SL Green Realty Corp.报告

2022年第一季度每股收益0.11美元；

FFO为每股1.65美元

财务和运营亮点

·2022年第一季度普通股股东的净收益为每股0.11美元，而2021年同期为每股净亏损0.12美元。

·2022年第一季度的运营资金为每股1.65美元，而2021年同期为每股1.73美元。

·2022年第一季度，曼哈顿签署了37份写字楼租约，总面积为820,989平方英尺，其中包括范德比尔特大道一号的三份新租约，总面积达23,599平方英尺，使其出租率达到97.0%。2022年第一季度，曼哈顿签署的写字楼租赁按市值计价的价格比之前同样空间的租金全面上涨时低了15.1%。

·2022年第一季度，不包括租赁终止收入，与2021年同期相比，同店现金净营业收入(NOI)，包括我们在未合并合资企业的同店现金NOI中的份额，增长了9.3%。

·2022年至今，根据之前宣布的35亿美元股份回购计划，该公司已回购或赎回了总计220万股普通股及其运营伙伴单位(OP单位)，使回购和赎回总额达到4010万股/单位。

·截至2022年3月31日，曼哈顿同店写字楼的入住率为92.7%，其中包括已签署但尚未开工的租约。该公司的目标是到2022年12月31日将曼哈顿同店写字楼的入住率(包括已签署但尚未开始的租约)提高到94.3%。

投资亮点

·之前宣布的第11大道707号的交易以9500万美元的总价成交。这笔交易为该公司带来了9130万美元的现金净收益。

·4月，与我们的合资伙伴一起，完成了之前宣布的出售阿姆斯特丹大道1080号租赁权益的交易，总售价为4250万美元。这笔交易为该公司带来了690万美元的现金净收益。

ESG亮点

·任命卡罗尔·布朗为董事公司董事会独立董事。布朗女士是里士满大学法学院的长期终身房地产法教授，在那里她教授和撰写有关财产、土地利用规划、房地产交易和住房法律领域的文章。

·荣获道富环球顾问R-Factor评选的房地产业前10%业绩排行榜“领导者”。

·荣获机构股东服务公司(ISS)排名前20%的企业ESG业绩和高透明度水平。

·获得了2022年最佳工作场所认证，84%的公司员工认为SL Green是一个很好的工作场所，而典型公司的这一比例为57%。

纽约，2022年4月20日-SL Green Realty Corp.(“公司”)(纽约证券交易所股票代码：SLG)今天公布，截至2022年3月31日的季度，普通股股东应占净收益为780万美元，合每股0.11美元，而2021年同期净亏损750万美元，合每股0.12美元。2022年第一季度普通股股东的净收入包括出售房地产权益和非现金公允价值调整的净亏损110万美元，或每股0.02美元，而2021年同期出售房地产权益和非现金公允价值调整的净亏损为1,960万美元，或每股0.27美元。

该公司报告截至2022年3月31日的季度的FFO为1.158亿美元，或每股1.65美元，而2021年同期的FFO为1.283亿美元，或每股1.73美元。

所有每股金额均在摊薄基础上列报。

经营和租赁活动

与2021年同期相比，2022年第一季度的同店现金NOI，包括我们在未合并合资企业的同店现金NOI中的份额，增长了12.4%，不包括租赁终止收入，增长了9.3%。

2022年第一季度，该公司在曼哈顿写字楼投资组合中签署了37份写字楼租约，总面积为820,989平方英尺。2022年第一季度签署的曼哈顿写字楼租约的平均租期为9.8年，平均租户特许权为12.0个月的免租金，租户改善补贴为每可出租平方英尺108.34美元，不包括在范德比尔特大道一号和麦迪逊大道一号签署的租约。面积为400 610平方英尺的23份租约，即在过去12个月内占用的办公空间的租约，被视为按市价计算的替代租约。这些替代租约的平均起租为每平方英尺66.11美元，比之前相同写字楼完全上涨的租金下降了15.1%。不包括公园大道100号的一份占地236,026平方英尺的租约，重置租约的平均起租比之前全面上涨的租金上涨了2.8%。

截至2022年3月31日，公司曼哈顿同店写字楼组合的入住率为92.7%，包括已签署但尚未签署的275,295平方英尺的租约

开始，而上一季度末为93.0%。该公司的既定目标是到2022年12月31日将曼哈顿同店写字楼投资组合中的入住率提高到94.3%，包括已签署但尚未开始的租约。

第一季度签署的重要租约包括：

·与国际商业机器公司(“IBM”)在麦迪逊大道一号签订了327,928平方英尺的新租约，租期为15.5年；

·与一家全球信息服务公司签订了位于公园大道100号的236,026平方英尺的新租约，租期为11.7年；

·与妇女署在东42街220号翻新85 522平方英尺，为期11年；

·范德比尔特大道一号的三份新租约，总面积达23599平方英尺；

·与EC并购公司在第三大道885号签订13884平方英尺的新租约，租期为11.0年；

·与Aurora Health Network，LLC在第三大道885号签订13884平方英尺的新租约，租期为7.9年；

·与Capital One，National Association在先驱广场2号租用16343平方英尺的新零售店，租期为10.3年；以及

·与华泰证券证券(美国)有限公司签订了位于公园大道280号的8,941平方英尺的新租约，租期为13.1年。

投资活动

2022年到目前为止，该公司已经回购了200万股普通股，并赎回了20万股其运营伙伴关系(OP单位)，使根据先前宣布的35亿美元股票回购计划，普通股和OP单位的回购和赎回总额达到3810万股和200万股。

今年2月，该公司完成了之前宣布的出售其在第11大道707号的所有权权益的交易，总售价为9500万美元。SL Green在2020年1月以9000万美元的价格买下了这座16万平方英尺的阁楼风格的建筑。这笔交易为该公司带来了9130万美元的现金净收益。

今年4月，该公司与其合资伙伴完成了之前宣布的出售阿姆斯特丹大道1080号租赁权益的交易，销售总价为4250万美元。这笔交易为该公司带来了690万美元的现金净收益。与此同时，该公司完成了出售其在巨石阵投资组合中剩余权益的交易，总代价为100万美元。

债务和优先股投资活动

截至2022年3月31日，公司债务和优先股(“DPE”)投资组合的账面价值为11.1亿美元。该投资组合的加权平均当前收益率为7.4%，或9.3%，不包括2.387亿美元非应计项目投资的影响。

ESG

卡罗尔·布朗被任命为董事公司董事会的独立董事。布朗女士是里士满大学法学院的长期终身房地产法教授，在那里她教授和撰写有关财产、土地利用规划、房地产交易和住房法律领域的文章。

该公司荣获道富环球顾问公司荣获2022年房地产行业前10%业绩排行榜“领导者”的R因素得分排名。R因素得分利用多个数据来源，并利用可持续发展会计准则委员会广泛接受和透明的重要性框架以及公司治理准则，为上市公司生成唯一的ESG得分。

ESG在第一季度取得的其他成就包括机构股东服务公司(ISS)排名前20%的公司ESG业绩和“高透明度”水平，以及2022年最佳工作场所认证。伟大的工作场所认证是84%的公司员工表示SL Green是一个伟大的工作场所的结果，而在典型的公司中，这一比例为57%。

分红

2022年第一季度，公司宣布：

·已发行普通股每月三次普通股股息，每股0.3108美元，分别于2022年2月15日、3月15日和4月18日支付，相当于普通股每股3.73美元的年化股息；以及

·2022年1月15日至2022年4月14日期间，其已发行的6.50%系列I累积可赎回优先股的季度股息为每股0.40625美元，于2022年4月18日支付，相当于年化股息每股1.625美元。

电话会议和音频网络广播

由董事长兼首席执行官马克·霍利迪领导的公司执行管理团队将于2022年4月21日(星期四)美国东部时间下午2点主持电话会议和音频网络广播，讨论财务业绩。

补充数据将在季度电话会议之前在SL Green Realty Corp.网站上的投资者部分获得，网址是www.slgreen.com，下面是“财务报告”。

现场电话会议将在SL Green Realty Corp.网站的投资者部分以只听模式进行网络直播，网址为www.slgreen.com，名为“Presentation&Webcast”。会议还可以通过拨打免费电话(8773128765)或国际电话(4193860002)进入，并使用会议ID 2639236。

通话结束后7天内可通过使用会议ID 2639236拨打(855)8592056进行通话重播。SL Green Realty Corp.网站的投资者部分也将播放网络直播重播，网址为www.slgreen.com，内容为“演示文稿和网络广播”。

公司简介

SL Green Realty Corp.是曼哈顿最大的写字楼业主，是一家完全整合的房地产投资信托基金，简称REIT，主要专注于收购、管理和最大化曼哈顿商业物业的价值。截至2022年3月31日，SL Green持有72栋建筑的权益，总计3470万平方英尺。这包括在2670万平方英尺的曼哈顿建筑中拥有所有权权益，以及720万平方英尺的债务和优先股投资。

欲获取最新新闻稿和其他公司信息，请访问我们的网站www.slgreen.com，或联系投资者关系部，电子邮件：Investor.Relationship@slgreen.com。

免责声明

非公认会计准则财务指标

在季度电话会议上，公司可能会讨论美国证券交易委员会规则G中定义的非公认会计准则财务指标。此外，公司在本新闻稿中使用了非公认会计准则财务指标。在本新闻稿和公司的补充方案中，可以找到每个非GAAP财务指标和可比GAAP财务指标的对账。

前瞻性陈述

本新闻稿包括可被视为1995年私人证券诉讼改革法所指的“前瞻性陈述”的某些陈述，这些陈述意在适用于该法案的安全港条款。除有关历史事实的陈述外，本新闻稿中包含的所有涉及我们预期、相信或预期未来将发生或可能发生的活动、事件或发展的陈述均为前瞻性陈述。这些前瞻性陈述是基于我们根据我们的经验以及我们对历史趋势、当前状况、预期未来发展和我们认为合适的其他因素的看法而做出的某些假设和分析。前瞻性陈述不是对未来业绩的保证，实际结果或发展可能大不相同，我们告诫您不要过度依赖此类陈述。前瞻性陈述一般可以通过使用“可能”、“将会”、“应该”、“预期”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”、“计划”、“继续”或这些词语的否定或其他类似的词语或术语来识别。

本新闻稿中包含的前瞻性陈述会受到许多风险和不确定性的影响，其中许多风险和不确定性是我们无法控制的，这些风险和不确定性可能会导致我们的实际结果、表现或成就与我们所作的前瞻性陈述中明示或暗示的未来结果、表现或成就大不相同。我们业务中可能导致实际结果与前瞻性陈述中包含的结果不同的因素和风险包括我们提交给证券交易委员会的文件中描述的风险和不确定性。除法律要求的范围外，我们没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于未来事件、新信息或其他原因。

SL Green Realty Corp.

合并业务报表

(未经审计，单位为千，每股数据除外)

(1)在2022年第一季度，公司完成了反向股票拆分，以缓解主要以股票形式支付的特别股息所发行的股票的稀释影响。股票相关数据已进行追溯调整，以反映股票反向拆分。

(2)2022年第一季度，公司完成了反向股票拆分和以股票为主的特别股息支付。GAAP要求加权平均已发行普通股在所有呈报期间进行追溯调整，以反映反向股票拆分。然而，GAAP要求根据特别股息发行的股票仅从宣布特别股息之日起计入已发行的稀释加权平均普通股。为方便列报期间的比较，本公司计算摊薄加权平均股份及已发行单位，其中包括自2021年报告期开始根据特别股息发行的股份。

SL Green Realty Corp.

合并资产负债表

(单位为千，每股数据除外)

			3月31日，						十二月三十一日，
			2022						2021
资产			(未经审计)
商业地产物业，按成本价：
土地和土地权益			$	1,352,610					$	1,350,701
建筑和改善			3,709,795						3,671,402
建筑租赁权及其改进			1,654,571						1,645,081
使用权--资产经营租赁			983,723						983,723
			7,700,699						7,650,907
减去：累计折旧			(1,938,804)						(1,896,199)
			5,761,895						5,754,708
持有待售资产			49,757						140,855
现金和现金等价物			223,674						251,417
受限现金			83,644						85,567
有价证券投资			32,889						34,752
承租人和其他应收款			41,257						47,616
关联方应收账款			31,711						29,408
应收递延租金			250,028						248,313
债务和优先股权投资，扣除2022年和2021年分别为3670美元和5057美元的折扣和递延发起费用，以及2022年和2021年6630美元的津贴			1,107,870						1,088,723
对未合并的合资企业的投资			3,000,986						2,997,934
递延成本，净额			122,294						124,495
其他资产			308,960						262,841
总资产			$	11,014,965					$	11,066,629
负债
应付按揭及其他贷款			$	1,349,700					$	1,399,923
循环信贷安排			500,000						390,000
无担保定期贷款			1,250,000						1,250,000
无抵押票据			900,669						900,915
递延融资成本，净额			(21,710)						(23,808)
总债务，扣除递延融资成本			3,978,659						3,917,030
应计应付利息			21,545						12,698
应付账款和应计费用			139,460						157,571
递延收入			110,631						107,275
租赁负债--融资租赁			103,238						102,914
租赁负债--经营租赁			852,194						851,370
应付股息和分派			23,628						187,372
证券保证金			54,179						52,309
与持有待售资产有关的负债			64,041						64,120
发行信托优先证券的信托持有的次级可递延利息债券			100,000						100,000
其他负债			276,254						195,390
总负债			5,723,829						5,748,049
承付款和或有事项			—						—
经营合伙企业中的非控股权益			374,078						344,252
首选单位			177,943						196,075
权益
股东权益：
第一系列优先股，面值0.01美元，清算优先权25.00美元，于2022年3月31日和2021年12月31日发行和发行9,200股			221,932						221,932
普通股，面值0.01美元，于2022年3月31日和2021年12月31日分别授权发行160,000股，已发行和已发行65,184股和65,132股(包括以财政部形式持有的1,060股和1,027股)			653						672
额外实收资本			3,792,689						3,739,409
按成本价计算的库存量			(128,655)						(126,160)
累计其他综合损失			(7,261)						(46,758)
留存收益			846,646						975,781
合计SL Green Realty Corp.股东权益			4,726,004						4,764,876
其他合伙企业中的非控股权益			13,111						13,377
总股本			4,739,115						4,778,253
负债和权益总额			$	11,014,965					$	11,066,629

SL Green Realty Corp.

非公认会计准则财务计量的对账

(未经审计，单位为千，每股数据除外)

SL Green Realty Corp.

非公认会计准则财务计量--披露

运营资金(FFO)

FFO是被广泛认可的非GAAP房地产投资信托基金业绩财务衡量标准。本公司根据NAREIT制定的标准计算FFO，这可能无法与其他REITs报告的FFO相比，这些REITs没有按照NAREIT的定义计算FFO，或者与本公司对NAREIT定义的解释不同。NAREIT理事会于2002年4月批准的修订后的FFO白皮书将FFO定义为净收益(亏损)(根据公认会计准则计算)，不包括物业销售的收益(或损失)、与房地产相关的减值费用，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益(亏损)。

本公司提出FFO是因为它认为FFO是本公司经营业绩的重要补充指标，并相信证券分析师、投资者和其他相关方经常使用FFO来评估REITs，特别是那些拥有和经营商业写字楼物业的REITs。该公司还使用FFO作为确定其高级管理人员绩效奖金的几个标准之一。FFO旨在排除房地产和相关资产的GAAP历史成本折旧和摊销，即假设房地产资产的价值随着时间的推移按比例递减。然而，从历史上看，房地产价值会随着市场状况的变化而上涨或下跌。由于FFO不包括房地产特有的折旧和摊销、物业处置的损益以及与房地产相关的减值费用，因此它提供了一个业绩衡量标准，当与去年相比时，它反映了入住率、出租率、运营成本和利息成本的趋势对运营的影响，提供了从净收入中不能立即显现的视角。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，不应被视为净收益(根据公认会计原则确定)的替代选择，不应被视为公司财务业绩的指标，也不应被视为经营活动现金流量(根据公认会计原则确定)的替代指标，也不表明可用于满足公司现金需求的资金，包括公司进行现金分配的能力。

可供分配的资金(FAD)

FAD是一项非GAAP财务指标，其计算方法为FFO加非房地产折旧、直线信贷损失准备、直线经营租赁租金调整、非现金递延补偿以及按比例从公司未合并的合资企业、直线租金收入减去直线租金收入、扣除摊销后的免费租金、第二周期租户改善和租赁成本以及经常性资本支出中按比例调整这些项目。

FAD不打算表示该期间的现金流量，也不表示根据公认会计原则确定的经营活动提供的现金流量。FAD仅作为有关流动资金的补充披露，因为该公司认为它提供了有关公司为其红利提供资金的能力的有用信息。由于所有公司计算FAD的方法并不相同，因此FAD的列报可能无法与其他公司的类似标题指标相比较。FAD不代表符合公认会计原则的经营、投资和融资活动的现金流量，不应被视为净收益(根据公认会计原则确定)的替代方案，不应被视为公司财务业绩的指标，不应作为经营活动净现金流量的替代方案(根据公认会计准则确定)，也不应被视为公司流动性的衡量标准。

房地产未计利息、税项、折旧及摊销前收益(EBITDARE)

息税前利润是一项非公认会计准则的财务指标。本公司根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)制定的标准计算EBITDARE，这可能无法与其他没有按照NAREIT定义计算EBITDARE或与公司对NAREIT定义有不同理解的REITs报告的EBITDAR相比。NAREIT董事会于2017年9月批准的EBITDARE白皮书将EBITDARE定义为净收益(亏损)(根据公认会计原则或GAAP计算)，加上利息费用，加上所得税费用，加上折旧和摊销，加上(减去)折旧财产处置的损失和收益，加上折旧财产减值减值和未合并合资企业的投资，加上反映未合并合资企业的实体在EBITDARE中的份额的调整。

公司之所以公布EBITDAre，是因为公司认为EBITDAre连同经营活动、投资活动和融资活动的现金流量，为投资者提供了一个额外的指标，表明公司产生和偿还债务的能力。EBITDARE不应被视为净收益(根据公认会计原则确定)的替代方案，不应被视为公司财务业绩的指标，不应被视为经营活动净现金流量的替代方案(根据公认会计准则确定)，也不应作为公司流动性的衡量标准。

净营业收入(NOI)和现金NOI

NOI是一种非美国公认会计准则财务指标，其计算方式为扣除交易相关成本、提前清偿债务的收益/亏损、营销一般和行政费用以及非房地产收入之前的营业收入。现金NOI也是一种非GAAP财务衡量标准，其计算方法是从NOI中减去免费租金(扣除摊销净额)、直线租金以及收购的高于和低于市场的租赁的摊销，同时加上经营租赁直线调整和直线租户信用损失准备。

公司提出NOI和现金NOI是因为公司相信，当这些措施与相应的GAAP财务措施和对账一起使用时，将为投资者提供有关物业经营业绩的有意义的信息。当对多个时期的经营业绩进行比较时，投资者将获得根据公认会计原则确定的净收入中不会立即显现的信息。NOI和Cash NOI提供不受杠杆成本、直线调整、折旧、摊销和其他净收入组成部分影响的经营公司物业所产生的收入和支出的趋势信息。该公司在内部使用这些指标作为绩效衡量标准。所有这些衡量标准都不是净收益(根据公认会计原则确定)的替代指标，同店业绩不应被视为公认会计准则净收益业绩的替代。

覆盖率

该公司提供固定费用和偿债覆盖率，以衡量公司从当前现金净营业收入中偿还当前债务摊销、利息支出和经营租赁租金的财务灵活性。这些覆盖率是衡量公司支付固定现金的能力的常用指标；然而，这些比率不能作为经营、融资和投资活动的现金流(根据公认会计原则确定)的替代。

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