附件4.13
租赁
之间
Paseo Del Mar LLC
和
连接生物制药有限责任公司
租赁
(简称表格)
本租约于2021年12月22日由特拉华州有限责任公司Paseo Del Mar LLC与加州有限责任公司CONNECT BIOPAMM LLC签订，后称“房东”，后称“承租人”。
第1条.基本租赁条款
本租约中对“基本租约条款”的每一次提及均指并指以下统称条款，其适用范围应受本租约其余条款的规定管辖。
2.
房舍：350号套房(房舍在第2.1节中有更详细的描述。)
大楼地址：加州圣地亚哥埃尔卡米诺雷亚尔12265号，邮编：92130
项目：Paseo Del Mar
5.
租期：36个月，外加导致本租约在日历月的最后一天到期所需的额外天数。
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期限或期间的月份 |
每平方英尺可出租月租金 |
每月基本租金 |
1 to 12 |
$4.30 |
$15,600.40 |
13 to 24 |
$4.49 |
$16,289.72 |
25 to 36 |
$4.69 |
$17,015.32 |
尽管上述基本租金附表与此相反，只要承租人在本租约下没有拖欠(定义见第14.1节)，承租人应有权在租期的第二个完整日历月(“解除期间”)享受1个完整日历月的基本租金减免，金额为15,600.40美元(“递减基本租金”)。
如果租户在期限内的任何时间违约，所有未摊销的减值基本租金应立即到期并支付。租户在违约情况下支付的基本租金不应限制或影响业主根据本租约、法律或衡平法享有的任何其他权利。除基本租金外，本租约规定的所有其他额外租金及其他成本及收费将根据本租约的规定维持到期及应付。
7.
房产税税基：指房东在截至2023年6月30日(“基年”)的12个月期间所产生的每平方英尺可出租房产税。
项目成本基数：房东产生的可出租平方英尺的项目成本，可归因于基准年度。
费用回收期：在截至6月30日的期间(或第一个和最后一个租赁年度的部分期间)每12个月一次。
建筑建筑面积：可出租面积约75957平方英尺
担保人：康乃德生物控股有限公司
10.
经纪人：欧文管理公司(“房东经纪人”)是房东的独家代理，休斯·马里诺公司(“租客经纪人”)是租客的独家代理。
11.
停车：根据本租约附件F的规定，最多提供13张非预留停车证。
房东
付款登记地址：
电子邮件邮箱：tenantporal@irvinecompany.com要请求租户支付门户的帐户，请执行以下操作。
租户
连接生物制药有限责任公司
12265 El Camino Real，加利福尼亚州圣地亚哥350号套房，邮编92130
通知地址：
Paseo Del Mar LLC
12275 El Camino Real，加州圣地亚哥130套房，邮编92130
收件人：物业经理，带一份通知副本：
欧文有限责任公司
新港中心大道550号新港海滩，邮编：92660
收信人：欧文写字楼物业运营高级副总裁
通知地址：
在生效日期之前：
12707 High Braff Drive，20 Suite 20 San Diego，CA 92130
生效日期后：
地址：Shartsis Friese LLP
One Sea Plaza，套房1800
加利福尼亚州旧金山，邮编：94111
发信人：P.Rupert Russell/Thomas D.Morell
13.
租约展品清单(本租约所附的所有展品、参赛者和附录现并入并成为本租约的一部分)：
附件A房舍说明附件B：业务费用
附件C公用事业和服务附件D租户保险
附件E规章制度附件F停车
附件G保证
附件X工作信函附件X-1计划
第二条房舍
1.1.
租来的房屋。业主向租客及租客出租附件A所示的物业(“该物业”)，其面积约为基本租赁条款第8项所载的楼面面积(“楼面面积”)。有关物业位于《基本租约条款》第2项所指的建筑物(“建筑物”)内，而该建筑物是第2项所述项目(“该项目”)的一部分。房东和租客约定并同意《基本租赁条款》第八项所列房屋建筑面积是正确的。
1.2.
对房产的验收。除以下第2.3和2.4节的规定外，承租人承认，除本租约所述外，房东或房东的任何代表均未就该房产、该建筑物或该项目作出任何陈述或保证，亦未就任何用途作出任何陈述或保证。承租人接管该处所作建造以外的任何用途，即为确证该处所及建筑物的状况令人满意，并在各方面均符合本租契的规定。第2.2节的任何规定均不影响租期的开始或承租人支付租金的义务。
1.3.
良好的工作状态保修。房东向租户保证，自房屋交付给租户之日起，消防喷水系统、照明、供暖、通风和空调系统、管道(如果有)和电力系统应处于良好的运行状态。
1.4.
潜在的缺陷。房东应对承租人改进中的潜在缺陷负责，承租人通知房东的范围为执行承租人改进的承包商或分包商向房东提供的有效且可强制执行的保证范围内的此类缺陷的纠正。房东可以选择直接提出此类索赔，或将任何此类担保转让给租户强制执行。
第3条.术语
1.1.
将军。本租约的期限(“期限”)应为基本租赁条款第5项所示的期限。该期限应于(A)物业被视为“可供使用”(定义见下文)并将其管有予承租人之日，或(B)承租人开始在物业内进行日常业务活动之日(以较早者为准)开始(“开始日期”)。根据业主的要求，双方应立即以业主提供的表格(“生效备忘录”)记录本租约的实际生效日期和到期日(“到期日”)；如果房东没有准备好或租客没有在5个工作日内签署并将开始生效备忘录退还给业主(或在此期间提出具体的书面反对意见)，则基本租赁条款中规定的开始和到期日期为最终日期。当房东在适用的范围内基本上完成了根据本租约所附工作书要求房东完成的所有工作时，该房屋应被视为“可供使用”，但不包括轻微的装修和完工。
审核清单很重要，并已获得与此类工作相关的租户入住率的必要政府批准。
1.2.
延迟持球。如果业主因任何原因未能在基本租赁条款第4项规定的预计生效日期或之前将物业交付给租客，则本租约不得无效或不可撤销，房东也不对租客承担由此造成的任何损失或损害的责任。但是，承租人在上述第3.1节规定的开工日期之前不承担任何租金，但如果房东未能基本完成上述第3.1节要求业主进行的所有工作是由于承租人的任何行动或不作为(包括但不限于本租约所附工作信函中所述的任何承租人延误)，则应被视为已准备好入住，房东有权在房东能够基本上完成该工作并将房产交付给承租人之日起由承租人全面履行(包括支付租金)，如果没有承租人的延误。房东应使用商业上合理的努力，提供至少20
(20)根据业主的判断，处所须“可供占用”的日期的书面通知。
第四条租金和业务费
1.1.
基本租金。自生效日期起及之后，承租人应向业主支付基本租金，不得扣除或抵销(除本租约明确规定外)基本租赁条款第6项(“基本租金”)所列总金额(包括随后的调整(如有))的基本租金。如果开始日期不是历月的第一天，则第6项所示的租金调整应视为在指定的开始日期的每月周年日之后的下一个日历月的第一天进行。基本租金应自开始之日起提前到期并支付，此后在该期限的每个连续历月的第一天继续，按任何部分月份的比例计算。不需要索要、通知或发票。基本租赁条款第六项规定的1个月基本租金的分期付款，应在承租人履行本租约的同时交付给房东。
1.2.
运营费用。承租人应按照本租约附件B的规定支付承租人的经营费用份额。
1.3.
保证金。在承租人交付本租约的同时，承租人应向房东交存基本租约条款第9项所述的款项(“保证金”)，由房东持有，作为充分和忠实履行本租约项下承租人义务的担保，以支付任何租金，包括但不限于根据本租约任何条款可能应支付的额外租金，并按本租约的要求维护房产。如承租人违反上述义务，房东可申请全部或部分保证金作为全部或部分赔偿。如果保证金的任何部分被如此使用，租户应在房东提出书面要求后5天内向房东存入足以将保证金恢复到其原始金额的现金。房东不应被要求将这笔保证金与其一般资金分开保存，租户也无权获得保证金的利息。在任何情况下，承租人不得将全部或任何部分保证金用作支付本租赁项下到期的任何租金。任何未使用的保证金余额应在本租约终止和租客迁出后30天内退还给租户，或由房东选择退还给租户在本租约中的权益的最后受让人。承租人特此放弃《加州民法典》1950.7节的规定，或现在或将来生效的任何类似或后续法律的规定。
第5条.用途
1.1.
使用。承租人只能将房屋用于基本租赁条款第3项所述的目的，不得用于任何其他用途。本租约禁止的用途应包括但不限于：(I)美国任何机构或局或其任何州或行政区的办公室；
(Ii)任何外国政府或其政治分支机构的办公室或机构；或(Iii)不附属于公司、行政或专业办公室用途的学校、临时职业介绍所或其他培训设施。承租人不得在处所之内或附近作出或准许作出任何会以任何方式干扰建筑物或工程项目其他占用人的权利或安静享有的事情，或使用或容许处所被用作任何非法用途，亦不得准许任何滋扰或浪费在处所或工程项目内。承租人不得在物业内以外的地方进行任何工程或进行任何业务。承租人应自费遵守与承租人或其使用房屋有关的所有现行和未来的法律、法令和所有政府当局的要求，并遵守房东的所有能源使用报告要求。根据《加州民法典》第1938条的规定，房东特此声明，该房产未经过认证访问专家(CASP)(在《加州民法典》第55.52(A)(3)节中定义)的检查。根据《加州民法典》第1938条，房东特此向租户提供以下通知：“认证通道专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对主体房屋进行CASP检查，但商业产权所有人或出租人
如承租人或承租人提出要求，不得禁止承租人或承租人对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。
1.2.
有征兆。房东应自费在房屋入口处附近张贴并维护一个牌子(仅限于房客姓名或房东书面同意的其他名称)，以及在大楼大堂目录中列出房客姓名的目录条。承租人不得放置或允许放置从处所外部可见的任何其他标志、装饰或任何类型的宣传物品。
1.3.
危险材料。未经业主事先书面同意，承租人不得在房屋或项目内产生、处理、储存或处置危险或有毒材料(此类材料可能在任何联邦、州或地方法律或法规中确定)。
第六条房东服务
1.1.
公用事业和服务。房东和租客应根据本租约规定的条件、付款义务和标准，负责按照附件C中规定的范围向房产提供这些公用事业和服务。房东因法律的适用、任何设备的故障、维修、改善或改动、公用设施中断或不可抗力事件的发生(第20.8节所界定)而未能提供或中断、减少或终止服务，不应使房东对租客承担责任、构成对租客的推定驱逐、产生租金减免，也不解除租客履行任何契约或协议的义务。租户在房屋内使用的电力应由租户以适用的公用事业公司单独收费的方式支付，并由租户直接支付。然而，如该处所或该处所的重要部分因服务中断而不能租用超过连续5个营业日，而该服务中断是业主合理地控制而非租客的过失及非第11条所述的原因所致，则租客有权在服务中断的连续第6个营业日起至服务恢复当日止的期间内，获得租金减免，作为其唯一补救办法。
1.2.
公共区域的运行和维护。在期限内，业主应经营大楼和项目内的所有公共区域。“公共区域”一词是指建筑物、项目和项目中的其他建筑物内的所有区域，而这些区域并不是由有权占用空间的人专用的。
1.3.
公共区域承租人对房屋的占用应包括与房东以及房东为方便和使用公共区域而提供的所有其他公共区域的使用，但房东应遵守附件E中规定的规章制度。在租期内，房东应始终独占公共区域，并可限制或允许任何使用或占用。房东可以暂时关闭公共区域的任何部分进行维修、改建和/或改建，以防止公共奉献或规定性权利的产生，或出于任何其他合理目的。
第七条维修和保养
1.1.
租户的保养和维修。根据第11条和第12条以及第7.2条的规定，承租人应自费进行一切必要的维修，以保持房屋的内部、非结构部件以及内部所有装修和固定装置处于良好状态和维修状态。承租人的维护义务应包括但不限于安装在房屋内的所有电器、室内玻璃、门、门关闭、五金、固定装置、非建筑标准电气、非建筑标准管道、灭火器设备和其他设备，以及仅为房屋提供服务的任何辅助暖通空调设备。如果房东或其管理代理人同意代表租户进行维修，并应租户的要求，租户应在提交发票后立即向房东退还所发生的所有合理费用(包括标准监管费)的额外租金。
1.2.
房东的保养和维修。除第11条和第12条另有规定外，业主应对建筑物的供暖、通风和空调(“暖通空调”)设备(不包括仅为建筑物提供服务的任何辅助暖通空调设备)提供服务、维护和维修，并应将建筑物的公用区域、屋顶、基础、基座、建筑物外墙外表面(包括外墙玻璃)以及建筑物的结构、电气、机械和管道系统(包括电梯，如果有)保持良好，但在上文第7.1节规定的范围内除外。尽管《加州民法典》或任何类似或后续法律有任何相反的规定，承租人明白不得由房东支付费用或通过租金进行维修
偏移。除第11.1节和第12条另有规定外，因对建筑物任何部分进行维修、改建或改善，包括对房屋进行维修，业主不会因此而对租客的业务造成任何伤害或干扰，因此不会减免租金，业主亦不应承担任何责任，业主的任何相关活动亦不构成实际或推定的驱逐，但在进行维修、改建或改善时，业主应尽合理努力尽量减少对租客在物业内的业务运作的干扰。承租人特此放弃1932节第1款、《加州民法典》1941节和1942节或现在或将来生效的任何类似或后续法律项下的任何和所有权利和利益。
1.3.
改装。除每一历年不超过18,140.00美元且符合下一句话中的标准的美容改建项目外(该改建工程须事先通知房东，而不需房东同意)，未经房东事先书面同意，承租人不得对房屋进行改建、增建、装饰或改善(统称为“改建”)。房东可以将任何合理的要求作为其同意的条件。承租人应使用业主指定的机械和电气承包商，获得所有必要的改建许可证，并应与业主合理接受的承包商一起，按照所有适用的法律、法规和条例进行工作。除不需要许可证的美容改装外，业主有权收取改装费用的5%的监理费。房东可以选择安排其建筑师审查租户的建筑平面图，审查的合理费用应由租户偿还。如果承租人提出并经业主同意的更改更改了房屋的平面图，则承租人应自费向业主提供与业主系统兼容的竣工图纸和CAD光盘。除非业主另有书面同意，否则对房屋进行的所有改动，包括但不限于根据工作书建造的所有承租人改善工程(工作书中另有规定的除外)，应成为业主的财产，并应在租期结束时与房屋一起交还，但业主可在业主批准时向租客发出通知，要求租客在本租约期满或更早的终止日期前搬离。, 由承租人或业主应承租人的要求安装的所有或任何改装(包括但不限于根据工作书建造的任何承租人改进)(统称为“所需拆卸物品”)。在拆除所需的可拆卸物品时，承租人应修复因拆除而对房屋造成的任何损坏，并应将受影响的区域恢复到原来的状况，合理的损耗除外。
1.4.
机械师的留置权。承租人应使房屋不受因承租人所进行的工作、所提供的材料或承租人或为承租人所承担的义务而产生的任何留置权。如果承租人在施加任何留置权后15天内，不根据加州民法典第8424条或任何后续法规，通过支付或邮寄适当的保证金，导致留置权解除记录，房东除有权以其认为适当的任何方式解除留置权外，还有权以其认为适当的任何方式解除留置权，包括支付或抗辩导致留置权的索赔。房东因此而产生的一切费用，应由房客根据房东的要求及时报销。承租人在开始在房屋上建造任何类型的建筑之前，应至少提前20天以书面通知房东。
1.5.
入境和检查。除紧急情况或提供屋宇服务外，业主有权在所有合理时间及至少提前24小时发出口头通知后，进入物业进行视察、根据本租约提供服务、按业主合理地认为有需要进行维修及翻新，并将物业交予潜在或实际买家或产权负担持有人(或在期限的最后12个月内或未治愈违约的情况下，交予潜在租客)，而不会被视为已导致租客被驱逐，亦不会减收租金，但本租约的其他规定除外。尽管有上述规定，承租人可自费为房屋内的某一区域(“安全区域”)提供自己的锁。租客不需要向房东提供钥匙，但在租期届满或更早终止租约时，租户应将所有钥匙交给房东。如果房东必须在非紧急情况下进入安全区域，房东应与租户联系，房东与租户应安排双方商定的时间。房东应遵守与安全区域有关的所有合理安全措施，租客应有权让租客的雇员陪同进入房产的人，前提是租户在房东或其他方希望进入房产时让该员工有空。如果房东自行决定大楼或房产的紧急情况，包括但不限于疑似火灾或洪水，需要房东进入安全区域，承租人特此授权房东强行进入安全区域。在这种情况下，房东对租客不承担任何责任。, 租客应支付业主因维修或重建因业主强行闯入而损坏的任何入口、走廊、门或其他部分而招致的一切合理费用。房东没有义务在安全区域内提供清洁或清洁服务。
第八条.空间规划和替代
业主有权在给予不少于90天的书面通知后，将租户转移到大楼或项目中其他同等大小的空间。新的空间应具有与房屋内相同质量的改善，并应包括与房屋相似的饰面，与房屋相同的可出租面积，以及与租户收到房东搬迁通知之日房屋内所包含的工作台、办公室、休息室和接待区的数量大致相同的数量。房东应支付合理的自付费用，以搬迁和重新连接租户在新空间内的个人财产和设备。房东还应补偿租客因搬迁而可能产生的其他合理的自付费用。在任何情况下，新空间的每月基本租金总额不得超过搬迁前的每月基本租金总额，新空间的租户份额在任何情况下都不得超过搬迁前的租户份额。在房东提出要求后10天内，承租人应签署房东准备的本租约修正案，以纪念此次搬迁。在承租人因本合同规定的搬迁和重建而无法经营的期间，不支付租金。尽管有上述规定，如果业主指定的搬迁空间不被租客接受，则租户可以在业主搬迁通知书送达后5个工作日内，以书面通知业主的方式选择终止本租约；在这种情况下, 除非业主在此后三个工作日内以书面形式撤销其搬迁选择(在这种情况下，终止通知应无效)，本租约应在终止通知送达后60天内终止。
第9条.转让和分租
1.1.
当事人的权利。未经房东事先书面同意，承租人不得直接或间接转让、转租、转让或扣押本租约的任何权益，或允许任何第三方使用本租约的任何部分(集体或单独，“转让”)，如果房东不行使其收回权，则不得无理拒绝同意。尽管有上述规定，转让不应包括向承租人或包括承租人的母公司康乃德生物控股有限公司(纳斯达克：CNTB)在内的任何关联实体注入额外股权资本。承租人同意，业主拒绝同意转让给建筑物或项目的现有租户或占用人的建议受让人或分租客，或在过去6个月内与业主或业主的关联公司积极谈判的未来租客，并不是不合理的。在收到转让文件的签署副本和房东要求的其他信息后20天内，房东应：(A)以房东合理指定的形式签署同意协议，同意转让；(B)拒绝同意转让；或(C)收回租客提议转让的部分房产。承租人特此放弃《加州民法典》第1995.310节的规定，或现在或将来生效的任何类似或后续法律的规定，以及所有其他法律或衡平法上终止本租赁的补救措施，由承租人代表自己，并在所有适用法律允许的范围内，代表建议的受让人终止本租赁。在任何情况下，任何转让都不得解除或解除承租人在本租约项下的任何义务，该租约可能会被修订。承租人应向房东支付1,000.00美元的审核费，用于房东对任何要求的转让进行审阅。承租人应向房东支付额外租金, 承租人因转让而实际收到的所有租金和其他对价的50%，该租金和其他对价在扣除承租人的转让费用后，超过应支付给房东的转让部分和期限的租金。就本协议而言，此类转让费用应包括承租人因转让而直接发生的所有合理和惯例费用，包括中介费、律师费、建设费和房东审查费。如果租客违约，房东可以要求所有转租款项直接支付给房东，在这种情况下，租客将获得租金抵免，金额为房东收到的房客应承担的租金份额。
1.2.
允许转移。尽管如此，承租人可以通过合并、合并或购买承租人的几乎所有资产的方式将本租约转让给承租人，或将本租约转让或将全部或部分房产转租给附属公司(定义如下)，但前提是满足以下所有条件(“允许转让”)：(I)承租人当时不违约；(Ii)承租人在允许转让之前或之后按照任何保密义务或法律要求尽快向房东发出书面通知；及(Iii)如租户因合并或合并租户或出售租户的全部或几乎所有资产而不再作为持续经营企业存在，则由此产生的继承实体的有形净值不少于紧接准许转让前的租户的有形净值。“关联公司”是指由承租人控制、控制或与承租人共同控制的实体，包括但不限于承租人的任何母公司或子公司，或承租人母公司的子公司。承租人没有义务向房东支付审查费，也没有义务支付承租人因允许转让而获得的任何“额外”或额外租金或其他对价。
第十条保险和赔偿
1.1.
承租人的保险。承租人应自费提供并维护附件D中所述的有效保险。该保险的证据必须在生效日期前交付给房东。
1.2.
承租人的赔偿。在法律允许的最大范围内，但在下面第10.4条的约束下，承租人应保护、赔偿房东和房东代理人、雇员、贷款人和附属公司，使其免受在开工日期之前或之后因承租人使用或占用场地、建筑物或项目公共区域，或因承租人业务的开展，或因承租人或承租人代理人、雇员、分租户、供应商、承包商、承租人或承租人代理人所做、允许或遭受的任何活动、工作或事情而引起的任何和所有疏忽、索赔、责任、损害、成本或费用。承租人或承租人或承租人代理人、雇员、分租客、供应商、承包商、受邀者或被许可人的作为、不作为或疏忽，或承租人或承租人根据本租约应履行的任何义务的任何过失。房东可选择要求租客在第10.2节所涵盖的任何诉讼中，通过令房东合理满意的律师为房东辩护。尽管如此，如果最终确定是由于房东、其代理人、承包商或员工的严重疏忽或故意不当行为造成的，则承租人没有义务赔偿房东的任何责任或费用。
1.3.
放弃申索。除非是由于业主、其代理人、雇员或承包商的疏忽或故意不当行为所致，但符合以下第10.4条的规定，业主不对承租人、其雇员、代理人和被邀请者负责，承租人特此放弃因任何情况(包括但不限于项目的第三方和/或其他承租人、或其代理人、雇员或受邀者的行为或不作为(刑事或其他))、火灾、爆炸、石膏坠落、蒸汽、天然气、电力、由于建筑物内的喉管、花洒、电线、电器、水管、空调、电力工程或其他固定附着物的破损、渗漏、阻塞或其他缺陷而可能渗漏或流入处所任何部分的水或雨水，不论损坏或受伤是由处所或建筑物其他部分的情况引起的，不论业主、其代理人或业主的任何及所有联系人士在与前述事宜有关的疏忽方面是否疏忽。即使本租约中有任何相反规定，房东在任何情况下都不对租户的损失或业务或收入中断(包括但不限于租户的后果性损害、利润损失或机会成本)或对光或其他类似无形利益的干扰承担任何责任。
1.4.
放弃代位权。房东和租客放弃因放弃方财产的损失和损坏而向另一方追偿的所有权利，但放弃方有权根据本租赁承保或以其他方式要求承保的任何财产保险单获得此类损失和损坏的赔偿；但前述豁免不适用于承租人根据任何此类保单和本租赁支付免赔额的义务。
1.5.
房东保险。房东应提供以下类型的保险，包括或不包括免赔额，以及由房东合理确定的金额和承保范围：(I)财产保险，受标准除外(如但不限于地震和洪水除外)的限制，涵盖建筑物和项目的全部重置成本(“财产政策”)，以及(Ii)金额至少为2,000,000美元的责任保险。此外，房东可自行选择为房东或其抵押权人不时认为适当的其他风险投保，包括但不限于超出上述要求金额的地震、洪水和商业一般责任保险。
第十一条.损害或毁灭
(a)
如果房屋所属建筑物因意外事故而受损，则除下列条文另有规定外，业主须在合理情况下尽快修缮该损毁，除非业主合理地确定：(I)物业已严重损毁，而在意外发生之日尚余不足一年的期间；(Ii)任何抵押权人(定义见第13.1节)要求将保险收益用于偿还按揭债务；或(Iii)业主的保险(包括但不限于地震保险)不能提供支付全部修缮费用所需的收益。如果房东出于上述原因之一选择不修复损坏，房东应在《意外伤害通知书》(定义见下文)中通知租客，本租约自该通知书送达之日起终止。
(b)
在意外事故发生后，业主应在合理可行范围内尽快(但不迟于事故发生后60天)将业主终止本租约的选择(如适用)以书面通知承租人(“意外事故通知”)。如果本租约未因此而终止，则《伤亡通知书》应列明预计的伤亡损害修复期限。如果预计修理期超过210天，并且损坏范围如此之广，足以合理地防止租户
如果任何一方对房屋的大量使用和享用，则任何一方均可在收到伤亡通知后10天内以书面通知的方式选择终止本租赁。
(c)
如果房东和租客均未根据第11.1(B)条终止本租约，房东应在合理范围内尽快修复房屋或建筑物的所有重大损坏，本租约在剩余期限内继续有效。在接到房东的通知后，承租人应将房东(或房东指定的任何一方)的所有财产保险收益转让或背书给房东(或房东指定的任何一方)，并根据承租人的保险，就任何变更向租户支付所有财产保险收益。在提出要求的15天内，承租人还应向房东支付在维修期间确定的任何额外费用。然而，尽管如上所述，如果承租人在整个租期内一直按照本租约附件D的条款维持承租人必须维护的保险，并且如果在房东开始修理承租人装置之前，承租人必须维持的承租人装置保险的收益已经支付给房东，则房东同意在房东提出要求后15天内，承租人不需要支付估计或实际的承租人装置修理费与房东从承租人保险中获得的保险收益之间的任何差额，承租人应在房东提出要求后15天内支付此类金额。
(d)
在伤亡事件发生后，根据本租约支付的租金应按因损坏而不时无法使用的房产的楼面面积占房产总楼面面积的比例递减。
(e)
尽管有第11.1节(A)、(B)和(C)项的规定，但在符合第10.4节的规定的情况下，如果损坏是由于承租人或其员工、分租人、承包商、受邀者或代表的过失或疏忽造成的，则任何维修费用应由承租人承担，承租人无权享有租金减免或解约权。
1.2.
租约主宰一切。承租人同意，本租约的条款，包括但不限于第11.1条，适用于任何损害或破坏，并应相应取代任何相反的法规或法律规则。
第12条.征用权
如果房屋的任何实质性部分根据法律以征用权或私人购买的方式被征用或谴责为任何公共或准公共用途，任何一方均可终止本租赁(“征用”)。如果该建筑物或项目的任何部分被占用，而该部分会对业主以盈利方式经营该建筑物或项目的剩余部分产生重大不利影响，则业主也有权终止本租约。终止应自给予占有或赋予法律所有权的任何命令生效之日起生效。因征收而判给的所有赔偿金应为房东的财产，但承租人可单独提出索赔，要求承租方、代理机构或实体赔偿，只要不减损房东以其他方式收取的赔偿金。承租人同意，本租约的规定将适用于任何征收，并应相应取代任何相反的法规或法律规则。
第13条从属地位；禁止反言证书
1.1.
从属关系。承租人接受本租约的规限，并从属于现时或日后因建筑物或项目而产生的任何按揭、信托契据、土地租约或其他留置权，以及其续期、修订、再融资及扩建(统称为“按揭”)。享有抵押权利益的一方应称为“抵押权人”。本条款应自行执行，但应抵押权人的要求，承租人应签署一份以抵押权人为受益人的商业上合理的从属地位和委托协议，前提是该协议提供了使承租人受益的非干扰契诺。或者，抵押权人有权随时将其抵押权从属于本租约。应要求，承租人应在任何抵押品丧失抵押品赎回权的情况下，免费委托房东在本租约中的权益的任何继承人。承租人同意，在止赎销售中的任何买家或根据代替止赎契据取得所有权的贷款人，不对先前房东的任何作为或不作为负责，不受租客对先前房东的任何抵销或抗辩，也不对该买家没有实际收回的保证金的退还负责，也不受所有权转让发生的日历月之前支付的任何租金的约束；但前述规定不应免除适用的先前房东对该等义务的任何责任。承租人承认房东的抵押权人及其利益继承人是本条款第13.1条的第三方受益人。
1.2.
禁止反言证书。承租人应在收到业主的书面请求后10天内，按业主(包括建筑物或项目的抵押权人或潜在买家)的合理要求，签署并交付一份商业上合理的禁止反言证书。
第十四条违约和补救办法
1.1.
租户的默认设置。除本租赁规定的任何其他违约事件外，下列任何一种或多种事件的发生应构成承租人的“违约”：
(a)
租客在业主向租客发出书面通知后3个营业日内仍未缴交租客应缴交的租金。本租约中使用的“租金”一词应被视为指根据本租约条款由租户向业主支付的基本租金和所有其他款项，包括但不限于停车费。
(b)
除非对承租人在本租约中的履行另有规定(在这种情况下，承租人未能在该时间段内履行义务应为违约)，否则承租人未能或不能遵守或履行本租约的任何条款或条款，但本第14.1节任何其他小节规定的除外，且房东向租客发出书面通知后30天内仍未履行；但是，如果承租人的义务的性质是需要超过30天才能履行，则承租人应有最多30天的额外时间来履行承租人的义务。
此处规定的通知期限是法律规定的任何通知期限的替代而非补充，房东不应被要求根据加州民事诉讼法典第1161条或任何后续法规发出任何额外通知，以有权启动非法拘留程序。
1.2.
房东的补救办法。除本租约中规定的房东的所有其他权利或补救措施外，如果发生违约，房东应享有加州法律规定的房东享有的所有权利，而不另行通知或要求租户，包括但不限于终止本租约的权利。此外，房东拥有加州民法典1951.4节中描述的补救措施(房东可以在租户违约和放弃后继续本租约，并在租户有权转租或转让的情况下，在到期时追回租金，但仅受合理限制)。在任何情况下，业主通过非法扣留程序或其他方式重新进入并占用房产，业主可选择按业主认为最佳的方式修缮、更改、细分或改变房产的性质，重新出租全部或部分房产并收取租金，而这些行动均不构成终止本租约、免除租客的任何法律责任或免除任何担保人的责任。房东不应被视为已终止本租约或租客支付任何租金或其他费用的责任，除非房东已事先通知租客它将终止本租约，否则房东不得被视为已终止本租约，除非房东已事先通知租客它将终止本租约。房东根据第14.1条发出的任何通知，应代替而不是补充《加州民事诉讼法典》第1161条或替代法规所要求的任何通知。房东根据第14.1条向租户交付通知后支付的任何租金不构成接受租金。如果业主根据本第14.2条的规定选择终止本租赁，损害应包括但不限于, 根据《加州民法典》第1951.2条规定的损害赔偿措施，其中应包括判给时的价值，即判给后剩余期限的未付租金超过承租人证明的租金损失金额是可以合理避免的。
1.3.
逾期付款。根据本租约到期的任何租金，如在到期之日起5个工作日内仍未支付给业主，将按法律允许的最高利率计息，从到期之日起至全额支付为止，如果房东或业主指定人在到期后5天内仍未收到房东的任何到期租金，则租客除支付利息外，还应就每笔拖欠款项向业主支付相当于(I)拖欠款项的5%或(Ii)$100.00中较大者的滞纳金。尽管有上述规定，承租人没有义务为日历年的首次拖欠支付这种滞纳金。
1.4.
房东违约。房东不应被视为违约，除非在租客向房东发出书面通知后30天内未能履行义务，并合理详细地说明违约的性质和程度；但是，如果房东的义务的性质是需要超过30天才能履行，则如果房东在30天内开始履行义务，并在此后努力寻求补救措施，则房东不应被视为违约。
1.5.
费用和律师费。如果房东或租客提起与本租赁相关的任何诉讼，胜诉方有权作为诉讼的一部分收回合理的律师费和所有其他合理费用。就本款而言，胜诉方应由事实的审查者确定。
1.6.
司法转介/放弃陪审团审判。房东和租客同意，如因下列原因引起的任何纠纷，
与本租赁有关的问题(包括但不限于对争议中的任何和所有问题的确定，无论是事实上的还是法律上的)应通过第2部分第8章第6章(第638节)中规定的一般参考的方式解决(并作出决定)。序列号。)《加州民事诉讼法》，或任何后续的加州法规，规定由法院指定的裁判解决纠纷。第14.6节中的任何规定均不适用于非法拘留行为。启动司法参考程序的任何费用应由启动该程序的一方支付；但条件是，该程序的费用和费用，包括任何启动费用，最终应根据第14.6节承担。房东和租客都承认，他们知道并听取了自己选择的律师关于其陪审团审判权利的建议，在法律允许的范围内，双方在此明确并知情地放弃并解除因本租约而引起或以任何方式与本租约相关的任何诉讼、诉讼或反索赔的所有此类由陪审团审判的权利。
1.7.
对判决的满足。房东和房客的义务不构成房东或房客的个人合伙人、受托人、董事、高级职员、成员或股东或其组成合伙人或成员的个人义务。如果承租人追回对房东不利的金钱判决，该判决只能从房东在项目中的权益和房东从该财产中收取的租金或其他收入中获得，房客不得就任何不足之处寻求或获得任何诉讼。
第十五条任期结束
1.1.
坚持住了。如承租人在租期届满(或提前终止租期)后的任何期间内继续租住，则该等租赁仅在忍受时才构成租赁，管有应受本租约所有条款的规限，但每月租金应为紧接终止日期前一个月月租总额的200%，但在该暂缓期限的首60天内，月租应为紧接终止日期前一个月租金的150%。在首次延期60天后，每月租金应增加到紧接终止日期前一个月月租金总额的200%。除非房东另有书面同意，否则房东接受较少数额的每月缓缴租金，并不构成放弃房东收回到期全额租金的权利。如果租客在房东通知租客房东已签订租约或收到真诚的租赁要约后15天内仍未迁出，且房东因租客滞留而无法交付财产或进行改善，且房东因租客滞留而无法将房屋交付给新租客或为新租客进行改善，则租客应承担房东因滞留而遭受的所有损害赔偿责任。承租人还应赔偿房东，使其免受房东的一切损失或责任，包括但不限于，任何后续承租人提出的与未交还有关的任何索赔。本条款第15.1条的前述条款是对房东的回收权或房东在本租约下或法律上的任何其他权利的补充，并不影响房东的权利。
1.2.
交还房产；移走财产。在本租约期满之日或任何较早终止本租约时，承租人应退出并将房产的占有权交还房东，如收到的或房东或租客今后可能改善的状况、状况和维修情况，合理的损耗和修缮是房东的义务，但房东的义务除外，承租人应拆除或支付房东拆除由租户安装或为其安装的所有墙纸、语音和/或数据传输电缆以及所需拆卸物品的费用，以及所有个人财产和杂物，并应执行本租约第7.3节规定的所有工作。如果承租人未能遵守本条款第15.2条的规定，并在本租约到期或提前终止后10天内移走任何个人财产，则该等个人财产应被最终视为已被遗弃，然后房东可在不通知的情况下进行搬迁和/或进行任何维修，且不对租户承担任何责任，房东的费用应为租户应按要求支付的额外租金。承租人特此放弃根据《加州民法典》第1993.03条或现在或今后生效的任何类似或后续法律享有的所有权利和利益，并授权房东在本租约到期或提前终止后处置任何剩余的个人财产，而不另行通知承租人。
第十六条付款和通知
承租人向房东支付的所有款项应以美国的合法货币支付给房东，不得扣除或抵销，地址为基本租赁条款第12项规定的地址，或房东以书面指定的任何其他地点。除非本租赁另有明确规定，否则所有付款应在书面要求后30天内到期并支付。所有需要按比例计算的付款应根据相关日历月或年的天数按比例计算。任何通知、选举、要求、同意或由任何一方交付给另一方的其他文件，均可按基本租赁条款第12项中规定的地址，通过个人服务或任何快递或“隔夜”特快专递服务交付给另一方。任何一方均可以本条规定的方式向另一方发出书面通知，指定不同的地址。拒绝接受交货
通知未送达或未能送达通知(无论是由于没有适当发出通知的地址变更或其他充分理由)，应被视为在试图送达之日起已送达和收到通知。
第十七条规章制度
承租人同意遵守附件E所附的规章制度，以及房东可能不时采用的任何合理和非歧视性的修订、修改和/或增加。规则和条例应普遍适用，并以相同的方式普遍适用于建筑物的所有租户。
第18条.经纪人佣金
双方承认名称列于基本租赁条款第10项中的公司为谈判本租赁的经纪，并同意除非本租赁另有规定，否则房东应负责向该经纪支付经纪佣金。承租人同意赔偿房东，并使其不受任何费用、费用或责任(包括合理的律师费)的影响，任何其他受雇或声称代表或曾受雇于承租人的房地产经纪人或代理人在本租赁谈判中要求的任何补偿、佣金或费用。
第十九条.房东权益的转让
房东有权全部或部分转让其在建筑物、项目或租赁中的所有所有权权益、权利和义务，包括保证金，一旦转让，房东将被免除本协议项下的任何进一步义务，租户同意仅向房东的利益继承人寻求履行该等义务和退还任何保证金。
第二十条.解释
1.1.
数。只要本租约的上下文需要，“房东”和“租客”一词应包括复数和单数。
1.2.
连带责任。如超过一名人士或实体被指名为承租人，则施加于每一人或实体的义务应为连带责任，而任何一名或多名人士或实体的行为、通知、通知或退款或签署，应就本租约的租赁对所有人士或实体具有约束力，包括但不限于本租约的任何续期、延期、终止或修订。
1.3.
接班人。租期届满后，无论是以失效、终止或其他方式，并不解除任何一方在本租约期满或终止之前或之后所产生或可能继续产生的任何义务。
1.4.
关键时刻。就履行本租赁的每一条款而言，时间是至关重要的，其中履行时间是一个因素。
1.5.
控制性法律。本租约应受加利福尼亚州法律管辖，并根据加利福尼亚州法律进行解释。
1.6.
可分割性。若本租约的任何条款或条款被视为在任何程度上无效或不可强制执行，而删除该条款或条款不会对任何一方获得任何重大利益造成不利影响，或在任何程度上被视为无效或不可执行，则本租约的其余部分不受影响，且本租约的每一条款和条款应在法律允许的最大范围内有效和可强制执行。
1.7.
弃权。业主或租客就违反本租约所载任何条款、契诺或条件所作的一项或多项豁免，并不等同于放弃其后任何违反相同或任何其他条款、契诺或条件的行为。一方当事人对任何行为的同意不应被视为使随后的任何行为无需征得该方当事人的同意。除非放弃方以书面形式签署，否则任何违反本租赁的行为均不被视为放弃。
1.8.
不能表演。如果任何一方因任何一方无法合理控制的原因而延误、阻碍或阻止履行本租赁项下的任何工作或履行任何行为，则工作或行为的履行应在延误期间免除，履行时间应延长至与延误期间相同的时期。本条例的规定
第20.8条不适用于免除租户或房东因经济上无能力履行义务而产生的任何索赔。
1.9.
整个协议。本租赁构成双方之间的完整协议，并取代所有先前与房产有关的协议和谅解。本租约须经业主与租客双方签署书面协议方可修改。
1.10.
安静的享受。当承租人遵守和履行所有契诺、条款和条件，并在符合本租约其他规定的情况下，承租人有权在不受房东或通过房东提出索赔的任何其他人的阻碍或中断的情况下，在整个租期内安静地享用和使用房产。
1.11.
生存。业主或租客的所有契诺，包括但不限于本租约项下的任何保证或赔偿，在本租约期满或更早终止后仍应继续有效，并继续对双方及其继承人和受让人的利益具有约束力和约束力。
第二十一条执行
1.1.
对应的；数字签名。本租约可签署一份或多份副本，每份副本应构成一份正本，所有副本均应为同一份协议。如果适用，双方同意接受本租约的数字图像(包括但不限于PDF、JPEG、GIF文件或其他电子签名形式的图像)，以反映双方或其中一方的执行情况，作为真实和正确的原件。
1.2.
公司和合伙机构。承租人代表房东并向房东保证，并同意，代表承租人签署本租约的每个人都有权代表承租人这样做。
1.3.
执行租赁；没有选择权或要约。向租客提交本租约仅作审查之用，并不构成对租客的要约或承租人的选择权，除非业主已签立本租约并交付给租客。
1.4.
经纪人披露。通过本租约的签署，房东和租客双方特此确认并确认(A)收到符合加州民法典2079.16要求的房地产代理关系披露副本，以及(B)基本租赁条款第10项中指定的代理关系，该确认和确认是为了基本租赁条款第10项中确定的承租人经纪人的利益而明确做出的。如果在基本租赁条款第10项中没有这样确定的承租人经纪人，则该确认和确认是为了业主经纪人的利益而明确作出的。通过本租约的签订，房东和租客履行了《基本租赁条款》第10项规定的代理关系的确认。
第二十二条。其他
1.1.
抵押权人保护。除非(A)租客已以挂号信或挂号信向承押人发出通知，通知承租人其地址已提供予承租人，并且(B)承押人已获给予合理机会纠正业主的违约，否则业主的作为或不作为不会导致解除或终止本租约下的租客的责任或终止租约。承租人应遵守任何抵押权人的任何书面指示，在不确定该抵押人的抵押是否存在违约的情况下，直接向该抵押人支付应缴租金。
1.2.
SDN列表。承租人在此声明并保证，承租人或任何高级管理人员、董事、员工、合伙人、成员或承租人的其他负责人(统称为“承租人”)均不会被列为美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)发布的此类个人和实体名单上的特别指定国家和受封锁个人(“SDN”)。如果承租人或任何承租人被列为或成为SDN，承租人应被视为违反本租约，房东有权在书面通知承租人后立即终止本租约。
1.3
一般的审批。除非(I)本租约明确规定了同意或酌情决定权的标准；(Ii)可能对建筑物结构或建筑系统产生不利影响的事项，或可能影响建筑物外观的事项，或(Iii)本租约第14条(违约和补救措施)所涵盖的事项(“例外事项”)，任何时候本租约要求业主或租客同意时，
此类同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延，且除例外事项外，只要本租约授予房东或租客采取行动、行使酌情权、制定规章制度或作出分配或其他决定的权利，房东和租客应以合理和诚信的方式行事。
双方已于上述日期签署本租约，特此为证。
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房东： |
租户： |
Paseo Del Mar LLC， 特拉华州一家有限责任公司 |
连接生物制药有限责任公司 加州一家有限责任公司 |
作者：/s/Steven M.Chase |
发稿：/s/郑伟 |
史蒂文·M·凯斯 租赁与营销办公室物业执行副总裁 |
郑伟，博士。 首席执行官 |
作者：/s/Christopher Gash |
作者：/s/Steven Chan |
克里斯托弗·加什 运营部物业副总裁 |
陈冯富珍 首席财务官 |
附件A
处所的描述
12265 El Camino Real，350套房
附件B
营业费用和税费
(基准年)
(a)
在基准年度之后，承租人应向业主支付承租人在期限内每个费用回收期的“项目成本”(定义如下)超过项目成本基数的项目成本以及期间每个费用回收期的“物业税”(定义见下文)超过物业税基数的物业税的金额(如有)的承租人份额作为额外租金。物业税和项目成本是互不相容的，房东可以单独或合并开具账单。“承租人份额”是指通过将该项目的成本乘以分数而确定的任何运营费用的部分，其分子是房屋的建筑面积，其分母是业主不时确定的(I)基本租赁条款第8项所界定的建筑物的建筑面积，用于业主确定的使建筑物受益或与建筑物而不是整个项目有很大关系的费用，或(Ii)项目中的全部或部分建筑物。由业主决定使项目中的所有或部分建筑物受益或与之有重大关系的费用，而不是任何特定建筑物。承租人承认房东有权不时更改或增加建筑和/或项目，在这种情况下，建筑和/或项目内的总可出租面积可能会调整。为便于参考，财产税和项目成本有时可能统称为“运营费用”。
(b)
在基准年度后租赁的第一个完整“费用回收期”开始之前(如基本租赁条款第7项所定义)，在此后每个全额或部分费用回收期开始之前，房东应向承租人提供在费用回收期或部分费用回收期或部分期间承租人应承担的项目成本和财产税金额的书面估计。承租人应将预估金额与基本租金一起按月等额预付给房东。房东可以不时更改费用回收期间，以反映房东的日历年度或新的财政年度(视情况而定)，在这种情况下，租户在任何部分年度的运营费用份额应按公平比例分摊。在费用回收期间，房东可以根据任何运营费用的增加不时修改估计数。
(c)
在每个费用回收期结束后180天内，房东应向租户提交一份报表，列出可归因于该期间的实际或按比例分摊的财产税和项目成本，双方应在此后30天内支付任何必要的款项或津贴，以调整租户对年度报表所显示的租户实际份额的估计付款(如有)。如果在任何费用回收期间可分配给租户的实际物业税或项目成本分别低于物业税基数或项目成本基数，则房东不应被要求向租户支付差额，尽管房东应退还向租户收取的任何适用的估计付款。如果租户不以书面形式反对房东对实际经营的决定
在房东的费用报表交付后90天内，房东对适用费用回收期的实际运营费用的确定应是决定性的，并对租户具有约束力。
(d)
即使租约已终止，租客已迁出物业，但当租客就租约终止的开支回收期间所应承担的物业税及项目成本作出最终厘定时，租户应于通知时支付超过预计已支付开支的全部应缴款项；相反，在开支减少的情况下多付的任何款项，应由业主退还给租客。
(e)
项目费用“一词应包括与建筑物和项目的运行、管理、维护和维修有关的所有费用和开支，以及所有公共区域(如第6.2节所定义)，并应包括以下费用，作为说明但不限于：水费和排污费；保险费和免赔额；和/或合理的保费等价物和免赔额，如果业主选择自保业主根据本合同被授权承保的任何风险，其范围可归因于本合同所列项目成本中的费用。[在本租赁条款要求摊销的情况下，为成本项目提供资金的任何可扣除部分应予以摊销，如果本附件B中规定的免赔额不包括此类成本，则应将其排除在转嫁给承租人的成本之外]许可证、许可证和检查费；热费、电费、电费、门卫服务费；大楼和项目现场和/或非现场管理办公室的设备、人员配置和运作费用；适用于大楼和项目的人员的所有人工和与劳务有关的费用，包括业主的人员和外部人员；业主间接费用/管理费；咨询服务的合理费用；出入控制/安全费用，包括改进出入控制系统和程序的合理费用；维修；空调；用品；材料；设备；工具；租户服务；为遵守运输管理要求而制定的计划；根据第6.1、6.2、7.2和10.2节以及下文附件C和F发生的任何费用；正常维护项目(例如停车场泥浆涂层或更换大厅、走廊和电梯驾驶室地毯和覆盖物)每3年或更长时间发生的定期费用(资本或其他)；及资本改善(有别于在正常业务过程中安装的更换部件或组件)的摊余成本，该等资本改善旨在减少其他营运成本或增加该等成本，或提升楼宇及/或项目的保安，或为使楼宇及/或项目符合生效日期后最初实施的适用法律及建筑守则所需。房东应在回收期(定义见下文)或房东合理确定的资本改善的使用年限中较短的时间内，以直线方式摊销此类允许资本改善的成本。根据业主的选择，任何摊销项目成本项目可以包括业主为支付项目成本而合理要求支付的实际或推算利率, 适用于未摊销余额。“回收期”是指资本改善项目所节省的成本(如果有的话)达到资本改善总成本所需的合理估计时间。不言而喻，项目成本应包括业主的任何子公司或部门提供的直接服务的竞争性费用。如果任何项目成本适用于建筑物以外的一个或多个建筑物或物业，则该成本应按比例分摊，并在建筑物和该等其他建筑物或物业之间分摊。“物业税”一词应包括以下各项：(I)所有房地产税或个人财产税，因为该等物业税可因重估或其他原因而不时增加；及(Ii)就本租约或建筑物及/或项目而征收的其他税项、收费及评税，以及业主位于建筑物及/或项目内的任何装修、固定装置及设备及其他财产，但不包括向业主征收的一般净收入及特许经营税；以及(Iii)须作为房地产税或非土地物业税的附加税或替代税而征收的任何税项、附加费或评税；及。(Iv)因通过适当的法律程序就任何物业税的款额或有效性提出争议而招致的费用及开支。应要求向租户提供业主未经审计的费用报表的副本。项目成本根据入住率的不同而变化，包括基准年的成本, 应由业主外推，以反映大楼可出租面积的至少95%的占有率。如果不是由于任何法律或政府要求或业主无法合理控制的其他事件(双方同意，业主贷款人或投资人的要求不应被视为超出业主对本句的合理控制)，则在基年之后，任何新类别的运营费用被添加到运营费用中，则在与该新类别相关的成本包括在建筑物支出中的时间内，基年运营费用的计算应增加，以反映如果该新类别项目包括在基准年中将会产生的运营费用。适当考虑到这一新类别在基准年的费用。
(2)
业主就货物和服务(包括出售和供应给大楼租户和住户的公用事业)所发生的费用，但不包括通过租户租约中的经营费用转嫁条款得到补偿的部分；
(3)
业主因建筑物的维修、更换和/或恢复而发生的费用，其范围为业主通过保险或报废收益或由租客(运营费用转嫁除外)、担保人或其他第三人偿还的费用；
(4)
为大楼内其他租户安装承租人改善设施或为大楼内租户或其他住户翻新或以其他方式改善、装饰、粉刷或重新装修空置空间而发生的费用，包括许可证、许可证和检查费用；
(6)
与大厦现有或未来租客或其他住客的谈判或纠纷所产生的律师费及其他费用及开支，但与营运开支项目、执行大厦规章制度有关的谈判、纠纷或索偿所招致的律师费及其他费用及开支，以及本租约规定业主须维持的标准的其他事宜除外；
(7)
除上文另有规定外，资本支出按照公认会计原则确定，并一致适用，并按照房地产行业的普遍做法(“公认会计原则”)确定；
(8)
经纪人佣金、调查费、律师费、娱乐和差旅费用以及房东出租或试图租赁建筑物内空间所发生的其他费用；
(9)
与不提供给租户或直接向租户收费但提供给建筑物的另一租户或占用人的服务或其他福利有关的费用；
(10)
因房东违反任何法律、法规、法规或条例而产生的费用；
(11)
因向建筑物提供服务而向业主的附属公司或关联公司支付的间接费用和利润增量，但超出的范围通常超过有能力提供此类服务的非关联第三方在竞争性基础上(根据房舍一般市场区域的类似办公大楼的标准)提供此类服务所收取的费用；
(12)
债务的利息或其他费用，或拖累建筑物的任何抵押或抵押的摊销；
(13)
业主的一般公司管理费用，但与建筑物或项目的具体管理、运营、维修、更换和维护有关的费用除外；
(14)
为建筑和项目安装初始环境美化和初始雕塑、油画和艺术品的费用；
(17)
与组成业主的合伙企业或实体的业务运营相关的成本，与项目的运营、管理、维修、更换和维护的成本，包括合伙会计和法律事务，与任何抵押权人的诉讼抗辩成本(承租人的诉讼可能有争议的除外)，出售、辛迪加、融资、抵押或抵押业主在项目中的任何权益的成本，以及与业主与其雇员之间、业主与项目管理层之间、或业主与其他租户或占用者之间的任何纠纷有关的费用；
(18)
未将其大部分受雇时间投入项目的任何雇员的工资和福利，除非此类工资和福利按比例反映了用于运营和管理项目的时间与用于与运营和管理项目无关的事项的时间；但在任何情况下，项目成本均不得包括投资组合物业经理或总工程师以上人员的工资和/或福利；
(19)
业主为改进或更换(包括结构增加)、维修、设备和工具而发生的费用，这些费用属于“资本”性质和/或根据公认会计准则被视为“资本”的改进或更换，但根据上述定义或本租赁的其他明示条款计入项目成本的范围除外；以及
(20)
因业主与其他租户、准租户、准租户/租户或项目商品和服务供应商之间的纠纷而支付或产生的法律费用和费用、和解、判决或裁决。
附件C
公用事业和服务
公用事业和服务的下列标准应在大楼内生效。房东保留对这些标准进行非歧视性修改和补充的权利。如本标准与本租约有任何冲突，以租约为准。在符合本租赁的所有规定的情况下，以下条款适用：
1.
房东应在上午8：00的时间内为酒店提供服务。周一至周五下午6点，如有要求，从上午9点开始营业。至下午1：00星期六(“办公时间”)，一般公认的国家节假日除外，合理的暖通空调服务。在符合以下规定的情况下，业主还应为大楼提供电梯服务(如果适用)、业主标准头顶荧光灯和白炽灯正常照明所需的合理电流，以及与大楼和项目的典型写字楼租户使用的类型和数量一致的办公设备的操作所需的合理电流，以及用于厕所的水。未经业主事先书面同意，承租人不得将任何器具、机器或设备与水管或电流连接(通过房屋内现有的电源插座除外)以使用电流或水。
2.
在正常营业时间内，如果租客提出书面要求，房东应在要求服务的至少24小时前向房东提供上述任何建筑服务，否则房东将向房客提供上述服务。租户同意按房东不时确定的费率向房东支付这些下班后服务的费用。如果租户需要的电流超过了房东根据本附件C规定的义务提供的电流，租户应首先征得房东的同意，房东可安排在房屋内安装电流计以测量消耗的电流量。电表的安装、维护和维修费用应由租户支付，如房东要求，租户应及时补偿电表所显示的任何特殊电力用途所消耗的所有电流。
4.
如果物业的任何公用事业服务是单独计量或向承租人收费，承租人应向物业支付该公用事业服务的所有费用，向承租人套房提供公用事业设施的费用应不包括在租约中要求承租人偿还的运营费用中。
5.
房东应提供每周5天的清洁服务，相当于类似建筑的服务，并按合理要求清洗窗户；但租户应支付任何额外或不寻常的清洁服务费用。
6.
在临时关闭的情况下，租户应可以每天24小时、每周7天、每年52周24小时进入大楼、公共区域、处所和停车区；但业主可以安装其认为适合大楼的出入控制系统。房东可以对发放给租户的门禁卡和/或钥匙收取合理的费用。
7.
任何只供处所使用的辅助空调机组的操作、保养和修理费用，应由租户独自承担。这种安装应事先获得业主的书面批准，费用由承租人承担，并应包括安装一个单独的仪表以供该单元运行。房东可以要求租户在租赁期满时拆除由租户安装或为租户安装的任何此类单元，并修复由此对房屋或建筑物造成的任何损坏。
附件D
租客保险
承租人的下列保险要求在承租期内有效，承租人还应促使任何转租人遵守这些要求。房东保留对这些要求采取合理的非歧视性修改和补充的权利。
1.
承租人应在整个保期内自负费用维护：(I)关于房屋和承租人在房屋内、在房屋内或附近的经营的商业一般责任保险，其保单形式至少应与保险服务局(ISO)CGL 00 01(如果房屋内出售酒精饮料，应明确承保酒类责任)一样广泛，保单应以“事故”为基础，且保额不得低于
2.人身伤害、死亡和财产损失责任的每次事故综合限额2,000,000美元；(2)法律规定的工伤赔偿保险，以及雇主责任保险，至少
(Iii)承租人根据本租约建造的改建工程，承建商的风险保险，保额为工程重置成本；及(Iv)火险、破坏险、恶意伤害险及其他可能纳入标准“特别表格”的保险，承保楼宇内所有改建、行业固定装置、家具、设备及个人财产项目，保额不少于重置成本的90%(连同重置成本批注)，保单亦须包括足以弥补一年损失的业务中断险。在任何情况下，任何保单的限制都不能被视为限制了承租人在本租赁下的责任。
2.
根据本附件D，承租人必须携带的所有保险单应由经授权在加利福尼亚州开展业务的保险公司出具，并且在最新的Best‘s保险报告中，其一般投保人评级不低于“A-”，财务评级不低于“VIII”。承租人承保的任何保单的免赔额或其他留存限额应是商业上合理的，承租人应负责支付该免赔额或留存限额，并放弃以房东为受益人的代位权。要求承租人投保的任何保险，可由承租人根据其提供的任何一揽子保险单或根据单独的保险单提供。一份保险证书，证明保险单已经签发，提供本表要求的保险范围，并包含必要的条款，连同业主可以接受的证明放弃代位权的背书和下文要求的其他保险条款，应在给予租户对房屋的占有权的日期之前交付给房东。在保险期满前，还应向房东提交续保的适当证据。如果房东是额外投保人的保险单所承保的损失，房东有权审查该保险单的复印件。
3.
承租人的商业一般责任保险应包含一项条款，即保单应是房东承保的任何保单的主要部分，并且不对房东承保的任何保单做出贡献，同时还应包括房东和房东指定的任何其他利害关系人作为附加被保险人的条款。上文第1(Ii)、(Iii)和(Iv)款所述的承租人保单均应包含保险人放弃对房东、其代理人、雇员、承包商和代表进行代位求偿的权利。承租人亦放弃对上述相同保单下的任何免赔额或留存限额的追讨权利。只要有这样的条款，保险范围应规定，在没有提前至少三十(30)天书面通知房东的情况下，不得取消或修改保险范围。在任何情况下，承租人不得更改或取消此类保险，除非提前三十(30)天通知房东，并应将租客收到的任何取消通知迅速通知房东。承租人还应指定房东为承租人承保的任何超额或伞状责任保险的附加被保险人。
承租人须知：根据本租约条款，承租人必须向业主的管理代理人提供所需保险的证明，方可进入该房屋。
附件E
规章制度
下列规章制度应在大楼内生效。房东保留随时采取合理、非歧视性的修改和增建的权利。如本条例与本租约有任何冲突，以本租约为准。
1.
人行道、大厅、通道、电梯、楼梯和其他公共区域不得被承租人阻挡或用作存放、存放物品或进出房屋以外的其他用途。如果租户可以进入任何阳台或露台区域，未经房东事先书面批准，租户不得在该区域放置任何家具或其他个人财产。
2.
未经业主事先书面同意，租客、租客的任何雇员或承建商不得登上建筑物的屋顶。
3.
承租人应自费使用业主为建筑物指定的第三方承包商，提供从建筑物内电话线的最低入口点到建筑物的任何电话布线服务。
4.
未经业主事先书面同意，承租人不得安装天线或卫星天线。
5.
不得遮盖或遮挡窗框、窗扇、窗户、玻璃灯、太阳能薄膜和/或屏风，以及反射或允许光线进入大厅或建筑物其他地方的任何灯光或天窗。业主如向租客发出书面通知，反对任何窗帘、从外部可以看到的房屋内部必须以专业的视觉方式进行维护，并与一流的写字楼保持一致。承租人不得将任何难看的物品(由房东根据其合理的酌情决定)放置在房屋的外部玻璃线上，包括但不限于盒子、电线和数据线。不得在处所的任何部分设置遮篷。
6.
任何异常重型设备的安装和位置，包括但不限于文件存储单元、保险箱和电子数据处理设备，应事先获得业主的书面批准。大型或重型物品的移动只能在房东指定的时间内进行，并且必须事先通知房东。除业主指定的货运电梯(如有)外，除非业主书面批准，否则不得将任何货物、家具或大件物品接收或移出大楼大堂，或以任何电梯运载。
7.
租客用来将水输送至处所内的装置或装置的任何喉管或喉管，必须以铜或不锈钢制造，而在任何情况下，不得使用塑胶喉管作该用途。
8.
未经业主事先书面同意，租户不得在房屋或大楼的任何门上锁上任何锁，而业主的书面同意不得被无理拒绝。租约终止时，承租人应将所有办公室、房间和卫生间的钥匙以及所有已提供给承租人或承租人已制作的出入卡交给业主。
9.
未经业主事先书面批准，承租人不得安装需要超过业主根据租约提供的电气或空调服务的设备。
11.
租客不得在处所内作出或准许作出任何事情，或在处所内携带或存放任何东西，而该等事情以任何方式增加对建筑物或存放在建筑物内的财产的保险，或干扰其他租客的权利，或与任何政府规则或规例相抵触。
12.
承租人不得在处所内使用或存放任何肮脏或有害的气体或物质。
13.
承租人不得因噪音、气味和/或震动而以冒犯或反感的方式占用或使用房屋，或以任何方式干扰其他租户或与其他租户有业务往来的人。
14.
承租人不得允许任何宠物或动物进入或靠近大楼。真正的服务动物是允许的，只要这种服务动物事先得到房东的批准，始终处于它们所服务的个人的直接控制之下，并且不打扰或威胁其他人。
15.
承租人或其雇员、代理人、承包商、被邀请者或被许可人不得在任何时间携带任何枪支进入项目，无论是装载的还是卸载的。
16.
严禁在建筑物、建筑物或项目内的任何地方吸烟，包括通过个人雾化器或其他电子烟，但只允许在建筑物外和项目内业主指定的区域吸烟。严禁在场所、建筑或项目内的任何地方吸烟、蒸发、分发、种植或制造大麻或任何大麻衍生品。
17.
除非房东另有批准，租户不得在房屋内安装任何大小的水族馆。
18.
承租人不得使用业主不时为大楼和/或项目选择的任何名称作为承租人公司或商号的任何部分。业主有权更改建筑物或项目的名称、编号或名称，而不对承租人负责。承租人不得在广告、文具或任何其他方面使用建筑物的任何图片。
19.
承租人应根据房东的要求，向房东提供房东指定的人员的姓名和电话号码，以便在情况允许的情况下，在下班后与其联系。
20.
房东可以不时地给予租客个人和临时的不符合本规则的差异，前提是任何差异不会对租户使用和享受房产产生实质性的不利影响。
附图F停车
下列停车规则在大楼内有效。如本规则与本租约有任何冲突，本租约以租约为准。
1.
业主同意在建筑物附近维持或安排维持一个汽车停车区(“停车区”)，以供访客和赞助人，以及承租人的雇员和建筑物的其他租户和占用者受益和使用。房东有权决定汽车停车区的性质和范围，并有权随时对停车区进行其认为合适的改变。房东不对访客或员工的机动车损坏、机动车内的财产损失或租客、访客或员工的任何伤害负责，除非最终确定是房东的唯一主动疏忽或故意不当行为造成的。业主还有权制定、不时修订和强制执行业主认为对停车区的适当和有效的操作和维护所必需和适宜的一切合理的规则和规定(包括指定员工停车区)，并对停车区的所有使用者执行。
2.
业主如认为适宜，可自行决定停车收费，并可为租客、其雇员及访客设立一个或多个泊车许可证制度。在任何情况下，租户或其员工不得在租赁给其他租户的预留摊位或指定访客停车区内的摊位停车，租户或其员工使用的停车通行证数量不得超过本租约分配给租户的数量(定义如下)。承租人应应房东不时提出的要求，向房东提供其雇员姓名以及承租人及其雇员的车辆牌照号的清单。停车通道设备，如适用，不得转让。房东可以对接入设备收取合理的费用，并对丢失或被盗的设备收取补充费。每个接入设备应在本租赁期满或更早终止后立即归还给业主。
3.
除非业主另有授权，否则禁止任何泊车人或其代理人或雇员在停车场内清洗、打蜡、清洁或维修车辆，或通宵停放任何车辆(紧急服务除外)。
4.
据了解，承租人的雇员和业主在建筑物和/或项目内的其他租户不得将他们的汽车停放在不时为建筑物和/或项目的顾客指定的停车区部分。承租人有权但无义务在本租赁期内免费向房东购买《基本租赁条款》第11项规定的非预留停车证(以下简称停车证)中规定的停车证总数。此后，摊位收费将按业主不定期的预定停车费计算。
5.
房东应有权将其在任何政府机构征收的任何费用或停车附加费或交通管理费用中按比例转嫁给租户，租户应配合任何自愿或强制的交通管理计划。
6.
未经业主事先书面同意，租户不得自愿或根据法律规定转让或转租任何停车证，除非与本租约的授权转让或转租有关。
EXHIBIT G
GUARANTEE OF LEASE
第1条.缔约方
下列签署人(以下统称为“担保人”)，其地址如下：作为对Paseo Del Mar LLC的实质性诱因和考虑]一家特拉华州有限责任公司(下称“业主”)与开曼群岛的开曼群岛公司(下称“承租人”)就租赁位于加利福尼亚州圣地亚哥Suite350 El Camino Real 12265号的特定空间订立了一份日期约为偶数的书面租赁(下称“租赁”)，并根据本租赁担保(“担保”)的规定，无条件地保证和承诺承租人向业主支付和履行租赁的各项和所有条款、契诺和条件，并为业主的利益提供无条件的担保和承诺，所有这些均在下文中更具体地阐明。
第二条担保人的义务
第2.1条。租客履约的保证
担保人在此无条件地向房东保证，租户必须履行的租约条款、契诺和条件，包括但不限于支付所有租金、物业税、运营费用，以及根据租约条款应由租客向房东收取或应付的任何和所有其他费用或款项，或其中任何部分。
第2.2条。承租人不履行义务
1.1.1.
支付租金和其他款项。如承租人未能支付任何租金、物业税、营运费用或任何其他根据上述租赁条款应计或到期的款项或费用，包括但不限于承租人因超过租赁期限而产生的任何债务，则在房东向担保人发出本文规定的书面通知后，担保人应在5个工作日内向房东或业主指定代理人支付因租客未能履行义务而应支付给房东的任何和所有款项。
1.1.2.
其他规定。如承租人未能按第2.2.1节的规定以外的规定，履行租赁合同的任何条款或条件。在房东书面通知担保人后，担保人应在房东通知担保人后5个工作日内开始履行该等条件、契诺和条款，如果担保人未能在上述5个工作日内完成履行，担保人应在上述时间内开始履行，并应努力在下文规定的合理时间内完成履行。
1.1.3.
利息和额外损害赔偿。除了支付租金和其他款项，以及因承租人不履行义务而可能要求担保人履行租约的任何和所有其他条款、条件和条款外，担保人同意向房东支付因承租人不履行义务而直接和直接造成的任何和所有合理和必要的附带损害和费用。担保人还同意向房东支付因租客未能支付房东而到期和欠房东的任何和所有款项的利息，按支付时法律允许的最高利率计算。
第2.3条。担保人陈述书。
担保人应在履行本担保前及其后应业主要求，随时向业主提交经担保人首席财务官核实真实、准确、完整的担保人当前财务报表，包括最近一年的资产负债表和损益表(统称为“报表”)，该报表应准确、完整地反映担保人的财务状况。房东同意对声明保密，但房东有权将声明交付给租约中所述房产的任何拟议买家或产权负担人。尽管如上所述，只要担保人仍然是美国证券交易所的上市公司，且担保人的英文财务报表可公开供房东审查，则担保人应通过提供当前可获得的此类公开可用信息的链接来履行第2.3节规定的义务。
第三条房东的权利
第3.1节。执法
尽管有第2.2.1节的规定。如上所述，房东保留权利，如租客未能支付租金、物业税、营运费用及根据租约条款可能到期而欠下的其他款项，则有权起诉租客或担保人或两者，并向担保人或租客或两者强制执行房东根据租约条款可能享有的租金、物业税、营运费用及其他应计款项的任何及所有权利，而无须事先通知租客或担保人，亦无须就此向任何一方提出要求。担保人理解并同意其在本担保下的责任为主要责任(以及与承租人的连带责任)，并且在业主根据本租赁或本担保可能产生的任何诉讼权利中，业主可以选择对担保人提起诉讼，而无需对承租人采取任何行动或获得任何判决。
第3.2节。担保人的豁免权
除本保函另有明确规定外，除本保函中的任何其他免责声明外，担保人特此免责：
(c)
它现在或将来可能拥有的要求或要求房东针对租户或任何其他第三方享有的任何权利或补救措施的任何和所有权利，无论是根据《加州民法典》第2845条还是以其他方式；
(d)
在承租人在租约项下的所有义务全部履行之前，承租人就根据本租约支付的任何款项向承租人代位或向承租人报销的任何和所有权利；以及
(e)
(I)在对担保人提起诉讼之前，或(Ii)作为贷方或抵押品抵销本合同项下所欠款项的权利。
第四条.变更、修改或转让
第4.1节。租契的续期、修改或更改的效力
担保人理解并同意，尽管有《加州民法典》第2819条的规定，担保人在本担保项下的义务不得因租约的任何延期、修改或变更而受到影响，包括但不限于租户根据本担保书订立任何转租合同，或租户在租约及其各项条款下的义务，而对租约的任何延长、修改或变更，包括租户根据本担保书订立的转租合同，不得以任何方式免除或解除担保人在本担保项下应承担的任何义务。“租赁”一词应包括对“租赁”的所有修订、修改、变更和延期。
第4.2节。赋值
担保人理解并同意，租赁的任何转让或由此产生的任何权利或义务，不应影响担保人在本担保项下的义务。
第4.3节。在执行/解决方面的延误
担保人理解并同意，房东未能或延迟履行其在租赁或本担保项下的任何权利，不应影响担保人在本担保项下的义务，与承租人或任何第三方达成的任何和解或解除也不应免除或解除担保人在本担保项下的义务。
第5条.承租人的破产
第5.1节。租客破产时的法律责任
担保人理解并同意，如果承租人破产或被判定破产，
无论是通过自愿或非自愿的请愿书，还是向其提出组织、安排或类似救济的请愿书，或者如果任何法院指定了其财产或资产的任何部分的接管人，担保人仍有义务向房东支付所有未付租金、物业税、运营费用以及此后在租赁项下应计的任何其他金额。
第5.2节。法律实施的效力
任何现在或未来债务人的救济法案或类似法案或法律的任何操作，或任何法院的裁决，不得以任何方式废除或限制担保人履行本担保的任何条款、契诺或条件的义务。
第六条杂项
第6.1节。通告
本保函所要求的任何及所有通知均应以书面形式发出，并由信誉良好的快递或隔夜递送服务或邮寄、头等邮件、预付邮资的邮寄方式亲自递送至指定接收该通知的一方在本保函上签字后指定的地址，或由该方在此后不时发出书面通知后指定的其他地点。
第6.2节。义务的范围
尽管本担保中有任何相反的规定，但双方理解并同意，本担保应延伸至承租人在租赁项下的任何和所有义务。
第6.3节。可分配性
本协议可由房东在任何时候全部或部分转让给房东在租赁房产中的权益的任何继承人和/或房东的任何贷款人。
第6.4节。继承人和受让人
本担保的条款和规定对双方的继承人和受让人具有约束力，并符合他们的利益。
第6.5条。担保的修改
本保证构成本协议双方之间的完整协议，双方理解并同意，本协议的规定只能通过本协议双方签署的书面形式进行修改。
第6.6条。人数和性别
此处使用的单数应包括复数，而此处使用的男性应包括女性和中性性别。
第6.7条。标题/标题
本保证中使用的任何标题或标题仅供参考，绝不能被解释为本保证的一部分。
第6.8条。无效性
如果本保证的任何条款、条款、契诺或条件被认定为无效、无效或不可执行，则其余条款应保持完全有效，不得以任何方式受到影响、损害或无效。
第6.9节。管辖权
本协议及其任何条款或条款的有效性，以及双方在本协议项下的权利和义务，应根据加利福尼亚州的法律进行解释和解释。担保人同意加州任何有管辖权的州或联邦法院的管辖权，在那里房东可以选择
发起诉讼以执行其在本协议项下的权利。
第6.10节。连带和连带
如果不止一方当事人作为担保人签署了本文书，则每一方当事人的义务应是连带的。
第6.11节。律师费
如果有必要强制执行本担保的任何条款和规定，无论是否提起诉讼，胜诉方应有权获得与此相关的合理成本和支出，包括但不限于合理的律师费，以及法律允许的其他成本和支出。
第6.12节。付款和履约的保证
双方理解并同意，该担保是无条件和持续的，是付款和履约的担保，而不是托收的担保。
第6.13节。放弃陪审团审判/司法参考房东和担保人特此承认并同意，本租约第14.6节的规定应以引用的方式并入本担保书中，并且该节中所有提及“承租人”的内容应被视为在本担保书中提及担保人。
第6.14节。对应的；数字签名。如果适用，本担保可用一份或多份副本签署，每份副本应构成一份正本，所有副本均应是同一份协议。如果适用，双方同意接受本担保的数字图像(包括但不限于PDF、JPEG、GIF文件或其他电子签名形式的图像)，以反映双方或一方的执行情况，作为真实和正确的原件。
[以下页面上的签名]
第七条.执行
兹证明，签字人已签署本担保，并已于2021年12月22日生效。
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康乃德生物控股有限公司，开曼群岛公司 |
发稿：/s/郑伟 |
印刷姓名：郑伟 |
头衔：首席执行官 |
地址：加州圣地亚哥12265 El Camino Real，Suite350，CA 92130 |
附件X
工作信函量身定做
房东应促使承包商按照詹斯勒编制的、日期为2021年10月13日(本文件附件为附件X-1)的空间平面图(“平面图”)中所示，对该房屋进行承租人改进(“承租人改进”)。承租人承认房东已经提交了承租人改善工程的估计时间表。房东应尽商业上合理的努力，使承租人的改善工作按照该时间表基本完成，但不对此作出任何陈述或保证，如果承租人的改善未能在该时间表规定的时间段内完成，则不对承租人承担任何损害赔偿责任。应邀请承租人参加每周的施工会议，并将任何可能的延误通知承租人。因承租人要求变更而产生的任何额外费用应由承租人独自承担，并在开工前支付给房东。除非本计划另有规定或业主此后书面同意，否则用于承租人改建的所有材料和饰面应为业主的建筑标准。如果房东将任何额外的计划、设备规格表或其他事项提交给承租人审批或完成，承租人应在适当的5个工作日内做出书面答复，除非本合同规定的期限较短。承租人不得无理地拒绝批准任何事项，任何不批准应仅限于计划中或其他方面未经承租人事先批准的项目。
如果承租人以书面形式要求对计划或承租人此后批准的任何其他计划进行修订，则只要房东合理地接受此类更改请求，房东应以书面更改单通知租户任何可能导致的额外费用和/或预期租户的延迟(定义如下)。承租人应在收到变更单后2个工作日内以书面批准或不批准该变更单。承租人对变更令的批准不应生效，除非随附全额支付因变更令而导致的承租人改善工程的额外费用。双方理解，在租户批准变更令之前，房东没有义务中断或修改租户改善工作，只要变更令影响关键路径项目或将延误房东及时完成租户改善工作。
尽管租约中有任何相反的规定，如果承租人未能遵守本工作书中规定的任何时间段，要求对工程进行任何更改，未能及时支付根据本工作函应支付的任何款项，提供不准确或错误的规格或其他信息，或以其他方式拖延完成承租人改善工程或签发入住证(上述任何一项在本租约中称为“承租人延误”)，则承租人应承担由此产生的任何建筑成本或其他费用的增加，并且开工日期应视为在所有目的下发生，包括承租人支付租金的义务，截至当日，房东合理地确定，如果没有集体租户的拖延，它本可以将房舍交付给租户。尽管如上所述，房东应在意识到将构成或可能构成对租客延误索赔的基础的行为或不作为(“租客延误通知”)后三(3)个工作日内交付关于租客延误的书面通知；但如果房东在该三(3)个工作日内没有交付租客延误通知，则该行为或不作为不应构成租户延误，直到租户收到租户延误通知后三(3)个工作日。
业主应允许租客及其代理人在租赁开始日期前5天内进入房屋，以便承租人可以在业主事先书面批准的情况下，以令业主代表满意的方式、条款和条件，通过自己的承包商完成本合同项下的任何工作。然而，上述在开工日期之前进入房屋的许可证的条件是，承租人的承包商及其分包商和员工必须和谐工作，不得干扰业主正在进行的工作。如果在任何时候进入会导致不和谐或干扰房东正在进行的工作，房东可以在24小时书面通知租户的情况下收回本许可证。许可证还以承租人承包商遵守房东对第三方承包商施加的所有要求为条件，包括但不限于承租人及其承包商和分包商维持工人赔偿、公共责任和财产损失保险的金额和公司以及房东满意的形式，并在进行任何此类进入之前向房东提供此类保险的证书。除非承租人在房产内开始经营活动，否则该入场应被视为符合租约的所有条款，但支付租金的契诺除外。房东对承租人进行的任何此类工作可能发生的任何伤害、损失或损坏不负任何责任，这些伤害、损失或损坏完全由承租人承担风险。在任何情况下，承租人的承包商未能完成房屋内的任何工作都不应延长开工日期。
承租人特此指定Leeza Argier(largier@ConnectPharm.com)为其代表、代理人和实际代理人，用于接收通知、批准提交和发出变更请求，房东有权依赖此人的授权和指示，就像承租人发出的一样。承租人在向业主发出书面通知后，可随时修改其施工代表的指定。
附件X-1
