附件10.18

博伦实验室
波伦大道1930号
华盛顿州西雅图

租赁协议

之间

博伦阁楼所有者(DE)有限责任公司，
特拉华州一家有限责任公司，
作为房东

和

ICOSAVAX，Inc.
特拉华州一家公司，
作为租户

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(i)

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租赁协议

本租赁协议(“租赁”)于2021年12月15日(“生效日期”)由特拉华州有限责任公司(“房东”)Boren Loft Owner(DE)LLC和特拉华州公司(“承租人”)ICOSAVAX，Inc.签订。

1.租赁基本信息。

1.01“大楼”是指位于华盛顿州西雅图博伦大道1930号的大楼，俗称博伦实验室。“大楼的可出租建筑面积”被认为是134,778平方英尺。

1.02“处所”是指大楼第九(9)层和第十(10)层的整个出租空间，通常称为套房900和1000，通常在本租约附件A中描述。

1.03“房舍可出租建筑面积”：25253平方英尺。

1.04故意省略。

1.05“学期开始日期”：见第3.01节。

1.06“期满日期”：期满日期后第六十三(63)个完整日历月的最后一天。

1.07 “Base Rent”:

如上所述，首个“租赁年”应自租期开始日期开始，并于紧接其一周年的前一日结束(但如租期开始日期并非于公历月的第一天，则首个租赁年应进一步包括该首个周年发生的历月的余额)，而其后的每个租赁年应指在首个租赁年之后连续十二(12)个月的期间，惟首个租赁年的最后一个租赁年应于上文所述的首个租期届满日期结束。

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如果承租人不违反本租赁条款，在任何适用的通知和补救期限届满后，承租人有权在期限的前三(3)个完整日历月内获得基本租金减免，总金额不超过53万零313美元(530,313.00美元)；在该三(3)个月减免期限届满时，这里将其称为“租金开始日期”。承租人有义务支付承租人在该期间应承担的费用和税款。如果承租人在本租约条款下违约，导致根据本租约第16条的规定提前终止，则作为本租约第16条规定的追偿的一部分，房东有权追回根据第1.07节的规定减少的基本租金。

1.08“承租人份额”：18.74%，根据处所的可出租楼面面积与建筑物的可出租楼面面积的比率计算。

1.09“净租赁”承租人应支付承租人应承担的所有费用和税款，详见附件B。

1.10“租户工作津贴”：[***]美元(美元)[***])每平方英尺的房屋可出租楼面面积，如附件中作为附件C的工作书中进一步描述的那样，承租人应按照附件C的条款对房屋进行改善。

1.11扩展选项：见附件F。

1.12“信用证”系指第6条规定的金额为1,060,626.00美元的信用证，该金额可根据第6条进行调整。

1.13故意遗漏

1.14“经纪人”：仲量联行经纪公司(以下简称“经纪人”)代表与本租约有关的业主和租客。

1.15“许可使用”：指办公室、研发、实验室及其附带和附属的储存用途以及与该等指定用途合理相关和附带的其他合法附属用途，均(I)与西雅图、华盛顿地区的可比生命科学项目一致，以及(Ii)符合适用法律和本租约的条款。

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1.16“通知地址”

1.17停车：承租人有权在为大楼服务的地下停车场租赁最多十九(19)张无预留停车证，初始费率为$[***]每月每张通行证。根据可用性(由房东自行决定)，租户有权按房东当时的价格按月出租额外的停车证。在整个租期内，房东有权随时(I)在房东的合理决定权下确定大楼内租户停车位的任何组合的位置，以及(Ii)将当时每张停车证的现行费率提高到当时的市场费率(由房东的商业合理决定权确定)。

1.18“工作日”指每周的星期一至星期五，不包括元旦、总统日、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节和圣诞节(“假日”)。业主可指定

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大楼所在地区的其他研发大楼普遍认可的额外节假日。“建筑服务时间”为上午8点。下午6点。工作日(不包括节假日)。

1.19“物业”指建筑物及其所在的地块，以及业主酌情决定的停车设施及其他改善设施(如有的话)，以供建筑物及其所在的土地使用。

1.20其他定义术语：其他大写术语应具有本租约及其附件中所给出的含义。除非另有说明，本租赁中提及编号的条款和章节应视为指本租赁的编号的条款和章节。

1.21展品：以下展品和附件包含在本租约中并成为其中的一部分：

附件A(房舍的轮廓和位置)

附件A-1(财产的法律说明)

附件B(费用和税金)

附件C(工作信函)

附件D(开学通知书)

附件E(建筑物规则和条例)

附件F(追加经费)

展品G(临时空间)

2.租约批出。

2.01处所。房东特此将房屋出租给租客，租客特此向房东出租房屋。房舍不包括外墙、公共楼梯和楼梯间、电梯和电梯井、通风房、电气室和电话柜(除非这些房间和壁橱位于房舍内并仅包含承租人的个人财产)、看门人的壁橱、货运电梯前厅和为建筑物其他部分(专门或共同)提供服务的管道、管道、导管、电线和附属固定装置，以及建筑物的其他公共区域(定义见下文)。如果房产包括任何楼层的整个可出租面积，则位于该整层楼的公共走廊、电梯大堂和洗手间设施应被视为房产的一部分。

2.02从属权利。在租期内，承租人应享有非专属权利，以共用建筑物和物业的公用区域为限(但须受通知承租人的业主不时订立的适用于承租人和建筑物其他使用者的合理规则所规限)：(A)建筑物的公用入口、大堂、升降机、楼梯和通道(如有的话)、装货码头、斜道、车道和平台，以及任何并非专为另一租户服务或在另一租户处所内的通道和便道，以及喉管、管道、导管、与他人共用的电线、附属电表和设备；(B)通往大楼所需的公用车道和人行道；。(C)如处所所包括的楼面面积少于整个可租用楼面面积。

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任何楼层的面积、位于该楼层的公共走廊、电梯大堂和洗手间设施；及(D)建筑物内或其附近不时指定供租客、其他建筑物租客及业主共用的所有其他地方或设施(统称为“建筑物公用地方”)，以及就该财产而言，泊车构筑物及泊车地方、垃圾区、道路、行人路、行人路、公园路、车道、附属于建筑物的园境范围、固定附着物、系统、装饰设施及与该等地方有关连的环境美化工程，并须当作包括任何毗邻该财产的城市行人路、任何行人通道系统，位于物业上并向公众开放的公园或其他设施(统称为物业公共区域)。建筑物公共区域和物业公共区域在本文中可统称为公共区域。

2.03临时空间。受不可抗力事件的影响，签订本租约的原承租人(“原承租人”)自2022年5月12日起至基本完工日期(“临时空间期限”)后三十(30)天为止，有权从业主处租赁整个大楼第四(4)层约有15,063平方英尺的临时空间(“临时空间”)，该临时空间见附件G；但是，(I)在任何情况下，临时空间期限都不应超过2022年12月15日，并且(Ii)租户没有义务在期限开始日期发生时支付临时空间的基本租金。承租人对临时空间的租赁应遵守本租约中关于该场所的所有条款、条件和限制，但下列情况除外：

2.03.1本租约中承租人对房屋的所有义务(包括但不限于承租人的赔偿义务和承租人获得和维持保险的义务)在整个临时空间期限内适用于临时空间，但临时空间的基本租金应以每年每临时空间可出租平方英尺50美元($50)为基础(即根据临时空间的15,063可出租平方英尺计算，相当于每月50美元/100美元($62,762.50))。承租人应支付临时空间的水电费和额外租金；但承租人的份额应视为11.18%；

2.03.2承租人同意承租人应接受当时“原状”的临时空间，业主不需要对临时空间进行任何改善，或为临时空间提供任何改善津贴。承租人还承认，房东或房东的任何代理人都没有就临时空间或其是否适合承租人在其中开展业务作出任何陈述或保证；

2.03.3在整个临时空间期限内，承租人有权使用九(9)张非预留停车证，但须遵守本租约的所有其他条款和条件；

2.03.4承租人无权在临时空间内建造任何改建。

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2.03.5承租人应尽其商业上的合理努力，就业主在临时空间内进行的任何工作与业主进行合作；在任何情况下，房东的工作都不会构成推定驱逐，也不会让租客获得任何租金减免，但房东应尽商业上合理的努力，尽量减少对租客在临时空间期间安静使用和享受临时空间的干扰，并且房东应负责并赔偿租客因房东在临时空间内进行此类工作时的严重疏忽或故意不当行为而造成的任何人身伤害和租客财产损失的索赔，而根据本租约，房东不应为租户提供保险；以及

2.03.6承租人须于主要竣工日期后三十(30)日或之前(无论如何于2022年12月15日或之前)腾出及交出临时空间，条件与所收到的相同(合理损耗除外)，承租人如未能如实交出，将构成根据本租约第十九条的暂缓交还。承租人承认并同意该等临时空间须受业主给予建筑物现有租客的扩展权利所规限，而承租人如未能在实际竣工日期(或2022年12月15日，以较早者为准)后三十(30)日或之前交出临时空间，将会导致业主蒙受损害(包括相应的损害及利润损失)，而承租人须就承租人在临时空间内滞留至重大竣工日期后三十(30)天(或2022年12月15日之后，以较早者为准)所造成的损害向业主负责。

3.任期及生效日期。

3.01条款。本租期从上午12点01分开始。第1条或第2条规定的下列日期中较早的日期，该日期应为“学期开始日期”：

3.01.1承租人基本完成最初承租人工作的日期(“基本完工日期”)；或

3.01.2 2022年10月1日，该日期可根据下文第3.03节进行调整。

本租期于晚上11：59结束。在第一条规定的期限届满之日，除非按照本租约的规定提前终止或延期。开工日期确定后，房东和租客应立即签署并交付一份开工通知书，格式如附件D所示(“开工通知书”)。承租人未能在开工通知书交付承租人后三十(30)天内签署并退还开工通知书，或对开工通知书中包含的陈述提出书面反对，应被视为承租人批准其中包含的陈述。

3.02初始租户工作。如本文所用，“初始承租人工作”应指承租人根据本合同附件C的规定进行的初始工作，并受其约束。受附件C中明确规定的业主义务的约束，

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应由租户按其当前的“原样”条件和配置出租，业主不作任何陈述或担保。

3.03交货。根据不可抗力事件和租客造成的延误，(I)房东应在2021年11月1日(“预计第九(9)楼交付日期”)或之前(“预计第九(9)楼交付日期”)将房屋第九(9)楼部分交付给租客使用，并且(Ii)房东应在2022年3月20日(或在合理可能的情况下尽快)(“预计第十(10)楼交付日期”)向租户交付对物业第十(10)楼部分的所有权，与附件C-1中描述的实验室升级相关的业主交付工作基本完成；但是，如果承租人承认并同意房东在第十(10)层的剩余交付工作要到2022年4月15日才能完成，承租人将尽商业上合理的努力，在承租人提前进入(如下所述)到承租人拥有该房屋的第十(10)层部分之间的这段时间内，不干扰业主在第十(10)层的剩余工作。在房东履行房东交付工作期间，房东将尽商业上合理的努力，不无理地干扰租户在十(10)层房屋的工作。通过接管该处所, 承租人同意房屋状况良好，情况令人满意，房东的交付工作已基本完成。房东不对任何延误或未能按照上述规定的日期交付房产的情况负责。物业适用部分交付的任何延误不应引起业主的任何责任或违约，也不影响本租约的任何条款或租户在交付时接受物业的义务。租户在租期开始日期之前对该房产的占有应受本租约的所有条款和条件的约束；但是，除承租人使用或要求的服务费用(例如，下班后的暖通空调服务)外，承租人在开工日期之前无需为任何此类占有或进入支付租金，在此期间，经房东批准，承租人进入或占有该场所的唯一目的是进行装修或安装家具、固定装置、设备或其他个人财产，包括但不限于根据附件C的最初承租人工作。承租人及其供应商和承包商应在2022年3月1日或之前进入房屋的第十(10)层部分(“提前进入”)，以便进行规划和测量，以及初步建造最初的承租人工作, 及其他合理所需的活动，使房屋的第十(10)楼层部分准备入住，但在该等提早进入期间，租客应在商业上合理的努力，就租客在第十(10)楼层进行的任何工作与业主合作，而租客应在商业上合理的努力，尽量减少对业主工作的干扰，并就因租客在提早进入第十(10)楼层部分期间进行此类工作时，因租客的严重疏忽或故意不当行为而导致的任何人身伤害和任何业主财产损失的索赔，向业主负责并予以赔偿房东必须维护的房产，且不在保险范围内。尽管本合同包含任何相反规定，且只要承租人不违反本租赁条款，在任何适用的通知和治疗期到期后，上文第3.01.2节规定的2022年10月1日日期应在2022年3月20日之后延长一(1)天(取决于不可抗力事件和承租人造成的延迟)，因为预期的第十(10)楼层交付日期(仅与基本完成实验室升级有关)不

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但是，如果延期，则期限届满日期应延长至2022年10月1日这一延期的每一天。

4.租金。

4.01基本租金和附加租金。根据第1.07节规定的减税，承租人特此约定并同意从租期开始之日起向房东支付(A)所有基本租金(如第1条所规定的)、(B)承租人应承担的费用和税款(如本合同附件B所规定的)和(C)应支付的所有其他额外租金(统称为“租金”)，且不作任何抵销或扣除。“额外租金”是指根据本租约，承租人须不时向业主支付的所有款项(不包括基本租金)。

4.02付款方式和时间。基本租金及其他额外租金的经常性月费应于每个历月的第一天预付，无须通知或要求，但承租人应在承租人签立和交付本租约时向房东支付租期第四个完整月的基本租金。基本租金和附加租金一起被视为“租金”。所有其他租金项目应在房东开具账单后三十(30)天内到期并由租户支付。租金应支付给实体，并发送到房东为此目的不时指定的地址，租户应以有效和充足的支票支付，以美利坚合众国货币支付，或通过电子或电汇到房东不时指定的账户。除非房东另有说明，否则房东接受的租金少于全部租金，应被视为房客根据本合同规定的最早到期义务支付的房款，即使房客的任何此类付款包含或附带任何相反的声明也是如此。租期内任何不足一个月的租金应按日按比例计算。除本租约明确规定外，承租人支付租金的义务应是绝对的、无条件的，不受任何房东契约的影响。承租人应支付所有租金、销售税和使用税(但不包括所得税)，如有，应支付或由租金衡量。付款时在支票或信件上的背书或声明不应被视为协议和付款。

4.03净租赁。业主和租客的目的和意图是，本租赁是一种净租赁，所有租金对业主都是绝对净额，以便在本租赁期限内，本租赁应向业主产生每月应支付的净租金。因此，除本租约另有规定外，在本租约有效期内可能产生或到期的所有与物业有关的任何种类或性质的成本、开支及责任，包括但不限于所有保养及维修、保险及税项的成本及开支，均应由承租人支付，但须受本租约所载的明订限制所规限。承租人同意，承租人应支付在租期内可能产生或到期的所有费用、收费和各种性质的费用、收费和开支，这些费用、收费和开支与最初承租人工程的建造和开发、使用和运营有关，包括所有如果没有签约和交付，业主将或可能支付的所有费用、费用和开支。

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5.允许使用；遵守法律。

5.01准许用途。承租人须每天24小时、每周7天、每年365天均可进入建筑物及处所，并只可将处所用作准许的用途，不得将处所用作或准许将处所用作任何其他用途。承租人应遵守目前或以后生效的任何市政或政府实体的所有法规、法规、条例、命令、规则和条例，包括但不限于《美国残疾人法》(以下简称《美国残疾人法》)和所有环境法(统称为《法律》)，涉及承租人的业务运营以及位于或专门服务于该场所的场所和建筑系统的使用、状况、配置和占用情况；但承租人应仅对特定于承租人使用房屋的ADA要求或因最初的承租人工作或任何更改而需要的ADA要求负责。此外，承租人应自负费用，迅速遵守与基地建筑相关的任何法律(定义如下)，但仅限于因承租人使用建筑物或承租人在建筑物内或周围进行或请求的改动(定义见第8.01节)而触发的义务。“基地建筑”应包括建筑物的结构部分、公共卫生间，以及位于建筑物内部核心的建筑物所在楼层的机械、电气和管道系统和设备。承租人应及时向房东提供其收到的任何关于涉嫌违法的通知的副本。除本租约另有规定外，所有经营许可的取得应由承租人独自负责，费用和费用由承租人承担, 承租人需要许可证和批准才能将房屋用于允许的用途。作为房东履行房东交付工作的一部分，房东应根据适用法律要求的任何排放许可(“pH中和系统”)，将房产连接到现有的Base Building pH中和系统(“pH中和系统”)，该pH许可证应以房东的名义持有，但前提是，在华盛顿州要求承租人特定使用的范围内，承租人应从华盛顿州获得废水处理操作员许可证。PH中和系统的监测、维修和维护费用应根据房屋的可出租楼面面积占与pH中和系统相连的所有承租人占用的空间的总可出租楼面面积的比例，按比例转嫁给承租人；但任何资本修复和资本更换只能在允许的资本支出范围内进行，在这种情况下，其摊销成本应以表B规定的相同方式转嫁给承租人。如果承租人需要获得任何政府许可证或许可，以使承租人在该场所正确和合法地开展业务(包括但不限于使用和运营隔膜所需的所有许可和批准以及任何所需的废水处理操作员执照)，承租人应适当获得并在此后保留该许可证，费用由承租人承担。应房东的要求，将其提交房东检查。承租人应始终在所有重要方面遵守每个此类许可证或许可证的条款和条件，费用由承租人承担。承租人应房东的要求, 向房东提供租户使用所需的所有此类许可证、许可证和批准的副本，包括根据环境法要求在租期内获得或续签的任何许可证、许可证和登记。

5.02规章制度。承租人不得超过大楼的标准密度限制(每125平方英尺一(1)人)。承租人不得使用或允许使用房屋的任何部分导致令人不快的噪音、气味或振动

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由承租人或承租人之下或通过承租人行事的任何一方从房屋或安装的任何设备发出的，或违反或与业主的可持续性标准(下文第24.21节所述)或建筑物认证相冲突的。在不限制前述句子的一般性的原则下，承租人不得将房产的任何部分用作个人健身或运动区，也不得在其内安装或使用任何健身器材。承租人应遵守附件E所附的建筑物规章制度和业主不时采用的其他合理规章制度，包括进行改建的规章制度。如果房产或其任何部分位于多租户楼层，承租人应安排该房产从该楼层的公共区域可见的所有部分的布置、陈设和照明，使该房产在任何时候看起来都被占用以供许可用途。房东书面通知租客存在任何负面情况(见附件E)后，承租人应在收到该通知后五(5)个工作日内立即采取行动补救该负面情况(这些措施可能包括安装、操作、维护和检查气味、噪音、振动、水和/或烟雾控制装置，以及建立有效的控制程序以消除这些气味、噪音、振动、烟雾、水或其他令人不快的排放物), 或合理必要的较长时间来补救该负面条件，只要租户迅速承诺补救任何该等情况，并在收到房东的通知后四十五(45)天内努力并持续地进行补救直至完成。承租人在收到房东的通知后，应停止导致负面状况的活动，直到负面状况得到补救为止。租户用来防止这种迁移的方法可能包括但不限于：(I)在负压下操作暖通空调系统，包括任何特殊的排气系统；(Ii)密封降温墙的所有开口；(Iii)在淋浴(如果有的话)、厨房和实验室区域的降温墙上提供连续的防水底座(根据业主的标准)；以及(Iv)在软木、橡胶或弹簧式噪音和振动消除器的环境中放置机器或设备。如果该负面条件未得到补救，房东可酌情：(I)治愈该负面条件并向租客收取房东为此产生的任何费用和开支，租客应在收到发票后三十(30)天内支付该金额，或(Ii)将租客未能补救该负面条件视为违约，使房东有权根据本租赁条款获得任何补救措施。

5.03应允许承租人独占(包括合理的保密和安全措施)适用建筑规范指定的任何控制区或区域(位于场所内)的按比例份额，用于危险材料和化学品的使用或储存。如前一句所述，承租人在房屋内任何控制区或地带所占的比例，应根据承租人在适用的控制区或地带内租用的房屋的可出租楼面面积而厘定。仅为举例而言，如某管制区或管制区有10,000平方英尺的可租面积，而租户的处所有2,000平方英尺位于该管制区或管制区内(而该等处所作为一个整体则有5,000平方英尺的可出租面积)，则适用租户在该管制面积中的比例为20%。

5.04有记录的圣约。在本租约日期后，本租约可受任何商业上合理且已记录在案的物业契诺、条件或限制所规限，并可不时予以修订、修订及重述、补充或以其他方式修改(“CC&R”)；但任何此等CC&R(A)不会对承租人的使用造成实质影响

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(B)不改变承租人在本合同项下的权利或义务，(C)在商业上合理且一般适用于大楼的所有占用人。在符合上述规定的情况下，承租人应遵守CC&R。截至本文日期，没有任何CC&R扣押财产。

6.信用证。

6.01信用证。在承租人签署和交付本租约的同时，承租人应向房东交付第一条规定的金额的清洁、不可撤销的信用证，该信用证应符合并可由房东根据本第6.01条的规定开具(该信用证连同根据本协议的任何续期或更换，在此称为“信用证”)。

6.01.1信用证金额应与本租约第1条所载金额相同，但须受本租约第6条的条款所规限。信用证(I)是不可撤销的，应由具有房东合理接受的财务状况的商业银行签发，并在加利福尼亚州旧金山、马萨诸塞州波士顿、或接受信用证开具请求的纽约市，(Ii)应仅要求向信用证持有人的签发人出示证书，说明房东根据本租赁条款有权提取信用证，(Iii)应支付给房东或其作为房东的利息继承人，并可免费转让给任何此类继承人或持有房东在本租约中的权益的抵押品转让的任何贷款人，(Iv)的初始期限应不少于一年，并包含一项条款，即该期限应自动续期，连续一年，除非发行人应至少在预定到期日前四十五(45)天通知房东不续期，(V)应允许通过传真方式绘制图纸，以及(Vi)应以房东合理接受的其他形式和实质。尽管有上述规定，最后一期信用证的期限应不早于该期限最后一天后四十五(45)天结束。如果发行人不再被房东合理接受，由于其财务状况的恶化或地位的改变，有可能损害房东善意地使用信用证的能力, 然后，承租人应在房东通知该事件后三十(30)天内提供满足本节条款的发行人提供的替代信用证。

6.01.2如果(A)承租人在任何适用的通知和治疗期到期后未能履行其在本租赁项下的任何义务，或未能履行其在本租赁项下的任何义务，且违约通知的传递或任何治疗期的运行被适用法律禁止或收取费用，或未能履行其在本租赁项下的任何义务，且任何适用的通知和治疗期将在信用证期满后到期，业主应有权使用信用证全额或部分提取信用证。或(B)在信用证预定期满前不少于三十(30)天，承租人未按照本节的规定向房东交付新的信用证。在不限制前述条款的一般性的原则下，房东可以(但没有义务)在租户或针对租户申请破产的情况下不时使用信用证，并/或按照房东决定的顺序补偿房东因根据本租约条款终止本租约而产生的全部或部分损害赔偿，以及因在破产程序中拒绝本租约而产生的任何损害赔偿

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由承租人或针对承租人而开始，和/或房东合理地估计由于承租人在本租约项下的任何违约或违约而将遭受的任何损害。房东可以，但没有义务，将提取的金额应用到必要的程度，以补救租客的违约。

6.01.3房东提出任何信用证申请后，承租人应应要求将信用证恢复至本租约规定的原始金额。倘若租客当时并无根据本租约违约，且并无任何情况或事件在任何适用的通知或补救期间届满后构成该等违约，则在(I)租客支付最终租金或(Ii)租客根据本租约第20条将物业交还业主之日(以较迟者为准)发生后四十五(45)日内，信用证应退还租客。承租人承认，信用证不是保证金；相反，它是一种信用增强，目的是诱使房东将房产出租给租户。承租人特此放弃现在或以后生效的任何和所有法律条款，这些条款(I)规定房东必须退还租约保证金的时间框架，和/或(Ii)规定房东只能从保证金中索要那些合理必要的款项，以弥补拖欠租金、修复租客造成的损坏或清理房屋，双方同意，房东还可以索要上文规定的金额和/或补偿房东因租客拖欠租约而造成的任何损失或损害的合理必要金额。承租人同意不以任何方式干涉向房东支付信用证收益的任何款项，无论是在房东对全部或部分信用证付款之前或之后。, 无论租客和房东之间是否存在任何关于房东动用全部或部分信用证的权利的争议。本租约的任何条件或条款均不应被视为使信用证成为有条件的，从而为信用证银行未能及时承兑该信用证的提款提供理由。承租人不得要求或指示银行不支付根据该信用证开具的即期汇票。

6.01.4如果出售建筑物或出租、转让或转让建筑物，业主应将信用证转让给受让人。一旦转让，承租人将免除房东退还信用证的所有责任，承租人同意仅向受让人寻求信用证的退还。本条款适用于将信用证转让给此类受让人的每一项转让或转让。承租人进一步承诺，它不会转让或阻碍或试图转让或阻碍信用证，房东及其继承人或受让人不受任何转让、产权负担、转让企图或企图产权负担的约束。

6.01.5尽管本合同有任何相反规定，且只要承租人不违反本租赁条款，但在任何适用的通知和治疗期届满后，信用证金额应自动减少如下：(I)在起租日期一周年时，信用证金额应减少至88万3855美元(883,855.00美元)；及(Ii)在第二(2)租赁年度届满时，信用证金额应减少至70万7084美元(707,084.00美元)。

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7.屋宇装备。

7.01建筑公用事业和服务。在符合本租约的条款和条件以及承租人的义务的情况下，房东应始终或安排向该房屋(如有指定的地方)和建筑物提供下列公用设施和服务，所有这些公用设施和服务应包括在开支中，除非该等公用设施或服务是单独向该房屋计量的：(A)按照第7.02节的条款和条件提供电力；(B)该房屋内的常规供暖、空调和通风设备，供实验室和办公室24/7全天候正常使用；(C)工作日公共区域的标准清洁服务，包括清除所有停车区的垃圾(承认并商定，房舍的所有清洁和清洁服务由租户独自负责)；(D)供饮用和厕所用的水以及房舍的下水道服务，所有这些都是24/7允许使用的合理需要；(E)大楼内供租户全天候非专用的电梯服务；(F)(G)在本租约条款的规限下，租客及其雇员可全天候进入大楼；及。(H)业主可不时在建筑物及停车区或其他监察系统(如有的话)提供的保安或保护服务，包括但不限于签到程序及/或出示身分证(但业主对因盗窃、破坏或类似原因造成的损失概不负责，但因业主严重疏忽或故意行为不当而造成的损失除外)；。及(I)业主合理地认为该物业需要或适宜的其他服务。承租人应在符合本合同第八条的所有条款和条件的情况下，有权, 由承租人自费在房屋内安装和维护安全系统(“承租人的安全”)，如果安装，承租人应单独负责对承租人的安全系统的监控和操作。如果应承租人的要求，房东或关联服务提供商或第三方服务提供商提供的任何服务不是房东在本租赁下的明确义务，包括但不限于根据下文第9条承租人责任的任何维修，承租人应向适用的服务提供商支付此类服务的成本和合理的行政费用。

7.02租户用电。承租人应向业主支付在建筑物内使用或为建筑物使用的电力(包括但不限于空调装置或其他暖通空调设备)的额外租金，以及(如果适用)由承租人或为承租人在建筑物其他地方安装的任何特殊设备的额外租金，承租人应根据为建筑物安装的检查表(或为建筑物安装的任何适用部分或设备)向业主支付单独费用，或根据业主的建筑工程师为相关空间和时间段准备的合理分配，向业主支付不时没有运行检查表的任何部分或设备的费用。承租人应根据房东不时估计的电费金额，提前在每个月的第一天或不到一个月的时间预付本合同项下的电费，但须根据有关空间和时段的实际电表读数和电费进行定期核对。尽管以上有任何相反的规定，房东有权自行决定将提供电力的费用作为费用的一部分，在这种情况下，租户应支付租户的部分费用。未经业主同意，租户用电不得超过300安培480/277千瓦。房东有权通过普遍接受的方法测量用电量，包括安装分表和检验表等测量装置，如果在生效日期之前没有安装到位，则应由房东自负费用和费用。

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如果确定，对于任何没有单独向租户计量的电力服务，该租户的用电量或用电量的时间导致租户按月、按可出租平方英尺计算的总用电量大幅超过业主合理认为的建筑物标准，则租户应为这种超额用电量向业主支付额外租金。尽管有上述规定，如果任何电力服务是由公用事业公司不时直接向房产计量的，租户应及时直接向适用的公用事业公司支付此类电力服务的单独费用，如果房东不时提出要求，还应提供该公用事业公司发票的副本和此类付款的证据。

7.03服务中断。房东未能提供服务，或因适用法律、任何设备故障、执行维护、维修、改进或更改、公用设施中断或不可抗力事件(定义见第24.06节)或任何其他原因(统称为“服务失败”)而导致的任何中断、减少或终止服务，不应使房东对租客承担责任、构成对租客的建设性驱逐、导致租金减免或解除租客履行任何契约或协议的义务，但下一句中规定的除外。如果该场所或该场所的重要部分由于服务故障而无法租用超过五(5)个连续工作日，而该服务故障是房东合理控制范围内无法纠正的，并且不是由租户或任何租户关联方(见第13.01节所定义)或租户的任何受让人、承包商或被许可人造成的，则租户有权在该五(5)个工作日后的第一天开始至服务恢复之日期间获得租金减免，作为其唯一补救措施。如果整个房舍并未因服务故障而无法租用，则应公平地按比例分摊减免额。本节不适用于因以下第14条规定的伤亡事件而导致的任何服务故障。

7.04预订。业主保留不时作出下列任何决定的权利：(A)扩建楼宇及兴建或改建其他楼宇或改善物业，只要租客的泊车位比率(即每1,000可出租平方尺占75个车位)不会受到重大不利影响；(B)在建筑物、物业的公用地方(如因建筑物、公用地方及/或物业的任何改善工程而按任何适用法律的要求，在合理需要的范围内，包括该处所，但租客对该处所的使用不会受到重大及不利影响)及其固定附着物及设备，及其固定附着物及设备作出任何更改、加建、改善、保养、修理或更换，包括但不限于：(I)维修、更换和搬迁天花板表面之上、地面之下以及建筑物及处所的墙壁内的喉管、管道、导管、电线、咪表及设备，以及(Ii)只要租客对处所的使用不受重大及不利影响，而租客的泊车率亦不受重大及不利影响，则车道、入口、楼梯、升降机上落客货区、出入口、交通方向、园境区及行人路、地役权、停车位及停车区的位置、大小、形状及数目的改变；及(C)在进行物业修葺、改善或改动时暂时关闭任何物业；及(D)业主根据其真诚的商业判断，就该物业作出其认为适当的其他作为及作出其他更改，但租客对该处所的使用不会因该等作为或其他更改而受到重大及不利影响。房东将至少提前十五(15)天向租户提供

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本第7.04节规定的任何行为的通知，如果该行为将干扰(I)承租人在房屋内开展业务的能力，(Ii)进入和离开房屋，或(Iii)使用或进入和离开大楼的停车场。业主应尽商业上合理的努力，确保任何该等维修或改建工程的进行不会干扰租客对房屋的使用，该等努力可包括限制任何该等工程的进行，而该等工作可能会干扰周末或晚上进行。在不限制上述一般性的前提下，业主有权随时修改大楼或物业其他部分的出入程序的组成部分，更改大堂服务员的人数，或制定、修改、补充或停止大楼的任何特定出入控制程序或设备，无论是在营业时间内还是营业时间之后。房东不保证或保证任何此类系统或程序的有效性。承租人明确拒绝任何此类担保、担保或房东对此的承诺，并承认不时生效的出入控制程序完全是为了方便承租人，而不是为了保护房产或房产内或周围任何人的人身安全。承租人应负责保护房屋安全, 包括但不限于承租人根据附件C和第8条为房产安装门禁卡读卡器或其他安全设备，以及限制或监控员工或其他受邀者进出房产。当任何已获发楼宇出入证的租户雇员(或透过租客或透过租客行事的其他人)被终止或以其他方式停止在该处所工作时，租客须取回并销毁该人的楼宇出入证，并根据大厦的标准程序，通知该楼宇的物业经理，应将该人从有效的楼宇出入证名单中删除。

7.05能源报表。对于为承租人直接开具帐单的房屋提供服务的任何公用事业单位，承租人同意在收到承租人后三十(30)天内，(B)在房东提出要求后三十(30)天内，向房东提供(A)该等公用事业单位的发票或对账单。承租人承认，房产的任何公用事业信息可以与第三方共享，包括房东顾问和政府当局，但在提供此类公用事业信息之前，房东应在适用法律允许的范围内，善意地努力编辑对租户的任何引用。

8.更改。

8.01更改。未经业主书面同意，承租人不得在房屋内进行改装、修理、增加或改善或安装任何电缆(统称为“改装”)。在每一种情况下，“电缆”是指由承租人或承租人之下或通过承租人行事的任何一方安装或为其安装的任何电子、光纤、电话和数据电缆及相关设备。在开始进行任何改建工程之前，承租人应向业主提供平面图和规格(如业主要求，应采用CAD格式)；业主可接受的承包商的名称(但业主可就基础建筑和垂直电缆指定具体承包商，如下所述，且业主可要求在房屋或大楼内或周围施工的任何承包商或分包商与工会劳工协调一致)；所需的许可和批准；承包商和分包商的保险金额证明

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房东合理要求，并将房东、建筑物的管理代理人和房东为该目的指定的其他额外投保方(定义见第13条)，以及房东合理要求的任何履约保证金指定为额外保险人。业主可指定特定承包商进行垂直电缆的监督、安装、维修、连接和拆除。所有电缆均应清楚地贴上塑料标签(或用电线固定在电缆上的塑料标签)，以显示租户名称、套间编号和电缆的用途(I)在场所外每隔6英尺(具体包括但不限于电气室立管和任何公共区域)，以及(Ii)在电缆的端接点。对平面图和规格的更改也必须提交给业主批准。更改应以良好和工匠的方式进行施工。承租人应确保任何更改不会对任何建筑系统或房东履行其在本合同项下义务的能力造成不利影响。承租人应补偿房东因审查、检查和协调承租人的改建计划和承租人的执行情况而发生的任何第三方费用，金额不超过所提供的改建硬成本的2%，但这一补偿义务不适用于最初的承租人工作。完工后，承租人应提供非美观改建的“竣工”计划(如果房东要求，采用CAD格式)、AIA惯常的完工宣誓书、全部和最终的留置权豁免(并在适用的范围内，根据华盛顿法律的条款，促使在国王县记录员办公室及时记录完工通知), 受此类改建影响的空间的任何适用的占用证书和其他适用的市政或地方签字和检查报告，以及业主为结束特定工作而合理需要的任何其他物品。业主对变更的批准不应被视为业主对变更符合法律或不会对任何建筑系统产生不利影响的声明。如果任何更改需要对基础建筑、任何建筑系统或任何公共区域进行任何更改，则这些更改应由承租人自负费用和费用，并由承租人的承包商或业主聘用的承包商进行，由业主选择。尽管如上所述，任何符合以下所有标准(“美化改装”)且事先通知房东的任何改动均无需业主同意：(A)属于美化性质，如油漆、墙纸、悬挂图片和安装地毯；(B)从房屋第十(10)层部分的外部看不到；(C)不影响基地建筑(第5条所界定的)；(D)不要求在房屋外墙内或天花板上进行工程；(E)费用低于$[***](F)不需要建筑许可证。在适用的范围内，美容改装应遵守本条第8条的所有其他规定。

8.02留置权。承租人不得导致或允许在物业、房产或承租人的租赁权益上施加任何机械师或其他留置权或产权负担，无论是与承租人、其分租客或在承租人之下或通过承租人行事的任何其他方所做或据称为承租人或其利益所做的任何工作或服务有关。承租人应在房屋内任何工程开始前至少三十(30)天通知业主，让业主有机会张贴和记录不负责任的通知。承租人在收到房东通知后二十(20)天内，应按照适用的留置权法律规定的方式，通过和解、担保或为留置权投保来完全解除任何此类留置权。如果承租人未能在该期限内及时解除该留置权，则根据本租约，承租人应被视为违约，除了房东因承租人违约而可获得的任何其他补救措施外，房东可选择担保、保险或以其他方式解除

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留置权。承租人应偿还房东为解除该留置权而支付的任何款项，包括但不限于合理的律师费。房东有权要求承租人就承租人或据称为承租人的利益进行的任何工作或服务提供履约或付款保证金。承租人承认并同意所有此类工作或服务仅为承租人的利益而非房东的利益而进行。

8.03租赁改进。除本租约明确规定外，所有租赁改进应保留在租期结束时的房产上，不向承租人补偿。“租赁改进”指并包括不时存在于房屋内或对房屋的所有初始承租人工作及其他租赁改进，包括但不限于在本租赁项下适用的交付日期或期限开始日期存在的、或在期限开始日期之前或之后不时由承租人(或在承租人之下或通过承租人行事的任何一方)进行或为承租人(或在承租人之下或通过承租人行事的任何一方)的利益而进行的任何此类租赁改进(如有)。租赁改进应明确排除承租人的财产，除非房东和承租人另有书面协议，否则承租人的财产仍将是承租人的财产。房东可在期限届满前至少三十(30)天书面通知承租人，要求承租人自费拆除任何最初的承租人工作或其他租赁改进或其他贴附装置，而根据房东的合理判断，这些设施的性质需要拆除和维修费用大大超过与许可用途的标准改善相关的拆除和维修费用(“所需拆卸物品”)。所需的可拆卸设备应包括但不限于内部楼梯、加高楼板、私人浴缸和淋浴、保险库、滚动文件系统、结构更改和修改以及由承租人或代表承租人安装的任何电缆。承租人在请求批准拟议的变更(包括任何最初的承租人工作)时，如附件C所附工作信函中所定义的，可以书面要求房东告知承租人该变更是否包括任何最初的承租人工作或其任何部分, 是必需的可拆卸组件。在收到承租人的要求后十(10)个工作日内，房东应以书面形式通知承租人哪些部分的变更或其他租赁改进需要拆卸。承租人应根据本租约第20条的规定，在本租约期满或提前终止之前，移走所需的可拆卸物品。

8.04标牌。承租人不得在处所内以从处所外部可见的方式展示、油漆或张贴任何标志、广告或告示，但如为将承租人识别为处所的租客并符合适用法律的规定，则不在此限。任何此类标志的设计和安装均须经业主合理批准。对于任何标牌，承租人应自费：(A)根据适用法律获得该标牌的所有许可；(B)设计、制造、安装和维护此类标牌，使其处于一流的状态。承租人应在合同期满前拆除所有标识承租人或通过承租人、通过承租人或承租人提出索赔的人的标志。

9.维修保养。

9.01承租人义务。承租人应定期检查房屋，以确定任何危险或需要维护或维修的条件。承租人应立即将任何此类条件通知房东。承租人应自行承担费用和费用，对不属于业主明确责任的物业进行所有维护和维修

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租赁，并保持房屋的良好状态和维修，合理的磨损除外。承租人的维修和保养义务包括但不限于：(A)地板覆盖物；(B)室内隔断；(C)门；(D)去死墙的内侧；(E)租赁改进和改建；(F)专供该处所使用的暖气、通风及空调系统及设备(包括任何辅助的暖通空调系统)的任何及所有组件(“租户的暖通空调”)；。(G)厨房，包括专为该等处所或其任何部分而设的热水炉、水管及类似设施，不论该等装置是由租客安装或目前存在于该处所内；及。承租人应在整个租户专用的暖通空调或其他专用设备的维护/服务合同期间保持有效，并应房东的要求，不时向房东提供该维护合同的副本及其服务记录的合理证据。承租人暖通空调的所有维护/服务合同应包括设备制造商在操作和维护手册中建议的所有服务，并应在承租人占用场地之日起三十(30)天内生效。如果承租人未能维持任何此类维护/服务合同，房东有权但无义务在通知承租人后获取和维护任何此类维护/服务合同，承租人应在书面要求后二十(20)天内将费用作为额外租金偿还房东。承租人或其承包商执行的所有材料和非例行维修及相关工作，包括涉及电缆的维修, 应受制于上文第8.01节的条款。如果承租人在房东通知后超过十五(15)天没有对房屋进行任何维修(尽管在紧急情况下不需要通知)，房东可以(但不需要这样做)进行维修，在提出要求后三十(30)天内，承租人应向房东支付合理的维修费用，以及相当于维修硬成本的5%(5%)的行政费用。承租人应负责使用承租人选择并经业主合理书面批准的一名或多名投保承包商，以符合西雅图地区同类建筑中普遍存在的实验室和办公空间清洁标准或业主不时以书面方式合理确立的清洁标准，以整洁和一流的方式向建筑物提供清洁和清洁服务，并由承租人选择并经业主合理书面批准。该提供者不得干预业主或其任何其他租户或居住者对建筑物或财产的使用和运营。承租人还应负责安排任何废物(包括生物医学废物、危险废物和实验室废物)和垃圾清除服务，由承租人自行承担。所有废物(包括生物医学废物、危险废物和实验室废物)和垃圾的清除应遵守适用的环境法，并使用获得许可的实验室废物处理公司。所有生物医学, 危险和实验室废物和垃圾应储存在厂房内，并应根据适用的环境法进行清除。承租人还应安排由业主以书面形式合理批准的公司执行所有消灭房屋内害虫或因承租人使用房屋而导致的灭虫工作，并应在合理需要或业主合理要求的情况下签订和使用灭虫服务。承租人特此放弃并解除其根据现在或将来有效的任何法律、法规或条例进行维修的权利，费用由房东承担。

9.02房东义务。业主应保持和保持良好的维修和工作状态，并对以下各项进行维护：(A)建筑物的结构构件；(B)为建筑物提供一般服务的机械(包括暖通空调)、电气、管道和消防/生命安全系统；(C)公共区域；(D)建筑物的屋顶；(E)外部窗户

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以及(F)供大楼使用的电梯。在受到合理损耗和意外伤害或被征用的情况下(以下第14条和第15条规定)，房东应不定期进行修缮，并由房东负责。

10.业主进入。

业主可进入该房屋以检查、展示或清洁该房屋，或对该房屋或建筑物的任何部分进行或协助进行维修、改动或加建。除紧急情况或提供建筑服务外，房东应向租户提供不少于二十四(24)小时的合理提前通知(该通知可以是口头通知或电子邮件通知)。对于在建筑服务时间内进行的非紧急工作的任何此类进入，业主应采取与一流生命科学大楼的运营相一致的合理努力，不得不合理地干扰租户对房产的使用。如有合理需要，房东可暂时关闭全部或部分房屋，以进行维修、改建或增建。如果工作可以合理地在周末和/或建筑服务时间之后进行，业主不得在建筑服务时间内关闭房屋。除紧急情况外，承租人应始终有权在房东或其代理人、代表、承包商或客人在房屋内时护送他们，条件是这种护送不会对房东在本合同项下的探视权造成实质性和不利影响。房东同意遵守房东进入房屋期间租客可选择规定的任何商业上合理的保密、安全和安全措施。业主的任何此类进入不应构成推定驱逐，也不应使租户有权享受减租或减租。

11.转让及分租。

11.01转账。除非与允许的转让有关(第11.04节的定义)，未经房东事先书面同意，承租人不得转让、转租、转让或扣押本租约的任何权益，或允许任何第三方使用本租约的全部或任何部分(在每种情况下，集体或个别地“转让”给“受让人”)，如果房东没有行使第11.02节规定的收回权利，则不得无理拒绝、附加条件或推迟同意。但不限于，在下列情况下，业主的同意不得被视为无理拒绝：(A)建议的受让人是政府实体，(B)是建筑物的占用人，(C)无论建筑物的占用人是否在过去六(6)个月内与业主就租用建筑物内的空间进行了讨论，(D)与建筑物的占用性质不符，(E)是根据其净收入或利润来确定转租或转让的全部或部分付款的实体，或(F)会使房舍受到以下用途的影响：(1)涉及增加人员或对建筑物造成损害；(Ii)违反授予建筑物另一租户的任何专有权利；(Iii)要求对建筑物或建筑物进行任何增建或修改，以符合建筑守则或其他政府规定；或(Iv)涉及违反本租约的准许用途条款。根据下文第11.04节的规定，如果直接或间接控制承租人有表决权的股份/权利的实体(通过在公认证券交易所上市的有表决权证券的所有权除外)在任何时候发生变更，所有权或控制权的变更应构成转让。任何违反本条款的转让应由房东选择, 被认为是违约的

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承租人，如第16.01节所述，并应由房东撤销。在任何情况下，任何转让，包括允许的转让，均不得免除或解除承租人在本租约项下的任何义务，而本租约中最初指定的承租人仍应对履行本租约项下经不时修订的承租人的义务承担主要责任。

11.02流程。承租人应向房东提供建议受让人的财务报表(如果所有权或控制权发生变更，则为建议的新控制实体)、建议转让、转租或其他转让文件的最终表格副本，以及房东合理要求的其他信息。在收到所需信息和文件后十五(15)个工作日内，房东应：(A)以房东合理指定的形式签署同意协议，同意转让；(B)合理地拒绝书面同意转让；或(C)如建议转让本租约或将物业内的空间分租至物业面积的25%(25%)至45%(45%)之间(在每种情况下，转让予联营公司以外的任何人)，则收回该物业，或如属分租，则重新收回该租客建议在该分租期内转让的物业部分。如果房东通过向租客发出书面通知(“收回通知”)行使收回的权利，则本租约应自动修改(如果整个房产正在转让或超过45%(45%)的房产被转租)，以删除自提议的转让生效日期起生效的房产的适用部分，尽管房东可能要求租客签署一份合理的修订或其他文件，以反映这种减少或终止；但是，承租人可以在收到收回通知后十(10)天内撤销转让请求，房东的收回权利也应自动撤销。在任何情况下，承租人应向房东支付房东因要求转让而发生的合理费用和律师费, 如果这些费用超过[***]美元(美元)[***]).

11.03超额付款。如果(I)承租人因转让而收到的所有租金和其他对价超过(Ii)在转让所涵盖的部分和期限内应向业主支付的租金，则承租人应在承租人收到超额部分后，按月向业主支付相当于超出部分的50%(50%)的金额；但承租人在厘定任何超出的款额时，可从超出的款额中扣除承租人因该项转让而直接招致的所有合理及惯常开支，但承租人因该项转让而招致的任何建造费用(例如与将部分物业转租有关的任何转租费用)，须在适用的转让年期内以直线方式扣除。如果租客违约，房东可以要求所有转租款项直接支付给房东，在这种情况下，租客将获得租金抵免，金额为房东收到的房客应承担的租金份额。尽管本协议有任何相反规定，第11.02条和第11.03条不适用于允许转让。

11.04允许的传输。承租人可以不经房东同意，通过合并、合并或购买所有或基本上所有承租人资产的方式，将本租赁转让给承租人，或将本租赁或将房屋的全部或部分转租给附属公司(定义见下文)，但前提是满足以下所有条件(“允许转让”)：(A)承租人不得违约；(B)承租人必须在转让前至少十五(15)天给予房东书面通知；以及(C)除非将租约转租给附属公司，否则

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必须满足要求(定义如下)。承租人向房东发出的通知应包括信息和文件，证明任何转让符合本协议规定的允许转让条件，并已满足上述各项条件。如果房东要求，承租人的继承人应签署并向房东交付一份商业上合理的假设协议。“附属公司”是指由承租人控制、控制或与承租人共同控制的实体。签订本租约的原承租人在本文中可能被称为“原承租人”。作为原承租人在本租赁中的全部权益的受让人的附属公司在本文中可能被称为“附属受让人”。如(I)承租人将与之合并或以其他方式转让租约的实体，或(Ii)承租人的全部或实质所有资产的购买者(视情况而定)不低于承租人的财务实力，(X)穆迪和标准普尔两家机构(或如果另一机构不存在适用的评级，则由其中一家机构单独进行)根据该实体和承租人的信用评级确定的(X)，则在紧接允许转让日期之前的日期，应视为满足“信用要求”。或(Y)如该等信贷评级并不存在，则根据该实体及承租人截至转让前最后两个财政年度的经核证财务报表。如果在允许转让后的任何时间，被允许转让的关联公司不再有资格成为原始承租人的关联公司，则该事件应被视为受上文第11.01、11.02和11.03节规定约束的转让。

11.05禁止事项。在不限制业主对租客的任何转让不予同意的情况下，除非业主已同意任何转让，否则租客或在处所或其任何部分的管有、使用或占用中享有权益的任何其他人，不得就管有、使用或占用处所的全部或部分订立任何租契、分租、特许、特许、转让或其他转让或协议，而该等租契、分租、特许、特许、转让或其他转让或协议，是以任何人或实体从如此出租、使用或占用的空间所得的净收入或利润，以及任何该等声称的租契、分租租约、租契、租约、租契、转让或其他方式，订立任何租契、许可证、特许权、转让或其他转让或协议作为拥有、使用或占用全部或部分房产的任何权利或利益的转让，应绝对无效和无效。

12.通知。

所有要求、批准、同意或通知(统称为“通知”)应以书面形式以书面形式送达，并通过挂号信、快递或挂号信、要求回执或美国邮政要求的送达确认、隔夜或当天快递服务或电子邮件发送，但在所有情况下，通过电子邮件发送的通知也必须按照本句子中的任何一种其他方法发送到第1.16节中规定的当事人各自的通知地址；不过，业主发出的有关一般楼宇运作事宜的通知，可张贴在楼宇收发室或一般楼宇通讯，或以电子邮件方式发送至租客为此目的而提供给业主的电子邮件地址。此外，如果大楼关闭(无论是由于紧急情况、政府命令或任何其他原因)，则大楼的任何通知地址在关闭期间不应被视为必需的通知地址，除非承租人向房东提供了替代的有效通知地址以供在关闭期间使用，否则在关闭期间发送的任何通知可以通过电子邮件或任何其他合理设计的实际方式发送，以确保预期的接收者收到通知。每一通知应被视为在实际发生的较早日期收到

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递送或拒绝递送的日期(如果是电子邮件，在确认发送时要求阅读收据)，或者，如果承租人在没有提供新的通知地址的情况下离开了房屋或承租人的任何其他通知地址，则在通知以上述方式寄送到美国邮件或通过快递服务后三(3)个工作日。任何一方均可随时更改其通知地址(邮箱地址除外)，方法是向另一方发出新地址的书面通知。

13.弥偿及保险。

13.01赔偿。除因房东或任何房东关联方(定义见下文)的疏忽或故意不当行为所致，并在适用法律允许的最大限度内，承租人应赔偿、辩护并使房东及房东关联方免受可能施加的一切责任、义务、损害赔偿、惩罚、索赔、诉讼、费用、收费和开支，包括但不限于合理的律师费和其他专业费用(统称为“损失”)。因房屋内发生的任何损坏或伤害，或因承租人、其受托人、经理、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员和代理人(“承租人关联方”)或承租人的任何受让人、承包商或被许可人，或承租人或任何承租人关联方未能履行本租赁项下的义务而招致或针对业主或任何业主关联方的损害或伤害，或因承租人、其受托人、经理、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员和代理人(“承租人关联方”)的任何作为或不作为(包括违反法律)而招致或针对业主关联方的索赔。或因承租人或任何承租人关联方使用或占用处所而产生的其他情况。在适用法律允许的最大范围内，承租人特此放弃所有针对房东及其受托人、经理、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、抵押权人(在第21条中定义)和代理人(“房东关联方”)的所有索赔，免除与以下任何方式有关的所有索赔：(A)不可抗力，(B)第三方行为，(C)任何油缸、实验室系统、厕所、排水管或其他喉管破裂或泄漏，或。(D)任何保安或保护设施不足或失灵。, 人员或设备。承租人特此同意，如果该主张与业主在第13.01条下获得赔偿的权利不一致或以其他方式损害房东获得赔偿的权利，则承租人不得根据第51条(可能被修订、替换或替换)主张任何工业保险豁免权，并据此放弃所有此类工业保险豁免权。上述放弃工业保险豁免权由业主与租客双方具体协商，仅为业主和租客及其继承人和受让人的利益，并不是出于任何其他目的放弃承租人在该等工业保险下的豁免权利。

13.02租户保险。承租人应在整个期间(以及在承租人或任何承租人关联方进入或占用房屋的全部或部分期间之前或之后的任何其他期间)维持以下金额的保险：

13.02.1商业一般责任保险承保因承租人的经营和合同责任而引起的人身伤害、人身伤害和财产损失的索赔，包括以前称为宽泛形式的保险，按事故计算，最低基本限额为#美元[***]每次发生事件和$[***]年度总额和最低超额/保护伞限额为#美元[***]每次发生的事件。

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13.02.2财产保险涵盖(I)承租人的财产(定义见下文)，及(Ii)物业内的任何租赁改善工程，不论是根据本租约或承租人参与的任何先前租约或其他协议安装或为承租人的利益而安装的(“承租人承保的改善工程”)。此类保险应写在有形损失或损坏的特殊原因损失表上，以全部重置成本价值(受合理的免赔额限制)，不扣除承保物品的折旧，金额符合保险单的任何共同保险条款，并应包括火灾或其他危险造成的损害或其他损失，包括故意破坏和恶意破坏、盗窃、任何类型的水损害，包括喷水装置泄漏、管道破裂或堵塞、爆炸，并提供为期一年的业务中断保险。

13.02.3工人赔偿金和雇主责任或法律要求的其他类似保险。

13.02.4污染法律责任承租人的辩护费用和损害保险，包括因承租人或承租人在其运营过程中可能对其负有责任的人造成或据称造成的污染事件的清理费用，最低限额为$[***]，此类保险应明确包括作为保险合同的本租赁。

承租人必须投保的最低保险限额不得限制承租人的责任。此类保险应(I)由上午最佳评级不低于A-VIII的保险公司发行，并获得在华盛顿州经营业务的许可；(Ii)其形式和内容为房东合理接受；(Iii)规定在未提前三十(30)天通知房东的情况下，不得取消或进行重大更改，但如不支付保费，则可提前十(10)天通知。承租人的商业一般责任保险应(A)将房东、房东的管理代理人和房东指定的任何其他方(“附加被保险人”)指定为附加被保险人；以及(B)作为所有索赔的主要保险，并规定房东承保的任何保险都是超额的，与承租人的保险无关。承租人应在房东将房产交付给承租人之日或期限开始之日或至少在到期日期前十五(15)天(以较早的日期为准)向房东交付承租人保险公司的证书，其格式为目前指定的“ACORD 28”(商业财产保险证据)和“ACORD 25-S”(责任保险证书)或同等格式。ACORD 25-S(或同等条款)应附有注明额外被保险方为额外被保险人的背书，该背书对承租人的保险公司具有约束力，并应明确要求保险公司至少在保险单终止或重大变更前三十(30)天书面通知每一额外被保险方，但在不支付保险费的情况下可提前十(10)天发出通知。尽管如此，, 如果根据当时流行的保险业惯例，不能合理地获得上述要求，即保险公司在取消适用保单或对保单进行重大更改时事先通知房东，则承租人应将这种不可用通知房东，并应向房东提供上述任何此类取消或重大更改的通知。在房东的要求下，承租人应向房东提交第13.02条规定的保险单副本，以替代此类证书，该副本表明额外的被保险人被指定为额外的被保险人。

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承租人应按本第13.02条规定承租人投保的保险额增加，并按房东的合理要求继续投保其他类型和金额的保险，但不得超过当时与大楼相当并位于大楼周围的建筑物的机构业主所要求的保险金额和类型。

13.03房客的财产。承租人及所有通过承租人索赔的人士的所有家具、固定装置、设备及其他个人财物，如不时出现在建筑物内或建筑物内其他地方，或从该处或从该处过境(统称为“承租人的财产”)，应在法律允许的最大范围内由承租人独自承担风险，并应在整个期间(以及在承租人或任何承租人关联方进入或占用整个或部分建筑物的期间之前或之后的任何其他期间)由承租人根据第13.02节的规定由承租人承担费用。承租人的财产明确包括所有商业固定装置和设备，包括但不限于为房屋安装的任何安全或出入控制系统、文件柜和机架、可拆卸的隔间和隔断、厨房设备、计算机和相关设备、活动地板、辅助制冷设备、视听和电信设备、非建筑物标准标牌和其他承租人设备安装，在每种情况下，包括相关的管道、电缆和支架或安装部件，以及连接到基本建筑系统的任何连接器，在每种情况下，无论是安装或固定在建筑物内或周围、建筑物核心区或建筑物内其他地方。

13.04放弃代位权。除第十四条另有规定外，当事各方均放弃，并应促使其保险承运人放弃就财产损失或损坏向另一方追偿的任何权利，而财产损失或损坏属于财产保险承保范围(或者，如果已投保本应投保的保险，则属于财产保险范围)。就本第13.04条而言，与一方的保险有关的任何免赔额或自保保留应被视为由该方根据有效和可收取的保险单承保并可收回。

14.伤亡损失。

14.01伤亡。如果房屋的全部或任何部分因火灾或其他伤亡而无法进入房屋或公共区域(统称为“意外事故”)，业主应合理迅速地安排业主选定的总承包商使用标准工作方法向业主提供基本完成房屋和公共区域的维修和恢复所需时间的书面估计(“完工估计”)。业主应立即将竣工概算的复印件交给租户。如果竣工估价表明，自维修开始之日起365天内，房屋或提供出入场所所需的任何公共区域无法承租，则任何一方均有权在承租人收到竣工估价后十(10)天内书面通知另一方终止本租赁。然而，如果意外事故是由于承租人或任何承租人关联方的疏忽或故意不当行为造成的，承租人无权终止本租约。此外，在以下情况下，房东有权在事故发生之日起九十(90)天内通知租客终止本租约：(1)房屋遭到重大损坏，且在事故发生之日后不到一(1)年的租期；(2)任何抵押权人要求使用保险赔偿。

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对抵押债务的偿付；或(3)建筑物或房地发生重大未投保损失。

14.02恢复。如果本租约未终止，房东应在保险调整合理延迟或房东无法合理控制的其他事项的限制下，迅速、勤奋地修复房屋和公共区域，但须遵守下列规定。除法律要求的修改或业主认为适宜的对公共区域的任何其他修改外，此类修复应基本上恢复到事故发生前的相同状态。尽管有第13.04条的规定，承租人应在接到房东的通知后，向房东(或房东指定的任何一方)转让或背书应支付给承租人的任何租赁改进保险项下的所有财产保险收益；但如果维修租赁权改进的估计成本超过房东从承租人的保险公司获得的保险收益，则在房东开始维修之前，承租人应向房东支付超出的维修费用。在提出要求后十五(15)天内，承租人还应向房东支付在维修该租赁改进期间确定的任何额外费用。在任何情况下，房东用于修复房屋、建筑和公共区域的支出不得超过房东收到的收益，无论是来自房东的保险收益还是从租户那里获得的收益。对于因事故或维修给租户带来的不便或对租户业务造成的任何损害，房东概不负责。但如租客没有失责，则在处所的全部或重要部分因意外事故而无法租用的任何期间内，处所不可租用及不供租客使用的部分的租金须予扣减。尽管如此，, 业主可选择要求承租人进行租赁改进的修复工作，在这种情况下，承租人应负责进行修复工作(包括承租人根据业主根据第8条批准的计划可能进行的任何修改)，前一句中的租金减免期限不得超过勤奋修复现有租赁改进所需的时间。

14.03保险收益。如果本租赁因第14条规定的任何意外事故而被任何一方终止，则承租人应(通过转让或其他方式)向房东支付根据第13.02(B)条所述保单支付或应付给承租人的保险收益，原因是房屋内的租赁改进损坏或损失；然而，从承租人实际收到的任何此类收益中，承租人有权保留相当于承租人为进行该等租赁改进而支付的硬成本中的未摊销部分(按直线摊销)的金额(扣除租户工作津贴和房东为该等租赁改进支付的任何其他工作津贴或贡献)。

14.04《快速协议》。本租约的条款，包括第14条，构成房东和租客之间关于对房屋、建筑物或财产的任何部分或任何部分的任何和所有损坏或破坏的明确协议，以及华盛顿州的任何法规或法规，涉及双方之间没有明确协议的关于损坏或破坏的任何权利或义务，并且任何其他法规或法规，无论现在或将来有效，不适用于

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本租约或对全部或部分房屋、建筑物或财产的任何其他部分的任何损坏或破坏。

15.谴责。

如果房屋的任何实质性部分根据法律以征用权或私人购买的方式被征用或谴责为任何公共或准公共用途，任何一方均可终止本租赁(“征用”)。如果建筑物或物业的任何部分被征用，对业主经营建筑物其余部分的盈利能力产生重大不利影响，业主也有权终止本租约。终止方应在第一次收到接受通知后四十五(45)天内向另一方发出终止的书面通知。终止应自给予占有或赋予法律所有权的任何命令生效之日起生效。如果本租约未终止，应适当调整基本租金和租户份额，以应对建筑物或处所面积的任何减少。所有因征用而获得的补偿应为房东的财产。承租人明确放弃获得补偿或收益的权利，但承租人可以就承租人的财产和承租人合理的搬迁费用单独提出索赔，前提是索赔的提交不会减少房东的赔偿额。如果只有一部分房产被征收，且本租约未终止，业主将尽合理努力，将房产的剩余部分尽可能恢复到紧接征收之前的状态。

16.失责事件。

16.01默认。除本租约中明确描述的任何其他违约情况外，下列每一种情况均为“违约”：(A)承租人在书面通知承租人后五(5)个工作日内仍未支付到期租金的任何部分(“货币违约”)；(B)承租人未能遵守本租约的任何条款、条款、条件或契诺(货币违约和本节第(C)至(H)款所述除外)，如果在书面通知承租人后三十(30)天内仍未得到纠正，但如果承租人不能在该三十(30)天内合理地纠正，只要承租人在三十(30)天内开始治疗并努力完成治疗，则应允许承租人获得合理必要的额外时间(不得超过九十(90)天)以修复故障；(C)承租人未经房东批准或以其他方式违反本租约第11条进行或允许转让；(D)承租人破产、欺诈债权人进行转让、为债权人的利益进行转让、在到期时书面承认无力偿还债务、丧失或丧失开展业务的权利；(E)承租人的租赁权是通过法律程序或运作取得的；(F)如接管人、监护人、财产保管人、破产受托人或类似人员须由具司法管辖权的法院委任掌管承租人的全部或任何部分财产，而该项委任在九十(90)天内仍未解除，或承租人根据任何破产法提出或针对承租人提出呈请(包括但不限于重组或安排呈请)，则只针对承租人提出呈请, 自提交之日起九十(90)天内不得解除，或(G)承租人在大楼或物业的任何其他租约或与房东达成的协议下的任何通知和补救期限后仍未履行。此外，如果房东在两(2)个不同的情况下向承租人提供承租人未能遵守本租约任何特定条款的通知

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在任何十二(12)个月期间，在该十二(12)个月期间内任何违反该规定的行为，在房东的选择下，将构成租户违约，而不需要上述规定的任何进一步通知或补救期限。根据本节发出的所有通知应满足法律要求的任何通知，而不是附加于法律要求的任何通知。

16.02补救措施。一旦发生违约，除房东在法律上或衡平法上可获得的任何其他补救措施外，房东应有权选择寻求下列任何一种或多种补救措施，所有这些补救措施都应是累积的和非排他性的，而不需要任何通知或要求。

16.02.1终止本租约，在此情况下，租客应立即将房产交还给房东，如果租客不这样做，在不损害其可能因占有或拖欠租金而获得的任何其他补救措施的情况下，房东可进入并接管该房产，并驱逐或驱逐租客和任何其他可能占用该房产或其任何部分的人，而不承担起诉或任何损害赔偿的责任；房东可向租客追回以下款项：(1)在终止租约时已赚取的任何未付租金在判给时的价值；此外，(2)在判给时，终止租约后至判给时所赚取的未付租金，超过承租人证明本可合理避免的租金损失的款额；以及(3)判给时，租赁期结束后的未付租金，超过承租人证明本可合理避免的租金损失的款额；此外，(4)补偿业主因租客不履行本租约规定的义务而直接造成的损害或在正常情况下可能因此而造成的损害所需的任何其他款项，具体包括但不限于所产生的经纪佣金和广告费用，以及为新租客将房产或其任何部分恢复到业主将房产交付给租客时的状况的费用，无论是出于相同还是不同的用途；及(5)在业主的选择下, 适用法律不时允许的作为上述规定的补充或替代的其他数额。第16.02节中使用的“租金”一词应被视为租户根据本租约条款需要支付的所有各类金额，无论是支付给房东还是其他人。如上文第(1)和(2)款所用，“授予时的价值”应按本租约第5.1(A)节规定的利率计算，但在任何情况下不得超过法律允许的此类利息的最高金额。如上文第(3)款所用，“授予时的价值”应按授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加百分之一(1%)贴现来计算。

16.02.2如业主因租客违约而不选择终止本租约，业主可不时在不终止本租约的情况下执行其在本租约项下的所有权利及补救措施，包括在到期时追讨所有租金的权利。

16.03分租契的终止。不论房东是否因租客违约而选择终止本租约，如第16条所述，房东均有权终止租客订立并影响物业的任何及所有分租、许可证、特许权或其他双方同意的占有权安排，或在房东全权决定下，继承租客在该等分租、许可证、特许权或安排中的权益。如果房东选择继承承租人在任何此类转租、许可证、特许权中的权益

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在业主发出选择通知之日起，承租人将不再享有租金或其他可收取的代价的权利或权益。

16.04具体执行。除适用法律要求外，业主在任何时候均有权寻求任何声明、强制令或其他衡平法救济，并明确执行本租约，或限制或责令违反或违反本租约的任何规定，而无需事先要求或通知。本第16.04节的规定不依赖于违约的发生。

16.05重新启动的努力。除非房东已向租客发出明确的书面通知，否则任何收回或收回、维修、保养、更改、改建及增建、重新出租、委任接管人以保障业主权益，或业主的任何其他行动或不作为，均不得解释为业主选择终止本租约或租客的占有权，或接受交还物业，亦不得完全或部分免除租客在本租约下的任何义务。承租人特此不可撤销地放弃任何法律规定的赎回或恢复本租约的权利。

16.06治疗行动。如果承租人不履行本租赁项下的任何非货币义务，房东有权履行任何此类义务，但没有义务。承租人应按要求补偿房东履行工作的费用，以及相当于房东工作费用的5%(5%)的行政费用。

16.07滞纳金及其他费用。如果租户在根据本协议到期时没有支付任何租金，则在没有通知的情况下，除根据本协议规定的所有其他补救措施外，租户应向房东支付未付房租的4%(4%)的管理费，外加从房东到期之日起至支付之日每月1.5%(1.5%)的未付房租的利息；但在任何情况下，该利息不得超过适用法律允许收取的最高金额。尽管有上述规定，承租人应有权在征收上述金额之前的任何十二(12)个月期间有五(5)天的宽限期首次逾期支付租金。此外，承租人应向房东支付合理的费用，任何由承租人的银行以任何理由退还的支票。

16.08执行费用。承租人应向房东支付因履行承租人在本租约项下的任何义务而未能履行的任何费用和开支，作为额外租金，包括合理的律师费。

16.09一般。收回或重新进入全部或部分房屋并不解除承租人在本租约项下的责任和义务。业主的任何权利或补救措施不得排除任何其他权利或补救措施，每项权利和补救措施应是累积的，并且是业主现在或以后在法律或衡平法上可获得的任何其他权利和补救措施之外的额外权利和补救措施。

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17.法律责任的限制。

17.01业主的法律责任。承租人不时同意只考虑业主在建筑物中的权益，以清偿根据本合同或任何其他与租赁有关的文书(包括各方之间的任何单独协议和业主交付的任何通知或证书)向业主提出的任何索赔，而不考虑业主的任何其他财产或资产。房东的义务对房东或任何继承人的任何直接或间接合伙人(或成员、受托人或受益人)不具有个人约束力，但仅对房东或该继承人的上述利益具有约束力。如果房东拒绝或未能就本租约要求房东同意或批准的任何事项提供任何同意或批准，则房东不应对由此造成的损害承担责任，租户执行房东提供此类同意或批准的任何所谓义务的唯一补救措施是要求具体履行、强制令或声明性救济的诉讼。

17.02租金转让。

17.02.1关于业主转让业主在本租约中的权益或根据本租约支付的租金的任何有条件的或其他条件的转让，该转让是向包括房产在内的财产的抵押的持有人进行的，租客同意，业主执行该转让以及该抵押的持有人接受该抵押，绝不应被视为该持有人承担了业主在本租约中的任何义务，除非该持有人通过向租客发出通知，明确选择，并且，除前述外，只有在止赎了该持有人的抵押贷款并接管了该房产之后，该持有人才应被视为承担了业主在本合同项下的义务。

17.02.2在任何情况下，买方取得业主在物业中的权益，并同时将业主在物业中的全部权益租回给卖方，不得被视为根据法律的施行或以其他方式承担业主在本协议下的义务，但承租人应仅向该卖方和承租人及其不时的业权继承人寻求履行业主在本协议下的义务。在任何此类情况下，本租赁应受制于该买方的租赁并从属于该买方。就所有目的而言，该卖方-承租人及其所有权继承人应为本合同项下的房东，除非并直至该买方-出租人承担了房东的地位。

17.02.3除本第17.02节(B)段所规定外，如果业主转让物业所有权，则业主此后应完全免于履行和遵守本条款项下的所有契诺和义务。承租人特此同意签订为确认前述规定而不时提出要求的协议或文书。

17.03房东违约。如果承租人声称房东在本租约下的任何房东义务下违约，承租人同意以挂号邮寄方式向任何抵押权人(如第21条所定义)提供一份向房东送达的任何违约通知的副本，前提是在该通知之前，承租人已被书面通知(无论是以转让租约的通知、要求签署禁止反言书或其他方式)任何该等抵押权人的身份和地址。承租人还同意，如果房东未能在法律规定的时间内或本协议规定的额外时间内纠正此类违约

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如果房屋租赁或通知房东，该抵押权人应在房东本可以纠正该违约的最后日期后三十(30)天内，该抵押权人将被允许，但不是义务，补救该违约。如果该违约不能在该三十(30)天期限内得到补救，则在该三十(30)天期限结束之前，该抵押权人应当有必要的额外时间来补救该违约，而该抵押权人在该三十(30)天期限结束之前已经开始并正在努力寻求该补救措施或该抵押项下的补救措施，以使该抵押人能够实施该补救措施，在这种情况下，承租人在该抵押权人正在努力寻求该补救措施和补救措施的同时，无权对该违约行为进行补救。除本租约另有明文规定外，承租人在任何情况下均无权终止租约，亦不得因业主未能履行其在租约下的责任而减少根据本租约支付基本租金或其他费用的责任。在任何情况下，房东或任何房东关联方都不对租户因任何原因造成的利润损失、业务损失或间接或后果性损害承担任何责任。

18.故意遗漏。

19.等待。

如果承租人在本租约期满或提前终止时未能交出全部或部分处所，则在该期满或终止后对处所全部或任何部分的占用应仅是在容忍的情况下的租赁。租期届满或终止后的任何此等占用，均须受本租约所有条款及条文所规限，但承租人须就该占用支付一笔金额(按月计算，并在暂缓期间不得减少部分月份)，数额相等于紧接暂缓前一个月的基本租金的150%(150%)(另加任何额外租金的实际金额)，为期三十(30)天，之后则为该等金额的两倍(200%)。租客在本租约期满或提前终止后的延期或付款，不得被解释为延长租期或阻止房东通过简易程序或其他方式立即收回对房产的占有。此外，如果由于这种滞留，房东因租户未能及时腾出全部或部分房屋而无法将空间交付给新租户或为新租户进行改善，承租人应对房东因滞留而遭受的一切损害和损失承担责任。

20.交回处所。

20.01条件。在本租约或承租人在本租约项下的占有权到期或提前终止时，承租人应将承租人的所有财产从房屋中移走，根据第8.03条拆除所有必需的可拆卸物品(如果有)(除非房东另有书面指示)，并将房产迁出并交还房东，扫帚干净，且状况良好，状况良好，正常磨损和损坏，房东有义务修复，但不在此限。承租人应修复因安装或拆除承租人的财产或所需的可拆卸物品而造成的任何损坏，并恢复受影响的房屋部分，使其可供后续承租人以符合一流标准的方式使用。如果承租人未能在本租约期满后(或在本租约或承租人的占有权提前终止后五(5)个工作日内)将承租人的任何财产移走或将房产恢复或修缮至本租约规定的条件

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)，则房东有权(但无义务)移走和储存租客的财产和/或进行该房屋的修复或修复，费用和费用由租户承担。房东不对租户财产的价值、保存或保管负责，租户应按要求向房东支付由此产生的费用和保管费用。如果承租人未能在通知后三十(30)天内将承租人的财产从房屋或仓库中移走，房东可将承租人财产的全部或任何部分视为被放弃，并可根据房东的选择，将承租人财产的所有权授予房东或房东可按房东认为适当的任何方式处置租客财产。

20.02退保计划。此外，在租户的占有权到期或提前终止时，承租人应将房屋交给业主，房东不得携带、保存、使用、储存、处理、处理、在房屋内产生、或从房屋中释放或处置任何有害物质(统称为“危险作业”)，并解除任何许可证、许可或任何种类的其他授权，这些许可证、许可或其他授权是由任何对使用、储存、搬运、处理、生成、释放、处置、在厂房内、厂房上或厂房周围清除或补救有害物质。至少在房屋退还前三(3)个月，承租人应向房东提交一份叙述性说明，描述租户为在租期届满或提前终止时退还房屋(包括房东允许留在房屋内的任何改动)、完全退役(包括但不限于根据适用法律移除所有有害物质)和不受危险物质作业的任何残余影响以及以其他方式释放以供无限制使用和占用而采取的行动(或任何政府当局所要求的)。该退还计划应附有(I)任何承租方或其代表持有的与房屋有关的所有危险材料许可证和许可证的最新清单，以及(Ii)从房屋使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置的所有危险材料，并应接受业主环境顾问的审查和批准(不得无理扣留或附加条件)。关于退房计划的审查和批准，应房东要求, 承租人应向业主或其顾问提供业主要求的有关承租人危险物质作业的额外非专有信息。在退还时或之前，承租人应向业主提交证据，证明经批准的退还计划已圆满完成，业主有权安排业主的环境顾问检查房产，并执行合理必要的额外程序，以确认房产(包括但不限于房产内的所有地板、墙壁、天花板和柜台管道、供水管道、废水管和管道以及所有排气和其他管道系统)在退还或提前终止租约的生效日期，不受危险物质操作的任何残余影响。承租人应补偿房东实际自付的费用，作为额外租金，用于房东的环境顾问审查和批准退房计划，并视察房产并核实满意的完工情况(不超过$[***]以当时的美元计算)。承租人承认并同意，在符合环境卫生条件的情况下，承租人应将房屋交出，供后续承租人重新使用，用于办公、研发或实验室使用，不会产生特殊费用，也不会采取拆除、处置、调查、评估、清洁或移除任何危险材料的特别程序，而无需就该等危险材料发出通知。房东有权不受限制地交付退房计划，并且

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业主环境顾问关于将房屋交还给第三方的任何报告。如果承租人没有准备或提交业主批准的退房计划，或者如果租户没有完成批准的退房计划，或者如果该退房计划，无论是否得到房东批准，都不能充分解决房产内、上或周围的危险物质作业的任何剩余影响，房东有权采取房东认为合理或适当的行动，以确保房屋不受危险物质作业的任何残余影响而交出，这些行动的费用应作为额外租金由租户报销。

21.抵押权从属；禁止反言证书。

21.01从属关系。本租契是并将受制于任何按揭、信托契据、保证债务的契据、土地租约或其他留置权，以及有关处所、建筑物或物业现时或日后产生的任何按揭、信托契据、保证契据或其他留置权，以及其所有续期、修改、再融资及延期(统称为“按揭”)。享有抵押权利益的一方应称为“抵押权人”。本条款应自动生效，但应房东或抵押权人的要求，承租人应以抵押权人的标准格式签署有利于抵押权人的从属协议，并按承租人的要求进行商业上合理的、抵押权人可接受的变更。作为另一种选择，任何抵押权人有权随时将其抵押权从属于本租约。如有要求，承租人应无偿委托给业主在本租赁中权益的任何继承人。在抵押权人行使抵押权的情况下，承租人根据抵押权人的选择，将委托给抵押人或其继承人；但是，抵押权人或其继承人不对以下情况承担责任或受以下条件约束：(I)在该分期付款到期日前三十(30)天之前支付的任何租金分期付款；(Ii)除持续性质的作为、不作为或违约外，房东在本租约项下的任何行为、不作为或违约(但抵押权人或该继承人应在该继承产生及之后，但仅限于抵押权人或该继承人的范围内，(Iii)承租人对业主可能拥有的任何信贷、索偿、抵销或抗辩，或(Iv)本租约项下维持大厦健身设施的任何义务(如有)。租客, 应抵押权人或该利益继承人的合理要求，应签立并交付一份或多份确认该委托的文书。

21.02修订租约。如果任何抵押权人要求修改本租约，该修改不会增加承租人的成本或支出，或以任何其他方式对承租人在本租约项下的权利和义务造成实质性和不利的改变，承租人同意可以对本租约进行如此修改，并同意签署任何合理需要的文件，并在提出请求后十(10)个工作日内将文件交付给房东。

21.03禁止反言证书。承租人应在收到书面请求后十(10)个工作日内签署并交付一份商业上合理的禁止反言证书，收件人为房东和房东合理要求的任何一方，如当前或未来的抵押权人或建筑物的购买者。但不限于，该禁止反言证书可包括关于本租约的状况及其下的任何特定义务、任何违约的存在以及当时到期和应支付的租金金额的证明。

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21.04租户信息。根据房东的要求，只有在租户不是上市公司的情况下，租户才应向房东提供租户最近一个会计年度和会计季度的财务报表。每个会计年度的财务报表应由注册会计师编制和认证；每个季度的财务报表应由承租人的首席财务官编制和认证。如果承租人提出要求，应根据保密协议以房东为此目的合理提供的格式提供此类财务报表。如果承租人不是一家上市公司，房东同意，只要本租约有效，房东就将向房东提供的与第21.04条相关的租户财务信息保密，房东不得向任何第三方披露这些信息，除非：(A)向其附属公司、员工、代理人、顾问、律师、贷款人、买家、投资者、合作伙伴和代表披露；(B)任何适用的法规、法律、法规或政府当局要求的范围；以及(C)双方之间可能因本协议预期的交易而引起的任何诉讼。房东对保密信息的保密协议不应包括以下信息：(X)房东违反前述规定披露的信息，或(Y)房东在租客或其各自的代表或代理人披露之前以非保密方式获得的信息，或(Z)房东以非保密方式从租客以外的来源获得的信息，以及(X)由于房东违反上述规定而披露的信息，或(Y)房东在非保密基础上从租客以外的来源获得的信息, 只要该来源不受与房东的保密协议的约束，或因合同、法律或信托义务而被禁止向房东传输信息。

22.环境条款。

22.01禁止/遵守/赔偿。承租人或任何承租人关联方或承租人的任何受让人、承包商或被许可人(或承租人的任何受让人、承租人和/或被许可人)(或各自的代理人、佣人、雇员、受邀者和承包商)(统称为“承租人”)不得导致或允许任何有害材料(定义见下文)违反适用的环境要求(见下文定义)进入、保存、使用、储存、处理、处理、在房屋或物业的任何地方产生或产生或释放或处置；他们中的任何一个，一个“租户党”)。如果承租人违反前款规定的义务，或者如果在租期内或任何扣留期间，房屋内或物业上任何地方存在有害物质，导致房屋、财产和/或任何邻近财产受到污染，或者如果在租期内或任何扣留期间，由业主和业主的雇员、代理人和承包商以外的任何人带入、保存、使用、储存、处理、处理、在房屋内或有关场所产生、释放或处置的危险物质污染房屋、财产和/或任何邻近财产，承租人特此向业主、其高级职员、董事、雇员、经理、代理人、分销商、附属公司及承建商作出任何及所有行动(包括但不限于任何种类的补救或执行行动、行政或司法程序，以及由此引起或产生的命令或判决)、费用、索偿、损害赔偿(包括但不限于惩罚性赔偿及因物业减值或丧失或限制使用而引致的损害)、开支(包括但不限于，但不限于律师费、咨询费和专家费, 法院费用和为解决任何索赔或诉讼而支付的金额)、罚款、没收或其他民事、行政或刑事处罚、禁令或其他救济(无论是否基于人身伤害、财产损害或污染或不利

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对环境、地下水位或自然资源的影响)、负债或损失(统称为“环境索赔”)。承租人对房东的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府当局要求的任何现场条件调查或任何清理、处理、补救、拆除或修复工作相关的费用，因为空气、土壤或地下水中的有害物质存在于房屋、房产或任何其他邻近房产的上方、上方或下方。在不限制前述规定的情况下，如果承租人或承租人一方造成或允许的任何有害物质在房屋、财产或任何相邻财产内或之下的存在导致任何污染，承租人应立即采取一切必要的行动，自费并根据适用的环境要求，将房屋、财产和/或任何邻近财产恢复到污染发生前的状况，前提是应首先获得房东的批准。

22.02商务。房东承认，第22条的目的并不是禁止租户将房屋用于允许的用途。承租人可以按照审慎的行业惯例经营其业务，只要根据当时适用的所有环境要求严格和适当地监测危险材料的使用或存在；但是，在任何情况下，承租人或通过承租人或承租人提出索赔的任何人不得从事高于卫生与公众服务部(DHHS)建立的风险类别生物安全级别2以及DHHS出版物《微生物和生物医学实验室的生物安全》(第5版)(可能进一步修订或已经修订)或房东合理指定的国家认可的新的或替代标准中所述的工作。承租人应遵守BMBL标准中适用于承租人在房屋内运营的所有适用条款。场所内的所有危险材料必须仅用于承租人的业务运营(包括本租约要求承租人进行的任何维修、维护和清洁)，并且此类使用应与西雅图市场上从事许可用途的同类一流设施保持一致。作为对业主的物质诱因，允许承租人在与其业务相关的情况下使用危险材料，承租人同意在期限开始日期前向业主提交一份清单，列出每种类型的危险材料将被带入、保存、使用、储存、处理、处理、产生、或释放或处置，并列出与存在、使用、储存、搬运、处理、产生、产生或处置相关的任何和所有政府批准或许可, 在场所内或从场所内释放或处置此类危险材料(“危险材料清单”)。根据房东的要求，或任何时候承租人被要求向任何与租户使用或占用房屋有关的联邦、省或市政府当局(例如，消防部门)(“政府当局”)提交有害材料清单时，承租人应向房东提交此类危险材料清单的副本。承租人应在租期开始日期前向业主提交与在房屋内使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置危险材料有关的下列文件(“HAZ MAT文件”)的真实而正确的副本，或如果当时无法获得，则在收到或提交给政府当局的同时：许可证；批准；报告和与政府当局的实质性通信；储存和管理计划，违反任何法律的通知；以及退还计划(如果根据第20条的退还不能在三(3)个月内完成)。然而，租户不需要向房东提供任何部分的

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HAZ MAT文件包含专有性质的信息，其本身并不包含对任何危险材料或危险活动的引用。

22.03租户代表和保修。承租人特此声明并向房东保证：(I)任何先前的房东、贷款人或政府当局在任何时候都没有要求承租人或其任何合法继承人就污染物业的危险物质采取补救行动，这种污染是承租人或该承租人允许的，或由承租人或该承租人的行为或使用所造成的；(Ii)承租人不受任何政府当局发布的与使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置危险材料(包括但不限于，与没有向任何政府当局提交规定的报告有关的任何命令)。

22.04测试。业主有权但无义务根据与承租人协调的工作范围对房屋进行年度检测，以确定是否因承租人的使用而对房屋造成污染。房东应支付该房产的年度测试费用，而不向租客报销费用或其他费用；然而，如果租客使用第三方承包商和房东可接受的测试程序对房产进行自己的测试，并且测试向房东证明，则房东应接受此类测试，以代替由租客支付的年度测试费用。此外，在租期届满或提前终止之前的任何时间，业主有权对房产进行额外的适当测试，以确定是否因租户使用房产而造成污染；但在这种情况下，房东应证明在上述年度测试之外进行此类测试的合理基础。在此类测试中，应业主要求，承租人应向业主或其顾问提供有关承租人或任何承租方在房屋内或附近使用危险材料的非专有信息。房东应向租户提供一份由房东或其代表在租期内对房屋进行的所有第三方非机密报告和测试的复印件，无需代表或担保，并受保密协议的约束。承租人应自负费用，按照所有环境要求，及时补救此类测试所确定的任何环境状况。房东收到或满意任何环境评估，并不以任何方式放弃房东对租客的任何权利。

22.05承租人的义务。承租人在本条款第22条下的义务在租赁期满或提前终止后继续有效。在本租约到期或提前终止后的任何一段时间内，承租人或房东需要完成任何有害物质的移出(包括但不限于任何限制房产使用的许可证或许可的发放和终止，以及已批准的退房计划的完成)，承租人应继续根据本租约为房东自行决定重新出租的任何部分支付全额租金，租金应按日按比例计算。

22.06定义。如本文所使用的，术语“环境要求”是指任何政府当局目前和将来适用的所有法规、法规、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法令，这些法规、法规、条例、规章、判决、命令或其他类似的法令对物业或环境上、物业下或环境上的健康、安全或环境条件进行管理或与之有关的，包括没有

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下列限制：(I)与报告、许可、允许、调查和/或补救向空气、地表水、地下水或陆地排放、排放、释放或威胁释放固体、液体或气体的危险材料有关的所有要求，或与危险材料的制造、加工、分配、使用、处理、储存、处置、运输或处理有关的所有要求；(Ii)与员工或公众的健康和安全有关的所有要求。环境法包括但不限于1980年《全面环境反应、赔偿和责任法》、第42条《美国联邦法典》第9601条及其后、1994年《危险材料运输授权法》、第49篇《美国联邦法典》第5101条等、经1976年《资源保护和回收法》修订的《固体废物处置法》、1984年《危险和固体废物修正案》第42章第6901条及其后、经1977年《清洁水法》修正的《联邦水污染控制法》、第33篇《美国联邦法典》第1251条等。《1966年清洁空气法》、《美国联邦法典》第42章第7401节及其后、1976年《有毒物质控制法》、《美国联邦法典》第15章第2601条及其后、1974年《安全饮用水法》、第42美国法典第300F至300j节、经修订的1970年《职业安全与健康法》、《美国联邦法典》第29章第651节及其后、1990年《石油污染法》、美国联邦法典第33章第2701节及其后、1986年《紧急规划和社区知情权法案》、美国联邦法典第42章第11001节及其后、1969年《国家环境政策法》。42 USC第4321条及以后、1947年《联邦杀虫剂、杀菌剂和灭鼠法》、USC第7条第136条及其后的任何其他州或地方法律对应方经修订后，自生效之日起生效，或此后通过、出版或颁布。如本文所用，术语“危险材料”是指并包括任何物质、材料、废物、污染物, 或列入或定义为危险或有毒的污染物，或因其对人类、动物和/或环境的影响或潜在影响而受任何环境要求管制的污染物，石棉和石油，包括原油或其任何部分，天然气液体，液化天然气，或可用作燃料的合成气体(或天然气和此类合成气体的混合物)，以及任何“危险材料”。根据《环境要求》中的定义，承租人是且应被视为承租人“设施”的“运营者”，以及承租人或任何承租方带来的所有有害物质以及由此产生、产生或产生的废物、副产品或残留物的“所有者”。“释放”、“释放”或“释放”是指有害物质向环境中的任何释放、沉积、排放、排放、泄漏、溢出、渗漏、迁移、注入、泵送、倾倒、倾倒、逃逸、倾倒、处置或其他移动。

23.停车。

在租期内，房东应将标准尺寸的汽车和小型多功能车的停车通行证出租给租户，或促使大楼地下停车场的运营商(“运营商”)将停车通行证出租给租户，租户应按第1.17节规定的停车通行证数量每月支付1.17节规定的当前租金(并按第1.17节规定增加)。租户租用该等泊车通行证须符合下列条件：

23.01租户或其任何员工未使用停车设施的天数，或租户使用的通行证少于所有通行证的天数，不得扣除或补贴。承租人不应有权租赁或以其他方式使用超过上述数量的非预留通行证；

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23.02除业主或经营者指定的专用停车通道和区域(如有)外，停车设施内的所有停车应为非预留、先到先得的原则；

23.03无论是在停车设施中丢失或被盗的金钱、珠宝、汽车或其他个人财产，房东或运营者都不承担责任，无论这种丢失或盗窃是在停车设施或其中的其他区域上锁或以其他方式保护时发生的。在不限制前一句话的情况下，房东不对使用停车设施或其中的汽车或其他财产的人的任何损失、伤害或损害承担责任，双方同意，在法律允许的最大范围内，使用通行证的风险应由租户及其员工承担；

23.04业主或其经营者有权不时指定通道的位置，并颁布有关停车设施、通道及其使用的合理规则和规定，包括但不限于控制进出各停车区的交通流量、停车角度和方向等的规则和规定。承租人应遵守并促使其员工遵守所有此类规则和规定以及对其进行的所有合理补充和修改；

23.05未经房东事先书面同意，租户不得在停车场存放或允许员工存放任何车辆。除紧急维修外，租户及其员工不得在停车场或物业内对任何汽车进行任何工作。如果承租人或其员工需要将车辆留在停车场过夜，承租人应事先通知房东指定该车辆的车牌号和型号；

23.06业主或经营者有权暂时关闭停车设施或其中的某些区域，以便对停车设施进行必要的维修、维护和改善；

23.07业主或经营者有权暂时关闭停车设施或其中的某些区域，以便对停车设施进行必要的维修、维护和改善；

23.08房东可以选择提供停车卡或钥匙来控制停车设施的使用。在这种情况下，房东应为租户在本合同项下租赁的每个通行证提供一张卡或钥匙，但房东有权要求租户或其员工对此类通行卡或钥匙支付保证金，并对任何丢失或损坏的卡或钥匙支付费用。

24.杂七杂八的。

24.01楼面面积的测量。业主和租客约定并同意，原出租给租客的房屋的可出租楼面面积应最终被视为符合第一条的规定，而建筑物的可出租的楼面面积自本条例生效之日起应视为符合第一条的规定。因扩建而引起的房屋可出租楼面面积的任何变化，应最终被视为与附件F(如有)中任何适用的扩建条款或业主此后签署的任何修正案中所规定的一样。

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与扩建有关的承租人(如有的话)。因伤亡、谴责等原因造成的房屋可出租楼面面积的任何其他变化，应按照最初用于确定所涉空间的规定可出租楼面面积的测量标准确定，租户的基本租金应相应调整，以反映可出租楼面面积的这种变化。因伤亡、损坏等原因造成的建筑物可出租楼面面积的任何变化，应由业主根据业主建筑师提供的面积计算不时确定，在这种情况下，如果这种变化导致可出租楼面面积减少超过5%(5%)，则应相应调整承租人的份额。除非本租约另有明确规定，本租约中提到的建筑面积测量和平方英尺应指可出租的建筑面积。

24.02无租赁记录；保密。未经另一方事先书面同意，任何一方不得记录本租约或任何备忘录或通知。如果本租赁在期满前终止，应业主的书面要求，双方应签署、交付并记录一份确认本租赁终止日期的文书。房东和租客承认本租约包含保密信息，双方均应对此类信息保密，不得向除以下情况以外的任何个人或实体披露此类保密信息：(I)当事人的法律、会计和/或专业顾问以及任何贷款人、潜在买家和其他当事人在“需要知道”的基础上披露此类信息，前提是他们被指示对此类信息保密或(Ii)遵守适用法律法规所必需的(包括但不限于美国证券交易委员会合规和报告义务)。

24.03适用法律等本租约将根据华盛顿州的法律进行解释和执行，房东和租客在此不可撤销地同意该州的司法管辖权和适当的地点。本租约包含房东和租客之间关于该房产的所有协议和谅解，并取代他们之间之前关于该房产的所有书面文件和交易，包括所有租赁建议书、意向书和其他文件。任何一方均不依赖本租约中未包含的任何保证、声明或陈述。如果本租约的任何条款或条款在任何程度上无效或不可执行，则本租约的其余部分不受影响。本租约只有经双方签署后方可修改。这些所有权只是为了方便起见，不应被视为租约的一部分。凡使用“在承租人下行事的人”或“在承租人下提出要求的人”或类似措辞，该等人应包括分租客、分租客和持牌人，以及承租人或该等其他各方的所有雇员、代理人、独立承包人和受邀者。列举一般规定的具体实例或列入一般规定，不应解释为对一般规定的限制。如承租人获授予任何延期选择权、扩展选择权或其他权利或选择权，则该等权利或选择权的行使(及有关通知)必须无条件生效，时间对行使该等权利或选择权始终至关重要；而如承租人声称以任何方式限制任何选择权的行使或以任何方式更改其条款，则授出的选择权应为无效，而声称的行使应为无效。除非本合同另有规定，否则, 本协议项下要求的任何同意或批准可由需要同意或批准的一方绝对酌情给予或拒绝。本合同不得解释为业主与房客、委托人与代理人、合伙人或合资企业之间的关系，或房东与租客以外的任何关系。如果有多个租户或租户由多个租户组成

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就任何一方或实体而言，施加于承租人的义务应为所有该等当事人及实体的连带责任，任何一名人士或组成承租人的实体提出的任何要求或要求应被视为已由所有该等人士或实体提出，而向任何一名组成承租人或实体的任何人士或实体发出的通知应被视为已向所有该等人士及实体发出。本租约中包含的承租人契约是独立的，不依赖于承租人，承租人特此放弃任何法规或司法法相反的利益。承租人支付租金的契约独立于本租约中的任何其他契约。租户支付租金的义务不应因现在或以后适用于物业的任何法律或法规，或任何其他对租户使用的限制，或(除本租约明确规定外)任何伤亡或损失，或房东未能履行本租约所包含的任何契诺，或任何其他事件而解除或以其他方式影响；对于房东违反或未能履行本租约项下的任何义务，本租约中未明确规定的任何终止或消除补救措施不得隐含或作为法律适用。

24.04申述。承租人代表房东并向房东担保，并同意，代表承租人签署本租约的每个人都有权代表承租人这样做，构成承租人的实体或个人，或可能拥有或控制承租人，或可能由承租人或承租人的任何关联公司拥有或控制的实体或个人，或其各自的合伙人、成员、股东或其他股权所有人，及其各自的员工、高级人员、董事、代表或代理人，在任何时候都不会(I)违反任何与恐怖主义或洗钱有关的法律，或(Ii)根据财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定，美国个人或实体被限制与其开展业务的个人或实体(包括OFAC特别指定的国民和受阻人士名单上以识别恐怖分子嫌疑人或美国财政部外国资产管制办公室在其官方网站上公布的最新名单上的个人或实体)，Http://www.treasury.gov/resource‑center/sanctions/SDN‑List/Pages/default.aspx或任何替代网站或此类清单的其他替代官方发布)，或根据任何法规、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令，禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易，称为行政命令13224)，或其他政府行为和租户不得将本租约转让给此类个人或实体、与其签订合同或以其他方式从事任何交易或交易，或与此类个人或实体有其他关联。

24.05放弃由陪审团进行审判；没有其他放弃。房东和租客特此放弃在任何基于违反本租约的诉讼中接受陪审团审判的权利。任何一方未能在违约发生时立即宣布违约，或任何一方拖延就违约采取行动，或业主在知道租户违约的情况下接受租金，均不构成对违约的放弃，也不构成禁止反言。向房东或房东物业经理交付钥匙，不应视为终止本租约或交出房产。

24.06个时间段。只要规定了房东或租客采取行动的期限(支付保证金(如有)或租金，或因资金短缺或无法获得资金而无法履行义务)，此类行动的履行期限应延长，延长天数，即由于罢工、天灾、流行病、劳动力或材料短缺、战争、

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恐怖主义行为、政府行动或不作为、内乱以及履约方无法合理控制的其他原因(“不可抗力”)。

24.07财产转让。业主有权随时全部或部分转让其在本租约下以及在建筑物和物业中的所有权利和义务。从转让之日起及之后，房东将被免除本合同项下的任何进一步义务，租户同意仅从房东的利益出发向继承人寻求履行该等义务，前提是根据自愿的第三方转让(但不是因丧失抵押品赎回权或代替赎回权的契据而导致的非自愿转让的一部分)的任何继承人应在转让之日起及之后承担本租赁项下的房东义务。

24.08提交的材料。向承租人提交本租约或其部分或全部条款摘要以供审查，并不构成对物业的保留或选择权或租赁要约，除非及直至本租约由业主及租客签立及交付，并获有权批准本租约的建筑物的任何按揭持有人批准，否则不会就本租约或本租约的其他事宜产生任何法律责任。

24.09经纪人。房东和租客各自声明，他们已经直接与经纪人(第1条所述)打交道，并且只与经纪人、代理人或与本租约相关的寻找人打交道。除经纪人外，房东和租客应赔偿并使另一方(包括房东和租客相关方)免受任何其他经纪人、代理人或发现者声称代表租户与本租赁有关的所有索赔。业主的任何代理人或雇员就本租约或任何后续修订或修改或与此有关的任何其他文件提供的任何协助，已经或将仅作为代表业主完成交易的便利向租户提供，而不是作为租户的代理人。房东应根据房东与经纪人之间的另一份书面协议，向经纪人支付佣金。

24.10生存。合同期满后，任何一方均不应解除在本租赁到期或终止之前或之后可能继续产生的任何义务。

24.11安静的享受。本租赁在有效和适用的范围内受所有地役权、限制、协议和记录的产权负担的约束。房东约定，承租人在支付租金并履行本租约中的承租人义务时，应和平、安静地拥有、持有和享用该房产，不受房东或根据房东提出索赔的人的任何索赔，但受本租约的所有条款和规定、法律规定以及本租约从属于或可能成为本租约的记录权的约束。本公约代替任何其他明示或默示的所谓安静享受公约。本公约仅在业主及其继承人各自拥有建筑物的期间内对其具有约束力。

24.12预订。本租约不授予在建筑物上方或周围采光或通风的任何权利。房东排除并独家保留本租约中未明确授予承租人的任何和所有权利。业主保留在业主认为适当的情况下对物业、建筑和公共区域进行更改的权利。只要本租约要求房东提供惯常服务或以合理方式行事(无论是在招致

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费用、制定规则或规定、提供批准或同意或执行任何其他行为)，本租约还应被视为规定，此类服务是否为惯例或此类行为是否合理，应参考下列建筑物的业主的做法来确定：(I)在大小、年龄、等级、质量和位置上与建筑物相似，(Ii)由业主选择，已经或正在准备根据美国绿色建筑委员会的能源与环境设计领导(LEED)评级系统或类似评级系统进行认证，以及(Iii)按所谓的三重净值出租。

24.13房地产投资信托基金规定。承租人和房东打算，承租人向房东支付的所有金额应符合“不动产租金”的要求，否则将不构成“非相关企业应税收入”或“不允许的承租人服务收入”，所有这些都符合修订后的1986年美国国税法(“国税法”)第856(D)节及其颁布的美国财政部条例(“条例”)的含义。如果房东确定根据本租约支付的任何金额有可能不符合《守则》第856(D)节和《条例》的规定，或将构成不允许的承租人服务收入，则承租人同意：(A)与房东合作，签订房东认为必要的修正案或修正案，将根据本租约应支付的所有金额定为“不动产租金”，以及(B)允许(并应请求，书面确认)转让提供租赁项下某些服务的义务，并在提出请求时，与提供此类服务的各方(包括但不限于房东的应税房地产投资信托基金子公司)订立直接协议。尽管有上述规定，承租人不应根据前一句话采取任何行动(包括以书面方式确认服务的分配)，如果该行动将导致(I)承租人在本租赁项下承担的额外责任超过最低限度，或(Ii)在本租赁项下向承租人提供的建筑运营或服务的质量或水平发生超过最低限度的负面变化。为免生疑问：(A)如承租人没有以书面确认上文(B)款所述的转让(经同意承租人不得无理扣留, 只要满足上文第(I)和(Ii)款中的条件或延迟确认)，则房东不应免除本租约项下与如此分配的服务有关的责任；和(B)本第24.13条的任何规定均不限制或以其他方式影响房东将其在本租约中的全部权益转让给任何一方的能力，作为房东对建筑物所有权权益转让的一部分。

24.14处决。本租约可签署一份或多份副本，当双方签署时，应构成一份对各方具有约束力的协议，尽管所有各方都不是正本或相同副本的签字人，但所有各方均应获得一份或多份反映各方签字的副本。任何一方或双方均可使用电子签名技术(例如DocuSign或其他类似的电子签名软件)签署和交付本租约。传真或通过电子邮件发送经签署的租约副本的.pdf副本应被视为等同于交付“湿墨水”正本，任何通过电子邮件传输的已签署副本的传真或.pdf副本的任何一方应在任何情况下应要求立即向另一方交付原始签名。

24.15联合和多个。如果有一个以上的承租人，本租约对承租人施加的义务应是连带的。

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24.16个水分传感器。承租人应负责迅速安装具有网络功能的无线漏水传感器装置，如果房屋内发生漏水，该装置可每周二十四(24)小时、每周七(7)天向承租人发出警报(位于房屋内的水传感器装置在本文中应称为“水传感器”)，费用由承租人自行承担。水感应器应安装在房产内任何有水管并供租户使用的区域(如水槽、水管、水龙头、热水器、咖啡机、冰水机、饮水机和饮水机)(“感应器区域”)。承租人应根据本租约第9条的规定，在租期内保持位于物业内的任何水传感器(无论是由承租人或其他人安装)处于良好的工作状态、维修和状况，并遵守本租约第9条的所有其他规定，费用和费用由承租人自行承担。尽管本合同有任何相反的规定，业主既没有义务监控、维修或以其他方式维护水传感器，也没有义务对可能从水传感器接收到的任何警报或从水传感器产生的任何警报做出响应。租赁期满后，或在本租赁提前终止后，房东有权要求承租人自行承担费用，拆除承租人安装的所有水传感器，并修复因此而造成的任何损坏；但是，如果房东不要求承租人按照前述规定移除水传感器，则承租人应保留水传感器以及所有必要的用户信息，以便将来的租户(例如，, 水传感器应畅通无阻，可供第三方使用)。如果承租人根据前述规定被要求拆卸水传感器，而承租人未能完成拆卸和/或未能修复因拆卸任何水传感器而造成的任何损坏，房东可以这样做，并可以向租户收取费用。

24.17分舱。业主保留分拆全部或部分建筑物或物业的权利。承租人同意应房东的要求，以房东要求的形式，签署并交付本租约所需的任何其他文件，以使本租约符合因分割而产生的情况以及与此相关的任何地图。尽管本租约有任何相反规定，业主以外的实体对任何建筑物和/或公共区域的单独所有权不应影响租户应承担的费用和税收份额的计算。

24.18光线、空气和景观。任何构筑物的采光、空气或景观的减弱，无论是否由业主建造，均不得使租户有权降低租金，导致业主对租户承担任何责任，或以任何其他方式影响本租约或租户在本租约项下的义务。

24.19大楼名称、地址和标牌。根据第8.04节规定的承租人权利，业主有权随时更改建筑物的名称和/或地址，并在建筑物的外部和内部安装、粘贴和维护任何和所有标志，由业主自行决定。

24.20运输管理。承租人应完全遵守目前或未来旨在管理停车、交通或交通的所有政府强制计划，并在与此相关的情况下，承租人应直接与房东、任何政府交通管理组织或任何其他与交通相关的委员会或实体合作，对位于该场所的所有员工的交通规划和管理采取负责的行动。此类方案可包括但不限于：(I)限制

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(I)增加租户在高峰时段的车辆出行次数；(Ii)增加车辆占有率；(Iii)实施内部拼车计划和一名员工交通协调员；(Iv)与员工和任何大楼或区域内的拼车计划经理合作；(V)制定雇主赞助的激励措施(财务或实物)，以鼓励员工拼车；以及(Vi)为员工使用灵活的工作班次。

24.21可持续性。

24.21.1可持续建筑运营。

A.该建筑已经或可能在未来通过绿色建筑倡议的持续改善现有建筑的绿色金球奖(Green Globesè-CIEB)、美国绿色建筑委员会的能源与环境设计领导(LEED)评级系统认证，或根据房东的可持续建筑实践运营。房东的可持续发展实践解决了整个建筑的运营和维护问题，包括化学品使用、室内空气质量、能源效率、水效率、回收计划、外部维护计划以及系统升级，以满足绿色建筑的能源、水、室内空气质量和照明性能标准。尽管如上所述，在建筑物获得认证之前，承租人不应被要求遵守上述任何绿色建筑倡议或其他评级系统，并且承租人只需在建筑物通过上述认证后，就承租人所做的任何升级、更改或改进遵守该等绿色建筑倡议。在任何情况下，承租人不得要求租户对房屋进行更改、改善和/或其他维修或更换，以使房屋符合上述倡议和评级系统。除适用的所有法律外，所有建造和维护方法和程序、材料采购和废物处理都必须符合最低标准和规范。

B.承租人应使用经过验证的节能和碳减排措施，包括在任务照明中使用节能灯泡；使用照明控制；采取采光措施以避免室内空间过度照明；关闭建筑南侧的百叶窗以避免空间过热；在工作日结束时关闭灯光和设备；对于承租人为办公场所购买的任何新设备，购买符合能源之星®资格的设备，包括但不限于照明、办公设备、商业和住宅质量的厨房设备、自动售货机和制冰机；购买美国环保局的Water Sense®计划认证的产品。承租人不应被要求更换自本租赁之日起承租人使用的任何现有设备，承租人打算安装在房屋内以遵守本第24.22(B)节的规定。

24.21.2租户约定并同意自负费用：(A)遵守联邦、州、县、市或其他管理当局、部门、委员会、机构和委员会关于垃圾、垃圾、垃圾和其他垃圾(统称为“垃圾”)的收集、分类、分离和回收的所有现行和未来法律、命令和条例；(B)遵守业主的回收政策，作为业主可持续发展实践的一部分，在这些政策可能比适用的法律更严格的情况下；(C)分类和分类

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(D)每一分类的垃圾和回收应按照房东的指示单独放置在不同的容器中；(E)房东保留拒绝收集或接受租户的任何未按法律规定分类的垃圾的权利，并要求房客利用房东满意的承包商安排收取租户的全部费用和费用；以及(F)承租人应支付因承租人未能遵守本第24.21.2条的规定而可能对房东或承租人施加的所有费用、费用、罚款、罚款或损害赔偿。

自本租约生效之日起，房东和租客已签署本租约，一式两份或两份以上。

房东：

博伦阁楼所有者(DE)有限责任公司，

特拉华州一家有限责任公司

作者：/s/Brian Barriero

姓名：布莱恩·巴里罗

职务：运营副总裁

作者：/s/克里斯汀·E·宾克

姓名：克里斯汀·E·宾克

头衔：副总统

租户：

ICOSAVAX，Inc.

特拉华州的一家公司

作者：/s/Adam Simpson

姓名：亚当·辛普森

头衔：首席执行官

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