附件99.1

致我们的股东：

购物中心部门和城市边缘在2021年经历了强劲的复苏。零售商实现了创纪录的销售和收益增长，因为各种类别的消费者支出都有所增强。这一反弹带来了创纪录的租赁量，资本流动增加推动的资产定价改善，以及最值得注意的是，UE 2021年的总股东回报率达到56%，比道琼斯美国房地产地带中心指数高出600个基点。

值得注意的是，我们市场对实体零售空间的需求达到了几十年来的最高水平，我们的团队正在以高水平执行，以利用这一增长的需求。事实上，UE将从我们已经签署但尚未开始支付租金的租约中受益2200万美元的总租金，约占当前NOI的10%。

强劲的财务表现

我们对2021年的业绩感到满意。调整后的FFO增长24%，至每股1.09美元，包括重新开发中的物业在内的同一物业NOI增长14%，同一物业租赁入住率增长250个基点，至94.1%。

我们认识到，鉴于全球经济的关联性，俄罗斯入侵乌克兰增加了宏观经济的不确定性。我们对无辜生命的损失和正在发生的苦难深感悲痛。我们注意到利率上升、供应链中断和通胀居高不下的风险。尽管存在这些非常现实的挑战，但我们对我们的未来持乐观态度。我们的乐观是基于我们对我们的战略、我们的员工以及我们的资产负债表和房地产的实力的信念。

虽然我们认识到消费者可能面临通胀环境的逆风，但我们也相信，消费者进入这个周期的经济基础更好。在大流行期间，政府的刺激措施、投资账户的增长以及购买行为的改善，导致消费者储蓄大幅增加。根据Evercore ISI的数据，面向美国消费者的银行现金从2019年第四季度的1万亿美元增加到2021年第四季度的近4万亿美元。这种购买力应该会使健康的支出在未来几年继续下去。

与此同时，事实证明，实体店在为消费者提供服务方面至关重要，这些消费者已经证明，除了价格和选择之外，购物者真正重视的是便利。消费者希望能够在商店购物，也可以在网上订购送货上门或商店提货。我们已经看到，当零售商按照客户的条件与客户见面时，他们就会获胜。零售商继续告诉我们，接近客户是至关重要的，我们的酒店提供了平均5英里内的人口密度近60万人，远远高于我们的购物中心同行，为我们的未来做好了准备。

蓄势待发-我们的战略计划

我们的战略计划专注于改善我们核心的一环郊区市场的零售房地产，主要是整个华盛顿特区到波士顿的走廊。我们正在通过增加高质量的杂货店和以便利为导向的零售商(包括国家折扣店、医疗保健提供者和新的餐厅概念)来增强我们的购物中心，所有这些都使周围社区受益。

我们的计划旨在到2025年，FFO按调整后的年增长率为6-7%，每股净资产价值增加约6美元。这一增长的最大贡献者包括提供锚点重新定位项目，

将入住率提高到96%以上，将非创收土地货币化，并从债务再融资中提取5000万美元的价值。

锚定重新定位项目

我们有近2.2亿美元的在建重建项目，主要包括锚点重新定位项目，例如在卑尔根镇中心增加Kohl‘s，以及在卑尔根镇中心为Hackensack Meridian Health、在Huntington Commons的ShopRite和Marshalls以及在Broomall Commons的Amazon Fresh新建一座医疗办公楼。我们还有1亿美元的项目预计将在明年启动。这些措施包括将空置的Kmart包厢与Bruckner Commons的领先零售商和Montehiedra的奥特莱斯重新租用，在Hudson Mall增加三家全国性零售商，以及完成樱桃山和Burnside Commons广场的重新租用项目。这些项目的预期成本总计3.2亿美元，应该会产生10%的非杠杆收益率，以5.5%的上限税率创造2.6亿美元的净值。

入住率增长至96%以上

我们的租赁管道目前约有130万平方英尺正在积极谈判，这是我们自2015年剥离以来拥有的最大管道。管道的规模是值得注意的，但构成这一需求的租户的质量更是如此。我们看到，领先的杂货店、全国折扣店、健康和美容品牌、餐厅和食品服务租户以及各种小商店租户都表现出了浓厚的兴趣，他们希望从新的主要租户带来的客流量增长中获利。将入住率提高到96%，以5.5%的资本化率计算，应可提供约1.5亿美元的价值创造(扣除成本)。我们的团队将努力将入住率提高到2016-2018年间我们运营的98%的平均水平。

将非创收土地货币化

我们投资组合的一个独特方面是，我们在纽约大都会地区一些最受欢迎的市场拥有的非创收土地的内在价值。我们已经确定了土地最高和最好的用途可能是住宅、工业或医疗办公室的机会。最大的机会包括日出购物中心77英亩的土地被划为工业用途，以及毗邻卑尔根市中心的8英亩土地，可能可容纳450-500个多户住宅单元。总体而言，在日出购物中心取得任何收益之前，我们至少有1.6亿美元的价值可以通过将这些地块货币化来实现。日出购物中心目前产生了约500万美元的净运营亏损。

拉斯加泰利纳抵押贷款债务再融资

2020年12月，我们对波多黎各拉斯加泰罗纳斯购物中心的抵押贷款进行了债务重组。重组为我们提供了从2023年8月开始的贴现回报选项。虽然我们目前在资产负债表上的债务为1.24亿美元(基于原始本金)，但我们预计将行使7250万美元的贴现支付选择权，从而创造5000万美元的价值。

额外的上行空间

我们继续寻找反映审慎资本配置决策的机会主义和增值收购。例如，2021年12月，我们以1.93亿美元收购了伍德莫尔镇中心(Woodmore Towne Centre)，这是一家位于马里兰州格伦纳登(Glenarden)的71.2万名旧金山好市多和韦格曼斯锚定的中心。这处房产位于华盛顿特区郊外首都环城公路附近的黄金地段，考虑到我们为该资产设定的3.4%的10年期无追索权抵押贷款债务，该房产的初始杠杆收益率接近11%。这处房产包括22英亩未开发的土地，我们目前正在评估这些土地的零售、办公和医疗用途。

除了外部机会外，我们还将通过合同租金和租金百分比的增加、运营费用回收率的提高以及以更高的租金水平续约租户来实现进一步的收入增长。

私下市场对购物中心的交易显示出来自投资者的巨大需求，特别是那些由杂货商支撑的投资者。这一需求导致最近的资本化率为4-5%，远低于大多数分析师根据我们目前的股价计算的6.7%的隐含资本化率。虽然我们过去一年的股票表现强劲，但这些私募市场交易突显了UE股票的令人信服的价值。我们的隐含资本化率下降100个基点，相当于我们的股票价格每股上涨5美元。

ESG更新

在2021年期间，我们更加关注环境、社会和治理问题，并发布了我们的第一份全球房地产可持续发展基准(GRESB)申报文件和首份ESG报告。我们已经动员了一个团队在整个公司工作，以确保我们的所有员工都参与到我们的企业ESG目标中来。我们完全接受我们的义务，成为财务和人力资本的良好企业管理者，并期待在我们的下一份ESG报告中分享我们过去一年取得的重大进展。

我们的员工在支持我们服务的社区和帮助有需要的人方面一直发挥着积极的作用。在过去的一年里，我们也不例外，因为我们在我们的购物中心所在的社区中为多个组织做出了贡献，包括布朗克斯区的救济通道计划，在那里我们捐赠的仓库空间和资金支持了向社区分发200多万份食物；卑尔根市的志愿者“全部结束”假期计划，我们“收养”了多个家庭，为他们提供购物的手段；以及波多黎各卡瓜斯市的Hogar Cuna San Cristóbal的孩子们，这是一个为等待收养的儿童提供过渡安全家园的项目，我们的员工为他们提供了大量的志愿者时间，我们为他们发起了一项捐赠活动。我们很自豪地见证了Urban Edge团队中蕴含的关怀和奉献精神。

我们扩大了数据收集范围，更好地衡量水、浪费和能源使用情况，着眼于提高效率和减少浪费。我们的ESG团队正在与我们的人力资源部合作，在我们的公司和我们运营的社区中提高我们对多样性、公平和包容性的意识。已经实施了强制性培训，并结合读书会和社交聚会等志愿计划，以确保Dei倡议得到应有的关注。

光明的未来

我们在过去的一年中取得了强劲的业绩，并对我们执行战略计划的能力持乐观态度，这归功于Urban Edge团队的决心和应变能力。我非常感谢我们的员工，尽管新冠肺炎及其所有变体带来了持续的挑战，但他们仍然为UE所有利益相关者的利益而工作。

此外，我们的经验丰富和敬业的董事会继续为我们提供良好的服务。我们的治理过程继续关注董事会的更新和多样性，2021年期间，苏珊·吉文斯和诺曼·詹金斯加入了我们的董事会。两人都是才华横溢的高管，拥有深厚的房地产和公开市场经验，他们发展了许多成功的公司。我们要感谢艾米·莱恩和迈克尔·古尔德，他们将在即将到来的年度股东大会上从我们的董事会退休。我们深切感谢他们自2015年从沃纳多分拆以来在我们董事会的服务，并珍视他们的许多贡献。

最后，感谢您成为Urban Edge的投资者。我们最辉煌的岁月就在前面，我们很高兴能与大家分享。

真诚地

杰弗里·S·奥尔森

董事长兼首席执行官

March 25, 2022

非公认会计准则财务衡量标准

除了主要的GAAP陈述之外，该公司还使用某些非GAAP业绩衡量标准，因为我们相信这些衡量标准提高了对公司经营业绩的理解。我们不断评估我们报告的非GAAP业绩衡量标准的有用性、相关性、局限性和计算方法，以确定如何最好地向投资公众提供相关信息，因此该等报告衡量标准可能会发生变化。该公司的非GAAP业绩衡量标准具有局限性，因为它们不包括影响经营的所有收入和支出项目，因此，应始终将其视为补充财务结果。此外，公司对非GAAP指标的计算可能无法与其他房地产投资信托基金(“REITs”)或房地产公司报告的类似名称的非GAAP指标进行比较，这些公司对这些指标的定义不同，因此，了解公司定义和计算其每个非GAAP指标的方式非常重要。公司和投资公众通常使用以下非GAAP衡量标准来了解和评估我们的经营业绩和业绩：

·FFO：本公司认为运营资金(FFO)是衡量其经营业绩的有用的补充指标，这是房地产行业广泛使用的公认指标，尤其是REITs。根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)和本公司的定义，FFO是指净收益(根据GAAP计算)，不包括与REIT主营业务相关的可折旧房地产和土地销售的收益(或亏损)、与REIT主营业务相关的可折旧房地产或土地的减值以及租赁物业折旧和摊销费用。该公司认为，财务分析师、投资者和股东更好地利用FFO产生的可比期间经营业绩，这主要是因为它排除了房地产资产价值可预测地减少的假设。FFO不代表符合公认会计原则的经营活动的现金流，不应被视为净收益的替代，作为我们业绩的指标，也不代表现金流作为衡量流动性或我们进行现金分配的能力。

·经调整的FFO：本公司披露经调整的FFO是因为它认为这是其核心经营业绩的有用补充衡量标准，有助于历史财务期间的可比性。调整后的FFO是通过对FFO进行某些调整来计算的，以计入公司认为不能代表持续核心经营业绩的项目，包括不可比较的收入和费用。本公司计算调整后FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。

·NOI：公司内部使用净营业收入(“NOI”)来做出投资和资本分配决策，并将我们物业的非杠杆化表现与同行进行比较。该公司认为，NOI作为业绩衡量指标对投资者是有用的，因为当跨时期比较时，NOI反映了非杠杆化基础上的入住率、租金、运营成本以及收购和处置活动的趋势对运营的影响，提供了从净收入中看不到的视角。该公司使用GAAP定义的净收入计算NOI，仅反映在物业层面产生的、经非现金租金收入和支出调整的收入和支出，以及我们认为不能代表持续经营业绩的收入或支出(如果有的话)。

·同一物业NOI：该公司在同一物业的基础上披露NOI，其中包括在整个报告期内拥有和运营的物业的结果，截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度共有66项物业。按同一物业基准提供的资料不包括正在发展、重新发展或涉及锚地重新定位的物业，而该等物业的可出租总面积(“GLA”)的大部分已停止使用，亦不包括于比较期间购入或出售的物业。因此，同一物业NOI有助于消除由于本报告所述期间物业的开发、重新开发、收购或处置而导致的净收入差异，从而为比较本公司物业的经营业绩提供更一致的业绩衡量标准。虽然对名称的更改存在判断，但当物业被指定为重新开发物业时，它将被从同一物业池中移除，因为它正在根据一项预计将对其运营收入产生重大影响的正式计划进行重大翻新或保留。一旦开发或重建项目预期的NOI增长的很大一部分反映在本年度和可比上一年期间，通常在项目预期NOI的至少80%以现金方式实现后一年，开发或重建物业将被移回同一物业池。收购是

一旦我们在整个可比时期内拥有该物业，并且该物业没有进行重大开发或重新开发，则该物业将被转移到同一物业池中。该公司还提供了基于同一物业的NOI披露，调整后的基础上包括重新开发的物业。同财产NOI可包括下表所列净收入与NOI和同财产NOI的对账中详细说明的其他调整。

该公司认为，净收入是GAAP财务指标与上文概述的非GAAP绩效指标最直接的可比性。下表提供了这些计量与净收入的对账情况。

将净收益调整为FFO和调整后的FFO

下表反映了截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度经调整后的净收益与FFO和FFO的核对情况。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。

(1)用于计算截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度的每股FFO及经调整后每股FFO的加权平均摊薄股份，高于GAAP加权平均摊薄股份，原因是LTIP及OP单位可能会为我们的普通股赎回摊薄影响。

(2)在截至2021年12月31日的一年中，净收入包括因终止与凯马特和西尔斯的租约而加速摊销的低于市价的无形租赁资产4,590万美元。在计算调整后的FFO时对FFO进行的4,450万美元调整是扣除日出购物中心非控股权益造成的140万美元的净额。

(3)截至2021年12月31日的年度金额反映了与2020年我们在波多黎各的购物中心的债务交易和法人重组相关的地方和州所得税的最终调整。截至2020年12月31日的年度数额反映了债务和法人重组交易产生的最初估计所得税收益。

(4)截至2020年12月31日的年度，包括与波多黎各购物中心年内发生的债务和法人实体重组交易相关的570万美元交易成本。

净收益与NOI和同财产NOI的对账

下表反映了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度净收益与NOI、同物业NOI和包括重建物业在内的同物业NOI的对账。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。

(1)非同一物业噪声指数包括与该期间内正在重建的物业及收购或处置的物业有关的噪声指数。2021年的数字包括日出购物中心，该购物中心在截至2021年12月31日的一年中产生了300万美元的净运营亏损。这一金额反映了该物业的总运营亏损，并包括与日出购物中心非控股权益有关的部分。