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			协议
《租赁协议》亚特兰大总部


新南威尔士州干草市场利街8-10号大楼7至38层德克萨斯物业服务有限公司 (开发商) 垂直第一私人有限公司为垂直第一信托的受托人 (房东) 亚特兰大私人有限公司 (租户) 德克萨斯基金管理有限公司为德克萨斯房地产信托的责任实体 (财务担保人) 德克萨斯基金管理有限公司为德克萨斯运营信托的责任实体 (履约担保人) Atlassian公司 (亚特兰大担保人)


			澳大利亚皇后街480号昆士兰4000 邮政总局信箱3124布里斯班QLD 4001澳大利亚			T +61 7 3258 6666 F +61 7 3258 6444 Herbertsmithfrehills.com DX 255布里斯班


目录
1定义			3
1.1定义			3
1.2租赁定义			44
1.3当事人的行为			44
2生效日期和条件先例			45
2.1生效日期			45
2.2条件先例			45
2.3终止			45
3批租协议			45
3.1授予			45
3.2租约生效条件			46
3.3地役权和其他权利			46
3.4填写租约及零售租契表格			46
3.5受约束的各方			47
3.6登记和异议			47
3.7注意事项			47
3.8规则			48
3.9《装修指南》和《公共服务电子化》的装修和操作要求			49
4租户工作组			50
4.1租户工作小组的成立			51
4.2租户工作组的目的			51
4.3租户工作小组会议			51
4.4报告			52
4.5租户代表			52
4.6开发商代表			52
5个独立认证机构			53
5.1任命和更换			53
5.2测定			53
6基地建筑设计			54


						《租赁协议》			目次2


6.1更新基地建筑设计概要			54
6.2设计开发-基础建筑工程			54
6.3设计资料的提交			54
6.4对基地建筑设计文件的异议			55
6.5基地建筑改建概念设计			56
6.6租户服务工程概念设计			60
7租户选择：装修工程和租户服务工程交付			61
7.1装修工程			61
7.2租户服务工程			61
7.3对实际完工日期的影响			62
8个租户审批			62
9装修设计			65
9.1装修工作小组			65
9.2未使用			65
9.3未使用			65
9.4装修设计文档			65
9.5装修设计文件的重新设计			68
9.6可持续发展绩效标准			68
9.7知识产权和精神权利			68
10作品的表演			69
10.1开发商批准			69
10.2消防队批准			71
10.3工程方式			73
10.4工程检查			73
11定价和付款			73
11.1基本建筑改建(第2类)、租户服务工程和装修工程的定价			74
11.2装修工程招标程序			77
12向开发商付款			78
13奖励金额			81
13.1确定租赁和零售租赁的奖励费率和确认			81
13.2发展商须支付奖励款额			81
13.3奖励总额			82
13.4 [***]			82
13.5剩余装修奖励金额			83
13.6 [***]			83


						《租赁协议》			目次3


13.7 [***]			83
13.8 [***]			83
13.9 [***]			83
13.10业主财产与租客财产的厘定			84
13.11装修工程及承租人工程的拥有权			85
13.12 Use			85
13.13奖励金额的偿还			86
14租户工程竣工			86
14.1交接日期			86
14.2房地的移交			86
14.3租客的职业			88
14.4承租人的承包商			88
14.5拆除租客工程			88
15倍			88
15.1里程碑和完成情况			88
15.2工程计划			89
15.3延展日期			89
15.4关于延长时间的索赔			90
15.5延期的批予			90
15.6制度不适用			91
16延误费用和日落日期			91
16.1租户延误			91
16.2未能在日落日期前满足租约开始条件			92
17实际完成			92
17.1实际竣工预计日期通知			92
17.2检查			93
17.3未能实现实际完成			93
17.4缺陷责任期内的缺陷整改			93
17.5缺陷责任期届满后的缺陷整改			94
17.6“竣工”文件和操作手册			94
17.7关于工程的保证			95
17A调查			95
18现有租约的管理			96
19对基础建筑工程的变更-开发商			99
19.1开发商发起的变更			99


						《租赁协议》			总目次4


19.2对拒绝开发商变更提出异议			99
19.3第19.1条不适用的开发商变更			99
20个租户变化			100
20.1租户所要求的更改			100
20.2更改租客通知书			100
20.3发展商更改租户决定的通知			100
20.4拒绝租客更改			100
20.5有争议的拒绝租户变更			102
20.6租户变更费用明细			102
20.7否决更改建议			104
20.8因租户变更而节省的费用			104
21保险			104
21.1开发商保险			104
21.2专业赔偿保险			105
21.3租客保险			105
22与土地、产权负担和转让的交易			106
22.1没有要转让的交易方			106
22.2控制权的变更			106
22.3分包			106
22.4制定大厦管理计划			106
23份项目文件			107
23.1青年旅舍发展协议			107
23.2不得更改项目文件或施工合同			108
23.3分舱文件			108
23.4 PMA			110
23.5不遵守或妨碍项目文件			111
24小时开发商保证			113
24.1注意事项			113
24.2保证			113
24.3弥偿			129
24.4作为主债务人的担保人			114
24.5担保和弥偿的范围			114
24.6租客权利的维护			115
24.7负债不受影响			116
24.8暂停担保人的权利			116
24.9担保人的其他证券和义务			116


						《租赁协议》			目次5


24.10恢复租客的权利			116
24.11金钱的运用			117
24.12法律责任的限制			117
24.13无索赔			117
25租户担保			118
25.1注意事项			118
25.2保证			118
25.3弥偿			118
25.4作为主债务人的Atlassian担保人			118
25.5担保和弥偿的范围			118
25.6维护发展商的权利			119
25.7暂停亚特兰西亚担保人的权利			120
25.8 Atlassian担保人的其他证券和债务			120
25.9恢复租客的权利			120
25.10金钱的运用			121
25.11更换租户母公司担保			121
25.12法律责任的限制			121
26银行债券/担保			121
26.1承租人提供履约保证			121
26.2追索权			122
26.3更换履约保证金			122
26.4解除履约保证金			122
27风险			122
27.1灭失或损坏风险			122
27.2间接损失			139
28默认			123
28.1开发商违约事件			124
28.2开发商违约终止			125
28.3租户违约事件			125
28.4开发商终止的权利			125
28.5因未能更换开发人员而被解雇			125
29争端解决			126
29.1争议解决程序			126
29.2高级行政人员的决议			126
29.3专家的委任			126
29.4专家决断			126


						《租赁协议》			总目次6


29.5份意见书			126
29.6专家而非仲裁员			126
29.7专家决定			127
29.8 Costs			127
29.9简易程序或禁制令济助			127
29.10合并处理其他纠纷			127
30个通知			127
30.1一般信息			127
30.2以电子方式发出通知			128
31陈述和保证			128
31.1互惠保证			128
32保密和公示			129
32.1本协议的保密性			129
32.2宣传			129
33费用、收费和开支			130
33.1谈判费用			130
33.2印花税及注册费			130
34 GST			130
34.1考虑因素不包括商品及服务税			130
34.2支付商品及服务税			130
34.3报销			131
34.4付款的计算			131
34.5解读			131
35一般规定			131
35.1释义			131
35.2标题			132
35.3下一个工作日			132
35.4利息			132
35.5宽免及更改			132
35.6之前的违规事件			132
35.7可分割性			132
35.8非合并			133
35.9完整协议			133
35.10不依赖			133
35.11对口单位			133
35.12电源和容量保修			133


						《租赁协议》			目次7


35.13电子签名			133
35.14确认			133
35.15电子文件			134
36管理法律程序			134
36.1适用法律			134
37业主受托人责任限制			134
37.1业主受托人责任限制			134
38履约担保人的责任限制			135
38.1受托人			135
38.2履约保证人的责任限制			135
38.3覆盖			135
39财务担保人的责任限制			135
39.1受托人			135
39.2财务担保人责任限制			136
39.3覆盖			136
40个房东保修			136
40.1两种身份的保证			136
40.2保修			136
40.3业主的责任			137
41零售业			137
附表1
参考时间表
附表2
租约形式
附表3
租约成交
附表4
工程计划和项目日历
附表5
实际完成
附表6
未使用
附表7
里程碑
附表8
承租人工程的执行条件


						《租赁协议》			目次8


附表9
提前取用契据
附表10
计划草案、BMS原则和PMA主要原则
附表11
基地建筑修改时间表和文件标准时间表
附表12
切换条件和试运行接入条件
附表13
基地建筑设计简介
附表14
房舍平面图
附表14A
陷入困境的零售计划
附表15
未使用
附表16
零售租约的形式
附表17
资产登记簿示例
附表18
预赛
附表19
租户公司结构
附表20
告诫
附表21
同意书
附表22
定价表
附表23
价值工程
附表24
《装修指南》草稿
附表25
租户装修假设


						《租赁协议》			总目次9


附表26
租户的可持续发展绩效标准
附表27
样例
附表28
租客保险
附表29
电子档案

赫伯特·史密斯·弗里希尔斯拥有本文档的版权，未经许可，严禁使用本文档。


						《租赁协议》			目录10

细节


《租赁协议》

Date►2022年3月23日


在双方之间


开发商			德克萨斯物业服务有限公司新南威尔士州悉尼乔治街264-278号澳大利亚广场25楼荷兰银行66 080 918 252，邮编：2000 (开发商)
地主			垂直第一私人有限公司为垂直第一信托的受托人新南威尔士州悉尼乔治街6/341层ACN 636 939 985，邮编：2000 (房东)
租客			亚特兰大私人有限公司新南威尔士州悉尼乔治街341号6层ACN 102 443 916，邮编：2000 (租户)
财务担保人			德克萨斯基金管理有限公司为德克萨斯房地产信托的责任实体新南威尔士州悉尼乔治街264-278号澳大利亚广场25楼荷兰银行24 060 920 783 (财务担保人)
履约担保人			德克萨斯基金管理有限公司为德克萨斯运营信托的责任实体新南威尔士州悉尼乔治街264-278号澳大利亚广场25楼荷兰银行24 060 920 783 (履约担保人)


99114469						《租赁协议》			第1页


亚特兰西岛担保人			Atlassian公司英国公司编号08776021 c/o Atlassian Inc.，加利福尼亚州旧金山，布什街350号，13楼，邮编94014 (亚特兰大担保人)
独奏会			1业主有权或将有权按照个人发展区的条款成为该土地的注册业主。 2房东已聘请开发商进行该项目。 3遵守本协定的规定：开发商和承租人将根据本协议的条款合作设计大楼； B.开发商同意确保按照商定的设计建造大楼；以及根据本协议的条款，业主和承租人将获得大楼各个部分的租约和许可证。


双方同意如下：

99114469

《租赁协议》

第2页


1定义

1.1Definitions

以下词语在本协议中具有这些含义：


术语			含义
341份佐治街租约			以下所有内容： 1.341 George St Pty Ltd ABN 31 128 330 192与承租人就悉尼佐治街341号佐治街1楼1.02、1.03、1.04号套房订立的租约，是Auto Consol 3778-152土地的一部分，自2023年7月1日起至2028年6月30日届满(未登记及未注明日期)，租约并入注册交易AJ886424(按交易编号AJ886424更改)条款。AN811271)； 2.341 George St Pty Ltd ABN 31 128 330 192与承租人就悉尼佐治街341号第2层签订的租约，为Auto Consol 3778-152土地的一部分，自2023年7月1日起至2028年6月30日届满(未登记及未注明日期)，该租约并入注册交易AJ886425(按交易编号AJ886425更改)条款。AN811272)； 3.341 George St Pty Ltd ABN 31 128 330 192与承租人就悉尼佐治街341号第3层订立的租约，为Auto Consol 3778-152土地的一部分，自2023年7月1日起至2028年6月30日届满(未登记及未注明日期)，该租约并入注册交易AJ906196的条款(按交易编号AJ906196更改)。AN811273)； 4.341 George St Pty Ltd ABN 31 128 330 192与承租人就悉尼佐治街341号第4层签订的租约，为Auto Consol 3778-152土地的一部分，自2023年7月1日起至2028年6月30日届满(未登记及未注明日期)，并入注册交易条款AN811276； 5.341 George St Pty Ltd ABN 31 128 330 192与承租人就悉尼佐治街341号第5层签订的租约，该租约为Auto Consol 3778-152土地的一部分，自2023年7月1日起至2028年6月30日届满(未登记及未注明日期)，租约并入注册交易AN811277的条款(按交易编号AN811277更改)。AN920968)； 6.341 George St Pty Ltd ABN 31 128 330 192与承租人就悉尼佐治街341号佐治街6、7及8层订立的租约，是Auto Consol 3778-152土地的一部分，自2023年7月1日起至2028年6月30日届满(未登记及未注明日期)，该租约并入注册交易AJ886427(按交易编号AJ886427更改)条款。AN811274)；以及


99114469						《租赁协议》			第3页


			7.341 George St Pty Ltd ABN 31 128 330 192与承租人就悉尼佐治街341号第9层订立的租约，为Auto Consol 3778-152土地的一部分，自2023年7月1日起至2028年6月30日届满(未登记及未注明日期)，该租约并入注册交易AJ886428的条款(按交易编号AJ886428更改)。AN811275)。
佐治街租约343号			悉尼市议会与承租人就悉尼佐治街343号8、9及10层订立的租契，属识别号2/771947对开本土地的一部分，于2028年6月30日届满(未签立及未登记)，并按承租人的律师于2021年12月22日提供予业主律师的表格订立，但须作出任何不影响现有租约占用费用的轻微进一步修订。
佐治街租约363份			以下所有内容： 1.本租约登记为交易编号。AN275154 ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间关于悉尼佐治街363号22层1号套房的租约，属第102/1010007对开本中土地的一部分，并因ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间日期为2021年7月1日的未经登记的租约变更而更改； 2.租约登记为交易编号。AQ156866 ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间关于悉尼佐治街363号1室25层和26层的租约，属第102/1010007对开本中土地的一部分，并因ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间日期为2021年7月1日的未经登记的租约变更而更改； 3.租约登记为交易编号。AQ156863 ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间关于悉尼佐治街363号25层Suite 3的租约，属第102/1010007对开本中土地的一部分，并因ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间日期为2021年7月1日的未经登记的租约变更而更改； 4.登记为交易编号的租约。AN275153 ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间关于悉尼佐治街363号30层22层、28层、29层的Suite 2和Suite 1的租约，是第102/1010007对开本中土地的一部分，并因ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间日期为2021年7月1日的未经登记的租约变更而更改； 5.租约登记为交易编号。AQ156865 ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间关于悉尼佐治街363号30层套房2的所有权标识第102/1010007号，该租约因ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间日期为2021年7月1日的未经登记的租约变更而更改； 6.ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间关于悉尼佐治街363号24层的租约(未登记及未注明日期)，属于第102/1010007对开本识别符中土地的一部分，并于2023年6月30日到期，该租约由ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间日期为2021年7月1日的未经登记的租约变更而更改；


99114469						《租赁协议》			第4页


			7.ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间有关悉尼佐治街363号27层的租契(未登记及未注明日期)，属第102/1010007对开本识别符的一部分，并于2023年6月30日届满，而该租契是由ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间日期为2021年7月1日的未经登记的租约更改而更改的；及 8.本租约登记为交易编号。AQ156864 ISPT Pty Ltd.ACN 064 041 283与租户之间位于悉尼佐治街363号30层3号套房的租约，属于第102/1010007对开本中土地的一部分，该租约因ISPT Pty Ltd ACN 064 041 283与租户之间日期为2021年7月1日的未经登记的租约变更而有所更改。
可接受的FRNSW结果			具有《单位持有人协议》中赋予该术语的含义。
可接受的要求			具有《单位持有人协议》中赋予该术语的含义。
应计权利和负债			具有第10.2(F)(1)条给予该词的涵义。
实际出租面积			具有第17A.3(C)条给予该词的涵义。
额外的装修奖励金额			这些金额来自租户不装修的奖励金额[***].
毗邻业主			Toga、YHA和CPS。
商定的基地建筑改建设计			具有第6.5(K)条所赋予的涵义。
商定的装修设计文件			具有第9.4(L)条所给予的涵义。
商定的租户服务工程设计			具有第6.6(A)(3)条给予该词的涵义。
协议			本协议包括所有时间表和附件。


99114469						《租赁协议》			第5页


协议日期			本协议的日期显示在第1页。
已分配的踢面			大楼中的两个通信立管能够容纳600 mm电缆桥架，每个竖管位于大楼核心内的位置，将在50%的基础建筑设计完成阶段确定。
预期写字楼租金			[***]
预计租金开始生效日期			第14项所列实际完工的未调整日期。
预期PC日期			具有条例草案第18(B)条给予该词的涵义。
应用			具有第10.1(G)条给予该词的涵义。
申请拒绝权			具有第10.1(H)条给予该词的涵义。
批准文件			具有条例草案第8(D)条给予该词的涵义。
批准			建造基础建筑工程或装修工程(视属何情况而定)所需的所有许可、同意或来自任何当局的批准，包括SSDA。
已批准的SSDA计划			具有第17A.2(A)(1)条给予该词的涵义。
认可测量师			1LTS Lockley；及 2土地调查。
资产登记簿			租客根据第13.10条拟备的符合附表17所列格式的资产登记册。
批准的设计文档			具有掌上电脑中赋予它的含义。


99114469						《租赁协议》			第6页


权威			与工程有关的任何政府、半政府、法定或其他机构。
银行汇票利率			由ASX Benchmark Pty Limited ACN 616 075 417(或接管该利率管理的任何其他人)管理的澳大利亚银行票据掉期参考利率(BID)，期限为1个月，并(在管理人进行任何更正、重新计算或重新发布之前)于决定利率的日期上午11点左右(悉尼时间)在汤森路透屏幕(或显示该利率的任何替代汤森路透页面)上显示为BBSY。
基地建筑			按照现行基地建筑设计文件建设的商业办公大楼(不含装修工程和IT工程)
基地建筑设计简介			附表13所列关于基地建筑的概要，根据6.1条替换，并可根据本协议(包括第10.1条和现行基地建筑设计文件)进行替换、更改或修订。
基础建筑设计文档冻结日期			该里程碑日期被描述为“基地建筑设计文件冻结日期”。
基地建筑设计文件			为基础建筑工程目的创建的平面图、图纸和其他设计文件，包括(一旦同意)商定的基础建筑修改设计和商定的租户服务工程设计。
基地建筑修改			(如适用)基地建筑修改(第1类)或基地建筑修改(第2类)。
基地建筑改装(第1类)			在《基地建筑修改明细表》中被标识为1类修改的基地建筑修改。


99114469						《租赁协议》			第7页


基地建筑改装(第2类)			在《基地建筑修改明细表》中被标识为2类修改的基地建筑修改。
基本建筑改装(第1类)费用			[***]
基本建筑改装(第2类)费用			承租人根据第11.1(E)或11.1(H)条批准的相关建议书中规定的与基本建筑改建(第2类)相关的费用，或承租人与开发商根据第11.1(G)条另行商定的费用。
基地建筑改建概念设计			符合第6.5(B)条要求的基地建筑修改(第2类)的文件和信息。
基地建筑修改进度表			附表11第1部。
基地建筑服务			基地建筑设计文件中规定的基地建筑内的所有厂房、设备和设备，包括机械、液压、电气、消防、通信和垂直运输。
基地建筑服务承包商			建筑商的分包商从事基地建筑服务的设计和施工。
基地建筑工程			根据本协议要求开发商承担(或促使承担)建造基地建筑的工作。
基本租金			第11项所载根据租约应支付的年度租金金额。
BBM设计			具有第6.5(M)条给予该词的涵义。


99114469						《租赁协议》			第8页


BBM设计估算			具有第6.5(I)条给予该词的涵义。
BMS原则			《建筑物管理说明书》的原则拟稿载于附表10 B部，须在《建筑物管理说明书》注册前，由发展商、业主及青年旅舍共同拟定及同意。
建筑商			如第10项所列者，或发展商聘请以进行工程的任何替代建筑商。
建房			将根据本协议建造的商业建筑，包括在土地上。
建筑可出租面积			处所的出租面积、被困零售区的出租面积(零售)和零售区的出租面积(零售)的总和。
建筑合同			开发商和建筑商之间的建筑合同。
大厦管理计划			具有第22.4(B)条给予该词的涵义。
大楼管理报表			由开发商编制并经业主和青年旅舍同意(在国家拥有审查和/或批准权的范围内，国家)同意的建筑物管理声明，以及根据本协议并在计划中登记的可能不时更新的声明。
营业天数			新南威尔士州悉尼市银行对一般银行业务开放的一天，不包括： 1悉尼的星期六、星期日、法定假日或公共假日； 2就新南威尔士州SOP法案而言，指不属于新南威尔士州SOP法案规定的营业日的一天；或 3就《协议》下的程序而言，而《个人资料协议》下亦有相应的程序，则在2016-01年度总理备忘录和每份替换备忘录所述的新南威尔士州政府部门圣诞节关闭期间的任何一天。


99114469						《租赁协议》			第9页


告诫			附表20所附的议定格式的知会备忘。
试车通行证			具有第14.2(D)(4)条给予该词的涵义。
移交条件证明书			具有第14.1(G)(1)条给予该词的涵义。
实际结业证书			具有第17.2(D)(1)条给予该词的涵义。
包层替代方案			具有《单位持有人协议》中赋予该术语的含义。
[***]			[***]
A类单位			具有信托契约中赋予该术语的含义。


99114469						《租赁协议》			第10页


控制权的变更			如果在特定时间对某一缔约方拥有控制权的一个或多个人不再对该缔约方拥有控制权，或一个或多个人获得对该人或该等人的控制权，则发生与该缔约方有关的情况，前提是控制权不会发生变化： 1受托人或托管人的变更，如新受托人或托管人属于有关单位持有人集团(定义见单位持有人协议)，或一方仍由其最终控股公司拥有或控制；及 2由于收购或发行该人或直接或间接拥有或控制该人的任何实体的任何报价证券，该报价证券在任何国际认可的证券交易所上市(为免生疑问，包括根据《单位持有人协议》中“德克萨斯集团”的定义设想的有偿付能力的重组)；或 3完全由于一方或一方的最终控股公司的受托人、责任实体、经理、普通合伙人或经营者因该缔约方或任何直接或间接拥有或控制该缔约方的实体的证券持有人投票而被免职，而该安排并非由受托人、责任实体、经理、普通合伙人或经营者发起的安排的一部分(仅在证券持有人发起时召开会议除外)，而该受托人、责任实体、经理、普通合伙人或经营者由经该等证券持有人批准的人取代，只要获批准的人为专业经营者。
规范和标准			在法律上要求开发商遵守的任何规范、标准、政策、规范、准则、要求、附则、规则、程序或其他出版物。
完成(SD)			具有认购契约中“完成”的含义。
预计完工日期(SD)			第15.1(C)条给予该词的涵义。
开始日期			开发商或业主满足最后一次开工条件的日期。
试运行准入条件			有关生境处于按照附表12第3部规定的状态，并经独立认证人核证。
条件先例			完成率(SD)。


99114469						《租赁协议》			第11页


条件先例日期			参考附表第13项所载日期。
条件优先满足日期			条件先例已被满足的日期。
后果性损失			1任何并非直接和自然地产生于相关违反本协议或注意义务的损失；以及 2任何收入损失、收入损失、利润损失、金融机会损失、合同损失(本协议除外)、商誉损失、使用损失、生产损失或未能实现预期节省(无论是直接损失还是间接损失)。
同意书			附表21所附的议定同意书格式，或业主为取得租客同意登记任何根据本协议或租契准许或批准的交易而合理要求的函件格式。
合并计划			《VM基地建筑设计概要》(定义见《开发契约》)。
控制			具有《公司法》第50AA条赋予它的含义，但另外： 1如果没有《公司法》第50AA(4)条的规定，第一实体将被视为控制第二实体，则该实体控制第二实体；以及 2《公司法》第50AA条对“实体”的提及同样适用于信托和合伙企业。
转换率			具有信托契约中赋予该术语的含义。
《公司法》			2001年《公司法》(Cth)。


99114469						《租赁协议》			第12页


CPS			德克萨斯CPA Pty Ltd ACN 160 685 156为DCCP Trust 3的受托人，Gateway Building被提名人ACN 081 951 822为Gateway Building Trust的受托人，新南威尔士州罗兹2138号HomeBush Bay Drive 1号C栋2楼的受托人。
郊野公园业主契约			这份名为《合作协议》的文件将由CPS和业主签订。
标准			具有第13.10(E)条给予该词的涵义。
当前基地建筑设计文件			1基地建筑设计概要； 2一旦承租人根据第6.4(A)(1)条就根据第6.3(A)(1)(A)条提供的基本建筑设计文件提供(或被视为已提供)通知，则该等基本建筑设计文件； 3一旦承租人根据第6.4(A)(1)条就根据第6.3(A)(1)(B)条提供的基本建筑设计文件提供(或被视为已提供)通知，则该等基本建筑设计文件； 4在第2章和第3章中提及的文件被商定的基础建筑修改设计、商定的基础建筑修改设计所取代的范围内； 5在第2章和第3章中提到的文件被商定的租户服务工程设计、商定的租户服务工程设计所取代的范围内；或 6一旦在该定义的第1章中有了最终设计文件，这些最终设计文件、根据本协议的变更或修订，包括开发商变更和承租人变更，并根据第10.1(C)或10.1(D)和10.2(C)条。
当前的装修设计文档			1开发商已确认(或被视为已确认)不反对的装修设计文件；或 2一旦在该定义的第2章中有了最终设计文档，这些最终设计文档、根据本协议更改或修订的


99114469						《租赁协议》			第13页


实际完工日期			第14项所列日期，可根据本协定予以延长。
实际完工日期			实际完工证书中所列的实际完工日期。
专用装卸区			地契第12.6条所指的装卸区，其拟议位置在附表14的图则上显示为“专用装卸区”。
违约率			银行汇票利率(在到期之日为现行利率，在每月1日到期时为现行利率)加3%。
缺陷			不符合本协议要求的工程或工程任何其他方面的缺陷、遗漏、错误、收缩或故障，或该缺陷对工程造成的任何损害。
缺陷作品			纠正缺陷所需的所有工作。
缺陷责任期			第15项所列的期限。
延误成本事件			具有第16.1(A)条给予该词的涵义。
延误成本			1等同于[*]每天； 2任何有适当证据的下列费用[]及 3等同于[**].
发展中的BBM设计			具有第6.5(I)(1)条给予该词的涵义。
开发的TSW设计			具有第6.6(A)(2)(B)条给予该词的涵义。
开发人员延迟成本			延迟成本在延迟成本定义第1节的范围内。


99114469						《租赁协议》			第14页


开发商违约事件			具有第28.1条给予该词的涵义。
开发人员里程碑			里程碑进度表中列出的开发人员里程碑。
开发商PDA义务			具有第23.5(F)(2)条给予该词的涵义。
开发商拒绝权			相关文件、设计或租户变更： 1与承租人装修假设、文件标准时间表或本协议中适用于相关文件、设计或承租人变更(包括所需标准或内容)的任何其他要求不一致，或包含缺陷、错误、不准确或遗漏； 2将导致开发商或业主不能遵守项目文件、本协议、租约、(在本协议第41条规定的范围内)零售计划，或不能遵守任何批准或法律； 3需要得到项目文件的国家或交易对手的批准，并且没有在本协议要求开发商答复承租人的时间内给予批准； 4合理地可能对达到《基地建筑设计概要》规定的标准的能力造成不利影响，包括缩短建筑(以及所有固定装置和配件)的设计寿命； 5合理地相当可能会对建筑物的结构完整性造成不利影响； 6iS合理地可能对基地建筑服务的标准、设计寿命或性能造成不利影响； 7合理地可能对开发商或业主达到可持续发展绩效标准的能力造成不利影响； 8合理地可能导致房东或开发商的费用增加，而承租人不会对此给予补偿，包括： (A)建筑物(以及所有固定装置和装置)或基地建筑服务处的维修费用增加；和 (B)实现可持续发展业绩标准的费用增加； 9不符合或将阻止工程遵守任何批准或在提出请求时存在的任何法律； 10合理地可能导致开发人员实现开发人员里程碑、移交条件或实际完成的延迟； 11有可能对开发商实现开发商里程碑、移交条件或实际完工或获得入住证的能力产生不利影响； 12合理地可能对进出公共区域或建筑物其他部分的通道造成重大和不利的影响； 13合理地可能减少或增加房屋或建筑物的可出租面积； 14合理地可能会降低土地或建筑物的价值； 15有合理可能将土地或建筑的质量降低到低于《基地建筑设计概要》所要求的水平，但不包括装修工程； 16合理地可能会降低建筑物的整体外观标准，但这项规定不适用于从处所外部可见的处所的任何设备，但窗帘除外； 17将需要对SSDA进行修订； 18将对建筑商根据建筑合同提供的保修产生不利影响； 19仅就承租人变更而言，工程已进入施工阶段，以致遵循承租人变更规定是不合理的；或 20就该定义第2节所述的租户更改而言，发展商合理地认为，为缩短所需时间而加快或重新编排有关工程的次序，并不切实可行。


99114469						《租赁协议》			第15页


开发商拒收权估算			具有第6.5(G)(3)条给予该词的涵义。
显影剂变体			对房产、基础建筑工程或装修工程的任何部分进行增加、减少、省略或替换，但租户变更除外。
开发商代理			开发商的每一名雇员、高级人员、代理人、承包商或分包商，包括建筑商及其分包商，但不包括承租人和承租人的代理人。
开发商的索赔			具有第15.4(A)条给予该词的涵义。
开发商的项目			具有第9.7(E)条给予该词的涵义。
开发商的可收回成本			具有条例草案第12(G)条给予该词的涵义。
开发商代表			最初是第3项中的人，然后，开发商可能会不时以书面形式通知承租人。
发展契据			业主与开发商及其他人之间关于项目交付的《开发契约》文件，日期为本协议签订之日或前后。
发展地段			存放图则1062447内地段13的一部分、存放图则1078271内的第116号地段、存放图则1078271内的第117号地段及存放图则1078271内的部分第118号地段。
德克萨斯基金管理公司			德克萨斯基金管理有限公司ACN 060 920 783.
德克萨斯单位持有人			德克萨斯批发管理有限公司(ABN 56 159 301 907)为德克萨斯TechCentral Trust的受托人。
直接分包商			具有第11.1(I)条给予该词的涵义。


99114469						《租赁协议》			第16页


争议			双方之间关于本协议标的的任何争议或分歧，但不包括由独立认证机构确定的事项。
文件标准时间表			附表11第2部。
《装修指南》草稿			附表24所载的建筑物装修指引草稿。
草图			由附表10内的发展地段创造土地的分割图则草图。
规则草案			具有第3.8(B)条给予该词的涵义。
提前取用契据			经发展商、建造商及租户协议修订或更新的附表9契据。
提前终止日期			具有条例草案第18(C)条给予该词的涵义。
选举日期			承租人必须选择让开发商承接里程碑时间表所列每个居所的装修工程或承租人服务工程(视何者适用而定)的日期。
应急和安全行动及沟通计划			构成建筑物管理计划一部分的建筑物的应急和安全行动和通信计划(该术语在租约中定义)，详细说明业主和租户的要求和拟议的行动计划(包括通信方法)，涉及对建筑物安全的任何实际或预期威胁(该术语在租约中定义)和建筑物的居住者(该术语在租约中定义)(包括人质情况和可疑方案)和紧急情况。


99114469						《租赁协议》			第17页


EOT事件			1根据建造合同允许建筑商延长时间的每一次延误；或 2a由于接收延迟而造成的延迟： (A)在有关项目文件规定的国家给予批准的时限之后获得国家的批准；或 (B)在工作计划中规定的国家给予批准的时限之后获得国家的批准，除非延误原因是由发展商或发展商的代理人的作为或不作为所造成或促成的； 3由于延迟收到TAHE或悉尼列车的批准而导致的延误，超出了TAHE或悉尼列车(视情况适用)给予工程计划中规定的批准的时间范围，除非延误的原因是由开发商或开发商的代理人的行为或不作为引起或促成的； 4由于因价值工程、任何商定的基础建筑修改设计、任何商定的装修设计文件、任何商定的租户服务工程设计或租户变更而延迟获得对SSDA的修改而造成的延误；以及 5因需要进行额外工程以符合可接受的规定而造成的延误。
公共服务电子化设备和操作要求			与大楼有关的装修操作要求。
估计写字楼可出租面积			见第12项。
现有租契			以下是租约： 1佐治街341份契约； 2363份佐治街契约；及 343乔治街租约。


99114469						《租赁协议》			第18页


现有租赁占用成本			租客根据现有租契而恰当地招致并须付予有关业主的所有占用费用(或如属差饷、收费、税项或征款)，包括以有效基础计算的租金(在顾及与现有租契有关而给予租客的任何减租或其他优惠后)，但不包括： 1承租人应支付的任何水电费(无论是支付给房东还是当局)； 2因承租人(或承租人的雇员、高级职员、代理人、承包商、分租人、被许可人或受邀人)在相关现有租约下违约或违约而应付的任何费用，包括根据租户根据现有租约提供的赔偿而应支付的任何费用或金额； 3任何奖励金额的偿还或报销； 4承租人有权获发展商以外的另一方(不论是有关现有租契的业主或第三者)发还的任何费用；及 5任何和解或承租人就承租人根据现有租约(无论如何定义)履行良好义务而应支付的其他金额。
现有租赁付款申请			具有第18(I)条给予该词的涵义。
专家			具有第29.3条给予该词的涵义。
到期日			具有第17.5(A)条给予该词的涵义。
延长预期PC日期			具有第18(B)条给予该词的涵义。
室外园林区(不可占用)			位于建筑物36、37、38、39及40层的外部园境区，即在附表14的图则上示明为“外部露台-不可占用”的拟建区域。


99114469						《租赁协议》			第19页


外部露台区域(可占用)			位于建筑物36、37、38及39层的外部露台区域，即在附表14的图则上示明为“可供扩展露台占用”的拟建区域。
本币预估写字楼可出租面积			根据第17A.1(A)条在符合条件之前的日期厘定的处所的可出租面积。
本币写字楼租金			是根据第17A.1(B)条计算的每平方米年租金。
最终设计文档			1《用于施工》的基地建筑设计文件集； 2如承租人已发出《综合装修工程指示》、《施工时》一套商定的装修设计文件，根据本协议更改或修订的。
装修通道条件			开发商已收到令开发商满意的以下所有内容(合理行事)：一份第21.3条所要求的保险单存在的证据副本； 2有关承租人的承建商正式签署的及早批出契据(一式两份)； 3《施工用》一套商定的装修设计文件；以及 4进行承租人工程所需的所有批准的复印件；承租人的承包商已圆满完成了适用于该工地的工地入职培训计划。
装修概念设计			装修工程的概念设计显示拟进行的装修工程的总体安排。


99114469						《租赁协议》			第20页


装修设计文档			为装修工程创建的平面图和规格，包括： 1装修概念设计； 2楼层平面图、隔断平面图、天花板投影平面图、楼面平面图、立面、剖面、细部、IT机房位置等； 3工作站简介和布局； 4松散的家具简介和布局； 5夹具和完工时间表。
《装修指南》			具有《租约》中赋予它的含义。
装修奖励额			第16(1)及(2)项所列款额，即租客必须作为第13.2(A)(1)条所指明的费用的分担费用而运用的奖励款额的一部分(始终受第13条的余款规限)。
装修奖励金额池			[***]
装修工作小组			根据第9.1(A)条成立的工作小组。
装修工程			房地的装修，包括供应、安装和调试固定装置、装置、隔断、联租楼梯、租户标牌、工作台、细木制品、地板饰面、门、家具、设备、视听协调、数据布线、IT机架、安保协调、厨房和任何其他非服务性贸易工程，但不包括以下任何工作： 1改变或超载批准的设计文件中概述的建筑物结构；或 2改变影响国家工程的基本建筑服务(不包括该定义的(D)段)。
装修工程费用			如承租人已发出综合装修工程指示，则按承租人根据第11.1(E)条或第11.1(H)条批准的相关建议书所指明的与装修工程有关的费用，或承租人与发展商根据第11.1(G)条另有协议的方式，支付与装修工程有关的费用。


99114469						《租赁协议》			第21页


不可抗力事件			(一)地震、爆炸、火灾、洪水、龙卷风等非开发商或者开发商代理人造成或者促成的物理灾害或者天灾； 2战争、入侵、外国敌人的行为、敌对行动(不论是否宣战)、恐怖主义行为、内战、叛乱、革命、叛乱或军事或篡夺权力、戒严或通过任何政府、公共法定机构或恐怖主义法案的命令没收(如2003年《恐怖主义保险法》第3节所界定)； 3任何核燃料或核燃料燃烧产生的核废料产生的放射性电离辐射或污染； 4存在影响作品或土地的流行病或大流行(包括新冠肺炎和新冠肺炎的任何变体)；或 5全州或全国范围内的罢工或封锁。
租约形式			采用附表2格式的租契。
零售租约的形式			附表16格式的零售租契。
框架协议			由总理和内阁、国家、房东和房客代表的新南威尔士州王室之间于2020年3月4日签订的协议(视情况而定)。
FRNSW批准			具有《单位持有人协议》中赋予该术语的含义。
FRNSW批准里程碑日期			具有《单位持有人协议》中赋予该术语的含义。
法国新南威尔士州长止损日			具有《单位持有人协议》中赋予该术语的含义。


99114469						《租赁协议》			第22页


根本性违约			开发商违反本协议的情况如下： 1未按照第21.1条和第21.2条的规定提供保险证据； 2放弃工程连续90天，条件是这种放弃不是由于不可抗力事件或由于建筑商或建筑商放弃工程的破产事件造成的； 3因承建商或承建商因无力偿债而放弃工程连续180天； 4未向承租人支付本协议规定的到期应付款项，且在承租人提出要求后10个工作日内仍未支付；或 5开发商未按照本协议促使房东批出租约。
续期租约到期日			具有第18(E)条给予该词的涵义。
绿色之星评级			可持续发展绩效标准中规定的绿色星级建筑评级。
保证金			不时支付或偿还的所有款项均构成担保债务的一部分。


99114469						《租赁协议》			第23页


担保债务			开发商在本协议项下的所有义务。该定义适用于： 1无论开发商以何种身份订立本协议； 2开发商是否单独承担责任，或者与他人承担连带责任； 3有权享有担保债务利益的人是否为担保债务的受让人(只要任何此类转让是根据本协定的条款作出的)，以及是否： A.开发商或担保人同意或知悉转让；或 B.转让的债务已得到担保。
担保人			履约担保人和财务担保人。
栖息地			生境1、生境2、生境3、生境4、生境5、生境6、生境7及生境8中的每一个或任何一个(视何者适用而定)。
栖息地1			大楼(含)和阁楼的7至10层。
栖息地2			大楼11至14层(含)。
栖息地3			大楼15至18层(含)。
栖息地4			大楼19至22层(含)。
栖息地5			大楼23至26层(含)。
栖息地6			大楼27至30层(含)。
栖息地7			大楼31至34层(含)。
栖息地8			大楼35至38层(含)。


99114469						《租赁协议》			第24页


切换条件			1如承租人已发出(或被视为已发出)非综合设备工程指示予某居所，而发展商已将该居所带至经独立核证机构核证的附表12第1部所规定的状态；或 2如承租人已发出居所综合装修工程指示，则在发展商已按照附表12第2部规定并经独立核证机构核证的情况下，将该居所迁往该居所。
交接日期			以下列较早者为准： 1就某一栖息地而言，指该栖息地达到《移交条件证明书》所列移交条件的日期；及 2实际竣工日期。
奖励金额			装修奖励金额与非装修奖励金额之和。
奖励选举日期			见项目17。
受弥偿人			指各州、TAHE、悉尼列车、悉尼地铁(该术语在PDA中定义)、新南威尔士州列车(该术语在PDA中定义)、新南威尔士州政府及其各自的雇员和代理人。
独立证明人			第18项中指名的人，包括根据本协定任命的任何替补人员。
独立证明人协议			开发商、承租人和独立认证机构之间将以与《个人资料协议》中商定的基本相同的形式签订的协议，但经过修改，删除了对国家的提及，并规定了相关的服务和费用。
初步条文			具有第2.1(A)条给予该词的涵义。


99114469						《租赁协议》			第25页


初始项			租期自生效日期起计，至生效日期后15年止。
破产事件			就某人(包括信托)而言，发生下列任何事件： 1它是(或声明它是)处于管理或破产状态(每一种都是《公司法》所界定的)； 2处于清算、临时清算、管理或清盘中，或已有控制人或类似人被指定，或担保权益的持有人(或其代理人)接管其财产； 3它受任何安排、转让、暂停或组成、受任何法规保护不受债权人影响或被解散(在每一种情况下，除按本协定其他各方批准的条件在有偿付能力的情况下进行重组或合并外)； 4已就上述(A)、(B)或(C)段中的任何一项作出命令(如属申请，则不会在20个营业日内搁置、撤回或驳回)、所通过的决议、所提出的建议或采取的任何其他行动，但如在作出命令或通过决议前已为重建、合并、合并或合并的目的而作出命令或通过决议，而重建、合并、合并或合并是按照批准的条款执行的，则不在此限； 5IT(根据《公司法》第459F(1)条)被视为没有遵守法定要求偿债书； 6它是《公司法》第459C(2)(B)条或第585条所述事件的标的(或它作出了一项声明，本协议的另一方从该陈述中合理地推断它是该事件的标的)； 7到期不能清偿债务的； 8未经另一方事先同意，对其债务进行调整或重新安排债务，或者为债权人的利益或与债权人进行一般转让；或 9根据任何相关法域的适用法律，与第(1)至(8)项具有实质相似效果的事情发生在与该人有关的情况下。
综合装修工程方向			具有第7.1(A)(2)条给予该词的涵义。
综合装修工程延期日期			具有第7.3(A)条所给予的涵义。


99114469						《租赁协议》			第26页


综合TSW方向			具有第7.2(A)(2)条给予该词的涵义。
知识产权			1发明、发现和新颖的外观设计，不论是否已登记或可登记为专利或外观设计，包括发展或改进或设备、产品、技术、工艺、方法或技术； 2在全世界范围内对所有文学作品、艺术作品、计算机软件以及存在或可能存在著作权的其他作品或标的物的著作权(包括未来著作权)； 3专有技术、商业秘密和商业和服务商标(无论是否注册)(包括这些商标上的商誉)、域名、外观设计权和保密权； 4《1989年电路布置法》(Cth)规定的所有权； 5申请登记或者申请登记的权利； 6许可证下的权利和与其中任何一项有关的同意；以及 7与上述任何一种形式性质类似或具有同等或相似效力的其他形式的保护，但不包括道德权利。
项目			参照明细表中的项目。
它起作用了			如承租人已发出居所综合装修工程指示，则该等工程须由承租人在基地大楼核心结构内的主要通讯室及构成该居所内装修工程一部分的任何通讯室进行。
PMA的关键原则			在附表10 C部“PMA的主要原则”标题下所列的原则。
土地			参见第1项。


99114469						《租赁协议》			第27页


房东的财产			根据第13.10条规定由业主拥有的装修工程项目。
法律			1英联邦和新南威尔士州的所有法令、条例、条例、附例、命令、裁决和公告； 2普通法和衡平法的规定；以及 3审批的要求。
租赁			按照第3.1条的规定，以租约形式批出的物业的租约。
租契开始生效条件			承租人已收到以下所有情况或发生以下情况(视情况而定)： 1图则、第88B条文书及大厦管理说明书已登记，业主为该土地的业主； 2已出具实际竣工证书； 3令人满意的证据，证明业主已按照根据条例草案第22.4条制订和同意的大厦管理计划开始管理大厦； 4由评估师在NABERS独立设计审查小组实际竣工之日之前编写的一份报告，载于网站NABERS.gov.au，确认评估者认为该建筑将达到NABERS能源评级；以及 5相关顾问的报告确认已经或将达到可持续发展绩效标准的任何其他要求。
房屋的可出租面积			根据《可出租净面积--办公楼净出租面积测量方法》(2008年修订版)计算的净可出租面积，但下列情况除外： 1立面的量度点是水平交叉点，在完工楼面水平以上1,400毫米处有斜窗；以及 2外骨骼结构包括在可出租区域内，就像结构柱在主成分分析测量方法下一样。唯一的异常是外骨骼结构是成角度的，在PCA测量方法的其他地方，它规定1500 mm以下的区域应该排除在可出租区域之外。这一细微差别将不会被计入基于外骨骼结构(以及外骨骼结构下的面积)的测量中，外骨骼结构被包括在可出租面积中。


99114469						《租赁协议》			第28页


出租面积(零售)			根据《零售总面积主成分分析计量方法》(2008年修订版)计算的出租面积。
持牌区域			租约中该术语的定义中所描述的许可区域为： 1在附表14的图则上指示性地显示其建议面积和位置的地区如下： (A)专用设施区； (B)亚特兰大堂区； (C)单车储存区； (D)地下室储藏区； (E)室外园境区(不可占用)；及 (F)外部露台面积(可占用)； 2已分配的冒口； 3空中标志区，即业主根据第8条获得的有关租户批准而批准的区域； 4天花板空洞(定义见《租约》)； 5本租约第16.1条所指的隔水管； 6承租人根据租约第20.2条不时在建筑物内和建筑物上安装和操作标志的区域；及业主同意批出而租客同意取得牌照的建筑物或土地的任何其他地方。
第二部分可收回的费用			the amounts referred to in clause 6.5(h)(1)(B), 6.5(j)(1)(B), 6.6(a)(2) (as a result of the deeming provisions), 7.2(f), 7.3, 8(i)(3), 9.1(d), 9.4(h)(3), 10.2 (if applicable), 11.1(h)(1), 11.1(h)(2)(C), 14.5(a), 14.5(b), 16.1(d)(3), 16.1(d)(4), 16.1(e), 19.3(e) 20.4(c)(3) or 20.7(c) (if applicable).
期待通知			具有第18(B)条给予该词的涵义。


99114469						《租赁协议》			第29页


损失			1任何费用、费用、损失、损害、责任或其他数额；以及 2在不受第1款限制的情况下，仅限于法律未禁止的任何罚款或处罚，无论是直接的、间接的、后果性的、现在的、未来的、固定的、未确定的、实际的或有的。
地段2			在草图上示意显示为“地段2”的发展地段部分。
实质性不良影响			1对许可用途场所的使用产生重大影响和不利影响；与现行基地建筑设计文件相比，对建筑物的标准、质量、性能、进出途径或外观的材料和不利变化； 3除第9.6条另有规定外，该建筑物不能： A.可持续发展绩效标准；或 B.最低建筑标准；或 4建筑物支出的实质性增加或根据项目文件产生的将部分或全部转嫁给承租人的任何其他费用； 5a与目前的基地建筑设计文件相比，对基地建筑服务的实质性不利影响；或 6对建筑物的结构完整性造成重大不利影响；或 7要求承租人获得新的承租人批准或修改现有承租人批准的任何变更。
夹层			在附表14大楼夹层的平面图上显示为‘NLA-Atlassian’的范围。
里程碑日期			里程碑进度表中为特定里程碑列出的相关日期，可根据本协议延长。
里程碑式的时间表			附表7的里程碑一览表。
里程碑			租户里程碑和开发者里程碑。


99114469						《租赁协议》			第30页


最低建筑标准			对于构成基本建筑设计概要一部分的建筑，开发商必须达到的最低标准和要求。
精神权利			具有《1968年版权法》(Cth)中所赋予的含义。
NABERS			澳大利亚国家建筑环境评级系统。
NABERS能源评级			可持续发展绩效标准中规定的基地建筑的NABERS能源额定值。
NABERS能源评级日期			在建筑物连续12个月内至少有75%的人被占用后9个月的日期。
NABERS水质评级			可持续发展绩效标准中规定的基地建筑的NABERS用水额定值。
新的PMA			具有第23.4(C)条给予该词的涵义。
不装修奖励金额			第16(3)项所列款额，即按照第13.2(A)(2)条(始终受第13条的余款规限)适用的奖励款额的一部分。
非综合装修工程方向			具有第7.1(A)(1)条给予该词的涵义。
非集成TSW方向			具有第7.2(A)(1)条给予该词的涵义。
非付款方			具有第35.4(A)条给予该词的涵义。
新南威尔士州SOP法案			1999年《建筑和建筑业付款保障法》(新南威尔士州)。


99114469						《租赁协议》			第31页


入住证			具有1979年《环境规划与评估法》(新南威尔士州)第6.4节所赋予的含义，并包括《2000年环境规划与评估法》(新南威尔士州)第156A条所设想的部分占用证书。
办公室装修奖励额			具有第16(1)项给予该词的涵义。
办公装修奖励额度			依据第13.1(A)条厘定的每平方米收费率。
写字楼租金			租客根据租契按第17A.3条厘定的每年每平方米租金。
突出的装修奖励金额			不时地，合计如下： 1装修奖励金额；以及 2承租人未装修的奖励金额的任何部分[*], 更少的[*].
间接费用金额			第19项所列的款额。
各方			开发商、房东、财务担保人、履约担保人、租户和Atlassian担保人作为本协议的各方。
主成分分析			澳大利亚房地产委员会有限公司。
掌上电脑			这份名为“项目开发协议”的文件将由新南威尔士州交通部、开发商和担保人根据框架协议签订。
掌上电脑的赔偿			具有第23.5(F)(4)条给予该词的涵义。


99114469						《租赁协议》			第32页


PDA土地			具有《个人资料法》中对‘土地’的定义的含义。
PDA损耗			具有第23.5(F)(6)条给予该词的涵义。
履约保证金			由澳大利亚银行或开发商批准的其他金融机构出具的无条件银行担保，金额相当于租约生效日期应支付的6个月租金，即[***].
绩效标准			具有《租约》中赋予它的含义。
许可用途			具有《租约》中赋予它的含义。
平面图			根据发展地段建造土地的分割图，由发展商按照不时更新并按照本协议注册的项目文件拟备。
PMA			向新南威尔士州土地注册处提交的编号为BK 4430 No 47的《中环2000西部门户选区管理协议》，日期为2004年6月7日或任何不时更换或修订的选区管理协议。
实际完成			附表5所述工程的竣工阶段。
预赛			附表18所列的项目。
预备款			第20项所列适用于临时立法会的款额。


99114469						《租赁协议》			第33页


处所			根据租契被描述为处所的建筑物部分，包括在附表14的图则上示意显示的以下范围： 1生境1至生境8(含)中标示为“办公室A”、“办公室B”和“办公室C”的区域；以及 2大楼夹层平面图上标明‘NLA-Atlassian’的区域，根据本协议更新。
定价表			根据条例草案第11.1(A)条须填写的附表22所列的定价附表。
总承建商			具有WHS规则中所给出的含义。
校长代表			根据建筑合同被任命为主要代表的人。
专业操作员			指为Perpetual Limited等第三方发起或设立的集体投资工具提供专业受托人、责任实体、管理人、普通合伙人或经营者服务的人士。
项目			根据最终设计文件、审批和国家工程(如PDA中的定义)建造商业建筑，并包括按照青年旅舍发展协议所要求的标准建造的住宿设施，该设施可能包括在单独的地块中。
项目日历			指附表4所列的项目日历。
项目文件事项			具有第23.5(A)条给予该词的涵义。


99114469						《租赁协议》			第34页


项目文档			在协议日期有效的下列文件的格式： 1《框架协议》； 2掌上电脑； 3PMA； 4《东贺协定》； 5青年旅舍期权契据及因青年旅舍期权而产生的合约； 6《青年旅舍发展协议》； 7仅就第23.2条而言，指郊野公园拥有人契据；及 8因上述任何文件的条款而产生的任何协议、文件或影响。
建议书			具有第11.1(B)条给予该词的涵义。
符合资格的开发商拒绝权			第4至8节(含)及第10至16节(包括首尾两节)下的开发商拒收。
接收方			具有第35.4条给予该词的涵义。
可收回的成本			具有条例草案第12(A)条给予该词的涵义。
参考时间表			附表1所载的参照附表。
注册员			新南威尔士州注册总署署长。
关联法人团体			《公司法》所指的相关法人团体。
相关作为或不作为			具有第23.5(A)条给予该词的涵义。
相关条件			具有第19.3(E)(1)条给予该词的涵义。
相关方			具有第23.5(B)(1)条给予该词的涵义。


99114469						《租赁协议》			第35页


相关工程			1基地建筑改建 2如果承租人已为该栖息地发出综合TSW指示，则承租人服务工作和 3如承租人已就该居所发出综合装修工程指示， (视何者适用而定)。
[***]			租户指定的不装修奖励金额的那部分[***].
[***]			等同于[***]不装修的奖励金额。
零售区			该建筑物的该部分涂上粉红色，并在附表14的图则上标明‘NLA-Retail’。
零售租赁			根据条例草案第41(E)条就构成受困零售区的每个商铺订立的五份零售租约。
零售计划			具有条例草案第41(A)条给予该词的涵义。
规则			具有《租约》中赋予它的含义。
第二次通知			具有第17.4(G)(2)条给予该词的涵义。
第88B条文书			开发商将根据本协议不时更新的第88B条文书。
服务			具有《租约》中赋予它的含义。
SSDA			申请编号为SSD-10405的重大发展审批，日期为2021年10月15日，经不时修订。


99114469						《租赁协议》			第36页


状态			新南威尔士州的运输ABN 18 804 239 602。
州政府工作			具有掌上电脑中赋予它的含义。
分拆文件			包括以下每一类文件： 1根据《1919年物业转易法令》(新南威尔士州)设立、修订、解除或终绝地役权、契诺或限制的任何文书； 2与任何或所有发展地段的业权有关而拟备的任何要求(包括但不限于要求从该等业权中删除任何到期的租契或多余的契诺、地役权或其他影响)；及 3拟与发展地段有关的任何其他土地业权文件，并包括图则、第88B条文书和建筑物管理声明。
细分战略			附于个人发展区的发展地段的分拆策略。
认购契约			业主德克萨斯基金管理有限公司(以各种身份)、Atlassian Australia 1 Pty Ltd(ABN 98 166 799 542)及Atlassian之间的垂直第一信托认购契据，于本协议日期或前后签立。


99114469						《租赁协议》			第37页


子公司			具有《公司法》中赋予的含义，此外：信托可以是子公司，为此目的，单位或其他实益权益将被视为股份，控制受托人的任免的能力被认为符合上述标准；如果某一信托是法人团体，则该法人团体或信托本会是该信托的附属公司，则该法团或信托可以是该信托的附属公司；及 3如果某实体或其任何附属公司是该有限合伙企业的普通合伙人，而该实体连同其任何附属公司持有该有限合伙企业的合伙人权益超过50%，则该有限责任合伙企业可为该实体的附属公司。
日落日期			可根据本协定延长的第21项所列日期。
剩余装修奖励额			具有第13.5(C)条给予该词的涵义。
剩余装修奖励金额余额			具有第13.5(D)条给予该词的涵义。
可持续发展绩效标准			基地建筑设计概要中包含的可持续性性能标准包括NABERS能源评级、NABERS水评级、Well Ready和绿色之星评级。
悉尼列车			指根据1988年运输管理法(新南威尔士州)第36条组成的悉尼列车。
塔河			指根据1988年《运输管理法》(新南威尔士州)第4条成立的新南威尔士州运输资产控股公司(ABN 59 325 778 353)。
承租人作为或不作为			承租人或承租人代理人不符合本协议的任何行为或不作为，包括任何过失、不当行为、疏忽或错误行为或错误不作为。


99114469						《租赁协议》			第38页


租户审批			以下项目所需的审批： 1装修工程、租户服务工程和信息技术工程的执行情况； 2允许的用途，如适用，包括所需的任何9B级；或 3天标区或天标区。
租户公司结构			附表19所示的结构。
租户治愈期			具有第28.4(A)(2)条给予该词的涵义。
租户延误			因下列原因造成的任何延误：承租人的作为或不作为； 2根据第6.5条、第6.6条、第8条或第9.4条提交的可产生开发商拒收权的文件； 3租户未能达到租户里程碑； 4提交独立认证机构的本协议项下的争议或任何其他争议以有利于开发商或房东的方式解决；或 5A租户的承包商。
租户延误天数			具有第16.1(D)条给予该词的涵义。
租户违约事件			见第28.3条。
租户装修假设			附表25所列的每项假设。
租户里程碑			里程碑进度表中规定的承租人需要达到的里程碑。
承租人义务			具有第25.2条给予该词的涵义。
租户母公司担保			根据第25条提供的担保及弥偿。


99114469						《租赁协议》			第39页


租户服务工作			要求按照以下规定进行的工作： 1如承租人已发出(或被视为已发出)综合TSW指示，经同意的承租人服务工程设计；或 2如果承租人已发出(或被视为已发出)非综合TSW工程指示，则应提供商定的装修设计文件。
租户服务工程概念设计			根据第6.6(A)(2)条与租户服务工程概念设计有关的符合第6.5(B)条要求的租户服务工程的文件和信息。
租户服务工程费用			如果租户已发出(或被视为已发出)综合TSW指令，则与租户服务相关的成本将按照租户根据第11.1(E)或11.1(H)条批准的相关建议书中规定的方式进行，或按照租户与开发商根据第11.1(G)条达成的其他协议进行。
租户变化			1对房屋、基础建筑工程或装修工程的任何部分进行增减、省略或替代； 2基础建筑工程或装修工程的加速或重新排序，以减少达到开发商里程碑、移交条件或实际完成所需的时间；承租人依据第20条提出的要求。
租户工作组			根据第4.1条设立的小组。
租户工作			1如果承租人发出了综合装修工程指示，则IT工作； 2如果承租人已就某一生境发出(或被视为已发出)非综合TSW指令，则承租人服务机构为该生境工作；以及 3如承租人已就某居所发出(或被当作已发出)非综合装修工程指示，则该居所的装修工程。


99114469						《租赁协议》			第40页


租户工程费用			承租人工程的费用，包括顾问和其他专业费用以及与承租人工程相关的费用。
租户工程个人数字助理条款			具有第23.5(F)(3)条给予该词的涵义。
承租人的代理人			承租人的每一名雇员、高级人员、代理人、承建商、分包商、服务供应商，以及经承租人(包括承租人的代表和承租人的承建商)同意(明示或默示)而在任何时间处于建筑物或土地的控制之下或在处所之内或之上的人。
承租人的承包商			承租人受雇进行全部或部分承租人工程的人。
租户的物品			具有第9.7(A)条给予该词的涵义。
租客的财产			根据第13.10条确定的由承租人拥有的装修工程项目。
租客代表			最初是第7项中的人，然后由承租人根据第4.5(C)条不时通知开发商。
租户的可持续发展绩效标准			指附表26所指明的事项及义务。
保有权			该等地役权须在民航区按照《民航区》附表12(地役权)及《分租区策略》构思的最终分界之前或之上设定和登记。
终止通知日期			具有第18(C)条给予该词的涵义。
长袍			Toga Pty Limited ACN 000 926 947.


99114469						《租赁协议》			第41页


托加协议			Atlassian Pty Limited ACN 102 443 916、Vertical First Pty Limited ACN 636 939 985和Toga Pty Limited ACN 000 926 947于2021年2月9日签订的《毗邻业主协议》。
开发商工程总成本			具有第13.5(A)(1)条给予该词的涵义。
工程总成本			具有第13.3(B)条给予该词的涵义。
被困的零售区			附表14A的图则上以红色轮廓指明的建筑物部分。
陷入困境的零售激励金额			等同于[***].
陷阱零售激励额度			[***]
托拉斯			垂直第一信托荷兰银行47 915 597 236.
信托契约			日期为2019年12月19日的信托信托契约(经修订)。
TSW设计			具有第6.6(A)(5)条给予该词的涵义。
终极控股公司			指与以下方面有关的： 1《公司法》所界定的最终控股公司法人团体；以及 2a信托，如果这两个信托都是公司，则该信托将是该涵义内的最终控股公司，在每一种情况下，都使用本协议中“子公司”的定义，而不是公司法中的定义。


99114469						《租赁协议》			第42页


不可接受的要求			具有《单位持有人协议》中赋予该术语的含义。
单位持有人协议			有关垂直第一信托的单位持有人协议由垂直第一私人有限公司ACN 102 443 916(垂直第一信托的受托人)、Lead Green Pty Ltd ACN 636 939 994(主要绿色信托的受托人)、ACN 636 939 994(主要绿色信托的受托人)及德克萨斯批发管理有限公司ACN 159 301 907(德克萨斯科技中央信托的受托人)订立。
无法补救的违规行为			房东已就租客的违约向租客发出通知，要求在合理期限内就违约作出补救，而租客没有： 1遵守业主的通知；或 2根据第29条将该事项提交争议解决。
更新的装修指南			具有第3.9(A)条给予该词的涵义。
价值工程			经发展商及业主根据附表23所列发展契据同意的更改。
变动成本			承租人依据第20.6(C)条批准的相关变更建议中指明的与租户变更相关的成本(包括任何延迟成本)，或(如适用)根据第29条确定的变更或根据第20.7(A)条商定的变更。
变更方案			具有第20.6(A)条给予该词的涵义。
WHS法案			2011年《工作健康与安全法案》(新南威尔士州)。
WHS法规			《2017年工作健康与安全条例》(新南威尔士州)。


99114469						《租赁协议》			第43页


样例			本协定附表27所附的实际例子。
作品			基础建筑工程，如果承租人已给出综合装修工程指示，则装修工程。
工程计划			实施和完成按照本协议更新的附表4所列基地建设工程的计划。
青年旅舍			青年旅舍有限公司ACN 008 387 791.
青年旅舍安排			具有第23.1(A)条给予该词的涵义。
青年旅舍发展协议			该文件名为“开发协议”，将由开发商和青年旅舍在行使青年旅舍选择权后签订。
青年旅舍选项			根据青年旅舍期权契约产生的选择权，以取得青年旅舍在存放图则1078271A地段第116号的租约权益。
青年旅舍期权契约			租户和青年旅舍于2018年6月22日签署了一份名为《期权契约》的文件，日期各不相同。
青年旅舍实际完工			当青年旅舍发展协议所界定的“实际完工”已根据青年旅舍发展协议达成时。

1.2租赁定义

以大写字母开头且未在本协议中定义但以租赁的形式定义的单词在本协议中具有相同的含义。

1.3当事人的行为

(A)如果本协定要求一方同意或批准，需要作出决定或采取行动，则该缔约方必须行使其自由裁量权，合理行事(除非另有特别说明)，并提供其同意或批准、迅速作出决定或采取此类行动(除非另有具体规定)。


99114469						《租赁协议》			第44页

(B)订约方根据本协议作出的批准或同意，在租约或(如根据本协议第41条厘定)零售租契的范围内已开始生效，构成该订约方根据租约及零售租契(视何者适用而定)就同一相关标的物作出的批准或同意。


2生效日期和条件先例

2.1Commencement

(A)双方在本协议项下的权利和义务(第2、3.7(E)、3.7(B)、4、6.1、29、30、31、32、35、36和37条(初步规定)的规定除外)将在条件得到满足之日起生效。

(B)双方根据初步规定享有的权利和承担的义务将从协定日期开始生效。

2.2条件先例

本协议以在条件先行日期或之前满足先行条件为条件。

2.3Termination

如果在条件先例日期或之前尚未满足条件先例，则：

(A)承租人或发展商可发出终止本协议的通知，但承租人及发展商根据本第2.3(A)条终止的权利，须于条件生效之日终止；及

(B)如果根据第2.3(A)条发出通知，本协议将不再具有进一步的效力或效力，但与终止之前产生的权利和义务有关的除外。


3批租协议

3.1Grant

在本协议任何事先终止的规限下，业主同意于生效日期及自生效日期起将租约及(在根据本协议厘定的范围内)零售租约批给租户，而租客同意于生效日期起承租租约及(按根据本协议厘定的范围按本协议厘定的租约)。


99114469						《租赁协议》			第45页

3.2租约开始条件

一旦发展商及业主认为已符合所有开始批租条件，业主便会通知租客，并提供合理证据，证明已符合开始批租条件。双方同意，就租赁而言，第二章中的租赁开始条件将在实际完成证书签发之日被视为满足。如果业主、租客或开发商对租约开始条件的满足有任何争议，可将争议提交独立认证机构裁决。

3.3租赁权和其他权利

(A)发展商必须确保所有保有权在生效日期后在切实可行范围内尽快生效，并指出发展商须征得第三方同意才可设定保有权。

(B)如保有权在生效日期仍未生效，发展商及业主必须确保在保有权生效及注册前，已有令业主、发展商及租客满意的其他安排(双方均合理行事)。租户必须遵守，而不能做任何会导致业主或开发商违反这些替代安排的事情。

(C)租客及业主承认并同意，一旦租用权生效及登记，租客于租约中的权益及其在租约下的权利(以及在根据本协议第41条所厘定的范围内，即零售租契)将受该等租用权的约束，租客必须遵守，且不得作出任何会导致业主违反该等保有权的行为。

(D)租客在收到房东的要求后，必须立即签署房东合理要求的任何必要同意或其他文件，以实施保有权或促成保有权登记。

3.4填写租赁及零售租约表格

(A)在生效日期后，业主律师必须立即按照附表3填写租约表格，并按照第41(E)条的规定，在根据本协议确定的范围内，填写构成受困零售区的每家店铺的零售租契表格，并将已填写的租约表格以及根据本协议第41条确定的范围，将构成受困零售区的每个商铺的零售租约表格(每份一式两份)交给租户或租户的律师，供租户和Atlassian担保人批准和签署。

(B)如果承租人或Atlassian担保人对租约或零售租约(视情况而定)有意见，则该等意见：

(1)只限於由业主(或其律师)按照附表3填写租契表格，并在根据本协议决定的范围内，按照第41(E)条为组成受困零售区的每间店铺填写零售租契表格；及

(2)必须在收到已填妥的租约表格及(如适用)构成被困零售区的每间店铺的零售租约表格后20个营业日内，向业主(或其律师)提供。

(C)租户和Atlassian担保人必须在租户和Atlassian担保人批准后立即签署租赁和零售租约(如果适用)。


99114469						《租赁协议》			第46页

(D)租客与Atlassian担保人签署租约及零售租约(如适用)后，租客必须立即将每份租约一式两份交付业主，而业主必须立即签立租约，并将租约交还业主的律师，而业主的律师则必须立即在新南威尔士州土地注册处登记租约，并将每份租约的登记副本交还租客。

3.5方已装订

(A)业主、租客及Atlassian担保人受租约约束，并在根据本协议厘定的范围内，受生效日期当日及以后的零售租契约束，即使租约一方可能尚未签立租约，或在根据本协议厘定的范围内，零售租契或详情可能尚未根据第3.4条(视属何情况而定)完成，或租约或(根据本协议第41条厘定的范围)零售租契并未登记或装修工程尚未完成。

(B)如租契的任何条文，或在根据本协议第41条决定的范围内，零售租契在附表3所指的细节(视何者适用而定)确定及插入前不能生效，则该条文于加入该细节时追溯生效。

3.6登记和异议

房东必须：

(A)在本协议就现有抵押权人而言的日期后一个月内；及

(B)在就本协议日期后的土地批出任何抵押之前，

取得土地的任何抵押权人对本协议的同意，并按承租人可接受的条款，合理地批出租约及(在本协议第41条所厘定的范围内)零售租契。

3.7Caveat

(A)发展商和业主承认租客已就存放图则1078271A内的部分发展地段第116号地段的业权注册备忘，涉及其根据青年旅舍选择权契据注册为交易AR522932(YHA选择权备忘)的权利。

(B)以下列较早者为准：

(1)青年旅舍期权契约终止；

(二)买卖合同订立完毕[或租约的登记]根据青年旅舍方案(如适用)而产生；或

(3)如租客没有行使青年旅舍选择权，则按照青年旅舍选择权契据的有关选择权期限届满时，

承租人必须立即从已存放的1078271A号图则第116号地段的所有权中删除青年旅舍选项说明。

(C)承租人不得就本协议、租契或零售租契就土地提出知会，但在第3.7(D)条所述情况下除外(并受第3.7(E)条规限)。

(D)承租人可在《租赁开始条件1》(即《租赁开始条件》一词定义的第1段)(但在《租赁和任何零售租契》登记之前)就本协议提交一份《知会备忘》(必须以《备忘》的形式提出)。


99114469						《租赁协议》			第47页

为保障其在本协议项下的权益，本租赁或零售租赁将有权维持该等备忘，直至注册租约及零售租约(视何者适用而定)为止，届时必须立即撤销备注。

(E)如承租人依据第3.7(D)条提交知会备忘，则：

(1)在租客就土地业权提交知会备忘的期间内，如业主提出要求，租客必须以同意书的形式，迅速以知会同意书的形式提供同意：

(A)根据本协议或租契或任何零售租契所准许的任何交易，包括(但不限于)租客依据第23.3条批准(或决定由租客批准)的任何分拆文件；及

(B)零售区内任何空置及未出租的处所的任何租契，但业主在拟备租契时，须在有关时间所议定的范围内遵从零售图则(或如零售图则未获同意，则以租客已批准建议的零售租客的身分及作为租约标的的零售区的建议用途为限)。

(2)在下列情况下，承租人必须立即撤销对承租人登记的土地所有权的任何警告：

(A)本协议及租约终止，而承租人对此并无异议；

(B)本协议及租约终止，而承租人已就终止提出争议，而争议的结果是本协议及租约已有效终止；

(C)该租契或零售租契(视何者适用而定)是在该租契或零售租契(视何者适用而定)登记前由租客转让的；或

(D)在注册租契及零售租契(如适用)后，有关的知会备忘并不会自动从该土地的业权中删除。

3.8Rules

(A)在本条例草案第3.8条中，“建筑物”一词具有租契给予该词的涵义。

(B)业主必须在生效日期前至少三个月向租户提供一份与建筑物的管理和保养、建筑物内的租户、占用人和其他人的行为或建筑物的使用或占用有关的规则草案的副本，该草案必须：

(1)满足建筑物的可持续性要求；

(2)不得大幅减损承租人在租约或零售租契下的明示权利，

(规则草案)供承租人批准。

(C)承租人必须在收到规则草案后10个工作日内通知业主规则草案是否符合下列条件之一：

(1)经同意；或

(2)不同意，在这种情况下，承租人必须提供其对规则草稿的意见和任何拟议的修订。


99114469						《租赁协议》			第48页

(D)只有在拟议规则拟稿与第3.8(B)条的规定不一致的情况下，承租人才可根据第3.8(C)(2)条发出通知。

(E)如租客根据第3.8(C)(1)条向业主发出通知，或没有在第3.8(C)条所规定的时间内发出通知，则就租契、零售租契及根据租客根据租契授予租客的第一次拒租权而给予租客的任何其他租约而言，规则草拟本即为规则草案。

(F)如租客根据第3.8(C)(2)条发出通知，业主必须：

(1)修订规则草案并重新提交承租人批准，在此情况下，第3.8(C)条将重新适用；或

(2)向租客发出书面通知，表示对租客根据条例草案第3.8(C)(2)条提出的任何修订有异议，在此情况下，任何一方均可根据条例草案第29条将此事交由争议解决。规则草拟本将予以更新，以反映双方同意或根据条例草案第29条以其他方式厘定的任何更改，并将为租契、零售租契及根据租客根据租约授予租户的第一拒绝权利而授予租客的任何其他租约的目的而订立的规则。

3.9《装备指南》和《公共服务电子化》装备和操作要求

(A)发展商在谘询业主(如有需要)后，可拟备：

(1)公共服务电子化设备及运作要求；及

(2)为本租约的目的而修订的装修指南(修订后的装修指南)。

(B)发展商必须在开工日期前最少三个月，向租户送达最新的设备安装指南和公共服务电子化设备及操作规定的副本，以供租户批准(合理地行事)。

(C)承租人承认并同意，在下列情况下，承租人拒绝更新《设备安装指南》或《公共服务电子化》设备和操作要求的任何规定是不合理的：

(1)与悉尼其他可比的相关等级建筑的市场标准大体一致；

(2)因建筑物的特殊设计规格而需要的；

(三)法律、机关或者国家规定的；

(四)总体符合《可持续发展绩效标准》和《最低建筑标准》。

(D)承租人必须批准或拒绝：

(1)更新后的《装修指南》和

(2)公共服务电子化设备及运作要求；

在相关文件送达承租人之日起10个工作日内通知开发商。

(E)如租客：

(1)承租人如向发展商发出通知，拒绝《更新后的装修指南》，租户必须在其拒绝通知书内向发展商提供一份《更新后的装修指南》内导致租客拒绝的事项清单；

(2)租户如向发展商发出拒绝接受公共服务电子化设备及操作规定的通知书，必须在拒绝通知书内提供


99114469						《租赁协议》			第49页

开发商在公共服务电子化设备中的物品清单和导致租户拒绝的操作要求；

(3)如承租人在第3.9(D)条规定的日期前没有送达批准或拒绝《更新后的设备指南》的通知，则该承租人将被视为已批准《更新后的设备指南》；或

(4)在第3.9(D)条所规定的日期前，承租人没有送达批准或拒绝公共服务电子化设备及操作规定的通知，承租人将被视为已批准公共服务电子化设备及操作要求。

(F)如果承租人根据第3.9(D)条向开发商发出通知，批准更新后的《装修指南》(或如果更新后的《装修指南》根据第3.9(E)(3)条被视为已获批准)，则更新后的《装修指南》将取代现有的《租约附件6》。

(G)如承租人根据第3.9(D)条向发展商发出通知，批准公共服务电子化设备及运作规定(或如公共服务电子化设备及运作规定根据第3.9(E)(4)条被视为已获批准)，则公共服务电子化设备及运作要求将作为租约附表3加入。

(H)如果承租人根据第3.9(E)(1)条拒绝更新装修指南，则开发商必须：

(1)拟备一份经修订的《经修订的装修指南》，而租客通知书内所列的每一项均已更正，并将经修订的《经修订的装修指南》送达租客，在此情况下，第3.9(B)至3.9(H)条将再次适用；或

(2)向租客发出书面通知，表示对租客通知书内所列的任何事情有争议，在此情况下，任何一方均可按照第29条将该事宜交由争议解决。一旦争议得到解决，更新后的装修指南将被更新，以反映双方同意的或根据第29条以其他方式确定的任何更改，并在最终敲定后，将取代租约现有的“附件6”。

(I)如果承租人根据第3.9(E)(2)条拒绝公共服务电子化设备和操作要求，则开发商必须：

(1)拟备一份经修订的公共服务电子化设备及操作规定，并将租户通知书上所列的每一项事项予以纠正，并将公共服务电子化设备及操作要求送达租户，在此情况下，第3.9(B)至3.9(H)条将再次适用；或

(2)向租客发出书面通知，表示对租客通知书内所列的任何事情有争议，在此情况下，任何一方均可按照第29条将该事宜交由争议解决。一旦争议得到解决，公共服务电子化设备和操作要求将被更新，以反映各方之间商定的或根据第29条以其他方式确定的任何变化，并在最终敲定后，将作为附表3插入租约。


4租户工作组


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4.1租户工作组的成立

(A)开发商和承租人必须建立一个工作组，由以下人员组成：

(一)开发商代表加上开发商的另一名代表；

(二)承租人代表加另一名承租人代表。

(B)发展商或承租人可不时：

(1)向另一人发出通知，以取代由该委员会委任的租户工作小组成员；及

(2)经对方同意，邀请他人参加租户工作组会议。

4.2租户工作组的宗旨

租户工作组的目的是公开：

(A)提供资料和咨询意见；

(B)监督本协定的遵守情况；

(C)找出建造过程中的任何欠妥之处，以期确立和决定纠正任何已辨认的欠妥之处的方法，并监察该等补救措施；

(D)讨论与工程的设计开发、进度、测试、试运行和性能有关的事项，以及双方在本协议下的其他义务，包括有效率和具有成本效益的装修工程和IT工程的设计和交付，以及装修工程的招标和建筑商的进度和业绩；和

(E)讨论与根据条例草案第22.4条厘定建筑物预算及制定和推行建筑物管理计划有关的事宜。

4.3租户工作小组会议

(A)租户工作组必须至少每月举行一次会议，直至实际完成之日。

(B)承租人或开发商可向另一方发出至少5个工作日的书面通知，要求召开额外的承租人工作组会议。

(C)承租人工作小组的法定人数为发展商和承租人各一名代表。

(D)发展商必须在每次租户工作小组会议前最少5个营业日，向代表提交租户工作小组会议的拟议议程及根据第4.4条提交的报告。

(E)发展商须在租客工作小组会议后，在切实可行范围内尽快向租户代表提交会议纪要及任何行动清单。

(F)发展商和承租人各自承认并同意：

(1)在符合第4.3(F)(3)条的规定下，承租人可事先向发展商发出书面通知，邀请其项目经理及任何由其项目经理提名的人士出席承租人工作小组会议；

(2)在符合第4.3(F)(3)条的规定下，发展商可事先书面通知承租人，邀请承建商及其顾问出席承租人工作小组会议；及


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(3)开发商和承租人可以约定，租户工作组会议的某些部分是保密的，在这种情况下，第4.3(F)(1)和4.3(F)(2)条所指的人不得出席该部分会议。

4.4Reporting

(A)发展商必须向租户工作小组提交工程进度报告，包括：

(一)基地建筑工程的设计进展情况；

(2)与施工单位的工程计划和绩效相抵触的情况；

(3)在达到开发商里程碑或实际完成方面的任何预期或实际延误；

(4)任何拟议的发展商变更；

(五)承租人变更的地位；

(6)截至报告日期，因租户延误而获准延长的天数，以及发展商延误所招致的总成本；及

(7)租户工作组成员合理要求的任何其他事项。

(B)在租户工作小组会议前至少5个工作日，或在开发商提出书面要求使其能够遵守《个人资料协议书》第17.2条规定的报告义务后5个工作日内，租户必须向租户工作小组的每名成员提供一份报告，详细说明：

(1)装修设计文件的状态；

(2)在实现租户里程碑方面的任何预期或实际延误；

(三)装修工程的审批情况；

(4)任何建议的租户变更；及

(5)租户工作组成员合理要求的任何其他事项。

4.5Tenant代表

(A)承租人委派承租人代表承租人就本协议行事，包括给予任何批准、同意或指示。

(B)如果根据本协议，开发商需要获得承租人的同意、批准或指示，则承租人的代表是开发商必须向其提出申请或与其磋商的人。

(C)承租人在向开发商发出2个工作日的通知后，可随时更换承租人代表。

4.6开发商代表

(A)开发商指定开发商代表代表开发商处理与本协议有关的所有事项，包括给予任何批准、同意或指示。

(B)如根据本协议，承租人须取得发展商或业主的同意、批准或指示，则承租人必须向发展商代表提出申请或向其征询意见。


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(C)发展商在向租户发出2个营业日的通知后，可随时更改发展商代表的身分。


5独立认证机构

5.1任命和更换

(A)租户及发展商：

(1)同意任命独立证明人；以及

(2)必须签署并促使独立认证人签署独立认证人协议。

(B)双方承认并同意：

(1)独立核证人员必须与根据《个人资料授权书》委任为独立核证人员的人士相同；及

(2)如在任何时间，根据个人资料协议订立的独立核证人员契据终止，或根据个人资料协议委任的独立核证人员的委任终止：

(A)《独立核证人协议》将终止；

(B)双方同意PDA项下的替换独立认证人成为本协议项下的替换独立认证人，前提是开发商在批准PDA项下的替换之前，将拟议的替换通知承租人，并与租户讨论承租人对提议的替换的任何担忧；和

(C)开发商和承租人将尽各自的合理努力，按照与独立认证人协议基本相同的条款任命替代的独立认证人。

5.2Determination

(A)双方同意，独立证明人的任何决定都是终局的，对双方都有约束力，不存在争议，除非独立证明人的明显错误。

(B)如果独立证明人根据《框架协议》或《个人资料协定》就本协定项下的同一标的事项作出决定，则独立证明人作出的任何决定必须与根据《框架协议》或《个人资料协议》(视情况而定)作出的决定一致。

(C)如果独立审核人根据建筑合同就本协定项下同一标的事项的费用(包括变更费用和延误费用)或延长时间作出决定，则独立审核人的决定必须与根据建筑合同作出的决定一致，但如果该决定与费用有关，则这些费用的计算方式在本协议和建筑合同之间是一致的。


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(D)在不限制开发商或承租人将有关已完成工程的价值的任何争议提交争议解决的情况下，双方同意，就根据第12条由独立审核人作出的任何裁定而言，独立审核人的裁定仅限于评估付款申索草案或付款申索的标的已完成的工作量。


6基地建筑设计

6.1更新基地建筑设计概要

(A)承租人和开发商同意本协议所附的基础建筑设计概要：

(1)在符合先决条件后，会以发展契约第2A.1(E)条所指的“越南船民基地楼宇设计大纲”取代；及

(2)将会被进一步取代，以反映因SSDA修订程序(如有的话)而须按发展契约第2B条的规定修订的“VM基础建筑设计大纲”。

第6.2及6.3条并不适用于第6.1条所指的“VM Base Building Design Brief”，而承租人无权反对第6.1条所指的“VM Base Building Design Brief”，即使它们会引起重大的不利影响。

(B)开发商必须向租户提供一份更换的基地建筑设计概要。

6.2设计开发-基础建筑工程

开发商必须确保制定并最终确定基地建筑设计文件，以使基地建筑：

(A)将与基地建筑设计概要和SSDA保持一致；

(B)能够达到或超过《基本建筑设计概要》中所列的性能标准，并能够达到最低建筑标准；及

(C)在承租人已遵守第9.6(A)条的情况下，能够达到可持续发展表现标准。

6.3设计信息的提交

(A)发展商必须：

(1)当基本建筑设计文件达到以下标准时，在相关里程碑日期或之前将基本建筑设计文件提供给承租人进行审查：

(A)50%的设计完成率；

(B)设计完成率达75%；及

(C)建筑图则；及


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(2)迅速提供承租人代表为审查基地建筑设计文件草案而合理要求的任何进一步信息。

(B)开发商提交的基地建筑设计文件必须：

(1)在有关的里程碑日期，在合理可行的范围内纳入任何：

(A)在有关里程碑日期已存在的议定基本建筑物修改设计，但以承租人在有关里程碑日期已按照第11.1(F)(1)条指示有关基本建筑物修改(第2类)的范围为限；

(B)如承租人在有关里程碑日期已发出(或被视为已发出)综合TSW指示，则在有关里程碑日期已存在的议定租户服务设计；或

(C)第20.6(D)条在有关里程碑日期适用的租户变更。

开发商和承租人同意，纳入任何商定的基本建筑修改设计、商定的承租人服务设计或承租人变更的合理可行时间框架将取决于它们在相关里程碑日期之前存在了多长时间。然而，开发商和承租人同意，开发商将需要不少于20个工作日将相关文件纳入基础建筑设计文件；

(2)与现行基地建筑设计文件保持一致；

(3)规定一种设计，该设计在建成后将：

(A)在承租人已遵守第9.6(A)条的情况下，使最低建筑标准及可持续发展表现标准得以达到；

(B)不会有实质的不利影响(如发展商同意支付承租人为取得新的承租人批准或修订现有承租人批准而招致的所有费用，包括因取得或修订现有承租人批准而直接招致承租人的承建商的任何费用，则不包括该定义第7条)；及

(C)在其他方面遵守所有法律和批准。

6.4基地建筑设计文件异议

(A)承租人必须在收到相关基本建筑设计文件后10个工作日内，以书面形式通知开发商：

(一)承租人对有关基地建筑设计文件无异议；或

(2)承租人以相关基地建筑设计文件不符合第6.3(B)条的要求(包括提供理由)为由，拒绝相关基地建筑设计文件。

(B)如果基地建筑设计文件：

(1)根据第6.3(A)(1)(A)条提供的资料与现行基地建筑设计文件实质上一致；


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(2)根据第6.3(A)(1)(B)条提供的文件与现行基地建筑设计文件实质上一致；及

(3)依据第6.3(A)(1)(C)条提供的文件与现行的基本建筑设计文件实质上一致，

承租人必须根据第6.4(A)(1)条提供通知。

(C)如果承租人没有根据第6.4(A)条提供通知，承租人将被视为对该等基础建筑设计文件没有异议。

(D)如果承租人根据第6.4条通知开发商其对基本建筑设计文件的反对意见(包括提供理由)，开发商和承租人必须在提出反对后2个工作日内会面，讨论并寻求解决承租人的关切。

(E)根据第6.4(D)条举行会议后，如承租人仍不同意已符合第6.3(B)条的要求，则必须在会议后1个营业日内通知发展商，而发展商必须在会议后5个营业日内：

(1)指示其有关顾问按规定修订基本建筑设计文件，以符合第6.3(B)条的规定。开发商必须促使修改后的基础建筑设计文件在合理可行的情况下尽快重新提交给承租人，在这种情况下，第6.4(A)至6.4(E)(含)条重新适用；或

(2)将此事交由独立核证人决定是否已遵守第6.3(B)条。如果独立认证机构确定第6.3(B)条未得到遵守，开发商必须遵守第6.4(E)(1)条。

(F)本条款规定的程序将继续进行，直至开发商根据第6.3(A)(1)(C)条向承租人提交了构成基本建筑设计文件的每个包的所有“施工”文件，并且承租人已确认其根据第6.4(A)或6.4(C)条(视情况适用)对基本建筑设计文件没有异议(或被视为不反对)，届时基本建筑设计文件将构成最终设计文件的一部分。以开发商获得基础建筑设计文件的所有必要批准为准。

(G)在不限制承租人对基本建筑修改概念设计或承租人服务工程概念设计的责任的情况下，承租人对基本建筑设计文件的审查、评论或批准不会引起承租人对基本建筑设计或建造的任何责任或责任，或免除开发商关于基本建筑设计或建造的义务。

6.5基地建筑改建概念设计

(A)如果承租人希望指示任何基础建筑修改(第2类)，承租人必须在该基础建筑修改(第2类)的相关里程碑日期之前，向开发商提交基础建筑修改概念设计草案。

(B)基地建筑改装概念设计必须：

(1)遵守当时存在的所有法律和相关批准；

(2)与租户装修假设和文件标准时间表保持一致；

(3)使租户能够履行第9.6(A)条规定的义务；及


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(4)由具有承租人选定的相关专业知识和资格的具有适当资质的顾问准备。

(C)开发商可要求承租人提供其合理要求的进一步信息，以便评估基础建筑修改概念设计，承租人必须迅速提供开发商要求的任何此类信息。

(D)一旦承租人向开发商提供了开发商合理要求的所有信息，开发商必须在10个工作日内以书面通知承租人以下情况：

(1)发展商不反对基地楼宇改装概念设计，在此情况下，承租人可在此基础上进行；或

(2)开发商拒绝基本建筑修改概念设计，理由是如果实施基本建筑修改概念设计，将导致开发商拒绝接受(包括提供理由)。

(E)如发展商没有在第6.5(D)条所规定的时限内发出通知，发展商将被视为不反对基本建筑物修改概念设计。

(F)如发展商依据第6.5(D)(2)(2)条通知承租人其反对基本建筑改装概念设计(包括提供理由)，发展商和承租人必须在提出反对后2个营业日内会面，讨论并寻求解决发展商的关注事项。

(G)根据第6.5(F)条举行会议后，如发展商仍认为有权拒绝发展商，则必须在会议后1个营业日内通知承租人，而承租人须在会议后5个营业日内：

(1)指示其有关顾问按需要修改基本建筑修改概念设计，以取消发展商拒绝批准的权利(并通知发展商已指示有关顾问)，并在其后在合理切实可行范围内尽快将经修订的基本建筑修改概念设计重新提交发展商，在此情况下，第6.4(C)至6.5(H)条(包括第6.4(C)至6.5(H)条包括在内)重新适用；

(二)撤回相关基地建筑改建(第二类)；

(3)如果开发商声称的相关开发商拒收权是符合条件的开发商拒收权，则要求开发商提供：

(A)进行进一步设计发展的价格，以确定基地建筑物改动(第2类)会否具有有关发展商拒绝权的相关效力(而非合理地相当可能具有有关效力)；及

(B)预计何时可完成条例草案第6.5(G)(3)(A)条所指的设计发展，以确定基地建筑物改动(第2类)会否产生有关效果，

(发展商拒绝权估计)；或

(4)将此事提交独立认证机构，以确定是否有开发商拒收权。如果独立证明人确定开发商有拒绝权，承租人必须在收到独立证明人的


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决心。如果独立认证机构确定没有开发商拒绝的权利，则开发商被视为对基础建筑修改概念设计没有异议，在这种情况下，承租人可以在此基础上继续进行。

如果承租人没有按照第6.5(G)条的规定提供通知，承租人被视为已撤回相关的基地建筑修改(第2类)。

(H)如承租人根据第6.5(G)(3)条发出通知，发展商必须在收到承租人的通知后5个营业日内提供发展商拒收权估计。承租人必须在收到开发商拒收权估算书后尽快并无论如何在2个工作日内：

(1)指示开发商进行规定的设计工作，在这种情况下：

(A)发展商必须在接获承租人指示后5个营业日内，指示有关顾问及有关分包商进行所需的设计发展，并在发展商拒绝权预算所述的时间内完成该等设计发展；

(B)进行该项设计发展的费用可由发展商按照条例草案第12条申索，最高可达发展商拒绝权预算的款额；

(C)在设计发展完成至所需水平后，发展商须在合理的切实可行范围内尽快确定基地建筑物的改动(第2类)会否具有有关发展商拒绝权的标的之相关效力(而非合理地相当可能具有有关效力)，发展商必须通知租客；

(D)如发展商通知承租人基础建筑物改建(第2类)将会产生相关影响，承租人必须在收到发展商通知后2个营业日内，作出以下其中一项：

I.指示相关顾问按要求修改《基本建筑修改概念设计》，以删除构成开发商拒绝权的理由的项目(并通知开发商已指示相关顾问)，并在合理可行的情况下尽快将修改后的基本建筑修改概念设计重新提交给开发商，在这种情况下，第6.5(C)至6.5(G)(除第6.5(G)(3)条)(包括第6.5(G)(3)条除外)(包括第6.5(G)(3)条除外)重新适用；

撤回相关的基地建筑改装(第2类)；或

将此事交由独立证明人决定。如果独立认证机构确定基地建筑改建(第2类)将对相关开发商拒绝权的标的产生相关影响，承租人必须在收到独立认证机构的决定后2个工作日内遵守第6.5(H)(1)(D)I.或6.5(H)(1)(D).II条。如果独立认证机构确定没有开发商拒绝的权利，则开发商被视为对基地建筑没有异议


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修改概念设计，在这种情况下，承租人可以在此基础上继续进行。

如果承租人没有按照第6.5(H)(1)(D)条的规定提供通知，则该承租人被视为已撤回相关的基地建筑改装(第2类)；以及

(E)如发展商通知承租人基础建筑物改装(第2类)不会有相关效力，发展商被视为不反对基础建筑物改装概念设计；或

(2)如果承租人不要求开发商进行所需的设计工作，则：

(A)指示其有关顾问按需要修订基本建筑物修改概念设计，以取消发展商拒绝接纳的权利，并在其后在合理的切实可行范围内尽快将经修订的基本建筑物修改概念设计重新呈交发展商，在此情况下，第6.5(C)至6.5(G)条(第6.5(G)(3)条除外)(包括第6.5(G)(3)条除外)(包括第6.5(C)至6.5(G)(3)条)(包括第6.5(C)至6.5(G)(3)条)重新适用；或

(B)撤回相关的基地建筑改装(第2类)。

如果承租人没有按照第6.5(H)(1)或6.5(H)(2)条的规定提供通知，承租人被视为已撤回相关的基地建筑修改(第2类)。开发商遵守第6.5(H)条所造成的任何延误应构成承租人延误。

(I)在发展商确认不反对基础建筑改装概念设计(或被视为不反对)后5个工作日内，发展商必须提供：

(1)进行设计开发的价格，以将基本建筑修改概念设计发展到“用于施工”的设计完成(第6.5(H)(1)条所述的任何基础建筑修改概念设计除外)(开发的BBM设计)；以及

(2)估计可完成第6.5(I)(1)条所指的设计发展的时间，

(BBM设计估算)；

(J)承租人必须在收到BBM设计概算后2个工作日内尽快：

(1)指示开发商进行规定的设计工作，在这种情况下：

(A)开发商必须在收到承租人的指示后5个工作日内，指示相关顾问和相关分包商进行所需的设计开发，并在BBM设计概算规定的时间内完成该等设计开发；

(B)进行该等设计发展的费用，可由发展商按照第12条申索，最高可达BBM设计概算的款额；及

(C)如发展商在设计发展过程中知悉发展商有权拒绝接纳，发展商会通知租户(包括提供理由)，而第6.5(H)(1)(D)条将适用；或

(2)撤回相关基地建筑修改(第2类)。


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(K)商定的基地建筑改装设计是开发的BBM设计。

(L)作为商定的基础建筑修改设计的主题的基础建筑修改(2类)将按照第11.1条的规定定价。

(M)开发商对基本建筑修改概念设计、已开发的BBM设计或商定的基本建筑修改设计(BBM设计)中的任何缺陷、错误、不准确或遗漏不负责任，除非开发商或建筑商或其中任何一方聘请的顾问或分包商根据建筑合同或其他方式对相关BBM设计进行了进一步的设计开发。

(N)开发商对BBM设计的审查、评论或批准不会损害承租人对BBM设计的义务，也不会导致开发商对BBM设计承担任何责任或法律责任，除非开发商或建筑商或他们任何一方聘请的顾问或分包商根据建筑合同或其他方式对相关BBM设计进行了进一步的设计开发。

6.6租赁服务工程概念设计

(A)如承租人已发出(或被视为已发出)综合TSW指示：

(1)承租人必须在每套租户服务工程概念设计的相关里程碑日期前，将租户服务工程概念设计草稿提交开发商审批；

(2)第6.5(B)至6.5(J)条(包括第6.5(B)至6.5(J)条)将视为适用于租户服务工程概念设计，但下列情况除外：

(A)凡提及“基地建筑改建(第2类)”或“基地建筑改建工程”，将被理解为“租户服务工程”；

(B)凡提及“发展中的BBM设计”时，将理解为提及“发展中的TSW设计”；

(C)凡提及“BBM设计估算”，将被理解为“进一步的TSW估算”；以及

(D)第6.5(G)(2)、6.5(H)(1)(D)、6.5(H)(2)(B)及6.5(J)(2)条以及第6.5(G)及6.5(H)条所指的当作撤回不适用；

(3)约定的租户服务工程设计为开发的TSW设计；

(4)作为商定的租户服务工程设计标的的租户服务工程将按照第11.1条的规定定价；

(5)发展商对租户服务工程概念设计、发展中的天水围工程设计或议定的租户服务工程设计(TSW设计)中的任何缺陷、错误、不准确或遗漏概念不负任何责任，除非发展商或承建商或其中任何一方所聘用的顾问或分包商根据建筑合约或其他方式对相关的TSW设计进行进一步的设计发展；及

(6)开发商对天水围设计的审查、评论或批准，不得损害承租人对天水围设计的义务，也不会导致开发商对天水围设计承担任何责任或法律责任，但如开发商或建筑商或其所聘用的顾问或分包商履行的范围内，则不在此限


99114469						《租赁协议》			第60页

根据建筑合同或其他条件对相关TSW设计的进一步设计开发。

(B)如承租人已发出(或被视为已发出)非综合TSW指示，则第9.4条适用于承租人服务工程的设计。


7Tenant的选举：装修工程和租户服务工程交付

7.1装修工作正常

(A)在每个有关的选举日期或之前，承租人必须向发展商发出通知，选择：

(1)承租人承担有关居所的装修工程(非综合装修工程指示)；或

(2)发展商承担有关居所的装修工程(综合装修工程指示)。

(B)为免生疑问，承租人可根据第7.1(A)条为每个独立居所的装修工程选择不同的交付方式。然而，第7.1(A)条规定的选举必须针对相关居所的所有楼层。

(C)如承租人在有关的选举日期或之前没有就某居所作出选择，则该承租人被视为已就该居所发出非综合装修工程指示。

(D)双方同意承租人根据第7.1(A)条提供的通知是不可撤销的，除非承租人按照第11.1(H)(2)条拒绝(或被视为已拒绝)有关居所装修工程的建议。

(E)如承租人提供综合装修工程指示，发展商会根据第11条向承租人提交建议书。

7.2租赁服务工作

(A)在每个有关的选举日期或之前，承租人必须向发展商发出通知，选择：

(1)承租人承担有关居所的租户服务工程(非综合天水围方向)；或

(2)承接有关居所的租户服务工程的发展商(综合天水围方向)。

(B)为免生疑问，承租人可根据第7.2(A)条为每个独立居所的租户服务工程选择不同的交付方式。但是：

(1)第7.2(A)条所指的选举必须就有关居所的所有楼层进行；及

(2)承租人如已根据第7.1(A)(1)条就某生境提供非综合装修工程指示，则该承租人只可就该生境提供非综合天水围指示。

(C)如承租人在有关的选举日期或之前没有就租户服务工程作出居住选择：


99114469						《租赁协议》			第61页

(1)如承租人已根据第7.1(A)(2)条就该栖息地提供综合设备工程指示，则该承租人被当作已就该栖息地发出综合天水围工程指示；或

(2)否则，承租人被视为已作出非综合TSW指令。

(D)双方同意承租人根据第7.2(A)条提供的通知是不可撤销的，除非承租人按照第11.1(H)(2)条拒绝(或被视为拒绝)有关人居的租户服务工程的建议。

(E)如果承租人提供(或被视为已提供)综合天水围指示，开发商将根据第11条向承租人提供关于该指示的建议书。

(F)如承租人提供(或被视为已提供)非综合天水围指示，发展商可追讨根据第11.1(D)条所产生的费用。

7.3实际竣工日期的影响

(A)如承租人就居所5至居所8的一个或多个项目发出综合设备工程指示，则在发展商向承租人提交该居所的建议书的同时，发展商须通知承租人由于综合设备工程指示(综合设备工程延期日期)而延迟至实际竣工日期。

(B)承租人发出居所综合装修工程指示后，实际竣工日期的最长延展期限为84个工作日，由按照项目日历计算的实际竣工日期起计(根据灰色阴影的日子并非工作日计算)。

(C)尽管本协定有任何其他规定，但生境1至生境4的任何一项综合装修工程指示的实际完工日期不得延长。

(D)承租人在开发商根据第7.3(A)条发出的任何通知中所列的《综合装修工程指示》所规定的延误期间至实际竣工之日，必须支付与延误费用定义第1章第1款中的金额相等的金额，直至下列两者中较早的一项：

(1)综合装修工程延期日期；及

(二)实际竣工日期。

(E)承租人承认，如果承租人不就至少3个居所5向8居所发出综合装修工程指示，承建商可收取延误费用(在该定义第2节的范围内)。


8个临时审批

(A)如果业主是土地的拥有人，业主必须立即执行(或开发商必须在项目文件控制的范围内，促使任何人同意其作为土地所有者或承租人的同意才能执行)所有向当局提出的租户批准申请。

(B)如业主并非该土地的拥有人，发展商必须在工程项目文件所控制的范围内，促致任何人


99114469						《租赁协议》			第62页

作为土地所有人或承租人的同意，需要执行所有向当局提出的租户批准申请。

(C)承租人必须在相关里程碑日期之前：

(1)向开发商提交租户审批申请草稿；以及

(2)取得租户批文，提交开发商审批。

(D)开发商可以要求承租人提供其合理要求的进一步信息，以便评估申请或承租人的批准(如适用)(批准文件)，承租人必须迅速提供开发商要求的任何此类信息。

(E)一旦承租人向开发商提供了开发商合理要求的所有信息，开发商必须在15个工作日内(或22个营业日或根据《个人数据协议》允许国家获得的更长时间，如果批准文件是《个人数据协议》中所定义的“符合资格的申请”)内，在下列情况下以书面通知承租人：

(1)开发商不反对批准文件，在这种情况下承租人可以继续进行；或

(2)开发商：

(A)拒绝租户批准的申请草稿，理由是租户批准会(如获得批准)会引起发展商拒绝批准的权利(包括提供理由)；

(B)以发展商拒绝批准权为理由(包括提供理由)拒绝承租人的批准；或

(C)其合理意见认为批准文件相当可能会导致该建筑物的开支大幅增加。

(F)尽管本协议有任何其他规定，除非国家拒绝根据《个人发展协议》提出的申请草案，否则开发商根据第8(E)(2)(A)条或第8(E)(2)(B)条拒绝承租人批准申请草案的权利不适用于申请符合现行基本建筑设计文件或商定的装修设计文件(视情况而定)的范围。

(G)如发展商没有在准许的时间内根据条例草案第8(E)条发出通知，发展商即被视为对有关的批准文件没有异议，在此情况下，承租人可继续进行有关的批准文件。

(H)如发展商合理地认为批准文件会导致发展商根据该定义第6或7条拒绝批准批准文件，发展商须根据条例草案第8(E)(2)条发出通知，列明批准文件的预期影响。

(I)如发展商合理地认为批准文件：

(1)会导致该定义第8(A)条中的开发商拒绝权；或

(2)可能会导致建筑物的支出大幅增加，

发展商须根据条例草案第8(E)(2)条发出通知，列明批准文件的预期影响。承租人必须在第8(K)条规定的会议后5个工作日内通知开发商它选择：

(3)接受影响，在这种情况下，额外费用可由发展商根据第12条申索，或由业主根据租约要求作为支出，除非额外费用另有规定


99114469						《租赁协议》			第63页

由房客补偿。在下列情况下，发展商有权拒绝承租人的选择：

(A)批准文件导致开发商违反项目文件或不能遵守任何批准或法律；

(B)在租约期满或终止时，影响不能在不向开发商支付费用的情况下逆转(除非承租人同意支付此类费用)；或

(4)修订申请草稿或寻求修订租客批准(视何者适用而定)，在此情况下，第8(L)(1)条适用。

(J)如发展商合理地认为批准文件会导致发展商根据该定义第10条拒绝批准批准文件，发展商会根据条例草案第8(E)(2)条发出通知，列明批准文件的预期影响(包括预计的延误)。承租人必须在第8(K)条规定的会议后5个工作日内通知开发商它选择：

(1)接受影响，在此情况下，发展商有权根据第15.4条申请延长期限。在下列情况下，发展商有权拒绝承租人的选择：

(A)批准文件导致发展商违反项目文件或不能遵守任何批准或法律；或

(B)在承租人根据本条例草案第8(J)(1)条发出通知后10个营业日内，发展商没有根据有关工程项目文件获准就延误的款额延长期限；或

(2)修订申请草稿或寻求修订租客批准(视何者适用而定)，在此情况下，第8(L)(1)条适用。

(K)如发展商依据条例草案第8(E)(2)条提供通知(包括提供理由)，发展商和租户必须在通知送达后2个营业日内会面讨论(包括根据条例草案第8(H)、8(I)或8(J)条提出的任何事宜)。

(L)根据第8(K)条举行会议后，如发展商根据第8(E)(2)(A)或8(E)(2)(B)条提供通知，但仍认为有权拒绝发展商，则必须通知租客，而租客必须在会议后5个营业日内：

(1)展开程序，寻求按需要修改有关批准文件，以撤销发展商的拒绝权(并通知发展商已展开程序)。承租人必须促致其后在合理的切实可行范围内尽快将经修订的批准文件重新呈交发展商，而第8条将重新适用；或

(2)将此事提交独立认证机构，以确定是否有开发商拒收权。如果独立认证机构确定存在开发商拒绝权，承租人必须遵守第8(L)(1)条。如果独立认证机构确定没有开发商拒绝的权利，开发商被视为对批准文件没有异议，承租人可以继续进行审批。

(M)如租客没有按照条例草案第8(I)、8(J)或8(L)条作出选择，或发展商拒绝承租人的选择，租客即当作已根据条例草案第8(L)(1)条作出选择。


99114469						《租赁协议》			第64页


9Fitout设计

9.1Fitout工作组

(A)如承租人提出要求，发展商和承租人会成立一个装修工作小组，成员包括发展商、建筑商、承租人和他们各自的设计顾问的代表。

(B)装修工作小组将在装修概念设计发展的关键里程碑召开会议，审查和讨论装修概念设计的发展。

(C)开发商和承租人同意装修工作小组是承租人接受装修概念设计反馈的论坛，包括对基地建筑和潜在定价的影响。

(D)如承租人已发出非综合装修工程指示，开发商必须提供，并必须促使建筑商提供承租人合理需要和要求的设计意见或对装修设计文件的意见。根据第12条，只要开发商或建筑商在发生该等费用之前已将该等费用告知承租人，并且承租人已批准该等费用，则该开发商及承建商可收回其及承建商就该等建议或意见而支付的合理费用。如果承租人不批准此类费用，开发商和建筑商不应被要求提供该设计建议或在装修设计文件中输入。

(E)发展商或建筑商在装修工作小组期间所作的任何检讨或评论，或根据第9.1(D)条提供的意见或意见，均不会导致发展商或建筑商就装修工程的设计或建造承担任何责任或法律责任。

9.2未使用

9.3未使用

9.4Fitout设计文档

(A)承租人必须在每个装修设计文件包的相关里程碑日期之前，按照文件标准时间表中规定的阶段，将装修设计文件草稿提交给开发商审批。

(B)装修设计文件必须：

(1)达到“批准建设”100%开发阶段时，与基地建筑设计文件充分结合和协调；

(2)遵守当时存在的所有法律和有关批准；

(3)符合租户装修假设和文件标准时间表；以及

(4)由具有承租人选定的相关专业知识和资格的具有适当资质的顾问准备。


99114469						《租赁协议》			第65页

(C)开发商可要求承租人提供其为评估装修设计文件而合理要求的进一步信息，承租人必须迅速提供开发商要求的任何此类信息。

(D)一旦承租人向开发商提供了开发商合理要求的所有信息，开发商必须在10个工作日内以书面通知承租人以下情况：

(1)开发商不反对装修设计文件，在这种情况下，承租人可以继续进行装修设计文件；或

(2)开发商：

(A)以发展商拒绝权为理由(包括提供理由)而拒绝接纳装修设计文件；或

(B)其合理意见认为，设备设计文件相当可能会导致建筑物的开支大幅增加。

(E)如果发展商没有根据第9.4(D)条提供通知，发展商将被视为对装修设计文件没有异议，在这种情况下，承租人可以继续进行装修设计文件。

(F)如发展商合理地认为装修设计文件与租户的装修假设不符，因而会导致发展商在该定义的第1节中有权拒绝接纳该定义，并根据第9.4(D)条发出发展商通知，则发展商会列出不一致之处。在第9.4(J)条下的会议上，双方必须讨论有关的装修工程能否进行，以及在何种基础上进行(包括作为租户更改或租户在租契期限内进行有关的装修工程)，但发展商不会因此承担任何时间或成本风险。

(G)如开发商合理地认为装修设计文件会导致开发商在该定义的第6或7节中拒绝批准，开发商应根据第9.4(D)条发出通知，说明装修设计文件的预期影响。

(H)如开发商合理地认为装修设计文件：

(1)会导致该定义第8(A)条中的开发商拒绝权；或

(2)可能会导致建筑物的支出大幅增加，

在根据第9.4(D)条发出开发商通知后，开发商将列出装修设计文件的预期影响。承租人必须在第9.4(J)条规定的会议后5个工作日内通知开发商它选择：

(3)接受影响并继续最终敲定装修设计文件，在这种情况下，开发商可根据第12条要求额外费用，或业主可根据租约将额外费用作为支出索赔，除非额外费用已由租户以其他方式补偿。在下列情况下，发展商有权拒绝承租人的选择：

(A)装修设计文件导致发展商违反工程项目文件或不能遵守任何批准或法律；或

(B)在租约期满或终止时，影响不能在不向开发商支付费用的情况下逆转(除非承租人同意支付此类费用)；或

(4)修订装修设计文件，在此情况下，第9.4(K)(1)条适用。


99114469						《租赁协议》			第66页

(I)如果开发商合理地认为装修设计文件会导致开发商在该定义第10款中拒绝批准，开发商应根据第9.4(D)条发出通知，说明装修设计文件的预期影响(包括预期的延误)。承租人必须在第9.4(J)条规定的会议后5个工作日内通知开发商它选择：

(1)接受影响，在这种情况下，开发商有权根据第11条将这种影响包括在其建议书中。在以下情况下，开发商有权拒绝承租人的选择：

(A)装修设计文件导致发展商违反工程项目文件或不能遵守任何批准或法律；或

(B)在承租人根据第9.4(I)(1)条发出通知后10个营业日内，发展商没有根据有关工程项目文件获准就延误的款额延长期限；或

(2)修订装修设计文件，在此情况下，第9.4(K)(1)条适用。

(J)如发展商依据第9.4(D)(2)条提供通知(包括提供理由)，发展商和租户必须在该通知送达后2个营业日内会面讨论(包括根据第9.4(H)、9.4(I)或9.4(J)条提出的任何事宜)。

(K)根据第9.4(J)条举行会议后，如发展商根据第9.4(D)(2)(A)条提供通知，但仍认为有权拒绝发展商，则必须在会议后1个营业日内通知承租人，而承租人必须在会议后5个营业日内作出选择：

(1)指示其相关顾问按要求修改装修设计文件，以取消开发商的拒绝权(并通知开发商已指示相关顾问)。承租人必须促使经修订的设备设计文件在其后在合理的切实可行范围内尽快重新提交给开发商，而第9.4(B)至9.4(K)(包括首尾两项)条款将重新适用；或

(2)将此事提交独立认证机构，以确定是否有开发商拒收权。如果独立认证机构确定存在开发商拒绝权，承租人必须遵守第9.4(K)(1)条。如果独立认证机构确定开发商没有拒绝权，开发商被视为对装修设计文件没有异议，承租人可以继续进行装修设计文件。

(L)议定的装修设计文件是指经“批准招标”的75%详细程度的装修设计文件，由开发商已确认(或被视为已确认)不反对的装修设计文件的“施工”详细程度所取代。

(M)根据第11.1条的规定，作为“已获批准招标”的75%已拟定同意装修设计文件的标的的装修工程将按第11.1条定价。如果该等装修工程的建议书获承租人根据第11.1条批准，则承租人必须完成该等装修工程的“为施工”而议定的装修设计文件，并将其提交给开发商。根据第20条，根据第20条的规定，“为施工”的商定装修设计文件中所示的装修工程与“批准招标”的75%已开发版本的装修设计文件中所示的装修工程的任何更改将被视为承租人的变更。

(N)开发商不对装修设计文件或商定的装修设计文件中的任何缺陷、错误、不准确或遗漏负责。


99114469						《租赁协议》			第67页

(O)开发商对装修设计文件或商定的装修设计文件的审查、评论或批准不得损害承租人对装修设计文件或商定的装修设计文件的义务，也不会导致开发商对装修设计文件或商定的装修设计文件承担任何责任或责任。

(P)如承租人没有按照第9.4(H)、9.4(I)或9.4(K)条的规定作出选择，或发展商拒绝承租人的选择，则承租人被视为已根据第9.4(K)(1)条作出选择。

9.5装修设计文件的重新设计

如果开发商在以下之前更改了基本建筑设计文档：

(A)开发商向承租人提供“用于施工”的基本建筑设计文件的日期；或

(B)基地建筑设计文件冻结日期，

因此，租户必须：

(C)重新设计设备设计文件；或

(D)为综合和协调设备设计文件和基地建筑设计文件而招致更多费用，

然后，除非由于法律变更或承租人变更而需要更改基本建筑设计文件，否则开发商必须在收到证明这些费用的发票副本后10个工作日内，支付承租人合理的第三方费用，包括因基本建筑设计文件更改直接导致承租人承包商发生的任何费用，但前提是此类更改是在第9.5(A)条或第9.5(B)条中的相关日期之后进行的。

9.6可持续发展绩效标准

租户必须：

(A)遵守(或促使遵守)承租人的可持续发展表现标准；

(B)提供开发商合理需要的其他协助，使开发商能够达到可持续发展表现标准，包括提供信息和签署文件，但不得要求承租人因遵守第9.6(B)条的规定而招致费用(除非开发商同意向承租人报销)；及

(C)根据第6.5、6.6或9.4条提供的任何基本建筑改建概念设计、租户服务工程概念设计或装修设计文件，或根据第20.2条提出的任何租户更改要求，须提供承租人设计顾问的证明，证明基本建筑改装概念设计、租户服务工程概念设计、设备设计文件或租户更改(视何者适用而定)不会损害开发商达到可持续发展表现标准的能力。

9.7知识产权和精神权利

(A)承租人应赔偿开发商：

(一)商定的基地建筑改建设计；

(二)约定的租户服务工程设计；

(3)商定的装修设计文件；以及


99114469						《租赁协议》			第68页

(4)承租人或其代表向开发商提供的任何其他设计、材料、文件和工作方法，

(承租人的物品)，当承租人的物品用于第9.7(B)条许可的目的时，侵犯任何知识产权或精神权利，不包括任何由此产生的损失。

(B)承租人向发展商批给承租人物品的非独家、免版税及不可撤销的特许，而该特许须能以任何形式转授或转让，以使用、修改、改编、更改、传达及复制承租人的物品，以设计、建造、营运、保养及更改建筑物及工程。

(C)承租人必须以不可撤销和具有法律约束力的方式，向所有对承租人的物品(或其任何部分)享有精神权利的人取得同意，同意开发商就承租人的物品作出的行为或不作为，否则可能会侵犯该人的精神权利。

(D)承租人必须就开发商与任何可能就承租人物品的任何部分享有道德权利的人之间的任何沟通提供开发商所要求的一切合理协助。

(E)开发商应赔偿承租人：

(1)基地建筑设计概要；以及

(2)现行基地建筑设计文件(构成承租人项目的文件除外)，

(开发商的物品)，当开发商的物品被用于根据第9.7(F)条许可的目的时，侵犯任何知识产权或精神权利，不包括任何相应的损失。

(F)开发商向承租人授予开发商项目的非排他性、免版税、不可撤销的许可，该许可应能够为第9.7(A)(1)至9.7(A)(3)条(包括首尾两项)所列文件的设计的目的，再授权或转让使用、修改、改编、更改、交流和复制开发商的项目。

(G)开发商必须以不可撤销和具有法律约束力的方式，向所有对开发商的项目(或其任何部分)享有精神权利的人取得同意，同意承租人关于开发商的项目的行为或不作为，否则可能侵犯该人的精神权利。

(H)发展商或业主(视属何情况而定)必须就租客与任何可能就发展商项目的任何部分享有道德权利的人之间的任何沟通，提供租客所要求的一切合理协助。

(I)在本协议期满或终止后，双方在本条款9.7项下的权利和义务继续有效。


10作品的表演

10.1开发商批准

(A)业主在协议日期前取得原来的特别服务许可证。

(B)双方承认并同意：


99114469						《租赁协议》			第69页

(1)发展商须按照发展契据第2B条拟备经修订的深发展审批地区申请书，以容纳条例草案6.1(A)(1)条所指的部分或全部船民基地建筑设计大纲(注意到发展商可不时撤回修订深发展审批地区的申请，并提交进一步修订的申请以容纳部分或全部船民基地建筑设计大纲)。开发商将承担这样做的费用后果；

(2)承租人无权对经修订的SSDA或任何经修订的SSDA的申请进行覆核或批准；及

(3)根据租契须缴交的基本租金，可能与预期的写字楼租金有所不同，原因是建筑物的设计因取得并符合经修订的特殊用途许可证的条件而有所改变，而该等条件是按照第17A.3(C)条厘定的。

(C)如发展商取得第10.1(B)(1)条(包括附带条件)所指的经修订SSDA：

(1)根据发展契约(如有的话)第2B条的规定，将进一步取代《越南船民基地建筑设计大纲》，以反映对该《船民基地建筑设计大纲》的修订；及

(2)第17A.2(A)条适用。

(D)如发展商：

(1)没有取得第10.1(B)(1)条所指的经修订的SSDA；及

(2)已指示业主撤回其依据发展契约第2B(D)(3)条提出的经修订社会保障发展区的申请，

然后：

(3)开发商获得经修订的SSDA的义务终止，原SSDA适用；

(4)根据发展契约第2B条的规定，将进一步取代《越南船民基地建筑设计大纲》，以反映对该《船民基地建筑设计大纲》的修订；以及

(5)第17A.2(B)条适用。

(E)除原有的SSDA和租户批准外，发展商有责任取得进行该项目所需的所有批准。

(F)发展商必须进行工程：

(1)以达致发展商的里程碑；及

(2)根据最终设计文件。

(G)如果和当开发商被要求提出批准(申请)申请时，开发商必须确保：

(1)如果申请获得批准，将允许项目按照当前的基地建筑设计文件和当前的装修设计文件交付；

(2)承租人在申请批准前，有合理机会覆核和批准任何重要的申请(即可能造成重大不良影响的批准申请)；及

(3)在获得批准后，承租人有机会对批准进行审查和评论。


99114469						《租赁协议》			第70页

(H)尽管有第10.1(G)(2)条的规定，承租人只有在申请与现行的基地建筑设计文件或现行的装修设计文件不一致的情况下，才可拒绝申请(申请拒绝权)。

(I)如果承租人拒绝申请，必须提供拒绝的理由。如果承租人在收到申请草稿后10个工作日内没有批准申请或提供拒绝理由，则该申请将被视为已被批准。

(J)如承租人依据第10.1(I)条通知发展商其反对申请(包括提供理由)，发展商和承租人必须在提出反对后2个营业日内会面，讨论并寻求解决承租人的关注。

(K)根据第10.1(J)条举行会议后，如承租人仍认为有权拒绝申请，发展商必须：

(1)按需要修改申请，删除申请拒绝权，并重新提交给租户，在这种情况下，第10.1(G)条至第10.1(K)条将重新适用；或

(2)将此事提交独立证明人，以确定是否有申请拒绝权。如果独立认证机构确定存在申请拒绝权，开发商必须遵守第10.1(K)(1)条。

10.2消防队批准

(A)开发商必须尽最大努力在新南威尔士州批准的里程碑日期之前获得新南威尔士州的批准。

(B)如果开发商在FRNSW LongStop日期之前在没有实质性要求的情况下获得FRNSW的批准，则双方将不再根据第10.2条承担进一步的义务。

(C)如果开发商通知承租人，它已获得FRNSW的批准，但材料要求在FRNSW LongStop日期之前是可接受的，则：

(1)如果可接受的要求包括实施覆层替代方案：

(A)发展商会实施覆面方案，并须相应修订现行的基本建筑设计文件，并将经修订的文件提交租户；及

(B)承租人同意开发商实施覆层替代方案，并承认该开发商将不会对按照第10.2(C)(1)(A)条对现行基础建筑设计文件进行的修订拥有批准权；

(2)承租人同意开发商实施其他可接受的要求，开发商必须对现行的基础建筑设计文件进行相应的修改，并将修改后的文件提交给承租人，条件是承租人对按照第10.2(C)(2)条对当前基础建筑设计文件的修改没有批准权；

(3)如有关款项并非由亚特兰大单位持有人按照单位持有人协议第4.8(C)(I)(B)条提供资金，[***]。在这种情况下，[***];


99114469						《租赁协议》			第71页

(4)[***]及

(5)因需要进行额外工程以符合可接受的要求而引起的任何延误，应是15.3至15.5条所适用的延时事故；

(D)双方确认并同意，如果开发商通知承租人：

(1)无法在FRNSW批准里程碑日期之前获得FRNSW批准；或

(2)只有在FRNSW批准里程碑日期之前，材料要求是不可接受的，才能获得FRNSW批准，

开发商必须尽合理努力，在FRNSW长停工日期之前，以可接受的FRNSW结果获得FRNSW的批准。

(E)如果在FRNSW长停止日期之前没有获得可接受的FRNSW结果：

(1)本协议自FRNSW LongStop之日起自动终止；

(2)任何一方都不会根据本协议或与本协议相关，对另一方提出任何索赔，或对另一方承担任何责任，包括就未能在FRNSW LongStop日期之前获得可接受的FRNSW结果或终止本协议，但以下方面除外：

(A)违反条例草案第32条(保密及公开)；

(B)因该方的任何非法或非法行为或欺诈行为而产生的任何责任；

(C)根据法律，当事人不能限制或排除的任何责任；

(D)发展商根据条例草案第12条向租户追讨款项的权利：

(I)在本协议终止前已付给开发商的款项；及

(Ii)发展商按照本协议至终止日期为止所适当招致的款项，但以承租人并未根据本协议须付给发展商的款额为限，但如非因合约终止，该等款额将会在发展商遵从第12条的情况下按照第12条支付；及

(E)就终止日期之前发生的事件向开发商或承租人提出的第三方索赔；及

(3)发展商将不再有任何与工程有关的义务，而在工程终止日期后到期履行工程的范围内，双方亦免除发展商与工程的履行、进行及完成有关的一切法律责任。

(F)双方承认并同意，如果业主和租客根据《单位持有人协议》附表9第1.2(F)(Iii)(B)段与开发商签订新的租赁协议，则：


99114469						《租赁协议》			第72页

(1)双方将评估在本协议终止之日根据第10.2(E)(2)(A)至10.2(E)(2)(E)条已经或可能产生的任何权利和债务(应计权利和债务)是否应在新的租赁协议下处理；

(2)只要应计权利和债务是在新租赁协议下处理的，任何一方都不会在本协议下就任何应计权利和债务向另一方提出任何索赔或承担任何责任，而应计权利和债务将受新租赁协议管辖；以及

(3)在任何情况下，任何一方均无权根据本协议及新的租赁协议两次追讨相同的法律责任。

10.3工程旗帜

开发商必须确保：

(A)按照本协议以勤奋、适当和熟练的方式进行工程，并且：

(1)所有批准和所有法律；

(2)最终设计文件；

(三)《基地建筑设计大纲》规定的标准和质量(包括性能标准)；

(4)以达到开发商的里程碑；

(B)工程采用新材料(除非最终设计文件中另有规定)；

(C)基地大楼在实际完工日期后18个月内达到绿星评级，但因租户未能遵守第9.6(A)条而不可能达到的程度除外；以及

(D)基地大楼在NABERS能源评级日期前达到NABERS能源评级和NABERS水评级，但因租户未能遵守第9.6(A)条而不可能达到的程度除外。

10.4工程检查

(A)承租人可在合理时间内，在发展商代表及建筑商代表的陪同下视察工程，而承租人无须承担任何费用。

(B)租客：

(1)必须并必须促使承租人的代理人遵守发展商或建筑商在视察工程时所施加的一切合理条件和指示(包括与健康、安全和保安有关的条件和指示)；及

(2)不得妨碍或干扰工程的进行，亦必须促使承租人的代理人不得妨碍或干扰工程的进行。


11定价和付款


99114469						《租赁协议》			第73页

11.1基础建筑改建(第2类)、租户服务工程和装修工程的定价

(A)在有关里程碑日期或之前，发展商必须：

(1)促使建筑商填写与建筑合同下的定价一致或相同的定价表；以及

(2)将填写的定价明细表提交给租户。

(B)发展商必须向租户提交：

(1)以下项目的建议成本：

(A)考虑到遵循第11.1(D)条所述程序所需的时间，在商定的基础建筑修改设计之后，在合理切实可行的范围内尽快进行作为商定的基础建筑修改设计的主体的基础建筑修改(第2类)；

(B)如承租人已提供综合TSW指示，则在议定的承租人服务工程设计达成后，在考虑到遵循第11.1(D)条所述程序所需的时间后，应在合理切实可行的范围内尽快进行承租人服务工程设计；或

(C)如承租人已向属议定设备设计文件标的的居所提供综合装修工程指示，则在“核准招标”阶段已有议定的该居所的装修工程设计文件及第11.2条的程序已完成后，应在合理的切实可行范围内尽快为该居所提供设备工程。

(视何者适用而定)：

(D)以开卷方式定价(在适用的范围内，并考虑到第11.1(C)条的原则)，其基础是开发商将进行相关工程，作为直接通过：

(一)实际设计费用；

(2)实际贸易成本；

(3)其他成本(包括主管当局的费用、遵从租户批准或任何新的或经修订的批准的成本，以及与取得新批准或修订现有批准有关的成本)；及

(4)专业费用，

建议的分包商、顾问、外部项目经理和建筑商，加上前期金额和间接费用，但不包括任何融资成本、内部成本或内部开发管理费，或类似的内部保证金、费用或收费，或可能支付的内部项目管理费；

(E)建筑商和分包商将其估价为因任何遗漏工程而节省的合理款额与因任何额外工程(包括因有关工程而须对基础建筑工程作出的任何改动)所招致的合理款额之间的差额(如有的话)；及


99114469						《租赁协议》			第74页

(F)在扣除发展商因进行有关工程而节省的费用后，指明发展商的任何额外净成本(包括取得新批准或修订现有批准的费用、外间顾问费用、外间工程管理费、设计顾问及分判商费用，以及第11.1(B)(1)(D)条未涵盖的其他专业费用及成本，但不包括任何内部成本及任何融资成本)；及

(2)有关工程所导致的实际完工延迟或任何里程碑日期、实际完工日期的时间延长、任何里程碑日期和日落日期的详情，以及与延迟有关的预期延误费用，但开发商有权在有关装修工程的建议书中包括的最长延展时间，不得超过按照《项目日历》计算的实际完工日期起计84个工作日(以灰色阴影的日子不是工作日为基础)。

(每个都是一个提案)。

(C)建议书中的价格：

(1)对于承租人服务工程，任何基础建筑改装(第2类)(在其范围内是服务贸易包)和装修工程的服务贸易包必须是基于(在适用的范围内)价目表中表示的基础建筑工程的服务价格以及进行该等工程的基础建筑服务承包商的一次性总价；

(2)除用于装修工程的服务贸易套餐外，用于装修工程的贸易套餐必须在按照第11.2条进行的招标的基础上定价；

(3)不得包括与融资成本(延误成本(如适用)除外)或发展商的其他内部成本或费用有关的任何款额；及

(4)在开发商因相关工程或承租人批准而需要更改基础建筑工程、获得新批准或修订现有批准的范围内，必须包括时间和费用后果，其依据如下：

(A)该项更改的定价会犹如租户更改一样；及

(B)在不限制第11.1(B)(2)条的原则下，更改所引致的任何延误均构成租客延误。

(D)如发展商或建筑商认为发展商或建筑商需要聘请第三方顾问及分包商拟备建议书，发展商必须事先取得承租人的书面同意，方可招致该等费用。开发商必须提供需要聘用此类顾问和分包商的理由。承租人在收到开发商的要求后，必须在实际可行的情况下尽快确认是否同意聘用该等顾问和分包商。如果承租人不同意，而发展商认为无法拟备建议书，发展商可根据条例草案第29条，就是否可以在没有该等顾问和分包商的情况下拟备建议书，将此事转交解决。这类顾问和分包商的费用可加到提案中。

(E)承租人必须在收到建议书后15个营业日内，以书面通知发展商承租人是接受或拒绝建议书。


99114469						《租赁协议》			第75页

(F)如果承租人接受建议书(包括建议的分包商)：

(1)如建议书涉及基本建筑物改建(第2类)、装修工程或综合设施工程，发展商必须促致进行基本建筑物改建(第2类)、装修工程或租户服务工程(视属何情况而定)；

(2)如建议书与装修工程有关，则在根据第9.4(M)条拟备“建筑用”议定的装修设计文件及(如适用的话)根据第20条提出的更改建议已获批准后，发展商必须促致建筑商与建议投标人根据建议书内的分包投标金额订立协议，而该分包投标金额须经第20条(如适用)下的经批准更改建议更改，或按承租人与发展商依据第11.1(I)条达成的其他协议；

(3)承租人必须按照第12条的付款程序，向发展商支付基本建筑物改装(第2类)费用、租客服务工程费用或装修工程费用(视何者适用而定)，但租客有权按照第13条的规定，将奖励款额应用于申索的款额上；及

(4)(如适用)实际竣工日期、里程碑日期和日落日期将按照建议书中的规定进行调整。

(G)如承租人拒绝建议书(包括承租人根据第11.1(I)条提供通知的情况)，各方(合理行事)必须尝试就建议书的条款达成协议。

(H)如在发出拒绝通知后5个工作日内，未能就构成建议书一部分的时间或费用事宜达成协议：

(1)就基本建筑物修改(第2类)而言，租户必须发出另一份接受或拒绝该建议的通知，如租户在根据第11.1(E)条发出拒绝通知后6个营业日内没有发出通知，则该租户将被当作已撤回有关的基本建筑物修改(第2类)。如果承租人拒绝该建议或被视为已撤回相关的基础建筑修改(第2类)，开发商可收回根据第11.1(D)条发生的费用，以及该等费用的初步金额和间接费用；

(2)就租户服务工程或装修工程而言，承租人必须发出另一份接受或拒绝建议书的通知，如承租人在根据第11.1(E)条发出拒绝建议书的通知发出后6个营业日内没有发出通知，则承租人将被视为已拒绝建议书，而承租人同意：

(A)除非接纳为某居所进行租户服务工程的建议，否则不能接纳该居所的装修工程建议；及

(B)如承租人按照第11.1(H)(2)条拒绝(或被当作已拒绝)为有关居所进行的租客服务工程，则承租人亦当作已拒绝为该居所进行装修工程的建议；及

如果承租人拒绝建议书或被视为拒绝建议书：


99114469						《租赁协议》			第76页

(C)发展商可追讨依据第11.1(D)条所招致的费用，以及该等费用的前期款额及间接费用；及

(D)就第7.1(A)条或第7.2(A)条(视何者适用而定)而言，租户在拒绝(或被当作已拒绝)建议书之日，当作已发出非综合设备工程指示或非综合天水围指示(视何者适用而定)；及

(E)承租人不会支付任何延误费用，亦不会因考虑承租人的要求及根据第11.1条拟备和处理建议书而发生任何延时事故。

(I)凡建议书与装修工程有关，承租人在根据第11.1(E)条提供通知的同时，可(合理地行事)通知发展商其不同意建议的分包商，并指示发展商聘用另一名分包商，但该分包商须在行业一揽子计划的认可投标人名单上，而发展商及建筑商并不反对使用该分包商(合理行事)(指示分包商)。承租人提供此指示的，建议分包商的分包投标金额应从标书中扣除，指定分包商的分包投标金额应添加到标书中。

11.2装修工程招标程序

如已提供综合装修工程指引，则除装修工程的服务贸易包外，所有装修工程的贸易包必须按照下列程序投标：

(A)(贸易包)：开发商必须向承租人提供装修工程的全部细节，说明建筑商将如何将其分解为分包贸易包；

(B)(招标文件)：开发商必须编制每个交易包的招标文件，以供承租人批准(除非承租人书面放弃这种审批权)，其中必须包括：

(一)工程适用的设计文件；

(2)要求投标人以公开、透明的方式提供包装标的作品的一次性价格；

(3)使建筑商能够获得完成工程的投标所需的任何其他文件；

并在根据第11.2(A)条提供详情之日起5个工作日内向承租人提供招标文件。承租人可根据第11.2(B)条的规定，在收到招标文件后5个工作日内，合理地提出对招标文件的意见。在开始使用该招标文件之前，开发商和建筑商必须考虑这些合理的意见；

(C)(招标名单)：开发商将向承租人提供一份拟议分包商名单以及贸易一揽子招标文件。在收到名单的5个工作日内，承租人可以建议将更多的分包商添加到名单中，并经开发商(合理行事)和建筑商批准。承租人可在收到名单后5个工作日内，合理地指示开发商将任何拟议的分包商从名单中删除；


99114469						《租赁协议》			第77页

(D)(招标)：除非与承租人另行商定(合理行事)，否则必须将贸易套餐投标给投标名单上不少于三个分包商；

(E)(退回投标书)：开发商必须向承租人提供每个贸易包的拟议分包商退回的投标书副本，并提供所有必要的信息，使承租人能够评估投标，包括每个分包商：

(1)装修工程的完整详细定价，包括建筑商的工程和贸易包，该工程可能包括初步定价；

(2)工程范围，包括任何不包括在内；及

(3)标书中标价的所有文件的完整清单；

(F)(面谈)：发展商会促使承建商邀请承租人出席装修工程的招标面谈(如有)。如承租人提出要求，发展商会促使承建商安排与任何投标者会面(发展商和租户均有权出席)，并给予承租人合理的通知以出席任何该等会面；及

(G)(开发商的建议)：开发商必须在收到与贸易包有关的所有退回投标书后，向承租人发出优先分包商建议，作为根据第11.1(B)条提交的建议书的一部分，该建议书必须包括：

(一)优先分包商的详细情况和优先分包商的投标价格；

(2)与为完成贸易一揽子计划标的工作而收到的其他投标人的比较；

(3)如推荐的分包商并非该行业的最低投标价，发展商推荐该分包商的理由为何；

(四)拟签订的贸易合同所涵盖和执行的工作；

(5)任何临时津贴、遗漏或不符合规定的详情；

(六)开工和竣工的时间；

(7)作为投标书一部分定价的所有文件的完整清单。


12向开发商付款

(A)发展商有权向租户追讨：

(1)[***]及

(2)amounts referred to in clause 6.5(h)(1)(B), 6.5(j)(1)(B), 6.6(a)(2) (as a result of the deeming provisions) 7.2(f), 7.3, 8(i)(3), 9.1(d), 9.4(h)(3), 10.2 (if applicable), 11.1(h)(1), 11.1(h)(2)(C), 14.5(a), 14.5(b), 16.1(d)(3), 16.1(d)(4), 16.1(e), 19.3(e), 20.4(c)(3) or 20.7(c) (if applicable),

(可收回费用)。

建筑合同项下可收回的费用


99114469						《租赁协议》			第78页

(B)第12(B)至12(F)(首尾两节)条适用于建筑商根据建造合约申索的任何可追讨费用。

(C)发展商代表会在收到有关文件后1个营业日内，尽快向承租人提交承建商发出的所有付款申索及付款申索草案及承建商代表根据建筑合约发出的付款证明书，包括证明申索金额的证据及承建商根据建筑合约提供的所有资料的副本。

(D)如租客合理地行事，认为第12(C)条所指的付款申索草案有错误：

(1)承租人可以在开发商向承租人提供付款索赔草案后3个工作日内通知开发商和独立认证人(提供理由)；

(2)发展商和租客必须在收到租客根据条例草案第12(D)(1)条发出的通知后2个工作天内会面，商讨并寻求解决租客的关注事项；及

(3)独立核数师必须在收到租客根据第12(D)(1)条发出的通知后2个营业日内就此事作出决定，除非发展商在该期限内回应租客的关注，而在此情况下，租客会撤回通知。如因处理承租人的关注而导致付款申索草案有更改，或独立核证机构确定付款索赔草案有误，则在收到建筑商与付款索赔草案有关的付款申索后，开发商必须促使委托人代表根据建筑合同签发付款证书，该证书反映为解决承租人的关注或独立核证机构的决定(视情况所需)而作出的任何更改。

(E)在承建商代表的付款证明书根据建筑合约发出后3个营业日内(如适用，以反映第12(D)条所述程序的结果的形式发出)，而承租人已向租客提供该证明书的副本及承建商提供的证据，则承租人必须在承租人有权按照第13条将优惠金额应用于付款证明书所申索的款额的规限下，向发展商支付承建商代表付款证明书所指明的款额。

(F)委托人代表根据建筑合约作出的裁定对承租人具约束力，但如裁定并不反映付款申索草案、为处理承租人的关注而同意作出的修订或独立核证人员的裁定(视何者适用而定)，则不在此限。

所有其他可收回的成本

(G)第12(G)至12(M)(包括在内)条适用于建筑商根据建筑合约申索的任何可收回成本(发展商的可收回成本)，但可收回成本除外。

(H)连同业主代表根据条例草案第12(C)条提交的付款申索草稿副本，发展商代表会向租客提交付款申索草稿，列明发展商就付款申索草稿所涉及的期间所申索的发展商可追讨费用的估计款额。双方承认并同意，就新南威尔士州SOP法案而言，付款索赔草案不会构成“付款索赔”。

(I)在发出付款索偿草案后10个工作日内，发展商代表将向租户发出初步回应，列明初步裁定：


99114469						《租赁协议》			第79页

(1)发展商代表认为该月须付给发展商的款额；及

(二)支付金额低于汇票支付债权金额的，说明产生差异的原因。

双方承认并同意，开发商代表根据该条款发出的初步答复不是新南威尔士州SOP法案所指的“付款时间表”。

(J)发展商代表会根据条例草案第12(C)条提供承建商的付款申索副本，向承租人提交付款申索，要求承租人就付款申索所涉及的期间内发展商的可追讨费用提出申索。双方承认并同意，就新南威尔士州SOP法案而言，只有根据第12(J)条发出的付款请求才构成“付款请求”，前提是该付款请求符合新南威尔士州SOP法案的要求。付款索赔必须提供索赔金额的合理证据，包括开发商声称是开发商可收回成本一部分的有效税务发票的副本。

(K)在根据第12(J)条发出付款申索后10个营业日内，发展商代表会向发展商和租户发出付款证明书，列明：

(一)发展商代表认为应就该付款要求向发展商支付的款额；及

(2)如应支付的数额少于支付要求的数额，则说明产生差异的原因。

双方承认并同意，开发商代表根据本条款签发的付款证书是新南威尔士州SOP法案中的“付款时间表”。

(L)在根据条例草案第12(K)条发出发展商代表付款证明书后5个营业日内，承租人必须在符合条例草案第13条的规定下，向发展商支付委托人代表付款证明书所指明的款额。

(M)如租客合理地行事，认为付款证明书有误或错误申索的款额：

(1)租户可在根据第12(L)条缴付款项后2个营业日内，或在根据第13条(视何者适用而定)已缴付或获准支付装修奖励款额或不装修奖励款额后2个营业日内，通知发展商(提供理由)；

(2)发展商和租客必须在收到租客根据条例草案第12(M)(1)条发出的通知后2个工作天内会面，商讨并寻求解决租客的关注事项；及

(3)根据条例草案第12(M)(2)条举行会议后，如承租人仍不同意付款证明书，发展商或承租人必须将此事转交独立核证机构裁定。如果独立认证机构确定付款凭证中存在错误或任何金额被错误地索赔：

(A)发展商代表会发出更新的付款证明书；及

(B)发展商代表会发出更新后的付款证明书，而第12(L)条将适用于该付款证明书。

(N)在任何按月付款证明书上，建筑合约下的发展商代表或委托人代表可：


99114469						《租赁协议》			第80页

(一)改正以前付款凭证中发现的错误的；

(2)调整根据新南威尔士州SOP法案或独立认证人决定进行裁决的先前认证的金额，以反映独立认证人的决定。


13激励额

13.1确定租赁和零售租赁的奖励费率和确认

(A)在条件满足之日，办公室装修奖励额度将计算为[***].

(B)业主和发展商承认并同意：

(1)就每份零售租契中奖励金额的定义而言，不论该部分奖励款额以何种方式支付或容许支付给承租人，分配给该零售租契的奖励金额部分的计算方法如下[***]及

(2)就租约中奖励金额的定义而言，[***].

13.2开发商支付奖励金额

(A)作为租客签订租契和零售租契的代价，发展商同意[***]:

(1)装修奖励金额，按下列优先顺序排列：

(A)首先，对以下方面作出贡献：

(I)[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(Ii)[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(Iii)[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(Iv)[***](如有的话)在此情况下的条款[***]及

(V)[***](如有的话)在此情况下的条款[***]申请；

(B)第二，作为对[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(C)第三，作为对[***]，在这种情况下，条款[***](含)适用；

(D)第四，WHERE条款[***])适用，并提供[***]及

(E)最后，WHERE条款[***]适用，[***]及

(2)租客依据条款所作的选择[***]，非装修奖励金额通过以下两种方式之一：

(A)对[***]，在这种情况下，条款[***]申请；


99114469						《租赁协议》			第81页

(B)对[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(C)对[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(D)对[***](如有的话)，在此情况下，条款[***]申请；

(E)对[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(F)对[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(G)对[***]，在这种情况下，条款[***]申请；

(H)除条文另有规定外[***]，一个[***]或

(I)上述(A)至(H)项的组合。

(B)承租人可在奖励选择日期之前(但不得在奖励选择日期之后)，向发展商发出通知，选择其意欲如何运用不装修的奖励款额。

(C)如租客根据第13.2(B)条选择将全部或部分非装修奖励款额用作进一步供款[***].

(D)如租客没有根据第13.2(B)条就以下事项作出选择[***].

13.3奖励总额

(A)本协议没有任何规定开发商有义务：

(1)支付任何款额[***];

(2)允许租户[***];

(3)允许承租人[***]或

(4)支付给租客[***],

在一定程度上[***].

(B)如[***]超过[***]，然后：

(1)[***]及

(2)关于[***]及

(3)关于[***]及

(4)就[***]，租户必须[***]及

(5)在以下范围内(如有的话)[***]，超过[***]，租户必须[***].

(C)发展商和承租人确认并同意：

(1)if [***]及

(2)[***],

然后,[***].

13.4[***]

(A)如[***],

THEN从句[***]均适用。


99114469						《租赁协议》			第82页

(B)尽管本协定有任何其他规定，[***].

(C)但租客[***]授予[***]不会影响[***].

13.5超额装修奖励金额

(A)在实际竣工日期前不超过20个工作日但不少于10个工作日的日期或之前，开发商必须通知承租人：

(1)任何[***](发展商工程总成本)。

为免生疑问，发展商工程总成本可包括发展商已招致的任何费用(或发展商合理预期将会招致的费用)，包括尚未支付予建筑商的款项；及

(二)收支平衡[***].

(b)[***]，承租人必须将承租人工程的预计总成本(如有的话)通知发展商[***].

(C)如在生效日期后10个月的日期：

(1)[***]及

(2)[***],

然后：

(3)[***]及

(4)租客[***].

(D)在以下范围内[***].

13.6[***]

(A)发展商[***].

(B)在符合[***].

13.7[***]

如果一个[***]然后：

(A)除条款另有规定外[***]及

(B)WHERE条款[***]适用，租户[***].

13.8[***]

(A)发展商会[***].

(B)在符合[***].

13.9[***]

(A)但租客[***].

(B)就[***]，由[***]，承租人可向开发商交付[***]，连同：

(1)[***];


99114469						《租赁协议》			第83页

(2)承租人代表向开发商出具的证明[***];

(3)[***]及

(4)[***].

(C)发展商必须[***].

(D)发展商和承租人会指示发展商代表向承租人提供以下资料[***].

13.10业主财产和租客财产的确定

(A)[***]，无论谁为工程买单。

(B)如发展商已支付[***].

(C)如发展商已支付[***].

(D)如发展商尚未付款[***]，然后在下列情况下尽快：

(1)实际完成租户工程(但不包括承租人根据条例草案第2.1(B)条选择延迟至实际竣工日期后10个月后为居所而进行的任何租户工程)；及

(2)根据第13.5(B)条确定剩余装修奖励金额的分配，但在事先咨询开发商后，

承租人必须准备并向开发商提供一份资产登记册草稿，说明：

(三)哪些装修工程或承租人工程是业主的财产；

(四)哪些装修工程或者承租人的工程构成承租人的财产，

考虑到第13.10(E)条所指明的标准，但始终使构成业主财产的装修工程或租客工程部分的费用(包括顾问费和其他专业费用以及与其设计、建造和安装有关的所有其他费用)不[***].

(E)承租人必须在合理行事的情况下，根据下列标准(标准)确定哪些物品应构成业主的财产和资产登记册草案中承租人的财产：

(1)业主的财产是装修工程或租客工程中最适合构成业主的固定附着物及装置的一部分，并按以下优先次序应用：

(A)首先，修改基地建筑事务处；

(B)其次，对装修工程或承租人工程的任何部分，而该部分或承租人工程在租契期满时不会被租客拆除，作为承租人良好义务的一部分；

(C)第三，适用于装修工程或属装修性质的承租人工程(例如地毯、固定隔板及细木工)；及

(D)第四，应计提折旧时间超过5年的物品；及

(2)承租人的财产是装修工程或承租人工程中最适合构成承租人一部分的部分


99114469						《租赁协议》			第84页

设备，包括在5年或5年内可折旧的物品，如家具、家具、办公室机器和办公设备，但未经业主书面同意，租客不得将任何松动的动产确定为业主的财产。

(F)承租人将向开发商提供资产登记册草稿，以供审查。开发商可在收到资产登记册草案后15个工作日内向承租人提供意见。

(G)承租人必须在收到开发商的请求后5个工作日内，对资产登记册草稿的形式或内容进行符合标准的、开发商合理要求的任何更改。

(H)如承租人不同意发展商根据第13.10(G)条提出的更改建议，承租人可将争议交由独立核证机构裁定。

(I)承租人必须在开发商批准最终草案后3个工作日内或在独立认证机构根据第13.10(H)条作出决定后3个工作日内向开发商发出最终形式的资产登记册。

(J)承租人必须在承租人工程(但不包括承租人根据条例草案第2.1(B)条选择延迟至实际竣工日期后10个月之后的日期)工程(但不包括任何承租人为居所而进行的任何承租人工程)完成时，为税务目的(包括但不限于按照澳洲现行所得税法例拟备的折旧表/资本免税额报告)，就资产登记册所载的该部分承租人工程及装修工程向发展商提交一份报告。根据该条款编制的报告必须由同时注册为税务代理的信誉良好的数量检验师编写和签署。

(K)承租人根据第13.10(J)条提供的最终资产登记册草稿将构成租约的附件17。

13.11装修工程和租户工程的拥有权

(A)租客与业主之间：

(1)在资产登记册上注明为业主财产的装修工程和承租人工程部分的所有权，自该等项目安装在处所内之日起转移至业主；及

(2)租客的财产(如第13.10条所述)属租客所有。

(B)开发商承认，根据本协议的条款，只要承租人的工程在资产登记册上记为房东的财产，它就会聘请承租人承建工程。

(C)承租人承认并同意发展商在履行第13条所订的义务时，已就资产登记册上注明为业主财产的装修工程及承租人工程付款。

(D)本条例草案第13条的目的，并无使租客、发展商或业主之间产生代理关系。

13.12Use

承租人在租赁期内独家使用资产登记册上注明为房东财产的物品。


99114469						《租赁协议》			第85页

13.13奖励金额的偿还

如果本协议因承租人违约事件而在生效日期前终止，[***].


14完成承租人工程

14.1交接日期

(A)开发商必须向承租人和独立认证机构发出每个预期交接日期的通知：

(1)该日期前6个月；

(2)该日期前3个月；

(3)该日期前1个月；及

(4)该日期前10个营业日。

(B)在发展商根据条例草案第14.1(A)(4)条发出通知后5个营业日内，独立核证人员会视察有关处所，以确定是否有任何重大项目会妨碍在条例草案第14.1(A)(4)条所述的通知所述的日期前达到移交条件。

(C)根据第14.1(B)条的规定，租客、发展商和业主有权出席视察。

(D)当发展商认为已达到移交条件时，必须向租户及独立核证人发出通知。

(E)在发展商根据第14.1(D)条发出通知后5个工作天内，独立核证人员将视察有关物业，以确定是否已达到移交条件。

(F)租客、发展商及业主有权出席根据第14.1(E)条进行的视察。

(G)在根据第14.1(E)条进行检查后，独立认证人必须：

(1)如果独立审核人认为生境已达到移交条件(移交证书条件)，则发出通知，列明移交日期；或

(2)以书面方式向发展商说明不发出移交条件证明书的理由，包括列出为达到移交条件而须完成的工程。

(H)当独立认证机构认为已达到移交条件时，独立认证机构可签发移交条件证书，而不论开发商是否已提出发出要求。

(I)承租人必须通知承租人的承建商在移交日期后将使用该地盘的开发商。开发商必须促使建筑商在通知开发商并考虑到以下情况后，在切实可行的范围内尽快向被通知的承租人的承包商提供适用于现场的现场介绍


99114469						《租赁协议》			第86页

考虑到建筑商将需要在可管理的承租人承包商小组中进行现场入职。

14.2房舍的移交

租户：

(A)在租客首先符合装修出入条件的情况下，可进入有关居所，并在该居所移交日期后展开该居所的承租人工程。如果承租人已发出(或被视为已发出)非综合装修工程指示，则承租人在本条下的权利在根据项目日历计算的第17.1(A)(3)条所通知的预计实际完工日期之前36个工作日终止(基于灰色的日子不是工作日)，承租人和承租人的代理人必须停止进行承租人工程，并且：

(1)须迁出有关居所；

(2)确保有关生境符合由独立认证机构证明的启用准入条件的要求；以及

(3)只能在开工之日及以后重新进入栖息地进行承租人工程；

(B)必须并必须促致租客的承建商按照附表8进行租客工程；及

(C)必须在承租人工程实际完成的合理期间内，向发展商提供由有关承租人的承建商提交的承租人工程实际竣工证明书副本。

(D)为施行第14.2(A)(2)条：

(1)当承租人认为已达到试运行准入条件时，必须向开发商和独立认证机构发出通知，该条件必须不迟于根据第17.1(A)(3)条通知的实际竣工预计日期之前36个工作日之前的10个工作日(根据项目日历计算)(根据灰色阴影的日子不是工作日)；

(2)在租户根据第14.2(D)(1)条发出通知后的5个工作日内，独立认证机构将视察该场所，以确定是否已达到启用准入条件；

(3)根据第14.2(D)(2)条，承建商、发展商、租客及业主有权出席视察；

(4)在根据第14.2(D)(2)条进行检查后，独立核证人必须：

(A)发出通知，说明独立核证人认为生境是否已达到启用准入条件(调试准入条件证书)；或

(B)以书面方式告知承租人不发出启用通道条件证明书的理由，包括列出为达到启用通道条件而须完成的工程；及

(5)当独立认证机构认为已达到试运行准入条件时，独立认证机构


99114469						《租赁协议》			第87页

无论承租人是否提出要求，认证机构均可签发《调试准入条件证书》。

14.3Tenant的职业

在生效日期之前，承租人：

(A)并无使用或占用该处所的专有权利；

(B)并非该处所的租客；

(C)不需要支付基本租金或分担支出；

(D)不得在处所内经营租客的业务；及

(E)除进行和完成承租人工程外，不得将处所用作任何其他目的。

14.4Tenant的承包商

(A)承租人可委任最多4名独立承租人承建商(除建筑商外)进行承租人工程，并在符合第14.4(B)条的规定下，无须委任基本建筑服务承建商。

(B)除非开发商以书面形式放弃这一要求，否则在下列情况下，承租人必须聘请相关的基本建筑服务承包商进行任何将作为承租人工程一部分进行的服务贸易一揽子计划：

(1)由于该基地建筑服务承建商所提供的保证的有效性或为确保该保证的有效性，须作出上述委任；及

(2)这项工作涉及机械、电气、安全、通信、建筑管理系统和控制、消防(湿法和干法)、外墙行业以及与建筑管理系统集成的任何其他行业(包括百叶窗、窗户和门自动化)。

14.5拆除租户工程

如果承租人已经发出(或被视为已经发出)非综合装修工程指示，如果为了获得占用证书，建筑商被要求拆除或以其他方式更改在承租人根据第14.2(A)条进入场地期间进行的任何承租人工程，承租人应负责：

(A)建筑商按照建造合约就该等工程申索的任何费用；及

(B)恢复有关承租人的工程，以及与恢复工程有关的任何费用。


15倍

15.1里程碑和完成情况

(A)发展商必须确保：

(1)工程已在合理的切实可行范围内尽快展开；


99114469						《租赁协议》			第88页

(2)每个开发商的里程碑都是在相关的里程碑日期实现的；以及

(三)工程于实际竣工之日达到实际竣工。

(B)承租人必须确保在相关里程碑日期之前达到每个承租人里程碑。

(C)双方承认并同意：

(1)实际完成日期、里程碑日期和工程计划中的日期均以“第4项--工程计划中已完成的财务结清/已执行的个人数字助理”的日期(完成(SD)估计日期)之前的完工(SD)为基础；

(2)如预计竣工日期(SD)仍未竣工，则实际竣工日期、里程碑日期和工程计划中的每个日期(《第3部分：基础建筑设计里程碑》中列出的开发商里程碑除外，这些日期没有延长)将按项目日历计算，延长估计竣工日期(SD)和实际完工日期(SD)之间的期间的工作天数(包括两个日期)；

(3)如果本规定适用，开发商必须迅速编制并向各方散发一份修订后的工程计划和里程碑计划，反映本条款所指日期的延期；以及

(4)尽管本协议有任何其他规定，开发商无权进一步延长时间，承租人也没有义务支付与延误完工(SD)有关的任何延误费用。

(D)发展商和承租人会互相合作，并与承建商合作，尽快达致里程碑，但在任何情况下，发展商或承租人均无责任在有关的里程碑日期之前完成任何里程碑。

15.2Works计划

(A)开发商与建筑商共同制定了工程计划。

(B)开发商必须持续定期更新工程计划，以反映基础建筑工程的实际表现，并至少每月向承租人代表提供更新的工程计划副本。

15.3延展日期

(A)实际完成工程或达到发展商里程碑的日期延迟或将会延迟以下任何一天，发展商里程碑的实际完工日期和里程碑日期将会延长：

(1)租户延误；

(二)租户变更；

(三)不可抗力事件；或

(4)EOT事件。


99114469						《租赁协议》			第89页

(B)日落日期仅在实际完工日期因工程因该定义第5章所指的延误费用事件或延时事故而延迟的每一天延长。

15.4延展期限条款

(A)如果开发商认为由于第15.3(A)条所述原因(该定义第1款所指的EOT事件除外)，在实现实际完工或开发商里程碑方面延迟或将会延误，开发商可向独立认证机构发出要求延长时间的通知(开发商的索赔)。

(B)发展商的申索必须载有下列资料：

(1)延误的详情，包括延误的原因；

(2)延长至实际竣工日期或发展商声称的里程碑日期的天数；及

(3)发展商是否同时要求延长日落日期。

(C)在不限制发展商的申索的原则下，如根据第15.3(A)(1)条作出延误，发展商必须在提出发展商的申索后，在合理的切实可行范围内尽快向租户提供：

(一)因延误而合理发生或可能发生的延误费用的详情；

(2)可采取的措施以克服延误；及

(3)此类措施的可能成本。

(D)如根据发展商的声称有：

(1)实际完成或完成开发者里程碑、并发延迟，则在延迟同时发生的情况下，开发者无权在并发范围内额外延长第二次延迟事件的时间；以及

(2)实际完成、并发延误，则如果其中一个事件是使开发商有权要求延迟成本事件的延迟成本的事件，则开发商将无权在并发范围内就该延迟成本事件索赔延迟成本。

15.5准予延期

(A)在开发商提交开发商索赔后的10个工作日内，独立认证机构将：

(1)确定开发商有权获得的延长期限(如有)；以及

(2)向发展商及租客发出书面通知，列明其决定。

(B)在确定开发商是否有权将时间延长至实际完工日期或里程碑日期时，独立审核人不会考虑是否：

(1)发展商可在不延长时间的情况下，在实际落成日期或有关的发展商里程碑日期前，在有关的里程碑日期前完成实际完工；或

(2)开发商可以通过投入额外资源或承担额外开支来弥补损失的时间，


99114469						《租赁协议》			第90页

但必须考虑是否：

(3)发展商已采取一切合理步骤(不包括招致额外费用)，以尽量减少延误的后果；及

(4)由于未能达到开发人员里程碑而导致或促成这种延迟的程度。

15.6规则不适用

第15.4和15.5条不适用于：

(A)该定义第10条所述的开发商拒绝权本应适用，但承租人已明确同意延长期限，而开发商和承租人已就延长期限的数额达成一致；

(B)对实际完工日期、里程碑日期或承租人明确同意的日落日期(包括第11.1(F)(4)条或第20.6(D)条)的任何延期；

(C)该定义第1节范围内的任何延时事件，如双方同意开发商根据第15.3(A)条有权延长一天，但开发商须通知承租人根据建筑合同给予建筑商的延期天数；或

(D)实际完成日期、里程碑日期或按照本协定项下的争端解决程序确定的日落日期的任何延长，

实际完成日期、里程碑日期或日落日期(视情况而定)将根据该等条款商定或确定的期限延长。


16延迟成本和日落日期

16.1Tenant延迟

(A)在符合第16.1(D)条的规定下，如发展商已获准将时间延长至实际竣工日期，则：

(1)租户延误；或

(2)因租户延误或与租户延误有关的EOT事件，

[***].

(B)发展商必须：

(1)提供合理的支持证据[***]及

(2)采取一切合理措施，避免或尽量减少[***].

(C)如就以下事项有争议[***]根据第29条，发展商或承租人均可将争议转介裁定。

(D)发展商必须备存登记册，列明：

(1)实际完成延误费用事项的时间延长天数(租户延误天数)；及


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(2)[***]可归因于这种时间的延长。

如在预期的租金开始日期前仍未实际完成，[***]根据条例草案第12条，在下列基础上预先：

(3)在预期租金生效日期后按照第12条呈交的第一份申索书中：[***]及

(4)在任何其后按照第12条呈交的申索中，发展商[***]及

(5)在实际竣工之日起10个工作日内，开发商应偿还或贷记[***].

如果实际竣工日期早于预期的起租日期，开发商无权[***]根据这条第16.1(D)条。

(e)[***].

16.2未能在日落日期前满足租约开始条件

如租约开始条件于日落日期或之前仍未满足，承租人可在日落日期后60个营业日内随时通知开发商终止本协议。如果承租人在此期限内没有行使其终止权利，本协议将继续，并且承租人应被视为已因在日落日期或之前未满足租赁开始条件而放弃其终止权利。


17实际完成

17.1实际竣工预计日期通知

(A)开发商必须向承租人和独立认证人发出开发商预计实际完工日期的通知：

(1)该日期前12个月；

(2)该日期前90天；

(3)该日期前60天；

(4)该日期前30天；及

(5)该日期前10个营业日。

(B)在发展商根据条例草案第17.1(A)(5)条发出通知后5个营业日内，独立核证人员会视察有关处所，以确定是否有任何项目会妨碍物业在根据条例草案第17.1(A)(5)条发出通知的日期前实际落成。

(C)根据第17.1(B)条，租客、发展商及业主均有权出席视察。


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17.2Inspection

(A)当发展商认为已实际竣工时，必须通知承租人及独立核证人。开发商发出的通知必须包括根据附表5(D)段进行的所有测试的结果。

(B)在发展商根据第17.2(A)条发出通知后5个营业日内，独立核数师会视察有关物业，以确定是否已实际落成。

(C)根据第17.2(B)条，租客、发展商及业主均有权出席视察。

(D)在根据第17.2(B)条进行检查后，独立认证人必须：

(1)如果独立审核人认为房舍已实际竣工(实际竣工证书)，则发出通知，列明实际完工日期；或

(2)以书面告知发展商不发出实际竣工证明书的理由，包括列出为达到实际竣工目的而须完成的工程。

(E)当独立审核人认为实际完工已完成时，独立审核人可签发实际完工证书，而不论开发商是否已提出签发该证书的请求。

17.3未能实现实际完成

(A)如果独立认证机构没有根据第17.2(D)(1)条证明实际完工，开发商将：

(1)根据第17.2(D)(2)条承担额外工程；

(2)该等工程完成后，须向独立核证人员及承租人送达书面通知；及

(3)要求独立认证机构按照第17.2(B)条的规定检查工程，条件是独立认证机构有2个工作日的时间进行检查。

(B)根据条例草案第17.3(A)(3)条，租客、发展商及业主有权出席视察。

(C)应重复这一过程，直到独立认证人根据第17.2(D)(1)条或第17.2(E)条证明实际完成。

17.4缺陷责任期内的缺陷整改

(A)缺陷责任期应从实际完工之日下午4：00开始，并持续至参考附表第15项所述的期间。

(B)在缺陷责任期内的任何时间，承租人可以就缺陷向开发商发出通知。

(C)单独的缺陷责任期应适用于根据第17.4(B)条通知的缺陷工程，其期限为参考附表第15项所述的规定期限，自缺陷工程完成之日起计算。

(D)承租人必须让发展商及发展商代理人合理地进入处所，以便在合理情况下纠正欠妥之处


99114469						《租赁协议》			第93页

由承租人指定的时间，并按与租约第12.9条一致的条款。

(E)在承租人遵守第17.4(D)条的前提下，在考虑缺陷的性质后，缺陷工程应在合理的切实可行范围内尽快开始并必须完成。

(F)开发商应确保按照租约第12.9条的规定，以尽量减少对承租人占用或使用房产的不便的方式进行损坏工程。

(G)在下列情况下：

(1)发展商在按照第17.4(D)条获提供通道后，在顾及欠妥之处的性质后，没有在一段合理时间内纠正欠妥之处；及

(2)承租人已向发展商提供通知，表明承租人拟行使第17.4(G)(4)或17.4(G)(5)条(第二次通知)下的权利；及

(3)发展商在接获第二次通知的日期后的一段合理期间内(在顾及欠妥之处的性质后)内，没有纠正欠妥之处，

则承租人可以：

(4)要求业主纠正欠妥之处，在此情况下，业主经考虑欠妥之处的性质，同意在接获通知后的合理时间内纠正欠妥之处；或

(5)纠正欠妥之处，并向发展商或业主(如发展商在租客提出要求后10个营业日内仍未付款)追讨合理及正当招致的费用。

(H)在下列情况下：

(1)发展商在按照第17.4(D)条获提供通道后，在顾及欠妥之处的性质后，没有在一段合理时间内纠正欠妥之处；及

(2)承租人(合理地行事)认为，如该欠妥之处不立即纠正，则该欠妥之处对健康及安全构成即时危险，

承租人可根据第17.4(G)(4)或17.4(G)(5)条行使权利，而无须发出第二份通知书。

17.5缺陷责任期届满后的缺陷整改

(A)双方承认并同意，在保修期(到期日)届满当日及之后，如承租人在保修期届满当日及之后出现欠妥之处，而承租人要求纠正该欠妥之处，则承租人必须就该欠妥之处行使其在租契下的权利，而不会就该等欠妥之处向发展商索偿。

(B)第17.5条并无减少或以任何方式限制承租人就第17.4条所适用的瑕疵向发展商行使的权利。

17.6“竣工”文件和操作手册

(A)在实际竣工之日后30个工作日或之前，开发商必须向承租人交付一份关于商定平台上的工程的最终“竣工”计划和规格的电子副本，以及所有


99114469						《租赁协议》			第94页

与房屋有关的操作手册，以及根据第17.7条规定必须提供给租户的任何保证的副本。

(B)发展商及业主必须向承租人提供合理的支援，以协助承租人(包括就工程的操作及维修提供合理所需的培训，使承租人能在承租人提出要求时将处所用作准许用途)，直至发展商已根据第17.6(A)条履行其责任为止。

17.7有关工程的保证

如承租人已发出综合装修工程指示，而承租人已接纳有关的装修工程建议书，发展商必须确保承建商就装修工程作出的所有保证均以承租人为受益人。


17A调查

17A.1调查--财务收盘

(A)发展商必须在条件生效日期之前，由认可测量师根据综合图则计算物业的可出租面积，并将计算结果告知租户。有关核准测量师依据本条例草案第17A.1(A)条厘定的处所的可出租面积为财委会估计办公室可出租面积。

(B)有关核准测量师根据第17A.1(A)条计算有关处所的可出租面积后，财委会办公室租金的计算方法如下：

FCORR=AOR？FCE

其中：

FCORR为本币写字楼租金

AOR为预期写字楼租金

FCE是FC估计的写字楼可出租面积。

17A.2调查-SSDA

(A)如发展商依据第10.1(B)条取得经修订的SSDA，则：

(1)发展商须自费聘请认可测量师，根据经修订的SSDA的核准图则，计算物业的可出租面积，并将计算结果告知租客(核准的SSDA图则)；

(2)估计的办公室可出租面积为有关认可测量师依据条例草案第17A.2(A)(1)条厘定的处所的可出租面积；及

(3)除第17A.3(C)条另有规定外，写字楼租金将为功能界别写字楼租金。

(B)如发展商没有根据第10.1(B)条取得经修订的SSDA，则：

(1)发展商须自费聘请认可测量师，根据其标的图则计算处所的可出租面积


99114469						《租赁协议》			第95页

SSDA日期为2021年10月15日，并将结果告知租户；

(2)估计的写字楼可出租面积为有关认可测量师依据第17A.2(B)(1)条厘定的处所的可出租面积；及

(3)除第17A.3(C)条另有规定外，写字楼租金将为功能界别写字楼租金。

17A.3调查--实际完成

(A)发展商必须在实际竣工当日或前后，在切实可行范围内尽快由认可测量师计算：

(1)该处所的可出租面积，而该面积必须识别和标明该处所内须称为：

(A)“甲类办公室面积”；

(B)“乙类办公区”；

(C)“丙类写字楼面积”；及

(D)阁楼，

就租赁和履约标准而言；

(2)受困零售区的出租面积(零售)；

(3)零售区的出租面积(零售)；

(四)许可区域的面积；

(5)商业大厦的可出租面积(该词在契约中已予界定，但不包括业主不时作出的更改)；

(6)建筑出租面积；

(7)房屋的可出租面积与商业大厦的可出租面积的比例(该词在租约中已有界定)；及

(八)各受困零售区的出租面积(零售)占零售面积(零售)的比例；

并将调查计划和结果交付给租户。

(B)发展商依据第17A.3(A)条取得的勘测图则为最终图则，并对各方均具约束力，但明显错误的情况除外。

(C)依据第17A.3(A)(1)条厘定的处所的可出租面积(实际可出租面积)：[***]

(D)双方承认并同意工作范例：

(1)说明当事人如何预期第17A条中的各种概念将被应用和计算基本租金；以及

(2)仅供参考。工作样本没有任何法律地位，也不以任何方式凌驾于或影响本协议的条款。


18现有租约的管理


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(A)承租人不得在2026年1月1日前终止现有租约。

(B)在2023年11月30日，开发商必须与建筑商进行前瞻性测试，以确定实际完工的可能日期(预期PC日期)，并必须立即向承租人发出通知，说明所使用的方法和前瞻性测试的结果(前瞻性通知)。预期PC日期将不时延长，以满足以下要求：

(1)任何时限的延长：

(A)因根据条例草案第15.5或15.6条准予或容许的租客延误而引起或与之相关的租客延误、租客变更或延时事故；或

(B)第15.6条所适用的；及

(2)发展商根据第7.3(A)条发出的任何通知所列的实际竣工日期的延迟期，

(延长预期PC日期)。如条例草案第18(B)(1)(A)及18(B)(1)(B)条并无延长预期的预委会日期，则条例草案第18(C)、18(D)及18(G)条所提及的“经延长的预期预委会日期”，须理解为对“预期预委会日期”的提述。

(C)于接获展望通知后，承租人可向现有租约下的各业主发出终止通知，提前至少两年终止现有租约的预期到期日，使现有租约于预期通知日期经延长的预期租约日期后三个月终止(经延长的预期租约日期后三个月的日期为提前终止日期)。租户必须在终止通知送达后(终止通知日期)通知开发商。

(D)在终止通知日期后11个月(如果适用)，开发商必须与建筑商进行进一步的前瞻性测试，以确定施工计划是否按计划在延长的预期PC日期或之前实际完成，并且必须立即通知承租人，说明所使用的方法和前瞻性测试的结果。

(E)不论条例草案第18(D)条的前瞻性测试结果如何，发展商可选择要求租户将341份佐治街租契续期3个月，在此情况下，租客必须将341份佐治街租契的年期再续期3个月(该日期为续期的租契到期日)。租客必须在根据341佐治街租契向业主提供这项条文所考虑的续期通知书后，立即向发展商提供该通知书的副本。

(F)在363份佐治街租契期满前13个月的日期，或如租客已发出条例草案第18(C)条所述的终止通知，提早终止租契，发展商可要求租客选择支付363份佐治街租契下的契据，并在该等租契期满前居住至该等租契期满为止，在此情况下，租客必须在租客根据363佐治街租契所享有的权利期满前作出选择。承租人有责任支付修理费。

(G)如果开发商在延长的预期PC日期三个月后的日期仍未满足租约开始条件，开发商必须向租户支付违约金，费率为[***]直至下列较早者：

(一)符合开始批地条件的日期；及


99114469						《租赁协议》			第97页

(2)终止本协议。

(H)在下列情况下：

(1)发展商已根据第18(E)条向租户发出通知，将341份佐治街的租契续期至进一步续期的租契到期日；及

(2)发展商在续期租约届满日期后三个月仍未符合开始批地条件，

则开发商必须向承租人支付的违约金比率为：

(三)达到起租条件的日期；

(4)本协议终止，

是[***].

(I)在下列情况下：

(1)发展商在预期的完成日期前完成实际工程；及

(2)租赁开始条件在预期的PC日期之前得到满足，从而使租约在预期的PC日期之前依据第3.1条被授予，

则承租人可向发展商提交一份单一申索，要求支付由租契下的租金开始日期至预期PC日期为止的一段时间内的现有租契占用费用(就佐治街租契而言，如租约已续期至进一步续期租契到期日，则亦可就该租契再续期至续期租契到期日)，连同：

(三)承租人向开发商开具的税务发票；

(4)租户的银行户口资料；及

(5)开发商为核实索赔而合理需要的任何其他文件或证据，

(现有租赁付款索赔)。

(J)如发展商不同意租客在现有租约付款申索中所申索的款额，发展商可将此事转交独立核证机构裁定。

(K)发展商必须在收到现有租约付款申索后15个营业日内，以一次过付款方式向租客支付现有租约付款申索中指明的款额，除非发展商已根据第18(J)条将此事转交独立核证机构，在此情况下，独立核证机构厘定的款额必须在厘定日期起计10个营业日内支付。

(L)根据条例草案第18(G)、18(H)及18(K)条须支付的款额，将是承租人追讨因工程延误(包括根据现有租契或其他租契续期缴付租金)而蒙受或招致的任何损失、费用、开支或损害的唯一补救办法，包括未能在实际竣工日期或日落日期前完成，以及未能达到任何发展商的里程碑。本第18(L)条不影响承租人在因开发商违约事件而终止的情况下的权利(开发商未能在#年日落日期前达到租约开始条件除外


99114469						《租赁协议》			第98页

承租人的唯一补救办法是根据第18(G)、18(H)及18(K)条须支付的款额)。


19基础建筑工程变更-开发商

19.1由开发人员发起的变更

(A)除第19.2条另有规定外，如发展商建议更改发展商，发展商必须向承租人代表发出通知，说明建议更改发展商的合理详情及需要更改发展商的理由，并须征得租户同意。

(B)承租人必须在接获发展商根据条例草案第19.1(A)条提出的要求后10个营业日内，通知发展商同意或不同意更改发展商。只有在开发商的变更会产生重大不利影响的情况下，承租人才可以拒绝同意。如果租户：

(1)不提供同意的，承租人必须提供拒绝的理由；以及

(2)在10个工作日内没有发出通知，将被视为已接受建议的开发商变更。

(C)如发展商支付承租人为取得新租户批准或修订现有租户批准而招致的所有费用，则承租人不得不同意发展商就重大不利影响的定义第7条作出更改。

(D)开发商变更的任何实施都由开发商独自承担风险，费用由开发商承担。

19.2反对拒绝显影剂变更

如果开发商对承租人拒绝批准开发商变更提出异议，开发商可以将争议提交独立认证机构裁决。

19.3第19.1条不适用的开发商变更

(A)第19.1条不适用于所需的任何开发商变更：

(一)依法作出的；

(二)经批准；

(3)为了遵守项目文件。

(B)如发展商建议作出第19.3(A)条所指类型的发展商更改，必须向承租人代表提供通知，说明建议更改发展商的合理详情及需要更改发展商的理由。

(C)发展商可作出第19.3(A)条所指的任何类型的发展商更改，但前提是发展商须与租户磋商，并在其能够采取合理行动的范围内，在实施发展商更改前，考虑租户在有关发展商更改方面的合理要求。


99114469						《租赁协议》			第99页

(D)在第19.3(A)(1)条或第19.3(A)(2)条适用的情况下，如承租人认为可以实施另一项更改，使发展商能够遵守相关的法律或批准，则发展商会考虑承租人的建议，但不会被要求进行该项替代更改。如发展商同意进行另类更改，而该另类更改会令发展商付出更多费用，或涉及的延误会较发展商建议的更改为大，则该另类更改在费用较高或延误较大的范围内会构成租户更改(不论该另类更改是因有关工程而引起或与有关工程有关)。

(E)在第19.3(A)(2)条适用的情况下，而有关批准会阻止发展商遵守最低建筑标准或现行的基本建筑设计文件：

(1)发展商必须向有关当局提交所有合理的意见书，以处理有关批准的条件，而这些条件会妨碍发展商遵守最低建筑标准或现行的基本建筑物设计文件(视何者适用而定)(有关条件)。在有关工程引起或与有关工程相关的范围内：

(A)承租人必须支付发展商提交意见书的外间第三者费用，但发展商在招致该等费用前，必须事先取得承租人的书面同意；及

(B)在遵循第15.4条中的程序的前提下，此类提交引起的任何延误应构成承租人延误；及

(2)如发展商就有关条件提出上诉，则在有关条件是由有关工程引起或与有关工程相关的范围内：

(A)租户必须支付发展商提出上诉的费用；及

(B)因该项上诉而引致的任何延误，即构成租客延误。

这一条款没有要求开发商对批准的条件提出上诉。


20Tenant变奏曲

201租户所要求的更改

承租人可以在实际完工前的任何时间要求变更承租人。

20.2租户变更通知

如果承租人希望租户变更，它必须向开发商发出通知，详细说明拟议的承租人变更，并附上适当的设计文件，允许开发商根据第20.6(A)条为租户变更定价。


99114469						《租赁协议》			第100页

20.3开发商变更租户决定的通知

开发商必须在承租人根据第20.1条向开发商提出书面批准请求后10个工作日内通知承租人，如果开发商：

(A)批准有关的租客更改；

(B)拒绝批准，而该批准只可基于发展商拒绝权的理由而作出。如果开发商拒绝批准，开发商必须提供开发商决定的细节，包括拒绝批准租户变更的依据；或

(C)其合理意见认为租客的更改相当可能会导致建筑物的开支大幅增加。

20.4租户变更的引用

(A)只有在租户更改引致发展商拒绝批准更改租户的情况下，发展商才可拒绝批准该更改。

(B)如发展商合理地认为租户更改会导致发展商根据该定义第6或7条拒绝接纳租户的更改，发展商会根据第20.3条发出发展商通知，列明租户更改的预期影响。

(C)如发展商合理地认为租客更改：

(1)会导致该定义第8(A)条中的开发商拒绝权；或

(2)可能会导致建筑物的支出大幅增加，

在根据第20.3条发出发展商通知后，发展商将列明租户变更的预期影响。租户必须在5个工作日内通知开发商它选择：

(3)接受影响，在此情况下，除非承租人已以其他方式补偿额外费用，否则发展商可根据条例草案第12条申索额外费用，或业主可根据租契申索额外费用。在下列情况下，发展商有权拒绝承租人的选择：

(A)建议的租户更改导致发展商违反工程项目文件或不能遵守任何批准或法律；或

(B)在租约期满或终止时，影响不能在不向开发商支付费用的情况下逆转(除非承租人同意支付此类费用)；

(4)按需要修订租户更改建议，以删除发展商的拒绝权，并重新提交发展商，而本条例草案第20条将重新适用于任何经修订的租户更改建议；

(5)将开发商的拒绝提交给独立认证机构，以确定是否有开发商拒绝的权利。如果独立认证机构确定存在开发商拒绝权，承租人必须遵守第20.4(C)(3)、20.4(C)(4)或20.4(C)(6)条)。如果独立认证机构确定没有开发商拒绝权，开发商被视为已批准租户的变更；或

(6)撤回租客更改建议。

(D)如发展商合理地认为承租人的更改会导致发展商在该定义第10条中拒绝接纳，则发展商须根据第20.3条发出通知，列明租户变更的预期影响。


99114469						《租赁协议》			第101页

租户变动(包括预期的延误)。租户必须在5个工作日内通知开发商它选择：

(1)接受影响，在这种情况下，开发商有权将这种影响包括在其变更建议中。在下列情况下，发展商有权拒绝承租人的选择：

(A)承租人的更改导致发展商违反工程项目文件或不能遵守任何批准或法律；或

(B)在承租人根据本条例草案第20.4(D)(1)条发出通知后10个营业日内，发展商未获批准根据有关工程项目文件延长延误时间；或

(2)按需要修订租户更改建议，以删除发展商的拒绝权，并重新提交发展商，而本条例草案第20条将重新适用于任何经修订的租户更改建议；

(3)将开发商的拒绝提交给独立认证机构，以确定是否有开发商拒绝的权利。如果独立认证机构确定存在开发商拒绝权，承租人必须遵守第20.4(D)(1)条(20.4(D)(2)或20.4(D)(4)。如果独立认证机构确定没有开发商拒绝权，开发商被视为已批准租户的变更；或

(4)撤回租客更改建议。

(E)如承租人没有按照第20.4(C)或20.4(D)条作出选择，或发展商拒绝承租人的选择，则承租人被视为已撤回租客更改。

20.5驳回租户变更申请

(A)如果承租人对开发商拒绝批准承租人变更提出异议，承租人可将争议提交独立认证机构裁定，但不包括承租人变更定义第二章中的承租人变更。

(B)如承租人就发展商拒绝批准承租人更改的定义第2章所述的更改提出异议，承租人可要求与发展商及建筑商会面，讨论发展商拒绝批准承租人更改的事宜。

(C)承租人可要求独立核证人出席第20.5(B)条所指的会议。

(D)双方承认并同意，关于承租人在该定义第2款范围内的变更是否会导致开发商拒绝的决定，最终将由建筑商决定，不能根据本协议提出争议。

20.6租户变更费用明细

(A)在发展商根据第20.3或20.5条批准或根据第20.4条决定批准任何租户更改后，发展商必须在合理切实可行范围内尽快(在顾及租户更改的性质后)向租户提交：

(1)租户变更的拟议费用：

(A)以公开账簿为基础，定价(在适用的范围内)的基础上，开发商将进行租户变更，作为直接通过：


99114469						《租赁协议》			第102页

(一)实际设计费用；

(2)实际贸易成本；

(3)其他成本(包括主管当局的费用、遵从租户批准或任何新的或经修订的批准的成本，以及与取得新批准或修订现有批准有关的成本)；及

(4)专业费用，

建议的分包商、顾问、外部项目经理和建筑商，以及按照附表18计算的前期金额和间接费用，但不包括可能支付的任何融资成本、内部成本或内部开发管理费或类似的内部保证金、费用或收费，或内部项目管理费；

(B)由建筑商和分包商估价为因任何遗漏工程而节省的合理款额与因任何额外工程(包括因承租人更改而须对基础建筑工程作出的任何改动)所招致的合理款额之间的差额(如有的话)；及

(C)在扣除发展商因进行租户更改而节省的费用后，指明发展商的任何额外净成本(包括取得新批准或修订现有批准的费用、外部顾问费用、外部工程管理费用、设计顾问及分判商费用、其他专业费用及第20.6(A)(1)(A)条所涵盖的成本及融资成本，但不包括任何内部成本及任何融资成本)；

(2)如属该定义第1节所指的租户变更，则包括实际完成日期的任何延误或任何里程碑日期的详情，以及实际完工日期的任何里程碑日期和日落日期的时间延展，以及与延误有关的预期延误成本；及

(3)对于该定义第2条范围内的承租人变更，不论是否可以实现加速或重新排序，如果可以，则：

(A)承建商可采取甚麽行动以加快或重新编排有关工程的次序；

(B)工作时间的任何变化；

(C)对有关工程的施工次序作出任何调整；及

(D)因该等行动而建议对任何受影响的发展商里程碑作出的调整、实际落成日期或日落日期(视属何情况而定)，

(更改建议)。

(B)如发展商认为有需要聘请第三者顾问拟备更改建议书，发展商必须事先取得租户的书面同意，方可招致该等费用。开发商必须提供需要聘请此类顾问的理由。承租人在收到开发商的要求后，必须在切实可行的情况下尽快确认是否同意聘用该等顾问，无论如何，在2个工作日内。如承租人不同意，而发展商认为无法拟备更改建议书，发展商可提交


99114469						《租赁协议》			第103页

根据第29条决定是否可在没有该等顾问的情况下拟备更改建议的事宜。这类顾问的费用可加到变更提案中。

(C)承租人必须在收到更改建议后15个工作天内，以书面通知发展商接受或拒绝更改建议。

(D)如租客接受更改建议：

(1)发展商必须促致租户作出更改；

(2)承租人必须按照第12条的付款程序，向发展商支付更改费用；及

(3)实际竣工日期、里程碑日期和日落日期将按照变更建议中的规定延长。

20.7拒绝变更建议

(A)如租户拒绝更改建议，发展商和租客(以合理方式行事)必须尝试就租户更改的条款达成协议。

(B)如在拒绝通知后5个营业日内未能达成协议，租客可根据第29条将争议转介解决，如租客不这样做，租客将被视为已撤回租客更改。

(C)如租客撤回或被视为已撤回租客更改，发展商可追讨依据第20.6(B)条通知租客而在招致该等费用前已获租客批准的任何费用，或(如该事宜已按照第20.6(B)条转交裁定)根据第29条决定须予支付的费用。

20.8从租户变更中节省

为免生疑问，如因租户变动而导致发展商按照按照第20.6(A)(1)条计算的建筑合约，在应付予建筑商的款项方面有任何净节省，则发展商须以增加装修奖励金额等方式，向承租人交代节省的全部款项减去发展商的任何额外净成本。


21保险

21.1开发商保险

(A)开发商必须在一家信誉良好的保险公司处维护或促使建筑商从工程开始到实际完工之日进行维护：

(1)承建商对符合以下条件的工程的一切险政策：

(A)在完全更换和修复的基础上，为工程的全部价值提供实物损失或损坏的保险；


99114469						《租赁协议》			第104页

(B)包含承包商一切险保单中通常包含的所有条款，包括可分割性条款和违反条件条款，但不要求包含有利于被保险人的放弃代位权条款；

(C)包括拆除和清除瓦砾的费用；和

(D)将租客列为保险单下的指名受保人。

(2)公众和产品责任保险至少[***](与公共责任部分有关的任何一次事故以及与产品责任保险有关的保单期间的所有事故)与下列工程有关：

(A)包含公共和产品责任保险单中通常包含的所有条款，包括可分割性条款和违反条件条款，但不要求包含有利于被保险人的放弃代位权条款；以及

(B)包括该租客为保单下的指名受保人；及

(3)法律规定对开发商或建筑商(如适用)所雇用的与工程相关的所有人员的任何保险。

(B)发展商必须在提出要求后的一段合理时间内(但每年只有一次)以货币证明书(可以是发展商根据第21.1(A)条促致建筑商取得的保单的货币证明书的形式)向承租人提供足够的证据，证明每份保险单的存在及符合第21.1(A)条的规定。

(C)发展商会采取合理步骤，促使发展商须按照第21.1(A)条至第21.1(B)条订立的保险单，包括放弃以承租人为受益人的代位求偿权(如适用，则在顾及保单的性质后)，但承租人必须(应要求)向发展商支付与豁免代位求偿权有关的任何增加的保费或发展商须支付的其他费用。

21.2专业赔偿保险

开发商必须确保建筑商实施并维护一份专业的赔偿保险单：

(A)至少[***]在保单有效期内就任何一项索偿及合计索偿；及

(B)自建筑商开始执行工程之日起至至少[***]在它停止表演作品之后。

21.3特南特保险

承租人必须遵守并促使每个承建商遵守附表28。


99114469						《租赁协议》			第105页


处理土地、产权负担和转让

22.1没有要分配的交易方

未经其他各方事先书面同意，任何缔约方不得寻求在实际完成之日之前转让、更改或以其他方式转移其在本协定项下的权利或义务(可根据其绝对酌情决定权给予或不给予)。

22.2控制变更

(A)除第22.2(B)条另有规定外，在实际完成之日之前，未经其他各方事先书面同意(可根据其绝对酌情决定权批准或不予批准)，任何一方不得更改对某一方的控制(任何一方均不得允许对该方进行控制更改)。

(B)第22.2(A)条不适用于根据单位持有人协议准许或批准的交易或交易所引起的业主控制权变更，而该项交易或交易是按照单位持有人协议而发生的，或因没有违反单位持有人协议第8.6条的交易或交易而引起的。

22.3Subcontracting

(A)本协议中没有任何条款阻止开发商分包全部或任何部分工程或本协议项下的其他义务。

(B)尽管开发商分包了工程或本协议下的其他义务，开发商在本协议下的义务仍不受影响。

22.4制定大厦管理计划

(A)就本条例草案第22.4条而言，凡提及经界定的“建筑物”一词，应理解为具有租约赋予该词语的涵义，而非本协议所赋予的涵义。

(B)业主和租客必须真诚地共同努力，在实际竣工日期至少3个月前制定和敲定一份图则、策略和指导方针，以管理建筑物中包含处所的部分(包括建筑物中该部分的公共区域)(建筑物管理计划)。

(C)建筑物管理计划书将载有业主和租客合理所需的建筑物部分(包括建筑物部分的公用地方)的所有管理细节，包括：

(1)管理资产的所有方面，包括所有公共区域、底层大堂、地下室、前院、电梯大堂和旅行终点设施；

(2)《建筑物应急安保行动及沟通计划》；

(3)大楼的礼宾服务和保安服务；


99114469						《租赁协议》			第106页

(4)计划内停电及计划内维修工程，包括升降机维修工程；

(五)外部园林区(不可占用)的景观美化和维护范围及规格；

(六)大厦管理计划规定业主须提供的服务承办商的遴选及委任程序；及

(七)清洁服务的范围和规格。

(D)房东和租客必须努力确保《紧急和安全行动和沟通计划》记录、沟通和行使与大楼或房地内可能发生的事件有关的所有程序，包括但不限于火灾疏散、大楼封锁(动态)、主动射击和可疑包裹。

(E)在业主与租客就大厦管理计划达成协议与实际竣工日期两者中较后的日期起，业主会采取合理步骤(在顾及大厦管理计划的每一方面的性质及工程的完成阶段)，以符合大厦管理计划的规定。该第22.4条于生效日期合并，而该租约的第3.7条将自该日起适用。


23项目文件

23.1YHA发展协议

(A)双方承认并同意：

(1)青年旅舍将占用《青年旅舍发展协议》所指明的部分建筑物；及

(2)青年旅舍租用该部分建筑物的条款，是租客与青年旅舍在本协议日期前议定的。

(B)在符合第23.1(C)条的规定下，发展商或业主可更改青年旅舍发展协议或青年旅舍选择契据(“青年旅舍安排”)，但必须在更改前给予租户最少10个工作日的通知。

(三)业主或发展商建议更改青年旅舍的安排，而有关更改会对以下各项造成不利影响：

(1)承租人在租约下使用和享用公用地方或处所的权利；或

(2)承租人将处所用作准许用途，

则业主或发展商(视何者适用而定)在未事先征得租客书面同意前，不得实施该项更改。在征询租客同意时，业主或发展商(视乎情况而定)必须提供建议更改青年旅舍安排的理由。

(D)如业主或发展商(依据第23.1(C)条)要求租客同意对青年旅舍安排的拟议更改，则租客必须：


99114469						《租赁协议》			第107页

(1)不得无理地拒绝或延迟其同意，但如建议的更改会严重减损承租人在本协议、租契或零售租契下的明示权利，则承租人拒绝同意并无不合理之处；及

(2)对青年旅舍安排的拟议更改须符合项目文件、任何批准或法律的情况下，同意。

(E)承租人必须说明拒绝同意的理由。如果租户未能：

(一)同意或者不同意；

(2)说明拒绝同意的理由，

在收到业主或开发商(如适用)根据第23.1(C)条提出的请求后10个工作日内，租户将被视为已同意更改。

(F)业主、发展商和租客承认并同意，根据《青年旅舍发展协议》可能需要更改的主要事项包括：[***]

23.2不得更改项目文件或施工合同

未经租户事先书面同意，开发商或房东不得更改：

(A)工程项目文件或订立成为工程项目文件的新文件；或

(B)建造合约，

如果签订了这些新文件，将阻止业主和开发商履行其在本协议或租赁或零售租赁下各自的义务，但如果相关项目文件的对手方需要与项目文件中对手方的权利一致的变更或新文件，则第23.5条将适用。

23.3分部文件

(A)承租人确认并同意：

(1)《港口及机场管理局》第23.5条规定：

(A)在个人发展区拟划出的各个地段之间，可能需要某些地役权(包括支援、服务和出入的地役权)；

(B)条例草案第23.3(A)(1)(A)条所描述的地役权，必须包括符合该协定附表12(地役权)所载规定的地役权(除非该协定的各方按照该协定的条款另有协议)；及

(C)现有地役权可能需要终绝或修订，作为港口及机场管理局所设想的分界的一部分；及

(2)开发商将准备和注册：

(A)该计划；

(B)第88B条文书，包括符合《个人资料协议》附表12(地役权)所载规定的地役权(除非《个人资料协议》的各方另有协议，否则按照《个人资料协议》的条款)；及


99114469						《租赁协议》			第108页

(C)《大厦管理声明》，除非租客、业主及青年旅舍另有协议，否则不得与楼宇管理系统原则抵触，

将载有与该土地有关的义务、地役权和限制；以及

(3)其他分界文件可规定发展商就个人资料批准区所拟进行的分界作出登记和作出登记。

(B)发展商必须定期与承租人磋商，以敲定分拆文件。

(C)开发商将向承租人提供任何分割文件的草稿，供承租人批准。

(D)发展商可根据第23.3(C)条多次向承租人提供分拆文件草稿。

(E)承租人必须在收到开发商的任何分拆文件草案后15个工作日内采取合理行动，批准或拒绝相关的分拆文件草案，但须符合第23.3(F)条的规定。

(F)尽管本协议中有任何其他相反的条款，承租人必须批准(并在需要时签署并提供书面同意)任何分拆文件草案或对分拆文件的更改：

(1)这与以下情况并无抵触：

(A)计划草案，在任何重要方面；

(B)细分战略；

(C)楼宇管理系统原则；

(D)基地建筑设计概要；和

(E)所有法律的规定和任何批准的规定；或

(2)为使发展商或业主能够取得国家对分拆文件或个人发展区所列任何地役权的同意所需的土地使用费；或

(3)确保符合项目文件、批准或法律的要求。

(G)承租人承认并同意，如分拆文件所包含的地役权或其他影响物为协定地役权(定义见《个人资料授权书》)或更改地役权(定义见《个人资料授权书》)，将符合第23.3(F)条所载的测试。

(H)如果承租人拒绝分拆文件草案，则必须说明拒绝的理由。如果承租人在收到分拆文件草案的合理细节后15个工作日内没有给出拒绝分拆文件草案的理由，则分拆文件草案将被视为已获承租人批准。

(I)如果承租人根据第23.3(E)条拒绝分拆文件草稿，则开发商可以修改该文件并重新提交给承租人，而第23.3条的规定将重新适用。

(J)如承租人拒绝分拆文件拟稿，而发展商认为租客须根据第23.3(F)条批准该分拆文件，则发展商可根据第29条将此事转介解决。

(K)一旦租户批准了分拆文件草案，开发商或房东不得在未经事先批准的情况下更改该分拆文件


99114469						《租赁协议》			第109页

取得承租人对所提议的变更的事先批准。承租人的行为必须合理。第23.3(E)至23.3(J)条将在该等情况下适用(而该等条文中对“分拆文件草案”的每一处提及，均须理解为对开发商正寻求承租人批准的分拆文件草稿的相关更改)。

(L)如果承租人批准(或确定已批准)分拆文件草案(或对该草案的更改)，则承租人必须迅速完成开发商要求的所有事情(包括签署并向开发商提供关于该分拆文件的同意书)，以促进该分拆文件的登记。

(M)本条例草案第23.3条在生效日期合并。

23.4PMA

(A)承租人确认并同意：

(1)在本协议签订之日，《行政管理条例》规定了作为行政区主体的土地(如《行政管理条例》所界定)的所有者和承租人之间的关系和互动，其中包括该土地；

(2)根据与毗邻业主达成的某些协议，业主和某些毗邻业主在临时业主协议下的某些权利和义务被暂停或解除；以及

(3)上文第23.4(A)(2)条所述的协议预期，新的辖区管理协议(可采用大厦管理声明的形式)可在辖区(或其部分)的其他业主和承租人之间磋商和订立。

(B)租户在行使其在本协议下的权利和义务时，不得做任何可能使房东违反PMA的事情。

(C)如拟就该辖区订立新的辖区管理协议(定义见临区管理协议)，业主会向租客提供一份新辖区管理协议的草稿，供租客审批。

(D)承租人必须在收到发展商发出的新PMA后15个营业日内，在不抵触第23.4(E)条的规限下，合理地批准或拒绝新PMA。

(E)尽管本协议中有任何其他相反的条款，承租人必须批准(并在需要时签立并提供书面同意)新PMA或对新PMA的任何更改：

(1)这与以下情况并无抵触：

(A)PMA的主要原则；

(B)基地建筑设计概要；及

(C)所有法律的要求和任何批准的要求；

(2)为使开发商或房东能够获得国家对新PMA的同意(或对其进行更改)所需的；或

(3)确保遵守项目文件、批准或法律所必需的。

(F)如果租户拒绝新的PMA，则租户必须说明这样做的理由。如果租户未能在15分钟内提出拒绝新的PMA的理由


99114469						《租赁协议》			第110页

在收到新的PMA的工作日内，新的PMA将被视为得到租户的批准。

(G)如果承租人根据第23.4(D)条拒绝新的PMA，则开发商可以修改并重新向承租人提交该文件，而第23.4条的规定将重新适用。

(H)如租户拒绝批出新的预售楼盘，而发展商认为租户须根据条例草案第23.4(E)条批准新的预售楼盘，则发展商可依据条例草案第29条将此事转介解决。

(I)一旦新的预售楼盘获得租户的批准，开发商或业主在事先征得租户对所建议的更改的批准之前，不得更改新的预售楼盘。承租人的行为必须合理。第23.4(C)至23.4(H)条将在该等情况下适用(而该等条文中对‘新物业管理协议’的每一处提及，均须理解为对发展商寻求租户批准的新物业管理协议的有关更改)。

(J)如果承租人批准(或确定已批准)新的PMA(或对其的更改)，则承租人必须迅速完成开发商要求的所有事情(包括签署并向开发商提供关于该新PMA的同意书)，以促进(如适用)新PMA的注册。

(K)本条例草案第23.4条在生效日期合并。

23.5不遵守或妨碍项目文件

(A)尽管本协议有任何其他规定，开发商和业主均无义务或不履行本协议规定的事项(相关行为或不作为)，而这样做会导致开发商或业主不能履行或无理阻碍他们在项目文件(项目文件事项)下各自承担的任何义务。

(B)在下列情况下：

(1)开发商或业主(视情况而定)(相关方)认为存在项目文件事项时，相关方必须尽快通知承租人，并说明有关作为或不作为以及项目文件事项的详情；

(2)相关方和承租人必须在承租人收到通知后5个工作日内会面，讨论并寻求解决相关方的关切，包括相关方是否可以根据本协议、租约、(在本协议第41条确定的范围内)零售租约或任何相关文件执行其他作为或不作为，以避免项目文件事项；

(3)会议结束后，如果承租人不同意存在项目文件事项，有关缔约方可将该事项提交独立认证机构，以确定有关行为或不作为是否引起项目文件事项。在独立认证机构作出决定时，开发商不会违反与相关行为或不作为有关的本协议的任何规定；以及

(4)承租人同意(或经确定)有关作为或不作为引起项目文件事项的范围：

(A)如果有关缔约方根据有关项目文件有能力寻求有关项目文件的对手方的同意，以避免该项目文件


99114469						《租赁协议》			第111页

则第23.5(C)(1)条将适用；或

(B)在第23.5(B)(4)(A)条不适用的情况下，相关方不应被要求履行相关的作为或不作为，并且相关方不会因该不履行而违反本协议。

(C)在不限制第23.5(B)条的原则下，如果项目文件的对手方需要征得项目文件的对手方的同意，才能根据本协议给予批准或同意，或执行相关的作为或不作为，则有关方必须：

(1)根据有关项目文件(如适用)的条款，迅速请求并尽其合理努力获得同意。有关当事人不需要对有关交易对手的决定提出异议；以及

(2)如果项目文件中的相关对手方没有在相关时间内回应相关方的同意请求，以根据本协议给予批准或同意，或履行本协议项下的相关行为或不作为，则无需要求相关方给予批准或同意，或执行相关行为或不作为，并且只要相关方已采取一切合理步骤在相关时间内获得答复，相关各方将不会因此类不履行行为而违反本协议。

(D)承租人承认根据《个人数码协议》，发展商：

(1)不得将该土地的任何部分(亦必须促致任何分牌照持有人不得使用)作任何用途，但如依据《个人资料许可证》第16.2条批出的建造许可证(定义见《个人资料许可证》)第1段所规定者，则属例外；及

(2)不得(亦必须促致任何分许可人不得)在该土地的任何部分或其附近作出任何可能构成违反《守则及标准》所订的责任的事情。

(E)承租人不得并必须促致承租人的代理人不会因任何作为或不作为而导致发展商违反第23.5(D)条所指的义务。

(F)租客：

(1)承认并同意，当其履行或承租人的代理人履行承租人的工作时，承租人或承租人的代理人(视情况而定)就个人数字助理的目的而言，构成“开发商的雇员和代理人”(如个人资料协议所界定)；

(2)确认在《个人资料协议书》中提及“开发商的雇员和代理人”的情况，以及对以下各项施加的义务：

(A)发展商在个人发展区的雇员及代理人；及

(B)就发展商在个人发展区内的雇员及代理人而言的发展商，

(开发商PDA义务)；

(3)承认《个人资料协议书》中适用于‘工程’和‘工程部分’的规定(两者均在《个人资料协议书》中的定义)也将适用于承租人工程，但《个人资料协议书》第15.9条规定不适用的范围除外(承租人工程资料文件的规定)；


99114469						《租赁协议》			第112页

(4)承认发展商根据《个人资料协议书》第24.9(D)、25.3(A)(Vii)、26.4、26.8及41.2(A)条提供的弥偿(《个人资料协议弥偿书》)；

(五)承租人或承租人代理人在承建承租人工程中的一切作为、不作为和过失，须由承租人负上全部责任，并对发展商负上间接责任；

(6)保障发展商免受下列损害：

(A)发展商招致或蒙受的任何法律责任或损失；或

(B)针对发展商的任何申索(一如《个人资料授权书》所界定者)，

该等法律责任、损失或申索(一如《个人资料授权书》所界定)是由以下各项引起或促成的，或由下列各项引起或引起的：

(C)第23.5(F)(5)条所指的作为、不作为及失责；

(D)个人数字助理的弥偿；

(E)违反发展商个人数码协议的义务；或

(F)违反《租户个人资料管理条例》的规定，

(PDA损失)，在该PDA损失是由承租人工程、承租人或承租人的代理人造成或促成的范围内，包括在进入PDA土地或进行承租人工程时，但不包括相应的损失；

(7)同意应要求向发展商支付一笔款项，数额相等于发展商所招致的第23.5(F)(6)条所指种类的任何法律责任、损失或费用，包括按十足弥偿基准计算的法律费用，或以律师和自己的当事人为基础(以较高者为准)，但须视乎已招致或将会招致有关法律责任、损失或费用的书面证据而定；及

(8)同意第23.5(F)(6)条中的赔偿在本协议终止后仍然有效。

(G)双方在本协议项下的权利和义务必须在第23.5条的约束下理解。


24开发商保证

24.1Consideration

每个担保人都承认，承租人是依靠担保人行事的，担保人根据本条款第24条承担义务和给予权利。

24.2Guarantee

(A)履约担保人无条件和不可撤销地向承租人保证开发商适当和准时履行和遵守担保义务，但不包括支付担保款项。如果开发商未按照本协议的规定履行或遵守担保义务，则


99114469						《租赁协议》			第113页

担保人同意应承租人的要求(无论承租人是否向开发商提出要求)，履行并遵守承租人为承租人的利益而承担的保证义务。要求可以在任何时间和不时提出。

(B)财务担保人无条件和不可撤销地向承租人保证开发商按时足额支付保证金。如果开发商不按照本协议的规定支付保证金，则财务担保人同意应承租人的要求(无论承租人是否向开发商提出要求)向承租人支付保证金。要求可以在任何时间和不时提出。

24.3Indemnities

无论承租人是否行使其在第28.1条下可能享有的任何权利，并且不受任何该等权利的行使的影响：

(A)履约担保人无条件和不可撤销地赔偿承租人因下列原因而遭受的任何损失：

(一)因缺乏行为能力、权力或者职权或者权力行使不当，致使履行或者遵守担保义务的责任全部或者部分无法执行的；

(2)由于任何其他情况，包括与担保义务有关的任何交易无效、可撤销或不可执行，以及承租人是否知道或应该知道该交易的情况，保证义务不能或从来不能对履约保证人强制执行，或不能完全遵守、履行或遵守；或

(3)开发商没有遵守、履行或履行(无论是全部或部分)担保义务；以及

(B)财务担保人无条件和不可撤销地赔偿租户遭受的任何损失，原因是：

(一)开发商发生破产事件；或

(2)由于任何其他情况，包括与支付保证款项有关的任何交易无效、可撤销或不可强制执行，以及不论承租人是否知道或应该知道该交易，支付保证款项的保证义务不能或从来不能对财务担保人强制执行，或不能完全遵守、履行或遵守。

24.4担保人为主债务人

作为主债务人的财务担保人同意按要求向承租人支付相当于第24.3条所述任何损失数额的款项。

24.5担保和弥偿的范围

第24.2条规定的担保和第24.3条规定的赔偿是持续担保，并延伸到本协议项下的所有担保债务和其他应付款项。在符合第24.12条的情况下，担保人放弃他们在根据本协议向担保人索赔之前要求承租人对开发商或任何其他人提起诉讼或执行任何其他权利的任何权利。


99114469						《租赁协议》			第114页

24.6维护租客的权利

担保人作为担保人或补偿人在本协议项下的责任和承租人在本协议项下的权利不受任何可能在法律上或衡平法上影响他们的事情的影响，包括但不限于以下一项或多项(无论是否经某人同意而发生)：

(A)租客或另一人给予发展商、任何其他弥偿人或另一人以任何方式给予时间或其他纵容(不论是否施加额外负担)，与发展商、任何其他弥偿人或另一人达成和解或妥协，或完全或部分免除发展商、其他弥偿人或另一人的责任；

(B)租客或另一人或租客与另一人双方的疏忽、默许、延误、作为、不作为或错误；

(C)对承租人或另一人对开发商、担保人或另一人的权利的任何更改或更新，或对本协议的重大更改；

(D)与发展商、担保人或另一人明示或默示地与发展商、担保人或另一人进行交易，或应他们的要求进行交易；

(E)商号、合伙、委员会或组织的成员、名称或业务可能不时因去世、退休、承认或其他原因而改变，不论担保人或另一人是否成员；

(F)担保权益无效、可撤销或不可强制执行；

(G)以任何方式处理担保权益、担保、判决或可转让票据的人(包括但不限于接受、放弃或免除(全部或部分)、变现、交换、更改、放弃完善或利用该票据)；

(H)任何人的死亡或就任何人而发生的破产事件；

(I)某人的法律行为能力、权利或义务的改变；

(J)任何人是某合伙、商号或组织的受托人、代名人、联名拥有人、联营企业或成员的事实；

(K)判发展商或另一人败诉的判决；

(L)在破产事件发生后就任何人收取摊还债款，或在任何时间将一笔或多於一笔款项存入发展商或另一人的帐户(不论是收取或共同、共同及各别支付或以其他方式支付)；

(M)担保债务的任何部分是不可追回的；

(N)接受与担保债务有关的拒绝或其他终止；

(O)担保人以外的人的义务或责任无效或不可强制执行；

(P)任何担保人在执行本协定时无效或不规范，或任何担保人在行使订立或履行其在本协定项下义务的权力时存在任何不足或不规范之处；

(Q)开发商或任何其他担保人因法律的实施或其他原因而被解除的任何义务；或

(R)以担保权益担保的财产被没收、消灭、移交、恢复或确定。


99114469						《租赁协议》			第115页

24.7责任不受影响

担保人在本协议项下的责任不受影响：

(A)任何其他拟订立本协议或以其他方式成为保证债务或根据本协议须支付的其他款项的共同担保人或共同弥偿人的人没有或没有有效地这样做；或

(B)作为根据本协议支付担保债务或其他应付款项的共同担保人或共同补偿人的人，根据协议或法规、法律原则或衡平法原则而被解除责任。

24.8担保人权利的暂时中止

除第24.12条另有规定外，只要本协议项下的担保债务或其他应付款项仍未支付，未经承租人同意，担保人不得：

(A)为减少他们在本协议下的法律责任，向他们、发展商或共同担保人或共同弥偿人提出针对租客的抗辩、抵销或反申索，或向租客提出抵销申索或反申索；

(B)针对发展商或任何其他担保人或针对其产业或财产提出申索或强制执行权利(包括但不限于产权负担)；

(C)在与承租人竞争的情况下，证明开发商或任何其他担保人是否发生破产事件，不论是担保人根据本协议支付的款项，还是承租人为减少担保人在本协定项下的责任而运用的另一笔款项(包括担保权益的收益)，或其他方面；或

(D)声称有权以分担、弥偿、代位权、编组或其他方式享有现时或其后为根据本协议须支付的担保债务或其他款项而持有的担保权益或担保或其股份的利益。

24.9担保人的其他证券和义务

承租人在本协议项下的权利是附加的，不与以下各项合并或影响，也不受以下各项影响：

(A)租客现在或其后从发展商、担保人或任何其他人手中持有的任何抵押权益；或

(B)担保人对租客的任何其他义务，

即使有任何法律规则或衡平法或任何相反的法律规定。

24.10重申承租人的权利

如果根据与破产事件或债权人保护有关的法律或任何其他原因，提出与担保债务或根据本条应支付的其他款项有关的全部或部分付款、债务、和解、交易、转让或转让的全部或部分无效或可撤销的索赔，并且该索赔得到支持、让步或妥协，则：

(A)承租人有权立即相对于有关担保人享有根据本协议须支付的保证债务或其他款项的权利，而该等权利是承租人假若没有全部或该部分付款、义务、授产安排、交易、转易或转让时本会有权获得的；及


99114469						《租赁协议》			第116页

(B)应承租人的请求，担保人迅速同意采取任何行动并签署任何文件，以恢复承租人在紧接该付款、义务、和解、交易、转让或转让之前从担保人那里持有的任何担保权益或担保。

24.11金钱的运用

承租人可按其认为合适的方式，将开发商或开发商的产业、担保人或其他人支付的款项用于履行担保义务和根据本协议应支付的其他款项。

24.12责任的限制

尽管本协议另有规定：

(A)履约担保人因本协议产生或与本协议相关的最高总负债：

(1)如果履约担保人在协议中被指名为与开发商对承租人负有连带责任，则履约担保人将不会超过履约担保人就担保义务对承租人所承担的责任；以及

(2)受本协议或任何适用法律下开发商可获得的限制、免责、赔偿和抗辩；

(B)财务担保人因本协定产生或与本协定有关的最高负债总额：

(1)如果财务担保人在本协议中被指名为与开发商对承租人负有连带责任，则财务担保人将不会超过财务担保人在支付保证金方面对承租人的责任；以及

(2)受根据本协议或任何适用法律可能适用于开发商的限制、排除、赔偿和抗辩；

(C)本协议的任何规定均不旨在使履约担保人或财务担保人(视情况而定)对开发商一次违反支付担保金或履行本协议项下的担保金的义务的两次损失承担责任，且承租人不得寻求根据本第24条就开发商履行担保金或支付担保金(视情况而定)的相同违约行为追回相同的损失。

24.13无索赔

租户同意：

(A)在业主已根据发展契据或租契追讨损失的范围内，该公司将无权向发展商提出任何申索，并免除及放弃其就因本协议所引起或与本协议有关的任何损失而向发展商提出申索的权利；及

(B)在任何情况下，该公司均无权两次追讨同一损失。


99114469						《租赁协议》			第117页


25租户担保

25.1Consideration

Atlassian担保人提供这一担保和赔偿，以换取开发商同意应Atlassian担保人的要求签订本协议。Atlassian担保人承认开发商是依赖Atlassian担保人行事的，该担保人根据第25条承担义务和给予权利。

25.2Guarantee

Atlassian担保人无条件和不可撤销地向开发商保证承租人适当和准时地履行和遵守本协议项下承租人的义务(承租人义务)。如果承租人没有按照本协议的规定履行或遵守承租人的义务，则Atlassian担保人同意应开发商的要求，为开发商的利益履行和遵守承租人的义务(前提是开发商首先向承租人提出书面要求，要求承租人在提出要求后10个工作日内履行承租人尚未履行的承租人义务)。要求可以在任何时间和不时提出。

25.3Indemnities

无论开发商是否行使其在第28.3条下可能享有的任何权利，在不受行使任何此类权利影响的情况下，Atlassian担保人都无条件和不可撤销地赔偿开发商遭受的任何损失，原因如下：

(A)因缺乏行为能力、权力或权限或权力或权限的不当行使而无法全部或部分向租客强制执行履行或遵守租客义务的法律责任；

(B)在向租客提出履行租客义务的书面要求后，租客没有遵守、履行或遵从(不论是全部或部分)租客义务；

(C)发生与承租人有关的破产事件；或

(D)承租人的义务不能或从来不能对Atlassian担保人强制执行，或由于任何其他情况，包括任何与承租人义务无效、可撤销或不可强制执行的交易，或不能完全遵守、履行或遵守，无论开发商是否知道或应该知道该交易的任何情况。

25.4作为主债务人的Atlassian担保人

作为主债务人的Atlassian担保人同意应要求向开发商支付相当于第25.3条所述任何损失金额的款项，但第25条另有规定。

25.5担保和弥偿的范围

第25.2条规定的担保和第25.3条规定的赔偿是一种持续担保，并延伸到所有承租人的义务。《亚特兰大的担保人》


99114469						《租赁协议》			第118页

放弃在根据本协议向Atlassian担保人索赔之前，首先要求开发商对承租人或任何其他人提起诉讼或执行任何其他权利的任何权利，但开发商首先向承租人提出书面要求，要求承租人在提出要求后10个工作日内未满足要求的承租人义务除外。

25.6维护开发商的权利

Atlassian担保人作为第25.2条下的担保人或第25.3条下的补偿人在本协议下的责任以及开发商在本协议下的权利不受任何可能在法律上或衡平法上影响他们的事情的影响，包括但不限于以下一项或多项(无论是否经某人同意发生)：

(A)发展商或另一人给予租客、任何其他弥偿人或另一人以任何方式给予时间或其他纵容(不论是否施加额外负担)，与租客、任何其他弥偿人或另一人达成和解或妥协，或完全或部分免除租客、任何其他弥偿人或另一人的责任；

(B)发展商或另一人或发展商与另一人两者的疏忽、默许、延误、作为、不作为或错误；

(C)开发商或另一人对承租人、Atlassian担保人或另一人的权利的任何更改或更新，或对本协议的重大更改；

(D)与租客、Atlassian担保人或另一人明示或默示地处理事务，或应租客、Atlassian担保人或其他人的要求处理事务；

(E)商号、合伙、委员会或组织的成员、名称或业务可能不时因去世、退休、承认或其他原因而改变，不论Atlassian担保人或另一人是否成员；

(F)担保权益无效、可撤销或不可强制执行；

(H)任何人的死亡或就任何人而发生的破产事件；

(I)某人的法律行为能力、权利或义务的改变；

(J)任何人是某合伙、商号或组织的受托人、代名人、联名拥有人、联营企业或成员的事实；

(K)租客或另一人败诉的判决；

(L)在破产事件发生后就任何人收取摊还债款，或在任何时间将一笔或多於一笔款项存入租客或另一人的帐户(不论是共同收取或共同及各别支付或以其他方式支付)；

(M)承租人债务的任何部分是不可追讨的；

(N)接受与承租人义务有关的拒绝或其他终止；

(O)除Atlassian担保人以外的人的义务或债务无效或不可强制执行；

(P)Atlassian担保人在执行本协定时的无效或不规范，或在行使本协定的权力方面的任何不足或不符合规定


99114469						《租赁协议》			第119页

亚特兰大担保人订立或遵守本协定项下的义务；

(Q)租客因法律的施行或其他原因而被解除的任何义务；或

(R)以担保权益担保的财产被没收、消灭、移交、恢复或确定。

25.7暂停亚特兰西亚担保人的权利

只要承租人的义务仍未履行或本协议项下的其他应付款项仍未支付，未经开发商同意，Atlassian担保人不得：

(A)为减少他们在本协议下的法律责任，向他们、承租人或共同担保人或共同弥偿人提出针对发展商的抗辩、抵销或反申索，或向发展商提出抵销或反申索；

(B)针对租客或其产业或财产提出申索或强制执行权利(包括但不限于产权负担)；

(C)在对承租人发生破产事件的情况下，与开发商竞争证明是否就Atlassian担保人根据本协议支付的一笔款项，就开发商为减少Atlassian担保人在本协定下的责任而应用的另一笔款项(包括担保权益的收益)，或在其他方面；或

(D)申索有权以分担、弥偿、代位、编组或其他方式享有现在或其后为承租人的义务而持有的抵押权益或担保或其中的一份的利益。

25.8 Atlassian担保人的其他担保和义务

开发商在本协议项下的权利是附加的，不与以下各项合并或影响，也不受以下各项影响：

(A)现在或其后由发展商从租客、Atlassian担保人或任何其他人手中持有的任何抵押权益；或

(B)Atlassian担保人对开发商的任何其他义务，

即使有任何法律规则或衡平法或任何相反的法律规定。

25.9重申承租人的权利

如果提出与承租人义务相关的全部或部分付款、债务、和解、交易、转让或转让根据与破产事件或债权人保护有关的法律或任何其他原因无效或可撤销的索赔，并且该索赔得到支持、让步或妥协，则：

(A)发展商有权立即相对于Atlassian担保人享有如该付款、义务、授产安排、交易、转易或转让的全部或该部分没有发生时，发展商本会有权享有的关于租客义务的权利；及

(B)应开发商的要求，Atlassian担保人立即同意采取任何行动并签署严格要求的任何文件，以恢复开发商在紧接付款、义务、和解、交易、转让或转让之前从Atlassian担保人那里持有的任何担保权益或担保。


99114469						《租赁协议》			第120页

25.10货币的运用

开发商可以按其认为合适的方式，将承租人或承租人、或Atlassian担保人支付的款项用于履行承租人的义务。

25.11更换租户母公司担保

(A)如承租人公司架构进行重整，而承租人已遵守有关重整的本协议，承租人可按与本第25条相同的条款，向开发商交付承租人的最终上市母公司实体所提供并由其正式签立的替代承租人母公司担保。

(B)自符合第25.11(A)条要求的替换担保交付给开发商之日起，Atlassian担保人被解除承租人母公司担保项下在该日期之后产生的所有未来义务，并且在不限制该担保的有效性的情况下，开发商同意迅速执行承租人或Atlassian担保人合理需要的任何文件，以便更全面地记录该免除。

25.12责任限制

尽管本协议另有规定：

(A)Atlassian担保人因本协定产生或与本协定有关的最高总负债：

(1)如果Atlassian担保人在协议中被指名为与承租人对开发商负有连带责任，则Atlassian担保人将不会超过该担保人就承租人义务对开发商承担的责任；以及

(2)受制于承租人根据本协议或任何适用法律可获得的限制、排除、赔偿和抗辩；

(B)本协议并无规定Atlassian担保人就承租人一次违反本协议下承租人履行承租人义务的行为两次承担相同损失的责任，而开发商不得寻求根据本第25条就承租人履行承租人义务的同一违约行为追回相同损失。


26银行债券/担保

26.1承租人提供履约保证金

在满足先例条件时或之前，承租人必须向开发商提供履约保证金，并必须维持到第26.4条规定的期限届满，作为承租人履行本协议项下义务的担保。


99114469						《租赁协议》			第121页

26.2Recourse

(A)如承租人在第28.3条下发生违约事件，发展商可行使履约保证金下的权利。

(B)在根据第26.2(A)条行使任何权利之前，开发商必须向承租人提供不少于5个工作日的通知，说明：

(1)该通知是根据第26.2条建议对履约保证进行追索的通知；及

(2)有关租户违约事件的详情。

(C)承租人不得采取任何步骤强制或以其他方式限制开发商要求提供履约保证金。

(D)如果开发商要求提供履约保证金，而开发商根据本协议不能要求提供履约保证金，承租人的唯一补救办法将是退还所催缴的金额。

(E)本条款第26.2条在本协议终止后仍然有效。

26.3履约保证金的置换

(A)如果承租人提供的履约保证金将在第26.4条规定的期限结束后10个工作日之前到期，承租人必须在该到期日之前至少20个工作日向开发商提供替代履约保证金，作为履行本协议下承租人义务的担保。

(B)如承租人不遵守第26.3(A)条的规定，发展商可要求提供履约保证金，并将款项作为保证金持有，可根据第26.2条支取。

26.4履约保证金解除

在第26.3(B)条适用的情况下，开发商必须将履约保证金或作为保证金持有的资金返还承租人(如果开发商已追索部分但不是全部履约保证金或保证金，则退还部分剩余保证金)，以较早者为准：

(A)生效日期后30个营业日；及

(B)本协议因承租人违约以外的任何原因终止或终止后5个工作日内。


27风险

27.1损失或损坏的风险

(A)如果工程在实际完工之日之前损坏或被毁，并且：

(1)损坏或毁坏不在第21.1(A)(1)条所指的发展商保险单的承保范围内；或


99114469						《租赁协议》			第122页

(2)由发展商厘定的修复或修葺的预计时间将超过6个月，

然后，在损坏或销毁之日起40个工作日或之前，开发商必须向承租人送达通知，通知开发商：

(三)不打算修复损坏或者破坏的；

(四)有意修复损坏或者毁坏的。

(B)如发展商根据第27.1(A)(3)条送达通知书：

(1)承租人或发展商均可书面通知其他各方终止本协议；及

(2)发展商有权保留所有与工程有关的保险收益。

(C)如发展商根据条例草案第27.1(A)(4)条送达通知书，发展商必须在合理的切实可行范围内尽快修复损坏或毁坏的地方。

27.2并发损失

(A)第9.7(A)及23.5(F)(6)条对相应损失的豁免并不限制或限制承租人就相应损失所负的法律责任：

(一)赔偿责任是指受保障人因提供运输服务(包括替代和替代运输服务)而发生的任何费用或开支；

(2)包括在根据第35.4条须支付的任何利息内的范围；

(3)承租人：

(A)已从第三者(包括任何分包商，不论是以弥偿或其他方式)追讨；或

(B)如租客努力向第三者追索，本可向第三者追讨，但如追索的费用与租客合理地预期可追讨的款额不成比例，则租客无须追索，

与该法律责任有关的款额；

(4)承租人：

(A)就本协议规定须持有的保险单下的法律责任追讨赔偿；或

(B)如非承租人未能维持本协定所规定的保险(由承租人负责)，本可就根据本协定须持有的保险单所规定的法律责任获得追讨；

(五)承租人或者承租人代理人的违法、违法行为或者欺诈行为；

(六)承租人或承租人代理人故意行为不当的；

(7)根据法律，当事人不能限制或合同不能免除此种责任的范围。

(B)条例草案第9.7(E)条不包括相应损失的规定，并不限制或限制发展商就相应损失承担的法律责任：


99114469						《租赁协议》			第123页

(一)赔偿责任是指受保障人因提供运输服务(包括替代和替代运输服务)而发生的任何费用或开支；

(2)包括在根据第35.4条须支付的任何利息内的范围；

(3)发展商：

(A)已从第三者(包括任何分包商，不论是以弥偿或其他方式)追讨；或

(B)如发展商努力向第三者追索，本可向第三者追讨，但如追索的费用与发展商合理预期可追讨的款额不成比例，则发展商无须追索该等申索，

与该法律责任有关的款额；

(4)发展商：

(A)就本协议规定须持有的保险单下的法律责任追讨赔偿；或

(B)本应就本协议规定必须持有的保险单下的责任追偿，但开发商未能维持本协议下的保险(开发商有责任对其负责)；

(五)开发商或者其代理人的违法、违法行为或者欺诈行为；

(六)开发商或其代理人故意行为不当；

在法律规定当事人不能限制或合同不能免除这种责任的范围内。


28默认

28.1开发商违约事件

(A)在以下情况下发生开发商违约事件：

(一)开发商、房东或者开发商的担保人发生破产事件；

(2)开发商或房东违反本协议规定的义务；或

(3)开发商从根本上违反了本协议，并且在收到承租人的违约通知后20个工作日内没有予以纠正。

(B)如果发生开发商违约事件(第28.1(A)(1)条规定的开发商违约事件除外)，承租人可向开发商发出书面通知，通知内容如下：

(1)指定开发商违约事件；以及


99114469						《租赁协议》			第124页

(2)指示开发商在租户在通知中指定的合理期限(开发商治疗期)内对开发商违约事件进行补救。

(C)如果承租人根据第28.1(B)条向开发商发出违约事件通知，开发商必须在开发商治疗期内补救开发商违约事件或克服其影响。

(D)双方同意，如果开发商违约事件与未支付根据本协议应支付给承租人的金额有关，则10个工作日是被指定为开发商补救期的合理期限。

28.2开发商违约终止

承租人可以终止本协议：

(A)如开发商根据第28.1(A)(1)条发生违约事件；

(B)根据第28.5条，如发展商被免任而未委任接替者；或

(C)如果发生任何其他开发商违约事件，并且该违约没有在开发商治疗期内得到纠正或其影响得到克服(或支付合理赔偿)。

28.3Tenant违约事件

如果出现以下情况，则会发生租户默认事件：

(A)对承租人或Atlassian担保人发生破产事件；

(B)承租人拒绝履行其在本协议下的义务；或

(C)承租人在根据本协议到期时没有支付任何款项，并且在收到开发商关于支付该等款项的通知后10个工作日内没有得到纠正。

28.4开发商终止的权利

(A)开发商可通过以下通知立即终止本协议：

(1)如果根据第28.3(A)条发生租户违约事件；或

(2)如租客违约事件是根据第28.3(B)或28.3(C)条发生，而该违约行为并未在一段不少于10个营业日的合理时间内纠正或克服其影响(或支付合理补偿)，则向租客发出违约通知(租客补救期间)。

(B)双方同意，如果承租人违约事件与未支付根据本协议应支付给开发商的款项有关，则10个工作日是被指定为承租人治疗期的合理期限。

28.5因未能更换显影剂而终止

如果开发商根据开发契约被解除开发商的角色，并且没有提名或任命替代开发商，并按照承租人、开发商和新一方(各自合理行事)可接受的条款和按照开发契据中的时间更新开发商在本协议下的权利和义务，则如果开发契据下的业主选择终止开发契约，则本协议


99114469						《租赁协议》			第125页

也将终止，除先前存在的任何违约外，任何一方在终止之日后均不再根据本协议对另一方承担任何进一步的义务。


29争议解决方案

29.1争议解决程序

双方承认，如果双方之间发生争端，有关各方应首先本着善意，努力以本条规定的方式解决双方之间的争端。尽管存在争议，但各方必须继续履行本协议。

29.2高级管理人员的决议

如果有关各方未能在争议发生后5个工作日内(或根据争议的性质缩短时间)解决争议，争议将立即提交由各相关方提名的高级管理人员或代表召开的特别会议。

29.3专家的任命

如果高层管理人员未能在会议后10个工作日内解决争议，有关各方：

(A)必须试图就任命一人(专家)裁定该争议达成一致；和

(B)如果有关各方不能在5个工作日内商定一名专家，任何有关各方均可请求决议研究所主席任命该专家。

29.4专家决心

在根据第29.3条委任专家并接受该项委任后，有关各方必须指示专家在委任后20个营业日内就争议作出决定，除非专家要求更多时间作出决定，而有关各方不能无理拒绝这项要求。专家必须给出书面决定，并说明理由。

29.5Submissions

有关各方可以向专家提出书面意见。如果一方提交了书面材料，必须向其他有关各方提供一份副本。有关各方必须提供专家合理要求的一切协助(包括提供文件和资料)。

29.6专家非仲裁员

专家必须根据新南威尔士州的法律，以专家而不是仲裁人的身份独立行事并作出决定。


99114469						《租赁协议》			第126页

29.7专家的决定

除非：

(A)存在明显的法律错误或欺诈；

(B)争议涉及的金钱申索超过[***]或

(C)专家的决定要求一方当事人支付超过[***],

专家的决定是终局的，对有关各方具有约束力。

29.8Costs

有关各方必须平均分担专家的费用。

29.9简易程序或禁制令救济

第29条的任何规定都不会损害一方提起诉讼以寻求紧急禁令或宣告救济的权利。

29.10加入其他纠纷

(A)如本协议项下的争议涉及普通法上的法律或事实问题，而该争议亦根据另一项工程项目文件或建筑合约的争议程序予以裁定，则本协定项下争议的每一方均同意合并争议裁定程序，但该另一工程项目文件或建筑合约准许合并争议程序。

(B)争议各方同意将在争议中有利害关系的任何第三方合并到根据第29.10(A)条合并的争议中。


30个节点

30.1General

(A)在本协定中，凡提及通知，即指书面通知，并致予该通知的收件人。

(B)符合本条规定的通知、同意或其他通讯被视为已发出及已收到：

(一)当面交付的，交付收件人时；

(2)如以特快专递方式寄出，则自邮资日期起计3个营业日(包括该日在内)；或

(3)除条例草案第30.2条另有规定外，如以电子邮件方式发出，则当收件人或代表收件人行事的人注意到该电子邮件(包括任何附件)时。

(C)缔约方的地址和电子邮件地址是在参考减让表中有关项目中该缔约方的名称下面所列的地址和电子邮件地址，或者是该人书面通知寄件人的地址和电子邮件地址。


99114469						《租赁协议》			第127页

(D)由发展商送达的任何通知或其他书面文件，如由发展商或其律师签署，即属有效。

(E)如果任何通知或其他书面文件是在非营业日或下午5时以后送达的，则该通知或其他书面文件将被视为在下一个营业日送达。

30.2电子方式的通知

(A)尽管有第30.1(B)(3)条的规定，根据条例草案第28条发出的通知不得以电邮方式送达。

(B)发展商与租客同意，除根据第28条发出的通知外，与基本建筑工程或装修工程有关的通知、同意或其他通讯：

(1)可由建筑商代表发展商提供；及

(2)可通过开发商的文件管理系统(Aconex)发出，当承租人代表收到文件管理系统的通知时，将被视为已被承租人收到。


31陈述和保证

31.1互惠保证

每一方均声明并保证：

(A)它有权订立本协定并遵守其在本协定项下的义务；

(B)它具有订立本协定、遵守本协定项下的义务并允许执行本协定所必需的授权；

(C)其在本协定项下的义务是有效的、具有约束力的，并可根据其条款对其强制执行；

(D)本协议不抵触：

(1)其组成文件(当党是法人团体时)；或

(2)任何法律、法规或官方指令；或

(三)对其或其任何资产具有约束力的任何义务或承诺；

(E)本协议不会导致对其权力的限制或(当缔约一方是法人团体时)其董事的权力被超越；及

(F)除已披露的情况外，该公司并不以受托人或代理人身分订立本协议。


99114469						《租赁协议》			第128页


32保密性和公共性

32.1本协议的保密性

(A)除第32.1(B)条另有规定外，各方必须对本协议的条款保密。

(B)开发商、业主或租户仅可就本协议作出任何披露：

(一)经其他两方当事人同意；

(二)对披露的信息负有保密义务的专业顾问、财务顾问、保险人、评级机构、金融家、审计师、准受让人或受让人、准投资者或投资者；

(3)在遵守任何法律或监管机构(包括任何相关证券交易所)的要求的范围内；

(四)需要向其披露信息的工作人员或者工作人员；

(5)与本协定项下或与本协定有关的任何法律或仲裁程序有关的；

(6)征得第三方同意本协议的条款或本协议项下的行为；

(7)对一关联法人团体，只要它告知该关联法人团体本协议条款的保密性质；

(8)如果披露的信息并非由于披露方(或其雇员、高级职员或相关法人团体)的过错而进入公共领域；

(9)承租人批准向建造商提供的任何信息的形式，并且建造商有义务对披露的信息保密，但下列情况除外：

(A)法律要求建筑商披露信息；或

(B)建筑商披露信息对建筑商进行工程是合理必要的，但建筑商向其披露信息的人同意受第32.1(B)(9)条所述的相同保密义务的约束；或

(10)业主、租客或发展商的任何潜在买家、融资人或承按人。

32.2Publicity

(A)开发商、房东或承租人只有在获得公告或新闻稿的形式和方式的其他相关方的批准后，才可发布与本协议和作为本协议标的的交易有关的新闻或其他公告或新闻稿，除非和在以下情况下必须作出公告或新闻稿：


99114469						《租赁协议》			第129页

(一)法律或者监管机构规定的当事人；

(2)项目文件下的开发商，

在这种情况下，不需要其他相关方的批准。

(B)Atlassian担保人和担保人只能在法律要求有关一方或监管机构发布或发布的情况下，发布与本协议和属于本协议标的的交易有关的新闻或其他公告或新闻稿。


33成本、收费和费用

33.1谈判成本

每一方必须支付与本协议、租赁和零售租赁的谈判、准备、执行和完成相关的成本、收费和开支。

33.2印花税和注册费

承租人须负责本协议、租约及零售租约的所有印花税，包括与该等印花税有关的任何费用及罚款、罚款及利息，以及租约及零售租约的登记费。


34GST

34.1考虑不包括商品及服务税

除非本协议另有明确规定，否则所有应支付的金额或指定的对价不包括任何商品及服务税金额。

34.2支付商品及服务税

如果根据本协议提供的任何供货需要支付商品及服务税，而该供货的对价未明确说明包括商品及服务税，则接收方同意向供应商支付相当于应支付的商品及服务税的额外金额，同时提供供货的对价或供货的第一部分对价(视情况而定)。但是：

(A)在供应商向接受者开具税务发票或调整单之前，接受者不必支付额外的金额；

(B)如果供应发生调整事件，则必须调整额外的金额以反映调整事件，并且接收方或供应方(视情况而定)必须支付任何必要的付款以反映调整；和

(C)本第34.2条不适用于根据《商品及服务税法案》第84分部由接收方支付的供应品的商品及服务税。


99114469						《租赁协议》			第130页

34.3Reimbursement

如果本协议要求一方赔偿另一方，或支付或偿还另一方的费用，该缔约方同意支付相关金额，减去另一方(或另一方所属的GST集团的代表成员)有权享受的进项税收抵免。

34.4付款的计算

如果根据本协议应支付的金额将参照以下各项计算：

(A)就应课税供应而收取的价格，则就该项计算而言，该价格在包括因商品及服务税而产生的任何款额的范围内减去；及

(B)为一项收购而支付或提供的价格，则为该计算的目的，该价格在该项收购可获得进项税额抵免的范围内减去。

34.5Interpretation

就本条例草案第34条而言：

(A)在《商品及服务税法案》中有明确含义的术语在第34条中使用时具有相同的含义；

(B)“商品及服务税法”是指“1999年新税制(商品和服务税)法”(Cth)；

(C)商品及服务税法案第156-51(1)条所适用的每一项供应的周期性或累进部分将被视为单独的供应。


35总则

35.1Interpretation

在本协议中，除非出现相反意向：

(A)凡提及本协定或另一文书，包括对其中任何一项的任何更改或替换；

(B)凡提述任何法规、条例、守则或其他法律之处，包括该等法规、条例、守则或其他法律下的规例及其他文书，以及该等法规、条例、守则或其他法律的综合、修订、重订或取代；

(C)单数包括复数，反之亦然；

(D)“人”一词包括商号、法人团体、非法人团体或主管当局；

(E)凡对任何人的提述，包括对该人的遗嘱执行人、遗产管理人、继承人、代替人(包括但不限于借更新而接管的人)及准许受让人的提述；

(F)以两人或多於两人为受益人的协议、申述或保证是为他们共同及各别的利益而作出的；


99114469						《租赁协议》			第131页

(G)两个或多於两个人的协议、申述或保证对他们共同及各别具有约束力；

(H)在介绍物项清单时，“包括”一词(以任何形式)并不限制清单所涉词语对这些物项或类似种类物项的含义；

(I)凡提述任何法人团体、非法人团体、学会或任何其他团体之处，包括任何继承该等团体、社团或学会的团体、社团或学会；

(J)凡提述任何物件(包括但不限于任何款额)，即提述该物件的全部及其每一部分，而对一群人的提述，即为对他们所有人的集体、对他们中的任何两人或多于两人的集体的提述，以及对每一人的个别的提述；

(K)当事各方之间的通信必须使用英语；

(L)在协定的解释和解释中，任何解释规则均不适用于一缔约方提出协定或其任何部分的基础上对该缔约方不利；和

(M)对以下各项的提述：

(1)天数平均日历日；及

(2)时间指的是澳大利亚新南威尔士州的时间。

35.2Headings

插入标题是为了方便起见，并不影响本协议的解释。

35.3下一个工作日

如果本协议项下的活动必须发生在规定的日期，而非工作日，则该规定的日期将被视为下一个工作日。

35.4Interest

(A)如果一方(非支付方)未能在本协议规定的时间内支付任何款项，则非支付方必须按违约利率向另一方(接收方)支付利息。

(B)利息将从到期日起至收款方收到全额付款之日(包括该日)每日计算。

35.5 Waiver和Variable

本协定的规定或根据本协定产生的权利不得放弃或更改，除非以书面形式由受约束的一方或多方签署。

35.6先例违规

本协议的终止不影响一方在终止前对另一方违反本协议的权利。

35.7Severability

如果本协议条款的全部或任何部分在一个司法管辖区内无效、不可执行或非法，则该司法管辖区的该条款将被切断。本协议的其余部分在任何其他司法管辖区具有完全的效力和效力，并具有该条款的有效性或可执行性


99114469						《租赁协议》			第132页

不受影响。如果遣散费改变了本协议的基本性质，则第35.7条无效。

35.8Non-merger

本协定中能够在实际完成后生效的契诺、条件、协议和规定不会在实际完成时合并，但在任何时候都将继续具有完全效力和效力。

35.9最终协议

本协议、租约及(按本协议第41条厘定)零售租约构成订约方就其标的事项达成的完整协议，并取代所有先前就该标的事项达成的协议、谅解及谈判。

35.10不依赖

承租人承认，在签订本协议时，除本协议明确规定外，不依赖任何关于其标的物的陈述或保证。

35.11Counterparts

本协议可由双方以任意数量的副本签署，也可由双方分别签署。每一份已签署的副本构成了已签署和交付该副本的每一方的协议。

35.12电源和容量保修

每一方均声明并保证：

(A)它完全有权订立和履行本协定项下的义务；

(B)它已采取一切必要行动授权签立、交付和履行本协议，并且签署和交付本协议不会违反或与其作为缔约方或受制于其的任何其他协议或承诺相冲突；和

(C)本协定构成其法律、有效和具有约束力的义务，可根据其条款强制执行。

35.13电子签名

在不限制第35.11条的情况下，每一方保证，通过签订本协议，其已无条件同意：

(A)符合任何法律所订的签署规定；及

(B)签署本协定的其他缔约方，

使用法律允许的任何电子签名方法(包括DocuSign、Adobe Sign、在电子设备上签名或通过数字签名)。

35.14Confirmation

如果本协议由一方使用电子签名签署，则该方：

(A)同意其他当事人可以依赖电子签名，将其视为与手写签名具有相同的效力和作用；和


99114469						《租赁协议》			第133页

(B)无条件同意其他当事方(根据其自由裁量权)用来确定签署方身份并确认其缔结具有约束力的法律协定的意向的任何方法。

35.15电子文件

如果本协议提及构成本协议一部分的单独光盘或USB上的电子文件，则该电子文件包含在附表29中包括的光盘或USB或USB中。


36管理法律程序

36.1管理法

(A)本协定受新南威尔士州现行法律管辖。

(B)每一缔约方均不可撤销和无条件地服从新南威尔士州法院的非专属管辖权。


37业主受托人的法律责任限制

37.1业主受托人的法律责任限制

(A)房东仅以信托受托人的身份签署本文件，而不是以其他身份。

(B)根据本协议或与本协议有关而产生的法律责任，只能在可由业主实际获得弥偿的信托财产中清偿的范围内，向业主强制执行。

(C)尽管本协议有任何其他规定，但本第37.1条对房东责任的限制仍然适用，并延伸至房东与本协议有关的所有责任和义务。

(D)业主以外的各方不得以信托受托人以外的任何身分起诉业主，包括寻求委任接管人(与信托财产有关者除外)、清盘人、遗产管理人或任何其他相类似的人为业主。

(E)如因法律的施行或信托章程任何条文的适用，或因业主的欺诈、疏忽、违反信托或违反责任，或业主未能行使其从信托资产中就有关法律责任或义务所享有的任何弥偿权利，以致从信托资产中获得弥偿的范围有所减少，则本条第37.1条的条文不适用于业主的任何法律责任或义务。


99114469						《租赁协议》			第134页


38履约担保人的责任限制

38.1Trustee

履约担保人以德克萨斯运营信托受托人的身份签订本协议。

38.2履约保证人责任的限制

双方承认并同意：

(A)履约担保人以第38.1条规定的身份而非以其他身份订立本协议；

(B)除非履约担保人因履约担保人本身的欺诈、疏忽或违反信托而在本协议项下或就本协议承担任何责任，否则任何人就履约担保人根据本协议或就本协议而承担的任何义务和责任向履约担保人追索的追索权仅限于履约担保人从德克萨斯经营信托基金的资产中获得赔偿的能力；以及

(C)如果任何一方(履约担保人除外)未能通过强制执行第38.2(B)条所述权利来履行履约担保人在本协议项下或就本协议承担的任何义务，或履约担保人未能就本协议履行其任何债务，而未能追回因其产生的全部款项，则该方当事人(履约担保人欺诈、疏忽或背信的情况除外)不得寻求通过以下方式追回差额：

(一)以个人身份起诉履约保证人的；

(二)申请清盘履约保证人。

38.3Override

尽管本协议有任何其他规定或任何公平原则或法律有相反规定，本第38条仍适用。


39财务担保人的责任限制

39.1Trustee

财务担保人以德克萨斯财产信托责任实体的身份签订本协议。


99114469						《租赁协议》			第135页

392财务担保人责任的限制

双方承认并同意：

(A)财务担保人以第39.1条规定的身份而非以其他身份订立本协议；

(B)除因财务担保人本身的欺诈、疏忽或违反信托行为而导致财务担保人在本协议下或与本协议有关的任何责任外，任何人对财务担保人在本协议下或与本协议有关的任何义务和责任的追索权仅限于财务担保人从德克萨斯财产信托的资产中获得赔偿的能力；和

(C)如果任何一方(财务担保人除外)未能通过强制执行第39.2(B)条所述权利来履行其在本协议项下或与本协议有关的任何义务，或财务担保人未能履行其任何义务，或未能偿付其任何债务，则该当事一方(财务担保人欺诈、疏忽或背信的情况除外)不得寻求通过以下方式追回差额：

(一)以个人身份起诉财务担保人的；

(二)申请清盘财务担保人。

39.3Override

尽管本协议有任何其他规定或任何公平原则或法律有相反规定，但第39条仍适用。


40房东保修

40.1两种身份的保修

尽管本协议有任何其他规定，房东仍以其个人身份和信托受托人的身份提供第38条中的担保。

40.2Warranties

业主就信托基金声明并保证：

(A)它是该信托的唯一受托人，而当局并无采取或建议采取任何行动以免去其作为该信托受托人的职务；

(B)根据信托条款，它有权订立和履行本协议；

(C)订立和履行本协议是为了信托受益人的利益，并已取得其同意(如有需要)；及

(D)据业主所知，其从信托资产中获得弥偿的权利并没有因业主的作为或不作为而减少。


99114469						《租赁协议》			第136页

40.3业主的义务

在房东合理控制或酌情决定的范围内，房东同意确保在本协议项下的所有义务履行完毕之前：

(A)该信托并无辞职，亦无委任其他受托人加入该信托；

(B)信托并未终止；

(C)信托的条款并无更改；

(D)信托的财产没有归属或分派；及

(E)信托基金没有重新安置，

在未经承租人事先同意的情况下，导致信托基金的资产不足以履行业主在本协议下的义务和债务。如果在相关事件发生前，令租户合理满意的人以租户合理要求的形式和内容与租户订立契约，履行和履行房东在本协议下仍未履行的所有未偿义务和债务，并提供房东在本协议下提供的所有陈述和保证，则不得无理拒绝该同意。


41零售业

(A)业主和租客将真诚合作，为零售区和被困的零售区制定租赁策略(零售计划)。零售计划必须考虑并不得与建筑物管理声明、PMA(或任何新的PMA)或任何项目文件相抵触。

(B)业主和租客承认并同意，在本协议签订之日，零售计划将(除其他事项外)包括：

(1)零售区和受困零售区的准租户和禁租户；

(2)零售区和受困零售区的零售租户所需的组合和用途；

(3)零售区和受困零售区的零售租户的质素；及

(4)租客和业主为确保零售区和陷井零售区的租客和持牌人的质素及建筑物的服务范围令业主和租客(合理地行事)满意而合理地需要的所有其他物品。

(C)在业主与租客订立零售计划前，业主必须就批予零售区任何部分的任何租约或牌照与租客磋商，并须取得租客的批准，以：

(1)任何建议的零售租户或持牌人的身分；及

(2)业主拟出租或特许予拟租用的零售租户的零售区(或其部分，视何者适用而定)的建议用途。

(D)自业主与租客订立零售计划之日起，业主必须遵从零售计划。


99114469						《租赁协议》			第137页

(E)如发展商确实建造陷井零售区，则在生效日期起，业主及租客将按按照第3.4条及附表3填写的零售租契表格所载条款，就组成陷井零售区的每一间商铺取得独立的零售租契。


99114469						《租赁协议》			第138页

附表1


参考时间表


项目
1	土地：	根据认购期权契据(定义见个人资料协议)将转让予业主的第2号地段(可根据个人资料协议作出更改)。
2	发展商：	德克萨斯物业服务有限公司荷兰银行66 080 918 2552 地址：新南威尔士州悉尼乔治街264-278号澳大利亚广场25楼注意：总法律顾问邮箱：#
3	开发商代表：	开发商根据本协议为该角色指定的一名或多名人员，在本协议日期#。
4	履约担保人	德克萨斯资金管理有限公司作为德克萨斯运营信托的责任实体荷兰银行24 060 920 783 地址：新南威尔士州悉尼乔治街264-278号澳大利亚广场25楼注意：总法律顾问邮箱：#
5	财务担保人	德克萨斯基金管理有限公司作为德克萨斯房地产信托的责任实体荷兰银行24 060 920 783 地址：新南威尔士州悉尼乔治街264-278号澳大利亚广场25楼注意：总法律顾问邮箱：#
6	租户：	Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916 地址：新南威尔士州悉尼乔治街6号楼/341号注意：# 邮箱：#


99114469						《租赁协议》			第139页


			附表1参考附表


7	租户代表：	承租人根据本协议为该角色指定的一名或多名人员在本协议日期#。
8	亚特兰西岛担保人	阿特拉斯公司英国公司编号08776021 C/o Atlassian Inc.，加利福尼亚州旧金山布什街350号13楼，邮编：94014 注意：# 邮箱：#
9	地主	Vertical First Pty Ltd作为Vertical First Trust ACN 636 939 985的受托人地址：新南威尔士州悉尼乔治街6号楼/341号注意：# 邮箱：#
10	建筑商：	“BOJV”是由位于新南威尔士州悉尼市乔治街343号第7层的Build Pty Limited ACN 083 928 045和位于新南威尔士州悉尼皮特街115号Level 12的Obayashi Corporation ABN 002 932 756(个别或集体，建筑商)组成的一家非法人合资企业。
11	基本租金：	每平方米写字楼租金乘以每年实际可出租面积(不包括商品及服务税)，但须受草案第17A.3(C)条规限。
12	估计写字楼可出租面积：	依据第17A.2(A)或17A.2(B)条(视何者适用而定)厘定的处所的估计可出租面积。
13	条件先例日期：	23 July 2022
14	实际完工日期：	18 May 2026
15	缺陷责任期：	自工程实际完工之日起12个月届满的期限，以及仅就缺陷工程延长缺陷责任期的12个月。
16	奖励金额：	相当于以下各项的总和的数额： 1.[*]每平方米实际出租面积(办公室装修奖励金额)；以及 2.the[], (合计为装修奖励金额)；及 3.[**](非装修奖励金额)。


99114469						《租赁协议》			第140页


			附表1参考附表


17	奖励选举日期：	这一日期是[***].
18	独立认证机构：	[***]
19	间接费用金额：	[***].
20	预赛金额：	[***].
21	日落日期：	可根据本协定延长的2028年7月1日。


99114469						《租赁协议》			第141页

附表2


租约形式


99114469						《租赁协议》			第142页

Form: 07L

上映时间：4·7

租赁

新南威尔士州

《1900年不动产法》

让这块空地空出来。在左上角加上额外的页面。

隐私说明：《1900年不动产法》(RP法)第31B条授权注册总署署长收集建立和维护不动产法登记册所需的本表格所需的信息。第96B RP法案规定，任何人只要支付费用(如果有的话)，就可以使用登记册进行查询。

印花税

填写职责评估编号由新南威尔士州税务局签发。

评税编号：

(A)托伦斯头衔

租赁物业

(B)由

文件收集箱

姓名、地址或DX、电话和客户帐号(如果有

电码

电子邮件：

参考资料：

(C)出租人

Vertical First Pty Ltd ACN 636 939 985

出租人将上述财产出租给承租人。

(D)

保留款(如果适用)：

(E)承租人

Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916

(F)

租户：点击并选择

单击并拾取

(G)

期限：

十五(15)年

开始日期：

终止日期：

有两个选项可续订2 x 10年

载于附件A第19条

以及购买的选择权，载于不适用条款N.A.。

连同及保留不适用于本条例第(A)条所列的权利。

包含本合同附件(S)A中规定的条款或附加材料。

结合了N.A.中所列的规定。

不是的。不适用。

租金载于附件A参考附表第8项。

所有笔迹必须用正楷大写字母。二零零五年

第1页，共1页


99114469						《租赁协议》			第143页

日期

(H)

我证明我是一名合格的证人，出租人根据《不动产法》的规定正确无误地在我面前签署了这笔交易。出租人出价1900英镑。

[见下文注*].

见证人签署：出租人签署：

证人姓名：证人地址：

请参见第页

我证明我是一名合格的证人，承租人在我面前签署了这笔交易，并且根据《不动产法》的规定，承租人是正确的。承租人出价1900英镑。

[见下文注*].

见证人签署：承租人签署：

证人姓名：证人地址：

请参见第页

(I)法定声明*

谨此郑重声明-

1.在到期租约编号中行使选择权的时间已经结束；以及

2.该租约下的承租人没有行使选择权。

根据1900年《宣誓法案》的规定，我真诚地相信这一点是真实的，谨此郑重宣布。

在中制作和认购

新南威尔士州

在……面前，

·太平绅士(J.P.编号：)执业律师

·其他合格证人[指定]，#他证明与作出这项法定声明的人作出这项法定声明有关的下列事项：

1.我看到该人的脸，或因该人戴着面罩而没有看到该人的脸，但我信纳该人有特别理由不取下该面罩；及

2.本人已认识此人至少12个月，或本人已使用身份证明文件确认此人的身份，而本人所倚赖的证明文件是[省略身分证号码]

见证人签署：申请人签署：

*由于不能在递交时提供合资格证人的服务，声明应在递交前签署和见证。#如果在新南威尔士州以外，划掉证人证明。如果是新南威尔士州制造的，划掉不适用的文本。

**s117 RP Act要求您必须认识签字人超过12个月或有目击身份证明文件。

所有笔迹必须用正楷大写，2005年第2页


99114469						《租赁协议》			第144页

这是日期为.....的租约附件A。/....../......

在以下情况之间：

出租人：Vertical First Pty Ltd ACN 636 939 985作为Vertical First Trust的受托人荷兰银行47 915 597 236

承租人：Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916

担保人：Atlassian Corporation Plc


目录
1定义和解释			7
1.1定义			7
1.2释义			23
1.3其他参考文献			23
1.4下一个工作日			24
1.5可分割性			24
1.6不依赖			24
1.7《零售租赁法》			24
1.8成本			24
1.9《公约》--连带和若干公约			24
1.10缔约方不得准许违禁事项			24
1.11不包括隐含的契诺及权力			24
1.12没有合伙、代理或合资企业			25
1.13权力等的可执行性			25
1.14之前的违规行为			25
1.15出发			25
1.16整个协议载于本租赁及租赁协议			25
1.17出租人或承租人的同意和批准			25
1.18独立专家的委任			25
1.19对经理的引用			25
1.20签立的效力			26
1.21通告			26
1.22电源和容量保修			26
1.23责任限制-受托人出租人			26
2批出租契			27
3出租人提供的服务			28
3.1安静的享受			28
3.2 24小时进入房产			28
3.3宠物政策			28
3.4承租人使用公共区域			29

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3.5提供基地建筑服务			29
3.6出租人修理			30
3.7建筑物和安保的管理和维护			31
3.8空调设备故障			35
3.9升降机故障			36
3.10电气故障			39
3.11建筑液压系统故障			40
3.12故障通知、临时安排			42
4房舍-由出租人负责清洁、垃圾清除、病虫害防治和外部花园维护			42
4.1出租人须进行清洁服务			43
4.2出租人的清洁标准			43
4.3承租人可选择进行清洁服务			44
4.4害虫防治			44
4.5室外园林区(非占用)园艺及环境美化保养			45
5其他出租人义务			45
5.1公共区域			45
5.2出租人须缴付差饷等			45
5.3取消；对承租人的作为或不作为不承担责任			46
5.4设施			46
5.5对有关职系的参考			46
6承租人的义务--租金和其他款项			47
6.1租金及其他款项的缴付			47
6.2清洁费			49
6.3基本租金的固定百分比检讨			49
6.4市值租金检讨			49
7承租人的义务--支出			49
7.1出租人对支出的估计			49
7.2承租人对支出估算提出异议的权利			50
7.3支出报表			52
8承租人的义务--其他费用			54
8.1承租人就逾期款项支付的利息			54
8.2租赁费、违约、出租人批准等			54
9承租人的一般义务			55
9.1允许使用			55
9.2房产的保安			58
9.3与访问有关的义务			59
9.4遵守法律和法规			59

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9.5遵守规则			59
9.6火灾或紧急情况演习；疏散			60
9.7设备、系统和服务			60
9.8承租人须就意外及失修发出通知			61
9.9对某些公用地方的使用限制			61
9.10单独计量和获取信息			61
10承租人的义务--房舍和设备			63
10.1房地修缮			63
10.2房地、隔断和固定装置的改建			64
10.3计算机图纸、调试数据和机密性			68
10.4承租人清洁房舍和楼面公用地方			68
10.5 WHS--一般情况			69
10.6 WHS考虑因素--承租人的建筑工程			71
10.7缺陷责任期届满后的缺陷整改			72
11保险、风险和赔偿			72
11.1承租人须投保			72
11.2出租人的释放			74
11.3承租人作出的弥偿			74
11.4出租人保险单			74
11.5出租人的弥偿			75
11.6对由此产生的损失或个人责任不承担责任			75
11.7关于弥偿的一般义务			75
12出租人的一般权利			76
12.1出租人视察和展示房产的权利			76
12.2出租人在紧急情况下进入房产的权利			76
12.3维护权限、权限要求等			76
12.4进入许可区域			77
12.5地役权和赡养权			77
12.6专用装货间			79
出租人可关闭建筑物门的12.7小时			80
12.8建筑物内或土地上的其他工程			80
12.9出租人的使用权			81
13转让、分租、出售股份等			82
13.1总则			82
13.2作业			82
13.3处理出租予关连法人团体的事宜			83
13.4承租人控制权的变更：公司			84
13.5承租人控制权的变更：单位信托			84
13.6转租或特许经营			85

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13.7共享职业			86
13.8证券			86
13.9出租人转让			86
14房产的终止和交出			87
14.1销毁或损坏的效果			87
14.2损害或毁灭的减轻			87
14.3因损坏或销毁而终止			88
14.4复牌			90
14.5拆除承租人的设备和标牌			90
14.6承租人的设备未被移走			91
14.7承租人须将处所及领有牌照的地方交还出租人清洁整洁			91
14.8第14.5至14.7条的适用范围			91
14.9等待			91
15违约和重新进入			92
15.1出租人对违约行为的补救权利			92
15.2承租人违约或违约--重新入市			92
15.3基本条款			92
15.4追回款项			93
15.5不得豁免			93
15.6奖励金额的偿还			93
16条踢板			94
16.1出租人须可供使用			94
16.2使用条款			94
16.3本部下的权利			95
17个持牌区域			95
17.1专用设施区			95
17.2亚特兰大堂区			96
17.3地下室储藏区			96
17.4地下室储藏区优先购买权			97
17.5单车储存区			99
17.6天标区			100
17.7已分配的隔水管和天花板空洞			100
17.8外部露台面积(可占用)			101
17.9室外园境区(非占用)			102
17.10有关牌照的凌驾性条文			103
18个装修设备			103
18.1装修设备的拥有权及移走			103
19续订选项			103
19.1行使通知			103

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19.2续订期间的基本租金及其他款额			104
19.3续期时承租的选择权			105
19.4续期条件			106
19.5续订租约条款			107
19.6大堂内房产的承租人			112
19.7如无续订租契，则更改租契			112
19.8当前激励			113
19.9续批租约的签立			113
20冠名权和标志权			113
20.1冠名权			113
20.2标签权			114
20.3市场营销			115
20.4广告及标志			115
20.5根据本条例草案第20条授予的权利的性质			115
21可持续发展			115
22零售计划			116
23优先购买权			116
23.1优先购买权			116
24小时自助出发			119
25保证金			121
25.1注意事项			121
25.2保证			121
25.3弥偿			121
25.4权利的强制执行			122
25.5担保人的法律责任不受影响			122
25.6持续法律责任			123
25.7暂时吊销担保人的权利			123
25.8恢复担保			123
25.9出租人转让			124
25.10担保人的其他证券和义务			124
25.11金钱的运用			124
25.12更换承租人母公司担保			124
25.13法律责任的限制			124
26银行担保			125
26.1第26条的适用范围			125
26.2性能安全			125
26.3出租人可要求银行担保			125
26.4更换或追加银行担保			125
26.5银行保函退还			125

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27个访问密钥			125
27.1在出租人提供访问密钥的情况下			125
28台自动售货机			126
29相互依存			126
30违反或妨碍项目文件			127
31电子签名			127
31.1电子签名			127
31.2确认			127
附表1			128
附表2			131
附表3			136
附表4			137
附表5			143
附表6			144
附表7			145
附表8			146
附表9			147
签名页面			148

陈列品

附件1--房舍平面图[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件2-零售区平面图[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件3-商业大厦的可出租面积[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件4--规则[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件5-未使用

附件6-装修指南[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件7-未使用

附件8-未使用

附件9-未使用

附件10-未使用

附件11-领有牌照的地区及专用装卸区图则[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件12-未使用

附件13-大楼管理计划[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件14-地下室存储优先考虑区[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件15-陷井零售区平面图[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件16-承租人公司结构

附件17--装修设备[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

附件18-零售计划[草拟备注：插入劳资关系许可证之下。]

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1定义和解释

1.1Definitions

除非出现相反意向，否则在本租约中：

访问密钥是指具有第27.1(B)条所述功能的访问密钥。

租赁协议是指租赁日期为[起草说明：将根据劳资关系完成。]在以下情况之间：

(A)德克萨斯物业服务有限公司(ABN 66 080 918 252)；

(B)出租人；

(C)承租人；

(D)德克萨斯基金管理有限公司(ABN 24 060 920 783)，作为德克萨斯财产信托的责任实体；以及

(E)德克萨斯基金管理有限公司(ABN 24 060 920 783)，作为德克萨斯运营信托的责任实体；以及

(F)Atlassian Corporation Plc.

空调故障是指在承租人根据第3.8(A)条向出租人发出通知后连续两(2)个工作日或更长时间内，为房屋提供服务的空调设备未能提供性能标准中所列并符合该区域要求的相关区域的内部条件，但不包括因排除事件而导致或促成的任何时间段。

空调厂房是指建筑物内用于加热、冷却和循环空气的厂房、机械和设备。

已分配的立管是指在图11中标有“已分配的立管”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

API是指澳大利亚房地产协会的新南威尔士州分部或不时成立的此类相关继承机构。

亚特兰大集团的意思是：

(A)Lead Green Pty Ltd(ACN 636 939 994)以Lead Green Trust(ABN 28 354 409 197)受托人的身份(Lead Green)；

(B)绿铅的最终控股公司及绿铅受托人的最终控股公司；

(C)由最终控股公司控制的绿铅最终控股公司的任何附属公司；

(D)由上文(A)或(B)段所指的任何实体委任的、完全或基本上按照上文(A)或(B)段所指的实体发出的指示行事的任何专业人士、第三方受托人或托管人；或

(E)信托的受托人或责任实体，而该信托的所有实益权益(名义金额除外)均由任何实体直接或间接持有

98722748 page 7

以上(A)或(B)段所指的保管人，或上述任何保管人的任何额外或替代保管人。

亚特兰西大堂区域是指大楼的上下大堂区域，如图11所示。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

主管当局是指对建筑物或与建筑物有关的任何事项或事物具有管辖权的任何政府、法定、公共或其他当局或机构。

可用的隔水管具有第16.1条中赋予该术语的含义。

银行票据利率是指由澳交所Benchmark Pty Limited(ACN 616 075 417)(或接管该利率管理的任何其他人)管理的澳大利亚银行票据掉期参考利率(BID)，期限为一(1)个月，并(在管理人进行任何更正、重新计算或重新发布之前)于决定利率的日期上午约11点(悉尼时间)在汤森路透屏幕(或显示该利率的任何替代汤森路透页面)显示为BBSY。

银行担保是指在新南威尔士州开展业务的澳大利亚主要贸易银行作出的、经出租人批准的不可撤销的无条件承诺，并且：

(A)载有终止日期后不少于12个月的到期日；

(B)要求银行按要求(不论是一项或多项要求)支付银行保证金(或根据第26条对其作出的任何更换或增补)；及

(C)以出租人(合理地行事)可接受的其他条款作出。

银行担保金额是指出租人要求承租人提供的金额，作为出租人同意将本租赁转让给承租人的条件。

基地建筑是指建筑，不包括由该建筑的任何租户或代表该建筑的租户安装的任何设备。

基础建筑服务是指：

(A)空调设备；

(B)升降机；

(C)建筑物电力系统；

(D)消防警报设备、消防洒水器喷头及管道、消防喉卷轴及消防龙头；

(E)大楼的水管、喉管、供水和排污设施；

(F)为房舍和领有牌照的地区提供服务的保安设备；及

(G)为建筑物提供服务的建筑物自动化系统，

但不包括承租人的任何设备或装修设备。

基本租金指根据本租约更改的第8项的款额(如适用，并包括根据第14.9条持有的任何应付租金)。

地下室储存区是指附件11所示平面图上标明“地下室储存区”的储存区，并包括，自第17.4(H)条(如适用)下的任何相关额外许可证生效之日起，任何地下室储存区优先拒绝

98722748 page 8

根据第17.4(H)条授权给承租人的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

地下室仓储优先区平面图是指附件14中的平面图。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

自行车储存区是指在附件11的平面图上标有“自行车储存区”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

建筑物指被称为“Atlassian Central”的建筑物和土地上现在或将来的任何其他改善工程，包括出租人在建筑物内和土地上的任何时间的固定装置、装置、家具、厂房和设备(所有这些都可能不时存在，在上下文允许的情况下，包括它们的任何部分)，但不包括青年旅舍地层和青年旅舍地层的改善。

建筑合同具有《租赁协议》中赋予它的含义。

建筑物电气系统是指建筑物内向承租人的配电盘提供电力以及进出或使用房屋所需的基本(生命安全)服务的建筑物内的电力系统，该系统由出租人所有，而不是由当局或公用事业供应商拥有。

建筑液压系统是指为房屋或房屋的任何部分提供服务的基地建筑液压系统。

建筑信息具有第10.3(A)条赋予它的含义。

建筑物管理计划是指附件13所载的建筑物管理计划，该计划可根据本租约不时更改。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]虽然承租人是主要承租人，但建筑物管理计划应包括应急和安全行动及沟通计划。

建筑物管理说明书是指与建筑物有关的注册建筑物管理说明书，并经不时修订。

营业日指周一至周五，不包括新南威尔士州的公共节假日。

营业时间是指在既定建筑时间内的工作时数。

知会备忘指附于附表7的议定格式的知会备忘。

天花板空腔是指就该处所的每一楼面而言，在该楼面的假天花板与紧接其上的混凝土板或木地板(视何者适用而定)之间毗邻该处所的天花板空腔。

悉尼市是指由悉尼市议会不时管理的悉尼市地方政府区域。

清洁费用是指下列费用的总和(按年表示)：

(A)出租人在清理和清除房舍和楼层公用区域的垃圾、垃圾和可回收废物方面的实际第三方费用；

(B)出租人在清洁地板公用区域内的所有厕所、洗手盆、水龙头和相关附属设施以及在地板公用区域提供厕所和洗手间必需品方面的实际第三方费用；和

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(C)承租人根据第4.2(A)(2)条要求的任何额外清洁服务的出租人实际第三方成本。

商业大厦是指大厦的夹层及7至38层(包括在内)。

公共区域是指建筑物现在或将来由建筑物的承租人及其受邀者和公众成员共同使用的所有部分，出租人保留给建筑物本身或通过建筑物或在建筑物下提出索赔的任何人的部分除外，所有这些部分可能不时存在，并且在上下文允许的情况下包括建筑物的任何部分。公共区域包括但不限于大楼每一层的厕所和电梯大堂，即使是大楼的单租户楼层，即使这些区域不与其他租户共用。

通信设备是指通信设备(包括但不限于卫星天线、无线电桅杆和其他接收和发送信息和信息的设备)及相关设备和布线。

综合体指的是建筑和青年旅舍地层的改善。

同意书系指附表8所附的协议同意书格式，或出租人为取得承租人同意登记本租约所允许的任何交易而合理要求的信函格式。

后果性损失是指对本租约的违约或导致责任的事件、事实、事项或情况：

(A)与该违约或事件、事项、事实或情况有关而非按照通常情况自然产生的相应损失、特殊损失、间接损失、惩罚性损失或惩罚性损失；

(B)业务中断或生产、使用、业务或收入损失；

(C)利润、收入或赚取利润的机会的损失(但不包括基本租金、支出或承租人根据本租赁向出租人支付的任何其他金额)；

(D)失去储蓄；及

(E)商誉的损失，

但不包括任何租金损失，包括承租人在本租赁项下到期和应付的租金收入损失、支出或承租人根据本租赁项下应支付的其他金额。

控制权具有2001年《公司法》(Cth)第50AA条赋予它的含义，但另外：

(A)如果没有2001年《公司法》第50AA(4)条的规定，第一实体就会被视为控制第二实体，则该实体控制第二实体；以及

(B)2001年“公司法”第50AA条中对“实体”的提及同样适用于信托和合伙企业。

控制人具有2001年《公司法》(Cth)所赋予的含义。

《物业转易法令》指《1919年物业转易法令》(新南威尔士州)。

现行基本租金具有附表4第1条给予该词的涵义。

现行的地库储存区牌照费具有附表4第1.1(A)(3)条给予该词的涵义。

现行奖励措施具有附表4第1条给予该词的涵义。

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专用设施区是指在附件11的平面图上标明“专用设施区”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

专用装卸区是指在附件11的图则上标明“专用装卸区”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

瑕疵具有《租赁协议》中赋予该术语的含义。

缺陷责任期具有租赁协议中赋予该术语的含义。

DLP到期日具有第10.7条中赋予它的含义。

销毁事件具有第14.1条中给出的含义。

开发商指德克萨斯物业服务有限公司(ABN 66 080 918 252)。

发展契据是指出租人、发展商及其他人于租约当日或前后订立的与建筑物发展有关的契据。

德克萨斯集团是指由德克萨斯房地产信托和德克萨斯运营信托组成的在澳交所交易的订书机集团，代码为“DXS”，通过其责任实体德克萨斯资金管理有限公司行事。如果发生了溶剂重组，其结果是所有或基本上所有：

(A)一个或多个新实体(“新实体”)直接或间接持有一个或多个新实体(“新实体”)于生效日期所发行的报价证券；及

(B)原德克萨斯集团的证券持有人(“原持有人”)持有新实体的全部或基本上所有已发行证券，

自重组之日起，“德克萨斯集团”指在澳交所或另一认可证券交易所上市的一个或多个实体，其证券由原持有人(包括仍按上述方式上市的原德克萨斯集团内的任何实体)透过其责任实体或受托人(视何者适用而定)持有。

德克萨斯集团成员是指德克萨斯集团的任何成员及其任何子公司。

披露声明是指符合《零售租赁法》的披露声明。

电气故障意味着：

(A)建筑物电力系统未能向承租人的配电板及承租人的基本(生命安全)服务供电；或

(B)出租人导致该土地上的电讯基础设施发生故障并为该建筑物提供服务，

在承租人根据第3.10(A)条向出租人发出通知后连续两(2)个工作日或更长的时间内，但不包括任何由排除事件引起或促成的不履行期间。

电梯是指大楼内的每部电梯或自动扶梯(包括所有载货升降机)。

紧急和安全行动和沟通计划是指建筑物的紧急和安全行动和沟通计划，当承租人是主要承租人时，该计划构成建筑物管理计划的一部分，并详细说明各方的要求和建议的行动计划(包括沟通方法)

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对大楼和大楼住户安全的实际或预期威胁(包括人质情况和可疑包裹情况)和紧急情况。如果承租人不是主要承租人，应急和安全行动和沟通计划必须与承租人是主要承租人时存在的最后一个计划基本一致。

公共服务电子化装修及营运规定指经出租人修订并不时通知承租人的附表3内与建筑物有关的装修营运规定(但该等修订并不会对承租人施加较本租约或附表3所载的装修及营运规定更繁重的责任)。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

既定建筑工时是指工作日上午7：00至晚上7：00之间的时间。

被排除的人是指符合以下条件的人或实体：

(A)提供零售店面服务或具有高度公共界面的政府部门或机构；

(B)外国的大使馆、领事馆、贸易委员会或类似的代表机构；

(C)教育或培训提供者(包括语言学院、路径学院、TAFE和任何其他私人拥有的教育企业)，但只将房舍(或其部分，视交易性质而定)用作办公空间的提供者除外；

(D)出租人合理地行事认为会构成保安风险的人；及/或

(E)从事武器、武器和/或其他攻击性交易，但经出租人批准的除外(在这方面，如果该实体将房舍(或其部分，视交易性质而定)仅用作办公空间，出租人必须合理行事)。

排除事件包括以下各项：

(A)电网不能向建筑物提供电力供应，或第三方(包括当局)不能向建筑物或处所提供公用事业服务(包括水、天然气、热能和电力)或电信服务，但以下情况除外：

(I)因出租人的过失或错误或疏忽作为或错误或疏忽所致；或

(2)如果出租人没有采取合理必要的步骤促使第三方纠正该不遵守规定的行为，则在出租人控制的范围内；

(B)承租人或承租人的代理人或承租人聘请的承包商根据其在本租约下的权利修理和/或维持某项服务的疏忽或故意行为或不作为或过失，包括由承租人或承租人的代理人或代表承租人或承租人的代理人在处所或毗邻处所的天花板空腔内进行的任何工程(包括该等工程与基础建筑服务的任何整合)；

(C)恐怖主义、战争行为(不论是否宣布)、内乱、爆炸、地震、飞机或其他空中装置、火灾、洪水、闪电、暴动、风暴、暴风雨、天灾或出租人无法合理控制的保险或事件承保的任何其他风险；

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(D)传染病的大流行、流行或暴发，使出租人无法履行其根据本租约承担的维护或维修基地建筑服务或为建筑物提供服务的任何其他服务的义务，或以其他方式履行出租人在第3.5、3.6、3.7、3.8、3.9、3.10、3.11、3.12和4条下的任何义务；

(E)任何法律的条文或任何主管当局就建筑物的服务(包括基本建筑服务及建筑物液压系统)的运作而发出的指示，但因出租人不履行其在本租契下的义务或因出租人不遵守任何有关法律或任何主管当局的规定而导致的情况除外；

(F)事先通知承租人的某项服务的计划内停电或计划内维修工程(不需要通知的紧急情况除外)；

(G)承租人或承租人的代理人在电信基础设施、空调设备、升降机、建筑电气系统或建筑液压系统(视情况而定)方面超出规格和/或设计基础；

(H)对建筑物生效的任何保险单因下列原因而失效或拒绝支付保单款项：

(一)承租人或承租人代理人的疏忽或故意作为或不作为、过失或不当行为；

(Ii)承租人对该处所或建筑物的特别用途或占用；或

(Iii)承租人的设备；及

(一)承租人或承租人代理人超过最高入住率的。

外部景观区(不可占用)是指在附件11的平面图上标明的建筑物36、37、38、39和40层的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

外部露台区域(可占用)是指位于建筑物36、37、38和39层的区域，在图表11中的平面图上标有“外部露台可占用”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。如果连接第38层和第39层的楼梯不是作为租赁协议下工程的一部分建造的(因此，承租人不能进入第39层)，则为根据第17.8条授予的许可证的目的，对第39层的引用将从该定义中删除。在这种情况下，出租人将负责将这些区域维持在第39级，相关费用可作为支出的一部分收回。]

室外园境区装修具有第17.9(B)(1)(A)条所赋予的涵义。

设施是指出租人在建筑物内不定期为建筑物承租人提供的淋浴、储物柜和自行车架，供建筑物承租人共享使用。

第一拒绝范围具有第23.1(A)(2)条给予该词的涵义。

装修具有租赁协议中给出的含义。

装修设备是指从奖励金额中支付的、属于本租约附件17所列出租人的装修设备。

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装修指南是指经出租人修订并不时通知承租人的表6中与建筑物有关的出租人装修指南(条件是该修订不会对承租人施加比本租约或附件6所载装修指南中的义务更繁重的承租人义务)。

固定百分比是指第12(B)(2)项所指明的百分比(如有的话)。

固定百分比审查日期是指第12(B)(1)项规定的每个日期(如果有的话)。

楼层公共区域是指建筑物所在楼层的公共区域(即每一层的厕所和电梯大堂，以及每一层之间的防火楼梯)。

不可抗力事件指的是：

(A)非出租人或出租人代理人所造成或促成的地震、爆炸、火灾、洪水、气旋或其他物质灾难或天灾；

(B)战争、入侵、外国敌人的行为、敌对行动(不论是否宣战)、恐怖主义行为、内战、叛乱、革命、叛乱或军事或篡夺权力、戒严令或任何政府、公共法定机构或恐怖主义法(定义见《2003年恐怖主义保险法》第3节)的没收；

(C)任何核燃料或任何核燃料燃烧产生的核废料所产生的放射性电离辐射或污染；

(D)存在影响任何工程、建筑物或土地的流行病或大流行病(包括新冠肺炎和新冠肺炎的任何变体)；

(E)全州或全国范围内的罢工或封锁；或

(F)对一方履行本租赁义务产生重大不利影响的任何事件或情况或事件或情况的组合(包括该等事件和情况的影响或事件或情况的组合)。

另一术语系指第7项所指的任何另一术语。

担保人是指第13项中指名的人(如果有，如果超过一(1)人，则为每一人)，包括个人的遗嘱执行人和管理人，以及公司的继承人和第25.12条规定的任何替代担保人。

生境指适用的生境1、生境2、生境3、生境4、生境5、生境6、生境7和/或生境8中的每一个或任何一个。

栖息地1指建筑物的7至10层(包括7层至10层)。

栖息地2指建筑的11至14层(包括11层至14层)。

栖息地3指建筑物的15至18层(含)。

4号栖息地指建筑的19至22层(含)。

居住区5指建筑物的23至26层(含)。

栖息地6指建筑物的27至30层(含)。

栖息地7指建筑的31至34层(含)。

8号居住区指建筑的35至38层(含)。

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液压故障是指在承租人根据第3.11(A)条向出租人发出通知后的连续两(2)个工作日或更长时间内，建筑液压系统无法向房屋的任何楼面分配点提供任何饮用水，也无法从任何楼面分配点提取任何废物，但不包括任何此类故障的期间，只要该故障是由排除事件引起或促成的。

奖励是指向新租户或任何其他人士支付、支付、授予或允许的任何减让、优惠、诱因或减免，或为保留有关物业或本租约或任何类似物业或任何类似物业的任何租约的潜在离任租客而支付、支付、授予或准许的任何减让、优惠、优惠或减免。

奖励金额是指根据租赁协议分配给本租赁的奖励金额的一部分(该术语在租赁协议中定义)。

在众议院服务中具有第7.1(C)条中给出的含义。

破产事件是指对一个人(包括信托)发生下列任何事件：

(A)公司处于(或声称处于)管理或破产状态(每一种情况均见《2001年公司法》(Cth)的定义)；

(B)该公司正处于清盘、临时清盘、管理或清盘中，或已有控权人或类似的人获委任，或任何抵押权益的持有人(或其代理人)接管其财产；

(C)受任何安排、转让、暂缓执行或债务重整、受任何法规保护不受债权人影响或被解散(在每一种情况下，除按本租约其他各方批准的条款在有偿付能力的情况下进行重组或合并外)；

(D)已就上述(A)、(B)或(C)段中的任何一项作出命令(如属申请，则不会在20个营业日内搁置、撤回或驳回)、就该人通过的决议、提出的建议或采取的任何其他行动，但如在作出该命令或通过决议之前，为一项重组、合并、合并或合并的目的而作出的命令或通过的决议，是按照批准的条款执行的，则属例外；

(E)(根据《2001年公司法》第459F(1)条)被视为没有遵守法定要求偿债书；

(F)它是2001年《公司法》第459C(2)(B)条或第585条所描述的事件的标的(或它作出了一项陈述，本租约的另一方从该陈述中合理地推断它是如此标的)；

(G)因其他原因无法在债务到期时偿还债务；

(H)未经另一方事先同意，对其债务进行重新调整或重新安排，或为债权人的利益或与债权人进行债务重整而进行一般转让；或

(I)根据任何有关司法管辖区的适用法律，与(A)至(H)项具有实质相似效力的事情与该人有关。

相互连接的楼梯是指连接两个栖息地的任何内部楼梯。

土地是指第1项所述的土地，在上下文允许的情况下，包括其任何部分。

新南威尔士州现行的任何相关联邦、州、地区或地方法律，包括习惯法、衡平法、判决、立法、命令、条例、

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法规、附例、条例、授权或任何其他立法或监管措施，包括对它们的任何修订、修改或重新颁布。

租赁是指本租赁(及其任何附件、展品、平面图和附表)，包括本文档(及其任何附件、展品、平面图和附表)所证明的任何衡平法租赁或法律上的租赁。

承租人是指第四项所列的人，包括其继承人、遗嘱执行人和管理人，出租人批准的受让人，在上下文允许的情况下，包括承租人的代理人。

承租人公司结构是指附件16所示的结构。

承租人母公司担保是指担保人以第25条规定的形式提供的母公司担保。

承租人的行为或不作为是指承租人或承租人代理人的任何行为、过失、不当行为、疏忽或不作为。

承租人的代理人是指承租人的每个承包商、代理人、雇员、受邀者、被许可人、分包商、分租人和其他通过承租人或通过承租人提出索赔的人。

承租人业务是指承租人按照许可用途在房屋内经营的业务或经营活动。

承租人清洁服务具有第10.4(B)(1)条所赋予的含义。

承租人的设备是指在任何时候(无论是在生效日期之前或之后)由承租人、承租人的代理人或承租人的前任(在上下文允许的情况下，包括其任何部分)安装或带到建筑物任何部分的固定装置、配件、家具、厂房和设备及其他物品，包括出租人根据租赁协议带到建筑物内但由承租人拥有的任何物品。它不包括装修设备。

承租人的承租人的承租人是指本租约项下承租人的所有权上的每一位承租人(如果本租约是根据期权的行使而授予的一系列连续租约中的一份，则指该系列中先前租约下的每一位承租人)。

承租人的比例是指第11项中通过将房屋的可出租面积除以商业大楼的可出租面积而确定的百分比(以百分比表示)，但如果商业大楼的可出租面积在租期内发生变化，出租人可以通过通知承租人来修改承租人的比例，以仅考虑这种变化，但在这样做时，必须保持第11项中的百分比最初按照该定义的术语确定的基础。

出租人是指第3项中指名的人，包括其继承人和受让人，在上下文允许的情况下，包括其代理人(包括但不限于管理人)、承包人、雇员和分包人。

出租人的行为或不作为是指出租人或出租人的代理人的任何行为、不当行为、过失、疏忽或不作为。

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出租人代理人是指出租人的每一个承包商、代理人、雇员和被邀请人。

出租人的保险索赔具有第11.4(C)条所赋予的含义。

出租人的要约具有第23.1(C)条给出的含义。

建筑物的可出租面积是指商业大厦的可出租面积和建筑物零售部分的可出租面积(零售)的总和。

商业大厦可出租面积指表3所示建筑物各部分的可出租净面积，由出租人不时更改，以反映商业大厦的部分可能成为多租户楼层，或在成为多租户楼层后不再是多租户楼层。在测量表3所示的面积时，应使用《可出租净面积的主成分分析方法-办公楼》(2008年修订版)，但下列情况除外：

(A)墙面的量度点为水平交叉点，在完工楼面水平以上1,400毫米处设有斜窗；及

(B)外骨骼结构包括在可出租区域内，就像结构柱在主成分分析测量方法下一样。唯一的异常是外骨骼结构是成角度的，在PCA测量方法的其他地方，它规定1500 mm以下的区域应该排除在可出租区域之外。这一细微差别将不会被计入基于外骨骼结构(以及外骨骼结构下的面积)的测量中，外骨骼结构被包括在可出租面积中。

房地可出租面积是指根据《可出租净面积--办公楼净可出租面积测量方法》(2008年修订版)计算的净可出租面积，但下列情况除外：

(A)墙面的量度点为水平交叉点，在完工楼面水平以上1,400毫米处设有斜窗；及

可出租面积(零售)是指根据《零售总面积主成分分析计量方法》(2008年修订版)计算的可出租面积。

责任是指任何种类的成本、费用、责任、索赔和损失以及所有损害。

许可费是指承租人就根据本租赁授予承租人的许可而支付的任何费用(包括冠名权费用)。

许可面积是指根据本租赁不时从出租人向承租人发放许可证的每一个区域，包括(但不限于)：

(A)专用设施区；

(B)亚特兰大堂区；

(C)地下室储藏区；

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(D)单车储存区；

(E)天空指示区；

(F)已分配的隔水管；

(G)天花板空洞；

(H)外部露台区域(可占用)；

(I)室外园境区(不可占用)；

(J)第16.1条所指的隔水管；

(K)承租人根据第20.2条不时在建筑物内和建筑物上安装和操作标志的范围；及

(L)出租人同意批出而承租人同意取得特许的建筑物或土地的任何其他地方。

电梯是指为房屋提供服务的电梯。

升降机故障意味着以下故障：

(A)在承租人根据第3.9(A)条向出租人发出通知后，有百分之五十(50%)或以上的供该处所各楼层使用的乘客升降机连续运作两个营业日或以上；

(B)在承租人根据第3.9(A)条向出租人发出通知后，该处所某一楼层的乘客升降机百分之百(100%)能连续24小时或以上运作；或

(C)在承租人根据第3.9(A)条向出租人发出通知后(但出租人已向承租人提供其他送货通道的情况除外)，供该处所某一楼层使用的载货升降机及供该楼面使用的载客/载货共用升降机，均须在承租人根据第3.9(A)条向出租人发出通知后连续2个营业日内运作，

但在每一种情况下，都不包括这种失败的任何时期，只要它是由排除事件造成或促成的。

大承租人是指占用商业大厦可出租面积50%或以上的租户。

主要大学是指不时成为澳大利亚大学(或同等机构)成员的任何大学。

经理指出租人不时委任并以书面通知承租人管理土地及建筑物的任何人士，包括该人士的代理人、承包商及雇员(除文意另有所指外)。如果在有关时间没有指定该人，则指出租人。

市场审查日期是指第12(A)项规定的每个日期(如果有的话)。

最高入住率是指根据建筑物建造时的规格和/或建筑设计的原始基础(可根据法律或不时的要求而改变)，房屋和许可区域(如适用)的最高入住率。

夹层指的是被确定为[插入]‘在图表1的平面图上。[草拟备注：根据《租赁协议》根据最终图则填写，该图则为构成国家土地协议一部分的建筑物夹层区域。]

小缺陷具有第10.7条中赋予它的含义。

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冠名权费用是指第14项中的金额，根据本租约的规定而变化。

新租约生效日期是指第六项所列日期的翌日。

行使通知具有第19.1条所赋予它的涵义。

现场员工是指德克萨斯集团雇用的现场员工，为大楼提供物业管理、设施管理、商业服务、资产管理、礼宾、安全或任何其他服务。

其他租赁是指除本租赁外，承租人作为承租人在建筑物某一区域上的任何租赁。

支出具有附表2给予该词的涵义。

支出期间是指出租人预估支出通知的期间。

《主成分分析矩阵》指附表9所载的文件。

绩效标准是指附表6所载的绩效标准。

许可使用是指第9项所述的使用。

宠物保单指附表5(经不时修订)所载的文件。

PMA指向新南威尔士州土地注册处提交的编号为BK 4430 No 47的《中环2000西部门户选区管理协议》，日期为2004年6月7日，或任何不时更换或修订的选区管理协议。

前一年具有第7.3(A)条赋予它的含义。

房舍是指(在上下文允许的情况下包括部分)第2项所述的房舍，其：

(A)延伸至并包括：

(I)建筑物的外墙及任何内部结构墙的内面；

(Ii)除(C)段另有规定外，在紧接其上的混凝土板或木地板(视何者适用而定)内面之下的虚假天花板；

(Iii)混凝土楼板或木地板(视何者适用而定)的内面；及

(Iv)将处所与建筑物其他部分分隔的任何分隔物的中心线；及

(B)包括出租人在处所内的任何时间的固定附着物、装置、陈设、工业装置及设备；

(C)不包括天花板空洞；及

(D)不包括建筑物的立面。

如果房产的面积在任何时候是相关的，必须测量在附件1的平面图上显示的房产部分的面积。

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规定利率是指银行汇票利率(到期之日的现行利率，以及每月1日到期时的利率)加3%。

API总裁是指澳大利亚财产研究所公司新南威尔士州分部的总裁。

项目文件的含义与《租赁协议》中该术语的含义相同。

就第3.8至3.12条(含)而言，整改期是指从承租人向出租人发出书面通知之时开始，并在承租人的通知送达后两(2)个工作日结束的期间。

参考附表指附表1。

相关协议是指：

(E)《租赁协议》；及

(F)以及承租人和出租人就本租赁订立的任何其他书面协议或契据。

关联法人具有2001年(Cth)公司法第50节赋予该术语的含义。

相关等级指澳大利亚物业委员会于2019年通过的题为《写字楼质量指南》的出版物中确定的澳大利亚物业委员会对优质写字楼的标准。

租金保证期指发展契约附表4第1(C)款所述的期间。

要求是指从任何当局收到或发出的要求、通知、命令或指示。

零售面积是指附件2中所示的平面图上所示的区域，以及在期限内可供零售使用的建筑物的任何其他部分，但受困的零售区域除外。[草拟附注：在租赁协议下加入零售区的图则。]

零售租赁是指将受困零售区的任何部分或零售区的任何部分租给承租人。

零售租赁法是指1994年零售租赁法(新南威尔士州)。

零售计划是指附件18中的计划。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

建筑零售区是指被困的零售区和零售区。

审查日期是指每个固定百分比审查日期和每个市场审查日期。

规则是指出租人关于建筑物的管理和维护，或建筑物内租户、占用者和其他人的行为，或建筑物的使用或占用的规则，如附件4所列，并根据本租约进行更改。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

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第二次撤回通知具有条例草案第19.2(D)条给予该通知的涵义。

担保是指抵押、抵押、留置权或质押和/或《2009年动产证券法》(Cth)所界定的‘担保权益’。

自助事件具有第24条中所给出的含义。

服务是指由出租人或代表出租人在处所及领牌地区内或为处所或领牌地区的任何天花板空腔或结构墙而提供或安装的部分服务及设施(包括空调恒温器、管道及插座、消防洒水喷头及管道、保安及火警警报设备、照明、中央电力开关布置、紧急照明及出口标志)。

空中标示区是指在图11中标明“空中标示区”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。如果没有天空标牌区域(请参见第[#]在租赁协议中)，则此定义将被删除，并且对天空标牌区域的所有引用将从本租约中删除。]

子公司具有2001年《公司法》(Cth)中给出的含义，此外：

(G)信托可以是附属公司，为此目的，单位或其他实益权益将被视为股份，而控制受托人的委任或免职的能力被视为符合上述标准；

(H)任何法团或信托假若该信托是法团便会是附属公司，则该法团或信托可以是该信托的附属公司；及

(I)如某实体或其任何附属公司是该有限责任合伙的普通合伙人，而该实体连同其任何附属公司持有该有限责任合伙的合伙人权益超过50%，则该有限责任合伙可为该实体的附属公司。

充足的财务状况意味着：

(J)就依据第13.3条作出的转让而言，出租人(合理地行事)信纳受让人具有足够的财政能力和地位，并有能力遵守和履行承租人在本租约项下的持续义务，且符合以下(B)段所述的其中一项测试；及

(K)就依据第13.2条或第133条作出的转让而言，在不限制本定义(A)款的原则下：

(I)受让人的投资级信用评级至少为BBB-(标准普尔和惠誉评级)或Baa3(穆迪评级)；或

(Ii)下列两项条件均已符合：

(A)出租人已从承租人收到Equifax(或出租人合理行事的其他类似信誉良好的信用报告机构)的有利报告，确认受让人的财务能力。对于

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就(A)款而言，有利报告是指确认受让人具有可接受的风险水平并且违约概率低于5%的报告；以及

(B)受让人至少有30亿澳元的有形资产净额。

可持续性绩效标准具有《租赁协议》中赋予该术语的含义。

保有权具有租赁协议中赋予该术语的含义。

期限是指从第5项中的日期开始，到第6项中的日期午夜结束的期间(在适用的情况下，指第14.9条下的暂缓执行期限)。

终止日期是指第六项中的日期。

受困零售区是指附件15所示的平面图上所示的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

A类办公区是指在附件1的平面图上标明为“A类办公区”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

B类办公区是指在表1所示的平面图上标明为“B类办公区”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

丙类办公区是指在附件1的平面图上标明为“丙类办公区”的区域。[起草说明：在《租赁协议》下填写。]

终极控股公司指与以下事项有关的：

(A)法人团体，即《2001年公司法》所界定的最终控股公司；及

(B)信托，即假若两项信托均为公司即会成为上述涵义内的最终控股公司的信托，

在每一种情况下，都使用本租约中“附属公司”的定义，而不是2001年(Cth)公司法中的定义。

公断人具有附表4所给予的涵义。

未补救违约是指承租人违反本租赁或任何相关协议，出租人已就此向承租人发出通知，要求在合理期限内纠正违约，而承租人未能遵守出租人的通知。

估价师指符合附表4第2条所列准则的人。

变更表格是指新南威尔士州土地注册处根据第19.7(A)条准备的07VL租赁变更表格。

整个建筑物开支具有附表2 C节第1(C)条给予该词的涵义。

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撤回通知书具有第19.2(B)条所赋予的涵义。

工作场所健康与安全要求或WHS要求具有第10.6条中给出的含义。

工程具有《租赁协议》中赋予该术语的含义。

青年旅舍是指青年旅舍有限公司ACN 008 387 791。

青年旅舍安排具有《租赁协议》中赋予该术语的含义。

青年旅舍地段是指紧接该处所下面的地段。[##]和[###]在DP中[##]. [起草说明：在《租赁协议》下填写。]

1.2Interpretation

(A)本索引及标题仅供参考，并不影响本租约的解释。

(B)本租约受新南威尔士州法律管辖。每一方都不可撤销和无条件地服从新南威尔士州法院的非专属管辖权。

(C)在解释本租约时，任何解释规则均不适用于因一方提出本租约而对该方不利的解释规则。

1.3其他参考文献

在本租约的解释中(除非出现相反意图)提及：

(A)凡提及本租契或另一份文书之处，包括对其中任何一份的任何更改或替换；

(B)任何性别包括所有性别；

(C)单数包括复数，反之亦然；

(D)月份是指指定的日历月；

(E)人员包括公司、法人团体、非法人团体、其他法律实体或当局；

(F)凡对任何人的提述，包括对该人的遗嘱执行人、遗产管理人、继承人、代替人(包括但不限于借更新而接管的人)及准许受让人的提述；

(G)凡提述任何法人团体、非法人团体、学会或其他团体之处，包括任何继承该等团体、社团或学会的团体、社团或学会；

(H)凡提述任何物件(包括但不限于任何款额)，即指该物件的整体及其每一方，而凡提述一群人之处，即指其全部人、任何两人或多於两人的集体人，以及每一人的个别；

(1)在提出物项清单时，“包括”(以任何形式)并不限制清单所涉词语与这些物项或类似种类物项的含义；

(J)除文意另有所指外，任何部分、条款、附表或项目均指本租契的部分、条款、附表或附表内的项目；

(K)任何团体(本租契一方除外)如不再存在、被重组、重新命名或取代或其权力转移，指在其所在地设立的团体，或服务于实质上与其权力相同的宗旨或继承其权力的团体；

(L)团体主席指在有关时间署理主席职位的人(或其他主要官员)；

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(M)当事各方之间的通信必须使用英文；

(N)对以下各项的提述：

(1)日指公历日；及

(2)时间指的是澳大利亚新南威尔士州的时间；

(O)未在本租契中定义但在租赁协议中定义的大写术语具有该术语在租赁协议中的涵义；及

(P)凡提及某项法规、条例、守则或其他法律之处，包括其下的条例及其他文书，以及对其作出的修订、合并、取代或重新制定。

1.4下一个工作日

如果本租赁项下的活动必须在规定的非营业日发生，则该规定的日期将被视为下一个营业日。

1.5Severability

如果本租赁条款的全部或任何部分在一个司法管辖区内无效、不可执行或非法，则该司法管辖区的租约将被切断。本租约的其余部分具有完全的效力和作用，该条款在任何其他司法管辖区的有效性或可执行性不受影响。如果遣散费改变了本租约的基本性质，则本条款无效。

1.6无依赖

承租人承认，在签订本租约时，除本租约明确规定外，不依赖任何关于其标的物的陈述或担保。

1.7《零售租赁法》

出租人和承租人承认并同意：

(A)该场所不会全部或主要用于经营《零售租赁法》附表1所列的一项或多项业务；

(B)该处所并非位于零售购物中心内；及

(C)《零售租赁法》不适用于本租约。

1.8Costs

根据本租约，一方当事人有义务作出某些行为或事情的，除非本租约另有规定，否则必须由该方承担费用。

1.9《公约》--《联合公约》和《公约》

作为承租人的两(2)人或两(2)人以上的任何契约、赔偿、担保或协议对他们具有集体和单独的约束力。

1.10缔约方不得准许违禁事项

如果一方被禁止做任何行为、事情或事情，它也被禁止允许或忍受该行为、事情或事情，并且在它在一方的合理控制范围内，它必须确保其代理人、承包商和雇员不违反禁令。

1.11不包括隐含的契诺及权力

《1919年物业转易法令》(新南威尔士州)第84、84A、85和86条不适用于本租约，除非明确包括在内。在本租契中，《1919年物业转易法令》(新南威尔士州)附表4第2部第1栏中任何字眼所用的字眼，并不隐含该法令第86条所指的契诺。

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1.12没有合伙、代理或合资企业

本租约的任何条款或条款均不会在出租人和承租人之间建立合伙人、委托人和代理人或合资企业之间的关系。

1.13权力等的可执行性

任何对任何一方的权力、自由裁量权、补救办法、权利或义务(权力)造成不利影响的法律，在合法允许的范围内被排除在外。如果任何权力不能完全生效，必须切断或宣读该权力，以维持(尽可能)本租约的所有其他条款。

1.14之前的违规行为

在此之前，本租约期满或终止不影响与违反本租约有关的任何权利。

1.15熄火

除非在本租赁条款明确允许的范围内，承租人必须支付本租赁项下的所有款项，不得抵销、反索赔、扣缴或扣除。

1.16Whole协议包含在本租赁和租赁协议中

(A)除第1.16(B)条另有规定外，本租约及租赁协议构成双方就其标的物达成的全部协议。

(B)如本租约的条款与租赁协议的任何尚存条文有任何不一致之处(例如与根据租赁协议进行的工程的缺陷补救有关的工程的责任)，则在抵触的范围内，以租赁协议的尚存条文为准。

1.17出租人或承租人的同意和批准

除非在特定条款中明确规定，出租人和承租人不得无理地拒绝、附加条件或推迟其在本租赁项下的同意或批准(但可在合理条件下给予)。出租人或承租人的任何同意或批准必须以书面形式进行。

1.18任命独立专家

如果根据本租赁的任何规定，任何一方被允许将事项或争议提交给独立专家进行确定，则在将该事项提交给独立专家之前：

(A)承租人和出租人的一名高级代表或行政人员，必须在争议或引起的事项发生后5个营业日内，作出合理努力(真诚行事)，以共同讨论方式解决有关争议或事项；及

(B)如高层管理人员未能在会议后10个营业日内解决有关争议或事项，则任何一方均可根据第3.7(N)、3.8(G)、3.9(H)、3.10(G)、3.11(G)、7.2(C)、7.3(G)、14.2(D)、14.3(E)(2)及24(B)条(视何者适用而定)，将该事项或争议交由独立专家裁定。

1.19经理推荐人

(A)必须交付或给予经理的任何通知或物件，或必须交付经理的任何付款或要求，必须交付、给予或作出经理或出租人不时借通知承租人指定的其他人。

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(B)经理可行使出租人的权力、酌情决定权及权利，并作出出租人根据本租约可作出的任何决定，除非出租人本身通知承租人相反。

(C)承租人可以依赖经理行使出租人的权力、酌情决定权和权利以及作出决定，除非出租人自己通知承租人相反。

1.20执行的效果

(A)承租人和出租人受本租约的约束，即使本租约尚未登记或可能永远不会登记，尽管出租人有义务登记。

(B)本租契是契据，即使该契据并未注册。

1.21Notices

(A)在本租契中，凡提及通知，即指书面通知。

(B)出租人送达的任何通知或其他书面文件，如由出租人或经理签署，或由出租人的受权人、董事、公司秘书、出租人的获授权人员或律师或经理或经理的大厦总经理签署，即属有效。

(C)承租人送达的任何通知或其他书面文件，如由承租人签署，或由承租人的受权人、董事、公司秘书、获授权人员或律师签署，即属有效。

(D)符合第1.21条规定的通知、同意或其他通信被视为已发出并已收到：

(一)当面交付的，交付收件人时；

(2)如以特快专递方式寄出，则自邮资日期起计3个营业日(包括该日在内)；或

(3)如果通过电子邮件，当电子邮件(包括任何附件)引起收件人或代表该电子邮件行事的人的注意时。

(E)当事一方的地址和电子邮件地址是在参考附表的有关项目中该当事各方的名称下面所列的地址和电子邮件地址，或者是该人书面通知发件人的地址和电子邮件地址。

(F)除非出租人以其他方式通知承租人，否则任何通知或书面通知如果送达管理人，即已充分送达承租人。

(G)如果任何通知或其他书面文件是在非营业日或在下午5点(收件人时间)之后送达的，则视为在下一个营业日送达。

1.22电源和容量保修

每一方均声明并保证：

(A)它完全有权订立和履行本租约项下的义务；

(B)已采取一切必要行动授权签立、交付及履行本租约，而签立及交付本租约不会违反或抵触其作为一方或受其规限的任何其他协议或承诺；及

(C)本租赁构成其法律、有效和具有约束力的义务，可根据其条款强制执行。

1.23责任限制-受托人出租人

(A)在第1.23条中：

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(1)信托指纵向第一信托(荷兰银行47 915 597 236)；

(2)受托人指Vertical First Pty Ltd(ACN 636 939 985)为该信托的受托人；

(三)信托契约指Vertical First Pty Ltd.于2019年12月19日订立的信托契约；及

(四)信托基金是指受托人根据信托契约以信托形式持有的财产。

(B)受托人仅以信托受托人身分而非以其他身分订立本租约。

(C)根据本租契产生的法律责任或与本租契有关的法律责任，只可从受托人实际获得弥偿的信托财产中获得清偿，方可针对受托人强制执行。

(D)尽管本租约有任何其他规定，第1.23条中对受托人责任的限制仍然适用，并延伸至受托人与本租约相关的所有责任和义务。

(E)承租人及/或担保人不得以信托受托人以外的任何身分起诉受托人，包括寻求委任接管人(与信托财产有关者除外)、清盘人、管理人或任何其他类似人士为受托人。

(F)如果由于法律的实施或信托章程任何条文的适用，或由于受托人的欺诈、疏忽、违反信托或违反职责，或受托人未能就有关法律责任行使其从信托资产中获得弥偿的任何权利，则第1.23条的条文不适用于受托人的任何法律责任或义务。

(G)受托人向承租人表示并向承租人保证，在第5项中的日期：

(一)它是信托的唯一受托人，并且没有采取或提议解除其信托受托人的职务；

(2)根据信托契约的条款，它有权订立和履行本租约；

(3)本租约的订立和履行是为了信托受益人的利益，并已征得其同意(如有必要)；及

(4)尽受托人所知，其从信托资产中获得弥偿的权利并没有因受托人的作为或不作为而减少。

(H)受托人必须确保第1.23(G)条中的保证在任期结束前保持真实和正确。


2批出租约

出租人向承租人授予租赁权，承租人按照本租约规定的条款和条件向出租人收取租赁期。

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3出租人提供的服务

3.1宁静的享受

在符合出租人在本租赁项下的权利的前提下，在承租人履行其在本租赁项下的义务的同时，承租人可以在不受出租人(或通过其提出索赔的人)的干扰的情况下在期限内拥有该房产。

3.224小时进入房舍

(A)承租人可在符合本租约、法律和当局要求的情况下，随时进入大楼并使用建筑物和许可区域(不包括外部园林区(不可占用))。

(B)如果承租人提出要求，出租人必须在既定建筑时间以外为建筑物或房屋提供服务(包括空调)(盘后服务)。

(C)如果承租人要求提供下班后服务，则：

(1)如果承租人是商业大厦100%可出租面积的承租人：

(A)承租人必须应出租人的要求直接付款；或

(B)出租人亦可(由出租人酌情决定)向承租人收取费用，作为支出的一部分，

出租人提供盘后服务的实际和适当发生的成本、收费和开支(前提是相对于任何内部成本，这些费用要向承租人收取，不收取任何保证金)，包括(但不限于)：

(C)出租人因电力、天然气、石油及任何其他来源或类型的能源而招致的任何费用；及

(D)由出租人的技术顾问(合理行事)确定的加速折旧准备；或

(2)如果承租人不是商业大厦100%可出租面积的承租人，承租人必须应要求直接向出租人支付出租人提供盘后服务的实际和正当发生的成本、收费和开支(条件是关于任何内部成本，这些费用和开支由承租人承担，不含任何保证金)，包括(但不限于)：

(A)出租人因电力、天然气、石油及任何其他来源或类型的能源而招致的任何费用；及

(B)由出租人的技术顾问(合理行事)确定的加速折旧准备。

3.3宠物政策

(A)承租人可根据宠物政策并受第3.3条的条款约束，允许宠物进入房屋。

(B)承租人可允许宠物进入公共区域，但须符合下列条件：

(1)宠物系上皮带，并由其主人时刻陪伴；以及

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(2)宠物的主人(就本租约而言是承租人的代理人)使用到达处所的最快和最直接的路线，并且不在公共区域游荡或逗留。

(C)承租人就出租人因承租人或承租人代理人携带宠物进入建筑物而蒙受或招致的任何损害、损失、死亡或伤害(不包括相应损失)所引致的任何法律责任，向出租人作出赔偿。

3.4承租人使用公共区域

(A)在符合第9.9条及出租人在第12.8条下的权利的情况下，承租人可根据本租约使用及享有与出租人(及其他有权使用该等公用地方的人士)共有的公用地方，作其预定用途，并受出租人的任何合理指示所规限。

(B)承租人不得：

(1)阻塞公共区域的任何部分；

(2)阻止或阻碍进入公共区域；或

(3)将公共区域用作储存或任何其他未经授权的用途。

(C)出租人在给予承租人合理的事先书面通知后，可以随时允许在任何公共区域内进行展示、展览、社区和商业活动、活动和娱乐活动，但这些活动和娱乐不得无理干扰承租人对场地的使用和享受以及进入场地的途径。

(D)出租人必须将承租人的名称安装在大楼门厅内的大楼目录牌上(如有)(目录牌标牌)。如果承租人要求在期限内对目录板标牌进行任何更改，则：

(1)此类变更须经出租人批准(此类批准不得无理扣留或拖延)；

(2)承租人必须应出租人的要求，向出租人偿还与该等变更有关的出租人实际及正当招致的费用、收费及开支(但就任何内部成本而言，该等费用、收费及开支须由承租人承担，而不收取任何保证金)。

3.5基地建筑服务预案

(A)除第3.5(E)条另有规定外，出租人必须维护和提供基础建筑服务：

(1)如果某一基地建筑服务的服务标准中规定了一项标准，使该基地建筑服务的服务达到不低于该服务标准中规定的标准；或

(2)如某一基地建筑服务的表现准则中并无列明标准，使该基地建筑服务的表现与悉尼其他相若的相关级别建筑物所提供的同等服务的标准一致；及

(3)根据《大厦管理计划》，

包括承担资本支出和进行必要的更换，以确保基地建筑服务达到本条款要求的标准。

(B)出租人必须在出租人考虑到相关服务的性质后认为必要和适当的范围内，与具有适当资格和信誉的承包商订立和维持基地建筑服务的服务和维护合同。这样的维护

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合约必须列明有关服务的责任、服务表现标准、回应及纠正时间，并符合本租约及大厦管理计划的要求。

(C)出租人必须：

(1)应承租人的要求，向承租人提供资料，说明出租人关于更换和维护构成出租人财产的厂房和设备的建议时间表；

(2)尽合理努力确保有关当局维修及保养大厦的水、电供应及排水和排污设施；及

(3)在察觉由出租人或他人代出租人在建筑物内为建筑物占用人的利益而装置的任何供水或电力供应或排水及排污设施的任何故障或损坏，而该故障或损坏并非主管当局的责任时，须在察觉该故障或损坏后迅速纠正或修理该故障或损坏，

但在任期内或任何进一步的任期内，无须重新装修该处所或建筑物的全部或任何部分。

(D)在不限制第9.1(D)条或第9.1(F)条的原则下，出租人必须确保在合约期内的任何时间(除非承租人要求并经出租人同意，根据第9.1(B)条或第136(C)条将许可用途更改为先前批准的非商业写字楼用途)，根据适用法律和任何当局对建筑物的要求，允许将处所用作商业写字楼。

(E)尽管本租约有任何其他规定，如果出租人因下列原因在任何时间被要求关闭或移除基本建筑服务或为该处所或该建筑物提供服务的任何其他服务：

(一)需要维修、保养或者更换相关服务的；

(2)事先通知承租人的服务或计划停电的计划维护工程(不需要通知的紧急情况除外)；或

(3)任何法律的实施或任何有关主管当局或向该处所或建筑物提供服务的提供者的规定，

则承租人无权终止或撤销本租约，也无权对出租人提出任何赔偿或损害赔偿或损害的索赔或要求(在适用范围内，根据第3.8、3.9、3.10、3.11或14.2条减免基本租金除外)或行使与本租约对出租人的实质性违约相关的任何其他权利。

3.6出租人赔偿

(A)出租人必须：

(1)保养、维修及保持建筑物(基本楼宇设施除外，出租人的责任载于条例草案第3.5(A)条)、公用地方及设施处于良好状况及运作状态，并以与悉尼其他同类有关级别建筑物的保养、安全及维修标准一致的高标准，保持安全状况及运作；及

(2)保养、修葺及保存大楼及公用地方：

(A)水密和防风；及

(B)结构维修良好。

(B)出租人必须修理或安排修理(必要时包括以更换的方式修理)建筑物和公共区域的任何部分

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(包括结构部件)在意识到需要维修后立即进行维修。

(C)承租人必须通知出租人：

(1)在实际察觉到该处所或其附近以及领有牌照地区或其附近的任何结构性损坏后，应立即予以处理；及

(2)如认为根据第3条须由出租人承担任何修理或保养工程。

(D)尽管第(A)款和第(B)款另有规定，但在符合第3.6(E)款的规定下，出租人没有义务进行任何维修工程、维修或整修工程，只要承租人本身有义务根据本租约进行该工程。

(E)根据本第3.6条规定出租人必须进行的任何维护、修理或整修工作，可由出租人进行，费用由承租人承担，但以下列情况为限：

(一)承租人的作为或不作为(但出租人已通知承租人需要维修、修理或整改的，但在紧急情况下不需要通知的除外)；

(二)承租人的行为、过失、不当行为、疏忽、疏忽或者不作为；

(三)承租人对房屋或者许可区域的特殊使用或者占用情况；

(4)在任何时间(包括生效日期之前或之后)，由承租人、承租人的代理人或承租人的前任，或代表承租人、承租人的代理人或承租人的前任，或代表承租人、承租人的代理人或承租人的前身，或代表承租人、承租人的代理人或承租人的前任在任何时间(包括生效日期之前或之后)对处所、持牌地区或建筑物进行的任何工程，包括该等工程与基础建筑服务的任何整合；或

(五)安装、使用或者拆除承租人的设备。

(F)如果需要根据第3.6(E)款进行维护、修理或整改工作，以确保房屋和许可区域的安全，则工程必须由出租人进行，费用由承租人承担。

(G)承租人承认并同意第3.6条没有限制出租人根据第9.9(B)或12.8条对建筑物进行工程的权利。

3.7建筑物和安保的管理和维护

(A)出租人和承租人的一名高级代表必须在每个支出期间结束前至少三个月举行会议，讨论和同意对建筑物管理计划所需的任何更改(双方本着合理和真诚的行动，并考虑到承租人根据第3.7(G)条提出的任何要求)，包括与根据建筑物管理计划提供服务的任何合同的价格和期限有关的更改。

(B)承租人要求建筑物管理计划下的特定服务合同包括：

(一)出租人有提前解除合同的权利；

(二)出租人有权在合同期限内变更合同规定的服务范围，

则出租人因纳入此类权利而产生的任何溢价或费用将由承租人支付，作为支出的一部分。

(C)在第3.7(A)条规定的会议日期后30天内，出租人将向承租人提供一份更新的大厦管理计划，其条款与现行的大厦管理计划相同，但须作出所需的修订，以纳入：

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(1)各方根据第3.7(A)条同意对大厦管理计划作出的任何更改；及

(2)除本条的其余部分另有规定外，出租人预期在接下来的12个月期间就建筑物招致的资本开支费用的估计及描述。

如出租人与承租人根据条例草案第3.7(A)条召开会议后，无须对建筑物管理计划作出其他修订，出租人可另行向承租人提供有关该建筑物在未来12个月期间的资本开支成本的预算及说明的通知(以代替修订建筑物管理计划)。

(D)各方必须采取合理步骤，在根据第3.7(C)条向承租人提供最新的大厦管理计划之日起，遵守《大厦管理计划》。

(E)出租人必须：

(1)在大厦的管理、保养和维修方面采用业界最佳做法；

(2)按照与悉尼其他可比的相关级别建筑物一致的标准，并按照建筑物管理计划的要求，维护、维修和运营该建筑物；以及

(3)不得在建筑物内施加任何着装标准或相关限制。

(F)如建筑物发生任何违反保安规定或其他紧急情况，则在不限制出租人在第3.7(D)及3.7(E)条下的责任的情况下，出租人必须在出租人知悉有关违反保安规定或紧急情况后，在合理的切实可行范围内尽快向承租人发出通知(尽管有第1.21条的规定，该通知可透过电话或电邮方式提供至承租人不时以书面通知出租人的电话号码或电邮)。如第3.7(F)条与《紧急和安全行动及沟通计划》之间有任何不一致之处，应以《紧急和安全行动及沟通计划》的规定为准。

(G)在合约期内的任何时间，承租人可(合理地行事)向出租人发出3个月的书面通知，要求出租人在建筑物管理计划中增加或撤销任何服务，但须符合以下条件：

(1)拟议修订的服务范围与悉尼可比的相关级别建筑物通常提供的服务一致；

(2)建议增加或撤销的服务，不会对有关环境评级计划下该建筑物当时的评级造成不良影响；

(3)建议更改大？管理计划下的服务，不会导致出租人违反本租约或任何相关协议下的责任；及

(4)该项要求并不违反第3.7(O)条。

(H)如果承租人按照第3.7(G)条的规定发出增加服务的通知，承租人可选择：

(1)聘请其自己的承包商代表下列公司提供附加服务：

(A)承租人，在这种情况下，有关服务的所有费用将不包括在支出中，必须由承租人直接支付给其承包商；或

(B)出租人，在这种情况下，在符合本租约条款的情况下，有关服务的所有费用可作为支出的一部分包括在内；或

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(2)出租人聘请其承包商提供额外服务，在这种情况下，有关服务的所有费用可作为支出的一部分包括在内，

如承租人的通知所列。

(I)如果承租人根据第3.7(G)条的规定发出撤回服务的通知，则出租人必须尽合理努力：

(一)终止出租人现有的有关服务合同的；

(二)有关服务构成包括向出租人提供的其他服务的合同的一部分的，变更出租人的现有合同，将有关服务从合同中撤销，

以出租人现有合同的条款为准。

(J)如建筑物管理计划下的服务是按照第3.7(G)至3.7(I)条(包括首尾两项)增加或撤销的，则：

(1)出租人因终止或变更有关合同(视情况而定)而发生的任何费用将由承租人支付，作为支出的一部分；

(2)出租人必须在根据第3.7(G)条向承租人发出通知后20个工作日内，根据第7.1(B)(1)条向承租人发出通知，列明有关年度的修订支出(如适用)及承租人根据本租约每月应支付的修订金额；

(3)自根据第3.7(G)条向承租人发出通知之日起，有关年度的支出须当作已按照出租人根据第3.7(J)(2)条发出的通知所载经修订的支出予以修订；及

(4)在支付承租人支出比例的第二天，承租人必须向出租人支付根据第3.7(J)(2)条发出的出租人通知中列出的经修订的每月承租人支出比例的金额，承租人或出租人(视情况而定)必须及时调整他们之间的任何多付或少付的款项，以使承租人在相关年度向出租人支付正确的承租人支出比例。

(K)如果承租人根据第3.7(H)条选择聘用自己的承包商，则：

(1)承租人必须事先获得出租人对拟议承包人的书面批准(这种批准不得无理扣留或拖延)；

(2)承租人必须确保其承建商遵守大厦管理计划及本租约的条款；及

(3)承租人承包商提供的服务必须：

(A)符合适合该建筑物性质的标准；及

(B)按照出租人根据本租约就有关服务承担的义务。

(L)在下列情况下：

(1)大厦管理计划下某项服务的合约已届满或以其他方式终止；或

(2)承租人在合理地行事后，认为建筑物管理计划下某项服务的合约不时与悉尼的标准市场定价不符，

然后，在符合第3.7(O)条的情况下，承租人可以通知出租人，要求出租人对相关服务进行投标，在这种情况下，出租人必须(在可能的情况下，在考虑到服务的性质和潜在承包商的情况下)与

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至少三(3)个承包商供承租人选择。出租人在考虑承租人根据第3.7(L)条投标服务合同的请求时，必须合理行事。

(M)在符合第3.7(O)条的规定下，承租人可(合理地行事)通知出租人它想要的服务范围高于或低于建筑物管理计划中规定的范围，但条件是：

(一)有关服务的标准仍然适用于有关级别的建筑物；及

(2)对服务范围的拟议更改不会导致出租人违反其在本租约、任何相关协议或出租人是与建筑物相关的任何其他文件下的义务。

(N)如果承租人根据第3.7(M)条向出租人发出通知，出租人必须尽合理努力促使更改该服务的合同，以根据承租人的要求更新范围(在考虑到合同条款的可能范围内)，并提供修订后的定价供承租人批准(不得无理扣留或拖延)。如果出租人和承租人在提出请求后十(10)个工作日内不能就该范围达成一致，则在出租人和承租人首先遵守第1.18条的情况下，适用于相关服务的相关等级建筑的修订范围必须由出租人和承租人共同任命的具有适当经验的独立专家确定。如果出租人和承租人不能在根据第3.7(N)条向承租人发出通知后十(10)个工作日内就独立专家的身份达成一致并指定独立专家，则任何一方都可以要求API总裁提名一名专家。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(O)尽管本租契有任何其他规定：

(1)承租人在第3.7(G)及3.7(M)条下的权利不适用于：

(A)建筑物管理人根据其与出租人的物业管理协议或任何有关协议将提供(或以其他方式获取)的任何物业管理、设施管理、商业服务或资产管理服务；

(B)就与建筑物的结构或基地建筑服务有关连而提供的任何服务；或

(C)如建议更改建筑物管理计划下的服务，会否导致出租人违反其在本租约或任何有关协议下的义务；

(2)承租人在第3.7(L)条下的权利不适用于：

(A)任何物业管理、设施管理、商业服务或资产管理服务；或

(B)如建议更改大厦管理计划下的服务，会否导致出租人违反其在本租契或任何相关协议下的责任；及

(3)承租人每年只可就每项条款行使第3.7(L)及3.7(M)条下的权利一次。

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3.8空调机组的故障

(A)承租人必须在知悉有关情况后，如为该楼宇提供服务的空调设备未能按照服务表现准则中有关该区域的规定，就该楼宇的相关区域提供内部条件，则须立即通知出租人。

(B)在接获承租人根据第3.8(A)条发出的通知后，出租人必须尽一切合理努力，在改正期内纠正通知所指明的不符合规定之处，并必须让承租人合理地告知出租人正采取何种步骤纠正不符合规定之处。逾期不改正的，出租人必须及时通知承租人。出租人必须让承租人合理地了解出租人正在采取的纠正失灵的步骤。

(C)如果空调发生故障，承租人希望根据第3.8条提出减损要求，承租人必须通知出租人。

(D)如承租人根据第3.8(A)条发出的通知所指明的不符合规定，需要进入该处所以进行纠正，则承租人必须提供迅速和合理的进入该处所的途径，使出租人和出租人的服务承办商能够履行第3.8(B)条下出租人的义务。出租人必须：

(1)遵守《应急和安全行动及沟通计划》；以及

(2)采取一切合理步骤，确保出租人的服务承包商遵守《应急和安全行动及沟通计划》，

在适用及切实可行的范围内，根据本第3.8(D)条进入该处所。

(E)在下列情况下：

(1)空调系统发生故障；及

(2)在顾及出租人为减轻影响而采取的任何临时措施或安排下，空调故障对承租人使用和享用房屋有重大影响，

则根据第3.8(F)条，基本租金、清洁费、牌照费(冠名权费用除外)和承租人在本租约下应支付的支出比例将按营业时间递减。

(F)在不抵触本条余额的情况下，上述减免额须按照下列公式计算：

$A =

× B × E

哪里

A=减税的数额；

B=基本租金、清洁费、牌照费(冠名权费用除外)和承租人每年根据本租契须支付的开支比例，在承租人有权享有减免权的期间开始时计算除以发生空调故障的历年在悉尼的每年营业时数；

C=该处所中实际受空调故障影响的部分的可出租面积；

D=该处所的可出租面积；及

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E=自承租人根据第3.8(A)条向出租人发出故障通知之日起至空调故障得到纠正之时止，空调故障持续的营业时数。

A中的数额必须在考虑到出租人实施的任何临时措施或安排后，适当地调整，以反映空调故障对承租人使用和享受房屋的影响的程度。

(G)出租人必须通知承租人出租人对按照第3.8(F)条计算的减让额的评估，以及该评估如何计算的细节。任何关于基本租金、清洁费、许可费(冠名权费用除外)和承租人在本租赁项下应支付的支出比例将减少的金额或减让期限的争议，应由出租人和承租人应任何一方的要求联合任命的具有适当经验的独立专家确定。如果出租人和承租人在出租人或承租人要求任命特定独立专家的10个工作日内未能就独立专家的身份达成一致并任命独立专家，则任何一方都可以要求API总裁提名一名专家，该专家必须由出租人和承租人共同任命。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(H)如果根据第3.8(G)条发生争议，则在争议得到解决之前，承租人必须按照本租约支付基本租金、清洁费、牌照费和承租人的支出比例。在专家通知出租人和承租人其决定后的二十(20)个工作日内，承租人和出租人之间必须进行必要的调整。

(I)除本租约另有规定外，第3.8条下的抵扣是承租人就空调故障(包括因出租人违反第3.5条下的义务而导致或促成空调故障)的唯一补救办法，承租人无权终止本租约，不得再向出租人索偿或要求赔偿、损害或扣减基本租金或任何其他金额，或抵销基本租金或承租人根据本租赁须支付的其他金额。尽管有第3.8(I)条的规定，但如果空调故障导致出租人严重违反其在本租赁下的义务，第3.8(I)条并不限制承租人的任何其他权利。

(J)在空调故障是由排除事件引起或促成的范围内，承租人将无权根据本条款3.8获得减免。

3.9升降机故障

(A)承租人在意识到以下情况后，必须立即通知出租人：

(1)一部或多部供处所某楼层使用的载客升降机失灵；及/或

(2)为该处所的某一楼层提供服务的载货升降机或为该处所的该楼层提供服务的共用客货升降机中的一部或两部不能运作。

(B)出租人收到承租人根据第3.9(A)条发出的通知后，必须尽一切合理努力，在修理期内纠正承租人通知内任何一部或多部载客或货物升降机未能运作的情况，并必须让承租人合理地知会出租人正采取的补救措施。逾期不改正的，出租人必须及时通知承租人。这个

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出租人必须让承租人合理地了解出租人正在采取的纠正失灵的步骤。

(C)如果承租人根据第3.9(A)条通知出租人：

(一)一部或多部供处所某楼层使用的载客升降机失灵；或

(2)为该处所的某一楼层提供服务的载货升降机或为该处所的该楼层提供服务的共用客货升降机中的一部或两部失灵；及

(3)随后货物升降机或共用客货升降机或乘客升降机发生故障(后续故障)，

然后：

(四)承租人在知悉后，必须立即将后来的违约情况通知出租人；

(5)尽管本租约有任何其他规定，下列情况的纠正期限：

(A)该定义用语第1或2段所指的升降机故障，须由向出租人交付指明乘客升降机故障的书面通知之时起计算(如承租人根据第3.9(A)条就乘客升降机故障向出租人发出多次通知，则以该等通知中首个通知的交付时间为有关起点)；及

(B)该定义用语第3段所指的升降机故障，须自向出租人发出指明货物升降机或共用乘客/货物升降机(视何者适用而定)故障的书面通知之时起计算(如承租人根据第3.9(A)条就货物升降机或共用乘客/货物升降机故障向出租人发出多次通知，则以该等通知中第一个通知的交付时间为相关起点)。

(D)如果升降机发生故障，承租人希望根据第3.9条要求减免，承租人必须通知出租人。

(E)如承租人根据第3.9(A)条发出的通知所指明的不符合规定，需要进入该处所以进行纠正，则承租人必须提供迅速和合理的进入该处所的途径，使出租人和出租人的服务承办商能够履行第3.9(B)条下出租人的义务。出租人必须：

(1)遵守《应急和安全行动及沟通计划》；以及

(2)采取一切合理步骤，确保出租人的服务承包商遵守《应急和安全行动及沟通计划》，

在适用及切实可行的范围内，根据本第3.9(E)条进入该处所。

(F)如升降机发生故障，则根据第3.9(G)条，基本租金、清洁费、牌照费(冠名权费用除外)和承租人根据本租约须支付的支出比例将按营业时间递减。

(G)在发生升降机故障和本条余额的情况下，此类减免额应按照下列公式计算：

$A = B ×

× E

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其中：

A=减税的数额；

B=在承租人有权享有减免权的期间开始时计算的基本租金、清洁费、牌照费(冠名权费用除外)和承租人每年根据本租契须支付的支出的比例除以发生升降机故障的历年在悉尼的营业时数；

C=实际受升降机故障影响的处所部分的可出租面积；

D=该处所的可出租面积；

E=电梯故障持续的营业小时数，从下列时间中较晚的时间计算：

(1)承租人首次根据第3.9(A)条就升降机故障向出租人发出通知的时间；及

(2)有关升降机首次发生故障的时间，

直至有关的升降机故障得到纠正为止。

(H)出租人必须通知承租人出租人对按照第3.9(G)条计算的减让额的评估，以及该评估如何计算的细节。任何关于基本租金、清洁费、许可费(冠名权费用除外)和承租人在本租赁项下应支付的支出比例将减少的金额或减让期限的争议，应由出租人和承租人应任何一方的要求联合任命的具有适当经验的独立专家确定。如果出租人和承租人在出租人或承租人要求任命特定独立专家的10个工作日内未能就独立专家的身份达成一致并任命独立专家，则任何一方都可以要求API总裁提名一名专家，该专家必须由出租人和承租人共同任命。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(I)如果根据第3.9(H)条发生争议，则在争议得到解决之前，承租人必须按照本租约支付基本租金、清洁费、许可费和承租人的支出比例。在专家通知出租人和承租人其决定后的二十(20)个工作日内，承租人和出租人之间必须进行必要的调整。

(J)除非本租约另有规定，否则第3.9条下的减免是承租人就电梯故障(包括因出租人违反第3.5条下的义务而导致或促成电梯故障)的唯一补救办法，承租人无权终止本租约，不得再向出租人索偿或要求赔偿、损害或减免基本租金或任何其他金额，或抵销基本租金或承租人根据本租赁应支付的其他金额。尽管有第3.9(J)条的规定，但如果电梯故障导致出租人严重违反本租赁规定的义务，则第3.9(J)条并不限制承租人的任何其他权利。

(K)如果升降机故障是由排除事件引起或促成的，承租人将无权根据本条款3.9获得减免权。

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3.10电气故障

(A)承租人在意识到以下情况后，必须立即通知出租人：

(1)楼宇电气系统未能向承租人的配电板供电，或未能提供进出或使用房屋所需的必要(生命安全)服务；或

(2)为大楼提供服务的土地上的电信基础设施出现故障。

(B)出租人在收到承租人根据第3.10(A)条发出的通知后，必须尽一切合理努力在整改期内纠正电气故障，并必须合理地告知承租人出租人正在采取何种措施来纠正电气故障。逾期不改正的，出租人必须及时通知承租人。出租人必须让承租人合理地了解出租人正在采取的纠正失灵的步骤。

(C)如果发生电气故障，承租人希望根据第3.10条要求减损，承租人必须通知出租人。

(D)如为纠正第3.10(A)条下承租人发出的通知所指明的不符合规定而需要进入该处所，承租人必须提供迅速和合理的进入该处所的途径，使出租人和出租人的服务承办商能够履行第3.10(B)条下出租人的义务。出租人必须：

(1)遵守《应急和安全行动及沟通计划》；以及

(2)采取一切合理步骤，确保出租人的服务承包商遵守《应急和安全行动及沟通计划》，

在适用和切实可行的范围内，根据本第3.10(D)条进入该场所。

(E)在下列情况下：

(1)发生电力故障；及

(2)考虑到出租人为减轻影响而采取的任何临时措施或安排，电力故障对承租人使用和享用房屋有重大影响，

则根据第3.10(F)条，基本租金、清洁费、牌照费(冠名权费用除外)和承租人在本租约下应支付的支出比例将按营业时间递减。

(F)在不抵触本条余额的情况下，上述减免额须按照下列公式计算：

$A = B ×

× E

哪里

A=减税的数额；

C=实际受电力故障影响的处所部分的可出租面积；

D=该处所的可出租面积；

B=在承租人有权享有抵押权的期间开始时计算的基本租金、清洁费、牌照费(冠名权费用除外)和承租人每年根据本租契应支付的支出的比例除以

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在发生电气故障的日历年度内，悉尼每年的营业时间；以及

E=从承租人根据第3.10(A)条向出租人发出通知之日起至电气故障得到纠正之日起，持续发生电气故障的营业时间。

在考虑到出租人实施的任何临时措施或安排后，A中的金额必须适当调整，以反映电气故障对承租人使用和享受房屋的影响的程度。

(G)出租人必须通知承租人出租人对按照第3.10(F)条计算的抵扣的评估金额，以及如何计算该评估的细节。任何关于基本租金、清洁费、许可费(冠名权费用除外)和承租人在本租赁项下应支付的支出比例将减少的金额或减让期限的争议，应由出租人和承租人应任何一方的要求联合任命的具有适当经验的独立专家确定。如果出租人和承租人在出租人或承租人要求任命特定独立专家的十(10)个工作日内不能就独立专家的身份达成一致并任命独立专家，则任何一方都可以要求API的总裁提名一名专家，该专家必须由出租人和承租人共同任命。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(H)如果根据第3.10(G)条发生争议，则在争议得到解决之前，承租人必须根据本租约支付基本租金、清洁费、牌照费和承租人的支出比例。在专家通知出租人和承租人其决定后的二十(20)个工作日内，承租人和出租人之间必须进行必要的调整。

(I)除非本租约另有规定，否则第3.10条下的补偿是承租人就电气故障(包括因出租人违反第3.5条下的义务而导致或促成电气故障)的唯一补救办法，承租人无权终止本租约，且不得再向出租人索偿或要求赔偿、损害或扣减基本租金或任何其他金额，或抵销基本租金或承租人根据本租赁应支付的其他金额。尽管有第3.10(I)条的规定，但如果电气故障导致出租人严重违反其在本租赁项下的义务，第3.10(I)条不限制承租人的任何其他权利。

(J)如果电气故障是由排除事件引起或促成的，承租人将无权根据本条款第3.10条获得减免权。

3.11建筑液压系统故障

(A)承租人在知悉此事后，如发现楼宇液压系统出现故障，未能向楼宇的任何楼面分配点供应任何饮用水或从任何楼面分配点抽取任何废物，承租人必须立即通知出租人。

(B)在接获承租人根据第3.11(A)条发出的通知后，出租人必须尽一切合理努力，在改正期内纠正通知所指明的不符合规定之处，并必须让承租人合理地告知出租人正采取何种步骤纠正不符合规定之处。逾期不改正的，出租人必须及时通知承租人。出租人必须让承租人合理地了解出租人正在采取的纠正失灵的步骤。

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(C)如果发生液压故障，承租人希望根据第3.11条要求减损，承租人必须通知出租人。

(D)如为纠正第3.11(A)条下承租人发出的通知所指明的不符合规定而需要进入该处所，承租人必须提供迅速和合理的进入该处所的途径，使出租人和出租人的服务承办商能够履行第3.11(B)条下出租人的义务。出租人必须：

(1)遵守《应急和安全行动及沟通计划》；以及

(2)采取一切合理步骤，确保出租人的服务承包商遵守《应急和安全行动及沟通计划》，

在适用及切实可行的范围内，根据本第3.8(D)条进入该处所。

(E)在下列情况下：

(1)发生液压故障；以及

(2)在考虑到出租人为减轻影响而实施的任何临时措施或安排后，液压故障对承租人使用和享用房屋有重大影响，

则根据第3.11(F)条，基本租金、清洁费、牌照费(冠名权费用除外)和承租人在本租约下应支付的支出比例将按营业时间递减。

(F)在不抵触本条余额的情况下，上述减免额须按照下列公式计算：

$A =

× B × E

哪里

A=减税的数额；

C=该处所中实际受液压故障影响的部分的可出租面积；

D=该处所的可出租面积；

B=基本租金、清洁费、牌照费(冠名权费用除外)和承租人每年依据本租契须支付的支出比例，在承租人有权享有减免权的期间开始时计算除以发生液压故障的历年在悉尼的每年营业时数；及

E=从承租人根据第3.11(A)条向出租人发出故障通知之时起至液压故障得到纠正之时起，持续发生液压故障的营业小时数。

在考虑到出租人实施的任何临时措施或安排后，A中的金额必须适当调整，以反映液压故障对承租人使用和享受房屋的影响的程度。

(G)出租人必须通知承租人出租人按照第3.11(F)条计算的减让额的评估，以及该评估的计算细节。在出租人和承租人首先遵守第1.18条的前提下，关于基本租金、清洁费、许可费(冠名权费用除外)和承租人应支付的支出比例将减少的金额或减让期限的任何争议，应由独立专家

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应出租方和承租方的要求，由出租方和承租方共同指定的适当经验。如果出租人和承租人在出租人或承租人要求任命特定独立专家的十(10)个工作日内不能就独立专家的身份达成一致并任命独立专家，则任何一方都可以要求API的总裁提名一名专家，该专家必须由出租人和承租人共同任命。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(H)如果根据第3.11(G)条发生争议，则在争议得到解决之前，承租人必须根据本租约支付基本租金、清洁费、牌照费和承租人的支出比例。在专家通知出租人和承租人其决定后的二十(20)个工作日内，承租人和出租人之间必须进行必要的调整。

(I)除非本租约另有规定，否则第3.11条下的减让是承租人就液压故障(包括因出租人违反第3.5条下的义务而导致或促成液压故障)的唯一补救办法，承租人无权终止本租约，不得再向出租人索偿或要求赔偿、损害或减免基本租金或任何其他金额，或抵销基本租金或承租人根据本租赁应支付的其他金额。尽管有第3.11(I)条的规定，但如果液压故障导致出租人严重违反其在本租赁下的义务，则第3.11(I)条不限制承租人的任何其他权利。

(J)如果液压故障是由排除事件引起或促成的，承租人将无权根据第3.11条获得减免权。

3.12故障通知、临时安排

如果出租人意识到基础建筑服务的任何故障，包括在相关情况下无法按照履约标准履行，则出租人必须：

(A)在意识到有关故障后，应立即将有关故障通知承租人(除非承租人已将有关故障通知出租人)；

(B)在不限制出租人在第3.8至3.11条下的责任的原则下，在出租人所能控制的范围内，尽一切合理努力，在合理切实可行范围内尽快纠正该项不符合规定的事项；及

(C)尽一切合理努力实施出租人在有关情况下合理实施的任何临时安排(在考虑到未能履行对承租人使用和享用物业的影响的性质和程度、未能履行的预计持续时间以及出租人实施相关临时安排的成本后)，以减少未能履行对承租人使用和享用物业的不利影响。


4优先--由出租人负责清洁、垃圾清除、病虫害防治和花园维护

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4.1承租人须进行清洁服务

(A)除第4.3(C)条和第4.3(D)条另有规定外，出租人必须为下列项目提供清洁和垃圾清除服务：

(1)房产(但由承租人指定为安全区域并根据第4.1(C)条通知出租人的任何区域除外)；以及

(2)楼层公用区域；

(清洁服务)。

(B)承租人必须允许出租人及其承包商、服务提供商和员工进入房屋的任何部分(承租人指定为安全区域并根据第4.1(C)条通知出租人的任何区域除外)和楼层公共区域，以进行清洁服务。出租人必须遵守并采取一切合理步骤，以确保其承包商、服务提供商和员工在根据第4.1(B)条进入场所时，在适用和可行的范围内遵守《应急和安全行动及沟通计划》。除非在特殊情况下，或除非出租人和承租人另有约定，否则清洁服务将不会在既定的建筑时间内进行。

(C)承租人可以将房屋内被承租人指定为安全区域(安全区域)的任何区域通知出租人，在这种情况下：

(1)出租人不得也无义务为受保护地区提供清洁服务，或以其他方式履行其在本条第4条下就受保护地区所承担的义务(出租人如未能履行其根据本条第4条所承担的义务，则不会违反该义务)；

(2)承租人必须保留合资格的灭虫人员，以便在保证期内每年至少一次在受保护地区进行灭虫服务；及

(3)承租人必须为受保护区域提供清洁服务，并遵守第10.4(B)至10.4(D)条(包括第10.4(B)至10.4(D)条(包括第10.4(B)至10.4(D)条)规定的关于受保护区域的义务，如同每次提及“房屋和楼层公用区域”即指“受保护区域”，而每次提及“承租人清洁服务”均指受保护区域的清洁服务。

4.2教师的清洁标准

(A)出租人必须聘请出租人合理地认为信誉良好的承包商提供清洁服务，并确保第4.1(A)(1)和4.1(A)(2)条所指区域的清洁达到与悉尼可比相关级别建筑物的清洁标准相称的标准，以及按照第4.2(A)(1)条向承租人提供的最新清洁服务时间表。只要出租人提供清洁服务，出租人必须：

(1)如承租人不时提出要求，应向承租人提供一份由出租人的清洁承包商提供的清洁服务时间表副本；以及

(2)如果承租人通知出租人，它希望出租人的清洁承包商在第4.2(A)(1)条规定的附表中列出的清洁服务之外提供清洁服务(或提供更频繁的清洁服务)，则在考虑到出租人现有清洁合同的条款后，尽最大可能改变出租人现有的清洁合同，以包括承租人要求的额外服务。为免生疑问，承租人要求的任何额外清洁服务的费用

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根据本条例草案第4.2(A)(2)条，根据条例草案第6.2条，清洁费用将包括在内。

4.3承租人可选择进行清洁服务

(A)承租人可通知出租人其可能对出租人雇用的提供清洁服务的清洁工的工作表现产生的任何合理关切。承租人在根据第4.3(A)条发出任何通知时必须合理行事。

(B)如果承租人根据第4.3(A)条发出通知，出租人必须尽合理努力解决承租人通知中提出的问题。

(C)如在第4.3(A)条所指的承租人通知书送达日期后的一段合理期间届满后(在任何情况下，在第4.3(A)条所指的承租人通知书送达日期后不超过三(3)个月)，承租人根据第4.3(A)条发出的通知书所指明的与出租人清洁工的表现有关的问题仍未纠正至令承租人合理满意的程度，承租人可向出租人发出通知，选择通过指定自己的清洁承包商(自费)而不是使用出租人的清洁服务来对清洁服务负责。承租人根据第4.3(C)条作出的选择将从下列日期中较晚的日期起生效(该较晚的日期为生效日期)：

(1)根据第4.3(C)条在承租人的通知中指定的日期；及

(2)根据第4.3(C)条送达承租人通知书后两(2)个月的日期。

(D)如果承租人根据第4.3(C)条向出租人发出通知，下列条款将从生效日期起适用，直至承租人根据第4.3(E)条通知出租人它选择出租人重新开始承担清洁服务之日为止：

(1)出租人不得或无须提供清洁服务，或以其他方式履行其在第4.1至4.3条(包括首尾两项)下的义务(出租人如未能履行其在本条第4条下的义务，亦不会因此而违反其义务)；

(2)承租人必须履行第10.4条规定的义务；以及

(3)清洁费用不会由承租人支付。

(E)在租期内的任何时候，除非在租期的最后六(6)个月期间，承租人没有根据第19.1(A)条向出租人发出通知，否则承租人可以在不少于三(3)个月前以书面通知出租人，要求出租人重新承担提供清洁服务的责任。如果承租人作出这一选择，则在通知期届满时：

(1)出租人将负责提供清洁服务，并必须遵守本第4条规定的义务；

(2)承租人无须履行第10.4条下的义务；及

(3)自出租人按照第4.3(E)条重新开始提供清洁服务之日起，承租人须全数支付清洁费用，按比例按每日计算，不足一个月计算。

4.4害虫防治

(A)出租人必须保留合格的灭虫人员，以便在租期内每年至少一次在房屋(承租人指定为安全区域并通知出租人的任何区域除外)和楼层公共区域进行虫害防治服务。

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(B)承租人必须允许出租人及其承包商、服务提供者和雇员进入下列任何部分：

(一)房屋(承租人指定为安全区域并通知出租人的区域除外)；

(2)楼层公用区域；

以提供第4.4(A)条所指的防治虫害服务。出租人必须遵守并采取一切合理步骤，以确保其承包商、服务提供商和员工在根据本第4.4(B)条进入场所时，在适用和可行的范围内遵守《应急和安全行动及沟通计划》。

(C)承租人承认并同意出租人根据第4.4(A)条提供的虫害防治服务可以在任何时间进行，包括在既定的建筑时间内。

4.5室外园林区(非占用)园艺及环境美化保养

(A)出租人必须保留合资格的园艺师，定期为外部园境区域(不可占用)进行园艺及环境美化保养，以符合适用于悉尼同类相关级别建筑物的标准，并符合建筑物管理计划的规定。

(B)承租人必须准许出租人及其承办商、服务提供者及雇员进入外部园境区域的任何部分(包括经由该处所)，以便根据第4.5(A)条提供园艺及环境美化服务。出租人必须遵守并采取一切合理步骤，以确保其承包商、服务提供商和员工在根据本条款4.5(B)进入外部景观区域(不可占用)时，在适用和可行的范围内遵守《应急和安全行动及沟通计划》。

(C)承租人承认并同意出租人根据第4.5(A)条提供的园艺和环境美化维护服务可以在任何时间进行，包括在既定的建筑时间内。


5出租人的其他义务

5.1公共区域

出租人必须：

(A)安排公共区域定期清洁和保持良好维修，并定期清除公共区域内的垃圾和垃圾；及

(B)妥善保养公用地方的花园、草坪及园境区，

符合与悉尼可比的相关级别建筑一致的标准，并符合本租约的其他规定。

5.2承租人须缴付差饷等

在本租约项下不属于承租人责任的范围内，出租人必须支付对房屋、建筑物和土地征收、评估或以其他方式收取或征税的所有差饷、税项、征款和其他评估。

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5.3放弃；对承租人的作为或不作为不承担责任

(A)出租人在第3.5、3.6、3.7、3.8、3.9、3.10、3.11、4、5.1、5.2、5.4和5.5条下的义务受以下规限：

(1)该等条文所列的特定例外情况；及

(2)排除事件的例外。

(B)如果出租人未能履行第3.5、3.6、3.7、3.8、3.9、3.10、3.11、4、5.1、5.2、5.4和5.5条规定的任何义务，则在不限制承租人对承租人的行为或不作为以及承租人或其代表进行的任何工程负有责任的情况下，出租人必须在出租人控制的范围内尽合理努力纠正不履行义务，即使该不履行是由下列原因造成的：

(一)出租人无法合理控制的事件或者情节；

(二)承租人的作为或者不作为；

(3)由承租人或代表承租人进行的任何工程，

但承租人必须应出租人的要求向出租人偿还出租人根据本条发生的所有费用和责任，只要有关的违约是由下列原因引起或促成的：

(四)承租人的作为或者不作为；

(五)承租人或代表承租人进行的任何工程。

(C)尽管本租契有任何其他规定：

(1)出租人无须就空调装置的任何故障对承租人负上法律责任(包括根据第3.8条作出的任何消减的责任)，除非与直至为该处所提供服务的空调装置在承租人根据租赁协议完成该处所的装修后已投入运作及平衡为止；及

(2)如承租人根据本租约进行工程，而该工程影响为该处所提供服务的空调装置的运作，则出租人不会就该等工程影响范围内空调装置的任何故障(包括第3.8条所指的任何消减责任)向承租人负责，除非及直至为该处所相关部分提供服务的空调装置在该等工程完成后已投入运作及平衡为止。

5.4Facilities

除出租人根据本租赁不时向承租人发放的任何许可证的条款另有规定外，出租人必须：

(A)让承租人与大厦内其他处所的其他承租人共用设施；及

(B)确保设施得到定期清洁和维修，其标准与悉尼其他可比的相关级别建筑物一致。

5.5有关职系的参考

如果出租人被要求维修、维护或保持建筑物、设施或服务(包括基地建筑服务)达到与相关等级建筑一致的标准，双方承认并同意，尽管本租约有任何其他规定：

(A)在有关级别的标准与《主成分分析矩阵》中所列建筑物的原始设计规格不一致的范围内，这项义务不适用；

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(B)这项义务包括修理和保养，但不要求出租人安装不属于按照租赁协议建造的工程一部分的额外厂房、设备、设施或其他物品；和

(C)如有关级别并无就某项服务或设施、或建筑物某一方面或公用地方(视何者适用而定)指明标准，则出租人不应将该服务或设施或建筑物某方面或公用地方(视何者适用而定)维修、保养或保持至与有关级别一致的标准，而必须将有关服务或设施或建筑物某方面或公用地方(视何者适用而定)保养、保养或维修至与悉尼其他可比优质建筑物一致的标准。


6承租人的义务--租金和其他款项

6.1租金和其他款项的支付

(A)基本租金和清洁费用：承租人必须按月分期付款向出租人支付基本租金和清洁费用，每个分期付款相当于当时基本租金和清洁费用的十二分之一(1/12)。如有必要，第一次和最后一次付款应按时间分摊。

(B)开支：

(1)如果出租人按照第7.1(A)条通知承租人关于出租人估计支出的比例，或根据第7.1(B)(1)条通知承租人对该估计的任何变更，承租人必须在与该估计有关的期间内，以每月平均分期付款的方式向出租人支付承租人的估计支出比例；以及

(2)如果出租人没有在前一支出期间结束前通知承租人出租人根据第7.1(A)条估计支出的比例，承租人必须继续向承租人支付紧接前一支出期间的估计支出比例，直至出租人向承租人提供当前支出期间的估计支出为止。出租人和承租人将在出租人向承租人提供出租人对承租人的预计支出比例的估计后二十(20)个工作日内，调整双方之间的任何多付或少付的款项，以使承租人在相关年度支付正确的承租人支出比例。

(C)许可费：承租人必须按月分期付款给出租人，每次分期付款相当于当时许可费的十二分之一(1/12)。如有必要，第一次和最后一次付款应按时间分摊。

(D)租金、清洁费、支出和牌照费的支付时间：承租人必须在租期的第一天和每个月的第一天预先支付基本租金、清洁费、承租人的估计支出比例和根据第(A)、(B)和(C)款应支付的许可费的每一期。出租人必须在每个付款到期日前至少七(7)天向承租人提供相关分期付款的基本租金、清洁费、承租人的估计支出比例和许可费的税务发票。

(E)支付其他款项的时间：除本租约另有规定外，承租人应支付给出租人的所有款项(根据条款6.1(G)应支付的款项除外)必须在二十(20)年内支付

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向承租人送达要求付款的税务发票后的工作日。

(F)支付方式：除非出租人与承租人另有协议，承租人支付给出租人的所有款项必须通过电子资金转账到出租人或经理的账户，由经理或出租人不时指定给承租人。

(G)房舍内服务：承租人必须：

(1)如果服务是分开计入房屋和/或许可区域(视情况而定)的，应按时支付承租人或代表承租人在房屋或许可区域内消费的电、气、水、电话和其他服务和公用事业的所有帐目；

(2)如果服务没有单独计量到房屋和/或许可区域(视情况而定)，在收到出租人的发票后二十(20)个工作日内，支付出租人对承租人或其代表在房屋或许可区域内使用的通信以及其他服务和公用事业的合理估计；以及

(3)在到期时(或者，如果出租人从有关当局或实体收到这些费用的发票，在收到出租人的发票后十(10)个工作日内)支付任何当局或个人对单独提供给房屋或许可区域的所有服务征收的所有其他费用和附加费。

(H)任何特别费用：承租人必须在提出要求后二十(20)个工作日内向出租人支付：

(1)任何对行业废物的评估；及

(二)承租人书面要求或授权支付的其他费用，

因承租人使用或占用房屋和/或许可区域而产生的费用，通常不包括在支出中(也不包括在支出中)。

(I)商品及服务税：

(1)除文意另有所指外，本条中对1999年《新税制(商品和服务税)法》中定义或使用的术语的任何提及，均为对该法案中定义或使用的该术语的引用。

(2)除非另有明文规定，否则根据本租约须支付或提供的所有代价均不包括商品及服务税。

(3)如对根据本租契或与本租契相关的供应征收商品及服务税，而该供应的代价并无明文述明包括商品及服务税，则就该供应而准备的代价须增加一笔相等於就该供应须支付的商品及服务税的款额。附加对价在供应商向收件人提供有效税务发票的情况下，与其所涉及的对价同时以相同方式支付。

(4)如一方将应课税供应的任何代价退还给另一方，该另一方亦必须退还就该应课税供应而就商品及服务税支付的任何款额。

(5)如果本租赁一方有权获得与本租赁相关的费用或支出的补偿或赔偿，则应支付的金额将扣除该方(或其所属的商品及服务税集团的代表成员)有权就该支出或支出享有的任何进项税收抵免。

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(6)双方同意，如果本租赁项下支付或提供的任何代价将按市场进行审查，或将参考为可比供应支付或应支付的代价(包括基本租金和许可费)来确定，审查或比较必须在商品及服务税排他性基础上进行。

6.2清洁费用

(A)除第4.3(D)(3)条另有规定外，承租人必须按照第6.1(A)条支付清洁费用。

(B)清洁费用可根据本条例草案第6.2条不时更改。

(C)双方承认并同意，除承租人已支付这些费用作为清洁费用的一部分外，清洁许可区域和公共区域的合理和适当发生的费用是出租人根据附表2 B节第7条有权作为外发费用收回的金额。

(D)出租人必须将清洁费用的任何重大变化通知承租人(但在考虑到所提供清洁服务的性质和标准后，这种变化必须是合理的)。清洁费用在出租人通知中指定的日期及之后有所不同，承租人支付的金额与通知中指定的金额之间的任何必要调整必须在下一期清洁费用到期时进行。

(E)出租人必须尽合理努力确保清洁费用反映公平和具有竞争力的市场费率，同时考虑到：

(1)所提供的清洁服务的频密程度、性质、程度和质素；及

(2)出租人提供清洁服务的意向与悉尼可比的相关等级建筑物的标准一致。

6.3基本租金的固定百分比检讨

(A)于每个固定百分比检讨日期，基本租金必须予以检讨，而于有关固定百分比检讨日期及自该日起至下一个检讨日期应支付的基本租金，应为紧接有关固定百分比检讨日期之前应付的基本租金(该等基本租金在有关固定百分比检讨日期之前厘定，犹如并无减税或扣减生效)按固定百分比增加。

(B)如出租人未能根据本条款检讨基本租金或未能在下一个检讨日期前将经检讨的基本租金通知承租人，出租人于固定百分比检讨日期进行基本租金检讨的权利不会丧失、丧失、推迟或以其他方式受到不利影响。

6.4 MARKET租金检讨

除第19条另有规定外，附表4适用于第12(A)项所载自每个市值检讨日起生效的基本租金检讨。


7承租人的义务--支出

7.1借款人对支出的估计

(A)出租人必须向承租人提供出租人对每年6月30日(或出租人通知承租人的另一天)结束的每12个月期间承租人支出比例的估计(真诚计算)。

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承租人，合理行为)提前(出租人的估计支出通知)。

(B)出租人和承租人承认并同意：

(一)出租人可以随时向承租人发出通知，调整出租人对承租人支出比例的估计；

(2)支出以等额的每日递增方式累积(不论支付或应付的期间为何)，并须按此分摊；及

(3)出租人依据第7条可向承租人追讨的支出款额并无上限。

(C)出租人的支出估计通知书必须：

(1)包括支出期间估计支出的分项细目；

(2)确保在资源分配的基础上计入所有运营成本；以及

(3)确保在没有加价的情况下计入所有费用，但下列各项所提供服务的任何支出项目的实际费用除外：

(A)出租人、德志士集团成员或出租人的相联法人团体；或

(B)出租人、德志士集团成员或出租人的关联法人团体雇用以提供任何服务的人员，

(包括但不限于物业管理、设施管理、商业服务、资产管理、礼宾、保安或任何其他须支付开支的建筑物服务)(在房屋服务方面)，在这种情况下，出租人将有权在该项目的成本上加价最高35%(或出租人和承租人不时以书面商定的此类其他百分比)。

(D)出租人、德克萨斯集团成员或出租人的关联法人团体雇用提供内部服务的人员数量(无论相关人员的费用是否全部或部分分配给大楼)必须与提供此类内部服务所需的资源水平保持一致，同时考虑到：

(1)悉尼其他同类优质建筑物；及

(2)建筑物的大小及性质，

除非：

(三)承租人另有约定的；

(4)根据本租约，出租人须提供的上门服务范围大于悉尼其他同类优质楼宇所需提供的服务范围。

(E)如果出租人、德克萨斯集团成员或出租人的相关法人团体聘请的任何现场员工只有部分分配给大楼，则根据第7.1(C)(3)(B)条收取的费用必须与出租人(合理行事)确定的执行与大楼有关的服务的时间成比例。

7.2承租人对支出估算提出异议的权利

(A)承租人可(合理行事)在收到出租人支出估计数后二十(20)个工作日内向出租人发出通知，声称：

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(1)出租人对该等开支的任何特定部分(附表2 B节第1条所指的项目除外)的估计，已由出租人以不能反映该特定部分开支的公平及具竞争力的市场价格的价格估计；

(2)估计为流出的金额不是本租约所界定的流出；或

(3)分配给商业大楼的任何款额并没有按照附表2 C节妥为分摊，

以及支持承租人索赔的合理证据(承租人支出争议通知)。

(B)如果承租人向出租人发出承租人支出争议通知，出租人必须在收到承租人支出争议通知后十(10)个工作日内，向承租人提供其掌握的合理所需信息，以解决承租人支出争议通知中提出的问题。

(C)如果承租人在收到第7.2(B)条规定的信息后二十(20)个工作日内通知出租人，它仍然不满意承租人支出争议通知中提出的任何一个或多个问题，则在出租人和承租人首先遵守第1.18条的情况下，相关问题必须由出租人和承租人共同任命的具有适当经验的独立专家来决定。如果出租人和承租人在根据第7.2(C)条向承租人发出通知后10个工作日内不能就独立专家的身份达成一致并任命独立专家，任何一方都可以要求API总裁提名一名专家。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(D)除非承租人给予：

(1)承租人支出争议通知根据第7.2(A)条，承租人被视为已通知出租人它信纳出租人对支出的估计(载于出租人的支出估计通知)。如果承租人支出争议通知仅对某些支出项目有争议，承租人将被视为已接受出租人对出租人支出估算通知中所列项目的估计，而这些项目不是承租人支出争议通知的标的；或

(2)根据第7.2(C)条的规定发出通知后，承租人被视为已通知出租人其信纳：

(A)出租人根据第7.2(B)条提供的资料；及

(B)出租人的开支预算(载于出租人开支预算通知书内)。

(E)如果承租人根据第7.2(C)条通知出租人它仍不满意《承租人支出争议通知》中所列的某些问题，承租人将被视为已接受出租人对出租人支出估算通知中所列项目的估计，而该等项目不是根据第7.2(C)条所作决定的标的。

(F)如果承租人对出租人的支出估算通知书中的某一特定项目提出争议，而该争议在有关支出期间开始之前尚未得到解决，则：

(1)承租人须向承租人支付出租人在《支出预算通知书》中规定的支出比例；以及

(2)在争议解决后二十(20)个工作日内，出租人和承租人将就特定支出项目和

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根据第6.1(B)条的规定，承租人根据商定或确定的争议结果应支付的预计支出的比例。

为免生疑问，本条款第7.2(F)条并不影响或改变承租人根据本条款第7.2条须向出租人支付可归因于根据本条款第7.2条并无争议的支出项目的任何款项的义务(承租人必须在条款6.1(B)规定的时间内向出租人支付该等款项)。

7.3支出报表

(A)在租期内每个7月1日之后的四(4)个月内，出租人必须向承租人提交截至上一年6月30日(上一年)的支出报表。该声明必须包含或表明：

(一)上一年度支出和总支出的分项明细；

(2)由具有适当经验的注册公司核数师签署的证明书副本，证明其认为根据其审计程序的结果，该报表记录了上一年度的支出，并已按照本租约正确分摊支出；及

(三)承租人应支付的费用中承租人所占比例的余额(或多付款项记入承租人名下)。

(B)除非：

(1)承租人按照第7.3(D)条向出租人发出通知(在此情况下，第7.3(F)至7.3(I)条(包括第7.3(F)至7.3(I)条)将适用)；或

(2)出租人或承租人在通知书送达后一(1)个月内向另一方发出通知书，详述报表中的数字或其他错误(在此情况下，第7.3(C)条将适用)，

则在出租人根据第7.3(A)条提供支出对账单之日起二十(20)个工作日内：

(三)承租人必须向出租人支付承租人在对账单中所列应支付的承租人支出比例的任何余额；

(四)出租人如多付承租人的费用，必须将多付的款项记入承租人的账户(如无其他款项支付给出租人，则退还多付款项)。

(C)如果出租人或承租人发出其他通知，详细说明第7.3(A)条规定的声明中的数字错误或其他错误，则：

(一)出租人和承租人必须真诚协商，以解决此类错误；以及

(2)除第7.3(C)(1)条另有规定外，出租人必须向承租人提供另一份声明(遵从第7.3(A)条)，而第7.3(B)条将适用于该另一份声明。

(D)承租人可在收到根据第7.3(A)条准备的声明后二十(20)个工作日内通知出租人，其相信(本着合理和真诚)出租人根据第7.3(A)条编制的声明中包括的特定支出项目：

(一)出租人没有正当合理地招致的；

(2)与出租人根据第7.1(A)条(经依据第7.2(C)条的任何协议或决定更改)提供的估计开支报表内所列的开支项目不一致。

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(E)尽管有上述规定，在下列情况下，承租人无权主张出租人没有适当和合理地发生支出项目：

(1)该项构成在附表2 B条第1条“差饷及税项”标题下指明的外发款项；或

(2)出租人在上一年度的开支估计通知书中指明该项目的，以及：

(A)承租人接受(或被视为已接受)出租人对该项物品的估计，而出租人就该项物品而实际招致的款额(附表2 B节第1条“差饷及税项”项下指明的开支除外)为：

(I)小于或等于；或

(Ii)以上不超过3%，

出租人在该特定项目的支出估算通知中指明的数额；或

(B)承租人对出租人对该项目的估计有异议，一名专家随后依据第7.2(C)条就该项目作出裁定，出租人就该项目实际招致的金额(在附表2 B节第1条“差饷及税项”标题下指明的支出除外)如下：

(I)小于或等于；或

(Ii)以上不超过3%，

由专家为该特定项目确定的金额。

(F)如果承租人根据第7.3(D)条向出租人发出通知，出租人必须在根据第7.3(D)条向承租人发出通知后十(10)个工作日内，向承租人提供其掌握的合理所需信息，以解决承租人通知中提出的问题。

(G)如果承租人在收到第7.3(F)条规定的信息后二十(20)个工作日内通知出租人它仍不满意第7.3(C)条下承租人的通知中提出的任何一个或多个问题，则在出租人和承租人首先遵守第1.18条的情况下，该问题必须由出租人和承租人共同任命的具有适当经验的独立专家来决定。如果出租人和承租人不能在承租人根据第7.3(G)条发出通知后十(10)个工作日内就独立专家的身份达成一致并指定独立专家，任何一方都可以要求API总裁提名一名专家。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(H)除非承租人发出通知：

(1)根据第7.3(D)条的规定，承租人被视为已通知出租人它对出租人根据第7.3(A)条提供的支出报表感到满意。如果承租人根据第7.3(D)条发出争议通知，而该通知仅对出租人支出说明书的某些方面有争议，则承租人将被视为在所有方面都接受了出租人的陈述，但承租人争议通知中指明的项目除外；以及

(2)根据第7.3(G)条，承租人被视为已通知出租人它信纳第7.3(F)条所指的资料及出租人的支出报表。如果承租人根据第7.3(G)条通知出租人它仍然不满意第7.3(F)条规定的承租人争议通知中列出的某些问题，承租人将被视为全部接受了出租人的陈述

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尊重，但依据第7.3(G)条作出裁定的项目除外。

(I)尽管本租约有任何其他规定，承租人没有义务根据本条款向出租人支付与争议的特定物品有关的争议金额，直至下列任何一项之后的二十(20)个工作日：

(1)承租人通知出租人(或被视为已通知出租人)，其对出租人就争议金额提交的第7.3(A)条所指的支出报表或第7.3(F)条所指的资料感到满意；或

(2)专家对争议事项作出裁定。

为免生疑问，本第7.3(I)条并不影响或改变承租人在本第7.3条下的义务，即向出租人支付可归因于根据本第7.3条并无争议的支出项目的任何款项(承租人必须在本第7.3条规定的时间内向出租人支付该等款项)。


8承租人的义务--其他费用

8.1承租人就逾期款项支付的利息

(A)在不损害出租人的其他权利和补救措施的情况下，承租人必须在到期日后两(2)个工作日内向出租人支付任何到期但未支付的款项的利息，利率为规定的利率。

(B)根据本第8条应支付的利息应从到期日后两(2)个营业日起至出租人收到全额付款之日(包括该日)按日计算。

(C)出租人未能及时对拖欠款项索偿并不意味着放弃出租人索偿利息的权利。

(D)为免生疑问，本条第8条不适用于按照第7条引起争议的任何开支。

8.2租赁成本、违约、出租人批准等

(A)承租人必须在书面通知后十(10)个工作日内支付：

(一)出租人因承租人请求出租人同意、批准或者免除而产生的出租人合理的法律费用和第三方收费、关税、手续费和开支；

(2)出租人因下列事项而遭受或产生的所有费用和开支(包括法律费用和第三方收费、关税、费用和开支)：

(A)承租人或承租人的代理人在本租约项下的任何违约或违约行为，在出租人根据本租约要求对违约或违约行为进行补救的通知送达后，未在根据本租约规定的时限内予以补救；

(B)出租人根据本租约在法律上或衡平法上就该项违反或错失行使任何权利、权力或补救；及

(C)因承租人失责而退回或终止本租契，

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但不包括取得出租人的任何抵押权人所需的同意(出租人必须立即取得并支付)的费用、收费、税项、费用及开支或附带的费用、收费、税项、费用及开支，但须受出租人采取合理步骤以减轻任何损失的规限。

(B)除(C)款另有规定外，各方必须自行支付准备、完成及登记本租约及任何其他租约的费用、收费、关税、费用及开支或附带费用。

(C)尽管有第(B)款的规定，承租人必须支付：

(1)所有印花税(包括因出租人延误而造成的罚款及罚款以外的罚款)；及

(2)所有注册费，

与本租约及任何其他租约有关。

(D)本租约规定承租人有义务作出某些作为或事情的，除非本租约另有规定，否则必须由承租人承担费用。


9承租人的一般义务

9.1允许使用

(A)承租人只能使用：

(1)准许用途的处所；及

(2)本租约所列各用途的许可地区。

(B)承租人对许可用途的任何变更必须事先获得出租人的书面批准，出租人可根据出租人的合理酌情决定权予以批准或不予批准，但如果出租人认为任何拟议的用途将对建筑物或土地或对作为建筑物或土地所有人的出租人产生或可能产生不利影响，包括对以下方面的不利影响，出租人可(以其绝对酌情决定权)不予同意：

(一)建筑物或土地的价值；

(二)建筑物或者土地的声誉；

(三)出租人对建筑物或者土地的使用或者管理；

(四)承租人作为商业大厦的唯一承租人占用商业大厦后，出租人与建筑物或土地有关的费用，或者出租人根据本租赁支出条款不能完全收回的费用；

(5)建筑物的可持续发展评级、倡议或目标；

(6)基地建筑服务或这些服务的使用；

(七)承租人请求出租人同意改变用途之日出租人履行第三方合同义务的能力；

(8)出租人(或出租人的任何相关实体)对任何毗邻土地(包括出租人或出租人的任何相关实体拥有的任何邻近土地)的拥有权、使用权和享有权。

(c)If:

(1)出租人同意按照第9.1(B)条更改准许用途；及

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(2)该处所或领有牌照的地方须因更改准许用途而作出任何更改，

然后：

(3)该等更改必须按照本租约的条款进行；及

(4)如果出租人行使其绝对酌情权提出要求，承租人必须：

(A)如果承租人已促致与许可用途的改变相关的对夹层或澳大利亚生境建筑规范分类的改变：

(I)将《澳大利亚建筑法规》的分类恢复到紧接承租人取得更改之前的分类；及

(Ii)进行为符合该恢复评定类别的规定所需的任何工程。承租人在进行此类工程时，必须遵守本租约的所有相关规定，

在终止日期之前(或，如果租赁提前终止，则在提前终止后二十(20)个工作日内)；以及

(B)以其他方式修复和恢复对基本建筑开放平面配置的更改，包括恢复对房屋或建筑物进行的任何结构更改或穿透，并在终止日期之前(或如果租赁提前终止，则在提前终止后二十(20)个工作日内)将所有服务(包括但不限于空调、消防、电力和安全服务)恢复到开放平面配置，但承租人必须向出租人支付相当于基本租金、承租人的支出比例、清洁费和本租赁项下按日计算的任何其他定期金额的许可费。直至修复工程完成为止)。在进行此类工程时，承租人必须遵守第14.5(D)条和第14.5(F)条(以及本租约所有其他有关履行《做好工程》的规定)中规定的要求。

(D)如果在租期内的任何时候，承租人希望在其营业场所销售酒类，承租人必须：

(1)向出租人提供不少于十(10)个工作日的提前通知，表明其有意从该场所销售酒类；以及

(2)遵守：

(A)法律规定或任何主管当局的规定；及

(B)出租人在有关时间通知承租人的，出租人在售卖酒精方面的合理要求(包括任何所需的酒牌)。

(E)承租人承认出租人对房屋或许可区域的用途不作任何担保。承租人承认，在完全了解任何法律或任何当局的要求禁止或限制使用房屋或许可区域的情况下，它已满意并被视为接受了本租约。

(F)承租人必须自费迅速获得并遵守主管当局或任何法律或要求所要求的所有批准、同意和许可证，以：

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(一)合法用于许可用途的房屋；

(二)承租人经营的业务、承租人安装的设备和/或装修设备；

(三)本租约规定的合法使用许可区域；

(4)承租人按照本租约的条款在房产或许可区域内进行的任何工程(但《租赁协议》或本租约规定出租人必须进行的范围除外)，

并且不允许它们失效或被撤销。

(G)承租人不得：

(1)在建筑物内进行任何有害、有害或令人反感的业务；

(二)对房屋或者许可区域进行拍卖、破产或者贱卖；

(三)将房屋或者许可区域用作住所的，但许可用途许可的临时住所除外；

(4)在建筑物内进行任何非法或非法用途，或在建筑物内作出对出租人、经理、建筑物的任何占用人或使用人或附近财产的任何占用人造成滋扰、干扰、损坏或骚扰的事情。

(H)未经出租人(可根据其绝对酌情决定权给予或不给予)和所有有关当局的事先同意，承租人不得在房舍或许可区域内储存、携带、制造、使用或释放：

(1)危险、易燃、爆炸、有毒、有害或危害健康的任何东西，包括化学品、乙炔气体、挥发性或爆炸性油类、石棉和酒精，或出租人合理地认为可能对建筑物或土地造成人身伤害或损坏的任何东西；或

(2)根据《世界卫生标准》规定为危险物品或危险物质的任何物品；

但与处所的准许用途及依据本租契准许的领牌地区的用途相符的任何物品除外，但必须符合以下条件：

(三)携带危险、易燃、易爆、有毒、危险或有害物品进入该处所或领有牌照的地方的数量，亦必须与该等地方的准许用途一致；及

(4)承租人必须在将任何此类物品带进房屋或许可区域之前至少五(5)个工作日通知出租人。

(I)大楼内禁止吸烟。承租人必须采取一切合理必要的步骤，确保承租人的代理人不在房屋、许可区域或大楼内吸烟。

(J)承租人不得：

(1)将可能损坏建筑物或使建筑物超载的装置或设备带进该处所或领有牌照的地区；或

(2)妨碍访问或阻碍服务，或将服务用于除预期目的以外的任何用途。

(K)承租人必须遵守出租人关于接收、交付或以其他方式移动任何散装或数量的货物或物品的所有合理指示。

(L)在出租人有义务在第4条所述的情况下为该场所保留合格的灭虫人员的情况下，承租人

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除导盲犬和根据宠物政策允许进入建筑物内的其他宠物外，必须保持场所和许可区域(不包括条款4.5适用的外部园林区(非占用区域))没有害虫、昆虫、鸟类和动物。

(M)为免生疑问，承租人并无义务在租期内的任何时间占用或经营物业的任何部分。双方承认并同意本条款9.1(M)中的任何条款均不限制或以其他方式影响承租人在本租赁项下的义务。

(N)出租人必须应承租人的要求，立即同意承租人向当局提出申请的所有文件，并签署并退还给承租人：

(1)申请发展或其他法定批准；及

(2)许可证申请；

对于出租人根据第9.1(B)条批准的许可用途的任何变更，取得授权批准是必要的，但承租人必须支付出租人与文件相关的任何合理外部费用，包括出租人根据第9.1(N)条向出租人提交的文件而聘请的建筑师、工程师或其他顾问的合理费用，前提是此类外部费用已首先得到承租人的批准(不得无理扣留或拖延此类批准)。

9.2房产的保安

(A)承租人：

(一)独自负责场所和领有许可证的地区的安全；以及

(2)必须采取合理步骤：

(A)确保处所及领有牌照的地方安全，以防被盗；

(B)在处所无人占用时，锁上所有可上锁的门；及

(C)当承租人或承租人的代理人不在持牌区域时，锁上与持牌区域有关的所有门(如有的话)。

(B)承租人可以在房舍和许可区域内提供自己的保安。然而，在不限制出租人根据本租约或法律享有的任何其他进入权利的情况下，经出租人适当授权的人可进入房产，只要该等人在考虑到实际或感觉到的紧急情况的性质后，在实际可行的范围内遵守承租人的合理保安要求，以达到任何与保安有关的目的：

(一)在紧急情况下；

(二)出租人合理地认为有紧急情况的。

出租人必须告知承租人出租人是否根据本条款进入房屋，并在适用和可行的情况下，必须遵守第12.9条以及应急和安全行动及沟通计划。

(C)承租人可将其自身的安全系统连接到建筑物的安全系统，但条件是：

(1)与大厦内已安装的其他系统兼容；

(2)不会干扰大厦内已安装的系统；及

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(3)承租人确保出租人和管理人能够通过承租人的安全系统进入房屋和许可区域。

(D)如果承租人的保安系统干扰建筑物内已安装的系统，承租人必须立即纠正干扰(令出租人满意)，或将承租人的保安系统与建筑物断开。

9.3与取用有关的禁制

在既定营业时间以外行使第3.2条规定的权利时，承租人必须遵守出租人在既定营业时间以外控制、进入和使用建筑物的合理要求。条例草案第3.2条不包括：

(A)在符合本租契条款的规定下，限制出租人随时清洁、保养、修理、保养、测试、翻新及翻新建筑物任何部分的权利；或

(B)要求出租人在既定建筑时间以外保持建筑物开放，让没有持有根据条例草案第27条发出的通行密码匙的人进入该处所或领有牌照的地区。

9.4遵守法律和法规

(A)承租人必须遵守并遵守所有法律、法规和任何当局的所有批准、指示、要求、通知、命令或许可(包括与污染和污染有关)，涉及本租约、处所、许可用途、许可区域或其用途、承租人的设备、装修设备、承租人的业务、承租人对房屋和许可区域的使用或占用，以及使用该场所和许可区域的人的健康或安全。

(B)承租人必须立即向出租人提供任何批准、指示、要求、通知、命令或许可的副本(如果有的话)。在遵守这些要求时，承租人必须遵守本租约的规定。

(C)承租人没有责任根据(A)款对建筑物的结构部分进行任何更改或增建，或对处所、领有牌照的地区或建筑物进行任何基本改善或工程，除非(及在一定程度上)因下列原因而需要：

(一)承租人对房屋或者许可区域的特殊使用或者占用情况(一般用于商业办公的除外)；

(二)承租人的作为或者不作为；

(3)开工日期后由承租人、承租人代表承租人或在承租人指示下对房屋、许可区域或建筑物进行的任何工程；或

(四)安装、使用或拆卸承租人的设备。

9.5遵守规则

(A)承租人在租期内必须始终遵守和遵守本规则。

(B)出租人可随时制定规则或更改现有规则，条件是该规则或更改不会对承租人在本租赁下的明示权利造成重大减损。

(C)承租人无须遵守或遵守根据第9.5(B)条订立或更改的任何规则，除非出租人就该新规则或更改向承租人发出书面通知，而该新规则或更改将会生效(在

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仅适用于承租人)自出租人向承租人发出新规则或变更的书面通知之日起。

(D)尽管本租约有任何其他规定，但如本租约与本规则有任何不一致之处，则以本租约为准。出租人必须向承租人提供所制定的所有规则的副本，并通知这些规则的任何变更。

9.6火灾或紧急演习；疏散

(A)出租人必须遵守管理紧急疏散程序的最佳做法。

(B)承租人必须遵守并参与出租人或法律要求的所有消防和应急演习以及消防和应急程序的指导计划，并在其他方面遵守出租人在这方面的合理要求。

(C)承租人必须为该房产任命并保持足够数量的楼层管理员。承租人必须立即将典狱长的姓名通知经理。

(D)出租人或管理人(如获知有炸弹威胁或合理地相信大厦内有火警或其他类似危险)可要求承租人及承租人的代理人立即迁出该处所、领有牌照的地方或该建筑物，而他们必须立即遵从。

(E)承租人和承租人的代理人不得就因本条下的任何演习、计划或疏散而造成或引起的任何损失、伤害、死亡、利润损失、减损或抵销向出租人或经理索偿，但因出租人的错误行为或错误的遗漏、疏忽或过失而造成的范围除外。

9.7设备、系统和服务

承租人必须：

(A)不得超过最高入住率；

(B)不得在建筑物内安装或连接任何设备，或作出任何超载或干扰以下设备有效运作的作为：

(1)服务；

(2)空调设备；

(3)建筑物内输送电力的建筑物电气系统或任何电缆或电路板；

(4)建筑物内的液压或机械设备；或

(五)出租人在建筑物内提供的其他厂房、设备和服务，

考虑到有关厂房、设备和服务的设计规格和能力；

(C)确保承租人安装的任何承租人的设备或装修设备不会启动任何建筑系统，除非这样做会违反法律或出租人另有书面约定；

(D)遵从出租人在使用空调装置、升降机、保安、洒水及火警警报装置，以及建筑物内的任何其他设施及设施方面的合理规定；及

(E)确保承租人与出租人合理可接受的承包人签订的与房屋或建筑物服务有关的任何服务或维修合同。

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9.8承租人须就意外及失修发出通知

在实际意识到这一点后，承租人必须在合理可行的情况下尽快通知经理和出租人以下任何情况：

(A)在该处所或领有牌照范围内发生的损坏、受伤、意外、死亡或遗失，以及在该处所或领有牌照范围内，或在建筑物内或建筑物内的任何设施或基地建筑设施内的任何欠妥之处或欠妥修葺；

(B)相当可能出现以下情况：

(1)对建筑物内的任何人或财产，或对建筑物的屋宇设备及康乐设施造成危险、危险或危害；及

(2)导致在该处所或领有牌照地区内发生的任何损坏、受伤、意外、死亡或损失，或在该处所或领有牌照地区内或该建筑物内的任何屋宇装备内发生的任何损坏、受伤、意外、死亡或损失，或任何欠妥之处或欠妥维修；及

(C)必须通知主管当局的处所、领有牌照地区或建筑物上的传染病，如该传染病只限于该处所及领有牌照地区，承租人必须为该处所及领有牌照地区进行消毒，以令出租人及该主管当局满意。

9.9对某些公用地方的使用限制

(A)未经出租人和所有有关当局事先同意，承租人不得将建筑物内的任何厂房、设备或设施用于(出租人合理地认为)其建造或提供的目的以外的任何目的。

(B)在遵守大厦管理计划的情况下，出租人可：

(1)通过构成或穿过或毗邻任何公共区域的电缆、排水沟、管道、管道、立管和电线传递和运行服务(但该等物品构成房屋的一部分或承租人专用的特许区域除外)；

(二)更改公共区域的面积、位置、类型或设施；以及

(3)不时在公用地方进行基本工程或结构工程、更换、提升及翻新和重新定位工程。

(C)承租人必须尽一切合理努力，不乱扔任何公共区域，或将其放置或放置在肮脏或不整洁的状况下。

9.10分开计量和获取信息

(A)出租人必须自费确保电力和饮用水服务已接通，并分开计量到房舍。出租人可以单独计量不时向房屋提供的其他服务。

(B)如果承租人提出要求，出租人必须从承租人指定的供应商购买可再生电力(合理行事)。

(C)承租人承认出租人为该房屋或领有许可证的地区安装的任何仪表或传感器的安装和操作，以便不时将电力、天然气、水和其他服务的消耗数据直接提供给出租人的建筑物管理系统，承租人同意提供该等信息。

(D)出租人承认，如果出租人在建筑物内安装的任何仪表、传感器或其他设备能够监测可能对承租人的任何个人代理人的隐私产生不利影响的事项，如作为承租人代理人的个人行动和地点，出租人不得允许在未经承租人事先书面同意的情况下监测、记录或披露此类其他事项

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同意(可根据其绝对自由裁量权予以拒绝)。第9.10(D)条不适用于：

(1)大楼的门禁系统；

(二)安装在建筑物内的视频监控设备(包括闭路电视)；或

(三)法律或者要求允许出租人在建筑物内安装的任何仪表、传感器或者其他设备。

(E)如果承租人将房产某一楼层的一部分授予分租契或许可证，承租人必须(自费)确保在切实可行的情况下，分租契或许可证所涉区域的电费、煤气费和水费是分开计量的。

(F)承租人必须在出租人以书面提出要求时(合理地行事)，让出租人合理地进入该处所，使出租人能够读出第9.10(A)条所指位于该处所的任何水表，或进行出租人认为必要的任何测量或调查，以便评估师根据任何相关的环境评级计划授权对该处所进行评级。出租人必须遵守关于任何此类访问的第12.2和12.3条。

(G)在不限制或不受第9.10(D)条限制的情况下，承租人和出租人中的每一方都必须与另一方合作，向另一方提供另一方合理要求的关于下列事项的客观数据：

(一)用房和持牌区域内、外的能源和水的消耗；

(2)在处所和领有牌照的地区内或从该处所及领有牌照的地方贮存和处置废物；及

(三)房屋的室内环境质量。

如果且在承租人没有不合理的行政负担或物质成本的范围内，承租人必须允许出租人在不时发出合理的事先通知的情况下，合理地访问(G)款所指的信息。

(H)如果承租人没有不合理的行政负担或物质成本，承租人必须应出租人的要求向出租人提供关于能源和水的消耗、废物产生以及对第9.10(E)和9.10(G)款下承租人义务的遵守情况的定期报告(不少于每年一次)。

(I)尽管第9.10条另有规定，出租人和承租人同意：

(1)对方根据第9.10条提供的任何和所有信息都是严格保密的；以及

(2)承租人和出租人只有在其雇员、代理人、顾问或承包商确保其雇员、代理人、顾问或承包商也对该信息保密的情况下，才可向其雇员、代理人、顾问或承包商披露根据本条款第9.10条从另一方收到的任何信息。

(J)如果出租人希望向任何一方披露根据第9.10条向出租人提供的任何信息，出租人必须首先获得承租人的书面同意(如果有关当局或实体令承租人信纳它将遵守承租人关于保密处理相关信息的合理指示，则不得无理拒绝)。

(K)如果出租人没有不合理的行政负担或物质成本，出租人必须应承租人的要求，迅速向承租人提供出租人就建筑物和服务的性能生成的任何信息或报告，这些信息或报告涉及建筑物和服务的评级以及相关环境计划下适用评级的要求。

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(L)出租人同意承租人可自行安排房屋的公用设施供应，但如承租人有意自行安排，则须事先通知出租人。


10承租人的义务--房舍和设备

10.1房舍的维修

(A)承租人必须维护和维修房屋和许可区域(不包括条款4.5将适用的外部园境区域)，保持良好的状态和状况(与悉尼相关等级建筑的维护和维修标准相称)，但以下情况除外：

(1)适当的磨损；及

(2)爆炸、地震、飞机或其他空中装置、内乱、火灾、洪水、闪电、暴乱、风暴、暴风雨、天灾、战争或任何其他风险(包括平板玻璃的损坏)所造成的损害，而谨慎的房东可以并通常为其投保。这一例外不适用于出租人的损害保险因承租人的行为或不作为而减少、无效或受到损害的范围。

(B)尽管有(A)款的规定：

(1)承租人不需要对出租人的任何厂房和设备进行本租赁项下出租人有义务进行的任何维护和维修；以及

(2)承租人无须保养、更换或修葺处所或领有牌照的地方的任何结构部分，或进行资本性质的工程，但如因下列情况而需要保养、工程、更换或修葺，则属例外：

(A)承租人的作为或不作为或违反本租约；

(B)承租人对房舍或许可区域的特定使用或占用情况；

(C)承租人的前任的任何作为、过失、不当行为、疏忽、疏忽或不作为；

(D)安装、使用或移走承租人的设备；或

(E)在任何时间(包括生效日期之前或之后)由承租人、承租人的代理人或承租人的前任或代表承租人、承租人的代理人或承租人的前任完成的任何工程，包括该等工程与基础建筑服务的任何整合。

(C)出租人可选择进行第10.1(B)(2)条所述的任何工程、更换、修理或维护，费用由承租人承担，承租人必须按要求向出租人支付或偿还出租人的费用，前提是承租人已批准出租人对相关工程的估计成本(不得无理扣留或拖延批准)。

(D)在不限制或不受(A)款限制的情况下，承租人必须自费：

(1)装修设备：

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(A)清洁和保持装修设备的良好和坚固的维修、秩序和状况(但因合理磨损而造成的损坏除外)；

(B)在修理任何装置设备不再合乎经济原则的情况下，或在该等装置的使用年限届满时，更换该等装置设备；及

(C)就与建筑物的消防、紧急、保安、机械或必要(人命安全)服务有关的任何装修设备，与出租人合理行事的承建商保持现行的保养及维修合约(包括规定构成装修设备一部分的空调装置及设备必须按照该装置及设备的操作及保养手册保养)；

(2)承租人的设备：

(A)清洁和维护承租人的设备，使其处于良好和实质性的维修、秩序和状况(因合理磨损造成的损坏除外)；和

(B)就任何与建筑物的消防、紧急、保安、机械或必要(人命安全)服务有关的承租人设备(包括规定构成承租人设备一部分的空调装置及设备必须按照该装置及设备的操作及保养手册进行保养)，与承租人合理行事的承租人可接受的现行保养及维修合约保持一致；及

(3)花园(部分物业或持牌区域)：保留合资格的园艺师，定期为物业或持牌区域内的任何花园或园境区域(不包括外部园境区域(不可占用))进行园艺及环境美化保养，以符合悉尼同类优质建筑的标准。

(E)承租人必须向出租人提供根据第10.1(D)(1)(C)条和第10.1(D)(2)(B)条规定由承租人颁布和维护的维护和维修合同存在和履行的证据，包括与该等维护和维修合同相关的报告、年度证书和任何其他声明的副本。第10.1(E)条规定的证据必须提供给出租人：

(1)在生效日期之前及之后，在任期内每年至少一次；及

(2)在制定新的保养和维修合约或更改现有的保养和维修合约后，在合理切实可行范围内尽快进行。

10.2对房产、分隔物和固定装置的更改

(A)承租人可对下列事项作出更改：

(一)承租人在房屋内的设备和装修设备；

(2)该处所，

未经出租人事先批准，除非出租人合理地认为变更可能对下列方面产生不利影响：

(3)基地建筑服务的运作；

(4)建筑物的结构或任何防水措施；

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(5)该处所或建筑物的任何可持续发展评级；

(6)根据法律或任何当局的要求提出的任何要求(包括可能导致违反任何法律或要求的)；或

(7)出租人是否有能力遵守基础建筑服务的履约标准或遵守本租约或项目文件，

在这种情况下，承租人必须征得出租人对变更的事先同意。出租人必须对根据第10.2(A)条提出的任何同意申请采取合理和毫不拖延的行动，但如果第(6)款和第(7)款所述事项适用，出租人可行使绝对酌情决定权给予或不同意。

(B)承租人如欲根据第10.2(A)条作出任何更改，必须事先通知出租人(须有合理细节)，并附上有关更改的规格及图纸副本。

(C)除(A)款另有规定外，未经出租人和所有有关当局事先批准，承租人不得：

(1)就该建筑物或该土地向主管当局申请发展或其他批准，包括更改准许用途；

(二)对建筑物或领有许可证的区域进行改动，影响建筑物的结构或建筑物内的任何防水设施，或对基地建筑服务的运作造成不利影响；

(三)在许可区域内或者对许可区域进行改建、施工的；

(4)进行会影响建筑物任何可持续发展评级的更改；

(五)变更影响出租人遵守履约标准的能力的；

(6)在建筑物的任何范围内进行任何工程，

但条件是：

(7)出租人必须同意就将在该处所进行的工程而提出的任何发展审批申请，而该等工程须符合下列其中一项：

(A)已获出租人按照第10.2(A)条批准；或

(B)根据本租契的条款，无须出租人同意；及

(8)出租人必须同意任何更改准许用途的申请，但出租人须先按照第9.1(B)条批准建议的更改。

(D)在根据第(C)款寻求出租人批准时，承租人必须向出租人提交出租人为考虑请求而合理要求的任何细节和计划。

(E)根据(A)或(C)款作出的任何批准须受出租人的合理条件所规限，包括(但不限于)：

(一)使用的饰面和材料必须具有良好的质量和标准；

(2)每个承包商都有现行的公共责任保险、承包商所有风险保险、工人赔偿保险和专业赔偿保险(如果承包商提供任何专业服务)和任何其他普通保险，所有这些保险都涉及出租人的利益，均由信誉良好的保险人承保，并按出租人在考虑到拟议工程的性质后合理要求的金额支付；

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(3)承租人、承建商和分包商遵守适用于建筑物的任何工地协议；

(4)承租人、其承建商和分包商遵守公共服务电子化设备和操作要求以及设备安装指南；

(五)出租人同意的工程由出租人批准的承包人(合理行为)进行的；

(6)在运送或清除产生粉尘、纤维或粉尘的材料时，承租人在房屋、许可区域和相关公共区域的地板覆盖物上铺上合适的材料；

(7)承租人支付出租人与工程有关的合理外部费用，包括出租人就工程聘请的建筑师、工程师或其他顾问的合理费用；

(8)承租人在工程完成后的合理时间内(但无论如何在90天内)获得并向出租人或管理人交付由有关当局签发的合格证书副本(如果需要的话)；

(9)承租人接收、交付或移动与工程有关的任何货物、设备或物品时，必须仅使用出租人批准的电梯和公共区域的部分，并在出租人通知的时间内(每种情况下均合理行事)；以及

(10)在出租人所持有的保证下对出租人的厂房及设备进行的任何工程，如为确保有关保证不会受到不利影响而合理地要求，则必须由出租人指定的承建商进行(合理行事)，而出租人必须尽合理努力(不包括出租人本身招致任何开支的义务)，以促使有关承建商收取的费用是合理的，并在市场可接受的范围内。

(F)承租人必须支付：

(1)本条所指的任何工程的费用；及

(2)安装在处所或领有牌照地区之内或其附近的所有额外灯具及所有更改的灯具、电源插座、开关、电力开关装置、通讯设备、空调装置及设备、水管、洒水装置、保安及火警装置及软管卷轴或其他设备及装置的费用：

(A)出租人合理地要求的；或

(B)法律、任何主管当局或出租人的保险人所规定的，

(A)或(C)款所指的任何改装、安装或搬迁。

(G)承租人必须确保根据本条款由承租人或代表承租人进行的所有工作：

(1)执行：

(A)以适当和熟练的方式行事，并令出租人满意，并合理行事；

(B)按照出租人批准的图则及规格；

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(C)按照并仅在获得所有相关当局的所有必要批准之后(在进行工程之前向出租人提供复印件)；

(D)将工程对环境的影响减至最低，并以不影响处所或建筑物的可持续发展评级的方式进行；及

(E)以不会对建筑物造成损害的时间和方式，并将对占用或使用建筑物的其他人、任何人及建筑物内的任何个人财产造成的滋扰、骚扰及不便减至最低，而承租人必须确保任何损坏得到迅速补救；

(2)(如工程相当可能对他人使用建筑物或进入建筑物造成不利影响)：

(A)在切实可行范围内，在既定建筑时间以外进行该等工程；或

(B)在既定的建筑时间内进行该等工程须取得出租人的批准；

(3)不会对出租人在有关工程开始前已向承租人披露的、出租人对建筑物内的厂房和设备或向承租人提供的服务所持有的任何担保造成不利影响；

(4)符合所有法律和任何相关主管部门的批准，包括工作场所健康和安全要求；以及

(5)以不会对建筑物造成损害的方式进行(如造成损害，承租人必须迅速对该等损害作出补偿，以令出租人合理地满意)。

(H)承租人必须遵守出租人关于根据第10.2条进行的任何工程的合理指示。

(I)承租人在根据本租约设计及进行任何工程时，必须遵守公共服务电子化设备及操作规定及设备安装指南。

(J)在不违反本条款规定的前提下，出租人必须(应承租人的要求，不向承租人支付任何费用)同意承租人提交下列所有相关文件：

(1)申请发展或其他法定批准；及

(2)许可证申请；

根据第10.2条对更改、安装或搬迁获得主管当局批准所必需的。如根据本租约条款，拟议工程须经出租人同意，而承租人未就有关工程征求出租人同意，或出租人拒绝同意有关工程，则出租人无须根据第10.2条就申请提供同意。

(K)尽管本租约有任何其他规定，出租人承认并同意，承租人根据第10.2条进行的改建可能需要将出租人的财产(可能包括出租人支付的任何装修设备)从房屋中移走，但尽管如此，承租人在未经出租人同意的情况下，不得将外部美化区域从外部美化区域(不可占用)中移除。

(L)承租人不是：

(一)对出租人负有赔偿责任的；

(二)有义务在租赁期满时恢复或者归还出租人，

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根据第10.2(K)条的规定，承租人将出租人的财产从房屋中移走。

10.3计算机图纸、调试数据和机密性

(A)在第10.2条下影响建筑物结构、基础建筑服务或服务的任何工程完成后一(1)个月内，承租人必须以电子格式(与出租人当时用于管理建筑物的计算机系统兼容)获取并向出租人提供所有运营和调试数据的书面详细信息，其中包含专业绘制的、尺寸准确的工程竣工图和平面图(包括第10.2(F)(2)条所指项目的示意图)和该等图纸(建筑信息)的硬拷贝。

(B)如果承租人提出要求，出租人必须迅速提供有关出租人持有的建筑物和服务(包括完全协调的BIM模型)的任何最新信息的副本，并在适用的情况下提供消防工程报告和年度消防安全证书。承租人必须对出租人根据(B)款提供的任何信息保密(并必须确保承租人的代理人保密)。

(C)尽管有第10.3(B)条的规定，承租人可将出租人根据第10.3(B)条提供的任何信息披露给承租人的雇员、高级管理人员、顾问和顾问(只要承租人指示这些人保密)，并可在法律要求下向任何当局披露。

10.4承租人清洁房舍和楼面公用区域

(A)如果承租人根据第4.3条选择清洁房屋和地板公共区域，则在承租人根据第4.3(E)条向出租人发出通知，表示承租人不再希望根据第10.4条清洁房屋和地板公共区域之前，下列规定适用：

(1)第4条(不包括第4.3(D)条、第4.3(E)条、第4.4条及第4.5条)不适用；

(2)承租人必须遵守第10.4(B)至10.4(D)款(含)；以及

(3)出租人必须允许承租人(不向承租人支付任何费用)合理地使用出租人不时指定的部分货梯大堂区域(以非独占和共享的方式)，前提是承租人和承租人的承包商必须遵守出租人经理不时发出的所有指示。

(B)如果第10.4(A)条适用，承租人必须自费：

(1)为房舍和楼层公共区域(包括窗户内表面)提供清洁和垃圾清理服务，使出租人批准的信誉良好的承包商定期以良好和熟练的方式清洁这些区域，并保持没有污垢和垃圾(所有这些都令出租人合理满意)(承租人清洁服务)；

(2)向出租人提供一份由承租人的清洁承包商提供的承租人清洁服务拟议时间表的副本，并事先征得出租人对拟议时间表的批准(此类批准不得无理扣留或拖延)；

(3)确保房屋和楼层公共区域的清洁达到与悉尼可比相关级别建筑的清洁标准相称的标准，并在其他方面符合出租人根据第10.4(B)(2)条批准的承租人最新清洁服务时间表；

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(4)确保承租人的承包商在房舍或建筑物内遵守建筑物的所有相关可持续发展倡议；

(5)遵守(并确保承租人的承建商遵守)出租人就废物处理不时通知承租人的建筑废物管理计划；

(6)在合同期内至少每季度一次(或出租人为履行其报告要求而要求的其他定期间隔)向出租人提供：

(A)出租人合理要求的关于承租人产生的废物数量的客观数据和其他信息；和

(B)有关处所及领有牌照地区的废物处置证明书，

(7)确保其清洁工投保出租人合理要求的保险(并应要求向承租人和出租人提供有关保险币种的令人满意的证据)；以及

(8)清洁楼层公用区域的所有厕所、洗手盆、水龙头和相关附属设施，并在楼层公用区域提供厕所和洗手间必需品。

(C)在不限制第10.4(B)条的原则下，如果第10.4(A)条适用，承租人必须将所有废物、回收利用和垃圾储存和保存在适当的容器中，并安排定期将所有废物、回收利用和垃圾从房屋和楼层公共区域移至出租人不时指定的建筑物地下室部分。出租人必须为此目的在建筑物的地下室中指定一个适当的区域。

(D)如果第10.4(A)条适用，出租人必须安排将承租人放置在出租人依据第10.4(C)条指定的区域内的垃圾移至建筑物的公共废物处置区。

10.5WHS--一般情况

(A)承租人承认，根据《世界卫生标准》的要求，承租人有权管理和控制房舍和领有许可证的区域。

(B)承租人：

(1)必须遵守并确保其人员遵守世界卫生组织的要求；

(2)不得也必须确保其工作人员不得从事任何导致出租人违反其WHS义务的行为或不作为，包括WHS要求下的义务；

(3)必须对场所和持牌区域实施自己的WHS制度(包括WHS管理计划)，并遵守并确保其人员遵守该WHS制度；

(4)保证其拥有符合WHS要求的WHS系统，并根据处所、持牌区域和允许的用途进行适当的量身定制；

(5)必须遵守并确保其人员遵守出租人关于建筑物和土地其余部分(即，不包括房产或许可区域)的WHS制度；

(6)必须遵守主管当局就WHS发出的任何指示；

(7)在进入土地或在土地上进行任何工作之前，确保其工作人员在任何时候都得到充分监督，并接受过适当的培训；

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(8)应出租人的要求，必须向出租人提供关于承租人遵守第10.5条和第10.6条规定的义务的文件或其他信息。

(C)如果承租人未能履行第10.5条和第10.6条规定的与安全义务有关的义务，出租人可以或可以让其他人履行承租人在这方面的义务。

(D)承租人必须：

(1)在合理的切实可行范围内，尽快将与该处所、领有牌照地区或准许用途有关的任何须具报事故通知出租人；及

(2)在接获任何该等通知后，在合理的切实可行范围内，尽快向出租人提供当局就该处所、领有牌照的地方或准许用途而向承租人发出的任何与该等限制、改善或其他通知或函件；

(三)毫不拖延地对与场所、许可区域或许可用途有关的任何应通报事件的情况进行调查，并将调查结果通知出租人；

(4)应出租人的要求，向出租人(或出租人书面指定的任何人)提供任何文件：及

(A)与对与该处所、领有牌照地区或准许用途有关的任何须予呈报的事故的调查有关或为该调查而产生的；及

(B)或关于承租人遵守第10.5条规定的义务的其他信息。

(E)承租人必须：

(1)对其聘用的任何分包商施加与第10.5(B)至(D)条(视情况而定)所载义务相对应的义务；及

(2)向出租人确认其已审查其所聘用的任何分包商的WHS系统，并信纳该系统符合WHS要求。

(F)承租人必须确保其就许可用途或根据本租约聘用的任何分包商具有必要的适宜性、可靠性、安全系统、专业知识和财务状况，以实施待分包的工作。

(G)应出租人(合理行事)的要求，承租人必须对承租人(和任何分包商)遵守第10.5和10.6条规定的健康和安全义务以及所有适用的WHS要求(WHS义务)的情况进行审计，并迅速以书面形式向出租人报告每次审计的结果。

(H)承租人必须允许出租人指定的第三方按照出租人的合理要求，对承租人(和任何分包商)遵守WHS义务的情况进行审计。

(I)如果审计或报告发现任何违反WHS义务的行为，承租人必须在合理时间内，考虑到违规行为的性质，并自费采取一切必要措施补救该违规行为。

(J)在第10.5条中：

(一)人员，是指个人的高级职员、雇员、承包人和代理人，以及该人的高级职员、雇员、承包人和代理人；

(2)须呈报的事故是指根据《世界卫生安全标准》的规定须通知主管当局的任何事故；及

(3)WHS义务具有第10.5(G)条给予该义务的涵义。

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10.6WHS考虑因素--承租人的建筑工程

(A)在本条(及相关的第10.5条)中：

(一)承租人的建筑工程是指承租人委托进行的与房屋或许可区域有关的、符合《工作场所健康和安全要求》的任何建筑工程；以及

(2)工作场所健康与安全(或WHS)要求是指与工作健康和安全有关的下列任何一项：

(A)法律，包括但不限于不时修订的《2011年工作健康和安全法》(新南威尔士州)和《2017年工作健康和安全条例》(新南威尔士州)；

(B)业务守则、澳洲标准或合规守则；及

(C)由负责执行工作健康和安全法律的任何有关当局发出的指示、指导说明或通知。

(B)对于任何承租人的建筑工程，承租人必须履行以下管理和控制人员的职责和职能：

(1)处所；及

(2)承租人的设备，

根据工作场所健康和安全要求。

(C)承租人同意并承认，在第10.6(D)条的规限下，承租人作为承租人建筑工程的“总承建商”(定义见WHS规定)，并获出租人授权管理或控制工作地点，并根据工作场所健康及安全规定履行总承建商的职责。

(D)承租人可以聘请另一人作为有关建筑工程的总承建商，在这种情况下，承租人必须：

(A)向该人提供在处所及领有牌照范围(包括建筑物及土地的通道及其他有关范围)及其附近的危险及风险的资料；

(B)确保该人履行其作为总承建商的责任；及

(C)根据第10.6(D)条(视何者适用而定)向总承判商施加相应的义务，以履行承租人所承担的责任。

(E)承租人承认并同意，作为总承包商，承租人(或承租人的承包商，视情况而定)：

(一)对承租人的建设工作负责，直至承租人的建设工作完成；

(2)必须确保承租人的施工工作符合《工作场所健康和安全要求》的要求。

(F)就本条款而言，在符合承租人在本租赁下的明确义务的前提下，出租人授权承租人(或承租人的承包商，视情况而定)采取必要的步骤，履行承租人(或承租人的承包商)在工作场所健康和安全要求下作为总承包商的责任。

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(G)承租人(或承租人的承包商)根据第(C)至(F)(包括)款聘用承租人为承租人的建筑工程的总承包商将于承租人的建筑工程开始时开始，并将在出租人确定的承租人的建筑工程完成时结束。

(H)除第(F)款另有规定外，本条款在任何不一致的范围内凌驾于本租约的任何其他规定。

10.7缺陷责任期届满后的缺陷整改

双方承认并同意，在缺陷责任期(DLP到期日)届满之日起，如果缺陷在DLP到期日并从DLP到期日起产生，则在该缺陷范围内：

(A)受保修所涵盖；

(一)为承租人的利益而明示给予的；

(二)承租人可以直接向有关制造商、供应商或分包商执行的；

(B)不会对该处所的许可用途造成重大不利影响，

(每个小缺陷)，如果承租人要求纠正该小缺陷，则承租人必须尽一切合理努力就该小缺陷提出索赔，并由制造商、供应商或分包商根据该保证纠正该小缺陷。


11保险、风险和赔偿

1.1承租人须投保

(A)承租人必须从第5项中的日期起直至租期结束(不要求根据本租赁实施和维护的一种以上保险投保任何风险)：

(1)公共责任保险，在符合第11.1(C)条的规定下，就承租人的责任(包括承租人对出租人的责任)第10项规定的金额(或出租人不时合理要求并符合悉尼标准市场惯例并经承租人同意的其他金额，也合理地行事)投保：

(A)任何有形财产(包括出租人在承租人看管、保管或控制下的财产)的实际毁坏、灭失、损坏或失去使用；和

(B)任何人的身体受伤、疾病或疾病(包括精神疾病)或死亡，但如任何人的死亡或受伤在第11.1(A)(2)条所指的承租人的工人补偿保险范围内，则属例外)，

因承租人在建筑物内的行为或与履行本租赁项下产生的义务或行使本租赁项下赋予的任何权利有关的行为；

(二)法律规定的承租人雇员在房屋内工作的工伤保险；

(3)承保以下事项的保单：

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(A)承租人对处所及领有牌照的地方所进行的所有增建工程、承租人的所有设备及所有装修设备，以防因承租人能够并通常为其全部更换或修复价值而投保的事件而招致有形损失或损坏；及

(B)覆盖房舍上、内或附近的门、办公室和楼梯的所有平板和其他玻璃，以及房舍和领有许可证的区域的框架、周围和临时百叶窗(但不包括建筑物的正面)的玻璃破损。

(B)第11.1(A)条所指的保险单：

(1)必须以承租人的名义，并注明出租人和已通知承租人的建筑物抵押权人为利害关系人；

(2)必须承保该等风险，并顾及承租人的业务和房屋的性质，以符合标准的市场情况；及

(3)必须与获标准普尔给予“A-”或更佳财务安全评级(或另一间信誉良好评级机构的同等评级)的保险人订立。

(C)如承租人根据第19条行使其续订本租约的选择权，则第11.1(A)(1)条下承租人的公共责任保险单的金额应由出租人根据悉尼的标准市场惯例进行客观审查，并考虑到承租人的业务和相关时间的房产大小，但保单金额不得在审查时减少。

(D)在本租赁规定的任何保险单被取消或不利修改时，承租人应在其生效日期之前，立即向出租人交付替代保险证书，证明已获得本租赁规定的所需保险类型和金额。承租人必须在第11.1(A)条所指的每份保险单的第5项日期之前，每年续期或在出租人提出要求时(但每年不得超过一次)，向出租人交付货币凭证。

(E)承租人必须采取一切合理必要的措施(包括提供承租人可获得的任何信息或证据)，使出租人能够迅速收回本租赁所指任何保险项下应付给出租人的任何款项，前提是承租人不会被要求根据第11.1(E)条采取任何行动，以损害承租人在相关保单下的权利、义务或自己的索赔。

(F)承租人不遵守或完全遵守本租赁的保险条款，不会限制或解除承租人在本租赁任何其他条款下的责任和义务。

(G)在下列情况下，承租人实施和维持本条第11.1条所要求的任何保险的义务将得到履行：

(1)承租人根据承租人拥有并经适当修订或背书的任何所谓“全球保险单”获得该保险；

(2)承租人按照第11.1(C)条的规定向出租人提供货币凭证；

(3)全球保单承保第11.1(A)条所指的一切风险，并符合第11.1(B)条的规定。

(H)承租人不得作出下列行为或事情：

(1)增加与建筑物或建筑物内财产有关的保险费用，但与准许用途预期的处所的通常用途及占用有关者除外；

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(2)影响承租人的任何保险、与建筑物或建筑物内的财产有关的任何保险，或使其无效或可使其无效；或

(三)与法律或者有关部门的要求相抵触的。

11.2出租人的放行

(A)承租人免除出租人和管理人因建筑物内发生的任何损坏、损失、死亡或伤害而产生的所有诉讼、索赔、要求和责任，但如该等行为是由出租人、管理人或出租人的代理人的任何过失、疏忽或错误行为或错误的不作为所引起或促成的，则不在此限。

(B)承租人：

(1)在符合承租人根据《租赁协议》就工程瑕疵而享有的权利的情况下，接受在生效日期的处所和许可区域的状况(如属在有效期内占用的许可区域，则接受有关许可证生效时该等许可区域的状况)；及

(2)占用该处所及领有牌照的地方，并使用该建筑物及土地，风险自负。

11.3承租人的弥偿

承租人赔偿出租人和/或管理人因下列原因而遭受或招致的所有责任(不包括相应损失)：

(A)在处所或领有牌照的地方发生的损坏、损失、受伤或死亡；

(B)承租人的作为或不作为；或

(C)承租人或承租人的代理人违反本租约，

但因出租人、经理人或出租人的代理人的失责、疏忽、错误作为或错误不作为而引起或促成的法律责任除外。

11.4租户保险单

(A)出租人必须从第5项之日起至租期结束时(不要求根据本租约实施和维持的一种以上保险承保任何风险)：

(1)工业特别险保单，承保建筑物的实际损失、损坏或毁坏，并按其全部重置或修复价值的保险金额承保机械故障，包括清理废墟、专业和顾问费以及理赔准备费用；

(2)根据第11.4(A)(1)条所规定的工业特别险承保的商业中断保险，以承保在建筑物全面重建期间发生的有形损失或损坏的应收租金损失；

(3)公共责任保险，以每宗事故为基础，就任何一宗事故而承保的金额不少于第10项所指明的金额，包括出租人就下列各项所负的责任(包括根据本租契对承租人所负的任何责任)：

(A)任何有形财产(包括承租人在出租人(如有的话)看管、保管或控制下的财产)的实物毁坏、遗失、损坏或失去使用；及

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(B)任何人的身体受伤、疾病或疾病(包括精神疾病)或死亡(不属工伤补偿保险承保的死亡或受伤)，

因出租人、经理或出租人代理人的行为而产生的；以及

(4)为履行与建筑物有关的职能的人员提供的工伤赔偿保险。

(B)出租人将采取合理步骤，促使出租人按照第11.4(A)(1)条至第11.4(A)(3)条的规定完成的保险单包括以承租人为受益人的代位权豁免(如果适用，则在考虑到保单的性质后)，但承租人必须(应要求)向出租人支付与放弃代位权条款相关的任何增加的保费或出租人应支付的其他费用。

(C)出租人必须就根据第11.3条向承租人提出索赔的债务(出租人的保险索赔)，就其保险单提出索赔。承租人必须支付与该出租人保险索赔相关的任何超额或免赔额。

(D)如果出租人根据出租人的保险索赔从其保险人那里收到一笔金额，则承租人根据第11.3条对出租人的责任将减少相当于出租人根据出租人的保险索赔从其保险中收到的金额(如果有)的金额。

11.5出租人的赔偿

出租人赔偿承租人和/或承租人代理人因下列原因而遭受或招致的一切责任(不包括相应损失)：

(A)出租人的作为或不作为；或

(B)出租人或出租人的代理人违反本租契，

除非责任是因承租人或承租人代理人的过失、疏忽或错误行为或错误不作为而引起或促成的。

11.6对由此造成的损失或个人责任不承担责任

尽管本租约有任何其他规定，但：

(A)任何一方均不对因本租约而产生或与本租约有关的任何法律责任(不论是根据合约、侵权(包括疏忽)、法规、保修、弥偿、严格责任或其他法律或衡平法上的法律或衡平法)对另一方负任何责任；及

(B)在任何情况下，承租人或出租人的任何现有或未来合伙人、成员、股东、受托人、受益人、高级职员、董事、雇员或代理人或出租人均不会因分别履行承租人或出租人在本租约项下的义务而承担任何个人责任。

11.7关于弥偿的一般义务

本租赁中的每一项赔偿都是一项持续义务，独立于双方的其他义务，并在本租赁终止或到期后继续存在。

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12出借人的一般权利

12.1承租人视察和展示房产的权利

(A)除第12.9条另有规定外，出租人可在向承租人发出至少三(3)个工作日的通知后(除非在紧急情况下不需要通知，出租人可随时进入)，并可在任何合理时间进入房屋：

(一)检查房屋和外部园林区(不可占用)，以确定其修缮、状况和价值，或确定承租人是否违反了本租约规定的承租人义务；

(2)向大厦任何产业或权益的潜在投资者或购买者展示；

(3)在下列期间向准租户展示：

(A)租期的最后两(2)年(但承租人没有根据第19.1条向出租人送达行使权利的通知)；及

(B)根据第14.9条在期间内持有的任何股份，

但条件是：

(C)出租人合理地行事，而该出租人只展示该处所的必需部分；及

(D)如承租人要求，在任何视察过程中，承租人的一名代表始终在场；以及

(4)视察物业，以评估出租人根据本租约或在本租约期满或更早终止后可能进行或被要求对物业进行的任何工程的范围、计划及成本。

(B)出租人在行使第12.1条规定的任何权利时，必须在考虑到有关情况后，在适用和切实可行的范围内，遵守《应急和安全行动及通讯计划》。

12.2出租人在紧急情况下进入处所的权利

在紧急情况下，出租人可以：

(A)在任何时间；

(B)如在顾及有关情况下并不切实可行，则无须通知承租人；及

(C)无人陪同，

进入该处所是为了确定紧急情况的原因，并在适当的情况下补救该紧急情况的起因。

12.3维护权限、权限要求等

(A)除第12.9条另有规定外，出租人可在至少三(3)个营业日内发出通知，并在合理时间(紧急情况或为纠正空调故障、升降机故障、电气故障或液压故障而无须通知)发出通知，出租人可随时进入，但须遵守《紧急及保安行动》及

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考虑到情况，在适用和可行的范围内制定通讯计划)携带材料和设备进入房舍和/或外部园林区(不可占用)，以：

(一)行使出租人在本租赁项下的权利或者履行出租人的义务；

(2)履行本租赁规定承租人必须履行但在收到通知后的合理时间内未能履行的任何义务(紧急情况除外，但出租人在考虑到情况后，在适用和可行的情况下必须尽可能遵守《紧急和安全行动和沟通计划》)；

(3)清洁、安装、检查、更换、保养、维修或移走建筑物的任何部分(处所及外部园境区域(非占用)除外)及出租人在处所或领有牌照的范围内或毗邻的工业装置、设备及服务，以及建筑物的结构或构筑物；

(四)纠正或促使纠正租赁协议规定必须进行的工程中的缺陷；

(五)合理执行承租人同意的工程；

(6)进行第12.8(A)条所述的工程；

(7)对处所及/或外部园境区(不可占用)进行任何保养或修葺；或

(8)遵守承租人根据本租约不承担责任的任何法律、指示、通知、命令、要求或要求。

(B)根据第(A)款进入时，出租人必须采取一切必要步骤，最大限度地减少对承租人使用或占用房屋的任何干扰或干扰，必须清除由此产生的垃圾(如有)，并使房屋的受影响部分或外部美化区域(如适用)保持清洁和良好的状态。

12.4进入许可区域

承租人承认并同意出租人将有权在任何时间出于任何目的进入许可区域，但须遵守根据本租赁授予的每个相关许可证的条款。

12.5租赁权和赡养权

(A)出租人可以：

(1)细分土地(包括按阶层或阶层划分)；

(2)将支持、正面契诺、限制、地役权或其他类似产权负担或影响的权利，授予任何对建筑物附近的任何土地或改善工程拥有权益的人或任何主管当局，或与其订立任何协议，理由包括(但不限于)随时为建筑物或附近土地提供服务或通往建筑物或附近土地，或在任何时间支持该土地上或附近土地上的任何构筑物；及

(3)更改或取消(或同意更改或取消)在土地业权或附近土地上登记的任何赡养权、正面契诺、限制、地役权或其他类似的产权负担或产权负担。

(B)如果保有权在生效之日尚未生效：

(1)出租人必须确保在保有权生效和登记之前有令人满意的替代安排；

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(2)承租人承认并同意，承租人在本租赁下的权益及其权利将受该等使用权的约束，承租人必须遵守且不得做出任何会导致出租人违反该等使用权的行为；以及

(3)承租人在收到出租人的请求后，必须立即签立出租人为实施保有权或促使保有权登记而合理要求的任何必要同意或其他文件。

(C)尽管有(A)款的规定，出租人不得：

(1)细分土地(包括按阶层或阶层划分)；

(2)更改或同意更改《大厦管理声明》；

(3)将任何支持权利、正面契诺、限制、地役权或其他类似的产权负担或影响，授予任何对建筑物附近的任何土地或改善工程有利害关系的人或任何主管当局，或与任何主管当局订立任何协议，包括(但不限于)为建筑物或附近土地提供服务或通往建筑物或附近土地，或在任何时间支持该土地上或附近土地上的任何构筑物；或

(4)更改或取消(或同意更改或取消)在土地业权上或附近土地上注册的任何赡养权、正面契诺、限制、地役权或其他类似的产权负担或影响，

其中：

(5)对以下方面产生重大不利影响：

(A)承租人在该处所或领有牌照地区的权利；或

(B)使用和享用该处所或领有牌照的地方或通往该处所或领有牌照的地方的途径；或

(6)会大幅增加承租人因本租约而须支付的费用，

未经承租人事先书面同意(不得无理扣留或拖延)，除非项目文件要求或根据项目文件、法律或批准，不需要承租人事先书面同意。承租人必须(应出租人的要求并以其合理的费用)迅速签署任何协议或其他文件，使出租人能够：

(7)行使本条规定的权利；及

(8)遵守项目文件、法律或批准文件规定的义务或要求。

(D)承租人在行使其在本租约项下的权利和义务时，不得作出任何可能令出租人违反《建筑物管理声明》或《物业管理条例》的行为。

(E)承租人承认并同意：

(1)根据项目文件，在土地所有权或附近土地上登记的各种地役权、支持权、积极契诺、限制或其他类似的产权负担或影响(每一种都是受影响的产权负担)将被终绝、取消、解除、暂停或更改；

(2)如果受影响的产权负担被消灭、取消或解除，则自受影响的产权负担被消灭、取消或解除之日起，承租人将不再享有该受影响的产权负担的利益；

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(3)如果受影响的产权负担中止，承租人在有关的中止期间将不享有该受影响产权负担的利益；

(4)如果变更了受影响的产权负担，承租人接受并将遵守变更后的受影响产权负担的条款；

(5)出租人无需事先征得承租人的同意，即可根据项目文件对受影响的产权负担进行任何终止、取消、解除、暂停或变更，承租人将签署任何同意书或其他文件以实施该等终止、取消、解除、暂停或更改；以及

(6)承租人不得就第12.5(E)条所述事项提出索赔，亦无权终止本租约。

(F)如果承租人认为(合理行事)承租人在本租约项下的权利因违反《楼宇管理声明》(楼宇管理系统违反通知书)而未能得到保障或执行，承租人可通知出租人。BMS违规通知必须包含以下合理细节：

(一)承租人认为本租约中承租人的特定权利没有得到保护或执行的；

(2)承租人认为违反《建筑物管理声明》的规定，以及违反规定的责任方。

(G)在符合第12.5(H)条的规定下，如出租人收到楼宇管理系统违约通知，出租人必须尽一切合理努力(在所需的范围内)纠正楼宇管理系统违约通知所指明的违反事项，但第12.5(G)条并无规定出租人须展开法律程序，但须受承租人在条例草案3.1条下的权利所规限。

(H)出租人同意，就第三者违反《建筑物管理声明》而对承租人使用和享用物业或其在本租约下的权利造成不利影响的情况下，出租人不得反对承租人行使其在《1919年物业转易法令》(新南威尔士州)第196条下的权利，或对承租人采取任何行动。这项条文并没有要求出租人采取行动或不采取行动，只要这会损害出租人在大？管理声明下的权益、权利或义务。

(I)出租人必须自费迅速取得任何抵押权人的同意，并参与本租约的登记。

(J)承租人可以提交一份备注(必须是备注的形式)，以保护其在本租约项下的权益，直至本租约登记完成为止，在此之后，必须立即撤销备注。

(K)在承租人就土地所有权提出警告的期间，如果出租人提出要求，承租人必须立即以同意书的形式就本租约允许的任何交易提供同意。

(L)在下列情况下，承租人必须立即取消对承租人登记的土地所有权的任何警告：

(一)本租约在登记前由承租人终止或转让的；

(2)在土地契约注册后，该知会备忘并不会自动从该土地的业权上删除。

12.6专用装货间

除法律或项目文件要求的范围外，出租人不得授予任何其他方使用专用装卸区或其任何部分的任何权利。

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出租人可关闭建筑物大门的12.7小时

出租人可以关闭或锁定：

(A)建筑物的任何入口，并使其在既定的办公时间以外关闭或锁上(除第3.2条另有规定外)；及

(B)在紧急情况下，或由于内乱、示威或出租人合理地认为可能危及建筑物或建筑物内任何人的任何其他因由，建筑物的任何部分。

如果出租人行使第12.7条规定的权利，承租人无权终止或撤销本租约，也无权向出租人提出任何赔偿、损害或减免租金的要求。

12.8大楼内或土地上的其他工作

(A)承租人承认出租人(以及通过出租人或通过出租人提出索赔的人)和出租人的代理人可不时在建筑物(房屋以外)内进行工程，包括：

(一)维修保养；

(2)为遵守承租人根据本租约不承担责任的任何法律、指示、通知、命令、要求或要求而进行的工程；

(3)出租人(合理行事)认为必要或适宜的工程(包括环境和可持续发展倡议)；以及

(4)发展、装备、翻新或翻新建筑物的任何部分(处所除外)的工程。

(B)在不限制第12.8(A)条的原则下，出租人可：

(1)如有需要在处所进行工程，以：

(A)提升建筑物内的厂房、设备、服务或设施(包括但不限于任何空调恒温器、风管及插座、消防花洒喷头及管道、保安及火警设备、照明、中央电力开关装置、紧急照明、出口标志及基地大楼设施)；

(B)遵守法律或有关当局的规定所规定或规定的义务；及

(C)履行出租人在本租约项下的义务；及

(2)未经承租人同意，在建筑物(包括公共区域)内安装、更新、更改和更换安全措施、装置和设备(承租人承认第(2)款所指的安全措施、装置和设备可能包括防盗门和快门)，但出租人必须就安装、更新、更改或更换建筑物内的安全措施、装置或设备对承租人使用或进入房屋或许可区域产生重大不利影响的任何工程向承租人发出通知。

(C)进行第12.8(A)或(B)条所准许的任何工程：

(1)出租人(如工程与处所有关)会在合理时间及(如可能的话)在向承租人发出合理通知后，在合理时间进行该等工程，但如属紧急情况，或该等工程是为修理空调故障、升降机故障、电力故障或液压故障而进行的，则在此情况下无须通知，而为减轻紧急情况或纠正空调故障、升降机故障、电力故障或液压故障而需要进行的工程，可随时进行，但须符合以下条件：

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(A)出租人必须尽一切合理努力，向承租人发出不少于两(2)个营业时间的通知，告知需要进入相关区域；和

(B)在发生紧急情况时，出租人必须在考虑到有关情况后，在适用和切实可行的情况下，尽可能遵守《紧急和安全行动及沟通计划》；和

(2)出租人必须采取一切合理所需的措施，以尽量减少对承租人使用或占用处所或领有牌照地区的干扰或骚扰，并必须清除由此产生的垃圾，并使受影响的处所部分和领有牌照地区保持清洁和良好的状况。

(D)本第12.8条受承租人根据第3.5条和第3.7至3.12条(包括首尾两条)所享有的权利的约束，而本第12条在其他情况下适用，尽管本租约有任何其他规定。

12.9出借人的访问权

(A)除(C)款另有规定外，出租人只可在承租人雇员的陪同下行使其在本条第12条下的权利进入该处所，而该雇员必须由承租人合理地提供予承租人作此用途。

(B)除(C)款另有规定外，出租人根据本条第12条享有的进入处所的权利，须受下列规定所规限：

(一)出租人进入房屋时，必须尽合理努力，尽可能减少对承租人使用、占用房屋和承租人业务的干扰；

(2)出租人进入房屋时，在实际可行的情况下，必须遵守承租人合理的安全、保安和保密要求；及

(3)出租人不得进入承租人在租期内不时通知出租人的房屋区域，除非符合下列两项条件：

(A)需要进入以缓解紧急情况；以及

(B)在考虑到紧急情况的性质后，在切实可行的范围内由承租人陪同进入。

(C)尽管有第12.9(A)和(B)条的规定，出租人仍可行使第12.9条规定的权利，在没有承租人雇员陪同的情况下进入房屋：

(一)在出租人提出要求后的合理时间内，承租人没有安排职工陪同出租人的；

(2)在考虑到紧急情况的性质后，为缓解紧急情况而需要陪同进入并不可行的情况。

(D)尽管本租契有任何其他规定：

(一)出租人不需要清理或者清除承租人通知出租人保护的房屋区域内的垃圾；

(2)出租人对未能修葺或保养该等受保护区域(以本租契规定的范围为限)概不负责，除非出租人知道该等维修或保养的要求，并获准进入该等受保护区域，例如

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出租人合理地要求进行此类维护和维修。

(E)出租人在根据本条例草案第12条行使进入处所的任何权利时，必须在顾及有关情况后，在适用及切实可行的范围内，遵守《紧急及保安行动及通讯计划》。

(F)如第12.9条与本第12条的其他条文有任何不一致之处，则以该条为准。

(G)第12.9条不适用于出租人行使重收权的情况。


13转让、分租、出售股份等

13.1General

除第13条另有规定外(就许可区域而言，第17条另有规定)，在租期内，承租人不得转让、转租、抵押、抵押或以其他方式处理或放弃对该房屋、许可区域或本租约或本租约的任何产业或权益的占有，或同意作出任何该等事情。

13.2Assignment

(A)如果满足本条款的下列规定，承租人可转让其在本租赁项下的权利：

(1)出租人的同意：出租人按照第13.2条的规定同意所建议的转让；

(2)承租人不违约：在申请同意时和建议转让生效之日，承租人在本租约项下没有违约(违约时出租人已向承租人发出通知)；

(三)出租人要求：承租人向下列受让人转让：

(A)具有偿付能力，信誉良好，有能力履行承租人在本租约项下的义务；

(B)与出租人订立契约(载有受让人同意履行承租人在本租约及任何相关协议中的义务)；及

(C)不是被排除者；

(4)担保：承租人促使受让人以出租人可接受的形式提供出租人合理需要的任何担保，并可在出租人根据第26条的绝对酌情决定权下包括银行担保；

(5)出租人的费用：承租人在通知后十(10)个工作日内向出租人支付出租人与本条所指事项有关的所有合理的第三方费用和支出；以及

(六)出租人对文件的要求：承租人、受让人和交易的其他任何一方在交易文件的绘制、盖章和登记方面符合出租人的合理要求。

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(B)在评估承租人要求出租人同意转让本租赁的任何请求时，出租人必须：

(1)在符合第13.2(A)(2)至(6)(首尾两款包括在内)的条件下，不得无理地拒绝或延迟其同意；及

(2)在收到承租人的同意请求和出租人为决定是否同意该请求而合理要求的所有信息后十(10)个工作日内，通知承租人根据本条款表示同意或拒绝同意。如出租人未于上述时限内通知承租人其同意或不同意建议转让，则出租人将被视为拒绝同意建议转让。

(C)在下列情况下：

(1)出租人同意按照第13.2条的规定转让本租约的建议；

(2)承租人符合第13.2(A)(2)至13.2(A)(6)条(包括首尾两项)的要求；及

(三)受让人具有足够的财务状况，

然后，自转让之日起，出租人解除转让承租人和担保人各自在本租赁项下的义务以及转让之日后第25条中的担保和赔偿。本新闻稿不适用于出租人可能对即将离任的承租人或担保人提出的任何现存索赔。

(D)尽管有第13.2(C)条的规定，转让承租人和担保人在转让后，如果转让是在租期的头五(5)年内的任何时间完成的，则转让承租人和担保人在转让后不会免除各自在本租约和第25条中的担保和赔偿义务。

(E)自转让日起，承租人解除出租人在转让日之后在本租约项下的义务。本新闻稿不适用于即将离任的承租人可能对出租人提出的任何现有索赔。

13.3处理与关联法人团体的租赁事宜

(A)尽管有第13.1条的规定，承租人可在不遵守第13.2条的情况下，将本租赁转让给相关法人团体，但条件是：

(1)建议的关联团体法人受让人不是被排除在外的人；以及

(2)承租人首先须遵守第13.3(B)条所载的规定。

(B)尽管有第13.3(A)条的规定，就第13.1条所指的本租契的任何转让而言，承租人必须在建议的转让日期之前或在该日期符合下列规定：

(1)承租人未违约：在建议转让生效之日，承租人在本租约项下并无违约(出租人已向承租人发出违约通知)；

(2)契约：受让人必须以出租人合理要求的形式与出租人订立契约(包括受让人同意履行承租人在本租约及任何相关协议中的义务)；

(3)出租人的费用：承租人在通知后十(10)个工作日内向出租人支付出租人与本条所指事项有关的所有合理的第三方费用和支出；以及

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(四)出租人对文件的要求：承租人、受让人和交易的其他任何一方在交易文件的绘制、盖章和登记方面符合出租人的合理要求。

(C)在下列情况下：

(1)承租人符合第13.3(B)条的规定；及

(2)受让人具有足够的财务状况，

(D)自转让日期起，承租人解除出租人在转让日期后在本租约项下的义务。本新闻稿不适用于即将离任的承租人可能对出租人提出的任何现有索赔。

(E)出租人在行使第13.3条规定的任何权利时，必须合理行事。

(F)本条款仅适用于Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关联法人团体ACN 102 443 916是本租约的承租人的情况。

13.4承租人控制权变更：公司

(A)在下列情况下：

(1)承租人是一家没有在澳大利亚证券交易所或任何核准交易所上市的公司(定义见《2001年公司条例》(Cth))；以及

(2)建议更改承租人或其控股公司的持股量(不包括在澳大利亚证券交易所或任何核准外汇(如2001年《公司条例》(Cth)所界定)上市的证券的任何更改)，以便由另一人或一群人控制董事会的组成或超过50%的股份，从而有权在股东大会上投票，

则第13.2条(不包括第13.2(A)(3)(B)条)适用，而拟议的股权变更被视为本租契的拟议转让，而获得股份的个人或团体被视为拟议的受让人。

(B)尽管有第13.4(A)条的规定，当Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关联法人团体ACN 102 443 916是本租约的承租人时，承租人可以改变对承租人或其控股公司的控制权，前提是：

(一)承租人将股权变更事项事先书面通知出租人；

(2)取得股份的人(或该团体)是Atlassian Group的成员。

13.5承租人控制权的变化：单位信托

如果：

(A)承租人是单位信托的受托人，而该单位信托并非在澳洲证券交易所或任何核准外汇交易所上市(定义见《2001年公司规例》)；及

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(B)单位信托或其控股公司或控股信托的单位拥有权有建议的改变(不包括在澳大利亚证券交易所或任何核准外汇(如《2001年公司规例》(Cth)所界定)上市的证券的任何改变)，以致与承租人取得其在本租契的权益当日存在的人或团体不同，将有效地控制该单位信托，

则第13.2条(不包括第13.2(A)(3)(B)条)适用，而单位拥有权的拟议更改被视为本租契的拟议转让，而取得单位的个人或团体则被视为拟议的新承让人。

13.6转载或许可

(A)承租人可以不经出租人同意而向任何实体授予分租或许可证，但条件是承租人和分租人或特许持有人(视情况而定)必须遵守第13.6(B)条。

(B)以下条文为第13.6(A)条所指的条文：

(1)承租人向出租人发出不少于一个月的事前通知，表示有意批出分租或特许，并附上：

(A)建议的分租或特许当事人的详情；

(B)处所的分租或发牌部分的详情(视何者适用而定)；及

(C)建议的分租期或特许期限的细节；

(2)分租契或许可证的许可用途与许可用途、当局的所有批准和法律一致；

(3)分承租人或特许持有人不是被排除在外的人；及

(4)分租契约或牌照于下列日期中较早的日期届满：

(A)分租契或特许所指明的日期；

(B)终止日期的前一天；及

(C)本租契较早终止的日期。

(C)尽管有第13.6(B)条的规定，承租人在根据第13.6条就生境或阁楼批出分租契或牌照时，可自费就作为分租或牌照标的的一个或多个生境或阁楼(视何者适用而定)向建筑物类别9B申请实质更改用途，但该项用途的更改不会对建筑物的可持续发展评级造成重大负面影响。如果承租人获得当局批准，将一个或多个栖息地或作为分租或许可证标的的夹层(如适用)的用途更改为建筑分类9B，则：

(1)承租人将承担其费用和风险，承担除办公大楼要求之外的任何工程，以满足该分类的要求。承租人在进行该等工程时，必须遵守本租约的所有有关规定；及

(2)在本租约期满或更早确定时，承租人必须：

(A)移走和修复该等工程，并在进行该等工程时遵守第14.5(D)及14.5(F)条所列的规定(以及本租契内管限进行良好工程的所有其他有关条文)；及

(B)就依据本款(C)款所载制度而被归类为9B级建筑物的每个居所或阁楼(视何者适用而定)：

(I)采取一切必要的措施，将该住宅区或夹层的《澳大利亚建筑规范》的分类恢复到紧接其之前的分类

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更改为建筑物分类9B级；以及

(Ii)承担为符合该级别的规定所需的任何工程。承租人在进行此类工程时，必须遵守本租约的所有相关规定。

(D)承租人在第13.6(C)条下的权利仅在承租人租赁建筑物内至少六(6)个居所的情况下适用。

(E)尽管有第13.6条的规定，承租人并不免除本租约中包含的任何义务，承租人将对承租人及其雇员、代理人、承包商、顾问和受邀人在大楼内的任何分租人或被许可人的所有行为、不作为、违约、疏忽或不当行为负责。

13.7共享职业

(A)尽管本租约有任何其他规定，出租人承认并同意承租人可以在没有出租人事先同意的情况下与承租人指定的初创公司(只要该等初创公司不构成被排除在外的人)(初创居住者)共享部分场地。

(B)承租人必须在开始任何此类占用权分享安排之前通知出租人：

(一)拟展开职业分享安排；

(2)确定拟开办公司的人选；及

(3)根据拟议的占用权分配安排，确定开办阶段的居住者将占用的办公场所部分。

(C)尽管有第13.7(A)条的规定，承租人并不免除本租约所载的任何义务，承租人将对初创租户及其雇员、代理人、承包商、顾问和受邀者在大楼内的所有行为、不作为、过失、疏忽或不当行为负责。

13.8Securities

(A)承租人不得：

(1)为承租人在本租赁中的权益设立或允许存在担保；或

(2)在承租人的设备或装修设备上设立或允许存在担保，

未经出租人书面批准(不得无理扣留或拖延，但可受合理条件限制)。如果出租人批准承租人根据第13.8(A)条提出的同意请求，出租人将签署相关担保持有人合理要求的任何文件(该等文件须符合出租人合理行事的可接受条款)。

(B)尽管有第13.8(A)条的规定，承租人仍可就承租人的资产订立一般担保协议，而无须事先取得出租人的书面批准，但就承租人就本租约建议授予担保持有人的与一般担保协议有关的任何按揭而言，第13.8(A)条将适用。

13.9出租人转让

(A)如出租人拟将其在该土地或建筑物的权益转让或批给另一方(受让人)的同时租契，

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转让出租人必须在转让或授予同时租赁(视何者适用)完成之时或之前，向受让人取得一份以承租人为受益人的契据投票，根据该契据，受让人同意遵守本租约，犹如其已在本租约中被指名为出租人。

(B)如果出租人提出要求，承租人必须自费签署受让人合理要求的任何文件(以受让人和承租人合理行事时商定的形式)，以使其与承租人建立直接合同关系。

(C)如果出租人将其在该土地或建筑物中的权益转让给另一方当事人，则：

(1)承租人解除出租人在转让或授予同时租赁之日之后在本租赁项下的所有义务；以及

(2)出租人解除承租人和担保人各自在本租约项下的义务以及在转让或授予同时租赁之日后在第25条中产生的担保和赔偿。

本解除书不适用于一方当事人在转让或授予同时租赁之日之前可能对另一方当事人提出的任何现存的索赔。


14房产的终止和交出

141破坏或损坏的效果

第14.2和14.3条仅在建筑物的全部或任何部分被摧毁或损坏(破坏事件)，致使建筑物或许可区域基本上无法进入或基本上不适合承租人使用和占用许可用途的情况下适用，并且：

(A)损坏或毁灭并非(全部或部分)由下列原因造成：

(一)承租人的作为或者不作为；

(二)承租人或代表承租人进行的任何工程；

(B)出租人的建筑物保险单并未因承租人的作为或不作为而失效或拒绝支付保单款项。

14.2损害或毁灭的补偿

(A)如该处所是：

(1)损坏以致完全不适合承租人使用或完全无法进入的，承租人没有义务支付基本租金、清洁费和本租赁项下承租人应支付的支出比例；或

(2)仍可使用或可进入，但因损坏而减少了可使用性或可达性，承租人支付基本租金、清洁费的责任以及承租人在本租赁项下应支付的支出比例随着可使用性的降低而按比例减少。

(B)如领有牌照的地区是：

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(1)损坏以致完全不适合承租人使用本租约规定的用途，或完全无法进入的，承租人没有义务为该许可区域支付任何许可费(如果有)；或

(2)仍可使用或可进入的，但相关许可区域的可用性或可访问性因损坏而减少，承租人为该许可区域支付许可费(如有)的责任随可用范围的减少而按比例减少。

(C)依据第14.2(A)或14.2(B)条作出的减税会：

(1)自有关损坏或销毁事件发生之日起生效；及

(2)以下列日期中较早者为准结束：

(A)出租人完成有关修复工程的日期，或该处所及/或领有牌照的地方(视何者适用而定)以其他方式可供承租人使用及可供承租人进入的日期；及

(B)本租约终止的日期。

(D)在出租人和承租人首先遵守第1.18条的情况下，根据第14.2条就基本租金、清洁费、牌照费和/或承租人在本租约下应支付的支出的比例将减少的金额(或该等金额将减少的期间)而产生的任何争议，将由专家决定。专家必须是具有适当经验的API的正式成员，由出租人和承租人应任何一方的要求共同指定。如果出租人和承租人不能在一方当事人通知另一方争议的十(10)个工作日内就确定和指定独立专家达成一致，则任何一方都可以要求API的总裁提名一名专家，出租人和承租人必须共同任命。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(E)在争议得到解决之前，承租人必须根据本租约支付基本租金、清洁费、许可费和承租人的支出比例。在专家通知出租人和承租人其决定后十(10)个工作日内，承租人和出租人之间必须进行必要的调整。

14.3损坏或销毁的终止

(A)在破坏事件发生后四(4)个月内，出租人必须向承租人发出通知，说明出租人对修复建筑物所需工程的估计，包括修复的时间框架(出租人的估计)。出租人的估价必须由出租人本着善意行事，并由适当资格的独立专家的合法评估提供支持。

(B)在收到出租人估价之日起两(2)个月内，承租人可向出租人发出通知：

(1)要求出租人将建筑物(或其部分，视乎情况而定)修复，费用由出租人承担(《承租人修复通知书》)；或

(2)如果出租人的估计确定修复建筑物所需工程的预计时间框架在破坏事件发生后十八(18)个月以上，则应通知出租人终止本租约，在这种情况下，承租人、出租人和担保人在终止之日解除了本租约项下的所有义务，但任何先前存在的违约除外。

(C)如果承租人向出租人发出恢复承租人的通知，则：

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(1)出租人必须将建筑物复建。在这方面，出租人和承租人承认并同意出租人不会被要求恢复任何装修设备或承租人的设备；以及

(2)第14.2条将一直适用，直至出租人完成有关的修复工程，或该处所及领有牌照的地方以其他方式可供承租人使用及可供承租人进入为止。

(D)如果承租人没有发出恢复承租人的通知，则：

(1)承租人无权要求出租人将建筑物(或其部分，视乎情况而定)修复(但出租人仍可行使其绝对酌情决定权选择这样做)；及

(2)如果出租人认为建筑物受损，恢复建筑物是不切实际或不可取的，出租人可以提前一个月通知承租人终止本租约。通知期满后，本租约即告终止。

(E)在下列情况下，承租人可通知出租人终止本租赁：

(1)销毁事件对下列物品的可用性造成重大不利影响：

(A)如8号生境和承租人在该处所内的主要制作厨房受损，则该处所可出租面积的60%或以上；或

(B)在8号生境和承租人的主要厨房没有受损的情况下，80%或以上的处所的可出租面积；和

(2)承租人已向出租人发出复修通知，但在符合本条规定的情况下，出租人没有在合理期限内遵从该通知：

(A)双方议定的；或

(B)如果双方不能在承租人向出租人发出恢复承租人的通知后一(1)个月内就期限达成一致，该通知由应任何一方的请求任命的独立专家确定，

(复职日期)。如果恢复因不可抗力事件或承租人的行为或不作为(延迟事件)而延迟，则恢复日期将延长一段双方商定的期限(在考虑到延迟事件的性质后真诚行事)，或在合理时间内未能达成协议的情况下，由应任何一方的请求任命的独立专家决定(受出租人和承租人首先遵守第1.18条的限制)。

(F)在下列情况下：

(1)出租人选择将建筑物(或其部分，视乎情况而定)修复，或承租人向出租人发出修复通知；及

(2)修复建筑物(或其部分，视何者适用而定)的费用，与出租人根据第11.4(A)(1)(短缺)条规定出租人须为建筑物实施和维修的出租人保险所得的可得款项之间，有一笔差额，

则承租人必须应出租人的要求向出租人补偿差额，如果(且仅在一定程度上)差额是由于出租人根据第11.4(A)(1)条规定必须实施和维持的建筑物保险因承租人的行为或不作为而减少、无效或无效的。

(G)任何一方均不会因根据本条款终止本租赁而承担任何责任，但终止不会损害出租人和承租人对任何先前违约或事项的权利。

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14.4Resumption

(A)如果土地和建筑物被任何当局收回或强制收购，出租人或承租人可通知另一方终止本租约。

(B)出租人或承租人根据第14.4条作出的终止，并不损害出租人或承租人向收地当局索偿的权利。

14.5拆除承租人的设备和标牌

(A)拆迁权：根据第14.5(C)条的规定，承租人可以(但没有义务)在本租约到期或退还之前的任何时间(或在本租约终止后的二十(20)个工作日内)将承租人的所有设备从大楼中移除。

(B)拆除招牌的权利：承租人可以(但没有义务)在本租约到期前的任何时间(或在本租约确定之日起二十(20)个工作日内或承租人未出租商业大厦可出租面积的至少50%(50%)之日内)从建筑物和土地上拆除承租人安装的任何或全部标牌。

(C)外部园境区装修：在本租契期满、退还或终止时：

(1)承租人不得从外部园境区域(不可占用)移走任何外部园境区域；及

(2)第14.6条将适用于构成承租人设备的外部园境区设备。

(D)适用于拆除的条件：如果承租人选择拆除承租人的任何设备或标牌，则在这种拆除中，承租人必须：

(1)不得对建筑物造成损害(或立即赔偿因拆除承租人的设备和/或标牌而造成的任何损害，使出租人满意)；

(2)采取适当措施，防止建筑物内所有相关地板、地面覆盖物和基地建筑表面受到损坏和过度磨损；

(3)清除所有垃圾，并保持大楼内用于拆除承租人的设备和/或招牌的部分干净整洁；以及

(4)遵从出租人当时就该项拆卸而订下的通常合理条件，即载於《装修指南》内的拆卸条件。

(E)承租人须提交搬家工程的详情：承租人必须在不少于两(2)个月前提交拟议搬家工程的详情，以供出租人批准，或在租约提前终止的情况下，在租赁终止后，在合理可行的情况下尽快提交出租人批准。

(F)租赁确定时适用于承租人进入的条件：承租人和承租人的代理人只有在本租赁期满或更早确定符合本条款的情况下，才可进入房产和许可区域。根据第11条和第14.5(D)条适用，以及第11.1(A)条中的政策是有效的，只有在出租人事先同意的情况下，才能在既定的建筑时间(或出租人同意的其他时间)内进入。承租人必须向出租人支付相当于基本租金、承租人支出比例、清洁费和本租赁项下任何其他定期应付金额之和的许可费，按日计算，直至该承租人的设备和/或标牌被拆除，且承租人已履行第14.5条规定的义务进行拆除为止。

(G)第14.5条并未规定承租人有义务赔偿因合理磨损、爆炸、地震、飞机或其他原因造成的任何损害。

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其他高空装置、民间骚乱、火灾、洪水、闪电、暴乱、暴风雨、暴风雨、天灾或战争或其他非承租人合理控制的类似致残原因。

14.6承租人的设备未移走

(A)如果承租人没有按照第14.5条的规定拆除和带走承租人的设备或标牌，则(在符合第14.8(A)条的规定下)承租人对未拆除的承租人的设备和标牌的权益立即转移给出租人。

(B)如果承租人对任何承租人的设备和标牌的权益已转移给出租人，出租人可以将承租人的设备和标牌留在房屋和许可区域，或以出租人认为合适的任何方式移除和处置该设备和/或标牌。

(C)承租人：

(1)必须确保在任何承租人的设备和/或标牌上设置的、承租人没有从房屋或许可区域(视情况而定)移走的任何安全措施在终止日或之前解除(如果租赁提前终止，则在提前终止后二十(20)个工作日内解除)；以及

(2)赔偿出租人因第三方声称拥有承租人的设备和标牌的所有权或对承租人的设备和标牌的权益而提出的索赔而蒙受或招致的任何责任，或因承租人没有拆除承租人的设备和标牌而引起的任何法律责任。

14.7承租人须将处所及领有牌照的地方交还出租人清洁整洁

(A)承租人必须在本租约期满或更早终止时，立即将对房屋和许可区域的占有权交还出租人，干净、整洁和无垃圾。

(B)为免生疑问，除第9.1(C)、14.7(A)及16.2(D)条所述者外，承租人无须移走其物业或修葺物业或领有牌照的地方的任何部分，包括无须移走或更换地毯，或移走或修复在租期内进行的任何工程(包括租户间的任何楼梯)，亦无须修葺或修葺任何内部楼梯或空隙。

14.8第14.5至14.7条的适用范围

(A)如果承租人已签订或在法律上有权在本租约期满后续订整个物业的租约，则第14.5至14.7条(包括第14.5至14.7条)不适用于在本租约期满或即将期满时出租人的权利或承租人的义务。

(B)第14.5至14.7条(包括首尾两条)不适用于承租人(经出租人事先批准)转让给已与出租人订立租赁协议的人的任何承租人的设备或标志，或已与出租人订立租赁协议的人，或租赁给某认可金融机构以允许该处所的后续占用人使用的设备或标志。

(C)在不限制任何其他条款的持续效力的情况下，第14.5至14.7条(包括首尾两条)在本租约期满或终止时继续生效。

14.9持有

(A)在符合条例草案第14.9(B)条的规定下，以及在出租人无须根据条例草案第19条向承租人批出续期租约的情况下，承租人必须在第6项所述日期前迁出该处所及领有牌照的地区。

(B)如果承租人没有根据第19条行使其续期选择权，承租人在出租人事先批准的情况下，可以继续

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在第6项规定的日期之后占用全部或部分房产和许可区域。占用范围为：

(一)固定期限为三(3)个月(该期限)，然后逐个期限；

(2)本租约的条款(只要适用)；及

(3)以每月租金(即第6项所述基本租金当期总和的每月比例增加4%)计算，第6项所述当期牌照费、承租人的支出比例、清洁费及根据本租契须支付的任何其他定期款额均增加4%。

(C)在不限制第15.2条的原则下，第14.9(B)条所述的租赁可由出租人或承租人随时借在任何一天届满的一个期间通知书予以终止。


15默认和重新输入

15.1.承租人补救违约的权利

(A)如承租人未能按照本租约或经出租人同意或批准而支付、作出或作出任何事情，出租人可(在向承租人发出指明违约情况的合理通知后，除非在紧急情况下，不需要通知)支付、作出或作出任何事情，犹如承租人是承租人，并以承租人的合理费用支付、作出或作出任何事情。该条款不影响出租人的其他权利和救济。

(B)出租人可以进入并停留在房屋和许可区域，以进行或实现第15.1(A)条所述的任何事情，承租人必须向出租人支付出租人因此而产生或支付的费用和开支。

15.2承租人违约或违约-重新入市

出租人可以通过向承租人发出通知或通过重新收回或采取其他行动终止本租赁，如果承租人：

(A)解除其在本租约下的义务；

(B)在到期日后十(10)个工作日内(在收到出租人的通知后)未支付根据本租赁应支付给出租人的任何基本租金或许可费；

(C)在出租人向承租人发出通知要求遵守后的一段合理时间内，没有遵守基本条款；或

(D)承租人或担保人破产。

15.3基本条款

(A)承租人支付款项、履行第11条(保险、风险和弥偿)、第9.1条(允许使用)、第10条(承租人的义务--房产和设备)、第13条(转让、分租、出售股份等)、维持担保人根据第25条(担保)提供的担保和赔偿以及遵守第26条(银行担保)项下的各项义务是本租约的基本条款。

(B)本租约下的其他义务也可以是或明示为基本条款。

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15.4追讨款项

(A)如果本租赁依据第15.2条终止，在不限制其在本租赁下或在法律上的其他权利的情况下，出租人可酌情向承租人追回：

(1)承租人应支付的所有欠款，在每一种情况下计算到终止之日；

(2)在本租约终止后剩余期限内承租人在本租约下应支付的所有款项，如果是由承租人完全履行，并扣除根据第15.6条应由承租人偿还的任何奖励金额；

(三)出租人为纠正本租约承租人的违约行为而发生的全部费用；

(四)出租人追回出租人的款项或者强制执行出租人可获得的担保所发生的一切费用；

(5)出租人发生的所有法律费用和开支、市场营销、代理费和补偿费用(但仅限于根据本租赁要求承租人履行的标准)；以及

(6)按照第15.6条计算的奖励金额的任何部分的偿还，

在适用的情况下，包括按照第8条计算的这些金额的利息，但不包括相应的损失。出租人必须采取合理措施，减少因承租人违约而终止本租赁所造成的损失。

(B)出租人在下列情况下向承租人或任何其他人追讨费用和损害赔偿的权利不受限制或影响：

(一)承租人放弃或者腾出房屋的；

(二)出租人选择重新入场或者终止本租约的；

(三)出租人接受承租人的拒绝；

(4)一方的行为(或其任何雇员或代理人的行为)构成或可构成法律实施时的移交。

15.5不得放弃

(A)未能行使、延迟行使或部分行使任何现有的补救办法或权利，并不放弃一方当事人的任何违约行为。

(B)放弃某一特定违反事项并不代表放弃任何其他违反事项。

(C)在承租人违约后，出租人要求或接受本租赁项下应支付的款项，并不损害出租人的任何其他权利或补救措施。

(D)除非是书面豁免，否则任何豁免均属无效。

15.6奖励金额的偿还

如果出租人根据第15.2或29条终止本租赁，承租人必须在本租赁终止之日起七(7)日内向出租人偿还租赁协议项下向承租人支付或允许的奖励金额的一部分，按照以下公式计算：

R = I x (TR / T)

其中：

R=承租人应偿还的奖励金额

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I=就本租契向承租人实际提供的优惠金额(不包括作为减租或减租而提供的优惠的任何部分)

Tr=在本租约终止之日，租期未到期部分的月数(最接近整月)

T=期限内的月数


16条踢板

16.1租户可用

出租人必须向承租人提供从建筑物地面延伸到建筑物屋顶的任何通信立管供承租人无限制地使用，在第5项(可用立管)的日期之后的二十四(24)个月内，该等立管一直可供建筑物的任何其他占用人使用。

16.2使用术语

(A)承租人：

(1)使用可用的立管，费用和风险自负；

(2)只可使用可供使用的竖管，以接驳和铺设进出楼宇的电讯电缆和电线；

(3)必须确保在可用竖管内安装任何电讯电缆及/或电线，不会干扰大厦的服务；及

(4)无须就可供使用的竖管的牌照缴付任何租金或牌照费。

(B)在符合出租人合理的出入控制程序和第16条的余额的情况下，出租人必须确保在收到承租人的请求后，承租人和/或其电信供应商能够合理地使用可用的竖管，以便安装、维护、拆卸和使用第16条所述的电信布线和电信设备。

(C)未经出租人和所有有关当局事先批准，承租人不得对可用的立管进行改装或增加。承租人或其电信提供商在本条款所指立管中进行的任何工程，承租人必须遵守第10.2条(经必要的更改)。

(D)在出租人给予不少于6个月的通知后，承租人必须：

(1)从可用的立管中拆除承租人和/或其电信提供商(如适用)安装的任何电缆以及安装在立管中的任何承租人的设备(如适用)；

(2)赔偿因安装、使用或拆卸该等电缆及/或承租人的设备而造成的任何损坏；及

(3)将可用的隔水管让给出租人。

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16.3本部规定的权利

(A)尽管本第16条有任何其他规定，承租人在本第16条下的权利和出租人的义务须受：

(一)法律规定的或者以其他方式强制给予、强加或者要求的义务；

(2)出租人和开发商根据下列项目文件的下列规定承担的义务：

(A)[插入]

[起草说明：根据《租赁协议》填写。]

(B)根据本条第16条授予承租人的合约权利：

(1)不授予承租人对可用立管的任何所有权权益；

(2)自动转让给本租赁的受让人；以及

(3)在本租约期满或更早终止时立即终止。


17领有牌照的地区

17.1专用设施区

(A)出租人和承租人在租期内根据第17.1条和本租约条款(以该等条款明确适用于专用设施区域的使用为限)取得使用专用设施区域的许可证。除第17.1(C)条另有规定外，出租人不得将专用设施区域的任何部分的使用权授予任何其他人。

(B)承租人必须：

(1)专用设施区域只能作为旅行终点设施，仅供承租人及其员工专用；以及

(2)不得将专用设施区域用于任何其他商业、零售或其他用途。

(C)如果承租人不再是该建筑物内所有商业办公空间的承租人，则：

(1)除第17.1(C)(2)条另有规定外，承租人根据第17.1条所享有的权利，将与大厦内商业写字楼的其他租户享有相同的权利，而专用设施面积将由承租人与其他租户共享；及

(2)专用设施区内的储物柜，将由承租人与其他租客按每处所净出租面积与商业大厦可出租面积的比例共享。

(D)承租人无须就专用设施区或其任何部分的牌照缴付任何租金或牌照费。

(E)承租人必须遵守出租人就下列事项不时提出的合理要求：

(1)专用设施区的清洁及外观；及

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(2)确保使用专用设施区的进行不会对建筑物的任何其他占用人或使用者造成冒犯、尴尬或重大不便。

(F)在符合出租人在本租约项下的权利(包括第12.4条规定的进入专用设施区的权利)和第17.1(C)条的情况下，出租人不得无理干预承租人对专用设施区的使用和享用。

(G)本条第17.1条所指的牌照：

(1)仅为合同许可，不授予承租人在专用设施区域的任何所有权权益；

(2)自动分配给本租约的受让人；以及

(3)在本租约期满或较早终止时立即终止。

17.2亚特兰西大堂区域

(A)出租人和承租人根据本条款第17.2条和本租约条款(在该等条款明确适用于使用Atlassian大堂区域的范围内)，授予和承租人在期限内使用Atlassian大堂区域的许可证。除第17.2(C)条另有规定外，出租人不得将使用Atlassian大堂区域任何部分的权利授予任何其他人。

(B)承租人同意，Atlassian大堂区域只能用于礼宾台和其他相关用途。

(C)如承租人在下一个租期内不再是该建筑物内所有商业办公空间的承租人，则根据该第17.2条所订的牌照将不再为承租人所独有，并会转换为出租人与承租人所协定的Atlassian大堂面积部分的非独家牌照，但该非独家牌照是根据另一份租约下的处所的可出租净地面积(按该处所的可出租面积的定义所载的量度方法计算)与商业大楼的出租面积所占的面积而分摊的。承租人不需要就Atlassian大堂区域或其任何部分的许可证支付任何租金或许可费。

(D)承租人必须遵守出租人就下列事项不时提出的合理要求：

(1)亚特兰大堂区的清洁及外观；及

(2)确保使用Atlassian大堂区域的行为不会对建筑物的任何其他占用人或使用人造成冒犯、尴尬或重大不便。

(E)在符合出租人在本租约下的权利(包括第12.4条规定的进入Atlassian大堂区域的权利)和第17.2(C)条的情况下，出租人不得不合理地干扰承租人对Atlassian大堂区域的使用和享受。

(F)本条第17.2条所指的牌照：

(1)仅为合同许可，不授予承租人在Atlassian大堂地区的任何所有权权益；

(2)自动分配给本租约的受让人；以及

(3)在本租契期满或较早终止时，或在承租人停止占用商业大厦可出租面积的15,000平方米或以上之日，立即终止。

17.3地下室储物区

(A)出租人和承租人根据本条款第17.3条和本租约的条款(在该等条款明确适用于

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地下室储藏区)。出租人不得将地下室储存区的任何部分的使用权授予任何其他人，但青年旅舍可能根据其在青年旅舍安排下的权利被授予地下室储藏区的权利。

(B)承租人必须：

(1)只使用地库储物区存放物品；及

(2)不得将地下室储藏区用于任何其他商业、零售或其他目的。

(C)如果承租人不再是该建筑物内所有商业办公空间的承租人，则地下室储物面积将根据出租人和承租人之间的协议分配给承租人和其他租户，但根据每个物业的净可出租面积与建筑物的可出租面积之比进行分配。

(D)承租人无须就地库储存区或其任何部分的牌照缴付任何租金或牌照费。

(E)承租人必须遵守出租人就下列事项不时提出的合理要求：

(1)地下室储藏区的清洁和外观；以及

(2)确保地下室储藏区的使用不会对建筑物的任何其他占用人或使用人造成冒犯、尴尬或重大不便。

(F)本条第17.3条所指的牌照：

(1)仅为合同许可，不向承租人授予地下室储存区的任何所有权权益；

(2)自动分配给本租约的受让人；以及

(3)在本租约期满或较早终止时立即终止。

17.4地下室储存区优先购买权

(A)本第17.4条只适用于Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关连法人团体ACN 102 443 916为本租约的承租人的情况。承租人在本条款第17.4条下的权利与根据彼此租赁授予Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关联法人公司的地下室存储优先购买区的任何优先购买权相同。

(B)如果在任期内的任何时间，本条第17.4条适用：

(1)出租人合理地知悉在地库贮存优先考虑区图则所示的建筑物部分内的地库贮存区可供发牌，而有关的地库贮存区不受授予有关地区(地库贮存优先考虑区)的现有租客、持牌人或占用人的任何具约束力的选择权或延展权利所规限；及

(2)如果在出租人根据第17.4(B)(1)条得知时，承租人并未根据本租约违约(出租人已向承租人提供违约通知)。

(C)双方同意本第17.4条：

(一)在任期内可以申请任意次数；

(2)不排除出租人就承租人不行使本条款下承租人权利的地下室存储优先购买区向第三方提出要约；以及

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(3)如地库贮存区的任何部分先前已获承租人发牌，而该牌照已交回或终止，则该牌照不适用于该部分。

(D)在本第17.4条适用的每次情况下，出租人必须向承租人提供相关地下室储存优先购买区的许可证，其条款和条件与第17.3条所列条款和本租约的条款(在适用于许可区域的范围内)相同，但下列情况除外：

(1)许可费：如果出租人在建立地下室储存优先购买区并将其提供给承租人使用时发生成本(必须适当地发生)，出租人对地下室储存优先购买区的要约可包括相当于出租人为建立地下室储存优先购买区而适当发生的费用的许可费，这笔许可费应在地下室储存优先购买区许可证开始发放之日作为一笔预付款预先支付给出租人；以及

(2)开始生效日期：出租人对地下室储存的要约必须述明地下室储存优先考虑区牌照的建议开始生效日期，该日期不得早于出租人提出地下室储存的要约送达日期后2个月，亦不得迟于出租人提出地下室储存的送达日期后4个月，

(出租人对地下室存储的报价)。

(E)在出租人的地下室储物要约送达后，承租人必须向出租人发出通知，说明下列事项之一：

(1)承租人拒绝出租人对地下室存储的提议(如果承租人不希望获得地下室存储优先购买区的许可证)；或

(2)承租人接受出租人对地下室存储的要约(如果承租人希望按照出租人关于地下室存储的要约中规定的条款获得地下室存储优先购买区的许可证)；或

(3)承租人要求出租人立即与承租人就地下室存储优先购买区许可证的条款(双方合理、真诚地行事)(承租人关于地下室存储的谈判通知)进行谈判。

(F)在下列情况下：

(一)承租人拒绝出租人关于地下室仓储的要约；

(2)承租人在出租人提出地下室储存的要约送达后十(10)个工作日内，未向出租人发出书面通知，接受出租人的地下室储存提议；或

(3)承租人向出租人发出地下室仓储谈判通知，承租人在送达承租人地下室仓储谈判通知后十(10)个工作日内不接受出租人的地下室仓储要约(经双方同意的任何相关修改)，

然后，出租人可以商业条款向任何其他人授予地下室存储优先购买区的许可证，该商业条款总体上不比出租人对地下室存储的报价中所述的更有利。

(G)如出租人建议按整体上较出租人的地库储存要约所载商业条款更为有利的商业条款，向另一人批出有关地库储存优先考虑区的牌照(但在这方面，承租人承认并同意提供分期付款的牌照费(其中须缴付的总款额不少于根据第17.4(D)(1)条须支付的一次过付款，而不是根据第17.4(D)(1)条一次过支付的款额)不会构成“较优惠的商业条款”，就本第17.4(G)条而言)，出租人必须首先向承租人重新提供有关地下室的许可证

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上述其他条款和第17.4(D)至17.4(F)条的存储优先购买区将适用于该要约。

(H)如果承租人接受出租人对地下室存储的要约(如果承租人向承租人送达关于地下室存储的谈判通知，则将包括出租人与承租人书面商定的关于地下室存储的出租人要约的任何修订)，则：

(1)出租人和承租人在出租人的地下室存储要约中所述的开始日期(或如承租人送达承租人的谈判通知，则为出租人和承租人之间可能已书面商定的其他日期)按照出租人的地下室存储要约(包括任何商定的修订)中规定的商业条款，授予和接受地下室存储优先区域的许可证；以及

(2)根据第17.3条的条款(第17.3(D)条除外)及本租契的条款(在适用于获许可地区的范围内)作出其他规定。

(I)在履行承租人根据本条款第17.4条承担的义务时，时间至关重要。

17.5自行车储藏区

(A)出租人和承租人根据本条款第17.5条和本租约条款(在该等条款明确适用于自行车储存区的使用的范围内)授予使用自行车储存区的许可证。除第17.5(C)条另有规定外，出租人不得将使用单车储存区任何部分的权利授予任何其他人士。

(B)承租人必须：

(1)单车储存区只供停放及存放单车；及

(2)不得将单车储存区用作其他商业、零售或其他用途。

(C)如承租人不再是该建筑物内所有商业办公空间的承租人：

(1)除第17.5(C)(2)条另有规定外，承租人根据第17.5条享有的权利，将与大厦的其他租客享有相同的权利；及

(2)单车储存区内的单车储物架，将按出租人与承租人之间的协议，按每个单位的净出租面积占建筑物可出租面积的比例，分配给承租人及其他承租人。

(D)承租人无须就单车储存区或其任何部分的牌照缴付任何租金或牌照费。

(E)承租人必须遵守出租人就下列事项不时提出的合理要求：

(1)单车储存区的清洁及外观；及

(2)确保使用单车储物区的行为不会对建筑物的任何其他占用人或使用者造成冒犯、尴尬或重大不便。

(F)在符合出租人在本租约项下的权利(包括其根据第12.4条及第17.5(C)条进入单车储存区的权利)的情况下，出租人不得不合理地干扰承租人使用及享用单车储存区。

(G)本条第17.5条所指的牌照：

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(1)只是合同许可，并不授予承租人自行车储存区的任何所有权权益；

(2)自动分配给本租约的受让人；以及

(3)在本租约期满或较早终止时立即终止。

17.6天空指示牌区域

(A)出租人和承租人根据本条款第17.6条和本租约条款(在该等条款明确适用于使用天空标示区的范围内)授予使用天空标示区的许可证。出租人不得在合同期内将使用天标区任何部分的任何权利授予任何其他人(须受第17.6(F)(3)及17.6(F)(4)条规限)。

(B)承租人同意，根据第20条的规定，空中标示区只能用于安装、展示和张贴承租人的标牌和营销材料。承租人同意，空中标示区不得用于任何其他商业、零售或其他目的。

(三)承租人无须就天空标志区或其任何部分的牌照缴付任何租金或牌照费。

(D)承租人必须遵守出租人就下列事项不时提出的合理要求：

(1)天空标志区的清洁和外观；以及

(2)确保使用天空标志区的行为不会对建筑物的任何其他占用人或使用者造成冒犯、尴尬或重大不便。

(E)在符合出租人在本租约项下的权利(包括第12.4条规定的进入天空标志区的权利)的前提下，出租人不得无理干预承租人对天空标志区的使用和享受。

(F)本条第17.6条所指的牌照：

(1)仅为合同许可，并不授予承租人在天空标示区的任何所有权权益；

(2)自动分配给本租赁的受让人；

(3)在本租约期满或更早确定时立即终止；

(4)如果承租人不再租赁商业大厦可出租面积的至少50%(50%)，出租人(根据其绝对酌情决定权)可随时通知承租人终止租赁。

17.7已分配的立管和天花板空洞

(A)出租人授予和承租人根据第17.7条和本租约条款(在明确适用于使用分配的立管和天花板空洞的范围内)获得使用分配的立管和天花板空洞的许可证。如果承租人是该建筑物的唯一商业租户，并且在第17.7(C)条的规限下，出租人不得授予任何其他人使用分配的竖管或天花板空洞的任何部分的权利。

(B)承租人必须：

(1)只能使用所分配的隔水管和天花板空洞，以传递和铺设进出场所的电信布线和电线；

(2)不得将已编配的竖管或天花板空洞作其他商业、零售或其他用途；及

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(3)确保在所分配的立管或天花板空洞中安装任何电信电缆和/或电线不会干扰建筑物的服务。

(C)如果承租人不再是大楼内所有商业办公空间的承租人，承租人根据本条款第17.7条就所分配的竖板享有的权利将与大楼内商业办公空间的其他租户相同。

(D)承租人无须就获分配的竖管及天花板空洞的牌照缴付任何租金或牌照费。

(E)承租人必须遵守出租人就下列事项不时提出的合理要求：

(1)已编配的隔水管及天花板空洞的清洁及外观；及

(2)确保在使用获分配的竖管及天花板空洞时，不会对建筑物的任何其他占用人或使用者造成冒犯、尴尬或重大不便。

(F)在符合出租人在本租约下的权利(包括第12.4条所规定的进入已分配竖管及天花板空洞的权利)和第17.7(C)条的情况下，出租人不得不合理地干扰承租人使用及享用已获分配的竖管及天花板空洞。

(G)本条第17.7条所指的牌照：

(1)只是合同许可，并不授予承租人在所分配的立管或天花板空洞中的任何所有权权益；

(2)自动分配给本租约的受让人；以及

(3)在本租约期满或更早终止时立即终止。

17.8室外露台面积(可占用)

(A)出租人和承租人按照本条款第17.8条和本租约条款(在该等条款明确适用于使用外部梯田区域(可占空间)的范围内)授予使用外部梯田区域(可占空间)的许可证。除第17.8(C)条另有规定外，出租人不得将使用外部梯田任何部分(可占用)的权利授予任何其他人。

(B)承租人必须：

(1)只能以与准许用途一致的方式使用外部露台区域(可占用)；及

(2)不得将外部露台区域(可占用)用作任何其他商业、零售或其他用途。

(C)如果承租人因任何原因不再是生境8的承租人，则承租人根据本第17.8条所享有的权利停止适用，出租人可将使用或占用外部露台区域(可占用)的任何部分的权利授予出租人认为合适的任何其他人。

(D)承租人无须就外部露台地区(可占用)或其任何部分的牌照缴付任何租金或牌照费。

(E)承租人必须遵守出租人就下列事项不时提出的合理要求：

(1)外部露台区域(可占用)的清洁和外观；以及

(2)确保外部露台区域(可占用)的使用不会对建筑物的任何其他占用人或使用人造成冒犯、尴尬或重大不便。

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(F)在符合出租人在本租契下的权利(包括其根据第12.4条及第17.8(C)条享有进入外部梯田(可占用)的权利)的情况下，出租人不得不合理地干扰承租人使用及享用外部梯田(可占用)。

(G)本条第17.8条所指的牌照：

(1)只属合约上的特许，并不授予承租人在外部露台地区(可占用)的任何所有权权益；

(2)自动分配给本租约的受让人；以及

(3)在本租约期满或较早终止时立即终止。

17.9室外园境区(非占用)

(A)出租人和承租人根据本条款第17.9条和本租约条款(在该等条款明确适用于使用外部园境区域(不可占用)的范围内)授予使用外部园境区域(不可占用)的许可证。除第17.9(C)条另有规定外，出租人不得将外部园境区的任何部分(不可占用)的使用权授予任何其他人。

(B)承租人必须：

(1)只可使用外部园境区(不可占用)作以下用途：

(A)按照第17.9(B)(2)条(外部园境区设备)安装承租人的固定装置、装置、家具、厂房及设备；及

(B)外部园境区设备由承租人拥有，并构成承租人设备的一部分，使外部园境区设备(不可占用)的状况与第10.1条对处所的规定相同；

(2)在外部园境地区(非可占用)安装任何外部园境区设备时，须遵守《租赁协议》中与设备工程有关的所有相关条款(如《租赁协议》所界定)，并犹如在与设备工程有关的条文中每一次对‘栖息地’或‘处所’的提及都是对‘外部园境区域(不可占用)’的引用(以及在考虑到外部园境区域设备和外部园境区域(非可占用)的性质的情况下进行的任何其他适当的上下文更改)；

(3)在不违反第17.9(B)(1)(A)和17.9(B)(1)(B)条赋予承租人的权利的情况下，任何时候未经出租人事先书面同意(可视条件给予)，不得进入或进入或允许承租人的代理人进入或进入外部美化区域(不可占用)；以及

(4)不得将外部园境区(不可占用)用作任何其他商业、零售或其他用途。

(C)如果承租人因任何原因不再是生境8的承租人，则承租人在第17.9条下的权利停止适用，出租人可将使用或占用外部园境区域(不可占用)的任何部分的权利授予出租人认为合适的任何其他人。

(D)承租人无须就外部园境区(不可占用)或其任何部分的牌照缴付任何租金或牌照费。

(E)承租人不得在租期内将任何外部园境区的设施从外部园境区(不可占用)移走。

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(F)承租人必须遵守出租人就下列事项不时提出的合理要求：

(1)外部园境区(非占用区)的清洁及外观；及

(2)确保使用外部园境区域(不可占用)不会对建筑物的任何其他占用人或使用者造成冒犯、尴尬或重大不便。

(G)本条第17.9条所指的牌照：

(1)只是一种合同许可，并不授予承租人在外部景观区域(不可占用)的任何所有权权益；

(2)自动分配给本租约的受让人；以及

(3)在本租约期满或较早终止时立即终止。

17.10有关牌照的凌驾性条文

出租人不得将建筑物任何部分的特许或权利授予任何第三方，除非是按照项目文件、零售计划、青年旅舍在青年旅舍安排和大厦管理声明下的权利或法律所要求的。


18装修设备

18.1装修设备的拥有和拆除

(A)该设备是该处所的一部分。

(B)尽管本租契另有规定：

(1)安装在处所内的装修设备的所有权由出租人保留；及

(2)装修设备不是承租人设备的一部分。

(C)除非按照第10.2(K)条的规定，承租人不得将装修设备的任何部分移出房屋。


19续订选项

19.1运动注意事项

(A)在第7项终止日期前两(2)年或之前的任何时间，承租人可向出租人发出通知，要求承租人在符合本条条款的情况下，对全部或部分房产进行续期租赁(行使通知)。

(B)行使通知必须指明承租人打算根据第19.3条签订续期租约的物业部分。

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(C)如承租人在根据条例草案第19.1(A)条发出行使通知时，租用商业大厦内所有写字楼的可出租净面积，则本条第19条所列的只可续期租用部分处所的权利，才适用。

19.2续订期间的基本租金及其他款额

(A)在承租人送达行使通知后，双方当事人必须立即举行会议，试图谈判和商定：

(1)行使通知所指明的该处所(或其部分，视乎适用而定)的现行诱因；

(2)行使通知所指明的该处所(或其部分，视何者适用而定)的现行基本租金；

(3)现行的冠名权费用。在确定当前冠名权费用时：

(A)附表4(附表4第6条除外)对现行基本租金的所有提述，均须理解为对现行冠名权费用的提述；

(B)在顾及以下各项的性质后，须对附表4作出任何其他适当的修改：

(I)命名权(始终受条例草案第19.2(A)(3)(C)条规限)；及

(Ii)当时的冠名权费用，

(在这方面，为厘定现行的冠名权费用，附表4第5.1(B)(6)条不会包括在准则内)；及

(C)现行的冠名权费用是在不理会承租人根据第20.1(C)条发出的通知的情况下厘定的；及

(4)现行的地库储存区牌照费。在确定当前存储许可费时：

(A)附表4(附表4第6条除外)对现行基本租金的所有提述，均须理解为对现行地库储存区牌照费的提述；及

(B)在顾及以下各项的性质后，须对附表4作出任何其他适当的修改：

(I)根据第17.4条发给承租人的地库储存区；及

(Ii)承租人就该地库储存区而须向出租人缴付的牌照费，

(在这方面，为厘定现行的地库储存区牌照费，附表4第5.1(B)(5)条不会包括在准则内)；及

这将从下一届任期开始时适用。如果双方未能在第一次会议上达成一致，双方必须在承租人向承租人送达行使通知之日起一(1)个月内，继续定期会晤，试图就第19.2(A)(1)条、第19.2(A)(2)条、第19.2(A)(3)条(如果适用)和第19.2(A)(4)条(如果适用)所列事项达成一致。

(B)如双方不能就第19.2(A)(1)、19.2(A)(2)、19.2(A)(3)(如适用)及19.2(A)(4)(如适用)所列项目达成协议，则在第19.2(A)条所指的期间内：

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(1)承租人可在第19.2(A)条所规定的谈判期届满后的一(1)个月期间内的任何时间，藉向出租人发出书面通知(撤回通知)而撤回行使通知(全部)，在此情况下承租人并无义务承租一份或多於一份租约(如在行使通知中指明的话)，但承租人必须自撤回通知送达日期起计再占用处所四(4)年，在此情况下，第19.7条将适用；或

(2)如承租人没有在第19.2(B)(1)条所指的期间内向出租人送达退出通知书，则附表4将适用于厘定现行基本租金、现行优惠、现行冠名权费用及地库储存区牌照费(视何者适用而定)。

(C)在最后一方根据附表4第3.1(A)条从另一方收到估价副本后，双方必须立即举行会议，试图就第19.2(A)(1)、19.2(A)(2)、19.2(A)(3)(如适用)和19.2(A)(4)(如适用)所列项目进行谈判和达成协议，但如果双方不能在最后一次估价送达后十(10)个工作日内(或双方书面商定的其他期限)达成协议，则附表4第3.2条适用。

(D)如承租人不同意公断人根据附表4第3.2条对第19.2(A)(1)、19.2(A)(2)条以及第19.2(A)(3)和19.2(A)(4)条(如适用)所列项目的裁定，承租人可在不迟于承租人收到公断人根据附表4第3.2条所作的裁定后三十(30)个营业日内，通过向出租人发出书面通知(第二次撤回通知)撤回(全部)行使通知，在这种情况下，承租人没有义务签订一份或多份租约(如果在行使通知中指定)，但承租人必须在自第二份撤回通知送达之日起四(4)年内继续占用房屋，在这种情况下，第19.7条将适用。

(E)如果承租人没有在第19.2(D)条所指的期限内向出租人送达第二份退出通知(或以其他方式放弃其权利)，则：

(一)承租人将放弃任何撤回行使通知的权利；

(2)第19.4条适用。

19.3在续期时参与租赁的选择权

(A)如果承租人按照第19条仅向出租人送达部分房屋的行使通知，承租人必须就某些生境行使其续期选择权(但以‘整体生境为基础’，如果承租人就生境1行使其选择权，则还必须就夹层行使其选择权)(如果行使通知中规定，每个生境均须另订租期(但前提是夹层和生境1将记录在一份单一租约中)：

(1)承租人签订续期新租约的每个居住地必须是毗连的，并以自上而下的方式选择；

(2)作为续订租期标的之栖息地的可出租净地总面积，不得少于承租人在紧接续订租期开始前根据本租契出租的栖息地的可出租净地总面积的50%(每次计算时须顾及处所的可出租面积及厘定该面积的方法)；及

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(3)if:

(A)承租人在生效日期前或在出租人按照第10.2条获得出租人同意的期限内，在处所内安装了任何互相连接的楼梯；及

(B)承租人在未来一段期间将不再租用由互相连接的楼梯连接的两个栖息地，

然后，出租人必须自费拆除和修缮相互连接的楼梯，并遵守本租约中关于出租人执行工程的任何相关规定。

(B)承租人必须：

(1)为出租人和出租人的服务承包商提供及时和合理的场所通道，使出租人能够履行第19.3(A)(3)条规定的出租人义务，出租人必须：

(A)在适用和切实可行的范围内遵守《紧急和安全行动和通信计划》；和

(B)采取一切合理步骤，确保出租人的服务承包商在切实可行的范围内遵守《应急和安保行动及沟通计划》；和

(2)出租人不得、亦无权就第19.3(A)(3)条所述的修复工程提出任何申索、要求补偿、损害赔偿或减租，或终止本租契，但出租人须遵守第19.3(C)条的规定。

(C)出租人必须：

(1)在进行第19.3(A)(3)条所述的修复工程时，须遵守本租约中有关出租人进行工程的规定；

(2)在顾及所需工程的性质和范围后，与承租人(双方合理和真诚地行事)磋商，商定出租人开始和完成该等修复工程的时间表；及

(3)尽合理努力在根据第19.3(C)(2)条商定的时限内完成修复工程，但须受承租人提供进入该处所的通道所限。

19.4授予连任的条件

出租人必须授予承租人，承租人必须承租(或承租)，如果承租人是Atlassian Pty Ltd.ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关联公司，担保人必须按照第19.5条规定的条款，在第25条中为房屋的全部(或相关部分)提供担保和赔偿，条件是满足下列所有条件：

(A)栖息地：承租人已根据第19.1条发出行使通知，符合第19.3(A)(1)和19.3(A)(2)条的标准，且承租人没有送达退出通知或第二次退出通知；

(B)租约未终止：本租约尚未终止；及

(C)不得违约：承租人没有违反本租约，在行使通知送达之日出租人有权终止本租约(已通知承租人违反本租约)(除非该违约已由出租人以书面放弃或已向出租人的

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在向承租人送达指明违约的通知后的合理时间内，合理地使其满意)。

19.5续租期限

除第19条另有规定外，续订租约的每份租约均须载有本租约的条款，但必须作出下列修订：

(A)因建筑物的拥有权自第5项的日期起有所改变而加入或修订任何受托人责任限制条款，但该条款须属合理、符合一般行业惯例，并不会对承租人的权利或其根据本租契向出租人强制执行其权利的合理能力造成不利影响；

(B)必须修订第2项，以反映房舍中将在未来一段时期内受有关租约约束的部分；

(C)必须修改第5项和第6项中的日期和期限，以反映租约是长期租约，而不是短期租约；

(D)第7项必须修改，以删除对第一个续订期限的提及，如果租约是第二个续订期限，则必须删除第7项；

(E)必须在第8项加入按照附表4议定或厘定的现行基本租金；

(F)第10项的公众责任保险金额须按照第11.1(C)条修订；

(G)必须在第14项中加入按照附表4议定或厘定的现行冠名权费用；

(H)根据本租约第17.4(H)条向承租人发放许可的地下室储存优先考虑区：

(1)按照附表4议定或厘定的现行地库储存区牌照费，必须作为新的第15项加入；

(2)第17.3条修订如下：

(A)包括有义务在缴付基本租金的同时，以相等的每月分期付款方式缴付现行的地库储存区牌照费；及

(B)指明地库储存区牌照费将与基本租金同时检讨；及

(3)表11中的图则将更新，以描绘根据第17.4(H)条向承租人发放许可证的地下室存储优先购买区；

(1)必须删除装修设备的定义，代之以以下内容：

“指与本租约的授予有关的、由现行激励措施资助并被确定为出租人财产的任何装修。”；

(J)如无其他续期选择，请删除以下字样：

(1)第4.3(E)条中的“承租人没有根据第19.1(A)条发出通知”；

(2)第12.1(A)(3)(A)条中的“(只要承租人没有根据第19.1条向出租人送达行使权利通知书)”；

(3)条例草案第14.9(A)条中的“但出租人无须根据第19条向承租人批出续期租约”；及

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(4)第14.9(B)条中的“只要承租人没有按照第19条行使其续期选择权”；

(K)删除第13.2(D)条；

(L)如无其他续期选择，则必须删除第19条；

(M)除(E)款另有规定外，凡行使租约通知书规定须有多于一份租契的居所的每份租契，其现行基本租金及每份租契的现行诱因，须与该居所的可出租净地面积(经顾及该处所的可出租面积及其厘定方法，按该词的定义计算)与所有已续期的居所租契下的所有租契下的所有面积的可出租净面积(计算时须顾及该处所的可出租面积及该词的定义所载的厘定方法)成比例计算；

(N)双方以书面商定的为使租约继续有效而必须作出的任何其他更改；

(O)如果承租人不再是租约下商业大厦内所有商业写字楼的租户，则须作出以下额外修订：

(1)第1.1条中“已分配竖管”的定义已修订为出租人和承租人议定的已分配竖管部分，并根据物业的可出租面积与商业大厦的可出租面积进行分摊；

(2)第1.1条中‘Atlassian Lobby Area’的定义被修改为出租人和承租人商定的Atlassian Lobby Area的一部分，并根据房屋的可出租面积与商业大厦的可出租面积进行分摊；

(3)第1.1条中‘地下室储物面积’的定义被修改为出租人和承租人商定的分配给承租人的地下室储物面积的一部分(本着诚意行事，并在此基础上，根据有关房产的净可出租面积占建筑物可出租面积的面积，在承租人和每个租户之间分摊地下室储物面积)；

(4)在第1.1条中加入“专用自行车储物架”的新定义，即出租人和承租人商定的、在自行车储存区内分配给承租人的自行车储物架(本着诚意行事，并根据有关房屋的净出租面积占建筑物可出租面积的面积，在承租人和每个租户之间分配自行车储物架)；

(5)在第1.1条中加入‘专用储物柜’的新定义，即出租人和承租人商定的在专用设施区域内分配给承租人的储物柜(本着诚意行事，并根据房屋可出租净面积占建筑物可出租面积的面积在承租人和其他租户之间分配储物柜)；

(6)加入新订的第7.1(B)(4)条如下：

“(4)出租人可将出租人(合理行事)认为已就该等租客或该租客占用的建筑物某一部分而招致的支出，分配给特定租客(包括承租人)，但条件是出租人须将根据第7.1(B)(4)条特别分配给承租人的任何支出通知承租人。出租人必须将该等费用从其他租客的支出中剔除。

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根据有关物业的可出租面积与该等租户所占用的所有物业的可出租净面积的比例，向负有责任的租户分摊该等费用。承租人必须支付根据本条款合理和适当分配给它的任何费用。“；

(7)第13.2条修订如下：

(A)如在续订租契中没有删除第19条，则加入新订的第13.2(A)(7)条如下：

“更改租约：承租人将促使受让人及其担保人(如适用)与出租人订立更改租约，更改本租约的方法是更改第19.5(P)(3)至19.5(P)(29)(包括首尾两款)及第19.5(R)条(该等更改自租约转让之日起生效)。”；或

(B)如第19条在续期租契中被删除，则加入新订的第13.2(A)(7)条(如上所述)，但在该条明文列出第19.5(P)(3)至19.5(P)(29)(首尾两款包括在内)及第19.5(R)条所列的更改；及

(C)在第13.2(B)(1)及13.2(C)(2)条中，将第13.2(A)(6)条改为第13.2(A)(7)条；

(8)第17.1(A)条修订如下：

(A)在第一行“许可证”之前加入“非排他性”一词；及

(B)删除最后一句；

(9)删除第17.1(C)条，代之以：

“(C)承租人承认并同意专用设施面积将由承租人和大楼内的其他租户共享，但除第17.1(G)条另有规定外，出租人不得将专属储物柜的任何部分的使用权授予任何其他人。”；

(10)删除第17.2(C)条，代之以“未使用”；

(11)第17.3(A)条现予修订，删去最后一句；

(12)删除第17.3(C)条，代之以“未使用”；

(13)删除第17.4条；

(14)第17.5(A)条修订如下：

(A)在第一行“许可证”之前加入“非排他性”一词；及

(B)删除最后一句；

(15)删除第17.5(C)条，代之以：

“(C)承租人承认并同意自行车储存区将由承租人和大楼内的其他租户共享，但出租人不得将专用自行车储存架的任何部分的使用权授予任何其他人。”；

(16)第17.7(A)条修订如下：

(A)在第一行“许可证”之前加入“非排他性”一词；及

(B)删除最后一句；

(17)删除第17.7(C)条，代之以：

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“(C)承租人承认并同意所分配的隔水管将由承租人和大厦内的其他租户共同使用。”；及

(18)第11项现予修订，修订为根据租契计算的另一租期的处所的可出租面积除以商业大厦的可出租面积(以百分率表示)的比例；

(P)如果承租人：

(1)Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关连法人团体，但根据其续期租约，将不再是该建筑物的主要承租人；或

(2)不是Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关连法人团体，且不会根据其在下一租约下租约租用整座商业大楼，

然后，作出以下补充修订：

(3)删除第3.5(C)(1)条；

(4)删除第3.5(D)条；

(5)删除条例草案第3.7条(不包括条例草案第3.7(E)条)，并删除条例草案第3.7(E)(2)条中有关“大厦管理计划”的提法；

(6)删除第9.1(B)至(D)条(包括首尾两项)；

(7)删除第9.1(N)条；

(8)删除第9.10(B)条；

(9)删除第11.5条；

(10)删除第12.5(F)、12.5(G)及12.5(H)条；

(11)删除第12.6条；

(12)删除第13.2(C)及13.3(C)条；

(13)第14.5(B)条现予修订，删去以下字眼：

“或承租人不出租商业大厦可出租面积的至少50%(50%)之日)”；

(14)删除第16条；

(15)删除第17.8条；

(16)删除第19.5(P)条；

(17)删除第19.6条；

(18)删除第22至24条；

(19)修订条例草案第3.4(C)条，删除“只要已给予承租人合理的事先通知”等字；

(20)第13.9(B)条现予修订，在该条开首加入“如出租人拟将其在该土地或建筑物的权益转让或批给另一方(受让人)的同时租契，则”；

(21)删除第17.6(F)(4)条，代之以：

“(4)出租人可随时(凭其绝对酌情决定权)向承租人提供不少于3个月的通知而终止；”；

(22)第20.1(A)条现予修订，在“除第17.5及20.2条另有规定外”之后加入“及本条例草案20.1条的其余部分”等字；

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(23)将第20.1(E)条修订为：“如承租人根据第20.1(C)条发出通知，则不再缴付冠名权费用。”；

(24)第20.1条现予修订，加入新的(F)款如下：

“(F)出租人可随时行使其绝对酌情决定权，通知承租人它希望为建筑物重新命名，在此情况下，承租人根据第20.1(A)条享有的权利以及根据第20.1(D)条支付冠名费的任何义务，自出租人通知送达之日起停止适用；

(25)第20.2条现予修订，加入新的(H)款如下：

“(H)出租人可随时根据其绝对酌情决定权通知承租人，承租人根据本条款第20.2条在建筑物内安装标牌的权利不再适用，在这种情况下：

(1)承租人根据本条第20.2条享有的权利，自出租人通知书送达之日起计3个月起停止适用；及

(2)承租人必须在自出租人通知书送达之日起计3个月内，迅速拆除承租人根据本条款第20.2条在建筑物内安装的所有承租人招牌(位于处所内的招牌除外)，并修复因拆除招牌而造成的任何损坏(达到出租人合理满意的程度)；“；

(26)修订第20.2(A)条，在“在符合第20.2(B)条的规限下”之后加入“及第20.2(H)条”等字；

(27)第20.3条现予修订，加入新的(C)款如下：

“(C)出租人可随时以其绝对酌情决定权通知承租人，承租人根据第20.3条在建筑物内放置或安装营销材料的权利不再适用，在这种情况下：

(1)承租人根据本条第20.3条享有的权利，自出租人通知书送达之日起计1个月起停止适用；及

(2)承租人必须迅速移走承租人根据本条款第20.3条在建筑物内放置或安装的任何营销材料，并赔偿因移走而造成的任何损坏(达到出租人合理满意的程度)；

(28)第20.3(A)条现予修订，在该条开头加入“在符合第20.3(C)条的规定下”等字；及

(29)参考附表第9项(准许使用)现予修订，删去：

(A)第4段中的“并包括酒精的供应和销售(除条例草案第9.1(D)条另有规定外)”等字；及

(B)第5段；

(Q)如果Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的相关法人团体是主要承租人，但不是大楼内所有商业办公空间的租户，则本租约的条款如下：

(1)删除第12.6条；及

(2)删除第17.8条；及

(R)如果承租人不是Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关联法人团体，则本租赁条款(除上述条款外)如下：

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(1)当Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关联法人团体ACN 102 443 916是本租约的承租人时，所有明示适用的条款均予删除；及

(2)删除第26.1条；及

(S)如阁楼并非续订租契的标的，则“阁楼”一词的定义须予删除，而在整份租契中使用该词的字眼亦须予删除，但商业大厦的定义中所出现的除外；

(T)如生境8号不是续期有关契约的标的，则删除“外部梯田(可占用)”的定义，并删除第17.8条；及

(U)如生境8不是续期有关租契的标的，则在整份租契中，“外部园境地区(非可占用)”一词将予删除(第1.1条及附表2除外)，并删除第17.9条。

19.6大堂内房产的承租人

如果承租人在租期或任何后续期限内不租赁或许可大楼的整个大堂区域，出租人必须：

(A)就建筑物大堂区或零售区以外的处所的任何建议承租人或持牌人的身分，谘询承租人；

(B)事先征得承租人的同意，同意拟承租人或持牌人的身分，而该等处所在大厦大堂范围内并非亚特兰大堂区或零售区(如建议的承租人或持牌人是优质饮食供应商，或建议的承租人或持牌人在其他方面与建筑物的外观相符，而建议的承租人或持牌人的建议用途不会对承租人在第17.2条下的权利造成不利影响)；及

(C)事先征得承租人的同意(不得被无理拒绝)，同意根据任何租约或牌照准许商业大楼大堂区域内并非Atlassian大堂区或零售区的物业的用途，而该用途并非提供、出售或提供优质食物及/或饮料服务。

19.7如无续租，则更改租约

(A)如果根据第19.2条发出撤回通知或第二次撤回通知，出租人必须迅速准备并向承租人提供新南威尔士州土地注册服务变更07VL租约表格，以对本租约进行如下更改：

(1)根据情况需要，第6项将改为撤回通知或第二次撤回通知发出之日起四(4)年后的日期；

(2)第7项改为“不适用”；

(3)第12(A)项改为“不适用”；及

(4)第12(B)(1)项由“在任期内生效日期的每一周年日”取代。

(B)第19.7(A)条预期的更改表格对出租人、承租人及担保人(如须提供第25条所述的担保及弥偿)均具约束力，并可在出租人、承租人及担保人之间强制执行，而不论出租人、承租人及担保人是否签立更改表格。

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(C)在收到承租人(合理行事)可以接受的格式的变更表格后，承租人必须立即签署变更表格并将其返还出租人。

(D)出租人收到承租人签署的变更表格后，必须立即执行变更表格，在新南威尔士州土地注册处登记，并及时向承租人提供登记细节。承租人必须支付与变更表格相关的所有注册费。

19.8现行激励措施

如果双方签订续订租约(如行使通知中指定)，出租人必须根据续订条款激励契约向承租人支付或允许给予当前激励。

19.9续批租契的签立

(A)承租人和担保人(如果需要提供第25条形式的担保和赔偿，是因为有担保人根据第25条就本租约下承租人的义务提供担保和赔偿，且同一承租人行使了续订租约的选择权)必须签署每份续订租约和续订激励契据，并在承租人收到适当占用的租约和续订激励契据(以双方同意的形式)后三十(30)天内将其返还出租人经理。

(B)续订条款及续订条款激励契据的租约(或每份租约，视属何情况而定)对出租人、承租人及担保人具有约束力，并可在出租人、承租人及担保人之间强制执行(如第25条规定须提供担保及弥偿)，不论出租人、承租人及担保人是否签署续订条款及续订条款激励契据的租约(或每份租约，视属何情况而定)。


20冠名权和标签权

20.1.冠名权

(A)出租人授予承租人独有的冠名权(收取第20.1(D)条规定的许可费)，以及(在符合第17.6和20.2条的规定下)安装带有建筑物名称的标牌(不收取额外租金或许可费)。承租人必须首先与出租人协商，并事先获得出租人的批准(不得被无理扣留或拖延)，才能获得承租人对建筑物的拟议名称。如果承租人提议将建筑物的名称或名称更改为承租人公司或其母公司当时的名称，出租人必须提供其同意。

(B)尽管本租约有任何其他规定，承租人将不会对建筑物的名称进行域名控制。

(C)如果承租人通知出租人：

(1)选择不为该建筑物命名；或

(2)不再需要建筑物的命名权，

然后：

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(3)自发出通知之日起，承租人丧失第20.1(A)条规定的承租人权利；以及

(4)出租人可(以其绝对酌情决定权)：

(A)选择将建筑物命名或重命名(视属何情况而定)，但如出租人希望以建筑物的名称使用相竞争的软件公司的名称，出租人必须事先征得承租人的同意(承租人可行使绝对酌情决定权不予同意)；或

(B)继续使用在紧接承租人发出通知之日之前使用的建筑物名称(包括提及承租人公司或其母公司名称的任何名称)，但仅限于：

(I)建筑物的营运及管理；及

(Ii)与承租人的租赁关系有关的任何规定披露。

(D)作为出租人根据第20.1(A)条授予承租人权利的代价，承租人必须在支付基本租金的同时，按月等额分期付款向出租人支付冠名权费用。冠名权费用将与基本租金同时以相同的方式进行审查。

(E)承租人确认并同意，即使承租人根据第20.1(C)条发出通知，仍须支付冠名权费用。

20.2签约权

(A)在第20.2(B)条的规限下，承租人有权优先在建筑物内及建筑物上安装标志，位置由承租人决定。

(B)根据条例草案第20.2(A)条安装任何标志须受以下规限：

(1)承租人优先：

(A)如建议标志的位置不在处所内，则就该位置谘询出租人；及

(B)事先取得所有有关当局对拟设标志的批准；

(2)下列各项的任何标签权：

(A)青年旅舍安排下的青年旅舍；及

(B)[插入实体名称]在[插入相关项目文件的名称]及

[起草说明：根据《租赁协议》填写。]

(3)承租人支付标牌的安装费用(根据租赁协议条款安装任何标牌的费用除外，该费用将由开发商支付)和标牌的任何持续维护和运行费用(包括标牌消耗的或与标牌相关的任何收费或收费)。

(C)承租人必须：

(1)安装、操作、使用、维修、维护和拆除任何标牌时，应遵守所有适用的法律和要求及其在本租约项下的义务；以及

(2)须保持所有依据本条例草案第20.2条安装的标志维修完好、状况良好及符合主管当局的规定。

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(D)出租人和承租人承认并同意，在第14.6条的约束下，任何标牌将完全属于承租人(或通过承租人声称拥有标牌的第三方)，无论该标牌是否贴在建筑物上。

(E)承租人可在大堂目录板上展示其分租户或分许可证持有人的详细资料，并以任何方式在大楼的每一层上寻找标志，费用由承租人承担。

(F)在第20.2(C)条规定的标牌之外，任何承租人寻找标牌的具体方式将由承租人承担费用。

(G)承租人或任何分租户或特许持有人均无须就行使本条所授予的权利缴付任何租金或许可费。

20.3Marketing

(A)承租人可以在建筑物内(租赁或许可给第三方的场所除外)内，包括在电梯门上，放置或安装用于营销活动的招牌、横幅和其他材料(营销材料)。

(B)出租人必须确保青年旅舍或大楼的任何其他租户在未经承租人事先书面同意的情况下，不得在公共区域使用或占用、放置或安装任何推销材料，承租人可根据其绝对酌情决定权予以扣留。

20.4广告和标志

承租人未经出租人批准，可以在房屋内外张贴或展示任何广告、标志、通知、标志或其他装置。

20.5根据本条例草案第20条授予的权利的性质

(A)本第20条只适用于Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关连法人团体ACN 102 443 916为本租约的承租人的情况。

(B)根据本条第20条授予的合约权利：

(1)自动转让给本租约的受让人，条件是受让人是Atlassian Pty Ltd.ACN 102 443 916的关联法人团体；以及

(2)在本租约期满或更早确定时，或在承租人不再租赁商业大厦可出租面积的至少50%(50%)之日，立即终止。


21可持续发展

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(A)出租人及承租人各自承担管理及营运该建筑物及处所的责任，以尽量减少其使用及占用对环境的影响。各方必须遵守规则中与可持续性有关的部分，该部分规定了各方管理能源和水、实施环境倡议、最大限度地减少任何工程对环境的影响和最大限度地减少废物(包括安装和拆除设备)的合理义务，并分享能源、水、废物和其他性能信息。

(B)如果提出要求，出租人和承租人将分享与房屋能耗有关的信息，或使另一方能够获得另一方合理需要的数据。双方承诺达到并维持建筑物的可持续性评级，包括《租赁协议》预期的评级(前提是获得《租赁协议》中预期的可持续性评级类别)，双方必须尽合理努力与另一方合作，以协助其达到或维持不时适用的与可持续性有关的评级和标准。

(C)承租人必须遵守(或促使其遵守)构成可持续发展绩效标准一部分的途径规定的承租人应遵守的义务。


22零售计划

(A)自出租人和承租人签订或商定零售计划之日起，出租人必须遵守零售计划。

(B)虽然Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian ACN 102 443 916的关连团体为大厦的主要承租人，但未经承租人事先书面同意，不得更改零售计划(不得无理扣留或延迟)。


23最先拒绝权

第231条优先购买权

(A)本条第23条适用于：

(一)租金保证期届满之日起的次日；

(2)如出租人在合约期内的任何时间合理地知悉零售区的任何部分可供出租，而有关零售区不受授予有关处所(第一拒绝区)的现有租户任何具约束力的选择权或延展权所规限；及

(3)如出租人根据第23.1(A)(2)条知悉：

(A)承租人至少占据六(6)个栖息地；以及

(B)承租人在本租约下并无违约(出租人已向承租人发出违约通知)。

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(B)双方同意本草案第23条：

(一)在任期内可以申请任意次数；

(2)不排除出租人就承租人不行使本条款下承租人权利的第一拒绝区域向第三方提出要约；以及

(3)如租契已由任何一方退回或终止，则该租契不适用于以前由承租人出租的零售区的任何部分。

(C)在第23.1条每次适用时，出租人必须：

(1)在《零售租赁法》适用的情况下，根据《零售租赁法》向承租人提供披露声明；

(2)以与最近批给承租人的零售租约相同的条款和条件，向承租人提供相关第一拒绝区域的租约，但(出租人的要约)：

(A)租金：出租人的报价必须说明出租人建议的金额：

(I)首批地区在租契开始之日的每年面租；及

(Ii)在首次拒绝地区租契开始之日的首次拒绝地区的诱因(如有的话)；

(B)开始日期：出租人的要约必须说明首次拒绝区域租赁的拟议开始日期，该日期不得早于出租人要约送达之日后3个月，也不得迟于出租人要约送达之日后24个月；

(C)租期：第一拒绝区域的租期必须从出租人要约中规定的日期开始(根据(B)段)，并在下列日期中较后的日期到期：

(I)第6项的日期；及

(Ii)出租人要约(按照第23.1(C)(2)(B)条)所指明的生效日期后五(5)年后一天；

(D)租金审查：在出租人要约规定的开始日期的每一周年日，根据第一拒绝地区的租约应支付的租金不得增加超过第12(B)项规定的百分比；

(E)选择权：第一拒绝地区的租约必须为本租约第7项和第19条所规定的进一步期限(如有)提供剩余的选择权(包括市值租金审查)。如果先入区租约的到期日不是本租约的到期日(由于第(C)(2)(C)段规定的五(5)年最低期限)，则必须缩短第一个续期的期限，以便先入区租约的续期与本租约的续期同时终止；

(F)准许用途：

(I)在承租人取得当局所需的一切批准后，许可用途将是出租人批准的、法律许可的、并不违反零售计划的任何零售用途；及

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(Ii)删除零售租契第25.2及25.22条，并以“未使用”取代；

(G)移交条件：出租人必须在出租人的要约中具体说明向承租人提供优先购买区的布局和条件；

(H)商品名称：删除零售租约第25.21(E)条，代之以“未使用”；

(I)终止权：删除零售租契第25.20条，并以“未使用”取代；及

(J)生效日期：删除“零售租契”第25.21(G)条，代之以“在”期限的最后一周“”之前插入“第三”一词。

(D)在出租人的要约送达后，承租人必须向出租人发出通知，说明下列事项之一：

(一)承租人拒绝出租人的要约(如果承租人不愿承租优先购买区的)；

(2)承租人接受出租人的要约(如果承租人希望按照出租人要约中规定的条件租用优先购买区)；或

(三)承租人要求出租人立即与承租人就首次拒绝区域的租赁条款(双方合理、真诚行事)进行协商(承租人的协商通知)。

(E)在下列情况下：

(一)承租人拒绝出租人的要约的；

(二)承租人未在出租人要约送达后十(10)个工作日内书面通知出租人接受出租人的要约的；

(3)承租人向出租人发出承租人谈判通知，承租人在送达承租人谈判通知后十(10)个工作日内不接受出租人的要约(包括双方同意的任何相关修改)，

然后，出租人可以按照总体上不比出租人报价中所列条款更有利的商业条款，将优先购买区的租约授予任何其他人。

(F)如出租人建议以整体上较出租人要约所载商业条款更有利的商业条款，向另一人批出有关优先认购区的租约，出租人必须首先按该等其他条款向承租人重新提出有关优先认购区的租约，而第23.1(C)至23.1(E)条将适用于该项要约。

(G)如果承租人接受出租人的要约(在承租人向承租人送达谈判通知的情况下，该要约将包括出租人与承租人以书面商定的对出租人要约的任何修改)，则：

(1)出租人必须按照出租人的要约(包括任何商定的修改)中所列的条款，授予和接受第一拒绝区域的租约；

(2)出租人必须及时准备并交付承租人：

(A)第一拒绝范围的租契；及

(B)(如须提供诱因)载有该项诱因的条款的独立附带契据，

(先入区租约文件)；

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(3)承租人必须在收到以下文件后二十(20)个工作日内签署第一拒绝区域租赁文件，并将其返还出租人：

(A)第23.1(G)(2)条所指的文件；及

(B)(如适用)载有双方当事人之间商定的奖励条款的附带契据；

(4)出租人必须在第23.1(C)(2)(B)条规定的租约开始日期或之前，将有关的首次拒绝地区交付承租人，条件与出租人要约中所列的首次拒绝地区的条件相同；及

(5)出租人必须在有关首次拒绝地区的租约开始之日或之前，就有关首次拒绝地区及有关首次拒绝地区内或毗邻的所有服务，向承租人交付有关首次拒绝地区的所有试运行数据和一套所有“建成”图纸。

(H)如果承租人接受出租人的要约(如果承租人向承租人发出谈判通知，该要约将包括出租人与承租人以书面商定的对出租人要约的任何修订)，则出租人和承租人将在承租人接受之日起受出租人要约条款的约束(无论第一拒绝区租赁文件是否或何时由出租人和承租人签署和/或登记(视情况适用))。

(I)在承租人履行本条例草案第23条下的义务时，时间是非常重要的。

(J)本第23条只适用于本租约下的承租人为Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian ACN 102 443 916的关连法人团体的情况。承租人在本条款第23条下的权利与根据彼此租赁授予Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian ACN 102 443 916的关联法人团体的优先购买权相同。


24自助出发

(A)如符合下列所有条件：

(一)出租人未履行本租赁项下的任何义务的；

(2)第(1)款所述的不履行对承租人使用和占用房屋的能力造成重大不利影响(自助事件)；

(3)出租人未在合理时间内(考虑到自助事件的性质，且在任何情况下，不得少于承租人向出租人发出不遵守规定通知之日后十(10)个工作日)采取一切合理和有意义的步骤对自助事件进行补救；

(4)在第(3)款所述期限届满后，自助事件仍未得到补救，承租人向出租人发出另一份通知，指出不遵守规定的情况；

(5)在承租人根据第(4)款向出租人发出通知后五(5)个工作日内，自助事件仍未得到补救；

(6)承租人在顾及以下非出租人的性质后，已按合理需要准许出租人进入该处所-

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履约)，例如允许出租人有合理机会纠正或补救相关的不履约行为；以及

(7)自助事件不是由不可抗力事件、承租人的行为或不作为或排除事件引起、促成或加剧的，

然后：

(8)承租人可以采取一切合理必要的措施对自助事件进行补救，如果补救行动涉及工程，则承租人必须遵守本租约关于进行该等工程的条款；

(9)如果补救措施要求承租人对设施、出租人的厂房和设备或建筑物的结构进行工程，承租人必须聘请出租人的指定承包商进行该等工程，并必须确保该等工程不损害或不利地影响出租人对该建筑物或建筑物作出的任何相关保证或保险；

(10)如果承租人根据本条款第24(A)条选择介入，则其可采取一切合理步骤来治愈自助事件；以及

(11)出租人必须在收到有效税务发票后二十(20)个工作日内，向承租人偿还因行使本条款第24(A)条规定的权利而产生的所有合理和正当发生的费用和债务。

如果出租人和承租人就第24(A)(1)-(7)(含)条所指事项产生争议，承租人根据第24(A)(8)条规定的替代权利将不适用，或将被暂停(视情况而定)。

(B)在下列情况下：

(1)双方就第24(A)(1)至(7)(首尾两节包括在内)所指事项有争议；或

(2)在第24(A)(11)条规定的期限内，双方当事人不能就出租人欠承租人的金额达成一致，

然后，在出租人和承租人首先遵守第1.18条的情况下，争议必须由出租人和承租人共同任命的具有适当经验的独立专家来确定。如果出租人和承租人不能在十(10)个工作日内就独立专家的身份达成一致并指定独立专家：

(3)就第24(A)(1)至(7)条(包括首尾两节)所述性质的争议而言，一方当事人将争议通知另一方，

(4)就第24(B)(2)条所述性质的争议而言，根据第24(A)(11)条指明的期限届满，

任何一方都可以要求API总裁提名一名专家，出租人和承租人必须共同任命。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(C)承租人可以将承租人根据本租约和租赁协议应支付的金额抵销出租人的欠款，包括承租人因补救或追究出租人在本租约项下的任何违约而发生的金额，但条件是：

(一)当事人以书面形式约定有关金额，出租人在书面约定金额并提供税务发票后十(10)个工作日内仍未支付有关金额的；

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(2)已在租赁争议解决过程中确定金额，而出租人尚未确定：

(A)在确定这些金额并提供税务发票后三十(30)个工作日内将这些金额支付给承租人；或

(B)在裁定日期后三十(30)个营业日内就有关争议提起法庭诉讼；或

(C)如果法院程序开始，法院已确定相关金额，就相关判决提出上诉的期限已经届满，而出租人在上诉权到期后十(10)个工作日内仍未支付这些金额。

(D)尽管条例草案第24(C)条另有规定，但除(E)款另有规定外，如双方对未付款项有争议，承租人无权抵销未付款项，直至争议以承租人胜诉的方式解决为止。

(E)(D)款不适用于无争议的未付款项的任何部分。

(F)当承租人不再是Atlassian Pty Ltd(ACN 102 443 916)或Atlassian Pty Ltd的关连法人团体(ACN 102 443 916)时，该条文将不再适用。


25个担保人

25.1Consideration

担保人提供此担保和赔偿，以换取出租人同意应担保人的要求签订本租约。担保人承认：

(A)出租人是依靠担保人行事，而担保人根据本条例第25条承担义务和给予权利；及

(B)出租人向担保人收取的有价对价，在本担保和赔偿项下承担义务并给予权利。

25.2Guarantee

担保人无条件且不可撤销地向出租人保证承租人按时支付所有款项，并履行承租人在本租赁项下或与本租赁相关的所有其他义务(承租人的义务)。

25.3Indemnity

作为一项单独和独立的承诺，担保人无条件且不可撤销地赔偿出租人因下列事项而产生的所有责任或损失：

(A)在本担保及弥偿下担保人的任何义务或法律责任，或由担保人担保的任何义务或法律责任(或如可强制执行、有效而并非违法的，则该等义务或法律责任即为该义务或法律责任)对承租人全部或部分无效或非法，或变得不可强制执行；

(B)承租人违反本租约，包括违反付款义务；

(C)承租人对房舍和许可区域的占用情况；

(D)就承租人发生的破产事件；及

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(E)一名清盘人放弃本租契。

出租人没有必要在行使该赔偿权利之前发生费用或支付款项。

25.4权利的强制执行

除出租人事先书面要求承租人履行承租人未在提出要求后10个工作日内履行承租人的义务外，担保人放弃在向担保人索赔前要求出租人对承租人或其他任何人提起诉讼或执行任何其他权利的权利。

25.5担保人的责任不受影响

担保人在本条款下的责任不受任何可能在法律上或衡平法上影响其责任的事情的影响(在每种情况下，无论担保人是多么基本，也不管担保人是否知道这一点)，包括但不限于下列一项或多项：

(A)出租人给予承租人任何时间、豁免或容忍，或允许承租人作出任何让步，或与承租人或任何担保人进行其他纵容、妥协或免除；

(B)出租人不起诉承租人或向承租人索赔；

(C)出租人行使或不行使任何权力、权利或补救；

(D)出租人或另一人或出租人与另一人双方的任何疏忽、默许、延误、作为、不作为或错误；

(E)与承租人、担保人或另一人明示或默示地与承租人、担保人或其他人进行交易，或应承租人、担保人或其他人的要求进行交易；

(F)商号、合伙、委员会或组织的成员、名称或业务可能不时因去世、退休、加入或其他原因而改变，不论担保人或另一人是否成员；

(G)担保权益无效、可撤销或不可强制执行；

(H)以担保权益担保的财产被没收、终绝、移交、恢复或确定；

(I)以任何方式处理担保权益、担保、判决或可转让票据的人(包括但不限于接受、放弃或免除(全部或部分)、变现、交换、更改、放弃完善或利用该票据)；

(J)任何人的法律行为能力、权利或义务的改变；

(K)任何人是某合伙、商号或组织的受托人、代名人、联名拥有人、联营企业或成员的事实；

(L)对承租人或他人不利的判决；

(M)承租人债务的任何部分是不可追回的；

(N)终止、接受否认、退回或期满，或任何更改、转让、分租、特许、延期或续期，或任何减少或转换本租契的期限；

(O)承租人占用房产或许可区域的任何变化；

(P)承租人或任何其他人的任何义务或责任无效或不可强制执行；

(Q)担保人在执行本租约时无效或不规范，或担保人在行使订立或遵守其在本租约下的义务的权力时有任何不足或不规范之处；

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(R)承租人因法律的施行或其他原因而被解除的任何义务；

(S)本租契未予登记；

(T)本租契或其任何部分并非完全有效；

(U)任何人的任何过失、失实陈述、疏忽、违反合约或行为不当；

(V)承租人死亡或丧失行为能力或无力偿债，或本租约被破产清算人或受托人放弃；

(W)在破产事件发生后就某人收取摊还债款，或在任何时间将一笔或多笔款项存入承租人或另一人的账户(不论是收取或共同及各别支付或以其他方式支付)；或

(X)如担保人多于一人，而其他担保人中有任何人未签署本租约。

25.6持续责任

担保人的责任将持续到承租人支付所有款项并履行承租人在本租赁项下的所有其他义务为止。

25.7暂停担保人的权利

(A)只要承租人的债务仍未履行或本租赁项下的其他应付款项仍未支付，未经出租人同意，担保人不得：

(A)在减少其在本租约下的法律责任时，向承租人或共同担保人或共同弥偿人提出抗辩、抵销或反申索，或向出租人提出抵销或反申索；

(B)针对承租人或其产业或财产提出索偿或强制执行权利(包括但不限于产权负担)；

(C)在就承租人发生破产事件的情况下，与出租人竞争证明是否就担保人根据本租约支付的一笔款项，就出租人为减少担保人在本租约下的责任而运用的另一笔款项(包括担保权益的收益)，或在其他方面；或

(D)声称有权享有任何出资、弥偿、代位权或编组的权利，或以其他方式享有担保权益或担保的利益，或现在或以后因承租人的义务而持有的担保权益或担保份额。

25.8重新声明保证书

如果与本租赁或本条款相关的向出租人支付、义务、和解、交易、转让或转让(或其部分)的索赔无效或可撤销(包括但不限于，根据与破产事件或债权人保护有关的法律或其他原因提出的索赔)，则：

(A)出租人相对于担保人，有权立即享有其根据本条本应享有的权利，犹如该项付款、义务、授产安排、交易、转易或转让并未发生一样；及

(B)应出租人的请求，担保人立即同意采取任何行动并签署严格要求的任何文件，将担保人在紧接该付款、义务、和解、交易、转让或转让之前从担保人手中持有的担保权益或担保归还出租人。

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25.9出租人出让

如果出租人转让其在本租赁或土地中的权益，出租人也可以转让担保人根据第25条承担的义务的利益。

25.10担保人的其他证券和义务

出租人在本租赁项下的权利是附加的，不与以下各项合并或影响，也不受以下各项影响：

(A)出租人现在或其后从承租人、担保人或任何其他人手中持有的任何担保权益；或

(B)担保人对出租人的任何其他义务，

即使有任何法律规则或衡平法或任何相反的法律规定。

25.11货币的运用

出租人可以其认为合适的方式，将承租人或承租人的财产、担保人或其他方面支付的款项用于清偿承租人的债务。

25.12更换承租人母公司担保

尽管本租约有任何其他规定，但：

(A)如果承租人的公司结构进行重组，只要承租人遵守本租约关于该重组的规定，承租人可以向出租人交付一份替代承租人母公司的担保，其条款与本第25条相同，由承租人的最终上市母公司实体提供并由其正式签立；以及

(B)自符合第25.12(A)条要求的替换担保交付给出租人之日起，Atlassian Corporation Plc即被解除承租人母公司担保项下在该日期之后产生的所有未来义务，并且在不限制该免除的效力的情况下，出租人同意立即签署承租人或Atlassian Corporation Plc合理需要的任何文件，以便更全面地记录该免除。

25.13法律责任的限制

尽管本租约中有任何其他规定：

(B)担保人因本租契或与本租契相关而产生的最高合计法律责任：

(1)如果担保人在本租约中被指名为与承租人对出租人负有连带责任，则担保人就承租人的义务对出租人承担的责任不超过该责任；以及

(2)受承租人根据本租赁或任何适用法律可获得的限制、排除、赔偿和抗辩；以及

(B)本租约的目的并不是让担保人就承租人履行本租约项下承租人义务的一次违约两次承担相同损失的责任，且出租人不得寻求根据本条款第25条就承租人履行承租人义务的同一违约行为追回相同损失。

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26银行担保

26.1第26条的适用范围

当Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关联法人团体ACN 102 443 916是本租约的承租人时，本条款不适用。

26.2性能安全

承租人必须向出租人提供银行担保，作为承租人履行本租赁及任何相关协议项下义务的担保。

26.3承租人可要求银行担保

如果出租人(合理行事)确定承租人违约，则出租人可以要求银行担保，而不另行通知承租人。

26.4更换或额外的银行担保

如果出租人：

(A)要求银行担保，则在出租人向承租人发出要求银行担保的通知后7天内，承租人必须向出租人交付替代的或额外的银行担保，以使担保金额等于银行担保金额；或

(B)出售或转让土地时，承租人必须支付出租人的费用，作出出租人合理要求的任何事情，向买方或受让人提供银行担保的利益，或向买方或受让人提供新的银行担保，以换取以前提供的银行担保的返还。

26.5银行保函返还

根据第26.3条的规定，出租人应在承租人履行其在本租赁项下的所有义务之日起30天后将银行担保退还给承租人。


27访问密钥

27.1.访问密钥由出租人提供的情况

(A)本条款仅在出租人提供访问密钥的情况下适用。

(B)出租人必须在开工日期前不少于一(1)个月免费向承租人提供每六(6)平方米房屋出租面积的一(1)个访问密钥，用于下列用途：

(1)在既定办公时间以外操作大楼内的升降机；

(2)打开通往大厦的外门；及

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(3)进入该处所所在的建筑物的楼层(包括经任何旋转门或走道)及任何领有牌照的地方。

(C)出租人必须在承租人提出要求后的合理时间内向承租人提供承租人合理要求的附加或替换访问密钥。承租人必须向出租人支付出租人提供和编程超过第27.1(B)条所述数量的访问密钥和承租人不时要求的任何替换访问密钥所产生的实际成本(包括但不限于获得和激活附加或替换访问密钥的实际成本，以及停用任何丢失的访问密钥的实际成本)。

(D)在确定本租赁后，承租人必须将所有访问密钥归还出租人或管理人(视情况而定)：

(1)第27.1(B)条所指(如有的话)；

(2)承租人根据第27.1(C)条购买的；或

(三)以其他方式发给它的；

已遗失或损毁的除外。承租人必须在提出要求后十五(15)个工作日内向出租人支付出租人更换已丢失或损坏的访问密钥(或在本租赁确定后承租人未以其他方式退还出租人)的实际费用，包括但不限于获得和激活替换访问密钥的成本以及停用丢失或损坏的访问密钥的成本。

(E)承租人不得允许复制本条款中提到的任何访问密钥。

(F)承租人必须：

(1)仅向承租人的员工和受邀者提供访问密钥；以及

(2)每当出租人提出合理要求时，应向出租人提供一份已向其发放本条所指访问密钥的人员的最新名单。出租人必须对根据本款提供给出租人的信息保密。


28台自动售货机

(A)承租人可在指定为办公楼层的处所部分内安装和操作自动售货机，但该等自动售货机或其他装置不得为建筑物的其他租客或占用人看见或听到。

(B)承租人必须在本租约期满前或在本租约提前终止后十(10)个工作日内，将第28(A)条所指的自动售货机从大楼移走。


29相互依存

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(A)除第29条另有规定外，本租契与其他租契(零售租契或按照第23条批出的首次拒绝批地租约除外)相互依存，目的是：

(1)如本租约终止，出租人将有权终止另一份租约(零售租契或根据第23条批出的优先认购区租约除外)；

(2)如任何其他租契(零售租契或根据第23条批出的优先认购区租约除外)终止，出租人将有权终止本租约；

(3)本租契下的失责行为，将构成另一份租契(零售租契或按照第23条批出的首次拒绝批地租契除外)下的失责行为；

(4)根据另一份租契(零售租契或按照第23条批出的首次拒绝批地租契除外)的违约，将构成本租契及其他租契下的违约；及

(5)本租契及每一份其他租契(零售租契或按照第23条批给的优先认购区租契除外)必须一并转让或转让予同一承让人或受让人。

(B)在本租契中，凡提及“违约”之处，即包括根据本条例草案第29条作出的违约。

(C)如果本租约根据第29条终止，任何一方均无权向另一方提出任何赔偿要求，除非该要求与先前的违约有关。


30B项目文件的达成或阻碍

[起草说明：根据租赁协议填写。]


31电子签名

31.1电子签名

各方保证，通过签订本租约，其已无条件同意：

(A)符合任何法律所订的签署规定；及

(B)签立本租契的其他各方，

使用法律允许的任何电子签名方法(包括DocuSign、Adobe Sign、在电子设备上签名或通过数字签名)。

31.2Confirmation

如果本租约由一方使用电子签名签署，则该方：

(A)同意其他当事人可以依赖电子签名，将其视为与手写签名具有相同的效力和作用；和

(B)无条件同意其他当事方(根据其自由裁量权)用来确定签署方身份并确认其缔结具有约束力的法律协定的意向的任何方法。

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附表1


参考时间表


项目1	土地：	[起草说明：根据租赁协议填写。]
项目2	房舍：	大楼和阁楼的7至38层，如附件1所示，面积为[起草说明：根据租赁协议填写。](平方米)
第3项	出租人：	Vertical First Pty Ltd ACN 636 939 985为Vertical First Trust受托人荷兰银行47 915 597 236 地址：电子邮件：请注意： [起草说明：根据租赁协议填写。]
项目4	承租人：	Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916 地址：电子邮件：ruwang@atlassian.com 复制到：Legalfilings@atlassian.com。为免生疑问，未能向该地址发出通知副本并不会使根据本租约送达的通知失效。注意：Ric Wang
第5项	开始日期：	[起草说明：根据租赁协议填写。]

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项目6	终止日期：	[起草说明：根据租赁协议填写，以反映15年的初始期限。]
第7项	选项：其他条款：	(C)首次连任： 10年内到期[起草说明：根据租赁协议填写。] (D)第二次连任： 10年内到期[起草说明：根据租赁协议填写。]
项目8	基本租金：	基本租金：美元[起草说明：根据租赁协议填写。](不包括商品及服务税)每年。
项目9	允许的用途：	1商业办公室、培训、9B建筑分类教育用途(仅限于转租空间，并须经承租人获得当局的任何必要批准)、大学(但仅供主要大学使用，并须经承租人获得当局的任何所需批准)和相关用途，但承租人须获得当局的任何所需批准(但不包括语言学院、路径学院、TAFE和任何私人拥有的教育企业(仅就商业办公用途而言))； 2与承租人业务有关的附属住宿(如高管和工作人员的过夜住宿)； 3与技术有关的用途，包括信息技术实验室； 4供承租人使用的食品和饮料(可在室内提供，包括酒类服务和销售(符合第9.1(D)条的规定)，包括辅助零售)；以及 5法律允许的任何其他用途(承租人获得任何必要的主管部门批准)，且该用途已根据第9.1(B)条获得出租人的批准。

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第10项	公共责任政策：	每次50,000,000.00美元。
项目11	承租人的支出比例：	100%
项目12	基本租金检讨：
	(A)市场回顾：	每一届任期的开始日期
	(B)固定百分比审查：	1个或多个日期：在任期内和任何其他任期内的生效日期的每一周年纪念日，但下一个任期的开始日期除外。 2固定百分比：四(4)%。
第13项	担保人：	亚特兰大公司。地址：电子邮件：请注意： [起草说明：根据租赁协议填写。]
项目14	冠名权费用：	每年300,000美元，不包括商品及服务税

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附表2


开支详情

A节--支出的定义

1支出是指出租人与土地或建筑物有关而适当和合理地发生和支付的所有费用，包括B节所列的费用。为免生疑问，支出不包括：

(A)清洁当其时由承租人或持牌人占用的建筑物任何部分(设施除外)的费用；

(B)就建筑物任何部分的出售、出租或发牌而向任何人支付的任何市场推广费用、佣金、律师费、其他顾问意见及相类费用；

出租人的所得税或资本利得税或商品及服务税，出租人有权获得进项税额抵免和地税附加费；

(D)由建筑物的个别承租人或持牌人负责的任何费用(包括盘后的空调)；

(E)任何结构工程的费用，以及出租人在其会计报表中(真诚地)将其视为资本费用的费用(但更换部件进行的修理可计入支出)；

(F)与出租人逾期付款有关的处罚、罚款、收费和类似的征用；

(G)与出租人的融资安排有关的任何费用，包括利息、手续费和估价；

(H)因出租人违反或任何其他承租人或特许持有人违反任何租契而招致的费用；

(I)出租人根据与建筑物有关的任何保证而有权向第三者申索的任何款额；

(J)相应损失；

(K)承租人在本租约的其他地方以其他方式支付的任何款项，或出租人的责任，并明确声明不包括在本租约的支出中；和

(L)纯粹与建筑物零售部有关的任何费用。

2除本租约的任何其他条款外，支出包括出租人因承保、维修、保养、清洁、管理、管理、监督、安全或为建筑群中供建筑群承租人和持牌人或公众(共享设施)共同使用的部分提供保险、维修、保养、清洁、管理、监督、安全或提供服务或设施而发生的费用中的一部分(根据本附表C节确定)，包括建筑物管理声明项下的任何分担管理费用。

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3在本附表中，“成本”指所有评税、收费、成本、关税、开支、费用、征费、差饷、税项、工资及开支。

4出租人从建筑物的租户或持牌人那里收到的费用包括在支出中的，出租人收到的金额必须计入相关的支出。

B节--支出明细

除本附表2 A节另有规定外，支出指：

1差饷及税项

就该建筑物、该土地或该建筑物、该综合体或该土地的服务而评估、征收、征收或征收的所有差饷及税项(包括土地的应课税价值，以单一持有基准计算)、评估及收费(包括供水及排污设备使用费、排水费、贸易废物及消防费)、任何主管当局、团体、部门、政府或工具所征收的费用及征费，或就该建筑物、该土地或该建筑物、该综合体或该土地提供的服务而评估、征收、征收或征收的所有费用及责任(不论拥有权为何)，但不包括停车位征费。

2保险

保险费、适用税金和合理的经纪费或佣金：

(A)建筑物的保险(但不超过建筑物的全部可保修复价值)；

(B)就与出租人在建筑物的权益有关的其他风险(包括公共责任、相应及经济损失、机器故障，以及建筑物、综合体及土地(或其中任何一项)的拥有权、修葺、保养、管理及保安所附带的任何其他保险)，为建筑物、建筑物内的所有服务及出租人投保该建筑物、该综合体及土地(或其中任何一项)的正常和适当的保险；及

(C)为履行与大楼有关的职能的人提供的工作补偿保险(在适用的情况下，进行调整，以反映与大楼和其他活动有关的时间比例)。

3维修、维护、审计和报告

(A)建筑物、设施、公用地方、机房、清洁室、保安室或消防控制室、供水管道和立管(以及其内的固定附着物、装置和家具)的保养和维修(包括更换部件)的费用(包括油漆)。

(B)对建筑物或土地进行安全和环境审计的费用，以及在法律要求的情况下就环境和相关问题进行报告的费用。

(C)在大厦内进行室内空气质素测试的费用。

(D)在大楼内，包括在房舍和楼层公用区域内进行虫害防治的费用。

4.服务

维护和维修(包括更换部件的维修)建筑物或土地内或其内部的下列项目的费用，以及提供下列服务的费用：

(A)大楼内的UPS房间；

(B)升降机及任何供建筑物使用的升降机；

(C)空调装置及设备；

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(D)消防服务、洒水及火警警报器的装设；

(E)楼宇自动化系统；

(F)美化、种植、除草和保养公共区域内的任何花园、草坪、植物和花卉；

(G)园境美化、园艺、种植、除草和保养外部园林区(非占用区)的任何花园、草坪、植物和花卉；

(H)大楼的安保、管制、租户联络服务和系统；

(I)控制公共区域内的虫害；

(J)大楼的业务管理服务；

(K)核数师依据第7.3(A)(2)条发出的证明书；

(L)就该建筑物及该土地(或其中一项)而提供的所有其他服务；及

(M)根据条例草案第3.7条更改的建筑物管理计划下的服务。

5管理

(A)为建筑物及土地聘请管理人的费用。

(B)与建筑物及土地管理人员的雇用有关的工资、薪金、福利、奖金支付、工作人员培训费用、所得税及其他薪俸税、退休金供款及其他补偿款额(不论该等款项是否在雇佣终止之前、期间或之后支付)。

(C)与设立、实施和运作建筑物管理委员会及任何选区管理委员会(或类似实体)有关的费用。

6能源成本和冷凝水

(A)与建筑物或土地有关的电力、气体、石油及任何其他能源、电力或燃料来源或类型的所有费用，但不包括建筑物占用人须支付的费用中的任何部分。

(B)与该建筑物或该土地有关的所有冷凝水费用。

(C)出租人就该建筑物或土地的电力、气体、石油及任何其他能源、电力或燃料的供应而聘用的任何外部顾问的实际及正当招致的费用。

7清洁

所有成本：

(A)在设施内提供厕所和洗手间必需品以及储备和补充消耗品(但不包括仅供零售使用的建筑物公共区域和不包括楼层公共区域)；

(B)清洁：

(1)设施内的所有厕所、洗手盆、水龙头及相关附属设施(但不包括建筑物内专供零售用途的公用地方及楼层公用地方)；

(2)建筑物内所有窗户的内外表面；

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(3)设施；

(四)许可区域；

(5)所有公用地方，包括机房、洁净室、保安室或消防控制室、供水管道及竖管，以及在建筑物内清洁的其他地方(当其时由租户或持牌人占用或由空置办公室处所组成的地方除外)(包括其内的所有固定附着物、装置及家具、垃圾及垃圾清除设施，以及从建筑物处置废物的牌照或许可证的费用)，但不包括楼面公用地方；及

(C)与清除建筑物内的垃圾和回收利用有关。

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C节--支出的分摊

1承租人承认并同意：

(A)凡费用只与商业大厦有关，出租人会将该费用的全部分摊予商业大厦，而就本租契而言，该费用将构成开支的一部分；

(B)凡任何费用纯粹与建筑物的零售部有关，出租人会将该费用的全部分摊予建筑物的零售部，而就本租契而言，该费用不会构成开支的一部分；及

(C)如费用涉及商业大楼和建筑物的零售部分，或与同时惠及商业大楼和建筑物零售部分的服务或共用设施有关(全部建筑物支出)，出租人将在商业大楼和建筑物零售部分之间分摊全部建筑物支出，方法是分配：

(1)根据商业大楼的可出租面积与建筑物的可出租面积所占的百分比，计算整个建筑物支出占商业大楼的百分比，目的是让商业大楼的租户按其各自承租人的比例承担分配给商业大楼的费用；及

(2)根据建筑物零售部的可出租面积(零售)占建筑物可出租面积的百分比，计算整个建筑物的开支占建筑物零售部分的百分比，目的是由建筑物零售部分的处所的租客按其各自承租人的比例承担分配给建筑物零售部分的费用。

2在承租人提出书面要求后的合理时间内，出租人必须向承租人提供与建筑群中不属于建筑物的其他部分共用的任何实际或预期支出的合理细节(和分摊)。

3只有分摊给商业大厦的费用才是承租人在本租约项下出资的支出，其意图是分摊给商业大厦的费用将由商业大厦物业的承租人按各自承租人的比例承担。

4尽管本租约有任何其他规定，本节仍适用。

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附表3


公共服务电子化-设备和操作要求

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附表4


关于基本租金的检讨

A部分-市场评审流程


翻译和时间是至关重要的

(A)在本租约中，除文意另有所指外：

(1)可比面值租金是指承租人根据与该物业相若的物业的租约，须向出租人支付的租金款额，并考虑与该等租约有关的任何诱因的款额(例如，如租约没有给予任何诱因或给予的(比较)诱因较自市场检讨日期开始的租约为低，则理论上应向上调整，以形成面值租金)；

(2)现行基本租金指按本附表第5条所列基准厘定的物业在市场检讨当日的面值租金；

(3)现行地下室储存区牌照费是指，如任何额外的地下室储存区已在有效期内根据第17.4条获发牌给承租人，则该额外储存区的现行市场牌照费是根据本附表第5条所列的基础厘定的；

(4)现行诱因是指根据本附表第5条所列基准而厘定的物业在目标市场检讨日期的现行市场诱因；

(5)现行冠名权费用指根据本附表第5条(不包括本附表第5.1(B)(6)条及不包括承租人根据第20.1(C)条可能已送达的任何通知)厘定的第20.1(A)条所预期的冠名权的现行市场许可费；

(6)准则是指本附表第5.1条中的准则；

(7)进一步的定期奖励契约是指记录本附表第5.3(C)条所指的现行奖励的契约；

(8)公断人指根据本附表第3.2(A)条委任的估价师；

(9)估价师指符合本附表第2条所列准则的人；及

(10)凡提述任何条文，即提述本附表内的任何条文。

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(B)在本附表中，时间至关重要。不遵守本附表中的任何时限，即未履行有关义务或行使有关权利。

(C)在本附表中，凡提述估值师的委任，指该估价师以书面接受该项委任。

(D)尽管本租契有任何其他规定：

(1)双方同意指示公断人按照本附表(特别是本附表第5条)行事；

(2)同意或厘定现行基本租金及(如有关)现行优惠的公断人，必须将其厘定通知出租人及承租人(包括其厘定的方法、各自的权重及所依据的类似证据)；及

(3)由宣传局主席委任的公断人可酌情与出租人及承租人交谈，以力求全面了解本租约。


2估价师应具备的基本资格

(A)每名估值师在根据本租约获委任期间，必须一直是该协会的正式成员，并(于获委任之日)拥有不少于十(10)年的注册估值师经验，以评估与悉尼市中央商务区物业相类似的商业写字楼物业(或如没有该等经验的专家，则为具有不少于五(5)年注册估价师经验的注册估价师，以评估与悉尼市中央商务区物业相类似的商业写字楼物业)。任何声称被任命为估价师的行为都是无效的。

(B)在商定或确定现行基本租金和现行激励措施时，每位估价师必须以专家而非仲裁员的身份行事。任何与仲裁有关的法律均不适用。


承租人及承租人各自委任估价师

3.1委任估价师

(A)出租人和承租人各自必须在承租人根据租赁条款第19.2(B)(1)条向承租人送达退出通知的期限届满后十(10)个工作日内，任命一名估价师以确定：

(1)在考虑到第(2)款及本附表第5条所指的每年面值租金后，估值师认为该处所的现行诱因的款额；及

(2)估值师根据准则认为是有关物业于相关市场检讨日的现行基本租金的款额，

在收到估值师对上述(1)和(2)项的估价后五(5)个工作日内，每一方必须向另一方提供该估值的副本，租约第19.2(C)条将适用。

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(B)出租人及承租人各自必须指示其根据第(A)款委任的估值师在估值师接受委任之日起四十(40)个营业日内，以书面向出租人承租人(视何者适用)作出其决定(及作出决定的理由)。

(C)一方当事人可在估价师接受其任命后十五(15)个工作日内向其指定的估价师提交意见。

3.2公断人的委任

(A)如果本条款适用，出租人和承租人必须共同任命一名独立估价师，该估值师不是根据本附表第3.1条委任的估值师，由双方(双方均合理行事)商定并共同任命，但在租约第19.2(C)条期限届满后十(10)个工作日内未能达成协议，由API总裁应任何一方的要求任命一名估值师，以确定本附表第3.2(A)(1)和(2)条中的项目(公断人)。

(B)各方必须：

(1)委派及指示公断人在公断人接受委任之日起四十(40)个营业日内，以书面向出租人及承租人作出决定(包括公断人所采用的方法及公断人所依赖的类似证据)；及

(2)将依据本附表第3.1条取得的各别估值给予公断人。

(C)双方承认并同意：

(1)任何一方均可向裁判员提交意见书(但必须同时向另一方提供该意见书的副本)；

(2)裁判员的裁决是终局的，对双方当事人具有约束力(明显错误的情况除外)；以及

(3)在作出决定时，公断人应考虑当事各方或其代表向公断人提交的任何书面意见，但这些书面意见必须在公断人接受指定后十五(15)个工作日内提交给公断人。


4估价师的成本

(A)每一方均须支付其根据本附表第3.1条委任的估值师的费用、费用及开支。

(B)每一方必须支付根据本附表第3.2条委任的公断人的事务费、费用及开支的一半。


5确定当前基本租金和当前激励的标准

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5.1准则和假设

在受第5.3条的规限下，有关物业在有关街市检讨日期的每年面值市值租金，以及(如有关)该物业在有关街市检讨日期的现行市值诱因，必须根据下列准则厘定：

(A)必须考虑以下事项：

(1)在适用的情况下，各方的书面陈述，但只有在本附表规定的期限内提交给估价师或公断人；

(2)(除本附表第5.1(B)(5)条另有规定外)自市场检讨日起生效的租约条文；

(3)任何相若物业在市场检讨日的面值租金；

(4)市场检讨日期的准许用途，并顾及该处所可合法作的任何其他用途；及

(5)承租人根据正在厘定市值租金的建筑物的任何租契所租出的空间总额(并犹如就所有该等处所有一份租契一样厘定该租金)，但不包括陷阱零售区或零售区(或其部分)的任何租契；

(B)不得考虑以下事项：

(一)承租人的设备和装修设备的价值，无论是谁支付的；

(2)根据本租约或租赁协议给予承租人的任何优惠措施，以及在可比较地点提供的任何优惠措施；

(3)任何相若物业的分租或优惠职业安排的租金(但因地契而作出的分租安排除外)；

(四)因承租人占用或者经营房屋而附于房屋的商誉的价值；

(5)与授予承租人的许可区域有关的任何权利的价值，而根据本租约须就其支付单独的许可费；以及

(6)根据第20条授予承租人的任何命名和标志权的价值；

(C)必须作出以下假设：

(1)房屋空置，可供愿意但不焦虑的出租人和愿意但不焦虑的承租人立即占用和使用；

(2)承租人已履行其在本租约项下的义务(以及因承租人(或任何分承租人或承租人的前任)违反本租约而对房屋的状况或租金价值产生的任何不利影响被视为没有发生)；

(三)房屋或建筑物的任何其他部分已被摧毁、损坏、无法进入或正在翻新或需要维修的，视为已完全修缮和恢复；

(4)如该处所或该建筑物任何其他部分的服务或其内的任何服务目前发生故障，则视为已完全修妥及恢复；

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(5)为厘定每年的市值租金(以及在相关情况下的市场诱因)，自市场检讨日起计的年期视为十(10)年；及

(6)必须评估当前基本租金和当前激励措施，只有可比面值租金才是相关的，并在确定当前基本租金时予以考虑。市场奖励的价值必须根据可比交易进行评估，并考虑到本附表第5.1(C)(5)、5.3和6条规定的当前奖励的支付方法，与在市场上支付市场奖励的各种替代方法相比较。

5.2应考虑的其他有关事项

尽管本附表的任何其他条文另有规定，任何人如认为任何其他准则可能与他在有关市场检讨当日厘定有关处所的每年面值市值租金及(如有关)当时的市场诱因有关，则该人可考虑该等准则，但不得考虑任何与本附表第5.1条所列准则不一致的事情(该等准则是随机排列的，并不附加任何重要性或优先次序)。

5.3当前激励的计算和记录

即使本附表另有规定，在根据第5.1(C)(5)及5.1(C)(6)条的假设厘定现行奖励后：

(A)现行的优惠措施将按5.1(C)(5)条所述假设的十(10)年期内有关楼宇应缴租金总额的百分比表示；

(B)就租约在市场检讨日起计的现行优惠而言，计算方法是将第5.3(A)条所指的百分率，乘以有关楼宇在市场检讨日起计的实际租期内的应缴租金总额；及

(C)出租人、承租人和担保人(如第25条规定须提供担保和弥偿)必须在签署续期租约的同时，协商、商定和签署一份附带契约，以记录目前的激励措施，该契约由出租人按出租人和承租人(各自合理行事)均可接受的条款拟备。


6当前激励措施的支付

(A)除第6条另有规定外，每份续订租约的现行优惠，必须在承租人作出选择时，通知出租人，以下列一种或多种方法适用：

(1)在接下来的一段期间内，对每一期应缴基本租金的每月减幅相等；或

(2)装修费用，上限为现行奖励的25%(25%)，必须在新任期的头两(2)年内实施，而作为减租的激励措施的余额必须在下一任期内平均分摊，

达到当前激励措施的最大总和。出租人及承租人承认并同意，如承租人就多于一个居所行使其选择权，承租人将有权就当前合计激励措施的应用作出单一选择，而该选择将适用于每个租约的现行激励措施。如果

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当前激励的任何部分被视为装修出资，任何由装修出资资助的装修必须是可折旧性质的，并将由出租人拥有，所采用的程序与租赁协议第13.9至13.12(包括首尾两项)条款中所述的相同，该条款适用于由激励金额资助的装修设备。

(C)如果由于承租人违约，续订租期在续订租期届满前终止，则承租人必须向出租人支付当前奖励的一部分，作为装修费用，计算如下：

$A =

× B

哪里

A=用作向出租人偿还的装修费用的现行奖励的数额；

B=用作装修费用的现行奖励的款额；

C=下一学期的剩余天数

D=下一个期限内的总天数

(D)尽管本租契有任何其他规定：

(1)出租人无须支付或提供现行奖励的任何部分，直至根据本附表议定或厘定为止；

(2)出租人无须在下一个期限开始之日，支付或提供根据本附表就市场检讨日期所议定或厘定的现行优惠的任何部分，除非及直至下列各项均已发生：

(A)出租人和承租人已就续订租约和续订租约达成协议，并由承租人和担保人签立(如第25条规定须提供担保和弥偿)；

(B)新租契的生效日期是否已经生效；及

(C)承租人已通知出租人其希望如何获得当前奖励的利益，而当前奖励必须不迟于新租赁开始日期前12个月(或如果当前奖励尚未达成协议或确定，则在达成协议或决定后的合理期限内(双方商定，本着善意行事)。

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附表5


宠物政策

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附表6


绩效标准

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附表7


告诫

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附表8


同意书

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附表9


主元分析矩阵

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签名页面


作为一种行为执行 [起草说明：应更新执行块以反映LRS要求。]


			出租人

为《1900年不动产法》的目的认证无误，并由其签名出现在下面的授权人员代表以下指定的公司签立。

公司

垂直第一私人有限公司以垂直第一信托受托人的身份

权威

2001年《公司法》第127条(Cth)

获授权人签署

获授权人姓名

董事

董事/秘书

任职时间

签署上述文件，即表示每个董事或秘书(视情况而定)同意以电子方式签署本文件(全部或部分)，声明他们担任此职或是与其签署有关的人，并授权任何其他董事或秘书(视情况而定)出示一份有其签名的本文件副本，以便签署本文件，以完成根据2001年公司法第127节的签署。在如此签立的副本上出现的签名副本将被视为他或她的原始签名。

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			承租人

为《1900年不动产法》的目的认证无误，并由其签名出现在下面的授权人员代表以下指定的公司签立。

公司

亚特兰大私人有限公司

权威

2001年《公司法》第127条(Cth)

获授权人签署

获授权人姓名

董事

董事/秘书

任职时间

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			担保人

为《1900年不动产法》的目的认证无误，并由其签名出现在下面的授权人员代表以下指定的公司签立。

公司

Atlassian公司

权威

董事的签名

秘书的签署

董事的名称

秘书姓名

通过在上面签名，每个董事或秘书(视情况而定)同意以电子方式签署本文件(全部或部分)，声明他们担任与其签署有关的职位或是被点名的人，并授权任何其他董事或秘书(视情况而定)出示带有他或她签名的本文件副本，以便签署副本以完成其签署。在如此签立的副本上出现的签名副本将被视为他或她的原始签名。

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附表3


租约成交


1租赁完成期

(A)业主必须在签立前填上：

(1)租契表格(A)项所载的物业描述及当时的土地描述；

(2)租契表格G(2)项及租契附表1参考附表5项的开始日期；

(3)租赁表G(3)项中的开始日期(终止日期)和租赁附表1中的参考附表第6项中的开始日期(终止日期)后不足一(1)天的日期；

(四)租约附件A第一页上的租约日期；

(5)在以下定义中：

(A)“租赁协议”，即本协议的日期；

(B)“外部露台面积(可占用)”，如建筑物第38层与第39层之间并无安装互相连接的楼梯，则该词的描述须予修订，但第39层除外；及

(C)“青年旅舍阶层”，当时根据分舱文件所设立的青年旅舍安排的阶层的当时名称详情；

(6)在第16.3(A)条中，根据本附表3第1(F)条决定的条文；

(7)在第20.2(B)(2)(B)条中，根据本附表3第1(F)条决定的条文；

(8)在租契附表1的参照附表中：

(A)在第1项中，指当时该土地的现行业权描述；

(B)在第2项中，根据第17A.3(A)(1)条厘定的处所的可出租面积，以及为反映该处所当时的描述(如与现有描述不同)而作出的任何其他更改；

99114469

《租赁协议》

第151页

(C)在第3项中，按照业主的书面通知，当时业主当时的通知细节(包括地址、电子邮件地址和通知业主的收件人)；

(D)在第4项中，当时租客的书面通知细节(包括其地址、电子邮件地址以及向业主发出通知的收件人)；

(E)在第7(A)项中，终止日期后10年的日期；

(F)在第7(B)项中，指终止日期后20年的日期；

(G)在第8项中，基本租金；及

(H)在第13项中，当时的担保人的通知细节(包括其地址、电子邮件地址以及应向担保人发出的通知的收件人)，由担保人以书面告知；和

(九)在下列展品中：

(A)证据1：房产的竣工平面图，显示甲类办公面积、乙类办公面积和丙类办公面积；

(B)证据2：显示零售区的竣工图则；

(C)附件3：商业大厦竣工平面图；

(D)附件4：业主与租客(或以其他方式决定)根据第3.8条拟备及议定的规则；

(E)附件6：根据第3.9条，业主与租客(或以其他方式厘定)拟备并同意的装修指南；

(F)附件11：显示领有牌照地区的竣工图则，包括(除本附表3第1(C)条另有规定外)经业主批准并按照有关批准的空中标志区的位置，以及专用载货湾、专用设施区、外部露台区域(可占用)及外部园境区(不可占用)；

(G)附件13：根据条例草案第22.4条制订的大厦管理计划；

(H)表14：显示大楼内地下室储存区的竣工平面图，不包括地下室储存区；

(I)附件15：显示受困零售区的竣工图则；


99114469						《租赁协议》			第152页

(J)附件17：从奖励金额中支付的属于业主的装修工程清单；以及

(K)证据18：根据条例草案第41条制订的零售计划；

(10)在附表3内，业主与租客(或以其他方式厘定)根据第3.9条拟备及议定的公共服务电子化设备及运作规定；

(11)完成租约所需的任何其他细节。

(B)在签约前，业主可对经业主和租客(各自合理行事)批准的租约作出任何其他修订，包括：

(一)更正排版错误和相互参照错误；

(2)填写任何空白处；

(三)附上遗失的附件；及

(4)因有关工程、承租人工程或建筑物的最终设计规格，包括(但不限于)附表9的主成分分析矩阵，而修订租契的任何附表或证物；

(C)如果承租人不能获得所需的空中标牌区域或空中标牌(由业主根据第8条批准)的批准，则在执行之前，房东可通过以下方式修改租约：

(1)删除“空中标志区”的定义；

(2)删除租约第17.6条；

(3)删除契约内所有提及“天空标志区”的字眼；及

(4)将天空标志区的所有图则从附件11移至租约；

(D)如果业主和租客根据第3.8条拟定和商定的规则(或以其他方式确定的规则)不包括业主在执行之前对建筑物的可持续性要求，业主可通过以下方式修订租约第21条：

(1)删除对《规则》的引用；以及

(2)按业主要求并经租客(两者均合理行事)批准的条款作出修订，以包括业主对建筑物的合理可持续发展要求；

(E)如因工程或租客工程而导致业主对建筑物的可持续发展要求有所改变，则业主可在签立前，按业主要求并经租客(每个合理行事)批准，修订租约第21条，以包括业主对建筑物最新的合理可持续发展要求。

(F)如在生效日期：

(1)部分或全部项目文件仍在徒步进行；或

(2)业主在工程项目文件下有存续义务，

然后，在执行之前，业主必须通过插入以下内容来修改租约：


99114469						《租赁协议》			第153页

(3)在租约第1.1条加入“工程项目文件”的新定义，即(C)(1)及(C)(2)所述类别的工程项目文件；及

(4)租客(合理地行事)要求并同意对租约第16.3(A)条所作的修订，以确定业主及/或发展商在工程项目文件下就可用隔水管所承担的任何现存责任；

(5)租客(合理地行事)要求并同意对租约第20.2(B)(2)(B)条作出的修订，以确定业主及/或发展商在工程项目文件下就建筑物的标签权所承担的任何现存责任；及

(6)第23.5条作为租约新订的第30条，并作出所需的修订，以修订该条款，使其适用于租约而非本协议，包括：

(A)删除所有对发展商的提法；

(B)将所有对“本协议”的提及改为“本租约”；

(C)以“独立专家”取代“独立证明人”的所有提法；以及

(D)删除第23.5(D)、23.5(E)及23.5(F)条。


2完成零售租赁

(A)业主在签立零售租契前，必须填上：

(1)被困零售区内有关商铺的描述，包括有关商铺编号及租契表格第(A)项所载土地当时的描述；

(2)租契表格G(2)项及零售租契商业条款附表第3项的开始日期；

(3)租赁表G(3)项和商业条款附表第4项所列开始日期(零售终止日期)后不足一(1)日的日期；

(四)《零售租约》附件A第一页上的零售租约日期；

(五)《零售租约》附件A首页上的相关店铺编号；

(6)在零售租契的商业条款附表中：

(A)就业主在“当事人”部分的详细资料而言，业主以书面通知当时业主的通知详情(包括其地址、电邮地址，以及应向业主发出通知的收件人)；

(B)就租客在“当事人”一节中的详细资料而言，当时租客的通知详情(包括租客的地址、电邮地址，以及应向谁发出通知)，并由租客以书面告知；


99114469						《租赁协议》			第154页

(C)关于担保人在“当事人”一节中的详细情况，指担保人书面告知的担保人当时的通知详情(包括其地址、电子邮件地址和应向担保人发出的通知的收件人)；

(D)在第2(B)项中，指当时该土地的现行业权描述；

(E)在第2(C)项中，有关的店铺编号；

(F)在第5项中，基本租金按[***]按根据第17A.3(A)(2)条厘定的陷井零售区的可出租面积(零售)计，与有关商铺有关的每平方米；

(G)在第7(A)项中，第一个续期的开始日期，即零售终止日期的翌日；

(H)在第7(A)项中，第一个续订期限的届满日期，即零售终止日期(第一个续订期限届满日期)后10年的日期；

(I)在第7(B)项中，第二个连任任期的开始日期，即第一个连任任期届满日期的翌日；

(J)在第7(B)项中，指第二个续期的届满日期，即零售终止日期后20年的日期；及

(K)在第8项中，根据条例草案第17A.3(A)(2)及(3)条调查的有关商铺在受困零售区的出租面积(零售)占零售区的出租面积(零售)的百分比。

(7)在第1.1条“租赁协议”的定义中，本协议的日期；

(8)在第1.1条中“青年旅舍地层”的定义中，根据分舱文件为青年旅舍安排而设的地层的当时的业权详情；

(9)在附表1中，有关店铺在受困零售区内的竣工图则；

(十)附件一：显示零售区的竣工平面图；

(11)完成零售租契所需的任何其他细节，包括拟作为零售租契展品的零售区的图则。

(B)在签立之前，业主可对经业主和租客(各自合理行事)批准的零售租契作出任何其他修订，包括：

(一)更正排版错误和相互参照错误；

(2)填写任何空白处；

(三)附上遗失的附件；及

(4)按工程所需修订零售租契的任何附表。


99114469						《租赁协议》			第155页

(C)如在生效日期：

(1)部分或全部项目文件仍在徒步进行；或

(2)业主在工程项目文件下有存续义务，

然后，在签立之前，业主必须修改零售租约，插入以下内容：

(3)在零售租契第1.1条加入“工程项目文件”的新定义，即(C)(1)及(C)(2)所述类别的工程项目文件；及

(4)第23.5条，作为零售租契的新的第33条，并作出所需的修订，以修订该条文，使其适用于零售租契而非本协议，包括：

(A)删除所有对发展商的提法；

(B)将所有对“本协议”的提及改为“本租约”；

(C)以“独立专家”取代“独立证明人”的所有提法；以及

(5)删除第23.5(D)、23.5(E)及23.5(F)条。


99114469						《租赁协议》			第156页

附表5


实际完成

建筑的实际竣工

(A)如青年旅舍实际竣工日期为实际竣工日期或该日期之前，则青年旅舍已实际竣工，但不包括装修工程(如《青年旅舍发展协议》所界定)。

(B)除微小缺陷和遗漏外，工程已按照本协议完成：

(1)立即修复不切实际(尽管开发商或建筑商已作出合理努力)；

(2)不妨碍场所或公共区域合理地用于其预定用途；

(三)不会对房屋的使用或占用造成法律上的限制；及

(4)其存在或改装不会对处所、公用地方、设施及地下大堂原定用途的方便使用造成不良影响。

(C)根据本协议，在将工程移交给承租人和工程可以占用之前，必须进行和通过的所有检查和测试都已经进行和通过。

(D)所有基地建筑服务设施均已安装，并处于适当的工作条件和秩序中，并且在正常运行条件和模拟紧急运行条件下均已按照本协议的要求进行了测试和验证，并且所有关闭功能均按顺序执行，没有中断或故障。

(E)发展商进入、使用和占用建筑物、处所和公用地方所需取得的所有授权书(占用证明书除外)均已由有关当局发出，并已提供给租户。

(F)发展商已取得并向承租人提供一份占用证明书副本，以准许占用该建筑物、处所及公用地方，除非发展商因承租人的任何工程而无法取得占用证明书。

(G)进行工程所需或使用的所有设备、机械、工业装置、车辆及其他物品已从该土地移走，但为完成与其他租约有关的工程(包括装修该等租约)而须移走的除外

(H)所有杂物、垃圾、建筑材料、围板和路障均已从供承租人使用的土地、房产和公共区域移走，并已进行专业清洁，但为完成与其他零售或商业租约有关的工作而需要的建筑材料、围板或路障除外。

(I)所有楼宇保安系统均已安装、竣工、测试及运作，而发展商已按租约规定向租户提供楼宇及处所的所有钥匙、门禁卡及保安密码。


99114469						《租赁协议》			第157页

附表6


未使用


99114469						《租赁协议》			第158页

附表16


零售租约的形式


99114469						《租赁协议》			第159页

表格：07L

Licence: 03–09–102

许可人：明特·埃里森

租赁

新南威尔士州

《1900年不动产法》

让这块空地空出来。在左上角加上额外的页面。

印花税

仅限收入新南威尔士州使用

(A)托伦斯头衔

租赁物业

Certificate(s) of Title

[起草说明：根据租赁协议填写。]

部分为称为第号铺的处所。干草市场利街8-10号Atlassian Central_[起草说明：根据租赁协议填写。]

(B)由

文件收集箱

599D

姓名、地址或DX、电话和客户帐号(如果有

电码

明特·埃里森

悉尼法雷尔广场1号

Telephone (02) 9921 8888

客户帐号：123438S

参考资料：

(C)出租人

Vertical First Pty Ltd ACN 636 939 985

出租人将上述财产出租给承租人。

(D)

保留款(如果适用)：

(E)承租人

Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916

(F)

租约：

(G)

期限：

15年

开始日期：

[起草说明：根据租赁协议填写。]

终止日期：

[起草说明：根据租赁协议填写。]

有两个选项可以续期，每个选项为期10年

载于附件A第5条

以及购买的选择权，载于不适用条款N.A.。

连同及保留不适用于本条例第(A)条所列的权利。

包含本合同附件(S)A中规定的条款或附加材料。

中列出的规定

不是的。不适用。

租金列于附件A第3条。


明特·埃里森\|参考文献：1306106 所有笔迹必须使用正楷大写字母			第1页，共58页			德克萨斯零售租赁


日期：

请参阅附件A页[##]对于执行条款


注：如适用，出租人必须填写以下法定声明。

(I)法定声明1


I
谨此郑重声明-
1.行使到期租约编号续期选择权的时间已经结束；以及
2.该租约下的承租人没有行使选择权。
我谨此郑重声明，并根据《联合国宪章》的规定
《1900年宣誓法令》
Made and subscribed at in the State of New South Wales on
in the presence of of
☐太平绅士(J.P.编号：)☐执业律师
☐其他合格证人(指定)
≠证明与作出本法定声明的人作出本法定声明有关的下列事项：
1.我看到该人的脸，或因该人戴着面罩而没有看到该人的脸，但我信纳该人有特别理由不取下该面罩；及
2.本人认识该人至少12个月，或本人已使用身分证明文件确认该人的身分，而本人所倚赖的文件是


见证人签署：						申请人签署：

由于不能在提交时提供合格证人的服务，声明应在提交之前签署和见证。≠如果在新南威尔士州以外的地方制作，则将证人证明划掉。如果是新南威尔士州制造的，划掉不适用的文本。


**s117 RP Act要求您必须认识签字人超过12个月或有目击身份证明文件。
明特·埃里森\|参考文献：1306106 所有笔迹必须使用正楷大写字母	第2页，共58页	德克萨斯零售租赁

附件A-德克萨斯零售租约

新南威尔士州海马特利街8-10号Atlassian Central_商店[草拟附注：店铺编号须按租赁协议填写。]


~*~


商业条款附表			5
条款和条件			9
1.定义的术语和解释			9
2.批出租契			16
3.租金			16
4.市场评论			16
5.进一步的条款			18
6.支出及其他付款			19
7.未使用			21
8.付款要求			21
9.保险			22
10.弥偿及免除			22
11. Use			23
12.租客的额外义务			24
13.修葺及租客工程			24
14.工作健康与安全			25
15.转让及其他交易			25
16.业主的额外义务及权利			27
17.有效期届满或终止			29
18.坚持到底			30
19.建筑物或处所的损坏			30
20.默认设置			31
21.银行担保			32
22.担保			32
23.费用、收费及开支			35
24.通告			35
25.附加条文适用于承租人为Atlassian Pty Ltd或相关法人团体的情况			36
26.杂类			44
27.搬迁			45
28.拆迁			45
29.法律责任限额			45
30.可持续发展倡议			45
31.门禁卡			46


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第3页，共58页			德克萨斯零售租赁


32.相互依存			46
33.电子签名			46
附表1-房舍图则			47
附表2-责任限制条款			48
附表3-租户公司结构			49
附表4-开支			50
签名页面			53

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明特·埃里森\|参考文献：1306106			第4页，共58页			德克萨斯零售租赁

商业条款附表


日期

各方


名字			Vertical First Pty Ltd ACN 636 939 985为Vertical First Trust的受托人荷兰银行47 915 597 236
缩写形式名称			地主
通知详细信息			C/-DXUS [起草说明：根据租赁协议填写。]
			注意：物业经理-Atlassian Central 电子邮件： [起草说明：根据租赁协议填写。]


名字			Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916
缩写形式名称			租客
通知详细信息			[起草说明：根据租赁协议填写。]
			注意：Ric Wang 电子邮件：ruwang@atlassian.com 复制至：Legalfilings@atlassian.com 为免生疑问，未能向该地址发出通知副本并不会使根据本租约送达的通知失效。


名字			亚特兰大公司。
缩写形式名称			担保人
通知详细信息			[起草说明：根据租赁协议填写。]
			请注意：[起草说明：根据租赁协议填写。] 电子邮件：[起草说明：根据租赁协议填写。]

项目


项目1 (第29条)			托拉斯垂直第一信托荷兰银行47 915 597 236.


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第5页，共58页			德克萨斯零售租赁


项目2 (第1.1条有关建筑物、土地及处所的定义)			(A)建筑物新南威尔士州干草市场利街8-10号Atlassian Central和业主对土地的改善 (B)土地对开本标识中的整个土地_[起草说明：根据租赁协议填写。] (C)房产在附表1图则所示的建筑物内_ [起草说明：根据租赁协议填写。]
第3项			开始日期 ________________ [起草说明：根据租赁协议填写。]
项目4			到期日 ______________________ [起草说明：根据租赁协议填写。]
第5项 (第1.1条及第3条中租金的定义)			租金 $__________________per annum (plus GST) [起草说明：根据租赁协议填写。]
项目6 (第3条)			固定增加日期和百分比 (A)固定增加日期：在任期内和任何其他任期内开始日期的每一周年，但每一后续任期的开始日期除外。 (B)固定加幅百分比： 4% (三)市场检讨日期：每一届任期的开始日期


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第6页，共58页			德克萨斯零售租赁


第7项 (第5条)			进一步的条款如果Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的相关法人团体ACN 102 443 916不是承租人：不适用而Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关联法人ACN 102 443 916为租户： (A)第一个连任任期：期限：10年开始日期：_[起草说明：根据租赁协议填写。] Expiry Date: ________________ [起草说明：根据租赁协议填写。] (B)第二次连任：期限：10年开始日期：_[起草说明：根据租赁协议填写。] Expiry Date: ________________ [起草说明：根据租赁协议填写。] 每一次租期开始之日的租金检讨：街市检讨日期每届任期内租金检讨的日期及类别：每届任期开始日起每周年固定增加4%
项目8 (第6条)			支出比例 % [起草说明：根据租赁协议填写。]
项目9 (第9条)			公众责任险 2000万美元


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第7页，共58页			德克萨斯零售租赁


第10项 (第11条)			许可用途虽然Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关联法人团体ACN 102 443 916是本租约的承租人： (A)除第25.22条另有规定外，任何与写字楼租契准许用途一致的用途；及 (B)在承租人获得当局的所有必要批准后，进行下列任何零售用途： (I)已获业主(合理地行事)批准； (Ii)获法律准许；及 (Iii)并无违反零售计划。如果Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的相关法人团体不是本租约的承租人，则在承租人获得当局的所有必要批准后，以下任何零售用途： (A)已获业主(合理地行事)批准； (B)获法律准许；及 (C)并无违反零售计划。
项目11 (第11.4条)			营业时间除第25.2条另有规定外，星期一至五-上午8时至下午5时
项目12 (第11.6条)			商品名称经房东批准并符合《零售计划》的租户企业的商号。
第13项 (第1.1条及第21条有关银行保证的定义)			银行保函金额若Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关连法人团体ACN 102 443 916为本租约的承租人，则不适用。
项目14 (第1.3条)			法令的适用范围虽然Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关联法人ACN 102 443 916是承租人：该法案不适用如果Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关联法人不是承租人：适用该法案
			未使用


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第8页，共58页			德克萨斯零售租赁

条款和条件

1.定义的术语和解释

1.1定义的术语

以下定义与商业术语附表中的定义一起适用，除非出现相反意图：

法案是指国家管理零售场所租赁的立法。

租赁协议是指租赁日期为[起草说明：将根据劳资关系完成。]在以下情况之间：

(A)德克萨斯物业服务有限公司(ABN 66 080 918 252)；

(B)租客；

(C)业主；

(D)德克萨斯基金管理有限公司(ABN 24 060 920 783)，作为德克萨斯财产信托的责任实体；以及

(E)德克萨斯基金管理有限公司(ABN 24 060 920 783)，作为德克萨斯运营信托的责任实体；以及

(F)Atlassian Corporation Plc.

亚特兰大集团的意思是：

(G)Lead Green Pty Ltd(ACN 636 939 994)以Lead Green Trust受托人的身份(Lead Green)(Lead Green)；

(H)绿铅的最终控股公司及绿铅受托人的最终控股公司；

(I)由最终控股公司控制的绿铅最终控股公司的任何附属公司；

(J)由上文(A)或(B)段所指的任何实体委任的、完全或基本上按照上文(A)或(B)段所指的实体发出的指示行事的任何专业人士、第三方受托人或托管人；或

(K)信托的受托人或责任实体，而在该信托中，所有实益权益(名义金额除外)均由上文(A)或(B)段所述的任何实体直接或间接持有，或由上述任何实体的任何额外或替代保管人持有。

主管当局是指任何政府部门、地方议会、法定主管部门或公用事业机构，有权就有关处所、建筑物、服务设施或土地施加要求或收取费用。

银行担保是指在业主批准的州内经营业务的澳大利亚主要贸易银行作出的不可撤销和无条件的承诺，其中包含的到期日不少于到期日后12个月(见第4项)，并且以业主可以接受的其他条款(合理行事)，并要求银行应要求支付第13项(或第21条下的任何替代或补充)中的金额(无论是通过一次或多次请求)。

基本建筑NABERS能源额定值是指根据NABERS不时评估提供建筑中央服务所消耗的温室气体排放的等级。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第9页，共58页			德克萨斯零售租赁

建筑物是指第2(A)项中的建筑物和土地上的所有其他改善工程(租户的财产和建筑物内其他租户的财产除外)。

建筑物管理计划指不时为建筑物(如有的话)采用的该名称或性质的计划，包括根据写字楼租约而采用的计划。

建筑物管理说明书是指与建筑物有关的注册建筑物管理说明书，并经不时修订。

营业日指周一至周五，不包括新南威尔士州的公共节假日。

公共区域是指土地或建筑物中房东打算供其共同使用的部分。

知会备忘指写字楼租约附表7所附的议定备忘格式。

商业大厦是指大厦的夹层及7至38层(包括在内)。

综合体指的是建筑和青年旅舍地层的改善。

后果性损失是指对本租约的违约或导致责任的事件、事实、事项或情况：

(L)与该违约或事件、事项、事实或情况有关而非按照通常情况自然产生的相应损失、特殊损失、间接损失、惩罚性损失或惩罚性损失；

(M)业务中断或生产、使用、业务或收入损失；

(N)利润、收入或赚取利润的机会的损失(但不包括租金、支出或租客根据本租契应支付给业主的其他款项)；

(O)失去储蓄；及

(P)商誉的损失，

但不包括任何租金损失，包括租户根据本租约到期并应支付的租金收入、租户根据本租约应支付的支出或其他金额的损失。

控制权具有2001年《公司法》(Cth)第50AA条赋予它的含义，但另外：

(Q)如果没有《2001年公司法》第50AA(4)条的规定，一个实体控制第二个实体，如果不是第一个实体就会被视为控制该第二个实体；以及

(R)2001年《公司法》第50AA条对“实体”的提及同样适用于信托和合伙企业。

披露声明是指为该法的目的而发布的披露声明。

电力信息指南是指业主向租户披露与嵌入式电力网络和电力供应有关的信息的指南。

嵌入式电力网络是指大楼内的专用配电网络(构成国家电网的一部分)，用于向大楼内的租户提供电能。

紧急和安全行动和沟通计划是指为大楼采取的紧急和安全行动和沟通计划，当承租人是主要承租人(定义见办公室租赁)时，该计划构成大楼管理计划的一部分，并详细说明各方的要求和拟议的行动计划(包括沟通方法)，涉及对大楼和大楼居住者的任何实际或预期的威胁(包括人质情景和可疑包裹情景)和紧急情况，理解为业主和租户是该计划的房东和租户。如果承租人不是主要承租人(如办公室租赁中的定义)，则应急和安全


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第10页，共58页			德克萨斯零售租赁

行动和沟通计划必须与承租人是主要承租人时的最后一份计划基本一致(如写字楼租赁中所定义)。

既定建筑工时是指工作日上午7：00至晚上7：00之间的时间。

被排除的人是指符合以下条件的人或实体：

(S)提供零售店面服务或具有高度公共界面的政府部门或机构；

(T)外国的大使馆、领事馆、贸易委员会或类似的代表机构；

(U)教育或培训提供者(包括语言学院、路径学院、TAFE和任何其他私人拥有的教育企业)，但只将房舍(或其部分，视交易性质而定)用作办公空间的提供者除外；

(V)业主在合理行事下认为会构成保安风险的人；

(W)从事武器、武器和/或其他攻击性行业，但经业主批准的除外(在这方面，如果实体只将房产(或其部分，视交易的性质而定)用作办公空间，则业主必须合理行事)；及/或

(X)根据零售计划被排除或禁止占用该建筑物(或其部分)的人，但如该建筑物与中环站上方或毗邻的任何发展项目之间的连接已关闭，以致公众不能进入该处所，则属例外。

到期日是指第四项中的日期。

设施是指业主在大楼内不定期为大楼承租人提供的淋浴、储物柜和自行车架，供大楼承租人共享使用。

另一术语系指第7项所指的任何另一术语。

GST法具有1999年《新税制(商品和服务税)法案》(Cth)所赋予的含义，如果该法案不存在，则指在澳大利亚征收或与征收或管理商品和服务税有关的任何法案，以及根据该法案制定的任何法规。

危险材料是指任何物质、气体、液体、化学物质、矿物或其他物理或生物物质，该物质、气体、液体、化学物质、矿物或其他物理或生物物质是有毒、易燃、易燃或以其他方式对环境或任何生命形式有害的，或可能对环境造成污染、污染或任何危害或增加毒性，或可能泄漏、排放或以其他方式对任何人、财产或环境造成损害的。

奖励金额是指根据租赁协议分配给本租赁的奖励金额的一部分(该术语在租赁协议中定义)。

破产事件是指对一个人(包括信托)发生下列任何事件：

(Y)它处于(或声称它处于)管理或破产状态(每一种都是2001年《公司法》(Cth)所界定的)；

(Z)该公司正在清盘、临时清盘、管理、清盘或已委任控权人或类似的人，或任何担保权益的持有人(或其代理人)接管其财产；

(Aa)受任何安排、转让、暂缓执行或债务重整协议所规限、受任何法规保护不受债权人影响或被解散(在每种情况下，除进行


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第11页，共58页			德克萨斯零售租赁

在本契约其他各方同意的条件下，在有偿付能力的情况下进行重建或合并)；

(Ab)已就上述(A)、(B)或(C)段中的任何一项作出命令(如属申请，则不会在20个营业日内搁置、撤回或驳回)、就该人通过的决议、提出的建议或采取的任何其他行动，但如在作出该命令或通过一项决议以进行一项重组、合并、合并或合并之前，该命令或决议是按照批准的条款执行的，则属例外；

(Ac)(根据2001年《公司法》第459F(1)条)被视为没有遵守法定要求偿债书；

(Ad)该契据是第459C(2)(B)条或《2001年公司法》第585条所描述的事件的标的(或该契据的另一方作出一项陈述，而根据该陈述，该契据的另一方当事人可合理地推断它是受该事件规限的)；

(Ae)因其他原因无法在债务到期时偿还债务；

(Af)未经另一方事先同意，对其债务进行重新调整或重新安排，或为其债权人的利益或与其债权人进行债务重整而进行一般转让；或

(AG)根据任何有关司法管辖区的适用法律，与(A)至(H)项具有实质相似效力的事情与该人有关。

学院是指在新南威尔士州注册成立的澳大利亚财产研究所的部门。

项目是指商业术语表中的项目。

土地是指第2(B)项中的土地，以及业主与该土地一起使用的任何其他土地。

业主的雇员和代理人是指业主的雇员、高级职员和代理人以及业主的承包商和被邀请者，当承包商和被邀请者在建筑物内或在其他地方并在业主的控制下时。

房东财产是指房东在房屋内提供的所有厂房、设备、固定装置、配件、家具、家具和其他财产。

可出租面积(零售)是指根据《零售总面积主成分分析计量方法》(2008年修订版)计算的可出租面积。

建筑物可出租面积指“商业大厦可出租面积”(定义见写字楼租约)与不时零售面积(零售面积)的总和。

责任是指任何种类的成本、费用、责任、索赔和损失以及所有损害。

夹层的含义与写字楼租赁中赋予该术语的含义相同。

除第17.2条另有规定外，在符合第17.2条的规定下，采取适当措施，将租客的所有财产和所有设备(在业主要求的范围内)从房产移走，不论谁拥有或安装设备，并将房产恢复到空置的空壳，包括修复任何穿透(包括结构穿透)，并将房产内或与房产有关的设施恢复到原来的状况，然后由租客(或本租约下租客的任何前身)或在其指示下进行任何改动，或如果本租约是根据先前租约的续期选择权授予的，则必须遵守第13.2(C)条和第13.2(D)条的规定。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第12页，共58页			德克萨斯零售租赁

经理指业主不时委任并以书面通知承租人管理土地及建筑物的任何人士，包括该人士的代理人、承包商及雇员(除文意另有所指外)。如果在有关时间没有指定这样的人，那就是指房东。

市场检讨日期是指在第6(C)项中指明为“市场检讨日期”的每个日期。

NABERS指的是澳大利亚国家建筑环境评级系统，其形式与开始日期时的形式相同。

写字楼租约指垂直第一信托受托人ACN 636 939 985 ACN 636 939 985与Atlassian Pty Limited ACN 102 443 916于本租约日期或前后就称为大厦7-38层的物业订立的租约。

写字楼租赁许可用途指写字楼租赁参考附表第9项所述的用途。但是：

(A)写字楼租约参照附表第9项第5段；及

(B)写字楼租约参照附表第9项第4段中的“并包括酒类服务及销售”等字，

除第25.22条另有规定外，在Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的相关法人团体为主要承租人的情况下，仅构成本租约所允许的写字楼租赁用途的一部分(该术语在写字楼租赁中定义)。

其他零售租赁是指作为出租人的房东和作为承租人的承租人之间关于零售区内物业的任何其他租赁。

支出具有附表4赋予它的含义，但在该法适用于本租赁的情况下，不包括根据该法不可收回的任何成本。

支出年度是指截至6月30日的每个财政年度。

物业是指第2(C)项所述建筑物的一部分，其边界按照澳大利亚财产委员会在本租约之日零售物业的测量方法中的规定进行测量。房舍包括房东的财产。

项目文件具有《租赁协议》中赋予该术语的含义。

相关协议指承租人就本租约订立的任何装修协议、停车场牌照、标志牌照、冠名权牌照、仓储牌照、通讯地点牌照或其他协议或契据。

关联法人具有2001年《公司法》(Cth)第50节赋予该术语的含义。

租金是指根据本租约变动的第5项中的年度金额。

租金日是指开始日期，对于随后的每个月，是每月的第一天。

零售面积是指附件1中所示的平面图上所示的区域，以及在期限内可供零售使用的建筑物的任何其他部分。

零售公共区域是指业主打算供建筑物内的零售租户共同使用的土地或建筑物的部分。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第13页，共58页			德克萨斯零售租赁

零售计划是指为建筑和展品采用的该名称或性质的计划[18]写字楼租约，可不时更改(但须受写字楼租约第22(C)条规限)。

规则是指业主关于建筑物的管理和维护或建筑物内租户、占用者和其他人的行为或建筑物的使用或占用的规则。

担保是指抵押、抵押、留置权或质押和/或《2009年动产证券法》(Cth)所界定的‘担保权益’。

服务是指当局或业主为建筑物提供的服务，包括水、电(包括由可再生能源和低碳来源产生的电力)、清除油污废物、空调、电梯、保安、防治虫害和净化废气。

专业零售估价师是指符合以下条件的估价师：

(A)是学会的执业估价师；及

(B)具有最少5年的经验，并在获委任时正积极参与对处所及其他零售商店等处所进行估值。

州指房屋所在的澳大利亚州或地区。

子公司具有2001年《公司法》(Cth)中给出的含义，此外：

(C)信托可以是附属公司，为此目的，单位或其他实益权益将被视为股份，而控制受托人的委任或免职的能力被视为符合上述标准；

(D)任何法团或信托假若是法团便会成为该信托的附属公司，则该法团或信托可成为该信托的附属公司；及

(E)如某实体或其任何附属公司是该有限责任合伙的普通合伙人，而该实体连同其任何附属公司持有该有限责任合伙的合伙人权益超过50%，则该有限责任合伙可为该实体的附属公司。

可持续性绩效标准具有《租赁协议》中赋予该术语的含义。

充足的财务状况意味着：

(F)就依据第25.11条作出的转让而言，业主信纳(合理地行事)承让人是一名有足够经济能力及地位的人，并有能力遵守及履行租客根据本租契所承担的持续义务，且符合以下(B)段其中一项测试；及

(G)就依据第15.1条或第25.11条作出的转让而言，在不限制本定义(A)款的原则下：

(I)受让人的投资级信用评级至少为BBB-(标准普尔和惠誉评级)或Baa3(穆迪评级)；或

(Ii)下列两项条件均已符合：

(A)房东已从租客那里收到Equifax(或房东可接受的其他类似信誉良好的信用报告机构，合理行事)的有利报告，确认受让人的财务能力。就(A)款而言，有利报告是指确认受让人具有可接受的风险水平并且违约概率低于5%的报告；以及


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第14页，共58页			德克萨斯零售租赁

(B)受让人至少有30亿澳元的有形资产净额。

承租人的行为或不作为是指承租人或承租人的雇员和代理人的任何行为、过失、不当行为、疏忽或不作为。

承租人的业务是指承租人在房屋内经营的业务。

承租人公司结构是指附表3所示的结构。

租户的供款是指支出年度：

其中：

Tp=以百分比表示的比例：

(A)列于第8项；或

(B)如业主(合理地行事)裁定外发并不惠及整个零售区，而该零售面积是将处所的可出租面积除以建筑物中因外发而受益的部分的可出租面积而得的，

或业主(合理地行事)在租期内不时将处所的可出租面积(零售)除以零售面积而厘定的其他比例。

N=该支出年度的学期天数

A=该支出年度的支出

Y=该支出年度的天数

但在该法案适用于本租赁的情况下，承租人对任何特定的迁出的贡献将不超过该法案所允许的最高金额。

承租人的雇员和代理人是指承租人的雇员、高级管理人员和代理人以及承租人的承包商和受邀者，而承包商和受邀者在建筑物内或其他地方并在承租人的控制下。

承租人的义务具有第22.2条中给出的含义。

承租人的财产是指房屋上非房东财产或服务的所有财产，包括承租人放置在房屋内的任何东西(无论是否融资)。

保有权具有租赁协议中赋予该术语的含义。

期限是指从开始之日起至到期日止的一段时间。

法庭是指民事和行政法庭。

终极控股公司指与以下事项有关的：

(A)法人团体，即《2001年公司法》所界定的最终控股公司；及

(B)信托，即假若两项信托均为公司即会成为上述涵义内的最终控股公司的信托，

在每一种情况下，都使用本租约中“附属公司”的定义，而不是2001年公司法(Cth)中的定义。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第15页，共58页			德克萨斯零售租赁

不可补救的违约是指租户违反本租赁或相关协议，房东已就此向租户发出通知，要求在合理期限内对违约进行补救，而租户没有遵守房东的通知。

更新披露声明指根据公司法第41(C)条更新的出租人披露声明，包括出租人就本租赁向租户提供的披露声明的副本，以及自披露声明提供给租户以来就该披露声明所包含的信息发生的任何变化的细节。

WHS法案是指该州管理工作、健康和安全的立法以及与该立法相关的法规。

青年旅舍地段是指紧接该处所下面的地段。[##]和[###]在DP中[##]. [起草说明：在《租赁协议》下填写。]

1.2Interpretation

除非出现相反意图，否则：

(A)人包括商号、法人团体、非法人团体或主管当局；

(B)对以下各项的提述：

(I)任何人包括该人的遗嘱执行人、遗产管理人、继承人、替代人(包括以更新方式取得遗产的人)及受让人；

(Ii)任何文件包括对该文件的任何更改或替换；及

(3)一项法律包括条例和其下的其他文书以及对其中任何一项的修正或取代；

(C)由两个或多於两个人订立的任何协议、申述、契诺或保证对他们共同及各别具有约束力；

(D)除本租契须予登记的情况外，本租约可由若干份副本组成，而这些副本加在一起构成同一份文书；及

(E)本租约的有效性和可执行性或本租约下任何义务的任何担保的有效性不以本租约的注册为条件，而本租约的目的是根据其条款生效，而不论注册情况如何。

1.3零售业立法

(A)承租人同意，基于第14项所述理由，该法案适用于或不适用于本租约。

(B)如果该法令适用于本租约：

(1)当事各方必须遵守该法；

(Ii)本租约必须被解读为包含法案要求本租约包含的任何条款；

(Iii)本租约的任何条款与法案中的任何规定相抵触或不一致：

(A)以法令为准；及

(B)必须将该条文读出至使该条文有效实施所需的程度；及


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第16页，共58页			德克萨斯零售租赁

(Iv)承租人确认并同意承租人已收到披露声明以及法案要求在法案规定的时间范围内向零售租户提供的所有其他租赁前文件。

2.批出租契

房东按本租约条款将房屋出租给租户。

3.Rent

3.1租金的支付

租客必须在每个租金日按月平均预付租金给业主。如果分期付款的期限不到一个月，则该分期付款将按比例进行调整。

3.2设定租金涨幅

在每个固定增加日期，租金在该日期及自该日起按固定增加百分率增加。

4.市场回顾

4.1业主通知书

(A)业主或租客可在不早于市值检讨日(市值租金通知书)前4个月，向另一方发出关于其在市值检讨日(市值租金)对该处所当时每年市值租金的评估的通知。

(B)承租人确认并同意：

(I)市值租金将按每年有效市值租金厘定，即按照第4.5条(注意到第4.5(A)(Iv)条规定须顾及经常或一般向空置零售商铺的准租户提供的租金优惠及其他福利)；及

(Ii)租客无权享有任何额外的、单独的诱因、诱因或优惠，不论其名称或结构如何，而该等诱因、诱因或优惠是与该处所的续订租约有关的。

4.2争议通知

除非业主或租客(争议一方)向另一方发出通知，说明争议一方对根据第4.1(A)条发出的市值租金通知书所作的租金评估有争议，并述明争议一方在收到根据第4.1(A)条发出的市值租金通知书后21天内(就这方面而言，时间至关重要)对物业当时市值租金的评估(争议通知书)，否则在市值租金检讨日当日及以后的租金，即为市值租金通知书所指定的租金。

4.3如有争议则终止租金

如果一方当事人按时发出争议通知，房东和租客必须在市场审查之日和之后尝试就租金达成一致。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第17页，共58页			德克萨斯零售租赁

4.4委任专业零售估价师

如果业主和租客在发出争议通知后21天内仍未就市场检讨日及之后的租金达成协议，则业主和租客必须共同委任(各自合理行事)一名专业零售估价师，在接下来的7天内于市场检讨日厘定物业当时的年度市值租金。如果房东和租客不能在7天内就专业零售估价师达成一致，审裁处将应任何一方的要求任命专业零售估价师。

4.5决心的基础

(A)现行的每年实际市值租金，是指自愿的业主和自愿的租客在公平交易(双方均知情、审慎和没有强迫的情况下)按年有效租金厘定的合理预期租金。专业零售估价师必须考虑以下事项：

(I)本租契的条文；

(Ii)假若该处所无人占用，并提出出租作该处所根据本租契可作的相同或实质上相类似的用途，则可合理地预期须就该处所缴付的租金；

(Iii)租金总额，减去租客须支付的业主开支；

(Iv)经常或一般向空置零售商铺的准租户提供的租金优惠及其他福利；及

(V)租金检讨、租约续期和类似处所的零售店铺的新租约。

(B)现时的市值租金并未计入租客占用物业所产生的商誉价值，或租客在楼宇内的固定附着物和装置的价值。

(C)业主和租客必须在接到根据第4.4条委任的专业零售估价师的要求后14天内，向专业零售估价师提供由专业零售估价师提供的清单所要求的资料(如业主或租客可合理获得)，以协助专业零售估价师厘定当时的年度市值租金。

(D)业主及租客必须指示专业零售估价师在收到业主及/或租客根据第4.5(C)条规定须提供的资料后一个月内，以书面及有理由的方式向双方作出决定。

4.6专业零售估价师的最终决定

在第4.8条的规限下，专业零售估值师于市场检讨日期对物业当时的年度有效市值租金所作的厘定为最终决定，对双方均具约束力，并为自市场检讨日期起计的租金。

4.7决策成本

每一方必须支付专业零售估价师费用的一半。

4.8专业零售估价师决心述评

(A)业主或租客可在收到专业零售估价师的厘定副本后21天内，向审裁处申请委任两名专业零售估价师，以对依据第4.5条作出的专业零售估价师的厘定(原来的厘定)进行覆核。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第18页，共58页			德克萨斯零售租赁

(B)根据第4.8(A)条委任的专业零售估值师可进行覆核，并可：

(I)确认原来的裁定；或

(Ii)更改原来的裁定。

(C)第4.5至4.7条的条文适用于根据第4.8条进行的任何覆核，并就该等覆核而适用。

(D)业主和租客必须指示专业零售估价师在接到委任通知后一个月内，以书面向双方作出覆核决定。

(E)如专业零售估值师在接获委任通知后一个月内未能就其决定达成协议，则视为已确认原先的决定。

4.9审查的成本

每一方必须支付根据第4.8条委任的专业零售估价师的费用的一半，除非专业零售估价师确定当前的年度有效市值租金与原始确定中规定的当前年度有效市值租金相同或在10%以内，在这种情况下，要求进行审查的一方必须支付审查的全部费用。

4.10专业零售估价师的复审决定

根据物业于市场检讨日的现行年度有效市值租金第4.8条作出的覆核决定为最终决定，对双方均具约束力，并为自市场检讨日起的租金。

4.11租金待定

如自市值检讨日起适用的租金仍未于该日达成协议或厘定，承租人必须继续按紧接市值检讨日之前适用的比率缴交分期租金，直至厘定租金为止。

4.12租金确定后调整

一旦市场审查日起的租金确定，租户将在租金到期并根据本租约支付租金的第二天支付任何差额，房东将允许对多付的租金进行任何调整。

5.进一步的条款

5.1条款的适用范围

本第5条仅在Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关联团体为本租约承租人的情况下适用。

5.2锻炼的条件

只有在下列情况下，房东才必须根据本条例第5条在次日生效的到期日批出新租约：

(A)第7项规定了期权期限；

(B)租客向业主发出通知，述明其希望在第7项中首次指明的期限内续租该处所；


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第19页，共58页			德克萨斯零售租赁

(C)业主在自届满日期前18个月之日起至届满日期前15个月之日起计的期间内收到该通知书；

(D)本租约并未终止；及

(E)在根据第5.2(B)条发出行使通知之日，业主有权终止本租约(租客已获通知违反本租约)，租客并未违反本租契(除非业主已以书面放弃违反本租约，或在向租客送达指明违反本租约的通知后的合理时间内，业主已作出合理的补救，以令业主合理满意)。

5.3新租约的条件

新租约的条款与本租约类似，不同之处在于：

(A)如第7项指明多于一份新租契的详情，则从第7项中删除最先指明的新租契的详情；

(B)如新租契的详情是第7项所指明的唯一详情：

(I)删除第4条、第5条和第7项(连同只在第4条、第5条和第7项中使用的任何相关定义的词语)；

(2)修订第6(C)项，将“每届任期开始日期”改为“不适用”；及

(Iii)删除第25.21(F)条；

(C)自新租契开始日期起计的租金须按第7项所指明的方式厘定；

(D)期限、开始日期和到期日为第7项中首先指明的日期；

(E)租金检讨的日期及类别须如第7项所指明；

(F)在第1.1条“除外人士”的定义(F)款中，删除以下字眼：

‘，但如大厦与中环站上方或毗邻的任何发展项目之间的连接已关闭，以致不能让公众进入，则属例外“；

(G)从第1.1条中删除‘奖励金额’的定义；

(H)删除第16.5(B)条和“保有权”的定义；

(I)删除第16.5(E)条；

(J)如该建筑物与在中环站上方或毗邻中环站之上或毗邻的任何发展项目之间的连接在新租契开始日期已向公众开放，则第25.2条须予删除；

(K)删除第25.17条；

(L)删除第25.20条；

(m)clauses 25.21(h), 25.21(i), 25.21(m) and 25.21(n) are deleted;

(N)新租约将会作出调整，以反映业主及任何负责实体或受托人当时的责任限制条款；及

(O)新租约必须反映双方同意的、在租期内生效的对本租约的任何书面变更；以及


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第20页，共58页			德克萨斯零售租赁

(P)双方以书面议定的为使租约继续有效而需要作出的任何其他更改。

6.支出和其他付款

6.1 Tenant对支出的贡献

(A)业主会就每一支出年度向租客发出通知，说明业主对支出的估计及租客在该支出年度的供款。

(B)租户必须在每个租赁日预付分期付款。每笔分期付款必须等于房东对租户支出年度缴款估计数的十二分之一，第一笔和最后一笔款项除外，将按比例进行调整。

(C)在支出年度结束后，业主必须在切实可行的范围内尽快向租客发出通知，说明支出年度的实际支出及租客的实际供款的合理详情。

6.2Adjustments

在房东向租客发出估计(包括任何修订)或实际支出的通知后的第二个租金日，租客必须向房东(或房东必须将租客因租客在该通知适用的支出年度的分担而支付的费用与实际应支付的费用之间的差额)支付给房东(或房东必须记入房客贷方)。

1.3差饷及税款的缴交

(A)租客必须在到期日前缴交任何主管当局或根据任何法律就在处所内进行准许用途而征收或分开收取的所有差饷、税项、征款及收费。

(B)在不是租客在本租约下的责任的范围内，业主必须支付对处所、建筑物及土地征收、评估或以其他方式收取或课税的所有差饷、税项、征款及其他评税。

6.4Services

对于房东不能收回的部分支出，租户必须支付当局提供给该场所的所有公用事业服务(如电力、天然气、电话、水、清除油脂废物、清除垃圾)。如果房屋没有单独安装电表，房东必须自费在房屋内安装电表。

6.5业主可转售公用事业

(A)如业主愿意供应任何公用设施：

(I)承租人可选择向业主购买公用设施；

(Ii)租户必须在收到税务发票后14天内，向业主支付购买的水电费和任何相关的网络费用；以及

(Iii)如租客拖欠业主就任何公用事业所呈交的任何帐目，并在业主就该项拖欠向租客发出通知，并要求租客在不少于14天内作出补救后，仍然拖欠，则业主除可享有任何其他权利外，亦可按照任何适用的法律截断该公用事业的供应。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第21页，共58页			德克萨斯零售租赁

(B)如果租户选择向业主购买电力，租户承认已阅读电力信息指南，并同意与业主就中介向租户出售电力达成协议。

(C)租户同意连接至嵌入式电力网络，并承认：

(I)该公司有权向其他供应商购买电力；及

(Ii)业主不会就接驳至嵌入式电力网络收取费用，但不论是由嵌入式电力网络或其他供应商为租户提供电力，均须收取网络费用。

6.6公共区域用电量

根据条例草案第6.1(B)条，承租人必须向承租人支付公用地方用电总成本中承租人所占比例，作为承租人供款的一部分。然而，为此目的：

(A)公共区域的用电总成本不包括在营业时间以外的公共区域的电力消耗成本，但这些成本是由业主向在营业时间以外交易的租户收回的；

(B)租户的比例可予调整，方法是将不受惠于电力供应的租客占用的建筑物的可出租面积及占用的处所的可出租面积计算在内；

(C)凡公用部分及建筑物其他部分的用电量并非分开计量，则公用部分的用电量须当作为该部分公用地方的电表面积占总供电面积的比例；及

(D)租户无须支付在公用地方使用的电力成本中直接可归因于大楼内另一租户的任何部分。

7.未使用

8.付款要求

8.1付款方式

(A)租客必须根据本租约向业主(或业主在发给租客的通知中指定的人)支付款项，以电子资金转账至业主或业主指定的经理的帐户，并不时通知租客，不得抵销、反申索、扣留或扣减。

(B)如果承租人通过直接借记或其他电子转账方式付款，承租人必须同时向房东提供一份详细说明所支付款项及其发票的对账单。

8.2租金日

如果租户必须在下一个租赁日支付一笔金额，而没有下一个租赁日，则租户必须在房东要求支付后7天内支付该金额。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第22页，共58页			德克萨斯零售租赁

8.3到期或终止

本租约期满或终止不影响承租人在此之前支付本租约项下款项的义务。

8.4GST

(A)未在本租约中定义但在商品及服务税法律中有定义的大写表达在第8.4条中具有相同的含义。

(B)如果根据本租约提供的任何货物需要征收商品及服务税，则收到货物的一方(接受方)必须向另一方支付相当于就该货物应支付的商品及服务税的额外金额(商品及服务税金额)。

(C)接受者必须同时支付商品及服务税，同时接受者必须就供货支付不含商品及服务税的对价。

9.Insurances

9.1Obligations

租户必须：

(A)就处所而言，在整段期间内，须以租客的名义与独立和信誉良好的保险人保持联系(但第9.1(A)(Iii)条注明业主权益的保险除外)：

(I)就每宗事故至少承保第9项所述数额的公众责任保险；

(Ii)为处所之内或之上的平板玻璃(建筑物的正面除外)投保，不论是由谁安装或安排由谁安装；及

(3)承租人财产价值的保险；

(B)在下列情况下通知业主

(I)第9条所规定的保险单被取消；或

(Ii)发生可引起根据第9.1(A)(I)条就处所、建筑物或其内财产而投保的保险单所指的申索，或可影响根据该条投保的保险单下的权利的事故；或

(C)确保根据条例草案第9.1(A)(I)条投购的保险单是以事故为根据，而非以索偿为根据。

10.赔偿和释放

10.1Risk

承租人占用房屋并使用建筑物和土地，风险自负。

10.2Indemnities

房东和/或经理因下列任何原因而遭受或招致的一切责任，租户有责任并向业主和经理赔偿：

(A)在该处所内发生的损坏、损失、受伤或死亡；

(B)承租人的作为或不作为；

(C)业主作出租客根据本租契必须作出但没有作出的事情；及


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第23页，共58页			德克萨斯零售租赁

(D)租客违反本租契，

但因业主、经理或业主的雇员及代理人的失责、疏忽或错误作为或错误的不作为而导致或促成的法律责任除外。

10.3房东的解脱

租户免除房东和经理的责任，并同意房东和经理不对因下列原因而产生的责任负责：

(A)在建筑物内发生的损坏、遗失、受伤或死亡；及

(B)业主已履行其在第16.2条中的义务：

(I)服务不可用、被中断或运作不正常；及

(Ii)业主的工业装置及设备不能正常运作，

但因业主、经理或业主的雇员及代理人的失责、疏忽或错误作为或错误的不作为而导致或分担的法律责任除外。

11.Use

11.1允许使用

(A)租客必须只将处所用作准许用途。

(B)承租人承认：

(I)承租人并无在建筑物内进行准许用途的专有权利；及

(Ii)业主可准许建筑物的任何部分作任何用途，包括准许的用途。

(C)承租人可在符合本租约、法律和当局规定的情况下，随时进入大楼并使用处所。

(D)承租人可根据本租约与业主(及其他有权使用零售公用区域的人士)共同使用及享用零售公用区域，以作其预定用途，并受业主任何合理指示的规限。

(E)承租人不得：

(I)阻塞零售公用区域的任何部分；

(Ii)妨碍或妨碍进入零售公用区域；或

(Iii)使用零售公用地方作储存或任何其他未经批准的用途。

11.2承租人须令自己满意并取得批准

租户：

(A)向业主保证租客拥有：

(I)信纳该处所、该建筑物及有关设施适合作该准许用途；及

(Ii)已就进行准许用途取得一切所需的批准和同意，并在租客在处所内开始营业前，向业主提供副本；及


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第24页，共58页			德克萨斯零售租赁

(B)在整个使用期限内，必须保持对进行许可使用的所有必要的批准和同意，并应要求向业主提供副本。

11.3使用时不作任何保证

业主对该处所是否适合作准许用途或该处所可作何种用途，并不作任何保证(不论是现在或将来)。

11.4贸易义务

(A)除非法律禁止或这一要求将与该法相抵触，否则承租人必须在营业时间内正确和高效地在房屋内进行交易。

(B)未经业主批准，租客不得在任何其他时间开放处所进行交易。

(C)如业主在更改营业时间时遵守所有法律，并给予租客不少于30天的通知，则业主可更改营业时间。

11.5盘后交易

如果租户在营业时间以外交易，租户必须在房东要求租户付款后14天内支付房东(合理行为)确定的保持大楼开放的费用中租户的份额。

11.6商品名称

承租人只能使用该商号进行交易，除非房东为此目的批准了另一个商号。如果商号包括建筑物的名称或与建筑物相关的词语，承租人必须在本租约结束时注销该商号。

12.承租人的附加义务

121遵守要求

租户必须：

(A)为在处所内进行准许用途而需要或适当地取得任何主管当局的同意、准许或批准，并须在费用下取得、保养和遵从这些同意、许可或批准，并必须按时遵从与处所、租客的业务、租客的财产及处所的使用或占用有关的所有法律及当局的规定，但租客无须进行结构工程或任何基本改善及基本工程，但如因租客特别使用或占用处所，或因租客或租客的雇员及代理人的作为、不作为、疏忽或失责而有需要，则不在此限；

(B)在知悉建筑物或处所受损或服务有问题时，在合理的切实可行范围内尽快通知业主；及

(C)观察整个建筑物的最大负荷量。

12.2承租人的其他活动

承租人不得：

(A)未经业主批准(批准不会被无理扣留或拖延)，更改业主的财产或将其从房产中移走；


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第25页，共58页			德克萨斯零售租赁

(B)在处所或公用地方、土地或建筑物内储存、携带、制造、使用或释放有害物质，但为准许用途而需要者除外；

(C)在建筑物之内或其周围作出业主合理认为可能会扰乱、危险或令人反感的事情；或

(D)不得作出任何超载或干扰建筑物的设施或服务的事情，亦不得将该等设施或服务用作原定用途以外的任何用途。

12.3打扫房舍

租户必须：

(A)保持处所及处所内的一切清洁；

(B)使该处所及其内的一切不受虫害侵扰；及

(C)遵从业主在这方面的合理指示。

13.维修及承租人的工程

13.1房东批准

(A)未经业主事先书面批准，租客不得在房产内进行任何工程(批准不会被无理地扣留或延迟，除非是结构性的或可能影响建筑物结构或设施的工程，业主可根据业主的绝对酌情决定权给予或不同意)。

(B)如业主批准租客的工程，业主可施加合理条件(包括要求租客恢复服务的条件)，而租客必须遵守该等条件。

13.2维修和更换

租户必须：

(A)在租期内，保持处所及租客的财产维修完好，并保持良好状况，不包括适当的损耗；

(B)迅速将房舍内或附属于房舍的破旧或损坏的物品(包括平板玻璃、租客的财产以及属于业主财产的地板覆盖物和家具)更换为类似质量的物品；

(C)在该期间内，每当业主作出合理要求，但每5年不得超过一次，则须将处所翻新至业主的合理规格，使该处所成为符合建筑物标准的零售处所；及

(D)迅速纠正租客或租客的雇员和代理人对房产或建筑物造成的任何损害。

13.3物品的维修

承租人承认，在开始日期(或更早的入住日，如果适用)，房屋处于良好的维修和状况。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第26页，共58页			德克萨斯零售租赁

14.工作健康与安全

(A)承租人必须遵守，并必须确保其雇用的任何人在任何时候都遵守WHS法案和任何适用的行为守则或WHS法案下的合规守则，并确保其有足够的系统来识别、最大限度地减少和控制所有危险。

(B)承租人承认在租期内，承租人将管理和控制该处所。

(C)承租人同意，如果有任何建筑项目(根据WHS法案的定义)在房屋内进行，则该建筑项目的主承包商(根据WHS法案的定义)将是建筑项目的主承包商，除非它有效地任命另一人为主承包商，并且承租人必须遵守房东关于工作、健康和安全的所有要求。

(D)租户必须在意识到风险以及任何应通报的事件(根据WHS法案的定义)后，通知房东使用房舍或房东财产的人的健康和安全面临的任何风险。

15.转让及其他交易

15.1Transfer

(A)只有在下列情况下，承租人才可转让本租约、分租、许可或以其他方式放弃对该处所的管有：

(I)在建议的转让、分租、特许或其他交易进行前最少一个月，已就建议的交易向业主发出书面通知；

(Ii)令业主(合理地行事)信纳建议的受让人、分租客、持牌人或其他接管管有权的人(在本条中均称为新租客)：

(A)受人尊敬和财政状况良好；

(B)就建议的受让人而言，有足够的商业经验履行承租人在本租契下的义务；

(C)将进行法律允许的零售用途，不违反零售计划，并在其他方面为业主接受(合理行事)；及

(D)不是被排除者；

(Iii)建议的新租客签署与转让或其他交易有关的文件(以业主(合理地行事)满意的形式)，而如属转租或特许，则包括如本租契因任何理由终止，则分租或特许的期限亦会同时终止；

(Iv)如承租人拟转让本租契：

(A)建议的租客(以业主(合理行事)满意的形式)签署租约变更书，并就转让或其他交易对本租契作出任何所需的修订，如受让人不是Atlassian Pty Ltd.ACN 102 443 916的关连法人团体，则包括：

(I)删除Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916及其相关法人团体特有的条款；


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第27页，共58页			德克萨斯零售租赁

(2)删除第6(C)项和第7项以及第4和第5条中的案文，并将该案文改为“未使用”(并删除仅在第6(C)项、第7项或第4或5条中使用的任何相关的界定术语)；

(Iii)修订第10项，以反映受让人建议的物业零售用途(这是法律准许的用途，并不违反零售计划，而业主(合理地行事)在其他方面是可以接受的)；及

(Iv)在第13项加入业主依据第15.1(A)(Iv)(B)条所规定的任何银行担保的款额；

(B)租客促致新租客以业主可接受的形式提供业主合理需要的任何保证，并可在业主的绝对酌情决定权下，包括按照第21条规定的银行担保；及

(C)在该法适用的情况下，承租人根据该法向拟议受让人提供最新的披露声明；

(V)租客没有违约(业主已向租客发出违约通知)，或业主已以书面免除任何违约；及

(Vi)租客必须获得业主的确认，证明转让、分租、特许或以其他方式处理对该处所的管有，不会违反业主与该建筑物的另一住客订立的任何预先存在的协议。

15.2租户控制权变更：公司

(A)在下列情况下：

(I)承租人并非在澳洲证券交易所或任何核准交易所(定义见《2001年公司规例》(Cth))上市；及

(Ii)租户或其控股公司的持股量(不包括在澳洲证券交易所或任何核准交易所上市的证券的任何变动，一如《2001年公司规例》第2001(Cth)条所界定者)有建议的变动，以使另一人或一群人控制董事局的组成或超过50%的股份，从而有权在股东大会上表决，

则第15.1条(不包括第15.1(A)(Iii)条)适用，而拟议的股权变更被视为本租契的拟议转让，而获得股份的个人或团体被视为拟议的新承租人。

15.3租户控制权的变化：单位信托

如果：

(A)承租人是单位信托的受托人，而该单位信托并非在澳洲证券交易所或任何核准交易所(定义见《2001年公司规例》(Cth))上市；及


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第28页			德克萨斯零售租赁

(B)该单位信托内的单位的拥有权已有建议的改变，以致与租客取得其在本租契的权益当日存在的人或一群人不同，该单位信托实际上将由另一人或一群人控制，

则第15.1条(不包括第15.1(A)(Iii)条)适用，而拟议的控制权变更将被视为本租契的拟议转让，而获得控制权的个人或群体将被视为拟议的新租户。

15.4Securities

(A)承租人不得就承租人在本租赁中的权益设立或允许存在抵押品。

(B)未经房东书面批准，租客不得在租客的财产上设立或允许存在抵押品。如果所创建的抵押是承租人在正常业务过程中作为为承租人财产获得融资的一种手段而授予的关于承租人资产(不包括本租赁)的一般担保协议，则房东不得无理拒绝批准。

(C)业主批准抵押的条件是租客按照业主要求的格式签署放弃契据(合理行事)。

16.业主的额外义务和权利

16.1宁静的享受

在业主权利的约束下，承租人在履行其在本租约下的义务时，可以在租期内不受干涉地占用房屋。

16.2房东责令

业主必须采取合理行动，确保业主在营业时间内为业主提供的服务、业主在建筑物内的厂房和设备处于良好运行状态、公共区域清洁、建筑物维修良好和结构良好。

16.3业主的权利

业主可：

(A)在土地或建筑物上进行任何工程，或限制进入或关闭或以其他方式使用公用地方、建筑物内的停车场及任何其他与建筑物相关的停车场；

(B)限制进入装货码头、送货和取货区域以及停车区域；

(C)由该处所安装、使用、保养、更换、修理、更改和增加该等服务(或其任何部分)，或在该处所内安装、使用、保养、更换、修理、更改和增加该等服务(或其任何部分)；

(D)更改进出建筑物或穿过建筑物的行人或车辆交通的方向或流量；

(E)进入房舍，对基本服务进行防火升级或其他工程；

(F)在合理通知下于合理时间进入处所，以查看租客是否正在履行其在本租契下的义务，或作出任何一方根据本租契必须或可以作出的事情；及


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第29页，共58页			德克萨斯零售租赁

(G)收取或更改泊车费，

如果房东采取合理步骤(紧急情况除外)，尽量减少对租客使用和占用房屋的干扰。

16.4有前景的租户或购买者

业主在给予合理通知后，可在租客代表在场的情况下，由期满日期前6个月起，如租客提出要求，可进入处所向准买家展示。

16.5土地的分割和处理

(A)业主可将该土地或建筑物分割，或授予该土地或建筑物的地役权或其他权利，除非这会对租客使用或占用该处所造成重大不利影响。

(B)如果保有权在开始之日尚未生效：

(I)房东必须确保在保有权生效和登记之前有令人满意的替代安排；

(Ii)承租人承认并同意承租人在本租契下的权益及其权利将受该等保有权所规限，而承租人必须遵守及不得作出任何会导致业主违反该等保有权的事情；及

(Iii)租客在收到业主的要求后，必须立即签署业主合理要求的任何必要同意或其他文件，以实施保有权或促成保有权的登记。

(C)租客必须(应房东的要求并以其合理费用)迅速签署任何同意书或其他文件，使房东能够：

(I)行使其在本条下的权利；及

(Ii)履行其在项目文件下的义务。

(D)租户在行使其在本租约下的权利及义务时，不得作出任何可能令业主违反《大厦管理声明》或《物业管理条例》的行为。

(E)承租人确认并同意：

(I)根据项目文件，在土地业权或附近土地上登记的各种地役权、支持权、积极契诺、限制或其他类似的产权负担或影响(每一项都是受影响的产权负担)将被终绝、取消、解除、暂停或更改；

(Ii)如受影响的产权负担被终绝、取消或解除，则自受影响的产权负担终绝、取消或解除之日起，承租人将不再享有该受影响的产权负担的利益；

(3)如果受影响的产权负担被中止，则承租人在相关的中止期间将不享有该受影响的产权负担的利益；

(Iv)如受影响的产权负担被更改，则承租人接受并会遵从经更改的受影响产权负担的条款；

(V)业主无须事先征得租客同意，方可终止、取消、释放、暂停或更改受影响的


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第30页，共58页			德克萨斯零售租赁

根据项目文件进行产权负担，承租人将签署任何同意书或其他文件，以实施该等终止、取消、解除、暂停或变更；以及

(Vi)承租人不得就本条款第16.5(E)条所述事项提出索赔，亦无权终止本租约。

16.6房东变更

如果房东处理其在土地上的权益，使另一人成为房东，房东在不再是房东后，解除本租约项下的任何义务。

16.7Rules

(A)承租人在租期内必须时刻遵守和遵守规则。

(B)业主可以更改规则，只要更改后的规则不会实质上减损租客在本租约下的明示权利。房东必须就规则的任何变化通知租客。

(C)租客无须遵守根据第16.7(B)条更改的任何规则，除非业主就该项更改向租客发出书面通知，而该项更改将由业主向租客发出更改的书面通知之日起生效(只就其对租客的适用而言)。

(D)尽管本租约有任何其他规定，但如本租约与本规则有任何不一致之处，则以本租约为准。

16.8Authority

房东在本租约下的任何权利可由房东授权的人行使。

17.到期或终止

17.1租约腾退并变卖

(A)除第17.2条另有规定外，租客必须在期满日期和本租约终止日期中较早的日期前迁出，除非业主另有要求，否则须作出补偿。

(B)除非本租约在租期届满前终止，否则在租期的最后一周之前，租户不得开始将物品搬离或修复。

17.2不得移走的物品

在本租约期满或提前终止之日，业主可要求租客不得迁出：

(A)店面；

(B)由租客或代表租客安装的任何电力照明、电缆或管道系统；及

(C)安装在处所内的任何固定附着物或装置：

(I)由业主支付；或


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第31页			德克萨斯零售租赁

(Ii)业主合理地认为，在不对该处所或建筑物造成重大损坏的情况下，不能将其移离该处所，

在期限结束时，它将成为并仍然是房东的财产，房东不承担任何费用。

17.3如果承租人的财产未被移走

如果租客没有按照第17.1条的要求进行修缮，则房东必须通知租客完成修缮，如果租客没有在房东指定的时间内完成修缮(合理行为)，则在不影响其任何其他权利的情况下，房东可以进行修缮，租客必须应要求向房东支付在此过程中的所有合理费用和开支，并且租客必须继续向房东支付租金，直到修缮完成。

17.4Tenant的财产仍处于租赁期限

租户：

(A)同意除第17.3条另有规定外，租客在本租契终止时留下的任何租客财产均视为租客遗弃；

(B)保证本租约终止时留在房舍内的任何承租人财产将是承租人的未抵押财产，不受任何担保；和

(C)如果房东要求，必须采取一切必要措施，在本租赁期满后，将留在房舍内的所有物品的未设押所有权转让给房东。

18.坚持到底

18.1个月租约

如租客在期满后在业主事先书面批准下继续占用该处所，则租客以月租形式租住，任何一方均可在任何一天发出一个月通知后终止租约，其租金相等于期满时的租金乘以上次根据第6(A)项增加租金的百分率。

18.2月租条件

月租条款与本租约相同，不同之处在于租金有所增加，以及为使本租约适用于月租而必须作出的更改。

19.对建筑物或房产的损坏

19.1大楼受损情况

在下列情况下，第19条将适用：

(A)该建筑物损毁，以致该处所在很大程度上不适合租客使用或基本上不能到达；及

(B)损害并非(全部或部分)由租客或租客的雇员及代理人的作为、疏忽或失责所造成。

然而，即使损害是由承租人或承租人的雇员和代理人造成的，第19.5条仍适用。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第32页，共58页			德克萨斯零售租赁

19.2租金及租客供款的抵销

在第19条所适用的期间内，租客无须缴付租金或缴付租客的供款。如果房屋仍可使用，但因损坏而减少了可用性，则租户支付租金的责任和租户的分担费用将按可用性下降的比例减少。

19.3恢复通知

在下列情况下，租户可提前一个月通知房东终止本租约：

(A)租客要求业主修理损毁，并在处所损坏或无法进入后21天内向业主发出损毁通知；及

(B)业主在接获损坏通知书后3个月内，没有向租客发出复修通知书，说明业主有意修葺损坏的地方。

19.4Tenant可以终止

如果房东在租户根据第19.3条发出恢复通知后的合理时间内没有修复损坏，则租户可以不少于7天的书面通知终止本租约。

19.5业主可终止合约

如果房东认为修复损坏是不切实际或不可取的，房东可以提前7天通知租客终止本租约。

19.6Release

每一方均免除另一方因根据第19条终止本租约而产生的责任或损失以及与之相关的费用，但不会因终止日存在的任何违反本租约的行为而产生责任或损失。

19.7Resumption

(A)如处所被任何当局收回或强制取得，业主或租客可通知对方终止本租契。

(B)业主或租客根据第19.7条终止合约，并不损害业主或租客向收地当局索偿的权利。

20.Default

201业主的解雇权

在下列情况下，房东可以通过向租户发出通知或通过重新入伙或采取其他行动来终止本租约：

(A)解除其在本租约下的义务；

(B)在租金到期日后14天内(在接获业主的通知后)，仍未缴付根据本租契须向业主缴付的任何租金；

(C)在业主通知租客遵守该条款后的一段合理时间内，该人没有遵守该条款；或

(D)对承租人或担保人发生破产事件。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第33页			德克萨斯零售租赁

20.2追讨款项

(A)如果本租约根据第20.1条终止，在不限制其在本租约下或在法律上的其他权利的情况下，业主可酌情向租客追讨：

(I)租客应付的所有欠款，以每宗个案计算至该终止日期为止；

(Ii)租客在本租契终止后余下的期间内根据本租契应支付的所有款项，而该款项是由租客完全履行的；

(Iii)业主为纠正租客违反本租契而招致的一切合理费用；

(Iv)业主为追讨任何款项或强制执行业主可获得的任何保证而招致的一切合理费用；及

(V)业主为法律费用和开支、市场推广、代理费用以及在租客没有履行第17.1(A)条下的义务时作出补偿而招致的所有合理费用。

(B)在下列情况下，业主向租客或任何其他人追讨费用及损害赔偿的权利不受限制或影响：

(I)租客放弃或迁出处所；

(Ii)租客选择重新进入处所或终止本租约；

(Iii)业主接受租客的拒绝；或

(Iv)一方的行为(或其任何雇员或代理人的行为)构成或可能构成根据法律的实施退还本租约。

20.3基本条款

承租人在第9条(保险)、第11条(使用)、第13条(修理和承租人的工程)、第15条(转让和其他交易)和第21条(银行担保)项下支付款项及其义务，以及根据第22条维持担保人提供的担保和赔偿的每项义务均为本租约的基本条款。本租赁项下的其他义务也可能成为基本条款。

21.银行担保

21.1性能安全

承租人必须向房东提供银行担保，以保证承租人履行本租约及任何相关协议项下的义务。

21.2业主可要求银行担保

如果房东(合理行事)认为租户违约无法补救，则房东可以要求银行担保，而不另行通知租户。

21.3更换或额外的银行担保

如果房东：

(A)要求银行担保，则在房东向租客发出要求银行担保的通知后不迟于14天，租客必须向业主交付替代的或额外的银行担保，以使担保的金额与第13项所述的数额相同；或


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第34页，共58页			德克萨斯零售租赁

(B)出售或转让土地时，承租人必须作出业主合理要求的任何事情，向买方或受让人提供银行担保的利益，或向买方或受让人提供新的银行担保，以换取归还先前提供的银行担保，而业主必须偿还租客因遵守第21.3(B)条的规定而招致的任何合理外部费用。

21.4银行保函退还

根据第21.2条的规定，房东应在承租人履行其在本租赁下的所有义务之日起30天后将银行担保退还给承租人。

22.Guarantee

22.1Consideration

担保人提供此担保和赔偿，以换取房东同意应担保人的要求签订本租约。担保人承认：

(A)业主是依赖担保人行事，而担保人根据第22条承担义务和给予权利；及

(B)房东向担保人收取有价代价，并根据该担保和赔偿承担义务和给予权利。

22.2Guarantee

担保人无条件且不可撤销地向房东保证租客按时支付所有款项，并履行本租约项下或与本租约相关的所有其他义务(租户的义务)。

22.3Indemnity

作为一项单独和独立的承诺，担保人无条件且不可撤销地赔偿房东因下列事项而产生的所有责任或损失：

(A)在本担保下担保人的任何义务或法律责任，或由担保人担保的任何义务或法律责任(或如可强制执行、有效而并非违法，则该等义务或法律责任即为该等义务或法律责任)全部或部分对租客无效或不能强制执行、无效或非法；

(B)承租人违反本租约，包括违反付款义务；

(C)租客对处所的占用情况；

(D)就承租人而发生的破产事件；

(E)一名清盘人放弃本租契。

房东没有必要在执行赔偿权利之前发生费用或付款。

22.4权利的强制执行

担保人放弃其在根据本担保和赔偿要求之前首先要求房东对租户或任何其他人提起诉讼或强制执行任何权利的任何权利。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第35页			德克萨斯零售租赁

22.5担保人的责任不受影响

担保人在第22条下的责任不受任何可能在法律上或在衡平法上影响它的事情的影响(在每一种情况下，无论担保人是多么基本，也不管担保人是否意识到这一点)，包括但不限于下列一项或多项：

(A)业主给予租客任何时间、宽免或容忍或容许任何优惠，或给予租客或任何担保人其他纵容、妥协或免除；

(B)业主不起诉租客或向租客提出申索；

(C)行使或不行使业主的任何权力、权利或补救；

(D)业主或另一人或业主与另一人的任何疏忽、默许、拖延、作为、不作为或错误；

(E)明示或默示地与租客、担保人或另一人处理事务，或应租客、担保人或另一人的要求处理事务；

(F)商号、合伙、委员会或组织的成员、名称或业务可能不时因去世、退休、加入或其他原因而改变，不论担保人或另一人是否成员；

(G)担保权益无效、可撤销或不可强制执行；

(H)以担保权益担保的财产被没收、终绝、移交、恢复或确定；

(J)任何人的法律行为能力、权利或义务的改变；

(K)任何人是某合伙、商号或组织的受托人、代名人、联名拥有人、联营企业或成员的事实；

(L)租客或另一人败诉的判决；

(M)承租人的债务的任何部分是无法追讨的；

(N)终止、接受否认、退回或期满，或任何更改、转让、分租、特许、延期或续期，或任何减少或转换本租契的期限；

(O)租客占用处所的任何改变；

(P)租客或任何其他人的任何义务或法律责任无效或不可强制执行；

(Q)担保人在执行本租约时无效或不规范，或担保人在行使订立或遵守其在本租约下的义务的权力时有任何不足或不规范之处；

(R)租客因法律的施行或其他原因而被解除的任何义务；

(S)本租契未予登记；

(T)本租契或其任何部分并非完全有效；

(U)任何人的任何过失、失实陈述、疏忽、违反合约或行为不当；


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页，共36页			德克萨斯零售租赁

(V)租客死亡或丧失行为能力或无力偿债，或本租契被清盘人或破产受托人卸弃；

(W)在破产事件发生后就某人收取摊还债款，或在任何时间将一笔或多于一笔款项存入租客或另一人的账户(不论是收取或共同、共同及各别支付或以其他方式支付)；或

(X)如担保人多于一人，而其他担保人中有任何人未签署本租约。

22.6持续责任

担保人的责任将持续到承租人支付所有款项并履行本租约项下承租人的所有其他义务为止。

22.7担保人权利暂缓执行

(A)只要承租人的义务仍未履行或根据本租约应支付的其他款项仍未支付，未经房东同意，担保人不能：

(I)在减少其在本租契下的法律责任时，向租客或共同担保人或共同弥偿人提出抗辩、抵销或反申索，或向业主提出抵销申索或反申索；

(Ii)针对租客或其产业或财产提出申索或强制执行权利(包括但不限于产权负担)；

(Iii)在与业主竞争中证明如就租客发生破产事件，不论是就担保人根据本租契支付的款额、就业主为减少担保人在本租契下的法律责任而运用的另一款额(包括抵押权益的收益)或其他方面而言；或

(Iv)申索有权享有现在或其后为承租人的义务而持有的抵押权益或担保或其份额的利益而获得分担、弥偿、代位权、编组或其他利益的权利。

22.8重新声明保证书

如果与本租约或本第22条相关的向业主支付、义务、和解、交易、转让或转让(或其部分)的索赔无效或可撤销(包括但不限于根据与破产事件或债权人保护有关的法律或任何其他原因提出的索赔)，则：

(A)业主有权立即相对于担保人享有其根据第22条本应享有的权利，犹如该项付款、义务、授产安排、交易、转易或转让并未发生一样；及

(B)应房东的要求，担保人立即同意采取任何行动并签署任何文件，以严格要求将其在付款、义务、和解、交易、转让或转让之前从担保人那里持有的任何担保权益或担保归还给房东。

22.9房东出让

如果房东转让其在本租约或土地上的权益，房东也可以根据第22条转让担保人义务的利益。

22.10担保人的其他证券和义务

业主在本租约项下的权利是附加的，不与以下各项合并或影响，也不受以下各项影响：


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第37页，共58页			德克萨斯零售租赁

(A)业主现时或其后从租客、担保人或任何其他人手中持有的任何抵押权益；或

(B)担保人对业主的任何其他义务，

即使有任何法律规则或衡平法或任何相反的法律规定。

22.11金钱的运用

房东可按其认为适当的方式，将租客或租客的产业或担保人所支付的款项，或以其他方式，用于清偿租客的债务。

23.成本、收费和费用

租户必须支付：

(A)本租约及任何相关协议的准备、谈判和执行所产生的费用及附带费用；

(B)在该法允许的范围内，应要求业主支付与本租约及任何相关协议的任何实际或拟议的转让、转租、退还或终止有关的准备、谈判、执行、盖章和登记的法律费用；

(C)它必须做的一切，以及与本租约和任何相关协议相关的所有关税和注册费；

(D)在该法允许的范围内，应要求房东就房客所要求的任何批准，包括房东在给予批准和考虑批准请求之前必须获得的任何同意，支付合理的费用和费用；以及

(E)与承租人进行的工程有关的一切合理收费及开支，包括业主因考虑、批准及监督工程而招致的费用，以及因工程而修改或更改建筑物的费用。

24.Notices

(A)在本租契中，凡提及通知，即指书面通知。

(B)业主送达的任何通知或其他书面文件，如由业主或经理签署，或由业主或经理的受权人、董事、公司秘书、获授权人员或律师签署，或由经理的总经理签署，即属有效。

(C)符合本条规定的通知、同意或其他通讯被视为已发出并已收到：

(一)当面交付的，交付收件人时；

(2)如以特快专递方式寄出，则自邮资日期起计3个营业日(包括该日在内)；或

(3)如果通过电子邮件，当电子邮件(包括任何附件)引起收件人或代表该电子邮件行事的人的注意时。

(D)任何由租户送达的通知或其他书面文件，如由租户签署，或由租户的受权人、董事、公司秘书、获授权人员或律师签署，即属有效。

(E)一方的地址和电子邮件地址是在商业条款附表的相关项目中该方的名称下面列出的地址和电子邮件地址，或者是该人书面通知发件人的地址和电子邮件地址。

(F)除非业主另行通知租客，否则任何通知或书面通知如送达经理，即已充分送达租客。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第38页，共58页			德克萨斯零售租赁

(G)如果任何通知或其他书面文件是在非营业日或在下午5点(收件人时间)之后送达的，则视为在下一个营业日送达。

25.附加条文适用于承租人为Atlassian Pty Ltd或有关连法人团体的情况

25.1条款的适用范围

本第25条的规定仅在Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关联法人团体是本租约的承租人的情况下适用。

25.2交易时间和商品名称

尽管本租契另有规定，虽然大厦与中环站上方或毗邻的任何发展项目之间的连接已向公众关闭，以致该处所不能供公众进入，但承租人：

(A)不需要在交易时间内开放交易；

(B)可在法律准许的时间内进入建筑物和使用处所，但须受本租契的条款规限，而租客须取得任何有关当局所规定的批准；及

(C)无须以某一特定的商品名称从该处所进行交易，或撤销包括“Atlassian”名称的商品名称的注册。

25.3Caveat

(A)尽管有第26.4条的规定，承租人仍可提交知会备忘(必须以知会备忘的形式提出)，以保障其在本租约下的权益，直至本租约注册为止，在此之后，必须立即撤销备注。

(B)在承租人就土地所有权提交备注期间，如业主要求，承租人必须立即就本租约所允许的任何交易提供备注同意书。

(C)在下列情况下，承租人必须立即取消对承租人登记的土地所有权的任何警告：

(I)本租约在登记前由承租人终止或转让；或

(Ii)在土地契约注册后，有关的知会备忘并不会自动从该土地的业权中删除。

25.4出差纠纷

(A)租客可(在合理情况下)在收到业主根据第6.1(C)条发出的通知后20个营业日内，向业主发出通知，声称业主就支出年度的实际支出及租客的实际供款所发出的通知，并连同支持租客申索的合理证据(租客支出争议通知)错误计算(发出)。

(B)如果租客向业主发出租客的迁出争议通知，业主必须在收到租客支出争议通知后10个工作日内，向租客提供其所拥有的合理所需的资料，以解决租客支出争议通知中提出的问题。

(C)如果租户在收到第25.4(B)条规定的信息后20个工作日内通知业主，表示对实际支出的计算仍不满意


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第39页			德克萨斯零售租赁

以及租客在支出争议通知中提出的实际租户支出年度的缴费，则必须由房东和租户共同任命的具有适当经验的独立专家来确定。如果房东和租客在根据第25.4(C)条送达租客通知后10个工作日内不能就独立专家的身份达成一致并任命独立专家，任何一方都可以要求学会主席提名一名专家。专家必须以专家而不是仲裁员的身份行事，必须迅速作出决定，并必须将其决定通知当事各方。专家的决定(包括关于支付其费用的决定)是最终的和具有约束力的(明显错误除外)。

(D)除非租客提出：

(I)租客的支出争议通知书根据第25.4(A)条的规定，租客须当作已通知业主，表示信纳业主根据条例草案6.1(C)条发出的通知书。如租客开支争议通知书只就业主发出的实际开支通知书的某些方面和租客在开支年度的实际供款有争议，租客将被视为已在各方面接受业主的通知书，但租客开支争议通知书所指明的项目除外；或

(Ii)根据第25.4(C)条发出通知，租客即当作已通知业主，表示信纳业主根据第25.4(B)条提供的资料，以及业主就支出年度的实际支出及租客的实际供款发出的通知。如果租客根据第25.4(C)条通知业主它对某些问题仍不满意，则租客将被视为在所有方面都接受了业主的通知，但根据第25.4(C)条被裁定的项目除外。

(E)尽管有第6.2条的规定，承租人在下列任何一项发生争议后20个营业日之前，均无义务向业主支付就某项有争议的支出项目而引起争议的款额：

(I)租客通知业主(或当作已通知业主)，表示信纳业主就支出年度的实际开支及租客的实际供款发出的通知，或信纳业主根据第25.4(B)条就争议的款额提供的资料；或

(2)专家对争议事项作出裁定。

为免生疑问，本第25.4条并不影响或改变租客根据本租约向业主支付可归因于第25.4条所述并无争议的支出项目的任何款项的义务(租客必须在6.1(B)及6.2条(视何者适用而定)所规定的时间内向业主支付该等款项)。

(F)尽管有第6.2条的规定，该条的调整将在下列其中较后的下一个租金日作出：

(I)业主根据第6.1条向租客发出有关估计(包括任何修订)或实际开支的通知的日期；及

(Ii)(如适用的话)根据第25.4条已解决或当作已解决与支出有关的任何争议的日期。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第40页，共58页			德克萨斯零售租赁

25.5全球政策

在下列情况下，承租人实施和维持第9.1(A)条所规定的任何保险的义务将得到履行：

(A)租客根据其拥有并经适当修订或批注的任何所谓‘全球保险单’获得该保险；

(B)租客在开业日期前、每年续期时或在其他情况下应要求向业主提供货币证书；及

(C)该全球保单承保第9.1(A)条所述的该保单的所有相关风险，并符合第9.1(C)条的规定。

25.6清理和病虫害防治

(A)就本条例草案第25.6条而言，处所清洁费指业主为处所提供清洁及防治虫鼠服务和清除处所垃圾的费用。

(B)尽管有第12.3条的规定，租客仍可通知业主，选择业主负责为处所提供清洁及灭虫服务。

(C)如租客根据第25.6(B)条向业主发出通知，则：

(I)房东必须为房舍提供清洁服务，并安排定期清除房舍内的垃圾(清洁服务)；

(Ii)业主必须为该处所提供防治虫鼠服务；

(Iii)租客必须保持处所及其内一切清洁，并让业主的清洁工和承办商在合理时间清洁处所和进行防治虫鼠服务；及

(Iv)租客必须在每个租金日以每月平均分期付款的方式向业主缴付物业清洁费。

(D)承租人可将其对业主聘请的清洁工的工作表现所引起的任何合理关注通知业主。承租人在根据第25.6(D)条发出任何通知时，必须作出合理的行为。

(E)如租客根据条例草案第25.6(D)条发出通知，业主必须尽合理努力处理租客通知内提出的问题。

(F)如在根据第25.6(D)条送达租客通知书的日期后的一段合理期间届满后(在任何情况下，在根据第25.6(D)条送达租客通知书的日期后不超过三(3)个月)，而根据第25.6(D)条发出的租客通知书所指明的与业主的清洁工人的表现有关的问题仍未纠正至令租客合理满意的程度，则租客可向业主发出通知，选择通过指定自己的承包商(自费)而不是使用房东的清洁服务来对清洁服务负责。承租人根据第25.6(F)条作出的选择，将由下列日期中较迟的日期起生效(该较后日期为生效日期)：

(I)租客根据本条第25.6(F)条发出的通知书所指定的日期；及

(Ii)根据第25.6(F)条送达租客通知书后两(2)个月的日期。

(G)如果租客根据第25.6(F)条向业主发出通知，下列规定将自生效之日起适用，直至租客通知业主之日为止


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第41页			德克萨斯零售租赁

根据第25.6(H)条，它选择业主重新承担清洁服务：

(I)业主不得亦无须提供清洁服务，或以其他方式履行其在第25.6(C)(I)条下的义务(业主如未能履行其在第25.6(C)(I)条下的义务，亦不会因此而违反其义务)；

(Ii)承租人必须履行其在写字楼租契第10.4条下的责任，犹如该处所是写字楼租约下“处所”的一部分一样；及

(Iii)租客无须支付该部分的清洁费用，而该费用是用作清洁服务的费用。

(H)在租期内的任何时间(租客未根据第5.2(B)条发出通知的最后六(6)个月内)，租客可要求业主重新承担提供清洁服务的责任，但须提前不少于三(3)个月。如果租户作出这一选择，则在通知期届满时：

(I)业主将负责提供清洁服务，并必须遵守第25.6(C)(I)条规定的义务；

(Ii)租户无须遵守写字楼租契第10.4条的规定；及

(Iii)自业主按照第25.6(H)条重新开始提供清洁服务之日起，租客须全数缴付物业清洁费，按比例按每日计算，不足一个月的任何一天计算。

25.7维修及租户工程

(A)尽管有第13.1(A)条的规定，租客仍可在未经业主事先批准的情况下更改租客在处所内的物业，但如业主合理地认为更改可能会对以下各项造成不利影响，则属例外：

(1)基地建筑事务的运作(该词在办公室租约中有定义)；

(Ii)建筑物的结构或任何防水材料；

(Iii)该处所或建筑物的任何可持续发展评级；

(4)法律规定或任何主管当局的规定(包括如果这些规定可能导致违反任何法律或主管当局的规定)；

(V)业主遵守本租约、写字楼租约或任何相关协议的能力；或

(6)房东是否有能力遵守基本建筑服务的业绩标准(这些术语在写字楼租约中定义)或在其他方面遵守项目文件。

(B)承租人如拟根据第25.7(A)条作出任何更改，必须事先通知承租人合理详情，并附上有关更改的规格及绘图副本。

(C)承租人必须确保其或代表承租人根据本租约进行的所有工程均符合写字楼租约第10.2(G)条的规定。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第42页			德克萨斯零售租赁

25.8Redecoration

尽管本租约有任何其他规定，承租人在租期内每十年不得按照第13.2(C)条要求翻新房屋一次以上。

25.9分配时释放

(A)在下列情况下：

(I)业主同意本租契的建议转让；

(Ii)租客符合第15.1(A)条所订的规定，

并且受让人有足够的经济能力，那么，从转让之日起，房东解除转让租客和担保人各自在本租约下的义务以及转让日期后第22条中的担保和赔偿。本文件不适用于房东可能对即将离任的租客或担保人提出的任何现存索赔。

(B)尽管有第25.9(A)条的规定，如果转让是在租期的头五(5)年内的任何时间完成的，转让租客和担保人在转让后不会免除他们各自在本租契和第22条中的担保和弥偿方面的义务。

(C)自转让日期起，租客解除业主在转让日期后根据本租约承担的义务。本豁免书不适用于即将离任的租客可能对房东提出的任何现有索赔。

25.10租户控制权变更：公司

尽管有第15.2条的规定，承租人可以变更对承租人或其控股公司的控制权，条件是：

(A)租客将股权变更事前书面通知业主；及

(B)取得股份的人士(或该团体)是Atlassian Group的成员。

25.11与相关法人团体的租赁交易

(A)尽管有第15.1条的规定，承租人可在不遵守第15.1条的情况下，将本租约转让给Atlassian Pty Ltd.ACN 102 443 916的关联法人团体，条件是：

(I)建议的关联团体法人受让人不是被排除在外的人；及

(Ii)租客首先遵守第25.11(B)条所载的规定。

(B)尽管有第25.11(A)条的规定，就该条所指的本租契的任何转让而言，承租人必须在建议的转让日期前或在建议的转让日期符合下列规定：

(I)租客没有违约：在建议的转让完成之日，租客在本租契下并无违约(业主已向租客发出违约通知)；

(2)契据：受让人必须以房东合理要求的形式与房东订立契据(包括受让人同意履行本租约及任何相关协议中承租人的义务)；


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第43页			德克萨斯零售租赁

(3)房东费用：房客在通知后14天内向房东支付房东与本条所指事项有关的所有合理的第三方费用和支出；

(4)业主对文件的要求：租客和受让人以及交易的任何其他当事人遵守业主关于准备、盖章和登记交易文件的合理要求；以及

(V)更新的披露声明：在该法适用的情况下，承租人根据该法案向受让人提供更新的披露声明。

(C)如果租客符合第25.11(B)条的规定，而受让人有足够的经济能力，则自转让日期起，房东解除转让租客和担保人各自在本租约下的义务，以及在转让日期后产生的第22条中的担保和赔偿。本文件不适用于房东可能对即将离任的租客或担保人提出的任何现存索赔。

(D)自转让之日起，租客解除业主在转让之日后因本租约而产生的义务。本豁免书不适用于即将离任的租客可能对房东提出的任何现有索赔。

(E)业主在行使本条款第25.11条规定的任何权利时，必须合理行事。

25.12Securities

尽管有第15.4(A)条的规定，承租人就承租人资产的一般抵押协议(不包括本租约或承租人就本租约建议授予抵押持有人的与一般抵押协议相关的任何抵押)无需获得业主的批准，在这种情况下，根据第15.4(A)条的规定，需要业主的同意。

25.13土地的分割与处理

在行使第16.5条规定的业主权利以分割土地或建筑物或授予地役权或其他权利时，业主必须遵守《办公室租约》第12.5条的规定。

25.14做好

尽管有第17.1(A)条的规定，在本租约的期满日期或提前终止日期之前，承租人可以(但没有义务)移走承租人的财产，前提是承租人履行承租人履行良好义务的余额。如果承租人确实移走了承租人的财产，除非房东另有要求，承租人必须赔偿因此而造成的任何损害。

25.15业主的入境权

(A)业主在行使第16.3及16.4条所指的业主进入处所的权利时，必须遵守《办公室租约》第12.9条的条款，但业主可根据《办公室租约》第12.2条在紧急情况下进入处所。

(B)在实际可行和适用的范围内，业主在履行本租约项下的义务时，必须遵守《紧急情况及保安行动及沟通计划》，除非业主行使重收权，或租约根据第20条或第32条终止。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第44页			德克萨斯零售租赁

25.16损坏和破坏

尽管本租约有任何其他规定，如果写字楼租约下的承租人和本租约下的承租人在第19.1条所述的任何损害发生时是Atlassian Pty Ltd.ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd的关联法人团体ACN 102 443 916，则：

(A)如果建筑物被摧毁或损坏，以致使办公室租约的第14.3条活跃，则办公室租约的第14.3条将：

(I)适用于该损毁事件(如办公室租约所界定)，包括第19.1条所指的损毁；及

(Ii)以本租约第19.3及19.4条为准；

(B)如根据写字楼租契同意或决定修复该建筑物，业主必须在修复该建筑物的同时重建和修复该处所；及

(C)如写字楼租约根据写字楼租约第14.3条终止，本租约即告终止。

25.17奖励金额的偿还

如果房东根据第20.1条或第32条终止本租约，承租人必须在本租约终止之日起七(7)天内向房东偿还根据租赁协议向房东支付或允许的奖励金额的一部分，按照以下公式计算：

R = I x (TR / T)

其中：

R=租户应偿还的奖励金额

I=就本租契向租客实际提供的优惠款额(不包括作为减租或减租而提供的优惠的任何部分)

Tr=在本租约终止之日，租期未到期部分的月数(最接近整月)

T=期限内的月数

25.18担保和弥偿的替代

尽管本租约有任何其他规定，但：

(A)如承租人的公司结构进行重整，而承租人已就该项重整遵守本租契，则承租人可按与第22条、第25.18条及第25.19条相同的条款，向业主交付由租客的最终上市母实体提供并由其妥为签立的替代担保及弥偿；及

(B)自符合第25.18(A)条要求的替换担保交付给业主之日起，Atlassian Corporation Plc在该日期之后解除第22条中担保和赔偿项下的所有未来义务，并且在不限制该解除的效力的情况下，业主同意立即签署租户或Atlassian Corporation Plc合理需要的任何文件，以便更全面地记录该解除。

25.19法律责任的限制

尽管本租约中有任何其他规定：


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第45页			德克萨斯零售租赁

(A)担保人因本租契而产生或与本租契有关连的最高合计法律责任：

(I)如果担保人在本租契中被指名为与租客对业主负有连带法律责任，则担保人对业主所负的法律责任不会超过该担保人对业主所负的法律责任；及

(Ii)受租客根据本租契或任何适用法律可享有的限制、免责条款、弥偿、免责辩护或免责辩护所规限；及

(B)本租约的目的并无使担保人就租客两次违反履行租客在本租约下的义务的责任承担相同损失的法律责任，而业主不得寻求根据第22条就租客履行租客义务的同一违约行为追讨相同的损失。

25.20终止权

(A)尽管本租契有任何其他规定，租客可在建筑物与中环站上方或毗邻的任何发展项目之间的连接路对公众开放后，随时给予业主不少于12个月的通知，终止本租契。

(B)各方和担保人在终止租赁后免除与本租赁相关的所有责任，但不免除终止之日存在的任何违反本租赁的责任。

25.21修订租约

尽管本租约有任何其他规定，但本租约的修订如下：

(A)第11.1(B)(Ii)条现予修订，在第11.1(B)(Ii)条的末尾加入“只要业主在写字楼租约是徒步而租客是主要承租人(按写字楼租契的定义)时遵守零售图则”等字；

(B)删去第8.1(B)条；

(C)第10.2条现予修订，在“租客须对业主及经理负上一切法律责任及弥偿其所有法律责任”之后加入“(不包括相应损失)”等字；

(D)修订条例草案第11.5条，将“如租客在营业时间以外进行交易”改为“如租客在既定办公时间以外使用处所”；

(E)删除第11.6条；

(F)第16.4条现予修订，在“发出合理通知后，业主可进入处所，透过处所向准买家展示”之后，加入“如租客没有按照第5.2(B)条发出行使选择权的通知，”等字；

(G)删除第17.1(B)条；

(H)第20.2(A)(Ii)条现予修订，在条文末尾加入“并在扣除租客根据第25.17条须偿还的任何奖励金额后”等字；

(I)第20.2(A)条现予修订，加入新的第(Vi)款如下：

‘(Vi)偿还按照第25.17条计算的奖励金额的任何部分。’


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第46页			德克萨斯零售租赁

(J)第20.2(A)(V)条现予修订，在该条末尾加入“(但只适用于按照本租契规定承租人须履行的标准)”等字；

(K)第20.2(A)条现予修订，在该条末尾加入以下增订段落：

“在适用的情况下，包括这些金额的利息，但不包括相应的损失。房东必须采取合理步骤，减少因租户违约而终止本租约所造成的损失”；

(L)第22.4条现予修订，在该条末尾加入：

“除非业主事先以书面要求租客履行该等租客的义务，而租客在提出要求后10个营业日内仍未履行该要求。”；。

(M)删除第27条；及

(N)删除第28条。

25.22更改酒类的准许使用和销售

(A)第25.22(B)及25.22(C)条只适用于Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916或Atlassian Pty Ltd ACN 102 443 916的关连法人团体为主要承租人的情况(该词在办公室租约中有定义)。

(B)在下列情况下：

(I)租客寻求或取得(视何者适用而定)业主的同意，将属办公室租契标的之处所用作办公室租契中许可用途定义第5段所指的准许用途，而租客意欲将该处所用作相同用途；或

(Ii)租客以其他方式意欲将处所用作法律准许的用途(但须取得所需的监督批准及业主同意)，

(两者均为新准许用途)，则：

(Iii)租客必须征得业主同意，才可将物业用作新的许可用途，而写字楼租约第9.1(B)条将适用于该项要求，犹如该条款已在本租约中详细列出一样(有关“商业大厦”的提述，须理解为对该处所的提述，并已作出所有其他适当的文意改变)。租客可根据第25.22(B)条要求业主同意将写字楼租约标的处所用作相同的新准许用途，但同时可根据第25.22(B)条征求业主同意；及

(Iv)如业主同意租客将该处所用作新的准许用途，而该处所须与该新准许用途有关而须作出改动，则办公室租契第9.1(C)条将适用于该等改动(对“栖息地”的提述须理解为对该处所的提述，以及所有其他适当的文意改动)。

(C)在租期内的任何时间，如租客欲在处所内售卖酒类，租客必须：

(I)向业主提供不少于10个营业日的通知，说明其有意在该处所售卖酒类；及


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第47页，共58页			德克萨斯零售租赁

(Ii)遵守：

(A)根据法律作出的任何规定或任何主管当局的规定；及

(B)业主在有关时间通知租客的有关售卖酒精的合理规定(包括任何所需的酒牌)。

25.23受托人担保

受托人向承租人表示并保证在开始日期：

(A)它是该信托的唯一受托人，而当局并无采取或建议采取任何行动以免去其作为该信托受托人的职务；

(B)根据信托契约的条款，该公司是否有权订立和履行本租约；

(C)本租契的订立和履行是为信托受益人的利益而订立的，而该等受益人已获同意(如有需要)；及

(D)据受托人所知，其从信托资产中获得弥偿的权利并未因受托人的作为或不作为而减少。

26.Miscellaneous

26.1Waiver和Variable

本租约项下的权利不得放弃或更改，除非由受约束的任何人以书面形式签署。

26.2不包括法定条文

任何改变本租约任何条款效力的法律条款，只要可以合法排除，均不适用。

26.3之前的违规行为

在此之前，本租约期满或终止不影响与违反本租约有关的任何权利。

26.4Caveats

承租人不得就土地的业权提交知会备忘，或容许透过承租人声称的人所提交的知会备忘继续保留该业权。

26.5电源和容量保修

每一方均声明并保证：

(A)它完全有权订立和履行本租约项下的义务；

(B)已采取一切必要行动授权签立、交付及履行本租约，而签立及交付本租约不会违反或抵触其作为一方或受其规限的任何其他协议或承诺；及

(C)本租赁构成其法律、有效和具有约束力的义务，可根据其条款强制执行。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第48页			德克萨斯零售租赁

27.Relocation

(A)如果房东想要扩建、改建或翻新大楼，而在没有空置房屋的情况下，房东实际上无法进行这种方式，房东可以在租期内的任何时候，根据法案规定的条款和条件向租户发出通知，将租户的业务迁移到另一个地点，无论法案是否适用于本租约。

(B)如业主已根据第27(A)条发出通知，租客必须(以业主(合理行事)所规定的形式)签立退回其在本租契的权益，以自业主通知所指明的日期起生效，并必须在收到退回通知后14天内将退还予业主的律师。

(C)如果本租约根据第27条终止，房东必须向租户支付根据该法案计算的补偿，如果该法案不适用，则支付合理的补偿。

28.Demolition

(A)如果业主打算拆除房屋或在建筑物内进行大量工程，而在没有房屋空置的情况下实际上无法进行该工程，但不打算根据第27条搬迁租户，则业主可根据法案中规定的条款和条件终止本租约，无论该法案是否适用于本租约。

(B)如业主已根据法令向租客发出建议拆卸的通知，租客必须(以业主(合理行事)所要求的形式)签立交还其在本租契的权益，并须在收到通知后14天内将交还予业主的律师。

(C)如果本租约根据第28条终止，房东必须向租户支付根据该法计算的赔偿金，如果该法不适用，则支付合理赔偿金。

29.责任的限制

适用附表2中的责任限制条款。

30.可持续发展倡议

(一)业主和租客各自负责管理和营运大厦及处所，以尽量减少其使用和占用对环境造成的影响。各方必须遵守规则中与可持续性有关的部分，该部分规定了各方管理能源和水、实施环境倡议、最大限度地减少任何工程对环境的影响和最大限度地减少废物(包括安装和拆除设备)的合理义务，并分享能源、水、废物和其他性能信息。

(B)如被要求，业主和租客将分享与房屋能耗有关的信息，或使另一方能够获得另一方合理需要的数据。双方承诺达到并保持基地建筑NABERS能源评级，双方必须尽合理努力与另一方合作，以协助其达到或维持与可持续性有关的评级和标准，包括基地建筑NABERS能源评级。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第49页			德克萨斯零售租赁

(C)承租人必须遵守(或促使其遵守)构成可持续发展绩效标准一部分的途径规定的承租人应遵守的义务。

31.出入卡

(A)房东必须免费向租户提供一张程序出入卡或类似设备，以便租户可以进入房产和零售公共区域。

(B)房客必须向房东支付房东应房客的要求提供给房客的所有额外出入卡或类似设备的费用，并支付卡的供应和编程费用。本租约期满后，租户必须将所有门禁卡或类似设备归还给房东。

32.Interdependency

(A)除本条例草案第32条另有规定外，本租契与其他每份零售租契相互依存，目的是：

(I)如果本租约终止，业主将有权终止所有其他零售租约；

(Ii)如任何其他零售租约终止，业主将有权终止本租约及其他每一份零售租约；

(Iii)本租契下的失责行为会构成对方零售租契下的失责行为；及

(Iv)其他零售租约下的违约将构成本租约及其他零售租约下的违约。

(B)在本租契中，凡提及“违约”，即包括根据本条例草案第32条所指的违约。

(C)如果本租约根据第32条终止，任何一方均无权向另一方提出任何赔偿要求，除非该要求与先前的违约有关。

33.电子签名

33.1电子签名

各方保证，通过签订本租约，其已无条件同意：

(A)符合任何法律所订的签署规定；及

(B)签立本租契的其他各方，

使用法律允许的任何电子签名方法(包括DocuSign、Adobe Sign、在电子设备上签名或通过数字签名)。

33.2Confirmation

如果本租约由一方使用电子签名签署，则该方：

(A)同意其他当事人可以依赖电子签名，将其视为与手写签名具有相同的效力和作用；和

(B)无条件同意其他当事方(根据其自由裁量权)用来确定签署方身份并确认其缔结具有约束力的法律协定的意向的任何方法。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第50页，共58页			德克萨斯零售租赁

附表1-房舍图则

[起草说明：根据租赁协议填写。]


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第51页，共58页			德克萨斯零售租赁

附表2-责任限制条款

1.业主的责任限制

(A)在本租契中：

(1)信托是指纵向第一信托(荷兰银行47 915 597 236)；

(I)受托人指Vertical First Pty Ltd(ACN 636 939 985)为该信托的受托人；

(Ii)信托契据指Vertical First Pty Ltd.于2019年12月19日订立的信托契据；及

(Iii)信托基金是指受托人根据信托契据以信托形式持有的财产。

(B)受托人仅以信托受托人的身份而非以其他身分订立本文件。

(C)根据本租契产生的法律责任或与本租契有关的法律责任，只可从受托人实际获得弥偿的信托财产中获得清偿，方可针对受托人强制执行。

(D)即使本租契的任何其他条文另有规定，本附表2所载受托人法律责任的限制仍适用，并引伸而适用于受托人与本租契有关的所有法律责任及义务。

(E)租客及担保人不得以信托受托人以外的身分起诉受托人，包括寻求委任接管人(与信托财产有关者除外)、清盘人、管理人或任何其他相类似的人为受托人。

(F)如因法律的实施或信托章程任何条文的适用，或因受托人的欺诈、疏忽、违反信托或违反责任，或受托人没有就有关法律责任或义务行使其从信托资产中作出弥偿的权利，则本附表2的条文不适用于受托人的任何法律责任或义务。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第52页，共58页			德克萨斯零售租赁

附表3-租户公司结构


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第53页			德克萨斯零售租赁

附表4-开支

A节--支出的定义

1支出是指业主与土地或建筑物相关而适当和合理地发生并支付或应付的所有费用，包括B节所列的费用。为免生疑问，支出不包括：

(A)清洁当其时由承租人或持牌人占用的建筑物任何部分(设施除外)的费用；

(B)就建筑物任何部分的出售、出租或发牌而向任何人支付的任何市场推广费用、佣金、律师费、其他顾问意见及相类费用；

(C)房东有权获得进项税额抵免和附加土地税的房东所得税或资本利得税或商品及服务税；

(D)由建筑物的个别承租人或持牌人负责的任何费用(包括盘后的空调)；

(E)任何结构工程的成本，以及业主(真诚地)在其会计报表中将其视为资本开支的成本(但更换零件的修理可计入支出)；

(F)与业主逾期付款有关的罚则、罚款、收费及类似的附加费；

(G)与业主融资安排有关的任何费用，包括利息、费用和估值；

(H)因业主违约或任何其他承租人或特许持有人违反任何租契而招致的费用；

(I)业主根据与建筑物有关的任何保证而有权向第三者申索的任何款额；

(J)相应损失；

(K)在本租契其他地方由租客以其他方式支付的任何款项，或由业主负责并明文规定不包括在本租契的支出内的任何款项；及

(A)纯粹与商业大厦有关的任何费用。

2尽管本租约有任何其他规定，支出包括业主支付或应付的任何费用中的一部分(根据本附表C节确定)，或合理地归因于保险、维修、维护、清洁、管理、管理、监督、安全或为综合体中供综合体承租人和持牌人或公众(共享设施)共同使用的部分提供服务或设施，包括建筑物管理声明项下的任何分担管理费用。

3在本附表中，“成本”指所有评税、收费、成本、关税、开支、费用、征费、差饷、税项、工资及开支。

4如果业主从建筑物的租户或持牌人那里收到一笔费用，而费用包括在支出中，则业主收到的金额必须计入相关的支出。

B节--支出明细

除本附表4 A节另有规定外，支出指：

1税率和税费

2保险

保险费、适用税金和合理的经纪费或佣金：


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页第54页			德克萨斯零售租赁

(A)建筑物的保险(但不超过建筑物的全部可保修复价值)；

(B)为建筑物、建筑物内的所有服务及业主投保其他与业主在建筑物的权益有关的风险(包括公共法律责任、相应及经济损失、机器故障，以及建筑物、综合体及土地(或其中任何一项)的拥有权、修葺、保养、管理及保安所附带的任何其他保险)，作为此类综合体的正常和适当的保险；及

(C)为履行与大楼有关的职能的人提供的工作补偿保险(在适用的情况下，进行调整，以反映与大楼和其他活动有关的时间比例)。

3维修、维护、审计和报告

(A)建筑物、公用地方、机房、清洁室、保安室或消防控制室、供水管道和立管(以及其内的固定附着物、装置和家具)的保养和维修(包括更换部件)的费用(包括粉刷)。

(B)对建筑物或土地进行安全和环境审计的费用，以及在法律规定的情况下就环境和相关问题进行报告的费用。

(C)在大厦内进行室内空气质素测试的费用。

(D)在大楼内，包括在房舍和公共区域内进行虫害防治的费用。

4服务业

维护和维修(包括更换部件的维修)建筑物或土地内或其内部的下列项目的费用，以及提供下列服务的费用：

(A)供建筑物使用的升降机及任何升降机；

(B)空调装置及设备；

(C)消防服务、洒水及火警警报器的装设；

(D)楼宇自动化系统；

(E)美化、种植、除草和保养公共区域内的任何花园、草坪、植物和花卉；

(F)大楼的安保、管制、租户联络服务和系统；

(G)控制公共区域的病虫害；

(H)大楼的业务管理服务；

(I)就该建筑物及该土地(或其中一项)而提供的所有其他服务；及

(J)根据写字楼租约第3.7条更改的大厦管理计划下的服务。

5管理

(A)为建筑物及土地聘请管理人的费用。

(C)与设立、实施和运作建筑物管理委员会及任何选区管理委员会(或类似实体)有关的费用。

6能源成本和冷凝水

(A)与建筑物或土地有关的电力、气体、石油及任何其他能源、电力或燃料来源或类型的所有费用，但不包括建筑物占用人须支付的费用中的任何部分。

(B)与该建筑物或该土地有关的所有冷凝水费用。

(C)业主就该建筑物或土地的电力、气体、石油及任何其他能源、电力或燃料的供应而聘用的任何外部顾问的实际及正当招致的费用。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第55页，共58页			德克萨斯零售租赁

7清洁

所有成本：

(A)清洁：

(1)零售公共区域，包括零售公共区域内的所有厕所、洗手盆、水龙头和相关附属设施；

(2)建筑物内所有窗户的内外表面；及

(B)与清除建筑物内的垃圾和回收利用有关。

C节--支出的分摊

1承租人确认并同意：

(A)凡费用只与商业大厦有关，业主会将该费用的全部分摊予商业大厦，而就本租契而言，该费用不会构成开支的一部分；

(B)如成本只与零售区有关，业主会将该成本的全部分摊予零售区，而就本租契而言，该成本将成为支出的一部分；及

(C)如某项费用与商业大楼及零售区有关，或与对商业大楼及零售区均有裨益的服务或共用设施有关(全部建筑物开支)，则业主会将商业大厦与零售区之间的全部建筑物开支分摊，方法是：

(1)根据商业大楼的可出租面积与建筑物的可出租面积所占的百分比，计算整个建筑物支出占商业大楼的百分比，目的是让商业大楼内的物业的租户按其各自的租客比例承担分配给商业大楼的费用；及

(2)整个建筑物开支占零售面积的百分比，以零售区的可出租面积(零售)占建筑物可出租面积的百分比为基础，目的是由零售区内的处所的租户按其各自的租客比例承担分配给零售面积的费用。

在租户提出书面要求后的合理时间内，房东必须向租户提供与建筑群中不属于建筑物的其他部分共用的任何实际或预期支出的合理细节(和分摊)。

3只有分摊给商业大厦的费用才是承租人根据本租约分担的费用，其意图是分摊给商业大厦的费用将由商业大厦物业的承租人按各自承租人的比例承担。

4尽管本租约有任何其他规定，本节仍适用。


明特·埃里森\|参考文献：1306106			第58页，共56页			德克萨斯零售租赁

签名页面

作为一种行为被执行。

[起草说明：应更新执行块以反映LRS要求]


为《1900年不动产法》的目的认证无误，并由其签名出现在下面的授权人员代表以下指定的公司签立。
公司	垂直第一私人有限公司
权威	2001年《公司法》第127条(Cth)


获授权人签署		获授权人签署

获授权人姓名		获授权人姓名
董事		董事/秘书
任职时间		任职时间


**s117 RP Act要求您必须认识签字人超过12个月或有目击身份证明文件。
明特·埃里森\|参考文献：13061	第57页，共58页	德克萨斯零售租赁版本3：2019年3月1日

租客


为《1900年不动产法》的目的认证无误，并由其签名出现在下面的授权人员代表以下指定的公司签立。
公司	亚特兰大私人有限公司
权威	2001年《公司法》第127条(Cth)


获授权人签署		获授权人签署

获授权人姓名		获授权人姓名
董事		董事/秘书
任职时间		任职时间


			担保人


为《1900年不动产法》的目的认证无误，并由其签名出现在下面的授权人员代表以下指定的公司签立。
公司	Atlassian公司


董事的签名		秘书的签署

董事的名称		秘书姓名


**s117 RP Act要求您必须认识签字人超过12个月或有目击身份证明文件。
明特·埃里森\|参考文献：13061	第58页，共58页	德克萨斯零售租赁版本3：2019年3月1日

签名页面


作为协议签约


	开发商
	执行者德克萨斯物业服务有限公司(ABN 66 080 918 252) 根据日期为2021年12月17日的授权书
在此处签名►	/s/詹妮弗·石卿周	/s/Diane Khoury
	声明受权人未收到任何撤销授权书的通知的受权人签名	声明受权人未收到任何撤销授权书的通知的受权人签名
受权人姓名	周珍妮弗石卿	黛安·库里
在此处签名►	/s/布伦特·迈克尔	/s/克劳德·库里
	证人的签署	证人的签署
证人姓名	布伦特·迈克尔	克劳德·库里


	地主
	执行者垂直第一私人有限公司(荷兰银行50 636 939 985)以垂直第一信托受托人身份(荷兰银行47 915 597 236) 根据2001年《公司法》第127条第(1)款通过
在此处签名►	/s/刘志清	/s/Erika Ashley Fisher
	董事	董事
打印名称►	刘志清	埃里卡·阿什利·费舍尔

签署上述文件，即表示每个董事或秘书(视情况而定)同意以电子方式签署本文件(全部或部分)，声明他们担任此职或是与其签署有关的人，并授权任何其他董事或秘书(视情况而定)出示一份有其签名的本文件副本，以便签署本文件，以完成根据2001年公司法第127节的签署。在如此签立的副本上出现的签名副本将被视为他或她的原始签名。


	租客
	执行者 Atlassian Pty Ltd(ACN 102 443 916) 根据2001年《公司法》第127条第(1)款通过
在此处签名►	/s/刘志清	/s/Erika Ashley Fisher
	董事	董事
打印名称►	刘志清	埃里卡·阿什利·费舍尔

签署上述文件，即表示每个董事或秘书(视情况而定)同意以电子方式签署本文件(全部或部分)，声明他们担任此职或是与其签署有关的人，并授权任何其他董事或秘书(视情况而定)出示一份有其签名的本文件副本，以便签署本文件，以完成根据2001年公司法第127节的签署。在如此签立的副本上出现的签名副本将被视为他或她的原始签名。


	财务担保人
	执行者德盛基金管理有限公司(荷兰银行24 060 920 783) 作为德克萨斯房地产信托的责任实体(ABN 24 595 854 202) 根据日期为2021年12月17日的授权书
在此处签名►	/s/詹妮弗·石卿周	/s/Diane Khoury
	声明受权人未收到任何撤销授权书的通知的受权人签名	声明受权人未收到任何撤销授权书的通知的受权人签名
受权人姓名	周珍妮弗石卿	黛安·库里
在此处签名►	/s/布伦特·迈克尔	/s/克劳德·库里
	证人的签署	证人的签署
证人姓名	布伦特·迈克尔	克劳德·库里


	履约担保人
	执行者德盛基金管理有限公司(荷兰银行24 060 920 783) 作为德克萨斯运营信托的责任实体(荷兰银行69 645 176 383) 根据日期为2021年12月17日的授权书
在此处签名►	/s/詹妮弗·石卿周	/s/Diane Khoury
	声明受权人未收到任何撤销授权书的通知的受权人签名	声明受权人未收到任何撤销授权书的通知的受权人签名
受权人姓名	周珍妮弗石卿	黛安·库里
在此处签名►	/s/布伦特·迈克尔	/s/克劳德·库里
	证人的签署	证人的签署
证人姓名	布伦特·迈克尔	克劳德·库里


	亚特兰西岛担保人
	为及代表以下人士签立 Atlassian公司
在此处签名►	/s/Scott Farquhar	/s/Erika Ashley Fisher
	董事	秘书
打印名称►	斯科特·法夸尔	埃里卡·阿什利·费舍尔