附件4.1

雷霍沃特
 
租赁

于2021年5月18日在特拉维夫签订并签署。


之间：Gav Yam Lands Corp.Ltd.，公司编号520001736
由其授权签署人_
海法安德烈·萨哈罗夫街9号
(Gav Yam Lands Corporation Ltd.以下简称：“Gav Yam Lands”)
土地的所有权持有人(1)魏茨曼科学研究所，第52-0016858号公司；(2)Gav Yam高科技有限公司，第51-1921785号公司(以下统称：“出租人”)根据1995年12月21日签订的销售和经营协议授权给Gav Yam Lands。
第一部分：第一部分；
and MeaTech 3D Ltd., Company No. 520041955
由其授权的签字人制造混乱。莎伦·菲玛、盖伊·赫弗、奥姆里·沙宁
爱因斯坦大街18号，内斯齐奥纳7403622(POB4061)
(下称：“承租人”)
 
第二部分；
 
鉴于：
位于雷霍沃特梅纳赫姆贝京大道“科学园”的第3688号区块的第127号地块的土地，如本协议附件A所示(下称“土地”)，由魏茨曼科学研究所第52-0016858号公司(下称“研究所”)以永久租约方式从KKL租用，租期为1963年12月8日(至2061年3月31日)(下称“租约”)；及
 
鉴于：
学院与高音高科技有限公司第51-1921785号公司(下称：“高科技”)签订了一份租约，将未指明的72%的土地分租，详情载于上述日期为1995年12月21日的分租契约及其于2012年6月12日的附录(并受其条款规限)(下称：“分租契约”)，据此学院有权享有高科技工业园内未指明部分的权利，该部分界定为以下“项目”。就分租契而言，亦已于2008年12月28日在雷和沃特的土地注册处根据52124/2008/1002号契约(根据原有契约34491/1995/1的条款)向土地注册处注册一份知会备忘，而High-Tecc有权在土地注册处注册为该土地的分租人；以及
 

鉴于：
根据出租人与Gav Ham置地有限公司，公司编号520001736[br}](下称：“Gav Yam Lands”)于1995年12月21日订立及签署的销售及营运协议，Gav Yam Lands管理、推广及营运该公园，出租人亦以其名义及为其在公园内的建筑物及范围，以及为其管理、营销及营运公园而与出租人订立合约授权。
 
鉴于：
除其他外，在该土地上建造了一个两层地下停车场，面积为13,000平方米，地上10层，可出租总面积为15,020平方米(下称“大楼”和“大楼”)；以及
 
鉴于：
出租人声明它是土地的唯一持有人，并且在“交付之日”(定义如下)，它将是租赁权的唯一持有人，签订本协议并不构成违反对第三方的义务，并且根据本协议的规定将租赁权出租给承租人不需要第三方同意；以及
 

 鉴于：
承租人声明并确认以下定义的“租赁”符合其要求，并寻求为本协议规定的目的租赁如下定义的“租赁”，所有这些均以出租人在本协议项下的陈述和承诺的正确性为前提；以及
 
鉴于：
出租人声明其有权并同意根据本协议的规定将下文所界定的租赁权出租给承租人。
 
因此，双方宣布并商定如下：
 
1.
一般信息
 

 1.1
本协定的序言和附录是本协定不可分割的组成部分。
 

 1.2
附录：
 

 1.2.1
附录A--土地示意图；
 

 1.2.2
附录B--租赁和停车位示意图；
 

 1.2.3
附录C--直接借记；
 


 1.2.4
附录D--技术规范(外壳级)；
 

 1.2.5
附录E--保险附录；
 

 1.2.6
附录F--已取消；
 

 1.2.7
附录G--电力协定；
 

 1.2.8
附录H1--银行保函文本；
 

 1.2.9
附录H2--个人担保文本--已取消；
 

 1.2.10
附录一-关于完成租赁权内工作的三方协议附录；
 

 1.2.11
附录J--向本市发出的变更持有人通知；
 

 1.2.12
附录K--停车场管理协议；
 

 1.2.13
附录L--开展业务的规则；
 

 1.2.14
附录M-定制工作计划。
 

 1.3
为免生疑问，特此澄清，如果本协议的规定与附录的规定有任何出入或不一致，除技术规范(附录D)的规定和/或相关附录的正文另有明确规定外，应以本协议的规定为准。
 

 1.4
为维护良好秩序，兹澄清，在本协议及其附件中出现“出租人”的任何地方，其意图也是根据当前情况通过其法定代表人Gav Yam Lands进行的。
 
2.
标题
 
章节标题仅为方便起见，不得用于解释目的。
 
3.
释义
 
在不减损本协议中其他定义的情况下，以下术语应 按照其旁边所述进行解释，换言之：
 

 3.1
“租赁”--在4号楼的第三层以及40个停车位(30个在楼内，10个在楼外)，在标有本协议附录B的图表上均以黄色标出。
 

 3.2
“最终租赁面积”--1700平方米(建筑面积)。在这方面，现澄清租赁权的最终面积是用于计算承租人在本协议项下的租金、管理费和所有其他金融负债的面积。
 


 3.3
“项目”--用于发展和鼓励应用研究的项目，作为高科技工业园(“高科技园区”)；
 

 3.4
“交货日期”或“交货日期”--签署本协议的日期。
 

 3.5
“租赁开始日期”--2021年12月1日，受下文第4.1节定义的宽限期 ；
 

 3.6
“监管人”--代表出租人的监管人，来自Waxman Govrin办公室的Yariv Pinto或来自取代他的另一个监管处的任何其他人，一切由出租人自行决定。
 

 3.7
“主系统”-如技术规范 (附录D)所述。
 

 3.8
“租赁目的”--经营养殖肉类行业的办公室、研发、实验室和生产的业务。
 

 3.9
“指数”--将由中央统计局公布的消费者价格指数(包括水果和蔬菜)，包括这样的指数，如果由不同的政府机构公布，包括取代其位置的任何官方指数，无论是否基于与本协定签署之日建立的现有指数相同的数据，或者是否将提供不同的指数，指数之间的比例将由中央统计局或取代它的任何其他官方机构确定。
 
如果指数之间没有设定这样的比例，该比例将由Leumi Le-以色列银行经济部设定(承租人和出租人各占一半的费用)。
 

 3.10
“基本面指数”和“基本指数”--本协议签署之日已知的最后一个指数，即2021年4月15日公布的2021年3月指数。
 
4.
租约及租赁条款
 

 4.1
初始租赁期-在以下条款的规限下，出租人在此向承租人和承租人就租赁的目的向出租人租赁租赁权，租期由2021年12月1日(即“租赁开始日期”至2025年11月30日)(以下简称“初始租赁期限”)开始，租期为4年(即四年)，见上文第3.8节的定义。
 
现澄清的是，承租人将自交付之日起承担本协议项下的所有义务，包括承租人在本协议项下承担的所有付款，即使承租人未能履行第26条 和第18.1条下的义务，并且全部符合下文第7.5条的规定。如果承租人认为其无法在租赁开始日期(如上所述)前完成工作，尽管其努力在设定的日期内完成，则承租人可将租赁开始日期推迟一次(为完成工作的目的且仅为此目的)60天(下称：“宽限期”)，但须在2021年10月1日之前向出租人发出关于需要行使宽限期的书面通知。

 
如果承租人行使宽限期，2022年2月1日将被设定为“租赁开始日期” (而不是2021年12月1日)，用于与本协议条款相关的所有意图和目的。
 
现已明确，承租人将只有一次宽限期，不再享有租赁开始日期的任何延期，即使其在行使宽限期后未能完成工作。
 
为免生疑问，兹澄清，承租人在履行本协议第26条和第18.1条规定的所有义务的前提下，将有权获得租赁权的维护。
 
此外，双方同意，停车位将在租赁开始之日 提供给承租人。
 

 4.2
选择期-在出租人发出书面通知的初始租赁期限内，承租人在该日之前未发生任何重复的基本违约行为(包括拖欠根据本协议必须支付的任何款项)，并且续签了下文第18.1条规定的保单，承租人有权选择将租赁延长一个连续租赁期限。自初始租赁期结束起计48个月的期间(下称“选择期”)。
 
只有承租人在初始租赁期限结束前六个月内以书面形式通知出租人，以行使选择权，承租人才会行使选择权。如承租人未能于有关日期发出通知，该购股权期限将不会被行使，并视为承租人不愿行使该购股权期限的通知，因此，初始租赁期将根据本协议的规定终止，包括履行承租人与相关 期限相关的义务和债务，以及腾出租赁权的日期和方式。

 
(初始租赁期限和期权期限以下统称为：“租赁期限”)。
 
5.
各方的声明和承诺
 

 5.1
出租人声明，2019年12月10日，它收到了该建筑的表格4。
 

 5.2
承租人声明，它检查并批准了租赁权的计划和不同的规格，包括技术规格(附录D)、电力附录(附录G)和本协议的所有其他附录，在这种情况下，承租人有机会在对合理的非专家承租人进行检查时，独立和/或通过专家代表其进行与租赁权有关的任何检查，无论是实物、法律、规划还是其他方面，并在接受此类检查后，认为这些检查是合适的。对于本协议项下的租赁而言，租赁是合理和合适的，其不应在这方面向出租人提出索赔和/或诉讼和/或要求，除非存在隐藏的缺陷和/或不足之处，并承诺在交付之日收到租赁，但不减损出租人根据本 协议作出的声明和承诺的正确性以及收到租赁的日期和方式。
 

 5.3
承租人声明并确认，其意识到出租人可以在建筑物(包括建筑物的屋顶和周围建筑)之外，在项目下建造额外的建筑物和区域，并对适用于土地的城市建筑平面图、项目的建筑平面图和许可证(包括与建筑物有关)和/或项目区域(包括建筑物)的允许用途进行任何更改。出租人不对出租人和/或代表出租人行事的任何人提出任何索赔和/或诉讼，条件是实际租赁权没有实际变化，且这不妨碍将租赁权合理使用于租赁目的和使用权的可能性。
 

 5.4
出租人声明，就其所知，在任何法律和/或协议下，出租人与承租人订立本协议不存在任何障碍。
 

 5.5
出租人声明，根据适用于项目所在土地的城市建筑计划和授予项目的建筑许可证，在租赁期内将租赁权用于租赁目的(如上文第3.7节所述)不存在任何障碍，但须遵守且不减损承租人的义务。
 

 5.6
出租人声明，它是一家在以色列注册的公司，尚未就其清算作出任何决定，已收到其注册文件和法律规定的签订本协议和履行其义务所需的所有决定和批准，并且代表其签署本协议的签字人在法律上有权就与本协议有关的所有意图和目的对其进行约束。
 

6.
租赁权的交付和接收
 

 6.1
出租人承诺在交付之日将租赁权交付给承租人，仅在签署本协议之日以空壳形式交付。
 

 6.2
根据技术规格附录(附录D) 及电力附录，出租人承诺于租赁权及楼宇交付日期，主要系统及公用设施(包括空调)将运作及 租赁权将于终点获得定期供电及供水，而所有系统、公用设施及水电连接将处于良好运作状态。
 

 6.3
出租人承诺，承租人可自由使用租赁物、建筑物和停车位，在租赁期内，承租人应允许使用租赁物及其公用设施和系统(包括电、水、下水道、空调、安全系统和电梯)，并保证建筑物处于合理且良好的状态，使其能够合理使用本协议规定的租赁物，除非因不依赖出租人的原因而阻止此类使用。
 

 6.4
在交付之日，租赁权将由承租人处理，任何人或物体不得进入。
 

 6.5
在交付日期之前，承租人将在其本人和出租人代表在场的情况下参观租赁权，并将准备一份交割协议，描述租赁权在交付给承租人时的情况(下称：“交付协议”)。承租人承诺在出租人度假时将租赁权在交付之日按其状况归还出租人，但须遵守合理和自然的损耗。
 

 6.6
兹澄清，租赁中安装和/或将要安装的所有符合1969年《土地法》定义的固定装置的系统和附加物(如果有)都是出租人的财产，承租人无权在租赁期限结束时对其进行任何更改和/或将其移除。
 
7.
租赁权中的更改和增加
 

 7.1
由于承租人要求对租赁权进行修整和增建，出租人同意允许承租人在交付之日至2021年12月1日(下称“工期”)之间，根据本协议附件M所附的修整工程规范(以上和下文：“改建和增建”、“定制”和“修整工程”)，对租赁物进行修整和增建工程，前提是满足下列条款：
 

 7.1.1
在进行改建和增建工程前，须先取得盖荫地的批准，并须符合下列其他条款：
 


 7.1.1.1
承租人将向Gav Yam Lands提交由建筑师代表承租人准备的改建和增建计划，其中还包括详细的电气、空调、安全、管道和结构工程计划。
 

 7.1.1.2
在提交申请后不迟于14个工作日内，Gav Yam Lands书面通知承租人是否同意进行所要求的工作和/或应承租人的要求进行的任何维修或改动(如果有)，承租人将被要求进行此类改动和/或变更，并与Gav Yam Lands一起批准修订后的计划，作为进行 改动和增加的条件。高音地只会在现有情况下，如与建筑公用事业及/或主要系统不兼容，或基于结构工程及安全理由，拒绝申请、附加同意条件及要求作出修订。双方同意，如高音地未能在上述14个营业日内按规定答复出租人的申请，则该等图则将被视为已获批准。尽管有上述规定，但澄清的是，如果进行与建筑物的结构工程、立面和/或阳台、和/或工程项目的公共区域和/或建筑物的机电系统相关的任何工程，Gav Yam Lands将不会同意或给予批准。
 

 7.1.1.3
所有的更改和增加将由承租人根据本协议的规定进行。为免生疑问，现澄清的是，批准Gav Yam Lands更改和增加的计划并不减损承租人在这方面的唯一责任和/或将任何责任强加给出租人和/或Gav Yam Lands，包括以任何方式约束出租人和/或Gav Yam Lands关于规划所有组成部分的质量。
 

 7.1.1.4
在收到Gav Yam Lands的答复后，或在上述14个工作日结束时没有收到Gav Yam Lands的答复，承租人 可在Gav Yam Lands与Gav Yam Lands的协调下进行经Gav Yam Lands批准的工作，并须签署三方协议(定义如下)。承租人承诺采取合理行动，以防止对出租人工作的任何延误和/或 干扰，和/或对承租人和/或高音土地和/或代表其行事的任何人和/或出租人和/或代表其行事的任何人(包括高音土地)在大楼内进行的工作的任何损害。
 


 7.1.1.5
承租人将签署一份三方协议，按照本协议附件一的格式进行修改和增加(以上及以下简称“三方协议”)。
 

 7.1.1.6
与管道顾问(与租约内的消防花洒及喉管有关)、结构工程顾问(如有需要)及任何其他有关顾问(如有需要)接洽，并酌情根据高音地的指引行事。特此同意，上述顾问的不合理收费要求将提交监事作出决定。
 

 7.1.1.7
维修因承租人执行上述工作而对建筑物和/或周围环境造成的任何损坏(如果有)，在执行工作期间，保护电梯以装载设备、设备和材料进入建筑物和租赁区的区域以及通往建筑物和租赁物的通道，所有这些都与公园管理公司协调进行。
 

 7.1.1.8
承租人承诺在交付之日(即签约日)后立即开始改建和增加，并在2021年12月1日之前全部完成，且不迟于 。现澄清，如果在上述期限内未完成更改和增加，这不会妨碍租赁期限的开始以及承租人在这方面的其他义务，但须遵守第4.1节规定的宽限期。
 

 7.1.1.9
改建和增建完成后，在任何情况下不得迟于交付之日，出租人将以PDF和AUTOCAD格式向Gav Yam Lands提供租赁的最终图则。
 

 7.1.2
双方承诺按照保险附录(附录E)的规定购买和维护保险。承租人承诺在交付日期前向Gav Yam Lands提供上述适用的保险确认书，并作为交付条件。
 


 7.1.3
承租人承诺以不会对出租人和/或代表其行事的任何人 和/或建筑物及其周围环境中的其他承租人造成任何干扰的方式进行改建和增建，同时避免任何干扰和/或造成任何噪音和/或灰尘和/或滋扰。承租人将对任何人和/或租赁权和/或建筑物因改建和/或与之相关而造成的任何形式的有形和/或财产损失负全部责任。
 

 7.2
承租人将单独负责并承担与改建和增建有关的所有费用，包括其有责任获得 任何法律所要求的任何许可，以执行受本条款约束的改建和增建，并支付相关费用(如果有)，无论是对承租人还是出租人施加的，包括获得消防局许可。为免生疑问，如果需要出租人签字才能获得许可证，出租人将在收到承租人的请求后10个工作日内，通过Gav Yam Lands向Gav Yam Lands提供其同意和签名，前提是不对其施加任何财务和/或其他义务。出租人不得通过Gav Yam Lands拒绝承租人的请求，条件是承租人的请求不与本节的规定相抵触，如果批准是事先以书面形式提供的，且不构成禁止的变更。
 
双方还同意，在承租人的帐户下，对租赁权的任何变更或增加，如上文和下文所述，如果符合1969年土地法对固定装置的定义，则属于出租人的财产；如果更改或增加不符合固定装置的定义，将被视为承租人的财产，承租人将被要求在初始租赁期限结束和/或选择期结束时(视情况适用)拆除和/或拆除它们，除非出租人，通过Gav Yam Lands，承租人同意将租赁权交还出租人，条件是租赁权状况良好且与租赁期开始日的租赁期相同，但合理损耗除外。尽管有上述规定，但承租人和出租人同意，某些设施和/或家具和/或增建部分符合上述固定装置的定义，但在租赁期结束时仍归承租人所有，双方将就此达成书面协议，并作为本协议的一个完整附录附上。

 
尽管有法律和前述规定，承租人的特殊设备(如承租人购买的发电机、服务器和特殊冷水机组，如果为安装提供资金)将不构成本协议的固定装置，承租人可随时根据其指导方针与园区管理公司和 协调拆除这些设备，包括在初始租赁期或选择期结束时(如果行使)，并完全按照下文第28.1节规定的方式进行拆除。
 
为免生疑问，如果承租人选择放弃租赁中的变更和增加，承租人无权要求和接受出租人对其的任何补偿。
 
为免生疑问，尽管如此，在不减损前述规定的情况下，出租人可在初始租赁期限及/或选择期(视何者适用而定)结束时，指示承租人拆除安装在租赁权内的任何不符合固定装置定义的附加物，并要求承租人 拆除上述出租人指示的附加物，作为腾出租赁权并返还下文第18.5节 所述担保的条件。
 

 7.3
为免生疑问，并在不损害上述及下文一般性的情况下，兹澄清，对租赁中的窗帘和/或百叶窗进行的任何安装和/或更改和/或添加影响建筑物和/或租赁的正面的任何安装和/或更改和/或 附加，必须事先获得出租人建筑师的书面批准。出租人建筑师的批准将在申请后14个工作日内提供。如果建筑师在该日期前仍未获得批准，则该申请将被视为批准。
 

 7.4
此外，在不减损前述一般性的前提下，现澄清的是，在完成定制和租用之前以及在租赁活动开始之前，承租人将根据承租人为租用租赁而进行的工作类型，在法律和/或主管当局要求的情况下提供所需的任何许可证。
 

 7.5
为免生疑问，兹澄清，在工作期间(即自交付之日起至租赁开始之日止)，承租人将承担工作期间根据本协议和法律适用于租赁的所有 付款，不包括管理费、租赁租金、市政差饷和税费以及停车位租金。此外，仅在此期间，承租人可以根据当地政府的程序和要求，请求免除缴纳工作期间的市政差饷和税金(如果申请获得批准，承租人将独自负责获得这种豁免，如果申请不获批准，承租人不向出租人提出任何索赔，但有一点是明确的，出租人方面将通过签署所需的文件(如果以出租人的身份被要求)来协助承租人获得豁免，前提是不对其施加本协议未规定的责任和/或责任。
 

完工工作预算--根据本协议附件M所附的完工工程 规格，协议约定，应承租人的要求，出租方将承担构成租赁固定投资(而不是设备和/或机器的投资和/或不构成固定装置的改进)的定制费用，总金额为每平方米3,500新谢克尔外加适当需要的增值税，即总计5,950,000新谢克尔外加适当需要的增值税(下称：“预算额”和“完工工程预算”)。但出租人不得在交付前独立进行此类工作。超过此 金额后，将由承租人完成收尾工作。双方同意，向顾问支付的费用是预算金额的一部分，承租人可以为租赁地购买价值最高为预算金额的10%的家具。
 
承租人将根据承租人在租赁中的工作进展和承租人的要求和需要，在以下阶段行使收尾工作预算。
 
现已说明，预算数额不包括建造和安装地板卫生间和小厨房以及用于改善外壳的费用(下称“额外工程”)。出租人将向承租人转移另一笔500,000新谢克尔的预算，用于额外的工作，这笔预算将增加到预算金额中。
 
在将承租人批准支付的发票转发给出租人后，出租人将直接向承租人支付完工工程预算中的金额，而每笔款项将在以出租人名义(EOM+30天)向出租人提供适当所需税收发票的月底三十(30)天内支付，并在工程师代表出租人确认工作已实际完成后，连同数量清单等参考资料一起支付。
 
双方同意，此类确认书将在出租人收到发票后不晚于七(7)个工作日提供。
 
现明确，出租人应支付的总金额在任何情况下均不得超过预算金额。
 
如果承租人在初始租赁期限或期权期限结束前终止租赁期，由于任何 原因，包括根本没有行使期权期限，承租人将不迟于在这种情况下相关期限终止之日向出租人支付按比例计算的预算金额，加上实际未行使的每个租赁年度(或其按比例部分)的基准 指数挂钩差额和适当需要的增值税。

 
例如：
 
如果竣工预算为250,000新谢克尔，协议项下的租赁期(包括选择期)为8年，但租赁在4年后结束，承租人将向出租人支付预算金额的50%，即125,000新谢克尔加基本指数联系差额和适当的必需增值税。
 
如果竣工预算为250,000新谢克尔，协议项下的租赁期(包括选择期)为8年，但租赁在6年后结束，承租人将向出租人支付预算金额的25%，即62,500新谢克尔加基本指数联系差额和适当的必需增值税。
 
尽管如上所述，双方同意，如果替代承租人进入承租人，而不是在租赁权提前休假后立即取代承租人的 承租人，替代承租人(而不是承租人)将对原始承租人的所有债务和义务承担责任，包括按照本节的规定。
 
经澄清，上述规定并不构成同意缩短协议期限，且不减损承租人对租赁工程的质量和性能的责任，和/或不向出租人施加任何工程性能方面的责任。
 
8.
租约的目的
 

 8.1
租赁的目的如上文第3.8节所述，承租人 承诺不会将租赁或其任何部分用于租赁目的以外的任何用途。
 

 8.2
承租人确认，其知道在更改或偏离租赁目的的同时经营租赁，除了从根本上违反本协议外，还可能导致出租人与建筑物内其他承租人之间的其他租赁违约，并对出租人造成额外损害。因此，特此同意，如果承租人在使用租赁权的同时偏离了租赁的目的和/或法律允许的区划，出租人在给予承租人30天的书面警告后，可以请求禁止经营此类业务的禁令的补救，而不减损根据本协议和/或任何法律授予出租人的任何其他补救措施和/或权利。包括就因此类偏离使用而产生的任何损害和/或费用和/或损失(如有)从承租人获得赔偿和/或赔偿的权利。
 


 8.3
出租人声明，在符合本协议上述及下文规定的前提下，承租人意识到承租人将每天24小时、每周7天(每年365天)为其业务活动和租赁目的持续使用租赁权，并承诺允许承租人在不受任何干扰或限制的情况下这样做(赎罪日除外)，并为此向租赁人提供手头情况下、正常营业时间以外以及周末和节假日所需的必要管理服务。为了承租人在租赁地的活动，包括进入租赁地和停车位(见第14条规定)，以及租赁地的空调(赎罪日除外)。
 
9.
《房租》
 

 9.1
在初始租赁期内，租赁面积的月租金将为每平方米80新谢克尔(或换言之：80新以色列谢克尔)，外加指数挂钩差额和适当的增值税。这一数额包括关于完工预算的第7.5节规定的每平方米3,500新谢克尔。
 
因此，租赁权的月租金将为每个租赁月136,000新谢克尔 外加联系差额和必要的增值税(下称“租赁区租金”)。
 
租赁中包含的停车部分的租金总额为12,000新谢克尔(即：12,000新以色列谢克尔)，涉及30个内部停车位，外加指数联动差额和适当的增值税(下称：“停车费”和“停车费”)。现明确，承租人将被授予使用10个室外停车位的权利，而无需支付任何租金(承租区租金和停车费将在下文中统称为：“基本租金”)。
 
为了良好的秩序，基本租金加起来将是148,000新谢克尔(也就是：148新以色列谢克尔)加上指数联动差额和适当的增值税。
 
期权期间的租金将比租赁期最后一个月的租金增加5%，再加上指数联系差额和适当的增值税(下称“期权期间租赁租金”)。

 
为免生疑问，车位租金在选择期内将维持不变。
 

 9.2
其他付款：
 

 9.2.1
电费--如《电力协议》(附录G)所列。
 

 9.2.2
下文第22款规定的空调消耗量付款。
 

 9.2.3
按照出租人和/或任何代表出租人购买的保险附件(附录E)中的具体规定，向出租人和/或代表出租人行事的任何人缴纳保险费，其依据是承租人的比例份额，估计为每平方米0.7新谢克尔。
 

 9.2.4
支付租赁的管理费和维护费--如下文第21.4.1节 所述。
 

 9.2.5
根据本协议的规定支付承租人使用的停车位的市政差饷和税金，如果付款要求是以出租人的名义发出的，则应有关当局的要求支付，或立即与出租人的要求一起支付。
 

 9.3
根据下文第11节的规定，基本租金将承担基本指数联系差额。
 

 9.4
承租人承诺在整个租赁期内以下列方式向出租人支付基本租金加联系差额和增值税：
 

 9.4.1
以下定义的租金、维护费和管理费以及本协议项下适用于承租人的其他付款将按月预付，不迟于每月的第一天。
 

 9.4.2
租金、管理费和维护费的支付将按照本协议附件C所附措辞从承租人的账户中直接借记，由承租人在签署本协议时提供，并由银行正式签署。
 

 9.4.3
租金将根据下文第11节的规定进行更新。
 

 9.4.4
承租人特此免除任何提前通知或要求支付租金的需要。
 


 9.4.5
出租人应向承租人开具本协议规定的每笔付款的发票。如果发票的交货日期和/或付款日期在 非工作日，则日期将推迟到下一个工作日。
 

 9.4.6
出租人应向承租人开具本协议规定的每笔付款的发票。在一个日历月的20日前向承租人开具的发票将在下一个日历月的1日付款。在一个日历月的20日之后向承租人开具的发票将在下一个日历月的15日付款。如果发票的交货日期和/或付款日期在非工作日 ，则日期将推迟到下一个工作日。
 

 9.4.7
在支付租金和管理费后，承租人将收到一张适当的税务发票。
 
10.
租户保护法不适用
 

 10.1
承租人确认并声明：
 

 10.1.1
根据1972年《承租人保护法(合并版本)》或任何其他法律进行的承租人保护不适用于本租赁。
 

 10.1.2
并无就授予本租赁而直接或间接向出租人支付关键款项或任何其他代价。
 

 10.1.3
于本租赁期开始之日，租赁权内并无任何承租人获准合法持有。
 
承租人声明并确认，其用于准备租赁权变更的费用和投资，作为 增建或翻新或参与费用，或用于定制租赁权的任何其他投资，在任何情况下都不应被视为任何类型的关键资金，且不授予承租人任何权利，该等投资不会改变上述任何租户保护法均不适用于租赁权的情况。
 
11.
联动
 

 11.1
本协议中的基本租金和所有以新谢克尔计价的付款将与上文定义的指数变化挂钩，前提是它们不低于本协议中规定的 金额。如果在租金任何部分的付款日(下称“生效日期”)，在生效日期之前公布的最新指数(下称“新指数”)高于首次支付联系差额之日的基本指数，或在任何其他情况下，高于承租人被收取联系差额的前一个指数(下称：“最后收取的指数”)，承租人在此承诺向出租人支付与基本指数相比或与上一次收取的指数相比按比例增加的基本租金。为免生疑问，现澄清，在任何情况下，基本指数的下降均不会被考虑在内。
 

以上计算的基本租金的附加额将在本协议中提及，并在下文中称为： “联动差价”。
 

 11.2
为了计算指数变动，支付日期将被视为应支付租金的日期。但是，特此明确同意，这不代表出租人放弃或同意承租人在约定日期支付租金的义务，以及在发生拖欠款项的情况下出租人可支配的补救措施。
 
承租人有权就租赁期限的任何部分预付租金，在这种情况下，该金额的挂钩将适用于实际支付日期(较早的日期)。
 

 11.3
联系差额在所有意图和用途上都将被视为租金，并将在租金支付日以与租金相同的方式支付。
 
12.
适宜性检查、使用、获得许可和遵守法律
 

 12.1
承租人承诺将租赁权仅用于上述定义的租赁目的，而不用于其他目的。
 

 12.2
承租人声明，它已检查并有机会检查与项目、建筑物和租赁权有关的每个项目，包括在不减损土地和租赁权的示意图和技术规格(附录A、B和D)的情况下，以及土地和出租人在其中的实际和法律状态以及适用于它们的城市建筑平面图，并检查了租赁权的规划、许可和法律地位；本协议所述租赁用途与租赁用途不一致的任何损害和/或费用，或任何其他相关限制，将仅适用于承租人。承租人进一步声明，它知道租赁权将按原样移交给它。它没有也不应该有任何与租赁权和/或建筑物和/或项目的条件有关的索赔和/或诉讼和/或要求，包括且在不减损前述一般性的情况下，与项目和/或建筑物和/或租赁物有关的任何不兼容、选择、缺陷或任何 其他指控，包括可能使用租赁权所带来的一切。承租人还声明，承租人在收到并审查其认为与签订本协议相关和必要的所有信息后，将根据其检查和印象订立本协议，而不是基于出租人提供的信息。
 


 12.3
承租人承诺采取一切必要措施，在租赁期开始前取得法律所需的所有批准、许可证和许可，以便使用租赁权或其任何部分来管理其在租赁权内的业务，并按照这些审批、许可证和许可行事。
 
出租人承诺在获得此类许可的过程中与承租人合作，但条件是不对其施加任何财务和/或其他义务。
 
如果需要出租人签字才能获得许可，出租人应在收到承租人的要求后10个工作日内在出租人办公室提供同意和签字，条件是不对其施加财务和/或其他义务。出租人只有在必须说明合理理由的情况下才能拒绝承租人本节所述的请求。
 

 12.4
为免生疑问，承租人声明，承租人将不承担任何责任，根据任何主管当局授予此类许可、许可或批准的指示，为管理承租人在租赁中的业务或定制租赁地而获取任何许可、批准或许可，承租人承诺获得并提供任何许可、批准或许可，费用和责任由承租人承担。包括根据任何法律条文及/或任何主管当局的指示所需及/或根据任何主管当局的指示所需及/或所需的营业执照，以管理其于租赁地内的业务及遵守租赁宗旨，并承诺该等营业执照将继续有效，而其条文将在整个协议期限内由其全面执行。为免生疑问，承租人声明其没有也不应就租赁权的使用向出租人提出任何索赔和/或要求。
 

 12.5
承租人承诺维护任何法律，并遵守适用于租赁权和/或其任何部分的任何许可证的规定。出租人承诺遵守任何法律，并遵守适用于租赁权和/或其任何部分的任何许可证的规定。本节条款是本协议的实质性和主要条款，违反本协议即构成实质性违反本协议。
 

13.
权利的转让
 

 13.1
承租人承诺不以任何方式给予和/或转让和/或租赁和/或转让和/或背书和/或质押其在本协议项下的权利，不允许任何第三方使用和/或持有租赁权或其任何部分，不与拥有或使用租赁权的任何第三方合作，也不以任何方式 从中获得任何利益，即使是作为授权用户或特许经营商，无论是直接或间接的，除非事先得到出租人的明确书面批准。
 
在不减损前述规定的情况下，向承租人的附属公司或同系附属公司或向承租人的全资或部分拥有的公司和/或承租人的控股股东转让权利须经出租人批准，出租人只有在有合理理由的情况下才会拒绝。
 
如果承租人的控制权发生变更，这将被视为权利的转让，受上述条款的约束。就本节而言，“控制”的定义见1968年“证券法”。
 

 13.2
出租人(包括管理公司)可根据本协议以任何方式给予和/或转让和/或转让和/或背书和/或抵押和/或质押其在租赁权中的所有权利和/或债务，不受任何限制，也无需征得承租人的同意，但承租人在本协议下的权利不受侵犯。出租人将在本节规定的任何行动完成后不久向承租人发出书面通知。
 

 13.3
承租人承诺在出租人提出要求后10 个工作日内签署任何合理的文件或契据，以便将出租人的权利转让给任何第三方，条件是此类签署不会向承租人收取超出本协议规定适用费用的任何财务或其他费用，且此类转让符合上文第13.2节的规定。
 

 13.4
尽管有任何法律的规定，承租人承诺不会在土地注册处和/或任何其他公共登记册上登记与本协议的规定或其权利有关的说明和/或任何其他记录。本公司意识到，登记此类警告构成对本协议的实质性违反，如果登记此类 警告，将被要求赔偿出租人由此产生的任何损害。
 


 13.5
此外，特此同意，承租人可以将转租中最多50%的租赁面积出租给承租人(从事与本协议下的租赁目的相适应的活动的任何公司或实体)，其提供的经济实力和/或抵押品不低于承租人的经济实力和/或抵押品，并在初始租赁期或第二租赁期(如果行使)结束之前结束。 如果出租人事先书面批准了分租人的身份(出租人只会以书面解释的合理理由拒绝)，承租人将对与分租人有关的一切承担责任，并将继续对本协议项下对出租人的义务负责，否认出租人与分租人之间的任何出租人-承租人关系。如果分租人违反转租协议，自然会导致承租人违反租约，则承租人将根据本协议的规定以及针对出租人的任何法律及其任何补救措施，在所有意图和目的上对承租人具有约束力。此外，还澄清承租人向分租人收取的租金不得超过就租赁面积向出租人支付的租金，如果这样做，差额将在双方之间平均分配。此外，在初始租赁期或第一个附加租赁期(如果行使)期间，承租人可以带来替代承租人，该替代承租人将具有令出租人(下称：“替代承租人”)满意的财务实力，而没有犯罪背景(如果受让人是公司-受让人的控股股东)。, 在替代承租人完全令出租人满意并经出租人事先书面批准的前提下，前提是替代承租人取代承租人并全额承担本协议项下的所有义务。现已澄清，出租人只会以书面解释的合理理由，拒绝以替代承租人取代承租人。
 
经澄清，如承租人寻求如上所述将另一承租人纳入其管理之下，应至少提前30个工作日通知出租人，在此期间，出租人将有权自行决定取消租赁双方的约定或代其带来另一承租人(包括将租赁权出租给建筑物和项目中的任何 承租人)，而不必解释其对此事的决定或不决定(下称：“优先拒绝承租人的权利”)。如果出租人不行使上述优先购买权或通知承租人在行使期间内不寻求行使优先购买权，承租人可以将租赁权转让给符合本节条件的替代承租人。

 
14.
向承租人交付后租赁的变更
 
在不减损上述第7条规定的一般性的情况下，双方同意，如果承租人在交付之日之后寻求对租赁进行更改，则下列规定将适用：
 

 14.1
承租人承诺不允许或不允许他人对租赁权进行任何内部和/或外部更改，不增加或拆除租赁权的任何部分和/或其任何设施，也不允许进行任何更改和/或维修和/或增加和/或拆除(在租赁权的日常使用中通常情况下除外，如更换灯泡、安装隔断和干墙、以及悬挂图片)(下称“更改”)，未经出租人事先书面同意。出租人应在收到承租人书面要求后10个工作日内答复承租人的要求。如果在上述10个工作日内没有答复，出租人将被视为已同意所寻求的变更。出租人只有在当前情况下，如与建筑公用事业和/或主系统不兼容，或出于安全和结构工程原因，才会反对请求并以合理理由提出同意条件。
 
如果承租人做出此类变更，出租人要求将其恢复到原来的状态，承租人必须在书面要求之日起14个工作日内恢复原状。
 

 14.2
如果承租人未经出租人批准进行变更，和/或未能将其恢复到以前的状态，出租人可以独立和/或由任何代表其行事的人进行，费用由承租人承担，目的是将租赁权恢复到以前的状态，承租人不应就出租人履行租赁权提出任何索赔和/或要求。
 

 14.3
双方同意，承租人可以安装可拆卸的空地隔断，而无需出租人的批准和/或同意，这些隔断将是承租人的财产，承租人必须在租赁结束时将其卸除，并将其从租赁物中移除，同时将租赁物恢复到交付给承租人时的状态，但合理损耗除外，并受本协议规定的约束。
 

 14.4
第7条的规定在加以必要的变通后将适用于该等变更。
 

为免生疑问，根据1972年《租户保护法》的规定，任何包括如上所述增加固定装置的更改都不会被视为支付关键的 钱。
 

 14.5
如果出租人同意承租人对租赁权进行更改的请求，包括增加1969年土地法中定义的“固定装置”，则固定装置在租赁物假期后将成为出租人的财产，承租人不得将其从租赁物中移除或将租赁物恢复到更改前的状态，除非出租人书面通知承租人其要求将租赁物恢复到更改前的状态。
 
如果承租人对租赁权进行了不符合上述“固定装置”定义的变更，经出租人同意，承租人将被要求在租赁期结束时将租赁权恢复到变更前的状态，除非出租人提前书面通知承租人其同意承租人 请求退出租赁权的变更。如果出租人通知其同意保留租赁权的变更，承租人不得将其从租赁权中移除或对其进行任何更改，并将在租赁期限结束时将其按原样转让给出租人，而承租人无法要求和/或获得补偿或付款，也不被视为支付上述关键资金。
 

 14.6
出租人可以在承租权的屋顶和/或建筑物的额外楼层上建造任何建筑物，但条件是承租人从承租权中获得的合理利益在施工期间和/或之后不受损害，并且根据本协议和/或任何法律授予承租人的任何其他权利不受侵犯。
 
15.
停车场
 

 15.1
在签署本协议时，承租人还签署了本协议附件K所附的停车场协议(上文和下文：“停车场管理协议”)，并承诺遵守其中的所有条款，并按要求按时和/或在可选期限内支付以上定义的“停车费”作为基本租金的一部分。承租人意识到，违反停车场管理协议的规定构成对本协议的实质性违反，并承担由此产生的所有后果。
 
16.
保养及防止妨扰事故
 

 16.1
出租人承诺(由出租人和/或管理公司)在整个租赁期和选择期内(视情况适用)将建筑物保持在邻近建筑物惯常的维护和清洁水平，包括修复和维护公共区域和建筑物外壳中的缺陷。
 


 16.2
承租人将保持租赁权处于良好和适当的状态，包括在符合本协议 条款的前提下对租赁权进行的任何更改和增加，并且除合理损耗外，将保持租赁权及其周围环境、设施、配件及其所有附属设施(包括位于租赁区内的服务室和所有供承租人使用的洗手间)的清洁和整洁，并将谨慎使用，避免对租赁权和/或其设施造成任何损害，但合理损耗除外。
 

 16.3
在不损害上述和下文一般性的情况下，承租人承诺保持安装在租赁中的所有系统处于良好的运行状态，并确保定期维护这些系统，包括进行维修，并在必要时更换这些系统，并在租赁期间将其以良好和适当的状态交还出租人，但须经出租人同意在租赁中进行更改和增加，当其所有系统运行良好时。
 

 16.4
承租人将随时履行任何主管当局关于清洁安排、剩余废物的处置方式、维护排水系统和租赁地内所有其他系统的完整性的指示。
 
此外，承租人承诺遵守任何有关使用违禁材料的法律 规定的任何相关标准或法律规定。
 

 16.5
承租人承诺保持租赁地及其周围环境的清洁，避免堆积可能导致火灾的废物和材料，避免和消除异味和铁锈，并采取一切合理措施防止火灾。
 

 16.5.1
为免生疑问，承租人声明其知悉其他承租人现在及/或将位于其周围，并必须安装装置及/或设施及/或采取所需措施，以防止租赁地产生对周围其他租户造成滋扰及/或污染的任何杂乱及/或气味及/或有害物质，承租人承诺不会亦不会 允许在租赁区内安装蜂窝天线。
 

 16.5.2
承租人将避免造成任何滋扰，并承诺不会造成任何可能干扰邻近承租人的噪音、空气污染、恶臭和震动。
 
承租人还承诺尽一切合理努力防止火灾。
 

 16.6
承租人如发现租赁物损坏或对租赁物或其他租赁物造成的滋扰，应立即通知出租人和/或管理公司。承租人未按上述规定通知的，将承担出租人因未及时通知而产生的任何额外费用。
 


 16.7
承租人将负责租赁及其所有系统的适当维护，并将自费修复租赁和/或其系统中的任何故障或缺陷，和/或租赁及其任何部分中造成、形成或发现的任何故障或缺陷，包括管道维修和各种其他维修，但对建筑物和主要系统直至终点的损坏(如电力、管道、空调、空气更换装置、管道等)除外。出租人负责的损坏和/或根据本协议和/或管理协议的规定对管理公司维护的系统造成的损坏，而不是由承租人和/或代表其行事的任何人造成的。
 

 16.8
如果承租人未能根据本第16条及其所有条款履行其义务或其中任何一项义务，或未能按照出租人工程师满意的程度修复损坏，出租人可以(但没有义务)独立进行维修，所有维修费用将由承租人承担，承租人将被要求在第一次需求加上根据上文第11条的指数联动差额和根据下文第24条的欠款利息后立即向出租人偿还。从出租人支付修理费之日起计算，直至实际向出租人全额付款为止(br}，凭有关修理费付款的证明)。
 

 16.9
如果承租人未能根据本第16条及其所有条款履行其义务或其中任何一项义务，或未能在出租人提出书面要求后14天内修复达到出租人工程师满意的损坏程度，并且在危及生命的紧急情况和/或预期的财产立即损坏情况下，出租人可以但没有义务独立进行维修，所有维修费用将由承租人承担。其将被要求根据上文第11节偿还出租人加指数联系差额，并根据下文第23节偿还欠款利息，从出租人向承租人发出书面维修付款要求之日起计算，直至实际向出租人全额付款为止。
 
出租人根据本节开出的费用发票，将构成其正确性和可靠性的表面证据。
 

 16.10
承租人在此完全同意并授权出租人的代表、雇员和/或代理人根据手头情况与承租人作出事先安排，在承租人代表承租人的陪同下，检查承租人的状况、对承租人在本协议项下的义务的遵守情况、租赁系统、设备和设施，并根据本协议的规定和任何法律、技术和其他安排，进行出租人必须进行的任何维修和/或维护工作。出租人代表可在租赁的最后六(6)个月内(如未行使选择权)或选择期的最后六(6)个月内(如有)，通过与承租人的事先安排进入租赁权，以便将租赁权展示给其他潜在承租人。出租人在如上所述进入承租人时，应尽可能减少对承租人的滋扰。本节规定不对出租人施加本协议中未明确规定的任何责任或责任。
 


 16.11
承租人将履行出租人、保险公司和任何其他主管部门关于消防、防火、民防以及承租人在租赁活动中产生的安全安排和程序的指示。承租人还将采取一切合理措施防止爆炸和/或火灾。
 

 16.12
承租人承诺遵守任何法律的规定，包括任何法律、法规、命令、章程或任何主管当局关于其在租赁权内的业务管理的规定，并且对于租赁权的维护和使用，承租人还将负责支付因不遵守该等规定而被处以的任何罚款。
 

 16.13
双方特此同意，必要时，出租人可通过与承租人的事先安排，在承租人范围内或附近铺设公共管道和/或电缆。承租人承诺允许出租人和/或代表其行事的任何人在必要时为租赁地内的公用事业单位提供服务。
 
17.
维护租赁权
 

 17.1
承租人不得将任何可能对其造成损坏的设备带入租赁权，也不得在租赁权的地面上施加比其建造时要承受的负荷更大的载荷。
 
办公室楼面的允许叠加恒载为每平方米200公斤，允许活载为每平方米300公斤。
 
库房地面的允许叠加恒载为每平方米200公斤，活荷载为每平方米300公斤。
 
停车场的允许叠加恒载为每平方米50公斤，允许活荷载为每平方米300公斤。
 

如果发生任何特殊或集中或机器基础荷载，承租人必须提交计划，并事先获得出租人工程师的书面同意。
 

 17.2
在不减损任何法律和/或当局的规定的情况下，承租人承诺在整个租赁期内指定负责热力工作问题的人，其职能将是在租赁期间以书面形式批准热力工作，并批准其遵守下文第17.4条 的规定。现澄清，出租人意识到，根据租赁的目的和公司的目的，承租人可能会在高温下进行工作，该工作将根据任何具有约束力的标准、规定和法规进行。
 

 17.3
在本节中，术语“热作业”指的是：进行任何涉及焊接、硬焊和软焊的工作，使用燃烧器进行的工作(如切割、涂柏油和绝缘)、钻孔、研磨、圆盘切割、材料燃烧以及任何涉及发射火花或火焰的工作。
 
为免生疑问，兹澄清以下程序不适用于使用危险钢瓶(如燃料瓶或气瓶)进行加热作业的情况，如果发生此类工作，承租人必须从出租人的工程师处获得详细程序。
 

 17.4
如果在承租人和/或其周围地区，承租人和/或代表承租人行事的任何人在其正常活动过程中和/或根据第17.2条的规定使用热力工作，承租人承诺采取下列行动：
 

 17.4.1
在进行任何高温作业之前，其负责人或其指定的人员应检查指定的工作区域，并确保所有易燃物品都远离半径至少11米的距离。
 

 17.4.2
不能移动的固定物体必须用非易燃的盖子覆盖，如石棉毯子或湿油布。
 

 17.4.3
在进行作业之前，必须堵塞所有开口和通道。
 

 17.4.4
对于周围环境中的易燃材料类型，必须配备配备合适的手提式灭火器的“火灾观察员”，位于与热作业的各方 附近。在进行高温作业期间及之后至少30分钟内，火灾观察员应确保不会因工作而发生火苗，这将是观察员的唯一职责。
 


 17.5
为免生疑问，特此澄清，上述规定并不免除承租人履行任何个人、实体或权威机构关于热力作业的任何其他指示的责任和/或责任，承租人不得就此向出租人索赔和/或提起诉讼。此外，承租人声明，承租人应对出租人和/或任何第三方因不遵守上述有关高温作业的规定而造成的任何损害承担责任。
 
18.
抵押品和担保
 

 18.1
为确保承租人履行本协议及其所有附件项下的义务，在签署本协议时，承租人将根据出租人的法定代表人Gav Yam Lands Corporation Ltd.的命令向出租人提供来自以色列银行的自动、无条件的金融银行担保，Gav Yam Lands Corporation Ltd.可根据本协议的规定酌情采取行动。
 
担保金额为6个月租金，即888,000新谢克尔加适当增值税，总额为1,038,960新谢克尔(明确指出，在选择期内，银行担保金额将根据修订后的租金加适当增值税进行更新)。
 
澄清的是，在任何情况下，提供银行担保构成将租赁权的占有权移交给承租人的条件。然而，如果由于如上所述延迟向出租人提供银行担保而延迟将所有权移交给承租人，则除了延迟提供担保构成承租人违约之外，承租人在任何情况下都将承担自上述交付之日起根据本协议适用于承租人的所有款项(即使在实际情况下，租赁权尚未移交给承租人)。
 
银行保函应自出具之日起与消费者物价指数挂钩，并自出具之日起12个月内有效。
 
不迟于每个租赁年度开始前14天或不迟于保修期满前14天(以先到者为准)，保修将再延长12(12)个月，直至租赁期结束加上租赁结束后90(90)天为止(或如行使选择权)。
 

 18.2
为免生疑问，双方约定，在上述日期延长银行担保的有效期是承租人在本协议项下的基本义务之一，如果出租人行使银行担保或部分担保，承租人将被要求在收到担保行使通知后七(7)天内向出租人提供新的银行担保，以取代已行使的担保，最高为原担保金额加上联系差额。现澄清，出租人行使银行担保的金额仅限于因违约而造成的损害金额，但须提前十(十)个工作日书面通知承租人出租人的意向。
 


 18.3
在租赁期结束和出租人交付租赁权之日，承租人必须向出租人提供截至休假和归还租赁权之日和/或本协议项下租赁期限的所有付款的结算确认书 及其适用和支付的税款。
 

 18.4
已删除。
 

 18.5
银行保函将在初始租赁期或选择期(视情况而定)结束后90(90)天或以上第17.3节规定的所有确认书规定后(以先到者为准)退还给承租人。
 
为免生疑问，特此澄清，如上所述的银行保函存款是本协议的基本条件。
 
19.
租赁权以外的其他区域的使用
 

 19.1
因规划变更或主管部门的决定或要求或任何其他原因导致建筑物内公共面积减少的，承租人不向出租人索赔。
 

 19.2
在不减损本协议任何其他规定的情况下，承租人不得特殊使用楼梯、大楼内的公共区域和/或邻近建筑物、道路、楼梯间或租赁权以外的任何其他区域。
 
20.
电力、水、通信系统、布线和标志
 

 20.1
在不影响以下本协议其他条款的情况下，承租人确认其知道承租人的供水装置和承租人与供水网络的连接受其与当地政府或管理公司之间关于安装承租人水表的合同的约束，任何相关付款均适用于承租人。
 

此外，承租人确认，在租赁地安装电力系统和将租赁物接入电网须遵守其与出租人和/或管理公司(视情况而定)之间关于安装电表的合同约定，任何相关付款均适用于承租人。
 
出租人承诺与承租人合作，获得Bezeq或其他通信提供商向承租人提供的服务，并将在承租人和/或代表其行事的任何人提出要求后10个工作日内签署Bezeq和/或其他通信提供商要求的所有文件。
 

 20.2
承租人同意，未能按照附录 G所述将租赁权连接到电网和/或水网并不减损其在本协议项下的义务，并且不构成向出租人索赔的理由，只要出租人在租赁权连接到水网和电网之前向租赁者提供替代的电力和供水。
 

 20.3
根据出租人如上所述的供电义务，双方同意，出租人有权且仅出租人有权在发出书面警告前21(21)天停止向大楼批量供电，并确保将租赁权连接到以色列电力公司的总电网，承租人在这方面不应向出租人索赔，前提是承租人在电力协议下的权利不受侵犯。
 
承租人将自费在大楼屋顶安装一台发电机，在停电时为承租人提供电力，因此不会出现承租人未通电的情况。双方商定的发电机细节：发电机尺寸为3.5*4米，预计重量为 1.5吨。此外，屋顶上还将安装一台3.5*2米大小的压缩机。出租人负责确保发电机和压缩机的实际安装空间。尽管有上文第20.1节 的规定，承租人声明并确认，已提请承租人注意，出租人可以在建筑物内安装中央水龙头，通过该水龙头向建筑物内的承租人输送全部供水，此外或 替代现有的水管。在这种情况下，承租人承诺在收到出租人或代表其行事的任何人的要求后，在付款日期向承租人支付用水量(而不是承租人在签署本协议之日直接向在雷霍沃特运营的自来水公司支付供水费用的责任)。为免生疑问，安装中央水龙头所需的行动，包括在租赁地安装水表，将由出租人自费进行。

 

 20.4
承租人声明并确认，已提请其注意，向大楼和/或租赁提供的所有电力服务将由出租人和/或代表其行事的任何人批量提供，以色列电力公司将不向大楼和/或租赁提供任何电力服务。
 

 20.4.1
承租人承诺向出租人及/或代表出租人行事的任何人支付其在本协议(电力协议)附录G中所列的租赁电费份额以及其在中央空调系统运营电费中的份额，所有费用均基于承租人根据电表读数计算的实际消耗量。
 

 20.4.2
承租人承诺与出租人和/或代表其行事的任何人签订《电力协议》(附录G)，并仅承担附录G所列租赁电力服务的所有费用。在任何情况下，承租人确认，无论承租人是否签署协议，附录G的规定均适用于本协议项下的租赁关系。
 

 20.4.3
在不减损上述一般性的情况下，承租人根据电力协议(附录G)的规定承担的支付义务以及上文第20.4.1节所述的空调电费支付义务与支付租金的义务相同 ，电力协议的规定等同于本协议的规定，违反本协议给予出租人本协议规定的所有补救措施。为免生疑问，本协议第11.3、22和24节的规定将适用于承租人在电力协议项下的义务，但不减损根据电力协议给予出租人的任何其他补救措施。
 

 20.5
承租人承诺采取合理行动，防止因其使用而导致租赁地内的污水管网堵塞或故障，并承担因其使用而产生的修复该管网的费用。
 

 20.6
承租人只有在得到出租人和/或管理公司的事先书面批准后，才能在租赁权外或租赁物上安装标志，但须 向出租人提交插图以供批准和标志位置摘要。安装该等招牌的费用由承租人独自承担，并由承租人承担安装的全部责任。
 
出租人和/或管理公司可确定标牌的形式、大小和位置，并要求出租人按照确定的方式安装标牌。如果承租人安装了违反本节规定的标志，出租人和/或管理公司可将其拆除，费用由承租人承担。
 


 20.7
承租人应承担任何税费，并应全面负责标志的安装和维护，并应要求获得安装标志所需的任何许可证。
 

 20.8
如果出租人和/或管理公司为出租人在租赁和/或建筑物区域内建造和/或将要建造的所有建筑物安装统一标志，承租人必须为该标志承担按比例支付的费用。
 
就所有意向及目的而言，该等规则适用于出租人根据本款须承担租金法律责任的任何款额。
 
在不减损前述规定的情况下，出租人承诺与承租人合作，获得安装标志所需的批准和/或许可，包括签署为此目的所需的任何表格和/或确认书，条件是出租人的上述签字不会对其造成任何财务和/或其他责任。为免生疑问，如果需要出租人签字才能获得许可证，出租人应在收到承租人的要求后10个工作日内在出租人办公室提供同意和签字，条件是不对其施加财务和/或其他义务。出租人只有在有合理理由指定的情况下才能拒绝承租人在本节中提出的要求。
 

 20.9
出租人可以在承租人和/或其承租人在建筑物和/或项目中的屋顶和庭院安装广告牌用于广告目的，承租人不得以任何方式反对广告牌的放置，但该等广告牌不得以任何方式掩盖、遮挡和/或覆盖租赁窗口，且不影响租赁的活动，承租人放弃在这方面的任何索赔和/或诉讼，且不得反对放置广告牌。

21.
提供共享服务和设施
 

 21.1
出租人承诺(由出租人和/或管理公司)在整个租赁期和选择期(视情况而定)内将建筑物保持在邻近建筑物惯常的维护和清洁水平，包括修复和维护公共区域和建筑物外壳中的缺陷。
 


 21.2
承租人只能根据出租人和/或管理公司的指示将共享设施用于其预期目的。
 

 21.3
承租人声明并确认，已提请其注意，为维护租赁权、其周围的其他租赁物以及所有租赁物的共享服务，包括公共区域，如外墙、公共洗手间、庭院、保安室和大楼内的安装，出租人将直接和/或通过 分包商和/或服务公司(下称“管理公司”)提供维护和管理服务。
 
只要该公司尚未委任或成立，或该公司尚未开始管理及维修该建筑物，或该委任已终止且尚未委任新公司取而代之，则就本协议而言，出租人将担任管理公司。
 
本章的目的： 主要系统，包括空调系统、电梯、配电盘、管道、照明、水、污水和排水系统、灭火器、应急发电机、烟雾探测器、PA系统和控制系统。
 
还提请承租人注意，出租人可以将停车场的管理权转让给 另一方，以下简称：“停车场管理公司”。
 

 21.4
如果指定了外部管理公司，承租人承诺与出租人和/或管理公司签署管理协议，并与出租人和/或管理公司和/或停车场管理公司签订停车场管理协议，并承担本节和下文所述管理服务以及协议和停车场管理协议规定所需的停车服务的所有付款。
 
无论如何，承租人确认，无论承租人是否签署本协议，管理协议的条款(包括以下所有条款和停车场管理协议的条款)将适用于本协议项下的租赁关系。
 

 21.4.1
自“租赁开始之日”起，根据上文第4.1节的规定，承租人承诺向出租人和/或管理公司支付管理和维护费，按以下定义的所有费用的成本加15%确定，按承租人在整个租赁面积中所占的比例(下称： “管理和维护费”)加每平方米的应得增值税。[截至签署本协议之日，管理费和维护费估计为每平方米15新谢克尔]。为免生疑问，现澄清，管理费和维护费包括承租人按比例分摊出租人的保险费。
 


 21.4.2
管理和维护费将包括运营咨询台、清洁和环境美化服务、前述系统的检查和维修服务、公共区域的电力和供水、公共区域的保险(包括故障保险)以及出租人和/或管理公司自行决定需要的任何其他服务的费用。
 

 21.4.3
对于管理公司向承租人和/或承租人提供的特定服务，承租人将支付额外的管理和维护费用 。
 
出租人同意并承诺承担其在未出租可出租面积中的比例份额。
 

 21.4.4
双方商定，《管理协议》将包括以下义务：
 

 21.4.4.1
管理公司将保留由会计师审计的帐簿和帐目，如有必要，这些帐簿和帐目将开放给承租人检查，以确定管理和维护费。
 

 21.4.4.2
承租人不得从出租人应付给出租人的款项中冲抵其欠管理公司的款项，也不得从其欠出租人的款项中冲抵管理公司欠其的款项。
 

 21.5
在不减损上述一般性的前提下，承租人根据上述条款支付管理费和维护费的义务等同于支付租金的义务，停车场管理协议的条款等同于本协议的规定(如果签署)，违反本协议给予出租人本协议规定的所有补救措施，而不影响根据停车场管理协议和/或任何法律给予管理公司和/或停车场管理公司的任何补救措施。
 


 21.6
如果此类服务是由管理公司和/或停车场管理公司提供的，则本节中的“出租人”一词应指：出租人和/或管理公司和/或停车场管理公司。
 

 21.7
承租人只能将租赁区内的共享设施用于其预定用途，并完全按照出租人或管理公司的指示使用。
 

 21.8
双方同意，公园管理公司和/或出租人和/或代表其行事的任何人可随时自行决定在公园管理服务中增加更多服务 ，推迟特定服务的开始日期和/或减少和/或停止这些服务，即使此类服务的供应已经开始，但前提是这不影响合理使用租赁权。
 

 21.9
管理公司和/或停车场管理公司和/或公园管理公司可不时为所有或部分承租人和/或公共区域制定关于建筑物和/或停车场和/或公园的管理、维护和使用的程序和/或指示，包括出入口安排、出入安全、营业时间、照明强度、空调系统的操作、标志、告示等，并修订《经营规则》(附录L、以下简称《规则》)，条件是这些程序和/或指示不妨碍承租人合理管理其业务，不与本协议的规定相抵触，并符合安全标准的要求。
 

 21.10
承租人承诺遵守管理公司和/或停车场管理公司和/或公园管理公司关于租赁、公共区域、建筑、停车场和项目的所有合理指示。
 

 21.11
承租人声明其已阅读本规则，并承诺遵守其中的所有条款。
 
22.
空调费
 

 21.1.
兹同意并声明，上文第20节规定的管理费支付不包括向租赁方支付中央空调系统的电费。
 

 21.2.
兹同意并声明，承租方的空调将由中央空调系统(冷水机组)提供，该系统为大楼内所有办公楼层提供空调。
 


   21.3.
承租人在此承诺向出租人支付中央空调系统运行的用电量。承租人将按IEC标准的低压分时电价承担基于电能表计量的中央空调系统运行的电费。
 
23.
税、征费和强制付款
 

 23.1
所有适用于承租人和/或承租人和/或承租人的所有类型的税收、差饷和税费、支付、费用和征费(以下统称：“税”)，无论是市政、政府或其他方面，或将在未来因持有租赁权或与租赁期内承租人的业务管理或与租赁期相关的情况而征收的， 自租赁开始之日起，将适用于承租人并由承租人支付。但不减损承租人获得上文第7.5节规定的豁免的权利。
 
为持有租赁权而征收的市级税率和税款最终将适用于承租人并由承租人支付，即使法律规定税款将由出租人和/或土地所有者支付。
 

 23.2
上述规定并不是要求承租人向出租人缴纳适用于出租人的所得税、资本利得税、土地增值税、物业税、建设开发税等的义务。
 

 23.3
承租人根据本协议向出租人支付的任何款项，将在付款日按法律规定的税率外加增值税。
 

 23.4
承租人确认，它特此放弃因空置物业而获得市政差饷和税收的豁免，并承诺不会为获得此类豁免而采取行动。
 

 23.5
为免生疑问，承租人特此确认，租赁权的任何折旧扣除(视情况而定)将是出租人的专有权利，但出租人在交付之日之前进行的完工工程和改建，以及出租人在租赁物上的投资和建造(费用由出租人承担)除外。
 

 23.6
承租人承诺在交付之日起7天内将差饷和税单转移到雷霍沃特市和任何其他相关机构，并以本协议附录J所附措辞向市发出变更持有人的通知。此类票据在整个租赁期内将保留在承租人的名下，并将在租赁期结束后转回出租人和/或出租人指示的另一第三方名下。
 


 23.7
如果市政当局因新的测量等原因增加了大楼用于计算差饷和税收的面积(下称：“额外面积”)，额外的面积将按比例在大楼的承租人之间分配。本节的规定并不减损承租人为征收差饷和税费而对房产面积增加提起上诉的权利。
 
24.
拖欠利息
 

 24.1
在不减损出租人在本协议中权利的一般性或法律规定的情况下，如果承租人拖欠本协议项下应向出租人支付的任何款项，而不是由于出租人的作为或不作为，承租人必须向出租人支付违约金额加上当时在以色列折扣银行海法中心分行按最高惯例利率计算的利息，并将超过允许透支额的提款(下称“利息”)或联系差额及其法定利息计入活期提款账户。从欠款之日起至实际付款之日止，由出租人选择以最高金额为准。尽管如上所述，双方同意，根据本协议及其附件应向出租人支付的任何款项在整个租赁期限内累计延迟最多14天，并在期权期限内累计延迟最多14天(如果行使)，将不需要出租人支付利息，利息将从延迟的第15天起适用至实际付款日期。
 

 24.2
承租人根据上述第24.1条的规定确认付款的顺序和方式将由出租人自行决定。
 
25.
《租约的挫折》：
 
如果租赁权受到重大损害，无法合理使用，承租人可以终止本协议，并在收到取消通知后立即视为取消。出租人将向承租人退还在该事件发生后提前收到的租金和/或付款和/或抵押品，金额为实际支付的金额加上联系，承租人没有理由对出租人造成损害，前提是租赁权的损坏和/或利益的取消是由于不可抗力和/或出租人无法控制的事件造成的。
 
26.
法律责任和保险
 

 26.1
出租人和/或管理公司和/或停车场管理公司不对承租人和/或其员工和/或承租人和/或其代理人和/或客户和/或访客和/或受邀者和/或承租人财产中的任何其他人造成的任何形式的有形损害和/或损失和/或财产损坏(直接或间接)承担任何责任或责任，但造成此类损害的出租人和/或代表出租人行事的任何人的恶意或疏忽行为或不作为除外，且均不减损法律规定的出租人的抗辩请求(如有)。
 


 26.2
承租人将承担因租赁权的使用和维护对任何个人或 实体(明确包括出租人和/或管理公司和/或公园管理公司)的身体和/或财产造成的人身伤害和/或财产损坏和/或损失。承租人承诺赔偿出租人和/或管理公司和/或公园管理公司根据判决规定出租人和/或管理公司因承租人负责的人身伤害和/或财产损失索赔而没有延误履行的所有金额，以及出租人和/或管理公司为应对此类索赔而发生的合理费用。但条件是：(A)损坏不是由于出租人和/或管理公司和/或公园管理公司的作为或不作为造成的；(B)出租人和/或管理公司和/或公园管理公司在收到索赔后不久通知承租人提出索赔；(C)出租人和/或管理公司和/或公园管理公司允许承租人也代表其进行抗辩；(D)出租人和/或管理公司和/或公园管理公司将尽快将任何要求和/或索赔通知出租人，以便承租人针对索赔进行抗辩，并在抗辩中与承租人合作。
 

 26.3
在不减损承租人和出租人在本协议项下和/或法律项下的责任的情况下，双方应购买本协议附件中所列保险，作为本协议不可分割的一部分，标记为附录E。
 
27.
违反和解除本协议：
 

 27.1
在不减损任何法律规定的情况下，下列任何行为或不作为将被视为承租人对本协议的实质性违反：
 

 27.1.1
如果在收到出租人向承租人发出的书面警告后14天内没有纠正上述违约行为，则不得将租赁权用于租赁的上述目的。
 

 27.1.2
在收到出租人向承租人发出的书面警告后14天内未予以纠正的，将承租人在租赁权中的权利转让给他人，违反上述第13条的规定。
 


 27.1.3
拖欠租金和/或管理费和/或在到期日由出租人代替承租人支付的款项和/或承租人根据本协议和/或法律应由承租人支付的任何其他付款的违约，和/或未能根据本协议和/或其附件提供和/或续订银行担保，如果在收到出租人向承租人发出的书面警告后14天内未予以纠正。
 

 27.1.4
对承租人的全部或大部分资产作出接管、清算令或指定接管人的，自发出之日起45日内未撤销的。
 

 27.1.5
不消除妨害，但在命令中规定的日期下达了消除妨害的司法命令(其履行没有延迟)。
 

 27.1.6
未按下文第26条规定的方式和条件按时让出租赁权和/或归还租赁权。
 

 27.1.7
违反上述第7-9、12-14、16、15.1、17、18、19.2、21.3、23和28.1条规定的行为，在收到出租人向承租人发出的书面警告后7个工作日内(如果需要长期维修，承租人将不对维修负责)。
 

 27.1.8
在收到出租人向承租人发出的书面警告后14天内未纠正违反管理协议和/或电力协议向租赁方提供的服务的欠款。
 

 27.2
在不减损任何法律规定的情况下，下列任何行为或不作为将被出租人视为实质性违反本协议：
 

 27.2.1
由于出租人和/或代表其行事的任何人(包括管理公司)的作为或不作为，承租人在 任何租赁年度内连续7天和/或累计30天内无法合理使用租赁权或其重要部分。
 

 27.2.2
出租人改变建筑物用途，侵犯承租人的权利和租赁物的用途。
 


 27.2.3
对出租人全部或者大部分财产作出接管、清算或者指定接管人的，自发出之日起90日内未撤销的。
 

 27.2.4
不消除出租人有责任消除的妨害，并且在命令中规定的日期下达了消除妨害的命令(其履行没有延迟)。
 

 27.3
如果任何一方发生此类根本违约行为，但在收到违约方书面通知后14天内仍未改正，则受害方可以 取消本协议，该协议将于受害方通知中规定的日期视为被取消。
 

 27.4
如果本协议被依法解除，承租人应在本协议解除后30天内，按照下文第28.1条的规定，让出租赁权，并将租赁权归还出租人，受害方应赔偿对方造成的任何损害。
 

 27.5
本节的规定并不减损任何一方在本协议项下或根据法律享有的其他权利。
 

 27.6
任何一方没有采取行动和/或做出回应和/或没有使用本条款下的任何补救措施，在任何情况下都不会被解释为放弃 针对另一方持续或其他违约行为而在本协议项下的权利，除非任何一方明确以书面形式放弃此类权利。
 
28.
休假
 

 28.1
承租人将在租赁期结束或选择期结束时腾出租赁权(如果该租赁权已授予承租人并已行使)，或根据本协议租赁终止的任何日期，并将根据本协议的规定将租赁权交还出租人。如果承租人必须根据本协议腾出租赁权，则承租人必须在租赁期开始之日按原状归还租赁权，且租赁权完全不受任何人或物体影响，但合理损耗除外，并且不包括上文 协议中规定的租赁权中所作的更改和增加。
 


 28.2
如果承租人未能按照第28.1节、下文第28.3节和上文第27.4节的规定腾出租赁权，而不是由于出租人的作为或不作为，承租人将在实际付款前按每月基本租金(或期权期间的租金)的150%加基本指数与最后公布的指数之间的联系差额按延迟按比例向出租人支付预定违约金。此外，承租人将赔偿出租人因出租人延迟腾出租赁权并将其出租给新的承租人而造成的任何损害或损失。上述条款不应减损出租人根据本协议和任何法律可获得的任何其他补救措施。经澄清并同意，有关损害赔偿或损失的付款不会影响租赁期的终止日期，亦不会免除承租人根据协议及法律规定腾出租赁权的义务。进一步澄清的是，只要承租人实际上没有腾出租赁权，承租人将承担本协议项下适用于其的所有付款，包括管理费、电费以及租赁权在实际休假日期之前适用的所有税费和征费。
 

 28.3
在假期前不久，承租人将向出租人提交关于自动喷水灭火系统、烟雾探测器和应急照明系统完整性的确认书、消防局的确认书和持证电工关于租赁权中所有其他相关系统的确认书。此外，承租人将以PDF和AUTOCAD 格式将租赁的最终平面图转发给出租人。
 
29.
合同和法律费用
 
双方将承担本协议的准备费用，包括律师费。
 
30.
《协定》的修订
 
对本协议的任何更改和/或修改仅在本协议各方签署的明确书面文件中进行。
 
31.
偏差
 
本协议一方同意在特定案件或一系列案件中偏离其条款，不应构成先例，也不应类推地适用于未来的同一案件或任何其他案件。
 
32.
告示及警告
 

 32.1
一方向另一方发送的与本协议有关的任何通知和警告将以下列方式之一发送：(A)挂号邮寄，或根据本协议序言中规定的双方地址亲自递送(当承租人在租赁期和选择期内的地址，如果行使，将是承租人的地址)(或以书面通知的任何其他地址)，如果是专人递送的，这种通知或警告将被视为在实际递送时送达收件人，如果由以色列邮政寄出，则在邮寄后72小时被视为已递送给收件人，且邮资已全部预付；或(B)通过电子邮件发送，条件是在发送通知后不久通过电话确认送达，并且该通知将在收到电话确认之日被视为已送达。
 


 32.2
双方的地址载于本协定的序言部分。
 
33.
其他措施
 
双方应采取执行本协议所需的任何附加措施(包括签署附加文件) 以符合本协议的精神。
 
34.
一般信息
 

 34.1
承租人特此放弃根据本协议和《管理协议》向出租人和/或管理公司和/或公园管理公司索偿与出租人和/或管理公司和/或公园管理公司有关的任何抵销权利和/或补偿要求。
 

 34.2
承租人特此声明，其放弃针对出租人和/或管理公司和/或公园管理公司在租赁期限和/或期权期限结束时和/或在取消协议和/或出租人行使抵押品和/或将租赁权租赁给另一承租人时和/或根据本协议可能采取的任何行动的单方面临时禁令的补救权利。
 

 34.3
任何一方在特定情况下放弃、忽视、忽视或未能采取法律行动或延迟使用权利，在任何情况下都不应被视为其放弃、同意或承认，任何一方可在其认为必要的任何时间使用其在本协议或法律项下的任何权利，尽管之前曾放弃、让步或忽视。承租人承诺不在土地管理局和/或土地注册局的登记册和/或任何其他公共登记册上登记土地上关于其在本协议下的权利的知会，尽管有任何法律的规定 ，并且承租人知道登记上述知会构成根本违反本合同，并且在登记该知会的情况下，将被要求赔偿出租人因该登记而产生的任何损害。
 

 34.4
就本租约及其所有附件及其衍生的所有内容，包括违反本租约的索赔而言，双方确定特拉维夫的主管法院为唯一和专属管辖权法院，而不是其他法院。
 


 34.5
双方在签署本协议之前的否决过程中交换的草案和文件不得用于本协议的解释目的， 双方关于本协议的意图无法从这些文件中了解。
 

 34.6
双方商定，第四层1,000米的面积(现已出租给Nova Ltd.)在租赁期限内空置时，出租人将首先向承租人提供租赁此类空间的选项。双方之间关于租赁此类空间的条款和协定将在另一份增编中讨论，并将主要以本协定为基础。
 
为证明上述所有情况，双方在此签字：
 
/s/Gav Yam Lands Corp.
高雅置地有限公司
  
/s/Omri Schanin/s/Guy Hefer
MeaTech 3D Ltd.
C.N. 520041955
出租人
  
承租人