EX-10.28

本租赁协议于2021年1月26日由特拉华州的有限责任公司SRE TKC Charleston IV，LLC和南卡罗来纳州的Thorne Research，Inc.(以下简称“承租人”)签订。

因此，现在，为了并考虑到本租约中所载的相互契诺和协议，以及其他良好和有价值的对价，房东和租客在此订立契约并达成如下协议：

(a)

根据本租约的条款和条件，业主将以红色勾勒并在附于附件A-1的楼层平面图上描绘的空间出租给租户，租户从业主处租赁该空间，该楼面面积为136,500平方英尺的可出租平方英尺建筑，地址为南卡罗来纳州萨默维尔贸易中心公园路553号，符合本租约的条款和条件。如果土地上现在或将来有超过一栋建筑物，或该建筑物由业主扩建，则除文意另有所指外，所有提及的“建筑物”应统称为所有该等建筑物及任何扩建建筑物。房东和租客规定，截至本租约之日，房屋面积为115,500平方英尺，建筑面积为136,500平方英尺，租户的“比例份额”为84.62%。房屋面积变更或者建筑物扩建的，应当调整承租人的比例。“项目”一词是指土地、建筑物、景观、停车和车道区域、人行道及其上的其他改善。承租人、其获准的分租人及其雇员、被许可人和客人应可在任何时间、每天二十四(24)小时、一年中的每一天、每天二十四(24)小时进入项目的场所和公共区域(下文定义)，但须遵守业主可能要求的正常营业时间后的安全程序。

(b)

租赁期为六十三(63)个月，自生效日期(定义见下文)起计，并于生效日期后六十三(63)个月结束(下称“租期”)，其定义包括租期的所有续期和延展；然而，如果开始日期不是历月的第一天，则租期应于12个月期间的最后一天结束，该12个月期间始于田纳西州第一个完整历月的第一个完整日历月的第一天。“开工日期”是指(I)取得整个物业的临时占用证明书的日期，及(Ii)物业的暖通空调(下称“暖通空调”)须已完全安装，并处于良好运作状态及状况的日期。房东和租客同意，目标开工日期为2021年5月1日。尽管有上述规定，业主仍可在开工日期后进入房屋，以完成初步改善的施工(如附件B所定义)，只要符合以下条件，该施工不应构成实际或推定的驱逐

房东不会对租户在房屋内的经营和业务进行不合理和实质性的干预。尽管有上述规定，业主、其雇员、代理人、代表或承包商在开工日期后的所有条目应符合承租人的安全协议(以下定义)。在开工日期发生后的十(10)个工作日内，双方应签署并交付一份开工日期证书，其格式基本上与附件E所附的格式相同，并通过本引用并入本文。

(c)

房东和租客均应遵守本合同所附工作信函的规定，并将其作为本合同附件B的一部分(以下简称《工作信函》)。业主声明并保证，初步改进应在开工之日按照附件B和B-1的要求基本完成。租户在开工之日接管物业时，应被视为已按其“现状”接受物业，业主不作任何明示或默示的陈述或保证，但(I)潜在的瑕疵，(Ii)业主的明订契诺及本租约项下的义务，包括但不限于下列各节所述者；L(F)和4；(Iii)本租约中业主的陈述和保证，包括但不限于第5、23(B)和33条所述；和(Iii)业主根据附件B和B-1并为获得永久入住证，有义务完成任何审批清单项目，并以其他方式完成初步改善的施工，以达到租户的合理满意。

(d)

如果并在法律(下文定义)允许的范围内，承租人有权从2021年2月1日起及之后进入房屋，而不被视为已接管房屋，以便在房屋内安装货架和包装线，该权利应明确排除任何结构上的改变。在开始日期之前的任何进入期间，(A)租户应遵守除支付租金的义务外的本租约的所有条款和条件，(B)租户不得干预房东完成初步改善，(C)租户应促使其人员和承包商遵守房东的行为准则(房东同意应要求向租户提供的)的条款和条件，以及(D)租户不得开始经营其业务。承租人承认，承租人应负责获得与承租人进入任何此类场所有关的所有适用许可和检查。承租人还同意，它应负责确保其个人财产免受灰尘和其他碎片的伤害，在任何情况下，房东都不对根据本款安装的承租人个人财产的任何损坏负责。

(e)

在此l(E)节条文的规限下，承租人可选择就全部(但非部分)物业续订本租约的年期(“续期期权”)，为期两(2)个连续两(3)年，每次为期三(3)年(“续期条款”)，但承租人须在当时的租期届满前九(9)个月内发出有关选择任何该等续期期权的通知，而及时通知是有效行使续期期权的明示条件。每个续订选项应遵循与本租赁相同的条款和条件，但：

如果南卡罗来纳州的Thorne Research，Inc.转让了本租赁或转租了房屋的任何部分，则承租人无权行使续订选择权；但尽管如此，如果已向许可受让人(下文定义)进行了允许转让(下文定义)，承租人应有权并保持行使续订选择权。如果在发出承租人的续订通知之日，本租约项下存在违约事件(定义见下文)，承租人无权行使续约选择权，并且如果在此后直至续期开始之前的任何时间，本租约项下存在违约事件，业主有权终止本租约，自本租约当前期限的预定到期日起生效。

房东和租客应在接到租户通知后六十(60)天内真诚地努力行使第二次续约选择权，以商定第二次续约租期的租金。然而，如果房东和租客不能在六十(60)天内达成协议，则房东和租客应在接下来的十五(15)天内各自指定一名评估师代表他们，被任命的两人应努力共同商定当时的房产市场租金(包括固定的年度租金上涨百分比)。如本租约所用，“现行市场租金”应指现有租约续期的每平方英尺市场年毛租金、适用面积和确定租金的时间，即愿意租户支付租金，而愿意接受真诚谈判的房东将在公平的情况下接受(对于续订租约，考虑到续签租约的所有相关因素，包括但不限于以下因素：位于南卡罗来纳州伯克利县的其他类似建筑对可比租户收取租金，然后就与房产可比的空间签订续订租约；比较空间所在建筑物的位置、质量、设施、楼龄和声誉；比较空间的用途和大小；主题空间和各自建筑物内的任何比较空间的位置和/或楼层；所提供或将提供的服务的程度；主题空间和任何比较空间的租赁改进的程度和条件；与主题空间和任何比较空间有关的减税(包括基本租金、运营费用和/或房地产税)；在租金中包括停车费, 如适用的话；比较空间业主的租约接管/假设(如适用的话)；与主题空间及任何比较空间有关的搬家津贴(如有的话)；与主题空间及比较空间有关的搬迁津贴(如有的话)；会籍(如有的话)；与主题空间及任何比较空间有关的建造、整修及重新粉刷津贴(如有的话)；与主题空间及任何比较空间有关的任何其他优惠或诱因；主题空间和任何比较空间的租期或租期；所考虑的特定租金达成一致并生效或即将生效的时间；以及支付租赁佣金、费用、奖金或其他补偿，无论是支付给租户代表或业主，或支付给与租户或业主有关联的任何个人或实体，或支付给其他人或实体。如果租户要求改善或补贴，而房东同意为此类改善或补贴提供资金，则当前的市值租金将考虑到业主提供此类改善或补贴的成本而确定。如果业主或租客之一没有在规定的时间内以书面通知另一方指定其评估师，则适当指定的评估师有权设定该房产当时的市值租金价值。如果二人被任命，但在任命后三十(30)日内仍不能达成一致，应指定第三名鉴定人, 谁有权从房东评估师和租客评估师提出的两(2)个当前市场租金中进行选择，所选的是该房产当时的市场租金。如此委任的评估师应从业主评估师和租客评估师提出的两(2)个现行市值租金中进行选择，所选的一个为该房屋当时的市值租金，该利率将作为续期期间的租金。所有评估师必须具备MAI资格，并在南卡罗来纳州伯克利县拥有至少十(10)年的工业仓储经验。每一方应承担其自己的评估师的费用；

(f)

自开工之日起十二(12)个月内，业主同意修理或更换最初改善工程中的任何或所有缺陷。如果租客以书面形式向房东提出要求，房东和租客双方同意在不早于周转日期后355天和不迟于开工日期360天的日期进行联合巡查和检查，以确定任何需要维修和/或更换的缺陷。由于承租人、其员工和承包商的疏忽，或因承租人未能遵守向承租人提供的关于初始改进的维护、使用和操作的指南和手册，房东没有义务修复或更换因租户及其员工和承包商的疏忽而造成的任何损坏。对于在该十二(12)个月期限届满前未以书面形式明确告知房东的缺陷，业主根据本条款l(F)项规定的义务应于生效日期的十二(12)个月周年日终止。尽管十二(12)个月的保修期已经到期，房东仍有义务在十二(12)个月的保修期到期之时或之前修复或更换租客以书面形式向房东明确指出的初始改进的任何缺陷。

(a)

“租赁年”是指十二(12)个月的期间。每一租赁年度应自生效日期或周年日开始，并于十二(12)个月后结束；但如生效日期并非历月首日，则(A)首个租赁年度应包括自生效日期起至下一个历月首日及其后十二(12)个日历月的期间；及(B)后一个租赁年度应于生效日期所在月份的下一个月的第一天开始。自开工之日起，承租人同意在每个历月的第一天或之前，不经通知、减免、扣除或抵消(除非在此明确规定)，提前向房东支付下表所列的“每月基本租金”作为房屋租金。

如果租期开始于一个月的第一天以外的某一天，则该部分月份的基本租金应按比例计算。

(b)

除每月基本租金外，自生效日期起，承租人同意向业主支付承租人与建筑及/或项目有关的按比例分摊的开支，作为额外租金，包括：(I)根据第3节的税项(定义如下)；(Ii)根据第9节(“保险”)的保险费；及(Iii)根据第5节(上述成本及开支统称为“营运开支”)的CAM费用(定义如下)。自生效日期起，在每月基本租金到期的同一天的每个月内(包括任何“免租”期间，如有)，租户应向房东支付相当于房东合理确定的租户按比例分摊(在整个期限内可能调整)的估计年度成本的十二分之一(1/12)的金额，而无需通知或要求。对于任何部分日历年(即第一个日历年和最后一个日历年)，承租人按比例分摊的运营费用将根据任何该等部分日历年的天数按比例调整。最初的每月运营费用支付是基于租赁第一个日历年的估计金额，房东可能会增加或减少，以反映每个日历年所有此类项目的预计实际成本。在每个日历年的5月1日之前，或在可行的情况下，房东应尽快向租户提供上一年的CAM费用、税收和保险报表(“CAM费用、税收和保险报表”)。如果租户支付的适用于一个日历年度的运营费用总额低于租户在所有此类项目中的比例份额，租户应在提出书面请求后十(10)天内向房东支付差额。如果在这样的调整之后, 租客支付的营运费用适用于一个历年，超过租客在A.11这类项目中的实际比例，房东应保留该超出部分，并将该超出部分计入当时该历年应支付的租客估计运营费用付款，或如果租赁期限已届满或终止，房东应在租期届满或终止后三十(30)天内将超出的部分退还给租客，该拨备在租赁期满或终止后继续有效。

即使本租约中有任何相反规定，在承租人负责按比例分摊经营费用的期间内，承租人将负责其按比例分摊的税款、保险费和免赔额、水电费、除雪、美化环境、项目内街道和人行道清扫、项目内停车场垃圾清理以及根据任何契约或业主协会向大楼收取的费用(“无法控制的费用”)，而不考虑上述任何或所有项目在任何一年或其他时间段的增长水平。承租人有义务支付不属于不可控费用的所有其他运营费用(这里称为“可控费用”)，每年应比上一个日历的可控费用增加5%(5%)。

年，以累计为基础。此外，承租人向房东支付管理费的义务不得超过房东在适用管理费所涉历年为物业获得的毛收入的3%(3%)的比例。

(d)

对于应付给房东的所有金额来说，时间是至关重要的。本租赁项下的所有到期金额应在到期日期或之前支付。承租人承认，延迟支付每月基本租金或承租人根据本协议应向房东支付的任何其他金额(所有这些都将构成与每月基本租金相同程度的额外租金)将导致房东招致行政费用和其他损害，其确切金额将无法确定或极难确定。租客和房东同意，如果房东在付款到期后五(5)个工作日或之前没有收到任何此类付款，房客应向房东支付相当于逾期金额5%(5%)的滞纳金，作为额外租金，以弥补此类额外行政费用。根据本条款2(D)或根据本租赁的其他条款所允许的费用，应是业主根据本合同或按法律或衡平法享有的所有其他权利和补救措施的补充，不得被解释为违约金。此外，所有逾期的租赁分期付款应计息，直至按(I)每年11%(i 1%)或(Ii)法律允许的最高合同利率中较低者支付为止。然而，在任何情况下，根据第2(D)条支付的任何费用，在法律上被视为利息的范围内，不得超过最高合法利率。尽管有上述规定，在房东向租客发出书面通知后五(5)天内，承租人未能按时付款的任何12个月期间，不得就第一次发生的事件收取上述利息和滞纳金(但可能就任何后续事件收取)。

(e)

尽管本协议有任何相反规定，但在房东向租客提供任何历年的CAM费用、税费和保险报表后的六十(60)天内(“审计选择期”)，承租人可选择仅在房东正常营业时间内自费审计该历年的房东CAM费用、税费和保险，但须满足以下条件：(1)审计应由具有公认国家地位的独立注册会计师事务所准备；(2)在任何情况下，任何审计均不得由以“或有费用”为基础的事务所进行；(3)审计应在业主向租户审计师提供业主账簿和记录后三十(30)天内开始，并应在开始后六十(60)天内结束；(4)审计应在业主保留其挂钩和记录且不应无理干预业主业务行为的情况下进行；(5)租客及其会计师事务所应以保密方式对待任何审计，并应在开始审计之前各自签署业主保密协议。承租人应在收到承租人后五(5)个工作日内向房东提交一份审计副本。尽管有上述规定，如果房东向承租人提供由具有公认国家地位的独立注册会计师事务所编写的有关历年的审计报告(无论是最初为房东或另一方准备的)，承租人无权进行审计。本款不得解释为限制、暂停或免除承租人在到期时支付租金的义务，包括估计的CAM费用、税款和保险。经核实后，房东应将审计报告确定的任何多付款项计入租户或, 如果没有更多的租金到期，在确定后三十(30)天内将多付的租金直接退还给租户。同样，承租人应在确定后三十(30)天内向业主支付审计报告确定的任何少付的款项。上述债务在租赁期满或提前终止后继续有效。如果承租人在审计选举期间没有书面通知其选择进行审计，则房东在适用日历年度的CAM费用、税费和保险应被视为就所有目的而言都是批准的，承租人无权进一步审查或提出异议

一样的。如果审计证明房东对所检查历年的CAM费用、税费和保险费的计算总共夸大了5%(5%)以上，则经核实后，房东应在收到租户发票后三十(30)天内支付租户实际合理的自付审计和检查费。

(a)

根据下文第3(B)节的规定，房东应及时支付针对房产、土地、建筑和项目产生的所有税款(包括代税费用)、评估和政府费用，无论是联邦、州、县或市政的，也无论它们是由目前存在的或以后设立的税收或管理地区或当局征收的(统称为“税收”)，不包括罚款和利息。如果在租期内，直接对房东征收、评估或征收资本税或其他税，或按全部或部分租金衡量或基于租金计算的特许经营税、评税、征费或收费，则所有该等税项、评估、征费或收费，或按此计算或基于的部分，应包括在“税”一词内(但不包括遗产税、特许权税、遗产税和所得税)。

(c)

承租人应(L)在拖欠之前支付因放置在房屋内的任何个人财产、固定装置或改建而征收或评估的所有税款，以及(2)应房东的要求，向房东提交适用税务机关的收据或房东可接受的其他证据，以核实该等税款是否已缴纳。如果任何此类税费、评估、征税或政府收费针对租户的财产，并且(I)房东支付，或(Ii)房东的财产的评估价值因包括租户的个人财产和固定装置而增加，并且房东支付全部或部分，则在书面请求后十(10)天内，房客应向房东支付；然而，如果承租人通知房东，在房东付款之前，它将对该税种的有效性或金额提出异议，并在此后根据适用法律努力进行此类争辩，并且如果不付款不会对项目或房东的权益造成损失或没收的威胁，或对房东施加任何费用或罚款，则房东不得支付该金额。

(d)

承租人无权抗议任何评估覆核委员会或其他有权厘定间接税率及/或评估价值的税务实体(各“税务机关”)就本项目评估的房地产税率及/或该项目的评估价值所厘定的税率，但在按照本项目须受其约束的2015年12月14日税务及奖励协议(经修订，即“菲罗协议”)第(3)款规定的经修订及重新厘定的费用以代替物业税方面并无明显错误。承租人特此明知、自愿和故意放弃和放弃任何权利，无论是否依法设定，以(A)向任何税务机关提交或以其他方式抗议任何该等税率或价值决定，即使房东可以选择不提出任何此类抗议；(B)接收或以其他方式要求房东交付房东从任何税务机关收到的任何重新评估通知的副本；以及(C)对任何裁定任何此类抗议的税务机关的任何命令提出上诉。上述放弃和免除涵盖并包括承租人现在或今后任何时候的任何和所有权利、补救和追索权，以及涉及其标的的任何其他或进一步的法律。承租人承认并同意上述放弃和免除是房东讨价还价的，如果没有放弃和解除，房东不会同意签订本租约。

南卡罗来纳州或其任何政治分区，包括但不限于与租户作为项目所受FJLOT协议的一方(统称为“租户激励”)的一方而提供的任何激励，房东在此同意合理地与租户合作，以促进租户追求和实现租户激励，并签署、确认和交付此类进一步的文件，并执行合理必要的进一步行动，以获得或遵守此类租户激励的条款，房东和房东不需要承担任何与此相关的任何责任；但是，这种租户奖励或对这种租户奖励的追求不应对截至本合同之日存在的任何房东奖励产生不利影响。房东不得采取任何据房东所知会导致租户可获得的租户激励措施出现重大延误或减少的行动(包括，为免生疑问，终止与该项目有关的Filot协议)。

(f)

房东应及时提交或安排提交与项目相关的所有物业税申报单(租户完全拥有项目的任何部分除外)，包括但不限于SCDOR PT-300表格或南卡罗来纳州税务局可能提供的类似表格。如果该等申报表与土地或建筑物有关，房东应在提交前至少三十(30)天提供申报表草稿，供租户审阅，并须征得租客的书面同意，不得无理扣留、附加条件或延迟提交任何该等申报表。双方在此同意就任何此类申请与另一方进行合理合作，并在此同意签署、确认和交付任何此类申请可能合理需要的进一步文件或信息，并采取进一步行动。房东在根据本条提交或安排提交任何文件后，应立即向租客提供任何此类文件的副本。

(a)

业主应自费(除非本租约另有规定，包括但不限于第5(D)节)，应保持良好状态(合理损耗除外)，必要时维修、端部更换建筑物的屋顶、屋顶结构和屋顶膜、基础和外墙的结构坚固性、非专门为建筑物服务的建筑系统、位于土地上的所有公用设施和设施、消防喷水系统、排水沟、外部油漆、树木、灌木、美化、停车区、车道、人行道、路缘、护栏、装载区、私家道路和小巷、照明、公用设施消耗、业主协会缴费、走廊和其他区域，以及构成维修状况良好的公共区域的改进，合理的磨损除外。本合同所称外墙不包括窗户、玻璃或平板玻璃、门、特殊店面或办公室入口。如果由于承租人或其雇员、代理人、承包商、被邀请者、被许可人或代表的任何作为或不作为而需要进行上述任何维修或维护，则承租人应按要求向房东支付房东在进行该等维修或维护时发生的所有费用和费用。“建筑系统”是指建筑物和建筑物的供暖、通风和空调系统、生命安全系统、管道系统、电气系统和其他机械或公用设施系统。

(b)

承租人应修复和赔偿因承租人、承租人员工、代理人、承包商、受邀者、被许可人、赞助人和其他受其控制的人的行为或不作为造成的任何损害，或因承租人未能履行本租约规定的维修和维护场所的义务和义务而造成的任何损害。房东应对因房东、房东的雇员、代理人、承包商、受邀者、被许可人、赞助人和其控制下的其他人的严重疏忽或故意不当行为造成的任何损坏进行修复和赔偿，或因房东未能履行上文第4(A)节规定的义务和义务或超出任何适用的通知和补救期限而造成的损失。

(d)

如果房东没有按照本合同规定并在房东的合理控制范围内对房东进行任何修理或保养，并且在向房东发出需要修理或保养的书面通知后，这种不合理的情况将持续一段不合理的时间(不少于三十(30)天)，除非房东在此期间已经开始进行这种修理或保养，并且正在努力进行，否则租户可能(但不应被要求)在第二次通知(该通知的标题应至少为12分)之后，粗体和所有上限“不回应将导致房客行使自助权”)和房东未能在收到第二次通知后五(5)天内开始维修，根据本租约管理租户维修和改建的规定进行此类维修或维护，房东应在出示适当的发票和备份文件后三十(30)天内补偿租户所有实际和合理的费用和开支。如房东未能在该三十(30)天内向租客作出上述补偿，租客有权从下一次支付每月基本租金中扣除该等实际及合理的成本及开支，金额不得超过任何每月基本租金分期付款的50%。

(a)

承租人应自费维修和维护房屋的所有部分，但根据本租约业主负有明确责任的部分，或除非业主或其雇员、代理人或承包商的严重疏忽或故意不当行为造成或引起的情况除外，否则应进行一切必要的维修、维护和更换，包括但不限于天花板瓷砖、窗和门(包括该等窗和门的所有平板玻璃的内外)、标志、办公室入口、栏杆、内墙和完工工程、地板和地面覆盖物，供暖、通风和空调系统，包括冷凝装置，以及相关的管网和通风口(统称为“暖通空调”)、坞板和坡道、卡车车门、码头保险杠、管道装置、白蚁和虫害根除、清除垃圾和杂物、残疾人通道区域，并应保持整个物业处于安全、清洁和卫生的状况。承租人不得导致或允许垃圾在房屋内或周围堆积。尽管如上所述，业主代表、保证书和契诺，房东将为物业提供服务的暖通空调压缩机(但暖通空调的其他部件除外)自生效之日起五(5)年内的保修(“暖通空调压缩机保修”)。房东同意提供所有必要的材料和劳动力，以纠正任何违反HYAC压缩机保修的行为，只要在该暖通空调压缩机保修到期之前向房东提供了违反保修的书面通知。此外，房东特此转让与暖通空调有关的所有保修，以及根据本第5(A)节由租户负责的任何照明、绝缘、电气或其他物品，房东将根据要求执行并交付。, 承租人为此而合理要求的任何和所有文件。

(c)

承租人不得损坏任何墙壁或破坏任何墙壁提供的完整性或支撑，并应自费迅速修复和更换因承租人或其员工、代理人、承包商、受邀者、被许可人、顾客或其控制下的其他人对任何墙壁或支撑造成的任何损坏或损坏。如果发生任何此类损坏或干扰，房东有权(但不是义务)在通知租客后，在任何给定的时间，由租客自费进行维修或更换，房东产生的所有费用应由房客支付，作为额外租金，并按要求支付相当于房东所支出金额的10%(10%)的管理费。房东履行承租人在本合同项下的义务不应被视为放弃或免除承租人的责任。

(d)

以承租人按照第2(B)节的规定支付其按比例分摊的运营费用为条件。除正常损耗外，房东应对公共区域进行维护和维修。本租约中所使用的“公共区域”是指业主提供给业主、租户和业主指定的使用或占用建筑物、土地或项目内空间的其他人共同使用的所有区域、空间、设施和设备(无论是否位于建筑物内)，包括但不限于装载码头、人行道、人行道和车道，以进入建筑物、停车区、园林区，以及项目内的任何其他区域和设施(如果有)。A.S由业主不时指定为公共区域(不包括建筑物的屋顶、基础和其他结构部件)，所有公共区域均应由业主以业主自行决定的方式进行运营和维护。房东保留随时更改公共区域大小和位置的权利。根据第2(B)节，业主应向承租人收取承租人按比例分摊的维护和维修项目公共区域的费用以及项目的某些其他运营费用(如本文所述)(“CAM费用”)。就本租约而言，CAM费用仅包括与项目的割草、景观维护和更换相关的距离和实际发生的成本；维修和维护排水沟、外部油漆、树木、灌木、景观、停车区、车道、人行道、路缘、护柱、栏杆、装载区、私家路和小巷、室内照明、公用设施消耗、走廊和其他区域以及改善项目公共区域的成本；维护、维修, 以及任何业主协会会费和根据许可产权负担(如下文定义)评估的其他金额，包括根据某些查尔斯顿贸易中心《伯克利县记录第2782页第293页记录的契诺、条件、限制和地役权声明》评估的任何金额，该声明可不时修订或修改。尽管有上述规定，“CAM费用”不应包括以下任何一项：

(1)

对土地、建筑物或项目(如适用)所作的资本改善，但不包括(A)建筑物或项目的改善费用，虽然该等费用属资本性质，但(I)预期(I)会在业主合理估计的期间内，以商业上合理的利率摊销建筑物或项目(如适用)的正常CAM费用(包括所有公用设施费用)，并考虑到业主根据其善意、商业上合理的判断而厘定的预期节省成本，以及(Ii)为遵守任何政府当局此后颁布的任何适用法律或此后就任何现行适用法律作出的任何解释而进行的资本改善，按业主以其合理酌情权确定的该等改善的可用经济年限内的商业合理利率摊销，以及(B)不包括通常被认为是维护和维修项目的项目，如公共区域的油漆等；

(e)

如果承租人未能在房东书面通知后五(5)天内履行本节要求的任何维修、保养或更换义务(或在紧急情况下，如果这些义务未在通知后立即完成)，房东可以履行和履行任何此类义务(但没有义务这样做)，承租人应在提出书面请求后五(5)天内对房东履行的此类义务承担责任并向房东支付额外租金费用。本款规定的补救措施是对本租约任何其他部分规定的补救措施的补充，房东行使本款规定的任何补救措施不应构成房东放弃承租人未能履行任何此类维修、维护或更换义务。

(f)

在《暖通空调压缩机保修》的约束下，承租人应自费在本租赁期内与维修承包商签订并维护定期计划的预防性维护协议，定期维修专为本物业提供服务的所有暖通空调和其他相关设备。业主保留合理批准或不批准任何维修协议和承包商维修暖通空调和其他设备的权利。预防性维护协议必须包括设备制造商推荐的所有服务，并且必须在本租赁之日起三十(30)天内生效，并在没有要求的情况下将其副本交付给业主。

第6条.更改未经房东事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何改动、增建或改善(统称为“改动”)，不得无理拒绝同意。尽管如上所述，承租人没有义务获得业主的书面同意对房屋进行内部变更，如果这些变更不以任何方式影响建筑物的结构或建筑系统，在任何日历年度内总金额不超过2.5万美元(25000美元)，并且根据适用法律，承租人不需要获得进行此类变更的许可证(统称为“允许的变更”)。业主不应被要求通知承租人其是否同意进行任何改动，直到其(A)已收到足够详细的图则和规格，以允许以良好和熟练的方式进行上面所描绘的工程的施工，并且(B)已有合理的机会对其进行审查，但此后，业主应立即对该同意请求作出回应。如改建、加建或改善工程会影响建筑物的结构或建筑系统，则有关的图则及规格必须由业主合理接受的注册工程师拟备。业主对任何平面图和规格的批准，并不代表该平面图或其上所描绘的工程将符合适用法律或其对任何目的而言是足够的，而仅应是业主对工程实施的同意。完成任何更改后，承租人应向房东提交准确的、可复制的竣工图。承租人可以竖立货架、垃圾箱, 机械及工业固定装置，但(1)不得改变处所或建筑物的基本性质；(2)不得超载或损坏；及(3)可在不损坏处所的情况下移走。除非业主另有书面规定，否则所有的改建应由业主在房屋内安装时归业主所有。尽管如此，应承租人的要求，在承租人寻求业主同意变更时，房东同意以书面方式表明是否需要在租约期满或提前终止时移除该变更，租户不应被要求移除允许的变更。承租人在房屋内进行的所有工作(包括

与任何物品的安装、维修、更换或拆除有关的工程)应依照法律和业主的规范和要求，以良好和熟练的方式进行，以免损坏或改变建筑物的结构或处所。对于任何此类变更，除允许的变更外，承租人应向房东支付相当于此类工程所发生费用的2%的管理费。在租期结束前，承租人有权拆除其固定装置，但承租人有义务自费修复因此而对建筑物造成的任何损坏(包括楼面损坏和墙壁损坏)，并有义务拆除或平整建筑物楼面上的任何螺栓。

第7条。标志。未经业主事先书面批准，承租人不得在房屋或建筑物上放置、安装或附加任何标志、装置(该批准不得被无理地扣留、附加条件或拖延)。承租人应修复、粉刷和/或更换因拆除标牌而损坏或更改的房屋或建筑物的任何部分(包括但不限于建筑物的任何变色)。未经业主事先书面同意，承租人不得(A)对房屋或建筑物的外部进行任何更改，(B)安装任何室外灯光、装饰物、气球、旗帜、旗帜、横幅或绘画，或(C)竖立或安装从建筑物外部可见的任何标志、窗户或门字、贴花、窗户或店面贴纸、标语牌、装饰品或任何类型的广告媒体。业主不得通知承租人其是否同意任何标志，直到其(1)已收到详细的按比例绘制的图纸，详细说明设计、材料组成、颜色方案和安装方法，并且(2)没有合理的机会对其进行审查，但此后，业主应立即对此类同意请求作出回应。在符合所有适用法律及业主及所有适用当局事先批准其位置、设计、大小、颜色、材料组合及图则及规格的情况下，承租人有权自行承担费用及费用，在业主须安装纪念碑标志的范围内，将承租人的名字加至本项目的建筑物纪念碑标志(“纪念碑标志”)，而安装该等标志须由业主全权及绝对酌情决定。在租期结束前，或在本租约或租客的所有权终止后五天内，业主自行承担租客的费用和费用, 应将承租人的名字从纪念碑上删除，并修复由此造成的所有损坏，承租人应应要求立即向房东偿还与该等拆除、修缮和恢复工作有关的所有合理费用。根据所有适用法律，以及业主和所有适用当局对其位置、设计、大小、颜色、材料组成和规划及规格的事先批准，承租人有权在房屋上安装一(I)个外部标志。

第8节公用事业房东同意自费提供与房屋的下水道、水、电、天然气和电话服务的连接；但承租人应支付在房屋内外使用的水、气、热、电、电话、下水道、消防喷头和所有其他公用事业和服务的所有费用，以及与此相关的任何税费、评税、押金、附加费或其他额外费用、罚款或类似费用，以及任何公用事业的维修和维护费用，承租人应提供所有电灯泡和灯管和元件。如果任何此类服务没有单独向承租人计量，承租人应支付与建筑物的其他租户共同计量的所有费用的按比例份额；但是，如果承租人使用与建筑物和/或项目的其他租户不成比例的大量服务，房东有权在公平的基础上向承租人收取更大份额的此类服务费用。房东保留将上述服务单独计价给租户的权利，费用由租户自理。房东不应对物业的任何中断、重建或公用事业服务中断负责或支付费用。

尽管有上述规定，如果：(I)任何公用设施服务中断；(Ii)租户以书面形式将该中断通知业主(“中断通知”)；(Iii)该中断并非全部或部分是由于租户或其雇员、代理人或承包商的作为或不作为而引起的；(Iv)该中断不是由火灾或其他事故造成的；(V)该公用设施或服务在业主的合理范围内

控制维修；以及(Vi)由于这种中断，处所或其重要部分变得不可租用(即租户无法在正常业务过程中使用处所)，而租客实际上停止使用处所或其重要部分，则租户对这种中断的唯一补救办法如下：在处所(或其重要部分)变得不可租用之日的下一个连续第10个工作日，租户停止使用该空间的日期，以及租户向业主提供中断通知的日期，在该十(10)个营业日后的每一天内，根据本协议规定应支付的每月基本租金，应根据因此而无法租用和未被租户使用的房产的百分比按日递减，并且这种减免应持续到该房产再次可租用之日。

(b)

除财产保险外，房东保险应包括商业一般责任保险(包括合同责任保险)，指定租户为额外的被保险人，针对因租户使用和占用房产而导致的任何和所有人身伤害或死亡和财产损失索赔，以及通常在南卡罗来纳州查尔斯顿工业租赁市场维持的保险。此类商业一般责任保险应具有每次事故不少于100万美元(1,000,000美元)的合并单一限额和200万美元(2,000,000美元)的总限额，以及金额为500万美元(5,000,000美元)的超额伞形责任保险。这种商业一般责任保险应是承租人可获得的任何保险的主要和非分摊保险，承租人的保险应超出承租人的保险范围。在任何情况下，此类保险的限额不得被视为限制房东在本租赁下的责任，并且在任何情况下，此类保单都不得以索赔为基础。房东保险可包括由房东或房东的任何抵押权人合理确定的其他保险。此类保险的费用应为经营费用，根据本租约第2(B)节，承租人将被收取其按比例分摊的费用。

商业一般责任保险，在ISO表格CG 20 11 04 13(房屋的额外受保人-管理人或出租人)或同等的额外保险表格中，将业主、其管理公司及其贷款人列为附加保险人(包括合同责任保险)，以针对因租户使用和占用房产而发生的任何和所有人身伤害或死亡以及财产损失的索赔。此类保险应具有每次事故不低于100万美元(1,000,000美元)的合并单一限额和200万美元(2,000,000美元)的总限额，以及金额为500万美元(5,000,000美元)的超额伞状责任保险。这种责任保险应是房东可获得的任何保险的主要和非分摊责任保险，房东的保险应超出该保险范围。在任何情况下，此类保险的限额不得被视为限制承租人在本租赁下的责任，并且在任何情况下，此类保单都不得以索赔为基础。

位于物业内或附近的其他商业个人财产，此外，承保或以其他方式承保洪水、风灾、地震、恐怖主义和设备故障(如果适用)，以及至少十二(12)个月承租人收入和支出的业务收入和额外费用。

：X或更高在最新一期的A.M.最佳保险评级指南中。保险公司应获得在营业场所所在州经营业务的许可，并在美国注册。本协议所要求的任何保险单下的任何可扣除金额不得超过10,000美元。保险证书应在生效日期之前交付给房东或租户，此后每年至少在保单到期日前三十(30)天交付。承租人应有权按照本合同条款的规定提供其有义务承保的保险，但前提是该总括保险单明确为房屋和房东提供本租赁所要求的保险。每份保险单应在保险范围发生任何取消或重大变更前至少三十(30)天通知房东或租户。

如果承租人没有购买本租约所要求的保险或保持其全部效力，房东可以，但没有义务购买必要的保险和支付保费。承租人应应房东的要求，及时向房东归还所付的租金作为额外租金。此外，房东可向租客追讨，租客同意支付因租客未能获得并维持此类保险而可能遭受的任何和所有合理费用(包括律师费)和损害赔偿，作为额外租金。

(d)

房东和租客均放弃就任何财产的任何损坏或被盗、毁坏、损失或失去使用而向另一方提出的任何索赔，只要这些财产是在任何保险单下投保的，包括房产、建筑物、项目、业主或租户的固定装置、个人财产、租赁改进或业务，或根据本条款要求投保的，无论是另一方的疏忽造成了此类损失(定义如下)。房东和房客均在此放弃工伤赔偿(或如果租客或房东按本租约要求投保的情况下，本应承保的赔偿)对各自雇员的任何代位权和追偿权利或诉讼因由。每一方应促使其保险承运人背书所有适用的保单，放弃承运人在代位求偿或其他情况下对另一方的追偿权利。

(a)

当租客知道和房东不知道时，租客应立即向房东发出书面通知，说明房产或建筑物的任何损坏。如果房屋或建筑物被火灾或其他伤亡完全烧毁，或因火灾或其他伤亡而受损，而据房东估计，重建或维修工作无法在该事故发生之日起九十(90)天内完成，则承租人可在该事故发生之日起三十(30)天内向业主递交书面通知，终止本租约，自该损失发生之日起生效，本租约项下的所有权利和义务即告终止，但在任何情况下，租客或业主在本租约终止前所产生的任何责任除外，但在所有情况下，租客应自该事故发生之日起终止本租约。就这种通知的交付而言，时间至关重要。如果房屋或建筑物被火灾或其他伤亡完全摧毁，或因火灾或其他伤亡而损坏，而据房东估计，重建或维修无法在该事故发生后一百八十(180)天内完成，则房东可在该损失发生后三十(30)天内向租客发出书面通知，终止本租约，自该损坏发生之日起生效，因此，本租约项下的所有权利和义务均应停止和终止，但在所有情况下，租客或业主在本租约终止前所产生的任何责任除外，但在所有情况下，租客应从该事故发生之日起终止本租约。就这种通知的交付而言，时间至关重要。

(b)

在符合第10(C)节的规定下，如果本租约没有根据第10(A)节终止，则业主应尽职迅速地将该房屋恢复到原来的基本状况，但根据第9节，房东不应被要求重建、修理或更换承租人保险所要求承保的隔断、固定装置、增建或其他装修或个人财产的任何部分。如果该房屋在自损坏发生之日起至业主维修或恢复工作基本完成之日(“修理期”)止的一段时间内全部或部分无法承租，则该期间的租金应在该情况下按公平合理的程度减少，并按修理期内的天数延长。如果房东未能在事故发生之日起九十(90)天内因不可抗力延误完成对房屋的维修，则承租人有权在该九十(90)天后房东基本完成该等维修之前的任何时间向房东发出书面通知，终止租约。

(c)

如果房屋因房东或房东抵押权人(定义见下文)要求将保险收益用于其抵押(定义如下)所担保的债务的保险范围以外的任何危险而被毁或严重损坏，则房东可在损坏或损坏后六十(60)天内通过向租客递交书面终止通知来终止本租约，因此，本租约项下的所有权利和义务均应停止和终止，但租客或房东在本租约终止前产生的任何责任除外，但在所有情况下，租客应从该事故发生之日起解除租约。

(a)

承租人同意就所有索赔、诉讼、诉讼、损失、责任、损害、罚款、罚金、罚金、留置权、判决、和解、诉讼、损失、责任、损害、罚款、罚金、留置权、判决、和解、诉讼、诉讼、费用、费用和开支(包括合理的律师费和法院或其他费用)，向业主、其抵押人和物业管理公司及其任何附属公司或附属公司，以及其各自的高级管理人员、董事、股东、成员、经理、合伙人、代理人、雇员、承包商和代表，以及业主的受邀者、被许可人和访客(统称“房东保护方”)进行赔偿、辩护和维护。“损失”)由下列任何一项引起、导致或与之有关的：(I)任何人身伤害、人身伤害、死亡或财产损坏(包括任何失去使用的财产)

(“伤害”)在处所、建筑物、土地或工程项目之内、附近或从处所、建筑物、土地或工程项目发生，其全部或部分原因是：(A)承租人、其雇员、代理人、承包商、赞助人、受邀者、被许可人或在其控制下的其他人的作为或不作为，或(B)在处所内、处所周围或在处所以外发生(包括但不限于与承租人在本租约期间或期间(如有的话)对处所的工作和使用或占用有关的任何该等作为、不作为或事故，在开工日期之前，该承租人可能已获准进入房舍)；及(Ii)因承租人根据本租契违约或失责而引起、导致或与之有关的任何损害。

(b)

房东同意赔偿、保护和保护承租人、其抵押权人及其任何附属公司或附属公司，以及他们各自的高级职员、董事、股东、成员、经理、合伙人、代理人、雇员、承包商和代表，以及承租人的受邀者、被许可人和访客(统称为“承租人保护方”)，使其不会因下列任何情况引起、导致或与之有关的一切损失而受到损害：任何人身伤害、人身伤害、死亡或财产损坏(包括其任何用途的丧失)(“伤害”)。或项目(A)由于业主、其雇员、代理人、承包商、赞助人、受邀者、被许可人或其控制下的其他人的任何重大疏忽或故意不当行为，或(A)全部或部分由于业主、其雇员、代理人、承包商、赞助人、受邀者、被许可人或受其控制的其他人的任何严重疏忽或故意不当行为，或(B)因业主在本租约项下的任何违约或违约而引起、导致或与之有关的。

(c)

除全部或部分由于业主、其雇员、代理人、承包商、赞助人、受邀者、被许可人或其控制下的其他人的任何重大疏忽或故意不当行为，或因业主违反或违反本租约规定而引起、导致或与之有关的任何重大疏忽或故意不当行为外，房东及其受保护方不对租户或其雇员因下列原因而遭受的身体伤害、人身伤害、死亡或财产损坏(包括失去使用)承担责任或责任：或与下列任何事项有关的：(1)房屋内或之上的任何事故、事件、状况或缺陷；(2)风、雨、雪、冰、洪水、冰冻、火灾、爆炸、地震、酷热或寒冷、火灾或其他伤亡；(3)可能从(一)排水沟、(二)排水沟、(三)向下喷口、(四)水、煤气、下水道或蒸汽管道、(五)管道或(六)其他地方或地区渗入或流出房屋任何部分的任何蒸汽、火、污水、污水、气味、屋顶渗漏、气体、油、水、雨、雪或霜；(4)任何管道、水龙头和窗户，或暖通空调系统、电力系统或其他系统的破裂、破裂、停止、泄漏、失修或损坏；(5)任何墙壁固定装置、灰泥或天花板材料的坠落；(6)业主根据本租约条款行使任何权利；(7)不可抗力事件(定义如下)；(8)任何其他各方的破坏、盗窃或其他行为或不作为，包括但不限于项目的其他租户、承包商和受邀者或项目毗邻任何财产的任何居住者；(九)房东不能控制的干扰、干扰或失败。

(d)

业主(及其联营公司、物业管理人和抵押权人)和承租人(及其联营公司)因上述第9(A)条、第9(C)(B)条和第9(C)(C)条要求承保的任何风险而对各自的物业、场所、内容物或公共区域造成的任何损失或损害，房东(及其联营公司、物业管理人和抵押权人)和承租人(及其联营公司)特此放弃双方可能拥有的任何权利。根据本租约的规定，由房东和租客维护的特殊形式的财产保险单和工伤保险单应包括保险公司对房东和IBNANT的代位权豁免。

(a)

该房屋出租作一般仓储、分销及附属办公室(“准许用途”)用途，不得作其他用途。该处所不得用于任何非法目的，也不得以任何方式造成公共或私人滋扰或侵入。未经业主事先书面同意，不得以任何方式使用人行道、装卸码头或房产外的任何其他区域进行销售、储存或展示，不得无理扣留。承租人应独自负责遵守适用于其使用、占用和房屋状况的所有法律，但房东在本租约中另有规定的义务除外。承租人不得允许任何令人不快或令人不快的气味、烟雾、灰尘、气体、光线、噪音或震动从房屋中散发出来；也不得采取任何其他会构成滋扰或会干扰、无理干扰或危害房东或任何其他人的行动；也不得允许将房屋用于任何目的或以任何方式使用，从而(1)使保险无效，(2)增加保险风险。承租人应按要求向房东支付因承租人使用房产或因租客离开房产而导致的房产或建筑物保险费用的任何增加。

(b)

承租人和承租人的代理人、雇员、承包商、被许可人和受邀者应完全遵守作为附件D所附的建筑和/或项目及相关设施的规则和规定的所有要求，并作为本文件的一部分在本文件中完整列出。业主有权在任何时候以认为对建筑物和/或项目及相关设施或场所的安全、护理或清洁，以及维护其中良好秩序为宜的方式，合理修改或颁布其他合理的规章制度，所有这些规章制度、更改和修订将以书面形式提交给承租人，并由承租人执行和遵守。承租人还应对承租人的代理人、员工、承包商、被许可人和受邀者遵守这些规章制度负责。尽管有上述规定，业主采用的任何规章制度不得对本租约的条款和条件进行实质性修改。

(c)

承租人自费应遵守所有法律，包括但不限于1990年的《美国残疾人法》及其实施条例，经不时修订或补充，包括2008年的《美国残疾人法修正案》，以及现在或今后适用于该房屋的所有类似的适用州和地方法律、规则和法规(“ADA”)命令、判决、条例、法规、守则、指令、许可证、执照、契诺和限制。根据美国反兴奋剂机构或类似的州法规或地方条例或根据其颁布的任何法规，该场所不得用作公共住宿场所，所有这些都可能不时被修订。承租人应自行承担费用，对与承租人使用或占用房屋有关的法律规定的房屋内外进行任何改动或修改。尽管如上所述，房东应承担在公共区域和与房产有关的遵守ADA的风险(如附件C所述的补偿)，但因租户对房产的特定用途或因租户进行的任何更改或增加而必须遵守的风险除外(风险和责任由租户承担)

第13条检查除紧急情况外，房东及房东代理人和代表可在营业时间内提前至少二十四(24)小时发出书面通知进入房产，检查房产；进行本租约规定或允许的修缮；履行本租约规定的任何未履行的承租人义务；并向潜在买家、抵押权人、土地出租人以及(在最后12个月内但仅在租户未行使适用的续期选择权的情况下)房客展示房产；但是，只要业主行使这种权利，(I)不得不合理地干扰租客对房屋的占用或在该房屋内进行经营，(Ii)租户有权

承租人在进入房屋时应陪同房东的代理人和代表，并且(Iii)应遵守承租人实施的所有其他安全协议，包括但不限于要求所有人佩戴口罩((I)-(Iii)，统称为《承租人安全协议》)。在租期的最后12个月内，房东可以在房产上竖立标志，表明房产可以出租，但前提是租户没有行使其适用的续约选择权(如果有)。

(a)

未经房东事先书面同意，承租人不得(1)直接或通过法律实施转让、转让或扣押本租约或其中的任何产业权或权益，(2)允许任何其他实体通过合并、合并或其他重组成为本合同项下的承租人，(3)如果承租人是实体，则允许转让承租人的所有权权益，以改变目前对承租人的控制，(4)转租房屋的任何部分，(5)授予该房产任何部分的任何许可证、特许权或其他占用权，或(6)允许租户以外的任何一方使用该房产(第14(A)(L)至14(A)(6)条所列的任何事件均属“转让”)。如果承租人请求房东同意转让，则承租人应向房东提供拟议转让的所有条款和条件的书面描述、拟议文件的副本以及关于拟议受让人的以下信息：名称和地址；关于其商业和商业历史的合理令人满意的信息；拟议的房产用途；银行、金融和其他信用信息；以及足以使房东确定拟议受让人的信用和品格的一般参考资料。承租人应补偿房东合理的律师费和其他与考虑其同意转让请求有关的费用，不超过1,000美元。如果房东同意建议的转让，则建议的受让人应向房东提交一份书面协议，明确承担租户在本协议项下的义务(然而, 任何少于房屋内所有空间的受让人应只对本租赁项下可适当分配给转让空间的义务负责，且仅在其同意为此向租户支付的租金范围内承担责任。房东对转让的同意不应免除租户(或其在本租约下的义务的任何担保人)履行本租约项下的义务，而是租户及其受让人应对此承担连带责任。房东对任何转让的同意不应放弃房东对任何后续转让的权利。如果在房产或其任何部分被转让时发生违约事件，则房东除可采取其他补救措施外，还可直接向受让人收取应付给租客的所有租金，并将该等租金用于抵扣租客的租金义务。承租人在收到房东的通知后，授权其受让人直接向房东支付租金。房东不得无理地拒绝、限制或拖延其对转让的同意。

(b)

如果转让本租约或分租全部或部分房屋，而转让或分租中保留的租金超过了本租约保留空间的租金或按比例计算的租金部分(视属何情况而定)，承租人应每月向业主支付额外租金，与本租约项下每月分期付款的时间和地点相同，即转让或分租中保留的租金超出适用于本租约中保留的租金的50%(50%)。在扣除转让的下列成本和费用后(这些成本将根据健全的会计原则在转租或转让期间摊销，并按月从超出的部分中扣除)：(1)经纪佣金和合理的律师费；(2)为分租客或承让人做广告；。(3)因任何分租或转让而需要改善或更换处所而支付的实际费用；及。(4)给予分租客或承让人任何诱因或优惠的费用。

(i)

将本租赁转让给承租人的任何关联公司，该承租人将(I)控制；(Ii)受控制；或(Iii)与承租人共同控制。这里所用的“控制”是指拥有一家公司超过50%(50%)的已发行有表决权股票或其他多数股权，如果不是公司，则拥有其他多数股权和控制权益，并拥有通过有表决权证券的所有权、法规或根据合同的规定，指导或导致该公司或其他实体的管理层和政策方向的权力；

本协议所称关联公司，系指个人或实体的任何合伙人、合资企业、股东、母公司、子公司、物业经理、董事、高级管理人员，或直接或间接由该个人或实体控制、控制或与其共同控制的任何实体。

在任何允许的转让之后，承租人(或其在本租赁项下的义务的任何担保人)不应被免除履行本租赁项下的义务，而是承租人和允许的受让人应对此承担连带责任。

第15节.谴责。如果超过50%的物业以征用权或私人购买代替(“征用”)被用作任何公共或准公共用途，而该项征用阻止或实质上干扰物业其余部分用作出租予承租人的用途，则任何一方均可在收取后30天内向另一方发出书面通知终止本租约，在此情况下，租期未满部分的租金将于该租约被收取之日起生效。如果(A)少于10%的物业被征收或(B)超过10%的物业被征收，但征收并不妨碍或实质上干扰物业剩余部分的用途，而物业的剩余部分被出租给承租人，则任何一方均不得终止本租约，但在租期未满期间应支付的租金应按情况下公平合理的程度减少。此外，承租人可在收取后三十(30)天内发出书面通知终止租赁，前提是收取后剩余的停车区部分加上业主在建筑物附近合理提供的任何额外停车区应少于紧接收取之前停车区的70%(70%)，或低于适用法律关于租户占用房屋的最低金额。如果租约未终止，业主应尽合理努力将物业和建筑物的剩余部分基本恢复到原来的状态，以构成完整和可出租的建筑物和建筑物。因任何征用而判给的所有补偿应为房东和租客转让其可能拥有的任何权益的财产。

任何此类判给房东的赔偿；然而，房东对因业务损失或商誉损失、搬家费用、占用租客的行业固定装置或承租人可能拥有的其他索赔而判给房客的任何赔偿，如果是单独判给房客的，房东将不会有任何利益，而房客有权单独追求这一目标。

(a)

业主的任何作为，均不构成接受交回处所，而接受交回处所的协议，除非是由业主签署的书面协议，否则无效。在租期结束或租户占有房屋的权利终止时，租户应(1)将房屋及其上所有修缮完好、状况良好、合理损耗(但租户的维护义务除外)、灯具和照明设备(包括镇流器)、顶置门和相关设备处于良好工作状态的设备交付给业主；(2)向业主交付至少一把钥匙，用于每把房屋的锁；(3)根据租户的要求或应租户的要求，拆除放置在房屋、建筑物或项目上的所有标志。所有固定装置、改建、增建和改善(无论是临时的还是永久性的)都应是业主的财产，并应留在房屋内，除非有以下两句话的规定。只要承租人已履行其在本协议项下的所有义务，承租人可以移走租客放置在房屋内的所有独立的固定装置、家具和个人财产(但承租人不得移走任何由房东支付全部或部分费用的此类物品)。此外，承租人应仅被要求移走房东先前要求移走的改建、增建、改善、固定装置、设备、家具和其他财产，不得进行改建。所有未移走的物品，在房东的选择下，将被视为被租客抛弃，并可被挪用、出售、储存、销毁。, 或由房东在没有通知租户的情况下以其他方式处置，且没有任何义务对该等物品进行解释，房客应支付房东与此相关的费用。任何此类处置都不应被视为严格的止赎。根据本条款第16(A)条要求租户进行的所有工作应与业主协调，并按照所有法律以良好和熟练的方式进行，以免损坏建筑物或不合理地干扰其他租户使用其房产。承租人应自费修复因承租人根据本条款第16(A)条进行的任何工作而造成的所有损坏。

(b)

如果租客未能在租期结束时迁出，则租客应自愿成为租客，除本合同规定的其他到期租金外，租户应支付相当于租期最后一个月期间应支付的每日基本租金的125%的每日基本租金，以及期限结束后最后一个月应支付的每日基本租金的150%，即使房东同意，除非房东另有书面同意。此外，如果租客在租期届满后30天内仍未迁出，租客应向房东承担因租客在租约期满或提前终止时未能将房产的占有权交还给房东而可能产生的所有费用、损失、索赔或责任(包括律师费)，包括但不限于房东从一个或多个租客那里损失的租金收入。租客在租期结束后向房东支付的任何款项不得恢复、继续或延长租期，除非以书面形式并由房东和租客签署，否则延长期限无效。本条款第16(B)款所包含的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。

如果承租人已充分履行其在本租约项下的义务，并在符合允许的产权负担(如下文定义)的情况下，承租人应在不妨碍房东或通过房东、通过房东或在房东之下提出要求的任何一方的情况下，和平、安静地持有和享用该房产，但不

(b)

(1)在任何破产或其他破产程序中；(2)根据任何债务人救济法寻求任何救济；(3)为承租人的全部或几乎所有财产或承租人在本租约中的权益指定清算人、接管人、受托人、托管人或类似的管理人员；(4)重组或变更承租人的资本结构(但是，如果此类申请是针对承租人的非自愿提交的，则除非在提交后45天内未被驳回，否则该申请的提交不构成违约事件)。

(1)

通过给予承租人书面通知终止本租赁，在这种情况下，承租人应向房东支付(A)本合同项下截至终止日期的所有租金，(B)根据第19(B)条应支付的所有金额，以及(C)相当于(I)承租人应为剩余期限支付的总租金的现值(使用相当于确定日期时90天美国国库券利率的贴现率)的金额，按期限在第1(B)节规定的日期到期计算，减去(Ii)该房产当时在该期间的公允租金价值(使用相当于确定之日90天美国国库券利率的贴现率)；或

在此期间，如果房东不能再出租房产，或如果房东无法再出租房产，则在剩余期限内减去房产当时的公平租金价值(使用相当于90天美国国库券利率的贴现率)，计算方式就像Te.rm在第1(B)节规定的日期到期一样。在适用的南卡罗来纳州法律要求的范围内，房东应尽合理努力，按照房东自行决定的合理决定的条款和条件(包括不同于条款的条款、租金优惠、对房产的改造和改善)重新出租房产，但在任何情况下，房东在租赁大楼或项目的其他部分之前，都没有义务重新出租房产。房东不承担责任，也不会因房东没有重新出租房屋或收取因此而到期的租金而减少租客在本协议下的义务。承租人无权获得通过重新出租而获得的超过本合同项下到期租金的任何对价。房东重新进入房屋不应影响租客在剩余期限内的义务；相反，房东可以不时对租客提起诉讼，以收取租客应支付的金额，而无需房东等到租期届满。除非房东向租客发出书面通知，明确表示它已选择终止本租约，否则房东采取的所有排除或驱逐房客的行动应被视为根据本条第9(A)(2)款采取的行动。如果房东选择根据第l条第9(A)(2)款继续租赁，则可随时选择根据第19(A)(L)条终止本租约。

(b)

承租人应向房东支付房东在以下方面发生的所有费用(包括法院费用和合理的律师费和开支)：(L)取得对房屋的占有权，(2)移走和储存租户或任何其他居住者的财产，(3)修理、恢复、改变、改造或以其他方式将房屋恢复到新租户可以接受的状态，(4)如果租户被剥夺了房屋，但本租约没有终止，则重新出租全部或任何部分房屋(包括经纪佣金、租户完工工程的费用和其他随之而来的费用)，(五)履行承租人未履行的义务；(六)强制执行或者告知房东其权利、救济和资源。房东在违约事件后接受租金，不应放弃房东对该违约事件的权利。房东在明知租客有任何违约行为的情况下收取租金，不应视为对该违约行为的放弃，除非房东以书面形式规定并经房东签字，否则房东对本租约任何条款的放弃不应被视为已作出。房东对任何违反或违反本条款任何条款的放弃，不应放弃房东对未来违反该条款或违反任何其他条款的权利。

(c)

如果房东未能履行业主在本租约项下的任何义务，并且在房东收到租客的书面通知后三十(30)天内仍未履行房东的义务(如果(A)不能在该三十(30)天内纠正，并且(B)房东在该三十(30)天内开始纠正，并在此后努力寻求纠正)，则承租人应有权行使租客根据本租约或其他法律或衡平法可能享有的任何补救措施。包括但不限于承租人根据上文第4(D)条享有的所有权利(取决于承租人是否遵守该条款)。

(a)

本租契从属于任何信托契据、按揭或其他抵押文书(“按揭”)，以及现时或以后涵盖物业任何部分(任何按揭下的承按人或任何主租约下的出租人)的任何土地租契、总租契或主要租契(“主要租约”)，以及其增加、续期、修订、合并、更换及扩展。然而，任何业主的抵押权人可选择将其抵押或主要租约(视情况而定)置于本租约之下，方法是递交书面通知

转让给承租人。本第20条的规定应是自主的，不需要任何其他文书来实现这种从属关系；然而，承租人应在提出要求后十个工作日内，不时签署任何房东的抵押权人可能合理要求并为承租人合理接受的任何文书，以证明本租约从属于任何该等按揭或主要租赁，承租人应有权与房东的抵押权人协商该等文书的条款和条件。尽管有上述规定，本租赁的从属关系以及承租人服从任何按揭或主要租赁的义务应以收到租户合理接受的不干扰和委托协议为准，承租人无义务签署任何更改租赁任何重大条款的文件。

(b)

承租人应应任何一方的请求，通过购买、止赎、代替止赎的契据、销售权、终止租赁或其他方式，向继承房东在房产中的权益的任何一方进行委托，并应签署该当事人可能合理要求的确认委托的协议。尽管有上述规定，承租人没有义务签署任何文件来更改租约的任何重要条款。对于房东的任何违约，承租人不得寻求强制执行任何补救措施，除非首先通过挂号信发出书面通知，要求提供回执，合理详细地向已向租客提供地址的房东的抵押权人说明违约情况，并给予房东的抵押权人合理的机会履行本合同项下的义务，但不得超过本租约提供给房东的治愈期。

承租人无权，明示或暗示，在其上建立或设置任何类型或性质的留置权或产权负担，或以任何方式约束房东的财产或房东或租客在房屋中的利益，或向与承租人交易的任何人收取租金，包括那些可能为任何建筑或维修提供材料或劳动的人。承租人应支付或安排支付与承租人或应承租人要求在房屋内进行的任何工作相关的任何劳动或提供的材料的所有到期款项。承租人应立即以书面形式通知房东任何针对该房屋的留置权或产权负担。

关于发送、邮寄或交付通知或支付本通知项下的任何付款的本流言中的每项规定或任何适用法律和其他要求，在采取下列步骤时应被视为已得到遵守：

(c)

本协议规定或允许交付的任何书面通知或文件，应视为在下列情况中较早的发生时送达：(1)交付交付(如为亲手交付通知)，(2)在美国邮政、预付邮资、挂号邮件寄存后两个工作日，(3)向公认的全国隔夜递送服务寄存后的下一个工作日，适当地注明地址并指定(已支付所有费用)次日递送，或(4)传真收据，条件是也通过本(C)项规定的其他方式之一进行递送，在

每一案件的收件人均为本合同双方，地址分别如下所列，或按照本协议发出的书面通知所指定的其他地址。如果房东BAS试图将通知递送到房东账簿上反映的租客地址，但通知被退回或被拒绝接受，则房东可以在房产内或房产上张贴该通知，该通知应视为在张贴时已送达给租客。

(a)

本租约所称有害物质，是指任何《环境法》要求清除、限制、禁止或处罚的污染物、污染物、有毒、危险废物或其他物质，是指与健康、污染或环境保护有关的任何法律。承租人特此同意：(A)除属于承租人正常业务活动一部分的活动(“允许的活动”)外，将不会在房屋内进行任何会产生任何有害物质的活动，前提是此类允许的活动符合所有环境法并事先得到房东的书面批准(房东可凭其唯一和绝对的酌情决定权不予批准)；(B)该处所不会以任何方式用作储存任何有害物质，但临时存放在承租人日常业务过程中使用的该等物料(“准许物料”)除外，只要该等准许物料的存放方式及地点符合所有环境法例，并事先获得书面批准(业主可凭其唯一及绝对酌情决定权不予批准)；。(C)该处所的任何部分均不会用作垃圾填埋场或垃圾场；。(D)承租人不会安装任何类型的地下储罐；。(E)承租人不会允许构成或随着时间推移可能构成公共或私人滋扰的任何表面或地下条件存在或存在；及(F)承租人不会允许将任何有害物质带进房屋，但许可材料除外，如果携带或在其上发现危险物质，承租人应立即将其移除，并进行适当处置, 所有要求的清理程序应根据所有环境法勤勉地进行。如果在租期期间或之后的任何时间，发现房产被如此污染或受到这些条件的限制，租户应就租户使用房产所引起的或由于租户使用房产而引起的任何性质的索赔、要求、诉讼、法律责任、费用、开支、损害和义务，为业主辩护、赔偿和使其不受损害。上述赔偿不应包括开工之日放置在房屋、建筑物、土地或项目中的任何危险材料，也不包括业主、其雇员、代理人或承包商、或任何其他租户或第三方在房屋、建筑物、土地或项目上放置的任何危险材料。承租人应在房屋内保存一份储存在已由生产者或制造商发布材料安全数据表的房屋内的所有材料的清单，以及该等材料的材料安全数据表副本，并应交付该清单和材料安全数据表副本

应房东的要求向房东索要。承租人应在承租人拥有房屋的权利终止之前，以房东可接受的方式将所有允许的材料从房屋中移走。除非本租约附件F明确注明，否则自本租约之日起，不存在前述条款所指的“允许活动”或“允许材料”，除非得到业主的书面批准(房东有权以其唯一和绝对的酌情权不予批准)，否则不存在；尽管如此，本租约附件F所列的“允许活动”和“允许材料”现由业主批准为“允许活动”和“允许材料”。业主可根据需要随时进入房屋内进行环境检查和测试，但业主应尽合理努力将对租客业务的干扰降至最低。此类检查和测试应由房东承担费用，除非检查和测试显示存在有害物质(允许的材料除外)或承租人未遵守第23条规定的要求，在这种情况下，承租人应在房东提出要求后10天内偿还房东的费用。

(b)

业主应自负费用，向承租人提供业主获得的第一阶段环境现场评估(“评估”)的副本。据业主目前实际所知，除评估中规定的情况外，业主未经询问或调查，声明并保证在本合同生效日期之前，业主未使用、储存、处理、处置或运输任何有害物质。在业主实际知情的情况下，不经询问或调查，且除评估中规定的情况外，业主还声明并保证，在房屋的上方或下方没有发生危险物质的释放、泄漏、排放、处置或排放，并且截至本合同日期，该场所没有危险物质。

向承租人提交本租约不应被解释为签订本租约的要约。除非房东签署了本租约的副本并将其交付给租客，否则承租人无权根据本租约或在该租约内或对该房屋享有任何权利。

除业主在本租约中作出的担保、陈述和契诺外，包括但不限于本租约第1、4、5、23(B)和33条所述的担保、陈述和契诺，承租人承认：(I)承租人承认(I)接受“原样”状况的处所，包括但不限于处所和建筑物的环境状况；(2)构成建筑物和改善的建筑物适合处所的租赁用途，而业主并无就处所的适销性或是否适合任何特定用途作出任何保证、陈述、契诺或协议。(3)物业状况良好及令人满意；。(4)业主并无就物业的维修作出任何陈述，亦未承诺对物业进行改建、改建或改善(除非或除租约所附附件B所列者外，或按租约明文规定者外)；及。(5)并无明示、默示或法定的陈述或保证。

承租人同意，承租人应仅考虑房东在房屋、土地、建筑物和项目中的权益，以满足任何合法要求房东付款的索赔、判决、法令、决定或裁决，房东、其高级管理人员、董事、代理人、雇员、合伙人、业主、股东、继承人、受让人或法定代表人的任何其他财产或资产不应受到留置权、征用、执行或其他执行程序的约束，以满足任何此类索赔、判决、禁令、法令、决定或裁决，上述任何个人或实体也不承担任何责任，无论是共同的、单独的或衍生的，对业主的任何义务或对业主的任何索赔。就本第26条而言，“房东在房舍、土地、建筑物和项目中的权益”应包括：(I)在执行有利于承租人的判决时收到的未设押销售收益，以及对房东在房舍、土地、建筑物和/或项目中的权利、所有权和权益征收的未设押收入；(Ii)房东应从房舍、土地、建筑物和项目中收取的未设押租金或其他收入；(3)房东因出售或以其他方式处置房东对房舍、土地、建筑物和项目的全部或任何部分权利、所有权和权益而收到的未设押对价；以及(4)保险或没收的未设押收益。

在三十(30)天内，除非业主正在出售大楼或项目或获得融资，在这种情况下，承租人应在业主提出书面请求后十(10)个工作日内)签署、确认、核实并向业主提交书面声明，证明本租约完全有效(如果对其进行了修改，则证明其在修改后完全有效)，业主方面没有未治愈的违约(或如果存在任何违约，其具体性质和程度)，任何租金或其他费用已预付的日期，如果有，房东所欠的所有租客完工津贴和相关费用已全额支付(或，如果没有，则支付具体金额)，以及房东在其合理酌情要求下可能要求的其他事项。双方理解并同意，承租人有义务及时提供每份禁止反言证书，这是房东履行本租约的物质诱因。此外，在租客提出书面请求后三十(30)天内，房东应签署、确认、核实并向租客交付书面声明，证明本租约具有完全效力和效力(如果有修改，则为完全有效和修改后的效力)、租户方面没有未治愈的违约(或如果存在任何违约，其具体性质和程度)、任何租金或其他费用的预付日期(如果有)，以及承租人在其合理酌情要求中可能提出的其他事项。

在提出书面要求后二十(20)天内，租户应向房东提交租户截至最近结算期和租户最后一个会计年度结束时的财务报表(即资产负债表、损益表、现金流量表、财务状况变动表和纳税申报表)的副本(如果房东提出要求，则提供本财务报表年度前两(2)年的财务报表)，该年度财务报表应按照稳健的会计原则编制，并由租户的首席财务官或注册会计师(就准确性和完整性而言)进行认证。承租人对其财务报表进行审计的，应当由独立的注册会计师审计。如果承租人的年度财务报表未经独立注册会计师审计，承租人应提交按照以下规定编制的年度财务报表(即资产负债表、损益表、现金流量表、财务状况变动表和纳税申报表)以代替审计

具有健全的会计原则，经承租人的首席财务官认证(关于准确性和完整性)或由独立注册会计师审核。房东不会向房东披露承租人指定为保密的租客财务报表的任何方面，除非：(1)向房东的抵押权人或潜在的抵押权人或建筑物的购买者披露；或(2)如果法院命令要求的话。承租人不得在任何十二(12)个月期间提交第28条规定的财务报表一次以上，除非业主的抵押权人或建筑物的潜在买家或贷款人提出要求或违约事件发生，但无论如何，除非违约事件发生，否则每十二(12)个月期间不得超过两(2)次。

房东和房客各自向对方证明：(1)房东或房客分别没有直接或间接地为或代表任何被任何行政命令或美国财政部列为恐怖分子的个人、团体、实体或国家，或根据外国资产管制办公室执行或管理的任何法律、命令、角色或法规，或其他被禁止或被阻止的个人、实体、国家或交易而行事；以及(2)房东或租客没有直接或间接地代表任何上述个人、团体、实体或国家进行这项交易，或直接或间接地以上述任何个人、团体、实体或国家的名义怂恿或促成这项交易。房东和租客双方同意就因违反上述证明而引起或与之相关的任何和所有索赔、损害、损失、风险、责任和费用(包括律师费和费用)为另一方辩护、赔偿并使其不受伤害。本款所载的赔偿在本租约期满或提前终止后继续有效。

(a)

除文意另有所指外，本租赁中使用的任何性别的词语应包括任何其他性别，单数词语应包括复数。本租约中插入的字幕仅为方便起见，并不影响本租约的解释。下列术语应具有以下含义：“法律”指所有联邦、州和地方法律、规则和条例；所有法院命令、政府指令和政府命令；以及所有影响财产的限制性契约，“法律”应指上述任何一项；“包括”应包括但不限于。任何不明确之处应由起草方解决的正常解释规则不适用于对本租约或对本租约的任何证物或修改的解释。本租约中使用的章节标题或标题仅为方便起见，不得定义、限制、延伸或解释本租约的范围或本租约的任何特定段落或规定。

(d)

只要不可抗力延迟、阻碍或阻止条款、条件或契诺的履行或不履行，房东和租客就不应被要求履行本租约的任何条款、条件或契诺；但在任何情况下，不可抗力事件不得被解释为免除或延长任何一方在本租约项下应支付的任何分期付款或租金或任何其他款项的到期日。在本租约中，“不可抗力”指罢工、停工、抵制、静坐、材料或劳动力短缺、法律、法规或限制

任何政府当局强加的，包括但不限于因公共卫生紧急情况、大流行或流行病(包括但不限于新冠肺炎大流行)而要求关闭或采取的其他类似措施；政府实体在发放许可证、批准和/或授权方面的失败、拒绝或拖延；不寻常的运输延误；暴乱；洪水；冲刷；爆炸；地震；火灾或其他伤亡；风暴；天气(包括湿地或阻止施工的恶劣天气)；恐怖主义行为和公敌(无论是受到威胁的还是实际的)；战争；叛乱；天灾；突发公共卫生事件或大流行或流行病(包括但不限于新冠肺炎大流行)或房东或租客无法控制的任何其他原因(视情况而定)。

(e)

本租赁构成业主和租客关于本租赁标的的完整协议，并包含业主和租客关于本租赁标的的所有契诺和协议。房东和房客均承认，房东或房客，或代表房东或房客行事的任何人，未在本租约中作出任何陈述、诱因、承诺或协议，无论是口头还是书面的，且本租约中未明确规定的任何先前协议、承诺、谈判或陈述均无效。除经双方签署的书面文件外，本租约不得更改、变更或修改。

(i)

房东及租客各自向对方保证，除世邦魏理仕(租客的经纪)及仲量联行(房东的经纪)外，并无与任何与本租约有关的经纪或代理进行交易，而根据双方另一份书面协议，房东同意支付该等经纪或代理。除上述句子中披露的经纪人外，租户和房东应各自赔偿对方的所有费用、律师费和任何经纪人或代理人要求赔偿的佣金或其他赔偿责任，这些费用、律师费或其他赔偿是由补偿方、通过补偿方或在补偿方之下索赔的。

本租约的解释和执行，以及与本租约及其标的物相关、相关和产生的所有索赔、诉讼、要求和诉讼，以及所有此类索赔、诉讼、要求和诉讼，均应在大楼所在的南卡罗来纳州提出和提起。

(o)

本租赁可以副本的形式签署，包括以书面形式签署的副本和以电子记录形式执行的副本。电子签名是指附于记录或与记录逻辑相关的任何电子声音、符号或程序，并由一方当事人为签署该记录的意图而执行和采用，包括传真或电子邮件电子签名。所有签署的副本应构成一份协议，每个副本均视为正本。双方特此确认并同意，电子记录和电子签名以及传真签名可用于签署本租约，电子签名、传真签名或以所谓的pdf格式通过电子邮件传输的签名应具有法律效力和约束力，并应具有与交付本租约的纸质原件使用手写签名相同的完全效力和效力。房东和租客(I)同意本租约一方的电子签名，无论是数字的还是加密的，旨在验证本文的文字，并具有与手动签名相同的效力和效果；(Ii)打算受通过传真、电子邮件或其他电子方式发送或交付的任何文件上的签名(无论是原始、传真或电子签名)的约束，(Iii)知道另一方将依赖此类签名，以及(Iv)特此放弃基于前述签名形式执行本租约条款的任何抗辩。如果本租赁是通过电子签名签署的，则执行本文件的各方明确同意，根据《全球和国家商务电子签名法》(E-Sign)和《统一电子交易法》(UETA)，以传真方式签署, 对于此特定交易，电子邮件或其他电子方式应构成电子签名和UETA下的电子记录的电子签名。

(p)

在签订本租约的同时，承租人已向业主支付了51,975.00美元的保证金(“保证金”)。保证金应由房东持有，用于履行租客在本租赁项下的契诺和义务，明确的理解是，保证金不应被视为预付租金或在房东违约的情况下衡量房东的损害。在发生任何违约事件时，房东可以在不影响任何其他补救措施的情况下，随时使用保证金来补救任何违约事件。如果押金的任何部分被如此使用或运用，租户应在房东发出十天书面通知后，以现金或本票向房东存入足够的金额，以恢复押金的原始金额。本租约期满后，房东应将押金余额退还给租客。

承租人有权非专有地使用业主为大楼指定的停车位，这些停车位包括在附件A-1所示的红色轮廓中，其中至少应包括75个停车位(“停车区”)。在任何情况下，承租人、其员工、代理商、承包商、被许可人、受邀者或客人无权或有权使用除附件A-1中以红色标出的停车位以外的任何停车位，承租人应负责确保遵守这一限制。业主应尽合理努力阻止项目的其他租户和第三方使用停车区。承租人同意不对公共区域内的停车设施造成负担，并同意与业主和其他租户合作使用停车设施。房东保留绝对酌情决定权，以决定停车设施是否变得拥挤

此类事件，在租户和其他租户之间分配停车位。任何车辆不得在停车区内进行维修或保养，任何由租户或租户的任何雇员、代理人、承包商、持牌人、受邀者或客人带入停车区并被房东视为遗弃的车辆将被拖走，其所有费用应由租户承担。所有车道、出入口和所有停车位均为所有租户共同使用。不得在工程项目范围内的任何街道或道路上停车。此外，承租人同意其员工不会在指定的访客停车位停车。

第32条。放弃间接损害赔偿。尽管本租约有任何相反的规定，在任何情况下，房东或租户都不会对另一方承担任何责任，以赔偿由此产生的、特殊的、间接的或惩罚性的损害、利润损失、收入损失、商业机会损失等；但本第32条不应限制房东根据第16(B)条获得的补救。

第33条。地主声明。警告及契诺。尽管本协议有任何相反规定，房东特此向租客声明并保证，并与租客订立以下契约：

(f)

该房产、该建筑物、该土地和本项目在本租约有效期内的所有时间内，应具有车辆和行人通道：(I)通过毗邻、紧靠和连接土地的已铺设的公共道路直接到达建筑物，或(Ii)通过永久地役区直接到达建筑物，该永久地役区旨在提供穿过任何私有土地的已铺设的私人道路的通道，并一路连接到公共道路，在这两种情况下，连同对该等道路的适当路缘切割，以提供合理的车辆进出承租人的通道；

第34条。第一次通知权。根据当时其他租户的现有续期或扩建选择(或，即使不是该租户租约下的权利，业主为可用空间(下文定义)续签任何租户的租约)(“优先权利”)，并且只要当时不存在违约事件，房东在向公众销售该租约之前，应：最终不通知租户在期限内与物业相连的任何空间(“可用空间”)。

为免生疑问，更广泛的优先通知权本第34条只是在向公众销售可用空间之前收到可用空间已可用通知的有限权利，不构成对可用空间的优先拒绝权或第一要约权。

位于南卡罗来纳州伯克利县的所有特定的地块或地块，并在该特定平台上被示为区域SA，该平台的标题为“包含36.91 Ac的区域5查尔斯顿贸易中心分部的校正平台，以创建区域5A(12.89 Ac)和区域SB(24.02 Ac)”，该平台被记录在伯克利县地契登记册办公室的Plat CABT，页面20A中，在此渴望对其进行更完整的描述。

派生：契据从特拉华州有限责任公司SRE TKC Charleston Land，LLC转让给特拉华州有限责任公司SRE TK.C Charleston N，LLC，日期为2020年1月25日，自2020年11月30日起生效，并记录在第2938页，第264页。

之前的契约：作为同一物业的一部分，由Deed转让给SRE TKC Charleston land，LLC，来自(I)HLIT N SC-1，L.P.，特拉华州有限合伙企业，日期为2016年1月27日，记录于2016年1月28日，记录在伯克利县Rod Office的第2100册第165页；(Ii)HLIT N SC-2，L.P.，特拉华州有限合伙企业，日期为2016年1月27日，记录于2016年1月28日，记录于2100册，Berkeley县Rod Office的第177页。

业主应勤奋地对本附件B所附工程范围和空间计划(“计划”)(“初步改善”)进行改进，并应使初步改善在2021年5月1日或之前基本完成(受不可抗力和承租人延误的限制)。如果房东未能在2021年5月1日或之前导致初步改善基本完成(受不可抗力和租户延误的限制)，则房东未能使初步改善在2021年5月1日前基本完成的唯一权利和补救措施(受不可抗力和租户延误的限制)应作为违约金获得相当于以下金额的租金抵免：在任何此类失败的头七(7)天，在初步改善基本完成之前，W1每天$500；在任何此类失败的接下来的七(7)天，在初步改善基本完成之前，每天$1,000；此后，每天1,500美元，直到基本完成初步改善为止。

“基本完工”或“基本完工”一词应指为初步改善工程签发了临时占用证书(或其等价物)。开工后十天内，承租人应以书面形式向房东提交一份需要完成或更正的项目清单。房东应在收到通知后30天内尽商业上合理的努力完成该等项目。

“承租人延误”是指(I)因承租人要求的计划变更而导致的初步改善工程执行的任何延误，以及(Ii)由承租人或承租人的承包商造成的初步改善工程完工的任何延误。开工日期应按因承租人延误而推迟开工日期的天数来加速。

为了大楼的一般护理、保护和利益，以及为了所有租户的普遍舒适和福利，房东采取了以下规则和规定。

11.

承租人及其员工、代理人和受邀者只能将车辆停放在房东指定的休息区内。承租人不得在房屋或项目内留下年久失修的车辆(包括但不限于爆胎、过期的检验贴纸或车牌)。如果承租人或其雇员、代理人或被邀请人在指定停车区以外的区域对车辆进行修缮或将车辆留在年久失修的状态，房东在书面通知承租人后，有权移走此类车辆，费用由承租人承担。

本生效日期证书由特拉华州有限责任公司(“房东”)SRE TKC Charleston IV，LLC和南卡罗来纳州公司(“承租人”)Thorne Research，Inc.之间于20_日签发。

鉴于，根据租约第34条，房东和租客希望在此规定初始租期开始的日期(“开始日期”)。


学期的部分	月度基本租金	年基本租金
1个月(生效日期日期)-3个月	$0.00 (首三(3)个月基本租金减收)	$0.00 (首三(3)个月基本租金减收)
4个月至12个月	$51,975.00	$467,775.00 (只有九(9)个月的部分年份)
13个月-24个月	$53,534.25	$642,411.00
25-36个月	$55,140.28	$661,683.33
37月-48月	$56,794.49	$681,533.83
49个月-60个月	$58,498.32	$701,979.84


61个月-63个月	$60,253.27	$180,759.81 (部分年份三(3) (仅限月份)
首个续约年期的首个租约年度	$62,060.87	$744,730.42
第一个续期期限的第二个租赁年	$63,922.69	$767,072.33
第一个续期期限的第三个租赁年	$65,840.38	$790,084.50