第五修正案

本第五条修正案(“修正案”)的制定和生效日期为
2022年1月12日，在特拉华州的有限责任公司欧文·伊斯特盖特办公室有限责任公司(以下简称“房东”)和特拉华州的生物纳米基因组公司(以下简称“承租人”)之间。

独奏会

A.业主(作为欧文公司有限责任公司的权益继承人)和租客是该特定租约的当事人，该租约日期为2012年1月16日，该租约此前已由日期为2013年9月10日的租约第一修正案、日期为2015年7月1日的第二修正案、日期为2019年12月19日的第三修正案(“第三修正案”)和日期为2021年2月15日的第四修正案(统称为“租约”)修订。根据该租约，业主已将位于加州圣地亚哥Towne Centre Drive 9540号大楼(“9540大楼”)一楼及位于加州圣地亚哥Towne Centre Drive 9640号大楼(“9640大楼”)一楼现时约有35,823平方尺可出租平方尺(“原物业”)的空间租给租户(“原物业”)。

B.承租人要求在9540号楼一楼增加附件A所示的约5,278平方英尺的可出租空间(“Suite 150扩展空间”)，并要求对租约进行适当修改，业主愿意按照下列条款和条件进行同样的修改。(“Suite 150 Expansion Space”)如附件A所示，要求在9540大楼的一楼增加约5,278平方英尺的可出租空间(“Suite 150 Expansion Space”)，并要求对租约进行适当修改。

因此，考虑到在此引用的上述陈述、本文所载的相互契诺和条件以及其他有价值的对价，房东和租客同意如下：

一、150套扩容及生效日期。

答：150套房扩展空间的有效期从2022年1月17日(“150套房扩展生效日期”)开始。自Suite 150扩建生效之日起，租赁中定义的房舍将从9540大楼的Suite 100和155的19,216个可出租平方英尺和9640大楼的Suite 100的16,607个可出租平方英尺增加到41,101个可出租平方英尺，租约的定义为35,823个可出租平方英尺(9540大楼的Suite 100和155个套房为19,216个可出租平方英尺，9640大楼的Suite 100为16,607个可出租平方英尺)。

延迟占有。如果房东因任何原因未能在上文第I.A节规定的150号套房扩建生效日期或之前将150号套房扩建空间的所有权交付给租户，则本修正案不得无效或不可撤销，房东也不对租户承担由此造成的任何损失或损害的责任。但是，承租人不承担150号套房扩展空间的任何租金，并且在房东交付150号套房扩展空间的所有权，并且150号套房扩展空间事实上已准备好入住之前，租户不承担任何租金，除非房东未能交付150号扩展空间是由于承租人的任何行动或不作为(包括但不限于本修正案所附工作书中描述的任何租户延误)，则150号套房扩展空间应被视为已准备好入住，房东应到目前为止，如果没有租户的延迟，房东本可以将Suite150扩展空间交付给租户。在符合上述规定的情况下，如果房东在适用范围内(A)租户使用Suite 150扩展空间所需的所有建筑设施已投入使用，(B)租户可合理使用Suite 150扩展空间，以便其可在不受不必要干扰的情况下使用，并且(C)房东和租客同意房东应在Suite 150扩展生效日期前以商业上合理的努力完成本修正案中要求房东完成的所有工作，则该Suite 150扩展空间应被视为可供使用，且房东应在适用范围内(A)已投入使用，(B)已为租户提供合理使用Suite 150扩展空间的合理通道，以便在Suite 150扩展生效日期之前完成本修正案中要求房东完成的所有工作

    

二、基本租金。除承租人有义务支付原房屋的基本租金外，承租人还应按以下规定支付房东150号扩展空间的基本租金：

尽管上述基本租金附表与此相反，但只要租户没有拖欠租约(定义见第14.1节)，租户应有权在Suite 150扩展生效日期(“消除期”)后的首3个完整日历月内获得总计47,502.00美元(即每月15,834.00美元)的3个完整历月的基本租金减免(“减收基本租金”)，总金额为47,502.00美元(即每月15,834.00美元)。如果租户在期限内的任何时间违约，所有减收的基本租金应立即到期并支付。租户在拖欠基本租金的情况下支付的基本租金不应限制或影响业主根据本租约、法律或衡平法享有的任何其他权利。除基本租金及所有其他额外租金及其他成本及收费外，在宽减期间只可减收基本租金。

根据本租约的规定，本租约中指定的合同仍为到期和应付。所有该等基本租金应由承租人根据租约条款支付。

三、工程造价和物业税。自Suite 150扩建生效日起至到期日止的期间内，承租人有义务根据租赁条款支付承租人应承担的与Suite 150扩建空间相关的项目成本和应计物业税。

IV.额外保证金。在承租人交付本修正案的同时，承租人应向房东交付19914.00美元，根据租约第4.3节的规定，这笔款项应添加到房东目前持有的保证金中。因此，保证金从88236.00美元增加到108150.00美元。

五、对Suite150扩展空间的改进。

A.套房150扩展空间的状况。承租人已检查了Suite 150扩展空间，并同意接受相同的“原样”，而业主没有任何协议、陈述、谅解或义务进行任何更改、维修或改进，除非本修正案另有明确规定。

B.租户改进。房东特此同意按照本合同附件附件B工作书的规定完成150号套房扩展空间的租户改造。

VI.泊车尽管租约附件F“停车”中有任何相反的规定，自Suite 150扩展生效之日起生效，房东应向租户出租，租户应向房东租赁额外的21张免费停车通行证，直至到期日为止。此后，停车费应不定期按房东规定的停车费收费。承租人有权指定9540大楼入口处附近的6个预留停车位，供房东批准的标牌预留给租户和租户访客使用。

七、SDN名单。承租人特此声明并保证，承租人或任何高级职员、董事、员工、合作伙伴、会员或其他承租人(统称“承租人”)都不会被列为美国财政部外国资产管制办公室发布的此类个人和实体名单中的特别指定的国家和受封锁人士(“SDN”)。如果承租人或任何承租人被列为或成为SDN，承租人应被视为违反本租约，业主有权在书面通知承租人后立即终止租约。

Viii.删除条文现将“第三修正案”题为“优先购买权”的第七.C节全部删除，不再具有任何效力或效力。

IX.将军。

A.修订的效力。本租约应保持十足效力和效力，除非本修正案对其进行了修改。

B.整个协议。本修正案体现了房东和租客之间的全部谅解，必须由房东和租客签署书面文件才能更改。目前还没有额外的口头或书面陈述或协议。除非本修订有特别规定，否则承租人在任何情况下均无权获得任何租金减免、改善津贴、租赁改善或任何类似的经济奖励，该等优惠可能已向承租人提供与订立租约有关的优惠。

C.对应方；数字签名。如果本修正案以副本形式执行，则在此声明每一项修正案均为原件；然而，所有修正案均应仅构成一项相同的修正案。在任何诉讼或诉讼中，本修正案的任何照相、影印或其他副本均可在没有依据的情况下作为证据。双方同意接受本修正案的数字图像(包括但不限于PDF、JPEG、GIF文件或其他电子签名形式的图像)(如果适用)，以反映双方或一方的执行情况，作为真实和正确的原件。

D.定义的术语。本修正案中以首字母大写字母开头并在租赁中定义的所有单词在本修正案中的含义与在租赁中的含义相同，除非在本修正案中另有定义。

E.当局。如果承租人是公司、有限责任公司或合伙企业，或由它们中的任何一个组成，则代表公司、有限责任公司或合伙企业签署本修正案的每个个人均表示，他或她已被正式授权代表该实体执行和交付本修正案，并且本修正案根据其条款对该实体具有约束力。

F.加州认证接入专家检查。根据加州民法典§1938，房东特此声明，该房产未经过认证访问专家(CASP)(在加州民法典§55.52(A)(3)中定义)的检查。根据《加州民法典》1938年条款，房东特此向租户提供以下通知：“认证接入专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对主题房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对主题房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP费用的支付达成一致

检查，以及为纠正违反建筑物内与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用。“

G.律师费。租约中有关支付律师费的规定也适用于本修正案。

H·经纪人。对租赁第18条进行了修改，规定双方承认以下各方为协商本修正案的经纪人，并同意房东应根据其与此类经纪人的单独协议负责向此类经纪人支付经纪佣金：欧文管理公司(“房东的经纪人”)是房东的独家代理，休斯·马里诺/圣地亚哥公司(“租户的经纪人”)是租户的独家代理。通过执行本修正案，房东和租户双方特此确认并确认(A)已收到符合加州民法典2079.16要求的房地产代理关系披露副本，以及(B)此处指定的代理关系，该确认和确认明确是为了租户经纪人的利益而做出的。如果本合同中没有指定的承租人经纪人，则此类确认和确认是为了房东经纪人的利益而明确作出的。通过执行本修正案，房东和租户执行了对本修正案规定的代理关系的确认。经修改的租赁条款第18条的担保和赔偿条款在本修正案的谈判中具有约束力并可强制执行。

I.修正案的签立。房东提交本修正案并不是要签订本修正案，而是征集租户提出这样的要约。在房东签署并交付给租客之前，房东不受本修正案的约束。

J.不披露条款。承租人同意，未经房东明确书面同意，承租人及其代理人或代表承租人行事的任何其他各方不得披露本修正案中规定的任何事项，或向任何个人、商号或实体传播或分发有关本修正案条款、细节或条件的任何信息。

[下一页上的签名]

房东和租客自上述第一年起正式签署本修正案，特此为证。

附件A

150套房扩展空间的轮廓和位置

汤恩中心大道9540号

150套房

附件B

工作信

美元津贴

[第二代空间]

在本工作书中使用的“场所”应被视为指附件修正案中所定义的套房150扩展空间(Suite 150 Expansion Space)。

承租人改善工程(这里称为“承租人改善”)应包括根据业主和租户双方批准的计划和规格完成房屋所需的任何工程。所有租户改善工作应由业主聘请的承包商进行。业主可以要求一个或多个指定的分行业是工会承包商。工作应按照以下规定的程序和要求进行。房东将努力做好承租人的施工改进工作。

I.建筑和施工程序

答：承租人已批准或应在以下规定的期限内批准业主为本协议所述工作聘请的建筑师(“业主的建筑师”)为房屋准备的详细空间平面图，其中包括室内隔断、天花板、室内装修、室内办公门、套房入口、地面覆盖物、窗帘、照明、电气和电话插座、管道连接、重地板负荷和其他特殊要求(“初步平面图”)，以及(Ii)由业主为本协议工程聘请的承包商准备的概算。业主将完成或安排完成租户改善工程的费用(“初步费用估算”)。在适用范围内，初步计划应包括业主建筑标准、承租人改进、材料和项目规格。承租人应在收到初步方案后3个工作日内签署并交付业主，以批准或不批准初步方案。如果承租人不同意任何事项，承租人应详细说明不同意的理由，房东应尝试修改初步计划，以便以双方满意的方式纳入租户建议的修订；但在任何情况下，承租人均无权要求更改或增加初步计划，以利用房东出资(定义见下文)的任何未使用部分。然而，尽管有上述规定，承租人应在不迟于2022年3月21日(“计划批准日”)在各方面批准初步计划，不言而喻，承租人未能这样做将构成本修正案中的“承租人延误”。

B.在计划批准日或之前，承租人应以书面形式向业主或业主建筑师提供业主要求的所有规格和信息，用于编制最终施工文件和成本，包括但不限于承租人对墙面和地板饰面的最终选择、承租人设备的完整规格和位置(包括负荷和暖通空调要求)，以及将安装在房屋内的所有其他非建筑标准改进的详细信息(统称为“规划信息”)。就本修正案而言，承租人未能在计划批准日期前提供节目安排信息将构成承租人延误。承租人明白，承租人改进的最终施工文件应以规划信息为依据，因此此类信息必须准确和完整。

在承租人批准初步计划和初步成本估算并交付完整的规划信息后，业主建筑师和工程师应编制施工图和规范(“施工图和规范”)并交付给各方，业主承包商应根据施工图和规范编制承租人改进的最终施工成本估算(“最终成本估算”)。承租人收到施工图和规范以及最终成本概算后，应有3个工作日的时间批准或不批准，任何不同意或要求的修改应仅限于已批准的初步计划或初步成本概算中未包含的项目；但承租人在任何情况下都无权要求更改或增加施工图和规范，以利用业主贡献的任何未使用部分。在任何情况下，如果最终成本估算不超过批准的初步成本估算，承租人不得不批准。如果承租人不同意施工图和规范以及最终成本估算，则不同意应附有详细的修订清单。承租人要求并经业主接受的任何修改应由业主建筑师纳入一套修改后的施工图和规格及最终造价概算，承租人应在收到后3个工作日内书面批准，不得再作修改。承租人未能及时遵守本款的任何要求，应构成承租人延误。

据悉，初步平面图、施工图和规格书及其任何更改均须经业主事先批准。业主应在收到适用文件后的3个工作日内(如有变更，则在2个工作日内)确定任何不同意的项目。如果房东批准了需要房东进行任何附属建筑改造或其他支出的工作，则除以下所述的“房东出资”的剩余余额外，租户除承担本合同规定的其他义务外，还应立即向房东支付相关费用。

E.如果承租人以书面形式要求对批准的施工图和规范进行修改(“更改”)，则只要业主接受这种更改，业主应在实际可行的情况下尽快以书面更改单通知承租人

完工成本增加和/或任何租户延误会导致此类更改。承租人应在收到业主通知后的2个工作日内以书面形式批准或不批准该变更单。承租人对变更的批准应伴随着承租人支付因此而增加的竣工费用，而不管房东出资中任何未使用的部分。据了解，在租户批准变更令之前，业主没有义务中断或修改租户的改善工作。

F.尽管租约中有任何相反的规定，如果承租人未能遵守本工作函中规定的任何期限，未能在3个工作日内批准或合理地不批准任何提交，未能在计划批准日之前以书面形式批准初步计划，未能在计划批准日之前提供业主要求的所有规划信息，未能在本合同规定的时间内以书面形式批准施工图和规范，请求任何变更，未能及时支付本合同项下到期的任何款项，提供不准确或错误的规范或以任何方式延误承租人改善工程的完成(包括但不限于指定不容易获得的材料)或入住证的签发(前述任何一项在本修订中称为“承租人延误”)，则承租人应承担由此产生的任何额外建筑成本或其他费用。

G.业主应允许租户及其代理人在Suite 150扩建生效日期之前进入房屋，以便承租人可以在业主事先书面批准的情况下，按照业主代表满意的方式、条款和条件，通过其自己的承包商完成本合同项下的任何工作。不过，在Suite 150扩建生效日期之前进入该场所的上述许可证的条件是，承租人的承包商及其分包商和员工必须和谐工作，不得干扰业主正在进行的工作。如果在任何时候进入会导致不和谐或干扰房东正在进行的工作，房东可以在24小时书面通知租户的情况下收回本许可证。该许可证还以承租人承包商遵守房东对第三方承包商和分包商施加的所有要求为条件，包括但不限于承租人及其承包商和分包商维护工人赔偿、公共责任和财产损害保险的金额和公司以及房东满意的表格，并在进行任何此类进入之前向房东提供此类保险的证明。除非承租人在处所内开始经营活动，否则该进入应被视为符合租约的所有规定，但支付租金的契诺除外。房东对承租人进行的任何此类工作可能发生的任何伤害、损失或损坏不负任何责任，这些伤害、损失或损坏完全由承租人承担风险。在任何情况下，租户承包商未能完成Suite 150 Suite 150扩展空间中的任何工作都不会延长Suite 150扩展的生效日期。

租户特此指定戴夫·马斯，电话号码：(610)764-5848作为其代表、代理人和实际代理人，用于接收通知、批准提交和发出变更请求，房东有权依赖此人的授权和指示，就好像是由租户直接发出的一样。(610)764-5848作为其代表、代理人和实际代理人，接收通知、批准提交和发出变更请求时，房东有权依赖此人的授权和指示，就好像是由租户直接发出的一样。承租人在向业主递交书面通知后，可随时修改其施工代表的指定。

二、租户改善工程费用

房东应根据房东和租户双方批准的最终施工图和规格，按照最终成本概算中显示的建筑费用(符合本工作书的规定)完成或安排完成承租人的装修。房东应支付最高142,506.00美元(“房东出资”)的最终建筑费用(“完工成本”)，按每平方英尺27.00美元计算，其余部分(“承租人出资”)由承租人承担全部责任。如果租户改善工程的实际完工费用低于房东缴费的最高限额，该节省的费用将用于房东的利益，租户无权获得任何信用或付款，也无权将节省的费用用于额外的工作。

B.竣工费用应包括业主完成承租人改善工程的所有直接费用，包括但不限于：(I)在工程实施过程中向建筑师、工程师、承包商、分包商和其他第三方顾问支付的款项；(Ii)向政府机构支付的许可费和其他款项；(Iii)工程中包含或与工程相关的所有材料的费用(不包括与房屋有关的任何家具、固定装置和设备)；以及(Iv)键入和标牌的费用。竣工费用还应包括支付给业主的行政/监理费，金额为所有此类直接费用的3%。

在承租人改建工程开始之前，承租人应向房东支付批准的最终成本概算中规定的承租人出资金额。此外，如果由于承租人要求的修改或额外费用并未反映在批准的施工图上，或由于承租人延误，租户改进的实际完工成本大于最终成本估算，则即使房东贡献中有任何未使用的部分，承租人仍应在提交发票后10天内向房东支付所有此类额外费用，包括任何额外的建筑费。如果承租人拖欠根据本工作书到期的任何款项，房东应(除所有其他补救措施外)享有与承租人未能根据本租赁支付租金的情况相同的权利。