商业单租户租赁--净值

1.基本规定(“基本规定”)。

1.1双方：本租约(“租赁”)的日期仅供参考，由TESA BASKET，LLC(“出租人”)和BioDiscovery，Inc.(“承租人”)(统称为“双方”，或单独为“一方”)签订。

1.2Premises：位于加利福尼亚州洛杉矶县的某些不动产，包括其中的所有装修或根据本租赁条款由出租人提供的，通常称为715N.Douglas Avenue，El Segundo 90245，一般称为办公套房(以下简称“办公套房”)。(另见第2段)

1.3期限：自2016年3月1日(“生效日期”)起至2041年2月28日(“到期日期”)止的25年(“原定期限”)。(另见第3段)

1.4续订选择权：如果承租人没有违约履行本租约，承租人有权选择从初始租赁期届满之日起续签60个月的额外租期。租约的所有条款及条件均适用于续期，惟每月租金须根据未来市值租金厘定(须受下文第4段的限制)。选择权应在先前租赁期限届满前不少于90天以书面通知出租人的方式行使。如果在指定的时间内没有按照本合同规定的方式发出通知，则此选项将失效并失效。

1.5基本租金：每月$25,000(“基本租金”)，自2016年3月1日起每月支付。(另见第4段)如果勾选此框，则本租约中有调整基本租金的规定。见第51条

1.6签约时支付的基本租金和其他款项：

(A)基本租金：2016年3月1日至2016年3月31日期间为25000美元。

(B)按金：35,000元(“按金”)。(另见第5段)

(C)社团费用：2016年3月1日至3月31日期间为2013.35美元。

(D)本租约签立后到期总额：62,013.35美元。

1.7约定用途：一般办公用房。(另见第6段)

1.8保险方：除本合同另有规定外，出租方为“保险方”。(另见第8段)

2.处所。

2.1出租。出租人特此将房屋租赁给承租人，承租人特此向出租人出租房屋，租期、租金以及本租赁中规定的所有条款、契诺和条件。虽然物业的大约平方英尺可能已用于物业的营销，以作比较，但此处所述的基本租金并不与平方英尺挂钩，如实际面积被确定为不同，则不会作出调整。注：建议承租人在签订本租约前核实实际尺寸。

2.2条件。出租人应在开工日期或较早的占有日期(以先发生者为准)将房屋干净无杂物地交付给承租人，只要承租人获得了下文第7.1(B)段所述的所需服务合同并在开工日期后30天内生效，出租人应保证现有的电气、管道、消防喷头、照明、供暖、通风和空调系统(“HVAC”)、装载门、排污泵(如果有)以及所有其他设备在上述日期，应处于良好的运行状态，建筑物(“建筑物”)的屋顶、承重墙和地基的结构构件应没有材料缺陷，并且建筑物不含有任何根据适用的州或联邦法律被定义为有毒的霉菌或真菌的危险水平。如果在开始日期存在不符合上述保修的情况，或者如果其中一个系统或要素在适当的保修期内发生故障或故障，出租人应在收到承租人的书面通知后，作为出租人对该事项的唯一义务，除非本租约另有规定，否则应在收到承租人的书面通知后，立即纠正该等不符合、故障或故障的性质和程度，费用由出租人承担。保修期如下：(I)暖通空调系统的保修期为6个月；(Ii)建筑物的其余系统和其他部件的保修期为30天。如果承租人没有在适当的保修期内向出租人发出所需的通知，承租人有义务纠正任何此类不合规、故障或故障，费用由承租人承担。出租人还保证，除非另有书面规定，, 出租人不知道(I)影响该房产的任何记录的违约通知；(Ii)该房产担保的任何贷款项下的任何拖欠款项；以及(Iii)影响该房产的任何破产程序。

2.3遵守。出租人保证，就其所知，该房屋的改善符合建筑规范、适用的法律、契诺或记录限制、法规和条例(“适用的要求”)，这些规定在每项改善或其部分建造时是有效的。上述担保不适用于承租人将使用房屋的用途、因承租人使用(见第50段)而可能需要根据《美国残疾人法》或任何类似法律进行的修改，也不适用于承租人进行或将要进行的任何改建或公用设施安装(见第7.3(A)段)。注：承租人有责任确定适用的要求，特别是分区是否适合承租人的预期用途，并承认过去可能不再允许使用该房屋。如果房屋不符合上述担保，除另有规定外，出租人在收到承租人的书面通知后，应立即详细说明此类担保的性质和范围。

不符合规定的，由出租方承担费用进行整改。如果承租人在开始日期后6个月内未向出租人发出不遵守本保修的书面通知，承租人有义务纠正该不符合规定，费用和费用由承租人承担。如果此后更改适用要求，要求在本租赁期内对房屋和/或建筑进行增建或改建、任何有害物质的补救或对单元、房屋和/或建筑进行加固或其他物理修改(“资本支出”)，出租人和承租人应按以下方式分配工程费用：

(A)在以下第2.3(C)段的规限下，如果由于承租人对房屋的特殊和独特使用而需要此类资本支出(与一般租户的使用相比)，承租人应承担全部费用，但如果此类资本支出是在本租赁的最后两年内需要的，并且其成本超过6个月的基本租金，承租人可以改为终止本租赁，除非出租人在收到承租人终止通知后10天内以书面形式通知承租人出租人如果承租人选择终止，承租人应立即停止使用需要该资本支出的房屋，并在至少90天后向出租人发出书面通知，说明终止日期。但是，在任何情况下，终止日期不得早于承租人在没有开始资本性支出的情况下合法使用房屋的最后一天。

(B)若该等资本支出并非因承租人使用物业的特定及独特用途(例如政府规定的抗震改建)所致，则出租人应支付该等资本支出，而承租人只须在本租约剩余期限或其任何延期期间，每月于基本租金到期当日支付相当于该物业合理应占成本部分的1/144的款额。(B)如该等资本支出并非因承租人使用该物业的特定及独特用途(例如政府规定的地震改建)所致，则出租人应支付该等资本支出，而承租人只须在本租约剩余时间或其任何延期期间每月支付相当于该物业合理应占该等成本部分的1/144的款额。承租人应当支付余额的利息，但可以随时提前偿还债务。然而，如果在本租赁的最后两年内需要该等资本支出，或出租人合理地确定支付其份额在经济上不可行，出租人有权提前90天书面通知承租人终止本租赁，除非承租人在收到出租人终止通知后10天内以书面形式通知出租人承租人将支付该等资本支出。如果出租人没有选择终止，并且没有提供其在任何此类资本支出中的份额，承租人可以垫付该等资金，并将其连同利息从租金中扣除，直到出租人应承担的该等费用全部支付为止。如果承租人无法为出租人的份额融资，或者本租赁剩余部分的到期和应付租金余额不足以在抵销的基础上全额偿还承租人，承租人有权在30天内书面通知出租人终止本租赁。

(C)尽管有上述规定，有关资本支出的规定仅适用于非自愿、意外和新的适用要求。如果资本支出是由承租人由于实际或拟议的使用改变、使用强度的改变或房屋的修改而触发的，则在这种情况下，承租人应：(I)立即停止该改变的使用或使用强度和/或采取必要的其他步骤以消除对该资本支出的要求，或(Ii)自费完成该资本支出。但承租人无权终止本租约。

2.4确认。承租人承认：(A)已给予其检查和测量房屋的机会；(B)出租人和/或经纪人已告知其对房屋的大小和状况(包括但不限于电气、暖通空调和消防喷水系统、安全、环境方面、是否符合适用的要求和美国残疾人法)及其是否适合承租人的预期用途，以及它们是否适合承租人的预期用途表示满意；(C)承租人已就该等事项进行了其认为必要的调查，并承担所有责任。(D)不依赖于经纪商或出租人就物业面积所作的任何陈述；(E)物业的面积对承租人租赁物业及支付本租约所述租金的决定并无重大影响；及(F)出租人、出租人的代理人或经纪商均未就本租约所载以外的上述事项作出任何口头或书面陈述或保证。(F)除本租约所载者外，出租人、出租人代理人或经纪商均未就上述事宜作出任何口头或书面陈述或保证。(F)除本租约所述外，出租人、出租人代理人或经纪商均未就上述事宜作出任何口头或书面陈述或保证。此外，出租人承认：(I)经纪公司并无就承租人履行租约的能力或占用物业的适当性作出任何陈述、承诺或保证，及(Ii)调查所有建议租户的财务能力及/或适当性是出租人的唯一责任。

2.5承租人为先前所有人/占用人。出租人在第二款中所作的担保，如果在开工日期之前承租人是房屋的所有人或占用人，则不具有效力或效力。在这种情况下，承租人应负责任何必要的纠正工作。

3.期限。

3.1条款。本租约的开始日期、期满日期和原租期如第1.3段所述。

3.2承租人合规。在承租人履行其提供保险证据的义务之前，出租人不应被要求将房屋的占有权交付给承租人(第8.5段)。在提交此类证据之前，承租人应被要求从开始日期起及之后履行其在本租赁项下的所有义务，包括支付租金，尽管出租人选择在收到此类保险证据之前暂不占有。此外，如果承租人被要求在开始日期之前或与开始日期同时履行任何其他条件，开始日期应发生，但出租人可以选择扣留占有权，直到这些条件得到满足。

4.租金。

4.1.租金已定义。根据本租赁条款，承租人对出租人的所有货币义务(保证金除外)均被视为租金(“租金”)。

4.2付款。承租人应促使出租人在租金到期之日或之前，以美国的合法货币收取租金，不得抵销或扣除(本租约特别允许的除外)。所有货币金额均应四舍五入为最接近的数字。

一整块钱。如果出租人开具的发票不准确，不应构成免责声明，承租人有义务支付本租约规定的金额。本合同期限内少于一个完整日历月的任何期间的租金，应根据该月的实际天数按比例计算。租金应按本合同规定的地址支付给出租人，或支付给出租人可能不时以书面形式指定的其他人或地点。接受低于当时到期金额的付款，并不等于放弃出租人对该租金余额的权利，无论出租人对任何如此声明的支票的背书。如果承租人向出租人开出的任何支票、汇票或其他付款工具因任何原因而不兑现，承租人同意向出租人支付25美元的滞纳金，出租人可以选择要求所有未来的租金都用本票支付。支付将首先用于应计滞纳金和律师费，其次用于应计利息，然后用于基本租金、保险和房地产税，任何剩余金额将用于任何其他未支付的费用或费用。

4.3联谊费。除基本租金外，承租人每月还应向出租人支付相当于向该房屋征收或评估的业主协会或共管公寓费用的金额。上述款项应与基本租金同时支付，并以相同方式支付。承租人可以直接向协会缴纳联谊费。

5.保证金。承租人在执行本合同时应向出租人交押金，作为承租人忠实履行本租赁义务的担保。如果承租人未能支付租金，或在本租赁项下违约，出租人可以使用、运用或保留上述保证金的全部或任何部分，用于支付出租人已经到期的任何金额，以及未来到期的租金，和/或偿还或赔偿出租人因此而可能遭受或招致的任何责任、费用、损失或损害。如果出租人使用或运用全部或部分保证金，承租人应在向出租人提出书面要求后10天内向出租人支付足以将保证金恢复到本租赁所要求的全部金额的保证金。如果基本租金在本租赁期内增加，承租人应应出租人的书面要求向出租人交存额外款项，以便押金总额在任何时候都应与增加的基本租金的比例与初始保证金与初始基本租金的比例相同。如果修改协议用途以适应承租人业务的重大变化或满足转租人或受让人的需要，出租人有权在出租人合理判断的必要范围内增加保证金，以弥补因此而增加的房屋损耗。如果承租人在本租赁期间发生控制权变更，并在此之后，根据出租人的合理判断，承租人的财务状况将显著降低, 承租人应向出租人交存足以使保证金处于基于该财务状况变化的商业合理水平的额外款项。出租人不应被要求将保证金与其普通账户分开。在本租赁期满或终止后30天内，出租人应退还出租人未使用或使用的押金部分。保证金的任何部分不得被视为以信托形式持有、计息或作为承租人根据本租赁支付的任何款项的预付款。

6.使用。

6.1使用。承租人只能将房屋用于约定的用途，或与之合理比较的任何其他合法用途，不得用于其他目的。承租人不得以非法、造成损害、浪费或滋扰的方式使用或允许使用该房屋，不得干扰或损害邻近房屋或财产的居住者。除导盲犬、导盲犬和导盲犬外，承租人不得饲养或允许任何宠物、动物、鸟类、鱼类或爬行动物进入房屋。出租人不得无理地拒绝或延迟同意任何书面请求，只要该书面请求不会损害房屋或其中的机械或电力系统的结构完整性，和/或不会显著增加房屋的负担，出租人不得无理地拒绝或推迟同意修改协议用途的任何书面请求，只要该书面请求不会损害房屋或其中的机械或电力系统的结构完整性，和/或不会明显增加房屋的负担。如果出租人选择拒绝同意，出租人应在提出请求后7天内发出书面通知，该通知应包括出租人反对改变协议用途的解释。

6.2有害物质。

(A)须申报的用途须征得同意。本租赁中使用的“危险物质”一词应指其存在、使用、制造、处置、运输或释放的任何产品、物质或废物，其存在、使用、制造、处置、运输或释放，无论是其本身还是与预计将出现在该场所的其他材料相结合，都是：(I)对公众健康、安全或福利、环境或场所有潜在损害，(Ii)受到任何政府当局的监管或监督，或(Iii)出租人根据任何适用的法规或普通法理论对任何政府机构或第三方承担潜在责任的基础。危险物质应包括但不限于碳氢化合物、石油、汽油和/或原油或任何产品、副产品或其馏分。未经出租人明确书面同意并及时遵守所有适用要求(由承租人承担费用)的情况下，承租人不得在房屋内或其上从事构成应报告的危险物质使用的任何活动。“可报告使用”是指(I)安装或使用任何地上或地下储罐，(Ii)产生、拥有、储存、使用、运输或处置需要任何政府当局许可或需要向任何政府当局提交报告、通知、登记或商业计划的危险物质，和/或(Iii)在场所内存在危险物质，任何适用要求都要求向进入或占用该场所或邻近物业的人发出通知。(Ii)产生、拥有、储存、使用、运输或处置需要向任何政府当局提交报告、通知、登记或商业计划的危险物质的产生、拥有、储存、使用、运输或处置；和/或(Iii)在场所内存在危险物质，任何适用要求均要求向进入或占用该场所或邻近物业的人员发出通知。尽管有上述规定，承租人可以使用在约定的正常使用过程中合理要求使用的任何普通和习惯材料、普通办公用品(复印机碳粉、液体纸、胶水等)。和常用的家用清洁材料, 只要这种使用符合所有适用的要求，不属于应报告的使用，并且不会使房屋或邻近财产面临任何有意义的污染或损坏风险，也不会使出租人为此承担任何责任。此外，出租人可在获得出租人合理认为必要的额外保证以保护其自身、公众、房屋和/或环境免受损害、污染、伤害和/或责任，包括但不限于安装(和在租赁期满或终止之前拆除)保护性改装(如混凝土围栏)和/或增加保证金后，同意任何须报告的用途。

(B)通知出租人的责任。如果承租人知道或有合理理由相信，危险物质位于房屋内、之上、地下或周围，而不是出租人事先同意的，承租人应立即向出租人发出书面通知，并向出租人提供其掌握的有关该危险物质存在的任何报告、通知、索赔或其他文件的副本。

(C)承租人补救。承租人不得导致或允许任何有害物质在房屋内、上、下或周围泄漏或释放(包括通过管道或卫生下水道系统)，并应立即遵守所有适用的要求，并采取一切合理建议的调查和/或补救行动，无论是否正式下令或要求，以清理由承租人造成或与之有关或涉及的任何污染，以及对房屋或邻近财产的维护、安全和/或监测。或任何第三方。

(D)承租人弥偿。承租人应赔偿、辩护并使出租人、其代理人、雇员、贷款人和场地出租人(如果有的话)不受因承租人或为承租人带来或涉及任何有害物质而产生或涉及任何有害物质的租金和/或损害、责任、判决、索赔、费用、罚款以及律师费和顾问费的任何和所有损失造成的损害。

甲方(但在本租约项下，承租人对从非承租人造成或促成的邻近物业向地下转移任何有害物质不承担任何责任)。承租人的义务应包括但不限于对承租人造成或遭受的任何人员、财产或环境的污染或伤害的影响，以及调查、迁移、补救、恢复和/或减少的费用，并在本租赁期满或终止后继续存在。出租人和承租人签订的任何终止、取消或释放协议均不应解除承租人在本租约项下关于危险物质的义务，除非出租人在签订该协议时明确书面同意。

(E)出租人弥偿。除第8.7款另有规定外，出租人及其继承人和受让人应赔偿、辩护、补偿和保护承租人、其员工和贷款人不受任何和所有环境损害(包括补救费用)的伤害，这些损害包括补救费用，这些损害是由承租人入住前房屋内存在的有害物质造成的，或者是由于出租人、其代理人或员工的严重疏忽或故意不当行为造成的。当适用要求要求时，出租人的义务应包括但不限于调查、清除、补救、恢复和/或消除的费用，并在本租赁期满或终止后继续有效。

(F)调查和补救。出租人应保留责任，并支付有管辖权的政府实体在承租人入住前对房屋是否存在有害物质所需的任何调查或补救措施，除非因承租人使用(包括下文第7.3(A)段所定义的“改动”)而需要采取此类补救措施，在此情况下，承租人应负责支付此类费用。承租人应应出租人的要求全力配合任何此类活动，包括允许出租人和出租人的代理人在合理时间合理进入房屋，以履行出租人的调查和补救责任。

(G)出租人终止选择权。如果在本租赁期内发生危险物质状况(见第9.1(E)款)，除非承租人对此负有法律责任(在这种情况下，承租人应根据适用要求对其进行调查和补救，本租赁应继续有效，但须受出租人根据第6.2(D)款和第13款规定的权利的约束)，出租人可以根据出租人的选择，(I)在必要时尽快调查和补救该危险物质状况，费用由出租人承担。或(Ii)如果补救该状况的估计成本超过当时每月基本租金的12倍或$100,000(以较大者为准)，则在出租人收到该危险物质状况发生的消息后30天内，向承租人发出书面通知，表明出租人希望自该通知之日起60天终止本租约。如果出租人选择发出终止通知，承租人可在此后10天内向出租人发出书面通知，说明承租人承诺支付的此类有害物质状况补救费用超过当时每月基本租金的12倍或100,000美元的金额，以金额较大者为准。承租人应在承诺后30天内向出租人提供上述资金或其令人满意的担保。在这种情况下，本租赁应继续完全有效，出租人应在所需资金到位后，在合理可能的情况下尽快进行补救。如果承租人没有在规定的时间内发出通知并提供所需的资金或担保，本租赁应自出租人终止通知中规定的日期起终止。

6.3承租人遵守适用要求。除本租赁中另有规定外，承租人应完全、勤奋和及时地自行承担费用，切实遵守所有适用要求、任何适用的火险保险商或评级机构的要求以及出租人工程师和/或顾问的建议，这些要求以任何方式与该等要求有关，无论该等要求是现在有效还是在开始日期之后生效。承租人应在收到出租人的书面请求后10天内向出租人提供所有许可证和其他文件的副本，以及证明承租人遵守出租人规定的任何适用要求的其他信息，并应在收到后立即以书面形式通知出租人(连同所涉及的任何文件的副本)，告知出租人关于或涉及承租人或房屋未能遵守任何适用要求的任何威胁或实际索赔、通知、引证、警告、投诉或报告。同样，承租人应立即向出租人发出书面通知：(I)房屋的任何水损坏和任何疑似渗漏、积聚、潮湿或其他有利于霉菌产生的条件；或(Ii)任何可能表明房屋内存在霉菌的霉味或其他气味。

6.4检查；合规性。出租人和出租人的“贷款人”(定义见第30段)和顾问有权在紧急情况下或在合理通知后的任何时间进入房屋，以检查房屋的状况并核实承租人是否遵守本租约的规定。在此情况下，出租人和出租人的“贷款人”(见第30段)和顾问有权在合理通知后的任何时间进入房屋，以检查房屋的状况并核实承租人遵守本租约的情况。任何此类检查的费用应由出租人支付，除非发现违反适用要求，或发现危险物质条件(见第9.1段)存在或迫在眉睫，或政府当局要求或命令进行检查。在这种情况下，只要检查与违规或污染有合理关系，承租人应根据要求向出租人补偿检查费用。此外，承租人应在收到书面要求后10天内向出租人提供所有相关材料安全数据表(MSDS)的副本。

7.保养；修理、公用设施装设；固定附着物及改装。

7.1承租人的义务。

(A)概括而言。除第2.2段(条件)、第2.3段(符合)、第6.3段(承租人遵守适用要求)、第7.2段(出租人的义务)、第9段(损坏或毁坏)和第14段(谴责)的规定另有规定外，承租人应自费将房屋、公用设施安装(无论位于何处，专供承租人使用)以及改建保持在良好状态、状况和维修状态(不论房屋中需要维修的部分或维修方法)。承租人合理地或随时可以使用，不论是否因承租人的使用、任何先前使用、该部分的构件或年限而需要进行此类维修)，包括但不限于所有设备或设施，如管道、暖通空调设备、电力、照明设施、锅炉、压力容器、消防系统、固定装置、墙壁(室内和外部)、基础、天花板、屋顶、屋顶排水系统、地板、窗户、门、平板玻璃、天窗。环境美化、车道、停车场、围栏、挡土墙、标志、人行道和公园小道位于建筑物内、之上或邻近。承租人在保持房屋处于良好状态、状况和维修时，应实施和执行良好的维护做法，特别是包括采购和维护下文第7.1(B)段要求的服务合同。承租人的义务应包括必要时的修复、更换或更新，以保持房屋及其全部或部分的改善处于良好状态、状况和维修状态。在本租赁期内，承租人应将建筑物的外观保持在一流的状态(包括涂鸦清除)，使其与附近其他年龄和大小相当的类似设施的外观保持一致，必要时包括, 大楼的外部重新粉刷。

(B)服务合约。承租人应自费为出租人采购并维护合同副本，合同副本应以惯常形式和实质内容提供给出租人，并与专门从事下列设备和改进(如果安装在房屋内)方面经验丰富的承包商签订合同：(I)暖通空调设备，(Ii)锅炉和压力容器，(Iii)灭火系统，包括火警和/或烟雾探测，(Iv)环境美化和灌溉系统，(V)屋顶覆盖和排水管，以及(Vi)净化器。(Iii)灭火系统，包括火警和/或烟雾探测，(Iv)环境美化和灌溉系统，(V)屋顶覆盖和排水系统，以及(Vi)净化器。但是，出租人保留在通知承租人的情况下购买和维护任何或全部此类服务合同的权利，承租人应按要求偿还出租人的费用。

(三)不履行的。如果承租人未能履行本第7.1款规定的承租人义务，出租人可以在提前10天书面通知承租人后进入房屋(紧急情况除外，不需要通知)，代表承租人履行该义务，并将房屋整修整齐，承租人应及时向出租人支付相当于房屋费用115%的款项。

(D)更换。在以下第8.7款规定的承租人对出租人的赔偿的前提下，在不免除承租人因承租人未能行使和执行良好维修做法而产生的责任的情况下，如果第7.1(B)款所述物品的维修费用超过更换该物品的费用的50%，则该物品应由出租人更换，费用应由双方按比例分摊，承租人只有义务在剩余期限内每月支付。分数等于这种替换成本乘以分数的乘积，分数的分子是ne，分母是144(即每月成本的1/144)。承租人应当支付未摊销余额的利息，但可以随时提前偿还债务。

7.2出租人的义务。根据第2.2段(条件)、第2.3段(遵守)、第9段(损坏或毁坏)和第14段(谴责)的规定，本合同双方的意图是出租人没有以任何方式维修和维护房屋或其中的设备的义务，所有这些义务都是承租人的义务。双方的意图是，本租约的条款管辖双方各自在物业维护和维修方面的义务，如果与本租约的条款不一致，他们明确放弃现在或今后有效的任何法规的利益。

7.3公用设施装设；固定装置；改装。

(A)定义。公用事业设施“一词是指场所内或场所内的所有地面和窗户覆盖物、空气和/或真空管、配电盘、配电、安全和消防系统、通信电缆、照明设备、暖通空调设备、管道和围栏。“行业固定装置”是指承租人能够在不对房屋造成实质性损害的情况下移走的机器设备。术语“变更”是指对公用事业设施或行业固定装置以外的改进进行的任何修改，无论是通过增加还是删除。“承租人拥有的改建和/或公用设施安装”是指承租人根据第7.4(A)款进行的尚未由出租人拥有的改建和/或公用设施安装。

(B)同意。未经出租人事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何改动或公用设施安装。但是，承租人可以在未经出租人同意的情况下对房屋内部(不包括屋顶)进行非结构性改动或公用设施安装，但在通知出租人后，只要从外部看不到它们，不涉及穿透、重新定位或移除屋顶或任何现有墙壁，不会影响电力、管道、暖通空调和/或生命安全系统，并且本租约延期期间的累计成本不超过相当于3个月基本租金的总和或相当于一个月基本租金的总和。尽管有上述规定，未经出租人事先书面批准，承租人不得进行或允许任何屋顶穿透和/或在屋顶上安装任何东西。出租人可以要求承租人使用出租人选择和/或批准的承包商，作为给予批准的前提条件。承租人希望进行的任何改建或公用设施安装，如需出租人同意，应以书面形式提交出租人，并附上详细计划。同意应被视为以承租人以下条件为条件：(I)获得所有适用的政府许可；(Ii)在工程开始前向出租人提供许可和平面图及规格的复印件；(Iii)迅速、迅速地遵守上述许可的所有条件和其他适用要求。任何改装或公用设施安装应以工匠式的方式进行，并使用良好和充足的材料。完成后，承租人应及时向出租人提供竣工平面图和规格书。费用超过一个月基本租金的工程, 出租人同意的条件是承租人提供留置权和竣工保证金，金额相当于该等改建或公用设施安装的预计成本的150%，和/或承租人向出租人提交额外的保证金。

(C)留置权；债权证。承租人应在到期时支付所有向承租人提供或声称已提供给承租人或为承租人提供在房屋内或在房屋上使用的劳动力或材料的索赔，这些索赔是或可能由任何机械师或物质师对房屋或其中的任何权益的留置权所担保的。承租人应在房屋内、房屋上或房屋周围开工前不少于10天通知出租人，出租人有权张贴不负责任的通知。如果承租人对任何此类留置权、债权或要求权的有效性提出异议，则承租人应自费对出租人和房屋进行自我保护，并应支付并履行在执行之前可能对其作出的任何不利判决。如果出租人提出要求，承租人应提供金额相当于该有争议的留置权、债权或索偿金额的150%的担保保证金，以赔偿出租人对该留置权、债权或索偿的责任。如果出租人选择参与任何此类诉讼，承租人应支付出租人的律师费和费用。

7.4拥有权；移走；退回；及修复。

(A)所有权。在以下规定的出租人要求拆除或选择所有权的权利的约束下，承租人进行的所有改建和公用设施安装应为承租人的财产，但被视为房屋的一部分。出租人可以在任何时候以书面方式选择成为承租人自有改建和公用设施全部或任何指定部分的所有者。除非本合同第7.4(B)款另有指示，否则在本租赁期满或终止时，承租人拥有的所有改建和公用设施安装应成为出租人的财产，并由承租人与房屋一起交出。

(B)移走。出租人不早于本租赁期结束前90天且不迟于本租赁期结束前30天向承租人发出书面通知，出租人可要求在本租赁期满或终止前拆除承租人拥有的任何或所有改建或公用设施安装。出租人可要求在未经许可的情况下，随时拆除承租人自有的任何改建或公用设施安装的全部或任何部分。

(C)退回；修复。承租人应在期满日期或任何较早的终止日期之前交出房屋，其所有装修、部件和表面清洁无杂物，并处于良好的操作状态、状况和维修状态，普通损耗除外。“普通损耗”不应包括通过良好的维修实践本可以防止的任何损坏或变质。尽管如上所述，如果本租期为12个月或更短，承租人应在开始日将房屋以与交付给承租人相同的条件交还给承租人，不考虑普通损耗。承租人应修复因安装、维护或拆除行业固定装置、承租人拥有的改建和/或公用设施安装、家具和设备以及拆除承租人安装或为承租人安装的任何储罐而造成的任何损坏。承租人应完全清除由承租人或任何第三方或为承租人或任何第三方带进房屋的任何和所有危险物质(从房屋外部通过地下迁移沉积的危险物质除外)，即使这种清除会要求承租人执行超出法定要求的工作或支付超出法定要求的费用。行业固定装置应保留为承租人的财产，并由承租人拆除。承租人的任何个人财产在到期日或之前或更早的终止日期仍未搬走，将被视为已被承租人放弃，并可由出租人按出租人的意愿处置或保留。未经出租人明确书面同意，承租人未按照第7.4(C)款及时腾出房屋的，应构成下文第26款规定的暂缓。

8.保险；弥偿。

8.1保险费。承租人应支付第8款规定的所有保险，但出租人根据第8.2(B)款承保的责任保险的费用超过每次事故$2,000,000的部分除外。在租赁期之前或之后开始的保单期间的保费应按比例与租赁期相对应。承租人应在收到发票后10天内向出租人付款。

8.2责任保险。

(A)由承租人承运。承租人应获得并保持有效的商业一般责任保险单，保护承租人和出租人作为额外的被保险人，避免因房屋及其附属区域的所有权、使用、占用或维护而引起的人身伤害、人身伤害和财产损失索赔。该保险应以事故为基础，提供每次事故不少于$1,000,000的单一限额保险，每年的保险总额不少于$2,000,000。承租人应通过至少与保险服务组织的“房屋的附加被保险人管理人或出租人”背书一样广泛的背书，增加出租人作为附加被保险人。保险单不应包含被保险人或被保险人组织之间的任何保险内排除，但应包括根据本租赁承担的责任的承保范围，作为履行本租赁项下承租人赔偿义务的“保险合同”。然而，上述保险的限额不应限制承租人的责任，也不解除承租人在本合同项下的任何义务。承租人应在其责任保险单上注明，其保险应是出租人承保的任何类似保险的主要保险，而不是对出租人承保的任何类似保险的分摊，出租人的保险应仅视为超额保险。

(B)由出租人承运。出租人应按照第8.2(A)款的规定投保责任保险，作为承租人必须投保的保险以外的保险，而不是代替承租人投保的保险。承租人不得被指定为本合同的附加被保险人。

8.3财产保险--建筑、装修和租值。

(A)建筑及改善工程。保险方应以出租人的名义取得一份或多份保险单并使其有效，损失应支付给出租人、任何场地出租人和任何承保房屋损失或损坏的贷款人。该等保险的款额须相等于该处所不时存在的全部可保重置成本，或相等于任何贷款人所要求的款额，但在任何情况下不得超过该处所在商业上合理和可获得的可保价值。承租人拥有的改建和公用设施、行业固定装置和承租人的个人财产应由承租人投保，而不是由出租人投保。如果保险可用且在商业上合适，该保险单或多个保险单应投保所有直接有形损失或损害的风险(除非贷款人要求，洪水和/或地震的风险除外)，包括碎片清除保险和执行任何要求升级、拆除、重建或重建的适用要求。

因承保损失而更换房屋的任何部分。上述一份或多份保单还应包含一项商定的估值条款，以代替任何共同保险条款、放弃代位权和通胀防范保护，从而使每年的财产保险金额增加不低于调整后的美国劳工部针对所有城市消费者的消费者物价指数(CPI)，该系数不低于房屋所在地最近城市的调整后的美国劳工部消费者物价指数(U.S.Department of Labor Consumer Price Index)。如果该保险范围有免赔额条款，每次事故的免赔额不得超过5000美元，如果发生保险损失，承租人应对该免赔额负责。

(B)租值。保险方应以出租人的名义购买一份或多份保险单，并向出租人和任何贷款人支付损失，承保一年的全额租金损失，并延长180天的赔偿期(“租金价值保险”)。该保险应包含一项约定的估值条款，以代替任何共同保险条款，承保金额应每年调整，以反映承租人在未来12个月内否则应支付的预计租金。如果发生此类损失，承租人应对任何可扣除的金额承担责任。

(C)毗邻处所。如果房屋是较大的建筑物的一部分，或者是出租人拥有的毗邻房屋的一组建筑物的一部分，如果增加的财产保险费是由于承租人的作为、不作为、使用或占用造成的，承租人应支付该建筑物或建筑物的财产保险费的增加。

8.4承租人财产；营业中断保险；工伤保险。

(一)财产损失。承租人应为承租人的所有个人财产、行业固定装置和承租人拥有的改建和公用设施购买并维护保险。此类保险应为全额重置成本保险，每次事故免赔额不超过1,000美元。任何此类保险的收益应由承租人用于更换个人财产、行业固定装置和承租人拥有的改建和公用设施安装。

(B)业务中断。承租人应获得并维持收入损失和额外费用保险，其金额应补偿承租人直接或间接的收入损失，这些损失可归因于承租人业务中审慎承租人通常投保的所有危险，或可归因于由于此类危险而阻止进入房屋。

(三)工伤保险。承租人应按适用要求获得并维持一定数额的工伤保险。此类保险单应包括“放弃代位权”背书。承租人应向出租人提供此类背书的复印件以及第8.5款要求的保险证书或保险单复印件。

(D)没有足够覆盖范围的陈述。出租人不表示本合同规定的保险限额或承保形式足以覆盖承租人在本租赁项下的财产、业务运营或义务。

8.5保险单。本合同要求的保险应由在保单期限内保持最新一期“最佳保险指南”中规定的“一般投保人评级”至少为A-、VII或贷款人可能要求的其他评级的公司提供。承租人不得做或允许做任何使所需保险单无效的事情。承租人应在起始日之前，向出租人交付此类保险的保单或证书的认证副本，并附上所需背书的副本，以证明所需保险的存在和金额。除非提前30天书面通知出租人，否则此类保险单不得取消或修改。承租人应至少在保单到期前10天向出租人提供续签证明或“保险活页夹”，或出租人可以购买此类保险并向承租人收取费用，承租人应应要求向出租人支付费用。此类保单的期限至少为一年，或本租赁剩余期限，以较短的期限为准。如果任何一方未能购买和维持其所需投保的保险，另一方可以但不应被要求购买和维持该保险。

8.6放弃代位权。在不影响任何其他权利或补救措施的情况下，承租人和出租人双方特此免除和解除对方的责任，并放弃因本合同规定投保的危险而造成的财产损失或损坏而向另一方追讨损害赔偿的全部权利。此类免除和豁免的效果不受承保或要求的保险金额或适用于本协议的任何免赔额的限制。双方同意让各自的财产损失保险承保人放弃此类公司对出租人或承租人(视情况而定)可能享有的任何代位求偿权，只要保险不因此而失效。

8.7赔偿。除出租人的严重疏忽或故意不当行为外，承租人应赔偿、保护、辩护并使房屋、出租人及其代理人、出租人的主人或场地出租人、合伙人和贷款人免受因承租人使用和/或占用房屋而产生、涉及或与之相关的任何和所有索赔、租金损失和/或损害、留置权、判决、罚款、律师费和咨询费、开支和/或责任。如果因上述任何事项而对出租人提起诉讼或诉讼，承租人应在接到通知后由出租人合理满意的律师进行辩护，费用由承租人承担，出租人应配合承租人进行辩护。出租人无需先支付任何此类索赔即可获得辩护或赔偿。

8.8出租人及其代理人免除责任。尽管出租人或其代理人疏忽或违反本租约，出租人或其代理人在任何情况下均不对以下情况承担责任：(I)对承租人、承租人的员工、承包商、受邀人、客户或房屋内或周围的任何其他人的人身或货物、货物、商品或其他财产造成的伤害或损坏，无论该等损坏或损害是由火、蒸汽、电力、燃气、水或雨水、室内空气质量、霉菌的存在或破损、渗漏、阻塞或其他缺陷造成的或由其引起的：(I)对承租人、承租人的雇员、承包商、受邀人、客户或房屋周围的任何其他人的人身或货物、货物、商品或其他财产造成的伤害或损坏、渗漏、阻塞或其他缺陷。(Ii)出租人的任何其他租客的任何行为或疏忽，或出租人或其代理人未能执行项目中任何其他租约的规定所导致的任何损害；或(Iii)对承租人的业务造成的损害或由此造成的任何收入或利润损失，不论上述损害或损害是由于该处所或该处所所属建筑物的其他部分所引起的状况，或(Ii)出租人的任何其他租户的任何作为或疏忽，或因出租人或其代理人未能执行项目中任何其他租约的规定而导致的，或(Iii)对承租人的业务造成损害或由此造成的任何收入或利润损失。相反，在发生这种情况时，承租人的唯一追索权

损害或伤害应根据第8款的规定向承租人必须维护的保险单提出索赔。

8.9没有提供保险。承租人承认，如果其未能获得或维持本合同要求的保险，将使出租人面临风险，并可能导致出租人产生本租约未考虑的费用，其程度将极难确定。因此，对于承租人没有维持所需保险和/或没有向出租人提供所需活页夹或证明存在所需保险的任何一个月或其部分，基本租金将自动增加，不需要通知承租人，增加的金额相当于当时现有基本租金的10%或100美元，以较大者为准。双方同意，提高基本租金是对出租人因承租人未能维持所需保险而产生的额外风险/成本的公平合理的补偿。在任何情况下，提高基本租金均不构成对承租人未能维持此类保险的违约或违约的放弃，不妨碍行使本合同项下授予的任何其他权利和补救措施，也不免除承租人维持本租赁中规定的保险的义务。

9.损坏或毁灭。

9.1定义。

(A)“房屋部分损坏”是指对房屋的改善设施(承租人拥有的改建和公用设施安装除外)造成的损坏或破坏，该等设施可在损坏或破坏之日起6个月或更短时间内合理修复。出租人应在损坏或毁坏之日起30天内书面通知承租人损失是部分损失还是全部损失。

(B)“处所完全毁坏”是指处所(承租人拥有的改建和公用设施装置及固定装置除外)的损坏或毁坏，而该等损坏或毁坏不能在损坏或毁坏之日起计6个月或更短的时间内合理地修复。出租人应在损坏或毁坏之日起30天内书面通知承租人损失是部分损失还是全部损失。

(C)“保险损失”是指因第8.3(A)段所述保险规定承保的事件造成的房屋改善(承租人拥有的改装和公用设施安装及行业固定装置除外)的损坏或破坏，而不论涉及的任何免赔额或承保限额。

(D)“重置成本”应指维修或重建出租人在发生事故时拥有的对其紧接在此之前的状况的改进的费用，包括执行适用要求所需的拆除、碎片清除和升级，且不扣除折旧。

(E)“危险物质状况”是指在需要补救的场所内、之上或之下发生或发现涉及危险物质存在或被危险物质污染的状况。

9.2部分损失保险损失。如果房屋发生属于保险损失的部分损坏，则出租人应在合理范围内尽快修复该损坏(但不包括承租人的行业固定装置或承租人自有的改装和公用设施)，并且本租赁应继续完全有效；但承租人应根据出租人的选择，对总修理费不超过10,000美元的任何损坏或破坏进行修复，在这种情况下，出租人应向承租人提供任何适用的保险所得收入。在这种情况下，出租人应将任何适用的保险收益提供给承租人，但承租人应自行选择修复总费用不超过10,000美元的任何损坏或破坏。在这种情况下，出租人应向承租人提供任何适用的保险收益。尽管有上述规定，如果所要求的保险没有生效或保险收益不足以进行该修理，投保方应在需要完成上述维修时及时支付所短缺的收益(承租人有责任的免赔额除外)。然而，如果出现这种短缺，是因为由于改进的独特性质，全额重置成本保险覆盖范围在商业上并不合理和可用，出租人没有义务支付保险收益的短缺或完全修复房屋的独特方面，除非承租人在收到此类短缺的书面通知和要求后10天内向出租人提供资金以弥补短缺或提供足够的担保。如果出租人在上述10天内收到上述资金或足够的担保，负责修缮的一方应在合理范围内尽快完成修缮，本租约应保持完全效力。如果没有收到这样的资金或担保, 出租人仍可在其后10天内向承租人发出书面通知，选择：(I)在出租人支付任何收益短缺的情况下，进行商业上合理的修复及维修，在此情况下，本租约将保持十足效力，或(Ii)在30天后终止本租约。承租人无权获得承租人为修复任何此类损坏或破坏而提供的任何资金的补偿。房屋因洪水或地震造成的部分损坏应受第9.3款的约束，尽管可能有一些保险承保，但任何此类保险的净收益如由任何一方支付，应可用于维修。

9.3部分损坏--未投保的损失。如果房屋发生非保险损失的部分损坏，除非是由承租人的疏忽或故意行为造成(在这种情况下，承租人应由承租人承担费用)，出租人可以：(I)由出租人承担费用，在合理范围内尽快修复损坏，在这种情况下，本租赁应继续完全有效，或(Ii)在出租人收到该损坏的发生后30天内向承租人发出书面通知，终止本租赁。该终止应在通知之日起60天内生效。如果出租人选择终止本租赁，承租人有权在收到终止通知后10天内向出租人发出书面通知，说明承租人承诺支付此类损坏的修理费，而不向出租人报销。承租人应在作出上述承诺后30天内向出租人提供上述资金或其满意的担保。在这种情况下，本租赁将继续完全有效，出租人应在所需资金到位后，在合理可能的情况下尽快进行维修。如果承租人没有作出所要求的承诺，本租赁应自终止通知中规定的日期起终止。

9.4完全毁灭。尽管本合同另有规定，如果房屋遭到完全破坏，本租约应在该破坏发生后60天内终止。如果损坏或破坏是由于承租人的重大过失或故意不当行为造成的，出租人有权向承租人追讨出租人的损害赔偿金，但第8.6款另有规定的除外。

9.5在学期末时受到损害。如果在本租赁的最后6个月内的任何时间，损坏的修复成本超过一个月的基本租金(无论是否为保险损失)，出租人可以在损坏发生之日起30天内向承租人发出书面终止通知，终止本租赁，自损坏发生之日起60天生效。尽管如上所述，如果承租人当时拥有续签本租赁或购买物业的可行使选择权，则承租人可通过(A)行使该选择权和(B)向出租人提供在(I)承租人收到据称终止本租赁的书面通知后10天或(Ii)该选择权期满之日前一天或之前进行维修所需的任何保险收益短缺(或其充分担保)来保留本租赁。如果承租人在此期间正式行使该选择权，并向出租人提供资金(或其充分担保)以弥补保险收入的任何短缺，出租人应以出租人在商业上合理的费用尽快修复损坏，本租赁应继续完全有效。如果承租人在此期间未能行使该选择权并提供该资金或担保，则本租赁应在终止通知中指定的日期终止，承租人的选择权即告终止。

9.6租金减免；承租人的补救措施。

(A)取消。如果房屋部分损坏或房屋完全被毁，或本租赁项下承租人不承担责任的有害物质条件，承租人在维修、补救或恢复此类损坏所需期间应支付的租金应按承租人使用房屋的受损程度按比例递减，但不得超过从租金价值保险获得的收益。承租人在本合同项下的所有其他义务应由承租人履行，除本合同另有规定外，出租人对任何此类损坏、破坏、补救、修理或恢复不承担任何责任。

(B)补救。如果出租人有义务维修或恢复房屋，但在该义务产生后90天内没有开始进行实质性和有意义的维修或恢复，承租人可以在开始维修或恢复之前的任何时间，向出租人和承租人实际收到通知的任何贷款人发出书面通知，通知承租人选择在发出通知后不少于60天的日期终止本租约。(B)如果出租人有义务维修或恢复房屋，承租人可以在开始维修或恢复之前的任何时间，向出租人和承租人实际收到通知的任何贷款人发出书面通知，通知承租人选择在该通知发出后不少于60天的日期终止本租赁。如果承租人发出通知后30天内仍未开始维修或恢复，本租约应自通知中规定的日期起终止。如果维修或恢复工作在30天内开始，本租约将继续完全有效。“开始”是指无条件授权编制所需的图则，或开始在厂房内进行实际工作，两者以最先发生的为准。

9.7终止；预付款。根据第6.2(G)款或第9款终止本租赁时，承租人应就预付基本租金和任何其他预付款向出租人进行公平调整。出租人还应将出租人未使用或未要求使用的承租人押金部分返还给承租人。

10.此部分为空

11.公用事业及服务。承租人应支付提供给房屋的所有水、气、热、电、电话、垃圾处理和其他水电费和服务费，以及由此产生的任何税费。如果任何此类服务没有单独计量或向承租人收费，承租人应在所有共同计量或计费的费用中支付合理比例，由出租人确定。不得减免租金，出租人对因骚乱、罢工、劳资纠纷、故障、事故、维修或其他超出出租人合理控制或与政府要求或指示合作的原因而导致的任何公用事业或服务的不足、停工、中断或中断，在任何方面均不承担任何责任。

12.转让及分租。

12.1需要出租人同意。

(A)未经出租人事先书面同意，承租人不得自愿或根据法律规定转让、转让、抵押或扣押(统称为“转让或转让”)或分租承租人在本租赁或房产中的全部或任何部分权益。

(B)除非承租人是一家公司，其股票在全国证券交易所公开交易，否则承租人控制权的变更应构成需征得同意的转让。为此目的，累计转让承租人25%或以上的表决权控制权应构成控制权的变更。

(C)承租人或其资产参与任何交易或一系列交易(通过合并、出售、收购、融资、转让、杠杆收购或其他方式)，不论是否对本租约或承租人的资产进行正式转让或质押，这导致或将导致承租人的净资产减少超过其在签立本租赁时或出租人同意的最近一次转让时的净资产的25%的金额。(C)承租人或其资产参与任何交易或一系列交易(通过合并、出售、收购、融资、转让、杠杆收购或其他方式)，无论是否对本租约或承租人的资产进行正式转让或质押，导致或将导致承租人的净资产减少超过其在签立本租赁时或出租人同意的最近一次转让时的净资产的25%应被视为本租赁的转让，出租人可以不予同意。“承租人净资产”是指根据公认会计原则确定的承租人(不包括任何担保人)的净资产。

(D)未经出租人同意而转让或转租，可由出租人选择在根据第13.1(C)段发出通知后即可纠正的违约行为，或在不需要任何通知和宽限期的情况下不能纠正的违约行为。如果出租人选择将此类未经批准的转让或转租视为不可纠正的违约，出租人可以：(I)终止本租约，或(Ii)在30天书面通知后，将每月基本租金提高至当时有效基本租金的110%。此外，在发生此类违约和租赁的情况下

(I)购买承租人持有的房产的任何选择权的购买价格应进行类似的调整，调整至先前有效价格的110%，以及(Ii)在租赁期剩余时间内安排的所有固定和非固定租金调整应增加至预定调整租金的110%。(Ii)在租赁期剩余时间内安排的所有固定和非固定租金调整应增加到预定调整租金的110%。

(E)承租人对出租人违反第12.1款的补救措施应仅限于补偿性损害赔偿和/或禁令救济。

(F)如果承租人在请求同意时违约，出租人可以合理地拒绝同意建议的转让或转租。

(G)尽管有上述规定，仍可保留该处所的最低限度部分，即。由第三方卖家用于安装自动售货机或公用电话的面积不超过20平方英尺，不构成转租。

12.2适用于转让和分租的条款和条件。

(A)无论出租人是否同意，任何转让或转租均不得：(I)未经承租人或分租人明确书面承担承租人在本租赁项下的义务，(Ii)解除承租人在本租约项下的任何义务，或(Iii)改变承租人支付租金或履行承租人将履行的任何其他义务的主要责任。

(B)出租人可以接受承租人以外的任何人的租金或履行承租人的义务，等待转让的批准或不批准。延迟批准或不批准此类转让或接受租金或履约，均不构成对出租人对承租人违约或违约行使其补救措施的权利的放弃或禁止反悔。

(C)出租人对任何转让或转租的同意，不构成对任何其后的转让或转租的同意。

(D)在承租人违约或违约的情况下，出租人可以直接向承租人、任何担保人或任何其他负责履行本租约项下承租人义务的人(包括任何受让人或分租人)提起诉讼，而无需首先向出租人用尽出租人对此负有责任的任何其他个人或实体或出租人持有的任何担保。

(E)每份转让或分租的同意请求应以书面形式提出，并附上与出租人对建议的受让人或分租人的财务和运营责任以及适当性的决定有关的资料，包括但不限于对处所的预期用途和/或所需的改装(如有)，以及500美元的费用，作为出租人考虑和处理该请求的代价。承租人同意向出租人提供可能合理要求的其他或附加信息和/或文件。(另见第36条)

(F)本租契下的任何受让人或分租人，因接受该转让、订立该分租契约或接管该处所或其任何部分，应被视为已承担并同意遵守及履行承租人在该转让或分租期内须遵守或履行的每项条款、契诺、条件及义务，但与出租人以书面明确同意的转让或分租条款相反或不一致的义务则不在此限。(F)本租契下的任何受让人或分租人应被视为已承担并同意遵守及履行本租约中承租人在该转让或分租期内须遵守或履行的每项条款、契诺、条件及义务，但与出租人以书面明确同意的转让或分租条款相抵触或不一致的义务除外。

(G)出租人对任何转让或转租的同意不得将本租赁授予原承租人的任何选择权转让给受让人或转租人，除非出租人以书面明确同意转让。(见第39.2条)

12.3适用于转租的附加条款和条件。以下条款和条件适用于承租人对全部或部分房屋的转租，并应被视为包括在本租约下的所有分租中，无论是否明确包含在其中：

(A)承租人特此将承租人在任何转租中应支付的所有租金中的全部权益转让给出租人，出租人可收取该等租金，并将其用于本租赁项下承租人的义务；但是，在承租人履行义务时发生违约之前，承租人可以收取该租金。如果出租人收取的金额超过承租人当时的未偿债务，超出的部分应退还给承租人。出租人不得因前述规定或该等转租的任何转让或收取租金而被视为因承租人未能履行并履行承租人对该转租人的任何义务而对转租人承担责任。承租人特此不可撤销地授权和指示任何此类转租人在收到出租人的书面通知后，说明承租人在履行本租赁项下的义务时存在违约行为，向出租人支付转租项下到期和到期的全部租金。转租人应依赖出租人的任何此类通知，并应向出租人支付所有租金，而没有任何义务或权利询问是否存在此类违约行为，即使承租人有任何相反的主张。

(B)如果承租人违约，出租人可以选择要求转租人委托出租人，在这种情况下，出租人应承担转租人在行使选择权之时至转租期满期间的转租人义务；但出租人不对该转租人支付给该转租人的任何预付租金或押金或该转租人之前的任何违约或违约承担责任。

(C)根据分租契约须经分租人同意的任何事宜，亦须经出租人同意。

(D)未经出租人事先书面同意，任何分租人不得进一步转让或分租全部或部分处所。

(E)出租人应将承租人的任何违约或违约通知的副本交付给转租人，转租人有权在该通知规定的宽限期(如有)内纠正承租人的违约行为。承租人纠正的任何此类违约，承租人有权向承租人进行补偿和补偿。

13.失责；违反；补救

13.1违约；违约。违约是指承租人未能遵守或执行本租赁项下的任何条款、契诺、条件或规章制度。违约是指发生以下一项或多项违约，承租人未能在任何适用的宽限期内纠正此类违约：

(A)放弃该处所；或在没有提供商业上合理的保安水平的情况下腾出该处所，或在第8.3段所述的财产保险的承保范围因此而受到危害的情况下，或在没有提供合理保证以尽量减少潜在的蓄意破坏的情况下，将该处所腾空。

(B)承租人未能支付本合同规定承租人必须支付的任何租金或任何保证金，无论是支付给出租人还是第三方，以在到期时提供合理的保险或担保担保证据，或履行本租约项下危及或威胁生命或财产的任何义务，且在书面通知承租人后持续3个工作日。出租人接受部分租金或保证金的支付并不构成放弃出租人的任何权利，包括出租人收回房屋占有权的权利。

(C)承租人不允许出租人和/或其代理人进入房产，或在书面通知承租人后持续3个工作日的情况下，不允许承租人从事构成公共或私人滋扰的废物、行为或行为，和/或承租人在房产上的非法活动。

(D)承租人未能提供(I)符合适用要求的合理书面证据，(Ii)服务合同，(Iii)解除未经授权的转让或转租，(Iv)禁止反言证书或财务报表，(V)请求的从属关系，(Vi)关于任何担保人和/或担保人的证据，(Vii)根据第42款要求的任何文件，(Viii)材料安全数据表(MSDS)，或(Ix)出租人可能根据条款合理地要求承租人提供的任何其他文件或信息书面通知承租人后10天内仍未履行的。

(E)除上文第13.1(A)、(B)、(C)或(D)项所述的违约外，承租人对本租赁的条款、契诺、条件或规定或根据本租约第40款通过的规则的违约，在书面通知后持续30天的情况下，不应被视为违约；但是，如果承租人违约的性质是合理地需要超过30天才能治愈，则如果承租人开始违约，则不应被视为违约

(F)发生下列任何情况：(I)为债权人的利益作出任何一般安排或转让；(Ii)成为“美国法典”第11篇第101条或其任何后续规约所界定的“债务人”(除非针对承租人提出的呈请在60天内被驳回)；(Iii)指定受托人或接管人接管基本上所有位于房屋内的承租人资产或承租人在本租约中的权益，但在该等财产的占有权未恢复给承租人的情况下或(Iv)扣押、执行或以其他方式司法扣押承租人在房屋内的几乎所有资产或承租人在本租赁中的权益，如果该扣押未在30天内解除；但是，如果本款的任何规定与任何适用法律相抵触，则该规定无效，且不影响其余规定的有效性。

(G)发现承租人或任何担保人向出租人提供的任何财务报表在实质上是虚假的。

(H)如果承租人履行本租约项下的义务得到保证：(I)担保人死亡，(Ii)担保人未按照担保条款终止对本租约的责任，(Iii)担保人资不抵债或申请破产，(Iv)担保人拒绝履行担保书，或(V)担保人预期违约，以及承租人未能在书面通知后60天内履行担保义务。(I)担保人死亡；(Ii)担保人未按照担保条款终止对本租约的责任；(Iii)担保人破产或申请破产；(Iv)担保人拒绝履行担保书；或(V)担保人预期违约，承租人未能在书面通知后60天内履行担保义务加上承租人当时的现有资源，等于或超过本租约签订时承租人和担保人的财务资源总和。

13.2补救措施。如果承租人未能在书面通知后10天内(或在紧急情况下，无需通知)履行其任何肯定义务或义务，出租人可以选择代表承租人履行该义务或义务，包括但不限于获得合理要求的债券、保险单或政府许可证、许可或批准。承租人收到发票后，应当向出租人支付相当于出租人在履行合同过程中发生的费用和费用的115%的金额。如果发生违约，出租人可以在不另行通知或要求的情况下，在不限制出租人行使因该违约而可能享有的任何权利或补救措施的情况下：

(A)以任何合法方式终止承租人对房屋的占有权，在此情况下，本租约终止，承租人应立即将占有权交还出租人。在这种情况下，出租人有权向承租人追回：(一)解除合同时已赚取的未付租金；(二)解除合同后至判给时应赚取的未付租金的价值，超出承租人证明本可合理避免的租金损失金额；(三)授予租金后剩余期限内未付租金超过承租人证明的租金损失金额的价值。及(Iv)补偿出租人因承租人未能履行其在本租约项下的义务而直接造成的损害或在通常情况下可能因此而造成的所有损害所需的任何其他款项，包括但不限于收回对房屋的占有的费用、重新出租的费用(包括必要的翻新和改建房屋)、合理的律师费, 以及出租人支付的与本租赁相关的任何租赁佣金中适用于本租赁剩余期限的部分。前一句第(Iii)款所指金额在判给时的价值，应以判给时房屋所在地区的联邦储备银行贴现率加百分之一的贴现率计算。出租人为减轻因承租人违反本租约而造成的损害所作的努力，不应放弃出租人收回出租人以其他方式有权获得的任何损害赔偿的权利。如果本租约的终止是通过对非法扣留者的临时补救措施获得的，出租人有权在该诉讼中追回可追回的任何未付租金和损害赔偿，或者出租人可以保留在单独的诉讼中追回全部或部分租金的权利。如果一个

如果先前没有给予第13.1段所要求的通知和宽限期，则根据非法扣留者法规向承租人发出的支付租金或迁出、履行或迁出的通知也应构成第13.1段所要求的通知。在这种情况下，第13.1款要求的适用宽限期和非法扣留者法规应同时生效，承租人未能在两个宽限期中较大者内纠正违约，将构成非法扣留者和违反本租赁，使出租人有权获得本租赁和/或上述法规规定的补救措施。

(B)继续承租人和承租人的管有权利，并在租金到期时追讨租金，在此情况下，承租人可分租或转让，但须受合理限制。赡养、努力转租和/或指定接管人以保护出租人利益的行为，不应构成承租人占有权利的终止。

(C)根据住所所在国家的法律或司法判决，寻求现在或今后可用的任何其他补救办法。本租约期满或终止和/或承租人占有权利的终止，不解除承租人在本租约有效期内或因承租人占用房屋而发生或发生的任何赔偿条款下的责任。

13.3诱导再捕获。任何免收或减免租金或其他费用的协议，或出租人向承租人或为承租人提供或支付任何现金或其他奖金、奖励或对价的协议，均应被视为以承租人全面忠实履行本租赁的所有条款、契诺和条件为条件。所有这些让步在下文中被称为“优惠条款”。一旦承租人违反本租赁，任何此类激励条款应自动被视为从本租赁中删除，不再具有任何效力或效果，出租人根据此类激励条款给予或支付的任何租金、其他费用、奖金、激励或对价应立即到期并由承租人支付给出租人，即使承租人随后对上述违约行为进行了任何补救。出租人接受租金或对引发本款实施的违约行为进行补救，不应被视为出租人放弃本款规定，除非出租人在接受租金时以书面明确说明。

13.4滞纳金。承租人在此承认，承租人逾期支付租金将导致出租人产生本租约未考虑到的费用，其确切金额将极难确定。此类成本包括但不限于手续费和会计费，以及任何贷款人可能向出租人收取的滞纳金。因此，如果出租人在租金到期后5天内仍未收到租金，则承租人应立即向出租人支付相当于每笔逾期金额的10%或100美元的一次性滞纳金，两者以较大者为准，而无需通知承租人。双方特此同意，该滞纳金是对出租人因该滞纳金而招致的费用的公平合理的估计。出租人接受该滞纳金在任何情况下都不构成对承租人对该逾期款项的违约或违约的放弃，也不妨碍行使本合同授予的任何其他权利和补救措施。如根据本协议须就连续3期基本租金支付滞纳金(不论是否收取)，则即使本租约有任何相反规定，基本租金应由出租人选择每季度到期并提前支付。

13.5%的利息。除滞纳金外，出租人未收到本合同项下到期的任何款项，到期时应自到期后第31天起计息。收取的利息(“利息”)应按年利率10%计算，但不得超过法律允许的最高利率。除第13.4段规定的潜在滞纳金外，还需支付利息。

13.6出租人违约。

(A)违反通知。出租人不应被视为违反本租赁，除非出租人在合理时间内未能履行出租人应履行的义务。就本款而言，在任何情况下，出租人以及其名称和地址已为此目的以书面形式向承租人提供的任何贷款人收到书面通知后，在任何情况下，合理的时间不得少于30天，该书面通知指明出租人未履行该义务的情况；但是，如果出租人的义务的性质是合理地需要超过30天才能履行，则出租人在该30天期限内开始履行并在此后努力履行直至履行完毕，则出租人不应违约。

(B)承租人代表出租人履行。如果出租人和贷款人在收到上述通知后30天内均未纠正上述违约行为，或已开始补救后，承租人仍未努力完成，则承租人可选择由承租人承担费用并从租金中抵销实际合理的补救费用，但补偿金额不得超过一个月基本租金或保证金的较大者，并保留承租人要求出租人赔偿超出此类补偿的任何此类费用的权利，但不得超过1个月的基本租金或保证金中较大者的金额，否则承租人有权要求出租人赔偿超出该等补偿的任何此类费用，但该补偿不得超过1个月的基本租金或保证金的较大者，因此承租人有权要求出租人赔偿超出该补偿的任何此类费用。承租人应记录上述治疗费用，并将上述文件提供给出租人。

14.谴责。如果该房屋或其任何部分是在征用权下取得或在行使该权力的威胁下出售(统称为“谴责”)，本租约应自谴责当局取得所有权或占有权之日起终止(以先发生者为准)。如果超过10%的建筑物或超过25%的未被任何建筑物占用的房屋被没收，承租人可以选择在出租人向承租人发出书面通知后10天内(或在没有通知的情况下，在谴责当局接管后10天内)终止本租约，由承租人选择。如果承租人未按照前述规定终止本租约，则本租约对房屋剩余部分应保持十足效力，但基本租金应根据因此而导致的房屋使用率下降而按比例降低。退让赔偿和/或付款应为出租人的财产，无论该赔偿是作为租赁权减值、所占部分价值的补偿，还是作为遣散费赔偿；但是，承租人有权获得租赁人支付的任何赔偿，无论本租约是否根据本款的规定终止，承租人也有权获得租赁人的搬迁费用、商誉损失和/或贸易固定装置的赔偿。承租人对房屋进行的所有改动和公用设施安装，仅用于谴责目的，应视为

承租人和承租人的财产有权获得为此支付的任何和所有赔偿。如果本租约未因处罚而终止，出租人应修复因处罚而对房屋造成的任何损坏。

15.此部分留空

16.禁止反言证明书。

(A)每一方(“答辩方”)须在另一方(“请求方”)发出书面通知后10天内，签立、确认并向请求方递交一份与航空商业地产协会当时最新的“禁止反言证书”表格相类似的书面声明，以及请求方可能合理要求的补充资料、确认书及/或声明。

(B)如答辩方没有在该10天期限内签立或交付禁止反言证明书，要求方可签立禁止反言证明书，述明：(I)该租约在没有修改的情况下具有十足效力及作用，但请求方所代表的情况除外；(Ii)要求方的履约行为并无未予纠正的失责行为；及(Iii)如出租人是请求方，则已预付不超过一个月的租金。准买家和产权负担人可依赖请求方的禁止反言证书，答辩方不得否认该证书所载事实的真实性。此外，承租人承认其未能提供此类禁止反言证书将使出租人面临风险，并可能导致出租人招致本租约未考虑的费用，其程度将极难确定。因此，如果承租人未能及时签立和/或交付所要求的禁止反言证书，每月基本租金将自动增加，不需要通知承租人，增加的金额相当于当时现有基本租金的10%或100美元，以租赁剩余时间中较大的金额为准。双方同意，提高基本租金是对出租人因承租人未能提供禁止反言证书而产生的额外风险/成本的公平合理的补偿。在任何情况下，基础租金的增加都不构成对承租人未能提供禁止反言证书的违约或违约的豁免，也不妨碍行使本合同授予的任何其他权利和补救措施。

(C)如果出租人希望融资、再融资或出售房产或其任何部分，承租人和所有担保人应在出租人书面通知后10天内向出租人指定的任何潜在贷款人或买家提交该贷款人或买家合理要求的财务报表，包括但不限于承租人过去3年的财务报表。所有此类财务报表均应由出租人和该贷款人或买方以保密方式收到，并仅用于本协议规定的目的。

17.出租人的定义。本合同中使用的“出租人”一词，是指当时房屋的费用所有权的所有人，或者，如果这是转租，则指承租人在先前租赁中的权益的一个或多个业主。如果出租人对房屋或本租赁的所有权或权益发生转让，出租人应将出租人持有的任何未使用的保证金(以现金或信用形式)交付给受让人或受让人。如上所述，在转让或转让并交付保证金后，优先出租人应免除与本租赁项下此后由出租人履行的义务和/或契诺有关的所有责任。在符合上述规定的情况下，本租约中出租人将履行的义务和/或契诺仅对出租人具有约束力，如上文所述。

18.可分割性。本租约任何条款的无效，由有管辖权的法院裁定，不得影响本租约任何其他条款的有效性。

19.天。除非另有相反说明，本租约中使用的“天”一词指的是历日。

20.法律责任的限制。出租人在本租赁项下的义务不构成出租人或其合伙人、成员、董事、高级管理人员或股东的个人义务，承租人不得查看房屋和出租人的任何其他资产，以清偿出租人关于本租赁的任何责任，并且不得向出租人的合伙人、成员、董事、高级管理人员或股东或其任何个人资产追索。

21.关键时刻。对于双方履行或遵守本租赁项下的所有义务而言，时间是至关重要的。

22.此部分留空

23.通知。

23.1通知要求。本租赁或适用法律要求或允许的所有通知应以书面形式发出，并可亲自递送(亲手或快递)，也可通过普通、挂号或挂号邮件或美国邮政特快专递、预付邮资或传真发送，如果以本条款第23款规定的方式送达，应视为充分送达。本租约上一方签字旁边注明的地址应为该方投递或邮寄通知的地址。任何一方可以书面通知另一方指定不同的通知地址，但在承租人接管房屋后，该房屋应构成承租人的通知地址。向出租人发出的所有通知的副本应同时发送到出租人此后可能不时以书面形式指定的地址。

23.2通知日期。任何以挂号信或挂号信寄出的通知，如要求回执，应视为在收据卡片上显示的投递日期，或如果没有显示投递日期，则视为在收据卡片上的邮戳。如果以普通邮件发送，通知应视为在按本协议要求填写地址并预付邮资后72小时发出。由美国特快专递或隔夜快递投递的保证次日投递的通知，应视为在投递24小时后送达

邮政服务或信使。通过传真或类似方式发送的通知应在电话确认收到时视为已送达(来自传真机的确认报告就足够了)，前提是还应通过递送或邮寄方式递送一份副本。在周六、周日或者法定节假日收到通知的，视为在下一个工作日收到通知。

24.免责声明。

(A)出租人对承租人违约或违反任何条款、契诺或条件的放弃，不得视为放弃任何其他条款、契诺或条件，或随后承租人对相同或任何其他条款、契诺或条件的违约或违反。出租人对任何行为的同意或批准，不得被视为使承租人不必要地获得出租人同意或批准承租人的任何后续或类似行为，或被解释为禁止反言的基础，以强制执行本租赁中要求获得同意的一项或多项条款。

(B)出租人接受租金并不代表放弃承租人的任何违约或违约。承租人的任何付款均可由出租人以应付出租人的款项或损害赔偿为由接受，即使承租人与此相关的任何限制性声明或条件，除非出租人在付款存入之时或之前明确书面同意，否则该等声明和/或条件不具有任何效力或效果。

(C)双方同意，本租约的条款适用于与本租约有关的所有事项，并特此放弃任何现行或未来法规的规定，只要该法规与本租约相抵触。

25.关于房地产代理关系性质的披露。

(A)出租人或承租人在与地产代理商讨某宗地产交易时，应从一开始便明白其与该名或多于一名代理在交易中有何种代理关系或代表。出租人和承租人承认在本次交易中得到经纪人的建议，如下所示：

(I)出租人代理人。根据与出租人签订的上市协议，出租人的代理人仅担任出租人的代理人。出租人的代理人或次级代理人对出租人负有下列肯定义务：在与出租人打交道时，尽到最大限度的谨慎、正直、诚实和忠诚的受托义务。对承租人和出租人：a.在履行代理人职责时勤奋地运用合理的技能和谨慎。诚实、公平交易和诚信的义务。C.有义务披露代理人已知的、对财产的价值或可取性有重大影响的所有事实，而这些事实是当事人不知道的，或者在当事人的勤奋关注和观察范围内的。代理人没有义务向任何一方透露从另一方获得的任何不涉及上述肯定义务的机密信息。

(Ii)承租人的代理人。代理人只能同意作为承租人的代理人。在这些情况下，代理人不是出租人的代理人，即使根据协议，代理人可以从出租人获得全部或部分服务补偿。仅代表承租人行事的代理人有下列肯定义务。对承租人：在与承租人打交道时最大限度地谨慎、正直、诚实和忠诚的受托义务。对承租人和出租人：a.在履行代理人职责时勤奋地运用合理的技能和谨慎。诚实、公平交易和诚信的义务。C.有义务披露代理人已知的、对财产的价值或可取性有重大影响的所有事实，而这些事实是当事人不知道的，或者在当事人的勤奋关注和观察范围内的。代理人没有义务向任何一方透露从另一方获得的任何不涉及上述肯定义务的机密信息。

(Iii)同时代表出租人和承租人的代理人。房地产经纪人，无论是直接或通过一个或多个联营许可证行事，都可以合法地成为出租人和承租人在交易中的代理，但必须在出租人和承租人都知道和同意的情况下才能合法地成为出租人和承租人的代理人。在双重代理的情况下，代理人对出租人和承租人都负有下列肯定义务：a.在与出租人或承租人进行交易时，应尽到最大限度的谨慎、诚信、诚实和忠诚的受托责任。(二)以上第(一)项、第(二)项规定的对出租人和承租人的其他义务。在代理出租人和承租人时，未经双方明确许可，代理人不得向另一方披露出租人将接受低于挂牌所列租金的租金或承租人愿意支付高于所提供租金的租金。代理人在房地产交易中的上述职责并不免除出租人或承租人保护自身利益的责任。出租人和承租人应仔细阅读所有协议，以确保它们充分表达了他们对交易的理解。房地产经纪人是有资格为房地产提供建议的人。如果需要法律或税务建议，请咨询称职的专业人士。

(B)经纪人对任何一方的任何违约或违约不承担任何责任。双方同意，在开始日期超过一年后，不得对经纪人提起与本租赁相关的任何违反职责、错误或遗漏的诉讼或其他法律程序，并且任何经纪人就任何此类诉讼和/或法律程序承担的责任(包括法院费用和律师费)不得超过该经纪人根据本租赁收到的费用；但是，上述对每位经纪人责任的限制不适用于该经纪人的任何严重疏忽或故意不当行为。

(C)出租人和承租人同意向经纪人确认其认为保密的任何向经纪人提供的通信或信息为“机密”。

26.没有保留的权利。本租约期满或终止后，承租人无权保留对房屋或其任何部分的占有权。如果承租人继续持有，则基本租金应增加到紧接到期或终止之前适用的基本租金的150%。本合同包含的任何内容均不得解释为出租人同意承租人的任何保留。

27.累积补救。本协议项下的任何补救或选择不应被视为排他性的，但在可能的情况下，应与法律或衡平法上的所有其他补救措施累积。

28.契诺和条件；协议的解释。承租人应遵守或履行的本租约的所有条款均为契诺和条件。在解释本租约时，所有标题和标题仅为方便双方，不应视为本租约的一部分。

租赁。只要上下文要求，单数应包括复数，反之亦然。本租约不应被解释为好像是由一方准备的，而是根据其整体的公平含义，就像是双方都准备好了一样。

29.约束力；法律的选择。本租约对双方、其遗产代理人、继承人和受让人具有约束力，并受房屋所在州的法律管辖。合同双方就本租约提起的任何诉讼应在房屋所在县提起。

30.从属；委派；不打扰。

30.1的从属地位。本租约及据此授予的任何选择权应受制于或从属于现在或今后放置在物业上的任何土地租约、按揭、信托契据或其他抵押或担保装置(统称为“保安装置”)，受制于在其担保方面取得的任何和所有垫款，并受制于其所有续订、修改和延期。承租人同意，任何此类安全设备的持有者(在本租赁中统称为“贷款人”)没有责任或义务履行本租赁项下出租人的任何义务。任何贷款人可以通过向承租人发出书面通知，选择将本租赁和/或在此授予的任何选择权优先于其安全装置的留置权，因此，本租赁和该等选择权应被视为先于该安全装置，无论其文件或记录的相对日期如何。

30.2名律师。如果出租人转让房屋所有权，或者房屋在本租赁所属的安全设备丧失抵押品赎回权或终止后被另一人收购，(I)承租人应在符合第30.3款的不干扰条款的前提下，委托该新业主，并应要求与该新业主签订一份新租赁，包含本租赁的所有条款和规定，并在剩余期限内与该新业主签订一份新租约，或者，在新业主的选择下，本租约将自动成为双方之间的一份新租约。(I)承租人应在符合第30.3款的不扰乱条款的前提下，委托该新业主与该新业主签订一份包含本租赁所有条款和条款的新租约。(Ii)出租人此后将被免除本合同项下的任何进一步义务，该新所有人应承担出租人的所有义务，但该新所有人不应：(A)对任何先前出租人就取得所有权之前发生的事件的任何作为或不作为承担责任；(B)承租人可能对任何先前的出租人有任何抵销或抗辩；。(C)须预付一个月以上的租金；或。(D)有责任退还支付给任何先前的出租人但没有支付或记入该新业主贷方的任何保证金。

30.3无干扰。关于出租人在本租约签订后签订的安全设备，承租人对本租约的从属关系应受贷款人提供的商业合理的不干扰协议(“不干扰协议”)的约束，该协议规定承租人对房屋的占有权，并且只要承租人没有违反本协议并授权给房屋的记录所有者，本租约(包括任何延长本租约期限的选择权)将不会受到干扰。此外，在本租约签订后60天内，如果承租人提出要求，出租人应尽其商业上合理的努力，从房屋所担保的任何已有安全装置的持有者那里获得一份不干扰协议。如果出租人不能在上述60天内提供“不干扰协议”，承租人可以根据承租人的选择，直接联系贷款人，并试图就签署和交付“不干扰协议”进行谈判。

30.4自动执行。本第30段中包含的协议将在不执行任何其他文件的情况下生效；但是，如果出租人或贷款人就房屋的出售、融资或再融资提出书面请求，承租人和出租人应签署合理需要的其他书面文件，以单独记录本协议规定的任何从属关系、委托和/或不干扰协议。

31.律师费。如果任何一方或经纪人提起诉讼或诉讼，涉及房屋，无论是基于侵权、合同或衡平法，或宣布在本合同项下的权利，任何此类诉讼、诉讼或上诉的胜利方(以下定义)应有权获得合理的律师费。这些费用可以在同一诉讼中判给，也可以在单独的诉讼中追回，无论该诉讼或诉讼是否寻求裁决或判决。“胜利方”一词应包括但不限于通过妥协、和解、判决或另一方或经纪人放弃其债权或抗辩而实质上获得或挫败所寻求的救济(视属何情况而定)的一方或经纪人。

律师费裁决不应按照任何法庭费用表计算，但应能全额偿还所有合理发生的律师费。此外，出租人有权获得在准备和送达违约通知以及与之相关的咨询中发生的律师费、成本和开支，无论随后是否就该违约或由此导致的违约启动法律诉讼(此类服务和咨询的每次合理最低金额为200美元)。

32.出租人进入；展示房屋；修理。出租人和出租人的代理人有权在紧急情况下和在合理的事先通知后的合理时间进入房屋，以便向潜在的买家、贷款人或租户展示，并对房屋进行出租人认为必要或合适的改建、维修、改善或增加，以及通过房屋和/或其他房屋竖立、使用和维护公用事业、服务、管道和管道，只要不会对承租人使用房屋造成实质性的不利影响。所有此类活动不得减免租金，也不得免除对承租人的责任。

33.拍卖会。未经出租人事先书面同意，承租人不得在房屋上进行拍卖，也不得允许在房屋上进行拍卖。出租人在决定是否允许拍卖时，没有义务行使任何合理标准。

34.标志。出租人可以随时在房屋内放置普通的“待售”牌子，也可以在本合同期限的最后6个月内放置普通的“出租”牌子。除普通的“转租”标志外，未经出租人事先书面同意，承租人不得在房屋上放置任何标志。所有标志必须符合所有适用要求。

35岁。终止；合并除非出租人另有书面声明，承租人自愿或以其他方式交出本租约，相互终止或取消本租约，或出租人因承租人违约而终止本租约，应自动终止房屋内的任何分租或出租产业；但出租人可选择继续任何一个或所有现有分租。出租人在任何该等事件后10天内未能以书面通知任何该等较小权益的持有人作出相反选择，应构成出租人选择使该事件构成该等权益的终止。

36.同意。除本合同另有规定外，在本租约中，凡由另一方或为另一方的行为需要一方同意的地方，均不得无理拒绝或拖延此类同意。出租人因考虑或回应承租人要求出租人同意(包括但不限于同意转让、转租或存在或使用有害物质)而产生的实际合理成本和开支(包括但不限于建筑师、律师、工程师和其他咨询费)应由承租人在收到发票和相关证明文件后支付。出租人对任何行为、转让或转租的同意不应构成承认承租人不存在对本租赁的违约或违约，该同意也不应被视为对当时存在的任何违约或违约行为的放弃，除非出租人在同意时另有明确的书面声明。未在本合同中明确规定出租人同意的任何特定条件，不妨碍出租人在同意时就正在给予同意的特定事项施加当时合理的进一步或其他条件。如果任何一方不同意另一方在本协议项下作出的任何决定，并合理地要求说明作出决定的理由，确定方应在提出请求后10个工作日内以书面形式提供合理详细的理由。

37.担保人。

37.1执行。担保人(如有)应按航空商业地产协会最新公布的格式签署担保书，每个担保人应承担与本租赁项下承租人相同的义务。

37.2默认。如果任何担保人在被要求时未能或拒绝提供：(A)担保人履行担保书的证据，包括代表担保人签署的一方对担保人负有义务的权力；(B)当前财务报表，(B)当期财务报表，(C)禁止反言证书，或(D)书面确认担保书仍然有效的书面确认，如为公司担保人，则构成承租人的违约。(B)当前财务报表，(C)禁止反言证书，或(D)书面确认担保仍然有效。

38.安静的控球。在承租人支付租金并履行承租人在本租赁项下须遵守和履行的所有契诺、条件和规定后，承租人应在本租赁期内安静地占有和享受房屋。

39.选项。如果承租人被授予如下定义的任何选择权，则应适用以下规定：

39.1定义。“选择权”指：(A)延长或缩短本租约期限或续订本租约的权利，或延长或缩短承租人对出租人其他财产的租期或续订任何租约的权利；(B)优先选择或优先要约租赁出租人的房产或其他财产的权利；(C)购买出租人的房产或其他财产的权利、优先购买要约的权利或优先购买出租人的房产或其他财产的权利。

39.2原始承租人的个人选择。本租赁中授予承租人的任何选择权都是原始承租人的个人权利，除上述原始承租人外，其他任何人都不能转让或行使该选择权，并且只有在原始承租人完全拥有该房产，并且如果出租人提出要求，承租人证明承租人此后无意转让或转租的情况下，才能进行转让或转租。

39.3多个选项。如果承租人有多个延长或续签本租赁的选择权，除非先前的选择权已有效行使，否则不能行使后一个选择权。

39.4违约对期权的影响。

(A)承租人无权行使以下选择权：(I)在发出任何违约通知开始并持续至该违约得到补救的期间内；(Ii)在任何租金未付的期间(不论是否向承租人发出通知)；(Iii)在承租人违反本租约的期间内；或(Iv)如果承租人在紧接行使本租约之前的12个月内已收到3份或3份以上的单独违约通知，则不论违约是否已治愈。

(B)不得因承租人因第39.4(A)段的规定而不能行使期权而延长或延长可行使期权的期限。

(C)即使承租人适当和及时行使选择权，如果(I)承租人在租金到期后30天内没有支付租金(无需出租人就此发出通知)，或者(Ii)承租人违反了本租约，则选择权仍应终止，且不再具有进一步的效力或效力，尽管承租人已适当和及时地行使了选择权，但在延长租期或购买完成之前，(I)承租人未能支付租金(无需出租人就此发出通知)，则选择权仍应终止，且不再具有进一步的效力或效力。

40.多栋楼。如果房屋是出租人控制的一组建筑物的一部分，承租人同意它将遵守和遵守出租人可能不时制定的所有合理规则和规定，以管理、安全和照顾上述财产，包括场地的护理和清洁，以及车辆的停车、装卸，并促使其员工、供应商、托运人、客户、承包商和受邀者如此遵守和遵守。承租人还同意支付与该等规章制度相关的共同费用的合理份额。

41.安全措施。承租人在此承认，本合同项下支付给出租人的租金不包括警卫服务或其他安全措施的费用，出租人没有任何义务提供这些费用。承租人承担保护房屋、承租人、其代理人和被邀请人及其财产不受第三方行为侵害的一切责任。

42.预订。出租人保留随时在未经承租人同意或加入的情况下授予出租人认为必要的地役权、权利和奉献的权利，并保留记录地块地图和限制的权利，只要这些地役权、权利、奉献、地图和限制不会不合理地干扰承租人对房产的使用。承租人同意签署出租人合理要求的任何文件，以实现任何此类地役权、奉献、地图或限制。

43.在抗议下的表演。如果在任何时候，一方根据本条例的规定应向另一方支付的任何金额或款项发生争议，被主张有支付义务的一方有权“在有异议的情况下”支付款项，这种支付不应被视为自愿支付，并且该缔约方仍有权提起诉讼，要求追回这笔款项。如果判决该缔约方没有支付该款项或其任何部分的法律义务，则该缔约方有权追回其在法律上不需要支付的款项或部分款项。如果一方在6个月内没有提起诉讼，要求追回“在抗诉中”支付的款项，应被视为放弃了对该笔款项提出抗诉的权利。

44.权威；多方；执行。

(A)如果本租约的任何一方是公司、信托、有限责任公司、合伙企业或类似实体，则代表该实体签署本租约的每个个人均声明并保证他或她已被正式授权代表其签署和交付本租约。每一方应在提出请求后30天内向另一方提交证明该授权的令人满意的证据。

(B)如果本租约由一个以上的个人或实体以“承租人”身份签立，则每个该等个人或实体均应承担本租约项下的连带责任。双方同意，任何一名指定承租人应有权签署对本租约或其附属文件的任何修订，并对所有指定承租人具有约束力，出租人可以依赖于此，就像所有指定承租人都签署了该文件一样。

(C)本租约可由双方以副本签立，每份副本均应被视为正本，所有副本共同构成一份相同的文书。

45.冲突。本租赁的印刷条款与打字或手写条款之间的任何冲突，以打字或手写条款为准。

46.出价。任何一方或其代理人准备本租赁并将其提交给另一方，不应被视为向另一方提出租赁要约。在各方签署并交付本租赁之前，本租赁不具有约束力。

47.修正案。本租约只能以书面形式修改，并在修改时由利害关系方签字。只要不实质性改变承租人在本合同项下的义务，承租人同意对本租赁进行贷款人为获得房屋的正常融资或再融资而合理要求的合理的非货币性修改。

48.放弃陪审团审判。在涉及财产或因本协议引起的任何诉讼或诉讼中，双方特此放弃各自接受陪审团审判的权利。

49.争议的仲裁。要求仲裁双方和/或经纪人之间因本租约产生的所有争议的附录未附于本租约。

50美元。无障碍；美国残疾人法案。

(A)处所：未经认证出入专家(CASP)检查。已接受认证出入专家(CASP)的检查，并根据加州民法典§55.51及以后的规定，确定该场所符合所有适用的建筑相关无障碍标准。已接受认证出入专家(CASP)的检查，并根据加州民法典§55.51及以后的规定确定该场所不符合所有适用的建筑相关无障碍标准。

(B)由于是否遵守“美国残疾人法案”(ADA)取决于承租人对该房产的具体用途，出租人对该房产是否符合“美国残疾人法案”或任何类似的法律不作担保或陈述。如果承租人使用房屋需要对房屋进行修改或增加以符合美国反兴奋剂机构的要求，承租人同意进行任何必要的修改和/或增加，费用由承租人承担。

出租人和承租人已仔细阅读和审阅本租约以及本租约中包含的每一条款和条款，并在签署本租约时表明其知情和自愿同意。双方特此同意，在签订本租约时，本租约的条款在商业上是合理的，并实现了出租人和承租人对房屋的意图和目的。

注意：航空商业地产协会或任何经纪人没有就本租赁或与之相关的交易的法律充分性、法律效力或税收后果作出任何陈述或建议。敦促各方：

1.就本租约的法律及税务后果征询大律师的意见。

2.聘请合适的顾问检讨和调查楼宇的状况。上述调查应包括但不限于：可能存在的有害物质、处所的分区、结构完整性、屋顶和操作系统的状况，以及处所是否适合承租人的预定用途。

本租约双方已在各自签字指定的地点和日期签订本租约。

注意：这些表格通常会进行修改，以满足不断变化的法律和行业需求。请务必写信或致电，以确保您使用的是最新的表格：航空商业地产协会，地址：加州格伦代尔，邮编：91203，北品牌大道500N，Suite900。

Telephone No. (213) 687-8777. Fax No.: (213) 687-8616.

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租金调整

标准租约附录

日期：2016年3月1日

(出租人)特萨海滩有限责任公司(Tesa Beach，LLC)

(承租人)BioDiscovery，Inc.

物业地址：加利福尼亚州埃尔塞贡多道格拉斯街北715号，邮编：90245

第51段

A.租金调整：

基本租金自2021年3月1日起每年增加2.5%