附件99.1
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新闻稿
财务联系人：
罗伯特·A·米利根
首席财务官
480.998.3478

美国医疗信托公司。报告2021年业绩并宣布第一季度股息

亚利桑那州斯科茨代尔(2022年2月28日)-美国医疗信托公司(纽约证券交易所代码：HTA)公布了截至2021年12月31日的季度和年度业绩。
2021年第四季度亮点：
·公布的普通股股东应占净收益为每股稀释后0.07美元。
·根据NAREIT的定义，报告的运营资金(FFO)为每股稀释后0.42美元。
·报告正常化FFO为每股稀释后0.43美元。这不包括330万美元的正常化调整，其中包括与举报人调查相关的法律成本170万美元，首席执行官寻找费用70万美元，与审查战略选择相关的法律和专业费用40万美元，以及与这些问题相关的额外董事会和咨询费50万美元。
·报告的标准化FAD为7920万美元，与2020年第四季度相比下降了1.4%。
·报告的同业现金净营业收入(NOI)与2020年第四季度相比增长了1.1%。2020年第四季度至2021年第四季度同物业现金NOI的变化主要受到2020年第四季度确认的80万美元额外终止费和滞纳金的影响，以及本季度主要与员工留任事宜相关的30万美元额外薪酬成本的影响。

截至2021年的年度：
·公布的普通股股东应占净收益为9800万美元，或每股稀释后收益0.44美元。
·报告的FFO为每股稀释后1.72美元，与2020年相比增长了10.3%。
·报告正常化FFO为每股稀释后1.75美元，与2020年相比增长2.3%。这不包括上述330万美元的正常化调整。2021年第三季度与这些事项相关的成本并不大，因此不包括在截至2021年12月31日的年度的正常化调整中。
·报告的标准化FAD为3.267亿美元，与2020年相比增长了2.8%。
·连续第8年提高季度股息。

2021年第四季度值得注意的事项：
·截至2021年12月31日的三个月的业绩受到几项非例行活动的重大影响，这些活动导致总计约580万美元的额外成本，包括一般费用、行政费用和运营费用。这些项目主要涉及公司：(I)举报人调查(如公司在2021年11月4日提交的当前8-K报表中进一步概述的)，(Ii)寻找CEO的成本，(Iii)宣布的战略审查过程，以及(Iv)与临时CEO有关的员工留任成本和行政成本。与这些事项相关的成本主要包括：(I)薪酬和员工支出增加，包括与2021年第三季度股东总回报的公司优异表现相关的120万美元奖金应计增加，70万美元首席执行官猎头费用，以及50万美元的短期咨询和其他员工留任费用；(Ii)法律和专业费用增加230万美元，主要与持续的举报人和战略审查事项有关；(Iii)与公司相关的差旅费用增加50万美元；以及(Iv)董事会费用增加60万美元，原因是有关寻找CEO、举报人和战略审查事宜的董事会和委员会会议大幅增加，以及董事会主席的额外薪酬。
·2021年第三季度与这些非例行活动相关的额外费用不大。因此，截至2021年12月31日的年度业绩主要受到2021年第四季度发生的额外成本的影响。
·如上所述，在这些额外费用中，330万美元被确定为非经常性或增量费用，因此已被排除在正常化FFO之外，作为截至2021年12月31日的三个月和年度的正常化调整。






投资组合业绩
·截至2021年12月31日，我们的投资组合按总租赁面积(GLA)计算的出租率为89.3%，按GLA计算的入住率为87.5%。
·2021年第四季度，HTA签订了80.4万平方英尺的GLA租约，其中包括19.9万平方英尺的新租约和60.5万平方英尺的续签GLA。根据GLA，转租利差为0.5%，同一物业组合的租户保留率为70%。
·今年到目前为止，HTA签订了约280万平方英尺的GLA租约，其中包括78.5万平方英尺的新租约和200万平方英尺的续签GLA。根据GLA，转租利差为2.0%，同一物业组合的租户保留率为74%。

投资活动
·2021年，HTA完成了3.85亿美元的投资，总GLA超过95万平方英尺。这包括大约3.06亿美元的医疗办公大楼投资，7000万美元对德克萨斯州休斯顿和北卡罗来纳州夏洛特项目的贷款资金承诺，以及900万美元对德克萨斯州休斯顿和北卡罗来纳州罗利开发合资企业的投资。2021年第四季度，HTA完成了在关键市场的医疗写字楼投资，总计1.18亿美元，331,000平方英尺的GLA，预计第一年的就地收益率为5.7%。
·HTA的开发流程包括5个预租项目，总建筑面积超过85万平方英尺。这些项目位于休斯顿、奥兰多和罗利，HTA之前宣布与MEDISTAR Corporation建立战略合作伙伴关系，共同开发位于德克萨斯州休斯顿的德克萨斯农工创新广场-地平线塔(Texas A&M Innovation Plaza-Horizon Tower)，这是一座485,000平方英尺的医疗办公室和生命科学塔，预计成本为2.15亿美元，预计将于2022年开始建设。
·2021年第四季度，我们以约2000万美元的价格出售了俄亥俄州辛辛那提的一项资产，上限税率为4.2%，从而获得了630万美元的房地产销售收益。在截至2021年12月31日的一年中，我们在非关键市场完成了15个暴徒的处置，销售总价为8830万美元，销售净收益约为3920万美元。

资本活跃度与流动性
·HTA截至2021年第四季度的总杠杆率为(I)27.7%，以债务减去现金和现金等价物占总资本的比例衡量，(Ii)净债务与调整后的房地产利息、税项、折旧和摊销前收益(EBITDAre)之比为5.9倍。
·HTA第四季度末的总流动资金为11亿美元，其中包括我们的无担保循环信贷安排可用的10亿美元，以及5240万美元的现金和现金等价物。

2022年第一季度股息
2022年2月28日，汉能薄膜发电董事会发布了每股普通股0.325美元的季度股息。这相当于以HTA截至2022年2月25日的收盘价计算，每股普通股年化收益率为1.30美元，年化收益率为4.2%。红利将于2022年4月11日支付给2022年4月4日登记在册的股东。
此外，HTA的运营合伙单位(“OP单位”)的合格持有者将获得季度OP单位分配，这与HTA上述普通股红利持平。
HTA向其股东支付普通股股息的金额取决于公司董事会的审核和批准，并取决于多个因素，包括可用于支付分派的资金、HTA的财务状况、资本支出要求以及维持HTA根据国内收入法(Internal Revenue Code)作为房地产投资信托基金的地位所需的年度分配要求。该公司将向股东支付普通股股息的金额取决于多个因素，包括可用于支付分派的资金、HTA的财务状况、资本支出要求以及维持HTA作为国内收入法下房地产投资信托基金的地位所需的年度分配要求。HTA董事会可能会降低其股息率，并且HTA不能保证未来支付的股息金额(如果有的话)。

与Healthcare Realty Trust Inc.的交易
2022年2月28日，该公司宣布，它已同意与Healthcare Realty Trust Inc.(纽约证券交易所代码：HR)(“Healthcare Realty”或“HR”)达成战略业务合并。HTA股东将获得每股35.08美元的总隐含价值，其中包括每股4.82美元的特别现金股息和基于HR在2022年2月24日未受影响的价格30.26美元计算的1：1的交易交换率。
这笔交易将医疗办公楼的两个最大所有者合并在一起，创建了卓越的纯医疗办公楼REIT，并定位了合并后的公司将创造长期股东价值。合并后的公司预计股本市值约为116亿美元，根据2022年2月24日收盘时的隐含价值计算，企业总价值为176亿美元。
鉴于与HR的交易悬而未决，HTA将不会提供2022年的收益指引，并决定取消与其2021年第四季度财务业绩相关的投资者电话会议，该电话会议原定于2022年3月1日美国东部时间上午11点举行。HTA不打算主持与其未来财务业绩有关的电话会议或网络广播，这些会议将在公司网站www.htareit.com投资者关系栏目的标准时间表上公布。


关于美国医疗信托公司(Healthcare Trust of America，Inc.)
美国医疗保健信托公司(纽约证券交易所市场代码：HTA)是美国最大的暴徒专用所有者和运营商，资产总面积约为2610万平方英尺，主要投资于暴徒身上的资金为78亿美元。HTA为在非常理想的地点提供综合医疗服务提供房地产基础设施。投资的目标是在20至25个领先的门户市场建立临界质量，这些市场通常拥有一流的大学和医疗机构，这通常意味着优越的人口结构、受过高等教育的毕业生、智力人才和就业增长。HTA投资的战略市场支持对优质医疗办公空间的强劲、长期需求。HTA利用一个集成的资产管理平台，包括现场租赁、物业管理、工程和建筑服务以及开发能力，在每个市场创建完整的、最先进的设施。我们相信，这将提高效率，建立牢固的租户和医疗系统关系，以及战略合作伙伴关系，从而实现高水平的租户留存、租金增长和长期价值创造。总部设在亚利桑那州斯科茨代尔的HTA已经发展成为一个全国性的品牌，在当地拥有专门的关系。
HTA成立于2006年，2012年在纽约证券交易所(New York Stock Exchange)上市，为其股东带来了诱人的回报，表现优于美国REIT指数。欲了解有关HTA的更多信息，请访问公司网站(www.htareit.com)、Facebook、LinkedIn和Twitter。
前瞻性语言
本新闻稿包含有关HTA的某些前瞻性陈述。前瞻性陈述不是对历史事实的描述，包括有关管理层的意图、信念、预期、计划或对未来的预测的陈述，符合修订后的1933年“证券法”第27A节和修订后的1934年“证券交易法”第21E节的含义。由于此类陈述包括风险、不确定因素和或有事件，实际结果可能与这些前瞻性陈述明示或暗示的结果大不相同。这些风险、不确定性和意外情况包括但不限于：我们是否有能力按照建议的条款或预期的时间表完成与Healthcare Realty的拟议交易，或者根本没有完成交易的能力，包括与确保必要的股东批准和满足其他成交条件以完成拟议交易有关的风险和不确定性；发生可能导致终止与拟议交易有关的最终交易协议的任何事件、变化或其他情况；与转移公司和人力资源管理层对正在进行的业务运营的注意力有关的风险；未能重大交易成本和/或未知或不可估量的负债；与拟议交易相关的股东诉讼风险，包括由此产生的费用或延误；公司业务不能成功整合或这种整合可能比预期的更困难、耗时或成本更高的风险；获得完成拟议交易的预期融资的能力；与公司未来机会和计划相关的风险, 包括：拟议交易完成后公司预期未来财务业绩和结果的不确定性；与宣布拟议交易或任何进一步宣布或完成拟议交易有关的对公司或人力资源普通股市场价格的影响；如果公司没有像财务分析师或投资者预期的那样迅速或达到财务分析师或投资者预期的程度实现拟议交易的预期收益，公司普通股市场价格可能下降；总体不利的经济和当地房地产状况；总体经济状况的变化，特别是房地产市场的变化；立法和监管变化，包括管理REITs征税的法律的变化和医疗行业管理法律的变化；资本的可用性；利率的变化；房地产行业的竞争；我们建议的市场领域的经营性物业的供求；美利坚合众国普遍接受的会计原则的变化；适用于REITs的政策和指南；可收购的物业的可用性；融资的可用性；流行病和其他健康问题，以及旨在防止其蔓延的措施，包括目前正在进行的新冠肺炎大流行；以及这些事项可能对我们的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生的潜在重大不利影响。关于我们和我们的业务的其他信息，包括可能对我们的财务业绩产生实质性和负面影响的其他因素，包括但不限于，在我们提交给美国证券交易委员会的2021年年报10-K表格和我们提交给美国美国证券交易委员会的文件中，第一部分第1A项-风险因素中描述的风险。




美国医疗信托公司。
压缩合并资产负债表
(单位为千，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
2021年12月31日2020年12月31日
资产
房地产投资：
土地$640,382 $596,269 
建筑和改善6,688,516 6,507,816 
租赁无形资产404,714 628,621 
在建工程正在进行中32,685 80,178 
7,766,297 7,812,884 
累计折旧和摊销(1,598,468)(1,702,719)
房地产投资净额6,167,829 6,110,165 
持有待售资产，净额27,070 — 
对未合并的合资企业的投资62,834 64,360 
现金和现金等价物52,353 115,407 
受限现金4,716 3,358 
应收账款和其他资产净额334,941 251,728 
使用权资产--经营租赁，净额229,226 235,223 
其他无形资产，净额10,720 10,451 
总资产$6,889,689 $6,790,692 
负债和权益
负债：
债务$3,028,122 $3,026,999 
应付账款和应计负债198,078 200,358 
持有待售资产的负债262 — 
衍生金融工具.利率掉期5,069 14,957 
押金、预付租金和其他负债86,225 82,553 
租赁负债--经营租赁196,286 198,367 
无形负债，净额31,331 32,539 
总负债3,545,373 3,555,773 
承诺和或有事项
股本：
优先股，面值0.01美元；授权股票200,000,000股；未发行和未发行
— — 
A类普通股，面值0.01美元；授权发行1,000,000,000股；截至2021年12月31日和2020年12月31日，分别发行和发行218,879,846股和218,578,012股
2,289 2,186 
额外实收资本5,178,132 4,916,784 
累计其他综合损失(7,041)(16,979)
累计股息超过收益(1,915,776)(1,727,752)
股东权益总额3,257,604 3,174,239 
非控制性权益86,712 60,680 
总股本3,344,316 3,234,919 
负债和权益总额$6,889,689 $6,790,692 



美国医疗信托公司。
简明合并业务报表
(单位为千，每股数据除外)
(未经审计)
 截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度，
 2021202020212020
收入：
租金收入$194,247 $186,955 $763,923 $738,414 
利息和其他营业收入
1,456 63 3,150 551 
总收入195,703 187,018 767,073 738,965 
费用：
租赁60,294 56,549 236,850 226,859 
一般事务和行政事务17,490 10,621 49,744 42,969 
交易记录73 668 372 965 
折旧及摊销76,527 75,344 303,834 303,828 
利息支出23,312 23,328 92,762 94,613 
损伤6,113 — 22,938 — 
总费用183,809 166,510 706,500 669,234 
房地产销售收益净额6,332 7,599 39,228 9,590 
公司资产出售损失净额(2,106)— (2,106)— 
债务清偿损失净额— — — (27,726)
非合并合资企业的收入406 389 1,604 1,612 
其他收入84 11 485 301 
净收入$16,610 $28,507 $99,784 $53,508 
可归因于非控股权益的净收入(307)(452)(1,768)(890)
普通股股东应占净收益$16,303 $28,055 $98,016 $52,618 
普通股每股收益-基本：
普通股股东应占净收益$0.07 $0.13 $0.45 $0.24 
每股普通股收益-稀释后：
普通股股东应占净收益$0.07 $0.13 $0.44 $0.24 
加权平均已发行普通股：
基本信息221,339 218,575 219,439 218,078 
稀释227,248 222,099 224,215 221,666 
宣布的每股普通股股息
$0.325 $0.320 $1.290 $1.270 



美国医疗信托公司。
简明合并现金流量表
(单位：千)
(未经审计)
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
经营活动的现金流：
净收入$99,784 $53,508 $30,758 
将净收入与经营活动提供的净现金进行调整：
折旧及摊销
283,300 283,039 280,969 
基于股份的薪酬费用7,262 8,916 10,127 
非合并合资企业的收入(1,604)(1,612)(1,882)
来自未合并的合资企业的分配3,130 3,240 3,030 
损伤22,938 — — 
(收益)房地产销售损失，净额(39,228)(9,590)154 
公司资产出售损失净额2,106 — — 
债务清偿损失净额— 27,726 21,646 
营业资产和负债变动情况：
应收账款和其他资产净额(4,699)(11,042)(12,857)
应付账款和应计负债9,430 2,066 (128)
押金、预付租金和其他负债3,197 31,711 8,577 
经营活动提供的净现金385,616 387,962 340,394 
投资活动的现金流：
房地产投资(264,340)(185,286)(553,298)
房地产开发(63,306)(77,077)(28,066)
房地产销售收入87,628 22,939 4,880 
出售公司资产所得款项10,127 — — 
资本支出(97,155)(74,743)(91,544)
其他投资(6,000)— — 
房地产应收票据托收15,405 907 739 
房地产应收票据预付款(82,214)(6,000)— 
用于投资活动的净现金(399,855)(319,260)(667,289)
融资活动的现金流：
无担保循环信贷安排借款310,000 1,329,862 610,000 
无担保循环信贷安排的付款(310,000)(1,429,862)(510,000)
无抵押优先票据的收益— 793,568 906,927 
无抵押优先票据的付款— (300,000)(700,000)
有担保按揭贷款的偿付— (114,060)(97,361)
递延融资成本(8,053)(6,800)(7,776)
清偿债务成本— (25,939)(18,383)
发行普通股所得款项251,250 50,020 323,393 
发放行动单位— 1,378 — 
普通股回购和注销(3,414)(5,192)(12,178)
支付的股息(281,820)(275,816)(256,117)
支付给有限责任合伙人非控股权益的分派(5,420)(4,712)(8,758)
出售非控股权益— — 1,234 
融资活动提供的现金净额(用于)(47,457)12,447 230,981 
现金、现金等价物和限制性现金净变化(61,696)81,149 (95,914)
现金、现金等价物和限制性现金-年初118,765 37,616 133,530 
现金、现金等价物和限制性现金-年终$57,069 $118,765 $37,616 



美国医疗信托公司。
噪声、现金噪声和同财产现金噪声
(单位：千)
(未经审计)
 截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度，
 2021202020212020
净收益(亏损)$16,610 $28,507 $99,784 $53,508 
一般和行政费用17,490 10,621 49,744 42,969 
交易费用73 668 372 965 
折旧及摊销费用76,527 75,344 303,834 303,828 
利息支出23,312 23,328 92,762 94,613 
损伤6,113 — 22,938 — 
房地产销售收益净额(6,332)(7,599)(39,228)(9,590)
公司资产出售损失净额2,106 — 2,106 — 
债务清偿损失净额— — — 27,726 
非合并合资企业的收入(406)(389)(1,604)(1,612)
其他收入(84)(11)(485)(301)
噪音$135,409 $130,469 $530,223 $512,106 
NOI百分比增长3.8 %3.5 %
噪音$135,409 $130,469 $530,223 $512,106 
直线租金调整，净额(3,475)(3,298)(13,883)(15,971)
摊销(低于)和高于市场租赁/租赁权益、净额和其他公认会计准则调整(486)(519)(1,899)(2,722)
应收票据利息收入(1,457)(9)(2,730)(161)
其他正常化调整(1)
— — — 5,031 
现金噪音$129,991 $126,643 $511,711 $498,283 
未在所有期间拥有/运营的收购呈递和处置的财产现金噪声(6,484)(2,234)(24,401)(12,133)
重建现金噪音(105)(823)(928)(4,435)
拟出售现金噪声(6,238)(7,712)(25,590)(28,743)
同物业现金NOI(2)
$117,164 $115,874 $460,792 $452,972 
同物业现金NOI百分比增长1.1 %1.7 %
(1)在截至2020年12月31日的一年中，其他正常化调整包括：非经常性坏账4672美元；设施员工增加危险津贴314美元；个人防护装备增加45美元。
(2)同一物业分别包括截至2021年12月31日和2020年12月31日的三个月和年度的423栋和414栋建筑。

NOI是一项非GAAP财务计量，定义为(I)一般和行政费用；(Ii)交易费用；(Iii)折旧和摊销费用；(Iv)减值；(V)利息支出；(Vi)出售房地产和公司资产的损益；(Vii)清偿债务的损益；(Viii)未合并合资企业的收益或亏损；以及(Ix)其他收入或支出之前的净收益或亏损(根据GAAP计算)。HTA认为，NOI提供了对其运营资产经营业绩的准确衡量，因为NOI排除了与其物业管理无关的某些项目。此外，HTA认为，NOI是一种被广泛接受的衡量房地产投资信托基金(REITs)比较经营业绩的指标。然而，HTA使用NOI一词可能无法与其他REITs相提并论，因为它们可能有不同的计算这一金额的方法。NOI不应被视为净收益或净亏损(根据公认会计准则计算)的替代指标，作为HTA财务业绩的指标。应结合其他GAAP测量对NOI进行审查。


现金NOI是一项非GAAP财务指标，不包括：(I)直线租金调整；(Ii)低于和高于市场租赁/租赁利息的摊销和其他GAAP调整；(Iii)应收票据利息收入；以及(Iv)其他正常化调整。合同基本租金、合同租金增加、合同租金优惠以及租约开始和到期时入住率或租赁率的变化是HTA收入表现的主要驱动因素。HTA认为，剔除直线租金调整影响的Cash NOI为其运营资产的经营业绩提供了另一种衡量标准。此外，HTA认为，现金NOI是被广泛接受的衡量REITs比较经营业绩的指标。然而，HTA使用现金NOI一词可能无法与其他REITs相提并论，因为它们计算这一金额的方法可能不同。现金NOI不应被视为净收益或净亏损(根据公认会计准则计算)的替代方案，作为其财务业绩的指标。现金NOI应结合其他GAAP计量进行审查。
为便于比较不同时期的现金NOI，HTA计算其自有和运营物业的子集(称为“同一物业”)的可比金额。同一物业现金NOI不包括(I)在呈交及处置物业的整个期间内未由HTA拥有和经营的物业，(Ii)HTA在未合并的合资企业中所占的份额，(Iii)开发、重新开发和地块，(Iv)拟在近期处置的物业，这些物业已(A)获得董事会批准，(B)正在积极销售，(C)已收到HTA将进行交易且销售过程正在进行的报价，以及(C)已收到以HTA将进行交易的价格进行的报价，以及(C)已收到以HTA将进行的交易的价格进行的报价，以及(C)已收到以HTA将进行的交易的价格进行的报价，以及(C)已收到以HTA将进行的交易的价格并且正在进行的销售过程中的报价同一财产现金NOI不应被视为净收益或净亏损(根据公认会计准则计算)的替代方案，作为其财务业绩的指标。同财产现金NOI应结合其他GAAP计量进行审查。











































美国医疗信托公司。
FFO、归一化FFO和归一化FAD
(未经审计，单位为千，每股数据除外)
 截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度，
 2021202020212020
普通股股东应占净收益(亏损)$16,303 $28,055 $98,016 $52,618 
与房地产投资有关的折旧和摊销费用
75,791 74,368 300,605 299,722 
房地产销售收益净额(6,332)(7,599)(39,228)(9,590)
公司资产出售损失净额2,106 — 2,106 — 
损伤6,113 — 22,938 — 
按比例分摊合资企业折旧和摊销
487 506 1,949 1,949 
可归因于普通股股东的FFO$94,468 $95,330 $386,386 $344,699 
交易费用73 668 372 965 
债务清偿损失净额— — — 27,726 
包括在稀释后股份中的运营单位的非控制性收入307 452 1,768 890 
其他正常化调整(1)
3,284 — 3,284 5,031 
归一化可归因于普通股股东的FFO$98,132 $96,450 $391,810 $379,311 
非现金补偿费用2,228 1,781 7,262 8,916 
直线租金调整，净额(3,475)(3,298)(13,883)(15,971)
(以下)及以上市场租赁/租赁权益及公司资产摊销，净额
279 618 1,615 1,122 
递延收入-租户改善相关和其他
(2)— (2)— 
递延融资成本摊销和债务折价/溢价净额
1,222 1,190 4,706 4,452 
经常性资本支出、租户改善和租赁佣金
(19,203)(16,457)(64,831)(60,201)
归因于普通股股东的归一化FAD$79,181 $80,284 $326,677 $317,629 
每股摊薄后普通股股东应占净收益(亏损)$0.07 $0.13 $0.44 $0.24 
稀释后每股净FFO调整0.35 0.30 1.28 1.32 
每股稀释后普通股股东应占FFO
$0.42 $0.43 $1.72 $1.56 
归一化FFO调整每股摊薄后净额0.01 0.00 0.03 0.15 
每股稀释后普通股股东应占的正常化FFO
$0.43 $0.43 $1.75 $1.71 
加权平均稀释后已发行普通股
227,248 222,099 224,215 221,666 
(1)在截至2021年12月31日的三个月和年度，其他正常化调整包括：与举报人调查相关的成本1,645美元；CEO搜索费743美元；与战略事项相关的成本387美元；以及相应的额外董事会和咨询费509美元。在截至2020年12月31日的一年中，其他正常化调整包括：非经常性坏账4672美元；设施员工增加危险津贴314美元；个人防护装备增加45美元。
HTA根据NAREIT制定的现行标准计算FFO。FFO定义为普通股股东应占净收益或亏损(根据公认会计准则计算)，不包括出售房地产和公司资产的收益或亏损、折旧资产的减值减记，加上与房地产投资有关的折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益或亏损。由于FFO在其他项目中不包括房地产特有的折旧和摊销，它提供了一个从普通股股东的净收益或亏损中不能立即显现的视角。
HTA计算正常化FFO，不包括FFO：(I)交易费用；(Ii)清偿债务的损益；(Iii)摊薄股份所包括的营运单位的非控制性收入或亏损；及(Iv)其他正常化调整，包括性质上不寻常及不常见的项目。HTA计算标准化FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。


HTA还计算正常化FFO，其中不包括：(I)非现金补偿支出；(Ii)直线租金调整；(Iii)低于和高于市场租赁/租赁权益和公司资产的摊销；(Iv)递延收入-与租户改善相关的收入；(V)递延融资成本和债务溢价/折扣的摊销；以及(Vi)经常性资本支出、租户改善和租赁佣金。HTA认为，这一非GAAP财务衡量标准为其经营业绩提供了一个有意义的补充衡量标准。正常化的FAD不应被视为普通股股东应占净收益或亏损(根据公认会计准则计算)的替代方案，也不应作为其财务业绩的指标，也不能表明可用于为现金需求提供资金的现金。标准化的FAD应结合其他GAAP测量进行审查。
HTA之所以提出这些非GAAP财务指标，是因为它认为它们是对其经营业绩的重要补充指标，并相信证券分析师、投资者和其他相关方在评估REITs时经常使用这些指标。历史成本会计假设房地产资产的价值随着时间的推移按比例递减。由于房地产价值历史上是根据市场状况而涨跌的，许多行业投资者认为，采用历史成本会计的房地产公司自己公布经营业绩是不够的。这些非GAAP财务指标不应被视为普通股股东应占净收益或亏损(根据GAAP计算)的替代品，作为其财务业绩的指标。FFO和标准化FFO并不表示可用于满足现金需求的现金。这些非GAAP财务计量应与其他GAAP计量一起审查。


        
美国医疗信托公司。
净债务与调整后EBITDARE之比
(未经审计，以千计)
 截至三个月
2021年12月31日
净收入$16,610 
利息支出
23,312 
折旧及摊销费用
76,527 
损伤6,113 
房地产销售收益净额
(6,332)
公司资产出售损失净额2,106 
按比例分摊合资企业折旧和摊销487 
EBITDARE
$118,823 
交易费用73 
非现金补偿费用2,228 
其他正常化调整(1)
3,284 
投资/处置的形式影响673 
事态发展的形式影响442 
调整后的EBITDAR
$125,523 
调整后的EBITDAR，折合成年率
$502,092 
截至2021年12月31日：
债务$3,028,122 
减去：现金和现金等价物52,353 
净债务$2,975,769 
净债务与调整后EBITDARE之比
5.9x
(1)在截至2021年12月31日的三个月里，其他正常化调整包括：与举报人调查相关的成本1,645美元；首席执行官搜索费743美元；与战略事项相关的成本387美元；以及相应的额外董事会和咨询费509美元。

根据NAREIT的定义，EBITDARE的计算方式为净收益或净亏损(根据GAAP计算)加上：(I)利息支出；(Ii)所得税支出(不适用于HTA)；(Iii)折旧和摊销；(Iv)减值；(V)出售房地产和公司资产的损益；以及(Vi)按比例分摊的合资企业折旧和摊销。
调整后的EBITDARE是在假设的年化基础上列报的。HTA将调整后的EBITDARE定义为EBITDARE(根据上文定义的NAREIT计算)加上：(I)交易费用；(Ii)债务清偿损益；(Iii)非现金补偿费用；(Iv)收购/处置的预计影响；以及(V)其他正常化调整。HTA认为调整后的EBITDAre是一项重要的措施，因为它提供了额外的信息，使管理层、投资者以及其现有和潜在的债权人能够评估和比较其核心经营业绩和偿债能力。