EX-10.32

本租赁第二修正案(下称“第二修正案”)于2020年11月17日由麻省理工学院(麻省理工学院)和美国特拉华州BEAM治疗公司(地址：马萨诸塞州剑桥市百老汇一号09-200c/o麻省理工学院投资管理公司，One Broadway，Suite 09-200(“房东”)和特拉华州BEAM治疗公司(地址：26 Lansdown Street，2 Floor，Cambridge，MA 02139(“承租人”))共同制定。

鉴于，房东和租客是该日期为2019年4月24日的特定租约的当前当事人，该租约经日期为2020年4月14日的特定租赁第一修正案(统称为“租赁”)修订，据此，房东将位于实验室第七、第八、第九和第十层的约122,620平方英尺的可出租平方英尺(如租约中更具体地描述的“处所”)租赁给租户，以增加位于马萨诸塞州剑桥市主街238号的大楼；

鉴于紧接本合同日期之前，由于业主不可抗力延误(特别是新冠肺炎疫情及相关建筑暂停)，受租户延误及业主不可抗力延误的影响，预计第一阶段交付日期为2021年11月24日，预计第二阶段交付日期为2022年11月24日；

鉴于，业主已与经批准的承包商合作，以减少现有业主不可抗力延误造成的延误，并在任何租户延误和任何进一步的业主不可抗力延误的情况下，预计(A)第一阶段将在2021年10月24日或之前以租约要求的条件交付给租户，以及(B)第二期将在2021年12月15日或之前以租约要求的条件交付给租户；

鉴于，业主和租客已同意修订租约，以加快预计交付日期，使其更符合当前的施工时间表，以及

因此，现在，考虑到本合同中保留和包含的契约，以及其他良好和有价值的对价，房东和租客在此确认这些契约的收据和充分性，兹同意如下：

预计交货日期。尽管租约中有任何相反规定，自本租约日期起及之后，除任何租户延误及任何进一步的业主不可抗力延误外，(A)“预计第一阶段交付日期”应指2021年10月24日；及(B)“预计第二阶段交付日期”应指2021年12月15日。

(A)该租约现时及现在仍然良好，并具有十足效力及效力，及。(B)该租约并无因该租约或该物业或与此有关的任何方式而引起的针对业主的索偿、反申索、抵销或抗辩。

其他的。第二修正案应被视为在马萨诸塞州联邦内签署和交付，房东和租客在本修正案项下的权利和义务应按照马萨诸塞州联邦法律解释和强制执行，并受其管辖，而不考虑管辖法律冲突的法律。如果本第二修正案的任何条款或其对任何人或任何情况的适用无效和不可执行，则本第二修正案的其余条款、该条款对除无效或不可执行的条款以外的个人或情况的应用不应受到影响。第二修正案对房东和房客以及他们各自的继承人和受让人具有约束力，并应符合他们的利益。每一方都在起草和准备本第二修正案方面进行了合作，因此，在本第二修正案的任何解释中，都不应被解释为对任何一方不利。在与第二修正案有关的诉讼中，胜诉方有权从另一方获得合理的律师费和费用的补偿。本第二修正案构成双方关于本协议标的的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议和讨论，除非经本协议所有各方签署的书面文件，否则不得修改、放弃、解除或终止。本第二修正案上的传真、PDF或其他电子签名应与原始签名相同，并具有相同的效力和效果。本第二修正案可以一式两份执行，它们合在一起应构成一份文书。

[麻省理工学院和BEAM治疗公司之间租赁的第二修正案的签字页。]