附件10.31

租契的第一项修订

 

本《租赁第一修正案》(以下简称《第一修正案》)于2020年4月14日由麻省理工学院制定，麻省理工学院是麻省理工学院的一家慈善机构，地址为麻省理工学院投资管理公司，地址：马萨诸塞州剑桥市，百老汇一号，09-200室，邮编：02142https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1745999/000095017022002166/img28208896_0.jpg房东“)和BEAM治疗公司，这是一家特拉华州的公司，地址是马萨诸塞州坎布里奇兰斯顿街26号2楼，邮编：02139https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1745999/000095017022002166/img28208896_1.jpg租客https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1745999/000095017022002166/img28208896_2.jpg

W I T N E S S E T H

鉴于，房东和租客是该租约日期为2019年4月24日的当前当事人https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1745999/000095017022002166/img28208896_3.jpg“租赁”)，据此，业主向承租人出租约123,209平方英尺的可出租平方英尺(如租约中更具体描述的，位于实验室七楼、八楼、九楼和十楼的(“原始空间”)是位于马萨诸塞州剑桥市主街238号的大楼的补充；

鉴于承租人已通知业主不希望建造隔室作为承租人装修的一部分，因此，第二阶段的最终施工图将与该阶段批准的设计发展图不同，因为隔室将被拆除；以及

鉴于此，房东和房客希望纪念他们就此达成的协议。

因此，现在，考虑到本合同中保留和包含的契约，以及其他良好和有价值的对价，房东和租客在此确认这些契约的收据和充分性，兹同意如下：

1.
独奏会；大写的术语。前述演奏会在此引用作为参考。所有在此未作其他定义的大写术语应具有本租赁中所规定的含义。
2.
房舍。尽管租约中有任何相反的规定，但在符合租约第25.16条的情况下，自本租约之日起及之后，“处所”应指约122,620平方英尺的可出租空间，包括实验室新建楼七(7)层的所有可出租面积(包含约30,655平方英尺)、实验室新建楼八(8)层的所有可出租面积(包含约30,655平方英尺)、实验室新建楼九(9)层的所有可出租面积(包含约30,655平方英尺)，实验室扩建工程第十(10)层的所有可出租区域(包含约30,655平方英尺的可出租面积)，包括相关的机械、底层和较低层空间，均在租赁平面图上更具体地显示为阴影、突出显示或轮廓。
3.
基本租金。尽管租约中有任何相反规定，自本合同生效之日起及之后，现删除《租赁汇总表》第二阶段的基本租金明细表，并代之以以下内容：

 

与第二期有关的基本租金：

一段时间

年基本租金

按月还款

 

第二期社区发展计划第一年租金终止

 

$2,958,207.502

 

$246,517.29

 

第二年租金

$3,046,953.73

$253,912.81

 

第三年租金

$3,138,362.34

$261,530.19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第4年租金

$3,232,513.21

$269,376.10

 

第五年租金

$3,329,488.60

$277,457.38

 

第6年租金

$3,429,373.26

$285,781.11

 

第7年租金

$3,532,254.46

$294,354.54

 

第8年租金

$3,638,222.09

$303,185.17

 

第9年租金

$3,747,368.76

$312,280.73

 

第10年租金

$3,859,789.82

$321,649.15

 

第11年租金

$3,975,583.51

$331,298.63

 

第12年租金

$4,094,851.02

$341,237.58

 

第13年租金

$4,217,696.55

$351,474.71

 

4.
间隔膜。双方理解并同意，本租约有关隔间的条文(包括但不限于第4.4(A)及(B)节)应仅适用于承租人在完成装修及第二期期限开始日期(该等建造须根据及受制于租约的条款及条件，包括但不限于其中第11条及租约摘要表所载的准许用途的定义)后于第二期选择建造隔间的情况。双方理解并同意，承租人无权在第一期楼房内建造隔间。
5.
ACF电梯。尽管租约中有任何相反的规定(包括但不限于工作信函第4.4(C)节和第4(D)节)，业主和租客确认如下：
(a)
房东仍将在8楼安装带有挡板的ACF电梯，但将不会建造从8楼通往电梯的门(即，将在ACF电梯门打开的地方安装石膏板)。
(b)
如果承租人选择根据上述第4节在第2期建造隔间，则此类建造应包括安装从第2期通往ACF电梯的通道，该通道基本上位于租赁平面图上更具体显示的位置。
(c)
除非承租人按照上述第2款建造隔间，否则本租约第4.4(C)款不具效力和效力。
(d)
承租人无权(I)在二期工程基本完成之前使用ACF电梯建造隔间，或(Ii)除非房东和租客签署本租约修正案，将物业的可出租面积增加589平方英尺，并对基本租金、租户份额和租户的税收份额进行相应调整。
(e)
现将该工作信函第4(D)节的第二句全部删除。
6.
最终施工图。尽管租约中有任何相反规定，承租人应在2020年5月27日或之前提交二期工程的最终施工图。第二阶段最终施工图不应包括隔室的施工。
7.
批准。除经修订外，本租约的条款及条件不受影响。自本合同生效之日起及以后，凡提及本租约，均指经修订的本租约。此外，承租人确认并认可，截至本合同日期，据其实际所知，

 

 

 

 

 

 

 

 

(A)该租约现时及现在仍然良好，并具有十足效力及效力，及。(B)该租约并无因该租约或该物业或与此有关的任何方式而引起的针对业主的索偿、反申索、抵销或抗辩。

8.
其他的。第一修正案应被视为在马萨诸塞州联邦内签署和交付，房东和租客在本修正案项下的权利和义务应按照马萨诸塞州联邦法律解释和强制执行，并受其管辖，而不考虑管辖法律冲突的法律。如果本第一修正案的任何条款或其对任何人或任何情况的适用将无效和不可执行，则本第一修正案的其余条款、该条款对除无效或不可执行的条款以外的个人或情况的应用不应受到影响。这一第一修正案对房东和房客以及他们各自的继承人和受让人具有约束力，并应符合他们的利益。每一方都在起草和准备这一第一修正案方面进行了合作，因此，在这一第一修正案的任何解释中，都不应被解释为对任何一方不利。在与第一修正案有关的诉讼中，胜诉方有权从另一方获得合理的律师费和费用的补偿。本第一修正案构成双方关于本协议标的的完整协议，并取代所有先前和同时的口头和书面协议和讨论，除非经本协议所有各方签署的书面文件，否则不得修改、放弃、解除或终止。本第一修正案上的传真、PDF或其他电子签名应与原始签名相同，并具有相同的效力和效果。本《第一修正案》可同时签署，这些副本合在一起应构成一份文书。

 

 

 

[以下页面上的签名]

 

 

 

 

 

[麻省理工学院和BEAM治疗公司之间租赁的第一修正案的签字页。]

 

自上文第一次规定的日期起执行。

 

房东：麻省理工学院

 

作者：/s/Seth D.Alexander

姓名：塞思·D·亚历山大

标题：授权签字人，总裁，麻省理工学院投资管理公司，非个人

 

 

租户：BEAM治疗公司

作者：/s/约翰·埃文斯

姓名：约翰·埃文斯

头衔：首席执行官