租契的第一项修订

一、合作伙伴和日期。

此租赁第一修正案(“修正案”)日期为2021年12月3日，由特拉华州有限责任公司(“房东”)简博瑞中心4有限责任公司(“房东”)和马里兰州公司(“承租人”)Redwood Trust，Inc.签署。

二、改革。

业主与租客于2020年12月18日签订办公空间租约(“租赁”)，租用位于加利福尼亚州欧文Park Plaza 4号大楼(“大楼”)的23,003平方英尺可出租面积，称为第900号套房(“物业”)。租约目前计划于2024年4月30日到期。

业主和租客各自希望修改租约，在大楼的第八层增加约11,372平方英尺的可出租空间，称为800号套房(“800号套房”)，延长租期，调整基本租金，并进行下文“iii.修改”中所述的其他修改。

三、修改。

A.基本租赁条款。现将《基本租赁规定》修改如下：

1.自800号套房生效日期起，第2项须予修订，在处所内加入“及800号套房”。

2.现将第4项修订如下：

“套件800的预计生效日期：自《租赁第一修正案》之日起20周。”

3.现将第5项全部删除，代之以下列内容：

5.租期：自800套房开工之日起60个月，外加使本租约在日历月的最后一天(“到期日期”)到期所需的额外天数。

4.自800套房生效之日起，对第6项进行修改，增加800套房的下列内容：

“套房800的基本租金：

*第4个日历月至第12个日历月的Suite 800的基本租金仅以8983平方英尺的可出租面积计算。

尽管上述800套房基本租金附表与此相反，但只要租户没有拖欠租约(定义见第14.1节)，承租人应有权在800套房开始生效日期(“800套房基本租金减免期”)开始后的前3个完整日历月内享受总计102,348.00美元(即每月34,116.00美元)的3个完整历月的Suite 800基本租金减免。如果在租赁期内超过所有适用的通知期和治愈期的任何时间发生货币违约，则所有Suite 800的未摊销基本租金(即基于Suite 800的递减基本租金在Suite 800的初始期限内按月等额摊销，不含利息)应立即到期并支付。租户在发生违约时支付减少的Suite 800基本租金，不应限制或影响业主根据租约、法律或衡平法享有的任何其他权利。在800套房的减让期内，只有800套房的基本租金将予以减免，而根据租约的规定，所有其他额外租金和其他成本和费用仍应到期并应支付。

自2024年5月1日起，对第6项进行修正，增加原房地(即23,003平方英尺可出租单位)的基本租金附表如下：

“套房900的基本租金：

5.自800套房生效之日起，对第7项进行修改，增加800套房的下列内容：

800套房的财产税基数：房东在截至2022年6月30日(800套房的“基准年”)结束的12个月内产生的每平方英尺可出租的房产税。

Suite 800的项目成本基数：房东产生的可出租平方英尺的项目成本，可归因于Suite 800的基准年度。

自2024年5月1日起，删除与原房舍有关的第7项，代之以：

900套房的房产税基数：房东在截至2024年6月30日(900套房的“基准年”)结束的12个月内产生的每平方英尺可出租的房产税。

900套房的项目成本基数：900套房的每可出租平方英尺的项目成本由房东产生，可归因于900套房的基准年。

费用回收期：租赁期内每十二个月一次(或第一次和最后一次期间的部分

租期)至6月30日。

6.自开始实施之日起，第8项应修改为“和800套房，面积约为11,372平方英尺”。

7.现将第9项全部删除，代之以：

“9. Security Deposit: $126,541.09”

8.自800套房开工之日起，第11项应全部删除，代之以：

“11.停车：121张停车通行证，符合

本租约附件F。“

B.开工日期。如本文所用，“Suite 800的开工日期”应发生在(A)Suite 800被认为可以入住的日期，或(B)承租人开始在Suite 800内开展业务活动的日期(不包括根据本修正案所附工作书向承租人提供的任何提前访问)，其中较早的日期如下所述。根据房东的要求，双方应立即按照房东提供的表格(“Suite 800启动备忘录”)记录Suite 800的实际生效日期和租赁期满日期；如果承租人未能在5个工作日内签署并将Suite 800启动备忘录退还给房东(或在该期限内提供具体的书面反对意见)，则房东对Suite 800启动备忘录中规定的Suite 800开始日期和租赁期满日期的决定即为最终决定。如果房东在适用的范围内，(I)基本上完成了根据本修正案所附工作书(如果有)要求房东完成的所有工作(如有)，并已获得与该等工作相关的租户占用所需的政府批准，(Ii)已为租户提供合理的进入800号套房的通道，以便可以在不受不合理干扰的情况下使用800号套房，则当房东在适用范围内，(I)已基本上完成根据本修正案所附的工作书(如有的话)要求业主完成的所有工作，并已获得租户占用该等工作所需的政府批准，(Iii)已投入使用所有根据租约规定须由房东提供并对租户使用800号套房必不可少的建筑服务，(Iv)已向空置的租户交付Suite 800，没有所有租户和租户, 并且处于清洁的扫帚状态。承租人接管或使用该处所作建造以外的任何用途，应最终确定该处所及建筑物的状况令人满意，并在各方面均符合本租约的规定，但承租人已在书面审核清单上向业主提出的事项除外。检查清单应仅限于业主在作为附件X所附的工作信函中要求完成的任何项目，以及

应在800套房开工后30天内交付给房东。本节内容不影响800套房的开工日期或承租人支付800套房租金的义务。房东应按照上述规定认真完成其收到通知的所有清单项目。

持有权延迟。如果房东因任何原因未能在上文第III.A.2节规定的800套房的预计开工日期或之前将800套房的所有权交付给租客，则本修正案不应无效或不可撤销，房东也不对由此造成的任何损失或损害对租客负责。但是，在以上第III.B节规定的Suite 800开工日期之前，承租人不对Suite 800的任何租金负责，但如果房东未能基本完成上述第III.B(I)节要求业主进行的所有工作，是由于本修正案所附工作书(如果有)中描述的任何租户延误，则Suite 800应被视为准备入住，房东有权在房东能够基本上完成该工作并将Suite 800交付给租户之日起由租户全面履行(包括支付租金)，但如果没有任何租户延误的话。

D.保证金。在承租人交付本修正案的同时，承租人应向房东交付42,281.10美元，这笔金额应根据租约第4.3节的规定添加到房东目前持有的保证金中。

E.运营费用。尽管租约中有任何相反的规定，房东特此同意，租户没有义务支付房东在自800套房开工之日起12个月内与800套房有关的运营费用，或在自2024年5月1日开始的12个月期间内与900套房有关的运营费用。

F.正确地延伸。本租约附件G中题为“展期权利”的第2节在本合同所延长的租期内保持完全效力和作用，但“36个月”和“36个月展期”的提法应改为“60个月”和“60个月展期”。

G.第一要约权。如果承租人当时没有违约，并且承租人占用了整个物业(即800号套房和900号套房)，并且没有转让或转租其在租赁中的任何权益(除非与本租赁第9.2节所述的允许将本租赁转让给附属公司有关)，房东特此授予租户一次性权利(“第一权利”)，在本条款延长的期限内，根据并遵守本节的规定，租赁与大楼第八层物业(“第一权利空间”)相连的任何办公空间；但这项第一权利在租期的最后12个月内失效，除非及直至承租人行使租约附件G第2节所载的延期选择权。然而，不言而喻，承租人的第一权利是明确条件的

(A)租客事先真诚地将租客需要额外空间的书面通知(“空间要求通知”)交付业主，该空间要求通知的有效期仅为6个月(之后，租客必须向业主交付额外空间要求通知)；及。(B)业主在收到该空间要求通知时，并未与第三者达成租赁该第一权利空间的协议。如果在交付空间需求通知后的任何时间，并且在第一权利生效期间，房东希望将第一权利空间或其任何部分出租给任何第三方，房东应书面通知承租人基本经济条款，包括但不限于基本租金、期限、运营费用基数、保证金和租户改善津贴(统称为经济条款)，房东愿意在此基础上将该特定第一权利空间出租给租户或第三方；但经济条款应排除经纪佣金和其他不直接对承租人有利的房东付款。据了解，如果业主打算租赁第一权利空间以外的其他办公空间作为单一交易的一部分，则应由业主通知提供，所有此类空间应共同遵守以下规定。在收到业主通知后10个工作日内，承租人必须向业主发出书面通知，根据该通知，承租人应选择：(I)按本租约所载的经济条款和相同的非经济条款租赁业主通知中指定的全部(但不少于全部)空间；(Ii)拒绝租赁指定空间，并明确指出拒绝租赁不是基于经济条款, 但如承租人缺乏对指定空间的需要，业主可按其认为适当的任何条款租赁指定空间；或(Iii)拒绝租赁指定空间，并指明该拒绝是基于上述经济条款，在此情况下，承租人还应说明租户愿意租用指定空间的修订经济条款。如果承租人在上述期限内没有对房东的通知作出书面回应，承租人应被视为已选择上述第(Ii)款。如租客根据上文第(Iii)款发出业主通知，业主可选择(X)按租约所载经修订的经济条款及相同的其他非经济条款将指定空间出租予租客，或(Y)按不比租客建议的经济条款更有利的经济条款将指定空间出租予任何第三方。如果房东选择将指定空间出租给租客，则房东应立即准备并向租户交付与前述一致的租约修正案，租户应在10天内签署并归还给房东。如果承租人未能及时退还修订，房东有权具体执行承租人对租赁指定空间的承诺，将该空间出租给第三方，和/或寻求任何其他可用的法律补救措施。尽管有上述规定，但不言而喻，承租人的优先权利应受制于房东先前授予建筑物内任何第三方租户的任何延期或扩建权利，以及房东此后可能授予占用第一权利空间或其任何部分的任何第三方租户的任何此类权利，在任何情况下，房东不得

在将第一权利空间的任何部分出租给当时的居住者之前，有义务启动这一第一权利。承租人在本条款下的权利应属于本修正案中指定的原始承租人的个人权利，不得转让或转让(除非与本租赁第9.2节所述的允许将本租赁转让给附属公司有关)。任何其他转让或转让的企图均属无效，不具任何效力或效果。时间是由这一节的精髓具体构成的。

H.Signage。业主应自负费用，在800号套房入口处附近贴上并维护一个标志(仅限于承租人的姓名)，并应在大楼的大堂目录中增加一条标识条。根据租约第5.2节的规定，对初始标牌的任何后续更改应由承租人承担费用。

I.房产的平面图。自800套房生效之日起，本修正案附件A-1应增加到租约附件A中。

J.帕金。尽管租约中有任何相反的规定，自生效日期起生效的Suite 800，承租人可额外购买多达38张停车证，用于与租赁Suite 800相关的未预留停车位(如本修正案第III.A.8节所示)。房东同意，租户可在800号套房启用日期前向房东提供书面通知，将最多3张额外的停车通行证转换为额外的改装摊位。承租人承认，如果该书面选举通知没有在800号套房开工日期之前送达房东，那么停车通行证转换为预留摊位的过程将取决于房东确定的预留摊位的月供情况，预留摊位应按房东预定的费率计算。尽管本租约附件F有任何相反规定，每月泊车费仍为每张泊车证及/或额外泊车证每月50元，如适用，直至期满为止，每个改装摊位每月收费135.00元。此后，停车费应按房东规定的停车费率收取。

K.Tenant改进。房东特此同意根据本合同附件附件X工作书的规定，完成包括900套房在内的租户装修工程。即使租约中有任何相反的规定，承租人应有12个月的时间从承租人改善工程完成起12个月内发现并通知房东任何潜在的缺陷。房东应对其收到租客及时通知的任何潜在缺陷负责纠正。

四、一般情况。

A.修正案的效力。除非本修正案对租约作出修改，否则租约将保持十足效力及效力。

B.最终协议。本修正案体现了房东和租客之间关于上述“三.修改”中所述修改的全部谅解，并且只有由房东和租客签署的书面文件才能更改。

C.对应；数字签名。如果本修正案以副本形式执行，则在此声明每一项修正案均为原件；然而，所有修正案应仅构成一项相同的修正案。在任何诉讼或诉讼中，本修正案的任何照相、影印或其他副本均可在没有依据的情况下被提出作为证据。如果适用，双方同意接受本修正案的数字图像(包括但不限于PDF、JPEG、GIF文件或其他电子签名形式的图像)，以反映双方或一方的执行情况，作为真实和正确的原件。

D.定义的术语。本修正案中以首字母大写字母开头并在租赁中定义的所有单词在本修正案中的含义与在租赁中的含义相同，除非在本修正案中另有定义。

E.Authority。如果承租人是公司、有限责任公司或合伙企业，或由它们中的任何一个组成，则每个代表公司、有限责任公司或合伙企业签署本修正案的个人表示，他或她已被正式授权代表该实体签署和交付本修正案，并且本修正案根据其条款对该实体具有约束力。

F.加州认证接入专家检查。根据《加州民法典》

§1938，房东在此声明，该房屋未经过认证访问专家(CASP)(在加州民法典第55.52(A)(3)节中定义)的检查。根据《加州民法典》第1938条，房东特此向租户提供以下通知：“认证通道专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。

G.律师费。租约中有关支付律师费的规定也适用于本修正案。

H.故意省略。

I.经纪商。修订租赁条款第18条，规定双方承认以下各方为协商本修正案的经纪人，并同意房东应负责根据其与该等经纪人的单独协议向该等经纪人支付经纪佣金：欧文管理公司(“业主的经纪人”)是业主的独家代理，而第一太平戴维斯(“租客的经纪人”)则是租客的独家代理。通过执行本修正案，房东和租客在此确认并确认(A)收到符合加州民法典2079.16要求的房地产代理关系披露副本，以及(B)此处指定的代理关系，该确认和确认明确是为了租户的经纪人的利益而做出的。如果本合同中没有指定的承租人经纪人，则此类确认和确认是为了业主经纪人的利益而明确作出的。通过执行本修正案，房东和租户执行了对本修正案中规定的代理关系的确认。经修改的租赁条款第18条的担保和赔偿条款在本修正案的谈判中具有约束力并可强制执行。

V.EXECUTION.

房东和租客在“一、当事人和日期”中规定的日期执行本修正案。上面。