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附件10.70

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*根据S-K条例第601(B)(10)(Iv)项，本展品的部分内容已因保密处理而被省略。

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租赁

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在之前和之间

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NRL 91 Hartwell LLC

(“房东”)

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和

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UnQure，Inc.

(“租户”)

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目录

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- i -

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- ii -

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1.条款。本租约中对下列任何主题的每一次引用应被解释为包含本第1节中为该主题陈述的数据。

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1

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2

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3

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基本租金：

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尽管有上述规定，基本租金自生效之日起至生效日期后四(4)个月期间(“基本租金减让期”)应予以减免。在基本租金减除期间之后的任何部分日历月到期的基本租金应根据该月的天数按比例计算。在任何情况下，基本租金减免期不得被视为减少或消除承租人支付额外租金或除基本租金以外的任何其他应付金额的义务。如承租人在四个月期限届满前根据本租约拖欠基本租金，则承租人减收基本租金的权利将立即终止，且不再具有任何效力及效力，而在承租人违约前已减收的任何及所有基本租金将立即到期并须予支付。

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2.处所。根据本租约的条款和条件，业主将房屋出租给租客，并向房东出租租客租约。出租物业时，承租人有权与其他有权享有该等权利的人士，共同使用业主不时指定及提供的公用区域及设施，包括但不限于设施(定义见下文)停车及装卸区及为物业提供服务的电梯(统称为“公用区域”)。自本租赁之日起，承租人应有权使用位于公共区域的会议设施、健身室和外卖咖啡厅，或在大楼或物业内对其进行合理的更换(“便利设施”)，房东应在符合本租赁关于伤亡和不可抗力的条款的情况下，在整个租期内提供该等便利设施或合理同等的便利设施，以及因翻新或修改而暂时关闭这些设施。

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3.租期。除非该租期较早终止，否则该处所是按租期租用的。如果业主因任何原因不能在以下日期或之前将房产的占有权交付给租客

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4

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预计开工日期，在租户延迟和/或不可抗力的情况下，预计开工日期应延长，业主对由此产生的任何损失或损坏不对租户负责，本租赁不受影响，但基本租金减免期应按实际开工日期前30天的每一天延长一(1)天，如果在业主根据工作信函书面批准工地平面图(如工作书中所定义)后十二(12)个月未向租户交付房产，如因租户延误或不可抗力而延期，或在业主根据《工作书》以书面形式批准工地平面图后十八(18)个月(无论不可抗力如何)，则承租人有权提前30天书面通知业主终止租约(但如果开工日期在30天内，则终止通知应无效)。基本租金宽减期不得因承租人延误(如工作书中的定义)或因不可抗力(定义见下文)事件而导致的任何延误而延长。承租人应有权根据本合同附件B的条款和条件延长租期。

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4.处所的状况。房屋以“原样”和“原样”的状态出租，没有任何明示或暗示的适合使用或占用的保证，双方同意租户已有机会检查房屋的状况，房东没有就该状况作出任何陈述或担保，房东没有义务对房屋进行或批准任何工程，或对房屋进行或与之相关的任何改善，以便为租户的占用做好准备，除非本节特别规定。

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业主应按照附件E所附工作信函中的说明对房屋进行改进。

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5.月租。自起租日起(但须受基本租金减免期规限)，基本租金须于每个历月的第一天或之前按第一节所列时间表预缴。如房屋的实际可租面积与第一节所述的可出租面积不同，则基本租金不得调整或修改。如果基本租金减免期应在日历月的第一天以外的任何一天届满，则该月的基本租金应根据该月的天数按比例计算。除本合同另有规定外，自开工之日起，应在每个日历月的第一天或之前按月预付额外租金。任何部分月份的额外租金应根据该月的天数按比例计算。房租应以美利坚合众国的合法货币支付给房东，无需通知或索要，不得扣除或抵消，地址为房东在第1节中规定的房东汇款地址或房东不时以书面形式指定的其他地址，至少提前30天通知租户。承租人承认，逾期支付租金或本合同项下到期的其他款项将导致房东产生本租约未考虑的费用，其确切金额将非常难以确定。该等费用包括但不限于手续费和会计费用，以及根据物业按揭或信托契约的条款可能向业主收取的滞纳金。因此，如果房东在房租到期后五(5)天内仍未收到房客的任何分期付款或房客应支付的任何其他款项(但在

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5

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在任何12个月期间的第一次，承租人有权收到逾期付款的通知，并有权在10天内纠正逾期付款)，承租人应向房东支付相当于逾期金额5%(5%)的滞纳金。此外，任何欠房东的款项，如果在到期后五(5)天内没有支付，应从到期之日起计息，直至按以下较低者支付：(I)最优惠利率(如下所述)加5%(5%)年利率，或(Ii)法律允许的最高利率(“违约率”)。术语“最优惠利率”是指“华尔街日报”不时刊登的最优惠利率。双方同意，这种滞纳金是对房东因租户延迟付款而产生的费用的公平合理的估计。房东接受这种滞纳金在任何情况下都不构成对租客拖欠逾期款项的放弃，也不被视为一种同意和满足，也不阻止房东行使本协议下授予的任何其他权利和补救措施。尽管本租约有任何相反规定，承租人应在租户签署本租约并交付给业主的同时，支付本租约项下应支付的第一笔全月基本租金(即期限的第一个完整月的基本租金，或如适用，任何初始减免期后的第一个完整月的基本租金)。

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6.税务。承租人应根据房东不时提供的合理估计，每月支付超额税款的十二分之一(1/12)作为额外租金，并根据下文第8节的规定进行对账。如果任何一年的税额低于基本税额，则不应向租户支付任何抵免或付款。“税”是指任何政府实体根据财产的所有权、租赁、租赁或经营对财产征收的所有税收、评估和费用。房东应根据列克星敦镇评估员的记录所证明的这些建筑物的相对评估价值，公平地将物业上多个建筑物所产生的税款(如果有)分配给这些建筑物。税收不包括任何联邦、州或地方的净收入、资本存量、继承税、转让税、重置税、赠与税、遗产税或遗产税；然而，如果在任期内的任何时候，任何政府实体对收入征收或评估一项税收或消费税，以代替或替代全部或部分房地产税或其他从价税，则此类税收应构成并计入税收，但仅限于将该财产视为房东拥有的唯一房地产的计算范围。除上述规定外，承租人应向房东支付任何使用税、租金或销售税、服务税、增值税、特许经营税或任何其他租金税，以及可合理归因于承租人设备、家具成本或价值的任何税项。, 位于物业内的固定附着物及其他个人财产或租客在物业内或为租户对物业作出的任何租赁改进的成本或价值(如该等成本或价值是根据业主所收到的税单分开评估的)，而建筑物内所有租客的租赁改进的税项亦同样分开征收。因质疑任何税种的有效性或数额或获得退税而发生的一切费用，包括合理的律师费和支出、专家费和其他证人费，应视为发生这些费用的当年的税费的一部分。税收应不包括因房东迟交税款(租户未及时支付)、转让税；与建筑物或物业中的有害物质修复有关的任何环境评估、收费或留置权；与未来任何额外建筑或物业类似改善有关的应向公共当局支付的费用或费用(包括交通、住房、学校、露天、儿童保育、艺术项目、交通缓解等费用)

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6

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这些措施包括：措施、环境影响报告和交通研究)；未来税收准备金；对其他租户的租赁权改进征收的税款；以及可归因于雕塑、绘画或其他艺术品的任何个人财产税。物业(除大楼外)的任何其他构筑物或改善工程的税款，应按面积或列克星敦市税务局使用的其他方法(如物业税单所证明)按比例分配给这些构筑物或改善工程。

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7.运营费用。承租人应根据房东不时提供的合理估计，每月支付超出的运营费用的十二分之一(1/12)作为额外租金，并符合下文第8节规定的对账规定。在任何一年的运营费用低于基本运营费用的情况下，不应向租户支付任何贷项或付款。“营运费用”指业主或其代表为拥有、管理、营运、保养、改善、维修或修理建筑物或物业及所有相关的管道、供暖、通风、空调、照明、电气、机械及其他系统而支付或发生的一切开支、成本、费用及支出，包括但不限于：履行第13条所述业主的义务；任何停车场的维修、保养、重新铺设及重新拆卸；提供任何服务或便利设施，如会议室、停车场、自助餐厅或健身房；建筑物和财产的安全费用；外部维护、维修和重新粉刷；美化；除雪；电费；所有其他公用事业；财产公共区域的清洁服务；资本修理、更换和改善，管理费不超过建筑物总收入的3%；用品和杂物；用品或服务的销售税或使用税；截至本文件之日的任何地役权、许可证、声明、限制性契约或记录的费用或评估；会计费用；保险费；以及支付给所有从事财产经营、管理、维护和维修的人的补偿和所有附带福利、工人补偿保险费和工资税。基础设施维修、更换和改善的费用, 连同因第三方债务融资而产生的任何实际自付利息，在适用的情况下，应按业主根据普遍接受的会计原则合理确定的使用年限摊销。业主应在该物业上使多栋建筑物受益的任何运营费用项目在这些建筑物之间公平分配。业主应根据非一般办公用途的用途，或业主经业主合理酌情合理决定的其他考虑因素，在建筑物或物业的不同部分或占用人之间公平分配任何运营费用。

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尽管有上述规定，但经营费用不包括改建物业其他租户的物业的费用、折旧费、按揭利息和本金、地租支付以及房地产经纪和租赁佣金；业主一般管理费用所发生的费用以及与建筑物或物业的经营和管理无关的任何其他费用；物业的清洁服务(包括在基本租金中的成本)或物业的任何其他租户的费用；出售或为业主在物业中的任何权益提供融资的费用；房东产生的管理费，超过房东从物业中获得的毛收入的3%；房东为修复财产而发生的费用，其程度由房东通过保险赔偿；以及服务费和水电费单独计算

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7

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向建筑物的个别租户收取的费用；并非直接受雇于物业管理/营运的行政人员和业主的薪金或物业经理以上职级的薪金；为任何特定租户提供的服务的成本，或向该租户提供的服务的费用超过向该租户提供的服务的费用；根据公认的会计原则，应在业主的账簿上资本化或以其他方式不能从收入中适当计入的项目的成本，除非此类资本项目是(A)生效日期后颁布的任何适用法律所要求的，或(B)由业主及其工程师、设计专业人员和/或其他专业人员善意地预测和确定以减少运营费用，在每种情况下均按上述规定摊销；业主的工作成本(包括纠正业主工作中的缺陷的任何成本)；税收或明确免税的项目；保险费，一般不是由物业附近的一流写字楼承担的；可分配给任何其他建筑物或财产的费用；与维持业主作为公司、合伙企业或其他实体的存在有关的费用；招揽租户所产生的广告费和其他费用；房东有权由任何第三方报销的任何物品的费用(其他租户的经营费用除外)，包括通过保险、没收赔偿金、退款、回扣或其他方式报销的费用，以及保修、担保和服务合同所涵盖的任何维修或维护费用；因业主与雇员之间、业主与大厦管理公司之间的纠纷而招致的费用, 或房东与其他租户或占用者之间的；会计费用；罚款和处罚；调查、监测或补救建筑物或物业上、楼下或周围现有有害物质的成本和费用；慈善或政治捐款；租户单独收费或补偿房东的所有物品和服务；任何类型的储备；房东关联公司提供的商品和服务的成本，仅限于此类商品和/或服务的成本超过无关第三方提供的此类商品或服务的竞争成本；因重新发展建筑物或在物业上发展及建造额外构筑物(包括但不限于任何未来发展项目)而招致的成本及因此而增加的成本；购置及维护雕塑、绘画及其他艺术品的成本；以及(A)物业或其任何部分或(B)物业的任何业务的广告或推广成本；以及经营物业内租户无法使用的任何特许权或康乐设施的成本(在任何情况下，在扣除因使用该等设施而收取的任何收入后)。

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8.和解。房东未能提交本租赁要求的任何额外租金估计或报表，不应视为放弃房东收取本租约项下到期的全部或部分额外租金的权利，但未能在发生运营费用或税项的两(2)年后向租户开具任何运营费用或税项的账单，应被视为放弃该等费用或税项。在每一历年期满后的180天内，房东应每年向租户提供上一年所有实际经营费用和税金的报表。如果租客已经支付了超过实际应付金额的经营费用或税款的估计款项，房东应将任何多付的款项计入租户的下一笔租金，但如果该多付发生在租期最后一年或之后，则房东应在租期结束时以现金补偿租客，作为房东对账程序的一部分，该义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。如果实际应付金额超过承租人在

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8

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前一年，承租人应在三十(30)天内向房东支付差额，该义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

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承租人有权在收到房东的实际营业费用和税金报表后六十(60)天内，通过向业主发出书面通知(“审查通知”)，审查房东该年度的营业费用和税金记录。在收到及时审查通知后的一段合理时间内，业主应将这些记录通过电子方式提供给租户，或在业主的总部或在大楼的物业经理办公室进行审查。如果承租人在向承租人提供这些记录以供审查后四十五(45)天内，未能向房东发出书面通知，合理详细地说明对房东的实际经营费用报表的反对意见，则承租人应被视为已批准房东该年度的经营费用报表(无明显错误)，承租人无权进一步反对或质疑该陈述。房东收到租客及时发出的反对通知后，房东和租客应真诚合作，解决房东声明与租客复核意见不符的问题。如果房东和租客确定相关年度的经营费用少于房东声明中所述，房东应向租客提供抵扣未来租金的抵免，但条件是，如果在租期的最后一年之后，房东应以现金偿还租客多付的金额，该义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。同样，如果房东和租客确定有关年度的运营费用比房东声明中报告的要大, 承租人应立即向业主支付承租人少付的款项。承租人根据本节规定获得的任何信息均应视为机密，房东可要求承租人签署一份合理的保密协议，作为承租人审查的条件(但承租人有权与其代理人、律师和顾问分享任何此类信息，但前提是承租人告知他们保密信息，并对任何不允许的披露负责)。如果承租人聘请代理人审查任何一年的房东账簿和记录，该代理人必须(I)是具有进行此类审计经验的会计师事务所或专业房地产服务公司，(Ii)不会因意外情况而获得补偿，以及(Iii)就此类审查签署合理的保密协议。承租人应独自承担承租人因审查而产生的所有费用，除非审查发现多收了超过5%的费用，在这种情况下，房东应赔偿租客合理的自付费用。即使本协议有任何相反规定，如果承租人违约或承租人没有首先向房东支付房东的实际运营费用报表上显示的应付金额，承租人不得查看房东的记录或对任何运营费用报表提出异议。

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9.保险。

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9

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因使用房屋而产生的、包罗万象的合同责任、人身伤害和广告责任；

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(B)承租人的商业一般责任、财产和超额责任/伞状责任保单应将房东、房东的管理代理人和房东的抵押权人指定为额外保险人，并应为指定为额外保险人的各方承保的任何保险提供主要保险。承租人为满足本租约的要求而购买和维护的所有保单必须从保险公司购买，最低评级为“A-VII”或从主要评级机构之一(AM Best，Moodys，Standard&Poors，Fitch)购买，该机构已获准或有资格在房屋所在的州开展业务。

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(C)承租人应在进入房屋之前和每次续保前至少三十(30)天向房东提供每份保单的保险证书。此类保险证书应采用ACORD Form 27或ISO Form 2026或其同等格式，并应证明此类保单已经或将被签发，并提供上述要求的承保范围和限额，承租人应努力规定，除非提前三十(30)天书面通知房东，否则不得取消或重大更改保险。如果承保人不提供此类通知，承租人应向房东提供30天的

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10

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取消通知或任何可能导致不符合本第9条规定的重大变更。除提供本条款要求的保险证书外，承租人还应及时提供任何合理的补充信息，其中可能包括在实际发生人身伤害或财产损失索赔时的保单(在这种情况下，房东应向承租人提供其保单副本)，这是房东可能不时要求的与承租人的保险范围有关的信息。如果承租人收到通知，表示其保险公司出于任何原因打算取消或不续保此类保险，或者如果所需的承保范围或限额将与本租约的初始要求发生实质性和不利的变化，承租人应尽快以书面形式通知房东。如果适用的法定期限少于六十(60)天，则承租人应在收到任何取消或不续订通知后三(3)个工作日内通知房东。如果租客未能获得或维持上述要求的保险，或未能提供所需的保险证书，房东可在通知租客五天后选择代表租户购买此类保险。承租人应按要求支付合理的保险费用外加10%的附加费，作为额外租金。房东未能代表承租人获得承保，不应限制承租人在发生未承保损失时的责任。

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(D)业主应购买或安排购买合理审慎的业主就物业购买和维护的保险金额和免赔额，包括但不限于建筑物的重置成本保险和任何租户对房产的改善。承租人应在租赁期内向承租人支付房东保险费(“保险费”)的百分比，作为经营费用的一部分。承租人不得做或允许做任何违反、无效或增加房东保险费用的事情，并应遵守房东或其保险公司关于或影响房产状况、使用或占用的所有规则、命令、法规、要求和建议。如果承租人在房屋内或附近进行任何活动，导致房东的保险费用增加，承租人应在房东提出要求后30天内向房东全额补偿此类额外保费或附加费。

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10.放弃代位权。尽管本租约有任何其他相反的条款，但房东和租客均放弃各自就其各自财产的任何和所有损失或损坏向对方追偿的权利，前提是此类损失或损坏由保险承保，或本租约要求承保此类损失或损坏。每一方应从其保险公司获得承认此类豁免的背书，以证明符合本节的规定。

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11.保证金。作为现金保证金的替代，承租人应将信用证(“信用证”)连同本租约的签署副本一起交付，该信用证基本上采用本租约附件G的形式，并在其他方面为业主所接受。初始信用证必须由美国银行开具，任何后续或替换信用证应由房东合理接受的国内银行开具，其存款由FDIC承保。信用证应(I)是无条件的、不可撤销的、可转让的，仅在房东或房东代理人亲自出示即期汇票、通过快递、隔夜邮寄或部分或全部传真传输时支付给房东或房东代理人，以及(Ii)

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包含“常青树”条款，该条款规定，除非发行人提前六十(60)天书面通知房东取消，否则每年自动续签。如果信用证遗失、损坏、被盗或毁损，承租人应与房东合作，免费更换信用证。如果信用证或其出票人的财务状况因任何原因受到重大质疑，包括但不限于出票人倒闭或资不抵债或被置于破产管理状态，或其财务评级被下调，或发生任何其他事件，使房东出于善意行使其对依赖信用证作为担保的能力感到不安全，则承租人应在房东提出要求后十(10)日内，向房东提供房东合理接受的金融机构的替代信用证。承租人未能及时提供这种替代信用证应被视为立即违约，不适用额外的通知或宽限期。在不限制房东在本合同项下的任何权利或补救措施的情况下，如果签发信用证的银行向房东提供取消通知，房东可以立即动用全部或部分信用证，租户应向房东提供类似形式的替代信用证(届时房东应将提取给租户的任何此类资金退还给租户，但以未按照本租约使用的范围为限)。发行人收取的与发行有关的任何及所有费用或费用, 信用证的维护或转让应由承租人支付。信用证应在本租约期满后九十(90)天内有效，并根据本租约的规定将房产的占有权交付房东。如果承租人在超过适用的通知期和治愈期(包括但不限于与支付租金有关的规定)后拖欠本租约的任何条款，房东可以(但不应被要求)动用租户信用证的全部或任何部分，以纠正该违约并补偿房东根据本合同有权获得的任何损害。如果信用证的任何收益没有用于补救租户的违约或向房东支付的损害赔偿，房东立即将其退还给租户。如果信用证的任何部分被提取，承租人应在房东提出书面要求后十(10)天内将信用证增加到本租赁项下作为保证金所需的金额，在这种情况下，如果当时没有租户未履行的违约，房东保留的作为现金保证金的任何信用证收益应返还给承租人。信用证不应对房东有权获得的任何赔偿构成限制。如果在适用的通知期和治疗期之后没有违约，并且租户在租约期满或提前终止时已按照本租约交出房产，则房东应在租约期满或提前终止后30天内将信用证和房东当时持有的任何现金收益返还给租户。

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12.使用。该处所须作准许用途，不得作任何其他用途。承租人不得或允许在房产内或附近做任何被现行有效或以后可能颁布的任何条例、命令、规则、条例、占用证书或其他政府要求禁止的事情，包括但不限于经修订的1990年美国残疾人法案(统称为“适用法律”)。承租人在使用房屋和物业的公共区域时应遵守所有适用的法律。承租人应使用并促使所有承建商、代理人、雇员、受邀者和承租人的访客使用房产和物业的任何公共区域，以防止

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12

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浪费、滋扰和对其他居住者的任何干扰。承租人不得在房屋内的任何楼面上放置超过该楼面设计承载的或适用法律允许的每平方英尺面积的楼面荷载。承租人应根据承租人的特殊用途(而不是一般的办公用途)，自行承担费用和费用，进行必要的更改，使其符合任何适用法律。任何有司法管辖权的法院的判决或租客在针对租客的任何诉讼或诉讼中承认该租客在使用或占用房产、建筑物或财产方面违反了任何适用法律，无论房东是不是其中一方，在房东和租客之间，该事实应是确凿的。即使本租约有任何相反规定，业主仍应负责遵守适用法律，但因承租人对物业的特殊用途(相对于一般办公用途)，则不在此限，但承租人在物业内的维修及保养义务除外。

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13.维修；服务。除业主根据本条明确负有的义务外，承租人应在整个租期内自费维护和维护房屋和所有承租人安装在其中的固定装置和设备，包括但不限于地毯、墙面覆盖物、门、管道和其他固定装置，以及为房屋的利益进行的任何改动、清洁、安全和良好的工作状态、状况和维修，并对其进行所有必要的维修和更换，包括但不限于：将所有室内碎玻璃更换为与碎玻璃大小和质量相同的玻璃，并修理或更换租户安装的所有系统或系统的部分，并专门为房地提供服务，包括但不限于辅助供暖、通风和空调系统。要求承租人进行的所有维修和更换，其质量和等级应至少等于房东制定的最低建筑标准，并应按照所有适用法律和本租约的条款和条件，以良好和熟练的方式进行。如果租户在超过适用的通知期和治愈期后未能遵守本协议的条款进行维护，房东有权采取合理需要的行为并由租户承担费用，租户应按要求偿还房东的自付费用作为额外租金。如果租户在房屋内使用的制热机器或设备对供暖、通风和空调系统保持的温度有重大影响，房东保留指示租户停止使用的权利，如果租户不停止使用的话, 为房屋安装辅助单元及其合理的自付成本，包括安装、运行和维护的自付成本，应由租户按要求作为额外租金支付给房东。如果租户需要业主根据本租约提供的任何额外服务，包括在大楼正常营业时间以外提供的任何服务，房东可以但没有义务提供此类额外服务，租户同意为此支付房东的费用，包括合理的行政费、对其征收的任何税款，以及在适当情况下用于提供此类服务的任何系统的合理折旧津贴，作为应要求的额外租金。

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房东应维护屋顶和屋顶系统、基础、外墙和玻璃、结构部分、电梯(如果有)、任何公共区域以及电气、管道、机械、生命安全和消防系统(只有由租户或代表租户安装的系统除外)

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房屋)和公共区域，其成本应作为运营费用的一部分，但业主没有义务进行任何维修，除非业主首先从租客那里收到需要进行维修的书面通知，或业主以其他方式对此有通知。尽管有上述规定，但在符合本租约第10条的规定下，因租客或承租人或承租人的承包商、代理人、雇员、受邀者或访客或任何此等人士的疏忽或故意不当行为而对财产造成的任何损坏，均应由租客自行修复并由租客承担全部费用，但房东有权自行选择进行修缮，并向租客收取与此相关的所有费用和开支，租客应在开具发票后30天内支付相关费用作为额外租金。除上述规定外，在建筑物的整个正常运行时间内，业主应提供：(I)为公共区域和处所提供合理数量的电力；(Ii)在建筑物的正常运行时间内为建筑物的舒适使用和占用提供常规的供暖、通风和空调；(Iv)建筑物标准的窗户清洗和清洁服务；(V)仅供饮用、清洁、小厨房和洗手间使用的热水和冷水；(V)房舍所在楼层的乘客电梯服务(根据建筑物规则和条例，为办公室货运提供惯常使用的空间)；(Vi)从人行道和车道上清除不合理的积雪和冰；(Vii)进出房舍和公共区域，每天24小时、每周7天、一年365天提供相同的服务, 以及(Viii)业主合理确定为必要或适当的其他服务，所有服务的方式均与马萨诸塞州列克星敦地区的同类办公大楼一致。

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14.分租；转让。承租人不得抵押、质押、抵押或以其他方式阻碍其在本租赁中的权益。未经业主事先书面同意，承租人不得允许房屋被任何其他方全部或部分占用，不得将房屋全部或部分转租，也不得转让本租约，也不得修改业主同意的任何转租或转让。任何未经房东事先书面同意的转租或转让，或对任何转租或转让的修改，在房东的选择下，应为无效、无效和无效，并在房东的选择下，构成违约事件。本条条文适用于以一次或多次转让方式，将租客的全部或实质全部业务或资产，直接或间接转让租客的股份、合伙或会员权益，或其他所有权证据，以及导致对租客行使或可能行使有效控制租客的一个或多个实体的身分发生改变的转让，犹如该等转让是本租契的转让一样，但不适用于任何其他租客权益的转让。承租人必须在转让或转租的建议生效日期前至少六十(60)天征得房东的同意。在提出要求时，承租人应以书面形式向业主提供：(A)建议的受让人或分租客的名称和地址；(B)建议的转让或转租表格的完整副本(如果有)；(C)关于建议的受让人或分租客的性质、业务和商业历史及其建议的用房用途的合理令人满意的信息；以及(D)银行业务, 有关建议的受让人或分租客的财务或其他信用信息，足以使房东能够确定其财务状况和经营业绩(但房东应对这些信息保密，条件是

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14

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租户也必须这样做)。房东不得无理地拒绝、附加条件或延迟同意承租人按照本节的条款和条件提出的转租或转让本租约的书面请求。在不限制业主拒绝同意转让或分租的其他情况下，在以下情况下，业主拒绝同意任何建议的转让或分租并非不合理：(A)建议的分租客(如转租是在余下的全部或实质上全部或几乎全部年期内)或受让人的财务状况或经营表现，经业主的合理酌情决定权厘定，低于租客在(I)要求业主同意建议的转让或分租当日的财务状况或经营表现中较大者，(B)租客根据本租契的任何条款、契诺或条件违约，。(C)建议的处所用途可能导致：(I)处所、建筑物或物业的损耗增加，或(Ii)对业主拥有的建筑物或毗邻建筑物内的其他租客造成任何不利影响；。(D)建议的分租客或承让人是政府机构；。(E)建议的分租客或承让人是业主在过去六(6)个月内曾向其建议租用市场范围内的空间的潜在人士。(F)建议的受让人或分租客是业主或业主的任何联系人士在该物业(包括但不限于该建筑物)所拥有的任何建筑物的租客，而业主或该联系人士有符合该分租客或受让人要求的可供租赁的空间, (G)建议的分租客或承让人会导致业主违反另一份租契或其他协议所载的任何契诺或限制，及/或(H)业主的贷款人(如有的话)不同意建议的分租或转让，但以适用的贷款文件所规定的同意为限。

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转租或转让不得解除承租人在本租约项下的义务，或改变承租人支付租金和履行承租人在本租约项下应履行的所有其他义务的主要责任。在本租约提前终止后，经房东选择，任何分租客应委托房东代理，任何受让人应对充分履行本租约项下所有承租人的义务承担连带责任。房东可以要求，作为就本条规定给予房东同意的条件，建议的分租客或受让人必须与房东签订合理的书面协议，确认该分租客或受让人在本租约项下的义务。承租人应按要求支付房东因每一次建议转让或转租而产生的所有合理的自掏腰包的法律费用，无论是否得到房东的同意，每次转租或转让的金额不超过7,500美元。如果承租人根据任何转让(在合理分配给租赁的范围内)或分租(在每种情况下都不是根据允许的转让)收到的租金或其他付款超过了承租人根据本租约向业主支付的款项(因为该等金额是按每平方英尺的基础调整的，如果转让的房产少于全部)，扣除承租人因该分租或转让而产生的合理自付费用后，承租人应向业主支付该承租人或分租客支付的超出部分的一半。房东对一次转让或转租的同意不应被视为放弃要求房东同意随后的任何转让或转租。如果承租人寻求转让其在本租赁中的权益(关于允许的转让除外), 如果房东不同意该转让建议，房东可以在向房东递交租客转让租约的请求后十(10)天内，选择在最后一天全部终止本租约

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15

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除非承租人在30天内撤销其同意转让的请求，否则本租约的期限应为房东通知承租人终止本租约的第三十(30)天。如果租客试图转租全部或部分房屋(允许的转让除外)，而房东不同意该建议的转租，则在向房东递交租客转租请求后10天内，房东可以选择终止本租约，终止本租约的部分(前提是该部分至少占房产的33%)，该空间的租期的最后一天应为房东通知租客终止本租约的第三十(30)天(并且，如果不到整个房屋受到影响，房东应进行任何改建，使该空间成为独立的出租单位)，除非承租人在30天内撤销同意转租的请求。

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尽管本租约有任何相反规定，承租人仍可在事先至少30天书面通知房东的情况下，随时不时地进行下列转让和分租，而无需事先征得房东的同意(以下任何一项为“允许的转让”)：(1)承租人可以转让、转租、或以其他方式允许控制承租人、由承租人控制或与承租人共同控制的个人或实体占用房产的任何部分；(2)承租人可将租约转让予与承租人与该其他实体合并或合并有关的继承实体，或承租人的全部或实质所有业务及资产的买受人或受让人，但条件是承租人的有形净值(按照公认会计原则计算，并一贯适用)(“净值”)不会因该项转让而大幅减至低于承租人截至转让当日的净值；和/或(2)承租人可根据可撤销的许可证，允许向承租人或与承租人共同控制的任何实体提供与提供此类服务相关的专业服务的任何个人或实体占用部分房产(任何时间合计不超过5%)。任何此类允许的转让不应解除承租人在本租约下的义务。

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15.弥偿；业主的非法律责任。除非在法律禁止的范围内，作为业主签署本租约的一个重要部分，或由于业主或其代理人、承包商或雇员的疏忽或故意不当行为而导致的其他原因，承租人不得持有或试图要求业主或其雇员或业主代理人或承包商或其雇员对租户契约和租户契约负责，并同意就任何和所有处罚、损害赔偿、罚款、诉讼理由、责任、判决、费用(包括但不限于，律师费)或因下列情况而招致或引起的费用：(I)租客或任何在租客下提出申索的人使用或占用房产；(Ii)租客或任何在租客下提出申索的人，或承租人、代理人、雇员、受邀人或访客或任何该等人士的任何疏忽作为或不作为；。(Iii)租客或任何在租客下提出申索的人，或承租人的雇员、代理人、承办商、受邀人或访客或任何该等人士违反、违反或不履行

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与本租约相关的任何法律、法规或政府规定；或(V)在租期内发生在房产内的任何事项。

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除因业主或其代理人、承建商或雇员的疏忽或故意的不当行为所致者外，业主对因未能使处所、建筑物或财产保持在维修状态而造成的任何损害，或因管道、煤气、电力、供水、洒水器或其他喉管或污水渠所造成或引起的任何损害，或因处所或建筑物之内、上方、之上或周围的任何喉管、水箱或卫浴装置爆裂、泄漏或流动，或因水、雪或冰在屋顶、天窗上或透过屋顶、天窗而造成的任何损害，业主概不负责。对于因未能提供任何该等服务或任何服务中断而引致财产或业务的任何损失或损害，或因该建筑物的合租人或其他占用人或毗邻或毗连物业的任何业主或占用人的行为或疏忽而引起的任何损害，亦不承担赔偿责任。此外，房东不对租客因盗窃或任何其他犯罪行为、火灾、天灾、公敌、禁令、暴乱、罢工、叛乱、战争、法院命令、征用法或任何政府当局的命令而造成的任何财产或人员的任何损失或损害负责。

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除本租约另有明文规定外，本租约任何一方在任何情况下均不对因本租约项下任何违约而对另一方造成的附带或后果性损害承担责任，无论是否通知该另一方可能发生此类损害。本租约所使用的“业主”一词，就业主须履行的契诺或义务而言，仅指当时业主对建筑物的权益，如业主对建筑物的权益发生任何转让或转让，并向租客发出通知，则本租约中的业主注明(如其后有任何转让或转易，自转让或转让之日起及之后，因房东履行本租约所载任何契诺或义务而须履行之一切责任自动解除及解除。租客向业主以及业主在该房产中的权益的任何继承人的唯一追索权，是为了该房产和该房产所属建筑物的业主和任何继承人的利益，以及从该房产和建筑物中获得的收益。在任何情况下，房东或房东作为受托人的信托的任何受益人或房东的任何高级职员、董事、合伙人、经理、成员、股东、代理人、律师和雇员均不承担本合同项下的个人责任。

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16.公用事业。如果物业的任何公用设施没有单独计入物业，房东根据支票或分表的读数合理确定的物业公用事业消耗成本，应由承租人支付，作为额外租金，但不包括在运营费用中。房东和租客承认，自本合同签订之日起，电费未单独计量。作为房东工作的一部分，但房东自行承担费用和费用，房屋应单独或检查租户的电灯和插头的电费。承租人在租约期满或提前终止后，仍有义务支付租期内向房屋提供的水电费。承租人不得使用公用事业服务提供者以外的其他公用事业服务提供者提供公用事业服务，除非承租人首先获得房东的书面同意。房东绝不会以任何方式

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对于因向房屋或建筑物提供的电能的供应或性质的任何改变、故障、中断或缺陷(统称为“中断”)，承租人可能遭受或招致的任何损失、损害或费用承担责任或责任(统称为“中断”)，也不得构成或解释为对租户的推定或其他驱逐。为确保所有公用事业的正常运行和保护，承租人同意遵守房东可能规定的所有合理规定和要求，并允许房东及其公用事业提供商使用所有电气线路、馈线、立管、布线和任何其他设备(受第26条的限制)

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即使本租约有任何相反规定，如果：(I)房东在租客通知房东停止提供任何服务(“中断通知”)后，因某种合理地处于房东控制范围内的状况而停止在建筑物内提供服务的时间超过连续十(10)个工作日；(Ii)这种停止不是由于租户的行为或不作为而引起的；(Iii)这种停止不是由火灾或其他事故引起的(在这种情况下，第19条应受控制)；以及(Iv)这种服务的恢复合理地在房东的控制之下；以及(V)由于这种停止，房屋的一大部分(25%或更多)变得无法租用，那么租户有权在连续第11个工作日开始的期间内，根据业主收到中断通知后到相关服务恢复之日止的房屋比例，获得公平的基本租金减免。如果任何此类中断导致房屋的很大一部分无法租赁，并且修复工作在业主的合理控制范围内，但在中断通知后180天内仍未完成，则承租人可提前30天书面通知终止本租约

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17.等待。如果租客或由租客或租客提出索赔的任何一方在本租约期满或提前终止后仍占用房屋或其任何部分，则这种保留是没有权利的，在忍受租约时，租户应对房东因此而造成的任何损失或损害，包括相应的损害，向房东承担法律责任。此外，对于继续持有的每个月或其任何部分，承租人应向业主支付每月使用和占用房产的费用，相当于(A)房产的每月公平市场租金和(B)前一个月应支付基本租金的150%(150%)，以及在头30天和之后应支付的基本租金的150%(150%)，任何不足一个月不得调整或减免(连同所有其他适用的额外租金支付)。本节的规定不应被视为限制或排除房东的任何回收权或根据本条款授予房东的任何其他权利，无论是法律上还是衡平法上的。

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18.不得扣减或抵扣租金。承租人支付租金的契诺是并将独立于本租约的每一个其他契诺。承租人同意，承租人对房东的任何索赔不得从租金中扣除，也不得在任何诉讼中与任何租金索赔相抵销。租客支付的租金或房东收到的低于本合同规定的租金，不得被视为不是因为最早规定的租金，也不应被视为在任何支票或随附任何支票或付款的信件上的任何背书或声明，作为租金，房东可在没有规定的情况下接受该支票或付款

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损害房东收回租金余额或寻求本租约或法律规定的任何补救措施的权利。在上述情况下，房东有绝对权利将从租客那里收到的任何付款或其他非当期、到期或拖欠的款项用于租户的任何账户或其他付款。

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19.意外伤亡。如果房屋或其任何部分因火灾或其他伤亡而受损，租户应立即通知房东。如果房屋或建筑物因火灾或其他伤亡而完全或部分损坏或摧毁，从而使房屋完全或部分无法进入或无法使用，业主应努力将房屋和建筑物恢复到与损坏前基本相同的状态。但该损害不是由于承租人或其任何雇员、代理人、被许可人、受邀者或分租人的疏忽、作为或不作为造成的(但须符合本租约第10条的规定)，则在完成物业的修缮及修复前，承租人无法进入或使用且在修缮期间无人居住的部分的基本租金，应根据不可用的可出租面积与物业的可出租总面积的比率而减收。业主应承担维修和恢复房屋和建筑物的费用和开支，但业主没有义务花费超过可用于该等维修和恢复的保险收益净额，业主也没有义务修理或恢复或支付属于租客的任何家具、设备或个人财产的维修或恢复，或由租客或业主应租户的要求或为租户的利益(但明确不包括业主的工作)对房屋或建筑物进行的任何改动、增加或改善(包括地毯、地板、镶板、装饰、固定装置)。须由业主归还)。所有此类物品的维修和恢复应由承租人独自负责。

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尽管如上所述，(A)如果由于任何风险，建筑物的损毁超过建筑物重置价值的25%(25%)，无论建筑物是否损坏或被毁，或(B)如果业主合理地相信，即使做出合理努力，维修和恢复工作也不能在损坏发生后一百五十(150)天内完成，或(C)如果业主合理地认为，在实质上完成该等维修和恢复后，剩余的时间不超过两(2)年(不包括任何延期选择)，或(D)如果任何抵押权人或贷款人未能或拒绝提供足够的保险收益用于维修和恢复，或(E)如果分区或其他适用法律或法规不允许进行这种维修和恢复，房东有权在损坏发生后一百八十(180)天内通过向租户发出书面终止通知来终止本租约，前提是房东也在终止受类似影响的其他租户的租约。如果本租约根据前一句话终止，则本租约项下应支付的所有租金应分摊并支付至终止之日。

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如果(A)房东未能在收到估算书(定义见下文)后六十(60)天内发出书面通知，表明其有意按照本协议的规定修复房产，或(B)估算书表明房东的修缮工作不会在损坏之日后一百八十(180)天内完成，或(C)任何抵押权人或贷款人未能或拒绝提供足够的保险收益用于修缮和修复(除非房东同意)

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(D)房东未能在预估竣工日期后一百二十(120)天内将房屋恢复到上述状况，则租户可选择终止本租约，书面通知房东不得迟于上次提到的日期后三十(30)天。就本租赁而言，“估计”是指合格总承包商出具的书面和盖章的意见，对本合同所设想的修复损坏所需的维修持续时间作出善意的估计。

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本节规定的房东履行义务的所有期限均可延期，原因是与相关保险公司达成令人满意的和解的合理延迟，以及房东无法合理控制的事件，包括但不限于租户延误(如工作信函中所定义)和/或不可抗力(期限不超过180天)。如建筑物或处所受到任何损坏或毁坏，租客有责任确保处所的安全，并在业主发出通知后，在切实可行的范围内，立即将属于承租人或其持牌人的财产从业主所要求的部分移走。

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20.居次次序；禁止反言书信。只要承租人以商业上合理的形式与物业的抵押权人签订从属、不干扰和委托协议，本租约明确从属于物业当前或未来的一项或多项抵押，以及与任何此类抵押相关的所有其他签署的文件。房东代表并保证，自本租赁之日起，Needham银行(“房东的贷款人”)是以该物业为抵押的抵押的持有人。承租人同意不会在到期日之前超过三十(30)天支付租金，并向通过任何此类抵押获得房屋合法占有权的任何一方进行代理。承租人同意应不时在业主或业主的抵押权人或指定人提出要求之日起十(10)个工作日内，向房东或房东的抵押权人或指定人交付一份书面声明，证明(I)本租约未经修改且完全有效，如果是这样的话，或如有修改，经修改的租约完全有效；(Ii)已支付租金和其他费用的截止日期；(Iii)据租客所知，根据本租约的任何条文，业主并无失责，或如有失责，则详细说明其性质；[故意遗漏](五)业主或者业主的抵押权人、指定人要求的其他事实陈述。在本租约签订之日或之前，房东和租客应以房东贷款人合理要求的形式签署从属、不干扰和委托协议，并交付给另一方；此后，在房东提出书面请求后20天内，承租人将以商业上合理的形式与该房产的任何未来抵押权人签订从属、不干扰和委托协议。承租人未能在要求的时间内签署和交付该等声明，加上业主发出提醒通知后额外的五个工作日，在业主选择时，即构成违约事件，并应认定承租人(A)本租约完全有效且未经业主代表修改；(B)根据本租约的任何规定，房东并无违约，承租人除本租约明确规定外，无权抵销、反索偿或扣减租金；及(C)已预付不超过一个月的租金。

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(A) 未经业主事先书面同意，承租人不得对房屋进行或允许对房屋进行任何改动、增建或改善(“改动”)，业主可自行决定拒绝同意。所有改动(I)必须符合所有适用法律，(Ii)必须与大楼及其机械、电气、供暖、通风、空调和生命安全系统相兼容；(Iii)不得干扰任何其他租户或其受邀者对大楼任何其他部分的使用和占用；以及(Iv)不得影响大楼结构部分的完整性。此外，作为同意的条件，房东可在其合理的酌情决定权下，提出其认为必要或适宜的附加、合理要求，包括但不限于：(A)承租人向房东提交与变更有关的所有图则和规格(以通常为此类变更制定的图则和规格为限)，但不限于此；(B)房东事先书面批准进行变更的时间(前提是允许合理的时间进行此类工作)；(C)业主事先书面批准承建商和分包商进行与改建有关的工程，而批准不得无理地被扣留、附加条件或拖延；。(D)承租人在改建工程开始前已收到所有必需的许可和所有对房舍拥有司法管辖权的政府当局的批准；。(E)承租人向业主提交该等保证金的证据或其他惯常的履约保证，例如分保失责保险(有关工程费用超过500美元)。, 业主通常要求承建商或分包商提供的保险；(F)承租人向业主支付业主监督任何改建的商业合理费用，不得超过建造该等改建的硬成本的1%，或如该等改建的成本超过500,000美元，则支付不超过建造该等改建的硬成本的3%的商业合理金额；(G)承租人及承租人的承建商遵守业主不时颁布的合理建筑规则及建筑标准，而承租人事先已获书面通知(该等规则不得以歧视承租人的方式执行)，并以有利于本租约的方式解决该等规则及规则与本租约之间的任何冲突；及(H)承租人以业主合理要求的形式或媒介向业主交付改建工程的“竣工”图纸(但如改建工程不受图则及规格规限，则不需要该等“竣工图则”)。任何政府机构或适用法律规定，作为承租人要求或实施的任何更改的条件或结果，与建筑物的任何修改、更改或改善相关的所有直接和间接费用，无论是在建筑物外部或内部，均应由承租人承担。承租人不得允许因承租人或承租人的任何代理人、高级职员或雇员(早期留置权除外)订购或提供的任何材料、服务或劳务而将任何机械师留置权或其他留置权置于房产或建筑物上。不放弃本租赁项下的任何其他权利或补救措施, 房东可以担保或保险或以其他方式解除任何在房产或财产上放置后15天内未解除或担保的留置权(双方承认合同通知就本句子而言不是留置权)，租客应按要求偿还房东支付的与此相关的任何金额作为额外租金。经业主合理批准后，如有合理需要，承租人可在屋内窗户和门窗上使用玻璃处理，以保护屋内活动的私密性(以从毗邻建筑物的街道水平可见的范围为限)，并在屋内安装自己的安全系统。地主

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承认在房屋内的室内窗户和门上安装磨砂玻璃是合理的窗户处理方法，因此前一句话。

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(B) 租约期满或提前终止时，承租人应将房屋交还给承租人，但不包括因意外或谴责造成的合理损耗和损坏。承租人应拆除由承租人或代表承租人安装的任何和所有改建、固定装置、设备、数据/电信布线和布线(以两端未连接或根据适用法规在内墙切割和封顶的范围为限)和家具，并应完全恢复和修复因拆除而造成的任何损坏，包括任何结构损坏。尽管有上述规定，业主仍可在租约期满前至少90天发出通知，要求租客不得拆除任何或所有改建，而任何该等改建或改建将成为建筑物的一部分，并归业主所有，无须赔偿，而根据本租约，业权应以卖据形式转移给业主。在业主选择时，所有未移走的改建、固定附着物、设备、电线电缆、家具、固定附着物和其他非土地财产应最终被视为已被租客抛弃，业主可在不通知租客或任何其他人的情况下挪用、出售、储存、销毁或以其他方式处置，也没有义务对其进行解释。承租人应向房东支付与房东处置此类财产有关的所有合理费用，包括但不限于因移走此类财产而对建筑物或房产造成的任何损坏的修复费用，并应使房东免受因第三方(如租户的贷款人，其贷款以该财产为抵押)而产生的损失、责任或费用的损害。承租人在本条款项下的义务在本租约终止后继续有效。

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尽管有前述规定或任何相反规定，对房屋进行室内非结构性改动或改善，包括但不限于不时安装、修理、更换和搬迁承租人的个人财产、行业固定装置、设备和家具(在上述构成改动的范围内)，均无需业主同意；但此类室内非结构性改动或改善每次改动的成本低于每平方英尺10.00美元。

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22.失责；补救。

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(A) 除本租约中指定为违约事件的任何其他行为或不作为外，下列各项均应构成承租人违约事件：(I)未能在通知逾期后五(5)天内支付任何租金或其任何分期付款或根据本租约或房东与租客之间的任何其他协议条款要求租户支付的任何其他款项(但在任何12个月期间内，由于运营费用或税收而支付基本租金或额外租金，不需要超过一次此类通知)；(Ii)未经业主事先书面同意而将物业用作许可用途以外的任何用途或占用物业，或在物业内进行任何构成违反适用法律的活动；。(Iii)本租约下租客的权益或其任何部分须根据执行程序或其他法律程序征收，而上述权益在征收或执行后三十(30)日内仍未清偿；。(Iv)如有任何自愿申请破产或申请成立公司。

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重组或任何类似的济助应由租户或租约的任何担保人提出，或如果任何非自愿的破产或公司重组或任何类似的济助应针对租户或租约的任何担保人提出，或者如果租户或任何担保人或租户或担保人的任何财产被指定为接管人，并且在任何情况下都没有在此后六十(60)天内清偿或解除；(V)如果租户或租约的任何担保人为债权人的利益进行转让，或者如果租户书面承认其无力偿还到期的租户债务；(Vi)根据本租约要求承租人维持的任何保险将被取消或终止，或到期，或将被减少或重大不利变化，除非在每一种情况下，本租约允许，或双方书面同意；(Vii)如果承租人在违反本租约的情况下将任何留置权放置在房产上后20天内，租户未能解除或担保该留置权；(Viii)根据本租约规定须由承租人维持的任何保证金须予取消或终止，或到期，或须减少或大幅更改，但在每种情况下，如本租约允许，或双方以书面同意者除外；(Ix)如承租人在租期内放弃或迁出处所；(X)如承租人未能按本租约的要求签署及交付禁止反言证明书或附属协议；或(Xi)未遵守或履行本租约中要求承租人遵守和履行的任何其他契诺或条件，而承租人在向承租人发出书面通知后三十(30)天内仍未纠正；或如果该不符合规定合理地需要更长的时间才能纠正, 那么，只要承租人迅速开始并勤奋和持续地进行该治疗，承租人应有为完成该治疗行动而需要的额外时间，总计不超过连续九十(90)天。

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(B) 在发生租户违约事件时，房东可以选择是否向租户或任何其他人发出或不发出任何形式的通知或要求(本文或适用法律明确要求的除外)，除法律、衡平法或其他地方规定的所有其他权利和补救外，还可行使下列任何一种或多种补救措施，这些权利和补救措施应是累积的，不排除适用法律允许的任何其他权利：

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(i) 房东可以终止本租约，收回和重新出租房产，在这种情况下，房东有权追讨一笔相当于(A)在紧接本租约终止后十二(12)个月期间(或较短的期限内)如果本租约没有因违约事件而终止的情况下应支付的租金总额的一笔损害赔偿金(以及承租人在选择前一段时间内可能对房东负有法律责任的任何其他款项或损害赔偿)，或(B)根据本租约(犹如租约并未终止，并假设营运开支及税项每年增加三(3%)%)的期间内，未付租金与根据本租约须支付的所有其他款项的总和(如有的话)，超过租客确证可合理避免的租金损失的款额(如有的话)，差额按联邦基金利率贴现至现值(但在任何情况下不得低于0%)，如果租期剩余部分的公平市场租金价值(在扣除所有预期的重租费用后)超过租户在剩余期限内支付的租金价值，房东没有义务向租户付款或以其他方式贷记租户。

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任何该等超额款项。房东和租客明确承认并同意，加快租金作为违约金是公平合理的，因为除其他原因外，上述每一种违约都是重大的和实质性的，双方无法预见在期限内何时可能发生这种违约，违约发生时房屋的商业租赁市场可能是什么情况，在那个时候寻找替代租户的成本可能是多少，或者在任何违约之后房产可能保持空置多长时间

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(Ii)房东可在不终止租约的情况下终止租客的占有权，收回房产，包括但不限于(在通知租客后)移走租客在房产内的全部或任何部分个人财产，并将该等个人财产存放在仓库或公共仓库，费用和风险由租客承担，并按业主满意的租金和条款将其转租给租客。为了重新出租，房东有权对房屋进行装修、修缮、改造或改建。承租人应向房东支付一笔相当于本租约剩余期限内所有租金的赔偿金，除非并直至该房产被重新出租。如果房屋被转租，承租人应负责按要求向业主支付转租租金和本租约剩余部分租金之间的任何差额、重新出租的所有费用和开支，以及所有合理的装修、维修、改建、改建、增加和收取由此产生的租金，但范围应分配给剩余的租期。房东收取的租金不得超过本租约规定的租金。除非向租客发出书面通知，或除非有司法管辖权的法院裁定终止租约，否则业主不得将收回或接管物业解释为选择终止本租约。如上文第22(B)(Ii)节所述，尽管有任何未终止的转租行为，但房东此后可随时选择因任何违约行为终止本租约，并可采取其他补救措施, 在扣除所有预期的重租费用后，作为损害赔偿(租客可能对房东负有法律责任的任何其他款项或损害赔偿之外)追讨一笔相当于租客在租赁期内剩余支付的超额租金的现值超过物业公平市场租金价值的一笔款项。如果房东按照上述规定收回房产，房东可(在事先通知租客的情况下)将所有人员和财产从房产中移走，并由租户支付费用存放任何此类财产，而不承担任何损害责任；以及

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(Iii)房东可以，但没有义务，在不免除或免除承租人在本租约项下的任何承租人义务的情况下，向承租人支付任何款项或履行本租约所规定的承租人的其他行为。房东支付的所有款项和所有必要的附带费用应作为按要求支付的额外租金和租户根据本租约的条款和条件支付该等款项的契诺支付给房东。

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(C)[故意省略] .

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(D)承租人同意房东可随时提起诉讼，以追回根据本条款规定到期的任何款项，房东根据本条款到期的任何部分的诉讼或追回不得作为对房东有利的任何随后诉讼的抗辩(除非该诉讼将导致房东双倍追回任何此类金额)。

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(E)承租人应在收到通知后，以额外租金的形式，迅速支付房东支付的所有合理的自掏腰包费用、收费和开支(包括但不限于房东聘请的法律顾问、催收代理人和其他第三方的合理费用和自付费用)及其利息，按本租约第5条规定的利率收取应从承租人那里收取的任何款项，在违约事件发生后执行承租人在本合同项下的任何义务，或在违约事件后保留房东的任何权利或补救措施；承租人应支付所有合理的律师费，以及因承租人在没有房东过错的情况下导致房东卷入或牵涉到的任何诉讼或和解谈判所产生的费用。

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(F)任何一方因违反本租约任何条款而未能执行任何补救措施，均不意味着放弃该条款，即使此类违规行为随后继续或重复，任何一方的明示放弃均无效，除非以书面形式作出，且不影响该书面放弃中指定的条款以外的任何条款，且该条款仅限于在放弃书中明确规定的时间和方式。业主在本租约终止后从租客那里收取任何款项，不得以任何方式改变租期的长短或租客在本租约下的占有权，或在发出任何通知后，恢复、继续或延长租客在收到该等款项前发出的任何通知，并同意在送达通知或提起诉讼或在对物业的管有权作出最终判决后，业主可收取及收取任何到期租金，而租金的支付并不放弃或影响上述通知、诉讼或判决。除本租赁或适用法律明确要求的通知和要求外，房东不应被要求向租户送达任何通知或要求，作为其行使本租赁项下的任何权利或补救措施的先决条件。

​

23.通知。本合同项下允许或要求的所有通知应以书面形式，(I)亲自送达，(Ii)通过美国挂号信寄出，预付邮资，并要求退回收据，或(Iii)由国家认可的隔夜快递连夜发送，并按本租赁第1节中提供的通知地址发送给各自的当事人，以及发送给租户和/或房东的电子邮件通知，如适用，请使用下面提供的电子邮件地址。通知在收到或拒绝接受交付时视为已发出。通知可由代理人代表房东或租客发出。向承租人发出的关于本合同项下到期付款的任何通知，也应通过电子邮件发送到[***]。本合同项下向承租人发出的任何其他通知也应通过电子邮件发送至[***]。本合同项下向业主发出的任何通知也应通过电子邮件发送至[***]和[***].

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24.征用权。如果在(A)期间，整个房舍或建筑物应由任何具有征用权的政府或其他当局接管，或在行使这种权力的威胁下转让给该实体，或(B)房舍的任何部分

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25

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或将该建筑物如此取用或转易，以致该处所或建筑物的其余部分在业主的唯一判断下变得不适用于业主在该物业上进行的租赁活动，则本租契将于取用或转易日期终止，租金须分摊至租约日期，但业主亦终止任何其他受同样影响的租客的租约。承租人无权在因取得或转移处所或建筑物的任何部分而作出的任何损害赔偿判决或判决中获得任何分摊或任何份额(本条例并无禁止承租人就其个人财产损失和搬家或搬迁费用(如有)单独提出申索)。如果房屋的任何部分、通往该房屋的所有合理通道、或建筑物或物业的该等部分被占用，以致承租人不能根据本租约合理地使用和享用该房产，则承租人可在通知房东的情况下终止本租约，该终止自取得或转让之日起生效。就如此取用或转易的处所的任何部分而言，租金须公平地减收。

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25.安静的享受。房东声明并保证，其完全有权订立本租约，该租户在支付租金及履行本租约所载其他契诺及协议的同时，在符合本租约的条款及规定的情况下，在合约期内和平及安静地拥有、持有及享用本租约，而不受房东或透过房东或根据房东提出申索的任何人士的阻碍或骚扰。房东不对其他租户或第三人的任何干扰或干扰负责，租户也不会因为本条款第25条的规定而因此类干扰或干扰而免除本租约的任何义务。

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26.规章制度。承租人同意遵守(并促使其代理人、承包商、雇员和受邀者遵守)作为附件C的规章制度，以及房东在事先书面通知承租人后可能不时对其进行的合理修改和增加。房东同意对该物业的所有租户统一执行规章制度。然而，对于建筑物或物业的其他租户或居住者违反上述规章制度的行为，房东不承担任何责任。如该等规章制度的条款与本租约的条款有任何冲突，应以本租约的条款为准。

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(A) “环境法”是指与环境、人类健康和安全有关的所有联邦、州和地方法律(包括但不限于判例和普通法)、法规、条例、条例、指南、许可证、许可证、授权书、命令、法令和判决。“危险物质”是指所有爆炸性物质、放射性物质、危险或有毒物质、废物、化学品或物质、石油、石油副产品和石油产品(包括但不限于原油或其任何部分)、石棉和含石棉材料、氡、铅、多氯联苯、霉菌、尿素-甲醛，以及受任何环境法管制的所有材料、废物、化学品和物质。承租人不得(I)制造、产生、使用、储存、搬运、处理、加工或释放任何有害物质，或(Ii)容忍或允许发生与房屋或财产有关的任何违反环境法的行为。除任何例外事项(定义如下)外，承租人应

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26

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向业主及其合伙人、经理、成员、高级人员、董事、雇员、代理人、继承人、受让人、受让人和承按人赔偿、抗辩(由业主合理地接受并支付全部费用)，并使其免受任何及所有申索、要求、法律责任、损害赔偿、开支、费用、罚款、罚则、诉讼、法律程序、诉讼、诉讼因由及任何种类和性质的损失，包括但不限于财产的减值，损失或限制使用可出租或可使用的空间或任何便利设施的损害赔偿，自然资源损害，因房屋或物业的租赁空间受到任何不利影响而产生的损害，以及为解决索赔而支付的款项，以及在租户违反本条所载契约期间或之后或任何延长租期期间或之后可能产生的律师费、顾问费和专家费，以及与租户违反本条所载契诺、存在、释放或威胁释放有害物质有关的损害赔偿因承租人在物业内的活动而引致租客使用物业及/或因承租人在物业内的活动而以其他方式引致或因承租人在物业内的活动而引致或因承租人在物业内的活动而违反或指称违反任何环境法例而导致的任何违反或指称违反任何环境法律的行为。就本条而言，“费用”一词包括但不限于与任何工地状况调查或任何清理、补救、拆除、修复、监察或维修工作有关的费用、开支及顾问费、专家费及律师费。本赔偿契约在本租约终止后继续有效。尽管如此，, 本禁令不适用于可能含有微量有害物质的普通办公和清洁产品，前提是这些产品的使用符合环境法；但是，承租人的赔偿义务不会因此类产品的存在而减少。承租人应在承租人知道的房屋或物业内、内、下、出、至或上的任何释放或威胁释放时，立即通知房东。房东应负责补救和消除物业内的任何有害物质，但不包括因承租人使用该物业而产生的有害物质(“除外事项”)。除房东在此日期之前向租客提供的某些环境报告中披露的情况外，房东向租客提供的某些环境报告，房东在没有陈述或担保的情况下，没有任何信赖权利，仅供房客参考，就房东的实际情况而言，房东向租户表示并保证，自生效日期起，房屋和公共区域应不存在违反法律要求的有害物质。

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(B) 承租人不得因任何人因承租人在物业上的活动而由承租人、通过承租人或在承租人之下行事，从而容忍或允许发生任何与物业或物业有关的违反环境法律的行为。承租人不得在房舍或物业内、屋内或物业内释放任何有害物质。承租人不得在房屋或物业内制造、产生、处理或处理任何有害物质。承租人不得在房屋或物业内使用、储存或处理任何有害物质，除非在承租人的正常业务过程中和允许的使用过程中需要和习惯使用，且承租人在这样做时必须遵守所有环境法律。承租人不得在物业内安装任何有害物质的地下储罐。承租人应向房东及其合伙人、经理、成员、高级职员、董事、雇员、代理人、继承人、受让人、受让人和抵押权人赔偿、辩护(由房东合理地接受并由房客承担全部费用)，并使其免受任何和所有索赔、要求、责任、

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损害赔偿、费用、费用、成本、罚款、罚金、诉讼原因和任何种类和性质的损失，以及为解决索赔而支付的款项，以及在租户违反本节所述契约期间或之后可能产生的律师费、咨询费和专家费，或与租户违反本节所述契诺的任何行为、在或在房屋或物业的内部、周围或之上存在、释放或威胁释放有害物质有关的费用，或任何违反或指控违反任何环境法的行为。在本节中，“费用”一词包括但不限于与任何现场条件调查或任何清理、补救、拆除、恢复、监测或维护工作有关的费用、费用和咨询费、专家费和律师费。本赔偿契约在本租约期满或终止后继续有效。

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(C)承租人在收到所有关于房屋内有害物质状况或遵守环境法的书面投诉、索赔、传票、要求、询问、报告、通知或要求时，应立即通知业主并提供复印件。承租人应立即向房东提供承租人与美国环境保护局、美国职业安全与健康管理局以及任何其他地方、州或联邦当局之间交换的所有通知、报告、通信和提交的材料的副本，根据环境法，这些机构要求提交有关承租人在房屋内运营的任何信息。承租人应立即将因承租人在房屋或物业内的活动而对承租人提起的任何与环境法有关的诉讼通知房东，并应房东的要求，不时向房东提供有关情况的定期更新。承租人应保持房屋不受因承租人而根据任何环境法施加的任何留置权，并应立即将任何此类留置权通知房东，无论是实际施加的还是威胁施加的。

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(D)房东和房东代理人、佣人和员工，包括但不限于房东聘请的法律顾问、环境顾问和工程师，可以(但没有义务或义务)随时检查房屋和适用法律要求承租人保存的关于任何有害物质的任何文件(包括但不限于环境法中定义的“材料安全数据表”)，以确定承租人是否遵守了本节规定的承租人义务，并执行环境检查和采样。如果承租人没有在适用的通知和补救期限内履行本节规定的承租人义务，或者违反了任何环境法，则这可能构成租约项下的违约事件，除房东根据本租约可获得的其他补救措施外，房东可以(但没有义务或义务这样做)在法律上或衡平法上立即进入房产，并采取房东认为适当的行动，房东不应对房东进入和补救工作造成的任何干扰负责。房东根据本节进行的任何补救措施的自付费用(包括但不限于运输和储存费用)应由租户按需支付额外租金。

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(E)业主可在承租人自负费用的情况下，安排一名注册工业卫生员或一家合格的工程或环境公司，或一名持牌的现场专业人员(统称为

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“环境顾问”)检查房屋和/或物业，如果承租人已造成危险物质的释放或威胁释放，承租人应自负费用和费用，在环境法要求和遵守的范围内及时补救该等危险物质，以不受限制地将财产和房屋用于允许的用途。或者，房东可以选择在承租人承担全部费用和费用的情况下，代替承租人对这些有害物质进行补救。如果承租人已导致或威胁要释放有害物质，承租人应向房东支付环境顾问的自付费用和费用，以及任何此类补救的费用和费用，如按需支付额外租金。

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28.财务报表。如果承租人的财务报表不能公开，则承租人应不时(但每年不超过两次)在提出要求后十五(15)个工作日内向业主提供财务报表副本，表明承租人当前的财务状况和上一年的经营结果，并应由承租人的首席财务官或其他负责人证明该财务报表在所有重要方面都真实、正确和完整。

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29.经纪人房东使用林肯地产集团(“挂牌经纪人”)的服务，承租人使用高力国际(“非挂牌经纪人”)与本租赁有关的服务。承租人向房东表示，承租人没有参与任何其他经纪人获得本租约。房东向承租人表示，房东没有参与任何其他经纪人获得本租约。房东应向非上市经纪和上市经纪支付双方另行约定的佣金。承租人同意永远赔偿、辩护并使房东不受任何佣金、责任、损失、成本、损害或费用(包括合理的律师费)的损害，这些佣金、责任、损失、成本、损害或费用(包括合理的律师费)可能因承租人在本合同项下的任何失实陈述而导致除上市经纪和非上市经纪之外的任何经纪人针对房东提出的指控或招致的任何费用。房东同意永远赔偿、维护和保护租客不受任何佣金、责任、损失、成本、损害或费用(包括合理的律师费)的伤害，这些佣金、责任、损失、成本、损害或费用(包括合理的律师费)可能是由于房东在本协议项下的任何失实陈述或房东未能在到期时支付任何佣金、责任、损失、成本、损害或费用(包括合理的律师费)而导致房东在本合同项下的任何失实陈述或房东未能支付这些佣金、责任、损失、成本、损害或费用(包括合理的律师费)。

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(A) 但条件是：(I)当时不存在违约事件，也不存在因发出通知或时间流逝或两者兼而有之而构成违约事件的条件，(Ii)本租约当时完全有效，(Iii)本租约的承租人没有(X)根据当时有效的转租协议转让本租约，或(Y)根据当时有效的转租条款将超过25%的房产分租，如果在租期内的任何时候，位于建筑物第一(1)层的该特定空间的全部或任何部分(“RoFo空间”)现在或将“可供出租”，而房东希望出租该空间时，房东应通知租客。房东的通知应指明可用的空间(“已提供空间”)，列出其愿意租赁已提供空间的条款和条件，包括租金(“建议租金”)、期限(可能与适用于该房产的条款不同)以及该已提供空间预计可供使用的日期(统称为“条款”)。承租人即有权及选择权租用

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29

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在收到房东的通知后十(10)个工作日内向房东发出通知，按条款提供空间，这是必要的。如果承租人选择租赁提供的空间，租户应在选择后二十(20)天内，按照本租赁的条款和其他条款和条件，在业主准备的表格上对本租赁进行修订，该表格将提供的空间纳入为物业的一部分。

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(B)如果承租人不选择在该10个工作日内租赁所提供的空间，或未能在该20天内对本租赁进行此类修订(前提是该修订与本节的条款一致)，则承租人不享有本节所规定的关于所提供的空间的进一步权利，除非(1)房东就该空间签订租约，此后该空间再次可供租赁，或(2)房东未能在RoFo通知日期后九(9)个月内就所提供的空间签订租约，则在任何一种情况下，房东应根据本条款第30条的规定，再次向租户提供此类空间。

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(C)如果该空间是另一租户现在持有的任何选择权或承诺的标的，如附件F进一步规定，或与当时的现有租户续签或延长即将到期的租约的标的，则该空间不应被视为“可供租赁”。房东不对任何保留租户或任何已提供空间的其他居住者造成的任何损害负责。如果由于任何原因，房东因保留租户或其他租户在提供的空间内无法交付对提供的空间的占有权，房东将不对租户承担任何由此造成的损失或损害的责任，本租赁不受任何影响，但租户有权撤销其对提供的空间的租赁权利。

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(D)尽管本合同有任何相反规定，承租人租赁RoFo空间的第一要约权利应受制于另一承租人持有的物业的任何其他承租人的权利，如附件F中进一步规定的那样；并且，本合同规定的任何内容均不得被视为授予承租人在本租赁之日租赁RoFo空间的优先权利，该权利在本租赁之日在附件F中确定。

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31.杂项。

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(B)本租约和本租约中包含的所有契诺和协议应对本租约各方的继承人、遗嘱执行人、继承人、管理人和受让人具有约束力、适用和约束(符合本租约第14节的规定)。

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(C)本租赁包含双方的完整协议、所有其他和事先的陈述、谈判和协议，无论是书面或口头的，或者如果是由业主的代理人、经理或其他员工做出的相反的协议。已在此合并，并于此终止。除非双方以书面形式签署，否则对本租赁或其任何条件或条款的任何修改、放弃或修改均不对本租赁的任何一方具有约束力。

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(D)本租约章节和小节的标题仅为方便起见，不得被视为限制、解释、影响或改变该等章节或小节的含义。

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(E)本租约的解释应受房屋所在州或联邦的法律管辖，不考虑法律冲突。承租人不可撤销地服从上述州或联邦法院的非排他性管辖权，并同意所有诉讼、诉讼、索赔或诉讼均应在此类法院审理和裁决。承租人放弃可能在任何时间对因本租约引起或与本租约有关的任何诉讼、诉讼、索赔或法律程序提出的任何异议。

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(F)本租约是且应被视为房东与租客共同合作的产物，因此，任何具有司法管辖权的法院不得将本租约解释为任何一方作为本租约的起草人，以解决本租约条款或条款中的任何不一致、含糊、含糊或冲突(如果有)。

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(G)如果合同任何一方因流行病(新冠肺炎或其他原因)、罢工、停工、劳资纠纷、无法获得劳动力、无法获得材料或设备或合理替代品、停电、火灾或其他伤亡、限制性政府法律或法规、司法命令、敌人或敌对政府行动、暴乱、暴动或其他内乱、战争或其他类似性质的原因而被推迟或阻止履行本租赁条款规定的任何行为(“不可抗力”)，则此种行为的履行应免除延期期间的责任，而履行任何此种行为的期限应延长一段相当于拖延期间的期限。不可抗力不应免除承租人立即支付租金或任何一方立即支付本租赁条款所要求的任何其他款项的责任。

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(H)承租人应按要求作为额外租金偿还房东所有合理的自付费用，包括但不限于法律、工程或其他专业服务，或房东因承租人根据本协议提出的任何同意或批准请求而产生的费用(但在任何情况下不得超过7,5000美元)。

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(I)有管辖权的法院最终裁定本租赁的任何条款无效，不应影响任何其他条款的有效性，任何如此确定为无效的条款应在可能的范围内被解释为实现其预期效果。

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(J)如果一个以上的个人或实体曾经是承租人，则每个这样的个人和实体的责任是连带的。

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(K)如果承租人是一家公司、有限责任公司、协会或合伙企业，在签署本租约的同时，房东应根据房东的选择，向房东提供其董事会(或董事会执行委员会)的决议或授权承租人签订本租约的成员或合伙人的同意或其他令房东满意的授权证据的核证副本。此外，承租人声明并保证，每个代表承租人签署本租约的个人均获正式授权签署和交付本租约，并且承租人是正式成立的公司、有限责任公司、协会或合伙企业，根据其成立或成立所在国家的法律，有资格在建筑物所在的司法管辖区开展业务，根据其成立或成立所在国家的法律和司法管辖区的法律，该承租人具有良好的信誉。

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31

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大厦所在地点，有权订立本租约，并已正式采取授权承租人订立本租约所需的所有公司或合伙行动。

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(L)向承租人提交本租约并不是租赁该房屋的要约，也不是房东为承租人保留该房屋的协议。在租客正式签立并向房东交付租约正本，以及房东已正式签约并向租客交付租约正本之前，房东不应对租客具有约束力。尽管本租约第一节所述的生效日期或生效日期，本租约自签署和交付之日起生效，并对双方具有约束力。

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(M)本租约可以签订任何数量的副本，也可以由不同的各方分别签署，每个副本都应被视为正本，但所有这些副本一起构成一个相同的文书。通过传真(或其他电子方式)传输的本租约的任何签名应被视为原始签名，并对本租约各方具有约束力。就所有目的而言，通过可移植文件格式(PDF)传输(包括美国联邦2000年ESIGN法案、统一电子交易法案、电子签名和记录法案或其他适用法律(例如www.docusign.com)涵盖的任何电子签名)交换本租赁的签约副本应构成对双方的有效签约和交付，通过传真或PDF传输的双方的签名，包括前述任何电子签名，应被视为各方的原始签名。

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(N)承租人声明并向房东保证，承租人或据承租人所知的任何承租人成员、股东或其他股权拥有人，都不是根据财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定(包括OFAC特别指定和被阻止的人名单上的人)、任何法规、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令)、禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易、或根据其他政府行动限制美国个人或实体与之进行业务往来的个人或实体。房东代表并向租户保证，房东的任何成员、股东或其他股权所有者，无论是房东还是房东所知，都不是根据美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定(包括OFAC特别指定和阻止的人名单上的人)或根据任何法规、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令)、禁止与从事、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易、或其他政府行动而限制美国个人或实体与其开展业务的个人或实体。

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32.停车。承租人应有权以先到先得的原则，在业主合理指定的停车区内非独占使用不超过三十(30)个停车位(即每1,000可出租平方英尺2.4个停车位)，租户无需承担任何费用。

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房东没有义务强制执行停车限制。承租人不得使用房东指定为访客停车位(租客访客除外)或其他方专用的停车位。如果承租人使用的停车位超过了本合同规定的范围，并且如果发生了这种过度使用

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如果租户在房东书面通知任何一次违规行为后，未能减少其过度使用停车区，则如果在适用的通知和补救期限内未得到纠正，则此类过度使用应构成违约事件。

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尽管有前述规定或本租约中有任何相反规定，房东可将大楼内租户(包括租客)的停车位临时迁至物业外的另一位置(与物业相距合理距离内，除非房东自费提供班车或代客服务)，但房东须自费向租客提供其他停车位，并由房东自负费用。承租人在此承认并同意，房东在物业上建造此类建筑期间，不要求业主维护上述物业上要求提供给承租人的最低停车位。任何此类临时搬迁的持续时间不得超过515天。

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33.标牌。经房东审核和批准，承租人应有权进入建筑标准套房，并有权使用标牌，费用由房东承担。业主可指定此类标志的设计类似于或与标识建筑物内租户的其他标志的设计和位置一致。承租人可以在任何标牌上使用其公司标志。此类标牌应遵守所有适用的法律和条例。

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34.处所的取代。在本租约签订之日后的任何时间，业主可在租期内以建筑物内的其他物业(“替代物业”)取代该物业(“替代物业”)，但在合约期内不得超过一次，在此情况下，该替代物业在按本租约所要求的条件交付给租客后，应被视为本租约下的所有用途的物业；但条件是：(I)替代处所须位于建筑物内的单层相连空间内，其面积须不少于处所的面积，并至少在准许用途的适当性方面相等，而租客的改善设施须由业主自行承担费用及开支，以按照双方同意的图则复制处所内现有的(或依据本租契规定须存在的)租客改善工程；(Ii)业主须支付搬迁租客的合理开支，并以租客合理接受的方式安排将其物业及设备迁往替代物业；。(Iii)搬迁不会对租客的业务造成重大影响(例如，任何搬迁在租客正常营业时间以外进行，例如在周末期间)；及。(Iv)业主须在不少于180天前以书面通知租客该项搬迁。在任何情况下，承租人没有义务为任何替代房产支付更多的基本租金或额外租金。根据本条例第34条的规定，房东发出搬迁意向的通知后，房东和租客应对本租约签订双方同意的修正案，以此作为纪念。如果在生效日期之前按照本第34条的条款和条件进行替代, 承租人有权获得业主工作成本上限的增加，金额相当于替代物业内任何额外的可出租平方英尺每平方英尺60美元，在任何情况下，租户不得因此类替代或需要修改承租人的场地平面图以反映替代物业而被视为发生任何延误。

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35岁。某些权利保留给房东。房东保留下列权利，房东可在不向租客发出通知或对租客负有责任的情况下行使这些权利，根据本租约行使任何此类权利，不得被视为驱逐或扰乱租客对房产的使用或占有，也不得引起任何抵销或减免租金的索赔或任何其他索赔：(A)在符合本第35条的规定下，在合理事先通知租客的情况下进入房产，以检查房产或进行维修或改建或提供任何服务；(B)更改出入口或通道、门及门口的安排及/或位置，以及走廊、窗户、电梯、楼梯、停车场及任何其他公用地方的安排及/或位置，但与处所有关者除外；。(C)更改建筑物的名称或街道地址或处所的套房编号，但须事先通知租户最少30天；。(D)在建筑物内外安装、张贴及保养任何及所有标志；。(E)在建筑物或公用地方之内、附近及附近进行修葺、装饰、改动、加建或改善工程，不论结构或其他方面，并为此目的暂时关闭建筑物的门、走廊及其他地方，并暂时中断或暂停与此有关的公用地方的服务或使用；。(F)除本第35条另有规定外，时刻保留及在适当情况下使用处所内外所有大门的钥匙；。(G)授予任何人或保留在建筑物内经营任何业务或提供任何服务的专有权利(但以对租客占用处所的权利有重大不利影响的方式除外)；。(H)在期限的最后12个月内的合理时间展示处所；。(I)安装, 在该建筑物内及通过该建筑物使用和维修喉管、导管、电线及导管，但该等喉管、导管、电线及导管须安装在墙壁后面、天花板之上及楼面之下(或如该处所的天花板在生效日期当日已外露，则安装在类似一流写字楼内用作建筑机械设备的外露天花板之下的惯常空间内)；(J)合理批准可能位于楼宇内的保险箱或其他重型设备或其他物品的重量、大小及位置，并合理厘定该等物品可移入、移出或移出楼宇或楼宇的时间及方式；及(K)就楼宇或楼宇的营运、保养、维修、更换、营销或保存采取业主认为合理的任何其他行动。房东应以与马萨诸塞州列克星敦地区类似写字楼一致的方式开展本第35条规定的任何活动，并且不得不合理地干扰承租人对该场所的使用和占用、进入或以其他方式导致违反本租约。除非发生危及生命或财产的紧急情况，否则承租人有权陪同任何此类出入。房东承认，承租人可以将房屋的有限区域指定为租户可以保存机密信息的“安全区域”，房东进入这些区域时，房东应要求房客在进入该区域时始终陪同房东(除非发生危及生命或财产的紧急情况)。减少或消除租户的光线, (I)在距离大楼的距离大于列克星顿市和其他适用法律规定的后退要求(不适用任何分区或其他救济)的地方建造额外的建筑物，(Ii)在位于大波士顿地区的郊区办公园区内以与类似办公综合体一致的方式建造变压器、发电机设备或其他类似的设备和固定装置，或(Iii)在合理时间内对建筑物的外窗或外立面进行临时维修和维护，不应影响承租人在本租赁项下的责任，也不会造成房东对租客的任何责任。

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36.房地的租约开始/验收。在房东的要求下，房东和租客应在房东向租客交付开工通知书后15天内签订开工通知书协议(“开工通知书”)，其格式与本合同附件中的附件D基本相似，但未能签订此类协议不应被视为修改或修改本租约规定的开工日期或租客到期支付租金的义务。

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37.放弃陪审团审讯的权利。对于任何一方针对另一方提出的任何索赔、诉讼、法律程序或反索赔，房东和租客放弃各自在陪审团审判中的权利，这些索赔、诉讼、法律程序或反索赔涉及本租约、房东与租客的关系、和/或租客对房产或建筑物的使用或占用(包括根据任何现行或未来的法律、法规、法规或条例对任何伤害或损坏的索赔或任何补救措施的强制执行)。

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38.记录。未经房东事先书面同意，承租人不得记录本租约。承租人应业主的要求，业主应承租人的要求，签署并确认本租约的简短备忘录，以供记录。

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[以下页面上的签名]

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双方已签署本租约，特此为证。

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附件A-1

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属性说明

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位于米德尔塞克斯县和马萨诸塞州联邦列克星敦的那块土地描述如下：

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东南面靠哈特维尔大道，237 47/100英尺；

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东南面以构成上述哈特维尔大道与哈特维尔广场交汇处的曲线划出，即下文所述的图则所示的39尺及27/100尺；

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西南风532 23/100英尺；

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西南风、南风风及东南风190 25/100尺，由上述哈特威尔广场起；

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在上述图则上以地段9向南，374 57/100尺；

​

西南风367 65/100尺；

​

西北风31 12/100英尺；

​

再次向西北方向移动890 63/100英尺，现在或以前是美利坚合众国的陆地；以及

​

东北经上述美利坚合众国陆地及约翰·W·奥康纳等人现在或以前的陆地，933 87/100英尺。

​

该地段在该图则(图则编号31330D)上显示为第10号地段。

​

所有上述分界都由法院确定，其位置如法院批准的分割图所示，该分割图已提交土地注册处，其副本在登记册第146页第835页的米德尔塞克斯县南部登记区地契登记处备案，证书为141096。

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附件A-1

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附件A

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房舍

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[请参阅附件]

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附件A-2

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附件B

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附加规定

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这些附加条款是2022年1月14日由特拉华州有限责任公司NRL 91 Hartwell LLC和特拉华州公司UnQure，Inc.签订的位于马萨诸塞州列克星敦哈特维尔大道91号，邮编02421的租约的一部分。

​

扩展选项。只要在行使续期时或续期首日(定义见下文)并无违约，且租客并未将本租约全部或部分转让予非经批准受让人，或于续期开始时有效的物业分租面积不超过25%，租客在向业主发出不少于九(9)个月且不超过十二(12)个月的书面通知后，可选择将租期延长一(1)额外五(5)年期(“续期期”)。如果承租人未能在本节规定的时间内严格行使延长期限的选择权，则承租人延长期限的选择权将自动失效，不再具有任何效力或效果。如承租人行使根据本协议授出的选择权，则续期期限的条款及条件应与紧接该等续期期限开始前根据本租契生效的条款及条件相同，惟承租人应缴交的基本租金须按本协议的规定予以修订，而承租人并无进一步权利或选择权延长租期或因续期期限而获得任何额外的减免、改善津贴或其他诱因。如果租客及时行使延长租期的选择权，则房东应在收到租客通知后三十(30)天内，以书面形式通知租客房东对延长租期的公平市值租金(定义见下文)的决定(“房东的租金通知”)。如租客不反对业主在业主发出租约通知之日起十五(15)日内以书面通知业主厘定公平市值租金, 则承租人应被视为已接受房东租金通知书中规定的公平市值租金。如果承租人及时反对房东确定延长租期的公平市场租金，双方应尽商业上合理的努力商定延长期限的公平市场租金，但如果双方在收到房东的反对通知后三十(30)天内不能就公平市场租金达成一致，则公平市场租金的确定应提交仲裁，如下所述进一步规定。

​

如果租户及时对房东的租房通知提出异议，且双方在房东收到房客的反对通知后三十(30)天内不能就延长租期的基本租金达成一致，则应自动延长租期，并将延长期限的基本租金提交仲裁，如下所述：基本租金应由公正的仲裁员确定(他们应是具有至少十(10)年市场区域同类物业交易经验的合格经纪人)，一个由房东选择，一个由租户选择，第三个在必要时提交仲裁，如下所述：并应反映以下两者中较大的一个：(I)业主和租客之间在延长期限开始之日或前后就可比期限和市场上可比建筑物的处所和可比建筑物的空间进行的距离谈判中商定的费率

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附件B-1

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​

在厘定该固定月租时已考虑所有合理因素，包括但不限于本租约条款与任何比较租约之间的任何重大经济差异，例如(I)任何该等租约的业主获发还营运开支及税款的方式(如有)，及(Ii)本租期最后一个月应付的基本租金(视情况而定，“公平市值租金”)。最先选定的两名仲裁员的一致书面决定(未经第三名仲裁员的选择和参与)，或如上所述选择和选择的三名仲裁员中的多数人的书面决定，应为最终决定，并对房东和租户具有约束力。房东和租客各自应在要求仲裁后十(10)天内将其选择的仲裁员通知对方，除非这两名仲裁员在指定后三十(30)天内达成一致决定，否则他们应选择一名公正的第三仲裁员来确定本文定义的市场价值。第三名仲裁员和选定的前两名仲裁员应在指定第三名仲裁员之日起三十(30)天内作出裁决，并应通知业主和租户，该裁决为终局裁决，对双方均有约束力。无论仲裁结果如何，房东和租客应各自支付各自仲裁员的费用，并平摊第三仲裁员的费用。如果双方之间关于延长期限的基本租金的争议在延长期限开始之前尚未得到解决，承租人应按租赁项下适用的最后基本租金支付延长期限的基本租金，直至(I)双方就公平市值租金达成一致，或(Ii)仲裁员(视情况而定)做出决定, 届时，承租人应及时向房东支付少付的基本租金，或房东应将多付的基本租金抵扣下一期应支付给房东的租金或其他费用。

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附件B-2

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附件C

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规章制度

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附件C-1

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违反本节规定的物品，搬走或处置的风险由租户独自承担，租户应按要求向房东支付相应的额外租金。

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附件C-2

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附件C-3

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附件D

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毕业证书

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___________, 20___

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​

回复：关于位于马萨诸塞州列克星敦哈特维尔大道91号的房产，由特拉华州有限责任公司(房东)NRL 91 Hartwell LLC和特拉华州公司(租户)UnQure，Inc.于2022年1月14日签订的租约。

​

根据上述租赁条款，我们要求您和/或有关当局确认以下声明：

​

1.生效日期视为_。

​

2.承租人确认并同意，截至本函件日期，(I)租约要求业主对物业进行的所有改善工程已大致完成；及(Ii)承租人已根据租约条款接受物业的现有状况。

​

请在下面签字，并将一份副本退还给房东，以确认您同意这封信的上述条款。

​

​

​

​

附件D-1

​

附件E

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工作信函

​

1. 房东的工作。业主将按照特定的设计、空间计划和工作范围(统称为《现场计划》)对场地(业主的工作)进行某些改进，场地计划应不迟于2022年2月15日由承租人或为承租人编制，并应规定业主根据总承包商(定义见下文)的建议合理估计的可在预计开工日期之前完成的工程范围，除非承租人书面同意总承包商估计的任何超出预计开工日期的时间应被视为承租人延误。该场地平面图应在本合同签订之日起事先得到业主和租户的书面批准。在本租约和承租人最初批准的场地平面图签订之日起，业主应以与初始场地平面图一致的方式进一步开发场地平面图，以允许业主获得建筑许可证，并根据所附附表1中引用的项目设计和施工里程碑来施工业主的工作。业主已聘请H&H Builders作为业主工作的总承包商(“总承包商”)，并聘请DiMella Shaffer作为业主工作的建筑师(“建筑师”)。对于附表2所列的现场平面图设计阶段，承租人应在房东向承租人提交该设计阶段后的五(5)个工作日内批准或不批准。如果承租人在五(5)个工作日内不批准或不批准，将构成承租人延误(如本文定义)，并在房东选择的情况下, 视为承租人对此的批准。承租人对此类平面图和规格的不同意应明确说明不同意的性质。然后，房东应修改这些平面图和规格，以纳入房东同意的租户不同意的项目。房东和租客对此类平面图和规格的批准不得无理扣留、附加条件或拖延。房东和租客应真诚地共同努力，就该等计划和规格达成一致，双方同意，承租人无权要求修改该等计划和规格，以反映本合同所附附表1中未考虑的或可从该附表中合理推断的任何工作，除非符合以下第4节的规定。在批准或被视为批准后，这些附加计划和规格应被视为本工作书中的“现场计划”。除现场平面图上另有说明外，房东应使用当时房东使用的建筑标准材料、数量和程序执行房东的工作，其方式应与马萨诸塞州列克星敦地区的类似办公楼一致。

​

尽管有前述规定或任何相反规定，业主只需支付和负责不超过76万2960美元(762,960.00美元)的业主工程费用(“业主工程成本上限”)，业主工程成本上限应包括但不限于建筑和工程成本。如果房东的工作成本(定义如下)超过房东工作成本上限，则承租人应在房东开具的每张发票后三十(30)天内向房东支付额外租金

​

​

附件E-1

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​

随着这类工作的进展，每月开具的发票不得超过一次，并附有证明此类费用的合理备份)。

​

在房东产生与房东工作成本上限相同的费用之前，房东和租客双方应根据超额成本与概算(定义如下)的比例，为房东承包商支付的与房东工作相关的任何款项提供资金。举例来说，如果预算中的总成本为10.50 PSF，业主的工程成本上限为7 PSF，而额外成本为3.50 PSF，则租户和业主将分别需要为每笔中期和最终付款的三分之一和三分之二提供资金。

​

“费用”是指业主在许可、设计和施工业主工程时实际发生的自付费用，费用类别如初步非约束性预算所示(该预算基于业主与总承包商和建筑师的协商；承租人承认业主不担保预算中规定的任何金额)(“概算”)。概算的格式如附表3所示。在任何情况下，成本均不得包括向业主或其附属公司支付的任何款项(以下提及的施工管理费除外)、维修有缺陷或不合格工程所产生的金额、非业主工程所发生或可分配的费用、融资费用或利息、或建筑合同不允许的费用(须经承租人合理审查和批准)。

​

承租人还应因其监督和协调房东的工作而向房东支付相当于房东已发生的该房东工作总成本的5%(5%)的建设管理费，该建设管理费应由承租人按月支付，作为额外租金，因为与房东工作有关的费用和支出实际上是房东在房东工作期间按比例发生的。

​

2. 基本完工。“基本完成”或“基本完成”是指业主的工作已经充分完成，使房屋适合其预期用途，而不会因为业主剩余工作的完成而受到不合理的干扰，尽管仍有任何微小或不实质性的建造、装饰或机械调整细节有待执行(“工单项目”)；前提是房东已将房屋交付给租户，没有居住者和个人财产，并按照法律要求清洁扫帚，并且所有建筑系统在所有物质方面都处于良好的运行状态。房东应至少提前两(2)个工作日向租户发出基本完工日期的书面通知，之后房东和租客应与建筑师一起走访房屋，以确定是否有打字清单项目。此后，业主应立即要求建筑师迅速向业主和租客提交一份清单，以供确认。房东应在基本完工之日起30天内(或合理要求的较长时间，但无论如何不超过60天)完成所有打字清单项目；如果租户随后发现任何项目，应通知房东

​

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附件E-2

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​

在开工日期后350天内，业主在前述走查过程中无法合理识别的潜在缺陷，业主应促使总承包商对其进行维修，承租人不承担任何费用。如果承租人没有及时通知房东任何潜在的缺陷，承租人应被视为最终批准房东完成工作，承租人不得声称房东没有完成本工作书要求的任何房东工作。业主应根据本工作书，在业主书面批准初始现场平面图(如工作书中所定义)后一(1)年内或之前，尽商业上合理的努力，基本完成业主的工作。如果业主的工作因任何原因而延迟完成，业主、大厦的管理或租赁代理人，或他们各自的代理人、合伙人或雇员，均不会因此而对承租人负任何责任，亦不会以任何方式影响租约，除非租约另有明文规定。尽管有前述规定或租约中任何相反的条款，如果业主的工作因租客延误(定义见下文)而延迟完成，则租客应开始支付租约规定的租金，自租赁开始之日起计算，如果没有租客延误，房东对租客的书面证明应在房东声称应缴租金的日期之前以书面形式提供合理证据。

​

3.房东的工作表现。房东应按照法律要求，使房东的工作以良好和熟练的方式进行，并且除本合同另有规定外，费用由房东独自承担。承租人应有机会为价值工程目的按照本工作信函要求更改，承租人承认任何此类更改都可能导致承租人延误，如本文进一步规定的那样。

​

4.租户延误。除租约或本工作书中明确定义为承租人延误的任何其他事件外，“承租人延误”是指以下任何一项或多项导致业主工作延迟完成的情况：(I)承租人拖欠(如下文定义)向业主提交业主要求的与业主工作执行有关的任何信息、授权或批准；(Ii)承租人所雇用的一方执行或完成任何工作或活动，包括承租人的雇员、代理人、承包商、分包商和物料工，但业主在收到承租人延误的实际通知后，须首先通知承租人发生延误；。(Iii)承租人要求并经业主同意完成业主工程的任何延期或延误；。(Iv)因租客或其雇员或代理人的任何作为或不作为而导致业主工作中的任何错误，而租客根据本租约有责任行事，但房东在收到租客延误的实际通知后，须先通知租客发生该延误；。(V)任何租客更改(定义见下文)的执行情况，只要房东在批准该等租客更改时，向租客提供该更改可能导致的租客延误的不具约束力的估计金额；或(Vi)承租人的任何其他作为或不作为，如承租人根据租约有义务采取行动，或承租人干扰业主的工作，导致业主的工作延迟完成，但业主须在收到租客延误的实际通知后，先通知承租人该等承租人延误的情况。就本节而言，“违法者”一词应指该行动或通信

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附件E-3

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房东在提出书面要求后五(5)个工作日内未采取行动(房东的授权代表可以通过电子邮件向承租人授权代表发送该电子邮件，只要该电子邮件包含一项明确声明，即在该五(5)个工作日内不作出回应可能会导致承租人在本合同项下延迟)，除非本工作信函中明确规定了更长的时间段。就本文而言，Andy Dulac和Chris Flagg(电子邮件：[***])将是房东的授权代表；Scott Hemphill(电子邮件：[***])应为承租人的授权代表。

​

5.房东工作的变化。没有业主的事先书面同意，承租人无权对场地平面图或业主的工作进行任何更改(“TI更改”)，该同意不得被无理地拒绝、附加条件或拖延，业主和租客不得签署书面更改单，其中规定(I)TI更改的性质和(Ii)因此类TI更改而给租户造成的成本估计。承租人应单独负责超出房东工作成本上限的所有TI变更的成本，包括超过房东工作成本上限的所有TI变更总成本的5%(5%)的施工管理费(与房东工作的所有其他成本合计)，并在房东产生等于房东工作成本上限的成本之前(在这种情况下，此类成本应由房东和租户根据本工作书第1节的条款和条件按比例承担)。承租人应在开具发票后30天内支付额外租金等费用，此类发票在工程进展时每月不超过一次，并附有证明该等费用的合理后备材料)。

​

在房东完成工作后90天内，房东应向租户提供所有费用的最终对账，并提供合理的证明，租户和房东应进行任何必要的最终调整，以确保租户支付了本合同项下实际应支付的最终费用。

​

6.事先进入。不迟于房东工作基本完成前三十(30)天，房东应允许租户进入房屋安装家具系统、固定装置、设备和电话/数据设备(统称为租户工作)，为租户入住房屋做准备。房东应以合理的方式安排此类出入，以允许房东及时基本完成房东的工作，并允许租户在开工日期之前及时完成租户的工作，而不使用加班工。对于这种出入，承租人同意(A)在接到业主通知后，立即停止任何未经业主批准的、不符合本租约规定的、或将干扰或延迟业主工作的承租人的工作(仅按照房东的时间表进行该工作，不被视为导致任何此类延误)，以及(B)迅速遵守业主为协调业主的工作和租客的工作而不时规定的所有合理程序和规定。彼此之间以及在大楼内的任何其他活动或工作。承租人的这种访问应被视为受租约的所有适用条款的约束，但以下情况除外

​

​

附件E-4

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在租赁条款另有要求之前，承租人不应仅因此而有义务支付与该物业有关的基本租金或额外租金。在不限制前述规定的原则下，租客在进入房产之前，应以业主合理接受的形式和内容向业主提供：(I)租客工作的详细描述和时间表；(Ii)代表租户进入房产进行或将为该工作提供材料的所有承建商、分包商和材料供应商以及租户的所有其他代表的姓名和地址，以及将在房产内按行业分项列出的大约人数；(Iii)[故意省略]；及(Iv)保险证书(按租约所规定的金额，并与租约中指明的或被租约指定为额外保险人的各方一起)。

​

如果承租人不履行或拒绝履行或促使其承包商履行上述任何义务，则在通知承租人后，房东可立即撤销承租人在房东工作基本完成之日之前进入该场所的权利。房东不对承租人工作的质量或完成承担本节规定的责任，也不对承租人或承租人承包商留在或储存在房屋内的设备或用品负责，除非房东或其代理人或其各自的员工存在严重疏忽或故意不当行为。除非本条款另有明文规定，否则承租人根据本节进入房屋的风险应完全由承租人承担。

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附件E-5

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附表1

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房东的工作里程碑

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附件E-1

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附表2

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附件F

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高级权利

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[无]

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附件G

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信用证

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[请参阅附件]

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到期

2022年12月29日在我们的柜台

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兹开出本不可撤销信用证第号。以_

​

1.由授权签字人签署的受益人信头上注明日期的书面声明，内容如下：

​

根据_

​

2.本信用证正本及修改书(如有)。

​

允许部分绘图和多个绘图。

​

本信用证的一项条件是，除非我们在任何到期日之前至少六十(60)天，通过挂号信或隔夜快递按上述地址通知您，我们选择不考虑将本信用证延长任何此类额外期限，否则我们将被视为自动延期一年，自本信用证当前到期日起或任何未来到期日起。然而，在任何情况下，本信用证不得自动延期至2035年1月31日以后。

​

任何此类通知在由美国发送时生效，并在

​

​

​

​

​

请注意，您可以在当前到期日之前的任何时间，向您开出即期汇票、信用证正本及其所有修改，并附上由授权签字人签署的声明，声明您已收到美国银行_号信用证项下N.A.的通知，申请人对您的义务仍然存在。

​

本信用证可全部转让，但不能部分转让。根据本协议进行的任何转让必须严格遵守本协议的条款以及国际商会制定的第590号出版物《国际备用惯例》(ISP98)第6条的条件。

​

如果贵方希望在本信用证项下进行转账，转账的条件是将原始信用证连同我们的转账表格一起寄回美国，并由贵公司的授权签字人正确填写和签署，并加盖贵方银行的印章和签字认证，该转账表格随信附上。转让费由申请人承担，支付转让费不应成为转账的条件。

​

汇票必须注明：“根据日期为_

​

汇票和单据必须通过快递提交给我们的办公室，地址：北卡罗来纳州斯克兰顿1号美国银行，邮编：18507-1999年，收件人：gto-待命部门。

​

提交本合同项下开具的汇票也可通过传真至[***](如果通过传真提交，则必须致电美国AT[***]以确认收到)。任何此类传真文件不应要求通过邮寄提交原始文件。

​

我们在此同意你方的意见，即根据本信用证条款开具的汇票在向美国提交时应予以适当承兑。

​

本信用证受国际商会第590号出版物《国际备用惯例》(ISP98)的约束。

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如果您需要任何帮助或对此交易有任何疑问，请致电[***] .

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[***]

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授权签名

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本文档共3页。

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