附件10.69

​

执行副本

​

​

*根据S-K条例第601(B)(10)(Iv)项，本展品的部分内容已因保密处理而被省略。

​

​

租赁

​

在两者之间

​

UnQure，Inc.作为租户

​

和

​

G&I IX/GP4 20 Maguire LLC，作为房东

​

马萨诸塞州列克星敦马奎尔路20号

​

向承租人提交未经签署的本文件副本以供承租人考虑，并不构成租赁该房产的要约，也不构成对该房产的选择权。本文件仅在业主和租客双方签署并交付本租约后才生效并具有约束力。

​

​

​

​

目录

​

​

​

(i)

​

​

​

​

​

(Ii)

​

​

​

​

​

​

​

(Iii)

​

​

​

L E A S E

​

本租约由房东和租客签订，租期为2021年11月23日，租约内容如下：

​

第一条

基本数据.定义

​

1.1基础数据。本租赁中对下列任何术语的每次引用应被解释为包含本节中所述术语的数据：

​

房东：G&I IX/GP4 20 Maguire LLC，特拉华州一家有限责任公司

​

房东通知地址：Griffith Properties，LLC

波士顿码头路22号，7号^这是马萨诸塞州波士顿，邮编：02210

请注意：[***]

电邮：[***]

​

复制到：

DRA Advisors，LLC

220 East 42^发送街道，27^这是地板,
纽约州纽约市，邮编：100017
请注意：[***]

电邮：[***]

​

租户：UnQure，Inc.

​

租户通知地址：马萨诸塞州列克星敦哈特维尔大道131号，邮编：02421[***]

​

财产：位于马萨诸塞州列克星敦的土地，以及大楼和其他改善工程，如附件B所示。

​

大楼：马萨诸塞州列克星敦马奎尔路20号的大楼。

​

建筑可出租面积：同意的面积为101,310平方英尺。

​

房产：第一(1)部分^ST)在本文件附件A所示的位置平面图上所示的建筑物楼层。

​

房屋可出租面积：同意为13,501平方英尺。

​

​

1

​

基本租金：基本租金如下：

​

​

开工日期：附件C中规定的业主工程的基本完工日期，但如附件C中进一步描述的因承租人延误而加速。尽管如上所述，如果承租人的人员在根据前一句话确定的开工日期之前占用全部或部分物业以开展其业务(与家具、固定装置和设备的安装不同)，则就本租赁的所有目的而言，该入住日期应为开工日期。开工日期发生后，房东和租客应立即签署并交付一份指定开工日期的信函，具体格式为附件D，但任何一方未能签署和交付此类信函，均不会对上述确定的开工日期产生任何影响。

​

租户比例：13.33%(根据(A)房屋可出租面积与(B)建筑物可出租面积的比率)。

​

保证金：310,352.71美元，以房东可接受的信用证(“信用证”)的形式，按照第14.8节的规定持有和处置。

​

期限：自生效之日起至紧接第七(7)日结束前一天结束的期间^这是)开始日期的周年，但如果开始日期不是日历月的第一天，则任期应在该周年所在的日历月的最后一天结束时届满。本条款应包括本租约明确规定并严格按照本租约生效的任何展期；如果本租约未明确规定展期，则本条款不隐含展期的权利。

​

最初的一般责任保险：每次事故100万美元，每个地点200万美元的一般总限额，200万美元的个人和广告限额，200万美元的产品/已完成的运营限额，以及100万美元的租借给您的场所的损坏，以及一份超额限额(伞)保单，其金额至少为每次事件/一般总额500万美元。请参见第10.2节。

​

​

2

​

许可用途：一般办公室、实验室、研发、灯光制造和所有其他附属用途，包括动物收容设施(符合本条例的规定)，符合所有适用法律，并符合一流办公和实验室建筑的特点。

​

1.2附加定义。在租赁中使用时，下列大写术语应具有下列含义。

​

充分保证：如第14.2节所述。

​

对未来业绩的充分保证：如第14.2节所述。

​

附加租金：除基本租金外，本租约中规定的租户应支付的所有费用和金额(包括但不限于，根据任何租户赔偿义务或房东因租户违约而采取的补救措施)。

​

更改：如第5.2节所定义。

​

破产法：定义见第14.1节。

​

基础建筑：指建筑的所有结构元素(如下文定义)、屋顶和屋顶系统、建筑的公共建筑和核心设施以及为建筑服务的基础建筑系统，但不包括由承租人或由承租人、通过承租人或承租人提出索赔的任何一方安装或代表承租人安装的任何改进(包括但不限于房东的工作)、改建或其他固定装置或个人财产。

​

基本建筑系统：指建筑物的机械、燃气、电气、卫生、供暖、空调、通风、电梯、管道、消防控制和灭火、洒水/人命安全和安保系统(以业主安装的范围为限)和其他公共服务系统，但不包括专为建筑物(无论位于建筑物内或建筑物的其他区域)提供服务的此类系统的配电部分。

​

经纪商：高力国际和世邦魏理仕。

​

营业日：除星期六、星期日、元旦、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节及感恩节翌日、圣诞节外的所有日子。

​

公共设施：如第2.2节所述。

​

违约利率：如3.1(A)节所述。

​

环境条件：在建筑物上、建筑物下、建筑物或财产上或附近处置、释放或威胁释放危险物质，或在建筑物或财产上、建筑物或财产上或附近储存危险材料。

​

​

3

​

环境法：现在或以后颁布的与环境或人类健康的任何方面有关的任何联邦、州和/或地方法规、条例、附例、法规、规则和/或条例，包括但不限于《马萨诸塞州总法》第21C章、第21D章和第21E章，以及马萨诸塞州环境保护部颁布的条例，《1980年综合环境反应、补偿和责任法》，《美国法典》第42编第9601条。等顺序，《1976年资源保护和恢复法》，载于《美国法典》第42编，第6901条。等顺序，《有毒物质控制法》，《美国法典》第15编，第2061页。等顺序，《联邦清洁水法》[美国联邦法典第33编第1251条]和《联邦清洁空气法》[美国联邦法典第42编第7401条]。ET SEQ序列.

​

升级费用：根据本租约第八条和第九条产生的额外租金。

​

预计开工日期：2022年4月1日。

​

破产事件：如第14.1节所述。

​

违约事件：如第14.1节所述。

​

不可抗力：集体或个人，罢工、停工或其他劳工问题、火灾或其他伤亡、天灾、政府对与国家或其他公共紧急情况或燃料短缺有关的优先事项或其他控制措施的抢占或其他控制、流行病(包括但不限于，新冠肺炎)、流行病、燃料、供应或劳动力短缺、异常恶劣的天气条件、火灾或其他伤亡、恐怖主义或生物恐怖主义行为、内乱或任何其他原因，无论是否相似，超出被要求履行义务的一方的合理控制范围(关于基本租金或额外租金以及根据本租约由租户或业主支付的其他费用的义务除外，这些费用不得因不可抗力事件或条件而免责)。

​

危险材料：应指化学品、污染物、污染物、易燃物、爆炸物、材料、废物或根据任何环境法定义、确定或识别为危险或有毒的其他物质，包括但不限于任何“油”、“危险材料”、“危险废物”、“危险物质”或“化学物质或混合物”，如任何环境法中定义的上述术语(在引语中)。

​

改进：如第10.2节所定义。

​

房东修复工作：如第11.2节所述。

​

房东的工作：如有，如附件C所示。

​

法律：适用于该财产的所有现行和未来的法规、法律、法规、条例、命令、规则、附例、行政指导方针、要求、任何联邦、州或地方政府或准政府当局的指令和行动，以及适用于该财产的任何种类或性质的其他法律要求，包括但不限于所有环境法和1990年《美国残疾人法》(包括《美国人

​

​

4

​

《残疾人法》(建筑物和设施的无障碍指南)，以及对上述任何条款的任何修正、修改或更改。

​

租赁年：指在开始日期或其任何周年日开始的期间内的每一年期间，或如开始日期不在日历月的第一天，则第一个租赁年度应由开始日期后的部分日历月和随后的十二个完整日历月组成，而随后的每个租赁年度应由开始日期所在日历月的下一个日历月的第一天开始的一年期间。

​

运营费用：如第9.1节所述。

​

运营年度：如第9.1节所述。

​

计划：如有，如附件C所述。

​

重新捕获日期：如第6.5节所定义。

​

规章制度：如第2.2节所述。

​

指定的修复工作：如第11.2节中所定义。

​

结构构件：指建筑物的基座、基础、楼板和天花板、外部结构墙、内部结构柱和其他承重构件。

​

基本完工日期：如有，如附件C所述。

​

继任房东：如第13.1节所述。

​

高级租赁：如第13.1节所述。

​

高级出租人：如第13.1节所述。

​

高级抵押：如第13.1节所述。

​

优先抵押权人：如第13.1节所述。

​

有形净值：指总资产减去无形资产(包括但不限于商誉、专利和版权)和总负债，均按照公认会计原则计算。

​

税金：如第8.1节所述。

​

纳税年度：如第8.1节所述。

​

承租人的延误：如有的话，如附件C所述。

​

承租人的可拆卸财产：如第5.2节所述。

​

5

​

承租人的修复工作：如第11.2节所述。

​

1.3展品的计数。以下展品是本租约的一部分，在此作为参考附于本租约，并在任何情况下均视为本租约的一部分。该等证物所载的承诺书，是业主与租客(视属何情况而定)履行其内所述义务的协议。

​

附件A--房舍位置平面图

附件B--物业平面图

附件C--工作信函(包括但不限于时间表

C-1及附表C-2)

附件D--开工日期函

附件E--业务费用

附件F--规则和条例

附件G：承租人的可拆卸财产

附件H：承租人的有害物质清单

​

第二条

房产和从属权利

​

2.1房舍租赁。房东特此将房屋租赁给租客，租客特此向房东出租房屋，租期及条款如下。

​

2.2承租人权利和保留

​

(a)承租人作为房屋的附属者，应享有非专属权利，并允许其受邀者与房东和其他人共同使用：(I)进入建筑物和房屋所需的公共或公共大厅、走廊、楼梯、电梯和公共走道，如果任何楼层上的房屋部分包括少于整个楼层的部分，则该楼层的公共厕所、走廊和电梯大厅；及(Ii)业主不时指定供物业的租客及其他占用人使用的通道、车道、停车区、装载区、行人路、园境区、垃圾箱及其他地方或设施(如有的话)；但此类权利应始终受制于业主根据第15.6节(以下简称《规章制度》)不时制定的合理规章制度，以及业主根据本租约第15.18节不时指定和变更使用的区域和设施的权利。尽管本合同或租约中有任何相反规定，房东没有义务允许任何特定的电信服务提供商进入大楼或场所。如果房东允许这样进入，房东可以以服务提供商向房东支付由房东自行决定评估的合理费用为条件。在房东和Lumen之间签署并交付业主可接受的商业合理接入协议后，房东特此批准Lumen为租户的电信服务提供商。

​

​

6

​

(b)除楼板、外墙、外墙和外窗(每一处的内表面除外)，以及用于共用竖井、烟囱、喉管、导管、通风机室、管道、电力或其他公用设施、水槽或其他建筑设施的空间外，楼房和共用设施除外或不包括在内，但房舍的入口门(以及相关的玻璃和终饰工程)是其中的一部分。业主有权在房产内放置(但以将对租户使用的干扰降至最低的方式)室内防风窗、防晒装置、公用设施线、设备、烟囱、管道、导管、管道等，但任何该等公用设施线路、设备、烟囱、管道或类似物，只要位于墙内、楼下和内墙的外部。如承租人须在处所内安装任何悬挂的天花板或墙壁，则承租人须按业主的合理要求，在该处所内安装和维修适当的进入板，以便进入天花板之上或墙内或墙后的任何设施。承租人只有在遵守本租约的其他条款和条件的情况下，才有权安装任何此类天花板或墙。除非安装经业主批准的更改，否则未经业主事先书面同意，承租人无权进入和使用大楼的通风机室、洁净室、电气、电话和电信间、管道、立管、正压送风系统空间和其他服务区，而业主的书面同意不得无理拒绝、限制或拖延。

​

(c)承租人有权在无保留、非排他性的基础上，按照业主在本租约期间不时制定的条款和条件，与建筑物的其他租户一样，在物业内的区域(“停车区”)停车。承租人同意不会加重停车区的负担，并同意与房东和其他租户合作使用停车区。为了确定租户是否使停车区不堪重负，租户应被视为拥有46个停车位(以每1000平方英尺的房屋可出租面积分配3.4个停车位的比率)，并有权在该等分配的停车位内停车，无论剩余的停车位如何分配给建筑物的其他租户。根据这样的分配，房东保留其唯一但合理的酌处权，以确定停车区是否变得超负荷。业主有绝对权利(I)在大楼的部分或全部租户之间分配和分配停车位(租户应遵守任何此类停车位分配)，(Ii)重新配置、维护、维修和更换停车区的铺面，和/或(Iii)按业主认为适当的方式修改现有的停车区入口和出口，只要(X)在任何该等改造完成后仍能进入该等停车区，以及(Y)在任何该等改动、重新配置、保养、维修或更换该等路面后的任何时间，承租人，可合理使用根据本条例有权使用的停车位, 承租人承认，在房东进行与上述有关的任何工作期间，承租人的停车位可能会暂时减少。房东可以将其在本协议项下的责任委托给停车运营商，在这种情况下，该停车运营商应享有本协议赋予房东的所有权利。根据本租赁分配给承租人的停车权仅提供给承租人，供承租人自己和受邀者使用，未经房东事先批准，承租人不得转让、转让、转租或以其他方式转让此类权利，但未经房东同意而根据6.1(B)节允许转让的受让人或根据6.1(A)节房东同意的受让人除外。停车位最初不会单独标识，但房东保留通过

​

​

7

​

与承租人停车权有关的区域或停车位的标志或其他标记。房东没有义务监督停车区的使用，也不对任何车辆或其他财产的任何损失或伤害或任何人的伤害负责。承租人应遵守房东可能不时采用的关于停车和/或停车区的所有合理规则和规定。如果房东选择或任何法律要求限制或控制停车，无论是通过停车罚单验证或任何其他评估方法，租户同意根据房东不时制定的合理规则和规定参与此类验证或评估计划。

​

(d)物业外部部分不时指定或使用为共用设施，并不限制业主使用业主决定的建筑物、构筑物和/或零售或与物业营运有关和一致的其他用途，业主在此保留不受限制的权利，在物业的任何地方建造、增减、租赁、许可、搬迁和/或以其他方式(临时和/或永久)使用任何建筑物、售货亭、其他构筑物、停车场、道路或其他区域或设施，以作业主决定的其他用途。但该等行动不得对承租人对处所的完全使用和享用造成重大不利影响，亦不得增加承租人在本条例下的义务。

​

(e)房东应自费安装楼房标准套房入口标牌；但承租人可自费在房屋的入口门上安装非建筑标准的标牌或文字，前提是该等标牌事先得到房东的书面批准，否则符合业主自行决定采用的建筑物标牌标准，且承租人已向房东提交了放置在此类入口门上的标牌的合理详细平面图或示意图(显示但不限于大小、颜色、位置、材料和粘贴方法)。除上述标牌外，承租人不得在物业外部(包括门的内外表面和窗户的内部表面)或物业外建筑物的任何部分，放置在物业外公众可见的任何标志、标志、广告或类似的标志、标志、广告等。如果且仅当房东在大楼的主大堂保留租户名录时，房东应将租户的姓名列在租户名录上；但在最初安装后，大堂名录的任何更改或替换应由租户承担费用。

​

(f)房东在此约定向租户提供非排他性的进入和使用的权利(这种进入和使用的权利对租户是免费的)，本合同附件B所示的建筑物屋顶面积部分(“屋顶区域”)用于安装和维修(由租户自己承担费用)合理数量的电信设备、专用暖通空调、备用发电机(“发电机”)和其他设备(此类用途为“屋顶使用”；此类设备为“屋顶设备”)；但房东有权将类似的使用权授予其他租户。在行使承租人使用天台区域的权利时：(I)承租人必须首先通知业主，并就具体的天台设备和安装方式获得业主的同意(同意不得被无理地扣留、附加条件或拖延(前提是房东可以以租户使用业主首选的承包商为条件)；(Ii)承租人应(X)负责获得所有许可、批准、执照

​

​

8

​

以及(Y)遵守所有法律，以及适用于建筑物的任何契诺、条件和限制(包括但不限于任何适用的MassPort要求，包括但不限于任何适用的MassPort要求，包括但不限于Massport航空地役权)，并符合任何火灾保险承保人委员会或类似机构的所有要求，并应获得业主合理要求或政府当局以其他方式要求的与租户的屋顶使用相关的任何额外保险；(Iii)天台设备的使用和安装不得使适用于建筑物的任何天台或其他保修无效，业主可要求租户从天台或其他保证人那里获得书面确认，证明天台设备的使用和安装不会使任何该等保修无效；。(Iv)该等天台设备的位置和遮蔽方式须以业主和租客在其合理酌情决定权下双方均可接受的方式进行；。(V)该等天台设备(作为业主工作的一部分而安装的任何天台设备，如有的话)须由租客在交出房产时拆除(包括修复因移走而造成的任何损坏)(Vi)租客应每年预先向业主支付房东每年增加的可直接归因于租客特定屋顶用途的保险，并由业主以书面证明；。(Vii)业主不就建筑物屋顶是否适合用作屋顶作出任何陈述、保证或承诺。, (Viii)屋顶使用和屋顶设备不得造成任何危险情况，或干扰或损害在屋顶设备之前安装的建筑系统或公用事业或其他系统或设施(包括业主或任何其他建筑物租户安装的通讯设备)的运行，并且不得直接或间接干扰、延误、限制或强加给业主在使用或运营建筑物方面的任何费用、工作或义务；(Ix)天台设备的安装、修理、更换、保养和保养须由承租人自行承担，包括修理建筑物的所有损毁以及因安装、检查、调整、保养、移走或更换承租人的任何天台设备而对建筑物造成的任何人身伤害及/或财产损毁的费用；(X)承租人在天台区域安装任何天台设备，或在安装后进行操作，不得干扰其他承租人或其处所的住户的许可用途，或该等承租人或住客依照适用法律安装的任何天线、通讯天线或其他改善设施；及。(Xi)屋顶的使用应仅在承租人的正常业务过程中使用(承租人不得转租，许可或以其他方式允许第三方建立通信传输设施，作为承租人屋顶使用的一部分，但作为转租房屋或承担本租赁的附属权利除外)。尽管如此，, 如果房东合理地确定租户的屋顶设备干扰了其他租户按照租约条款和租户的权利放置在屋顶上的设备，房东应通知租户，并应给予租户不少于五(5)个工作日的时间来解决此类干扰(或在与此类干扰对其他租户设备的影响有关的情况下，合理的较短时间)。未经业主事先合理批准安装方式以及详细的安装计划和规范，承租人不得根据本第2.2(F)条在屋顶上安装任何设备或其他财产，所有此类安装应遵守

​

​

9

​

本租约的条款适用于改建。操作租客的天台设备所需的任何电流，须由租客从向该处所供电的公用事业机构取得(或从该处所内的同一独立电表或独立核对电表服务获得)，而业主并无义务提供与此相关的任何电流(或任何其他公用事业)。即使第2.2(F)条有任何相反规定，业主有权在提前三十(30)天书面通知承租人说明搬迁地点和要求后，随时要求承租人将其任何屋顶设备搬迁到业主在通知中合理指定的替代屋顶地点；但任何此类搬迁不得不合理地中断承租人在房产内的运营，任何此类搬迁应以合理必要的方式安排，以最大限度地减少对租户占用房产或其中业务的任何干扰。该搬迁应由业主承担全部费用和费用，并应迁至功能相同的屋顶区域。如果承租人未能在适用的通知和补救期限内遵守第2.2(F)条中关于此类屋顶使用的条款，房东有权要求承租人拆除不符合第2.2(F)条规定的承租人屋顶使用权的屋顶设备，在这种情况下，拆除费用应由承租人自行承担。

​

(g)承租人应被允许使用大楼一楼的化学品储存室(“化学品储存室”)中承租人按比例分配的空间。如果承租人使用危险材料需要超过承租人的比例份额的消防区域或化学品存储区域，则承租人应根据适用的法律和规章制度，自行承担成本和费用，并在房东的书面要求下，建立和维护一个单独的场所区域。即使本租约中有任何相反规定，房东不应承担或明确免除与承租人或其他承租人在化学品储存室内使用或处置危险材料有关的任何责任(除非因房东的疏忽或故意不当行为)，承租人承认承租人和其他承租人最适合评估其在房屋和化学品储存室内的危险材料使用和程序的安全性和有效性。

​

(h)承租人可以在房东事先书面批准的特定区域内经营动物收容设施，这种批准不得无理扣留、附加条件或拖延。动物收容设施应按照所有适用法律和业主书面批准的计划和规范建造，并应包括床上垃圾和任何其他有害废物的真空处理设施；但在适用的范围内，如果房东建造动物收容设施作为变更的一部分(如工作书中所定义)，业主应根据所有适用的法律进行建造。动物饲养设施应用于生物制药研究和开发以及小型啮齿动物(统称为“许可动物”)的处理和测试。如果承租人提议在其经营活动中使用许可动物以外的任何动物，应首先获得业主的书面同意。应允许仅对许可动物进行动物测试，但须遵守以下条件：(I)所有测试应严格遵守所有适用法律(包括但不限于环境法)、最佳科学和医疗实践，并以符合行业最高标准的方式进行；(Ii)所有动物身体、其任何部分或与其相关的任何废物产品(包括但不限于任何笼子或其他

​

​

10

​

由承租人聘用的有资格及持牌的废物处理公司，在严格遵守所有适用法律(包括但不限于环境法)、最佳科学及医疗实践及符合业界最高标准的情况下，并严格遵守所有适用法律(包括但不限于环境法)、最佳科学及医疗实践，并以符合业界最高标准的方式，自行承担费用及费用，由承租人聘用的合资格及持牌废物处置公司处置；(Iii)不得容许任何气味、噪音或任何类似滋扰从动物收容设施发出或渗入动物收容设施外；以及(Iv)承租人使用动物收容设施，不得干扰建筑物或其各自处所的其他租户或占用人安静地使用和享用。承租人在允许任何实际允许的动物进入房屋之前，应获得并向业主交付使用和运营动物收容设施所需的所有必要的许可证和批准的副本，并应在租期内保留此类许可证和批准，并应业主的书面要求不时将其副本交付给业主。所有将准许动物运送至建筑物的通道须避开大楼大堂(除非是在晚上7：00之间运送)。和上午7：00)不得干扰、损坏或不利影响向业主或任何其他租户或住客交付的任何物品或交付的任何物品。在租赁期满或提前终止之前，承租人应将动物收容设施和动物收容设施的所有内容物(包括但不限于所有动物)从房屋中移走，并应自行承担费用和费用修复因此而造成的任何损坏。

​

2.3扩展选项。

​

(a)但在行使时，(I)本租约完全有效，(Ii)承租人不应(在行使时或在延长期限开始时)违约(但承租人可通过在适用的治愈期内治愈违约来保留本租约项下的任何权利)，以及(Iii)承租人应占用整个房屋进行业务(但因不可抗力或持续的改建而无法占用的部分除外)，且不得转让本租约或分租该房屋。除6.1(B)节允许的未经房东书面同意的转让或分租外(房东随时可自行决定免除第(I)、(Ii)和(Iii)款所述的任何条件)，租户有权选择将整个物业的租期延长一(1)个延长期(“延长期”)五(5)年，并在不迟于初始租期届满前十二(12)个月向房东发出书面通知。承租人发出有效的续期通知后，将自动延长本租约的期限，不需要签署续签或延期的文书。如果承租人未能及时通知房东，本租约将在初始租期结束时自动终止，承租人无权进一步选择延长本租约的期限。延长的期限应从最初期限届满之日的前一天开始，到第五(5)日的前一天结束^这是)延长任期第一天的周年纪念。延长租期适用于本租约的所有条款和条件，但下列情况除外：(X)在延长租期期间，承租人不得进一步选择延长租期；(Y)经延长租期的基本租金应为经延长租期开始时物业的公平市值租金，并考虑到根据下文第2.3(B)节确定的所有相关因素；及(Z)房东无须提供任何材料

​

​

11

​

或进行任何工程，使租客在延长租期内可入住，而业主无须提供任何工作津贴或补偿租客任何由租客作出或将会作出的改动，或给予租客任何租金优惠。

​

(b)在收到租户根据上文第2.3(A)节延长本租赁期限的通知后，房东应立即向租客提供房东对即将延长的租期的公平市场租金价值(见下文第2.3(C)节的定义)的善意估计，但在任何情况下，房东都不应被要求在当时有效的租期届满前十一(11)个月内提交该估计。如果承租人不愿意接受上述房东通知中规定的房东对公平市场租金价值的估计，并且双方在房东送达该通知后三十(30)天内无法就此达成协议，则任何一方均可在该三十(30)天期限届满后十(10)天内向另一方发出通知，指定发起方的仲裁员，从而将房屋公平市场租金的确定提交仲裁；但如果任何一方未能在该十(10)天内将公平市场租金价值的确定提交仲裁，则房东对公平市场租金价值的初步确定应对双方具有约束力。在收到启动仲裁的通知后十五(15)天内，应诉方应通过将应诉方的仲裁员通知发起方来指定自己的仲裁员。如果第二名仲裁员未在该十五(15)天期限内如此指定，则该房屋的公平市场租金应由发起一方的仲裁员确定。如果第二名仲裁员已如此指定，则如此指定的两名仲裁员应在应诉方发出指定第二名仲裁员的通知后十五(15)日内, 指定第三名仲裁员。如果两名初始仲裁员不能及时就第三名仲裁员达成一致，则可以代表双方请求由JAMS，Inc.或其继任者波士顿办事处指定，或在其失败、拒绝或无法采取行动时，由有管辖权的法院指定。延长期限的房屋的公平市场租金价值应通过通常称为棒球仲裁的方法确定，房东选择的仲裁员和租客选择的仲裁员应各自阐述各自对房屋公平市场租金价值的确定，第三名仲裁员必须选择其中一人(应明确禁止第三名仲裁员选择折衷数字)。业主选定的仲裁员和租客选定的仲裁员应在指定第三名仲裁员后五(5)个工作日内将他们对房屋公平市场租金的确定送达第三名仲裁员，第三名仲裁员应在收到另外两种确定的房屋公平市场租金后十(10)天内作出决定。第三仲裁员的裁决对房东和租客都有约束力。所有仲裁员应是独立于当事人的商业房地产经纪人，他们至少有十(10)年在波士顿郊区中心128区类似实验室建筑中类似场所的租赁经验。双方当事人各自支付仲裁员的费用，第三名仲裁员的费用由双方平分。如果承租人启动上述仲裁程序，并且截至延长期限开始时，延长期限的基本租金金额尚未确定, 承租人应支付初始期限最后一个月内有效的基本租金加额外租金，当实际确定后，如有必要，应自延长期限开始时进行适当的追溯调整。如果该决定将导致租户多付任何基本租金，

​

​

12

​

房东应在确定后立即向租客支付多付的租金，如果该决定导致租客少付任何基本租金，租客应在确定后立即向房东支付任何该等金额。

​

(c)在本租约中使用的“公平市场租金价值”一词，是指波士顿郊区中心128区可比一流实验室建筑的业主同意接受的固定租金，而可比建筑的成熟的非关联租户同意以当前的距离支付相当大小的可比空间(在条件、改善、楼层位置和楼层高度方面)的交易，期限等于适用的延长期限，并考虑到所有其他相关因素，在适用的范围内，包括任何租户改善津贴，经纪手续费和免租期；但在任何情况下，公平市值租金价值不得低于初始租期最后一个月内有效的基本租金。

​

第三条

基本租金

​

3.1还款。

​

(a)承租人同意自开工之日起向业主支付基本租金和附加租金，或按照业主的指示支付，除本租约明确规定外，不得抵销、抵扣、扣除或索要。尽管有上述规定，基本租金的第一笔月度分期付款应在租户签署并交付本租约时支付给房东。基本租金应按月平均预付，在本租期内每个日历月的第一天，在房东的通知地址或房东不时通过通知指定的其他地点向房东支付，以美国的合法货币支付。如果基本租金的任何分期付款或任何额外租金的到期未支付，租户应应房东的要求，除第14.4条下的任何费用外，还应支付相当于逾期付款5%的管理费。尽管有上述规定，承租人没有义务为任何十二(12)个月期间的第一次逾期付款支付该滞纳金，只要该款项是在房东通知该款项到期未支付后五(5)个工作日内支付的。除上述规定外，若在到期日期后十(10)日内仍未支付本租赁项下的租金或其他到期费用，该逾期金额应自到期之日起计息，直至支付为止，利率等于(I)利率等于3%加《华尔街日报》或其后续出版物不时公布的最优惠利率和(Ii)适用法律允许收取的最高利率(“违约利率”)中较低者。房东和租客同意，租客在本租约项下或与本租约有关的所有应付金额，无论是否标有基本租金、提升费用、额外租金或其他, 应被视为本租赁下为所有目的保留的租金，包括但不限于根据破产法颁布的法规，以及进一步但不限于第502(B)条。

​

(b)任何部分月份的基本租金应按日按比例计算，如果承租人必须支付基本租金的第一天不是日历的第一天

​

​

13

​

在每个月内，承租人应向房东支付的第一笔基本租金应等于从承租人必须支付基本租金的第一天至该日发生的月份的最后一天的部分月基本租金的按比例分期付款，加上下一个历月的基本租金分期付款。

​

第四条

处所的状况

​

4.1房舍状况；初步改善。除业主根据附件C的规定或本租约中另有明文规定由业主进行的工作外，房屋均按现有条件出租，业主不作任何陈述或担保。除房东的工作外，房东没有义务对房屋进行任何改动或改善，为租户的入住做好准备。承租人承认，承租人已检查了房屋和公共设施，并对此感到满意。

​

第五条

处所的使用

​

5.1允许使用。承租人同意，在未经业主书面同意的情况下，承租人只能在允许的范围内使用和占用该房屋，不得用于其他用途。租客不得作出任何作为或进行任何可能损害处所或建筑物任何其他部分的作为或行为，或造成任何令人厌恶的气味或巨响，或对建筑物内的任何其他租客或租客或其他人构成滋扰或威胁。

​

5.2承租人安装和改装。

​

(a)未经业主事先书面同意，承租人不得在物业内或对物业进行任何改动、增建(就本条例而言，包括铺设地毯)或改善(统称为“改动”)(包括任何改动，但业主的工作除外，是租户首次占用物业所必需的)或为楼宇提供服务的任何基本建筑系统，对于不影响基本建筑或基本建筑系统任何部分的非结构性改动，不得无理拒绝或延迟同意。任何更改应符合业主不时生效的规章制度，并须符合该等规章制度所载要求的图则及规格，并经业主事先批准，不得无理扣留、附加条件或拖延批准。所有改建应(I)以良好和熟练的方式进行，只能使用新的(房东批准的图则除外)和优质材料，并符合所有适用法律；(Ii)由承租人自行承担费用和费用；(Iii)在本租赁期限届满或提前终止时，成为房东的房产和财产的一部分，除非房东另行通知承租人必须按照下文第5.2(E)节的规定拆除；(Iv)由承包商和分包商进行，经房东事先批准，此类批准不得无理扣留、附加条件或拖延；以及(V)与任何工作协调

​

​

14

​

业主以不损害该建筑物或干扰该建筑物的管理、维修或营运的方式进行。应房东的要求，承租人应在开工前，以其合理的酌情决定权，确保房东满意，以保护房东免受因在任何一个租赁年度内因提供变更所需的劳力和材料而提出的索赔，但任何高级抵押要求的范围除外。如果任何改动涉及拆除房屋中非承租人可拆卸财产的固定附着物、设备或其他财产，承租人应立即将该等固定附着物、设备或财产更换为新的固定附着物、设备或财产，其费用由承租人承担，且至少具有相同的实用价值和同等质量，但业主批准的改建图则上显示的除外。承租人应及时偿还房东所有合理的自掏腰包费用，包括律师费、建筑师费、工程师费和顾问费，这些费用是房东根据本第5.2节提出的任何要求而产生的。承租人承认并同意，业主对任何图则和/或规格的任何更改的审查或批准完全是为了业主的利益，而不对承租人就其充分性作出任何陈述或保证, 其正确性或效率或其他。业主有权要求承租人使用业主指定的建筑物结构承包商和建筑师来设计和执行任何影响结构元素的更改和/或承租人使用业主指定的消防和生命安全承包商和建筑物工程师来执行承租人与建筑物的火灾警报系统的连接或影响建筑物内的火灾警报或消防/生命安全系统的任何更改。

​

(b)所有个人财产及所有商业及贸易固定装置、家具、可移动隔板、独立橱柜、机械及设备由承租人或由承租人、透过承租人或在承租人之下提出要求的任何一方在处所内拥有或安装(“承租人的可拆卸财产”)应仍为承租人的财产，并可由承租人在合约期届满或较早终止前的任何时间移走，但承租人须自费修复因移走而对建筑物造成的任何损坏。尽管本租约有任何相反的规定，承租人应独自负责订购、交付和安装任何电话、电话交换、电话和数据布线以及承租人的可拆卸财产，由承租人或代表承租人或在本租约期满或更早终止时由承租人或承租人提出索赔的任何人拆除所有电话和数据布线以及安装在建筑物内的所有其他线路。

​

(c)现向承租人发出通知，业主对以信贷方式向承租人提供或将提供给承租人的任何劳工或材料不负任何责任，而任何该等劳工或材料的机械师或其他留置权不得附加于或影响业主在该处所、建筑物或物业内的复归或其他产业权或权益。在法律允许的最大范围内，在任何承包商开始代表承租人执行工作之前，该承包商(和任何分包商)应以附件F附件II的形式提供书面声明，确认前述条款中的规定。承租人同意在到期时立即支付代表承租人、其代理人、雇员或独立承包商完成的任何工作的全部费用，并且不导致或允许任何与此相关的劳动或材料的留置权，并迅速解除或担保在收到通知后20天内可能如此附加的任何此类留置权(双方同意仅提交通知

​

​

15

​

就本租赁而言，合同终止不是一项留置权，除非高级抵押权人要求对其进行担保，或在适用工作完成后三十(30)天内未将其记录在案)。尽管有前述规定，如果有任何留置权针对所有或任何部分财产提出，声称是为承租人或其代理人、雇员或独立承包商完成的工作，或声称向承租人或其代理人、雇员或独立承包商提供的材料，承租人应在收到已提交该留置权的通知后，通过支付或提交足以完成上述任务的保证金，促使该留置权迅速解除。如果租客在接到通知后20天内没有解除或担保任何此类留置权，房东可以选择解除或担保该留置权，并将其费用(包括与此相关的合理律师费)视为应按要求支付的额外租金，双方明确同意，房东解除或担保不履行或担保该留置权的情况不应被视为放弃或解除。承租人应赔偿房东，使其免受因承租人或代表承租人根据本节对物业进行任何改动、增加或改进而直接或间接产生的任何和所有费用、留置权、索赔、债务和损害，这些义务在本租约期满或终止后继续有效。

​

(d)在承租人执行的任何工作过程中(包括但不限于安装或拆除任何承租人的可拆卸财产)，承租人同意保持劳动和谐。自本合同生效之日起，该物业并无要求承租人在进行任何改动时必须使用工会劳工。

​

(e)房东可在本租期届满或提前终止前向租客发出书面通知，要求租客自费在租期届满或提前终止时拆除房屋的任何改动，修复因拆除而对房屋和建筑物造成的任何损坏，并将受影响的部分归还给房东确定的改善状况的建筑物标准租户。尽管有上述规定，承租人在本租约期满或提前终止时，不应要求承租人拆除和/或恢复业主根据基线计划(如工作书中所定义)建造的工程。如果租户未能完成拆除和/或修复因拆除房屋的任何改动而造成的任何损坏，并将受影响的部分归还给业主确定的经改善的建筑物标准租户，则在不限制房东的其他权利和补救措施的情况下，房东可选择(A)租户被视为保留在房产内，并应继续根据下文第12条的条款增加租金，直至该工程完成，或(B)房东可以这样做，并可向租户收取费用。

​

5.3额外危险使用。承租人订立契诺，并同意承租人不会在该处所之内或之上做任何事情或准许在该处所之内或之上做任何事情，亦不会将任何东西带进或存放在该处所内，而该等事情会提高该处所或物业的财产或责任保险的保险费率，而该等保险费率会高于适用于占用作准许用途的处所的标准保险费率。如因承租人、其雇员、代理人、承建商或受邀人的任何作为或疏忽而在承保人、其雇员、代理人、承建商或受邀请人的作为或疏忽所引致的索赔期间，因承保人在物业上的任何作为或活动或使用物业而导致应付的保费或差饷增加，则承租人须向承租人或承租人支付

​

​

16

​

在房东提出要求后十五(15)天内，不时增加作为额外租金。

​

5.4有害物质。

​

(a)承租人不得导致或允许承租人或其任何雇员、代理人、承包商或受邀者(与承租人共同，每个人均为“承租人”)违反适用法律(或要求任何类型的分区救济)，将任何有害物质带入、保存或使用在房屋、建筑或财产内或周围。如果(I)承租人违反该义务，(Ii)由于此类违约而产生的危险物质的存在导致财产、其任何部分或任何邻近财产受到污染，(Iii)房屋在有效期内或任何延期、续签或保留期间发生污染，而不是由于开工日期之前在财产中存在的危险材料(除非任何承租方加重)、从财产的其他地方转移到房屋的危险材料(除非任何承租方加剧的程度)，或(Iv)因承租方在物业上或之下放置或排放入物业的有害物质而对物业造成的污染，则承租人应赔偿、保存、辩护(根据业主的选择并经业主合理接受的律师)，并使业主受保人免受任何及所有要求、索赔、债务、损失、费用、开支、诉讼、诉讼因由、损害、诉讼或判决的损害，及任何种类或性质的所有合理开支(包括合理的律师费、收费及支出，不论适用的索偿要求、申索、诉讼、诉讼因由或诉讼是自动撤回或驳回)(“申索”)，包括(W)财产或其任何部分的价值减值, (X)损失或限制使用可出租或可使用的空间或物业的任何宜人设施的损害赔偿；。(Y)因物业或其任何部分的空间销售受到任何不利影响而产生的损害；及。(Z)为了结因该等违规或污染而在合约期间或之后产生的索偿而支付的款项。承租人的这一赔偿包括与任何政府当局要求的任何现场条件调查或任何政府当局要求的任何清理、补救、移除或恢复工作相关的费用，因为由于前述原因，空气、土壤或地下水中存在于物业上方、上方、下方或附近的有害物质。在不限制前述规定的情况下，如果任何承租方造成或允许在物业、其任何部分或任何邻近物业内、上、下或周围存在任何有害物质，导致该物业、其任何部分或任何邻近物业受到污染，则承租人应立即采取一切必要的行动，使该物业、其任何部分或任何相邻物业恢复到污染发生前的状态，且费用和费用由承租人承担。但应首先获得业主的书面批准(紧急情况除外，在这种情况下，租户应在紧急事件发生后立即以电话通知业主，并应在此后一(1)个工作日内向业主提供书面通知)，业主不得无理地拒绝批准、附加条件或拖延；此外，如果此类行动可能对物业、其任何部分或任何邻近物业产生重大的长期或短期不利影响，业主应有理由拒绝同意。承租人在本节项下的义务不受影响, 因损害赔偿、补偿或利益的数额或类型的任何限制而减少或限制

​

​

17

​

由承租人或承租人根据《工人补偿法》、《伤残救济法》、《雇员救济法》或类似法律支付。

​

(b)房东承认，本条的目的并不是要禁止承租人为许可的用途经营其业务。承租人可以按照承租人所在行业的习惯经营业务，只要按照适用法律严格和适当地使用或存在危险材料即可。作为房东允许承租人在其业务中使用危险材料的物质诱因，承租人同意应房东的以下要求向房东交付(I)一份清单，该清单列出了房舍和化学品储存室存在的受任何环境法监管的危险材料的每种类型和最大数量(相对于其中描述的材料，清单不得超过附件H-1中确定的最大数量)，截至本租赁之日的清单作为附件H附在本文件之后；(2)与房舍内存在这种危险物质有关的任何和所有政府当局批准或许可的清单；和(Iii)正确完整的(X)违反与危险材料有关的适用法律的通知和(Y)关于在物业内、物业上、物业下或物业周围安装任何储罐的计划(但只有在业主书面同意承租人同意后才允许安装储罐，业主可对地下储罐保留其唯一和绝对的酌情决定权)、关闭计划或任何和所有政府当局要求安装在、上、下或周围的储罐的任何其他文件。在关闭任何该等储油罐的物业之下或附近(统称为, 《危险材料文件》)。承租人不得使用或储存未列在附件H或之前书面通知房东的后续更新附件H中的危险材料；如果(X)截至本租约之日，承租人尚未向房东提供H表，但承租人应在本租约日期后三十(30)天内将该清单提供给房东审批，并在房东进行审查和批准后，该清单应构成本租赁的所有目的的H表(此外，只要该有害物质清单对承租人的运营是合理必要的，房东不得拒绝同意该清单，根据所有适用法律，该清单允许在房屋内使用，在任何情况下，承租人不得(在任何情况下)超过表H-1所列危险材料或危险材料类型的最大数量，且不得(在任何情况下)超过表H-1所列危险材料或危险材料类型的最大数量，并且不得违反表H-1所列封闭或开放使用的限制而使用、储存或处置该等危险材料或危险材料类型。承租人应在收到业主的书面要求后十四(14)天内向业主提交更新的危险材料文件，频率不得超过每年一次，除非危险材料文件有任何更改或承租人发起任何更改或业务变更，在每种情况下，均涉及危险材料类型或数量的任何实质性增加。对于列出的每种类型的危险物质, 危险材料文件应包括(T)化学名称，(U)物质状态(例如，固体、液体、气体或制冷剂)，(V)浓度，(W)最大储存量和储存条件(例如，在柜子中或不在柜子中)，(X)最大使用量和使用条件(例如，开放使用或封闭使用)，(Y)地点(例如，房间号或其他标识)和(Z)如果知道，化学品摘要服务编号。

​

​

18

​

尽管本节有任何相反规定，承租人不得要求承租人向业主提供任何包含专有信息的危险材料文件，而危险材料文件本身并不包含任何危险材料或与危险材料相关的活动。房东可由承租人承担费用(但每次不得超过1,000美元)，由有资格分析危险材料的个人或公司审查危险材料文件，以确认符合本租赁条款和适用法律。如果对危险材料文件的审查表明不符合本租赁或适用法律，承租人应努力采取措施，使其危险材料的储存和使用合规，并向房东支付任何审查费用，费用由承租人承担。尽管(I)本租约中有任何相反规定，或(Ii)房东对承租人的危险材料文件或危险材料的使用或处置进行了审查，但房东不应承担并明确不承担与承租人或其他承租人使用或处置危险材料有关的任何责任；承租人承认承租人最适合评估其危险材料使用和程序的安全性和有效性。

​

(c)在租期届满前的任何时候，房东有权对物业或其任何部分进行适当的测试，以证明有害物质的存在或由于承租方的行为或不作为而造成的污染。承租人应支付此类测试的合理费用，前提是此类测试显示物业内存在违反本租赁规定的有害物质。

​

(d)如果承租人安装或使用的储存危险材料的地下储罐或其他储罐位于房屋内，或此后由承租人(或任何其他方，如果承租人使用此类储罐)放置在房屋内，则承租人应监控储罐，保存适当的记录，执行报告程序，妥善关闭任何地下储罐，并根据适用法律采取或促使采取所有其他必要或要求的步骤。承租人对除承租人以外的任何人安装的地下或其他储罐不承担任何责任或责任，除非承租人使用该等储罐，在这种情况下，承租人对该等储罐的责任应如本节所述。本款规定不得解释为允许承租人安装任何地下或其他储油罐。

​

(e)承租人应及时向房东报告任何实际或怀疑的霉菌或水入侵的情况。

​

(f)承租人在本条款下的义务应在租赁期满或提前终止后继续存在。在本租赁终止后，承租人或房东需要在任何时间内完成任何此类有害物质的清除，承租人应被视为剩余承租人，并遵守第12.1条的规定。

​

根据承租人在本租约和适用法律下的义务，房东应自负成本和费用，遵守自本租约之日起或之后因房东或任何房东各方的行为或不作为而在物业内、之上或在物业内存在有害物质的所有环境法律。本第5.4节或

​

​

19

​

本租赁的其他部分应被视为要求承租人对任何排除的事项负责或承担责任。

​

5.5气味和废气。承租人承认房东不会与承租人签订本租约，除非承租人向房东保证，在任何情况下，大楼或物业的任何其他居住者(包括在物业任何户外区域的人)都不会受到气味或烟雾(无论是否有害)的影响，并且大楼和物业不会受到任何来自承租人操作的废气的损害。因此，房东和租客同意如下：

​

(a)承租人不得导致或故意允许(或进行任何可能导致)任何类型的气味或烟雾从房屋中排放，除非是按照本第5.5节的规定并以符合一流实验室建筑和适用法律的方式为此目的正确安装的排气系统。

​

(b)如果该建筑物有一个通风系统，业主认为该通风系统是足够、合适和适当的，以不释放影响物业任何室内或室外部分的气味的方式来通风，则租户应通过该系统来通风。如果房东在任何时候确定任何现有的通风系统不足以满足房东合理证明的租户对房屋的特定使用，房东应按照适用的法律，自行承担费用和费用，安装房东合理要求的额外通风系统，以排出房东合理要求的所有额外的烟雾和气味(并消除房客排气气流中的气味)，房东同意在合理需要时进行合作(不向房东支付任何费用或责任)。所有通风排气管、百叶窗和其他设备的放置和配置应经业主批准，不得无理扣留、限制或拖延(除非这些设备干扰其他租户使用和享用各自的房屋或业主对共用设施的运营，或在房屋外可见，在这种情况下，业主可自行决定拒绝批准)。承租人承认房东以无异味方式维护物业(室内和室外区域)的合法愿望，房东可要求承租人以超出适用法律要求的方式减少和消除所有气味。

​

(c)承租人应自费提供气味消除器和其他设备(如过滤器、空气净化器、洗涤器和房东认为必要或适当的任何其他设备)，以完全清除、消除和消除房东合理判断的租户排气气流中散发的任何气味、烟雾或其他物质。承租人根据本节进行的任何工作均应构成更改。

​

(D)承租人消除、消除和消除异味、油烟和废气的责任应贯穿整个租期。房东对任何改动的批准不排除房东要求采取额外措施以消除租客排气气流的气味、油烟和其他不利影响(房东可在房东合理的酌情决定权下指定)。承租人应根据房东的要求安装额外的设备

​

​

20

​

根据上文进一步阐述的前一句话。该等装设构成改装。

​

(e)如果承租人在房东提出要求后十(10)个工作日内未能按要求安装令人满意的气味控制设备，则房东可在不限制房东的其他权利和补救措施的情况下，要求房客停止和暂停任何经房东合理决定导致气味、油烟或废气排放的经营活动。例如，如果房东认定承租人生产的某种产品产生了异味、烟雾或废气，而承租人在房东提出要求后十(10)个工作日内没有安装令人满意的气味控制设备，则房东可以要求租户停止在房屋内生产此类产品，除非租户安装了令房东合理满意的气味控制设备，并遵守了第5.5节的规定。

​

5.6酸中和罐；化学安全计划。

​

(a)承租人有权使用位于大楼内并与房屋相连的酸中和罐(“酸中和罐”)，这不是唯一的附属权利。承租人应有权通过租约条款，根据适用法律使用酸性中和罐及与房屋相连的相关连接。承租人应获得并维护承租人特别使用酸性中和罐所需的所有政府许可和批准，而不是一般使用酸中和罐(这应由房东负责，包括但不限于MWRA对此的许可)。承租人应负责房东按比例在使用酸中和罐的租户之间合理分配的承租人部分，包括与酸中和罐的使用有关的所有清理费用(统称为“酸中和罐费用”)(但酸中和罐费用不包括任何不能作为本租赁的运营费用)。承租人应赔偿、免责、抗辩(根据业主的选择，并由业主合理地接受律师)，并使业主受偿人不受任何和所有索赔的损害，包括(A)房屋或其任何部分的价值减值，(B)损失或限制使用房屋的可出租或可用空间，(C)因房屋或其任何部分的空间营销受到任何不利影响而产生的损害, 以及(D)为了结因租客不当使用酸性中和槽而在租期内或之后产生的申索而支付的款项，但如该等申索是由业主任何一方的疏忽或故意不当行为所致，或由建筑物内的任何其他租客、透过或在建筑物内的任何其他租客的疏忽或故意不当行为所引致的，则属例外。承租人的这项赔偿包括因承租人不当使用酸性中和槽而导致的现场条件调查或任何政府当局要求的任何清理、补救、移除或恢复所产生的费用。

​

(b)承租人应根据马萨诸塞州水资源管理局(“MWRA”)和任何其他适用的政府当局的要求，建立和维护由合格个人管理的化学品安全计划。承租人应独自承担与该化学品安全相关的所有费用

​

​

21

​

承租人应向房东提供房东合理要求的文件，证明承租人遵守(A)MWRA和任何其他适用的政府机构关于该化学安全计划和(B)本第5.6节关于承租人使用酸性中和罐的要求。承租人应提供关于承租人在房屋内活动的所有合理必要的信息，以便房东在租期内获得和维护(I)《马萨诸塞州污水处理许可证》(“MWRA许可证”)所要求的任何许可证和(Ii)马萨诸塞州联邦关于承租人使用酸性中和槽的废水处理操作许可证。承租人不得(X)违反MWRA许可证的条款，(Y)违反适用法律或(Z)干扰任何此类酸中和池的正常运行，将任何东西引入为大楼服务的酸中和池。房东应在合理需要时与租户合作，以获得对MWRA许可证的任何必要修改，以允许租户在物业内使用和运营，而不向房东支付任何自付费用；但条件是：(I)房东应合理接受任何此类修改，且(Ii)此类修改不得对房东施加任何额外的义务或责任，不得影响任何其他租户在大楼内的运营或酸性中和罐的使用，或对酸性中和罐或建筑的使用施加任何限制(仅影响租户的除外)。

​

(c)此外，如果承租人不遵守本第5.6条的规定，则在业主书面通知后，承租人应立即停止使用酸性中和罐，直到业主确定承租人符合本第5.6条的规定。

​

第六条

转让和分租

​

6.1禁止。

​

(a)承租人订立契诺并同意，本租约及在此批出的期限及产业，或其中或其中的任何权益，不论是自愿或非自愿的，均不会转让、按揭、质押、抵押、抵押或以其他方式移转，亦不会因承租人的任何作为或不作为，或因承租人以外的任何人的任何作为或不作为，或为准许用途以外的任何用途或目的而以任何方式占用、占用或准许使用或占用该处所或其任何部分，亦不会将其分租(该条款须包括给予优惠，但不限于此，承租人或代表承租人行事的任何人士，在任何情况下，均不得在未经业主事先书面同意的情况下，提供或刊登广告以供转让或转租(以上所有事项有时统称为“转让”，而任何获转让或寻求转让的人士以下有时称为“受让人”)。在不限制前述规定的情况下，下列任何协议：(X)解除承租人的支付义务，或第三方同意代承租人支付本租赁项下的全部或部分基本租金或附加租金；和/或(Y)第三方承诺或由承租人或其代表授予转让、转租或试图转租全部或部分物业的权利，在本协议的所有目的下，应被视为本租赁的转让，并受

​

​

22

​

本条第6条下的转让亦应包括以下任何事项的出售或其他转让(一次或多次转让)：导致租户控制权变更或出售或以其他方式转让(一次或多次转让)承租人百分之五十(50%)或以上资产的有表决权股份、合伙权益、会员权或其他股权(或任何其他机制，例如发行额外股份或设立额外的合伙或会员制权益)，犹如该等转让是本租约的转让一样。尽管有上述规定，如果承租人的股权在任何时间在国家证券交易所(如1934年《证券交易法》所界定的)或任何其他国家认可的证券交易所要约转让或发行，则转让或发行国家证券交易所的承租人股权不应被视为本条所指的转让。

​

(b)尽管有上述规定，第6.1(A)节不要求业主同意，第6.5节不适用于(X)与承租人合并或合并的实体的交易，或与承租人重组的实体的交易，或向其转让所有或基本上所有承租人资产的交易(“继承者交易”)，或(Y)与控制或受承租人控制或与承租人共同控制的任何实体(“附属公司”)的交易；只要且仅在以下条件下：

​

(I)承租人的有形净值是按照一贯适用的公认会计原则计算的，至少相等于(1)紧接该项合并、合并或转让前承租人的有形净值，或(2)在本租约日期列名的承租人的有形净值，

​

(Ii)让房东信纳的受让人和租客双方的有形净资产证明，应在任何此类交易生效日期前至少十(10)天提交给房东，或如果交易要求保密，则应在交易后迅速(即五(5)个工作日内)交付给房东，

​

(3)转让是为了承租人的有效商业目的，而不是为了本条第六条的规定而设的托词；以及

​

(Iv)受让人同意，在任何此类交易生效日期前至少十(10)天，或在此类交易需要保密的情况下，在交易后立即(即，在五(5)个工作日内)直接与房东，以房东合理酌情满意的形式，以书面形式同意受本协议项下承租人的所有义务的约束，包括但不限于禁止进一步转让和转租的契诺(条件是，如果根据法律的实施承担了此类义务，则不需要达成此类协议)。

​

(c)尽管本租约中有任何相反的规定，但公司、商号或其他实体(每一家公司、商号或其他实体)使用不到10%(10%)的房产，(I)是承租人与其有合作或合作研究或开发工作的合同或其他关系的团体的成员，(Ii)

​

​

23

​

承租人位于或通常由承租人位于其设施之一，(Iii)其使用房产的权利由不到两(2)年的书面可撤销许可证证明，以及(Iii)其对房产的使用不是单独转让的，就本条第6条而言，不应被允许，且无需征得房东的同意，但承租人应事先向房东提供关于此事项的书面通知(该通知应包括此类实体占用的平方英尺数以及融资、保险(包括但不限于，遵守适用于工作伙伴关系的房东合理保险要求，例如，将房东和房东各方列为工作伙伴关系商业一般责任保险覆盖范围的额外被保险人，并向房东提供证明)和其他风险管理目的的保险证书)。

​

6.3房东同意。

​

(a)如果承租人希望得到业主的同意，承租人应以书面形式通知业主，该通知(“转让通知”)应包括(I)转让的建议生效日期，该日期不得早于转让通知交付之日后三十(30)天，也不得超过转让通知交付之日后一百八十(180)天；(Ii)对要转让的房产部分的描述；(Iii)建议转让的所有实质性条款及其对价，包括建议受让人的姓名和地址，以及建议转让的文件；包括证明该转让的所有实际操作文件和所有附带或与该转让相关的协议；(Iv)建议受让人的高级职员、合伙人或业主证明的当前财务报表、建议受让人的商业信用和个人背景和历史，以及房东合理需要的任何其他信息，这些信息将使房东能够确定建议受让人的财务责任、性质和声誉、该受让人的业务性质和建议的房产用途。

​

(b)如果业主没有根据下文第6.5节的规定行使选择权重新收回房产或终止本租赁，业主对拟议转让的同意不得被无理地扣留、附加条件或拖延，但条件是：

​

(I)不得发生仍未治愈的失责事件，或随着时间推移或发出通知，或两者兼而有之而构成失责事件的其他事件或情况；

​

(Ii)根据业主的合理判断，建议的受让人所从事的业务符合建筑物及物业当时的标准，而建议的用途只限於准许用途；

​

(Iii)建议的受让人是信誉良好的实体，并有足够的财务价值和稳定性，以房东合理酌情决定的承租人(和其他人)向房东提供的证据为基础，承担应承担的责任；

​

​

24

​

(4)(A)建议的受让人或(B)直接或间接控制、由建议的受让人控制或与建议的受让人共同控制的任何人或实体当时是物业的任何部分的占用人(除非建筑物内没有可供租赁的空间，并且在接下来的十八(18)个月期间也没有可用的空间可供出租)；

​

(V)建议的受让人不是业主当时或在过去九(9)个月内一直在积极洽谈租赁该物业的空间的个人或实体；

​

(6)建议的转让应以业主合理满意的形式进行，并应符合本条第六条的适用规定；

​

(Vii)租客不得在没有事先通知业主和业主批准的情况下，以低于业主当时提出出租建筑物内其他空间的基本租金和额外租金的租金，宣传或宣传处所的可供使用情况，而业主的批准不得被无理地拒绝、附加条件或拖延；

​

(Viii)就建议的分租契而言，根据业主的合理判断，建议的分租契涉及处所的一部分，而该部分是可独立出租的空间(已考虑租客建议而业主合理地接受的任何修改)；

​

(Ix)在考虑建议的分租后，占用该处所的分租客不会超过两名；

​

(X)拟转让人将进行的业务的性质或拟转让人对房产的拟议用途或拟转让人的身份不会造成或增加在物业内发生任何劳资纠纷、不和谐、罢工或任何其他形式抗议的可能性；

​

(Xi)建议的转让不得(或可能)对房东或其任何关联公司的任何房地产投资信托资格要求产生任何不利影响，或以其他方式导致房东或其任何关联公司违反房东或该等关联公司所受的任何法律，包括但不限于，经房东合理证明的1974年《就业退休保障法》；

​

(Xii)任何高级按揭及/或高级租赁(视何者适用而定)的持有人在适用文书(受任何SNDA影响)所规定的范围内同意该项转让；及

​

(Xiii)建议中的受让人的身分或业务均不会导致业主违反该物业的另一份租契所载的任何契诺或限制。

​

​

25

​

6.4租金的收受。如果本租约被转让，或者如果房产或其任何部分被租客以外的任何人转租或占用，无论是否违反租约的条款和条件，房东可以随时和不时(但只有在租客转租房产的情况下发生租约违约事件后)向受让人收取租金和其他费用，并将收取的净额用于本租约保留的租金和其他费用，但对本租约任何条款的这种转让、征收或修改不得被视为放弃本契约，或接受受让人为承租人，或免除承租人继续履行承租人根据本条例须履行的契诺。根据6.1节(A)段的规定，房东对特定转让或其他行为的任何同意，不得以任何方式减少6.1节(A)段所述的关于任何进一步的此类转让或其他行为的禁令或原始指定租户的持续责任。本合同项下的任何转让均不解除承租人在本合同项下的义务，承租人仍应对此承担全部和主要责任。如果转让没有规定受让人同意独立受本租约中规定的所有契约、协议、条款、条款和条件的约束，房东可以撤销房东对特定转让的任何同意(在转租的情况下，适用于房产的任何转租部分)。

​

6.5超额付款。如果承租人转让或转租房屋或其任何部分，承租人应向房东支付下列金额的50%(50%)作为额外租金：(A)承租人因转让而收到的任何和所有补偿，仅扣除承租人因转让而实际发生的经纪佣金、装修费用和津贴(在转让期间按比例计算)的合理费用，超过(B)在转让的情况下，本租约下的基本租金和附加租金，以及在转租的情况下，基本租金和附加租金中可分配给受该等分租规限的部分的部分。此类付款应由承租人在收到后三十(30)天内支付。尽管有上述规定，本节的规定不应强制要求房东同意本租约的转让或转租全部或部分房产。

​

6.6地主的收回权。尽管本协议有任何相反规定，房东在收到转让通知后三十(30)天内有权以书面形式终止本租约(在(I)建议转让或(Ii)至少50%的转租超过三年的情况下)。在任何情况下，本租约应自(A)房东选择之日起六十(60)日和(B)建议转让生效日之日(“收回日”)终止，除非承租人在房东发出终止通知后十(10)个工作日内撤销转让请求。。

​

6.7进一步的要求。租户应在开具发票后30天内，将业主因6.1节(A)段所述的任何实际或拟议的转让或分租或其他行为而产生的任何自付费用(包括合理的律师费和费用)作为额外租金偿还给业主，无论该等费用是否完成，包括就建议的受让人的接受程度进行调查的费用。

​

​

26

​

分租客，但无论如何，就任何一次转让而言，总额不超过5,000美元。房东同意的任何转租均无效，除非租客和转租人以其合理的酌情决定权以令房东满意的形式和实质签署商业上合理的同意协议，并且该转租的完全签立副本已交付房东。任何转租应规定：(I)转租期限不迟于本租期最后一天的前一天结束；(Ii)转租受制于本租约；(Iii)房东可强制执行转租条款，包括在发生违约事件后收取租金；(Iv)如业主终止本租约或收回或收回处所，业主可凭其全权酌情决定权及选择权，接管分租契下租客作为分租人的所有权利、所有权及权益，而该分租客可由业主选择代理业主，但业主不会(A)对该分租下租客先前的任何作为或不作为负上责任；(B)须受先前对分租客有利的任何抗辩或补偿所规限；或(C)受以前未经业主书面同意而对该分租契作出的任何修改或任何先前预付一个月以上租金的约束。

​

第七条

负责房舍的维修和状况；提供服务

由房东提供家具

​

7.1房东维修。

​

(a)除本租约另有规定外，业主同意保持良好的状态、状况和维修，并遵守适用法律，包括屋顶和屋顶系统、基础建筑和基础建筑系统(但明确不包括目前作为业主工作的一部分或应承租人的要求或由于承租人的要求而安装的、作为业主工作的一部分或因承租人的要求而安装的、或由于承租人的要求超过建筑标准设计标准而安装的任何额外的供暖、通风或空调设备或其他专门服务于房屋的补充系统，包括但不限于支持承租人的实验室、研究和开发操作的所有系统和设备(“承租人的实验室系统”))。影响处所的一切，但业主在任何情况下均不对租客负责修理内部处所的玻璃、通向处所的门(以及相关的玻璃和终饰工程)，或因承租人、其受邀人或承建商的任何作为或疏忽而导致的处所或建筑物的任何状况。业主还应保持和维护所有公共设施处于良好和清洁的秩序、状况和维修状态，没有积雪和灰尘和垃圾，并对车道和人行道上的冰进行合理的处理，并应保持和维护大楼内所有景观区域处于整洁和有序的状态。除非本租约另有明文规定，除非本租约另有明文规定，否则业主不负责对建筑物进行任何改进或维修。

​

(b)对于房东根据本7.1节的规定或本租约的其他条款承诺进行的任何维修，房东将不承担任何责任，除非承租人已通知房东需要进行此类维修，并且房东在收到通知后的合理时间内没有开始进行此类维修，或者没有以合理的努力完成此类维修。

​

​

27

​

7.2租赁维修；依法合规。

​

(a)承租人应保持和维护房屋以及由承租人或代表承租人安装在其中或其上的装修、业主的工作、承租人的行业固定装置和附属设施(包括但不限于承租人的实验室系统、不被视为基础建筑系统一部分的电气和机械系统或已作为业主工作安装的此类系统的任何部分，或为承租人专用和为承租人的利益而安装的任何部分，如额外的暖通空调设备、热水器、电子、数据、电话和其他电信布线和相关设备，以及房屋的安全或电话系统)，整洁、干净，并处于良好状态、状况和维修状态；不包括业主根据本租约条款负责的维修、房屋的合理损耗，以及因火灾或其他伤亡或因行使征用权而造成的损坏；承租人应在租期结束时交还处于该条件下的房产。根据第10.5节关于放弃代位权的规定，承租人应负责因承租人或其雇员、承包商或受邀者的任何行为或疏忽对建筑物造成的损坏(包括因火灾或其他伤亡造成的任何损坏)而产生的必要维修费用。

​

(B)承租人应遵守不时生效的所有法律和有管辖权的政府机构的所有指示、规则和规定，以及当地消防保险人委员会建议的适用于房产和承租人使用和占用及其在其中的业务和运营的标准，并应自费获得所需的所有许可证、执照等。尽管有上述规定，承租人没有义务为了遵守任何法律而对房屋进行结构性维修或改建，除非需要进行该等修缮或改建的原因是：(I)承租人使用或占用房屋的具体方式和性质，不同于一般的许可用途；(Ii)承租人经营业务的方式或操作其内的装置、设备或其他财产的方式；(B)由承租人或应承租人的要求造成的任何原因或状况，包括但不限于，业主的工作和/或承租人进行的任何其他更改，或(Iii)承租人违反本租约的任何规定。承租人的任何雇员、代理人、承包商或分租人或通过承租人、通过承租人或承租人提出索赔的任何其他一方造成的任何前述情况，应归因于本租赁的目的承租人。承租人还应负责因遵守本第7.2(B)条第(I)至(Iii)款所述任何原因而导致的与建筑物有关的所有现行和未来法律的遵守费用，在这种情况下，根据业主的选择，承租人应(X)负责进行此类修缮或改建，费用和费用由承租人自行承担，无论遵守修缮或改建是否需要进行结构或非结构、普通或特殊、可预见或不可预见的工程, 或(Y)负责业主进行此类维修或改建的费用，并应在业主向租户开具发票后三十(30)天内，不时向业主偿还此类费用

​

(c)如果承租人需要根据本合同条款进行维修，而承租人没有在适用的通知期和治愈期内进行修缮，在不少于十(10)天的书面通知下(紧急情况下不需要通知除外)，房东可以进行或安排进行修缮(但不应被要求这样做)，第14.4节的规定应适用于修缮费用。房东应该

​

​

28

​

对于因房东进行维修而对租户的库存或业务造成的任何损失或损害，不对租户负责，但因房东或房东任何一方的疏忽或故意不当行为而引起的除外。

​

7.3楼层负载-重型机械。

​

(a)承租人不得在房屋内的任何楼层上放置超过其设计承载的负荷，或超过适用法律可能禁止的下限。房东保留禁止所有商业机器和机械设备(包括保险箱)的重量和位置的权利，这些设备的放置应便于分配重量。业务机器和机械设备应由承租人自费放置和维护(房东的工作范围除外)，其设置应由房东合理判断，以吸收和防止振动、噪音和烦扰。未经业主事先书面同意，承租人不得将任何安全的、重型机械、重型设备、超大的货物、大件物品或过大的固定装置移入或移出大楼，同意不得被无理拒绝或拖延，并可能包括要求提供适用的保险，并将房东指定为额外的被保险人，金额由房东合理要求。

​

(b)如果任何此类安全、机械、设备、货运、大件或固定装置需要特殊处理，承租人同意仅雇用持有装配工大师证的人员从事此类工作，并且所有与此相关的工作均应遵守适用法律。任何此类搬家的风险和危险均由租户承担，租户将免除、赔偿和免除房东因搬家直接或间接导致的任何责任、损失、伤害、索赔或诉讼，但因房东的疏忽或故意不当行为而造成的除外。

​

7.4公用事业服务。

​

(a)房东应于周一至周五上午7：00营业。下午6点。在办公区域的办公部分和每周七(7)天在办公场所的实验室区域(包括动物收容设施)，根据正常的季节变化需要配备供暖和制冷设备，以便在不超过大楼和适用法律的占用水平的情况下，为办公场所的占有者、动物收容设施和承租人在正常业务运营下的实验室运营提供合理舒适的空间温度和通风。房东将以2.0CFM/平方英尺的价格向动物饲养设施和承租人的实验室部分提供补气，以1.2CFM/平方英尺的速度向物业的办公区域部分提供空调空气(但前提是，只有当用作办公空间的部分和用作实验室的部分(包括动物饲养设施)之间的故障仍然符合基线计划(如工作书中所定义的))和每可出租平方英尺不超过十二(12)瓦的电力负荷时，业主的这种义务才适用。如果租户要求在上述规定的时间和日期以外的办公区域安装空调、暖气或通风设备，房东可提供此类服务，租户应按要求为大楼支付不时有效的费用作为额外租金。如果承租人引入人员或设备，使房屋容量超负荷

​

​

29

​

如果建筑系统出现故障或以任何其他方式干扰系统充分履行其正常功能的能力，并且不能在适用的通知和治愈期限内解决该问题，则如果需要，业主可根据业主的选择提供补充系统，而该等补充系统的费用应由租户在业主提出要求时作为额外租金支付给业主。

​

(b)业主应就允许的用途向物业供应电力，以满足但不超过标准单相120伏交流电每可出租平方英尺不超过十二(12)瓦的需求要求，且承租人在使用物业时同意(I)不超过该等要求(包括但不限于，标准单相120伏交流电的用电不超过每可出租平方英尺十二(12)瓦)，以及(Ii)其总连接负荷不超过适用政府法规不时允许的最大值。如果在不以任何方式减损上述限制的情况下，承租人需要的电力超过上述要求，承租人应通知房东，房东可(在没有义务这样做的情况下)提供此类额外服务或设备，费用和费用由承租人自行承担。房东应购买并安装所有灯具、灯管、灯泡、启动器和镇流器，费用由租户根据实际成本计算。作为业主工作的一部分，房东应安装用于房屋的检查表，并应根据为房屋服务的检查表上显示的用途向租户开具向房屋提供电力的实际成本的发票，租户应在收到每张发票后三十(30)天内向房东支付本协议项下的发票金额作为额外租金。为确保不超过上述要求并避免可能对建筑物电气系统造成的不利影响，未经业主事先书面同意，承租人不得连接任何固定装置, 在120/208伏特时，对建筑物配电系统的电器或设备的电流超过15安培。根据本款向租户收取的所有费用应在收到房东发票后三十(30)天内到期并作为额外租金支付。

​

(c)在本租赁期内，业主有权随时聘请业主选定的电气顾问对租户的用电情况进行调查，调查结果对业主和租客具有决定性的约束力，且无明显错误。如果调查显示租户已超出(B)段规定的要求，除业主在本合同项下可能享有的任何其他权利外，租户应应要求向业主偿还调查费用和由顾问确定的超出额外租金等要求的用电费用。

​

(d)房东有权在不少于三十(30)天通知租户的情况下随时停止向房屋供电；但房东应由租户承担费用，直接向适用的公用事业公司单独计价。如果房东行使这项权利，自终止之日起及之后，房东没有义务向房屋提供电力，房东应允许房东现有的电线、立管、导管和其他电气设备用于向租户供电，但不得超过(B)段规定的限制，租户应负责直接向该公用事业公司支付所有电费。

​

​

30

​

7.5其他服务。

​

房东还应在合同期内的任何时间提供：

​

(a)现有客梯系统的客梯服务和房东及其他有权享有的其他人共同提供的货梯服务。

​

(b)用于厕所的温水和用于实验室、饮用水、厕所和厕所的冷水(由物业所在城市提供的温度)。该等水须由该处所所在楼层的主要接驳点供应，而该处所内的配水须由租客提供。如果租户将水用于上述用途以外的任何用途，房东可以对额外使用的水评估合理的费用，或安装水表，从而测量租户所有用途的用水量。在后一种情况下，除非该电表在开工之日已存在，否则承租人应按要求支付电表的费用及其安装费用作为额外租金，并应保持该电表和安装设备处于良好的工作状态和维修状态。承租人同意在开具发票后30天内支付水表上显示的用水量以及基于该水表费用的下水道费用，如果承租人没有及时支付任何此类费用，房东可以支付此类费用，并在要求时向租户收取额外租金。

​

(c)仅为公共设施和业主提供清洁和清洁服务，业主应在装货码头(或业主合理确定的其他位置)提供垃圾箱和/或压实机，供大楼租户用于处置非危险/非受控物质。房东不会为房屋提供清洁和清洁服务，这是租户的唯一义务。

​

(d)可随时进入办公场所和为其提供服务的公共设施，须遵守不时生效的合理安保和安全预防措施(如果有的话)，并始终受基于紧急情况的合理限制。

​

(e)业主可不时在大楼大堂内或大堂附近提供一名或多名服务员，但业主并无义务提供该等服务，而该等服务的费用应构成根据本条例第9条规定的营运开支。承租人明确承认并同意：(I)此类服务员不得担任警察，也不得携带武器，也不会在可能发生肢体冲突的情况下接受培训；以及(Ii)此类服务员将仅作为大楼租户的便利设施，用于协助大楼内的访客和受邀者，监控消防和警报设备，并在需要时召唤紧急服务到大楼，而不是为了保护任何单独的租户房产或保证租户的员工、代理人、承包商或受邀者的人身安全。该大楼包含一个卡式门禁安全系统，控制大楼和电梯的出入。房东应向租客提供合理的初始数量的出入卡。房东提供任何补卡的实际自付费用应由租户承担。如果承租人希望为房屋或该等人士或其财产提供保安，承租人应在事先征询意见后负责提供保安。

​

​

31

​

在取得业主书面同意(不得无理扣留、附加条件或拖延)后，业主承认承租人可在符合第5.2节规定的前提下安装安保系统。房东明确表示不对承租人的财产及其雇员、代理人、承包商和受邀者的人身安全承担任何责任和/或责任，并在不以任何方式限制本条款第10条的实施的情况下，承租人本身及其代理人、承包商、受邀者和雇员，明确放弃因承租人或任何此类代理人、受邀者、承包商或雇员的人身或财产受到任何损害或伤害而产生或产生的任何索赔、诉讼、诉讼理由或其他权利，但因房东的疏忽或故意不当行为或任何房东方的疏忽而引起的除外。承租人同意，在房东和承租人之间，承租人有责任就物业内必要和适当的安全预防措施向其员工、代理人、承包商和受邀者提供建议。

​

(F)装货码头、接货区和货运电梯应由大楼租户共用。承租人及其授权承包商和清洁人员应24小时进入公共设施内的装货码头和处置区域，但须遵守业主关于某些活动的使用时间的合理规则和规定。

​

7.6服务中断。

​

(A)业主保留减少、暂停、中断及/或停止供水、污水、电流、清洁及其他服务的权利，并有权在合理时间内，减少、暂停、中断及/或停止使用通往建筑物或物业其他部分的入口及/或大堂，而在因意外或紧急情况而有需要时，或在业主根据其判断合理地行使合宜或必需的修葺、改动、更换或改善的情况下，或在因租客或租客代理人雇员的任何作为或疏忽而不能提供该等服务或使用时，业主保留权利。承包商或被邀请人或通过承租人、承租人或不可抗力提出索赔的任何人，包括但不限于罢工、停工、难以获得材料、事故、法律或命令，或无法通过合理努力获得电力、水、天然气、蒸汽、煤炭、石油或其他合适的燃料或电力。承租人不会或将不会因本租约或承租人的任何义务因提供上述服务或使用的任何中断、削减、暂停或停止而受到影响或减少，而不会因此而索偿租金或其他赔偿的减少或任何直接、间接或后果性损害。房东没有或没有提供本款规定的任何前述服务或使用，不得解释为驱逐租户，无论是实际的还是推定的，也不应解释为租户有权获得租金减免，也不能使房东承担损害赔偿责任，也不能免除租户立即履行其在本租约下的任何契诺。

​

(b)即使本租约有任何相反规定，如果房屋的全部或很大一部分不能用于承租人的正常业务，并且租户实际上由于房东合理控制范围内的事件造成的公用事业中断或不能进行补救而停止使用受影响的房屋区域进行正常业务处理(“消减事件”)，则承租人应将该消减事件通知房东，如果该消减事件持续五个月

​

​

32

​

(5)业主在接获任何该等通知后的连续营业日(“合资格期间”)，则基本租金及租客在经营开支及税项中所占的比例，以及任何其他增加收费，须予扣减(视属何情况而定)，自合资格期间届满后起计，并持续至租客继续被阻止使用或不使用处所或其部分的时间，比例为该租客部分处所的可出租面积被阻止使用而不使用的比例，与房屋的总可出租面积相抵触；但如承租人在超过合资格期间的一段时间内被禁止使用及不使用该处所的一部分，而该处所的其余部分不足以让承租人在该处有效地经营业务，而承租人不从该剩余部分经营业务，则在如此阻止承租人在该处有效经营业务的合资格期间届满后的一段期间内，基本租金及承租人在经营开支和税项中所占的份额，以及任何其他增加收费，在承租人继续被禁止使用或不使用该处所的期间内，整个处所的租用期均须减少。然而，如果承租人在该期间内在该房屋的任何部分重新开始正常的业务经营，则根据该房屋部分的可出租面积占该房屋的可出租总面积的比例，可分配给该部分的基本租金和承租人应承担的经营费用和税项以及任何其他应计费用, 应由承租人自承租人在该房产部分重新开始正常业务运营之日起支付。在第7.6节中，上述减免基本租金和承租人在运营费用和税金中的份额以及任何其他升级费用的权利应是承租人在法律或衡平法上对减租事件的唯一和排他性的补救措施。如果终止活动持续超过270天，则承租人有权在提前30天书面通知房东后终止本租约(但如果终止活动在该30天期间内停止，则终止无效)。除第7.6节另有规定外，本条款中包含的任何内容均不得解释为承租人免除支付本条款规定的到期租金。

​

第八条

房地产税

​

8.1应缴纳的房地产税。

​

(a)“纳税年度”是指从7月1日开始的一段12个月的期间，完全或部分在纳税期限内，“纳税年度”是指(I)在纳税期限之前或期间的任何时间，由政府当局对物业或其任何部分征收或征收或评估的所有税项、评税(特别或其他)、征税、收费以及所有种类和性质的、一般和特殊的、普通和非常的、可预见和不可预见的政府征税、征税和收费，或针对任何人因所有权而应支付给业主的任何基本租金、额外租金或任何性质的其他租金。该财产的租赁或经营，或因该财产或其任何部分的拥有权、开发、租赁、经营或使用而产生的或与其有关的；(Ii)政府当局对任何人因拥有权、发展项目而须付给业主的任何基本租金、任何种类或性质的额外租金或任何性质的租金或其他款项而征收或征收的所有毛收税或相类税项，或以该等基本租金、额外租金或任何种类或性质的其他租金或其他款项衡量的所有毛收税或相类税项，

​

​

33

​

该财产或其任何部分的租赁、经营或使用；(3)政府当局在任何时候因该财产或其任何部分的所有权、开发、租赁、经营或使用而征收、评估或支付的所有增值税、使用税和类似税；(4)为减少上述任何税项而进行的诉讼的合理费用；但计入税款的特别税或特别评税的数额，应以该特别税或特别评税在厘定该等税款的年度内须支付的分期付款(加上应支付的利息，但罚息除外)为限。所有房东的所得税、遗产税、继承税、继承税和转让税都不在征税之列；但如在上述期间的任何时间，现行的不动产从价课税制度须予更改，则资本征款、专营权、收入、利润、销售、租金、使用及占用，或其他新的或额外的税项或收费，须全部或部分取代或加入该等从价税项，并就该财产或其任何部分向业主征收或由业主缴付，就本条而言，该等税项或收费应包括在“税”一词内，但其计算范围须视为该建筑物及其物业是业主拥有的唯一不动产。税收应不包括对未来开发项目或位于物业上的任何其他建筑物评估的任何税收，或物业中可分配给该等未来开发项目或建筑物的部分，因房东迟交税款(除非是由于租户未及时支付)、转让税、任何环境评估, 与修复建筑物或财产中的有害物质相关的费用或留置权(受制于承租人在本合同项下的义务)；因未来在建筑物或财产上建造更多建筑物或类似的改善工程而向公共当局支付的费用或费用(包括交通、住房、学校、开放空间、儿童保育、艺术项目、交通缓解措施、环境影响报告和交通研究的费用)；以及为未来的税收预留。

​

(b)在租期内的每个纳税年度，从开始日期开始，承租人应向房东支付相当于承租人在每个纳税年度中按比例分摊的税款的金额，作为递增费用，该金额将在开始日期或期限届满的纳税年度的任何部分分摊。

​

(c)承租人应在本租赁期内每个日历月的第一天按本租约规定的支付基本租金的方式支付估计的税款。每月支付给房东的金额应足以在房地产税到期时为房东提供一笔相当于房东不时合理估计的租客因当时本纳税年度的税项而需要支付的款项。房东收到税单后，立即通知租客税额和租客为此支付的款项的计算方法，并应租客的要求，房东应向租客提供该税单的副本。如果承租人在这类账单所涵盖的纳税年度的预付款超过了该纳税年度的预付款，房东应将多付的金额抵扣承租人随后因纳税而承担的义务(如果本租约期限已经结束，承租人对房东没有进一步的义务，应立即退还多付的款项)；但如果该纳税年度的预付款超过此前因此而预付的款项，房东应在房东通知后三十(30)日内将差额支付给房东。

​

​

34

​

而在该期限内的任何期限内支付此种款项的义务，在期限届满后继续有效。

​

8.2消除。如业主就任何课税年度收到任何退税或退还税款或代缴款项，而该年度的全部或任何部分在该期间内，则在扣除业主为取得该项退还而自掏腰包的合理开支后的余额中，如当时并无违约事件发生，则业主须贷记一笔相等于该等退税或退还的款额或代之款项(不包括任何利息，如该等退还是就某课税年度而言，则须分摊该部分在该期间以外的部分，)乘以租户的比例份额与根据本租约下一次到期的每月分期付款的比例(如果租期已经结束，租户对房东没有进一步的义务，则将该金额退还给租户)；但在任何情况下，承租人在任何情况下都无权获得超过承租人根据第8.1节(B)段在该纳税年度支付的税款的抵免。

​

第九条

运营费用

​

9.1定义。“营运年度”指全部或部分在本条款范围内的每个历年，“营运费用”是指业主在物业的营运、管理、清洁、保险、维修、保养、更换及管理方面所发生的总成本及开支，包括但不限于本协议附件E所列的成本及开支。

​

9.2 Tenant支付的运营费用。

​

(a)在租期内的每个营业年度，自开始日期开始，承租人应向房东支付相当于承租人按比例分摊的运营费用的金额，作为递增费用，该金额将在开始日期或本租赁期限结束的营业年度的任何部分分摊。

​

(b)承租人应在本租赁期内每个日历月的第一天，按照本租约规定的支付基本租金的方式，支付预计的运营费用。每月支付给业主的金额应足以在每个营业年度结束前向业主提供一笔相当于业主在每个营业年度内不时合理估计的租客因该营业年度的运营费用而需要支付的款项。房东应向承租人提交该经营年度经营费用的合理详细账目，房东应证明其准确性。根据该报表，如果承租人在该经营年度之前支付的估计款项超过了承租人在该经营年度因此而需要支付的款项，房东应将多付的金额计入承租人随后对经营费用的义务中(如果本租赁期限已经结束，承租人对房东没有进一步的义务，应立即退还多付的款项)；但如果该经营年度因此而需要支付的款项超过此前因此而估计的付款(如有)

​

​

35

​

在经营年度内，承租人应在接到房东的通知后三十(30)天内向房东付款，在该期限内的任何一段时间内付款的义务在该期限期满后仍继续有效。营业费用在发生营业年度后一年内未计入承租人的，应视为已免除。

​

(c)承租人有权自费在任何日历年由承租人的任何雇员或由房东和租客共同接受的注册会计师在任何日历年检查一次房东的账簿和税务记录(前提是注册会计师对其服务按小时收费，而不是基于任何回收的百分比或类似的激励方法)，并在以下规定的合理书面通知房东的情况下检查一次。承租人有权检查这些账簿和记录，条件是承租人首先向房东支付房东开出的全额费用。在收到房东的年度营业费用和税金对账单后九十(90)天内，承租人有权在至少提前三十(30)天书面通知房东后，到房东或其物业经理的办公室检查房东的账簿和记录，这些账簿和记录仅与该年度对账单所涵盖的上一历年的营业费用和税金有关。检查的所有费用应由承租人承担，并必须在检查开始后十五(15)天内完成。如果承租人的检查发现对比年度对账单中存在差异，承租人应在检查完成后三十(30)天内向房东提交一份检查报告和支持计算的副本。如果房客和房东在房东收到检查报告后三十(30)天内不能解决问题，任何一方都可以书面通知另一方，由房客和房东批准的独立注册会计师事务所(“CPA事务所”)进行检查。, 该项批准不得无理扣留或拖延。如果注册会计师事务所的检查显示，承租人实际应支付的经营成本或税款总额大于承租人在该会计期间之前支付的金额，承租人应在三十(30)天内向房东支付差额。如果注册会计师事务所的检查显示实际适用金额少于承租人支付的金额，则差额应用于支付下一个估计的每月分期付款的经营成本和/或承租人应缴税款，如果在本合同期限届满后发生此类会计处理，差额应退还给承租人。承租人应支付注册会计师事务所的检查费用，除非检查表明房东将运营成本或税款的总额夸大了5%(5%)以上，在这种情况下，房东应支付注册会计师事务所的检查费用。

​

承租人承认并同意，在上述检查中披露的任何信息可能包含专有和敏感信息，如果向承租人审计师以外的任何一方披露此类信息，可能会给房东造成重大损害。未经房东事先书面同意，承租人不得以任何方式向任何个人或实体披露、提供或提供检查所揭示的任何信息，房东可凭其唯一和绝对的酌情决定权拒绝同意。

​

9.3总结性规定。如果在本租约期限的任何日历年度内，房产的总入住率不超过95%(95%)，或者如果房东

​

​

36

​

在任何日历年期间的任何时间，不向至少95%(95%)的建筑物可出租面积提供服务的实际运营费用，应按照物业已被占用95%(95%)且房东在该年度向95%(95%)的建筑物可出租面积提供服务的情况来确定。

​

第十条

赔偿和公众责任保险

​

10.1Tenant的赔偿。除因业主或其代理人或雇员的严重疏忽或故意不当行为所引起的范围外，承租人应在业主首先批准的律师的协助下，就因或声称因任何人或财产的任何意外、伤害或损坏而引起或声称引起的任何索赔、损失、成本、损害、任何责任或费用，向业主及业主的管理代理人、受益人、合伙人、成员、股东、子公司、高级职员、董事、代理人、受托人和雇员(“业主方”)进行辩护和赔偿。在房屋内发生的；(B)租客或租客的代理人、雇员、承办商、持牌人或受邀请人的疏忽或不作为，或故意的不当行为，或(C)与租客、其代理人、雇员或承建商，或租客、其代理人、雇员或承建商，或任何由租客、透过租客或由租客提出申索的人在处所内进行的任何工作或在处所内制造的任何情况有关的疏忽或不作为或故意的不当行为，而在任何情况下，该等疏忽或不作为或故意的不当行为均发生在生效日期(或租客接管处所的较早日期)之后，直至本租约期满为止，其后只要租客占用处所的任何部分。本赔偿和持有无害协议应包括对在任何此类索赔或任何诉讼中发生的或与之相关的所有损失、费用、损害赔偿、费用和责任的赔偿，以及对其抗辩的赔偿，包括但不限于合理的律师费和审判和上诉层面的费用。第10.1节的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。

​

10.2Tenant保险。承租人应在生效日期或承租人首次进入房产的日期(以较早者为准)或之前，在本租赁期内始终获得并保持以下与房产有关的保险：

​

(a)商业一般责任。根据一个或多个商业一般责任保险单，对发生在房屋或其周围的与人身伤害、死亡或财产损坏或毁坏有关的损失或责任进行保险。每份保险单应以事故为基础，并包含房东合理接受的保险范围。每一份保单应具体包括前提。每个地点的保险范围应至少达到第1.1节规定的限额，不得有免赔额。每份保险单还应包括广泛形式的全面一般责任背书或等价物，此外，还应至少提供下列延期或背书(如果有)：(1)[故意遗漏]；(2)人身伤害保险，包括根据任何合同承担的责任；。(3)交叉责任或利益的可分割性、延展或背书或等价物，以便如果一名被保险人根据保险单向另一名被保险人提出索赔，保险单

​

​

37

​

为索赔所针对的被保险人提供保险，犹如已单独发出保单一样；(4)对事故延期或背书的了解，使得被保险人的代理人、雇员或雇员对事故的知情本身不构成被保险人的知情，除非主管普通合伙人或高管(视属何情况而定)已收到代理人、雇员或雇员的通知；(5)事故通知延期或背书，使得被保险人向其工伤赔偿承运人报告事故，并且该事故后来发展为责任索赔时，未能在向工伤赔偿承运人报告事故时立即向各家或任何其他公司报告事故，不应被视为违反另一公司的保单条件；(6)意外的错误和遗漏延期或背书，使得被保险人在保单开始之日没有披露存在的危险，不影响被保险人对保单承保范围的认识，但该过失或遗漏不是故意的；以及(7)根据被保险人的利益，为未指明的其他当事人提供保险的一揽子附加保险延期或背书或等价物。

​

(b)危险材料。故意遗漏的。

​

(c)汽车。以事故为基础的综合汽车责任保险，初始金额至少为100万美元，合并单一限额。本保险单应采用当时最新的ISO格式，提供最广泛的承保范围，涵盖自有、租赁和非自有汽车。保单应包括交叉责任和利益背书的可分割性(如果有)。

​

(d)财产。特别保险/一切险财产保险，包括火灾和闪电、扩大保险范围、洒水器损坏、盗窃、破坏和恶意破坏，或ISO损失原因-特殊表格；和洪水保险(如果业主、建筑物的任何抵押权人或任何政府当局要求)，其金额足以支付100%的租客个人财产和行业固定装置的重置成本，以及不时位于房产内的所有租户改进，无论是由租户或代表租客进行的，还是以其他方式存在于开始日期的(该等租户改进(统称为“改善”)和改建，无论是由业主或租客提供或进行的)。

​

(e)工人补偿。按法律规定的金额投保的工伤保险和雇主的责任保险，承保每次意外至少100万美元的身体伤害，每个雇员因疾病造成的身体伤害100万美元，以及总计100万美元的身体伤害疾病保险，并直接或间接覆盖与承租人的业务或改善或任何未来改建相关的所有受雇人员。

​

(f)业务中断。业务收入和额外费用保险，承保上述特殊保险/所有风险财产保险所承保的风险，以持续至少十二(12)个月的实际损失为基础，但在任何情况下，其金额足以防止承租人成为适用保单或保单所承保的任何损失的共同保险人。

​

​

38

​

(g)其他保险。业主合理地要求为房产和租客经营房产而投保的其他保险。

​

(h)建筑业。除房东进行的工作外，在承租人或代表承租人进行任何改善或改建之前，承租人应自费获得和维护，或承租人应要求在房屋内施工的任何承包商，除适用法律要求的工人赔偿保险外，获得和维护适用的承租人改进或改建的重置成本的所有风险建造者风险保险(或房东合理要求的其他金额)、汽车和商业一般责任保险(包括承包商责任保险、合同责任保险、已完成运营保险、广泛形式的财产损害保险)。以上第10.2节规定的最低限额的事故保险(和承包商的保护责任)和超额(保护伞)保险，以及雇主的责任保险。承包商的商业一般责任保险应涵盖下列情况引起的索赔：(1)总承包商的业务；(2)独立承包商的行为；(3)产品/完成的业务(包括广泛形式的财产损失)；(4)根据合同承担的责任(以广泛形式的财产损害为基础)；(5)根据合同承担的责任(以广泛形式的一揽子为基础)；(6)爆炸、坍塌和地下损害危险(如果适用)；以及(7)拥有/非拥有/租用的车辆。

​

本租约要求承租人的所有保险单应为：(1)以令业主合理满意的形式；(2)向保险公司发出令业主合理满意的书面文件，投保人评级至少为“A-”，财务规模类别至少为最新一期“Best‘s Key Rating Guide”中对保险公司的评级，并被授权在大楼所在的州从事保险业务；和(3)是所有索赔的主要保险，并规定房东承保的任何保险都是超额的，对租户所需的任何保险没有贡献。房东、其物业管理人和房东不时指定的任何其他当事人(“附加保险人”)应被指定为上述每一份保单(不包括工人补偿保单、业务中断保单和财产保单)的附加保险人。上述每份保单还应包括背书，规定房东应收到提前三十(30)天的书面通知，通知任何取消、不续期或保险减少(但如果因不支付保险费而取消保险，则十(10)天的通知应足够)。无论承运人/代理商通知房东，承租人应至少提前十(10)天通知房东本租赁要求承租人投保的任何保单取消或承保限额或承保金额大幅减少。本条款第13.3条规定的最低保险限额不得限制或减少承租人在本租约项下的责任。承租人应在第一次要求承租人投保之日前不少于十五(15)天，之后至少在每份保险单到期前十五(15)天向房东提供保险, 所有保险单或本条规定要求的其他保险证据的真实、正确的复印件，以及对保险单的任何修改和批注、保险证据(ACORD 25、ACORD 28或房东可接受的其他格式)、房东合理要求的其他保险证据，以及支付与以下相关的所有保险费和其他费用的证据

​

​

39

​

这些政策。第10.2节规定的任何最低承保金额在租赁期限的第三个完整年度开始后的任何时候都可以增加，如果房东合理地确定有必要增加承保金额以获得足够的保护。在房东要求增加任何保险的最低保险金额后三十(30)天内，承租人应向房东提供增加保险金额的证据。

​

10.3Tenant的风险。承租人同意使用和占用房屋，并同意使用本协议规定承租人有权使用的财产的其他部分，风险由承租人自行承担。房东不对承租人、其雇员、代理人、受邀者或承包商基于、引起或由任何原因引起的任何损害、伤害、损失、赔偿或索赔(包括但不限于对承租人业务中断或损失的索赔)负责，包括但不限于房屋或财产的任何部分的修复、任何火灾、抢劫、盗窃、神秘失踪和/或任何其他犯罪或伤亡。建筑物的任何其他租客或任何其他人的行为，或处所或建筑物的任何部分或部分的渗漏，或可能渗入或流出处所或建筑物的任何部分，或可能从建筑物的排水渠、喉管或水管固定附着物渗入或流出的水、雨或雪，除非是由于业主或业主的代理人、承建商或雇员的严重疏忽或故意行为不当所致。任何储存或放置在处所内或其周围的货品、财产或个人财物的风险完全由租客承担，业主或业主的保险人均不以任何方式对此负责。对于因占用毗邻处所或与处所或财产的任何部分相邻或相关的人的作为或不作为或其他原因而造成的任何损失或损害，业主不负责任或对租客或由租客、透过租客或租客由租客提出申索的人负责。尽管有上述规定，对于因房东及其佣人的任何严重疏忽或故意不当行为而引起的任何伤害、损失、损害或责任，房东不应免除责任。, 在其权限范围内在房屋内或附近活动的雇员或代理人；但房东、其佣人、雇员或代理人在任何情况下均不会因承租人业务的任何损失或中断而对承租人承担任何责任，除非下文明确规定。本第10.3节的规定应适用于本租约签订之日起及之后，直至本租约期限结束，以及在承租人可能使用或占用房屋或建筑物的任何部分的任何额外期间内。

​

10.4房东保险。作为运营费用的一部分，业主应按业主合理确定的金额和免赔额对建筑物进行特殊形式的财产保险。此类保险应由房东或高级抵押权人选择的保险公司进行维护，并应在受高级抵押权人不时权利的限制下，向房东单独支付损失赔偿金。此外，房东可自行决定购买额外保险，包括但不限于地震保险、恐怖主义保险、水灾保险、责任保险和/或租金保险。所有这类附加保险的费用也应作为运营费用的一部分。房东的任何或全部保险可以由房东或房东的任何附属公司根据其物业组合保险计划维持的一揽子保险提供，或由房东或房东自保计划的任何附属公司提供(财产保险除外)，在这种情况下，运营费用应包括分配给建筑物的一揽子保险的合理成本部分。

​

​

40

​

10.5Waiver代位权。尽管本合同有任何相反规定，但房东和租客均在此放弃针对另一方、其代理人、雇员、被许可人或被邀请人因火灾、要素或本应由房东和租客分别承保或本应承保的保险范围的火灾、要素或任何其他原因而对另一方、其代理人、雇员、被许可人或被邀请人造成的损失或损害的任何及所有追索、索赔、诉讼或诉讼的权利，包括遗漏另一方、其代理人、雇员、被许可人或受邀者。房东和房客约定，任何保险人不得就此向任何一方提出任何代位权。双方同意，任何和所有此类保险单必须由任何一方承保，均应背书代位条款，实质如下：如果被保险人在损失发生前以书面形式放弃对本保险中所述财产发生损失的任何一方的任何和所有的赔偿权利，则本保险不应失效，并应规定，该当事一方的保险人放弃就任何此类损失或损害向另一方索赔的权利。

​

第十一条

火灾、征用权等。

​

11.1业主的解雇权。如果房屋或建筑物因火灾或其他事故(每一起事故)而遭到严重损坏(“重大损坏”，指的是性质上的损坏，在正常情况下无法在一百八十(180)天内修复)，则业主有权在事故发生后九十(90)天内书面通知业主选择终止本租约，因此，本租赁应在该通知日期后三十(30)天终止，其效力与效力相同，如同该日期是最初确定为本租赁到期日期的日期一样。在任何情况下，房东对因意外事故造成的不便、烦扰或业务中断给租户造成的损害不承担任何责任。

​

11.2恢复；租客的终止权

​

(a)如果建筑物或房产因意外事故而部分或全部损坏或毁坏，且本租赁未按第11条的规定终止，则(I)在通知业主意外事故并收取可归因于该意外事故的保险收益后，业主应以合理的速度维修和恢复建筑物和房屋(但不包括承租人的可拆卸财产、改造和业主的工作(“业主修复工程”))(但业主不应被要求以加班费或保险费的方式进行维修和恢复)，以及(Ii)承租人应根据第5.2节的规定维修和恢复承租人的所有可拆卸财产和改进(“承租人的修复工作”)，并在事故发生后合理调度，但承租人有权对其进行修改。尽管本合同有任何相反规定，但如果房东出于安全原因、健康原因或房屋的有效运营或修复，由房东代表承租人执行全部或部分承租人修复工作是适当的，则在房东和租客之间进行合理协调并经承租人的保险公司批准后，(X)房东应向租户发出书面通知，说明房东(

​

​

41

​

“指定修复工程”)，(Y)房东应执行指定修复工程，以及(Z)承租人应从承租人收到的保险收益中向房东提供该指定修复工程的费用，以及完成该指定修复工程所合理需要的额外自付金额。

​

(b)如果房屋的全部或部分因意外事故而损坏或被毁，且双方均未选择行使本条第11条规定的终止权(或如果该终止权利未被触发)，房东可在事故发生之日起三十(30)天内向租户发出书面通知，将租户搬迁到建筑物内与房屋相当的可用空间，包括但不限于在房屋修复期间的适合性、整体性和改善程度(“临时空间”)，但条件是：(I)房东应支付移动承租人的可移动固定装置的合理和实际费用，(Ii)临时空间的面积不得少于房屋可供租用的面积；(Iii)临时空间应适合承租人根据其善意酌情决定进行和营运租客的业务；(Iv)租客的业务不会因搬迁至临时空间而中断或受到不利影响；(V)除非房东向租客偿还临时空间的租金，否则租客不会因搬迁至临时空间而招致任何费用；及(Vi)在租户入住临时空间时，承租人应按根据本租约当时适用的每平方英尺租金支付临时空间的业主租金，并根据临时空间的实际面积进行调整(但租金不得超过物业的租金)。如果房东行使上述选择权，承租人应在符合本款要求的条件下，在交付临时房屋后三十(30)天内从房屋搬迁到临时空间；租户应在房屋修复后三十(30)天内从临时空间搬迁到恢复的房屋，业主的工作, 房东和租客根据第11.2节的规定进行的任何改动已基本完成。

​

(c)房东不应为租客的可拆卸财产、房东的工作或构成租客修复工作一部分的改建投保，也没有义务维修或更换租客的可拆卸财产或房东的工作和改建(无论是否由房东安装或由房东承担费用)。承租人应仅就承租人可拆卸财产的任何损坏或损失以及任何房东的工作和改动进行赔偿。租客应及时通知房东房屋内的任何伤亡情况。如果房屋部分或全部被毁，承租人应尽快(但不迟于收到房东通知后十(10)个工作日)将承租人的任何和全部可拆卸财产从房屋或其被毁部分(视情况而定)移走，如果承租人没有及时移走承租人的可拆卸财产，房东可在至少提前三(3)个工作日书面通知承租人的情况下，将承租人的可拆卸财产移至保税公共仓库储存。承租人应独自负责安排承租人的保险理算师在承租人移走承租人的可拆卸财产之前对租户进行的任何访问，或房东履行业主的修复工作或指定的修复工作，房东没有义务延迟履行该工作，如果租客没有这样做，房东也不对租客承担任何责任。承租人应立即允许房东进入房屋进行房东修复工作。

​

​

42

​

(d)在事故发生后九十(90)天内，业主应向租客提交业主指定的信誉良好的承包商的书面估算(“业主估价”)，说明基本上完成业主修复工作可能需要的时间长度。如果预计维修工作开始之日起超过180天，承租人有权在收到估计后三十(30)天内向业主发出书面通知终止本租约。如果承租人根据第11.2(D)条的条款有权终止本租赁，而承租人未能在本合同规定的三十(30)天内向房东递交终止通知，承租人将被视为已放弃第11.2(D)条规定的承租人因该意外事故而终止租赁的权利。本节的规定取代了在发生意外事故时允许的任何法定终止规定。此外，如果房东没有在房东估计的时间内完成房东的修复工作，则租户有权在该期限届满后30天内以书面通知的方式终止本租约。

​

(e)如果本租约因意外事故而根据本条第十一条的任何规定终止，房东有权为其利益保留承租人对房东工作的保险收益，其金额不得超过房东工作的未摊销成本，该费用在租赁初始期限内摊销。本第11.2条应被视为管理因火灾或其他伤亡对房屋造成的任何损害或破坏的明示协议，任何规定在没有明示协议的情况下发生意外情况的法律，无论现在或将来有效，均不适用。

​

11.3租金减免。如果房屋因意外事故而受损，则自发生火灾或其他事故之日起至(A)业主基本上完成业主修复工程之日(但如果房东本应较早完成业主修复工程，但租客未能配合业主进行修复工作或收取保险赔偿)为止的期间内，租客应支付的基本租金和租金费用应按比例递减，前提是业主通知房东不能完成修复工作，并在10天内租客没有进行修复，则该处所应被视为已于该较早日期修葺及修复，而减租应停止)加四个月期间，或(B)租客或其他占用人为经营业务而重新占用该处所的任何部分之日，而非完成租客的修复义务之日(在此情况下，租客应自该重新占用之日起支付可分配给该重新占用部分的基本租金及租金增加的费用)。即使本租约有任何相反的规定，(I)任何因火警或其他意外事故而未因租客的特定用途而不能供承租人租用并可进入的物业部分，不得减收，不论物业的其他部分是否不可租用；及(Ii)适用于因意外事故而无法租用的物业任何部分的基本租金或按比例增加的费用的任何宽减，应于上一句(A)或(B)款所指的日期中最早的日期终止, 不论该处所的其他部分是否仍然不能租用。除非租客在房东作出决定后十(10)天内向房东发出通知，并在等待期间内通知房东，否则房东对房东修复工作基本完成的日期的决定应具有可控性

​

​

43

​

如争议得到解决，承租人应根据房东的决定支付基本租金和升级费用。尽管如上所述，如果由于租客的任何作为或不作为，任何分租客或其各自的合伙人、董事、高级职员、雇员、代理人或承包商、房东或任何抵押人，在业主和租客未能在10天内作出赔偿的通知后，不能收取适用于事故的所有保险收益(包括但不限于租金保险收益)，则在不影响针对租户的任何其他补救措施的情况下，基本租金或增加的费用不得减免。

​

11.4临时域

​

(a)如果房产是通过行使征用权而被占用的，租户应支付的基本租金和应增加的费用应根据租户失去使用该房产的性质和程度公平地予以减免。在任何情况下，房东对因行使征用权而引起的不便、烦扰或业务中断给租户造成的损害不承担任何责任。

​

(b)如果建筑物的任何部分被行使征用权，则业主有权终止本租赁(即使业主在物业中的全部权益可能已被剥离)，方法是在生效日期发生后九十(90)天内发出通知，通知业主选择终止本租赁，因此本租赁应在通知日期后三十(30)天终止，其效力和效果与最初为本租赁期限确定的日期相同。如果物业的任何实质性部分因任何此类征用权而永久无法承租于承租人的特定业务，则承租人有权在取得租约生效日期后30天通知房东终止本租约。

​

(c)如果本租约不应根据第11.4(B)款终止，房东此后应尽其所能将建筑物和房产的受影响区域(不包括承租人根据第5.2条安装的任何承租人的可拆卸财产)恢复到适合租客使用和占用的状态，但房东的义务应限于房东可向征收当局追回的赔偿金额。如果出于任何原因，在第11.4(B)款所指的九十(90)天期限届满后六(6)个月内，该修复工作仍未基本完成(该六个月期限可延长至房东因业主无法合理控制的任何原因而无法继续或完成修复工作的时间段，但在任何情况下不得超过三(3)个月)，则租户有权在该期限届满后三十(30)天内通知房东终止本租约。在发出通知后，本租约将在发出通知后三十(30)天终止，任何一方均不承担进一步的责任或义务，除非房东在该三十(30)天内基本完成修复。这种终止权是承租人在法律或衡平法上对房东未能完成修复工作的唯一和排他性的补救。

​

​

44

​

(d)房东应并特此保留、例外、租客在此授予和转让房东所有权利，以追讨对财产和由此产生的租赁权益(包括租客根据第5.2节所作的任何改动，但不包括租客的任何可拆卸财产)的损害赔偿，以及因此而产生的或此后产生的补偿的所有权利，并通过确认前述的方式，在此授予和转让，以及与房东的契诺，以授予和转让房东获得该等损害或补偿的所有权利，以及交付房东可能不时要求的进一步转让及其保证的所有权利。承租人特此不可撤销地指定房东及其代理人以承租人的名义执行和交付所有此类转让和保证。本条例任何条文均不得解释为阻止租客就租客自费安装在处所内的任何租客可拆卸财产的价值以及搬迁费用而在任何没收法律程序中提出申索，但该等行动不得影响业主可向征收当局追讨的补偿金额。

​

第十二条

拖延；投降

​

12.1.坚持到底。如果租客或任何通过租客、通过租客或由租客提出索赔的人，在本租期届满或提前终止后，仍继续管有房产的全部或任何部分(包括租客没有移走任何租客的可拆卸财产或房东通知租客将被移走的改建)，这种保留应视为每日租赁，在最初30天内，基本租金相当于最后一段租期有效基本租金的150%(150%)，之后应视为每日租赁，另加升级费用和本协议提供的其他额外租金(按日比例计算)。除因此而对房东产生的任何其他责任外，承租人还应保护、辩护、赔偿房东，使其免受因超过30天的任何此类持有而遭受的所有直接和/或间接损失、费用和损害，包括但不限于任何后续租户因未能在本租约要求的条件下及时交出占有而提出的索赔和损失。在所有其他方面，此类持有应符合本租约规定的条款和条件(不包括租户的任何延期、扩展或第一要约的权利)。第12条中的任何规定不得解释为房东同意承租人的任何保留，根据适用法律，房东有权立即终止此类保留。本条第12条的规定不应被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。

​

12.2移交房产。

​

(a)至少在承租人交还对房屋任何部分的占有权前三十(30)天，承租人应向业主提供本租赁期间承租人或任何承租方使用的关于房屋的设施退役和危险材料关闭计划(由具有适当专业知识的独立第三方国家认证的专业人员编制)，该计划必须合理地被业主接受。出口调查应符合

​

​

45

​

符合美国国家标准学会的实验室退役指南(ANSI/AIHA Z9.11-2008)或ANSI或任何后续组织发布的任何后续标准(或者，如果ANSI及其后续组织不再存在，则指发布类似标准的类似实体)。此外，在租客交还对房屋任何部分的占有权前至少十(10)天，承租人应(I)向房东提供与租户在房产的运营有关的所有适当的政府放行的书面证据，只要房东要求这样的放行是必要的，承租人应根据适用的法律(包括关于放弃房产的法律)获得此类放行，(Ii)在所有退役设备上放置实验室设备去污表，以确保未来使用者的安全使用，以及(Ii)与房东一起进行现场检查。此外，承租人同意在物业交出后继续负责补救本租约下承租人负责的退出调查中所列任何公认的环境状况，并遵守退出调查中提出的任何建议。承租人在本条款项下的义务应在租赁期满或提前终止后继续存在。

​

(b)除上述要求外，在本租赁期限届满或提前终止时，承租人应迅速和平地迁出，并将整洁、清洁、状况良好、状况良好的房屋交还给房东，但普通磨损、使用以及因火灾或其他伤亡或谴责造成的损坏除外，根据本租约的其他条款，承租人没有责任修复或恢复与在本租赁期限之前或期间可能在房产内、之上或之上进行或安装的所有更改(除非房东根据上文第5.2(E)节另有要求)。以及所有附属设备、装饰物、固定装置、实验室案例、不可移动的行业固定装置，以及由任何一方在房屋内进行的改装(包括所有地板和墙面覆盖物)；每一种情况下都包括镶板、水槽和相关的管道装置、不可移动的实验室工作台、外部通风柜、步入式冰柜和冰箱、管网、电路板和电路、附连的不可移动的商业和贸易固定装置、附连的不可移动的机械和设备、以及内置家具和橱柜及其所有附加物)。承租人应拆除承租人的所有可拆卸财产、承租人在房屋和大楼内或建筑物内安装的所有标志、承租人在租期前或期间安装的所有线路和其他布线。房东的作品不应被视为承租人的可移动财产(无论其是否可移动)。为免生疑问，本合同附件G所列项目(附件G可由承租人自开工之日起及之后更新，但须征得业主书面同意，但不得无理拒绝, 租客在生效日期后购买并带进房屋的物品(如有条件或延迟)构成租客的可拆卸财产，租户应在租约期满或提前终止时将其移走，业主的作品不应被视为租户的可拆卸财产(无论其是否可移动)。

​

(c)承租人应修复因拆迁而对房屋或建筑物造成的任何损坏，并将受影响的区域恢复到安装前的状态。承租人的任何可拆卸财产，在本租赁期限届满或终止后仍留在建筑物或房产内，如果在业主通知后10天内未被移走，应被视为已被最终放弃，并可被保留

​

​

46

​

由房东作为其财产，或可按房东认为合适的方式处置，费用和费用由租户自行承担。

​

第十三条

抵押权人的权利；所有权的转移

​

13.1抵押权人或土地出租人的权利。

​

(a)本租契及承租人在本租契项下的所有权利，均受及从属于该物业的任何土地或相关租契，以及该等租契的所有续期、延期、修改及更换，以及所有现在或以后可能影响该物业的按揭、信托契据或类似产权负担的留置权，不论该等按揭或其他产权负担是否亦涵盖其他土地及/或建筑物，以及根据该等按揭及其他产权负担而作出或日后作出的每项垫款，以及该等按揭及其他产权负担的所有续期、修改、更换、延期及合并；但只要当时不存在违约事件，作为前述条件，该等未来抵押权人或其他持有人须订立一项商业上合理的互不干扰及承认协议，承认承租人为本协议下所有条款的直接承租人。这一部分应自行运作，不需要其他从属文书。为确认这种从属关系，承租人应立即签署、确认并交付业主、任何该等租约下的出租人或任何该等抵押或其他产权负担的持有人或其各自的任何权益继承人可合理要求证明该从属关系的任何商业上合理的文书。本租约所指的受制及从属的任何租契，在此称为“高级租赁”，而高级租赁的出租人或其权益继承人在此称为“高级出租人”；而本租赁在所指的时间为受制及从属的任何按揭或其他产权负担，在此称为“高级按揭”，以及高级按揭的持有人，或其在所指时间的权益继承人。, 在这里被称为“高级抵押贷款”。如任何优先抵押权人如此选择，则本租约及承租人在本租约项下的权利应优先于该持有人的权利，其效力及效力犹如本租约已于任何该等优先抵押权的签立、交付及记录之前签立、交付及记录，或已记录本租约的法定通知。任何该等优先抵押权人的选择应于该优先抵押权人向租客发出通知时生效，其方式与业主向租客发出通知的方式相同，或在适当的登记处或记录员办事处记录一份文书，而在该文书中，优先抵押权人将其在该优先抵押权下的权利从属于本租契。由承租人承担成本和费用，包括但不限于房东有义务支付的高级抵押权人的任何费用，房东应尽商业上合理的努力，从生效日期起存在的任何高级抵押权人那里为租客的利益获得SNDA，但未能做到这一点不应被视为房东的违约。

​

(b)如果任何高级出租人或高级抵押权人或任何高级出租人或高级抵押权人的被提名人或指定人通过占有或丧失抵押品赎回权或交付新的租约或契据或其他方式继承业主在本租约下的权利，则应继承业主权利(在此称为

​

​

47

​

承租人应向该继任房东委托并承认该继任房东为本租约项下的租客房东，并应立即签署并交付该继任房东可合理要求证明该委托书的任何商业合理文书。如果任何此类止赎、终止或其他诉讼被提起、起诉或完成，承租人放弃现在或将来有效的任何法律或法规的条款，这些法律或法规将终止、可能给予或声称给予承租人终止或以其他方式影响本租赁或承租人在本合同项下的义务的任何权利。经委托后，本租约将继续作为承继房东与租客之间的直接租赁，符合本租约中规定的所有条款、条件和契诺，但(除承租人与该承租人之间的任何SNDA条款另有规定外)，承继房东不应(I)对房东在本租约项下的任何行为或不作为、疏忽或违约承担任何责任，(Ii)对房东欠房东或存放在房东处的任何款项负责。(Iii)受租客之前向业主提出的任何反索偿或抵销(本租契明确准许的抵销除外)的规限，(Iv)受在上述高级租契或高级按揭之后对本租契作出的任何修改，或在到期日期前一个(1)个月以上的任何先前预付固定租金的约束，而该等固定租金并未经高级出租人或高级抵押权人书面批准；。(V)除继承业主在物业中的权益及由该物业产生的租金、收入、分派及利润外，对租客负有法律责任。, (Vi)负责执行业主根据本租约须进行的任何工作，使处所可供租客使用；(Vii)负责支付因对处所或建筑物进行任何改建或租赁改善工程而欠租客的任何改善津贴或类似款项，或(B)须将占用处所或其任何部分的任何人迁出，但如该人透过、透过或在继任业主之下提出申索，则属例外。

​

13.2租金的转让和所有权的转让。

​

(a)关于房东对本租约的任何转让，或根据本租约支付的租金，无论是否有条件，该转让是在包括房产的财产上向高级抵押权人进行的，租客同意，房东执行该转让，并由高级抵押权人接受，不得被视为高级抵押权人承担业主在本租约中的任何义务，除非高级抵押权人通过向租客发出通知，以其他方式特别选择，且除上述情况外，应被视为仅在取消优先抵押权和接管房产的情况下承担了房东的义务。

​

(b)在任何情况下，买方收购业主在物业中的权益，同时将业主在物业中的全部权益租回给卖方，不得被视为通过法律的实施或其他方式承担业主在本租约项下的义务，但承租人不得仅向该卖方-承租人及其不时的所有权继承人寻求履行业主在本租约项下的义务，只要该卖方-承租人已经承担了本租赁项下的义务。在任何此类情况下，本租约应受制于该买方的租约，并受制于本第13.2(B)条的规定。就所有目的而言，该卖方和承租人及其所有权继承人应为房东。

​

​

48

​

在此情况下，除非业主的地位已由该买方-出租人承担。

​

(c)除本节(B)段所规定的外，如果房东转让财产的所有权，房东此后应完全免除并免除履行和遵守本协议规定的所有契诺和义务，但房东对租客所欠的金钱义务，在转让之日之前发生的范围内，除外。

​

13.3通知抵押人。承租人不得因房东的任何违约而寻求强制执行任何补救措施(第7.6(B)节明确规定的补救措施除外)，除非首先通过挂号邮件向承租人发出书面通知，要求提供回执，详细说明违约情况，并给予(I)合理的机会履行业主在本合同项下的义务(但不得少于三十(30)天)，前提是此类违约可以在没有高级抵押权人或高级出租人(视情况而定)的情况下得到补救，否则承租人不得寻求强制执行取得按揭或租赁产业的占有权，或(Ii)取得按揭或租赁产业的占有权，以及(Ii)在没有该等高级抵押权人或高级出租人或取得按揭或租赁产业的占有权的情况下，无法补救业主的违约行为的时间。高级抵押权人或高级出租人对房东违约的处理应视为房东的履约。

​

第十四条

违约；补救措施

​

14.1Tenant的违约。

​

(a)如果在本租赁日期之后的任何时间发生以下任何一种或多种事件(在此称为“违约事件”)：

​

(I)租户应在到期时不缴交基本租金、按比例增加的租金或任何其他额外租金，并在业主向租户发出书面通知后的三(3)个营业日内继续不缴交基本租金、按比例增加的租金或任何按比例增加的租金(但就基本租金或任何按比例增加的租金而言，该书面通知只须在任何十二(12)个月期间内发出一次，其后如不缴付该等款项，即构成违约事件，除非在到期日期后三(3)个工作日内支付，而无需额外的书面通知)；或

​

(Ii)(Ii)承租人应疏忽或不履行或不遵守承租人方面应履行或遵守的任何其他契诺，承租人应在通知承租人后三十(30)天内(或根据适用法律或紧急情况可能要求的较短时间内完成对该过失的补救)纠正该疏忽或不履行，或者如果该疏忽或不履行的性质使得承租人不能在该三十(30)天内合理地补救，承租人应不立即(在任何情况下在该三十(30)天内)开始进行补救

​

​

49

​

采取补救措施，并在此后勤奋地、连续地(无论如何，在本分段第(Ii)款所述通知后九十(90)天内)努力进行补救直至完成，但在任何情况下，承租人不得有(A)房东或任何高级出租人或任何高级抵押权人因犯罪或任何其他罚款或指控而被起诉，或(B)使财产或其任何部分受到任何留置权或产权负担的任何留置权或产权负担，而在本租约或

​

(Iii)租客在该处所的租赁权益须在签立时取得，或藉针对租客的其他法律程序而取得；或

​

(Iv)如租客或本租契的任何担保人(I)为债权人的利益作出转让，(Ii)默许任何破产、重组、债务重整、延期或无力偿债程序中的法院呈请，(Iii)寻求、同意或默许委任本租契的任何受托人、接管人或清盘人，或本租约的任何担保人，或租客或该担保人的全部或任何部分财产，(Iv)提交呈请书，要求根据现在或以后修订或补充的《美国法典》第11条(“破产法”)作出济助令，或根据任何其他现有或未来的联邦、州或其他法规或法律提出申请，要求获得相同或类似的救济，或(V)未能在诉讼启动后九十(90)天内驳回、中止或撤销根据《破产法》或根据任何其他现有或未来的联邦、州或其他法规或法律提起的任何非自愿破产程序，以获得相同或类似的救济；或

​

(V)因承租人的行为、不作为或违反本租约而对该财产或其任何部分提出任何留置权，且在提出留置权后30天内，承租人未能(1)促使将该留置权从该财产中移除，或(2)提供足以解除该留置权的保证金或就该留置权签发所有权保险签注，该签注在形式和实质上应令房东满意，并由房东自行决定；在任何这种情况下，房东可以依法或衡平法行使本租约规定的房东的任何权利或补救措施。

​

142地主的救赎。

​

(a)在违约事件持续期间，除法律或衡平法或本租约中以其他方式规定的任何和所有其他权利和补救外，房东应享有下列补救措施，房东可累计、连续或以替代方式诉诸其中任何一项或多项权利和补救措施：

​

(I)业主可继续本租约的全部效力，并在不损害业主的

​

50

​

因违约事件而随后选择终止本租赁的权利；

​

(Ii)房东可在书面通知承租人后终止本租约，在这种情况下，本租约(以及承租人在本租约项下的所有权利)应立即终止，但终止不影响承租人根据其条款在本租约期满或终止后继续履行的义务，承租人仍应承担第14.2节下文所述的损害赔偿责任。本租赁也可通过明确规定终止的判决予以终止；

​

(Iii)业主在书面通知承租人后，可终止承租人的占有权而不终止本租约，在此情况下，承租人对房产的占有权将立即终止，但本租约应继续受本第14.2条的影响；

​

(Iv)业主可履行但没有义务履行租客的任何违约义务，并向租客追讨业主因履行该义务而招致的费用，作为额外租金。尽管有前述规定或本文规定的任何其他通知和补救期限，但如果出现下列任何一种或多种情况，房东可在不事先通知的情况下或在比本条款所要求的时间更短的时间内行使其在第14.2(A)(Iv)条下的权利(在情况下可能是合理的)：(I)存在根据适用法律起诉房东的合理风险，除非该义务早于规定的补救期限履行；(Ii)违约债务引起的紧急情况；或(三)承租人未按本租约规定投保，或承保人未按本合同要求及时更换承租人而取消承保；及

​

(V)房东有权向承租人追讨损害赔偿金，如本第14.2条所述。

​

(b)在本租约或承租人的占有权终止后，房东可根据适用法律单独选择(I)以简易程序、驱逐或其他方式重新进入房产，并将租客和所有其他人以及任何和所有财产从房产中移走和处置，就像本租约没有发生一样；(Ii)移走房产中的所有财产，并将其储存在公共仓库或其他地方，费用由租户承担；和/或(Iii)认为这些财产被放弃，在这种情况下，房东可以由租客承担费用处置该等财产，不受承租人或通过承租人、通过承租人或在承租人之下提出索赔的任何人的索赔。如果房东(A)行使其修缮或保养物业的权利，(B)履行租客任何未履行的义务，(C)在租客被没收后储存或移走租客的财产，(D)试图重新出租，或事实上确实重新出租，或(E)业主主动寻求指定接管人，以保护业主在本租约下的利益，则不构成本租约或租客占有权的推定或其他终止。

​

​

51

​

(c)如本租约已按本条规定终止，承租人须缴付基本租金、租金增加费用、额外租金及根据本租约须支付的其他款项，直至终止时为止，此后租客在本租约期限届满前，不论物业是否已转租，均须向业主负责，并须向业主支付经算定的当期损害赔偿金：基本租金、增加租金、额外租金及其他款项，如没有终止租约，则须减去重租物业的净收益(如有)，在扣除业主因此而产生的所有自付费用后，包括但不限于所有收回成本、经纪佣金、法律费用、合理的律师费、广告、员工自掏腰包费用、改建费用和为重租做准备的费用。承租人应在本租约未终止的情况下应支付基本租金的日期，按月向房东支付前一句中所指的当期损害赔偿金。

​

(d)在本条规定的本租约终止后的任何时间，不论房东是否已收取任何该等现行损害赔偿，如经算定的最终损害赔偿，并在业主选择的日期后代替所有该等现行损害赔偿，房东选择租客应向业主支付一笔相当于基本租金、升级费用、额外租金和上文规定的其他款项的超额部分(如有的话)，该等款项应根据本规定自提出要求之日起支付，假设为本款的目的，承租人就税项及营运开支支付的年度款项，将与上一营运或课税年度所需的款项相同，另加本租约当时的未届满年期(如该租期仍然有效)在同一期间物业当时的公平租金净值基础上每年增加百分之三(3%)。

​

(e)如发生违约、重收、期满及以简易程序或其他方式被没收的情况，业主可(I)以业主名义或以其他方式重新出租该物业或其任何一部分或多於一部分，租期可由业主选择相等于、小于或超过本租约的剩余期限，并可在业主认为合宜及必需的范围内给予优惠或免收租金；及(Ii)在物业内进行业主认为合宜及必需的改建、修葺及装饰；而作出该等改建、修葺及装饰，并不适用于或解释为免除承租人根据本合同所承担的上述责任。承租人本身和所有通过承租人或承租人提出索赔的人，包括债权人，在本租约和本租约期限根据本租约条款终止时，或在任何诉讼或法律程序中作出收回对处所的管有的判决的情况下，或者如果业主通过法律程序或其他方式进入处所，特此放弃任何现在或将来有效的法规、法律或决定所规定或允许的任何赎回权，并在此放弃、放弃和放弃根据和由于任何现有或未来的法律或决定而可能或可能拥有的所有权利或特权，赎回该房屋或在本租约期限内继续本租约，在因法律程序或其他原因被剥夺或逐出后，特此转让。

​

​

52

​

(f)除本条第14条规定的任何其他补救措施外，承租人还应对房东承担因承租人违反本租赁义务而直接造成的所有损害，包括房东因重新出租(或试图重新出租)房屋或其任何部分而产生的所有费用，包括但不限于经纪人佣金、为新租户清理、改造和准备房屋的费用、法律费用和所有其他应从房屋及其收取的租金中收取的类似费用。但除适用法律明确要求的范围外，本第14.2(F)节规定的任何内容不得解释为向房东施加任何义务重新出租该房产或减轻其在本条款下的损害。如果房东确实选择转租该房产(或其任何部分)，转租的期限可以短于或长于剩余的租期，并按房东认为适当的条款和条件，由房东行使其唯一和绝对的酌情权，除非在本协议明确规定的范围内，否则租客不得对房东收取的与转租有关的任何款项拥有任何权益。如该处所或其任何部分须与任何其他空间一并重租，则须按每平方尺的单位将重租所得的租金及重租的开支按适当比例分摊。如果房东在第14.2(C)节所述的租客每月支付租金损害赔偿金期间成功地重新出租房屋，房东应将房东从房租重租中收取的净租金记入租客的贷方，首先从房东收取的租金总额中扣除(A)房东在收取租金时发生或支付的所有自掏腰包的费用, 及(B)与终止本租约或业主重新进入物业有关的任何迄今尚未收回的费用，包括任何迄今尚未收回的重新出租费用或根据本协议应支付的其他损害赔偿。如在向任何法院、佣金或审裁处提交损害赔偿证明前，该处所或其任何部分由业主按租期的剩余部分予以转租，则在转租时预留的租金，表面上即构成在重租期间如此转租的处所或其部分的公平合理的租金价值。业主对其未能或拒绝重租该处所，或如该处所或其任何部分已被重租，则无须以任何方式承担法律责任，而该等拒绝或拒绝重租或未能收取租金，并不免除或影响租客根据本租契所负的损害赔偿或其他法律责任。

​

(g)如果受托人或占有财产的债务人根据适用的破产法接管租约，则受托人或债务人只有在以下情况下才可承担和转让其在本租约中的权益：(1)建议的受让人首先向房东提供有关建议转让的通知，列明(I)建议的受让人的姓名和地址、建议的房产用途、该人合理详细的性质和财务参考资料(包括其最新的资产负债表和经其首席财务官或注册会计师证明的损益表)以及房东合理要求的任何其他资料，以及(Ii)该要约的所有条款和条件，租客或受托人应在收到要约后二十(20)天内交给业主，但无论如何不得迟于承租人或受托人向有管辖权的法院申请授权和批准承租和转让之日前十(10)天；(2)对承租人未来履行本租约项下所有义务的充分保证(如下所述)；和(3)房东在行使其合理的商业判断后，确定本租约的转让不会违反任何其他租约，或任何抵押、融资协议或与房东或物业当时所受约束的财产有关的其他协议(房东不应被要求

​

​

53

​

获得任何租赁、抵押、融资协议或房东当时受其约束的其他此类协议所要求的任何第三方的同意或豁免)。在申请法院批准承租人取得本租约并将其转让给建议的受让人之前，业主有权选择以与建议的受让人提出的真诚要约相同的条款和条件，以相同的代价(如有的话)接受本租约的转让，减去可能从该人就本租约的转让所支付的代价中支付的任何经纪佣金，通知承租人或受托人。

​

(h)仅就以上(G)段而言，除《破产法》、任何未来的联邦破产法和适用的判例法规定的任何其他要求外，“未来履约的充分保证”指至少满足以下条件，房东和租客承认这些条件在商业上是合理的：

​

(I)建议的受让人提交经注册会计师审计的现行财务报表，使房东根据合理的商业判断所厘定的净值和营运资金足以保证受让人日后履行本租约下的承租人义务；及

​

(Ii)如果业主在行使其合理的商业判断时提出要求，建议的受让人从一名或多名符合业主资信标准的人那里获得(形式和实质上令业主满意的)担保；及

​

(Iii)建议的受让人的性质及财务价值符合业主在该物业的该等方面的标准，受让人的租赁与该物业的其他租客具有相同的质素，而建议的受让人拟使用该处所的用途，均为本租契明文准许及不禁止的用途，或该物业的任何其他租契所禁止的用途。

​

14.3额外租金。如果租户在到期时未能支付本租赁项下指定为升级费用或其他额外租金的任何款项，房东应享有与房东因未能支付基本租金而享有的同等权利和补救措施。

​

14.4删除默认设置。在适用的通知期和治愈期届满后，房东有权，但不应被要求，支付因承租人未能或忽视履行本租约的任何规定而需要或适当支出的款项或行为，如果房东行使该权利，承租人同意应要求立即向房东支付所有该等款项以及按违约利率计算的利息，作为额外租金。

​

14.5累积补救。房东在本合同项下可诉诸的具体补救措施并不排除房东在任何时候合法享有的任何补救措施或补救手段，房东可以援引法律或衡平法允许的任何补救措施(包括特定履行情况的补救措施)，就像没有具体补救措施一样。

​

​

54

​

在此规定。本租约的任何条款不得禁止承租人寻求对承租人的衡平法上的补救，包括禁令救济和具体履行。在任何情况下，承租人不对任何间接或后果性损害负责，除非第12.1条所述。

​

14.6强制执行费用。承租人应支付房东或其代表因成功执行房东的任何权利或承租人的义务而产生的所有费用和开支(包括但不限于律师费和上诉费用)，无论是否因违约事件而引起。

​

14.7怀弗。

​

(a)房东或房客未对对方的任何行动或不行动提出申诉，无论这种情况持续多久，房客或房东不得分别放弃对方在本合同项下的任何权利。此外，房东或租客在任何时候对本协议任何条款的放弃不得被解释为对本协议任何其他条款的放弃，并且在任何时间对本协议任何条款的放弃不得被解释为在随后的任何时间对相同条款的放弃。业主或租客同意或批准另一方要求同意或批准的任何行动，不得解释为放弃或不必要地征得业主或租客对另一方随后的任何类似行为的同意或批准。

​

(b)任何一方对本租约任何条款的任何放弃都必须以书面形式由提出放弃要求的一方签署。此外，业主在本租赁终止后因承租人违约事件而接受承租人的任何付款，不应具有恢复本租赁的效力，业主也不应因此类违约事件而行使本合同授予业主的任何权利和补救措施。租客支付或业主接受低于基本租金、升级费用、额外租金和其他根据本合同应支付的金额，不得被视为不计入租客应支付给业主的总金额，并按业主认为适当的顺序使用。在任何情况下，任何支票或随附的支票或付款上的任何背书或声明均不得被视为同意或满意；房东可接受此类支票或付款，但不损害房东追回基本租金、提升费用、额外租金或其他款项余额的权利，以及寻求本租约规定的任何其他补救措施的权利。

​

14.8保证金。如果第1.1节规定了押金，承租人同意在签订和交付本租约时支付保证金，房东应在整个租赁期内持有保证金，作为承租人履行本租约项下所有义务的保证金。房东有权在不损害房东因此而采取的任何其他补救措施的情况下，不时使用该保证金(或如果保证金是信用证的形式，则使用该保证金并使用该提取的收益)或其任何部分，以赔偿因任何违约事件而引起的房东损害赔偿。如果房东如此使用任何或全部押金，租户应在房东要求时立即将如此应用的金额存入房东，作为本合同下的抵押品。房东应在期满或更早时将押金或迄今未按本节条款适用的押金退还给租客

​

​

55

​

终止本租约的期限，并在此期间租客将房产的占有权交还给房东，条件是当时不存在违约事件(也不存在任何情况，随着时间的推移或通知的发出，或两者兼而有之，将构成违约事件)。房东持有押金期间，房东没有义务支付利息，并有权将其与房东的其他资金混合在一起。如果房东根据本租约转让房东的权益，如果押金是现金的形式，或其任何部分以前没有使用过，房东应将押金移交或贷记给房东的承租人，此后，承租人同意仅向承租人寻求根据本节条款正确使用押金，并根据本条款退还押金。按揭持有人无须就任何该等押金的退还或运用向租客负责，不论该押金是否已继承业主的地位，除非该等押金已由该持有人收取。

​

如果保证金采用信用证的形式，信用证的规定期限应为至少一(1)年，并规定在期限内和之后的六十(60)天内自动连续每年延期一年。承租人应在整个有效期内以及在到期日或提前终止期限后六十(60)天内保持信用证有效，但如果提前终止是基于承租人在本合同项下的违约，承租人应将信用证保持有效，直到如果没有提前终止期限本应到期之日后六十(60)天。承租人应在根据第14.8条签发的任何信用证到期日前三十(30)天内向房东提交续订信用证，如果承租人不这样做，房东可以提取即将到期的信用证的全部金额，并按下文规定以现金形式持有收益作为保证金，但在这种情况下，承租人应应要求向房东提供一份新的信用证，以满足本租约的要求作为保证金，代替现金，房东在收到该替代信用证后，应立即将现金保证金返还给租户。信用证应由商业银行开具，令房东满意并得到房东的合理批准，并应采用房东合理批准的格式，双方承认美国银行是经批准的开证行。

​

如果房东如此使用或使用信用证的全部或任何部分，租户应在书面要求后二十(20)天内将信用证恢复到最初的面额。如果承租人履行了本合同规定的所有承租人义务，则在本合同期限届满后的一段合理时间内(不超过六十(60)天)，在承租人按照本合同规定腾出并交付房屋后的合理时间内(不超过六十(60)天)，该信用证应退还给承租人(或，根据房东的选择，退还给承租人，如果有的话)，而无需支付利息或其他使用金额。在此，房东和租客之间不存在关于信用证的信任关系。承租人承认，信用证不是任何形式的预付款，也不是房东在承租人违约时的损害赔偿金的衡量或限制。房东对信用证的任何申请不应损害任何其他权利或补救措施。如果房东在本租约项下转让房东的权益，房东应将信用证或其先前未适用的任何部分移交给房东的受让人，一旦移交，承租人同意仅向受让人寻求按照第14.8节的条款正确使用信用证，并根据本协议退还信用证(如果需要，承租人应在必要时合作

​

​

56

​

将信用证转让给该受让人)。抵押持有人不应就任何信用证的退还或申请向承租人负责，除非该持有人已收到信用证，无论该信用证是否继承了本合同规定的房东地位。承租人特此放弃任何与本第14.8条不一致的法律规定。

​

14.9房东违约。房东在任何情况下都不会在本租约中违约，除非房东疏忽或未能履行本租约项下的任何义务，并在通知房东后三十(30)天内未能补救，或者如果该疏忽或疏忽的性质使房东无法在三十(30)天期限内合理地补救，则房东应未能迅速(无论如何在三十(30)天期限内)开始补救，并努力和持续地完成补救。

​

14.10独立公约。承租人在此承认并同意：(I)承租人在本合同项下的义务应是单独和独立的契诺和协议，(Ii)承租人在本合同项下的义务，包括但不限于支付基本租金、逐步增加的费用、额外租金和本合同项下应支付的其他款项的义务，将继续不受影响，除非支付或履行这些要求的要求已根据本租约的明文规定终止或减少，并且(Iii)承租人无权扣留或减少任何基本租金、逐步增加的费用、额外租金或根据本合同应支付的任何其他款项，或抵销任何此等支付的基本租金、逐步增加的费用、额外租金或任何该等款项。因业主在本租约项下的任何违约或指称违约，或因物业状况而导致的额外租金或本租约到期或终止本租约的任何其他款项，但本租约明确规定的范围除外。租客的这种放弃和承认是房东签订本租约的物质诱因。如果第14.10节的条款和条款与本租赁其余部分的条款和条款之间有任何冲突或不一致之处，应以第14.10节的条款和条款为准。

​

第十五条

杂项条文

​

15.1.业主的访问权。业主及其代理人、代表、承包商和雇员有权在事先发出合理通知后进入物业(除非在紧急情况下，在任何情况下业主应尽力发出合理可行的通知，且在任何情况下，即使本租约有任何相反规定，根据本条第15条发出的通知也可通过电话发出)，以便进行维护、进行业主根据本租约的规定合理要求或有权作出的维修、改动或改善，以行使业主的权利或履行业主在本租赁项下的义务。业主及其代理人、代表、承包商和雇员有权在不通知租户的情况下进入房屋，以执行业主根据本租约有义务提供的清洁和其他服务，或行使业主根据本租约第14条规定的任何权利。房东及其受邀者也有权在合理的事先通知下进入房屋，以便检查房屋或将房屋展示给未来的人。

​

​

57

​

买方、未来或实际的高级出租人或高级抵押权人，在期限的最后十二(12)个月内，向潜在租户出售。对于上述每个目的，房东应始终拥有一把钥匙，用来打开房屋内的所有门，不包括租户的金库、保险箱和房东事先指定的特殊安全区。在紧急情况下，房东有权使用房东认为适当的任何方式来打开房屋的门。业主以上述方式进入处所，不得当作是强行或非法进入处所，或扣留处所，或实际或推定地将租客逐出处所的任何部分。除非业主在本租约中另有明确同意，否则本租约的任何条款不得解释为房东有义务进行任何维修、改动或装饰。

​

除非在紧急情况下，任何人在承租人首次开始使用物业作许可用途后，根据本租约进入物业的任何部分，可在承租人的选择下，遵守承租人的合理安全措施和协议，要求佩戴身份证，并要求访客遵守合理的协议，以保护物业内的机密信息。除非发生紧急情况，除非租客另有批准，否则任何进入房产的行为都必须在租客代表在场的情况下进行，只要租客以合理的方式提供该代表在场(无论如何在前款规定的业主通知后24小时内)。承租人可禁止进入承租人在向房东发出的事先书面通知中合理确定的某些区域(“安全区域”)，该通知应列出承租人在非紧急情况下确定必须禁止进入该等区域的合理依据(但如果房东要求进入该等安全区域以维护、维修或更换建筑物和/或任何公共设施，则房东可在合理事先通知承租人的情况下进入该等安全区域进行此类维护、维修或更换，但须遵守承租人的合理安全协议)。在任何情况下，如果房东因在非紧急情况下无法进入安全区域而被阻止履行其任何义务，则房东不应被视为违约，也不承担本协议下的任何责任。尽管有上述规定，在紧急情况下, 房东可以进入房屋的任何部分(包括但不限于安全区域)，而无需事先通知或租户代表；条件是房东在进入后合理地尽快通知租户，并采取合理的预防措施保护进入者的健康和安全。

​

15.2安静享受的契约。在本租约条款及条件的规限下，在支付基本租金及提升费用及其他额外租金，并遵守、保持及履行本租约的所有其他条款及条件(在任何情况下均须受适用的通知及治疗期间规限)后，租客在本租约有效期内应合法、平静及安静地享用物业，不受任何在业主下合法声称拥有优先于租客的物业的所有权或其他权利的任何人士的干扰、阻碍或驱逐。前述安静享受之约取代任何其他明示或默示之约。

​

​

58

​

15.3业主的责任。

​

(a)租客同意只关注房东当时在物业中的股权，以恢复任何针对房东的判决，并同意房东或房东的任何继承人，或房东的任何受益人、受托人、成员、经理、合伙人、董事、高管、员工或房东的股东或该继承人，均不对任何此类判决或向租户支付任何金钱义务承担任何个人责任。前述条款的目的不是，也不应限制租客获得针对房东或房东的任何继承人的禁令救济的任何权利，或采取不涉及房东或房东的任何继承人的个人责任的任何行动，以应对房东的资产(房东在物业中的股权以外的其他资产)的金钱损害。本第15.3(A)节的任何规定均不得阻止承租人在必要时将房东指定为任何诉讼的被告，以按照本租赁的其他允许的方式寻求损害赔偿或衡平救济。如果业主出售或转让建筑物或物业，业主应被免除在转让日期后在本租约项下产生的任何和所有责任，只要这些责任是由权益继承人明示或通过法律实施承担的。

​

(b)在任何情况下，房东对租客因任何原因遭受的任何业务损失或任何其他间接、特殊或后果性损害，或任何惩罚性赔偿，均不承担任何责任，如果房东违反或违反本租约，房东将放弃根据本租约获得此类损害赔偿的任何权利。

​

(c)凡本租约规定须征得房东同意，而租客须请求房东同意，而房东未能或拒绝给予房东同意，则租客无权因房东拒绝同意而获得任何损害赔偿，而租客的唯一补救办法应为要求特定履行或禁制令的诉讼，而只有在房东已明确书面同意不无理拒绝其同意的情况下，该补救办法才可用。此外，当承租人请求房东同意或批准(无论本合同是否规定)时，承租人应应要求向房东支付与此相关的任何合理费用(包括但不限于合理的律师费和费用，如有)，作为额外租金。

​

(d)根据本租约要求或允许业主进行的任何维修或恢复工作可在正常营业时间进行，业主不对由此引起的不便、骚扰或业务中断给租户造成的损害承担责任。

​

15.4埃斯托佩尔证书。承租人应在房东发出不少于十(10)个工作日的书面通知后，随时签署、确认并向房东交付一份包含房东合理要求的事实陈述的禁止反言证书。

​

15.5经纪业务。承租人保证并声明承租人在完成本租约的过程中，除经纪人外没有与任何经纪人打交道，如果根据与承租人的交易向业主提出任何经纪索赔，承租人同意为其辩护，并就任何此类索赔向业主进行赔偿，但

​

​

59

​

经纪人，以及与该等索赔相关的所有费用、开支和债务，包括合理的律师费和费用。业主应根据业主与经纪人之间的一份单独的书面文件，向经纪人支付与本租约有关的任何佣金或费用。房东保证并声明房东在完成本租约的过程中，除经纪人外，没有与任何经纪人打交道，如果根据与房东的交易对租客提出任何经纪索赔，房东同意为其辩护并赔偿租客任何此类索赔，以及与此类索赔相关的所有费用、费用和责任，包括合理的律师费和费用。

​

15.6规章制度。承租人、其员工、代表、代理人、分租客、被许可人、承包商和被邀请者应遵守业主不时制定的规章制度，双方同意，业主有权在合同期内不时对规章制度作出合理修改和补充，业主认为对建筑物和物业的管理、安全、护理、清洁、养护和可持续发展以及维护良好秩序是必要的，但除非承租人有书面通知，否则不适用于承租人，或大幅增加承租人在本合同项下的义务。本规则和规章应普遍适用于与本文件所述承租人性质相似的所有建筑物承租人。房东同意将统一执行任何此类规章制度，但如果房东合理地认为任何一项或多项规章制度的豁免是适当的，则房东可为任何特定租户的利益放弃此类规章制度，但这种放弃不得解释为对任何其他租户的此类规章制度的放弃，也不得阻止房东对建筑物的任何或所有租户强制执行此类规章制度。房东没有义务针对任何其他租户执行规则和规则或任何其他租约的条款，房东也不对任何其他租户、其员工、代表、代理人、承包商、访客、分租户、被许可人或被邀请者违反租约的规定承担责任。如该等规章制度与本租约的规定有冲突，以本租约的规定为准。现行有效的规章制度载于本合同附件F，并作为本合同的一部分。

​

15.7财务报表。只要承租人仍然是其股票在要求公开披露其财务报表的全国性交易所(或以同等方式公开上市，如纳斯达克)的实体(“公开交易承租人”)，承租人就没有义务向房东提交任何财务报表，本第15.7节的其余部分不适用于承租人。在任何时候，承租人不是公开交易的承租人，承租人应在房东提出合理要求后十(10)天内向房东提交最近完成的财务报表(经审计，如果可用)，并由独立注册会计师编制和认证，如果没有这样认证，则由承租人的高级管理人员证明在所有重要方面都是真实和正确的。业主及其关联公司和投资者应对此类财务报表保密，但业主应被允许向贷款人、买方或出租人或潜在贷款人、买方或出租人交付此类财务报表，这些财务报表涉及(I)建筑物或物业的出售或融资，或任何围绕建筑物或财产的信托契据中的任何权益，或(Ii)出售业主的全部或基本上所有权益，或(Iii)业主股权的任何其他资本重组。

​

​

60

​

房东首先告知收件人此类声明的机密性，或在法律要求的范围内。财产的任何实际或潜在的出租人、购买人或抵押权人可依赖任何此类财务报表。

​

15.8保密性。承租人同意，本租约及其条款将被视为严格保密，除非法律要求(或经房东书面同意除外)，承租人不得向任何第三方披露，除非承租人和承租人各自的合作伙伴、现有和潜在贷款人、现有和潜在投资者、会计师、高级管理人员、董事、员工、顾问和律师已被告知本租约中包含的保密条款。如果法律要求承租人提供本租赁或披露其任何条款，承租人应在可行的范围内，在披露之前立即通知房东，以便房东可以寻求适当的保护令。如果未能发出保护令，承租人将被迫披露，承租人只应披露租约中要求承租人披露的部分，并将尽合理努力获得保证，将对如此披露的信息给予保密处理。

​

15.9特定条款的无效；保留条款。如果本租约的任何条款或条款，或其对任何个人或情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本租约的其余部分，或该条款或条款对被视为无效或不可强制执行的条款或规定以外的个人或情况的适用，不应因此而受到影响，本租约的每一条款和条款均应有效，并应在法律允许的最大程度上强制执行。如果(但仅限于)本租约规定的对业主责任的限制在没有修改的情况下被认为是不可执行或无效的，使业主对租客或另一人因业主在物业或附属物业的其他区域或与之相关但不在承租人专属控制之下的遗漏、过失、疏忽或其他不当行为而产生的伤害、损失、损害或责任负有责任，则该条款应被视为在必要的程度上(但仅在必要的程度上)进行了修改，以使该条款根据适用法律可被强制执行。前述规定不影响第15.3条限制可用于执行对房东的任何索赔的资产的适用。

​

15.10规定有约束力等。除本合同另有规定外，本合同条款对业主和承租人的继承人和受让人(除承租人外，仅限于本协议允许的继承人和受让人)具有约束力，并符合其利益；如果承租人是个人，则对其继承人、遗嘱执行人、管理人、继承人和获准受让人具有约束力。本租约中提及承租人的继承人和受让人，不得解释为同意承租人转让。

​

15.11录音。承租人同意不记录本租约，但如果本租约的期限(包括任何延长的期限)为七(7)年或更长时间，则双方应对方的请求同意以可记录的形式签署符合适用法律的租赁通知/简短租赁备忘录，并且除记录租赁通知/简短租赁备忘录的法定要求外，不得包含任何其他信息。在任何情况下，该文件都不应列出承租人根据本租约应支付的租金或其他费用；任何此类文件应明确声明，它是根据本租约中包含的条款签署的，并不打算改变本租约的条款和条件。在任何时候

​

​

61

​

房东在本租约期满或提前终止后提出要求后，承租人应在提出要求后十(10)天内签署并向房东提交房地产记录中记录的证明本租约地点的任何文件或可记录形式的本租约终止通知。承租人在本节项下的义务应在租期期满或任何提前终止后继续存在。

​

15.12通知。根据本租赁条款，只要应或可能向房东或租户发出通知(不包括根据第15.1条发出的通知)，此类通知应以书面形式发出，并应以手寄、挂号信或挂号信或隔夜电子邮件的形式发送，通知以PDF附件或其他商业快递的形式发送，邮费或送货费(视情况而定)如下：

​

如果打算寄给房东，请按本租约第1条规定的地址(或房东此后可能不时通过类似通知指定的其他一个或多个地址)寄给房东。

​

如拟供承租人使用，请按本租约第1条所载地址寄给承租人，但自生效日期起及之后，承租人的地址应为处所(或承租人其后不时藉类似通知指定的其他一个或多个地址)。

​

除本合同另有规定外，所有此类通知在收到后即生效；但条件是：(1)如果拒绝接收，通知应在第一次拒绝接收时生效；(2)如果由于没有通知的地址更改而无法投递通知，则通知应在尝试投递之日生效；或(3)如果通知是通过电子邮件发送的，则通知在收到时生效(或下午5点后)。在一个工作日，收到后的下一个工作日)。

​

任何由代理人代表房东或由房东的管理代理人发出的通知，应视为房东发出并完全有效。

​

15.13主管当局。房东和租客双方特此声明并向另一方保证：(I)根据第1.1节所述的组织或公司所在州的法律，其组织得当且信誉良好，并拥有开展业务所需的所有许可证和授权；(Ii)其拥有开展业务、签订本租约和完成本租约所设想的交易的全部权力和权限；(Iii)代表其签署和交付本租约的个人已获得正式授权；(Iv)本租约已由其正式签署和交付；(V)本租赁构成其有效的、法律的、有约束力的和可执行的义务(受破产法、破产或债权法以及一般的衡平法原则的约束)；(Vi)本租赁的签立、交付和履行不会导致或构成其组织文件或其所属任何协议的违约，或与之冲突；(Vii)其签立、交付和履行不违反任何适用法律；以及(Viii)任何法院或政府机构或机构(如有)的所有同意、批准、授权、命令或备案，本租约的签约、交付和履行所需的条件已经取得或达成。

​

​

62

​

15.14当租赁具有约束力时；整个协议；修改。提交本文件供审查和谈判并不构成租赁要约、预留或选择权，本文件只有在房东和租客双方签署并交付本文件后才生效和具有约束力。本租约是业主和租客之间的完整协议，本租约明确取代任何与此相关的谈判、考虑、陈述、谅解和建议或其他书面文件。本租约须经房东与租客双方书面同意方可修改或更改，房东的任何雇员或代理人的任何作为或不作为不得更改、更改或修改本租约的任何规定。

​

15.15段落标题和各节的解释。本文件中的段落标题仅为方便和参考之用，其中包含的词语不得被视为解释、修改、放大或帮助解释、解释或解释本租赁条款的含义。本租约的条款应根据其共同含义(除非有明确的法律解释)作为一个整体进行解释，而不是对任何一方有利或不利。在本租约中使用“包括”或类似含义的词语时，如后跟任何一般术语、声明或事项，不得解释为将该等词语、声明或事项限于特定项目，无论是否使用非限制性的语言，例如“无限制”或“包括但不限于”或类似含义的词语，但应被视为指可能属于该等词语、声明或事项的合理宽泛范围内的所有其他条款或事项。

​

15.16连带责任；继承人和受让人。如果构成本合同项下“承租人”的个人或实体多于个人或实体，则承租人在本合同项下的义务应为所有此等个人和实体的连带义务。本协议所载的契约和条件，除有关转让的规定外，应适用于本协议各方的继承人、继承人、遗嘱执行人、管理人和受让人，并对其具有约束力。

​

15.17陪审团审判的过程。在由此引起的任何诉讼或法律程序中，业主和租客特此同意(I)建筑物所在州内任何有管辖权的法院的管辖权，(Ii)以建筑物所在州的法律授权的任何方式送达法律程序文件，以及(Iii)为了节省时间和费用，在合同任何一方就因本租约、业主与租客的关系、租户的使用或占用而对另一方或其继承人提起的任何诉讼、法律程序或反索赔中，在没有陪审团的情况下进行审判，和/或任何伤害或损害索赔，或任何紧急或法定补救措施。如果房东因拖欠基本租金或额外租金而启动任何简易程序或诉讼，承租人不得在任何此类诉讼或诉讼中提出任何性质或类型的反索赔(除非该反索赔是强制性的)，但应降级为法律上的独立诉讼。

​

15.18预订。本租约中规定的任何内容不得被视为或解释为限制房东对服务于本物业的任何停车场或公共设施进行任何维修、翻新、更换、改进和修改或重新配置，业主明确保留对该等区域和其他设施进行任何此类维修、翻新、更换、改进、修改或重新配置的权利

​

​

63

​

业主可能认为适当的建筑物设施和共用设施，包括增加或删除其中的临时或永久性改善，或将目前专供租户(包括租户)非专属共用的区域转换为建筑物内一个或多个租户或被许可人的专用，前提是上述各项不得不合理地干扰租户对房产的使用或大幅增加租户在本协议下的义务。在上述情况下，房东可以暂时关闭或覆盖入口、门、窗、走廊或其他设施，而不对承租人负责；但是，在这样做的过程中，房东应采取商业上合理的努力，不得不合理地干扰或干扰承租人对房屋的使用和占用。

​

15.19有争议的人和交易。承租人表示并保证，承租人或其任何关联公司，或其各自的任何合作伙伴、成员、股东或其他股权所有者(前提是，如果承租人或任何此类关联公司或其各自的合作伙伴、成员、股东或其他股权所有者是其股票在国家交易所公开交易(或以同等方式公开上市，如在纳斯达克上公开上市)的实体，则对在国家交易所获得股份的这些股东所作的陈述和保证应仅限于承租人的知情)，且其各自的员工、高级管理人员、董事、代表或代理人不是，也不会成为，美国个人或实体根据财政部外国资产管制办公室(“OFAC”)的规定(包括OFAC特别指定和被阻止人员名单上的人)或根据任何法规、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令，禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易)或其他政府行动而被限制与其开展业务的个人或实体，并且不会也不会将本租约转让给、签订合同或以其他方式从事任何交易或交易，或与此类个人或实体有其他关联。

​

15.20时间是至关重要的。时间是本租约每一条款的关键。

​

15.21有记录的事项。除本合同另有规定外，本租约和承租人在本合同所述日期之前和之后(在不影响承租人权利或增加承租人义务的范围内)之前和之后(包括但不限于所有契诺、条件和限制)，受制于影响业主对物业所有权的所有事项，这些事项记录在物业所在县的房地产记录中。承租人自己和所有拥有或持有该财产的人同意，它将遵守而不违反任何影响房东对该财产的所有权的契约、条件和限制或其他记录事项。业主保留随时授予业主认为必要或适宜的地役权、权利和专用地役权的权利，并有权记录影响房产、建筑物或财产的地块地图和契诺、条件和限制，只要这些地役权、权利、专用、地图和契诺、条件和限制不会对租户使用房产造成实质性和不利的干扰。在房东的要求下，承租人应参与执行上述任何文件(但不向承租人支付费用或责任)。

​

15.22空气和采光/屋顶/室外。本租约不授予或保证承租人对毗邻物业的任何采光或空气的继续观景权或地役权。

​

​

64

​

房舍还是大楼。除第2.2(F)节所述者外，未经业主事先书面同意，承租人无权进入建筑物或建筑物的屋顶，亦不得在建筑物或建筑物的屋顶安装、修理或更换任何天线、风扇、空调或其他装置。业主有权根据业主的个人意愿，随时在建筑物外部和内部安装、粘贴和维护任何和所有标志，并规定从公共区域或建筑物外部可见的所有标志的位置和样式

​

15.23ERISA。承租人不是1974年《雇员退休收入保障法》第3(3)节所界定的“雇员福利计划”，受《雇员退休收入保障法》第一章管辖，也不是1986年《国税法》第4975(E)(1)节所界定的“计划”，受1986年《国税法》第4975节管辖；(B)就《雇员退休收入保障法》第一章或1986年《国税法》第4975节而言，承租人的资产不构成一项或多项此类计划的“计划资产”；和(C)承租人不是ERISA第3(32)条所指的“政府计划”，承租人的资产不构成一个或多个此类计划的计划资产；或(D)承租人或与承租人的交易不违反适用于管理政府计划投资和受托义务的州法律。

​

15.24多个副本；完整的协议。本租约可以多份副本签署，也可以以PDF或DocuSign等电子格式签署，每份副本均应视为原件，所有副本一起构成同一份文件。本租赁构成本租赁双方、业主管理代理人及其各自关联公司之间关于本租赁标的物及其附属公司的完整协议，并取代双方之前就该标的物进行的所有交易，本租赁中没有未明确规定的口头或附带谅解、协议、陈述或担保。本租约的任何后续变更、修订、变更或增加对房东或租客均无约束力，除非以书面形式记录下来并由一方或多方当事人签署。

​

15.25执法法。本租赁应受物业所在州的法律管辖，不考虑任何法律冲突原则的适用。

​

[签名从下一页开始]

​

​

65

​

[租约签字页]

​

房东和租客自上述日期起，经正式授权的人员正式签署本租约，特此为证。

​

​

​

​

66

​

附件A

建筑物的位置图

​

​

​

A-1

​

附件B

物业平面图

​

请参阅附件

​

​

​

​

B-1

​

​

​

B-2

​

附件C

工作信函

​

1.图则的拟备。房东已编制并经承租人特此批准本合同所附附表C-1所列的计划和规格，用于内部装修和其他承租人对房屋的改善(与本租赁之日以附表C-1所附的形式存在的相同，即“基线计划”；基线计划可根据本工作书的更改而不时修改，即“批准计划”)。双方的意图是：(X)房东应自行承担完成基准平面图中所示房屋的工程的硬成本和软成本，该工程在本租赁日期之前已经开始；(Y)承租人应对实施任何变更(定义如下)所需的硬成本和软成本负责。

​

2.业主的工作表现。双方签订本租约后，业主应立即使用建筑标准材料、饰面、设备和装置(除非在基线计划(如果适用)(该标准，“建筑标准”)上指明的情况除外)，开始并尽一切合理努力完成经批准的计划(统称为“业主的工作”)所示的房屋的改善，费用和费用由业主自行承担(包括但不限于，包括但不限于任何变更，费用和费用由承租人承担)；但是，只要承租人愿意，承租人应负责本合同附件中附表C-2所附责任矩阵中“承租人安装”一栏中确定的所有工作。如果承租人要求更改基线平面图(和/或更改任何已批准的平面图)或要求业主使用与基线平面图不同的材料、饰面、设备或装置(和/或更改任何已批准的平面图)，并且房东同意根据本工作书修改房东的工作(此类同意不得被无理扣留、附加条件或延迟)(房东批准的任何此类请求，“更改”)，则承租人将负责实际的增加，房东评估任何要求的变更(无论该变更是否得到房东批准)的自付硬成本和软成本，以及房东因该变更而完成的工作(包括但不限于任何必要的工作，以撤销或撤销任何先前完成的工作，以使房产为进行更改做好准备), 承租人应在收到发票后十五(15)天内向业主付款，因为工程正在进行，业主向承租人提供了合理的证明。在进行任何要求的变更之前，房东应向租户提供任何此类额外成本的估计数，以及房东因实施此类变更而实质上完成房东工作所需的额外时间的估计(包括但不限于，额外的设计、工程和施工时间，以及下文第5节所述承租人延误定义(B)和(C)项所述任何延误的估计)(“成本/时间估算”)，这些额外时间应构成租户延误，但以下条款另有规定。承租人应在两(2)个工作日内向房东发出书面通知，告知承租人已选择继续进行变更，

​

​

C-1

​

在这种情况下，承租人应负责成本/时间预算中规定的额外成本，而成本/时间估计中规定的实现基本完成的额外时间应被视为构成承租人延误；如果承租人未能在这两(2)个工作日内做出回应，则承租人应被视为已选择不进行变更。在房东的工作最终完成后90天内，房东应向承租人提供承租人应支付的房东工作的最终账目，以及承包商和分包商提供的所有适用的证明，显示房东应由承租人支付的工作的实际成本和先前承租人贡献的金额，以便承租人应支付本合同项下应支付的适当金额。房东应在最终和解后30天内补偿租客任何多付的房东工程费，而房客应偿还房东的任何少付房款。

​

除非根据批准的更改，否则不得修改基线平面图和批准的平面图，业主应按照批准的平面图(经该更改修改)施工业主的工作。业主和租户应在业主工作进展期间举行每周设计会议和施工会议，租户有权派代表出席业主与承包商举行的每周定期施工会议。对于任何变更，房东应真诚地向租户提供全面了解该变更所涵盖的工程的定价和施工的所有方面的“开放手册”。

​

若实际竣工日期(因承租人延误而提速如下)未能于预计开工日期后30天前完成，但须因不可抗力而延期，则承租人有权在基本完工日期之前的每一天享受一日基本租金减免。如果实际竣工日期(以下所述因租户延误而加速)未能在预计开工日期后180天之前发生，但因不可抗力而延期，则承租人可选择提前30天书面通知业主终止本租约(但如果在该30天期限内大幅竣工，则终止通知应无效)。

​

3.基本完工。业主的工作应在业主工作已完成的第一天被视为基本完成，但常规的次要工作(如果适用，设备和固定装置的调整)除外，这些工作可在占用后完成，而不会不合理地干扰租户在房屋内的业务运营(即所谓的“审批清单”项目)(“基本完成”)；然而，如果由于以下第5节中所述的任何租户延误而导致业主工程的实质性完成被推迟，则业主工程的实质性完工应是业主的工程如果没有这种租户延误的话就会基本上完成的日期(然而，本句中的任何内容都不被视为免除业主完成业主工程的义务)。业主和租客应在基本完工后5天内对房屋进行检查，业主建筑师应在检查的基础上编制审查清单，供业主和租户审查并提出意见。实质性完工的日期在下文中称为“实质性完工日期”。受租客延误和不可抗力的影响，房东将进行商业行使

​

​

C-2

​

应尽合理努力，在条件合理允许的情况下尽快并无论如何在基本完工日期后60天内完成“清单”项目，承租人应为此目的允许房东合理进入房屋。除非因租户延误而加速完成，否则基本完工日期不应被视为已经发生，除非业主已获得必要的市政批准，允许租户合法占用该房屋(除非由于(X)作为附表C-2所附责任矩阵中的任何未完成的承租人安装一栏中确定的任何未完成的工作，或(Y)作为发放该工作的条件而要求完成的任何租户固定工程)，该房屋是清洁的，业主的建筑师已证明该房屋已基本完工。房屋符合所有适用法律，不含有害物质(承租方引入的除外)，房屋没有住户和房东或任何第三方的任何个人财产(除经批准的计划所设想的范围外)，所有建筑系统均处于良好的运行状态和状况。

​

4.状况；房东的表现。承租人应在开工日期后350天内向业主发出通知，说明业主在哪些方面没有按照本租约的条款充分、适当地履行业主的职责。除非承租人向业主发出通知，否则承租人无权就房东未能按照本租约条款完全、适当和适当地完成房东的任何工作提出任何索赔，或要求房东进行任何进一步的房东工作。业主应为业主的工作从承包商处获得为期一年的施工保修。此外，在该一(1)年期满后，房东应采取商业上合理的努力(应租客的书面要求和租客的成本和费用)，就该一(1)年期满后首次发现的任何缺陷，执行房东施工合同规定的房东工程权利；此外，房客应在房东向租客开具房东发票后三十(30)天内偿还房东的此类费用。

​

如果且只要承租人不以任何方式干扰施工过程(导致物业的劳资关系不和谐、进度安排或协调困难等)，承租人可以在开工日期前六十(60)天内进入房屋安装承租人的家具、固定装置、设备和电信布线和电缆(统称为“FF&E”)，风险和费用由承租人承担。本款规定仅适用于生效日期之前的期间。在开工日期之前，承租人应遵守并履行，并应促使其雇员、代理人、承包商、分包商、材料供应商和劳工遵守和履行本租约项下的所有承租人义务，但支付基本租金、额外租金和额外费用以及其他费用和其他义务的义务，如履行这些义务将明显与FF&E的安装相抵触。在开工日期之前，承租人的任何独立承包商(或承租人的任何雇员或代理人)在开工日期前在房屋内进行任何工作时，应遵守本租约中包含的所有条款、条件和要求。承租人和承租人不得以任何方式干预或损坏业主的工作或建筑物的公共区域或其他部分，并应做业主合理要求的一切事情，以加快进度

​

​

C-3

​

房东的施工工作。但不限于，承租人应要求每个承租人承包商调整和协调房屋内或至房屋内的任何工作或安装，以满足业主在整个建筑内执行或为业主执行的其他工作的时间表或要求。在所有情况下，承租人应以租约规定的方式赔偿业主因业主的工作或建筑物内任何其他工程的任何干扰或损坏、或任何延误或因承租人或任何承租人的任何作为、不作为、疏忽或过失而导致的全部或部分费用增加而产生的任何索赔、损失或费用。在不限制前述规定的一般性的原则下，如果业主工程的开始或执行实际上由于租户或任何租户承包商的任何作为、不作为、疏忽或过失而被全部或部分延误，则这种延误应构成租户延误。任何该等承租人向业主或业主承建商索取服务的任何要求，例如电力或机械需要，均须由租客支付，并由该承租人与业主或业主承建商作出安排。如果任何承租人的工作取决于任何业主工程安装的现场条件，该承租人承包商应在安装该业主工程后确定该现场条件。业主或业主承建商均不会因承建商的工作而改变业主或承建商在建筑物内其他地方进行工作的方法、时间或方式。承租人应安排在房屋内施工的每个承租人承包商定期进行清理，并清除房屋和建筑物内的杂物。

​

5.租户延误。就本附件C而言，“承租人延误”是指因下列任何或全部原因而导致业主工程完工的任何延误：(A)承租人根据上述第4节进行的任何工作(前提是房东在导致承租人延误的行为发生后合理地迅速通知承租人)；(B)承租人对材料、饰面、工程、设备或装置的要求(I)不容易获得，或(Ii)与建筑标准、基线图则、批准的图则不同，或在其他方面与建筑和任何建筑系统不兼容，或与批准的图则不一致(前提是业主通知租户这样的请求可能会导致租户延误)；(C)任何更改和/或任何租户对任何更改的请求(在所有情况下，包括但不限于：(I)业主审查和评估任何请求的更改所需的时间(无论其是否得到业主的批准)；(Ii)业主修改、撤销、拆除或撤销业主以前进行的任何工程(包括在本合同日期之前就任何在本合同日期之前请求的任何更改进行的任何此类工作)为实现更改所需的时间；(Iii)实现更改所需的任何必要的设计和工程时间；以及(Iv)业主在双方决定是否继续进行变更时的任何停工)；(D)承租人延迟向业主支付根据本附件C应由承租人支付的任何款项；(E)任何费用/时间估计中列出的延误，该费用/时间估计应包括上文(B)和(C)分段所述的任何延误的估计(前提是，在业主因变更而要求的工作最终完成后), 因此而造成的实际延误(无论多于或少于成本/时间预算中的估计)应被视为承租人的延误(就本租赁的所有目的而言)；或(F)承租人、承租人的雇员、代理人、建筑师、独立承包商、顾问和/或代表承租人提供或被要求提供服务的任何其他人的任何其他行为或(如承租人有义务采取行动)没有采取行动。

​

​

C-4

​

承租人，包括但不限于因承租人在开工日期之前装修房屋而导致的任何业主工作延误，前提是房东在该行为或失败后合理地及时通知承租人可能会导致承租人延误，并向承租人提供该等承租人延误的合理估计。

​

如果房东因任何租客延误(包括但不限于任何变更)而延迟完成房东的工作，则实际完工日期和开工日期(在每种情况下，仅用于确定基本租金、额外租金(包括但不限于加收费用)、确定上文第2节所述处罚的适用性和期限届满的目的)应被视为提前房东经历的租户延误天数，以基本上完成房东的工作。承租人特此承认，如果没有承租人的任何延误(包括但不限于任何变更)，房东将在2022年4月1日或之前基本上完成房东的工作；因此，如果租户的任何延误导致主要完工日期和开工日期推迟到2022年4月1日之后，则主要完工日期和开工日期应被视为2022年4月1日，仅用于确定基本租金、额外租金(包括但不限于升级费用)的开始支付，并确定上文第2节规定的处罚的适用性和期限届满。任何租户延误的时间长度应为房东工作被延误的实际天数。如果因任何租户延误而要求提早本合同规定的竣工日期和开工日期，房东应书面通知租客房东所称的租客延误时间。除非租客在两(2)个工作日内向业主发出书面通知，对房东的估计提出异议，否则房东的估计应被视为对租客延误时间长短的最终确定；, 如果承租人在收到业主对该请求变更的成本/时间估算后选择继续进行任何请求变更，则房东应被视为已提供该通知，要求租户延迟成本/时间估算中所述的额外完成时间，并通过选择继续进行该请求变更，应视为承租人已接受该额外时间作为承租人延误。本款规定不解除业主实际完成业主工作的义务。

​

​

C-5

​

附表C-1

核准图则

​

​

C-6

​

​

​

​

C-7

​

附表C-2

责任矩阵

​

C-1

​

​

​

​

C-2

​

附件D

开业日期函

​

___________________, 20__

​

[联系人姓名]

[租客姓名或名称]

[租户地址]

​

关于：[租客姓名或名称]

[房舍可出租面积和楼面]

[大厦地址]

​

亲爱的[联系人姓名]:

​

兹提及某租约，日期为20_[地主]，作为房东和 [租客]作为承租人，就上述建筑物的_楼层的处所而言。根据第节[____]兹确认租期开始日期为_。

​

如果上述情况与您的理解一致，请执行随函副本，并将其退还给我们。

​

​

接受并同意：

​

[租客]

​

​

​

​

D-1

​

附件E

运营费用

​

经营费用是指业主因物业的经营、管理、保洁、保险、维修、保养、更换、管理等方面发生的成本和支出的总和，包括但不限于：

​

​

​

​

​

​

E-1

​

但不包括为取得租契或将租契续期而提供的服务所支付的费用及佣金，以及与物业的正常管理及营运无关的事宜所支付的费用及佣金。

​

​

​

​

​

​

​

尽管租赁中有任何相反规定，但运营费用不应包括以下各项：

​

(I)向业主支付或获发还的任何费用或开支(营运开支除外)，包括为任何租客进行的工作或服务

​

​

E-2

​

(包括承租人)支付承租人的费用或房东已通过保险、保修、服务合同、报废收益或其他方式支付或偿还的任何物品的费用；

​

(Ii)为该财产以外的任何其他财产进行的任何工作或服务的费用；

​

(Iii)营销和租赁费用，包括租赁佣金、律师费、空间规划费用，以及与大楼现有或未来租户或其他租户进行租赁、转租和/或转让谈判及交易所发生的其他费用和开支；

​

(Iv)与构成业主的实体的业务运营有关的成本与建筑物的运营成本区分开来；

​

​

(Vi)翻新、改善、装饰、粉刷或重新装修空置的可出租空间或承租人空间所发生的费用(包括许可证、许可证费和检查费)；

​

(Vii)建筑物的折旧和摊销，除非租约中明确允许；

​

(Viii)除本附件E第4款另有规定外，支付给业主的子公司或关联公司的物业管理或其他服务或用品或其他材料的成本，只要服务、用品或材料的成本超过服务、用品或材料的竞争成本(如果不是由子公司或关联公司提供的话)；

​

(Ix)债务利息或抵押或信托契约的摊销付款，或借款的任何其他债务；

​

(x)承租人根据本租约无权获得的物品和服务，但房东有选择地向建筑物内除租客以外的一个或多个租户提供的物品和服务，或房东单独偿还的物品和服务；

​

(Xi)因火灾、暴风雨或其他伤亡或由保险赔偿支付的原因而与建筑物所需的维修或其他工作有关的费用，超出免赔额；以及

​

(Xii)因房东违反任何政府规定或权力而产生的任何费用、罚款或处罚。

​

(Xiii)除上文另有明确规定外，用于资本改善或更换(与维修相对)的资本支出，或超过房东购买此类租赁项目应产生的资本支出的租金成本。

​

E-3

​

(Xiv)物业或其任何部分的任何按揭或抵押权益的融资及再融资成本，包括财务或其他收费、与此相关的任何积分及佣金，或任何土地租契的租金付款。

​

(Xv)法律费用。

​

(十六)支付给大厦经理职级以上的任何雇员或人员的工资、薪金或附带福利或其他人员费用；或雇员或人员将时间用于物业以外的财产的，适当分配给该等其他财产的部分。

​

(Xvii)与进行修理或更换有关的费用，而这些费用是财产的另一租户或占用人的义务。

​

(Xviii)因房东的侵权责任或房东与任何第三方之间的纠纷而产生的任何判决、和解或仲裁裁决所产生的费用(包括但不限于律师费和支出)。

​

(Xix)在出租给或可出租给任何租户或住户的房屋内使用或消费的任何公用事业或其他服务，包括但不限于天然气、电力、水和下水道。

​

(Xx)与业主准备、谈判、解决纠纷及/或执行租约有关的费用，或与未来租客、雇员、顾问、管理代理、租赁代理、买家或抵押权人发生纠纷有关的费用。

​

(XXI)物业或建筑物的任何增建或扩建的费用。

​

(Xxii)纠正建筑物原建造中潜在缺陷的费用，包括业主对在开工日期前完成的建筑物的翻新。

​

(XXIII)因房东违反适用法律而向房东收取的任何费用、罚款或罚款的性质的任何费用(包括因迟交税款和/或水电费而引起的费用、罚款、利息、罚款和诉讼费用；但是，如果房东的任何此类逾期付款与租户未能在本合同规定的期限内支付租金有关，则租户应支付该等费用和费用)。

​

(XXIV)预备队。

​

(XXV)除非此类费用是承租人的责任，否则在物业内、物业上或物业周围执行的环境或有害物质监测、合规、测试和补救的成本

​

(Xxvi)与建筑物或任何其他建筑物的初步开发或建筑物或财产或任何其他建筑物或财产的任何未来发展或重新开发有关的费用，例如缓解费用、许可、设计、场地规划和施工前费用；

​

E-4

​

(Xxvii)适用于业主对建筑物或任何其他办公室或空间的管理及/或租赁办公室的租金补贴、租金、营运开支及房地产税

​

业主或任何相关实体，或位于建筑物、物业或任何其他建筑物或财产的任何零售场所、特许权或其他便利设施；

​

(Xxviii)除上述明文规定外的管理费或监督费；

​

(XXIX)慈善或政治捐款；

​

(Xxx)与维持业主作为公司、合伙企业或其他实体的存在有关的费用，包括与业主实体(及其任何组成实体)的成立和持续法律资格有关的费用；

​

(XXXI)为该物业的任何其他承租人的房产提供清洁服务；

​

(XXXII)出售业主在该物业的任何权益的费用；及

​

(XXXIII)在物业经营任何特许权或便利设施的成本，除非向租户提供相同的优惠或设施。

​

E-5

​

附件F

建筑规章制度

​

以下规定一般适用：

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

F-1

​

除房东办公室特别指示外，不得从事任何非正常职责的工作或做任何事情。

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

F-2

​

​

​

​

​

​

​

​

F-3

​

任何时间进入所述封闭物或以任何方式篡改、调整、触摸或以其他方式影响该等机械装置

​

​

​

​

​

F-4

​

附件一，附件F

租户改建的规章制度

​

​

1.承租人在房屋内、对房屋或其周围所作的一切改动，必须按照本展品的要求进行，并由业主根据租约批准的承包商或技师进行。

​

2.承租人应在任何工程开始之前，按照租约要求的范围，按照以下D节的要求，提交完整的改建计划，包括所有改建的全部细节和规格，供业主书面批准。

​

3.改建必须遵守适用于该物业的《建筑规范》以及要求、规则和条例以及任何其他有管辖权的政府机构。

​

4.在承租人从所有有管辖权的政府机构获得并向房东提供所有必要的许可证和许可证副本之前，不得开始施工。

​

5.所有可能给其他租户带来不便或扰乱大楼运营的拆除、拆除或其他类别的工作，必须在上午7：00之前安排和执行。或下午6：00以后。而租客在进行上述工程前，须给予大厦经理最少48小时的通知。

​

6.所有询问、提交、批准和所有其他事项均应

​

除租约另有规定外，由业主物业经理办理。

​

7.所有工作，如果由承包商或分包商完成，应接受业主代表的合理监督和检查。监督检查费用由承租人自行承担，承租人应在收到业主发票后三十(30)天内支付业主合理的监督检查费用(不得超过该项工作辛苦费用的3%)作为额外租金。

​

​

1.承租人应向物业经理提交执行工作的请求。申请书应包括以下附件：

​

​

​

F-5

​

​

​

2.房东将把以下物品返还给租户：

​

​

​

3.业主对任何变更的图则、图纸、规格或其他提交文件的批准，不构成业主对其完整性、设计充分性或符合任何政府或半政府机构、董事会或当局的任何适用法律、规则或法规的要求的责任或责任。业主在本合同项下保留或行使的任何规划或设计批准权，仅为业主的唯一利益，以确保此类工程与建筑系统和建筑标准相一致，此类批准不构成对该规划或设计或其上所示工程的充分性、正确性、效率或符合适用法律的任何陈述或保证，业主明确不会为此目的审查租户的图则。

​

4.承租人应从建筑部门获得建筑许可证，并从其他政府机构获得必要的许可证。租户应负责保存有效的所有许可证。承租人应将所有批准的图则和许可证的副本提交给业主，并在任何工程开始前将许可证正本张贴在房屋上。

​

C.要求和程序

​

1.所有结构和楼板荷载要求应事先得到业主结构工程师的批准。

​

2.所有机械(暖通空调、管道和洒水器)和电气要求应经业主的机电工程师批准，所有机械和电气工作应由业主雇用建造、运营或维护建筑物的承包商或业主另行批准的承包商执行。必要时，业主将要求提供工程图纸和施工图，这些图纸必须在开工前得到业主的批准。图纸由承租人准备，所有批准应由承租人获得。

​

3.建筑工程的电梯服务应按标准建筑费率向承租人收取，其中包括操作员和监督人员的费用

​

​

F-6

​

3.使用电梯的事先安排应至少提前48小时由租户与大厦经理进行。不得在电梯下面或上面携带任何材料或设备。如果工会规定需要一名操作工程师或技师，该工程师或技师应由租户支付费用。

​

4.如果需要关闭电气、暖通空调、洒水器和管道工程的立管和干线，应由业主代表监督，且只能在业主批准的时间内进行。未经业主批准并在业主监督下，不得在建筑机械机房内进行任何工作。

​

5.承租人的承包商应：

​

​

​

​

​

​

​

6.如果承租人的承包商有任何疏忽，承租人应承担纠正工作的费用。

​

7.所有设备和装置必须与建筑物其余部分的一般有效标准相同。只有在图纸和规格上注明或指定并经业主批准后，才允许任何偏离此类标准的情况发生。

​

8.所有暖通空调工程完成后，应向业主提交一份由专业工程师签署的适当执行的空气平衡报告。

​

9.改建完成后，承租人应向房东提交一份永久入住证，并经其他有管辖权的政府机构最终批准。

​

10.承租人应向业主提交一套最终的Auto-CAD格式的竣工图纸和一套详细显示所有改建项目的图纸。

​

11.本租赁中的其他和不同的条款(如果有)将适用并优先。

​

​

F-7

​

D.计划和规范的标准

​

当租赁条款(包括本附件)要求承租人向业主提交与任何变更相关的计划时，此类计划应至少包括以下内容：

​

1.标明隔板和门的位置的平面图(要求提供隔板和门类型的详细信息)。

​

2.标准的电气便民插座和电话插座的位置。

​

3.特殊电源插座的位置和细节；例如复印机等。

​

4.显示标准天花板和照明设备布局的天花板投影平面图。带有开关的隔板应显示得很浅，表示要控制的夹具。

​

5.特殊天花板条件、照明设备、扬声器等的位置和详细信息。

​

6.地板覆盖物、油漆或镶板的位置和规格，油漆颜色参照标准颜色系统。

​

7.完成进度计划，标明墙面覆盖、油漆或镶板，油漆颜色参照标准颜色系统。

​

8.特殊木制品、玻璃隔板、卷门和格栅、黑板、货架等的详细信息和规格。

​

9.五金明细表，标明按计划确定的门号、大小、所需的硬件，包括枪托、插销或锁具、关闭、止动装置，以及任何特殊物品，如门槛、隔音等。需要明细表。

​

10.验证所有内置设备的尺寸(文件柜、储物柜、计划文件等)

​

11.存储文件的位置和权重。

​

12.任何特殊隔音要求的位置。

​

13.超过每平方英尺50磅活荷载的特殊楼层面积的位置和详细信息。

​

14.所有结构、机械、管道和电气图纸，由基地建筑咨询工程师准备，根据承租人的计划完成。

​

15.所有图纸的尺寸应一致(30“x 46”)，并应包含标准项目电气和卫浴符号，比例应为1/8“=1‘或更大。

​

F-8

​

16.所有图纸应以硬拷贝纸质形式提交(连同所有纸质图纸的PDF扫描副本)，并保存在Auto-CAD 2000版的磁盘上。

​

17.所有图纸均须由在物业所在司法管辖区持有执照的建筑师(或如适用的工程师)盖章，并在不限制前述规定的原则下，在各方面均足以提交与建筑许可证申请有关的适用授权。

​

​

F-9

​

附件二，附件F

承建商的保险规定

​

建筑：

​

​

​

房东：

​

租户：

​

房舍：

​

以下签署的承建商或次承建商(“承建商”)已受雇于上述大厦的承租人(下称“承建商”)(或承租人的承建商)在上述楼宇内为承租人进行某些工程(“工程”)。承建商及承租人已要求上述业主(“业主”)准许承建商进入

与工程执行有关的建筑物及其设施，业主同意在符合下列条款和条件的情况下，允许承包商进入：

​

1.承包商同意赔偿和免除业主及其各自的高级职员、雇员和代理人及其附属公司、子公司和合作伙伴，以及他们中的每一个人因人身伤害、身体伤害(包括任何时候由此造成的死亡)和财产损失或损坏(包括后果性损害)而产生或与工作有关的任何索赔、要求、诉讼、责任、损失和开支，包括合理的律师费，无论该等人身或财产伤害是否声称是由于承包商、承租人、房东或任何其他有权获得上述赔偿的一方，但法律明确禁止的范围除外(任何此类禁止不应使本协议无效，但应仅在法律要求的最低限度内适用)。

​

2.在工程完成之前，承包商应自费提供和维护下列保险[·插入与租约第10.2节一致的限制]:

​

(A)“建筑商一切险”保险，金额至少等于该等改装的重置价值的100%。

​

(B)工人补偿和雇主责任保险，按适用于工人补偿和雇主责任的每项法规所规定的数额，承保在工作中、在工作中或在工作中受雇的每一名工人

责任保险[•________________]

​

(C)商业一般责任保险，包括保护责任和合同责任的保险(具体包括本协议的赔偿条款的保险)，不低于以下限额：

​

[•________________]

​

​

F-10

​

(D)商业汽车责任保险(包括与工作有关的所有自有、非自有和/或租用的机动车)，保险范围不低于以下限额：

​

[•________________]

​

承包商应在开工前向大楼办公室提供承保人出具的证明，证明其已遵守上述有关保险的要求，并规定承保人应提前十(10)天书面通知房东取消上述任何保单。

​

3.承包商应要求其所有从事该工作的分包商提供以下保险：

​

(A)工人补偿及雇主责任保险，按适用于工人补偿及雇主责任保险的每项法规所规定的款额，承保每名受雇于工作中、与工作有关或在工作上工作的工人。

​

(B)商业一般责任保险，包括责任限额至少等于第2款(C)项所述限额的保护性责任保险和合同责任保险。

​

(C)商业汽车责任保险(包括与工作有关的所有拥有、非拥有和/或租用的机动车)，责任限额至少等于第2款(D)项所述的限额。

​

应业主要求，承包商应要求其所有从事该工作的分包商签署与本协议格式相同的保险要求协议。

​

特此通知，业主对以信贷方式向租客提供或将提供给租客的任何劳务或材料不负任何责任，任何该等劳务或材料的机械师或其他留置权不得附加于或影响业主在该处所、建筑物或财产内的复归或其他产业权或权益。

​

同意并签立於20年月日。

​

​

​

​

F-11

​

附件G

承租人的可拆卸财产

​

高压灭菌器

计算机服务器/数据中心硬件

玻璃垫圈

工艺减压站

罗迪纯净水打滑

MilliQ水系统公司

UPS的

工作站

​

​

​

g-1

​

附件H

承租人的危险物品清单

​

[***]

​

​

H-1

​

​

附件H-1

​

[***]

​

H-1

​

***

H-2

​

​

***

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

H-3

​

​

​

​

***

H-4