EX-10.29

附件10.29

租赁协议

本租赁协议(以下简称“租赁”)于2022年2月22日在特拉华州有限责任公司(“房东”)和特拉华州有限责任公司(“承租人”)Are-Windt Street Property，LLC和特拉华州公司(“承租人”)之间签订。

建筑：位于马萨诸塞州沃尔瑟姆温特街840号的那栋肯定要翻修的三层建筑。

房舍：大楼第一层、第二层和第三层的部分，俗称套房100，面积约为139,984平方英尺，需重新测量，如附件A所示，需重新测量，如下文第5节所述。

项目：房屋所在的建筑物所在的不动产，以及附件B所述的对其的所有改进和附属设施。

基本租金：最初，每平方英尺的租金为每年73.50美元，可根据本条例第四节的规定进行调整。

可出租面积：139,984平方米英国《金融时报》

建筑和项目可出租面积：168,214平方米英国《金融时报》

租户在营业费用中的份额：83.22%

保证金：6,001,814.00美元，可根据第6节进行调整。

目标开工日期：2024年4月19日

租金调整百分比：3%

基期：自开工之日起至开工后第一个完整月的第一个月的第一天起144个月止。为清楚起见，如果开始日期发生在一个月的第一天，则应从该日期起计算基准期限的到期日。如果开始日期不在一个月的第一天，则从下一个月的第一天开始计算基期期满。

许可用途：生命科学研发实验室、制造、综合办公、相关机械空间和符合本项目特点并符合本条例第7条规定的其他附属用途。

缴租地址：业主通知书地址：

Are-温特街物业，LLC北欧几里德大道26号

加利福尼亚州帕萨迪纳市邮政信箱22547号，邮编：91101

纽约，NY 10087-2547年注意：公司秘书

租户的通知地址

伊利街40号

马萨诸塞州剑桥市，邮编：02139

注意：首席财务官

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第2页

复印件为：

Intellia治疗公司

伊利街20号

马萨诸塞州剑桥市，邮编：02139

注意：法律部

为礼貌起见，业主根据本租约向租户提供的通知副本应发送至邮箱：Glenn.Goddard@intelliatx.com并发送至ntlanotice@intelliatx.com。

以下展品附于此并通过此引用并入本文：

[X]附件A-房舍说明[X]附件B--项目说明

[X]附件C--工作信函[X]附件D-生效日期

[X]附件E-规章制度[X]附件F-承租人的个人财产

[X]附件G-建筑标志位置

房屋租赁。根据并遵守本协议的所有条款和条件，房东特此将房屋出租给租户，租户特此向房东出租房屋。项目中供项目租户非专属使用的部分在本文中统称为“公共区域”。公共区域应包括但不限于现在或以后位于项目内、项目上或以其他方式服务于项目的任何设施(如果有)，这些设施可能会不时存在(由业主自行决定)，并提供给承租人和/或项目的一个或多个其他租户和/或第三方使用，但临时中断和/或不可抗力(见第34条的定义)除外(每个租户和/或一个或多个其他租户和/或第三方统称为“项目设施”)。承租人在租期内享有公共区域的非专有权，其他有权使用公共区域的人也有权使用公共区域。公共区域包括但不限于：(I)公共或公共大堂、走廊、楼梯、电梯、走道、走廊和电梯大堂；(Ii)公共通道和管道；(Iii)公共机械和杂物间；(Iv)公共卫生间；(V)公共车道、停车区和装载区；(Vi)人行道；(Vii)园林区；(Viii)垃圾围栏。业主保留修改公共区域的权利，前提是此类修改不会对租户将房屋用于许可用途造成重大不利影响。自开工之日起至期满期间，承租人应可以一周7天、每天24小时进入建筑物和房屋，但因法律要求、业主进行任何安装、维护或维修或任何其他临时中断而导致的紧急情况，则不在此限。在此期间，承租人应每周7天、每天24小时进入建筑物和建筑物，但因法律要求、业主进行任何安装、维护或维修或任何其他临时中断而导致的紧急情况除外。, 并在其他方面受本租约条款的约束。

此外，如果根据第39条和/或第40条的规定，该房屋曾经包括该建筑物的全部可出租面积，业主有权要求租户(承租人应在房东提出要求后立即这样做)以租户和业主合理接受的商业合理形式签署租约修正案，并由业主准备解决与将建筑物从多租户建筑转换为单租户建筑相关的事项，包括但不限于：(I)公共区域，(Ii)维护和维护，以及(I)公共区域，(I)公共区域，(Ii)维护和维护，并由业主准备，以解决与将建筑物从多租户建筑转换为单租户建筑相关的事项，包括但不限于：(I)公共区域，(Ii)维护和维护，以及(Iv)建筑物标志(可能是专用标志)；。(V)泊车位及预留泊车位的分配；及。(Vi)规则及规例。

交付；房屋验收；开工日期。房东应尽合理努力在目标开工日或之前将房屋交付给租户，房东的工作应基本完成(“交付”或“交付”)，所有租户和租户及其财物均应安全无虞。如果房东未能及时交付房屋，房东不对租客因此造成的任何损失或损害承担责任，除本租约规定外，本租约不得无效或不可撤销。尽管本合同有任何相反规定，但如果房东未能在目标开工日期后30天内将房屋交付给租户(该日期可因不可抗力延误和租户延误而延长，称为“消除日”)，则房东未能交付房屋的补偿日期后的每一天，应支付的基本租金将减少1天。，如果房东未能在目标开工日后30天内将房屋交付给租户(该日期可因不可抗力延误和租户延误而延长)，则房东未能交付房屋的每一天的基本租金将予以减免。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第3页

场所到租户。如果房东由于不可抗力和租客延误以外的任何原因，没有在目标开始日期后180天内交付房产，租户可以书面通知房东终止本租约，如果终止：(A)押金或其任何余额(即在扣除房东根据本租约条款有权获得的所有金额后)应退还给租户，以及(B)房东和租客在本租约项下不得享有任何进一步的权利、义务或义务，但下列情况除外：(A)押金或其任何余额(在扣除房东根据本租约规定有权获得的所有金额后)应退还给租户；以及(B)房东和租客均不享有本租约项下的任何进一步权利、义务或义务，但以下情况除外在此使用的术语“业主的工作”、“租户延误”和“基本完工”应具有工作信函中为这些术语规定的含义。如果承租人在180天期限届满后5个工作日内未选择作废本租约，则该作废本租约的权利将被放弃，本租约将保持完全效力。

“开工日期”应为以下日期中较早的一个：(I)房东将房屋交付给租户且房东的工作基本完成的日期；或(Ii)如果没有租户延误，房东本可以交付房产的日期。根据任何一方的要求，房东和租户应签署并交付一份书面确认，以本租约附件(附件D)所附的“开始确认日期”的形式确认开始日期和期满日期；但是，任何一方未能签署并交付此类确认，不影响另一方在本合同项下的权利。本租约的“期限”应为本租约首页上定义的基本期限和承租人根据本租约第41条可选择的任何延期条款。

业主和租客承认并同意：(W)截至本租赁之日，全球存在建筑材料、供应和设备的重大供应链延误和短缺(统称为“供应链延误”)，(X)执行和/或实质完成业主工作所需的固定装置、设备和/或材料(统称为“所需材料”)的可用性可能会因此类供应链延误而导致交货期比通常预期的更长，(Y)所需材料的不可用或延迟交付可能会导致进度中断以及(Z)目标开工日期应推迟相当于业主因无法获得或延迟交付所需材料而直接或间接导致的基本完工延迟的一段时间。

承租人已要求有权在开工日期前占用该部分楼宇(“第一期空间”)，而该日期须按附表1所载施工时间表所载，业主并已同意在工作书条款的规限下，采取合理努力加快承租人改善第一期空间的工程，以满足承租人的要求，而业主亦已同意在符合承租人要求的情况下，采取合理努力加快第一期空间的改善工程，以满足承租人的要求，而业主亦已同意在符合工作书条款的情况下，加快第一期空间的改善工程。一期空间的位置应由业主和租户在完成租户改善的空间平面图(如工作书中所定义)后共同商定。房东应在一期空间的租户改善工程基本完成后(“交付日期”)向租户交付一期空间。自交付日期起，承租人应开始支付基本租金，租金为每平方英尺每年73.50美元，外加一期空间的运营费用。承租人承认并同意，在租客占用一期空间期间，房东将继续执行房东的剩余工作，房东完成房东的剩余工作可能会对租户使用和占用一期空间产生不利影响，在房东的剩余工作实质性完成之前，与房东在房屋剩余部分施工相关的施工噪音、振动和灰尘将继续存在；但是，如果承租人合理地相信业主在占用第一期空间时业主在房屋剩余部分所做的工作会对承租人对第一期空间的预期使用产生实质性的不利影响，则该工作将对承租人使用第一期空间产生重大不利影响, 承租人有权推迟交付日期，直到房东在房屋剩余部分的工作不再对承租人合理确定的一期空间的预期用途产生重大不利影响时为止。

除承租人根据上一段的规定提早占用第一期空间外，即使本合同有任何相反规定，只要业主的工作在第一期空间以外的任何部分实质上完成，且承租人对该已完工面积的占用不会对其造成重大干扰

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第4页

由于业主对房屋的施工尚处于剩余阶段，租户可以通过向业主递交书面通知，选择在开工日期之前占用该竣工面积。承租人应按每年每可出租平方英尺73.50美元的费率开始支付基本租金，并在房东将完工面积交付给承租人以便租户早日入住之日，另加承租人根据前一句话选择占用的任何已建成面积的运营费用。承租人承认并同意，在租客占用该等已完工面积期间，业主将继续在剩余部分进行业主的工作，业主完成剩余部分的工作可能会对租客的使用和占用造成不利影响，并且在业主的剩余部分的工作基本完成之前，与业主在剩余部分的施工相关的施工噪音、振动和灰尘将继续存在。

除工作书(包括业主履行业主工作的义务)或本租约另有明文规定的情况外：(A)租户应接受开工之日的状况；(B)房东不对物业的任何缺陷负责；(C)租户对物业的占用应为租户接受物业以及物业在被占用时状况良好的确凿证据。(C)承租人接管物业应为租户接受物业，且物业在被占用时状况良好的确凿证据；(C)租户接管物业应为确凿证据，证明承租人接受物业，且物业在取得占有权时状况良好。租户在生效日期前占用物业应遵守本租约的所有条款和条件，只要租户没有在物业的任何部分经营业务，则不包括支付基本租金和运营费用的义务。

在开工日期后的连续365天内，房东应自行承担成本和费用(不构成运营费用)，负责要求对建筑系统进行的任何维修(如第13条所定义)，除非承租人或任何承租方对维修原因负责，在这种情况下，承租人应支付费用。

承租人同意并承认，除本租约明确规定外，房东或其任何代理人均未就全部或部分处所或项目的状况、和/或处所或项目是否适合承租人的业务作出任何陈述或担保，承租人放弃对处所或项目适合许可用途的任何默示担保。(B)承租人同意并承认，除本租约明确规定外，业主或其任何代理人均未就处所或项目的全部或部分状况、及/或处所或项目是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，且承租人放弃对处所或项目适合许可用途的默示保证。本租赁构成房东和租户关于本租赁标的的完整协议，并取代本租赁中未包含的任何和所有先前的陈述、诱因、承诺、协议、谅解和谈判。房东在签署本租约时，依据租户的陈述、保证、确认和本租约中包含的协议。

租金。

(a)

基本租金。第一个完整历月的基本租金应在租户向房东交付本租约的签约副本的同时到期并支付。承租人应在本合同期限内每个日历月的第一天或之前，向房东预付等额的每月基本租金分期付款(即当时有效基本租金金额的1/12)，以美利坚合众国的合法货币在房东办公室支付上述租金，或向房东不时以书面形式指定的其他人或在房东不时指定的其他地点(包括联邦保险的电汇)预付等额的每月基本租金(即当时有效的基本租金金额的1/12)，而不按要求、抵扣、扣除或抵销的方式预付给房东，或在房东不时以书面形式指定的其他人或其他地点(包括联邦保险的电汇(包括联邦保险的电汇))向房东预付等额的每月基本租金(即当时有效基本租金金额的1/12)。任何部分日历月的基本租金的支付应按比例计算。承租人向房东支付基本租金和其他款项的义务和本租赁项下房东的义务是独立的义务。承租人无权在任何时候减免、降低或抵销本租约中明文规定的任何减租(如第5节所定义)。

(b)

额外租金。除基本租金外，承租人同意向房东支付额外租金(“额外租金”)：(I)自生效日期起，承租人应分担的“营业费用”(见第5节)，以及(Ii)承租人根据本租约条款承担或同意支付的任何和所有其他金额，包括但不限于可能成为的任何和所有其他金额。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第5页

在任何适用的通知和补救期限之后，由于租户违约或未遵守本租约的协议、条款、契诺和条件所致。

基本租金调整。

(a)

年度调整。基本租金应在开始日期的每个年度周年日增加(但如果开始日期发生在日历月的第一天以外的某一天，则应在开始日期之后的第一个完整日历月的第一天的每个年度周年日增加基本租金)(每个“调整日期”)，方法是将紧接该调整日期之前应支付的基本租金乘以租金调整百分比，并将所得金额加到紧接该调整日期之前应支付的基本租金上。调整后的基本租金应按本合同规定支付。任何部分日历月的基本租金调整应按比例计算。

(b)

额外的TI津贴。除承租人改善津贴(见工作书)外，房东应根据工作书的条款，向租户提供额外的租户改善津贴(按工作书的规定)。自生效日期起至基期内每个月的第一天，承租人须支付所需款额，以悉数摊销实际由业主提供资金的额外租客改善津贴部分(如有)，按基准期限等额按月支付，年利率为8%，自生效日期起计利息(“TI租金”)。截至本租约到期或提前终止时仍未支付的任何TI租金应在本租约到期或提前终止时一次性支付给房东。

(c)

改装津贴。在租户改善工程完成并支付与此相关的所有到期款项后，如果额外的租户改善津贴仍有任何未支付部分，业主应在符合工作书条款的情况下，向租户提供改建津贴(定义见工作书)。自(I)开始日期或(Ii)全部或部分改建津贴发放后一个月的第一天起至基期内每个月的第一天开始，承租人应支付所需金额，以全数摊销房东实际资助的改建津贴部分(如果有的话)，并在剩余的基期内按年利率8%等额支付改建津贴，利息从(I)晚些时候开始计息或(Ii)业主首次发放该等改建津贴或其任何部分的日期(“改建津贴租金”)。由于改建津贴可分多期发放，改建津贴租金金额将在每期支付后作出调整。截至本租约期满或提前终止时仍未支付的任何改建津贴租金应在本租约期满或提前终止时一次性支付给房东。

运营费用支付。房东应向租户提交一份期限内每个日历年的运营费用的书面估计(“年度估计”)，该估计可由房东在该日历年内不时修订。自开工之日起至此后每个月的第一天，承租人应向房东支付相当于承租人在年度概算中所占份额的1/12的金额。任何部分日历月的付款都应按比例分摊。业主应尽商业上合理的努力，在年度概算适用的日历年度开始前至少30天交付年度概算。

经营费用“一词是指业主每历年就本项目发生或累计的任何种类或种类的所有成本和开支，包括(I)税(如第9条所界定)、(Ii)公用事业(如第11条所界定)、(Iii)保险费、(Iv)建筑物或项目的升级或建筑物和/或项目所提供的强化服务的费用，这些费用旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制建筑和/或项目所提供的强化服务的蔓延，而这些成本和费用并不重复，包括(I)税(如第9条所界定)、(Ii)公用事业(如第11条所界定)、(Iii)保险费、(Iv)建筑物或项目的升级费用或建筑物和/或项目所提供的强化服务的费用。(V)除第44(O)条另有规定外，运输服务

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第6页

(I)项目设施的成本(包括班车服务成本(定义见第44(O)条))，(Vi)项目设施的成本(包括但不限于，业主向业主的关联公司偿还由该关联公司就项目设施空间向业主支付的市场租金、商业合理的减租、商业合理的补贴或业主可能提供的与项目设施相关的其他商业合理优惠)、(Vii)在业主确定的适用范围内摊销的准许资本支出(定义见下文)业主在考虑到大楼全天候运营的所有合理因素后合理确定：(Viii)美化环境和除雪的费用，以及(Ix)业主第三方物业经理的费用，或者，如果没有第三方物业经理，则为基本租金的3%的行政租金，仅不包括：(Ii)环境美化和除雪的费用；以及(Ix)业主的第三方物业经理的费用，如果没有第三方物业经理，则为基本租金的3%的行政租金，仅不包括：

(a)

本项目的原始建筑成本，包括但不限于在业主将该等空间交付给承租人或RoFo空间(如本文定义)之前对必须使用的房屋或RoFo空间进行的翻新，纠正该等原始建造或翻新中的缺陷的成本，以及与业主的工作以及业主在将该等空间交付给承租人之前就必须使用的房屋或RoFo空间进行的任何工程有关的成本和开支；

(b)

资本支出，但下列资本维修、改善和更换除外：(1)为符合法律要求而需要；(2)旨在降低运营费用；(3)维护或改善建筑物或任何建筑系统的公用事业、效率、容量、安全或保安；或(4)为延长任何资本项目的使用寿命而发生的费用(统称为“许可资本支出”)；

(c)

抵押贷款的利息、本金支付(见第27节)、房东的债务、融资成本以及房东借入的资金的摊销，无论是有担保的还是无担保的；

(d)

项目折旧(资本改善除外，其成本可计入运营费用)；

(e)

广告、法律、空间规划费用和租赁佣金，以及为项目采购和租赁空间给租户而产生的其他成本和开支，包括项目中保留的任何租赁办公室，租户的免租金和建筑津贴；

(f)

租赁谈判或执行过程中产生的法律和其他费用；

(g)

完成、固定、改善、翻新、粉刷、重新装修或业主为其房屋内的其他租户支付或执行的其他工作，以及纠正该等工作中的缺陷的费用；

(h)

由项目其他租户报销的费用或由项目租户或其他租户直接支付的税款，无论是否实际支付；

(i)

租户直接或单独向适用的供应商或房东支付的范围内，向其他租户提供的所有公用事业的成本，包括但不限于水电、电力、污水、供暖、照明、空调和通风的成本(在这种情况下，应排除任何其他租户的同等成本，例如，如果租户单独支付在房产内使用的电费，则向所有其他租户空间提供的电力的成本不包括在运营费用中)；在此情况下，提供给其他租户的所有公用事业的成本，包括但不限于水电、电力、污水、供暖、照明、空调和通风的成本(在这种情况下，应排除可归因于任何其他租户的同等成本)；

(j)

{br]支付给以下人员的工资、工资、福利和其他补偿：(I)对项目负有日常管理责任的业主或其代理人或承包商(不论头衔)以上的人员，或(Ii)业主或其附属公司的高级管理人员和雇员，他们没有被全部或部分分配到项目的运营、管理、维护或维修；但是，对于没有将基本上所有受雇时间都投入项目的任何此等人员，工资、工资、福利和其他

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第7页

与与运营、管理、维护或维修项目无关的事项所花费的时间相比，在与运营、管理、维护或维修项目相关的事项上花费的时间；

(k)

与向业主或业主关联公司拥有的本项目和其他物业提供的管理、运营、工程和/或安全服务相关的场外办公室或设施所发生的费用，超过本项目与业主或业主关联公司拥有的此类其他物业之间按比例分摊的成本份额；

(l)

与维持房东存在有关的一般组织、行政和管理费用，无论是作为公司、合伙企业或其他实体，包括一般公司、法律和会计费用；

(m)

与租户、其他租户或准租户发生纠纷而产生的费用(包括律师费以及和解、判决和代之以付的费用)，以及与大楼员工、顾问、管理代理、租赁代理、购买者或抵押权人进行谈判或发生纠纷所产生的费用和开支(包括律师费)；

(n)

业主、其雇员、代理人或承包商或任何租户违反本项目任何空间租赁的条款和条件或任何法律要求(如第7条规定)而产生的费用；

(o)

房东或其代理人及员工的严重疏忽或故意不当行为造成的费用；

(p)

因房东不能或不能按时缴纳税款和/或提交任何税款或信息申报单，或房东未在拖欠前支付本协议规定房东应缴纳的任何税款而招致的罚款、罚款或利息；

(q)

支付给业主或业主的子公司或附属公司的管理费用和利润增量，用于支付本项目内或向本项目提供的货物和/或服务的费用和/或利润增量，但超出非关联第三方在竞争基础上提供的此类货物和/或服务的成本；

(r)

房东的慈善或政治捐款，或在项目中维护的美术费用；

(s)

与服务(包括电力)、项目或其他福利相关的成本，这些服务、项目或其他福利不是本项目的标准项目，承租人在没有具体费用的情况下无法获得，但提供给项目的另一个承租人或占用人，无论该其他承租人或占用人是否由业主专门为此收费；

(t)

项目销售或再融资产生的成本；

(u)

业主或项目任何权益所有者的净所得税、特许经营税、股本税、赠与税、遗产税或对项目或其任何部分或其中的权益征收的任何联邦、州或地方文件税；

(v)

根据项目空间租赁协议，项目租户以外的人实际报销的运营费用中应包括的任何费用；

(w)

因火灾、暴风雨或其他人员伤亡而需支付的修理费或其他工程费；但该修理费或其他工程费应由双方按照第18条的规定支付；

(x)

因谴责而产生的费用或费用；

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第8页

(y)

本合同第30条规定承租人不负责的在房屋、建筑物或项目内或附近移除、研究、测试或补救有害物质所产生的任何费用；

(z)

营业费用准备金(当年税金准备金除外)；

(aa)

仅为寻求或保持能源与环境设计(LEED)、Well建筑标准或其他类似的高于黄金标准或同等级别的“绿色”认证评级的领先地位而申请和报告建筑或项目的任何费用；

(bb)

如果承租人根据第44(O)节的规定选择不参加班车服务，则班车服务费用；以及

(cc)

建造水库森林设施的成本(定义见第42条)，以及与水库森林设施的运营、维护、维修或更换相关的任何成本或费用(双方承认，在根据第42条的条款应向承租人收取的范围内，任何此类成本将根据第42条作为“便利设施费用”单独向承租人收取，而不是作为运营费用)。

此外，即使本租约中有任何相反规定，业主就业主合理预期可减少整体营运开支(例如，但不限于减少本项目的能源使用量)的任何资本改善而产生或应计的营运开支(“节能成本”)，应在至少相等于(A)10年、(B)该等基建项目的使用年限或(C)(I)节能成本的商数的年限内摊销。“节能成本”应在至少相当于(A)10年、(B)该等基建项目的使用年限或(C)(I)节能成本的商数的年限内摊销。除以(Ii)业主合理预期可因该等资本改善而节省的每年营运开支。

在每个历年(或合理要求的较长期间)结束后的90天内，业主应向租户提交一份合理详细的报表(“年度报表”)，说明：(A)上一历年的实际运营费用总额和租户应占的份额，以及(B)租户在该年度支付的运营费用总额。如承租人在该年度的实际营运开支中所占份额超过承租人支付该年度的营运开支，则超出的部分应由承租人在向承租人交付该年度报表后30天内到期并作为租金支付。如果租客支付的经营费用超过租客在该年度实际经营费用中的份额，房东应在该年度报表交付后30天内向租客支付超出的部分，但在期满后或提前终止租客或租客拖欠租金的情况下，房东应在扣除房东应支付的所有其他金额后向租客支付超出的部分。根据本款规定，房东和租客有义务支付任何多付的款项或欠款，在本租约期满或提前终止后继续有效。

年度报表是最终的，对租户具有约束力，除非租户在收到年度报表后180天内对其中的任何项目提出异议，或希望通过书面通知业主来核实年度报表的准确性。如果在180天内，租户出于善意合理地提出问题或希望核实业主关于租户应承担的运营费用的陈述的准确性，业主将向租户提供与项目运营有关的业主账簿和记录，以及业主合理决定用于回应租户问题的信息(“费用信息”)。如果在租户审核此类费用信息后，房东和租户无法就租户应分担的运营费用金额达成一致，则租户有权选择一家地区或国家认可的独立会计师事务所，由租户选择并经房东批准(该批准不得无理扣留或拖延)，并根据或有费用以外的费用安排开展工作(“独立审核”)。任何这种独立审查的结果对房东和租户都有约束力。如果独立审查显示租户实际支付的有关日历年的营业费用超过了承租人在该日历年的营业费用份额，房东应根据房东的选择，(I)将超出的金额贷记估计营业费用的下一期，或(Ii)在交付后30天内将超出的部分支付给租户。(Ii)房东应选择(I)将超出的部分贷记到下一期估计的运营费用中，或(Ii)在交付后30天内将超出的部分支付给租户

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第9页

除本租约期满或提前终止后或租客拖欠租金义务外，房东应在扣除房东应支付的所有其他款项后，向租客支付超出的租金。如独立审核显示租户就该历年的营运开支支付的款额少于租户在该历年的营运开支份额，租户应在提交该报表后30天内向业主支付差额。如果独立审查显示租户在运营费用方面多付了超过5%的费用，则房东应补偿租户因独立审查而发生的所有费用。承租人分担义务开始和结束的历年的营业费用应按比例分摊。尽管本文有任何相反规定，如果项目在期限内的任何一年的平均占有率不低于95%，租户在该年度的运营费用份额应按项目在该年度的平均占有率为95%来计算。

“承租人份额”应为本租约首页所列的承租人份额百分比，由业主根据此后房屋或项目实际大小的变化进行合理调整。房屋和大楼的可出租面积应由业主确定的DiMella Schaefer或Stevenson Systems在开工日期后90天内使用办公建筑：标准测量方法ANSI/BOMA Z65.1-2017方法A作为多人建筑的指南(“测量标准”)来计算。DiMella Schaefer或Stevenson Systems的信件或报告(如适用)的副本，列出其使用测量标准进行的计算，以及所有相关的文件支持，应提供给业主和租户，并对业主和租户具有约束力(“重新确定RSF的通知”)。如果RSF重新确定通知中规定的房屋和建筑物的实际可出租面积与本租约第1页中的“房屋”、“房屋的可出租面积”和“建筑物和项目的可出租面积”的定义中规定的金额相背离，则本租约应进行修改，以反映RSF的重新确定通知中对“房屋”、“房屋的可出租面积”、“建筑物和项目的可出租面积”的定义中所述的结果。在本租约中，应修改本租约，以反映重新确定RSF的通知中规定的实际可出租平方英尺面积和本租约第1页中的“房屋”、“房屋的可出租面积”和“建筑物和项目的可出租面积”的定义中所规定的金额，以反映RSF的重新确定通知中所述的结果。房东可以公平地增加承租人应偿还的任何费用或费用的承租人份额，这些费用或费用与维修、更换或服务有关，该修理、更换或服务仅使房产或项目的一部分受益，包括房产，或因入住率或用途而变化。基本租金, 承租人在本合同项下应支付给房东的营业费用份额和所有其他金额在本合同中统称为“租金”。

保证金。作为本租约的一个基本条件，承租人应根据下一段的条款向房东交一笔保证金(“保证金”)，用于履行本租约第1页所列承租人的所有义务(保证金的金额如下第6节所述可减少)，保证金应以无条件的、不可撤销的信用证(“信用证”)的形式交付：(I)形式和实质令房东满意；(Ii)(Ii)以令房东满意的形式和实质，(Ii)保证金应以无条件的、不可撤销的信用证(“信用证”)的形式交付：(I)以业主满意的形式和实质；(Ii)以令房东满意的形式和实质；(Ii)保证金应以无条件且不可撤销的信用证(“信用证”)的形式存在：(Iii)明确允许房东随时利用信用证，向发行人递交通知，表明房东有权根据信用证提取，(Iv)由令房东满意的FDIC保险的金融机构出具(承认并同意硅谷银行应被视为信用证的可接受初始发行人)，以及(V)可通过在加利福尼亚州、马萨诸塞州或其他房东选择的州出示即期汇票赎回。如果承租人没有在任何当时的信用证规定的到期日之前至少10天向房东提供符合本协议所有要求的替代信用证，房东有权提取当前信用证的全部金额，并将提取的现金资金作为保证金，不收取利息。保证金由房东保管，作为承租人履行本租约义务的保证金。保证金不是预付租金保证金，也不是房东在租户违约时的损害赔偿金。每次发生违约时(如第20节所定义), 房东可使用全部或部分保证金来支付本租约规定的拖欠款项、未来租金损害赔偿以及因此类违约而造成的任何损害、伤害、费用或责任的费用，但不影响本合同规定或法律规定的任何其他补救措施。业主根据本条款第6款使用保证金的权利包括在根据下文第21(C)条终止本租约后使用保证金支付未来租金损害赔偿金的权利。一旦全部或部分押金被使用，承租人应在提出书面要求后5天内向房东支付将押金恢复到本租约第1页所列金额的金额。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第10页

租客特此放弃现在或以后生效的任何法律的规定，该法律规定房东只可向保证金索要合理必要的款项，以弥补拖欠租金、修复租客造成的损坏或清理房产，双方同意，房东还可就租客或租客的任何高级人员、雇员、代理人或受邀者的作为或不作为造成的任何其他可预见或不可预见的损失或损害向房东索赔合理所需的款项。(br}承租人或承租人的任何高级职员、雇员、代理人或被邀请人的作为或不作为造成的任何其他损失或损害，可预见或不可预见的，房东可另外要求赔偿。在对承租人提起破产或其他债务人-债权人诉讼时，保证金应被视为首先用于支付房东在提起该等诉讼之前的一段时间内到期的租金和其他费用。如果承租人应全面履行本租约的每项条款，押金或其任何余额(即在扣除房东根据本租约条款有权获得的所有金额后)应在本租约期满或提前终止后90天内返还给承租人(或根据房东的选择，返还给租户权益的最后受让人)。

在双方签署并交付本租约后10个工作日内，承租人应提交一份金额为2,572,206.00美元的保证金的信用证。在2023年1月1日或之前，租户应向房东提交一份修改后的信用证，将保证金增加到6,001,814.00美元，或更换一份金额为6,001,814.00美元的信用证。如果承租人按照前一句话交付了补发信用证，房东应在此后的一段合理时间内将信用证正本退还给承租人。

若(X)租户于生效日期(X)后36个月届满时本租约并无违约，及(Y)租户在紧接租户要求减少保证金之前的6个月期间内并未拖欠保证金(统称为“减持要求”及“减持要求”)，则保证金应减至相等于3,429,608.00美元(“减收保证金”)的金额。(Y)承租人在紧接承租人要求降低保证金之前的6个月内并无拖欠保证金(统称“减收保证金”)，则保证金应减至相当于3,429,608.00美元的金额。如果租户向房东提交书面请求，要求降低保证金，只要减押金要求得到满足，房东应与租户合作，不向房东支付任何费用、费用或责任，将房东当时持有的信用证减至减少的保证金金额。如果保证金按本款规定减少，则从减少之日起及之后，就本租赁的所有目的而言，“保证金”应被视为减少的保证金。

如果房东转让其在本项目或本租赁中的权益，房东应(A)将房东当时持有的任何保证金转让给根据本条款第6条承担房东义务的个人或实体，或(B)将房东当时持有并在本条款允许的扣除额后剩余的任何保证金返还给租户。一旦转让给受让人或将押金退还给租客，房东对押金不再有任何义务，租客退还押金的权利仅适用于房东的受让人。房东对保证金的义务是债务人的义务，而不是托管人的义务，因此不产生利息。

使用。房产应仅用于本租约第1页基本租赁条款中规定的许可用途，并遵守现在或今后适用于房产及其使用和占用的所有法律、命令、判决、条例、法规、法规、指令、许可、许可证、契诺和限制，包括但不限于《美国残疾人法》，42 U.S.C.§12101，以及更高级别的法律、命令、判决、条例、法规、指令、指令、许可证、许可证、契诺和限制，包括但不限于《美国残疾人法》[42 U.S.C.§12101]及其后的所有法律、命令、判决、条例、法规、法规、指令、指令、许可证、许可证、契诺和限制。(连同据此颁布的条例，“反兴奋剂机构”)(统称为“法律要求”，每一项均为“法律要求”)。承租人应在业主书面通知5天后，停止任何被任何有管辖权的政府当局(如第9条所界定)宣布为违反法律要求的房产的使用。承租人不得使用或允许将房屋用于任何目的或以任何方式使承租人或房东的保险无效、增加保险风险或导致不允许任何洒水器或其他信用额度。承租人不得允许房屋的任何部分被用作ADA或任何类似法律要求所定义的“公共住宿场所”。承租人应应房东的要求，及时补偿因承租人不遵守本节规定或因承租人使用和/或占用房屋而导致的任何此类保险单的任何额外保费。承租人将以谨慎、安全和适当的方式使用房屋，不得浪费或允许浪费、使房屋的楼面或结构超载、使房屋使用会损坏房屋或妨碍或干扰业主或其他租户或项目占有者的权利，

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第11页

包括在该处所进行拍卖、清盘或停业出售，或使用或允许该处所作任何非法用途，或发出拍卖、清盘或停业出售的通知。承租人应安排在房屋内安装任何设备或机械，以合理地防止房屋发出的声音或振动延伸到公共区域或项目中的其他空间。未经业主事先书面同意，承租人不得在房屋内或之上放置任何会使楼面超载的机械或设备，也不得在项目的公共区域或项目电梯内运输或移动该等物品。业主事先书面同意不得无理拒绝、限制或拖延。除工作书中另有规定外，未经业主事先书面同意，承租人不得以任何需要通风、空气交换、供暖、燃气、蒸汽、电力或水的方式使用本项目自开工之日起根据承租人通常提供给许可用途的份额按比例分配给本项目的房屋容量。

业主应负责(I)在符合工作书条款的情况下，使房屋在开工日期符合法律要求(包括ADA)，以及(Ii)由业主承担费用，使项目公共区域在开工日期符合法律要求(包括ADA)。开工日期后，业主应作为运营费用(该法律要求一般适用于本项目所在地区的类似建筑)或由承租人承担费用(该法律要求是由于承租人与本项目的其他承租人相比，对建筑物的特殊用途或承租人的改动而触发的)，对公共区域或建筑物外部进行法律要求所要求的任何改动或修改的情况下，房东应将其作为运营费用(如果该法律要求一般适用于本项目所在地区的类似建筑物)或由承租人承担费用(如果该法律要求是由于承租人与本项目的其他承租人相比，对该处所的特殊用途或承租人的改动)。除前两句另有明文规定外，承租人应自费对与承租人使用或占用该处所有关的法律规定(包括但不限于遵守“反兴奋剂条例”)对该处所的内部进行任何改动或修改。尽管本协议有任何其他相反的规定，承租人应对因承租人使用或占用房屋或承租人的改动的法律要求而产生或与之相关的任何和所有要求、索赔、责任、损失、费用、费用、诉讼、诉讼因由、损害赔偿或判决，以及因调查或抗辩而产生的所有合理费用(包括但不限于合理的律师费、收费、支出和诉讼费用)(统称为“索赔”)负责，承租人应赔偿、抗辩。, 就因处所未能遵守与租客对处所的使用或占用或租客的改动有关的任何法律规定而引起或与之相关的任何及所有索偿，持有业主及豁免业主不受损害。

承租人承认，房东可以(但没有义务)寻求获得有关项目和/或房屋的能源与环境设计(LEED)、WELL建筑标准或其他类似“绿色”认证的领导地位，承租人同意与房东合理合作，不向租户支付任何实质性费用，并提供房东合理要求的与此相关的信息和/或文件。为免生疑问，业主为取得任何LEED、WELL建筑标准或类似的“绿色”认证而产生的费用，在任何情况下均不得计入运营费用中。

正在等待。如果经房东明确书面同意，租户在租期终止后仍保留对房屋的占有权，(I)除非另有书面同意，否则房东应随时立即终止该占有权，(Ii)本租约的所有其他条款和条款(包括但不限于根据本合同第四节调整基本租金)在该滞留期内将保持全部效力和效力(不包括任何扩展或续签选择权或其他类似的权利或选择权)，(Ii)在此期间，本租约的所有其他条款和条款(包括但不限于根据本合同第四节调整基本租金)将保持完全效力和效力(不包括任何扩展或续签选择权或其他类似的权利或选择权)。(Iii)承租人应继续支付基本租金，金额为本租约期满或提前终止之日应支付的金额，或房东在该书面同意中由房东全权及绝对酌情决定的其他金额，及(Iv)所有其他付款应根据本租约条款继续支付。如果租客在未经房东明确书面同意的情况下，在租约期满或提前终止后仍占有该房产，(A)租客应根据本租约条款成为租客，但每月租金应相当于租期最后30天内有效租金的150%；(B)如果租约持续超过30天，租客应对房东因租约而遭受的一切损害负责，包括相应的损害赔偿；(B)如果租约持续30天以上，承租人应对房东因租约保留而遭受的一切损害负责，包括后果性损害；但是，如果租户在合同期满或提前终止前30天内向房东提交书面询问，

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第12页

房东将通知租户是否存在相应损害的可能性。除非另有明确规定，承租人的保留，无论是否得到房东的同意，都不得延长本租约，并且本第8条不应被解释为承租人同意保留对该房产的占有权。业主在本租约期满或提前终止后接受租金，不会导致本租约的续签或恢复。

Taxes.

(a)

房东应作为经营费用的一部分，支付任何联邦、州、地区、市政、地方或其他政府机关或机构，包括但不限于准公共机构(统称“政府当局”)在有效期内征收的所有税费、征费、费用、评估和任何种类的政府收费(统称为“税费”)，包括但不限于：(I)征收、衡量或基于以下各项的所有税费：(I)由任何联邦、州、地区、市级、地方或其他政府机关或机构(包括但不限于准公共机构)征收、衡量或基于的所有税费：(I)由任何联邦、州、地区、市政、地方或其他政府机关或机构(包括但不限于准公共机构)征收、衡量或基于的所有税款：根据本租约应支付给业主的租金(或业主收到的总收入)的全部或部分，或(Ii)基于任何种类的房产或项目的面积、评估价值或其他衡量或评估，或(Iii)由或对房产或项目的任何部分的运营或维护(包括停车场)评估或征收的租金，或(Iv)由法律要求或法律要求或其解释而评估或征收的，或根据法律要求或其解释而评估或征收的，或业主从项目或其任何部分的租金中收取的全部或部分收入，或(Ii)基于任何类型的房产或项目的面积、评估价值或其他衡量或评估，或(Iii)对房产或项目的任何部分的运营或维护(包括停车场)进行的评估或征收，或(Iv)由法律要求或其解释而评估或征收的由任何政府当局颁布，或(V)作为对业主业务或占用项目租赁空间的许可证或其他费用、收费、税收或评估。房东可以通过适当的法律程序对任何税收或保证税收的留置权的金额、有效性或应用提出异议。如果房东在期限内获得项目减税或退款，承租人应获得承租人在减税或退款中的份额(即支付所有合理的减税或退款费用，包括合理的律师费后的净额)，作为房东用于下一次到期运营费用的抵免(或者，如果租户根据本租约没有进一步的运营费用到期，并且租户在本租约下没有违约)，则承租人应获得承租人的减税或退款份额(即支付所有合理的减税或退款费用后的净额)，以抵扣下一笔到期的运营费用(或者，如果租户根据本租约没有进一步的运营费用到期，且租户没有违约, 向租户支付现金)。税款不应包括向房东征收的任何净所得税，除非此类净所得税替代本合同项下应缴的任何税款。如任何该等税项是直接向租客征收或评定的，则租客须负责并须按讼费评定当局规定的时间及方式缴付该等税项。承租人应在拖欠之前支付对租客放置在房产内的任何个人财产或行业固定装置征收或评估的任何和所有税款，无论是向房东或租户征收或评估的。如租客的非土地财产或行业固定装置的任何税项向业主或业主的财产征收，或项目的评估估值因处所的改善或改动而增加的价值，不论该处所是否由业主或租客拥有，亦不论是否附连于不动产以成为其一部分，高于业主不时将税款分配给项目内所有租客的基本估价，则业主有权(但无义务)缴付该等税款。房东对任何超额估价的确定应具有约束力和决定性，没有明显的错误。房东支付的任何此类款项应构成租户应立即向房东支付的额外租金。

(b)

如果承租人出于纳税评估的目的，真诚地对针对建筑物或承租人的个人财产、行业固定装置或房产的改善或改建征收的任何税款或评估提出异议，则承租人可以书面(“税务争议通知”)要求房东对此提出异议。税务争议通知书应当合理详细地载明承租人争议的具体事项和承租人争议的依据。在收到税务争议通知后，如果本合同没有违约，业主应尽合理努力就适用税务争议通知中所列事项提出异议。承租人应在发票开具之日起30天内向房东报销房东因争议此类事项而合理发生的所有费用和费用。如果承租人未能及时支付上述款项，房东可以暂停或终止任何此类争执。租客有权获得因任何此类竞争或其他原因而获得的任何退款，无论是在期限届满期间或之后获得的退款份额，但如果退款涉及期限开始或期满的年份，则租客的退款份额应根据租户在与退款有关的期限内缴纳税款的天数在业主和租客之间分摊。如果房东在收到税务争议通知后30天内未就税务争议通知中所列事项提出异议，承租人可以提交第二份书面通知，要求

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第13页

房东对适用税务争议通知中所列事项提出异议。如果在收到第二份书面通知后20天内，房东未能开始就适用税务争议通知中所列事项提出异议，则只要租客没有违约，承租人就有权通过适当的诉讼程序(在此期间可能提起诉讼，如有要求，应在业主的合理配合下提起诉讼)对适用税务争议通知中所列事项提出异议或审查，费用由承租人承担。应承租人的合理要求，业主应及时提供承租人合理要求的数据、文件、信息和协助，并进行合理要求的露面。房东不得在不对房东承担任何费用或责任的情况下，就任何此类抗议、上诉或其他诉讼与租客进行合理合作。承租人不得放弃任何上诉，除非首先向房东提出提起上诉的权利。在任何情况下，租户不得与任何政府当局就任何未来纳税年度的税收或可能对房东具有约束力的任何其他财产达成任何协议

10.

停车和TDMP。

(a)

停车。根据所有适用的法律要求、不可抗力、征用(见下文第19节)以及房东行使其在本协议项下的权利，租户有权在租期内免费使用每1,000可出租平方英尺2.3个停车位，这些停车位应位于指定为非预留停车位的区域，每种情况均须遵守房东的规章制度。尽管本条款有任何相反规定，根据本第10条第一句的规定分配给租户的停车位中，有8个将被指定为预留给租户使用，这些车位位于大楼正门附近和业主指定的其他位置。业主不负责向任何第三方(包括本项目的其他租户)强制执行租户的停车权，也不负责强制执行任何此类停车位的预留。应租户的要求，房东应安装双方均可接受的标牌，标明租户的预留空间，费用可由TI基金支付，费用由租户自行承担。业主特此同意，其授予本项目其他租户的停车位数量不得超过该其他租户租赁物业每1,000可出租平方英尺2.3个停车位的数量，或在符合所有适用法律要求的情况下，不可抗力或强制征用将项目可用停车位总数减少到低于每1,000可出租平方英尺2.3个停车位的建筑和项目。

(b)

运输需求管理计划。如果在期限内的任何时候，本项目实施了运输需求管理计划(TDMP)，该计划规定了与停车和运输需求管理相关的要求，承租人应遵守该TDMP。

11.

实用程序、服务。业主应根据本第11条的规定，提供水、电、热、光、电、下水道和其他公用事业设施(包括燃气和消防喷头，以工程开工之日为限)，并仅就公共区域提供垃圾和垃圾收集和清洁服务(统称为“公用事业”)。房东应支付在房产上使用的所有公用事业、公用事业的所有维护费、任何政府当局或公用事业提供商征收的任何雨水下水道费用或其他类似公用事业费用，以及由此产生的任何税费、罚金、附加费或类似费用，作为运营费用或承租人的补偿义务。房屋应单独计量，以衡量租户的用电情况。房东可由房东承担费用(除非因租户过度使用公用事业而有必要，在这种情况下应由租户承担费用)，其他公用事业应由提供商单独计量或直接向租户收取费用。承租人应在拖欠之前直接向公用事业提供商支付在期限内可能提供给承租人或房产的任何单独计量的公用事业和服务。承租人应按照房东合理确定的用电量，支付其在联合计量公用事业费用中的份额，作为运营费用的一部分。公用事业因任何原因中断或发生故障，不得导致租户被驱逐或推定驱逐、本租约终止或(除非紧随其后的段落明确规定)租金减免。承租人应由承租人负担费用，负责安装为房屋服务的所有通信和数据布线。承租人应负责, 使用房东合理接受的供应商，获得并支付自己的清洁和废物处理费用

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第14页

场所服务，包括但不限于处理场所产生的制造废物和危险材料废物的服务。承租人可在使用期间与其他有权使用的电梯和货运电梯共同使用大楼内的客梯和货梯，不收取额外费用，但需停机进行维护和维修。

即使本协议有任何相反规定，如果(I)房屋的基本服务(定义如下)发生中断，且该停止完全是由于房东的疏忽或故意的不当行为，而不是由于租户或任何租户一方的任何作为或不作为，或房东无法合理控制的任何事项(以下称为“服务中断”)，并且(Ii)该服务中断在房东之后持续超过连续5个工作日，则(I)必须服务的停止(如下定义)将会发生，并且该停止完全是由于房东的疏忽或故意的不当行为，而不是由于租户或任何租户一方的任何作为或不作为或任何超出房东合理控制范围的任何事项(以下称为“服务中断”)，并且(Ii)在房东之后，该服务中断持续超过连续5个工作日(Iii)该服务中断对承租人在该房屋内的正常运作造成重大不利影响，则在该5个营业日后该服务中断持续的每一天，可获减免一天的基本租金；(Iii)该服务中断对承租人在该房屋内的正常运作造成重大不利影响，则在该5个营业日后，该服务中断持续的每一天，可获减免一天的基本租金；然而，如果物业的任何部分可合理地用于租户的正常业务运营，或如果租户在该服务中断的情况下在物业的任何部分进行全部或部分运营，则每次基本租金每日减免的金额应仅与租户正常运营或使用物业能力中断的性质和程度成比例。根据本款给予租客的权利是房东未能提供服务所致租客的唯一及排他性补救，而房东对租客因未能提供或停止服务而蒙受或蒙受的任何损失或损害，概不负责。本办法所称基本服务，是指下列服务：暖通空调服务、给水、下水道和电力, 但在每种情况下，仅限于房东有义务根据本租约向租户提供。

业主提供应急发电机或向租户提供应急备用电力的唯一义务是：(I)提供应急发电机，其容量不低于大楼内的应急发电机开工之日的容量；(Ii)与第三方签订合同，按照制造商的标准维护指南对应急发电机进行维护。除前一句另有规定外，业主无义务向承租人提供运行中的应急发电机或备用电源，或监督、监督或确认维护应急发电机的第三方是否按照制造商的标准指导方针维护发电机。尽管本合同有任何相反规定，业主应至少每月运行一次应急发电机，作为建筑物维护的一部分，运行一段由业主合理确定的时间，以确定启动时应急发电机是否运行。业主应应承租人的书面要求(每历年不超过一次)，将业主收到承租人书面要求前12个月的维修合同和应急发电机的维修记录提供给承租人查阅。在应急发电机不能运行的任何更换、维修或维护期间，包括因无法获得部件或替换设备而造成的任何延误，业主没有义务向租户提供备用发电机或备用电源。承租人承认并同意(X)关于应急发电机的负荷和维护的适当核查, 该权力将需要在例行测试期间移交，(Y)承租人负责与业主或业主的第三方承包商合作安排此类例行测试，并在负荷移交期间运行时检查其自身设备的负荷。(Y)承租人负责与业主或业主的第三方承包商合作安排此类例行试验，并在负荷转移期间检查自己的设备负荷。承租人明确承认并同意房东不保证此类应急发电机在任何时候都能运行，或者在需要时向房屋提供应急电力。

尽管本协议有任何相反规定，承租人有权在业主和承租人合理接受的项目部分(统称为“发电器区”)安装一台应急发电机，由承租人自负费用，用于物业、相关固定装置和相关筛选，其设计和类型应为业主合理接受(统称为“专用发电机”)。自承租人安装该专用发电机之日起，承租人应承担本租约项下关于发电机区的所有义务，就像发电机区是房屋的一部分一样。根据本租约，租户可使用的停车位数量可能会减少受发电机区域影响的停车位数量(如果有)。承租人应移除专用的

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第15页

在本租约到期或更早终止时，从发电机区域购买发电机。在本租赁期满或提前终止时，承租人应将发电机区域恢复到安装专用发电机之前的基本状态，并应以其他方式交出无任何碎片和垃圾且无任何有害材料的发电机区域。业主没有义务对专用发电机或发电区进行任何维修或改进，承租人应在租期内保持专用发电机和发电区处于良好的维修状态，费用和费用由承租人承担。

租户同意通过向房东指定的在线门户网站提供租户适用的公用事业登录凭证，或通过房东和租户合理同意的其他交付方式，按月向房东提供租户的用水和能源使用数据。业主因接收和分析此类用水和能源使用数据(包括但不限于根据适用法律要求可能需要的数据)而产生的成本和支出应作为运营费用的一部分。

12.

改建和租户财产。承租人或其代表对处所进行的任何改动、增建或改善，包括在处所内任何门窗上加装任何种类或性质的锁或螺栓，但不包括安装、拆卸或重新调整家具系统(拆除业主拥有或支付的费用的家具系统除外)，而不涉及对建筑物系统的结构或连接(普通插头或插座除外)的任何改动(“改动”)，须事先获得业主书面同意。如果任何此类更改影响到结构或建筑系统，业主可自行决定给予或扣留，不得以其他方式无理扣留。如果在任何12个月内所有此类工程的总成本不超过500,000.00美元(“仅限通知的更改”)，承租人可在未经房东事先批准的情况下在房屋内进行非结构性、美观的改建，前提是租户以书面形式通知业主拟进行的仅限通知的更改，并且该通知应附有图则、规格、工程合同以及业主可能合理要求的关于仅限通知的更改的性质和费用的其他信息。这些通知和随附材料应在不少于15个工作日的时间内交付给业主。如果房东批准任何变更，房东可根据房东的合理决定权，就房东认为适当的变更的开始、实施和完成向租户施加条件。任何审批请求均应以书面形式提出，并在任何拟建工程之前不少于15个工作日提交，并附有计划、规格、投标建议书。, 工程合同以及业主可能合理要求的有关改建性质和费用的其他信息，包括所有从事工作或提供材料的人员的身份和邮寄地址。业主审查计划和规范并监督施工的权利应完全出于其自身利益，业主没有责任确保该等计划和规范或施工符合适用的法律要求。承租人应自负费用和费用，使所有变更符合保险要求和法律要求，并应自费实施因任何变更而导致的法律要求的任何变更或修改。租户应按要求向房东支付相当于房东每次改建的合理自付费用的额外租金。在租户开始任何改建之前，房东可以根据适用法律在房屋及其周围张贴不负责任的通知。承租人应补偿房东，并赔偿房东因承租人或其承包商的工作失误、此类工作造成的延误或清理不当而产生的任何费用，并使房东不会受到损害。

承租人应提供保证金或作出令业主合理满意的其他安排，以保证完成所有改建工程的付款，且无留置权，并应提供(并促使每个承包商或分包商提供)工伤和其他保险金额的保险证书和业主满意的保险公司出具的保险证书，以保护业主在施工期间免受人身伤害或财产损失的责任。任何改建完成后，承租人应向业主提交：(I)列出所有施工承包商和分包商姓名的宣誓声明，以及所有此类承包商和分包商的最终留置权豁免；(Ii)任何此类改建的“竣工”计划。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第16页

除可拆卸装置(如下定义)外，所有装置(如下定义)在期限内和期限届满或提前终止后属于业主财产，租户不得在期限内的任何时候移走，并应作为房产的一部分保留在房产中并与房产一起交出。尽管有上述规定，房东在要求租户批准任何此类安装时或在收到仅限通知的变更通知时，应通知租户房东是否要求租户在合同期满或提前终止时拆除该安装。如果需要拆除安装，承租人应按照紧随其后的句子拆除该安装。在合同期满或提前终止时，承租人应拆除(I)承租人安装在房屋内或建筑物立管或正压送风系统中的所有电线、电缆或类似设备，(Ii)房东已根据前一句话向承租人发出拆除通知的任何装置，以及(Iii)承租人的所有财产(见下文定义)，承租人应恢复和修复因拆除造成或因此而造成的任何损坏，包括但不限于，封堵房屋墙壁后面的所有此类连接并修理。在租期届满或提前终止后的任何恢复期内，承租人应按照本合同规定向房东支付租金，就像该空间被承租人以其他方式占用一样。如果承租人或任何贷款人要求业主放弃对承租人财产的任何留置权，出租人或其他声称拥有承租人财产权益的个人或实体，且业主同意放弃。, 然后，房东有权从租客那里获得补偿，以补偿与准备和谈判每次放弃留置权相关的实际、合理的自付费用。

就本租赁而言，(X)“可拆卸装置”是指本租约所附附件F中列出的任何物品，以及业主书面同意将来列入附件F的任何物品；(Y)“承租人财产”是指可拆卸装置，以及(除安装外)承租人的任何个人财产或设备，可以在不对房屋造成实质性损害的情况下被拆除；(Z)“装置”是指用TI Fund支付的任何类型的所有财产、所有改建、所有固定装置和所有隔断、硬件、建造的物品；(X)“可拆卸装置”指由TI Fund支付的所有财产、所有改建、所有固定装置和所有隔断、硬件，除安装外，还指承租人的任何个人财产或设备这些设施包括但不限于穿透屋顶或正压送风系统的通风柜、内置式冷藏室、嵌入式冷藏室、步入式冷藏室、步入式冷藏室、去离子水系统、玻璃清洗设备、高压灭菌器、冷冻机、内置管道、机电设备和系统，以及任何发电机和转换开关。

尽管本合同有任何相反规定，房东应在租户改善空间平面图最终确定时通知租户，房东是否会要求租户在本租约期满或提前终止时拆除或恢复根据工作通知书建造的租户改进。

13.

房东维修。业主应将本项目的所有结构、外部、停车场和其他公共区域，包括暖通空调、管道、消防喷头、电梯和为本项目的其他部分提供服务的所有其他建筑系统(“建筑系统”)维护在良好的运行状态和维修状态、合理的损耗和未投保的损失和损害，这些损失和损害是由承租人或承租人的任何受让人、分租人、被许可人、代理人、佣人、雇员、受邀者和承包商(或承租人的任何受让人)造成的“承租方”)不包括在内。承租人或任何承租人造成的损失和损害应由房东修复，但不包括根据本合同第17条规定由房东或租客承担的保险范围，费用和费用由承租人自行承担。业主保留在以下情况下停止建筑系统服务的权利：(I)由于意外或紧急情况，或(Ii)业主认为需要或必须进行的计划维修、改动或改善，直至上述维修、改动或改善完成为止。业主对在任何上述中断期间未能提供建筑系统服务不承担任何责任或法律责任；但除非在紧急情况下，否则业主应提前不少于10个工作日通知租户任何计划停止建筑系统服务以进行例行维护、维修、改建或改善的计划。业主应尽合理努力，在计划中的建筑系统停工期间尽量减少对租户在房屋内的操作的干扰，并应真诚地协调

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第17页

与租户提前计划停工(紧急情况除外)，以最大限度地减少对租户在办公场所实验室部分操作的干扰。承租人应立即向业主书面通知业主根据本节要求进行的任何维修，之后业主应尽商业上合理的努力进行维修。业主对任何未能进行任何维修或保养的情况概不负责，除非在租客书面通知需要进行该等维修或保养后，该等故障仍会持续一段不合理的时间。承租人放弃根据任何州或地方法律终止本租赁或进行维修的权利，费用由房东承担，并同意双方就此类事项各自享有的权利应仅限于本合同规定的权利。因火灾、地震、洪水、破坏、战争或类似原因造成的损坏或破坏而需要进行的维修应受第18节的控制。

14.

租户维修。在符合本条款第13条的条件下，承租人应自费维修、更换和维护房屋的所有部分，包括但不限于入口、门、天花板、内窗、内墙和消亡墙的内侧。如果承租人没有进行任何维修或更换，或者没有对房屋进行维护，房东应通知承租人这种不能维修的情况。如果租客没有在业主通知后30天内开始补救，并在此后努力进行补救直至完成，业主可以进行该工作，并应在提出要求后30个工作日内由租客报销；但如果租客的不履行造成或可能造成紧急情况，业主可立即开始补救，此后有权向租客追回补救费用。除第17条和第18条另有规定外，承租人应承担因承租人或任何承租方造成的损坏而对项目任何部分进行维修或更换的全部未投保费用(只要无法获得保险收益不是由于房东未能维持第17条规定房东必须维护的保险单所致)。

15.

机械师的留置权。承租人须在承租人收到提交通知后10个工作日内，以保证书或其他方式解除针对处所或工程项目而提交的声称已为承租人完成的工作或声称已向承租人提供材料的任何机械师留置权，费用由承租人自行承担，并应以其他方式使处所和工程项目不受因所完成的工作、提供的材料或承租人承担的义务而产生的任何留置权的影响。如果承租人未能履行本协议所述的任何留置权，业主有权(但无义务)支付该索赔或提交保证金或以其他方式提供担保，以消除作为对项目所有权的索赔的留置权，其费用应立即作为额外租金由承租人支付。如果承租人租赁或融资购买办公设备、家具或承租人在经营业务中使用的其他可拆卸个人财产，承租人保证，任何出租人或承租人债权人作为公开记录提交的任何统一商法典融资声明，在其表面或通过其证物将表明该融资声明仅适用于位于房产内的承租人的可拆卸个人财产。在任何情况下，不得在声明中提供项目地址，但不得使用限定语言说明留置权仅适用于位于承租人持有的已确定套间中的可拆卸个人财产。

16.

赔偿。承租人特此赔偿并同意为业主、其高级职员、董事、雇员、经理、代理人、分代理人、组成实体和租约签字人(统称“业主受保障方”)辩护、保存并使其免受因承租人或任何承租人使用或占用处所或项目而直接或间接引起的对场所或项目内部或周围人员或财产的伤亡或损坏的任何或所有索赔(包括但不限于任何行为)。承租人或任何承租人在处所或周围或在项目中的疏忽或疏忽)或承租人在履行本合同项下的任何义务时的违约或过失，但因房东受补偿方故意行为不当或疏忽而造成的除外。房东不对租户承担个人财产损坏的所有风险(包括但不限于丢失保存在房屋内的记录)。承租人进一步放弃与任何此类损坏或破坏个人财产相关的对承租人业务的损害或收入损失的任何和所有索赔(包括但不限于任何记录丢失)。业主受赔偿方不对项目中任何租户或任何其他第三方或租户的任何行为、不作为或疏忽造成的任何损害负责。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第18页

在符合本租约的所有其他条款(包括但不限于第17和36条中规定的豁免)的情况下，房东特此对因房东故意不当行为或严重疏忽导致项目(物业以外)人员伤亡或财产损坏的任何和所有第三方索赔作出赔偿，并同意保护、保存和保护租户不受伤害，但因租户或其员工或代理人的故意不当行为或疏忽而造成的范围则不在此限。在此，房东特此向租户提供赔偿，并同意保护、保存和保护租户不受任何第三方因房东故意的不当行为或严重疏忽造成的人员伤亡或财产损坏的伤害，除非是租户或其员工或代理人的故意不当行为或疏忽。

17.

保险。业主应维护所有风险财产，如果适用，还应提供洒水器损坏保险，覆盖项目的全部重置成本。业主应进一步购买并维持与本项目有关的人身伤害和财产损失的商业一般责任保险，单笔损失限额不低于5,000,000美元。业主可以(但没有义务)维持其认为必要的其他保险和附加保险，包括但不限于洪水、环境灾害和地震、建筑设备的损失或故障、错误和遗漏、维修或重建期间的租金损失、为受雇提供服务的员工提供的工伤补偿保险和忠诚保证金，以及承租人安装的或业主通常提供的标准改善以外的保险，无论这些是否属于本项目的一部分。所有此类保险应作为运营费用的一部分包括在内。本项目可包括在一揽子保单中(在这种情况下，可分配给本项目的此类保险的费用将由业主根据保险人的成本计算确定)。承租人还应赔偿房东因租客使用房屋而合理地认为必要的任何增加的保险费或附加保险。

承租人在承租期内应自费维持：所有风险财产保险，包括业务中断和额外费用，包括承租人自费在房屋内安装或放置的所有财产和装修的全部重置成本；不低于法律规定的最低限额的工伤赔偿保险；雇主责任保险，雇主责任限额为100万美元的人身伤害-每次事故，疾病保单限额的人身伤害100万美元，以及疾病造成的身体伤害100万美元。和商业一般责任保险，每次事故的最低限额不少于$5,000,000/关于处所的人身伤害和财产损失的最低限额不少于$5,000,000。责任限额可以通过基本保单和超额保单的组合来满足。承租人经营的商业一般责任保险应将Alexandria Real Estate Equities，Inc.和业主及其高级职员、董事、雇员、经理、代理人、分代理人、组成实体、合资伙伴和租赁签字人(统称为“业主被保险人”)列为补充保险人；按事故而不是索赔的方式投保；由《最佳保险指南》中评级不低于投保人A级和金融类别评级至少为X级的保险公司出具；不得包含向房东被保险人提供主要保险(向房东保险人开具的任何提供重复或类似保险的保单应被视为超过租户的保单, 不受限制)。承租人应提前30天书面通知房东取消该商业一般责任保单。承租人应(I)在承租人向房东交付由承租人签署的本租约副本的同时，(Ii)在每次续保之前，向房东交付显示本合同要求的承保范围和房东作为额外被保险人的保险证书。承租人的保险单可以是一个“一揽子保险单”，每个地点都有一个合计的签注，明确规定保险金额不受保险单承保的其他损失的影响。承租人应在保单到期前至少5天向房东提供续签证明。

在保险公司将房东指定为附加被保险人的每一种情况下，承租人还应应房东的书面请求，指定并提供证明房东为附加被保险人的证书：(I)持有项目或其任何部分担保权益的房东的贷款人，(Ii)房东是项目所在房地产的租户的任何租约下的房东，如果房东的权益是或将成为土地或其他基础租约下的租户的权益，而不是费用所有人的权益，和/或(Iii)房东是项目所在房地产的租户，如果房东的权益是或将成为土地或其他基础租约下的租户的权益，而不是费用所有人的权益，和/或(Iii)业主是项目所在房地产的租户

房东和租客获得的财产保险应包括保险人放弃代位权，以及基于被保险人对房东或租客及其财产的转让而享有的一切权利。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第19页

与由此投保的任何损失或损害相关的高级职员、董事、雇员、经理、代理人、受邀者和承包商(“关联方”)。任何一方或其各自的关联方均不对另一方因本协议要求维持的财产保险项下的任何风险造成的损失或损害承担责任，双方均放弃就此类损失或损坏向另一方及其各自的关联方索赔。一方未为其财产投保不应使本豁免无效。房东及其关联方对租户或通过租户提出索赔的任何人因任何原因在房产或项目内或之上发生的任何事故或事件而造成的业务中断和损失，不承担责任，租户特此放弃向该等各方提出的所有索赔。如果上述豁免违反与免责协议有关的任何法律，房东或租客的责任不应视为免除，而应次于对方的保险人。

房东可要求提高保单限额，以符合房东贷款人的要求和/或将承保限额提高到项目内新租户当时普遍要求的水平；但是，如果增加的承保金额与类似项目的机构业主当时要求的承保金额一致，而租户在项目所在的地理区域拥有类似大小的房产，则承保金额必须与该项目所在地理区域内租户的承保金额保持一致。

18.

恢复。如果在期限内的任何时候，项目或房产因火灾或其他伤亡而损坏或被毁，业主应在发现损坏后60天内通知租户，说明业主合理估计修复项目或房产(视情况而定)所需的时间(“恢复期”)。如果预计恢复期超过12个月(“最长恢复期”)，业主可在该通知中选择终止本租约，自发现损坏或破坏之日起75天后终止；但尽管业主选择恢复，租户仍可在收到业主的估计修复期长于最长恢复期的通知后10天内向业主发出书面通知，选择终止本租约。除非房东或租客选择终止本租赁，否则房东应在收到足够的保险收益(任何可扣除的部分视为当前运营费用)后，迅速修复房产(不包括由租户或房东安装并由租户支付的改善工程)，但因收取保险收益、不可抗力事件或根据需要获得进入和修复房产所需的任何许可证、清理或任何类型的授权而延误，该许可证、清理或其他授权是由任何对使用、储存、搬运、处理、在场所内、场所上或场所周围清除或补救危险材料(见第30节的定义)(本文统称为“危险材料清理”)；但是，如果在最长恢复期结束时，该房产的维修或恢复工作仍未基本完成，或, 如果恢复期较长，承租人可在最长恢复期或(如果较长)恢复期届满后10天内向业主发出书面通知，选择终止本租约。在这种情况下，业主应解除其进行此类维修或恢复的义务，本租约应从以下较晚的日期起终止：(I)发现此类损坏或破坏，或(Ii)获得所有必需的危险物质许可之日。但房东应保留在房东或租客选择之前支付的任何租金和承租人支付的任何租金的权利。

承租人应自费迅速执行房东不需要进行的所有维修或恢复工作，并应根据本租约迅速重新进入房屋并开始营业，但因不可抗力事件或危险物质清理而造成的保险收益收取延误的情况下，承租人应迅速执行所有维修或恢复工作，费用由承租人承担。尽管有上述规定，如果房屋在最后一年的期限内遭到损坏，且业主合理地估计需要2个月以上的时间来修复损坏，业主或租客均可在书面通知另一方后终止本租约；但是，该通知须在业主向租户提供估计恢复期的书面通知之日起10个工作日内送达。尽管本合同有任何相反规定，如果保险收益不能用于恢复，业主也有权终止本租约。租金应从获得所有规定的危险物质许可之日起至房屋修缮和恢复为止，其比例为租户不能使用的房屋面积占房屋总面积的比例，除非业主

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第20页

在维修期间为承租人提供其他适合承租人临时办理业务的空间。如果承租人不需要对房屋进行有害物质清理，租金减免应从发现损坏或破坏之日起开始。此类减免应是承租人的唯一补救措施，除本第18条规定外，承租人放弃因损坏或伤亡损失而终止本租约的任何权利。

本租约的条款，包括本第18条，构成业主和租户之间关于对全部或任何部分房产或项目任何其他部分的任何和所有损坏或破坏的明示协议，现在或今后生效的任何法规或法规不适用于本租赁或对全部或任何部分房产或项目任何其他部分的任何损坏或破坏，双方明确同意，本第18条明确规定了他们对该等事项的全部理解和协议。(2)本租约的条款，包括本条款第18条，构成业主和租户之间关于对全部或任何部分房产或项目任何其他部分的任何损害或破坏的明示协议，现在或将来生效的任何法规或法规均不适用于本租赁或对全部或任何部分房产或项目任何其他部分的任何损坏或破坏。

19.

谴责。如果根据政府法律、条例或法规，或通过征用权，或以私人购买的方式(“征用”或“征用”)，将房产或项目的全部或任何实质性部分用于任何公共或准公共用途，而业主的合理判断将对业主对项目的所有权或运营造成重大干扰或损害，或者在业主和租户的合理判断下，将阻止或实质性干扰租户对房产的使用(如双方不能解决的情况)，则该占用将会严重干扰或损害业主对该项目的所有权或运营根据美国仲裁协会的规则，由具有适当资格和经验的单一仲裁员进行仲裁)，然后在业主或租户向另一方发出书面通知后，本租约终止，租金自该日起分摊。如果物业的一部分被租走，而本租约未按上述规定终止，业主应立即在商业上合理的情况下尽快将房产和项目恢复到部分被租前的状态，建筑物的可出租面积、物业的可出租面积、承租人在剩余期限内的运营费用份额以及根据本租约应支付的租金应在该情况下公平合理的程度上予以减少。在此情况下，业主应尽快将该房产和项目恢复到其在该部分被占用之前的商业合理状态，并将该建筑的可出租面积、租户应承担的运营费用份额以及根据本租约应支付的租金在该情况下以公平合理的程度予以减少。在任何此类征用后，房东有权从任何此类征用中获得全部价格或奖励，而不向租户支付任何费用，租户特此转让房东租户在该奖励中的权益(如果有的话)。承租人有权在不减少房东奖励的范围内, 向判罚当局(但不是房东)单独提出索赔，要求承租人就搬家费用和租户的行业固定装置损坏单独判给或可追讨的补偿，如果该等物品单独判给承租人的话。承租人特此放弃根据州法律的任何规定，在部分占用房产或项目时终止本租约的任何权利。

20.

默认事件。以下每个事件均为本租赁下租户的默认(“默认”)：

(a)

默认付款。租户应在到期时不支付任何租金分期付款或本合同项下的任何其他付款；但房东将在任何12个月期间内给予租户通知，并提供机会纠正任何不交租金的情况，且租户同意该通知应代替法律规定的任何通知，而不是补充或被视为法律要求的任何通知。

(b)

保险。根据本租赁规定由承租人维护的任何保险应被取消或终止，或到期，或应减少或大幅更改，或者房东将收到任何此类保险的不续签通知，租户将无法在当前承保期限届满前至少5天获得替代保险。

(c)

遗弃。承租人应放弃该房屋。如果承租人在迁出前向房东提供了合理的提前通知，并且在腾出房屋时，(I)承租人按照第28条完成了《退役和危险物质关闭计划》下承租人的义务，(Ii)承租人已获得解除所有有害物质清理的许可，并且该房屋不受任何残余影响，则承租人不应被视为已放弃该房屋。 (*-)

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第21页

承租人从事危险作业并向业主提供合理详细的文件以确认此类事项，(Iii)承租人已与业主就剩余期限内物业的安全作出合理安排，以及(Iv)承租人在剩余期限内继续履行并履行本租约项下到期的所有承租人义务。

(d)

转账不正确。承租人应转让、转租或以其他方式转让或试图转让承租人在本租赁或房产中的全部或任何部分权益，除非本合同明确允许，否则承租人在本租赁中的权益应被扣押、执行或以其他方式司法查封，该诉讼不得在诉讼后90天内解除。

(e)

留置权。承租人不得在根据本租约第15条要求的期限内解除或以其他方式解除违反本租约规定对该房产的任何留置权。

(f)

破产事件。承租人或承租人或承租人义务的担保人应：(A)为债权人的利益作出一般转让；(B)展开任何案件、法律程序或其他诉讼，寻求以债务人身份作出济助令，或将其判定为破产或无力偿债，或寻求对其或其债务进行重组、安排、调整、清算、解散或债务重整，或寻求为其或其全部或任何实质部分财产(统称为“财产”)委任接管人、受托人、保管人或其他类似的官员。(C)成为任何济助法律程序的标的，而该法律程序在提交或记入后90天内仍未被撤销；或。(D)去世或在法律上无行为能力(如租客、担保人或担保人是个人)，或被解散或以其他方式不能维持其合法存在(如租客、担保人或担保人是法团、合伙或其他实体)。

(g)

禁止反言证书或从属协议。承租人未在第二次发出要求提供此类文件的通知后5天内签署第23或27条要求承租人提供的任何文件。

(h)

其他默认值。承租人不应遵守本租约第20条中明确提及的以外的任何条款，除本合同另有明确规定外，房东向承租人发出书面通知后，该不遵守应持续30天。

根据本合同第20(H)条发出的任何通知应：(I)具体说明所谓的违约行为；(Ii)要求承租人纠正违约行为；(Iii)替代任何适用法律规定的通知，而不是附加通知，或将其视为适用法律规定的附加通知；(Iv)除非房东在通知中另有选择，否则不得被视为没收或终止本租赁；但根据第20(H)条的规定，如果租户违约的性质是不能通过支付金钱来治愈的，并且合理地需要超过30天的时间才能治愈，则如果租户在上述30天内开始补救并在此后努力起诉直至完成，则租户不应被视为违约；但是，应房东不时的要求，租户应向业主提供详细的书面状态报告，说明补救的状况和租户正在采取的行动。尽管如上所述，如果补救措施影响到建筑物或项目的任何其他租户，则补救措施必须在业主通知日期后合理地尽快完成。

21.

房东补救措施。

(a)

房东支付；利息。如果租户在本合同项下违约，房东可以在不放弃或解除承租人在本合同项下的任何义务的情况下，支付该款或履行该行为。业主如此支付或招致的所有款项，连同其利息，自支付或招致该等款项之日起，按年利率相等于12%或法律允许的最高比率(“违约率”)(以较低者为准)计算，须应要求支付予业主作为额外租金。本合同不得解释为房东有义务减轻因租户违约而造成的任何损害，也不得将其解释为房东有义务减轻因本合同规定的租户违约而造成的任何损害。

(a)

滞纳金租金。租户逾期向房东支付租金和其他到期款项将导致房东产生本租约未考虑的费用，具体金额为

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第22页

极其困难和不切实际的确定。这类费用包括但不限于手续费和会计费，以及根据有关物业的按揭可能向业主征收的滞纳金。因此，如果房东在房租到期之日起5天内仍未收到房客支付的房租分期付款，房客应向房东额外支付逾期租金的6%作为滞纳金。尽管有上述规定，业主在任何历年首次评定逾期收费前，须向租客发出有关拖欠款项的书面通知，如租客在其后5天内缴付拖欠款项，业主将放弃该权利。双方同意，这笔滞纳金是对房东因租户逾期付款而招致的费用的公平合理的估计。除滞纳金外，到期未交的房租，自到期之日起第5天起至支付为止，按违约率计息。

(b)

补救措施。一旦发生违约，房东在不另行通知或要求承租人的情况下，除在法律或衡平法上享有本租约规定的所有其他权利和补救外，还有权选择寻求下列任何一项或多项补救措施，这些补救措施应是累积的和非排他性的，而不需要任何通知或要求(除非第21(C)(V)条关于房东一次性支付选举另有明确规定)。在房东采取任何行动(包括聘请律师提起诉讼或以其他方式寻求任何补救措施)后，房东除了通知租客该违约行为外，不得以任何方式全部或部分补救该违约行为，除非房东自行决定放弃该违约行为，否则房东有权寻求该补救措施或房东根据法律或衡平法规定的任何其他补救措施。

(i)

本租契以及在此批出的租期和产业均受以下限制：每当违约发生并持续时，业主有权在其选择的情况下，在任何该等违约持续期间或之后，有权在该通知书所指明的日期(该日期不得早于发出该通知书后的5日)及在该通知书所指明的日期，向租客发出书面通知，表明业主有意终止本租约，而即使业主根据本租契、法律或衡平法可能有其他补救办法。本租约和特此授予的产业将到期并终止，其效力和效力与该通知中指定的日期相同，如同上文为本租约期满确定的日期一样，租户在本租约项下的所有权利均应到期并终止，承租人应按照本第21(C)条规定的以下规定承担法律责任。如已发出上述通知，业主即有权在指明的日期收回及管有处所，并有权将所有人及财产从该处移走，并有权将该等财产存放于保税仓或其他地方，风险及开支由租客承担，并由租客自行承担。如业主选择按本条例规定重新入伙，或业主依据法律程序或根据法律规定的任何通知收回管有，业主可在符合第21(C)(Ii)条的规定下，不时按业主认为合宜的一项或多项租赁条款及条款和条件，重新出租该物业或其任何部分，并有权对该物业进行商业上合理的改建及修葺。

(ii)

房东应被视为已履行任何减轻其损害的义务，方法是聘请经验丰富的商业房地产经纪人推销房产，并指示该经纪人向潜在租户宣传和展示房产。

(iii)

在第21条规定或法律或衡平法规定或允许的任何终止本租约的情况下，租客应立即迁出并将房产交还房东，房东可在不另行通知的情况下，通过简易程序、驱逐或其他方式进入、重新进入、拥有和收回房产，并再次拥有、收回和享有租户的任何权利，在任何情况下，租户和任何通过租户提出索赔或根据任何法律或法院命令提出索赔的人无权提出索赔。

(iv)

如果本租约终止或房东应如上所述重新进入房产，或如果本租约因租户、租户契约违约而通过或根据任何诉讼或诉讼或任何法律规定终止或重新入伙，并同意立即支付

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第23页

并且有责任在本租约最初确定的日期支付相当于本租约条款下的基本租金和所有额外租金的分期付款，如果本租约没有终止，或者如果房东没有如上所述进入或重新进入，则无论该房产是全部或部分转租还是保持空置，无论是全部或部分转租，还是少于剩余期限的期限，或全部，但如果物业被重新安置，则应支付的金额相当于根据本租约条款到期支付的基本租金和所有额外租金的分期付款，以及如果该房产被重新出租或重新入伙，则无论该房产是全部还是部分重新出租或保持空置状态，但如果该房产被重新安置，则应支付相当于本租约条款下的基本租金和所有额外租金的分期付款租客有权在扣除业主因重新出租处所而招致的所有开支(包括但不限于租客改善、批租及改建费用、中介费等)及收取与此有关的租金后，按以下方式获得扣除业主在重新出租时收取的租金及其他费用的净额：业主在重新出租后收取的款项(如有的话)，须首先用来抵销业主的开支，直至收回为止，直至收回为止，租客须支付：在根据本租约到期付款的每一天，租户根据本租约的条款有义务支付的金额(租户在任何此类转租之前的责任，以及业主的追讨不会因此类转租的租金可能高于本租约规定的租金而以任何方式减少)；当房东已完全收回这些费用时，房东从转租中收到的先前未使用的金额应从本租约规定的付款到期之日起抵扣租户的义务，只有净额应由租户支付。进一步, 租户在本租赁期限根据其条款预定期满之日之后的任何期间内均无权获得任何形式的信贷。

业主可根据本租约或其任何分期付款不时提起诉讼、法律程序或诉讼，以追讨本租约或其任何分期项下的违约金或其他损害赔偿，且本协议所载任何规定均不得视为要求房东将诉讼推迟至本租约期限本应在本租约未终止的情况下到期之日。

(v)

此外，尽管本租约有任何其他规定，房东在选择时，有权在本租约终止后的任何时间，通过书面通知租户(“整笔付款选举”)，向租户追讨违约金，在房东书面通知其整笔付款时，金额为：

(A)

当时的现值(根据公认的财务惯例计算，使用如下所述的美国国库券到期日收益率作为贴现率)，即如果本租约未终止，则根据本租约在房东一次性支付选举后剩余期限内应支付的未付基本租金和额外租金的金额，以及

(B)

房东因违反本租约任何条款而应承担的所有其他损害和费用(包括律师费和费用)；减去

(C)

自业主一次总付选举之日起计算的房东一次总付选举后剩余期限的公平市场租金合计净值加应付的附加费用(如果低于依据本租契应支付的基本租金和附加租金的当时现值)的当时现值(按照公认的财务惯例计算，使用如下所述的美国国库券到期收益率作为贴现率)，并考虑到对转租当时空置部分的未来成本的合理估计(除非租户根据本第21条实际支付了该等成本)，以计算房东在剩余期限内可能预期为该房产获得的净租金收入。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第24页

房东在其一次总付选举中的追回，应是租客在房东整笔选择日期之前支付基本租金和额外租金的义务以及所发生的费用之外的额外费用，并取代业主一次总和选择日期及之后根据本节本应应支付的任何基本租金和额外租金。到期日期最接近本租赁期最后一天的美国国库券的到期收益率，如《华尔街日报》或类似出版物所报道，如果停止公布此类收益率，应用于计算房东一次性选举的现值。就本节而言，如果业主根据本节的规定一次总付选择追回违约金，则额外租金总额应基于业主对租户在本租期剩余时间内的每12个月的运营费用份额和其他额外租金的合理估计，以及在剩余期限结束时的任何部分，但在任何情况下不得低于十二(12)个日历月(或如果少于十二(12)个日历月的话)应支付的金额。在任何情况下，额外租金总额应根据业主对租户在本租期剩余时间内以及剩余期限结束时的任何部分的运营费用和其他额外租金的合理估计来计算，但在任何情况下不得低于十二(12)个日历月的应支付金额(或者，如果少于十二(12)个日历月，则不得低于十二(12)个日历月的应支付金额部分年份)紧接业主一次过选举日期之前。租户在期初或期末的任何部分年度的营业费用份额和任何其他额外租金的金额应按比例分摊。

(vi)

在任何破产或无力偿债程序中，业主有权证明并取得相等于任何破产或无力偿债程序所允许的最高金额的违约金，或证明并获得相等于任何法规或法律规则所允许的最高金额的违约金作为违约金，而不论该金额是大于还是小于上述的超额。本协议所载的任何规定均不限制或损害业主的权利。

(vii)

本第21条的任何规定均不得视为影响任何一方根据本租赁获得赔偿的权利。

(Viii)

如果房东因违约而终止本租约，租客将退出并将房产交还给房东或其代理人，房东可通过简易程序、驱逐或其他方式进入、重新进入和收回房产，而无需另行通知。“进入”、“重新进入”和“重新进入”这三个词并不局限于它们的技术法律含义。

(ix)

如果承租人不遵守或履行本租约的任何条款，并应提起强制执行诉讼，确定承租人违约，则承租人应向房东支付因此而或与此相关的所有合理的、自掏腰包的费用、成本和其他费用，包括合理的律师费和费用。

(x)

如果租户在遵守、遵守或履行本文所载的任何契诺、协议、条款、条款或条件时发生违约，业主可在不因此放弃违约的情况下代为履行，并由租户承担费用：(A)在紧急情况下，或在违约将导致违反任何法律或保险要求的情况下，或在对全部或部分房产施加任何留置权的情况下，业主可立即或在此后的任何时间发出通知(如有的话)，并仅在切实可行的情况下发出通知(如有的话)；或(C)在发生紧急情况或违约将导致违反任何法律或保险要求的情况下，或在对全部或部分房产施加任何留置权的情况下，业主可代为履行该等违约行为，费用由租户承担。(B)在任何其他情况下，如果在第20条规定的任何适用的通知和补救期限之后，此类违约仍然存在。房东为房客履行任何此类义务而招致的一切合理费用和开支，以及所有合理的费用和开支，包括房东为履行本租约项下的租客义务而提起的任何诉讼或程序(包括任何简易处置程序)中发生的律师费和支出，以及房东为履行租客在本租约项下的任何义务而提起的任何诉讼或程序(包括任何简易处分程序)中发生的所有合理费用和支出，以及(B)在任何其他情况下，房东为履行租客在本租约项下的任何义务而发生的一切合理费用和开支，以及所有合理的费用和开支租户应在房东提出要求后10天内支付房款。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第25页

(xi)

除了根据本合同或适用法律行使业主的任何其他补救措施外，业主可按照第30(D)条的一般规定对房屋进行环境测试。

(xii)

如果承租人在本租赁项下违约或违约，无论房东是否行使其终止合同的权利或任何其他补救措施，承租人应应要求补偿房东因本第21(C)条规定的任何此类违约或违约而可能招致的任何自付费用和费用。此类费用应包括合理的法律费用和谈判和解、实施权利或其他方面的费用。承租人还应赔偿房东，并使房东免受一切费用、开支、要求和责任的损害，包括但不限于房东将成为或成为承租人对任何第三方、任何第三方对承租人或通过承租人许可或与承租人协议持有房产下或使用房产的任何权益的人提起的任何索赔或诉讼的一方，房东将招致的合理法律费用和费用。

除第21条另有规定外，本条款授予或保留给房东的任何权利或补救措施均不排除任何其他权利或补救措施，并且每项权利和补救措施都应是累积的，并且是根据本条款赋予或现在或今后存在的任何其他法律或衡平法权利或补救措施之外的累积权利或补救措施。除非房东以书面形式明确放弃本租约的任何条款，否则房东不应视为已放弃该条款。在法律允许的范围内，房东有权在违反、企图或威胁违反本租约任何条款的情况下寻求禁令救济，或寻求强制遵守或履行本租约任何条款的法令，或寻求任何其他法律或公平补救措施。

22.

转让和转租。

(a)

全面禁止。未经业主事先书面同意(应根据下文第22(B)条的规定给予或拒绝同意)，在符合本第22条所述条件的情况下，承租人不得直接或间接、自愿或通过法律的实施，转让或转租本租约或其任何部分，或将其租赁权益抵押、质押或质押，或在该房产内授予任何特许权或许可证，任何前述任何行为的尝试均属无效，且不具任何效力。(B)根据本第22条所述条件，承租人不得直接或间接、自愿或通过法律的实施，转让或转租该房屋或其任何部分，或抵押、质押或抵押其租赁权益，或授予该房屋内的任何特许权或许可证，任何尝试均属无效。如承租人是法团、合伙或有限责任公司，其股份或其他所有权权益并非在证券交易所或场外市场活跃交易的股份或其他所有权权益，则指转让或一系列转让，借此将该法团50%或以上的已发行及已发行股份或其他所有权权益转让，或将投票权控制权由在本租契签立时是该等股份或其他所有权权益拥有人的一人或多於一人转让(个别拥有人去世时除外)予并非该法团股份或其他所有权权益拥有人的人士或实体，应被视为本租约的转让，须经业主同意，如本第22条所规定。尽管有上述规定，任何公开发售承租人股份或其他所有权权益不应被视为转让。尽管有上述规定，任何公开发行承租人股份或其他所有权权益不应被视为转让。

(b)

允许的传输。如果承租人希望转让、转租、抵押或以其他方式转让本租约或转租房屋，而不是根据允许的转让(定义如下)，那么在承租人希望转让或转租生效的日期(“转让日期”)之前至少15个工作日，但不超过60个工作日，承租人应向业主发出通知(“转让通知”)，其中包含有关建议的受让人或转租人的信息，包括房屋的建议用途和任何建议使用的危险材料。承租人与建议的受让人或分租人之间的任何关系，以及建议的转让或分租的所有实质性条款和条件，包括任何建议的转让或分租的最终形式的副本，以及业主认为合理必要或适当的其他信息，以供其考虑是否给予同意。业主可在收到转让通知后15个工作日内向租客发出书面通知：(I)给予同意(但业主应

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第26页

(br}在任何该等分租生效日期前，(br}进一步有权审阅及批准或不批准建议形式的分租)，(Ii)在其合理酌情权下拒绝有关同意；或(Iii)就本租约的任何建议转让或转让，或就任何建议的分租(“转让终止”)，或就任何建议的分租(“转让终止”)，终止本租约(“转让终止”)，以终止本租约(“转让终止”)。除其他原因外，业主在下列任何情况下拒绝同意是合理的：(1)建议的受让人或分租客是政府机构；(2)根据房东的合理判断，建议的受让人或分租客使用房产会涉及任何改变，从而降低租赁权改进的价值，或需要业主增加服务；(3)根据房东的合理判断，建议的受让人或分租客从事的领域有以下几个方面：(1)建议的受让人或分租客是政府机构；(2)根据房东的合理判断，建议的受让人或分租客使用房产会导致租约改善的价值下降，或需要业主增加服务；(3)根据业主的合理判断，建议的受让人或分租客从事的领域包括(四)在业主的合理判断下，受让人或分租人的资信不足以支持其根据建议的转让或转租而承担的财务义务；(五)在业主的合理判断下，受让人或分租人的品格、声誉, 或建议受让人或分租客的业务与预期的租户组合或项目中其他租约的质量不符，或与建筑物的类型和性质不符；(6)业主曾因建议受让人或分租客违约或与建议受让人或分租客发生诉讼；(7)建议受让人或分租客使用房产将违反任何适用的法律要求；(8)建议受让人或分租客是业主正在与其谈判租赁空间的实体如果房东递交了选择终止转让的通知，租户有权在房东通知选择终止转让后的5个工作日内，以书面通知的方式撤回该转让通知。如果承租人撤回转让通知，本租约将继续完全有效。如果承租人不撤回该转让通知，本租约以及所授予的租期和财产将于转让日期起终止，涉及该转让通知中所描述的空间。业主如未行使终止本租约的选择权，或未能及时发出通知回应转让通知，均不得被视为业主同意建议的转让、转租或其他转让。租户应向房东支付相当于3000美元(3000美元)的费用，用于考虑任何转让通知和/或准备或审查任何同意书。尽管有上述规定，业主同意将本租约转让或将房产的任何部分转租给任何, 由承租人控制或与承租人共同控制的转让不是必需的(“受控转让”)，但承租人和任何受让人或转租人应签署一份房东合理接受的合理格式的转让或转租确认书(视情况而定)。此外，承租人有权在未经业主事先书面同意的情况下，提前30天向业主发出书面通知，通过合并、合并或公司重组，或通过购买承租人的全部或几乎全部资产或所有权权益，将本租赁转让给作为承租人利益继承人的公司或其他实体，但条件是：(I)该合并或合并，或该收购或承担(视属何情况而定)是出于良好的商业目的，而不主要是为了转让本租赁，及(Ii)受让人的净值(根据公认会计原则(“GAAP”)厘定)不少于承租人于(A)开始日期或(B)截至承租人最新季度或年度财务报表日期的净值(根据GAAP厘定)，及(Iii)该受让人应书面同意承担本租约的所有条款、契诺及条件(“公司准许转让”)。控制许可转让和公司许可转让以下简称“许可转让”。尽管本合同有任何相反规定，房东在任何情况下都无权对许可转让行使转让终止的权利。

(c)

附加条件。作为任何此类转让或转租的条件，无论是否需要业主同意，业主均可要求：

(i)

任何受让人或分租人在转让或转租时以书面形式同意，如果房东通知该方本租约规定承租人违约，则该第三方应直接向房东支付所有应由承租人支付的款项，房东将不承担任何责任收取这些款项，但不承担任何责任，除非将该款项记入根据本租约到期的款项中，任何此类第三方应同意委托房东或其继承人和

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第27页

本租赁因任何原因终止的转让；但房东或其继承人或受让人在任何情况下均无义务接受此类委托；以及

(ii)

经建议受让人或分租人证明属实的危险材料清单，建议受让人或分租人打算在房屋内使用、储存、处理、处理、生成或释放或处置，以及建议受让人或分租人在提议转让或转租之前在房屋或项目中使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置危险材料的所有文件的副本，包括但不限于：与安装在工程项目内或工程项目下的任何储油罐有关的图则(但前提是，只有在业主书面同意后才允许安装储油罐，业主可凭唯一和绝对的酌情决定权拒绝同意)；以及任何和所有联邦、州和地方政府当局要求安装在工程项目内、工程项目上或工程项目下的任何储油罐以关闭任何该等储罐的所有关闭计划或任何其他文件。但是，承租人或任何此类建议的受让人或分承租人均不需要向业主提供此类文件中包含专有信息的任何部分，这些信息本身并不包含对任何危险材料或危险活动的引用。

(d)

不释放租户，分摊超额租金。尽管有任何转让或分租，承租人和承租人在本租约项下的义务的任何担保人或担保人在任何时候仍应承担全部和主要责任，并负有支付租金和遵守承租人在本租约项下的所有其他义务的责任。除与准许转让有关外，如分租人或受让人到期及应付的租金(或根据该等分租或转让而应付的租金加上任何奖金或其他代价或以任何形式附带的任何红利或其他代价的组合)，在扣除与任何该等分租条款直接相关及所需的合理及惯常经纪费用/佣金、法律费用，以及与任何该等分租契约条款直接相关及所需的改善工程的设计及建造费用(“超额租金”)后，超过根据本租契就该处所的适用部分而须支付的基本租金及营运开支的总和(下称“超额租金”)。那么，承租人在收到超额租金后的10天内，有义务并有义务向房东支付超额租金的50%作为本合同项下的额外租金。如租客将处所或其任何部分分租，租客特此立即及不可撤销地将任何该等分租的所有租金转让予业主，作为承租人及租客的事实受权人，或应房东的申请而委任的租客接管人，可收取该等租金，并将其用于承租人在本租约项下的义务；但在违约事件发生前，租客有权收取该等租金。

(e)

没有豁免。业主同意转让或转租，并不解除租客或本租约的任何受让人或该处所的任何分租人就任何进一步转让或转租取得业主同意的责任，亦不解除租客或任何承租人或租客的分租人在本租约项下的全部及主要责任。接受本租约项下的租金，或接受任何其他个人或实体履行任何其他条款、契诺或条件，不应被视为放弃本租约的任何条款，或同意转租、转让或以其他方式转让房产。

(f)

建议受让人的优先行为。尽管本第22条有任何其他规定，如果(I)任何先前的房东、贷款人或政府当局已要求承租人或承租人的建议受让人或分承租人就污染物业的危险材料采取补救行动，而污染是由该当事人的行动或使用所涉财产造成的，(Ii)建议的受让人或分租人受任何政府当局发布的与使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置危险材料(包括，或(Iii)由于项目附近或其下存在先前存在的环境状况，业主因修复该先前存在的环境状况而成为责任方的风险将因该拟议受让人或建议使用危险材料而大幅增加或加剧。 (I)由于项目附近或其背后存在先前存在的环境状况，业主作为与补救该先前存在的环境状况相关的责任方而成为目标的风险将因该建议的受让人或使用危险材料而大幅增加或加剧。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第28页

承租人，房东有绝对权利拒绝同意任何转让或转租给上述任何一方。

23.

禁止反言证书。承租人应在业主书面通知后10个工作日内，以建议的贷款人或买方合理要求的任何形式签立、确认并交付一份书面声明，(I)证明本租约未经修改且完全有效(或，如果修改，则说明修改的性质，并证明经修改的本租约完全有效)以及提前支付租金和其他费用的日期(如果有)；(Ii)确认土地部分没有任何未修复的违约及(Iii)列明有关本租约或物业状况的合理要求的进一步资料。该处所所属的全部或任何部分不动产的任何准买家或产权负担人，均可依赖任何该等陈述。承租人在收到房东的第二份书面通知后5天内未能提交该声明，房东可选择构成本租约的违约，在任何情况下，承租人应认定本租约完全有效且未经修改，除非房东在任何由房东准备并交付给承租人执行的证书中所代表的情况除外，否则承租人将被视为本租约的全部效力和效力，且未作任何修改，除非房东在任何由房东准备并交付给承租人执行的证书中所代表的情况除外。

24.

安静的享受。只要承租人在本租约项下没有违约，承租人在合约期内的任何时间，均应与任何通过、通过或在房东之下提出索赔的人相比，享有和平和宁静的物业享受。

25.

按比例计算。根据本协议要求或允许进行的所有比例分配应以一年360天和每月30天为基础。

26.

规章制度。承租人在租期内及任何延长期间，应随时或不时遵守业主就已向承租人发出书面通知的处所及项目的使用而订立的一切合理规章制度。该等规则及规例可包括但不限于与使用项目设施有关的规则及规例，及/或旨在鼓励社会疏远、促进及保护建筑物及项目内的健康及身体健康及/或旨在限制传染病传播的规则及规例。现行规章制度作为附件E附于本租约，如与本租约的其他条款有任何冲突，以本租约的条款为准。业主对本项目其他租户违反任何规章制度不承担任何责任或义务，不得歧视性地执行该规章制度。

27.

从属关系。本租约及承租人在本租约项下的权益及权利特此订立，并在任何时间均须受本项目或处所上或其后设立的任何按揭的留置权所规限及从属，以及其所有修订、重述、续期、修改、合并、再融资、转让及扩展，而租客无须另行签署任何文书或行动；但只要本租约并无违约，承租人对处所的占有权不会受到任何其他承租人的干扰；但只要本租约并无失责，承租人对处所的占有权不应受任何其他文书或行为的干扰；但只要本租约没有违约，则承租人对处所的占有权不应受到任何其他文书或行为的干扰。承租人同意在选举任何该等按揭的持有人时，委托任何该等持有人。承租人同意应要求签署、确认和交付确认从属关系的文书，以及任何此类持有人要求的授权书，前提是任何此类文书包含适当的不干扰条款，以确保承租人安静地享用本合同第24节所述的房产。尽管有上述规定，任何该等持有人可于任何时间以书面通知承租人，将其按揭附属于本租约，而不论彼等各自的签立、交付或记录日期，本租约随即被视为先于该按揭，在此情况下，该持有人应就本租约拥有与本租约相同的权利，一如本租约是在签立、交付及记录该按揭之前签立，并已转让予该持有人。本租约中使用的“抵押”一词应被视为包括信托契约、担保转让和任何其他产权负担，任何对抵押的“持有人”的提及应被视为包括信托契约下的受益人。自本租约之日起, 该项目没有现有抵押。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第29页

应租户的书面要求，业主同意尽合理努力促使任何未来按揭的持有人就本租赁与租户签订从属、互不干扰和委托协议(“SNDA”)。SNDA应采用持有人禁止的格式，租户应支付持有人与获得该SNDA相关的费用和费用；但房东应要求持有人对承租人要求的SNDA进行任何合理更改。房东未能促使持有者与租户签订SNDA(或做出租户要求的任何变更)，但不应构成房东在本租约项下的违约行为。

28.

投降吧。租客的占有权期满或提前终止后，承租人应将房屋交还业主，条件与收到的基本相同，但房东允许的任何改动或装置均不得携带、保存、使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置除房东或房东的雇员、代理人和承包商(统称为“租户危险作业”)以外的任何人在房屋内产生、产生或释放或处置的有害物质，并将所有危险物质清除、扫帚清理干净。第18及19条所涵盖的普通损耗及伤亡损失及谴责除外。在房产交还前至少3个月或租户可以选择停止经营的较早日期，租户应向业主提交一份叙述性说明，说明租户为在租期届满或提前终止时交出房产(包括业主允许留在房产内的任何装置)而建议采取的(或任何政府当局要求的)行动，不受租户危险物质行动的任何残余影响，并以其他方式释放出来，以无限制地使用和占用(“解除危险物质和危险物质关闭计划”)。此类退役和危险物质关闭计划应附有(I)任何承租方或其代表持有的与该场所有关的所有危险材料许可证和许可证的最新清单，以及(Ii)从该场所使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置的所有危险材料，并须经业主环境顾问的审查和批准。应业主要求，与退役和危险品关闭计划的审查和批准有关, 承租人应向业主或其顾问提供业主要求的有关承租人危险物质作业的额外非专有信息。在退还时或之前，承租人应向业主提交证据，证明已批准的退役和危险物质关闭计划已圆满完成，业主有权安排业主的环境顾问检查物业并执行合理必要的附加程序，以确认自退还或提前终止本租约的生效日期起，物业不受承租人危险物质作业的任何残余影响，但费用如下所述。承租人应补偿房东实际自付费用，作为额外租金，用于房东的环境顾问审查和批准退役和危险物质关闭计划，并视察和核实该计划是否令人满意，费用不得超过5000美元。业主有权不受限制地提交退役和危险物质关闭计划以及业主环境顾问关于将房产交还给第三方的任何报告。

如果承租人没有准备或提交业主批准的退役和危险源关闭计划，或者如果租户没有完成批准的退役和危险源关闭计划，或者如果该退役和危险源关闭计划，无论是否得到业主的批准，都不能充分解决租户在房产内、上或周围进行危险源作业的任何残余影响，业主有权采取业主认为合理或适当的行动，以保证房产和项目不受影响。不考虑本第28条第一款规定的限制。

在租期结束或提前终止时，租户应立即将租户配备的或以其他方式获得的所有停车场、项目、洗手间或全部或部分房产的钥匙和/或通行卡归还房东。如果任何此类门禁卡或钥匙丢失，承租人应在业主的选择下向房东支付更换丢失的门禁卡或钥匙的费用，或对使用门禁卡的门禁安全系统重新编程的费用，或更换由丢失的钥匙打开的一把或多把锁的费用。任何承租人的财产、改建以及承租人未按本条例允许或要求移走的财产应被视为已被遗弃，房东可将其储存、移走并处置在

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第30页

承租人的费用，承租人放弃向房东索赔因房东保留和/或处置此类财产而造成的任何损害。租户在本合同终止时未完全履行的所有义务，包括本合同第30条规定的承租人的义务，应在合同期满或提前终止后继续存在，包括但不限于赔偿义务、租金支付义务以及有关房屋状况和维修的义务。

29.

放弃陪审团审判。在法律允许的范围内，租户和房东放弃任何由陪审团审判的权利或让陪审团参与解决房东和租户之间因本租约或与本合同或与本合同相关的交易而签署或交付的任何其他文书、文件或协议引起的任何争议，无论是合同、侵权或其他方面的纠纷。

30.

环境要求。

(a)

禁止/遵守/赔偿。承租人不得导致或允许承租人或任何承租方违反适用的环境要求(以下定义)，将任何危险材料(定义见下文)带入、保存、使用、储存、搬运、处理、在场所或项目内或附近产生，或从场所或项目释放或处置。如果承租人违反前款规定的义务，或者如果在期限内或任何滞留期间在房屋内存在危险物质导致房屋、项目或任何邻近财产受到污染，或者如果在期限内或任何滞留期间发生了由业主和业主的雇员、代理人和承包商以外的任何人带入、保存、使用、储存、处理、处理、在房屋内或周围产生或释放或处置的危险材料对房屋、项目或邻近财产造成的污染，承租人特此赔偿，并应其高级职员、董事、雇员、代理人和承包商不受任何和所有行动(包括但不限于任何形式的补救或强制执行行动、行政或司法程序以及由此引起或产生的命令或判决)、费用、索赔、损害赔偿(包括但不限于惩罚性赔偿和因房屋或项目的价值减值或丧失或限制使用处所或项目的任何部分而造成的损害)、费用(包括但不限于律师费、顾问费和专家费)、费用(包括但不限于律师费、顾问费和专家费)、费用(包括但不限于律师费、顾问费和专家费)、费用、索赔、损害赔偿(包括但不限于惩罚性赔偿和因房舍或项目的任何部分的损失或限制而造成的损害)、法院费用和为解决任何索赔或诉讼而支付的金额)、罚款、没收或其他民事、行政或刑事处罚、禁令或其他救济(无论是否基于人身伤害、财产损失或污染或对环境的不利影响)。, 在此期间或之后，由于这种污染而产生的负债或损失，可能会造成损失(如地下水位或自然资源)、负债或损失。承租人对房东的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府当局要求的任何现场条件调查或任何清理、处理、补救、移除或修复工作相关的费用，这些费用是由于房屋上方、上方或下方的空气、土壤或地下水中存在有害物质而引起的。在不限制前述规定的情况下，如果承租人或任何承租人在房屋、项目或任何相邻财产上存在任何有害物质导致或允许对房屋、项目或任何邻近财产造成污染，承租人应立即采取一切必要的行动，费用自负并符合适用的环境要求，以使房屋、项目或任何邻近财产恢复到污染前的状态，但应首先获得业主的批准。只要该等行动不会潜在地对该处所或工程项目有任何重大的不利长期或短期影响，则不得无理地拒绝批准该等批准。尽管本第30条有任何相反规定，承租人不应对以下情况负责，且本款规定的赔偿和保持无害义务不适用于(I)房屋内的污染，承租人可以证明在紧接开工日期之前存在于房屋内的房东合理满意，或(Ii)房屋内存在任何有害物质，承租人可以证明房东合理满意地从房屋外迁移到房屋内，除非在这两种情况中的任何一种情况下都不适用于这两种情况：(I)房屋内的污染，承租人可以证明在紧接开工日期之前存在于房屋内的有害物质令房东合理满意，除非在上述两种情况中的任何一种情况下, 此类危险材料(X)的存在是承租人违反其在本租赁项下的任何义务的结果，或者(Y)是承租人或任何承租方造成、促成或加剧的。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第31页

(b)

业务。业主承认，第30条的用意并不是禁止租户将房屋用于许可用途。承租人可以根据审慎的行业惯例经营其业务，只要根据所有当时适用的环境要求严格和适当地监控危险材料的使用或存在。作为对业主的物质诱因，允许承租人在与其业务相关的情况下使用危险材料，承租人同意在开工日期前向业主交付一份清单，列明每种类型的危险材料将被带到、保存、使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置在场所内或从场所释放或处置的危险材料，并列出与在场所内或从场所内存在、使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置该等危险材料相关的任何和所有政府批准或许可(“危险材料清单”)应业主要求，或承租人需要向任何政府机构(如消防部门)提交与承租人使用或占用房屋有关的有害物质清单时，承租人应向业主提交该危险物质清单的副本。承租人应在开工日期前向业主提交与使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置危险材料有关的下列文件(“HAZ MAT文件”)的真实而正确的副本：许可证；批准；报告和通信；储存和管理计划；违反任何法律要求的通知；与安装在项目内或项目下的任何储罐有关的计划(提供)；如果当时无法获得，则与从政府主管部门收到或提交给政府主管部门的文件同时提交：许可证；批准；报告和通信；储存和管理计划，违反任何法律要求的通知；与安装在项目内或项目下的任何储罐有关的计划, 上述储罐的安装只有在房东给予租户书面同意后方可允许，房东可根据其唯一和绝对的酌情决定权拒绝同意)；任何和所有联邦、州和地方政府当局为关闭任何此类储罐而要求的所有关闭计划或任何其他文件；以及退役和危险物质关闭计划(根据第28条的规定，不能在3个月内完成退役和危险物质关闭计划)。但是，承租人不需要向业主提供包含专有信息的HAZ MAT文档的任何部分，这些信息本身并不包含任何危险材料或危险活动的引用。如果房东的竞争对手掌握了这些信息，则本节无意向房东提供此类信息，这些信息可能会对租户的业务造成不利影响。

(c)

租户代表和保修。承租人特此声明并向房东保证：(I)承租人或其任何合法的承租人在任何时候都没有被任何先前的房东、贷款人或政府当局要求采取与危险材料污染物业相关的补救行动，而该污染是由承租人或承租人的行为或使用所涉财产造成的，并且(Ii)承租人不受任何政府当局发布的与使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置危险材料有关的强制执行命令的约束；以及(Ii)承租人不受任何政府当局发布的与使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置有害物质相关的强制执行命令的约束与未向任何政府当局提交规定报告有关的任何命令)。如果房东在本租约之日认定本声明和担保不属实，房东有权自行决定终止本租约。

(d)

测试。业主有权对房屋进行年度检测，以确定是否因租户的使用而对房屋或工程造成污染。该年度测试的费用和费用应由业主自行承担，不包括运营费用；但是，如果有违反本第30条的行为，或者如果发现根据本第30条承租人应对其负责的污染，则承租人应支付该房屋的年度测试费用；但是，如果承租人使用第三方承包商和房东可接受的测试程序对该房屋进行自己的测试，并向房东证明该测试，则房东应接受此类测试，以代替由租户支付费用的年度测试费用。(三)如果承租人使用第三方承包商和房东可接受的测试程序对房屋进行测试，则房东应接受此类测试，以代替由承租人支付的年度测试费用。此外，在租期届满或提前终止之前的任何时间，业主有权对房屋和项目进行适当的测试，以确定是否因租户使用房屋而造成污染。在此类测试中，应业主要求，承租人应向业主或其顾问提供有关承租人或任何承租方在房屋内或附近使用危险材料的非专有信息。如果发生污染，承租人应根据第30条承担责任，承租人应支付进行此类测试的所有费用。如果未发现此类污染，业主应支付此类测试的费用(不构成运营费用)。房东应向租户提供一份由房东或其代表在租期内对房屋进行的所有第三方非机密报告和测试的复印件，没有任何陈述或担保，

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第32页

受保密协议约束。承租人应自负费用，根据所有环境要求，迅速并令人满意地补救此类测试确定的任何环境状况。房东收到或满意任何环境评估，并不意味着放弃房东对租客的任何权利。

(e)

控制区。承租人应被允许在适用建筑规范指定的任何控制区或区域(位于场所内)内按比例使用危险材料库存，用于化学品使用或储存。如上一句所述，租户在房屋内的任何控制区或区域中所占的比例应根据租户在适用的控制区或区域内租赁的可出租面积来确定。以举例而言，如某管制区或管制区内有10,000平方尺的可租单位，而租户的处所有2,000平方尺位於该管制区或地带内(而该等处所整体上有5,000平方尺的可出租面积)，则适用租户在该管制区或地带所占的比例为20%。尽管如上所述，根据业主对其平面图和规格的审查和批准(批准不得被无理地扣留、限制或拖延)，以及承租人按照所有法律要求进行操作的情况下，如果该房产包括与根据国际建筑规范或国际消防规范被归类为高危险3级的控制区(“H-3区”)分开的区域，承租人在该H-3区使用或储存的任何数量的危险材料都应是租户可以储存在此类控制区的最大危险物质量之外的。

(f)

存储罐。如果位于房屋或项目内储存危险物质的储罐由承租人使用，或此后由承租人放置在房屋或项目上，承租人应安装、使用、监控、操作、维护、升级和管理该等储罐，保存适当的记录，获取和维护适当的保险，执行报告程序，妥善关闭任何储罐，并采取或促使采取适用的州和联邦法律要求下的所有其他必要或要求的行动，如目前存在的或今后可能采取或修改的与安装、使用、维护、管理、操作、升级和修改相关的行动。尽管本合同有任何相反规定，承租人无权使用或安装本项目的任何地下储罐。

(g)

承租人的义务。承租人在本条款30项下的义务在租赁期满或提前终止后继续有效。在本租约到期或提前终止后的任何一段时间内，承租人或房东需要完成任何有害物质的移出(包括但不限于任何限制房产使用的许可证或许可的发放和终止，以及已批准的退役和危险物质关闭计划的完成)，承租人应继续根据本租约为房东自行决定重新出租的任何部分支付全额租金，租金按日分摊。

(h)

定义。本文中使用的术语“环境要求”是指任何政府当局目前和未来适用的所有法规、法规、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似法令，这些法规、法规、条例、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似法令对场所、项目或环境上、之下或周围的健康、安全或环境条件进行管理或与之相关的规定，包括但不限于：“综合环境响应、补偿和责任法”；“资源保护和恢复法”；以及所有州和地方对应机构，以及在其下颁布或发布的任何法规或政策，包括但不限于：“综合环境响应、补偿和责任法”；“资源保护和恢复法”；以及所有州和地方对应机构，以及据此颁布或发布的任何法规或政策。此处使用的术语“危险材料”是指并包括任何被列入或定义为危险或有毒的物质、材料、废物、污染物或污染物，或因其对人类、动物和/或环境的影响或潜在影响而根据任何环境要求加以管制的任何物质、材料、废物、污染物或污染物、石棉和石油，包括原油或其任何馏分、天然气液体、液化天然气或可用作燃料的合成气体(或天然气和此类合成气体的混合物)。根据环境要求中的定义，承租人是并应被视为承租人“设施”的“运营者”，以及承租人或任何承租方带来的所有危险物质以及由此产生、产生或生产的废物、副产品或残留物的“所有者”。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第33页

31.

承租人的补救措施/责任限制。房东不应违约，除非房东在租客书面通知后30天内没有履行本协议规定的任何义务(除非由于该义务的性质，该履行需要超过30天的时间，然后在合理必要的一段时间后，只要房东在该30天内开始履行该义务，并努力并始终如一地履行该义务)，则房东不应违反本协议规定的任何义务(除非由于该义务的性质，该履行将需要超过30天的时间，然后在合理必要的时间之后，只要房东已在该30天内开始履行该义务，并努力并始终如一地履行该义务)。如业主有任何失责，租客须以挂号或挂号邮递方式，向涵盖该处所的按揭的任何持有人及该处所所在物业的任何租约的任何业主发出通知，而租客须给予该持有人及/或业主一个合理的机会以补救失责，包括给予该持有人及/或业主以售卖权或司法行动(如证明有需要的话)取得项目管有的时间，以达致补救的目的；但业主须以书面向租客提供该等通知的所有此等人士的姓名及地址。房东在本租约项下的所有义务应解释为契约，而不是条件；除非本租约另有明确规定，否则承租人不得因违反房东在本租约项下的义务而终止本租约。

尽管如上所述，如果任何声称的房东违约将立即、重大和不利地影响租户在房产内开展业务的能力(“重大房东违约”)，租户应在合理可能的情况下尽快，但无论如何，在获知该索赔的重大房东违约后的2个工作日内，向房东发出关于该索赔的书面通知，该通知应明确说明存在重大房东违约，并以电话通知租客与房东的主要联系人。然后，房东将有2个工作日的时间开始对这种声称的材料房东违约进行治疗，并应努力进行这种治疗，直至完成。如果房东声称的重大违约不是房东在本协议下的违约，房东有权向租户追回房东因这种治疗而产生的任何费用，作为额外租金，超出房东在本协议下有责任支付的费用(如果有)。如果房东没有按照上述规定开始对任何声称的房东重大违约进行补救，或不努力起诉上述补救措施，承租人可以开始并起诉该补救措施，前提是该补救措施不影响任何影响其他租户的建筑系统，对建筑结构或公共区域造成实质性不利影响，并有权通过房东补偿的方式向房东追回该补救措施的费用(但不包括任何相应的或其他损害)，但房东无权抵销租金，但在房东有义务补救该等声称的房东违约材料的范围内，租户有权按照本合同规定的条件向房东追回补救该等声称的房东违约材料的费用(但不包括任何相应的或其他损害)。

房东在本租约项下的所有义务仅在其拥有房产期间对房东具有约束力，而在此之后不具有约束力；但是，房东关于押金的义务将继续存在，直到房东将押金返还给租客或将押金转让给房东的利息继承人为止。本租约中的“房东”一词仅指房屋当时的业主。在该拥有人将其在处所的权益转让后，该拥有人即获解除及解除该拥有人其后产生的所有业主义务，但该等义务在该拥有人拥有期间对每名新拥有人具有约束力。

32.

检查和访问。业主及其代理人、代表和承包商可在任何合理时间进入该场所，检查该场所，并根据本租约的规定或许可进行维修，以及用于任何其他业务目的。业主及业主代表可在营业时间内，为进行任何该等修葺、视察处所、带准买家参观处所，以及在合约期的最后18个月内，向准租客或任何其他业务目的，提前不少於48小时发出书面通知进入处所(但在紧急情况下则无须发出该通知，并可随时进入)。业主可批出地役权、公开用途、指定公用地方及对物业或其周围施加限制，但该等地役权、专用项目、指定或限制不得对租客使用或占用许可用途的物业造成重大影响。应房东要求，承租人应签署地役权、转让或限制所需的文书。除紧急情况外，房东或其代理人、代表、承包商或客人在房屋内时，承租人始终有权护送他们，但这种护送不会对房东的造成实质性的不利影响。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第34页

本协议项下的访问权限。房东应尽合理努力遵守租客进入房屋受限部分的合理安全、保密和安全要求；但是，房客在房东进入房屋之前已合理地通知房东该等安全、保密和安全要求，并进一步规定，在任何情况下，房客不得禁止或禁止房东及其雇员、代理人和承包商进入，以履行房东的义务或行使本租赁项下房东的权利。

尽管有上述规定，承租人有权(根据承租人向业主提供的图则，承租人可在通知业主后不时进行合理更新)将房产的某些区域指定为保护人员健康或机密和专有信息安全所需的有限通道区域(“有限通道区域”)，除非发生紧急情况，否则业主或业主代表不得在没有租户代表的情况下进入限制通道区域。尽管本租约有任何相反规定，房东只能进入该等有限通道区域进行维护和维修(I)房东根据本租约负责的维护和维修，或(Ii)应租户的具体要求进行维护和维修，这些要求仍需得到房东的批准。

33.

安全。承租人承认并同意，安全设备和服务(如果有)虽然旨在阻止犯罪，但在特定情况下可能无法防止盗窃或其他犯罪行为，并且房东不会为该房产提供任何安全服务。承租人同意，房东不对承租人因任何未经授权进入房屋或任何其他违反房屋安全的行为而遭受或招致的盗窃损失或任何其他损害向房东索赔，且承租人放弃向房东提出的任何索赔。承租人应对承租人的高级职员、员工、代理人、承包商、客人和被邀请者的人身安全负全部责任，而此等人员在场所和/或项目内、上或附近。承租人应在承租人希望针对此类犯罪行为提供保护的范围内获得保险，费用由承租人承担。

在符合本租赁条款(包括但不限于第12条)的情况下，承租人有权在房屋内安装和维护此类安全和安全设备，包括但不限于电子门禁、摄像机监控和其他安全设备(统称为“承租人安保系统”)，费用和费用由承租人自负，但须满足以下条件：(I)承租人关于拟议的承租人安保系统的计划和规格应事先获得业主的书面批准，该批准不会被无理拒绝；但是，承租人应与业主协调承租人安保系统的安装和操作，以确保承租人的安保系统可能与建筑物的主系统和设备相兼容；(Ii)房东应获得钥匙、代码和/或门禁卡(如果适用)以及立即进入的手段，以便充分行使本租约规定的对房产的所有进入权利；以及(Iii)承租人应保持承租人的安保系统处于良好的运行状态和维修状态，承租人应完全负责监控、操作，费用由承租人承担。即使有任何相反的情况，房东或任何房东受赔方均不直接或间接对租户、任何租户当事人或任何其他人和租客承担任何责任，并免除房东和房东受赔方因租户安全系统或该系统失效而引起或与之相关的任何和所有索赔。在此，承租人和租客特此放弃任何和所有索赔，并免除房东和业主赔偿各方因承租人安全系统或该系统失效而产生的任何和所有索赔。

34.

不可抗力。除支付租金外，房东和租户对因天灾、天坑或下沉、罢工、停工或其他劳资纠纷、禁运、检疫、天气、国家、地区或地方灾难、灾难或灾难、无法以合理成本获得劳动力或材料(或其合理替代品)，或未能或无法获得履行所需的公用设施、政府限制等原因，或与之相关或由其引起的延迟履行本协议项下的义务，均不承担任何责任或责任。许可证发放或吊销延迟、敌人或敌对政府行动、恐怖主义、叛乱、骚乱、内乱或骚乱、火灾或其他伤亡，以及其他超出其合理控制范围的原因或事件(“不可抗力”)。

35.

经纪人。房东和租客各自声明并保证，它没有与任何经纪人、代理人或其他人(统称为经纪人)进行交易，也没有经纪人

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第35页

促成了这笔交易，而不是高纬物业和纽马克·莱坊。房东和租客在此同意赔偿并使对方不受任何经纪人(高纬物业和纽马克莱坊除外)因与租户或房东(视情况而定)就本次租赁交易进行交易而要求佣金或其他形式赔偿的任何索赔的损害。房东应根据高纬物业和纽马克莱坊各自与房东之间的单独书面协议的条款，负责因签订本租约而欠高纬物业和纽马克莱坊的所有佣金。

36.

房东责任限制。尽管本协议或业主与租客之间的任何其他协议有相反规定：(A)房东不对租客或任何其他人承担损失、损坏或伤害的所有风险(租户和租客各自承担一切风险)：租客的各种个人财产，包括但不限于贸易装置、设备、库存、科学研究、科学实验、实验动物、产品、标本、样本和/或保存在房产内的各种类型的科学、商业、会计和其他记录，房东不对此负责，并承担一切由此造成的损失、损坏或伤害的风险。(B)任何在处所内、处所上或其附近的作为或事故，或根据本租契或业主与租客就本租约标的事项订立的任何其他协议而以任何方式引起的作为或事故，均不得向业主提出个人追索，而业主根据本租契所负的任何法律责任须严格局限于业主在该项目中的权益或出售或谴责该项目所得的任何收益，以及就业主在该项目中的权益或与任何该等损失相关而须支付的任何保险收益；(C)在任何情况下，不得就本租约向业主主张任何个人责任，也不得对业主或业主的任何高级职员、董事、雇员、代理人或承包商的任何其他财产或资产有任何追索权。在任何情况下，房东或房东的任何管理人员、董事、员工、代理或承包商均不对租户业务受损或由此造成的任何收入或利润损失承担任何责任。

承租人承认并同意，本项目实施的旨在鼓励社会距离、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的措施和/或服务(如果有)可能无法阻止此类传染病的传播。房东和任何房东保障方都不承担任何责任，租户不会就(X)房东或任何房东保障方实施或没有实施任何旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的任何措施和/或服务，向房东和房东保障方提出任何索赔，包括(X)房东或任何房东保障方未能实施任何旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的措施和/或服务，或(Y)未能实施任何措施和/或未能实施任何旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的措施和/或服务

37.

可分割性。如果本租约的任何条款或条款根据现行或未来法律是非法、无效或不可执行的，则在这种情况下，本租约的其余部分不受影响。本租约双方还打算在本租约中添加与合法、有效和可执行的非法、无效或不可执行的条款或条款类似的条款或条款，以取代本租约中非法、无效或不可执行的每一条款或条款。

38.

标志；外观。未经业主事先书面同意，承租人不得：(I)将任何遮篷、外灯、装饰物、气球、旗帜、旗帜、横幅、油漆或其他突起附着在项目的任何外墙上；(Ii)使用业主标准窗帘以外的任何窗帘、百叶窗、百叶窗或纱窗；(Iii)在任何窗户的内部或外部涂上涂层或以其他方式遮阳；(Iv)放置任何瓶子、包裹或其他突起；(Iii)根据业主的合理酌情决定权给予或不给予书面同意：(I)将任何遮篷、外灯、装饰物、气球、旗帜、旗帜、横幅、油漆或其他突出物固定在项目的任何外墙上；

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第36页

任何外部阳台上的财产，或(Vi)在建筑物或本项目的任何部分涂刷、粘贴或展示可从建筑物外部看到的任何标志、通知、窗户或门字、标语牌、装饰品或任何类型的广告媒体。房东应为租客刻上、涂上或贴上套房进入标牌，其大小、颜色和类型应为房东合理接受。这类套房入场标牌的费用将从TI基金中支付。房东应在主楼大堂名录上注明租户的姓名和套房号码。未经业主事先书面同意，不得在走廊墙壁或走廊门的外部放置除业主标准字样外的任何物品，该同意不得被无理拒绝、附加条件或拖延。大楼大堂目录应专用于显示租户的姓名和位置。

承租人还有权在业主指定的位置上的纪念碑标志(“纪念碑标志”)上展示带有租户姓名和/或标志的标志。承租人有权按比例获得纪念碑标志上的可用空间份额，只要处所由单一租户租用的建筑物内最大面积组成，则承租人有权将其名称和/或徽标放在该纪念碑标志(或该纪念碑标志上承租人愿意的其他位置)的顶部。尽管有上述规定，承租人承认并同意承租人在纪念碑标牌上的标牌，包括但不限于大小、颜色和类型，应经业主事先书面批准，批准不得无理拒绝、限制或拖延，并应符合业主在项目中的标牌计划和适用的法律要求。承租人应自行承担制造、安装和维护纪念碑标志上的承租人标志的费用，在纪念碑标志上更换承租人标志的期限(如果需要)，在合同期满或提前终止时从纪念碑标志上拆除承租人标志，以及修复因拆卸而造成的所有损坏；但是，TI津贴的一部分可用于在纪念碑标志上制造和安装承租人的初始标志的费用，以及修复因拆卸而造成的所有损坏；但是，TI津贴的一部分可用于支付在纪念碑标志上制造和安装承租人的初始标志的费用；如果需要，承租人应负责在纪念碑标志上安装承租人标志的费用，在合同期满或提前终止时从纪念碑标志上拆除承租人的标志，以及修复因拆卸而造成的所有损坏

承租人还有权使用承租人的标准颜色和字母，在建筑物外部的附件G中指定的位置展示带有承租人姓名和/或标志的标志(“承租人的外部标志”)，但如果在租期内的任何时候，处所包括整个建筑物的可出租区域，则在建筑物外部的这种标志的权利应为承租人独有的。在建筑物外部使用承租人的标准颜色和字母的标志(“承租人的外部标志”)是承租人独有的权利。尽管有上述规定，承租人承认并同意承租人的外部标志(包括但不限于大小、颜色和类型)须经业主事先书面批准，该批准不得被无理拒绝、附加条件或拖延，并应符合业主在项目中的标志计划和适用的法律要求。承租人应负责承租人外部标牌的制作、安装和维护，在承租人外部标牌期限内(如果需要)更换，在租期届满或提前终止时拆除承租人外部标牌，以及修复因拆卸而造成的所有损坏；但是，TI津贴的一部分可用于最初承租人外部标牌的制造和安装费用。

39.

房屋扩建。如果在开工日期后第24个日历月期满或之前，建筑物的全部或任何部分(每个该等空间，“必须占用的处所”)变得可供业主开始建造“必须占用的房产”(定义如下)(“必须占用的外部日期”)，业主应就此向租户发出书面通知，该通知应包括与该通知中确定的“必须占用的房产”(每个，a“)有关的目标必须占用的房产的开工日期。在此范围内，业主应向承租人提供书面通知，其中应包括与该通知中确定的必须占用的房产(每个，a”)有关的目标必须占用房产的开工日期，以供业主开始建造(见下文所界定的“必须占用的外部日期”)。(A)当时的现有房产应扩大到包括可用的必带房产，日期为：(I)房东交付该必带房产且装修基本完成的日期，或(Ii)如果没有租户造成的延误，房东本可交付该必带房产且装修基本完成的日期(每个，均为“必带房产开始日期”)，但在任何情况下，必带房产的开始日期不得早于开工日期，且没有租户的同意(均为“必带房产开工日期”)，但在任何情况下，在没有租户的情况下，必带房产的开工日期均不得早于开工日期(均为“必带房产开工日期”)，但在任何情况下，必须开工日期不得在开工日期之前，除非有承租人的同意。可凭其唯一和绝对酌情权批准或拒绝批准，(B)自适用的必用处所开始生效之日起，

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第37页

承租人应开始就该等必备物业支付基本租金，按与原物业相同的每可租平方英尺基本租金费率计算，但须根据第4(A)条进行调整；(C)自必备物业开始之日起，承租人应开始支付承租人应分担的适用必备物业的运营费用；(D)自适用的必带物业开始之日起，承租人应支付向适用的必带物业提供的公用事业费用；(D)自适用的必备物业开始之日起，承租人应支付向适用的必带物业提供的公用事业费用。(D)自适用的必备物业的开始日期起，承租人应支付提供给适用的必备物业的公用事业费用。(E)有关每个必租物业的租约基本期限应与原物业的租约基本期限同时终止；。(F)业主和租客应真诚合作，制定并商定必租物业改善工程的计划和规格以及施工和完工时间表，此后应按照与工作函基本相同的格式(不包括施工时间表、业主/租户矩阵或额外的租户改善津贴)(“必租物业”)的形式，按照工作函的条款制定和商定必租物业的改善计划和规格以及施工和竣工时间表(“必租物业”)，其格式与工作函的格式大体相同(不包括施工进度表、业主/租户矩阵或额外的租户改善津贴)(“必租物业”)。房东应对适用的必带房产进行固定和永久性的改善(“必带房产改进”)，但如果必带房产的改善工程计划在开工日期之后进行，承租人可选择进行必带房产的改进，以及(G)房东应为设计和建造必带房产提供每平方英尺250.00美元的补贴，并且承租人应对超出该津贴的必须要带的改进的任何费用负责。(G)房东应为设计和建造必带房产提供每平方英尺250.00美元的补贴，并且承租人应负责超出该津贴的任何必须要带的改善的费用。(G)房东应为设计和建造必须带的房产提供每平方英尺250.00美元的补贴，并且承租人应对超出该津贴的必须带的改进的任何费用负责。本租约应进行修改，以反映每个适用的必选房屋(如果有)的增加, 修订“物业”及“物业的可出租面积”的定义，并适当调整“承租人分担营运费用”的定义所载金额，并为适用的必租物业加入“必带物业工作书”。在必须在室外使用的日期之后，建筑物的任何剩余部分如未根据本第39条交付给承租人，应受下文第40条规定的第一要约权的约束。尽管如上所述，如果房东以书面形式通知租户，部分必租房产将在必须租出日期之前可用，租户未选择进行必租改进，且已确定的必租房产的必租房产开始日期在适用的目标必租房产开始日期基租后90天内未发生(每个，一个“必租房屋取消日期”)。那么，如果房东没有将确定的必租房产交付给租客，则在适用的必租消除日后的每一天，仅就已确定的必租房产支付的基本租金将减少1天。如果承租人没有选择进行必须租用的改进，并且由于不可抗力和租户延误以外的任何原因，必须租用房屋的开始日期没有在必须租用的外来日期后180天内发生，则承租人可以书面通知房东终止与确定的必须租用房屋有关的本租约，如果终止，房东和租客将不再在本租约项下享有任何进一步的权利、义务或义务，但明确规定在本租约终止后仍然有效的条款除外；如果租户终止本租约，则房东和租户将不再享有本租约项下的任何权利、义务或义务，但在本租约终止后仍可继续存在的条款除外；, 但是，该承租人应继续拥有根据下文第40条(第一要约权)授予的关于该已确定的必须占用空间的扩张权。

40.

第一要约权。

(a)

大楼内的扩建。承租人在基本期限内有持续的权利，但没有义务根据本第40条(A)项的条款和条件扩建房屋(“第一要约权”)，将RoFo空间包括在内。就本条第40(A)条而言，“RoFo空间”指建筑物的任何剩馀部分，而该部分先前并无依据第39条交付租客作为必须占用的处所，而该部分并非由租客占用，或由当时租约在9个月或少於9个月届满的租客占用，而该租客不拟续期(不论该租客是否有权续期)其占用该空间。每当RoFo空间的全部或部分可用时，只要租客在本合同项下的权利得到保留，房东应在业主选择的时间向租户交付关于该RoFo空间的可用性的书面通知(“RoFo通知”)，以及业主准备租赁该RoFo空间的条款和条件；但RoFo空间的基本租金应为市场租金(如下文第41(A)节所定义)。承租人应被要求对RoFo通知中描述的所有RoFo空间(“已识别RoFo空间”)行使本第40(A)条规定的权利。如果截至本租约就已确定的RoFo空间的拟议开始日期(“RoFo空间开始日期”)，基地的剩余时间不少于24个月

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第38页

如果本租约关于当时现有房产的基本条款(“RoFo空间最低条款”)与本租约关于当时现有房产的基本条款同时终止，则本租约关于已确定的RoFo空间的基本条款应与本租约关于当时现有房产的基本条款同时终止。如果租约截至RoFo空间开始日期的剩余基本期限将小于RoFo空间最低期限，则承租人应在向房东交付行使通知的同时，行使其第一次延期权利(见第41(A)条的定义)。承租人应在收到RoFo通知后10天内向业主递交书面通知，说明承租人就已确定的RoFo空间行使第一要约权(“行使通知”)。如果房东和租客在租客递交行使通知后10天内无法就已确定的RoFo空间的市场价格达成一致，则市场价格将根据下文第41(B)条的规定通过仲裁确定。如果承租人没有在10天内向业主发出行使通知，则承租人应被视为已放弃其根据本第40(A)条所享有的租赁已确定RoFo空间的权利，业主有权按业主可接受的任何条款和条件将已确定的RoFo空间租赁给任何第三方；但如业主在RoFo通知书的日期后12个月内没有就已识别的RoFo空间订立租契，而该已识别的RoFo空间仍可供租赁，则租客就已识别的RoFo空间的优先提出权须予恢复，而业主须就该已识别的RoFo空间向租客交付新的RoFo通知书。此外，为免生疑问，, 承租人的第一要约权在基本期限内是一项持续的权利，只要RoFo Space下一次可用，房东应在符合本条款第40(A)条的条件下，向承租人提供上述规定的空间。

(b)

修改后的租赁。如果：(I)承租人未能及时递交行使通知，或(Ii)在房东向承租人递交指定RoFo空间的租约修订后15天届满后，经努力真诚协商后，双方在合理判断下仍未签署经确认的RoFo空间的租约修订，则即使本合同包含任何相反的规定，承租人应被视为已撤销其行使通知，房东有权租赁经确认的RoFo空间。以上文第40(A)节倒数第二句为准。

(c)

个例外。尽管有上述规定，第一要约权由房东选择无效，租户不得行使：

(i)

根据本租赁的任何规定，承租人在任何时间段内违约；

(ii)

在任何一段时间内，承租人或由其控制、与其共同控制或控制承租人(“附属公司”)的任何实体未占用至少75%的处所；或

(iii)

如果租户在寻求行使第一要约权的日期之前的12个月内，根据本租赁的任何条款违约3次或更多次，无论违约是否得到纠正。

(d)

终止。如果(I)承租人未能及时纠正租客在本租约项下的任何违约行为；或(Ii)承租人在行使首次要约权之日至该已识别RoFo空间的租约开始之日期间内违约3次或3次以上，则第一要约权应由业主选择终止，即使在租客适当和及时行使第一要约权之后，该第一要约权也不再具有效力或效力，条件是：(I)承租人未能及时纠正租客在本租约项下的任何违约行为；或(Ii)承租人在行使第一要约权之日至该已识别RoFo空间的租约开始之日之间的期间内违约3次或3次以上。

(e)

个人权利。第一要约权是租户的个人权利，未经房东同意不得转让，房东可全权酌情单独授予或拒绝授予，除非房东同意转让租户在本租约中的权益，但这些权利可与本租约的任何许可转让相关地转让。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第39页

(f)

无扩展。第一要约权的行使期限不得因承租人无法行使扩张权而延长或延长。

41.

延长期限的权利。承租人有权根据以下条款和条件延长本租赁期限：

(a)

扩展权限。承租人应有两项连续权利(每项权利均为“延期权利”)，以与本租赁相同的条款和条件(基本租金和工作信函除外)将本租赁期限延长60个月(每项权利均为“延期期限”)，方法是向业主发出书面通知，说明其选择在本租赁基本期限届满或任何先前延期期限届满前至少12个月、不早于15个月行使各项延期权利。

于任一延期期限开始时，基本租金须按市场利率(定义见下文)支付。此后，基本租金应在延长期限开始后每年的周年纪念日调整，调整的百分比由业主确定，并由租户在确定市值汇率时同意。此处所用的“市场价”是指在沃尔瑟姆和列克星敦市场的A级实验室/写字楼中，可比房东在当前交易中接受非股权(即没有获得建筑物的股权)和财务实力相近的非关联租户在可比期限内为同等大小、质量(包括所有租户改善、改建和其他改善)和楼层高度而进行的非股权交易的比率，在确定市场价时要考虑所有相关因素，包括租户诱因、景观、可用的便利设施(项目设施和水库森林设施(定义见下文第42节)、建筑物的楼龄、为物业提供服务的机械系统的使用年限、停车费、租赁佣金、津贴或特许权(如有)。尽管有上述规定，市场租金在任何情况下都不应低于紧接该延期期限开始前一天的应付基本租金。

如果在本租赁基础期限届满前270天，承租人经真诚协商后，仍未同意房东在延长租期内对市场价格和租金上涨的决定，则承租人应被视为已选择第41(B)条所述的仲裁。(B)如果承租人选择了第41(B)条所述的仲裁，则承租人应被视为选择了第41(B)条所述的仲裁。承租人确认并同意，如果承租人已按照第41(A)条的要求向房东递交通知，选择行使延期权利，承租人此后无权撤销或选择不延长本租约的延期期限。

(b)

仲裁。

(i)

在租户通知房东其选择(或被视为选择)仲裁市场汇率和升级后10天内，每一方应向另一方提交提交方认为正确的包含市场汇率和升级的建议书(“延期建议书”)。如果任何一方未能及时提交延期建议书，则由另一方提交的建议书确定延期期限的基本租金和上调幅度。如果双方都提交了延期建议书，则房东和租户应在最后一份延期建议书提交后7天内会面，并真诚地尝试相互指定一名仲裁员(定义见下文)，以确定市场费率和升级。如果房东和租客无法就一名仲裁员达成一致，则双方应在会议结束后10天内向对方发出书面通知，选择一名仲裁员。如果任何一方没有及时通知其选择仲裁员，由另一方提交的建议书确定延长期限的基本租金。如此委任的2名仲裁员须在获委任后5个营业日内委任第三名仲裁员。如果选定的两名仲裁员不能在上述规定的时间内就第三名仲裁员的选择达成一致，则任何一方当事人均可代表双方向该场所所在司法管辖区内任何具有一般管辖权的州法院申请指定该第三名仲裁员，并提前10天书面通知另一方。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第40页

(ii)

仲裁员的决定应在指定一名仲裁员或第三名仲裁员(视情况而定)后30天内作出。单一仲裁员的裁决是终局的，对双方都有约束力。三个仲裁员小组中最接近的两名仲裁员的平均值是终局的，对双方都有约束力。每一方当事人均应支付由该方当事人或其代表指定的仲裁员的费用，第三名仲裁员的费用由双方平分负担。如市场租金及租金上升在延长期限的第一天仍未厘定，则租户须支付相当于紧接延长期限前生效的基本租金并按租金调整百分比增加的金额的业主基本租金，直至厘定为止。在确定市场价格和升级后，双方应对租户支付的此类款项进行任何必要的调整。然后，房东和租户应执行一项修正案，承认延长期限内的市场费率和升级。

(iii)

“仲裁员”应是由任何一方或代表任何一方或根据本条例规定任命的任何人，并且：(I)应为(A)美国房地产估价师协会会员，具有不少于10年评估大波士顿大都市区改善写字楼和高科技工业房地产的经验，或(B)具有不少于15年代表房东和/或租户在大波士顿地区租赁高科技或生命科学空间的持牌商业房地产经纪人的经验；或(B)具有不少于15年代表房东和/或租户租赁大波士顿高科技或生命科学空间的经验的持牌商业房地产经纪人。(Ii)在获委任时，将实质上所有时间投入专业评估或经纪工作(视何者适用而定)；及。(Iii)在各方面均公正及不偏不倚。

(c)

个人权利。延期权利是租户的个人权利，未经房东同意不得转让，房东可全权酌情单独授予或拒绝授予，除非房东同意转让租户在本租约中的权益，但不得与本租约的任何许可转让相关。

(d)

个例外。尽管上文有任何相反规定，但根据房东的选择，延期权利无效，承租人不得行使任何延期权利：

(i)

根据本租赁的任何规定，承租人在任何时间段内违约；或

(ii)

在任何一段时间内，该租户或附属公司未占用至少75%的物业；或

(iii)

如果租户在紧接租户打算行使延期权利之前的12个月内，根据本租赁的任何条款违约3次或3次以上，无论违约是否得到纠正。

(e)

无扩展。任何延期权利的行使期限不得因承租人无法行使延期权利而延长或延长。

(f)

终止。如果在行使延期权利之后但在延期期限开始日期之前，(I)承租人未能及时纠正租户在本租约项下的任何违约行为；或(Ii)承租人在行使延期权利之日至延期期限开始之日的期间内违约3次或3次以上，则延期权利应由业主选择终止，并且即使在承租人正当和及时行使延期权利之后，也不再具有进一步的效力或效力。

42.

水库森林便利设施。

(a)

一般。根据本第42条的规定，Are-MA Region No.82，LLC，一家特拉华州有限责任公司(“水库伍兹房东”)(房东的附属公司)可以在库伍兹房东拥有的物业(通常位于马萨诸塞州沃尔瑟姆西尔文路40号和50-60号)建造某些公共设施(“水库伍兹项目”)，该项目可能包括

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第41页

共享会议设施(“共享会议设施”)、健身中心和/或餐厅(统称为“库木便利设施”)，供(I)库木项目、(Ii)项目租户、(Iii)房东、库木房东和Alexandria Real Estate Equities，Inc.(以下简称“ARE”)的其他附属公司以及(Iv)库木房东(统称“用户”)允许的任何其他方使用。房东，库房伍兹房东，及其所有附属公司，库房伍兹房东和ARE在本文中可能统称为“双方”。尽管本协议有任何相反规定，承租人承认并同意，水库森林业主有权在水库森林项目中自行决定建造水库森林业主所需的任何水库森林设施，但不得将该水库森林设施的全部或部分提供给部分或所有当前考虑的用户使用。水库森林业主有权决定与水库森林设施有关的所有事宜，包括但不限于与水库森林设施的类型、设计和施工有关的事宜。承租人承认并同意，业主未就任何库木设施的开发作出任何陈述或担保，承租人签订本租约并不依赖于库木设施的建造和完工，也不是出于对库木设施的建造和/或向承租人开放的期望。

(b)

许可证。自所有或部分水库森林设施可供用户使用之日起(“便利设施开工日期”)起，只要水库森林项目和该项目继续由ARE的关联公司所有，根据本第42条的条款，承租人应拥有与其他用户共同使用可用的水库森林设施的非专有权。在水库森林设施包括健身中心的范围内，应向受雇于该场所的所有承租人的全职员工发放健身中心通行证。尽管有上述规定，但在康乐设施生效日期后24个月后的任何时间，承租人均可向业主发出书面通知，选择不使用水塘伍兹康乐设施，因此租户使用该等水塘森林康乐设施的权利即告终止，租户亦无进一步支付康乐设施费用(定义见下文)的义务。一旦租户选择不使用水塘森林设施，租户的决定即为最终决定，租户不得再选择使用水塘森林设施。租户承认沃尔瑟姆市于2021年12月27日发布的35374号命令要求房东准备一份影响项目的TDMP，其中必须包括为租户提供现场自助餐厅/餐饮服务。水库森林的便利设施将满足这一要求。如果租户选择不使用水库森林的便利设施，租户将需要单独向员工提供现场餐饮服务。

(c)

便利设施费用。如果租户递交书面通知表示希望使用库木设施，业主应在房东收到该通知后30天内，将使用库木设施的费用(包括使用期间的任何升级费用)以书面通知租户(“设施费用”)。如果承租人此后自行决定以书面通知业主的方式选择使用任何或全部的库木设施，则自设施开始日期或该等库林设施可供租户使用的日期(“设施费用开始日期”)较晚的日期起，承租人应被要求在此后的每个月的第一天向业主支付设施费用。

(d)

共享会议设施。租户对共享会议设施的使用应与其他用户相同，日程安排程序应由水库森林业主或水库森林业主当时指定的活动运营者(“会议运营者”)合理确定。承租人使用共享会议设施需支付一笔费用，该费用应按照水库伍兹业主的指示向水库伍兹业主或会议运营商支付，该费用等于承租人安排日程时有效的共享会议设施的使用报价费率。(注：承租人使用共享会议设施的费用应由承租人向承租人的业主或会议运营商支付，该费用等于承租人安排日程时有效的共用会议设施的报价费率)。

(e)

规章制度。承租人应独自负责支付向承租人提供的任何和所有辅助服务(例如视听设备)的费用，以及任何食品服务运营商和/或水库森林项目的任何第三方供应商向承租人提供的任何和所有商品和服务的费用。承租人应遵守所有适用的法律要求和任何规章制度使用水库森林设施(包括但不限于共享会议设施)

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第42页

由水库伍兹业主或业主以不会干扰其他用户权利的方式不时实施，这些规则和条例应以非歧视的方式制定和执行，可能包括：(I)水库伍兹业主指定的一个或多个食品和饮料运营商的用户所需的使用；(Ii)使用和遵守管理使用共享会议设施和其他设施的预订系统；(Iii)支付与下班后使用共享会议室和其他设施相关的额外费用；除共用会议设施外，承租人员工使用水库伍兹设施以外的设施时，应遵守水库伍兹业主或水库伍兹设施运营者要求所有希望使用水库伍兹设施的人签署的标准许可证、赔偿和豁免协议的条款和条件。对于其他使用者违反与水库森林便利设施有关的任何规则或规定，水库森林业主或业主(或业主的任何其他附属公司，如适用)均不承担任何责任或义务。承租人不得对共享会议设施、水库森林设施或水库森林项目进行任何形式的改动、增加或改进。

承租人承认并同意，水库森林业主有权随时、不时地重新配置、重新安置、修改或移除水库森林项目的任何水库森林设施，和/或修改、扩大或终止与水库森林设施相关的任何服务(如果有)。

(f)

放弃责任和赔偿。承租人保证，在进行水库森林项目期间，将采取合理的谨慎措施，防止财产损失和人身伤害。承租人放弃其或任何承租方可能对水塘伍德设施以及承租人和/或任何承租人进入蓄水塘伍兹项目的相关、产生或与之相关的任何索赔，而承租人免除和免除任何与水库伍兹设施和承租人和/或任何承租方进入水库伍兹项目有关、产生或相关的任何法律责任的任何一方，以及承租人和/或任何承租人进入蓄水塘伍兹项目的任何责任均由承租人和/或任何承租人当事人承担。承租人特此同意赔偿、辩护并使承租人不受任何与(I)承租人或任何承租人使用蓄水池伍兹便利设施和(Ii)承租人和/或任何承租人进入蓄水池伍兹项目有关的财产损失或人员伤害的索赔，但因承租人或任何承租人的疏忽或故意不当行为造成的除外。本条款第42(F)条的规定在本租约到期或提前终止后继续有效。

43.

屋顶设备。只要承租人在本租约中没有违约，承租人有权在符合所有法律要求的前提下，自费在业主指定的位置(根据承租人在屋顶上可用空间的比例)安装、维护和拆除一个或多个卫星天线、通信天线或其他设备(所有这些设备的直径和高度都是业主可以接受的)，用于传输或接收信号(所有这些设备的直径和高度都是业主可以接受的)，并在楼顶上安装、维护和拆除(根据承租人在屋顶上可用空间的比例)。

(a)

要求。承租人应向业主提交(I)屋顶设备安装计划和规格，(Ii)承租人将和必须在业主的合作下自费获得的所有必需的政府和准政府许可、执照和授权的副本，以安装和运行屋顶设备，以及(Iii)保险单或保险单，证明本租赁要求的保险范围以及业主合理要求的任何其他屋顶设备安装和运行保险。业主不得无理拒绝或延迟批准屋顶设备的安装和使用；但是，如果屋顶设备的安装或操作(A)可能损害建筑物的结构完整性，(B)可能使任何适用的屋顶保修无效、终止或失效，(C)可能干扰业主或建筑物任何租户提供的任何服务，(D)可能减少建筑物内的可出租空间，或(E)未被适当遮蔽，则业主可以合理地拒绝批准安装和运行屋顶设备；但是，如果安装或操作屋顶设备可能损害建筑物的结构完整性，(B)可能无效、终止或无效，(C)可能干扰业主或建筑物任何租户提供的任何服务，(D)可能减少建筑物内的可出租空间，或者(E)未被适当遮蔽，则业主可以合理地拒绝批准安装和运行屋顶设备

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第43页

(b)

屋顶没有损坏。如果安装屋顶设备需要承租人进行任何屋顶切割或进行任何其他屋顶工程，则此类切割只能在业主可接受的位置上以业主书面指定的方式对建筑物的屋顶区域进行；任何此类安装工程(包括任何屋顶切割或其他屋顶工程)应由承租人进行，费用由承租人自负，并由业主指定的屋面承包商承担费用。如果承租人或其代理人在屋顶设备的安装、操作和拆卸过程中以其他方式对屋顶造成任何损坏，应由承租人承担费用，迅速修复损坏的屋顶，并将屋顶恢复到损坏前的状态。业主不得就屋顶设备的安装和使用向租户收取额外租金。然而，如果房东的保险费或纳税评估因屋顶设备而增加，租户应在收到房东提供的合理详细发票后十(10)天内支付额外租金。如果承租人因任何原因不能使用屋顶设备，则承租人无权享受本租约项下应支付的租金金额的任何减免。在任何情况下，承租人或其代理人安装、操作、维护或拆除屋顶设备均不得使任何适用的屋顶保修无效、终止或失效。

(c)

保护。屋顶设备的安装、操作和拆卸应由承租人独自承担风险。承租人应就承租人安装、操作或拆卸屋顶设备可能产生或以任何方式与承租人有关的各种索赔、费用、损害赔偿、债务和费用(包括但不限于律师费)向业主进行赔偿、辩护并使其不受损害。

(d)

删除。在本租约期满或提前终止或承租人停止使用屋顶设备时，承租人应自行承担费用和费用，将屋顶设备移出大楼。承租人应将屋顶设备所在的屋顶部分保持完好状态并进行维修，合理损耗除外。如果承租人不拆除屋顶设备，承租人特此授权房东拆除和处置屋顶设备，并向承租人收取额外租金，以弥补业主在拆除和处置屋顶设备过程中产生的所有费用和开支。租户同意房东不对房东处置或移走的任何屋顶设备或相关财产负责。

(e)

没有干扰。天台设备不得干扰业主已安装或将安装的任何电讯设备或装置的正常运作，亦不得干扰建筑物的任何其他租客或未来租客安装的任何电讯设备或器材的正常运作。承租人承认，其他承租人可能对在屋顶上或屋顶附近安装和操作电信设备和装置拥有批准权，承租人安装和操作屋顶设备的权利受制于该等其他承租人的权利，并从属于该等其他承租人的权利。承租人同意，大楼中目前或将来拥有大楼任何部分的任何其他承租人将被允许安装其类型和频率不会对屋顶设备造成不合理干扰的电信设备。

(f)

搬迁。业主有权自费并在提前60天通知承租人后，将屋顶设备搬迁到大楼屋顶的另一个地点，只要该地点合理地满足承租人的视线和干扰要求，并且不会不合理地干扰承租人对屋顶设备的使用和操作。

(g)

访问。房东授予租户每周7天24小时进出的权利，以便安装、操作和维护屋顶设备。在进入大楼屋顶之前，租户应至少提前24小时以书面或口头方式通知业主，但紧急情况除外，在这种情况下，租户应提前2小时以口头方式通知业主。房东应向租户提供负责在紧急情况下提供通道的联系人的姓名、电话和寻呼机号码。

(h)

外观。如果法律要求允许，屋顶设备应涂成与建筑物相同的颜色，以使屋顶设备在地面上几乎不可见。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第44页

(i)

无作业。承租人使用和操作Roof设备的权利应仅属于Intellia治疗公司，并且，除非与构成许可转让或业主同意的本租赁的其他转让相关的转让有关，否则(I)任何其他个人或实体均无权使用或操作Roof设备，以及(Ii)承租人不得将Roof设备的全部或任何部分或其使用和操作的任何权利、所有权或权益转让、转让或以其他方式转让给任何个人或实体。{b

44.

其他。

(a)

通知。双方之间的所有通知或其他通信应以书面形式进行，如果是亲自送达，则在收件人投递或拒绝接受投递时，或如果由信誉良好的隔夜担保快递投递，则在实际收到时，应视为已正式发出，并按以上规定的地址发送给各方。房东和租客可以不时向对方发出书面通知，指定另一个地址接收未来的通知。

(b)

连带责任。如果包含在本文书中使用的“承租人”一词中，有一个以上的个人或实体，则每个人或实体都应对承租人的义务承担连带责任。

(c)

财务信息。租户应向业主提供(I)应房东每年书面要求，提供租户最近一次经审计的年度财务报表的真实完整副本，但租户不得被要求在租户期内每个财政年度结束后90天之前向房东提交任何特定年度的年度财务报表；(Ii)应房东的书面要求，按季度提交租户最近一次未经审计的季度财务报表；(Ii)在业主提出书面要求时，租户应向业主提交租户最近一次未经审计的季度财务报表；(Ii)应业主的书面要求，租户应按季度提交最新的未经审计的季度财务报表；但是，租户不应被要求在租户每个财政季度结束后45天之前向业主提交任何特定季度的季度财务报表，(Iii)应业主不时提出的书面要求，更新业务计划，包括现金流预测和/或形式资产负债表和损益表，所有这些都应被业主视为属于租户的机密信息；(Iv)应业主不时提出的书面要求，由租户准备的公司宣传册和/或个人资料；(Iv)在业主不定期提出书面要求时，由租户准备的最新商业计划，包括现金流量预测和/或预计资产负债表和损益表，所有这些都应被房东视为属于租户的机密信息；(Iv)应房东不时提出的书面要求，由租户准备的公司小册子和/或个人资料(V)应房东不时提出的书面要求，租户通常向其贷款人或股东提供的任何其他财务信息或摘要。尽管本租约中有任何相反规定，业主根据第44(C)条要求提供财务信息的书面要求仍可通过电子邮件发送给租户。只要承租人是一家“上市公司”，其财务信息是公开的，那么本第44(C)条的前述交付要求就不适用。

(d)

录制。承租人或其代表不得在任何公共记录中存档本租约或租约备忘录。尽管有上述规定，应承租人的要求并由承租人自负费用，业主应签署并公证承租人准备的租赁备忘录，该备忘录应仅包含以下信息和适用法律可能要求的任何其他附加信息：(I)本租约各方的名称，(Ii)对房产和项目的描述，(Iii)期限(包括延展权)，以及(Iv)第一要约的权利。承租人应提交该租赁备忘录，费用由承租人承担。如果承租人在房东提出书面要求后，未能在本租约期满或提前终止时记录本备忘录的终止，承租人应对房东遭受的任何损害负责(包括但不限于，房东可能为第三方提供的任何赔偿或证明)。本条款第44(D)款的规定在本租约期满或提前终止后继续有效。房东可以准备和提交一份租赁备忘录，如果房东提出要求，租户将签署一份租约备忘录。

(e)

解读。在解释本租约或任何展品或对本租约的修改时，不得采用通常的解释规则，即任何含糊之处都不应对起草方予以解决。本租赁中使用的任何性别的词语均应保留并解释为包括任何其他性别，除非上下文另有要求，否则单数中的词语应包括复数。本租约中插入的标题仅为方便起见，不作任何定义，限制

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第45页

或以其他方式描述本租约的范围或意图，或本租约的任何条款，或以任何方式影响本租约的解释。

(f)

在执行之前不绑定。在双方签署本租约之前，业主向租户提交的本租约不具有约束力或效力，不构成租赁房产的选择权，也不赋予任何一方任何权利或施加任何义务。

(g)

利息限制。房东和租客明确表示，在任何时候都要遵守适用的法律，该法律规定了本租赁或与本租赁相关的任何应付利息的最高利率或金额。如果适用法律曾被司法解释为使本租赁项下要求的、或与本租赁有关的签约、收费、收取、保留或收取的任何利息被高利贷，则房东和租客明确表示，房东迄今收取的所有超额金额都应记入适用义务的贷方(或者，如果该义务已经或将得到全额支付，则退还给租户)，本租赁条款应立即被视为已改革，此后根据本租赁条款可收取的金额应减少，没有必要。但允许收回本协议规定的最高金额。

(h)

法律选择。本租约的建造和解释应受房屋所在州的国内法律管辖，不包括任何法律冲突原则。

(i)

时间。对于本租约中承租人履行义务而言，时间至关重要。

(j)

OFAC。房东和租户目前(A)遵守并在本租赁期限内始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或规定(统称为OFAC规则)，(B)没有也不应在本租赁期限内列入特别指定国民和封锁人员名单、逃避外国制裁者名单或部门制裁识别名单，，(B)在本租赁期限内，业主和租户应始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定，以及与之相关的任何法规、行政命令或法规(统称为OFAC规则)；(B)在本租赁期限内，也不应将其列入特别指定国民和封锁人员名单、逃避外国制裁者名单或部门制裁识别名单，均由OFAC保存和/或在OFAC或其他政府机构根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单上，以及(C)不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

(k)

引用合并。本租约附带的所有展品和附件均并入本租约，并成为本租约的一部分。如果该等展品或附件与本租赁条款有任何冲突，以该等展品或附件为准。

(l)

完整协议。本租赁，包括本租赁附件，构成房东和租客之间关于本租赁标的的完整协议，并取代双方之前和当时的所有协议、谅解、意向书、谈判和讨论，无论是口头的还是书面的，除非本租约中明确规定，否则另一方不会就本租赁标的向任何一方作出任何明示或默示的保证、陈述或其他协议。

(m)

没有一致和满意。除最早规定的基本租金和附加租金外，租户支付或业主收到的低于每月基本租金分期付款或任何额外租金的金额，也不会是对支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背书或声明的一致或满意。(由房东支付基本租金或额外租金的月度分期付款或额外租金的每月分期付款或房东收取的金额不得超过最早规定的基本租金和额外租金，在支票或信件上的任何背书或声明也不是一致和满意的。房东可接受该支票或付款，但不影响房东收回该租金余额或寻求本租约规定的任何其他补救措施的权利。

(n)

危险活动。尽管本租约有任何其他规定，业主本人及其员工、代理人和承包商有权拒绝在房屋的任何部分进行任何维修或服务，而根据承租人的常规安全指南、惯例或习惯或审慎的行业惯例，除安全眼镜外，业主有权拒绝提供任何形式的防护服或设备。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第46页

在任何情况下，承租人应与房东可接受的各方签订所有此类维修和服务合同，房东应在需要的范围内公平调整承租人在此类维修或服务方面的运营费用份额，以反映房东没有向租户提供此类维修或服务。

(o)

班车服务。业主及其关联公司计划为本项目以及业主关联公司拥有的项目附近的其他建筑物提供校园穿梭服务(“穿梭服务”)；但是，业主或业主的任何关联公司均无义务提供穿梭服务(或，一旦穿梭服务开始，则在任何特定的时间段内继续提供穿梭服务)或促使穿梭服务遵循任何特定路线、作出任何特定停留、或在任何特定时间段内继续提供穿梭服务，或(“穿梭服务”为“穿梭服务”)、“穿梭服务”、“接送服务”或“接送服务”如果业主及其附属公司实际开始运营班车服务，(I)业主应向租户发出书面通知，说明开始运营的日期(“班车服务开始日期”)以及计划的路线、站点、时间表和运营时间，(Ii)房东应允许在项目中实际受雇的承租人员工使用班车服务，以及(Iii)无论承租人的员工是否使用班车服务，从(X)班车服务开始日期较晚的日期开始，在期限届满或房东永久停止提供班车服务之日(以较早者为准)，运营费用应包括提供班车服务的成本(“班车服务成本”)。承租人确认并同意房东并未就穿梭服务的开始或持续提供作出任何陈述或保证，承租人签订本租约并不是期望穿梭服务在整个租期内开始或继续向承租人提供。尽管如上所述，在承租人租赁该大楼的所有可出租平方英尺的任何时间, 承租人可向业主发出书面通知，选择不使用穿梭服务，届时承租人使用穿梭服务的权利即告终止，承租人不再有义务支付穿梭服务费用。一旦租户选择不使用班车服务，租户的决定即为最终决定，租户不得再次选择使用班车服务。

(p)

对应方。本租约可签署2份或2份以上副本，每份副本应视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。副本可以通过电子邮件(包括pdf或任何符合美国联邦ESIGN法案2000年的电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效和有效的。就本租赁及与之相关的所有事项而言，电子签名应视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等法律效力。

(q)

主办方费用。如果任何一方应提起诉讼或启动与本租赁相关的任何诉讼或程序，则胜诉一方与该法律诉讼有关的所有合理费用和开支，包括合理的律师费和专家费，应由另一方支付，另一方的义务应被视为在该诉讼开始之日产生，并且无论该诉讼是否被提起判决，均可强制执行。

[下一页上的签名]

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

NET多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第47页

房东和租客已于上述第一年签署本租约，特此为证。

租户：

Intellia治疗公司

特拉华州一家公司

由以下人员提供：

姓名：

ITS：

-我在此证明上面的签名、姓名和头衔是我的签名、姓名和头衔

房东：

是-温特街地产有限责任公司，

特拉华州一家有限责任公司

作者：Are-温特街控股公司，LLC，

特拉华州的一家有限责任公司，

管理成员

发信人：Are-MA Region No.85 JV，LLC，

特拉华州的一家有限责任公司，

管理成员

作者：ARE-Special Services，LLC，

特拉华州的一家有限责任公司，

管理成员

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.

特拉华州的有限合伙企业，
管理成员

出自：Are-QRS Corp.，
一家马里兰州的公司，

普通合伙人

By:

Name:

Its:

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第1页

要租赁的附件A

处所的描述

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第2页

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第3页

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第1页

租赁附件B

项目说明

位于马萨诸塞州米德尔塞克斯县(南区)沃尔瑟姆温特街840号的注册和记录的土地及其上的任何建筑物，更详细地描述如下：

地块1：(挂号)

土地法院图则30618-D所示的第5号地段。

地块2：(挂号)

土地法院图则30618-D所示的第6号地段。

包裹3：(已录制)

由Martinage Engineering Associates，Inc.编制，日期为1995年7月17日，并在米德尔塞克斯南区契约登记处记录在1996年第962号图则26678页的名为“马萨诸塞州沃尔瑟姆的土地平面图”的图则中所示的地段A表示，地段A进一步被界定，并描述如下。该图则由Martinage Engineering Associates，Inc.编制，日期为1995年7月17日，显示马萨诸塞州沃尔瑟姆的土地平面图，显示将由剑桥市拥有的土地传送给宝丽来公司。

从地块A的最北点开始，在温特街的西侧，如所述平面图所示；从那里开始

南面靠冬街西边，向左划一条半径为152.35英尺(2,040‘)、长度为152 35/100(100’)的曲线至一点；再向南延伸至冬街西边，

南纬16°54‘34“西经80°40/100英尺(80.40’)至剑桥城剩余土地的一点；再向西北延伸至所述剑桥城剩余土地，

北纬66°34‘05“，至土地法院图则30618-B所示的宝丽来公司土地一点的距离为37 82/100尺(37.82’)；再由该宝丽来公司土地向东北延伸，

东经27°38‘25“，如土地法院平面图30618-B所示，距冬街西侧一点和起点的距离为232 38/100英尺(232.38’)

A地段面积为4,010平方英尺，大致如图则所示。

连同日期为1998年3月31日的若干互惠取用及公用设施地役权所列的地役权，该等地役权记录于书本28405页第421页并存档为1061070号文件；该等地役权经日期为1998年9月10日的“互惠取用及公用事业地役权及互惠地役权协议第一修正案”修订，该第一修正案记录于书本29108页第346页并以1079645号文件存档；以及受该日期为2014年11月25日并记录于书册64649第225页的某项地役权修改协议的进一步影响。

连同1998年3月31日的某项互惠地役权协议所列的地役权，该互惠地役权协议记录在28405页，存档为1998年第352号图则上的1061071号文件；该协议经1998年9月10日的《互惠准入和公用事业地役权第一修正案》和《互惠地役权协议第一修正案》修订，该第一修正案记录在29108页，存档为1079645号文件；(I)2014年11月25日的地役权修改协议记录在64649页，第225页；(Ii)《协议RE：互惠协议》进一步受到该协议的影响，该协议记录在1998年3月31日，第443页，存档为1998年第352号图则上的1061071号文件；(Ii)《RE：互惠地役权协议》经1998年9月10日的该第一修正案修订和(Iii)协议RE：记录在71378册第543页的互惠地役权协议。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第1页

租赁附件C

工作信

本工作函日期为2022年2月_。使用但未在此定义的任何初始大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

一般要求。

(a)

租户的授权代表。租户指定小杰拉尔德(帕特)马罗达。(该个人单独行事，“承租人代表”)作为唯一被授权根据本工作书代表承租人行事的人。业主没有义务对承租人或其代表就本工作函提出的任何要求、批准、询问或其他沟通(“沟通”)作出回应或采取行动，除非此类沟通是由承租人代表以书面形式进行的。租户可以在不少于5个工作日的书面通知房东后，随时更换租户代表。承租人和承租人代表均无权指导业主承包商执行业主的工作(如下所述)。

(b)

房东授权代表。房东指定伊万·库西迪斯(Ivan Kousidis)和保罗·特德斯科(Paul Tedesco)(其中任何一位单独行动，“房东代表”)为根据本工作信函授权代表房东行事的唯一人员。承租人没有义务对业主或其代表就本工作信函提出的任何请求、批准、询问或其他沟通做出回应或采取行动，除非此类沟通是由业主代表以书面形式进行的。房东可以在不少于5个工作日的书面通知租户后，随时更换房东代表。业主代表应是唯一有权指导业主承包商执行业主工作的人员。

(c)

建筑师、顾问和承包商。业主和租户在此确认并同意：(I)里士满集团将是承租人改进工程的设计建造承包商和总承包商(“设计建造承包商”)，(Ii)DiMella Shaffer将是承租人改进工程的建筑师(“TI架构师”)，(Iii)承租人在本租约日期后5天内选择CRB集团或DPS中的任何一个作为承租人改进工程的过程架构师(“过程架构师”)，(Iv)环境系统公司应是承租人改进工程的过程架构师(“过程架构师”)。(V)承租人改善工程的任何分包商应由业主选择，并经承租人批准，批准不得无理扣留、附加条件或拖延。为免生疑问，如果业主已与设计建造承包商、TI建筑师、流程建筑师和/或MEP工程师签订协议，根据该协议，上述各方应就承租人的改善工作签订单独的合同，根据该合同，除其他事项外，业主应同意就承租人的初步装修和FF&E安装(定义见下文)与承租人及其承包商进行合理合作。业主应通过租户改进的设计和施工，将其关于租户改进的记录以公开的方式提供。

租户改进。

(a)

已定义租户改进。在此使用的“承租人改进”应指在TI施工图上显示的对项目的所有固定和永久性的改进，如下面第2(C)节所定义的。除以下第3(A)节规定的房东工作外，房东对房屋完工供租户使用和占用没有任何义务。承租人确认并同意承租人应承担责任，费用由承租人承担。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第2页

开工日期后，在物业内安装和验证承租人的家具、固定装置和设备(“FF&E安装”)。

(b)

租户的空间平面图。承租人应在本合同签订之日起60天内向业主提交承租人改善工程的示意图和轮廓规格(“空间平面图”)。如果空间平面图没有反映承租人在适用的项目会议(如下文第2(E)节所定义)中讨论的租户改进要求，在空间平面图最终确定之前，项目会议应不少于每周举行一次，承租人应及时向业主提交空间平面图的书面反馈，业主应真诚地考虑承租人的反馈意见，如果适用，应对空间平面图进行相应的修订。房东和租客应协作推进空间计划，包括在项目会议上，直到房东和租户批准为止。尽管本合同有任何相反规定，承租人应独自负责确保空间图反映承租人对承租人改进的要求。由于房东或不可抗力延误造成的延误以外的任何原因，在本合同所附施工进度计划(“施工进度计划”)所列日期之前最终确定的空间计划应构成租户延误。

(c)

施工图。业主应在业主和租客批准空间平面图后10个工作日内，安排TI建筑师编制并提交给承租人审阅和评论承租人改进的施工计划、规范和图纸(“TI施工图”)，TI施工图应基本上按照空间平面图编制。承租人应完全负责确保TI施工图反映承租人在适用的项目会议上讨论的对承租人改进的要求。如果TI施工图与空间平面图不一致，承租人应及时向业主提交TI施工图的书面反馈，业主应真诚考虑承租人的反馈，并在适用的情况下对TI施工图进行相应修改。业主和租户应协作推进TI施工图，包括在项目会议上，直到业主和租户批准为止。承租人不得在未提交变更请求(如第4节所定义)的情况下不批准任何与最终的空间计划相一致的事项，该变更请求应受第4节的条款约束。任何与此类评论相关的争议应按照本章第2(D)节的规定解决。经业主和租客批准后，除以下第4节的规定外，业主不得对TI施工图进行实质性修改，除非与颁发TI许可证有关的合理要求(如下文第3(B)节所述)。除业主或不可抗力造成的延误外，TI施工图未能在施工进度表规定的日期前完成, 应构成租户延误。

(d)

审批和完成。业主和租户特此确认，TI施工图必须不迟于施工进度表上反映的日期完成并获得批准，以便业主的工作在目标开工日期(如租约中所定义)之前基本完成。如果与租户改善设计有关的任何争议在争议一方向另一方送达后10个工作日内仍未解决，承租人可就承租人改进的设计做出最终决定，条件是：(I)承租人行为合理，该最终决定与业主和租户在该争议方面的立场一致或妥协；(Ii)承租人的任何此类决定所产生的所有费用和开支应从TI基金(如下文第5(D)节所定义)中支付；以及(Iii)承租人的所有费用和开支应从TI基金中支付(如下文第5(D)节所述)，以及(Iii)承租人的最终决定应与业主和租户在该争议方面的立场一致或妥协建筑或任何建筑系统的结构构件。经业主和租户批准后，承租人要求对TI施工图进行的任何更改应按本合同第4节的规定处理。

(e)

项目会议。双方将定期举行项目会议(每次为“项目会议”)，其中包括：(I)审查与租户改善工程有关的设计文件；(Ii)审查租户改善工程设计和施工的现行时间表和进度，包括预期的延误(如有的话)；以及(Iii)观察租户改善工程的施工情况。任何此类观察均应在设计建造承包商的监督下进行，并应遵守设计建造承包商的规则和安全要求。项目会议应为

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第3页

业主代表、租户代表、设计建造承包商、TI架构师、流程架构师以及设计和施工团队的其他适当成员(视具体项目会议的时间和主题而定)出席。

房东工作表现。

(a)

房东工作的定义。如本文所用，“业主工程”指(I)建造承租人改善工程，并须由TI基金支付费用；及(Ii)建造基础建筑工程及相关改善工程(“基础建筑改善工程”)，由附于本文件附表2的业主/租客责任矩阵(“责任矩阵”)所确定的元素组成。

关于责任矩阵，标签为“房东”的栏标识业主将由业主自费进行的工作，而标签为“租户”的栏是指由业主执行并由TI基金支付的工作。

承租人应独自负责确保业主工程的设计和规格符合承租人的要求。房东应负责获得房东工作所需的所有许可、批准和权利，但没有义务也不应确保与租户对房屋或租户在此的业务运营的特定用途有关的任何许可、批准或权利。

(b)

开工和许可。房东应在获得建筑许可证(“TI许可证”)授权承租人按照承租人批准的TI施工图建造承租人的改善工程后，开始承租人改善工程的施工。获得工业事故许可证的费用应从工业事故保险基金中支付。承租人应协助房东取得TI许可证。如果任何对业主工程或其任何部分的施工具有管辖权的政府当局应对其施工施加以下条款或条件：(I)与业主在本合同项下的义务不一致，(Ii)增加业主工程的施工成本，或(Iii)将严重延误业主工程的施工，业主和租户应合理和真诚地寻求减轻或消除任何此类不利条款和条件的方法。

(c)

房东工作完成。业主应按照TI许可证的要求，以良好和熟练的方式，按照适用的法律要求，基本上完成或基本上完成业主的工作，但在每种情况下，都应遵守不影响房产使用的微小变化和正常的非物质性质的“检查清单”项目(“基本完成”或“基本上完成”)。尽管有上述规定，业主的工作不应被视为基本完成，除非业主已获得相关建筑当局的批准，允许合法占用该房屋。业主的工作基本完成后，业主应要求TI建筑师和设计建造承包商为租户和业主的利益，以美国建筑师协会(“AIA”)文件G704的形式签署并交付一份基本完工证书。就本工作函而言，“微小变更”是指合理要求的任何修改：(I)遵守所有适用的法律要求和/或获得或遵守任何所需的许可证(包括TI许可证)；(Ii)遵守承租人对业主工程进行修改的任何请求；(Iii)符合非实质性的良好设计、工程和施工实践；或(Iv)对业主工程施工过程中遇到的现场偏差或条件进行合理调整。

(d)

材料选择。如果业主和租户批准的TI施工图上显示了一种以上的材料或结构，房东将在与租户协商后合理选择该选项。对于业主根据本工作书有义务提供的所有建筑材料和设备，业主应根据其合理决定权选择制造商，但需与承租人协商。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第4页

(e)

房屋交付。当房东的工作基本完成时，根据本第3(E)节的其余条款和规定，承租人应接受该房产。承租人对房屋的占有和验收不应构成放弃：(I)对工艺(包括设备的安装)或材料(不包括制造商直接提供的设备)的任何保证，(Ii)业主的工作不符合适用的法律要求，或(Iii)业主的工作没有基本上按照TI施工图完成的任何索赔(受本合同允许的微小变更和其他允许的更改的限制)(统称为“施工缺陷”)。承租人应在基本完工后一年内将承租人发现的任何此类施工缺陷通知业主，业主应在30天内采取合理措施补救或促使责任承包商补救任何此类施工缺陷。尽管如上所述，如果适用的承包商，尽管业主作出合理努力，但未能在30天内纠正该施工缺陷，则业主不应违约，在这种情况下，业主除了在承租人选择向该承包商索赔时与承租人合作(业主不承担任何费用)外，不再有进一步的义务，但承租人应与业主合理接受的律师进行辩护，赔偿业主因任何此类索赔引起的或与之相关的索赔，并使业主不受任何索赔的损害，并使其不受损害。在这种情况下，业主没有义务与承租人合作，不承担任何此类索赔引起的索赔或与索赔相关的索赔的责任，但承租人应在业主合理接受的律师的协助下进行辩护，赔偿业主，并使其不会因任何此类索赔而产生或与之相关

承租人有权享受与安装在房屋内的设备有关的所有建筑保修和制造商设备保修。如果租户提出要求，业主应尝试从此类设备的制造商和供应商那里获得延长保修期，但任何此类延长保修期的费用应完全由TI基金承担。业主应立即承担并完成或促使完成所有清单项目。

(f)

开工日期延迟。除本租约另有规定外，应在业主工程基本完成时交付房屋，但业主工程实际因下列任何一种或多种原因(“承租人延误”)而延误的情况除外：

(i)

承租人代表在本工作书规定的时间内(或者，如果本工作书没有规定时间段，则在收到书面通知后的2个工作日内)无法发出或接收任何通信或采取本工作书规定承租人应采取的任何其他行动；

(ii)

租户的变更请求(定义见下文第4(A)节)是否实际执行了此类变更请求；

(iii)

构建任何更改请求；

(iv)

承租人对需要超长交付期的材料、完工或安装的请求，前提是房东在得知交付期如此之长后，立即通知承租人所请求的项目将需要超长的交付期；但如果延迟是由于供应链延迟造成的，则如果目标开工日期因根据租赁第二条规定的供应链延迟而延迟，则不应是承租人的延迟；

(v)

租户延迟审查、修订或批准超出本合同规定期限的计划和规格；

(vi)

租户延迟提供对项目正常进展至关重要的信息。租户应在合理范围内尽快提供此类信息，但在任何情况下不得超过收到房东要求提供此类信息的请求后一周；

(vii)

租户延迟向房东支付超出的TI费用(如下文第5(D)节所定义)；或

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第5页

(Viii)

承租人或任何承租方(定义见本租约)，或任何该等人士雇用的人员在承租人收到书面通知后持续超过2个工作日的任何其他作为或不作为。

如果由于上述任何原因延迟交付，业主应促使TI架构师证明如果没有该租户延迟，承租人的装修工程本应实质上完成的日期，该证明日期即为交付日期。

更改。在房东交付并批准空间平面图后，承租人要求对承租人进行的任何改进应按照本第4节的规定申请和实施，并须经房东和TI建筑师的书面批准，此类批准不得无理扣留、附加条件或拖延。

(a)

租户的更改请求。如果承租人要求对承租人的改进进行变更(“变更”)，承租人应以与友邦保险标准变更单表格(“变更请求”)基本相同的形式书面通知房东以请求变更，变更请求应详细说明任何此类变更的性质和范围。此类变更请求必须由租户代表签字。在进行任何变更之前，业主应在合理可能的情况下尽快对租户作出合理的回应，并估计：(I)分析该变更请求所需的时间，以及(Ii)将产生的建筑和工程费用及成本(这些成本应从TI Fund支付至实际发生的程度，无论该变更是否实施)。此后，业主应在收到变更请求后5个工作日内(或根据变更请求的程度合理要求的较长时间)，以书面形式向租户提交所涉及的额外成本或节省的分析，包括但不限于建筑和工程成本，以及变更将延长业主工作基本完成日期的时间(如果有的话)。因变更而导致业主工作延迟的任何情况，包括在评估和/或设计此类变更期间业主工作的暂停，均应视为租户延误。

(b)

更改的实施。如果承租人以书面形式批准房东完成工作的时间内的费用或节省以及预计的延长时间(如果有)，房东应促使批准的变更生效。尽管承租人对该提议变更造成的延误估计有任何批准或不同意，TI架构师对与该变更相关的承租人延误金额的决定仍为最终决定，对房东和租户均具有约束力。

成本。

(a)

租户改善预算。在承租人改建工程开始施工前，业主应取得并提交承租人批准(批准不得无理扣留、附加条件或拖延)，并按行业详细列出与承租人改建工程的设计和施工有关的已发生或预计发生的费用(可不时修订的“预算”)。尽管本协议有任何相反规定，如果租户在业主向租户交付预算初稿或任何修订预算草案或预算修正案后的5个工作日内，没有将批准或不批准预算初稿的通知送达业主，则房东将预算修订草案或预算修正案交付给租客后的3个工作日内，租户应被视为已批准该预算或修正案(视何者适用而定)。在房东向租户交付预算初稿或预算修订草案或预算修订草案后的3个工作日内，租户应被视为已批准该预算或修正案(视何者适用而定)。预算应基于承租人批准的TI施工图，并应包括支付给业主的行政租金(“行政租金”)，相当于TI成本的较小3%或1,000,000.00美元，用于监测和检查承租人改善和变更的施工情况，这笔款项应从TI基金(定义见第5(D)条)中支付。

(b)

TI津贴。房东向租客提供租客改善津贴(统称为“TI津贴”)如下：

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第6页

1.“租客改善津贴”，最高限额为每平方呎250.00元，包括在地契所订的基本租金内；及

2.“额外租客改善津贴”，最高限额为每平方呎150.00元，在使用的范围内，可收取租契第4(B)条所载的租约租金。(二)“额外租户改善津贴”，最高限额为每平方呎可租楼面租金150.00元，按租契第4(B)条的规定计算。

房东和租客在此确认并同意租户同意使用和使用相当于每平方英尺50.00美元的额外租户改善津贴的一部分，用于支付TI费用。在第一次按月抽签之前，如果租户选择使用上述每平方英尺50.00美元以外的额外部分的租户改善津贴，则租户应通知房东。根据下文第5(D)节，租户将负责支付额外的TI费用。如租客最初没有选择全数发放额外的租客改善津贴，则租户有权在其后(但在任何情况下不得迟于租户改善工程大致完成之日)，透过向业主递交书面通知，选择应用当时尚有余款的任何部分额外租客改善津贴。TI津贴应按照本工作书的规定发放。

承租人无权使用或享受未用于TI费用的TI津贴的任何部分(包括任何基本租金的减少或支付)。尽管有上述规定，但在租客改善工程完成并支付所有与此相关的到期款项后，如额外的租客改善津贴仍有任何未支付部分，业主须在生效日期后的首36个历月内供租客使用(“日期以外的改建津贴”)。“改建津贴”相当于额外的租客改善津贴的未用部分，用于补偿租客根据租约第12条对处所进行的固定和永久改建所招致的合理费用(由提交给业主的发票以及租客的书面补偿申请证明)，改建津贴的使用程度将导致改建津贴租金，如租约第4(C)条所述。“改建津贴”应包括租客根据租约第12条规定对房屋进行固定和永久改建所招致的合理费用(由提交给业主的发票和租客书面要求退还该等金额的证明)，改建津贴的使用程度应为租约第4(C)节所述的改建津贴租金。截至改建津贴日期以外仍未支付的改建津贴的任何部分将被视为已被租户没收，租户无权再获得该等未支付的改建津贴的任何部分。

(c)

TI基金可计入的成本。TI基金应仅用于支付承租人改善工程的设计、许可和施工所产生的硬成本和软成本，包括但不限于建筑、工程和项目管理费、与承租人改善工程施工相关的电力和其他公用事业成本、编制空间平面图和TI施工图的成本、预算中列出的所有成本，包括行政租金和业主自付费用，以及变更成本(统称为“TI成本”)。尽管本协议有任何相反规定，TI基金不得用于购买任何家具、个人财产或其他非建筑系统材料或设备，包括但不限于承租人的语音或数据电缆、非管道生物安全柜和其他未纳入承租人装修的科学设备。

(d)

超额TI成本。除TI津贴外，房东没有义务承担任何租户改善费用的任何部分。如在任何时间及不时，预算项下的剩余TI成本(包括预算中作为应急拨款的部分的款额)超过剩余的未用TI津贴(“超额TI成本”)，则TI津贴的每月支出应按剩余TI津贴与预算项下未偿还TI成本的比例按“同等比例”支付，租户应为每个月提取的余额提供资金。就该等金额提起的任何诉讼而言，租户须支付的那些金额将被视为租约项下的租金。TI津贴和TI超额成本在本文中称为“TI基金”。尽管本第5(D)节有任何相反规定，租户仍应完全和独自承担超出租户改善津贴和额外租户改善津贴的TI费用和微小变更费用。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/Intellia-第7页

租户访问权限。

(a)

租户的访问权限。业主特此同意允许承租人(及其代表和代理人)在开工日期前30天(和/或房东和租客可能合理商定的30天前的其他时间)进入大楼，进行业主工作以外的承租人要求的任何工程(“承租人工程”)，但承租人的工作必须与TI建筑师和设计建造承包商协调，并符合租约和所有其他合理的限制和条件。承租人的工作风险和费用由承租人自行承担。(I)在开工日期前30天(和/或房东与租户可能合理商定的30天前的其他时间)进行承租人要求的任何工程(“承租人工程”)，但前提是该承租人的工作与TI建筑师和设计建造承包商协调，并符合租赁和所有其他合理的限制和条件(Ii)在业主完成工作之前，检查和观察正在进行的工程，并就此与业主、TI建筑师和设计建造承包商进行磋商；所有此类通道应在正常营业时间或房东合理指定的其他时间进入。尽管有上述规定，承租人无权进入房产或项目，除非及直到承租人向业主提交令业主合理满意的证据，证明业主就此类开工前通道合理要求的任何保险(包括但不限于业主根据租约可能要求的任何保险)是完全有效的。承租人的任何进入都应遵守业主承包商和业主制定的所有安全规范，直到业主完成工作并由承租人验收为止。

(b)

没有干扰。承租人或任何承租方(定义见本租约)不得干预业主工作的进行，也不得干预适用政府部门的任何检查或最终批准的发布，一旦有任何此类干预，业主有权暂停承租人和任何承租方进入房屋和项目，直到房东能够继续进行房东的工作，租客进入房屋和项目，任何承租方不再干预业主的工作。

(c)

不接受办公场所。在业主的同意下，承租人可以在业主的工程基本完成之前进入本项目进行承租人的工作，这一事实不应被视为承租人接受对房屋的占有，但在这种情况下，承租人应与业主合理接受的律师进行辩护，赔偿并使业主不受承租人财产、完工工程、固定装置、设备、材料或商品的任何损失或损害，以及因该作为或不作为导致任何人死亡或受伤的责任。

其他。

(a)

同意。当本工作书要求任何一方同意或批准时，除非本工作书另有明确规定，否则该方不得无理拒绝、附加条件或拖延此类同意或批准。

(b)

修改。除非业主和租户以书面形式签署，否则对本工作书或其任何条件或条款的修改、放弃或修改对业主或租户均无约束力。

(c)

无默认资金。在任何情况下，房东都没有义务在租户拖欠租约的任何期间为TI津贴的任何部分提供资金或执行房东的工作。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第8页

附表1

施工进度计划

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第9页

附表2

房东/租户矩阵


描述	地主	租客
现场工作
从本地交换运营商到主分界室的电话服务	X
家用卫生下水道与街道的连接	X
实验室污水下水道连接到单个租户的pH中和系统-连接到建筑卫生间		X
屋顶暴雨排水	X
带有客户交换站的Eversource一次和二次电气服务	X
国家电网燃气服务	X
住宅供水系统对建筑物的影响	X
装载区和发电机的批准装载和现场修改设计	X
经批准的承租人散装油罐或外部公用设施的场地改造设计	X
发电机或租户公用事业的场地修改。		X
建筑物的消防供水系统	X
结构
针对特定租户荷载要求的结构增强(上层建筑)	X
基础建筑设备屋顶上方垫板的结构框架	X
承租人设备(中间结构、格栅、垫层楼梯等-须经业主审查和批准)屋顶上方的结构框架垫板审查		X
建筑物内填充的结构框架，用于增加USF	X
基础建筑公用设施立管的框架洞口	X
除基础建筑外，租户公用设施立管的框架洞口。		X
基地建筑设备用杂项金属物品和/或混凝土垫	X
提供符合规范的额定地板和结构	X
租户设备的杂项金属物品和/或混凝土垫		X
屋面
刚性保温单层三元乙丙橡胶屋面系统	X
基础建筑设备/系统的屋顶穿透	X
承租人设备/系统的屋顶贯通(有待业主审查和批准)		X
基地建筑设备的走道垫	X
用于租户设备的人行道衬垫		X
因租户变更而进行的屋顶更改(需经业主审批)		X
外景
建筑外观	X
主楼入口	X

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第10页


装运/接收码头-[2个码头外加第三个垃圾清运平台和门口]	X
根据需要和适用情况对基地建筑屋顶设备进行视觉筛选	X
房东提供的衬垫上层结构上的租户屋顶设备的目视筛选(基地建筑筛选中的可用空间)-根据需要和适用	X
公共区域
无障碍正门	X
建成公共大堂	X
附属楼层上已完工的公共区域。(电梯大堂等)	X
核心区卫生间(供公共区域使用)	X
核心区的看门人壁橱	X
主分界室	X
公共区域的门、框架和五金件	X
电梯
1楼普通乘客	X
1个租户货运电梯	X
窗口处理
为所有窗户配备和安装建筑标准百叶窗-标准由业主制定		X
在现有窗户之上和之外配置和安装标准百叶窗-如果从建筑物外部可见，需经业主批准。		X
租户区域
在适用的情况下/如适用的话，在周边墙进行隔热		X
外墙内表面的饰面和框架		X
在核心分区租户一侧的内面完成		X
除了基地大楼提供的卫生间外，租户房屋内的卫生间		X
租户处所内的电气柜		X
电话/数据室与租户电话/数据互连		X
租户厨房区域		X
修改核心区域以满足租户要求		X
隔断、天花板、地板、油漆、饰面、门、框架、五金、木制品、橱柜、设备和建筑。		X
固定或可移动的橱柜。		X
实验室设备，包括但不限于生物安全柜、高压灭菌器、玻璃洗涤器。		X
化学通风罩、长椅通风罩		X
在重新开发的空间内有多个租户的楼层上的公共走廊的装修	X
基础建筑系统立管用竖井外壳	X
租户立管的竖井围护结构(除了为租户使用而放置的立管)		X
能够控制每栋建筑的面积功能	X
租户根据租户保险公司的要求对基本建筑范围进行升级或修改		X
消防

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第11页


消防入口，包括消防连接、报警阀和流量保护	X
核心区分配管道和喷头	X
楼梯分布管道和喷水灭火喷头	X
租户房屋内的所有用完、降低水头和相关设备		X
修改喷水管道和喷头位置以适应租户布局和危险指数		X
租户计划区的专用灭火系统或安全壳		X
预作用干管系统		X
核心区的灭火器柜	X
租户处所内的灭火器柜		X
管道工程
具有防回流和基础建筑立管的生活用水	X
租户处所内的住宅用水分配		X
核心洗手间卫浴装置符合无障碍要求和预期的实验室/办公室占用负荷。	X
符合无障碍要求的租户洗手间卫浴设备(除了基地大楼提供的设备外)		X
租户使用的非饮用水冷水防回流阀		X
租户处所的非饮用水冷水分配		X
核心区的墙式消火栓(规范要求的地方)	X
暴雨排水系统	X
卫生废物和排气服务	X
PH坑中的生活垃圾连接-4英寸连接		X
专用两级活性pH中和系统(适用于租户实验室和制造厂)		X
MWRA专用pH中和系统许可证		X
家用冷水接头-4英寸接头	X
承租人将安装的废物处理系统的排水坑(如适用)和设计的排水口		X
实验室废物和通风管道分配		X
核心卫生间的热水发电	X
租户使用的非饮用水热水发生器和立管		X
租户处所的非饮用水分配		X
中心实验室空压机和管道立管，供PD实验室使用		X
专用租户制造用空压机和管道立管		X
租户处所内特定使用点的压缩空气管道分配		X
中心实验室真空系统和立管		X
实验室真空系统和立管，供专用租户制造商使用		X
租户房屋内特定使用点的实验室真空管分配		X
温水发生器和管道立管，完全用于PD/MFG实验室		X
租户处所内不温不火的水管分配		X
RO/DI水发生器和立管		X
租户房屋内特定使用点的RO/DI水管分布		X
歧管、管道和其他要求，包括上述未特别提及的钢瓶		X

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第12页


天然气
建筑物的天然气服务和基地建筑锅炉和设备的管道	X
租户设备的天然气服务、压力调节器和仪表		X
从租户计价器到租户场所或租户设备区的天然气管道。		X
按比例分摊剩余燃气容量2,100 CFH	X
租户处所内的天然气管道分配		X
天然气调压阀排气管从阀门位置通过屋顶的立管		X
供暖、通风、空调
核心区和业主基础设施的建筑管理系统(BMS)	X
租户场所和租户基础设施内的BMS(与业主系统兼容)		X
制造区域的直通式送风机组和再循环机组		X
制造区域屋顶安装排气扇和热回收系统		X
办公室通风空气		X
用于办公室制冷/供暖和补充实验室冷却的风扇盘管		X
2,000吨冷水机组(4)额定500吨冷水机组、相关水泵、冷却塔和控制器。 20000 MBH热水设备-(6)4000MBH冷凝锅炉(N+1)，相关水泵、烟囱、专用设备和控制器。	X
热水再热分配以再热盘管		X
供租户使用的冷冻水立管		x
供租户使用的冷冻水分配		X
垂直供应室风管分布		X
在租户场所内提供风管分配、变风量末端、设备连接、绝缘、风道末端、风门、衣架等。		X
在核心区内提供风管分布、变风量末端、设备连接、绝缘、风末端、风门、吊架等。	X
屋顶安装的实验室排气扇和一般实验室排气的热回收系统		X
实验室普通排气用垂直排气风道立管		X
屋顶安装的实验室排气扇，用于特殊排气系统。安装前须经业主批准。		X
专用通风柜或专用排气系统的垂直排气风道立管和竖井		X
租户场所内的排风管道布置、排气阀、设备连接、绝缘、风道、挡风板、吊架等。		X
核心区域内的排风管道分布、排气阀、设备连接、绝缘、风道、风门、吊架等	X
租户H2、H3房间的普通排气		X
核心区域洗手间的洗手间排气	X
租户处所内洗手间的排气		X
基地建筑电气室通风系统	X

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第13页


租户房屋内电气柜的电气室通风系统		X
基地建筑基础设施的噪音消减须符合本地噪音条例	X
租户设备的噪音衰减须符合本地噪音条例		X
电气
为主电气库中的开关设备提供电力服务，包括(2)与(2)配电盘配对的2500KVA变压器	X
已批准的PAD配置可满足租户发电机需求。	X
2,000千瓦柴油备用发电机，支持50%的基地建筑中央冷水机组(包括ATS和声音衰减以符合本地噪音条例)	X
用于租户实验室和制造需求的专用备用发电机		X
租户发电机的噪音衰减须符合本地噪音条例		X
租户发电机连接到供暖和冷却工厂的自动转换开关		X
租户房屋内的备用配电		X
冷水机组和锅炉厂的配电盘容量和线路	X
配电盘容量可提供2,164,593瓦以满足租户的装修需求	X
租户处所的照明和配电		X
连接到BMS的租户电费分项计量		X
• 公共区域生命安全应急照明/指示牌	X
租户处所生命安全应急照明/指示牌		X
除基地大楼外的租户配电盘、变压器等		X
租户UPS系统、备用电池和相关设备/配电		X
火警报警器
采用核心区装置的基地建筑火灾报警系统	X
用于与基地建筑系统集成的租户房屋的火灾报警子面板和设备		X
对火警系统进行改造，以方便租户计划		X
电话/数据
地下室一次分界室的地下本地交换运营商服务	X
从地标到各楼层的电话数据立管	X
租户电话/数据室		X
从分界室直接进入租户电话/数据室的通道		X
分界室租户电话/数据室的电话/数据布线。		X
租户使用的光纤服务		X
电话/数据基础设施，包括但不限于服务器、计算机、电话系统、交换机、路由器、多路复用器面板、设备机架、梯子机架等。		X
提供来自服务提供商的电路和服务		X
视听系统和支持		X
如果需要，从租户电话/数据机房到套房内和套房外部的所有租户位置的车站布线		X
安防
大楼入口处的卡通道	X

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

840冬季-套房100/英特尔-第14页


在单独安装和管理的租户系统上使用卡进入或进入租户场所		X

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 14299047.7

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第15页

租赁附件D

确认生效日期

兹确认生效日期为_。使用但未在此定义的任何初始大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

就本租约的所有目的而言，业主和租客特此确认并同意，本租赁基础期限的开始日期为_如果租赁条款与本确认生效日期的条款有冲突，则本确认生效日期在任何情况下均以本确认生效日期为准。

房东和租客签署生效日期确认书，特此为证，生效日期为以上第一个写明的日期。

租户：

Intellia治疗公司

特拉华州一家公司

由以下人员提供：

姓名：

ITS：

-我在此证明上面的签名、姓名和头衔是我的签名、姓名和头衔

[签名续于下一页]

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 745146120.5

Net多租户实验室840冬季-套件100/Intellia-第16页

房东：

是-温特街地产有限责任公司，

特拉华州一家有限责任公司

作者：Are-温特街控股公司，LLC，

特拉华州的一家有限责任公司，

管理成员

发信人：Are-MA Region No.85 JV，LLC，

特拉华州的一家有限责任公司，

管理成员

作者：ARE-Special Services，LLC，

特拉华州的一家有限责任公司，

管理成员

作者：Alexandria Real Estate Equities，L.P.

特拉华州的有限合伙企业，
管理成员

出自：Are-QRS Corp.，
一家马里兰州的公司，

普通合伙人

By:

Name:

Its:

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 745146120.5

规则和条例840冬季-套房100/英特尔-第1页

租赁附件E

规章制度

本项目的人行道、入口和车道不得被承租人或任何承租方阻挡，也不得被他们用于进出场所以外的任何目的。

承租人不得将任何物品(包括天线、户外家具等)放置在其房屋外的停车场、园林区或其他区域或本项目的屋顶上。

除协助残疾人的动物外，任何动物不得进入本项目的办公室、大厅或走廊。

10.

承租人不得使用任何收音机或乐器或发出响亮或不适当的噪音来打扰项目或毗邻建筑物的居住者。

11.

如果租户希望在房屋内进行电报、电话或其他电气连接，房东或其代理人将指示电工在哪里以及如何安装电线；如果没有这种指示，将不允许钻孔或切割电线。任何此类安装或连接都应由租户承担费用。

12.

承租人不得在房屋内安装或操作任何蒸汽机或燃气机、锅炉或其他机械设备，除非租约中特别批准。明令禁止将石油、天然气或易燃液体用于取暖、照明或任何其他目的。爆炸品或其他被认为特别危险的物品不得带入本项目。

13.

本项目内或附近特别禁止停放任何类型的休闲车。除营运车辆通宵停放外，任何时候均不得在停车区内存放任何类型的车辆。车辆失灵的，应当在48小时内移走。任何停泊的车辆上或其附近不得有“供出售”或其他广告标志。所有车辆应按照所有标志和其他标记停放在指定的停车区内。所有停车位均为露天停车位，除业主指定或本租约另有规定外，禁止预留停车位、车位编号或个别车位字母。

14.

承租人应保持房屋无啮齿动物、昆虫和其他害虫。

15.

业主保留将业主认为醉酒、酗酒、吸毒或以任何方式违反本项目规章制度的任何人员排除在本项目之外或将其逐出本项目的权利。

16.

承租人不得因承租人在维护良好秩序和清洁方面的粗心大意或漠不关心而造成不必要的劳动。对于看门人或任何其他员工或人员对租户造成的任何财产损失(无论如何发生)，或对租户造成的任何损害，房东不对租户负责。

17.

如果自来水、草坪喷头、污水、煤气管道、电灯和固定装置、暖气设备或任何其他影响房屋的服务设备有任何缺陷，承租人应立即通知房东。

18.

承租人不得允许在房屋外存放，包括但不限于将卡车和其他车辆存放在室外，或倾倒废物或垃圾，或允许将任何有害物质放置在房屋内或附近的任何排水系统或卫生系统内。

19.

垃圾处理公司为该场所提供的所有可移动垃圾桶必须存放在为此目的提供的垃圾围栏区域(如果有)。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 745146120.5

规则和条例840冬季-套房100/英特尔-第2页

20.

不允许在场所或项目内进行公开或私人拍卖。

21.

除非事先征得业主的书面同意，否则不得将遮阳篷放置在房屋内的窗户上。

22.

该处所不得用于住宿、睡觉或烹饪(但承租人可在指定区域内为承租人雇员和承包商的利益使用微波炉、烤面包机和咖啡机，但前提是这些物品的使用始终由使用该等物品的个人监督)，或用于任何不道德或非法目的，或用于租约规定以外的任何目的。不得在该场所内操作任何商业博彩/赌博设备。

23.

承租人应考虑到项目和建筑物内电线的容量以及其他租户的需要，向业主确定可在房屋内安全使用的最大电流，并且不得使用超过该安全容量的电流。(br}承租人应考虑到本项目和建筑物内的电线容量以及其他租户的需要，向业主确定可在房屋内安全使用的最大电流。房东同意安装电气设备不应免除承租人使用的电量不得超过该安全容量的义务。

24.

租户承担保护房屋不被盗窃、抢劫和盗窃的全部责任。

25.

承租人不得在房屋内安装或操作与承租人的日常使用没有直接关系的任何机械或机械设备，并应保持所有此类机械不受振动、噪音和空气电波的影响，这些振动、噪音和气波可能会传播到房屋之外，从而干扰其他租户或项目占有者的权利。

26.

承租人应促使承租人雇用的任何供应商和其他在项目中提供常规服务的供应商和其他服务提供商(包括承租人雇用的服务提供商执行与建筑系统有关的服务或执行清洁和/或废物清除服务)在物业或项目中提供有效的工人补偿保险和合理的商业一般责任保险，承保金额为业主合理接受。承租人应促使此类供应商和服务提供商将房东和亚历山大港房地产股权公司指定为此类保单下的额外保险人，并应在适用的供应商或服务提供商向项目承租人提供任何服务之前，向房东提供证明所需承保范围的保险证书(并显示房东和亚历山大港房地产股权公司为此类保单下的额外保险人)。

27.

承租人或任何承租人均无权拍摄、录像带、胶片、数字记录或以任何其他方式记录、传输和/或传播能够合理识别项目或项目名称、或识别业主或任何其他租户或业主或任何其他租户的任何附属公司的全部或部分房产或项目的任何图像、图片或视频。(Br)任何承租人或任何承租人均无权拍摄、录制、拍摄、数字记录或以任何其他方式记录、传输和/或分发能够合理识别项目或项目名称的全部或部分房产或项目的任何图像、图片或视频。上述规定并不是要禁止员工个人拍摄和传播自己或其他人在建筑物内或项目中的照片，只要此类照片中不包括建筑或业主的任何专有信息、设备或改进。

28.

承租人应定期审查疾病控制中心以及任何州和/或地方政府部门发布的指南，并将实施指南中建议的做法和程序以及行业标准最佳做法，以防止传染病的传播，包括但不限于新冠肺炎。

29.

业主有权(A)要求租户实施和执行合理的筛查和跟踪协议，以识别和跟踪员工、代理人、承包商和访客寻求进入或进入场所的活动，或出现与目前已知或未知的传染病(包括但不限于新冠肺炎)相关的流感样症状或症状的项目，(B)要求租户员工、代理人、承包商和访客遵守合理的筛查和跟踪协议

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 745146120.5

规则和条例840冬季-套房100/英特尔-第3页

由业主、业主物业经理和/或项目设施的任何运营者实施，旨在识别和跟踪出现症状的个人进入或进入房舍或项目(包括项目设施)在项目中的活动，(C)要求租户执行和执行协议，以禁止出现症状的个人进入房舍和/或项目，(D)要求租户立即向业主报告(I)租户员工、代理人、承包商和访客进入房舍或项目任何部分的事件已知曾进入该场所或被诊断为感染传染病的承包商和访客，包括但不限于新冠肺炎。

30.

业主可将任何出现与当前已知或未知传染病(包括但不限于新冠肺炎)相关症状的人员排除在本项目之外或将其逐出本项目。

31.

尽管本协议有任何相反规定，但如果房东在合同期限内的任何时间发现任何出现症状和/或被诊断患有传染病的承租方进入了房屋或本项目的任何部分(包括但不限于本项目的便利设施)，承租人应承担房东为对本房屋和/或本项目的公共区域进行额外或深度清洁，或采取业主认为合理必要或谨慎的其他措施以限制此类信息的传播而产生的任何费用

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 745146120.5

840冬季-套房100/英特尔-第1页

要租赁的展品F

承租人的个人财产

没有。

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 745146120.5

840冬季-套房100/英特尔-第1页

展品G出租

建筑标志位置

DOCVARIABLE#DNDocID\*MERGEFORMAT 745146120.5