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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
 
表格10-K
 
☒     根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告
 
截至本财政年度止12月31日, 2021

☐     根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告
 
关于从到的过渡期
 
委托文件编号：001-36007
 
医生房地产信托基金
(注册人的确切姓名载于其章程)
马里兰州46-2519850
(法团或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主身分证号码)
水街北309号，500号套房53202
密尔沃基,威斯康星州
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
 
(414) 367-5600
(注册人的电话号码，包括区号)
 
根据该法第12(B)条登记的证券：
每个班级的标题交易代码 注册的每个交易所的名称
普通股，面值0.01美元多克 纽约证券交易所
 
根据该法第12(G)条登记的证券：无

如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是☒不是☐    
 
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。是☐ 不是☒    
 
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☒不是☐    
 
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是☒不是☐        
 
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☒加速文件管理器☐非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐新兴成长型公司☐

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

I用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编第4262(B)节)第404(B)条对其财务报告的内部控制进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒

用复选标记表示登记人是否为空壳公司(如该法第12b-2条所界定)。是☐不是☒    

截至2021年6月30日，非关联公司持有的医生房地产信托公司普通股的总市值约为美元3,983,513,917根据该日在纽约证券交易所公布的收盘价。
 
截至2022年2月15日，有224,940,301医生房地产信托公司已发行普通股的股份。
 
以引用方式并入的文件
本10-K表格年度报告第三部分所要求的信息，在本10-K表格中未列明的范围内，通过引用医生房地产信托基金关于将于2022年5月3日举行的年度股东大会的最终委托书并入本文，该委托书将在注册人截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交给证券交易委员会。


医生房地产信托基金
 
截至2021年12月31日的Form 10-K年度报告
目录表
 页面
第一部分
4
项目1.业务
4
第1A项。风险因素
21
项目1B。未解决的员工意见
43
项目2.财产
44
项目3.法律诉讼
46
项目4.矿山安全信息披露
46
第II部
47
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
47
第六项。[已保留]
48
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
49
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
63
项目8.财务报表和补充数据
65
项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
103
第9A项。控制和程序
103
项目9B。其他信息
103
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
103
第三部分
104
项目10.董事、高级管理人员和公司治理
104
项目11.高管薪酬
104
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
104
第13项：某些关系和关联交易，以及董事独立性
104
项目14.首席会计师费用和服务
104
第四部分
105
项目15.物证、财务报表附表
105
项目16.表格10-K摘要
106


前瞻性陈述

关于前瞻性陈述的警告性声明
 
这份Form 10-K年度报告包含根据1995年《私人证券诉讼改革法》的安全港条款作出的前瞻性陈述。除历史事实以外的所有陈述都可能是联邦证券法意义上的前瞻性陈述。特别是，与我们的资本资源、资产表现和经营结果有关的陈述包含前瞻性陈述。同样，我们所有有关运营资金的预期增长以及预期的市场状况、人口统计和运营结果的陈述都是前瞻性陈述。您可以通过使用“相信”、“预期”、“展望”、“继续”、“项目”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“大约”、“打算”、“计划”、“形式上”、“估计”等前瞻性术语来识别前瞻性陈述。“或”预期“或否定这些词语和短语或类似的词语或短语是对未来事件或趋势的预测或指示，而不只是与历史事件有关。您还可以通过对战略、计划、预期或意图的讨论来识别前瞻性陈述。
 
这些前瞻性陈述反映了我们管理层对当前预期和对未来事件的预测的看法，并基于目前可获得的信息。这些前瞻性陈述不是对未来业绩的保证，涉及许多风险和不确定因素，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述依赖于可能不正确或不准确的假设、数据或方法，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的交易和事件将按所述方式发生(或根本不会发生)。

除其他因素外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中陈述或预期的大不相同：

•一种新型冠状病毒及其变种，包括德尔塔或奥密克戎变种和任何未来可能出现的变种，在全球爆发的未知持续时间和经济、运营和财务影响(“新冠肺炎大流行”)，以及政府当局或其他人就新冠肺炎大流行采取的行动将对公司业务产生的影响；

•一般经济状况；

•不利的经济或房地产发展，无论是在全国或在我们的物业所在的市场；

•我们没有产生足够的现金流来偿还我们的债务，或者偿还我们的债务或为我们的债务进行再融资；

•利率波动和经营成本增加；

•债务和股权资本的可获得性、条款和部署，包括我们的无担保循环信贷安排；

•我们对普通股进行分配的能力；

•我们普通股市场价格的普遍波动；

•由于我们的投资集中在保健财产上，我们在经济上的脆弱性增加了；

•我们在德克萨斯州的地理集中度使我们特别容易受到德克萨斯州经济低迷或德克萨斯州市场状况其他变化的影响；

•我们的业务或战略的变化；

•我们对关键人员的依赖，他们的继续服务得不到保证；

•我们未来识别、聘用和留住高素质人才的能力；

•我们竞争的程度和性质；

•政府法规或其解释的变化，如房地产和区划法以及房地产税率的提高，房地产投资信托(REITs)的税收，以及类似事项；
2


•租户拖欠租约或不续订租约；

•租赁率下降或空置率上升；

•在确定要收购和完成收购的医疗保健物业方面存在困难；

•对投资机会的竞争；

•对公共精神健康或一个或多个公共精神健康关联租户的业务、财务状况或运营结果产生的任何不利影响，影响公共精神健康关联租户支付我们租金的能力；

•我们在合资企业中的投资所产生的影响，以及未来可能会产生的影响；

•我们未来可能与之共同投资的任何合资企业和发展伙伴的财务状况和流动性，或与之发生纠纷；

•网络安全事件可能会扰乱我们的业务，并导致机密信息的泄露；

•我们作为一家上市公司运营的能力；

•医疗保健法或政府报销费率的变化；

•美国公认会计原则的变化(“公认会计原则”)；

•保险金额不足或不足的；

•其他普遍影响房地产业的因素；

•未能保持我们作为房地产投资信托基金在美国联邦所得税方面的资格；

•对我们的业务和我们满足复杂规则的能力施加的限制，以便我们有资格成为符合美国联邦所得税目的的REIT；以及

•其他可能对我们或我们普通股的每股交易价格产生重大不利影响的因素，包括：
◦未来可供发行或出售的普通股数量；
◦我们发行的股权证券或认为此类发行可能发生的情况；
◦未来债务；
◦证券分析师没有发表关于我们或我们的行业的研究或报告；以及

•证券分析师下调我们的普通股或医疗保健相关房地产板块的评级。

虽然前瞻性陈述反映了我们的真诚信念，但它们并不是对未来业绩的保证。除非适用法律另有要求，否则我们不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，以反映本报告日期后基本假设或因素、新信息、数据或方法、未来事件或其他变化的变化。您不应过度依赖基于我们或作出前瞻性陈述的第三方目前掌握的信息的任何前瞻性陈述。

可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中陈述或预期的大不相同的因素包括但不限于在第1项“业务”、第1A项“风险因素”、第7项“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”以及本报告和其他提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的文件中讨论的那些因素。

如本报告所述，除文意另有所指外，凡提及“吾等”、“吾等”、“吾等”及“本公司”时，均指马里兰州一家房地产投资信托基金(“信托”)及经营合伙公司(“营运合伙”)、特拉华州一家有限合伙企业及该信托的综合附属公司(“信托”)，我们透过该信托进行业务。
3

第一部分
 
项目1.业务
 
概述
 
2013年4月，马里兰州房地产投资信托基金Doctors Realty Trust和特拉华州有限合伙企业PhysDoctors Realty L.P.成立，收购、有选择地开发、拥有和管理出租给医生、医院和医疗保健提供系统的医疗保健物业。除另有说明或文意另有所指外，本报告中提及的“我们”、“本公司”、“本公司”及“医生地产”均指信托及其合并附属公司，包括经营合伙公司。凡提及“营运合伙”，统称为营运合伙及其合并附属公司。我们于2013年7月完成首次公开招股(IPO)。该信托的普通股在纽约证券交易所上市，并被纳入MSCI美国房地产投资信托基金指数和标准普尔MidCap 400指数。

截至2021年12月31日，我们的综合房地产投资组合已从首次公开募股时的约1.24亿美元增加到约57亿美元。截至2021年12月31日，我们的综合投资组合由分布在33个州的279个医疗保健物业(不包括一项归类为待售资产和我们的公司总部)组成，可租赁净面积约为15,591,533平方英尺，其中约95%已租赁，加权平均剩余租赁期限约为6.3年。截至2021年12月31日，我们整合投资组合中约90%的可租赁净面积要么位于拥有医院或其他医疗保健设施的校园内，要么与医院或其他医疗保健提供者组织有战略关联。

根据租约，我们从医疗保健提供者那里获得现金租赁流。截至2021年12月31日，我们物业的年化基本租金支付中，约94%来自绝对净租赁和三重净租赁，其中不包括我们持有的待售资产，根据这些净租赁，租户应负责与物业相关的运营费用，包括但不限于房地产税、水电费、财产保险、例行维护和维修以及物业管理。这种结构有助于我们免受某些运营费用增加的影响，并提供相对可预测的现金流。我们寻求安排我们的租赁，以产生长期的有吸引力的回报。我们的租期一般为5至15年，包括约1.5%至4.0%的自动扶梯年租金，而自动扶梯的年度加权平均租金约为2.4%。该公司的若干租约包括将自动扶梯的年租金编入指数，以反映消费物价指数(“CPI”)的变动，通常设有下限或上限。截至2021年12月31日，公司每年6.2%的自动扶梯租金由CPI变化确定。我们的经营业绩在很大程度上取决于租户支付所需租金的能力。我们相信，我们的医疗办公楼和其他医疗保健设施组合将使我们能够随着时间的推移产生稳定的现金流，因为我们的租户多样化，租约到期时间表交错，长期租约，以及租户拖欠租约的历史发生率较低。截至2021年12月31日，以租赁平方英尺为基础，占我们综合投资组合一定百分比的租约将到期如下：
年投资组合租赁到期
MTM(1)0.9%
20223.8%
20235.2%
20246.6%
20256.6%
202622.9%
202710.2%
202810.5%
20295.8%
20305.0%
20316.6%
此后15.9%
总计100.0%
(1)“MTM”指的是按月计算。这条线路还包括八份于2021年12月31日到期的租约，占租赁面积的0.3%。

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我们投资房地产，这是提供高质量医疗服务不可或缺的部分。我们的酒店通常位于拥有医院或其他医疗保健设施的校园内，或者与医院或其他医疗保健系统有战略关联。我们相信，政府项目的影响和医疗保健行业的持续趋势为我们投资医疗保健相关房地产创造了有吸引力的机会。我们的管理团队拥有丰富的医疗保健房地产经验，并与医生、医院和医疗保健提供系统决策者建立了长期的关系，我们相信他们将提供高质量的投资和增长机会。我们的主要投资包括医疗办公楼(“暴徒”)、门诊手术中心(“ASC”)、门诊治疗设施和其他医疗保健提供者不可或缺的房地产。我们寻求通过稳定和不断增加的股息以及我们物业和普通股价值的潜在长期增值的组合，为我们的股东创造有吸引力的风险调整后回报。

该信托是马里兰州的一家房地产投资信托基金，并被选为REIT，用于美国联邦所得税目的。我们通过伞式合伙REIT结构开展业务，其中我们的物业由我们的运营合伙企业直接拥有，或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。信托是我们营运合伙的唯一普通合伙人，截至2022年2月15日，该信托拥有营运合伙单位(“营运单位”)约95%的股份。

我们的目标和增长战略

概述

我们的主要业务目标是通过(I)可持续和不断增加的租金收入和现金流，产生可靠的、不断增加的股息，以及(Ii)我们的物业和普通股价值的潜在长期增值，为我们的股东提供有吸引力的风险调整后的回报。

我们实现业务目标的主要战略是利用我们在全国范围内的医生和医院关系来确定可投资和拥有的场外机会，管理高质量医疗保健物业的多元化投资组合，并了解我们租户的房地产战略，我们相信这将推动高保留率、高入住率和可靠的租金收入现金流和增长。

我们打算主要通过收购提供稳定收入增长和可预测的长期现金流的现有医疗设施，扩大我们租赁给医生、医院、医疗保健交付系统和其他医疗保健提供商的高质量医疗保健物业组合。我们还可以有选择地与主要的医疗房地产开发商一起为新的医疗设施的开发提供资金。一般而言，当约80%或以上的发展物业在开工前已预租时，我们预期会对新发展物业作出投资。我们寻求投资于房地产，在那里我们可以与财务状况良好的医疗保健提供者和医疗保健提供系统发展战略联盟，在可持续的医疗保健市场提供基于需求的医疗保健服务。我们将投资活动集中在暴徒、ASC、门诊治疗设施和其他医疗保健提供者不可或缺的房地产上。
 
我们也可能不时对其他医疗保健物业进行投资。我们认为，消费者偏好的变化、医院空间有限、患者和医疗保健提供者希望限制在医院环境中提供的非必要服务以及成本考虑等趋势，继续推动该行业在门诊设施而不是医院环境中进行更多的手术。随着这些趋势的继续，我们相信，在远离医院环境和患者方便的地点，对暴徒和类似的医疗保健物业的需求将继续上升。我们打算利用这一趋势，并与我们的投资理念和战略保持一致，青睐门诊设施。

虽然不是我们的重点，但我们可能决定机会性地投资于生命科学设施、老年住房物业、熟练护理设施、专科医院和治疗中心。根据信托基金作为房地产投资信托基金的资格，我们也可以机会性地投资于提供医疗保健服务的公司，以及与运营伙伴的合资企业，这些合资企业的结构符合2007年《房地产投资信托基金投资多元化法案》(以下简称RIDEA)的规定。

截至2021年12月31日，我们的综合房地产投资组合已增长至约57亿美元，同时保持保守的资产负债表。对于短期融资目的，我们可以从我们的无担保信贷安排中借款。我们不时地将这些借款替换为长期资本，如优先无担保票据、股权和另类证券。我们可以有选择地利用资本市场交易来推进我们的投资战略。

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业务战略

我们专注于维护和扩大我们出租给医生、医院、医疗保健提供系统和其他医疗保健提供者的高质量医疗保健物业组合。我们的战略包括以下关键属性：

•我们寻求投资于医疗保健系统占据主导市场份额和高信用质量的物业，特别是那些正在投资于其设施的物业。特别是，我们寻求收购具有吸引力的人口统计数据、经济增长和较高进入门槛的场外或选择性营销资产。我们寻求拥有入住率较高的物业，我们认为这些物业对于附属医院提供者在理想地点提供医疗服务至关重要。
•我们强调确保租户和做法的适当和平衡组合，以在个别建筑和更广泛的卫生系统校园内提供协同效应。我们的主要租户是医疗保健系统、学术医疗中心和领先的医生团体，它们通常具有强劲而稳定的财务业绩。我们相信，随着时间的推移，这有助于确保我们的租金收入和租户留存的稳定性。
•我们寻求维持一个核心、关键的物业组合，并建立我们作为领先的专注于黑帮的所有者和运营商的声誉。
•我们寻求维持或提高我们的平均租金，积极租赁我们的空置空间，并减少租赁优惠。

我们寻求投资于那些我们可以与财务状况良好的医疗保健提供者和医疗保健提供系统发展战略联盟的物业，这些系统在可持续的医疗保健市场提供基于需求的医疗服务，并在评估收购潜力时考虑长期关系和重复业务的潜力。

我们积极管理我们的资产负债表，以维持我们的投资级信用评级，保持适当的杠杆水平，并为未来收购的资金保持融资灵活性。特别是，我们：

•寻求保持高水平的流动性，包括我们的无担保循环信贷安排下的借款可用性。
•保持获得多种资金来源的渠道，包括私人债务发行、公开发行债券、公开发行股票、无担保银行贷款以及来自合资伙伴的股权。
•定期审查我们的投资组合，以考虑处置质量较低的物业的可能性，以便将收益再投资于质量较高的物业。
•密切监测我们现有的债务到期日和平均利率，并寻找再融资机会。

可持续发展战略

自2013年成立以来，公司在环境管理、社区层面的价值创造和强有力的治理方面建立了良好的记录。我们还致力于通过公开披露来提高透明度和问责制。我们相信，可持续投资是对更光明未来的投资。我们致力于成为REIT行业内环境、社会和治理(“ESG”)业绩的领导者。我们的ESG委员会成立于2018年，由资产管理执行副总裁总裁监督，他向公司的总裁和首席执行官汇报工作。我们董事会的提名和公司治理委员会为ESG委员会提供董事会级别的监督。ESG委员会中有来自每个工作组的公司团队成员。我们从2020年6月开始发布年度ESG报告。

由于我们对可持续发展的承诺，我们已经获得了八家房地产管理协会认证的可持续发展物业(IREM®CSP“)2019年称号，十个IREM®2020年的CSP称号和十个IREM®2021年的CSP称号。我们约有18.6%的投资组合面积通过了IREM认证®CSP程序。我们还收到了2021年的能源之星®环境保护局和能源部颁发的年度合作伙伴奖，并一直是能源之星®自2014年起担任合伙人。此外，为了使我们的财务和能源承诺与我们的租户保持一致，我们几乎所有的新租赁和续签都纳入了绿色租赁条款。绿色租赁是一种包括与能源挂钩的条款的租赁，这些条款释放了在能源效率和可持续性方面的互惠投资。截至2021年12月31日，我们管理的投资组合中有49%包含绿色租赁语言。这些努力导致市场转型研究所(“IMT”)和美国能源部更好的建筑联盟在2020年被评为绿色租赁领导者。我们的投资组合还包括两个获得LEED认证的物业。

2021年，公司完成了首个GRESB申请。GRESB是一个使命驱动和行业领先的组织，向金融市场提供标准化和经验证的ESG数据。在提交给GRESB的第一年，该公司获得了75分(满分100分)，超过了国际平均水平73分(满分100分)。此外，该公司
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获得绿星称号，授予在GRESB的管理和绩效部分测量中获得50+分数的参与者。

我们致力于回馈我们所服务的社区。2021年，我们向社区和医疗保健提供者组织提供了超过44.8万美元的慈善、筹款和实物捐赠，用于他们的研究和使命倡议，超过了2021年35万美元的目标。

在公司的“志愿者休假”员工福利计划和公司志愿服务的努力下，我们的团队成员在2021年贡献了大约695小时的社区服务。团队成员被鼓励花一天的时间-带薪-在他们的家乡社区为一个组织做志愿者。此外，公司还组织志愿者服务机会，作为企业出游，在建立团队合作、领导技能和培养公司文化的同时，造福于慈善事业。有关我们社会责任战略的更多细节，请参阅本项目1--“业务”下“人力资本管理”下的讨论。

可持续性会计准则委员会(“SASB”)

国资委于2018年发布的《房地产可持续发展会计准则》提出了旨在强制性申报中披露的可持续发展会计指标。SASB建议作为我们调整可持续发展信息披露的框架。

能源和水数据从公用事业账单和分水表中收集，并由第三方保证。为房地产业推荐的能源和水管理活动指标包括：

•能耗数据覆盖面积占楼面面积的百分比(“能源使用强度”)；
•按投资组合面积划分的总能源消耗(“总能源消耗”)；
•取水量占总楼面面积的百分比(“水密度”)；及
•按投资组合面积划分的总取水量(“总用水量”)。
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下面的图表详细说明了我们2018至2020年的能源强度、总能源消耗、水强度和总水消耗，其中有关于已占用和积极管理的物业的数据。总能源使用量以千兆焦耳(GJ)表示，总用水量以每千立方米(M)表示3). (1)

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g1.jpg
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g2.jpg
(1)第三方要到2022年第二季度才能获得2021年历年的全部能源和水资源数据。2020年是可获得并由第三方保证的完整能源和水数据的最近一年。图表反映了450万平方英尺的表现，约占我们投资组合的32%，约占我们积极管理投资组合的44%。能源范围包括燃料、天然气、区域制冷和电力产生的能源。用水范围包括灌溉用水和生活用水。

节能降耗战略

节能是我们资本改善战略的重要组成部分，也是我们物业管理培训和参与的重要组成部分。我们主动跟踪我们的资产，以确定在哪些方面进行资本升级，例如LED改造和建筑控制系统优化，将使我们的效率影响最大化。

减水战略

2020年，新冠肺炎疫情通过关闭公共饮水机和减少公共区域厕所流量等措施，影响了公司的公共区域用水。公司水管理政策、低流量装置、灌溉控制和租户教育是我们长期缓解战略的一部分。

适应气候变化

在上图中提到的450万平方英尺的面积中，约有22.91万平方英尺，代表了我们的三座医疗办公楼，位于美国联邦紧急事务管理署(FEMA)指定为特殊洪水危险区(SFHA)的100年洪泛区。没有其他被跟踪的财产处于高危险区域。

气候适应能力

我们把应对气候变化作为我们可持续发展战略的一部分。作为我们房地产资产的长期所有者和积极管理人，我们主动识别气候风险，并实施预防措施来应对这些风险。这些措施的责任分布在公司内部的几个部门，包括行政领导、资产管理、建筑和项目管理、租赁、营销和通信以及物业管理。2020年，公司落实了气候相关财务披露特别工作组(“TCFD”)的建议，并于2021年扩大了这些努力。通过利用独立第三方专家提供的数据，该团队确定了面临气候风险的七个关键类别的房产：洪水、地震、热压力、飓风、海平面上升、水压力和野火。此外，我们确定了在上述任何类别中具有“危险信号”或“高”风险的物业，并致力于为每个受影响的地点制定缓解计划。我们的年度ESG报告与TCFD保持一致，并包括这些风险和后续缓解计划的详细信息。

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我们的产业和市场机遇

由于政府计划、监管变化和消费者偏好的影响，医疗保健提供的性质继续演变。我们认为，这些变化增加了医疗保健提供者对资本的需求，并增加了这些提供者的压力，要求它们整合更高效的房地产解决方案，以加强优质医疗保健的提供。特别是，我们认为以下因素和趋势正在创造一个有吸引力的投资保健物业的环境。

3.8万亿美元的医疗保健行业预计到2028年将增长到6.2万亿美元(占美国GDP的19.4%)

根据美国医疗保险和医疗补助服务中心(CMS)的数据，2020年，医疗保健支出占美国国内生产总值(GDP)的19.7%。在婴儿潮一代的推动下，人口普遍老龄化，以及医疗技术和服务的进步延长了预期寿命，这是保健支出增长的主要驱动因素。预计对医疗保健服务的需求将继续增加，再加上不断变化的复杂和昂贵的监管环境、医疗技术的变化以及政府报销的减少，预计将迫使资金有限的医疗保健提供者为其房地产需求寻找具有成本效益的解决方案。

我们认为，随着美国医疗支出的持续增加，医疗保健提供者对医疗保健房地产的需求将会增加。根据医疗保险和医疗补助服务中心2019-2028年的全国医疗支出预测，全国医疗支出继续上升，预计到2028年将从2019年的估计3.8万亿美元增长到6.2万亿美元，年均增长率为5.4%，预计2028年将达到GDP的19.7%。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g3.jpg
资料来源：精算师办公室医疗保险和医疗补助服务中心

老龄化人口

美国人口老龄化对医疗保健的需求有直接影响，因为老年人利用医疗保健服务的比率通常远远高于年轻人。根据美国人口普查局的数据，美国65岁以上的人口预计将增加一倍以上，从4920万增加到近9470万，85岁及以上的人口预计将在2016年至2060年期间增加近两倍，从640万增加到1900万。此外，根据美国人口普查局的数据，美国老年人口占美国总人口的比例正在增长，65岁以上的人口预计在2016年占美国总人口的15.2%，预计到2030年将增长到20%以上。

我们认为，65岁以上人口的医疗保健支出将继续上升，因为医疗保健资金的不成比例份额花在了美国老年人身上。举个例子，2012年，老年人(65岁以上)仅占总人口的14%，而在所有与医疗保健相关的支出中占34%。我们相信，老年人口群体将越来越需要治疗和管理慢性和急性健康疾病，这种对医疗保健服务的需求增加将产生对更多医疗办公楼和其他设施的大量需求，这些设施服务于美国许多地区的医疗保健行业。此外，我们认为可能会把重点放在降低美国老龄化人口的门诊护理成本上，这将在长期内继续支持医疗办公室和门诊设施的物业需求。例如，从2019年开始，CMS扩大了以下程序清单
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可以在门诊外科中心进行和报销，包括12项心导管诊断程序和5项辅助程序。CMS继续扩大2022年的服务清单，并通过了一项预计将于2022年3月开始的提名程序，允许外部各方提名手术程序，将其添加到可以在手术中心进行的服务清单中，覆盖范围预计将于2023年1月1日生效。我们相信，这些趋势将导致我们设施中对医疗保健空间的需求大幅增加，并使符合我们投资标准的物业数量大幅增加。

我们相信，医疗技术的进步将继续使医疗保健提供者能够识别和治疗一次性致命疾病，并提高需要在门诊医疗办公楼继续接受医疗护理的危重和受伤患者的存活率。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g4.jpg
资料来源：美国人口普查局

《平价医疗法案》

《平价医疗法案》(下文定义)对医疗保健条例和医疗保险的许多方面进行了重大改革，并在近期的医疗保健服务框架中创造了新的特点。它要求每个美国人都有医疗保险，否则就要交税。那些负担不起医疗保险的人可以获得保险补贴或医疗补助。2018年12月14日，德克萨斯州一家联邦地区法院裁定，《平价医疗法案》的个人强制令违宪。2021年6月，美国最高法院驳回了德克萨斯州的案件，维持了《平价医疗法案》；然而，我们预计对《平价医疗法案》的挑战可能会继续下去。

美国人口普查局估计，2009年，在《平价医疗法案》颁布之前，大约有5000万美国人没有医疗保险。美国人口普查局计算，2020年，约有2800万美国人没有医疗保险，延续了《平价医疗法案》通过后减少未参保人数的趋势。《平价医疗法案》和随后的立法、行政命令和事件，以及它们对我们业务的潜在影响，将在项目1--业务下，在“某些政府法规”的标题下进行更全面的讨论。

我们认为，获得医疗保险的美国人数的增加将导致医生办公室就诊人数的增加和医疗保健利用率的整体上升，这反过来将推动对医疗、门诊和较小专科医院设施的需求扩大。我们还认为，通过媒体渠道更多地传播健康研究、销售保健产品以及先进的筛查技术和医疗程序的提供，促进了更多的保健用户群体的参与，并创造了对提供专门、预防和综合保健服务的定制设施的更大需求。随着电子医疗信息传输的增长，医生办公室越来越多地通过远程医疗与患者接触。当医疗信息在患者和医生之间传输和使用时，包括联邦医疗保险在内的医疗保健付款人开始为远程医疗服务报销。由于新冠肺炎和社交距离的需求，远程医疗服务也得到了扩大，我们预计在新冠肺炎突发公共卫生事件结束后，这一趋势将继续下去。

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我们进一步认为，《平价医疗法案》旨在降低联邦医疗保险下的某些报销金额，并将报销水平与提供的服务质量挂钩的条款，将增加医疗保健提供者的压力，要求其提高商业模式的效率，将资本投资于业务，降低成本，提高医疗质量，这反过来将推动医疗保健系统将其房地产资产货币化，并创造对新的、现代和专门设施的需求。

临床护理继续向门诊转移

根据美国医院协会(AHA)的数据，由于临床科学的进步、消费者偏好的变化、现有医院空间有限或效率低下以及门诊环境成本较低，许多传统上在医院进行的程序，如某些类型的手术，正越来越多地转向门诊设施。这种在门诊环境而不是传统医院环境中提供医疗保健服务的持续转变增加了对更多门诊设施和更小、更专业和更高效的医院的需求。医疗保险支付咨询委员会和其他机构的研究表明，在门诊提供医疗服务时，提供的医疗服务更具成本效益，患者满意度更高。住院治疗越来越多地为危重病人保留，病情较轻的病人在门诊接受治疗，并在自己的家中休养。我们相信，门诊的医疗保健市场趋势将继续推动医疗保健服务从更大、更老、效率低下的医院转向更新、更高效、更方便的门诊设施和较小的专科医院。我们认为，医疗领域专业化程度的提高也推动了对专门为特定专科设计的医疗设施的需求，医生希望将他们的诊所设在这些设施内或邻近这些设施的医疗办公室空间。

BBA对医院门诊服务的影响

第603条资产：2015年两党预算法(BBA)第603条一般禁止医院门诊部(HOPD)在2017年1月1日或之后接受联邦医疗保险门诊预期支付系统(OPP)下的医院门诊部费率，这些患者在非急诊科的“校外”地点接受治疗，这可能会影响他们的盈利能力。这些较高的医疗保险医院门诊率只有在医院提供HOPD服务的部门才被允许，该部门距离医院的主要住院大楼250码以内，或距离医院的偏远地点(主校园外的第二个住院地点)250码以内。即使医院位于250码距离之外，医院HOPD也可以从2015年英国银行家协会的付款变化中免去。根据法定权力机构，在2015年11月2日或之前提供门诊服务的校外HOPD设施可以是“祖辈”，并可以继续按OPS HOPD费率支付，前提是除其他外，医院在2015年11月2日以HOPD为基础向该地点的HOPD服务收费，并继续在该地点提供这些服务。2018年11月21日，卫生与公共服务部部长(“秘书长”)发布了一项最终规则，自2019年1月1日起生效，该规则取消了评价和管理(“E&M”)服务的较高的OPS报销率，这些服务由爷爷式的HOPD地点提供(“最终规则”)。相反，局长只会发还较低级别的机电服务, 新的非祖辈校外HOPD地点获得的联邦医疗保险医生费用计划率。AHA和一些医院已经在联邦法院起诉部长，要求执行2015年BBA第603条的明确含义，并恢复获得爷爷式HOPD报销费率的权利。2019年9月17日，一名联邦地区法官做出了有利于AHA的裁决。法院表示，CMS无权降低校外医院科室的薪酬，这些科室是根据2015年英国工商管理协会(BBA)设立的。CMS对这一裁决提出质疑，要求暂缓裁决，法院于2019年10月21日驳回了这一请求。在2020年12月15日关于医院OPPS费率的最终规则中，CMS继续努力降低某些HOPD服务的费用，其基础是“站点中立”的原则。这些较低的付款水平于2021年1月1日生效，尽管CMS预测OPS下的整体付款将增加2.4%。2022年，CMS将符合适用质量报告要求的医院的OPS付款率更新了2%。此外，CMS在2022年继续降低所有校外宿舍提供的机电服务的费率。在我们的美国证券交易委员会报告和其他公开披露中，在我们的投资组合中具有提供HOPD服务的“祖辈”位置的医院被称为603Assets。

我们拥有一些资产，这些资产将继续按医院门诊部(OPPS)费率报销，我们在2015年英国银行家协会适用部分之后将其称为“603资产”。截至2021年12月31日，来自这603项资产的租金约占我们综合投资组合年化基本租金总额的16%。视乎有关规定的实施情况及居所内的程序组合，2015年银行管理局可能会提升这603项资产的价值，因为现有居所如选择更换地点，可能会失去较高的偿还率，从而增加租约续期的机会及租金增长。

投资组合摘要
 
有关截至2021年12月31日汇总我们的综合投资组合的表格，请参阅项目2--“财产”。
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地理集中度
 
截至2021年12月31日，我们综合可租赁总面积的约12.0%来自位于德克萨斯州的物业。

由于地理上的集中，我们特别容易受到德克萨斯州经济低迷或当地房地产市场状况其他变化的影响。德克萨斯州当前支付计划或监管、经济、环境或竞争条件的任何实质性变化都可能对我们的整体业务结果产生不成比例的影响。如果德克萨斯州市场发生负面的经济或其他变化，我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格可能会受到不利影响。见项目1A--“风险因素”下标题下的讨论“对我们开展业务的地理区域产生负面影响的经济和其他条件，特别是德克萨斯州，以及我们收入的更大比例所在的其他地区，可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响.”

客户集中度
 
我们几乎所有的收入都是通过租赁我们医疗保健物业的空间从租户那里获得的租金，我们的五个最大的租户基于租金收入，占我们综合物业截至2021年12月31日的年化基本租金的19.3%，约为6810万美元。没有一个租户占我们综合年化基本租金总额的5.0%以上；然而，截至2021年12月31日，我们综合年化基本租金总额的14.7%来自与Commonspirity Health关联的租户。我们无法控制我们租户业务的成败，我们的任何租户在任何时候都可能经历业务下滑，这可能会削弱其财务状况。如果Commonspirity Health对其业务、财务状况或运营结果产生重大不利影响，我们的业务、财务状况或运营结果可能会受到重大不利影响。
 
竞争
 
我们与许多其他从事房地产投资活动的实体竞争医疗保健物业的收购，包括国家、地区和地方运营商、收购者和医疗保健相关房地产的开发商，以及其他投资者，如私募股权公司，其中一些公司可能比我们拥有更多的财力和更低的资金成本。与医疗保健相关的房地产的竞争可能会大幅提高我们必须为医疗保健物业或我们寻求收购的其他资产支付的价格，我们的竞争对手可能会成功收购这些物业或资产本身。此外，我们的潜在收购目标可能会发现我们的竞争对手更具吸引力，因为他们可能拥有更多的资源，可能愿意为物业支付更高的价格，或者可能有更兼容的经营理念。特别是，以医疗保健物业为目标的较大规模的REITs可能享有显著的竞争优势，这些优势包括较低的资金成本、更高的运营效率、更多的人员以及市场渗透率和对市场的熟悉。此外，争夺合适投资物业的实体数量和资金金额可能会增加。竞争加剧将导致对相同资产的需求增加，从而提高为这些资产支付的价格。医疗保健物业或其他资产的较高价格可能会对我们的投资回报产生不利影响。

我们还面临着将可用的暴徒和其他服务于医疗行业的设施出租给潜在租户的竞争。因此，我们可能需要提供租金优惠、收取租户改善费用、提供其他诱因，或者我们可能无法及时出租物业中的空置空间，所有这些都可能对我们的运营业绩产生重大不利影响。
 
季节性
 
我们的业务过去没有，我们预计也不会变得受材料季节性波动的影响。
 
人力资本管理

我们公司专注于人力资本管理，我们的董事会认为这对公司的健康至关重要。我们相信，我们业务的成功有赖于一支强大、才华横溢、尽职尽责的员工队伍，以确保我们的客户和股东的卓越。因此，我们将团队成员的福祉放在首位，为员工提供全面的福利方案、个人和团体志愿者努力的机会以及终身学习的途径。我们的员工与公司不同的业务部门合作，使他们的技能多样化。团队成员
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提供具有挑战性的项目，股权作为一种形式的薪酬，以及与我们的高层管理人员接触的协作和包容的环境。

我们是一个机会均等的雇主，我们致力于做出就业决定，而不考虑种族、信仰、肤色、宗教、性别、年龄、血统、国籍、性取向、性取向、婚姻状况、残疾、受保护的退伍军人身份、少数群体或任何其他受法律保护的地位。截至2021年12月31日，我们有89名全职员工，没有一人受到集体谈判协议的约束。我们相信，与员工的关系是积极的。

提名和公司治理委员会保留对人力资本事务的监督，包括多样性、股权和包容性政策和倡议，并监督公司的Dei Council。我们的董事会定期收到首席执行官关于通过独立第三方进行的年度员工敬业度结果的报告，2021年，公司有93%的人参与了这项调查。此外，我们的董事会成员定期出席员工活动，参加我们的年度管理峰会活动，并参加所有团队的假日聚会。此外，在2021年，我们董事会成员威廉·艾宾格博士主持了一次全公司会议，讨论新冠肺炎危机并回答疫苗接种问题。

员工敬业度

2021年，该公司提供团队成员培训，包括领导力课程、通过积极的工作环境免受骚扰和无意识偏见等主题。我们的团队还定期参加与ESG和工作场所最佳实践相关的培训机会，以追求持续的专业发展。此外，员工还参加一年一度的读书会讨论和培训活动，包括全公司范围内关于领导力、健康、导师、团队建设、房地产投资信托基金行业和高级计算机技能的定期“午餐和学习”讨论。

我们对工作场所的团队参与有着坚定的承诺。员工领导的委员会专注于塑造公司政策的社会、环境、慈善以及健康和健康主题。年度敬业度调查由独立的第三方进行，以提供匿名团队成员反馈，2021年，这项调查的回复率约为93%。我们相信，对我们团队的持续改进和投资是我们持续成功的关键。

多样性、公平性和包容性

为了体现我们对Dei的承诺，我们于2019年成立了Dei理事会，该理事会设定了雄心勃勃、可实现的和真实的目标，开发教育平台，并计划在我们组织的各级推广Dei的活动。我们采取个性化的方法，由代表我们公司所有工作组的16名成员的Dei Council推动。战略包括促进将不同的候选人纳入征聘工作，为任职人数不足的人口提供更好的职业发展支助，并确保我们继续提供福利和薪酬，以吸引和留住不同的团队成员。

我们的投资委员会每月召开一次会议，在我们的高级副总裁和投资部副总监的指导和全力支持下运作，他们向我们的总裁和首席执行官报告活动。此外，Dei理事会由提名和公司治理委员会监督，并根据需要向整个董事会报告。我们认为，这种级别的可见性会带来高度的参与度、责任感和实现我们的Dei目标。

2021年的成功

内部团队：公司2021名暑期实习生中的五人都是多元化的，他们代表了那些认为自己是女性、LGBTQ+或BIPOC的人，支持我们努力建立一支年轻、多样化和有才华的领导力管道。此外，所有内部和外部候选人招聘都注重寻找不同的候选人，利用组织、资源和拥有不同追随者的求职委员会。公司还承诺遵守马丁·路德·金的规定。这一天是团队成员的带薪休息日，用于行动和教育。最后，我们的高管绩效评估现在也包含了Dei元素。

文化：2021年，该公司主办了全公司的Dei大会堂，主题包括心理健康、女性领导、工作风格和认可差异。我们的年度管理峰会，包括300多名团队成员和合作伙伴物业管理、租赁和工程专业人士，有一位专门的Dei主题演讲者。

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金融投资：该公司与NAIOP威斯康星州和马凯特大学房地产中心协调，支持房地产交易所(“REEX”)夏季计划。该组织的使命是让不同的高中生接触到商业房地产的职业机会。我们为对商业房地产感兴趣的不同类型的高中生提供了11,000美元的经济支持和实物奖学金服务。

行业：我们的总裁和首席执行官于2021年7月签署了首席执行官促进多样性和包容性行动承诺，旨在团结来自不同行业和部门的商界，促进工作场所的多样性、公平和包容性。我们还为我们在2021年全国NAREIT社会责任理事会的代表感到自豪，我们的团队成员定期通过NAREIT会议参加关于DEI事项的继续教育。

社区参与：公司继续与Year Up保持持续的合作伙伴关系，Year Up是一个全国性组织，其使命是将有才华的年轻人和顶级公司联系起来，以启动职业生涯、推动企业发展和建立社区。我们2021年的活动包括虚拟网络活动和模拟面试，这些活动在我们的团队成员和最近的项目毕业生中培养了持续的导师关系。

2022年：展望未来

我们的团队制定了有针对性的Dei目标，以对我们的公司、行业和社区产生切实而有意义的影响，最终推动Dei原则和更好的业务绩效。我们即将发布的ESG报告将更详细地展示我们迄今取得的成功和2022年的路线图。

新冠肺炎回应

在整个新冠肺炎疫情期间，我们将团队成员的健康和安全放在首位。例如，为了鼓励和支持新冠肺炎疫苗接种，该公司在2021年提供了两个带薪“健康日”，以帮助我们的团队成员应对接种疫苗可能产生的直接副作用，这些副作用也可用于整体心理健康。该公司还促进了与精神健康和健康相关的沟通和教育，包括全公司范围内由团队领导的市政厅讨论。此外，我们与全国各地的医疗保健合作伙伴一起，支持各种新冠肺炎救援工作。我们的努力包括捐赠用品，允许当地政府机构在我们的设施中储存个人防护设备，在我们可供租赁的设施之一建立临时新冠肺炎疫苗接种点，在我们设施中建立和管理免下车新冠肺炎检测点，以及协调建筑物入口处的新冠肺炎筛查。

薪酬和福利

我们的领导层一直主张提供强有力的福利方案的重要性。我们提供具有竞争力的薪酬和补偿方案，包括年度奖金、带薪医疗和牙科保险、带薪休假福利、带薪假期、年度带薪志愿者休假、立即纳入401(K)计划以及公司赞助的短期和长期残疾福利、人寿保险和带薪育儿假。我们在工作一年后提供股权补偿。通过我们的员工购股计划和年度股票赠与，我们的团队成员也是公司的所有者。该公司还提供研究生学位赞助计划和带有健康储蓄账户的健康计划选项，到目前为止，该账户还包括公司的年度缴费。

为了应对新冠肺炎疫情，公司采取了一周两天在家工作的方式，以满足我们团队不断变化的需求。此外，该公司还推出了每年为期一个月的“随时随地工作”政策。

社区和慈善事业

除了志愿者活动外，公司还为各种非营利性组织提供资金支持。2021年，公司在全国范围内为慈善事业和赞助贡献了超过44.8万美元的慈善、筹款和实物捐赠，超过了我们2021年35万美元的目标。团队成员通过团队领导的委员会、年度慈善调查和从全国团队提名的组织中挑选慈善接受者的季度“牛仔周”活动，积极参与公司的慈善决策。

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环境问题
 
作为房地产的所有者，我们受各种联邦、州和地方环境法律、法规和条例的约束，还可能因我们的物业受到环境污染或不符合规定而对第三方负责，即使我们不再拥有此类物业。见标题下项目1A“风险因素”下的讨论与拥有、租赁、开发和运营我们的物业相关的环境合规成本和负债可能会影响我们的运营结果.”

某些政府规例

概述
 
我们的租户和经营者通常受到广泛而复杂的联邦、州和地方医疗法律法规的约束，这些法律和法规涉及欺诈和滥用行为、政府报销、许可证、患者健康信息保护和需求证明以及类似的医疗设施运营法律，我们预计医疗行业总体上将在欺诈、浪费和滥用、成本控制、医疗保健管理和服务提供等领域继续面临更大的监管和压力。这些法规涉及面很广，可能会使我们的租户和经营者受到民事、刑事和行政制裁。受影响的租户和经营者可能会发现越来越难遵守这种复杂和不断变化的监管环境，因为许多领域相对缺乏指导，因为我们的某些医疗保健物业受到几个政府机构的监督，而且法律可能因司法管辖区而异。法律和法规的变化、补偿执行活动以及租户和经营者违反监管规定，都可能对其运营和财务状况产生重大影响，进而可能对我们产生不利影响，如下所述，并在标题下的第1A项“风险因素”下阐述。医疗保健行业受到严格的监管，新的法律或法规、现有法律法规的变化、健康政策、第三方付款人的补偿水平、执照的丧失或未能获得执照可能会对我们的公司造成不利影响，并导致我们的租户无法向我们支付租金。.”

2017年，国会以一票之差废除了《平价医疗法案》，并大幅削减了对医疗补助计划的资金。未来可能会出台新的立法，提出修改，如果不是完全废除《平价医疗法案》的话。除此之外，商业健康保险和政府赞助的保险(例如联邦医疗保险和医疗补助)仍有可能发生重大变化。商业和政府付款人可能会继续对运营商实施更大的折扣和更严格的成本控制，方法是降低报销率和改变支付方法、折扣收费结构、医疗保健提供者承担全部或部分财务风险或其他。转向不那么全面的医疗保险覆盖范围和增加消费者在医疗支出上的成本分担可能会对我们某些运营商的流动性、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响，进而影响他们履行合同义务的能力，包括根据我们的租赁条款支付租金和以其他方式遵守我们的条款。
以下是对某些法律法规的讨论，这些法律法规一般适用于我们的运营商，在某些情况下也适用于我们。

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医疗保健立法

医疗改革法。2010年3月23日，总裁·奥巴马签署了2010年患者保护和平价医疗法案(“平价医疗法案”)和2010年医疗保健和教育和解法案，修订了“平价医疗法案”(与后来颁布的其他联邦医疗法律法规，即“医疗改革法”)。《医疗改革法》包含各种条款，可能会直接影响我们或我们物业的经营者和租户。医疗改革法的一些条款可能会对我们运营商或租户的收入产生积极影响，例如，通过扩大未参保个人的覆盖范围，而其他条款可能会对我们运营商或租户的报销产生负面影响，例如，通过改变某些类型医疗保健设施的市场篮子调整。医疗改革法还加强了某些欺诈和滥用惩罚条款，如果发生一项或多项违反联邦医疗保健监管法律的情况，这些条款可能适用于我们的运营商和租户。此外，还有一些条款会影响我们以及我们的运营商和租户向我们各自的员工提供的医疗保险。医疗改革法还提供了额外的医疗补助资金，允许各州从2014年开始将医疗补助覆盖范围扩大到某些符合经济条件的个人，并允许各州从2010年4月1日起将医疗补助覆盖范围扩大到这些个人，如果满足某些条件的话。2012年6月28日，美国最高法院维持了医改法案的个人授权，但部分宣布扩大医疗补助计划无效。关于扩大医疗补助计划的裁决允许各州不参与扩大-并放弃为医疗补助计划扩大提供资金-而不会失去现有的医疗补助资金。截至2020年12月1日, 12个州已经寻求不采用医疗补助扩大的选项。已有39个州和哥伦比亚特区采用了这一扩大措施。各州参与扩大医疗补助计划可能会产生双重效果，即通过新患者增加租户的收入，但也可能使州政府预算进一步紧张。虽然联邦政府从2014年到2016年支付了大约100%的额外成本，但现在预计各州将支付部分额外成本。

医疗改革法面临的挑战以及特朗普政府可能废除和/或进一步改革。自医改法颁布以来，曾有多次试图通过立法行动和法律挑战来废除或修改医改法，包括提交给美国最高法院的案件，King诉Burwell案。虽然最高法院在伯威尔虽然我们在2015年6月25日维持了在联邦促成的医疗保健交易中向个人提供补贴的做法，但最终没有显著扰乱医改法律的实施，因此我们无法预测当前或未来废除、修订或挑战全部或部分医改法律的有效性的其他努力是否会成功，也无法预测此类废除、修订或挑战将对我们的运营商或租户以及他们履行对我们的义务的能力产生的影响。

2017年，总裁·特朗普和国会试图废除和取代《平价医疗法案》，但未获成功。2017年1月20日，总裁·特朗普发布了一项行政命令，声明政府的官方政策是废除《平价医疗法案》，并指示卫生与公共服务部部长以及根据《平价医疗法案》拥有权力和责任的所有其他执行部门和机构的负责人，除其他事项外，推迟实施或豁免《平价医疗法案》中任何会给任何州造成财政负担或给个人、家庭、医疗保健提供者、医疗保险公司、患者和其他人带来成本、费用、税收、罚款或监管负担的条款。2017年12月22日，《减税和就业法案》(简称《税法》)签署成为法律。《税法》等法案从2019年开始将《平价医疗法案》的个人强制处罚降至零。取消处罚并不能消除获得医疗保险的要求；然而，如果没有处罚，就不会有有效的执法。2018年12月14日，德克萨斯州一家联邦地区法院裁定，《平价医疗法案》的个人强制令违宪。法院还裁定，个人强制令的条款不能与《平价医疗法案》的其余部分分开，使《平价医疗法案》的其余部分也无效。2021年1月28日，总裁·拜登正式撤销了总裁·特朗普关于《平价医疗法案》的行政命令。在一系列上诉之后，美国最高法院审理了德克萨斯州的案件，并于2021年6月驳回了该案件，维持了《平价医疗法案》。尽管现任政府采取了行动，最高法院决定维持《平价医疗法案》, 国会可能会继续考虑废除《平价医疗法案》的其他立法，或者废除和取代《平价医疗法案》的部分或全部内容。

2018年6月21日，美国劳工部(DOL)发布了最终规则，授权创建协会健康计划(AHP)。这项规定是2017年增加消费者健康保险选择的行政命令的三个组成部分之一，还创建了短期、有限期限的健康保险和健康报销安排。2019年3月28日，美国哥伦比亚特区地区法院撤销了AHP。2019年4月26日，司法部对该决定提出上诉，上诉仍在进行中。
2019年6月24日，总裁·特朗普签署了《关于提高美国医疗价格和质量透明度的行政命令》，将患者放在首位。该订单的目的是为患者增加有意义的价格和质量信息的可用性。CMS在其医疗保险医院门诊支付的最终规则中包括，要求医院
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以一种消费者友好的格式，公布他们的标准收费以及付款人特定的谈判费率。这一要求将于2020年1月1日生效。2019年，AHA和其他医院集团对DHHS/CMS提起诉讼，以阻止这一价格透明度规则的实施。AHA未能成功挑战这项于2021年1月1日生效的规则。医院收费的公开可获得性可能为患者提供信息，以选择以医生办公室为基础的护理，而不是在医院。
我们无法预测特朗普或拜登行政命令的影响，无法预测税法2019年废除《平价医疗法案》中的个人强制处罚的影响，也无法预测国会未来挑战或修改该法律的尝试是否会成功。此外，我们无法预测《平价医疗法案》可能会如何通过立法或司法程序进行修改或修改，以及任何此类修改可能如何影响我们的租户的运营或这项法律对我们的净影响。如果我们的经营者和租户的运营、现金流或财务状况因法律的任何废除或修改而受到重大不利影响，我们的收入和运营也可能受到重大不利影响。

没有惊喜法案。自2022年1月1日起，设施和提供商必须遵守不意外法案(NSA)要求的几项新政策。具体地说，NSA禁止对：(I)由网络外提供商提供的紧急服务；以及(Ii)由网络外提供商在网络内设施处提供的非紧急(例如，预定的)服务进行“余额计费”。对于这种网络外服务，禁止健康计划收取比网络内提供者提供服务时适用的金额更高的费用分摊金额(即共同支付、共同保险或免赔额)。NSA允许患者在某些情况下放弃其余额账单和费用分担保护，但这要求网络外提供者遵守该法案下的患者通知和同意要求，不适用于大多数辅助医生服务(例如，急诊、放射科、麻醉科、病理学、新生儿科，以及由住院医生、助理外科医生和重症医生提供的服务)。为了遵守余额账单和患者分担费用保护的目的，根据NSA的定义，“设施”包括医院、关键通道医院、医院门诊部和门诊手术中心。

NSA还要求服务提供者和机构在安排时间或提出要求时，向未参保和自行付费的患者提供预期费用的善意估计(GFE)。卫生与公众服务部(HHS)已推迟对打算向计划提交预定项目/服务索赔的参保个人执行GFE要求，直到未来的规则制定发布。虽然余额账单和患者费用分担要求(如上所述)不适用于独立的医生诊所，但此类独立的诊所必须符合美国国家安全局的GFE要求。美国国家安全局要求提供者和设施向患者披露他们在法律下的新权利。

根据《国家安全局》的执行条款，卫生与公众服务部部长可以对医疗服务提供者/医疗机构处以民事罚款，每次违反国家医疗服务管理局的行为，罚款金额不得超过10,000美元，包括：(I)违反国家医疗服务管理局的余额账单保护条款(包括所有强制披露和通知)；以及(Ii)在医疗服务提供者/医疗机构未能就违反国家医疗服务管理局的未参保/自费患者的预期费用提供善意估计的情况下。值得注意的是，NSA下的余额账单、患者费用分担保护和GFE要求是适用的州法律下的任何要求之外的要求。我们的许多经营者和租户现在都受到这些法律的约束，其中一些人如果不遵守适用的法律，可能会受到罚款。

欺诈和滥用执法
 
有各种极其复杂的联邦和州法律和条例来管理保健提供者的关系和安排，并禁止这类提供者的欺诈性和滥用行为。这些法律包括(I)联邦和州虚假申报法，除其他外，禁止提供者提交虚假申报单或做出虚假陈述，以从联邦医疗保险、医疗补助或其他联邦或州医疗保健计划获得付款；(Ii)联邦和州反回扣和费用分割法规，包括联邦医疗保险和医疗补助反回扣法规，其中禁止支付或收受报酬以诱导转诊或推荐医疗项目或服务，以及2018年《消除恢复法》(EKRA)，这是2018年颁布的一项全额支付法令，禁止与推荐康复之家的报酬有关的回扣，临床治疗设施和实验室；(3)联邦和州医生自我推荐法(通常称为“斯塔克法”)，其中一般禁止医生转介给与医生或直系亲属有经济关系的实体；(4)联邦民事罚金法，其中除其他外，禁止对某些保健服务提出虚假或欺诈性索赔；以及(5)联邦和州隐私法，包括《1996年健康保险可携带性和责任法》中所载的隐私和安全规则；其中规定了个人健康信息的隐私和安全。违反医疗保健欺诈和滥用法律的行为将受到民事、刑事和行政制裁，包括惩罚性制裁、罚款、监禁、拒绝医疗保险和医疗补助报销，以及可能被排除在医疗保险和医疗补助之外, 或其他联邦或州医疗保健计划。这些法律由各种联邦、州和地方机构执行，也可以由私人诉讼人通过联邦和州虚假索赔法案等方式执行，该法案允许私人诉讼人
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拿来魁担或“告密者”行为。我们的许多经营者和租户都受到这些法律的约束，其中一些人如果不遵守适用的法律，未来可能会成为政府执法行动的对象。
 
报销
 
我们许多租户和运营商的收入来源包括政府医疗保健计划，如联邦联邦医疗保险计划、州医疗补助计划，以及非政府付款人，如保险付款人、管理式医疗组织(MCO)、健康维护组织(HMO)和责任医疗组织(ACO)。随着联邦和州政府将重点放在医疗改革举措上，以及联邦政府和许多州面临巨大的预算赤字，这些付款人降低成本的努力可能会继续下去，这可能会导致我们的一些租户和运营商提供的某些服务的报销增长减少或放缓。

我们无法预测未来的国会行动是否会减少医生的报销。其他付款人降低医疗成本的努力可能会继续下去，这可能会导致我们的一些租户提供的某些服务的报销减少或增长放缓。此外，根据第三方付款人协议可变现的收入在付款人在索赔结算过程中进行审查和追溯性调整后，或作为付款后审计的结果，可能发生变化。例如，付款人可以基于确定某些费用不可报销或不合理而拒绝报销请求，因为需要额外的文件，或者因为某些服务不在保险范围内或医疗上不必要。医疗改革法律和监管改革可能会对政府和私人向医疗保健提供者支付的费用施加进一步限制。在某些情况下，各州已经颁布或正在考虑颁布旨在减少医疗补助支出和改变私人医疗保险的措施。此外，如果我们的任何租户不遵守各种法律法规，可能会导致多付款项，从而产生偿还义务，并危及他们继续参加Medicare、Medicaid和其他政府资助的付款计划的能力。如果我们的租户不遵守这些法律和法规，他们的财务影响可能会限制他们向我们支付租金的能力。
 
医疗服务许可证和需要证明
 
我们投资组合中的某些医疗保健设施受到广泛的联邦、州和地方许可证、认证和检查法律和法规的约束。此外，配发毒品、经营药房和实验室、处理放射性材料和操作设备都需要各种许可证和许可证。许多州要求某些医疗保健提供者获得需要证明，这要求建造、扩建、购买某些资本设备和关闭某些保健设施必须事先获得批准。与州需要证法相关的审批过程可能会影响我们的一些租户和运营商扩大或改变业务的能力。

新冠肺炎大流行

新冠肺炎救济。《冠状病毒援助、救济和经济安全法》(2020年)和《冠状病毒应对和综合拨款法》(2021年)为卫生保健提供者提供了经济援助。CAA通过增加新的阶段、新的分配和新的指导来解决与新冠肺炎大流行持续相关的问题，从而继续实施其中的许多计划。通过CARE法案，联邦政府授权通过公共卫生和社会服务紧急基金(“提供者救济基金”或“PRF”)分配1750亿美元的付款。CAA又为PRF计划增加了30亿美元的资金。政府已将减贫基金分成若干部分进行分配，包括(I)向联邦医疗保险提供者进行500亿美元的第一阶段一般分配；(Ii)向医疗补助提供者进行180亿美元的第二阶段一般分配；(Iii)根据新冠肺炎造成的财务损失和费用，进行245亿美元的第三阶段一般分配；以及(Iv)向高影响地区的医院和某些其他特定提供者进行约600亿美元的定向分配。

公积金支付的款项并非贷款，因此一般无须偿还。然而，作为接受分发的一项条件，提供者必须同意某些条款和条件，其中包括，除其他事项外，资金将用于HHS定义的收入损失和与COVID相关的费用，并且提供者不会从新冠肺炎患者那里收取高于如果医疗服务由网络内提供者提供则患者本来需要支付的自付款项。PRF付款的接受者必须遵守条款和条件中描述的以及HHS报告指南中规定的报告要求。HHS表示，它将密切监测，并与监察长办公室一起，审计提供者，以确保接受者遵守PRF计划的条款和条件，并防止欺诈和滥用。任何故意遗漏、歪曲或伪造向卫生和公众服务部提供的信息的提供者将受到民事和刑事处罚。不遵守适用的条款和条件是卫生和公众服务部收回从
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PRF。此外，卫生和公众服务部表示，在适用的最后期限内没有用于许可用途的PRF付款必须退还给卫生和公众服务部。

HHS发布了对接受提供者救济基金赠款的提供者的报告要求的多次更新和修订，最近一次更新是在2021年6月11日。目前的报告要求规定了将减贫战略基金资金用于许可用途的最后期限，并根据收到减贫战略基金资金的适用期间规定了此类减贫战略资金的报告期限。在截至2020年6月30日、2020年12月31日、2021年6月30日和2021年12月31日的六个月期间收到的PRF资金的使用截止日期分别为2021年6月30日、2021年12月31日、2022年6月30日和2022年12月31日，并在每个截止日期后的三个月期间内报告时间段。由于卫生和公众服务部的指导方针不断发生变化和更新，因此，关于公积金基金的报告要求，以及公积金基金必须退还或可能由卫生和公众服务部根据这些要求退还的程度，仍然存在潜在的不确定性和模棱两可的领域。

最近，2021年12月10日，国会通过了《保护联邦医疗保险和美国农民免受自动减支法案》，将2%的联邦医疗保险自动减支暂停期限延长至2022年4月，然后将支付金额再减少到1%，再延长三个月。该法律还阻止了联邦医疗保险的法定现收现付削减，占联邦医疗保险支付总额的4%，以及从2021年11月起在联邦医疗保险医生费用时间表最终规则中敲定的某些费率削减。此外，该法律将推迟临床实验室的支付削减，并推迟原定于2022年1月开始的放射肿瘤学捆绑支付模式的推出。这些变化旨在支持医生执业的财务可行性，并在持续的公共卫生紧急情况下保持获得门诊护理的机会。

基于关于PRF资金报告的不确定性以及进一步更新HHS指导的潜在影响，我们无法保证任何租户或运营商是否需要取消确认并返还其确认为收入的PRF资金的任何部分，或预测租户或运营商是否有资格在未来获得任何额外的提供者救济资金分配，或是否能够根据HHS报告要求确认该等金额为PRF赠款收入。也没有关于联邦医疗保险医生费用时间表付款的未来以及计划减少其下的付款的保证。这些持续的风险将继续造成我们的租户不支付租金的风险。

疫苗的强制要求。2021年11月4日，CMS发布了其临时最终规则，要求在联邦医疗保险和医疗补助参与机构工作的个人以及在某些其他涉及与患者面对面互动的环境中工作的个人接种新冠肺炎疫苗。同一天，美国职业安全与健康管理局(OSHA)发布了新的紧急临时标准(ETS)，要求拥有100名或以上员工的公司强制员工接种疫苗。

2022年1月13日，最高法院就CMS疫苗强制规则和OSHA疫苗或测试规则做出了两项裁决。简而言之，法院在其意见中裁定，不禁止CMS执行其IFR。在另一份意见中，最高法院认为，OSHA不得执行或实施其疫苗或ETS。

这些快速变化(有时相互冲突)的监管要求和法院裁决可能会给医疗保健提供者带来法律和运营挑战，包括我们的租户，这些租户是医院、手术中心和某些医生诊所，并可能加剧现有的人员配置挑战，导致临时或合同工成本增加，以及潜在的业务中断，任何这些都可能对我们的租户支付租金的能力产生不利影响。

可用信息
 
我们的网站地址是Www.docreit.com。我们在以电子方式向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”或“美国证券交易委员会”)以电子方式存档或提供有关材料后，在合理可行的范围内尽快通过网站的投资者关系部分免费提供Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及根据1934年证券交易法(经修订，“交易法”)第13(A)或15(D)节提交或提交的那些报告的修订版。根据交易法第16(A)节提交的实益所有权报告也可在我们的网站上查阅。这些报告和其他信息也可在以下网址免费获取：Www.sec.gov.
 
此外，信托董事会已经制定了适用于我们的高级管理人员的商业行为和道德准则，包括我们的总裁和首席执行官、首席财务官、受托人和员工。《商业行为和道德守则》提供了公司合法和合乎道德地开展业务的政策和程序的声明。《商业行为及道德守则》载於本公司网站的投资者关系部分(Www.docreit.com)，在“公司信息--治理文件”选项卡下。对本条例的任何修订或豁免
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商业行为和道德准则将在我们的网站上公布。我们网站上包含的信息不是本Form 10-K年度报告的一部分，也不以引用方式并入本年度报告。

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第1A项。风险因素

汇总风险因素

投资我们的普通股涉及很高的风险。在投资我们的普通股之前，您应该仔细阅读和考虑以下讨论的风险，以及本报告第I部分第1A项“风险因素”中更全面地描述的其他风险。下面总结了购买或拥有我们的证券的最重大风险。其他未知风险也可能影响我们的财务业绩和业务运营。我们的业务、财务状况和/或经营结果可能会受到这些风险的性质和影响的重大不利影响。在这种情况下，我们证券的市场价值可能会受到不利影响，投资者可能会损失部分或全部投资价值。您应该仔细考虑下面描述的风险和不确定性。

与我们的业务相关的风险

•我们的业务和运营以及我们租户的业务和运营已经并可能继续受到新冠肺炎疫情的不利影响。
•我们的投资组合集中在医疗保健行业，这使得我们总体上依赖于医疗保健行业，与我们的投资分散在不同行业相比，我们在经济上可能更脆弱。
•负面影响我们开展业务的地理区域的经济和其他条件可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。
•我们的医疗保健物业和租户面临竞争，我们可能没有意识到专注于与护理提供系统战略一致的医疗保健物业以及通过这种战略联合建立的关系所预期的好处。
•我们可能无法成功识别和完善合适的投资收购或投资机会，这可能会阻碍我们的增长，并对我们的业务、财务状况和运营结果产生负面影响。
•我们已经并可能在未来对发展项目进行投资，这些项目可能不会产生预期的回报，这可能会直接影响我们的经营业绩，并减少可用于分配的资金数额。
•与拥有、租赁、开发和运营我们的物业相关的环境合规成本和责任可能会影响我们的运营结果。
•网络安全事件、攻击或对我们的信息技术系统或我们的第三方物业管理公司的信息技术系统的其他重大破坏可能会扰乱我们的业务，并导致我们和第三方(包括我们的租户)的机密信息泄露。

与医疗保健行业相关的风险

•医疗保健行业受到严格监管，新的法律或法规、现有法律、法规、健康政策或第三方付款人的补偿水平的变化、执照的丧失或未能获得执照可能会对我们的公司产生不利影响，并导致我们的租户无法向我们支付租金。
•医疗法律和法规的变化，包括适用于我们当前和未来租户的政府报销计划(如Medicare和报销费率)的变化，可能会对我们租户的财务状况以及他们履行对我们的义务的能力产生实质性的不利影响。
•我们的租户和我们的公司都受到欺诈和滥用法律的约束，租户违反这些法律可能会危及租户向我们支付租金的能力。
•新冠肺炎疫情正在影响租户和运营商的运营和财务状况，未来的运营结果可能会继续受到负面影响，从而影响他们履行对我们的义务的能力。

与房地产行业相关的风险

•我们的经营业绩受到与房地产行业相关的风险的影响，包括空置或我们无法以优惠的条件租赁空间、我们无法向租户收取租金、对某些医疗保健相关物业的需求变化，以及经济放缓或衰退时期的影响，如最近的美国经济低迷。
•我们面临着与恶劣天气事件和气候变化的潜在影响相关的风险。
•我们对夹层和定期贷款的投资或发起将面临与有义务偿还贷款的特定财产或实体有关的特定风险，我们的贷款涉及的损失风险将高于以创收物业为抵押的优先贷款。

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与融资相关的风险

•要求我们支付债务的本金和利息可能会使我们没有足够的现金来运营我们的财产或支付目前考虑的或符合REIT资格所需的分派，并可能使我们面临债务义务下的违约风险。
•我们依赖外部资本来源来满足未来的资本需求，如果我们在获得此类资本方面遇到困难，我们可能无法进行未来必要的收购，以发展我们的业务或履行即将到期的债务。

与我们的投资组合和结构相关的风险

•如果关键人员终止受雇于我们，或者如果我们不能成功地将新人员整合到我们的运营中，我们的业务可能会受到损害。
•我们未能在任何课税年度符合资格并维持我们作为REIT的资格，将会导致不利的税务后果，从而大幅减少可供分配给我们股东的资金。
•马里兰州法律、信托声明和经营合伙企业的合伙协议的某些条款对我们的实益权益流通股的可转让性进行了限制和限制，这可能会延迟、阻止或阻止我们公司的交易或控制权变更。

与我们作为房地产投资信托基金的资格和运作有关的风险

•如果我们在任何纳税年度不符合REIT的资格，我们将面临严重的税收后果，这将大幅减少可用于分配给我们股东的资金。
•遵守REIT的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。
 
与我们的业务相关的风险

我们的业务和运营已经并可能继续受到新型冠状病毒及其变种的全球爆发的不利影响，包括Delta变种、奥密克戎变种和可能出现的任何其他变种(“新冠肺炎大流行”)，并可能受到其他大流行疾病爆发的不利影响。

新冠肺炎大流行和防止其蔓延的措施已经并可能继续对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响，任何其他全球大流行疾病的爆发都可能产生这种影响。新冠肺炎疫情对公司的业务、财务状况和经营结果(包括流动性、资本和融资资源)的影响程度将取决于许多公司无法预测的不断变化的情况。

新冠肺炎大流行对区域和全球经济和金融市场造成了实质性不利影响。疫情的影响一直在迅速演变，随着美国继续发现新冠肺炎和新的变种病例，政府当局，包括许多州和城市 我们直接或通过合资企业拥有财产的地方，我们有开发项目的地方，以及我们的主要营业地所在的地方，都采取了措施防止其传播，包括隔离、社会距离命令、口罩命令、疫苗命令和旅行限制。此外，由于新的变种导致新冠肺炎案件增加，一些州已经实施了限制和强制执行。例如，最近该国某些地区新冠肺炎案件的增加已经或可能导致州和地方政府实施额外的议定书或限制。我们无法预测其他州和城市是否会实施类似的限制或计划，现有的限制和计划将于何时到期，是否会施加额外的限制或计划，或者未来是否会施加这些或其他限制或计划，以及任何此类限制或计划对我们业务的影响。新冠肺炎疫情造成的不利经济状况，特别是我们运营的地理区域(尤其是德克萨斯州和佐治亚州)的任何低迷，或整个医疗行业的任何低迷，都可能会降低我们的入住率，在某些情况下，已经要求我们同意租金优惠。在某些情况下，我们已经重组了一些“租户”的长期租金义务，可能无法按照对我们有利的条款这样做。

此外，我们的某些租户已经能够根据CARE法案、CAA或其他政府援助计划获得刺激资金。关于美国国会或州政府当局是否会通过进一步的法律，提供额外的刺激、资金或救济，我们存在很大的不确定性，我们无法预测是否会颁布额外的刺激措施，我们的租户是否有资格或将申请任何此类资金，如果有的话，这些资金是否可以被租户用于支付租金，或者可能影响或限制我们的租户未来的经营，和/或资金是否足以支付租户的租金和对我们的其他义务。不能保证总金额
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根据这些计划，我们的租户可能会获得财务和其他类型的援助，我们无法预测未来任何此类立法对我们的租户运营的影响。此外，我们无法评估新冠肺炎疫情对我们的租户，进而对我们造成的潜在负面影响将在多大程度上被任何政府援助计划下获得的金额或好处所抵消。我们的租户如果无法获得任何此类资金，可能会影响他们向我们支付租金或其他债务的能力，这可能会对我们的业务、财务状况和运营业绩产生重大不利影响。

考虑到健康和安全问题，我们的某些员工目前在远程工作，而其他许多员工则采用混合时间表，每周有一定比例的时间在办公室，其余的人在家里工作。远程工作安排期间的影响，可能会增加对涉及我们或我们的第三方经理的网络安全漏洞或事件的脆弱性，这可能会扰乱我们的业务，危及我们的机密信息以及我们租户和其他第三方的机密信息，损害我们的声誉，并使我们面临责任索赔或监管处罚，所有这些都可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。此外，我们依赖物业经理的表现来有效管理我们的某些物业和房地产资产。远程工作安排和新冠肺炎疫情的其他影响可能会削弱我们的物业经理有效管理我们物业的能力，这也可能对我们的业务和运营结果产生不利影响。

新冠肺炎疫情或未来的疫情也可能对我们成功运营业务的能力、我们的财务状况、我们的运营结果以及我们向股东分配产品的能力产生实质性的不利影响，其中包括其他因素：

•由于政府或租户的行动，我们的一个或多个物业完全或部分关闭，或出现其他运营问题；
•影响我们“租户”业务的经济活动减少，包括暂停或减少可以推迟的选择性内科或外科手术，这可能会对我们的租户的财务状况和流动资金产生重大不利影响，并可能导致我们的一个或多个租户无法全额或根本无法向我们支付租金，或以其他方式寻求租金优惠或修改他们在租约下的货币义务；
•在租户违约或租约不续约的情况下，很难找到合适的替代租户，特别是对于我们在较小市场的物业；
•经济活动减少，可能导致经济衰退或其他可能对房地产业产生负面影响的长期不利经济状况，导致对房地产的需求下降，这可能会影响我们未来出售任何房产的盈利能力，或者根本没有；
•商业活动和对房地产交易的需求普遍下降，这已经并可能继续影响我们购买更多物业的能力；
•我们普通股的市场价格下跌，这可能对我们进入股权资本市场的能力产生不利影响，并要求我们试图依靠债务融资来满足我们的资本需求，而债务融资可能无法以可接受的条件提供，或者根本无法获得；
•我们可能获得的任何债务融资都可能增加我们的杠杆率，这可能使我们与负债较少的竞争对手相比处于竞争劣势，并可能使我们与以更优惠的条件举债的竞争对手相比处于竞争劣势；
•任何无法遵守我们债务协议下的契约，这可能导致适用债务协议下的违约，并可能触发其他债务项下的交叉违约，这可能导致我们的债务加速，导致我们的信用评级下调，或对我们产生额外债务的能力产生负面影响；
•我们有形或无形资产的任何减值，可能会因经济状况转弱或其中一处物业的租户未能支付租金而入账；以及
•对我们人员健康的潜在负面影响，特别是如果他们中的相当一部分受到影响，可能会削弱我们履行关键职能的能力，并可能导致我们的业务运营中断。

新冠肺炎大流行对我们和我们租户的影响程度将取决于未来的发展，这些发展高度不确定，也无法预测，包括大流行的范围、严重程度和持续时间，包括是否有额外的浪潮或其他额外的时期增加新冠肺炎病例，Delta变种和奥密克戎变种的进一步传播，或者其他可能使疫苗无效或效果降低的新的或更具传染性的变种的出现，以及疫苗的可用性和有效性以及个人接种疫苗或以其他方式遵守各种规定的意愿。为控制疫情或减轻其影响而采取的行动，包括强制关闭、就地避难所或与社会保持距离的措施、口罩措施、旅行限制或检疫任务，以及大流行病和遏制措施的直接和间接经济影响等。这种情况的快速发展和流动性使我们无法预测新冠肺炎大流行的全面不利影响。如果我们无法应对和管理这些事件的影响，我们的
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业务、财务状况和经营结果，包括流动性、资本和融资资源，可能会继续受到不利影响。

我们的房地产投资集中在医疗保健物业，医疗保健行业的任何低迷都可能对我们的业务产生实质性影响。

我们收购、拥有、管理、运营和有选择地开发主要出租给医生、医院和医疗保健提供系统的物业。我们将投资集中在房地产上，并进一步将投资集中在医疗保健部门，都会受到固有风险的影响。这些风险造成的任何不利影响都可能比我们分散医疗保健资产以外的投资更明显。鉴于我们集中在这一领域，我们的租户基础尤其集中，总体上依赖于医疗保健行业，任何行业的低迷都可能对我们的租户支付租金的能力以及我们维持当前租金和入住率的能力产生不利影响。如果我们的租户中有很大一部分在特定的医疗领域执业或依赖特定的医疗保健提供系统，我们的租户组合可能会变得更加集中。因此，医疗保健行业的普遍下滑，或特别是医疗保健相关设施的下滑，可能会对我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。
 
对我们开展业务的地理区域产生负面影响的经济和其他条件，特别是德克萨斯州，以及我们收入的更大比例所在的其他地区，可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。

我们的经营业绩取决于我们维持和提高酒店入住率和租金的能力。我们经营的地理市场中的不利经济或其他条件，包括经济放缓或衰退时期、行业放缓、通货紧缩时期、企业搬迁、人口结构变化、流行病、飓风、龙卷风、洪水、气候变化的影响、地震和其他自然灾害、火灾、恐怖行为、内乱或战争行为，以及其他可能导致未投保或保险不足的损失的人为灾难，以及税收、房地产、分区和其他法律法规的变化，可能会降低我们的入住率，限制我们提高租金或要求我们提供租金优惠的能力。
 
截至2021年12月31日，我们约190万平方英尺的可出租总面积和4780万美元的综合年化基本租金来自德克萨斯州的物业(占我们可出租总面积的12.0%和我们综合年化基本租金总额的13.5%)。由于地理上的集中，我们特别容易受到德克萨斯州经济低迷或当地房地产市场状况其他变化的影响。德克萨斯州当前支付计划或监管、经济、环境或竞争条件的任何实质性变化都可能对我们的整体业务结果产生不成比例的影响。如果我们开展业务的任何市场、我们的业务、财务状况和经营结果发生负面的经济或其他变化，我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格可能会受到不利影响。

我们的战略之一是通过追求与我们的投资理念和战略一致的校外物业，利用不断变化的消费者偏好和其他人口统计和市场趋势。我们可能无法成功地确定和收购符合我们的投资标准的合适的校外物业，或者我们能够以令人满意的条款收购。此外，如果这种偏好和趋势不继续下去，这些校外物业可能无法产生预期的好处或收取与我们校园内附属物业相同的租金，我们可能无法以我们可以接受的条款租赁此类物业，或者根本无法租赁此类物业。如果我们不能成功地收购、租赁和运营这些校外物业，我们的业务、财务状况和运营结果可能会受到不利影响。

我们已经并可能在未来对合资企业进行投资，这可能会因我们缺乏决策权、我们对合资伙伴的财务状况的依赖、我们与我们的合资伙伴之间可能产生的任何纠纷以及我们因合资伙伴的行动而面临的潜在损失而受到不利影响。

我们已经并可能在未来通过合伙企业、合资企业或其他实体与第三方共同投资，获得物业、合伙企业、合资企业或其他实体的非控股权益或分担管理事务的责任。合资企业通常涉及我们全资拥有的物业不存在的风险，包括以下风险：

•我们的合资伙伴可能会做出我们不同意或不符合我们最佳利益的决定；
•我们可能会被阻止采取受到合资伙伴反对的行动；
•我们将合资企业的权益转让给第三方的能力可能会受到限制；
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•我们的合资伙伴可能破产或无法支付其所需出资份额，这可能会推迟与医疗保健有关的设施的建设或发展，或增加我们对合资企业的财务承诺；
•我们的合资伙伴可能在医疗保健相关设施或合资企业方面有经济或商业利益或目标，与我们的商业利益和目标不一致，这可能会增加有关医疗保健相关设施的所有权、管理或处置的纠纷的可能性，或者合资企业可能会与我们争夺财产收购；
•我们可能会与我们的合资伙伴就影响医疗保健相关设施或合资企业的决定发生纠纷，这可能会导致诉讼或仲裁，从而增加我们的费用，分散我们的高级管理人员和/或受托人的注意力，使他们无法将时间和精力集中在我们的业务上，并可能扰乱医疗保健相关设施的日常运营；
•我们可能会因合资伙伴对我们的合资投资的行为而蒙受损失；以及
•出于税务目的，我们的合资伙伴的结构可能与我们不同，这可能会对我们的REIT地位造成利益冲突和风险。

合资投资涉及其他所有权方式可能不存在的风险。除上述风险外，我们的合作伙伴可能会违反我们的指示或要求采取行动或拒绝同意。在未来，在某些情况下，我们或我们的合作伙伴可能有权触发买卖安排，这可能导致我们在我们本来不会发起此类交易的时候出售我们的权益或获得我们合作伙伴的权益。如果我们没有足够的现金、可用的借款能力或其他资本资源，我们获得合作伙伴利益的能力可能会受到限制。在这种情况下，我们可能被迫出售我们在合资企业中的权益，而我们本来希望保留它。合资企业可能需要我们与合作伙伴分享决策权，这可能会限制我们控制合资企业财产的能力。即使我们拥有控股权，某些重大决策也可能需要合作伙伴的批准，例如物业的出售、收购或融资。

我们的医疗保健物业和租户面临来自附近医院和其他医疗保健物业的竞争，我们可能没有意识到专注于与医疗保健提供系统战略一致的医疗保健物业以及通过这种战略联合建立的关系所预期的好处。此外，我们可能无法与现有和未来的医院和医疗保健提供系统客户保持或扩大我们的关系。

作为我们业务战略的一部分，我们专注于与医疗保健提供系统战略一致的医疗保健物业，方法是：(I)寻求收购、拥有、管理和开发位于医疗园区的医疗保健物业，其中基础土地由医疗保健提供系统拥有或由我们拥有；或(Ii)寻求通过租赁或其他安排收购、拥有、管理和开发位于医疗保健提供系统附近或与医疗保健提供系统战略一致的医疗物业。我们可能没有意识到这些战略关系带来的预期好处，例如与没有战略一致的医疗保健物业相比，租金上涨和租户周转率降低。此外，建立一个战略一致的医疗保健物业组合并不能确保任何特定物业的成功。相关的医疗保健提供系统可能不会成功，我们为我们的医疗保健属性寻求的战略联盟可能会瓦解，我们可能无法成功地取代它们。此外，我们的医疗保健物业、与我们的医疗保健物业保持战略一致的相关医疗保健交付系统，以及我们的租户可能无法与附近的医院、医疗诊所、其他提供类似服务的医疗保健物业、药房和其他零售商(如CVS、沃尔玛、沃尔格林等)竞争，这些零售商可能会启动或扩大医疗诊所的运营和服务，以与我们的租户竞争. 如果与我们保持战略一致的医疗保健提供系统无法成功竞争，我们的任何财产都可能受到实质性的不利影响。如果我们没有意识到我们从我们的业务战略和我们的战略联盟中预期的好处消失，并且我们没有成功地取代它们，我们的声誉、业务、财务业绩和前景可能会受到不利影响。

我们业务的成功在很大程度上取决于我们目前和未来与医院和医疗保健提供系统客户的关系。我们投入了大量的时间来发展、维护和响应这些关系，我们的关系帮助我们获得了收购和开发机会，以及与新客户和现有客户的其他咨询、物业管理和项目。如果我们与医院或医疗系统客户的关系恶化，如果利益冲突或竞业禁止安排阻止我们扩大这些关系，或者如果我们的物业之一所在的园区所在或其附近的医院未能或无法履行其财务义务，我们租户的业务可能会受到不利影响，我们获得新的收购和开发机会或其他咨询、物业管理和医院项目管理项目的能力可能会受到不利影响，我们在行业内的专业声誉可能会受到损害。

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租户未能、无能力或不愿意支付租金或租约下的其他款项可能会对我们的财务业绩造成重大不利影响；如果租户违约或我们的租约不续期，我们可能难以找到合适的替代租户，尤其是我们位于较小市场的物业。

我们的医疗保健物业组合出租给医生、医院、医疗保健提供系统和其他医疗保健提供者，我们的收入取决于我们租户的财务实力。我们不能保证我们的租户将拥有足够的资产、收入和融资渠道，使他们能够履行他们对我们的各自义务，而我们的租户如果不能、没有能力或不愿意这样做，可能会对我们的财务业绩产生不利影响。

我们无法预测我们的租户是否会续签或延长现有租约的现有期限。我们几乎所有的物业都是有多年租约的。截至2021年12月31日，我们综合物业中占租赁平方英尺3.8%和5.2%的租约将分别于2022年和2023年到期，占租赁平方英尺0.3%的租约截至2021年12月31日已到期。如果我们的任何租约没有续签或续期，或者如果租户根据租约条款违约或资不抵债，我们将尝试将这些空间或物业转租给其他租户或新租户。如不续期，我们一般会在租期届满前发出通知，安排重新出租或重新安置空间或物业，而我们的租户须继续履行未续期租约项下的所有责任(包括支付所有租金金额)，直至租期届满为止。然而，在租赁期限届满后，或如果我们行使权利更换违约的租户，当我们重新出租或重新安置合适的替换租户时，相关物业的租金可能会下降或完全停止。我们也可能无法及时找到合适的替代租户，或以与现有租约一样有利的条款与新租户签订租约，或者根本不能，我们可能被要求为某些费用和义务(例如，房地产税、债务成本和维护费用)提供资金，以在我们的物业被重新出租或搬迁时保持或提高其价值，并避免对其施加留置权。我们重新出租或重新定位我们的物业或物业内的空间给合适的租户的能力可能会因国家许可、破产管理而显著延迟或受到限制, 需要证明或其他法律，以及医疗保险和医疗补助所有权变更规则。我们还可能产生与任何许可、接管或所有权变更程序相关的大量额外费用。此外，我们寻找合适的替代租户的能力可能会因专门的医疗保健用途或合同对物业用途的限制而受到影响，我们可能需要花费大量资金将物业调整为其他用途。任何该等延误、限制及开支可能会对我们收取租金、取得租赁物业的占有权或以其他方式就租户违约行使补救的能力造成不利影响，并可能对我们造成重大不利影响或导致我们就物业计提减值费用。
 
所有这些风险在较小的市场可能会更大，潜在的替代租户可能会更少，这使得更换租户变得更加困难，特别是对于专门的空间，比如位于我们物业内的医院或门诊治疗设施，可能会对我们产生实质性的不利影响。

如果Commonspirity Health或我们的一个或多个与Commonspirity Health关联的租户的业务、财务状况或运营结果遭受或受到不利影响，可能会对我们的业务、财务状况或运营结果产生重大不利影响。

截至2021年12月31日，与Commonspirity Health(“Commonspirity”)有关联的租户约占我们综合年化基本租金总额的14.7%。尽管Commonspirity既不是相关租赁协议的当事人，也不是相关租赁协议的担保人，但它控制着我们与Commonspirity租户签订的主租赁协议的每一家子公司和附属公司。鉴于这种控制，如果Commonspirity的业务、财务状况或运营结果受到影响或受到不利影响，可能会对其为其控制的子公司和联营公司提供任何财务或运营支持的能力产生不利影响，这可能会对一个或多个Commonspirity关联租户向我们支付租金的能力产生不利影响。此外，如果Commonspirity导致其子公司或联营公司终止其任何租赁，腾出租赁的物业，或合并、缩小规模或将其业务从我们的任何物业搬迁，或者如果子公司和联营公司不遵守租赁物业和运营所受的医疗保健法规，我们可能会被要求为任何受影响的租赁物业寻找其他承租人，并且Commonspirity的子公司和关联公司可能会减少或停止支付租金。此外，如果Commonspirity的业务、财务状况或经营业绩受到影响或其信用评级被下调，可能会导致投资者对我们向Commonspirity关联租户收取租金的能力失去信心，并可能导致我们的股价下跌。此外，无法保证Commonspirity的子公司和附属公司将拥有足够的资产、收入, 以及获得融资，以使它们能够履行其租赁协议规定的付款义务。任何该等附属公司及联属公司无力履行其租金义务，可能会对我们的业务、财务状况或经营业绩造成重大不利影响，包括我们向股东支付股息以维持我们作为房地产投资信托基金地位所需的能力。Commonspirity的子公司和附属公司无法履行其租赁协议下的其他义务，如缴纳税款、保险和水电费，可能会对租赁物业的状况以及我们的业务、财务和财务产生重大不利影响
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位置和运营结果。由于这些原因，如果Commonspirity的业务、财务状况或经营结果受到重大不利影响，我们的业务、财务状况或经营结果也可能受到重大不利影响。

我们可能无法成功识别和完成场外收购和其他合适的收购或投资机会，这可能会阻碍我们的增长，并对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。
 
我们增长战略的一个重要组成部分是在业主广泛销售之前收购“场外”物业。在市场外收购的设施通常对我们购买者更具吸引力，因为没有正式的营销流程，这可能会导致更高的价格或其他不具吸引力的条款。如果我们未来不能获得场外交易流，我们以有吸引力的价格定位和收购设施的能力可能会受到不利影响。我们预计将与许多其他从事房地产投资活动的实体竞争医疗保健物业的收购，包括国家、地区和地方运营商、医疗保健相关房地产的收购者和开发商，以及其他投资者，如私募股权公司，其中一些公司可能比我们拥有更多的财力和更低的资金成本。与医疗保健相关的房地产的竞争增加了我们必须为医疗保健物业或我们寻求收购的其他资产支付的价格，我们的竞争对手可能会成功收购这些物业或资产本身。此外，我们的潜在收购目标可能会发现我们的竞争对手更具吸引力，因为他们可能拥有更多的资源，可能愿意为物业支付更高的价格，或者可能有更兼容的经营理念。特别是，以医疗保健物业为目标的较大规模的REITs可能享有显著的竞争优势，这些优势包括较低的资金成本、更高的运营效率、更多的人员和市场渗透率以及对市场的熟悉。此外, 争夺合适投资物业的实体数量和资金数额可能会增加。竞争加剧增加了对这些资产的需求，因此提高了为它们支付的价格。医疗保健物业或其他资产的较高价格可能会对我们的投资回报产生不利影响。

我们已经并可能在未来对发展项目进行投资，这些项目可能不会产生预期的回报，这可能会直接影响我们的经营业绩，并减少可用于分配的资金数额。

我们增长战略的一个组成部分是探索发展机会，其中一些机会可能通过战略合资企业出现。在决定是否对某一特定开发项目进行投资时，我们会对该物业的预期未来表现做出某些假设。在我们完善发展机遇的程度上，我们在这些项目上的投资将面临以下风险：

•我们可能无法以优惠条件或根本不能获得发展项目融资；
•不能按期或者在预算内完成开发项目的；
•我们可能会在获得或无法获得所有必要的分区、土地使用、建筑、占用、环境和其他政府许可和授权方面遇到延误，或者低估了将物业开发到市场标准所需的成本；
•开发或建设延迟可能使租户有权终止施工前租约，或导致我们产生额外费用；
•建筑材料或劳动力价格的波动可能会增加我们的开发成本；
•医院或卫生系统可以在发展时间表方面保持重要的决策权；
•我们可能会错误地预测与新地理区域的发展相关的风险；
•租户不得按预计数量或租金水平租赁空间；
•发展项目落成前的需求可能会下降，包括来自其他发展项目的竞争；以及
•新开发物业的租金和租金可能会根据我们无法控制的因素而波动，包括市场和经济状况。

如果我们对开发项目的投资由于任何原因，包括上述原因、我们的业务、财务状况和经营结果而没有产生预期的回报，我们向股东分配的能力和我们普通股的交易价格可能会受到不利影响。

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我们现有的一些物业是，我们未来收购的物业可能会受到固定租赁条款的土地租赁、使用限制、土地出租人保留的权利以及与竞争对手做生意的限制。

截至2021年12月31日，我们的97处综合物业，约占我们总可租赁平方英尺的51.1%，占我们基于租金支付的年化收入的50.3%，受包含某些固定租赁条款和土地出租人保留的使用限制和权利的土地租赁的约束。作为土地租约的承租人，我们有可能在初始租期和土地租约的任何延期条款到期时失去财产，或由于我们违反土地租约而提前终止土地租约。我们的土地租赁通常包括限制我们将空间出租给竞争对手和其他租户的能力，这些租户与拥有暴徒背后土地的医院或卫生系统的工作人员无关，并限制我们的租户在暴徒中进行的医疗程序的类型。我们的土地租赁还包括拥有基础土地的医院或医疗系统保留的权利，如购买权和与物业销售有关的第一要约和优先购买权。我们的土地租约也限制了我们将房产出售给竞争对手，通常是在一定的地理限制内。

如果我们被要求接受比预期更低的租金，或者如果我们被要求承担巨额资本支出来吸引新租户，那么我们的业务和运营结果可能会受到影响。

如果我们被要求以低于预期的租金租赁或转租我们的暴徒空间，包括自动扶梯的年租金，我们的增长可能会受到阻碍。我们可能无法以对我们有利或根本不有利的条款出租或转租空间。此外，我们可能需要承担巨额资本支出，以翻新或重新配置空间，以吸引新租户。如果我们不能迅速租赁或转租我们的暴徒空间，如果此类租赁或转租的费率显著低于预期，或者如果我们被要求承担与租赁或转租我们的暴徒空间相关的重大资本支出，我们的业务、财务状况和运营结果，我们向股东分配的能力，以及我们普通股的市场价格可能会受到不利影响。

未投保的损失或超出我们保险覆盖范围的损失可能会对我们的财务状况和现金流产生不利影响。

我们维护，并要求我们的租户、物业经理和供应商在适当、可取或必要时维护与我们的物业有关的全面责任财产(包括认为必要或我们的贷款人要求的火灾、洪水、地震、风灾)、扩大保险范围、建筑商风险、污染、业务中断和租金损失保险。然而，某些类型的损失可能不能投保，也可能不能在经济上投保，例如流行病和其他传染病、骚乱、战争行为或恐怖主义造成的损失。如果发生未投保的损失，我们可能会失去对医疗保健相关设施的投资以及预期利润和现金流。如果任何此类损失已投保，在保险公司有义务赔偿我们的损失之前，我们可能需要为任何索赔支付一笔可观的免赔额，否则损失金额可能超过我们对损失的承保范围。此外，未来的贷款人可能需要这种保险，而我们未能获得这种保险可能会构成贷款协议下的违约。我们可能决定不为我们的部分或全部财产投保，这在我们的行业中被认为是惯常的水平，这将使我们面临更大的损失风险。因此，我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格可能会受到不利影响。

与拥有、租赁、开发和运营我们的物业相关的环境合规成本和责任可能会影响我们的运营结果。

根据各种美国联邦、州和地方法律、条例和法规，房地产的现任和前任所有者和租户可能连带承担调查、补救和监测此类房产上或其中的某些危险物质或其他受管制材料的费用。除这些费用外，产生泄漏的财产的过去或现在的所有者或租户可能对此类泄漏造成的任何人身伤害或财产损害负责，包括未经授权将含石棉材料和其他危险物质泄漏到空气中，以及此类泄漏对自然资源或环境造成的任何损害。这些环境法往往规定这种责任，而不考虑现任或以前的所有人或承租人是否知道或对这种物质或材料的存在或释放负有责任。此外，危险物质或材料的释放，或未能适当补救这些物质或材料，可能会对业主或租户出租、出售、开发或出租此类财产或以此类财产作为抵押品借款的能力产生不利影响。运输或安排处置或处理危险物质或其他受管制材料的人可承担在处置或处理设施移除或补救这类物质的费用，无论该设施是否由该人拥有或经营。
 
某些环境法规定不动产所有人和租户在管理危险物质和其他受管制材料方面负有遵守义务。例如，环境法支配着管理
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以及去除含石棉的材料和含铅涂料。此外，遵守新的法律或法规或对现有法律进行更严格的解释可能需要我们招致巨额支出。例如，拟议的应对气候变化的立法可能会导致资本支出增加，以提高我们现有物业的能效和弹性。. 不遵守这些法律可能会受到惩罚或其他制裁。如果我们因遵守这些环境法律而产生巨额成本或根据这些法律我们被追究责任，我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东分配的能力以及我们普通股的市场价格可能会受到不利影响。
 
我们可能无法进行分配，这可能导致我们普通股的市场价格下降。

我们几乎所有的资产都是通过运营合伙企业持有的，运营合伙企业通过子公司持有其几乎所有的财产和资产。我们经营合伙公司的现金流依赖于其子公司向其分配的现金，而信托公司的几乎所有现金流又依赖于经营合伙公司向其分配的现金。我们每一家直接及间接附属公司的债权人均有权在该附属公司向其股权持有人作出分派前，于到期及应付时向其支付该附属公司的债务。因此，我们的运营合伙公司向包括信托在内的运营单位持有人进行分配的能力，取决于其子公司首先履行其对债权人的义务，然后向运营合伙公司进行分配的能力。最后，信托公司向普通股持有者支付股息的能力取决于我们的经营合伙企业首先履行其对债权人的义务，然后向信托公司进行分配的能力。
    
虽然我们预计将定期向普通股持有人进行季度分配，但如果我们的业务没有足够的现金可用于分配，我们可能不得不从营运资金中为分配提供资金，借入资金为此类分配提供资金，或减少此类分配的金额。在一定程度上，我们借钱为分配提供资金，我们未来的利息成本将增加，从而减少我们的收益和可用于分配的现金，否则它们将是。如果我们资产产生的可用于分配的现金少于预期，或者如果此类可用于分配的现金在未来期间从预期水平下降，我们无法进行分配可能会导致我们普通股的市场价格下降。所有分配均由我们的董事会酌情决定。任何无法进行分配或在未来以预期水平进行分配的情况，都可能导致我们普通股的市场价格下降。

网络安全事件可能会扰乱我们的业务，并导致机密信息的泄露。
 
我们的业务面临网络安全攻击或涉及我们、我们的暴徒、我们的租户或任何第三方物业经理的公司信息技术系统的其他重大中断的风险，包括试图未经授权访问我们的机密数据，以及其他电子安全漏洞，包括人为错误或技术故障造成的漏洞。网络安全事件和网络攻击在全球范围内以更频繁和更严重的水平发生，并可能在未来继续增加频率。由于我们的租户更多地使用远程医疗服务，这些网络安全风险可能会增加。这类网络攻击的范围从个人试图未经授权进入我们的信息技术系统到更复杂的安全威胁。过去，我们经历过网络安全入侵，到目前为止还没有对我们的运营产生实质性影响，但不能保证未来的任何入侵或中断都不会对我们的业务、财务状况或运营产生实质性的不利影响。虽然我们采取了许多措施来预防、检测和缓解这些威胁，但不能保证这些努力在防止网络攻击方面会成功。即使是受到良好保护的信息技术系统也仍然脆弱，因为此类未遂攻击中使用的技术不断发展，在某些情况下被设计为不被检测到，也可能不被检测到。因此，我们可能无法预见这些技术，也无法实施足够的安全屏障或其他预防措施，因此我们不可能完全降低这一风险。

此外，我们依赖第三方物业管理公司来管理我们的某些物业和房地产资产。我们面临与影响此类第三方物业管理公司的网络安全攻击或入侵相关的风险。对任何此类第三方的网络安全攻击或安全漏洞可能被视为网络安全攻击或对我们系统的破坏。网络安全事件或其他中断可能会扰乱我们的业务，危及我们和第三方(包括我们的租户)的机密信息，损害我们的声誉，使我们面临责任索赔或监管处罚，并可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。

未能达到市场对我们业务的预期可能会对我们普通股的市场价格产生负面影响，从而限制我们筹集资金的能力。
 
我们能否获得股权资本将部分取决于我们普通股的市场价格，而普通股的市场价格又将取决于各种市场条件和其他可能不时变化的因素。我们未能满足
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市场对未来收益和现金分配的预期可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响，从而影响我们的权益资本成本和可获得性。
 
此外，根据2013年股权激励计划授予受托人、高管和其他员工的任何限制性股票、与未来房地产、投资组合或业务收购相关的普通股或运营单位的发行，以及我们普通股的其他发行，包括根据我们的自动取款机计划，可能会对我们的股东造成稀释，并可能对我们普通股的每股市场价格产生不利影响，并可能对我们通过出售股权证券获得额外资本的条款产生不利影响。

利率上升可能会增加我们的利息支出，对我们的现金流、偿还债务的能力和向股东分配资金的能力产生不利影响，并可能导致我们的股票价格下跌。如果不能有效地对冲利率变化，可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

影响我们普通股市场价格的因素之一是普通股的股息率(占我们普通股价格的百分比)相对于市场利率。为了应对全球金融危机，美国联邦储备委员会(Federal Reserve)采取了一些行动，导致市场上的低利率在历史上持续了很长一段时间。从2015年到2018年，美国联邦储备委员会上调了基准利率。虽然美国联邦储备委员会(Federal Reserve)在2019年和2020年分别下调了基准利率以应对新冠肺炎疫情的影响，但他们可能会在2022年提高基准利率。市场利率的进一步提高可能会导致我们普通股的潜在购买者预期更高的股息率(导致我们普通股的市场价格下降)，更高的利率可能会增加我们现有和未来债务的借款成本，并可能减少可用于分配的资金。因此，较高的市场利率可能会导致我们普通股的市场价格下降。
 
此外，截至2021年12月31日，我们约有3.796亿美元的浮动利率债务尚未转换为固定利率。未来的某些债务，包括自2021年12月31日以来在我们的无担保循环信贷安排下的借款，将受到浮动利率的约束。任何浮动利率债务的利率上升将增加我们的利息支出，这可能对我们的现金流和我们向股东支付分配的能力产生不利影响。
 
在某些情况下，我们可能会利用利率对冲安排来管理我们对利率波动的风险敞口。套期保值涉及风险，例如交易对手可能无法履行其在一项安排下的义务的风险、该等安排可能不能有效地减少我们对利率变动的风险、这些安排可能会导致我们的利率高于我们原本会有的利率，以及法院可能裁定此类协议不具有法律强制执行力。此外，由于我们需要满足守则下的房地产投资信托基金收益测试，我们未来可能使用的对冲交易的类型和金额可能会受到限制。未能有效对冲利率变化可能会对我们的业务、财务状况、经营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

我们某些物业的收入取决于第三方物业管理人成功管理这些物业的能力。

我们依赖第三方物业经理的业绩来有效管理我们的某些物业和房地产资产。我们总投资组合总租赁面积的约41.9%由第三方物业经理管理。我们不控制第三方物业管理公司，因此，我们面临各种风险，这些风险通常与外包日常活动的管理有关。我们从第三方物业管理人管理的任何物业中确认的收入取决于该物业的物业管理人成功管理物业的能力，而物业管理不在我们的控制范围之内。物业经理通常在物业管理方面与其他公司竞争，包括提供的护理质量、声誉、物业的外观、价格和位置等。物业经理无法在上述一个或多个方面与其他公司成功竞争，可能会对我们的业务和经营结果造成不利影响。此外，由于我们不控制第三方物业管理公司，任何不利事件，如与内部控制不足有关的问题、网络安全事件或其他不利事件，都可能影响我们从此类第三方物业管理公司管理的物业中确认的收入。我们可能无法预见此类事件或正确评估任何此类事件的规模，因为我们无法控制为我们提供物业管理服务的第三方物业管理公司。

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与医疗保健行业相关的风险
 
医疗保健行业受到严格监管，新的法律或法规、现有法律法规的变化、医疗政策、第三方付款人的报销水平、执照的丧失或未能获得执照可能会对我们的公司产生不利影响，并导致我们的租户无法向我们支付租金。
 
医疗保健行业受到美国联邦、州和地方政府当局的严格监管。我们的租户通常受到法律法规的约束，其中包括许可证、参与政府计划的认证、服务计费、健康信息的隐私和安全，以及与医生和其他转介来源的关系。此外，新的法律和法规、现有法律和法规的变化或该等法律或法规的解释的变化可能会对我们的财务状况和我们租户的财务状况产生负面影响。在某些情况下，这些变化可能具有追溯力。立法或法规改革的颁布、时间或效果是无法预测的。

自2010年签署成为法律以来，《平价医疗法案》与其他美国医疗改革努力一起，导致了重大的医疗改革，包括通过扩大未参保个人的覆盖范围和减少医疗保险计划支出来改变医疗服务的覆盖、提供和报销方式。《平价医疗法案》的复杂性和影响是重大的，从2010年开始分阶段实施。由于法律的复杂性，缺乏执行法规或解释性指导，逐步实施，部分废除，以及可能的全面废除，仍然很难预测平价医疗法案的全部影响及其对我们的业务、我们的收入和财务状况以及我们租户的影响。此外，我们无法预见个人和企业将如何应对《平价医疗法案》为他们提供的选择，也无法预见对《平价医疗法案》或其他医疗法律和计划做出的任何潜在变化的影响。平价医疗法案可能会对我们的租户获得的报销率、我们的租户和战略合作伙伴的财务成功以及我们的财务成功产生不利影响。

2017年1月20日，总裁·特朗普发布了一项行政命令，声明政府的官方政策是废除《平价医疗法案》，并指示卫生和公共服务部部长以及根据《平价医疗法案》拥有权力和责任的所有其他执行部门和机构的负责人，除其他事项外，在法律允许的范围内将《平价医疗法案》的经济和监管影响降至最低。2017年12月22日，税法签署成为法律。税法等废除了从2019年开始实施的《平价医疗法案》的个人强制处罚。取消处罚并不能消除获得医疗保险的要求；然而，如果没有处罚，就不会有有效的执法。2018年12月14日，德克萨斯州一家联邦地区法院裁定，《平价医疗法案》的个人强制令违宪。2021年1月28日，总裁·拜登正式撤销了总裁·特朗普关于《平价医疗法案》的行政命令。在一系列上诉之后，美国最高法院审理了德克萨斯州的案件，并于2021年6月驳回了该案，维持了《平价医疗法案》。

尽管现任政府采取了行动，最高法院决定支持《平价医疗法案》，但我们无法预测《平价医疗法案》可能会如何通过立法或司法程序进行修订或修改，以及任何此类修改可能如何影响我们的租户的运营或这项法律对我们的净影响。法律或其废除、修订或取代可能会对我们的租户和我们造成重大不利影响，如果法律的任何废除或修订对我们的运营商和租户的运营、现金流或财务状况造成重大不利影响，我们的收入和运营也可能受到重大不利影响。

此外，我们的某些运营商和租户将受到国家安全局的新要求，如果违反其要求，将面临民事罚款的风险。这可能会对他们支付我们租金的能力产生不利影响，并相应地对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

这些快速变化(有时相互冲突)的法律、法规或其他要求和法院裁决可能会给医疗保健提供者带来法律和运营挑战，包括我们的租户，即医院、手术中心和某些医生诊所，并可能加剧现有的人员配置挑战，导致临时或合同工成本增加，以及潜在的业务中断，任何这些都可能对我们的租户支付租金的能力产生不利影响。

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医疗法律和法规的变化，包括适用于我们当前和未来租户的政府报销计划(如Medicare和报销费率)的变化，可能会对我们租户的财务状况以及他们履行对我们的义务的能力产生实质性的不利影响。
法律、法规和报销政策的变化以及司法裁决可能会影响在我们的任何设施中租赁空间的一个或多个特定提供商。适用于卫生保健行业的法律和法规经常发生重大变化，这可能会对允许或不允许的活动、开展业务的成本、政府和其他第三方付款人的可获得性和报销金额以及遵守这些法律和法规的成本产生重大影响。这些变化可能会对我们的租户向我们支付租金的能力产生不利影响，这可能会对我们的业务、运营和财务状况产生不利影响。这反过来可能会对我们向股东进行分配的能力和我们普通股的市场价格产生不利影响。
例如，我们的租户一般要遵守法律和法规，其中包括保护消费者免受欺诈行为的法律，与物业和企业运营相关的法律，如消防、健康和安全、数据安全和隐私法，影响医院、诊所和其他医疗保健提供者的法律，这些法律规定了报销费率、定价、报销程序、支付政策、HOPD资格、服务和护理质量、背景调查、反回扣和医生转介法、EKRA、1990年美国残疾人法案(ADA)以及类似的州和地方法律。职业安全和健康管理局(“OSHA”)制定的法规，CMS制定的要求和条例，以及CARE法案和CAR A等其他立法。

这个SE法律、政策和法规以及任何修正案或新制定的法律或法规可以对我们的许多租户的净运营收入和盈利能力产生不利的财务影响，包括暴徒和其他医生办公室。这可能会对他们支付我们租金的能力产生不利影响，并相应地对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

许多州还通过需要证明(CON)法律对卫生保健设施和服务的建立和建设以及现有卫生保健设施和服务的扩展进行监管，其中可能包括对某些类型的床位、医疗设备和资本支出的监管。根据这样的法律，适用的州监管机构必须确定项目存在需求，然后才能进行该项目。如果我们的任何租户寻求承担CON监管的项目，但未经适用的监管机构授权继续进行该项目，或者由于持续的新冠肺炎疫情而在审批方面遇到延误，这些租户可能会被阻止或推迟按预期的方式运营，并可能受到实质性的不利影响。

对我们的租户适用较低的报销率或在某些例外情况下未能获得现有费率的资格，未能遵守这些法律和法规，或未能获得CON批准进行预期的项目，可能会对我们的租户向我们支付租金的能力产生不利影响，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

医疗保健提供者运营的不利趋势可能会对我们的租赁收入和我们向股东进行分配的能力产生负面影响。

医疗保健行业目前正在经历的情况包括：
•提供远程保健服务等保健服务的需求和方法的变化；
•第三方报销方式和政策的变化；
•通过收购、合资和管理服务组织整合和整合医疗保健行业的压力；
•加强对美国联邦和州当局的账单、定价、推荐和其他做法的审查；
•医疗服务提供者之间的竞争；
•新冠肺炎疫情带来的人员配置和供应链挑战；以及
•加强对患者机密医疗信息发布控制的审查。

这些因素可能会对我们部分或全部租户的经济表现产生不利影响，进而影响我们的租赁收入，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生重大不利影响。

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减少第三方付款人(包括联邦医疗保险和医疗补助)的报销可能会对我们租户的盈利能力产生不利影响，并阻碍他们向我们支付租金或续签租约的能力。
 
我们租户的收入来源通常包括私人保险付款人、美国联邦医疗保险计划、州医疗补助计划、MCO、HMO和ACO。卫生保健提供者继续面临政府和私人付款人的压力，要求他们控制或降低卫生保健成本，并大幅减少卫生保健报销，包括根据《平价医疗法案》和其他联邦或州卫生保健立法改变支付方法。在某些情况下，私营保险公司依赖全部或部分医疗保险支付系统来确定支付费率，这可能会导致私营保险公司的报销减少。
 
美国经济的放缓对各州的预算产生了负面影响，从而给各州带来了压力，要求它们减少包括医疗补助在内的州项目的支出。由于失业和家庭收入下降，州医疗补助计划的登记人数可能会增加，这可能会加剧控制医疗补助支出的必要性。从历史上看，各州经常试图通过限制福利和收紧医疗补助资格要求来减少医疗补助支出。许多州已经通过或正在考虑通过立法，旨在让医疗补助接受者参加管理保健计划和/或对医院征收额外税收，以帮助资助或扩大各州的医疗补助系统。2020年9月15日，CMS建议各州实施基于价值的护理(VBC)计划，其中特别强调医疗补助。VBC计划要求提供者在提供高质量的医疗保健、减少健康差距、消除不必要的程序和降低成本方面承担财务责任。为了应对州预算压力，可能会减少医疗补助计划的支出，这可能会对我们的租户成功运营业务的能力产生负面影响。
 
付款人降低医疗保健成本的努力可能会继续，这可能会导致我们的一些租户提供的某些服务的报销减少或增长放缓。第三方付款人因任何原因减少对租户的偿付可能会对租户向我们支付租金的能力产生不利影响，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生重大不利影响。

我们的租户和我们的公司都受到欺诈和滥用法律的约束，租户违反这些法律可能会危及租户向我们支付租金的能力。
 
有各种联邦和州法律禁止医疗保健提供者的欺诈性和滥用商业行为，这些提供者参与、接受政府资助的医疗保健计划，或能够进行与政府资助的医疗保健计划相关的转介，包括联邦医疗保险和医疗补助计划。我们与某些租户的租赁安排也可能受到这些欺诈和滥用法律的约束。

违反这些法律可能会导致刑事和/或重大民事处罚，包括惩罚性制裁、损害评估、处罚、监禁、拒绝支付Medicare和Medicaid，和/或被排除在Medicare和Medicaid计划之外。此外，《平价医疗法》澄清，根据《虚假索赔法》，对违反《反回扣法令》而产生的物品或服务提出索赔构成虚假或欺诈性索赔。此外，政府已经采取了这样的立场，一些法院已经认为，违反这些和其他法律，如斯塔克法，也可能违反虚假申报法。我们预计政府将继续执行联邦欺诈和滥用法律。

对我们的租户或战略合作伙伴施加任何这些处罚都可能危及该租户的经营能力或支付租金的能力，或影响我们的医疗保健物业的入住率，这可能对我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生重大不利影响。此外，我们与受这些法律约束或影响的医疗保健提供系统签订租赁和其他财务关系。我们还有其他投资者，他们是我们某些子公司的医疗保健提供者，这些子公司拥有我们的医疗保健物业。如果我们的任何关系，包括与我们子公司的其他投资者相关的关系，被发现不符合这些法律，我们和我们的医疗保健提供者投资者可能会受到重大的民事和/或刑事处罚。
 
我们的医疗保健相关租户可能会受到重大法律诉讼，可能会增加他们的运营成本和大量未投保的责任，这可能会影响他们向我们支付租金的能力，而我们可能会受到医疗保健行业违规行为的影响。
 
就像医疗保健行业中的典型情况一样，我们的租户可能会受到索赔，称他们的服务导致了患者受伤或其他不利影响。这些租户中的许多人可能经历了频率和
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针对他们提出的专业责任和一般责任保险索赔和诉讼的严重性。这些租户维持的保险范围可能不包括向他们提出的所有索赔，也不会继续以合理的费用获得保险，如果有的话。在一些州，由于州法律的禁止或可用性的限制，这些租户可能无法获得因专业责任和一般责任索赔和/或诉讼而产生的惩罚性损害赔偿风险的保险。因此，在这些州运营的医疗保健物业和医疗保健相关设施的这些类型的租户可能需要承担惩罚性损害赔偿，这些赔偿要么不在保险范围内，要么超过了他们的保单限额。
 
我们还认为，政府对某些医疗保健提供者的调查已经并将继续增加，特别是在医疗保险/医疗补助虚假报销领域，以及这些调查导致的执法行动的增加。没有保险可以弥补这样的损失。法律程序或政府调查中的任何不利裁决、此类程序的任何和解或超出保险覆盖范围的调查，无论是目前声称的还是未来产生的，都可能对租户的财务状况产生重大不利影响。如果租户无法获得或维持保险范围，如果判决或和解超出保险范围，如果租户被要求支付未投保的惩罚性赔偿，或者如果租户受到不可保险的政府执法行动或调查，租户可能面临大量额外责任，这可能会影响租户支付租金的能力，这反过来可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东支付分配的能力以及我们普通股的市场价格产生实质性的不利影响。我们还可能受到代价高昂的政府调查或其他执法行动的影响，这可能对我们的业务、财务状况和运营结果、我们向股东支付分配的能力以及我们普通股的市场价格产生重大不利影响。

《健康保险可携带性和责任法案》，通常被称为HIPAA，旨在为个人健康信息的保密性、安全性和传输设定国家标准(PHI)。根据HIPAA及其实施条例，卫生保健提供者必须保护和保密任何PHI。HIPAA还对未经患者授权使用和披露PHI设定了限制和条件。法律赋予患者获得健康信息的具体权利，包括获得医疗记录副本或请求更正的权利。如果存在PHI的不当披露，包括员工对PHI的不当处理、医疗记录安全漏洞、丢失或被盗的电子设备、黑客攻击、社交媒体入侵或未能获得患者授权，医生或医疗实践可能会承担责任。违反规定可能会导致数百万美元的罚款。实际或潜在违反HIPAA的行为可能会使我们的租户面临政府调查、诉讼或其他执法行动，这可能会对我们的租户支付租金的能力产生不利影响，并可能对我们的业务、财务状况和运营结果、我们向股东支付分派的能力以及我们普通股的市场价格产生重大不利影响。

新冠肺炎疫情正在影响租户和运营商的运营和财务状况，未来的运营结果可能会继续受到负面影响，从而影响他们履行对我们的义务的能力。

护理需求的增加给资源和工作人员带来了压力，这可能需要租户和运营商使用成本更高的临时工，并为基本工人支付高于标准补偿的保费。即使采取了适当的保护措施，接触新冠肺炎也会增加医生、护士和其他工人感染病毒的风险，这可能导致劳动力中断，并影响租户治疗寻求护理的患者的能力。租户和运营商可能会受到患者、员工和其他接触新冠肺炎和/或与疫苗要求相关的人的诉讼。

新冠肺炎疫情可能会进一步影响医疗用品的成本，供应短缺和延误可能会影响租户和运营商治疗患者的能力。这场流行病给信息技术系统带来了额外的压力，在目前的环境下，这些系统受到网络安全威胁或其他破坏的风险更高。新冠肺炎疫情引发的广泛经济因素，包括失业率上升和消费者支出减少，可能会影响服务量和收入。企业关闭和裁员可能导致未参保和参保不足人口的增加，并对服务需求和患者的能力产生不利影响。 为服务付费.

CARE法案以及相关的立法和监管行动提供了旨在减轻新冠肺炎疫情造成的一些经济混乱的救济措施；然而，对这些法律的解释和与这些法律相关的法规可能会以不同的方式发生变化，可能会对租户获得资金或参与资格产生不利影响。联邦、州和地方政府可能会考虑额外的刺激和救济措施，但我们无法预测是否会实施任何此类措施，或者它们对租户经营的影响。不能保证根据当前或未来与新冠肺炎大流行相关的救济措施收到的金额或收益将足以抵消新冠肺炎大流行对租户或运营商造成的负面影响。

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提供保健服务的方法的趋势可能会减少对医疗办公空间的需求。
 
除其他外，保健行业正在经历对远程保健等保健服务的需求和提供方法的变化，远程保健服务也因应新冠肺炎大流行和社会疏远的需要而迅速扩大。在新冠肺炎大流行期间，政府和其他第三方付款人都通过对此类会面进行付费和报销，激励医生、提供者和患者利用技术进行医疗会面，就像他们是办公室里的会面一样，CMS也对联邦医疗保险支付远程医疗就诊的方式进行了几次改变。目前尚不清楚这些激励措施和其他变化是将永久保留，还是将在新冠肺炎大流行后取消，尽管该公司预计，随着时间的推移，使用远程医疗服务的患者的可用性和受欢迎程度将继续高于冠状病毒感染前的水平。虽然远程医疗服务的收入和效率可能会增加我们租户提供的服务，但远程医疗服务的长期增长可能会减少对医疗办公空间的需求，这可能会增加我们的租户不续订租约的情况，对我们维持当前租金和入住率的能力产生不利影响，并可能对我们的收入、财务状况和运营业绩产生不利影响。
 
与房地产行业相关的风险
 
我们的经营业绩受到与房地产行业相关的风险的影响。
 
房地产投资受到各种风险、价值和需求的波动和周期的影响，其中许多是我们无法控制的。某些事件可能会减少可用于分配的现金以及我们财产的价值。这些活动包括但不限于：

•空置或我们无法以优惠的条件租用空间，包括可能的市场压力，要求向租户提供租金减免、租户改善、提前解约权或有利于租户的续约选项；
•不能向租户收取租金的；
•来自其他拥有大量资本的房地产投资者的竞争，包括其他房地产运营公司、REITs和机构私募股权或其他投资基金；
•减少对保健物业的需求水平，并改变对某些保健相关物业的需求；
•增加医疗办公用房的供应；
•与我们的房地产业务相关的费用增加，包括但不限于保险费、第三方管理费、能源价格、房地产评估和其他税收以及遵守法律、法规和政府政策的成本，以及对我们将此类费用转嫁给租户的能力的限制；以及
•与房地产相关的法律、法规和政府政策的解释或执行的变化，包括但不限于健康、安全、环境、房地产和区划和税法、房地产税率的提高和REITs的税收、政府财政政策和ADA。

此外，经济放缓或衰退的时期，例如最近的美国经济低迷、利率上升或房地产需求下降，或者公众认为这些事件中的任何一种都可能发生，都可能导致租金普遍下降或现有租约违约的发生率增加。如果我们不能运营我们的物业来满足我们的财务预期，我们的业务、财务状况、运营结果、现金流、我们普通股的每股市场价格以及履行我们的偿债义务和向我们的股东进行分配的能力可能会受到不利影响。

房地产投资的流动性不足可能会严重阻碍我们对任何物业表现的不利变化做出反应的能力。
 
由于房地产投资的流动性相对较差，我们迅速出售一处或多处房产以应对不断变化的经济、金融和投资环境的能力有限。房地产市场受到许多因素的影响，如总体经济状况、融资可获得性、利率以及包括供求在内的其他因素，这些因素都是我们无法控制的。我们无法预测我们是否能够以我们设定的价格或条款出售我们的任何房产，或者潜在买家提供的任何价格或其他条款是否为我们所接受，或者根本不能接受。我们也无法预测找到愿意的买家并完成我们任何房产的销售所需的时间长度。在出售物业之前，我们可能会被要求花费资金来纠正缺陷或进行改善。我们不能保证我们将有资金来纠正这些缺陷或作出这些改进。
 
在收购物业时，我们可能会同意转让实质上限制我们在一段时间内出售该物业的限制，或施加其他限制，例如对该物业的债务金额作出限制。这些
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转让限制会阻碍我们出售物业的能力，即使我们认为这是必要或适当的。这些事实和任何其他会阻碍我们应对物业业绩不利变化的能力的事实，可能会对我们的业务、财务状况、经营结果或向我们的股东进行分配的能力和我们普通股的市场价格产生不利影响。
 
不确定的市场状况可能导致我们在未来亏本出售我们的医疗保健资产。
 
我们打算持有我们的各种房地产投资，直到我们确定出售或其他处置似乎有利于实现我们的投资目标。我们的行政领导层和信托的董事会可以酌情决定是否以及何时出售物业，我们没有义务在任何特定时间出售我们的物业。我们一般打算在很长一段时间内持有我们的医疗保健物业，我们无法确定地预测未来任何特定时间影响房地产投资的各种市场条件。由于市场状况的不确定性可能会影响我们未来的医疗保健物业的处置，我们可能无法在未来出售我们的物业盈利，甚至根本不能。此外，如果我们未来无法进入资本市场融资，我们可能需要出售一些物业来筹集资金。如果我们提前出售抵押贷款的房产，我们可能会招致提前还款的罚款。此外，我们可能会被迫在不合时宜的时候出售医疗保健物业，这可能会导致我们以巨额亏损出售受影响的物业。因此，我们将在多大程度上支付现金分配并实现房地产投资的潜在增值，其中将取决于波动的市场状况。任何无法出售医疗保健资产的情况都可能对我们向股东偿还债务和分配资金的能力造成不利影响。

我们面临着与恶劣天气事件和气候变化的潜在影响相关的风险。

气候变化对我们业务的影响是高度不确定的，可能会对我们的财产、业务和业务产生实质性的不利影响。如果我们的物业所在的地理位置发生恶劣天气事件或气候显著变化，或对任何物业造成损坏，我们可能会遇到收入损失、成本增加、施工延误、租户中断或转移其业务，以及对位于该等地理区域或受该等变化影响的物业的需求减少。气候变化和恶劣天气也可能对我们的业务产生间接影响，因为我们认为可以接受的条款增加了财产保险的成本或减少了财产保险的可用性，增加了我们酒店的能源、维护、修复水和/或风损害以及清除积雪的成本。此外，旨在减少气候变化影响的联邦和州法律法规的变化可能会导致资本支出增加，以提高我们酒店的能源效率，增加财产保险成本或使此类保险无法以我们可以接受的条款获得，以及在没有相应收入增加的情况下开发房地产的成本增加。
 
我们的资产可能要计入减值费用。
 
我们定期评估我们的房地产投资和其他资产的减值指标。对减值指标是否存在的判断是基于市场状况、租户表现和法律结构等因素。例如，主要租户终止租约可能会导致减值费用。若吾等确定已发生减值，吾等将须对资产的账面净值作出调整，这可能会对吾等在记录减值费用期间的经营业绩产生不利影响。我们过去有租户违约导致我们记录减值费用，未来我们可能会有租户违约，这可能会导致减值费用。

我们对夹层和定期贷款的投资或发起将面临与有义务偿还贷款的特定财产或实体有关的特定风险，我们的贷款涉及的损失风险将高于以创收物业为抵押的优先贷款。
 
截至2021年12月31日，我们有12笔夹层贷款、两笔定期贷款和一笔建设贷款未偿还，未来我们可能会发起进一步的贷款。这些投资涉及与特定借款人有关的特殊风险，包括其财务状况、流动性、经营结果、业务和前景。我们也可能发起其他与房地产相关的投资，其形式为以标的财产的二次抵押为抵押的次级贷款，或以拥有财产的实体的所有权权益质押或以拥有财产或其他财产的实体的所有权权益质押为抵押的贷款。这些类型的资产所涉及的风险程度高于以产生不动产的收入为抵押的长期优先按揭贷款，因为贷款处于从属地位，在优先贷款人取消抵押品赎回权和出售物业后，可能没有足够的收益来偿还贷款。如果提供所有权权益质押作为担保的实体破产，我们可能无法完全追索该实体的资产，或者该实体的资产可能不足以满足
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这样的贷款。如果借款人拖欠一笔贷款或优先于我们贷款的债务，或在借款人破产的情况下，此类贷款将仅在优先债务之后得到偿还。我们可能无法强制执行作为某些贷款担保的付款和/或履约担保。因此，我们可能无法收回最初的部分或全部支出。夹层贷款和定期贷款可能为房地产项目的建设提供部分资金，因此涉及建设过程中固有的额外风险，如遵守预算和施工时间表。此外，夹层贷款和定期贷款可能比传统按揭贷款具有更高的贷款与价值比率，导致物业的股本较少，并增加本金损失的风险。与夹层贷款和定期贷款相关的重大亏损将导致我们的运营亏损，并可能限制我们向股东进行分配的能力。
 
与融资相关的风险
 
所需支付的借款本金和利息可能会使我们没有足够的现金来运营我们的物业或支付目前考虑的或符合REIT资格所需的分派，并可能使我们面临债务义务下的违约风险。

从历史上看，我们通过我们的无担保循环信贷工具借款来购买物业。然后，根据市场状况，我们发行了股本或长期固定利率债券，以偿还我们无担保循环信贷安排下的借款。我们受制于与债务融资相关的风险，包括现有债务可能无法再融资的风险，或再融资条件可能不如当前债务条件优惠的风险。我们的大部分借款是根据契约或合同协议完成的，这些协议限制了我们可能产生的债务金额。因此，如果我们因这些限制而无法筹集额外股本或借入资金，我们获得额外物业的能力可能会受到限制。

截至2021年12月31日，在我们的无担保信贷安排下，我们的个人物业抵押债务约为1.81亿美元，未偿还借款约为2.74亿美元。此外，在2016年1月、2016年8月、2017年3月、2017年12月和2021年10月，我们分别发行和出售了1.5亿美元、7500万美元、4.0亿美元、3.5亿美元和5.0亿美元的优先票据本金总额。我们预计未来会招致更多债务。我们预计我们的内部产生的现金流将不足以在到期时偿还我们现有的债务，因此，我们预计将通过再融资以及未来发行股权和债务证券来偿还债务，而我们可能无法以有利的条款或根本无法获得这些债务。我们的债务水平和债务协议对我们施加的限制可能会产生不良后果，包括：
 
•我们的现金流可能不足以支付我们需要的本金和利息；
•我们可能无法根据需要或以优惠条件借入更多资金，包括进行收购；
•我们可能无法在到期时对我们的债务进行再融资，或者再融资条款可能不如我们原始债务的条款；
•由于我们的部分债务以浮动利率计息，或预计将以浮动利率计息，利率上升可能会大幅增加我们的利息支出；
•我们可能无法有效对冲利率波动；
•我们可能被迫处置我们的一个或多个财产，如果我们能够这样做的话，可能会以不利的条件这样做；
•与负债较少的竞争对手相比，我们的杠杆可能会使我们处于竞争劣势；
•我们可能会更容易受到经济和工业衰退的影响，降低我们应对不断变化的商业和经济状况的能力；
•我们可能会违约，贷款人或抵押权人可能会取消我们担保其贷款的财产的抵押品赎回权，并获得租金和租赁的转让；
•我们可能会违反我们各种贷款文件中包含的金融契约，这将导致我们的债务违约，给贷款人各种补救措施，包括提高利率、取消抵押品赎回权和承担额外费用；
•我们可能无意中违反了贷款文件中的非财务限制性契约，例如要求我们维持实体存在、维持保单和提供财务报表的契约，这将使贷款人有权加速我们的债务义务；以及
•我们在任何有交叉违约或交叉抵押条款的抵押贷款下的违约可能会导致其他债务违约，并导致其他财产丧失抵押品赎回权。

任何或所有这些风险的实现可能会对我们的业务、财务状况和经营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。

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此外，2017年7月，英国金融市场行为监管局宣布，将在2021年底之前逐步取消伦敦银行间同业拆借利率作为基准。虽然我们的无抵押信贷安排包括在LIBOR不再可用时建立替代参考利率的条款，但采用任何此类替代参考利率的后果无法预测，并可能对我们在该安排下支付的利息和承诺费产生不利影响。目前尚不清楚2021年后是否会建立新的LIBOR计算方法。我们无法预测英国或其他地方可能实施的任何变化、任何替代参考利率、或任何其他LIBOR改革或任何LIBOR替代措施的影响。与LIBOR相关的此类变化、改革或替换可能会对我们任何与LIBOR挂钩的贷款、衍生品和其他债务的市场或价值产生重大不利影响，或对我们的财务状况或运营结果产生重大不利影响。
 
截至2021年12月31日，我们的无担保信贷安排下的未偿还借款约为2.74亿美元。自2016年以来，我们已经发行了总计15亿美元的债券。所有这些项目在清算时都优先于我们的普通股，我们未来可能出于股息分配或清算的目的而发行可能优先于我们普通股的债务或优先股证券，其中任何一项都可能对我们普通股的每股市场价格产生重大不利影响。
 
截至2021年12月31日，我们的无担保信贷安排下约有2.74亿美元的未偿还借款。自2016年以来，我们已经发行了15亿美元的优先票据本金总额。未来，我们可能会尝试通过发行额外的债务或股权证券(或促使营运合伙发行债务证券)来增加我们的资本资源，包括中期票据、优先或次级票据以及类别或系列优先股。在清算时，我们债务证券的持有者和其他借款的贷款人将有权在分配给我们普通股持有人之前获得我们的可用资产。此外，我们未来发行的任何可转换或可交换证券可能具有比我们普通股更有利的权利、优惠和特权，并可能导致我们普通股所有者的股权被稀释。我们普通股的持有者无权享有优先购买权或其他防止稀释的保护措施。由于我们在未来的任何发行中发行证券的决定将取决于市场状况和其他我们无法控制的因素，我们无法预测或估计我们未来发行的金额、时间或性质。因此，我们的股东承担了我们未来的发行可能会降低我们普通股的每股市场价格并稀释他们在我们中的权益的风险。

我们可能用来对冲利率波动的衍生工具可能无法成功降低我们与利率相关的风险，并可能降低我们股东投资的整体回报。

我们可能会使用衍生品工具来对冲某些可变利率贷款利率变化的风险敞口，但没有任何对冲策略可以完全保护我们。我们不能向股东保证，我们的对冲策略和我们使用的衍生品将充分抵消利率波动的风险，或者我们对这些交易的对冲不会导致损失。任何因终止未使用的衍生工具而产生的和解费用可能会导致利息支出增加，从而可能降低我们投资的整体回报。就75%或95%房地产投资信托基金收入测试而言，这些工具也可能产生可能不被视为合格房地产投资信托基金收入的收入。

我们依赖外部资本来源来满足未来的资本需求，如果我们在获得此类资本方面遇到困难，我们可能无法进行未来必要的收购，以发展我们的业务或履行即将到期的债务。
 
为符合经修订的1986年国内收入守则(下称“守则”)所指的房地产投资信托基金的资格，除其他事项外，我们每年须将至少90%的应课税收入分派予股东，而不计所支付股息的扣除及不包括净资本收益。由于这种分配要求，我们可能无法从运营中保留的现金中为我们未来的所有资本需求提供资金，包括进行投资和偿还或再融资到期债务所需的资本。因此，我们预计将依靠外部资本来源，包括债务和股权融资，为未来的资本需求提供资金。如果我们不能以令人满意的条件或根本不能获得所需的资本，我们可能无法进行必要的投资，以扩大我们的业务，或在我们的义务和承诺到期时履行它们。我们能否获得资本将取决于许多我们几乎无法控制的因素，包括一般股票和债券市场状况和投资者兴趣、市场对我们当前和潜在未来收益的看法、关于我们和REIT行业的分析师报告、现金分配和我们普通股的市场价格，以及其他因素，如政府监管行动和REIT税法的变化。如果我们不能以有利的条件及时进入资本市场，我们可能无法利用有吸引力的投资机会实现增长。此外，额外的股权发行可能导致我们的股东利益大幅稀释，额外的债务融资可能会大幅增加我们的杠杆，这两者中的任何一种都可能导致我们普通股的每股价格下降。
 
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如果我们在未来变得高度杠杆化，随之而来的未偿债务增加可能会对我们偿还债务、支付预期分配、获得额外融资以及进行符合REIT资格的分配的能力产生不利影响。
 
截至2021年12月31日，我们的债务约占我们总资产的32%。如果我们的杠杆率变得更高，随之而来的未偿债务增加可能会对我们偿还债务、支付预期分配、获得额外融资以及进行符合REIT资格的分配的能力产生不利影响。任何前述风险的发生都可能对我们的业务、财务状况和经营结果、或信用评级、我们向股东进行分配的能力以及我们普通股的市场价格产生不利影响。
 
我们受制于债务协议中的契约，这些契约可能限制或限制我们的运营和收购，而我们未能遵守债务协议中的契约可能会对我们的业务、运营结果和财务状况产生实质性的不利影响。

管理我们现有债务的工具的条款要求我们遵守一些惯常的金融和其他公约，例如保持一定的杠杆率和覆盖率以及最低有形净值要求。我们继续承担额外债务和开展一般业务的能力取决于我们对这些公约的遵守，这些公约限制了我们的运营灵活性。违反这些公约可能会导致适用债务管理工具的违约，以及与此类工具交叉违约的任何其他债务。任何此类违约都可能对我们的业务、运营结果和财务状况或我们向股东进行分配的能力产生实质性的不利影响。

如果我们的信用评级下调，可能会对我们的业务和财务状况产生重大不利影响。

我们的信用评级和分配给我们债务证券的信用评级可能会根据我们的财务状况等因素而变化。这些评级由信用评级机构持续进行评估，如果评级机构认为情况需要采取行动，未来可能会更改或撤销任何评级。

如果任何对我们的证券进行评级的信用评级机构下调或降低其信用评级，或如果任何信用评级机构表示已将任何此类评级列入可能下调或下调的“观察名单”，或以其他方式表明其对该评级的展望为负面，此类行动可能会对我们的成本和资金供应产生重大不利影响，进而可能对我们的财务状况、运营结果、现金流、我们证券的市场价格以及我们履行偿债义务的能力以及其他义务产生重大不利影响。

如果证券分析师下调我们的普通股或医疗保健相关房地产板块的评级，我们普通股的市场价格可能会下跌。
 
我们普通股的市场在一定程度上取决于行业或金融分析师发布的关于我们和我们所在行业的研究和报告。我们无法控制这些分析师。此外，如果跟踪我们的一位或多位分析师下调了我们的股票或行业评级，或我们任何竞争对手的股票，我们普通股的价格可能会下跌。如果这些分析师中的一位或多位停止对我们公司的报道，我们可能会在市场上失去注意力，这反过来可能导致我们普通股的市场价格下跌。

与我们的投资组合和结构相关的风险
  
我们没有直接的业务，依靠从运营伙伴关系收到的资金来履行我们的义务。
 
信托基金的几乎所有业务都是通过经营伙伴关系进行的。截至2022年2月15日，信托拥有约95%的OP单位，除了这一所有权权益外，信托没有任何独立的业务。因此，信托依靠经营合伙企业的分派来支付信托可能宣布的信托普通股的任何分派。我们也依赖经营合伙公司对信托的分配来履行我们的义务，包括从经营合伙公司分配给信托的应税收入的纳税义务(这可能使分配给信托的分配不等于该分配的应税收入的税收)。因此，股东的债权在结构上将从属于经营合伙企业及其附属公司所有现有和未来的负债和义务(无论是否借款)。因此，在信托破产、清算或重组的情况下，只有在信托和经营合伙企业及其子公司的所有债务和义务全部清偿后，信托股东的债权才能得到满足。
 
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如果关键人员终止受雇于我们，或者如果我们不能成功地将新人员整合到我们的运营中，我们的业务可能会受到损害。

我们的成功在很大程度上取决于托马斯先生、总裁先生和首席执行官、执行领导团队其他成员以及其他关键员工的持续服务。我们不为我们的任何一位高级职员投保关键人物人寿保险。我们继续收购和开发医疗保健物业的能力取决于我们的高级管理团队多年来发展起来的重要关系。
 
尽管信托基金已经与我们的管理团队签订了雇佣协议，但我们不能保证他们中的任何人将继续受雇于信托基金。我们能否留住我们的领导团队，或者在高级管理团队中的任何成员离开时吸引合适的继任者，都取决于就业市场的竞争性质。未能吸引、留住和激励高素质的员工，或未能制定和实施可行的继任计划，可能会导致机构知识深度不足、文化效率低下或缺乏某些技能，从而严重影响我们未来的业绩，并对我们的业务产生不利影响。对人才的争夺非常激烈，我们不能保证我们会留住关键的官员和员工，也不能保证我们将来能够吸引和留住其他高素质的人才。

马里兰州法律、信托声明和经营合伙企业的合伙协议的某些条款对我们的实益权益流通股的可转让性进行了限制和限制，这可能会延迟、阻止或阻止我们公司的交易或控制权变更。

为使我们有资格成为房地产投资信托基金，在每个课税年度的后半年度内，信托公司的实益权益流通股价值不得超过50%由五名或少于五名个人以实益或建设性方式拥有。除某些例外情况外，信托信托声明禁止任何股东实益或建设性地拥有任何类别或系列实益权益股份的流通股价值或数目超过9.8%的股份(以限制性较强者为准)，尽管信托已授予，并可在未来授予豁免所有权限制。该守则下的推定所有权规则非常复杂，可能会导致一组相关个人或实体拥有的流通股被视为由一个单独的实体推定拥有。因此，任何个人或实体收购我们任何类别或系列的流通股少于9.8%，可能导致该个人或实体建设性地拥有超过9.8%的任何类别或系列我们的实益权益的流通股，并受信托声明的所有权限制所规限。信托信托声明还禁止任何人拥有我们的实益权益份额，这将导致我们根据守则第856(H)条被“少数人持有”，或以其他方式导致我们不符合REIT的资格。此外，经营合伙的合伙协议包含若干条款，例如赎回权、对转让营运单位的限制、信托作为经营合伙的普通合伙人的同意及其他权利, 以及经营合伙有限责任合伙人同意普通合伙权益的某些转让的权利。房地产投资信托基金守则的股份拥有权限制及9.8%的股份拥有权限制，以及信托信托声明及经营合伙企业的合伙协议所载的其他限制，可能会抑制我们的实益权益股份的市场活动，限制我们的业务合并机会，或以其他方式延迟、阻止或阻止我们的股东认为符合其最佳利益的交易或控制权变更。

此外，适用于马里兰州房地产投资信托基金的《马里兰州一般公司法》(下称《马里兰州公司法》)的某些条款可能会抑制、推迟、推迟或阻止第三方提出收购信托基金(以及间接的经营合伙企业)的提议，或在其他情况下阻碍或推迟控制权的变更，否则，信托基金的普通股东将有机会实现高于当时流行的股票市场价格的溢价，包括：

•“业务合并”条款，在受限制的情况下，禁止吾等与“有利害关系的股东”(一般定义为在紧接有关日期前两年内的任何时间直接或间接拥有吾等股份表决权10%或以上的任何人士，或吾等的联营公司或联营公司，持有吾等股份表决权10%或以上的任何人士)或其联营公司之间的某些业务合并，并在该股东成为有利害关系股东的最近日期后的五年内，对该等合并施加若干最低价格及/或超级多数股东投票要求；及
•“控制股份”条款规定，在“控制股份收购”(定义为直接或间接获得所有权或对已发行和已发行的已发行和已发行的“控制股份”的控制权，除某些例外情况外)中获得的“控制股份”(定义为与股东控制的所有其他股份合计，使股东有权在选举受托人时行使三个递增投票权范围之一的股份)的持有人对其控制股份没有投票权，但经
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股东以至少三分之二的赞成票有权就此事投赞成票，但不包括所有有利害关系的股份。

信托的信托委员会已通过决议豁免我们与任何其他人士之间的任何业务合并，使其不受《商业合并管理条例》的业务合并条款的约束，前提是该业务合并须首先获得信托委员会的批准(包括并非该人士的联营公司或联营公司的大多数受托人)。此外，信托公司的附例载有一项条文，豁免任何及所有收购本公司股份的规定，使其不受管控股份条款的规限。然而，董事会可随时更改或废除豁免某些业务不受管控条款约束的决议案，而吾等亦可随时修订或取消本公司附例中豁免收购本行股份不受管控条款约束的条款。
MGCL的某些条款允许董事会在没有股东批准的情况下，无论信托声明或章程中目前有什么规定，都可以实施与信托有关的某些公司治理条款，其中一些条款(例如，分类董事会)目前不适用于我们。如果实施，这些条款可能会限制或阻止第三方为我们提出主动收购建议，或者在可能为我们的普通股股东提供机会实现高于当时市场价格的溢价的情况下，推迟、推迟或阻止对我们的控制权的改变。根据我们的信托声明，我们已选择遵守《信托书》第3章第8副标题有关填补董事会空缺的规定。
 
我们可以增加授权股票的数量，对未发行的股票进行分类和重新分类，并在没有股东批准的情况下发行股票。
 
信托公司董事会在未经股东批准的情况下，有权根据信托公司的信托声明修改我们的信托声明，增加或减少我们被授权发行的股份总数或任何类别或系列信托的股份数量，并授权我们发行经授权但未发行的普通股或优先股。此外，根据信托声明，董事会有权将任何未发行的普通股或优先股分类或重新分类为一个或多个类别或系列的股份，并为该等新分类或重新分类的股份设定或更改优先、转换或其他权利、投票权、限制、股息及其他分派、资格或赎回条款或条件。因此，我们可能会发行系列或类别的普通股或优先股，包括优先股、股息、权力和权利、投票权或其他权利，这些优先于我们普通股持有人的权利，或在其他方面与我们普通股持有人的权利冲突。尽管董事会目前没有这样的意图，但它可以建立一个类别或系列的优先股，根据该类别或系列的条款，可以延迟、推迟或阻止可能涉及我们普通股溢价或我们的股东认为符合其最佳利益的交易或控制权变更。

与我们作为房地产投资信托基金的资格和运作有关的风险
 
如果我们在任何纳税年度不符合REIT的资格，我们将面临严重的税收后果，这将大幅减少可用于分配给我们股东的资金。
 
自我们成立以来，信托基金的组织和运营方式符合美国联邦所得税法规定的REIT纳税资格，我们打算继续以这种方式运营，但不能保证我们的运营方式将符合或保持REIT的资格。
 
未能获得REIT资格，或未能保持REIT资格，将导致我们作为普通公司纳税，这将大幅减少可用于分配给我们股东的资金。如果我们在任何课税年度没有资格成为房地产投资信托基金，我们将面临严重的税收后果，这将大幅减少可供分配给我们股东的资金，因为：

•在计算我们的应税收入时，我们将不被允许扣除支付给股东的股息，并将按正常的公司税率缴纳美国联邦所得税；
•我们可能要缴纳更多的州税和地方税；
•除非我们根据某些美国联邦所得税法有权获得减免，否则我们不能重新选择REIT地位，直到我们没有资格成为REIT的年份之后的第五个日历年。
 
此外，如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，我们将不再被要求进行分配。由于所有这些因素，我们不符合REIT的资格可能会削弱我们扩大业务和筹集资本的能力，并将对我们的实益权益股份的价值产生不利影响。
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如果不进行必要的分配，我们将缴纳美国联邦企业所得税。
 
我们打算以符合美国联邦所得税目的的REIT的方式运营。为了符合REIT的资格，我们通常被要求每年至少将我们REIT应税收入的90%分配给我们的股东，而不考虑所支付的股息扣除和不包括任何净资本收益。在一定程度上，如果我们满足这一分配要求，但分配的应税收入不到我们REIT应税收入的100%，我们将就未分配的应税收入缴纳美国联邦企业所得税。此外，如果我们在一个日历年度向股东支付的实际金额少于守则规定的单独最低金额，我们将被征收4%的不可抵扣消费税。
 
遵守REIT的要求可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。
 
要符合联邦所得税的REIT资格，我们必须不断满足有关我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给我们的股东的金额以及我们的实益权益份额所有权等方面的测试。为了满足这些考验，我们可能会被要求放弃原本可能进行的投资。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的业绩。

特别是，我们必须确保在每个日历季度末，我们的资产价值至少有75%由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产组成。我们对证券(政府证券、应税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)的证券及合资格房地产资产除外)的剩余投资一般不能包括超过任何一个发行人的未偿还有表决权证券的10%或超过任何一个发行人的未偿还证券总值的10%。此外，一般来说，我们资产价值的5%(政府证券、TRS证券和合格房地产资产除外)可以由任何一个发行人的证券组成，一个或多个TRS的证券可以代表我们总资产价值的20%。此外，在其他方面不符合房地产资产资格的债务工具(因为它们不是由不动产或直接或间接拥有不动产的某些实体的权益担保，或者因为它们不是由其他公开发售的REITs发行的)在资产测试中一般不会被视为“证券”，但此类债务工具不得代表我们总资产价值的25%。如果我们在任何日历季度结束时未能遵守这些要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正不符合要求的情况，或有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格和遭受不利的税收后果。因此，我们可能被要求清算其他有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可分配给股东的金额。
 
被禁止的交易税可能会限制我们处置财产的能力。
 
房地产投资信托基金从被禁止的交易中获得的净收入将被征收100%的惩罚性税。一般来说，被禁止的交易是指出售或以其他方式处置“止赎财产”以外的财产，这些财产主要是在正常业务过程中出售给客户的。我们可能要缴纳等同于不动产处置净收益100%的违禁交易税。虽然将房地产投资信托基金的房地产销售定性为禁止交易的避风港是可用的，但我们不能向您保证我们可以遵守该安全港，或者我们将避免拥有可能被描述为主要在正常业务过程中出售给客户的财产。因此，我们可以选择不从事某些物业销售，或通过我们可能形成的任何TRS进行此类销售，这将受到联邦和州所得税的约束。
 
TRS的任何所有权都将受到限制，我们与TRS的交易将导致我们对某些收入或扣除缴纳100%的惩罚性税，如果这些交易不是按公平条款进行的话。
 
总体而言，房地产投资信托基金资产价值的20%不得超过一个或多个TRS的股票或证券。此外，守则还对TRS与其母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税，这些交易不是以公平的方式进行的。我们将监控我们各自在任何TRS的投资价值，以确保遵守TRS的所有权限制，并将按照我们认为独立的条款安排我们与任何TRS的交易，以避免为此类交易招致100%的消费税。然而，我们不能保证我们将能够遵守20%的限制或避免征收100%的消费税。
  
如果出于联邦所得税的目的，我们的物业租赁不被视为真正的租赁，我们可能无法获得REIT的资格，可能会受到更高的税收，可用于分配给我们股东的现金也会减少。
 
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要符合REIT的资格，我们必须满足两个总收入测试，在这两个测试下，我们的总收入的特定百分比必须来自某些来源，如“房地产租金”。第三方承租人和任何TRS承租人根据我们物业的租约向经营合伙企业支付的租金将基本上构成我们所有的毛收入。为了使这种租金符合毛收入测试中的“不动产租金”的要求，这些租赁必须被视为真正的租赁，用于联邦所得税，而不是被视为服务合同、合资企业或其他类型的安排。如果我们的租约在联邦所得税方面不被视为真正的租约，我们可能无法获得REIT的资格。
 
我们可能会受到不利的立法或监管税收变化的影响，这可能会降低我们普通股的市场价格。
 
任何时候，管理REITs的美国联邦所得税法或这些法律的行政解释都可能被修改。我们无法预测任何新的美国联邦所得税法律、法规或行政解释，或对任何现有的美国联邦所得税法律、法规或行政解释的任何修正案何时或是否会被通过、颁布或生效，任何此类法律、法规或解释可能具有追溯性。我们和我们的股东可能会受到美国联邦所得税法律、法规或行政解释的任何此类变化的不利影响。

项目1B。未解决的员工意见
 
没有。

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项目2.财产
 
地域多元化/集中化

下表列出了截至2021年12月31日我们的合并物业所在的州，并提供了有关我们合并投资组合的地理分散/集中度的某些信息，不包括一项分类为持有待售的资产：
状态物业数量GLA(1)
(平方英尺)		占GLA的百分比年化基本租金(2)
(千人)		年化基本租金百分比
阿拉巴马州7 312,439 2.0 %$7,965 2.2 %
亚利桑那州15 903,062 5.8 %21,003 5.9 %
阿肯色州7 270,200 1.7 %4,690 1.3 %
加利福尼亚5 93,011 0.6 %2,203 0.6 %
科罗拉多州5 134,331 0.9 %3,170 0.9 %
康涅狄格州4 166,196 1.1 %4,273 1.2 %
特拉华州1 140,205 0.9 %3,131 0.9 %
佛罗里达州25 894,118 5.7 %24,490 6.9 %
佐治亚州8 1,071,093 6.9 %25,322 7.2 %
伊利诺伊州3 139,450 0.9 %2,755 0.8 %
印第安纳州22 1,042,071 6.7 %22,825 6.4 %
肯塔基州12 980,639 6.3 %17,940 5.1 %
路易斯安那州4 249,832 1.6 %8,131 2.3 %
缅因州1 44,677 0.3 %1,347 0.4 %
马里兰州3 166,594 1.1 %4,375 1.2 %
密西根9 661,544 4.2 %15,764 4.5 %
明尼苏达州19 828,008 5.3 %17,653 5.0 %
密西西比州3 261,480 1.7 %5,675 1.6 %
密苏里3 159,340 1.0 %4,699 1.3 %
蒙大拿州3 185,085 1.2 %5,618 1.6 %
内布拉斯加州13 979,275 6.3 %19,091 5.4 %
新泽西2 115,967 0.7 %4,280 1.2 %
新墨西哥州2 53,029 0.3 %1,493 0.4 %
纽约13 613,520 3.9 %14,053 4.0 %
北达科他州8 434,215 2.8 %8,443 2.4 %
俄亥俄州14 766,468 4.9 %15,247 4.3 %
俄克拉荷马州1 52,000 0.3 %583 0.2 %
宾夕法尼亚州13 400,657 2.6 %8,103 2.3 %
田纳西州8 706,805 4.5 %13,254 3.7 %
德克萨斯州29 1,863,733 12.0 %47,815 13.5 %
维吉尼亚2 153,567 1.0 %3,753 1.1 %
华盛顿9 543,037 3.5 %10,159 2.9 %
威斯康星州(3)6 205,886 1.3 %4,777 1.3 %
总计279 15,591,534 100.0 %$354,080 100.0 %
(1)“总建筑面积”指可出租总面积。
(2)年化基本租金的计算方法是：(A)将截至2021年12月31日的月份的基本租金付款乘以(B)12。
(3)不包括该公司108,843平方英尺的公司写字楼。

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预定租赁到期日期
 
下表提供了截至2021年12月31日，我们合并物业的租赁到期摘要，不包括分类为持有待售的一项资产：
过期(%1)即将到期的租契数目玻璃占GLA的百分比年化基本租金
(千人)		年化基本租金百分比每平方英尺年化基本租金(2)
2022135 565,347 3.6 %$14,071 4.0 %$24.89 
2023136 766,646 4.9 %18,124 5.1 %23.64 
2024129 982,018 6.3 %23,477 6.6 %23.91 
2025148 983,864 6.3 %24,207 6.8 %24.60 
2026161 3,397,372 21.8 %76,449 21.6 %22.50 
2027111 1,508,784 9.7 %32,845 9.3 %21.77 
202896 1,562,894 10.0 %35,249 10.0 %22.55 
202948 864,640 5.5 %26,815 7.6 %31.01 
203057 743,592 4.8 %17,526 4.9 %23.57 
203141 977,290 6.3 %22,339 6.3 %22.86 
此后102 2,381,695 15.3 %60,477 17.1 %25.39 
按月(3)69 123,257 0.8 %2,501 0.7 %20.29 
空置— 734,134 4.7 %— — — 
总计/加权平均数1,233 15,591,533 100.0 %$354,080 100.0 %$23.83 
(1)不包括与该公司108,843平方英尺公司办公楼有关的租约。
(2) 每平方英尺租赁的年化基本租金的计算方法是：(A)截至2021年12月31日的年化基本租金除以(B)截至2021年12月31日的签约面积。
(3)包括8份于2021年12月31日到期的租约，占投资组合可租赁平方英尺的0.3%。

房客
 
截至2021年12月31日，我们的综合物业约有95%是租赁的。截至2021年12月31日，没有单个租户占我们年化基本租金总额的5.0%或总基本收入的5.5%；然而，截至2021年12月31日，我们年化基本租金总额的14.7%来自与Commonspirity关联的租户。

下表根据截至2021年12月31日的年化基本租金总额，列出了我们综合投资组合中最大的10个租户的某些信息：
租客数量：
属性		租用的玻璃租赁玻璃百分比年化基数
租金
(千人)		占投资组合的百分比
年化基本租金
公共精神-奇-内布拉斯加州13898,975 6.1 %$17,658 5.0 %
诺斯赛德医院7676,889 4.6 %15,646 4.4 %
UofL Health-Louisville，Inc.9617,157 4.2 %12,744 3.6 %
美国肿瘤学10403,751 2.7 %11,180 3.2 %
荣誉健康8426,715 2.9 %10,896 3.1 %
贝勒·斯科特和怀特健康2268,639 1.8 %8,156 2.3 %
阿森松-圣文森特-印第安纳波利斯3363,118 2.4 %7,907 2.2 %
UF Health-杰克逊维尔2223,748 1.5 %7,778 2.2 %
公共精神-志-圣阿列克修斯7359,209 2.4 %6,816 1.9 %
联合健康集团有限公司7191,171 1.3 %5,801 1.6 %
总计684,429,372 29.9 %$104,582 29.5 %
 
在签订租约之前和租赁期内，我们寻求管理我们对重大租户信贷问题的风险敞口。在大多数情况下，我们寻求获得租户的财务信息，包括信用报告、财务报表和纳税申报单。在适当的情况下，我们寻求以信用证、保证金或
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租户的个人担保。我们不断监测租户和物业的应收账款和付款历史，并寻求尽快确定任何信贷问题。此外，我们与我们的租户保持密切联系，努力在这些不利变化影响他们向我们支付租金的能力之前，发现并解决他们业务的负面变化。
 
地面和空域租赁

我们租赁了我们97处综合物业所在的土地和一处物业所在的空气，约占我们总可租赁平方英尺的51.5%，占我们截至2021年12月31日的年化基础收入的50.7%。土地和空中租约对这些房产施加了一定的限制。这些限制可能会限制我们将此类设施中的空间租赁给与拥有基础土地的医疗保健提供系统无关的租户的能力，并可能限制可能在这些设施进行的医疗程序的类型。校园内的土地租赁通常包括购买选择权、基础医疗系统或医院所有者的第一要约权和优先购买权，以及限制与竞争对手做生意。

项目3.法律程序

我们不时地参与在我们的日常业务过程中出现的各种诉讼、索赔和其他法律程序。我们目前不是任何法律程序的一方，无论是作为原告还是被告，如果裁决对我们不利，预计将对我们的业务、财务状况或运营结果产生重大影响。
 
第四项。 煤矿安全信息披露
 
不适用。
46

第II部
 
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券

该信托公司的普通股在纽约证券交易所交易，代码为“DOC”。截至2022年2月15日，该信托公司拥有413名登记在册的登记股东，持有该信托公司的普通股。
 
信托的政策是宣布向股东派发季度股息，以符合管理REITs的守则的适用条款。季度股息的宣布和支付仍有待董事会的审查和批准。

股票表现图表

就交易法第18节的目的而言，本绩效图表不应被视为“征集材料”或已向美国证券交易委员会“存档”，或以其他方式承担该节下的责任，并且不应被视为通过引用纳入医师房地产信托根据证券法或交易法提交的任何文件。

下图比较了我们的普通股标准普尔MidCap 400指数和MSCI美国房地产投资信托基金指数(RMS)从2013年7月19日在纽约证券交易所上市之日到2021年12月31日的累计总回报率。该比较假设于2013年7月19日在我们的普通股和上述每个指数中投资了100美元，并假设股息再投资(如适用)。MSCI美国REIT指数由纳入MSCI美国可投资市场2500指数的股权REITs组成，但不包括其大部分收入和收入来自房地产租赁和租赁业务的特殊股权REITS。我们之所以纳入MSCI美国房地产投资信托基金指数，是因为我们于2014年11月加入了MSCI美国房地产投资信托基金指数，因此我们认为它代表了我们竞争的行业，并与我们的业绩评估相关。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1574540/000157454022000042/doc-20211231_g5.jpg
47

索引
期间结束医生房地产信托基金标准普尔中型股400MSCI美国房地产投资信托基金(RMS)
7/19/2013$100.00 $100.00 $100.00 
12/31/2013$112.34 $109.53 $91.70 
12/31/2014$156.36 $120.23 $119.56 
12/31/2015$167.72 $117.61 $122.57 
12/31/2016$197.82 $142.01 $133.11 
12/31/2017$196.89 $165.07 $139.86 
12/31/2018$185.68 $146.78 $133.47 
12/31/2019$234.20 $185.23 $167.96 
12/31/2020$229.91 $210.53 $155.24 
12/31/2021$256.17 $262.66 $222.09 

最近出售的未注册证券

经营合伙公司不时根据合伙协议的要求向信托公司发行营运单位，以反映信托公司额外发行普通股及维持公平的所有权比例。

发行人及关联购买人购买股权证券

下表列出了在截至2021年12月31日的三个月内回购我们的实益普通股和运营单位的相关信息：

发行人购买股权证券
期间购买的股份(或单位)总数每股(或单位)平均支付价格作为公开宣布的计划或计划的一部分而购买的股份(或单位)总数根据计划或计划可购买的股份(或单位)的最大数量(或近似美元价值)
2021年10月1日-2021年10月31日49,830 (1)$18.17 不适用不适用
2021年11月1日-2021年11月30日— — 不适用不适用
2021年12月1日-2021年12月31日672,978 (2)17.75 不适用不适用
总计722,808 $17.78 — — 
(1)代表持有者为换取现金而赎回的运营单位。
(2)代表A系列优先股，于2021年12月28日赎回，以换取与Landmark投资组合相关的现金。作为此次赎回的结果，截至2021年12月31日，没有A系列优先股。

第六项。[已保留]

48

项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
 
以下讨论应与我们的财务报表一并阅读，包括本报告所载财务报表的附注，以及本报告题为“有关前瞻性陈述的警示声明”一节。正如在题为“关于前瞻性陈述的告诫声明”一节中更详细地讨论的那样，这一讨论包含涉及风险和不确定性的前瞻性陈述。我们的实际结果可能与前瞻性陈述中讨论的结果大不相同。可能造成这些差异的因素包括第一部分第1项中讨论的因素。“商贸”及 第I部，第1A项。“风险因素” 在这份报告的其他地方。
 
公司亮点

•截至2021年12月31日的财年总收入为4.577亿美元，而截至2020年12月31日的财年总收入为4.375亿美元，增长4.6%。
•截至2021年12月31日的年度报告净收益为8,680万美元，而截至2020年12月31日的年度净收益为6,850万美元，增长26.7%。
•在截至2021年12月31日的一年中，在完全摊薄的基础上，每股净收益为0.39美元，而在截至2020年12月31日的一年中，在完全摊薄的基础上，每股净收益为0.32美元。
•在完全摊薄的基础上，截至2021年12月31日的年度产生的标准化FFO为每股1.04美元，而截至2020年12月31日的年度的标准化FFO在完全摊薄的基础上为每股1.05美元。
•截至2021年12月31日的年度内，完成投资9.97亿美元。
•在截至2021年12月31日的年度内，该公司以约9440万美元的价格出售了7处物业和5块毗邻的空置土地。
•以每股18.45美元的加权平均价发行和出售了14,656,078股普通股，在截至2021年12月31日的年度内，根据自动取款机计划(本文定义)，净收益约为2.677亿美元。
•于2021年10月13日发行5亿美元公开优先票据，期限10年，票面利率2.625。

概述
 
我们是一家自我管理的医疗保健房地产公司，成立于2013年4月，目的是收购、有选择地开发、拥有和管理出租给医生、医院和医疗保健提供系统的医疗保健物业。我们投资房地产，这是提供高质量医疗服务不可或缺的部分。我们的酒店通常位于拥有医院或其他医疗保健设施的校园内，或者与医院或其他医疗保健设施有战略关联。我们相信，政府项目的影响和医疗保健行业的持续趋势为我们投资医疗保健相关房地产创造了有吸引力的机会。特别是，我们认为，由于人口老龄化，对医疗保健的需求将继续增加，因为老年人使用医疗保健服务的比率通常远远高于年轻人。我们的管理团队拥有丰富的医疗保健房地产经验，并与医生、医院和医疗保健提供系统决策者建立了长期的关系，我们相信这些将提供高质量的投资和增长机会。我们的主要投资包括暴徒、ASC、门诊治疗设施，以及医疗保健提供者不可或缺的其他房地产。近年来，我们看到医疗保健物业的竞争日益激烈，我们预计这一趋势将继续下去。我们寻求通过稳定和不断增加的股息以及我们物业和普通股价值的潜在长期增值的组合，为我们的股东创造有吸引力的风险调整后回报。

49

截至2021年12月31日，按租赁平方英尺计算，占我们合并投资组合一定百分比的租约(不包括一项分类为出售的资产)将到期如下：
年投资组合租赁到期
MTM(1)0.9%
20223.8%
20235.2%
20246.6%
20256.6%
202622.9%
202710.2%
202810.5%
20295.8%
20305.0%
20316.6%
此后15.9%
总计100.0%
(1)包括8份于2021年12月31日到期的租约，占投资组合占用的可出租平方英尺的0.3%。

根据我们的租约，我们从这些医疗保健提供者那里获得了现金租金。截至2021年12月31日，我们物业的年化基本租金支付约94%来自绝对净额和三重净额租赁，据此，租户负责与物业相关的运营费用，包括但不限于房地产税、水电费、财产保险、例行维护和维修以及物业管理。这种结构有助于我们免受某些运营费用增加的影响，并提供更可预测的现金流。

截至2021年12月31日，我们物业的年化基本租金支付中，约有4%来自修改后的毛租，使我们能够将某些增加的运营费用(如物业税和保险)转嫁给租户进行补偿，从而保护我们免受此类运营费用增加的影响。我们寻求构建我们的三重净值租赁，以在长期基础上产生诱人的回报。我们的租期一般为5至15年，包括约1.5%至4.0%的自动扶梯年租金，而自动扶梯的年度加权平均租金约为2.4%。我们的经营业绩在很大程度上取决于租户支付所需租金的能力。我们相信，我们的医疗办公楼和其他医疗保健设施组合将使我们能够随着时间的推移产生稳定的现金流，因为我们的租户多样化，租约到期时间表交错，长期租约，以及租户拖欠租约的历史发生率较低。

我们打算主要通过收购提供稳定收入增长和可预测的长期现金流的现有医疗设施，扩大我们租赁给医生、医院、医疗保健交付系统和其他医疗保健提供商的高质量医疗保健物业组合。我们也可以通过与医疗房地产开发商或医疗系统开发专业人员的合资企业或费用安排，有选择地为新医疗设施的开发提供资金。一般而言，我们预期只有当约80%或以上的发展物业在开工前已预租时，我们才会投资于新发展物业。我们寻求投资于房地产，在那里我们可以与财务状况良好的医疗保健提供者和医疗保健提供系统发展战略联盟，在可持续的医疗保健市场提供基于需求的医疗保健服务。我们将我们的投资活动集中在暴徒和门诊手术中心。

我们也可能不时对其他医疗保健物业进行投资。我们认为，消费者偏好的变化、医院空间有限、患者和医疗保健提供者希望限制在医院环境中提供的非基本服务以及成本考虑等趋势，继续推动该行业在校外门诊设施中进行比在医院环境中更多的手术。随着这些趋势的继续，我们相信，对远离医院环境和患者方便的地点的医疗办公大楼和类似医疗保健物业的需求将继续上升。我们打算利用这一趋势，寻找与我们的投资理念和战略一致的校外物业。

虽然不是我们的重点，但我们可能会选择机会性地投资于生命科学设施、老年住房物业、熟练护理设施、专科医院和治疗中心。根据我们作为房地产投资信托基金的资格，我们也可以机会性地投资于提供医疗保健服务的公司，以及有运营伙伴的合资实体，这些实体的结构符合RIDEA。

50

该信托是马里兰州的一家房地产投资信托基金，并被选为REIT，用于美国联邦所得税目的。我们通过UPREIT结构开展业务，其中我们的物业由我们的运营合伙企业直接拥有，或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。该信托是我们运营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2021年12月31日，该信托基金拥有运营单位约95.0%的股份。截至2022年2月15日，我们有224,940,301股普通股流通股。

2021年投资活动

在2021年期间，该公司完成了对24个运营医疗保健物业的收购，其中包括购买伊甸山合资企业剩余51%的会员权益(如本文所述)，以及位于14个州的3套医疗公寓，总收购价格约为9.732亿美元，其中不包括转换之前未偿还的1550万美元建筑贷款。该公司还根据一项赚取协议为一处物业支付了30万美元的额外购买对价。此外，该公司为三笔夹层贷款提供了890万美元的资金，并完成了1050万美元的建设贷款，截至2021年12月31日为730万美元。该公司还以约730万美元收购了一家合资物业的会员权益，总投资额为9.97亿美元。

2021年，该公司以约9440万美元的价格出售了位于五个州的七处物业和五块相邻的空置土地，并确认了约2420万美元的净收益。

最新发展动态
 
2021年12月22日，信托公司董事会批准并宣布，在截至2021年12月31日的季度内，每股普通股和运营单位的现金分配为0.23美元。分配于2022年1月18日支付给普通股股东和截至2022年1月4日收盘时登记在册的OP单位持有人。

2022年投资活动

2022年1月12日，该公司通过Davis合资企业收购了三处物业49%的会员权益，总购买价约为2150万美元。这笔交易的资金来自1400万美元的抵押债务，450万美元的现金，以及300万美元夹层贷款的转换。

2022年1月19日，该公司以约200万美元的价格出售了位于密歇根州的一栋医疗办公楼，并确认了出售约20万美元的净亏损。截至2021年12月31日，该资产被归类为持有待售资产。该公司在2021年对这项资产计入了30万美元的减值。

51

经营成果
 
截至2021年12月31日的年度与截至2020年12月31日的年度比较。

下表汇总了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度运营结果(单位：千)：
 20212020变化%
收入：    
租金及相关收入$436,893 $418,190 $18,703 4.5 %
房地产贷款和其他贷款的利息收入20,806 19,315 1,491 7.7 %
总收入457,699 437,505 20,194 4.6 %
费用：    
利息支出60,136 57,179 2,957 5.2 %
一般和行政37,757 33,763 3,994 11.8 %
运营费用137,408 128,198 9,210 7.2 %
折旧及摊销157,870 149,590 8,280 5.5 %
减值损失340 4,872 (4,532)NM
总费用393,511 373,602 19,909 5.3 %
未合并实体的权益前亏损收益和出售投资性物业的收益，净额：64,188 63,903 285 0.4 %
未合并实体损失中的权益(1,570)(1,257)(313)NM
出售投资性物业的净收益24,165 5,842 18,323 313.6 %
净收入$86,783 $68,488 $18,295 26.7 %
NM=没有意义

收入
 
与截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度总收入增加了2020万美元，增幅为4.6%。以下是对选定收入的分析。

租金及相关收入。截至2021年12月31日的一年，租金及相关收入比截至2020年12月31日的一年增加了1870万美元，增幅为4.5%。根据合同账单条款，租金和相关收入包括以下内容(以千计)：
20212020变化%
租金收入$324,839 $314,846 $9,993 3.2 %
费用回收112,054 103,344 8,710 8.4 %
租金及相关收入$436,893 $418,190 $18,703 4.5 %
 
与截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度租金收入增加了1,000万美元，增幅为3.2%。我们在2021年和2020年的收购分别带来了600万美元和640万美元的额外收入。这一增长被与2021年出售的物业相关的租金收入减少260万美元部分抵消。
 
与截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度支出回收增加了870万美元，增幅为8.4%。费用回收增加的原因是我们现有投资组合的可偿还运营费用增加了470万美元，如下所述，以及2021年和2020年购买和出售的物业的费用回收净额增加了390万美元。
 
房地产贷款等利息收入。截至2021年12月31日的一年，房地产贷款和其他贷款的利息收入比截至2020年12月31日的一年增加了150万美元，或7.7%。这一增长是由于公司应收未偿还房地产贷款增加带来的额外利息收入200万美元，以及来自租户改善收入的40万美元。这一增长被与我们应收票据利息收入相关的90万美元的减少所抵消。
52

 
费用
 
与截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度总支出增加1,990万美元，增幅5.3%。以下是对选定费用的分析。

利息支出。截至2021年12月31日的一年，利息支出比截至2020年12月31日的一年增加了300万美元，或5.2%。这是由于与2021年10月偿还我们的信贷安排定期贷款有关的400万美元债务的清偿亏损，与我们的优先票据有关的300万美元债务的损失，以及与利率掉期合同有关的80万美元的增加。这一增长被我们的信贷安排较低的实际利率310万美元和较低的平均债务余额190万美元部分抵消。截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度，我们的信贷安排的加权平均有效利率分别为0.9%和1.8%。

一般和行政。截至2021年12月31日的一年，一般和行政费用比截至2020年12月31日的一年增加了400万美元，或11.8%。增加的主要原因是薪金和福利增加了230万美元，差旅费用增加了110万美元，营销费用增加了60万美元。差旅和营销费用的增加是由于恢复了以前因新冠肺炎大流行而受到限制的正常活动。
 
运营费用。截至2021年12月31日的一年，与截至2020年12月31日的一年相比，运营费用增加了920万美元，或7.2%。2021年和2020年对买卖物业运营费用的净影响为增加440万美元。其余物业的营运开支按年增加470万元，或3.8%，主要是由于额外的公用事业费用160万元、房地产税110万元、保险费110万元、维修费用60万元，以及物业管理费用40万元。
 
折旧及摊销。截至2021年12月31日的一年，折旧和摊销比截至2020年12月31日的一年增加了830万美元，或5.5%。这一增长是由于我们在2021年和2020年收购的物业分别产生了680万美元的额外折旧和330万美元的摊销。这被与我们出售的物业相关的折旧和摊销减少170万美元所抵消。

减值损失。在截至2021年12月31日的年度内，该公司记录了30万美元的减值费用，与密歇根州特拉弗斯市的一座医疗办公楼有关。2020年，公司记录了490万美元的减值费用，涉及密歇根州大急流城的一栋医疗办公楼，这是公司在首次公开募股时拥有的原始物业之一。

未合并实体亏损中的权益。与截至2020年12月31日的年度相比，截至2021年12月31日的年度未合并实体的权益亏损发生变化，这是由于我们在2021年对Davis合资企业的额外投资730万美元。
 
出售投资性物业的收益，净额。2021年，我们以约9440万美元的价格出售了7处房产和5块毗邻的空置土地，并确认了约2420万美元的净收益。2020年，我们以大约2050万美元的价格出售了两处房产，实现了580万美元的净收益

截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度比较。
  
对截至2019年12月31日的年度经营业绩的讨论见于我们于2021年4月9日提交给美国证券交易委员会的截至2020年12月31日的年度报告10-K/A表第二部分第7项，该报告可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov和我们网站的投资者关系部分(Www.docreit.com).

现金流
 
截至2021年12月31日的年度与截至2020年12月31日的年度比较(单位：千)。
 20212020
经营活动提供的现金$247,555 $233,297 
用于投资活动的现金(603,220)(201,913)
由融资活动提供(用于)的现金363,026 (31,224)
现金和现金等价物增加$7,361 $160 
 
53

经营活动的现金流。在截至2021年12月31日的一年中，经营活动提供的现金流为2.476亿美元，而截至2020年12月31日的一年中为2.333亿美元，增加了1430万美元。经营活动提供的净现金增加主要是由于我们2021年和2020年收购的影响，但我们2021年和2020年的处置部分抵消了这一影响。

投资活动产生的现金流。在截至2021年12月31日的年度内，用于投资活动的现金流量为6.032亿美元，而在截至2020年12月31日的年度内，用于投资活动的现金流量为2.019亿美元，变化为4.013亿美元。用于投资活动的现金流增加主要是由于用于购买投资物业的现金增加了6.451亿美元，支付的租赁佣金增加了130万美元。出售投资物业所得款项增加7,240万元，以及应收房地产贷款还款增加6,370万元，部分抵销了这笔款项。此外，2021年发放的房地产贷款减少9900万美元，未合并实体的投资减少930万美元。

融资活动产生的现金流。在截至2021年12月31日的一年中，融资活动提供的现金流为3.63亿美元，而在截至2020年12月31日的一年中，用于融资活动的现金流量为3120万美元，变化了3.943亿美元。这主要是由于发行了4.957亿美元的优先无担保票据，发行了1.361亿美元的抵押债务，2021年我们的信贷安排的净偿还减少了3100万美元，抵押债务本金减少了1250万美元，并被1.512亿美元的A系列优先股回购部分抵消了，根据自动取款机计划(如本文定义)我们普通股的销售减少了9630万美元，支付给股东的股息增加了1180万美元。此外，融资租赁支付了830万美元，与债务发行有关的费用为730万美元，业务单位回购为570万美元。
 
截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度比较(以千为单位)。

关于截至2019年12月31日的年度现金流的讨论见于我们于2021年4月9日提交给美国证券交易委员会的截至2020年12月31日的年度报告10-K/A表第二部分第7项，该报告可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov和我们网站的投资者关系部分(Www.docreit.com).

非公认会计准则财务指标
 
本报告包括运营资金(“FFO”)、标准化FFO、标准化可分配资金(“FAD”)、净营业收入(“NOI”)和现金NOI，这些都是非GAAP财务衡量标准。就《证券法》颁布的S-K法规第10(E)项而言，非GAAP财务计量是对公司历史或未来财务业绩、财务状况或现金流量的数字计量，不包括根据GAAP在公司经营报表、资产负债表或现金流量表(或同等报表)中根据GAAP计算和列报的最直接可比财务计量中包含的金额，或受具有排除金额效果的调整的影响，或包括金额，或受具有包含金额效果的调整的影响。被排除在如此计算和列报的最直接可比财务指标之外。如本报告所用，公认会计原则是指美利坚合众国公认的会计原则。根据证券法下颁布的S-K法规第10(E)项的要求，我们已将非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了协调。

54

FFO和归一化FFO

我们相信，有关FFO的信息对股东和潜在投资者有帮助，因为它有助于了解我们物业的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，即假设房地产资产的价值随着时间的推移按比例递减。我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)建立的标准计算FFO。NAREIT将FFO定义为扣除OP单位持有人非控制权益前的净收益或亏损(根据GAAP计算)，不包括优先分配、出售可折旧经营财产的收益(或亏损)、折旧资产减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)。我们的FFO计算包括我们在未合并的合资企业中所需调整的份额，可能无法与其他REITs报告的FFO相比，这些REITs没有根据NAREIT定义计算FFO，或者与我们对NAREIT定义的解释不同。我们认为与FFO最直接可比的GAAP指标是净收入，包括折旧和摊销费用、房地产销售收益或损失、减值和非控股权益。在计算FFO时，我们去掉了这些项，因为在我们看来，它们并不代表我们的财产操作的结果。为了便于清楚地了解我们的历史经营业绩，FFO应与我们财务报表中列报的净收入(根据公认会计准则确定)一起进行审查。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金, 不应被视为净收益或亏损(根据公认会计准则确定)的替代方案，作为衡量我们流动性的指标，并且不表明可用于我们的现金需求的资金，包括我们向股东分配现金的能力。

我们使用的是标准化FFO，它从FFO中剔除了衍生金融工具公允价值的净变化、递延融资成本的加速、或有对价公允价值的净变化以及其他正常化项目。然而，我们使用术语标准化FFO可能无法与其他房地产公司相比，因为他们可能有不同的计算方法。标准化FFO不应被视为净收益或净亏损(根据GAAP计算)的替代方案，不应被视为我们财务业绩或经营活动现金流(根据GAAP计算)的指标，或我们流动性的指标，也不应指示可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们的分配能力。应结合其他GAAP测量对标准化FFO进行审查

55

以下是根据GAAP计算和列报的最直接财务指标--净收益与FFO和标准化FFO的对账(单位为千，每股数据除外)：
截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
净收入$86,783 $68,488 $77,186 
稀释后每股收益$0.39 $0.32 $0.39 
净收入$86,783 $68,488 $77,186 
可归因于非控股权益的净收入--部分拥有的财产(607)(574)(548)
首选分布(13)(1,241)(1,209)
折旧及摊销费用157,437 149,208 146,072 
折旧和摊销费用--部分拥有的财产(280)(297)(282)
出售投资性物业的净收益(24,165)(5,842)(31,309)
减值损失340 4,872 — 
未合并合资企业调整的比例份额8,860 7,063 715 
适用于普通股的FFO$228,355 $221,677 $190,625 
每股普通股FFO$1.02 $1.05 $0.99 
衍生工具公允价值净变动— — 1 
债务清偿损失4,025 — — 
或有对价公允价值净变动— (715)(37)
适用于普通股的标准化FFO$232,380 $220,962 $190,589 
普通股归一化FFO$1.04 $1.05 $0.99 
  
已发行普通股加权平均数223,060,556 211,145,917 191,626,320 

规格化淡入度

我们定义了标准化FAD，这是一种非GAAP衡量标准，它不包括标准化FFO的非现金份额补偿费用、直线租金调整、收购的高于市场或低于市场的租赁和承担的债务的摊销、租赁激励的摊销、递延融资成本的摊销和贷款准备金调整，包括我们在未合并合资企业的所有必要调整中所占的份额。我们还对与租户改善和租赁佣金相关的经常性资本支出、卖方主租赁的现金支付和租金减免付款进行了调整，包括我们在未合并合资企业的所有必要调整中的份额。其他REITs或房地产公司可能使用不同的方法来计算标准化FAD，因此，我们的计算可能无法与其他REITs报告的计算结果进行比较。尽管我们对标准化FAD的计算可能无法与其他REITs的计算结果相比较，但我们相信，由于分析师、投资者和其他相关方在评估我们作为REIT的业绩时使用的频率，标准化FAD为我们的业绩提供了一个有意义的补充衡量标准。正常化的FAD不应被视为可归因于控制利息(根据公认会计准则计算)的净收益或亏损的替代方案，也不应被视为我们财务业绩的指标。标准化的FAD应结合其他GAAP测量进行审查。

56

以下是根据GAAP计算和列报的最直接财务指标--净收入与标准化FAD的对账(以千为单位)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
净收入$86,783 $68,488 $77,186 
适用于普通股的标准化FFO$232,380 $220,962 $190,589 
适用于普通股的标准化FFO$232,380 $220,962 $190,589 
非现金股份补偿费用15,032 12,486 10,115 
直线式租金调整(8,671)(12,395)(9,986)
摊销收购的高于/低于市价的租赁/承担的债务3,459 3,462 3,485 
租赁诱因的摊销1,157 1,156 1,312 
递延融资成本摊销2,325 2,372 2,416 
技术转让/信用证和经常性资本支出(25,532)(19,042)(19,544)
贷款准备金调整(133)84 — 
未合并合资企业调整的比例份额(998)(624)(36)
适用于普通股的标准化FAD$219,019 $208,461 $178,351 

噪声和现金噪声

NOI是一项非GAAP财务指标，定义为根据GAAP计算的净收益或亏损，该净收益或亏损是由我们的物业和其他投资组合在扣除一般和行政费用、折旧和摊销费用、利息支出、衍生金融工具公允价值的净变化、出售投资物业的损益和减值损失(包括我们在我们未合并合资企业的所有必要调整中应占的份额)产生的。我们相信，NOI为我们的经营资产的经营业绩提供了一个准确的衡量标准，因为NOI不包括某些与物业管理无关的项目。我们使用NOI一词可能无法与其他房地产公司相提并论，因为它们可能有不同的计算方法。
 
现金NOI是一种非GAAP财务指标，不包括NOI直线租金调整、在市场租赁之上和之下收购的摊销以及其他非现金和正常化项目，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中的份额。其他非现金和正常化项目包括租赁诱因摊销、贷款准备金调整、从卖方主租赁和租金减免收到的付款以及或有对价的公允价值变动等项目。我们相信，现金NOI为我们的经营资产的经营业绩提供了一个准确的衡量标准，因为它排除了与物业管理无关的某些项目。此外，我们认为现金NOI是房地产业比较经营业绩的一个被广泛接受的衡量标准。我们使用现金NOI一词可能无法与其他房地产公司相提并论，因为其他公司可能有不同的计算方法。


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以下是根据GAAP计算和列报的最直接财务指标--信托的净收入与NOI和现金NOI的对账(以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
净收入$86,783 $68,488 $77,186 
一般和行政37,757 33,763 33,099 
折旧及摊销157,870 149,590 146,436 
利息支出60,136 57,179 65,022 
衍生工具公允价值净变动— — 1 
出售投资性物业的净收益(24,165)(5,842)(31,309)
减值损失340 4,872 — 
未合并合资企业调整的比例份额14,358 10,458 1,048 
噪音$333,079 $318,508 $291,483 
  
噪音$333,079 $318,508 $291,483 
直线式租金调整(8,671)(12,395)(9,986)
已购入的高于/低于市价租赁的摊销3,521 3,524 3,547 
租赁诱因的摊销1,157 1,156 1,312 
贷款准备金调整(133)84 — 
或有对价的公允价值变动— (715)(37)
未合并合资企业调整的比例份额(690)(581)(36)
现金噪音$328,263 $309,581 $286,283 

流动性与资本资源

我们的短期流动资金需求主要包括运营和利息支出以及与我们的物业直接相关的其他支出，包括：
 
•财产费；
•未偿债务的利息支出和预定本金支付；
•一般及行政开支；及
•用于租户改善和租赁佣金的资本支出。
 
此外，我们将需要资金用于未来的分配，预计将在我们的运营伙伴关系中支付给我们的普通股东和OP单位持有人。
 
截至2021年12月31日，我们总共有990万美元的现金和现金等价物，有7.26亿美元可供借款，而无需在未担保的资产借款基础上增加额外的财产或行使我们的手风琴功能。我们的主要现金来源包括从租户那里收取的租金、在我们的无担保信贷安排下的借款，以及债务和股权证券的融资。我们相信，我们现有的现金和现金等价物、经营活动的现金流以及我们的无担保循环信贷安排下的借款将足以在12个月内为购买物业和其他债务的任何现有合同义务提供资金。然而，由于守则下房地产投资信托基金税务规则的90%分派要求，我们可能无法从运营中保留的现金中为我们未来的所有资本需求提供资金，包括进行投资和偿还或再融资到期债务所需的资本。因此，我们预计将依靠外部资本来源，包括债务和股权融资，为未来的资本需求提供资金。如果我们不能以令人满意的条件或根本不能获得所需的资本，我们可能无法进行必要的投资，以扩大我们的业务，或在我们的义务和承诺到期时履行它们。我们将依赖外部资本来源来满足未来的资本需求，如果我们在获得此类资本方面遇到困难，我们可能无法进行未来必要的收购，以发展我们的业务或履行即将到期的债务。

我们的长期流动性需求主要包括支付收购所需的资金、经常性和非经常性资本支出以及预定的债务到期日。我们期望通过运营现金流、无担保借款、发行股票和债务证券、精选物业处置和联合出售所得款项来满足我们的长期流动资金需求。
58

风险交易，以及与收购更多物业有关的发行我们经营伙伴关系的运营单位。

我们以及时和具成本效益的方式获得资本的能力对我们业务战略的成功至关重要，因为这影响到我们履行现有义务的能力，包括偿还到期债务的能力，以及进行未来投资和收购的能力。一般市场状况、利率、对我们的债务和股权证券的信用评级、对我们未来潜在收益和现金分配的预期，以及我们普通股的市场价格等因素，都不是我们所能控制的，都会影响我们获得资金的机会和成本。特别是，如果利率继续上升，我们的普通股交易价格可能会下降，这可能会影响我们进行股权发行以筹集资金的决定。随着利率上升，我们可能还会经历更高的借贷成本，这也可能影响我们产生额外债务的决定，或者参与我们可能需要通过借款筹集资金的交易。我们预计将继续利用股权和债务融资来支持我们未来的增长和投资活动。

我们还不断评估为未来投资提供资金的机会。新投资的资金一般来自我们的主要无担保信贷安排下的临时借款和融资交易的收益，如上文讨论的那些。我们的投资从净营业收入和应收贷款本金支付中产生现金。未来投资的永久融资通常取代根据我们的主要无担保信贷安排提取的资金，历来是通过发行债务和股权证券以及产生或承担担保债务来提供的。

我们打算在出现合适的机会和有足够的资金来源时，投资于更多的物业。我们目前正在评估与我们正常业务进程一致的额外潜在投资。不能保证这些投资的任何部分是否或何时会完成。我们完成投资的能力受到许多风险和变数的影响，包括我们与卖家谈判双方同意的条款的能力，以及我们为投资融资的能力。我们可能无法成功识别和完善合适的收购或投资机会，这可能会阻碍我们的增长，对我们的运营结果产生负面影响，并可能导致大量管理层资源的使用。我们预计，未来的物业投资将全部或部分取决于我们现有的现金、借款，包括我们的无担保循环信贷安排，或额外发行股权或债务证券的收益，并将由这些资金提供资金。

我们目前预计不会出售我们的任何房产来满足我们的流动性需求，尽管我们未来可能会这样做。

我们目前遵守了关于我们未偿债务的所有债务契约。
 
信贷安排
 
于2021年9月24日，营运合伙(作为借款人)及信托(作为担保人)签署第三份经修订及重新签署的信贷协议(“信贷协议”)，将信贷协议项下循环信贷安排的到期日延长至2025年9月24日，并降低适用于借款的利差。信贷协议包括10亿美元的无担保循环信贷安排和2.5亿美元的定期贷款功能，使总借款能力达到13亿美元。信贷协议还包括最高本金的10%的Swingline贷款承诺，并提供手风琴功能，允许信托公司在遵守惯例条款和条件的情况下将借款能力增加至多5亿美元，从而使借款能力最高达到17.5亿美元。信贷协议下的循环信贷安排还包括两个六个月的延期选项。

截至2021年12月31日，该公司在其无担保循环信贷安排下有2.74亿美元的未偿还借款。根据信贷协议的定义，7.26亿美元可供借款，而无需在未担保资产借款基础上增加额外财产或行使我们的手风琴功能。 2021年10月13日，本公司使用优先票据所得款项偿还和取消信贷协议的2.5亿美元定期贷款功能。经营合伙企业同时终止了现有的与2.5亿美元全定期贷款借款相关的固定收款浮动利率掉期。根据信贷协议的定义，定期贷款功能不再适用于公司。有关我们的信贷安排的进一步讨论，请参阅所附综合财务报表的附注6(债务)。

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高级附注

截至2021年12月31日，我们有15亿美元的优先票据发行和未偿还本金总额，其中1500万美元于2023年到期，2500万美元于2025年到期，7000万美元于2026年到期，4.25亿美元于2027年到期，3.95亿美元于2028年到期，5.45亿美元于2031年到期。有关优先附注的进一步讨论，请参阅随附的综合财务报表附注6(债务)。

经营合伙公司于2021年10月13日透过承销商发行本金总额为5,000万元、本金总额为2.625%、于2031年11月1日到期的优先债券(“2031年优先债券”)(“10月债券发行”)，承销商根据经营合伙公司、信托及代表之间于2021年10月7日订立的包销协议(“包销协议”)担任代表(“代表”)。

2031年高级票据是根据《信托证券法》和经营伙伴关系的S-3ASR表格自动货架登记声明(第333-236725号文件)登记的，于2020年2月27日提交给委员会。

2031年发行的优先债券于2021年10月13日开始计息，并从2022年5月1日开始每半年付息一次。2031年发行的优先债券在承销商提供折扣前，发行价为面值的99.789%。扣除承销折扣和费用后，我们从此次发行中获得的净收益约为4.951亿美元。我们用十月份债券发行的净收益偿还了无担保循环信贷安排和信贷协议的定期贷款功能的现有余额。经营合伙企业同时终止了与定期贷款借款相关的每一种现有的固定收受浮动利率掉期。

2031年优先债券会受到惯常违约事件的影响，这可能会导致2031年优先债券加速到期
    
自动柜员机程序

在截至2021年12月31日的财政年度内，我们根据自动柜员机计划(在此定义)发行和出售了14,656,078股普通股，加权平均价为每股18.45美元，为我们带来了约2.677亿美元的净收益。有关详情，请参阅所附合并财务报表附注1(组织和业务)。

股利再投资和购股计划

2014年12月2日，我们通过了股息再投资和购股计划(简称DIP)。在点点滴滴之下：

•现有股东可以通过将其普通股支付的全部或部分股息进行再投资，以及每月不低于50美元、最高不超过10,000美元的可选现金支付，购买额外的普通股；
•新投资者可参与点滴计划，初期投资不少於1,000元，但最高不超过10,000元；以及
•一旦登记参加Drop，参与者可以授权从他们的银行账户中以电子方式扣除购买额外股票的可选现金支付。

点滴计划由我们的转让代理公司ComputerShare Trust Company，N.A.管理。我们根据点滴计划出售的普通股将在公开市场上新发行或购买，如点滴计划中进一步描述的那样。截至2021年12月31日，公司自成立以来已根据水滴计划发行了177,451股普通股。

关键会计政策

我们的合并财务报表是根据美国公认会计准则编制的，这要求我们做出影响合并财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露以及报告期内收入和支出的报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。以下是我们认为对编制综合财务报表至关重要的会计政策的摘要。

60

租赁会计

作为出租人，我们就我们的每一份租赁作出决定，它们应该被计入经营性租赁还是直接融资租赁。分类标准基于租赁设施的公允价值、最低租赁付款、实际资金成本、设施的经济寿命、是否存在廉价购买选项以及租赁协议中的某些其他条款的估计。我们认为我们所有的租约都应该作为经营性租约入账。营运租赁项下收到的款项于综合收益表中入账为实际收取租金的租金收入，加上或减去估计最低租赁电梯租金的直线调整、与摊销租赁诱因及高于/低于市价租约有关的调整，以及租金减免。受经营租赁约束的资产在综合资产负债表中作为房地产投资列报。

我们几乎所有的租约都包含固定或按公式计算的自动扶梯租金。在一定程度上，自动扶梯的涨幅与固定的指数或费率挂钩，租赁费在租赁期内按直线计算。

购买投资性物业

我们预计将把我们未来的大部分投资记录为资产收购，从而将收购成本资本化。包括购置成本在内的收购价格将根据有形和无形资产及负债的相对公允价值分配给有形和无形资产和负债。有形资产主要包括土地、建筑物和装修。无形资产主要包括高于市价或低于市价的租赁、就地租赁、承担的高于市价或低于市价的债务、使用权资产和租赁负债。任何未来的或有对价将在或有事项解决时记录下来。在厘定公允价值时，本公司须作出若干估计及假设。有关投资物业入账政策的详情，请参阅随附的综合财务报表附注2(主要会计政策摘要)。

房地产投资性财产和已确认的无形资产
 
我们需要对物业的使用年限进行主观评估，以确定我们在房地产投资中每年应记录的折旧额。这些评估对我们的净收入有直接影响，因为如果我们缩短我们房地产投资的预期使用年限，我们将在更少的年限内对这些投资进行折旧，导致更多折旧费用和每年更低的净收入。房地产投资性财产和已确认的无形资产按累计折旧和摊销后的成本入账。使用直线法，医疗办公大楼在其估计使用年限内进行折旧，最长可达40年。租户改善及就地租赁按就地租约的租期或租户各自的租期摊销。保养和修理费在发生时计入费用。
 
我们根据ASC主题360定期评估房地产投资和相关无形资产的账面价值。物业、厂房和设备(“ASC 360”)，以确定是否存在事实和情况表明资产的已记录金额可能减值或估计使用寿命应被修改。如果发生价值减值，且部分或全部无法收回房地产投资的账面金额，将计入拨备，以将房地产投资及相关无形资产的账面基础减值至其估计公允价值。我们房地产投资的估计公允价值是通过使用许多传统的行业标准方法来确定的，这些方法包括使用适当的贴现率和资本化率进行贴现现金流建模和/或从市场可比资产预期处置时收到的估计现金收益。对未来现金流的估计基于一系列因素，包括历史经营业绩、现有租赁、已知趋势以及其他影响房地产投资的市场或经济因素。对预期现金流的评估是主观的，是基于关于未来入住率、入住率、租赁率和资本化率的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。如果我们的预期持有期因市场状况或其他不可预见的因素而发生变化或估计现金流下降，则可能会计入减值。被归类为持有待售的长期资产以账面价值或公允价值减去估计出售成本中的较低者入账。
 
61

收入
 
我们根据ASC 842确认租金收入，租契。ASC 842要求租金收入和与租赁诱因以及高于市场和低于市场的租赁相关的调整在租赁期内以直线基础确认，当可能收回时。在直线基础上确认租赁的租金收入可能会导致确认的收入金额多于或少于目前应向租户支付的金额。已确认的超过当前到期金额的金额计入合并资产负债表中的其他资产。如本公司确定不可能收取直线租金，租金收入仅限于向承租人收取的租赁付款，包括任何可变租赁付款。
 
租金和相关收入还包括费用回收，这与租户偿还房地产税、保险和在发生适用费用期间确认的其他运营费用有关。报销记录为毛额，因为这些费用由公司发生，并由租户报销。我们有一些租户的绝对净租约。根据这些租赁协议，租户负责运营和建筑费用，我们不承认费用回收。

预算的使用
 
按照公认会计准则编制合并财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响合并财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内收入和支出的报告金额。对房地产和相关无形资产的估值、金融工具的估值、减值评估和与购买价格分配有关的公允价值评估进行了重大估计。实际结果可能与这些估计不同。
 
REIT资格要求
 
我们须遵守多项必要的营运及组织要求，以符合及维持我们作为房地产投资信托基金的资格。如果我们不符合REIT的资格或在任何纳税年度未能保持REIT的资格，我们的收入将按正常的公司税率缴纳联邦所得税，并可能增加州和地方税，我们可能会产生大量的纳税义务，这可能会对我们的运营业绩、流动性和对股东的分配产生不利影响。
 
表外安排
 
截至2021年12月31日，我们在两家未合并的合资企业中有投资，所有权权益分别为49%和12.3%。这些合资企业产生的债务账面总额，包括我们和我们合作伙伴的份额，约为7.621亿美元(其中我们的比例份额约为1.296亿美元)。有关更多信息，请参阅我们所附合并财务报表的附注2(主要会计政策摘要)。我们没有其他我们预计会对我们的流动性和资本资源产生重大影响的表外安排。

通货膨胀率
 
从历史上看，通货膨胀对我们物业的经营业绩没有重大影响。我们的一些租赁协议包含旨在减轻通胀不利影响的条款。这些条款包括一些条款，使我们能够根据升级条款获得增加的租金，这些条款通常会在租约期限内提高租金。这些升级条款通常规定固定的租金上涨或指数化的升级(根据消费者物价指数或其他衡量标准的变化)。然而，其中一些合同租金的涨幅可能低于实际通货膨胀率。截至2021年12月31日，本公司每年6.2%的自动扶梯租金由CPI或其他指标变动确定。我们的大多数租赁协议还要求租户支付可分配份额的运营费用，包括公共区域维护成本、房地产税和保险。这项规定减少了因通胀而导致的这些成本和运营费用增加的风险。

62

第7A项。关于市场风险的定量和定性披露

我们未来的收入、现金流和与金融工具相关的公允价值取决于当时的市场利率。市场风险是指因市场价格和利率的不利变化而遭受损失的风险。我们使用某些衍生金融工具来管理或对冲与我们的借款相关的利率风险。我们不会将衍生品用于交易或投机目的，只会根据主要金融机构的信用评级和其他因素与它们签订合同。我们的衍生工具包括一个利率互换。有关利率互换的进一步详情，请参阅本报告第7项所载综合财务报表的附注2(主要会计政策摘要)及附注7(衍生工具)。

利息风险额是我们管理层的估计，是通过考虑假设利率对我们综合金融工具的影响而确定的。这些分析没有考虑在这种环境下可能发生的总体经济活动的任何变化的影响。此外，如果发生这种规模的变化，我们可能会采取行动，进一步减少我们对这种变化的风险敞口。然而，由于对将采取的具体行动及其可能的影响存在不确定性，这些分析假设我们的金融结构不会发生变化。

固定利率债务

截至2021年12月31日，我们的合并固定利率债务总额为15亿美元，占我们合并债务总额的78.5%，不包括我们利率互换的影响。我们对3610万美元的抵押贷款债务进行了支付固定接收可变利率掉期，将借款利率中的LIBOR部分固定为1.43%，截至2021年12月31日的整体固定利率为3.33%。借款和固定支付接收可变掉期的到期日都是2024年10月31日。

假设利率互换协议的影响，我们的固定利率债务将占我们综合债务总额的80.3%。我们固定利率债务的利率波动一般不会影响我们未来的收益或现金流，除非该等工具到期或以其他方式终止。然而，利率变化可能会影响我们固定利率债务的公允价值。

截至2021年12月31日，我们合并固定利率债务的公允价值和账面价值约为16亿美元。我们固定利率债务的公允价值估计是使用贴现现金流分析估计的，该分析利用了如果贷款是在2021年12月31日发放的，我们预计将为类似类型的债务和剩余期限支付的利率。由于根据债务工具的基本结构，我们预期持有我们的固定利率债务工具至到期日，而该等工具项下的到期金额仅限于未偿还本金余额及任何应计及未付利息，因此，我们预期利率的市场波动及由此导致的固定利率债务工具的公允价值变动，将不会对我们的营运现金流产生重大影响。

可变利率债务

截至2021年12月31日，我们的综合可变利率债务总额为4.157亿美元，占我们综合债务总额的21.5%。假设利率互换协议的影响，我们的可变利率债务将占我们综合债务总额的19.7%。我们可变利率债务的利率变化可能会影响我们未来的收益和现金流，但不会对此类债务的公允价值产生重大影响。截至2021年12月31日，我们面临与3.796亿美元合并借款利率波动相关的市场风险。假设我们的可变利率债务金额不增加，如果LIBOR和SOFR变化100个基点，截至2021年12月31日，我们可变利率债务的利息支出每年将分别变化约280万美元和100万美元。

衍生工具

截至2021年12月31日，我们有一个未偿还的利率互换被指定为利率风险的现金流对冲，名义金额总计3610万美元。有关利率互换的进一步详情，请参阅我们综合财务报表内的附注7(衍生工具)。如果我们的利率互换协议的交易对手在协议条款下不履行，我们将面临信用风险。如果我们无法在交易对手不履行的情况下替换这一掉期，我们将受到通过使用掉期固定的未偿还债务的利率变化的影响。
 
63

负债
 
截至2021年12月31日，我们的合并债务总额约为19亿美元。我们综合债务的加权平均利率为3.20%(基于截至2021年12月31日的30天LIBOR利率0.10%和SOFR利率0.05%)。截至2021年12月31日，我们的未偿还长期债务中约有3.796亿美元，约占19.7%，受到短期利率波动的影响。

下表列出了截至2021年12月31日我们的未偿综合债务的某些信息(以千计)：
本金固定/浮动
费率		费率 成熟性
优先无担保循环信贷安排$274,000 漂浮LIBOR + 0.85%9/24/2025
高级无担保票据
2016年1月-A系列15,000 固定4.03 %1/7/2023
2016年1月-B系列45,000 固定4.43 %1/7/2026
2016年1月-C系列45,000 固定4.57 %1/7/2028
2016年1月-D系列45,000 固定4.74 %1/7/2031
2016年8月-A系列25,000 固定4.09 %8/11/2025
2016年8月-B系列25,000 固定4.18 %8/11/2026
2016年8月-C系列25,000 固定4.24 %8/11/2027
2017年3月票据400,000 固定4.30 %3/15/2027
2017年12月票据350,000 固定3.95 %1/15/2028
2021年10月票据500,000 固定2.625 %11/1/2031
中海岸医院暴徒(1)5,629 漂浮LIBOR + 2.75%11/13/2028
伊甸山医疗中心(2)36,050 固定3.33 %10/31/2024
凯旋山医疗-卡特里纳湖暴徒24,234 固定4.63 %11/6/2024
格温尼特医生中心15,111 固定4.83 %12/1/2022
佛罗里达大学健康北区黑帮60,000 漂浮SOFR + 1.85%12/20/2026
杰克逊浸信会医疗中心--贝尔海文20,000 漂浮SOFR + 1.85%12/16/2026
老桥医务楼20,000 漂浮SOFR + 1.85%12/20/2026
本金总额1,930,024   
未摊销递延融资成本(9,694)
未摊销折扣(8,423)
未摊销公允价值调整11   
总计$1,911,918   
(1)我们在拥有这处房产的合资企业中拥有66.3%的权益。本附表所示债项为该物业的按揭债项的全数。
(2)我们与伊甸山医疗中心相关的抵押债务的利息为LIBOR+1.90%。我们达成了一项固定收入浮动利率掉期，将该利率中的LIBOR部分固定在1.43%，实际利率为3.33%。

64

项目8.财务报表和补充数据

合并财务报表索引
 页面
   
独立注册会计师事务所报告
 
66
独立注册会计师事务所财务报告内部控制报告
68
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表
 
69
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度的综合损益表
 
70
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的综合全面收益表
71
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的综合权益报表
 
72
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的合并现金流量表
 
73
   
合并财务报表附注
74
医生房地产信托独立注册会计师事务所(PCAOB ID：42)关于上述财务报表的报告及其财务报告内部控制报告载于本表格10-K第8项和第9A项，页码如上所述。他们的同意出现在本表格10-K的附件23中。

65

独立注册会计师事务所报告

致医师房地产信托基金股东及董事会

对财务报表的几点看法

本核数师已审核医生房地产信托(“贵公司”)于二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日的随附综合资产负债表、截至二零二一年十二月三十一日止三个年度各年度的相关综合收益表、全面收益表、权益表及现金流量表，以及于指数第15项所载的相关附注及财务报表附表(统称为“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司在2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013框架)》中确立的标准，对公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们于2022年2月24日发布的报告对此发表了无保留意见。

意见基础

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指已向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们也不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
66

不动产净资产减值准备的评估
有关事项的描述
截至2021年12月31日，公司的综合资产负债表包括46亿美元的房地产净资产。如综合财务报表附注2所述，本公司定期评估其长期资产(主要包括房地产投资)的减值，当事件或情况变化显示一项资产的记录金额可能无法完全收回时。如果存在减值指标，本公司将评估相关长期资产的账面价值与其预期未贴现的未来现金流量的关系。如果预期未来未贴现现金流量的总和低于账面价值，本公司将长期资产的账面净值调整为公允价值。

审计管理层的长期资产减值分析是复杂的，涉及高度的主观性，因为确定长期资产的估计未贴现未来现金流量需要进行大量估计。特别是，未来现金流估计对诸如未来租金收入、运营费用、入住率和资本化率等重大假设非常敏感，这些假设受到对未来市场或经济状况的预期以及管理层在长期内以分析中假设的方式持有和运营物业的意图的影响。

我们是如何在审计中解决这个问题的
我们对本公司长期资产减值审查程序的控制措施进行了了解、评估和测试，包括对管理层审查上述重大假设的控制措施的操作有效性。

为了测试公司对长期资产减值的评估，我们进行了审计程序，其中包括评估所使用的方法、评估上文讨论的重大假设以及测试公司在分析中使用的基础数据的完整性和准确性。我们将管理层使用的重要假设与当前的市场数据进行了比较，并对上面讨论的重要假设进行了敏感性分析。对公司方法和重大假设的评估是在我们估值专家的协助下进行的。
购买投资性物业
有关事项的描述
在截至2021年12月31日的年度内，该公司收购了24个运营中的医疗保健物业的控股权，总收购价格为9.725亿美元。交易作为资产收购入账，购买价格是根据收购的有形资产和已确认的无形资产以及承担的负债的相对公允价值分配的。如综合财务报表附注2所述，厘定相对公允价值时所用的估计可能基于评估、对本公司投资组合中最近收购及现有可比物业的内部分析及其他现有市场数据。

审计公司对收购的有形和已确认无形资产和负债的公允价值的估计是复杂的，需要更高程度的审计师判断力，这是因为管理层在根据最近的可比交易或其他市场数据选择关键假设时所使用的判断，这些数据主要是不可观察的投入。由于适用于每个组成部分的使用寿命不同，以及相关折旧或摊销费用在公司的综合收益表和全面收益表中确认，购买价格对所收购物业组成部分的分配可能会对公司的净收入产生影响。

我们是如何在审计中解决这个问题的
我们对公司估计收购资产和负债的公允价值和将购买价格分配给各个组成部分的过程进行了控制，包括对管理层确定和审查上述分析和描述中使用的重大假设的控制，并对控制的设计进行了了解，并测试了控制的操作有效性。

我们评估了估值模型中关键假设的使用情况，并重新计算了模型的结果。为测试购入的有形及无形资产及负债在收购价分配中的公允价值，我们进行了评估程序，以评估管理层所使用的估值方法及重要假设。我们评估了支持确定各种投入的基础数据的完整性和准确性。我们邀请我们的房地产估值专家协助我们评估公司的方法和假设，包括与土地和建筑价值、估计重置成本和市场租金相关的方法和假设。


/s/ 安永律师事务所
自2014年以来，我们一直担任本公司的审计师。
威斯康星州密尔沃基
2022年2月24日
67

独立注册会计师事务所报告

致医师房地产信托基金股东及董事会

财务报告内部控制之我见

我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年框架)(COSO标准)中建立的标准，对截至2021年12月31日的医生房地产信托基金的财务报告进行了内部控制审计。我们认为，根据COSO标准，截至2021年12月31日，医生房地产信托(本公司)在所有重要方面都对财务报告进行了有效的内部控制。

我们亦已按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的准则，审核了医生房地产信托于2021年12月31日及2020年12月31日的综合资产负债表，截至2021年12月31日止三个年度各年度的相关综合收益表、全面收益表、权益及现金流量表，以及纳入指数第15项的相关附注及财务报表附表，而我们于2022年2月24日的报告就此发表了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并对随附的《管理层财务报告内部控制报告》所载财务报告内部控制的有效性进行评估。我们的责任是根据我们的审计，对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。

我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及局限性

公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。


/S/安永律师事务所
威斯康星州密尔沃基
2022年2月24日
68

医生房地产信托基金
合并资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
十二月三十一日，
资产20212020
投资物业：  
土地和改善措施$235,453 $231,621 
建筑和改善4,612,561 3,824,796 
改善租户状况86,018 73,145 
已获得的租赁无形资产498,221 406,935 
 5,432,253 4,536,497 
累计折旧(821,036)(687,554)
不动产净值4,611,217 3,848,943 
持有待售的房地产1,964 — 
使用权租赁资产净额235,483 137,180 
应收房地产贷款净额117,844 198,800 
对未合并实体的投资69,793 77,755 
房地产投资净额5,036,301 4,262,678 
现金和现金等价物9,876 2,515 
租户应收账款，净额4,948 4,757 
其他资产131,584 144,000 
总资产$5,182,709 $4,413,950 
负债和权益  
负债：  
信贷安排$267,641 $412,322 
应付票据1,464,008 968,653 
抵押贷款债务180,269 57,875 
应付帐款6,651 7,007 
应付股息和分派57,246 52,116 
应计费用和其他负债86,254 91,929 
租赁负债104,957 74,116 
收购租赁无形资产，净额21,569 6,641 
总负债2,188,595 1,670,659 
可赎回的非控股权益-A系列优先股(2020)和部分拥有的物业7,081 28,289 
股本：  
普通股，$0.01面值，500,000,000授权普通股，224,678,116和209,550,592分别截至2021年12月31日和2020年12月31日发行和发行的普通股
2,247 2,096 
额外实收资本3,610,954 3,303,231 
累计赤字(776,001)(658,171)
累计其他综合损失(892)(5,859)
股东权益总额2,836,308 2,641,297 
非控股权益：  
运营伙伴关系150,241 73,302 
部分拥有的物业484 403 
非控股权益总额150,725 73,705 
总股本2,987,033 2,715,002 
负债和权益总额$5,182,709 $4,413,950 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
69

医生房地产信托基金
合并损益表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
 十二月三十一日，
 202120202019
收入：   
租金及相关收入$436,893 $418,190 $404,379 
房地产贷款和其他贷款的利息收入20,806 19,315 10,902 
总收入457,699 437,505 415,281 
费用：   
利息支出60,136 57,179 65,022 
一般和行政37,757 33,763 33,099 
运营费用137,408 128,198 124,819 
折旧及摊销157,870 149,590 146,436 
减值损失340 4,872 — 
总费用393,511 373,602 369,376 
未合并实体的权益前亏损收益和出售投资性物业的收益，净额：64,188 63,903 45,905 
未合并实体损失中的权益(1,570)(1,257)(28)
出售投资性物业的净收益24,165 5,842 31,309 
净收入86,783 68,488 77,186 
可归因于非控股权益的净收入：
运营伙伴关系(2,211)(1,797)(2,155)
部分拥有的物业(1)(607)(574)(548)
可归因于控股权益的净收入83,965 66,117 74,483 
首选分布(13)(1,241)(1,209)
普通股股东应占净收益$83,952 $64,876 $73,274 
每股净收益：   
基本信息$0.39 $0.32 $0.39 
稀释$0.39 $0.32 $0.39 
加权平均普通股：   
基本信息216,135,385 204,243,768 185,770,251 
稀释223,060,556 211,145,917 191,626,320 
宣布的每股普通股股息和分配$0.92 $0.92 $0.92 
(1)包括可赎回非控股权益的金额。

附注是这些合并财务报表的组成部分。

70

医生房地产信托基金
综合全面收益表
(单位：千)
十二月三十一日，
 202120202019
净收入$86,783 $68,488 $77,186 
其他全面收益(亏损)：
利率互换协议公允价值变动净额1,672 (10,180)(10,112)
将利率互换累计亏损重新归类为收益3,295 — — 
其他全面收益(亏损)合计4,967 (10,180)(10,112)
综合收益91,750 58,308 67,074 
可归属于非控股权益的全面收益-经营合伙企业(2,461)(1,522)(1,863)
可归因于非控股权益的全面收入--部分拥有的财产(607)(574)(548)
普通股股东应占全面收益$88,682 $56,212 $64,663 

附注是这些合并财务报表的组成部分。
71

医生房地产信托基金
合并权益表
(单位：千)
 帕尔
价值		其他内容
已缴入
资本		累计
赤字		累计其他综合(亏损)收入总计
股东的
权益		运营中
伙伴关系
非控制性
利息		部分
拥有
属性
非控制性
利息		总计
非控制性
利益		总计
权益
2019年1月1日的余额$1,824 $2,791,555 $(428,307)$14,433 $2,379,505 $67,477 $678 $68,155 $2,447,660 
会计准则变更的累积影响— (239)— — (239)— — — (239)
出售普通股所得净收益74 131,555 — — 131,629 — — — 131,629 
限制性股票奖励授予，净额2 7,918 (898)— 7,022 — — — 7,022 
购买行动单位— — — — — (14,023)— (14,023)(14,023)
宣布的股息/分配— — (172,324)— (172,324)(4,947)— (4,947)(177,271)
首选分布— — (1,209)— (1,209)— — — (1,209)
与收购相关的运营单位的发放— — — — — 22,598 — 22,598 22,598 
投稿— — — — — — 572 572 572 
分配— — — — — — (174)(174)(174)
经营合伙企业中可赎回非控股股权的市值变动— (309)(939)— (1,248)— — — (1,248)
买断非控股权--部分拥有的物业— (122)— — (122)— (990)(990)(1,112)
利率互换协议的公允价值变动— — — (10,112)(10,112)— — — (10,112)
论合伙经营中非控股股权所有权的调整— 1,563 — — 1,563 (1,563)— (1,563)— 
净收入— — 74,483 — 74,483 2,155 253 2,408 76,891 
2019年12月31日的余额1,900 2,931,921 (529,194)4,321 2,408,948 71,697 339 72,036 2,480,984 
会计准则变更的累积影响— (147)— — (147)— — — (147)
出售普通股所得净收益194 364,194 — — 364,388 — — — 364,388 
限制性股票奖励授予，净额2 9,510 (1,783)— 7,729 — — — 7,729 
购买行动单位— — — — — (515)— (515)(515)
作业单位的转换— 41 — — 41 (41)— (41)— 
宣布的股息/分配— — (190,751)— (190,751)(5,123)— (5,123)(195,874)
首选分布— — (1,241)— (1,241)— — — (1,241)
与收购相关的运营单位的发行— — — — — 3,067 — 3,067 3,067 
分配— — — — — — (210)(210)(210)
经营合伙企业中可赎回非控股股权的市值变动— 132 (1,319)— (1,187)— — — (1,187)
利率互换协议的公允价值变动— — — (10,180)(10,180)— — — (10,180)
论合伙经营中非控股股权所有权的调整— (2,420)— — (2,420)2,420 — 2,420 — 
净收入— — 66,117 — 66,117 1,797 274 2,071 68,188 
2020年12月31日余额2,096 3,303,231 (658,171)(5,859)2,641,297 73,302 403 73,705 2,715,002 
出售普通股所得净收益147 267,979 — — 268,126 — — — 268,126 
限制性股票奖励授予，净额4 10,722 (1,312)— 9,414 — — — 9,414 
购买行动单位— — — — — (6,237)— (6,237)(6,237)
宣布的股息/分配— — (200,926)— (200,926)(6,457)— (6,457)(207,383)
首选分布— — (13)— (13)— — — (13)
与收购相关的运营单位的发行— — — — — 116,467 — 116,467 116,467 
分配— — — — — — (224)(224)(224)
经营合伙企业中可赎回非控股股权的市值变动— (23)456 — 433 — — — 433 
对现金流量套期保值的再认识— — — 3,295 3,295 — — — 3,295 
利率互换协议的公允价值变动— — — 1,672 1,672 — — — 1,672 
论合伙经营中非控股股权所有权的调整— 29,045 — — 29,045 (29,045)— (29,045)— 
净收入— — 83,965 — 83,965 2,211 305 2,516 86,481 
截至2021年12月31日的余额$2,247 $3,610,954 $(776,001)$(892)$2,836,308 $150,241 $484 $150,725 $2,987,033 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
72

医生房地产信托基金
合并现金流量表
(单位：千)
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
经营活动的现金流：   
净收入$86,783 $68,488 $77,186 
将净收入与业务活动提供的现金净额进行调整   
折旧及摊销157,870 149,590 146,436 
递延融资成本摊销2,325 2,372 2,416 
租赁诱因和高于/低于市价的租赁无形资产摊销4,678 4,680 4,859 
直线租金收入/支出(8,671)(12,395)(9,986)
无抵押优先票据折价摊销737 629 603 
摊销高于市场承担的债务(62)(62)(62)
对现金流量套期保值的再认识3,295 — — 
递延融资成本报废损失730 — — 
出售投资性物业的净收益(24,165)(5,842)(31,309)
未合并实体损失中的权益1,570 1,257 28 
来自未合并实体的分配6,928 5,515 119 
衍生工具公允价值变动— 15 1 
坏账准备(90)513 2,206 
非现金股份补偿15,032 12,486 10,115 
或有对价公允价值净变动— (715)(37)
投资物业减值准备340 4,872 — 
营业资产和负债变动：   
租户应收账款(2,863)(1,404)(5,902)
其他资产4,185 (7,201)(2,955)
应付帐款(356)659 2,462 
应计费用和其他负债(711)9,840 4,997 
经营活动提供的净现金247,555 233,297 201,177 
投资活动产生的现金流：   
出售投资性物业的收益92,711 20,269 20,934 
投资性物业购置，净额(718,179)(73,040)(113,081)
对未合并实体的投资(9,069)(18,390)(25,954)
收购非控制性权益— — (1,112)
代管现金购置存款/保证金(781)(179)(10)
投资性物业的资本支出(32,566)(33,887)(40,137)
房地产应收贷款的发放(16,213)(115,220)(100,744)
应收房地产贷款的偿还84,874 21,194 7,855 
租赁佣金(3,997)(2,660)(3,057)
租赁诱因— — (2)
用于投资活动的现金净额(603,220)(201,913)(255,308)
融资活动的现金流：   
出售普通股所得净收益268,126 364,388 131,629 
信贷工具借款的收益710,541 364,000 454,000 
偿还信贷工具借款(852,541)(537,000)(330,000)
发行按揭债务所得款项136,050 — — 
发行优先无抵押票据所得款项495,695 — — 
抵押贷款债务的本金支付(13,027)(25,477)(25,184)
发债成本(7,380)(63)(117)
融资租赁支付款项(8,300)— — 
已支付股息--股东(198,541)(186,721)(170,880)
对非控股权益的分配--经营合伙企业(5,024)(5,092)(4,838)
优先分配有偿运营单位持有人(303)(1,268)(1,176)
对非控制权益的贡献— — 572 
分配给非控制性权益--部分拥有的财产(648)(628)(582)
为预扣的股票薪酬份额支付员工税(4,183)(2,848)(2,076)
购买首批首选单位(151,202)— — 
购买运营单位(6,237)(515)(14,023)
融资活动提供(使用)的现金净额363,026 (31,224)37,325 
现金及现金等价物净增(减)7,361 160 (16,806)
现金和现金等价物，年初2,515 2,355 19,161 
现金和现金等价物，年终$9,876 $2,515 $2,355 
补充披露现金流量资料--年内支付的利息$50,814 $54,813 $62,633 
补充披露非现金活动--结清应收票据以换取A系列优先股$20,646 $— $— 
非现金活动的补充披露--利率互换协议和可赎回股权的公允价值变动--财产$1,672 $(10,180)$(10,112)
补充披露非现金活动-发行与收购相关的运营单位和A系列优先股$263,008 $3,067 $25,200 
补充披露非现金活动--与购置投资性财产有关的应收贷款的转换$15,500 $— $— 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
73

医生房地产信托基金
合并财务报表附注
 
除非另有说明或文意另有所指，否则使用“我们”、“我们”、“我们”和“公司”一词，是指医生房地产信托及其合并子公司，包括医生房地产公司。

注1。组织和业务
 
该信托基金于2013年4月9日在马里兰州成立。截至2021年12月31日，该信托被授权发行最多500,000,000实益权益普通股，面值$0.01每股。该信托就拟进行的包销首次公开发售(“首次公开发售”)向美国证券交易委员会(“委员会”)提交S-11表格注册说明书，并于二零一三年七月二十四日完成普通股首次公开发售及开始运作。
 
该信托基金将首次公开招股所得款项净额拨归营运合伙企业。信托及营运合伙作为一个实体管理及营运，除于营运合伙的投资外，信托并无其他重大资产。信托基金的运作是透过营运合伙公司及营运合伙公司的全资附属公司及控股附属公司进行。信托作为经营合伙企业的普通合伙人，控制经营合伙企业，并合并经营合伙企业的资产、负债和经营结果。因此，信托和经营合伙企业的资产和负债是相同的。
 
该信托基金是一家自我管理的房地产投资信托基金，成立的主要目的是收购、有选择地开发、拥有和管理出租给医生、医院和医疗保健提供系统的医疗保健物业。

自动柜员机程序

于二零一九年十一月，信托及营运合伙分别与KeyBanc Capital Markets Inc.、Credit Agricole Securities(USA)Inc.、BMO Capital Markets Corp.、Raymond James&Associates，Inc.及Stifel，Nicolaus&Company，Inc.各自以代理及远期卖方的身份(“2019年代理”)订立独立的市场发行销售协议(“2019年销售协议”)，据此，信托可不时发行及出售其普通股，总发行价最高可达$500通过2019年的代理商(“2019年自动取款机计划”)。2019年的销售协议规定，除了通过2019年代理商发行和销售信托公司的普通股外，信托公司今后还可以不时地与KeyBanc资本市场公司、法国农业信贷证券(美国)公司、蒙特利尔银行资本市场公司、Raymond James&Associates公司和Stifel，Nicolaus&Company，Inc.或它们各自的附属公司签订一项或多项远期销售协议。

于2021年5月，信托及经营合伙公司与KeyBanc Capital Markets Inc.、Credit Agricole Securities(USA)Inc.、BMO Capital Markets Corp.及Raymond James&Associates，Inc.以本公司及/或远期卖家及Stifel，Nicolaus&Company Inc.(以下统称为“2021代理”)及蒙特利尔银行、法国农业信贷银行企业及投资银行、KeyBanc Capital Markets Inc.及Raymond James&Associates的代理身分订立市场发行销售协议(“2021销售协议”)。作为本公司的远期买方(“远期买方”)，据此，信托可不时发行及出售其普通股，总发行价最高可达$500通过2021年代理(“2021年自动柜员机计划”和2019年自动柜员机计划“自动柜员机计划”)。2021年销售协议设想，除了通过2021年代理发行和出售信托的普通股外，信托还可以在未来不时与每一位远期购买者订立一项或多项远期销售协议。签订2021年销售协议后，我们终止了2019年自动取款机计划。

74

在2021年至2020年期间，信托公司根据自动柜员机计划发行和出售普通股的情况如下(单位：千，普通股和价格除外)：
20212020
 普普通通
售出的股份		加权
平均价格		网络
收益		普普通通
售出的股份		加权
平均价格		网络
收益
截至3月31日的季度2,887,296 $18.32 $52,358 12,352,700 $19.57 $239,337 
截至6月30日的季度4,532,343 18.39 82,519 5,543,066 18.07 99,138 
截至9月30日的季度— — — 78,194 18.52 1,433 
截至12月31日的季度7,236,439 18.54 132,824 1,306,531 18.44 23,848 
截至十二月三十一日止的年度14,656,078 $18.45 $267,701 19,280,491 $19.06 $363,756 

截至2022年2月15日，该信托基金拥有326.32021年自动取款机计划下的剩余可用资金为100万。

注2.重要会计政策摘要

合并原则
 
公认会计原则要求确定通过投票权以外的方式获得控制权的实体，并确定哪个企业是可变利益实体(“VIE”)的主要受益者。ASC 810广义地将VIE定义为：(I)股权投资者作为一个团体(如有)没有权力通过投票权或类似权利来指导该实体的活动，从而对该实体的经济表现产生最重大的影响；或(Ii)在没有额外附属财务支持的情况下，风险股权投资不足以为该实体的活动提供资金。本公司将VIE的主要受益人确定为具有以下两个特征的企业：(I)有权指导VIE的活动，从而最大限度地影响实体的经济业绩；(Ii)有义务承担VIE的损失或接受VIE可能对实体产生重大影响的利益。当公司确定自己是VIE的主要受益人时，公司将其投资合并到VIE中。本公司可在后续事件发生时改变对VIE的最初评估，例如影响实体的风险股权投资的特征或充分性的合同安排的修改，以及主要受益人持有的全部或部分权益的处置。本公司会持续进行这项分析。
 
对于未确定为VIE的财产控股实体，本公司合并经营合伙企业拥有的该等实体100或拥有控股财务权益，证明拥有多数表决权权益。所有公司间余额和交易在合并中被冲销。

非控制性权益

本公司将其控制(并因此合并)的实体中不拥有的任何股本部分作为非控股权益，并在综合资产负债表中将该等权益归类为合并股本的组成部分，与本公司的股东权益总额分开。
 
经营伙伴关系：公司的非控股权益包括由其他投资者持有的运营单位。净收益或亏损根据非控股权益(有限合伙人)各自在经营合伙企业中的持股比例分配给他们。所有权百分比的计算方法是将非控股权益持有的运营单位数除以非控股权益和信托持有的运营单位总数。增发普通股和运营单位改变了非控股权益和信托的所有权利益。这类交易和相关收益被视为资本交易。

在截至2021年12月31日的年度内，经营伙伴关系发布了6,561,521业务单位价值约为#美元116.5在发行之日，为收购投资组合提供部分资金。该投资组合的总购买价格约为#美元。750.0百万美元。

于截至2020年12月31日止年度内，经营伙伴关系发出167,779业务单位价值约为#美元3.1发行当日为百万美元，以部分融资一财产收购。此次收购的总收购价格约为美元。32.4百万美元。

75

截至2021年12月31日和2020年12月31日，信托基金举行了95.0%和97.3分别拥有经营合伙企业的%权益。作为唯一的普通合伙人和多数股权持有人，该信托巩固了经营合伙企业的财务状况和经营业绩。
 
作为营运合伙的普通合伙人，未经信托事先书面同意，营运单位持有人不得转让其单位。自向有关持有人发行OP单位一周年起，OP单位持有人可将其单位交由经营合伙企业赎回，以换取相当于赎回时信托普通股市价的现金，或换取非登记普通股一-以一为一的基础。这种选择支付现金或发行普通股以满足OP单位持有人的赎回请求完全在信托的控制范围内。因此，信托将由信托以外的投资者持有的经营合伙企业的运营单位作为综合资产负债表中的权益中的非控股权益。
 
部分拥有的物业：信托在合并资产负债表上反映部分拥有的物业中非全资拥有的部分的非控股权益。归属于非控股权益的该等物业的收益或亏损在合并损益表中反映为部分拥有物业的非控股权益。

可赎回的非控股权益-A系列优先股和部分拥有的物业

于二零一五年二月五日，本公司订立第二份经修订及重订的有限合伙协议(“合伙协议”)，规定指定及发行经营合伙的A系列参与可赎回优先股(“A系列优先股”)。在分配和清算方面，A系列优先股优先于经营伙伴关系的所有其他伙伴关系利益。A系列优先单位持有人有权获得5%累计回报，并在赎回时收到一普通股和美元200。A系列优先股的持有人同意不会导致经营合伙企业在以下时间之前赎回其A系列优先股一年自发行之日起。此外，A系列优先股可根据持有人的选择进行赎回，赎回义务可根据信托的选择，以现金或登记普通股的形式履行。需要登记普通股结算的票据不能归类为永久股本，因为交付登记普通股并不总是完全在发行人的控制范围之内。由于与A系列优先股相关的赎回权，该公司将A系列优先股归类于其综合资产负债表夹层部分。
 
对A系列首选单元的嵌入式特征进行了评估，这些特征应该被分成两部分，并作为独立的派生因素单独核算。该公司确定，A系列首选单元包含需要分叉的功能。本公司将可赎回非控制权益的账面值减去嵌入衍生工具的价值，按账面值或赎回价值中较大者计入综合资产负债表。

2018年1月9日，Hazelwood Medical Commons交易的部分资金来自发行104,172A系列首选单位，价值#美元22.7百万美元。关于Hazelwood Medical Commons的交易，运营合伙企业同意，如果在2023年1月8日之前达到某些租赁要求，将根据与卖方的赚取协议支付额外的购买对价。2019年6月19日，运营伙伴关系获得资助，发布了8,529A系列优先股，一笔价值$的赚取款项1.9发行之日为百万美元。2019年8月1日，运营伙伴关系获得资助，发布了3,409A系列优先股，第二笔赚取款项，价值$0.7发行之日为百万美元。这两笔赚取的款项都按财产的成本基础资本化。截至2020年12月31日，有116,110A系列优先股未完成。2021年1月4日，所有这些A系列优先股都被赎回，总价值为美元25.3百万美元。

2021年12月20日，公司完成对一家14医疗办公大楼组合，总购买价格约为$750.0百万美元(“里程碑式投资组合”)。Landmark投资组合的部分资金来自一笔672,978A系列优先股，估值约为$146.5发行之日为百万美元。2021年12月28日，所有A系列优先股均被赎回，总价值为$146.5作为这次赎回的结果，有不是截至2021年12月31日的A系列优先股。

在该公司收购位于蒙大拿州大瀑布大瀑布医院园区的医疗办公楼、门诊手术中心和医院方面，与卖方有关联的医生保留了非控股权益，可由持有人选择在2023年5月1日之后的任何时间赎回。由于赎回条款不在信托基金的控制范围内，信托基金将综合资产负债表夹层部分的投资归类。信托按账面价值或赎回价值中较大者记录可赎回非控制权益的账面金额。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司可赎回非控制权益的价值为7.1百万美元和美元7.7分别为100万美元。
76


股息和分配

截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度股息和分配如下：
申报日期记录日期付款日期现金股利
每股/单位
2021年12月22日2022年1月4日2022年1月18日$0.23 
2021年9月22日2021年10月4日2021年10月15日$0.23 
June 18, 2021July 2, 2021July 16, 2021$0.23 
March 19, 2021April 2, 2021April 16, 2021$0.23 
2020年12月18日2021年1月5日2021年1月20日$0.23 
2020年9月21日2020年10月2日2020年10月16日$0.23 
June 18, 2020July 2, 2020July 17, 2020$0.23 
March 19, 2020April 2, 2020April 16, 2020$0.23 
2019年12月20日2020年1月3日2020年1月17日$0.23 
2019年9月20日2019年10月3日2019年10月18日$0.23 
June 21, 2019July 3, 2019July 18, 2019$0.23 
March 22, 2019April 3, 2019April 18, 2019$0.23 

在符合计划条款的前提下，公司股东有权通过参与股息再投资和股票购买计划(“DIP”)，将全部或部分现金分配再投资于他们持有的公司普通股。

股息和分红的纳税状况

该公司为美国联邦所得税目的分配的当期和累计收益和利润一般应作为普通收入向股东纳税。超出该等盈利及利润的分派一般被视为股东在股份基础上的非应课税减值(非股息分派)，其后则视为应课税收益。

运营单位持有人就其运营单位收到的任何现金分配，一般不会因美国联邦所得税的目的而向该运营单位持有人征税，前提是此类分配不超过运营单位持有人在其运营单位中的基础。任何此类分配反而会降低运营单位持有人在其运营单位中的基数(运营单位持有人将就运营合伙企业就其运营单位分配给他们的应税收入征税，而此类收入是由运营合伙企业赚取的，这种收入分配增加了运营单位持有人在其运营单位中的基数)。

下表列出了所列期间普通股和运营单位分配的联邦所得税状况：
截至十二月三十一日止的年度：
202120202019
每股普通股和运营单位：
普通股息$— $— $— 
第199A节合资格房地产投资信托基金股息0.4856 0.4798 0.4035 
合格股息— — — 
资本利得分配— — 0.0003 
非股息分配0.4344 0.4402 0.5162 
总计$0.9200 $0.9200 $0.9200 

77

购买投资性物业
 
随着ASU 2017-01于2018年1月采用，本公司对投资物业的收购及其未来投资的大部分将作为资产收购入账，并将导致收购成本资本化。包括购置成本在内的收购价格将根据有形和无形资产及负债的相对公允价值分配给有形和无形资产和负债。有形资产主要包括土地、建筑物和装修。无形资产主要包括高于市价或低于市价的租赁、就地租赁、承担的高于市价或低于市价的债务、使用权资产和租赁负债。任何未来的或有对价将在或有事项解决时记录下来。在厘定公允价值时，本公司须作出若干估计及假设。

公允价值的确定涉及重大判断和估计的使用。本公司根据收购前尽职调查而从多个来源取得的资料，估计有形及无形收购资产及承担负债的公允价值，并一般包括第三方评估师的协助。本公司按“空置”原则估计收购资产的公允价值，其价值在其估计剩余使用年限内按等额折旧。本公司根据重置成本厘定其他固定资产的分配价值，例如场地改善工程，并在该等资产于适用收购日期厘定的估计剩余使用年限内计提折旧。土地的公允价值是通过考虑最近交易中类似物业的销售价格或基于对公司投资组合中最近收购的和现有可比物业的内部分析来确定的。
 
高于市价或低于市价租约的价值是根据根据租约收取的合约金额与管理层估计的市值租赁费之间的差额的现值(使用反映所取得租约相关风险的贴现率)估计的，期间与租约的估计剩余年期相等。.资本化的高于市价或低于市价的租赁无形资产在各自租约的估计剩余期限加上承租人在经济上被迫行使的任何续期选择权的期限内作为租金收入的减值或增加摊销。

在厘定原址租约的价值时，管理层会考虑目前的市况及执行类似租约的成本，以得出预期租期由空置至现有入伙期间的入账成本估计。在估计持有成本时，管理层包括房地产税、保险、其他营运费用、预期租赁期内租金收入损失的估计，以及执行类似租赁的成本，包括租赁佣金、租户改善、法律及其他基于当前市场需求的相关成本。分配给原址租赁的价值在租赁的估计剩余期限内摊销至摊销费用。如果租赁在预定到期日之前终止，则与该租赁相关的所有未摊销成本在扣除任何所需的租赁终止付款后将被注销。
 
本公司计算任何长期债务的公允价值，方法是按当前市场利率对每项工具上的剩余合同现金流进行贴现，并根据收购日预期的替换工具利率对其进行近似计算，并将与长期债务相关的任何公允价值调整确认为工具剩余期限内的有效收益率调整。

基于这些估计，本公司根据估计的公允价值确认收购的资产和承担的负债，这些估计公允价值通常是使用第三级投入确定的，例如市场租赁率、资本化率、折现率或其他可用市场数据。

78

无形资产和长期资产减值准备
 
本公司定期评估其长期资产(主要包括房地产投资)的减值指标，或当事件或情况变化显示一项资产的记录金额可能无法完全收回时。如有减值指标，本公司会根据相关业务的未贴现预期未来现金流量，评估相关房地产物业的账面价值。在进行这项评估时，管理层会考虑有关持有或处置房地产的市场情况和当前意向。对预期现金流的评估是主观的，是基于对未来入住率、租赁率和上限利率的假设，这些假设可能与实际结果大不相同。如果包括销售收益在内的预期未来未贴现现金流量之和低于账面价值，本公司将房地产的账面净值调整为公允价值。本公司在作出任何该等厘定时确认减值亏损。如果本公司确定一项资产已减值，应确认的减值按该资产的记录金额超过其公允价值的金额计量。公允价值通常使用贴现未来现金流量分析或其他可接受的估值技术来确定，而这些技术又基于第三级投入，如收入和支出增长率、资本化率、折现率或其他可用市场数据。随着ASU 2016-02的采用，租约，2019年1月1日，本公司定期对使用权资产进行减值评估，详见上文。

公司记录的减值费用为#美元。0.3百万美元一在截至2021年12月31日的年度内，位于密歇根州特拉弗斯市的医疗办公大楼。公司记录的减值费用为#美元。4.9百万美元一在截至2020年12月31日的年度内，在密歇根州大急流城建造医疗办公大楼。《公司》做到了不是T在截至2019年12月31日的年度内记录减值费用。
 
持有待售资产和停产业务

该公司可能会不时出于各种原因出售物业，包括有利的市场条件。一旦符合公认会计准则定义的标准，公司将某些长期资产归类为持有以待出售。在以下情况下，本公司将房地产或投资组合归类为持有待售：(I)管理层已批准出售，(Ii)该物业目前的状况可供出售，(Iii)已启动寻找买家的积极计划，(Iv)该物业可能会在一年内出售，(V)该物业正以相对于其公允价值的合理价格出售，及(Vi)出售计划不太可能大幅改变或撤回。在将物业归类为“持有待售”后，资产上不再记录进一步的折旧或摊销，资产减记为账面价值或公平市价中较低者，减去出售成本。一截至2021年12月31日，房产被归类为持有待售房产，以及不是截至2020年12月31日，物业被归类为持有待售物业，截至2021年12月31日和2019年12月31日的年度内的处置不符合停产经营的条件。

对未合并实体的投资

本公司报告对未合并实体的投资，根据权益会计方法，本公司有能力对其经营和财务政策施加重大影响。根据这种会计方法，公司在被投资公司的收益或亏损中的份额计入其综合损益表。非综合实体投资的初始账面值是根据购买股权所支付的金额计算的。

本公司不断监测可能表明其权益法投资的账面价值可能无法收回或变现的事件和情况变化。如确认潜在减值指标，本公司会根据投资的公允价值与账面价值的比较，评估其权益法投资的减值。公允价值乃根据贴现现金流量估计，该现金流量包括指定持有期内所有估计现金流入及流出，以及任何估计债务溢价或贴现。若根据该分析，本公司认为其无法收回其权益法投资的账面价值，则本公司将录得账面价值超过其权益法投资的估计公允价值的减值亏损。

2019年10月31日，公司出资股权投资$8.9百万美元，总投资额为26.5百万美元，其中包括我们按比例分享的债务，以收购49%会员权益于MedCore Realty Eden Hill，LLC(“Eden Hill合资企业”)，该公司拥有140,205位于特拉华州多佛市的平方英尺医疗办公设施。2021年10月15日，公司完成对剩余股份的收购51%会员权益，约为$33.2百万美元。

2019年11月22日，公司出资二价值$的财产39.0百万美元，并支付额外代价$17.0百万美元12.3PMAK MOB JV REOC，LLC(PMAK合资企业)的%股权。截至2021年12月31日，该合资企业拥有60医疗办公设施位于19各州。
79


在2020年12月11日和2021年8月18日，该公司贡献了18.3百万美元和美元7.3分别收购Davis Medical Investors，LLC(“Davis合资企业”)的会员权益。截至2021年12月31日，公司持有49戴维斯合资企业的%会员权益，该合资企业拥有九医疗办公设施位于五各州。

应收房地产贷款
 
应收房地产贷款包括12夹层贷款，一建筑贷款，以及二截至2021年12月31日的定期贷款。一般来说，每笔夹层贷款以各自借款人的所有权权益为抵押，每笔定期贷款以相关医疗办公大楼的抵押为抵押，而建筑贷款以土地和已建成的改善工程的抵押为抵押。贷款利息收入根据贷款条款确认为已赚取，但须对可收回风险进行评估，并计入本公司的综合收益表。本公司每季度评估其贷款组合的可收回性，包括相关的应收利息收入，并在必要时建立贷款损失准备金。截至2021年12月31日止年度，本公司的贷款损失准备金为$0.1百万美元。截至2020年12月31日止年度，本公司的贷款损失准备金为0.2百万美元。

现金和现金等价物
 
现金和现金等价物包括手头现金和自购买之日起到期日不超过三个月的短期投资。该公司因其临时现金投资而受到信用风险集中的影响。本公司将其临时现金投资放在高信用质量的金融机构，以减轻这一风险。

租金及相关收入
 
当租金收入可能可收回时，租金收入按相关租约条款以直线方式确认。在直线基础上确认租赁的租金收入可能会导致确认的收入金额多于或少于目前应向租户支付的金额。确认的金额超过租户目前应支付的金额，不包括归类为持有待售的资产，计入其他资产，约为#美元。95.4百万美元和美元86.6分别截至2021年12月31日和2020年12月31日。如本公司确定不可能收取直线租金，收入确认仅限于收取的现金或直线基础上反映的租赁收入中较少者，加上可累算的可变租金。

根据ASU 2016-02，租约，主题842，如果租赁的可收集性在开始日期后发生变化，本应确认的租赁收入与租赁付款之间的任何差额应确认为对租赁收入的调整。确认为租金收入调整的坏账为#美元。0.4百万，$0.5百万美元，以及$9.8截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度分别为百万美元。

租金收入按租赁优惠摊销及某些租约的高于市价或低于市价租金予以调整。租赁诱因及高于市价或低于市价的租金在剩余租赁期内按直线摊销。租金和相关收入还包括费用回收，这与租户偿还房地产税、保险和在发生适用费用期间确认的其他运营费用有关。报销记录为毛额，因为这些费用由公司发生，并由租户报销。我们有一些租户的绝对净租约。根据这些租赁协议，租户负责运营和建筑费用，我们不承认费用回收。

承租人应收账款，净额
 
租户应收账款主要指根据各自租约的条款从租户应计和未支付的金额，受本公司的收入确认政策限制。本公司每月审查应收账款，并在管理层认为不可能收回基本上所有剩余款项时注销剩余余额。当本公司确定基本上所有剩余的租赁付款都不可能收回时，本公司确认所有未偿还余额(包括应计直线应收租金)的租金收入和费用收回减少。随后的任何收入都确认为收到期间的租金收入和费用回收。采用ASC 842后，公司的期初累计赤字余额调整为#美元。0.2百万美元，与租户应收账款相关，截至2019年1月1日，基本上所有运营租赁付款都不可能收回。

80

衍生工具

当本公司在其他合约中包含衍生工具时，除非该等衍生工具符合正常购买或正常出售例外情况，否则会将该等衍生工具记录为按其公允价值计量的资产或负债。当不符合特定对冲会计准则或本公司不选择申请对冲会计时，本公司衍生工具的公允价值变动将于当期收益中确认。由于本公司于2019年1月1日采用ASU 2017-12，若对冲会计适用于衍生工具，其指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的全部公允价值变动均记入综合资产负债表的累计其他全面收益(“AOCI”)，并随后在对冲的预测交易影响收益的期间重新分类为收益。

为了管理其某些可变利率债务的利率风险，该公司使用利率掉期作为其风险管理战略的一部分。这些衍生品旨在通过在有限的、预先确定的一段时间内提供固定利率来缓解未来加息的风险。被指定为现金流对冲的利率掉期包括从交易对手那里收取可变利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率，而不交换相关名义金额。截至2021年12月31日，公司拥有一未偿还利率互换，指定为利率风险的现金流对冲。更多细节见附注7(衍生工具)。

所得税
 
该信托选择从提交截至2013年12月31日的短暂纳税年度的纳税申报单开始，作为房地产投资信托基金(REIT)征税。在选择REIT地位之前，该信托基金没有应税收入。要符合REIT的资格，信托必须符合某些组织和运营要求，包括要求将其年度REIT应纳税所得额的至少90%分配给其股东(计算时不考虑所支付的股息扣减或净资本利得，且不一定等于按照公认会计原则计算的净收入)。作为一家房地产投资信托基金，该信托基金通常不需要缴纳联邦所得税，只要它向股东分配合格股息。如果信托基金在任何课税年度未能符合REIT的资格，它将按正常的企业所得税税率就其应纳税所得额缴纳联邦所得税(包括任何适用的替代最低税)，并且通常不被允许在失去资格的下一年的四个纳税年度内为联邦所得税目的而被视为REIT，除非美国国税局根据某些法定规定批准信托减免。这样的事件可能会对信托公司的净收入和可供分配给股东的净现金产生重大不利影响。然而，信托基金打算继续以这样的方式运作，继续有资格获得房地产投资信托基金的待遇。尽管信托基金继续有资格作为房地产投资信托基金纳税，但在各种情况下，信托基金的收入和财产需要缴纳州税和地方税，未分配收入需要缴纳联邦所得税和消费税。
 
如附注1(组织和业务)所述，信托基金的几乎所有业务都是通过经营伙伴关系进行的。作为合伙企业，经营合伙企业一般不缴纳联邦所得税。经营合伙企业的经营收益和亏损计入其合伙人(包括信托)的纳税申报表，这些合伙人负责报告其在合伙企业收益和亏损中的可分配份额。因此，所附合并财务报表未计提所得税拨备。

管理层估计
 
根据公认会计原则编制合并财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响截至合并财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及该期间报告的收入和费用。对购买价格分配、减值评估和金融工具估值的公允价值评估进行了重大估计。实际结果可能与这些估计不同。
 
承付款
 
该公司的某些收购以与租赁或有事项相关的收益形式向卖方提供了额外的对价。本公司只有在满足某些参数或其他重大或有事项的情况下才确认与资产收购相关的收益，届时将支付对价。

该公司的某些租约亦提供对价予租户作为租户改善津贴。根据截至2021年12月31日的现有租约，已承诺但未使用的租户相关债务为77.7百万美元。

81

关联方

该公司确认的租金收入总额为#美元7.92021年达到100万美元，7.52020年为100万美元，8.02019年来自贝勒·斯科特和怀特健康公司的100万美元。该公司确认的租金收入总额为#美元0.62021年、2020年和2019年从Advocate Aurora Health获得100万美元。这两个机构都是隶属于信托基金董事会某些成员的医疗保健系统。
 
细分市场报告
 
在编纂主题280的规定下，细分市场报告，该公司已确定它已一可报告的部门，与租赁和管理医疗保健物业相关的活动。

新会计公告

2016年6月，FASB发布了ASU 2016-13，金融工具--信贷损失，哪一个 改变了大多数金融工具的减值模式，要求公司确认预期损失准备，而不是像目前非临时性减值模式所要求的那样发生损失。ASU 2016-13将适用于以摊余成本计量的大多数金融资产和某些其他工具，包括某些应收账款、贷款、持有至到期的债务证券、租赁净投资和表外信贷敞口(例如，贷款承诺)。ASU 2016-13年度要求以摊余成本计量的财务报表资产按预计通过从摊余成本基础上扣除的信贷损失准备金收取的净额列报。亚利桑那州2018-19年，对主题320“金融工具--信贷损失”的编纂改进澄清了经营性租赁产生的应收款不在分专题326-20的范围内。相反，这些应收款的减值应按照第842专题“租赁”入账。ASU 2016-13年和ASU 2018-19年在2019年12月15日之后的报告期内有效，并作为截至2020年1月1日的留存收益的累计调整。本公司于2020年1月1日采用ASU 2016-13，对其合并财务报表没有实质性影响。

2018年8月，FASB发布了ASU 2018-13，公允价值计量；公允价值计量披露要求的变更，其中修改了820专题中关于公允价值计量的披露要求如下：(A)披露删除：(1)第1级和第2级之间转移的数额和原因；(2)各级之间转移的时间政策；(3)第3级公允价值计量的估值过程；(B)披露修改：(1)不要求披露清算的时间，除非被投资人已将时间通知报告实体或公开宣布时间；和(Ii)对于第3级公允价值计量，对报告日期的计量不确定性进行叙述性描述，而不是对未来变化的敏感性；及(C)披露补充：(I)对于经常性第3级计量，披露保监处和全面收益表所包括期间的未实现损益变化；(Ii)对于重大投入表中的第3级公允价值计量，披露重大不可观察投入的范围和加权平均及其计算方法。本公司于2020年1月1日采用ASU 2018-13，对其合并财务报表没有实质性影响。

2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)促进参考汇率改革对财务报告的影响，这为参考LIBOR的参考利率、合同、对冲关系和其他交易的变化提供了可选的缓解措施，LIBOR已于2021年底停止。本次更新中的修订立即生效，可能适用至2022年12月31日。公司将继续使用已公布的LIBOR利率，直至2023年6月，届时公司预计重置基准利率不会对公司的综合财务报表产生重大影响。

2020年8月，FASB发布了ASU 2020-06，债务--可转换债务和其他期权(分主题470-20)和衍生工具和对冲--实体自身权益的合同(分主题815-40)它简化了某些具有负债和股权特征的金融工具的会计处理，包括可转换工具和实体自有股权合同。ASU是FASB简化计划的一部分，该计划旨在降低美国GAAP中不必要的复杂性。本指南适用于财政年度和这些财政年度内的过渡期，从2021年12月15日之后开始，允许提前采用。本公司于2022年1月1日采用ASU 2020-06，对其合并财务报表没有实质性影响。

注3.投资和处置活动

于2021年，本公司完成收购24运营医疗保健物业，其中包括剩余的51在伊甸山合资企业中拥有%的会员权益，以及三医疗公寓单元位于14各州，购买总价约为#美元973.2100万美元，不包括转换以前未偿还的建筑贷款#美元15.5百万美元。该公司还支付了$0.3百万美元的额外购买对价一物业
82

根据一项赚取利润的协议。此外，该公司还为三夹层贷款为$8.9100万美元，收盘时为1美元10.5百万建筑贷款，资金$7.3截至2021年12月31日。该公司还收购了会员权益一合资企业，约合美元7.3100万美元，导致总投资活动约为#美元997.0百万美元。作为这些投资的一部分，该公司产生了大约#美元5.9上百万的资本化交易成本。

截至2021年12月31日的年度投资活动摘要如下：
投资位置采办
日期		投资额
(单位：千)
赢利-托帕沃斯堡暴徒德克萨斯州沃斯堡2021年1月11日$298 
AdventHealth卫斯理教堂暴徒II佛罗里达州韦斯利·查佩尔April 21, 202135,251 
托帕丹顿(1)德克萨斯州丹顿June 11, 2021— 
Intermed暴徒-Davis合资企业(2)缅因州波特兰2021年8月18日7,291 
阿特金斯投资组合(5名暴徒)五花八门2021年8月30日54,090 
荣誉健康-索诺兰暴徒菲尼克斯，AZ2021年9月23日31,750
伊甸山医疗中心(3)德州多佛市2021年10月15日33,180 
荣誉健康-神经科学研究所亚利桑那州斯科茨代尔2021年10月27日67,250 
里程碑式的投资组合(14名暴徒)(4)五花八门2021年12月20日750,000 
亚特兰大医疗公寓投资公司佐治亚州亚特兰大五花八门1,653 
贷款投资五花八门五花八门16,214 
  $996,977 
(1)该公司通过转换和偿还以前未偿还的建筑贷款#美元为这项投资提供资金。15.5百万美元。
(2)该公司购买了49会员通过戴维斯合资企业在该物业拥有%的权益。
(3)该公司购买了剩余的股份51在MedCore Realty Eden Hill，LLC合资企业中拥有%的会员权益，截至2021年12月31日100此属性的%。
(4)这一投资组合的资金来源是6,561,521行动单位和672,978经营伙伴关系发行的A系列优先股，价值约为$116.5百万美元和美元146.5在发行之日，分别为百万美元。该公司还资助了总计$100.0百万到三新的抵押贷款并支付了$386.3上百万的现金。2021年12月28日，所有A系列优先股均被赎回，总价值为$146.5作为这次赎回的结果，有不是A系列优先股未完成。

在2021年期间，该公司录得收入和净亏损#美元8.7百万美元和美元1.3分别来自2021年的收购。

于2020年内，本公司完成收购七经营医疗保健物业位于六各州，购买总价约为#美元74.5百万美元，不包括转换以前未偿还的定期贷款#美元47.0百万美元和一笔建筑贷款的偿还额29.1百万美元。该公司还支付了$1.1百万美元的额外购买对价二根据赚取协议购买的物业一通过转换和偿还先前未偿还的定期贷款获得的地块，金额为$0.2百万美元。此外，该公司还为十二夹层贷款为$79.6百万，一美元定期贷款10.0百万，$25.4之前的建筑贷款承诺，包括丹顿和圣心ASC建筑贷款的最后资金，以及额外的$0.3100万美元到现有的定期贷款。该公司还收购了一合资企业，约合美元18.3100万美元，导致总投资活动约为#美元209.3百万美元。作为这些投资的一部分，我们产生了大约$1.3上百万的资本化成本。

83

截至2020年12月31日的年度投资活动摘要如下：
投资位置采办
日期
购进价格
 (单位：千)
埃尔帕索，德克萨斯州(1)德克萨斯州埃尔帕索2020年1月17日$215 
韦斯特维尔暴徒俄亥俄州韦斯特维尔2020年2月28日10,683 
托帕沃斯堡(2)德克萨斯州沃斯堡March 16, 20201,500 
阿森松圣文森特癌症中心印第安纳州纽堡2020年9月11日21,085 
伊斯顿健康中心宾夕法尼亚州伊斯顿2020年11月23日15,775 
哈特福德医疗保健癌症中心康涅狄格州曼彻斯特2020年12月8日16,855 
戴维斯合资企业(3)五花八门2020年12月11日18,252 
圣心峰会医务处和ASC(4)佛罗里达州彭萨科拉2020年12月18日3,264 
韦斯特维尔二世暴徒俄亥俄州韦斯特维尔2020年12月23日5,350 
具有里程碑意义的夹层贷款组合五花八门五花八门54,250 
贷款投资五花八门五花八门60,971 
赚得的投资(5)五花八门五花八门1,136 
  $209,336 
(1)这项投资的资金来源是转换和偿还以前未偿还的一笔定期贷款#美元。1.3百万美元和额外的现金代价$0.2百万美元。
(2)这项投资的资金来源是转换和偿还以前未偿还的一笔定期贷款#美元。47.0百万美元和额外的现金代价$1.5百万美元。
(3)该公司购买了49在这家合资企业中拥有%的会员权益。
(4)这项投资的资金来源是转换和偿还以前未偿还的2,910万美元建筑贷款和#美元的额外对价。3.3百万美元，由一个集合组成167,779经营伙伴关系发行的业务单位价值约为#美元3.1发行当日百万元及$0.2上百万的现金。
(5)本公司在签订两处物业的租约后，已完成与收购有关的收入付款的结算。所有赚取的款项都被认为是每一处房产的额外购买价格。

2020年，该公司录得收入和净收入为#美元5.3百万美元和美元0.7分别从2020年的收购中获得100万欧元。

84

下表汇总了公司使用2级和3级投入确定的收购资产和承担的负债的初步收购价分配(单位：千)：

2021年12月31日2020年12月31日
土地$15,497 $8,841 
建筑和改善840,591 128,594 
就地租赁无形资产90,336 18,165 
高于市价的就地租赁无形资产13,804 118 
低于市价的就地租赁无形资产(16,326)(1,962)
使用权资产100,589 444 
应收账款— 140 
预付费用129 (771)
租赁责任(39,400)— 
获得的净资产(1)$1,005,220 $153,569 
发行首轮优先股(146,541)— 
发行行动单位(116,467)(3,067)
应收房地产贷款清偿与合营企业利息折算(24,033)(77,462)
用于购置投资性财产的现金$718,179 $73,040 
(1)收购的净资产不包括#美元的收购信贷6.8截至2021年12月31日的年度为百万元及1.0截至二零二零年十二月三十一日止年度之资本开支承诺，主要包括未来租户改善及于收购时作为入账收到之资本开支承担。

性情

截至2021年12月31日止年度，本公司售出七属性和五毗邻的空地地块位于五各州的费用约为$94.4百万美元，并确认净收益约为$24.2百万美元。

截至2020年12月31日止年度，本公司售出二医疗办公大楼，价格约为1美元20.5100万美元，并确认销售净收益约为$5.8百万美元。

注4.无形资产

以下是截至2021年12月31日和2020年12月31日的无形资产和负债的账面金额摘要(单位：千)，其中不包括归类为持有待售的资产：
 2021年12月31日2020年12月31日
 成本累计
摊销		网络成本累计
摊销		网络
资产      
就地租约$441,072 $(201,885)$239,187 $362,837 $(173,862)$188,975 
高于市价的租约57,149 (24,437)32,712 43,386 (20,670)22,716 
负债      
低于市价的租赁$32,155 $(10,585)$21,570 $15,882 $(9,241)$6,641 

85

以下是该公司截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的收购租赁无形摊销摘要(单位：千)：
 十二月三十一日，
 202120202019
与原址租赁相关的摊销费用$34,570 $34,691 $35,984 
与高于市值的租赁有关的租金收入减少3,808 3,846 4,354 
与低于市价的租赁有关的租金收入增加1,398 1,417 1,886 
 
截至2021年12月31日止年度，本公司撇销就地租赁资产约$1.3百万美元，累计摊销美元0.9100万美元，净亏损约为$0.4百万美元。

公司收购的租赁无形资产的未来合计净摊销，不包括一截至2021年12月31日，归类为持有待售资产的情况如下(以千计)：
 年净减幅
收入		净增长
费用
2022$2,846 $43,256 
20232,426 39,434 
20242,231 34,011 
20251,701 28,248 
2026565 21,342 
此后1,373 72,896 
总计$11,142 $239,187 
 
截至2021年12月31日止年度，资产租赁无形资产及负债租赁无形资产的加权平均摊销期间为8年和9分别是几年。进一步详情载于附注2(主要会计政策摘要)。

注5.其他资产
 
截至2021年12月31日和2020年12月31日，其他资产包括以下资产，如果适用，不包括分类为待售的资产(以千计)：
十二月三十一日，
20212020
直线应收租金，净额$95,443 $86,551 
租赁佣金，净额11,627 9,282 
预付费用8,910 9,401 
租赁诱因，净额8,293 9,396 
第三方托管1,780 1,507 
应收票据净额1,097 23,760 
其他4,434 4,103 
总计$131,584 $144,000 
  
86

注6.债务
 
以下是截至2021年12月31日和2020年12月31日的债务摘要(单位：千)：
 十二月三十一日，
 20212020
固息按揭票据(1)$75,395 $51,896 
可变利率按揭票据(2)105,629 6,105 
抵押贷款债务总额181,024 58,001 
$1.02025年9月到期的2025年9月到期的带可变利率的无担保循环信贷安排(3)
274,000 166,000 
$400百万优先无担保票据，固定利率为4.30%，2027年3月到期
400,000 400,000 
$350百万优先无担保票据，固定利率为3.95%，2028年1月到期
350,000 350,000 
$500百万优先无担保票据，固定利率为2.625%，2031年11月到期
500,000 — 
$250带固定利息的百万无担保定期借款，2023年6月到期(4)
— 250,000 
$150百万优先无担保票据，固定利率为4.03%至4.74%，2023年1月至2031年1月
150,000 150,000 
$75百万优先无担保票据，固定利率为4.09%至4.24%，2025年8月至2027年
75,000 75,000 
本金总额1,930,024 1,449,001 
未摊销递延融资成本(9,694)(5,369)
未摊销折扣(8,423)(4,855)
未摊销公允价值调整11 73 
债务总额$1,911,918 $1,438,850 
(1)截至2021年12月31日，固息按揭票据的利息来自3.33%至4.83%，2022年和2024年到期，加权平均利率为4.05%。自2020年12月31日起，固息按揭票据的利息由4.63%和5.502021年、2022年和2024年到期，利率加权平均为4.78%。票据的抵押品为三账面净值为$的物业151.9截至2021年12月31日四账面净值为$的物业110.3截至2020年12月31日。截至2021年12月31日，一笔抵押贷款的利息为LIBOR+1.90%和信托签订了支付固定收益浮动利率掉期，将该利率的LIBOR部分固定为1.43%.
(2)可变利率按揭票据的可变利率为LIBOR加2.75%和SOFR PLUS1.85加权平均利率为1.95截至2021年12月31日。可变利率按揭票据的可变利率为LIBOR加2.75%，利率为2.90截至2020年12月31日。票据的抵押品为四账面净值为$的物业307.2截至2021年12月31日为100万美元，其中一处房产的账面净值为8.3截至2020年12月31日。
(3)截至2021年12月31日，无担保循环信贷安排的浮动利息为LIBOR加0.85%。截至2020年12月31日，无担保循环信贷安排的浮动利率为LIBOR加0.90%.
(4)截至2020年12月31日，信贷协议的定期贷款功能按等于LIBOR+的利率计息1.00%。该信托公司达成了一项固定收受浮动支付利率互换协议，将该利率的LIBOR部分固定为1.07%.

于二零二一年九月二十四日，经营合伙(作为借款人)及信托(作为担保人)签署第三份经修订及重新签署的信贷协议(“信贷协议”)，将信贷协议项下循环信贷融资的到期日延长至2025年9月24日，并降低适用于借款的利差。信贷协议包括一项无担保循环信贷安排#美元。1.0亿美元，并包含一项$250.0100万美元，使总借款能力达到美元1.3十亿美元。信贷协议还包括Swingline贷款承诺，最多10最高本金的%，并提供手风琴功能，允许运营伙伴关系将借款能力增加高达额外的$500.0100万美元，受习惯条款和条件限制，最高借款能力为#美元1.75十亿美元。信贷协议项下的循环信贷安排亦包括二, 六个月扩展选项。

信贷协议项下的借款按经调整的LIBOR利率计算未偿还本金的利息，该利率乃根据信贷协议项下信托的投资级评级而厘定。截至2021年12月31日，该信托基金的投资级评级为Baa2，标准普尔为BBB，惠誉为BBB。因此，根据
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信贷协议的循环信贷安排按LIBOR+利率计算未偿还本金的应计利息0.85%。信贷协议包括一笔相当于0.20截至2021年12月31日的年利率，这也是由信托的投资级评级决定的。

2016年7月7日，运营伙伴关系借入美元250.0百万美元以下7-信贷协议的一年定期贷款功能。根据信贷协议，信贷协议定期贷款功能项下的借款以未偿还本金为利息，利率由信托的信贷评级厘定，目前等于LIBOR+1.00%。该信托同时签订了全额借款的支付-固定接收-浮动利率掉期，将借款利率的LIBOR部分固定为1.07%，用于当前的全部固定利率2.07%。借款和支付固定收益可变掉期的到期日都是2023年6月10日。

2021年10月13日，公司用优先票据的收益偿还了美元250.0信贷协议的百万定期贷款功能。根据信贷协议的定义，定期贷款功能不再适用于公司。经营伙伴关系同时终止了与#美元全定期贷款借款有关的现有固定收受浮动利率互换。250.0百万美元。作为终止合同的一部分，公司支付的现金总额为#美元。3.3向互换协议的交易对手支付100万美元。

基本利率贷款、调整后的伦敦银行间同业拆借利率贷款和信用证(每一项均在信贷协议中定义)将根据信托的投资级评级支付利率，如下所示：
信用评级循环贷款适用保证金：Libor利率贷款
和信用证手续费		循环贷款适用保证金：基本利率贷款定期贷款适用保证金：Libor利率贷款
和信用证手续费		定期贷款适用保证金：基本利率贷款
至少A-或A3
Libor+0.725%
— %
Libor+0.85%
— %
至少BBB+或Baa1
Libor+0.775%
— %
Libor+0.90%
— %
至少BBB或Baa2
Libor+0.85%
— %
Libor+1.00%
— %
至少BBB-或Baa3
Libor+1.05%
0.05 %
Libor+1.25%
0.25 %
低于BBB-或Baa3
Libor+1.40%
0.40 %
Libor+1.65%
0.65 %

信贷协议载有财务契约，其中包括要求遵守杠杆比率和覆盖率及维持最低有形净值，以及可能限制信托及营运合伙企业招致额外债务、授予留置权或作出分派的能力的契约。本公司可随时自愿预付信贷协议项下任何循环或定期贷款的全部或部分，而无须支付溢价或罚款。截至2021年12月31日，本公司遵守了与信贷协议相关的所有财务契约。
 
信贷协议包括信托和经营合伙企业的惯例陈述和担保，并将惯例契约强加给经营合伙企业和信托基金。信贷协议还包含常规违约事件，如果违约事件发生并持续，经营合伙企业将受到行政代理采取的某些行动的影响，包括但不限于，加快偿还信贷协议项下的所有未偿还金额。

截至2021年12月31日，该公司拥有274.0在其无担保循环信贷安排下，有100万笔未偿还借款。根据信贷协议的定义，截至2021年12月31日的未支配借款基础使公司能够额外借款#美元。726.0100万可供借款，而无需在未担保的资产借款基础上增加额外的财产，也无需行使我们的手风琴功能。

应付票据

2016年1月7日，运营伙伴关系发行并出售了美元150.0优先票据的本金总额为百万元，包括(I)$15.0本金总额为百万美元4.03高级债券，A系列，2023年1月7日到期(Ii)$45.0本金总额为百万美元4.43高级债券，B系列，2026年1月7日到期(Iii)$45.0本金总额为百万美元4.57高级债券，C系列，2028年1月7日到期；及(Iv)$45.0本金总额为百万美元4.74高级债券，D系列，2031年1月7日到期。2016年8月11日，对这些票据的票据协议进行了修订，对其条款进行了某些修改，包括对其中包含的肯定公约、消极公约和定义进行了某些修改。2016年1月发行的每个系列高级债券的利息每半年支付一次。

2016年8月11日，运营伙伴关系发行并出售了美元75.0优先票据的本金总额为百万元，包括(I)$25.0本金总额为百万美元4.09高级债券，A系列，2025年8月11日到期，(II)
88

$25.0本金总额为百万美元4.18高级债券，B系列，2026年8月11日到期；及(Iii)$25.0本金总额为百万美元4.24高级债券，C系列，2027年8月11日到期。每个2016年8月发行的高级债券系列的利息每半年支付一次。

2017年3月7日，运营伙伴关系发行并出售了美元400.0本金总额为百万美元4.30高级债券将于2027年3月15日到期。该批高级债券的发行价为99.68面值的%，在承销商的折扣前。扣除承销折扣和费用后，该公司的净收益约为$396.1百万美元。

2017年12月1日，运营伙伴关系发行并出售了美元350.0本金总额为百万美元3.95高级债券将于2028年1月15日到期。该批高级债券的发行价为99.78面值的%，在承销商的折扣前。扣除承销折扣和费用后，该公司的净收益约为$347.0百万美元。

2021年10月13日，运营伙伴关系发行并出售了$500.0本金总额为百万美元2.625该批债券将於2031年11月1日期满。该批高级债券的发行价为99.79面值的%，在承销商的折扣前。扣除承销折扣和费用后，该公司的净收益约为$495.1百万美元。
 
某些房产的抵押贷款债务包含金融契约。截至2021年12月31日，该信托遵守了所有优先票据和抵押债务金融契约。
 
截至2021年12月31日到期的债务本金支付计划如下(以千为单位)：
2022$16,094 
202316,008 
202459,719 
2025299,476 
2026170,476 
此后1,368,251 
付款总额$1,930,024 

截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司的合并债务总额约为1.910亿美元1.4分别为10亿美元。综合债务的加权平均利率为3.20截至2021年12月31日的百分比(基于30天LIBOR利率0.10%，SOFR率为0.05截至2021年12月31日的百分比)。综合债务的加权平均利率为3.49截至2020年12月31日的百分比(基于截至2020年12月31日的30天LIBOR利率0.15%).

注7.衍生品

在正常的业务过程中，各种金融工具被用来管理或对冲利率风险。本公司已实施ASC 815，衍生工具和套期保值(“ASC 815”)，确立会计及报告准则，规定所有衍生工具，包括嵌入其他合约的若干衍生工具，均须按其公允价值计入资产或负债，除非该等衍生工具符合正常购买或正常销售例外条件。

当不符合特定的对冲会计准则时，ASC 815要求衍生品的公允价值的变化在当前的收益中确认。如该等衍生工具不符合或本公司不选择申请对冲会计，则该等衍生工具的公平市价变动会记录在综合收益表内。由于本公司于2019年1月1日采用ASU 2017-12，其指定及合资格作为现金流量对冲的衍生工具的全部公允价值变动均记入综合资产负债表的累计其他全面收益，并随后重新分类为对冲预测交易影响收益期间的收益。此外，由于采用ASU 2017-12，本公司不再披露其指定为套期保值的衍生品金融工具公允价值变动的无效部分。

为了管理其某些可变利率债务的利率风险，该公司使用利率掉期作为其风险管理战略的一部分。这些衍生品旨在通过在有限的、预先确定的一段时间内提供固定利率来缓解未来加息的风险。被指定为现金流对冲的利率掉期涉及收据
89

交易对手的浮动利率金额，以换取本公司在协议有效期内以固定利率付款，而不交换相关名义金额。截至2021年12月31日，公司拥有一未平仓利率掉期合约被指定为利率风险的现金流对冲工具。有关公司衍生品的进一步讨论，请参阅附注2(重要会计政策摘要)。

下表汇总了利率互换在公司综合资产负债表上的位置和总公允价值(单位：千)：
名义总金额$36,050 
有效固定利率(1)3.33 %
生效日期10/31/2019
到期日10/31/2024
2021年12月31日的负债余额(计入应计费用和其他负债)
$452 
2020年12月31日的负债余额(包括在应计费用和其他负债中)
$— 
(1)1.43有效掉期利率加%1.90每笔贷款协议的利差为%。

截至2020年12月31日，公司拥有五被指定为利率风险现金流对冲的未偿还利率掉期合约。出于陈述的目的，由于它们的经济术语的性质相同，它们被显示为一个派生词。这个五未偿还利率掉期的总公允价值为#美元。5.3截至2020年12月31日，我们的综合资产负债表上的应计费用和其他负债显示了100万欧元。2021年10月13日，公司终止利率互换合同，解除其作为对冲工具的指定，并将余额重新归类为收益。

注8.应计费用和其他负债

截至2021年12月31日和2020年12月31日，应计费用和其他负债构成如下(以千计)：
十二月三十一日，
20212020
应缴房地产税$23,487 $23,436 
预付租金22,714 22,248 
应计利息18,799 16,009 
应计费用5,960 5,721 
证券保证金4,234 3,714 
租户改善津贴1,857 1,917 
应计激励性薪酬1,784 1,945 
利率互换452 5,317 
嵌入导数— 4,944 
其他6,967 6,678 
总计$86,254 $91,929 

注9.基于股票的薪酬

该公司遵循ASC 718，补偿-股票薪酬(“ASC 718”)，对其基于股份的支付进行会计处理。本指导意见要求根据授予日员工股票奖励的公允价值，计量为换取股票薪酬而获得的员工服务成本。这一成本在员工必需的服务期内按比例确认为补偿费用。在授权日之后对赔偿金的后续修改所产生的递增补偿费用，必须在发生时予以确认。归类为责任奖励的以股份为基础的付款在每个报告期均按公允价值计价。根据本公司的激励性股权补偿和员工股票购买计划发行的任何普通股将导致运营合伙企业以一对一的基础向信托发行运营单位，运营合伙企业将获得此类发行的现金净收益。
 
公司的某些员工股票奖励只有在实现业绩目标后才能授予。ASC 718仅在认为有可能达到性能条件时才要求确认补偿成本。因此，公司对股票补偿费用金额的确定需要在估计
90

实现这些绩效目标的概率。监测实际经验的后续变化，并在信息可用时更新估计。
 
关于IPO，信托基金通过了2013年股权激励计划，该计划为参与者提供股票奖励。2019年4月30日，在医师房地产信托股东周年大会上，信托股东通过了修订后的医师房地产信托2013年股权激励计划(“2013计划”)。修正案将根据2013年计划授权发行的普通股数量增加到总计7,000,000授权发行的普通股。2013年计划期限也延长至2029年。

受限普通股：

根据2013年计划授予的限制性普通股有资格获得股息和投票权。在2019年期间，信托基金共授予194,413总价值为$的限制性普通股3.5百万美元给公司的管理人员和某些员工，他们有一年制高级管理奖项获得者和三年制员工获奖者的授权期。在2020年间，该信托基金共授予190,418总价值为$的限制性普通股3.6百万美元给公司的管理人员和某些员工，他们有一年制高级管理奖项获得者和三年制员工获奖者的授权期。在2021年期间，信托基金总共批准了224,163总价值为$的限制性普通股3.9百万美元给公司的管理人员和某些员工，他们有一年制高级管理奖项获得者和三年制员工获奖者的授权期。

以下是2021年、2020年和2019年信托公司非既得性限制性普通股的状况摘要：
 普通股加权
平均补助金
日期公允价值
截至2018年12月31日未归属225,139 $15.29 
授与194,413 17.80 
既得(200,104)15.13 
被没收(2,571)16.96 
截至2019年12月31日的未归属资产216,877 17.67 
授与190,418 19.00 
既得(189,642)17.81 
被没收(1,831)16.80 
2020年12月31日未归属215,822 18.73 
授与224,163 17.42 
既得(185,968)18.94 
被没收(6,570)18.05 
截至2021年12月31日未归属247,447 $17.41 

对于所有服务奖励，公司在必要的服务期内以直线方式记录整个奖励的补偿费用。截至2021年12月31日、2020年12月31日及2019年12月31日止年度，公司确认非现金股份薪酬为$3.7百万，$3.5百万美元，以及$3.3分别为100万美元。2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的未确认薪酬支出为1.4百万，$1.3百万美元，以及$1.1分别为100万美元。
 
限售股单位：

2021年1月，根据2013年计划，公司批准13,343将股份单位限制在某些受托人手中，以代替该受托人2021年现金预付金的全部或部分。这些单元受某些定时条件的限制，并且一年制服务期限。每个受限制的股份单位包含一股息等值。如果获奖股份单位在股息记录日期是已发行和已发行的普通股，则每个接受者将在获奖股份单位上应计的股息等价物相当于获奖股份单位将支付的现金股息。关于2021年1月赠款的绩效和时间条件，赠款日期为公允价值$17.80每单位按授出当日的股价计算。
91

2021年3月、2020年3月和2019年3月，根据信托基金的2013年计划，信托基金授予(I)限制性股票单位，目标水平为265,275, 223,579，以及229,884分别交给信托管理层，受某些业绩和市场条件以及三年制服务期限及(Ii)43,582, 38,858，以及41,925受限股份单位，分别授予董事会成员，这些单位受某些时间条件和两年制归属期间。2020年3月，259,067单位也被授予一名军官，但须遵守某些时间条件和五年制服务期限。每个受限制的股份单位包含一股息等值。如果获奖股份单位在股息记录日期是已发行和已发行的普通股，则受赠人将在获奖股份单位上应计相当于现金股息的股息等价物。

大致40%, 40%，以及50分别于2021年、2020年及2019年向信托管理层发行的限售股份单位的百分比，根据某些市场情况归属。在独立估值专家的协助下，对市场状况进行了估值。公司利用蒙特卡洛模拟计算加权平均授权日公允价值#美元。29.18 in 2021, $31.95 in 2020, and $32.652019年每单位分别使用以下假设：
202120202019
波动率33.3 %20.1 %21.8 %
股利假设再投资再投资再投资
预期期限(以年为单位)2.8年份2.8年份2.8年份
无风险利率0.25 %0.84 %2.53 %
股价(每股)$17.21 $19.30 $17.89 

剩下的602021年向信托管理层发行的限制性股份单位的百分比，60%发放给信托的管理层，并1002020年向高级职员发行的限售股份单位的百分比，以及502019年发放给信托管理层的百分比，根据某些业绩或时机条件授予。关于2021年3月赠款的履行条件，赠款日期为公允价值$17.21每单位按授出当日的股价计算。于2021年3月向管理层发行的限制性股份单位的综合加权平均授出日公允价值为$22.00每单位。关于2020年3月发放给信托管理层的赠款的业绩和时间条件，赠款日期为公允价值$19.30每单位按授出当日的股价计算。向管理层发行的2020年3月限售股份单位的综合加权平均授出日公允价值为$24.36每单位。关于2019年3月赠款的履行条件，赠款日期为公允价值$17.89每单位按授出当日的股价计算。向高级人员发行的2019年3月限售股份单位的综合加权平均授出日公允价值为$25.27每单位。

以下是2021年、2020年和2019年信托限制性股票单位的活动摘要：
行政大奖受托人奖
 限售股
单位		加权
平均补助金
日期公允价值		限售股
单位		加权
平均补助金
日期公允价值
截至2018年12月31日未归属533,155 $22.66 67,158 $16.01 
授与229,884 25.27 41,925 17.89 
既得(104,553)(1)26.33 (41,786)16.75 
被没收(3,734)23.08 — — 
截至2019年12月31日的未归属资产654,752 22.99 67,297 16.72 
授与482,646 21.64 38,858 19.30 
既得(173,259)(2)29.34 (46,335)16.19 
2020年12月31日未归属964,139 21.17 59,820 18.81 
授与265,275 22.00 56,925 17.35 
既得(252,844)(3)16.58 (53,737)18.38 
截至2021年12月31日未归属976,570 $22.59 63,008 $17.85 
(1)2019年公司管理层授予的受限单位导致发行87,805普通股，更少35,265预扣普通股，用于支付多名员工的最低预扣税义务。
(2)公司管理层2020年授予的受限单位导致发行147,765普通股，更少65,513预扣普通股，用于支付多名员工的最低预扣税义务。
(3)2021年公司管理层授予的受限单位导致发行399,165普通股，更少162,173预扣普通股，用于支付多名员工的最低预扣税义务。
92

 
该公司确认了$11.2百万，$8.9百万美元，以及$6.7截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度非现金股份单位薪酬支出分别为百万美元。2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的未确认薪酬支出为12.0百万，$11.5百万美元，以及$5.8分别为100万美元。
 
注10.公允价值计量
 
ASC主题820，公允价值计量(“ASC 820”)要求某些资产和负债在财务报表中按公允价值报告和/或披露，并为确定该公允价值提供了一个框架。确定公允价值的框架是基于对用于计量公允价值的估值技术和投入进行优先排序的层次结构。
 
一般而言，由一级投入厘定的公允价值采用活跃市场上本公司有能力取得的相同资产或负债的报价。由第2级投入确定的公允价值使用其他可直接或间接观察到的投入。这些二级投入包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及以通常报价间隔观察到的其他投入，如利率和收益率曲线。
 
3级投入是不可观察的投入，包括在相关资产的市场活动很少(如果有的话)的情况下可用的投入。这些第3级公允价值计量主要基于管理层自己使用定价模型、贴现现金流方法或类似技术进行的估计，并考虑到资产或负债的特点。在用于计量公允价值的投入属于公允价值层次的不同水平的情况下，公允价值计量的整体根据对估值重要的最低水平投入进行分类。评估特定投入对这些公允价值计量的重要性需要作出判断，并考虑每项资产或负债特有的因素。作为公司收购过程的一部分，3级投入用于衡量收购的资产和承担的负债的公允价值。
 
截至2021年12月31日，公司的衍生工具包括一利率互换，详见附注2(主要会计政策摘要)及附注7(衍生工具)的衍生工具部分。

利率互换不在交易所交易。公司的衍生资产和负债根据各种可观察到的投入以公允价值记录，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动率衡量以及这些投入的相关性。本公司按公允价值经常性计量其衍生工具。公允价值基于上文所述的第2级投入。本公司在评估其衍生工具的公允价值时，会考虑本身的信用风险以及交易对手的信用风险。
 
本公司亦拥有在某些情况下须按公允价值按非经常性基础计量的资产。这通常包括应计提减值的资产。曾经有过一截至2021年12月31日按公允价值计量的资产，以前的账面价值为$2.3百万美元。于截至2021年12月31日止年度内，本公司录得减值费用$0.3100万美元与密歇根州特拉弗斯城的一座医疗办公楼有关。曾经有过一截至2020年12月31日按公允价值计量的资产，以前的账面价值为$5.4百万美元。于截至二零二零年十二月三十一日止年度内，本公司录得减值费用$4.9100万美元与密歇根州大急流城的一栋医疗办公楼有关，该办公楼是该公司首次公开募股时的原始物业之一。

现金及现金等价物、租户应收账款、应付款项及应计利息的账面值均为公允价值的合理估计，因为这些工具的到期日较短。应收房地产贷款和按揭债务的公允价值是根据类似期限的类似工具的现行利率估计的，并主要基于第2级投入。

截至2021年12月31日，公司分类为一为出售而持有的财产。在分类为持有待售时，本公司按账面价值或公允价值减去出售成本中较低者记录资产价值。公允价值一般基于贴现现金流分析，其中包括管理层对市场参与者持有期、市场可比性、未来入住率、租赁率、资本化率、租赁期和资本要求的最佳估计。在2021年期间，公司确定该财产的账面价值超过其公允价值，因此记录了#美元的减值。0.3百万美元。因此，一被归类为持有待售的财产以公允价值计价，截至2021年12月31日。
 
93

下表列出了该公司金融工具的公允价值(单位：千)：
十二月三十一日，
20212020
 携带
金额		公平
价值		携带
金额		公平
价值
资产：
应收房地产贷款净额$117,844 $115,385 $198,800 $198,814 
应收票据净额$1,097 $1,097 $23,760 $23,760 
负债：
信贷安排$(274,000)$(274,000)$(416,000)$(416,000)
应付票据$(1,475,000)$(1,554,802)$(975,000)$(1,063,367)
抵押贷款债务$(181,035)$(182,189)$(58,074)$(59,651)
衍生负债$(452)$(452)$(10,261)$(10,261)
 
注11.租户经营租约

该公司是医疗办公楼和其他医疗保健设施的出租人。租约的有效期从2022年到2043年。截至2021年12月31日，非可取消租赁的未来最低租金付款，不包括费用回收和最低租金付款，以及归类为待售资产的最低租金付款如下(以千计)：
2022$352,428 
2023345,261 
2024330,713 
2025310,611 
2026252,900 
此后904,910 
总计$2,496,823 

以下是截至2021年、2020年和2019年的租金和相关收入，其中费用回收代表我们的可变租赁付款：
202120202019
租金收入$324,839 $314,846 $303,264 
费用回收112,054 103,344 101,115 
租金及相关收入$436,893 $418,190 $404,379 
 
注12.房租费用
 
该公司租赁停车场建筑物的权利位于二它的性质，在空气中一财产占用，以及其上的土地97根据单独的租约，其物业的位置是从第三方土地所有者手中。此外，公司还拥有10公司租赁，主要用于办公空间。

该公司的租赁既包括固定租金支付，也包括可变租金支付，还可能包括升级条款和续签选项。这些租约的条款最高可达93剩余年数，不包括延期选择，加权平均剩余期限为45好几年了。

自2019年1月1日起，本公司采用ASC 842，租契该条款要求上述经营租赁计入使用权租赁资产，净额计入本公司于2021年12月31日和2020年12月31日的综合资产负债表，代表本公司在租赁期内使用标的资产的权利。公司支付租赁款项的义务包括在公司2021年12月31日和2020年12月31日综合资产负债表的租赁负债中。截至2021年12月31日，扣除累计摊销后的使用权资产和经营租赁负债总额约为#美元。235.5百万美元和美元105.0分别为100万美元。本公司已签订各种短期经营租约，主要为写字楼，初始租期为12个月或以下。该等租赁并未记录在本公司的综合资产负债表内。

94

在新租赁开始时，本公司设立经营租赁资产和经营租赁负债，按未来最低租赁付款的现值计算。由于本公司的租约不提供隐含利率，本公司计算一个贴现率，该贴现率接近本公司在租赁开始时可获得的递增借款利率，以确定未来最低租赁付款的现值。近似加权平均贴现率为4.4截至2021年12月31日。并无尚未开始的经营租赁会对本公司的综合资产负债表产生重大影响。

截至2021年12月31日，不可取消的停车、空中、地面和公司租赁项下的未来最低租赁义务，不包括一被归类为持有待售的资产如下(以千计)：
2022$4,713 
20234,694 
20244,688 
20254,685 
20264,733 
此后242,464 
未贴现的租赁付款总额$265,977 
减去：利息(161,020)
租赁负债现值$104,957 

截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度租赁费用包括以下内容(单位：千)：
十二月三十一日，
 20212020
经营租赁成本$2,467 $2,190 
可变租赁成本1,009 995 
总租赁成本$3,476 $3,185 

注13.信贷集中

本公司以年化基本租金(“ABR”)作为其信贷集中度指标。ABR的计算方法是，将截至2021年12月31日的月份的合同基本租金乘以12，剔除优惠和直线租金的影响。下表汇总了截至2021年12月31日公司前五大租户信用集中的某些信息，不包括一分类为持有待售资产(以千计)：
租客总ABRABR的百分比
公共精神-奇-内布拉斯加州$17,658 5.0 %
诺斯赛德医院15,646 4.4 %
UofL Health-Louisville，Inc.12,744 3.6 %
美国肿瘤学11,180 3.2 %
荣誉健康10,896 3.1 %
剩余的投资组合285,956 80.7 %
总计$354,080 100.0 %

从公司前五大租户关系中收集的ABR包括19.3占截至2021年12月31日期间ABR总额的百分比。来自Commonspirity Health关联租户的ABR合计14.7%，包括上述披露的关联公司。

95

下表汇总了截至2021年12月31日公司前五大地理集中度的某些信息，不包括一分类为持有待售资产(以千计)：
状态总ABRABR的百分比
德克萨斯州$47,815 13.5 %
佐治亚州25,322 7.2 %
佛罗里达州24,490 6.9 %
印第安纳州22,825 6.5 %
亚利桑那州21,003 5.9 %
其他212,625 60.0 %
总计$354,080 100.0 %

注14.每股收益

下表显示了在计算信托公司的基本每股收益和稀释后每股收益时使用的金额(单位为千，不包括每股和每股数据)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
每股收益的分子-基本：
净收入$86,783 $68,488 $77,186 
可归因于非控股权益的净收入：
运营伙伴关系(2,211)(1,797)(2,155)
部分拥有的物业(607)(574)(548)
首选分布(13)(1,241)(1,209)
每股收益的分子-基本：$83,952 $64,876 $73,274 
每股收益的分子-稀释后：
每股收益的分子-基本：83,952 64,876 73,274 
经营合伙企业净收入2,211 1,797 2,155 
每股收益的分子-稀释后$86,163 $66,673 $75,429 
每股收益的分母-基本分母和稀释分母：
加权平均流通股数--基本216,135,385 204,243,768 185,770,251 
稀释性证券的影响： 
非控股股权经营合伙单位5,693,333 5,659,325 5,466,010 
限制性普通股113,438 88,131 103,293 
限售股单位1,118,400 1,154,693 286,766 
每股收益的分母-稀释后223,060,556 211,145,917 191,626,320 
每股收益-基本$0.39 $0.32 $0.39 
稀释后每股收益$0.39 $0.32 $0.39 

注15.后续事件

2022年1月12日，公司收购了49会员权益百分比三通过Davis合资公司购买的房产，总购买价格约为$21.5百万美元。这笔交易的资金是$14.0百万抵押贷款债务，美元4.5百万美元的现金，以及美元的转换3.0上百万的夹层贷款。

2022年1月19日，公司出售一位于密歇根州的医疗办公楼，价格约为$2.0百万美元，并确认销售净亏损约为$0.2百万美元。截至2021年12月31日，该资产被归类为持有待售资产。如先前披露的，公司对这项资产计提减值#美元。0.32021年将达到100万。

96

医生房地产信托基金
附表三--房地产和累计折旧
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末结转的总金额   
描述位置累赘土地建筑物和
改进		成本资本化
在之后
收购		土地建筑物和
改进		总计(1)累计
折旧		年
已建成		日期
后天		建筑上的生活
年折旧
收益表
是经过计算的
德尔索尔医疗中心暴徒德克萨斯州埃尔帕索$— $860 $2,866 $699 $860 $3,565 $4,425 $(2,446)19878/24/200621
Meadowview专业人员田纳西州金斯波特— 2,270 11,344 1,017 2,270 12,361 14,631 (5,717)20055/10/200730
消防站广场威斯康星州密尔沃基— 1,120 2,768 10 1,120 2,778 3,898 (1,332)20028/15/200730
西谷医院暴徒伊利诺伊州芝加哥— — 6,275 785 — 7,060 7,060 (3,290)200711/1/200730
新奥尔巴尼暴徒俄亥俄州哥伦布— 237 2,767 738 237 3,505 3,742 (1,344)20001/4/200842
中海岸医院暴徒缅因州波特兰5,629 — 11,247 499 — 11,746 11,746 (5,233)20085/1/200842
箭头公地菲尼克斯，AZ— 740 2,551 764 740 3,315 4,055 (1,086)20045/31/200846
雷明顿公共医疗中心伊利诺伊州芝加哥— 895 6,499 1,369 895 7,868 8,763 (3,369)20086/1/200830
奥罗拉暴徒-沙瓦诺威斯康星州格林湾— 500 1,566 — 500 1,566 2,066 (368)20104/15/201050
东埃尔帕索内科医生医疗中心德克萨斯州埃尔帕索— 710 4,500 351 710 4,851 5,561 (1,088)20048/30/201335
新月市外科中心路易斯安那州新奥尔良— — 34,208 — — 34,208 34,208 (5,880)20109/30/201348
基金会外科附属机构暴徒俄克拉荷马城，俄克拉何马州— 1,300 12,724 239 1,300 12,963 14,263 (2,465)20049/30/201343
东风外科中心俄亥俄州哥伦布— 981 7,620 145 981 7,765 8,746 (1,401)200711/27/201344
大瀑布ASC密苏里州大瀑布— 203 3,224 1,317 203 4,541 4,744 (825)199912/11/201333
圣安东尼奥基金会外科医院德克萨斯州圣安东尼奥— 2,230 23,346 43 2,230 23,389 25,619 (5,967)20072/19/201435
21世纪放射肿瘤学-萨拉索塔佛罗里达州萨拉索塔— 633 6,557 67 633 6,624 7,257 (1,986)19752/26/201427
21世纪放射肿瘤学-威尼斯佛罗里达州威尼斯— 814 2,952 — 814 2,952 3,766 (745)19872/26/201435
21世纪放射肿瘤学-恩格尔伍德佛罗里达州恩格尔伍德— 350 1,878 — 350 1,878 2,228 (427)19922/26/201438
圣安东尼奥基金会健康综合体德克萨斯州圣安东尼奥— 911 4,189 — 911 4,189 5,100 (981)20072/28/201435
桃树邓伍迪医疗中心佐治亚州亚特兰大— — 52,481 2,133 — 54,614 54,614 (14,897)19872/28/201425
顶峰健康暴徒-Wormleysburg宾夕法尼亚州哈里斯堡— 795 4,601 31 795 4,632 5,427 (1,533)19904/22/201425
顶峰健康暴徒-卡莱尔宾夕法尼亚州卡莱尔— 424 2,232 — 424 2,232 2,656 (533)20024/22/201435
南本德整形外科暴徒印第安纳州米沙瓦卡— 2,418 11,355 — 2,418 11,355 13,773 (2,498)20074/30/201440
格林纳达医疗综合体密苏里州格林纳达— 185 5,820 449 185 6,269 6,454 (1,883)19754/30/201430
密西西比州运动医学与骨科密西西比州杰克逊— 1,272 14,177 626 1,272 14,803 16,075 (3,525)19875/23/201435
卡梅尔医疗馆卡梅尔，In— — 3,917 450 — 4,367 4,367 (1,323)19935/28/201425
文艺复兴ASC威斯康星州奥什科什— 228 7,658 17 228 7,675 7,903 (1,500)20076/30/201440
顶峰泌尿外科宾夕法尼亚州布鲁明顿— 125 4,792 — 125 4,792 4,917 (1,228)19966/30/201430
伊利诺伊州健康-500里程碑宾夕法尼亚州布鲁明顿— 627 3,549 — 627 3,549 4,176 (792)20007/1/201435
印第安纳大学健康-550个里程碑宾夕法尼亚州布鲁明顿— 2,717 15,224 — 2,717 15,224 17,941 (3,398)20007/1/201435
IU Health-574里程碑宾夕法尼亚州布鲁明顿— 418 1,493 — 418 1,493 1,911 (341)20047/1/201435
卡莱尔二世暴徒宾夕法尼亚州卡莱尔— 412 3,962 — 412 3,962 4,374 (687)19967/25/201445
门罗外科研究所密歇根州门罗市— 410 5,743 — 410 5,743 6,153 (1,431)20107/28/201435
橡树医疗大楼佛罗里达州雷德莱克— 1,065 8,642 8 1,065 8,650 9,715 (1,542)20117/31/201442
曼斯菲尔德ASC德克萨斯州曼斯菲尔德— 1,491 6,471 — 1,491 6,471 7,962 (1,137)20109/2/201446
南印第安纳州眼科中心宾夕法尼亚州布鲁明顿— 910 11,477 — 910 11,477 12,387 (2,494)19959/5/201435
藏梅斯特癌症中心俄亥俄州哥伦布— 1,610 31,120 249 1,610 31,369 32,979 (5,909)20079/30/201440
矫形外科一号-哥伦布俄亥俄州哥伦布— — 16,234 59 — 16,293 16,293 (2,925)20099/30/201445
整形外科一号--韦斯特维尔俄亥俄州哥伦布— 362 3,944 — 362 3,944 4,306 (732)20079/30/201443
南点医疗中心俄亥俄州哥伦布— — 5,950 195 — 6,145 6,145 (1,267)20079/30/201438
利特维诺大道3100号德克萨斯州埃尔帕索— 2,294 11,316 1,535 2,294 12,851 15,145 (3,193)19839/30/201430
1755年居里夫人德克萨斯州埃尔帕索— 2,283 24,543 3,432 2,283 27,975 30,258 (6,763)19709/30/201430
9999肯沃西德克萨斯州埃尔帕索— 728 2,178 673 728 2,851 3,579 (666)19839/30/201435
32东北暴徒宾夕法尼亚州哈里斯堡— 408 3,232 223 408 3,455 3,863 (823)199410/29/201433
4518联合存款暴徒宾夕法尼亚州哈里斯堡— 617 7,305 41 617 7,346 7,963 (1,823)200010/29/201431
4520联合存款暴徒宾夕法尼亚州哈里斯堡— 169 2,055 429 169 2,484 2,653 (574)199710/29/201428
240名大观暴徒宾夕法尼亚州哈里斯堡— 321 4,242 218 321 4,460 4,781 (952)198010/29/201435
集市上的暴徒宾夕法尼亚州哈里斯堡— 808 2,383 57 808 2,440 3,248 (641)200410/29/201435
米德尔顿医疗-马耳他纽约州米德尔敦— 670 9,921 37 670 9,958 10,628 (2,089)198811/28/201435
米德尔敦医疗--埃奇沃特纽约州米德尔敦— 200 2,966 11 200 2,977 3,177 (625)199211/28/201435
拿破仑暴徒路易斯安那州新奥尔良— 1,202 7,412 4,505 1,202 11,917 13,119 (2,741)197412/19/201425
西田纳西州ASC田纳西州杰克逊— 1,661 2,960 7,116 1,661 10,076 11,737 (1,786)199112/30/201444
南谷广场伊迪娜·MN— 504 10,006 2,200 504 12,206 12,710 (3,680)19791/22/201524
水晶暴民明尼苏达州克里斯特尔— 945 11,862 51 945 11,913 12,858 (2,013)20121/22/201547
野蛮暴徒明尼苏达州萨维奇— 1,281 10,021 78 1,281 10,099 11,380 (1,827)20111/22/201548
戴尔黑帮明尼苏达州昌哈森— 800 4,520 188 800 4,708 5,508 (917)20081/22/201543
卫理公会体育格林伍德，In— 1,050 8,556 — 1,050 8,556 9,606 (1,884)20081/28/201533
瓦德奈斯高地暴徒明尼苏达州瓦德奈斯高地— 2,751 12,233 27 2,751 12,260 15,011 (2,374)20131/29/201543
明尼通卡暴徒明尼苏达州明尼通卡— 1,770 19,797 139 1,770 19,936 21,706 (3,459)20142/5/201549
詹姆斯敦新泽西州詹姆斯敦— 656 9,440 387 656 9,827 10,483 (2,070)20132/5/201543
97

医生房地产信托基金
附表三--房地产和累计折旧
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末结转的总金额   
描述位置累赘土地建筑物和
改进		成本资本化
在之后
收购		土地建筑物和
改进		总计(1)累计
折旧		年
已建成		日期
后天		建筑上的生活
年折旧
收益表
是经过计算的
印第安纳美国人3格林伍德，In— 862 6,901 1,330 862 8,231 9,093 (1,961)20082/13/201538
印第安纳美国人2格林伍德，In— 741 1,846 875 741 2,721 3,462 (737)20012/13/201531
印第安纳美国人4格林伍德，In— 771 1,928 307 771 2,235 3,006 (649)20012/13/201531
8920南点印第安纳波利斯，In— 563 1,741 806 563 2,547 3,110 (944)19932/13/201527
明尼苏达州眼科暴徒明尼苏达州明尼通卡— 1,143 7,470 — 1,143 7,470 8,613 (1,423)20142/17/201544
贝勒癌症中心-卡罗尔顿德克萨斯州达拉斯— 855 6,007 91 855 6,098 6,953 (1,043)20012/27/201543
布里奇波特医疗中心华盛顿州莱克伍德— 1,397 10,435 965 1,397 11,400 12,797 (2,330)20042/27/201535
文艺复兴写字楼威斯康星州密尔沃基— 1,379 4,182 7,149 1,379 11,331 12,710 (3,947)18963/27/201515
卡尔金斯125纽约州罗切斯特— 534 10,164 858 534 11,022 11,556 (2,591)19973/31/201532
卡尔金斯200纽约州罗切斯特— 210 3,317 58 210 3,375 3,585 (807)20003/31/201538
卡尔金斯300纽约州罗切斯特— 372 6,645 288 372 6,933 7,305 (1,362)20023/31/201539
卡尔金斯400纽约州罗切斯特— 353 8,226 440 353 8,666 9,019 (1,765)20073/31/201539
卡尔金斯500纽约州罗切斯特— 282 7,074 145 282 7,219 7,501 (1,456)20083/31/201541
路易斯维尔顶级外科中心肯塔基州路易斯维尔— 1,106 5,437 — 1,106 5,437 6,543 (917)20134/10/201543
巴吞鲁日外科中心巴吞鲁日，洛杉矶— 711 7,720 51 711 7,771 8,482 (1,566)20034/15/201535
Healthpark外科中心密西西比州大布兰克— — 17,624 172 — 17,796 17,796 (3,608)20064/30/201536
密歇根大学专科护理中心密西西比州利沃尼亚— 2,200 8,627 205 2,200 8,832 11,032 (2,097)19885/29/201530
浣熊急流医疗中心明尼苏达州库恩拉皮兹— 607 5,857 583 607 6,440 7,047 (1,272)20076/1/201535
高级RPM宾夕法尼亚州布鲁明顿— 872 10,537 — 942 10,537 11,479 (1,860)20086/5/201539
棕榈滩ASC佛罗里达州棕榈滩— 2,576 7,675 — 2,576 7,675 10,251 (1,318)20036/26/201540
山坡医疗中心宾夕法尼亚州汉诺威— 812 13,217 388 812 13,605 14,417 (2,708)20036/30/201535
兰德尔路暴徒伊利诺伊州埃尔金— 1,124 15,404 1,660 1,124 17,064 18,188 (2,897)20066/30/201538
肯尼迪医疗中心暴徒佛罗里达州亚特兰蒂斯— — 7,560 6 — 7,566 7,566 (1,437)20027/24/201537
格罗夫市健康中心俄亥俄州格罗夫市— 1,363 8,516 20 1,363 8,536 9,899 (1,691)20017/31/201537
三人组健康暴徒华盛顿州肯纳威克— 1,492 55,178 3,795 1,492 58,973 60,465 (8,558)20157/31/201545
亚伯拉佐·斯科茨代尔暴徒菲尼克斯，AZ— — 25,893 1,019 — 26,912 26,912 (4,446)20048/14/201543
埃文代尔暴徒亚利桑那州埃文代尔— 1,818 18,108 435 1,818 18,543 20,361 (2,790)20068/19/201545
棕榈谷暴徒亚利桑那州固特异— 2,666 28,655 913 2,666 29,568 32,234 (4,687)20068/19/201543
北山暴徒菲尼克斯，AZ— — 42,877 3,267 — 46,144 46,144 (6,797)20088/31/201547
凯蒂医疗综合体德克萨斯州凯蒂— 822 6,797 97 822 6,894 7,716 (1,202)20059/1/201539
凯蒂医疗综合体外科中心德克萨斯州凯蒂— 1,560 25,601 281 1,560 25,882 27,442 (4,327)20069/1/201540
新奥尔巴尼医疗中心俄亥俄州新奥尔巴尼— 1,600 8,505 1,524 1,600 10,029 11,629 (2,078)20059/9/201537
泉山医学院亚利桑那州喷泉山— 2,593 7,635 1,010 2,593 8,645 11,238 (1,524)19959/30/201539
FairHope暴徒亚利桑那州费尔霍普— 640 5,227 1,575 640 6,802 7,442 (1,282)200510/13/201538
Foley暴徒福利，亚利桑那州— 365 732 — 365 732 1,097 (133)199710/13/201540
福利风险投资公司福利，亚利桑那州— 420 1,118 339 420 1,457 1,877 (287)200210/13/201538
北俄卡卢萨暴徒佛罗里达州克雷斯特维尤— 190 1,010 — 190 1,010 1,200 (169)200510/13/201541
北戴维斯的公地佛罗里达州彭萨科拉— 380 1,237 — 380 1,237 1,617 (209)200910/13/201541
索伦托公路暴徒佛罗里达州彭萨科拉— 170 894 5 170 899 1,069 (153)201010/13/201541
巴拿马城海滩暴徒佛罗里达州巴拿马城— — 739 26 — 765 765 (120)201210/13/201542
珀尔迪多医疗园佛罗里达州彭萨科拉— 100 1,147 — 100 1,147 1,247 (191)201010/13/201541
英国“金融时报”沃尔顿海滩暴徒英国“金融时报”佛罗里达州沃尔顿海滩— 230 914 — 230 914 1,144 (175)197910/13/201535
巴拿马城暴徒佛罗里达州巴拿马城— — 661 39 — 700 700 (130)200310/13/201538
彭萨科拉暴徒佛罗里达州彭萨科拉— 220 1,685 78 220 1,763 1,983 (297)200110/13/201539
阿雷特外科中心科罗拉多州约翰斯敦— 399 6,667 — 399 6,667 7,066 (959)201310/19/201545
剑桥专业中心马里兰州华尔道夫— 590 8,520 804 590 9,324 9,914 (1,798)199910/30/201535
荣誉健康-44街暴徒菲尼克斯，AZ— 515 3,884 1,354 515 5,238 5,753 (1,362)198811/13/201528
仁慈医疗中心密苏里州芬顿— 1,201 6,778 — 1,201 6,778 7,979 (1,135)199912/1/201540
8 C1TY大道田纳西州纳什维尔— 1,555 39,713 348 1,555 40,061 41,616 (5,414)201512/17/201545
大瀑布诊所密苏里州大瀑布— 1,687 27,402 441 1,687 27,843 29,530 (4,527)200412/29/201540
大瀑布医院密苏里州大瀑布— 1,026 25,262 1,118 1,026 26,380 27,406 (3,965)20151/25/201640
珍宝海岸外科中心佛罗里达州斯图尔特— 380 5,064 1 380 5,065 5,445 (740)20132/1/201642
Park Nicollet诊所明尼苏达州昌哈森— 1,941 14,555 133 1,941 14,688 16,629 (2,341)20052/8/201640
Heb癌症中心德克萨斯州贝德福德— — 11,839 11 — 11,850 11,850 (1,692)20142/12/201644
河景医疗中心俄亥俄州兰开斯特— 1,313 10,243 1,148 1,313 11,391 12,704 (2,141)19972/26/201633
圣路加康沃尔暴徒纽约州康沃尔— — 13,017 105 — 13,122 13,122 (2,360)20062/26/201635
荣誉健康-格伦代尔亚利桑那州格伦代尔— 1,770 8,089 — 1,770 8,089 9,859 (1,121)20153/15/201645
哥伦比亚黑帮纽约州哈德逊市— — 16,550 47 — 16,597 16,597 (2,767)20063/21/201635
圣文森特·波布1亚拉巴马州伯明翰— — 10,172 799 — 10,971 10,971 (4,283)19753/23/201615
艾默生医疗大楼密苏里州克里夫科尔— 1,590 9,853 323 1,590 10,176 11,766 (1,806)19893/24/201635
NM-Santa Fe的眼科协会新墨西哥州圣达菲— 900 6,604 — 900 6,604 7,504 (1,164)20023/31/201635
NM-阿尔伯克基的眼科协会新墨西哥州阿尔伯克基— 1,020 7,832 13 1,020 7,845 8,865 (1,230)20073/31/201640
加登代尔外科中心阿拉巴马州加登代尔— 200 5,732 — 200 5,732 5,932 (822)20114/11/201642
98

医生房地产信托基金
附表三--房地产和累计折旧
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末结转的总金额   
描述位置累赘土地建筑物和
改进		成本资本化
在之后
收购		土地建筑物和
改进		总计(1)累计
折旧		年
已建成		日期
后天		建筑上的生活
年折旧
收益表
是经过计算的
M Health Fairview-曲线峰顶明尼苏达州斯蒂尔沃特— 409 3,279 — 409 3,279 3,688 (486)20114/14/201643
M Health Fairview-维克多花园明尼苏达州雨果市— 572 4,400 69 572 4,469 5,041 (705)20084/14/201641
卡德威尔专业大厦德克萨斯州卢夫金— — 8,348 321 — 8,669 8,669 (1,296)19995/11/201642
达科诺社区卫生诊所科罗拉多州达科诺— 2,258 2,911 20 2,258 2,931 5,189 (594)20145/11/201644
大岛专科诊所内华达州格兰德岛— 102 2,802 167 102 2,969 3,071 (499)19785/11/201642
温泉村办公楼阿肯色州温泉村— 305 3,309 95 305 3,404 3,709 (737)19885/11/201630
UofL Health-East肯塔基州路易斯维尔— — 81,248 236 — 81,484 81,484 (10,730)20035/11/201645
UofL Health-South肯塔基州谢泼兹维尔— — 15,861 235 — 16,096 16,096 (2,730)20055/11/201639
UofL Health-Plaza I肯塔基州路易斯维尔— — 8,808 707 — 9,515 9,515 (1,704)19705/11/201635
UofL Health-Plaza II肯塔基州路易斯维尔— — 5,216 2,282 — 7,498 7,498 (2,284)19645/11/201615
UofL Health-OCC肯塔基州路易斯维尔— — 35,703 2,113 — 37,816 37,816 (6,111)19855/11/201634
列克星敦外科中心肯塔基州列克星敦— 1,229 18,914 508 1,229 19,422 20,651 (3,758)20005/11/201630
医学艺术馆德克萨斯州卢夫金— — 6,215 776 — 6,991 6,991 (1,360)20045/11/201633
纪念门诊治疗中心德克萨斯州卢夫金— — 4,808 100 — 4,908 4,908 (717)19905/11/201645
米德兰二期专业中心内华达州帕皮里昂— — 587 681 — 1,268 1,268 (696)19765/11/20165
园景暴徒阿肯色州小石城— 705 4,343 76 705 4,419 5,124 (805)19885/11/201635
峰值一ASC旧金山，CO— — 5,763 317 — 6,080 6,080 (857)20065/11/201644
医师医疗中心华盛顿州塔科马— — 5,862 3,215 — 9,077 9,077 (1,578)19775/11/201627
圣阿列克修斯-米诺特医疗广场明尼苏达州米诺特— — 26,078 50 — 26,128 26,128 (3,488)20155/11/201649
圣克莱尔医疗馆华盛顿州莱克伍德— — 9,005 356 — 9,361 9,361 (1,860)19895/11/201633
圣约瑟医疗馆华盛顿州塔科马— — 11,497 108 — 11,605 11,605 (2,035)19895/11/201635
圣约瑟夫办公园区肯塔基州列克星敦— 3,722 12,675 5,061 3,722 17,736 21,458 (6,208)19925/11/201614
UofL Health-Mary&Elizabeth暴徒II肯塔基州路易斯维尔— — 5,587 305 — 5,892 5,892 (997)19795/11/201634
UofL Health-Mary&Elizabeth暴徒III肯塔基州路易斯维尔— — 383 399 — 782 782 (547)19745/11/20162
桑顿社区卫生诊所科罗拉多州桑顿— 1,609 2,287 1,661 1,609 3,948 5,557 (567)20145/11/201643
圣弗朗西斯暴徒华盛顿州联邦路— — 12,817 74 — 12,891 12,891 (2,186)19876/2/201638
儿童威斯康星州-布鲁克菲尔德威斯康星州密尔沃基— 476 4,897 — 476 4,897 5,373 (694)20166/3/201645
UofL Health-South暴徒肯塔基州谢泼兹维尔— 27 3,827 29 27 3,856 3,883 (540)20066/8/201640
善良的撒玛利亚人北附楼内华达州科尔尼— — 2,734 — — 2,734 2,734 (476)19846/28/201637
东北心脏研究所医学楼内华达州林肯— — 19,738 199 — 19,937 19,937 (2,329)20046/28/201647
圣文森特·韦斯特暴徒阿肯色州小石城— — 13,453 — — 13,453 13,453 (1,640)20126/29/201649
梅里丹科罗拉多州恩格尔伍德— 1,608 15,774 137 1,608 15,911 17,519 (2,657)20026/29/201638
UofL Health-Mary&Elizabeth暴徒I肯塔基州路易斯维尔— — 8,774 792 — 9,566 9,566 (2,101)19916/29/201625
圣阿列克修斯--医学艺术馆北卡罗来纳州俾斯麦— — 12,902 703 — 13,605 13,605 (2,346)19746/29/201632
圣阿列克修斯-曼丹诊所新南威尔士州曼丹— 708 7,700 263 708 7,963 8,671 (1,142)20146/29/201643
圣阿列克修斯-骨科中心北卡罗来纳州俾斯麦— — 13,881 904 — 14,785 14,785 (2,191)19976/29/201639
圣亚历克修斯-康复中心北卡罗来纳州俾斯麦— — 5,920 259 — 6,179 6,179 (1,434)19976/29/201625
圣亚历克修斯-科技与教育北卡罗来纳州俾斯麦— — 16,688 342 — 17,030 17,030 (2,522)20116/29/201638
好心的撒玛利亚暴徒内华达州科尔尼— — 24,154 1,802 — 25,956 25,956 (3,236)19996/29/201645
湖畔二号专业中心内华达州奥马哈— — 13,358 1,447 — 14,805 14,805 (2,167)20006/29/201638
湖畔健康中心内华达州奥马哈— — 10,177 438 — 10,615 10,615 (1,540)20006/29/201639
麦考利中心内华达州奥马哈— 1,427 17,020 978 1,427 17,998 19,425 (3,500)19886/29/201630
纪念健康中心内华达州格兰德岛— — 33,967 3,062 — 37,029 37,029 (5,825)19556/29/201635
传教士山脊暴徒田纳西州查塔努加— — 7,223 3,515 — 10,738 10,738 (4,633)19766/29/201610
试点医疗中心亚拉巴马州伯明翰— 1,419 14,528 55 1,419 14,583 16,002 (2,444)20056/29/201635
圣约瑟医疗诊所华盛顿州塔科马— — 16,427 72 — 16,499 16,499 (3,058)19916/30/201630
伍德兰兹医学艺术中心德克萨斯州伍德兰兹— — 19,168 2,664 — 21,832 21,832 (3,821)20016/30/201635
FESC暴徒华盛顿州塔科马— — 12,702 324 — 13,026 13,026 (3,588)19806/30/201622
PrairieCare暴徒明尼苏达州枫木市— 525 3,099 — 525 3,099 3,624 (416)20167/6/201645
斯普林伍德暴徒德克萨斯州斯普林特— 3,821 14,830 4,995 3,821 19,825 23,646 (4,099)20157/21/201644
统一ASC、成像和暴徒西拉斐特，In— 960 9,991 — 960 9,991 10,951 (1,642)20018/8/201635
统一医疗馆西拉斐特，In— 1,070 12,454 — 1,070 12,454 13,524 (2,045)20018/8/201635
团结的信念、希望和爱西拉斐特，In— 280 1,862 — 280 1,862 2,142 (307)20018/8/201635
Unity即时护理和OCC西拉斐特，In— 300 1,833 — 300 1,833 2,133 (289)20048/8/201637
梅特兰的医疗村佛罗里达州奥兰多— 2,393 18,543 356 2,393 18,899 21,292 (2,483)20068/23/201644
三态骨科暴徒伊万斯维尔，In— 1,580 14,162 — 1,580 14,162 15,742 (2,212)20048/30/201637
毛利地区卫生综合体田纳西州斯普林希尔— — 15,619 335 — 15,954 15,954 (2,235)20129/30/201641
春岭医疗中心宾夕法尼亚州怀奥米辛— 28 4,943 — 28 4,943 4,971 (745)20029/30/201637
医生社区医院POB马里兰州拉纳姆— — 23,034 114 — 23,148 23,148 (2,542)20099/30/201648
吉格港医疗馆华盛顿州吉格港— — 4,791 2,245 — 7,036 7,036 (1,451)19919/30/201630
米德兰一号专业中心内华达州帕皮里昂— — 14,922 72 — 14,994 14,994 (2,130)20109/30/201637
密歇根州西北部外科中心密歇根州特拉弗斯市— 2,748 30,005 — 2,748 30,005 32,753 (4,026)200410/28/201640
99

医生房地产信托基金
附表三--房地产和累计折旧
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末结转的总金额   
描述位置累赘土地建筑物和
改进		成本资本化
在之后
收购		土地建筑物和
改进		总计(1)累计
折旧		年
已建成		日期
后天		建筑上的生活
年折旧
收益表
是经过计算的
东北医学中心费耶特维尔，纽约州— 4,011 25,564 996 4,011 26,560 30,571 (4,937)199811/23/201633
北方医疗中心纽约州利物浦— 1,337 18,680 1,012 1,337 19,692 21,029 (3,206)198911/23/201635
辛辛那提眼科研究所俄亥俄州辛辛那提— 2,050 32,546 — 2,050 32,546 34,596 (5,018)198511/23/201635
荣誉健康-斯科茨代尔黑帮亚利桑那州斯科茨代尔— 3,340 4,288 5,811 3,340 10,099 13,439 (1,396)200012/2/201645
狐狸谷血液学和肿瘤学威斯康星州阿普尔顿— 1,590 26,666 — 1,590 26,666 28,256 (3,244)201512/8/201644
北方视觉眼科中心密歇根州特拉弗斯市— 490 2,132 (268)418 1,864 2,282 (318)200612/15/201635
花丘暴徒德克萨斯州花丘— 1,945 8,312 67 1,945 8,379 10,324 (1,080)201112/16/201643
卡洛尔顿暴徒德克萨斯州花丘— 2,183 10,461 95 2,183 10,556 12,739 (1,451)200212/16/201640
荣誉健康-斯科茨代尔IRF亚利桑那州斯科茨代尔— — 19,331 — — 19,331 19,331 (2,407)200012/22/201642
整形外科协会德克萨斯州花丘— 2,915 12,791 150 2,915 12,941 15,856 (1,599)20111/5/201743
哈特福德医学艺术中心康涅狄格州普兰维尔— 1,499 24,627 932 1,499 25,559 27,058 (3,115)20151/11/201744
凯旋山医疗-卡特里纳湖暴徒纽约州卡特里纳湖24,234 1,941 27,434 — 1,941 27,434 29,375 (3,412)20132/14/201742
Caremount Medical-莱茵贝克暴徒莱茵贝克，纽约州— 869 12,220 — 869 12,220 13,089 (1,585)19652/14/201741
蒙特利医疗中心佛罗里达州斯图尔特— 2,292 13,376 628 2,292 14,004 16,296 (1,893)20033/7/201737
克雷顿大学医学中心内华达州奥马哈— — 32,487 — — 32,487 32,487 (3,337)20173/28/201749
严格的儿科专科中心德克萨斯州奥斯汀— 4,457 62,527 904 4,457 63,431 67,888 (7,872)20063/31/201740
地中海之星史蒂芬的穿越马里兰州白兰地— 1,975 14,810 64 1,975 14,874 16,849 (1,714)20156/16/201743
健康诊所大楼内华达州奥马哈— — 50,177 16 — 50,193 50,193 (4,659)20176/29/201749
家庭医疗中心明尼苏达州小瀑布— — 4,944 9,608 — 14,552 14,552 (1,408)19906/29/201730
克雷文-黑根诊所新泽西州威利斯顿— — 8,739 1,704 — 10,443 10,443 (1,192)19846/29/201740
查塔努加心脏研究所田纳西州查塔努加— — 18,639 1,111 — 19,750 19,750 (2,516)19936/29/201737
圣文森特慈悲心脏和血管中心阿肯色州温泉市— — 11,688 6 — 11,694 11,694 (1,308)19986/29/201745
南校区暴徒阿肯色州温泉市— — 13,369 564 — 13,933 13,933 (1,563)20096/29/201742
圣文森特慈悲癌症中心阿肯色州温泉市— — 5,090 116 — 5,206 5,206 (668)20016/29/201739
圣约瑟夫专业办公楼德克萨斯州布赖恩— — 11,169 248 — 11,417 11,417 (1,196)19966/29/201746
圣文森特·卡梅尔女子中心卡梅尔，In— — 31,720 554 — 32,274 32,274 (3,160)20146/29/201748
圣文森特·菲舍斯医疗中心渔民，In— — 62,870 698 — 63,568 63,568 (6,791)20086/29/201745
贝勒·查尔斯·A·萨蒙斯癌症中心德克萨斯州达拉斯— — 256,886 2,434 — 259,320 259,320 (27,615)20116/30/201743
狐狸谷整形外科和体育研究所威斯康星州阿普尔顿— 2,003 26,394 100 2,003 26,494 28,497 (3,192)20056/30/201740
Clearview癌症研究所亚拉巴马州亨茨维尔— 2,736 43,220 99 2,736 43,319 46,055 (5,871)20068/4/201734
北区切诺基-小镇湖暴徒佐治亚州亚特兰大— — 30,627 1,667 — 32,294 32,294 (3,785)20138/15/201746
荣誉健康-梅萨亚利桑那州梅萨— 362 3,059 8 362 3,067 3,429 (344)20138/15/201743
小瀑布整形外科明尼苏达州小瀑布— 246 1,977 146 246 2,123 2,369 (537)19998/24/201728
Unity专业中心明尼苏达州小瀑布— — 2,885 998 — 3,883 3,883 (1,155)19598/24/201715
伊曼纽尔One专业中心内华达州奥马哈— — 16,598 984 — 17,582 17,582 (2,371)19938/24/201735
SJRHC癌症中心德克萨斯州布赖恩— — 5,065 776 — 5,841 5,841 (734)19978/24/201740
圣文森特女子中心阿肯色州温泉市— — 4,789 225 — 5,014 5,014 (597)20018/31/201740
传奇公园暴徒和ASC德克萨斯州米德兰— 1,658 24,178 — 1,658 24,178 25,836 (2,525)20039/27/201744
富兰克林暴徒与ASC田纳西州富兰克林— 1,001 7,902 — 1,001 7,902 8,903 (829)201410/12/201742
鹰点暴徒明尼苏达州埃尔莫湖— 1,011 9,009 10 1,011 9,019 10,030 (899)201510/31/201748
伊迪娜·东区暴徒明尼苏达州伊迪纳— 2,360 4,135 646 2,360 4,781 7,141 (783)196210/31/201730
北区中心点佐治亚州亚特兰大— — 118,430 8,461 — 126,891 126,891 (16,862)200911/10/201731
Gwinnett 500大楼佐治亚州劳伦斯维尔— — 22,753 860 — 23,613 23,613 (2,346)199511/17/201745
哈金斯专业大厦佐治亚州德卢斯— — 21,779 779 — 22,558 22,558 (2,546)199411/17/201740
圣文森特大厦印第安纳波利斯，In— 5,854 42,382 5,718 5,854 48,100 53,954 (6,170)200711/17/201745
格温尼特医生中心佐治亚州劳伦斯维尔15,111 — 48,304 1,253 — 49,557 49,557 (4,517)201012/1/201747
苹果谷医疗中心明尼苏达州苹果谷— 1,587 14,929 2,717 1,587 17,646 19,233 (2,683)197412/18/201733
沙漠湾暴徒亚利桑那州斯科茨代尔— 1,689 5,207 — 1,689 5,207 6,896 (594)199112/18/201738
韦斯特盖特暴徒亚利桑那州格伦代尔— — 13,379 2,101 — 15,480 15,480 (1,907)201612/21/201745
健康美景诊所和专科中心-梅普尔伍德明尼苏达州枫木市— 3,292 57,390 3,737 3,292 61,127 64,419 (5,692)20171/9/201845
利士山医疗广场弗吉尼亚州弗雷德里克斯堡— 1,052 24,790 78 1,052 24,868 25,920 (2,621)20061/23/201840
HMG医疗广场田纳西州金斯波特— — 64,204 — — 64,204 64,204 (6,302)20104/3/201840
杰克逊维尔MedPlex(B号楼)佛罗里达州杰克逊维尔— 3,259 5,988 571 3,259 6,559 9,818 (688)20107/26/201837
杰克逊维尔MedPlex(C号楼)佛罗里达州杰克逊维尔— 2,168 6,467 21 2,168 6,488 8,656 (613)20107/26/201840
北区医疗中心佐治亚州亚特兰大— — 55,483 8,678 — 64,161 64,161 (4,624)20189/14/201850
医生联合ASC德克萨斯州帕萨迪纳— 1,603 11,827 — 1,603 11,827 13,430 (718)20184/4/201954
亚特兰大医疗公寓投资公司佐治亚州亚特兰大— 4,474 2,201 1,269 4,474 3,470 7,944 (500)19866/28/201930
洛克沃尔II黑帮德克萨斯州罗克沃尔— — 19,904 1,190 — 21,094 21,094 (1,284)20177/26/201944
贝壳岭广场-106号楼加利福尼亚州核桃溪— 1,296 9,007 16 1,296 9,023 10,319 (749)19849/27/201930
贝壳岭广场-108号楼加利福尼亚州核桃溪— 1,105 2,600 19 1,105 2,619 3,724 (222)19849/27/201930
贝壳岭广场-110号楼加利福尼亚州核桃溪— 1,105 2,786 — 1,105 2,786 3,891 (236)19849/27/201930
100

医生房地产信托基金
附表三--房地产和累计折旧
2021年12月31日
(千美元)

   公司的初始成本截至期末结转的总金额   
描述位置累赘土地建筑物和
改进		成本资本化
在之后
收购		土地建筑物和
改进		总计(1)累计
折旧		年
已建成		日期
后天		建筑上的生活
年折旧
收益表
是经过计算的
贝壳岭广场-112号楼加利福尼亚州核桃溪— 3,097 9,639 — 3,097 9,639 12,736 (953)19849/27/201925
贝壳岭广场-114号楼加利福尼亚州核桃溪— 1,392 4,624 — 1,392 4,624 6,016 (300)19849/27/201940
ProHealth暴徒康涅狄格州曼彻斯特— 1,032 9,418 2 1,032 9,420 10,452 (594)201210/15/201938
默多克手术中心佛罗里达州夏洛特港— 1,643 9,527 4 1,643 9,531 11,174 (597)200612/2/201935
韦斯特维尔暴徒俄亥俄州韦斯特维尔— 995 7,713 2,430 995 10,143 11,138 (717)20032/28/202035
托帕沃斯堡德克萨斯州沃斯堡— — 42,753 1,486 — 44,239 44,239 (2,103)20173/16/202039
阿森松圣文森特癌症中心印第安纳州纽堡— 1,031 16,319 — 1,031 16,319 17,350 (639)20089/11/202036
伊斯顿健康中心宾夕法尼亚州伊斯顿— 952 13,375 80 952 13,455 14,407 (450)201711/23/202038
哈特福德医疗保健癌症中心康涅狄格州曼彻斯特— 1,603 14,487 — 1,603 14,487 16,090 (430)201712/8/202039
圣心峰会医务处和ASC佛罗里达州彭萨科拉— 2,119 27,334 27 2,119 27,361 29,480 (783)202012/18/202040
韦斯特维尔二世暴徒俄亥俄州韦斯特维尔— 606 4,133 25 606 4,158 4,764 (173)200312/23/202031
AdventHealth卫斯理教堂暴徒II佛罗里达州韦斯利·查佩尔— — 32,958 209 — 33,167 33,167 (644)20214/21/202140
托帕丹顿德克萨斯州丹顿— 2,256 11,211 — 2,256 11,211 13,467 (185)20196/11/202138
阿勒格尼西米夫林医疗大楼宾夕法尼亚州西米夫林— 967 5,930 — 967 5,930 6,897 (99)19928/30/202127
福斯盖特癌症中心门罗镇，新泽西州— 1,986 8,170 — 1,986 8,170 10,156 (128)19928/30/202128
米尔润医疗中心I俄亥俄州希利亚德— 812 4,597 — 812 4,597 5,409 (67)19988/30/202131
MILL RUN医疗中心II俄亥俄州希利亚德— 2,802 15,288 — 2,802 15,288 18,090 (223)19988/30/202131
新不列颠医疗大楼康涅狄格州普兰维尔— 1,209 6,798 — 1,209 6,798 8,007 (102)19988/30/202129
荣誉健康-索诺兰暴徒菲尼克斯，AZ— — 26,347 — — 26,347 26,347 (230)20209/23/202140
伊甸山医疗中心德州多佛市36,050 — 48,686 — — 48,686 48,686 (559)200810/15/202125
荣誉健康-神经科学研究所亚利桑那州斯科茨代尔— — 53,452 — — 53,452 53,452 (346)202110/27/202140
佛罗里达大学健康北区黑帮佛罗里达州杰克逊维尔60,000 — 148,419 — — 148,419 148,419 (338)201512/20/202138
TGH Brandon Healthplex佛罗里达州坦帕市— — 66,864 — — 66,864 66,864 (151)201712/20/202138
裕利黑帮佛罗里达州尤利市— — 17,286 — — 17,286 17,286 (38)202012/20/202139
詹姆斯·德文·蒙库斯医疗大楼路易斯安那州拉斐特— — 28,739 — — 28,739 28,739 (72)201012/20/202136
湾城暴徒密西西比州湾城— — 31,649 — — 31,649 31,649 (76)201612/20/202136
博蒙特·格罗斯·波因特暴徒密歇根州格罗斯波因特— — 21,883 — — 21,883 21,883 (52)201612/20/202138
伯恩斯波波密苏里州佩托斯基— — 44,152 — — 44,152 44,152 (119)199312/20/202132
博蒙特健康养生中心密歇根州罗切斯特山— — 40,849 — — 40,849 40,849 (101)201112/20/202136
博蒙特·波布密歇根州斯特林高地— — 39,501 — — 39,501 39,501 (105)200912/20/202136
医院山暴徒I密苏里州堪萨斯城— — — — — — — — 201512/20/20210
杰克逊浸信会医疗中心--贝尔海文密西西比州杰克逊20,000 — 56,424 — — 56,424 56,424 (139)201312/20/202137
老桥医务楼新泽西州老桥20,000 — 65,290 — — 65,290 65,290 (157)201412/20/202136
圣文森特暴徒宾夕法尼亚州伊利— — 39,833 — — 39,833 39,833 (93)200712/20/202136
河畔暴徒弗吉尼亚州汉普顿— 4,808 24,502 — 4,808 24,502 29,310 (79)200712/20/202129
 $181,024 $235,873 $4,508,517 $191,926 $235,871 $4,700,443 $4,936,314 $(595,032)   
持有待售的房地产— (490)(2,132)268 (418)(1,864)(2,282)318 
$— $(490)$(2,132)$268 $(418)$(1,864)$(2,282)$318 
总计$181,024 $235,383 $4,506,385 $192,194 $235,453 $4,698,579 $4,934,032 $(594,714)
(1)不包括已获得的租赁无形资产。

101

医生房地产信托基金
附表三--房地产和累计折旧
2021年12月31日

截至2021年12月31日，房地产的联邦所得税总成本为$5.2亿美元，累计税收折旧为#亿美元0.1十亿美元。扣除累计折旧后的成本约为#美元。5.010亿美元(未经审计)。

收购后资本化的成本是扣除处置后的成本。

截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度房地产总额变化情况如下(单位：千)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
截至年初的余额$4,129,562 $3,979,481 $3,871,712 
收购856,088 137,434 126,407 
加法31,731 33,701 35,531 
减损(340)(4,860)— 
持有待售的房地产(2,282)— — 
性情(80,727)(16,194)(54,169)
截至年底的余额$4,934,032 $4,129,562 $3,979,481 
 
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度累计折旧变动情况如下(单位：千)：
 截至十二月三十一日止的年度：
 202120202019
截至年初的余额$492,660 $382,833 $283,495 
折旧119,901 113,146 109,030 
持有待售的房地产318 — — 
性情(18,165)(3,319)(9,692)
截至年底的余额$594,714 $492,660 $382,833 

102

项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
 
没有。
 
第9A项。控制和程序

医生房地产信托基金
 
信息披露控制和程序的评估。
 
信托基金管理层在其首席执行干事和首席财务官的参与下，评估了截至本报告所述期间结束时信托基金的披露控制和程序(如《交易法》第13a-15(E)和15d-15(E)条所界定)的有效性。基于这样的评估，信托的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2021年12月31日，信托的披露控制和程序设计在合理的保证水平，并有效地提供合理的保证，即根据交易所法案提交或提交的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并酌情传达给信托的管理层，包括其首席执行官和首席财务官，以便及时做出关于所需披露的决定。
 
财务报告内部控制的变化。
 
在截至2021年12月31日的季度内，信托的财务报告内部控制制度没有发生任何变化，这些变化对信托的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对其产生重大影响。
 
管理层关于财务报告内部控制的报告。
 
信托基金管理层负责建立和维持对财务报告的适当内部控制(如《交易法》第13a-15(F)条所界定)。管理层根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制--综合框架》(2013年框架)中规定的标准，对信托基金财务报告内部控制的有效性进行了评估。在评估的基础上，管理层得出结论，信托对财务报告的内部控制截至2021年12月31日是有效的，以提供关于财务报告的可靠性和根据公认会计原则编制财务报表的合理保证。

截至2021年12月31日，信托对财务报告的内部控制的有效性已由独立注册会计师事务所安永会计师事务所(“安永”)审计，其报告载于本年度报告10-K表第二部分第7项。
 
对控制和程序有效性的限制。
 
在设计和评估披露控制和程序以及信托对财务报告的内部控制时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证。此外，披露控制和程序的设计以及信托基金对财务报告的内部控制必须反映这样一个事实，即存在资源限制，要求管理层在评估可能的控制和程序相对于其成本的好处时作出判断。

项目9B。其他信息
 
没有。

项目9C。披露妨碍检查的外国司法管辖区。

没有。
103

第三部分
 
项目10.董事、高管和公司治理

在此引用的内容包括“公司治理-建议1：受托人选举”、“公司治理-董事会组成-受托人提名人”、“拖欠第16(A)条报告”、“公司治理-董事会组成-受托人提名程序”、“公司治理-我们的董事会和委员会-委员会成员和结构-审计委员会”以及将包括在信托公司2022年委托书中的“执行人员”，该委托书将在截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
 
商业行为和道德准则
 
关于我们的商业行为和道德准则的信息在第一部分，项目1--商业“可获得的信息”中提供，并在此引用作为参考。

项目11.高管薪酬
 
本文通过引用纳入了将包括在信托2022年委托书中的“高管薪酬”、“公司治理-非雇员受托人薪酬”和“高管薪酬-薪酬委员会报告”，该委托书将在截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
 
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
 
本文通过引用纳入了将包括在信托公司2022年委托书中的“公司证券的股权受益所有权”和“股权-股权补偿计划信息”，该委托书将在截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
 
项目13.某些关系和关联交易与董事独立性
 
本文通过引用纳入了将包括在信托公司2022年委托书中的“股权-某些关系和关联方交易”和“公司治理-董事会组成-受托人独立性”，该委托书将在截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
 
项目14.首席会计师费用和服务
 
本文通过引用纳入了将包括在信托2022年委托书中的“审计委员会事项-建议2：批准任命独立注册会计师事务所”、“审计委员会事项-审计委员会预批政策和程序”和“审计委员会事项-支付给独立注册会计师事务所的费用”，该委托书将在截至2021年12月31日的财政年度结束后120天内提交给美国证券交易委员会。
104

第四部分
 
项目15.证物、财务报表附表

(a)以下文件作为本报告的一部分提交：

(1)财务报表:
 页面
   
独立注册会计师事务所报告
66
独立注册会计师事务所财务报告信托内部控制报告
 
68
截至2021年12月31日和2020年12月31日的合并资产负债表
 
69
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日止年度的综合损益表
 
70
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的综合全面收益表
71
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的综合权益报表
 
72
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的合并现金流量表
 
73
   
合并财务报表附注
 
74

(2)财务报表明细表:
 
附表三--房地产和累计折旧
97
 
在美国证券交易委员会适用的会计法规中作出规定的所有其他附表均被省略，因为它们不是相关指示所要求的或不适用的，或者因为所需的信息显示在合并财务报表或附注中。
 
(3)展品：
 
请参阅紧跟在本报告签名页后面的10-K表格的附件索引。

医生房地产信托独立注册会计师事务所的报告(PCAOB ID：42关于上述财务报表及其关于财务报告内部控制的报告，见本表格第8项和第9A项，页码如上所述。他们的同意出现在本表格10-K的附件23中。
105

项目16.表格10-K摘要

没有。
106


签名
 
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
 
 医生房地产信托基金
  
日期：2022年2月24日约翰·T·托马斯
 约翰·T·托马斯
 首席执行官兼总裁
 (首席行政主任)
 
授权书
 
通过此等陈述认识所有人，以下签名的每个人构成并分别任命John T.Thomas和Jeffrey N.Theler以及他们各自的真实和合法的受权人，以任何和所有的身份在他或她的名字、位置和替代上签字，以根据1934年的《证券交易法》和美国证券交易委员会关于Form 10-K年度报告及其任何和所有修正案的任何规则、法规和要求，作出和执行该受权人可能认为必要或适宜的任何和所有的事情和签立任何和所有文书，为他或她本人可能或可以亲自做的一切意图和目的，并特此批准和确认所有上述事实律师和代理人，每一人单独行事，以及他或她的一名或多名代理人，可以合法地凭借本条例作出或导致作出这样的事情。
 
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员以登记人的身份在指定日期签署。
 
107

签名 标题 日期
     
约翰·T·托马斯 首席执行官和 2022年2月24日
约翰·T·托马斯 总裁和托管人(首席执行官) 
     
/杰弗里·N·泰勒 常务副秘书长总裁和 2022年2月24日
杰弗里·N·泰勒 首席财务官(首席财务官) 
     
约翰·W·露西 首席会计和行政官 2022年2月24日
约翰·W·卢西 (首席会计主任) 
     
斯坦顿·D·安德森 受托人 2022年2月24日
斯坦顿·D·安德森    
     
/s/Mark A.Baumgartner 受托人 2022年2月24日
马克·A·鲍姆加特纳    
     
艾伯特·C·布莱克，Jr. 受托人 2022年2月24日
小阿尔伯特·C·布莱克    
     
威廉·A·艾宾格，医学博士 受托人 2022年2月24日
威廉·A·艾宾格医学博士    
     
/s/帕梅拉·J·凯斯勒 受托人 2022年2月24日
帕梅拉·J·凯斯勒  
汤米·G·汤普森 主席 2022年2月24日
汤米·G·汤普森    
     
//理查德·A·韦斯 受托人 2022年2月24日
理查德·A·韦斯  



108

展品索引
证物编号： 标题
2.1
(21)
医生房地产公司和Landmark Healthcare Companies LLC之间的主交易协议，日期为2021年10月1日。
2.2
(22)
截至2021年12月3日医生房地产公司和Landmark Healthcare Companies LLC之间的主购买协议的第一修正案
2.3
(22)
医生房地产公司和Landmark Healthcare Companies LLC之间的主购买协议第二修正案，日期为2021年12月8日。
2.4
(22)
2021年12月20日医生房地产公司和Landmark Healthcare Companies LLC之间的信件协议。
3.1
(1)
《医师房地产信托修订及重述章程》
3.2
(2)
《医生房地产信托章程》，修订至2017年2月22日
3.3
(3)
医生房地产有限责任合伙证书L.P.
4.1
(1)
医师房地产信托普通股证书格式
4.2
(4)
高级契约，日期为2017年3月7日，由医生房地产公司、医生房地产信托基金和美国银行全国协会作为受托人
4.3
(4)
第一份补充契约，日期为2017年3月7日，由医生房地产公司、医生房地产信托基金和美国银行全国协会作为受托人
4.4
(4)
2027年到期的4.300厘优先债券及其保证表格(载于附件4.3)
4.5
(5)
第二份补充契约，日期为2017年12月1日，由医生房地产公司、医生房地产信托基金和美国银行全国协会作为受托人
4.6
(5)
2028年到期的3.950厘优先债券及其保证表格(载于附件4.5)
4.7
(6)
第三补充契约，日期为2021年10月13日，由医生房地产公司、医生房地产信托基金和美国银行全国协会作为受托人
4.8
(6)
2031年到期的2.625%优先票据的格式及其担保(附于附件4.7)
4.9
证券说明*
10.1
(7)
2015年2月5日第二次修订和重新签署的《有限合伙医师地产协议》
10.2
(8)
限售股份奖励协议格式(时间归属)**
10.3
(1)
医生房地产信托与其受托人和高级职员之间的赔偿协议格式
10.4
(9)
信托基金与约翰·T·托马斯于2021年11月4日签订的雇佣协议**
10.5
(9)
信托基金与杰弗里·N·泰勒于2021年11月4日签订的雇佣协议**
10.6
(9)
截至2021年11月4日信托基金与约翰·W·露西签订的雇佣协议**
10.7
(9)
信托基金与Mark D.Theine于2021年11月4日签订的雇佣协议**
10.8
(9)
截至2021年11月4日信托与Del Mar Deeni Taylor之间的雇佣协议**
10.9
(9)
信托基金与布拉德利·D·佩奇于2021年11月4日签订的雇佣协议**
10.10
(9)
信托基金与Daniel·M·克莱因于2021年11月4日签订的雇佣协议**
10.11
(9)
信托基金与劳里·P·贝克尔于2021年11月4日签订的雇佣协议**
10.12
(9)
信托基金与艾米·M·霍尔于2021年11月4日签订的雇佣协议**
10.13
(10)
医生房地产信托激励奖金计划**
10.14
(10)
限制性股份奖励协议格式-执行(时间归属)**
10.15
(10)
限制性股份奖励协议格式-受托人(时间归属)**
10.16
(11)
医生房地产信托2013年股权激励计划，自2019年4月30日起修订并重述**
10.17
(12)
限制性股份奖励协议格式-执行(时间归属)**
10.18
(12)
限制性股份奖励协议格式-受托人(时间归属)**
10.19
(19)
限售股奖励协议格式(业绩单位)**
10.20
(20)
高管限售股奖励协议格式(时间归属)**
10.21
(18)
限制性股份奖励协议格式-受托人(时间归属)**
10.22
(20)
限制性股份奖励协议格式(业绩单位)*
10.23
(14)
《票据购买和担保协议》，日期为2016年1月7日，由经营合伙企业、信托和其中确定的每个购买者签订
10.24
(14)
4.03厘高级债券，A系列，2023年1月7日到期(载于附件10.22)
109

证物编号： 标题
10.25
(14)
4.43厘高级债券，B系列，2026年1月7日到期(附于附件10.22)
10.26
(14)
4.57厘高级债券，C系列，2028年1月7日到期(载于附件10.22)
10.27
(14)
4.74厘高级债券，D系列，2031年1月7日到期(载于附件10.22)
10.28
(15)
《票据购买和担保协议》，日期为2016年8月11日，由经营合伙企业、信托和其中确定的每个购买者签订
10.29
(15)
4.09厘高级债券，A系列，将于2025年8月11日到期(详见附件10.27)
10.30
(15)
4.18厘高级债券，B系列，2026年8月11日到期(附于附件10.27)
10.31
(15)
4.24厘高级债券，C系列，2027年8月11日到期(附于附件10.27)
10.32
(15)
日期为2016年8月11日的《经营合伙企业、信托和票据持有人之间的票据购买和担保协议》的第一修正案，日期为2016年1月7日
10.33
(17)
经营合伙、信托和票据持有人之间的票据购买和担保协议的第二修正案，日期为2018年11月19日，日期为2016年1月7日
10.34
(17)
经营合伙、信托和票据持有人之间的票据购买和担保协议的第一修正案，日期为2018年11月19日，日期为2016年8月11日
10.35
(16)
第三次修订和重新签署的信贷协议于2021年9月24日签订，借款人为医生房地产信托公司，担保人为医生房地产信托公司，贷款方为KeyBank National Association，管理代理为KeyBanc Capital Markets，Inc.，BMO Capital Markets and Citizens Bank，N.A.，为主要协调人和联席账簿管理人，以及蒙特利尔银行资本市场和公民银行，N.A.为联合辛迪加代理。
21.1
注册人的子公司名单*
22.1
附属发行人及担保证券名单*
23.1
安永律师事务所同意医生房地产信托*
24.1
授权书(包括在签署页上)*
31.1
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条为医生房地产信托基金*颁发约翰·T·托马斯的证书
31.2
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条为医生房地产信托基金颁发杰弗里·N·泰勒的证书*
32.1
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节(美国法典第18编第63章第1350节(A)和(B)节)，为医生房地产信托基金颁发John T.Thomas和Jeffrey N.Theler的证书*
101.INS此实例文档不会出现在交互数据文件中，因为XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。
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*    现提交本局。
**     指管理合同或补偿计划或安排。

根据S-T法规第406T条的规定，这些数据的†用户被告知，根据证券法第11条或第12条，本互动数据文件被视为未提交或登记声明的一部分，根据交易法第18条，被视为未提交，否则不承担这些条款下的责任。
 
(1)通过参考2013年6月14日提交给美国证券交易委员会的注册人S-11表格注册说明书第2号修正案(文件编号333-188862)合并。
(2)引用注册人于2017年2月24日向美国证券交易委员会提交的当前8-K表格报告(文件编号001-36007)。
(3)通过引用注册人于2015年6月17日提交给美国证券交易委员会的S-3表格注册说明书(文件编号333-205034)合并。
(4)引用注册人于2017年3月7日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告(文件编号001-36007)。
110

(5)引用注册人于2017年12月1日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告(文件编号001-36007)。
(6)引用注册人目前关于2021年10月13日与美国证券交易委员会一起牵头的Form 8-Kfi的报告(文件号001-36007)。
(7)通过引用注册人于2015年2月6日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告并入。
(8)通过参考2013年6月20日提交给美国证券交易委员会的注册人S-11表格注册说明书第3号修正案(文件第333-188862号)合并。
(9)引用注册人于2021年11月5日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格季度报告(文件编号001-36007)。
(10)引用注册人于2014年5月7日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告(文件编号001-36007)。
(11)引用注册人于2019年4月30日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告(文件编号001-36007)。
(12)引用注册人于2015年3月12日提交给美国证券交易委员会的10-K表格年度报告(文件编号001-36007)。
(13)引用注册人于2016年6月13日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告(文件编号001-36007)。
(14)引用注册人于2016年1月12日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告(文件编号001-36007)。
(15)引用注册人于2016年8月11日提交给美国证券交易委员会的最新8-K表格报告(文件编号001-36007)。
(16)引用注册人于2021年9月28日与美国证券交易委员会牵头的Form 8-Kfi的当前报告(文件号001-36007)。
(17)引用注册人于2019年2月28日提交给美国证券交易委员会的Form 10-K年度报告(文件编号001-36007)。
(18)引用注册人于2020年5月8日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格季度报告(文件编号001-36007)。
(19)引用注册人于2018年2月28日提交给美国证券交易委员会的8-K表格季度报告(文件编号001-36007)。
(20)引用注册人于2020年2月27日向美国证券交易委员会提交的Form 10-K年度报告(文件编号001-36007)。
(21)引用注册人目前关于2021年10月6日与美国证券交易委员会一起牵头的Form 8-Kfi的报告(文件号001-36007)。
(22)引用注册人目前关于2021年12月21日与美国证券交易委员会一起提出的Form 8-Kfi的报告(文件号001-36007)。




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