附件10.20

租契的第一项修订

(犹他州大道310号)

租赁的第一修正案(“第一修正案”)于2021年12月10日由特拉华州的HEALTHPEAK财产公司(“房东”)和特拉华州的ALLOGENE治疗公司(“承租人”)提出并签订。

R E C I T A L S：

A.房东(前身为HCP，Inc.)于二零一八年十月二十五日订立该租约(“该租赁”)，据此，租户租赁位于加利福尼亚州南旧金山犹他州大道310号之楼宇(“该楼宇”)约14,943平方尺之可租空间(“该楼宇”)。

双方希望根据本第一修正案中规定的条款和条件修改本租约。

A G R E M E N T：

因此，现在，考虑到前述陈述和本协议中包含的相互契约，并出于其他善意和有价值的代价(在此确认这些代价的收据和充分性)，本协议双方特此协议如下：

1.条款。除本第一修正案另有明确规定外，此处使用的所有大写术语应与本租赁中的该等术语具有相同的各自含义。

2.租期。

2.1延长租期。根据该租约，租赁期定于2029年2月28日到期。房东和租客特此同意根据经本第一修正案修订的租约条款和条件，将租赁期延长三(3)年零一(1)个月，从2029年3月1日至2032年3月31日(“延长租期”)，除非按租约的规定提前终止。

2.2延长租赁期的选项。尽管上文第2.1节规定的租赁期已延长，但房东和租客承认并同意，承租人应继续有一(1)个选项可根据租约第2.2节及其条款延长租赁期；但其中所有提及的“初始租赁期”应被视为指“延长租赁期”，该选项应是将租赁期延长八(8)年(而不是目前规定的七(7)年的选择权，而不是目前规定的延长租赁期八(8)年(而不是目前所述的七(7)年的选择权)；然而，其中所有提及的“初始租赁期”应被视为指“延长租赁期”，且该选项应为将租赁期延长八(8)年的选项(而不是目前在

3.租金

3.1基本租金。在延长的租期内，承租人应按如下方式按月支付房屋的基本租金，否则应按照租赁条款支付基本租金：

3.2直接费用。在租期延长前及延长期间，承租人应继续有义务根据租赁条款支付承租人应分担的直接费用。

4.通知地址。在租约摘要部分第10节，现将第二个通知地址修改为：

诺沃斯律师事务所

1801世纪公园东，16楼

加利福尼亚州洛杉矶，邮编：90067

注意：乔丹·菲什曼

5.经纪。房东和租户在此向对方保证，除世邦魏理仕公司(以下简称“经纪人”)外，他们从未与任何房地产经纪人或代理人就本第一修正案的谈判进行过任何交易，且他们不知道任何其他房地产经纪人或代理人有权收取与本第一修正案有关的佣金。每一方都同意赔偿和保护另一方，使另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、成本和开支(包括但不限于合理的律师费)的损害，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、费用和开支(包括但不限于合理的律师费)据称是由于与任何房地产经纪人或代理人(经纪人除外)进行的任何交易而欠下的，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决、成本和费用(包括但不限于合理的律师费)都是由补偿方发生的、通过补偿方发生的或在补偿方之下发生的。房东应根据另一项协议向经纪人支付与本第一修正案相关的任何佣金。本条款第6条的条款在租赁期限期满或提前终止后继续有效，并在此修正后继续生效。

6.司法参照。尽管租约中有任何相反的规定，双方特此在适用法律允许的最大范围内，放弃在因租约引起或与租约有关的任何诉讼中接受陪审团审判的权利。如果根据加州法律，租约中的陪审团豁免条款不能强制执行，则应适用以下条款。双方的愿望和意图是商定一种机制和程序，根据该机制和程序，由租约引起的或与房产有关的争议和纠纷将迅速和迅速地得到解决。因此，除非法或强制扣留者的诉讼或关于预先判决的扣押补救措施外，本合同任何一方针对另一方(和/或针对其高级管理人员、董事、雇员、代理人或子公司或附属实体)提起的任何诉讼、诉讼或反索赔，无论是因租赁、租户使用或占用房产而引起的或以任何方式与之相关的任何事项，以及/或任何伤害或损害索赔，无论是合同上的、侵权行为的还是其他方面的，都应由仲裁员审理并解决。第638-645.1条(首尾两条包括在内)(可予修订，或其任何后续法规)(“裁判条款”)。启动司法参考程序的任何费用以及所有收费和由裁判产生的费用应由发起该程序的一方支付(但如果任何一方要求记者，则记者应在被请求的所有程序中在场，而该记者的费用--除其他当事人订购的复印件--应由提出请求的一方承担)；但是，费用和费用的分配，包括任何启动费用，应由提出该程序的一方承担；但是，费用和费用的分配，包括任何启动费用，均应由提出该程序的一方承担；但是，费用和费用的分配，包括任何启动费用，均应由提出该程序的一方承担。, 这类诉讼的最终结果将根据租约的规定最终确定。诉讼地点应在房产所在的县。在任何一方收到根据第7条提出的解决任何争议或争议的书面请求后十(10)天内，双方应商定一名单独的裁判，该裁判将审理所有问题，无论是事实还是法律问题，并根据裁判部门的要求报告对这些问题的裁决和判决。如果双方不能在这十(10)天内就裁判达成一致，则任何一方此后都可以在房屋所在的县提起诉讼，以便根据裁判部分的规定任命一名裁判。如果裁判员是由法院指定的，裁判员应是一名中立、公正的退休法官，在JAMS、美国仲裁协会或类似的调解/仲裁机构中，对待裁决的相关事项具有丰富的经验。任何一方都可以根据裁判部分所列的任何理由对推荐的裁判提出质疑。裁判员有权决定所有事实和法律问题，并报告他或她在这些问题上的决定，并发布所有公认的法律或衡平法上可用的补救措施

对于提交给裁判的任何诉讼理由，包括根据租约判给律师费和费用。但是，裁判员无权判给惩罚性赔偿，或租约明文规定不允许的任何其他损害赔偿，双方特此放弃任何追讨此类损害赔偿的权利。双方应有权按照加州民事诉讼法典的规定进行所有证据开示，裁判员应监督证据开示，并可以与任何初审法院法官相同的方式执行所有证据开示令，并有权监管证据开示，并有权发出和执行加州法律规定的传票、保护令和其他对证据开示的限制。转介程序应按照加州法律(包括证据规则)进行，在所有方面，推荐人应遵循转介程序时适用的加州法律。当事各方应迅速、勤奋地与对方和裁判员合作，并应采取必要的行动，以便根据第7款的规定迅速解决争议或争议。在这方面，双方同意，双方和裁判员应尽最大努力确保：(A)自指定裁判员之日起不超过六(6)个月内进行证据开示，不包括有关证据开示的动议；(B)审判日期定在裁判者指定之日起九(9)个月内。(3)双方当事人和裁判员应尽最大努力确保(A)自指定裁判员之日起不超过六(6)个月，(B)审判日期定在裁判员任命之日起九(9)个月内根据加州民事诉讼法典第644条的规定，裁判员对整个问题的裁决必须作为法院的裁决，并在向法院书记员或在没有书记员的情况下向法官提交裁决书时生效。, 判决可按犹如有关诉讼已由法院审讯一样的方式登录。裁判的任何决定和/或判决或其他命令均可提出上诉，上诉的程度和方式与该决定、判决或命令如由适用于本协议的上级法院的法官作出时可提出上诉的程度和方式相同。裁判员应在他/她的判决书中陈述他/她对事实的发现和法律结论。双方意欲根据民事诉讼法具体执行本一般参考协议。本条第7条不得损害任何一方从有管辖权的法院获得临时救济或其他衡平法补救的权利，该权利在民事诉讼法典和/或适用的法院规则下是可以获得的。

7.签名。双方同意并同意，本第一修正案可以通过传真、.pdf文件的电子邮件或使用电子签名技术(例如，通过DocuSign或类似的电子签名技术)签署和/或传输，并且该签名的电子记录应与带有该方手写签名的纸质副本一样有效且对签署方具有约束力。双方进一步同意并同意

(1)只要一方使用电子签名技术签署了本第一修正案，点击“签署”，即表示该方以电子方式签署了本第一修正案，(2)出于有效性、可执行性和可采纳性的目的，本第一修正案上的电子签名应与手写签名相同。

8.加利福尼亚州要求披露。根据《加州民法典》1938节的规定，房东特此向租户披露，租户特此承认，公共区域和房屋未经过认证接入专家(CASP)的检查。

9.无进一步修改；冲突。除本第一修正案特别规定外，本租赁的所有条款和规定应保持不变，并且完全有效。如果租赁条款与本第一修正案相冲突，应以本第一修正案的条款为准。

[签名在下一页紧随其后]

兹证明，本第一修正案已于上文第一次写明的日期生效。