新闻稿

Doctors Realty Trust报告2021年第四季度财务业绩

宣布2021年第四季度每股净收益0.12美元和标准化每股FFO 0.26美元

宣布2021年10.3亿美元的收购和投资承诺

第四季度亮点：

·2021年第四季度总收入为1.161亿美元，同比增长4.2%。

·在完全稀释的基础上，第四季度每股净收入为0.12美元。

·第四季度产生的标准化运营资金(标准化FFO)在完全稀释的基础上为每股0.26美元。

·第四季度完成了8.522亿美元的投资，包括收购了140万平方英尺的Landmark投资组合。

·第四季度暴徒同店现金净营业收入同比增长2.9%。

·宣布季度股息为每股0.23美元，2021年第四季度OP单位，2022年1月18日支付。

·于2021年10月13日发行5亿美元的公开优先票据，期限为10年，票面利率为2.625。

·于2021年11月2日以6200万美元出售了三家LifeCare长期急性护理医院(LTACH)，并确认销售净收益约为1870万美元。

·在我们首次提交给GRESB 2021房地产评估的报告中，我们获得了75分和绿星称号。

后续活动亮点：

·2022年1月12日，该公司出资2150万美元，通过戴维斯合资企业收购了三处房产49%的会员权益。

·2022年1月19日，以200万美元的价格出售了一栋9997平方英尺(约合299平方米)的医疗办公楼，并确认了大约20万美元的销售净亏损。截至2021年12月31日，该资产被归类为持有待售资产。

密尔沃基，威斯康星州-2022年2月23日-医生房地产信托(纽约证券交易所股票代码：DOC)(“公司”、“信托”、“我们”、“我们”和“我们”)，一家自我管理的医疗保健房地产投资信托基金，今天公布了截至2021年12月31日的第四季度和年度业绩。

该信托公司总裁兼首席执行官约翰·T·托马斯评论说：“我们为我们2021年的投资和我们医疗办公室足迹的显著扩大感到自豪。我们继续与像Landmark Healthcare Facilities这样的合作伙伴发展牢固的关系，并收购能够提供出色运营结果和机会的优质资产。总体而言，我们的

产品组合提供了2.9%的同店现金NOI增长，95%是租赁的，其中90%以上在校园内或附属于医疗系统。

我们期待着为我们最新的和长期的医生和医疗保健系统关系提供服务，同时为我们的投资者提供强劲的回报。我们期待在今天的电话会议上更多地分享我们2021年取得的成就和第四季度的表现，以及我们对2022年的展望。“

第四季度财务业绩

截至2021年12月31日的第四季总营收为1.161亿美元，较2020年第四季增长4.2%。截至2021年12月31日，该投资组合有95%是租赁的，不包括一项分类为持有待售的资产。

2021年第四季度的总支出为1.066亿美元，而2020年第四季度的总支出为9830万美元。

2021年第四季度的净收入为2830万美元，而2020年第四季度的净收入为1860万美元。

2021年第四季度普通股股东应占净收益为2730万美元。根据约2.28亿股加权平均普通股和已发行的运营合伙单位(OP单位)，2021年第四季度稀释后每股收益为0.12美元。

2021年第四季度，运营资金(FFO)总计5440万美元，包括4310万美元的综合投资组合和230万美元的未合并合资企业的净收入加上折旧和摊销。这部分被出售投资物业带来的1910万美元的收益和20万美元的其他调整所抵消，导致在完全稀释的基础上每股FFO为0.24美元。正常化FFO(对债务清偿损失进行调整)为5840万美元，或在完全稀释的基础上每股0.26美元。

2021年第四季度的正常化可用资金(FAD)，包括经非现金股份补偿调整的正常化FFO、直线租金调整、收购的高于市场和低于市场的租赁和承担债务的摊销、租赁诱因的摊销、递延融资成本的摊销、经常性资本支出、贷款准备金调整，我们在未合并投资调整中的份额为5490万美元。

我们的医疗办公大楼(MOB)同店组合包括246处物业，占我们合并可租赁面积的84%，2021年第四季度产生的MOB同店现金净营业收入(Cash NOI)同比增长2.9%。

近期发生的其他事件

关于Landmark产品组合的最新信息

2021年12月20日，该公司完成了对分布在8个州的14个甲级医疗写字楼投资组合的收购，总购买价格为7.5亿美元(“里程碑投资组合”)，总面积为1433086平方英尺。Landmark的投资组合95%是租赁的，75%是出租给投资级租户的，加权平均剩余租期为6.8年。每个酒店都在校园内或附属于酒店，并以市场领先的健康系统为依托，包括佛罗里达大学健康、博蒙特健康、哈肯萨克子午线健康、浸礼会健康系统、迈凯轮健康护理和阿勒格尼健康。这项投资的第一年无杠杆现金收益率预计约为4.9%。

该公司将在三个新市场内部管理超过475,000平方英尺的Landmark产品组合，使我们的内部管理平台总数达到16个市场，包括我们十大市场中的七个市场。

Landmark投资组合的部分资金来自于医生房地产有限责任公司(“经营伙伴”)发行的总计6,561,521个运营单位，于发行之日价值1.165亿美元。该公司还通过三笔新的抵押贷款为这笔交易提供了总计1.0亿美元的资金。

受本公司先前宣布的交易协议约束的一处物业未被收购，因为医疗保健系统租户选择行使其优先购买权。这项总计24972平方英尺的资产已签订合同，收购价为1430万美元。

欲了解有关此次收购的更多信息，请访问https://www.docreit.com/landmark.

第四季度投资活动

除收购Landmark投资组合外，公司还在第四季度完成了另外1.004亿美元的收购，详情见2021年11月5日的新闻稿。在2021年第四季度，该公司还为之前的180万美元的建设贷款承诺提供了资金。

第四季度处置活动和持有待售资产

2021年第四季度，公司完成了6,270万美元的处置，包括出售公司的三处LTACH物业和两块空置土地，净收益为1,910万美元。LifeCare LTACH在公司拥有期间产生了9%的无杠杆回报率。截至2021年12月31日，我们98%的物业是医疗办公楼。

截至2021年12月31日，该公司将位于密歇根州特拉弗斯城的一项9997平方英尺的资产归类为持有待售资产。

资本活动

2021年第四季度，该公司根据其在市场上(“ATM”)计划发行了7236,439股股票，加权平均价为18.54美元，净收益为1.328亿美元。自2021年12月31日以来，该公司根据其自动取款机计划发行了259,977股股票，加权平均价为18.93美元，净收益为490万美元。

支付的股息

2021年12月22日，我们的董事会批准并宣布了截至2021年12月31日的季度每股普通股和运营单位0.23美元的现金分配。股息于2022年1月18日支付给普通股股东和截至2022年1月4日收盘登记在册的OP单位持有人。

最近的收购和处置活动

2022年1月12日，该公司通过戴维斯合资公司收购了三处物业49%的会员权益，总购买价为2150万美元。这笔交易的资金来自1400万美元的抵押债务，450万美元的现金，以及之前发放的300万美元的夹层贷款。

2022年1月19日，该公司以200万美元的价格出售了位于密歇根州的一栋9997平方英尺的医疗办公楼，并确认了大约20万美元的销售净亏损。截至2021年12月31日，该公司将这项资产归类为持有待售资产。

2022年指南

该公司预计，在截至2022年12月31日的一年中，一般和行政开支以及经常性资本开支分别在4000万至4200万美元和2900万美元至3100万美元之间。2022年，假设资本市场状况良好，公司预计将完成2.5亿至5亿美元的房地产投资，包括开发承诺，上限税率为5.25%至6.00%。

电话会议信息

该公司已安排在2022年2月23日(星期三)上午10点召开电话会议。ET讨论其截至2021年12月31日的第四季度的财务表现和经营业绩。从美国国内拨打(877)407-0784，国际来电者拨打(201)689-8560，即可收听电话会议。参与者可以参考医生房地产信托基金第四季度收益电话会议或密码：13725812。电话会议还将通过只收听的网络直播收看，并可通过公司网站www.docreit.com的投资者关系栏目收听。电话会议的重播将从2022年2月23日下午1点开始。东部时间到2022年3月23日晚上11：59ET，拨打(844)512-2921(美国)或(412)3176671(国际)；密码：13725812。在活动结束后的一年内，投资者关系网站上还将播放网络直播的重播。从2022年2月23日开始，公司2021年第四季度的补充信息包将通过公司网站的“补充”选项卡下的“投资者关系”部分访问。

关于医生房地产信托基金

 

Doctors Realty Trust是一家自我管理的医疗保健房地产公司，旨在收购、有选择地开发、拥有和管理出租给医生、医院和医疗保健提供系统的医疗保健物业。该公司投资于房地产，这是提供高质量医疗保健不可或缺的部分。该公司通过UPREIT结构开展业务，其中其物业由特拉华州有限合伙企业(“经营合伙企业”)PhysDoctors Realty L.P.直接或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。该公司是经营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2021年12月31日，该公司拥有运营单位约95.0%的股份。

鼓励投资者访问公司网站(www.docreit.com)的投资者关系部分，了解更多信息，包括Form 10-K的年度报告、Form 10-Q的季度报告、Form 8-K的当前报告以及根据1934年“证券交易法”第13(A)或15(D)节提交或提交的修正报告、新闻稿、补充信息包和投资者介绍。我们网站上包含的信息不是本新闻稿的一部分，也不包含在本新闻稿中作为参考。

前瞻性陈述

 

本新闻稿包含根据1995年私人证券诉讼改革法的安全港条款，符合1933年证券法(修订后)第27A节和1934年证券交易法(修订后)第21E节含义的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述可以通过使用诸如“预期”、“相信”、“预期”、“估计”、“计划”、“展望”、“继续”、“打算”和“项目”等词语来识别，以及其他预测或指示未来事件或趋势或不是历史事件陈述的类似表述。这些前瞻性陈述可能包括有关公司的战略和运营计划、公司实现内部和外部增长的能力、未来展望、预期的现金回报、物业的上限利率或收益率、物业收购的预期完成情况、执行其业务计划的能力，以及冠状病毒及其变种(包括达美航空和奥密克戎的变种和任何未来可能出现的变种)对公司业务的影响，以及新冠肺炎(Alipay)疫情对公司业务的影响。虽然前瞻性陈述反映了我们的诚意信念，但它们并不是对未来业绩的保证。前瞻性陈述不应被解读为对未来业绩或结果的保证，也不一定是对实现此类业绩或结果的时间或时间的准确指示。前瞻性陈述基于作出这些陈述时可获得的信息和/或管理层当时对未来事件的诚意信念。, 并受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际业绩或结果与前瞻性陈述中表达或暗示的情况大不相同。这些前瞻性陈述会受到各种风险和不确定因素的影响，并非所有风险和不确定性都是公司所知的，其中许多风险和不确定因素是公司无法控制的，这可能会导致实际结果与这些陈述大不相同。这些风险和不确定性在公司提交给证券交易委员会(“委员会”)的文件中有更详细的描述，包括但不限于公司提交给委员会的年度和定期报告以及其他文件。除非法律要求，否则公司不承担在本新闻稿发布之日后更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。有关可能影响公司业绩、业绩或交易的因素的讨论，请参阅公司截至2021年12月31日会计年度的Form 10-K年度报告第I部分第1A项(风险因素)。

来源：Doctors Realty Trust

医生房地产信托基金

简明合并损益表

(以千为单位，不包括每股和每股数据)

(1)包括可赎回非控股权益的金额。

医生房地产信托基金

简明综合资产负债表

(以千为单位，不包括每股和每股数据)

 

医生房地产信托基金

非GAAP衡量标准的对账

(以千为单位，不包括每股和每股数据)

本新闻稿包括营业资金(FFO)、归一化FFO、归一化可分配资金(FAD)、净营业收入(NOI)、现金NOI、MOB同店现金NOI、房地产息税折旧及摊销前收益(EBITDARE)和调整后EBITDARE，这些都是非GAAP财务指标。就美国证券交易委员会G规则而言，非公认会计原则财务计量是对公司历史或未来财务业绩、财务状况或现金流量的数字计量，该计量不包括在公司的经营表、资产负债表或现金流量表(或等价表)中根据公认会计原则计算和列报的最直接可比财务计量中包含的金额，或者需要进行具有排除金额效果的调整，或者包括排除在最直接可比财务计量中的金额或者需要进行调整的金额本新闻稿中使用的公认会计原则是指美国公认的会计原则。根据法规G的要求，我们已将非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了协调。

 

我们认为，有关FFO的信息对股东和潜在投资者有帮助，因为它有助于了解我们物业的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，即假设房地产资产的价值随着时间的推移按比例递减。我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)制定的标准计算FFO。NAREIT将FFO定义为扣除OP单位持有者非控制权益之前的净收益或亏损(根据GAAP计算)，不包括优先分配、出售可折旧经营财产的收益(或亏损)、折旧资产减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)。我们的FFO计算包括我们在未合并的合资企业中所需调整的份额，可能无法与其他REITs报告的FFO相比，这些REITs没有根据NAREIT定义计算FFO，或者与我们对NAREIT定义的解读不同。我们认为与FFO(净收益)最直接可比的GAAP指标包括折旧和摊销费用、房地产销售损益、减值和非控股权益。在计算FFO时，我们去掉了这些项，因为在我们看来，它们并不代表我们的属性操作的结果。为了便于清楚地了解我们的历史经营业绩，FFO应该与我们财务报表中列报的净收入(根据公认会计原则确定)一起进行审查。FFO不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金, 不应被视为净收益或净亏损(根据公认会计准则确定)的替代方案，作为衡量我们流动性的指标，也不表明可用于我们现金需求的资金，包括我们向股东分配现金的能力。

 

我们使用的是标准化FFO，它从FFO中剔除了衍生金融工具公允价值的净变化、递延融资成本的加速、或有对价公允价值的净变化以及其他正常化项目。然而，我们使用的术语标准化FFO可能不能与其他房地产公司相比，因为他们可能有不同的计算这一金额的方法。标准化FFO不应被视为净收益或净亏损(根据GAAP计算)的替代方案，不应被视为我们财务业绩或经营活动现金流(根据GAAP计算)的指标，也不应被视为我们流动性的指标，也不表明可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们的分配能力。标准化的FFO应结合其他GAAP测量进行审查。

 

我们定义归一化FAD是一种非GAAP衡量标准，它不包括归一化FFO的非现金份额补偿支出、直线租金调整、已收购的高于市场或低于市场的租赁和承担的债务的摊销、租赁诱因的摊销、递延融资成本的摊销和贷款准备金调整，包括我们在未合并合资企业的所有必要调整中所占的份额。我们还对与租户改善和租赁佣金相关的经常性资本支出以及卖方主租赁和租金减免付款的现金支付进行了调整，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中的份额。其他REITs或房地产公司可能会使用不同的方法来计算标准化FAD，因此，我们的计算结果可能无法与其他REITs报告的结果进行比较。尽管我们对标准化FAD的计算可能无法与其他REITs相比，但我们相信，由于分析师、投资者和其他相关方在评估我们作为REIT的业绩时使用的频率，标准化FAD为我们的业绩提供了一个有意义的补充衡量标准。正常化的FAD不应被视为可归因于控制利息(根据公认会计原则计算)的净收益或亏损的替代方案，也不应被视为我们财务业绩的指标。标准化的FAD应结合其他GAAP测量进行审查。

NOI是一项非GAAP财务指标，定义为根据GAAP计算的净收益或亏损，该净收益或亏损是由我们的物业和其他投资组合在扣除一般和行政费用、折旧和摊销费用、利息支出、衍生金融工具公允价值的净变化、出售投资物业的损益和减值损失(包括我们在我们未合并合资企业的所有必要调整中应占的份额)产生的。我们相信，NOI为我们的运营资产的经营业绩提供了一个准确的衡量标准，因为NOI排除了某些与物业管理无关的项目。我们使用NOI一词可能不能与其他房地产公司相比，因为它们可能有不同的计算方法。

现金NOI是一项非GAAP财务指标，不包括NOI直线租金调整、在市场租赁之上和之下收购的摊销以及其他非现金和正常化项目，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中的份额。其他非现金和正常化项目包括租赁诱因摊销、贷款准备金调整、从卖方主租赁和租金减免收到的付款以及或有对价公允价值变动等项目。我们相信，现金NOI能够准确衡量我们经营资产的经营业绩，因为它排除了某些与物业管理无关的项目。此外，我们认为现金NOI是房地产业比较经营业绩的一个被广泛接受的衡量标准。我们使用现金NOI一词可能无法与其他房地产公司相提并论，因为其他公司可能有不同的计算方法。

MOB同店现金NOI是一项非GAAP财务指标，不包括前五个季度未持有的现金NOI资产、非MOB资产以及其他与同店物业投资组合无关的正常化项目。管理层认为暴徒同店现金NOI是一种补充措施，因为它允许投资者、分析师和公司管理层衡量无杠杆的房地产水平的经营业绩。我们使用的术语暴徒同店现金NOI可能无法与其他房地产公司相比，因为其他公司可能有不同的计算方法。

我们根据NAREIT制定的标准计算EBITDARE，并将EBITDARE定义为根据GAAP计算的净收益或亏损加上折旧和摊销、利息支出、出售投资物业的收益或亏损以及减值损失，包括我们在未合并合资企业所有必需调整中的份额。我们定义了调整后的EBITDAre，它不包括EBITDAre中的非现金股份补偿费用、公允价值的非现金变动、追逐成本、非现金无形摊销、投资活动的预计影响以及其他正常化项目。我们认为EBITDARE和调整后的EBITDAR是重要的衡量标准，因为它们提供了额外的信息，使管理层、投资者以及我们现有和潜在的债权人能够评估和比较我们的核心经营业绩以及我们的偿债能力。