附件10.26

第八次修订写字楼租约

第八项写字楼租赁修正案(“第八修正案”)于2021年11月1日由特拉华州的KRE交易所所有者有限责任公司(“房东”)和特拉华州的公司(“承租人”)Dropbox，Inc.作出并签订。

独奏会

A.房东(作为特拉华州有限责任公司KR观澜湾有限责任公司的转让继承人)和租户是该特定办公室租约的当事人，日期为2017年10月6日的办公室租约(“原始租赁”)，经以下某些修订：(I)2018年5月18日的办公室租约第一修正案(“第一修正案”)，(Ii)2018年5月25日的办公室租约第二修正案(“第二修正案”)，(Iii)2018年9月19日的办公室租约第三修正案(“第三修正案”)，(Iv)11月9日的办公室租约第四修正案，(V)日期为2019年4月25日的办公室租约第五修正案(“第五修正案”)，(Vi)日期为2019年8月16日的办公室租约第六修正案(“第六修正案”)，及(Vii)日期为2020年8月25日的办公室租约第七修正案(“第七修正案”，连同经上述所有修订修订的原有租约，称为“现有租约”)，涉及约738,081平方英尺的可出租空间(“现有物业”)，该项目通常被称为“交易所”，并在原始租约(“该项目”)中有更具体的描述。

B.Tenant作为主租约的承租人，目前根据2020年11月4日的某些分租协议(“分租约”)将现有物业的一部分分租给特拉华州的VIR Biotech，Inc.(“分租”)。房东的前身KR观澜湾有限责任公司是一家特拉华州的有限责任公司，根据2020年12月21日签订的转租协议同意现有的转租协议。

C.分租契约涵盖工程项目北塔的8、9、10、11及12层(这些楼层构成“分租处所”)。

分租人希望直接从房东那里租赁转租的房屋，终止转租，代之以直接租赁(“直接租赁”)，从而消除租客作为分地主到分租客的角色。

E.承租人和业主同意，自直接租赁开始日(“退还日”)上午12时01分起，承租人将缩小现有房产的规模，将现有房产退还给附件A(“退还空间”)所指定的北塔业主层8、9、10、11和12层(即现有房产的约133,896平方英尺)，业主和租客特此承认，退还空间与转租房产共同扩展，并与转租房产相同，该等术语在本第八修正案中可互换使用。按照本协议的条款。自交还日期起及之后，承租人将租用项目内约604,185平方英尺的可出租空间(“剩余物业”)。

F.业主和租客进一步希望修改现有的租约，修改其中的某些条款，以便将项目的性质记录为不再是单一租户

项目，如现有租约第29.42条所设想的，并在此更具体地阐明。

因此，现在，考虑到本合同所载的相互契约，并出于其他良好和有价值的代价，房东和租客同意将现有租约修订如下：

1.定义的术语。本文中使用的大写术语和未作其他定义的术语应具有现有租赁中赋予它们的相同含义。如本文所用，“租赁”一词应指经本第八修正案修正的现有租赁。

2.回馈空间的假期。业主及租客确认：(A)于交回日期的前一天，分租客将根据分租契而管有交还空间，(B)分租约将于交还日凌晨12：01终止，及(C)随着分租契的终止，业主与分租客之间订立的直接租赁期限将开始生效，而分租客将继续根据、依据及按照直接租赁的条款管有交还空间。于交还日期前一天(并于交还日期生效)，在租客向业主支付终止费用后，租客应被视为已将租客在现有租约下产生的交还空间的所有权益及所有权利交还给业主。承租人在回赠空间的权益须以当时的“原状”交予业主，并由业主接受，并须受分租人根据直接租约继续占用该空间的规限。直至交还日期的前一天，承租人应继续根据现有租约的条款支付整个物业(即交还空间及剩余物业)的基本租金及额外租金。自退还日期起及之后，(Y)承租人不再有义务支付基本租金(以下第4节另有规定的范围除外)或退还场地的额外租金，以及(Z)为反映因退还场地而导致租约所涵盖物业的可出租面积减少，其余物业根据租约应缴的基本租金应为下文第15节所述, 为厘定租客在租约项下应缴的额外租金，适用于余下物业的租客分担率应为下文第7节所载。双方同意，在按本合同规定将退还空间归还给房东后，该房屋的面积应为604,185平方英尺，此后在本租约中对“房屋”的所有提及均应视为对剩余房屋的提及。

承租人应继续对根据现有租约条款在将回馈空间交还给房东后仍继续存在的任何与回馈空间有关的责任或义务负责。

自退还之日起生效，现对现有租约的附件A-1进行修订和重述，并附上替换附件A-1。

3.余下处所的状况。除业主在现有租约中的任何维护和维修义务外，房东没有任何义务为租客建造租赁改进或修复或翻新因租客交还空间而剩余的房产。承租人继续管有余下的处所，即为确凿证据，证明承租人接受“原样”的规定，而余下的处所适合作承租人的用途，并处于良好及令人满意的状况。承租人承认，房东和房东代理人均未就剩余房屋或建筑物的状况或其是否适合承租人的用途作出任何陈述或保证。

4.解约费。在交还日或之前，租户应向房东支付3200万美元(32,000,000美元)(这笔钱代表并在下文中可能被称为“终止费”)；但租户可以从这笔款项中扣除交还日后七(7)个完整日历月适用于交还空间的每月基本租金(即总计5,269,700.23美元)；在扣除的情况下，承租人应在交还日之后的七(7)个完整日历月内继续支付适用于交还空间的月度基本租金，按照本合同所附附件B中规定的时间表，就好像承租人仍在租赁交还空间一样(即，假设仅为确定每月付款金额的目的)。承租人向房东支付的相当于该七(7)个月回馈空间基本租金的款项应作为终止费用的抵免，这样，在承租人支付所有七(7)个月回馈空间的基本租金后，承租人应向房东支付全部3200万美元(32,000,000美元)的解约费。

5.租户改善津贴。承租人应向房东支付1049万6460美元(10,496,460美元)(“TIA贡献”，其中TIA贡献是除终止费用之外的)，作为承租人对承租人改善津贴的贡献，根据直接租赁，房东将承诺给分租客。承租人应向房东支付TIA缴款如下：(I)TIA缴款的50%(50%)(即5,248,230美元)应与租户支付终止费同时支付，TIA缴款的50%(50%)应于2022年1月7日或之前到期支付。

6.处所的描述。自退还之日起生效，现将《现有租约基本租赁信息摘要》(以下简称《摘要》)第2.2节中对房产的描述全部删除，代之以

7.承租人在直接开支中的份额。自退还之日起生效，现将概要第6节中关于承租人份额的描述全部删除，代之以：

8.准许用途。现删除原《租赁摘要》第7节，并将其全部替换为：

9.课税开支。现将原租约第4.2.5.1节修改并重述如下：

4.2.5.1“税费”是指所有联邦、州、县或地方政府或市政当局征收的所有税项、费用、收费或其他任何种类和性质的征税，无论是一般的、特别的、普通的还是非常的(包括但不限于房地产税、一般和特别评估、过境税、租赁税或基于收到本协议项下或本项目其他租户应支付的租金而征收的税款，包括适用于收取此类租金的毛收入或销售税)。除非项目的承租人或其他承租人被要求支付，否则对与项目相关使用的固定附着物、机械、设备、器具、系统和设备、附属物、家具和其他非土地财产或其任何部分征收的非土地财产税，应在任何支出年度(不论政府或市政当局使用的任何不同的财政年度)因项目或其任何部分的所有权、租赁和运营或与之相关而支付或累算(包括但不限于建筑物所在的土地，包括停车设施，的位置)。尽管上文有相反规定，(I)房东应支付的任何毛收入或销售税适用于房东收取本项目承租人或任何其他承租人应支付的租金(或任何其他对价)，不应作为本合同项下的税收支出，但应根据本租约第4.5条的条款，作为承租人或任何其他承租人直接负责的税款转嫁给承租人或任何其他承租人，并应根据承租人或任何其他承租人应支付的租金(视情况而定)确定；和(2)税费支出不应包括根据设备、家具征收或确定的税款, 固定装置，或项目租户或其他租户的个人财产，但任何该等税项应由租户根据租约第4.5节支付，并由该等其他租户按照各自租约的类似规定支付。为了……

明确地说，适用于收取租金的任何毛收入或销售税，或因第八修正案而征收、评估或征收的任何其他代价(包括任何所谓的“C提案”)(例如，房东收到终止费和TIA分摊费)应由租户支付。

10.成本池。现将原租约第4.3.2节修改并重述如下：

4.3.2成本池。双方承认，与项目有关的某些成本和支出(即直接费用)应单独分配给办公空间、零售空间和实验室空间。如本文所用，实验室空间是指业主直接租赁的、经改进后用作实验室空间的项目的任何部分。直接费用应在办公空间、零售空间和实验室空间(每个空间均为“成本池”)之间根据作为成本池主体的空间所获得的估计收益进行分配，并且此类分配应由业主合理确定。因此，通过建立成本池，直接费用应计入实验室空间、零售空间和办公空间。适用于实验室空间、零售空间和办公空间的直接费用(如房东的保险费、[除非任何保险公司明示对实验室空间征收附加费，或房东因实验室空间而要求额外的保险，在这种情况下，附加费或额外保险的费用应分配到实验室空间成本池中])由业主合理确定，应根据实验室空间成本池、办公空间成本池和零售空间成本池中每个空间的面积与适用建筑的总面积之比分别分配给这些空间成本池。在本租约签订之日后，业主可合理地建立与本项目任何新租约相关的额外成本池。分配给成本池(例如，零售空间成本池)的任何成本如果不包括物业的一部分，则不应包括在本租赁的直接费用定义中。

11.单车储存区。现将原租约第5.3节和第5.3.1节修改并重述如下：

5.3租户的自行车。承租人的员工应被允许在非专属的基础上将其自行车(“自行车”)带入业主指定的建筑物的部分，并在符合第5.3节的规定和房东可能不时颁布的其他合理规则和条例(房东合理酌情决定)的前提下，对自行车的存放作出适当的改进或改动，以不不合理地干扰承租人或其他承租人停放各自自行车的能力，如本文所述，并提供给承租人和其他承租人。且仅限于该等租户的雇员及该建筑物的其他租客每日上下班时使用该等单车。任何时候都不允许骑车人在场地、停车场或建筑物内骑自行车。除第5.3节明确规定外，禁止将任何自行车存放在本项目的任何地方。承租人应随时向其员工通报这些规章制度及其任何修改。

5.3.1自行车存放区。作为基地、壳牌和核心建筑的一部分，房东在停车场设施内安装了一个安全的自行车储存区，可容纳至少200辆自行车(

“单车储存区”)。承租人有权非专有地使用自行车储存区，供承租人和承租人的员工、访客、受邀者和转租人白天停放自行车。本租约中对业主自行车储存区的任何提及，在下文中均指自行车储存区。自归还日期起，承租人假设(原租约第10.1节第4行)自行车储存区内、自行车储存区或附近的所有财产损坏或人员受伤的风险，以及承租人因自行车储存区内、自行车储存区或附近的任何原因而招致或产生的损失的赔偿，不再适用于承租人使用自行车储存区，“自行车储存区”的字样应从原租约第10.1节第4行和第13行删除。除自行车储存区外，承租人和承租人的员工、访客、受邀者和转租人无权使用业主在项目中建造的任何有保障的自行车储存区。自行车储存区禁止任何类型的机动车辆，包括摩托车和轻便摩托车，以及除自行车外的任何财产的储存。每位骑车人使用自行车储存区的风险自负。房东明确保留在任何时候合理改变自行车储存区的位置、大小、配置、设计、布局和所有其他方面的权利(前提是这样的行动不会大幅减少自行车储存区的容量，除非是临时的)，承租人承认并同意，房东可以不时地在不对租户承担任何责任和不减免本租约项下的租金的情况下, 暂时封闭或限制进入单车储存区，以准许或方便任何该等建造、更改或改善。除第5.3.1节明确规定外，房东没有义务提供任何与自行车储存区相关的安全措施。业主应每周七(7)天、每天二十四(24)小时为自行车储存区提供合理的出入控制服务，其方式应与类似建筑物的业主所提供的服务实质上一致。尽管有上述规定，房东在任何情况下都不会对任何人进入或被排除在自行车储存区之外的任何错误承担任何人身伤害或财产损失的责任。本租约期满或提前终止时，承租人应将其员工所有的自行车从自行车储存区移走，并由承租人自行承担费用，修复因移走租户的财产而对自行车储存区造成的所有损坏，如果租户未能修复损坏的自行车，房东可代表租户进行维修，租户应按要求向房东支付修理费。如果承租人在本租约到期或提前终止时未能移走任何自行车，房东可根据其唯一和绝对的酌情权，以其决定的合法方式处置这些自行车。

12.服务及公用事业。对原《租约》第六条的下列各款予以删除、修改，全文重述如下：

6.1.1暖通空调。根据工作信函第1节所规定的“基地大楼”定义，每个北方建筑群和南方建筑群都配备了供暖和空调系统(“暖通空调”)，为北方建筑群和南方建筑群内适用的建筑物提供服务(统称为“BB暖通空调系统”)。在所有适用于此的政府条例、规则、法规和准则的限制下，房东应提供bb暖通空调系统服务，以保证办公场所正常办公使用的舒适性，假设从8：00开始，任何125平方英尺的可出租空间的办公占用密度不超过一(1)人。

周一至周五上午1点至下午6点(“建筑时间”)，但元旦、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节、圣诞节以及房东酌情决定的其他当地或国家认可的节日(统称为“假日”)除外。承租人应随时与房东充分合作，并遵守房东为BB暖通空调系统的正常运行和保护而合理规定的所有法规和要求。如果承租人希望在办公时间以外的时间使用暖通空调，承租人应向业主物业管理办公室发出房东合理确定的关于承租人希望使用暖通空调的事先通知(应通过电话或在线系统)(如果有)，房东应按房东不时确定的租户每小时成本(应视为额外租金)向租户提供该暖通空调，但此类成本应是房东对提供此类服务的成本的善意估计，不得向房东加价。

6.1.9访问控制。作为基地大楼建设的一部分，业主为大楼和停车设施安装了出入控制系统，包括但不限于门出入控制、大堂转门和电梯出入控制；但各方承认，根据下文第13(A)节的规定，北大堂应向公众开放，并由业主控制，除非其中另有规定，而且在一般营业时间内出入不受限制。房东没有义务提供任何其他保安设备。尽管本租约中有任何相反的规定，但在任何情况下，房东均不对建筑物内任何安全措施的任何人身伤害或财产损失负责，也不对任何人进入建筑物或项目或将其排除在外的任何错误承担责任。

6.1.13现有发电机。作为项目建设的一部分，业主为项目安装了三(3)台发电机(每台及所有相关设备在此统称为“发电机”)。其中两(2)台发电机的编号为“TG-01 for the North Load Dock”和“STG-01 for the South Load Dock”，包括与这类发电机相关的所有电气设备(在本文所附的附表6.1.13中更详细地描述)，以及所有连接(电缆、电缆桥架等)。安装在每个这样的发电机上。根据第七修正案的规定和条款，自2018年6月1日起，承租人被授予独家使用和控制北装货码头的“TG-01”和南装货码头的“STG-01”发电机的权利。由于直接租赁及北部综合设施成为项目的多租户部分，自交还日期起及之后，租户将使用及控制编号为“TG-01 for the North Load Dock”的发电机(“非独家发电机”)，并交回业主；租户将继续拥有独家使用及控制编号为“STG-01 for the South Load Dock”的发电机(“租户发电机”)的权利。因此，从退还之日起及之后，下列条款和条件将适用于此类发电机，并将取代《第七修正案》第2条的条款。

6.1.13.1非独占生成器。自退还之日起生效，承租人应将非排他性发电机以与非排他性发电机在第七修正案之日相同的状态移交给房东，合理损耗除外，所有许可证均为有效许可证(租户应在交还日期后合理可行的情况下尽快将承租人维护的与非排他性发电机相关的所有许可证转让给房东)。从交还日起及之后(以过渡计划为准)，(I)房东应对非独家发电机进行完好的维护和维修

条件和维修，并遵守所有适用的法律(包括维护所有适用的许可证)，房东在租赁期内独自承担成本和费用(但作为运营费用的一部分转嫁给北部建筑群的租户和其他租户)，房东应维护与非独家发电机相关的所有许可证和保证；以及(Ii)租户有权按比例使用非独家发电机并维护连接(电缆、电缆桥架等)。(“发电机设施”)从非排他性发电机到位于北部建筑群的剩余房屋的一部分，因为该等发电机设施自归还之日起存在(且此后可能被修改，有待业主审查和批准)，并符合适用法律。业主因非独家发电机的运营、使用、维修和维护而产生的或与之相关的成本和开支，包括燃料费和折旧(由业主合理确定)，应根据其按比例转嫁给北方综合体的租户和居住者(包括租户)。

1.6.13.2租户生成器。承租人应继续拥有使用和控制承租人发电机以及与该发电机相关的所有电气设备的独家权利。在交付给承租人时，承租人发电机是按其现有的“原样”状态接受的，承租人特此同意并承认房东或房东的任何代理人当时或之后都没有就承租人发电机的情况作出任何陈述或保证。房东不对租户发电机运行故障或租户发电机未能提供适当或足够的备用电力造成的任何损害负责，包括但不限于利润损失、租金或其他收入损失、商机损失、商誉损失或使用损失，无论如何发生，或损失保存在场所的各类库存、业务、会计和其他记录以及由此产生或可获得的任何和所有收入。如果房东因本合同授予承租人关于租户发电机的权利而产生任何费用，承租人应在提出要求后四十五(45)天内向房东偿还费用。承租人不得因使用承租人发电机所在地点而收取任何额外租金或其他费用。租户应按照所有适用法律(包括所有适用许可证的维护)维护和维修租户发电机，并在租赁期内自负费用和费用，且不需要业主要求，承租人应向业主提供所有维护和维修记录以及所有许可证和保修的副本。承租人对处所的义务, 包括上述第10条所载的保险和赔偿义务，应适用于承租人使用承租人发电机，此外，承租人应维持行业标准的“锅炉和机械”保险，费用由承租人承担。租户应将租户发电机(并应将租户在租赁期内维护的与租户发电机相关的所有许可证和当时有效的所有保证)移交给业主，同时应按照本修正案的要求将房产交还给业主，条件与租户发电机在第七修正案之日的情况相同，合理损耗除外，所有许可证均为有效许可证。承租人应赔偿、保护、保护房东、其合伙人、次合伙人及其各自的高级人员、代理人、佣人、雇员和独立承包人，使其免受因安装、使用、操作、修理和/或拆除承租人发电机和/或承租人或通过承租人或承租人提出索赔的任何人的任何行为、不作为或疏忽而产生的任何和所有损失、成本、损害、费用和责任(包括但不限于法庭费用和合理的律师费)。或承租人的承包商、代理人、佣人、雇员、受邀者、客人或被许可人或任何此等人士因承租人或违反第6.1.13.2节条款的任何行为而承担的责任，但上述赔偿条款不适用于房东的疏忽或故意不当行为。如果承租人不遵守本协议规定的要求，在不限制房东的其他补救措施的情况下，(I)房东有权终止承租人对租户发电机的权利，以及(Ii)

房东有权在房客提出要求后四十五(45)天内向房东支付房东所支出的费用，外加房东的标准管理费，房东有权自行承担纠正违约的费用。根据本合同授予承租人的权利应是原始承租人和任何允许的受让人受让人的个人权利(不得由任何其他受让人、转租人或任何其他受让人使用或转让)。

13.过渡到多租户项目。为了将项目从租户控制和管理的单租户项目过渡到业主控制和管理的多租户项目(特别是北综合体)，租户应与业主合作，真诚地完成项目以下各方面和区域的管理控制权从租户到业主的有序移交：

(A)北大堂(包括但不限于，负责北楼和北塔的清洁服务、安保、暖通空调、维修和保养以及接待服务[但是，不包括北塔的“小r”旋转门，它将继续由租户控制])).

(B)屋顶甲板(如租约第22.1节所界定)应为公共区域。承租人承认并同意，项目的其他承租人只能通过位于北塔7层的承租人房产的一部分进入屋顶甲板，承租人将与房东合作，为租户及其员工和受邀者建立一条旅行路径，以便能够进出屋顶甲板。第八修正案第17节对屋顶甲板作了更具体的说明。

(C)自行车储存区，这在本第八修正案第11节中有更具体的规定。

(D)为北部建筑群内的公共区域(包括但不限于北大堂)提供清洁服务。

(E)北塔内的竖井须为公用地方(但北区综合大楼每层的楼面面积不得因任何该等竖井被视为公用地方而修订)。

(F)为北部建筑群提供服务的发电机，这在本第八修正案第12节中有更具体的规定。

(G)建筑读卡器/出入控制责任(I)在交还空间内，(Ii)在北综合体的公共区域内(包括但不限于所有与电梯出入控制相关的读卡器)，以及(Iii)北综合体的外门(包括但不限于与屋顶甲板相关的所有读卡器)应自交还日起放弃，租户应在交还日后合理可行的情况下尽快与房东合作，移交所有此等读卡器的管理控制权，包括但不限于租户安排和导致其供应商(即，贝建)协助业主的供应商(即江森自控)尽快将该管理控制权移交给业主。

(H)北部建筑群的最低入境点。

(I)自交还之日起，北综合体交还空间和公共区域内的Lutron系统控制器应被放弃，租户应与业主合作，以促进该管理控制权迅速移交给业主(包括将该系统在房屋和租户控制的其他区域之间以及交还空间和业主控制的区域之间分离)。

(J)为北部建筑群内的退还空间和公共区域提供机械、电气和管道(MEP)系统[包括但不限于为交还空间和北部综合体内的公共区域提供服务的终端单元(即，VAVS]，承租人应与房东合作，以促进该管理控制权迅速移交给该系统的房东。

(K)标牌更改，这在本第八修正案第18节中有更具体的规定。

(L)健康和安全合规要求，承租人应与业主合作，迅速向业主交付与承租人拥有或控制的北部综合体有关的所有健康和安全合规文件和通知要求。

(M)应急准备和响应，承租人应与业主合作，及时向业主交付与承租人拥有或控制的北部综合体有关的所有应急准备计划和相关材料及通知要求。

(N)保安服务，租户应与房东合作，将与北部建筑群内公共区域有关的所有保安服务移交给房东。

完全实施后，业主应负责控制和管理(包括维护和维修)项目的上述所有方面和区域。承租人仍有义务按照现有租约(只要承租人根据现有租约退回和/或恢复承租人的义务)，自费履行与项目的这些方面和地区有关的所有义务，直到项目的每个具体方面和地区完成向业主的营业额。控制权和管理责任的有序交接将在交还之日之后的一百二十(120)天内(这段时间可称为“过渡期”)移交给房东。房东和租客应通力合作，在上述项目的各个方面和区域的过渡期内实现有序的过渡，当此类过渡完成时，房东和租户应书面确认，并向房东纪念该交接的生效日期。

14.转让及分租。应在本现有租约的第14.2节中增加以下内容。

14.2.6拟议的转让将导致违反项目中另一空间的租约，或将给予项目的占用者取消租约的权利；或

14.2.7在五(5)个月期间，建议受让人或直接或间接控制、受建议受让人控制或共同控制、目前正与房东积极谈判或与房东谈判的任何个人或实体

在紧接转让通知之前，为项目内的空间(在这种情况下，业主在项目中有(或将会有)适合满足该建议受让人的占用需要的可用空间)。

15.基本租金。

(A)在交还日期前，承租人应继续按照现有租约的条款，向业主支付现有租约(即交还空间和剩余物业)下应支付的所有租金以及现有租约下应支付的所有其他费用和开支。

(B)自退还日期起生效，除额外租金及承租人根据租约应支付的所有其他费用和开支外，承租人应根据租约条款为剩余物业支付以下每月基本租金：

16.额外租金。

(A)于交还日期前，除现有租约所载的每月基本租金外，承租人须根据租约的条款及条件，继续支付承租人应占的直接开支，以及根据现有租约的条款应付的所有其他额外租金。

1年基本租金金额如以12个月计算，但如回馈日期为2021年11月1日，则租户只须在基本租金调整前一个月缴交基本租金。

2本附表不包括租户每月支付七(7)个月的基本租金作为退还空间，这笔款项应作为本第八修正案第4节规定的终止费的抵扣。

3 LY=租赁年份。

(B)于交还日期生效，除本第八修正案第5(B)节所载的每月基本租金外，承租人应根据租约的条款及条件，支付承租人应分担的剩余物业的直接开支，以及根据租约条款应付的所有其他额外租金。自退还日起，承租人的直接费用份额为北楼的51.15%，北楼、南楼和南楼的100%。

17.屋顶甲板。删除现有租约的第二十二条，代之以：

22.1总体而言。承租人有权以非专属方式使用位于北楼七(7)层的屋顶甲板(“屋顶甲板”)，就本租赁而言，屋顶甲板应被视为公共区域的一部分。承租人对屋顶甲板的使用应遵守业主可能不时规定的合理规则和规定。承租人不得对屋顶甲板进行任何改进或更改，也不得允许承租人在屋顶甲板上安装或放置任何家具、固定装置、植物、图形、标志或徽章或其他任何种类的物品。

22.2房东使用权。业主有权临时关闭或不时限制进入屋顶甲板(I)与业主维护或维修屋顶甲板或建筑物有关，以及(Ii)用于其他合理目的，包括但不限于代表业主或为业主举办的活动(统称为“业主使用权”)。

22.3其他条款。业主和租客承认并同意：(I)承租人应负责监督和控制承租人的员工、高级管理人员、董事、股东、代理人、代表、承包商和受邀者(“屋顶甲板使用者”)进入屋顶甲板的通道；以及(Ii)业主不负责监督和控制进入屋顶甲板的通道，除非与业主行使业主使用权有关。除因业主的疏忽或故意不当行为所导致的程度外：(A)承租人承担因承租人使用或滥用屋顶甲板而造成的任何损失的风险，并免除业主对任何该等损失、索赔、损害或责任的责任；(B)承租人进一步同意赔偿、辩护和保持业主和业主各方不受与承租人或承租人使用或滥用屋顶甲板有关或产生的任何和所有损失和索赔的损害。除因租客的疏忽或故意不当行为所导致的程度外：(A)房东承担因房东的屋顶甲板使用者使用或误用屋顶甲板而造成的任何损失的风险，房东免除并免除租客的任何此类损失；(B)房东进一步同意赔偿、保护和扣留租客和租客当事人，使其不会因房东或业主屋顶甲板使用者使用或滥用屋顶甲板而造成的任何和所有损失而受到损害。任何一方均无任何责任或责任监督另一方屋顶甲板使用者的使用或使用方式。

18.标志。应删除现有租约的第23.3和23.5节，并代之以：

23.3大堂标牌。原承租人和任何经允许的受让人有权在北大厅和南大厅安装、维修和维护其名称和/或标志，费用和费用由承租人承担

大堂。任何此类安装、维修和/或维护均应遵守适用法律，并事先征得业主对任何此类标志(包括任何此类标志的大小和位置)的批准，批准不得被无理拒绝、附加条件或拖延。在任何情况下，承租人应有权在整个租赁期内在北综合体和南综合体的大堂目录中建立标准标牌。

23.5室外标牌。在整个租赁期内，只要承租人满足最低标牌门槛，原承租人和任何允许的受让人有权(除非在以下规定的范围内)在业主安装的、与全部或部分物业所在的特定建筑物相关的任何纪念碑上安装、维修和维护(I)其名称和标志(但该承租人特此承认并同意截至本租约之日不存在纪念碑)，费用和费用由承租人承担。(Ii)承租人按比例分享适用于项目一般办公空间的招牌，以及(Ii)承租人对与特定建筑物有关的外部招牌的独家标签权，而承租人随后租用整个大楼，而外部招牌可以是承租人的名称及/或标志。本项目写字楼租户可使用的所有外部标志的位置如附件J所示。房东应与承租人合作，以获得城市和其他必要的纪念碑和外部标志的批准。任何此类安装、维修和/或维护(包括其确切位置)应符合适用法律、基础文件和业主的事先批准，而业主的批准不得被无理地扣留、附加条件或拖延。尽管本协议有任何相反规定，业主仍有权授予任何零售租户在其物业上或附近安装其标准建筑标牌包的权利，包括眉毛标牌、刀片标牌和店面标牌，并可授予零售租户纪念碑标牌的权利。, 在任何共享纪念碑标志上，该承租人的名称和/或标识位于承租人名称和标识的下方。零售标牌的预期大小、类型和位置列于本合同附件J-1中；但此类标牌的确切大小、类型和位置应由业主与租户协商后合理确定(但如果业主不偏离J-1表中所示的标牌，则无需咨询)，并须经City和其他所需批准及相关文件批准。此外，业主可根据本合同附件J所示标牌的位置，授予该项目其他租户户外标牌的权利。“最低标牌门槛”一词是指原承租人和/或其允许的受让人根据当时生效的一项或多项转租合同，合计不得转租超过当时现有房产可出租面积的25%(25%)。

19.租客泊车。现有租约第28.1条第一句应修改和重述(自归还之日起及之后)如下：“在符合第28条条款的情况下，承租人有义务在整个租赁期内按月向房东租用概要第9节规定的停车通行证(”停车通行证“)，其中停车通行证应与项目停车设施(”停车设施“)有关。”此外，自交还日起及之后，承租人无权在停车场设施内安装额外的电动汽车充电站。此外，为免生疑问，业主及租客承认并同意：(I)租客先前已根据现有租约第28.1条行使其权利，以减少

租客租用泊车通行证103张；及。(Ii)因此，截至交还日期为止，租客租用的泊车通行证数目为501张(即604张)。[剩余房舍每1,000个RSF有1张停车证] - 103 [退还停车证]=501张泊车证)。

20.穿梭巴士服务。应删除现有租约的29.40节，并代之以下列内容：

29.40班车服务。在符合本第29.40条规定的情况下，只要没有持续违约，业主应在整个租赁期内经营(或提供)项目的班车服务(“班车服务”)，供项目承租人的雇员(“班车服务乘客”)与项目的其他租户和居住者共同使用。班车服务的使用应遵守房东和/或班车服务运营者不时合理制定的合理规则和规定，前提是任何此类规则和规定不得明确与本第29.40节中规定的任何条款相抵触。房东应合理指定(A)班车服务的运营时间，其中至少应包括上午8点。到上午10：30下午4：30至晚上7：30，每周五(5)天(不包括周末和节假日)(“班车服务时间”)，(B)停靠班次，(C)指定路线，包括最近的BART站和加州火车站停靠站。房东和租客承认，班车服务乘客使用班车服务的风险自负。房东同意，如果租客选择并指定了一名代表，房东应不时与租户代表会面并就班车服务的运营方式，包括班车服务时间、班车数量和运力以及指定的班车服务路线进行讨论；但租户代表提出的任何建议或要求对房东不具有约束力, 但须予以合理考虑。如上文第4.2.4(L)节所述，班车服务乘客不应就班车服务的使用支付任何费用，班车服务费用不应计入项目的运营费用。

21.《民法典》1938年条款的披露。就《加州民法典》第1938(A)节而言，房东特此向租户披露，租户在此确认，该建筑、综合体或房产均未接受由房东或租户聘请的认证接入专家(CASP)(由加州民法典第55.52节定义)的检查。根据加州民法典1938年条款，现通知承租人如下：“认证接入专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律下所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有人或出租人不得禁止承租人或租客对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占用情况。双方应就任何CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。

22.禁止人员；《反海外腐败法》和反洗钱。(I)承租人或其任何高级职员、董事或经理，或(Ii)据承租人所知，承租人的任何关联公司或其各自的任何成员、合伙人、其他股权持有人(不包括承租人任何公开交易的股票或其他股权的持有人，如有)、高级职员、董事或经理，在租赁期内，也不会成为或

(A)《爱国者法案》(定义见下文)、(B)美国财政部外国资产管制办公室规则和条例中所载的任何其他要求(包括12947、13099和13224号行政命令附件中所列的任何被阻止的个人或实体及其任何修改或外国资产管制办公室特别指定的被阻止者名单上的任何其他个人或实体)或(C)任何其他美国法规、行政命令(包括2001年9月24日、封锁财产并禁止与实施、威胁实施或支持恐怖主义的人进行交易的行政命令)或其他政府行动(统称为“被禁止的人”)。承租人没有直接或间接违反与贩毒、洗钱或洗钱有关的任何法律，也没有直接或间接地违反与洗钱有关的任何法律。本文中使用的“爱国者法案”是指2001年的《美国爱国者法案》、107公法56(2001年10月26日)以及美国政府及其各执行部门、机构和办公室解释和实施《爱国者法案》的所有其他法规、命令、规则和条例。

23.所需的批准。尽管本协议有任何规定，双方承认并同意，本第八修正案的效力取决于本项目当前抵押权人对本修正案的批准。

24.经纪。承租人声明并向房东保证，除世邦魏理仕公司(以下简称“经纪人”)外，公司并未聘用任何其他经纪人、发现者或其他有权就本第八修正案的谈判、执行或交付获得任何佣金或费用的人，并应赔偿、辩护房东，并使其免受房东因任何该等经纪人、发现者或其他人根据承租人或其代表作出的或声称作出的任何安排或协议而提出的索赔而招致的任何损失、成本、责任或支出。经纪人应按照明确规定佣金数额和支付条件的单独书面协议的条款获得赔偿。

25.不作进一步修改。除本第八修正案所述外，现有租赁的所有条款和规定应保持不变，并具有全部效力和作用。如果现有租赁的条款和条件与本第八修正案的条款和条件有任何冲突，应以本第八修正案的条款和条件为准。

26.对口单位。本第八修正案可用副本签署，每份副本应构成一份原件，所有副本加在一起构成一份文件。

27.签名。双方同意并同意，本第八修正案可通过传真、.pdf文件的电子邮件或使用电子签名技术(例如，通过DocuSign或类似的电子签名技术)签署和/或传输，并且该已签署的电子记录应与带有该方手写签名的纸质副本一样有效，并且对如此签署的一方具有约束力。双方进一步同意并同意：(1)在使用电子签名技术签署本第八修正案的范围内，通过点击“签署”，该缔约方即以电子方式签署本第八修正案，以及(2)出于有效性、可执行性和可采纳性的目的，本第八修正案上的电子签名应与手写签名同等对待。

28.授权。代表每一方签署的个人在此声明并保证，该个人具有本协议签署页上规定的能力，并有充分的权力和授权约束该各方遵守本协议的条款。

(签名在下一页)

兹证明，自上文第一次写明的日期起，双方已签署本修正案。

附件A

回馈空间

北塔的全部8、9、10、11和12层

附件A-1

房舍每一层的可出租面积

附件B

自退还之日起生效，租户应按月支付以下款项：

4本附表所列七(7)个月付款总额为5 269 700.23美元。如果回馈日期发生在2021年11月1日之后，每月支付金额不得按比例计算。这些款项将从终止费中扣除。