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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，邮编：20549
表格10-K
 
☒根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告
截至的财政年度12月31日, 2021

或
 
☐根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的过渡报告
的过渡期        至       

零售机会投资公司。
(章程中规定的注册人的确切姓名)
委托文件编号：001-33749
 
零售机会投资合伙企业
(章程中规定的注册人的确切姓名)
委托文件编号：333-189057-01

马里兰州(零售机会投资公司)26-0500600(零售机会投资公司)
特拉华州(零售机会投资合伙企业，LP)94-2969738(零售机会投资合伙企业，LP)
(注册成立或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)
11250 El Camino Real
圣地亚哥，加利福尼亚92130
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
(858) 677-0900
(注册人电话号码，包括区号)
 
根据该法第12(G)条登记的证券：
 
零售机会投资公司无
零售机会投资合伙企业，LP无
 

根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。
零售机会投资公司是☒不是☐
零售机会投资合伙企业是☐不是☒
 
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。
零售机会投资公司是☐不是☒
零售机会投资合伙企业是☐不是☒
 

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
零售机会投资公司是☒不是☐
零售机会投资合伙企业是☒不是☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规第405条要求提交的每个互动数据文件(如果有)。
零售机会投资公司是☒不是☐
零售机会投资合伙企业是☒不是☐
 
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。(勾选一项)：
 
零售机会投资公司
大型加速文件服务器☒加速文件管理器☐非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
 
零售机会投资合伙企业
大型加速文件服务器☐加速文件管理器☐非加速文件服务器☒规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。
零售机会投资公司☒
零售机会投资合伙企业☐
 
用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。
零售机会投资公司是☐不是☒
零售机会投资合伙企业是☐不是☒
 
根据该法第12(B)条登记的证券：
注册人姓名每节课的标题商品代号注册的每个交易所的名称
零售机会投资公司普通股，每股票面价值0.0001美元ROIC纳斯达克
零售机会投资合伙企业无无无

截至2021年6月30日，由Retail Opportunity Investments Corp.的非关联公司持有的普通股的总市值, 它最近结束的第二财季的最后一个工作日是$2.1(根据纳斯达克全球精选市场报道的零售机会投资公司普通股当天每股17.66美元的收盘价)。
 
零售机会投资合伙公司(Retail Opportunity Investments Partnership，LP)的经营合伙单位没有公开交易市场。因此，无法确定该注册人的非关联公司持有的普通股证券的总市值。
 
注明截至最后实际可行日期发行人所属各类普通股的流通股数量：122,802,342零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)截至2022年2月11日发行的普通股，每股票面价值0.0001美元。
 
以引用方式并入的文件
 
Retail Opportunity Investments Corp.为其2022年年会提交的最终委托书的部分内容，将在其会计年度结束后120天内提交，并以引用的方式并入本年度报告的Form 10-K的第三部分。
1

解释性段落
 
本报告综合了马里兰州公司Retail Opportunity Investments Corp.(以下简称“ROIC”)和特拉华州有限合伙企业Retail Opportunity Investments Partnership，LP(以Retail Opportunity Investments Corp.为母公司，并通过其全资子公司担任普通合伙人)截至2021年12月31日的10-K表格年度报告。除另有说明或文意另有所指外，本报告中所有提及的“本公司”、“本公司”、“本公司”或“本公司”均指ROIC及其合并子公司，包括Retail Opportunity Investments Partnership，LP。除另有说明或文意另有所指外，本报告中所有提及经营合伙企业之处，均指零售机会投资合伙企业及其合并附属公司。
 
ROIC作为一家房地产投资信托基金运营，截至2021年12月31日，ROIC在运营合伙企业中拥有约93.5%的合伙权益。ROIC的全资子公司Retail Opportunity Investments GP，LLC是经营合伙企业的唯一普通合伙人。透过这间附属公司，ROIC对营运合伙公司的业务拥有全面及全面的权力及控制权。
 
本公司相信，将ROIC的Form 10-K年度报告和运营伙伴关系合并为一份报告将带来以下好处：
 
•促进ROIC和运营合伙企业的投资者更好地了解业务，使他们能够以与管理层观点相同的方式看待业务整体并运营业务；

•删除重复的披露，并鉴于披露的大部分内容同时适用于ROIC和运营合伙企业，因此提供更直截了当的陈述；以及

•通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来提高时间和成本效益。

管理层将ROIC和运营伙伴关系作为一家企业进行运营。ROIC的管理与运营合伙企业相同。
 
ROIC和运营合伙公司之间几乎没有区别，这一点在本报告的披露中得到了反映。该公司认为，了解ROIC和运营合伙企业作为一家相互关联的合并公司如何运营的背景下，了解它们之间的差异是很重要的。ROIC是一家房地产投资信托基金，其唯一的重大资产是其在经营合伙企业中的直接或间接合伙权益，以及在经营合伙企业的唯一普通合伙人Retail Opportunity Investments GP，LLC中的会员权益。因此，ROIC本身并不经营业务，只是作为母公司并通过Retail Opportunity Investments Partnership GP，LLC作为经营合伙企业的唯一普通合伙人。经营合伙企业持有本公司几乎所有资产，并直接或间接持有本公司房地产项目的所有权权益。该公司通过经营合伙企业开展业务，该合伙企业的结构是一种没有公开交易股权的合伙企业。除归入营运合伙公司的ROIC发行股票所得款项净额外，营运合伙公司透过营运合伙公司的营运、营运合伙公司的负债(直接及透过附属公司)或发行营运合伙公司的营运合伙单位(“营运单位”)产生本公司业务所需的资本。
 
非控股权益是ROIC合并财务报表与经营合伙企业的主要区别。营运合伙公司中并非由ROIC拥有的营运单位，在营运合伙公司的财务报表中列为合伙人资本，并在ROIC的财务报表中列为非控股权益。因此，本报告按要求分别列出ROIC和运营合伙企业的合并财务报表，以及每股收益/单位收益和合伙企业资本。
 
本报告还包括独立管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--流动性和资本资源，项目9A。控制和程序部分以及ROIC和运营合伙企业各自的首席执行官和首席财务官证书，如附件31和32所示。
2

零售机会投资公司。
   
目录
   
  页面
第一部分
6
第1项。
业务
6
第1A项。
风险因素
13
1B项。
未解决的员工意见
29
第二项。
属性
29
第三项。
法律程序
34
第四项。
煤矿安全信息披露
34
第二部分
34
第五项。
注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
34
第7项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
36
第7A项。
关于市场风险的定量和定性披露
50
第八项。
财务报表和补充数据
51
第九项。
会计与财务信息披露的变更与分歧
91
第9A项。
管制和程序
91
第9B项。
其他信息
92
项目9C。
关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
92
第三部分
92
第10项。
董事、高管与公司治理
92
第11项。
高管薪酬
93
第12项。
某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜
93
第13项。
某些关系和相关交易，以及董事独立性
93
第14项。
首席会计费及服务
93
第四部分
93
第15项。
展品和财务报表明细表
93
签名
97

3

有关前瞻性信息的陈述

在本次讨论中以及本年度报告中关于Form 10-K的其他地方，“相信”、“预期”、“项目”、“可能”、“将”、“应该”、“估计”、“预期”和类似的表述旨在识别符合1933年“证券法”(“证券法”)第27A节和经修订的“1934年证券交易法”(“交易法”)第21F节中该术语含义的前瞻性陈述。

前瞻性陈述基于当前的预期和假设，这些预期和假设会受到风险和不确定因素的影响，这些风险和不确定因素可能会导致实际结果或结果与前瞻性陈述中包含的结果大不相同。目前，可能导致实际结果与公司前瞻性陈述大不相同的最重要因素之一是新冠肺炎疫情的持续不利影响，以及联邦、州和/或地方监管准则和控制它的私人商业行动对公司的财务状况、经营业绩和现金流、公司租户及其客户、零售空间的使用和需求、公司运营的房地产市场、美国经济、全球经济和金融市场的影响。新冠肺炎疫情(包括其任何变种)对本公司及其租户的持续影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展仍然不确定，也无法有把握地预测。可能导致实际结果或结果与这些声明中显示的结果大不相同的其他因素，其中许多可能受到新冠肺炎大流行的影响，包括：

由于不确定因素，实际结果可能大不相同，包括：
 
•公司在其市场上识别和收购符合其投资标准的零售房地产的能力；

•公司从资产中获得的租金收入水平；

•公司资产的市值及其投资的零售房地产的供求情况；

•美国总体或特定地理区域的经济状况；

•经济状况对公司业务的影响；

•公司所在地区市场的情况及其在当地市场的集中度，以及国民经济和市场状况的变化；

•消费者支出和信心趋势；

•公司在其拥有或收购的物业中以优惠价格与现有租户签订新租约或续签租约的能力；

•公司预测消费者购买行为和租户空间需求变化的能力；

•影响公司拥有或收购的物业及其租户的竞争格局；

•公司与租户的关系以及租户的财务状况和流动资金状况；

•ROIC继续有资格成为美国联邦所得税房地产投资信托基金(“REIT”)的能力；

•公司使用债务作为其融资战略的一部分，以及其根据其优先无担保票据、其无担保信贷安排或其目前或随后获得的其他债务安排支付或遵守任何契诺的能力；

•公司的运营费用水平，包括需要支付给管理团队的金额；

•利率或公司信用评级的变化，可能影响ROIC普通股的市场价格和公司的借款成本；

•立法和监管方面的变化(包括对管理房地产投资信托基金征税的法律的变化)。
 
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前瞻性陈述基于截至本年度报告10-K表格的估计。公司没有义务公开公布这些前瞻性陈述的任何修订结果，这些前瞻性陈述反映了在本年度报告以10-K表格形式公布之后的新估计、事件或情况。
 
这里包含的风险并不是包罗万象的。本年度报告的10-K表格中的其他部分，包括但不限于“风险因素”，以及不时提交给证券交易委员会的其他报告，可能包括可能对公司的业务和财务业绩产生不利影响的其他因素。此外，公司的经营环境竞争激烈，变化迅速。新的风险因素不时出现，管理层无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对公司业务的影响，或任何因素或因素组合可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果大不相同的程度。鉴于这些风险和不确定性，投资者不应过分依赖前瞻性陈述作为对实际结果的预测。

风险工厂摘要

投资我们的证券有很高的风险。您应该仔细考虑本报告中包含的第1A项“风险因素”中总结的风险。这些风险包括但不限于以下风险：

新冠肺炎相关风险

•目前的新冠肺炎疫情预计将持续下去，未来爆发的其他高传染性或传染性疾病可能会对公司许多租户的业务产生重大不利影响，并对公司的业务、收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性、偿还公司债务的前景和能力以及公司向公司股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响和干扰。

与公司业务和运营相关的风险

•投资房地产是有风险的。

•该公司在一个竞争激烈的市场中运营，竞争可能会限制其获得理想资产以及吸引和留住租户的能力。

•本公司可能在未经股东同意的情况下改变其任何战略、政策或程序，这可能会对其业务产生重大不利影响。

•资本市场和经济状况会对公司的财务状况、经营结果和资产价值产生重大影响。

•租户的破产或资不抵债可能会减少公司的收入和可用现金。

•房地产投资的价值和收益受一般经济和房地产业务状况的影响而波动，这可能会对公司偿还债务和支出的能力产生重大不利影响。

•影响总体零售环境的因素可能会对公司零售租户的财务状况和零售商在其购物中心租用空间的意愿产生不利影响，进而对公司产生重大不利影响。

•本公司没有正式的政策限制其可能产生的债务数额，董事会可能在未经股东同意的情况下改变其杠杆政策，这可能导致不同的风险状况。

•长期的经济放缓、长期或严重的衰退或房地产价值下降可能会损害公司的资产，并对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付红利和其他分配的能力产生重大的不利影响。
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与融资相关的风险

•公司的定期贷款、信贷安排和无担保优先票据包含与其运营有关的限制性契约，这可能限制公司应对不断变化的市场状况的能力，以及向股东支付股息和其他分配的能力。

•该公司的某些抵押融资安排和其他债务包含可能限制该公司经营灵活性的条款。

•利率上升可能会增加公司的偿债金额，并对其业务、财务状况、流动资金和经营业绩产生重大不利影响。

•公司可能用来为其资产融资的融资安排可能要求它提供额外的抵押品或偿还债务。

与我们的组织和结构相关的风险

•该公司依赖其直接和间接子公司的股息和分配。 该等附属公司的债权人有权在附属公司向本公司支付任何股息或分派之前，获得该等附属公司应付予他们的款项。

•如果该公司没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，它将缴纳美国联邦所得税，并可能增加州和地方税，这将减少可供分配给其股东的现金数量。

•为了维持其REIT资格，该公司可能会被迫在不利的市场条件下借入资金。

•本公司不能向您保证其未来支付分配的能力。

第一部分
 
在本Form 10-K年度报告中，除另有说明或文意另有所指外，凡提及“本公司”、“本公司”、“本公司”或“本公司”均指ROIC及其合并子公司，包括营运合伙公司。
 
项目1.业务
 
概述

零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)是马里兰州的一家公司(“ROIC”)，于2009年10月开始运营，是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金(REIT)。该公司专门收购、拥有和管理美国西海岸以必需品为基础的社区和社区购物中心，这些中心以超市和药店为依托。截至2021年12月31日，该公司的投资组合包括90个物业(89个零售物业和1个写字楼)，总计约1020万平方英尺的可出租总面积(“GLA”)。本公司以传统的伞式合伙房地产投资信托基金(“UPREIT”)形式组织，据此，其全资子公司Retail Opportunity Investments GP，LLC是其经营合伙企业Retail Opportunity Investments Partnership，LP(特拉华州有限合伙企业，简称“经营合伙企业”)及其子公司的唯一普通合伙人，ROIC通过其经营合伙企业开展几乎所有业务。截至2021年12月31日，ROIC拥有约93.5%的合伙权益，其他有限合伙人拥有营运合伙其余6.5%的合伙权益。

ROIC的唯一重大资产是其在经营合伙企业中的直接或间接合伙权益，以及在经营合伙企业的唯一普通合伙人Retail Opportunity Investments GP，LLC中的会员权益。因此，ROIC本身并不经营业务，只是担任母公司，并透过该附属公司担任经营合伙企业的唯一普通合伙人。经营合伙企业实质上持有本公司的所有资产，并直接
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或间接持有本公司房地产合资企业的所有权权益。经营合伙经营本公司的业务，其结构为合伙企业，没有公开交易的股权。除归入营运合伙公司的ROIC发行股票所得款项净额外，营运合伙公司透过营运合伙公司的营运、营运合伙公司的负债(直接及透过附属公司)或发行营运合伙公司的营运合伙单位(“营运单位”)产生本公司业务所需的资本。

投资策略

该公司寻求收购位于美国西海岸人口稠密、供应有限的大都市市场的购物中心，这些市场表现出收入和人口增长以及较高的进入门槛。公司的高级管理团队在公司的市场运营了30多年，并在这些市场与主要机构和私人业主、经纪人和金融机构以及其他房地产运营商建立了广泛的关系网络。该公司对当地和地区市场的深入了解和专业知识在发现和利用有吸引力的收购机会方面提供了独特的竞争优势，包括没有广泛销售的物业。

该公司寻求收购高质量的以必需品为基础的社区和邻里购物中心，这些中心以租赁良好、现金流稳定的全国性和地区性超市和药店为基础。此外，该公司还收购了它认为有吸引力的近期转租或提供其他增值机会的购物中心。在收购购物中心后，公司通常会启动租赁计划，旨在通过低于市场空间的转租和改善租户组合来提高长期价值。

该公司的收入主要来自租金和从租赁该公司物业的租户那里收到的报销款项。该公司专注于向零售商租赁，这些零售商提供基于需要的、非可自由支配的商品和服务，迎合周围社区的基本和日常需求，其中大多数是以目的地为基础的，因此比其他类型的零售商更能抵御来自电子商务的竞争。该公司相信，以必需品为基础的零售商吸引了持续、定期的客流量到其购物中心，这将为其租户带来更强劲的销售和更稳定的收入基础。此外，该公司寻求保持强大和多样化的租户基础，平衡向主要的国家和地区零售商(包括超市、药店和折扣店)的大型长期租约，以及向广泛的国家、地区和当地零售商提供小规模的短期租约。本公司相信，长期主要租户提供了可靠、稳定的租金收入基础，而短期租约为本公司提供了推动租金增长的机会，以及不断变化的灵活性，以适应不断变化的消费趋势。

该公司相信，目前的市场环境继续为其提供机会，使其能够进一步建立其投资组合，并增加更多符合其投资概况的、以必需品为基础的社区和邻里购物中心。该公司的长期目标是谨慎地建立和维持一系列基于必需品的社区和邻里购物中心，旨在为股东在所有经济周期中提供可持续的长期增长和价值。
 
在实施其投资策略和选择要收购的资产时，公司分析了资产的基本品质、市场的固有优势和劣势、次级市场驱动因素和趋势，以及物业面临的潜在风险和风险缓解措施。该公司相信，其收购过程和运营专长使其有能力发现并适当承销投资机会。
 
该公司的目标是寻求在其投资组合中提供多样化的资产、租户风险敞口、租赁条款和地点。为了利用经济周期不同阶段可能出现的不断变化的投资机会，公司可能会扩大或调整其投资战略。如果董事会批准，公司的投资策略可能会不时修改。该公司在修改其投资策略时不需要征得股东批准。

融资活动
 
该公司采用审慎的杠杆率，并将债务作为提供资金的一种手段，用于收购其物业和分散其投资组合。该公司寻求主要利用无担保债务，以保持其资本结构的流动性和灵活性。

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定期贷款和信贷安排
 
该公司与几家银行签订了一项无担保定期贷款协议，根据该协议，贷款人同意提供3.00亿美元的无担保定期贷款。自2019年12月20日起，本公司订立“首次修订及重订定期贷款协议第一修正案”(经修订，“定期贷款协议”)，据此，定期贷款到期日由2022年9月8日延长至2025年1月20日，并无进一步延期选择权。定期贷款协议亦规定，本公司可在定期贷款协议所载若干条件下，不时要求增加总额为2亿美元的承担，包括征得贷款人同意作出额外承担。定期贷款协议项下的借款应就未偿还本金应计利息，利率等于基于公司信用评级水平的适用利率，外加(如适用)(I)伦敦银行间同业拆借利率(“LIBOR”)利率，该利率参考有关期间的美元存款资金成本(“欧洲美元利率”)确定，或(Ii)参考(A)联邦基金利率加0.50%，(B)行政代理宣布的利率中最高者确定的基本利率。“及(C)欧洲美元利率加1.00%。
 
运营伙伴关系与几家银行有无担保循环信贷安排。自2019年12月20日起，本公司订立经修订及重订之信贷协议(经修订，“信贷融资协议”)之第一修正案，据此信贷融资项下借款能力为60000百万美元，信贷融资到期日由2021年9月8日延至2024年2月20日，并附有两项六个月延期选择权，经营合伙企业可在满足若干条件(包括支付延期费用)后行使该等选择权。此外，信贷安排协议包含手风琴功能，允许运营合伙企业在获得贷款人同意和其他条件的情况下，将信贷安排下的借款能力增加到总计12亿美元。根据信贷安排协议借款的未偿还本金应计利息，利率等于基于公司信用评级水平的适用利率，加上(I)欧洲美元利率，或(Ii)参考(A)联邦基金利率加0.50%、(B)KeyBank，National Association宣布为其“最优惠利率”和(C)欧洲美元利率加0.90%中的最高者而确定的基本利率，其中最高者为：(A)联邦基金利率加0.50%，(B)KeyBank，National Association宣布为其“最优惠利率”的利率，以及(C)欧洲美元利率加0.90%中的最高利率。此外，经营合伙企业有责任根据本公司的信用评级水平(目前为0.20%)支付融资费，并就根据信贷融资协议签发的每份信用证支付每年0.125%的预付费用。该公司拥有穆迪投资者服务公司(Baa2)和标普全球评级公司(BBB-)的投资级信用评级，惠誉评级公司的投资级评级于2022年1月从BBB-上调至BBB。
 
经营合伙企业的债务协议包含惯常的陈述、财务和其他契约，其根据这些协议借款的能力取决于其持续遵守财务契约和其他限制。由于新冠肺炎疫情对本公司业务的影响，经营合伙企业于2020年对其债务协议中的一项契约进行了临时豁免修正案。修正案调整了有资格列入用于计算合并的无担保杠杆率的未担保资产池的财产的标准。临时豁免期于2021年4月1日到期。截至2021年12月31日，该公司遵守了这些公约。
 
截至2021年12月31日，定期贷款下的未偿还贷款为3.0亿美元，信贷安排下没有未偿还的借款。截至2021年12月31日止年度的定期贷款加权平均利率及信贷安排加权平均利率分别为1.1%及1.0%。正如所附财务报表附注11所述，本公司使用利率掉期来管理其利率风险，因此，定期贷款的掉期利率为3.0%。截至2021年12月31日，该公司在定期贷款项下没有可用的借款。截至2021年12月31日，该公司在信贷安排下有6.0亿美元可供借款。

自动柜员机股票发售
 
2020年2月20日，ROIC分别与(I)KeyBanc Capital Markets Inc.、BTIG，LLC、BMO Capital Markets Corp.、BofA Securities，Inc.、Capital One Securities，Inc.、Citigroup Global Markets Inc.、Jefferies LLC、J.P.Morgan Securities LLC、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC、Robert W.Baird&Co.Inc.和Wells签订了“在市场上”销售协议(“销售协议”)。ROIC的普通股(面值每股0.0001美元)的股份(“主要股份”)不时向代理或透过代理(“远期卖方”)发售及出售借入股份(任何该等股份，“远期对冲股份”，与主要股份合称为“主要股份”)，以及根据销售协议将出售的股份，总发行价最高可达500,000,000美元，并指示若干代理作为远期卖方(“远期卖方”)提供及出售借入股份(“远期对冲股份”，与主要股份合称为“股份”)，而根据销售协议将出售的股份的总发行价最高可达500,000,000美元，并指示若干代理作为远期卖方(“远期卖方”)发售借入股份(“远期对冲股份”)。此外，ROIC同时终止了与Capital One Securities，Inc.，Jefferies LLC，KeyBanc Capital Markets Inc.，Raymond James&Associates，Inc.和Robert W.Baird&Co.公司的销售协议，日期为2018年5月1日，并于2019年4月29日修订，ROIC与其先前的“在市场”发行签订了销售协议。
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销售协议设想，除了向或通过作为委托人或其销售代理的代理人发行和销售主要股票外，ROIC还可以与KeyBanc Capital Markets Inc.、BMO Capital Markets Corp.、BofA Securities，Inc.、Citigroup Global Markets Inc.、Jefferies LLC、J.P.Morgan Securities LLC、Raymond James&Associates，Inc.和Wells Fargo Securities，LLC或其各自的附属公司(以此类身份，简称“远期购买”)签订单独的远期销售协议若ROIC与任何远期买家订立远期销售协议，ROIC预期该远期买家或其联属公司将向第三方借款，并根据双方接受的与该远期销售协议有关的指示，透过相关远期卖方出售相当于该特定远期销售协议相关普通股股份数目的远期对冲股份。ROIC最初不会通过远期卖家获得任何出售远期对冲股票的收益。ROIC预期于ROIC指定的一个或多个日期，于该特定远期销售协议到期日或之前，以发行普通股(“确认股份”)的方式，与相关远期买家全面结算每项特定远期销售协议，在此情况下，ROIC预期于结算时收取的现金收益净额合计等于特定远期销售协议相关普通股的股数乘以相关远期销售价格。然而，ROIC也可以选择现金结算或净股份结算特定的远期销售协议，在这种情况下，ROIC可能不会从发行普通股中获得任何收益, ROIC将接受或支付现金(在现金结算的情况下)或接收或交付普通股股票(在股票净结算的情况下)。

在截至2021年12月31日的一年中，ROIC根据销售协议总共出售了3788,035股股票，导致向代理商支付的毛收入约为6960万美元，佣金约为696,000美元。
 
该公司计划通过经营现金流、信贷安排下的借款、承担现有抵押债务、发行包括运营单位、股权和债务发行在内的股本证券，以及潜在的出售现有资产，为未来的收购提供资金。
 
业务部门
 
该公司的主要业务是零售房地产的所有权、管理和再开发。该公司逐一审查每个物业的运营和财务信息，因此，每个物业代表一个单独的运营部门。该公司使用物业营业收入来评估财务业绩，营业收入定义为营业收入(租金收入和其他收入)，减去物业和相关费用(物业运营费用和财产税)。由于这些物业具有相似的长期经济特征，并有其他相似之处，包括它们采用一致的业务战略运营，通常位于主要大都市地区，以及拥有相似的租户组合，本公司已将这些物业合并为一个可报告的部门。
 
监管

以下讨论描述了可能影响公司运营及其租户运营的某些重要的美国联邦法律法规。但是，除非另有说明，本讨论不涉及州法律法规。这些州法律法规与美国联邦法律法规一样，可能会影响公司及其租户的运营。
 
一般来说，房地产受各种法律、法规和法规的制约。这些法律或法规中任何一项的变化，如修订后的《综合环境响应和补偿法案》和《1980年责任法》，都会增加租户或其他人在物业上存在或造成的环境条件或情况的潜在责任。此外，影响开发、建设、运营、维护、安全和税收要求的法律可能导致重大意外支出、房地产用地损失或其他减值，这将对其运营活动的现金流产生不利影响。
 
根据1990年的“美国残疾人法案”(“美国残疾人法案”)，所有公共场所都必须满足与残疾人进入和使用有关的某些美国联邦要求。美国还存在一些额外的联邦、州和地方法律，这些法律可能要求对财产进行修改，或限制某些进一步的翻修，以限制残疾人进入。违反美国残疾人法案可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失，还可能导致下令纠正任何不符合规定的特征，并导致巨额资本支出。如果公司的财产不符合规定，公司可能会因遵守《美国残疾人法》而产生额外费用。
 
物业管理活动通常受各州房地产经纪法律法规的约束，由各州的特定房地产佣金决定。
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环境问题
 
根据美国联邦、州和地方环境法律和法规，不动产的现任或前任所有者或经营者可能被要求调查、移除和/或补救在此类财产中或从此类财产中释放的危险物质或其他受管制物质。此外，在某些情况下，这些不动产的所有者或经营者可能被要求对因此类释放而导致或与之相关的财产损失、人身伤害和/或自然资源损害承担责任。这些法律中的某些法律被解释为连带的，除非损害是可分的，并且有合理的责任分配基础。未能妥善补救物业也可能对业主出租、出售或出租物业或以物业作为抵押品借入资金的能力造成不利影响。
 
就本公司现有物业以及未来可能收购和/或管理的任何物业的所有权、运营和管理而言，本公司可能对在该物业或从该物业排放危险物质或其他受管制物质所产生的环境责任或成本承担法律责任。为评估该等责任的可能性，本公司在收购前对每项物业进行环境评估，并在拥有或营运物业时根据环境法律管理其物业。它的所有租约都包含一项全面的环境条款，要求租户按照环境法律进行所有活动，并赔偿业主因不这样做而造成的任何损害。此外，本公司已聘请合资格、信誉良好及有足够保险的环境咨询公司对其物业进行环境现场评估，并不知悉任何预期会对本公司财务状况造成重大影响的环境问题。
 
竞争
 
本公司相信，收购、营运及发展零售物业的竞争是高度分散的。该公司与众多业主、经营者和开发商争夺零售物业的收购和开发，其中包括机构投资者、其他房地产投资信托基金(REITs)和其他以必需品为基础的社区和社区购物中心的所有者-经营者，这些中心主要由超市和药店组成，其中一些拥有或将来可能在其物业所在的同一市场拥有与本公司类似的物业。该公司在向其物业的潜在租户出租可用空间方面也面临竞争。对租户的实际竞争取决于公司拥有和管理物业的每个当地市场的特点(包括当前的经济状况)。该公司认为，在其市场区域吸引租户的主要竞争因素是地理位置、人口统计、价格、锚店的存在以及物业的外观。
 
该公司的许多竞争对手都比该公司大得多，并且拥有比该公司大得多的财务、营销和其他资源。其他实体可能筹集大量资本，投资目标可能与公司的目标重叠，这可能会对收购资产的机会产生额外的竞争。未来，来自这些实体的竞争可能会减少向该公司提供的合适投资机会的数量，或增加寻求出售的业主的议价能力。此外，由於资源较多，这些机构在提供租金优惠以吸引租客方面，可能较该公司更具灵活性。如果公司的竞争对手以低于当前市场价格或低于公司目前向租户收取的租金的租金提供空间，公司可能会失去潜在的租户，并可能被迫将租金降至低于目前收取的租金，以便在租户租约到期时留住租户。
 
员工与人力资本管理
 
截至2021年12月31日，该公司拥有68名员工，其中包括其购物中心的19名维修员工和3名高管，其中一人也是董事会成员。该公司相信，其才华横溢、尽职尽责的员工是其成功的基础，支持员工、租户和社区是公司商业模式的核心。

多样性和包容性。公司重视并推进多元化和包容性的工作场所，努力为所有现有和未来的员工创造平等的机会。作为机会均等的雇主，本公司致力于维护一个公平的工作场所，不受基于种族、肤色、宗教、性取向、性别、性别认同或表达、国籍、年龄、残疾、军人或退伍军人身份、遗传信息或其他受适用的联邦、州和地方法律保护的地位的歧视或骚扰。本公司不容忍不尊重或不适当的行为、骚扰、不公平待遇或任何形式的报复。

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该公司相信，它的成功有赖于其员工和董事的不同背景和观点，并努力建立一种合作、多样化、支持和包容的文化。截至2021年12月31日，约45%的公司员工被认定为少数族裔，约70%的公司员工为女性。2020年，公司还采用了环境、社会和治理(“ESG”)指标作为其长期激励薪酬计划的一部分，其中包括对员工进行多元化和包容性培训。在最初的培训之后，现在每年都需要这样做。

培训和教育。公司通过提供教育和培训机会，帮助员工提高个人和职业成长和技能，包括会计和继续教育课程、专业认证、软件培训和行业研讨会和研讨会，以及为主管和非主管提供的多样性、公平性和包容性培训和骚扰培训，以支持员工的持续发展。

员工福利和福利。公司员工的身心健康是最重要的。该公司为员工提供有竞争力的薪酬和广泛的福利，包括全面的医疗和牙科保险覆盖范围、短期和长期残疾福利、401(K)退休计划与匹配、带薪产假、陪产假、领养假和假期、病假和个人假、灵活的工作安排、灵活的储蓄账户和其他福利。

社区参与。该公司的物业为其所在的社区提供必要的服务，公司理解这些物业在使这些社区成为更好的居住和工作场所方面发挥着重要作用。该公司致力于在其社区中产生积极影响，并参与社区活动，如全年在其物业举办和/或赞助免费或非营利性社区活动。

新冠肺炎健康安全。公司员工及其家人的健康和安全仍然是重中之重，公司租户以及他们和公司共同服务的社区的健康和安全也是重中之重。为应对新冠肺炎疫情，在2020年间，该公司将员工全面过渡到远程工作，并在不中断核心财务、运营和IT系统的情况下成功执行了业务连续性计划。2021年，随着疫情的演变，公司办公室重新开放，并满足了员工的个人需求。该公司还根据疾病控制中心制定的指导方针和国家指导方针，在其所有物业建立并继续遵守安全协议和程序，包括增加清洁，在清洁过程中保护租户，物理距离程序，在建议时要求遮盖面部，为需要现场的员工提供个人防护设备和清洁用品，以及为公司办公室的所有暖通空调装置安装紫外线系统。此外，该公司与其租户保持不断的沟通，并协助租户确定在大流行期间可用于支持其业务和员工的地方、州和联邦资源。此外，为了帮助租户保持开放和运营，公司提供援助以扩大户外业务(根据国家指导方针)，利用遮蔽和宽阔的人行道区域、现有庭院空间，并将草坪和停车位改造为私人雨伞空间，供租户运营，同时采购为租户创造户外可用空间所需的关键物品，包括雨伞、隔断、空间加热器和风障。

ESG亮点

2021年绿色租赁领头羊

•由于我们努力将能效、成本节约、空气质量和可持续性标准纳入租赁协议，该公司被美国能源部更好的建筑联盟和市场转型研究所授予最高“黄金”级别称号。

可持续性报告

•该公司于2021年首次对全球房地产可持续发展基准做出回应。

•该公司的报告符合可持续发展会计准则委员会的标准和气候相关财务披露特别工作组的要求，披露了投资者寻求的信息。

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能源管理和清洁能源基础设施

•该公司继续致力于提高其所有物业的能效。

•该公司正在实施的措施包括将其屋顶空间出租给太阳能公司，安装电动汽车充电站，以及安装LED照明。

◦截至2021年12月31日，该公司在5个物业拥有51个电动汽车充电站，预计在未来12个月内在总共7个物业中增加32个电动汽车充电站。

◦该公司最终敲定了其9处物业的太阳能协议，按年基本租金计算，约占其投资组合的18%。

有关我们的人力资本计划和计划的更多信息可在我们的ESG报告中找到，该报告可在我们的公司网站上找到。我们网站上的信息，包括我们的ESG报告，不会以引用的方式并入本Form 10-K年度报告中。

可用的信息
 
公司向美国证券交易委员会(以下简称“美国证券交易委员会”)提交年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)、当前报告(Form 8-K)以及对这些报告的所有修订。美国证券交易委员会有一个网站(Www.sec.gov)，其中包含报告、委托书和信息声明，以及其他有关以电子方式向美国证券交易委员会提交的发行人的信息。该公司的网站是Www.roireit.net。公司的10-K表格、10-Q表格和8-K表格的报告以及对该等报告的所有修订在以电子方式提交或提交给美国证券交易委员会后，在合理可行的范围内尽快可在公司网站上免费查阅。本公司网站的内容不包含在此作为参考。
 
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第1A项。风险因素
 
新冠肺炎相关风险

公司的业务、经营业绩和财务状况已经并可能继续受到新冠肺炎疫情或未来公共卫生危机的不利影响.

新冠肺炎疫情已经并将继续对本公司物业的租户的业务产生重大影响，并因此对本公司的业务和经营业绩产生重大影响。本公司几乎所有收入均来自根据租赁协议向本公司物业的租户收取的租金和偿还款项，因此，本公司的业务有赖于租户根据该等租赁协议履行对本公司的责任的能力。新冠肺炎疫情对公司租户业务的影响程度，以及公司的运营和财务状况，将取决于未来的发展情况，这些事态发展仍然不确定，也无法有把握地预测，包括疫情的范围、严重程度和剩余时间、新冠肺炎变种的严重性、新冠肺炎疫苗的接种和有效性、为控制疫情或减轻影响而对租户企业实施的限制措施，以及疫情和此类遏制措施的直接和间接经济和社会影响等。新冠肺炎大流行影响了公司租户经营业务和公司物业所在的州和城市，在整个大流行期间，地方、州和联邦当局在不同时间采取了预防措施，以缓解公共卫生危机，包括“原地避难”或“呆在家里”命令、强制关闭企业和限制商业运营、隔离、限制旅行、限制集会和社会疏远做法, 出示疫苗接种证明和面部遮盖物。这些预防措施对本公司租户基础的运作造成不同程度的影响，视乎租户的类别和地点而定。例如，新冠肺炎疫情爆发后，杂货店、药房和零售店通常被允许继续营业(某些零售店受到容量限制)，加利福尼亚州、华盛顿州和俄勒冈州等州的餐馆通常仅限于外卖和户外用餐，或者在允许室内就餐时受到容量限制，某些州和县的酒吧、电影院、健身房和沙龙通常被迫关闭室内营业一段时间。尽管包括接种疫苗在内的遏制疫情的努力取得了进展，许多限制已经放松或取消，但病毒的死灰复燃和新变种已经并可能继续导致更多疫情爆发，随着时间的推移，新冠肺炎的持续影响的性质和程度仍存在很大的不确定性，包括客户是否会像过去那样重新与租户接触。

该公司的一些租户经营的服务和零售业务需要与客户进行面对面互动才能产生收入，新冠肺炎的普及降低了客户经常光顾公司某些租户的实体店的意愿，并导致通过零售网站进行的在线消费者购买普遍增加。不能保证，即使在新冠肺炎大流行消退之后，这种在线购物的趋势在未来也不会继续下去。客户流量的长期或永久性下降可能使本公司难以以等于或高于历史费率的租赁率续订或重新租赁本公司的物业，本公司可能产生大量租户改善和其他租赁成本。由于新冠肺炎疫情的影响，公司的一个或多个租户可能会寻求破产法的保护，这可能会导致租约终止，导致公司收入减少。租户破产也可能使本公司更难租赁破产租户经营的剩余财产，并对本公司成功执行本公司再租赁战略的能力造成不利影响。此外，倘若租户根据其租赁协议出现任何违约，本公司可能无法全数收回及/或在执行本公司作为业主的权利以追讨根据租赁协议条款应付本公司的款项时出现延误及额外成本，而该等违约或租客破产所导致的任何空置，如本公司物业的入住率低于规定的门槛，则可能导致合租申索数目增加。

基於上述及其他因素，该公司的某些租户已经并将继续经历经济困难，以致他们可能无法全数或完全不能履行其根据租约对该公司所承担的责任。该公司的一些租户试图修改这些义务，自新冠肺炎疫情爆发以来，该公司已达成租约特许权，推迟了约1,110万美元的合同金额。截至2021年12月31日，根据基础协议，这类金额中约有560万美元已退款，其中约480万美元已收回。与本公司订立租赁优惠的租户可继续寻求额外的宽免，未来更多租户可寻求修改该等义务，导致无法收回的应收账款增加及租金收入减少。如果大量租户无法履行对本公司的义务，无论是由于经营业绩不佳、缺乏流动资金或其他原因，本公司的业务、收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动资金、前景和偿还债务以及向股东支付股息和其他分配的能力将受到重大不利影响。
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此外，新冠肺炎疫情或未来的公共卫生危机可能会对公司的业务、收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、前景和偿还公司债务的能力以及公司向公司股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响，原因包括：

•难以以有吸引力的条件获得债务和股权资本，以及全球金融市场的严重混乱和不稳定或信贷和融资状况的恶化，可能会影响公司获得为业务运营提供资金或及时处理到期债务所需的资本，以及公司租户为其业务运营融资和履行对公司的义务的能力；

•财务影响可能会对公司向股东支付股息的能力产生负面影响；

•财务影响可能会对公司未来遵守公司信贷安排和其他债务协议的财务契约产生负面影响，并可能导致违约和潜在的债务加速，不遵守规定还可能对公司根据公司循环信贷安排进行额外借款或以其他方式向公司股东支付股息的能力产生负面影响；

•由于与公司一个或多个受不利影响的物业有关的公司计划、政策或对市场和经济状况的看法发生变化，估计的未来现金流恶化，可能导致确认对公司资产征收的大量减值费用；

•公司租户的信用质量可能会受到负面影响，公司可能会大幅增加公司的坏账拨备；

•商业活动和房地产交易需求的普遍下降可能会对公司扩大物业组合的能力或愿望产生不利影响，或者作为公司资本循环战略的一部分出售物业；

•新冠肺炎引起的美国经济长期或显著下滑或未来的公共健康危机可能会对公司租赁空间以及谈判和维持优惠租金的能力产生不利影响，这可能会导致入住率和租金收入下降；

•难以按时、按预算或根本不能完成公司的加密化项目；以及

•对公司员工健康的潜在负面影响，特别是如果他们中有相当数量的人受到影响的话。

新冠肺炎疫情持续影响的程度或未来公共卫生危机可能对公司和公司租户的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有高度不确定性，无法有把握地预测，包括疫情的范围、严重程度和持续时间，为遏制疫情或减轻影响而采取的行动，以及疫情和遏制措施的直接和间接经济影响，这些都可能对公司的收入产生实质性影响，并可能对公司的业务、运营结果和财务状况产生实质性和不利影响。此外，这份Form 10-K年度报告中列出的许多风险因素应该被解读为由于新冠肺炎大流行的影响而增加的风险。

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与公司业务和运营相关的风险

投资房地产是有风险的。

房地产投资面临不同程度的风险。房地产价值受到多个因素的影响，包括：总体经济气候的变化，当地条件(如一个地区的空间供应过剩或房地产需求减少)，质量和管理理念，来自其他可用空间的竞争，业主提供足够维护和保险的能力，以及控制物业所在地区可变运营成本、不利天气条件、自然灾害、恐怖活动和其他因素的能力。特别是，购物中心可能会受到以下因素的影响：零售商或购物者对购物中心安全性、便利性和吸引力的看法发生变化，通过在线零售网站和目录增加消费者购买量，零售业正在进行的整合，以及整个零售业的整体环境。房地产价值还受到政府法规、利率水平、融资的可获得性和根据环境、分区、税收和其他法律的潜在责任以及变化等因素的影响。公司收入的很大一部分来自房地产的租金收入。公司的收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性和偿债能力可能会受到重大不利影响，如果大量租户无法履行义务，或者如果公司不能以经济上有利的条件租赁其物业中的大量空间。如果租户违约，该公司可能会延误执行其作为业主的权利，并招致巨额费用。此外，与每项股权投资相关的某些重大支出(如抵押贷款支付, 当情况导致投资收入减少时，房地产税和维护费)通常不会减少。

该公司在一个竞争激烈的市场中运营，竞争可能会限制其获得理想资产以及吸引和留住租户的能力。

该公司在竞争激烈的市场中运营。该公司的盈利能力在很大程度上取决于它以优惠价格收购资产的能力，以及影响整个零售业的趋势、国家、地区和当地的经济状况、现有和潜在租户和客户的财务状况和经营结果、资金的可用性和成本、建设和翻新成本、税收、政府法规、立法和人口趋势。该公司的许多竞争对手都比它大得多，并且拥有比它大得多的财务、营销和其他资源。其他实体可能筹集大量资金，投资目标可能与本公司重叠。此外，本公司收购的物业可能面临来自同一市场类似物业的竞争，以及来自电子商务网站的竞争。竞争对手的存在会影响公司租赁空间的能力和所能获得的租金水平。竞争地点的新建、翻新和扩建也可能对该公司的物业产生负面影响。
 
本公司可能在未经股东同意的情况下改变其任何战略、政策或程序，这可能会对其业务产生重大不利影响。

公司可能在未经股东同意的情况下，随时改变其关于收购、资产配置、增长、运营、负债、融资战略和分配的任何战略、政策或程序，包括与保持其REIT资格有关的战略、政策或程序，这可能导致进行不同于本Form 10-K年度报告中所述类型的收购，甚至可能比这些类型的收购风险更高。公司战略的改变可能会增加其对房地产市场波动、融资风险、违约风险和利率风险的敞口。此外，公司资产配置的变化可能导致公司在不同于本10-K表格年度报告中描述的资产类别上进行收购。这些变化可能对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付红利和其他分配的能力产生重大不利影响。
 
公司董事受到潜在利益冲突的影响。

公司的高管和董事可能面临利益冲突。除了Tanz先生、Haines先生和Schoebel先生之外，公司没有任何一位高管或董事需要把几乎所有的营业时间都投入到公司。此外，在其其他业务活动过程中，本公司董事可能意识到可能适合向本公司及其关联实体展示的投资和商机。在确定特定商业机会应该呈现给哪个实体时，他们可能会有利益冲突。
 
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由于有多个业务关联，公司的非管理董事可能有法律义务向其他实体提供收购一个或多个物业、投资组合或与房地产相关的债务投资的机会。本公司非管理董事(包括本公司非执行主席)在向本公司提供该等机会之前，可向其负有先前受信责任的其他实体提供该等机会。此外，当公司董事会评估某一特定机会时，可能会出现利益冲突。

资本市场和经济状况会对公司的财务状况、经营结果和资产价值产生重大影响。

影响公司资产价值的因素很多，包括资本市场和经济状况。可用资金的任何减少都可能对公司实现其财务目标的能力产生重大不利影响。对市场稳定性的普遍担忧可能会限制本公司及其租户及时为到期债务进行再融资以及进入资本市场满足流动性需求的能力。虽然该公司在收购其资产时会将这些条件考虑在内，但其长期成功在一定程度上取决于总体经济状况以及零售房地产融资市场的稳定性和可靠性。如果公司所处的国民经济或当地经济出现不确定性，或者如果总体经济状况恶化，公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动资金、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力可能会受到重大不利影响。

租户的破产或资不抵债可能会减少公司的收入和可用现金。

就很多零售物业而言，主要租户的破产或无力偿债可能导致本公司收入下降及经营困难，并可能容许其他租户在租约中行使所谓的“踢出”条款，在租期正常届满前终止租约或减租。因此，主要租户的破产或资不抵债可能对公司的收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动资金、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响。
 
通货膨胀或通货紧缩可能对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付红利和分配的能力产生重大不利影响。
 
通货膨胀的加剧可能会对公司的物业运营费用以及一般和行政费用产生明显的负面影响，因为这些成本的增长速度可能高于公司的租金。通胀也可能对消费者支出产生不利影响，从而影响本公司租户的销售，进而影响本公司的租金百分比(如适用)，以及租户签订或续签租约和/或履行现有租约义务的意愿和能力。相反，通缩可能导致租金和其他收入来源面临下行压力。
 
遵守或不遵守安全法规和要求可能导致巨额成本。
 
该公司的物业受各种联邦、州和地方监管要求的约束，例如州和地方的消防和生命安全要求。如果公司未能遵守这些要求，可能会招致罚款或个人损害赔偿。该公司不知道遵守这些要求是否需要重大的意外支出，这些支出可能会影响其收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、前景和偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力。
 
该公司预计会收购更多物业，这可能会带来风险。
 
该公司预计将收购与其投资战略一致的更多物业。然而，该公司可能无法按时、在预算内或根本不成功地完成预期的收购。此外，公司在寻求收购机会方面可能面临竞争，这可能导致收购成本增加。当该公司确实进行项目或收购时，它可能不会成功地以足以弥补收购成本的租金租赁新收购的物业。整合收购的困难可能会被证明是昂贵或耗时的，并可能导致比预期更差的业绩。该公司还可能放弃它已经开始寻求的收购机会，因此无法收回已经发生的费用。此外，收购新物业将使公司承担这些物业的责任，例如，包括清理已披露或未披露的环境污染的责任。
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有关人士就本公司收购前发生的事件或情况提出的申索，以及普通合伙人、董事、高级人员及其他获物业前拥有人赔偿的申索。

如果公司寻求重新开发现有物业，这些项目可能会受到延误或其他风险的影响，并可能无法产生预期的回报，这将损害公司的财务状况和经营业绩。

该公司可选择性地在其某些物业进行重建项目。只要该公司参与重建项目，它将面临一些风险，这些风险可能会对其投资回报、财务状况、经营结果以及公司向股东进行分配的能力产生负面影响，其中包括：

•建设成本高于预期，包括人工、材料和融资成本高于预期；

•延迟能力或无法达到预计入住率、出租率、盈利能力和投资回报；

•由于天气、劳动力中断、分区或其他监管批准、租户决策延误、重建计划锚定审批延误(如有需要)、天灾(如火灾、大风暴、地震或洪水)和其他非公司控制的因素造成的时间延误，这些因素可能使项目利润降低或无利可图，或延误盈利；以及

•在稳定之前可能会严重延迟的项目上的金钱和时间支出。

如果一个项目不成功，要么是因为它在运营时没有达到预期，要么是因为它没有按照项目规划完成，本公司可能会失去对该项目的投资，或者不得不产生与资产或开发相关的减值费用，这可能会对本公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。

该公司面临与综合用途商业物业的开发和再开发相关的风险。

该公司可能会继续扩大其投资重点，以包括对公司投资回报构成独特风险的更复杂的混合用途开发和再开发项目。混合用途项目是指房地产项目，除零售空间外，还可能包括住宅、办公、酒店或其他商业用途的空间。与零售房地产相比，该公司在开发、再开发和管理非零售房地产方面的经验较少。因此，如果开发或再开发项目包括非零售用途，公司可能会寻求自行开发该组件，将该组件的权利出售给第三方开发商，或与开发商合作。本公司可能不仅面临通常与零售房地产开发或再开发相关的风险，还可能面临与开发、拥有、经营或销售非零售房地产相关的风险，本公司在这方面的经验较少，包括但不限于复杂的权利程序。这些独特的风险可能会对这些混合用途发展或重建项目的投资回报造成不利影响。如果公司出售非零售部分，公司的零售部分可能会受到其他业主的决定以及占用这些混合用途物业中非零售空间的人的行动的影响。如果公司与开发商合作，公司可能取决于合作伙伴的执行能力和就影响公司项目投资回报的重大决策达成一致的能力。此外，非零售开发商可能会违约，导致公司必须自己完成其他组件，包括提供必要的融资，这是有风险的。

影响总体零售环境的因素可能会对公司零售租户的财务状况和零售商在其购物中心租用空间的意愿产生不利影响，进而对公司产生重大不利影响。
 
该公司的物业专注于零售房地产市场。这意味着公司物业的业绩将受到一般零售市场状况的影响，包括消费者支出水平和消费者信心、零售商或购物者对购物中心安全性、便利性和吸引力的看法的变化，以及来自在线零售网站和目录公司的日益激烈的竞争。此外，零售业务竞争激烈，该公司的租户可能无法区分他们的购物体验、创造有吸引力的价值主张或执行他们的商业战略。此外，该公司认为，数字和移动技术使用量的增加加快了从在实体地点购物向基于网络购物的过渡速度，其租户可能会受到这些不断变化的消费者消费习惯的负面影响。这些条件可能会对公司零售租户的财务状况以及零售商租赁空间或更新现有空间的意愿和能力产生不利影响
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在本公司的购物中心，本公司并无履行其在现有租约项下的义务，进而对本公司产生重大不利影响。

该公司的增长依赖于外部资金来源，而这些资金来源在未来可能无法获得。
 
为维持其作为房地产投资信托基金的资格，根据经修订的1986年国内收入守则(下称“守则”)，本公司须每年分配其房地产投资信托基金应课税收入的至少90%，该等收入的厘定不考虑所支付的股息扣减，亦不包括任何净资本收益。由于这些分配要求，该公司可能无法从运营收入中为包括收购在内的所有未来资本需求提供资金。在公司将手头的现金进行投资后，预计将主要依靠信贷安排和其他外部融资(包括债务和股权融资)为其业务增长提供资金。该公司能否获得债务或股权融资取决于第三方贷款或进行股权投资的意愿，以及资本市场的总体状况。由于经济状况的变化，该公司获得额外融资或以有利条件为现有债务到期日再融资的能力可能会受到限制，或者根本不能保证融资条件何时会改善。

本公司没有正式的政策限制其可能产生的债务数额，董事会可能在未经股东同意的情况下改变其杠杆政策，这可能导致不同的风险状况。
 
虽然公司的章程和章程没有限制公司可能产生的债务数额，但公司的政策是采用审慎的杠杆率，并将债务作为提供额外资金的一种手段，用于收购其资产和分散其投资组合。公司为特定投资部署的杠杆量将取决于其管理团队对各种因素的评估，这些因素可能包括其投资组合中资产的预期流动性和价格波动、亏损的可能性、为资产融资的可用性和成本、公司对融资交易对手信誉的看法、美国经济和商业抵押贷款市场的健康状况、公司对利率水平、斜率和波动性的展望、占用公司物业空间的租户的信用质量。以及本公司需要遵守本公司信贷协议中包含的财务契约。公司董事会可以在未经股东同意的情况下随时改变其杠杆政策，这可能导致投资组合具有不同的风险状况。
 
如果本公司或其任何附属公司须根据经修订的1940年投资公司法(“1940年法案”)注册为投资公司，本公司可能会受到不利影响。
 
该公司的经营方式是，它、经营合伙企业或公司的任何其他子公司都不需要根据1940年法案注册为投资公司。如果本公司、经营合伙企业或本公司的其他子公司被要求注册为投资公司，但没有注册，则未注册的实体将被禁止从事某些业务，并可能对该实体提起刑事和民事诉讼。此外，除非法院要求强制执行，否则此类实体的合同将不可执行，法院可以指定接管人接管该实体并清算其业务。
 
房地产投资的价值和收益受一般经济和房地产业务状况的影响而波动，这可能会对公司偿还债务和支出的能力产生重大不利影响。
 
房地产的价值根据一般和地方经济以及房地产行业的情况而波动。这些条件也可能限制公司的收入和可用现金。由于一般经济和房地产业务状况的不利变化，公司收到的租金和其物业的入住率可能会下降。如果租金收入和/或入住率下降，公司通常预计可用于偿还债务和分配给股东的现金将减少。此外，该公司的一些主要支出，包括抵押贷款支付、房地产税和维护费，一般不会在相关租金下降时下降。
 
公司资产缺乏流动性可能会对公司的收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动资金、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响，并可能对公司评估和出售资产的能力产生重大不利影响。
 
房地产投资相对较难快速买卖。因此，该公司预计它的许多投资将是非流动性的，如果要求它迅速清算其全部或部分投资组合，它的变现可能会大大低于它之前记录的投资价值。

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该公司依靠以经济优惠的条件将空间出租给租户，并向租户收取租金，其中一些租户可能无力支付。
 
该公司的财务业绩在很大程度上取决于以经济优惠的条件将其物业中的空间出租给租户。此外，由于公司的大部分收入来自租赁不动产，如果公司的大量租户无法支付租金，或者如果公司不能以有利的条件维持入住率水平，公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动资金、偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力可能会受到重大和不利的影响。如果租户不缴交租金，公司可能无法立即执行其业主权利，并可能招致巨额法律费用。

该公司的一些物业依赖锚店或主要租户来吸引购物者，并可能因失去或关闭这些租户中的一个或多个而受到重大和不利的影响。
 
该公司的购物中心主要由全国性和地区性的超市和药店组成。若该等租户未能履行其合约义务、寻求让步以继续经营或停止经营，本公司收购的零售物业的价值可能会受到重大不利影响。不利的经济状况可能会导致租户关闭现有的商店，这可能会导致公司物业的空置率增加。公司物业的任何重大空置期都可能对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动资金、偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响。
 
主要租户的收入损失可能会降低公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力。
 
该公司从阿尔伯森/西夫韦超市、克罗格超市和Rite Aid药房等主要租户那里获得了可观的收入。截至2021年12月31日，这些租户是公司最大的三个租户，按比例分别占其年化基本租金的5.5%、3.4%和1.5%。公司的收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动资金、偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力可能会受到收入损失的重大不利影响，一旦一个主要租户破产或资不抵债、业务低迷、租约严重违约、租约到期不续签或以较低的租金续签的情况下，公司的收入损失可能会对公司的收入造成重大和不利的影响。该公司的收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动资金、偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分派的能力都可能受到收入损失的重大不利影响。
 
公司无法从租户那里收到公共区域维护(“CAM”)费用的报销可能会对公司的现金流产生不利影响。
 
CAM成本通常包括可分配能源成本、公共区域的维修、维护和资本改善成本、看门人服务、行政、财产和责任保险成本以及安全成本。本公司可能会以可变CAM拨备的租约收购物业，这些拨备可根据通货膨胀的增加进行调整，或采用固定的CAM支付方法来固定租户的CAM缴费。关于可变和固定支付方法，根据各自租赁协议的条款，公司有权从租户那里获得的CAM费用报销金额可能低于公司物业的实际CAM费用。公司无法收回或将CAM成本转嫁给其租户，无论是由于公司的租约条款还是公司物业的空置，都可能对公司的现金流产生不利影响。
 
本公司可能会因遵守环境法而产生费用。
 
该公司的运营和物业受各种联邦、州和地方法律法规的约束，这些法规涉及保护环境，包括空气和水质量、危险或有毒物质以及健康和安全。根据一些环境法，房地产的现任或前任业主或经营者可能被要求调查和清理在物业中释放的危险或有毒物质。所有者或经营者还可能对政府实体或第三方因污染而产生的财产损失或人身伤害以及调查和清理费用承担责任。这些法律往往规定责任，而不考虑所有者或经营者是否知道物质的释放或导致物质的释放。污染的存在或未能补救污染可能会削弱公司出售或租赁房地产或以房地产作为抵押品借款的能力。其他法律和法规管理室内和室外空气质量，包括那些可能要求在损坏、拆卸、翻新或改建时减少或移除含石棉材料的法律和法规，以及管理空气中石棉纤维的排放和暴露的法律和法规。维修和拆除含铅油漆和某些含有铅的电气设备
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多氯联苯(“多氯联苯”)和地下储罐也受到联邦和州法律的监管。该公司还面临与人类接触化学或生物污染物(如霉菌、花粉、病毒和细菌)有关的风险，这些污染物超过一定水平可被指控与敏感个人的过敏或其他健康影响和症状有关。本公司可能会因环境合规而招致罚款，并须负责上述受管制物质或储罐的补救行动费用，或因环境污染或人类暴露于其物业的污染而提出的相关索赔。发现合规问题或未发现的污染区域、污染程度或已知范围的变化、发现其他场所、人类暴露在污染中或清理或合规要求的变化可能会给公司带来巨额成本。此外，遵守新的法律或法规，如与气候变化相关的法律或法规，包括遵守“绿色”建筑规范，或更严格的法律或法规或对现有法律的更严格解释，可能需要公司支付物质支出。

该公司面临与通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞相关的风险，以及其信息技术(“IT”)网络和相关系统受到其他重大破坏的风险。 
 
公司面临着与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或通过互联网进行的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、公司内部人员或能够访问公司内部系统的人员，以及公司IT网络和相关系统的其他重大中断，包括由于设计缺陷、设备或系统故障、人为错误和自然灾害。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵(包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子)。该公司的IT网络和相关系统对其业务运营和执行日常运营(包括管理其建筑系统)的能力至关重要。不能保证公司维护这些类型的IT网络和相关系统的安全和完整性的努力将是有效的，也不能保证企图的安全破坏或中断不会成功或造成破坏。涉及公司IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响。

这些风险需要公司持续并可能不断增加关注和其他资源，以识别和量化这些风险，升级和扩展公司的技术、系统和流程以充分应对这些风险，并为公司员工提供定期培训，以帮助他们发现网络钓鱼、恶意软件和其他计划。这种关注分散了其他活动的时间和其他资源，而且不能保证公司的努力将是有效的。此外，公司业务的某些方面还依赖于第三方服务提供商。本公司不能保证本公司第三方供应商已建立或使用的网络和系统将是有效的。随着公司对技术的依赖程度增加，公司的内部信息系统以及由公司和第三方服务提供商提供的信息系统面临的风险也随之增加。

在正常业务过程中，公司及其服务提供商收集并保留员工、租户和供应商提供的某些个人信息。该公司还广泛依赖计算机系统来处理交易和管理业务。本公司不能保证本公司和本公司服务提供商为保护本公司系统上的机密信息而设计的数据安全措施能够防止未经授权访问这些个人信息，或者不能保证安全漏洞或破坏的企图不会成功或造成破坏。
 
如果系统发生故障，公司的业务和运营将受到影响。
 
尽管系统冗余、安全措施的实施以及公司内部信息技术系统的灾难恢复计划的存在，公司的系统仍然容易受到各种来源的损害，包括计算机病毒、未经授权的访问、停电、自然灾害、恐怖主义、战争和电信故障。任何导致公司运营中断的系统故障或事故都可能导致其业务的实质性中断。本公司还可能产生额外费用，以补救此类中断造成的损害。

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长期的经济放缓、长期或严重的衰退或房地产价值下降可能会损害公司的资产，并对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付红利和其他分配的能力产生重大的不利影响。
 
该公司认为，在经济放缓或衰退期间，如果伴随着房地产价值的下降，与其业务相关的风险将更加严重。房地产价值的下降，以及其他因素，可能会导致确定公司的资产已经减值。如本公司确定已发生减值，本公司将被要求对该资产的账面净值进行调整，这可能会对其在记录减值费用期间的经营业绩产生不利影响。虽然该公司在收购其资产时会考虑目前的经济状况，但该公司的长期成功及其资产价值，在一定程度上取决于一般经济状况和其他非该公司所能控制的因素。如果公司所处的国民经济或当地经济出现不确定性，或者如果总体经济状况恶化，公司的资产价值可能会下降，公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力可能会受到重大不利影响。
 
关键人员的流失可能会损害公司的运营。
 
该公司有赖于其高级管理团队中某些关键人员的努力。虽然该公司与坦兹、海恩斯和舒贝尔各有雇佣合同，但失去这些个人中的任何一个人的服务都可能损害公司的经营，并对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大的不利影响。
 
根据他们的雇佣协议，公司高级管理团队的某些成员将有某些权利终止他们的雇佣关系，并获得与公司控制权变更相关的遣散费。
 
本公司与Tanz先生、Haines先生和Schoebel先生各自签订的雇佣协议，其中规定：(I)适用人员在控制权变更(定义见雇佣协议)发生后12个月内终止雇佣，(Ii)公司无故(定义见雇佣协议)，(Iii)适用人员有好的理由(定义见雇佣协议)，(Iv)不续签适用人员的雇佣协议，或(V)由于适用人员的该等高级管理人员将有权获得本公司支付的若干解雇或遣散费(可能包括一笔相当于年薪和前几年平均奖金的确定百分比的一次性付款，根据各自协议的条款和条件支付)。此外，他所有未获授权的股权激励和奖励的授予速度将加快。这些规定使得解雇他们的成本高昂，并可能推迟或阻止可能涉及为其普通股股票支付溢价或以其他方式符合其股东最佳利益的交易或公司控制权的变更。
 
合资企业投资可能会因公司缺乏唯一决策权或依赖合资伙伴的财务状况而受到重大不利影响。
 
本公司未来可能会签订合资企业安排。对合资企业的投资涉及本公司完全拥有的物业所不存在的风险。在合资企业投资中，本公司不得对该等投资的开发、融资、租赁、管理等方面拥有独家控制权或独家决策权。因此，合资伙伴的经济或商业利益或目标可能与本公司的目标或利益不一致，采取违背本公司利益的行动或以其他方式阻碍本公司的目标。合资投资涉及风险和不确定性，包括合资伙伴未能提供资本和履行义务的风险，这可能导致本公司承担担保和其他承诺的某些责任，本公司与其合作伙伴之间发生冲突的风险以及管理和解决此类冲突的困难，以及管理或以其他方式监督此类业务安排的困难。合资伙伴也可能资不抵债或破产，这可能会给公司造成重大损失。此外，虽然本公司可能拥有合营公司的控股权，并可能有权作出重大决策，例如出售或再融资投资物业，但本公司可能对合营伙伴或合营企业本身负有信托责任，可能导致或要求本公司采取或不采取如果本公司直接拥有该等投资物业便会采取的行动。此外，在与合资伙伴进行综合用途重建的情况下，该公司可能会
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面临与开发、拥有、经营或销售非零售房地产相关的风险，本公司在这方面的经验少于与零售房地产相关的风险。

未投保的损失或超过投保限额的损失可能对公司造成重大不利影响。
 
本公司对其物业承担全面的一般责任、火灾、扩大保险范围、租金损失保险和环境责任(如果适用)，类似物业通常带有保单规格和保险限额。有某些类型的损失，例如战争或天灾造成的损失，通常不投保，因为它们要么不能投保，要么经济上不能投保。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，公司可能会损失投资于物业的资本，以及预期的物业未来收入，同时仍有义务偿还任何抵押债务，或与物业相关的其他财务义务或债务。任何这类亏损都可能对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动资金、前景和偿债能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响。

该公司可能会因其物业集中在地理上的恶劣市场状况而受到重大不利影响。
 
该公司的业绩取决于其资产集中的市场的经济状况。截至2021年12月31日止年度，本公司位于加州、华盛顿州及俄勒冈州的物业分别占其综合物业营运收入的67%、20%及13%。如果加利福尼亚州、华盛顿州和俄勒冈州的市场状况恶化，公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力都可能受到这种地理集中的重大不利影响。此外，由于其物业的地理集中度，如果这些开发发生在公司物业所在的加利福尼亚州、华盛顿州和俄勒冈州的市场内或附近，公司可能会受到自然灾害(包括重大火灾、洪水和地震、恶劣天气和恐怖主义行为)等一般风险的不成比例的影响。
 
如果公司在未来某个时候决定向新市场扩张，可能不会成功，这可能会对其业务、财务状况、流动资金和经营业绩产生重大不利影响。
 
该公司的物业集中在加利福尼亚州、华盛顿州和俄勒冈州。如果有机会，该公司可能会探索在这些州内外的新市场收购物业。适用于该公司在当前市场成功收购、整合和运营物业能力的每一项风险，也可能适用于其在新市场成功收购、整合和运营物业的能力。除了这些风险之外，公司的管理团队可能不具备对公司可能试图扩张的任何新市场的市场动态和条件的相同水平的知识，这可能会对公司在任何此类市场的运营能力产生实质性的不利影响。公司在这些新市场的投资可能无法获得预期的回报，这可能对公司的收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、前景和偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响。

与融资相关的风险
 
公司的定期贷款、信贷安排和无担保优先票据包含与其运营有关的限制性契约，这可能限制公司应对不断变化的市场状况的能力，以及向股东支付股息和其他分配的能力。
 
公司的定期贷款、信贷安排和无担保优先票据包含限制性契约。这些或其他限制，包括那些可能适用于未来公司借款的限制，可能会对公司的灵活性和实现其运营计划的能力产生重大不利影响，并可能导致公司获准向股东支付的股息和分派金额有限。
 
此外，不遵守这些公约可能会导致适用债务工具的违约，公司随后可能被要求用其他来源的资本偿还该等债务。在这种情况下，公司可能无法获得其他资金来源，或者可能只能以不具吸引力的条款获得资金。
 
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该公司的某些抵押融资安排和其他债务包含可能限制该公司经营灵活性的条款。
 
本公司现有的按揭融资包含，未来的按揭融资可能包含限制本公司在预定到期日之前预付该等抵押贷款或转移相关资产的能力的习惯契诺和条款。此外，如果贷款人普遍坚持为某些风险提供比公司在市场上或按商业合理条款提供的更大的保险范围，公司满足潜在抵押贷款人保险要求的能力可能会受到重大和不利的影响。此外，由于抵押贷款是通过对相关不动产的留置权来担保的，抵押贷款违约使公司面临丧失抵押品赎回权而损失财产的风险。
 
该公司获得融资的机会可能有限，因此其潜在提高回报的能力可能会受到实质性的不利影响。
 
该公司打算在适当的时候采用审慎的杠杆率，并将债务作为提供额外资金的一种手段，用于收购其资产和分散其投资组合。截至2021年12月31日，该公司的未偿还本金抵押债务约为8490万美元，该公司可能会产生大量额外债务，为未来的收购和开发活动提供资金。该公司有一笔3.00亿美元的定期贷款，其中截至2021年12月31日的未偿还贷款为3.00亿美元。此外，信贷安排包括6.0亿美元的无担保循环信贷安排，截至2021年12月31日，其中没有未偿还的资金。
 
此外，经营合伙于2017年12月发行了2.5亿美元无抵押优先票据本金总额(“2027年到期优先票据”)、于2016年9月发行了2亿美元无抵押优先票据本金总额(“2026年到期优先票据”)、于2014年12月发行了2.5亿美元无抵押优先票据本金总额(“2024年到期优先票据”)及于2013年12月发行了2.5亿美元无抵押优先票据本金总额(“2023年到期高级票据”及与2024年到期的优先票据合计)，其中每一项都由ROIC提供全面和无条件的担保。
 
该公司能否获得融资将取决于它几乎无法控制的一些因素，包括：
 
•一般市场状况；

•市场对公司资产质量的看法；

•市场对公司增长潜力的看法；

•本公司有资格参与美国政府设立的项目并从该项目获得资金；

•公司当前和潜在的未来收益和现金分配；以及

•本公司普通股的市场价格。

可用资金的任何减少都可能对公司实现其财务目标的能力产生重大不利影响。对市场稳定性的普遍担忧可能会对一家或多家私人贷款人造成不利影响，并可能导致一家或多家私人贷款人不愿或无法向本公司提供融资，或增加融资成本。此外，如果对本公司私人贷款人施加的监管资本要求发生变化，它们可能被要求限制或增加其向本公司提供的融资成本。总体而言，这可能会增加公司的融资成本，降低其流动性，或者要求它在不合适的时间或价格出售资产。
 
在抵押贷款利率较高或无法及时融资的情况下，本公司可能会购买某些房产作为现金或股权证券，包括OP单位，或两者的组合。因此，根据相关时间的市场情况，本公司可能不得不更多地依赖额外的股票发行，这可能会稀释其股东的权益，或者依赖效率较低的债务融资形式，因为这需要更大比例的现金流来自运营，从而减少了可用于其运营、未来商业机会、向股东分配现金和其他目的的资金。公司不能向您保证，它将在预期的时间以有利的条件(包括但不限于成本和期限)获得这些股本或债务资本，或者根本不能，这可能会导致它减少资产收购活动和/或处置资产，这可能会对其收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性、偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大和不利的影响。这可能会对公司的收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性、偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力产生重大不利影响。
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利率上升可能会增加公司的偿债金额，并对其业务、财务状况、流动资金和经营业绩产生重大不利影响。
 
公司支付的利息可能会减少可用于分配的现金。截至2021年12月31日，公司在公司的6.0亿美元的无担保循环信贷安排下没有未偿还的借款，在其3.00亿美元的定期贷款下没有未偿还的3.00亿美元的借款，这些借款都以浮动利率计息。此外，公司未来可能产生可变利率债务，包括抵押债务、信贷安排下的借款或新的信贷安排。联邦储备理事会已经宣布，它打算随着时间的推移确定未来对联邦基金利率的适当调整，包括由于对通胀的日益担忧，但这种财政和货币政策的变化超出了该公司的控制范围，很难预测。利率上升将增加公司的利息成本，这可能会对公司的现金流、经营业绩、支付债务本金和利息以及向股东支付股息和其他分配的能力产生不利影响，并减少公司进入资本市场的机会。此外，如果公司需要在利率上升期间偿还现有债务，它可能需要以更高的利率产生额外的债务。本公司可能不时订立利率掉期协议及其他利率对冲合约，以减轻利率上升的影响。然而，提高利率可能会增加此类协议的交易对手可能无法履行其在这些协议下的义务的风险，而且不能保证这些安排将有效地减少本公司对利率变化的风险。这些风险可能会对公司的现金流、经营业绩、财务状况、流动性产生实质性的不利影响, 偿还债务的能力、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力。本公司使用利率对冲安排来管理与利率波动相关的风险，可能使本公司面临额外风险，包括对冲安排的交易对手可能无法履行其义务或本公司可能被要求在该等安排下以相对较大的金额或在短时间内为本公司的合同付款义务提供资金的风险。制定有效的利率风险策略是复杂的，任何策略都不能完全使公司免受与利率波动相关的风险的影响。不能保证公司的套期保值活动会对公司的经营业绩、流动资金和财务状况产生预期的有利影响。

替换伦敦银行间同业拆借利率可能会影响公司某些财务义务的价值，并可能影响公司的经营业绩或财务状况。

正如洲际交易所基准管理有限公司(IBA)和英国金融市场行为监管局(FCA)于2021年3月5日宣布的那样，IBA将在2023年6月30日之后立即停止公布隔夜、1个月、3个月、6个月和12个月的美元伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)设置。由美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(New York Federal Reserve Bank)召集的另类参考利率委员会(ARCC)已确定有担保隔夜融资利率(SOFR)为推荐的美元伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)无风险替代利率。截至2021年12月31日，该公司未偿还的浮动利率债务约为3.00亿美元，这些债务是以伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)为指标的。不能保证基准置换率加上任何利差调整在经济上将等同于美元伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)。此外，与替代基准利率计算惯例相关的市场惯例继续发展，可能会有所不同，金融产品之间可能会形成不一致的惯例。金融产品之间不一致的替代率或计算惯例可能使公司面临额外的财务风险，并增加任何相关对冲交易的成本。无法预测IBA计划停止发布LIBOR的所有后果、任何相关的监管行动，以及预期将停止使用LIBOR作为金融合约参考利率。不能保证从伦敦银行同业拆借利率向替代参考利率的转变不会导致金融市场中断或公司借款成本或任何相关对冲成本的大幅增加，任何这些都可能对公司的业务、经营业绩、财务状况和普通股的市场价格产生不利影响。
 
公司可能用来为其资产融资的融资安排可能要求它提供额外的抵押品或偿还债务。
 
在适当的情况下，该公司使用包括担保债务在内的传统融资形式。倘若该公司利用该等融资安排，则涉及其已抵押资产的市值可能会下跌的风险，在此情况下，贷款人在进行再融资时，可能会要求其提供额外抵押品、提供额外股本，或偿还全部或部分垫支资金。该公司届时可能没有资金偿还债务或提供额外股本，这可能会导致违约，除非它能够从其他来源筹集资金，而这可能无法以有利的条件或根本无法实现。提供额外的抵押品或股本将减少公司的流动性，并限制其利用其资产的能力。如果公司不能满足这些要求，贷款人可能会加速公司的负债，提高预付款的利率，并终止向其借款的能力，这可能会对公司的收入、现金流产生重大不利影响。
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经营业绩、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市价以及向股东支付股息和其他分配的能力。担保债务的提供者也可以要求公司保持一定数额的现金或预留足以维持特定流动性头寸的资产。因此，该公司可能无法像它选择的那样充分利用其资产，这可能会降低其资产回报率。不能保证该公司能够以优惠的条件利用这些安排，或者根本不能保证。

公司或经营合伙公司信用评级的下调可能会对公司的业务和财务状况产生重大不利影响。 
 
分配给公司债务或经营合伙公司债务证券的信用评级可能会根据(其中包括)公司和经营合伙公司的经营业绩和财务状况而发生变化。这些评级须接受信用评级机构的持续评估，如果评级机构认为情况需要，不能保证未来评级机构不会更改或撤销任何评级。此外，这些信用评级不适用于该公司的普通股，也不建议购买、出售或持有任何其他证券。如果任何对本公司的债务或经营合伙企业的债务证券进行评级的信用评级机构下调或下调其信用评级，或任何信用评级机构表示已将任何此类评级列入可能下调或下调的所谓“观察名单”，或以其他方式表明其对该评级的展望为负面，则可能对本公司的成本和资金供应产生重大不利影响，进而可能对本公司的收入、现金流、经营业绩、财务状况、流动性、普通股的市场价格以及向股东支付股息和其他分配的能力。

与公司组织结构有关的风险
 
该公司依赖其直接和间接子公司的股息和分配。该等附属公司的债权人有权在附属公司向本公司支付任何股息或分派之前，获得该等附属公司应付予他们的款项。

公司的几乎所有资产都是通过运营合伙公司持有的，运营合伙公司通过子公司持有公司的几乎所有财产和资产。经营合伙公司的现金流依赖于其子公司向其分配的现金，反过来，公司几乎所有的现金流都依赖于经营合伙公司向其分配的现金。本公司直接和间接子公司的债权人有权在该子公司向其普通股持有人进行分配之前，在到期和应付时向其支付该子公司对其的债务。因此，经营合伙公司向公司进行分配的能力，以及公司向其股东进行分配的能力，将取决于其子公司首先履行对债权人的义务，然后向经营合伙公司进行分配的能力。

此外，公司只有在债权人(包括无担保优先票据持有人和贸易债权人)的债权得到满足后，才能参与其任何直接或间接子公司在清算、重组或破产时的任何资产分配。
 
马里兰州法律的某些条款可能会限制第三方获得公司控制权的能力。
 
马里兰州一般公司法(“MgCl”)的某些条款可能会延迟、推迟或阻止可能涉及公司普通股持有人溢价或符合其最佳利益的公司交易或控制权变更，包括：
 
•“业务合并”条款，在一定的限制条件下，禁止本公司与“有利害关系的股东”(泛指实益拥有本公司股份或其关联公司10%或以上投票权的任何人)之间的某些业务合并，自该股东成为有利害关系的股东的最近日期起五年内，此后对这些合并施加特别最低价格条款和特别股东投票要求；以及

•“控制权股份”条款规定，在“控制权股份收购”(定义为直接或间接获得所有权或控制权)中收购的公司的“控制权股份”(定义为与股东控制的其他股份合计，使股东有权行使选举董事的三个递增投票权范围之一的股份)没有投票权，但在公司股东以至少三分之二的有权就此事投赞成票(不包括所有利害关系)的赞成票批准的范围内，没有投票权。
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然而，“企业合并条例”中有关企业合并的规定不适用于在利益相关股东成为利益股东之前经本公司董事会批准或豁免的企业合并。此外，公司的章程包含一项条款，任何人对公司普通股股票的任何和所有收购都不受控制股份收购法规的约束。不能保证这种豁免在未来的任何时候都不会被修改或取消。

此外，“公司章程”第3章第8副标题允许公司董事会在未经股东批准的情况下，无论公司章程或章程目前有何规定，都可以采取某些行动，以延迟、推迟或阻止公司的交易或控制权变更，这些交易或变更可能涉及对其普通股的市价溢价，或以其他方式符合股东的最佳利益。MgCl的这些规定允许公司通过其章程或章程或董事会决议的规定，即使章程或章程中有任何相反的规定，也可以：
 
•分类委员会；

•移除董事需要三分之二的票数；

•要求董事人数只能由董事会投票决定；

•规定董事会的空缺只能由其余在任的董事填补，并且(如果董事会是分类的)填补该空缺所在类别的董事类别的全部任期的剩余任期；以及

•召开股东要求的特别股东大会的多数要求。

授权但未发行的优先股股份和公司章程中所载的所有权限制可能会阻止控制权的变更。
 
公司章程授权公司发行授权但未发行的优先股。此外，本公司章程规定，本公司董事会有权在未经股东批准的情况下，授权本公司发行任何授权但未发行的股票，将任何未发行的优先股分类，并将任何未发行的普通股或以前分类的优先股重新分类为其他类别或系列的股票。因此，公司董事会可以设立一系列优先股，或利用这些优先股创建股东权利计划或所谓的“毒丸”，这可能会推迟或阻止可能涉及公司普通股溢价或符合公司股东最佳利益的交易或控制权变更。
 
此外，公司章程还对公司普通股和其他流通股的所有权和转让进行了限制。本公司章程的相关章节规定，除若干例外情况外，任何人士对本公司普通股股份的拥有权，按价值或按股份数目(以限制性较高者为准)限制为普通股已发行股份(普通股所有权限额)的9.8%，按价值或按股份数目(以限制性较强者为准)计算不得超过已发行股本(总股份所有权限额)的9.8%。普通股所有权限额和总股份所有权限额在本文中统称为“所有权限额”。这些条文将限制任何人购买超过有关拥有权限额的股份的能力。公司董事会已经建立了不受这一所有权限制的豁免，允许某些机构投资者持有公司普通股的额外股份。未来，公司董事会可自行决定在这一所有权限制范围内设立额外的豁免权。
 
如果该公司没有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，它将缴纳美国联邦所得税，并可能增加州和地方税，这将减少可供分配给其股东的现金数量。
 
该公司打算以一种使其能够继续符合美国联邦所得税规定的REIT资格的方式运营。该公司没有也不打算要求美国国税局(US Internal Revenue Service)裁定它将继续有资格成为房地产投资信托基金(REIT)。管理REITs的美国联邦所得税法很复杂。对于通过合伙企业(如本公司)持有资产的房地产投资信托基金而言，这些条款以及根据守则颁布的适用美国财政部法规(“财政部法规”)的复杂性更大，而且美国联邦所得税法对房地产投资信托基金资格的司法和行政解释有限。要符合REIT的资格，该公司必须持续通过关于其资产性质和收入、其流通股所有权以及其分派金额的各种测试。此外，新的立法、法院判决或
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行政指导，在每一种情况下都可能具有追溯力，可能会使本公司更难或不可能符合REIT的资格。因此，尽管本公司相信其已经并打算继续经营，以使其符合REIT的资格，但鉴于管理REITs的规则的高度复杂性、事实确定的持续重要性以及本公司情况未来发生变化的可能性，不能保证其在任何特定年份都符合或将继续符合REIT的资格。
 
如果该公司在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金，并且没有资格获得某些法定救济条款，它将被要求为其应税收入缴纳美国联邦所得税，在确定其应纳税所得额时，向其股东的分配将不能扣除。在这种情况下，公司可能需要借钱或出售资产来缴纳税款。该公司缴纳所得税将减少其可分配给股东的收入。此外，如果该公司未能保持其作为房地产投资信托基金的资格，它将不再被要求将其几乎所有的应纳税净收入分配给其股东。此外，除非本公司有资格获得若干法定宽免条款，否则在其未符合资格成为房地产投资信托基金的年度后的四个课税年度内，本公司将没有资格重新选择符合资格成为房地产投资信托基金。
 
如果不进行必要的分配，该公司将被征税，这将减少可供分配给其股东的现金。

为了符合REIT的资格，公司必须在每个日历年向其股东分配至少90%的REIT应税收入，该收入的确定不考虑所支付股息的扣除，不包括净资本利得。如果公司满足90%的分配要求，但分配的应税收入不到100%，则其未分配收入应缴纳美国联邦公司所得税。此外，公司将对其在任何日历年的分配低于美国联邦所得税法规定的最低金额(如果有的话)征收4%的不可抵扣消费税。公司打算将净收入分配给股东，以满足房地产投资信托基金90%的分配要求，并避免4%的不可抵扣消费税。

该公司的应纳税所得额可能超过由美国公认会计原则(“GAAP”)确定的净收入，因为例如，已实现的资本损失将在确定其GAAP净收入时扣除，但在计算其应纳税所得额时不能扣除。此外，公司可以投资于产生的应税收入超过经济收入的资产，或提前从资产中获得相应的现金流。例如，公司可能被要求在收到该等资产的付款之前应计债务证券的利息或其他收入，在某些情况下，公司还可能被要求在收到该等租赁条款下的现金付款之前应计该等租赁的收入。由于上述原因，本公司在特定年度产生的现金流可能少于应纳税所得额。就公司在一个纳税年度产生的这种非现金应税收入而言，如果公司在该年度不将这些收入分配给股东，它可能会产生企业所得税和该收入的4%不可抵扣的消费税。在这种情况下，公司可能被要求以其认为不利的利率或时间使用现金储备、产生债务或清算资产，或对其股票进行应税分配，以满足REIT 90%的分配要求，并在该年度避免美国联邦企业所得税和4%的不可抵扣消费税。

为了符合REIT的资格，在每个纳税年度结束前，本公司必须将本公司在某些递延纳税交易中收购的任何公司的任何收益和利润分配到该公司不具备REIT资格时应计的收益。本公司已达成某些交易，涉及对目标公司的递延纳税收购。本公司相信，其并无继承该等目标公司的任何盈利及利润，该等盈利及利润可归因于该等公司不符合房地产投资信托基金资格的任何期间。然而，在这方面不能提供任何保证，如果本公司被确定继承并保留了任何该等收益和利润，本公司作为房地产投资信托基金的资格可能会受到不利影响。
 
为了维持其REIT资格，该公司可能会被迫在不利的市场条件下借入资金。
 
为了符合REIT的资格并避免支付所得税和消费税，公司可能需要以短期或可能长期的方式借入资金，以满足REIT的分配要求，即使当时的市场状况对这些借款不利。这些借款需求可能是由于实际收到现金和计入美国联邦所得税收入之间的时间差异、不可抵扣资本支出的影响、创建准备金或所需债务摊销付款等原因造成的。
 
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关于远期销售协议现金结算的美国联邦所得税待遇尚不清楚，可能会危及该公司满足REIT资格要求的能力。

倘若本公司选择以现金结算上述“业务-融资活动-自动柜员机股权发售”项下所述本公司在市场发售的任何远期销售协议，而结算价格与适用的远期销售价格不同，本公司将收取有关远期买家的现金付款或向有关远期买家支付现金付款。根据守则第1032条，一般情况下，公司在交易自己的股票时，包括根据“证券期货合约”，是不会承认任何损益的。虽然本公司相信本公司以普通股换取的任何款项均有资格根据守则第1032条获得豁免，但目前尚不清楚该远期销售协议的现金结算是否亦有资格获得该等豁免。如果本公司确认远期销售协议的现金结算获得重大收益，本公司可能无法满足守则中适用于REITs的毛收入要求。倘若本公司被要求以现金支付一大笔款项以结算远期销售协议，本公司可能无法在没有额外债务或股权融资的情况下，满足守则下适用于REITs的分派要求。尽管本公司预计不会根据任何远期销售协议选择现金结算选项，但此类现金结算选择可能导致本公司无法满足房地产投资信托基金的收益测试或分派要求。在此情况下，本公司或可依赖守则下的宽免条文，以避免丧失本公司的房地产投资信托基金地位。倘若该等宽免条款不可用，本公司可能会根据守则丧失其房地产投资信托基金地位。

即使该公司有资格成为房地产投资信托基金，它也可能被要求缴纳某些税款。
 
即使公司有资格作为房地产投资信托基金纳税，它的收入和资产也可能需要缴纳某些美国联邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税，因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入税，以及州或地方所得税、特许经营权、财产税和转让税，包括抵押贷款记录税。此外，本公司可能透过应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRS”)持有部分资产。公司拥有权益的任何TRS或其他应税公司将缴纳美国联邦、州和地方公司税。此外，本公司还进行了某些交易，在这些交易中，本公司收购了递延纳税交易中的目标实体。只要这些实体有未清偿的美国联邦所得税或其他税收债务，公司将继承这些债务。缴纳这些税款通常会减少可供分配给公司股东的现金。
 
立法、法规或行政方面的变更可能会对公司产生不利影响。

管理REITs及其股东的美国联邦所得税法律和法规，以及这些法律和法规的行政解释，都在不断接受审查，并可能随时发生变化，可能具有追溯力。不能保证是否、何时或以何种形式颁布适用于本公司及其股东的美国联邦所得税法。美国联邦所得税法的变化和对美国联邦税法的解释可能会对公司普通股的投资产生不利影响。
 
在某些情况下，本公司可能对某些有限合伙人的某些纳税义务负有责任。
 
在某些情况下，本公司可能对某些有限合伙人的某些纳税义务负有责任。该公司已经签订了税收保护协议，根据这些协议，它同意将出售或以其他方式处置公司某些资产对某些有限合伙人造成的税收影响降至最低。赔偿这些有限合伙人不受不利税收后果影响的义务预计将持续到2027年。本公司未来可能会签订额外的税务保障协议，这可能会延长本公司对某些有限合伙人的纳税义务负有责任的期限。在该等债务期间，本公司处置相关资产的灵活性将受到限制。此外，任何赔偿义务的金额可能都很大。
 
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该公司不能保证其未来支付分配的能力。
 
该公司打算按季度支付分派，并向其股东进行分配，使其在每年分配其全部或几乎所有REIT应税收入，但须经某些调整。公司的支付分配能力可能会受到许多因素的重大不利影响，包括本年度报告Form 10-K中描述的风险因素。所有分派将由本公司董事会酌情决定，并将取决于本公司的盈利、财务状况、任何债务契约、其REIT资格的维持以及董事会可能不时认为相关的其他因素，但须遵守马里兰州法律(或特拉华州法律，如由经营合伙企业进行分派)。该公司认为，以下任何一个因素的变化都可能对其收入、现金流、经营结果、财务状况、流动性、偿债能力、普通股市场价格以及向股东支付分配的能力产生重大不利影响：
 
•收购资产的盈利能力；

•公司进行有利可图的收购的能力；

•减少公司现金流的不可预见的费用；

•公司资产组合违约或资产组合价值缩水；以及

•预期的运营费用水平可能被证明不准确，因为实际结果可能与估计的不同。

该公司不能保证它将取得使其能够在未来进行特定水平的现金分配或现金分配逐年增加的结果。此外，该公司的一些分配可能包括资本返还。

本公司须遵守与其董事会组成有关的某些州法律和交易所要求，包括最近颁布的多样性和性别配额。

加利福尼亚州颁布了法律，要求总部设在加州的上市公司保持最低女性代表性，并保持董事会中代表不足的社区的最低代表性。此外，纳斯达克还对董事会多元化提出了一些要求。该公司符合所有这些要求。然而，不能保证本公司董事会的组成将来不会改变，也不能保证本公司能够招聘、吸引和/或留住合格的董事会成员并在未来满足该等要求，这可能会导致某些投资者转移其持有的本公司股票，并使其面临处罚和/或声誉损害。
 
1B项。未解决的员工意见

没有。

项目2.属性
 
该公司的行政办公室设在加利福尼亚州圣地亚哥11250 El Camino Real，Suite200，邮编：92130。
 
截至2021年12月31日，该公司的投资组合包括90处物业(89处零售物业和1处写字楼)，总可租赁面积约为1020万平方英尺。截至2021年12月31日，该公司的零售组合约有97.5%是租赁的。在截至2021年12月31日的年度内，该公司在其投资组合中租赁或续订了总计约140万平方英尺的面积。在截至2021年12月31日的一年中，该公司已承诺约2150万美元，或每平方英尺47.93美元用于租户改善，包括建筑和场地改善，用于新租赁。该公司已承诺为截至2021年12月31日的年度内发生的新租赁支付约150万美元，或每平方英尺3.25美元的租赁佣金。此外，该公司还承诺在截至2021年12月31日的一年内用于改善续签租约的租户状况，约为76.6万美元，或每平方英尺0.78美元。在截至2021年12月31日的财年，续签租赁的租赁佣金承诺并不重要。

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下表提供了截至2021年12月31日该公司零售物业的相关信息：

属性年
竣工/翻新		年
后天		毛收入
可出租
SQ。双脚		数
的
租客		租赁百分比主租户
南加州      
洛杉矶大都市区
派拉蒙广场1966/2010200995,062 15 100.0 %杂货店超市，99美分仅限商店，Rite Aid药房
克莱蒙特海滨大道1982/2011201092,297 25 96.3 %超级大王超市
门户村2003/2005201096,959 30 100.0 %芽菜市场
Seabbridge Marketplace2006201298,348 22 97.9 %西夫韦(冯斯)超市
格伦多拉购物中心1992/20122012106,535 21 97.5 %艾伯森超市
雷东多海滩广场1993/20042012110,509 16 100.0 %西夫韦(冯斯)超市，Petco
钻石酒吧市中心19812013100,342 23 100.0 %沃尔玛社区市场，Crunch Fitness
钻石山广场1973/20082013139,505 40 96.6 %H-MART超市
加拿大广场1968/20102013100,425 12 97.3 %Gelson‘s超市，TJ Maxx，Rite Aid药房
福尔布鲁克购物中心1966/1986/ 2003/20152014755,299 46 99.0 %
芽菜市场、Trader Joe‘s、克罗格(Ralph’s)超市(1)，TJ Maxx
摩尔帕克镇中心1984/20142014133,547 21 90.7 %克罗格(拉尔夫)超市，CVS药房
安大略广场1997-19992015150,149 25 97.2 %EL超级超市、Rite Aid药房
公园橡树购物中心1959/20052015110,092 25 90.5 %Safeway(Vons)超市，Dollar Tree
华纳广场1973-1974/ 2016-20172015110,918 65 93.1 %
克罗格(Ralph‘s)超市芽菜市场(1)，Rite Aid药房 (1)
木兰花购物中心1962/1972/ 1987/20162016116,360 21 86.1 %克罗格(拉尔夫)超市
卡西塔斯广场购物中心1972/19822016105,118 26 99.2 %艾伯森超市、CVS药房
花束中心19852016148,903 27 97.4 %Safeway(Vons)超市、CVS药房、罗斯连衣裙价格较低
北牧场购物中心1977-19902016146,444 32 86.2 %克罗格(Ralph‘s)超市、Trader Joe’s、Rite Aid药房、Petco
诺尔斯夫妇2000/2016201652,021 7 100.0 %Trader Joe‘s，宠物食品快递
露台1958/1970/ 19892017172,922 28 93.8 %Trader Joe‘s，Marshall’s，LA Fitness
奥兰治县大都市区
圣安娜市中心广场1987/20102010105,536 30 98.9 %克罗格(少吃4种食品)超市，马歇尔
Sycamore Creek2008201074,198 17 98.2 %
西夫韦(冯斯)超市、CVS药房(1)
沙漠温泉市场1993-94 / 20132011113,718 18 90.6 %克罗格(拉尔夫)超市，Rite Aid药房
柏树中心西部1970/1978 / 20142012106,800 33 100.0 %克罗格(拉尔夫)超市，Rite Aid药房
海港广场中心19942012122,636 11 99.0 %AA超市，罗斯连衣裙，AutoZone Mega Hub
五点广场1961-62 / 2012 / 20152013160,536 34 90.9 %交易员乔的
半岛集市2000201395,416 14 99.0 %克罗格(拉尔夫)超市，星球健身
富勒顿十字路口1977/1997/ 2010-20112017219,785 26 98.9 %克罗格(Ralph‘s)超市、科尔(Kohl’s)、乔-安(Jo-Ann)面料和工艺品
内莉·盖尔牧场的村庄1897 / 2014-2015201789,041 24 96.3 %智能和最终的额外超市
圣地亚哥大都市区
德尔里约热内卢市场1990/20042011183,787 46 97.7 %沃尔格林Stater Brothers超市
文艺复兴中心1991/2011201153,272 29 94.6 %CVS药房
海湾广场1986/2013201273,324 29 98.0 %海鲜城超市
贝尔纳多高地广场1983/2006201337,729 5 100.0 %芽菜市场
30

属性年
竣工/翻新		年
后天		毛收入
可出租
SQ。双脚		数
的
租客		租赁百分比主租户
霍桑十字路口1993/19992013141,288 19 99.3 %三和超市、罗斯连衣裙、史泰博
滨河广场1993/20052014133,914 26 94.4 %Stater Brothers超市、AMC剧院
帕洛马村1989/20192021125,130 28 99.0 %艾伯森超市、CVS药房
北加利福尼亚   
旧金山大都市区   
愉悦山市场1980201069,715 3 100.0 %采购产品包括葡萄酒和更多，买婴儿，家具
皮诺维斯塔购物中心1981/20122011/2018/2021140,962 28 98.6 %Savemart(加州幸运)超市，星球健身
乡村俱乐部大门中心1974/20122011109,331 32 92.4 %Savemart(加州幸运)超市，Rite Aid药房
马林湾购物中心1972/2001201273,943 26 100.0 %99牧场市场
诺瓦托的村庄2006201220,081 4 100.0 %交易员乔，Pharmaca药房
圣特雷萨村1974-79 / 20132012131,713 39 98.6 %杂货直销超市，Dollar Tree，MedVet硅谷
格拉纳达购物中心1962/1994201371,525 16 100.0 %第一太平戴维斯(加州幸运)超市
乡村俱乐部村19952013111,093 23 97.7 %沃尔玛社区市场、CVS药店
北园广场1997201476,697 18 100.0 %H-MART超市
温斯顿庄园1977/1988/ 2011/2015201549,852 14 91.0 %杂货店直销超市
杰克逊广场1972/19972015114,220 17 100.0 %西夫韦超市、CVS药房、24小时健身
网关中心19962015112,553 23 94.3 %Savemart(加州幸运)超市，沃尔格林
铁马广场1998-1999201561,915 11 100.0 %卢纳尔迪市场
蒙特利中心2007201625,626 9 93.7 %交易员乔，Pharmaca药房
圣罗莎南区购物中心1983-1984201788,606 9 100.0 %REI，成本加成世界市场，DSW
蒙塔洛马广场1973/ 2009-2010201749,694 11 100.0 %西夫韦超市
峡谷溪广场2000/2018202164,662 24 98.5 %新四季市场
太平洋西北部   
西雅图大都会   
子午谷广场1978/2011201051,597 16 100.0 %克罗格(Kroger)超市
史蒂文斯湖的市场2000201074,130 9 100.0 %艾伯森(哈根)超市
峡谷公园购物中心1980/20122011123,592 24 100.0 %PCC社区市场，礼仪援助药房，Petco
鹰队草原购物中心1988/20122011157,529 24 100.0 %西夫韦超市、美元树、大地块
克雷斯大厦1924/2005201174,616 6 73.5 %IGA超市，TJMaxx
网关购物中心20072012104,298 19 96.1 %
WinCo食品公司(1)，Rite aid药房，罗斯礼服更便宜
奥罗拉广场1980/19872012/2014108,558 17 100.0 %中央超市，马歇尔超市
横渡峡谷2008-20092013120,398 28 100.0 %西夫韦超市
十字路口购物中心1962/2004/ 20152010/2013473,131 93 97.8 %克罗格(Kroger)超市、Bed Bath&Beyond、迪克体育用品(Dick‘s Sports Goods)
贝尔维尤市场(Bellevue Marketplace)1971/1982/ 20172015113,758 20 100.0 %亚洲家庭市场
四角广场1983/20152015119,531 30 100.0 %杂货店超市、沃尔格林、约翰逊家居和花园
马勒步道购物中心1980/1984/ 19872016110,257 31 100.0 %杂货店超市、Rite Aid(巴特尔)药房、Dollar Tree
PCC社区市场广场1981/2007201734,459 1 100.0 %PCC社区市场
海兰山购物中心1956/1989/ 20062017163,926 20 100.0 %国家超市、洛杉矶健身、Dollar Tree、Petco
31

属性年
竣工/翻新		年
后天		毛收入
可出租
SQ。双脚		数
的
租客		租赁百分比主租户
北林伍德购物中心1963/1965/ 2003201763,606 10 95.8 %杂货店超市，美元树
体育场中心1926/2016201848,888 7 100.0 %节俭大道超市
夏日步行村2014-2015201960,343 10 98.0 %沃尔玛社区市场
南角广场1986/20082021189,960 23 97.2 %杂货店、礼仪援助药店、业余爱好大堂、PEP Boys
奥林匹亚西部中心1980/1995202169,212 7 100.0 %Petco的交易员Joe‘s
波特兰大都市区
跑马地市中心20072010138,397 38 100.0 %新四季超市
威尔逊维尔古城广场20112010/201249,937 19 100.0 %
克罗格(Fred Meyer)超市(1)
梯级峰镇广场2000201094,934 26 100.0 %西夫韦超市
文物市场中心20002010108,054 21 100.0 %Safeway超市，Dollar Tree
分区交叉19922010103,561 20 100.0 %礼仪援助药房，罗斯礼服，王牌五金
哈尔西十字路口1992201099,428 19 100.0 %24小时健身，美元树
希尔斯伯勒市场中心2001-20022011156,021 23 100.0 %艾伯森超市、美元树、王牌五金
罗宾伍德购物中心1980/2012201370,831 16 100.0 %沃尔玛社区市场
老虎市场(Tigard Marketplace)1988/20052014136,889 19 100.0 %H-Mart超市、Bi-Mart
威尔逊维尔市中心1991/19962014167,829 39 99.2 %西夫韦超市、礼仪援助药房、美元树
老虎步行街1996201588,043 15 97.7 %西夫韦超市
阳光村广场1996-1997201592,278 14 100.0 %杂货店超市、Snap健身、王牌五金
约翰逊小溪中心2003/20092015108,588 15 100.0 %交易员乔，沃尔格林，运动员仓库
玫瑰城中心1993/2012201660,680 3 100.0 %西夫韦超市
部门中心1986-1987/ 2013-20142017118,122 24 100.0 %杂货店超市，Rite Aid药房，Petco
Riverstone Marketplace2002-2004201795,774 24 100.0 %克罗格(Kroger)超市
京城广场1970/1980/ 1990201862,676 17 83.5 %杂货店直销超市
总属性10,163,884 1,970 97.5 %
_______________
 
(1)零售商不是本公司的租户。

如下表所示，该公司的购物中心因租户组合和主要租户租期的惊人到期而大大多样化。在截至2021年12月31日的一年中，没有一个租户占公司投资组合年度基本租金总额的5.5%以上。
 
32

下表列出了截至2021年12月31日公司十大租户(占年度基本租金总额的百分比)的摘要时间表：
 
租客租约数目
占年度总额的百分比
基本租金(1)
艾伯森/西夫韦超市195.5 %
克罗格超市113.4 %
礼仪辅助药房141.5 %
摩根大通(JP Morgan Chase)211.4 %
交易员乔的91.4 %
杂货店超市101.4 %
第一太平戴维斯超市41.3 %
马歇尔/TJMaxx61.3 %
芽菜市场41.2 %
H-MART超市31.1 %
 10119.5 %
___________________
 
(1)年度基本租金(“ABR”)等于截至2021年12月31日的所有租约的年化现金租金(包括新租约的初始现金租金)。

下表列出了截至2021年12月31日该公司总零售产品组合的年度租赁到期汇总表(以千美元为单位)：
 
过期年份
数量
租契
即将到期(1)
租赁广场
素材
年度基数
租金(2)
占总ABR的百分比
2022284 745,044 $19,325 8.8 %
2023321 1,377,246 32,767 14.7 %
2024293 1,146,014 28,411 12.8 %
2025274 1,339,770 28,780 13.0 %
2026286 1,353,992 29,409 13.2 %
2027167 760,831 16,101 7.3 %
202877 802,114 17,476 7.9 %
202963 595,474 12,177 5.4 %
203046 342,936 7,898 3.5 %
203164 461,674 10,624 4.8 %
此后95 979,959 18,919 8.6 %
总计1,970 9,905,054 $221,887 100 %
___________________
 
(1)假设没有租户行使续订选择权或取消选择权。
(2)年度基本租金等于截至2021年12月31日的所有租约的年化现金租金(包括新租约的初始现金租金)。

33

下表列出了截至2021年12月31日与该公司零售主要租户签订的租约的年度租约到期汇总表(以千美元为单位)。主要租户是租约面积至少为15,000平方英尺或更多的租户。
 
过期年份
数量
租契
即将到期(1)
租赁广场
素材
年度基数
租金(2)
占总ABR的百分比
20227 271,556 $3,673 1.7 %
202325 723,122 12,025 5.4 %
202415 505,124 8,415 3.8 %
202522 730,180 9,919 4.5 %
202623 737,297 9,595 4.3 %
202711 324,499 3,486 1.6 %
202817 626,813 11,087 5.0 %
202912 433,505 6,988 3.1 %
20306 226,514 3,431 1.5 %
20319 276,035 4,926 2.2 %
此后18 688,289 10,030 4.6 %
总计165 5,542,934 $83,575 37.7 %
____________________
 
(1)假设没有租户行使续订或取消选项。
(2)年度基本租金等于截至2021年12月31日的所有租约的年化现金租金(包括新租约的初始现金租金)。

项目3.法律诉讼
 
在正常业务过程中，本公司不时涉及与其物业所有权及营运业务有关的例行法律行动。管理层认为，该等法律行动最终可能导致的负债(如有)预计不会对本公司的综合财务状况、经营业绩或流动资金产生重大不利影响。
 
项目4.矿山安全信息披露
 
不适用。

第二部分

项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
 
ROIC市场信息
 
ROIC的普通股在纳斯达克全球精选市场(“纳斯达克”)交易，代码为“ROIC”。
 
持有者
 
截至2022年2月11日，ROIC有66名注册持有人。这些信息是通过登记员和转让代理获得的。
 
运营伙伴关系
 
截至2021年12月31日，运营合伙企业拥有46个注册持有人，其中包括Retail Opportunity Investments GP，LLC。
 
34

股东回报绩效
 
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1407623/000140762322000049/roic-20211231_g1.jpg
上图比较了2016年12月31日至2021年12月31日期间，公司普通股的累计总回报率与标准普尔500指数(S&P500)和全美房地产投资信托基金股票指数(FTSE NAREIT Equity REITs)的累计总回报率。股价表现图假设投资者在每个ROIC和指数上投资了100美元，并对任何股息进行了再投资。图表中的比较是根据美国证券交易委员会的披露要求提供的，并不是为了预测或指示ROIC普通股的未来表现。
 
 期间结束
索引12/31/201612/31/201712/31/201812/31/201912/31/202012/31/2021
零售机会投资公司$100.00 $97.99 $81.39 $94.70 $72.94 $109.87 
S&P500$100.00 $121.83 $116.49 $153.17 $181.35 $233.41 
富时NAREIT股权REITs$100.00 $108.67 $104.28 $134.17 $127.30 $179.87 
 
除非本公司特别以参考方式并入该等资料，否则上述股东回报表现资料不得被视为以参考方式并入根据证券法或根据交易所法提交的任何文件中的以参考方式并入本10-K表格年度报告的任何一般声明。该信息不应被视为根据此类法案提交。
 
35

项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
 
以下讨论应与Retail Opportunity Investments Corp.合并财务报表及其附注一起阅读，这些报表和附注出现在本年度报告的10-K表格中。该公司在这一部分所作的陈述是符合联邦证券法含义的前瞻性陈述。有关前瞻性陈述的完整讨论，请参阅本年度报告中题为“关于前瞻性信息的陈述”的Form 10-K部分。某些风险因素可能会导致实际结果、业绩或成就与以下讨论所表达或暗示的结果、业绩或成就大不相同。有关此类风险因素的讨论，请参阅本年度报告中题为“风险因素”的Form 10-K部分。
 
概述
 
本公司以UPREIT形式组织，据此，其全资子公司Retail Opportunity Investments GP，LLC担任其经营合伙企业Retail Opportunity Investments Partnership，LP(特拉华州有限合伙企业，简称“经营合伙企业”)及其子公司的普通合伙人，并通过ROIC经营其几乎所有业务。
 
ROIC于二零零九年十月开始运作，是一家完全整合及自我管理的房地产投资信托基金，截至2021年12月31日，ROIC拥有约93.5%的合伙权益，其他有限合伙人拥有营运合伙约6.5%的合伙权益。ROIC专门收购、拥有和管理美国西海岸以必需品为基础的社区和社区购物中心，这些中心以超市和药店为依托。
 
截至2021年12月31日，该公司的投资组合包括90处物业(89处零售和1处写字楼)，总建筑面积约为1020万平方英尺。截至2021年12月31日，该公司的零售组合约有97.5%是租赁的。在截至2021年12月31日的年度内，公司在其投资组合中分别租赁和续租了约448,000平方英尺和979,000平方英尺。
 
下表提供了截至2021年12月31日其零售组合的年初空置空间和年末空置空间的对账：
 
 空置空间广场素材
2020年12月31日的空置空间322,538 
腾出的平方英尺145,294 
已取得物业的空置空间12,211 
已售物业的空置面积(29,599)
租用的平方英尺(201,336)
2021年12月31日的空置空间249,108 
 
在截至2021年12月31日的一年中，该公司已承诺约2150万美元，或每平方英尺47.93美元用于租户改善，包括建筑和场地改善，用于新租赁。在截至2021年12月31日的一年中，该公司已承诺为新租赁支付约150万美元，或每平方英尺3.25美元的租赁佣金。此外，该公司已为截至2021年12月31日的年度内发生的续签租约承诺了约76.6万美元(或每平方英尺0.78美元)用于租户改善，包括建筑和场地改善。在截至2021年12月31日的财年，续签租赁的租赁佣金承诺并不重要。

新冠肺炎的影响

新冠肺炎的普及对全球经济、美国经济、公司物业所在的整个西海岸地区市场的经济以及更广泛的金融市场都产生了重大影响。地方、州和联邦当局已经采取了预防措施来缓解公共卫生危机，这些预防措施根据租户的类别和位置不同程度地影响了公司租户基础的运营。例如，新冠肺炎爆发后，杂货店、药店和零售店通常被允许继续营业(某些零售店受到容量限制)，某些州(如加利福尼亚州、华盛顿州和俄勒冈州)的餐馆通常仅限于外卖和送货服务以及户外就餐
36

一些州和县的酒吧、电影院、健身房和沙龙通常被迫在一段时间内关闭室内营业，但只有在允许室内就餐的情况下才会或受到容量限制。尽管包括疫苗接种在内的遏制疫情的努力取得了进展，但随着时间的推移，新冠肺炎的持续影响的性质和程度仍存在很大的不确定性，包括客户是否会像过去那样重新与租户接触。

该公司的收入主要来自租金和从租赁该公司物业的租户那里收到的报销款项。因此，该公司的经营业绩在很大程度上取决于租户支付所需租金的能力。新冠肺炎疫情对公司租户的业务以及公司的运营和财务状况的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展仍然不确定，也不能有把握地预测。此外，新冠肺炎大流行期间加速的网购商品和服务的趋势可能会继续下去，并可能导致实体商业机构的支出水平永久性下降。上述因素，以及公司目前可能没有意识到的其他因素，可能对公司收取租金的能力产生重大负面影响，并可能导致租户的租金减免要求增加、租户终止租约、租户破产、对公司物业零售空间的需求减少、获取资本的困难、公司长期资产的减值以及可能对公司的业务、经营业绩、财务状况和向股东支付分派的能力产生重大不利影响的其他影响。

据信，美国各地的零售房东都是如此，该公司已经收到了许多租户的租金减免请求，其中大多数是以延期租金的形式提出的。自从新冠肺炎疫情爆发以来，该公司已经签订了租赁特许权，推迟了大约1110万美元的合同金额。截至2021年12月31日，已根据相关协议退还了约560万美元的此类递延金额，其中约480万美元(约85.4%)已收回。该公司已逐一评估并继续评估租金减免申请。并非所有租户请求均已达成或将最终达成特许权协议，本公司也不会放弃其租赁协议下的合同权利。有关本公司如何计入新冠肺炎相关租金优惠的讨论，请参阅随附的综合财务报表附注1。

该公司在截至2021年12月31日的一年中的财务业绩受到新冠肺炎疫情的影响，由于预计无法收回的租金收入的变化，导致物业运营收入和非公认会计准则绩效指标减少。该公司截至2021年12月31日的一年的经营业绩与未来时期的可比性可能会受到新冠肺炎疫情爆发的影响。

经营成果

截至2021年12月31日，该公司拥有90处物业(89处零售物业和1处写字楼)，所有这些物业都合并在随附的财务报表中。该公司认为，由于这些物业位于人口稠密地区，并出租给提供基于必需品和非必需品和服务的零售商，因此其投资的性质提供了相对稳定的收入流动。该公司拥有强大的资本结构，截至2021年12月31日的债务可控。公司期望继续积极探索符合其业务战略的收购机会。

房地产营业收入是一种非公认会计准则的财务业绩衡量标准。公司将物业营业收入定义为营业收入(租金收入和其他收入)减去物业及相关费用(物业运营费用和财产税)。物业营业收入不包括一般和行政费用、抵押贷款利息收入、折旧和摊销、收购交易成本、其他费用、利息支出、物业收购和处置的损益、未合并合资企业收益中的股本以及非常项目。其他房地产投资信托基金可能使用不同的方法计算物业营业收入，因此，本公司的物业营业收入可能无法与其他房地产投资信托基金相比。

物业营业收入被管理层用来评估和比较公司物业的经营业绩，确定收益趋势，并计算公司物业的公允价值，因为这一衡量标准不受我们融资成本、折旧和摊销费用的影响、收购和出售经营性房地产资产的损益、一般和行政费用或与我们对物业所有权有关的其他损益的影响。该公司认为，将这些项目从净收入中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了经营公司物业所产生的实际收入和发生的实际支出，以及入住率、租金和运营成本的趋势。

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物业营业收入是衡量公司物业经营业绩的指标，但不衡量公司的整体业绩。因此，物业营业收入不能替代按照公认会计原则计算的净收入或营业收入。

关于公司对2019年财年运营业绩、流动性和资本资源的讨论，包括对2020财年和2019年财年业绩的某些比较，请参阅第二部分，第7项，管理层在2021年2月24日提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)的2020财年10-K表格中对财务状况和运营结果的讨论和分析。
 
截至2021年12月31日的年度的运营业绩与截至2020年12月31日的年度相比。
 
物业营业收入
 
下表根据GAAP对截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度的综合营业收入与综合财产营业收入进行了对账(单位：千)：
 
  截至十二月三十一日止的年度，
  20212020
每个GAAP的营业收入$114,895 $94,447 
另外：折旧及摊销92,929 97,731 
 一般和行政费用19,654 16,755 
 其他费用860 843 
更少：房地产销售收益(22,340)— 
物业营业收入$205,998 $209,776 
 
以下是截至2021年12月31日的年度与截至2020年12月31日的年度的比较，参考了相同中心物业的影响。截至2021年12月31日，同一中心物业占公司90处物业中的85处，代表公司在这两个时期内拥有的所有经营性物业，并在这两个时期内并入公司的财务报表，但公司的公司办公总部除外。
 
下表根据公认会计原则，对截至2021年12月31日的年度的综合营业收入与截至2021年12月31日和2020年12月31日的全年中公司拥有的85处同中心物业的物业营业收入进行了对账，并在这两个时期合并到公司的财务报表中(以千计)：
  截至2021年12月31日的年度
  同一中心非同一中心总计
每个GAAP的营业收入$110,599 $4,296 $114,895 
另外：折旧及摊销89,063 3,866 92,929 
 
一般和行政费用(1)
— 19,654 19,654 
 
其他费用(1)
— 860 860 
更少：房地产销售收益— (22,340)(22,340)
物业营业收入$199,662 $6,336 $205,998 
______________________
 
(1)为了说明起见，一般和行政费用以及其他费用都包括在非同中心物业中，因为公司不会在同中心物业和非同中心物业之间分配这些费用。

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下表根据公认会计原则对公司在截至2021年12月31日和2020年12月31日的整个年度中拥有的85处同中心物业的综合营业收入与截至2020年12月31日的年度的物业营业收入进行了对账，并在这两个时期合并到公司的财务报表中(以千计)：
 
  截至2020年12月31日的年度
  同一中心非同一中心总计
每个GAAP营业收入(亏损)$109,344 $(14,897)$94,447 
另外：折旧及摊销93,735 3,996 97,731 
 
一般和行政费用(1)
— 16,755 16,755 
 
其他费用(1)
— 843 843 
物业营业收入$203,079 $6,697 $209,776 
______________________
 
(1)为了说明起见，一般和行政费用以及其他费用都包括在非同中心物业中，因为公司不会在同中心物业和非同中心物业之间分配这些费用。

在截至2021年12月31日的年度内，该公司产生的物业运营收入约为2.06亿美元，而截至2020年12月31日的年度产生的物业运营收入为2.098亿美元，减少了约380万美元。85个同中心物业的物业运营收入减少了约340万美元，主要是因为在截至2020年12月31日的一年中，两次租赁终止导致的低于市场的租赁无形负债得到了加速确认，约740万美元被截至2021年12月31日的年度估计无法收回的租金收入的减少所抵消。

折旧及摊销
 
在截至2021年12月31日的一年中，该公司产生的折旧和摊销费用约为9290万美元，而在截至2020年12月31日的一年中发生的折旧和摊销费用为9770万美元。折旧费用减少了约480万美元，主要是由于截至2020年12月31日的一年中租户的营业额，其中归因于前几年收购物业时的租赁价值已被处置。

一般和行政费用
 
在截至2021年12月31日的一年中，该公司发生的一般和行政费用约为1970万美元，而在截至2020年12月31日的一年中，该公司发生的一般和行政费用为1680万美元。一般和行政费用增加了约290万美元，这主要是由于截至2021年12月31日的一年中与补偿相关的费用增加所致。

房地产销售收益

2021年4月21日，该公司出售了位于加利福尼亚州圣地亚哥的购物中心欧几里德购物中心(Euclid Shopping Center)。销售价格为2580万美元，减去销售成本，净收益约为2530万美元。在截至2021年12月31日的一年中，该公司记录了与这一财产处置相关的房地产销售收益约950万美元。2021年8月12日，该公司出售了位于加利福尼亚州萨克拉门托的购物中心绿谷站。销售价格为1510万美元，减去销售成本，净收益约为1440万美元。在截至2021年12月31日的一年中，该公司记录了与这一财产处置相关的房地产销售收益约550万美元。此外，2021年9月28日，该公司出售了位于加利福尼亚州萨克拉门托的购物中心米尔斯购物中心(Mills Shopping Center)。销售价格为2880万美元，减去销售成本，净收益约为2840万美元。在截至2021年12月31日的一年中，该公司记录了与这项财产处置有关的房地产销售收益约740万美元。在截至2020年12月31日的年度内，该公司并未录得该等销售收益。

利息费用和其他财务费用
 
在截至2021年12月31日的一年中，该公司发生了大约5750万美元的利息支出和其他财务支出，而在截至2020年12月31日的一年中，发生的利息支出和其他财务支出约为5970万美元。利息
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支出和其他财务支出减少了约220万美元，主要是由于截至2021年12月31日的一年中信贷安排下的未偿还金额减少。

运营资金来源
 
运营资金(“FFO”)是公认的REITs的非GAAP财务衡量标准，公司认为，当与根据GAAP呈报的财务报表一起考虑时，它为评估其财务业绩提供了额外和有用的手段。FFO经常被证券分析师、投资者和其他相关方用来评估REITs的业绩，其中大多数REITs都是根据GAAP计算的FFO和净利润。
 
公司根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)发布的“FFO白皮书”计算FFO，该白皮书将FFO定义为普通股股东应占净收入(根据GAAP确定)，不包括债务重组、销售折旧财产和减值的损益，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及对合伙企业和未合并的合资企业进行调整后的净收益。

但是，FFO：
 
•不代表符合GAAP的经营活动的现金流量(与FFO不同，GAAP在确定净收入时通常反映交易和其他事件的所有现金影响)；以及

•不应被视为净收益的替代方案，以此来衡量我们的业绩。

本公司定义的FFO可能无法与其他REITs报告的同名项目相比，原因是该等REITs使用的NAREIT定义在应用上可能存在差异。
 
下表提供了根据GAAP to FFO对截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度适用于股东的净收入对账(单位：千)：
 
 截至十二月三十一日止的年度，
 20212020
可归因于ROIC的净收入$53,508 $32,014 
加价：折旧和摊销92,929 97,731 
减去：房地产销售收益(22,340)— 
运营资金--基础124,097 129,745 
可归因于非控股权益的净收入3,852 2,707 
运营资金-稀释$127,949 $132,452 
 
现金净营业收入(“NOI”)
 
现金NOI是衡量公司业绩的非GAAP财务指标。最直接可比的GAAP财务指标是营业收入。公司将现金NOI定义为营业收入(租金收入和其他收入)减去财产和相关费用(财产营业费用和财产税)，经非现金收入和营业费用项目(如直线租金和租赁无形资产摊销、债务相关费用和其他调整)调整后的现金NOI。现金NOI还不包括一般和行政费用、折旧和摊销、收购交易成本、其他费用、利息支出、物业收购和处置的损益以及非常项目。其他REITs可能使用不同的方法来计算现金NOI，因此，公司的现金NOI可能无法与其他REITs相比。
 
现金NOI由管理层内部使用，用于评估和比较公司物业的经营业绩。本公司相信现金NOI向投资者提供有关本公司财务状况及经营业绩的有用资料，因为它只反映在物业层面发生的现金收入及支出项目，而当跨期间比较时，可用于厘定本公司物业的收益趋势，因为此衡量标准不受非现金收入及支出确认项目、本公司融资成本、折旧及摊销费用的影响、收购及出售营运房地产资产的损益、一般及行政开支或其他与该公司认为，将这些项目从营业收入中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了经营公司物业所产生的实际收入和发生的实际费用，以及入住率、租金和运营成本的趋势。
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现金NOI是衡量公司物业经营业绩的指标，但不能衡量公司的整体业绩，因此不能替代按照公认会计原则计算的净收入或营业收入。

同中心现金噪声
 
下表根据GAAP提供了截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度同一中心现金NOI与综合营业收入的对账。该表参考了相同中心属性的影响。截至2021年12月31日，同一中心物业占公司90处物业中的85处，代表公司在这两个时期内拥有的所有经营性物业，并在这两个时期内并入公司的财务报表，但公司的公司办公总部除外(以千计)：
 
 截至十二月三十一日止的年度，
 20212020
公认会计准则营业收入$114,895 $94,447 
折旧及摊销92,929 97,731 
一般和行政费用19,654 16,755 
其他费用860 843 
房地产销售收益(22,340)— 
直线租金(959)(1,079)
摊销高于市值和低于市值的租金(8,795)(17,654)
财产收入和其他费用(1)
(768)(484)
公司现金噪声总额195,476 190,559 
非同中心现金噪声(6,089)(6,736)
同中心现金噪声$189,387 $183,823 
______________________
 
(1)包括锚租赁终止费用，扣除合同金额(如果有)、与前期相关的费用和回收调整以及其他杂项调整。
 
在截至2021年12月31日的一年中，公司产生的同中心现金NOI约为1.894亿美元，而在截至2020年12月31日的一年中产生的同中心现金NOI约为1.838亿美元，增幅为3.0%。这一增长主要是由于预计无法收回的租金收入减少，但被运营费用的增加所抵消。

关键会计估计
 
关键会计估计是指对公司财务状况和经营结果的陈述都很重要，并且需要管理层做出最困难、最复杂或最主观的判断的估计。下文概述管理层认为对编制合并财务报表至关重要的会计估计数。阅读本摘要时，应结合本公司合并财务报表附注1中对本公司会计政策的更全面讨论。

收入确认
 
本公司以直线方式记录每份租赁期内的基本租金。根据相关租赁确认的租金超出合同到期金额的部分计入随附的综合资产负债表中的租户和其他应收账款。大多数租约都包含要求租户按比例偿还房地产税和某些公共区域费用的条款。全年租户及其他应收账款及相关成本回收收入亦根据本公司对应开具帐单及收取的最终金额的最佳估计作出调整。此外，公司还为未来与递延直线应收租金相关的信贷损失提供了拨备。
 
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坏账准备
 
坏账准备是根据对特定账户损失风险的季度分析确定的。该分析特别注重逾期未付账款，并考虑了应收账款的性质和年限、租户的信誉、当前的经济趋势，包括新冠肺炎疫情对租户业务的影响、租户或其他债务人的付款记录、租户和任何担保人的财务状况、管理层对其履行租赁义务能力的评估、任何纠纷的基础和相关谈判的状况等。管理层对所需免税额的估计会随这些因素的改变而修订，并对经济和市场情况对租户(特别是零售物业租户)的影响十分敏感。估计数用于确定租户对公共区域维护、房地产税和保险费的补偿。该公司通过比较实际回收与实际支出和任何实际注销，分析其每一处物业的房地产税、公共区域维护和保险的估计应收账款余额。根据其分析，公司可能会在与这些项目相关的坏账准备中额外计入一笔金额。此外，公司还为未来与递延直线应收租金相关的信贷损失提供了拨备。

如上所述，新冠肺炎疫情影响了本公司租户经营业务的州和城市以及本公司物业所在的州和市，因此，我们的租户可能无法经营业务、维持盈利能力并根据租约及时向本公司支付租金。
 
房地产投资
 
土地、楼宇、物业改善、家具/固定装置和租户改善均按成本入账。维护和维修费用在发生时计入运营费用。改善或延长资产寿命的翻新和/或更换在其预计使用寿命内进行资本化和折旧。
 
本公司确认以公允价值(符合业务定义的收购)和相对公允价值(不符合业务定义的收购)收购房地产，包括收购的有形资产(包括土地、建筑物和装修)，以及收购的无形资产和负债(包括高于市场和低于市场的租赁以及收购的原地租赁)。收购的租赁无形资产包括高于市场的租赁和收购的原地租赁，收购的租赁无形负债代表随附的综合资产负债表中低于市场的租赁。所收购物业的有形资产的公允价值是按该物业空置时的估值厘定，然后根据管理层对该等资产的相对公允价值的厘定，将该价值分配给土地、楼宇及改善工程。在评估已收购物业的无形资产时，管理层考虑的因素包括对预期租赁期内的账面成本的估计，以及根据其对当前市场需求的评估对预期租赁期内租金收入损失的估计。管理层还估计执行类似租赁的成本，包括租赁佣金、租户改善、法律和其他相关成本。
 
原址租约的价值是以(I)按市值租金调整现有原址租约后为物业支付的购买价，超过(Ii)物业的估计公允价值(犹如空置)所支付的差额计算。高于市价及低于市价的租赁值是根据将收到的合约金额与管理层估计的市值租赁率之间的差额的现值(使用反映收购租赁相关风险的折现率)记录的，该差额是根据管理层在收购时认为合适的各自租赁条款计量的。该等估值包括考虑各租约的不可撤销条款以及任何适用的续期期限。与低于市价的租金续期选择权相关的公允价值是根据本公司的经验以及收购时存在的相关事实和情况确定的。与原始租赁期相关的高于市价和低于市价租赁的价值在各自的租赁期限内摊销至租金收入。原址租约的价值在各自租约的剩余不可撤销条款上摊销为费用。如果租约在规定的到期日之前终止，与该租约有关的所有未摊销金额将在当时的运营中确认。
 
公司须就其物业的使用年限作出主观评估，以厘定折旧额。这些评估对公司的净收入有直接影响。

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在资产的预计使用年限内，使用直线折旧方法对财产进行折旧。预计的使用寿命如下：

建筑物39-40岁
物业改善10-20年
家具/固定装置3-10年
租户改进租期或其使用年限较短
 
资产减值
 
只要发生事件或环境变化表明资产的账面价值可能无法收回，本公司就审查长期资产的减值。将持有和使用的资产的可回收性是通过将资产的账面价值与资产预期产生的未来净现金流量(未贴现和无利息)总额进行比较来衡量的。有关减值指标存在的判断是基于经营业绩、市场状况、法律和环境问题、公司持有相关资产的意图和能力以及开发物业的任何重大成本超支等因素。如果该等资产被视为减值，则应确认的减值以资产的账面价值超过公允价值的金额计量。例如，由于新冠肺炎疫情的影响，公司的某些租户可能无法根据租约及时向公司支付租金，这可能会影响我们的现金流。预计未来现金流的恶化可能导致确认该公司某些长期资产的减值费用。管理层认为，截至2021年12月31日，该公司的任何房地产投资的价值都没有受到损害。
 
REIT资格要求
 
本公司已选择并符合资格根据守则作为房地产投资信托基金课税，并相信其组织及运作方式将使其继续符合根据守则作为房地产投资信托基金的课税资格。
 
该公司必须遵守一系列运营和组织要求，才能获得REIT资格，然后保持REIT资格。如果公司没有资格成为房地产投资信托基金，其收入将按正常的公司税率缴纳美国联邦、州和地方所得税，税率将很高，并且公司可能不被允许在其没有资格成为房地产投资信托基金的那一年后的四个纳税年度内重新选择符合资格的房地产投资信托基金。如果公司没有资格成为房地产投资信托基金，公司的经营业绩、流动资金和可分配给股东的金额将大幅减少。
 
公司的流动资金和资本资源
 
在本“本公司流动资金及资本资源”一节及“经营合伙企业的流动资金及资本资源”一节中，“本公司”一词指非综合基础上的Retail Opportunity Investments Corp.(不包括经营合伙企业)。
 
本公司的业务主要通过营运合伙经营，本公司是营运合伙的母公司，并为财务报告目的而合并经营合伙企业。由于本公司与经营合伙公司以综合基础经营，故题为“经营合伙企业的流动资金及资本资源”一节应与本节一并阅读，以了解本公司在综合基础上的流动资金及资本资源，以及本公司是如何整体经营的。
 
本公司不时发行公开股本，但本身并不以其他方式产生任何资本或进行任何业务，但作为上市公司的运作会招致若干费用外，本公司本身并不以其他方式产生任何资本或经营任何业务。除经营合伙企业的债务担保外，本公司本身并不持有任何债务，其唯一的重大资产是拥有经营合伙企业的直接或间接合伙企业权益，以及在经营合伙企业的唯一普通合伙人Retail Opportunity Investments GP，LLC中的会员权益。因此，本公司和经营合伙企业的综合资产和负债以及综合收入和费用在各自的财务报表上是相同的。然而，所有债务都由运营合伙企业直接或间接持有。该公司的主要资金需求是支付其普通股的红利。该公司股息支付的主要资金来源是从经营合伙公司获得的分配。
 
作为经营合伙公司的母公司，本公司间接对经营合伙公司的日常管理和控制负有全面、独家和完全的责任。本公司使运营
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合伙企业有权按照经营合伙企业的合伙协议中规定的方式，分配公司酌情决定的部分可用现金。

本公司是一家知名的经验丰富的发行人，于2019年4月提交了有效的搁置登记声明，允许本公司注册未指明的各种类别的债务和股权证券。在情况允许的情况下，公司可能会根据市场状况和可用定价，不时发行股票。此类股权发行的任何收益都将贡献给运营合伙企业。营运合伙企业可将所得款项用于购置额外物业、偿还债务，以及用作一般营运资金用途。
 
流动资金是衡量公司满足潜在现金需求的能力，包括偿还借款、为其资产和运营提供资金和维持、向股东进行分配以及满足其他一般业务需求的持续承诺。本公司的流动资金取决于经营合伙企业向本公司进行足够分派的能力。公司的主要现金需求是向股东支付股息。

在截至2021年12月31日的一年中，公司的主要现金来源是经营合伙企业的分配和发行普通股的收益。截至2021年12月31日，该公司已确定它有足够的营运资金来履行未来12个月的股息融资义务。

2020年2月20日，ROIC分别与(I)KeyBanc Capital Markets Inc.、BTIG，LLC、BMO Capital Markets Corp.、BofA Securities，Inc.、Capital One Securities，Inc.、Citigroup Global Markets Inc.、Jefferies LLC、J.P.Morgan Securities LLC、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC、Robert W.Baird&Co.Inc.和Wells签订了“在市场上”销售协议(“销售协议”)。ROIC的普通股(面值每股0.0001美元)的股份(“主要股份”)不时向代理或透过代理(“远期卖方”)发售及出售借入股份(任何该等股份，“远期对冲股份”，与主要股份合称为“主要股份”)，以及根据销售协议将出售的股份，总发行价最高可达500,000,000美元，并指示若干代理作为远期卖方(“远期卖方”)提供及出售借入股份(“远期对冲股份”，与主要股份合称为“股份”)，而根据销售协议将出售的股份的总发行价最高可达500,000,000美元，并指示若干代理作为远期卖方(“远期卖方”)发售借入股份(“远期对冲股份”)。

销售协议设想，除了向或通过作为委托人或其销售代理的代理人发行和销售主要股票外，ROIC还可以与KeyBanc Capital Markets Inc.、BMO Capital Markets Corp.、BofA Securities，Inc.、Citigroup Global Markets Inc.、Jefferies LLC、J.P.Morgan Securities LLC、Raymond James&Associates，Inc.和Wells Fargo Securities，LLC或其各自的附属公司(以此类身份，简称“远期购买”)签订单独的远期销售协议若ROIC与任何远期买家订立远期销售协议，ROIC预期该远期买家或其联属公司将向第三方借款，并根据双方接受的与该远期销售协议有关的指示，透过相关远期卖方出售相当于该特定远期销售协议相关普通股股份数目的远期对冲股份。ROIC最初不会通过远期卖家获得任何出售远期对冲股票的收益。ROIC预期于ROIC指定的一个或多个日期，于该特定远期销售协议到期日或之前，以发行普通股(“确认股份”)的方式，与相关远期买家全面结算每项特定远期销售协议，在此情况下，ROIC预期于结算时收取的现金收益净额合计等于特定远期销售协议相关普通股的股数乘以相关远期销售价格。然而，ROIC也可以选择现金结算或净股份结算特定的远期销售协议，在这种情况下，ROIC可能不会从发行普通股中获得任何收益, ROIC将接受或支付现金(在现金结算的情况下)或接收或交付普通股股票(在股票净结算的情况下)。

在截至2021年12月31日的一年中，ROIC根据销售协议总共出售了3788,035股股票，导致向代理商支付的毛收入约为6960万美元，佣金约为696,000美元。该公司打算将净收益用于一般企业用途，其中可能包括收购和增加营运资本的资金。

在截至2021年12月31日的一年中，支付和应付给股东的红利总额约为6180万美元。此外，在截至2021年12月31日的一年中，经营合伙企业支付和应付给非控股股东单位持有人的分派总额约为440万美元。在合并的基础上，同期的运营现金流总额约为1.363亿美元。在截至2020年12月31日的一年中，支付给股东的股息总额约为2340万美元。此外，在截至2020年12月31日的年度，经营合伙企业向非控股股东OP单位持有人分配了约220万美元。在合并的基础上，同期的运营现金流总额约为1.067亿美元。
 
未来潜在的资本来源包括运营合伙企业的股权发行和分配。
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经营合伙企业的流动资金和资本来源
 
在本“经营合伙企业的流动资金及资本资源”一节中，“经营合伙企业”、“吾等”、“吾等”及“吾等”一词是指经营合伙企业及其合并附属公司，或经营合伙企业及本公司连同其各自的综合附属公司，视乎上下文而定。
 
截至2021年12月31日止年度，营运合伙企业的主要现金来源为营运现金流、出售房地产所得收益及发行普通股所贡献的ROIC现金。截至2021年12月31日，运营伙伴关系确定其有足够的营运资金来偿还未来12个月的债务义务和运营费用。

运营伙伴关系与几家银行达成了一项无担保定期贷款协议，根据该协议，贷款人同意提供3.00亿美元的无担保定期贷款安排。自2019年12月20日起，经营合伙企业签订了《首次修订和重订定期贷款协议第一修正案》(经修订，“定期贷款协议”)，根据该协议，定期贷款的到期日从2022年9月8日延长至2025年1月20日，没有进一步的延期选择权。定期贷款协议还规定，经营合伙企业可在定期贷款协议规定的若干条件下，不时要求增加总额2亿美元的承诺，包括征得贷款人对额外承诺的同意。定期贷款协议项下的借款应就未偿还本金应计利息，利率等于基于经营合伙企业信用评级水平的适用利率，外加(I)参考相关期间美元存款资金成本确定的伦敦银行同业拆借利率(“欧洲美元利率”)，或(Ii)参考(A)联邦基金利率加0.50%、(B)行政代理宣布为其“最优惠利率”的利率中的最高者而确定的基本利率。
 
运营伙伴关系与几家银行有无担保循环信贷安排。自2019年12月20日起，经营合伙订立经第二次修订及重订信贷协议(经修订，“信贷融资协议”)的第一修正案，据此信贷融资项下的借款能力为6.0亿美元，信贷融资到期日由2021年9月8日延长至2024年2月20日，并附有两项为期六个月的延期选择权，经营合伙企业可在满足若干条件(包括支付延展费)后行使该等选择权。此外，信贷安排协议包含手风琴功能，允许运营合伙企业在获得贷款人同意和其他条件的情况下，将信贷安排下的借款能力增加到总计12亿美元。根据信贷安排协议借款的未偿还本金应计利息，利率等于基于经营合伙企业的信用评级水平的适用利率，加上(I)欧洲美元利率，或(Ii)参考(A)联邦基金利率加0.50%、(B)KeyBank，National Association宣布为其“最优惠利率”和(C)欧洲美元利率加0.90%中的最高者而确定的基本利率，其中最高者为：(A)联邦基金利率加0.50%，(B)KeyBank，National Association宣布为其“最优惠利率”的利率，以及(C)欧洲美元利率加0.90%中的最高利率。此外，经营合伙企业有责任按经营合伙企业的信用评级水平(目前为0.20%)支付融资费，并就根据信贷融资协议签发的每份信用证支付每年0.125%的预付费用。

截至2021年12月31日，定期贷款下的未偿还贷款为3.0亿美元，信贷安排下没有未偿还的借款。截至2021年12月31日止年度的定期贷款加权平均利率及信贷安排加权平均利率分别为1.1%及1.0%。正如随附的财务报表附注11所述，经营合伙企业使用利率掉期来管理其利率风险，因此，定期贷款的掉期利率为3.0%。截至2021年12月31日，该公司在定期贷款项下没有可用的借款。截至2021年12月31日，该公司在信贷安排下有6.0亿美元可供借款。

此外，经营合伙于2017年12月、2014年12月及2013年12月分别发行本金总额为2.5亿美元的无抵押优先票据，以及于2016年9月发行本金总额为2亿美元的无抵押优先票据(统称为“高级票据”)，每张票据均由本公司全面及无条件担保。

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营运合伙公司高级附注的主要条款如下：

高级注释本金总额(千)发行日期和计息日期到期日合同利率首次付息到期利息支付
优先债券将于2027年到期$250,000 (2017年12月15日)2027年12月15日4.19 %June 15, 20186月15日和12月15日
高级债券将于2026年到期$200,000 2016年9月22日2026年9月22日3.95 %March 22, 20173月22日和9月22日
2024年到期的优先债券$250,000 2014年12月3日2024年12月15日4.00 %June 15, 20156月15日和12月15日
2023年到期的优先债券$250,000 2013年12月9日2023年12月15日5.00 %June 15, 20146月15日和12月15日

经营合伙企业的重大、当期和长期现金需求将在下文进一步说明。
 
经营合伙企业的债务协议包含惯常的陈述、财务和其他契约，其根据这些协议借款的能力取决于其持续遵守财务契约和其他限制。由于新冠肺炎疫情对本公司业务的影响，经营合伙企业于2020年对其债务协议中的一项契约进行了临时豁免修正案。修正案调整了有资格列入用于计算合并的无担保杠杆率的未担保资产池的财产的标准。临时豁免期于2021年4月1日届满，本公司于2021年12月31日遵守该等公约。

虽然营运合伙一般打算将其资产作为长期投资持有，但其若干投资可能会出售，以管理营运合伙的利率风险及流动资金需求，满足其他经营目标及适应市场情况。未来出售其投资(如果有的话)的时机和影响无法确切预测。

该公司拥有穆迪投资者服务公司(Baa2)和标普全球评级公司(BBB-)的投资级信用评级，惠誉评级公司的投资级评级于2022年1月从BBB-上调至BBB。

如上所述，该公司的许多租户及其业务已经并可能继续受到新冠肺炎疫情的不利影响。因此，某些租户可能无法完全或根本无法履行对公司的义务，这可能会减少公司的现金流，并影响公司继续向股东支付预期水平股息的能力。该公司打算继续以使其有资格成为房地产投资信托基金的方式经营其业务，包括保持遵守应税收入分配要求。
 
现金流
 
下表汇总了所示期间我们的合并现金流量表中的选定项目(以千为单位)：
 
 截至十二月三十一日止的年度，
 20212020
净现金提供方(使用于)：  
经营活动$136,332 $106,660 
投资活动$(103,645)$(28,474)
融资活动$(23,960)$(77,008)
 
46

净现金流来自：
 
经营活动
 
2020-2021年经营活动提供的现金流增加：
 
在截至2021年12月31日的一年中，经营活动提供的净现金流约为1.363亿美元，而2020年同期约为1.067亿美元。在截至2021年12月31日的一年中，增加了约2970万美元，这主要是由于应收账款和营运资金账户的相关收付时间减少，但被房地产运营收入减少约380万美元所抵消。

投资活动
 
2020-2021年投资活动使用的现金流增加：
 
在截至2021年12月31日的一年中，用于投资活动的净现金流约为1.036亿美元，而2020年同期约为2850万美元。在截至2021年12月31日的一年中，这一增长约为7520万美元，这主要是由于房地产投资增加了约1.255亿美元，物业改善付款增加了约970万美元，抵押贷款还款减少了约800万美元，但被房地产销售收益增加约6800万美元所抵消。
 
融资活动
 
2020-2021年用于融资活动的现金流减少：
 
在截至2021年12月31日的一年中，用于融资活动的净现金流约为2400万美元，而2020年同期约为7700万美元。在截至2021年12月31日的一年中，减少了约5300万美元，这主要是因为出售普通股的收益增加了约6960万美元，普通股回购减少了约880万美元，但被股息和分派支付增加约1700万美元以及信贷安排支付净增加1200万美元所抵消。

47

材料现金需求
 
下表代表了该公司截至2021年12月31日的已知合同和其他短期(即未来12个月)和长期(即未来12个月之后)义务(单位：千)：
 
 短期内长期总计
材料现金需求：  
应付按揭票据本金(1)
$24,133 $60,731 $84,864 
应付按揭票据利息3,170 5,100 8,270 
定期贷款(2)
— 300,000 300,000 
优先债券将于2027年到期(3)
10,475 302,375 312,850 
高级债券将于2026年到期(3)
7,900 231,600 239,500 
2024年到期的优先债券(3)
10,000 270,000 280,000 
2023年到期的优先债券(3)
12,500 262,500 275,000 
经营租赁义务1,320 35,704 37,024 
总计$69,498 $1,468,010 $1,537,508 
__________________
 
(1)不包括截至2021年12月31日约63.2万美元的未摊销抵押贷款保费。
(2)就上表而言，本公司假设定期贷款项下的借款按截至2021年12月31日的定期贷款利率3.0%(包括本公司已订立的掉期协议)应计利息。
(3)表示仅在短期内支付利息，在长期内同时支付本金和利息。

公司的短期和长期流动资金需求，包括营运合伙企业及其附属公司，主要包括上文所述的重大现金需求、预期支付给公司股东的股息、资本支出和收购所需的资本。

本公司(包括营运合伙企业及其附属公司)计划满足其短期流动资金需求，包括重大现金需求。通过其信贷安排下的运营现金流和借款。

从历史上看，该公司，包括营运合伙企业及其附属公司，本集团已透过营运现金流、信贷安排及定期贷款项下借款、债务再融资、新债、股票发行及其他资本市场交易及/或资产处置，为其长期流动资金需求提供资金。该公司预计未来将继续这样做。然而，不能保证公司在需要时或按公司希望的条款随时可以获得这些资源，也不能保证公司未来的需求不会大幅高于公司目前的预期.

在截至2021年12月31日的一年中，该公司分别承诺了约2230万美元和150万美元的租户改善(包括建筑和场地改善)和租赁佣金，用于新的租赁和续签。
 
公司已经与公司的一名高级职员签订了几份租赁协议。根据租赁协议，本公司可使用储存空间。

房地产税
 
该公司的租约一般要求租户按比例缴纳房地产税。

通货膨胀率
 
该公司的长期租约包含一些条款，以减轻通货膨胀对其经营业绩的不利影响。该等条文包括条文，使该公司有权收取(A)预定的基本租金增幅及(B)按租户销售总额计算的百分率租金，该等租金一般会随楼价上升而增加。此外，该公司的许多非锚定租约的租期均少于十年，这使该公司在续期时可按当时的市场价格申请增加租金，条件是
48

即将到期的租约中提供的租金低于当时的市场价格。该公司的大部分租约要求租户支付一定比例的营运开支，包括公用地方维修、房地产税、保险和公用事业，从而减低该公司因通胀而增加的成本和营运开支。

利用政策杠杆
 
该公司采用审慎的杠杆率，并将债务作为提供额外资金的一种手段，用于收购其物业和分散其投资组合。该公司寻求主要利用无担保债务，以保持其资本结构的流动性和灵活性。
 
该公司与几家银行签订了一项无担保定期贷款协议，根据该协议，贷款人同意提供3.00亿美元的无担保定期贷款。自2019年12月20日起，本公司订立“首次修订及重订定期贷款协议第一修正案”(经修订，“定期贷款协议”)，据此，定期贷款到期日由2022年9月8日延长至2025年1月20日，并无进一步延期选择权。定期贷款协议亦规定，本公司可在定期贷款协议所载若干条件下，不时要求增加总额为2亿美元的承担，包括征得贷款人同意作出额外承担。运营伙伴关系与几家银行有无担保循环信贷安排。自2019年12月20日起，本公司订立经修订及重订之信贷协议(经修订，“信贷融资协议”)之第一修正案，据此信贷融资项下借款能力为60000百万美元，信贷融资到期日由2021年9月8日延至2024年2月20日，并附有两项六个月延期选择权，经营合伙企业可在满足若干条件(包括支付延期费用)后行使该等选择权。此外，信贷安排协议包含手风琴功能，允许运营合伙企业在获得贷款人同意和其他条件的情况下，将信贷安排下的借款能力增加到总计12亿美元。
 
此外，经营合伙于2017年12月、2014年12月及2013年12月分别发行本金总额2.5亿美元的无抵押优先票据，以及于2016年9月发行本金总额2亿美元的无抵押优先票据，每张票据均由本公司全面及无条件担保。
 
本公司可在公司层面或经营合伙企业层面以无追索权方式借款。无追索权债务是指借款人或其子公司的债务仅由特定资产担保，而不对借款人或其任何子公司的其他资产有追索权。然而，即使有无追索权的债务，借款人或其附属公司也可能被要求担保某些违反陈述和保证的行为，例如与没有欺诈、挪用、滥用资金、环境条件和重大失实陈述有关的行为。因为无追索权融资通常会限制贷款人对借款人资产的债权，所以贷款人通常只能针对担保债务的资产进行诉讼。这可能会保护公司的其他资产。
 
该公司计划评估每个投资机会，并在个案基础上和全公司基础上确定适当的杠杆率。本公司可能寻求对债务进行再融资，例如，当利率下降使提前偿还现有抵押贷款变得有利时，当现有抵押贷款到期时，或者如果有有吸引力的投资可用，再融资所得可用于购买投资。
 
该公司计划通过经营现金、其信贷安排下的借款、承担现有抵押债务、发行运营单位、发行股票和债务以及可能出售现有资产来为未来的收购提供资金。此外，本公司亦可透过与第三方合营间接收购零售物业，以增加收购物业的可用资金。

分配
 
运营伙伴关系和ROIC打算分别定期向其运营单位和普通股的持有者进行季度分配。营运合伙作为营运合伙单位的持有人，直接向ROIC支付分派，并透过向ROIC的全资附属公司Retail Opportunity Investments GP，LLC的分派间接向ROIC支付分派。美国联邦所得税法一般要求房地产投资信托基金每年至少分配其应纳税所得额的90%，而不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得，并且如果每年分配的应纳税所得额低于净应纳税所得额的100%，则应按正常的公司税率缴纳美国联邦所得税。如果董事会授权，ROIC打算定期向股东支付不低于其应纳税所得额的季度股息。如果ROIC可供分配的现金少于其应纳税收入净值，ROIC可能被要求出售资产或借入资金进行现金分配，或者ROIC可能以应税股票分配或债务证券分配的形式进行所需分配的一部分。
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第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
 
该公司的主要市场风险敞口是与其债务相关的利率变化。当借款到期并按当前市场利率续期时，存在固有的展期风险。由于未来利率和公司未来融资需求的多变性，这一风险的程度无法量化或预测。
 
截至2021年12月31日，该公司有3.0亿美元的浮动利率债务未偿。该公司主要使用固定利率债务和利率掉期来管理其利率风险。有关利率掉期的某些量化细节，请参阅所附合并财务报表附注11“衍生工具和对冲活动”下的讨论。
 
该公司签订利率掉期协议是为了在经济上对冲利率上升的风险，利率上升将影响公司与其未来预期债务发行相关的利息支出，这是其整体借款计划的一部分。下面展示的敏感度分析表显示了截至2021年12月31日，其利率衍生品的净市场价值在收益率曲线上和下的估计瞬时平行位移分别为50和100个基点，不包括不履行风险(以千计)：

互换概念低于100个基点低于50个基点2021年12月31日
价值		上调50个基点上调100个基点
$100,000$(1,557)$(1,258)$(961)$(667)$(373)
$100,000$(1,557)$(1,258)$(961)$(667)$(373)
$50,000$(1,062)$(912)$(763)$(615)$(468)
$50,000$(1,063)$(913)$(764)$(616)$(469)

有关本公司如何评估衍生金融工具的讨论，请参阅随附的合并财务报表附注11。该公司根据预期在每一笔掉期中支付和收到的未来现金流的现值来计算其利率掉期的价值。掉期固定部分的现金流在一开始就达成一致，而浮动部分的现金流随着利率的变化而变化。为了估算每个估值日的浮动现金流，该公司使用了一条远期曲线，该曲线是利用伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)定价、欧洲美元期货和掉期利率构建的，这些都是在市场上可以观察到的。固定腿和浮动腿的现金流都按市场贴现因子贴现。为了调整其衍生产品估值，该公司根据管理层对信用利差、信用违约互换利差(如果有)或IHS Markit评级的估计，将其自身及其这些合同的交易对手的不履行风险纳入其中，以便得出一条考虑信贷期限结构的曲线。
 
作为一家已选择符合美国联邦所得税资格的公司，从截至2010年12月31日的纳税年度开始，ROIC的未来收入、现金流和与金融工具相关的公允价值取决于当时的市场利率。市场风险是指因市场价格和利率的不利变化而蒙受损失的风险。该公司将主要由于用于收购物业和进行与房地产相关的债务投资的长期债务而受到利率变化的影响。该公司的利率风险管理目标将是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低整体借款成本。为了实现这些目标，该公司预计主要以固定利率或可变利率借款，可获得的利润率最低，在某些情况下，还有能力将可变利率转换为固定利率。此外，公司还使用衍生金融工具来管理利率风险。该公司不会将衍生品用于交易或投机目的，只会根据主要金融机构的信用评级和其他因素与其签订合同。目前，该公司使用利率掉期来管理其利率风险。见所附合并财务报表附注11。

50

项目8.财务报表和补充数据
 
合并财务报表和财务报表明细表索引
 
 页面
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID：42)
52
  
零售机会投资公司的合并财务报表： 
合并资产负债表
57
合并经营表和全面收益表
58
合并权益表
59
合并现金流量表
60
  
零售机会投资合伙企业合并财务报表，LP： 
合并资产负债表
61
合并经营表和全面收益表
62
合伙人资本合并报表
63
合并现金流量表
64
  
合并财务报表附注
65
  
附表 
  
三、房地产与累计折旧
87
四、房地产按揭贷款
91
 
在美国证券交易委员会(SEC)适用的会计法规中做出规定的所有其他附表都不是相关指示所要求的，或者是不适用的，因此被省略了。


51

独立注册会计师事务所报告
 
公司的董事会和股东
 
零售机会投资公司
 
对财务报表的几点看法
本公司已审核所附零售机会投资公司(本公司)截至2021年12月31日及2020年12月31日的综合资产负债表、截至2021年12月31日的三年内各年度的相关综合经营报表及全面收益、权益及现金流量，以及列于指数第8项的相关附注及财务报表附表(统称“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司在2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013框架)》中确立的标准，对公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们于2022年2月17日发布的报告对此发表了无保留意见。

意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
 
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项
以下传达的关键审计事项是指已传达或要求传达给审计委员会的当期财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，而吾等亦不会透过传达以下关键审计事项，就关键审计事项或与该等事项相关的账目或披露提供单独意见。

房地产投资减值准备
对该事项的描述
截至2021年12月31日，公司的房地产投资总额为28亿美元。正如综合财务报表附注1所述，当事件或环境变化显示房地产投资预计不会通过未来未贴现现金流收回时，本公司会审核长期资产的减值。截至2021年12月31日，该公司没有确认任何减值资产。
审计管理层对减值的评估具有挑战性，这是由于在评估管理层识别潜在减值指标时需要高度的主观核数师判断，以及在确定是否发生需要本公司评估资产可回收性的触发事件时对该等指标的严重性进行相关评估。评估中使用的重要投入包括资本化率、与每个物业相关的当前和估计未来现金流，这些信息基于市场信息，如适用，包括市场租金、租赁趋势、入住率、费用比率以及其他定量和定性因素。
52

我们是如何在审计中解决这一问题的我们了解了管理层识别减损指标的流程，包括定性和定量分析，以及执行分析时使用的相关输入和假设。我们评估了设计，并测试了针对损害指标识别的控制措施的操作有效性，以及围绕损害定量评估的控制措施。例如，我们测试了对公司评估其房地产资产公允价值和评估每项投资的可回收性的过程的控制，包括对管理层开发的控制，以及对上述量化评估中使用的重要投入和假设的审查。
吾等对本公司减值评估的测试包括(其中包括)评估应用于确定任何特定物业是否存在减值指标的重大判断，方法是取得证据以佐证该等判断，以及搜寻与该等判断相反的证据。例如，我们审查了任何拥有大量储备余额或即将到期的租户的坏账准备金分析和租金名册，此外还审查了各种显示信用质量不断恶化的潜在租户的行业市场调查，以确定他们是否占用了任何特定物业的很大一部分。
房地产资产收购
对该事项的描述2021年，该公司收购了五项资产，总收购价约为1.255亿美元。正如综合财务报表附注1和附注2所述，本公司根据有关收购和业务合并的权威会计准则，将这些购买作为资产收购进行会计处理。该公司将收购成本分配给收购的资产和承担的负债的方法是基于估计的公允价值。对于收购的经营性房地产，购买价格分配给土地和建筑物、原地租赁等无形资产以及收购的无形负债(如果有)。
由于在确定所收购的土地和建筑物、诸如原地租赁等无形资产和无形负债的估计公允价值时需要作出重大判断，因此对该公司收购的会计进行审计是复杂和具有高度判断性的。这一重大判断主要是由于(1)投入的判断性质，包括贴现率、资本化率、成本乘数和各种市场假设(如市场租金)，以及(2)用于将价值分配给收购物业组成部分的模型的复杂性可能会对公司的净收入产生重大影响，因为每个组成部分的可折旧和摊销寿命不同，以及公司综合经营报表中相关折旧或摊销费用的分类。
我们是如何在审计中解决这一问题的
我们对本公司确定和审查用于估计收购资产和负债的公允价值并将公允价值分配给各组成部分的关键投入和假设的过程进行了了解、评估设计并测试了控制的操作有效性。例如，我们测试了对收购的土地、建筑物和无形资产估值的控制，包括用于制定此类估计的估值模型和基本假设。
我们对公司收购会计的测试包括，阅读收购协议，测试通过评估估值方法和管理层使用的重大假设分配给收购资产和负债的价值。例如，我们的房地产估值专家协助我们评估公司使用的方法，并测试选定的贴现率、资本化率和各种市场假设(如市场租赁率)与外部市场数据来源的一致性。此外，我们还评估了支持确定各种输入的基础数据的完整性和准确性。此外，在我们专家的协助下，我们评估了上述模型中纳入的关键假设，并测试了这些模型的文书准确性。


/s/ 安永律师事务所
自2010年以来，我们一直担任本公司的审计师
加利福尼亚州圣地亚哥
2022年2月17日
 
53

独立注册会计师事务所报告
 
公司的董事会和股东
 
零售机会投资公司
 
财务报告内部控制之我见
我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年框架)(COSO标准)中建立的标准，审计了Retail Opportunity Investments Corp.截至2021年12月31日的财务报告内部控制。我们认为，截至2021年12月31日，零售机会投资公司(本公司)在所有重大方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其基础是 COSO标准.

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了Retail Opportunity Investments Corp.截至2021年12月31日和2020年12月31日的综合资产负债表，截至2021年12月31日的三个年度的相关综合经营报表和全面收益、权益和现金流量，以及列于指数第8项的相关附注和财务报表附表，我们于2022年2月17日的报告就此发表了无保留意见。

意见基础
公司管理层负责保持对财务报告的有效内部控制，并对附带的管理层财务报告内部控制报告(Retail Opportunity Investments Corp)中包含的财务报告内部控制的有效性进行评估。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
 
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都保持了有效。

我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
 
财务报告内部控制的定义及其局限性
公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。
 
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

 
/s/安永律师事务所
加利福尼亚州圣地亚哥
2022年2月17日
 

54

独立注册会计师事务所报告
 
零售机会投资合伙公司(Retail Opportunity Investments Partnership，LP)的合作伙伴
 
对财务报表的几点看法
本公司已审核所附零售机会投资合伙公司(“经营合伙企业”)于二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日的综合资产负债表、截至二零二一年十二月三十一日止三年内各年度的相关综合经营报表及全面收益、合伙人资本及现金流量，以及列于指数第8项的相关附注及财务报表附表(统称“综合财务报表”)。我们认为，上述合并财务报表按照美国公认会计原则，在所有重要方面公平地呈现了经营合伙企业于2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日的三年期间每年的经营业绩和现金流情况。在所有重要方面，上述合并财务报表均公平地呈现了经营伙伴关系于2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日这三个年度的经营业绩和现金流。

意见基础
这些财务报表由运营合伙公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对运营合伙企业的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须独立于运营合伙企业。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。经营合伙公司不需要对其财务报告的内部控制进行审计，我们也没有被聘请进行审计。作为我们审计的一部分，我们被要求了解财务报告的内部控制，但不是为了对运营伙伴关系的财务报告内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表达这样的意见。
 
我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项
以下传达的关键审计事项是指已传达或要求传达给审计委员会的当期财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，而吾等亦不会透过传达以下关键审计事项，就关键审计事项或与该等事项相关的账目或披露提供单独意见。

房地产投资减值准备
对该事项的描述
截至2021年12月31日，公司的房地产投资总额为28亿美元。正如综合财务报表附注1所述，当事件或环境变化显示房地产投资预计不会通过未来未贴现现金流收回时，本公司会审核长期资产的减值。截至2021年12月31日，该公司没有确认任何减值资产。
审计管理层对减值的评估具有挑战性，这是由于在评估管理层识别潜在减值指标时需要高度的主观核数师判断，以及在确定是否发生需要本公司评估资产可回收性的触发事件时对该等指标的严重性进行相关评估。评估中使用的重要投入包括资本化率、与每个物业相关的当前和估计未来现金流，这些信息基于市场信息，如适用，包括市场租金、租赁趋势、入住率、费用比率以及其他定量和定性因素。
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我们是如何在审计中解决这一问题的我们了解了管理层识别减损指标的流程，包括定性和定量分析，以及执行分析时使用的相关输入和假设。我们评估了设计，并测试了针对损害指标识别的控制措施的操作有效性，以及围绕损害定量评估的控制措施。例如，我们测试了对公司评估其房地产资产公允价值和评估每项投资的可回收性的过程的控制，包括对管理层开发的控制，以及对上述量化评估中使用的重要投入和假设的审查。
吾等对本公司减值评估的测试包括(其中包括)评估应用于确定任何特定物业是否存在减值指标的重大判断，方法是取得证据以佐证该等判断，以及搜寻与该等判断相反的证据。例如，我们审查了任何拥有大量储备余额或即将到期的租户的坏账准备金分析和租金名册，此外还审查了各种显示信用质量不断恶化的潜在租户的行业市场调查，以确定他们是否占用了任何特定物业的很大一部分。
房地产资产收购
对该事项的描述
2021年，该公司收购了五项资产，总收购价约为1.255亿美元。正如综合财务报表附注1和附注2所述，本公司根据有关收购和业务合并的权威会计准则，将这些购买作为资产收购进行会计处理。该公司将收购成本分配给收购的资产和承担的负债的方法是基于估计的公允价值。对于收购的经营性房地产，购买价格分配给土地和建筑物、原地租赁等无形资产以及收购的无形负债(如果有)。
由于在确定所收购的土地和建筑物、诸如原地租赁等无形资产和无形负债的估计公允价值时需要作出重大判断，因此对该公司收购的会计进行审计是复杂和具有高度判断性的。这一重大判断主要是由于(1)投入的判断性质，包括贴现率、资本化率、成本乘数和各种市场假设(如市场租金)，以及(2)用于将价值分配给收购物业组成部分的模型的复杂性可能会对公司的净收入产生重大影响，因为每个组成部分的可折旧和摊销寿命不同，以及公司综合经营报表中相关折旧或摊销费用的分类。
我们是如何在审计中解决这一问题的
我们对本公司确定和审查用于估计收购资产和负债的公允价值并将公允价值分配给各组成部分的关键投入和假设的过程进行了了解、评估设计并测试了控制的操作有效性。例如，我们测试了对收购的土地、建筑物和无形资产估值的控制，包括用于制定此类估计的估值模型和基本假设。
我们对公司收购会计的测试包括，阅读收购协议，测试通过评估估值方法和管理层使用的重大假设分配给收购资产和负债的价值。例如，我们的房地产估值专家协助我们评估公司使用的方法，并测试选定的贴现率、资本化率和各种市场假设(如市场租赁率)与外部市场数据来源的一致性。此外，我们还评估了支持确定各种输入的基础数据的完整性和准确性。此外，在我们专家的协助下，我们评估了上述模型中纳入的关键假设，并测试了这些模型的文书准确性。

  
/s/ 安永律师事务所
自2013年以来，我们一直担任运营伙伴关系的审计师
加利福尼亚州圣地亚哥
2022年2月17日

56


零售机会投资公司。
合并资产负债表
(单位为千，共享数据除外)
十二月三十一日，
 20212020
资产  
房地产投资：  
土地$915,861 $881,872 
建筑和改善2,350,294 2,274,680 
 3,266,155 3,156,552 
减去：累计折旧510,836 460,165 
2,755,319 2,696,387 
应收按揭票据4,875 4,959 
房地产投资净额2,760,194 2,701,346 
现金和现金等价物13,218 4,822 
受限现金2,145 1,814 
租户和其他应收账款净额55,787 58,756 
收购租赁无形资产净额50,139 50,110 
预付费用5,337 4,811 
递延费用，净额25,017 25,655 
其他资产17,007 17,296 
总资产$2,928,844 $2,864,610 
负债和权益  
负债：  
定期贷款$298,889 $298,524 
信贷安排— 48,000 
高级注释945,231 943,655 
应付按揭票据85,354 86,509 
收购租赁无形负债净额136,608 125,796 
应付账款和应计费用48,598 17,687 
租户的保证金7,231 6,854 
其他负债40,580 46,426 
总负债1,562,491 1,573,451 
承诺和或有事项
股本：  
优先股，$0.0001面值50,000,000授权股份；无已发行和未偿还
— — 
普通股，$0.0001面值，500,000,000授权股份；122,685,266和118,085,155分别于2021年12月31日和2020年12月31日发行和发行的股票
12 12 
额外实收资本1,577,837 1,497,662 
超过盈利的股息(297,801)(289,309)
累计其他综合损失(3,154)(8,812)
总零售机会投资公司股东权益1,276,894 1,199,553 
非控制性权益89,459 91,606 
总股本1,366,353 1,291,159 
负债和权益总额$2,928,844 $2,864,610 
 
请参阅合并财务报表附注。
57

零售机会投资公司。
合并经营表和全面收益表
(单位为千，每股数据除外)
 
 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
收入   
租金收入$280,924 $280,388 $291,263 
其他收入3,176 3,726 3,777 
总收入284,100 284,114 295,040 
运营费用   
物业经营44,439 41,050 43,662 
财产税33,663 33,288 32,388 
折旧及摊销92,929 97,731 97,559 
一般和行政费用19,654 16,755 17,831 
其他费用860 843 1,405 
总运营费用191,545 189,667 192,845 
房地产销售收益22,340 — 13,175 
营业收入114,895 94,447 115,370 
营业外费用   
利息费用和其他财务费用(57,535)(59,726)(61,687)
净收入57,360 34,721 53,683 
可归因于非控股权益的净收入(3,852)(2,707)(4,839)
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)的净收入$53,508 $32,014 $48,844 
每股收益-基本和稀释后收益$0.44 $0.27 $0.42 
每股普通股股息$0.5100 $0.2000 $0.7880 
综合收益：   
净收入$57,360 $34,721 $53,683 
其他全面收益(亏损)：   
期内产生的未实现掉期衍生收益(亏损)216 (9,925)(7,348)
净收益中计入利息支出摊销的重新分类调整5,894 4,572 (345)
其他全面收益(亏损)：6,110 (5,353)(7,693)
综合收益63,470 29,368 45,990 
非控股权益应占综合收益(4,304)(2,034)(4,839)
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)的综合收益$59,166 $27,334 $41,151 
 
请参阅合并财务报表附注。
 
58

零售机会投资公司。
合并权益表
(单位为千，共享数据除外)
 普通股其他内容
实收资本		累计股息超过收益累计
其他
综合收益(亏损)		非-
控管
利益		权益
 股票金额
2018年12月31日的余额113,992,837 $11 $1,441,080 $(256,438)$3,561 $120,214 $1,308,428 
根据股权激励计划发行的股票631,022 — 1,942 — — — 1,942 
代扣代缴员工税的股票(125,072)— (1,986)— — — (1,986)
取消限制性股票(6,997)— — — — — — 
基于股票的薪酬费用— — 7,352 — — 1,215 8,567 
操作单元的赎回143,190 — 2,632 — — (2,632)— 
非控制性权益的现金赎回— — — — — (5,043)(5,043)
经营合伙中非控股股权所有权的调整— — (2,983)— — 2,983 — 
发行普通股所得款项1,861,036 1 34,161 — — — 34,162 
注册费用— — (732)— — — (732)
现金股息(美元)0.7880每股)
— — — (90,549)— (8,921)(99,470)
须支付予高级人员的股息— — — 145 — (175)(30)
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)的净收入— — — 48,844 — — 48,844 
可归因于非控股权益的净收入— — — — — 4,839 4,839 
其他综合损失— — — — (7,693)— (7,693)
2019年12月31日的余额116,496,016 $12 $1,481,466 $(297,998)$(4,132)$112,480 $1,291,828 
根据股权激励计划发行的股票428,170 — — — — — — 
代扣代缴员工税的股票(128,614)— (2,272)— — — (2,272)
取消限制性股票(4,899)— — — — — — 
基于股票的薪酬费用— — 8,098 — — 816 8,914 
操作单元的赎回1,968,350 — 20,098 — — (20,098)— 
非控制性权益的现金赎回— — — — — (1,999)(1,999)
经营合伙中非控股股权所有权的调整— — (570)— — 570 — 
普通股回购(673,868)— (8,846)— — — (8,846)
注册费用— — (312)— — — (312)
现金股息(美元)0.2000每股)
— — — (23,273)— (2,187)(25,460)
须支付予高级人员的股息— — — (52)— (10)(62)
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)的净收入— — — 32,014 — — 32,014 
可归因于非控股权益的净收入— — — — — 2,707 2,707 
其他综合损失— — — — (4,680)(673)(5,353)
2020年12月31日的余额118,085,155 $12 $1,497,662 $(289,309)$(8,812)$91,606 $1,291,159 
根据股权激励计划发行的股票535,819 — 428 — — — 428 
代扣代缴员工税的股票(142,247)— (1,905)— — — (1,905)
取消限制性股票(5,482)— — — — — — 
基于股票的薪酬费用— — 9,735 — — 1,295 11,030 
操作单元的赎回423,986 — 6,858 — — (6,858)— 
经营合伙中非控股股权所有权的调整— — (3,625)— — 3,625 — 
发行普通股所得款项3,788,035 — 69,602 — — — 69,602 
注册费用— — (918)— — — (918)
现金股息(美元)0.5100每股)
— — — (61,717)— (4,395)(66,112)
须支付予高级人员的股息— — — (283)— (118)(401)
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)的净收入— — — 53,508 — — 53,508 
可归因于非控股权益的净收入— — — — — 3,852 3,852 
其他综合收益— — — — 5,658 452 6,110 
2021年12月31日的余额122,685,266 $12 $1,577,837 $(297,801)$(3,154)$89,459 $1,366,353 

请参阅合并财务报表附注。
59

零售机会投资公司。
合并现金流量表
(单位：千)
 
 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
经营活动的现金流   
净收入$57,360 $34,721 $53,683 
将净收入与经营活动提供的现金进行调整：   
折旧及摊销92,929 97,731 97,559 
递延融资成本和抵押贷款保费摊销净额2,383 2,219 2,076 
直线式租金调整(959)(1,079)(3,083)
高于市值租金和低于市值租金的摊销(8,795)(17,654)(15,618)
与股票薪酬相关的摊销11,030 8,914 8,567 
租户信贷损失准备金2,779 11,035 1,969 
其他非现金利息支出45 293 524 
房地产销售收益(22,340)— (13,175)
营业资产和负债变动情况：   
租户和其他应收款(1,039)(23,120)543 
预付费用(597)(1,641)962 
应付账款和应计费用5,072 (1,096)303 
其他资产和负债，净额(1,536)(3,663)(2,271)
经营活动提供的净现金136,332 106,660 132,039 
投资活动的现金流  
房地产投资(125,490)— (11,601)
房地产销售收益68,003 — 58,930 
对属性的改进(46,242)(36,515)(35,177)
偿还应收按揭票据所得款项84 8,041 250 
投资活动提供的净现金(用于)(103,645)(28,474)12,402 
融资活动的现金流   
抵押贷款本金偿还(716)(577)(551)
从信贷安排中提取的收益30,000 160,000 101,000 
按信贷安排付款(78,000)(196,000)(173,000)
操作单元的赎回— (1,999)(5,043)
分配给运营单位持有人(2,857)(2,187)(8,921)
递延融资和其他成本— (1,162)(2,804)
出售普通股所得收益69,602 — 34,162 
普通股回购— (8,846)— 
注册费用(740)(567)(478)
支付给普通股股东的股息(39,772)(23,398)(90,753)
根据股权激励计划发行的普通股428 — 1,942 
代扣代缴员工税的股票(1,905)(2,272)(1,986)
用于融资活动的净现金(23,960)(77,008)(146,432)
现金、现金等价物和限制性现金净增(减)8,727 1,178 (1,991)
期初现金、现金等价物和限制性现金6,636 5,458 7,449 
期末现金、现金等价物和限制性现金$15,363 $6,636 $5,458 

下表提供了合并资产负债表内报告的现金、现金等价物和限制性现金的对账，这些现金合计为合并现金流量表中显示的相同金额的总和：

截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
现金和现金等价物$13,218 $4,822 $3,800 
受限现金2,145 1,814 1,658 
现金流量表中显示的现金、现金等价物和限制性现金总额$15,363 $6,636 $5,458 

请参阅合并财务报表附注。
60

零售机会投资合伙企业
合并资产负债表
(单位：千)
 十二月三十一日，
20212020
资产  
房地产投资：  
土地$915,861 $881,872 
建筑和改善2,350,294 2,274,680 
 3,266,155 3,156,552 
减去：累计折旧510,836 460,165 
2,755,319 2,696,387 
应收按揭票据4,875 4,959 
房地产投资净额2,760,194 2,701,346 
现金和现金等价物13,218 4,822 
受限现金2,145 1,814 
租户和其他应收账款净额55,787 58,756 
收购租赁无形资产净额50,139 50,110 
预付费用5,337 4,811 
递延费用，净额25,017 25,655 
其他资产17,007 17,296 
总资产$2,928,844 $2,864,610 
负债和资本  
负债：  
定期贷款$298,889 $298,524 
信贷安排— 48,000 
高级注释945,231 943,655 
应付按揭票据85,354 86,509 
收购租赁无形负债净额136,608 125,796 
应付账款和应计费用48,598 17,687 
租户的保证金7,231 6,854 
其他负债40,580 46,426 
总负债1,562,491 1,573,451 
承诺和或有事项
资本：  
合伙人资本，授权的无限合伙单位：  
ROIC资本1,280,048 1,208,365 
有限责任合伙人的资本89,680 92,279 
累计其他综合损失(3,375)(9,485)
总资本1,366,353 1,291,159 
总负债和资本总额$2,928,844 $2,864,610 
 
请参阅合并财务报表附注。
61

零售机会投资合伙企业
合并经营表和全面收益表
(单位：千)
 
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
收入   
租金收入$280,924 $280,388 $291,263 
其他收入3,176 3,726 3,777 
总收入284,100 284,114 295,040 
运营费用   
物业经营44,439 41,050 43,662 
财产税33,663 33,288 32,388 
折旧及摊销92,929 97,731 97,559 
一般和行政费用19,654 16,755 17,831 
其他费用860 843 1,405 
总运营费用191,545 189,667 192,845 
房地产销售收益22,340 — 13,175 
营业收入114,895 94,447 115,370 
营业外费用   
利息费用和其他财务费用(57,535)(59,726)(61,687)
可归因于零售机会投资合伙企业的净收入$57,360 $34,721 $53,683 
单位收益-基本收益和摊薄收益$0.44 $0.27 $0.42 
单位分布$0.5100 $0.2000 $0.7880 
综合收益：   
可归因于零售机会投资合伙企业的净收入$57,360 $34,721 $53,683 
其他全面收益(亏损)：   
期内产生的未实现掉期衍生收益(亏损)216 (9,925)(7,348)
净收益中计入利息支出摊销的重新分类调整5,894 4,572 (345)
其他全面收益(亏损)：6,110 (5,353)(7,693)
零售机会投资合伙公司(Retail Opportunity Investments Partnership，LP)的综合收入$63,470 $29,368 $45,990 
 

请参阅合并财务报表附注。

62

零售机会投资合伙企业
合伙人资本合并报表
(单位数据除外，以千为单位)
 
有限合伙人资本 (1)
ROIC资本(2)
累计
其他
综合收益(亏损)		 
 单位金额单位金额资本
2018年12月31日的余额11,477,041 $120,214 113,992,837 $1,184,653 $3,561 $1,308,428 
根据股权激励计划发行的运营单位— — 631,022 1,942 — 1,942 
代扣代缴员工税的运营单位— — (125,072)(1,986)— (1,986)
取消行动单位— — (6,997)— — — 
基于股票的薪酬费用— 1,215 — 7,352 — 8,567 
运营单位的股权赎回(143,190)(2,632)143,190 2,632 — — 
操作单元的现金赎回(282,761)(5,043)— — (5,043)
经营合伙中非控股股权所有权的调整— 2,983 — (2,983)— — 
发行与出售普通股相关的运营单位— — 1,861,036 34,162 — 34,162 
注册费用— — — (732)— (732)
现金分配($0.7880每单位)
— (8,921)— (90,549)— (99,470)
须支付予高级人员的分发— (175)— 145 — (30)
可归因于零售机会投资合伙企业的净收入— 4,839 — 48,844 — 53,683 
其他综合损失— — — — (7,693)(7,693)
2019年12月31日的余额11,051,090 $112,480 116,496,016 $1,183,480 $(4,132)$1,291,828 
根据股权激励计划发行的运营单位— — 428,170 — — — 
代扣代缴员工税的运营单位— — (128,614)(2,272)— (2,272)
取消行动单位— — (4,899)— — — 
基于股票的薪酬费用— 816 — 8,098 — 8,914 
运营单位的股权赎回(1,968,350)(20,098)1,968,350 20,098 — — 
操作单元的现金赎回(116,657)(1,999)— — — (1,999)
经营合伙中非控股股权所有权的调整— 570 — (570)— — 
回购营运单位— — (673,868)(8,846)— (8,846)
注册费用— — — (312)— (312)
现金分配($0.2000每单位)
— (2,187)— (23,273)— (25,460)
须支付予高级人员的分发— (10)— (52)— (62)
可归因于零售机会投资合伙企业的净收入— 2,707 — 32,014 — 34,721 
其他综合损失— — — — (5,353)(5,353)
2020年12月31日的余额8,966,083 $92,279 118,085,155 $1,208,365 $(9,485)$1,291,159 
根据股权激励计划发行的运营单位— — 535,819 428 — 428 
代扣代缴员工税的运营单位— — (142,247)(1,905)— (1,905)
取消行动单位— — (5,482)— — — 
基于股票的薪酬费用— 1,295 — 9,735 — 11,030 
运营单位的股权赎回(423,986)(6,858)423,986 6,858 — — 
经营合伙中非控股股权所有权的调整— 3,625 — (3,625)— — 
发行与出售普通股相关的运营单位— — 3,788,035 69,602 — 69,602 
注册费用— — — (918)— (918)
现金分配($0.5100每单位)
— (4,395)— (61,717)— (66,112)
须支付予高级人员的分发— (118)— (283)— (401)
可归因于零售机会投资合伙企业的净收入— 3,852 — 53,508 — 57,360 
其他综合收益— — — — 6,110 6,110 
2021年12月31日的余额8,542,097 $89,680 122,685,266 $1,280,048 $(3,375)$1,366,353 
 
(1)由第三方持有的有限合伙权益组成。
(2)由ROIC持有的普通和有限合伙权益组成。
请参阅合并财务报表附注。
63

零售机会投资合伙企业
合并现金流量表
(单位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
经营活动的现金流   
净收入$57,360 $34,721 $53,683 
将净收入与经营活动提供的现金进行调整：   
折旧及摊销92,929 97,731 97,559 
递延融资成本和抵押贷款保费摊销净额2,383 2,219 2,076 
直线式租金调整(959)(1,079)(3,083)
高于市值租金和低于市值租金的摊销(8,795)(17,654)(15,618)
与股票薪酬相关的摊销11,030 8,914 8,567 
租户信贷损失准备金2,779 11,035 1,969 
其他非现金利息支出45 293 524 
房地产销售收益(22,340)— (13,175)
营业资产和负债变动情况：   
租户和其他应收款(1,039)(23,120)543 
预付费用(597)(1,641)962 
应付账款和应计费用5,072 (1,096)303 
其他资产和负债，净额(1,536)(3,663)(2,271)
经营活动提供的净现金136,332 106,660 132,039 
投资活动的现金流  
房地产投资(125,490)— (11,601)
房地产销售收益68,003 — 58,930 
对属性的改进(46,242)(36,515)(35,177)
偿还应收按揭票据所得款项84 8,041 250 
投资活动提供的净现金(用于)(103,645)(28,474)12,402 
融资活动的现金流   
抵押贷款本金偿还(716)(577)(551)
从信贷安排中提取的收益30,000 160,000 101,000 
按信贷安排付款(78,000)(196,000)(173,000)
操作单元的赎回— (1,999)(5,043)
递延融资和其他成本— (1,162)(2,804)
发行运营单位所得收益与发行普通股相关69,602 — 34,162 
回购营运单位— (8,846)— 
注册费用(740)(567)(478)
分配给运营单位持有人(42,629)(25,585)(99,674)
根据股权激励计划发行运营单位428 — 1,942 
代扣代缴员工税的运营单位(1,905)(2,272)(1,986)
用于融资活动的净现金(23,960)(77,008)(146,432)
现金、现金等价物和限制性现金净增(减)8,727 1,178 (1,991)
期初现金、现金等价物和限制性现金6,636 5,458 7,449 
期末现金、现金等价物和限制性现金$15,363 $6,636 $5,458 
 
下表提供了合并资产负债表内报告的现金、现金等价物和限制性现金的对账，这些现金合计为合并现金流量表中显示的相同金额的总和：

截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
现金和现金等价物$13,218 $4,822 $3,800 
受限现金2,145 1,814 1,658 
现金流量表中显示的现金、现金等价物和限制性现金总额$15,363 $6,636 $5,458 

请参阅合并财务报表附注。
64

合并财务报表附注
 
1.  重大会计政策的组织、列报依据和汇总
 
业务
 
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)是马里兰州的一家公司(ROIC)，是一家完全整合和自我管理的房地产投资信托基金(REIT)。ROIC专门收购、拥有和管理美国西海岸以超市和药店为依托的以必需品为基础的社区和社区购物中心。
 
ROIC以传统的伞式合伙房地产投资信托基金(“UPREIT”)形式组织，据此，其全资子公司Retail Opportunity Investments GP，LLC担任其运营合伙子公司Retail Opportunity Investments Partnership，LP(特拉华州有限合伙企业，简称“运营合伙”)及其子公司的普通合伙人，并通过Retail Opportunity Investments Partnership及其子公司开展几乎所有业务。除另有说明或文意另有所指外，凡提及“本公司”、“本公司”、“本公司”或“本公司”，均指ROIC及其合并附属公司，包括经营合伙公司。
 
ROIC的唯一重大资产是拥有经营合伙企业的直接或间接合伙权益，以及在经营合伙企业的唯一普通合伙人Retail Opportunity Investments GP，LLC中的会员权益。因此，ROIC除了担任母公司和不时发行股权外，并不自行开展业务。经营合伙企业持有本公司几乎所有资产，并直接或间接持有本公司房地产项目的所有权权益。经营合伙经营本公司的业务，其结构为合伙企业，没有公开交易的股权。除归入营运合伙公司的ROIC发行股票所得款项净额外，营运合伙公司透过营运合伙公司的营运、营运合伙公司的负债(直接及透过附属公司)或发行营运合伙公司的营运合伙单位(“营运单位”)产生本公司业务所需的资本。

新冠肺炎的影响

目前流行的冠状病毒(“新冠肺炎”)已经对全球经济、美国经济、公司物业所在的整个西海岸当地市场的经济以及更广泛的金融市场产生了重大影响。几乎每个行业都受到了直接或间接的影响，由于许多因素，包括地方、州和联邦当局为缓解公共卫生危机而采取的预防性措施，美国零售市场受到了严重压力。这些预防措施对本公司租户基础的运作造成不同程度的影响，视乎租户的类别和地点而定。例如，新冠肺炎疫情爆发后，杂货店、药房和零售店通常被允许继续营业(某些零售店受到容量限制)，加利福尼亚州、华盛顿州和俄勒冈州等州的餐馆通常仅限于外卖和户外用餐，或者在允许室内就餐时受到容量限制，某些州和县的酒吧、电影院、健身房和沙龙通常被迫关闭室内营业一段时间。尽管包括疫苗接种在内的遏制疫情的努力取得了进展，但随着时间的推移，新冠肺炎的持续影响的性质和程度仍存在很大的不确定性，包括客户是否会像过去那样重新与租户接触。
 
近期会计公告
 
2020年3月，美国财务会计准则委员会(FASB)发布了会计准则更新(ASU)第2020-04号“参考汇率改革(848主题)”。ASU第2020-04号包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU No.2020-04中的指导是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在截至2020年3月31日的季度内，该公司选择对未来以伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)为基准的现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假定未来对冲交易所基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选择。

合并原则
 
随附的综合财务报表是根据美国公认会计原则(“GAAP”)按权责发生制编制。管理层认为，合并财务报表包括
65

所有必要的调整，这些调整是正常的和经常性的，以便公平地列报本公司的财务状况以及本报告所述期间的运营和现金流结果。

合并财务报表包括本公司及其子公司的账目，由本公司全资拥有或控制。本公司并非透过其有表决权权益控制的实体及为可变权益实体(“VIE”)但并非主要受益人的实体，均按权益法入账。所有重要的公司间余额和交易都已被冲销。
 
该公司遵循财务会计准则委员会的指导来确定一个实体是否为VIE，并要求进行定性而不是定量分析来确定VIE的主要受益者。根据这一指导方针，在以下情况下，实体将被要求合并VIE：(I)有权指导对该实体的经济表现影响最大的活动；(Ii)有义务吸收VIE的损失，或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。本公司的结论是，经营合伙是一家VIE，由于他们拥有控制经营合伙的权力和权利，他们是主要受益者，必须继续合并经营合伙。

合并附属公司的非控股权益定义为附属公司的非直接或间接归属于母公司的权益(净资产)部分。非控股权益必须在综合资产负债表中作为权益的单独组成部分列示，并要求将收益和其他全面收益归入控股和非控股权益，从而修改净收益的列报方式。

预算的使用

根据公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响或有资产和负债、财务报表日期的资产和负债报告金额以及财务报表所涵盖期间的收入和费用的报告金额的披露。最重要的假设和估计涉及将持有和使用的资产的可回收性、购买价格分配、折旧寿命、收入确认和租户应收账款、其他应收账款、应收票据、基于业绩的限制性股票的估值、LTIP单位(定义见下文)和衍生品。实际结果可能与这些估计不同。
 
联邦所得税
 
本公司已根据“国内收入守则”(“守则”)第856-860条选择符合资格成为房地产投资信托基金。根据这些条款，房地产投资信托基金(REIT)，除其他外，至少分配90其REIT应纳税所得额(不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得)的百分比，并符合守则规定的某些其他条件，将不对其分配的应纳税所得额的那部分征税。

尽管出于美国联邦所得税的目的，该公司可能有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，但该公司在其部分物业所在的某些州仍需缴纳州所得税或特许经营税。从成立到2013年9月26日，出于美国联邦所得税的目的，运营伙伴关系一直是一个被其唯一所有者ROIC忽视的实体，因此不需要缴纳美国联邦所得税。自2013年9月27日起，运营伙伴关系发布了与收购两个购物中心相关的运营单位。因此，运营伙伴关系不再是一个被忽视的实体，取而代之的是被视为美国联邦所得税目的的合作伙伴关系。

该公司遵循财务会计准则委员会的指导，该指导规定了财务报表确认和计量纳税申报单中已采取或预期采取的纳税立场的确认门槛和计量属性。财务会计准则委员会还就取消确认、分类、利息和处罚、过渡期会计、披露和过渡提供指导。本公司将与未确认的税收优惠有关的利息和罚款(如果有的话)记录为利息支出。截至2021年12月31日，2017年至2020年(包括2020年)纳税年度的诉讼时效仍可供美国国税局(IRS)和州税务机关审查。

ROIC打算定期向普通股持有者进行季度分配。美国联邦所得税法一般要求房地产投资信托基金每年至少分配90其REIT应纳税所得额的30%，不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得，并且其按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，但其每年分配的应纳税所得额不到其应纳税所得额的100%。如果董事会授权，ROIC打算定期向股东支付不低于其应纳税所得额的季度股息。在ROIC支付任何股息之前，无论是出于美国联邦所得税的目的还是其他目的，它必须首先满足其运营要求和债务偿还。如果ROIC可供分配的现金少于其应税净收入，它可能会被要求出售
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资产或借入资金进行现金分配，或者可以应税股票分配或债务证券分配的形式作为所需分配的一部分。该公司打算继续以使其有资格成为房地产投资信托基金的方式经营其业务，包括保持遵守应税收入分配要求。

下表列出了ROIC公司普通股每股宣布的股息，以及在截至2021年12月31日的一年中宣布的此类股息在美国联邦所得税中的纳税状况。

记录日期应付日期每股总分派普通股每股收益
第199A条派息(1)
每股总资本收益
第1250节每股重新捕获(2)
3/26/20214/9/2021$0.1100$0.09492$0.09492$0.01508$0.00436
6/18/20217/9/2021$0.1100$0.09492$0.09492$0.01508$0.00436
9/17/202110/8/2021$0.1100$0.09492$0.09492$0.01508$0.00436
12/17/20211/7/2022$0.1100$0.09492$0.09492$0.01508$0.00436
12/23/20211/14/2022$0.0700$0.06040$0.06040$0.00960$0.00278
 ______________________
 
(1)指符合199A节规定可扣除20%合格营业收入的股息，计入“每股普通收入”。
(2)代表对“每股资本收益总额”的其他描述，并包含在“每股资本收益总额”中

房地产投资
 
所有与房地产改善或更换有关的费用都是资本化的。增强和/或延长物业使用寿命的增建、翻新和改善也将被资本化。没有实质性延长资产正常使用年限的日常维护、维修和改善的支出在发生时计入运营费用。截至2021年12月31日和2020年12月31日止年度内，与房地产改善或重置有关的资本化成本约为#美元。48.6百万美元和$38.7分别为百万美元。

该公司对每一次房地产收购进行评估，以确定所收购的财产是否符合企业的定义，是否需要作为企业合并入账。本公司首先确定收购的总资产的公允价值是否基本上全部集中在一项可识别资产或一组类似的可识别资产中。如果达到这一门槛，被收购的财产不符合企业的定义，并被计入资产收购。该公司预计，房地产收购将不会符合修订后的企业定义，因为几乎所有的公允价值都集中在单一的可识别资产或一组类似的可识别资产(即土地、建筑物和相关无形资产)中。
 
本公司确认房地产的收购，包括收购的有形资产(包括土地、建筑物和装修)，以及收购的无形资产和负债(包括高于市场和低于市场的租赁以及收购的原地租赁)，其公允价值(对于符合业务定义的收购)和相对公允价值(对于不符合业务定义的收购)。用于分配资产收购成本的相对公允价值是使用与公司在确定业务合并中的公允价值时使用的相同方法和假设来确定的。

在随附的综合资产负债表中，收购租赁无形资产包括高于市场的租赁和收购的就地租赁，收购的租赁无形负债代表低于市场的租赁。所收购物业的有形资产的公允价值是按该物业空置时的估值厘定，然后根据管理层对该等资产的相对公允价值的厘定，将该价值分配给土地、楼宇及改善工程。在评估已收购物业的无形资产时，管理层考虑的因素包括对预期租赁期内的账面成本的估计，以及根据管理层对当前市场需求的评估对预期租赁期内租金收入损失的估计。管理层还估计执行类似租赁的成本，包括租赁佣金、租户改善、法律和其他相关成本。租赁佣金、法律及其他相关成本(“租赁发起成本”)在随附的综合资产负债表中分类为递延费用。

原址租约的价值是以(I)按市值租金调整现有原址租约后为物业支付的购买价，超过(Ii)物业的估计公允价值(犹如空置)所支付的差额计算。高于市场和低于市场的租赁值根据现值记录(使用反映与以下项目相关的风险的贴现率
67

(B)将收到的合约金额与管理层估计的市场租赁率之间的差额(按管理层在收购时认为合适的各自租约条款计算)。该等估值包括考虑各租约的不可撤销条款以及任何适用的续期期限。与低于市价的租金续期选择权相关的公允价值是根据本公司的经验以及收购时存在的相关事实和情况确定的。高于市价及低于市价租约的价值按各自租约的条款(包括选择期(如适用))摊销至基本租金收入。原址租约的价值在各自租约的剩余不可撤销条款上摊销为费用。如果租约在规定的到期日之前终止，与该租约有关的所有未摊销金额将在当时的运营中确认。

本公司在发生的期间内支出与业务合并和不成功的房地产资产收购相关的交易成本，并将与成功的房地产资产收购相关的交易成本资本化。在公司追求和收购房地产投资的同时，公司做了不是在截至2021年、2020年或2019年12月31日的年度内，不支出任何收购交易成本。

只有在确定本公司将收取其有权获得的基本全部代价、占有和其他所有权属性已转让给买方且本公司没有控制财务权益的情况下，房地产销售才会被确认。这些标准的应用可能很复杂，需要公司做出假设。管理层已确定，在列报期间出售的所有房地产均符合所有这些标准。

资产减值
 
只要发生事件或环境变化表明资产的账面价值可能无法收回，本公司就审查长期资产的减值。将持有和使用的资产的可回收性是通过将资产的账面价值与资产预期产生的未来净现金流量(未贴现和无利息)总额进行比较来衡量的。如果该等资产被视为减值，则应确认的减值以资产的账面价值超过公允价值的金额计量。例如，由于新冠肺炎疫情，公司的某些租户可能无法经营业务、维持盈利能力，也无法根据租约及时向公司支付租金，这可能会影响公司的现金流。预计未来现金流的恶化可能导致确认该公司某些长期资产的减值费用。管理层不认为公司的任何房地产投资价值在2021年12月31日或2020年12月31日受到减损。
 
现金和现金等价物
 
本公司将购买时原始到期日不超过三个月的所有高流动性投资视为现金等价物。现金和现金等价物保存在金融机构，有时余额可能会超过联邦存款保险公司(FDIC)的联邦保险限额。该公司没有出现任何与这些余额相关的损失。
 
受限现金
 
本公司应付按揭贷款的条款可能要求本公司向其贷款人存入若干重置准备金及其他准备金。这类“限制性现金”一般只适用于已建立准备金的财产级要求，不能用于支付其他财产级或公司级债务。
 
收入确认
 
管理层已确定本公司与其不同租户的所有租约均为经营性租约。租金收入一般根据与租户订立的租约条款确认。如本公司为租户改善工程提供资金，而该等改善工程被视为由本公司拥有，则收入确认将于该等改善工程大致完成并将空间的占有权或控制权移交予承租人后开始。当本公司确定承租人津贴为租赁奖励时，本公司将在空间的占有权或控制权移交给承租人以开始承租人工作时，开始确认收入和租赁奖励摊销。预定租金增加的租约的最低租金收入在租赁期内按直线原则确认。当达到特定租户的销售临界点时，确认百分比租金。对每个租赁协议进行评估，以确定租赁开始时的租赁和非租赁组成部分。如果(I)合并的单一租赁组成部分的收入确认的时间和模式相同，以及(Ii)相关租赁组成部分和合并的单一租赁组成部分将被分类如下，则本公司将租赁和非租赁组成部分合并为单一租赁组成部分列报，条件是(I)合并的单一租赁组成部分的收入确认的时间和模式相同，以及(Ii)相关租赁组成部分和合并的单一租赁组成部分将被分类为
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一份经营租约。作为这项评估的结果，租金收入和租户从租赁房地产资产中收回的收入被作为单一组成部分入账。租赁优惠按各自租户租赁条款的租金收入减少摊销。

终止费(包括在综合经营报表和全面收益表的其他收入中)是公司同意接受的费用，作为允许某些租户在合同到期日之前终止租约的对价。本公司于符合下列条件时确认终止费用：(A)终止协议已签署；(B)终止费用可厘定；(C)根据终止租赁提供的所有业主服务均已提供；及(D)基本上所有终止费用均有可能收取。利息收入在赚取时予以确认。财产处置的损益在符合确认损益的标准时入账。
 
公司必须估计与基本租金、直线租金、费用报销和其他收入相关的应收账款的可收回性。管理层在评估应收账款坏账拨备是否充足时，会考虑租户资信、当前经济趋势(包括新冠肺炎疫情对租户业务的影响)以及租户付款模式的变化来分析应收账款。本公司还为递延直线应收租金的未来信用损失提供拨备。2021年12月31日和2020年12月31日的坏账准备约为#美元。18.4百万美元和$18.6分别为百万美元。

在这次大流行期间，一些租户继续经历经济困难，可能会继续寻求租金减免，这可能是以延期租金的形式提供的。与2020年新冠肺炎疫情爆发以来收到的请求相比，在截至2021年12月31日的一年里，租户对此类协议的请求大幅减少。根据ASC 842，“租赁”，未在原始租赁合同中规定的对租赁付款的后续更改通常被视为租赁修改。由于需要分析租赁合同的数量，以便在逐个租赁的基础上确定是否需要将这种特许权计入租约修改，财务会计准则委员会的工作人员澄清了与新冠肺炎大流行相关的租赁特许权的会计处理方法是否可以接受。财务会计准则委员会的工作人员提供了指导意见，即可以接受各实体选择按照ASC842对与“新冠肺炎”大流行的影响有关的租赁特许权进行核算，就好像这些特许权的可执行权利和义务存在于现有租赁合同中一样，只要特许权不会导致出租人的权利和承租人的义务大幅增加，从而不要求实体对这些合同适用租约修改指导。该公司已选择不考虑租约修改等新冠肺炎特许权。自新冠肺炎疫情爆发以来，该公司已签订租赁特许权，推迟了约$11.1百万美元的合同金额。截至2021年12月31日，大约5.6这类延期付款中有100万美元已根据相关协议退还，其中约有#美元。4.8百万，或者说大约85.4已收集%。该公司已逐一评估并继续评估租金减免申请。并非所有租户请求均已达成或将最终达成特许权协议，本公司也不会放弃其租赁协议下的合同权利。
 
折旧及摊销
 
本公司采用直线法进行折旧和摊销。建筑物折旧超过公司估计的使用年限。39-40好几年了。物业改善在估计使用年限内折旧，估计使用年限在以下范围内10至20好几年了。家具和固定装置在估计的使用寿命内折旧，其范围为3至10好几年了。承租人的改善按相关租约的较短期限或其使用年限中较短的时间摊销。
 
延期租赁和融资成本
 
取得承租人租赁所产生的成本(主要是租赁佣金和收购的租赁发起成本)在承租人租赁期限内按比例摊销。获得长期融资所产生的成本按相关债务协议按比例摊销。递延租赁和融资成本的摊销分别计入折旧和摊销以及利息费用和其他财务费用，分别计入综合经营表和全面收益表。
 
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截至2021年12月31日，将计入未来业务的合并资产负债表中包含在递延费用中的递延租赁成本未摊销余额如下(以千计)：

 起租成本
2022$4,764 
20233,900 
20243,086 
20252,589 
20262,013 
此后6,784 
 $23,136 

信用风险集中
 
可能使公司面临集中信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物以及租户应收账款。本公司将超过保险金额的现金和现金等价物存放在高质量的金融机构。该公司对租户进行持续的信用评估，并要求租户提供保证金。

每股收益
 
每股基本收益(“EPS”)不包括稀释股票的影响，计算方法为净收入除以当期已发行普通股的加权平均股数。稀释每股收益反映了如果发行普通股的证券或其他合同被行使或转换为普通股，然后在公司收益中分享，可能发生的稀释。

在截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度，基本每股收益是通过将适用期间分配给普通股股东的净收入除以该期间已发行普通股的加权平均股数来确定的。适用期间的净收入也被分配给基于时间的未归属限制性股票，因为这些赠与有权获得股息，因此被视为参与证券。定期未归属限制性股票不分配净亏损和/或宣布的股息超过净收入的任何超额部分；该等金额完全分配给除定期未归属限制性股票持有人以外的普通股股东。附注8所述的股权激励计划下的基于业绩的限制性股票奖励和LTIP单位不包括在基本每股收益计算中，因为这些单位在归属之前不是参与证券。
 
70

下表列出了ROIC的基本每股收益和稀释每股收益之间的对账(单位为千，共享数据除外)：
 
 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
分子：   
净收入$57,360 $34,721 $53,683 
可归因于非控股权益的收入减少(3,852)(2,707)(4,839)
分配给未归属股份的收益减少(355)(127)(453)
普通股股东可获得的净收入，基本$53,153 $31,887 $48,391 
分子：   
净收入$57,360 $34,721 $53,683 
分配给未归属股份的收益减少(355)(127)(453)
普通股股东可获得的稀释后净收益$57,005 $34,594 $53,230 
分母：   
基本每股收益的分母-加权平均普通股等价股119,544,749 116,731,930 114,177,528 
操作单元8,650,485 9,785,334 11,334,408 
基于业绩的限制性股票奖励和LTIP单位250,585 106,434 206,100 
股票期权8,079 3,299 23,450 
稀释每股收益加权平均普通股的分母128,453,898 126,626,997 125,741,486 

单位收益
 
下表列出了运营合伙企业的基本单位收益和摊薄单位收益之间的对账(单位数据除外，以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
分子：   
净收入$57,360 $34,721 $53,683 
分配给未归属股份的收益减少(355)(127)(453)
单位持有人可获得的基本和摊薄净收益$57,005 $34,594 $53,230 
分母：   
单位基本收入的分母-加权平均普通当量单位128,195,234 126,517,264 125,511,936 
基于业绩的限制性股票奖励和LTIP单位250,585 106,434 206,100 
股票期权8,079 3,299 23,450 
单位稀释收益的分母-加权平均普通当量单位128,453,898 126,626,997 125,741,486 
 
基于股票的薪酬
 
公司有一个以股票为基础的员工薪酬计划，附注8对此有更全面的描述。
 
该公司的股票薪酬计划是根据财务会计准则委员会的指引进行核算的，该指引要求薪酬支出应以股票奖励减去没收的公允价值为基础确认。限制性股票授予基于服务期结束(“基于时间的限制性股票授予”)和/或公司满足某些预先设定的经营业绩目标和市场指数化的财务业绩标准(“基于业绩的限制性股票授予”)。基于时间的限制性股票授予根据授予之日公司普通股的市场价格进行估值。对于受市场指数化业绩标准约束的基于业绩的限制性股票授予，采用蒙特卡罗估值模型，考虑到与业绩标准相关的潜在意外风险。所有其他基于业绩的限制性股票授予根据公司普通股当时的市场价格进行估值。
71

当然可以。本公司的政策是授予行权价等于股票在授予日的收盘价的期权。

本公司已在其名为LTIP Units(“LTIP Units”)的营运合伙企业中以有限合伙权益单位的形式作出若干单独奖励。LTIP单位受薪酬委员会可能决定的条件和限制的约束，包括继续受雇或服务、实现预先设定的运营业绩目标和按市场指数化的业绩标准。至于受市场指数化表现准则约束的长期运输投资计划单位(“标示指数化长期运输投资计划单位”)，则采用蒙特卡罗估值模型，并考虑到与表现准则有关的潜在意外风险。所有其他LTIP单位(“运营LTIP单位”)根据授予日公司普通股的市场价格进行估值。

股票期权、基于时间的限制性股票授予、受运营业绩目标约束的基于业绩的限制性股票以及运营LTIP单位的奖励在必要的服务期内以直线方式作为补偿支出。受市场指数化业绩标准和市场指数化LTIP单位约束的业绩限制性股票的奖励在加速归因法下作为补偿支出，并在收入中确认，无论业绩标准的结果如何。
 
衍生品
 
公司按公允价值将所有衍生品记录在资产负债表上。衍生品公允价值变动的会计处理取决于衍生品的预期用途、本公司是否已选择在套期保值关系中指定衍生品并应用套期保值会计，以及套期保值关系是否满足应用套期保值会计所需的标准。被指定为对冲资产、负债或公司承诺因特定风险(如利率风险)的公允价值变化而具有对冲资格的衍生品，被视为公允价值对冲。被指定和符合条件的衍生品被指定为对冲预期未来现金流或其他类型预测交易中的可变性敞口的对冲工具，被视为现金流对冲。套期会计一般规定在套期工具上确认损益的时间与确认可归因于现金流量对冲中的套期预测交易的套期资产或负债的公允价值变动的时间相匹配。当公司终止应用现金流对冲的衍生品时，只要被套期保值的预测交易继续可能发生，记录在其他全面收益中的余额就会在衍生品的剩余合同期限内摊销为利息支出。考虑到衍生工具所对冲的基本现金流的性质，公司将终止利率衍生工具的现金支付作为现金流量表的一项经营活动包括在内。
 
细分市场报告

该公司的主要业务是零售房地产的所有权、管理和再开发。该公司逐一审查每个物业的运营和财务信息，因此，每个物业代表一个单独的运营部门。该公司使用物业营业收入来评估财务业绩，营业收入定义为营业收入(租金收入和其他收入)，减去物业和相关费用(物业运营费用和财产税)。该公司已将这些物业汇总为一由于该等物业拥有相似的长期经济特征及其他相似之处，包括采用一致的业务策略经营、通常位于主要大都会地区，以及拥有相似的租户组合，故该等物业均属可申报类别。

72

合并现金流量表--补充披露

下表提供了与合并现金流量表相关的补充披露(以千计)：

截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
补充披露现金活动：   
联邦和州政府按总收入和收入支付的现金$292 $324 $275 
支付的利息$55,104 $57,276 $60,319 
其他非现金投融资活动增加(减少)：   
无形租赁负债$22,185 $— $1,475 
利率互换资产$— $— $(4,931)
利率互换负债$(6,064)$5,646 $3,285 
应计房地产改善成本$7,122 $5,346 $3,222 
运营单位的股权赎回$6,858 $20,098 $2,632 
通过发行抵押票据处置房地产$— $— $13,250 
应付股息和分派$24,219 $336 $399 

重新分类

对上期合并财务报表和附注进行了某些重新分类，以符合本年度的列报方式。具体地说，本公司将与其无担保循环信贷安排相关的未摊销递延融资成本从信贷安排重新分类为递延费用，净额为所附综合资产负债表中的净额。

2.  房地产投资
 
以下房地产投资交易发生在截至2021年12月31日的年度内。

该公司对以下收购进行了评估，并确定与每项收购相关的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产中。本公司将收购的总对价分配给按相对公允价值收购的个别资产和负债。收购中发生的所有交易成本都已资本化。

2021年的房地产资产收购

2021年9月1日，公司以调整后的收购价格收购了位于加利福尼亚州圣何塞的购物中心峡谷溪广场(Canyon Creek Plaza)。28.1百万美元。峡谷溪广场大约65,000这是一座占地2平方英尺的建筑，以新四季市场(New Seasons Market)为依托。这处房产是用手头的现金购得的。

2021年10月12日，该公司收购了位于加利福尼亚州特梅库拉(Temecula)、大圣地亚哥大都市区内的帕洛马村(Palomar Village)，调整后的购买价格约为$32.6百万美元。帕洛马村大约125,000酒店占地2平方英尺，以艾伯森超市和CVS药房为依托。这处房产是用手头的现金购得的。

2021年11月10日，公司收购了位于华盛顿州埃弗雷特(Everett)的购物中心南点广场(South Point Plaza)，该购物中心位于大西雅图大都市区内，调整后的购买价格约为$37.6百万美元。南点广场大约190,000酒店占地2平方英尺，由杂货店、Rite Aid药房、业余爱好大堂和PEP Boys提供服务。这处房产是用手头的现金购得的。

2021年12月6日，该公司收购了位于华盛顿州奥林匹亚的购物中心奥林匹亚西部中心，这是一个位于大西雅图大都市市场内的购物中心，调整后的收购价格约为$24.9百万美元。奥林匹亚西中心大约在69,000它占地2平方英尺，由Trader Joe‘s和Petco停泊。这处房产是用手头的现金购得的。

73

此外，在截至2021年12月31日的一年内，该公司收购了一个单一租户地块，该地块毗邻其位于加利福尼亚州皮诺尔、旧金山大都市区内的一个现有购物中心，收购价格约为$2.3百万美元。

以下财务信息汇总了公司在截至2021年12月31日的年度内收购的物业资产的购买价格分配情况(单位：千)：

2021年12月31日
资产
土地$46,958 
建筑和改善89,147 
收购租赁无形资产7,697 
递延费用3,873 
收购的资产$147,675 
负债
既得租赁无形负债22,185 
承担的负债$22,185 

下表汇总了公司在截至2021年12月31日的年度内收购的财产资产在截至2021年12月31日的年度的历史综合经营报表中的经营结果(单位：千)：

年终
2021年12月31日
运营说明书：
收入$2,211 
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)的净收入$587 

2021年的财产处置

2021年4月21日，该公司出售了位于加利福尼亚州圣地亚哥的购物中心欧几里德购物中心(Euclid Shopping Center)。售价为$25.8100万美元，减去销售成本，净收益约为$25.3百万美元。该公司记录的房地产销售收益约为#美元。9.5在截至2021年12月31日的年度内，与这一财产处置相关的资金为100万美元。

2021年8月12日，该公司出售了位于加利福尼亚州萨克拉门托的购物中心绿谷站。售价约为1美元。15.1100万美元，减去销售成本，净收益约为$14.4百万美元。该公司记录的房地产销售收益约为#美元。5.5在截至2021年12月31日的年度内，与这一财产处置相关的资金为100万美元。

2021年9月28日，该公司出售了位于加利福尼亚州萨克拉门托的购物中心米尔斯购物中心(Mills Shopping Center)。售价约为1美元。28.8100万美元，减去销售成本，净收益约为$28.4百万美元。该公司记录的房地产销售收益约为#美元。7.4在截至2021年12月31日的年度内，与这一财产处置相关的资金为100万美元。

本公司于截至2020年12月31日止年度并无任何房地产投资交易。
 
对面积或占有率的任何提及都是未经审计的，不在我们的独立注册会计师事务所根据美国上市公司会计监督委员会的标准对公司财务报表进行审计的范围之内。
 
74

3.  收购租赁无形资产
 
截至2021年12月31日和2020年12月31日的无形资产和负债包括以下内容(以千为单位)：

十二月三十一日，
 20212020
资产：  
就地租约$67,644 $69,178 
累计摊销(27,764)(30,061)
高于市价的租约21,632 21,851 
累计摊销(11,373)(10,858)
收购租赁无形资产净额$50,139 $50,110 
负债：  
低于市价的租赁$188,607 $178,009 
累计摊销(51,999)(52,213)
收购租赁无形负债净额$136,608 $125,796 
 
截至2021年、2020年及2019年12月31日止年度，收购租赁无形资产及收购租赁无形负债在市场租赁之上及之下之摊销净额为#美元。8.8百万，$17.7百万美元和$15.6这些金额分别计入随附的综合经营报表和全面收益表中的租金收入。截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度，原地租赁摊销为#美元。4.8百万，$7.7百万美元和$8.1这些金额分别计入折旧和摊销，并在随附的综合经营报表和全面收益报表中列示。

截至2021年12月31日，收购租赁无形资产的未来摊销计划如下(单位：千)：

截至12月31日的年度： 
2022$6,370 
20235,690 
20245,019 
20254,384 
20263,502 
此后25,174 
收购租赁无形资产未来摊销总额$50,139 
 
截至2021年12月31日，收购租赁无形负债的未来摊销计划如下(单位：千)：

截至12月31日的年度： 
2022$10,624 
20239,767 
20249,557 
20259,199 
20268,887 
此后88,574 
收购租赁无形负债未来摊销总额$136,608 

75

4.  租户租约
 
本公司购物中心的空间根据经营租约出租给不同的租户，这些租约通常授予租户续签选择权，并通常根据某些运营费用和租户的销售额提供额外租金。

截至2021年12月31日，根据不可取消租赁收到的未来最低租金摘要如下(以千为单位)：

截至12月31日的年度： 
2022$204,564 
2023180,874 
2024149,456 
2025121,954 
202694,297 
此后332,281 
最低租赁付款总额$1,083,426 

5.  应付按揭票据、信贷安排及高级票据
 
ROIC不持有任何债务。所有债务均由营运合伙公司直接或间接持有；然而，ROIC为营运合伙公司的定期贷款、无抵押循环信贷安排、物业债务的分割担保及优先票据提供担保。获得长期融资所产生的成本按相关债务协议按比例摊销。递延融资成本的摊销计入综合经营表和综合收益表中的利息费用和其他财务费用。

应付按揭票据
 
分别于2021年12月31日及2020年12月31日以物业及租约转让作抵押的应付按揭票据如下(以千元计，利率除外)：

到期日利率，利率十二月三十一日，
属性20212020
卡西塔斯广场购物中心2022年6月5.320 %$6,660 $6,835 
Riverstone Marketplace2022年7月4.960 %16,811 17,245 
富勒顿十字路口2024年4月4.728 %26,000 26,000 
钻石山广场2025年10月3.550 %35,393 35,500 
   84,864 85,580 
按揭保费  632 1,113 
未摊销递延融资净成本  (142)(184)
应付按揭票据总额  $85,354 $86,509 
 
未来5年及其后应付按揭票据的本金合计到期日如下(单位：千)：

 本金偿还定期摊销按揭保费总计
2022$23,129 $1,004 $344 $24,477 
2023— 686 216 902 
202426,000 708 72 26,780 
202532,787 550 — 33,337 
此后— — — — 
总计$81,916 $2,948 $632 $85,496 
 
76

定期贷款和信贷安排 

本公司无担保定期贷款(“定期贷款”)的账面价值如下(以千计)：

十二月三十一日，
 20212020
定期贷款$300,000 $300,000 
未摊销递延融资净成本(1,111)(1,476)
定期贷款$298,889 $298,524 

该公司与几家银行签订了一项无担保定期贷款协议，根据该协议，贷款人同意提供$300.0百万无担保定期贷款安排。自2019年12月20日起，本公司订立“首次修订及重订定期贷款协议第一修正案”(经修订，“定期贷款协议”)，据此，定期贷款到期日由2022年9月8日延长至2025年1月20日，并无进一步延期选择权。定期贷款协议还规定，公司可不时要求增加总额为#美元的承诺。200.0在定期贷款协议规定的某些条件下，包括贷款人同意额外承诺的情况下，贷款总额为600万欧元。定期贷款协议下的借款应就未偿还本金应计利息，利率等于基于公司信用评级水平的适用利率，外加(如适用)(I)参考有关期间美元存款的资金成本而确定的伦敦银行同业拆借利率(“欧洲美元利率”)，或(Ii)参考(A)联邦基金利率加(A)最高者确定的基本利率。0.50%，(B)KeyBank National Association宣布为其“最优惠利率”的利率，以及(C)欧洲美元利率加1.00%.

运营伙伴关系与几家银行有无担保循环信贷安排。自2019年12月20日起，本公司订立经第二次修订及重订信贷协议(经修订，“信贷融资协议”)第一修正案，根据该协议，信贷融资项下的借款能力为$600.0信贷安排的到期日从2021年9月8日延长至2024年2月20日，二六个月期延期选择权，可由经营合伙企业在满足某些条件(包括支付延期费用)后行使。此外，信贷安排协议包含一个手风琴功能，允许运营伙伴将信贷安排下的借款能力增加到总计#美元。1.210亿美元，取决于贷款人的同意和其他条件。信贷安排协议下的借款应就未偿还本金应计利息，利率等于基于公司信用评级水平的适用利率，加上(I)欧洲美元利率，或(Ii)参考(A)联邦基金利率加(Ii)中最高者确定的基本利率0.50%，(B)KeyBank National Association宣布为其“最优惠利率”的利率，以及(C)欧洲美元利率加0.90%。此外，经营合伙企业有义务按照本公司目前的信用评级水平支付贷款手续费。0.20%，以及按以下费率收取的预付费0.125根据信贷安排协议签发的每份信用证的年利率为%。该公司拥有穆迪投资者服务公司(Baa2)和标普全球评级公司(BBB-)的投资级信用评级，惠誉评级公司的投资级评级于2022年1月从BBB-上调至BBB。

截至2021年12月31日，有不是信贷安排项下的未偿还借款，而未偿还借款为#美元48.0截至2020年12月31日，未偿还金额为100万英镑。未摊销递延融资费用净额计入递延费用，净额计入相应的综合资产负债表，净额约为#美元。1.9截至2021年12月31日，为100万美元，而相比之下，这一数字约为2.8截至2020年12月31日，这一数字为100万。

截至2021年12月31日止年度之定期贷款及信贷安排之加权平均利率为1.1%和1.0%。正如所附财务报表附注11所述，本公司使用利率掉期来管理其利率风险，因此，定期贷款的掉期利率为3.0%。该公司拥有不是截至2021年12月31日的定期贷款项下的可用借款。该公司有$600.0截至2021年12月31日，可根据信贷安排借款的金额为100万。

77

优先债券将于2027年到期

公司2027年到期的无担保优先债券的账面价值如下(单位：千)：
 
十二月三十一日，
 20212020
本金金额$250,000 $250,000 
未摊销递延融资净成本(1,050)(1,226)
优先债券将于2027年到期$248,950 $248,774 

2017年11月10日，经营伙伴关系签订了一项票据购买协议，其中规定发行#美元250.0百万本金4.192027年到期的优先债券百分比(“2027年到期的优先债券”)，私募于2017年12月15日生效。2027年到期的高级债券将于每年6月15日和12月15日支付利息，自2018年6月15日开始，2027年12月15日到期，除非经营合伙企业提前预付。营运合伙履行票据购买协议项下的责任，包括支付其项下的任何未清偿债务，均由ROIC共同及各别提供担保。

高级债券将于2026年到期

公司2026年到期的无担保优先债券的账面价值如下(单位：千)：
 
十二月三十一日，
 20212020
本金金额$200,000 $200,000 
未摊销递延融资净成本(366)(443)
高级债券将于2026年到期$199,634 $199,557 

2016年7月26日，经营伙伴关系签订了经修订的票据购买协议，其中规定发行#美元。200.0百万本金3.952026年到期的优先债券(“2026年到期的优先债券”)以私募方式发行，自2016年9月22日起生效。2026年到期的优先债券将于每年3月22日和9月22日支付利息，自2017年3月22日开始，并于2026年9月22日到期，除非经营合伙企业提前预付。营运合伙履行票据购买协议项下的责任，包括支付其项下的任何未清偿债务，均由ROIC共同及各别提供担保。

2024年到期的优先债券

公司2024年到期的无担保优先债券的账面价值如下(单位：千)：

十二月三十一日，
 20212020
本金金额$250,000 $250,000 
未摊销债务贴现(1,188)(1,557)
未摊销递延融资净成本(652)(873)
2024年到期的优先债券$248,160 $247,570 
 
2014年12月3日，运营合伙企业完成了注册承销的公开发行，募集资金为1美元。250.0本金总额为百万美元4.0002024年到期的优先债券百分比(“2024年到期的优先债券”)，由ROIC全面和无条件担保。2024年到期的优先债券每半年支付一次利息，于6月15日和12月15日支付一次利息，自2015年6月15日开始，并于2024年12月15日到期，除非提前由经营合伙企业赎回。2024年到期的优先票据为经营合伙公司的优先无抵押债务，其偿付权与经营合伙公司的其他无担保债务同等，实际上低于(I)经营合伙公司附属公司的所有债务和其他负债(无论是有担保的还是无担保的)和任何优先股权，以及(Ii)经营合伙公司的所有以其资产为担保的债务，但以担保该等未偿还债务的抵押品的价值为限，该等债务实际上低于(I)经营合伙公司的所有债务和其他负债(无论是有担保的还是无担保的)以及(Ii)经营合伙公司的所有以其资产为担保的债务。ROIC全面和无条件地担保经营合伙企业在到期高级票据项下的义务
78

2024以优先无抵押为基准，包括到期并准时支付票据的本金、溢价(如有)和利息，无论是在规定的到期日、加速、赎回通知或其他情况下。担保是ROIC的优先无担保债务，与ROIC的所有其他优先无担保债务具有同等的偿还权。ROIC对2024年到期的优先债券的担保在支付权利上实际上排在其附属公司(包括经营合伙企业和ROIC根据权益会计方法计入的任何实体)的所有负债(无论是有担保的还是无担保的)和任何优先股权益之后。
 
2023年到期的优先债券
 
公司2023年到期的无担保优先债券的账面价值如下(单位：千)：

十二月三十一日，
 20212020
本金金额$250,000 $250,000 
未摊销债务贴现(998)(1,468)
未摊销递延融资净成本(515)(778)
2023年到期的优先债券$248,487 $247,754 

2013年12月9日，运营合伙企业完成了注册承销的公开发行，募集资金为$250.0本金总额为百万美元5.0002023年到期的优先债券百分比(“2023年到期的优先债券”)，由ROIC全面和无条件担保。2023年到期的优先债券每半年支付一次利息，时间为6月15日和12月15日，自2014年6月15日开始，2023年12月15日到期，除非提前由经营合伙企业赎回。2023年到期的优先票据为营运合伙公司的优先无抵押债务，其偿付权与营运合伙公司的其他无担保债务并列，实际上较(I)营运合伙公司附属公司的所有债务及其他负债(不论有担保或无担保)及任何优先股权益，以及(Ii)营运合伙公司以其资产作担保的所有债务(以该等未偿还债务作担保的抵押品价值为限)为次于(I)经营合伙公司的所有债务及其他负债(不论是否有担保)及(Ii)由其资产担保的所有债务。ROIC按优先无抵押基准全面及无条件担保经营合伙企业于2023年到期的高级票据项下的责任，包括到期及准时支付票据的本金、溢价(如有)及利息，不论票据于指定到期日、提速、赎回通知或其他情况。该担保是ROIC的优先无担保债务，将与ROIC的所有其他优先无担保债务享有同等的偿还权。ROIC对2023年到期优先债券的担保实际上在支付权上排在其附属公司(包括经营合伙企业和ROIC根据权益会计方法计入的任何实体)的所有负债(无论是有担保的还是无担保的)和任何优先股权益之后。

该公司未来5年及以后应付的无担保优先票据的本金合计到期日如下(单位：千)：

本金偿还
2022$— 
2023250,000 
2024250,000 
2025— 
2026200,000 
此后250,000 
总计$950,000 

79

递延融资成本

与公司定期贷款相关的递延融资成本未摊销余额、2027年到期的高级票据、2026年到期的优先票据、2024年到期的高级票据、2023年到期的优先票据以及作为相关债务工具账面金额直接减去的应付按揭票据的未摊销余额，以及与公司的无担保循环信贷安排相关的递延融资成本的未摊销余额(包括在递延费用中)，将在截至2021年12月31日的综合资产负债表中净额计入未来五年的未来业务

 融资成本
2022$2,022 
20232,008 
2024983 
2025300 
2026234 
此后170 
 $5,717 

经营合伙企业的债务协议包含惯常的陈述、财务和其他契约，其根据这些协议借款的能力取决于其持续遵守财务契约和其他限制。由于新冠肺炎疫情对本公司业务的影响，经营合伙企业于2020年对其债务协议中的一项契约进行了临时豁免修正案。修正案调整了有资格列入用于计算合并的无担保杠杆率的未担保资产池的财产的标准。临时豁免期于2021年4月1日到期。截至2021年12月31日，该公司遵守了这些公约。

6.  ROIC的优先股
 
本公司获授权发行50,000,000具有董事会不时决定的指定、投票权和其他权利和优惠的优先股的股份。截至2021年12月31日和2020年12月31日，不是已发行优先股的股份。

7.  ROIC普通股
 
自动取款机
 
2020年2月20日，ROIC分别与(I)KeyBanc Capital Markets Inc.、BTIG，LLC、BMO Capital Markets Corp.、BofA Securities，Inc.、Capital One Securities，Inc.、Citigroup Global Markets Inc.、Jefferies LLC、J.P.Morgan Securities LLC、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC、Robert W.Baird&Co.Inc.和Wells签订了“在市场上”销售协议(“销售协议”)。不时地，ROIC普通股的股份(任何此等股份，“主要股份”)面值$0.0001每股股份(“普通股”)，发给或透过代理，并指示若干代理作为远期卖方(“远期卖方”)提供及出售借入股份(任何该等股份，“远期对冲股份”，以及与主要股份合称为“股份”)，连同根据销售协议将出售的股份，总发行价最高可达$。500.0百万美元。此外，ROIC同时终止了与Capital One Securities，Inc.，Jefferies LLC，KeyBanc Capital Markets Inc.，Raymond James&Associates，Inc.和Robert W.Baird&Co.公司的销售协议，日期为2018年5月1日，并于2019年4月29日修订，ROIC与其先前的“在市场”发行签订了销售协议。

销售协议设想，除了向或通过作为委托人或其销售代理的代理人发行和销售主要股票外，ROIC还可以与KeyBanc Capital Markets Inc.、BMO Capital Markets Corp.、BofA Securities，Inc.、Citigroup Global Markets Inc.、Jefferies LLC、J.P.Morgan Securities LLC、Raymond James&Associates，Inc.和Wells Fargo Securities，LLC或其各自的附属公司(以此类身份，简称“远期购买”)签订单独的远期销售协议若ROIC与任何远期买家订立远期销售协议，ROIC预期该远期买家或其联属公司将向第三方借款，并根据双方接受的与该远期销售协议有关的指示，透过相关远期卖方出售相当于该特定远期销售协议相关普通股股份数目的远期对冲股份。ROIC最初不会收到任何
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通过远期卖家出售远期对冲股票所得收益。ROIC预期于ROIC指定的一个或多个日期，于该特定远期销售协议到期日或之前，以发行普通股(“确认股份”)的方式，与相关远期买家全面结算每项特定远期销售协议，在此情况下，ROIC预期于结算时收取的现金收益净额合计等于特定远期销售协议相关普通股的股数乘以相关远期销售价格。然而，ROIC亦可选择现金结算或股份净额结算特定的远期销售协议，在此情况下，ROIC可能不会从发行普通股中收取任何收益，而ROIC将收取或支付现金(在现金结算的情况下)，或收取或交付普通股的股份(在净股份结算的情况下)，而ROIC则会收取或支付现金(在现金结算的情况下)，或收取或交付普通股(在净股份结算的情况下)。

在截至2021年12月31日的三个月里，ROIC总共出售了1,261,650销售协议下的股份，产生的毛收入约为#美元23.5百万美元，佣金约为$235,000付给特工的钱。在截至2021年12月31日的年度内，ROIC总共出售了3,788,035销售协议下的股份，产生的毛收入约为#美元69.6百万美元，佣金约为$696,000付给特工的钱。
 
股票回购计划
 
2013年7月31日，ROIC董事会批准了一项股票回购计划，回购金额最高可达$50.0百万美元的公司普通股。在截至2021年12月31日的年度内，本公司不是根据这项计划，我不会回购任何普通股。

8.  ROIC的股票薪酬和其他福利计划
 
ROIC遵循与股票薪酬相关的FASB指南，该指南为基于股票的员工薪酬计划建立了财务会计和报告标准，包括员工获得雇主股票或其他股权工具的所有安排，或者雇主根据雇主股票价格对员工承担债务的金额。该指南还定义了基于公允价值的员工股票期权或类似股权工具的会计方法。
 
2018年，本公司通过了本公司修订后的2009年股权激励计划(以下简称“股权激励计划”)。根据股权激励计划可能授予的奖励类型包括股票期权、限制性股票、股票增值权、影子股票、股息等价权和其他基于股权的奖励。股权激励计划采用可替代单位制度，计算用于发行全价值奖励的公司普通股(如限制性股票和LTIP单位)的数量，不同于发行股票期权时使用的普通股数量。总计22,500,000可替换单位(在股权激励计划中的定义)预留用于股权激励计划下的奖励，可替换单位与全额奖励的转换率为6.25设置为1.0。股权激励计划将于2028年4月25日到期。

本公司在其营运合伙企业中以一系列独立的有限合伙权益单位LTIP Units的形式作出若干奖励，该等奖励可作为独立奖励或与股权激励计划下的其他奖励一并授予。LTIP单位受薪酬委员会可能决定的条件和限制的约束，包括继续受雇或服务、实现预先设定的运营业绩目标和按市场指数化的业绩标准。一旦发生指定事件，并在符合适用归属条件的情况下，LTIP单位(根据合伙协议转换为OP单位后)最终可根据ROIC的选择权一对一赎回现金或ROIC普通股的未登记股份。

限制性股票
 
在截至2021年12月31日的年度内，ROIC获奖638,728股权激励计划下的限制性普通股，其中201,726股票是基于绩效的授予，其余的股票是基于时间的授予。基于绩效的赠款基于预定义的运营和市场索引的绩效标准进行授予，授予日期为2024年1月1日。
 
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本公司截至2021年12月31日的非既得限制性股票奖励状况以及截至2021年12月31日的年度变化情况摘要如下：
 
 股票加权平均
授予日期公允价值
截至2020年12月31日的非既得利益者1,048,770 $16.39 
授与638,728 $16.38 
既得(407,912)$17.68 
没收(126,115)$8.68 
截至2021年12月31日未归属1,153,471 $16.77 

截至2021年12月31日，总余额约为10.9未确认的限制性股票补偿支出，与根据股权激励计划授予的未偿还非既有限制性股票授予有关。限制性股票薪酬预计将在剩余的加权平均期间内支出1.7年数(无论业绩条件如何)。截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度，归属的限制性股票的总公允价值约为$5.5百万，$6.6百万美元和$5.8分别为百万美元。

LTIP单元

截至2021年12月31日，仍有187,279股权激励计划下的LTIP未偿还单位，按加权平均授权日公允价值$发行16.27。截至2021年12月31日，根据股权激励计划授予的与未归属LTIP单位相关的补偿费用得到充分确认。

基于股票的薪酬费用

截至2021年、2020年和2019年12月31日止年度，所有基于股票的薪酬安排的费用总额约为$11.0百万，$8.9百万美元和$8.6分别为百万美元。

利润分享和储蓄计划

于二零一一年，本公司设立利润分享及储蓄计划(“401K计划”)，容许合资格员工根据守则延期支付部分薪酬。根据401K计划，公司代表符合条件的员工进行了等额供款。该公司为401K计划提供了大约$95,000, $89,000及$87,000截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度。

9. 经营合伙企业的资本
 
截至2021年12月31日，运营合作伙伴关系已131,227,363行动单位表现突出。ROIC拥有大约93.5于2021年12月31日在营运伙伴关系中拥有%权益，或122,685,266行动小组。剩下的8,542,097运营单位归其他有限合伙人所有。ROIC的一部分普通股和一个运营部门基本上具有相同的经济特征，因为它们在运营合伙企业的总净收益或亏损和分配中平分。
 
截至2021年12月31日，除某些例外情况外，持有者可以根据ROIC的选择，以现金或ROIC普通股的未登记股票一对一的方式赎回其运营单位。如果在赎回中支付现金，赎回价格相当于ROIC收到赎回通知之日之前连续十个交易日在纳斯达克股票市场的普通股平均收盘价。

于截至2021年12月31日止年度内，ROIC共收到423,986行动小组。ROIC被选为赎回423,986在一对一的基础上，ROIC普通股的运营单位，因此，423,986发行了ROIC普通股。
 
截至2021年12月31日，有限合伙人拥有的未赎回OP单位(不包括ROIC)的赎回价值约为$，若此类单位于2021年12月31日赎回162.0百万美元，根据紧接2021年12月31日之前的连续十个交易日，纳斯达克普通股在ROIC股票市场的平均收盘价计算，相当于$18.96每股。
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ROIC的全资子公司Retail Opportunity Investments GP，LLC是运营合伙公司的唯一普通合伙人，作为母公司，ROIC对运营合伙公司的日常管理和控制拥有完全和完全的权力。作为经营合伙企业的唯一普通合伙人，ROIC有效地控制了赎回任何运营单位时发行ROIC普通股的能力。ROIC可自行决定以现金或普通股方式赎回OP单位的赎回条款，将根据适用的会计指引进一步评估，以确定资产负债表上的临时性或永久性股权分类是否合适。该公司对这一指导进行了评估，包括其自行决定结算未登记普通股的能力，并确定运营单位符合作为永久股本列报的要求。

10.  金融工具的公允价值
 
该公司遵循定义公允价值的财务会计准则，建立公允价值计量框架，并扩大关于公允价值计量的披露。该指引适用于根据现有会计声明要求或允许按公允价值计量的已报告余额；因此，该准则不要求对已报告余额进行任何新的公允价值计量。
 
指导意见强调，公允价值是以市场为基础的计量，而不是特定于实体的计量。因此，公允价值计量应基于市场参与者在为资产或负债定价时使用的假设来确定。作为在公允价值计量中考虑市场参与者假设的基础，指引建立了一个公允价值层次，该层次区分基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设(分类在层次1级和2级内的可观察投入)和报告实体自身关于市场参与者假设的假设(分类在层次3级内的不可观察投入)。
 
一级投入利用活跃市场的报价(未经调整)，以获得公司有能力获得的相同资产或负债。第2级投入是指第1级所包括的报价以外的、可直接或间接观察到的资产或负债的投入。二级投入可能包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及资产或负债的可观察到的投入(报价除外)，如利率、汇率和收益率曲线，这些可在通常报价的间隔内观察到。第三级投入是资产或负债的不可观察的投入，通常基于实体自己的假设，因为几乎没有相关的市场活动(如果有的话)。如果公允价值计量的确定基于公允价值体系不同级别的投入，则整个公允价值计量所在的公允价值体系中的水平基于对整个公允价值计量重要的最低水平的投入。公司对某一特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要判断，并考虑资产或负债的特定因素。
 
以下估计公允价值的披露乃由管理层根据现有市场资料及适当的估值方法厘定，如附注1所述。解读市场数据及发展估计公允价值需要作出相当大的判断。因此，本文提出的估计不一定表明处置金融工具时可变现的金额。使用不同的市场假设或估计方法可能会对估计公允价值金额产生重大影响。

现金及现金等价物、限制性现金、租户及其他应收账款、按金、预付开支、其他资产、应付账款及应计开支的账面价值因该等工具的短期性质而属对其公允价值的合理估计。定期贷款和循环信贷安排的账面价值被视为公允价值，因为未偿还债务直接与每月LIBOR合约挂钩。截至2021年12月31日，2027年到期的未偿还优先债券和2026年到期的优先债券的公允价值约为$251.8百万美元和$199.2分别使用市场上无法观察到的重大投入或第3级计算。2024年到期的未偿还优先债券和2021年12月31日到期的2023年到期的高级债券的公允价值约为$261.3百万美元和$265.2根据未在活跃市场上报价，但经市场数据或第2级证实的投入，应付按揭票据分别为2,000,000,000美元。假设应付按揭票据按其假设时的公允价值入账。该公司的应付未偿还按揭票据的公允价值估计约为#美元。85.6百万，加权平均利率为3.5截至2021年12月31日。这些公允价值计量属于公允价值层次的第三级。

11.  衍生工具和套期保值活动
 
该公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为了实现这一目标，该公司主要使用利率掉期作为其利率的一部分
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风险管理战略。被指定为现金流对冲的利率掉期包括从交易对手那里收取可变利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率，而不交换相关名义金额。
 
以下为截至2021年12月31日公司现行利率互换条款摘要(单位：千)：

掉期交易对手名义金额生效日期到期日
蒙特利尔银行$100,000 12/29/20178/31/2022
美国银行$100,000 12/29/20178/31/2022
地区银行$50,000 1/31/20198/31/2022
加拿大皇家银行$50,000 1/31/20198/31/2022

被指定为现金流对冲的衍生工具的公允价值变动计入累计其他全面收益(“AOCI”)，随后将在对冲的预测交易影响收益期间重新分类为收益。

这些工具的估值是使用广泛接受的估值技术确定的，包括对衍生品的预期现金流进行贴现现金流分析。这一分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动率。利率掉期的公允价值乃采用市场标准方法厘定，即将贴现的未来固定现金收款(或付款)及贴现的预期变动现金付款(或收款)净额计算。可变现金支付(或收入)是基于对未来利率(远期曲线)的预期，这些预期来自可观察到的市场利率曲线。

本公司纳入信贷估值调整，以在公允价值计量中适当反映其自身的非履约风险和各自交易对手的非履约风险。在调整其衍生合约的公允价值以计入非履行风险的影响时，该公司考虑了净额结算和任何适用的信用增强的影响，例如抵押品过帐、门槛、相互看跌期权和担保。
 
尽管公司已经确定，用于评估其衍生产品价值的大部分投入都属于公允价值等级的第二级，但与其衍生产品相关的信用估值调整利用第三级投入，例如对当前信用利差的估计，以评估公司及其交易对手违约的可能性。然而，截至2021年12月31日，本公司已评估信用估值调整对其衍生品头寸整体估值的影响的重要性，并确定信用估值调整对其衍生品的整体估值并不重大。因此，本公司已决定将其衍生产品估值整体归类于公允价值等级的第2级。
 
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下表列出了公司按公允价值经常性计量的资产和负债，按这些计量所在的公允价值等级汇总(以千计)：
 
 相同资产和负债的活跃市场报价(第1级)重要的其他可观察到的输入(级别2)无法观察到的重要输入(3级)总计
2021年12月31日：    
负债
衍生金融工具$— $(3,447)$— $(3,447)
2020年12月31日：    
负债
衍生金融工具$— $(9,511)$— $(9,511)

在利率衍生工具到期日之前支付或收到的现金结算利率衍生工具的金额将按现金结算金额记录在AOCI中，并将重新分类为利息支出，因为利息支出已在对冲债务上确认。在接下来的12个月里，公司估计大约有$3.4百万美元将被重新归类为利息支出的非现金增加，这与公司的四项未完成的掉期安排及其以前现金结算的掉期安排有关。
 
下表显示了本公司衍生金融工具截至2021年12月31日和2020年12月31日的公允价值及其在资产负债表上的分类情况(单位：千)：

作为套期保值工具的衍生品资产负债表位置2021年12月31日公允价值2020年12月31日公允价值
利率产品其他负债$(3,447)$(9,511)

现金流套期保值关系中的衍生工具
 
下表详细说明了分别指定为现金流对冲的利率衍生品在截至2021年12月31日和2019年12月31日的年度中确认的损益在财务报表中的位置(以千为单位)：

截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
在保单中确认的衍生品收益(损失)金额$216 $(9,925)$(7,348)
从AOCI重新分类为利息的损失(收益)金额$5,894 $4,572 $(345)

12.  承诺和或有事项
 
在正常的业务过程中，该公司不时会涉及与其物业的拥有权及营运有关的法律行动。管理层认为，该等法律行动最终可能导致的负债(如有)预计不会对本公司的综合财务状况、经营业绩或流动资金产生重大不利影响。
 
本公司已签署多份土地契约，其中本公司为某些物业的全部或部分楼宇之下土地的承租人。截至2021年12月31日，公司的租赁负债净额约为$17.2百万美元，这包括在其他负债在随附的资产负债表中，以及相关的使用权资产，净额约为#美元15.7百万美元，这包括在其他资产在随附的资产负债表中，代表本公司为承租人的所有经营租赁。截至2021年12月31日，公司的加权平均剩余租赁期约为36.4年，用于计算公司租赁负债的加权平均贴现率约为5.2%。租金
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该公司土地租约项下的开支约为$1.6百万，$1.7百万美元，以及$1.6截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万美元。

下表是截至2021年12月31日，公司在经营租赁项下的未贴现的未来最低年度租赁付款与租赁负债的对账(以千为单位)：
 经营租约
2022$1,320 
20231,345 
20241,351 
20251,356 
20261,376 
此后30,276 
未贴现的未来最低租赁付款总额37,024 
未来最低租赁付款，折扣(19,859)
租赁责任$17,165 
 
税收保护协议
 
于二零一三年九月至二零一七年三月期间，本公司与营运合伙的若干有限合伙人订立税务保障协议。税务保障协议规定，除若干例外情况外，本公司须就根据有关税务保障协议计算而产生的若干税务责任，向收到OP单位的卖方作出赔偿，期限为12年(与2013年9月签订的税收保护协议有关)，或10(就2014年12月至2017年3月签订的税务保护协议而言)自税务保护协议之日起计。如果公司触发这些协议下的税收保护条款，公司将被要求支付这些有限合伙人所欠税款的损害赔偿金(外加因支付该等款项而产生的税款的额外损害赔偿金)。

13.  关联方交易
 
本公司已与本公司一名高级职员订立数份租赁协议，根据该等租赁协议，本公司获提供使用储存空间。在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度中，公司产生了大约85,000, $84,000及$84,000分别计入与协议有关的费用，这些费用包括在随附的综合经营报表和全面收益表中的一般费用和行政费用。

14.  后续事件

2022年2月15日，公司董事会宣布普通股现金股息为#美元。0.13每股，于2022年4月8日支付给2022年3月18日的登记持有人。


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附表III-房地产和累计折旧
2021年12月31日
(单位：千)
  公司的初始成本收购后资本化的成本期末结转的金额   
描述和位置累赘土地建筑&
改进		土地建筑&
改进		土地建筑&
改进		 
总计(A)
累计折旧(B)(1)
收购日期
加州派拉蒙广场$— $6,347 $10,274 $798 $1,830 $7,145 $12,104 $19,249 $4,753 12/22/2009
加利福尼亚州圣安娜市中心广场— 7,895 9,890 — 4,013 7,895 13,903 21,798 4,812 1/26/2010
华盛顿州子午谷广场— 1,881 4,795 — 1,930 1,881 6,725 8,606 2,813 2/1/2010
华盛顿州史蒂文斯湖的市场— 3,087 12,397 — 379 3,087 12,776 15,863 4,575 3/16/2010
加利福尼亚州愉悦山市场— 6,359 6,927 — 857 6,359 7,784 14,143 2,733 4/8/2010
欢乐谷市中心，或— 11,678 27,011 — 4,808 11,678 31,819 43,497 10,615 7/14/2010
瀑布山顶城市广场，或— 8,853 7,732 — 2,138 8,853 9,870 18,723 2,679 8/20/2010
华盛顿州遗产市场中心— 6,595 17,399 — 1,063 6,595 18,462 25,057 5,957 9/23/2010
加利福尼亚州克莱蒙特海滨步行街— 5,975 1,019 183 4,170 6,158 5,189 11,347 3,250 9/23/2010
加利福尼亚州Sycamore Creek— 3,747 11,584 — 473 3,747 12,057 15,804 4,710 9/30/2010
加利福尼亚州关塔村— 5,917 27,298 — 1,302 5,917 28,600 34,517 9,202 12/16/2010
分区交叉，或— 3,706 8,327 8 5,487 3,714 13,814 17,528 5,660 12/22/2010
哈尔西十字路口，或(2)
— — 7,773 — 7,436 — 15,209 15,209 4,826 12/22/2010
加利福尼亚州德尔里约热内卢市场— 13,420 22,251 9 5,216 13,429 27,467 40,896 8,917 1/3/2011
加州皮诺维斯塔购物中心— 14,288 36,565 — 8,563 14,288 45,128 59,416 10,637 1/6/2011 / 8/27/2018 / 8/31/2021
加利福尼亚州沙漠泉市场— 8,517 18,761 443 5,960 8,960 24,721 33,681 7,642 2/17/2011
加州文艺复兴镇中心— 8,640 13,848 — 2,536 8,640 16,384 25,024 4,927 8/3/2011
加州乡村俱乐部大门中心— 6,487 17,341 — 539 6,487 17,880 24,367 5,319 7/8/2011
华盛顿州峡谷公园购物中心— 9,352 15,916 — 8,255 9,352 24,171 33,523 7,991 7/29/2011
华盛顿州霍克斯草原购物中心— 5,334 20,694 — 2,110 5,334 22,804 28,138 7,051 9/8/2011
华盛顿州克雷斯大厦— 5,693 20,866 — 5,122 5,693 25,988 31,681 8,885 9/30/2011
希尔斯伯勒市场中心，或(2)
— — 17,553 — 4,630 — 22,183 22,183 7,019 11/23/2011
华盛顿州网关购物中心(2)
— 6,242 23,462 — 713 6,242 24,175 30,417 6,693 2/16/2012
华盛顿州奥罗拉广场— 10,325 13,336 — 6,999 10,325 20,335 30,660 4,048 5/3/2012 / 5/22/2014
加利福尼亚州马林湾购物中心— 8,815 6,797 — 2,016 8,815 8,813 17,628 3,230 5/4/2012
加利福尼亚州Seabbridge Marketplace— 5,098 17,164 — 3,523 5,098 20,687 25,785 5,444 5/31/2012
加利福尼亚州诺瓦托的村庄— 5,329 4,412 — 2,678 5,329 7,090 12,419 1,437 7/24/2012
加利福尼亚州格伦多拉购物中心— 5,847 8,758 — 273 5,847 9,031 14,878 2,896 8/1/2012
威尔逊维尔古城广场，或— 4,181 15,394 — 2,165 4,181 17,559 21,740 4,631 8/1/2012
加利福尼亚州海湾广场— 5,454 14,857 75 1,136 5,529 15,993 21,522 4,377 10/5/2012
加利福尼亚州圣特雷萨村— 14,965 17,162 — 12,345 14,965 29,507 44,472 7,149 11/8/2012
加利福尼亚州西柏树中心— 15,480 11,819 125 2,045 15,605 13,864 29,469 4,231 12/7/2012
87

  公司的初始成本收购后资本化的成本期末结转的金额   
描述和位置累赘土地建筑&
改进		土地建筑&
改进		土地建筑&
改进		 
总计(A)
累计折旧(B)(1)
收购日期
加利福尼亚州雷东多海滩广场— 16,242 13,625 95 528 16,337 14,153 30,490 4,024 12/28/2012
加利福尼亚州海港广场中心— 16,506 10,527 — 3,659 16,506 14,186 30,692 3,050 12/28/2012
加州钻石酒吧镇中心— 9,540 16,795 — 3,578 9,540 20,373 29,913 6,977 2/1/2013
加利福尼亚州贝尔纳多高地广场— 3,192 8,940 — 782 3,192 9,722 12,914 2,919 2/6/2013
华盛顿州峡谷交叉— 7,941 24,659 — 2,512 7,941 27,171 35,112 8,394 4/15/2013
加利福尼亚州钻石山广场35,393 15,458 29,353 — 2,312 15,458 31,665 47,123 7,541 4/22/2013
加利福尼亚州格拉纳达购物中心— 3,673 13,459 — 3,593 3,673 17,052 20,725 3,066 6/27/2013
加利福尼亚州霍桑十字路口— 10,383 29,277 — 231 10,383 29,508 39,891 7,237 6/27/2013
罗宾伍德购物中心，或— 3,997 11,317 18 687 4,015 12,004 16,019 3,087 8/23/2013
5点广场，加利福尼亚州— 17,920 36,965 — 4,584 17,920 41,549 59,469 10,289 9/27/2013
华盛顿州十字路口购物中心— 68,366 67,756 — 29,568 68,366 97,324 165,690 24,139 9/27/2013
加利福尼亚州半岛市场— 14,730 19,214 — 1,265 14,730 20,479 35,209 4,798 11/1/2013
加利福尼亚州乡村俱乐部村— 9,986 26,579 — 824 9,986 27,403 37,389 6,578 11/26/2013
加利福尼亚州加拿大广场(2)
— 10,351 24,819 — 1,397 10,351 26,216 36,567 6,335 12/13/2013
老虎市场(Tigard Marketplace)，或— 13,587 9,603 — 751 13,587 10,354 23,941 3,332 2/18/2014
加利福尼亚州克里克赛德广场— 14,807 29,476 — 6,721 14,807 36,197 51,004 7,983 2/28/2014
加利福尼亚州北公园广场— 13,593 17,733 — 3,221 13,593 20,954 34,547 4,431 4/30/2014
加州福尔布鲁克购物中心(2)
— 21,232 186,197 83 8,137 21,315 194,334 215,649 42,875 6/13/2014
加利福尼亚州穆尔帕克镇中心— 7,063 19,694 — 94 7,063 19,788 26,851 4,328 12/4/2014
加利福尼亚州米申山市场垫— 3,996 11,051 — 576 3,996 11,627 15,623 2,102 12/4/2014
威尔逊维尔市中心，或— 10,334 27,101 — 808 10,334 27,909 38,243 6,434 12/11/2014
加州帕克橡树购物中心— 8,527 38,064 — 385 8,527 38,449 46,976 7,949 1/6/2015
加利福尼亚州安大略广场— 9,825 26,635 — 1,460 9,825 28,095 37,920 6,571 1/6/2015
加利福尼亚州温斯顿庄园— 10,018 9,762 — 1,798 10,018 11,560 21,578 2,595 1/7/2015
加利福尼亚州杰克逊广场— 6,886 24,558 — 768 6,886 25,326 32,212 4,946 7/1/2015
老虎步行街，或— 9,844 10,843 — 249 9,844 11,092 20,936 2,200 7/28/2015
阳光村广场，或— 4,428 13,324 — 2,531 4,428 15,855 20,283 3,540 7/28/2015
加利福尼亚州网关中心— 16,275 28,308 — 4,077 16,275 32,385 48,660 6,148 9/1/2015
约翰逊溪中心，或— 9,009 22,534 — 1,024 9,009 23,558 32,567 4,647 11/9/2015
加利福尼亚州铁马广场— 8,187 39,654 11 2,817 8,198 42,471 50,669 7,612 12/4/2015
华盛顿州贝尔维尤市场— 10,488 39,119 — 10,375 10,488 49,494 59,982 9,002 12/10/2015
华盛顿州四角广场— 9,926 31,415 35 537 9,961 31,952 41,913 6,197 12/21/2015
加州华纳广场— 16,104 60,188 — 10,472 16,104 70,660 86,764 13,020 12/31/2015
加利福尼亚州木兰花购物中心— 12,501 27,040 38 2,043 12,539 29,083 41,622 5,569 3/10/2016
加州卡西塔斯广场购物中心6,660 10,734 22,040 — 1,751 10,734 23,791 34,525 4,175 3/10/2016
加利福尼亚州花束中心— 10,040 48,362 12 903 10,052 49,265 59,317 7,960 4/28/2016
加利福尼亚州北牧场购物中心— 31,522 95,916 — 2,279 31,522 98,195 129,717 15,171 6/1/2016
88

  公司的初始成本收购后资本化的成本期末结转的金额   
描述和位置累赘土地建筑&
改进		土地建筑&
改进		土地建筑&
改进		 
总计(A)
累计折旧(B)(1)
收购日期
加利福尼亚州蒙特利中心(2)
— 1,073 10,609 — 662 1,073 11,271 12,344 1,821 7/14/2016
玫瑰城中心，或(2)
— 3,637 10,301 — (105)3,637 10,196 13,833 1,549 9/15/2016
加州诺尔斯夫妇— 9,726 18,299 — 84 9,726 18,383 28,109 2,954 10/3/2016
华盛顿州BRIDLE TRIES购物中心— 11,534 20,700 — 9,625 11,534 30,325 41,859 4,943 10/17/2016
加利福尼亚州托里山企业中心— 5,579 3,915 — 2,584 5,579 6,499 12,078 2,593 12/6/2016
华盛顿州PCC社区市场广场— 1,856 6,914 — 7 1,856 6,921 8,777 1,108 1/25/2017
加利福尼亚州的露台— 18,378 37,103 — 1,633 18,378 38,736 57,114 5,695 3/17/2017
加利福尼亚州圣罗莎南区购物中心— 5,595 24,453 — 11,234 5,595 35,687 41,282 3,857 3/24/2017
分区中心，或— 6,912 26,098 — 2,832 6,912 28,930 35,842 4,341 4/5/2017
华盛顿州高地山购物中心— 10,511 37,825 66 502 10,577 38,327 48,904 5,408 5/9/2017
加利福尼亚州蒙塔洛马广场— 18,226 11,113 — 113 18,226 11,226 29,452 1,472 9/19/2017
加利福尼亚州富勒顿十字路口26,000 28,512 45,419 — 729 28,512 46,148 74,660 6,087 10/11/2017
华盛顿州Riverstone Marketplace16,811 5,113 27,594 — 655 5,113 28,249 33,362 3,610 10/11/2017
华盛顿州北林伍德购物中心— 4,955 10,335 21 5,128 4,976 15,463 20,439 1,684 10/19/2017
加利福尼亚州内莉·盖尔牧场的村庄— 22,730 22,578 — 1,815 22,730 24,393 47,123 3,188 11/30/2017
华盛顿州体育场中心— 1,699 17,229 45 116 1,744 17,345 19,089 1,799 2/23/2018
京城广场，或— 5,161 10,072 — 122 5,161 10,194 15,355 1,122 5/18/2018
华盛顿州夏步村— 4,312 7,567 — 2,846 4,312 10,413 14,725 601 12/13/2019
加州峡谷溪广场— 13,066 13,455 — (9)13,066 13,446 26,512 200 9/1/2021
加利福尼亚州帕洛马村— 9,642 26,925 — 35 9,642 26,960 36,602 255 10/12/2021
华盛顿州南点广场— 17,890 28,006 — 1 17,890 28,007 45,897 177 11/10/2021
华盛顿州奥林匹亚西部中心— 4,971 19,884 — — 4,971 19,884 24,855 42 12/6/2021
 $84,864 $913,796 $2,077,678 $2,065 $272,616 $915,861 $2,350,294 $3,266,155 $510,836  

a.受经营租赁约束的房地产自有资产对账(单位：千)
 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
期初余额：$3,156,552 $3,131,841 $3,160,472 
年内物业改善情况48,570 38,913 37,985 
年内购入物业136,105 — 11,601 
年内售出的物业(61,491)— (69,056)
年内核销的资产(13,581)(14,202)(9,161)
期末余额：$3,266,155 $3,156,552 $3,131,841 
 
89

b.累计折旧对账(千)
 截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
期初余额：$460,165 $390,916 $329,207 
折旧费用82,957 83,774 82,419 
年内售出的物业(18,476)— (10,775)
房地产资产全额折旧和核销(13,810)(14,525)(9,935)
期末余额：$510,836 $460,165 $390,916 
 
(1)综合业务表中反映的建筑和装修折旧和投资在资产的估计使用年限内计算如下：

建筑：39-40年份
物业改善：10-20年份

(2)物业或部分物业须以土地租赁为准。

(3)出于联邦所得税的目的，房地产的总成本约为#美元。3.02021年12月31日为10亿美元。

90

附表IV-房地产按揭贷款
2021年12月31日
(单位：千)

a.房地产抵押贷款对账(单位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
期初余额：$4,959 $13,000 $— 
本期购入的按揭贷款— — 13,250 
应收按揭票据的偿还(84)(8,041)(250)
期末余额：$4,875 $4,959 $13,000 

项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
 
无
 
第9A项。管制和程序
 
信息披露控制和程序的评估(Retail Opportunity Investments Corp.)
 
ROIC保持着披露控制和程序，旨在确保根据1934年修订的证券交易法提交的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会的规则和表格规定的时间内得到记录、处理、汇总和报告，并积累这些信息并将其传达给管理层，包括其首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于要求披露的决定。在设计和评估披露控制及程序时，ROIC的管理层认识到，任何控制及程序，无论设计及运作如何完善，都只能为达致预期的控制目标提供合理保证，而其管理层须运用其判断，以评估可能的控制及程序的成本效益关系。
 
ROIC的首席执行官和首席财务官根据他们对ROIC的披露控制和程序(如交易法第13a-15(E)和15d-15(E)条所规定的规则13a-15(E)和15d-15(E)所规定的)的评估，得出的结论是，截至本报告所述期间结束时，ROIC的披露控制和程序是有效的，可以为及时收集、评估和披露与ROIC相关的信息提供合理保证，这些信息可能需要根据交易法进行披露
 
截至2021年12月31日止年度，ROIC对财务报告的内部控制并无重大影响，或合理地可能会对ROIC的财务报告内部控制产生重大影响。
 
信息披露控制和程序的评估(零售机会投资合伙企业，LP)
 
经营合伙公司维持披露控制和程序，旨在确保根据1934年“证券交易法”(修订)提交的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会的规则和表格规定的时间内得到记录、处理、汇总和报告，并积累此类信息并将其传达给管理层，包括其首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出有关要求披露的决定。在设计及评估披露控制及程序时，营运合伙的管理层认识到，任何控制及程序，不论设计及运作如何完善，均只能为达致预期的控制目标提供合理保证，并要求其管理层在评估可能的控制及程序的成本效益关系时运用其判断。
 
本公司首席执行官及首席财务官根据其对营运合伙企业的披露控制及程序(定义见交易法第13a-15(E)及15d-15(E)条)(规则13a-15(B)段或规则15d-15(E)所规定)的评估，认为截至本报告所述期间结束时，营运合伙企业的披露控制及程序有效，可为及时收集、评估及披露与营运合伙企业有关的可能须予披露的资料提供合理保证。
 
91

截至2021年12月31日止年度，营运合伙企业对财务报告的内部控制并无重大影响，或合理地可能会对营运合伙企业的财务报告内部控制产生重大影响。

管理层关于财务报告内部控制的报告(Retail Opportunity Investments Corp.)
 
管理层负责建立和维持对财务报告的充分内部控制，这一术语在交易法规则13a-15(F)和15d-15(F)中有定义。在ROIC管理层(包括首席执行官和首席财务官)的监督下，ROIC根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制框架-综合框架(2013年框架)，对截至2021年12月31日的财务报告内部控制有效性进行了评估。根据这一评估，管理层得出结论，其财务报告内部控制自2021年12月31日起有效。
 
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
 
截至2021年12月31日，财务报告内部控制的有效性已由独立注册会计师事务所安永会计师事务所(Ernst&Young LLP)审计，该公司的报告载于本年度报告(Form 10-K)第56页。
 
管理层关于财务报告内部控制的报告(零售机会投资合伙企业，LP)
 
管理层负责建立和维持对财务报告的充分内部控制，这一术语在交易法规则13a-15(F)和15d-15(F)中有定义。在经营合伙公司管理层(包括ROIC首席执行官和首席财务官)的监督下，经营合伙公司根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年框架)，对截至2021年12月31日的财务报告内部控制有效性进行了评估。根据这一评估，管理层得出结论，其财务报告内部控制自2021年12月31日起有效。
 
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
 
财务报告内部控制的变化
 
ROIC或营运合伙企业对财务报告的内部控制(如交易法规则13a-15(F)所定义)在其最近一个季度内没有发生重大影响或合理地可能对其财务报告内部控制产生重大影响的变化。

第9B项。其他信息

没有。

项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露

不适用。

第三部分
 
项目10.董事、高级管理人员和公司治理
 
本项目所要求的信息在此参考公司将于2021年12月31日后120天内提交的2022年股东年会委托书中的材料并入。
 
92

项目11.高管薪酬
 
本项目所要求的信息在此参考公司将于2021年12月31日后120天内提交的2022年股东年会委托书中的材料并入。

项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及相关股东事项
 
本项目所要求的信息在此参考公司将于2021年12月31日后120天内提交的2022年股东年会委托书中的材料并入。

第十三项：某些关系和关联交易，以及董事独立性
 
本项目所要求的信息在此参考公司将于2021年12月31日后120天内提交的2022年股东年会委托书中的材料并入。

项目14.主要会计费用和服务
 
本项目所要求的信息在此参考公司将于2021年12月31日后120天内提交的2022年股东年会委托书中的材料并入。

第四部分

项目15.展品和财务报表明细表
 
(A)(1)和(2)财务报表和附表
 
请参阅第二部分第8项“财务报表和补充数据”下的“合并财务报表索引”。
 
(A)(3)展品
2.1
特拉华州的Retail Opportunity Investments Corp.和马里兰州的Retail Opportunity Investments Corp.之间作为幸存者的合并条款，日期为2011年6月1日 (2)
3.1
修订条款和重述条款 (2)
3.2
修订及重新制定附例 (24)
3.3
第二次修订和重新签署的零售机会投资合伙有限合伙协议，由零售机会投资公司GP，LLC作为普通合伙人，零售机会投资公司及其其他有限合伙人之间签订，日期为2013年9月27日 (5)
3.4
第二次修订和重新修订的零售机会投资合伙有限合伙协议第二修正案，日期为2015年12月4日 (10)
3.5
《零售机会投资合伙有限合伙协议第二次修订和重新修订》第三修正案，日期为2015年12月10日 (10)
3.6
《零售机会投资合伙有限合伙协议第二次修订和重新修订》第四修正案，日期为2015年12月31日 (10)
3.7
《零售机会投资合伙有限合伙协议第二次修订和重新修订》第五修正案，日期为2016年3月10日 (11)
3.8
《零售机会投资合伙有限合伙协议第二次修订和重新修订》第六修正案，日期为2017年3月24日 (14)
3.9
自2017年10月11日起对《零售机会投资合伙有限合伙企业第二次修订和重新签署的有限合伙协议》的第七次修正案 (16)
4.1
单位证书样本 (1)
4.2
普通股证书样本 (1)
4.3
由Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership，LP和Wells Fargo Bank，National Association签订的契约，日期为2013年12月9日 (6)
93

4.4
First Supplemental Indenture，由Retail Opportunity Investments Partnership，LP，Retail Opportunity Investments Corp.和Wells Fargo Bank，National Association提供，日期为2013年12月9日 (6)
4.5
零售机会投资合伙公司2023年到期的5.000厘高级债券，由零售机会投资公司担保，日期为2013年12月9日 (7)
4.6
第二份补充契约，由零售机会投资合伙公司、零售机会投资公司和富国银行全国协会发行(包括零售机会投资合伙公司2024年到期的4.000%高级票据，由零售机会投资公司担保)，日期为2014年12月3日 (8)
4.7
证券说明 (21)
10.1
2009年股权激励计划 (1)
10.2
修订并重新制定2009年股权激励计划 (19)
10.3
2009年股权激励计划限制性股票奖励协议格式及修订重订的2009年股权激励计划 (1)
10.4
2009年股权激励计划期权奖励协议格式及修订后的2009年股权激励计划 (1)
10.5
Retail Opportunity Investments Corp.和Richard A.Baker签署的信函协议，日期为2012年4月2日 (3)
10.6
Retail Opportunity Investments Corp.和Laurie Sneve签署的信函协议，日期为2012年10月24日 (4)
10.7
由Retail Opportunity Investments Corp.、Retail Opportunity Investments Partnership，LP和其中确定的受保护合作伙伴签订的税收保护协议，日期为2013年9月27日 (5)
10.8
由Retail Opportunity Investments Corp.、Retail Opportunity Investments Partnership，LP和其中确定的受保护合作伙伴签订的税收保护协议，日期为2013年9月27日 (5)
10.9
由Retail Opportunity Investments Corp.和其中指定的持有人签署的登记权协议，日期为2013年9月27日 (5)
10.10
由Retail Opportunity Investments Corp.和其中指定的持有人签署的登记权协议，日期为2013年9月27日 (5)
10.11
由Retail Opportunity Investments Corp.、Retail Opportunity Investments Partnership、LP和其中确定的受保护合作伙伴签订的税收保护协议，日期为2014年12月11日 (9)
10.12
由Retail Opportunity Investments Corp.和其中指定的持有人签订的登记权协议，日期为2014年12月11日 (9)
10.13
由Retail Opportunity Investments Corp.、Retail Opportunity Investments Partnership、LP和其中确定的受保护合作伙伴签订的税收保护协议，日期为2015年12月4日 (10)
10.14
由Retail Opportunity Investments Corp.和其中指定的持有人签订的登记权协议，日期为2015年12月4日 (10)
10.15
由Retail Opportunity Investments Corp.、Retail Opportunity Investments Partnership、LP和其中确定的受保护合作伙伴签订的税收保护协议，日期为2015年12月10日 (10)
10.16
由Retail Opportunity Investments Corp.和其中指定的持有人签署的登记权协议，日期为2015年12月10日 (10)
10.17
由Retail Opportunity Investments Corp.、Retail Opportunity Investments Partnership、LP和其中确定的受保护合作伙伴签订的税收保护协议，日期为2015年12月31日 (10)
10.18
由Retail Opportunity Investments Corp.和其中指定的持有人签订的登记权协议，日期为2015年12月31日 (10)
10.19
由Retail Opportunity Investments Corp.、Retail Opportunity Investments Partnership、LP和其中确定的受保护合作伙伴签订的税收保护协议，日期为2016年3月10日 (11)
10.20
由Retail Opportunity Investments Corp.和其中指定的持有人签署的登记权协议，日期为2016年3月10日 (11)
94

10.21
本公司与Stuart A.Tanz之间的雇佣协议，日期为2017年3月21日 (13)
10.22
本公司与Richard K.Schoebel签订的雇佣协议，日期为2017年3月21日 (13)
10.23
本公司与Michael B.Haines签订的雇佣协议，日期为2017年3月21日 (13)
10.24
首次修订和重新签署的定期贷款协议，由Retail Opportunity Investments Corp.作为母担保人，Retail Opportunity Investments Partnership，LP作为借款人，KeyBank National Association作为管理代理，BMO Capital Markets and Regions Bank作为联合辛迪加代理，Capital One，National Association作为文件代理，以及其他贷款方，日期为2017年9月8日 (15)
10.25
首次修订和重新签署的定期贷款协议的第一修正案，由Retail Opportunity Investments Corp.作为母担保人，Retail Opportunity Investments Partnership，LP作为借款人，KeyBank National Association作为管理代理，BMO Capital Markets and Regions Bank作为联合辛迪加代理，Capital One，National Association作为文件代理，以及其他贷款方，日期为2019年12月20日 (20)
10.26
对首次修订和重新签署的定期贷款协议的第二修正案，日期为2020年7月29日，由Retail Opportunity Investments Corp.作为母担保人，Retail Opportunity Investments Partnership，LP作为借款人，KeyBank National Association作为行政代理，以及其其他贷款方 (23)
10.27
第二次修订和重新签署的信贷协议，由Retail Opportunity Investments Corp.作为担保人，Retail Opportunity Investments Partnership，LP作为借款人，KeyBank National Association作为行政代理、摆动额度贷款人和信用证发行商，PNC Bank National Association和U.S.Bank National Association作为联合辛迪加代理和其他贷款人，日期为2017年9月8日 (15)
10.28
第二次修订和重新签署信贷协议的第一修正案，由Retail Opportunity Investments Corp.作为担保人，Retail Opportunity Investments Partnership，LP作为借款人，KeyBank National Association作为行政代理、摆动额度贷款人和信用证发行商，PNC Bank National Association和U.S.Bank National Association作为联合辛迪加代理和其他贷款人，日期为2019年12月20日 (20)
10.29
第二次修订和重新签署的信贷协议的第二修正案，日期为2020年7月29日，由作为担保人的Retail Opportunity Investments Corp.和作为借款人的Retail Opportunity Investments Partnership，LP，作为行政代理的KeyBank National Association以及其其他贷款人组成(23)
10.30
修订和重新签署的票据购买协议，日期为2016年9月22日，由Retail Opportunity Investments Partnership，LP，Retail Opportunity Investments Corp和其中指定的购买者签署 (12)
10.31
第一修正案，日期为2017年9月8日，由Retail Opportunity Investments Partnership，LP，Retail Opportunity Investments Corp和其中指定的购买者修订和重新签署的票据购买协议，日期为2016年9月22日 (17)
10.32
第三修正案，日期为2020年7月29日，由Retail Opportunity Investments Partnership，LP，Retail Opportunity Investments Corp和其中指定的购买者修订和重新签署的票据购买协议，日期为2016年9月22日 (23)
10.33
票据购买协议，日期为2017年11月10日，由Retail Opportunity Investments Partnership，LP、Retail Opportunity Investments Corp.和其中指定的购买者签署 (18)
10.34
第一修正案，日期为2020年7月29日的票据购买协议，日期为2017年11月10日，由Retail Opportunity Investments Partnership，LP，Retail Opportunity Investments Corp和其中指定的购买者提出 (23)
10.35
本公司、经营合伙企业、代理商和远期买家之间于2020年2月20日签订的销售协议 (22)
21.1*
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)子公司名单
23.1*
安永律师事务所(Ernst&Young LLP)同意零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)
95

23.2*
安永律师事务所同意零售机会投资合伙企业
31.1*
首席执行官根据萨班斯-奥克斯利法案第302条作出的证明
31.2*
首席财务官根据萨班斯-奥克斯利法案第302条所作的证明
32.1**
根据第1350条进行的认证
101 SCH内联XBRL分类扩展架构文档
101校准内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101 DEF内联分类扩展定义Linkbase文档
101实验内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101高级版内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
104本年度报告的封面为Form 10-K(截至2021年12月31日)，格式为内联XBRL(包含在附件101中)
________________________
 
(1)通过引用公司于2009年10月26日提交的当前8-K表格报告而合并。
(2)通过参考公司于2011年6月3日提交的当前8-K表格报告而合并。
(3)通过参考公司于2012年4月5日提交的当前8-K表格报告而合并。
(4)通过参考公司于2013年1月3日提交的当前8-K表格报告而合并。
(5)通过参考公司于2013年10月2日提交的当前8-K表格报告而合并。
(6)通过参考公司于2013年12月9日提交的当前8-K表格报告而合并。
(7)参考公司于2014年2月25日提交的截至2013年12月31日的财政年度Form 10-K年度报告合并为本公司。
(8)通过引用本公司于2014年12月3日提交的当前8-K表格报告而合并。
(9)本公司参照本公司于2015年2月25日提交的截至2014年12月31日的财政年度Form 10-K年度报告合并为本公司。
(10)本公司参照本公司于2016年2月24日提交的截至2015年12月31日的财政年度Form 10-K年度报告合并为本公司。
(11)通过参考公司于2016年3月16日提交的当前8-K表格报告而合并。
(12)本公司参照本公司于2016年10月26日提交的截至2016年9月30日的财政季度Form 10-Q季度报告合并为本公司。
(13)通过参考公司于2017年3月24日提交的当前8-K表格报告而合并。
(14)参考本公司于2017年4月27日提交的截至2017年3月31日的财政季度Form 10-Q季度报告而合并。
(15)通过参考公司于2017年9月13日提交的当前8-K表格报告而合并。
(16)通过参考公司于2017年10月17日提交的当前8-K表格报告而合并。
(17)参考本公司于2017年10月25日提交的截至2017年9月30日的财政季度Form 10-Q季度报告而合并。
(18)通过参考公司于2017年11月13日提交的当前8-K表格报告而合并。
(19)通过引用本公司于2018年5月1日提交的当前8-K表格报告而合并。
(20)通过引用本公司于2019年12月27日提交的当前8-K表格报告而合并。
(21)参考本公司于2020年2月19日提交的Form 10-K年度报告合并。
(22)通过引用本公司于2020年2月21日提交的当前8-K表格报告而合并。
(23)通过引用本公司于2020年8月4日提交的当前8-K表格报告而合并。
(24)通过引用本公司于2021年12月15日提交的8-K表格的当前报告而合并。
*现送交存档。
**随本报告提供。
+除非另有说明，所有展品均有第001-33479号文件。

项目16.表格10-K总结
 
没有。

96

签名
 
根据修订后的1934年证券交易法第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权以下签署人代表其签署本报告。
 
 零售机会投资公司。
注册人
日期：2022年2月17日作者：/s/Stuart A.Tanz
 斯图尔特·A·坦兹
 总裁兼首席执行官
 (首席行政主任)
 
 

97

授权书
 
通过此等陈述认识所有人，即以下签名的每个人构成并任命Stuart A.Tanz和Michael B.Haines，他们每个人都有全权在没有对方的情况下行事，该人的真实和合法的事实代理人和代理人，有充分的替代和再代理的权力，以其任何和所有的身份，以他或她的名义、地点和替代，签署本10-K表格及其任何和所有修正案，并将其连同证物和附表一起提交，并提交本表格，以及提交表格10-K及其任何和所有修正案，以及提交表格10-K的证物和附表，并在表格10-K及其任何和所有修正案上签名，并提交表格10-K，并提交表格10-K及其任何和所有修正案，以及提交表格10-K及其附件和附表授予上述实名律师和代理人，以及他们中的每一人充分的权力和权限，以尽其可能或可以亲自进行的所有意图和目的，在该处所内和周围进行每一项必要或适宜的行为和事情，特此批准和确认所有上述事实代理人和代理人，或他们中的任何一人，或他们的替代者或其替代者，可根据本条例合法地作出或导致作出的每一项或每一件事和事情。(B)授予上述实际代理人和代理人及其每一位代理人充分的权力和授权，以尽其可能或可以亲自作出的一切意图和目的，作出和执行在该处所内和周围必须或适宜作出的每一项或每一项行为和事情。
 
根据修订后的1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。

日期：2022年2月17日/s/理查德·A·贝克(Richard A.Baker)
 理查德·A·贝克
 董事会非执行主席

日期：2022年2月17日/s/Stuart A.Tanz
 斯图尔特·A·坦兹
 董事总裁、首席执行官兼首席执行官
 
(首席执行官)

日期：2022年2月17日/s/迈克尔·B·海恩斯(Michael B.Haines)
 迈克尔·B·海恩斯
 首席财务官
 
(首席财务官和首席会计官)

日期：2022年2月17日/s/劳里·A·斯内夫(Laurie A.Sneve)
 劳里·A·斯内夫
 首席会计官

日期：2022年2月17日/s/Angela K.Ho
 何安琪(Angela K.Ho)
 董事
 
日期：2022年2月17日/s/Michael J.Indiveri
 迈克尔·J·英迪维里
 董事
 
日期：2022年2月17日/s/Zabrina M.Jenkins
 扎布丽娜·M·詹金斯
 董事
 
日期：2022年2月17日/s/李·S·内巴特
 李·S·内巴特
 董事
98

 
日期：2022年2月17日查尔斯·J·佩西科(Charles J.Persico)
 查尔斯·J·佩西科
 董事
 
日期：2022年2月17日/s/阿德里安·B·皮茨(Adrienne B.Pitts)
 阿德里安·B·皮茨
 董事

日期：2022年2月17日/s/劳拉·H·波美兰茨
 劳拉·H·波美兰茨
 董事

日期：2022年2月17日/s/Eric S.Zorn
 埃里克·S·佐恩
 董事

99

签名
 
根据修订后的1934年证券交易法第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权以下签署人代表其签署本报告。

 零售机会投资合伙企业(Retail Opportunity Investment Partner，LP)，由其唯一普通合伙人Retail Opportunity Investments GP，LLC
注册人
 
日期：2022年2月17日作者：/s/Stuart A.Tanz
 斯图尔特·A·坦兹
 总裁兼首席执行官
 (首席行政主任)
 
 
 
 
 
 

100

授权书
 
通过此等陈述认识所有人，即以下签名的每个人构成并任命Stuart A.Tanz和Michael B.Haines，他们每个人都有全权在没有对方的情况下行事，该人的真实和合法的事实代理人和代理人，有充分的替代和再代理的权力，以其任何和所有的身份，以他或她的名义、地点和替代，签署本10-K表格及其任何和所有修正案，并将其连同证物和附表一起提交，并提交本表格，以及提交表格10-K及其任何和所有修正案，以及提交表格10-K的证物和附表，并在表格10-K及其任何和所有修正案上签名，并提交表格10-K，并提交表格10-K及其任何和所有修正案，以及提交表格10-K及其附件和附表授予上述实名律师和代理人，以及他们中的每一人充分的权力和权限，以尽其可能或可以亲自进行的所有意图和目的，在该处所内和周围进行每一项必要或适宜的行为和事情，特此批准和确认所有上述事实代理人和代理人，或他们中的任何一人，或他们的替代者或其替代者，可根据本条例合法地作出或导致作出的每一项或每一件事和事情。(B)授予上述实际代理人和代理人及其每一位代理人充分的权力和授权，以尽其可能或可以亲自作出的一切意图和目的，作出和执行在该处所内和周围必须或适宜作出的每一项或每一项行为和事情。
 
根据修订后的1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。
 
日期：2022年2月17日/s/理查德·A·贝克(Richard A.Baker)
 理查德·A·贝克
 董事会非执行主席
 
日期：2022年2月17日/s/Stuart A.Tanz
 斯图尔特·A·坦兹
 董事总裁、首席执行官兼首席执行官
 
(首席执行官)
 
日期：2022年2月17日/s/迈克尔·B·海恩斯(Michael B.Haines)
 迈克尔·B·海恩斯
 首席财务官
 
(首席财务官和首席会计官) 

日期：2022年2月17日/s/劳里·A·斯内夫(Laurie A.Sneve)
 劳里·A·斯内夫
 首席会计官

日期：2022年2月17日/s/Angela K.Ho
 何安琪(Angela K.Ho)
 董事

日期：2022年2月17日/s/Michael J.Indiveri
 迈克尔·J·英迪维里
 董事
 
日期：2022年2月17日/s/Zabrina M.Jenkins
 扎布丽娜·M·詹金斯
 董事
 
日期：2022年2月17日/s/李·S·内巴特
 李·S·内巴特
 董事
101

 
日期：2022年2月17日查尔斯·J·佩西科(Charles J.Persico)
 查尔斯·J·佩西科
 董事

日期：2022年2月17日/s/阿德里安·B·皮茨(Adrienne B.Pitts)
 阿德里安·B·皮茨
 董事

日期：2022年2月17日/s/劳拉·H·波美兰茨
 劳拉·H·波美兰茨
 董事

日期：2022年2月17日/s/Eric S.Zorn
 埃里克·S·佐恩
 董事
102