零售机会投资公司上市：纳斯达克：ROIC
11250 El Camino Real，套房200
San Diego, CA 92130

立即释放
2022年2月16日星期三

零售机会投资公司公布2021年业绩

加利福尼亚州圣地亚哥(2022年2月16日)-Retail Opportunity Investments Corp.(纳斯达克：ROIC)今天宣布了截至2021年12月31日的年度和三个月的财务和经营业绩。

2021年亮点
▪普通股股东净收入5,350万美元(稀释后每股0.44美元)
▪运营资金1.279亿美元(1)(稀释后每股1美元)
年末▪投资组合租赁率为97.5%(连续第9年高于96%)
▪同中心现金净营业收入增长3.0%(2021年与2020年相比)
▪新租约的相同空间现金租金上涨14.9%(续约上涨4.3%)
▪斥资1.224亿美元收购以食品杂货为基础的购物中心
▪6,970万美元的房地产处置(完成退出萨克拉门托市场)
▪通过自动取款机计划筹集6960万美元普通股
▪年终未偿本金债务减少4,870万美元(2021年与2020年相比)
▪100%债务有效固定利率和年末信贷安排零余额
▪高级环境、社会和治理计划

2021年第四季度亮点
▪普通股股东净收入850万美元(稀释后每股0.07美元)
▪运营资金3,260万美元(稀释后每股0.25美元)
▪斥资9,450万美元收购以食品杂货为基础的购物中心
▪同中心现金净营业收入增长5.6%(21财年第四季度与20财年第四季度相比)
▪新租约的相同空间现金租金上涨27.1%(续约上涨4.8%)
▪通过自动取款机计划筹集2,350万美元普通股

2022年年初至今的亮点
▪以3,600万美元收购目前以食品杂货为基础的购物中心
▪获得惠誉评级公司(Fitch Ratings，Inc.)的投资级评级上调。
▪宣布每股0.13美元现金股息
________________________________________
(1)本新闻稿末尾提供了GAAP净收入与运营资金(FFO)的对账。

零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)总裁兼首席执行官斯图尔特·A·坦兹(Stuart A.Tanz)表示：“利用我们以食品杂货为主的投资组合的基本长期实力和吸引力，我们在2021年继续取得了坚实的租赁业绩。我们将年终投资组合租赁率提高到接近97.5%的创纪录高位，同一空间的新租赁租金连续第九年实现了两位数的增长。此外，在下半年，


2021年，我们推进了我们的纪律严明的投资计划，收购了1.224亿美元的杂货店购物中心，其中包括第四季度收购的9450万美元。Tanz补充说：“除了我们的租赁和投资举措，在2021年期间，我们还努力加强我们的资产负债表，通过房地产处置和股票发行筹集资金，为收购和减少债务提供资金。鉴于我们到2021年的强劲收尾，我们将以良好的势头开始2022年，我们打算在此基础上进一步发展我们的业务和投资组合。“
财务汇总
在截至2021年12月31日的一年中，普通股股东的GAAP净收入为5350万美元，或每股稀释后收益0.44美元，而在截至2020年12月31日的一年中，普通股股东的GAAP净收入为3200万美元，或每股稀释后收益0.27美元。2021年GAAP净收入包括出售房地产带来的2230万美元收益，这是ROIC在2021年处置财产的结果。截至2021年12月31日的三个月，普通股股东的GAAP净收入为850万美元，或每股稀释后收益0.07美元，而截至2020年12月31日的三个月，普通股股东的GAAP净收入为890万美元，或每股稀释后收益0.08美元。

2021年的FFO为1.279亿美元，或每股稀释后收益1.00美元，而2020年的FFO为1.325亿美元，或每股稀释后收益1.05美元。2021年第四季度的FFO为3260万美元，或每股稀释后0.25美元，而2020年第四季度为3430万美元，或每股稀释后0.27美元。ROIC根据全国房地产投资信托协会(National Association Of Real Estate Investment Trust)的定义，将FFO报告为一项补充业绩衡量标准。本新闻稿末尾提供了GAAP净收入与FFO的对账。

2021年，同中心净运营收入(NOI)为1.894亿美元，而2020年同中心净运营收入为1.838亿美元，增长3.0%。2021年第四季度，与2020年第四季度相比，同一中心NOI增长了5.6%。ROIC报告现金基础上的同一中心比较NOI。本新闻稿末尾提供了GAAP营业收入与同一中心比较噪声指数的对账。
资产负债表摘要
2021年期间，ROIC筹集了1.393亿美元的资本，其中6970万美元来自财产处置，6960万美元来自通过其自动取款机计划发行约380万股普通股(包括第四季度发行的约130万股)。ROIC利用收益，加上运营现金流，为1.224亿美元的购物中心收购提供资金，并与2020年底相比，2021年底未偿还的本金债务减少了4870万美元。

截至2021年12月31日，ROIC的房地产总资产(累计折旧前)约为33亿美元，未偿还本金债务约为13亿美元，而截至2020年12月31日，房地产总资产为32亿美元，未偿还本金债务为14亿美元。此外，截至2021年底，ROIC的本金债务100%实际上是固定利率的，ROIC的本金债务的93.6%是无担保的，其6亿美元的无担保循环信贷安排没有未偿还的借款。

2022年1月，惠誉评级公司(Fitch Ratings，Inc.)授予ROIC评级升级至BBB，前景稳定。惠誉表示，评级上调和前景展望反映了ROIC改进的信用指标、高质量的杂货店购物中心、强劲的租户多元化和透明的商业模式。
收购总结
2021年期间，ROIC在不同的交易中收购了四个杂货店购物中心，总金额为1.224亿美元，其中包括以下三个在第四季度收购的杂货店购物中心。

帕洛马村

2021年10月，ROIC以3250万美元收购了帕洛马村。购物中心占地约125,000平方英尺，由艾伯森超市和CVS药房组成。该房产位于加利福尼亚州的特梅库拉(Temecula)，位于大圣地亚哥大都市区内，目前已出租99.0%。



南角广场

2021年11月，ROIC以3720万美元收购了南点广场。购物中心面积约19万平方英尺，由食品杂货店和Rite Aid药房组成。该房产位于大西雅图大都市区内的华盛顿州埃弗雷特，目前已出租97.2%。

奥林匹亚西部中心

2021年12月，ROIC以2480万美元收购了奥林匹亚西部中心。该购物中心占地约69,000平方英尺，由Trader Joe‘s停泊。该物业位于华盛顿州奥林匹亚，位于大西雅图大都市区内，目前100%已出租。

ROIC目前拥有具有约束力的合同，将以不同的交易方式收购两个以食品杂货为基础的购物中心，总金额为3600万美元。
处置摘要
在2021年期间，ROIC出售了三处房产，总计6970万美元，其中包括出售其在萨克拉门托的剩余两处房产，完成了其计划中的萨克拉门托市场战略退出。
物业运营摘要
截至2021年12月31日，ROIC的投资组合租赁比例为97.5%，而2020年12月31日的租赁比例为96.8%。于2021年，ROIC签订了477份租约，总计约140万平方英尺，其中包括195份新租约，总计448,461平方英尺，实现了相同空间比较基准租金14.9%的增长，以及282份续签租赁，总计979,349平方英尺，实现了4.3%的基本租金增长。2021年第四季度，ROIC执行了131份租约，共计421,567平方英尺，其中新签租约46份，合计140,788平方英尺，实现了相同空间比较基准租金27.1%的涨幅；续签了85份租约，总计280,779平方英尺，实现了4.8%的基租上涨。ROIC报告相同空间的比较基准租金以现金为基础。
环境、社会和治理摘要
在2021年期间，ROIC继续推进其环境、社会和治理(ESG)倡议。正如其2021年年度ESG报告中披露的那样，到目前为止，ROIC已经实现了同中心温室气体排放累计减少7%，同中心能耗累计减少5%。此外，为表彰其将环境和可持续发展标准纳入租约的举措，ROIC被美国能源部评为2021年绿色租赁领导者(授予最高“黄金”级别称号)。在社会倡议方面，在2021年期间，ROIC继续其员工社区参与计划，其员工参与度计划实现了100%的企业参与其年度多样性、公平性和包容性培训。在加强治理方面，ROIC董事会(Board)于2021年实施了董事会更新和公司治理倡议。年内，董事会委任了三名新的独立董事，而两名长期任职的董事则通知董事会，他们将不会竞选连任。此外，董事会加强了股东的权利，使股东现在可以修改ROIC的章程。
股息汇总表
2021年期间，ROIC宣布全年季度现金股息总额为每股0.44美元。此外，在2021年12月，ROIC宣布了每股0.07美元的特别现金股息。特别股息是2021年ROIC财产处置计划实现的房地产销售收益的结果。2022年2月15日，董事会宣布每股0.13美元的现金股息，2022年4月8日支付给2022年3月18日登记在册的股东。


2022年指导总结
ROIC目前估计，2022年GAAP净收入将在稀释后每股0.22美元至0.29美元的范围内，FFO将在稀释后每股1.02美元至1.08美元的范围内。

2021年实际截至2022年12月31日的年度
低端高端
(未经审计，除每股和百分比数据外，金额以千计)
适用于股东的GAAP净收入$53,508 $27,530 $36,389 
运营资金(FFO)-稀释$127,949 $134,640 $143,640 
GAAP稀释后每股净收益$0.44 $0.22 $0.29 
稀释后每股FFO$1.00 $1.02 $1.08 
关键驱动因素
一般和行政费用$19,654 $22,000 $21,000 
直线租金$959 $(500)$(500)
摊销高于市值和低于市值的租金$8,795 $9,100 $9,100 
坏账$2,779 $4,000 $2,000 
收购$122,350 $100,000 $300,000 
性情$69,692 $50,000 $30,000 
同中心现金NOI增长(与2021年相比)3.0 %2.0 %4.0 %

ROIC管理层将在ROIC 2022年2月17日的电话会议上讨论指导意见和基本假设。ROIC的指导是前瞻性声明，可能会受到本新闻稿中其他地方提到的风险和其他因素的影响。
电话会议
ROIC将于2022年2月17日(星期四)下午12点召开电话会议和音频网络直播，讨论其结果。东部时间/上午9：00太平洋时间。有兴趣参加电话会议的人应在预定的电话会议开始前至少10分钟拨打(877)312-8783(国内)或(408)940-3874(国际)。出现提示时，提供会议ID：4844598。现场网络直播也将在http://www.roireit.net/.上以只听模式收看。电话会议将被录音，并可从下午3点开始重播。东部时间2022年2月17日，一直持续到下午3点。东部时间2022年2月24日。要收听电话会议录音，请拨打(855)8592056(国内)或(4045373406)(国际)，并使用会议ID：4844598。电话会议还将在http://www.roireit.net/上存档约90天。
关于零售机会投资公司。
零售机会投资公司(纳斯达克代码：ROIC)是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托公司，专门收购、拥有和管理位于西海岸人口稠密的大都市市场的杂货店购物中心。截至2021年12月31日，ROIC拥有89个购物中心，总面积约为1020万平方英尺。ROIC是最大的上市、以食品杂货为基础的购物中心，REIT专门专注于西海岸。ROIC是标准普尔SmallCap 600指数成份股公司之一，拥有穆迪投资者服务公司、标准普尔全球评级公司和惠誉评级公司的投资级公司债务评级。

本文中使用的“相信”、“预期”、“项目”、“应该”、“估计”、“预期”、“指导”和类似表述旨在识别符合1933年“证券法”(修订后)第27A节和1934年“证券交易法”(修订后)第21F节中该术语含义的前瞻性陈述。本文中包含的某些陈述可能构成私人定义的“前瞻性陈述”


1995年证券诉讼改革法。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些风险、不确定性和其他因素可能导致ROIC的实际结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果大不相同。有关这些风险和因素的信息在ROIC提交给美国证券交易委员会的文件中有描述，其中包括其最新的Form 10-K年度报告，该报告可在www.roireit.net上查阅。


零售机会投资公司。
合并资产负债表
(单位为千，共享数据除外)
十二月三十一日，
20212020
资产  
房地产投资：  
土地$915,861 $881,872 
建筑和改善2,350,294 2,274,680 
 3,266,155 3,156,552 
减去：累计折旧510,836 460,165 
2,755,319 2,696,387 
应收按揭票据4,875 4,959 
房地产投资净额2,760,194 2,701,346 
现金和现金等价物13,218 4,822 
受限现金2,145 1,814 
租户和其他应收账款净额55,787 58,756 
收购租赁无形资产净额50,139 50,110 
预付费用5,337 4,811 
递延费用，净额25,017 25,655 
其他资产17,007 17,296 
总资产$2,928,844 $2,864,610 
负债和权益  
负债：  
定期贷款$298,889 $298,524 
信贷安排— 48,000 
高级注释945,231 943,655 
应付按揭票据85,354 86,509 
收购租赁无形负债净额136,608 125,796 
应付账款和应计费用48,598 17,687 
租户的保证金7,231 6,854 
其他负债40,580 46,426 
总负债1,562,491 1,573,451 
承诺和或有事项
股本：  
优先股，面值0.0001美元，授权发行50,000,000股；无已发行和已发行股票— — 
普通股，面值0.0001美元，授权发行5亿股；分别于2021年12月31日和2020年12月31日发行和发行122,685,266股和118,085,155股
12 12 
额外实收资本1,577,837 1,497,662 
超过盈利的股息(297,801)(289,309)
累计其他综合损失(3,154)(8,812)
总零售机会投资公司股东权益1,276,894 1,199,553 
非控制性权益89,459 91,606 
总股本1,366,353 1,291,159 
负债和权益总额$2,928,844 $2,864,610 


零售机会投资公司。
合并业务报表
(未经审计)
(单位为千，每股数据除外)

截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度，
 2021202020212020
收入  
租金收入$71,999 $71,391 $280,924 $280,388 
其他收入799 1,527 3,176 3,726 
总收入72,798 72,918 284,100 284,114 
运营费用
物业经营12,105 10,847 44,439 41,050 
财产税8,161 8,023 33,663 33,288 
折旧及摊销23,528 24,690 92,929 97,731 
一般和行政费用5,301 4,781 19,654 16,755 
其他费用229 318 860 843 
总运营费用49,324 48,659 191,545 189,667 
房地产销售收益— — 22,340 — 
营业收入23,474 24,259 114,895 94,447 
营业外费用  
利息费用和其他财务费用(14,362)(14,679)(57,535)(59,726)
净收入9,112 9,580 57,360 34,721 
可归因于非控股权益的净收入(598)(681)(3,852)(2,707)
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)的净收入$8,514 $8,899 $53,508 $32,014 
每股收益-基本和稀释后收益$0.07 $0.08 $0.44 $0.27 
每股普通股股息$0.18 $— $0.51 $0.20 





运营资金的计算
(未经审计)
(单位：千)

截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度，
2021202020212020
可归因于ROIC的净收入$8,514 $8,899 $53,508 $32,014 
加价：折旧和摊销23,528 24,690 92,929 97,731 
减去：房地产销售收益— — (22,340)— 
运营资金--基础32,042 33,589 124,097 129,745 
可归因于非控股权益的净收入598 681 3,852 2,707 
运营资金-稀释$32,640 $34,270 $127,949 $132,452 

同中心现金净营业收入分析
(未经审计)
(以千为单位，购物中心数量和百分比除外)

截至12月31日的三个月，截至十二月三十一日止的年度，
20212020$CHANGE%变化20212020$CHANGE%变化
同一中心分析中包含的购物中心数量85 85 85 85 
同中心入住率97.5 %97.0 %0.5 %97.5 %97.0 %0.5 %
收入：
基本租金$50,645 $48,781 $1,864 3.8 %$199,858 $199,702 $156 0.1 %
百分比租金865 237 628 265.0 %1,129 505 624 123.6 %
向租户追讨款项16,420 15,518 902 5.8 %66,045 64,951 1,094 1.7 %
其他财产性收入608 1,284 (676)(52.6)%2,101 2,620 (519)(19.8)%
坏账(683)(1,915)1,232 (64.3)%(2,621)(10,049)7,428 (73.9)%
总收入67,855 63,905 3,950 6.2 %266,512 257,729 8,783 3.4 %
运营费用
物业运营费用12,108 10,737 1,371 12.8 %44,177 41,344 2,833 6.9 %
财产税7,926 7,867 59 0.7 %32,948 32,562 386 1.2 %
总运营费用20,034 18,604 1,430 7.7 %77,125 73,906 3,219 4.4 %
同中心现金净营业收入$47,821 $45,301 $2,520 5.6 %$189,387 $183,823 $5,564 3.0 %



同中心现金净营业收入对账
(未经审计)
(单位：千)

截至12月31日的三个月，截至12月31日的12个月，
 2021202020212020
公认会计准则营业收入$23,474 $24,259 $114,895 $94,447 
折旧及摊销23,528 24,690 92,929 97,731 
一般和行政费用5,301 4,781 19,654 16,755 
其他费用229 318 860 843 
房地产销售收益— — (22,340)— 
直线租金(521)(516)(959)(1,079)
摊销高于市值和低于市值的租金(2,224)(6,898)(8,795)(17,654)
财产收入和其他费用(1)
(249)(11)(768)(484)
公司现金噪声总额49,538 46,623 195,476 190,559 
非同中心现金噪声(1,717)(1,322)(6,089)(6,736)
同中心现金噪声$47,821 $45,301 $189,387 $183,823 
____________________
(1)包括锚租赁终止费用，扣除合同金额(如有)、与前期相关的费用和回收调整以及其他杂项调整。

非GAAP披露
运营资金(“FFO”)是公认的REITs的非GAAP财务衡量标准，公司认为，当与根据GAAP呈报的财务报表一起考虑时，它为评估其财务业绩提供了额外和有用的手段。FFO经常被证券分析师、投资者和其他相关方用来评估REITs的业绩，其中大多数REITs都是根据GAAP计算的FFO和净利润。本公司根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)发布的“FFO白皮书”计算FFO，该白皮书将FFO定义为普通股股东应占净收益(根据公认会计准则确定)，不包括债务重组、出售折旧财产和减值的损益，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及对合伙企业和未合并的合资企业进行调整后的净收益。该白皮书将FFO定义为普通股股东应占的净收入(根据GAAP确定)，不包括债务重组、可折旧财产销售和减值的损益，以及与房地产相关的折旧和摊销。

公司内部使用现金净营业收入(“NOI”)来评估和比较公司物业的经营业绩。本公司相信现金NOI向投资者提供有关本公司财务状况及经营业绩的有用资料，因为它只反映在物业层面发生的收入及支出项目，而当跨期间比较时，可用于厘定本公司物业的收益趋势，因为此衡量标准不受非现金收入及支出确认项目、本公司融资成本、折旧及摊销费用的影响、收购及出售营运房地产资产的损益、一般及行政开支或与本公司有关的其他损益影响。该公司认为，将这些项目从营业收入中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了经营公司物业所产生的实际收入和发生的实际费用，以及入住率、租金和运营成本的趋势。现金NOI是衡量公司物业经营业绩的指标，但不能衡量公司的整体业绩，因此不能替代按照公认会计原则计算的净收入或营业收入。本公司将现金NOI定义为营业收入(基本租金和从租户那里收回)、减去财产和相关费用(财产营业费用和物业税)，经非现金收入和营业费用项目(如直线租金和租赁无形资产摊销、债务相关费用和其他调整)调整后的现金NOI。现金NOI还不包括一般和行政费用、折旧和摊销、收购交易成本、其他费用、利息费用。, 物业收购和处置、非常项目、租户改善的损益


以及租赁佣金。其他REITs可能使用不同的方法来计算现金NOI，因此，公司的现金NOI可能无法与其他REITs相比。

联系方式：
投资者关系部阿什利·鲁比诺(Ashley Rubino)
858-677-0900
邮箱：arubino@roireit.net