纽约，2022年2月16日-Urban Edge Properties(NYSE：UE)(以下简称“公司”)今天公布了截至2021年12月31日的季度和年度业绩。

财务业绩(1)(2)

·本季度普通股股东应占净收入为4250万美元，或每股稀释后收益0.36美元，而2020年第四季度为1900万美元，或每股稀释后收益0.16美元。在截至2021年12月31日的一年中，普通股股东应占净收益从截至2020年12月31日的9360万美元增加到1.027亿美元，或每股稀释后收益0.88美元，或每股稀释后收益0.79美元。

·本季度适用于稀释后普通股股东(FFO)的运营产生的资金为6780万美元，或每股0.56美元，而2020年第四季度为4900万美元，或每股0.40美元。在截至2021年12月31日的一年中，FFO从截至2020年12月31日的1.563亿美元增加到1.803亿美元，或每股1.48美元，或每股1.27美元。

·本季度调整后的FFO为3310万美元，合每股0.27美元，而2020年第四季度为2800万美元，合每股0.23美元。在截至2021年12月31日的一年中，调整后的FFO增至1.335亿美元，或每股1.09美元，而截至2020年12月31日的一年为1.075亿美元，或每股0.88美元。

经营业绩(1)(3)

·与2020年第四季度相比，包括在建物业在内的同业净营业收入(NOI)增长了16.0%，与截至2020年12月31日的一年相比，增长了14.1%。

·与2020年第四季度相比，不包括重新开发中的物业的同业NOI增加了17.5%，与截至2020年12月31日的一年相比，增加了14.3%。

·报告的同一物业组合租赁入住率为94.1%，与2021年9月30日相比增加了120个基点，与2020年12月31日相比增加了250个基点。

·报告的综合投资组合租赁入住率为88.8%，与2021年9月30日相比下降了190个基点，与2020年12月31日相比下降了60个基点。减少的主要原因是终止了我们在Bruckner Commons的Kmart和Sears租约，Montehiedra和SunISE Mall的奥特莱斯。

·本季度执行了34份新的租赁、续签和期权，总计815,000瑞士法郎。相同空间的租赁总额为589,000 SF，按GAAP计算产生的平均租金利差为20.1%，按现金计算的平均租金利差为5.3%。

·收取第四季度基本租金的99%。

资产负债表和流动性(1)(4)

截至2021年12月31日的资产负债表亮点包括：

·总流动资金约8.2亿美元，包括手头2.2亿美元的现金和我们循环信贷协议下的6亿美元。

·加权平均到期日为4.9年，2022年到期的债务为8080万美元。

·总市值约为40亿美元，其中包括1.218亿股完全稀释的普通股，价值23亿美元和17亿美元的债务。

·净债务与总市值之比为37%。

租赁、开发和再开发

该公司签署了271,000 SF的新租约，其中包括与位于卑尔根市中心的Kohl‘s签订的134,000 SF租约，该租约因世纪21世纪的破产而出现空缺。该公司还与Hackensack Meridian Health签订了一份为期20年的租约，在卑尔根镇中心面向4号公路的一块空置地块上建造一座8万SF的医疗办公楼。新建筑还有待某些州和市政部门的批准，预计将于今年年底收到。

该公司在本季度启动了8120万美元的重建项目，目前有2.187亿美元的在建重建项目正在进行中，其中1.466亿美元仍有待融资。这些项目预计将产生约8%的非杠杆收益率。

在本季度，该公司稳定了两个重建项目，总金额为1250万美元。在吨公地的额外土地上开发的102,000 SF CubeSmart自助式存储设施的入住率达到87%。此外，我们位于新泽西州塞勒姆的酒店的娱乐城扩建工程已经完成，租户于2021年11月开业。

该公司已经签署了尚未开始租金的租约，预计未来每年的总租金将增加2200万美元，约占当前NOI的10%。其中约600万美元预计将在2022年确认。

收购和处置活动

去年12月，该公司完成了对伍德莫尔镇中心(Woodmore Towne Centre)的收购，收购价格为1.934亿美元。伍德莫尔中心是一家位于马里兰州格伦纳登(Glenarden)的71.2万SF杂货店的地区性购物中心，其中包括毗邻的一块22英亩的地块。这笔交易的初始非杠杆收益率约为6.4%。

为了为此次收购提供资金，该公司以该物业为抵押，签订了为期10年、价值1.172亿美元的无追索权第一抵押贷款。该抵押贷款的固定利率为3.39%，整个贷款期限只收利息。

2021年12月，该公司以240万美元的销售价格出售了其在加利福尼亚州瓦列霍的土地租赁头寸。

分红

2022年2月15日，董事会宣布季度定期股息为每股普通股0.16美元，显示的年利率为每股0.64美元，比之前的年率增加0.04美元或6.7%。红利将于2022年3月31日支付给2022年3月15日登记在册的普通股股东。

收益电话会议信息

该公司将于美国东部时间2022年2月16日上午8：30主持收益电话会议和音频网络直播。所有感兴趣的人都可以通过会议ID 13725369拨打1-877-407-9716(免费)或1-201-493-6779(收费/国际)收听收益电话会议。电话会议还将进行网络直播，并在我们网站www.uedge.com的投资者页面上以只听模式收看。电话会议的重播将于美国东部时间2022年2月16日上午11：30至2022年3月2日(星期三)晚上11：59在投资者页面上的网络直播链接上播出。

(1)有关定义和其他详细信息，请参阅“非GAAP财务指标”和“经营指标”。

(2)关于截至2021年12月31日的季度的净收益与调整后的FFO和FFO的对账，请参阅第8页。

(3)关于截至2021年12月31日的季度净收入与NOI和同物业NOI的对账，请参阅第9页。

(4)截至2021年12月31日的净债务计算为总合并债务17亿美元减去总现金和现金等价物(包括限制性现金)2.2亿美元。

非GAAP财务指标

除了主要的GAAP陈述之外，该公司还使用某些非GAAP业绩衡量标准，因为我们相信这些衡量标准提高了人们对公司经营业绩的理解。我们不断评估我们报告的非GAAP业绩衡量标准的有用性、相关性、局限性和计算方法，以确定如何最好地向投资公众提供相关信息，因此该等报告衡量标准可能会发生变化。该公司的非GAAP业绩衡量标准具有局限性，因为它们不包括影响经营的所有收入和支出项目，因此，应始终将其视为补充财务结果。此外，该公司对非GAAP指标的计算可能无法与其他REITs或房地产公司报告的类似名称的非GAAP指标相提并论，这些公司以不同的方式定义这些指标，因此，了解公司定义和计算其每个非GAAP指标的方式非常重要。公司和投资公众通常使用以下非GAAP衡量标准来了解和评估我们的经营业绩和业绩：

·FFO：本公司认为，FFO是衡量其经营业绩的有用的补充指标，是房地产行业，尤其是房地产投资信托基金(REITs)广泛使用的公认指标。根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)和本公司的定义，FFO是净收益(根据GAAP计算)，不包括与REIT主营业务相关的可折旧房地产和土地销售的收益(或亏损)、与REIT主营业务相关的可折旧房地产或土地的减值以及租赁物业折旧和摊销费用。该公司认为，公布FFO产生的可比期间经营业绩更有利于财务分析师、投资者和股东，主要是因为它排除了房地产资产价值可预测地减少的假设。FFO不代表符合GAAP的经营活动的现金流，不应被视为净收益的替代，不应被视为我们业绩的指标，也不代表现金流作为流动性或我们进行现金分配的能力的衡量标准。

·调整后的FFO：该公司披露调整后的FFO是因为它认为这是对其核心运营业绩的有用补充衡量标准，有助于历史财务期的可比性。调整后的FFO是通过对FFO进行某些调整来计算的，以计入公司认为不能代表持续核心经营业绩的项目，包括不可比较的收入和支出。本公司计算调整后FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。

·NOI：公司内部使用NOI进行投资和资本分配决策，并将我们物业的非杠杆化表现与同行进行比较。该公司认为，NOI作为业绩衡量标准对投资者是有用的，因为当跨时期比较时，NOI反映了入住率、租赁率、运营成本以及非杠杆基础上的收购和处置活动的趋势对运营的影响，提供了从净收入中不能立即显现的视角。该公司使用GAAP定义的净收入计算NOI，仅反映在物业层面发生的、经非现金租金收入和支出调整的收入和支出，以及我们认为不能代表持续经营业绩的收入或支出(如果有的话)。此外，该公司使用NOI保证金，计算方法为NOI除以总收入，基于类似原因，公司认为该保证金对投资者有用。

·同一物业NOI：该公司在同一物业的基础上披露NOI，其中包括在整个报告期内拥有和运营的物业的结果，截至2021年和2020年12月31日的季度共有68项物业，截至2021年和2020年12月31日的年度共有66项物业。按同一物业基准提供的资料不包括正在发展、重新发展或涉及锚地重新定位的物业，而该等物业的可出租总面积(“GLA”)大部分已停止使用，亦不包括于比较期间购入或出售的物业。因此，同一物业NOI有助于消除由于本报告所述期间物业的开发、再开发、收购或处置而导致的净收入差异，从而为比较公司物业的经营业绩提供更一致的业绩衡量标准。虽然围绕指定的变化存在判断，但当物业被指定为重新开发物业时，它将被从同一物业池中移除，因为根据一项预计将对其运营收入产生重大影响的正式计划，该物业正在进行重大翻新或保留。一旦开发或重建预期的噪声增长的很大一部分反映在本年度和可比较的上一年期间，开发或重建物业将移回同一物业池。, 一般情况下，项目预期NOI的至少80%在一年后以现金方式实现。一旦我们在整个可比时期内拥有该物业，并且该物业没有进行重大开发或重新开发，收购就会转移到同一物业池中。该公司还提供了在同一物业基础上披露NOI的情况，调整后的基础上包括了重新开发的物业。同物业NOI可能包括本新闻稿所附表格中的净收入与NOI和同物业NOI的对账中详细说明的其他调整。

·EBITDARE和调整后EBITDARE：EBITDARE和调整后EBITDARE是我们在各种财务比率中使用的非GAAP补充指标。NAREIT理事会于2017年9月批准的EBITDARE白皮书将EBITDARE定义为净收益(根据GAAP计算)，经利息费用、所得税(福利)费用、折旧和摊销调整后，处置折旧财产的损益、折旧财产减值减记和未合并合资企业投资的减值，以及反映未合并合资企业的实体EBITDARE份额的调整。提出EBITDARE和调整后的EBITDAre是为了帮助投资者评估REITs，作为衡量公司经营业绩的一种指标，因为它们排除了与我们的经营业绩无关或不能指示我们经营业绩的各种项目，而且它们近似于我们债务契约中的关键业绩衡量标准。因此，公司认为，与所得税前收入相比，在不同的比率中使用EBITDARE和调整后的EBITDAre提供了与公司满足所述时期的各种覆盖范围测试的能力相关的有意义的业绩衡量标准。调整后的EBITDARE可能包括其他不表明经营结果的调整，如本新闻稿所附表格中的净收入与EBITDARE和调整后EBITDARE的对账中详细说明的那样。该公司还公布了截至2021年12月31日的净债务(现金净额)与年化调整后息税前利润(EBITDARE)的比率，以及净债务(现金净额)与总市值的比率，它认为这对投资者来说是有用的，作为评估公司资产负债表杠杆的补充指标。EBITDARE和调整后EBITDARE的列报与前期列报的EBITDA和调整后EBITDA一致。

该公司认为，净收入是GAAP财务指标与上述非GAAP绩效指标最直接的可比性。本新闻稿所附表格中提供了这些衡量标准与净收入的对账。

运营指标

该公司提供与我们的物业相关的某些运营指标，包括入住率、租赁活动和租金。经营指标供本公司使用，对投资者了解我们物业的经营表现非常有用。

入住率指标指按已签立租约(包括正在发展及重建的物业)计算的已占用可出租总面积百分比，并包括已签署但租金尚未开始计算的租约。同一物业组合入住率包括在整个报告期内拥有和运营的物业，截至2021年和2020年12月31日的季度共有68处物业，截至2021年和2020年12月31日的年度共有66处物业。本公司同一物业组合的入住率指标不包括正在开发、重新开发或涉及锚地重新定位的物业，即可出租总面积的很大一部分已停止使用，也不包括在过去12个月内收购的物业或在比较期间出售的物业。

已执行的新租约、续签和行使的期权在相同空间的基础上列示。相同空间租约是指在之前有租约的空间上签署的租约。

附加信息

欲了解公司的补充披露方案，请访问我们网站的“投资者”栏目，网址为www.uedge.com。我们的网站还包括其他财务信息，包括我们的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及对这些报告的修订。

关于城市边缘

Urban Edge Properties是一家在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金，专注于管理、收购、开发和重新开发城市社区的零售房地产，主要是在纽约大都市区。Urban Edge拥有75处房产，总可租赁面积为1700万平方英尺。

前瞻性陈述

本文中包含的某些陈述构成前瞻性陈述，这一术语在修订后的1933年“证券法”第27A节和修订后的1934年“证券交易法”第21E节中有定义。前瞻性陈述并不是对未来业绩的保证。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到许多假设、风险和不确定因素的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的大不相同。您可以通过本新闻稿中的“近似”、“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似的表达方式来识别其中的许多陈述。许多决定前瞻性表述结果的因素超出了我们的控制或预测能力，其中包括：(I)新冠肺炎疫情对经济、政治和社会的影响以及与之相关的不确定性，包括它对零售租户以及他们支付租金和其他款项或履行现有租约承诺的能力的影响；(Ii)主要租户的损失或破产；(Iii)本公司租户在租约期满后与本公司续约的能力及意愿，本公司是否有能力以相同或更优惠的条款，或在不续约或本公司行使权利更换现有租户的情况下，以相同或更佳的条款重新租用其物业；。(Iv)电子商贸对本公司租户业务的影响；。(V)宏观经济状况，例如中断或无法进入资本市场，以及本公司股价可能出现的波动；。(Iii)本公司的租户是否有能力及意愿与本公司续订租约；。(Iv)电子商贸对本公司租户业务的影响；。(V)宏观经济状况，例如中断或无法进入资本市场，以及本公司股价可能出现波动；。(Vi)公司成功实施其业务战略及其识别、承保、融资的能力, 完善和整合多样化的收购和投资；(Vii)公司竞争市场的一般经济状况或经济状况的变化，及其对公司的收入、收益和资金来源以及租户的影响；(Viii)由于利率和其他因素的变化，包括目前预计将于2023年停止的美元伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的停止，公司的借款成本增加；(Ix)本公司偿还、再融资、重组或延长到期债务的能力，以及本公司根据与本公司财务业绩有关的契诺而在现有信贷安排下借款的能力可能受到的限制；。(X)与本公司的发展、重建及锚地重新定位项目相关的潜在较高成本，以及本公司按预计租金租赁物业的能力；。(Xi)本公司对环境事宜的责任；。(Xii)灾难性天气及其他自然事件对本公司财产的损害，以及气候变化的实际影响；(Xiii)本公司根据经济、市场、法律、税务及其他考虑因素维持其房地产投资信托基金资格的能力及意愿；(Xiv)信息技术安全漏洞；及(Xv)主要管理人员的流失。欲进一步讨论可能对前瞻性陈述的结果产生重大影响的因素，请参阅公司截至2021年12月31日的年度报告10-K表第I部分第1A项中的“风险因素”。

我们声称，对于本新闻稿中包含的任何前瞻性陈述，“1995年私人证券诉讼改革法”中包含的前瞻性陈述都受到安全港的保护。告诫您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅说明截至本新闻稿发布之日的情况。可归因于我们或代表我们行事的任何人的所有后续书面和口头前瞻性陈述，其全部内容均明确地受到本节所含或提及的警告性声明的限制。我们没有义务公开发布对我们的前瞻性陈述的任何修订，以反映本新闻稿发布之日之后发生的事件或情况。

城市边缘属性

综合资产负债表

(以千为单位，不包括每股和每股金额)

城市边缘属性

合并损益表

(以千为单位，不包括每股和每股金额)

净收益与调整后的FFO和FFO的对账

下表反映了截至2021年12月31日和2020年12月31日的季度和年度的调整后净收益与FFO和FFO的对账情况。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。有关FFO和调整后的FFO的说明，请参阅第3页的“非GAAP财务衡量标准”。

(1)在截至2021年12月31日和2020年12月31日的季度和年度，用于计算每股FFO和调整后每股FFO的加权平均稀释股份分别高于GAAP加权平均稀释股份，这是由于LTIP和OP单位的稀释影响，这些单位可能为我们的普通股赎回。

(2)2021年第四季度，净收入包括3350万美元的低于市场的租赁无形资产加速摊销，这是由于我们终止了与凯马特和西尔斯的租约。在截至2021年12月31日的一年中，净收入包括这些终止导致的低于市场的租赁无形资产加速摊销4590万美元。在计算调整后的FFO时，对FFO的4450万美元调整是扣除日出购物中心非控股权益带来的140万美元的净额。

(3)截至2021年12月31日的季度和年度的金额反映了与2020年我们在波多黎各的购物中心的债务交易和法人重组相关的地方和州所得税的最终调整。截至2020年12月31日的季度和年度的数额反映了最初估计的债务和法人重组交易带来的所得税收益。

(4)截至2020年12月31日的季度和年度，包括与波多黎各购物中心发生的债务和法律实体重组交易相关的交易成本分别为470万美元和570万美元。

净收入与NOI和同财产NOI的对账

下表分别反映了截至2021年12月31日和2020年12月31日的季度和年度的净收入与NOI、同物业NOI和同物业NOI(包括重新开发中的物业)的对账。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。关于NOI和同一财产NOI的描述，请参阅第3页的“非GAAP财务衡量标准”。

(1)“非同一物业噪声指数”包括与该期间内正在重建的物业及收购或处置的物业有关的噪声指数。2021年的数字包括日出购物中心，该公司在截至2021年12月31日的季度和年度分别产生了40万美元和300万美元的净运营亏损。这些金额反映了该物业的总运营亏损，并包括与日出购物中心非控股权益有关的部分。

净收益与EBITDARE和调整后EBITDARE的对账

下表分别反映了截至2021年12月31日和2020年12月31日的季度和年度的EBITDARE和调整后EBITDARE的净收入对账情况。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。有关EBITDARE和调整后EBITDARE的说明，请参阅第3页的“非GAAP财务衡量标准”。

(1)这一数字反映了在截至2021年12月31日的季度和年度中，分别有3350万美元和4590万美元的低于市价的无形负债加速摊销(归入综合收益表中的物业租金收入)。

(2)请参阅第8页“净收益与FFO和调整后FFO的对账”脚注，了解这些行项目中包括的调整。