附件99.1

 

 

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新闻稿

立即释放

 

克里斯蒂·麦克尔罗伊

904 598 7616

邮箱：ChristyMcElroy@regencycenters.com

 

摄政中心报告2021年第四季度和全年业绩

佛罗里达州杰克逊维尔(2022年02月10日)-摄政中心公司(以下简称“摄政”或“公司”)(纳斯达克股票代码：REG)今天公布了截至2021年12月31日的财务和经营业绩。截至2021年和2020年12月31日的三个月，净收益分别为稀释后每股0.39美元和稀释后每股0.23美元。截至2021年和2020年12月31日的12个月，净收益分别为每股稀释后收益2.12美元和每股稀释后收益0.26美元。

2021年第四季度和全年亮点

•
第四季度公布的NAREIT FFO为每股稀释后1.01美元，全年为每股稀释后4.02美元
 
•
报告称，不包括租赁终止费的同一物业净营业收入(NOI)在第四季度增长15.4%，全年同比增长16.2%
 
•
截至2021年12月31日，同一房地产投资组合的租赁百分比环比增加50个基点，至94.3%
 
•
截至2022年2月7日，收取第四季度按比例计费基本租金的99%
 
•
第四季度签署了180万平方英尺的可比新租约和续签租约，混合租金价差为+12.9%，全年执行了710万平方英尺的可比新租约和续签租约，混合租金价差为+5.5%
 
•
第四季度完成的房地产收购金额为3.11亿美元，全年为4.89亿美元，均为摄政集团的份额
 
•
第四季度完成的物业处置为8700万美元，全年为2.79亿美元，均为摄政集团的份额
•
截至2021年12月31日，按比例实现净债务与营业EBITDAR之比为5.1倍

后续亮点

•
2022年1月11日，加利福尼亚州圣地亚哥的科斯塔·维德中心以1.25亿美元成交
 
•
2022年1月25日，发布了第二份年度TCFD气候变化风险报告，说明了公司对负责任的环境管理的持续承诺
 
•
2022年2月9日，摄政集团董事会宣布公司普通股季度现金股息为每股0.625美元
 
•
连续第三年入选《新闻周刊》2022年最负责任公司排行榜，排名前100
 

 

1

 

丽莎·帕尔默总裁兼首席执行官丽莎·帕尔默说：“我们为摄政集团在过去一年中从疫情造成的破坏中恢复过来所取得的成就感到自豪，这证明了我们投资组合的弹性和我们员工的辛勤工作。”“当我们站在强势地位展望未来时，我们已从复苏心态转向关注增长。”

财务业绩

净收入

•
截至2021年12月31日的三个月，普通股股东应占净收益(“净收益”)为6790万美元，或每股摊薄收益0.39美元，而2020年同期的净收益为3850万美元，或每股摊薄收益0.23美元。
 
o
2021年第四季度的净收入包括8520万美元的减值费用，或每股稀释后收益0.49美元，主要与波特罗中心有关。
 
o
2021年第四季度的净收入还包括6190万美元的房地产销售收益，或每股稀释后收益0.36美元，主要与出售红杉车站有关。
 
•
截至2021年12月31日的12个月，净收益为3.614亿美元，或每股稀释后收益2.12美元，而2020年同期为4490万美元，或每股稀释后收益0.26美元。

NAREIT FFO

•
在截至2021年12月31日的三个月里，NAREIT运营资金(“NAREIT FFO”)为1.742亿美元，或每股稀释后收益1.01美元，而2020年同期为1.295亿美元，或每股稀释后收益0.76美元。
 
o
2021年第四季度的NAREIT FFO包括摄政股份600万美元的正无法收回租赁收入，或每股稀释后0.04美元，受到前期预留收入收集的有利影响。有关无法收回的租赁收入的更多细节见2021年第四季度补充方案的第33页。
 
o
2021年第四季度的NAREIT FFO包括610万美元的正无法收回直线租金，或每股稀释后0.04美元，这得益于一些收付实现制租户重新采用权责发生制会计引发的直线租金准备金逆转。核心营业收益的计算不包括直线租金。
 
•
在截至2021年12月31日的12个月中，NAREIT FFO为6.887亿美元，或每股稀释后收益4.02美元，而2020年同期为5.02亿美元，或每股稀释后收益2.95美元。
 
o
2021年全年的NAREIT FFO包括摄政股份2570万美元的正无法收回租赁收入，或每股稀释后0.15美元。
 
o
2021年全年的NAREIT FFO包括600万美元的正无法收回的直线租金，或每股稀释后0.03美元。

核心运营收益

•
在截至2021年12月31日的三个月里，核心运营收益为1.59亿美元，或每股稀释后收益0.92美元，而2020年同期为1.251亿美元，或每股稀释后收益0.73美元。
 
•
在截至2021年12月31日的12个月中，核心运营收益为6.312亿美元，或每股稀释后收益3.68美元，而2020年同期为5.052亿美元，或每股稀释后收益2.97美元。

 

2

 

投资组合业绩

相同属性噪波

•
2021年第四季度同一物业NOI，不包括租赁终止费，与2020年同期相比增长了15.4%。
 
•
2021年全年同一物业NOI，不包括租赁终止费，与2020年同期相比增长了16.2%。

租赁入住率

•
截至2021年12月31日，丽晶的全资投资组合加上其在共同投资伙伴关系中的按比例份额为94.1%。
 
•
截至2021年12月31日，丽晶的同一物业组合租赁比例为94.3%，环比上升50个基点。
 
o
包括大于或等于1万平方英尺的空间在内的同一房产租赁锚定百分比为96.9%，环比增长40个基点。
 
o
同一家房地产商店的租赁百分比，包括面积小于1万平方英尺的面积，为89.9%，环比增长60个基点。

租赁活动

•
在截至2021年12月31日的三个月内，摄政集团以+12.9%的混合租金价差签署了约180万平方英尺的可比新租约和续签租约。
 
•
截至2021年12月31日止十二个月内，以+5.5%的混合租金价差签订了约710万平方英尺的可比新租约及续签租约。

新冠肺炎更新

•
截至2022年2月7日，该公司按比例收取2021年第四季度基本租金的99%。
 
•
有关“新冠肺炎”影响的更多信息，请参阅公司网站Investors.regencycenters.com上发布的“商业更新”演示文稿，以及2021年第四季度补充方案的第33页和第34页。

投资组合增强和资本配置

发展和重建

•
截至2021年12月31日，摄政集团正在进行的开发和再开发项目估计净项目成本约为3.07亿美元，预计要完成的剩余成本为1.27亿美元，各占公司的份额。
 
•
在第四季度，摄政集团完成了一个开发项目和三个再开发项目，总成本约为2300万美元，由公司承担。

 

3

 

物业交易

•
正如之前披露的那样，在2021年全年，该公司按摄政集团股份完成了总计4.89亿美元的收购，并按摄政集团股份完成了总计2.79亿美元的出售。
 
o
2021年第四季度，该公司完成了总计3.11亿美元的收购，其中包括1.81亿美元的布莱克尼购物中心(Blakeney Shopping Center)和1.3亿美元的长岛四个杂货店社区中心的投资组合。
 
o
2021年第四季度，该公司完成了两处物业的处置，总价值8700万美元，由摄政集团承担。
 
•
正如之前披露的那样，在2022年1月11日年终之后，该公司以1.25亿美元的价格完成了其位于加利福尼亚州圣地亚哥的全资拥有的科斯塔·维德中心的出售
.

资产负债表

•
截至2021年12月31日，摄政集团的12亿美元循环信贷安排拥有全部可用产能。
 
•
截至2021年12月31日，摄政集团的净债务与营业EBITDAre比率为5.1倍。
 
•
正如之前披露的那样，在2021年第二季度，摄政集团与其自动取款机计划签订了远期销售协议，出售了总计约230万股普通股。截至2021年12月31日，该公司约有100万股尚未结清的股票，平均毛价为每股65.78美元。

分红

•
2022年2月9日，摄政集团董事会宣布公司普通股季度现金股息为每股0.625美元。红利将于2022年4月5日支付给截至2022年3月15日登记在册的股东。

2022年指南

摄政中心提供2022年的初步指导，如下表所述。有关指南披露的更多详细信息，请参阅公司的“商业动态”演示文稿。其他指导细节也可以在2021年第四季度补充方案中找到。所有材料均在公司网站上公布，网址为Investors.regencycenters.com。

 

 

4

 

2022年全年指导

所有数字按比例计算，以千为单位，每股数据除外

 

2022年初步指导

2021年实际

 

 

 

每股稀释后普通股股东应占净收益

$1.78 - $1.86

$2.12

 

 

 

 

 

 

稀释后每股NAREIT运营资金(“NAREIT FFO”)

$3.72 - $3.80

$4.02

 

 

 

 

 

 

稀释后每股核心营业收益(1)

$3.56 - $3.64

$3.68

 

 

 

 

 

 

同一物业净营业收入(“SPNOI”)增长(例如终止费)

-1.25% to +0.25%

+16.2%

 

 

 

同一物业净营业收入(“SPNOI”)增长(例如解约费，例如上一年度储备金的收集)

-2.75% to +4.25%

+9.9%

 

 

 

 

 

 

上一年度储备金的收集(2)

+/- $13,000

$46,255

 

 

 

 

 

 

某些非现金项目(3)

+/- $28,000

$44,102

包括冲销无法收回的直线应收租金(折算为应计项目)的影响(4)

已转换为

$12,863

 

 

 

 

 

 

净G&A费用

$82,500 - $85,500

$73,987

 

 

 

 

 

 

净利息支出

$163,500 - $164,500

$165,419

 

 

 

 

 

 

经常性第三方手续费和佣金

$24,000 - $25,000

$25,665

 

 

 

 

 

 

交易收入(合资企业推广)

$0

$13,589

 

 

 

 

 

 

发展及重建开支

+/- $150,000

$106,185

 

 

 

 

 

 

收购

+/- $30,000

$488,582

上限税率(加权平均)

+/- 5.0%

5.1%

 

 

 

 

 

 

性情

+/-$150,000

$279,115

上限税率(加权平均)(5)

2.25% - 2.50%

5.2%

 

 

 

 

 

 

自动柜员机远期结算(毛)

+/- $65,000

$84,869

 

 

 
(1)
核心营业收益不包括某些非现金项目，包括直线租金、高于/低于市值租金摊销、债务按市值计价摊销，以及与交易相关的收入/支出和债务清偿费用。
(2)
表示预计在2022年收取2020年和2021年保留的收入，以及在2021年实际收取2020年保留的收入。计入坏账租赁收入。
(3)
包括高于和低于市场租金摊销、直线租金和按市值计价的债务调整摊销。
(4)
将收付实现制租户转换回权责发生制会计制度对坏账直线租金的积极影响，仅包括在租户转换时的指导中。
(5)
加权平均上限税率不包括非创收资产；2021年上限税率为4.3%，其中包括4800万美元的非创收资产；2022年上限税率范围包括出售科斯塔佛得角(1.25亿美元，按约1.5%的上限税率计算，不稳定)。

 

 

5

 

电话会议信息

为了讨论摄政集团第四季度的业绩并提供进一步的业务更新，管理层将于2022年2月11日(星期五)上午10点召开电话会议。Et.下面列出了拨号和网络直播信息。

2021年第四季度收益电话会议

 

日期：

2022年2月11日(星期五)

时间：

10:00 a.m. ET

拨号号码：

877-407-0789 or 201-689-8562

网络直播：

Investors.regencycenters.com

 

回放

网络广播档案：活动和网络广播下的投资者关系页面

普通股股东应占净收益与NAREIT FFO和核心运营的对账

收益-实际收益(千)

 

截至2021年12月31日和2020年12月31日止的期间

 

截至三个月

 

 

年初至今

 

 

 

2021

 

 

2020

 

 

2021

 

 

2020

 

净收入与NAREIT FFO的对账：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

普通股股东应占净收益

 

$

67,859

 

 

 

38,487

 

 

$

361,411

 

 

 

44,889

 

调整以调节来自业务的NAREIT资金(1)：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

折旧和摊销(不包括FF&E)

 

 

82,765

 

 

 

94,289

 

 

 

330,364

 

 

 

375,865

 

商誉减值

 

 

-

 

 

 

-

 

 

 

-

 

 

 

132,128

 

房地产销售收益

 

 

(61,915

)

 

 

(21,228

)

 

 

(100,499

)

 

 

(69,879

)

房地产减值准备

 

 

85,229

 

 

 

17,764

 

 

 

95,815

 

 

 

18,778

 

可交换的运营合伙单位

 

 

300

 

 

 

174

 

 

 

1,615

 

 

 

203

 

NAREIT运营资金

 

$

174,238

 

 

 

129,486

 

 

$

688,706

 

 

 

501,984

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NAREIT FFO与核心运营收益的对账：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NAREIT运营资金

 

$

174,238

 

 

 

129,486

 

 

$

688,706

 

 

 

501,984

 

与核心营业收益对账的调整(1)：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不可比项目

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

提前清偿债务

 

 

-

 

 

 

2,685

 

 

 

-

 

 

 

22,043

 

增加收入

 

 

-

 

 

 

-

 

 

 

(13,589

)

 

 

-

 

某些非现金项目

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

直线租金

 

 

(3,240

)

 

 

(3,778

)

 

 

(13,534

)

 

 

(15,605

)

无法收回的直线租金

 

 

(6,124

)

 

 

7,681

 

 

 

(5,965

)

 

 

39,255

 

高于/低于市值租金摊销，净额

 

 

(5,791

)

 

 

(10,860

)

 

 

(23,889

)

 

 

(41,293

)

债务溢价/折价摊销

 

 

(105

)

 

 

(117

)

 

 

(565

)

 

 

(1,233

)

核心运营收益

 

$

158,978

 

 

 

125,097

 

 

$

631,164

 

 

 

505,151

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

稀释后每股收益的加权平均股价

 

 

171,866

 

 

 

169,980

 

 

 

170,694

 

 

 

169,460

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

稀释后FFO加权平均股数与每股核心营业收益

 

 

172,626

 

 

 

170,745

 

 

 

171,456

 

 

 

170,225

 
(1)
包括摄政集团的合并实体及其在未合并的共同投资合伙企业中按比例分配的股份，扣除可归因于非控股权益的按比例分配的股份。

同一物业NOI是管理层在评估丽晶物业经营业绩时使用的一项关键的非GAAP衡量标准。该公司提供普通股股东应占净收入与按比例分配相同财产NOI的对账。

 

 

6

 

普通股股东应占净收入与按比例计算的同一财产NOI-实际值的对账(以千为单位)

 

截至2021年12月31日和2020年12月31日止的期间

 

截至三个月

 

 

年初至今

 

 

 

2021

 

 

2020

 

 

2021

 

 

2020

 

普通股股东应占净收益

 

$

67,859

 

 

 

38,487

 

 

$

361,411

 

 

 

44,889

 

更少：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

管理费、交易费和其他费用

 

 

(6,918

)

 

 

(7,417

)

 

 

(40,337

)

 

 

(26,501

)

其他(1)

 

 

(15,676

)

 

 

(8,544

)

 

 

(46,860

)

 

 

(25,912

)

另外：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

折旧及摊销

 

 

76,396

 

 

 

86,739

 

 

 

303,331

 

 

 

345,900

 

一般事务和行政事务

 

 

19,955

 

 

 

20,512

 

 

 

78,218

 

 

 

75,001

 

其他运营费用

 

 

3,064

 

 

 

7,617

 

 

 

5,751

 

 

 

12,642

 

其他费用

 

 

65,594

 

 

 

35,474

 

 

 

132,977

 

 

 

256,407

 

不包括在NOI中的房地产投资收益权益(2)

 

 

3,852

 

 

 

12,838

 

 

 

53,119

 

 

 

59,726

 

可归因于非控股权益的净收入

 

 

1,124

 

 

 

729

 

 

 

4,877

 

 

 

2,428

 

噪音

 

 

215,250

 

 

 

186,435

 

 

 

852,487

 

 

 

744,580

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

较少的非同一属性噪声(3)

 

 

(3,108

)

 

 

(2,124

)

 

 

(3,314

)

 

 

(11,472

)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

相同属性噪波

 

$

212,142

 

 

 

184,311

 

 

$

849,173

 

 

 

733,108

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

同一物业NOI，不收取终止费

 

$

210,104

 

 

 

182,051

 

 

$

842,727

 

 

 

725,358

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

同一物业NOI，不收取终止费或重新开发

 

$

187,315

 

 

 

162,660

 

 

$

752,604

 

 

 

648,348

 
(1)
包括直线租金收入和费用、扣除准备金、高于和低于市场租金摊销、其他费用和非控股权益。
(2)
包括我们未合并的房地产合伙企业产生的非NOI费用，例如但不限于直线租金收入、高于和低于市场租金摊销、折旧和摊销、利息支出以及房地产收益和减值。
(3)
包括可归因于非同一财产、开发项目、公司活动和非控股权益的收入和费用。

报告的结果是初步结果，在公司向美国证券交易委员会提交10-K表格之前不是最终结果，因此可能会进行调整。



该公司在其2021年第四季度的补充方案中发布了前瞻性陈述和其他财务信息，这些信息可能有助于投资者估计收益。公司2021年第四季度的补充方案的副本将在公司网站上获得，网址为Investors.regencycenters.com，或向以下地址提出书面要求：投资者关系部，摄政中心公司，One Independent Drive，Suite114，Jacksonville，佛罗里达州，邮编：32202。补充方案包含更详细的财务和财产结果，包括财务报表、未偿债务摘要、收购和开发活动、对合伙企业的投资、与普通股以外发行的证券有关的信息、财产细节、重要的租户租金报告和租赁到期表，以及收益和估值指导假设。补充方案中提供的信息未经审计，包括非GAAP衡量标准，不能保证这些信息不会与公司截至2021年12月31日的10-K报表中的最终信息不同。摄政集团可以(但不承担义务)不时更新补充套餐中的信息。

关于摄政中心公司(纳斯达克市场代码：REG)

摄政中心是一家卓越的全国性业主、经营者和开发商，位于人口众多的郊区商业区。我们的投资组合包括与高生产率的杂货店、餐馆、服务提供商和一流的零售商销售的蓬勃发展的物业，这些零售商与他们的社区、社区和客户联系在一起。作为一家完全整合的房地产公司，丽晶中心是一家合格的房地产投资信托基金(REIT)，它是一家自我管理、自我管理的标准普尔500指数成份股公司。欲了解更多信息，请访问RegencyCenters.com。

###

 

7

 

非GAAP披露

我们相信，这些非GAAP措施为我们的董事会、管理层和投资者提供了有关我们财务状况和经营结果的某些趋势的有用信息。我们的管理层使用这些非GAAP衡量标准，将我们的业绩与前几个时期的业绩进行比较，以进行趋势分析，以确定管理层激励性薪酬和预算，并进行预测和规划。
 

我们不认为非GAAP衡量标准是根据GAAP确定的财务衡量标准的替代方案，相反，它们通过提供我们认为对股东有用的额外信息来补充GAAP衡量标准。这些非GAAP财务衡量标准的主要局限性是，它们可能不包括GAAP要求在我们的合并财务报表中确认的重大支出和收入项目。此外，它们反映了管理层在确定这些非GAAP财务衡量标准时对排除或包括哪些费用和收入项目的判断。为了弥补这些限制，我们使用的非GAAP财务指标与其最直接可比的GAAP指标进行了协调。在评估公司的财务状况、经营结果或未来前景时，不应依赖非GAAP财务衡量标准。
 

NAREIT FFO是衡量REIT业绩的常用指标，全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)将其定义为净收入，根据GAAP计算，不包括房地产销售收益和减值、税后净额、加上折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收入。摄政根据NAREIT的定义计算所有期间的NAREIT FFO。由于NAREIT FFO不包括折旧和摊销以及房地产销售和减值收益，因此它提供了一个业绩衡量标准，当与去年相比时，它反映了租赁百分比、租金、运营成本、收购和开发活动以及融资成本等趋势对运营的影响。这为公司的财务业绩提供了一个视角，从根据公认会计原则确定的净收入来看，财务业绩并不是立竿见影的。因此，NAREIT FFO是对公司经营业绩的补充非GAAP财务衡量标准，并不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金，因此不应被认为是衡量经营现金流的替代指标。该公司提供普通股股东应占净收益与NAREIT FFO的对账。
 

核心运营收益是一项额外的业绩衡量标准，不包括NAREIT FFO：(I)与交易相关的收入或支出；(Ii)提前清偿债务的收益或亏损；(Iii)来自市场租金摊销、直线租金和债务调整按市值摊销的收益中的某些非现金部分；以及(Iv)发生时的其他金额。(Iii)NAREIT FFO以外的额外业绩衡量标准：(I)交易相关收入或支出；(Ii)提前清偿债务的损益；(Iii)来自市场租金摊销、直线租金和债务调整按市值摊销的收益中的某些非现金部分。该公司提供净收入与NAREIT FFO和核心运营收益的对账。

前瞻性陈述

本文件中有关预期财务、业务、法律或其他结果(包括业务和市场状况、展望以及与摄政公司未来事件、发展或财务或经营业绩或结果(如我们的2021年指导)有关的其他类似陈述)的某些陈述，是根据1995年“私人证券诉讼改革法”和其他联邦证券法的安全港条款作出的“前瞻性陈述”。这些前瞻性陈述通过使用诸如“可能”、“将会”、“应该”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”、“预测”、“预期”、“指导”和其他类似语言来识别。然而，没有这些或类似的词语或表述并不意味着声明不具有前瞻性。虽然我们认为这些前瞻性陈述在作出时是合理的，但前瞻性陈述不能保证未来的业绩或事件，不应过度依赖这些陈述。虽然我们认为任何前瞻性陈述中反映的预期都是基于合理的假设，但我们不能保证这些预期一定会实现，而且由于各种风险和不确定性，实际结果可能与这些前瞻性陈述中显示的结果大不相同。

我们的业务受到许多风险和不确定性的影响，包括但不限于美国证券交易委员会提交的文件中描述的那些风险因素。在考虑投资我们的证券时，您应仔细阅读和考虑这些风险，以及我们提交给美国证券交易委员会的年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)和其他文件中的所有其他信息。如果风险因素中描述的任何事件确实发生，我们的业务、财务状况或经营业绩以及我们证券的市场价格都可能受到重大不利影响。

 

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前瞻性陈述仅在发表之日起生效，除非法律要求，否则摄政集团不承担更新其前瞻性陈述的责任。这些风险和事件包括但不限于。

风险因素

与流行病或其他健康危机相关的风险因素

流行病或其他健康危机，如新冠肺炎疫情，可能会对租户的财务状况、物业的盈利能力以及我们进入资本市场的机会产生不利影响，并可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。

经营零售型购物中心的相关风险因素

经济和市场状况可能会对零售业造成不利影响，从而减少我们的收入和现金流，并增加我们的运营费用。零售趋势、销售和配送方式在实体店、电子商务、送货上门和路边提货之间的转变可能会对我们的收入和现金流产生不利影响。在我们物业集中的地理区域，不断变化的经济和零售市场状况可能会减少我们的收入和现金流。此外，劳动力挑战以及包括通胀压力在内的各种宏观经济因素造成的供应延迟和短缺，可能会影响零售业。我们的成功有赖于我们的“锚定”租户的持续存在和成功。我们很大比例的收入来自较小的“商铺空间”租户，如果我们的较小商铺租户不成功，我们的净收入可能会受到不利影响。我们可能无法向破产租户收取到期余额。即使我们的租赁收入减少，我们与物业运营相关的许多成本和费用也可能保持不变或增加。遵守美国残疾人法案以及消防、安全和其他法规可能会对我们产生负面影响。

与房地产投资相关的风险因素

我们的房地产资产可能价值下降，并遭受减值损失，这可能会减少我们的净收入。我们面临着与物业开发、再开发和扩建相关的风险。

我们面临着与综合用途商业物业开发相关的风险。我们面临着与收购物业相关的风险。由于市场状况，我们可能无法在需要的时候出售物业。税法的变化可能会影响我们对房地产的收购或处置。

与影响我们物业的环境相关的风险因素

气候变化可能会直接影响我们的物业，并可能导致额外的合规义务和成本以及额外的税费。我们物业的地理集中度使我们的业务更容易受到自然灾害、恶劣天气条件和气候变化的影响。环境治理的成本可能会影响我们的财务业绩，减少我们的现金流。

与公司事务相关的风险因素

更多地关注与环境、社会和治理(“ESG”)因素相关的指标和报告可能会增加成本，并使我们面临新的风险。未投保的损失或超出我们财产保险范围的损失可能使我们遭受这些财产的资本和收入损失。如果不能吸引和留住关键人员，可能会对我们的业务和运营产生不利影响。未经授权访问、使用、盗窃或销毁租户或员工的个人、财务或其他数据或Regency存储在我们信息系统中的专有或机密信息，或由第三方代表我们访问、使用、窃取或销毁，可能会影响我们的声誉和品牌，并使我们面临潜在的责任和收入损失。

与我们的伙伴关系和合资企业有关的风险因素

我们并不对我们的共同投资伙伴关系和合资企业拥有的所有物业拥有投票权，因此我们无法确保我们的目标将得到实现。我们合作关系的终止可能会对我们的现金流、经营业绩以及我们向股票和单位持有人进行分配的能力产生不利影响。

与融资策略和资本结构相关的风险因素

 

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我们出售物业以及为收购和开发提供资金的能力可能会受到更高的市值比率和更低的物业NOI的不利影响，这可能会稀释收益。我们依赖于外部资金来源，这些资金在未来可能不会以优惠的条件获得，或者根本就不会。我们的债务融资可能会对我们的业务和财务状况产生不利影响。债务协议中的条款可能会限制我们的经营活动，并对我们的财务状况造成不利影响。提高利率将导致我们的借贷成本上升，并对我们的经营业绩产生负面影响。套期保值活动可能会让我们面临风险，包括交易对手不会履行的风险，以及对冲不会产生我们预期的经济效益，这可能会对我们产生不利影响。我们的无担保信贷工具以及我们的可变利率抵押贷款和利率掉期的利率可能会根据LIBOR或其替代利率的确定方法的变化而变化。

影响我国证券市场价格的风险因素

经济和市场状况的变化可能会对我们证券的市场价格产生不利影响。不能保证我们将继续以历史利率支付股息。

与公司房地产投资信托基金资格相关的风险因素

如果该公司不符合联邦所得税的REIT资格，它将按正常的公司税率缴纳联邦所得税。REITs支付的股息通常不符合降低税率的条件。如果我们不符合“国内控制的”房地产投资信托基金(REIT)的资格，某些外国股东可能需要为出售我们普通股所确认的收益缴纳美国联邦所得税。影响REITs的立法或其他行动可能会对我们产生负面影响。遵守房地产投资信托基金的要求可能会限制我们有效对冲的能力，并可能导致我们承担纳税义务。

与公司普通股相关的风险因素

对公司股本所有权的限制可能会推迟或阻止控制权的变更，以保持其REIT地位。公司股本的发行可能会推迟或阻止控制权的变更。该公司的所有权在未来可能会被稀释。

 

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