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MemberCUZ：MeridianMarkPlazaAtlantaMemberCUZ：OperatingPropertiesMember2021-01-012021-12-310000025232CUZ：OperatingPropertiesMember美国-公认会计准则：其他投资成员2021-12-310000025232CUZ：OperatingPropertiesMember2021-12-310000025232CUZ：PhoenixAZMemberCUZ：A100MillMemberCUZ：正在开发的项目成员2021-12-310000025232CUZ：Domain9成员CUZ：正在开发的项目成员CUZ：AustinTXMember2021-12-310000025232CUZ：正在开发的项目成员2021-12-310000025232CUZ：南端站成员因为：北卡罗来纳州夏洛特市成员美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232CUZ：AtlantaGeorgia MemberCUZ：A887WestPeachtreeMember美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232CUZ：达拉斯佐治亚州成员CUZ：LegacyUnionTwoAndThreeMember美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232CUZ：AtlantaGeorgia MemberCUZ：A3354桃树成员美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232CUZ：域1415成员CUZ：AustinTXMember美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232因为：北卡罗来纳州夏洛特市成员CUZ：A303 Tremont Member美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232CUZ：DomainPoint3MemberCUZ：AustinTXMember美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232CUZ：Corporation CenterMemberCUZ：TampaFLMember美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232CUZ：The AvenueForsythAdighentLandMemberCUZ：SubburbanAtlantaGeorgiaMember美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232美国-GAAP：本土成员2021-12-310000025232SRT：最小成员数US-GAAP：构建和构建改进成员2021-01-012021-12-310000025232SRT：最大成员数US-GAAP：构建和构建改进成员2021-01-012021-12-31

美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
_______________________________________________________________________
表格10-K
☒根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的年度报告
截至的财政年度12月31日, 2021
或
☐根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的过渡报告
For the transition period from to
佣金档案编号001-11312 
___________________________________________________
堂兄弟地产公司ORPORATED，ORPORATED
(注册人的确切姓名载于其章程)
佐治亚州58-0869052
(注册成立或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)
桃树路东北3344号1800套房亚特兰大佐治亚州30326-4802
(主要行政办公室地址)(邮政编码)

(404)
407-1000
(注册人电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题交易代码注册的交易所名称
普通股(面值1美元)因为纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：无
___________________________________________________________
根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。是  ý No ¨ 
如果注册人不需要根据交易法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记表示。是¨    不是  ý
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是  ý No ¨
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是  ý No ¨
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速滤波器ý加速文件管理器☐
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。¨
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。☒
用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。是☐ No ý
截至2021年6月30日，由非关联公司持有的考辛斯地产公司普通股的总市值为$5,507,148,293根据纽约证券交易所公布的收盘价计算。截至2022年1月28日，148,688,036普通股已发行。
以引用方式并入的文件
注册人将于2022年4月26日召开的年度股东大会的委托书部分通过引用并入本10-K表格的第III部分。


目录
 
第一部分
第1项。
业务
2
第1A项。
风险因素
5
1B项。
未解决的员工意见
17
第二项。
属性
18
第三项。
法律程序
22
第四项。
煤矿安全信息披露
22
第X项。
注册人的行政人员
23
第二部分
第五项。
注册人普通股市场及相关股东事项
24
第7项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
25
第7A项。
关于市场风险的定量和定性披露
39
第八项。
财务报表和补充数据
39
第九项。
会计与财务信息披露的变更与分歧
39
第9A项。
管制和程序
40
第三部分
第10项。
董事、高管与公司治理
42
第11项。
高管薪酬
42
第12项。
某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜
42
第13项。
某些关系和相关交易，以及董事独立性
42
第14项。
首席会计师费用及服务
42
第四部分
第15项。
展品和财务报表明细表
43
签名
48

目录

前瞻性陈述

本报告中包含的某些事项是联邦证券法所指的“前瞻性陈述”，会受到不确定性和风险的影响，如本文所述。这些前瞻性陈述包括有关业务和我们的财务状况、流动性、经营结果、计划和目标的可能或假设的未来结果的信息。除其他外，它们还包括关于具有前瞻性的主题的陈述，例如：
•指导意见和基本假设；
•商业和财务战略；
•未来债务融资；
•未来收购和处置经营性资产或合资企业权益；
•未来土地收购和处置，包括土地租赁；
•未来发展及再发展机会，包括收费发展机会；
•未来发行和回购普通股、有限合伙单位或优先股；
•未来的分配；
•预计资本支出；
•市场和行业趋势；
•进入新市场或者改变现有市场集中度；
•未来利率的变化；以及
•所有涉及我们预期或预期的经营业绩、事件或发展的陈述都将在未来出现--包括与为股东创造价值有关的陈述。
任何前瞻性陈述都是基于管理层对我们未来业绩的信念、假设和预期，并考虑到目前可用的信息。这些信念、假设和预期可能会因可能发生的事件或因素而改变，但并非所有事件或因素都是已知的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和经营结果可能与前瞻性陈述中表达的大不相同。由于但不限于以下因素，实际结果可能与前瞻性陈述有所不同：
•资金的可获得性和条件；
•债务到期时再融资或偿还债务的能力；
•买卖或其他合同最终未能成交；
•未能从收购、投资或处置中获得预期收益；
•普通股或经营合伙单位发行的潜在稀释效应；
•关于资产处置的买家的可用性和定价；
•国家和地方经济状况、房地产业和我们经营的商业房地产市场的变化(包括供需变化)，特别是在亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕、达拉斯和纳什维尔，包括高失业率、公开股票和债券市场波动以及国际经济和其他条件的影响；
•公共卫生危机的影响，包括新冠肺炎大流行，以及政府和第三方对
这样的危机，可能会影响我们的关键人员、租户，以及我们资产的运营成本；
•社会距离、就地避难所、边境关闭、旅行限制、远程工作要求以及类似因素的影响
政府和私营部门为防止公共卫生危机在我们的业务和我们的业务中蔓延而采取的措施
房客
•社会政治动荡，如政治不稳定、内乱、武装敌对或政治激进主义，可能导致日常建筑作业中断；
•我们房地产资产战略的变化可能需要确认减值；
•租赁风险，包括获得新租户或续签即将到期的租户的能力，租赁新开发和/或最近获得的空间的能力，租户未能如期开始或完成租户改进或占用租赁空间的风险，以及租赁率下降的风险；
•租户对合作安排的渴望带来的需求变化，每个员工使用更少办公空间的趋势，以及员工远程工作的影响；
•我们的一个或多个租户的财务状况有任何不利变化；
•利率和保险费率的波动；
•来自其他开发商或投资者的竞争；
•与房地产开发相关的风险(如分区审批、所需许可证的接收、施工延误、成本超支和租赁风险)；
•网络安全漏洞；
•高层管理人员变动、董事会变动、关键人员流失；
•未投保的损失、谴责或环境问题的潜在责任；
•未达到监管要求的潜在责任；
•合营伙伴的财务状况、流动资金状况或者与合营伙伴的纠纷；
•任何不遵守信贷协议下的债务契约的行为；
•未继续取得房地产投资信托的纳税资格并符合监管要求的；
•适用于我们业务的州、地方或联邦法规的潜在变化；
•普通股或其他证券的股息利率或支付能力发生重大变化；
•税法的潜在变化对房地产投资信托基金(REITs)和整个房地产的影响；以及
•公司在提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的报告中讨论的那些额外风险和因素。
“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“计划”、“可能”、“打算”、“将会”或类似的表达方式旨在识别前瞻性陈述。尽管我们相信任何前瞻性陈述中反映的我们的计划、意图和期望都是合理的，但我们不能保证这些计划、意图或期望一定会实现。我们没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于未来事件、新信息或其他原因，除非美国联邦证券法要求。

目录
第一部分
第1项。业务
公司概况
Cousins Properties Inc.(“注册人”或“Cousins”)是佐治亚州的一家公司，已选择作为房地产投资信托基金(“REIT”)征税。Cousins几乎所有的业务都是通过特拉华州的有限合伙企业Cousins Properties LP(“CPLP”)进行的。Cousins拥有CPLP超过99%的股份，出于财务报告的目的，CPLP与Cousins合并。CPLP还拥有Cousins TRS Services LLC(“CTRS”)，这是一家拥有和管理自己的房地产投资组合并为其他方提供某些房地产相关服务的应税实体。堂兄弟、CPLP、其子公司和CTR以下统称为“我们”、“我们”、“我们”和“公司”。堂兄弟的普通股在纽约证券交易所交易，代码是“CUZ”。
根据我们的内部报告方法，我们的业务通过多个部门进行，该方法按物业类型和地理区域对业务进行分类。
公司战略
我们的战略是通过拥有美国阳光地带市场的主要写字楼组合，为我们的股东创造价值，特别是在亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕、达拉斯和纳什维尔。这一战略基于一种有纪律的资本配置方法，包括机会性收购、选择性开发项目和及时处置非核心资产，目的是以较低的资本支出要求维持一系列新的、高效的物业组合。这一战略还基于简单、灵活和低杠杆率的资产负债表，使我们能够在周期中最有利的点追求令人信服的增长机会。为了实施这一战略，我们在每个主要市场都利用了我们强大的本地运营平台。
近期值得注意的业务发展
近年来，我们经历了几次重大的业务发展，这些交易代表了我们公司为股东创造价值的战略的直接副产品。这些交易通过进入新市场、退出先前市场以及在所有市场之间实现再平衡，推动了投资组合的显著增长和投资组合的重新定位。
于2019年，通过与Tier REIT，Inc.(“TIER”)的战略合并(“合并”)，我们增加了9个运营写字楼物业，包含580万平方英尺的空间，两个正在开发的写字楼物业，以及7个位于战略位置的地块，可在其上开发高达250万平方英尺的额外空间。我们相信，此次合并创建了一家拥有颇具吸引力的优质写字楼资产组合的公司，平衡了主要的阳光地带市场，提升了我们在奥斯汀和夏洛特现有市场的地位，提供了进入达拉斯的战略机会，并平衡了我们在亚特兰大的敞口。由于Tier的积极和有吸引力的开发组合和土地储备，合并还促进了增长并提供了增值机会。合并的更多细节在我们的“第一项业务”中讨论。Form 10-K 2019年年报.
2021年活动
在2021年期间，我们完成了多个运营物业和地块的收购和处置，并成立了两家合资企业。截至年底，我们有四个发展项目正在进行中，我们在这些项目的预期总成本中所占的份额总计为7.59亿美元。. 以下是我们2021年重要活动的摘要：
投资活动
•以1.625亿美元的总价收购了我们的合作伙伴在300 Colorado的50%权益，这是一座位于奥斯汀市中心的36.9万平方英尺的写字楼。
•以1.448亿美元的总价收购了坦帕29.4万平方英尺的写字楼物业高地联合(Heights Union)。
•以3.002亿美元的总价收购了亚特兰大中城372,000平方英尺的写字楼物业725 Ponce。
•收购的地块总面积为0.7英亩，是我们在亚特兰大的887块西桃树地块的一部分，总价为1000万美元。
•以总价800万美元收购亚特兰大一块0.2英亩的地块，该地块毗邻我们的3344、3348和3350处桃树经营物业，由一家拥有95%股权的合并合资企业持有。
•双方各占一半股权，初始出资为400万美元，拥有亚特兰大市中心725庞塞地产附近的715庞塞地块。
2
目录
•双方各占一半股权的合资公司将开发Neuhoff，这是纳什维尔的一个综合用途项目，其中将包括448,000平方英尺的办公和零售空间以及542个多户住宅单元，按我们的份额估计投资2.813亿美元。
处置活动
•以1.74亿美元的总价售出了位于奥斯汀市中心的43.5万平方英尺的写字楼国会大厦816号。
•在夏洛特(Charlotte)的广场(Plaza)售出了一套南楼(One South)，这是一处891,000平方英尺的写字楼，总价为2.715亿美元
•将菲尼克斯0.7英亩的土地卖给了一家酒店开发商，总价为640万美元，毗邻我们的100 Mill开发项目。
•以1.375亿美元的总价出售了沃斯堡100万平方英尺的写字楼伯内特广场(Burnett Plaza)。
•将我们在Dimension Place的50%投资以6080万美元的总价出售给了我们的合资伙伴。Dimension Place是夏洛特一处281,000平方英尺的写字楼物业。
投资组合活动
•租赁或续租了210万平方英尺的办公空间。
•在现金基础上，第二代每平方英尺净租金增加了15.1%。
•在现金基础上，同一物业的净营业收入增长了3.5%。
可持续性
多年来，我们一直是节能措施和可持续发展倡议的倡导者和实践者，我们的业务运营方式旨在推动公司各个领域的能效和可持续发展实践。我们会检讨现有建筑物的特点，包括收购机会，以评估在提高营运效率方面的可行改善，包括改善建筑物在耗用能源和水资源方面的现有表现，以及透过循环再造和其他努力减少资源消耗。此外，我们还评估了交通选择的近似性，强烈倾向于附近的公共汽车和轨道交通。在规划开发项目时，我们会考虑所有上述因素，并努力设计高度可持续的建筑，通常利用LEED和/或BOMA 360认证流程和认证。对我们来说，可持续发展意味着开发和维护以对环境和社会负责的方式运营的耐用建筑，从而鼓励办公用户选择我们进行企业运营，同时加强我们建筑所在的社区。从长远来看，我们相信反映这些优先事项的物业仍将对写字楼用户和投资者具有吸引力，因此，我们预计这一理念将继续为我们的股东创造价值。
在发展和运作我们的写字楼时，我们会参考有关的行业标准，以制订能源效益和其他措施的指引。特别是，我们受到了能源之星、LEED和BOMA 360的影响。作为我们务实的可持续发展方针的一部分，我们在设计我们对现有写字楼的新开发和改善时，会仔细考虑指导方针和评级，我们寻求将指导方针或评级纳入我们认为采用指导方针或接受评级将对我们的运营卓越和资源消耗产生积极影响的地方。
我们发布反映我们企业社会责任实践(包括可持续性)的报告，这些报告可在我们网站www.cousins.com的可持续性页面上找到。自2016年以来，我们参与了全球房地产可持续发展基准(GRESB)年度调查，该调查衡量全球房地产投资组合的环境表现，并得到许多大型机构投资者的认可。在GRESB的每一次调查中，我们都得到了“绿色之星”的评级，这是调查中的最高评级，每年的总分都高于GRESB总体参与者的平均水平。自2017年以来，我们在GRESB公开披露评估中的得分高于同行平均水平，GRESB表示，该评估旨在根据与GRESB年度可持续发展基准评估相一致的一系列指标，代表上市房地产公司对环境、社会和治理实践相关事项的整体披露衡量标准。我们的2021年得分，以及有关我们的可持续性和其他企业社会责任倡议的更多信息，将包括在与我们的2022年股东年会有关的委托书中，标题为“可持续性和企业责任”。除了以引用方式特别纳入本Form 10-K年度报告的文件外，我们网站上包含的或可通过我们网站访问的信息不会以引用方式并入本Form 10-K年度报告。


3
目录
竞争
我们与在我们市场拥有类似物业的其他房地产业主竞争，主要根据位置、租金/销售价格、提供的服务、靠近公共交通、声誉、设施的设计和状况、运营效率和便利设施的可用性来区别于租户/买家。在试图收购和开发房地产时，我们还与其他房地产公司、金融机构、养老基金、合伙企业、个人投资者和其他人竞争。
人力资本
我们的行政办公室位于乔治亚州亚特兰大市桃树路东北3344号，Suite1800，邮政编码30326-4802，我们在奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕和达拉斯等每个额外的关键市场都设有地区办事处。
我们认识到，我们在公司战略上的成就和进步是通过吸引、发展和留住我们敬业的员工来实现的。我们定期评估、修改和增强我们的内部流程和技术，以提高员工参与度、生产力和效率，从而使我们的运营和绩效受益。我们还投资于培训和发展机会，以提高员工的参与度、效率和幸福感。
我们的所有员工都有责任维护我们的商业行为和道德准则(“准则”)和我们的核心价值观，其中包括接受公司内部背景、文化、兴趣和经验的多样性，我们努力拥有一支反映我们所服务市场中合格人才多样性的员工队伍。我们的准则和核心价值观可在我们的网站www.cousins.com上查阅。截至2021年12月31日，我们有294名全职员工，其中包括第23页列出的7名高管，女性占我们劳动力的39%，39%的劳动力自认为是少数。此外，截至2021年12月31日，我们44%的监事和33%的董事会是女性，包括我们的审计委员会主席。我们还认识到经验丰富的领导层的重要性；截至2021年12月31日，高管团队的平均任期为11年。
我们致力于为我们的员工保持一个健康的环境，使他们成为我们团队中富有成效的成员。我们的优先事项包括专业发展、健康和健康，以及员工的社区参与。在我们的敬业度努力中，我们定期为所有员工举办“市政厅”活动，向每个人通报最新的成就和关键举措，我们定期参与员工敬业度调查，我们还赞助社区参与度机会和各种健康挑战。
我们还努力提供薪酬、福利和服务，帮助满足员工的各种需求。我们的总体奖励方案包括具有市场竞争力的薪酬、按业绩调整的年度激励薪酬、关键员工的股票和绩效长期激励薪酬、医疗和退休福利、带薪休假和探亲假。通过公司捐赠和员工的直接自愿参与相结合，我们捐赠资金来支持我们所在地区社区中有意义的组织。
环境问题
我们的业务运营受管理土地、水和湿地资源的各种联邦、州和地方环境法律法规的约束。其中包括某些法律和条例，根据这些法律和条例，房地产业主或经营者可以承担移除或补救这些财产上或其中存在的某些危险或有毒物质的费用。这类法律往往规定责任，而不考虑所有者是否知道或对这些危险或有毒物质的存在负有责任。这些物质的存在或未能适当补救这些物质，可能会使业主承担重大责任，并可能对业主利用这些房地产作为抵押品开发物业或借款的能力产生不利影响。
我们通常透过进行第一期环境地盘评估及在有需要时进行第二期环境地盘评估(包括对我们收购或发展的物业进行环境抽样)来管理这项潜在责任。即使有了这些评估和测试，也不能保证不存在环境责任，不能保证报告揭示了所有环境责任，也不能保证之前的所有者没有创造或允许我们不知道的任何重大环境条件。在某些情况下，我们还试图利用联邦和州当局为潜在购房者提供的法律和监管保护。在适用研究确定适用法律要求补救的情况下，必要的补救通常纳入相关物业的运营或开发活动。我们不知道任何我们认为会对我们的业务、资产或运营结果产生重大不利影响的环境责任。
某些环境法规定，如果在前一所有权期间存在危险或有毒物质，则该财产的前所有人必须承担责任。财产的转让不一定免除所有者的
4
目录
这样的责任。因此，虽然我们不知道有这样的情况，但我们可能会对以前出售的物业负上这类责任。我们相信，我们和我们的物业在所有实质性方面都符合适用的联邦、州和地方法律、条例和管理环境的法规。有关更多信息，请参见第1A项。风险因素--“环境问题”。
可用的信息
我们在我们网站的“投资者关系”页面上免费提供，Www.cousins.com在向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交或提交报告后，我们将在合理可行的范围内尽快提交我们关于Form 10-K、10-Q和8-K的报告以及对这些报告的所有修订。
我们的公司治理准则、董事独立性标准、商业行为和道德准则(包括我们的供应商行为准则)、审计委员会章程以及董事会薪酬、继任、提名和治理委员会也可在我们网站的“投资者关系”页面上查阅。我们网站上包含的信息不包含在此作为参考。这些文件的副本(如果适用，不含证物)也可按要求免费向我们索取，地址是：乔治亚州亚特兰大桃树路NE33441800Suite1800Suite1800.邮编：30326-4802，收件人：投资者关系部，或致电(4044071104)或传真(4044071105)。此外，美国证券交易委员会还维护一个网站，其中包含报告、委托书和信息声明，以及其他有关发行人(包括我们)的信息，这些信息以电子方式向美国证券交易委员会提交，地址为Www.sec.gov.
第1A项。风险因素
以下是我们认为投资者在评估对Cousins Properties Inc.证券的投资时应慎重考虑的风险。
拥有和经营房地产的一般风险
我们拥有商业地产涉及许多风险，这些风险的影响可能会对我们的业务产生不利影响。
一般经济和市场风险。在经济普遍下滑或衰退的环境下，我们的商业房地产资产可能无法产生足够的现金来支付费用、偿债或支付运营、改善或维护成本，因此，我们的运营业绩和现金流可能会受到不利影响。可能对我们物业的经济表现和价值造成负面影响的因素包括：
•国家、地区和地方经济气候的变化；
•本地的房地产情况，例如因增加新物业的发展而导致可出租空间供过于求、因租户的意愿和需要改变而对可出租空间的需求减少，或经济状况令我们的地点不理想；
•我们物业对租户或买家的吸引力；
•来自其他可供选择的物业的竞争；
•向租户提供的市值租金变动和相关优惠，包括但不限于免租和租户改善津贴；
•伤亡事故造成的未投保损失；
•社会政治动荡，如政治不稳定、内乱、武装敌对或政治激进主义，导致日常建筑运作中断；
•需要定期维修、翻新和重新租赁物业；以及
•联邦和州所得税法的变化，因为它们影响到房地产公司和房地产投资者。
不明朗的经济状况可能会对我们各个市场的现有租户造成不利影响，因此，可能会影响他们根据租约支付欠我们的租金的能力。在经济不明朗的时期，租户更有可能缩减规模和/或宣布破产；根据各种破产法，租约可能被拒绝并因此终止。此外，我们以优惠价格出售或租赁房产的能力，或者根本不能，可能会受到整体或局部经济状况的负面影响。
我们向租户收取租金的能力可能会影响我们支付足够的维修、保险和其他运营成本(包括房地产税)的能力。此外，当入住率下降或其他市场因素等情况导致物业收入减少时，拥有和运营物业的费用也不一定会减少。如果一处房产被抵押，而我们无法偿还抵押贷款，贷款人可以取消抵押贷款的抵押品赎回权，并收取
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物业的所有权。此外，利率、融资可获得性、法律变更和政府法规(包括管理使用、分区和税收的法规)可能会对我们的财务状况产生不利影响。
减值风险。我们定期审查我们的房地产资产的减值情况；根据这些审查，我们可能会记录对我们的经营业绩产生不利影响的减值。负面或不确定的市场和经济状况，以及市场波动，都会增加产生减值的可能性。如果我们决定出售一项房地产资产，而不是持有它进行长期投资，或者如果我们降低了对房地产资产未来现金流的估计，减值风险就会增加。这些费用发生的幅度和频率可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生实质性的不利影响。
租赁风险。截至2021年12月31日，我们的物业出租率为91.6%。我们的营业收入依赖于与租户签订租约，并向租户收取租金。租约即将到期的租户可能想要减少他们租赁的空间和/或可能不愿意继续他们的租约。当租约到期或终止时，可能无法按可接受的条件提供替代租户，而市值租金可能低于以前的合同租金。此外，我们的租户可以向我们寻求额外的优惠，以保持开放和运营。给予这些优惠可能会对我们的经营业绩和现金流产生不利影响，因为它们会导致租金降低、额外的资本改善或支付给租户或代表租户的津贴。
租户和市场集中度风险。截至2021年12月31日，我们最大的20个租户占我们年化基本租金收入的36.9%，没有一个租户占比超过n 5.2% of 我们年化的基地租金收入。如果不能及时找到合适的替代租户，我们的任何重要租户无法支付租金，或重要租户在租赁期结束前或结束时决定迁出其物业，可能会对我们的运营业绩或财务状况产生重大负面影响。
在截至2021年12月31日的三个月里，我们拥有的物业净营业收入的39.8%来自亚特兰大市地区，26.8%来自奥斯汀地区，9.1%来自夏洛特地区，9.0%来自坦帕地区，7.7%来自凤凰城地区。任何影响亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、坦帕或凤凰城的不利经济状况都可能对我们的整体经营业绩和财务状况产生不利影响。
未投保的损失和谴责费用。我们酒店发生的事故、地震、飓风、洪水、恐怖主义事件和其他损失可能会对我们的经营业绩产生不利影响。可能会发生重大损害经营性财产或正在开发的财产的伤亡事故，保险金额可能少于我们造成的总损失。虽然我们或我们的合资伙伴(如适用)根据我们认为充分和适当的保单维持意外伤害保险，包括经营物业的租金损失保险，但某些类型的损失，如与终止长期租约和其他合同有关的损失，一般不包括在内。某些类型的保险可能无法获得或可能以可能导致大量未投保损失的条款获得，保险公司可能不会按照保单的要求支付索赔。财产所有权还涉及对第三方的潜在责任，例如财产上发生的人身伤害。这样的损失可能没有完全投保。除了未投保的损失外，各政府部门可能会对全部或部分经营性财产予以谴责。这种谴责可能会对此类项目的生存能力产生不利影响。
环境问题。与环境保护有关的联邦、州和地方法律法规可能要求房地产的现任或前任所有者或经营者调查和清理释放在物业中的危险或有毒物质或石油产品。如果确定要承担责任，业主或经营者可能需要向政府机构或第三方支付与污染有关的财产损失和调查和清理费用，或者自行进行调查和清理。虽然物业的潜在购买者可以获得某些法律保护，但这些法律通常规定清理责任和责任，而不考虑业主或经营者是否知道或导致受管制物质的存在。即使不止一个人对物业中受管制物质的排放负有责任，环境法涵盖的每个人也可能要承担所有产生的清理费用。此外，第三方可以起诉场地的所有者或经营者，要求赔偿因该场地排放的受管制物质而产生的损害和费用。我们透过第一期环境地盘评估，以及在有需要时进行第二期环境地盘评估，以管理这方面的风险。第二期环境评估包括对我们收购或发展的物业进行环境抽样。
我们目前不知道在我们认为可能对我们的业务、资产、财务状况或运营结果产生重大不利影响的地点有任何环境责任。然而，可能会出现不明原因的环境责任，并可能对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。
有关室内空气质量和水质的查询可能需要进行特殊调查，并根据结果进行超出我们常规测试和维护计划的补救措施。室内空气质量和水质问题可能源于通风不足，室内或室外来源的化学污染物，以及霉菌等生物污染物，
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花粉、病毒和细菌。易感人群在室内暴露于超过一定水平的化学或生物污染物可能与过敏反应或其他健康影响和症状有关。如果这些情况发生在我们的其中一个酒店，我们可能会受到第三方的人身伤害索赔，或者可能需要采取有针对性的补救计划，包括但不限于提高室内通风率和消除污染源的步骤。这样的补救计划可能代价高昂，需要临时搬迁部分或全部房产租户，或者需要修复受影响的房产。
可持续发展战略。我们的可持续发展战略是开发和维护以对环境和社会负责的方式运营的耐用建筑，鼓励写字楼用户选择我们进行企业运营，同时加强我们建筑所在的社区。相对于我们的同行，如果不能开发和维护可持续的建筑，可能会对我们以有竞争力的价格租赁空间的能力产生不利影响，并对我们的运营业绩和投资组合吸引力产生负面影响。
气候变化风险。气候变化的实际影响可能会对我们的财产、运营和业务产生实质性的不利影响。只要气候变化导致天气模式或严重程度的变化，我们的市场就可能经历风暴强度的增加(包括洪水、龙卷风、飓风或冰暴)、海平面上升以及降水、温度、空气质量以及水的质量和可获得性的变化。随着时间的推移，这些情况可能会导致我们的物业遭到物理破坏，或者需求下降，或者我们无法有效地或根本不能运营这些建筑。气候变化还可能间接影响我们的业务，因为我们认为可以接受的条款增加了财产保险的成本(或使其无法获得)，增加了所需资源(包括能源、其他燃料来源、水和废物清除服务)的成本，并增加了我们酒店发生洪水和地震的风险和严重程度。如果气候变化的影响严重或持续很长一段时间，我们的财务状况或经营业绩可能会受到不利影响。此外，遵守新的或更严格的法律或法规，或对现有法律进行更严格的解释，可能需要我们支付物质支出。例如，已经实施或正在考虑实施各种联邦、州和地方法律法规，以减轻温室气体排放引起的气候变化的影响。除其他事项外，“绿色”建筑法规可能寻求通过强制实施设计、建筑材料、水和能源的使用和效率以及废物管理的标准来减少排放。这样的法规可能会要求我们对现有物业进行改进，增加维护或改善现有物业或开发新物业的成本, 或增加对我们或我们的财产征收的税费。遵守此类规范所需的支出可能会影响我们的现金流和运营结果。
合资企业结构风险。我们在许多不同结构的合资企业中持有所有权权益，并可能在未来通过这些结构投资更多的房地产。我们的合资伙伴可能有权采取我们无法控制的行动，或有权拒绝批准我们提出的行动，其中任何一项都可能对我们在相关合资企业中的利益产生不利影响，在某些情况下，还会影响我们的整体财务状况和经营结果。这些架构涉及其他各方的参与，他们的利益和权利可能与我们不同。例如，风险合作伙伴可能具有与我们的商业利益或目标不相容的经济和/或其他商业利益或目标，而该风险合作伙伴可能会采取与我们的利益相反的行动。此外，这类合资伙伴可能会违约，包括由合资企业拥有的物业担保的贷款，这些贷款可能会对合资企业的财务状况和运营产生不利影响。这样的违约可能会导致我们履行违约合伙人的义务，在某些情况下，这可能需要我们向合资企业提供额外的资本。此外，项目的成功可能取决于我们的风险合作伙伴在我们无法控制的事务上的专业知识、商业判断力、勤奋和效率。因此，风险合伙人的参与可能会对基础物业的开发、运营、所有权、融资或处置产生不利影响。
产权保险风险。我们没有在2019年与Tier合并时获得新的产权保险单，而是依赖于受益于这些实体的子公司的现有保单。我们一般会为所有已开发和收购的物业购买产权保险单；然而，这些保险单的金额可能低于承保物业的当前或未来价值。如果与上述任何物业有关的业权缺陷，或与与Tier合并而获得的任何物业有关，而业权保险单被裁定为不可强制执行，我们可能会损失投资于此类物业的资本和预期利润。
流动性风险。房地产投资的流动性相对较差，可能很难出售并迅速转换为现金。因此，我们出售一处或多处物业的能力可能会受到限制，无论是因应经济或其他情况的任何改变，或是因应策略的改变。如果我们想要出售物业，我们可能无法在预期的时间段内完成，物业的销售价格可能不符合我们的预期或要求，和/或我们可能会因此被要求记录物业的减值。

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土地租赁风险。截至2021年12月31日，我们在不同市场的9块地块中拥有权益，这些地块是我们单独长期租赁的。截至2021年12月31日，我们在这些租赁地块上总共有220万平方英尺的租赁空间，2021年第四季度，我们从中确认了总净运营收入(NOI)的10.2%。将来，我们可能会在这些地块中的一些地块上投资额外的物业，或者在土地租约的情况下投资额外的地块。其中许多土地租约和其他限制性协议对我们对标的物业的使用施加了很大限制，并限制了我们出售或以其他方式转让我们在该物业的权益的能力。这些限制可能会限制我们及时出售或交换房产的能力，损害房产的价值，或者对我们为房产找到合适租户的能力产生负面影响。此外，如果我们在任何特定租约的条款下违约，我们可能会失去受租约约束的物业的所有权。租约到期后，我们可能无法以优惠条件重新谈判新的租约(如果有的话)。失去这些物业的拥有权或增加租金开支，可能会对我们的财务状况和业绩造成不利影响。
遵守或不遵守美国残疾人法案或其他联邦、州和地方监管要求可能会导致巨额成本。
“美国残疾人法”一般要求某些建筑物，包括办公楼，必须向残疾人开放。不遵守规定可能会导致联邦政府处以罚款或判给私人诉讼当事人损害赔偿。如果根据《美国残疾人法》，我们被要求对我们的一个或多个物业进行重大改建和资本支出，包括消除准入障碍，这可能会对我们的收益和现金流产生不利影响，从而影响我们偿还债务和向股东分配的能力。
我们的酒店遵守各种联邦、州和地方法规要求，例如州和地方消防、健康和生命安全要求。如果我们不遵守这些要求，我们可能会招致罚款或其他金钱损失。我们不知道现有的要求是否会改变，或者遵守未来的要求是否需要大量的意外支出，这将影响我们的现金流和运营结果。
融资风险
在某些时候，利率和其他获取资本的市场条件是不利的，因此，我们可能无法筹集投资于收购或开发机会、维护我们的物业或以其他方式及时履行承诺所需的资本，或者我们可能被迫以更高的成本或限制性条款筹集资金，这可能会对我们的投资回报、现金流和运营结果产生不利影响。
我们通常通过以下一种或多种方式为我们的收购和开发项目融资：我们10亿美元的优先无担保信贷额度(“信贷安排”)、无担保债务、无追索权抵押贷款、建筑贷款、出售资产、合资企业股权、发行普通股、发行优先股，以及发行CPLP单位。这些来源中的每一个都可能因为市场状况而不时受到限制，而筹集这笔资金的相关成本在任何给定的时间点都可能是不利的。这些资金来源及其相关风险包括：
•信贷安排。市场上提供的无担保信贷工具的条款和条件会随着时间的推移而变化。我们不能保证我们从我们的信贷安排中需要的金额在任何给定的时间都可以获得，或者根本不能保证贷款人收取的费率和费用是合理的。我们在我们的信贷安排项下按浮动利率计息。如果市场利率上升，可变利率债务会产生更高的偿债要求，这将对我们的现金流和经营业绩产生不利影响。我们的信贷安排包含对我们产生债务能力的惯例限制、要求和其他限制，包括对未偿还无担保债务的限制、对未偿还有担保追索权债务的限制以及保持最低固定费用覆盖率的要求。我们继续根据我们的信贷安排借款的能力取决于这些公约的遵守情况。
•无担保债务。市场上可获得的无担保债务的条款和条件会随着时间的推移而变化。无担保债务的可获得性可能因资本市场和资本市场活动而异。无担保债务通常包含限制性契约，这些契约可能会限制我们开展业务的能力，类似于我们的信贷安排对我们施加的那些限制。
•无追索权抵押贷款。无追索权抵押贷款的可获得性取决于各种条件，包括抵押贷款机构在任何给定时间点放贷的意愿。利率和贷款价值比率也可能波动，我们可能会不时选择不继续进行抵押贷款融资，因为贷款人提供了不利的条款。如果一项物业被抵押以保证偿还债务，而我们无法支付抵押贷款，贷款人可以取消抵押品赎回权。此外，当抵押贷款到期时，
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财产的价值可能低于抵押金额，因此，我们可能决定不对抵押贷款进行再融资，并允许丧失抵押品赎回权，这可能会导致其他债务违约。
•资产出售。房地产市场往往会经历市场周期。由于这样的周期，潜在的销售条款和条件，包括价格，可能在很长一段时间内都是不利的。此外，我们作为房地产投资信托基金的地位可能会限制我们出售物业的能力，这可能会影响我们清算投资的能力。因此，我们通过出售资产筹集资金的能力可能会受到限制。此外，资产的抵押融资可能会禁止提前还款和/或对出售该房产施加提前还款罚款，这可能会减少出售的收益或使出售变得不切实际。
•建筑贷款。建筑贷款通常涉及与贷款人协商的高于初始股本金额的在建特定资产和资金成本。建筑贷款的条款和条件各不相同，但它们的期限一般为两至五年，按浮动利率收取利息，要求贷款人在融资之前对建设成本的性质和金额感到满意，并要求贷款人在融资前对预租水平感到满意。建筑贷款可能需要一部分贷款对我们有追索权。此外，建筑贷款一般要求借款人提供完工担保，并可能要求公司提供有限的付款担保，这可能与要求合资伙伴提供的任何担保不成比例。有时，建筑贷款可能无法获得，或者只能以不利的条款获得，这可能会对我们为开发项目提供资金的能力或实现我们预期回报的能力产生不利影响。
•合资企业。合资企业，包括合伙企业或有限责任公司，往往是复杂的安排，愿意承担此类投资结构的各方数量有限。不能保证我们能够在需要资金的时候，以优惠的条件进行这些投资。
•普通股。当我们需要资金时，我们也不能保证未来发行普通股的条件是有利的。此外，普通股发行可能会对我们的每股收益和每股运营资金产生稀释效应。未来任何普通股发行的实际摊薄金额(如果有的话)将基于许多因素，特别是收益的使用以及这些收益产生的任何回报。我们普通股的每股交易价格可能会下降，因为我们普通股的股票在市场上出售与发行有关，或者由于人们认为或预期可能会发生这种出售。
•优先股。能否以有利的条件获得优先股取决于许多因素，包括经济总体状况、整体利率环境、资本市场状况以及潜在证券持有者对这种产品的需求。优先股的发行，如果可以转换，可能会稀释每股收益，并对普通股的交易价格产生不利影响。我们不能保证，当我们需要资金时，条件将有利于未来发行优先股，这可能会对我们为收购和开发活动提供资金的能力产生不利影响。
•运营合伙单位。发行与房地产、投资组合或商业收购相关的CPLP单位可能会稀释我们的每股收益，并可能对我们普通股的每股交易价格产生不利影响。
任何额外产生的债务都可能对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
截至2021年12月31日，我们有22亿美元的未偿债务。额外的债务可能会对我们的业务产生不利影响，例如：
•要求我们使用运营现金流的很大一部分来偿还债务，这将减少可用于营运资本、资本支出、开发项目、分配和其他一般公司用途的现金流；
•限制我们获得额外融资以满足我们的营运资金需求、收购、资本支出或其他偿债要求或用于其他目的的能力；
•增加我们对浮动利率的风险敞口；
•限制我们与其他杠杆率较低的公司竞争的能力，因为我们可能没有能力应对不利的经济和行业状况；
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•限制我们进行战略性收购、开发房地产或利用商机；
•由于管理我们现有和未来债务的协议中的财务和经营契约，限制了我们开展业务的方式；
•根据我们的债务工具中包含的契约，使我们面临潜在的违约事件(如果不能治愈或免除)；
•增加我们在整体经济环境低迷时的脆弱性；以及
•限制了我们对行业内不断变化的市场状况做出反应的能力。
任何这些潜在不利后果的影响都可能对我们的运营结果、财务状况和流动性产生实质性的不利影响。
我们的信贷安排、优先无担保票据、定期贷款和抵押贷款中包含的契约可能会限制我们的运营灵活性，这可能会对我们的运营结果产生不利影响。
我们的信贷安排、优先无担保票据和我们的无担保定期贷款对我们施加了财务和经营限制。这些限制可能会不时修改，但这类限制包括对我们产生债务的能力的限制，以及对我们的担保债务、无担保债务的金额以及我们可以从事的合资活动的金额的限制。这些公约可能会限制我们作出商业决定的灵活性。如果我们不遵守这些公约，我们的借贷能力可能会受到损害，这可能会使我们更难为资本和运营需求提供资金。我们不遵守这些公约可能会导致违约，然后我们可能会被要求用其他来源的资金偿还我们的未偿债务。在这种情况下，我们可能无法获得其他资金来源，或者只能以不具吸引力的条款获得资金，这可能会对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。此外，信贷安排、优先无担保票据和定期贷款的交叉违约条款可能会影响其他债务的业务决策。
我们的一些抵押贷款包含惯常的负面契约，包括限制我们在未经贷款人事先同意的情况下进一步抵押该特定财产、签订新租约、修改现有租约、或重新开发或出售该财产的能力。遵守这些公约和规定可能会损害我们的业务灵活性和财政状况。
我们的杠杆程度可能会限制我们获得额外融资的能力，或者影响我们证券的市场价格。
净债务占总资产价值或总市值的百分比，净债务占年化EBITDA的倍数回复经常被分析师用来衡量像我们这样的股权REITs的财务健康状况。如果贷款人或潜在的合资伙伴对我们的杠杆程度持负面看法，可能会影响我们获得额外融资的能力。总体而言，我们的杠杆程度也可能使我们更容易受到商业或经济低迷的影响。此外，我们的净负债与市值比率(这在一定程度上是股票价格的函数)的增加，或者金融分析师使用的其他资产价值衡量标准的增加，可能会对普通股的市场价格产生不利影响。
计划中的停止伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)可能会对运营产生不利影响。
伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)一直是监管指导和改革建议的主题，2021年3月，英国金融市场行为监管局(LIBOR监管机构)宣布，打算在2023年6月30日之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。LIBOR的变化或计划中的终止将导致我们的可变利率债务(包括我们的信贷安排和定期贷款)的利息计算方式发生变化。最近关于LIBOR改革的建议可能会导致建立新的计算LIBOR的方法，或者建立一个或多个替代基准利率。我们的可变利率债务工具，包括我们的信贷工具和定期贷款工具，在LIBOR不再广泛使用或替代利率被证明更有利的情况下，提供替代利率计算。不能保证替代利率可能是什么，以及该等利率(如有担保隔夜融资利率(SOFR))是否会比LIBOR和潜在停止LIBOR带来的任何其他不可预见的影响更有利或更不有利。



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房地产收购和开发风险
我们面临着与经营性物业收购相关的风险。
经营性物业收购存在内在风险。这些风险可能包括：
•在被收购物业租赁空置空间或续签现有租户方面存在困难；
•重新定位或重新开发收购的成本和时机；
•收益不成比例地集中在一个或多个市场；
•收购可能达不到内部计划，或者没有达到预期的效果；
•这些收购可能发生在我们不熟悉的市场，可能会带来不可预见的商业挑战；
•收购的时机可能与处置的时机不匹配，导致在一段时间内收益不能像我们希望的那样投资，或者我们在销售收益可用之前增加短期借款；
•无法以优惠条件获得收购融资，或者根本无法获得融资；
•无法在预期的时间范围内成功整合运营，保持一致的标准、控制、政策和程序，或实现收购的预期效益，或者根本不能实现收购的预期效益；
•无法有效地监控和管理我们扩大的物业组合，留住关键员工，或吸引高素质的新员工；
•被收购资产的价值可能下降；
•将我们管理层的注意力从其他业务上转移；以及
•与收购相关的任何未披露或未知的问题、费用或潜在责任的风险敞口。
此外，我们可以收购受法律责任约束的财产，对先前的所有者或其他第三方没有追索权或追索权有限。因此，如果根据这些物业的拥有权而向我们提出法律责任，我们可能需要支付巨额款项来了结或抗辩，而业主业权保险单或其他保险单可能不能完全覆盖这笔费用。
这些风险中的任何一个都可能导致我们无法实现收购的预期收益，并可能对我们的财务状况、经营业绩和我们普通股的市场价格产生实质性的不利影响。
我们面临着与房地产开发相关的风险。
发展活动蕴含着一定的内在风险。虽然我们寻求通过各种管理控制和程序将发展风险降至最低，但发展风险是无法消除的。影响物业发展的一些主要因素如下：
•废弃的开发前成本。发展过程本身就需要追求大量的机会，而实际开发的机会却很少。我们可能会为被放弃的项目的开发前活动招致巨额成本，这将直接影响我们的运营结果。对于被放弃的项目，我们必须支出某些成本，比如工资，否则这些成本就会资本化。我们有适当的程序和控制措施，旨在将这种风险降至最低，但我们很可能会在持续的基础上为放弃的项目招致开发前费用。
•项目成本。项目的建设和租赁涉及各种成本，这些成本并不总是在项目开始时就能确定。可能会产生未曾预料到的成本，或者实际成本可能超过估计成本。这些额外成本可能很大，可能会对我们的项目回报和项目完成后的预期运营结果产生不利影响。此外，建筑成本随着时间的推移而变化，这取决于许多因素，包括劳动力和建筑材料的成本。我们试图通过保证最高价格合同和某些材料的预购来降低我们开发项目的建筑成本意外增加的风险，但我们现在和未来项目的建筑成本增加可能会对我们造成不利影响。
•施工延误。房地产开发有可能因可能出现的一系列问题而推迟项目的风险，这些问题包括但不限于天气和其他自然力量、材料的可用性、熟练劳动力的可用性以及总承包商或分包商的财务健康状况。施工延误可能会对我们造成不利的财务影响，包括利息和其他运输成本高于最初预算、租户根据租约处以罚款，以及更高的建筑成本。
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延迟还可能导致违反建筑贷款条款，这可能会增加费用、利息或触发对我们的建筑贷款的额外追索权。
•租赁风险。商业房地产开发项目的成功在很大程度上取决于在预定的租赁期内以可接受的条款签订租约。虽然我们的政策通常是在承诺项目之前实现特定的预租目标(根据市场、产品类型和环境的不同而有所不同)，但预计有时不会在我们承诺项目时租赁项目中的所有空间。如果额外的空间没有按计划和预期的条款和条件出租，我们的回报、未来的收益和项目的运营结果可能会受到不利影响。租户是否愿意按我们预计的条款和时间表签订租约，须视乎多项因素而定，其中很多因素并非我们所能控制。这些因素可能包括：
•当地或更广泛的经济或潜在租户行业的一般经营情况；
•市场空间的供求状况；以及
•市场竞争水平。
•声誉风险。我们历史上一直在开发和管理我们的房地产投资组合的很大一部分，并相信我们与贷款人、合资伙伴和租户在质量和服务方面建立了积极的声誉。如果我们开发了表现不佳的房产，我们的投资遭受了持续的损失，大量贷款违约，或者经历了大量止赎或代替我们房产的止赎行为，我们的声誉可能会受到损害。对我们声誉的损害可能会使我们在未来成功开发物业以及继续发展和扩大我们与贷款人、合资伙伴和租户的关系变得更加困难，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。
•政府审批。所有必要的分区、土地使用、建筑、占用和其他必要的政府许可和授权可能无法获得，只能在苛刻的条件下才能获得，或者可能无法及时获得，从而可能导致延误、盈利能力下降以及管理时间和注意力的增加。
•竞争。我们通过突出我们的位置、租金、服务、便利设施、声誉以及我们设施的设计和状况(包括运营效率和可持续性改进)来争夺我们的Sun Belt市场的租户。由於租客竞争激烈，我们可能要提供租金减免、租客改善费用及其他优惠，又或未能及时租出空置的地方。
•与混合用途物业开发相关的风险。我们正在运营，目前正在开发，将来可能会单独或通过合资企业开发物业，这些物业被称为“混合用途”开发项目。这意味着，除了开发办公空间外，该项目还可能包括零售、住宅或其他商业用途的空间。我们在开发和管理非写字楼房地产方面没有写字楼房地产那么丰富，因此，我们可能会寻求自己开发非写字楼组件，将该组件的权利出售给第三方开发商，或者我们可能会与拥有更多非写字楼房地产经验的第三方合作。如果我们真的选择自行发展其他组件，我们不单要面对一般与商业地产发展有关的风险，还要面对与非写字楼物业的发展和拥有权有关的特定风险。此外，即使我们出售其他部件的开发权或选择通过合资企业参与开发，我们也可能面临与对方未能按预期完成开发相关的风险。其中包括另一方违约的风险，这使得我们有必要自己完成其他部分，包括项目的潜在融资。如果我们决定不出售或参与合资企业，而是聘请第三方经理，我们将依赖他们及其关键人员为我们提供服务，如果管理协议终止，或者关键人员离开或无法为我们提供服务，我们可能找不到合适的替代者。
联邦所得税风险
任何未能继续符合联邦所得税资格的REIT都可能对我们和我们的股东产生实质性的不利影响。
我们打算继续以符合联邦所得税目的的房地产投资信托基金(REIT)的方式运营。房地产投资信托基金的资格涉及应用国内税收法典(下称“守则”)中高度技术性和复杂的条款，
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只有有限的司法或行政解释。某些不完全在我们控制范围内的事实和情况可能会影响我们成为房地产投资信托基金的资格。此外，我们不能保证立法、新法规、行政解释或法院裁决不会对我们作为房地产投资信托基金的资格或我们的房地产投资信托基金地位带来的联邦所得税后果产生不利影响。
如果我们没有资格成为房地产投资信托基金，在计算我们的应税收入时，我们将不被允许扣除分配给股东的费用。在这种情况下，我们将按正常的公司税率缴纳应税收入的联邦所得税。除非根据某些守则条文有权获得宽免，否则在丧失资格的下一年的四个课税年度内，我们亦会被取消作为房地产投资信托基金营运的资格。因此，我们将缴纳联邦和州所得税，这可能会对我们的运营业绩和向股东的分配产生不利影响。虽然我们目前打算以符合REIT资格的方式运营，但未来的经济、市场、法律、税收或其他考虑因素可能会导致我们取消REIT选举。
为了符合REIT的资格，根据现行法律，我们通常必须在每个纳税年度向股东分配至少90%的应税净收入(不包括任何净资本利得)。在一定程度上，如果我们没有分配我们所有的净资本收益，或者分配至少90%，但不到100%的其他应税收入，我们将按正常的公司税率对未分配的金额征税。此外，如果我们在日历年度内支付的分配少于以下各项的总和，我们将缴纳4%的不可抵扣消费税：
•我们普通收入的85%；
•该年度资本收益净额的95%；以及
•我们前几年未分配的应税收入(包括任何净资本利得)的100%。
我们通常打算向我们的股东进行分配，以符合90%的分配要求，避免对未分配的应税收入征收公司税，并避免不可抵扣的消费税。分配可以以现金、股票或现金和股票相结合的方式进行。应税收入和可供分配的现金在时间上的差异可能需要我们借入资金来满足90%的分配要求，以避免对未分配的应税收入征收公司税，并避免不可抵扣的消费税。
某些财产转让可能被定性为被禁止的交易。
有时，我们可能会转让或以其他方式处置我们的一些财产。根据该守则，转让或处置来自应税房地产投资信托基金附属公司以外的任何收益，如被视为被禁止的交易，将须就与该交易有关的任何收益征收100%的税。被禁止的交易通常包括出售构成库存的资产或在正常业务过程中为出售给客户而持有的其他财产。由于我们收购物业主要是为了投资目的，我们不认为我们偶尔转让或处置财产被视为被禁止的交易。然而，财产的转让或出售是否符合被禁止交易的资格，取决于与该特定交易有关的所有事实和情况。美国国税局(“IRS”)可能会争辩说，我们对某些财产的转让或处置是被禁止的交易。虽然我们相信美国国税局不会在任何此类纠纷中获胜，但如果美国国税局成功地辩称转让或处置财产构成了被禁止的交易，我们将被要求支付相当于从被禁止的交易中可分配给我们的任何收益的100%的税款。此外，被禁止交易的收入可能会对我们满足联邦所得税REIT资格的收入测试产生不利影响。
美国税法最近的变化可能会对我们的业务运营、财务状况和收益产生不利影响。
近年来，联邦和州所得税法中适用于类似于投资我们股票的投资的条款在立法、司法和行政方面做出了许多变化。特别是，2017年12月颁布的全面税改法案，俗称减税和就业法案(TCJA)，对美国联邦所得税法进行了许多重大修改，对个人和公司(包括普通C型公司和选择作为REITs征税的公司)的税收产生了深刻影响。影响非公司纳税人的一些变化将于2025年底到期，除非国会采取行动延长这些变化。在其他变化中，冠状病毒援助、救济和经济安全法案，或CARE法案，于2020年3月27日签署成为法律，对TCJA做出了某些改变。这些变化以各种方式影响了我们和我们的股东，其中一些与以前的法律相比是不利的或潜在的不利的。到目前为止，美国国税局只就某些新条款发布了有限的指导意见，还有许多解释性问题需要进一步指导。很可能需要对立法进行技术性修正，以澄清新法律的某些方面，并使国会的意图获得适当的效果。然而，不能保证国会将在不久的将来颁布防止意外或不可预见的税收后果所需的技术澄清或改变。未来可能会继续对税法进行更多的修改，我们不能向投资者保证，任何这样的修改都不会对
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对我们的股东征税。任何这样的变化都可能对我们的股票投资、市值或我们物业的转售潜力产生不利影响。我们敦促投资者就最近有关股份所有权的立法的影响、立法、监管或行政发展和建议的现状，以及它们对股份所有权的潜在影响咨询他们自己的税务顾问。


我们可能面临与1031条款交易所相关的风险。
在可能的情况下，我们会处置和收购符合1031条款交易条件的交易中的财产。如果本应符合1031条款延期的交易收益后来被确定为应纳税，我们可能会面临不利后果，如果适用于此类交易的法律被修订或废除，我们可能无法在递延纳税的基础上处置财产。在这种情况下，我们的应税收入、收入和利润就会增加。这可能会减少我们股东收到的任何资本回报，从而增加他们的股息收入。在某些情况下，我们可能会被要求支付额外的股息，或者作为替代，我们需要缴纳公司所得税，可能包括利息和罚款。此外，如果1031条款的交易所后来被确定为应纳税，我们可能需要修改相关年度的纳税申报单。
此外，由于TCJA所做的改变，第1031条只允许与不动产有关的交易。这些变化一般适用于2017年12月31日之后完成的交易所，除非该财产是在该日期或之前在交易所处置或接收的。如果大量的个人财产与我们在1031条款交换中处置的不动产相关联，这些规定的益处将低于先前的法律。
财务报告风险的披露控制与内部控制
如果我们在披露控制和程序或财务报告的内部控制方面存在缺陷，我们的业务可能会受到不利影响。
我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的设计和有效性可能无法阻止所有错误、错误陈述或错误陈述。虽然管理层将继续审查我们对财务报告的披露控制和程序以及内部控制的有效性，但不能保证我们的财务报告内部控制在任何时候都能有效地实现所有控制目标。我们对财务报告的内部控制存在缺陷，包括任何重大缺陷，这些缺陷可能会导致我们对经营结果的误报、财务报表的重述、股票价格下跌，或对我们的业务、声誉、经营业绩、财务状况或流动性产生重大不利影响。
一般风险
大流行、流行病或传染性疾病的爆发，如正在进行的新冠肺炎全球大流行，可能会对我们产生不利影响。
公共卫生危机、流行病和流行病，如正在发生的新冠肺炎疫情，已经并可能继续对全球、国家和地方经济以及我们的业务和租户的业务产生实质性的不利影响。大流行、流行病或传染性疾病爆发对我们的租户和我们的物业的潜在影响很难预测或评估。正在进行的新冠肺炎疫情(包括亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕、达拉斯和纳什维尔的疫情)以及为遏制或减缓它们而采取的行动，在多大程度上继续影响我们的运营和我们租户的运营，将取决于未来的发展。这些可能包括大流行的范围、严重性和持续时间，以及为减轻其影响而采取的行动，包括疫苗或其他治疗的可用性和有效性；所有这些都高度不确定和不可预测，但可能是实质性的。新冠肺炎对美国和全球经济的长期影响是不确定的，可能导致全球经济长期低迷和衰退，可能导致我们的租户中的企业破产。正在进行的新冠肺炎全球大流行或任何其他大流行、流行病或传染性疾病爆发的任何这些事态发展和其他影响，都可能对我们产生不利影响。
除了大流行、流行病或传染性疾病爆发对一般经济的影响外，如果新冠肺炎在我们租户的员工队伍中爆发或以其他方式扰乱他们的管理和其他人员，我们租户的业务和经营业绩可能会受到负面影响。在亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕、达拉斯或纳什维尔，我们的租赁收入和/或开发活动高度集中，大规模的“避难所就位”、“保持安全”或“社交距离”行政命令和健康指导导致我们的许多租户，包括零售商、餐馆和我们的商业合作伙伴，在较长一段时间内保持关闭或减产经营。
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时间的流逝。虽然许多(但不是全部)这些限制已经逐步取消，但国家的“社会疏远”指导仍然存在，目前尚不清楚商业活动水平最初的激增是否可能持续，特别是如果我们的物业所在地区的新冠肺炎案件重新抬头，和/或需要重新实施以前解除的商业限制，实施新的商业限制，或者发布新的或修订的地方或国家健康指南。对我们租户的负面影响可能包括根据我们的租约可用于支付租金的现金流立即减少，尽管各种政府金融计划可能会缓解这一影响，但政府援助可能不会对所有受影响的租户都可用，或者可能会显著推迟或停止。反过来，我们的租户无力支付我们租约下的租金可能会对我们自己的流动资金产生不利影响，而且不能保证未来会有更多的流动资金随时可用或以有利的条件提供。为遏制新冠肺炎蔓延而采取的大规模行政命令和其他措施也可能对我们的物业和开发项目继续获得必要的商品和服务或提供足够的人员配备的能力产生负面影响，这也可能对我们的经营业绩和声誉产生不利影响。由于租户财务困难，或他们需要遵守行政命令或任何OSHA法规，或其他医疗机构或部门因租约而增加的成本或损失的收入，可能无法根据我们的租约全额收回，或无法由保险充分覆盖，这可能会影响我们的盈利能力。除了上面列出的潜在后果, 这些同样的因素可能会导致未来的租户推迟他们的租赁决定，或者租赁更少的空间。即使大流行已经不再活跃，大流行期间流行的在家工作政策可能会改变租户在租赁办公空间需求方面的长期偏好。
我们依赖于某些关键人员的服务，包括董事会成员，他们中的任何一个人的流失都可能对我们执行业务的能力产生不利影响。
我们的目标之一是发展和保持一个强大的各级管理团队。在任何时候，我们都可能失去主要高管、董事会成员和其他员工的服务。我们的董事会成员、主要高管或其他员工均不受雇佣合同的约束。此外，我们不为我们的任何高管或其他关键员工投保关键人物保险。这些关键人员中的任何一个失去服务都可能对我们的运营结果、财务状况以及我们执行业务战略的能力产生不利影响。
员工不当行为或董事会成员的不当行为可能会对我们执行业务的能力产生不利影响。
我们的声誉对于维持和发展与租户、供应商和投资者的关系至关重要，我们的员工或董事会成员有可能故意或鲁莽地从事不当行为，为我们带来法律风险，并对我们的业务产生不利影响。员工或董事会成员受到非法活动、性骚扰或种族歧视和性别歧视的指控，无论结果如何，都可能导致负面宣传，从而损害我们的声誉和品牌。声誉的丧失可能会影响我们与租户、供应商和投资者发展和管理关系的能力，并对我们普通股的价格产生不利影响。
我们重新声明和修订的公司章程包含对我们股票所有权的限制，这可能会阻止控制权的改变，否则可能会符合我们股东的最佳利益。
我们重新声明和修订的公司章程对我们股票的所有权施加了限制。一般来说，除了某些在通过这些限制时持有股票的个人，以及除获得我们董事会豁免的个人或组织外，任何个人或实体拥有的流通股价值都不能超过3.9%。我们在个案的基础上对这一限制提供豁免，这可能会导致股东增加投票控制权。所有权限制可能会延迟、抑制或阻止可能涉及我们股票溢价或符合我们股东最佳利益的交易或控制权变更。
我们普通股的市场价格可能会波动。
由于本报告中描述的许多事件和因素，我们普通股的市场价格一直并可能继续受到波动的影响，这些事件和因素包括：
•经营业绩、经营资金或流动资金的实际或预期变化；
•与其他股权证券相比，房地产作为一项有吸引力的投资的总体声誉，和/或与房地产行业其他部门相比，我们资产的产品类型的声誉；
•任何重大承租人行业集中的重大变化；
•市场集中度的实质性变化；
•股票和债券市场的一般情况，包括利率或固定收益证券的变化；
•修改税法；
•我们股息政策的变化；
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•我们物业市场估值的变化；
•市场对我们任何时候的未偿债务、即将到期的债务以及我们以有利条件对这些债务进行再融资的能力都会有不利的反应；
•任何不遵守现有债务契约的行为；
•任何止赎或代替我们财产丧失抵押品赎回权的契据；
•董事、主要管理人员和其他员工的增减；
•机构股东的行为；
•世界金融市场的不确定性；
•一般市场和经济状况；特别是亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕、达拉斯和纳什维尔的市场和经济状况；以及
•本报告中描述的任何其他风险因素的实现。
上面列出的许多因素都超出了我们的控制范围。这些因素可能会导致我们普通股的市场价格下跌，无论我们的财务业绩、状况和前景如何。我们普通股的市场价格在未来可能会大幅下跌，我们的股东可能很难以他们认为有吸引力的价格转售我们的普通股。
如果我们未来的经营业绩达不到分析师或投资者的预期，我们的股价可能会下跌。
证券分析师发布对我们财务业绩的季度和年度预测。这些预测是根据它们自己的分析独立制定的，我们没有义务监控这些预测，也不对此承担任何责任。这样的估计本身就存在不确定性，不应依赖于作为我们对任何适用时期的预期业绩的指示性指标。我们的实际收入、净收入和运营资金可能与证券分析师的预测大不相同。如果我们的实际业绩不符合分析师的指导，我们的股价可能会大幅下跌。
我们面临着与通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞相关的风险，以及我们的信息技术(IT)网络和相关系统受到其他重大破坏的风险。
我们面临与安全漏洞或中断相关的风险，无论是通过互联网的网络攻击或网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内部的人员、能够访问我们组织内部系统的人员，以及我们的IT网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性的增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵(包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子)。我们的IT网络和相关系统对我们的业务运营和执行日常运营(包括管理我们的建筑系统)的能力至关重要，在某些情况下，可能对某些租户的运营至关重要。虽然到目前为止，我们还没有发生对我们的业务或运营结果产生重大影响的重大网络入侵或攻击，但不能保证我们维护这类IT网络和相关系统的安全和完整性的努力会有效，也不能保证企图的安全漏洞或中断不会成功或造成破坏。涉及我们的IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能会对我们的财务状况、运营结果、现金流、流动性以及我们普通股的市场价格产生不利影响。此外，我们的一个或多个租户可能会遇到网络事件，这可能会影响他们在与我们的租赁条款下的运营和履行能力。虽然我们维持保险范围，但在符合保单条款及条件(包括免赔额)的情况下，可能承保网络风险的特定方面。, 这样的保险覆盖范围可能不足以覆盖所有损失。随着网络威胁的不断发展，我们可能需要花费额外的资源来继续加强我们的信息安全措施，并调查和补救任何信息安全漏洞。
公众对环境、社会和治理问题的关注
最近，有关环境、社会和治理(“ESG”)问题的更多注意力正转向上市公司。我们努力改善我们的ESG形象和做法，包括减少排放和提高我们建筑运营的效率，这可能需要资本支出，并可能导致我们运营成本的短期或长期增加，所有这些都可能对我们的财务状况或运营结果产生不利影响。未能响应投资者、客户、员工或与ESG相关的其他利益相关者的期望，或遵守法规要求(包括未能或感觉到未能实现任何自愿采用的目标或计划)，可能会对我们的声誉、与某些合作伙伴开展业务的能力、访问
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资本、股票价格、客户和员工的吸引和留住。此外，向投资者提供有关公司治理和其他事项的信息的组织已经开发了评级系统，用于评估公司对ESG的方法。不利的ESG评级可能会导致投资者的负面情绪，这可能会对我们的股价产生负面影响。
此外，虽然我们努力创建和维护包容的文化和多元化的员工队伍，让每个人都感到受到重视和尊重，但如果未能妥善解决文化问题，包括包容性和多样性问题，可能会导致声誉损害或无法吸引和留住客户或员工。
1B项。未解决的员工意见
不适用。

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第二项。属性
下表列出了与我们拥有所有权权益的经营物业相关的某些信息。除特别说明外，提供的所有信息均为截至2021年12月31日的数据(以千美元为单位)：
操作属性(1)
公司股份
Office属性可出租平方英尺财务报表列报公司所有权权益租赁期末加权平均入住率(2)占总数的百分比
净运营
收入(3)		财产级债务(4)年化租金(5)
春季与第8季(6)765,000 整合100%100.0%100.0%6.3%$— 
终点站(6)1,226,000 整合100%90.6%81.4%6.1%187,431 
Northpark(6)1,539,000 整合100%87.1%85.7%5.7%— 
725 Ponce (7)372,000 整合100%100.0%99.0%3.9%— 
3344棵桃树484,000 整合100%97.7%95.3%3.3%— 
木头广场(6)666,000 整合100%87.0%76.7%3.3%— 
阿瓦隆(8)480,000 整合90%99.5%83.7%2.9%— 
海滨长廊塔(FKA海滨长廊)777,000 整合100%75.5%73.4%2.2%89,011 
海滨大道中(FKA 1200桃树)370,000 整合100%100.0%100.0%1.9%— 
3348棵桃树258,000 整合100%89.9%90.1%1.3%— 
埃默里大学医院市中心358,000 未整合50%98.2%94.3%0.9%32,283 
子午线马克广场160,000 整合100%100.0%100.0%0.9%— 
3350棵桃树413,000 整合100%52.5%49.1%0.8%— 
120西三一办事处(7)43,000 未整合20%90.4%87.2%0.1%— 
亚特兰大7,911,000 89.1%84.9%39.6%308,725 
域(8)1,899,000 整合100%100.0%96.9%11.0%75,522 
十一大519,000 整合100%84.6%84.6%3.5%— 
露台(6)619,000 整合100%86.9%85.4%3.5%— 
圣哈辛托中心399,000 整合100%95.6%93.5%3.5%— 
科罗拉多州塔楼373,000 整合100%100.0%100.0%3.3%111,701 
域点(6)240,000 整合96.5%96.6%83.3%1.2%— 
研究公园V173,000 整合100%97.1%97.1%0.8%— 
奥斯汀4,222,000 95.5%92.9%26.8%187,223 
企业中心1,227,000 整合100%95.7%96.0%6.2%— 
高地联盟(6)(7)(9)294,000 整合100%93.0%57.6%1.1%— 
波特角(The Pointe)253,000 整合100%90.5%87.8%1.0%— 
港景广场205,000 整合100%80.2%77.9%0.7%— 
坦帕(10)1,979,000 93.1%92.6%9.0%— 
第五第三中心692,000 整合100%94.4%94.4%3.8%133,358 
铁路站场(7)329,000 整合100%98.2%96.8%2.6%— 
550南(FKA纳斯卡广场)394,000 整合100%97.9%97.7%2.2%— 
夏洛特1,415,000 96.3%95.9%8.6%133,358 
海登渡口(6)792,000 整合100%94.6%94.6%5.2%— 
Tempe网关264,000 整合100%78.1%78.1%1.3%— 
111西里约热内卢225,000 整合100%100.0%100.0%1.2%— 
凤凰城1,281,000 128100092.2%92.2%7.7%— 
传统联盟一号319,000 整合100%100.0%100.0%2.1%66,718 
雪莉里5950号197,000 整合100%77.2%79.3%0.9%— 
达拉斯516,000 91.3%92.1%3.0%66,718 
布里亚湖广场--休斯顿(6)835,000 整合100%79.9%80.5%3.6%— 
卡罗莱纳广场-教堂山158,000 未整合50%98.5%94.1%0.4%22,392 
其他办公室993,000 81.5%81.7%4.0%22,392 
总写字楼(10个)18,317,000 91.5%89.0%98.7%$718,416 $687,665 
下一页续表
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公司股份
Office属性可出租平方英尺财务报表列报公司所有权权益租赁期末加权平均入住率(2)占总数的百分比
净运营
收入(3)		财产级债务(4)年化租金(5)
其他属性
卡罗莱纳广场公寓-教堂山
(246 units) (7)		266,000 未整合50%100.0%98.4%0.5%$37,699 
卡罗莱纳广场零售-教堂山(7)44,000 未整合50%89.8%87.1%0.1%6,236 
大学街车库-夏洛特(7)北美整合100%北美北美0.5%— 
亚特兰大西三一公寓120号(330套)(7套)310,000 未整合20%98.8%96.3%0.2%— 
其他合计(10)620,000 98.6%96.6%1.3%$43,935 $6,178 
总计(10)18,937,000 91.6%89.1%100.0%$762,351 $693,843 
(1)运营物业不包括我们开发管道上的物业以及截至2021年12月31日及之前销售的物业。
(2)在截至2021年12月31日的三个月内，物业可供使用期间内物业的加权平均经济占有率。
(3)公司在截至2021年12月31日的三个月的净营业收入中的份额。
(4)截至2021年12月31日，该公司在房地产抵押债务中的份额，包括保费和扣除未摊销贷款成本的净额。
(5)本公司的年化租金份额为年化租金的总和，包括租户应承担的预计运营费用，如果适用，则为报告期末每个租户支付的租金。如果租户由于免费租金优惠而没有支付租金，年化租金是根据租户在被要求支付租金的第一个时期支付的年化合同租金计算的。包括在本a中芒特山的年收入为1760万美元。在免费租赁期内为租户提供ZED基本租金。
(6)包含为进行报告而组合在一起的两个或多个建筑。
(7)截至2021年12月31日，不包括在同一房产中。
(8)包含两个或多个出于报告目的分组在一起的建筑，其中一些建筑截至2021年12月31日未包括在同一物业中。
(9)高地联合是考辛斯于2021年10月1日收购的一处新近开发的物业。2021年12月31日的入住率为57.6%，预计2022年第二季度实现90%以上的稳定入住率。
(10)高地联合的面积已从第四季度加权平均入住率的计算中剔除，并于2021年12月31日出租。请参阅注释9。

写字楼租赁到期
截至2021年12月31日，我们的租约到期如下：
过期年份平方英尺
过期(%1)		租赁的百分比
空间(1)		年合同租金(千)(1)(2)年度百分比
合同
租金(1)		每年一次
合同
租金/平方英国“金融时报”
2022969,877 6.5 %$38,589 4.9 %$36.59 
20231,411,701 8.8 %61,528 7.9 %43.58 
20241,099,401 6.9 %49,081 6.3 %43.82 
20251,985,274 12.3 %89,147 11.4 %44.90 
20261,446,994 9.0 %69,375 8.9 %47.84 
20271,657,712 10.3 %72,945 9.3 %43.75 
20281,169,744 7.4 %59,438 7.6 %49.50 
20291,427,546 8.9 %71,289 9.1 %49.61 
20301,276,508 7.9 %80,763 10.3 %63.27 
2031年及其后3,480,984 22.0 %190,344 24.3 %53.88 
总计15,925,741 100.0 %$782,499 100.0 %$48.49 
(1)公司在2021年12月31日后到期的租约份额。已签订新租约的到期面积根据新租约的到期日反映。
(二)年合同租金是指期满当年的预估租金。它包括最低基本租金和租户应承担的运营费用的估计(如适用)，如各自租约所界定。
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前20名写字楼租户
截至2021年12月31日，我们的前20名写字楼租户如下：
租户(1)占用物业数量占用的街市数目公司在Square素材中的份额公司在年化租金中所占份额(千)(2)公司在年化租金中所占的百分比加权平均剩余租赁年限(年)
1NCR公司11762,090 $35,974 5.2%11.6
2 亚马逊43692,474 33,996 4.9%7.1
3 Meta平台(FKA Facebook)11422,252 22,477 3.4%8.2
4 Exdia11430,547 22,071 3.2%6.8
5 先锋自然资源公司21359,660 21,697 3.2%9.7
6 美国银行22344,601 11,741 1.8%3.9
7 阿帕奇公司11210,012 9,271 1.3%2.8
8 南诺福克11370,286 9,077 1.3%—
9 纳州富国银行(Wells Fargo Bank)43198,376 8,775 1.3%4.0
10 奥文蒂夫美国(3)11318,582 8,069 1.2%5.5
11 好事达22214,380 7,750 1.1%5.7
12 SVB金融集团11188,940 7,624 1.1%4.1
13 ADP11225,000 7,597 1.1%6.3
14 我们工作的公司42169,050 7,422 1.1%11.8
15 雷格斯股权商务中心64158,740 7,407 1.1%6.0
16 西岩共享服务11205,185 7,162 1.0%8.3
17 WorkRise技术1193,210 6,578 1.0%6.6
18 麦基尔·伍兹22187,119 6,499 0.9%4.9
19 贝莱德11131,656 6,415 0.9%14.4
20 三星工程美国11133,860 6,196 0.8%4.9
总计5,816,020 $253,798 36.9%6.9
(1)在某些情况下，实际租户可能是所示实体的分支机构。
(2)年化租金是指截至2021年12月31日，租户支付的年化租金，包括租户在估计运营费用(如果适用)中的份额。如果租户截至2021年12月31日处于免费租赁期，年化租金代表租户在被要求全额支付租金的第一个月将支付的年化合同租金。
(3)奥文蒂夫美国公司对其几乎所有的空间都有多个转租。如果Ovintiv租约终止，该等转租将成为与本公司的直接租约。
注：本附表包括已开始生效的租契。已签署但尚未开始的租约不包括在内。















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租户行业多元化
截至2021年12月31日，我们的租户行业多元化如下：
行业(1)公司占年租金份额的百分比(2)
技术23.0 %
专业服务15.7 %
金融15.0 %
法律9.2 %
能量7.0 %
消费品和服务6.8 %
医疗保健6.1 %
房地产4.5 %
其他3.6 %
保险3.4 %
营销/媒体/创意2.1 %
施工/设计2.1 %
交通运输1.5 %
总计100 %

(1)管理层使用SIC代码(如果可用)以及判断来确定租户行业分类。
(2)年化租金是指截至本报告日期，租户支付的年化租金，包括租户在估计运营费用中的份额(如果适用)。如果租户在本报告日期处于免费租赁期，年化租金代表租户在被要求全额支付租金的第一个月将支付的年化合同租金。
开发管道 (1)
截至2021年12月31日，有关我们正在开发的项目的信息如下(以千美元为单位)：
项目类型市场公司所有权权益施工开工日期平方英尺/单位项目估算成本(%1)(%2)公司在预计工程造价中的份额(2)迄今发生的项目成本(2)公司在迄今发生的项目成本中所占份额(2)租赁百分比初始收入确认(3)
300科罗拉多州办公室奥斯汀100 %4Q18369,000 $193,000 $193,000 $163,839 $163,839 88 %1Q21
100轧机办公室凤凰城90 %1Q20287,000 153,000 137,700 119,584 107,626 81 %1Q22
诺伊霍夫(4)混和纳什维尔50 %3Q21562,500 281,300 131,315 65,658 
商业广告448,000 — %2Q23
公寓542 — %2Q24
域9办公室奥斯汀100 %2Q21338,000 147,000 147,000 48,359 48,359 97 %1Q24
总计$1,055,500 $759,000 $463,097 $385,481 
(1)这个时间表显示了目前正在积极开发的项目，通过基本完成建设，以及在稳定之前的最初租赁期的物业。“估计项目成本”栏中包含的金额是项目稳定后的估计成本。需要大量估算才能得出这些成本，最终成本可能与这些估算不同。
(2)估计和发生的项目成本是建筑成本加上项目特定债务的融资成本。Neuhoff有一笔特定于项目的建设贷款，300 Colorado有一笔特定于项目的贷款，这笔贷款在2021年12月购买我们合作伙伴50%的权益的同时还清。以上不包括没有项目特定债务的项目的任何融资成本假设和GAAP要求的任何其他增量资本化成本。它们还不包括因2019年合并而记录的遗留层级项目的公允价值调整。
(3)初始收入确认是指公司根据公认会计原则确认或估计将开始确认收入的那个季度。
(4)Neuhoff估计的项目成本将由合资伙伴贡献的2.506亿美元股权提供资金，随后是3.127亿美元的建设贷款。


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土地控股
截至2021年12月31日，我们通过合资企业直接或间接拥有以下土地：
 
市场公司所有权权益财务报表列报可开发土地总量(英亩)土地成本基础(千)
3354/3356桃树亚特兰大95%整合3.2 
715庞塞亚特兰大50%未整合1.0 
887西桃树(FKA 901西桃树)(1)亚特兰大100%整合1.6 
福赛斯大道毗邻的土地亚特兰大100%整合10.4 
域点3奥斯汀90%整合1.7 
域中心奥斯汀100%整合5.6 
南端站夏洛特100%整合3.4 
303特雷蒙特夏洛特100%整合2.4 
传统联盟2和3达拉斯95%整合4.0 
胜利中心达拉斯75%未整合3.0 
企业中心5和6(2)坦帕100%整合14.1 
总计50.4 $175,487 
公司股份48.6 $166,267 
(1)包括有未来购买义务的长期地面租赁。
(2)公司中心5是通过长期土地租赁来控制的。

第三项。法律程序
我们在正常业务过程中面临各种法律诉讼、索赔和行政诉讼，其中一些预计将由责任保险承保。管理层利用可获得的最新信息，对与这些事项相关的任何潜在损失的可能性和金额作出假设和估计。如果可能出现不利结果，并且损失金额或损失范围可以合理估计，我们将记录诉讼责任。如果可能出现不利的结果，并且对损失的合理估计是一个范围，我们将在该范围内获得最佳估计。如果该范围内的任何金额都不比其他任何金额更好的估计，我们将累加该范围内的最小金额。如果可能出现不利结果，但无法合理估计损失金额，我们将披露诉讼的性质，并指出无法估计损失或损失范围。如果不利的结果是合理的，并且估计的损失是重大的，我们将披露诉讼可能损失的性质和估计。我们不会披露与诉讼有关的信息，如果不利的结果被认为是遥不可及的，或者估计的损失不会是实质性的。根据目前的预期，这类事件，无论是单独的还是总体的，预计不会对我们的流动性、运营业绩、业务或财务状况产生实质性的不利影响。
第四项。煤矿安全信息披露
不适用。

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第X项。有关我们高管的信息
截至本文件之日，注册人的管理人员如下：
名字年龄任职时间
科林·康诺利(M.Colin Connolly)45总裁、首席执行官兼董事
格雷格·D·阿泽马56执行副总裁兼首席财务官
J·肯尼迪·希克斯38投资执行副总裁兼董事总经理
理查德·G·希克森四世47运营执行副总裁
约翰·S·麦科尔59执行副总裁
帕梅拉·F·罗珀48执行副总裁、总法律顾问、公司秘书
杰弗里·D·赛姆斯56高级副总裁兼首席会计官
家庭关系
各行政人员或董事之间并无家族关系。
任期
所有高管的任期将在年度股东大会上届满。委员会保留随时罢免任何人员的权力。

业务体验
康诺利先生由公司董事会任命为首席执行官兼总裁，自2019年1月起生效。2017年7月至2018年12月，康诺利先生担任总裁兼首席运营官。2016年7月至2017年7月，康诺利先生担任执行副总裁兼首席运营官。2015年12月至2016年7月，康诺利先生担任执行副总裁兼首席投资官。2013年5月至2015年12月，康诺利先生担任高级副总裁兼首席投资官。
Adzema先生于2010年11月被任命为执行副总裁兼首席财务官。
希克斯女士于2020年10月被任命为投资执行副总裁。希克斯女士于2018年11月加入考辛斯，担任投资高级副总裁。在加入Cousins之前，希克斯女士曾在房地产投资银行Eastdil Secure工作，2010-2018年在那里担任过各种职务，包括董事总经理。
希克森先生于2018年10月被任命为运营执行副总裁。希克森于2016年9月加入考辛斯，担任负责资产管理的高级副总裁。
McColl先生于2011年12月被任命为执行副总裁。2010年2月至2011年12月，McColl先生担任开发、写字楼租赁和资产管理执行副总裁。1997年5月至2010年2月，麦科尔先生担任高级副总裁。
罗珀女士于2017年2月被任命为执行副总裁、总法律顾问兼公司秘书。2012年10月至2017年2月，罗珀女士担任高级副总裁、总法律顾问和公司秘书。2008年2月至2012年10月，罗珀女士担任高级副总裁、副总法律顾问和助理秘书。
Symes先生于2020年2月加入本公司，自2020年3月起被任命为高级副总裁兼首席会计官。2018年4月至2020年1月，赛姆斯先生在一家私营公司担任高级副总裁兼首席会计官。二零一二年四月至二零一七年八月，Symes先生担任FelCor Lodging Trust Inc.(“FelCor”)高级副总裁兼首席会计官，并受雇于RLJ Lodging Trust(FelCor的收购人)，过渡职位为2017年9月至2018年3月。

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目录
第二部分
项目5.注册人普通股市场及相关股东事项
市场信息和持有者
我们的普通股在纽约证券交易所交易(股票代码为CUZ)。在2022年1月28日，有9,655登记在册的我们普通股的股东。
购买股票证券
2021年第四季度，该公司没有购买普通股。
 
性能图表
下图将我们普通股的五年累计总回报与纽约证交所综合指数、富时NAREIT股票指数和富时NAREIT股票办公室指数进行了比较。该图表假设2016年12月31日对每个指数的投资为100美元，并对所有股息进行再投资。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/25232/000002523222000005/cuz-20211231_g1.jpg
一家或多家公司、同行累计总回报的比较
集团、行业指数和/或广阔市场
财政年度结束
索引12/31/201612/31/201712/31/201812/31/201912/31/202012/31/2021
堂兄弟置业有限公司100.00 112.47 98.16 132.10 112.60 138.84 
纽约证交所综合指数100.00 118.73 108.10 135.68 145.16 175.17 
富时NAREIT股票指数100.00 105.23 100.36 126.45 116.34 166.64 
富时NAREIT股票办公室指数100.00 105.25 89.99 118.26 96.46 117.68 
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第7项。管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
阅读以下讨论和分析时应结合选定的财务数据以及合并财务报表和附注。
2021年业绩及公司和行业趋势概述
我们的战略是通过拥有阳光地带市场的主要城市写字楼组合，为我们的股东创造价值，特别是在亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕、达拉斯和纳什维尔。这一战略基于一种有纪律的资本配置方法，包括机会性收购、选择性开发项目和及时处置非核心资产，目的是以较低的资本支出要求维持一系列新的、高效的物业组合。这一战略还基于简单、灵活和低杠杆率的资产负债表，使我们能够在周期中最有利的点追求令人信服的增长机会。为了实施这一战略，我们在每个主要市场都利用了我们强大的本地运营平台。
2021年，我们完成了多笔经营性物业和地块的战略收购，并成立了两家合资企业。我们以3.002亿美元的总价买下了亚特兰大中城372,000平方英尺的写字楼725 Ponce；以1.448亿美元的总价买下了坦帕市29.4万平方英尺的写字楼高地联合(Heights Union)；以及我们的合作伙伴以1.625亿美元的总价买下了位于奥斯汀市中心的36.9万平方英尺的写字楼300 Colorado 50%的权益。我们还以1000万美元的总价收购了亚特兰大一块0.7英亩的地块，用于亚特兰大中城未来的潜在开发，并以800万美元的总价收购了亚特兰大的一块0.2英亩的地块，毗邻我们的3344、3348和3350处运营物业，总价为800万美元，由一家拥有95%股权的合并合资企业持有。我们成立了一家各占50%股权的合资企业，开发纳什维尔的综合用途项目Neuhoff，其中将包括44.8万平方英尺的写字楼和零售空间，以及542个多户住宅单元，预计投资2.813亿美元。此外，我们成立了一家对半持股的合资企业，拥有715庞塞(715 Ponce)，这是一块毗邻725庞塞的地块，最初出资400万美元。
2021年，我们完成了对合资企业经营性资产和权益的多次处置，所得资金用于上述投资活动。我们以1.74亿美元的总价将奥斯汀市中心43.5万平方英尺的国会大厦816号、夏洛特89.1万平方英尺的写字楼南一号、沃斯堡的100万平方英尺写字楼伯内特广场(Burnett Plaza)、以及菲尼克斯的一块0.7英亩的地块，以总价640万美元卖给了一家酒店开发商。此外，我们还出售了我们在Dimension Place的50%投资，这是夏洛特一处28.1万平方英尺的写字楼物业，总价为6080万美元。我们卖出了
2021年，我们租赁或更新了210万平方英尺的办公空间。对于期限超过一年的新的或续签的非宜人设施租约，加权平均有效净租金为每平方英尺25.55美元，代表不包括运营费用补偿和租赁成本的基本租金。以现金为基础的每平方英尺净有效租金在过去一年中上涨了15.1%。收付制有效租金净额是指前租户在期末支付的净租金与当前租户在期初支付的净租金相比。我们今年的同一物业净营业收入在直线基础上下降了0.5%，在现金基础上增长了3.5%。
我们定期审查并酌情修订我们的公司应急计划，该计划阐述了应对业务意外中断(包括公司办公空间不可用)所需的步骤。自2020年3月以来，根据疾控中心因持续的新冠肺炎疫情带来的威胁而提出的建议，我们的租户广泛采用远程办公，我们的办公室员工也采用了远程工作，我们还增加了建筑物的清洁工清洁协议。到目前为止，我们租约下的租金义务还没有受到新冠肺炎疫情的实质性影响，任何调整租金的请求都会根据具体情况处理。我们还与主要供应商密切合作，包括承包商和参与我们开发项目的其他人，以评估适当和必要的距离措施对我们的运营和我们的开发交付时间表的潜在影响。2021年，我们的许多租户(但不是所有租户)开始让员工每周至少有几天回到办公室，减少了他们的团队远程工作的时间，并增加了我们酒店的实际入住率。
尽管到目前为止新冠肺炎大流行对我们业务的影响并不严重，但大流行对我们的租户或潜在租户以及世界经济的长期影响是不确定的，将取决于大流行的范围、严重程度和持续时间。疫情导致的长期经济低迷可能会对我们的许多租户或潜在租户产生不利影响，进而可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。

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市况
我们相信，太阳带地区，特别是我们运营的七个核心太阳带市场，拥有全国一些最具吸引力的经济和房地产基本面。随着居民从东北部、中西部和西海岸迁往我们的市场，我们的市场所在的州在新的就业增长和净移民方面处于全国领先地位。这种迁移，再加上相对较低的新供应水平，导致写字楼稳步吸收和租金正增长，支持了健康的写字楼基本面。我们相信，我们处于有利地位，可以从当前的房地产环境中受益，并最终超越当前的房地产环境。
我们的亚特兰大投资组合总面积为790万平方英尺，占我们2021年第四季度净营业收入的39.8%，截至2021年12月31日的租赁比例为89.1%。亚特兰大的全市场A类租赁活动占2021年总租赁活动的51.3%，而仅占总库存的40.7%，截至2021年12月31日，建筑业占总市场面积的比例为3.0%。亚特兰大创下了市场历史上建筑竣工量的年度最高纪录，2021年交付了340万平方英尺的新产品；其中81%已经出租。我们相信，我们未来开发的运营资产和土地组合，主要位于中城、巴克黑德和中央周边子市场，可以直接进入公共交通，处于有利地位，能够满足市场的强劲需求。
我们的奥斯汀投资组合总面积为420万平方英尺，占我们2021年第四季度净营业收入的26.8%，截至2021年12月31日的租赁比例为95.5%。此外，我们在奥斯汀还有两个正在开发的项目。9区是一个338,000平方英尺的项目，位于域子市场，写字楼部分100%出租。300 Colorado是一处36.9万平方英尺的写字楼物业，位于中央商务区，88%已出租。2021年，奥斯汀的全市场A类租赁活动占总租赁活动的55.8%，而仅占总库存的40.9%，截至2021年12月31日，建筑业占总市场面积的比例为13.1%。我们的投资组合主要集中在中央商务区和域子市场，空置率分别为18.7%和6.0%。我们相信，我们在奥斯汀的主导地位，加上对A级写字楼的强劲需求，有利于我们现有的投资组合。
我们的夏洛特投资组合总面积为140万平方英尺，占我们2021年第四季度净营业收入的9.1%，截至2021年12月31日的租赁比例为96.3%。夏洛特的A类租赁活动占2021年总租赁活动的47.4%，而仅占总库存的41.5%，截至2021年12月31日，建筑业占总市场面积的8.1%。我们的投资组合位于住宅区和南端子市场，那里的租金增长远远超过了全国平均水平。整个市场受益于夏洛特市强劲的人口增长，在过去十年中，夏洛特市人口增长速度是全国的三倍。强劲的需求和有利的经济条件刺激了整个市场的高水平新开发，特别是在住宅区和南端，那里目前正在建设约300万平方英尺的土地。
我们的坦帕投资组合总面积为200万平方英尺，占2021年第四季度净营业收入的9.0%，截至2021年12月31日的租赁比例为93.1%。坦帕的全市场A类租赁活动占2021年总租赁活动的40.9%，而仅占总库存的26.5%，截至2021年12月31日，建筑业占总市场面积的百分比为1.0%。在大都市范围内，坦帕写字楼市场的空置率很低，我们的大部分投资组合所在的西海岸子市场继续实现大都市地区最高的租金，部分原因是它的中心位置和靠近坦帕机场。
我们的菲尼克斯投资组合总面积为130万平方英尺，占我们2021年第四季度净营业收入的7.7%，截至2021年12月31日的租赁比例为92.2%。我们在凤凰城有一个正在开发的项目-100 Mill，一个287,000平方英尺的项目，81%已经出租。凤凰城的全市场A类租赁活动占2021年总租赁活动的38.3%，而仅占总库存的33.6%，截至2021年12月31日，建筑业占总市场面积的比例为2.2%。凤凰城的人口增长速度是全国平均水平的两倍多，其中三分之二以上来自大都市以外的新居民。我们的投资组合位于坦佩(Tempe)子市场，靠近亚利桑那州立大学(Arizona State University)及其8万名学生，那里的A级写字楼空置率为8.6%。
我们的达拉斯投资组合总面积为516,000平方英尺，占2021年第四季度净营业收入的3.0%，截至2021年12月31日的租赁比例为91.3%。2021年，达拉斯全市场的A类租赁活动占总租赁活动的49.5%，而仅占总库存的44.0%，截至2021年12月31日，建筑业占总市场面积的比例为3.0%。
我们的纳什维尔投资组合包括位于德国城子市场的448,000平方英尺商业空间和542个住宅单元的混合用途开发项目。纳什维尔的全市场A类租赁活动占61.1%
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2021年租赁活动占总库存的33.1%，建筑业占市场总面积的10.2%。
关键会计政策和估算
我们的财务报表是按照财务会计准则委员会(“FASB”)会计准则编纂(“ASC”)中概述的公认会计原则编制的，合并财务报表的附注包括公司重要会计政策的摘要。根据公认会计原则编制财务报表需要使用某些估计，其中的变化可能会对收入、费用、资产或负债产生重大影响。我们的一些会计政策被认为是关键的会计政策，这些政策既对我们的财务状况、经营结果和现金流的描述很重要，也需要重大的判断或复杂的估计过程。我们的关键会计政策如下：
收入确认
我们的大部分收入来自经营租赁，并在随附的综合营业报表中反映为租赁物业收入。租赁物业收入确认过程中包括若干判断和估计，包括租期的确定、租户改进的所有权、租约修改和租约终止。
来自固定租赁付款的收入，其中不包括某些租金物业收入，如百分比租金和与向租户收回某些运营费用有关的收入，在租赁期内按直线原则确认。吾等在决定租赁期时作出重大假设及判断，包括有关租户何时有权使用相关资产的判断，以及租约向租户提供延期或提前终止选择权时的假设。
我们的大部分租赁都涉及对租赁空间进行某种形式的改进。我们在检讨各种因素时会作出重要判断，以协助决定是我们或我们的租户拥有改善设施。这些因素包括(但不限于)：
•租赁协议的条款规定承租人有义务建造或安装特别确定的资产(即租赁改进)；
•承租人没有进行特定的改善是违约事件，在这种情况下，房东可以要求承租人进行这些改善或以其他方式强制执行房东对这些资产(或金钱等价物)的权利；
•承租人可以不经房东同意或不赔偿房东的任何效用损失或公允价值减损而更改或移除租赁改进；
•在房东支付租户改善费用之前，租户必须向房东提供支持租户改善费用的证据；
•房东有义务为租赁改进工程的建设超支提供资金；
•租赁权的改进是承租人独有的，或者出租人可以合理地用来出租给其他各方；以及
•租赁权改善的经济年限是如此，预计在租赁期结束时，该资产的重大剩余价值将为业主带来利益。
如果我们确定改进是我们的资产，我们会将改进的成本资本化，并确认与改进相关的折旧费用，以估计使用年限或租赁期中较短的为准。如果改善是租户资产，我们将推迟由我们作为租赁激励资产提供资金的改善成本，并将其摊销为租赁期内租金收入的减少。我们对改善是我们的资产还是租户资产的确定也会影响我们何时开始确认与租赁相关的收入。
我们定期对我们的租约进行修订。在修订租契时，我们需要确定：(1)原来租契没有包括在内的额外使用权是否会因修改而批出；及(2)租约付款是否增加，与额外使用权的独立价格相称。(2)在修订租契时，我们需要确定(1)原来租约没有包括在内的额外使用权是否会因修改而批出，以及(2)租约付款是否增加，与额外使用权的独立价格相称。如果这两个条件都满足，修改将作为一份单独的合同入账。如果这两个条件都不满足，修订将被计入租约修改。我们的大部分租约修订导致对我们的经营租约进行租约修订，这可能需要我们重新评估租期和固定租赁付款，包括将与原始租约相关的任何预付或应计租赁租金视为经修订租约的租赁付款的一部分。
在某些情况下，我们某些租约中的终止选项允许客户在租期结束前终止租约。终止选择需要租户提前通知，并支付终止费，以补偿我们在原始租赁期和未折旧租赁开始时剩余租金的一部分。
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佣金、租户改善和租赁激励等成本。终止手续费收入计入租赁物业收入，自签订终止协议之日起至租赁期满止，于费用金额可厘定及合理保证可收取时，按直线确认。这项费用收入在直线基础上减去与租户空置日期预测的租赁相关的任何应计直线应收租金。
房地产账面价值
我们房地产资产的账面价值要经过几个过程，这些过程涉及到对判断和估计的大量使用。这些过程主要包括(I)收购资产的购买价格分配，(Ii)折旧和摊销，以及(Iii)减值。这些过程中使用的判断和估计对我们的财务状况、经营结果和现金流都有实质性的影响。
收购资产的收购价分配
我们对所有房地产收购进行评估，以确定交易是否符合资产收购或企业收购的条件。如果我们在不同的市场上收购了一批不同类型的物业，我们必须确定收购是资产收购还是企业收购。出于本审查的目的，我们根据收购资产的独特和不同风险特征(可能是按资产类型、地理集中度或其他因素)对收购的资产进行分类。如果我们确定几乎所有的公允价值都集中在一项可识别资产或一组类似资产中，通常是收购资产公允价值总额的90%，我们将此次收购计入资产收购。如果我们确定没有任何一种或一组资产构成了所收购资产的公允价值，那么我们就会评估所收购的一组资产是否包括产生产出的投入和实质性过程。如果我们确定存在一个投入和创造产出的实质性过程，我们就会将这一收购视为对一家企业的收购。我们使用相当大的判断力来确定收购资产池是收购资产还是收购企业。由于收购成本是用于收购业务的费用，而资本化是用于收购资产，因此基于我们的判断，运营结果可能会有很大不同。
对于被计入资产收购的收购，我们根据收购日每项资产和负债的相对公允价值，将收购的有形资产和无形资产以及承担的负债计入总收购价格加上资本化收购成本。对于被计入企业收购的收购，我们在收购日按公允价值记录收购的有形资产和无形资产以及承担的负债。公允价值基于利用现有市场信息以及适当的贴现率和/或资本化率的估计现金流预测。对未来现金流的估计基于许多因素，包括历史经营业绩、已知和预期的趋势以及市场和经济状况。收购营运物业的收购资产及假设负债一般包括但不限于：土地、建筑物，以及与原地租赁有关的已确认有形及无形资产及负债，包括租户改善、租赁成本、高于市价及低于市价租赁的价值，以及收购原地租赁的价值。
收购租赁的高于市场或低于市场部分的公允价值是根据租赁剩余期限内根据租赁支付的合同租金的现值(使用市场贴现率计算)和管理层对收购日将使用公平市场租金费率支付的租金和租赁剩余期限内租金上升之间的差额的估计计算得出的，该差额是根据租赁剩余期限应支付的合同租金的现值(使用市场贴现率计算)和管理层估计的使用公平市场租金费率支付的租金之间的差额计算的。如果收购物业存在高于市价或低于市价的租赁，则记录可识别的无形资产或负债。高于市价租赁的金额计入资产负债表上的其他资产，低于市价租赁的金额计入资产负债表上的其他负债。该等金额按直线摊销，作为对适用租约剩余期限内租金收入的调整。
收购的原址租约的公允价值是根据吾等对租赁“假定空置”物业至购买时的入住率所需期间损失的收入和成本的评估得出的。该公允价值基于多种考虑因素，包括但不一定限于：(I)与避免产生收购的原址租赁成本相关的价值；(Ii)与假设租赁期内估计产生的租户可偿还运营成本相关的收入损失的相关价值；及(Iii)与假设租赁期内现有租赁的租金收入损失相关的价值。执行这些分析时考虑的因素包括对预期租赁期内的账面成本的估计，例如房地产税、保险和其他运营费用、当前市场状况以及执行类似租赁的成本(例如租赁佣金、法律和其他相关费用)。现地租赁记录的金额计入资产负债表上的无形资产。这些金额在适用租约的剩余期限内作为折旧和摊销费用的增加摊销。

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目录
折旧及摊销
我们也使用直线折旧法对经营性房地产资产在其预计使用年限内进行折旧或摊销。我们在估计房地产资产的使用年限以及将某些间接项目成本分配给正在开发的项目时使用判断，这些成本在物业投入运营后的使用年限内摊销。历史数据、可比房产和重置成本是决定使用寿命和成本分配时考虑的一些因素。
损伤
我们还在资产组的基础上审查我们的房地产资产以计提减值。我们根据可识别现金流的最低水平确定资产组，并考虑共享费用和福利等因素。这项检讨包括我们的营运物业、发展中物业，以及土地持有情况。
这一过程的第一步是我们确定一项资产是否被视为持有、使用或持有以供出售。要被视为持有以供出售的房地产资产，除其他事项外，我们必须有权承诺按其现有状况出售该资产的计划，已开始出售该资产的计划，并已确定该资产很可能会在一年内出售。如果我们确定一项资产是为出售而持有的，如果公允价值减去出售成本低于账面价值，我们就会记录减值。所有不符合持有待售标准的房地产资产均被视为持有和使用。
在对持有和使用的资产进行减值分析时，必须确定是否有减值指标。对于经营性物业，这些指标可能包括我们的估计持有期缩短，物业租赁百分比大幅下降，当期营业亏损或负现金流加上物业的亏损历史，该物业或物业市场上其他物业的租赁率大幅下降，物业市值的重大变化，或重要租户的财务状况的不利变化。对于土地持有量，指标可能包括该地区土地市场价值的整体下降，土地预期用途的开发活动减少，或其他不利的经济和市场条件。对于正在开发的项目，指标可能包括没有相应资金来源的材料预算超支、施工、入住率或稳定时间表的重大延误、对市场产生重大影响的监管变化或经济趋势，或者未来重要租户的财务状况发生不利变化。
如果我们确定持有和使用的资产有减值指标，我们必须确定与该资产相关的未贴现现金流是否超过该资产的账面价值。如果未贴现的现金流低于资产的账面价值，我们将资产的账面价值减少到公允价值。
在计算一项资产的未贴现净现金流时，我们必须估计一些投入。我们必须估计未来的租赁率、未来的资本支出、未来的运营费用和剩余价值的市值比率等。此外，如果对资产的未来使用有替代策略，我们会评估每种替代策略的概率，并进行概率加权的未贴现现金流分析，以评估资产的可回收性。我们在确定可供选择的战略和评估每种战略被选中的概率时，会使用相当大的判断力。
在确定一项资产的公允价值时，我们会根据若干因素作出判断。我们可以通过折现现金流计算或利用可比市场信息来确定公允价值。在折现现金流计算中，我们必须确定适用于现金流的适当贴现率。我们使用判断来分析可比较的市场信息，因为没有两个房地产资产在位置和价格上是相同的。减值过程中使用的估计和判断具有高度主观性，容易受到频繁变化的影响。
除了我们的房地产资产外，我们还审查我们在未合并的合资企业中的每项投资的减值。作为这项分析的一部分，我们首先确定在合资投资中持有的任何财产是否有任何减值指标。如果我们在合资企业的任何投资存在减值指标，我们将计算该投资的公允价值。如果投资的公允价值低于投资的账面价值，我们将确定减值是临时性的还是非临时性的。如果我们评估减值是暂时的，我们不会记录减值费用。如果我们断定减值不是暂时性的，我们将计入减值费用。我们使用相当大的判断来确定是否存在减值指标，以及在计算投资公允价值时使用的假设、估计和投入。


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开发成本资本化
我们参与房地产所有权的各个阶段，包括开发。在项目有可能被开发之前(定义为更有可能)，我们要支付开发前的费用。在我们确定一个项目是可能的之后，所有随后产生的开发前成本，以及符合条件的资产的利息和房地产税，以及与正在开发的项目直接相关的某些内部人员和相关成本，都按照会计规则资本化。如果我们放弃开发一个早先被认为是可能的项目，我们就会将所有以前资本化的成本计入费用。如果发生这种情况，我们的前期开发费用可能会大幅上升。确定一个项目是否可能需要判断。如果我们确定一个项目是可能的，利息、一般和行政费用以及其他费用可能与我们确定该项目不可能的情况有实质性的不同。
在可能项目的开发前期和项目在建期间，我们将所有与规划、开发和建设项目相关的直接和间接成本资本化。在某些情况下，确定哪些成本构成直接和间接项目成本需要我们作出判断。如果我们确定某些成本是直接或间接的项目成本，资产负债表上记录在正在开发的项目中的金额以及运营报表上记录的一般、行政和其他费用可能与我们确定这些成本与项目没有直接或间接关联时存在实质性差异。
一旦某一项目建成，并被认为已基本完工并可投入使用，就会将房地产税、利息、内部人员成本和相关成本等成本计入已发生的费用。确定一个项目的建设何时基本完成并可供使用，需要判断。我们认为项目及/或项目阶段在项目或阶段达到经济占有率90%或自主要建筑活动停止起计一年的较早日期(以较早日期为准)均已大致完成及暂停入伙。我们对项目基本完工日期的判断直接影响到我们在此期间的运营费用和净收入。
截至2021年12月31日的年度经营业绩
一般信息
我们截至2021年12月31日的年度财务业绩受到2021年期间的各种收购、处置和开发活动以及2019年与诺福克南方铁路公司(NS)的合并和交易的影响。截至2021年和2020年的一年，普通股股东可获得的净收入分别为2.786亿美元和2.373亿美元。与2020年相比，我们详述了截至2021年的一年普通股股东可获得的净收入组成部分的实质性变化。
有关2020年与2019年财务业绩的比较，请参阅我们2020年年度报告中的“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析-经营成果”。
租赁物业收入和租赁物业运营费用
以下结果包括我们相同的房地产投资组合的表现。我们相同的物业组合包括在每个可比报告期内由我们稳定和拥有的写字楼物业。稳定物业是指达到90%的经济占有率或基本建成并由我们拥有一年的物业。2021年与2020年比较的相同房产金额来自截至2020年1月1日至2021年12月31日稳定和拥有的房产。
我们使用净营业收入(“NOI”)，这是一种非公认会计准则的财务指标，来衡量我们物业的经营业绩。行业分析师和投资者也广泛使用NOI来评估业绩。NOI是指租赁物业收入(不包括终止费)减去租赁物业运营费用，从净收入中剔除某些组成部分，以便提供与物业运营业绩更密切相关的业绩。某些项目，如利息支出，虽然包括在净收入中，但不会影响房地产资产的经营业绩，而且往往发生在公司层面，而不是房地产层面。因此，我们只使用在物业层面产生的收入和支出项目来评估物业的表现。折旧、摊销和减值也不包括在NOI中。Same Property NOI允许分析师、投资者和管理层分析持续运营并评估我们投资组合的增长趋势。



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2021年至2020年期间，租赁物业收入、租赁物业运营费用和NOI变化如下(以千美元为单位)：
截至十二月三十一日止的年度，
20212020$CHANGE%变化
租赁物业收入
相同的属性$610,918 $605,765 $5,153 1 %
非同一属性123,040 112,283 10,757 10 %
终止费收入5,105 3,835 1,270 33 %
租赁物业总收入$739,063 $721,883 $17,180 2 %
租赁物业运营费用
相同的属性$215,361 $207,856 $7,505 4 %
非同一属性44,100 44,811 (711)(2)%
3344桃树法律费用追讨— (1,817)1,817 (100)%
租赁物业运营费用总额$259,461 $250,850 $8,611 3 %
净营业收入
相同属性噪波$395,557 $397,909 $(2,352)(1)%
不同属性噪声78,940 67,472 11,468 17 %
3344桃树法律费用追讨— 1,817 (1,817)(100)%
总噪声$474,497 $467,198 $7,299 2 %
2021年至2020年间，同一物业租赁物业收入增长，主要原因是公司中心和3344桃树的入住率增加，但3350桃树的入住率下降抵消了这一增长。同样的物业租赁物业运营费用在2021年至2020年期间增加，主要是由于2020年获得的亚特兰大房地产税收抵免和实际入住率的增加。
2021年至2020年间，非同一物业的收入增长，主要是由于Domain和10000 Avalon最近完工的开发项目的运营企稳，以及2021年12月、2021年7月、2021年高地联盟和2021年12月分别增加了725个庞塞、725个庞塞和300个科罗拉多州，但被2020年赫斯特大厦的出售以及2021年伯内特广场One South和2021年816 Congress的销售部分抵消了这一增长。
手续费收入
2021年至2020年期间，手续费收入减少了270万美元(14.6%)，主要是由于与NS的2019年交易相关的手续费收入的时间安排。
一般和行政费用
2021年至2020年间，一般和行政费用增加了230万美元(8.5%)，主要是由于与责任分类奖励相关的股票薪酬支出的变化，其中大部分截至2021年12月31日已经全部赚取。
利息支出
2021年至2020年期间，扣除资本化金额后的利息支出增加了640万美元(10.6%)，这主要是由于2021年第二季度和第三季度完成开发的项目开始初步运营活动导致2021年资本化利息减少，以及与修订和重述定期贷款借款增加相关的利息增加，以及我们信贷额度的平均未偿还余额增加，但与2020年相比，利率下降部分抵消了这一影响。






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折旧及摊销
2021年至2020年期间折旧和摊销变化如下(千美元)：
截至十二月三十一日止的年度，
20212020$CHANGE%变化
折旧及摊销
相同的属性$242,352 $240,116 $2,236 1 %
非同一属性45,117 47,844 (2,727)(6)%
非房地产资产623 688 (65)(9)%
折旧及摊销总额$288,092 $288,648 $(556)— %
相同物业的折旧及摊销于2021年至2020年间增加，主要是由于我们所拥有的租户物业因提早终止域名而加速折旧所致。
2021年至2020年间，非同一物业的折旧和摊销减少，主要原因是One South于2021年在The Plaza和Burnett Plaza的销售，但被Domain和10000 Avalon最近完成的开发项目以及2020年12月和725Ponce的铁路站场的增加部分抵消。
非合并合资企业的收入
2021年和2020年，未合并合资企业的收入包括以下内容(千美元)：
截至十二月三十一日止的年度，
20212020$CHANGE%变化
净营业收入
相同的属性$6,203 $5,795 $408 7 %
非同一属性13,020 13,041 (21)— %
终止费收入81 9 72 800 %
其他收入121 61 60 98 %
折旧及摊销(9,674)(8,740)(934)(11)%
利息支出(2,911)(2,071)(840)(41)%
出售投资性房产的净收益(亏损)(39)(148)109 74 %
非合并合资企业的收入$6,801 $7,947 $(1,146)(14)%
未合并合资企业的收入在2021年至2020年期间下降，主要原因是卡罗莱纳广场1.357亿美元无追索权抵押票据的发行利息增加，该票据用于全额偿还7750万美元的建筑贷款，以及折旧费用从2021年开始运营的300科罗拉多州增加。
出售非合并合资企业的投资收益
截至2021年12月31日止年度出售未合并合营公司投资的收益主要包括出售我们于Dimension Place合营公司的权益。截至2020年12月31日止年度的投资物业交易收益主要包括出售我们在Wildwood Associates和Gateway Village合资企业中的权益。
投资性物业交易的收益
截至2021年12月31日的一年中，投资房地产交易的收益主要包括2021年12月816名国会议员、2021年7月在广场的One South和2021年4月的Burnett Plaza的销售，以及2021年12月300名科罗拉多州合并产生的收益。截至2020年12月31日的一年中，投资物业交易的收益主要包括出售赫斯特大厦。816 Congress、One South at the Plaza和Burnett Plaza在2021年的组合销售价格，以及赫斯特大厦和Woodcrest在2020年的组合销售价格，分别代表了5.4%和5.1%的加权平均资本化率。资本化率的计算方法是将预计的年化NOI除以销售价格。

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可归因于非控股权益的净收入
非控股权益的净收入包括外部各方在普洛斯净收入中的份额以及某些其他合并实体的净收入份额。2021年至2020年期间，可归因于非控股权益的净收入减少了426,000美元(51.0%)，这主要是由于2020年第一季度完成的CPLP 170万个有限合伙单位的赎回，部分被2021年净收入的增加所抵消。
运营资金来源
下表显示了可供普通股股东使用的运营资金(“FFO”)，这是一种非公认会计准则的财务指标，以及与公司普通股股东可用净收入相关的对账。该公司根据NAREIT的定义计算FFO，即普通股股东可获得的净收入(根据GAAP计算)，不包括非常项目、会计原则变化的累积影响以及销售或减值资产的收益，加上房地产资产的折旧和摊销，以及在相同基础上对未合并的合伙企业和合资企业进行调整以反映FFO。
FFO被行业分析师和投资者用作衡量房地产投资信托基金经营业绩的补充指标。房地产资产的历史成本会计隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。由于房地产价值在历史上是随着市场状况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师认为，采用历史成本会计的房地产公司本身公布经营业绩是不够的。因此，NAREIT创建了FFO，作为REIT运营业绩的补充衡量标准，其中不包括GAAP净收入中的历史成本折旧等项目。FFO的使用与要求的基本GAAP陈述相结合，从根本上是有益的，提高了投资公众对REITs经营结果的理解，并使REIT经营结果的比较更有意义。我们的管理层在一定程度上根据FFO来评估经营业绩。此外，我们的管理层使用FFO和其他措施来评估与评估和授予我们的高级管理人员和其他关键员工激励性薪酬相关的绩效。普通股股东可用于FFO的净收入和每股收益与FFO的对账如下：截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度(除每股信息外，以千计)：
截至十二月三十一日止的年度，
2021
2020
美元加权平均普通股每股金额美元加权平均普通股每股金额
普通股股东可获得的净收入$278,586 148,666 $1.87 $237,278 148,277 $1.60 
与单位持有人有关的非控制性权益56 25 — 315 297 — 
股票期权的转换— 1 — — 8 — 
转换未归属的限制性股票单位— 199 — — 54 — 
净收入-摊薄278,642 148,891 1.87 237,593 148,636 1.60 
房地产资产折旧及摊销：
合并属性287,469 — 1.93 287,960 — 1.94 
未合并合营企业的份额9,674 — 0.06 8,740 — 0.06 
合伙人在房地产折旧中的份额(929)— (0.01)(742)— — 
出售折旧财产的损失(收益)：
合并属性(152,611)— (1.01)(90,105)— (0.61)
未合并合营企业的份额39 — — (450)— — 
对未合并的合资企业的投资(13,083)— (0.09)(44,578)— (0.31)
损伤— — — 14,829 — 0.10 
运营资金来源$409,201 148,891 $2.75 $413,247 148,636 $2.78 





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净营业收入
公司管理层在一定程度上根据NOI来评估其资产组合的表现。NOI代表租赁物业收入(不包括终止费)减去租赁物业运营费用。NOI不是GAAP衡量的现金流或经营业绩的指标，也不代表可用于满足现金需求的现金，不应被视为现金流的替代指标。所有公司计算NOI的方式可能不尽相同。公司认为NOI是净收入的适当补充措施，因为它帮助管理层和投资者了解公司运营资产的核心业务。NOI不包括公司一般和行政费用、利息支出、折旧和摊销、减值、房地产销售损益和其他非营业项目。
下表对各期间合并物业的净收入与NOI进行了核对(以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度，
2021
2020
净收入$278,996 $238,114 
手续费收入(15,559)(18,226)
终止费收入(5,105)(3,835)
其他收入(451)(231)
报销费用2,476 1,580 
一般和行政费用29,321 27,034 
利息支出67,027 60,605 
损伤— 14,829 
折旧及摊销288,092 288,648 
交易成本— 428 
其他费用2,131 2,091 
非合并合资企业的收入(6,801)(7,947)
出售未合并合资企业的投资收益(13,083)(45,767)
投资物业交易的收益(152,547)(90,125)
净营业收入$474,497 $467,198 
流动性与资本资源
我们主要的短期和长期流动性需求包括：
•财产和土地收购；
•发展项目支出；
•房屋改善、租户改善和租赁成本；
•债务的本金和利息支付；
•一般及行政费用；以及
•普通股股息和向CPLP外部单位持有人的分配。
我们可以通过以下一种或多种方式来满足这些需求：
•手头现金及现金等价物；
•业务现金净额；
•出售资产所得款项；
•在我们的信贷安排下的借款；
•应付抵押票据收益；
•建设贷款收入；
•无担保贷款收益；
•发行股权证券所得款项；以及
•合资企业编队。

我们2022年的物质现金需求包括2.238亿美元的无资金支持的租户改善和建设义务，以及1.024亿美元的债务到期。这些和其他2022年的现金需求预计将由上述部分或所有来源的组合来满足。
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财务状况
我们战略的一个关键组成部分是保持保守的资产负债表，拥有杠杆和流动性，使我们能够为未来的增长做好准备。我们截至2021年12月31日的杠杆指标，其中包括净债务与EBITDA之比回复，净债务与未折旧资产之比，以及净债务与总市值之比，在我们的公职REITs部门中是最强劲的。截至2021年12月31日，我们的信贷安排下有2.285亿美元的未偿还资金，有能力额外借款7.715亿美元。截至2021年12月31日，我们手头还有1020万美元的现金、现金等价物和限制性现金。
下表列出了截至2021年12月31日关于我们未履行的合同义务和承诺的信息(以千为单位)：
总计不到1年1-3年3-5年5年以上
合同义务：
公司债务：
无担保信贷安排$228,500 $— $228,500 $— $— 
无担保优先票据1,000,000 — — 250,000 750,000 
定期贷款350,000 — 350,000 — — 
应付按揭票据911,525 102,401 332,242 476,882 — 
利息承诺(1)302,347 59,703 146,722 85,059 10,863 
土地契约189,228 2,083 4,183 4,288 178,675 
合同义务总额$2,981,600 $164,187 $1,061,647 $816,229 $939,538 
承诺：
资金不足的租户改善和建造义务$255,634 $223,849 $31,785 $— $— 
总承诺额$255,634 $223,849 $31,785 $— $— 
(1)浮动利率债券的利率基于自2021年12月31日起生效的利率。
信贷安排
我们的10亿美元信贷安排将于2023年1月3日到期。信贷安排载有金融契诺，其中要求维持至少1.75倍的未设押利息覆盖比率；至少1.50倍的固定费用覆盖比率；不超过40%的有担保杠杆率；以及不超过60%的整体杠杆率。信贷安排还包括惯例陈述和担保、肯定和否定契约，以及惯例违约事件。在任何违约事件发生时，信贷安排下的未偿还金额可能会加速。我们遵守信贷安排的所有条款。我们预计在当前到期日之前谈判一项新的信贷安排，该安排将具有满足或超过当前安排的借款能力，并延长到期日。
适用于信贷安排的利率根据我们的杠杆率而有所不同，根据我们的选择，可以根据(1)当前LIBOR加1.05%至1.45%之间的利差，或(2)美国银行最优惠利率、联邦基金利率加0.50%或一个月期LIBOR加1.0%(“基本利率”)加上0.10%至0.45%之间的利差(基于杠杆率)来确定利率。
截至2021年12月31日，信贷安排与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的利差为1.05%。我们在信贷安排下可能提取的金额是根据公司的未担保资产和其他因素进行的确定计算。截至2021年12月31日，信贷安排下的总可用借款能力为7.715亿美元。
定期贷款
2021年6月28日，我们签订了修订并重新签署的定期贷款协议(“定期贷款”)，修订了以前的定期贷款协议。根据定期贷款，我们借入了3.5亿美元，将于2024年8月30日到期，并有权连续四次将到期日再延长180天。定期贷款的财务契约与信贷安排的财务契约一致。适用于定期贷款的利率根据我们的杠杆率而有所不同，在我们的选择中，可以根据(1)欧洲美元利率贷款加1.05%至1.65%之间的利差，(2)目前的LIBOR每日浮动加1.05%至1.65%之间的利差，或(3)欧洲美元利率加1.05%至1.65%之间的利差，或(3)欧洲美元利率加1.05%至1.65%之间的利差来确定定期贷款的利率。
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适用于基本利率贷款的利率，外加0.05%至0.65%的利差。截至2021年12月31日，这笔定期贷款与LIBOR的利差为1.05%。我们遵守了定期贷款的所有条款。
无抵押优先票据
截至2021年12月31日，我们有10亿美元的无担保优先票据，分五批发行，到期日从2025年到2029年不等。这些票据的加权平均固定利率为3.91%。
无担保优先票据包含与我们的信贷安排一致的金融契约。高级说明还包括惯例陈述和担保、肯定和否定的公约，以及惯例违约事件。我们遵守无担保优先票据的所有条款。
有担保按揭票据
2021年6月，公司对之前由公司在奥斯汀的816号国会物业担保的抵押执行了抵押品替代。抵押贷款现在由该公司在奥斯汀的第10领域物业担保。纸条上的所有其他条款都没有变化。
2020年2月3日，本公司在没有罚款的情况下全额预付了2300万美元的子午线马克广场抵押票据。
截至2021年12月31日，该公司7张无追索权抵押票据的未偿还金额为6.615亿美元。担保抵押票据的所有利率都是固定的。折旧账面价值11亿美元的资产被质押，作为这些应付按揭票据的抵押品。
合资企业的承诺和债务
我们有许多不同结构的表外合资企业，如我们的合并财务报表附注7所述。我们拥有权益的合资企业涉及房地产的所有权和/或开发。合资企业将用运营现金或融资收益为资本要求或运营需求提供资金。如果认为需要追加资本，合资企业可以要求合伙人出资，我们将对此进行评估。除非如前所述，根据在这些合资企业中进行的活动的性质，管理层无法准确估计我们可能需要在短期或长期内提供资金的金额。然而，管理层不认为这些合资企业的额外资金会对我们的财务状况或经营业绩产生实质性的不利影响。
截至2021年12月31日，我们未合并的合资企业欠第三方的未偿债务总额为2.256亿美元。这笔债务代表抵押贷款或建筑贷款，其中大部分对我们来说是无追索权的。此外，在某些情况下，我们还为这些无追索权贷款提供“无追索权创业担保”。
其他债务信息
我们现有的抵押债务主要是无追索权的固定利率抵押票据，由各种房地产资产担保。我们希望在到期时对我们的无追索权按揭贷款进行再融资，或者用其他资金来源偿还按揭贷款，包括谷歌R信贷安排、无担保债务、无追索权抵押贷款、建筑贷款、出售资产、合资企业股权、发行普通股、发行优先股或发行CPLP单位。我们的许多无追索权抵押贷款都包含契约，如果不履行这些契约，可能会导致债务加速到期。我们预计要么在到期时对无追索权抵押贷款进行再融资，要么用出售资产、债务或其他资金来源的收益偿还抵押贷款。我们遵守了我们现有的无追索权抵押贷款的所有契约。
我们75%的债务按固定利率计息。我们的可变利率债务工具，包括我们的信贷工具和定期贷款，可以使用LIBOR、SOFR或其他允许的指数作为确定利率的基准。伦敦银行间同业拆借利率(Libor)一直是监管指导和改革建议的对象，2021年3月，英国金融市场行为监管局(FCA)(监管LIBOR的机构)宣布，打算在2023年6月30日之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。这些改革可能导致LIBOR不再提供，或表现与过去不同。最近关于LIBOR改革的建议可能会导致建立新的计算LIBOR的方法，或者建立一个或多个替代基准利率。如果LIBOR不再广泛使用，或者我们可以选择其他方式，我们的可变利率债务工具，包括我们的信贷安排和定期贷款安排，提供如上所述的替代利率计算。
不能保证替代利率可能是什么，以及这些利率比LIBOR和潜在停止LIBOR带来的任何其他不可预见的影响更有利还是更不有利。该公司打算继续监测2022年后逐步淘汰伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的计划进展，并与
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其贷款人将确保任何脱离伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的过渡对其财务状况的影响微乎其微，但无法就停止使用LIBOR的影响提供保证。
未来资本需求
为了满足未来长期投资活动的资本要求，我们打算积极管理我们的物业组合，并战略性地出售资产，以退出我们的非核心持股，并重新定位我们的创收资产组合。我们预计将继续利用运营中保留的现金以及债务等第三方资本来源为未来的承诺提供资金，并在适当的条件下利用建设设施购买一些开发资产。
我们也可以通过发行普通股或优先股、认股权证、债务证券、存托股份或发行CPLP有限合伙单位来筹集资金。
我们的商业模式还包括筹集或循环资本，这可以帮助履行义务，并为开发和收购活动提供资金。如果一个或多个资金来源在需要时不可用，我们可能被迫减少我们收购或开发的项目数量和/或以潜在不利的条款筹集资金，或者我们可能无法筹集资金，这可能会对我们的财务状况或经营业绩产生不利影响。
现金流
我们根据经营活动、投资活动和融资活动报告和分析我们的现金流。截至2021年12月31日和2020年12月31日，现金、现金等价物和限制性现金总额分别为1020万美元和610万美元。有关2020-2019年间现金流变化的讨论，请参阅我们2020年年度报告中的“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析--现金流量”。下表列出了现金流的变化(以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度，$CHANGE
20212020
经营活动提供的净现金$389,478 $351,088 $38,390 
用于投资活动的净现金(191,066)(132,463)(58,603)
用于融资活动的净现金(194,382)(230,095)35,713 
这两个时期之间现金流大幅增加和减少的原因如下：
经营活动产生的现金流。经营活动提供的现金在2021年至2020年期间增加了3,840万美元，主要是由于从Domain和10000 Avalon最近稳定的开发项目的运营中收到的现金净额，以及2021年11月、2021年7月的725 Ponce、2021年10月的高地联盟和2021年12月的300Colorado的增加，这些净现金被2020年赫斯特大厦的出售以及2021年伯内特广场One South的销售和2021年816Congress的销售部分抵消。
投资活动产生的现金流。2021年至2020年期间，用于投资活动的现金增加了5860万美元，这主要是由于购买725 Ponce、Heights Union和我们的合作伙伴在科罗拉多州300的权益所使用的现金，但部分被2021年出售816国会大厦、伯内特广场和One South in the Plaza的现金所抵消。
融资活动产生的现金流。在2021年至2020年期间，用于融资活动的现金流减少了3570万美元，这主要是由于偿还了我们先前的2.5亿美元定期贷款，以及在2021年发放了3.5亿美元的修订和重新确定的定期贷款，部分抵消了偿还收购中承担的300科罗拉多州建设贷款。
资本支出。我们产生与我们的房地产资产相关的资本支出，包括收购物业、开发新物业、重新开发现有或新购买的物业、新租户或重置租户的租赁成本以及持续的物业维修和维护。




37
目录
我们开发或收购，然后持有和经营的资产的资本支出计入现金流量表投资活动中的财产购置、开发和租户资产支出项目。本行项目包括的2021年和2020年12月31日终了年度支出构成如下(以千计)：
20212020
物业购置$524,271 $285,606 
正在开发的项目93,867 43,902 
运营属性-建筑改进60,281 139,247 
经营性质-租赁成本92,902 40,744 
购买为投资而持有的土地18,267 64,001 
资本化利息6,257 14,324 
资本化工资7,332 6,033 
应计资本支出调整(15,367)25,745 
物业购置、开发和租户资产支出总额$787,810 $619,602 

2021年12月31日至2020年12月31日期间，资本支出增加了1.682亿美元，这主要是由于收购了725 Ponce，Heights Union，我们的合作伙伴对科罗拉多州300号产生了兴趣，以及开始在Domain开发一处新的写字楼物业，但这部分被运营物业建筑改善的减少和土地购买的减少所抵消。租户改善和租赁成本，以及相关的资本化人员成本，是签订新租约或续签现有租约的数量和规模的函数。2021年和2020年每平方英尺的租户改善和租赁成本如下：
20212020
新租约$10.58$12.04
续期租约$6.90$5.46
扩建租约$11.23$8.62
租户改善的金额和每平方英尺的租赁成本因租赁和市场而异。
红利。2021年和2020年，我们分别支付了1.828亿美元和1.763亿美元的共同股息。我们用经营活动提供的现金为这些股息提供资金。我们预计未来季度普通股红利的资金将来自经营活动提供的现金，必要时还将使用投资物业销售收益、未合并合资企业的分配以及债务。
在季度基础上，我们根据经营活动提供的当前和预计未来现金审查我们的普通股股息金额，并考虑保持我们REIT地位所需的要求。此外，在我们的信贷安排下，我们有一些契约可以限制普通股股息的支付金额。一般来说，只要我们的信贷协议中定义的杠杆率低于60%，并且我们没有违约，任何金额的普通股息都可以支付。某些条件也适用，在这些条件下，如果杠杆率高于这个数字，我们仍然可以支付普通股股息。根据我们信贷协议的条款，我们定期监测我们共同股息支付的状况。
38
目录
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
我们对市场风险的主要敞口来自我们的债务，这些债务以固定和可变利率计息。我们试图通过限制我们的债务敞口总额和任何一年的到期日，并在我们的投资组合中更多地将权重放在固定利率债务上，来降低这一风险。固定利率债务限制了利率波动的风险。截至2021年12月31日和2020年12月31日，我们有17亿美元的固定利率债务未偿还，加权平均利率为3.95%。
截至2021年12月31日，我们有5.785亿美元的浮动利率债务未偿还，其中包括2.285亿美元的未偿还信贷安排，利率为1.15%，以及3.5亿美元的定期贷款，利率为1.15%。截至2020年12月31日，我们有4.824亿美元的未偿还浮动利率债务，其中包括2.324亿美元的未偿还信贷安排，利率为1.19%，以及2.5亿美元的定期贷款，利率为1.34%。根据我们2021年的平均浮动利率债务余额，如果这些利率高出1%，2021年产生的利息将增加530万美元。
上述信息应与本年度报告(Form 10-K)中包含的合并财务报表附注10一并阅读。
第八项。财务报表和补充数据
S-X条例要求的财务报表和财务报表明细表是根据本报告第四部分第15项提交的。
第九项。会计与财务信息披露的变更与分歧
不适用。

39
目录
第9A项。管制和程序
我们维持披露控制和程序，旨在确保在我们的交易所法案报告中需要披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并积累这些信息并将其传达给管理层，包括首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。管理层在评估此类控制和程序的成本和收益时必须使用判断力，而这些控制和程序的性质只能为我们的控制目标提供合理的保证。
截至本年度报告所涵盖期间结束时，我们在管理层(包括首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，对我们的披露控制和程序(如交易所法案规则13a-15(E)和15d-15(E)所定义)的有效性、设计和操作进行了评估。基于上述情况，首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序是有效的。此外，基于此类评估，我们没有发现最近一个会计季度我们的财务报告内部控制发生的变化，这些变化对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对我们的财务报告内部控制产生重大影响。
财务报告内部控制管理报告
公司管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在交易法规则13a-15(F)中有定义。财务报告内部控制是一个旨在为财务报告的可靠性和根据公认会计准则编制外部报告的财务报表提供合理保证的过程。财务报告的内部控制包括符合以下条件的政策和程序：(1)保存合理详细、准确和公平地反映本公司资产交易和处置的记录；(2)提供合理保证，确保记录必要的交易，以便根据GAAP编制财务报表，并且本公司的收支仅根据本公司管理层和董事的授权进行；(3)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的收购、使用或处置我们的资产。
管理层在首席执行官和首席财务官的监督和参与下，评估了截至2021年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的“内部控制--综合框架”(2013年)中介绍了评估所依据的框架。基于这一评估，我们得出结论，截至2021年12月31日，我们对财务报告保持了有效的内部控制。我们的独立注册会计师事务所德勤会计师事务所(Deloitte&Touche LLP)发布了一份关于我们截至2021年12月31日财务报告内部控制有效性的意见，这份意见是在这份管理层报告之后发布的。

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目录

独立注册会计师事务所报告

致考辛斯地产有限公司的股东和董事会

财务报告内部控制之我见

本公司已根据下列准则审核考辛斯地产有限公司及其附属公司(“本公司”)截至2021年12月31日的财务报告内部控制内部控制-综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2021年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)由COSO发布。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2021年12月31日和截至2021年12月31日年度的综合财务报表和我们2022年2月3日的报告，对这些综合财务报表表达了无保留意见。

意见基础

本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在随附的《财务报告内部控制管理报告》中。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都保持了有效。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义及其局限性

公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。

由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有这样的风险，即由于条件的变化，控制措施可能会变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。





/s/德勤律师事务所

佐治亚州亚特兰大
2022年2月3日
41
目录
第三部分
第10项。董事、高管与公司治理
S-K条例第401、405、406及407项所要求的资料载于本报告第I部分第X项，并包括在与注册人股东周年大会有关的委托书中的“建议1-董事选举”及“拖欠第16(A)条报告”的标题下，并以引用方式并入本文。公司有本守则，适用于董事会和全体员工。该守则可在其网站的“投资者关系”网页上公开查阅，网址为：www.cousins.com。本守则第1节适用于本公司的高级管理人员和财务主管，是适用的美国证券交易委员会规则和法规所界定的“道德守则”。如本公司对守则作出任何修订，而非技术性、行政性或其他非实质性修订，或向本公司高级行政人员或财务人员提供守则条文的任何豁免(包括默示豁免)，则本公司将在其网站上披露修订或豁免的性质、生效日期及适用对象。
第11项。高管薪酬
S-K条例第402和407项所要求的信息包括在与注册人股东2022年年会有关的委托书中的“高管薪酬”、“董事薪酬”和“薪酬委员会联锁和内部参与”的标题下，并通过引用并入本文。
第12项。某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜
在与注册人股东2022年年会有关的委托书中，“普通股的实益所有权”和“股权补偿计划信息”项下的信息在此并入作为参考。
第13项。某些关系和相关交易，以及董事独立性
委托书中与注册人股东2022年年会有关的“某些交易”和“董事独立性”项下的信息在此并入作为参考。
第14项。首席会计师费用及服务
与注册人股东2022年年会有关的委托书中“向独立注册会计师事务所收取的费用摘要”项下的信息包含2021年和2020财年的费用信息，在此并入作为参考。
42
目录
第四部分
项目15.证物和财务报表明细表
(a)1.     财务报表
A.以下注册人的综合财务报表以及独立注册会计师事务所的适用报告作为本报告的一部分提交：
页码
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID号34)F-2
合并资产负债表-2021年12月31日和2020年12月31日
F-5
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的综合营业报表
F-6
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的综合权益报表
F-7
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的合并现金流量表
F-8
合并财务报表附注F-9
2.财务报表明细表
以下注册人的财务报表明细表作为本报告的一部分提交：
页码
A.附表三--房地产和累计折旧--2021年12月31日
S-1至S-4
注：略去其他附表，是因为没有规定需要这些附表的条件，或因为财务报表或附注中提供了所需的资料。
(b)陈列品
2.1
由Parkway Properties，Inc.、Parkway Properties LP、Cousins Properties Inc.和Clinic Sub Inc.于2016年4月28日签署，日期为2016年4月28日的合并协议和计划，于2016年4月29日提交，作为注册人当前表格8-K的附件2.1提交，并通过引用并入本文。
2.2
由注册人、Cousins Properties LP、Clinic Sub Inc.、Parkway Properties，Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.和Parkway Operating Partnership LP.签署、日期为2016年10月5日的分离、分销和过渡服务协议，于2016年10月6日提交，作为注册人当前表格8-K的附件2.1，并通过引用并入本文。
2.3
由注册人、Cousins Properties LP、Clinic Sub Inc.、Parkway Properties，Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.、Parkway，Inc.和Parkway Operating Partnership LP.签署的截至2016年10月5日的税务事项协议，于2016年10月6日提交，作为注册人当前表格8-K的附件2.2，并通过引用并入本文。
2.4
员工事项协议，日期为2016年10月5日，由注册人、Cousins Properties LP、Clinic Sub Inc.、Parkway Properties，Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.、Parkway Operating Partnership LP.签署，日期为2016年10月5日，在2016年10月6日提交的注册人当前表格8-K中作为附件2.3提交，并通过引用并入本文中。“员工事项协议”于2016年10月5日由注册人、Cousins Properties LP、Clinic Sub Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.、Parkway Properties LP、Parkway Properties General Partners，Inc.签署，日期为2016年10月5日。
2.5
注册人、墨菲子公司控股公司和TIER REIT，Inc.于2019年3月25日提交的合并协议和合并计划，日期为2019年3月25日，作为注册人于2019年3月25日提交的8-K表格当前报告的附件2.1提交，并通过引用并入本文。
3.1
已于1999年8月9日修订的重述和修订的注册人公司章程，在截至2002年6月30日的季度作为注册人10-Q表格的附件3.1提交，并通过引用并入本文。
3.1.1
2003年7月22日修订的重新修订和修订的注册人公司章程修正案，作为2003年7月23日提交的注册人当前8-K表格报告的附件4.1提交，并通过引用并入本文。
3.1.2
经2004年12月15日修订的重新修订和修订的注册人公司章程修正案，作为截至2004年12月31日的注册人表格10-K的附件3(A)(I)提交，并通过引用并入本文。
3.1.3
2010年5月4日重新修订和修订的注册人公司章程修正案，作为2010年5月10日提交的注册人当前8-K表格报告的附件3.1提交，并通过引用并入本文。
43
目录
3.1.4
经2014年5月9日修订的重新修订和修订的注册人公司章程修正案，作为截至2014年6月30日的注册人Form 10-Q季度的附件3.1.4提交，并通过引用并入本文。
3.1.5
2016年10月6日修订的《重新修订和修订的考辛斯公司章程修正案》，于2016年10月7日提交，作为注册人当前表格的附件3.1和3.1.1提交，表格8-K，并通过引用并入本文。
3.1.6
注册人公司章程重新修订和修订的章程，于2019年6月14日提交，作为注册人当前报告的8-K表格的附件3.1提交，并通过引用并入本文。
3.1.7
注册人公司章程重新修订和修订的章程，于2019年6月14日提交，作为注册人当前报告的8-K表格的附件3.2提交，并通过引用并入本文。
3.2
2012年12月4日修订和重述的注册人章程，作为注册人于2012年12月7日提交的8-K表格当前报告的附件3.1提交，并通过引用并入本文。
4.1
总购买协议，日期为2017年4月19日，由注册人、Cousins Properties LP和若干无担保优先票据的购买者之间签署(“主票据购买协议”)，该协议作为附件4.1提交给注册人提交给截至2019年6月30日的10-Q季度，并通过引用并入本文。
4.2
Cousins Properties Inc.，Cousins Properties LP，主票据购买协议的第一补充，日期为2019年6月12日，作为截至2019年6月30日的注册人提交的10-Q季度的附件4.2提交，并通过引用并入本文。
4.3
担保协议，日期为2017年4月19日(经不时修订、修改或补充的“担保协议”)，通过引用上文附件4.1的附件A并入，作为上文的附件4.1存档，作为附件4.3提交给注册人提交的截至2019年6月30日的10-Q季度报告，并通过引用并入本文。
4.4
高级无担保票据表格参照上文附件4.1的附表1-A和1-B合并，作为注册人提交的截至2019年6月30日的季度10-Q的附件4.4存档，并通过引用并入本文。
4.5
高级无担保票据表格参照上文附件4.2的附表1-A、1-B和1-C合并，作为注册人提交的截至2019年6月30日的10-Q季度的附件4.5存档，并通过引用并入本文。
4.6
注册人证券描述，作为注册人提交的截至2019年12月31日的10-K表格的附件4.6提交。
10(a)(i)*
Cousins Properties Inc.1999年激励股票计划，经修订和重述，于2008年5月6日经股东批准，于2008年4月13日作为注册人委托书附件B提交，并通过引用并入本文。
10(a)(ii)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划，作为注册人于2005年12月9日提交的8-K表格当前报告的附件10.1提交，并通过引用并入本文。
10(a)(iii)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划的第1号修正案，作为截至2006年3月31日的注册人10-Q表格的附件10(A)(Iii)提交，并通过引用并入本文。
10(a)(iv)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划的第2号修正案，作为2006年8月18日提交的注册人当前8-K表格报告的附件10.1提交，并通过引用并入本文。
10(a)(v)*
控制权转让协议变更表，于2007年8月31日提交，作为注册人当前报告的表8-K的附件10.1提交，并通过引用并入本文。
10(a)(vi)*
Cousins Properties Inc.1999年奖励股票计划的第1号修正案，作为截至2008年3月31日的注册人10-Q表格的附件10(A)(Ii)提交，并通过引用并入本文。
10(a)(vii)*
日期为2008年9月8日的Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划的第4号修正案，作为截至2008年12月31日的注册人10-K表格的附件10(A)(Xiii)提交，并通过引用并入本文。
44
目录
10(A)(Viii)*
日期为2009年2月16日的Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划第5号修正案，作为截至2008年12月31日的注册人10-K表格的附件10(A)(Xiv)提交，并通过引用并入本文。
10(a)(ix)*
2009年5月12日作为注册人当前报告表格8-K的附件10.2提交的变更控制权协议第一修正案表格，并通过引用并入本文。
10(a)(x)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划的第6号修正案于2009年5月12日作为注册人当前报告的8-K表格的附件10.3提交，并通过引用并入本文。
10(a)(xi)*
考辛斯地产公司现金长期奖励证书的表格，于2009年5月12日作为注册人当前报告的表格8-K的附件10.3提交，并通过引用并入本文。
10(a)(xii)*
经股东于二零零九年五月十二日批准的Cousins Properties Inc.2009年奖励股票计划，于二零零九年四月三日作为注册人委托书附件B提交，并以引用方式并入本文。
10(A)(Xiii)*
Cousins Properties Inc.董事非激励性股票期权和股票增值权证书根据Cousins Properties Inc.2009激励性股票计划提交，作为截至2009年6月30日的注册人Form 10-Q季度的附件10.2，并通过引用并入本文。
10(a)(xiv)*
2011年1月7日提交的作为注册人当前报告的附件10.1提交的新控制权变更协议表格8-K，并通过引用并入本文。
10(a)(xv)*
作为2011年1月7日提交的注册人当前8-K报告的附件10.2提交的《控制权转让协议变更修订表2》，并通过引用并入本文。
10(a)(xvi)*
Cousins Properties Inc.2009年激励股票计划-关键员工非激励股票期权证书表格，作为截至2010年12月31日的注册人表格10-K的附件10(A)(Xxvi)提交，并通过引用并入本文。
10(A)(Xvii)*
Cousins Properties Inc.2009年激励股票计划-关键员工激励股票期权证书表格作为注册人截至2010年12月31日的10-K表格的附件10(A)(Xxvii)提交，并通过引用并入本文。
10(A)(Xviii)*
作为注册人表格10-K截至2015年12月31日年度的附件10(A)(XXXVI)提交的《控制权转让协议变更修正案一表》，并通过引用并入本文。
10(a)(xix)*
作为注册人当前报告(截至2017年6月30日的季度提交的10-Q表格)的附件10.1提交的新控制权变更协议表格，并通过引用并入本文。
10(a)(xx)*
作为注册人当前报告(截至2017年6月30日的季度提交的10-Q表格)的附件10.2提交的《控制权转让协议变更修正案一表》，并通过引用并入本文。
10(a)(xxi)*
作为注册人当前报告(截至2017年6月30日的季度提交的10-Q表格)的附件10.2提交的《控制权转让协议变更修正案第三号表格》，并通过引用并入本文。
10(A)(Xxii)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划-2017-2020年服务期限制性股票单位证书表格，作为截至2017年12月31日的注册人表格10-K的附件10(A)(Xxx)存档，并通过引用并入本文。
10(A)(XXIII)*
Cousins Properties Inc.2009年奖励股票计划-股票授予证书表格，作为截至2017年12月31日的注册人表格10-K的附件10(A)(Xxxi)提交，并通过引用并入本文。
10(A)(Xxiv)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划-2018-2020年履约期限制性股票单位证书表格，作为截至2017年12月31日的注册人表格10-K的附件10(A)(XXXII)提交，并通过引用并入本文。
10(a)(xxv)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划-2017-2020年服务期限制性股票单位证书表格，作为截至2017年12月31日的注册人表格10-K的附件10(A)(XXXIII)存档，并通过引用并入本文。
45
目录
10(A)(Xxvi)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划-2019年至2021年履约期限制性股票单位证书表格，作为截至2018年12月31日的注册人表格10-K的附件10(A)(XXXIV)存档，并通过引用并入本文。
10(A)(Xxvii)*
Cousins Properties Inc.2009年奖励股票计划-股票授予证书表格，作为截至2018年12月31日的注册人表格10-K的附件10(A)(Xxxv)提交，并通过引用并入本文。
10(A)(Xxviii)*
Cousins Properties Inc.2005年限制性股票单位计划-2019年至2021年服务期限制性股票单位证书表格，作为截至2018年12月31日的注册人表格10-K的附件10(A)(XXXVI)存档，并通过引用并入本文。
10(A)(Xxix)*
Cousins Properties Inc.2019 Omnibus Incentive Stock Plan，在截至2019年3月31日的季度提交的注册人10-Q表格中作为附件10.1提交，并通过引用并入本文。
10(a)(xxx)*
Cousins Properties Inc.2019年综合激励股票计划-限制性股票单位奖励协议，作为截至2019年12月31日提交的注册人年报10-K表格的附件10(A)(XXXvii)提交，并通过引用并入本文。
10(A)(Xxx)i)*
Cousins Properties Inc.2019年综合激励股票计划-董事股票授予证书，作为截至2020年3月31日的注册人Form 10-Q季度提交的附件10(A)(Xl)提交，并通过引用并入本文。
10(A)(XXXII)*
Cousins Properties Inc.2019年综合激励股票计划-股票授予证书，作为证据10(A)(XXXII)提交给注册人提交的截至2021年12月31日的10-K表格。
10(A)(XXXIII)*
Cousins Properties Inc.2019年综合激励股票计划-限制性股票单位证书，作为证据10(A)(XXXIII)提交给注册人提交的截至2021年12月31日的10-K表格。
10(A)(XXXIV)*
Cousins Properties Inc.2019年综合激励股票计划-董事股票授予证书，作为附件10(A)(XXXIV)提交给注册人提交的截至2021年12月31日的10-K表格。
10(A)(XxXV)*
Cousins Properties Inc.2021年员工股票购买计划，作为附件10(A)(Xxxv)于2021年11月1日提交给注册人的8-K表格，并通过引用并入本文。
10(a)(xxxvi)*†
Cousins Properties Inc.2019年综合激励股票计划的第一项修正案。
10(b)
赔偿协议表，于2007年6月18日作为注册人当前报告的8-K表的附件10.1提交，并通过引用并入本文。
10(c)
Cousins Properties LP.的有限合伙协议，于2016年10月7日提交，作为注册人当前表格8-K的附件10.1提交，并通过引用并入本文。
10(d)
董事会执行主席劳伦斯·L·盖勒斯泰特的退休协议和全面豁免作为证据10(B)提交给注册人提交的截至2020年3月31日的10-Q表格，并通过引用并入本文。
10(e)
注册人Cousins Properties LP，J.P.Morgan Chase Bank，N.A.，Bank of America，N.A.，PNC Bank，National Association，Truist Bank和其他各方于2021年6月28日修订和重新签署的定期贷款协议，作为附件10.1提交给注册人提交的截至2021年6月30日的Form 10-Q表，并通过引用并入本文中。“定期贷款协议”由注册人Cousins Properties LP，J.P.Morgan Chase Bank，N.A.，Bank of America，N.A.，PNC Bank，National Association，Truist Bank和其他各方修订和重新签署，作为附件10.1提交给注册人提交的截至2021年6月30日的Form 10-Q。
10(f)
Cousins Properties Inc.、Cousin Properties LP和摩根士丹利公司、美国银行证券公司、J.P.Morgan Securities LLC、TD Securities(USA)LLC、Truist Securities，Inc.和富国银行(Wells Fargo Securities，LLC)作为管理人、摩根士丹利公司、美国银行、摩根大通银行、全国协会、多伦多道明银行、TRUIST银行和富国银行(Wells Fargo Securities，LLC)之间于2021年8月3日签署的股权分配协议TD Securities(USA)LLC、Truist Securities，Inc.和Wells Fargo Securities，LLC作为远期卖家；作为附件1.1提交给注册人于2021年8月3日提交的当前Form 8-K，并通过引用并入本文。
21†
注册人的子公司。
23†
独立注册会计师事务所同意。
31.1†
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的第13a-14(A)条规定的首席执行官证书。
46
目录
31.2†
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的第13a-14(A)条对首席财务官的证明。
32.1†
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906节通过的美国法典第18编第1350条对首席执行官的认证。
32.2†
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906节通过的美国法典第18编第1350条对首席财务官的证明。
101†注册人的以下财务信息，格式为XBRL(可扩展商业报告语言)：(I)综合资产负债表，(Ii)综合经营表，(Iii)综合权益表，(Iv)综合现金流量表，(V)综合财务报表附注。
104†封面交互数据文件。
*指管理合同或补偿计划或安排。
†谨此提交。
47
目录
签名
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权以下签署人代表其签署本报告。
 
堂兄弟置业有限公司
(注册人)
日期：2022年2月3日
通过：/s/Gregg D.Adzema
格雷格·D·阿泽马
执行副总裁兼首席财务官(正式授权干事和首席财务官)
根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。
 
签名容量日期
科林·康诺利首席执行官、总裁兼董事2022年2月3日
科林·康诺利(M.Colin Connolly)(首席行政主任)
/s/Gregg D.Adzema执行副总裁兼首席财务官2022年2月3日
格雷格·D·阿泽马(首席财务官)
/s/Jeffrey D.Symes高级副总裁兼首席会计官2022年2月3日
杰弗里·D·赛姆斯(首席会计官)
/s/查尔斯·T·卡纳达导演2022年2月3日
查尔斯·T·卡纳达
罗伯特·M·查普曼董事会主席兼董事2022年2月3日
罗伯特·M·查普曼
/s/Scott W.Fordham导演2022年2月3日
斯科特·W·福德汉姆
/s/Lillian C.Giornelli导演2022年2月3日
莉莲·C·乔内利(Lillian C.Giornelli)
小肯特·格里芬(Kent Griffin，Jr.)导演2022年2月3日
小肯特·格里芬(R.Kent Griffin，Jr.)
/s/唐娜·W·海兰德导演2022年2月3日
唐娜·W·海兰德
/s/Dionne Nelson导演2022年2月3日
迪翁·纳尔逊(Dionne Nelson)
/s/R.达里·斯通导演2022年2月3日
R·达里·斯通
48
目录
合并财务报表索引
 
堂兄弟置业有限公司页面
独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID号34)
F-2
合并资产负债表-2021年12月31日和2020年12月31日
F-4
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的综合营业报表
F-5
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的综合权益报表
F-6
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的合并现金流量表
F-7
合并财务报表附注
F-8
F-1
目录

独立注册会计师事务所报告

致考辛斯地产有限公司的股东和董事会

对财务报表的几点看法

吾等已审核所附考辛斯地产有限公司及其附属公司(“贵公司”)于二零二一年十二月三十一日及二零二零年十二月三十一日之综合资产负债表，截至二零二一年十二月三十一日止三个年度各年度之相关综合营运表、权益及现金流量表，以及列于指数第15项之相关附注及财务报表附表(统称“财务报表”)。我们认为，这些财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司截至2021年12月31日和2020年12月31日的财务状况，以及截至2021年12月31日的三年中每一年的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2022年2月3日的报告对公司的财务报告内部控制发表了无保留意见。

意见基础

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。

关键审计事项

下文所述的关键审计事项是指在对财务报表进行当期审计时产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会，(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过沟通下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。

收入确认-请参阅财务报表附注2

关键审计事项说明

租赁物业收入来自对租户的经营租赁。本公司在租赁期内按直线基准确认固定租赁付款，其中不包括某些租赁物业收入，如百分比租金和与向租户收回某些运营费用有关的收入。确认租金收入的时间和金额在很大程度上取决于本公司是否租赁物业的租户改进业主。在决定该公司或租客是否拥有该等租客改善设施时，公司管理层会考虑多项因素，其中包括：(1)租客是否有责任根据租赁协议的条款建造或安装该等租约改善设施；(2)业主可否要求承租人作出指定的改善工程或以其他方式强制执行其对该等资产的经济权利；(3)租客是否获准在未经业主同意的情况下更改或拆除该等租约改善设施，或无须赔偿业主任何实用或减值的损失。(4)租客在业主发还租金前，是否须向业主提供证明租客改善工程费用的文件；。(5)该公司是否有责任支付兴建租约改善工程的费用超支；。(6)租约改善工程是否租户独有或可以
F-2
目录
(7)租赁权改善的经济年限是否足以令该等资产在租赁期限届满时产生可观的剩余价值，从而令业主受惠；及(7)租赁权的改善是否合理地被其他各方使用；及(7)租赁权改善的经济年限是否足以令业主在租赁期届满时获得可观的资产剩余价值。

决定本公司或其租户是否拥有租户改善设施，以及确认收入的时间和金额，需要管理层根据具体租赁安排的事实和情况作出重大判断，而不是基于任何一个因素。审计管理层对这些问题的结论往往很复杂，需要主观判断。

如何在审计中处理关键审计事项

我们的审计程序涉及管理层确定租户改进项目的所有者，以及对收入确认时间和金额的相关影响，其中包括：
•我们测试了收入确认控制的有效性，包括租户改进业主的决定，以及在相关租约期限内确认租金收入的时间和金额。
•我们选择了一份租赁协议样本，并执行了以下操作，以评估管理层关于租户改进的所有者以及收入确认的时间和金额的结论的适当性：

–评估管理层为确定租户改进项目业主而考虑的因素的合理性和一致性，并将这些因素与租赁协议或其他支持文件中的条款进行比较。
–通过将本公司记录的金额与发票或其他证明文件进行核对，测试租户改善成本(包括由本公司或租户出资的金额)，并评估成本是否与租赁协议的条款和本公司的所有权确定一致。
–测试确认为租赁物业收入的时间和金额，包括任何递延收入或租赁激励的摊销，方法是独立计算应确认的该等租金收入金额，并将其与本公司记录的金额进行比较。





/s/ 德勤律师事务所(Deloitte&Touche LLP)
佐治亚州亚特兰大
2022年2月3日
自2002年以来，我们一直担任本公司的审计师。
F-3
目录

堂兄弟财产公司和附属公司
综合资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股金额)
十二月三十一日，
20212020
资产：  
房地产资产：  
营业财产，扣除累计折旧#美元后的净额874,988及$803,073分别在2021年和2020年
$6,506,910 $6,232,546 
正在开发的项目174,803 57,389 
土地157,681 162,406 
6,839,394 6,452,341 

持有待售的房地产资产和其他资产，净额— 125,746 
现金和现金等价物8,937 4,290 
受限现金1,231 1,848 
应收账款12,553 20,248 
应收递延租金154,866 138,341 
对未合并的合资企业的投资77,811 125,481 
无形资产净额168,553 189,164 
其他资产48,689 49,939 
总资产$7,312,034 $7,107,398 
负债：
应付票据$2,237,509 $2,162,719 
应付账款和应计费用224,523 186,267 
递延收入74,515 62,319 
无形负债，净额63,223 69,846 
其他负债111,864 118,103 
持有待售房地产资产负债净额— 12,606 
总负债2,711,634 2,611,860 
承诺和或有事项
股本：
股东投资：
普通股，$1每股面值，300,000,000授权股份，151,272,969和151,149,289分别于2021年和2020年发行和发行的股票
151,273 151,149 
额外实收资本5,549,308 5,542,762 
国库股按成本价计算，2,584,9332021年和2020年的股票
(148,473)(148,473)
超过累计净收入的分配(985,338)(1,078,304)
股东总投资4,566,770 4,467,134 
不可赎回的非控股权益33,630 28,404 
总股本4,600,400 4,495,538 
负债和权益总额$7,312,034 $7,107,398 
请参阅合并财务报表附注。
F-4
目录

堂兄弟财产公司和附属公司
合并业务报表
(单位为千，每股除外)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
收入：
租赁物业收入$739,063 $721,883 $628,751 
手续费收入15,559 18,226 28,518 
其他451 231 246 
 755,073 740,340 657,515 
费用：
租赁物业运营费用259,461 250,850 222,146 
报销费用2,476 1,580 4,004 
一般和行政费用29,321 27,034 37,007 
利息支出67,027 60,605 53,963 
损伤— 14,829 — 
折旧及摊销288,092 288,648 257,149 
交易成本— 428 52,881 
其他2,131 2,091 1,109 
 648,508 646,065 628,259 
非合并合资企业的收入6,801 7,947 12,666 
出售未合并合资企业的投资收益13,083 45,767 — 
投资物业交易的收益152,547 90,125 110,761 
净收入278,996 238,114 152,683 
可归因于非控股权益的净收入(410)(836)(2,265)
普通股股东可获得的净收入$278,586 $237,278 $150,418 
普通股每股净收益-基本收益和稀释后收益$1.87 $1.60 $1.17 
加权平均股价-基本148,666 148,277 128,060 
加权平均股份-稀释148,891 148,636 129,831 
宣布的每股普通股股息$1.24 $1.20 $1.16 
请参阅合并财务报表附注。
F-5
目录
堂兄弟财产公司和附属公司
合并权益表
(单位为千，每股数据除外)
择优
库存		普普通通
库存		其他内容
实缴
资本		财务处
库存		分布在
超过
累计
净收入		股东的
投资		不可赎回
非控制性
利益		总计
权益
余额2018年12月31日$1,717 $107,681 $3,934,385 $(148,473)$(1,129,445)$2,765,865 $55,291 $2,821,156 
净收入— — — — 150,418 150,418 2,265 152,683 
合并中发行的普通股— 41,576 1,556,613 — — 1,598,189 — 1,598,189 
根据股票补偿发行的普通股— 91 416 — — 507 — 507 
基于股票的薪酬摊销净额
没收
— (1)2,469 — — 2,468 — 2,468 
合并中获得的不可赎回的非控股权益— — — — — — 5,329 5,329 
不可赎回的非控股权益的贡献— — — — — — 8,087 8,087 
分配给不可赎回的非控股权益— — — — — — (2,411)(2,411)
普通股股息($1.16每股)
— — — — (158,173)(158,173)— (158,173)
余额2019年12月31日1,717 149,347 5,493,883 (148,473)(1,137,200)4,359,274 68,561 4,427,835 
净收入— — — — 237,278 237,278 836 238,114 
根据股票补偿发行的普通股— 90 (397)— — (307)— (307)
根据单位持有人赎回发行的普通股(1,717)1,719 45,032 — — 45,034 (45,034)— 
基于股票的薪酬摊销净额
没收
— (7)4,244 — — 4,237 — 4,237 
不可赎回的非控股权益的贡献— — — — — — 5,197 5,197 
对不可赎回的非控股权益的分配— — — — — — (1,156)(1,156)
普通股股息($1.20每股)
— — — — (178,382)(178,382)— (178,382)
余额2020年12月31日— 151,149 5,542,762 (148,473)(1,078,304)4,467,134 28,404 4,495,538 
净收入— — — — 278,586 278,586 410 278,996 
根据股票补偿发行的普通股— 126 426 — — 552 — 552 
基于股票的薪酬摊销净额
没收
— (2)6,120 — — 6,118 — 6,118 
不可赎回的非控股权益的贡献— — — — — — 6,154 7,135 
分配给不可赎回的非控股权益— — — — — — (1,338)(2,319)
普通股股息($1.24每股)
— — — — (185,620)(185,620)— (185,620)
余额2021年12月31日$— $151,273 $5,549,308 $(148,473)$(985,338)$4,566,770 $33,630 $4,600,400 
请参阅合并财务报表附注。
F-6
目录

堂兄弟财产公司和附属公司
合并现金流量表
(单位：千)
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
经营活动的现金流：  
净收入$278,996 $238,114 $152,683 
将净收入与经营活动提供的净现金进行调整：
出售未合并合资企业的投资收益(13,083)(45,767)— 
投资物业交易的收益(152,547)(90,125)(110,761)
损伤— 14,829 — 
折旧及摊销288,092 288,648 257,149 
递延融资成本和应付票据溢价的摊销和注销(437)(888)1,500 
扣除没收后的股权分类股票薪酬支出7,459 5,298 3,830 
非现金调整对租金收入的影响(39,473)(52,593)(44,839)
非合并合资企业的收入(6,801)(7,947)(12,666)
未合并合资企业的营业分配11,542 9,303 11,792 
其他经营性资产和负债的变动情况：
应收账款和其他资产变动，净额5,500 (2,439)(10,079)
营业负债变动，净额10,230 (5,345)54,568 
经营活动提供的净现金389,478 351,088 303,177 
投资活动的现金流：
投资性物业销售收益，净额555,333 435,833 62,667 
出售未合并合资企业权益所得款项，净额67,066 53,601 — 
物业购置、开发和租户资产支出(787,810)(619,602)(482,633)
未合并合资企业的资本分配返还39,422 — — 
并购中获得的现金和限制性现金— — 85,989 
对未合并的合资企业的贡献(65,077)(4,285)(23,361)
来自未合并的合资企业的分配— 2,151 10 
应收票据和其他资产的变动— (161)(96)
用于投资活动的净现金(191,066)(132,463)(357,424)
融资活动的现金流：
信贷融资收益855,500 575,500 1,212,000 
偿还信贷安排(859,400)(594,600)(960,500)
应付票据的偿还(109,469)(38,700)(691,179)
发行无抵押优先票据— — 650,000 
递延融资成本的支付(2,989)(73)(2,868)
非控股权益的贡献6,154 5,197 8,087 
分配给不可赎回的非控股权益(1,338)(1,156)(2,411)
支付的普通股股息(182,840)(176,263)(142,941)
发放定期贷款350,000 — — 
偿还定期贷款(250,000)— — 
其他— — (1,028)
融资活动提供(用于)的现金净额(194,382)(230,095)69,160 
现金、现金等价物和限制性现金净增(减)4,030 (11,470)14,913 
期初现金、现金等价物和限制性现金6,138 17,608 2,695 
期末现金、现金等价物和限制性现金$10,168 $6,138 $17,608 
请参阅合并财务报表附注。

F-7
目录
堂兄弟财产公司和附属公司
合并财务报表附注
1.业务描述和呈报依据
业务描述：考辛斯地产有限公司(“考辛斯”)是佐治亚州的一家公司，是一家自营和自我管理的房地产投资信托基金(“REIT”)。Cousins几乎所有的业务都是通过Cousins Properties，LP(“CPLP”)进行的。堂兄弟拥有超过99%的CPLP，并合并CPLP。CPLP全资拥有Cousins TRS Services LLC(“CTRS”)，该公司是一家拥有和管理自己的房地产投资组合并为其他各方提供某些房地产相关服务的应税实体。
堂兄弟、CPLP、CTRS及其子公司(统称为“本公司”)主要在美国阳光地带市场开发、收购、租赁、管理和拥有A级写字楼物业和机会性综合用途开发项目，重点是亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕、达拉斯和纳什维尔。堂兄弟已经选择作为房地产投资信托基金征税，并打算在其他方面至少分配100其应纳税所得额的%归股东所有，从而免除了根据现行法律缴纳联邦所得税的任何责任。因此，本文中包含的结果不包括针对Cousins的联邦所得税条款。截至2021年12月31日，公司的房地产资产组合包括18.3百万平方英尺的办公空间和620,000一平方英尺的其他空间。
演示基础：合并财务报表包括本公司及其合并合伙企业和全资子公司的账目。公司间交易和余额已在合并中冲销。该公司根据财务会计准则委员会会计准则编纂(简称“编撰”或“ASC”)中概述的美国公认会计原则(“GAAP”)编制其财务报表。编纂是非政府实体按照公认会计准则编制财务报表时采用的权威会计原则的唯一来源。
截至2021年12月31日止三个年度，并无其他全面收益项目。因此，本公司没有列报全面收益。
该公司评估所有具有可变利益的合伙企业、合资企业和其他安排，以确定该实体或安排是否符合法典中定义的可变利益实体(VIE)的资格。如果该实体或安排符合VIE的条件，并且本公司被确定为主要受益人，则本公司必须合并VIE的资产、负债和经营结果。
于二零二零年，本公司将一幢楼宇的购置权转让予一间特殊目的实体，以便根据经修订的1986年国内收入守则(“守则”)进行潜在的1031条反向交换，而该特别目的实体购买该楼宇并保留从该楼宇取得的资产。为了实现1031条款交换下的递延纳税，公司必须确定要在以下范围内处置的同类财产45购置日的天数，并在以下时间内完成对待交换建筑物的所有权转让180收购日期的天数。我们得出的结论是，考辛斯拥有控股权，因此是该合资企业的主要受益者。公司合并了这个VIE实体。截至2020年12月31日，该VIE的总资产为210.2百万美元，总负债为$209.7百万美元。本公司的负债在我们的综合资产负债表中消除。截至2021年12月31日，该公司没有任何具有可变利益的合伙企业、合资企业或其他符合VIE资格的安排。
2.重大会计政策
房地产资产
成本资本化：与规划、开发、租赁和建设物业相关的成本，包括直接在开发项目上工作的开发人员的成本，都是资本化的。此外，该公司还根据该期间未偿还的平均累计支出，将符合条件的开发中资产的利息资本化。在将利息资本化到符合条件的资产时，公司首先使用特定项目债务的利息(如果有的话)，然后使用公司的加权平均利率来处理非项目特定债务。当被投资人拥有账面价值超过被投资人借款的在建物业时，本公司也会对根据权益法入账的投资的利息进行资本化。只要未合并的合资企业在建设期间存在债务，该合资企业就会将该特定于合资企业的债务的利息资本化。
本公司将最近完工的开发物业空置部分的利息、房地产税和某些运营费用资本化，直至项目基本完工并被占用之日，该日以(1)项目实现之日为准90经济占有率或(2)一年停止主要建筑活动。
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减损：我们在逐个财产的基础上审查我们的房地产资产以计提减值。这项检讨包括我们的营运物业、发展中物业，以及土地持有情况。
这一过程的第一步是根据会计准则确定一项资产是否被视为持有、使用或持有以供出售。要被视为持有以供出售的房地产资产，除其他事项外，我们必须有权承诺按其现有状况出售该资产的计划，已开始出售该资产的计划，并已确定该资产很可能会在一年内出售。如果我们确定一项资产是为出售而持有的，如果公允价值减去出售成本低于账面价值，我们将记录减值损失。所有不符合持有待售标准的房地产资产均被视为持有和使用。
在对持有和使用的资产进行减值分析时，必须确定是否有减值指标。对于经营性物业，这些指标可能包括物业租赁百分比的下降、当期营业亏损或负现金流以及该物业的亏损历史、该物业或该物业市场上其他物业的租赁率下降、该物业市值的重大变化或重要租户的财务状况的不利变化。对于正在开发的项目，指标可能包括材料预算超支、施工、入住率或稳定时间表的重大延误、对市场产生重大影响的监管变化或经济趋势，或者未来重要租户的财务状况的不利变化。对于土地持有量，指标可能包括该地区土地市场价值的整体下降，土地预期用途的开发活动减少，或其他不利的经济和市场条件。
收购房地产资产：该公司对所有房地产收购进行评估，以确定交易是否符合资产收购或企业收购的条件。如果本公司确定公允价值基本上全部集中在一项可识别资产或一组类似资产中，本公司将把此次收购作为一项资产收购而不是一项业务进行会计处理。如果公司确定没有任何一项或一组资产构成实质上构成所收购资产公允价值的全部，则公司必须确定所收购的一组资产是否包括投入和产生产出的实质性过程。根据ASC 805中的交易和指导的事实，如果公司确定存在产生输出的输入和实质性过程，公司将把此次收购作为对一项业务的收购进行会计处理。
对于被计入资产收购的收购，本公司根据收购日每项资产和负债的相对公允价值，将收购的有形资产和无形资产以及承担的负债计入总收购价格加上资本化收购成本。对于被计入企业收购的收购，本公司在收购日按公允价值记录所收购的有形和无形资产以及承担的负债。收购经营性物业的资产和承担负债一般包括但不限于：土地、建筑物和装修，以及已确认的与就地租赁相关的有形和无形资产和负债，包括租赁成本、高于市价和低于市价的租户租约价值、高于市价和低于市价的地面租约价值、收购的就地租赁值以及租户关系(如有)。
土地公允价值来自同一子市场和/或区域内的可比土地销售。建筑物及改善工程、租户改善及租赁成本的公允价值乃根据当前市场重置成本及其他相关市场价格资料厘定。
已收购租赁的高于市场或低于市场部分的公允价值是基于(1)根据租赁在其剩余期限内应支付的合同租金与(2)管理层对收购日将使用公平市场租金支付的租金以及租赁剩余期限内租金上涨之间的差额的现值(使用市场贴现率计算)的现值(使用市场贴现率计算)。(2)收购租赁的公允价值是基于(1)根据租赁剩余期限应支付的合同租金与(2)管理层对收购日按公平市场租金费率支付的租金的估计之间的差额(使用市场贴现率计算)。高于市价和低于市价地面租赁的入账金额分别计入无形负债和无形资产，并在适用租赁的剩余期限内按直线摊销至租金物业收入。
收购的原址租约的公允价值是根据管理层对租赁“假定空置”物业至购买时的入住率所需期间所产生的收入和成本损失的评估得出的。已取得的就地租赁的入账金额计入无形资产，并在适用租赁的剩余期限内作为折旧和摊销费用增加摊销。
折旧和摊销：房地产资产按折旧成本减去减值(如果有的话)列报。建筑物在其预计使用年限内折旧，其范围一般为30至42好几年了。某幢楼宇的寿命视乎多项因素，包括该幢楼宇是发展或收购的，以及收购时的状况。家具、固定装置和设备在其预计使用年限内折旧。三至五年。租户改善、租赁成本及租赁改善按适用租约期限或资产的估计使用年限(以较短者为准)摊销。如果公司估计租赁期将在终止日期之前结束，则会加速租户资产的折旧。如果租户为
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破产、腾出房屋或以其他方式拖欠租约。递延费用在预计收益期间摊销。公司对所有折旧和摊销都采用直线法。
对合资企业的投资
对本公司不控制但对其有重大影响的合资企业，本公司采用权益会计法。本公司对其对实体的影响或控制程度的判断涉及各种因素，包括其所有权权益的形式；其在实体治理中的代表性；其参与决策的能力；以及其他投资者参与决策过程、取代本公司担任经理和/或清算合资企业的权利。这些合资企业按成本入账，并根据收益(亏损)、现金贡献和分配中的权益进行调整。本公司综合资产负债表中这些投资的账面价值与合资企业资产负债表中净资产中的标的股本之间的任何差额，都会随着相关标的资产的折旧、摊销或出售而进行调整。该公司通常根据合资企业的分配优先顺序分配来自非合并合资企业的收入和亏损，这可能与其声明的所有权百分比不同。
本公司根据股权投资会计准则评估其在未合并合资企业的投资的可回收性，方法是首先审查每项投资的任何减值指标。如果有指标，公司会估计投资的公允价值。如果投资的账面价值大于估计公允价值，管理层将评估减值是“暂时性的”还是“非暂时性的”。在进行这项评估时，管理层考虑以下因素：(1)公允价值低于成本的时间长度和程度；(2)实体的财务状况和近期前景；以及(3)本公司保留权益的意图和能力，使其市值回升足够长的时间。(1)公允价值低于成本的时间长度和程度；(2)实体的财务状况和近期前景；以及(3)公司保留权益的意图和能力，使其市值回升。如果管理层断定减值是“非临时性的”，公司将把投资减少到其估计的公允价值。
非控股权益
该公司合并CPLP和其拥有控股权的某些合资企业。如果实体的文件中不包含必要的赎回条款，公司将在资产负债表的权益部分将合伙人在实体中的份额记录在不可赎回的非控股权益中。如果实体文件包含要求本公司应要求或在未来日期(如果有的话)按一定价值购买合伙人在合资企业中的股份的条款，本公司将合伙人在实体中的份额以可赎回的非控股权益的形式记录在资产负债表上。外部合伙人在CPLP中的权益可根据要求赎回为现金或本公司的普通股，由本公司全权酌情决定。因此，与CPLP相关的非控制性权益被视为不可赎回的非控制性权益。非控制性合伙人在所有合并实体收入中的份额反映在可归因于营业报表上非控制性权益的净收入中。
收入确认
出租物业收入：本公司在各自租赁期内以直线方式确认租赁合同收入。如果我们确定改进是我们的资产，我们会将改进的成本资本化，并确认与改进相关的折旧费用，以估计使用年限或租赁期中较短的为准。如果改善是租户资产，我们将推迟由我们作为租赁激励资产提供资金的改善成本，并将其摊销为租赁期内租金收入的减少。我们对改善是我们的资产还是租户资产的确定也会影响我们何时开始确认与租赁相关的收入。本公司记录由租户出资或偿还的公司拥有的租户改善部分的递延收入，并在相关租赁期内以直线法将该金额摊销至租金收入。截至2021年12月31日和2020年12月31日，本公司与租户出资的租户改善相关的未摊销递延收入为$30.2百万美元和$31.6百万美元，分别计入综合资产负债表中的递延收入。
某些租约还规定了基于承租人实现的销售水平的百分比租金。一旦达到指定的销售目标，就确认百分比租金。此外，租约通常规定向公司偿还租户应承担的房地产税、保险和其他运营费用。营业费用报销在发生相关费用时确认。在2021、2020和2019年期间，该公司确认了155.5百万，$142.5百万美元，以及$122.4从租户那里获得的与运营费用报销相关的收入分别为100万美元。
本公司根据其对应收承租人款项可能性的估计，对所有与承租人相关的应收账款进行估值调整。任何估值调整的金额都是基于租户的信用和业务风险、付款历史以及管理层考虑的其他因素。
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到目前为止，在有限的情况下，该公司已与某些租户签订了租约修订，其中大部分是因新冠肺炎疫情而业务中断的小型零售经营者。其中一些协议免除租金，并在原始租约结束时将租赁期延长相当于几个月，而另一些协议则规定免除租金，而不延长租赁期。租金减免，无论是否延期，都被计入租约修改，公司通过租赁期内的直线租金确认随着时间的推移的影响。其他协议规定不延期付款。该公司将这些延期协议作为租赁修改进行会计处理，并已将这些延期付款计入随附的综合资产负债表上的应收递延租金。
费用收入：本公司确认开发、管理和租赁费用，因为它履行了各自合同下的相关履约义务。本公司确认投资于未合并的合资企业所收取的开发和租赁费用以及本公司产生的相关工资和其他直接成本，按本公司不拥有的合资企业的百分比作为收入和支出。相应地，当本公司拥有所有权权益的合资企业向本公司支付费用时，本公司调整其在未合并合资企业的投资。
投资物业交易收益：本公司于买方取得投资性物业控制权时确认出售投资性物业的收益。如果公司继续参与该投资物业，该持续参与被视为一项或多项额外的履约义务，额外的损益将在履行这些履约义务时予以确认。
当本公司取得根据权益法入账的先前未合并投资的控制权时，其权益法投资的账面价值与该投资在取得控制日期的公允价值之间的差额计入收益。
所得税
本公司已选择根据经修订的1986年国内收入守则(下称“守则”)作为房地产投资信托基金征税。要符合房地产投资信托基金的资格，公司必须每年至少将守则定义的调整后应纳税所得额的90%分配给股东，并满足某些其他组织和运营要求。管理层目前的意图是遵守这些要求，并保持公司的房地产投资信托基金地位。作为房地产投资信托基金，该公司分配给股东的应税收入一般不需要缴纳公司层面的联邦所得税。如果该公司在任何课税年度未能获得REIT资格，它将按正常的公司税率缴纳联邦所得税，并可能在随后的四个纳税年度内无法获得REIT资格。该公司的收入和财产可能需要缴纳一定的州和地方税，而其未分配的应税收入可能需要缴纳联邦所得税。
CTRS是一家为联邦所得税目的的C级公司，并使用负债法来核算所得税。纳税申报头寸在税务机关审查后“更有可能”持续时，才会在财务报表中确认。递延所得税资产和负债是暂时性差异造成的。暂时性差异是指资产和负债的计税基础与其在财务报表中报告的金额之间的差异，这些差异将导致未来期间的应税或可扣税金额。如果确定递延所得税资产更有可能无法变现，可以对递延所得税资产给予估值扣除。
股票薪酬
该公司采用基于公允价值的会计方法对基于股票的员工薪酬进行会计核算。我们将以股票为基础的薪酬奖励分为股权奖励和责任奖励两类，以换取员工服务。股权分类奖励按授予日的公允价值计量。以现金结算的奖励被归类为责任奖励。本公司所有以股份为基础的奖励的价值是在要求员工提供服务以换取奖励的期间内确认的-必要的服务期(通常是归属期间)。如果员工没有完成规定的服务期，则不会确认奖励的补偿成本。
每股收益
每股净收入--基本计算方法为普通股股东可获得的净收入除以该期间已发行普通股的加权平均数，包括拥有不可没收红利权利的非既得性限制性股票。稀释后每股净收入的计算方法是普通股股东可获得的净收入加上CPLP的非控股权益除以该期间已发行普通股的稀释加权平均数。稀释后的普通股加权平均股数与基本计算中使用的加权平均股数相同，并增加了以下情况下可能发生的摊薄：i)CPLP的外部单位被转换为本公司的普通股，ii)任何股票期权被行使，iii)我们普通股的任何远期销售合同已经结算，以及
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Iv)基于股权的限制性股票单位(“RSU”)以及将根据员工购股计划(“ESPP”)发行的股票已归属和结算，从而产生额外的已发行普通股，全部采用库存股方法(视情况而定)计算。当公司股票在此期间的平均市场价格超过期权行权价格时，股票期权被稀释。如果拟授予的股份(假设报告期末是任何所需市场和业绩业绩的计量结束)超过根据库存股方法(使用相关未摊销补偿成本作为收益)假设回购的股份，则RSU为摊薄股份。根据ESPP计划发行的股票是稀释的，如果根据当前登记选举根据该计划购买的估计股票超过了根据库存股方法(使用员工ESPP缴款和相关的未摊销补偿成本作为收益)假设回购的股票。
2021年1月1日，本公司提前通过了ASU 2020-06“债务-可转换债务和其他期权(分主题470-20)和衍生工具和套期保值-实体自有股权合同(分主题815-40)”(“ASU 2020-06”)。采用ASU 2020-06可能会潜在地影响我们未来计算稀释后每股收益的分母。在截至2021年12月31日的一年中，它没有影响分母。
现金和现金等价物
现金和现金等价物包括无限制现金和高流动性的货币市场工具。高流动性的货币市场工具包括原始到期日为三个月或以下的证券和回购协议、货币市场共同基金，以及到期日为30天或更短的美国国库券。
受限现金
限制性现金主要包括贷款人持有的第三方托管账户，用于准备金或支付房地产税。
预算的使用
根据公认会计准则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响财务报表日期的资产和负债报告金额、或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和费用金额。实际结果可能与这些估计不同。
3.    与Tier REIT，Inc.的交易。
于2019年6月14日，根据日期为2019年3月25日的合并协议及计划(“合并协议”)，由本公司与Tier REIT，Inc.(“TiER”)、Tier与本公司的附属公司合并为本公司的附属公司(“合并”)，而该附属公司继续作为合并后的幸存公司。此次合并提高了公司在奥斯汀和夏洛特现有市场的地位，提供了进入达拉斯的战略机会，并重新平衡了公司在各个市场的投资组合。根据合并协议的条款及条件，紧接合并前已发行及已发行的每股一级普通股转换为2.98新发行的、预先反向拆分的公司普通股，部分股票以现金结算。在合并中，前一级普通股股东获得了大约166百万股公司普通股的预反向拆分股份。正如我们在截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K中的合并财务报表附注1中所讨论的那样，合并之后，公司立即完成了4股换1股的反向股票拆分。
合并已作为业务合并入账，本公司作为会计收购方，要求(其中包括)收购的资产和承担的负债在收购日按公允价值确认。本次交易的总价值是根据公司普通股在2019年6月13日，也就是紧接合并完成的前一天的收盘价计算的。根据交易中发行的股份，收购的资产扣除合并中承担的负债后的总公允价值为#美元。1.6十亿美元。于截至2020年12月31日及2019年12月31日止年度内，本公司与合并有关的开支为428,000及$52.9分别为百万美元。在2021年期间，有不是与合并有关的费用。





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管理层聘请了第三方估值专家协助评估合并中收购的房地产资产和承担的负债。第三方使用现金流分析，以及市场法、收益法和成本法来确定收购的房地产资产的公允价值。
购买价格分配如下(以千为单位)：
房地产资产$2,202,073 
持有待售房地产资产20,835 
现金和现金等价物84,042 
受限现金1,947 
票据和其他应收款8,278 
对未合并的合资企业的投资331 
无形资产141,184 
其他资产10,040 
2,468,730 
应付票据747,549 
应付账款和应计费用53,321 
递延收入8,388 
无形负债47,988 
其他负债7,793 
不可赎回的非控股权益5,329 
870,368 
购买总价$1,598,362 

以下未经审计的补充备考信息基于公司的历史综合营业报表，并进行了调整，就好像合并发生在2018年1月1日一样。补充的形式信息不一定表明未来的结果或实际结果，如果合并在期初完成，就会实现这些结果。
年终
2019年12月31日
(未经审计，单位为千)
收入$750,080 
净收入232,136 
普通股股东可获得的净收入229,503 

2019年补充预计收益调整为不包括$52.9截至2019年12月31日的一年中产生的交易成本为百万美元。
4.    与诺福克南方铁路公司的交易
2019年3月1日，本公司与诺福克南方铁路公司(以下简称NS)签订了一系列协议并执行了相关交易如下：
•以$的价格将土地卖给NS52.5百万美元。
•与NS签署了一项开发协议，根据该协议，公司将获得总计#美元的费用5100万美元，用于在出售给NS的土地上建设NS公司总部的开发服务。
•与NS签署了一项咨询协议，根据该协议，公司将获得总计#美元的费用。32为NS公司总部提供咨询服务的对价为100万美元。“开发协议”和“咨询协议”在下文中统称为“费用协议”。
•以$从NS(“Promenade Central FKA 1200 Peachtree”)买下一幢大楼82百万美元受制于三年制以市价租赁NS，覆盖整栋大楼。
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该公司以#美元的价格将土地出售给NS。5.0比账面金额高出100万美元，其中包括$37.02018年购买的土地数量为100万美元，6.52019年购买的土地数量为100万美元，4.0数以百万计的场地准备工作。该公司从NS公司手中购买了Promenade Central FKA 1200桃树公司，其确定的金额为$10.3比大楼的公允价值低100万美元。
该公司决定，出于会计目的，所有与NS有关的合同和交易都应合并，合并后的合同下交换的金额应按公允价值或市场价值分配给总交易的各个组成部分，如下所述。本公司决定购入海滨大道中环FKA 1200桃树应按公允价值$入账。92.3百万美元。该公司确定，与NS在滨海中心FKA 1200桃树大厦的租约按ASC 842的市值计算。这笔土地销售是根据ASC 610-20入账的，并且不是由于公允价值被确定为与账面价值相等，因此该非金融资产的取消确认计入了损益。在ASC 606项下，与向NS提供的各种服务有关的费用被确定为#美元。52.3百万美元，代表本公司与NS在合同中商定的服务的谈判市场价值。这一数额包括#美元的非现金对价。10.3购买海滨中心FKA 1200桃树的百万折扣以及现金代价$5.0卖地合同收入(公允价值与合同金额之间的差额)，$5.0从开发协议中获得100万美元，以及$32.0从咨询协议中获得100万美元。由于上述所有协议和合同都是为了交付和建设NS公司总部而签署的，而且所有服务和交付内容高度相互依赖，因此公司认定这些服务是ASC 606项下的单一履约义务。
该公司确定，将提供的服务的控制权正在随着时间的推移而转移，因此，该公司必须确认$52.3百万合同价格的收入，因为它履行了履行义务。该公司确定，衡量履行履约义务进展情况的投入法是确认服务组成部分收入的最合适方法。因此，公司从2019年3月1日开始确认收入，其依据是公司员工提供这些服务所花费的时间与履行履约义务所需的预计总时间相比。在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，公司确认 $11.9百万，$14.9百万美元，以及$21.4与向NS提供的服务相关的综合经营报表中的手续费收入分别为100万美元。截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司已将与NS相关的递延收入计入综合资产负债表1美元1.8百万美元和$5.7分别为百万美元。
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5.    房地产
收购

在2021年至2020年期间，该公司收购了三和一办公属性。下表汇总了这些事务处理和由此产生的采购价格分配(以千美元为单位)：
300科罗拉多州高地联盟725庞塞铁路站场
采购总价$162,500 (1)$144,800 $300,200 $201,000 
收购日期2021年12月2021年10月2021年7月2020年12月
平方英尺369,000 294,000 372,000 329,000 
市场奥斯汀坦帕亚特兰大夏洛特
Purchase Price Allocation
有形资产
操作属性$297,259 $133,489 $292,946 $201,153 
297,259 133,489 292,946 201,153 
无形资产
就地租约13,974 5,894 12,788 8,850 
低于市价的地租840 — — — 
高于市值的租约21 1,322 1,770 439 
14,835 7,216 14,558 9,289 
无形负债
低于市值租约(10,369)(2,501)(6,739)(9,129)
(10,369)(2,501)(6,739)(9,129)
收购的总净资产(2)$301,725 $138,204 $300,765 $201,313 
(1)收购价为收购合作伙伴的成本50300 Colorado Project LP的%权益，导致这一先前未合并的物业被合并(有关这笔交易的更多信息，请参见附注7)。
(2)代表净购买价格，包括收购成本。
在2021年至2020年期间，该公司收购了多个地块。下表汇总了这些交易(以千美元为单位)：
市场英亩采购总额
价格
2021:
887西桃树
(FKA 901西桃树)
亚特兰大0.7$10,000 
3354/3356桃树亚特兰大0.2$8,000 
2020:
南端站夏洛特3.4$28,100 
303特雷蒙特夏洛特2.4$18,800 
于2020年内，本公司还收购了1,550夏洛特的停车位车库，总价为$85.3百万美元，包括收购成本。






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性情
在2021年和2020年间，该公司出售了三和二办公属性。下表汇总了这些交易(以千美元为单位)：
属性位置日期平方英尺销售价格销售损益，净额
2021:
816国会奥斯汀2021年12月435,000 $174,000 $77,400 
广场南一号夏洛特2021年7月891,000 $271,500 $12,700 
伯内特广场沃斯堡2021年4月1,000,000 $137,500 $(19)
2020:
赫斯特大厦夏洛特2020年3月966,000 $455,500 $90,300 
伍德克雷斯特新泽西州樱桃山2020年2月386,000 $25,300 $— 
作为其持续投资战略的一部分，该公司出售了上述物业，利用这些收益为新的投资活动提供资金。该公司录得收益#美元。90.2从2021年的销售额中获得100万美元。该公司录得收益#美元。90.3从2020年的销售额中获得100万美元，这是扣除美元后的净额459,000州所得税。该公司于2019年并未出售任何营运物业。
2021年7月，该公司出售了0.7菲尼克斯的一英亩土地，毗邻我们的100 Mill开发项目，以$$的价格卖给了一家酒店开发商6.4百万美元。净收益接近我们的账面价值。
在2019年2月，该公司出售了包括八亚特兰大市中心的几英亩土地，总价为$13.3百万美元，并录得收益$13.1百万美元。
持有待售大楼
公司在沃斯堡的Burnett Plaza物业于2020年12月31日被归类为持有待售物业，原因是公司在2020年第四季度接受了出售该物业的要约。持有待售物业的主要资产和负债类别如下(以千计)：
2020年12月31日
持有待售的房地产资产和其他资产
营业财产，扣除累计折旧$8,123
$106,864 
应收票据和应收账款439 
应收递延租金2,480 
无形资产，扣除累计摊销净额#美元6,065
15,830 
其他资产133 
持有待售的房地产资产和其他资产总额$125,746 
持有待售房地产资产负债
应付账款和应计费用$7,399 
递延收入44 
无形负债，累计摊销净额#美元1,205
3,014 
其他负债2,149 
持有待售房地产资产负债总额$12,606 
损伤
只要情况发生变化，表明建筑物的账面价值可能无法收回，公司就会进行减值测试。测试是使用建筑物估计保有期或剩余使用年限中较短的未贴现现金流进行的。在测试为投资而持有的建筑物的可回收性时，预计现金流将在其预期持有期内使用。如果预期持有期包括潜在出售的较短持有期的一些可能性，那么出售的可能性就会被分层到分析中。如果任何一栋建筑的投资分析没有通过减值
F-16
目录
在测试之前，它的账面价值将在任何出售费用之前减记到当时的估计公允价值，而且该建筑在剩余的使用寿命内将继续折旧。根据投资持有分类，本公司的任何建筑物在呈报的任何期间内均无受损。
在2020年第四季度，该公司决定在有条件的情况下接受Burnett Plaza的报价。根据这一报价截至2020年12月31日的状况，该公司得出结论认为，出售可能在一年内完成，因此，将该大楼的资产和负债转移至持有待售。由于该大楼的账面价值超过了预期的销售收益净额(包括销售成本)，该公司记录了#美元。14.8在随附的营业报表中计入百万美元的减值费用。净收益是基于第三方购买要约(在公允价值计量的权威指导下的二级投入)。
如果个别建筑物的经营结果与我们的预测有重大差异，经济和写字楼行业疲软，或者我们缩短了预期的额外建筑物持有期，公司可能会记录额外的减值费用。
6.    租契
截至2021年12月31日，公司拥有三受经营性土地契约约束的物业，加权平均剩余期限为79年和一融资土地租赁，剩余期限为四年了。截至2021年12月31日，该公司从经营性土地租赁中获得的使用权资产为#美元。46.1百万美元包含在经营物业或土地综合资产负债表和融资场地租赁的使用权资产为#美元3.7百万美元包含在土地在合并资产负债表上。截至2021年12月31日，公司经营和融资地面租赁的租赁负债为#美元。49.5百万美元和$3.6百万美元，分别包括在其他负债在合并资产负债表上。于2021年12月31日厘定这些与土地租赁有关的负债时所用的加权平均贴现率为4.3%.
这些土地租约的租金支付会根据消费物价指数、相关租赁资产的已开发平方英尺变动或预定时间表定期调整。按预定时间表按月付款按各自租约条款按直线确认，而消费物价指数变动或未来发展所产生的付款则反映在变动时的营业报表中。
在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度，公司确认运营地面租赁费用为$4.1百万，$4.3百万美元，以及$3.9分别为百万美元。截至2021年12月31日止年度，本公司不是与土地租赁费用有关的可变租赁费用，以及与融资土地租赁有关的已确认利息费用$162,000。截至2021年12月31日止年度，本公司支付$2.3百万美元与经营性土地租赁相关的现金，并$162,000与融资场地租赁相关的现金支付。
下表显示了截至2021年12月31日，我们为未来地面租赁最低付款承担的预定债务的未贴现现金流，并根据ASC 842将这些现金流与相关的地面租赁负债进行了对账(以千为单位)：
经营性土地租约融资土地租赁
2022$1,921 $162 
20231,925 162 
20241,933 162 
20251,958 3,676 
20262,006 — 
此后175,323 — 
$185,066 $4,162 
折扣(135,596)(607)
租赁责任$49,470 $3,555 



F-17
目录
下表显示了截至2020年12月31日，我们为未来地面租赁最低付款承担的预定债务的未贴现现金流，并根据ASC 842将这些现金流与相关的地面租赁负债进行了对账(以千为单位)：
经营性土地租约融资土地租赁
2021$2,959 $162 
20222,672 162 
20232,614 162 
20242,497 162 
20252,517 3,676 
此后197,589 — 
$210,848 $4,324 
折扣(152,229)(769)
租赁责任$58,619 $3,555 
7.    对未合并的合资企业的投资
以下信息汇总了公司未合并合资企业的财务数据和主要活动。下表财务状况摘要中包含的信息为截至2021年12月31日和2020年12月31日(单位：千)。运营汇总表中包含的信息是截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度(以千为单位)。
财务状况摘要
总资产债务总额总股本(赤字)公司的投资 
2021202020212020202120202021 2020 
操作属性：
AMCO 120 WT Holdings，LLC$83,546 $85,449 $— $— $82,739 $84,311 $15,347 $15,735 
卡罗莱纳广场控股有限公司113,011 118,616 132,654 77,034 (34,066)21,888 (15,786)(1)12,430 
Crawford Long-CPI，LLC24,709 29,641 64,566 66,310 (40,221)(38,253)(19,356)(1)(18,289)(1)
正在开发中：
Neuhoff Holdings LLC133,691 — 28,390 — 93,218 — 47,529 — 
土地：
715庞塞控股有限责任公司8,150 — — — 8,150 — 4,165 — 
HICO胜利中心LP16,421 16,544 — — 15,962 15,709 10,723 10,595 
其他：
奥斯汀300科罗拉多项目，LP
(2021年12月购买的非利息)
— 165,586 — 86,848 — 68,567 — 38,488 
DC夏洛特广场有限责任公司
(2021年9月售出)
— 173,704 — — — 90,648 — 47,941 
其他518 1,313 — — 11 1,316 47 292 
$380,046 $590,853 $225,610 $230,192 $125,793 $244,186 $42,669 $107,192 
(1)这些负余额计入综合资产负债表中的递延收益。
 
F-18
目录
操作摘要
总收入净收益(亏损)公司的收入(亏损)
来自投资
202120202019202120202019202120202019
操作属性：
AMCO 120 WT Holdings，LLC$8,894 $3,000 $40 $639 $2,740 $(341)$115 $(552)$(68)
卡罗莱纳广场控股有限公司16,518 14,581 12,344 2,187 3,061 470 982 1,472 133 
Crawford Long-CPI，LLC13,118 12,650 12,664 4,032 3,797 3,897 1,869 1,808 1,866 
正在开发中：
Neuhoff Holdings LLC51 — — 51 — — 25 — — 
土地：
715庞塞控股有限责任公司84 — — 55 — — 27 — — 
HICO胜利中心LP232 356 513 232 356 513 125 178 276 
其他：
奥斯汀300科罗拉多项目，LP
(2021年12月购买的非利息)
8,747 841 422 2,012 466 199 972 233 100 
夏洛特门村有限责任公司(Charlotte Gateway Village，LLC)
(2020年3月售出)
378 6,692 27,708 369 3,202 10,285 185 1,658 5,143 
DC夏洛特广场有限责任公司
(2021年9月售出)
15,217 20,439 15,636 5,491 7,272 5,894 2,539 3,380 2,947 
终点站写字楼控股有限责任公司
(2019年10月购买的外部利息)
— — 34,964 — — 4,962 — (23)2,381 
其他— 4,300 180 (151)515 (194)(38)(207)(112)
$63,239 $62,859 $104,471 $14,917 $21,409 $25,685 $6,801 $7,947 $12,666 
具有经营性质的合资企业
AMCO 120 WT Holdings，LLC(“AMCO”)— AMCO是本公司的合资企业，拥有20%权益，以及AMLI Residential(“AMLI”)的附属公司，80%权益，成立目的是开发、拥有和运营佐治亚州迪凯特的综合用途物业--西三一120号。该属性包含33,000一平方英尺的办公空间，19,000平方英尺的零售空间，以及330公寓单元。用于购买土地的合资企业最初的捐款完全由AMLI提供资金。随后的捐款将根据成员的百分比权益按比例提供资金。上表所列合资企业的资产包括现金余额#美元。42,000在2021年12月31日。
卡罗莱纳广场控股有限公司(Carolina Square Holdings LP)-卡罗莱纳广场是50-50该公司与NR 123 Franklin LLC(“Northwood Ravin”)成立合资公司，在北卡罗来纳州教堂山拥有并经营一处综合用途物业。此属性包含158,000一平方英尺的办公空间，44,000平方英尺的零售空间，以及246公寓单元。2021年3月，卡罗莱纳广场发行了一张本金余额为#美元的无追索权抵押票据。135.7百万美元。发行这张按揭票据所得款项用于全额偿还其$77.5将于2021年5月1日到期的百万建筑贷款，按比例分配$26.0给每个合伙人一百万美元。抵押贷款的利息是伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加1.80%，2026年3月18日到期。上表所列合资企业的资产包括现金余额#美元。4.72021年12月31日为百万。
Crawford Long-CPI，LLC(“Crawford Long”)-Crawford Long是一个50-50该公司与拥有埃默里大学中城医院的埃默里大学成立了合资企业358,000位于佐治亚州亚特兰大的医疗办公楼。克劳福德·朗有一美元64.6百万，3.52023年6月1日到期的%固定利率抵押贷款票据。上表所列合资企业的资产包括现金余额#美元。2.02021年12月31日为百万。
正在开发物业的合资企业
诺伊霍夫控股有限公司(Neuhoff Holdings LLC)— 诺伊霍夫是一个50-50本公司与Neuhoff Acquisition LLC(“JPM”)成立合资公司，旨在开发田纳西州纳什维尔的综合用途物业。该公司初步捐款为#美元。35.1为其在该土地的权益和迄今产生的开发成本支付100万美元。除了合资公司的现有资产外，Neuhoff还拥有相邻地块的权利，用于未来的开发。2021年9月30日，合资企业获得了一笔建筑贷款，借款能力最高可达美元。312.7百万美元。抵押贷款的利息是伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加3.45%至3.60%，2025年9月30日到期。上表所列合资企业的资产包括现金余额#美元。732,000在2021年12月31日。

F-19
目录
与置地控股的合资企业
715庞塞控股有限责任公司(715 Ponce Holdings LLC)— 715庞塞是一种50-50本公司与715 Acquisition LLC(“JPM”)成立合资公司，旨在未来在佐治亚州亚特兰大中城开发一处物业。该公司初步捐款为#美元。4.0为其在合资企业持有的土地上的权益支付100万英镑。上表所列合资企业的资产包括现金余额#美元。99,000在2021年12月31日。
HICO胜利中心有限责任公司(“HICO”)— HICO是本公司与Hines胜利中心联营有限合伙企业(“Hines胜利”)的合资企业，成立的目的是收购并随后开发位于得克萨斯州达拉斯的一个办公包裹。根据合资企业协议，除土地外，所有开发前支出均由合作伙伴提供资金。公司出资75海因斯胜利投资的土地成本的%25%。如果合作伙伴决定开始建设写字楼，合资企业的资本账户和经济状况将进行调整，使公司至少拥有90合资公司和海因斯将拥有最多3%的股份10%。截至2021年12月31日，由于公司不控制合资企业的活动，因此其在HICO的投资按权益法入账。如果合作伙伴决定在合资企业内建造一座写字楼，公司预计将合并合资企业。上表所列合资企业的资产包括现金余额#美元。453,000在2021年12月31日。
其他合资企业
奥斯汀300科罗拉多项目，LP(“300科罗拉多”)— 300科罗拉多州是一个50-50本公司由3C Block 28 Partners，LP(“3CB”)和3C RR Xylem，LP(“3CRR”)合资成立，旨在开发、拥有和运营369,000德克萨斯州奥斯汀一平方英尺的写字楼物业。2021年12月2日，公司购买了剩余的50从其合作伙伴那里获得%的利息，总价为$162.5百万美元。因此，公司合并了300个科罗拉多州，并在交易日按公允价值记录了资产和负债。建筑贷款在公司购买其合作伙伴权益的同时还清。合并后，公司确认了一美元62.5本次收购分阶段实现了百万美元的收益，并将这笔金额记录在投资物业交易的收益中。
夏洛特盖特村有限责任公司(“Gateway”)— 网关是一个50-50本公司与拥有及营运关门村的美国银行(“国银”)成立合资公司。1.1位于北卡罗来纳州夏洛特市的百万平方英尺写字楼。2020年3月31日，该公司将其在Gateway的权益以总收购价$出售给其合作伙伴52.2百万美元。这笔交易是由合作伙伴的购买选择权的行使引发的，此次出售的收益代表着17合伙协议中规定的公司投资资本的内部收益率。该公司确认了一项#美元的收益。44.6出售其在Gateway的权益，计入出售未合并合资企业投资的收益，净额为#美元227,000州所得税。
DC Charlotte Plaza LLLP(“夏洛特广场”)-夏洛特广场是一个50-50本公司与Dimension Fund Advisors(“DFA”)成立合资公司，开发、拥有和运营DFA281,000北卡罗来纳州夏洛特市的地区总部大楼。2021年9月30日，本公司出售其在夏洛特广场的权益，总价为#美元。60.8百万美元。此次出售是由合伙协议中规定的合伙人购买选择权的行使引发的。该公司确认了一项#美元的收益。13.1该公司出售其在夏洛特广场的权益，并将这一金额记录为出售未合并合资企业投资的收益。
Terus Office Holdings LLC(“TOH”)— Toh是一个50-50本公司与机构投资者的合资企业，由拥有和运营的摩根大通资产管理公司(JPM)提供咨询二佐治亚州亚特兰大的写字楼。2019年10月1日，该公司购买了摩根大通的50TOH的%权益为$148100万美元的交易，对Terminus 100和Terminus 200的估值为$503百万美元。因此，本公司合并了TOH，并在交易日按公允价值记录了资产和负债。合并后，公司确认了一美元92.8本次收购分阶段实现了百万美元的收益，并将这笔金额记录在投资物业交易的收益中。
CL Realty，LLC(“CL Realty”)-CL Realty是一家50-50该公司与拥有得克萨斯州帕德雷岛附近土地的Forestar Group，Inc.成立了合资企业。2020年12月，CL Realty将土地出售给第三方。该公司的净收益份额为#美元。2.2出售亏损的百万美元和份额，包括在未合并的合资企业的收入中，为#美元。598,000.
Temco Associates，LLC(“Temco”)— Temco是一个50-50该公司与在佐治亚州拥有一座高尔夫球场的Forestar Group，Inc.成立了合资企业。2020年12月，本公司将其在Temco的剩余权益出售给其合资伙伴，总收购价为#美元。786,000并确认了一笔$的损失145,000出售时，计入出售未合并合资企业投资的收益。

F-20
目录
Wildwood Associates(“Wildwood”)— 怀德伍德是一个50-50本公司与其拥有的IBM的合资企业6.3佐治亚州亚特兰大市怀德伍德办公公园的几英亩未开发土地。2020年2月，公司将其在Wildwood Associates合资公司的剩余权益出售给其合资伙伴，总收购价为#美元900,000。该公司确认了一项#美元的收益。1.3出售其在Wildwood Associates的权益，其中包括消除合资企业剩余的负基数#美元520,000并计入非合并合营企业投资销售收益。
截至2021年12月31日，本公司未合并的合资企业对第三方的未偿债务总额为$225.6百万美元。这些贷款是抵押贷款或建筑贷款，除上文所述外，大多数贷款对公司没有追索权。此外，在某些情况下，公司还为这些无追索权贷款提供“无追索权分割担保”。
该公司认识到 $3.3百万，$2.6百万美元，以及$7.12021年、2020年和2019年分别从未合并的合资企业获得数百万美元的开发、租赁和管理费，包括工资和费用报销。
8.    无形资产和无形负债
截至2021年12月31日和2020年12月31日，无形资产和负债包括以下内容(以千计)：
20212020
无形资产：
原地租赁，扣除累计摊销净额$134,930及$212,413分别在2021年和2020年
$129,538 $145,290 
高于市价的租赁，扣除累计摊销净额$25,423及$33,548分别在2021年和2020年
19,537 24,960 
低于市价的地面租赁，扣除累计摊销净额$1,449及$1,173分别在2021年和2020年
17,804 17,240 
商誉1,674 1,674 
     $168,553 $189,164 
无形负债：
低于市价的租赁，扣除累计摊销净额$55,079及$73,612 in 2021 and 2020
$63,223 $68,219 
高于市价的土地租赁，扣除累计摊销净额$354 in 2020
— 1,627 
     $63,223 $69,846 
与无形资产和负债相关的摊销费用净额合计为#美元。32.7百万，$43.1百万美元，以及$45.6截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度分别为100万美元。在未来五年及以后，这些无形资产和负债的摊销总额预计如下(以千计)：
就地租约高于市价的租约低于市价的土地租赁低于市价的租赁总计
2022$27,424 $4,542 $411 $(11,169)$21,208 
202323,196 3,769 400 (9,635)17,730 
202419,210 3,007 400 (8,920)13,697 
202515,452 2,013 400 (8,354)9,511 
202612,056 1,591 400 (6,583)7,464 
此后32,200 4,615 15,793 (18,562)34,046 
$129,538 $19,537 $17,804 $(63,223)$103,656 
加权平均剩余租期6年份7年份63年份7年份
在截至2021年12月31日和2020年12月31日的年度内，商誉的账面金额没有变化。
F-21
目录
9.    其他资产
截至2021年12月31日和2020年12月31日，其他资产包括以下资产(以千计)： 
20212020
前期开发成本和保证金$20,677 $17,841 
家具、固定装置和设备、租赁改进和其他递延费用，扣除累计折旧#美元18,560及$32,582分别在2021年和2020年
13,772 17,211 
预付费用和其他资产6,998 6,095 
租赁诱因，扣除累计摊销净额#美元3,721及$3,316分别在2021年和2020年
5,735 5,771 
信贷额度递延融资成本，扣除累计摊销净额#美元5,976及$4,461分别在2021年和2020年
1,507 3,021 
$48,689 $49,939 
开发前成本是指与公司认为未来可能开发的开发前项目相关的资本化金额。
租赁奖励是与租赁空间一起支付给租户的奖励，如搬家费用、先前空间的转租安排和其他成本。该等金额按个别相关租赁条款摊销为租金收入。
10.    应付票据
下表汇总了2021年12月31日和2020年12月31日的应付票据条款(以千美元为单位)：
描述利率(1)到期日(2)20212020
无担保票据：
信贷工具，无担保1.15%2023$228,500 $232,400 
无担保定期贷款1.15%2024350,000 250,000 
2019年高级票据，无担保3.95%2029275,000 275,000 
2017高级票据，无担保3.91%2025250,000 250,000 
2019年高级票据，无担保3.86%2028250,000 250,000 
2019年高级票据，无担保3.78%2027125,000 125,000 
2017高级票据，无担保4.09%2027100,000 100,000 
1,578,500 1,482,400 
有担保按揭票据：
第五第三中心3.37%2026133,672 137,057 
科罗拉多州塔楼3.45%2026112,150 114,660 
100号航站楼5.25%2023111,678 114,997 
海滨长廊4.27%202289,052 92,593 
领域10(3)3.75%202476,412 78,232 
200号航站楼3.79%202372,561 74,354 
传统联盟一号4.24%202366,000 66,000 
661,525 677,893 
   $2,240,025 $2,160,293 
未摊销保费3,910 7,574 
未摊销贷款成本(6,426)(5,148)
应付票据总额$2,237,509 $2,162,719 
(1)截至2021年12月31日的利率。
(2)2021年12月31日未偿还应付票据加权平均到期日为3.9好几年了。
(3)于2020年12月31日，该抵押以本公司的816国会财产为抵押。
F-22
目录
信贷安排
该公司有一笔$12023年1月3日到期的10亿优先无担保信贷额度(“信贷安排”)。信贷安排包含金融契约，除其他事项外，这些契约要求保持至少至少有一个未设押利息覆盖率。1.75X；固定费用覆盖率至少为1.50X；担保杠杆率不超过40%；且总体杠杆率不超过60%。信贷安排还包括惯例陈述和担保、肯定和否定契约，以及惯例违约事件。在任何违约事件发生时，信贷安排下的未偿还金额可能会加速。本公司遵守信贷安排的所有条款。该公司预计将在当前到期日之前谈判一项新的信贷安排，该安排将具有满足或超过当前安排的借款能力，并延长到期日。
适用于信贷安排的利率根据公司的杠杆率而有所不同，在公司选择的情况下，可以根据(1)当前的LIBOR加上以下两者之间的利差来确定1.05%和1.45%，或(2)美国银行的最优惠利率，联邦基金利率加0.50%，或一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码1.0%(“基本利率”)，加上0.10%或0.45%，基于杠杆率。
截至2021年12月31日，信贷安排与伦敦银行同业拆借利率的利差为1.05%。本公司可根据信贷安排提取的金额是根据本公司的未担保资产和其他因素确定的计算方法。信贷安排下的总借款能力为#美元。771.52021年12月31日为百万。
定期贷款
于2021年6月28日，本公司订立经修订及重订的定期贷款协议(“新定期贷款”)，修订先前的定期贷款协议。根据新的定期贷款，该公司已借入$3502024年8月30日到期的100万美元，可选择最多四在连续情况下，将到期日延长为额外的180几天。新定期贷款的财务契约与信贷安排的财务契约一致。适用于新定期贷款的利率根据公司杠杆率的不同而有所不同，在公司选择时，可以根据(1)欧洲美元利率贷款加上以下两者之间的利差来确定1.05%和1.65%，(2)当前伦敦银行同业拆借利率每日浮动加之间的利差1.05%和1.65%，或(3)适用于基本利率贷款的利率加上0.05%和0.65%。截至2021年12月31日，新定期贷款与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的利差为1.05%。本公司遵守新定期贷款的所有条款。
在2021年6月28日之前，该公司有一笔250计划于2021年12月2日到期的100万无担保定期贷款(“旧定期贷款”)。旧期限贷款的财务契约与信贷安排的财务契约一致。适用于旧期限贷款的利率根据公司的杠杆率而变化，在公司选择时，可以根据(1)当前的伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加上两者之间的利差来确定1.20%和1.70%，基于杠杆率或(2)美国银行最优惠利率(联邦基金利率加)中较大者0.50%，或一个月期伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)加码1.00%，外加0.00%和0.75%，基于杠杆率。
无抵押优先票据
该公司的无担保优先票据为$。1.010亿美元的资金五一批一批。第一批$100百万美元将于2027年到期，固定年利率为4.09%。第二批$250百万美元将于2025年到期，固定年利率为3.91%。第三批$125百万美元将于2027年到期，固定年利率为3.78%。第四批$250百万美元将于2028年到期，固定年利率为3.86%。第五批$275百万美元将于2029年到期，固定年利率为3.95%.
无担保优先票据包含与我们的信贷安排一致的金融契约。高级说明还包括惯例陈述和担保、肯定和否定的公约，以及惯例违约事件。本公司遵守无抵押优先票据的所有契诺。
有担保按揭票据
2021年6月，公司对之前由公司在奥斯汀的816号国会物业担保的抵押执行了抵押品替代。抵押贷款现在由该公司在奥斯汀的第10领域物业担保。纸条上的所有其他条款都没有变化。
2020年2月，本公司全额预付23.0百万子午线马克广场抵押票据，不罚款。
截至2021年12月31日，该公司拥有661.5未偿还的百万美元七无追索权抵押票据。担保抵押票据的所有利率都是固定的。折旧账面价值为$1.1十亿被质押为这些应付抵押票据的抵押品。
F-23
目录
其他债务信息
在2021年12月31日和2020年12月31日，公司应付票据的估计公允价值是$2.3亿，c通过按2021年12月31日和2020年12月31日可获得类似贷款的估计利率贴现债务的剩余合同现金流来计算。对当前市场利率的估计是贴现现金流计算中最重要的输入，旨在复制类似期限和贷款价值关系的债务。根据ASC 820规定的指导方针，这些公允价值计算被认为是第2级，因为该公司利用来自第三方经纪商的类似类型贷款的市场利率。
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度，利息记录如下(以千为单位)：
202120202019
产生的总利息$73,284 $74,929 $65,182 
利息资本化(6,257)(14,324)(11,219)
利息支出总额$67,027 $60,605 $53,963 
债务到期日
公司将于2021年12月31日到期的票据的未来本金付款(包括计划摊销付款和到期付款)如下(单位：千)： 
2022$102,401 
2023481,655 
2024429,087 
2025256,755 
2026220,127 
此后750,000 
$2,240,025 
11.    其他负债
截至2021年12月31日和2020年12月31日，合并资产负债表上的其他负债包括以下负债(以千计)：
20212020
地面租赁责任$49,470 $58,619 
预付租金37,174 30,479 
保证金12,875 13,098 
限制性股票单位责任7,314 10,613 
其他负债5,031 5,294 
$111,864 $118,103 
12.    承诺和或有事项
承付款
该公司有未偿还的履约保证金，总额为 $496,000在2021年12月31日。作为出租人，公司总共有$255.6截至2021年12月31日，租赁项下的未来义务为租户改善和其他未来建设义务提供资金。
诉讼
该公司在正常业务过程中会受到各种法律程序、索赔和行政诉讼的影响，其中一些预计将由责任保险承保。管理层利用可获得的最新信息，对与这些事项相关的任何潜在损失的可能性和金额作出假设和估计。如果可能出现不利结果，并且可以合理估计损失金额或损失范围，本公司将记录诉讼责任。如果可能出现不利结果，并且对损失的合理估计是一个范围，本公司将在该范围内计提最佳估计。如果该范围内的任何金额都不是比其他任何金额更好的估计值，则本公司应计该范围内的最低金额。如果可能出现不利结果，但损失金额无法合理估计，本公司将披露诉讼的性质，并表示无法估计损失或损失范围。如果合理地可能出现不利的结果，估计的损失
F-24
目录
如属重大事项，本公司披露诉讼可能损失的性质及估计。在不利结果被认为遥不可及或估计损失不大的诉讼中，公司不会披露相关信息。根据目前的预期，该等事项(不论个别或整体)预计不会对本公司的流动资金、经营业绩、业务或财务状况产生重大不利影响。
或有事件
最近发生的与新冠肺炎疫情有关的事件以及为遏制疫情而采取的行动给包括本公司在内的所有企业带来了极大的不确定性。本公司截至2021年12月31日及截至2021年12月31日年度的综合财务报表乃根据上述情况编制，并无任何持有以供使用的减值、长期投资或应付租户金额的重大估值调整。然而，与新冠肺炎疫情相关的情况可能会导致记录减值或对未来一段时间租户应支付的金额进行重大估值调整。
13.    股东权益
于2021年第三季度，本公司与六被称为在市场上股票发行计划(“ATM计划”)的金融机构，根据该计划，公司可以不时在“在市场上”发行普通股，总销售总价最高可达$1,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000美元。500百万美元。关于自动取款机计划，公司可以自行决定签订远期股权出售协议。使用远期股权出售协议将允许公司在协议执行时锁定出售其普通股股票的股价，但将出售股票的收益推迟到稍后的日期，使公司能够更好地将这些资金与其资本需求相结合。本公司透过其银行关系(如有)出售本公司股份的金额及时间由本公司不时厘定，但本公司并无义务出售发售中的任何股份，并可随时暂停出售与发售有关的股份。根据远期股权销售协议出售公司普通股，如果进行，将满足衍生品和套期保值指导范围的例外，因为这些合同与公司自己的股票有关。到目前为止，该公司已经出售了2.6根据远期股权出售协议，这些股票均已发行，截至2021年12月31日已发行，目前预计将于2022年9月30日结算，收益为$104.0百万美元，扣除$1.1就此类销售支付的赔偿金为百万美元。该公司没有收到与这些销售相关的收益，也没有根据自动取款机计划发行任何股票。若根据远期股权出售协议出售的未结算股份在期末按库存股方法有潜在摊薄作用，则该等摊薄的影响在附注18所包括的计算中披露。
在2020年第一季度，公司发布了1.7百万股普通股，与赎回1.7CPLP中的100万个有限合伙单位。CPLP中每个赎回的有限合伙单位都与一股面值为#美元的有限投票权优先股“配对”。1每股。当他们在CPLP的配对有限合伙单位被赎回时，有限投票权优先股的股份被本公司自动赎回，没有对价。本次赎回后，公司不再有任何已发行的优先股。
所有权限制-为尽量减低本公司不符合其中一项REIT资格要求的风险，本公司的公司章程包括对超过3.9占公司普通股和优先股总数的%，但须经董事会豁免。
房地产投资信托基金应纳税所得额的分配- 以下对2021、2020和2019年支付的股息和应用的股息进行了核对，以满足REIT的分配要求(以千为单位)：
202120202019
普通股和优先股息$182,839 $176,272 $142,940 
被视为应税补偿的股息(192)(167)(161)
用于满足本年度REIT分配要求的股息$182,647 $176,105 $142,779 







F-25
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分配的纳税状况- 以下汇总了截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度公司普通股分配的应税成分：
总计
分配
每股		普通
分红		长期
资本利得		未重新捕获
第1250条
利得		非股利分配第199A条派息第1061条一年期金额披露(1)第1061条三年期金额披露(1)
2021$1.230000 $1.230000 $— $— $— $1.230000 $— $— 
2020$1.190000 $— $1.190000 $0.417166 $— $— $0.320351 $0.320351 
2019$1.130000 $0.983133 $0.146867 $— $— $0.983133 $— $— 
(1)为施行“国内收入法”第1061条，方框2a“资本利得分配总额”中包括的金额。第1061条一般适用于“适用的合伙利益”的直接和间接持有人。
14.    收入确认
该公司将其主要收入来源归类为与客户签订合同的收入和根据ASC 842计入租赁的其他收入，具体如下：
•租赁物业收入包括(1)在各自租期内以直线方式确认的租赁合同收入；(2)在特定销售目标实现后确认的百分比租金；(3)停车费收入；(4)终止费；(5)偿还租户应承担的房地产税、保险和其他运营费用。该公司的租约通常包括续签选择权，并被归类和核算为经营租赁。租赁物业收入按照ASC 842规定的指导原则入账。
•手续费收入包括开发费、管理费和从未合并的合资企业和第三方获得的租赁费。手续费收入按照ASC 606规定的指导原则入账。
截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度，该公司确认的租赁物业收入为739.1百万，$721.9百万美元，以及$628.8分别为100万美元，其中199.0百万，$188.1百万美元，以及$176.6百万美元分别代表可变租金收入。截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度，公司确认手续费和其他收入为16.0百万，$18.5百万美元，以及$28.8分别为百万美元。下表分别列出了截至2021年12月31日和2020年12月31日，合并实体根据现有的不可取消租约应收到的未来最低租金(千)：
2021年12月31日
2022$496,020 
2023487,110 
2024472,827 
2025432,553 
2026387,711 
此后1,516,491 
$3,792,712 
2020年12月31日
2021$513,015 
2022489,715 
2023457,250 
2024425,805 
2025378,499 
此后1,390,864 
$3,655,148 

F-26
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15.    基于股票的薪酬
该公司有几种基于股票的薪酬-股票期权、限制性股票、限制性股票单位(“RSU”)和ESPP。
公司2021年的补偿费用涉及2021年、2020年、2019年和2018年授予的限制性股票和RSU。限制性股票和2021年和2020年RSU是股权分类奖励(以公司股票结算)，每股补偿费用是固定的。2019年和2018年RSU是负债分类奖励(以现金结算)，费用在不同时期波动，部分取决于公司的股价。2021年、2020年和2019年，扣除没收的股票薪酬支出记录如下(以千为单位)：
202120202019
股权分类奖励：
限制性股票$2,677 $2,555 $2,468 
基于市场的RSU2,5321,255—
基于性能的RSU881428—
董事资助金8901,0601,362
6,9805,2983,830
责任-分类奖励
基于市场的RSU1,942 2,498 6,306 
基于性能的RSU456 258 1,814 
基于服务的RSU690 633 1,040 
股利等值单位564 675 740 
3,652 4,064 9,900 
基于股票的薪酬总费用$10,632 $9,362 $13,730 
2019年4月23日，公司股东批准了考辛斯地产公司2019年总括激励股票计划(简称2019年计划)，该计划允许公司向员工和董事发放股票期权、股票授予或股票增值权奖励。2019年计划还允许公司向员工发放奖励，奖励在归属日期以现金或股票支付，金额相当于定义的一公司股票份额。截至2021年12月31日，3,577,897根据2019年计划，股票被授权授予。本公司亦维持经修订的考辛斯地产股份有限公司二零零九年奖励股票计划(“二零零九年计划”)及考辛斯地产股份有限公司二零零五年限制性股票单位计划(“RSU计划”)，尽管二零零九年计划或RSU计划不允许进一步发行。
股权分类奖
在2021至2020年间，公司授予三对关键员工的股权分类奖励类型：(1)基于定义的公司股东总回报(相对于SNL美国写字楼REIT指数中的写字楼同行)的RSU(“基于市场的RSU”)，(2)基于每股运营累计资金与每股运营目标累计资金(“基于业绩的RSU”)比率的RSU，(3)和限制性股票。2019年，唯一授予的股权奖励是限制性股票。
RSU奖励是股权分类奖励，将以股票形式结算，发行取决于所需服务、市场和业绩标准的实现情况。对于以市场为基础的RSU，本公司在授予日支付奖励公允价值的估计费用，该估计使用授予日的蒙特卡罗估值计算，在归属期间按比例计算，仅在发生没收时进行调整。这些基于市场的RSU的费用不会根据实际授予的奖励数量进行调整。对于基于业绩的RSU，公司在授权期内使用授权日公司股票在授权日的公平市值来支出奖励。这笔费用在归属期间按比例确认，并根据预计归属的股票数量和发生时的没收情况每季度进行调整。两个RSU的测量周期均为三年自发行当年1月1日起至12月31日止。这些裁决的最终和解范围可以是0%至200目标单位数量的%取决于上述市场成就和业绩指标。
F-27
目录
该公司估计，截至2021年12月31日，所有未偿还的股权分类RSU的未来费用为$4.7百万美元(使用截至2021年12月31日基于绩效的RSU的估计归属百分比)，这将在加权平均期间确认1.6好几年了。
2021年、2020年和2019年，公司发布了102,262; 71,421及65,824分别向员工发行限制性股票，这些股票可按比例授予三年自发行之日起。2021年、2020年和2019年，公司还发布了34,912; 34,059及37,166分别向发行日立即归属的独立董事会成员出售股票。公司在授予日以公允价值计入限制性普通股和额外实收资本，抵消性递延补偿也计入额外实收资本。本公司记录了授权期内的补偿费用。截至2021年12月31日，该公司拥有2.7与限制性股票相关的额外实收资本中包括的未确认补偿成本，将在加权平均期间确认1.6好几年了。2021年、2020年和2019年期间归属的限制性股票的总归属日期公允价值为$1.9百万，$3.2百万美元，以及$2.6分别为百万美元。
下表汇总了截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的股权分类奖励活动(以千股为单位)：
202120202019
股票授予时的加权平均公平市价股票授予时的加权平均公平市价股票授予时的加权平均公平市价
年初未归属的股份221 $41.90141 $34.81148 $33.08
授与248 $35.44173 $44.1366 $35.64
既得(58)$37.47(82)$34.69(72)$34.09
没收(2)$39.27(11)$41.10(1)$34.46
年底未归属股份409 $38.63221 $41.90141 $34.81
用于确定股权分类的基于市场的RSU的授予日期公允价值的蒙特卡洛估值包括对那些在2021年和2020年授予的RSU的以下假设：
20212020
波动率(1)37.5 %18.0 %
无风险利率(2)0.17 %1.34 %
股票贝塔(3)1.04 %1.04 %
(1)以三年来的历史波动性为基础，使用每日股价。
(2)反映三年期国债收益率。
(3)Beta使用最多三年的每日股价数据进行计算。
2021年和2020年RSU的股息等价物将根据授予的单位数量以公司普通股的股票结算。在宣布分红时，本公司在计量期内应计这些红利等值单位，这些红利等值单位计入综合资产负债表中超过累计净收入的分配。截至2021年12月31日，未归属股权分类RSU的目标数量为242,728.
所有限制性股票在归属期间均可分红并享有投票权。
截至2021年12月31日，公司拥有不是关键员工和外部董事的未偿还股票期权。在2021年、2020年和2019年，不是向员工或董事授予股票期权，并且公司承认不是与股票期权相关的薪酬支出。在2021年至2020年期间，公司发布了24,626和12,373分别用于期权行使的股票。



F-28
目录
以下是截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的股票期权活动摘要(期权以千计)：
202120202019
选项数量每个期权的加权平均行权价选项数量每个期权的加权平均行权价选项数量每个期权的加权平均行权价
年初未偿还款项28 $25.5567 $23.13114 $24.00
练习(28)$25.55(37)$21.28(42)$25.59
没收/过期— —(2)$22.76(5)$25.32
年终未清偿债务— —28 $25.5567 $23.13
责任-分类奖励
2019年，公司授予三责任类型-对关键员工的分类奖励：(1)基于市场的RSU，(2)基于绩效的RSU，(3)和基于服务的RSU。
2019年RSU奖励是责任分类奖励，将以现金结算，付款取决于所需的市场、业绩和服务标准的达到情况。2019年RSU的归属期限为三年。对于2019年基于市场的RSU，公司使用季度蒙特卡洛估值对归属期间奖励的公允价值进行估计。对于2019年基于业绩的RSU，公司在归属期间的奖励费用采用公司股票在报告日期的公允市值乘以基于当前对归属后预期比率的估计而支付的预期单位数量。对于2019年基于服务的RSU，公司在归属期内使用公司股票在报告日期的公平市值按比例支付奖励费用。
下表汇总了公司在截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的年度内的责任分类奖励活动(以千股为单位)：
202120202019
股票股票股票
年初未归属的股份135 316 276 
授与— — 136 
既得(92)(172)(95)
没收— (9)(1)
年底未归属股份43 135 316 
以市场为基础和以业绩为基础的RSU、股息等值单位将根据授予的百分比支付。对于2019年RSU赠款，股息等值单位将在归属时支付。本公司根据最新的预计归属百分比，在宣布股息时，在服务期内为这些股息等值单位计提和支出。
对于基于服务的RSU，将根据授予的RSU数量支付股息等值单位。对于2019年时间授予的RSU赠款，股息等值单位将在归属时支付。公司在宣布分红时，在服务期内应计和支出这些红利等值单位。
该公司估计，截至2021年12月31日，所有类型的未偿还负债分类RSU的未来费用为$539,000(使用截至2021年12月31日的股价)，将在加权平均期内确认一年。在2021年期间，为所有类型的负债分类RSU和相关股息支付的现金总额为#美元7.2百万美元。
F-29
目录
员工购股计划
2021年10月26日，公司董事会通过了员工购股计划(ESPP)，但须经我们的股东批准。根据雇员退休保障计划，雇员最多可供款至15购买考辛斯普通股的年度购买期间现金补偿的%，每年最高限额为$21,250每位员工。在截至11月30日的每个购买期内，参与者的个人账户余额将用于购买普通股，价格为85公司截至12月1日(购买期开始)或11月30日(购买期结束)收盘价的%，以较低者为准。截至2021年12月31日，95员工参加了该计划，预计在截至2022年11月30日的购买期内缴费为$640,000。截至2021年12月31日，公司估计未来与开放采购期相关的费用为$177,000。截至2021年12月31日止年度，不是普通股已根据ESPP购买。

16.    退休储蓄计划
本公司根据美国国税法(下称“守则”)第401节的规定，维持一项固定供款计划(“退休储蓄计划”)，涵盖在职正式雇员。员工在受雇后有资格立即参加退休储蓄计划，税前缴费最高可达守则规定的限额。该公司贡献了3员工符合条件的薪酬的%，该薪酬在员工在公司工作满五年后全额授予该计划两年。公司可能会在其许可范围内更改此百分比此外，该公司可决定在未来作出酌情供款。该公司贡献了$1.0百万，$1.0百万美元，以及$913,000分别为2021年、2020年和2019年计划年度的退休储蓄计划。
17.    所得税
净所得税优惠与将法定联邦所得税税率适用于CTRS的税前收入计算的金额不同，如下所示(以千美元为单位)：
202120202019
金额费率金额费率金额费率
联邦所得税优惠(费用)$346 21 %$125 21 %$(65)(21)%
州所得税优惠(费用)，扣除联邦所得税影响66 4 24 4 (12)(4)
递延税金调整— — 21 4 127 41 
资本损失(收益)(10)— 404 68 — — 
估值免税额(346)(26)(586)(98)(45)(15)
其他(56)1 12 1 (5)(1)
适用于净收益(亏损)的福利$— — %$— — %$— — %
截至2021年12月31日和2020年12月31日，代表CTR递延税项资产和负债的重大临时性差异的税收影响如下(单位：千)：
20212020
非合并合资企业的收入$27 $32 
联邦和州税净营业亏损结转1,163 696 
联邦和州税资本损失结转570 582 
其他资产— 104 
递延税项总资产1,760 1,414 
估值免税额(1,760)(1,414)
扣除估值扣除后的递延税项净资产$— $— 

如果根据现有证据，递延税项资产更有可能无法变现，则需要对递延税项资产计入估值拨备。在评估是否需要估值免税额时，应适当考虑与这一认识有关的所有正面和负面证据。这些证据包括(但不限于)当前和近期累计亏损的存在、对未来盈利能力的预测、法定结转期的长度、公司亏损结转的历史以及可用的税务筹划策略。
F-30
目录
截至2021年12月31日和2020年12月31日，CTRS的递延税净资产为1美元。1.8百万美元和$1.4分别为100万美元，并对每种股票的全额给予估值津贴。关于应在2021年12月31日和2020年12月31日记录估值免税额的结论是基于缺乏证据表明CTRS可以产生未来的应税收入来实现递延税项资产的好处。
18.    每股收益
下表列出了公司截至2021年、2020年和2019年12月31日的综合营业报表的基本每股收益和稀释后每股收益的计算方法(除每股金额外，以千计)： 
截至十二月三十一日止的年度
202120202019
普通股每股收益-基本：
分子：
净收入$278,996 $238,114 $152,683 
CPLP非控股权益应占净收益(56)(315)(1,952)
可归因于其他非控股权益的净收入(354)(521)(313)
普通股股东可获得的净收入$278,586 $237,278 $150,418 
分母：
加权平均普通股-基本148,666 148,277 128,060 
普通股每股净收益-基本$1.87 $1.60 $1.17 
每股普通股收益-稀释后：
分子：
净收入$278,996 $238,114 $152,683 
可归因于其他非控股权益的净收入(354)(521)(313)
普通股股东可获得的净收入在CPLP非控制性权益的净收入之前$278,642 $237,593 $152,370 
分母：
加权平均普通股-基本148,666 148,277 128,060 
Add:
潜在稀释性普通股-股票期权1 8 27 
潜在稀释性限制性股票单位(简写为RSU)，减去以市价购买的股票199 54 — 
可转换为普通股的CPLP加权平均单位25 297 1,744 
加权平均普通股-稀释后148,891 148,636 129,831 
每股普通股净收益-稀释后收益$1.87 $1.60 $1.17 
反稀释股票期权是指行使价格超过公司股票平均市值的股票期权，不包括在稀释后每股收益的计算中。有几个不是截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的反稀释股票期权。库存股方法不会稀释与截至2021年12月31日公司自动柜员机计划下未来普通股销售的已发行远期合约或根据特别提款机计划预期发行的股票有关的未清偿远期合约。
F-31
目录
19.    合并现金流量表--补充资料
截至2021年、2020年和2019年12月31日的年度，与现金流有关的补充信息(包括影响合并现金流量表的重大非现金活动)如下(以千计)：
202120202019
支付的利息，扣除资本化金额后的净额$68,003 $62,641 $38,062 
已缴纳所得税(%1)155 343 — 
非现金交易：
已申报和应计普通股股息47,350 44,681 42,559 
从在建项目转移到经营性物业— 443,932 — 
将经营性物业及相关负债转移至持有待售房地产资产及负债— 188,378 318,516 
分级交易中承担的非现金资产和负债— — 1,512,373 
土地租赁使用权资产及相关负债— — 56,294 
从对松散合资企业的投资转移到经营性物业37,777 — 50,781 
(1)这代表与销售交易收益一起缴纳的州所得税。相关费用的披露见附注5和7。
下表提供了资产负债表中记录的现金、现金等价物和限制性现金与现金流量表中的现金、现金等价物和限制性现金的对账(以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度，
202120202019
现金和现金等价物$8,937 $4,290 $15,603 
受限现金1,231 1,848 2,005 
现金总额、现金等价物和限制性现金$10,168 $6,138 $17,608 

20. 可报告的细分市场
该公司的部门基于内部报告方法，该方法按资产类型和地理区域对业务进行分类。按属性类型划分的分段为：办公室和非办公室。按地理区域划分的细分市场有：亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、达拉斯、凤凰城、坦帕和其他市场。其他市场包括位于休斯顿教堂山(Chapel Hill)、休斯顿、纳什维尔(Nashville)、沃斯堡(Fort Worth)的房产(2021年4月售出)，以及新泽西州樱桃山(Cherry Hill)的一处房产(2020年2月售出)。非办公楼包括教堂山和亚特兰大的零售和公寓，以及夏洛特的学院街车库。2021年，随着本公司出售广场写字楼物业的One South，本公司重新评估了学院街车库的部分，并开始在所有呈报的期间将其视为非写字楼。这些可报告的部门代表根据类似的经济特征(包括物业类型和地理位置)向首席运营决策者报告的运营部门的集合。每个部门既包括合并业务，也包括公司在合资企业业务中的份额。
公司管理层部分根据净营业收入(“NOI”)评估其可报告部门的业绩。NOI代表租赁物业收入，减去终止费，减去租赁物业运营费用。NOI不是GAAP衡量的现金流或经营业绩的指标，也不代表可用于满足现金需求的现金，不应被视为现金流的替代指标。所有公司计算NOI的方式可能不尽相同。公司认为NOI是净收入的适当补充措施，因为它帮助管理层和投资者了解公司运营资产的核心业务。NOI不包括公司一般和行政费用、报销费用、利息费用、折旧和摊销、减值、房地产销售损益、债务清偿损益、交易成本和其他非营业项目。



F-32
目录
分部净收入、资本支出金额和总资产没有列在下表中，因为管理层在分析分部或做出资源分配决策时没有使用这些衡量标准。截至2021年12月31日、2020年12月31日和2019年12月31日的几年中，公司各部门的信息以及NOI与净收入的对账如下(以千计)：
截至2021年12月31日的年度办公室非办公室总计
收入：
亚特兰大$268,953 $1,459 $270,412 
奥斯汀247,806 — 247,806 
夏洛特74,702 2,700 77,402 
达拉斯17,670 — 17,670 
凤凰城50,292 — 50,292 
坦帕59,614 — 59,614 
其他市场39,403 5,257 44,660 
部门总收入758,440 9,416 767,856 
减去：公司从未合并的合资企业中获得的租赁物业收入份额(22,075)(6,718)(28,793)
租赁物业总收入$736,365 $2,698 $739,063 

截至2020年12月31日的年度办公室非办公室总计
收入：
亚特兰大$255,594 $602 $256,196 
奥斯汀210,229 — 210,229 
夏洛特94,520 2,017 96,537 
达拉斯18,143 — 18,143 
凤凰城50,671 — 50,671 
坦帕54,261 — 54,261 
其他市场59,285 4,895 64,180 
部门总收入742,703 7,514 750,217 
减去：公司从未合并的合资企业中获得的租赁物业收入份额(22,837)(5,497)(28,334)
租赁物业总收入$719,866 $2,017 $721,883 

截至2019年12月31日的年度办公室非办公室总计
收入：
亚特兰大$242,209 $8 $242,217 
奥斯汀160,196 — 160,196 
夏洛特120,214 — 120,214 
达拉斯9,421 — 9,421 
凤凰城51,586 — 51,586 
坦帕54,216 — 54,216 
其他市场38,732 4,630 43,362 
部门总收入676,574 4,638 681,212 
减去：公司从未合并的合资企业中获得的租赁物业收入份额(47,823)(4,638)(52,461)
租赁物业总收入$628,751 $— $628,751 


F-33
目录
截至2021年12月31日、2020年和2019年12月31日的年度，按可报告细分的NOI如下(以千为单位)：
截至2021年12月31日的年度办公室非办公室总计
净营业收入：
亚特兰大$176,793 $622 $177,415 
奥斯汀146,923 — 146,923 
夏洛特53,294 1,351 54,645 
达拉斯14,014 — 14,014 
凤凰城36,244 — 36,244 
坦帕38,305 — 38,305 
其他市场22,791 3,383 26,174 
净营业收入总额$488,364 $5,356 $493,720 

截至2020年12月31日的年度办公室非办公室总计
净营业收入：
亚特兰大$172,588 $(49)$172,539 
奥斯汀125,215 — 125,215 
夏洛特63,876 1,327 65,203 
达拉斯14,586 — 14,586 
凤凰城37,358 — 37,358 
坦帕33,440 — 33,440 
其他市场34,346 3,347 37,693 
净营业收入总额$481,409 $4,625 $486,034 

截至2019年12月31日的年度办公室非办公室总计
净营业收入：
亚特兰大$158,093 $(48)$158,045 
奥斯汀93,311 — 93,311 
夏洛特77,082 — 77,082 
达拉斯7,473 — 7,473 
凤凰城37,247 — 37,247 
坦帕33,586 — 33,586 
其他市场21,939 3,107 25,046 
净营业收入总额$428,731 $3,059 $431,790 


F-34
目录
以下是所列每个时期的净收入与净营业收入的对账(以千为单位)：
截至十二月三十一日止的年度，
 202120202019
净收入$278,996 $238,114 $152,683 
未合并合资企业的净营业收入19,223 18,836 32,413 
手续费收入(15,559)(18,226)(28,518)
终止费收入(5,105)(3,835)(7,228)
其他收入(451)(231)(246)
报销费用2,476 1,580 4,004 
一般和行政费用29,321 27,034 37,007 
利息支出67,027 60,605 53,963 
损伤— 14,829 — 
折旧及摊销288,092 288,648 257,149 
交易成本— 428 52,881 
其他费用2,131 2,091 1,109 
非合并合资企业的收入(6,801)(7,947)(12,666)
出售未合并合资企业的投资收益(13,083)(45,767)— 
出售投资物业的收益(152,547)(90,125)(110,761)
净营业收入$493,720 $486,034 $431,790 

F-35
目录
附表III
堂兄弟财产公司和附属公司
房地产与累计折旧
2021年12月31日
(千美元)
公司的初始成本随后资本化的成本
至收购		结转的总金额
在期末
描述/大都市区累赘土地和
改进		建筑物和
改进		土地和
改进
降低成本
销售、转让
以及其他		建筑和改进减去销售、转移和其他成本土地和
改进
降低成本
销售、转让
以及其他		建筑和改进减去销售、转移和其他成本合计(A)(B)累计
折旧(A)(B)		日期
建造业/
翻新		日期
后天
计算2021年营业报表折旧的年限(C)
操作属性
域名$— $65,236 $755,143 $6,006 $242,768 $71,242 $997,911 $1,069,153 $68,954 —201940年份
德克萨斯州奥斯汀
终点184,239 49,050 410,826 — 25,250 49,050 436,076 485,126 33,483 —201940年份
佐治亚州亚特兰大
诺斯帕克镇中心— 22,350 295,825 — 66,401 22,350 362,226 384,576 88,605 —201439年份
佐治亚州亚特兰大
企业中心(D)— 2,468 272,148 17,004 59,322 19,472 331,470 350,942 57,377 —201640年份
佛罗里达州坦帕市
春季和第8届— 28,131 — 426 301,810 28,557 301,810 330,367 40,834 2015201540年份
佐治亚州亚特兰大
鹿头角广场— 35,064 234,111 — 35,679 35,064 269,790 304,854 38,155 —201640年份
佐治亚州亚特兰大
300科罗拉多州(D)— 18,354 278,905 — 240 18,354 279,145 297,499 613 —202140年份
德克萨斯州奥斯汀
海登渡口— 13,102 262,578 (252)20,708 12,850 283,286 296,136 52,591 —201640年份
菲尼克斯，AZ
725庞塞— 20,720 272,226 — 610 20,720 272,836 293,556 3,503 —202140年份
佐治亚州亚特兰大
露台— 27,360 247,226 — 14,564 27,360 261,790 289,150 21,699 —201940年份
德克萨斯州奥斯汀
十一大— 33,841 201,707 — 47,481 33,841 249,188 283,029 36,455 —201640年份
德克萨斯州奥斯汀
布里亚莱克广场— 33,486 196,915 — 3,397 33,486 200,312 233,798 20,030 —201940年份
德克萨斯州休斯顿
圣哈辛托中心— 34,068 176,535 (579)18,260 33,489 194,795 228,284 29,103 —201640年份
德克萨斯州奥斯汀
3344棵桃树— 16,110 176,153 — 35,532 16,110 211,685 227,795 34,110 —201640年份
佐治亚州亚特兰大
第五第三中心133,672 22,591 180,430 — 21,088 22,591 201,518 224,109 48,836 —201440年份
北卡罗来纳州夏洛特
下一页续
铁路站场$— $22,831 $178,323 $— $216 $22,831 $178,539 $201,370 $6,518 —202040年份
北卡罗来纳州夏洛特
阿瓦隆— 9,952 — 73 177,776 10,025 177,776 187,801 20,357 2016201640年份
佐治亚州亚特兰大
海滨长廊塔
(FKA海滨长廊)
89,052 13,439 102,790 — 49,093 13,439 151,883 165,322 58,622 —201134年份
佐治亚州亚特兰大
科罗拉多塔(D)112,150 1,600 — 20,577 130,291 22,177 130,291 152,468 42,093 2013201330年份
德克萨斯州奥斯汀
3350棵桃树— 16,836 108,177 — 20,540 16,836 128,717 145,553 16,540 —201640年份
佐治亚州亚特兰大
传统联盟一号66,000 13,049 128,740 — 257 13,049 128,997 142,046 12,474 —201940年份
佐治亚州达拉斯
高地联盟— 9,545 123,944 — 5,036 9,545 128,980 138,525 873 —202140年份
佛罗里达州坦帕市
550南
(FKA Nascar Plaza)
— 51 115,238 — 9,151 51 124,389 124,440 22,176 —201640年份
北卡罗来纳州夏洛特
Tempe网关— 5,893 95,130 — 3,768 5,893 98,898 104,791 15,863 —201640年份
菲尼克斯，AZ
域点— 17,349 71,599 — 7,904 17,349 79,503 96,852 7,289 —201940年份
德克萨斯州奥斯汀
海滨大道中
(FKA 1200桃树)
— 19,495 62,836 (1)7,194 19,494 70,030 89,524 4,534 —201940年份
佐治亚州亚特兰大
111西里约热内卢— 6,076 56,647 (127)18,612 5,949 75,259 81,208 13,698 —201740年份
菲尼克斯，AZ
3348棵桃树— 6,707 69,723 — 1,809 6,707 71,532 78,239 14,222 —201640年份
佐治亚州亚特兰大
雪莉里5950号— 8,040 65,919 — 2,188 8,040 68,107 76,147 6,321 —201940年份
佐治亚州达拉斯
波特角(The Pointe)— 9,404 54,694 — 7,802 9,404 62,496 71,900 12,172 —201640年份
佛罗里达州坦帕市
港景广场— 10,800 39,136 — 9,853 10,800 48,989 59,789 8,038 —201640年份
佛罗里达州坦帕市
研究公园V— 4,373 — 801 42,623 5,174 42,623 47,797 12,812 2014199830年份
德克萨斯州奥斯汀
下一页续
子午线马克广场$— $2,219 $— $— $30,724 $2,219 $30,724 $32,943 $23,091 1997199730年份
佐治亚州亚特兰大
杂项投资— 15,318 69,780 33 1,678 15,351 71,458 86,809 2,947 
总运营属性585,113 614,908 5,303,404 43,961 1,419,625 658,869 6,723,029 7,381,898 874,988 
正在开发的项目
100轧机— 13,156 — — 112,909 13,156 112,909 126,065 — —2018
菲尼克斯，AZ
域9— 16,640 — — 32,098 16,640 32,098 48,738 — —2018
德克萨斯州奥斯汀
正在开发的项目总数— 29,796 — — 145,007 29,796 145,007 174,803 — 
土地
南端站— 28,134 — — — 28,134 — 28,134 — —2020
北卡罗来纳州夏洛特
887西桃树(D)
(FKA 901西桃树)
— 11,883 — 13,678 — 25,561 — 25,560 — —2019
佐治亚州亚特兰大
传统联盟2和3— 22,724 — — — 22,724 — 22,724 — —2019
佐治亚州达拉斯
3354桃树— 13,410 — 8,099 — 21,509 — 21,509 — —2018
佐治亚州亚特兰大
域14和15— 21,000 — — — 21,000 — 21,000 — —2019
德克萨斯州奥斯汀
特雷蒙特— 18,779 — 75 — 18,854 — 18,854 — —2020
北卡罗来纳州夏洛特
域点3— 11,018 — — — 11,018 — 11,018 — —2020
德克萨斯州奥斯汀
企业中心(D)— 5,188 — (6)— 5,182 — 5,182 — —2019
佛罗里达州坦帕市
福赛斯大道毗邻的土地— 11,240 — (7,540)— 3,700 — 3,700 — —2007
佐治亚州亚特兰大郊区
总商业用地— 143,376 — 14,306 — 157,682 — 157,681 — 
总属性$585,113 $788,080 $5,303,404 $58,267 $1,564,632 $846,347 $6,868,036 $7,714,382 $874,988 
S-1
目录
附表III
堂兄弟财产公司和附属公司
房地产与累计折旧
2021年12月31日
(单位：千)
 
备注：
(a)截至2021年12月31日的三年房地产总账面价值和累计折旧对账如下：
房地产累计折旧
202120202019202120202019
期初余额$7,370,401 $7,158,069 $4,121,286 $811,196 $621,617 $421,495 
在此期间增加的项目包括：
层级合并— — 2,222,989 — — — 
收购723,694 286,252 542,502 — — — 
改善和其他资本化成本
280,823 323,919 271,720 — — — 
折旧费用— — — 246,240 234,057 200,122 
添加总数1,004,517 610,171 3,037,211 246,240 234,057 200,122 
在此期间的扣除额：
房地产销售成本(552,201)(383,010)(428)(74,113)(44,478)— 
全额折旧资产核销(108,335)— — (108,335)— — 
总扣除额(660,536)(383,010)(428)(182,448)(44,478)— 
未计减值费用的期末余额7,714,382 7,385,230 7,158,069 874,988 811,196 621,617 
期末自有房地产资产累计减值费用— (14,829)— — — — 
期末余额$7,714,382 $7,370,401 $7,158,069 $874,988 $811,196 $621,617 
(b)就联邦所得税而言，扣除折旧后的总成本为$。5.4截至2021年12月31日，10亿美元(未经审计)。
(c)建筑物和装修的折旧超过30至42好几年了。租赁改进和其他资本化租赁成本在资产寿命或租赁期内(以较短者为准)折旧。
(d)这些物业的部分或全部土地受土地租约控制。
S-2