Brandywin Realty Trust宣布2021年第四季度全年业绩

启动2022年指导并宣布投资活动

宾夕法尼亚州费城(2022年2月2日)-Brandywin Realty Trust(纽约证券交易所代码：BDN)今天公布了截至2021年12月31日的3个月和12个月的财务和经营业绩。

管理意见

Brandywin Realty Trust总裁兼首席执行官杰里·斯威尼(Jerry Sweeney)表示：“随着写字楼市场的持续复苏，我们在2021年年底超过了我们的商业计划收入目标，我们的远期租赁管道达到了大流行前的水平。”我们实现了2021年商业计划中的许多目标，包括超过我们的现金和应计租金增长目标，这两个目标在2021年分别增长了10.3%和16.2%。此外，我们的核心产品组合在第四季度实现了11.6万平方英尺的净吸收，使我们能够达到年底的入住率范围。谈到资本市场，我们很高兴地宣布，我们在德克萨斯州奥斯汀的Uptown ATX开始了我们的第一个基础项目，并达成了优先股权合作伙伴关系，为部分开发成本提供资金。我们50,000平方英尺的生命科学孵化器B.Labs于2022年1月成功开业，目前已出租95%。展望未来，我们将推出我们2022年的FFO指导范围，稀释后每股收益在1.37美元至1.45美元之间。“

第四季度亮点

财务业绩

·普通股股东可获得的净收入；450万美元，或稀释后每股0.03美元。

·运营资金(FFO)；6040万美元，或每股稀释后0.35美元。

投资组合结果

·核心产品组合：91.3%的入住率和93.0%的租赁率。

·签订了新租约和续签租约：第四季度为46.8万平方英尺(约合46.8万平方米)，2021年为185.9万平方英尺(约合42.6万平方米)

·租金增长率：权责发生制8.1%，现金制2.6%。

·租户保留率：第四季度为42%，2021年为53%。

交易活动

合资企业活动

·2021年12月1日，我们与Canyon Partners Real Estate成立了一家合资企业，开始开发One Uptown，这是一个价值3.28亿美元的混合用途项目，位于德克萨斯州奥斯汀。One Uptown将提供34.8万平方英尺的甲级工作空间，341套公寓住宅，1.5万平方英尺的街道零售面积，一个六层的停车场和一个公园。我们的合资伙伴已同意在符合常规融资条件的情况下，为项目成本中的大约5750万美元提供资金，以换取合资企业50%的优先股权。我们正在争取一笔总额约为2.134亿美元的建筑贷款，占工程总成本的65%。这笔贷款预计将在2022年第一季度完成。住宅区的一个办公组件的目标是在2023年第三季度交付，而多户住宅的目标是在2024年第三季度交付。我们预计在建设贷款结束后，将在2022年第一季度确认合资企业的形成和4.7英亩土地的相关收益。

处置活动

·2021年11月9日，好事达DC合资公司(Allstate DC JV)出售了位于弗吉尼亚州福尔斯丘奇(Falls Church)的最后一栋写字楼，总价为2760万美元。好事达是一家未合并的房地产企业，我们拥有该公司50%的股份。在扣除成交成本后，我们收到了1260万美元现金收益净额的份额。我们确认房地产风险交易的收益为300万美元。

金融活动

·2021年11月1日，4040威尔逊合资公司(4040 Wilson JV)完成了1.5亿美元建筑贷款的再融资，成为以该房产为抵押的第一笔抵押贷款。威尔逊合资公司是一家未合并的房地产企业，我们拥有该公司50%的股权。这笔贷款的利息为SOFR期限的1.80%，将于2026年12月到期。

·截至2021年12月31日，我们的6.0亿美元无担保循环信贷安排的未偿还余额为2300万美元。

·截至2021年12月31日，我们手头有2750万美元的现金和现金等价物。

截至2021年12月31日的三个月和十二个月期间的业绩

2021年第四季度分配给普通股的净收入总计450万美元，或每股稀释后收益0.03美元，而2020年第四季度净收益为1890万美元，或每股稀释后收益0.11美元。

2021年第四季度的FFO总额为6040万美元，或每股稀释后收益0.35美元，而2020年第四季度为6140万美元，或每股稀释后收益0.36美元。我们2021年第四季度的FFO派息率(普通股分配0.19美元/稀释后每股FFO 0.35美元)为54.3%。

2021年前12个月的净收益总计1190万美元，或每股稀释后收益0.07美元，而2020年前12个月的净收益为3.051亿美元，或每股稀释后收益1.77美元。2020年的业绩包括出售房地产给我们的商业广场合资企业的2.719亿美元，或每股稀释后1.58美元的净收益。

截至2021年的12个月，我们可供普通股和单位使用的FFO总额为2.376亿美元，或每股稀释后收益1.37美元，而2020年前12个月普通股和单位可使用的FFO总额为2.405亿美元，或每股稀释后收益1.39美元。我们2021年的FFO派息率(普通股分派0.76美元/稀释后每股1.37美元)为55.5%。

经营和租赁活动

2021年第四季度，我们的净营业收入(NOI)，不包括终止收入、先前直线应收租金的冲销和其他收入项目，在GAAP基础上下降(0.4%)，在现金基础上增长5.0%，我们的75个同店物业在2021年12月31日和2020年12月31日的入住率分别为91.1%和91.5%。

我们租赁了约468,000平方英尺，并于2021年第四季度开始入驻343,000平方英尺。第四季度的入住率活动包括8.2万平方英尺的续签，24.7万平方英尺的新租赁和1.4万平方英尺的租户扩建。我们还有227,000平方英尺的已执行新租赁计划在2021年12月31日之后开始。

我们的核心产品组合的租户保留率为42%，2021年第四季度的净吸纳量为11.6万平方英尺。第四季度租金增长8.1%，因为我们的续订租金增长了9.4%，我们的新租赁/扩建租金增长了0.2%，所有这些都是基于应计基础上的。

截至2021年12月31日，我们由77个物业组成的核心资产组合(总面积为1300万平方英尺)入住率为91.3%，目前93.0%已出租(反映2021年12月31日之后开始的新租约)。

分配

2021年12月7日，我们的董事会宣布了季度股息分配，每股普通股0.19美元，于2022年1月19日支付给截至2022年1月5日登记在册的股东。

2022年收益和FFO指导

根据目前的计划和假设，并受我们提交给美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)的文件中更全面地描述的风险和不确定性的限制，我们提供2022年每股收益指引为0.17-0.25美元，2022年FFO指引为每股稀释后1.37-1.45美元。本指南仅供参考，可能会有所更改。以下是2022年FFO和稀释后每股收益计算的对账：

我们2022年FFO的主要假设包括：

·投机性收入目标：3400万至3600万美元，通过200万平方英尺的租赁计划实现2560万美元，实现96.7万平方英尺；

·年终核心入住率范围：91%至93%；

·年终核心租赁范围：92%-94%；

·租户保留率范围：58%-60%；

·租金增长率(应计)：16-18%；

·租金增长率(现金)：8%-10%；

·同店(应计)NOI范围：0-2%；

·同店(现金)NOI范围：0-2%：

-费城CBD 20万平方英尺的入住率和免费租金的时间将相当于我们的范围增加约3.0%；

·财产购置活动：无；

·房地产销售活动：无；

·合资活动：无；

·发展起步：三个起步；

·融资活动：无担保信贷额度和2.5亿美元定期贷款；

·股票回购活动：无；

·基于1.74亿股完全稀释的加权平均普通股计算的年度收益和稀释后每股FFO。

关于Brandywin房地产信托基金

Brandywin Realty Trust(纽约证券交易所市场代码：BDN)是美国最大的公开交易、全方位服务的综合房地产公司之一，核心业务集中在费城、奥斯汀和华盛顿特区市场。作为一家房地产投资信托基金(REIT)，我们拥有、开发、租赁和管理一个以城市、城镇中心和交通为导向的投资组合，截至2021年12月31日，该投资组合包括168个物业和2310万平方英尺，其中不包括持有的待售资产。我们的目标是通过我们的专业知识、我们培养的关系、我们生活和工作的社区以及我们共同建设的历史，塑造、连接和激励我们周围的世界。欲了解更多信息，请访问www.brandywinerealty.com。

电话会议和音频网络广播

我们将于2022年2月3日(星期四)上午9点举行第四季度电话会议。东部时间。拨打1-833-818-6810并提供会议ID：9178364即可收听电话会议。从电话会议两小时后开始，通过拨打电话18558592056并输入接入代码9178364，可以收听到2022年2月18日(星期五)之前的电话会议的录音重播。电话会议还可以通过我们网站www.brandywinerealty.com上的网络广播收听。

展望未来-2022年第一季度电话会议

我们预计将于2022年4月20日(星期三)市场收盘后公布2022年第一季度收益，并将于2022年4月21日(星期四)上午9点召开2022年第一季度电话会议。东部时间。我们希望在这些活动之前发布新闻稿，再次确认日期和时间，并提供所有相关信息。

前瞻性陈述

本新闻稿包含修订后的1933年“证券法”第27A节和修订后的1934年“证券交易法”第21E节所指的某些前瞻性陈述。这样的前瞻性陈述通常可以通过我们使用的前瞻性术语来识别，如“将”、“战略”、“预期”、“寻求”、“相信”、“潜在”或其他类似词汇。由于此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和或有事件，实际结果可能与此类前瞻性陈述明示或暗示的对未来的预期、意图、信念、计划或预测大不相同。这些前瞻性陈述，包括我们的2022年指导，是基于我们管理层目前的信念和预期，固有地受到重大商业、经济和竞争不确定性和意外事件的影响，其中许多是难以预测的，不在我们的控制之内。此类风险、不确定性和意外情况包括，但不限于：与新冠肺炎和其他未来可能爆发的传染病对我们的财务状况、经营业绩和现金流以及租户的影响，以及对经济、房地产和金融市场的影响有关的风险；对办公空间需求减少和定价压力，包括来自竞争对手的压力，这些压力可能会限制我们租赁空间或将租金定在预期水平的能力，或者可能导致租金下降；资本和信贷市场的不确定性和波动性，包括减少资金可获得性和增加成本的变化；以及承租人潜在的损失或破产，或承租人无法履行租金和其他租赁义务；收购和处置的风险, 包括意想不到的负债和整合成本；与我们的开发和再开发相关的延迟完成和成本超支；与合资伙伴的分歧；意想不到的运营和资本成本；未投保的伤亡损失以及获得足够保险(包括为恐怖分子投保)的能力。

这些风险包括风险因素、风险因素和风险因素；资产减值；我们对某些地理市场的依赖；政府法规、税法和利率以及类似事项的变化；REIT资质合规的意外成本；以及网络安全事件或其他技术中断导致的成本和中断。未来股息(包括时间和金额)的宣布和支付取决于我们的董事会在考虑各种因素(包括我们的财务状况、历史和预测经营业绩、可用现金流以及任何适用的法律和合同契约以及任何其他相关因素)后自行决定。本公司董事会有关宣布股息的惯例可随时随时修改。有关可能影响我们的因素和本文中包含的前瞻性陈述的更多信息包括在我们提交给证券交易委员会的文件中，包括我们提交给美国证券交易委员会的截至2020年12月31日的10-K表格。除法律要求外，我们不承担更新或补充因后续事件而变得不真实的前瞻性陈述的义务。

非GAAP补充财务指标

我们根据公认会计原则(GAAP)计算我们的财务结果。虽然FFO和NOI是非GAAP财务指标，但我们认为FFO和NOI计算对股东和潜在投资者有帮助，是被广泛认可的房地产投资信托业绩衡量标准。在本新闻稿结束时，我们已经提供了非GAAP财务指标与最直接可比GAAP指标的对账。

运营资金(FFO)

我们根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)建立的标准计算FFO，这可能无法与其他REITs报告的FFO相比，这些REITs没有按照NAREIT的定义计算FFO，或者与我们对NAREIT定义的解读不同。NAREIT将FFO定义为扣除非控股权益前的净收益(亏损)，不包括销售折旧营业财产的收益(亏损)、折旧综合房地产的减值亏损、未合并房地产投资的减值亏损和非常项目(根据公认会计准则计算)；加上房地产相关折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)，以及未合并合营企业的类似调整后的收益(亏损)。净收入，即我们认为与FFO最直接可比的GAAP衡量标准，包括折旧和摊销费用、房地产销售的损益、非常项目和非控股权益。为了便于清楚地了解我们的历史经营业绩，FFO应与本新闻稿其他部分的财务报表中列出的净收入(根据公认会计原则确定)一起进行审查。FFO不代表经营活动的现金流(根据GAAP确定)，不应被视为净收益(亏损)(根据GAAP确定)的替代指标，也不应被视为运营活动现金流(根据GAAP确定)的替代指标，也不应指示我们现金需求的可用资金。, 包括我们向股东分配现金的能力。我们通常认为FFO和每股FFO是了解和比较我们经营业绩的有用指标，因为通过剔除与出售先前折旧的经营性房地产资产、减值损失以及房地产资产折旧和摊销相关的损益(基于历史成本会计和使用寿命估计，类似资产的所有者之间可能存在差异)，每股FFO和FFO可以帮助投资者比较一家公司房地产在不同报告期的经营业绩以及与其他公司的经营业绩。

净营业收入(NOI)

NOI(权责发生制)是一种财务指标，等于普通股股东可获得的净收入，GAAP最直接的可比性财务指标，加上公司一般和行政费用、折旧和摊销、利息支出、经营合伙企业中的非控股权益和提前清偿债务造成的损失，减去利息收入、开发和管理收入、财产处置收益、非持续经营业务的销售收益、提前清偿债务的收益、非持续经营业务的收入、未合并合资企业的收入和房地产合伙企业的非控股权益。在某些情况下，我们也以现金基础列报NOI，这是剔除租金直线上升和递延市场无形摊销的影响后的NOI。我们提供的NOI可能无法与其他REITs报告的NOI相提并论，这些REITs对NOI的定义不同。NOI不应被视为衡量公司业绩的净收入的替代指标，也不应被视为衡量公司流动性或分配能力的现金流的替代指标。我们相信，NOI是评估我们物业经营业绩的有用指标，因为它从普通股股东可获得的净收入中剔除了某些组成部分，以便提供以下结果：

与物业的经营结果有更密切的关系。我们在内部使用NOI来评估我们运营部门的表现，并做出有关资源分配的决策。我们的结论是，NOI为投资者提供了有关我们的财务状况和运营结果的有用信息，因为它只反映了物业层面发生的收入和支出项目，以及入住率、租金、运营成本和无杠杆基础上的收购和开发活动的趋势对运营的影响。

相同的商店属性

在我们对NOI的分析中，特别是要使不同时期之间的NOI比较有意义，重要的是提供在每个时期内由我们拥有的在役物业的信息。我们将在最早期间开始之前获得或投入使用的物业称为同一店铺物业，该物业由我们提供和拥有，直至最后一个期间结束。同一店铺物业不包括在呈交或处置的最早期间结束前呈交或处置的最早期间开始后投入使用、收购、重新定位、持有以供出售、或在开发或重新发展中的物业。因此，在获得房产后，至少需要一年零一个季度的时间才能将该房产包括在同一商店属性中。

核心产品组合

我们的核心资产组合由我们全资拥有的物业组成，不包括目前正在开发、重新开发或重新授权的任何物业。

白兰地酒房地产信托基金

综合资产负债表

(未经审计，以千计)

白兰地酒房地产信托基金

合并业务报表

(未经审计，单位为千，不包括每股和每股数据)

白兰地酒房地产信托基金

运营资金

(未经审计，单位为千，不包括每股和每股数据)

白兰地酒房地产信托基金

同一家门店运营-第四季度

(未经审计，以千计)

  

截至2021年12月31日，本公司拥有的81个物业中，截至2021年12月31日及2020年12月31日的整个三个月共有75个物业(“同店物业”)，合计可出租净面积达1,280万平方英尺。截至2021年12月31日，两处物业最近落成/收购，四处物业正在开发/重建中。截至2021年12月31日和2020年12月31日的三个月期间，同一门店物业的平均入住率分别为90.2%和90.9%。下表列出了同一商店属性的收入和费用信息：

白兰地酒房地产信托基金

同一家门店运营--12个月

(未经审计，以千计)

截至2021年12月31日，本公司拥有的81个物业中，截至2021年12月31日和2020年12月31日的整个12个月共有73个物业(“同店物业”)，总可出租净面积为1,250万平方英尺。截至2021年12月31日，四个物业最近落成/收购，四个物业正在开发/重建中。截至2021年12月31日和2020年12月31日的12个月期间，同一商店物业的平均入住率分别为90.2%和91.2%。下表列出了同一商店属性的收入和费用信息：