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波士顿地产公司宣布2021年第四季度和全年业绩；报告第四季度每股收益为1.18美元，每股FFO为1.55美元

超过2021年全年每股收益和FFO指导；第四季度执行180万平方英尺的租赁，2021年总计510万平方英尺

    

马萨诸塞州波士顿(2022年1月25日)-波士顿地产公司(纽约证券交易所代码：BXP)是美国最大的甲级写字楼物业上市开发商、所有者和管理者，该公司今天公布了截至2021年12月31日的第四季度和全年业绩。

第四季度的财务亮点包括：

·截至2021年12月31日的季度收入增长约10%，达到7.311亿美元，而截至2020年12月31日的季度收入为6.651亿美元。

·普通股股东应占净收益为1.845亿美元，或每股稀释后收益(EPS)1.18美元，而截至2020年12月31日的季度为730万美元，或每股稀释后收益0.05美元。

·运营资金(FFO)为2.43亿美元，或每股稀释后1.55美元，而截至2020年12月31日的季度，FFO为2.131亿美元，或每股稀释后1.37美元。

·该公司比2021年第四季度每股收益和FFO指引的中点高出稀释后每股0.05美元，主要是由于投资组合业绩的改善。

该公司为2022年第一季度提供的每股收益为0.67-0.69美元，稀释后每股FFO为1.72-1.74美元，2022年全年每股收益为3.00-3.15美元，稀释后每股FFO为7.30-7.45美元。请参阅下面的“每股收益和每股FFO指引”。

第四季度和最近的业务亮点包括：

·签订了约180万平方英尺的租约，加权平均租期为8.6年。

·交付了四个开发项目：

◦在马萨诸塞州波士顿的高士威街100号建成并全面投入使用，这是一座约634,000平方英尺的甲级写字楼，公司拥有该写字楼50%的所有权。包括尚未开工的租约在内，该项目95%已出租。

◦在马里兰州贝塞斯达的威斯康星大道7750号竣工并全面投入使用，这是一座约733,000平方英尺的甲级写字楼，公司拥有该写字楼50%的所有权。这个项目是100%租赁的。

◦建成并全面投入使用，位于马萨诸塞州沃尔瑟姆的西街200号，这是一个大约138,000平方英尺的可净出租重建项目，将部分

从大楼到实验室。包括尚未开工的租约在内，该项目100%已出租。

◦将位于弗吉尼亚州莱斯顿的莱斯顿NEXT部分投入使用，这是一个甲级写字楼项目，可出租净面积约为110万平方英尺。包括尚未开工的租约，这个项目有85%是租赁的。

·启动了三个开发项目：

◦开始了位于马萨诸塞州沃尔瑟姆的103City Point项目的开发。建成后，该项目将包括大约11.3万平方英尺的可净出租生命科学空间。

◦收购并于其后开始重建纽约市公园大道南360号一幢约450,000平方英尺的可净出租写字楼，本公司通过一家根据其战略资本计划成立的合资企业拥有该写字楼42%的权益。该房产的资金来源是一笔2.2亿美元的三年期抵押贷款(有两个一年的延期选择权)，利率为调整后的SOFR加2.40%的浮动利率。

◦于2022年1月开始重新开发旧金山南部的651Gateway。651 Gateway是一座约30万平方英尺的可净出租写字楼，将改建为生命科学空间。这处房产由一家合资企业所有，本公司在该合资企业中拥有50%的权益。

·2021年10月25日，马萨诸塞州列克星敦(Lexington)的181,191和201号春街(Spring Street)成交，总成交价为1.915亿美元(约合人民币1.915亿元)，净现金收益约为1.799亿美元(约合人民币1.799亿元)。该公司确认的销售收益约为1.156亿美元。斯普林街181,191和201号是一栋三栋楼的综合体，总面积33.3万平方英尺，100%出租。

·2021年10月15日，赎回了10亿美元的3.85%无担保优先票据，这些票据原定于2023年2月到期。该公司确认提前清偿债务造成的亏损约为每股稀释后0.25美元，这主要与赎回溢价有关。

·2021年12月10日，公司拥有55%权益的合并实体为其位于纽约市的列克星敦大道601号物业抵押的抵押贷款进行了再融资。这笔总额10亿美元的抵押贷款要求只支付利息，年利率固定为2.79%，直至2032年1月9日到期。上一笔按揭贷款的未偿还余额约为6.161亿元，年息固定为4.75厘，预计将于2022年4月10日到期。

·赢得了作为行业领导者的全国认可，并进一步推动了BXP对ESG和可持续发展业绩的承诺：

◦被《新闻周刊》评为2022年美国最负责任公司榜单。波士顿地产公司在其行业中排名第一，在今年榜单上的500家公司中，其总体排名上升到第31位。

◦被评为首届福布斯绿色增长50强。波士顿地产公司在减少温室气体排放同时增加利润的50家公司中排名第四。

◦承诺与我们的租户惠灵顿管理公司合作，将马萨诸塞州尼达姆肯德里克街140号重新定位为净零碳中性，这一点在LEED零碳认证中得到了进一步的定义。

截至2021年12月31日的年度财务业绩包括：

·普通股股东应占净收益为4.962亿美元，或每股稀释后收益(EPS)3.17美元，而截至2020年12月31日的一年为8.622亿美元，或每股稀释后收益5.54美元，主要原因是2020年资产出售收益增加了4.953亿美元。

·运营资金(FFO)为10亿美元，或每股稀释后6.56美元，而截至2020年12月31日的一年，运营资金为9.782亿美元，或每股稀释后6.29美元。

2021年全年业务亮点包括：

·2021年共签订了约510万平方英尺的租约，而2020年为370万平方英尺。

·投入使用的五个开发项目，并开始开发和重新开发七个项目，主要侧重于满足生命科学部门租户的持续需求。除了上述第四季度重点介绍的项目外，这些项目还包括：

◦已建成并全面投入使用，位于纽约市的东53街一五九号，是列克星敦大道601号低层部分的甲级写字楼和零售重建项目，位于纽约市，净可出租平方英尺约220,000平方英尺。这处房产包括休餐厅(Hugh)，这是一家拥有18家餐厅的烹饪集体，其中包括一家葡萄酒吧和精酿啤酒自来水间，并丰富了艺术、壁画和绿色植物的收藏，是中城东部最新的美食目的地。

◦开始开发180 CityPoint，这是一个位于马萨诸塞州沃尔瑟姆的329,000平方英尺的实验室项目。

◦开始重新开发温特街880号，这是马萨诸塞州沃尔瑟姆的一处224,000平方英尺的写字楼物业，将被改造成实验室空间。这个项目有74%是租赁的。

◦开始开发751 Gateway，这是一个位于加利福尼亚州旧金山南部的229,000平方英尺的实验室项目。751 Gateway是一个多阶段生命科学校园发展的第一阶段。完成后，该公司将拥有Gateway Commons 751 Gateway和未来开发项目49%的股份。这个项目是100%租赁的。

◦开始重新开发马萨诸塞州波士顿保诚大厦的顶层，将其改造成59,000平方英尺的世界级天文台景点。波士顿观景台将是波士顿唯一的观景台，将有一个戏剧性的360度户外观景台，11000平方英尺的户外空间和两层展品和公共空间，标志着波士顿城市的一个变革性的补充。

·通过以下两项收购扩大了公司的生命科学产品组合：

位于马萨诸塞州沃尔瑟姆(Waltham)的两处实验室，位于第二大道153号和211号，占地约137,000平方英尺，是生命科学和生物技术领域的领先公司和新兴公司非常理想的位置。

◦Shady Grove生物+技术园区位于马里兰州罗克维尔的Shady Grove地区，由七栋建筑组成，总面积约为435,000平方英尺，该地区有400多家生物技术和生命科学公司。该公司计划将园区内的办公大楼改建为实验室，以满足该地区生物技术公司目前和不断增长的对新的A级实验室空间的需求。

·作为我们更广泛的战略资本计划的一部分，与加拿大养老金计划投资委员会(CPP Investments)和GIC建立了一个共同投资计划，用于未来在美国收购精选的写字楼物业。合作伙伴的目标是为该计划提供总计10亿美元的股本，BXP和CPP Investments分别分配2.5亿美元，GIC分配5亿美元。该伙伴关系预计将采用杠杆，允许初始投资能力约为20亿美元。有了这些资本承诺，BXP预计将能够加快寻求收购机会和扩大投资能力的步伐。

·收购了华盛顿州西雅图一栋面积约80万平方英尺的甲级写字楼Safeco Plaza。此次收购标志着BXP首次进入西雅图市场，对于科技、生命科学、制造和金融服务领域的公司来说，西雅图市场是美国最具活力的市场之一。Safeco广场大约90%是出租的。本公司于2021年9月1日根据本公司持有33.67%权益的合资企业完成收购。

·完成了两次总计17亿美元的绿色债券发行，其中包括8.5亿美元的2.55%无担保优先票据，2032年到期，以及8.5亿美元的2.45%无担保优先票据，2033年到期。

·在2021年全球房地产可持续发展基准(GRESB®)评估中获得最高ESG评级。该公司获得了连续第十个“绿色之星”的认可和最高的GRESB五星级评级，以及“A”披露分数。该公司还在数据监测和审查、目标、政策、报告和领导力等几个类别中获得最高分。

报告的结果未经审计，不能保证这些报告的结果不会与截至2021年12月31日的季度和年度的最终信息不同。管理层认为，公司已作出一切必要的调整，以便公平地陈述这些报告的结果。

每股收益和FFO指引：

公司对2022年第一季度和全年每股收益(稀释后)和每股FFO(稀释后)的指引如下。除下文所述外，这些估计反映了管理层对当前和未来市场状况的看法，包括关于租金、入住率、出租可用空间的时间以及本新闻稿中提到的事件和相关电话会议中提到的事件对收益的影响等方面的假设。除其他公开披露外，该等估计不包括任何重大事项：(1)未来可能的损益或其他未来可能的物业收购或处置对经营业绩的影响；(2)资本市场活动的可能损益(包括但不限于提前清偿及/或债务再融资或对冲活动及衍生工具所致)；(3)未来可能的应收账款及应计租金结余的注销或重述；或(4)未来可能的减值费用。由于几个因素的影响，每股收益估计可能会受到波动的影响，包括以下几个因素的变化

确认折旧和摊销费用、折旧房地产减值损失以及与处置活动相关的任何损益。该公司目前无法评估这些因素对预计每股收益的潜在影响。根据定义，FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销、可折旧房地产的减值损失或与处置活动相关的损益。不能保证该公司的实际结果不会与下面提出的估计有实质性差异。

波士顿地产将于2022年1月26日(星期三)东部时间上午10点召开电话会议，向公众开放，讨论2021年第四季度和全年业绩，提供业务最新情况，并讨论投资者可能感兴趣的其他业务事项。这个交互式电话会议的电话号码是(877)796-3880(国内)或(443)961-9013(国际)，并输入密码8157421。拨打(855)8592056(国内)或(4045373406)(国际)，并输入密码8157421，即可收听电话会议的重播。电话会议还将进行现场音频网络直播，可在该公司网站的投资者关系部分收看，网址是Investors.bxp.com。电话会议结束后不久，公司网站的投资者关系栏目将播放网络直播的重播，并在电话会议结束后存档长达12个月。

此外，波士顿地产公司2021年第四季度的“补充经营和财务数据”和本新闻稿可在该公司网站的投资者关系部分查阅，网址是Investors.bxp.com。

波士顿地产(纽约证券交易所代码：BXP)是美国最大的甲级写字楼物业上市开发商、所有者和管理者，集中在六个市场-波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区。该公司是一家完全整合的房地产公司，以房地产投资信托基金(REIT)的形式组建，开发、管理、运营、收购和拥有主要为A类写字楼的多样化投资组合。包括未合并的合资企业拥有的物业在内，该公司的投资组合总计5280万平方英尺，201处物业，其中包括9处在建/重新开发的物业。有关波士顿地产的更多信息，请访问我们的网站www.bxp.com或在LinkedIn或Instagram上关注我们。

本新闻稿包含1995年“私人证券诉讼改革法案”中定义的“前瞻性陈述”。您可以通过使用“预期”、“相信”、“预算”、“可能”、“估计”、“预期”、“指导”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“项目”、“应该”、“将会”等与历史事件无关的词语来识别这些陈述。这些陈述基于我们目前对未来事件的计划、预期、预测和假设。您在解读和依赖前瞻性陈述时应谨慎行事，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素超出波士顿地产公司的控制范围。如果我们的基本假设被证明是不准确的，或者已知或未知的风险或不确定性成为现实，实际结果可能与前瞻性陈述中表达或暗示的结果大不相同。这些因素包括但不限于与新冠肺炎全球大流行的影响相关的不确定性和风险，包括大流行在国内和国际上的持续时间、范围和严重程度；联邦、州和地方政府为应对新冠肺炎而采取的行动和限制措施的有效性；这些措施的有效性和任何限制措施的放松或重新实施的影响；以及这些措施对美国和国际经济及总体经济活动的直接和间接影响、对写字楼的需求、以及我们和我们租户的业务、财务状况、经营业绩、现金流和流动性的直接和间接影响；新变种的出现和特征，疫苗的速度、有效性和分布(包括对变种的有效性), 新的或现有的行动或措施是否会继续影响住宅租户创造足够收入支付租金的能力，或导致他们不愿及时、全额或完全不愿支付租金；我们的人员(包括我们的关键人员和物业管理团队)的健康状况、持续服务和可用性；以及政府救济在向个人和大小企业(包括我们的租户)提供援助方面的效力或无效。除了新冠肺炎特有的风险外，其他因素还包括但不限于：公司以优惠条款签订新租赁或续签租赁的能力；对租户财务状况的依赖；房地产开发、收购和处置活动的不确定性；有效整合收购的能力；投资新市场的不确定性；融资的成本和可用性；利率对冲合同的有效性；合资伙伴履行义务的能力；当地、国内和国际经济和市场状况的影响；收购的影响。资产处置和可能的减值费用对我们的经营结果的影响，新采用的会计原则对公司会计政策的影响，以及对财务结果的逐期比较、监管变化和其他风险和不确定因素的影响，这些风险和不确定因素在公司不时提交给证券交易委员会的文件中详述。这些前瞻性陈述仅说明截至本报告发布之日的情况，并不保证未来的结果、业绩或成就。波士顿地产不承担因新信息而更新或修改任何前瞻性陈述的责任。, 未来事件或其他事件，除非法律另有要求。

财务表如下。

波士顿地产公司

合并业务报表

(未经审计)

波士顿地产公司

运营资金(1)

(未经审计)

(1)根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)理事会通过的运营资金的修订定义，我们通过调整波士顿地产公司普通股股东(根据GAAP计算)的净收入(亏损)来计算运营资金，其中包括出售物业的收益(或亏损)、合并在我们资产负债表上的折旧房地产的减值损失、我们在未合并的合资企业的投资因公允价值的可计量下降而造成的减值损失。FFO是一项非GAAP财务指标，但我们相信，FFO的列报与所需GAAP财务指标的列报相结合，提高了投资大众对REITs经营业绩的理解，有助于使REIT经营业绩的比较更有意义。管理层通常认为FFO和每股FFO是了解和比较我们经营业绩的有用指标，因为通过剔除与出售先前折旧的经营性房地产资产、减值损失以及房地产资产折旧和摊销相关的损益(基于历史成本会计和使用年限估计，类似资产的所有者之间可能存在差异)，每股FFO和FFO可以帮助投资者比较一家公司房地产在不同报告期的经营业绩以及与其他公司的经营业绩。

我们对FFO的计算可能无法与其他REITs或房地产公司报告的FFO相比，这些REITs或房地产公司没有根据当前NAREIT的定义定义该术语，或者对当前NAREIT的定义有不同的解读。

为了便于清楚了解公司的经营业绩，FFO应与公司合并财务报表中列报的波士顿地产公司普通股股东应占净收益一起进行审查。FFO不应被视为波士顿地产公司普通股股东应占净收益(根据GAAP确定)或任何其他GAAP财务指标的替代品，只应与根据GAAP编制的公司财务信息一起考虑，并作为其补充。

波士顿地产公司

投资组合租赁百分比

_____________

1公司于2021年9月1日进入西雅图市场。因此，没有提供2020年12月31日的入住率信息。

在公司里

迈克尔·拉贝尔

尊敬的执行副总裁，

首席财务官兼财务主管

(617) 236-3352

韩海伦

投资者关系部副总裁

邮箱：hhan@bxp.com