附件10.2

租赁

房东：胡德公园有限责任公司(Hood Park LLC)，马萨诸塞州的一家有限责任公司

租户：特拉华州芬奇治疗公司(Finch Treeutics，Inc.)

房产：胡德公园，马萨诸塞州查尔斯敦

日期：2021年8月3日

目录

租约日期为2021年8月3日(“生效日期”)，由马萨诸塞州有限责任公司Hood Park LLC作为房东(“房东”)和特拉华州芬奇治疗公司(“Finch Treateutics，Inc.”)作为租户(“租户”)签订。

第一条参考数据

本租赁中对以下任何主题的每个引用应被解释为包含本第1(A)节中为该主题陈述的数据：

房东地址：金博尔巷6号

马萨诸塞州林菲尔德，邮编：01940

房东经纪公司：诺德布隆公司

第三大道71号

马萨诸塞州伯灵顿01803租户地址：开工日期前：

内一带一路200间，套房400间

马萨诸塞州萨默维尔，02143生效日期后：

马萨诸塞州查尔斯敦胡德公园大道100号，邮编：02129

建筑物：该建筑物如图A所示，指定为“胡德公园径100号”。该批租楼宇的可出租楼面面积约为61,139元。

位于大楼二(2)层的可出租平方英尺。

大楼总可出租建筑面积：约110,729

可出租的平方英尺，如适用，需在业主扩建项目完成后增加。

开始日期：本租赁的生效日期。

初始租期：从生效日期开始，到租金生效日期后整整一百二十(120)个日历月的最后一天结束的期间。

选择权期限：一(1)项将期限(如本文定义)延长五(5)年的选择权，如下文第十三条所述。

租金开始日期：以(I)2022年1月1日和(Ii)承租人的工作(如本文定义)基本完成且承租人已在租约物业内开始营业的日期(以较早的日期为准)为准，符合下文第三(B)节和本段后续句子的规定，以(I)2022年1月1日和(Ii)承租人的工作基本完成(如本文的定义)和承租人开始在租赁物业内开展业务的日期为准。尽管如上所述，如果承租人的工作在2022年1月1日之前仍未基本完成，则此类延误是由不可抗力造成的，在该不可抗力存在之前以及在不可抗力得到解决后，承租人在其合理控制范围内努力执行并完成部分工作后，开租日期应就该不可抗力存在的每一天推迟一(1)天，但为了计算该延误的天数，延迟的第一天应发生在承租人向业主书面通知存在不可抗力之日之后的第一个工作日。此外，在存在不可抗力的整个过程中，承租人应尽最大努力解决此类延误，并应将此类努力和解决不可抗力的状况合理地告知业主。

固定租金：如下，可按第三(E)节的规定进行调整：

第1年：自生效租金日期起至生效租金日期后第十二(12)个完整历月的最后一天为止-

每年4535291.02美元(租约房地每平方英尺74.18美元)，按月平均支付377940.92美元；

第2年：自生效租金日期后的第十三(13)个完整历月的第一(1)天起至生效租金日期后的第二十四(24)个完整日历月的最后一天为止

-每年4,663,071.53元(以租约楼宇每平方呎计76.27元)，按月平均分期付款388,589.29元；

第3年：自生效租金日期后第二十五(25)个完整公历月的第一(1)日起至生效租金日期后的第三十六(36)个完整公历月的最后一天为止-

每年4795,131.77美元(租约房地每平方英尺78.43美元)，按月平均支付399594.31美元；

第4年：自生效租金日期后的第三十七(37)个完整公历月的第一(1)日起至生效租金日期后的第四十八(48)个完整公历月的最后一天为止-

每年4,930,860.35美元(租约房地每平方英尺80.65美元)，按月平均支付410,905.03美元；

第5年：自起租日起计的第49(49)个完整历月的第一(1)日起至开始租期的最后一天止

租金生效日期后第六十(60)个完整公历月-

每年5070868.66美元(租约房地每平方英尺82.94美元)，按月平均支付422572.39美元；

第6年：自生效租金日期后第六十一(61)个完整历月的第一(1)天起至生效租金日期后的第七十二(72)个完整日历月的最后一天为止

-每年5,215,156.70元(以租约楼宇每平方呎计85.3元)，按月平均分期付款434,596.39元；

第7年：由生效租金日期后的第七十三(73)个完整公历月的第一(1)日起至生效租金日期后的第八十四(84)个完整公历月的最后一天为止-

每年5363,724.47美元(租约房地每平方英尺87.73美元)，按月平均支付446977.04美元；

第8年：自生效租金日期后第八十五(85)个完整历月的第一(1)日起至生效租金日期后的第九十六(96)个完整历月的最后一天为止-

每年5516571.97美元(租约房地每平方英尺90.23美元)，按月平均支付459714.33美元；

第9年：自生效租金日期后的第九十七(97)个完整公历月的第一(1)日起至生效租金日期后的一百八十八(108)个完整公历月的最后一天为止-每年5,673,699.20元(即转管处所每平方呎可租92.80元)，按月平均分期付款472,808.27元；及

第10年：自生效租金日期后的一百九日(109)日起至生效日期后的一百二十(120)个完整日历月的最后一天为止-每年5,836,328.94元(每租约单位可租平方英尺95.46元)，按月平均分期付款486,360.75元。

税费和营业费用的额外租金：载于

本租约第五条。

保证金：2,267,645.52美元，按照本合同第十一条的规定，以信用证的形式支付，并可根据本合同第十一条的规定进行调整。

许可用途：一般办公、实验室、研发和制造用途，以及房东在非歧视基础上合理确定的、与房东对胡德公园的经营相一致的其他合法用途。

商业一般责任保险限额：如第节所述

(八)本租约第六条之规定。

租户占营业费用比例：55.21%，可调整。租户的税收份额：55.21%，可以调整。

本节中列出的下列展品作为参考并入本租约，并将其解释为本租约的一部分：

附件A显示建筑位置的平面图附件A-1显示非房屋的平面图附件B-1业主的交付条件附件B-2租户的工作

附件C房东服务

附件D规章制度

附件E地段的法律描述

附件F《危险物质和材料清单》附件G外部标志

附件H显示氮气罐垫区位置的平面图附件I显示非建筑RoFo空间的平面图

附件J显示租户的独家生物危害储存区和共用化学品储存区的平面图

第二条房舍

自生效日期起，在本租约条款的约束下，业主特此向承租人出租，并向业主、承租人出租大楼内的空间(如附件A-1所示)，但不包括外墙的外面、大楼的所有公用设施，以及大楼其他部分(独家或共用)的所有建筑设备固定装置和设备。在本租约中，“承租人空间”是指位于大楼第二(2)层的61,139平方英尺的可出租空间，如附件A-1所示。该建筑物在附图则上以红色勾勒出来，作为附件A。租户的空间，包括这样的例外情况，在下文中统称为“批租房产”。

承租人作为承租人，有权与其他有权使用的人共同使用，但须遵守本合同附件D所附的规则和规定，以及业主不时制定并事先书面通知承租人的其他合理规则，这些规则不会对承租人使用承租人的用途造成实质性干扰

许可用途(统称为“公用区域”)：(I)供建筑物或建筑物所在的一块土地(该地块在附件E中更详细地描述，以下称为“地段”)的租户非专用的面积和不时包括在该建筑物内的设施的面积，以业主不时合理指定的范围为限，但该等指定不得不合理地干扰租客使用或占用或进入该批租的处所，而该等指定不得不合理地干扰租客使用或占用或进入该批租的处所，而该等指定不得不合理地干扰租客对该批租处所的使用或占用或出入，而该等指定不得不合理地干扰租客使用或占用或进入该批租出的处所，而该等指定须停车场(定义见下文)，停车场上的公共车道和人行道，大楼一(1)层的自行车储藏室(目前预计位于停车场的一层)，为大楼服务的客梯和货运电梯和装卸台，大楼内的主要电话/数据入口房间，公共走廊、入口、门厅和楼梯井、竖井、围墙、屋顶(用于安装租户的固定装置和设备)，及(Ii)供该批租约处所使用的屋宇装置固定附着物及设备。尽管本租约中有任何相反规定，但房东、其员工、代理人、承包商和代表有权根据本租约条款使用、进入或进入这些区域，承租人有权根据承租人的经营费用份额(根据承租人可能不时调整)按比例使用其份额。, 本文件附件所示图则J所示大楼一(1)层的化学品储存区，以及本文件附件所示图则J所示大楼一(1)层约116平方英尺面积的独家使用权，用于存放承租人的生物危险材料和/或废物(该面积将由业主提供，但承租人应独自承担租户使用所需的任何改善或改建，包括一切费用和开支，但须受此规限)该地块由上述附件A上用粗线勾勒的区域表示。双方理解并同意，上述平面图仅用于显示地块目前的大致大小以及建筑物的大致大小和位置，不作其他用途。业主保留在业主合理酌情决定权下不时行使的权利，但前提是这样做不会不合理地干扰租客使用或占用租约处所、出入或其内的业务运作，或租客将批租处所用作准许用途或出入截至生效日期的任何公用地方：(A)安装、修理、更换、使用、保养和搬迁，以便为该批租处所和建筑物的其他部分提供服务，或其中一项：(A)安装、修理、更换、使用、保养和搬迁，以便为该批约处所和建筑物的其他部分或其中任何一处提供服务：(A)安装、修理、更换、使用、保养和搬迁，以便为该批租处所和建筑物的其他部分或其中之一提供服务，屋宇装备固定附着物及设备，不论在建筑物内的任何位置(但在批约处所内的任何该等装置或位置须在经修整的墙壁后面，或在经修整的天花板之上)；(B)更改, 搬迁或取消任何其他公用设施；(C)在地段上指定特定的泊车处供一名或多名使用者专用；(D)为货车和其他运送车辆指定特定的交通路线；(E)更改建筑物的大小(但不超过最低限度的减幅)，包括但不限于将仓库空间改建为办公室或实验室空间、办公室空间改建为仓库或实验室空间，或实验室改建为办公室或保税仓空间；及(F)借取得毗邻土地及/或处置其任何部分，以增加及/或减少该地段的面积。在房东至少提前六十(60)天书面通知租客之前，不应视为已发生此类增租或减租。

房东应以非预留、先到先得的方式向租户提供停车场内每千(1,000)平方英尺可出租楼面面积中的一(1)个停车位，租户无需支付额外费用。在可用范围内，房东应应租户的书面要求，按月向租户提供停车场内的额外停车位，每个停车位按附属设施、位于马萨诸塞州查尔斯敦和萨默维尔的现场停车场的公平市场价值的类似停车位的公平市场价值收取，费用将不时进行年度调整。

自(I)2022年1月1日或(Ii)起租日期晚些时候开始，业主应不时为大楼提供以下便利设施(“便利设施”)，这些设施可供该地段的其他租户、占用者和受邀者以非专属方式使用：(I)健身设施，(Ii)往返沙利文广场MBTA中转站的班车服务，(Iii)大楼内的内部自行车储存区(目前预计位于该地段)。和(Iv)自助餐厅或其他餐饮服务(可包括但不限于餐馆、咖啡馆和美食车)。房东应尽商业上合理的努力，在租金开始之日起及之后的任何时间提供该等便利设施，但对于本合同第(Ii)项(班车服务)，房东有权修改、调整和/或终止该等便利设施，由房东合理决定。便利设施的费用应包括在建筑物的运营费用份额中(如下文所定义)。

业主已通知租户，业主有意在大楼顶部加建五(5)层，用于办公、实验室和研发用途(“业主扩建项目”)。除紧急情况外，业主应采取商业上合理的努力，并与公认的施工最佳做法保持一致，以尽量减少业主扩建工程对租户使用和占用的任何重大不利影响。业主扩建项目应以良好和熟练的方式施工，并符合所有适用的法律要求，包括但不限于适用的噪音条例。承租人同意在合理需要时与房东就房东扩建项目进行合理合作，不支付任何自掏腰包的费用或费用。除业主根据本款(E)承担的义务外，租户还同意，灰尘、噪音、振动、公共区域的临时关闭、向建筑物提供的服务暂时中断或业主扩建项目造成的其他不便或烦扰，不应被视为违反业主在租约下的义务。尽管有上述规定，在任何情况下，租约处所内的任何空间或(本款(E)款明文规定除外)租客进入和使用建筑物公用地方的任何空间，均不得因业主的扩建计划而被剥夺安全合理的通道或不能租用作准许用途。

房东应提前不少于一百八十(180)天书面通知承租人其拟开工建设房东扩建项目。在.期间

在180天的期限内，业主应勤奋、真诚地制定符合业主根据本(E)款规定的义务的业主扩建项目施工管理计划，其中应包括但不限于业主的计划和程序，以尽量减少业主扩建项目(与上一段中的业主协议一致)对租户使用和占用出租房屋的影响，所有这些费用和费用均由业主自行承担。(二)房东应根据本条款(E)的规定制定业主扩建项目的施工管理计划，但该计划和程序应包括但不限于房东的计划和程序，以尽量减少业主扩建项目(与上一段业主协议一致)对租户的使用和占用的影响，所有这些费用和费用均由业主自行承担。业主应自费聘请顾问和/或工程师，就该施工管理计划向其提供建议。业主应与承租人协商制定施工管理计划，并考虑承租人对施工管理计划的合理意见和意见。承租人因审核或参与上述施工管理计划而发生的任何费用和费用由承租人独自承担。

尽管本租约中有任何相反规定，业主扩建项目对承租人使用和入住率以及其内部正常业务运营的影响应符合以下要求：

受房东扩建工程的重大影响。在维持本租赁项下业主必须提供的服务的功能所必需的范围内，业主应自行承担费用和费用，重新安置该等设备或用与现有设备相同或更好的规格和容量的新设备替换该等设备。尽管本租约有任何相反规定，该等搬迁工作不得导致任何公用事业或服务中断超过四十八(48)小时，或在扩建项目期间发生超过三(3)次，而且在任何情况下，均不得切断租约处所的电力(租户有机会安装或使用后备发电机为其供电后可能不时发生的短暂临时中断除外)。本款(Ii)允许的任何公用事业或服务中断应安排在租户合理接受的时间和日期，并至少提前七(7)天书面通知租户，并且只能在正常营业时间(定义如下)以外进行。房东同意采取商业上合理的努力，合理地通知租户任何预定的公用事业或服务中断。尽管有上述规定，承租人特此承认并同意，房东关于公用事业及其中断的义务不适用于非房东扩建项目造成的此类公用事业供应商造成的中断。

如果业主的扩建项目不是或不是造成此类振动的原因，业主可以恢复业主的扩建项目，而无需此类缓解计划，但业主应继续监测建筑物的振动水平，并按照上述程序执行。如果该等传感器检测到超过7,900 MIPS的振动，且该振动是由业主扩建项目在任何三十(30)天内或连续两(2)天内引起的超过三(3)次或超过两(2)天，并且由于该振动而阻止承租人出于实验室目的在该房屋内开展业务操作，则除了承租人在本租赁项下或在法律或衡平法上可能享有的任何其他权利或补救措施外，承租人有权就承租人不能将租约处所的所有实验室部分用于与承租人的业务一致的实验室目的(包括但不限于使用承租人打算在签约处所安装的任何冻干机)的每一天享受固定租金的每日租金抵免，如果承租人不能仅将签约处所的实验室部分的一部分用于实验室目的(与签约处所的全部实验室部分相比较)，则承租人应有权获得按日计算的固定租金抵免，包括但不限于使用承租人打算在签约处所安装的任何冻干机。该固定租金的每日抵免应根据承租人因该等震动水平而被阻止的实验室使用百分比(与承租人使用该批租约楼宇的整个实验室部分有关)而公平地调整。为了清楚起见, 业主和租客在此承认并同意，只有租客使用租约处所的实验室部分及其震动的影响，才能决定本段规定的任何减免权或减免额(或经公平调整的数额)，而租约处所的写字楼部分受该等震动水平影响的任何部分，不得考虑与此相关的权利或数额(或经公平调整的数额)。

第三条

期限和解释

拥有并持有一段期间(“年期”)，自生效日期(定义见上文第I条(A)节)起计，除非按本章程规定较早终止，否则于期限届满时终止；惟如该期限(如上所述计算)将于一个历月最后一天前届满，则该期限须予以延长，至该历月最后一天届满。(B)如该期限将于该历月最后一天届满，则该期限须予以延长，以于该历月最后一天届满；若该期限将于该历月最后一天届满，则该期限须予以延长，以于该历月最后一天届满。租金开始日期后，房东和租客应立即签署一份开始日期协议，规定开始、租金开始和到期日期以及本租约的期限。

出租房屋应在开工之日(I)连同附件B-1中指定为业主责任的项目(“基地建筑交付条件”)交付给承租人，基本完工，仅限于不会不合理地干扰承租人工作的项目(如下定义)(“基本完工”)，业主应努力执行的项目。

(Ii)符合所有适用的联邦、州和市政法律、法规、条例或政府当局的其他法律、法规或条例(包括但不限于《美国残疾人法》)的所有适用的联邦、州和市政法律、法规或条例，在此后的合理时间内(不超过60天)完成，且不会无理干扰承租人的工作表现；(Iii)与建筑物内的公共区域的建筑系统保持良好的工作状态和状况，并由具有适用司法管辖权的地方当局(“适用法律”)来执行；(Iii)与建筑物内的公共区域的建筑系统保持良好的工作状态和状况；(Ii)在符合所有适用的联邦、州和市政法律、法规、法规或政府当局的其他合法规则、法规或条例的情况下(包括但不限于《美国残疾人法》)，且符合所有适用法律，(Iv)不含所有有害物质(定义如下)，(V)扫帚清洁、空置，且无所有占用者、个人财产、垃圾、杂物、贸易固定装置和设备，承租人应接受，除非本租约中明确规定，否则不提供任何明示或暗示的适合使用或占用的担保。(V)扫帚清洁、空置，且无所有占用者、个人财产、垃圾、杂物、杂物、贸易固定装置和设备，除非本租约明确规定，否则承租人应接受该扫帚。承租人确认，IS已检查该批租房屋，并已确认，除(I)收发室、(Ii)向该批租房屋提供燃气管道、(Iii)安装酸碱度中和池、及(Iv)危险材料控制区(“待完工基地大楼交付条件”)、潜在瑕疵、津贴及洗手间津贴(两者定义见下文)的支付外，业主基地大楼交付条件已获满足。双方理解并同意，除即将竣工的基地建筑交付条件外，承租人将接受出租房屋的现有实际状况，业主没有义务在本条款开始前或开始时或之后的任何时间对出租房屋进行任何修缮、改动或改善。在本条款生效之前或开始时或之后的任何时间，业主均无义务对出租房屋进行任何修缮、改动或改善。, 除本租约另有规定外，但本句内容不得被视为限制房东在本租约第四条下的义务。尽管如上所述，业主应在生效日期后的合理时间内(但在2022年1月1日之前)，按照所有适用法律，以良好和熟练的方式，以良好和熟练的方式，基本完成待完工基地建筑交付条件，费用由业主自负，业主应努力在此后的合理时间内完成任何剩余的审核清单项目。业主应可在其合理认为完成该等工程所需的时间和持续时间内进入该批租出的处所，以履行“待完工基地大楼交付条件”，但业主应本着诚信，并采取商业上合理的努力来协调该等工程的进度，以免在“待完工基地大楼交付条件”的同时，对承租人的工程施工造成实质性的干扰。在“待完工基地建筑交付条件”的同时，业主应以真诚的态度和商业上合理的努力协调该等工程的进度，以免在“待完工基地建筑交付条件”的同时对承租人的工程施工造成实质性的干扰。

如果业主对待完工基地大楼的建设延误了租户工作的履行，并因此而导致租户的工程实际完工延迟至2022年1月1日之后(“业主延误”)，则在业主延误期间，起租日期应延长一(1)天。此外，如果在2022年1月1日之前，待完工基地楼交付条件尚未基本完成，则此类延误不是由租户、承租人的工作或不可抗力造成的，并且仅由于房东未能实质完成待完工基地楼交付条件，承租人被阻止以实验室为目的在批约房产内经营其业务，则起租日期应延长至待完工基地楼交付条件阻止承租人在待建楼交付条件下开展业务的日期尽管有前述规定，房东延误不得发生，直到租户

向房东提供书面通知，房东对待完工基地大楼交付条件的行动或不作为有可能导致房东延误，且房东在收到该书面通知后三(3)个工作日内未对此类行动或不作为进行补救。

如果待完工基地大楼交付条件在2022年2月1日之前未基本完工，则此类延误不是租户、承租人的工作或不可抗力造成的，仅由于房东未能实质完成待完工基地大楼交付条件，承租人被阻止以实验室为目的在已拆除的房屋内经营业务，则承租人应有权在2022年2月1日至2022年4月30日期间的未完工期间获得固定租金的每日租金抵免，该抵免优先于此类抵免。在2022年2月1日至2022年4月30日期间，承租人应有权获得固定租金的每日抵免，该抵免优先于该抵免。在2022年2月1日至2022年4月30日期间，承租人有权获得固定租金的每日抵免，该抵免优先于此类抵免。如果在2022年5月1日之前未基本完成基地建筑交付条件，则此类延误不是由承租人、承租人的工作或不可抗力造成的，仅由于房东未能实质完成待完工基地建筑交付条件，承租人不能为实验室目的在批出的房屋内经营其业务，则承租人应有权获得等于2的固定租金抵免。

(2)乘以自2022年5月1日起及以后未完成期间的每日固定租金。如果业主在2022年9月1日之前未基本完成待完工基地楼交付条件的建设，该延误不是由承租人、承租人的工作或不可抗力造成的，仅由于业主未能实质完成待完工基地楼交付条件，承租人被阻止以实验室为目的在已拆除的房屋内经营业务，承租人有权在2022年9月1日之后但在该等待完工基地楼交付条件实质上完成之前的任何时间提前三十(30)天通知房东终止本租约；但是，如果待完工基地建筑交付条件在该30天内基本完成，则承租人的终止通知应无效，并且无效。

房东和租客在此承认并同意，房东应向租户提供洗手间津贴(见下文(E)节)，以代替房东在附件B-1中描述的与房屋内卫生间相关的工作(“房屋洗手间工作”)，因此，房东没有义务进行或完成房屋洗手间工作。

承租人应自费(但受以下定义的津贴和洗手间津贴的约束)进行任何工程(“承租人工作”)，以准备出租房屋供承租人使用。承租人的工作应按照本租约所附附件B-2的规定以及业主将在本租约签订后的合理时间内提供给承租人的合理建造规则和规定进行，并应为受租房屋配备适合或适合以下条件的所有行业固定装置和个人财产。在本租约签订后的一段合理时间内，承租人应按照本租约所附的附件B-2的规定和业主提供给承租人的合理建造规则和规定，为承租人提供所需的任何工程(“承租人工程”)，并应为承租人提供适合或适用于承租人承认并同意承租人的工作应包括房屋

洗手间工作。承租人应在(I)业主在本租约要求的条件下将转让的房屋交付给承租人，以及(Ii)业主批准附件B-2中规定的承租人工程的计划、预算和完工时间表后，迅速开始承租人的工作，并应努力争取完成。

本租约要求或允许的所有建筑工程，无论是业主还是租户，都应按照所有适用的法律和保险评级或检查局对本建筑拥有管辖权的规定，以良好和熟练的方式进行。任何一方均可在合理时间检查另一方的工作，并应及时通知发现的缺陷。

为鼓励承租人签订本租约并准备出租房屋以供承租人使用，房东应向承租人支付不超过且不超过的金额。

14,367,665.00元(每平方尺可租物业235.00元)，以支付在起租日期十八(18)个月内完成的最初租客工程的设计及建造费用(“津贴”)。除津贴外，房东还应向租客支付不超过的额外金额。

$443,257.75(按租约物业每平方呎租金计算7.25元)(“洗手间津贴”)，作为发还物业洗手间工程设计及建造费用的费用，而该等洗手间工程是在起租日期起计十八(18)个月内完成的。在任何情况下，房东都没有义务为任何租户在起租之日起十八(18)个月后完成的工作支付任何部分的津贴或洗手间津贴。此外，房东在任何情况下都没有义务支付任何租户在起租日期十八(18)个月前完成的工作的津贴或洗手间津贴的任何部分，除非租户在起租日期后二十一(21)个月内提交了支付此类津贴的申请书。津贴和洗手间津贴将用于租户工作的所谓“硬”和“软”费用，但洗手间津贴只能用于与处所洗手间工作有关的费用，而不能用于租户工作的其他部分。随着承租人工作的完成，承租人可以不时(但不超过每月一次)向房东提交付款申请，房东应在收到租客申请后三十(30)天内向租户支付申请书中规定的部分津贴和/或洗手间津贴(视情况而定)，以及部分留置权豁免、第三方支付的发票和房东合理要求的与申请书涵盖的租户工作有关的其他文件。房东应支付最后一笔津贴和/或洗手间津贴(视情况而定, 业主收到以下所有资料后三十(30)天内：(1)详细说明，包括向承租人总承包商索要的申请书、第三方支付的发票和业主合理要求的其他文件，证明与业主批准的承租人工作计划有关的实际工作的总成本和付款(在合理提前通知租户后，业主有权检查与该说明有关的承租人账簿和记录，以便核实

(2)与承租人工作的所有阶段或部分相关的项目、服务和工作的最终和无条件的留置权豁免(如果承租人的总承包商已根据MGL CH在萨福克契据登记处记录了基本完成的通知)；(2)与承租人工作的所有阶段或部分相关的项目、服务和工作的最终和无条件留置权豁免。(3)显示承租人已完成工程的“竣工”图则；(4)以美国建筑师协会G-704格式发出的承租人建筑师证书，表明承租人的工程已按照批准的图则完成；及(5)由纽约市有关部门签发的租约房屋的最后占用证明书副本一份；及(5)承租人的最终占用证明书副本(由纽约市有关部门签发)；(3)显示承租人已完成工程的“竣工”图则；(4)承租人的建筑师证书，表明承租人的工程已按照批准的图则完成；及(5)由纽约市有关部门签发的租约房屋的最后占用证明书副本。即使本租契有任何相反规定：(I)业主支付津贴及/或洗手间津贴的义务，须以当时租客在本租契下不履行其义务的现有事件为条件，超过业主被要求支付津贴及/或休息室津贴的任何适用的通知期及治愈期后的时间；(I)业主支付津贴及/或洗手间津贴的义务，须以当时租客不履行其根据本租契承担的义务为条件；和(Ii)房东没有义务预支任何资金或因租客的工作超出津贴和休息室津贴(统称为“超额TI费用”)而支付任何金额，该付款义务属于租户。双方明确理解并同意，除租客的可移动的贸易固定装置和设备、家具和其他个人财产外，租客的所有工作均为房东的财产，无论实际成本是否超过津贴和休息室津贴。, 除非当时有相反的特别说明，否则房东会批准任何相关计划。尽管本第3(E)条有任何相反规定，除津贴和洗手间津贴外，房东在此同意向租户补偿租户为租户的工作准备测试适配计划所发生的费用和开支，最高可达6,113.90美元/平方英尺。房东在收到令人合理满意的证据后三十(30)天内偿还租客已招致并支付该等费用的费用和开支。(见附件三(E)节中的任何相反规定)，除津贴和洗手间津贴外，房东同意向租户补偿租户为租户工作准备测试适配计划所发生的费用和开支，最高可达每平方英尺6,113.90美元。

第四条地主契约

有关无障碍通道的适用当地或州法律由对大楼有管辖权的地方当局执行，但承租人应单独负责任何专用或非办公标准设备的维护、维修和更换，包括但不限于承租人已选择安装或已安装的、专为被拆卸房屋提供服务的任何辅助供暖、通风和空调设备(业主没有义务维护、维修或更换这些设备)。

由于下列原因造成的不便或烦扰或业务损失，业主不对租客承担任何赔偿或减租责任：(A)不在业主合理控制能力范围内的停电或短缺，或(B)业主出于本租约规定的任何目的(包括但不限于根据本租约的要求或允许维修或改装签约房产或建筑物的任何部分)而进入签约房产的商业合理需要，或将材料带入和/或通过签约签约。但业主须作出商业上合理的努力，不得不合理地干扰租客使用或占用该租约处所，或在该处所内经营业务。

如果房东因任何合理超出房东控制范围的原因而被阻止或延误进行任何修理、改建或改善，或提供任何公用事业或服务，或履行房东应履行的任何其他契约或义务(任何该等阻止、延误、中断、暂停或停止，即“中断”)，则房东不对租客承担任何责任，除非本第4条(B)款或第八条另有明确规定，否则租户无权因此而获得任何减租或减租。全部或部分，从被拆迁的房产中驱逐。房东保留在房东合理认为必要时因意外或紧急情况或在必要的维修完成之前停止任何服务或公用事业系统的权利，房东应尽最大努力在合理可行的情况下尽快完成。除非发生紧急维修情况，否则业主会就任何计划中的停工，给予租客合理的事先通知，而在任何情况下，业主会尽商业上合理的努力，避免因此而对租客造成不必要的不便，或对租客的业务运作造成不合理的干扰。

即使本租约有任何相反规定，如果(I)由于房东及其代理人、承包商或员工的疏忽或故意行为不当或房东未能履行其在本租约项下的维护和维修义务而发生中断，除非和在一定程度上是由于承租人或承租人的代理员工、承包商或受邀者的疏忽或故意不当行为所致，并且(Ii)在房东收到租户的书面通知后，这种中断持续了连续五(5)天以上，以及(Iii)作为则在上述五(5)个期间后的每一天，该中断持续一天的固定租金、承租人的税金份额(定义如下)和承租人的营业费用份额(定义如下)应予以减免；但前提是，如果整个场所

未因中断而不能用于许可用途的，减排量应按比例公平分配。

第五条租金

承租人同意在没有任何抵销或减免的情况下(除非按照本租约的明文规定)，支付相当于固定租金的1/12的固定月租金(须根据第III(E)节进行调整)，自租金开始之日起，在租期中包括的每个日历月的第一天等额分期付款；在月初或月末的任何日历月的任何部分，固定月租的一部分，按比例按比例支付；租户同意自租金开始之日起，在包括在租期内的每个日历月的第一天，等额预付相当于固定租金的1/12的固定月租金(须根据第III(E)节进行调整)；对于月初或月末的任何日历月的任何部分，该固定月租的一部分按比例计算所有固定租金和额外租金的支付应以美国的合法货币支付，并应支付给胡德公园有限责任公司，并寄往上文第一条(A)部分规定的管理代理地址的业主管理代理，或寄给房东不时指定的其他人和/或其他地址。尽管本租约有任何相反的规定，承租人应在签订本租约并交付房东的同时，汇出第一(1)个月的固定租金分期付款。

如果租户根据本协议向房东支付的任何租金或任何其他付款在到期并应支付时未予支付，则房东在不违反任何适用法律的情况下向租户收取的最高合法利率，应自支付之日起至支付之日为止，以(A)12%(12%)的年利率或(B)房东向租户收取的最高合法利率中的较低者为准。该利息应构成本合同项下应支付的额外租金。尽管有上述规定，只要租客在收到房东书面通知后七(7)天内未支付到期款项，逾期付款可在任何连续十二(12)个月内首次免除。

该地段的房地产税的乘积，其分子为该建筑物的可出租楼面总面积，其分母为该地段上所有建筑物内所含的可出租楼面面积平方英尺(“该地段的可出租楼面总面积”)，但就本款第(Ii)、(X)款而言，如该地段的任何部分须分开评税，则承租人有义务缴付的房地产税只包括该等地段所须缴交的税项，但就第(Ii)款而言，(X)如该地段的任何部分须分开评税，则承租人有义务缴付的房地产税只包括该等地段所须缴交的税款。在该情况下，上述分数的分母须为位于该地段与该建筑物所在地段所在部分共同评估的该地段部分上的所有建筑物的可出租楼面面积(以平方呎为单位)；及(Y)上述分数的分母不得包括停车场的任何部分(或地段上其他建筑物内的任何其他地面泊车或车库设施)。为澄清起见，业主和租客特此承认并同意，与停车场有关的成本和开支是地段的公用面积成本(扣除停车场产生的收入后的净值)，而不是专门归因于建筑物的成本。房东保留根据房东合理确定的税额(包括但不限于与房东扩建项目相关的税收)公平调整房地产税的系数和建筑份额计算的权利。

经营年度：本租赁期的任何部分都应在每个连续的会计年度(房东采用的)内。

“营运费用”是指物业的管理、营运、清洁、保养、维修及保养所产生的一切成本或开支，包括但不限于保养及维修物业的所有成本(包括除雪、美化及场地保养、停车场营运及保养、车库营运及保养、停车场营运及保养(但仅限于超出停车场所产生的收入及/或费用)、通风及空调设备、电梯的保安、营运及维修。照明和任何其他建筑设备或系统)，以及所有必要的维修和更换(业主已从保修、保险收益、承包商、建筑物的其他租户或其他人获得补偿的维修或更换除外)，以保持物业处于良好的工作状态、维修、外观和状况；所有费用，包括大楼的清洁和清洁服务(包括清洁大楼的窗户)的材料和设备费用；业主为物业投保的任何合理保险的所有费用，与机构贷款人要求马萨诸塞州波士顿一流写字楼和实验室大楼的业主承保的保险一致；与向公共区域提供供暖(包括油、电、蒸汽和/或天然气)、空调和水(包括下水道费用)和其他公用事业有关的所有费用；根据所有服务合同支付的与, 业主或其附属公司从事物业安全和维护(或相当于总经理级别的职能)的任何雇员的工资税和工人补偿保险费；为物业的所有租户和居住者提供一般可免费获得的便利设施和/或服务而产生的所有成本和开支，包括但不限于班车服务，但在所有此类情况下，扣除该等便利设施和/或服务产生的所有收入；合理的律师费和支出(不包括在减税程序或准备租约过程中产生的任何此类费用和支出，或与个别租户有关的费用和支出)以及与物业的运营和维护相关的审计和其他专业费用和支出(与物业的所有权相反，这些成本应从运营费用中剔除)；以及按与物业类似的建筑物通常支付的市场费率计算的合理管理费，不超过物业总收入的4%。

该等经营开支不得包括：与建筑物的经营有关的经纪费用(包括租金或佣金)；物业所招致的利息及折旧费；任何土地租契或总租契所订的租金或其他费用；租客在清洁、保养及保养租约处所方面的开支；向租约处所提供电力，而业主须向租客另付相同的账单；任何净入息税、专营权税、股本税、遗产税或遗产税，或属租客或该物业的另一租客的个人义务的税项；与租户出租空间的准备、改善或装饰有关的费用(包括许可证、许可证费和检查费)；广告费、促销费、公关费和所有其他费用以及与租赁、装修或装修有关的支出和其他费用。

改善租户或准租户的空置空间；初步开发和建设费用，包括分级、铺设、美化和装饰(区别于前述的维护、维修和更换)；向房东贷款或以贷款协议、抵押、信托契约、担保工具或其他贷款文件担保的利息，涵盖项目或部分项目；因房东未及时缴纳任何政府部门的税款或其他征收的税款或其他义务，或未及时履行其任何其他义务而产生的罚款、罚款和利息；房东或其附属公司总经理(或相当于其职能)以上员工的工资和福利；房东出于税收目的要求的折旧；因房东或其他租户违反适用法律而发生的许可证、许可证和检查费；以下第5(C)(1)节所定义的“资本支出”以外的资本成本；因房东的疏忽或故意不当行为而需要的维护、维修或更换的成本；因业主违反本租约或违反适用法律而产生的费用，或业主为纠正任何违反适用法律而产生的费用(如果在开工之日存在此类违法行为)；为任何预期的运营费用预留费用；因基地、外壳、公共区域的建筑缺陷而产生的费用(而不是因损耗而产生的费用), 或建筑物的核心或改善；与物业或业主扩建项目的初步开发和建设有关的任何费用；支付给业主或业主的子公司或附属公司的管理费用和利润增量，用于支付建筑物内的货物和/或服务，但超出了与建筑物相媲美的非关联第三方提供的货物和/或服务的成本；政治捐款；艺术品；以及任何项目，如果包括在运营费用中，将涉及业主对此类项目的双倍收取，或者其他情况

在符合本段最后一句的规定下，如果业主根据业主聘请的合格和独立的第三方建筑物或结构工程师的建议，更换任何资本项目或进行任何资本支出，而该等资本项目或资本支出是维持该房屋或该建筑物的结构完整性或以其他方式维修该建筑物(包括但不限于，如果波士顿/剑桥市场地区同类一流写字楼和实验室大楼(统称为“资本支出”)的业主谨慎而老练，而其总额没有适当地计入当年的运营费用，则该资本支出应计入该资本支出当年及之后的每个日历年的运营支出中，但在该资本支出作出年度冲销后，仍应计入该等资本支出的每个日历年的运营支出中，该等资本支出应与波士顿/剑桥市场区域内可比的一流办公大楼和实验室大楼(统称为“资本支出”)的审慎和老练的业主保持一致。年度冲销应通过以下方式确定：(一)资本支出的原始成本除以资本支出的使用年限(使用年限由业主按照取得资本项目时实施的普遍接受的会计原则和惯例合理确定)；(二)在该商数上加上一个利息因数，该利息因数是根据业主合理确定的利率计算的，该利率是机构贷款人对当地类似物业进行长期抵押贷款时收取的利率。前提是，进一步, 如果业主根据工程估算合理地得出结论，某一资本支出将节省运营费用，并且该年度预计节省的金额将超过上述计算的资本支出的年度冲销，则在这种情况下，每年的冲销应通过将该资本支出的金额除以该资本支出的预计金额的年数来确定。在这种情况下，每年的冲销应通过将该资本支出的金额除以该资本支出的预计金额的年数来确定，而该年度预计节省的金额将超过按上述方式计算的资本支出的年度冲销。

该节余应全额摊销该资本项目的成本或该资本支出的金额，并如上所述增加利息因素。尽管有上述规定，承租人不应负责支付房东在本租赁初期(即任何期权期限之前)可能被允许计入运营费用的任何资本支出。

如果大楼在任一期限内的入住率不超过95%(95%)，运营费用可以通过增加运营费用的可变组成部分，增加到该年入住率为95%(95%)的情况下业主项目所需的金额，这样的金额将在任何部分年份按年率计算。房东同意房产税应以年度评估为基础，不得“总收入”。

以上仅描述潜在成本和费用的范围，房东没有义务招致同样的费用和费用。

因素：如上文(B)节所述。

建筑物的营业费用份额：(I)建筑物营业费用的百分之百(100%)的总和(减去可归因于停车场的营业费用)，加上(Ii)与地段有关的营业费用的乘积，分子是建筑物的总可出租楼面面积，分母是地段的总可出租楼面面积(分母不包括停车场的任何部分，也不包括任何其他地面停车场或车库)，其分子是建筑物的总可出租楼面面积，分母为地段的总可租楼面面积(分母不包括停车场的任何部分，也不包括任何其他地面停车场或车库业主和租户在此承认并同意，停车场的运营费用不应计入大楼的运营费用，而应计入停车场的运营费用(扣除停车场产生的收入后)。业主有权就业主合理确定的运营费用(包括但不限于与业主扩建项目相关的运营费用)公平地调整系数的计算和建筑物在运营费用中的份额。

此后，房东应确定租客应缴纳的税款或租客应承担的营业费用，并应在任何纳税年度或营业年度结束后一百二十(120)天内向租客发出合理详细的书面通知(“房东声明”)；如果承租人之前在该期间支付的上述款项超过了承租人在该期间应缴纳的税款或承租人应承担的经营费用的实际金额，则该多付款项应抵扣承租人根据本节(D)规定此后应支付的款项，或在租期已满或按本租赁规定终止的情况下，立即退还给承租人；如果租客在该期间应缴纳的税款或租客应承担的经营费用的实际数额大于此前为该期间支付的税款，租户应在收到房东结算单后三十(30)天内向房东支付适当的少缴金额。房东确定上一课税年度和经营年度(视属何情况而定)的租客应承担的税款或承租人应承担的经营费用后，每月支付的租金应为上一纳税年度或经营年度(视属何情况而定)实际承租人应承担的税款或承租人应承担的经营费用的十二分之一(1/12), 在该期间少于整整12个月的情况下进行适当调整。如在本纳税年度结束前已知晓本纳税年度房产的房地产税，和/或应向税务机关分期缴纳房地产税，则应适当调整每月缴纳的房产税，直至每次缴纳房地产税时，房东应从租客那里收到足够支付房东当时应缴纳的税款的款项。

房东记录只适用于房东声明所适用的年份，在任何情况下，租户都无权审计或检查房东上一年的记录。

第六条承租人契诺

租客在租期内及租客占用租约处所任何部分的其他时间内订立的契诺：

通风及空调系统只为批租处所提供服务，并保持完好、状况良好及维修良好(合理损耗、伤亡及谴责除外)；在本租契期满或终止时，业主须和平交出批租物业及其所有更改及增建项目，并按该等秩序、维修及状况交出，首先移走租客及在租客下提出申索的所有货品及财物，以及业主与租客之间的任何协议规定须予拆除的任何物品(或其中指明须在租客选择时移走并由租客选择移走的任何物品)，以及修复因移走而造成的所有损毁，并恢复该等房产并使其保持清洁整洁。尽管本合同有任何相反规定，但只要房东在房东批准该等安装、改动、增加或改善时以书面形式向租户表示，房东可自行决定是否要求拆除该等装置、改动、增加或改善，则房东应立即将该等装置、改动、增加或改善从租约处所移走(修复因拆除而造成的任何损坏)。该等装置、改动、增加或改善是由承租人或为承租人或作为承租人工作的一部分而作出或安装的。业主要求承租人在本租约期满或终止后三十(30)天内搬离，包括将租出房屋先前修改过的部分基本上恢复到安装、改建、增加或改善之前的状态，但前提是在任何情况下都必须进行所有所谓的“特殊改善”(档案室系统、大型冷藏室和动物设施等)、低压布线/布线, 计算机/电信设备应由承租人拆除，由此造成的损坏应由承租人维修；业主特此确认并同意，通常安装或使用的与生物安全二级实验室相关的安装、设备或改进不应自动归类为“专业改进”。承租人在本租赁期限届满或终止后仍应承担本合同项下的义务。就本款而言，“修理”一词包括在有需要时作出更换。承租人须自费保持批租处所清洁无垃圾，并每晚(周末及节假日除外)向批租处所提供所有清洁及清洁服务，其质素须与批租处所所在商业园的其他租户一致，并须独自负责清除因租户使用该批租处所而产生的任何垃圾、垃圾或杂物(但典型的办公室垃圾或杂物除外)，直至租户将垃圾、垃圾或杂物从物业移走(直至租户将垃圾存放在该批租处所内为止)。

在扣除租户改善津贴、第三方经纪费用、律师费、建筑费或支付给顾问或工程师的其他费用后，承租人就该等交易支付或将支付的任何超额租金(“分租利润”)的百分之五十(“分租利润”)，以及(如属任何分租)承租人因分开转租和改善分租空间而产生的任何实际成本。此外，就转租物业的全部或大部分分租而言，承租人可从分租利润中扣除任何超出TI成本的未摊销金额(在初始期限内按直线摊销)。承租人要求准许转让本租约或分租全部或部分转租物业时，须附有承租人就建议承让人或分租人须支付予承租人的租金金额的保证书。就本条第(6)款而言，“租金”一词是指一方为使用及占用该批租房屋而须向另一方支付的所有固定租金、额外租金或其他付款及/或代价。然而，承租人同意，其本人和据此提出索赔的任何人不得就转租房屋内空间的使用、占用或利用订立任何分租、许可、特许权或其他协议，该协议规定根据任何个人或实体从出租、使用、占用或利用的空间获得的全部或部分净收入或利润(收入或销售额的固定百分比或百分比除外)，为该等使用、占用或利用提供租金或其他付款。承租人同意，任何该等所谓的分租、许可、特许权或其他协议作为对占有、使用、占用的任何权利或利益的转让，应是绝对无效和无效的。, 或使用该批租约处所的任何部分。承租人进一步同意，承租人或根据其提出要求的任何人签订的任何分租、许可、特许权或使用、占用或利用已转让房屋内空间的协议应包含前一句中所述的规定。承租人进一步同意，如订立分租契约，则根据分租契约应缴付的租金或转嫁予任何个人或实体的款额，均不得从中扣除任何以任何方式与该空间的分租有关的开支或成本。如果承租人不是所谓的“公共控股”公司，我们理解并同意，转让任何类别承租人50%(50%)或以上的股份(无论是一次性转让还是每隔一段时间转让)，应构成承租人在本租赁中的权益的“转让”。如承租人依据本段条文作出转让或分租，承租人仍须对承租人履行和遵守本条例所载的契诺及协议负主要法律责任，而该等法律责任(如属任何转让)须与受让人共同及各别承担。双方明确理解并同意，在承租人向业主交付受让人的协议之前，承租人在本租赁中的权益转让不得生效，该协议在形式和实质上应令业主合理满意，并应规定受让人同意业主对承租人履行和遵守本租约中所载的契诺和协议负有主要责任，该等责任与承租人共同承担和遵守。即使本租约中有任何相反的规定, 对于本租约的任何转让或全部或任何部分的转租，(A)与出售租户的全部或基本上所有资产或股权(无论是股票、会员权益、合伙权益或其他)有关，或(B)出售给因租户合并、合并、剥离或非破产重组而产生的继任实体，或(C)与租户的任何首次公开发行(IPO)有关，或(D)出售给控制、控制的任何公司、合伙企业或其他法人实体，均不需要业主的同意(A)与出售租户的全部或几乎所有资产或股权(无论是股票、会员权益、合伙企业权益或其他)有关，或(B)与租户合并、合并、剥离或非破产重组产生的后续实体相关或与承租人(统称为“关联公司”)处于共同控制之下，只要该受让人(在(A)和(B)条款的情况下或任何

本租赁转让给联属公司)的有形净值等于或大于(I)租户于本租赁日期的有形净值，或(Ii)租户于紧接该项转让前一天的有形净值中的较大者，其中较大者为(I)租户于本租约日期的有形净值，或(Ii)租户于紧接该项转让前一天的有形净值。

租给您或暂时占用的房屋的损害赔偿300,000美元；产品/已完成的运营合计1,000,000美元；每个地点的一般总限额为2,000,000美元，除非得到房东的批准，否则免赔额不超过50,000美元；适用法律规定的工人赔偿和雇主责任保险，每起事故、意外伤害最低限额为1,000,000美元，每名员工100万美元，疾病造成的身体伤害，保单限额1,000,000美元，疾病造成的身体伤害，或更低的限额；适用法律规定的工人赔偿和雇主责任保险，最低限额为每次事故1,000,000美元，每名员工1,000,000美元，疾病造成的身体伤害，保单限额1,000,000美元，疾病造成的身体伤害，或更低限额

每次事故人身伤害和财产损失合计1,000,000美元，包括所有自有(如果有)、非自有和租用车辆的保险；保护伞/超额责任保险，每次事故金额不低于5,000,000美元，每年总计不低于5,000,000美元，其适用范围如下：超出本租赁要求的商业一般责任险、雇主责任险和汽车责任险；污染责任保险，每次事故限额不低于3,000,000美元，总损失保险限额不低于3,000,000美元在合约期内，所有该等款项可不时增加至该批租物业所在地区的惯常入账金额，而该等物业的类型及用途与该批租物业相似。该汽车责任、商业一般责任、伞形/超额责任和污染责任保险应将房东、房东管理代理人和房东抵押权人列为补充保险人。此类保险应是附加被保险人可获得的任何其他保险的主要和非分担保险。承租人应在生效日期前向房东提交此类保险的证书，并每次续签

在续签后五(5)个工作日内，租户应在收到房东的书面请求后十五(15)天内向房东提供此类基本保单的副本，但此类副本可进行编辑以删除机密或敏感信息。每份此类保单应由获授权在马萨诸塞州联邦开展业务的保险公司出具，最低上午评级为A-、VII或更高。租户应在对此类保单进行实质性修改或终止之前，向房东和每个被指定的被保险人提供不少于三十(30)天的事先书面通知。尽管有上述规定，关于上述规定的污染责任保险，承租人应获得30%的保证金。

第七条违约

(30)在收到上述通知后的几天内，并努力进行固化直至完成)；或

(3)如果任何人在执行、扣押或其他法律程序时征收或收取此租赁权益或其任何部分，或(4)承租人为债权人的利益而转让其财产，或(5)承租人应依法宣布破产或无力偿债，或(6)任何破产或破产程序应由承租人或针对承租人启动，而在非自愿破产或无力偿债程序的情况下，该程序在提交后180天内未被解除，或(7)接管人受托人或承让人须就租客位于批租处所的全部或任何部分财产委任，则在上述任何一种情况下，业主可立即或在其后的任何时间，无须另行通知或要求，以整体名义进入及进入该批租处所或其任何部分，并持有该批租处所，犹如本租契并未订立一样，并驱逐租客及根据该租契提出申索的人，并移走其财产，而不会被视为犯有任何形式的非法侵入罪。在如上所述进入时(如果房东应按上述规定向租户发送终止通知，则应在通知发出之日后的第五(5)个营业日)，本租赁期限即告终止。尽管有条款的规定

(1)在前一句中，如果房东在任何十二(12)个月期间依据上述条款两次合法地向租客发出拖欠租金通知，而租客此后在该十二(12)个月期间第三次拖欠固定租金或租客应分担的经营费用或税款，则房东可行使前一句中规定的解约权，而无需事先通知租客这种违约行为，并有机会在第(1)款规定的时间内纠正这种违约行为。(1)如果房东在该十二(12)个月期间内第三次拖欠固定租金或租客应分担的经营费用或税款，则房东可行使该前一句中规定的解约权，而无需事先通知租客这种违约行为并有机会在上述第(1)款规定的时间内予以补救。承租人特此明确表示，如果承租人因任何原因被驱逐或驱逐，或房东按本条规定终止本租约，承租人将明确放弃根据任何现行或未来法律授予的任何和所有赎回权利。

如果根据本第七条的规定终止，房东有义务在任何此类情况下采取合理措施减轻其损害，租户应每月赔偿房东在终止之时至合同期满期间因任何此类终止而合理招致或遭受的所有固定租金、额外租金和任何其他损害或费用的损失，并赔偿房东因此而合理招致或蒙受的任何其他损害或费用，并赔偿房东每月因此而可能遭受的所有固定租金、额外租金和任何其他损害或费用，以补偿房东在终止后至合同期满期间可能合理遭受的任何其他损害或费用；或在终止时或之后的任何时间进行业主选择时，租户将向业主支付(按百分之五(5%)的年利率折现为现值的金额)，在该选择时，(X)从该选择开始到期满为止的一段时间内预计的固定租金总额超过(Y)预计租金总额。(Y)租户应向业主支付(X)自该选择开始至期满为止的一段时间内预测的固定租金总额(Y)超过(Y)预计租金总额的数额(按百分之五(5%)的年利率折现为现值)。

在该期间内，该批租物业的价值。双方理解并同意，在租约终止之时或之后的任何时间，业主可租用该租约处所，租期可在期满之前或之后届满，而租客无须免除租客任何法律责任，该租客须承担业主因取得对该租约处所的管有、将租客及其申索者的财产从该租约处所移走(包括仓库费用)、将该租约处所保持良好的重新出租状况及任何重新出租而招致的任何合理的自付费用。从任何转租中收取的任何款项应首先用于上述费用，然后用于支付固定租金、额外租金和租户应向业主支付的所有其他款项。

第八条伤亡和带走

如果在租期内，转租物业或大楼超过50%(50%)的可出租面积被火灾或任何其他伤亡或公共或其他当局的行动或征用权所破坏，则本租约应在业主选择时终止，尽管业主的全部权益可能已被剥离，但应在导致选择终止的事件发生后三十(30)天内向租户发出通知，以终止本租约。在此情况下，本租约应在业主选择终止时终止，即使业主的全部权益可能已被剥离，本租约仍应在导致选择终止的事件发生后三十(30)天内通知租户终止。在上述损害的情况下，上述通知应自该伤亡事件发生之日起生效。对于任何这种征用，终止的生效日期应为征用当局对被征用财产的所有权或占有权之日。固定租金和附加租金应自终止之日起分摊和调整。在任何该等情况下，如批租处所或建筑物因意外事故或征用权被征用而受损，而本租契并未如前述般终止，业主须将批租处所及建筑物恢复至意外发生或被占用前的状况(不包括租客在租期届满时可能被要求或获准移走的任何物品)，但业主无须花费超过保险净额或可获判给的损害赔偿净额，而固定租金及附加租金的适当比例，视乎该批租处所所受损害的性质及程度而定，须予减收，直至业主将该批租处所或其馀部分置于上述状况为止；以及在征用永久减少该批租处所的面积的情况下, 固定租金的合理比例在剩余期限内予以减免，承租人的营业费用份额和承租人应缴纳的税款应按比例进行调整。业主应在发生任何伤亡事件后三十(30)天内通知租户，或花费估计的时间修复被拆除的房产、建筑物或地段。如果该预计时间自该事故发生或发生后超过一(1)年，或者如果业主开始维修该批租出的房产、建筑物或地段，并且在该事故或征收发生后一(1)年内仍未完全完工，则租户有权在该一(1)年期间之后但业主完成修复之日之前的任何时间向业主发出提前三十(30)天的书面通知，终止本租约。此外，即使本第(A)款有任何相反规定，如该批租处所、该建筑物或该地段在期限的最后十二(12)个月内发生任何伤亡或被夺取，则该批租处所、该建筑物或该地段须在该期限的最后十二(12)个月内发生。

并致使该批租处所(或其重要部分)不能维持，或对租客将该批租处所用作准许用途超过90年造成重大损害

(90)天内，租户可提前不少于三十(30)天书面通知房东终止本租约。尽管如上所述，如果房东根据本节(A)的规定收到租户的终止通知，如果房东在上述三十(30)天的通知期内基本上完成了任何适用的修复工作，租户终止本租约的权利应被视为已被撤销，租约应保持十足的效力和效力。在此情况下，如果房东在上述三十(30)天的通知期内基本上完成了任何适用的修复工作，租户终止本租约的权利应被视为已被撤销，租约应保持完全效力。

业主保留因行使征用权或因依据公共或其他授权所做的任何事情而产生的对批租处所、建筑物或地段以及因此设立的租赁权或其中任何一个或多个的损害而作出赔偿的任何及所有权利。承租人特此解除并将承租人获得此类奖励的所有权利以及交付房东可能不时要求的进一步转让及其保证的所有权利转让给房东，并在此不可撤销地指定和指定房东为其事实代理人，以租户的名义和代表签立和交付所有此类进一步转让。然而，双方同意并理解，房东不保留，租户也不分配给房东，用于(I)租户或根据租户自费索赔的任何人安装的可移动设备或(Ii)搬迁费用的任何应付损害赔偿，但在每种情况下，只有在租户可以通过单独的诉讼向该当局追回此类损害赔偿的情况下，且不会减少房东对损害赔偿的判给，否则房东不会向房东支付任何应支付的损害赔偿金。

第九条抵押权人

双方同意，承租人在本租约下的权利和权益应：(I)服从和服从任何现有或未来的第一按揭的留置权，以及根据该第一按揭支付的任何和所有垫款，以及根据该等留置权支付的任何和所有垫款，以及其利息，前提是该按揭的持有人应通过通知承租人，选择将本租约下的承租人的权利和权益置于其抵押留置权之下，并使其从属于抵押留置权，条件是承租人获得商业上合理的从属关系，而该房产是该房产的一部分，而该房产是该房产的一部分。或(Ii)在任何现在或未来的第一按揭留置权之前，如果该按揭的持有人须向租客发出通知，选择给予租客在本租约下的权利和利益优先于其抵押留置权的话。在任何该等选择的情况下，在该等按揭持有人通知后，本租约下承租人的权利及权益应视为从属于或优先于该按揭的留置权(视属何情况而定)，而不论任何该等按揭的签立时间或记录时间。承租人同意，应房东的要求，其将签署、确认并交付房东认为必要或适宜作为证据或发出关于该从属或优先权的通知的任何和所有商业上合理的文书。本文所用的“抵押”一词包括抵押、信托契约或其他类似的文书和修改、合并、延期、续期、替换和替代。

其中之一。不论受让物业或受让物业的任何按揭留置权应优先于或从属于本租约及其留置权，且只要承租人及该持有人已订立SNDA，承租人同意在该按揭的止赎或根据该等按揭采取类似行动的情况下，应要求委托该按揭持有人或根据该持有人提出申索的任何人士及其各自的继承人及受让人。承租人进一步同意，其在本租约中的权益不会排在影响转管物业的任何次级按揭、抵押协议或租约的留置权之下，除非转管物业或物业(包括转管物业)的第一按揭持有人同意。房东保证并声明，自生效之日起，该建筑物或物业不存在抵押。

当抵押房产出于任何目的进入和占有时，抵押持有人应享有房东的所有权利，但须遵守SNDA的条款和规定(如果适用)。不论是作为抵押权人还是作为本租约抵押品转让的持有人，该等持有人均无责任履行业主的任何义务，或因未能履行该义务而承担损害赔偿责任，除非及直至该持有人通过止赎其抵押或以契据代替止赎而继承业主在本租约中的权益。此后，该抵押持有人不对履行业主在本租约项下的任何义务负责，但在该抵押期限内所产生的义务除外。本租约的所有权和权益(应被视为包括房东对房东持续违约的任何维护和维修义务，前提是房东已向抵押贷款持有人发出违约通知)，此类责任的限制程度与房东的责任根据本合同第10(E)条规定的限制程度相同。

房东根据本租约条款或法律有权解除租客在本租约项下的任何义务或终止本租约，除非(I)租客首先就房东的作为或没有采取行动向房东的抵押权人发出书面通知，而房客已事先收到房东的书面通知(如果有)，否则房东的任何行为或不作为均不会导致该义务的解除或终止或本租约的终止，除非(I)租客已事先收到房东的书面通知(如果有)，说明房东的作为或没有采取行动该承租人没有如此通知任何该等承按人，并不会使该承租人向业主发出的通知失效或无效；及(Ii)该等承按人在收到该通知后，未能或拒绝在其后一段合理时间内纠正或治愈所投诉的情况，但本条(C)项所载的任何规定，均不得视为对任何该等承按人施加任何义务以纠正或治疗任何该等情况。以上所用的“合理时间”是指，包括取得抵押房产的占有权的合理时间(如果抵押权人选择这样做的话)，以及纠正或治愈这种状况的合理时间，不超过房东根据本租约的条款和规定履行该义务的时间。最后，承租人同意，只要目前或未来的抵押贷款仍然有效，承租人不得更改、修改、修改、更改、退还或取消本租约，也不得提前支付本租约项下到期的租金超过三十(30)天，除非可能需要。

在此，未经承租人事先书面同意，承租人可根据本租赁条款单方面援引的权利除外，承租人不会寻求在强制执行或取消抵押品赎回权的任何诉讼或诉讼中成为敌方或被告。

第十条总则

这些条款的说明是为了方便起见，在解释本租约时不考虑这些说明。

根据任何一方的要求，双方应签署并交付一份适用于记录的本租赁的简短格式，如果本租赁在期限届满前终止，则应以该格式签署并提交一份确认终止日期的文书。该等简式租约不得包含任何有关承租人根据本合同应支付的租金金额的说明。

本协议授权或要求的所有通知和其他通信应以书面形式发出，并应通过挂号信或挂号信、要求的回执、预付邮资、特快专递或通过联邦快递、UPS等商业递送服务递送的方式发出。如果交给租户，应寄往租户地址或租客此后通过通知房东指定的其他地址，副本应寄往马萨诸塞州02109，波士顿牛奶街50号21楼安德森&克里格有限责任公司(Anderson&Kreiger LLP)，邮编：David L.Wiener；如果交给房东，应寄往房东地址，或房东此后通知房客指定的其他地址。如果上述规定的通知在试图递送到适当地址时未收到，并且由于拒绝接收、没有人接收或其他原因，邮局或递送服务应将其退还给发件人，则发出该通知的时间应是尝试如此递送的第一个工作日。

在收到业主或任何个人、商号或其他实体的通知，称该人、商号或其他实体持有的抵押包括已转让的房产作为抵押房产的一部分后，由租客或其代表发出的所有该等通知的副本，应以前款规定的一种交付方式发给该持有人，而该持有人对业主违约的处理应被视为业主的履行，但应理解并同意，应给予该持有人一段合理的期限。

但就业主与租客之间而言，租客没有如此通知任何抵押权人，并不使租客向业主发出的通知无效或无效。

本租约的义务应随土地一起履行，本租约对双方及其各自的继承人、法定代表人、继承人和受让人的利益具有约束力并符合其利益，但本租约中指定的房东和房东在本租约中的权益的每一位继任所有人只对其所有权期间产生的房东义务负责，只要任何继任所有人同意以书面形式承担房东的义务。当业主在本租赁中的权益为一名或多名受托人所有时，业主的义务对业主的信托财产具有约束力，但对信托的任何受托人、受益人或股东个人不具有约束力。在不限制前述一般性的情况下，无论业主在本租约中的权益是否由一名或多名受托人拥有，租户明确同意只考虑业主在物业中的权益，以向业主追回任何判决，并特别同意，业主、业主代理的任何信托产业的任何受托人、受益人或股东，以及通过、通过或在业主之下提出索赔的任何个人或实体，均不对任何此类判决承担任何个人责任。房东明确同意，在任何情况下，任何高级职员、董事、受托人、雇员、股东、代理人或承租人代表均不对本租约项下承租人的任何义务承担任何个人责任。即使本租约中有任何相反规定，承租人在任何情况下都不对因本租约而产生、与之相关或与之相关的间接、特殊、惩罚性或附带损害或损失的利润承担任何责任，除非与本租约第六条第(15)款所述的转管房屋有关，期限超过30年。

(30)天，或本合同另有明文规定。

向业主的任何雇员或业主的代理人或其任何雇员交付钥匙，并不构成终止本租约或交出该批租物业。

房东或租客未能就违反本租约的任何契约或条件寻求补救，或未坚持严格履行本租约的任何条款或条件，或对于房东未能遵守第6(4)条所指的任何规则和规定，无论是在此之前或此后由房东采用，均不应被视为放弃此类违规行为，也不应阻止原本构成违规的后续行为具有最初违规行为的全部效力和效果。业主不执行上述任何规则和规则，不得被视为放弃了与租户有关的任何该等规则或规则。业主在明知违反本租赁契约的情况下收取固定租金或额外租金，不应被视为放弃业主的违约行为，除非该放弃是由业主以书面形式签署的。业主或租客对或违反任何协议或义务的任何明示或默示的同意或放弃，不得解释为对或任何其他违反相同或任何其他协议或义务的行为的放弃或同意。

职责。业主接受少于固定租金和当时到期的额外租金的金额，不得被视为不是因为该租金的最早到期分期付款，在任何支票或任何随支票或付款所附的信件上的任何背书或声明也不得被视为一致和满意，业主可以接受该支票或付款，但不损害业主追回该分期付款余额或寻求任何其他补救措施的权利。房东或租户根据本租约条款可获得的具体补救措施是累积性的，并不排除在另一方违反或威胁违反本租约任何条款的情况下其可能合法享有的任何其他补救措施或补救手段。除本租约规定的其他补救措施外，房东和租客有权通过强制令限制违反、企图或威胁违反本租约的任何契诺、条件或条款，或获得强制具体履行任何此类契诺、条件或条款的法令。如果本租约的任何条款或其对任何人或任何情况的适用在任何程度上被认定为无效或不可强制执行，则本租约的其余部分或该条款对被视为无效或不可强制执行的条款以外的个人或情况的适用不应因此而受到影响，并且本租约的每个条款应在法律允许的最大程度上有效和可强制执行。如果租客根据本合同支付的利息超过房东可向租客追回的最高合法利率，则该利息应降至该最高合法利率。

如果承租人在超过所有适用的通知和补救期限后，在任何时间违约履行本租约下的任何义务，或者在业主作出商业上合理的尝试以口头和电子邮件通知租户之后，如果这种违约的性质对建筑物占用人的健康和安全或建筑物的任何结构或机械部件的完整性构成直接威胁，业主有权但没有义务进入租约处所并履行该义务，即使业主没有具体规定这样做的事实也是如此。在履行该义务时，房东可以支付任何款项或采取任何其他合理必要的行为来补救该违约。房东支付的所有合理的自付款项(连同利息，从房东支付之日起至租客按上文第五条(A)项规定的年利率偿还房东为止)应被视为额外租金，并应应要求立即支付给房东。房东可以行使前述权利，但不放弃任何其他权利或免除承租人在本租约项下的任何义务。

租户在生效日期后，应房东不少于十(10)天的事先书面请求，不时同意签署、确认并向房东交付一份书面声明，证明本租约未经修改，并且完全有效；租户对其支付固定租金和额外租金以及履行本租约项下其他契诺的义务没有抗辩、抵消或反诉，除非本租约明确规定；房东或租客在本租约项下没有未治愈的违约情况；在本租约下，除本租约明确规定外，房东或租户不存在未治愈的违约情况；承租人对其支付固定租金和额外租金的义务以及履行本租约项下的其他契诺的义务没有抗辩、抵销或反诉；房东或租客在本租约项下不存在未治愈的违约情况

修改，如果有任何抗辩、抵消、反诉或违约，应合理详细地说明)；以及固定租金、额外租金和其他费用的支付日期。任何物业的准买家或承按人，包括该批租物业或任何该等承按人，均可依赖依据本条第(I)款交付的任何该等陈述。

业主在开工日期后不时同意，不少于10

(10)租客提前几天提出书面请求，签立、确认并向租户交付一份书面声明，证明本租约未经修改且完全有效(或如有任何修改，则证明本租约在修改后具有十足的效力和效力，并说明修改后的情况)；本租约下业主或租客没有未纠正的违约行为；以及固定租金、额外租金和其他费用的支付日期。任何潜在买家、贷款人、受让人或承租人的转租人均可信赖根据本节(I)提交的任何此类声明。

房东和租客特此声明并保证，除作为房东经纪人的Newmark Knight Frank和作为租户经纪人的LPC Commercial Services，Inc.之外，没有与任何与本租约相关的经纪人进行交易(“上市经纪人”)，并且没有任何其他经纪佣金或其他与本租赁相关的应付费用。房东和租客在此同意就除上市经纪人以外的任何经纪人声称与其打交道的任何索赔引起的一切损失或损害(包括但不限于辩护费用)，使对方不受损害，并得到赔偿。

房东不应被视为违反了本租赁项下的任何义务，除非：房东已收到租户的通知，指明了违约的具体原因，并考虑到违约的性质，在收到该通知后的一段合理时间内未能纠正上述违约。在任何情况下，房东都不会因房东不履行(或违约)本租约而对租客承担相应的、特殊的或惩罚性的损害赔偿责任。

提交本租约以供审核并不构成对该批租物业的保留或选择权，本租约仅在业主和租客双方签署并无条件交付后才生效。

承租人不得(无论是否有疏忽)导致或允许违反适用法律在建筑物、地块或出租房屋上或下逃逸、处置或释放任何有害物质。承租人不得允许以符合波士顿和马萨诸塞州剑桥市一级实验室建筑惯例的方式，以任何未经适用许可证、适用法律或此类危险材料储存和使用标准认可的方式储存或使用危险材料。承租人不得将任何危险材料带入建筑物、地段或出租房屋，但在承租人的正常业务过程中使用并列在本合同附件F中的物质或材料(危险材料应按照业主和租户双方商定的计划使用、储存和处置)或业主书面批准的物质或材料除外，不得无理扣留、限制或推迟批准，只要此类使用、储存或处置(视情况而定)符合允许的分配数量承租人应不时提供最新的承租人在大楼内使用或储存的危险材料清单，每年不少于两次(每年1月1日和7月1日)或在任何时候(I)承租人希望使用或储存未列在提供给业主的最新危险材料清单中的危险材料，或(Ii)承租人希望大幅增加承租人使用或储存的任何危险材料的体积，如向业主提供的最新危险材料清单所反映的那样。在承租人使用或储存任何此类新的危险材料或大幅增加此类危险材料的体积之前, 租户必须事先获得房东的批准，房东的批准不得被无理地扣留、附加条件或拖延。承租人使用的任何危险材料应始终被带到、保存在或使用于所谓的“控制区”(其数量和大小应在承租人的工作计划中确定，根据本租约须经业主批准)，并应符合所有适用法律、任何适用的政府机构或当局颁发的任何许可证或批准、审慎的环境规范以及(关于医疗废物和所谓的“生物危害”材料)良好的科学和医疗规范。如果承租人打算使用任何生物或化学活性或其他有害物质，或需要专门许可的材料，承租人应首先获得业主的事先同意，业主不得无理拒绝、限制或拖延。房东提出书面要求后十(10)个工作日内(该要求每年不得超过一次)，承租人应向房东提供所有生物活性或化学活性或其他有害物质的清单

承租人在批租楼宇内或在楼宇内其他地方使用的物料，包括数量。承租人应获得并维护适用法律要求的所有适当许可证，以储存和使用承租人储存或使用的任何危险材料，承租人应应书面要求提供证明，并应遵守与承租人在其业务运营中使用的此类危险材料有关的所有政府报告要求，并应向房东提交此类报告的副本。尽管有前述规定或本租约的任何其他条款或条款相反的规定，业主应从马萨诸塞州水资源管理局(MWRA)获得并保持良好的信誉，并在整个租赁期内保持充分的效力和作用，以获得所有必要的许可和批准，以便在批出的处所使用酸中和罐，其成本应包括在运营费用中。“危险材料”是指(A)任何危险、易燃、易爆或有毒的材料、放射性材料、任何形式的易碎或可能变得易碎的石棉或多氯联苯(PCBs)；或(B)根据任何适用的环境法被定义、分类或管制为有毒、危险或污染物、污染物或废物的任何化学品、材料或物质，包括但不限于那些危险物质和1980年“综合环境反应、补偿和责任法”(经修订，载于“美国法典”第42 U.S.C.第960节)中所述的材料。

美国联邦法典第6901条及以下条款、任何适用的州或地方法律以及根据这些法案通过的条例。如果任何贷款人或政府机构要求进行测试，以确定在批出的房屋上或下面是否有任何有害物质泄漏，则其合理费用应由房东支付，除非该泄漏完全是由承租人或承租人造成的，因此，承租人应应房东的要求立即将此类测试的合理费用作为额外租金退还给房东。如果承租人(或承租人下属的人员)是危险材料与其他各方共同释放的原因，承租人应按照其对此类释放的责任与该等其他各方的责任按比例承担部分检测费用。此外，承租人应应房东的要求，不时签署宣誓书、陈述等，说明承租人对出租房屋存在危险物质的最充分了解和信念。承租人应按照本租约中其他规定的方式赔偿房东，使其免受承租人在租出的房产上或地块其他地方(如果是承租人或承租人代理)造成的任何有害物质泄漏。本租赁期届满或提前终止后，本合同中的约定仍然有效。

本租赁的以下段落仅适用于承租人根据适用法律或良好的科学实践使用应保证遵守的危险材料类型的情况：

在本租约期满前(或在任何较早终止后的三十(30)天内)，承租人应清理和以其他方式退役所有室内表面(包括地板、墙壁、天花板和柜台)、转租房屋内和/或专门为其提供服务的管道、供给线、废水管和管道，以及转租房屋内和/或仅为其提供服务的所有排气或其他管网，在每种情况下，均应清理或释放或暴露于任何有害物质，并应以其他方式清理转租房屋，以允许以下所称的报告在本租约期满之前(或三十年内

(30)租客应自费向房东索取一份由房东提交给业主和业主指定人(在租客选择的情况下，为租客)写给房东和房东指定人(并由租客选择为租客)的报告。

由承租人指定并由业主以合理酌情权接受的信誉良好的注册环境工程师，该报告应基于环境工程师对退役房屋的检查，并应表明：在退役前存在的危险材料(如有)已按需要拆除，以使退役房屋的内表面(包括地板、墙壁、天花板和柜台)、管道、供水管道、废水管和管道，以及位于和/或专门为可由后续承租人重复使用或按照适用的环境法处置，而无需对危险物质和材料采取任何特殊预防措施，不会招致拆除、处置、调查、评估、清洁或移除危险物质和材料的特殊费用或特殊程序，也不会招致法规遵从性要求或发出与危险物质和材料相关的通知；此外，该批租处所可重新占用作办公室或实验室用途、拆卸或翻新，而无须对危险物质及物料采取任何特别预防措施、不会招致处置、调查、评估、清洁或移走危险物质及物料的特别费用或特别程序，亦不会招致与危险物质及物料有关的监管要求或发出通知。此外，就本节而言：“特别费用”或“特别程序”是指如果危险材料的性质不是作为危险材料而不是非危险材料，则不会发生的费用或程序(视具体情况而定)。报告应包括有关清理地点的合理细节, 试运行和分析结果。如果承租人在不限制任何其他权利或补救措施的情况下未能履行本节规定的义务，房东可以在提前十五(15)个工作日书面通知承租人履行该义务，费用由承租人承担，承租人应应要求及时补偿房东所有自掏腰包的费用和合理发生的费用。承租人在本节项下的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。

尽管有上述规定，房东特此声明并向租户保证，据房东实际了解，目前大楼内、楼上或楼下不存在违反任何适用法律的危险物质，且批出的房屋没有任何危险物质。房东特此同意，它将赔偿、保护、保存和保护租户，使其免受因以下原因而招致或针对租户的任何损害、索赔、责任、损失、成本和开支(包括合理的律师费)：(A)在租户入住该房屋之前，大楼内或周围存在的任何危险物质；(B)由房东、其代理人、雇员或承包商造成的任何危险物质的泄漏；或(C)房东违反本段陈述的任何行为，以及由此产生的任何损害、索赔、责任、损失、成本和费用(包括合理的律师费)。(B)房东、其代理人、雇员或承包商造成的任何危险物质的泄漏，或(C)房东违反本款中的陈述。本赔偿义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

在本合同任何一方被要求做出任何行为(支付款项除外)、由于天灾、战争、内乱、火灾或其他伤亡、劳工困难、劳动力、材料或设备短缺、政府法规、宣布的紧急状态或公共卫生紧急状态、流行病(特别包括新冠肺炎)、政府强制检疫或旅行禁令或其他超出该方合理控制范围的原因(除该方的经济状况以外)造成或导致延误的任何情况下(“不可抗力”)

在确定完成该行为的时间时计算在内，无论该时间是由固定日期、固定时间还是“合理时间”指定的。在任何情况下，如果工作是从保险收益或谴责赔偿中支付的，则应适当考虑到要求执行此类工作的一方和要求支付此类赔偿的一方在收取此类收益和赔偿方面的延误。尽管本租约有任何相反的条款或条件，除非与本租约第一条所述的租金开始日期延迟有关，否则本节(O)的规定不得解释为允许延长承租人在根据本租约应缴交固定租金或附加租金的义务方面的时间，使承租人有依据声称本租约或承租人根据本租约承担的义务(包括但不限于承租人支付固定租金和附加租金的义务)是不可强制执行的，或给予承租人根据本租约承担的义务(包括但不限于支付固定租金和附加租金的义务)的时间延长

第十一条保证金

承租人应在签订本租约后三(3)个工作日内，向房东提交一份清洁的、不可撤销的信用证(“信用证”)，该信用证由房东合理接受的商业银行开具，用于银行业务，或规定以传真或隔夜邮寄方式开具信用证(“开证行”)，该信用证应(I)指定房东为受益人，(Ii)期限不少于一(1)年。(Iii)保证金的数额；及(Iv)在其他情况下，其形式和内容须令业主自行决定是否满意。信用证应规定：(A)业主可(一次或多次)在出示付款要求后(一次或多次)提取与信用证面值相同的金额，并附上业主的证明，证明其有权根据本租约的规定提取信用证；和(B)信用证应被视为自动续期，每次连续续签一年，且最终到期日不得早于本租赁到期日后三十(30)天，除非开证行通过联邦快递或类似的国家认可的快递，或通过挂号信或挂号信，向房东发出书面通知(以下称为“不续期通知”)，并要求在信用证到期日前不少于三十(30)天收到其选择的回执。(B)信用证应视为自动续签，且不得修改，且最终到期日不得早于本租赁到期日后三十(30)天，除非开证行通过联邦快递或类似的国家认可的快递或挂号信或挂号信向业主发出书面通知(以下称为“不续期通知”房东在收到不续签通知后，在当时由房东持有的任何信用证到期日前三十(30)天内，有权仅通过即期付款汇票行使该权利。, 开立信用证并收取其收益。

如果承租人不履行或遵守本租约中包含的任何条款和协议，则承租人应在所有适用的通知和补救期限后履行或遵守(如果根据适用法律(包括但不限于所有适用的破产法或破产法)，房东被禁止向承租人交付违约通知，则不需要向承租人发送违约通知，也不需要使用信用证)，或者承租人根据任何联邦或州破产或破产法、法律或诉讼程序提交自愿请愿书。或租户的任何义务在本租约期满或提前终止时仍未履行或未履行，包括但不限于支付任何租金，业主可提取、使用、应用或保留

全部或任何部分信用证，以支付任何租金或业主可能因上述原因而可能或可能被要求花费的任何款项为限，包括但不限于在转租房产的重新出租过程中的任何损害或不足，无论是在简易程序或业主其他重收之前或之后积累的。在每次提取、使用、申请或保留的情况下，承租人应在房东提出书面要求后的一段合理时间内，将信用证的可用余额增加到原来的数额，承租人如果没有这样做，即构成本租约的违约。在此情况下，承租人应在房东提出书面要求后的一段合理时间内，将信用证的可用余额增加到原来的数额，承租人如不这样做，即构成本租赁的违约。本合同项下信用证的适用不应被视为对房东损害赔偿的限制、违约金的支付或本租赁期最后一个月到期的月租金的支付。

如果转让房屋或房东在其中的权益发生转让，房东有权将信用证转让给买受人或承租人，而无需向房东支付任何费用，但条件是应通知承租人房东继承人的名称和地址，且房东已根据信用证条款实际将信用证转让给买受人或承租人，房东应立即免除所有退还信用证的责任。双方同意，本条款适用于将信用证转让给新房东的每一次转让或转让。承租人应签署合理必要的单据以完成信用证的转让或转让，并应支付开证行的任何转让费。

承租人承诺不会转让或阻碍，或试图转让或阻碍信用证或其任何收益，房东及其继承人或受让人不受任何此类转让、产权负担、转让企图或企图产权负担的约束。如果房东根据其合理的酌情权确定开证行的财务状况下降到令人担心开证行可能无法兑现其信用证的地步，承租人应在房东提出书面要求后三十(30)天内迅速从另一家商业银行获得符合本协议条款的替代信用证，该商业银行在马萨诸塞州波士顿设有办事处，或规定通过传真或隔夜邮寄方式开具信用证。

尽管第XI条有任何相反规定，承租人仍可在生效日期后不超过九十(90)天内提供保证金金额的现金保证金，以代替信用证。在第90天或之前，承租人应向业主提供符合本条第十一条要求的信用证，业主应在收到信用证后五(5)个工作日内将现金保证金退还给承租人。

尽管本租约有任何相反规定，只要当时不存在违约事件，并且之前也没有发生过与货币债务相关的违约事件，(A)在起租日期五(5)周年时，租户可在书面通知房东后将押金减少至1,511,763.68美元；及(B)在起租日期七(7)周年时，租户可在起租日期后将押金减少至755,881.84美元。(B)在起租日期五(5)周年时，租户可在向业主发出书面通知后，将押金减少至相当于$755,881.84的金额；及(B)在起租日期七(7)周年时，租户可将押金减少至相当于$755,881.84的金额。承租人应向房东提供替代信用证，该替代信用证

符合第XI条规定的减额信用证，房东应接受并在收到新信用证后五(5)个工作日内将替换的信用证退还给承租人，并在收到新信用证后的五(5)个工作日内将其退还给承租人，并在收到新信用证后的五(5)个工作日内将其退还给承租人。在承租人选择时，可通过以房东可接受的形式修改当时的现有信用证来制定信用证的减少，如果承租人希望通过这样的修改来制定信用证的减少，房东应与租户合理合作以实现这一点。

第12条修改

如果任何按揭的持有人或准持有人要求对本租约的任何条款进行任何修改(修改本租约规定的租金、期限、租约房产的大小、用途或位置，或大幅限制或限制承租人在本租约下的任何权利，或在实质上扩大或增加承租人在本租约下的任何义务)，或要求对本租约的任何条款进行任何修改，但修改本租约项下的租金、期限、或租约的大小、用途或位置的条款除外，承租人同意，承租人将签订包含上述各项内容的本租约修正案。

第十三条备选案文

承租人有权根据其选择将本租约的初始期限延长一年。

(1)自初始期限(“期权期限”)届满之日起五(5)年的额外期限，但业主应在初始期限届满前不少于十二(12)个月至不超过十八(18)个月收到租户关于行使其选择权的书面通知，并进一步规定届时不存在违约事件。在承租人行使上述选择权以延长初始期限之前，术语“期限”或“本租赁期限”或任何同等表述应指初始期限；在承租人行使上述选择之后，术语“期限”、“本租赁期限”或任何同等术语应指延长后的初始期限。除本租约另有明文规定外，本租约包含的所有协议及条件均适用于初始期限应如上所述延长的附加期，但尽管有上述规定，承租人无权将初始期限延长至本条款第十三条所述的五(5)年之后。如果业主在上述规定的时间内以上述方式收到行使选举的通知，则期限在收到通知后即可延长，业主无需采取任何行动。

在期权期限内，本协议项下应支付的固定租金应调整为等于(A)紧接在此之前应支付的固定租金或(B)“公平市场租金”中的较大者。

(以下定义)，由房东和租客通过勤奋和真诚的谈判过程共同确定。尽管本协议有任何相反规定，但是，如果房东和租客出于任何原因，在初始期限届满前至少六(6)个月没有就上述期权期限的“公平市场租金”达成书面协议，那么与批租房产大小和性质相同的房产的公平市场租金应由在马萨诸塞州波士顿拥有至少十(10)年办公、实验室和研发空间租赁经验的持牌房地产经纪人(就本段而言，称为“经纪人”)确定。房东和租客各指定一名经纪人。如果任何一方在收到对方经纪人姓名的通知后十五(15)天内未能通过向另一方通知该评估师的姓名来指定其经纪人，则由另一方选择的经纪人应确定公平的市场租金，其决定为最终定论。如果房东和租客指定的经纪人对公平市场租金有不同意见，但如果他们对公平市场租金的估计值之间的差额为估计值的百分之五(5%)或更小，则其估计值的平均值即为本协议所指的公平市场租金。如果房东和租客指定的经纪人对公平市场租金的数额存在分歧，并且他们对公平市场租金的估计相差超过上述估计值的百分之五(5%)，则他们应共同选择第三名符合上述资格的经纪人，该经纪人没有为房东或租客(包括该经纪人所属的公司)工作。, 而该第三经纪对公平市值租金的估计，如不大于其他两个估计中的较大者，亦不小于其他两个估计中的较小者，则就本条例而言，即为公平市值租金。如上述第三个经纪的估计大于其他两个估计中的较大者，则就本协议而言，其他两个估计中的较大者为公平市值租金；而如第三个经纪的估计小于其他两个估计中的较小者，则就本协议而言，其他两个估计中的较小者为公平市值租金。房东和租客各自支付其经纪人的服务费，如果选择第三名经纪人，则房东和租客每人支付第三名经纪人一半的服务费。

如本第XIII条所用，“公平市场租金”指租户在考虑所有相关因素后，在查尔斯敦/萨默维尔/内带子市场的一级实验室建筑中的可比空间在考虑到所有相关因素后，在租户行使期权条款之日的公平市场年租金价值，其期限与延长期限相同。

第十四条第一要约权

如在有效期内(I)建筑物内第二(2)层以上的任何空间(不包括停车场的任何部分)，包括但不限于业主扩建计划(“RoFo号楼”)，(Ii)通常称为卢瑟福大道500号的建筑物北面第二(2)层的空间，包括约64,846平方呎的可出租平方呎，并在本文件所附的图则中识别为附件I(“500 Rutherford RoFo Space”)，及(Iii)通常称为卢瑟福大道570号的建筑物内的空间，面积约为52,790平方英尺，并在随附的图则上确定为附件I(“570卢瑟福RoFo空间”)；500卢瑟福RoFo空间和570

卢瑟福·罗福空间，“非建筑的罗福空间”；而建筑RoFo空间和非建筑RoFo空间(以下简称“RoFo空间”)应可供租赁，前提是当时不存在违约事件，并且还需在本租约期限内还有五(5)年，或者房东和租客同意延长本租约，因此，如果房东收到第三方租户(或其代表)提出的租赁全部或部分RoFo空间的书面请求，则本租约期限至少还剩五(5)年，否则，如果业主收到第三方承租人(或其代表)提出的租赁全部或任何部分RoFo空间的书面请求，则RoFo空间应可供租赁，条件是本租约期限还剩五(5)年，或者房东和租客同意延长本租约期限在符合本第十四条最后一款的情况下，房东应按房东合理确定的公平市场租金将适用的RoFo空间(如建议书中所述)提供给租户，但该空间可能需要房东更准确地确定可出租面积。承租人应有十五(15)天的时间无条件接受或拒绝该提议，但须就公平市场租金的确定达成一致。租客的任何此等接受均适用于业主向租客提供的RoFo空间的整个部分(租客不得仅就如此提供的空间的一部分接受该提议)。如果承租人接受该提议，房东和承租人应对本租约进行适当的修订，承租人应根据房东批准的计划，自费完成为承租人占用该空间所需的工作。

如果承租人在上述规定的十五(15)天内接受该提议，但房东和租客在承租人接受房东的提议后十五(15)天内不能就公平的市场租金达成一致，则接受无效，承租人应被视为已撤销其对租赁上述适用RoFo空间的提议的接受。受业主就重新要约事件(定义见下文)的义务的约束，前述权利是一次性的，因为它与特定的RoFo Space有关，一旦房东对该特定的RoFo Space提出要约，无论该要约被租户接受、拒绝或视为已被拒绝或撤销，则本章程所载的第一要约权和本第十四条关于该特定RoFo Space的权利无效，不再具有进一步的效力和效力。

尽管如上所述，如果房东向租户提供以前向租户提供的适用RoFo空间的经济条款(考虑了租金和其他经济条款)低于租户在上述解除或被视为解除之前最后一次向租户提供的经济条款的95%(95%)(“重新报价事件”)，房东应向租户重新提供该适用RoFo空间(按照上述相同的条款、条件和程序)。为清楚起见，只要业主已遵守第XVI条的条款和条件，在业主立即与第三方承租人签订先前提供给承租人的RoFo空间的任何部分的租约后，本第16条应终止，并且对RoFo空间的该适用部分不再具有任何效力或效力。

承租人特此承认并同意，承租人有权获得租赁500卢瑟福RoFo空间的权利受制于剑桥学院的权利，剑桥学院是570卢瑟福RoFo空间的现有租户，房东没有义务向租户提供或租赁500卢瑟福RoFo空间的任何部分，除非或直到剑桥学院放弃或未能行使其对该空间的权利。此外，承租人在此承认并同意房东没有义务向承租人提供

租赁570卢瑟福RoFo空间的机会(I)如果剑桥学院行使任何权利续签该570卢瑟福RoFo空间的租约，或者业主希望就570卢瑟福RoFo空间续签该租约给剑桥学院，或(Ii)如果500卢瑟福RoFo空间的当前租户Indigo AG，Inc.行使任何权利续签该500卢瑟福RoFo空间的租约，或者房东希望以其他方式续订该500卢瑟福RoFo空间的租约，则有机会租赁500卢瑟福RoFo空间

第十五条标牌

业主同意向租户提供大楼大堂名录和二(2)层公共大厅的名单，并在大楼入口旁边提供双方同意的大楼标准标牌，费用由业主承担(受本条款第五条(C)项的限制)。承租人有权自行承担费用，在建筑物的正面安装一(1)个外观无照明标志，该标志的图形和大小与本合同附件G所示位置基本相似。该等外部指示牌须经业主审核及批准建造该等指示牌所用的材料及附连于建筑物的方法，而该项批准不得无理扣留、附加条件或拖延。承租人应自行承担成本和费用，负责获得该等外部标牌的任何许可和批准，并应自费负责维护该等外部标牌的良好状态，在租约期满或提前终止时拆除该等外部标牌，以及修复因拆除该等外部标牌而造成的任何损坏。

房东应在合理需要的情况下与租户就任何此类许可或批准进行合作。

第十六条氮气储罐储存区

在租赁期内，承租人有权独家使用大楼附近的某个户外区域，面积约2479平方英尺，并在本合同所附图则中标示为“氮气罐衬垫区域”(“氮气储罐衬垫区域”)，用于安装、维护和使用混凝土衬垫(“氮气储罐衬垫”)，该混凝土衬垫用于安装、储存、维护和操作租户业务中使用的氮气储罐(“氮气储罐衬垫”)，费用和费用由承租人自负。(“氮气储罐衬垫区域”)在本合同附件中标示为“氮气储罐区域”(“氮气储罐区域”)，用于安装、维护和使用混凝土衬垫(“氮气储罐区域”)，费用由租户自负。该等氮气罐垫、氮气罐及氮气罐设备的安装须经业主审核及批准其图则及规格，而批准不得无理扣留、附加条件或拖延。承租人在此承认并同意，使用、安装、更换和/或维护氮气罐衬垫、氮气罐和/或氮气罐设备的风险、成本和费用由承租人承担，房东不承担任何责任。承租人承认并同意，其应独自负责获得任何适用政府机构的同意、批准或其他权利，以安装和/或使用该等氮气罐、氮气罐和/或氮气罐设备。租户使用氮气罐垫、氮气罐和/或

氮气储罐设备应被视为承租人的声明和保证，承租人已获得所需的任何和所有批准、同意和权利，承租人应赔偿房东，并使其免受因承租人未能获得任何此类批准或同意而造成的任何责任、成本、费用或损害。承租人应负责维护氮气罐衬垫、氮气罐和氮气罐设备处于良好和安全的状态，并遵守所有适用法律，并应迅速修复因承租人安装、使用、维护、维修、更换、操作或拆除氮气罐衬垫、氮气罐和/或氮气罐设备而对氮气罐衬垫、氮气罐和/或氮气罐设备以及因承租人安装、使用、维护、维修、更换、操作或拆除氮气罐衬垫、氮气罐和/或氮气罐设备造成或导致的任何和所有损坏。所有成本和开支，包括但不限于使氮气罐垫、氮气罐和/或氮气罐设备可操作的公用服务供应线路的成本，应由承租人单独承担，房东不收取任何费用、成本或费用。租赁期届满或提前终止时，如果业主在租期届满或提前终止前提出书面要求，承租人应立即拆除氮气罐和/或氮气罐设备及任何相关设备，承租人应修复因租户移走而对房屋、建筑物或财产造成或造成的任何损坏，但氮气罐衬垫和氮气罐衬垫周围的围栏应保留，不需要拆除。承租人应及时以书面形式通知业主与氮气罐和/或氮气罐设备有关的任何泄漏、燃料或其他危险物质和材料的泄漏、释放或排放。, 和/或任何相关设备。

[签名显示在下面的页面上]

自上文第一次写明的日期起，以两份或两份以上的副本作为密封文书签立。

房东：

胡德公园有限责任公司

马萨诸塞州一家有限责任公司

作者：卡特蒙特管理公司及其经理

作者：克里斯托弗·P·卡内布

姓名：克里斯托弗·P·卡内布(Christopher P.Kaneb)职位：副总统

租户：

芬奇治疗公司

特拉华州一家公司

作者：/s/马克·史密斯

姓名：马克·史密斯(Mark Smith)

职务：总裁

作者：/s/格雷戈里·佩里

姓名：格雷戈里·佩里(Gregory Perry)

职务：财务主管

IW 12789790。I/50号州际公路