附件10.1

租契的第三次修订

租赁的第三项修正案(“第三修正案”)于2021年11月1日(“生效日期”)由特拉华州有限合伙企业(房东)HCP LS Redwood City LLC和特拉华州公司(“承租人”)革命医药公司之间作出并签订。

R E C I T A L S：

A.业主和租客是日期为2015年1月15日的租约(“原始租约”)的双方，该租约经日期为2016年9月16日的“租约第一修正案”(“第一修正案”)和2020年4月17日的某些“租约第二修正案”(“第二修正案”)修订，根据该修正案，租户租赁约61,399个RSF(“现有物业”)，包括

(I)包含约41,916个RSF的某些物业(“700个处所”)包括位于加利福尼亚州红杉市Saginaw Drive 700号的整个建筑(“700大楼”)及(Ii)该等包含约19,483个RSF的特定处所(“300个处所”)包含位于加利福尼亚州Redwood City的Saginaw Drive 300号的整个建筑(“300号楼”)，该等物业(“700个处所”)包含约41,916个RSF，包括位于加利福尼亚州雷德伍德城Saginaw Drive 700号的整个建筑(“700大楼”)。

B.招标人希望扩大现有房产，使其包括约41,445 RSF(“第二扩建房产”)组成的特定空间，包括位于加利福尼亚州红杉市萨吉诺大道800号的大楼(“800大楼”)的所有可出租面积，如本合同附件A所示，并作为本合同的一部分，并对本租约进行其他修改，业主和租户希望按照下文规定修改本租约。

A G R E M E N T：

因此，现在，考虑到前述陈述和本协议中包含的相互契约，并出于其他善意和有价值的代价(在此确认这些代价的收据和充分性)，本协议双方特此协议如下：

1.大写术语。此处使用的所有大写术语的含义与租赁中给出的此类术语的含义相同，除非被本第三修正案的条款明确取代。

2.房屋的改装。自2021年11月7日(“第二次扩建开始日期”)起，租户应从业主处租赁，业主应将第二次扩建房屋出租给租户。业主于房东向租客提供第二扩建物业之钥匙或通行证之日(“管有日期”)，即视为已将第二扩建物业交予租客管有，租客无须为此采取任何行动。如因任何原因，业主迟迟未能将第二期扩建物业交予租客，则业主不受影响。

不承担任何责任，本租约的有效性不受影响，但租户在租赁日之前没有义务支付租金。因此，自第二次扩建开始日期起，现有房产应增加，以包括第二次扩建房产。房东和租客特此承认，在现有房产的基础上增加第二个扩建房产，自第二次扩建开始之日起生效，将使房产的面积增加到大约102,844 RSF。现有房屋和第二扩建房屋以下统称为“房屋”。经修订的租约中对建筑物的所有提述应指

(I)当上下文适用于700大楼或位于700大楼内的处所的任何部分时，700大楼；(Ii)300大楼，当上下文适用于300大楼或位于300大楼内的处所的任何部分时；(Iii)800大楼，当上下文适用于700大楼或位于800大楼内的处所的任何部分时；以及(Iv)700大楼、300大楼和800大楼中的每一个，当上下文适用于这些建筑物中的每一个时。

3.1.第二个扩张期。业主及租客确认，根据租约条款，租客对现有物业的租约将于2030年12月31日到期。尽管租契有任何相反规定，现延长现有物业的租约年期，并与第二期扩建物业的租约年期于2033年11月30日(“新期满日期”)同时届满，除非租约按经据此修订的租契规定较早终止，否则租约将于2033年11月30日(“新到期日”)终止。自第二次扩容开始之日起至新期满之日止的一段时间，在本合同中称为“第二次扩容期限”。

3.2选择权期限。房东和租客确认并同意，承租人应继续有一(1)个选择权，根据原租约第2.2条和第二修正案第3.2条的条款，将租期延长十(10)年；然而，(I)其中所有提及“初始租期”应被视为指“第二次扩展期限”，(Ii)该权利将适用于整个物业(即现有物业及第二扩建物业)，及(Iii)承租人只可就整个物业(即现有物业及第二扩建物业)行使该选择权；及(Iii)承租人只可就整个物业(即现有物业及第二扩建物业)行使该选择权；及(Iii)承租人只可就整个物业(即现有物业及第二扩建物业)行使该选择权。

4.1.700处所。尽管经修订的租约中有任何相反规定，但在2031年1月1日之前，承租人应继续按照租约条款支付700处房产的基本租金。从2031年1月1日开始，并持续到第二个扩张期的剩余时间，租户应向业主支付700处房产的每月基本租金分期付款，如下所示：

年化基本租金

基本租金按月分期付款

每个RSF的大概月租金

$3,564,737.62

$297,061.47

$7.09

$3,689,503.44

$307,458.62

$7.34

$3,818,636.06

$318,219.67

$7.59

$3,952,288.32

$329,357.36

$7.86

2031年1月1日-

2031年4月31日

2031年5月1日-

2032年4月30日

2032年5月1日-

2033年4月30日

2033年5月1日-

11月30日，

2033

4.2.300处所。尽管经修订的租约中有任何相反规定，但在2031年1月1日之前，承租人应继续按照租约条款支付300处房产的基本租金。从2031年1月1日开始，并持续到第二个扩张期的剩余时间，租户应向业主支付300处房产的每月基本租金分期付款，如下所示：

年化基本租金

基本租金按月分期付款

每个RSF的大概月租金

$1,714,920.21

$142,910.02

$7.34

$1,774,942.42

$147,911.87

$7.59

$1,837,065.40

$153,088.78

$7.86

2031年1月1日-

2031年12月31日

2032年1月1日-

2032年12月31日

2033年1月1日-

2033年11月30日

4.3.第二次扩建房舍。自第二次扩建开始之日起至第二次扩建期间，承租人应按月向业主支付第二次扩建房屋的基本租金如下：

2022年11月30日$2,685,636.00$223,803.00$5.40

2022年12月1日-

$2,779,633.26

$231,636.11

$5.59

$2,876,920.42

$239,743.37

$5.78

$2,977,612.64

$248,134.39

$5.99

$3,081,829.08

$256,819.09

$6.20

$3,189,693.10

$265,807.76

$6.41

$3,301,332.36

$275,111.03

$6.64

$3,416,878.99

$284,739.92

$6.87

$3,536,469.75

$294,705.81

$7.11

$3,660,246.20

$305,020.52

$7.36

$3,788,354.81

$315,696.23

$7.62

$3,920,947.23

$326,745.60

$7.88

2023年12月1日-

2024年11月30日

2024年12月1日-

2025年11月30日

2025年12月1日-

2026年11月30日

2026年12月1日-

2027年11月30日

2027年12月1日-

2028年11月30日

2028年12月1日-

2029年11月30日

2029年12月1日-

2030年11月30日

2030年12月1日-

2031年11月30日

2031年12月1日-

2032年11月30日

2032年12月1日-

2033年11月30日

4.4.第二次扩建物业降低了基本租金。倘若承租人当时并无拖欠租约(现予修订)，则在自2021年12月1日起至2022年1月30日止的期间(“第二次扩展租金减免期间”)内，承租人并无责任只在该第二次扩张租金减免期间(“第二次扩张租金减免”)支付任何原本可归因于第二次扩展物业的基本租金(“第二次扩展租金减免”)。业主和租客承认，第二次扩展租金减免的总金额为447,606.00美元(即每月223,803.00美元)。承租人确认并同意，上述第二次扩展租金减免已授予承租人，作为订立本第三修正案以及同意支付租金和履行租约中其他要求的条款和条件(经此修订)的额外代价。如果承租人在第二次扩展租金减免期间根据租约(经修订)违约，并且未能在根据租约(经修订)允许补救的通知和补救期限(如有)内纠正该违约，则第二次扩展租金减免的未使用部分的美元金额，截至#年期满时的金额为1,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000

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这一治愈期应转换为信用，适用于第二个扩展期限结束时适用的基本租金，然后承租人有义务开始支付第二个扩展房产的基本租金。

5.1.现有处所。承租人应根据租约条款继续支付承租人与现有房产相关的直接费用份额。

5.2.二次扩建房舍。自第二次扩建开始日期起，承租人应根据租约条款支付承租人应分担的与第二次扩建物业相关的直接费用，但关于计算与第二次扩建物业相关的承租人应分担的直接费用，承租人应占800号楼的100%。

6.第二次扩建场地的条件。房东没有义务提供或支付与改善第二扩建房屋有关的任何改善工程或服务，承租人应接受第二扩建房屋目前的“现状”状况。承租人应接受所有实验室服务、工艺公用设施和应急发电机的现有状态，并由承租人独自承担与其有条件使用相关的所有费用。尽管有前述规定或租约中的任何相反规定，业主应自行承担费用(不应被视为运营费用)，修理或更换为第二次扩建提供服务的屋顶、屋顶膜或建筑系统的任何故障或不能使用的部分，并应在第一(1)年期间保持其良好的工作状态^ST(“保修期”)，但不得因租户、其分租户和/或受让人(如有)或任何被收购、出售或与租户合并的公司(统称“租户损坏”)的误用、不当行为、损坏、破坏、遗漏和/或疏忽而导致维修或更换，或由租户或其代表建造的任何修改、改动或改进造成。房东应与承租人协调工作，并应利用商业上合理的努力，以最大限度地减少对承租人使用房屋的干扰的方式进行同样的工作。如果房东根据本第6条要求进行的维修部分是由于租户损坏而有必要的，那么如果房东的保险不承保同样的费用，承租人应向房东补偿公平比例的修理费。业主及租客承认租客已根据租约占用现有物业，因此租客继续接受现有物业的现有“原状”。除本合同附件中作为附件B的承租人工作书另有规定外，业主没有义务提供或支付与改善现有房屋有关的任何改善工程或服务，承租人应根据承租人工作书的条款对现有房屋进行改善。

7.1.自本第三修正案之日起，本租约第11.2节中对“建筑物”的所有引用在此修改为“700号楼、300号楼或800号楼(视适用情况而定)”。此外，除业主根据租约第11.2条享有的权利外，

-5-

在满足第11.2节中规定的条件的情况下终止经修订的租约，业主还有权选择仅终止租户对700号楼、300号楼或800号楼中某一栋的部分房产的租赁，在这种情况下，租户对未终止的大楼中的部分房产的租赁将保持完全有效。

根据其合理酌情决定权(例如，与任何或全部项目的融资、再融资或出售有关)，要求700号楼、300号楼和800号楼的每一栋都有单独的租约。如果房东合理要求，双方同意将修改后的租约分成单独的租约，费用和费用由房东承担；但由此产生的分叉租约，在集体基础上，(I)条款与修订后的租约条款相同(但在任何情况下，承租人只能合理转让给其中一份租约的某些权利不得在另一份租约中重复)，以及(Ii)其形式和实质都是合理批准的，并且(Ii)在任何情况下，租户的某些权利不得在另一份此类租约中重复，且(Ii)在形式和实质上均应得到合理的批准(但在任何情况下，承租人仅可合理转让给其中一份租约的某些权利不得在另一份此类租约中重复)如果房东提出要求，房东和租客应在房东书面选择并交付给租户后三十(30)天内签署此类分叉的替换租约，除非房东提出要求，否则房东和租客应满足本条款第8条的要求。

9.经纪人。房东和租户在此相互保证，除仲量联行和世邦魏理仕，Inc.(以下简称“经纪人”)外，他们从未与任何房地产经纪人或代理人进行过与本第三修正案谈判有关的交易，他们也不知道任何其他房地产经纪人或代理人有权收取与本第三修正案有关的佣金。每一方都同意赔偿和保护另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决以及费用和开支(包括但不限于合理的律师费)的伤害，并使另一方不受任何索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决以及费用和费用(包括但不限于合理的律师费)的伤害，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决和费用和费用(包括但不限于合理的律师费)据称是由于赔偿方与任何房地产经纪人或经纪人(经纪人除外)进行交易而欠下的，这些索赔、要求、损失、责任、诉讼、判决和费用与费用和费用(包括但不限于合理的律师费)有关。房东应根据另一项协议支付经纪人的费用和佣金。本第9款的条款在租赁期限期满或提前终止后继续有效，并在此修正后继续生效。

10.停车。自第二次扩建开始日期起生效，并持续至第二次扩建期间，租约摘要第9节规定的停车位比率也适用于第二次扩建房产。

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11.标牌。自第二次扩建开始之日起生效，原租约第二十三条的条款也适用于第二次扩建房产。

信用证；增加信用证金额。房东目前持有的信用证金额为870,277.56美元。关于第三修正案，房东和租客同意信用证金额应增加到一个新的总额，相当于1,523,768.76美元(“新信用证金额”)。因此，在生效日期后十五(15)天内，承租人应向业主提供(I)修改后的信用证金额的新信用证，新信用证符合租约的要求，房东应同时退还现有信用证，或(Ii)修改信用证(以房东合理接受的形式和内容)，以便修改后的信用证与新信用证金额一致。

13.司法参照。尽管租约中有任何相反的规定，双方特此在适用法律允许的最大范围内，放弃在因租约引起或与租约有关的任何诉讼中接受陪审团审判的权利。如果根据加州法律，租约中的陪审团豁免条款不能强制执行，则应适用以下条款。双方的愿望和意图是商定一种机制和程序，根据该机制和程序，由租约引起的或与房产有关的争议和纠纷将迅速和迅速地得到解决。因此，除非法或强制扣留者的诉讼或关于预先判决的扣押补救措施外，本合同任何一方针对另一方(和/或针对其高级管理人员、董事、雇员、代理人或子公司或附属实体)提起的任何诉讼、诉讼或反索赔，无论是因租赁、租户使用或占用房产而引起的或以任何方式与之相关的任何事项，以及/或任何伤害或损害索赔，无论是合同上的、侵权行为的还是其他方面的，都应由仲裁员审理并解决。第638-645.1条(首尾两条包括在内)(可予修订，或其任何后续法规)(“裁判条款”)。启动司法参考程序的任何费用以及所有收费和由裁判产生的费用应由发起该程序的一方支付(但如果任何一方要求记者，则记者应在被请求的所有程序中在场，而该记者的费用--除其他当事人订购的复印件--应由提出请求的一方承担)；但是，费用和费用的分配，包括任何启动费用，应由提出该程序的一方承担；但是，费用和费用的分配，包括任何启动费用，均应由提出该程序的一方承担；但是，费用和费用的分配，包括任何启动费用，均应由提出该程序的一方承担。, 这类诉讼的最终结果将根据租约的规定最终确定。诉讼地点应在房产所在的县。在任何一方收到根据第13条提出的解决任何争议或争议的书面请求后十(10)天内，双方应商定一名单独的裁判，该裁判将审理所有问题，无论是事实还是法律问题，并报告对这些问题的裁决和判决

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裁判部门要求的问题。如果双方不能在这十(10)天内就裁判达成一致，则任何一方此后都可以在房屋所在的县提起诉讼，以便根据裁判部分的规定任命一名裁判。如果裁判员是由法院指定的，裁判员应是一名中立、公正的退休法官，在JAMS、美国仲裁协会或类似的调解/仲裁机构中，对待裁决的相关事项具有丰富的经验。任何一方都可以根据裁判部分所列的任何理由对推荐的裁判提出质疑。裁判有权决定所有事实和法律问题，并报告他或她在这些问题上的决定，并有权为提交给裁判的任何诉讼理由(包括根据租约判给律师费和费用)发布在法律或衡平法上可用的所有公认补救措施。但是，裁判员无权判给惩罚性赔偿，或租约明文规定不允许的任何其他损害赔偿，双方特此放弃任何追讨此类损害赔偿的权利。双方应有权按照加州民事诉讼法典的规定进行所有证据开示，裁判员应监督证据开示，并可以与任何初审法院法官相同的方式执行所有证据开示令，并有权监管证据开示，并有权发出和执行加州法律规定的传票、保护令和其他对证据开示的限制。转介程序应按照加州法律(包括证据规则)进行，在所有方面，推荐人应遵循转介程序时适用的加州法律。双方当事人应当及时、勤奋地相互配合，配合裁判工作。, 并应采取必要的行动，以便根据第13条的规定迅速解决争议或争议。在这方面，双方同意双方和裁判应尽最大努力确保(A)在指定裁判之日起不超过六(6)个月内进行证据开示，但不包括关于证据开示的动议，以及(B)审判日期定在指定裁判之日起九(9)个月内。在此方面，当事各方和裁判应尽最大努力确保(A)在指定裁判之日起不超过六(6)个月内进行证据开示，以及(B)将审判日期定在指定裁判之日起九(9)个月内。根据加州民事诉讼法典第644条，裁判对整个问题的裁决必须作为法院的裁决，在向法院书记员或如果没有书记员的情况下向法官提交判决书时，可以同样的方式登录判决，犹如诉讼已由法院审判一样。(注：根据加州民事诉讼法典第644条，裁判员就整个问题所作的裁决必须作为法院的裁决，在向法院书记员或(如果没有书记员)法官提交裁决书时，可以同样的方式登录判决，犹如诉讼已由法院审理一样)。裁判员的任何决定和/或在其上登录的判决或其他命令均可上诉，上诉的程度和方式与该决定、判决或命令如由适当地点的上级法院的法官作出时可上诉的程度和方式相同。

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如下所示。裁判员应在他/她的判决书中陈述他/她对事实的发现和法律结论。双方意欲根据民事诉讼法具体执行本一般参考协议。本条第13条并不损害任何一方从有管辖权的法院获得临时救济或其他衡平法补救的权利，该权利在民事诉讼法典和/或适用的法院规则下是可以获得的。

14.陈述披露及相关条款。根据《加州民法典》1938节的规定，房东特此向租户披露，租户特此确认，该项目、建筑、现有房产和第二扩建房产未经过认证接入专家(CASP)的检查。

15.签名。双方同意并同意，本第三修正案可通过传真、.pdf文件的电子邮件或使用电子签名技术(例如，通过DocuSign或类似的电子签名技术)签署和/或传输，并且该签署的电子记录应与带有该方手写签名的纸质副本一样有效且对签署方具有约束力。双方进一步同意并同意：(1)只要一方使用电子签名技术签署本第三修正案，点击“签署”，该当事人即以电子方式签署本第三修正案，(2)出于有效性、可执行性和可采纳性的目的，本第三修正案上的电子签名应与手写签名同等对待。

16.没有进一步的修改。除本第三修正案所述外，本租约的所有条款和规定均适用于第二扩建物业，并且保持不变和完全有效。

[签名在下一页紧随其后]

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兹证明，本第三修正案已于上文第一次写明的日期生效。

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附件A

二次扩建房舍概貌

二次扩建房舍

附件A

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附件B

附件A

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租户工作书

业主及租客确认租客已根据租约占用现有物业。除本合同特别规定外，房东没有义务在现有房产中建造或安装任何形式的改善或设施，承租人应继续接受现有房产目前的“现状”状态。尽管有上述规定，自2022年1月1日起，租户有权获得相当于以下金额的一次性租户改善津贴(“租户改善津贴”)

1,227,980.00元(即现有处所每平方尺租金约为20.00元)，用以支付只永久附贴于现有处所的租户改善设施的初步设计和建造费用(下称“租户改善设施”)。租户改善津贴将按照第二修正案附件B所附租户工作书第2.2.2节的规定发放。承租人改建应按照原租约第八条的条款和条件施工。在任何情况下，业主均无责任在2022年12月31日(“租户改善日期外”)之后支付租客改善津贴的任何部分，亦无责任支付任何超过租客改善津贴的款额，以进行租客改善工程。承租人改善津贴(如果有的话)的任何部分在外部TI日期之后都不能供承租人使用。

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