mpw-10q_20210930.htm

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美国

美国证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格10-Q

☒	根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条规定的季度报告

在截至本季度末的季度内2021年9月30日

或

☐	根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告

的过渡期至

佣金档案编号001-32559

佣金档案编号333-177186

医疗财产信托公司。

MPT运营合伙公司，L.P.

(注册人的确切姓名载于其约章)

马里兰州

特拉华州

20-0191742

20-0242069

(述明或其他司法管辖权

公司或组织)

(I.R.S.雇主

识别号码)

1000个城市中心大道, 501套房

伯明翰, 艾尔

35242

(主要行政办公室地址)

(邮政编码)

注册人的电话号码，包括区号：(205) 969-3755

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短期限内)提交了1934年《证券交易法》(Securities Exchange Act)第13节或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否一直遵守此类提交要求。是 ☒*☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规第405条规定必须提交的每个互动数据文件。是 ☒*☐

用复选标记表示注册人是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速文件管理器	☒(仅限医疗财产信托公司)	加速的文件管理器	☐
非加速文件服务器	☒(仅限MPT Operating Partnership，L.P.)	规模较小的新闻报道公司	☐
		新兴市场成长型公司	☐

如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第13(A)条提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

每节课的标题	交易代码	注册的每个交易所的名称
医疗财产信托公司的普通股，每股票面价值0.001美元。	MPW	纽约证券交易所

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。☐*☒

截至2021年11月1日，医疗财产信托公司596.3百万股普通股，面值0.001美元，已发行。

解释性注释

这份报告综合了马里兰州医疗财产信托公司(Medical Properties Trust，Inc.)截至2021年9月30日的三个月和九个月的Form 10-Q季度报告，以及特拉华州的有限合伙企业MPT Operating Partnership，L.P.，医疗财产信托公司几乎所有的业务都是通过该公司进行的。除另有说明或文意另有所指外，本报告中提及的“我们”、“医疗地产”或“公司”均指医疗地产信托有限公司及其合并子公司，包括MPT Operating Partnership，L.P.。除另有说明或文意另有所指外，所有提及的“运营合伙”均指MPT Operating Partnership，L.P.及其合并子公司。

医疗财产信托公司。和MPT运营合伙企业L.P.

和子公司

表格10-Q季度报告

截至2021年9月30日的季度

	页面
第一部分-财务信息	3
项目1财务报表	3
医疗财产信托公司及其子公司
截至2021年9月30日和2020年12月31日的压缩合并资产负债表	3
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的简明合并净收入报表	4
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的简明综合全面收益表	5
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的简明合并权益报表	6
截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月简明现金流量表	8
MPT运营合伙公司、L.P.及其子公司
截至2021年9月30日和2020年12月31日的压缩合并资产负债表	9
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的简明合并净收入报表	10
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的简明综合全面收益表	11
截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月的简明合并资本报表	12
截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月简明现金流量表	14
医疗财产信托公司和MPT运营伙伴公司，L.P.
简明合并财务报表附注	15
项目2管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	28
第3项关于市场风险的定量和定性披露	40
项目4控制和程序	41
第二部分-其他资料	42
项目1法律诉讼	42
项目1A风险因素	42
第二项未登记的股权证券销售和收益使用	42
第3项高级证券违约	42
第(4)项矿山安全信息披露	42
项目5其他信息	42
项目6展品	43
签名	44

第一部分-财务信息

第一项财务报表。

医疗财产信托公司。和子公司

简明综合资产负债表

	9月30日， 2021			12月31日， 2020
(单位为千，每股除外)	(未经审计)			(注2)
资产
房地产资产
土地、建筑物和装修、无形租赁资产以及其他	$	13,244,403		$	12,078,927
融资租赁投资		2,042,585			2,010,922
持有待售房地产		1,096,475			—
按揭贷款		200,285			248,080
房地产资产总投资		16,583,748			14,337,929
累计折旧和摊销		(936,289	)		(833,529	)
房地产资产净投资		15,647,459			13,504,400
现金和现金等价物		349,652			549,884
应收利息和租金		64,622			46,208
直线应收租金		661,429			490,462
股权投资		1,170,171			1,123,623
其他贷款		1,502,677			858,368
其他资产		315,977			256,069
总资产	$	19,711,987		$	16,829,014
负债和权益
负债
债务，净额	$	10,581,023		$	8,865,458
应付账款和应计费用		595,003			438,750
递延收入		19,739			36,177
对租户的义务和其他租赁责任		157,488			144,772
总负债		11,353,253			9,485,157
权益
优先股，$0.001票面价值。授权10,000股份；不是流通股		—			—
普通股，$0.001票面价值。授权750,000股份；已发行和未偿还的债券-596,145股票于2021年9月30日及 541,419股票于2020年12月31日		596			541
额外实收资本		8,541,092			7,461,503
超过净收入的分配		(117,733	)		(71,411	)
累计其他综合损失		(69,843	)		(51,324	)
库存股，按成本价计算		(777	)		(777	)
总医疗财产信托公司股东权益		8,353,335			7,338,532
非控制性权益		5,399			5,325
总股本		8,358,734			7,343,857
负债和权益总额	$	19,711,987		$	16,829,014

见简明合并财务报表附注。

医疗财产信托公司。和子公司

简明合并净利润报表

(未经审计)

	在这三个月里截至9月30日，						在这九个月里截至9月30日，
(单位为千，每股除外)	2021			2020			2021			2020
收入
房租已计费	$	242,211		$	192,953		$	672,425		$	538,277
直线租金		64,637			51,125			174,975			103,697
融资租赁收入		50,667			52,544			151,898			157,469
利息和其他收入		33,264			32,836			136,038			115,989
总收入		390,779			329,458			1,135,336			915,432
费用
利息		94,132			82,263			273,409			243,538
房地产折旧及摊销		85,039			69,665			237,050			192,049
与物业相关		7,128			5,897			31,265			19,178
一般事务和行政事务		36,694			31,718			107,312			97,121
总费用		222,993			189,543			649,036			551,886
其他收入(费用)
房地产销售损益		9,294			(927	)		8,896			(2,703	)
房地产减值费用		—			—			—			(19,006	)
股权收益		7,193			5,893			21,633			15,263
债务再融资和未使用的融资成本		—			—			(2,339	)		(611	)
其他(包括股权证券按市值计价的调整)		(2,276	)		2,461			4,747			(9,499	)
其他收入(费用)合计		14,211			7,427			32,937			(16,556	)

所得税前收入		181,997			147,342			519,237			346,990
所得税费用		(10,602	)		(15,985	)		(69,141	)		(24,824	)

净收入		171,395			131,357			450,096			322,166
可归因于非控股权益的净收入		(258	)		(251	)		(611	)		(600	)
净利润可归因于MPT和普通股股东	$	171,137		$	131,106		$	449,485		$	321,566

普通股每股收益-基本和稀释后收益
MPT普通股股东应占净收益	$	0.29		$	0.25		$	0.76		$	0.61

加权平均流通股-基本		595,119			531,095			586,291			526,651
加权平均流通股-稀释		597,320			532,436			587,971			527,832

宣布的每股普通股股息	$	0.28		$	0.27		$	0.84		$	0.81

见简明合并财务报表附注。

医疗财产信托公司。和子公司

简明综合全面收益表

(未经审计)

	在这三个月里截至9月30日，						在这九个月里截至9月30日，
(单位：千)	2021			2020			2021			2020
净收入	$	171,395		$	131,357		$	450,096		$	322,166
其他全面收入：
利率互换未实现收益(亏损)，税后净额		8,847			(2,624	)		28,558			(35,635	)
外币折算(亏损)收益		(25,191	)		19,983			(47,077	)		2,886
综合收益总额		155,051			148,716			431,577			289,417
非控股权益应占综合收益		(258	)		(251	)		(611	)		(600	)
可归因于MPT普通股的全面收入三个股东中的一个	$	154,793		$	148,465		$	430,966		$	288,817

见简明合并财务报表附注。

医疗财产信托公司。和子公司

简明合并权益表

(未经审计)

	择优				普普通通
(单位为千，每股除外)	股票		帕尔价值		股票		帕尔价值		其他内容实缴资本		分配在……里面超过净收入			累计其他全面损失			财务处股票			非- 控管利益			总计权益
2020年12月31日的余额		—	$	—		541,419	$	541	$	7,461,503	$	(71,411	)	$	(51,324	)	$	(777	)	$	5,325		$	7,343,857
净收入		—		—		—		—		—		163,783			—			—			97			163,880
利率掉期未实现收益，净额免税额		—		—		—		—		—		—			15,504			—			—			15,504
外币兑换损失		—		—		—		—		—		—			(30,900	)		—			—			(30,900	)
股票归属和摊销 *基于股票的薪酬		—		—		1,741		2		12,262		—			—			—			—			12,264
对非控股权益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(193	)		(193	)
发售所得款项(扣除 (发行成本)		—		—		39,949		40		779,201		—			—			—			—			779,241
宣布的股息($0.28每 (普通股)		—		—		—		—		—		(163,443	)		—			—			—			(163,443	)
2021年3月31日的余额		—	$	—		583,109	$	583	$	8,252,966	$	(71,071	)	$	(66,720	)	$	(777	)	$	5,229		$	8,120,210
净收入		—		—		—		—		—		114,565			—			—			256			114,821
利率掉期未实现收益，净额免税额		—		—		—		—		—		—			4,207			—			—			4,207
外币折算收益		—		—		—		—		—		—			9,014			—			—			9,014
股票归属和摊销 *基于股票的薪酬		—		—		176		—		12,771		—			—			—			—			12,771
对非控股权益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(142	)		(142	)
发售所得款项(扣除 (发行成本)		—		—		5,679		6		121,327		—			—			—			—			121,333
宣布的股息($0.28每 (普通股)		—		—		—		—		—		(165,133	)		—			—			—			(165,133	)
2021年6月30日的余额		—	$	—		588,964	$	589	$	8,387,064	$	(121,639	)	$	(53,499	)	$	(777	)	$	5,343		$	8,217,081
净收入		—		—		—		—		—		171,137			—			—			258			171,395
利率掉期未实现收益，净额免税额		—		—		—		—		—		—			8,847			—			—			8,847
外币兑换损失		—		—		—		—		—		—			(25,191	)		—			—			(25,191	)
股票归属和摊销 *基于股票的薪酬		—		—		218		—		13,555		—			—			—			—			13,555
对非控股权益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(202	)		(202	)
发售所得款项(扣除 (发行成本)		—		—		6,963		7		140,473		—			—			—			—			140,480
宣布的股息($0.28每 (普通股)		—		—		—		—		—		(167,231	)		—			—			—			(167,231	)
2021年9月30日的余额		—	$	—		596,145	$	596	$	8,541,092	$	(117,733	)	$	(69,843	)	$	(777	)	$	5,399		$	8,358,734

见简明合并财务报表附注。

医疗财产信托公司。和子公司

简明合并权益表

(未经审计)

	择优				普普通通
(单位为千，每股除外)	股票		帕尔价值		股票		帕尔价值		其他内容实缴资本		留用收益 (赤字)			累计其他全面损失			财务处股票			非- 控管利益			总计权益
2019年12月31日的余额		—	$	—		517,522	$	518	$	7,008,199	$	83,012		$	(62,905	)	$	(777	)	$	107		$	7,028,154
净收入		—		—		—		—		—		80,992			—			—			165			81,157
会计变更的累积影响三个原则：		—		—		—		—		—		(8,399	)		—			—			—			(8,399	)
利率掉期未实现亏损，净额免税额		—		—		—		—		—		—			(25,103	)		—			—			(25,103	)
外币兑换损失		—		—		—		—		—		—			(23,272	)		—			—			(23,272	)
股票归属和摊销 *基于股票的薪酬		—		—		2,312		2		10,034		—			—			—			—			10,036
对非控股权益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(165	)		(165	)
发售所得款项(扣除 (发行成本)		—		—		2,601		2		61,680		—			—			—			—			61,682
宣布的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(141,580	)		—			—			—			(141,580	)
2020年3月31日的余额		—	$	—		522,435	$	522	$	7,079,913	$	14,025		$	(111,280	)	$	(777	)	$	107		$	6,982,510
净收入		—		—		—		—		—		109,468			—			—			184			109,652
利率掉期未实现亏损，净额免税额		—		—		—		—		—		—			(7,908	)		—			—			(7,908	)
外币折算收益		—		—		—		—		—		—			6,175			—			—			6,175
股票归属和摊销 *基于股票的薪酬		—		—		189		1		12,191		—			—			—			—			12,192
对非控股权益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(185	)		(185	)
发售所得款项(扣除 (发行成本)		—		—		6,017		6		108,099		—			—			—			—			108,105
宣布的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(143,264	)		—			—			—			(143,264	)
2020年6月30日的余额		—	$	—		528,641	$	529	$	7,200,203	$	(19,771	)	$	(113,013	)	$	(777	)	$	106		$	7,067,277
净收入		—		—		—		—		—		131,106			—			—			251			131,357
利率掉期未实现亏损，净额免税额		—		—		—		—		—		—			(2,624	)		—			—			(2,624	)
外币折算收益		—		—		—		—		—		—			19,983			—			—			19,983
股票归属和摊销 *基于股票的薪酬		—		—		188		—		12,372		—			—			—			—			12,372
出售非控股权益		—		—		—		—		—		—			—			—			5,073			5,073
对非控股权益的分配		—		—		—		—		—		—			—			—			(194	)		(194	)
发售所得款项(扣除 (发行成本)		—		—		6,745		7		124,580		—			—			—			—			124,587
宣布的股息($0.27每 (普通股)		—		—		—		—		—		(144,954	)		—			—			—			(144,954	)
2020年9月30日的余额		—	$	—		535,574	$	536	$	7,337,155	$	(33,619	)	$	(95,654	)	$	(777	)	$	5,236		$	7,212,877

见简明合并财务报表附注。

医疗财产信托公司。和子公司

现金流量表简明合并报表

(未经审计)

	在这九个月里截至9月30日，
	2021			2020
	(单位：千)
经营活动
净收入	$	450,096		$	322,166
将净收入与经营活动提供的净现金进行调整：
折旧及摊销		246,117			200,807
递延融资成本摊销和债务贴现		12,079			9,773
直线租金收入和其他		(208,756	)		(161,163	)
基于股份的薪酬		38,590			34,600
房地产销售损失(收益)		(8,896	)		2,703
减损费用		—			19,006
直线式租金和其他(追回)核销		(1,601	)		27,098
债务再融资和未使用的融资成本		2,339			611
收购前收取的租金-循环交易		—			(35,020	)
税率和其他变化		42,746			9,661
其他调整		15,468			(6,418	)
以下方面的更改：
应收利息和租金		(19,150	)		(6,189	)
其他资产		516			12,117
应付账款和应计费用		25,527			(21,139	)
递延收入		(17,588	)		33,605
经营活动提供的净现金		577,487			442,218
投资活动
为收购和其他相关投资支付的现金		(4,279,147	)		(3,524,910	)
房地产销售净收益		66,891			93,042
应收贷款本金收入		1,234,839			738,036
股权投资回报		11,000			63,122
增资和其他投资，净额		(253,512	)		(116,297	)
用于投资活动的净现金		(3,219,929	)		(2,747,007	)
融资活动
定期债务收益，扣除贴现后的净收益		2,489,735			915,950
定期债务的偿付		(689,450	)		—
循环信贷安排，净额		80,963			225,000
支付的股息		(476,242	)		(423,005	)
租赁押金和对租户的其他义务		14,819			7,584
出售普通股所得收益(扣除发行成本)		1,041,054			294,374
支付债务再融资、递延融资成本和其他融资活动		(24,245	)		(2,143	)
融资活动提供的现金净额		2,436,634			1,017,760
期间现金、现金等价物和限制性现金减少		(205,808	)		(1,287,029	)
汇率变动的影响		1,748			9,116
期初现金、现金等价物和限制性现金		556,369			1,467,991
期末现金、现金等价物和限制性现金	$	352,309		$	190,078
支付的利息	$	256,724		$	231,257
非现金融资活动补充日程表：
已宣布、未支付的股息	$	167,231		$	144,954
现金、现金等价物和限制性现金包括以下内容：
期初：
现金和现金等价物	$	549,884		$	1,462,286
限制现金，包括在其他资产中		6,485			5,705
	$	556,369		$	1,467,991
期末：
现金和现金等价物	$	349,652		$	183,794
限制现金，包括在其他资产中		2,657			6,284
	$	352,309		$	190,078

见简明合并财务报表附注.

MPT运营合伙企业、L.P.和子公司

简明综合资产负债表

	9月30日， 2021			12月31日， 2020
(单位：千)	(未经审计)			(注2)
资产
房地产资产
土地、建筑物和装修、无形租赁资产以及其他	$	13,244,403		$	12,078,927
融资租赁投资		2,042,585			2,010,922
持有待售房地产		1,096,475			—
按揭贷款		200,285			248,080
房地产资产总投资		16,583,748			14,337,929
累计折旧和摊销		(936,289	)		(833,529	)
房地产资产净投资		15,647,459			13,504,400
现金和现金等价物		349,652			549,884
应收利息和租金		64,622			46,208
直线应收租金		661,429			490,462
股权投资		1,170,171			1,123,623
其他贷款		1,502,677			858,368
其他资产		315,977			256,069
总资产	$	19,711,987		$	16,829,014
负债和资本
负债
债务，净额	$	10,581,023		$	8,865,458
应付账款和应计费用		427,382			290,757
递延收入		19,739			36,177
对租户的义务和其他租赁责任		157,488			144,772
应付医疗财产信托公司。		167,231			147,603
总负债		11,352,863			9,484,767
资本
普通合伙人-发行并未偿还-5,962单位位于 2021年9月30日和5,4142020年12月31日的单位		84,312			73,977
有限合伙人-已发行和未偿还-590,183单位位于 2021年9月30日和536,0052020年12月31日的单位		8,339,256			7,316,269
累计其他综合损失		(69,843	)		(51,324	)
道达尔MPT运营合伙公司，L.P.Capital		8,353,725			7,338,922
非控制性权益		5,399			5,325
总资本		8,359,124			7,344,247
总负债和资本总额	$	19,711,987		$	16,829,014

见简明合并财务报表附注。

MPT运营合伙企业、L.P.和子公司

简明合并净利润报表

(未经审计)

	在这三个月里截至9月30日，						在这九个月里截至9月30日，
(单位为千，单位金额除外)	2021			2020			2021			2020
收入
房租已计费	$	242,211		$	192,953		$	672,425		$	538,277
直线租金		64,637			51,125			174,975			103,697
融资租赁收入		50,667			52,544			151,898			157,469
利息和其他收入		33,264			32,836			136,038			115,989
总收入		390,779			329,458			1,135,336			915,432
费用
利息		94,132			82,263			273,409			243,538
房地产折旧及摊销		85,039			69,665			237,050			192,049
与物业相关		7,128			5,897			31,265			19,178
一般事务和行政事务		36,694			31,718			107,312			97,121
总费用		222,993			189,543			649,036			551,886
其他收入(费用)
房地产销售损益		9,294			(927	)		8,896			(2,703	)
房地产减值费用		—			—			—			(19,006	)
股权收益		7,193			5,893			21,633			15,263
债务再融资和未使用的融资成本		—			—			(2,339	)		(611	)
其他(包括股权证券按市值计价的调整)		(2,276	)		2,461			4,747			(9,499	)
其他收入(费用)合计		14,211			7,427			32,937			(16,556	)

所得税前收入		181,997			147,342			519,237			346,990
所得税费用		(10,602	)		(15,985	)		(69,141	)		(24,824	)

净收入		171,395			131,357			450,096			322,166
可归因于非控股权益的净收入		(258	)		(251	)		(611	)		(600	)
净利润可归因于MPT和运营伙伴关系与其他合作伙伴合作	$	171,137		$	131,106		$	449,485		$	321,566

单位收益-基本收益和摊薄收益
可归因于MPT运营合伙伙伴的净收入	$	0.29		$	0.25		$	0.76		$	0.61

未偿还加权平均单位--基本单位		595,119			531,095			586,291			526,651
加权平均未清偿单位-稀释		597,320			532,436			587,971			527,832

每单位宣布的股息	$	0.28		$	0.27		$	0.84		$	0.81

见简明合并财务报表附注。

MPT运营合伙企业、L.P.和子公司

简明综合全面收益表

(未经审计)

	在这三个月里截至9月30日，						在这九个月里截至9月30日，
(单位：千)	2021			2020			2021			2020
净收入	$	171,395		$	131,357		$	450,096		$	322,166
其他全面收入：
利率互换未实现收益(亏损)，税后净额		8,847			(2,624	)		28,558			(35,635	)
外币折算(亏损)收益		(25,191	)		19,983			(47,077	)		2,886
综合收益总额		155,051			148,716			431,577			289,417
非控股权益应占综合收益		(258	)		(251	)		(611	)		(600	)
可归因于MPT运营伙伴关系的全面收入与其他合作伙伴合作	$	154,793		$	148,465		$	430,966		$	288,817

见简明合并财务报表附注。

MPT运营合伙企业、L.P.和子公司

简明合并资本报表

(未经审计)

	一般信息					有限合伙人					累计
	合伙人					普普通通					其他			非-
(单位为千，单位金额除外)	单位		单位价值			单位		单位价值			全面损失			控管利益			总计资本
2020年12月31日的余额		5,414	$	73,977			536,005	$	7,316,269		$	(51,324	)	$	5,325		$	7,344,247
净收入		—		1,638			—		162,145			—			97			163,880
利率掉期未实现收益，净额免税额		—		—			—		—			15,504			—			15,504
外币兑换损失		—		—			—		—			(30,900	)		—			(30,900	)
以单位为基础的单位归属与摊销 *薪酬。		17		123			1,724		12,141			—			—			12,264
对非控股权益的分配		—		—			—		—			—			(193	)		(193	)
要约收益(扣除要约后的净额 (含成本)		399		7,792			39,550		771,449			—			—			779,241
宣布的分配($0.28每单位)		—		(1,634	)		—		(161,809	)		—			—			(163,443	)
2021年3月31日的余额		5,830	$	81,896			577,279	$	8,100,195		$	(66,720	)	$	5,229		$	8,120,600
净收入		—		1,146			—		113,419			—			256			114,821
利率掉期未实现收益，净额免税额		—		—			—		—			4,207			—			4,207
外币折算收益		—		—			—		—			9,014			—			9,014
以单位为基础的单位归属与摊销 *薪酬。		2		128			174		12,643			—			—			12,771
对非控股权益的分配		—		—			—		—			—			(142	)		(142	)
要约收益(扣除要约后的净额 (含成本)		58		1,213			5,621		120,120			—			—			121,333
宣布的分配($0.28每单位)		—		(1,651	)		—		(163,482	)		—			—			(165,133	)
2021年6月30日的余额		5,890	$	82,732			583,074	$	8,182,895		$	(53,499	)	$	5,343		$	8,217,471
净收入		—		1,711			—		169,426			—			258			171,395
利率掉期未实现收益，净额免税额		—		—			—		—			8,847			—			8,847
外币兑换损失		—		—			—		—			(25,191	)		—			(25,191	)
以单位为基础的单位归属与摊销 *薪酬。		2		136			216		13,419			—			—			13,555
对非控股权益的分配		—		—			—		—			—			(202	)		(202	)
要约收益(扣除要约后的净额 (含成本)		70		1,405			6,893		139,075			—			—			140,480
宣布的分配($0.28每单位)		—		(1,672	)		—		(165,559	)		—			—			(167,231	)
2021年9月30日的余额		5,962	$	84,312			590,183	$	8,339,256		$	(69,843	)	$	5,399		$	8,359,124

见简明合并财务报表附注。

MPT运营伙伴关系，L.P.和子公司

简明合并资本报表

(未经审计)

	一般信息					有限合伙人									累计
	合伙人					普普通通					LTIP				其他			非-
(单位为千，单位金额除外)	单位		单位价值			单位		单位价值			单位		单位价值		全面损失			控管利益			总计资本
2019年12月31日的余额		5,176	$	70,939			512,346	$	7,020,403			232	$	—	$	(62,905	)	$	107		$	7,028,544
净收入		—		810			—		80,182			—		—		—			165			81,157
会计变更的累积影响三个原则：		—		(84	)		—		(8,315	)		—		—		—			—			(8,399	)
利率掉期未实现亏损，净额免税额		—		—			—		—			—		—		(25,103	)		—			(25,103	)
外币兑换损失		—		—			—		—			—		—		(23,272	)		—			(23,272	)
以单位为基础的单位归属与摊销 *薪酬。		23		100			2,289		9,936			—		—		—			—			10,036
对非控股权益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(165	)		(165	)
要约收益(扣除要约后的净额 (含成本)		26		617			2,575		61,065			—		—		—			—			61,682
宣布的分配($0.27每单位)		—		(1,416	)		—		(140,164	)		—		—		—			—			(141,580	)
2020年3月31日的余额		5,225	$	70,966			517,210	$	7,023,107			232	$	—	$	(111,280	)	$	107		$	6,982,900
净收入		—		1,095			—		108,373			—		—		—			184			109,652
利率掉期未实现亏损，净额免税额		—		—			—		—			—		—		(7,908	)		—			(7,908	)
外币折算收益		—		—			—		—			—		—		6,175			—			6,175
以单位为基础的单位归属与摊销 *薪酬。		2		122			187		12,070			—		—		—			—			12,192
对非控股权益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(185	)		(185	)
要约收益(扣除要约后的净额 (含成本)		60		1,081			5,957		107,024			—		—		—			—			108,105
宣布的分配($0.27每单位)		—		(1,433	)		—		(141,831	)		—		—		—			—			(143,264	)
2020年6月30日的余额		5,287	$	71,831			523,354	$	7,108,743			232	$	—	$	(113,013	)	$	106		$	7,067,667
净收入		—		1,311			—		129,795			—		—		—			251			131,357
利率掉期未实现亏损，净额免税额		—		—			—		—			—		—		(2,624	)		—			(2,624	)
外币折算收益		—		—			—		—			—		—		19,983			—			19,983
以单位为基础的单位归属与摊销 *薪酬。		2		124			186		12,248			—		—		—			—			12,372
出售非控股权益		—		—			—		—			—		—		—			5,073			5,073
对非控股权益的分配		—		—			—		—			—		—		—			(194	)		(194	)
要约收益(扣除要约后的净额 (含成本)		67		1,246			6,678		123,341			—		—		—			—			124,587
宣布的分配($0.27每单位)		—		(1,450	)		—		(143,504	)		—		—		—			—			(144,954	)
2020年9月30日的余额		5,356	$	73,062			530,218	$	7,230,623		$	232	$	—	$	(95,654	)	$	5,236		$	7,213,267

见简明合并财务报表附注。

MPT运营合伙企业、L.P.和子公司

现金流量表简明合并报表

(未经审计)

	在这九个月里截至9月30日，
	2021			2020
	(单位：千)
经营活动
净收入	$	450,096		$	322,166
将净收入与经营活动提供的净现金进行调整：
折旧及摊销		246,117			200,807
递延融资成本摊销和债务贴现		12,079			9,773
直线租金收入和其他		(208,756	)		(161,163	)
基于单位的薪酬		38,590			34,600
房地产销售损失(收益)		(8,896	)		2,703
减损费用		—			19,006
直线式租金和其他(追回)核销		(1,601	)		27,098
债务再融资和未使用的融资成本		2,339			611
收购前收取的租金-循环交易		—			(35,020	)
税率和其他变化		42,746			9,661
其他调整		15,468			(6,418	)
以下方面的更改：
应收利息和租金		(19,150	)		(6,189	)
其他资产		516			12,117
应付账款和应计费用		25,527			(21,139	)
递延收入		(17,588	)		33,605
经营活动提供的净现金		577,487			442,218
投资活动
为收购和其他相关投资支付的现金		(4,279,147	)		(3,524,910	)
房地产销售净收益		66,891			93,042
应收贷款本金收入		1,234,839			738,036
股权投资回报		11,000			63,122
增资和其他投资，净额		(253,512	)		(116,297	)
用于投资活动的净现金		(3,219,929	)		(2,747,007	)
融资活动
定期债务收益，扣除贴现后的净收益		2,489,735			915,950
定期债务的偿付		(689,450	)		—
循环信贷安排，净额		80,963			225,000
已支付的分配		(476,242	)		(423,005	)
租赁押金和对租户的其他义务		14,819			7,584
出售单位所得收益(扣除发售成本)		1,041,054			294,374
支付债务再融资、递延融资成本和其他融资活动		(24,245	)		(2,143	)
融资活动提供的现金净额		2,436,634			1,017,760
期间现金、现金等价物和限制性现金减少		(205,808	)		(1,287,029	)
汇率变动的影响		1,748			9,116
期初现金、现金等价物和限制性现金		556,369			1,467,991
期末现金、现金等价物和限制性现金	$	352,309		$	190,078
支付的利息	$	256,724		$	231,257
非现金融资活动补充日程表：
已申报、未支付的分配	$	167,231		$	144,954
现金、现金等价物和限制性现金包括以下内容：
期初：
现金和现金等价物	$	549,884		$	1,462,286
限制现金，包括在其他资产中		6,485			5,705
	$	556,369		$	1,467,991
期末：
现金和现金等价物	$	349,652		$	183,794
限制现金，包括在其他资产中		2,657			6,284
	$	352,309		$	190,078

见简明合并财务报表附注。

医疗财产信托公司。和MPT运营合伙企业L.P.

和子公司

简明合并财务报表附注

(未经审计)

1.组织机构

医疗财产信托公司是马里兰州的一家公司，成立于2003年8月27日，根据马里兰州一般公司法成立，目的是从事投资、拥有和租赁保健房地产的业务。我们的运营合伙子公司MPT Operating Partnership，L.P.(以下简称“运营合伙”)成立于2003年9月，我们通过该子公司开展所有业务。目前，吾等拥有营运合伙的所有合伙权益，并已选择在合并的基础上报告我们的规定披露及营运合伙的披露，除非存在重大差异。

我们以房地产投资信托基金(“REIT”)的形式运作。因此，我们一般不会受制于美国(“美国”)联邦所得税，前提是我们继续符合REIT的资格，我们向股东的分配等于或超过我们的应税收入。我们所从事的若干非房地产活动是由我们选择视为应课税房地产投资信托基金附属公司(“TR”)的实体进行的。我们的TRS实体需缴纳美国联邦和州所得税。对于我们位于美国以外的物业，我们需要缴纳我们物业所在司法管辖区和/或法人实体所在地区的当地税收；但是，我们预计在美国不会因外国收入而产生额外税收，因为这些收入大部分通过我们的房地产投资信托基金(REIT)流动。

我们的主要业务战略是收购和开发房地产和改善设施，主要用于长期租赁给医疗服务提供商，如普通急性护理医院、住院身体康复医院、行为健康设施、长期急性护理医院和独立的急诊室/紧急护理设施的运营商。我们也向类似设施的经营者提供抵押和其他贷款。此外，我们可能会不时获取租户的利润或股权，以提高我们的整体回报。

我们的业务模式促进了收购和资本重组，并允许医疗设施运营商释放其房地产的价值，为设施改进、技术升级和运营中的其他投资提供资金。在2021年9月30日，我们在以下方面进行了投资426设施位于32美国各州，在六欧洲国家，一在南美的国家，以及整个澳大利亚。我们将我们的业务作为一个单一的业务部门进行管理。

2.主要会计政策摘要

未经审计的中期简明合并财务报表：随附的未经审计的中期简明综合财务报表是根据美国公认的中期财务信息会计原则(包括美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的规则和条例)编制的。因此，它们不包括公认会计原则(“GAAP”)要求的完整财务报表的所有信息和脚注。管理层认为，所有被认为是公允陈述所必需的调整(由正常经常性应计项目组成)都已包括在内。截至2021年9月30日的三个月和九个月的运营业绩不一定表明截至2021年12月31日的年度可能预期的业绩。截至2020年12月31日的简明综合资产负债表是从该日经审计的财务报表中得出的，但不包括美国普遍接受的完整财务报表会计原则所要求的所有信息和脚注。

根据公认会计原则编制我们的简明合并财务报表要求我们作出估计和假设，这些估计和假设会影响截至简明合并财务报表日期的资产和负债额以及或有资产和负债的披露，以及报告期内的收入和费用的报告金额。我们相信，根据截至2021年9月30日的现有信息(特别是与我们对房地产可回收性以及贷款和融资应收账款信用损失准备金充足程度的评估有关)，我们简明合并财务报表所依据的估计和假设是合理和可支持的。尽管新冠肺炎疫苗在全球范围内持续铺开，世界各地的医院也普遍恢复正常运营，但由于新冠肺炎及相关变种的影响，最终对我们租户的运营业绩和流动性以及支付我们租金和利息的能力的影响仍无法百分之百有把握地预测。这使得截至2021年9月30日的任何估计和假设都比没有新冠肺炎的潜在影响更不确定。实际结果可能最终与我们的估计不同。

有关重要会计政策的信息，请参阅我们截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K中包含的合并财务报表及其脚注。除了以下内容外，这些重大会计政策没有发生实质性变化：

近期会计发展动态

参考汇率改革

2020年3月，财务会计准则委员会(“FASB”)发布了ASU第2020-04号，“参考汇率改革(专题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响”(“ASU 2020-04”)，以简化为取代伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)或其他预期因参考汇率改革而停止的参考利率而进行的合同修改的会计处理。该指南为将GAAP应用于合同、套期保值关系和其他受参考汇率改革影响的交易提供了可选的权宜之计和例外，如果满足某些标准的话。可选的权宜之计和例外适用于在2022年12月31日之前进行的合同修改。2021年1月7日，FASB发布了ASU 2021-01号文件，题为《参考利率改革(主题848)》(“ASU 2021-01”)，其中澄清了主题848中关于合约修改和对冲会计的某些可选权宜之计和例外适用于受过渡影响的衍生品。我们已经评估了参照伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)或预计将停产的其他参考利率的合同。我们预计我们的英镑定期贷款和相应的利率掉期将在2021年第四季度用替代参考利率进行修改，我们预计将使用ASU 2020-04和ASU 2021-01中规定的权宜之计和例外情况来考虑此类修改。我们正在继续评估是否需要修改我们的美元LIBOR合约，例如我们的无担保信贷安排，但更换美元LIBOR的要求已延长至2023年6月30日。此外，我们预计我们的澳元定期贷款和相应的利率掉期不会受到任何影响，因为这些合同没有提到预计将被终止的利率。

重新分类

前几期简明合并财务报表中的某些金额已重新分类，以符合本期列报。

可变利息实体

截至2021年9月30日，我们在某些可变利息实体的贷款和/或股权投资约为$360100万美元，这代表我们因参与此类实体而面临的最大损失。我们已经确定，我们不是任何我们持有可变权益的可变利益实体的主要受益者，因为我们不控制对这些实体的经济表现影响最大的活动(如日常运营)。

3.房地产及其他活动

新投资项目

我们收购或投资了以下净资产(以千计)：

	在这九个月里截至9月30日，
	2021			2020

土地及土地改善工程	$	562,742		$	330,941
建筑物		1,670,741			2,610,197
无形租赁资产-摊销(加权平均有用他的一生36.12021年和27.62020年的年份)		197,735			364,006
股权投资		108,710			—
按揭贷款		1,090,400			47,641
其他贷款和资产		736,936			306,328
承担的负债		(65,525	)		(134,203	)
收购的总资产		4,301,739			3,524,910
已偿还贷款(1)		(1,090,400	)		(737,242	)
收购的总净资产	$	3,211,339		$	2,787,668

(1)

2021列包括一个GB8002021年第一季度预付给隐修会集团(“隐修会”)的百万抵押贷款，并在以下投资组合中转换为收费简单所有权352021年第二季度的物业数量如下所述。2020专栏包括$7372017年，向Steward Health Care，Inc.(“Steward”)预付了100万笔贷款，并换取了SIMPLE房地产的费用二以下所述的医院.

2021年活动

Priory Group交易记录

2021年1月19日，我们完成了隐修会交易的两个阶段中的第一个阶段，在这两个阶段中，我们资助了一个GB800在英国确定的隐修会房地产资产组合上提供100万中期抵押贷款。2021年6月25日，我们完成了交易的第二阶段，在这一阶段中，我们将这笔抵押贷款转换为收费的简单所有权，投资组合包括35精选Priory(目前由Waterland Private Equity Fund VII C.V.(“Waterland VII”)拥有)的房地产资产进行个人售后回租交易。资产的适用购买价由我们按比例转换并减少我们在第一阶段向Waterland VII发放的临时抵押贷款的本金余额来支付。因此，我们从Priory收购的房地产资产的净总价约为GB。800100万美元，外加惯例印花税、税金和其他交易成本。作为房地产收购的一部分(其中一些资产是通过购买房地产控股实体的股份获得的)，我们产生了大约gb的递延所得税负债。47.1百万美元。

除了房地产投资，在2021年1月19日，我们做了一个GB250向沃特兰七世提供的百万美元收购贷款，与沃特兰七世收购Priory的交易完成有关，该笔贷款已于2021年10月22日全额偿还，外加利息。

最后，我们还获得了一个9.9间接拥有Priory的Waterland VII附属公司的被动股权百分比。

我们使用GB为这项总投资提供资金500从2021年1月发起的临时信贷安排中获得100万美元，如中所述注4, £350100万美元来自我们的周转设施，其余的来自手头的现金。

其他

2021年8月1日，我们完成了对五位于佛罗里达州南部的普通急诊医院，费用约为$900百万美元，外加结账和其他交易成本。这些医院是根据总租约租赁给Steward的，其中包括每年一次的基于通胀的自动扶梯，该租约最近被延长了10几年前2041。我们用手头的现金和美元为这次收购提供了资金。650从2021年7月发起的临时信贷安排借入的百万美元，如中所述注4.

2021年7月6日，我们获得了四急症护理医院及二加州洛杉矶的校园医疗办公楼，售价$215百万美元。这些医院根据长期租约租给管道健康系统公司(Pipeline Health Systems)，每年使用基于通胀的自动扶梯。

2021年7月6日，我们还为gb收购了苏格兰斯特灵的一家急诊医院。15.6百万美元。本医院以长期租约形式租给Circle Health Ltd.(以下简称“Circle”)，每年以通胀计算的自动扶梯。

2021年4月16日，我们用瑞士法郎145在瑞士医疗网络的百万美元投资，我们的租户通过我们的Infrore SA(“Infrore”)股权投资。

2021年1月8日，我们赚了一美元335向Steward的关联公司提供的100万美元贷款，所有收益都用于赎回Steward的前私募股权赞助商提供的一笔类似规模的可转换贷款。

2020年活动

圈内交易

2020年1月8日，我们收购了30遍布英国各地的急性护理医院，费用约为1 GB1.5来自BMI Healthcare，Inc.(“BMI”)附属公司的10亿美元。在一项相关交易中，Circle的关联公司达成了收购BMI的最终协议，并在符合惯例监管条件的情况下承担其在英国的业务。作为收购的一部分，我们继承了与运营商的30份现有租约，这些租约的初始固定期限以2050，没有更新选项，但有每年基于通胀的自动扶梯。在2020年第二季度获得最终监管批准后，Circle的这30份租约进行了修改(自2020年6月16日起生效)，以包括二五年期续订选项并改进每年以通胀为基础的自动扶梯。这30个租约是交叉违约的，由Circle提供担保。

其他

2020年8月13日，我们收购了加利福尼亚州林伍德的一家普通急性护理医院，总投资约为$300百万美元。根据具有年度升级和多个延期选项的长期主租赁，该物业被出租给Prime Healthcare Services，Inc.(“Prime”)。

2020年7月8日，我们收购了二位于盐湖城、犹他州地区、戴维斯医院和医疗中心以及约旦谷医疗中心的普通急性护理医院，以换取减少向Steward提供的此类物业的抵押贷款和额外的现金代价#美元。200百万美元，以其相对公允价值计算。大约$950在这两个设施上的百万美元投资以斯图尔德主租约为准。

2020年6月24日，我们发起了CHF45向Infrore提供的100万有担保贷款，已于2020年12月2日全额支付。

2020年5月13日，我们成立了一家合资企业，目的是投资于国际医院的运营。作为编队的一部分，我们起源于$205百万收购贷款。我们vbl.有一个49%的权益这家合资企业是我们投资的主要来源。使用公允价值选项选举。合资公司同时从斯图尔特手中购买了与斯图尔特以前拥有的所有当前和未来国际机会有关的权利和现有资产，用于战略、监管和风险。管理目的.

2020年前9个月的其他收购包括一住院康复医院和一一般急性护理医院，总额约为$56百万美元。

发展活动

有关我们当前开发项目的状态摘要(以千为单位)，请参阅下表：

属性	承诺		费用截止日期发生的费用 2021年9月30日		估计租金开课日期
欧内斯特(加利福尼亚州贝克斯菲尔德)	$	47,929	$	39,544	4Q 2021
欧内斯特(加利福尼亚州斯托克顿)		47,700		24,990	2Q 2022
	$	95,629	$	64,534

在2020年第二季度，我们完成了一普通急症护理设施和一住院康复机构，都位于英国伯明翰。我们开始确认这些产品的收入二2020年6月29日的物业。根据一份长期租约，这些设施将被出租给Circle。

在2020年第一季度，我们完成了位于爱达荷州福尔斯的一家普通急诊护理设施的建设，并开始记录租金收入。该设施于2020年1月21日开始出租，并根据现有的长期租约出租给Surgery Partners，Inc.。

处置

2021年活动

合资企业交易

于2021年8月28日，我们与麦格理资产管理公司(“麦格理资产管理公司”)达成一项最终协议，成立合伙企业(“麦格理交易”)，根据该协议，由麦格理资产管理公司管理的一支基金将以现金代价收购50在以下投资组合中拥有%的权益八总部设在马萨诸塞州的普通急诊医院，我们目前拥有这些医院，并将其出租给斯图尔特。这笔交易对该投资组合的估值约为$1.8十亿美元。我们预计将确认扣除交易成本后的净收益约为$0.6我们预计这笔交易将在2022年第一季度完成。

该合伙企业计划筹集高达300万美元的无追索权担保债务55%的资产价值，我们预计将获得总收益，包括预期担保债务的收益，约为#美元。1.3十亿美元。预期担保债务融资的金额或条款尚不确定，最终金额和条款可能会影响房地产的交易价值、收益和收益。2021年9月30日，八合资企业的设施被指定为持有出售，包括以下净资产(以千计)：

	截至2021年9月30日
持有待售房地产	$	1,096,475
直线应收租金		113,923
其他资产，净额		5,917
总计	$	1,216,315

其他

在2021年的前9个月，我们完成了九设施和附属物业，价格约为$67100万美元，导致房地产净收益约为$9百万美元。

2020年活动

2020年前9个月，我们完成了九设施和六附属物业约为$93百万美元。这些交易导致房地产净亏损#美元。2.7百万美元。

租赁业务(出租方)

我们收购和开发医疗设施，并根据长期净租赁(典型的初始固定条款至少为15年)，大多数包括在我们的租户选举中的续签选项，通常是在五年增量。大致99我们有%的租约根据消费者物价指数(或美国以外的类似指数)的上涨提供年度租金上涨。和/或固定的最低年租金涨幅。我们的许多国内租赁都包含购买选择权，价格设定在不同的条款，但在任何情况下都不会低于我们的总投资额。为五账面价值为$的物业231百万美元，我们的租约需要租户提供剩余价值担保。我们的租约通常要求租户处理和承担与我们的物业相关的大部分费用，包括维修/维护、物业税和保险。我们定期检查我们的物业，以确保我们每项资产的剩余价值得到保持。除下文所述分类为融资租赁的租赁外，我们所有的租赁均分类为经营租赁。

2021年9月30日，租赁开始13欧内斯特健康公司(“欧内斯特”)设施和五主要设施计入直接融资租赁和基础设施租赁。13我们的Prospect Medical Holdings，Inc.(“Prospect”)设施和五我们的欧内斯特设施的一部分是作为融资入账的。我们对融资租赁的总投资构成如下(以千计)：

	截至9月30日， 2021			截至2013年12月31日， 2020
应收最低租赁付款	$	1,195,133		$	1,228,966
估计残值		203,818			203,818
减去：非劳动收入和信贷损失拨备		(931,275	)		(969,061	)
直接融资租赁净投资		467,676			463,723
其他融资租赁(扣除信贷损失准备)		1,574,909			1,547,199
融资租赁总投资	$	2,042,585		$	2,010,922

新冠肺炎租金延期

在2021年的前9个月，我们收集了2.2之前由于新冠肺炎疫情而推迟的百万租金。根据我们与某些租户的协议，我们预计未偿还的递延租金余额约为$。9.2截至2021年9月30日，100万美元，将在未来的特定时期内支付，并附带利息。

阿德普图斯健康公司

正如在之前的文件中所讨论的，我们最初的房地产投资组合大约有60从2017年阿德普图斯申请破产保护开始，租赁给阿德普图斯健康公司(Adestus Health，Inc.)的物业经历了重大变化。在2020年间，我们将剩余的设施从Adestus转移出去，由此产生的减损费用约为$9.92020年上半年为100万美元，以及冲销直线租金和其他应收款的费用，部分被提取的#美元所抵消9.1百万张信用证。然而，这些过渡措施也为与Ochsner Health System、Dignity Health、UC Health(科罗拉多大学)和HCA Healthcare，Inc.(“HCA”)等信誉良好的运营商形成了新的租户关系，这些运营商目前正在以长期租赁的形式租赁大约40个这样的过渡设施。2021年9月30日，11这些过渡性属性中，代表不到1我们总资产的%仍处于空置状态，这些物业中的每一处都处于不同的转租或出售阶段。截至2021年9月30日，我们相信我们在这些房地产资产上的投资是完全可以收回的，但不能保证我们在未来一段时间内不会有任何进一步的减值。

阿莱克托设施

正如在之前的文件中指出的那样，我们最初是租来的四阿莱克托医疗服务有限责任公司(以下简称“阿莱克托”)向阿莱克托医疗服务有限公司(以下简称“阿莱克托”)出售了急性医疗设施，并获得了第五处房产(奥林匹亚医疗中心)的抵押贷款。在2020年第一季度，我们将惠灵工厂捐赠给了当地的一个市政当局，结果是9.1百万房地产减值费用。此外，我们还转租了一急性护理设施，并在2020年出售了另一个设施。2021年第一季度，阿莱克托完成了将奥林匹亚医疗中心出售给加州大学洛杉矶分校医疗系统的交易。我们的收益大约是$51本次出售所得的100万美元用于全额偿还抵押贷款和营运资金贷款，剩余的收益用于收回某些先前预留的逾期应收账款。2021年9月30日，我们继续租赁一到阿莱克托的急性护理机构不到0.1占我们总资产的%。

贷款

以下是我们的贷款摘要(扣除信用损失准备后)(单位：千)：

	截至9月30日， 2021		截至2013年12月31日， 2020
按揭贷款	$	200,285	$	248,080
收购贷款		676,042		338,273
其他贷款		826,635		520,095
总计	$	1,702,962	$	1,106,448

购置贷款的增加与国标局有关。250与Priory Group交易相关的百万美元贷款(如上文中更全面的描述注3).

其他贷款包括向我们的租户提供营运资金和其他用途的贷款，包括我们于2018年向与Primotop Holdings S.à.r.l的合资企业发放的股东贷款。以欧元的金额计算297百万美元。其他贷款增加，主要是与美元贷款有关。335百万美元贷款给Steward的附属公司(如上所述附注3)，由偿还#美元部分抵消75从Prime获得的其他贷款为100万美元。

其他投资活动

根据我们现有的9.9%的股权，我们收到了$112021年第一季度分配了100万现金，这被计入资本返还。

根据我们的4.9在Aevis Victoria SA(“Aevis”)的%股份中，我们记录了$2.8在2021年的前9个月，我们对Aevis股票的投资进行了100万有利的非现金公允价值调整，以计入市值；而这是1美元5.22020年同期不利的非现金公允价值调整百万美元。

信用风险集中

我们通过几种方式监控集中风险，这是因为我们的房地产资产的性质对其所在社区至关重要，而且我们的历史表明，如果需要，我们能够用更有效的运营商替换效率低下的设施运营商：

设施集中-截至2021年9月30日，我们最大的单一物业约代表3占我们总资产的%，与2020年12月31日类似。

运营商集中-截至2021年9月30日的三个月和九个月，Steward和Circle的收入分别超过10占我们总收入的%。相比之下，Steward、Prospect、Circle和Prime分别代表的不止10占我们截至2020年9月30日的三个月和九个月总收入的%。

地理集中-截至2021年9月30日，在美国、欧洲、澳大利亚和南美的投资约占65%, 29%, 5%和1分别占我们总资产的%，相比之下65%, 28%, 6%和1%，分别于2020年12月31日。

设施类型集中-截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月和九个月，大约80我们收入的%来自我们的普通急症护理设施，而我们的康复设施的收入接近10每个期间的百分比。我们的行为健康、独立急诊室/紧急护理和长期急性护理设施的收入加起来约占10占我们所有时期收入的%。

4.债务

以下是债务摘要(单位：千)：

	截至9月30日， 2021			截至2013年12月31日， 2020
循环信贷安排(A)	$	245,227		$	165,407
临时信贷安排		650,000			—
定期贷款		200,000			200,000
英镑定期贷款(B)		943,180			956,900
澳大利亚定期贷款安排(B)		867,240			923,280
4.0002022年到期的高级无担保票据百分比(B)		579,000			610,800
2.5502023年到期的高级无担保票据百分比(B)		538,960			546,800
3.3252025年到期的高级无担保票据百分比(B)		579,000			610,800
2.5002026年到期的高级无担保票据百分比(B)		673,700			—
5.2502026年到期的高级无担保票据百分比		500,000			500,000
5.0002027年到期的高级无担保票据百分比		1,400,000			1,400,000
3.6922028年到期的高级无担保票据百分比(B)		808,440			820,200
4.6252029年到期的高级无担保票据百分比		900,000			900,000
3.3752030年到期的高级无担保票据百分比(B)		471,590			—
3.5002031年到期的高级无担保票据百分比		1,300,000			1,300,000
	$	10,656,337		$	8,934,187
债务发行成本和贴现，净额		(75,314	)		(68,729	)
	$	10,581,023		$	8,865,458

(A)

包括GB182百万和GB121分别反映2021年9月30日和2020年12月31日汇率的100万英镑计价借款。

(B)

非美元计价债务反映了2021年9月30日和2020年12月31日的汇率。

截至2021年9月30日，我们债务的到期本金付款(不包括任何折扣、保费或债务发行成本的影响)如下(金额以千为单位)：

2021	$	—
2022		1,229,000
2023		538,960
2024		1,112,467
2025		1,522,180
此后		6,253,730
总计	$	10,656,337

2021年活动

临时信贷安排

2021年7月临时信贷安排

2021年7月27日，我们达成了一项1以巴克莱银行(Barclays Bank PLC)为行政代理的10亿欧元临时信贷安排(“2021年7月临时信贷安排”)，不时有几家贷款人是该安排的当事人。该设施将于2022年7月28日并以可变利率计息。正如前面在附注3，我们用了$650其中100万美元用于在2021年8月收购南佛罗里达州的五个设施。截至2021年9月30日，该贷款项下的未偿还余额仍为$650百万美元，以1.340%.

2021年1月临时信贷安排

正如前面在附注3，我们达成了一笔$9002021年1月15日的中期信贷安排(“2021年1月临时信贷安排”)，其中我们借入了GB500百万美元。我们付清并终止了这个设施2021年3月26日.

信贷安排修正案

2021年1月15日，我们修改了我们的无担保信贷安排(“信贷安排”)。修正案延长了我们美元的到期日。1.310亿美元的循环设施2024年2月1日并且可以根据我们的选择再延长12个月。我们的美元到期日200百万无担保定期贷款额度扩大到2026年2月1日.

除了延长到期日，修正案还提高了这两种工具的利率定价。根据修订后的信贷安排，根据我们的选择，贷款可以是ABR贷款，也可以是欧洲货币贷款。定期贷款(ABR贷款)的适用保证金可从0.00%至0.85%基于我们目前的信用评级。作为欧洲货币贷款的定期贷款的适用保证金可以从0.85%至1.85%基于我们目前的信用评级。作为ABR贷款的循环贷款的适用保证金可以从0.00%至0.55%基于我们目前的信用评级。作为欧洲货币贷款的循环贷款的适用保证金可以从0.825%至1.55%基于我们目前的信用评级。经修订的信贷安排保留了信贷费，该信贷费可从0.125%至0.30以我们目前的信用评级为基础，按循环贷款支付。

高级无担保票据

2021年3月24日，我们完成了一个GB850百万优先无担保票据分两批发售。有关每一部分的详细信息，请参阅以下内容：

2026年到期的2.500%高级无担保票据

2021年3月24日，我们完成了一GB500百万优先无担保票据发售。这些票据的发行期为99.937面值的%，以及票据的利息每年3月24日支付，从2022年3月24日开始支付。票据以现金支付利息，利率为2.500%，并在以下时间成熟2026年3月24日.

2030年到期的3.375%高级无担保票据

2021年3月24日，我们完成了一GB350百万优先无担保票据发售。这些票据的发行期为99.448面值的%，以及票据的利息每年4月24日支付，从2022年4月24日开始支付。票据以现金支付利息，利率为3.375%，并在以下时间成熟2030年4月24日.

我们用英国国债的收益850百万优先无担保票据，用于偿还2021年1月的临时信贷安排，并将我们的循环安排减少约GB3402021年3月26日，100万人。

2020年活动

英镑定期贷款

2020年1月6日，我们进入了国标700百万英镑无担保定期贷款，帮助为Circle交易提供资金，如中所述附注3.

债务再融资和未使用的融资成本

随着我们信贷安排的修改和2021年1月临时信贷安排的终止，我们产生了大约$2.32021年前9个月的债务再融资成本为100万美元。

契诺

我们的债务安排对我们施加了一定的限制，包括对我们以下能力的限制：产生债务；设立或产生留置权；为任何其他实体的义务提供担保；赎回和回购我们的股本；预付、赎回或回购债务；进行合并或合并；进行关联交易；处置房地产或其他资产；以及改变我们的业务。此外，管理我们信贷安排的信贷协议限制了我们可以支付的股息金额，作为协议中定义的正常调整运营资金(NAFFO)的百分比，每四个季度滚动支付一次。2021年9月30日，股息限制为95NaFFO的%。管理我们优先无担保票据的契约也限制了我们可以根据以下金额支付的股息95NAFFO的%，股票发行的收益，以及某些其他净现金收益。最后，我们的优先无担保票据要求我们保持总的无担保资产(如相关契约所定义)不低于150占我们无担保债务的%。

除上述限制外，信贷安排包含惯常的财务及营运契约，包括与我们的总杠杆率、固定收费覆盖率、有担保杠杆率、综合调整净值、无抵押杠杆率及无抵押权益覆盖率有关的契约。信贷安排还包括常规违约事件，包括不支付本金或利息、陈述的重大不准确以及未能遵守我们的契约等。如果违约事件发生，并且在信贷安排下仍在继续，则全部未偿还余额可能立即到期并支付。在…2021年9月30日，我们遵守了所有这些财务和运营契约。

5.所得税

2021年第二季度，英国将企业所得税税率从19%至25%，从2023年4月1日起生效，这导致我们对递延税净负债进行了一次性调整，净额约为$43百万美元。同样，在2020年第三季度，我们产生了大约9企业所得税税率从17%至19%在英国。

6.普通股/合伙人资本

医疗财产信托公司

2021年1月11日，我们完成了承销公开发行36.8100万股我们的普通股，净收益约为$711在扣除承保折扣和佣金以及发售费用后，为100万美元。

此外，我们还出售了15.82021年前9个月，根据我们的市值股权发行计划，发行了100万股普通股，净收益约为$330100万；而在2020年前9个月，我们销售了15.4根据我们的市值股权发行计划，发行了100万股普通股，净收益约为$294百万美元。

MPT Operating Partnership，L.P.

于2021年9月30日，营运合伙由普通合伙人、医疗物业信托有限责任公司(“普通合伙人”)及有限合伙人组成，包括本公司(拥有100%的普通合伙人)和MPT TRS，Inc.(100由普通合伙人拥有%的股份)。凭借其对普通合伙人的所有权，本公司拥有100经营合伙企业的%所有权权益。在截至2021年和2020年9月30日的9个月内，运营伙伴关系发布了大约52.6百万和15.4医疗财产信托公司在同一时期发行的普通股，分别为100万股和600万股，这是对同期医疗财产信托公司普通股发行的直接反应。

7.股票奖励

我们在2019年第二季度通过了《2019年股权激励计划》(简称《股权激励计划》)，授权发行普通股期权、限制性股票、限制性股票单位、递延股票单位、股票增值权、业绩单位等以股票为基础的奖励。股权激励计划由董事会薪酬委员会管理，我们保留12.9百万股普通股用于奖励，其中5.7截至2021年9月30日，仍有100万股可用于未来的股票奖励。基于股票的薪酬支出总计为$38.6百万美元和$34.6截至2021年和2020年9月30日的9个月分别为100万美元。

8.金融工具的公允价值

我们有各种被认为是金融工具的资产和负债。我们估计现金和现金等价物以及应付帐款和应计费用的账面价值接近其公允价值。我们使用第2级投入估计我们的利息和租金应收账款的公允价值，例如使用当前利率对估计的未来现金流进行贴现，即对信用评级相似且剩余期限相同的其他公司进行类似的应收账款。我们的按揭贷款和其他贷款的公允价值是通过使用第2级投入来估计的，例如使用当前利率对估计的未来现金流进行贴现，类似贷款将被发放给信用评级相似且剩余期限相同的借款人。我们使用二级输入(例如证券交易商和做市商的报价)来确定优先无担保票据的公允价值。我们根据未来付款的现值使用第2级投入估算循环信贷安排和定期贷款的公允价值，折现率为我们认为适合此类债务的贴现率。

公允价值估计是在特定时间点进行的，具有主观性，涉及不确定性和重大判断事项。这种公允价值金额的结算可能不是审慎的管理决定。

下表汇总了我们金融工具的公允价值估计(以千为单位)：

	截至2021年9月30日						截至2020年12月31日
资产(负债)	书价值			公平价值			书价值			公平价值
应收利息和租金	$	64,622		$	64,967		$	46,208		$	45,381
贷款(1)		1,350,394			1,348,187			751,341			756,608
债务，净额		(10,581,023	)		(10,920,597	)		(8,865,458	)		(9,226,564	)

(1)

不包括$2052020年5月向我们的国际合资企业发放了100万美元的收购贷款(见附注3更多详情)及相关的房地产后续投资三这些资产是按照公允价值期权方法核算的。

按公允价值经常性计量的项目

我们对国际合资公司的股权投资和相关贷款，以及我们对房地产的贷款投资。三国际合资企业在哥伦比亚的子公司运营的医院按公允价值定期计量，因为我们选择在2020年初始投资点使用公允价值选项对这些投资进行核算。由于投资规模的原因，我们选择按公允价值对这些投资进行会计处理，也因为我们认为这种方法更能反映当前价值。

在2021年9月30日和2020年12月31日，根据公允价值期权方法记录的金额如下(以千计)：

	截至2021年9月30日				截至2020年12月31日
资产(负债)	公允价值		原创成本		公允价值		原创成本		资产类型分类
按揭贷款	$	130,148	$	130,148	$	136,332	$	136,332	按揭贷款
股权投资和其他贷款		222,420		222,420		218,775		218,775	股权投资/其他贷款

吾等向国际合营公司及其附属公司提供的贷款以公允价值记录，以第2级投入为基础，并以向信用评级相若及剩余期限相同的借款人发放类似贷款的市场利率贴现估计现金流。吾等于国际合营公司的股权投资根据第3级投入，采用贴现现金流模型，按公允价值入账，该模型需要对吾等被投资方作出重大估计，例如预计收入及开支，并适当考虑与被投资方相关的预测假设的潜在风险状况。我们将股权投资归类为第三级，因为我们在估值方法中使用了对公允价值计量具有重要意义的某些不可观察的输入，而由于缺乏报价市场价格，估值需要管理层做出判断。对于这个现金流模型，我们的可观察输入包括使用资本化率和贴现率(这是基于加权平均资本成本)，而我们不可观察的输入包括对适销性折扣(“DLOM”)的调整。

关于贴现现金流模型中使用的基础预测，这些预测由被投资方提供。然而，我们将根据我们对历史结果的回顾和分析、与主要管理层成员的会议以及我们对医疗保健行业趋势和发展的了解，根据需要修改这些预测。鉴于我们的股权投资是在2020年是一家初创公司的实体，我们没有确认此类投资在2020年或2021年的任何未实现损益。

按公允价值非经常性计量的项目

除了在经常性基础上按公允价值计量的项目外，我们还有不时在非经常性基础上按公允价值计量的资产和负债，例如出于长期资产减值的目的。在这些情况下，公允价值基于使用第2级投入按风险调整利率贴现的估计现金流。

9.每股盈利/单位

医疗财产信托公司

我们的每股收益是根据以下公式计算的(以千为单位)：

	在这三个月里截至9月30日，
	2021			2020
分子：
净收入	$	171,395		$	131,357
非控股权益在净收入中的份额		(258	)		(251	)
参与证券在收益中的份额		(328	)		(435	)
净收益，减少参与证券在收益中的份额	$	170,809		$	130,671
分母：
基本加权平均普通股		595,119			531,095
稀释潜在普通股		2,201			1,341
稀释加权平均普通股		597,320			532,436

	在这九个月里截至9月30日，
	2021			2020
分子：
净收入	$	450,096		$	322,166
非控股权益在净收入中的份额		(611	)		(600	)
参与证券在收益中的份额		(1,088	)		(1,386	)
净收益，减少参与证券在收益中的份额	$	448,397		$	320,180
分母：
基本加权平均普通股		586,291			526,651
稀释潜在普通股		1,680			1,181
稀释加权平均普通股		587,971			527,832

MPT Operating Partnership，L.P.

我们每个普通单位的收益是根据以下公式计算的(以千为单位)：

	在这三个月里截至9月30日，
	2021			2020
分子：
净收入	$	171,395		$	131,357
非控股权益在净收入中的份额		(258	)		(251	)
参与证券在收益中的份额		(328	)		(435	)
净收益，减少参与证券在收益中的份额	$	170,809		$	130,671
分母：
基本加权平均单位		595,119			531,095
稀释电势单位		2,201			1,341
稀释加权平均单位		597,320			532,436

	在这九个月里截至9月30日，
	2021			2020
分子：
净收入	$	450,096		$	322,166
非控股权益在净收入中的份额		(611	)		(600	)
参与证券在收益中的份额		(1,088	)		(1,386	)
净收益，减少参与证券在收益中的份额	$	448,397		$	320,180
分母：
基本加权平均单位		586,291			526,651
稀释电势单位		1,680			1,181
稀释加权平均单位		587,971			527,832

10.承担及或有事项

承付款

2021年9月15日，我们签订了最终的租赁协议。五位于犹他州的普通急救医院与HCA达成协议，购买这些医院的业务五斯图尔特提供的设施。在HCA和Steward之间的交易完成后，我们将与HCA签订新的主租约五设施(“HCA交易”)。HCA交易有待监管部门批准，预计将于2022年上半年完成。

偶然事件

我们是与我们业务相关的各种法律诉讼的当事人。管理层在咨询法律顾问后认为，目前预计与该等诉讼有关的最终责任(如有)不会对我们的财务状况、经营业绩或现金流产生重大影响。

11.其他资产

以下是我们浓缩合并资产负债表上其他资产的摘要(单位：千)：

	截至9月30日， 2021		截至2013年12月31日， 2020
债务发行成本，净额(1)	$	6,147	$	192
其他公司资产		196,900		167,929
预付款项和其他资产		112,930		87,948
其他资产总额	$	315,977	$	256,069

(1)

与我们的循环信贷安排有关。

其他公司资产包括与公司办公室相关的土地和装修、家具和固定装置、设备、公司车辆、飞机、企业和其他软件、保证金以及与某些公司租赁相关的使用权资产。预付及其他资产包括预付保险、预付税项、递延所得税资产(扣除估值免税额(如有))及给予租户的租赁诱因等项目。

12.后续活动

2026年到期的0.993%高级无担保票据

2021年10月6日，我们完成了一欧元500发行百万无担保票据。这些票据是按面值发行的，而且票据的利息由2022年10月15日开始，每年10月15日支付。票据以现金支付利息，利率为0.993%，并在以下时间成熟2026年10月15日.

2021年10月22日，我们用这次发行的收益赎回了所有未偿还的欧元。500本金总额为百万美元4.000高级无担保票据到期百分比2022，包括应计利息和未付利息。由于这次赎回，我们产生了大约欧元的费用。18100万欧元(包括赎回保费和递延债务发行成本的加速摊销)。

其他

2021年10月19日，我们获得了18全美的住院行为健康设施，以及对Springstone，LLC(“Springstone”)运营的兴趣，总对价为$950百万美元，外加结账和其他交易成本。这些设施是根据长期主租约出租给Springstone的，租期为每年一次，并有多个延期选项。我们用2021年7月临时信贷安排、循环信贷安排和手头现金的借款为这次收购提供了资金。

2021年10月21日，我们在葡萄牙以欧元收购了一家急性护理机构。17.8百万美元。该设施根据长期主租约出租给Atrys Health，每年升级一次。

2021年9月30日之后，我们完成了出售我们在德国急性医院运营商Atos Clinics International运营中的股权，并分别出售了我们在德国急性后运营商Medium运营中的股权。

第二项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析。

以下对医疗财产信托公司和MPT Operating Partnership，L.P.的综合财务状况和综合经营结果的讨论和分析是在合并的基础上进行的，因为这两个实体之间没有实质性差异。此类讨论和分析应与本10-Q表格中包含的简明综合财务报表及其附注以及我们截至2020年12月31日止年度的10-K表格年度报告中包含的合并财务报表及其附注一起阅读。

随着经济继续从新冠肺炎造成的低迷中复苏，疫苗继续推出，我们预计未来将收到基本上所有的租金和利息支付，正如预期的那样，我们正在收取之前在2020年推迟的租金和利息。然而，不能保证如果大流行持续很长一段时间，我们的租金和利息不会推迟到未来，直到我们的租户康复。

前瞻性陈述。

这份关于Form 10-Q的季度报告包含某些“前瞻性陈述”，符合修订后的1933年“证券法”第27A节和修订后的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节的含义。此类前瞻性声明涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能会导致我们的实际结果或未来的业绩、成就或交易或事件与前瞻性声明中明示或暗示的结果存在实质性差异，这些风险包括但不限于我们在提交给美国证券交易委员会的10-K表格年度报告和截止至2010年12月31日的10-Q表格季度报告中所描述的风险，以及我们在提交给美国证券交易委员会的报告中详细描述的那些风险，这些报告包括但不限于我们根据“交易法”提交给美国证券交易委员会的8-K表季报。这些因素包括：

•

美国(国家和地方)、欧洲(特别是英国、德国、瑞士、西班牙、意大利和葡萄牙)、澳大利亚、南美(特别是哥伦比亚)和其他外国司法管辖区的政治、经济、商业、房地产和其他市场状况，我们可能在这些司法管辖区拥有医疗设施或进行业务交易，这可能会对以下等方面产生负面影响：

我们的租户、贷款人或机构的财务状况，这些机构持有我们的现金余额或是某些对冲协议的对手方，这可能会增加我们面临这些各方违约的风险；

我们以有吸引力的条件或根本不可能获得股权或债务融资的能力，这可能会对我们寻求收购和发展机会、为现有债务进行再融资以及我们未来的利息支出产生不利影响；

这可能会限制我们以有吸引力的价格处置资产的能力，或者以我们的房地产资产担保或无担保的基础上获得或维持债务融资的能力。

•

新冠肺炎对我们的业务、我们的合资企业、我们的租户/借款人的业务和整体经济的影响，以及其他可能影响我们的业务、我们的合资企业或我们的租户/借款人的业务而不是我们所能控制的因素，包括自然灾害、健康危机或其他流行病以及随后政府针对这些问题采取的行动；

•

根据管理我们任何或所有待决交易(包括在以下文件中披露的交易)的协议完成交易的条件有以下风险附注3和注10)截至本合同日期仍未关闭的，可能无法满足；

•

我们达成的任何或所有交易的预期收益可能需要比预期更长的时间才能实现，或者根本不会实现；

•

我们所处的竞争环境；

•

执行我们的商业计划；

•

融资风险；

•

收购和发展风险；

•

潜在的环境或有事项和其他负债；

•

影响我们一个或多个租户财务健康的不利事态发展，包括资不抵债；

•

影响房地产业总体或特别是医疗保健房地产业的其他因素；

•

我们在所得税方面保持房地产投资信托基金地位的能力；

•

吸引和留住人才的能力；

•

外币汇率变动情况；

•

美国、欧洲、澳大利亚、南美或其他司法管辖区的联邦、州或地方税法的变化，我们可能在这些司法管辖区拥有医疗设施或进行业务交易；以及

•

医疗保健和其他监管要求在美国, 欧洲、澳大利亚, 南美，和其他国家.

可能影响我们运营的关键因素

我们的收入来自我们根据与租户签订的租赁协议赚取的租金、贷款给租户和其他设施业主的利息收入以及某些租户运营的利润或股权。我们的租户经营医疗保健行业，通常为患者提供医疗、外科、康复和行为健康护理。我们租户支付租金和利息的能力取决于他们在有利可图的水平上开展业务的能力。我们相信，租户所处行业的经营环境总体上对高效的经营者是有利的。然而，我们租户的运营受到经济、监管、市场和其他条件(如新冠肺炎疫情的影响)的影响，这些条件可能会影响他们的盈利能力，这可能会影响我们的业绩。因此，我们监控某些关键的业绩指标，我们认为这些指标为我们提供了可能影响我们投资组合风险水平的情况的早期迹象。

我们在承保准租户及持续监察租户(及担保人)表现时，考虑的主要因素包括：

•

按类型划分的入院水平和手术/程序/诊断量；

•

每个租户或借款人以及每个设施的当前、历史和预期营业利润(以扣除利息、税项、折旧、摊销和设施租金前的收益衡量)；

•

租户或借款人的营业利润与设施租金和设施租金加上其他固定成本(包括债务成本)的比率；

•

我们租户或借款人收入来源的变化，包括公共支付者(包括美国的联邦医疗保险、医疗补助/医疗和管理保健、德国的养老基金和英国的国家医疗服务)和私人支付者(包括商业保险和私人付费患者)的相对组合；

•

租户现金收入的趋势，包括与记录的患者服务净收入的比较；

•

租户的自由现金流；

•

医疗保健大流行/流行病、立法和其他法规(包括报销方面的变化)对租户或借款人的盈利能力和流动资金的潜在影响；以及

•

我们的租户或借款人所在的当地和周边地区的竞争和人口结构。

除了上述直接影响我们的租户和借款人的因素外，某些业务因素可能会对我们未来的经营业绩产生重大影响。这些因素包括：

•

资本成本和可获得性的趋势，包括市场利率，我们的潜在租户可以用来购买他们的房地产资产，而不是通过租赁结构为他们的房地产资产融资；

•

医疗法规的变化，可能会限制医生参与医疗保健提供者和医疗保健房地产所有权的机会；

•

减少医疗保险、州医疗保健计划和商业保险提供商的报销，这可能会降低我们租户或借款人的盈利能力和我们的收入；

•

来自其他融资来源的竞争；以及

•

我们的租户和借款人在信贷市场获得资金的能力。

关键会计政策

请参阅我们的2020年度报告Form 10-K，以讨论我们的关键会计政策，包括房地产投资、购买价格分配、贷款、信用损失、应收租金和应收利息损失，以及我们关于合并的会计政策。在截至2021年9月30日的9个月内，这些政策没有发生实质性变化。

概述

我们是一家自我建议的房地产投资信托基金，专注于在美国各地投资和拥有净租赁医疗设施，并有选择地在外国司法管辖区投资和拥有。医疗财产信托公司于2003年8月27日根据马里兰州的法律成立，MPT Operating Partnership，L.P.于2003年9月10日根据特拉华州的法律成立。我们几乎所有的业务都是通过MPT Operating Partnership，L.P.进行的。我们收购和开发医疗设施，并以长期净租赁的形式将设施出租给医疗运营公司，这要求租户承担与物业相关的大部分成本。我们还向以房地产资产为抵押的医疗保健运营商提供抵押贷款。此外，我们有选择地通过我们的应税REIT子公司向我们的某些运营商发放贷款，这些子公司的收益通常用于收购和营运资本。最后，我们不时获得租户的利润或其他股权，使我们有权分享租户的利润和损失。

截至2021年9月30日，我们的投资组合由426处出租或贷款给51家运营商的物业组成，其中两处正在开发中，四处是抵押贷款形式。

我们对医疗保健房地产的投资，包括抵押贷款，以及向租户发放的任何贷款和对租户的股权投资，都被视为一个单一的应报告部门。截至2021年9月30日，我们的所有投资都分布在美国、欧洲、澳大利亚和南美。我们的总资产由以下组成(以千美元为单位)：

	自.起 9月30日， 2021			的百分比总计			自.起 12月31日， 2020			的百分比总计
房地产资产-按成本计算	$	16,583,748			84.1	%	$	14,337,929			85.2	%
房地产累计折旧及摊销		(936,289	)		-4.7	%		(833,529	)		-5.0	%
现金和现金等价物		349,652			1.8	%		549,884			3.3	%
股权投资		1,170,171			5.9	%		1,123,623			6.7	%
其他贷款		1,502,677			7.6	%		858,368			5.1	%
其他		1,042,028			5.3	%		792,739			4.7	%
总资产	$	19,711,987			100.0	%	$	16,829,014			100.0	%

其他浓度详细信息

按备考总资产计算(定义见“非公认会计准则财务指标的对账”本季度报告中表格10-Q的第2项部分)与2020年12月31日相比，我们截至2021年9月30日的集中度如下(以千美元为单位)：

按运营商划分的预计总资产总额

	截至2021年9月30日					截至2020年12月31日
运营者	预计合计总资产		百分比预计合计总资产			预计合计总资产		百分比预计合计总资产
乘务员
佛罗里达市场	$	1,260,206		5.7	%	$	215,105		1.1	%
马萨诸塞州市场		1,162,101		5.3	%		1,500,915		7.3	%
德克萨斯州/阿肯色州/路易斯安那州市场		1,060,506		4.8	%		1,045,982		5.1	%
亚利桑那州市场		319,760		1.4	%		332,239		1.6	%
俄亥俄州/宾夕法尼亚州市场		133,751		0.6	%		151,785		0.7	%
犹他州市场(1)		—		—			1,260,147		6.2	%
圆		2,470,658		11.2	%		2,520,019		12.3	%
展望		1,623,254		7.3	%		1,597,950		7.8	%
瑞士医疗网络		1,242,022		5.6	%		1,177,520		5.8	%
HCA		1,235,498		5.6	%		8,844		—
其他运营商		10,508,227		47.5	%		9,826,336		48.2	%
其他资产		1,110,337		5.0	%		792,739		3.9	%
总计	$	22,126,320		100.0	%	$	20,429,581		100.0	%

(1)

2021列显示了中讨论的交易的形式注10本表格10-Q第1项。

按美国各州和国家列出的预计总资产

	截至2021年9月30日					截至2020年12月31日
美国各州和其他国家	预计合计总资产		百分比 Total Pro-Forma合计总资产			预计合计总资产		百分比 Total Pro-Forma合计总资产
德克萨斯州	$	2,178,399		9.8	%	$	1,923,440		9.4	%
加利福尼亚		1,656,353		7.5	%		1,382,663		6.8	%
弗罗里达		1,286,016		5.8	%		240,915		1.2	%
犹他州		1,255,468		5.7	%		1,295,329		6.4	%
马萨诸塞州		1,167,501		5.3	%		1,506,315		7.4	%
所有其他州		5,024,965		22.7	%		4,607,471		22.5	%
其他国内资产		725,314		3.3	%		680,678		3.3	%
总计美国	$	13,294,016		60.1	%	$	11,636,811		57.0	%
英国	$	4,352,007		19.7	%	$	4,636,634		22.7	%
德国		1,279,598		5.8	%		1,361,019		6.6	%
11.瑞士		1,242,022		5.6	%		1,177,520		5.7	%
澳大利亚		1,038,165		4.6	%		997,878		4.9	%
西班牙		214,566		1.0	%		221,134		1.1	%
所有其他国家/地区		320,923		1.5	%		286,524		1.4	%
其他国际资产		385,023		1.7	%		112,061		0.6	%
国际合计	$	8,832,304		39.9	%	$	8,792,770		43.0	%
总计	$	22,126,320		100.0	%	$	20,429,581		100.0	%

在个人物业的基础上，截至2021年9月30日，我们对任何单一物业的投资都没有超过我们预计总资产的3%。

在调整后的收入基础上(如本季度报告10-Q表第2项“非GAAP财务措施的对账”部分所定义)，截至2021年9月30日的三个月与上年相比集中情况如下(以千美元为单位)：

调整后合计按运营商划分的收入

	截至9月30日的三个月，
	2021					2020
运营者	调整后合计收入		百分比调整后总金额收入			调整后合计收入		百分比：调整后总金额收入
乘务员
马萨诸塞州市场	$	35,965		8.5	%	$	34,521		9.7	%
犹他州市场		31,879		7.5	%		31,333		8.8	%
德克萨斯州/阿肯色州/路易斯安那州市场		21,740		5.1	%		15,700		4.4	%
佛罗里达市场		16,929		4.0	%		3,632		1.0	%
亚利桑那州市场		8,126		1.9	%		8,193		2.3	%
俄亥俄州/宾夕法尼亚州市场		3,236		0.8	%		3,260		0.9	%
圆		52,612		12.4	%		48,145		13.5	%
展望		37,864		8.9	%		38,676		10.8	%
素数		29,035		6.8	%		36,032		10.1	%
隐修会		27,238		6.4	%		—		—
其他运营商		159,284		37.7	%		137,465		38.5	%
总计	$	423,908		100.0	%	$	356,957		100.0	%

调整后合计按美国各州和国家分列的收入

	截至9月30日的三个月，
	2021					2020
美国各州和其他国家	调整后合计收入		百分比调整后合计收入			调整后合计收入		百分比调整后总金额收入
加利福尼亚	$	40,850		9.6	%	$	39,768		11.1	%
德克萨斯州		38,007		9.0	%		29,948		8.4	%
马萨诸塞州		36,123		8.5	%		34,680		9.7	%
犹他州		32,837		7.7	%		32,283		9.1	%
宾夕法尼亚州		19,972		4.7	%		20,101		5.6	%
所有其他州		104,667		24.8	%		94,327		26.4	%
总计美国	$	272,456		64.3	%	$	251,107		70.3	%
英国	$	90,141		21.3	%	$	54,745		15.4	%
德国		25,755		6.1	%		25,294		7.1	%
所有其他国家/地区		35,556		8.3	%		25,811		7.2	%
国际合计	$	151,452		35.7	%	$	105,850		29.7	%
总计	$	423,908		100.0	%	$	356,957		100.0	%

按设施类型划分的调整后收入合计

	截至9月30日的三个月，
	2021					2020
设施类型	调整后合计收入		百分比调整后合计收入			调整后合计收入		百分比调整后总金额收入
全科急诊医院	$	334,239		78.8	%	$	299,090		83.8	%
住院康复医院		44,825		10.6	%		42,463		11.9	%
行为健康设施		32,843		7.8	%		2,978		0.8	%
长期急性护理医院		8,120		1.9	%		8,604		2.4	%
独立的急诊室/紧急护理设施		3,881		0.9	%		3,822		1.1	%
总计	$	423,908		100.0	%	$	356,957		100.0	%

经营成果

截至2021年9月30日的三个月与2020年9月30日相比

截至2021年9月30日的三个月的净收入为1.711亿美元(稀释后每股0.29美元)，而截至2020年9月30日的三个月的净收入为1.311亿美元(稀释后每股0.25美元)。净收入增长30%主要是由于2020年下半年和2021年前9个月进行的新投资带来的收入增加，但部分被公司增长导致的利息支出(为这些新投资提供部分资金的额外债务)、折旧费用以及一般和行政成本的增加所抵消。此外，与去年同期相比，我们在2021年第三季度的房地产销售收益更大；而由于2020年第三季度英国税率的提高，2021年第三季度的所得税较低。2021年第三季度，经某些项目调整后的正常化运营资金(“FFO”)为2.628亿美元，或每股摊薄0.44美元，而2020年第三季度为2.207亿美元，或每股摊薄0.41美元。与净收入类似，正常化FFO增长19%主要是由于#年下半年新投资带来的收入增加。2020以及2021年的前九个月。

截至前三个月的收入比较2021年9月30日和2020如下(以千为单位的美元金额)：

	2021		的百分比总计			2020		的百分比总计			一年下来年变化
房租已计费	$	242,211		62.0	%	$	192,953		58.6	%		25.5	%
直线租金		64,637		16.5	%		51,125		15.5	%		26.4	%
融资租赁收入		50,667		13.0	%		52,544		15.9	%		-3.6	%
利息和其他收入		33,264		8.5	%		32,836		10.0	%		1.3	%
总收入	$	390,779		100.0	%	$	329,458		100.0	%		18.6	%

我们2021年第三季度的总收入比去年同期增长了6130万美元，增幅为19%。这一增长包括以下几个方面：

•

营业租赁收入(包括账单租金和直线租金)-比上年增加6280万美元，其中约4960万美元是从收购中获得的增量收入2020和2021年(包括1840万美元的Priory交易，如中所述附注3在简明综合财务报表中，630万美元是由于2020年第四季度的某些租赁修订而将物业从递延融资租赁重新分类为经营租赁，330万美元来自2021年的增资，100万美元来自两个开发物业的租金开始，约400万美元来自有利的外汇波动。这一增长部分被处置收入的下降所抵消。

•

融资租赁收入-减少190万美元，原因是2020年第四季度由于某些租赁修改而将物业从递延融资租赁重新分类为经营租赁的影响，但被2020年第四季度新融资租赁的收入部分抵消，这是欧内斯特抵押贷款转换为收费简单资产所有权的一部分。

•

利息和其他收入--比上年增加40万美元，原因如下：

贷款利息-比前一年增加了30万美元，这是由于2020年底和2021年前9个月从贷款投资中获得的1390万美元的增量收入，包括2021年向Priory提供的2.5亿GB贷款赚取的520万美元和2020年向哥伦比亚的三处房产提供的贷款赚取的280万美元。2020年第三季度与转换为费用简单资产的Steward抵押贷款相关的利息收入下降了110万美元，2020年第四季度与转换为费用简单资产的欧内斯特抵押贷款相关的利息收入下降了300万美元，2020年第四季度与偿还优质贷款相关的利息收入下降了920万美元，部分抵消了这一增长。

其他收入-比前一年增加10万美元，因为我们从租户那里获得了更多的土地租赁、物业税和保险的直接报销。

截至2021年和2020年9月30日的季度，利息支出总额分别为9410万美元和8230万美元。这一增长主要与2020年底和2021年发行新债为新投资提供资金有关，因为截至2021年9月30日的三个月，我们的加权平均利率为3.4%，低于2020年同期的3.8%。

由于2020年9月30日之后进行的新投资，2021年第三季度房地产折旧和摊销从2020年的6970万美元增加到8500万美元。

截至2021年和2020年9月30日的季度，与房地产相关的支出总额分别为710万美元和590万美元。大约400万美元代表由我们的租户报销的成本，并包括在我们截至2021年9月30日和2020年9月30日的每个季度的简明综合净收入报表中的“利息和其他收入”一栏中。

2021年第三季度，一般和行政费用占收入的比例为9.4%，略低于上年的9.6%。按美元计算，2021年第三季度的一般和行政费用总计3670万美元，比去年第三季度增加500万美元，反映了公司的增长，特别是我们持续的国际扩张。

在截至2021年9月30日的三个月内，我们出售了四个设施，净收益为930万美元。于截至二零二零年九月三十日止三个月内，吾等出售四项设施及两项附属物业，净亏损90万美元。

盈利预测OM股权为#美元7.2四分之三的百万美元R结束九月 30, 2021，上涨$1.3百万美元，来自20年前的同期20，主要是因为110万美元更多的收入来自我们的股权我们增加了对Infrore的投资我们拥有的所有权2020年第四季度.

所得税费用包括对我们国内TRS实体征收的美国联邦和州所得税，以及对位于美国以外司法管辖区的某些投资征收的非美国所得税或预扣税。截至三个月的1060万美元所得税支出 2021年9月30日主要基于我们在英国、哥伦比亚和澳大利亚的投资所产生的收入。相比之下，我们在2020年第三季度产生了1600万美元的所得税支出，主要来自我们在英国投资产生的收入，包括大约900万美元的调整，以反映英国公司税率从17%提高到19%。不包括对英国税率上调的一次性调整，所得税支出的增加主要与2020年和2021年进行的投资导致的外国应税收入增加有关。

我们采用资产负债法核算所得税。递延税项资产被记录到我们认为这些资产更有可能变现的程度。在作出这样的决定时，所有可用的正面和负面证据都被考虑在内，包括递延税项负债的预定冲销、预计的未来应税收入、税务筹划策略以及最近的财务表现。基于我们对所有正面和负面证据的审查，包括我们在某些实体的三年累计税前账面亏损状况，我们得出的结论是，大约4400万美元的估值津贴应该反映在我们截至2021年9月30日的某些国际和国内递延税净资产上。未来，如果我们确定我们更有可能实现我们的递延税项净资产，我们将撤销估值免税额的适用部分，在确定这一决定的期间确认所得税优惠，并在未来赚取收入时产生更高的所得税。

截至2021年9月30日的9个月与2020年9月30日相比

截至2021年9月30日的9个月的净收入为4.495亿美元(稀释后每股0.76美元)，而截至2020年9月30日的9个月为3.216亿美元(稀释后每股0.61美元)。净收入增长40%的主要原因是2020年末和2021年前9个月新投资带来的收入增加，但部分被公司增长导致的利息支出(为这些新投资提供部分资金的额外债务)、折旧费用、一般和行政成本以及所得税所抵消，其中包括与英国公司税率提高有关的2021年所得税支出约4300万美元，而2020年为900万美元。2021年前9个月，经某些项目调整后的正常化FFO为7.573亿美元，或每股摊薄1.29美元，而2020年前9个月为6.115亿美元，或每股摊薄1.16美元。与净收入类似，标准化FFO增长24%主要是由于2020年和2021年上半年.

截至2021年9月30日和2020年9月30日的9个月收入比较如下(美元金额以千计)：

	2021		的百分比总计			2020		的百分比总计			一年下来年变化
房租已计费	$	672,425		59.2	%	$	538,277		58.8	%		24.9	%
直线租金		174,975		15.4	%		103,697		11.3	%		68.7	%
融资租赁收入		151,898		13.4	%		157,469		17.2	%		-3.5	%
利息和其他收入		136,038		12.0	%		115,989		12.7	%		17.3	%
总收入	$	1,135,336		100.0	%	$	915,432		100.0	%		24.0	%

2021年前9个月，我们的总收入比去年同期增长了2.199亿美元，增幅为24%。这一增长包括以下几个方面：

•

营业租赁收入(包括账单租金和直线租金)-比上年增加2.054亿美元，其中约1.155亿美元是在20202021年和2021年(包括从犹他州的两个Steward物业获得的5130万美元，这两个物业是从2020年第三季度抵押贷款转换的收益中获得的)，2330万美元来自2020年更多的直线租金冲销，1930万美元来自2020年第二季度的Circle租约修正案(如附注3至简明合并财务报表)，1,900万美元是由于2020年第四季度的某些租赁修改而将物业从递延融资租赁重新分类为经营租赁，900万美元来自2021年的增资，690万美元来自三个开发物业的开始租金，大约1760万美元来自有利的外汇波动。自2020年第三季度以来，处置和腾出物业的收入下降，部分抵消了这一增长。

•

融资租赁收入--下降#美元5.6百万美元，受影响在2020年第四季度，由于某些租赁修改，将物业从递延融资租赁重新分类为经营租赁，部分抵消了2020年第四季度新融资租赁的收入，这是将Ernest抵押贷款转换为收费简单资产所有权的一部分。

•

利息和其他收入--比上年增加2000万美元，原因如下：

贷款利息-比上年增加790万美元，这是由于2020年和2021年前9个月从贷款投资中赚取的7370万美元的增量收入，其中包括2021年向Priory发放的两笔贷款赚取的4040万美元，以及2020年向国际合资企业和哥伦比亚的三处房产发放的贷款赚取的1500万美元，以及90万美元的有利外汇波动。这一增长被2020年第三季度转换为费用简单资产的Steward抵押贷款相关利息收入下降的3060万美元、2020年第四季度转换为费用简单资产的Ernest抵押贷款相关的利息收入下降的900万美元以及2020年第四季度偿还优质贷款的2760万美元所部分抵消。

其他收入-比前一年增加了1210万美元，因为我们从租户那里获得了更多的土地租赁、物业税和保险的直接报销。此外，2021年的其他收入较高，原因是2020年第一季度与某些Adestus设施的地面租赁相关的直线租金约为100万美元。

截至2021年和2020年9月30日的9个月，利息支出总额分别为2.734亿美元和243.5美元。这一增长主要与2020年和2021年的新债发行有关，因为截至2021年9月30日的9个月，我们的加权平均利率为3.4%，低于2020年同期的3.9%。

由于2020年9月30日之后进行的新投资，2021年前9个月的房地产折旧和摊销从2020年同期的1.92亿美元增加到2.371亿美元。

在截至2021年和2020年9月30日的9个月里，与房地产相关的支出总额分别为3130万美元和1920万美元。在二零二一年及二零二零年首九个月的物业开支中，约2,310万美元及1,090万美元分别代表由租户报销的成本，并计入我们简明综合净收益表的“利息及其他收入”项目。

2021年前9个月，一般和行政费用占收入的百分比为9.5%，低于去年同期的10.6%。按美元计算，2021年前9个月的一般和行政费用总计1.073亿美元，比去年同期增加1020万美元，反映了公司的增长，特别是我们持续的国际扩张。

在截至2021年9月30日的9个月内，我们出售了9个设施和1个附属物业，净收益为900万美元。于截至二零二零年九月三十日止九个月内，我们出售九项设施及六项附属物业，净亏损270万美元。此外，我们在2020年第一季度进行了1,900万美元的调整，以降低某些Adestus物业和一家Alecto设施的房地产账面价值(见附注3有关进一步详情，请参阅简明综合财务报表)。

2021年前9个月的股权收益为2160万美元，比2020年同期增加了640万美元，这主要是因为我们在Infrore的股权投资增加了460万美元，我们在2020年第四季度增加了对Infrore的持股。

债务再融资和未使用的融资成本在2021年前9个月为230万美元，原因是我们提前终止了2021年1月的临时信贷安排，并在2021年第一季度对我们的信贷安排进行了修订(见注4请参阅简明合并财务报表以了解更多细节)。在2020年前9个月，我们发生了60万美元的加速承诺费摊销费用，与我们的英镑定期贷款相关。

在2021年的前9个月，我们记录了280万美元的有利非现金公允价值调整，以计入我们对Aevis Victoria SA股票的投资按市值计价。这一调整(反映在我们简明合并净利润报表的“其他”行)在2020年前9个月是520万美元的不利调整，主要是由于这部分股票在2020年因新冠肺炎疫情而下降。

所得税支出通常包括我们TRS实体的美国联邦和州所得税，以及位于美国以外司法管辖区的某些投资的非美国所得税或预扣税。6910万美元的所得税支出截至2021年9月30日的9个月，主要基于我们在英国、哥伦比亚和澳大利亚的投资产生的收入，包括对我们约4300万美元的递延税净负债进行一次性调整，以反映英国公司税率在2021年第二季度从19%提高到25%。相比之下，我们录得24.8美元

百万的第一笔所得税费用九2020年的月份从我们在英国和澳大利亚投资所得的收入，包括900万美元的税收调整，以反映英国和其他地方的公司税率变化. 不包括一次性调整s对于税率的提高，所得税支出的增加主要与更高国外应纳税所得额赢得的作为.的结果在2020年进行的投资，以及第一次九个月是2021年的。

我们采用资产负债法核算所得税。递延税项资产被记录到我们认为这些资产更有可能变现的程度。在作出这样的决定时，所有可用的正面和负面证据都被考虑在内，包括递延税项负债的预定冲销、预计的未来应税收入、税务筹划策略以及最近的财务表现。基于我们对所有正面和负面证据的审查，包括我们在某些实体的三年累计税前账面亏损头寸，我们得出的结论是，截至2021年9月30日，大约4400万美元应该反映在我们的某些国际和国内递延税净资产中。未来，如果我们确定我们更有可能实现我们的递延税项净资产，我们将撤销估值免税额的适用部分，在确定这一决定的期间确认所得税优惠，并在未来赚取收入时产生更高的所得税。

非公认会计准则财务指标的对账

跟踪房地产行业的投资者和分析师利用运营资金(FFO)作为补充业绩衡量标准。FFO反映了房地产资产价值随市场状况上升或下降的假设，主要根据公认会计准则(GAAP)折旧和房地产资产摊销的影响进行调整，即假设房地产价值随着时间的推移而可预测地递减。我们根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)提供的定义计算FFO，该定义代表净收益(亏损)(根据GAAP计算)，不包括房地产销售的收益(亏损)和房地产资产的减值费用，加上房地产折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益(亏损)。

除了根据NAREIT的定义提出FFO外，我们还披露正常化FFO，它针对与意外或非核心事件或活动或会计变化相关的项目进行FFO调整，如果没有注明，这些项目将使与前期业绩和市场预期的比较对投资者和分析师的意义降低。

我们相信，FFO的使用，再加上所需的GAAP陈述，提高了投资者对我们经营业绩的理解，而标准化FFO的使用使我们的经营业绩与前期和其他公司的比较更有意义。虽然FFO和标准化FFO是REITs运营和财务业绩的相关和广泛使用的补充指标，但它们不应被视为我们运营业绩的替代指标，因为这些指标既没有反映折旧和摊销成本，也没有反映维持我们物业运营业绩所需的资本支出和租赁成本水平，这可能是可能对我们的运营业绩产生重大影响的重大经济成本。FFO和标准化FFO不应被视为净收益(亏损)(根据GAAP计算)的替代指标，或经营活动现金流(根据GAAP计算)的替代指标，以衡量我们的流动性。

下表显示了可归因于MPT普通股股东的净收入与FFO的对账和归一化FFO对于截至2021年9月30日的三个月和九个月和2020 (金额除每股数据外，以千为单位)：

	在截至的三个月内						在过去的9个月里
	2021年9月30日			2020年9月30日			2021年9月30日			2020年9月30日
FFO信息：
MPT普通股股东应占净收益	$	171,137		$	131,106		$	449,485		$	321,566
参与证券在收益中的份额		(328	)		(435	)		(1,088	)		(1,386	)
净收益，减少参与证券在收益中的份额	$	170,809		$	130,671		$	448,397		$	320,180
折旧及摊销		98,492			80,841			277,089			223,166
房地产销售损失(收益)		(9,294	)		927			(8,896	)		2,703
房地产减值费用		—			—			—			19,006
运营资金	$	260,007		$	212,439		$	716,590		$	565,055
注销(收回)直线租金和其他		3,650			1,266			(1,601	)		27,098
非现金公允价值调整		(819	)		(1,575	)		(2,763	)		9,030
税率和其他变化		—			8,535			42,746			9,661
债务再融资和未使用的融资成本		—			—			2,339			611
规格化运营资金	$	262,838		$	220,665		$	757,311		$	611,455
每股摊薄数据：
净收益，减少参与证券在收益中的份额	$	0.29		$	0.25		$	0.76		$	0.61
折旧及摊销		0.17			0.15			0.48			0.42
房地产销售损失(收益)		(0.02	)		—			(0.02	)		0.01
房地产减值费用		—			—			—			0.03
运营资金	$	0.44		$	0.40		$	1.22		$	1.07
注销(收回)直线租金和其他		—			—			—			0.05
非现金公允价值调整		—			—			—			0.02
税率和其他变化		—			0.01			0.07			0.02
债务再融资和未使用的融资成本		—			—			—			—
规格化运营资金	$	0.44		$	0.41		$	1.29		$	1.16

预计总资产

预计总资产是累计折旧/摊销前的总资产(根据我们未合并的合资企业进行调整)，并假设截至适用报告期的所有新投资的房地产承诺以及开发交易和已启动的资本改善项目的未到位资金全部到位，并假设手头现金用于这些交易。我们相信，预计总资产对投资者是有用的，因为它提供了我们投资组合的更新视角，并允许在我们的承诺接近尾声和我们的其他承诺获得充分资金时，更好地了解我们的集中度水平。下表列出了总资产与预计总资产的对账情况(以千计)：

	自.起			自.起
	2021年9月30日			2020年12月31日
总资产	$	19,711,987		$	16,829,014
添加：
房地产对新投资的承诺(1)		990,002			1,901,087
开发交易的未到位金额，并已开始三个基建项目(2)		180,529			166,258
累计折旧和摊销		936,289			833,529
我们合资企业和其他企业的增量总资产(3)		1,752,842			1,287,077
更少：
用于资助上述交易的现金(4)		(1,445,329	)		(587,384	)
预计总资产	$	22,126,320		$	20,429,581

(1)	2021年专栏反映了2021年9月30日之后做出或承诺的投资，包括承诺向九个州的行为健康平台投资9.5亿美元，以及承诺以1800万欧元收购葡萄牙的一个设施。2020专栏反映了2021年的投资，包括2021年1月19日在英国收购了35个设施。

(2)	包括$31.1百万美元和$65.5用于正在进行的发展项目的未获资金的百万美元和#美元149.4百万美元和$100.8用于资本改善的百万无资金金额项目，截至九月 30, 2021和12月31日，20日20，分别为。

(3)	包括调整，以反映我们在合资企业总资产中的份额。

(4)	包括手头可用现金加上期末后活动产生的现金，如偿还贷款或处置(包括附注3见本表格10-Q的第1项)。

调整后的收入

调整后的收入是根据我们房地产合资安排中的类似收入按比例调整的总收入。我们相信，调整后的收入对投资者是有用的，因为它提供了我们所有投资的收入的更完整的视图，并允许更好地了解我们的收入集中度。下表显示了总收入与调整后总收入的对账(以千为单位)：

	截至9月30日的三个月，
	2021		2020
总收入	$	390,779	$	329,458
合营房地产收入 *安排		33,129		27,499
调整后总收入	$	423,908	$	356,957

流动性和资本资源

2021年现金流活动

在2021年的前9个月，我们从经营活动中产生了大约5.77亿美元的现金流，主要包括租金和抵押贷款和其他贷款的利息。我们使用这些运营现金流，以及2021年第一季度从Steward收到的1100万美元作为资本分配的回报，为我们4.76亿美元的股息和某些投资活动提供资金。此外，我们在房地产和其他资产上投资了大约32亿美元，包括11亿GB的Priory Group交易(如附注3本表格第1项(见表10-Q)，使用手头现金和2021年前9个月出售股票所得净收益10亿美元、发行优先无担保票据产生的8.5亿GB、偿还约1.4亿美元的贷款本金和2021年7月临时信贷安排项下的借款6.5亿美元所产生的现金。

看见注12关于2021年9月30日以后发生的现金流活动，请参阅本表格10-Q第1项，因为它与债务和额外投资有关。

2020年现金流活动

2020年前9个月，我们从经营活动中产生了约4.42亿美元的现金流(其中不包括Circle交易赚取的约3500万美元的收入，因为此类租金在收购完成前已预付)，主要包括租金以及抵押贷款和其他贷款的利息。我们用这些运营现金流为4.23亿美元的股息提供资金。此外，我们在房地产和其他资产上投资了大约28亿美元，包括GB 15亿Circle交易(如本表格(10-Q)第1项附注3)结合使用手头现金、7亿英镑定期贷款收益、根据我们的市场股权发行计划出售1540万股普通股、净收益约2.94亿美元以及我们的信贷安排循环部分收益2.25亿美元。

短期流动性要求：

截至2021年11月1日，包括收到沃特兰七世根据Priory收购贷款偿还的2.5亿GB(如中所述附注3本表格10-Q第1项)以及为2021年9月30日之后进行的新投资提供资金的借款(如中所述注12在此表格10-Q的第1项中，我们的流动资金约为10亿美元。我们相信，这种流动性，加上我们目前每月来自租金和贷款利息的现金收入，我们合资企业安排的定期分配，我们市值股权计划下约2.5亿美元的可用资金，以及麦格理交易约13亿美元的预期现金收益(如本表格10-Q第1项的注释3所述)，足以为我们的运营提供资金，并为遵守REIT要求的股息、我们目前的公司承诺(资本支出和开发项目的预期资金要求)提供足够的资金。以及未来12个月的偿债义务(包括合同利息支付和偿还2021年7月到期的临时信贷安排未偿还的9.9亿美元本金余额)。我们预计，其他资本循环交易(可能包括出售单一设施)将进一步改善我们的流动性和杠杆率，尽管不能保证我们的资本循环努力(包括完成麦格理交易)会成功。

长期流动性要求:

截至2021年11月1日，我们的流动性接近10亿美元。我们相信，我们的流动资金，加上我们目前每月来自租金和贷款利息的现金收入，我们合资企业安排的定期分配，我们在市场上的股权计划下约2.5亿美元的可用资金，以及麦格理交易约13亿美元的预期现金收益，足以为我们的运营、债务和利息义务、我们的公司承诺以及股息提供资金，以便在可预见的未来遵守REIT的要求。

然而，为了进行额外的投资，为2022年及以后到期的债务提供资金，为任何现有债务进行战略再融资以降低利率，或进一步提高杠杆率，我们可能需要获得以下资金来源之一或组合：

•

战略地产销售或合资企业；

•

出售股权证券；

•

新增银行定期贷款；

•

新的美元、欧元或英镑计价的债务证券，包括优先无担保票据；和/或

•

新的房地产担保贷款。

不能保证条件对这类可能的交易有利(特别是考虑到正在进行的新冠肺炎大流行)，也不能保证我们的计划(包括完成麦格理交易)会成功。

截至2021年11月1日，我们债务的到期本金(不包括任何折扣、溢价或债务发行成本的影响)如下(以千为单位)：

2021	$	—
2022		990,000
2023		547,280
2024		1,632,160
2025		1,535,640
此后		6,861,790
总计	$	11,566,870

合同承诺

我们在截至2020年12月31日的财年的Form 10-K年度报告中提交了我们的合同承诺，并在2021年第二季度更新了时间表。除了对我们的购买义务和债务的更改外，更详细的说明请参见注12 截至2021年11月1日，本季度报告(Form 10-Q)的第1项没有其他重大变化。

下表更新了截至2021年11月1日的这些更新的合同承诺计划(以千为单位)：

合同承诺

2021(1)

2022

2023

2024

2025

此后

总计

高级无抵押票据到期0.993厘

2026(2)

—

5,880

5,738

5,739

583,639

606,734

购买义务

47,895

188,347

157,012

111,723

77,248

131,945

714,170

(1)

此栏代表2021年11月1日之后的义务。

(2)

我们利用此次发行所得资金赎回了2022年到期的5亿欧元本金总额为4.000的高级无担保票据，详情请参见注12请参阅表格10-Q的本季度报告第1项。

分销策略

下表是我们在截至2021年9月30日的两年期间宣布的分配摘要：

申报日期	记录日期	分发日期	分布每股
2021年8月19日	2021年9月16日	2021年10月14日	$	0.28
2021年5月26日	2021年6月17日	2021年7月8日	$	0.28
2021年2月18日	2021年3月18日	2021年4月8日	$	0.28
2020年11月12日	2020年12月10日	2021年1月7日	$	0.27
2020年8月13日	2020年9月10日	2020年10月8日	$	0.27
2020年5月21日	2020年6月18日	2020年7月16日	$	0.27
2020年2月14日	2020年3月12日	2020年4月9日	$	0.27
2019年11月21日	2019年12月12日	2020年1月9日	$	0.26

我们打算在经修订的1986年国税法(下称“守则”)规定的时间内向股东支付全部或几乎所有年度应纳税所得额，包括出售房地产的应税收益和出售证券的确认收益。我们的政策是向股东进行足够的现金分配，以维持我们作为房地产投资信托基金(REIT)的地位，并避免公司收入和未分配收入的消费税。然而，我们的信贷安排限制了我们可以支付的股息金额-参见注4请参阅本表格10-Q的第(1)项，以了解更多信息。

第三项关于市场风险的定量和定性披露。

市场风险包括利率、外币汇率、商品价格、股票价格以及其他影响市场敏感工具的市场变化所产生的风险。我们寻求尽可能将新投资的条款与新的长期固定利率借款相匹配，以减轻利率波动的影响。我们可能会也可能不会选择使用金融衍生工具来对冲利率或外汇风险。对于利率对冲，这些决定主要基于我们将投资与可比借款相匹配的政策，但也基于适用日期的利率总体趋势以及我们对未来利率波动的看法。对于外汇套期保值，这些决定主要是基于我们的投资是如何融资的，我们投资的长期性质，将收益汇回美国的必要性，以及外币汇率的总体趋势。

此外，我们设施的价值将会根据当地和地区经济状况的变化以及租户创造利润的能力的变化而波动。

我们对市场风险的主要敞口与利率和外币的波动有关。以下分析显示了我们的重要金融工具的市值、收益和现金流对假设的利率和汇率变化的敏感性，就好像这些变化已经发生一样。为这些分析选择的假设变化反映了我们对一年内合理可能发生的变化的看法。这些前瞻性披露具有选择性，仅涉及这些假设变化的潜在影响。它们不包括可能因市场状况变化而影响我们业务的其他潜在影响(例如新冠肺炎造成的影响)。此外，它们不包括我们可能采取的将风险敞口降至最低的措施，例如签订未来利率掉期合约，以对冲我们的可变利率债务的利率上升。

利率敏感度

对于固定利率债务，利率变化影响公平市场价值，但不影响普通股股东的净收入或现金流。相反，对于浮动利率债务，假设其他因素保持不变，利率变化通常不会影响公平市场价值，但确实会影响普通股股东的净收入和现金流。截至2021年9月30日，我们的未偿债务总额为106亿美元，其中包括约95亿美元的固定利率债务(在考虑利率掉期到位后)和11亿美元的可变利率债务。如果市场利率增加1%，我们债务在2021年9月30日的公允价值将减少约750万美元。除非我们决定在公开市场回购债券，否则固定利率债券的公允价值变化不会对我们产生任何影响。

如果我们的可变利率债务的市场利率增加1%，我们可变利率债务的年度利息支出的增加将使未来的收益和现金流每年减少10万美元。如果我们的可变利率债务的市场利率下降1%，我们可变利率债务的利息支出的减少将使未来的收益和现金流每年增加10万美元。这假设我们的可变利率债务下一年的平均未偿还金额为11亿美元，这是此类可变利率债务在2021年9月30日的余额。

外汇敏感度

由于我们在英国、德国、西班牙、意大利、葡萄牙、瑞士、澳大利亚和哥伦比亚的投资，我们受到英镑、欧元、瑞士法郎、澳元和哥伦比亚比索兑美元汇率波动的影响。尽管我们通常认为在这些国家的投资是长期性质的，能够将任何非美元借款与这些货币的投资相匹配，并且从历史上看不需要将大量收益汇回美国，但相应非美元货币对美元汇率的价值上升或下降可能会影响我们的财务状况和/或我们的运营结果。仅根据我们2021年的运营业绩和年化基础，以下汇率的5%变化将对我们的净收入和FFO产生以下影响(以千计)：

	净收入影响		FFO影响
英镑(GB)(1)	$	5,738	$	9,721
欧元(欧元)		132		2,025
瑞士法郎(瑞士法郎)		551		1,624
澳元(澳元)		652		1,730
哥伦比亚比索(COP)		524		524

(1)

排除中讨论的一次性税收调整的影响注5在本表格10-Q的第1项内。

第(4)项控制和程序。

医疗财产信托公司和MPT运营伙伴公司，L.P.

我们采用并维护了披露控制和程序，旨在确保根据1934年证券交易法(经修订)要求在我们的报告中披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层必须运用其判断来评估可能的控制和程序的成本效益关系。

根据规则13a-15(B)的要求，根据修订后的1934年证券交易法，我们在包括我们的首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对截至本报告涵盖的季度末我们的披露控制和程序的设计和运行的有效性进行了评估。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序有效地提供了合理的保证，确保我们根据1934年证券交易法提交的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告。

在最近一个会计季度，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对其产生重大影响。

第二部分-其他资料

第一项：法律诉讼。

中包含的信息注：10简明合并财务报表中的“承付款和或有事项”通过引用并入本项目1。

项目1A。风险因素。

我们在截至2020年12月31日的10-K表格年度报告中提出的风险因素没有实质性变化。

第二项股权证券的未登记销售和所得款项的使用。

(a)

没有。

(b)

不适用。

(c)

没有。

第三项高级证券违约。

没有。

第二项第四项矿山安全披露。

没有。

第五项其他资料。

(a)

没有。

(b)

没有。

项目6.展品

展品编号		描述

10.1*		修订和重新签署了MPT Operating Partnership，L.P.作为出租人的某些子公司与Steward Health Care System LLC，承租人的某些子公司之间的主租赁协议

10.2*		修订和重新签署的循环信贷和定期贷款协议，日期为2021年9月29日，由医疗财产信托公司、MPT Operating Partnership，L.P.、几家贷款人、作为辛迪加代理的美国银行和作为行政代理的摩根大通银行之间的协议修订

31.1*		根据1934年证券交易法第13a-14(A)条对首席执行官的认证。(医疗财产信托公司)

31.2*		根据1934年“证券交易法”第13a-14(A)条对首席财务官进行认证。(医疗财产信托公司)

31.3*		根据1934年证券交易法第13a-14(A)条对首席执行官的认证。(MPT Operating Partnership，L.P.)

31.4*		根据1934年“证券交易法”第13a-14(A)条对首席财务官进行认证。(MPT Operating Partnership，L.P.)

32.1**		根据1934年《证券交易法》第13a-14(B)条和根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的《美国法典》第18编第1350条对首席执行官和首席财务官的认证。(医疗财产信托公司)

32.2**		根据1934年《证券交易法》第13a-14(B)条和根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的《美国法典》第18编第1350条对首席执行官和首席财务官的认证。(MPT Operating Partnership，L.P.)

展品：101.INS*		XBRL实例文档- 实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标签嵌入在内联XBRL文档中。

展品：101.SCH*		内联XBRL分类扩展架构文档

展品：101.CAL*		内联XBRL分类扩展计算链接库文档

展品：101.DEF*		内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档

展品：101.LAB*		内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档

附件：101.PRE*		内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档

附件104*		封面交互式数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)

谨此提交。

随信提供。

签名

根据修订后的1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签署人代表其签署。

医疗财产信托公司。

由以下人员提供：		/s/J.凯文·汉纳(Kevin Hanna)
		J·凯文·汉纳
		副总裁、主计长、财务助理、首席财务官 (首席会计官)

MPT运营合伙公司，L.P.

由以下人员提供：		/s/J.凯文·汉纳(Kevin Hanna)
		J·凯文·汉纳
		副总裁、主计长、财务助理、首席财务官兼首席财务官普通合伙人的唯一成员 MPT Operating Partnership，L.P. (首席会计官)

日期：2021年11月9日