新闻稿

Doctors Realty Trust报告2021年第三季度财务业绩

宣布2021年第三季度每股净收益0.10美元和标准化每股FFO 0.26美元

宣布今年迄今10.4亿美元的收购和投资承诺

第三季度亮点：

·2021年第三季度总收入为1.153亿美元，同比增长5.2%。

·在完全稀释的基础上，第三季度每股净收入为0.10美元。

·第三季度产生的标准化运营资金(标准化FFO)在完全稀释的基础上为每股0.26美元。

·第三季度新增投资1.089亿美元。

·第三季度暴徒同店现金净营业收入同比增长2.5%。

·宣布季度股息为每股0.23美元，2021年第三季度OP单位，2021年10月15日支付。

·穆迪投资者服务公司(Moody‘s Investors Service)将高级无担保债务评级从“Baa3”上调至“Baa2”。

后续活动亮点：

·于2021年10月1日签订主交易协议，收购15栋医疗办公楼，总价约为764.3美元，可租赁净面积约为146万平方英尺。

·2021年10月13日发行5亿美元公开优先票据，期限10年，票面利率2.625

·在我们首次提交给GRESB 2021房地产评估的报告中，我们获得了75分和绿星称号。

·于2021年11月2日以6200万美元出售了三家LifeCare长期急性护理医院(LTACH)，并确认销售净收益约为1870万美元。

威斯康星州密尔沃基-2021年11月5日-自我管理的医疗保健房地产投资信托基金(纽约证券交易所股票代码：DOC)(The Company，The Trust，The We，Our和US)今天公布了截至2021年9月30日的第三季度业绩。

信托公司总裁兼首席执行官约翰·T·托马斯评论说：“我们很高兴宣布我们最近的收购和即将进行的收购活动。我们继续专注于高质量的医疗办公设施，购买我们认为最受推崇的医疗办公设施，同时继续在与Landmark Healthcare Facilities等合作伙伴的场外交易中进行有选择的收购。

“我们还很自豪能在现代医疗2021年最佳工作场所评选中获得认可，并在我们首次提交给GRESB的2021年房地产评估中获得75分。我们一直在努力投资Better®，这是我们所有努力工作的标志。我们期待着在今天的电话会议上更多地分享我们的成就、待完成的收购和第三季度的业绩。“

第三季度财务业绩

截至2021年9月30日的第三季度总营收为1.153亿美元，较2020年第三季度增长5.2%。截至2021年9月30日，该投资组合有95%是租赁的，不包括分类为持有待售的资产。

2021年第三季度的总支出为9760万美元，而2020年第三季度的总支出为9250万美元。

2021年第三季度的净收入为2200万美元，而2020年第三季度的净收入为1650万美元。

2021年第三季度普通股股东应占净收益为2140万美元。根据大约2.24亿股加权平均普通股和已发行的运营合伙单位(OP单位)，2021年第三季度稀释后每股收益为0.10美元。

2021年第三季度的运营资金(FFO)总计5810万美元，包括我们3850万美元的综合投资组合的净收入加上折旧和摊销，以及我们的未合并合资企业220万美元和减值亏损30万美元。这部分被出售投资物业的480万美元收益和20万美元的其他调整所抵消，导致完全稀释后的FFO为每股0.26美元。正常化的FFO没有额外的调整，也是5810万美元，或在完全稀释的基础上每股0.26美元。

2021年第三季度的正常化可用资金(FAD)，包括经非现金股份补偿调整的正常化FFO、直线租金调整、收购的高于市场和低于市场的租赁和承担债务的摊销、租赁诱因的摊销、递延融资成本的摊销、经常性资本支出、贷款准备金调整，我们在未合并投资调整中的份额为5460万美元。

我们的医疗办公大楼(MOB)同店组合包括245处物业，约占我们合并可租赁面积的94%，2021年第三季度产生的MOB同店现金净营业收入(Cash NOI)同比增长2.5%。

近期发生的其他事件

第三季度投资活动

自我们于2021年8月4日发布新闻稿至2021年9月30日，该公司已经收购了六家医疗设施，获得了一家合资企业的会员权益，为一笔220万美元的夹层贷款提供了资金，还为之前150万美元的建设贷款承诺提供了资金。

Intermed MOB-Davis合资企业-2021年8月18日，该公司出资约730万美元收购了位于缅因州波特兰的107,228平方英尺医疗办公设施49%的权益，该设施100%出租给最初的租户，加权平均剩余租赁期为7.1年。这项投资的价值约为1930万美元，其中包括该公司在合资企业债务中按比例分摊的部分。这项投资的第一年无杠杆收益率预计约为5.5%。

Atkins投资组合(5名暴徒)-2021年8月30日，该公司完成了对位于四个州的180,418平方英尺的五项物业医疗投资组合的收购，总收购价格约为5410万美元。该投资组合100%租赁，其中60%租给投资级租户，加权平均剩余租期为5.9年。每一处房产都附属于一个医疗系统，租户的专业包括门诊手术中心、整形外科、成像、肿瘤学、神经学和心脏病学。这项投资的第一年无杠杆收益率预计约为5.5%。

HonorHealth-Sonoran暴徒-2021年9月23日，该公司完成了对位于亚利桑那州凤凰城的新建59827平方英尺医疗办公设施的收购，收购价格约为3180万美元。该物业与HonorHealth(穆迪股票代码：A2)拥有70张床位的Sonoran Crossing医疗中心相连，100%出租，其中93%租给HonorHealth。该属性具有加权平均剩余

租期为7.1年，包括现场内窥镜手术中心和心脏科等服务。这项投资的第一年无杠杆收益率预计约为4.8%。

第三季度处置活动和为出售资产持有

2021年第三季度，该公司以约2740万美元的价格完成了两处医院租赁的行政物业的处置，并确认了约480万美元的净收益，根据就地NOI计算，退出现金上限比率为5.5%，在公司拥有期间产生了14%的无杠杆回报率。

截至2021年9月30日，该公司将四项资产归类为持有待售资产，包括公司三处LTACH物业中的每一处。

资本活动

于2021年9月24日，本公司签署第三份经修订及重订的信贷协议(“信贷协议”)，将循环信贷安排的到期日由2022年9月18日延长至2025年9月24日，降低利差，将循环信贷安排下的承诺额由8.5亿美元增加至10亿美元，并修改其下的若干契诺及条款，以给予本公司更大的灵活性。

2021年10月13日，运营伙伴关系发行并出售了500.0美元本金总额为2.625的优先债券，将于2031年11月1日到期。优先票据的发行价为面值的99.789%，低于承销商的折扣价。在扣除承销折扣和费用后，该公司此次发行的净收益约为495.1美元。

2021年10月13日，本公司使用优先票据所得款项偿还无担保循环信贷安排和信贷协议的定期贷款功能的现有余额。经营合伙企业同时终止了与定期贷款借款相关的每一种现有的固定收受浮动利率掉期。

自2021年9月30日以来，该公司根据其2021年自动取款机计划发行了2877988股，加权平均价为18.61美元，净收益为5300万美元。

支付的股息

2021年9月22日，我们的董事会批准并宣布了截至2021年9月30日的季度每股普通股和运营单位0.23美元的现金分配。股息于2021年10月15日支付给普通股股东和截至2021年10月4日收盘记录的OP单位持有人。

信用评级上调

2021年7月1日，穆迪投资者服务公司(Moody‘s Investors Service)将该公司的每个高级无担保债务评级从之前的“Baa3”上调至“Baa2”，展望为稳定。

待完成的收购和最近的收购活动

于2021年10月1日，本公司与Landmark Healthcare Companies LLC订立主交易协议，收购15幢医疗写字楼，总面积约1,460,000平方英尺(“Landmark投资组合”)。在完成交易前满足某些条件后，该公司预计将在2021年第四季度完成对Landmark投资组合的收购。不能保证完成交易的任何或所有条件都会得到满足，或者如果满足，公司将及时或完全完成对Landmark投资组合的收购。

自2021年9月30日以来，该公司已完成对一家医疗办公设施的收购，并在我们的一家合资企业中拥有剩余51%的会员权益。

MedCore Realty Eden Hill，LLC-2021年10月15日，该公司出资3320万美元收购了一个140,205平方英尺的医疗办公设施剩余51%的会员权益，该设施95%是租赁的，位于特拉华州多佛市。这项投资的稳定收益率预计约为5.0%。

荣誉健康神经科学研究所-2021年10月27日，该公司完成了对位于亚利桑那州斯科茨代尔的109,423平方英尺医疗办公设施的收购，收购价格约为6730万美元。这个新建的设施位于HonorHealth(穆迪股票代码：A2)的斯科茨代尔·奥斯本医疗中心园区，有325张床位，包括神经学、物理医学和康复、治疗和输液中心等服务。这项投资的稳定收益率预计约为4.5%。

2021年11月2日，该公司以约6200万美元的价格出售了LifeCare投资组合，其中包括三个LTACH物业，并确认了约1870万美元的销售净收益，产生了9%的无杠杆回报率。截至2021年9月30日，这些资产也被归类为持有待售资产。

现代医疗--最佳工作场所

该公司已被列入现代医疗2021年最佳工作场所，并被公认为获奖者中评级最高的医疗房地产提供商。基于广泛和匿名的团队成员调查结果，这些享有盛誉的全国排名是医疗保健行业认可工作场所的黄金标准，这些工作场所使员工能够为患者和客户提供尽可能好的护理、产品和服务。

电话会议信息

该公司已安排在2021年11月5日(星期五)美国东部时间上午10点召开电话会议，讨论截至2021年9月30日的第三季度的财务业绩和经营业绩。从美国国内拨打(877)407-0784，国际来电者拨打(201)689-8560，即可收听电话会议。参与者可以参考医生房地产信托基金第三季度收益电话会议或密码：13723133。电话会议还将通过只收听的网络直播收看，并可通过公司网站www.docreit.com的投资者关系栏目收听。电话会议的重播将从2021年11月5日美国东部时间下午1点开始，到2021年12月5日美国东部时间晚上11点59分，拨打(844)512-2921(美国)或(412)3176671(国际)；密码：13723133。在活动结束后的一年内，投资者关系网站上还将播放网络直播的重播。从2021年11月5日开始，公司2021年第三季度的补充信息包将可通过公司网站的“补充”选项卡下的“投资者关系”部分访问。

关于医生房地产信托基金

 

Doctors Realty Trust是一家自我管理的医疗保健房地产公司，旨在收购、有选择地开发、拥有和管理出租给医生、医院和医疗保健提供系统的医疗保健物业。该公司投资于房地产，这是提供高质量医疗保健不可或缺的部分。该公司通过UPREIT结构开展业务，其中其物业由特拉华州有限合伙企业(“经营合伙企业”)PhysDoctors Realty L.P.直接或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。该公司是经营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2021年9月30日，该公司拥有OP单位约97.6%的股份。

鼓励投资者访问公司网站(www.docreit.com)的投资者关系部分，了解更多信息，包括Form 10-K的年度报告、Form 10-Q的季度报告、Form 8-K的当前报告以及根据1934年“证券交易法”第13(A)或15(D)节提交或提交的修正报告、新闻稿、补充信息包和投资者介绍。

前瞻性陈述

 

本新闻稿包含根据1995年私人证券诉讼改革法的安全港条款，符合1933年证券法(修订后)第27A节和1934年证券交易法(修订后)第21E节含义的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述可以通过使用诸如“预期”、“相信”、“预期”、“估计”、“计划”、“展望”、“继续”、“打算”和“项目”等词语来识别，以及其他预测或指示未来事件或趋势或不是历史事件陈述的类似表述。这些前瞻性陈述可能包括有关公司的战略和运营计划、公司实现内部和外部增长的能力、未来前景、预期的现金回报、物业的上限利率或收益率、物业收购的预期完成情况、执行其业务计划的能力，以及冠状病毒及其变种(包括德尔塔变种和任何未来可能出现的变种)对公司业务的影响，以及新冠肺炎(CoronaVirus)对公司业务的影响。虽然前瞻性陈述反映了我们的诚意信念，但它们并不是对未来业绩的保证。前瞻性陈述不应被解读为对未来业绩或结果的保证，也不一定是对实现此类业绩或结果的时间或时间的准确指示。前瞻性陈述基于作出这些陈述时可获得的信息和/或管理层当时对未来事件的诚意信念。, 并受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际业绩或结果与前瞻性陈述中表达或暗示的情况大不相同。这些前瞻性陈述会受到各种风险和不确定因素的影响，并非所有风险和不确定性都是公司所知的，其中许多风险和不确定因素是公司无法控制的，这可能会导致实际结果与这些陈述大不相同。这些风险和不确定性在公司提交给证券交易委员会(“委员会”)的文件中有更详细的描述，包括但不限于公司提交给委员会的年度和定期报告以及其他文件。除非法律要求，否则公司不承担在本新闻稿发布之日后更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。有关可能影响公司业绩、业绩或交易的因素的讨论，请参阅公司截至2020年12月31日的会计年度10-K/A表格第I部分第1A项(风险因素)。

来源：Doctors Realty Trust

医生房地产信托基金

简明合并损益表

(千，不包括每股和每股数据)(未经审计)

(1)包括可赎回非控股权益的金额。

医生房地产信托基金

简明综合资产负债表

(千，不包括每股和每股数据)(未经审计)

 

医生房地产信托基金

非GAAP衡量标准的对账

(千，不包括每股和每股数据)(未经审计)

本新闻稿包括营业资金(FFO)、归一化FFO、归一化可分配资金(FAD)、净营业收入(NOI)、现金NOI、MOB同店现金NOI、房地产息税折旧及摊销前收益(EBITDARE)和调整后EBITDARE，这些都是非GAAP财务指标。就美国证券交易委员会G规则而言，非公认会计原则财务计量是对公司历史或未来财务业绩、财务状况或现金流量的数字计量，该计量不包括在公司的经营表、资产负债表或现金流量表(或等价表)中根据公认会计原则计算和列报的最直接可比财务计量中包含的金额，或者需要进行具有排除金额效果的调整，或者包括排除在最直接可比财务计量中的金额或者需要进行调整的金额本新闻稿中使用的公认会计原则是指美国公认的会计原则。根据法规G的要求，我们已将非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了协调。

 

我们认为，有关FFO的信息对股东和潜在投资者有帮助，因为它有助于了解我们物业的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，即假设房地产资产的价值随着时间的推移按比例递减。我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)制定的标准计算FFO。NAREIT将FFO定义为扣除OP单位持有者非控制权益之前的净收益或亏损(根据GAAP计算)，不包括优先分配、出售可折旧经营财产的收益(或亏损)、折旧资产减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)。我们的FFO计算包括我们在未合并的合资企业中所需调整的份额，可能无法与其他REITs报告的FFO相比，这些REITs没有根据NAREIT定义计算FFO，或者与我们对NAREIT定义的解读不同。我们认为与FFO(净收益)最直接可比的GAAP指标包括折旧和摊销费用、房地产销售损益、减值和非控股权益。在计算FFO时，我们去掉了这些项，因为在我们看来，它们并不代表我们的属性操作的结果。为了便于清楚地了解我们的历史经营业绩，FFO应该与我们财务报表中列报的净收入(根据公认会计原则确定)一起进行审查。FFO不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金, 不应被视为净收益或净亏损(根据公认会计准则确定)的替代方案，作为衡量我们流动性的指标，也不表明可用于我们现金需求的资金，包括我们向股东分配现金的能力。

 

我们使用的是标准化FFO，它从FFO中剔除了衍生金融工具公允价值的净变化、递延融资成本的加速、或有对价公允价值的净变化以及其他正常化项目。然而，我们使用的术语标准化FFO可能不能与其他房地产公司相比，因为他们可能有不同的计算这一金额的方法。标准化FFO不应被视为净收益或净亏损(根据GAAP计算)的替代方案，不应被视为我们财务业绩或经营活动现金流(根据GAAP计算)的指标，也不应被视为我们流动性的指标，也不表明可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们的分配能力。标准化的FFO应结合其他GAAP测量进行审查。

 

我们定义归一化FAD是一种非GAAP衡量标准，它不包括归一化FFO的非现金份额补偿支出、直线租金调整、已收购的高于市场或低于市场的租赁和承担的债务的摊销、租赁诱因的摊销、递延融资成本的摊销和贷款准备金调整，包括我们在未合并合资企业的所有必要调整中所占的份额。我们还对与租户改善和租赁佣金相关的经常性资本支出以及卖方主租赁和租金减免付款的现金支付进行了调整，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中的份额。其他REITs或房地产公司可能会使用不同的方法来计算标准化FAD，因此，我们的计算结果可能无法与其他REITs报告的结果进行比较。尽管我们对标准化FAD的计算可能无法与其他REITs相比，但我们相信，由于分析师、投资者和其他相关方在评估我们作为REIT的业绩时使用的频率，标准化FAD为我们的业绩提供了一个有意义的补充衡量标准。正常化的FAD不应被视为可归因于控制利息(根据公认会计原则计算)的净收益或亏损的替代方案，也不应被视为我们财务业绩的指标。标准化的FAD应结合其他GAAP测量进行审查。

NOI是一项非GAAP财务指标，定义为根据GAAP计算的净收益或亏损，该净收益或亏损是由我们的物业和其他投资组合在扣除一般和行政费用、折旧和摊销费用、利息支出、衍生金融工具公允价值的净变化、出售投资物业的损益和减值损失(包括我们在我们未合并合资企业的所有必要调整中应占的份额)产生的。我们相信，NOI为我们的运营资产的经营业绩提供了一个准确的衡量标准，因为NOI排除了某些与物业管理无关的项目。我们使用NOI一词可能不能与其他房地产公司相比，因为它们可能有不同的计算方法。

现金NOI是一项非GAAP财务指标，不包括NOI直线租金调整、在市场租赁之上和之下收购的摊销以及其他非现金和正常化项目，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中的份额。其他非现金和正常化项目包括租赁诱因摊销、贷款准备金调整、从卖方主租赁和租金减免收到的付款以及或有对价公允价值变动等项目。我们相信，现金NOI能够准确衡量我们经营资产的经营业绩，因为它排除了某些与物业管理无关的项目。此外，我们认为现金NOI是房地产业比较经营业绩的一个被广泛接受的衡量标准。我们使用现金NOI一词可能无法与其他房地产公司相提并论，因为其他公司可能有不同的计算方法。

MOB同店现金NOI是一项非GAAP财务指标，不包括前五个季度未持有的现金NOI资产、非MOB资产以及其他与同店物业投资组合无关的正常化项目。管理层认为暴徒同店现金NOI是一种补充措施，因为它允许投资者、分析师和公司管理层衡量无杠杆的房地产水平的经营业绩。我们使用的术语暴徒同店现金NOI可能无法与其他房地产公司相比，因为其他公司可能有不同的计算方法。

我们根据NAREIT制定的标准计算EBITDARE，并将EBITDARE定义为根据GAAP计算的净收益或亏损加上折旧和摊销、利息支出、出售投资物业的收益或亏损以及减值损失，包括我们在未合并合资企业所有必需调整中的份额。我们定义了调整后的EBITDAre，它不包括EBITDAre中的非现金股份补偿费用、公允价值的非现金变动、追逐成本、非现金无形摊销、投资活动的预计影响以及其他正常化项目。我们认为EBITDARE和调整后的EBITDAR是重要的衡量标准，因为它们提供了额外的信息，使管理层、投资者以及我们现有和潜在的债权人能够评估和比较我们的核心经营业绩以及我们的偿债能力。