租契的第五次修订

本租约的第五项修订(“修订”)由阿斯利康制药有限公司(“业主”)和Moric Treatment，Inc.作出，并于2021年8月17日(“修订生效日期”)生效。(F/k/a Morphy Rock治疗公司，“租户”)

独奏会

A.业主和租客是该租约的双方，该租约日期为2015年8月5日(“原租约”)，经日期为2016年11月8日的该租约第一修正案(“第一修正案”)修订，经日期为2017年6月1日的该租约第二修正案(“第二修正案”)进一步修订，经日期为2018年4月20日的该租约第三修正案(“第三修正案”)进一步修订，并经日期为2月的该租约第四修正案进一步修订。第一修正案、第二修正案和第三修正案(“现有租赁”)规定，承租人租用通常称为马萨诸塞州沃尔瑟姆Gatehouse Drive 35号的建筑物和设施中的某些空间(“业主财产”)，目前租赁的空间包括位于A号楼2层的约11,166平方英尺的可出租空间(“A2处所”)，位于D号楼2层的12,147平方英尺的可出租办公空间(“现有的D2处所”)和9,092平方英尺的可出租办公空间。“房产”)，所有这些都在现有租约中作了更具体的规定。

现有租期目前计划于2022年5月31日到期，租户希望将租期延长至2025年5月31日。

C.经本租赁第五修正案修订的现有租赁在本合同中称为“租赁”；本合同中未另行定义的大写术语应在现有租赁中有其各自的定义。(C)经本租赁第五修正案修订的现有租赁在本合同中称为“租赁”；本合同中未另行定义的大写术语在现有租赁中有各自的定义。

因此，考虑到在此引用的上述陈述、本文所载的相互契诺和条件以及其他有价值的对价，房东和租客同意如下：

(一)期限延长；没有进一步延期的权利。

自本合同生效之日起，租期延长至2025年5月31日。

双方承认并同意展期权利不再具有任何效力或效力。

2.基本租金；保证金。

A.自2022年6月1日起，A2楼房和C3楼房的基本租金如下表所示：

B.自2022年6月1日起，D2楼房的基本租金为下表所示：自2022年6月1日起，D2楼房的基本租金为FO

期间			每个RSF租金			年基本租金			月基本租金
2022年6月1日-2023年5月31日			$30.00			$364,410.00			$30,367.50
2023年6月1日-2024年5月31日			$31.00			$376,557.00			$31,379.75
2024年6月1日-2025年5月31日			$32.00			$388,704.00			$32,392.00

C.保证金。自修订生效之日起，原租约基本条款摘要第13节及原租约第13.3节须予修订，以规定保证金金额为560,393.33美元。承租人应向房东提交(I)修改其现有信用证至560,393.33美元，或(Ii)附加一份符合原租约第13.3条条款和条件的信用证，金额为285,204.59美元。

3.零碳。承租人承认并理解房东已经开始了多年的努力，以确保与房东物业相关的运营能源使用量百分之百(100%)由新的场内或场外可再生能源(“零碳目标”)抵消。承租人承认、同意并约定：(I)承租人应配合业主为实现零碳目标而采取的政策和程序(前提是该等政策和程序应合理，应统一适用于本建筑的所有租户，并应以非歧视性的方式对处境相似的租户执行)；(Ii)业主因实现零碳目标而产生的资本成本应计入运营成本，但与实现零碳目标相关的资本成本应按租约规定摊销，及(Iii)业主因实现零碳目标而产生的非资本成本(包括但不限于购买碳信用)应计入运营成本，前提是购买碳信用的成本不应计入运营成本，前提是该等信用导致现场或非现场可再生能源抵销与业主物业相关的适用日历年度运营能源使用量的100%以上。(Iii)业主与实现零碳目标相关的非资本成本(包括但不限于购买碳信用)应计入运营成本，前提是购买碳信用的成本不应计入运营成本，前提是此类信用导致的场内或场外可再生能源使用量超过与房东物业相关的适用日历年度运营能源使用量的100%。

4.杂乱无章。

A.本修正案规定了双方就本修正案所述事项达成的全部协议。目前还没有额外的口头或书面陈述或协议。承租人在任何情况下均无权获得与签订现有租约相关的任何租金减免、改善津贴、租赁改善或其他工作，或承租人可能因签订现有租约而获得的任何类似的经济激励措施，除非本修正案有明确的规定，否则承租人在任何情况下均无权获得任何租金减免、改善津贴、租赁改善或其他工程，或与签订现有租约相关的任何类似经济奖励。

B.除本合同明确修改或修改外，现有租赁的条款、条件和条款应保持不变，并完全有效。

C.如果现有租约的规定与本修正案的规定有任何不一致之处，应以本修正案的规定为准。

房东已将本修正案的副本交付给承租人，仅供承租人审查，交付不构成对承租人的要约或选择权。在房东和租客签署并交付给另一方之前，房东和租客不受本修正案的约束。

E.本修订中使用的大写术语应具有与现有租赁中所述相同的定义，只要该等大写术语已在本修订中定义且未在本修订中重新定义。

F.承租人和房东在此向对方声明，房东和租户除了世邦魏理仕|新英格兰(以下简称“经纪人”)之外，没有与本修正案相关的任何经纪人进行交易。根据本修正案向经纪人支付的经纪人费用(如果有)应由业主根据业主和经纪人之间的单独协议条款支付。租户和房东同意彼此、其受托人、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、抵押权人和代理人，以及任何此类代理人各自的委托人和成员不受任何声称代表租户和房东的任何其他经纪人就本修正案提出的所有索赔的损害。

本修正案的每个签字人在此声明，他或她有权代表该签字人所代表的一方签署和交付本修正案。

[签名在下面的页面上]

房东和租客于本修正案生效之日正式签署本租约第五修正案，作为盖章文件，特此为证。