立即释放

联系方式：

斯泰西·斯图尔特(Stacy Slate)后来表示，他将继续努力，努力实现目标，继续努力，努力实现目标，实现目标。

投资者关系部高级副总裁，负责投资银行业务；高级副总裁，负责投资银行业务。

800.468.7526                             

邮箱：sta y.slater@brixmor.com

Brixmor Property Group公布2021年第三季度业绩

纽约，2021年11月1日-Brixmor Property Group Inc.(纽约证券交易所代码：BRX)(以下简称“Brixmor”或“公司”)今天公布了截至2021年9月30日的三个月和九个月的经营业绩。截至2021年和2020年9月30日的三个月，净收益分别为每股稀释后收益0.15美元和每股稀释后收益0.09美元。

截至2021年9月30日的三个月的主要亮点包括：

·签订了170万平方英尺的新租约和续签租约，可比空间的租金价差为12.3%，其中包括70万平方英尺

新租赁英尺，可比空间的租金价差为26.3%

·租赁总占有率依次提高到91.5%，锚地租赁占有率提高到94.2%，小商店租赁占有率提高到85.7%

◦租赁至计费入住率价差总计330个基点

◦已签署但尚未开始租赁的总人口为240万平方英尺，年化基本租金为4,350万美元

·报告同一物业噪声增加14.5%

·报告NAREIT FFO为1.158亿美元，或稀释后每股0.39美元

◦NAREIT FFO包括影响FFO可比性的项目，包括债务清偿损失、先前宣布的净额、诉讼和其他非常规法律费用，以及(2,740万美元)或(稀释后每股0.09美元)的交易费用

·稳定了5250万美元的再投资项目，平均增量噪声收益率为10%，正在进行的再投资管道目前总计3.963亿美元，预期平均增量噪声收益率为9%

·完成2550万美元的处置

·发行5.0亿美元2031年到期的2.500%优先债券，赎回5.0亿美元2023年到期的3.250%优先债券

·季度股息增加12%，至每股普通股0.24美元，截至2021年10月29日，年化收益率约为4.1%

后续活动：

·以2,630万美元收购了南卡罗来纳州乔治敦的波利岛广场(Pawleys Island Plaza)，目前还在洽谈另外250.0至3.00亿美元的收购

·在同业中排名第一，并在GRESB的2021年公开披露得分中获得“A”评级，该得分衡量全球上市房地产公司和REITs的重大可持续性披露

·将之前提供的2021年NAREIT稀释后每股FFO预期从1.70-1.76美元更新至1.72-1.75美元，将2021年同一物业NOI增长预期从4.5%-6.0%更新至7.5%-8.5%，其中纳入了截至2021年9月30日的三个月的强劲业绩，以及之前宣布的清偿债务造成的每股稀释后亏损0.09美元，这并未包括在之前的指引中

Brixmor首席执行官兼总裁詹姆斯·泰勒(James Taylor)表示：“Brixmor继续以强劲的租赁量、诱人的价差、增值的再开发、创纪录的租金和不断增长的现金流，继续成为购物中心领域的增值领先者。”重要的是，这些相同的业绩，以及我们日益增长的再投资渠道，为我们在未来几个季度继续表现优异做好了准备。“

新冠肺炎更新(截至2021年10月26日)

·在截至2021年9月30日的三个月中，收取了97%的基于账单的租金，包括租金延期、减免和追溯账单调整，寻址的账单基本租金总额为98%。

·已收取的账单基本租金、租金延期、减税和追溯账单调整以及总地址账单基本租金的趋势摘要如下：

						收取第二季度、第三季度和第四季度计费基本租金的百分比			收取的第一季度计费基本租金百分比			收取的2Q21计费基本租金百分比			收取的3Q21计费基本租金百分比
基本租户						99%			99%			99%			99%
混合租户						93%			95%			96%			97%
其他零售业/服务业						89%			93%			96%			96%
总计						94%			96%			97%			97%
租金延期、减免和追溯账单调整						4%			2%			1%			1%
地址计费基本租金合计						98%			98%			98%			98%

财务亮点

净收入

·在截至2021年和2020年9月30日的三个月里，净收益分别为4610万美元，或每股稀释后收益0.15美元，和2790万美元，或每股稀释后收益0.09美元。

·在截至2021年和2020年9月30日的九个月里，净收入分别为1.889亿美元，或每股稀释后收益0.63美元，和9680万美元，或每股稀释后收益0.32美元。

NAREIT FFO

·在截至2021年和2020年9月30日的三个月里，NAREIT FFO分别为1.158亿美元，或每股稀释后0.39美元，和1.066亿美元，或每股稀释后0.36美元。截至2021年和2020年9月30日的三个月的业绩包括影响FFO可比性的项目，包括债务清偿亏损、净额、诉讼和其他非例行法律费用和交易费用，分别为2740万美元，或每股稀释后0.09美元，和(500万美元，或每股稀释后0.02美元)。

·在截至2021年和2020年9月30日的9个月里，NAREIT FFO分别为3.85亿美元，或每股稀释后1.29美元，和3.381亿美元，或每股稀释后1.14美元。截至2021年和2020年9月30日的9个月的业绩包括影响FFO可比性的项目，包括债务清偿亏损、净额、诉讼和其他非例行法律费用和交易费用，分别为3100万美元，或每股稀释后0.10美元，和(1840万美元，或每股稀释后0.06美元)。

相同属性的噪声性能

·在截至2021年9月30日的三个月里，该公司报告同一物业NOI比2020年同期增长了14.5%。

·在截至2021年9月30日的9个月里，该公司报告称，与2020年同期相比，同一物业的NOI增长了8.6%。

分红

·公司董事会宣布，2021年第四季度每股普通股现金股息为0.24美元(相当于每年0.96美元)，增幅为12%。

·股息将于2022年1月18日支付给2022年1月5日登记在册的股东，除息日期为2022年1月4日。

投资组合和投资活动

增值再投资机会

·在截至2021年9月30日的三个月里，该公司稳定了11个增值再投资项目，总净成本约为5250万美元，NOI平均增量收益率为10%，并在其正在进行的再投资项目中增加了4个新项目。新增的项目包括两个锚地重新定位项目和两个地块开发项目，预计总净估计成本约为570万美元，预计平均增量噪声收益率为9%。

·截至2021年9月30日，流程管道的增值再投资由49个项目组成，估计总净成本约为3.963亿美元，预计平均增量NOI收益率为9%。正在进行中的管道包括16个锚地空间重新定位项目，总净估计成本约为7550万美元，预计增量噪声收益率为8%-14%；13个地块开发项目，总净估计成本约为2970万美元，预期平均增量噪声收益率为10%；以及20个重建项目，总净估计成本约为2.911亿美元，预期平均增量噪声收益率为9%。

·对一个突出公司再投资专长的项目-马尔顿十字路口(费城-卡姆登-威尔明顿，PA-NJ-DE-MD msa)的深入审查，可以在以下链接上找到：https://www.brixmor.com/blog/marlton-crossing-jim-taylor.、、。

·由于新冠肺炎的影响，公司再投资项目存在固有的不确定性，特别是预期的项目规模、预期的稳定日期和预期的噪声收益率。

收购

·在截至2021年9月30日的九个月里，该公司收购了两个购物中心，一个毗邻现有中心的地块，以及与一个现有中心相关的土地，并终止了一份土地租约，并以6760万美元的总收购价收购了一个现有中心的相关地块。

·2021年9月30日之后，该公司斥资2630万美元收购了波利斯岛广场(Pawleys Island Plaza)，这是一个位于南卡罗来纳州(南卡罗来纳州乔治敦)波利斯岛(Pawleys Island，SC MSA)的12万平方英尺(约合12万平方英尺)杂货店附近的购物中心。波利岛广场以高产的Publix、Petco和T.J.Maxx为基础，是对该公司卡罗莱纳海岸投资组合的补充。

性情

·在截至2021年9月30日的三个月里，该公司出售了三个购物中心，以及五个部分物业和一个地块，产生了约2550万美元的毛收入，其中包括30万平方英尺的可租赁总面积。

·在截至2021年9月30日的9个月里，该公司出售了9个购物中心，以及14个部分物业和一个地块，产生了约1.281亿美元的毛收入，其中包括150万平方英尺的可租赁总面积。

资本结构

·正如之前宣布的那样，在截至2021年9月30日的三个月里，公司的经营合伙公司Brixmor Operating Partnership LP发行了本金总额5.00亿美元，2031年到期的本金为2.500%的优先债券。发售所得款项净额用于赎回2023年到期的3.250厘优先债券中的5.0亿美元。

·截至2021年9月30日，该公司的总流动资金为17亿美元，其中包括4.044亿美元的现金、现金等价物和限制性现金，以及其循环信贷安排下的12亿美元可用现金。该公司在2021年或2023年没有债务到期日，2022年只有2.5亿美元的债务到期日。

制导

·该公司将之前提供的2021年NAREIT稀释后每股FFO预期从1.70-1.76美元上调至1.72-1.75美元，将2021年同一物业NOI增长预期从4.5%-6.0%上调至7.5%-8.5%。其中包括截至2021年9月30日的三个月的强劲业绩，以及之前宣布的清偿债务每股稀释后亏损0.09美元，这并未包括在之前的指导中。

·关于未来时期，公司的最新指导意见如下：

◦反映预期的交易活动

◦不考虑任何租户转移到或离开收付实现制会计，这两种情况都可能导致直线租金收入的大幅波动

◦不包括任何影响FFO可比性的额外项目，包括债务清偿损失、净额、诉讼和其他非常规法律费用和交易费用，或任何一次性项目

·下表提供了公司2021年预计净收入与NAREIT FFO的对账范围：

与Brixmor连接

·欲了解更多信息，请访问www.brixmor.com；

·跟随布里克斯莫行驶：

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·在LinkedIn网站www.linkedin.com/company/brixmor上找到布里克斯莫。

电话会议和补充信息

该公司将于2021年11月2日(星期二)美国东部时间上午10：00主持电话会议。若要参与，请在预定通话开始后15分钟内拨打877.705.6003(国内)或201.493.6725(国际)。电话会议还可以在www.brixmor.com的投资者部分通过网络直播收听。电话会议的重播将在美国东部时间2021年11月16日午夜之前通过拨打844.512.2921(国内)或412.317.6671(国际)(密码：13722888)进行重播，或在2022年11月2日之前通过网站www.brixmor.com的投资者部分收看。

该公司的补充披露将在www.brixmor.com的投资者部分公布。所有感兴趣的各方如有要求，也可通过InvestorrelationsBrixmor.com或800.468.7526向本公司索取这些材料。

非GAAP业绩衡量标准

该公司提出的非GAAP业绩衡量标准如下。这些衡量标准不应被视为净收益(根据公认会计原则计算)或其他公认会计原则财务衡量标准的替代指标，也不应被视为财务指标，也不应比净收入衡量标准更有意义。

作为衡量流动资金的一项指标，财务报告并不能替代经营活动的现金流(根据公认会计准则计算)，也不能比经营活动的现金流更有意义。非GAAP业绩衡量标准具有局限性，因为它们不包括影响经营的所有收入和支出项目，因此，应始终将其视为根据GAAP计算的财务结果的补充。该公司对这些非GAAP业绩衡量标准的计算在某些方面可能与其他房地产投资信托基金采用的方法不同，因此可能无法与其他房地产投资信托基金提出的同名衡量标准相比较。请投资者注意，不包括在这些非GAAP业绩衡量标准之外的项目与理解和处理财务业绩有关。附表显示了这些非公认会计准则绩效指标与净收入的对账情况。

NAREIT FFO

NAREIT FFO是一种补充的、非公认会计准则的业绩衡量标准，用于评估房地产公司的经营和财务业绩。全美房地产投资信托协会(NAREIT)将FFO定义为净收益(亏损)，根据GAAP计算，不包括(I)与房地产有关的折旧和摊销，(Ii)出售某些房地产资产的损益，(Iii)控制权变更的损益，(Iv)某些房地产资产和实体投资的减值减值，当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产的价值下降，以及(V)调整后的减值考虑到其作为房地产所有者和经营者的业务性质，本公司认为，NAREIT FFO对投资者衡量其经营和财务业绩是有用的，因为该定义不包括与公司经营和财务业绩无关或不能反映公司经营和财务业绩的净收入中包括的项目，如与房地产有关的折旧和摊销，以及可能使经营和财务业绩的定期和同行分析变得更加困难的项目，如出售某些房地产资产的损益和某些房地产资产的减值减值。

相同属性噪波

同一物业NOI是一种补充的非公认会计准则(GAAP)绩效指标，用于评估房地产公司的经营业绩。同一物业NOI(使用两个时期全部拥有的物业，不包括稳定不足一年的在建物业和新开发物业)作为物业总收入(基本租金、费用报销、被视为无法收回的收入、辅助和其他租金收入、租金百分比和其他收入)减去直接物业运营费用(运营成本和房地产税)计算。同一物业NOI不包括(I)公司层面支出(包括一般和行政费用)，(Ii)租赁终止费用，(Iii)直线租金收入，净额，(Iv)低于市场的租赁增加，扣除高于市场的租赁和租户诱因摊销后的净额，(V)直线地租支出，以及(Vi)与公司专属自保保险公司相关的收入/支出。考虑到其作为房地产业主及经营者的业务性质，本公司相信同一物业的NOI对投资者衡量其物业组合的经营表现是有用的，因为该定义不包括与本公司物业的经营业绩无关或不能反映本公司物业的经营业绩的各项项目，例如折旧及摊销及公司层面的开支(包括一般及行政费用)，以及由于该定义消除了因收购或处置物业或在呈报期间内新落成物业的稳定而导致的NOI差异，因此提供

关于Brixmor Property Group

Brixmor(纽约证券交易所代码：BRX)是一家房地产投资信托基金(REIT)，拥有并运营高质量的全国性露天购物中心组合。其386个零售中心包括约6800万平方英尺的优质零售面积，位于现有的贸易区。该公司努力拥有和经营购物中心，这些购物中心反映了布里克斯莫公司“成为我们所服务社区的中心”的愿景，同时也是各种蓬勃发展的全国性、地区性和地方性零售商的大本营。Brixmor是包括TJX公司、克罗格公司、Publix超市和Ross Stores在内的大约5000家零售商的自豪房地产合作伙伴。

Brixmor在提交给美国证券交易委员会(SEC)的文件和新闻稿中，以及在公开电话会议、网络广播和其网站www.brixmor.com的“投资者”页面上，向投资者公布重要信息。该公司还使用社交媒体与其投资者和公众进行沟通，Brixmor在社交媒体上发布的信息可能被视为重要信息。因此，Brixmor鼓励投资者和其他对该公司感兴趣的人审查其在其网站和社交媒体渠道上发布的信息。

安全港语言

本新闻稿可能包含1933年“证券法”第27A节和1934年“证券交易法”第21E节所指的前瞻性陈述。这些陈述包括但不限于与公司对其业务表现、财务业绩、流动性和资本资源的预期有关的陈述，以及其他非历史陈述。您可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“项目”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”或这些词语的负面版本或其他类似词语来识别这些前瞻性陈述。此类前瞻性陈述会受到各种风险和不确定因素的影响，包括在公司截至2020年12月31日的10-K表格年度报告以及公司截至2021年9月30日的10-Q表格季度报告中题为“前瞻性陈述”和“风险因素”的章节中描述的风险和不确定因素，因为这些因素可能会在我们提交给证券交易委员会的定期报告中不时更新，这些文件可在证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。目前，可能导致实际结果或结果与这些陈述中显示的结果大不相同的最重要因素之一是当前流行的新型冠状病毒(“新冠肺炎”)对公司、公司租户、房地产市场、金融市场和全球经济的财务状况、经营业绩和现金流的不利影响。新冠肺炎疫情对我们和我们的租户造成了重大影响，它继续影响我们和我们的租户的程度将取决于未来的发展, 这些都是高度不确定和无法有信心地预测的，包括大流行的范围、严重性和持续时间、治疗的发展情况、新冠肺炎疫苗(包括加强疫苗)的公众采用率，以及它们对新兴新冠肺炎变体(如Delta变体)的有效性，大流行和遏制措施的直接和间接经济影响，以及消费者行为的潜在持续变化等等。因此，存在或将有重要因素可能导致实际结果或结果与这些陈述中指出的大不相同。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本新闻稿和该公司提交给证券交易委员会的文件中包含的其他警告性声明一起阅读。除非法律要求，否则公司没有义务公开更新或审查任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因。

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综合资产负债表
未经审计，以千美元为单位，但共享信息除外
															自.起						自.起
															9/30/21						12/31/20
			资产
						房地产
									土地						$	1,736,876					$	1,740,263
									建筑物和租户的改善						7,808,558						7,714,105
									在建工程正在进行中						157,229						142,745
									租赁无形资产						541,433						566,448
															10,244,096						10,163,561
									累计折旧和摊销						(2,785,227)						(2,659,448)
						房地产，净值									7,458,869						7,504,113
						现金和现金等价物									397,198						368,675
						受限现金									7,166						1,412
						有价证券									20,769						19,548
						应收账款净额									229,421						240,323
						递延费用和预付费用，净额									147,014						139,260
						持有待售房地产资产									42,011						18,014
						其他资产									48,665						50,802
			总资产												$	8,351,113					$	8,342,147
			负债
						债务净额									$	5,163,375					$	5,167,330
						应付帐款、应计费用和其他负债									495,229						494,116
			总负债												5,658,604						5,661,446
			权益
						普通股，面值0.01美元；授权发行30亿股；
									已发行306,115,437股和305,621,403股；发行296,988,445股和296,494,411股
									流通股						2,970						2,965
						额外实收资本									3,220,183						3,213,990
						累计其他综合损失									(17,588)						(28,058)
						超过净收入的分配									(513,056)						(508,196)
			总股本												2,692,509						2,680,701
			负债和权益总额												$	8,351,113					$	8,342,147

合并业务报表
未经审计，千美元，每股金额除外
															截至三个月												截至9个月
															9/30/21						9/30/20						9/30/21						9/30/20
			收入
						租金收入									$	290,013					$	253,799					$	853,407					$	781,635
						其他收入									173						136						3,549						2,221
			总收入												290,186						253,935						856,956						783,856
			运营费用
						运营成本									32,774						24,794						92,914						80,286
						房地产税									39,763						42,124						124,908						126,796
						折旧及摊销									81,724						87,488						246,356						251,334
						房地产资产减值									—						5,746						1,898						16,306
						一般事务和行政事务									25,309						27,748						76,415						74,781
			总运营费用												179,570						187,900						542,491						549,503
			其他收入(费用)
						股息和利息									51						109						242						335
						利息支出									(48,918)						(50,991)						(147,601)						(148,197)
						出售房地产资产的收益									11,122						13,621						49,489						23,218
						债务清偿损失净额									(27,116)						(50)						(28,345)						(10,441)
						其他									390						(780)						694						(2,499)
			其他费用合计												(64,471)						(38,091)						(125,521)						(137,584)
			净收入												$	46,145					$	27,944					$	188,944					$	96,769
			每股普通股净收入：
						基本信息									$	0.15					$	0.09					$	0.63					$	0.32
						稀释									$	0.15					$	0.09					$	0.63					$	0.32
			加权平均股价：
						基本信息									297,188						296,562						297,165						296,982
						稀释									298,269						296,862						298,209						297,317

运营资金(FFO)
未经审计，千美元，每股金额除外
															截至三个月												截至9个月
															9/30/21						9/30/20						9/30/21						9/30/20
			净收入												$	46,145					$	27,944					$	188,944					$	96,769
						与房地产相关的折旧和摊销									80,778						86,486						243,601						248,274
						出售房地产资产的收益									(11,122)						(13,621)						(49,489)						(23,218)
						房地产资产减值									—						5,746						1,898						16,306
			NAREIT FFO												$	115,801					$	106,555					$	384,954					$	338,131
			NAREIT稀释后每股FFO												$	0.39					$	0.36					$	1.29					$	1.14
			加权平均稀释流通股												298,269						296,862						298,209						297,317
			影响FFO可比性的项目
						诉讼及其他非例行法律费用									$	(145)					$	(4,835)					$	(2,474)					$	(7,395)
						债务清偿损失净额									(27,116)						(50)						(28,345)						(10,441)
						交易费用									(154)						(163)						(203)						(588)
			影响FFO可比性的项目总数												$	(27,415)					$	(5,048)					$	(31,022)					$	(18,424)
			影响FFO可比性的项目，每股净额												$	(0.09)					$	(0.02)					$	(0.10)					$	(0.06)
			其他披露
						直线租金收入，净额(1)									$	4,951					$	(2,974)					$	10,627					$	(11,533)
						低于市价的租约增加，扣除高于市价的租约摊销和租户诱因后的净额									1,974						3,281						6,326						9,802
						直线地租费用(2)									(32)						(35)						(120)						(105)
			宣布的每股股息												$	0.215					$	—					$	0.645					$	0.285
			宣布的股息												$	63,852					$	—					$	191,546					$	84,488
			股息支付率(占NAREIT FFO的百分比)												55.1		%				—		%				49.8		%				25.0		%
(1)包括截至2021年和2020年9月30日的三个月的直线租金收入逆转分别为60万美元和1,130万美元，以及截至2021年和2020年9月30日的九个月的直线租金收入逆转分别为290万美元和3,070万美元。此外，为了使某些租户重新采用权责发生制，公司在截至2021年9月30日的3个月和9个月中确认了80万美元的直线租金收入，这些收入之前已被逆转。
(2)直线地租费用计入合并经营报表的经营成本。

同质噪声分析
未经审计，以千美元为单位
															截至三个月																		截至9个月
															9/30/21						9/30/20						变化						9/30/21						9/30/20						变化
			同质噪声分析
			物业数量												373						373						—						371						371						—
			计费百分比												88.1		%				88.1		%				—		%				88.2		%				88.2		%				—		%
			租赁百分比												91.5		%				91.3		%				0.2		%				91.6		%				91.5		%				0.1		%
			收入
						基本租金									$	203,008					$	199,618											$	597,873					$	600,333
						费用报销									60,585						59,041												179,829						177,524
						被认为无法收回的收入									3,756						(20,932)												1,748						(52,711)
						附属和其他租金收入/其他收入									5,171						4,145												17,306						13,728
						租金百分比									887						594												4,503						3,395
															273,407						242,466						12.8		%				801,259						742,269						7.9		%
			运营费用
						运营成本									(31,907)						(25,027)												(88,922)						(76,979)
						房地产税									(38,747)						(40,427)												(120,160)						(119,783)
															(70,654)						(65,454)						7.9		%				(209,082)						(196,762)						6.3		%
			相同属性噪波												$	202,753					$	177,012					14.5		%				$	592,177					$	545,507					8.6		%
			噪声边际												74.2		%				73.0		%										73.9		%				73.5		%
			费用回收率												85.7		%				90.2		%										86.0		%				90.2		%
			对同一物业NOI性能的贡献百分比：
															变化						贡献百分比												变化						贡献百分比
						基本租金-不包括新冠肺炎租金延期(租赁修改)和租金减免									$	450					0.2		%										$	(2,603)					(0.5)		%
						基本租金-新冠肺炎租金延期(租赁修改)和租金减免									2,940						1.7		%										143						0.0		%
						被认为无法收回的收入									24,688						13.9		%										54,459						10.0		%
						费用净额报销									(3,656)						(2.1)		%										(10,015)						(1.8)		%
						附属和其他租金收入/其他收入									1,026						0.6		%										3,578						0.7		%
						租金百分比									293						0.2		%										1,108						0.2		%
																					14.5		%																8.6		%
			净收益与同一物业噪声的对账
			相同属性噪波												$	202,753					$	177,012											$	592,177					$	545,507
			调整：
						不同属性噪声									6,004						8,339												22,668						28,575
						租赁终止费									1,999						1,394												7,456						4,528
						直线租金收入，净额									4,951						(2,974)												10,627						(11,533)
						低于市价的租约增加，扣除高于市价的租约摊销和租户诱因后的净额									1,974						3,281												6,326						9,802
						直线地租费用									(32)						(35)												(120)						(105)
						折旧及摊销									(81,724)						(87,488)												(246,356)						(251,334)
						房地产资产减值									—						(5,746)												(1,898)						(16,306)
						一般事务和行政事务									(25,309)						(27,748)												(76,415)						(74,781)
						其他费用合计									(64,471)						(38,091)												(125,521)						(137,584)
			净收入												$	46,145					$	27,944											$	188,944					$	96,769