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补充运营和财务数据

截至2021年9月30日的季度

该公司

波士顿地产公司(纽约证券交易所代码：BXP)(以下简称“波士顿地产”或“公司”)是美国东部最大的甲级写字楼物业上市开发商、所有者和管理者，集中在六个市场-波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图、华盛顿特区。该公司是一家完全整合的房地产公司，以房地产投资信托基金(REIT)的形式组建，开发、管理、运营、收购和拥有一系列多样化的投资组合，主要是A类写字楼。包括合资公司拥有的物业在内，该公司的完整资产组合总计5250万平方英尺，202个物业，其中包括9个在建/重新开发的物业。该公司的物业包括183个写字楼物业、12个零售物业、6个住宅物业和1个酒店。波士顿地产以其内部建筑管理专业知识和对租户需求的响应而闻名。该公司在为各种信誉良好的租户开发高级中央商务区(CBD)写字楼、成功的综合用途综合体、郊区办公中心和套装项目方面拥有卓越的记录。波士顿地产积极致力于以可持续和负责任的方式促进其增长和运营。该公司已连续第十次获得全球房地产可持续发展基准(GRESB)“绿色之星”的认可和最高的GRESB五星级评级。波士顿地产是标准普尔500指数成份股公司，由莫蒂默·B·扎克曼(MortimB.Zuckerman)和爱德华·H·林德(Edward H.Linde)于1970年创立，并于1997年成为上市公司。

前瞻性陈述

本补充套餐包含1995年“私人证券诉讼改革法”中定义的“前瞻性陈述”。您可以通过使用“预期”、“相信”、“预算”、“可能”、“估计”、“预期”、“指导”、“打算”、“可能”、“可能”、“计划”、“计划”、“项目”、“应该”、“将会”等与历史事件无关的词语来识别这些陈述。这些陈述基于我们目前对未来事件的计划、预期、预测和假设。您在解释和依赖前瞻性陈述时应谨慎行事，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素是波士顿地产公司无法控制的。如果我们的基本假设被证明是不准确的，或者已知或未知的风险或不确定性成为现实，实际结果可能与前瞻性陈述中表达或暗示的结果大不相同。这些因素包括但不限于与新冠肺炎全球大流行影响相关的不确定性和风险，包括大流行在国内和国际上的持续时间、范围和严重程度；联邦、州和地方政府为应对新冠肺炎而采取的行动和限制性措施；这些措施的有效性以及这些措施对我们和我们租户的业务、财务状况、经营结果、现金流、流动性和业绩以及美国和国际经济和经济活动的直接和间接影响；疫苗的速度、效力和分发，无论是新的或现有的行动或措施，继续影响我们的住宅租户产生足够的收入支付的能力，或使他们不愿意及时支付全额或完全的租金；, 我们的工作人员(包括我们的主要人员和物业管理团队)是否继续提供服务和可用性；以及在向因新冠肺炎受到重大不利影响的个人和大小企业(包括我们的租户)提供帮助方面，政府救济措施是否有效或无效。除了新冠肺炎特有的风险外，其他因素还包括但不限于：公司以优惠条款签订新租赁或续签租赁的能力；对租户财务状况的依赖；房地产开发、收购和处置活动的不确定性；有效整合收购的能力；投资新市场的不确定性；融资的成本和可用性；利率对冲合同的有效性；合资伙伴履行义务的能力；当地、国内和国际经济和市场状况的影响；收购的影响。资产处置和可能的减值费用对我们的经营结果的影响，新采用的会计原则对公司会计政策的影响，以及对财务结果的逐期比较、监管变化和其他风险和不确定因素的影响，这些风险和不确定因素在公司不时提交给证券交易委员会的文件中详述。这些前瞻性陈述仅说明截至本报告发布之日的情况，并不保证未来的结果、业绩或成就。波士顿地产公司不承担更新或修改任何前瞻性陈述的义务，除非法律另有要求，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

非GAAP财务指标

这一补充方案包括非GAAP财务衡量标准，并附有该公司认为根据GAAP计算和呈报的最直接可比财务衡量标准。本补充方案提供了对最直接可比的GAAP财务指标与提出的非GAAP财务指标之间差异的定量调整。这些非GAAP财务衡量标准的定义，以及管理层认为非GAAP衡量标准向投资者提供有关公司财务状况和经营结果的有用信息的原因陈述，以及(如果适用)管理层使用这些衡量标准的其他目的，可以在本补充文件第52页开始的定义部分找到。

本公司还列报其中某些措施的“BXP份额”，即非GAAP财务计量，其计算方法为：根据GAAP计算的合并金额加上本公司未合并合资企业中的本公司份额(根据本公司的所有权权益百分比计算，在某些情况下，在优先分配之后)减去本公司合伙人在本公司合并合资企业中的份额(根据合作伙伴的所有权权益百分比计算，在某些情况下，本公司从合并合资企业中获得的金额减去本公司合作伙伴在本公司合并合资企业中的份额，在某些情况下，根据合作伙伴的所有权权益百分比计算)，在某些情况下，减去本公司合伙人在本公司合并合资企业中的份额(根据合伙人的所有权权益百分比计算，在某些情况下，管理层认为，列报这些措施的“BXP份额”可为投资者提供有关本公司财务状况和/或经营结果的有用信息，因为本公司有几家重要的合资企业，在某些情况下，本公司对合资企业有重大影响，但不控制合资企业，在这种情况下，GAAP要求本公司使用权益会计方法对合资实体进行会计核算，本公司不会出于财务报告的目的对其进行合并。在其他情况下，GAAP要求公司合并合资企业，即使公司的合作伙伴拥有相当大的百分比权益。结果, 管理层认为，在考虑到BXP在这些合资企业中的真实经济利益后，以这种方式列报BXP在各种财务措施中的份额可以帮助投资者更好地了解公司的财务状况和/或运营结果。*公司提醒投资者，在计算这些措施中的“BXP份额”时使用的所有权百分比可能不能完整和准确地描述持有合并或非合并合资企业的权益的所有法律和经济影响。例如，除了合伙人在利润和资本方面的利益外，风险投资协议在决策(常规和重大决策)、分配、权益的可转让性、融资和担保、清算和其他事项的权利分配方面存在差异。因此，列报财务措施中的“BXP份额”不应被视为替代，而只应与根据公认会计原则列报的公司财务信息一起考虑，并作为其补充。除非另有说明，否则这些财务措施的“BXP份额”对账可在第56页开始的本补充方案的对账部分找到。

一般信息

(封面图片：华盛顿州西雅图Safeco广场)

快照

(截至2021年9月30日)

战略

波士顿地产的主要业务目标是最大限度地提高投资回报，努力在经济周期的各个阶段为投资者提供尽可能高的总回报。为达致这个目标，我们的业务策略的主要原则是：

·将重点放在随着时间的推移表现出最强劲的经济增长和投资特征的选定市场-目前是波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区；

·投资最优质的建筑(主要是写字楼)，这些建筑具有独特的便利设施和理想的位置，能够保持较高的入住率，并在经济周期中实现溢价租金；

·在我们的市场中保持规模和全方位服务的房地产能力(租赁、开发、建筑和物业管理)，以确保我们(1)看到所有相关的投资交易流程，(2)保持在整个房地产投资周期内执行所有类型的房地产机会的能力，如收购、处置、重新定位和开发，(3)为我们的租户提供优质服务，以及(4)以尽可能可持续的方式开发和管理我们的资产；

·精明地把握投资决策的市场时机，在机会时期收购物业，在增长时期开发新物业，并以有吸引力的价格出售资产，从而不断更新投资组合；

·确保强劲的资产负债表，以保持一致的资本获取渠道，并有能力在适当的时候进行新的投资；以及

·培养诚信、卓越和有目的的文化和声誉，使我们成为有才华的房地产专业人士的首选雇主，我们客户的首选房东和开发商，以及房地产行业参与者的首选交易对手。

管理

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1Common Unit和LTIP Unit是波士顿地产有限合伙公司(Boston Properties Limited Partnership)中拥有有限合伙权益的单位，公司几乎所有业务都是通过该实体进行的。

2有关更多详细信息，请参阅第26页。

3有关本公司的定义和相关披露，请参阅从第52页开始的本补充套餐的定义和协调部分。

制导

公司对2021年全年和2022年全年的波士顿地产公司每股普通股稀释收益(EPS)和波士顿地产公司每股普通股运营摊薄资金(FFO)的指导如下所述并进行了协调。除以下描述外，这些估计反映了管理层对当前和未来市场状况的看法，包括关于租金、入住率、可用空间租赁时间以及公司10月份发布的收益发布中提到的事件对收益的影响的假设。除公开披露外，该等估计不包括(1)未来可能的损益或其他未来可能的物业收购或处置对经营业绩的影响，(2)资本市场活动的可能损益(包括但不限于提前清偿债务及对冲活动和衍生工具所致)，(3)未来可能注销或恢复应收账款及应计租金结余，或(4)未来可能的损益(包括但不限于提前清偿债务及对冲活动和衍生工具所致)，(3)未来可能注销或恢复应收账款及应计租金结余，或(4)未来可能的损益(包括但不限于债务提前清偿及对冲活动及衍生工具所致)。(3)未来可能注销或恢复应收账款及应计租金结余，或(4)未来可能的损益每股收益估计可能会受到几个因素的影响，包括折旧和摊销费用确认的变化、可折旧房地产的减值损失以及与处置活动相关的任何损益。该公司目前无法评估这些因素对预计每股收益的潜在影响。根据定义，FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销，即可折旧房地产的减值损失, 或与处分活动有关的损益。有关FFO的完整定义和管理层认为它为投资者提供有用信息的原因说明，请参见第54页。不能保证该公司的实际结果不会与下面提出的估计有实质性差异。

假设

(千美元)

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1不包括公司递延补偿计划市值的估计变化和证券投资的收益(亏损)。

2 2021年净利息支出假设包括与提前赎回2021年10月15日提前赎回债务有关的费用约4300万美元，该公司原定于2023年2月到期的本金总额为3.85%的无担保优先票据将于2021年10月15日提前赎回。

(未经审计，单位为千，不包括比率和每股金额)

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1有关波士顿地产公司的FFO和每股稀释FFO的量化对账，请参阅第6页。

2关于FAD的定量对账，见第7页。FAD支付率等于对普通股股东和单位持有人的分配(不包括任何特殊分配)除以FAD。

3请参见第52页开始的本补充程序包的定义和协调部分。

4显示按购置物业日期的有关租约条款摊销的高于市价和低于市价的租约的净调整数。

5有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第35页。

6有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第32页。

7关于截至2021年9月30日和2021年6月30日的三个月的量化对账，见第30页。

8有关截至2021年9月30日和2021年6月30日的三个月的量化对账，请参阅第29页。

9有关截至2021年9月30日和2021年6月30日的三个月的量化对账，请参阅第10、62和63页。

10有关2021年9月30日的量化对账，请参阅第26页。

(未经审计，以千计)

(未经审计，以千计，每股金额除外)

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1本公司位于纽约市的一处物业因水管破裂而受损。

2一般和行政费用包括20万美元和230万美元，证券投资收益(亏损)包括截至2021年9月30日和2021年6月30日的三个月，分别为与公司递延补偿计划相关的20万美元和230万美元。

3有关更多详细信息，请参阅第6页。

(未经审计，以千美元为单位，每股金额除外)

对账到稀释的FFO

对稀释FFO的股份/单位进行对账

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1请参见第52页开始的本补充程序包的定义和协调部分。

2有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第32页。

3有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第35页。

(千美元)

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1请参见第52页开始的本补充程序包的定义和协调部分。

2有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第32页。

3有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第35页。

4符合公认会计准则规定的租金诱因的租赁交易成本。租赁交易成本通常包括在租赁开始期间的第二代租户改善和租赁佣金中。

5包括公司与克拉伦登大街100号车库和后湾中转站相关的99年地面和空中权利租约的直线影响。该公司已经分配了总计约3440万美元的合同地面租赁付款，预计到2023年底将产生这笔款项，此后不再支付。该公司在地面和空中租赁权的99年租赁期内以直线方式确认这笔费用，见第3页。

6有关更多信息，请参阅第58页。

7显示在购置物业之日按各自租约条款摊销的高于市价和低于市价租约的净调整数。

8维护资本支出不包括收购时计划的资本支出或与重新定位活动相关的资本支出。

(单位：千)

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1有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第61页。

2有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参见第58-59页。

3第20-23页用脚注注明未包括在同一属性NOI中的属性。此外，相同物业不包括在2021年9月30日之前出售的物业，因此不再是本公司物业组合的一部分。

(单位：千)

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1鉴于该公司对马萨诸塞州波士顿克拉伦顿街100号车库和后湾运输站99年的地面和空中权利租赁所要求的前端、不均匀的租金支付，并使期间之间的比较对投资者更有意义，调整不包括截至2021年9月30日、2021年9月30日和2020年9月30日的三个月分别约40美元和98美元的直线影响。截至2021年9月30日，该公司剩余的租赁付款总额约为2540万美元，预计所有这些款项都将在2023年底之前产生，此后不会支付任何款项。根据公认会计准则，该公司在租赁期内以直线方式确认每季度87美元的费用。然而，与更传统的地面和空中权利租赁不同的是，该公司支付租金的时间和金额与该公司与后湾地铁站改善相关的资本支出的时间和资金不均有关。因此，截至2023年的每个季度不包括在调整中的金额可能会有很大差异。

2符合公认会计原则的租金诱因的租赁交易成本。租赁交易成本一般包括在本公司第7页的FAD计算中的第二代租户改善和租赁佣金中。

3第20-23页用脚注注明未包括在同一属性NOI中的属性。此外，相同物业不包括在2021年9月30日之前出售的物业，因此不再是本公司物业组合的一部分。

4有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第59页。

5有关截至2021年9月30日的三个月的量化对账，请参阅第61页。

(千美元)

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1包括属于同一财产的合并合资企业的100%股份。

2请参见第52页开始的本补充程序包的定义和协调部分。

3有关波士顿地产公司普通股股东应占净收益与净营业收入(不包括终止收入)和净营业收入-现金(不包括终止收入)的量化对账，请参见第8-9页。

4符合公认会计原则的租金诱因的租赁交易成本。租赁交易成本一般包括在本公司第7页的FAD计算中的第二代租户改善和租赁佣金中。

5不包括截至2021年9月30日和2020年9月30日的三个月的直线影响，分别约为40美元和98美元，与公司在克拉伦顿街100号车库和后湾中转站99年的地面和空中权利租赁有关。

6BXP的份额等于(A)+(B)-(C)。

与2020年第三季度相比，7BXP在同一门店NOI(不包括终止收入)中的份额增加了29,508美元。2020年第三季度的比较包括BXP与应计租金相关的注销份额5931美元(净额)和与应收账款相关的注销份额3790美元(净额)。这些项目使百时美施贵宝在同一门店NOI(不包括终止收入)中的份额增加了9,721美元。

与2020年第三季度相比，8BXP在同一门店NOI-现金(不包括终止收入)中的份额增加了33,326美元。2020年第三季度的比较包括BXP与应收账款相关的3,790美元的净冲销份额。与2020年第三季度相比，2021年第三季度主要与新冠肺炎相关的现金租金减免和延期减少了约8,812美元。这些项目使百时美施贵宝在同一门店NOI-现金(不包括终止收入)中的份额增加了12,602美元。有关更多信息，请参阅第56页。

(千美元，PSF金额除外)

资本支出

第二代租户改善和租赁佣金2

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1请参见第52页开始的本补充程序包的定义和协调部分。

2包括100%未合并的合资企业。

2021年1月1日至2021年9月30日

(千美元)

收购

性情

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1Shady Grove Bio+Tech园区是一个大约43.5万平方英尺的可净出租的七栋建筑的办公公园，位于大约31英亩的土地上。该公司打算重新安置其中三座目前空置的建筑，以支持生命科学的用途。这三座大楼不是公司在职投资组合的一部分，而是包括在公司综合资产负债表中为未来发展而持有的土地内。该公司预计，当其余四座建筑空置时，将重新开发或将其改建为实验室或生命科学相关用途。

2收购是通过与两个机构合作伙伴新成立的合资企业完成的。每个合作伙伴都拥有合资企业约三分之一的股份。每个机构合作伙伴都投资了大约7190万美元的现金，以换取其在合资企业中的所有权权益。该公司在合资企业中投资约7260万美元，并向该合资企业提供常规运营、物业管理和租赁服务。购买价格的资金来自现金和由该房产担保的新抵押贷款的收益。

3完成了位于马里兰州安纳波利斯的6号和7号安纳波利斯联合大楼的销售，这两栋甲级写字楼的总面积约为24.7万平方英尺，销售总价约为6590万美元。该公司在拥有该物业的合资企业中拥有50%的所有权权益。在偿还公司应承担的总额约1510万美元的债务后，公司的现金收益净额约为1760万美元。随着安纳波利斯联合大楼6号和7号楼的出售，该公司在马里兰州安纳波利斯不再拥有任何资产。

4公司出售了位于弗吉尼亚州斯普林菲尔德的6595斯普林菲尔德中心大道开发项目。在出售的同时，公司同意担任开发经理，并保证项目的完成。在这座大楼的开发过程中，该公司赚取了约790万美元的开发费。该项目完成后，开发总成本被确定为低于销售时的估计总投资。因此，该公司在截至2021年9月30日的9个月中确认了大约810万美元的房地产销售收益，其中约30万美元发生在截至2021年9月30日的3个月中。

截至2021年9月30日

(千美元)

在建工程1

2021年全面投入使用的项目

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在下列情况下，项目被归类为在建项目：(1)已签署建造或供应合同，已开始实物改善或已签订租约，(2)已开始资本化权益。

2包括收益(亏损)和利息进行债权和股权投资。

3表示截至2021年10月22日的租赁百分比，包括具有未来开始日期的租赁。

4表示根据公认会计原则不再符合利息资本化条件的项目部分。

5金额代表截至2021年9月30日的三个月的净营业收入(亏损)。请参见第52页开始的本补充程序包的定义和协调部分。

62021年10月19日，该项目约285,000平方英尺投入使用。

7代表正在重新开发的物业的一部分，用于改建为实验室空间。

8总租赁百分比不包括其他。

截至2021年9月30日

自有地块

价值创造管道-土地购买选项

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1表示100%合并和未合并的项目。

2在2020年第四季度，与一家酒店开发商开始了一项土地租赁，向该公司租赁了约20万平方英尺。建设取决于开发商获得建设融资的能力。

3如第22页所列和注明，不包括为未来重新开发而保留的在役物业的现有面积。

42021年8月2日，该公司收购了位于马里兰州罗克维尔的Shady Grove Bio+Tech校区，其中包括三栋目前空置的建筑，总面积为202,000平方英尺。该公司打算重新定位这三座空置的建筑，以支持生命科学的用途。这三栋大楼不包括在公司的现役资产组合中。

5公司希望在这些网站的未来开发中成为50%的合作伙伴。

截至2021年9月30日的三个月

所有服务中属性

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1 2021年第三季度收购的空置物业总面积包括Safeco Plaza的69,581平方英尺和Shady Grove Bio+Tech Campus的74,267平方英尺，其中不包括第15页自有地块中包括的三个空置物业。

22021年第三季度部分投入使用的物业总面积为6709平方英尺(位于685 Gateway)和496,315平方英尺(位于高士威街100号)。

3第二代租赁被定义为对公司以前租赁的空间的租赁。在2021年第三季度开始的718,572平方英尺的第二代租约中，397,853平方英尺的租约是在前期签署的。

4总交易成本包括租户改善和租赁佣金，但不包括免费租金优惠。

5显示在过去12个月内入伙的507899平方英尺第二代租约的新租约与到期租约的毛租金(基本租金加费用报销)的增加/(减少)；不包括管理层认为是临时的租约，因为预计租户不会长期占用空间(例如，租户占用“周转空间”)。

6显示在过去12个月内入伙的507899平方英尺第二代租约的新租约与到期租约的净租金(租金总额减去运营费用)的增加/(减少)；不包括管理层认为是临时的租约，因为预计租户不会长期占用该空间(例如，租户占用的是“周转空间”)。

7表示本季度根据公认会计原则开始确认租金收入的租赁。

8根据公认会计原则，本公司(1)在该季度开始确认租金收入或(2)将在随后几个季度开始确认租金收入的当季签订的租约，包括目前正在开发的物业的租约。公司在本季度确认的租金收入在本季度签订的租赁总面积为320,719平方英尺。

截至2021年9月30日的三个月

(千美元)

按地点和单元类型划分的现役物业可出租面积1，2

按单位类别1划分的现役物业租金收入