零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)：纳斯达克(Nasdaq)：ROIC
11250 El Camino Real，套房200
加利福尼亚州圣地亚哥，邮编92130，俄亥俄州州立大学。

立即释放
2021年10月26日(星期二)

零售机会投资公司报告
2021年第三季度业绩

加利福尼亚州圣地亚哥，2021年10月26日-Retail Opportunity Investments Corp.(纳斯达克股票代码：ROIC)今天公布了截至2021年9月30日的三个月和九个月的财务和经营业绩。

高光
▪普通股股东净收入2,110万美元(稀释后每股0.17美元)
▪运营资金3,260万美元(稀释后每股0.25美元)
截至2021年9月30日，▪投资组合租赁率为97.4%
▪同中心现金净营业收入增长4.0%(21财年第三季度与20财年第三季度相比)
▪新租约的相同空间现金租金上涨10.9%(续约上涨5.2%)
▪今年迄今准备以食品杂货为基础的购物中心收购交易价值1.227亿美元
▪斥资6,040万美元收购了以食品杂货为基础的购物中心YTD(21年第三季度为2,790万美元)
▪以6,230万美元收购目前以食品杂货为基础的购物中心
▪年初以来的财产处置金额为6,970万美元(2011年第三季度为4,390万美元，退出萨克拉门托)
▪年初以来筹集了4,610万美元普通股(2011年第三季度为1,120万美元)
▪截至2021年9月30日，无担保信贷安排无未偿还借款
重申▪2021年FFO指导区间(稀释后每股0.98美元至1.02美元)
▪宣布每股0.11美元现金股息
________________________________________
(1)本新闻稿末尾提供了GAAP净收入与运营资金(FFO)的对账。

零售机会投资公司总裁兼首席执行官斯图尔特·A·坦兹说：“第三季度，我们再次公布了稳健的租赁业绩，充分利用了对空间的强劲需求。我们再次将我们的投资组合租赁率提高到97%以上，并在新签订的租约和续签的租约上实现了租金增长。此外，我们正在通过我们的纪律严明的投资计划来增强我们的投资组合。到目前为止，我们已经安排了1.227亿美元的以食品杂货为基础的购物中心收购。我们还完成了退出萨克拉门托市场的工作，在第三季度卖掉了最后两处房产。“Tanz进一步评论说：“展望未来，我们准备在2021年有一个坚实的结束，并正在努力为公司在2022年的强劲表现做好准备。”
财务结果摘要
截至2021年9月30日的三个月，普通股股东的GAAP净收入为2110万美元，或每股稀释后收益0.17美元，而截至2020年9月30日的三个月，普通股股东的GAAP净收入为650万美元，或每股稀释后收益0.06美元。截至2021年9月30日的9个月，普通股股东的GAAP净收入为4500万美元，或每股稀释后收益0.38美元，而截至2020年9月30日的9个月，普通股股东的GAAP净收入为2310万美元，或每股稀释后收益0.20美元。截至2021年9月30日的三个月和九个月的净收入中分别包括1290万美元和2230万美元的房地产销售收益。



2021年第三季度的FFO为3260万美元，或每股稀释后0.25美元，而2020年第三季度为3160万美元，或每股稀释后0.25美元。2021年前9个月的FFO为9530万美元，或每股稀释后收益0.74美元，而2020年前9个月的FFO为9820万美元，或每股稀释后收益0.77美元。ROIC根据全国房地产投资信托协会(National Association Of Real Estate Investment Trust)的定义，将FFO报告为一项补充业绩衡量标准。本新闻稿末尾提供了GAAP净收入与FFO的对账。

2021年第三季度，同一中心净运营收入(NOI)为4790万美元，而2020年第三季度为4600万美元，增长4.0%。2021年前9个月，与2020年前9个月相比，同中心噪声指数增长了2.2%。ROIC报告现金基础上的同一中心比较NOI。本新闻稿末尾提供了GAAP营业收入与同一中心比较噪声指数的对账。

截至2021年9月30日，ROIC的总市值约为36亿美元，其中包括约13亿美元的未偿还本金债务。截至2021年9月30日，ROIC未偿还本金债务的93.6%是无担保的，其6亿美元的无担保循环信贷安排没有未偿还的借款。此外，第三季度ROIC的利息覆盖率和净本金债务与折合成年率的EBITDA比率分别为3.3倍和6.6倍。

今年到目前为止，ROIC已经通过其自动柜员机计划发行了大约250万股普通股，筹集了4610万美元的毛收入，其中包括第二季度发行了大约190万股普通股，第三季度发行了大约60万股。

收购总结

今年到目前为止，ROIC已经安排了总计1.227亿美元的以食品杂货为基础的购物中心收购，包括在第三季度收购了一个以食品杂货为基础的购物中心。

峡谷溪广场

2021年9月，ROIC以2790万美元收购了Canyon Creek Plaza。购物中心占地约65,000平方英尺，以新季超市为依托。该房产位于加利福尼亚州圣何塞，目前已出租98.5%。

第三季度之后，ROIC收购了以下以杂货店为基础的购物中心。

帕洛马村

2021年10月，ROIC以3250万美元收购了帕洛马村。购物中心占地约125,000平方英尺，由艾伯森超市和CVS药房组成。该房产位于加利福尼亚州特梅库拉，目前已出租95.6%。

ROIC目前有合同以不同的交易方式收购两个以食品杂货为基础的购物中心，总金额为6230万美元。这两处房产都位于西雅图大都市区内。

处置摘要

今年到目前为止，ROIC已经在不同的交易中售出了三套房产，总成交额为6970万美元。第二季度，ROIC以2580万美元的价格出售了位于加利福尼亚州圣地亚哥的一处房产。第三季度，ROIC完成了退出萨克拉门托市场的计划，分别出售了剩余的两处萨克拉门托房产，总金额为4390万美元。



物业运营摘要

截至2021年9月30日，ROIC的投资组合租赁比例为97.4%。第三季度，ROIC签订了121份租约，共计374,572平方英尺，其中包括49份新租约，共计91,280平方英尺，实现了相同空间比较基准租金10.9%的涨幅；72份续签租约，总计283,292平方英尺，实现了5.2%的基本租金上涨。ROIC报告相同空间的比较基准租金以现金为基础。

现金股利

2021年10月8日，ROIC派发了每股0.11美元的现金股息。2021年10月25日，ROIC董事会宣布每股0.11美元的现金股息，2022年1月7日支付给2021年12月17日登记在册的股东。

电话会议

ROIC将于2021年10月27日(星期三)下午12点召开电话会议和音频网络直播，讨论其结果。东部时间/上午9：00太平洋时间。有兴趣参加电话会议的人应在预定的电话会议开始前至少10分钟拨打(877)312-8783(国内)或(408)940-3874(国际)。出现提示时，提供会议ID：3366916。现场网络直播也将在http://www.roireit.net/.上以只听模式收看。电话会议将被录音，并可从下午3点开始重播。东部时间2021年10月27日，一直持续到下午3点。美国东部时间2021年11月3日。要收听电话会议录音，请拨打(855)8592056(国内)或(4045373406)(国际)，并使用会议ID：3366916。电话会议还将在http://www.roireit.net/上存档约90天。

关于零售机会投资公司。

Retail Opportunity Investments Corp.(纳斯达克股票代码：ROIC)是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金(REIT)，专门收购、拥有和管理位于西海岸人口稠密的大都市市场的以食品杂货为主的购物中心。截至2021年9月30日，ROIC拥有86个购物中心，总面积约为980万平方英尺。ROIC是最大的上市、以食品杂货为基础的购物中心，REIT专门专注于西海岸。ROIC是标准普尔SmallCap 600指数成份股公司之一，拥有穆迪投资者服务公司、标准普尔公司和惠誉评级公司的投资级公司债务评级。

本文中使用的“相信”、“预期”、“项目”、“应该”、“估计”、“预期”、“指导”和类似表述旨在识别符合1933年“证券法”(修订后)第27A节和1934年“证券交易法”(修订后)第21F节中该术语含义的前瞻性陈述。本文中包含的某些陈述可能构成“1995年私人证券诉讼改革法”所指的“前瞻性陈述”。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，这些风险、不确定性和其他因素可能导致ROIC的实际结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果大不相同。有关这些风险和因素的信息在ROIC提交给证券交易委员会的文件中有描述，包括其最新的Form 10-K年度报告，该报告可在www.roireit.net上查阅。


零售机会投资公司。
合并资产负债表
(单位为千，共享数据除外)
2021年9月30日
*(未经审计)		2020年12月31日
资产  
房地产投资：  
土地$875,818 $881,872 
建筑和改善2,272,296 2,274,680 
 3,148,114 3,156,552 
减去：扣除累计折旧490,638 460,165 
2,657,476 2,696,387 
应收按揭票据4,896 4,959 
房地产投资净额2,662,372 2,701,346 
现金和现金等价物91,150 4,822 
受限现金2,319 1,814 
租户和其他应收账款净额56,545 58,756 
存款1,000 — 
收购租赁无形资产净额44,342 50,110 
预付费用1,328 4,811 
递延费用，净额22,198 25,655 
其他资产16,982 17,296 
总资产$2,898,236 $2,864,610 
负债和权益  
负债：  
定期贷款$298,797 $298,524 
信贷安排— 48,000 
高级注释944,833 943,655 
应付按揭票据85,727 86,509 
收购租赁无形负债净额117,166 125,796 
应付账款和应计费用51,215 17,687 
租户的保证金6,918 6,854 
其他负债40,700 46,426 
总负债1,545,356 1,573,451 
承诺和或有事项
股本：  
优先股，面值0.0001美元，授权发行50,000,000股；无已发行和已发行股票— — 
普通股，面值0.0001美元，授权发行5亿股；分别于2021年9月30日和2020年12月31日发行和发行121,423,616股和118,085,155股
12 12 
额外实收资本1,552,447 1,497,662 
超过盈利的股息(284,144)(289,309)
累计其他综合损失(4,877)(8,812)
总零售机会投资公司股东权益1,263,438 1,199,553 
非控制性权益89,442 91,606 
总股本1,352,880 1,291,159 
负债和权益总额$2,898,236 $2,864,610 


零售机会投资公司。
合并业务报表
(未经审计)
(单位为千，每股数据除外)
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
 2021202020212020
收入  
租金收入$69,907 $69,066 $208,925 $208,997 
其他收入1,478 706 2,377 2,199 
总收入71,385 69,772 211,302 211,196 
运营费用
物业经营11,009 10,313 32,334 30,203 
财产税8,564 8,510 25,502 25,265 
折旧及摊销22,854 24,649 69,401 73,041 
一般和行政费用4,746 4,101 14,353 11,974 
其他费用147 165 631 525 
总运营费用47,320 47,738 142,221 141,008 
房地产销售收益12,880 — 22,340 — 
营业收入36,945 22,034 91,421 70,188 
营业外费用  
利息费用和其他财务费用(14,356)(15,065)(43,173)(45,047)
净收入22,589 6,969 48,248 25,141 
可归因于非控股权益的净收入(1,494)(503)(3,254)(2,026)
零售机会投资公司(Retail Opportunity Investments Corp.)的净收入$21,095 $6,466 $44,994 $23,115 
每股收益-基本和稀释后收益$0.17 $0.06 $0.38 $0.20 
每股普通股股息$0.11 $— $0.33 $0.20 





运营资金的计算
(未经审计)
(单位：千)
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
2021202020212020
可归因于ROIC的净收入$21,095 $6,466 $44,994 $23,115 
加上：扣除折旧和摊销22,854 24,649 69,401 73,041 
减去：房地产销售收益(12,880)— (22,340)— 
运营资金--基础31,069 31,115 92,055 96,156 
可归因于非控股权益的净收入1,494 503 3,254 2,026 
运营资金-稀释$32,563 $31,618 $95,309 $98,182 

同中心现金净营业收入分析
(未经审计)
(以千为单位，购物中心数量和百分比除外)
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
20212020$CHANGE%变化20212020$CHANGE%变化
同一中心分析中包含的购物中心数量85 85 85 85 
同中心入住率97.4 %97.0 %0.4 %97.4 %97.0 %0.4 %
收入：
基本租金$50,276 $49,854 $422 0.8 %$149,257 $150,964 $(1,707)(1.1)%
百分比租金90 55 35 63.6 %264 268 (4)(1.5)%
向租户追讨款项16,492 16,248 244 1.5 %49,634 49,440 194 0.4 %
其他财产性收入939 539 400 74.2 %1,493 1,335 158 11.8 %
坏账(513)(2,065)1,552 (75.2)%(1,938)(8,131)6,193 (76.2)%
总收入67,284 64,631 2,653 4.1 %198,710 193,876 4,834 2.5 %
运营费用
物业运营费用10,969 10,311 658 6.4 %32,069 30,607 1,462 4.8 %
财产税8,418 8,278 140 1.7 %25,022 24,695 327 1.3 %
总运营费用19,387 18,589 798 4.3 %57,091 55,302 1,789 3.2 %
同中心现金净营业收入$47,897 $46,042 $1,855 4.0 %$141,619 $138,574 $3,045 2.2 %



同中心现金净营业收入对账
(未经审计)
(单位：千)
截至9月30日的三个月，截至9月30日的9个月，
 2021202020212020
公认会计准则营业收入$36,945 $22,034 $91,421 $70,188 
折旧及摊销22,854 24,649 69,401 73,041 
一般和行政费用4,746 4,101 14,353 11,974 
其他费用147 165 631 525 
房地产销售收益(12,880)— (22,340)— 
直线租金(126)(333)(438)(563)
摊销高于市值和低于市值的租金(2,125)(2,756)(6,571)(10,756)
财产收入和其他费用(1)
(183)(156)(466)(420)
公司现金噪声总额49,378 47,704 145,991 143,989 
非同中心现金噪声(1,481)(1,662)(4,372)(5,415)
同中心现金噪声$47,897 $46,042 $141,619 $138,574 
____________________
(1)包括锚租赁终止费用，扣除合同金额(如有)、与前期相关的费用和回收调整以及其他杂项调整。

非GAAP披露
运营资金(“FFO”)是公认的REITs的非GAAP财务衡量标准，公司认为，当与根据GAAP呈报的财务报表一起考虑时，它为评估其财务业绩提供了额外和有用的手段。FFO经常被证券分析师、投资者和其他相关方用来评估REITs的业绩，其中大多数REITs都是根据GAAP计算的FFO和净利润。本公司根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)发布的“FFO白皮书”计算FFO，该白皮书将FFO定义为普通股股东应占净收益(根据公认会计准则确定)，不包括债务重组、出售折旧财产和减值的损益，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及对合伙企业和未合并的合资企业进行调整后的净收益。该白皮书将FFO定义为普通股股东应占的净收入(根据GAAP确定)，不包括债务重组、可折旧财产销售和减值的损益，以及与房地产相关的折旧和摊销。

公司内部使用现金净营业收入(“NOI”)来评估和比较公司物业的经营业绩。本公司相信现金NOI向投资者提供有关本公司财务状况及经营业绩的有用资料，因为它只反映在物业层面发生的收入及支出项目，而当跨期间比较时，可用于厘定本公司物业的收益趋势，因为此衡量标准不受非现金收入及支出确认项目、本公司融资成本、折旧及摊销费用的影响、收购及出售营运房地产资产的损益、一般及行政开支或与本公司有关的其他损益影响。该公司认为，将这些项目从营业收入中剔除是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了经营公司物业所产生的实际收入和发生的实际费用，以及入住率、租金和运营成本的趋势。现金NOI是衡量公司物业经营业绩的指标，但不能衡量公司的整体业绩，因此不能替代按照公认会计原则计算的净收入或营业收入。本公司将现金NOI定义为营业收入(基本租金和从租户那里收回)、减去财产和相关费用(财产营业费用和物业税)，经非现金收入和营业费用项目(如直线租金和租赁无形资产摊销、债务相关费用和其他调整)调整后的现金NOI。现金NOI还不包括一般和行政费用、折旧和摊销、收购交易成本、其他费用、


利息支出、物业收购和处置的损益、非常项目、租户改善和租赁佣金。其他REITs可能使用不同的方法来计算现金NOI，因此，公司的现金NOI可能无法与其他REITs相比。

联系方式：
投资者关系部阿什利·鲁比诺(Ashley Rubino)
858-677-0900
邮箱：arubino@roireit.net