EGP-20210331
EastGroup Properties Inc.000004960012/312021Q1假象真的错误0.00010.000170,000,00070,000,00040,021,53739,676,82840,021,53739,676,8280.00010.000130,000,00030,000,000——0.790.790.750.75317,538317,538105,837105,83730,25230,25233,96333,96322372561100509599P4Y00000496002021-01-012021-03-31Xbrli：共享00000496002021-04-28Iso4217：美元00000496002021-03-3100000496002020-12-31Iso4217：美元Xbrli：共享00000496002020-01-012020-03-310000049600美国-GAAP：CommonStockMember2020-12-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-12-310000049600美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-12-310000049600美国-GAAP：CommonStockMember2021-01-012021-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-01-012021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-01-012021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-01-012021-03-310000049600美国-公认会计准则：非控制性利益成员2021-01-012021-03-310000049600美国-GAAP：CommonStockMember2021-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2021-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2021-03-310000049600美国-公认会计准则：非控制性利益成员2021-03-310000049600美国-GAAP：CommonStockMember2019-12-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2019-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310000049600美国-公认会计准则：非控制性利益成员2019-12-3100000496002019-12-310000049600美国-GAAP：CommonStockMember2020-01-012020-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-01-012020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-01-012020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-01-012020-03-310000049600美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-01-012020-03-310000049600美国-GAAP：CommonStockMember2020-03-310000049600US-GAAP：AdditionalPaidInCapitalMember2020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2020-03-310000049600Us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2020-03-310000049600美国-公认会计准则：非控制性利益成员2020-03-3100000496002020-03-31EGP：整数UTR：英亩0000049600EGP：MiramarLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2021-03-310000049600EGP：OtayMesaLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2021-03-31Xbrli：纯0000049600Egp:IndustryDistributionCenterIiUndividedTenantMember2021-03-310000049600Egp:IndustryDistributionCenterIiUndividedTenantMember2020-12-310000049600EGP：MiramarLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2020-12-310000049600EGP：OtayMesaLandMemberUS-GAAP：RealEstatePropertiesDomain2020-12-310000049600美国-GAAP：BuildingMember2021-01-012021-03-310000049600SRT：最小成员数EGP：改进AndPersonalPropertyMember2021-01-012021-03-310000049600EGP：改进AndPersonalPropertyMemberSRT：最大成员数2021-01-012021-03-310000049600美国-GAAP：会计标准更新201602成员2019-01-010000049600EGP：物流中心67名成员2019-12-310000049600STPR：FLEGP：土地租赁成员2021-03-310000049600STPR：TXEGP：土地租赁成员2021-03-310000049600EGP：土地租赁成员STPR：AZ2021-03-310000049600EGP：土地租赁成员2021-01-012021-03-310000049600EGP：土地租赁成员2020-01-012020-03-310000049600EGP：土地租赁成员2021-03-3100000496002019-01-010000049600EGP：开发属性成员2021-01-012021-03-310000049600EGP：ValueaddPropertiesMember2021-01-012021-03-310000049600EGP：开发和增值物业成员2021-01-012021-03-310000049600Egp:A2021AcquisitionsAccessPointIAndNorthpoint200Member2021-01-012021-03-310000049600Egp:A2021AcquisitionsAccessPointIAndNorthpoint200Member2021-03-310000049600Egp:A2021AcquisitionsAccessPointIAndNorthpoint200MemberUS-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2021-03-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMember2020-01-012020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMember2020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMemberUS-GAAP：LeasesAcquiredInPlaceMember2020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMember美国-GAAP：AboveMarketLeasesMember2020-12-310000049600EGP：A2020AcquisitionsMemberEGP：以下市场租赁成员2020-12-310000049600美国-GAAP：NotesPayableto 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美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
__________________________

表格10-Q

根据1934年证券交易法第13或15(D)条规定的季度报告
在截至本季度末的季度内2021年3月31日

                    
委托文件编号：1-07094

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/49600/000004960021000062/egp-20210331_g1.jpg

EastGroup Property，Inc..
(注册人的确切姓名载于其约章)
马里兰州13-2711135
(注册成立或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)
  
400 W公园大道广场 
100套房 
里奇兰，密西西比州39157
(主要行政办公室地址)(邮政编码)

注册人电话号码：(601) 354-3555

根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.0001美元埃普纽约证券交易所

勾选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人需要提交此类报告的较短时间内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)条要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是☒不是☐

用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T条例第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是☒编号：☐





-1-

用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的申报公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中对“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速文件服务器☒加速文件管理器
 ☐
非加速文件管理器
 ☐
规模较小的报告公司☐新兴成长型公司☐
                   
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表示注册人是否为空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。
是☐ 不是☒

截至2021年4月28日，已发行普通股数量，面值0.0001美元，为40,021,537.
-2-

EastGroup Property，Inc.和子公司

表格10-Q

目录
截至2021年3月31日的季度 

  页面
第一部分：
财务信息
 
   
第1项。
财务报表
 
   
 
合并资产负债表，2021年3月31日和2020年12月31日(未经审计)
4
   
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月综合收益表和全面收益表(未经审计)
5
   
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月合并权益变动表(未经审计)
6
   
 
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月合并现金流量表(未经审计)
7
  
 
合并财务报表附注(未经审计)
8
   
第二项。
管理层对财务状况的探讨与分析
和运营结果
23
   
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
40
   
第四项。
管制和程序
40
   
第二部分。
其他信息
 
   
第1项。
法律程序
41
第1A项。
风险因素
41
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
41
第6项
陈列品
42
   
签名
  
   
授权签名
 
43


-3-

第一部分是财务信息。


EastGroup Property，Inc.和子公司
综合资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
资产  
房地产$3,230,418 3,159,497 
开发和增值物业346,245 359,588 
 3,576,663 3,519,085 
减去累计折旧(979,709)(955,328)
 2,596,954 2,563,757 
未合并投资7,646 7,446 
现金68 21 
其他资产152,253 149,579 
总资产$2,756,921 2,720,803 
负债和权益  
负债  
无担保银行信贷安排$91,638 124,194 
无担保债务1,157,642 1,107,708 
担保债务36,783 78,993 
应付账款和应计费用88,232 69,573 
其他负债65,828 69,817 
总负债1,440,123 1,450,285 
股权  
股东权益：  
普通股；面值0.0001美元；授权股份7000万股；2021年3月31日发行和发行的普通股400,021,537股；2020年12月31日发行和发行的39,676,828股4 4 
超额股份；面值0.0001美元；授权股份3000万股；未发行股份
— — 
额外实收资本1,652,445 1,610,053 
超过收益的分配(334,000)(329,667)
累计其他综合损失(2,538)(10,752)
股东权益总额1,315,911 1,269,638 
合资企业中的非控股权益887 880 
总股本1,316,798 1,270,518 
负债和权益总额$2,756,921 2,720,803 
 
见合并财务报表附注(未经审计)。


-4-

EastGroup Property，Inc.和子公司
合并收益表和全面收益表
(单位为千，每股数据除外)
(未经审计)
截至三个月
 三月三十一号，
 20212020
收入  
房地产经营收入$97,917 88,577 
其他收入14 51 
 97,931 88,628 
费用  
房地产经营费用27,820 25,829 
折旧及摊销30,313 27,892 
一般事务和行政事务4,036 3,281 
间接租赁成本330 108 
 62,499 57,110 
其他收入(费用)  
利息支出(8,276)(8,457)
其他201 237 
净收入27,357 23,298 
合营企业非控股权益应占净收益(18)(1)
可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入普通股股东27,339 23,297 
其他综合收益(亏损)-利率掉期8,214 (15,790)
综合收益总额$35,553 7,507 
EastGroup Property，Inc.可归因于净收入的基本每股普通股数据。普通股股东  
普通股股东应占净收益$0.69 0.60 
加权平均流通股39,673 38,882 
EastGroup Property，Inc.的净收入稀释后的每股普通股数据。普通股股东  
普通股股东应占净收益$0.69 0.60 
加权平均流通股39,765 38,961 

见合并财务报表附注(未经审计)。
-5-

EastGroup Property，Inc.和子公司
合并权益变动表
(以千为单位，不包括每股和每股数据)
(未经审计)
截至2021年3月31日的三个月：
普通股其他内容
实收资本		超过收益的分配累计其他综合损失合资企业中的非控股权益总计
平衡，2020年12月31日$4 1,610,053 (329,667)(10,752)880 1,270,518 
净收入— — 27,339 — 18 27,357 
利率互换公允价值未实现净变动— — — 8,214 — 8,214 
宣布的普通股股息-每股0.79美元
分享		— — (31,672)— — (31,672)
股票薪酬，净额
没收		— 2,147 — — — 2,147 
发行317,538股普通股
普通股发行股票，净额
费用		— 44,485 — — — 44,485 
扣留30,252股普通股至
在以下情况下履行预扣税款义务
与受限制的资产归属有关连
库存		— (4,240)— — — (4,240)
对非控股权益的分配— — — — (11)(11)
平衡，2021年3月31日$4 1,652,445 (334,000)(2,538)887 1,316,798 


截至2020年3月31日的三个月：
普通股其他内容
实收资本		超过收益的分配累计其他综合收益(亏损)合资企业中的非控股权益总计
余额，2019年12月31日$4 1,514,055 (316,302)2,807 1,765 1,202,329 
净收入— — 23,297 — 1 23,298 
利率互换公允价值未实现净变动— — — (15,790)— (15,790)
宣布的普通股股息--每股0.75美元
分享		— — (29,366)— — (29,366)
股票薪酬，净额
没收		— 1,781 — — — 1,781 
发行105,837股普通股
普通股发行股票，净额
费用		— 14,734 — — — 14,734 
扣留33,963股普通股至
在以下情况下履行预扣税款义务
与受限制的资产归属有关连
库存		— (4,589)— — — (4,589)
对非控股权益的分配— — — — (34)(34)
平衡，2020年3月31日$4 1,525,981 (322,371)(12,983)1,732 1,192,363 


见合并财务报表附注(未经审计)。
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EastGroup Property，Inc.和子公司
合并现金流量表
(单位：千)
(未经审计)
 截至3月31日的三个月，
 20212020
经营活动  
净收益为美元，该银行的净利润为美元，该银行的净利润为36.6亿美元，该银行的净利润为36.6亿美元，该银行的净收益为36.6亿美元，该银行的净利润为36.6亿美元，该银行的净利润为36.6亿美元，该银行的净利润为36.6亿美元，该银行的财务状况为美元，该银行的财务状况也是如此，该银行的财务状况也是如此，该银行的财务状况也是如此，该银行的财务状况也是如此，该公司的财务状况也是如此，该公司的财务状况也因此而变得更加令人担忧。$27,357 23,298 
将净收入与经营活动提供的净现金进行调整：  
贬值和摊销使人民币贬值，人民币兑美元贬值，人民币兑美元升值，人民币兑美元30,313 27,892 
基于股票的薪酬费用1,597 1,226 
营业资产和负债变动情况：  
应计收益和其他资产577 1,090 
应付帐款、应计费用和预付租金18,842 (2,572)
其他投资者包括：投资者、投资者和投资者。136 505 
经营活动提供的净现金78,822 51,439 
投资活动  
开发和增值物业(47,539)(69,687)
购买房地产— (6,231)
房地产改善(9,128)(9,396)
应收按揭贷款的偿还— 7 
应计发展成本的变化870 1,437 
其他资产和其他负债的变动(8,122)(14,754)
用于投资活动的净现金(63,919)(98,624)
融资活动  
来自无担保银行信贷安排的收益。96,798 221,777 
无担保银行信贷安排的偿还(129,480)(251,524)
无担保债务收益50,000 100,000 
有担保债务的偿还(42,263)(2,220)
发债成本(223)(564)
支付给股东的分配(不包括应计股息)(31,863)(29,947)
普通股发行收益46,427 14,734 
其他(4,252)(4,624)
融资活动提供(用于)的现金净额(14,856)47,632 
增加现金和现金等价物47 447 
期初现金及现金等价物21 224 
期末现金及现金等价物$68 671 
补充现金流信息  
支付利息的现金，扣除2021年和2020年资本化的2237美元和2561美元，
分别		$6,503 8,181 
为经营租赁负债支付的现金375 361 
非现金经营活动
*因取得使用权资产而产生的经营租赁负债$348 495 

见合并财务报表附注(未经审计)。
-7-
EastGroup Property，Inc.和子公司
合并财务报表附注(未经审计)


(1)陈述的基础
EastGroup Properties，Inc.(“EastGroup”或“本公司”)随附的未经审计的财务报表是根据美国中期财务信息公认会计原则(“GAAP”)以及表格10-Q和规则S-X规则10-01的说明编制的。因此，它们不包括GAAP要求的完整财务报表所需的所有信息和脚注。仅代表管理层的观点：公允列报所需的所有调整(包括正常经常性应计项目)均已包括在内。*财务报表应与公司截至2020年12月31日的10-K年度报告及其附注中包含的财务报表一并阅读。

(2)合并原则
合并财务报表包括EastGroup、其全资子公司的账目及其在本公司拥有控股权的任何合资企业中的投资。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，东方集团持有二合资安排。2019年，公司收购了6.5位于圣地亚哥的几英亩土地，被公司称为米拉马尔(Miramar)土地。同样在2019年，该公司收购了41.6该公司在圣地亚哥拥有数英亩土地，被公司称为奥泰梅萨(Otay Mesa)土地。截至2021年3月31日和2020年12月31日，东方集团都有95%的美丽华土地的控股权和99%控股权益的奥泰台地。

公司记录100合营企业持有的建筑物和土地的资产、负债、收入和费用的百分比，以及合营协议规定的非控股权益。

本公司的会计核算采用权益会计法。50行业配送中心2%不可分割的承租人共有权益：所有重要的公司间交易和账户已在合并中消除。

(3) 预算的使用
按照公认会计原则编制财务报表，要求管理层作出影响报告期内报告的资产、负债、收入和支出金额的估计和假设，并披露财务报表日期的重大或有资产和负债，但实际结果可能与这些估计不同。

(4)租赁收入
该公司的主要收入是来自业务分配空间的租金收入。下表列出了的组件房地产经营收入截至2021年和2020年3月31日的三个月：
截至三个月
三月三十一号，
20212020
(单位：千)
租赁收入--经营租赁$73,382 65,963 
可变租赁收入(1)
24,535 22,614 
房地产经营收入$97,917 88,577 

(1)主要包括租户偿还房地产税、保险和公共区域维护费用。

(5)房地产
东方集团拥有一可报告的细分市场-工业物业。这些物业主要位于美国主要的阳光地带地区。该公司的物业具有相似的经济特征，因此被汇总为一个可报告的部门。

每当事件或环境变化表明某项资产的账面价值可能无法收回时，本公司就会对长期资产进行减值审查。待持有和使用的资产的可回收性是通过将该资产的账面价值与该资产预期产生的未来未贴现净现金流量(包括实质性完成该资产所需的估计未来支出)进行比较来衡量的。即使一项资产的账面价值超过其估计的未来现金流，也应就该资产的账面价值超出公允价值的金额确认减值费用。
-8-
EastGroup Property，Inc.和子公司
合并财务报表附注(未经审计)
在截至2021年3月31日及2020年3月31日止三个月期间，本公司并无确认任何应记录的减值费用。

建筑物折旧和其他改善工程的折旧是用直线法计算的，估计使用年限一般为40建筑和建筑的年限3至15改善的年数。建筑物改善被资本化，而维护和维修费用在发生时计入费用。改善或延长资产使用寿命的重大翻新和改善被资本化。折旧费用为$。25,147,000及$23,089,000截至2021年和2020年3月31日的三个月。

本公司的房地产和开发和增值物业2021年3月31日和2020年12月31日情况如下：
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
房地产：  
香港置业有限公司(Land)$510,838 502,739 
支持建筑和建筑改进2,171,682 2,120,731 
增加租户和其他改进537,042 524,954 
土地使用权资产--土地租赁(经营)(1)
10,856 11,073 
开发项目和增值物业(2)
346,245 359,588 
 3,576,663 3,519,085 
*减去累计折旧(979,709)(955,328)
 $2,596,954 2,563,757 

(1)有关公司土地租赁的使用权资产的信息，请参见下文。
(2)增值物业是指已取得但不稳定的物业，或可转换为更高、更佳用途的物业。符合下列两个条件之一的物业，视为增值物业：(1)少于75截至收购日的占有率(或根据近期租赁登记，在购置日起一年内的占有率将低于75%)，或(2)20收购成本的%或更多将用于重新开发物业。 

土地契约
2019年1月1日，东方集团通过了财务会计准则委员会(FASB)会计准则编纂(ASC)842原则，租契，及其相关会计准则更新(“华硕”)。关于采纳，本公司使用生效日期过渡选项记录其土地租赁(归类为经营租赁)的使用权资产；根据该选项，前几年不会重列。截至2019年1月1日，本公司的土地租赁记录了使用权资产$10,226,000。2019年4月，该公司以土地租赁方式收购了位于达拉斯的物流中心6&7。该公司记录的使用权资产为#美元。2,679,000与这次收购有关。截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司土地租赁使用权资产的未摊销余额为1美元。10,856,000及$11,073,000，分别为。土地租赁的使用权资产包括在房地产在综合资产负债表上。

截至2021年3月31日，公司运营二佛罗里达的房产，三得克萨斯州的房产和一亚利桑那州受土地租约约束的房产。这些租约有以下条款40至50年，到期日为2031年8月至2058年10月，续订选项为15至35除了亚利桑那州的一份租约，该租约每年自动永久续签。本公司已在计算地面租赁资产及负债的租赁条款中计入续期选择权，因为本公司有理由确信将行使该等选择权。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的地面租赁总支出为#美元。272,000及$261,000，分别为。付款将按以下标准增加：3至10按租赁物业于调整日期的协定或评估公平市值或自基准租金日期起消费物价指数的升幅计算，每隔一年计算一次。这些未来付款的变化将被视为可变付款，不会影响资产或负债的评估，除非发生重大事件引发重新评估，例如修改租赁条款。截至2021年3月31日，土地租约的加权平均剩余租期为42好几年了。


-9-
EastGroup Property，Inc.和子公司
合并财务报表附注(未经审计)
以下时间表显示，截至2021年3月31日，这些物业按年度计算的未来大约最低地面租赁付款：

未来最低土地租赁费
截至12月31日的年度，(单位：千)
2021年--今年剩余时间$727 
2022970 
2023975 
2024999 
2025999 
在此之后，中国政府、中国政府、中国37,917 
**最低支付总额：*42,587 
推算利息(1)
(31,587)
**土地租赁负债总额包括*$11,000 

(1)由于本公司的租约并无提供隐含利率，为计算剩余土地租赁付款的现值，本公司使用其递增借款利率，并经多项因素调整，包括土地租赁的长期性质、本公司的估计借款成本及相关土地的估计公允价值，以厘定其土地租赁的估计利息。该公司选择使用投资组合方法，因为截至2019年1月1日的所有土地租约都具有类似的特征和确定的7.3截至2019年1月1日的适当费率为当时所有租约的适当费率。对于2019年4月期间获得的土地租约，本公司使用的费率为8.0%，这是其增量借款利率，根据上述因素进行了调整。

(6)开发和增值物业
对于正在开发的物业和在开发阶段收购的增值物业，与开发相关的成本(即土地、建筑成本、利息费用、物业税和其他与开发相关的成本)被汇总到物业的总资本化成本中，这些成本中包括管理层对被视为与该等开发活动相关的部分内部成本(主要是人员成本)的估计。内部成本根据发展活动分配给具体的发展项目。当房产被占用时，折旧开始于建筑物的被占用部分，而成本只对建筑物中仍处于空置状态的部分进行资本化。公司将物业从开发和增值计划转移到房地产(I)就发展物业而言，以较早者为准90入住率或一年在外壳建造完成后，以及(Ii)就增值物业而言，以较早者为准90入住率或一年在收购之后。以较早者为准90入住率或一年外壳建造完成后，整个物业(不包括土地)的开发成本(包括利息支出、物业税和内部人员成本)将停止资本化，并开始折旧。

(7)房地产收购和收购的无形资产
在房地产收购时，东方集团适用FASB ASC 805的原则，企业合并。“财务会计准则汇编”提供了一个框架，用于确定交易是否应计入资产收购或业务收购。在指导方针下，公司需要利用初步筛选测试来确定收购的总资产的公允价值基本上全部集中在单一可识别资产还是一组类似的可识别资产中；如果是这样，则该套资产不是一家企业。东方集团确定，其在2020年和2021年前三个月的房地产收购被认为是对类似可识别资产组的收购；因此，该等收购不被视为对一项业务的收购。因此，该公司将与2020年和2021年收购相关的收购成本资本化。

财务会计准则委员会的修订还就如何根据各自的公允价值在有形资产和无形资产的各个组成部分之间正确确定购买价格分配提供了指导。管理层在分配所收购物业的成本时考虑的因素包括考虑当前市场状况和执行类似租赁的成本在预期租赁期内的账面成本估计。有形资产(土地、建筑和装修)的分配是基于管理层使用贴现现金流模型对物业价值的确定，就好像它是空置的一样。本公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，厘定所假设的任何融资是高于或低于市价。*收购物业的成本可根据经确定高于或低于市价的卖方承担的债务作出调整。

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EastGroup Property，Inc.和子公司
合并财务报表附注(未经审计)
购买价格也在以下类别的无形资产之间分配：根据原地租赁的高于或低于市场部分、原地租赁的价值和客户关系的价值。*可分配给收购的原地租赁的高于或低于市场部分的价值是基于以下差额的现值(使用反映与收购的租赁相关的风险的贴现率)确定的：(I)根据租赁在其剩余期限内应支付的合同金额，及(Ii)管理层估计在余下租约期内以现行市值租金支付的金额。*分配至市值租约之上和之下的款额包括在其他资产和其他负债于综合资产负债表内分别列载于综合资产负债表，并于各租约余下期限内摊销为租金收入。无形资产总额根据管理层对其各自价值的评估，进一步分配给原地租赁价值和客户关系价值。其他资产于综合资产负债表上列载，并于现有租约的剩余年期或客户关系的预期年期(视何者适用而定)摊销。

原地租赁无形资产的摊销费用为#美元。1,431,000及$1,334,000分别为截至2021年和2020年3月31日的三个月。摊销市值以上和市值以下的租约使租金收入增加了#美元。229,000及$374,000分别为截至2021年和2020年3月31日的三个月。

在截至2021年3月31日的三个月内，该公司收购了以下增值物业：格林维尔的Access Point 1和亚特兰大的Northpoint 200。在收购时，这些增值物业在租赁阶段被分类。该公司收购的物业的总成本为$。17,017,000，其中$16,746,000被分配到开发和增值物业。EastGroup分配了$1,986,000使用格林维尔和亚特兰大市场的第三方土地估值的土地购买总价的一部分。与购买房地产相关的无形资产为#美元。271,000，与就地租赁无形资产有关(包括在其他资产(见综合资产负债表)。该等成本于收购时已存在的相关租约的剩余寿命内摊销。市场价值被认为是由ASC820定义的第3级输入，公允价值计量(有关ASC 820的更多信息，请参见注释17)。

在截至2020年12月31日的年度内，公司收购了以下运营物业：奥斯汀的Wells Point One、亚特兰大的切诺基75商务中心1号和达拉斯的The Rock。该公司还收购了洛杉矶的兰乔配送中心(Rancho Distribution Center)，这是一处增值物业。在收购时，兰乔配送中心被归类为租赁阶段。该公司收购的物业的总成本为$。76,518,000，其中$46,240,000被分配到房地产及$27,320,000被分配到开发和增值物业。EastGroup分配了$23,565,000使用亚特兰大、奥斯汀、达拉斯和洛杉矶市场的第三方土地估值进行土地购买的总价格。与购买房地产有关的无形资产分配如下：#美元3,257,000就地租赁无形资产，$104,000至高于市价的租约(包括在其他资产综合资产负债表)和美元403,000至低于市值租约(包括在其他负债(见综合资产负债表)。

本公司定期检讨商誉的可回收性(至少每年一次)及其他无形资产的可回收性(按季度计算)，以确定可能出现的减值。*截至2021年3月31日及2020年3月31日止三个月期间，并无商誉或其他无形资产减值。

(8)已售出和持有待售的房地产
当房地产符合ASC 360规定的标准时，本公司认为该房地产为待售房地产。房产、厂房和设备，包括当物业很可能在一年内出售时。持有待售的房地产按账面价值或公允价值减去估计出售成本中较低者报告，在持有待售期间不会折旧。截至2021年3月31日和2020年12月31日，该公司没有将任何物业归类为持有待售物业。

根据FASB ASU 2014-08，财务报表(主题205)和财产、厂房和设备(主题360)的列报，报告非持续经营和披露实体组成部分的处置，如果出售一个实体或一组处于非持续运营的实体的一个组件或一组组件代表了一种战略转变，当该组件或一组组件符合分类为待售的标准时，或当该组件或组件组通过出售或非出售方式处置时，该公司将报告出售该组件或该组组件对实体的运营和财务结果产生重大影响的战略转变。此外，该公司还将提供有关非持续业务和出售一个实体中不符合非持续业务在财务报表中列报资格的单独重要组成部分的额外披露。EastGroup对已售出的物业进行分析，以确定销售是否有资格提交停产报告。

在截至2021年或2020年3月31日的三个月里，该公司没有销售额。

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EastGroup Property，Inc.和子公司
合并财务报表附注(未经审计)
(9)其他资产
本公司的业务摘要其他资产以下是：
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
租赁成本(主要是佣金)$101,140 95,914 
*(38,200)(38,371)
租赁成本(主要是佣金)，扣除累计摊销后的净额62,940 57,543 
收购的就地租赁无形资产包括：*26,989 28,107 
收购的原地租赁无形资产累计摊销(13,596)(13,554)
收购的原地租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额13,393 14,553 
在市场租赁无形资产之上购入的资产包括：*1,825 1,825 
收购的高于市价租赁无形资产的累计摊销(1,292)(1,231)
收购的高于市场租赁的无形资产，扣除累计摊销后的净额533 594 
直线应收租金45,057 43,079 
应收账款4,510 6,256 
利率互换资产1,178 — 
使用权资产-写字楼租赁(经营)2,359 2,131 
普通股发行应收账款— 1,942 
亲善的态度包括：*990 990 
预付费用和其他资产用来偿还债务、债务、债务等问题。21,293 22,491 
总计其他资产
$152,253 149,579 

(10) 债务

该公司的债务详述如下。EastGroup将债务发行成本降低为无担保银行信贷安排，无担保债务和担保债务在综合资产负债表上。
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
无担保银行信贷工具-可变利率，账面金额$92,318 125,000 
未摊销债务发行成本(680)(806)
无担保银行信贷安排91,638 124,194 
无担保债务-固定利率，账面金额(1)
1,160,000 1,110,000 
未摊销债务发行成本(2,358)(2,292)
无担保债务1,157,642 1,107,708 
担保债务-固定利率，账面金额(1)
36,828 79,096 
未摊销债务发行成本(45)(103)
担保债务36,783 78,993 
债务总额$1,286,063 1,310,895 

(1)由于利率互换，这些贷款的利率是固定的或实际上是固定的。

该公司有一笔$350百万无担保银行信贷额度九银行；该贷款的到期日为2022年7月30日。信贷安排包含以下选项两次延期六个月(在公司的选举中)和$150百万架手风琴(经各方同意)。每批贷款的利率通常按月重置一次，截止日期为
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EastGroup Property，Inc.和子公司
合并财务报表附注(未经审计)
2021年3月31日，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加100基点，年费为20基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。截至2021年3月31日，该公司拥有85,000,000这项无担保银行信贷工具的浮动利率借款的加权平均利率为1.108%。公司有一张金额为$的备用信用证。674,000对这个设施的承诺。

该公司还拥有一笔$45百万无担保银行信贷工具，到期日为2022年7月30日，或银行指定的较后日期；本公司亦有两次延期六个月如果行使了3.5亿美元设施中的延期选项，则可用。利率每天都会重置，截至2021年3月31日，利率为LIBOR加100基点，年费为20基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。截至2021年3月31日，利率为1.111%，余额为$7,318,000.

2021年3月，该公司完成了一笔50百万优先无担保定期贷款四-年期和仅限利息的付款，按LIBOR年利率加适用保证金计息(1.00(截至2021年3月31日)基于公司的优先无担保长期债务评级。公司还签订了利率互换协议，在整个贷款期限内将贷款的LIBOR利率部分转换为固定利率，提供总有效固定利率为1.55%.

2021年3月，东方集团(EastGroup)偿还了一笔余额为#美元的抵押贷款(没有罚款)。40.8一百万，利率是4.75%，原到期日为2021年6月5日。

同样在2021年3月，该公司和一批贷款人同意私募美元的条款。125百万优先无担保票据，固定利率为2.74%和a10-一年期限。日期为2021年4月8日的票据计划在2021年6月发行和出售，符合惯例的成交条件，只需支付利息。这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册，如果没有注册或获得适用的注册要求豁免，不得在美国发售或销售这些票据。在没有注册或适用的豁免注册要求的情况下，这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册。

长期债务的预定本金支付，包括无担保债务和担保债务(不包括无担保银行信贷安排)，截至2021年3月31日，情况如下：
截至12月31日的年度，(单位：千)
2021年--今年剩余时间$42,016 
2022107,770 
2023115,119 
2024120,122 
2025145,128 
2026年及以后666,673 
*总计$1,196,828 


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(11) 应付账款和应计费用
本公司的业务摘要应付账款和应计费用以下是：
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
应缴房产税：房产税、房产税、房地产税、房产税。$16,339 3,524 
*7,297 6,427 
房地产改善和应付资本化租赁成本7,841 5,692 
应支付的利息包括投资者、银行投资者、投资者和投资者。7,974 6,537 
应向投资者支付的股息包括财务报表、财务报表。32,486 32,677 
图书透支(1)
11,185 5,176 
其他应付款和应计费用包括财务报表、财务报表、财务报表等。5,110 9,540 
*总计应付账款和应计费用
$88,232 69,573 

(1)指在期末前开立但尚未结清银行的支票；因此，银行尚未向本公司预付现金。当支票通过银行时，它们将通过公司的流动现金信用额度提供资金，该额度包括在公司的无担保银行信贷安排中。

(12) 其他负债
本公司的业务摘要其他负债以下是：
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
保证金存款使投资者、投资者$24,941 22,140 
预付租金和其他递延收入用于支付房贷、房贷。15,393 14,694 
经营租赁负债--地面租赁11,000 11,199 
经营租赁负债--写字楼租赁2,402 2,167 
收购的低于市价的租赁无形资产8,928 9,019 
*累计摊销低于市价的租赁无形资产(6,367)(6,168)
收购的低于市价的租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额2,561 2,851 
利率互换负债3,716 10,752 
预付租户改善费用165 364 
其他负债包括投资者、投资者和投资者。5,650 5,650 
*总计其他负债
$65,828 69,817 



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(13) 综合收益
综合收入总额由净收益加上来自非所有者来源的所有其他权益变动组成，并在综合收益和全面收益表中列报。的组件累计其他综合收益(亏损)在本公司的综合权益变动表中列示，摘要如下。有关本公司利率掉期的资料，请参阅附注14。
截至三个月
三月三十一号，
20212020
(单位：千)
累计其他综合收益(亏损)：
期初余额$(10,752)2,807 
**其他综合收益(亏损)--利率互换8,214 (15,790)
期末余额$(2,538)(12,983)

(14) 衍生工具和套期保值活动
本公司在业务运作和经济状况方面都面临一定的风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务和运营风险的风险敞口。该公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要通过管理其债务融资的金额、来源和期限，并在有限程度上管理衍生工具的使用。

具体地说，本公司已订立衍生工具，以管理因商业活动而产生的风险，这些风险会导致支付未来已知及不确定的现金金额，而现金金额的价值由利率决定。本公司的衍生工具，如下所述，用于管理本公司已知或预期现金支付的金额、时间和期限方面的差异，这些现金支付主要与本公司的某些借款有关。

本公司使用利率衍生工具的目标是通过利率掉期将浮动利率转换为固定利率。被指定为现金流对冲的利率掉期涉及从交易对手那里收到可变利率金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率付款，而不交换相关的名义金额。

截至2021年3月31日，公司拥有六未偿还利率掉期，所有这些利率掉期都用于对冲与无担保贷款相关的可变现金流。本公司所有的利率掉期都将相关贷款的LIBOR利率成分转换为有效的固定利率，本公司得出的结论是，每种对冲关系都是非常有效的。

指定及符合现金流量对冲资格的衍生工具的公允价值变动记录于其他综合收益(亏损)并随后通过以下方式重新分类为收益利息支出因为在对冲的预期交易影响收益期间，公司的可变利率债务支付或收到了利息。该公司估计，额外的$3,993,000将从其他综合收益(亏损)作为增加到利息支出在接下来的12个月里。

该公司对场外(“OTC”)衍生品的估值方法是根据隔夜指数掉期(“OIS”)利率对现金流进行贴现。无担保或部分担保的交易按OIS利率贴现，但包括对融资成本(即，对LIBOR-OIS基数进行适当调整，以近似无担保资金成本)和信用风险的经济调整。*该公司使用中端市场价格计算其衍生品估值。

2021年3月5日，监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的金融市场行为监管局(FCA)宣布，2023年6月30日之后将不再公布美元-LIBOR。另类参考利率委员会(下称“参考利率委员会”)建议，有担保隔夜融资利率(“SOFR”)是代表最佳做法的利率，可替代美元-伦敦银行同业拆息，用于衍生工具及其他目前与美元-伦敦银行同业拆息挂钩的金融合约。ARRC已经提出了一项从美元-LIBOR到SOFR的有节奏的市场过渡计划，各组织目前正在制定全行业和公司特定的过渡计划，因为这涉及到暴露于美元-LIBOR的衍生品和现金市场。

该公司预计，至少在2023年6月30日之前，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)将继续以目前的形式大量提供。FCA或其他理事机构在确定伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的方法上所采取的任何改变，都可能导致
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或报告的伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)持续上升或下降。如果发生这种情况，我们的利息支付可能会发生变化。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。该公司拥有与美元-伦敦银行间同业拆借利率挂钩的重要合同，并正在监测这一活动并评估相关风险。

2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响。ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。该公司选择对未来以伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)为基准的现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计手段，以假定未来对冲交易所依据的指数与相应衍生产品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选择。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司拥有以下未偿还利率衍生品，被指定为利率风险现金流对冲：
利率衍生品截至2021年3月31日的名义金额截至2020年12月31日的名义金额
(单位：千)
利率互换$75,000$75,000
利率互换$65,000$65,000
利率互换$40,000$40,000
利率互换$100,000$100,000
利率互换$100,000$100,000
利率互换$50,000—

下表显示了截至2021年3月31日和2020年12月31日，本公司衍生金融工具的公允价值及其在综合资产负债表中的分类。有关本公司利率掉期公允价值的额外资料，请参阅附注17。
衍生品
截至2021年3月31日		衍生品
截至2020年12月31日
资产负债表位置公允价值资产负债表位置公允价值
(单位：千)
被指定为现金流对冲的衍生品：
*利率互换资产其他资产$1,178 其他资产$— 
**降低利率互换负债其他负债3,716 其他负债10,752 

下表为本公司衍生金融工具对截至2021年3月31日及2020年3月31日的三个月综合收益表及全面收益表的影响：
截至三个月
三月三十一号，
 20212020
 (单位：千)
现金流套期保值关系中的衍生工具
利率互换：
年确认的收入(亏损)金额其他综合收益(亏损)在衍生品方面，金融机构投资者、投资者、投资者和投资者都是如此。
$7,163 (15,703)
重新分类的(收入)损失额累计其他综合收益(亏损)vt.进入，进入利息支出
1,051 (87)

有关公司的更多信息，请参见附注13累计其他综合收益(亏损)是由其利率互换产生的。

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根据利率对冲协议的条款，如果交易对手不履行义务，衍生金融协议使本公司面临信用风险。本公司相信，通过与本公司认为值得信赖的金融机构进行交易，可将信用风险降至最低。

本公司与其衍生交易对手订有一项协议，其中载有一项条款，规定如果本公司拖欠任何债务，包括贷款人没有加快偿还债务的违约，本公司可被宣布拖欠其衍生债务。如果该公司违反了这些规定中的任何一项，它将被要求以终止价值#美元的价格履行协议下的义务。3,716,000截至2021年3月31日。

(15) 每股收益
本公司采用ASC 260，每股收益，它要求公司列报基本和稀释后每股收益(EPS)。基本EPS代表报告期内每股已发行普通股的可归属收益金额。*公司的基本EPS是通过除以EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入以已发行普通股的加权平均数计算。已发行普通股的加权平均数不包括任何可能稀释的证券或任何未归属的普通股限制性股票。这些未归属的限制性股票虽然被归类为已发行和已发行的，但在限制失效之前被认为是可以没收的，在股票归属之前不会计入基本每股收益。

稀释每股收益代表报告期内每股已发行普通股以及假设在报告期内为所有稀释性潜在普通股发行普通股而应占每股已发行普通股的收益金额。*公司计算稀释每股收益的方法是EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入通过已发行普通股的加权平均数加上未归属限制性股票的稀释效应，采用库存股方法确定未归属限制性股票的稀释效应。

基本每股收益计算和稀释每股收益计算中分子和分母的对账如下：
截至三个月
 三月三十一号，
 20212020
 (单位：千)
可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入的基本每股收益计算。普通股股东
*分子-普通股股东的净收入$27,339 23,297 
*分母加权平均流通股39,673 38,882 
EastGroup Property，Inc.可归因于净收入的稀释每股收益计算普通股股东
*分子-普通股股东的净收入$27,339 23,297 
分母：
*加权平均流通股39,673 38,882 
**出售未归属的限制性股票92 79 
*道达尔股份(Total Shares)39,765 38,961 

(16) 基于股票的薪酬
东方集团适用ASC718的规定，薪酬-股票薪酬，以说明其基于股票的薪酬奖励。ASC 718要求在财务报表中确认与以股份为基础的支付交易有关的补偿成本，并以发行的权益或负债工具的公允价值计量该成本。

雇员的股票薪酬成本为$2,144,000截至2021年3月31日的三个月，其中美元550,000已资本化为公司开发成本的一部分。截至2020年3月31日的三个月，员工的股票薪酬成本为$1,779,000，其中$555,000已资本化为公司开发成本的一部分。

董事的股票薪酬支出为#美元。3,000及$2,000分别为截至2021年和2020年3月31日的三个月。

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于2018年第二季度，公司董事会薪酬委员会(以下简称“委员会”)批准了一项针对公司高管的长期股权薪酬奖励(“2018长期奖励”)，该奖励包括一基于股东总回报和一组件仅基于截至归属日期的持续服务。

2018年长期赠款的组成部分基于股东总回报，需要进行亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。该奖项衡量了亮线测试在三-截至2020年12月31日的一年期间。在2021年第一季度，委员会根据委员会在2018年6月1日授予日设立的亮线测试，衡量了公司在三年期间的业绩。*在计量日期确定的股份数量为27,086.将这些股份归属于752021年2月17日，即确定赚取的股份的日期，并将授予252022年1月1日。在2018年6月1日的授予日期，公司开始根据奖励的授予日期公允价值确认此奖励的费用，该奖励的公允价值是使用专门针对奖励的独特功能开发的模拟定价模型确定的。

的组件2018年长期助学金仅基于截至归属日期的持续服务，于2018年6月1日授予。在那一天，7,884股票授予本公司的高级管理人员，但必须在归属日期继续任职。这些股票的授予日期公允价值为$95.19，既得252019年第一季度、2020年第一季度和2021年第一季度各占1%，并将在2019年、2020年和2021年分别授予252022年1月1日。在剩余的服务期内，这些股票的费用是按直线计算的。

2019年第一季度，委员会批准了一项针对公司高管的长期股权薪酬奖励(“2019年长期奖励”)，其中包括一基于股东总回报和一组件仅基于截至归属日期的持续服务。

2019年长期赠款的组成部分基于股东总回报，将接受亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。该奖项将衡量三-截至2021年12月31日的一年。在2022年第一季度，委员会将对照委员会在授予日期2019年3月7日设立的亮线测试来衡量公司在三年期间的表现。*在衡量日期赚取的股份总数可能在以下范围内零至33,442.如果这些股份将被授予75在2022年第一季度确定赚取的股份之日的百分比，以及252023年1月1日。在2019年3月7日的授予日，公司开始根据授予日奖励的公允价值确认此奖励的费用，该奖励的公允价值是使用专门针对奖励的独特功能开发的模拟定价模型确定的。

的组件2019年长期助学金仅基于截至归属日期的持续服务，于2019年3月7日授予。在那一天，9,947股票授予本公司的高级管理人员，但必须在归属日期继续任职。这些股票的授予日期公允价值为$105.97，既得25在2020年第一季度，25%，2021年1月1日，并将在2021年1月1日授予252022年和2023年每年1月1日的百分比。在剩余的服务期内，这些股票的费用是按直线计算的。

2020年第一季度，委员会根据2020年的某些年度业绩衡量标准，批准了对公司高管的股权薪酬奖励(“2020年度奖励”)；该奖励包括二组件。

2020年年度赠款的第一部分基于公司2020年的以下业绩衡量标准：(I)每股FFO，(Ii)相同物业净营业收入变化，(Iii)债务与EBITDARE比率，以及(Iv)固定费用覆盖范围。2021年2月17日，委员会根据委员会在2020年3月6日授予日设立的亮线测试，衡量了公司2020年的业绩，并决定18,380股票是赚来的。这些股票的授予日期公允价值为$131.36，既得34确定并将授予股份之日的%332022年和2023年每年1月1日的百分比。在2020年3月6日的授予日，公司开始确认根据这些奖励可以赚取的股份的估计费用；在奖励确定后，费用调整为实际费用。这些股票使用分级归属方法进行支出，该方法在必要的服务期内以直线方式将奖励的每个单独归属部分确认为单独的奖励。

2020年年度补助金的第二个组成部分是根据获奖人员个人目标的实现情况。2021年2月17日，委员会对官员的业绩进行了评估，并酌情授予4,156授予日期公允价值为$的股票142.89。这些股份既得34确定、授予并将授予股票之日的%332022年和2023年每年1月1日的百分比。公司开始确认这笔费用
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合并财务报表附注(未经审计)
对于授予日期为2021年2月17日的股票，股票将在剩余的服务期内以直线方式支出。

同样在2020年第一季度，委员会批准了对公司高管的长期股权补偿奖励(“2020长期奖励”)，其中包括一基于股东总回报和一组件仅基于截至归属日期的持续服务。

2020年长期赠款的组成部分基于股东总回报，将接受亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。该奖项将衡量三-截至2022年12月31日的一年。在2023年第一季度，委员会将根据委员会在2020年3月6日授予日设立的亮线测试来衡量公司在三年期间的表现。*在衡量日期赚取的股份总数可能在以下范围内零至25,261.如果这些股份将被授予75在2023年第一季度确定赚取的股份之日的百分比，以及252024年1月1日。在2020年3月6日的授予日，该公司开始根据授予日的奖励公允价值确认该奖励的费用，该奖励的公允价值是使用专门适应该奖励的独特功能而开发的模拟定价模型确定的。

的组件2020年长期助学金仅基于截至归属日期的持续服务，于2020年3月6日授予。在那一天，7,217股票授予本公司的高级管理人员，但必须在归属日期继续任职。这些股票的授予日期公允价值为$131.36，既得252021年第一季度，并将在2021年第一季度252022年、2023年和2024年每年1月1日的百分比。在剩余的服务期内，这些股票的费用是按直线计算的。

2021年第一季度，委员会根据2021年的某些年度业绩衡量标准，批准了对公司高管的股权薪酬奖励(“2021年年度补助金”)；该奖励包括二组件。

2021年年度赠款的第一部分基于公司2021年的以下业绩衡量标准：(I)每股FFO，(Ii)现金相同物业净营业收入变化，(Iii)债务与EBITDAre比率，以及(Iv)固定费用覆盖范围。在2022年第一季度，委员会将根据委员会在2021年2月25日授予日设立的亮线测试来衡量公司2021年的业绩。为实现年度业绩衡量而可能赚取的股份数量可能在以下范围内零至19,052。这些股票的授予日期公允价值为$138.93，将会授予34在股份确定之日的%，并且332023年和2024年每年1月1日的百分比。在2021年2月25日的授予日期，公司开始确认根据这些奖励可能赚取的股份的估计费用；这些股票正在使用分级归属方法进行支出，这种方法在必要的服务期内以直线方式将奖励的每个单独的归属部分确认为单独的奖励。

2021年年度补助金的第二个组成部分是基于奖励中每名官员个人目标的实现情况。根据本补偿奖励中的个人目标发行的任何股票将由委员会酌情决定，并于2022年第一季度发行。为实现个别目标而于授权日发行的股份数目可介乎零至4,756。这些股份将被授予34在股票被确定和授予之日的%，以及332023年和2024年每年1月1日的百分比。公司将于2022年第一季度开始确认授予日授予的任何股票的费用，这些股票将在剩余的服务期内以直线方式支出。

同样在2021年第一季度，委员会批准了一项针对公司高管的长期股权补偿奖励(“2021年长期奖励”)，其中包括一基于股东总回报和一组件仅基于截至归属日期的持续服务。

2021年长期赠款的组成部分基于股东总回报，将接受亮线测试，将公司的总股东回报与NAREIT股票指数和NAREIT工业指数的成员公司进行比较。该奖项将衡量三-截至2023年12月31日的一年。在2024年第一季度，委员会将衡量公司在2024年第一季度的业绩三-委员会在2021年2月25日的赠款日期确定的禁止亮线测试的年限。*在衡量日期赚取的股份总数可能在以下范围内零至36,400.如果这些股份将被授予75在2024年第一季度确定赚取的股份之日的百分比，以及252025年1月1日。在2021年2月25日的授予日，该公司开始根据授予日的奖励公允价值确认该奖励的费用，该奖励的公允价值是使用专门适应该奖励的独特功能而开发的模拟定价模型确定的。

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2021年长期补助金的部分仅基于截至归属日期的持续服务，于2021年2月25日授予。在那一天，7,801股票授予本公司的高级管理人员，但必须在归属日期继续任职。这些股票的授予日期公允价值为$138.93，将被授予252022年第一季度为%，25其后3年每年1月1日的储税券利率。在剩余的服务期内，这些股票的费用是按直线计算的。

于2019年第四季度，委员会通过了股权奖励退休政策(“退休政策”)，允许为符合退休资格的员工(定义为符合一定年龄和服务年限要求的员工)加快归属未归属股份。为了有资格获得退休后的加速归属，符合条件的员工必须根据退休政策提供规定的通知，并必须从公司退休。公司已经调整了基于股票的薪酬费用，以加快对符合退休条件的员工的费用确认。

以下是向参与者授予、没收和交付(归属)的限制性股票总数的摘要，以及相关的加权平均授予日期公允价值股价。在截至2021年3月31日的三个月内归属的股份中，本公司扣留了30,252股票，以履行适用股权计划允许选择此选项的参与者的纳税义务。*截至归属日期，截至2021年3月31日的三个月内归属的股票的公允价值总额为$10,322,000.
截至三个月
颁奖活动：2021年3月31日
  
 
股票		加权平均授予日期公允价值
期初未归属113,403 $100.89 
授与(1) (2)
57,423 106.80 
被没收。— — 
既得利益集团(73,692)91.59 
期末未归属：97,134 $111.44 

(1) 包括已满足业绩条件并已确定股份数量的前几年授予的股份。
(2) 不包括如果实现2019年和2020年为长期业绩以及2021年为年度和长期业绩设定的业绩目标，可能赚取的限制性股票。根据开放业绩期末目标的实际实现程度，赚取的股票数量可能在以下范围内零至118,911.

(17) 金融工具的公允价值
ASC 820，公允价值计量，将公允价值定义为在计量日期在市场参与者之间的有序交易中出售一项资产或支付转移一项负债而收到的价格。美国会计准则委员会820还提供了使用公允价值计量金融资产和负债的指导意见。*法典要求披露公允价值计量所在的公允价值层次内的水平，包括使用相同资产或负债的活跃市场报价(一级)、活跃市场中类似工具的报价或非活跃市场中相同或类似工具的报价(二级)进行计量。以及市场上不容易观察到的重大估值假设(3级)。


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下表列出了根据美国会计准则委员会820规定的本公司金融工具的账面价值和估计公允价值。 2021年3月31日和2020年12月31日。
 2021年3月31日2020年12月31日
 
账面金额(1)
公允价值
账面金额(1)
公允价值
 (单位：千)
金融资产：    
现金和现金等价物$68 68 21 21 
*利率互换资产*1,178 1,178 — — 
财务负债：    
*无担保银行信贷安排-浮动利率(2)
92,318 92,438 125,000 124,820 
无担保债务(2)
1,160,000 1,207,611 1,110,000 1,141,803 
担保债务(2)
36,828 37,636 79,096 80,435 
**利率互换负债*3,716 3,716 10,752 10,752 
(1) 除以下附注所述者外，表内所示账面值均列于综合资产负债表所示项目下。
(2)表中列示的账面金额和公允价值不包括债务发行成本(更多信息见附注10)。

以下方法和假设用于估计每类金融工具的公允价值：

现金和现金等价物：由于该等票据到期日较短，账面金额接近公允价值。
利率互换资产(包括在综合资产负债表上的其他资产内)：这些工具基于使用输入(如利率收益率曲线、LIBOR掉期曲线和OIS曲线)的模型按公允价值记录，这些输入在合同的整个期限内(第2级输入)基本上都可以观察到。有关公司利率掉期的更多信息，请参阅附注14。
无担保银行信贷安排：该公司的无担保银行信贷安排的公允价值是通过按当前市场利率(第2级投入)贴现预期现金流量(不包括债务发行成本的影响)来估计的。
无担保债务：本公司无担保债务的公允价值是按照本公司银行家(第2级投入)的建议，按照目前向本公司提供的相同剩余期限债务的利率折现预期现金流，不包括债务发行成本的影响。
担保债务：本公司有担保债务的公允价值是按照本公司银行家(第2级投入)的建议，按照目前向本公司提供的相同剩余期限债务的利率折现预期现金流，不包括债务发行成本的影响。
利率掉期负债(包括在综合资产负债表的其他负债内)：这些工具基于使用输入(如利率收益率曲线、LIBOR掉期曲线和OIS曲线)的模型按公允价值记录，这些输入在合同的整个期限内(第2级输入)基本上都可以观察到。有关公司利率掉期的更多信息，请参阅附注14。

(18) 风险和不确定性
整体经济状况可能会对公司的经营业绩产生重大影响，从而影响公司的财务状况。如果EastGroup由于目前的冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行(如下所述)或其他一般经济状况而导致经营业绩大幅下滑，可能会影响公司向股东进行分配、偿还债务或履行其他财务义务的能力。

2020年3月11日，世界卫生组织将新冠肺炎定性为大流行。EastGroup物业所在的美国经历了广泛的感染。尽管新冠肺炎疫苗正在积极接种，州和地方政府，包括东方集团资产所在司法管辖区的州和地方政府，在许多情况下已经取消了旨在减轻大流行影响的行动(如“呆在家里”指令)，但大流行造成的快速变化的市场和经济状况的影响仍然不确定。东方集团仍然无法预测新冠肺炎将对其业务、财务状况、运营业绩和现金流产生的最终影响。

EastGroup租赁物业以及收取租金收入和费用报销的能力取决于国家、地区和当地的经济状况。由于租约以优惠条款到期，可能无法续签租约、租赁空置空间或重新租赁空间，或根本无法续约，这可能导致本公司收到的租金付款减少。该公司一直就租金减免要求与其部分客户群进行沟通，并已签署了延期租金协议。
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EastGroup Property，Inc.和子公司
合并财务报表附注(未经审计)
总计$1.7100万美元，所有这些都适用于2020年12月31日之前的时期。这些延期协议中的大多数(#美元)。1.4其中百万美元1.7根据财务会计准则委员会提供的修改后的新冠肺炎相关指导，有资格在根据租赁原始条款收取费用的期间确认租金收入。当提出请求时，会逐案处理，公司的回应在很大程度上取决于它对客户财务实力的了解，客户正在经历的运营和收益影响，以及客户通过债务或股权发行、政府援助计划或其他方式获得资金的能力或能力。
该公司的一些客户的财务状况、经营业绩和现金流正在恶化；因此，他们可能无法支付租金和费用报销，这可能会对EastGroup的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
联邦、州和地方政府与防止新冠肺炎传播的缓解措施相关的限制可能会阻止东方集团的客户使用其租赁的空间和经营业务；此类限制还可能影响公司的业务运营能力，这可能导致业务和经营业绩下降，或影响公司遵守监管义务的能力，从而导致声誉损害和监管问题或罚款。这些限制还可能抑制该公司租赁其经营组合中的空置空间以及开发和增值计划的能力。此外，政府的限制可能会阻止承租人改善和开发项目的建设，这可能会推迟建设完成和租赁开始日期。在每一种情况下，EastGroup都可能会对其财务状况和经营结果产生不利影响。
EastGroup客户、员工、董事和其他利益相关者的健康和福祉对公司非常重要。该公司正在为员工提供接种新冠肺炎疫苗的带薪休假。公司正在努力为员工提供灵活的工作安排，以确保团队的健康和安全，同时员工继续履行工作职责，为公司的客户和其他利益相关者提供服务。存在与远程工作安排相关的风险，包括但不限于与网络安全相关的风险。东方集团将继续监督并遵守联邦、州和地方政府关于其工作安排的指导方针，以防止新冠肺炎传播到公司的员工、客户和社区。与公司员工和董事的健康有关的风险和不确定性；关键人员健康的任何潜在恶化都可能影响EastGroup的业务运营。
(19) 法律事务

本公司目前并无涉及任何重大诉讼，据其所知，除在正常业务过程中发生的例行诉讼外，本公司或其财产并无受到任何重大诉讼的威胁。
 
(20) 最近的会计声明
EastGroup对财务会计准则委员会最近发布的所有华硕进行了评估，直至财务报表发布之日为止，并确定以下ASU适用于本公司。

2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响。ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。在2020年期间，该公司选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假定未来对冲交易将基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选择。

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第二项。管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。

以下对经营结果和财务状况的讨论和分析应与本10-Q表格季度报告中其他地方的综合财务报表及其附注一起阅读。

前瞻性陈述

这份Form 10-Q季度报告包括“前瞻性陈述”(符合联邦证券法、经修订的1933年证券法第27A条(“证券法”)和1934年经修订的“交易法”(“交易法”)第21E条的含义)，反映了EastGroup对公司未来业绩、业绩、前景和机会的预期和预测。该公司试图通过使用诸如“可能”、“将会”、“寻求”、“预期”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应该”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”、“计划”或类似的表达方式来识别这些前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于公司目前掌握的信息，受许多已知和未知的风险、不确定性和其他因素的影响，这些风险、不确定性和其他因素可能导致公司的实际结果、业绩或成就与这些前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩或成就大不相同。这些因素包括以下讨论的因素。公司打算将所有这类前瞻性陈述纳入“证券法”第27A条和“交易法”第21E条(适用于法律)中有关前瞻性陈述的避风港条款。公司不公开承诺更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于基本假设或新信息、未来事件或其他方面的变化，除非为履行公司在联邦证券法下的义务而可能需要。

以下是可能导致公司实际结果与公司前瞻性陈述中陈述的结果大不相同的风险、不确定因素和其他因素中的一部分(但不是全部)(公司在下文中将自己称为“我们”、“我们”或“我们的”)：

•国际、国家、地区和地方经济状况；
•冠状病毒(“新冠肺炎”)疫情对我们的商业运作或租户的商业运作(包括他们及时缴交租金的能力)和整体经济的影响持续时间和程度，以及任何相关的命令或其他正式的社会疏远建议；
•供应和交付链中断；
•利率的总体水平和以有吸引力的条件筹集股本的能力；
•融资风险，包括我们的经营现金流可能不足以支付所需的本金和利息的风险，以及我们可能无法在到期时为现有债务进行再融资或以有吸引力的条款或根本不能获得新的融资的风险；
•公司所处的竞争环境；
•入住率或租赁率的波动；
•租户可能违约(包括破产或无力偿债)或租约不续约，或我们是否有能力以现行或预期租金出租空间，特别是考虑到现有或潜在租户未来可在何种条件下经营实体店的重大不确定性；
•法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律法规的解释，包括房地产法或房地产投资信托基金(“REIT”)或公司所得税法的变化，以及房地产税率的潜在提高；
•我们保持房地产投资信托基金资格的能力；
•收购和开发风险，包括此类收购和开发项目未能按照预期执行；
•火灾、洪水、龙卷风、飓风、地震等自然灾害；
•疫情、疫情或其他突发公共卫生事件，如新冠肺炎爆发；
•影响我们的政府法规的条款和对这些法规的解释，包括遵守这些法规的成本，房地产和分区法律的变化，以及房地产税率的提高；
•利率互换交易对手违约时的信用风险；
•保险金额不足或不足的；
•诉讼，包括与起诉或辩护索赔相关的费用以及任何不利结果；
•吸引和留住关键人才的能力；
•未来恐怖袭击或内乱的后果；以及
•环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业的污染进行必要的补救而可能产生的成本、罚款或罚款。
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所有前瞻性陈述都应根据第一部分第1A项中确定的风险阅读。公司截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K中的风险因素。此外，本公司目前及持续持有的房地产投资信托基金(REIT)资格，涉及应用经修订的1986年国税法(或守则)中高度技术性及复杂的条文，并视乎本公司是否有能力透过实际经营业绩、分销水平及股权多元化来满足守则所规定的各项要求。

概述
EastGroup的目标是成为其市场的领先供应商，为对地理位置敏感的客户提供功能性、灵活性和高质量的商业配送空间(主要在15,000至70,000平方英尺)，从而实现股东价值的最大化。公司开发、收购和运营配送设施，其中大部分集中在主要阳光地带地区供应受限的子市场的主要运输功能周围。此外，该公司的核心市场位于佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。

新冠肺炎大流行的影响
2020年3月11日，世界卫生组织将新冠肺炎疫情定性为大流行。全球、国家和地方经济继续受到这场大流行以及抗击新冠肺炎传播的缓解努力的影响。

在新冠肺炎大流行期间，美国已经并可能继续经历新冠肺炎对健康、社会和经济的重大影响。在此期间，东方集团的运营、入住率和租金收入基本保持稳定。该公司签署了总计170万美元的延期租金协议，约占公司2020年收入的0.4%。延期都与2020年的租金收入有关，没有未来期间的递延租金。每项延期协议的条款都不同，截至2021年3月31日的所有延期租金付款都已收回，但24,000美元除外。根据财务会计准则委员会(“财务会计准则委员会”)提供的经修订新冠肺炎相关指引，大部分该等延期协议的租金收入(170万美元中的140万美元)在根据租约的原始条款收取费用的期间有资格确认为租金收入。延迟支付租金的情况并不严重，但公司正在继续积极监测新冠肺炎的发展情况及其对公司现金流和运营的影响。

截至2021年4月28日，该公司已收取2020年租金收入的99.7%和2021年第一季度租金收入的99.5%，其中包括2020年租户费用报销的年度结账。此外，截至2021年4月28日，根据与租户达成的延期协议，该公司已收回截至2021年3月31日到期金额的97.8%。

新冠肺炎对公司未来的影响在很大程度上取决于经济不确定性的严重程度和持续时间及其对东方集团客户的影响，目前无法确切预测。.

一般信息
EastGroup相信其目前的营运现金流及无抵押银行信贷安排可为本公司的营运提供资金，而本公司亦相信其可按目前可接受的条款发行普通股及/或优先股，并取得债务融资。在截至2021年3月31日的三个月里，EastGroup通过其持续的普通股发行计划发行了317,538股普通股，为公司提供了4450万美元的净收益。同样在截至2021年3月31日的三个月内，公司完成了一笔5,000万美元的优先无担保定期贷款，有效固定利率为1.55%，并同意私募1.25亿美元固定利率为2.74%的优先无担保票据的条款，这些票据拟在2021年6月发行和出售，但须符合惯例成交条件。EastGroup的融资和股权发行在流动性与资本资源下面。

公司的主要收入是租金收入。在截至2021年3月31日的三个月内，EastGroup签署了2631,000平方英尺的新租约和续签租约(占EastGroup总面积44,472,000平方英尺的5.9%)。至于在2021年首三个月签订的新租约及续期租约，平均租金较之前在相同空间签订的租约增加25.8%。

截至2021年3月31日的三个月，不包括来自相同物业(定义为在本年度和上一年报告期-2020年1月1日至2021年3月31日期间拥有的经营物业)的租赁终止收入的物业净营业收入(PNOI)与2020年同期相比增长了6.3%。

截至2021年3月31日，东方集团的投资组合租赁比例为98.3%，占有率为97.2%，而2020年3月31日分别为97.3%和96.7%。截至2021年4月28日，投资组合租赁比例为98.1%，占有率为97.2%。2021年3月31日，计划于2021年剩余时间到期的租约占投资组合的9.9%，截至2021年4月28日，这一比例降至8.5%。
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该公司通过其开发和收购计划创造了新的租赁收入来源。该公司通过董事会批准的最高开发用地水平，并根据租赁活动调整开发开始日期，降低了与开发相关的风险。

在截至2021年3月31日的三个月内，EastGroup收购了两处增值物业，分别是格林维尔的AP 1和亚特兰大的Northpoint 200。购置的财产总价值为17017000美元。在同一时期，公司开始在奥兰多和坦帕建设两个开发项目，总面积为34.6万平方英尺。EastGroup还将其在凤凰城、达拉斯、亚特兰大和洛杉矶的五个开发项目和增值收购(61.9万平方英尺)从其开发和增值计划转移到房地产，转移日期的成本为7750万美元。截至2021年3月31日，EastGroup的开发和增值计划由15个项目(270.3万平方英尺)组成。截至2021年4月28日，总共租赁了34%的资产，为2.6亿美元，其中截至2021年3月31日仍有6200万美元有待投资。

在截至2021年3月31日的三个月里，没有房地产销售。

该公司最初通常通过其3.95亿美元的无担保银行信贷安排为其开发和收购计划提供资金(如中所述流动性与资本资源)。在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股票和/或使用固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。2019年6月，穆迪投资者服务公司(Moody‘s Investors Service)确认了EastGroup对Baa2的发行人评级，展望为稳定。证券评级不是买入、卖出或持有证券的建议，可能会随时受到指定评级机构的修订或撤回。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

EastGroup有一个可报告的部门-工业物业。这些物业主要位于美国主要的阳光地带地区，具有相似的经济特征，因此被聚合为一个可报告的部门。

该公司的首席决策者在决策时使用两个主要的经营业绩衡量标准：(1)普通股股东应占经营的资金(“FFO”)，以及(2)财产净营业收入(“PNOI”)。

FFO是根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算的。NAREIT的指导为准备人员提供了一种选择，因为它涉及房地产投资信托基金业务附带的房地产资产的销售损益或减值费用是否被排除在FFO的计算之外。EastGroup选择排除与我们业务附带的此类资产相关的活动。

FFO是根据美国公认会计原则(“GAAP”)计算的普通股股东应占净收益(亏损)，不包括出售房地产(包括公司业务附带的其他资产)的损益，以及经房地产相关折旧和摊销调整以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的减值亏损。FFO不被视为净收益(根据GAAP确定)的替代方案，不能作为公司财务业绩的指标，也不能衡量公司的流动性或可用于满足公司现金需求的资金，包括其分配能力。公司影响FFO的主要驱动因素是PNOI(如下所述)、利率、公司使用的杠杆量以及一般和行政费用的变化。

PNOI定义为房地产经营收入较少房地产经营费用(包括基于市场的内部管理费支出)加上公司非全资房地产投资的收入和物业运营费用份额。

EastGroup有时将来自同一物业的PNOI称为“相同PNOI”；该公司也提供相同的PNOI，但不包括租赁终止的收入。相同属性被定义为在整个本期和上一年报告期内拥有的运营属性。开发或收购的物业不包括在本年度和上一年度报告期的经营组合中。在本年度或上一年度报告期内出售的物业也不包括在内。在截至2021年3月31日的三个月里，Same Properties包括从2020年1月1日到2021年3月31日整个期间包括在运营组合中的物业。公司提供相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租赁终止的收入，作为物业层面的业绩补充衡量标准，用于
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在同一财产基础上评估公司房地产投资的业绩和经营结果。它是在逐个租约的基础上计算的，计算方法是将客户在每一份租约的有效期内支付的租金平均化。

FFO和PNOI是用于评估公司房地产资产投资业绩及其经营结果的补充行业报告指标。本公司认为，在行业计算PNOI和FFO时不计入折旧和摊销提供了物业表现的补充指标，因为房地产价值历来随市场状况而上升或下降。本公司计算的PNOI和FFO可能无法与其他房地产投资信托基金(“REITs”)的同名但不同计算指标相媲美。所有投资者应意识到，从FFO中剔除或重新计入FFO的项目是了解和评估本公司财务业绩的重要组成部分。

截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，PNOI计算如下。
 截至三个月
三月三十一号，
 20212020
 (单位：千)
房地产经营收入$97,917 88,577 
房地产经营费用(27,820)(25,829)
合并后合资企业PNOI中的非控股权益(15)(43)
来自50%拥有的未合并投资的PNOI234 243 
物业净营业收入(“PNOI”)$70,316 62,948 

房地产经营收入由租金收入，扣除无法收回的租金准备金，费用报销传递收入和包括租赁终止费在内的其他房地产收入组成。房地产经营费用包括物业税、保险、公用事业、维修和维护费用、管理费和其他运营成本。一般来说，公司最重要的运营费用是财产税和保险。租户租赁可以是总运营费用可收回的净租赁、部分运营费用可收回的修改毛租约或不能收回费用的毛租约(毛租约仅占公司总租约的一小部分)。物业运营费用的增加可在净租赁和收回项下全额收回。超过这些金额的费用增长是可以收回的。*公司对物业运营费用的敞口主要是由于占用空间的空置和租赁限制了可以收回的费用金额。


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下表列出了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的PNOI、相同PNOI和相同PNOI的净收入(不包括租赁终止收入)的对账。
 截至三个月
三月三十一号，
 20212020
 (单位：千)
净收入$27,357 23,298 
利息收入(1)(29)
其他收入(14)(51)
间接租赁成本330 108 
折旧及摊销30,313 27,892 
公司未合并投资的折旧份额34 35 
利息支出：8,276 8,457 
一般和行政费用。4,036 3,281 
合并后合资企业PNOI中的非控股权益(15)(43)
物业净营业收入(“PNOI”)70,316 62,948 
2020年收购的PNOI(684)(41)
2020和2021年的PNOI开发和增值物业(5,068)(2,011)
PNOI从2020年开始运营资产处置— (234)
其他PNoi59 47 
相同的PNoi64,623 60,709 
相同物业的净租赁终止费收入(576)(444)
不包括租赁终止收入的相同PNOI$64,047 60,265 


下表列出了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，EastGroup Properties，Inc.普通股股东应占净收益与普通股股东应占FFO的对账。
 截至三个月
三月三十一号，
 20212020
 (单位为千，每股数据除外)
可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东$27,339 23,297 
折旧及摊销30,313 27,892 
公司因未合并投资而应占的折旧份额。34 35 
非控制性权益的折旧和摊销— (42)
普通股股东的运营资金(“FFO”)$57,686 51,182 
每股稀释后普通股股东应占净收益$0.69 0.60 
每股摊薄后普通股股东应占运营资金(“FFO”)$1.45 1.31 
稀释后的每股收益和运营资金39,765 38,961 



在评估公司的收入和费用时，公司分析了以下业绩趋势：

•每股FFO的变化代表每股FFO与上年同期相比的增减。截至2021年3月31日的三个月，FFO为每股1.45美元，而2020年同期为每股1.31美元，增幅为10.7%。

•截至2021年3月31日的三个月，与2020年同期相比，PNOI增加了736.8万美元，增幅11.7%。PNOI从相同的物业运营中增加了391.4万美元，从新开发和增值物业中增加了305.7万美元，从2020年的收购中增加了64.3万美元；PNOI从2020年出售的运营物业中减少了23.4万美元。
    
•相同PNOI的变化代表在整个当前和上一年报告期(2020年1月1日至2021年3月31日)拥有的相同运营物业的PNOI增加或减少。相同的PNOI，不包括
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与2020年同期相比，截至2021年3月31日的三个月，租赁终止收入增长了6.3%。

•相同物业的平均入住率是指租赁期限已经开始的租赁面积的月末平均百分比，与本年度和上一年报告期(2020年1月1日至2021年3月31日)期间拥有的相同运营物业的可租赁总面积相比。截至2021年3月31日的三个月，同一物业的平均入住率为97.5%，而2020年同期为96.8%。

•入住率是指截至报告期末，租赁期限已经开始的租赁面积占可租赁总面积的百分比。2021年3月31日的平均入住率为97.2%。与截至2020年3月31日至2020年12月31日的前四个季度相比，季度末的入住率在96.4%至97.3%之间。

•租金变动是指与同一空间之前的租赁相比，新租赁和续签租赁的租金上升或下降。截至2021年3月31日的三个月，新租赁和续签租赁的租金平均上涨25.8%(占总面积的5.9%)。

•租赁终止费收入包括在房地产经营收入。截至2021年3月31日的三个月，租赁终止费收入为576,000美元，而2020年同期为444,000美元。

•本公司将无法收回租金的准备金记为减值至房地产经营收入；追回无法收回的租金被记录为增加房地产经营收入。本公司于截至2021年及2020年3月31日止三个月分别录得净收回坏账租金78,000美元及坏账准备净额495,000美元。个别租约于各报告期评估是否可收回。我们根据(其中包括)租户的付款历史、租户的财务状况、租户所处行业的商业状况和趋势以及物业所在地理区域的经济状况等因素来评估租金和其他应收账款在每个报告期的可收集性，这些因素包括(其中包括)租户的支付历史、租户的财务状况、租户所在行业的商业状况和趋势以及物业所在地理区域的经济状况。如果对这些因素或其他因素的评估显示不太可能，我们将收取基本上所有的租金，我们确认对租金收入进行了调整。如果我们对收取概率的判断或估计发生变化，我们可能会在得出这样的结论期间调整或记录额外的租金收入。本公司在截至2021年3月31日的三个月内遵循其记录坏账租金准备金的正常程序，并评估了所有与新冠肺炎大流行相关的递延租金以供收集。

关键会计政策和估算
公司管理层认为以下会计政策和估计对公司报告的业务至关重要。

房地产的收购和开发
财务会计准则修订就如何根据有形资产和无形资产各自的公允价值在各个组成部分之间恰当地确定购买价格分配提供了指导。管理层在分配收购物业的成本时考虑的因素包括考虑当前市场状况和执行类似租赁的成本在预期租赁期内的账面成本估计。有形资产(土地、建筑和装修)的分配是基于管理层使用贴现现金流模型确定物业价值的基础上的，就好像该物业是空置的一样。(B)有形资产(土地、建筑和装修)的分配是基于管理层使用贴现现金流模型确定物业价值的基础上的，就好像该物业是空置的一样。土地的估值使用由第三方提供的特定于适用市场的可比土地销售。本公司根据与类似物业的类似融资条款的比较，厘定所假设的任何融资是高于或低于市价。*收购物业的成本可根据经确定高于或低于市价的卖方承担的债务作出调整。

购买价格也在以下类别的无形资产之间分配：根据原地租赁的高于或低于市场部分、原地租赁的价值和客户关系的价值。*可分配给已收购的原地租赁的高于或低于市场部分的价值是根据以下差额的现值(使用反映与收购的租赁相关的风险的贴现率)确定的：(I)根据租赁在其剩余期限内应支付的合同金额，及(Ii)管理层估计在余下租约期内以现行市值租金支付的金额。*分配至市值租约之上和之下的款额包括在其他资产和其他负债于综合资产负债表内分别列载于综合资产负债表，并于各租约余下期限内摊销为租金收入。无形资产总额根据管理层对其各自价值的评估，进一步分配给原地租赁价值和客户关系价值。
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包括在其他资产于综合资产负债表上列载，并于现有租约的剩余年期或客户关系的预期年期(视何者适用而定)摊销。

鉴于这一期间的交易活动，这一会计政策的相关性将会波动。

对于正在开发的物业和在开发阶段收购的增值物业，与开发相关的成本(即土地、建筑成本、利息费用、物业税和其他与开发相关的成本)被汇总到物业的总资本化成本中，这些成本包括管理层对被视为与该等开发活动相关的部分内部成本(主要是人员成本)的估计。内部成本根据开发活动分配给特定的开发物业。

财务状况
东方集团的总资产截至2021年3月31日，这一数字为2,756,921,000美元，比2020年12月31日增加了36,118,000美元。总负债减少10,162,000美元，至1,440,123,000美元；以及总股本同期增加46,280,000美元，至1,316,798,000美元。以下各段将详细解释这些变化。

资产
房地产物业
房地产在截至2021年3月31日的三个月中增加了70,921,000美元，主要是由于：(I)从开发和增值物业至房地产(详情见开发和增值物业)；及(Ii)本公司物业的资本改善。这些增幅被土地成本从房地产至开发和增值物业.

在截至2021年3月31日的三个月内，公司对现有和收购物业进行了8,585,000美元的资本改善(包括在经营成果)。此外，该公司转移至香港后的发展及增值物业费用为822,000元。房地产公司在合并现金流量表中将这些支出记为开发和增值成本。

在截至2021年3月31日的三个月里，该公司没有稳定的运营物业收购或销售。

开发和增值物业
东方集团在中国的投资开发和增值物业截至2021年3月31日，该公司的总投资为198,071,000美元的租赁和在建项目，以及148,174,000美元的预期开发(主要是土地)。开发和增值物业截至2021年3月31日，2021年为346,245,000美元，而2020年12月31日为359,588,000美元。东方集团将5个开发和增值项目转移到房地产截至转让之日，总投资额为7754.7万美元。2021年头三个月用于发展的总资本投资为47,539,000美元，主要包括38,362,000美元和8,084,000美元的成本，详情见开发和增值物业活动下表和转移到后的物业费用822,000美元房地产。转让后发生的开发和增值物业的资本化成本房地产包括物业的资本改善，但不包括与开发相关的其他资本化成本(即利息支出、物业税和内部人员成本)。

截至2021年和2020年3月31日的三个月，公司的内部开发成本分别为1,689,000美元和1,844,000美元。

在截至2021年3月31日的三个月内，该公司收购了两处增值物业，分别是格林维尔的Access Point 1和亚特兰大的Northpoint 200。购置物业的总成本为17,017,000美元，其中16,746,000美元分配给开发和增值物业。该公司将购买总价中的198万6千美元分配给格林维尔和亚特兰大市场使用第三方土地估值的土地。市场价值被认为是由ASC820定义的第3级输入，公允价值计量(有关ASC 820的更多信息，请参见合并财务报表附注17)。与购买房地产有关的无形资产为271000美元，其中与当地租赁无形资产有关(包括在其他资产(见综合资产负债表)。该等成本于收购时已存在的相关租约的剩余寿命内摊销。与增值物业收购相关的成本(分配给收购租赁无形资产的金额除外)包括在下面的开发和增值物业活动表中。


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  已招致的费用 预计楼宇改建日期
发展和发展
增值物业活动
2021年转移的成本(1)
在截至的三个月内
3/31/2021		截至2021年3月31日的累计
 
预计总成本
 (单位：千)
租赁建筑大小(平方英尺)    
世界休斯顿44号，德克萨斯州休斯顿134,000 $— 242 8,368 9,700 05/21
佛罗里达州迈阿密，Gateway 4197,000 — 429 22,476 26,700 06/21
亚利桑那州凤凰城州际公地2号(2)
142,000 — 31 12,272 12,500 06/21
德克萨斯州圣安东尼奥，三县交叉3号和4号203,000 — 811 15,220 16,500 06/21
德克萨斯州奥斯汀，3号和4号的定居者173,000 — 1,628 19,132 21,000 07/21
西北十字路口1-3，德克萨斯州休斯顿278,000 — 681 23,003 25,900 09/21
Ridgeview 1&2，德克萨斯州圣安东尼奥226,000 — 550 17,643 19,000 10/21
佛罗里达州迈尔斯堡阳光海岸7号77,000 — 121 7,494 9,000 11/21
德克萨斯州达拉斯，湖港1-3194,000 — 231 20,012 22,500 12/21
接入点1，南卡罗来纳州格林维尔(2)
156,000 — 10,706 10,706 12,000 01/22
租赁总量1,780,000 — 15,430 156,326 174,800 
在建工程     
吉尔伯特十字路口C&D，亚利桑那州凤凰城178,000 — 4,373 10,990 21,400 06/22
佛罗里达州奥兰多，Horizon West 2&3210,000 5,505 4,410 9,915 18,200 07/22
佛罗里达州坦帕市大橡树75 3号136,000 2,198 2,716 4,914 11,200 07/22
斯蒂尔克里克X，北卡罗来纳州夏洛特市162,000 — 4,369 8,603 12,600 07/22
德克萨斯州沃斯堡巴斯伍德1号和2号237,000 — 2,569 7,323 22,100 10/22
在建工程总数923,000 7,703 18,437 41,745 85,500 
未来发展(主要是土地)预计建筑大小(平方英尺)    
加利福尼亚州圣地亚哥519,000 17,758 (3)1,783 19,541 
佛罗里达州迈尔斯堡622,000 — 139 8,005 
佛罗里达州迈阿密376,000 — 249 20,545 
佛罗里达州奥兰多1,278,000 (5,505)832 23,005 
佛罗里达州坦帕市213,000 (2,198)59 3,584 
佐治亚州亚特兰大140,000 — 13 1,405 
密西西比州杰克逊28,000 — — 706 
北卡罗来纳州夏洛特313,000 — 45 4,370 
德克萨斯州达拉斯701,000 — 529 23,407 
德克萨斯州埃尔帕索168,000 — 232 2,819 
德克萨斯州沃斯堡652,000 256 14,806 
德克萨斯州休斯顿1,223,000 — 298 21,056 
德克萨斯州圣安东尼奥366,000 — 60 4,925 
总预期发展6,599,000 10,055 4,495 148,174 
 9,302,000 $17,758 38,362 346,245 
2021年期间向房地产转移的开发和增值物业建筑大小(平方英尺)    大楼转换日期
吉尔伯特十字路口A&B，亚利桑那州凤凰城140,000 $— — 16,768 01/21
Creekview 121 7&8，德克萨斯州达拉斯137,000 — 1,099 17,658 03/21
佐治亚州亚特兰大3号飓风浅滩101,000 — 124 8,935 03/21
北点200，佐治亚州亚特兰大(2)(4)
79,000 — 6,861 6,861 03/21
加州洛杉矶兰乔配送中心(2)
162,000 — — 27,325 03/21
转入房地产的合计619,000 $— 8,084 77,547 (5)

此表的脚注在下一页。
(1) 指期内从预期发展项目(主要是土地)转移至在建项目的成本。负数为转移至在建项目的土地库存成本。
(2)代表东方集团收购的增值物业。
(3)指从房地产转移到未来发展项目(主要是土地)的成本。
(4)代表东方集团于1/21/21收购的增值物业。在第一季度，该项目100%入住率，因此，转移到房地产。
(5)表示转移之日的累计成本。

-30-

累计折旧
在截至2021年3月31日的三个月里，房地产、开发和增值物业的累计折旧增加了24,381,000美元，主要是由于折旧费用。

其他资产
其他资产在截至2021年3月31日的三个月中增加了267.4万美元。其他资产以下是：
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
租赁成本(主要是佣金)$101,140 95,914 
*(38,200)(38,371)
租赁成本(主要是佣金)，扣除累计摊销后的净额62,940 57,543 
收购的就地租赁无形资产包括：*26,989 28,107 
收购的原地租赁无形资产累计摊销(13,596)(13,554)
收购的原地租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额13,393 14,553 
在市场租赁无形资产之上购入的资产包括：*1,825 1,825 
收购的高于市价租赁无形资产的累计摊销(1,292)(1,231)
收购的高于市场租赁的无形资产，扣除累计摊销后的净额533 594 
直线应收租金45,057 43,079 
应收账款4,510 6,256 
利率互换资产1,178 — 
使用权资产-写字楼租赁(经营)2,359 2,131 
普通股发行应收账款— 1,942 
亲善的态度包括：*990 990 
预付费用和其他资产用来偿还债务、债务、债务等问题。21,293 22,491 
总计其他资产
$152,253 149,579 


负债
无担保银行信贷安排在截至2021年3月31日的三个月中减少了32,556,000美元，主要是由于偿还129,480,000美元和在此期间发生的新债务发行成本，但被96,798,000美元的借款和同期债务发行成本的摊销部分抵消。该公司的信贷安排在以下内容中有更详细的描述流动性与资本资源.

无担保债务在截至2021年3月31日的三个月中，增加了49,934,000美元，主要是由于3月份结束了5000万美元的优先无担保定期贷款，以及债务发行成本的摊销，部分被同期发生的新债务发行成本所抵消。的借款和偿还无担保债务更详细地描述在流动性与资本资源.

担保债务在截至2021年3月31日的三个月中，减少了42，21万美元。减少的原因是，3月份偿还了本金余额为40,841,000美元的抵押贷款，定期支付了1,422,000美元的本金，以及摊销了担保债务，由期内债券发行成本的摊销所抵消。





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应付账款和应计费用在截至2021年3月31日的三个月中增加了18,659,000美元。*公司业绩摘要应付账款和应计费用以下是：
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
应缴房产税：房产税、房产税、房地产税、房产税。$16,339 3,524 
*7,297 6,427 
房地产改善和应付资本化租赁成本7,841 5,692 
应支付的利息包括投资者、银行投资者、投资者和投资者。7,974 6,537 
应向投资者支付的股息包括财务报表、财务报表。32,486 32,677 
图书透支(1)
11,185 5,176 
其他应付款和应计费用包括财务报表、财务报表、财务报表等。5,110 9,540 
*总计应付账款和应计费用
$88,232 69,573 

(1)指在期末前开立但尚未结清银行的支票；因此，银行尚未向本公司预付现金。当支票通过银行时，它们将通过公司的流动现金信用额度提供资金，该额度包括在公司的无担保银行信贷安排中。


其他负债在截至2021年3月31日的三个月中减少了398.9万美元。*公司业绩摘要其他负债以下是：
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
保证金存款使投资者、投资者$24,941 22,140 
预付租金和其他递延收入用于支付房贷、房贷。15,393 14,694 
经营租赁负债--地面租赁11,000 11,199 
经营租赁负债--写字楼租赁2,402 2,167 
收购的低于市价的租赁无形资产8,928 9,019 
*累计摊销低于市价的租赁无形资产(6,367)(6,168)
收购的低于市价的租赁无形资产，扣除累计摊销后的净额2,561 2,851 
利率互换负债3,716 10,752 
预付租户改善费用165 364 
其他负债包括投资者、投资者和投资者。5,650 5,650 
*总计其他负债
$65,828 69,817 



权益
额外实收资本在截至2021年3月31日的三个月内增加42,392,000美元，主要是由于根据公司的持续普通股发行计划发行普通股(见流动性和资本资源)以及与以下内容相关的活动 基于股票的薪酬(如合并财务报表附注16所述)。在截至2021年3月31日的三个月里，EastGroup根据其持续的普通股发行计划发行了317,538股普通股，净收益为44,485,000美元。

截至2021年3月31日的三个月，超过收益的分配增加4333,000美元，原因是普通股股息31,672,000美元超过EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入2733.9万美元。

累计其他综合损失在截至2021年3月31日的三个月中减少了8214,000美元。减少是由于本公司利率掉期(现金流量对冲)的公允价值变动所致，该等变动将在综合财务报表附注14中进一步讨论。
-32-

行动结果
EastGroup Properties，Inc.普通股股东的净收入截至2021年3月31日的三个月为27,339,000美元(每股基本和稀释后股票0.69美元)，而2020年同期为23,297,000美元(基本和稀释后每股0.60美元)。以下段落解释了这一变化：

•与2020年同期相比，截至2021年3月31日的三个月，PNOI增加了7,368,000美元(每股稀释后0.19美元)，或11.7%。PNOI从相同的物业运营中增加了391.4万美元，从新开发和增值物业中增加了305.7万美元，从2020年的收购中增加了64.3万美元；PNOI从2020年出售的运营物业中减少了23.4万美元。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，租赁终止费收入分别为576,000美元和444,000美元。本公司于截至2021年及2020年3月31日止三个月分别录得净收回坏账租金78,000美元及坏账准备净额495,000美元。直线上升的租金房地产经营收入截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月分别增加1,875,000美元和1，29万美元。
    
•在截至2021年或2020年3月31日的三个月里，没有销售。

•折旧及摊销费用与2020年同期相比，截至2021年3月31日的三个月增加了2,421,000美元(稀释后每股0.06美元)。
在截至2021年3月31日的三个月里，EastGroup签署了50份租约，免费租金优惠1,571,000平方英尺，租约有效期内的免费租金优惠总额为4,315,000美元。于二零二零年同期，本公司签署了38份租约，免租优惠面积为1,149,000平方尺，租约有效期内的免租优惠总额为1,580,000美元。

截至2021年3月31日，该公司的租赁面积百分比为98.3%，而2020年3月31日为97.3%。2021年3月31日的总入住率为97.2%，而2020年3月31日的入住率为96.7%。

相同物业的平均入住率是指租赁期限已经开始的租赁面积的月末平均百分比，与本年度和上一年报告期(2020年1月1日至2021年3月31日)期间拥有的相同运营物业的可租赁总面积相比。截至2021年3月31日的三个月，同一物业的平均入住率为97.5%，而2020年同期为96.8%。

根据GAAP计算的同一物业平均租金代表在整个当前和上一年报告期(2020年1月1日至2021年3月31日)内拥有的相同运营物业的租赁平均年租金。在截至2021年3月31日的三个月里，同样的房产平均租金为每平方英尺6.40美元，而2020年同期为每平方英尺6.11美元。






















-33-

利息支出与2020年同期相比，截至2021年3月31日的三个月减少了181,000美元。下表列出了的组件利息支出截至2021年和2020年3月31日的三个月：
 截至三个月
三月三十一号，
 20212020增加
(减少)
 (单位：千)
可变利率利息支出   
无担保银行信贷安排-利率浮动
(不包括设施费用摊销和发债成本)
$375 954 (579)
摊销融资费用--无担保银行信贷融资194 196 (2)
债务发行成本的摊销-无担保银行信贷安排，用于偿还债务，偿还债务。140 140 — 
**浮动利率利息支出总额709 1,290 (581)
固定利率利息支出   
无担保债务利息(1)
(不包括发债成本摊销)
8,861 8,074 787 
有担保债务利息
(不包括发债成本摊销)
742 1,458 (716)
债务发行成本摊销--无担保债务137 138 (1)
债务发行成本摊销--担保债务64 58 6 
**固定利率利息支出总额9,804 9,728 76 
总利息包括：*10,513 11,018 (505)
资本化程度较低的利息(2,237)(2,561)324 
利息支出总额$8,276 8,457 (181)
    
(1)包括本公司无抵押债务的利息，按债务协议固定利率或因利率互换而实际固定利率，如综合财务报表附注14所述。
与2020年同期相比，公司截至2021年3月31日的三个月的浮动利率支出减少了58.1万美元，这主要是由于公司的加权平均可变利率和其无担保银行信贷安排的平均借款减少，如下表所示：
 截至三个月
三月三十一号，
 20212020增加
(减少)
 (单位：千，利率除外)
无担保银行信贷工具的平均借款-浮动利率$134,812148,319(13,507)
加权平均浮动利率。
(不包括设施费用摊销和发债成本) 
1.13 %2.59 % 

由于以下所述的无担保债务和担保债务活动，公司截至2021年3月31日的三个月的固定利率利息支出比2020年同期增加了7.6万美元。

与2020年同期相比，截至2021年3月31日的三个月，固定利率无担保债务的利息支出增加了78.7万美元。增加的原因是该公司的无担保债务活动如下所述。


-34-

2020年和2021年获得的无担保债务详情如下表所示：
2020年和2021年新增无担保债务实际利率获取日期到期日金额
(单位：千)
1亿美元高级无担保定期贷款(1)
2.39%03/25/202003/25/2027$100,000 
1亿美元高级无抵押债券2.61%10/14/202010/14/2030100,000 
7500万美元高级无抵押债券2.71%10/14/202010/14/203275,000 
5000万美元高级无担保定期贷款(2)
1.55%03/18/202103/18/202550,000 
*2020年和2021年的加权平均/总额2.40%$325,000 

(1)这笔无担保定期贷款的利率是伦敦银行同业拆借利率加145个基点，受公司覆盖评级变化的定价网格的限制。公司订立利率互换协议，将贷款的LIBOR利率转换为固定利率，为公司提供截至2021年3月31日的定期贷款加权平均实际利率2.39%。有关利率掉期的额外资料，请参阅综合财务报表附注14。
(2)这笔无担保定期贷款的利率是伦敦银行同业拆借利率加100个基点，受公司覆盖评级变化的定价网格的限制。公司订立利率互换协议，将贷款的LIBOR利率转换为固定利率，为公司提供截至2021年3月31日的定期贷款加权平均实际利率1.55%。有关利率掉期的额外资料，请参阅综合财务报表附注14。

2020年偿还下列无担保债务部分抵消了新的无担保债务利息支出的增加：
2020年偿还的无担保债务利率，利率还款日期支付金额
(单位：千)
3000万美元高级无抵押债券3.80%08/28/2020$30,000 
7500万美元高级无担保定期贷款3.45%12/21/202075,000 
2020年加权平均/总额3.55%$105,000 

无担保债务利息支出的增加被担保债务利息支出的减少部分抵消。在截至2021年3月31日的三个月期间，由于定期安排本金支付和下表所述的收益，担保债务的利息支出与2020年同期相比减少了716,000美元。在截至2021年3月31日的三个月里，定期计划的担保债务本金支付为1,422,000美元。在截至2020年12月31日的一年中，定期计划的担保债务本金支付为8,436,000美元。2020年和2021年偿还的担保债务详情如下表所示：
2020年和2021年偿还的担保债务利率，利率还款日期支付金额
(单位：千)
第40大道、环城5号交叉路口、百年公园、行政机场、1号立交公园、海景、Wetmore 5-8和世界休斯顿26、28、29和304.39%10/07/2020$45,871 
科罗拉多十字路口，州际配送中心1-3，罗哈斯商业公园，斯蒂尔克里克1和2，风险配送中心1和世界休斯顿3，4，6，7，8和94.75%03/08/202140,841 
2020和2021年加权平均/总额4.56%$86,712 

EastGroup在2020年或2021年前三个月没有获得任何新的担保债务。

房地产建设期间的利息成本被资本化，并与利息支出相抵。与2020年同期相比，截至2021年3月31日的三个月的资本化利息减少了32.4万美元，原因是开发支出和借款利率的变化。

折旧及摊销与2020年同期相比，截至2021年3月31日的三个月的支出增加了2,421,000美元，主要是由于公司于2020年收购的运营物业以及从开发和增值物业2020年和2021年，部分被2020年出售的运营物业所抵消。

在截至2021年或2020年3月31日的三个月内，该公司没有出售任何物业。


-35-

房地产改善
截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，东方集团经营物业的房地产改善情况如下：
  截至三个月
三月三十一号，
 预计使用寿命20212020
  (单位：千)
收购升级40年$45 24 
租户改进：  
新的租户包括：*租约生活2,642 3,044 
续签租户：房主、房客、房主、房东、房东租约生活677 1,329 
其他：  
建筑改善5-40岁1,783 1,218 
屋顶*5-15岁3,015 937 
停车场提供的交通工具包括：公共汽车、公共交通工具、公共交通工具。3-5年262 36 
其他国家的投资者包括日本政府、中国政府。5年161 347 
房地产总体改善情况(1)
 $8,585 6,935 

(1)调整房地产改善项目总额至房地产改善关于现金流量表的合并报表：
 截至3月31日的三个月，
20212020
(单位：千)
房地产总体改善情况$8,585 6,935 
房地产应付账款的变动292 337 
在建工程的变更251 2,124 
房地产改善在
合并现金流量表
$9,128 9,396 

资本化租赁成本
公司的租赁成本(主要是佣金)资本化并计入其他资产。成本按相关租赁条款摊销，摊销包括在折旧及摊销费用.截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，总资本化租赁成本如下：
  截至三个月
三月三十一号，
 预计使用寿命20212020
  (单位：千)
发展和增值租约生活$2,828 1,763 
新租户租约生活4,347 1,027 
续签租户租约生活1,954 2,933 
资本化租赁成本合计 $9,129 5,723 
租赁成本摊销 $3,735 3,469 

已售出和持有待售的房地产
当房地产符合会计准则编纂(“ASC”)360规定的标准时，本公司将其视为持有待售。房产、厂房和设备，包括当物业很可能在一年内出售时。持有待售的房地产按账面价值或公允价值减去估计出售成本中的较低者报告，在持有待售期间不会折旧。

截至2021年3月31日和2020年12月31日，该公司没有将任何物业归类为持有待售物业。

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根据FASB会计准则更新(“ASU”)2014-08，财务报表(主题205)和财产、厂房和设备(主题360)的列报，报告非持续经营和披露实体组成部分的处置，如果出售一个实体或一组处于非持续运营的实体的一个组件或一组组件代表了一种战略转变，当该组件或一组组件符合分类为待售的标准时，或当该组件或组件组通过出售或非出售方式处置时，该公司将报告出售该组件或该组组件对实体的运营和财务结果产生重大影响的战略转变。此外，该公司还将提供有关非持续业务和出售一个实体中不符合非持续业务在财务报表中列报资格的单独重要组成部分的额外披露。EastGroup对已售出的物业进行分析，以确定销售是否有资格提交停产报告。

在截至2021年或2020年3月31日的三个月里，没有销售。

最近的会计声明
EastGroup对财务会计准则委员会最近发布的所有华硕进行了评估，直至财务报表发布之日为止，并确定以下ASU适用于本公司。

2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革对财务报告的影响。ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。在2020年期间，该公司选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假定未来对冲交易将基于的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选择。

流动性和资本资源
截至2021年3月31日的三个月，经营活动提供的现金净额为78,822,000美元。其他主要现金来源是无担保银行信贷安排和无担保债务的借款以及普通股发行的收益。*在截至2021年3月31日的三个月里，公司分发了31,863,000美元的普通股股息。现金的其他主要用途是偿还无担保银行信贷安排和担保债务，建设和开发物业，购买增值物业，以及在不同的地方改善资本。

本公司于2021年3月31日及2020年12月31日的债务总额详列如下：本公司的无担保银行信贷安排及无担保债务工具有若干限制性契诺，例如维持偿债范围及杠杆率及维持保险范围，而本公司于2021年3月31日及2020年12月31日的所有债务契诺均符合规定。
 三月三十一号，
2021		十二月三十一日，
2020
 (单位：千)
无担保银行信贷工具-可变利率，账面金额$92,318 125,000 
未摊销债务发行成本(680)(806)
无担保银行信贷安排91,638 124,194 
无担保债务-固定利率，账面金额(1)
1,160,000 1,110,000 
未摊销债务发行成本(2,358)(2,292)
无担保债务1,157,642 1,107,708 
担保债务-固定利率，账面金额(1)
36,828 79,096 
未摊销债务发行成本(45)(103)
担保债务36,783 78,993 
债务总额
$1,286,063 1,310,895 

(1)由于利率互换，这些贷款的利率是固定的或实际上是固定的。

该公司与9家银行组成的集团拥有3.5亿美元的无担保银行信贷安排；该安排的到期日为2022年7月30日。信贷安排包括两次延期六个月的选择权(由公司选择)和1.5亿美元的选择权
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手风琴(经各方同意)。每批贷款的利率通常按月重置，截至2021年3月31日，利率为LIBOR加100个基点，年费为20个基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。截至2021年3月31日，本公司在这项无担保银行信贷安排上有8500万美元的浮动利率借款，加权平均利率为1.108。该公司有一份674,000美元的备用信用证质押在这笔贷款上。

公司还有4500万美元的无担保银行信贷安排，到期日为2022年7月30日或银行指定的较晚日期；如果行使3.5亿美元贷款中的延期选择权，公司还可以两次延长6个月。利率按日重置，截至2021年3月31日，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)为伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加100个基点，年费为20个基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。截至2021年3月31日，利率为1.111，余额为7,318,000美元。

在市况许可下，东方集团发行股本及/或采用固定利率债务，包括已透过利率互换转换为有效固定利率的浮动利率债务，以取代短期银行借款。*本公司相信其目前的营运现金流及无担保银行信贷安排为本公司的营运提供资金。*本公司亦相信其可获得债务融资及发行普通股及/或优先股。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换已被交换到有效固定利率的可变利率债务。该公司还可能在未来进入公共债务市场，作为筹集资金的一种手段。

2021年3月，该公司完成了一笔5,000万美元的优先无担保定期贷款，期限为四年，仅支付利息，利息为基于公司的优先无担保长期债务评级，按LIBOR年利率加适用保证金(截至2021年3月31日和2021年4月28日为1.00%)计息。该公司还签订了一项利率互换协议，在整个贷款期限内将贷款的LIBOR利率部分转换为固定利率，提供1.55%的总实际固定利率。

2021年3月，东方集团偿还(无罚款)一笔抵押贷款，余额4080万美元，利率4.75%，原定到期日为2021年6月5日。

同样在2021年3月，该公司和一批贷款人同意私募1.25亿美元的优先无担保票据的条款，固定利率为2.74%，期限为10年。日期为2021年4月8日的票据计划在2021年6月发行和出售，符合惯例的成交条件，只需支付利息。这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册，如果没有注册或获得适用的注册要求豁免，不得在美国发售或销售这些票据。在没有注册或适用的豁免注册要求的情况下，这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册。

2021年3月5日，监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的金融市场行为监管局(FCA)宣布，2023年6月30日之后将不再公布美元-LIBOR。另类参考利率委员会(下称“参考利率委员会”)建议，有担保隔夜融资利率(“SOFR”)是代表最佳做法的利率，可替代美元-伦敦银行同业拆息，用于衍生工具及其他目前与美元-伦敦银行同业拆息挂钩的金融合约。ARRC已经提出了一项从美元-LIBOR到SOFR的有节奏的市场过渡计划，各组织目前正在制定全行业和公司特定的过渡计划，因为这涉及到暴露于美元-LIBOR的衍生品和现金市场。

该公司预计，至少在2023年6月30日之前，伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)将继续以目前的形式大量提供。金融监管机构或其他理事机构在确定伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)方法上的任何改变，都可能导致报告的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，我们的利息支付可能会发生变化。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能会导致利率和/或付款高于或低于伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)保持目前的形式。该公司拥有与美元-伦敦银行间同业拆借利率挂钩的重要合同，并正在监测这一活动并评估相关风险。

公司的无担保银行信贷安排、优先无担保定期贷款及利率互换合约均与LIBOR挂钩。*公司正持续监察及评估相关风险，包括贷款利息及衍生工具的收付金额。这些风险与将合同过渡到新的替代费率有关，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果LIBOR受到限制或停止，与LIBOR挂钩的贷款或衍生工具的价值也可能受到影响，因为利率可能会受到不利影响。*虽然我们预计伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)在2023年6月30日之前基本上将以目前的形式提供，但在此之前，LIBOR可能会变得不可用。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行间同业拆借利率(Libor)管理人提交申请，就可能导致这种情况。*在这种情况下，与过渡到替代参考汇率相关的风险将加速并放大。

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公司的每份合同都与伦敦银行间同业拆借利率挂钩，其中包括相当于替换前基于伦敦银行间同业拆借利率的全盘利率的条款。因此，公司认为这一过渡不会对我们的综合财务报表产生实质性影响。巴塞罗那

2019年12月20日，EastGroup分别与纽约梅隆资本市场公司、美国银行证券公司、BTIG公司、Jefferies LLC、Raymond James&Associates，Inc.、Regions Securities LLC和Wells Fargo Securities，LLC就建立一个新的持续普通股发行计划签订了销售协议，根据该计划，公司可以不时出售其普通股股票，总销售价格最高可达7.5亿美元。截至2021年4月29日，公司已根据销售代理融资协议出售了总计1,027,462股普通股，毛收入为138,938,000美元，EastGroup可能通过销售代理提供和出售额外的普通股，总销售价格最高可达611,062,000美元。

在截至2021年3月31日的三个月内，东方集团根据其持续普通股发行计划发行和出售了317,538股普通股，平均价格为每股141.72美元，毛收入为45,000,000美元。在这三个月中，该公司发生了515,000美元的发售相关成本，为公司带来了44,485,000美元的净收益。

本公司预期其目前的现金结余、营运现金流、无抵押银行信贷融资项下的借款、新债所得款项及/或发行股权工具所得款项将足以支付(I)营运及行政开支、(Ii)物业的正常维修及保养开支、(Iii)偿债义务、(Iv)遵守债务契约、(V)向股东分派、(Vi)资本改善、(Vii)购买物业、(Viii)发展及(Ix)本公司的任何其他正常业务活动。包括在考虑到新冠肺炎大流行的影响之后。

合同义务
截至2020年12月31日，东方集团的固定不可取消债务在截至2021年3月31日的三个月内没有实质性变化，除了无担保银行信贷安排，无担保债务和担保债务如上所述。

通货膨胀和其他经济考虑因素
公司的大部分租约包括预定的加租。*此外，公司的大部分租约要求租户按比例支付运营费用，包括房地产税、保险和公共区域维修，从而减少公司因通胀或其他因素导致的运营费用增加的风险。如果通胀或其他因素导致公司的一般和行政费用或利率水平上升，该等增加的成本将不会转嫁给租户，并可能对公司的运营业绩产生不利影响。

东方集团的财务业绩受到公司物业所在市场的一般经济状况的影响。经济状况，或持续的新冠肺炎疫情或一般经济状况导致的总体或局部经济状况的其他不利变化，可能导致公司一些现有租户无法支付租赁款项，因此可能增加坏账准备。此外，这也可能影响公司(I)在租赁到期时续签租约或重新租赁空间，或(Ii)租赁发展空间的能力。包括但不限于持续的新冠肺炎疫情，也可能导致整体空置率上升或公司在现有租约到期后可收取的转租物业租金下降，因此在所有这些情况下，东方集团的现金流都将受到不利影响。

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第三项。关于市场风险的定量和定性披露。

本公司面临利率变化的主要原因是其无担保银行信贷安排和长期债务到期日。*这笔债务用于维持流动性和为资本支出提供资金，以及扩大本公司的房地产投资组合和业务。*本公司利率风险管理的目标是限制利率变化对收益和现金流的影响，并降低其整体借款成本。*本公司有两个浮动利率无担保银行信贷安排，如下所述流动性与资本资源。在市场条件允许的情况下，东方集团发行股票和/或使用固定利率债务，包括已通过使用利率互换转换为有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。*合并财务报表附注14中讨论了公司的利率互换。下表列出了截至3月31日固定利率和可变利率债务的到期本金支付和加权平均利率，其中包括利率互换的影响。在下表中，列出了固定利率和可变利率债务的到期本金支付和加权平均利率，其中包括利率互换的影响，这些债务已通过利率互换转换为有效的固定利率。*公司的利率互换在合并财务报表附注14中进行了讨论。下表列出了截至3月31日固定利率和可变利率债务的到期本金支付和加权平均利率，其中包括利率互换的影响。
 2021年4月至12月2022202320242025此后总计公允价值
无担保银行信贷安排-浮动利率(单位：千)
$— 92,318(1)— — — — 92,31892,438 (2)
**加权平均利率— 1.11 %(3)— — — — 1.11 % 
无担保债务--固定利率
        (单位：千)
$40,00075,000115,000120,000145,000665,0001,160,0001,207,611 (4)
**加权平均利率2.34 %3.03 %2.96 %3.47 %3.12 %3.14 %3.12 % 
担保债务-固定利率
*(单位：千)
$2,01632,7701191221281,67336,82837,636 (4)
**加权平均利率4.08 %4.09 %3.85 %3.85 %3.85 %3.85 %4.08 % 

(1)可变利率无担保银行信贷安排将于2022年7月到期，截至2021年3月31日，3.5亿美元无担保银行信贷安排的余额为85,000,000美元，4500万美元的无担保银行信贷安排的余额为7,318,000美元。
(2)该公司可变利率债务的公允价值是通过按当前市场汇率折现预期现金流量(不包括债务发行成本的影响)来估计的。
(3)代表截至2021年3月31日公司可变利率无担保银行信贷安排的加权平均利率。
(4)公司固定利率债务的公允价值，包括通过使用利率掉期转换为有效固定利率的可变利率债务，根据公司银行家的建议，按照公司银行家的建议，按照目前向公司提供的剩余期限债务的利率贴现预期现金流，不包括债务发行成本的影响，从而估计公司固定利率债务的公允价值。

由于上表只包含截至2021年3月31日存在的风险敞口，因此没有考虑该日期之后可能出现的风险敞口或头寸。*如果如上所示，可变利率无担保银行信贷安排的加权平均利率变化10%或约11个基点，利息支出和现金流每年将增加或减少约102,000美元。这不包括通过使用利率互换有效固定的可变利率债务。

第四项。控制和程序。

(一)完善信息披露控制和程序。

在包括公司首席执行官和首席财务官在内的公司管理层的监督和参与下，本公司根据交易法规则13a-15和15d-15对公司披露控制和程序的设计和操作的有效性进行了评估。根据评估，首席执行官和首席财务官得出结论，截至2021年3月31日，公司的披露控制和程序有效地及时提醒他们注意与本公司(包括其合并子公司)有关的重大信息，以满足以下要求

(二)完善财务报告内部控制变化。

在截至2021年3月31日的第一财季，本公司的财务报告内部控制没有发生变化，这对本公司的财务报告内部控制产生了重大影响，或很可能对其产生重大影响。

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第二部分：其他信息。

第一项：提起法律诉讼。

本公司目前并无涉及任何重大诉讼，据其所知，除在正常业务过程中发生或预期由本公司责任保险承保的例行诉讼外，本公司或其财产并无受到任何重大诉讼的威胁。本公司无法肯定地预测任何诉讼的结果，一些诉讼、索赔或法律程序可能会对本公司不利，这可能会对本公司的财务状况或经营业绩产生重大影响。

第1A项。风险因素。

EastGroup在截至2020年12月31日的10-K表格中披露的风险因素没有实质性变化，但本10-Q表格中其他地方披露的事实信息与此类风险因素有关的程度除外。有关这些风险因素的详细说明，请参阅“第1A项”。风险因素“在我们截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K中列出。

第二条未登记的股权证券销售和收益使用。

发行人及关联购买人购买股权证券
期间总数
所购股份的百分比		每股平均支付价格作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数根据计划或计划可以购买的最大股票数量
2021年1月1日至2021年1月31日(1)
17,225 $138.06 — — 
2021年2月1日至2021年2月28日(1)
13,027 142.89 — — 
2021年3月1日至2021年3月31日— — — — 
总计30,252 $140.14 —  

(1)在公司股权补偿计划允许的情况下，公司扣留这些股票，以履行与归属限制性股票相关而选择这一选项的员工的预扣税款义务。

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第六项。展品。
陈列品 
在截至2021年3月31日的财政季度的Form 10-Q季度报告中包含或引用了以下证据：
展品编号描述
31.1
规则13a-14(A)/15d-14(A)首席执行官Marshall A.Loeb(根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条)的认证(在此提交).
31.2
规则13a-14(A)/15d-14(A)首席财务官布伦特·W·伍德(根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条)的证明(在此提交).
32.1
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906条的第1350条认证，首席执行官马歇尔·A·勒布(Marshall A.Loeb)(随信提供).
32.2
根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906条，首席财务官布伦特·W·伍德(Brent W.Wood)的第1350条认证(随信提供).
101.1.SCH
内联XBRL分类扩展架构文档(现提交本局)。
101.2.CAL
内联XBRL分类扩展计算链接库文档(现提交本局)。
101.3.DEF
内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档(现提交本局)。
101.4.LAB
内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档(现提交本局)。
101.5.PRE
内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档(现提交本局)。
104
封面交互式数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息。*)(随函存档).
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签名

根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的以下签名者代表其签署。

日期：2021年4月29日。
 EastGroup Property，Inc.
  
 /s/Staci H.Tyler
 斯塔西·H·泰勒(Staci H.Tyler)
 高级副总裁、首席会计官兼秘书
  
 /s/布伦特·W·伍德
 布伦特·W·伍德
 执行副总裁、首席财务官兼财务主管
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