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波士顿地产公司宣布2021年第二季度业绩；报告每股收益为0.71美元，每股FFO为1.72美元

超过第二季度每股收益和FFO指导；宣布进行收购，在西雅图建立新的市场存在，扩大其生命科学产品组合，并扩展到纽约市中城南子市场

    

马萨诸塞州波士顿(2021年7月27日)-波士顿地产公司(纽约证券交易所代码：BXP)是美国最大的A类写字楼物业上市开发商、所有者和管理人，该公司今天公布了截至2021年6月30日的第二季度业绩。

第二季度的财务亮点包括：

·普通股股东应占净收益为1.117亿美元，或每股稀释后收益(EPS)0.71美元，而截至2020年6月30日的季度为2.665亿美元，或每股稀释后收益1.71美元。2021年第二季度每股收益的下降是由于2020年第二季度资产出售的收益，而这种收益在2021年没有重现。

·运营资金(FFO)为2.686亿美元，或每股稀释后1.72美元，而截至2020年6月30日的季度，FFO为2.369亿美元，或每股稀释后1.52美元。

◦第一季度每股稀释后收益为1.72美元，比公司2021年4月27日提供的第二季度指引中值高出0.12美元，这主要是因为投资组合业绩改善了0.06美元，停车场、酒店和零售收入高于预期的0.03美元，以及本季度的终止收入高于预期的0.03美元。该季度投资组合表现的改善包括大约0.03美元的低于预期的费用，这些费用已推迟到2021年第三季度。

该公司为2021年第三季度提供了指导，预计每股收益为1.28-1.30美元，预计稀释后每股FFO为1.68-1.70美元。请参阅下面的“每股收益和每股FFO指引”。

第二季度和最近的业务亮点包括：

·第二季度签署了约120万平方英尺的租约，加权平均租期为7.5年。这反映出租赁量是2021年第一季度签订的租赁总面积的两倍多。第二季度签署的值得注意的租约包括：

◦与加州圣莫尼卡科罗拉多中心的一家领先娱乐公司签订了351,000平方英尺的七年租约。

◦与加州圣莫尼卡圣莫尼卡商业园的一家科技公司签订了140,000平方英尺的扩建租约。

◦与华盛顿大都会广场的一家大型咨询公司签订了98,000平方英尺的12年租约。

◦与弗吉尼亚州莱斯顿的一家技术安全公司签订了77,000平方英尺的租约扩展和延期协议。

◦与马萨诸塞州沃尔瑟姆的一家技术提供商延长了36,000平方英尺的租赁期限。

◦与加利福尼亚州旧金山恩巴卡迪罗中心的一家法律服务公司签订了26,000平方英尺的租约延期协议。

◦与纽约公园大道399号的一家金融服务公司签订了一份25,000平方英尺、为期11年的租约扩展合同。

·在本季度期间和之后获得了几项新的收购，包括：

◦Safeco广场，华盛顿州西雅图一座800,000平方英尺的甲级写字楼。这处房产大约90%是出租的。这标志着BXP首次进入西雅图市场，对于科技、生命科学、制造和金融服务领域的公司来说，西雅图市场是美国最具活力的市场之一。该公司预计在2021年9月完成收购，收购价格约为4.65亿美元。BXP预计将在一家合资企业中购买这一项目，并持有该物业高达51%的所有权。

◦360Park Avenue South是一处450,000平方英尺的20层写字楼物业，位于纽约曼哈顿中城南子市场。该物业已完全出租给将于2021年底迁出的单一租户，为BXP提供了完成大规模升级的机会，并将该物业改造成一座将吸引A级客户的顶级现代建筑。该公司预计将于2021年12月完成收购，收购价格约为3亿美元，其中包括承担约2.02亿美元的债务和发行约9800万美元的经营合伙单位。

◦Shady Grove生物+技术园区，由七栋建筑组成，总面积约435,000平方英尺，位于马里兰州罗克维尔的Shady Grove地区，该地区有400多家生物技术和生命科学公司。BXP计划将校园内的写字楼改造成实验室，以满足该地区生物技术公司目前和不断增长的对新的A级实验室空间的需求。该公司预计在关闭后立即开始重建其中三座目前空置的建筑。该公司预计在2021年8月完成收购，收购价格约为1.165亿美元。

位于马萨诸塞州沃尔瑟姆(Waltham)的◦153号和211号第二大道的两处实验室，占地137,000平方英尺，是生命科学和生物技术领域的领先和新兴公司非常理想的位置。该公司于2021年6月收购了这两座实验室大楼，总收购价约为1亿美元现金。这些房产都是100%出租的。

·达成协议，出售马萨诸塞州列克星敦的181,191和201号春街(Spring Street)，总销售价格为1.915亿美元(约合人民币1.915亿元)。斯普林街181,191和201号是一栋三层楼的综合体，面积33.3万平方英尺(约合323,000平方英尺)，100%出租。该公司预计将于2021年9月完成出售。

·与加拿大养老金计划投资委员会(CPP Investments)和GIC建立了一个共同投资计划，用于未来在美国收购精选的写字楼物业。合作伙伴的目标是为该计划提供总计10亿美元的股本，BXP和CPP Investments分别分配2.5亿美元，GIC分配5亿美元。该伙伴关系预计将采用杠杆，允许初始投资能力约为20亿美元。有了这些资本承诺，BXP预计将能够

加快其寻求收购机会和扩大投资能力的步伐。

·修订和重述公司的循环信贷协议(“2021年信贷安排”)。2021年信贷安排根据惯例条件，通过无担保循环信贷安排提供至多15亿美元的借款，将于2026年6月到期。有关2021年信贷安排的条款和条件的更多详细信息，请参阅公司于2021年6月16日提交的8-K表格。

上述尚未完成的收购及处置须遵守惯常的成交条件，不能保证本公司会按目前所考虑的条款或根本不会完成交易。

报告的结果未经审计，不能保证这些报告的结果不会与截至2021年6月30日的季度的最终信息不同。管理层认为，公司已作出一切必要的调整，以便公平地陈述这些报告的结果。

每股收益和FFO指引：

公司2021年第三季度每股收益(稀释后)和每股FFO(稀释后)指引如下。除下文所述外，这些估计反映了管理层对当前和未来市场状况的看法，包括关于租金、入住率、出租可用空间的时间以及本新闻稿中提到的事件和相关电话会议中提到的事件对收益的影响等方面的假设。除其他公开披露者外，该等估计并不包括未来可能的损益或其他未来可能的物业收购或处置对经营业绩的影响、资本市场活动(包括但不限于提前清偿债务及对冲活动及衍生工具所致)的可能损益、未来可能的应收账款注销或恢复及应计租金或未来可能的减值费用。每股收益的实际结果可能会受到几个因素的影响，包括折旧和摊销费用确认的变化、可折旧房地产的减值损失以及与出售活动相关的任何损益。该公司目前无法评估这些因素对预计每股收益的潜在影响。根据定义，FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销、可折旧房地产的减值损失或与处置活动相关的收益或亏损。不能保证该公司的实际结果不会与下面提出的估计有实质性差异。

波士顿地产将于2021年7月28日(星期三)东部时间上午10点召开电话会议，向公众开放，讨论2021年第二季度业绩，提供业务最新情况，并讨论投资者可能感兴趣的其他业务事项。这个交互式电话会议的电话号码是(877)796-3880(国内)或(443)961-9013(国际)，并输入密码3259478。拨打(855)8592056(国内)或(4045373406)(国际)，并输入密码3259478，即可收听电话会议的重播。电话会议还将进行现场音频网络直播，可在该公司网站的投资者关系部分收看，网址是Investors.bxp.com。电话会议结束后不久，公司网站的投资者关系栏目将播放网络直播的重播，并在电话会议结束后存档长达12个月。

此外，波士顿地产公司2021年第二季度的“补充经营和财务数据”和本新闻稿可在该公司网站的投资者关系部分查阅，网址是Investors.bxp.com。

波士顿地产公司(纽约证券交易所代码：BXP)是美国东部最大的A级写字楼物业的公开持股开发商和所有者，集中在五个市场-波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿特区。该公司是一家完全整合的房地产公司，以房地产投资信托基金(REIT)的形式组建，开发、管理、运营、收购和拥有一系列多样化的投资组合，主要是A类写字楼。包括合资公司拥有的物业在内，该公司的投资组合总计5150万平方英尺，197个物业，其中包括9个在建/重新开发的物业。有关波士顿地产的更多信息，请访问我们的网站www.bxp.com或在LinkedIn或Instagram上关注我们。

本新闻稿包含1995年“私人证券诉讼改革法案”中定义的“前瞻性陈述”。您可以通过我们使用的词语“预期”、“相信”、“预算”、“可能”、“估计”、“预期”、“指导”、“打算”、“计划”、“项目”以及与历史事件无关的类似表达来识别这些陈述。这些陈述是基于我们目前对未来事件的计划和预期、预测和假设。您在解读和依赖前瞻性陈述时应谨慎行事，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素超出波士顿地产公司的控制范围。如果我们的基本假设被证明是不准确的，或者已知或未知的风险或不确定性成为现实，实际结果可能与前瞻性陈述中表达或暗示的结果大不相同。这些因素包括但不限于与新冠肺炎全球大流行影响相关的不确定性和风险，包括大流行在国内和国际上的持续时间、范围和严重程度；联邦、州和地方政府为应对新冠肺炎而采取的行动或限制性措施；这些措施的有效性以及这些措施对我们和我们的租户的业务、财务状况、经营结果、现金流、流动性和业绩以及美国和国际经济和经济活动的总体影响的直接和间接影响；疫苗的速度、有效性和分发；新的或现有的行动/或措施是否继续影响我们的住宅租户产生足够的收入支付的能力，或者使他们不愿意按时全额或根本不支付租金；我们的人员的健康、持续服务和可用性, 包括我们的主要人员和物业管理团队；以及政府救济在向个人和大小企业(包括我们的租户)提供帮助方面的有效性或缺乏有效性，这些企业受到新冠肺炎的严重不利影响。除了新冠肺炎特有的风险外，其他因素还包括但不限于：公司以优惠条款签订新租赁或续签租赁的能力；对租户财务状况的依赖；房地产开发、收购和处置活动的不确定性；有效整合收购的能力；投资新市场的不确定性；融资的成本和可用性；利率对冲合同的有效性；合资伙伴履行义务的能力；当地、国内和国际经济和市场状况的影响；收购的影响。资产处置和可能的减值费用对我们的经营结果的影响，新采用的会计原则对公司会计政策的影响，以及对财务结果的逐期比较、监管变化和其他风险和不确定因素的影响，这些风险和不确定因素在公司不时提交给证券交易委员会的文件中详述。除非法律另有要求，否则波士顿地产不承担因新信息、未来事件或其他原因而更新或修改任何前瞻性陈述的义务。

财务表如下。

波士顿地产公司

合并业务报表

(未经审计)

波士顿地产公司

运营资金(1)

(未经审计)

(1)根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)理事会通过的运营资金的修订定义，我们通过调整波士顿地产公司普通股股东(根据GAAP计算)的净收入(亏损)来计算运营资金，其中包括出售物业的收益(或亏损)、合并在我们资产负债表上的折旧房地产的减值损失、我们在未合并的合资企业的投资因公允价值的可计量下降而造成的减值损失。FFO是一项非GAAP财务指标，但我们相信，FFO的列报与所需GAAP财务指标的列报相结合，提高了投资大众对REITs经营业绩的理解，有助于使REIT经营业绩的比较更有意义。管理层通常认为FFO和每股FFO是了解和比较我们经营业绩的有用指标，因为通过剔除与出售先前折旧的经营性房地产资产、减值损失以及房地产资产折旧和摊销相关的损益(基于历史成本会计和使用年限估计，类似资产的所有者之间可能存在差异)，每股FFO和FFO可以帮助投资者比较一家公司房地产在不同报告期的经营业绩以及与其他公司的经营业绩。

我们对FFO的计算可能无法与其他REITs或房地产公司报告的FFO相比，这些REITs或房地产公司没有根据当前NAREIT的定义定义该术语，或者对当前NAREIT的定义有不同的解读。

为了便于清楚了解公司的经营业绩，FFO应与公司合并财务报表中列报的波士顿地产公司普通股股东应占净收益一起进行审查。FFO不应被视为波士顿地产公司普通股股东应占净收益(根据GAAP确定)或任何其他GAAP财务指标的替代品，只应与根据GAAP编制的公司财务信息一起考虑，并作为其补充。

波士顿地产公司

投资组合租赁百分比

在公司会议上，他说：“我的朋友们，他的朋友们。”

迈克尔·拉贝尔(Michael LaBelle)和他的妻子、他的妻子、他的妻子。

尊敬的执行副总裁，

首席财务官兼财务主管约翰·贝克汉姆，他的首席财务官兼财务主管，他的首席财务官，他的首席财务官。

(617) 236-3352    

萨拉·布达

投资者关系部副总裁

(617) 236-3429

Sbua@bxp.com，推荐人。