2021年第二季度业绩

·2021年第二季度普通股股东应占净收益为每股稀释后0.69美元，而2020年第二季度为每股稀释后0.60美元

·2021年第二季度运营资金为每股1.47美元，而2020年第二季度为每股1.33美元，增长10.5%

·与2020年同期相比，2021年第二季度同一物业池的同一物业净营业收入(不包括租赁终止收入)在现金基础上增长了5.6%，在直线基础上增长了5.9%

·截至2021年6月30日，98.3%的租赁和96.8%的入住率；2021年第二季度的平均入住率为96.8%

·新租约和续签租约的租金在直线基础上平均上涨了31.2%

·以900万美元收购了7.9万平方英尺的运营物业，以2000万美元收购了26.4万平方英尺的增值物业

·开工建设5个开发项目，总面积97.2万平方英尺，预计总成本为1.34亿美元

·将六个100%租赁的开发和增值项目(92.6万平方英尺)转移到房地产投资组合

·截至2021年6月30日，开发和增值计划由12个城市(300万平方英尺)的16个项目组成，预计总投资为3.29亿美元

·宣布连续166个季度现金股息：每股0.79美元

·发行1.25亿美元固定利率为2.74%的高级无担保票据

·无担保银行信贷安排的借款能力从3.95亿美元扩大到4.75亿美元，截至2021年6月30日可用全部能力；在信贷协议中增加了可持续性指标

·根据公司的持续普通股发行计划发行370,177股普通股，平均价格为每股162.08美元，净收益总额为5,900万美元

密西西比州杰克逊市，2021年7月27日-EastGroup Properties，Inc.(纽约证券交易所股票代码：EGP)(以下简称“公司”、“我们”、“我们”或“EastGroup”)今天公布了截至2021年6月30日的三个月和六个月的经营业绩。

在评论EastGroup的业绩时，首席执行官马歇尔·勒布说：“我们的团队和投资组合继续超出我们的预期。今年到目前为止，我们对自己的表现感到满意，考虑到我们看到的需求，我们预计这一势头不会受到破坏。简而言之，我们喜欢今天的状况，从长远来看，我们仍然看好我们浅水湾最后一英里阳光地带市场组合的增长前景。“

每股收益

截至2021年6月30日的三个月

在稀释后的基础上，截至2021年6月30日的三个月，每股普通股收益(EPS)为0.69美元，而2020年同期为0.60美元。公司物业净营业收入(“PNOI”)

与2020年同期相比，截至2021年6月30日的三个月增加了7,379,000美元(每股0.18美元)。与2020年同期相比，截至2021年6月30日的三个月，折旧和摊销费用增加了277.9万美元(每股0.07美元)。

截至2021年6月30日的6个月

截至2021年6月30日的6个月，稀释后每股收益为1.37美元，而2020年同期为1.20美元。与2020年同期相比，截至2021年6月30日的6个月，PNOI增加了14,747,000美元(每股0.37美元)。与2020年同期相比，截至2021年6月30日的6个月，折旧和摊销费用增加了520万美元(每股0.13美元)。

营业资金和财产净营业收入

截至2021年6月30日的三个月

截至2021年6月30日的三个月，普通股股东应占运营资金(FFO)为每股1.47美元，而2020年同期为每股1.33美元，增长10.5%。

与2020年同期相比，截至2021年6月30日的三个月，PNOI增加了7,379,000美元，增幅为11.5%。PNOI从相同的物业运营(基于同一物业池)增加了3,615,000美元，从新开发和增值物业增加了3,417,000美元，从2020年和2021年的收购增加了642,000美元；PNOI从2020年出售的运营物业减少了310,000美元。

在截至2021年6月30日的三个月里，不包括租赁终止收入的同一物业池PNOI与2020年同期相比，直线增长了5.9%；在现金基础上(不包括直线租金调整和高于/低于市场租金的无形资产摊销)，相同的PNOI增长了5.6%。

在直线基础上，在截至2021年6月30日的三个月里，新租约和续签租约的租金(占总面积的5.2%)平均上涨了31.2%。

截至2021年6月30日的6个月

截至2021年6月30日的6个月，FFO为每股2.92美元，而2020年同期为每股2.65美元，增长10.2%。

与2020年同期相比，截至2021年6月30日的6个月中，PNOI增加了14,747,000美元，增幅为11.6%。PNOI从相同的物业运营(基于同一物业池)增加了7,529,000美元，从新开发和增值物业增加了6,474,000美元，从2020年和2021年的收购增加了1,285,000美元；PNOI从2020年出售的运营物业减少了544,000美元。

与2020年同期相比，不包括租赁终止收入的同一物业池PNOI在截至2021年6月30日的六个月中直线增长6.1%；在现金基础上(不包括直线租金调整和高于/低于市场租金的无形资产摊销)，相同的PNOI增长5.8%。

在直线基础上，在截至2021年6月30日的六个月里，新租约和续签租约的租金(占总面积的11.0%)平均上涨了28.3%。

截至2021年6月30日的三个月和六个月的同一物业池包括从2020年1月1日到2021年6月30日整个期间包括在运营组合中的物业；该池由面积为41,305,000平方英尺的物业组成。

FFO、PNOI和Same PNOI是非GAAP财务指标，在本新闻稿后面的定义中有定义。FFO、PNOI和Same PNOI的净收入以及EastGroup Properties，Inc.普通股股东对FFO的净收入的调整在附件“GAAP到非GAAP措施的调整”中列出。

截至2021年7月26日，该公司收取了2021年1月至7月租金收入的99.4%。此外，截至2021年7月26日，根据与租户达成的延期协议，该公司已收回截至2021年6月30日到期金额的97.7%。

收购

今年5月，东方集团(EastGroup)斥资1070万美元收购了接入点2号(Access Point 2)，这是一座最近建造的15.9万平方英尺的建筑。截至2021年7月26日，该物业的出租率为29%，毗邻该公司最近收购的位于南卡罗来纳州格林维尔I-385南子市场的Access Point 1物业，目前正处于开发和增值组合的租赁阶段。

今年6月，东方集团以920万美元收购了亚利桑那州凤凰城的南方公园配送中心2号(Southpark Distribution Center 2)。79,000平方英尺的配送大楼100%入住率。此次收购使该公司在凤凰城钱德勒子市场的所有权增加到83.4万平方英尺，目前所有这些土地都是100%出租的。

同样在6月份，EastGroup斥资880万美元收购了切诺基75号商务中心2号(Cherokee 75 Business Center 2)，这是另一个最近新建的配送设施，100%租赁，占地10.5万平方英尺。该物业位于亚特兰大西北子市场内，也就是该公司最近收购的切诺基75 1和Northpoint 200物业所在的地方，目前正处于开发和增值组合的租赁阶段。

6月份，该公司以28.9万美元收购了亚特兰大I-20西子市场15.1英亩的开发用地。该地块毗邻2020年12月收购的11.4英亩的布莱尔斯桥(Blair Bridge)地块。这两个地块将被合并，EastGroup已将最初规划的12万平方英尺的建筑增加到该地块上的15.5万平方英尺的建筑。

开发和增值物业

2021年第二季度，东方集团开始在四个不同的城市建设五个新的开发项目。这些建筑的总面积为97.2万平方英尺，预计总成本为1.34亿美元。

2021年前6个月开工的开发项目详见下表：

截至2021年6月30日，东方集团的开发和增值计划由12个城市的16个项目(301.3万平方英尺)组成。截至2021年7月26日，这些项目总共租赁了53%，预计总成本为3.29亿美元，其中截至2021年6月30日仍有1.34亿美元有待支出。

在2021年第二季度，东方集团将6个项目转移到房地产投资组合(在较早的90%入住率或完工/增值收购日期后一年)。这些项目位于奥斯汀、圣安东尼奥、休斯顿、凤凰城、迈阿密和迈尔斯堡，面积为92.6万平方英尺，截至2021年7月26日已100%出租。

2021年前六个月转移到房地产投资组合的开发和增值物业详见下表：

(1)这些增值项目被东方集团收购。

(2)按100%入住率直线计算的估计年度物业净营业收入的加权平均收益率除以

预计总成本。

季度末之后，EastGroup开始在德克萨斯州埃尔帕索建设America Ten 2，该项目将有16.8万平方英尺，预计总成本为1410万美元。

分红

EastGroup在2021年第二季度宣布了每股0.79美元的现金股息。第二季股息于2021年7月15日派发，是公司连续第166个季度向股东派发现金，公司已连续28年增加或维持派发股息，并在此期间增加派息25年，包括最近九年每年的派息，每股3.16美元的年化股息率较2021年7月26日收盘价175.80美元的收益率为1.8%.

财务实力和灵活性

东方集团继续保持强劲灵活的资产负债表，截至2021年6月30日，公司债务与总市值之比为16.6%，2021年第二季度的利息和固定费用覆盖率为8.21倍，截至2021年6月30日的6个月为8.09倍。截至2021年6月30日的三个月和六个月，该公司的房地产利息、税项、折旧和摊销前收益(EBITDAre)的债务与收益之比(EBITDAre)分别为4.90倍和4.94倍。EBITDAre是在本版本稍后的定义中定义的非GAAP财务指标。净收入与EBITDARE的对账列于所附附表“GAAP与非GAAP计量的调整”中。

在第二季度，东方集团根据其持续普通股发行计划发行和出售了370,177股普通股，平均价格为每股162.08美元，为公司提供了总计约5900万美元的净收益。在截至2021年6月30日的6个月中，东方集团根据其持续普通股计划以每股152.68美元的平均价格发行和出售了687,715股普通股，为公司提供了总计约1.04亿美元的净收益。

正如之前宣布的那样，该公司和一批贷款人同意私募1.25亿美元的优先无担保票据的条款，固定利率为2.74%，期限为10年。这些日期为2021年4月8日的票据于2021年6月10日发行和出售，只需支付利息。这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册，如果没有注册或获得适用的注册要求豁免，不得在美国发售或销售这些票据。在没有注册或适用的豁免注册要求的情况下，这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册。

同样在6月份，EastGroup修改并重申了其无担保循环信贷安排，这些安排此前计划于2022年7月到期，现在将于2025年7月到期。由9家银行组成的集团将公司3.5亿美元循环信贷安排的能力提高到4.25亿美元。EastGroup 4500万美元的流动现金信贷额度的能力增加到5000万美元。利率由LIBOR加码100个基点降至LIBOR加77.5个基点的初始利率，两项贷款的年融资费由20个基点降至15个基点。保证金和融资费可能会因公司信用评级的变化而变化。该融资机制还包括与可持续性挂钩的定价部分，根据该部分，如果公司达到某些可持续性业绩目标，适用的利差将减少一个基点。

2021年展望

2021年的每股收益现在估计在2.65美元到2.75美元之间。2021年普通股股东每股FFO的估计现在估计在5.83美元到5.93美元之间。下表将普通股股东的预计净收入与预计的FFO进行了核对。该公司仅为满足美国证券交易委员会的披露要求而提供普通股股东的估计净收入预测。

EastGroup的预测是基于管理层目前对我们的业务、行业和我们经营的市场的信念和假设；与这些预测相关的风险和不确定性有已知的和未知的。公司没有义务公开更新任何前瞻性陈述，包括它对2021年的展望，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。有关更多信息，请参阅本收益新闻稿中披露的“前瞻性陈述”以及我们提交给证券交易委员会的年度和季度报告中披露的“风险因素”。

中间点使用了以下假设：

(1)不包括直线租金调整、已取得租赁的市值租金无形资产摊销和终止租赁的收入。

(2)包括自1/1/20以来一直在运营组合中并预计在12/31/21年前处于运营组合中的物业；包括40,832,000平方英尺。

定义

公司的主要决策者在决策时使用两个主要的经营业绩衡量标准：(1)普通股股东应占经营的资金(“FFO”)和(2)如下定义的财产净营业收入(“PNOI”)。巴塞罗那

FFO是根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)制定的标准计算的。NAREIT的指导允许准备人员选择是否将房地产投资信托(REIT)业务附带的房地产资产的销售损益或减值费用排除在FFO的计算之外。EastGroup已选择排除与我们业务附带的此类资产相关的活动。FFO是根据美国公认会计原则(“GAAP”)计算的普通股股东应占净收益(亏损)，不包括出售房地产(包括公司业务附带的其他资产)的损益，以及经房地产相关折旧和摊销调整以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的减值亏损。

PNOI的定义是房地产运营收入减去房地产运营支出(包括基于市场的内部管理费支出)加上公司非全资房地产投资的收入和物业运营支出份额。EastGroup在本新闻稿和随附的对账单中有时将来自同一物业的PNOI称为“相同PNOI”；该公司还提供不包括租赁终止收入在内的相同PNOI。公司提供相同的PNOI和相同的PNOI(不包括

终止租赁所得作为物业层面的业绩补充衡量标准，用于评估本公司房地产资产投资的业绩及其在同一物业基础上的经营业绩。该公司认为，在直线和现金基础上评估不包括租赁终止收入在内的相同PNOI是有用的。直线基础是通过平均客户在租赁期间的租金支付来计算的；公认会计原则要求在直线基础上确认租金收入。现金基础不包括对已收购租赁的直线租金和市场租金无形资产摊销的调整；现金基础是公司在报告期间向客户收取的租金的指标，有助于分析公司投资组合中嵌入的租金增长。“相同物业”的定义是指在整个本期和上一年度报告期内拥有的经营性物业。经营性物业是稳定的房地产(土地，包括建筑和装修)，构成了公司的经营组合。开发或收购的物业被排除在同一物业池之外，直到在本年度和上一年报告期的经营组合中持有。在本年度或上一年度报告期内出售的物业也不包括在内。

FFO和PNOI是用于评估公司房地产资产投资业绩及其经营结果的补充行业报告指标。本公司认为，在行业计算PNOI和FFO时剔除折旧和摊销提供了物业表现的补充指标，因为房地产价值历来随市场状况而上升或下降。本公司计算的PNOI和FFO可能无法与其他REITs的同名但不同计算指标相媲美。投资者应意识到，从FFO中剔除或重新计入FFO的项目是了解和评估本公司财务业绩的重要组成部分。

该公司的主要决策者还利用扣除利息、税项、折旧和摊销前的房地产收益(“EBITDARE”)进行决策。EBITDARE是根据NAREIT制定的标准计算的，定义为净收益，扣除出售房地产投资、非经营性房地产和公司业务附带的其他资产的损益、利息支出、所得税支出、折旧和摊销后进行调整。EBITDARE是一种非GAAP财务指标，用于衡量公司的经营业绩及其在非杠杆基础上履行利息支付义务和支付季度股票红利的能力。

EastGroup的首席决策者还使用其债务与EBITDARE比率，这是一种非GAAP财务衡量标准，通过将公司的债务除以EBITDARE来计算，以分析公司相对于杠杆的财务状况和经营业绩。

公司的利息和固定费用覆盖率是一种非GAAP财务衡量标准，计算方法是将公司的EBITDARE除以利息支出。这一比率为分析公司的杠杆率、经营业绩以及偿还到期债务利息的能力提供了基础。

电话会议

EastGroup将于2021年7月28日(星期三)上午11点主持电话会议和网络直播，讨论第二季度的业绩，并回顾公司目前的运营情况。美国东部时间，拨打1-877-240-5772(会议ID：EASTGROUP)，或通过公司网站www.Eastgroup.net的链接进行网络直播，即可收听电话会议的现场直播。如果您无法收听电话会议的现场直播，电话和网络直播将一直持续到2021年8月4日(星期三)。*电话回放可以通过拨打1-877-344-7529(接入代码10158233)收听，网络直播回放可以通过拨打1-877-344-7529(接入代码10158233)收听，网络转播可以通过拨打1-877-344-7529(接入码10158233)收听，网络转播重播将持续到2021年8月4日(星期三)。

补充信息

有关补充财务信息，请参阅公司网站www.eastgroup.net投资者关系部分的季度业绩部分，或应要求致电公司601-354-3555。

公司信息

EastGroup Properties，Inc.(纽约证券交易所代码：EGP)是一家标准普尔MidCap 400公司，是一家自营股权房地产投资信托公司，专注于在全美主要的阳光地带市场开发、收购和运营工业物业，重点放在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。为对地理位置敏感的客户提供灵活而优质的商业配送空间(主要在15,000至70,000平方英尺的范围内)。*公司的增长战略基于对主要分销设施的所有权，这些设施通常聚集在供应有限的子市场的主要交通设施附近。*EastGroup的投资组合，包括租赁和在建的开发项目和增值收购，目前约有4870万平方英尺。*EastGroup Properties，Inc.新闻稿可在公司网站www.eastgroup.net上查阅。

前瞻性陈述

本新闻稿中包含的陈述和某些其他信息可通过使用前瞻性术语来识别，如“可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应该”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”或“计划”，以及此类词语或类似表达的变体或此类词语的否定。这些前瞻性陈述符合1933年“证券法”(修订本)第27A条和1934年“证券交易法”(修订本)第21E条的含义，并受由此产生的避风港的约束。这些前瞻性陈述反映了公司目前对其计划、意图、预期、战略和前景的看法，这些看法是基于公司目前掌握的信息和所做的假设。尽管公司相信这些前瞻性陈述中反映或暗示的计划、意图、预期、战略和前景是合理的，但公司不能保证这些计划、意图、期望或战略一定会实现或实现。此外，这些前瞻性陈述应被视为受制于公司运营和商业环境中存在的许多风险和不确定因素。这种风险和不确定性可能导致实际结果与预期结果大相径庭。这些不确定性包括但不限于：

 

·国际、国家、区域和地方经济状况；

·冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行的影响持续时间和程度，包括任何新冠肺炎变异造成的影响，或受新冠肺炎疫苗接种速度和效力的影响，以及对我们的业务运营或我们的租户的业务运营(包括他们及时支付租金的能力)和整体经济的任何相关订单或其他正式的社会疏远建议；

·供应和交付链中断；

·利率的总体水平和以有吸引力的条件筹集股本的能力；

·融资风险，包括我们的运营现金流可能不足以支付所需的本金和利息的风险，以及我们可能无法在到期时为现有债务再融资或以有吸引力的条件或根本不能获得新的融资的风险；

·公司所处的竞争环境；

·入住率或租赁率的波动；

·租户可能违约(包括破产或资不抵债)或不续签租约，或者我们有能力以当前或预期的租金租赁空间，特别是考虑到现有或潜在租户在未来能够运营实体场所的时间和条件存在重大不确定性；

·法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律法规的解释，包括房地产法或房地产投资信托基金(REIT)或企业所得税法的变化，以及房地产税率可能的提高；

·我们保持房地产投资信托基金(REIT)资格的能力；

·收购和开发风险，包括此类收购和开发项目未能按照预测执行；

·火灾、洪水、龙卷风、飓风和地震等自然灾害；

·流行病、流行病或其他突发公共卫生事件，如新冠肺炎爆发；

·影响我们的政府法规的条款以及对这些法规的解释，包括遵守这些法规的成本、房地产和分区法律的变化以及房地产税率的提高；

·我们的利率掉期交易对手不履行时的信用风险；

·保险金额不足或不足；

·诉讼，包括与起诉或辩护索赔和任何不利结果相关的费用；

·我们留住关键人员的能力；

·未来恐怖袭击或内乱的后果；以及

·环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业的污染进行必要补救而可能产生的成本、罚款或罚款。

所有前瞻性陈述都应根据第一部分第1A项中确定的风险阅读。公司最近的Form 10-K年度报告和随后的Form 10-Q季度报告中的风险因素。

公司不承担公开更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。