FNM-20210331
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InputsMember美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberFNM：InternalModelMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberFNM：InternalModelMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522FNM：FNM_多家庭成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：评估成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522FNM：FNM_多家庭成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：评估成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522FNM：FNM_多家庭成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：InternalModelMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522FNM：FNM_多家庭成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：InternalModelMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522FNM：其他评估技术成员FNM：FNM_多家庭成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522FNM：其他评估技术成员FNM：FNM_多家庭成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522FNM：FNM_多家庭成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522FNM：FNM_多家庭成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员Us-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：AcceptedOffersMemberFNM：FNM_SingleFamilyMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：AcceptedOffersMemberFNM：FNM_SingleFamilyMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：评估成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：评估成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberFNM：WalkForwardsMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberFNM：WalkForwardsMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522FNM：其他评估技术成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522FNM：其他评估技术成员美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2021-03-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员FNM：FNM_SingleFamilyMemberUs-gaap:FairValueMeasurementsNonrecurringMember2020-12-310000310522美国-GAAP：公允价值输入级别1成员2021-03-310000310522US-GAAP：公允价值输入级别2成员2021-03-310000310522美国-公认会计准则：公允价值输入级别3成员2021-03-310000310522US-GAAP：FairValueDisclosureItemAmount 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美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
形式10-Q

☑    根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条规定的季度报告
在截至本季度末的季度内2021年3月31日
或
☐    根据1934年“证券交易法”第13或15(D)条提交的过渡报告
对于从中国到中国的过渡期，中国需要更多的支持。
委托文件编号：0-50231
联邦全国抵押贷款协会
(注册人的确切姓名载于其章程)
联邦抵押协会
联邦特许公司
52-0883107
西北第15街1100号


800232-6643
华盛顿,直流20005
(述明或其他司法管辖权
公司或组织)
(税务局雇主
识别号码)
(主要执行机构地址，包括邮政编码)(注册人电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每节课的标题交易代码注册的每个交易所的名称
无不适用不适用
用复选标记表示注册人(1)是否已在过去12个月内(或在要求注册人提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或第15(D)条要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直符合此类提交要求。是 ☑*☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☑*☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速滤波器
☑
加速文件管理器
☐
非加速文件服务器☐规模较小的报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，用勾号表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。他说：☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。*是☐*不是。☑
截至2021年4月15日，有1,158,087,567登记人已发行的普通股。


目录
页面
第一部分-财务信息
1
第一项。
财务报表
简明综合资产负债表
71
简明合并经营报表和全面收益表
72
现金流量表简明合并报表
73
简明合并权益变动表
74
注1-主要会计政策摘要
75
附注2-合并和转让金融资产
80
附注3-按揭贷款
82
附注4-贷款损失拨备
89
附注5-证券投资
91
附注6--财务担保
94
附注7--短期和长期债务
95
附注8-衍生工具
97
注9-分部报告
100
附注10-信贷风险集中
102
注11-编网安排
106
附注12-公允价值
108
附注13--承付款和或有事项
118
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
1
引言
1
执行摘要
2
我们的财务业绩摘要
2
2021年第一季度提供的流动资金
3
立法和监管
3
主要市场经济指标
5
综合运营结果
9
合并资产负债表分析
18
留存按揭组合
19
担保营业簿
21
业务部门
23
单一家族企业
23
单一家庭按揭市场
23
单户市场活动
24
单系列业务指标
24
独家企业财务业绩
26
单一家庭抵押贷款信用风险管理
27
多家族企业
47
多户抵押贷款市场
47
多系列业务指标
48
多家族企业财务业绩
50
多户抵押贷款信用风险管理
50
流动性与资本管理
57
表外安排
62
风险管理
63
机构交易对手信用风险管理
63
市场风险管理，包括利率风险管理
64
关键会计政策和估算
66
未来采用新会计准则的影响
66
前瞻性陈述
67
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
i

第三项。
关于市场风险的定量和定性披露
120
第四项。
管制和程序
120
第II部分-其他资料
123
第一项。
法律程序
123
项目1A。
风险因素
124
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用
126
第三项。
高级证券违约
128
项目4.
矿场安全资料披露
128
第五项。
其他资料
128
第6项
陈列品
128
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
II
MD&A|简介
第一部分-财务信息
第二项：财务管理部门对财务状况和经营成果的讨论分析
自2008年9月6日以来，我们一直处于托管之下，联邦住房金融局(FHFA)担任托管机构。作为管理人，联邦住房金融局继承了公司以及公司任何股东、高级管理人员或董事关于公司及其资产的所有权利、所有权、权力和特权。自那以后，管理人规定我们的董事会可以行使某些权力。我们的董事对除托管机构以外的任何个人或实体没有任何受托责任，因此，除非托管机构特别指示，否则我们的董事没有义务考虑公司、我们的股权或债务证券持有人或联邦抵押协会MBS持有人的利益。
我们不知道托管终止的时间或方式、托管期间或托管后我们的业务将发生什么进一步的变化、我们将拥有什么形式以及托管终止后我们目前的普通股和优先股股东将持有什么所有权权益(如果有的话)，也不知道托管结束后我们是否会继续存在。FHFA为我们制定了2021年的业绩目标，其中包括为我们最终退出托管做准备。国会和政府继续考虑住房金融系统改革的选项，包括房利美。
我们目前不被允许向股东支付股息或其他分配。我们与美国财政部(下称“财政部”)的协议包括财政部承诺在特定条件下向我们提供资金以维持正净值；然而，美国政府不担保我们的证券或其他义务。我们与财政部的协议还包括对我们的商业活动有很大限制的契约。有关托管、我们未来的不确定性、我们与财政部的协议以及与住房金融改革相关的最新事态发展的更多信息，请参阅截至2020年12月31日的10-K表格中的“企业托管、财政部协议和住房金融改革”和“风险因素”(“2020 10-K表格”)。
您应该阅读本MD&A，同时阅读本报告中未经审计的简明合并财务报表和相关说明，以及我们的2020表格10-K你可以找到一个“词汇表中使用的术语 报告“在我们2020年的10-K表格中。
正如我们在“前瞻性陈述”中所描述的那样，本报告中的前瞻性陈述是基于管理层目前的预期，可能会受到重大不确定性和环境变化的影响。由于各种因素，未来的事件和我们的未来结果可能与我们的前瞻性陈述中反映的那些大不相同，包括在“风险因素”和本报告的其他部分以及我们的2020年度10-K报表中讨论的那些因素。
引言
房利美是美国领先的抵押贷款融资来源，截至2021年3月31日的资产规模为4.1万亿美元。联邦抵押协会是一家政府支持的实体，是一家股东所有的公司。我们的宪章是国会的一项法案，根据该宪章，我们的使命是为住房抵押贷款市场提供流动性和稳定性，并促进获得抵押贷款的机会。我们最初成立于1938年。
我们的收入主要来自我们收取的担保费，因为我们承担了我们发行的抵押贷款支持证券的信用风险。我们不发起贷款或直接借钱给借款人。相反，我们主要与向借款人发放贷款的贷款人合作。我们将这些贷款证券化为我们担保的房利美抵押贷款支持证券(我们称之为房利美MBS或我们的MBS)。
有效管理信用风险是我们业务的关键。作为对我们获得的贷款承担信用风险的交换，我们会收到担保费。这些费用考虑到我们获得的贷款的信用风险特征，由两个主要组成部分组成：
•贷款水平定价调整，这是我们在获得单一家庭贷款时收到的预付费用。
•基本担保费，我们在贷款期限内按月收取。
保证费是在我们获得贷款时设定的，在贷款期限内不会改变。贷款在我们的担保账簿上保留多长时间在很大程度上取决于利率。当利率下降时，随着更多的贷款进行再融资，我们业务账簿上的更大一部分资金周转。另一方面，随着利率的提高，再融资贷款减少，我们的账面周转速度变慢。由于担保费是在贷款发放时确定的，担保费的任何变化对未来收入的影响都取决于新发放的贷款取代我们业务账簿中现有贷款的比率。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
1
MD&A|执行摘要|我们的财务业绩摘要
执行摘要
我们的财务业绩摘要
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g1.jpg    
2021年第一季度与2020年第一季度
•净收入与2020年第一季度相比，2021年第一季度增加了14亿美元，主要是由于在低利率环境的推动下，2021年第一季度贷款再融资的预付量持续高企，导致净摊销收入增加。高额预付款导致成本基础调整加速摊销，包括基于风险的定价调整和我们在获得贷款时收到的其他预付费用。我们预计，提前还款活动的净收入将在2021年下半年开始放缓，因为我们预计抵押贷款利率可能会上升，导致能够从再融资中受益的借款人减少。较低的再融资水平可能会减缓我们业务账簿中贷款成本基础调整的加速摊销，因为贷款的未偿还时间更长，因此在任何一个时期都可能导致较低的摊销收入。
•净收入与2020年第一季度相比，2021年第一季度增加了45亿美元，主要原因是从2020年第一季度的信贷相关支出转向2021年第一季度的信贷相关收入。2020年第一季度的信贷相关支出是由新冠肺炎疫情造成的经济错位推动的。2021年第一季度与信贷相关的收入主要是由于实际和预期房价上涨而产生的信贷损失收益推动的，但实际和预期利率上升部分抵消了这一影响。净收入增长的其他驱动因素包括上文讨论的较高净摊销收入带来的净收入增长，以及2021年第一季度从公允价值亏损转向收益，这主要是由于我们在2021年1月实施了对冲会计。
•净资产截至2021年3月31日，从截至2020年12月31日的253亿美元增加到302亿美元。这一增长归因于2021年第一季度50亿美元的全面收入。
长期财务业绩。我们的长期财政表现将视乎很多因素而定，包括：
•美国抵押贷款市场的规模和份额，这反过来将取决于人口增长、家庭组成和住房供应；
•借款人表现、我们收取的担保费，以及宏观经济因素(包括房价和利率)的变化；以及
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
2
MD&A|执行摘要|我们的财务业绩摘要
•联邦住房金融局、政府和国会就我们的商业和住房金融改革采取的行动，包括我们的资本金要求、我们对财政部持续的财务义务、对我们活动和业务足迹的限制、我们的竞争环境、支持借款人或抵押贷款市场的要求，以及我们根据这些条件采取的行动。
我们在《2021年美国救助计划法案》(简称《美国救助计划》)中讨论了近期可能对我们产生影响的立法和监管方面的新冠肺炎经济影响的措施，并在本报告的《关键市场经济指标》中讨论了近期的经济状况。
2021年第一季度提供的流动资金
穿过我们的单家族和多家族业务细分市场，w2021年第一季度，E向抵押贷款市场提供了4,220亿美元的流动性，其中包括通过我们主要支持中小型银行的整个贷款渠道提供的2,110亿美元，使大约170万套购房、再融资或租赁单元得以融资。
房利美在2021年第一季度提供了4,220亿美元流动性
未付本金余额单位
$99B
340K
独户购房
$301B
1.1M
单户再融资
$22B
217K
多户出租单位

2021年第一季度，我们继续致力于绿色融资，累计发行多户绿色住房抵押贷款支持证券64亿美元，单户绿色住房抵押贷款证券3740万美元，多户绿色再证券化715.4美元。2021年第一季度，我们还发行了31亿美元的多家庭社会住房抵押贷款证券和314.8美元的多家庭社会再证券化。这些社会债券是我们首次发行的社会债券，是根据我们的可持续债券框架发行的，该框架指导我们发行支持住房负担能力和绿色融资的可持续债务债券和可持续MBS。有关我们的绿色债券和我们的可持续债券框架的信息，请参阅我们2020年的10-K表格中的“董事、高管和公司治理-ESG事项”。
立法和监管
本节中的信息更新和补充了有关立法、监管、托管和其他影响我们业务的发展的信息，这些信息在我们2020 Form 10-K的“企业托管、财政协议和住房金融改革”和“企业立法和监管”中阐述。有关与立法和监管事项相关的风险的讨论，请参阅我们2020年的10-K表格中的“风险因素”。
美国救援计划
2021年3月，美国国会颁布并由总统签署了《美国救援计划》，以应对新冠肺炎疫情造成的经济混乱和其他负担。该法案是在2020年3月颁布了“冠状病毒援助、救济和经济安全法案”(“CARE法案”)和2020年12月颁布了“2021年综合拨款法案”之后颁布的。美国救援计划包含许多旨在减轻新冠肺炎疫情负面经济影响的条款，包括向低于指定收入限额的合格纳税人直接支付现金，延长失业保险福利，以及旨在防止小企业裁员和倒闭的额外救济。它还包括紧急租赁援助、紧急住房代金券和资金，以帮助陷入困境的房主支付抵押贷款、财产税、财产保险、公用事业和其他与住房相关的费用。我们预计，根据美国救援计划提供的资金将提高一些单户和多户借款人偿还贷款的能力。
CFPB关于丧失抵押品赎回权的拟议规则
2021年4月5日，消费者金融保护局(CFPB)发布了一项拟议的规则，如果最终敲定，一般将禁止服务商在2021年12月31日之后之前对借款人主要住所担保的抵押贷款启动任何新的止赎。CFPB正在考虑，如果服务机构已经完成了减少损失的审查，并确定借款人没有资格获得任何不丧失抵押品赎回权的资格，那么就可以提供这一禁令的有限例外。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|法律法规
如果借款人对服务商的联系反应迟钝。该规定的拟议生效日期为2021年8月31日，公众意见截止日期为2021年5月10日。房利美已经暂停了单户房产的止赎和某些与止赎相关的活动，但空置或废弃的房产除外，至少要到2021年6月30日。如果取消抵押品赎回权之前的期限延长，可能会影响我们何时实现丧失抵押品赎回权和与丧失抵押品赎回权相关的活动造成的信贷损失。它还可能增加我们预期的信用损失准备金，这可能会对我们的信贷相关费用产生不利影响。
联邦暂停驱逐令
2021年3月，疾病控制和预防中心(CDC)将其命令延长至2021年6月30日，禁止因拖欠租金而驱逐住宅物业的任何租户、承租人或居民，前提是该人提供具体声明，证明他们符合获得该命令保护的要求。获得该命令保障的条件包括指定的入息上限和无力支付全额租金。CDC的暂缓驱逐令已在多个司法管辖区受到挑战，CDC的命令的有效性仍有待进一步诉讼。虽然CDC令没有向房利美或其服务商施加任何义务，以确保借款人遵守规定，但借款人的收入可能会受到在CDC令保护下不支付租金的租户的影响。因此，正如我们2020年的10-K表格中的“风险因素”中所描述的那样，暂停驱逐可能会对我们的一些借款人偿还贷款的能力产生不利影响。
新的再融资选项
2021年4月28日，联邦住房金融局宣布，它正在指示房利美和房地美实施一项新的再融资选项，目标是拥有房利美和房地美支持的单一家庭抵押贷款的低收入借款人。这一举措旨在鼓励符合条件的借款人利用目前的低利率环境进行再融资，并降低他们的利率和每月抵押贷款还款额。
2020年住房目标绩效
我们受到住房目标的约束，这些目标为我们的抵押贷款购买设定了与负担能力或地点有关的具体要求。我们相信，我们实现了2020年的所有独户和多户住房目标。最终业绩结果将由FHFA在今年晚些时候发布由一级抵押贷款市场发起人根据《住房抵押贷款披露法案》报告的2020年数据后确定并公布。有关我们住房目标的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“商业-立法和监管-GSE法案和其他立法和监管事项-住房目标”。
合格的抵押补丁
2020年12月，CFPB发布了一项最终规则，取消了合格抵押贷款补丁，并用定价和承销框架取代了43%的债务收入比(DTI)限制和标准合格抵押贷款的某些其他要求。最终的合格抵押贷款规则于2021年3月生效，要求贷款人从2021年7月开始遵守。2021年4月，CFPB发布了一项最终规则，将强制性合规日期延长至2022年10月，从而也延长了合格的抵押贷款补丁。CFPB已经表示，它将考虑在延长的实施时间范围内对最终规则进行修改。尽管该规则的实施被推迟，但我们与财政部达成的优先股购买协议的条款要求，2021年7月之后，我们购买的大多数单户贷款都是符合2021年3月生效的最终规则条款下的合格抵押贷款。我们预计公布的最终合格抵押贷款规则不会对我们的业务产生重大影响，但它可能会增加竞争。有关金融服务业监管变化带来的风险的更多信息，请参阅我们的2020 Form 10-K中的“风险因素-GSE和托管风险”和“风险因素-法律和监管风险”。
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并购|主要市场经济指标
主要市场经济指标
下面我们将讨论不同的宏观经济状况如何影响我们在不同的商业和经济环境下的财务业绩。
新冠肺炎疫情对美国和全球经济都产生了重大不利影响。我们的预测和预期受到许多不确定性的影响，包括新冠肺炎疫情的影响，可能会与我们目前的预期发生实质性变化。
选定基准利率
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g2.jpg
(1)据彭博社报道。
(2)指的是根据房地美的一级抵押贷款市场调查，美国每周平均固定利率抵押贷款利率®。这些比率是使用给定时期的最新可用数据来报告的。
利率如何影响我们的财务业绩
•净利息收入。在利率上升的环境下，我们的抵押贷款往往提前还款较慢。我们在抵押贷款期限内摊销各种成本基础调整，包括与贷款水平定价调整有关的调整，这些调整是我们在获得单户贷款时收到的预付费用。因此，任何贷款的提前还款都会加速将这些预付费用作为收入实现。因此，随着贷款提前还款的放缓，摊销收入的加速实现也会放缓。相反，在利率下降的环境下，我们的抵押贷款往往提前还款，通常会导致抵押贷款和相关债务的成本基础调整带来的净摊销收入增加的相反趋势。
•公允价值收益(亏损Es)。我们主要通过我们的抵押贷款承诺衍生品和风险管理衍生品(我们通过收益按市价计价)，暴露于利率变化导致的公允价值损益。我们的抵押贷款承诺衍生品的公允价值损益会根据利率和价格在承诺开立和结算之间的变动情况而波动。我们风险管理衍生品收益率曲线上的净头寸和构成会随着时间的推移而变化。因此，利率变化(增加或减少)和收益率曲线变化(平行、陡峭或平坦的变化)将在给定时期产生不同数量的公允价值损益。
•与信贷相关的收入(费用)。按揭利率的上升往往会延长贷款的预期寿命，这通常会增加此类贷款的预期减值和信贷损失拨备。按揭利率的下降往往会缩短贷款的预期寿命，从而减少此类贷款的减值和信贷损失拨备。
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并购|主要市场经济指标
•2021年1月，我们开始应用公允价值对冲会计，以减少利率变化或利率效应对我们财务业绩的影响。有关对冲会计如何支持我们的利率风险管理战略和我们的公允价值对冲会计政策的更多信息，请参阅“综合经营结果-对冲会计影响”、“风险管理-市场风险管理，包括利率风险管理-利率风险的收益敞口”和“注1，重要会计政策摘要”。
独栋住宅季度房价增长率(1)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g3.jpg
(1)使用房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)购买的贷款的房地产数据和其他第三方房屋销售数据进行内部计算。房利美的房价指数是加权重复交易指数，衡量相同房产重复销售的平均价格变化。房利美的房价指数不包括丧失抵押品赎回权时出售的房产的价格。房利美的房价预估是基于初步数据，随着获得更多数据可能会发生变化。
房价及其对我们财务业绩的影响
•实际和预测的房价会影响我们的信贷损失拨备或收益。
•房价的变化会影响借款人的房屋净值。股本较少的借款人通常有更高的违约率和违约率。
•随着房价的上涨，我们持有或担保的违约贷款造成的损失严重程度会降低，因为我们可以从担保贷款的房产中收回的金额增加了。房价下跌增加了我们因拖欠贷款而蒙受的损失。
•房价也会影响我们担保业务的增长和规模。随着房价的上涨，与购房款抵押贷款相关的贷款本金余额可能会增加，这会影响我们的账面规模。此外，不断上涨的房价会增加借款人的房屋净值，这可能会导致本金余额高于现有贷款的套现再融资贷款的发放量增加。用新获得的套现再融资取代现有贷款可能会影响我们账面的增长和规模。
•第一季度房价增长 在持续的低利率和住房供应相对于需求水平较低的推动下，2021年的数据反常强劲。
•我们目前预计2021年全国房价增长8.8%，与我们之前的预测相比，这是一个显著的增长，但低于2020年异常强劲的房价增长10.6%。不过，可供出售的房屋供应量高于预期，或需求弱于预期，可能导致房价增长放缓。我们还预计，房价上涨的时间和速度会出现明显的地区差异。
•我们的预测和预期会受到许多不确定性的影响，可能会与我们目前的预测和预期发生重大变化，包括新冠肺炎疫情的任何持续影响。例如，如果GDP增长弱于我们目前的预期，如果失业率，特别是现有房主和潜在的新购房者的失业率高于我们的预期，或者如果房地产市场对经济和劳动力市场的疲软比我们预期的更敏感，那么房价增长可能会放缓。有关房屋活动的进一步讨论，请参阅“单户企业-单户按揭市场”及“多户企业-多户按揭市场”。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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并购|主要市场经济指标
新房开工(1)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g4.jpg
(1)根据美国人口普查局的数据，这一数字还有待修订。2021年第一季新屋开工是基于房利美的预估。
房地产活动如何影响我们的财务业绩
•经济活动的两个关键方面可能会影响住房供求，从而影响抵押贷款，这两个方面是家庭组建和住房建设的速度。
•家庭组成是独户和多户住房需求的关键驱动力。新组建的家庭要么租房，要么买房。因此，家庭组建速度的变化可能会影响价格和信贷表现，以及违约贷款的损失程度。
•家庭组成的增长刺激了住房建设。房屋建设通常是周期性的领头羊，在美国经济活动放缓之前减弱，在复苏之前加速，这有助于GDP和就业的增长。然而，由于围绕未来经济或住房政策的许多不确定性，以及新冠肺炎疫情对经济和房地产市场的持续影响，房地产行业的表现可能不同于历史先例。
•在住房建设方面，住房开工量的下降导致可供购买的新房减少，潜在的抵押贷款发放量也会减少。建筑活动也可能通过影响房价来影响信贷损失。如果需求的增长超过供应的增长，价格将升值，并影响新发放的购房抵押贷款的风险状况，这取决于市场在房地产周期中的位置。建设速度的放缓往往与更广泛的经济放缓有关，可能预示着违约率和违约贷款损失的预期增加。
•2021年第一季度房屋销售下降，与2020年底的高增速相比有所下降。我们预计，可供销售的新房和现房持续短缺，可能会继续限制第二季度的销售。
•考虑到目前强劲的需求以及可供销售的现房和新房供应较少，强劲的定价应该会支持建设，我们预计2021年独栋住宅开工数将超过2020年的23.8%。我们还预计，房地产活动在整个2021年都将保持强劲。
•2021年初，多户住宅部门的建筑需求增强，第一季度多户住宅开工数量稳步增长。我们预计，在多户家庭开工数量在2021年下半年基本持平之前，第二季度将出现小幅回落；我们预计，多户家庭在2021年开始同比增长约1.0%。
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并购|主要市场经济指标
国内生产总值、失业率和个人消费
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g5.jpg
(1)GDP增长(下降)和个人消费增长(下降)是基于经济分析局计算的季度数列，需要修正。
(2)根据美国劳工统计局(U.S.Bureau of Labor Statistics)的数据，这一数字有待修订。
GDP、失业率和个人消费如何影响我们的财务业绩
•GDP、失业率和个人消费的变化可能会影响几个抵押贷款市场因素，包括对独栋和多户住房的需求，以及贷款拖欠水平，这反过来可能导致信贷损失。
•经济增长是抵押贷款相关资产表现的关键因素。在不断增长的经济中，就业和收入都在上升，从而使现有借款人能够满足还款要求，现有房主可以考虑购买并搬到另一套房子，租房者可以考虑成为房主。住房建设通常会增加，以满足需求的增长。在经济扩张的情况下，抵押贷款违约率通常会下降，从而减少信贷损失。
•在经济放缓的情况下，就业和收入增长放缓，住房活动放缓，这是经济活动减少的早期指标。通常情况下，随着经济放缓加剧，家庭会减少支出。消费的减少则会加速经济放缓。经济放缓可能导致就业损失，削弱借款人和租房者偿还抵押贷款和租金的能力，从而导致贷款违约率上升。在经济放缓的情况下，房屋销售和抵押贷款发放量通常也会下降。
•经济从新冠肺炎疫情的影响中复苏始于2020年下半年，并在2021年第一季度继续保持势头，原因是随着美国救援计划通过了额外的政府刺激措施，疫苗接种率提高，许多封锁措施开始解除。这带动了强劲的消费者支出和GDP增长。经济复苏的步伐和力度仍不确定，将取决于一系列因素，包括消费者渴望重返之前受到限制的活动、美国以外经济活动的复苏、全球供应链中断、新冠肺炎疫情蔓延的路径，以及通胀上升的可能性。
请参阅本报告和2020年10-K表格中的“风险因素-市场和行业风险”，进一步讨论与利率、房价、住房活动和经济状况相关的业务和财务结果所面临的风险。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|综合运营结果
综合运营结果
本节讨论我们的简明综合经营业绩，应与我们的简明综合财务报表和附注一起阅读。
业务简明综合结果汇总表
截至3月31日的三个月，
20212020方差
(百万美元)
净利息收入(1)
$6,742 $5,347 $1,395 
手续费及其他收入87 120 (33)
净收入6,829 5,467 1,362 
投资收益(亏损)，净额45 (158)203 
公允价值净收益(亏损)(1)
784 (276)1,060 
行政费用(748)(749)1 
信贷相关收入(费用)：
信贷损失利益(拨备)765 (2,583)3,348 
丧失抵押品赎回权的财产收入(费用)5 (80)85 
与信贷有关的收入(费用)总额770 (2,663)3,433 
TCCA费用
(731)(637)(94)
增信费用(2)
(284)(376)92 
预期信用提升回收的变化(3)
(31)188 (219)
其他费用(净额)(4)
(319)(218)(101)
联邦所得税前收入6,315 578 5,737 
关于联邦所得税的规定(1,322)(117)(1,205)
净收入$4,993 $461 $4,532 
综合收益总额$4,966 $476 $4,490 
(1)2021年1月，我们开始应用公允价值对冲会计。对于符合条件的对冲关系，可归因于对冲抵押贷款和融资债务的指定基准利率变动的公允价值变化以及配对利率掉期的指定部分的公允价值变化在“净利息收入”中确认。在前几年，利率掉期的所有公允价值变动都在“公允价值收益(损失)，净额”中确认。有关我们的套期保值会计计划的更多信息，请参阅下面的“套期保值会计影响”和“注释1，重要会计政策摘要”。
(2)包括与我们的独立信用增强相关的成本，其中主要包括我们的康涅狄格大道证券®(“CAS”)与信用保险风险转移TM(“CIRTTM“)计划、企业支付抵押贷款保险(”EPMI“)和某些贷款人风险分担计划。
(3)包括从我们独立的信用增强中确认的利益的变化，包括任何已实现的金额。
(4)包括债务清偿损益、住房信托基金支出、贷款分项服务费用、与某些减少亏损活动有关的服务费以及合伙企业投资的损益。
对冲会计影响
由于利率变化和适用于我们资产负债表上某些金融工具的不同会计处理，我们的收益可能会出现波动。具体地说，我们对收益波动的敞口是由两个主要领域的利率变化驱动的：我们的净投资组合和我们的合并MBS信托。净资产组合的风险敞口主要是由风险管理衍生工具、抵押贷款承诺和某些资产(主要是证券)的公允价值变化推动的，这些资产以公允价值列账。与我们合并的MBS信托相关的风险主要与利率变化导致我们的信用损失准备金的变化有关。
为了帮助解决这种波动，我们于2021年1月开始应用公允价值对冲会计，以减少利率变化对我们收益的当期影响，特别是伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)和有担保隔夜融资利率(SOFR)。套期保值会计将我们确认可归因于这些基准利率变动的套期保值项目的公允价值变化的时间与套期保值工具的公允价值变化保持一致。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|综合运营结果
根据我们的对冲会计计划，我们在风险管理衍生品(特别是利率掉期)和合格的抵押贷款或融资债务投资组合之间建立公允价值对冲关系。对于高度有效的对冲关系，我们确认可归因于净利息收入基准利率变动的对冲抵押贷款或融资债务的公允价值的变化。然后，我们用指定利率掉期的公允价值变化来抵消这一影响。这可将对冲工具的损益确认延后至未来期间，方法是将对冲项目的抵销损益确认为对冲期末相关贷款或融资债务的成本基础调整。然后，成本基础调整随后摊销回收益。因此，2021年第一季度，我们推迟了12亿美元的公允价值损失，作为我们对冲贷款和融资债务的成本基础调整，这些债务将在各自对冲项目的合同期限内通过“净利息收入”摊销。
尽管对冲会计降低了任何给定时期与基准利率变动相关的收益波动性，但它并不影响我们最终将通过收益确认的利率驱动的损益金额。
虽然我们预计，由于我们采用对冲会计，与基准利率变动相关的收益波动性将显著降低，但由利差等其他因素驱动的收益波动性仍然存在。此外，对冲会计的设计并不是为了解决净利息收入中确认的成本基础摊销的变化所驱动的收益波动，这可能会受到利率变化的影响。
有关我们的公允价值对冲会计政策和相关披露的额外讨论，请参阅“附注1，重要会计政策摘要”和“附注8，衍生工具”。
净利息收入
我们净利息收入的主要来源是为管理第三方持有的房利美MBS相关贷款的信用风险而收取的担保费。
保修费由两个主要组成部分组成：
•我们在贷款有效期内收到的基本担保费；以及
•我们在获得贷款时收到的预付费用主要与单户贷款水平的定价调整和我们从贷款人那里收到的其他费用有关，这些费用将作为贷款合同期限内的成本基础调整摊销到净利息收入中。我们把这称为摊销收入。
我们几乎所有的担保费收入都在净利息收入中确认，因为我们将我们联邦抵押协会MBS的绝大部分贷款合并到我们压缩的综合资产负债表中的合并信托中。这些贷款的担保费占合并信托贷款利息收入和合并信托债务利息支出之间的差额。
我们何时确认摊销收入的时间可能会根据许多因素而有所不同，其中最重要的是抵押贷款利率的变化。在利率上升的环境下，我们的抵押贷款往往提前还款较慢，这通常会导致净摊销收入较低。相反，在利率下降的环境下，我们的抵押贷款往往提前还款，通常会产生更高的净摊销收入。
我们还根据我们保留的抵押贷款组合和我们的其他投资组合(统称为“投资组合”)中的资产赚取的利息收入与为这些资产提供资金的债务相关的利息支出之间的差额确认净利息收入。有关我们投资组合的更多信息，请参阅“留存抵押贷款组合”和“流动性和资本管理-流动性管理-其他投资组合”。
如上所述，从2021年1月开始，我们确认可归因于对冲抵押贷款和融资债务基准利率变动的公允价值变动和指定利率掉期的总公允价值变动，以及相关抵押贷款或融资债务的对冲相关基数调整和掉期应计任何相关利息的摊销，作为净利息收入的一部分。与此活动相关的收入或费用列在下表的对冲会计项目中。
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MD&A|综合运营结果
下表显示了我们的担保业务账簿的净利息收入的组成部分，我们在“担保业务账簿”中讨论了这一点，以及我们的投资组合和对冲会计。
净利息收入的构成部分
截至3月31日的三个月，
20212020方差
(百万美元)
担保业务账簿净利息收入：
基础担保费收入(1)
$3,197 $2,600 $597 
与TCCA相关的基本担保费收入(2)
731 637 94 
摊销净收益(3)
2,526 1,506 1,020 
担保业务账簿净利息收入合计
6,454 4,743 1,711 
投资组合的净利息收入266 604 (338)
套期保值会计收入(4)
22 — 22 
净利息收入合计
$6,742 $5,347 $1,395 
(1)不包括我们根据TCCA实施的10个基点担保费上调所产生的收入，这笔收入已汇至财政部，并未由我们保留。
(2)指我们根据TCCA实施的10个基点担保费上调所产生的收入，由此产生的增量收入将汇入财政部，而不是由我们保留。有关我们从FHFA收到的关于TCCA费用金额的更多信息，请参阅“注释1，重要会计政策摘要”，这些费用金额是我们不需要就支持MBS信托的拖欠贷款应计或汇入财政部的。
(3)净摊销收入是指抵押贷款和合并信托债务的溢价和折扣的摊销。这些成本基础调整代表这些工具的初始公允价值和账面价值之间的差额，以及我们在获得贷款时收到的预付费用。它不包括对冲会计产生的成本基础调整的摊销，这包括在对冲会计的收入中。
(4)2021年第一季度，对冲会计收入包括11.24亿美元的指定利率掉期合同利息应计和公允价值损失，抵消了11.46亿美元的对冲抵押贷款和融资债务收益，以及1300万美元的对冲相关摊销费用净额。
与2020年第一季度相比，2021年第一季度的净利息收入有所增加，原因是净摊销收入和基础担保费收入增加，但投资组合收入下降部分抵消了这一影响。
•更高的净摊销收入。2021年第一季度持续的低利率环境导致提前还款v由于贷款进行了再融资，因此加速了成本基础调整的摊销，包括我们在贷款合同期内确认的预付费用、合并信托的抵押贷款和相关债务。
•较高的基数担保费收入。我们担保业务规模的扩大是2021年第一季度基本担保费收入增长的主要驱动力。
•投资组合的收入较低。2021年第一季度抵押贷款和我们其他投资组合中资产的收益率较低，但由于平均借款成本下降，我们的融资债务利息支出减少，部分抵消了这一影响，导致2021年第一季度投资组合收入下降。我们在《流动性与资本管理-流动性管理-债务融资》一书中讨论了新冠肺炎对我们的融资需求和融资活动的影响。
尽管抵押贷款利率在2021年第一季度略有上升，但我们继续处于历史低位的利率环境，推动了抵押贷款再融资活动的持续开展和高水平的摊销收入。由于我们的业务账簿中有很大一部分已经并预计将起源于这种历史低位的利率环境，我们预计再融资活动将在2021年下半年开始放缓，因为能够从再融资中受益的借款人将减少，因为我们预计利率可能会上升。未来较低的再融资水平可能会减缓我们摊销成本基础调整的速度，因此在任何一个时期都可能导致较低的摊销收入，因为随着我们的业务账簿周转速度变慢，我们未偿还业务账簿的平均寿命可能会延长。此外，较慢的周转率将限制我们担保费的变化对我们未来收入的影响，因为任何变化都需要更长的时间才能对我们总业务账面上收取的平均担保费产生有意义的影响。
对于受新冠肺炎疫情负面影响的贷款，我们继续确认最多六个月的拖欠利息收入，前提是这些贷款在2020年3月1日是流动的，或者是在2020年3月1日之后发放的，并且本金和利息的收取有合理的保证。对于那些我们已经提供了超过六个月的减免的贷款
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|综合运营结果
在拖欠数月的情况下，只要贷款保持忍耐安排，本金和利息的收取继续得到合理保证，我们就会继续积累利息收入。这导致很大一部分拖欠贷款，包括那些处于忍耐安排中的贷款，截至2021年3月31日仍处于应计状态。有关我们的非权责发生制会计政策的更多信息，请参阅“附注3，抵押贷款”；有关宽限贷款的详细信息，请参阅“单家族企业-单家族抵押信用风险管理-单家族问题贷款管理”和“多家族企业-多家族抵押信用风险管理-多家族问题贷款管理和止赎预防”，以及关于逾期90天或更长时间并继续计息的资产负债表上贷款的详细信息。
净利息收入分析
下表显示了我们的净利息收入、平均余额以及资产和负债产生的相关收益的分析。对于平均余额的大多数组成部分，我们使用扣除未摊销成本基础调整后的未偿还本金余额的每日加权平均值。当没有每日平均余额信息时，例如抵押贷款，我们使用月平均。2021年第一季度，净利息收入受到2021年1月开始应用公允价值对冲会计的影响。
净利息收入和收益率分析(1)
截至3月31日的三个月，
20212020
平均余额
利息收入/(费用)
赚取/支付的平均差饷
平均余额
利息收入/(费用)
赚取/支付的平均差饷
(百万美元)
生息资产：
联邦抵押协会的抵押贷款(2)
$109,537 $825 3.01 %$101,765 $1,016 3.99 %
合并信托的按揭贷款(2)
3,600,116 22,528 2.50 3,259,557 27,922 3.43 
按揭贷款总额(3)
3,709,653 23,353 2.52 3,361,322 28,938 3.44 
抵押贷款相关证券
7,403 42 2.27 10,875 99 3.64 
与抵押贷款无关的证券(4)
164,404 117 0.28 64,806 248 1.51 
根据转售协议或类似安排出售的联邦基金和购买的证券
60,103 8 0.05 29,335 107 1.44 
向贷款人垫款
10,965 42 1.53 6,416 34 2.10 
生息资产总额
$3,952,528 23,562 2.38 %$3,472,754 29,426 3.39 %
有息负债：
短期融资债务
$9,779 (3)0.12 %$31,842 (102)1.27 %
长期融资债务(2)
259,737 (760)1.17 135,415 (787)2.32 
康涅狄格大道证券® (“中科院”)债务
14,804 (153)4.13 20,536 (289)5.63 
联邦抵押协会的总债务
284,320 (916)1.29 187,793 (1,178)2.51 
第三方持有的合并信托的债务证券
3,643,848 (15,904)1.75 3,281,716 (22,901)2.79 
有息负债总额
$3,928,168 (16,820)1.71 %$3,469,509 (24,079)2.78 %
净利息收入/净利息收益率
$6,742 0.68 %$5,347 0.62 %
(1)包括折扣、溢价和其他成本基础调整的影响。2021年第一季度，包括与对冲会计相关的成本基础调整。
(2)包括2021年第一季度来自对冲融资债务、对冲抵押贷款和配对利率掉期的2200万美元收入。几乎所有这些金额都与对冲融资债务和配对利率掉期有关。2020年第一季度，对冲会计没有收入或支出。
(3)平均余额包括非应计状态的抵押贷款。对于不受新冠肺炎相关非权责发生制指导的非权责发生制抵押贷款，利息收入在收到现金时确认。2021年第一季度和2020年第一季度，贷款费用摊销的利息收入(主要包括预付现金费用和收益维护费)分别为25亿美元和16亿美元。
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(4)包括现金、现金等价物和美国国债。
递延摊销收入分析
我们最初在我们的压缩综合资产负债表中以公允价值确认抵押贷款和合并信托的债务。这些工具的初始公允价值与账面价值之间的差额在我们的简明综合资产负债表中记录为成本基础调整(溢价或折价)。我们在贷款或债务的合同期限内摊销这些成本基础调整。在净值基础上，对于抵押贷款和合并信托的债务，我们相对于合并信托的债务处于溢价地位，合并信托的债务代表递延收入，我们将在我们的精简综合经营报表和全面收益中确认为未来期间的净利息收入。
以净溢价头寸表示的递延收入
论合并信托的债权
(数十亿美元)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g6.jpg
公允价值净收益(亏损)
由于利率、收益率曲线、抵押贷款和信贷利差、隐含波动率以及与这些金融工具相关的活动的变化，我们按公允价值列账的衍生工具、交易证券和其他金融工具的估计公允价值可能会在不同时期大幅波动。
正如上面在“对冲会计影响”中所讨论的那样，我们从2021年1月开始应用公允价值对冲会计，以减少利率变化推动的财务报表中的收益波动性。因此，我们现在确认公允价值损益以及与风险管理衍生品相关的合同利息收入和费用，以限定净利息收入中的套期保值关系。在我们的对冲会计计划实施之前，这些公允价值变动计入了公允价值收益(亏损)，净额。未在套期保值关系中指定的衍生品不受这一变化的影响。
下表显示了我们公允价值损益的组成部分。
公允价值净收益(亏损)
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
风险管理衍生工具公允价值收益(亏损)可归因于：
利率掉期合同净利息收入(费用)$43 $(106)
期内公允价值净变动(1,011)(255)
对风险管理衍生工具公允价值损失的影响，因套期保值金额重新分类为净利息收入而产生的净损失(1)
1,124 — 
风险管理衍生工具公允价值收益(损失)净额156 (361)
抵押贷款承诺衍生工具公允价值收益(亏损)净额
1,082 (993)
信用增强衍生品公允价值损失净额
(90)(11)
衍生品公允价值净收益(亏损)合计
1,148 (1,365)
交易证券收益(亏损)，净额
(758)647 
CAS债务公允价值收益(亏损)净额
(1)637 
其他，净额(2)
395 (195)
公允价值净收益(亏损)$784 $(276)
(1)包括公允价值对冲会计导致的11.78亿美元公允价值损失和5400万美元指定利率掉期合同利息收入的重新分类。
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(2)包括非CAS债务和按公允价值持有的抵押贷款的公允价值损益。
2021年第一季度的公允价值收益主要是由以下因素推动的：
•套期会计的应用导致指定利率掉期的公允价值损失被重新分类为“净利息收入”；
•按揭承诺衍生工具的公允价值上升，原因是出售按揭相关证券的承诺收益，因为承诺期内价格随利率上升而下跌；以及
•由于利率上升，按公允价值持有的合并信托的长期债务的公允价值减少，这些公允价值包括在“其他净额”中。
在此期间，美国国债收益率上升导致的证券交易亏损部分抵消了这些收益，这导致了我们其他投资组合中持有的固定利率证券的亏损。
2020年第一季度的公允价值亏损主要是由以下因素推动的：
•抵押贷款承诺衍生工具的公允价值减少，原因是出售抵押贷款相关证券的承诺亏损，因为承诺期内利率下降导致价格上升，但部分被购买抵押贷款相关证券的承诺收益所抵消；
•风险管理衍生品的净利息支出，加上支付固定风险管理衍生品的公允价值因中长期掉期利率下降而减少，但这部分被接收固定风险管理衍生品公允价值的增加所抵消；以及
•由于利率下降，按公允价值持有的合并信托的长期债务的公允价值增加，这些公允价值包括在“其他净额”中。
这些损失被2020年第一季度交易证券和CAS债务的公允价值收益部分抵消，这主要是由于利率下降和CAS债务收益率与LIBOR之间的利差扩大，导致我们其他投资组合中持有的固定利率证券和我们的CAS债务以公允价值持有的收益。
信贷相关收入(费用)
基于许多因素，我们与信贷相关的收入或支出在不同时期可能会有很大不同，例如实际和预测房价或物业估值的变化，实际和预测利率的波动，借款人的支付行为，自然灾害或流行病等事件，我们减轻损失活动的类型和数量，包括准备金和贷款修改，完成止赎的数量，以及将贷款从持有投资(HFI)重新指定为持有出售(“HFS”)。
我们与信贷相关的收入或支出以及我们的损失准备金也会受到用于确定贷款损失拨备的模型、假设和数据更新的影响。如下所述，自2020年初新冠肺炎疫情爆发以来，我们与信贷相关的收入或支出以及我们的损失准备金都受到了我们对新冠肺炎疫情影响的估计的重大影响，这需要管理层做出重大判断。我们对借款人保持忍耐时间长度的预期变化，更重要的是，受影响借款人在忍耐期结束后的损失缓解结果仍然不确定，可能会影响我们确认的与信贷相关的收入或费用。尽管我们相信作为我们津贴基础的估计是合理的，但我们可能会在继续观察实际贷款表现数据并更新与这一史无前例的事件相关的模型和假设的同时，观察这些估计的未来波动性。
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信贷损失利益(拨备)
下表提供了我们单一家庭和多家庭福利或信贷损失拨备的驱动因素的定量分析，以及预期信用增强回收的变化。信贷损失的利益或拨备包括我们对贷款损失、应计利息应收损失和我们的担保损失准备金的利益或拨备，但不包括我们的可供出售证券(“AFS”)的信贷损失。它还不包括采用会计准则更新(ASU)2016-13年度金融工具-信贷损失，金融工具信贷损失计量(CECL标准)的过渡影响，该标准被记录为截至2020年1月1日的留存收益调整。许多对我们的利益做出贡献或为信贷损失拨备的驱动因素相互重叠或相互依赖。下面所示的归属是基于内部拨款估计数。
信用损失的收益(拨备)构成和预期信用增强恢复的变化
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
信贷损失的单户福利(准备金)：
贷款活动的变化(1)(2)
$(63)$3 
将贷款从HFI重新指定给HFS
307 175 
实际房价和预测房价
1,179 (921)
实际利率和预期利率
(892)1,257 
新冠肺炎承受力假设的变化以及实际和预期贷款拖欠的变化(1)(3)
127 (2,587)
其他(5)
4 (97)
信贷损失的单户福利(准备金)
662 (2,170)
信贷损失的多家庭福利(准备金)：
贷款活动的变化(2)
(119)(22)
实际利率和预期利率
(19)216 
实际和预计的经济数据(4)
315 — 
估计新冠肺炎大流行的影响54 (636)
其他(5)
(128)32 
信贷损失的多户福利(准备金)
103 (410)
信贷损失总收益(准备金)
$765 $(2,580)
预期信用增强恢复的变化：(6)
单户住宅
$(16)$58 
多家庭
(22)127 
预期信用提升回收的总变化
$(38)$185 
(1)上期数额已进行调整，以符合本年度列报的情况，以包括因贷款拖欠而引起的津贴变化。
(2)主要包括贷款清算、对给予借款人的特许权的摊销以及联邦住房金融局咨询公告2012-02“对贷款、拥有的其他房地产和其他资产进行不利分类并列出资产以供特别提及的框架”(“咨询公告”)的影响。对于多户家庭，贷款活动的变化还包括因贷款拖欠而导致的免税额变化，以及基于更新的房地产财务信息(用于评估贷款信用质量)的偿债覆盖率(DSCR)变化的影响。
(3)包括由于贷款退出忍耐时关于减少损失的假设而导致的拨备变化，以及对模拟结果的调整。
(4)在截至2020年3月31日的三个月里，实际和预测的经济数据的影响与“新冠肺炎大流行的估计影响”归为一组，因为这些影响是由大流行推动的。
(5)包括应计应收利息拨备。对于独户家庭，还包括没有单独计入其他组成部分的担保损失准备金的变化。对于多家庭，还包括2021年第一季度实施的信用模式增强的影响。
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(6)包括仅针对活跃贷款的预期信用增强回收的变化。取消抵押品赎回权后收到的回收不包括在“业务综合业绩摘要”中的“预期信用增强回收的变化”中。
信贷损失的单户福利(准备金)
导致我们在2021年第一季度因信贷损失而获得单一家庭福利的主要因素是：
•受益于实际和预期的房价上涨TH.2021年第一季度，房价增长反常强劲。我们还提高了对2021年全年全国房价增长的预期。较高的房价降低了贷款违约的可能性，并减少了违约贷款的信用损失金额，这影响了我们对损失的估计，最终减少了我们的损失准备金和信用损失拨备。有关房价如何影响我们的信贷损失预估的更多信息，请参见“关键市场经济指标”，包括对2021年第一季度房价升值的讨论以及我们的房价预测。
•受益于将某些再履行的单户贷款从HFI重新指定为HFS。在暂停销售不良和再履行贷款后，我们恢复了2021年第一季度末的销售计划。因此，我们将某些再履行的单户贷款从HFI重新指定为HFS，因为我们不再打算在可预见的未来或到期日持有这些贷款。在重新指定这些贷款后，我们以成本或公允价值较低的价格记录了这些贷款，并从贷款损失拨备中进行了冲销。与这些贷款相关的津贴中记录的金额超过了注销的金额，从而产生了信贷损失的福利。
•受益于有关新冠肺炎承受力的假设变化以及实际和预期贷款拖欠的变化。管理层继续应用截至2021年3月31日的判断和补充模型结果，原因是忍耐的借款人减轻损失的结果仍然存在不确定性，以及关于大流行未来影响的不确定性，包括新冠肺炎疫苗对新病毒株的效力及其对经济的影响。尽管不确定性依然存在，但我们预计因新冠肺炎疫情造成的信贷损失在2021年第一季度有所减少，这得益于美国救援计划的通过，该计划提供了额外的经济刺激，并有助于支持经济的持续复苏。此外，与2020年底相比，政治不确定性降低，再加上新冠肺炎疫苗推出进展加快，降低了信贷损失的预期。基于这些因素，在2021年第一季度，管理层利用其判断减少了之前应用于我们的信用损失模型制定的损失预测的非建模调整。
这些因素的影响被以下因素的影响部分抵消，这些因素减少了我们在2021年第一季度确认的信贷损失的单一家庭福利：
•从较高的实际和预期利率拨备。尽管我们继续处于历史低利率环境，但2021年第一季度实际和预期利率都有所上升。随着抵押贷款利率的上升，我们预计未来单户贷款的提前还款额将会减少，包括修改后的贷款。较低的预期预付款延长了修改后贷款的预期寿命，这增加了与这些贷款提供的期限和利率优惠相关的预期减值，导致信贷损失拨备。
影响我们2020年第一季度单一家庭信贷损失拨备的主要因素是：
•新冠肺炎大流行造成的预期信贷损失。鉴于史无前例的新冠肺炎疫情导致2020年第一季度市场状况迅速变化和恶化，我们认为，截至2020年3月31日，我们用于估计单户信贷损失的模型未能涵盖我们预期与新冠肺炎相关的全部损失。因此，管理层使用它的判断，提高了我们的信用损失模型建立的损失预测，以反映我们当时对新冠肺炎影响的预期。这些判断包括根据以下因素调整我们的模拟结果：(1)广泛的忍耐计划的预期影响，包括借款人参与率，以及由此导致的贷款修改的数量和类型；(2)问题债务重组(“TDR”)对CARE法案会计减免的影响；以及(3)由于失业率的急剧上升，预计提前还款额较低，预计失业率在短期内仍将居高不下。在制定模型调整时，管理层考虑了我们当时单一家庭贷款业务的信用风险概况，以及在罕见或压力较大的经济环境下的相关信用损失经验。
•降低了我们对房价增长的预期。2020年第一季度，我们修正了预测，反映出由于新冠肺炎市场中断，2020年全国房价上涨接近于零。较低的房价增加了贷款违约的可能性，并增加了
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发生违约的贷款，这影响了我们对损失的估计，并最终增加了我们的损失准备金和信贷损失拨备。
•这些因素已被较低的实际及预测按揭利率部分抵销。随着抵押贷款利率的下降，我们预计未来单户贷款的提前还款额将会增加，包括修改后的贷款。如上所述，由于新冠肺炎大流行，我们下调了对提前还款额的建模预期，这降低了利率带来的建模收益。
信贷损失的多家庭福利(准备金)
2021年第一季度影响我们多家庭信贷损失福利的主要因素是：
•受益于实际和预测的经济数据。2021年第一季度，由于对多户住宅的持续需求，房地产价值预测有所增加。此外，就业增长的改善导致预计平均房地产净营业收入增加，这降低了贷款违约的可能性，从而为本季度的信贷损失带来了好处。
•受益于新冠肺炎疫情导致的预期信贷损失变化。与上述单一家庭信贷损失拨备类似，管理层继续应用其截至2021年3月31日的判断和补充模型结果，原因是关于大流行未来影响的持续不确定性，包括新冠肺炎疫苗对新病毒株的效力及其对经济的影响。尽管不确定性依然存在，但在经济正增长和美国救助计划(American Rescue Plan)获得通过的推动下，我们预期的新冠肺炎疫情造成的信贷损失在2021年第一季度有所减少，该计划提供了额外的经济刺激。基于这些因素，在2021年第一季度，管理层利用其判断减少了之前应用于我们的信用损失模型制定的损失预测的非建模调整。
我们在2020年第一季度为信贷损失拨备的多家庭拨备主要是由以下因素推动的：
•预计新冠肺炎疫情造成的信贷损失。与上文讨论的2020年单家庭信贷损失拨备一致，我们认为，截至2020年3月31日，我们用于估计多家庭信贷损失的模型没有涵盖我们预期的与新冠肺炎大流行造成的经济混乱相关的全部损失。因此，管理层使用它的判断，提高了我们的信用损失模型建立的损失预测，以反映我们当时对新冠肺炎影响的预期。因此，我们的多家庭信贷损失拨备主要是由更高的预期失业率推动的，我们预计这将在短期内增加忍耐贷款的数量，减少房地产净营业收入，从而降低预测的房地产价值，增加贷款违约的可能性。在制定这些调整时，管理层考虑了当时我们多家庭贷款业务账簿的信用风险概况，以及在罕见或压力较大的经济环境下的相关信用损失经验。
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MD&A|合并资产负债表分析
合并资产负债表分析
本节讨论我们的简明合并资产负债表，应与我们的简明合并财务报表和附注一起阅读。
简明合并资产负债表摘要
自.起
2021年3月31日2020年12月31日方差
(百万美元)
资产
根据转售协议或类似安排出售的现金和现金等价物以及出售的联邦基金和购买的证券
$81,475 $66,537 $14,938 
限制性现金和现金等价物87,803 77,286 10,517 
证券投资112,758 138,239 (25,481)
按揭贷款：
联邦抵押协会111,097 117,911 (6,814)
合并信托基金3,638,411 3,546,533 91,878 
贷款损失拨备(9,628)(10,552)924 
抵押贷款，扣除贷款损失拨备后的净额3,739,880 3,653,892 85,988 
递延税项资产，净额12,516 12,947 (431)
其他资产35,671 36,848 (1,177)
总资产$4,070,103 $3,985,749 $84,354 
负债和权益
债务：
联邦抵押协会$273,442 $289,572 $(16,130)
合并信托基金3,740,538 3,646,164 94,374 
其他负债25,898 24,754 1,144 
总负债4,039,878 3,960,490 79,388 
联邦抵押协会股东权益：
高级优先股120,836 120,836 — 
其他净赤字(90,611)(95,577)4,966 
总股本30,225 25,259 4,966 
负债和权益总额$4,070,103 $3,985,749 $84,354 
根据转售协议或类似安排出售和购买的现金和现金等价物及联邦基金和证券、限制性现金和现金等价物及证券投资
2020年12月31日至2021年3月31日期间，根据转售或类似安排出售的现金和现金等价物以及出售的联邦基金和购买的证券的增加被证券投资的减少所抵消，这是因为与2020年12月31日的美国国债投资相比，截至2021年3月31日，根据转售和类似安排出售的联邦基金和购买的证券的投资发生了转变。总体净额下降的主要原因是这一时期发行的债务融资减少，导致本季度现金净流出，我们将在“流动性和资本管理-现金流”中讨论这一点。
按揭贷款，扣除津贴后的净额
在我们的简明综合资产负债表中报告的抵押贷款被归类为HFS或HFI，包括联邦抵押协会拥有的贷款和以合并信托形式持有的贷款。
截至2021年3月31日，扣除贷款损失拨备后的抵押贷款净额与2020年12月31日相比有所增加，主要是由于收购导致的抵押贷款增加，主要是由于持续的高再融资活动，超过了清算和销售。
有关我们抵押贷款的更多信息，请参阅“附注3，抵押贷款”，有关我们的贷款损失拨备变化的更多信息，请参见“附注4，贷款损失拨备”。
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MD&A|合并资产负债表分析
债务
联邦抵押协会从2020年12月31日至2021年3月31日债务减少的主要原因是资金需求减少。从2020年12月31日到2021年3月31日，合并信托债务的增加主要是由出售联邦抵押协会MBS推动的，由于MBS证书的所有权从我们转移到了第三方，这些MBS在我们的压缩综合资产负债表中被计入合并信托债务的发行。有关联邦抵押协会的债务活动摘要以及我们的未偿还短期和长期债务组合的比较，请参阅“流动性和资本管理-债务融资”。有关我们未偿债务总额的更多信息，请参阅“附注7，短期和长期债务”。
股东权益
截至2021年3月31日，我们的净股本比2020年12月31日增加了2021年第一季度确认的全面收益。
截至2021年3月31日，高级优先股的总清算优先权增加到1,468亿美元，到2021年6月30日，由于我们的净资产在2021年第一季度增加了50亿美元，高级优先股的总清算优先级将进一步增加到151.7美元。
留存按揭组合
我们主要使用我们的留存抵押贷款组合通过我们的整个贷款渠道向抵押贷款市场提供流动性，并支持我们的减损活动，特别是在经济压力时期，抵押贷款市场的其他流动性来源可能会减少或撤出。此前，我们还将我们的留存抵押贷款组合用于投资目的。
我们保留的抵押贷款组合包括抵押贷款和我们拥有的抵押贷款相关证券，包括房利美MBS和非房利美抵押贷款相关证券。支持第三方拥有的抵押贷款相关证券的合并MBS信托持有的资产不包括在我们的保留抵押贷款组合中。
下图将我们保留的抵押贷款组合中的工具(以未偿还本金余额衡量)根据每种工具的使用情况分为三类：
•贷款人流动性，其中包括与我们整个贷款渠道活动相关的余额，支持我们为单户和多户抵押贷款市场提供流动性的努力。
•减少损失通过从我们的MBS信托购买拖欠贷款来支持我们减少损失的努力。
•其他表示以前出于投资目的购买的资产。截至2021年3月31日，“其他”余额的大部分由联邦抵押协会反向抵押证券和反向抵押贷款组成。我们预计，随着“其他”资产的清算、到期或出售，这些资产的数量将随着时间的推移继续下降。
留存按揭组合
(数十亿美元)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g7.jpg
截至2021年3月31日，与2020年12月31日相比，我们保留的抵押贷款组合略有下降，主要是由于我们的损失缓解贷款在2021年第一季度得到了回报，这些贷款是由抵押贷款再融资活动推动的。
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MD&A|留存抵押贷款组合
下表显示了我们保留的抵押贷款组合的组成部分，以未偿还本金余额衡量。根据资产的性质，这些余额包括在我们的简明综合资产负债表摘要中的“证券投资”或“联邦抵押协会抵押贷款”中。
留存按揭组合
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
贷款人流动性：
代理证券(1)
$34,849 $34,810 
按揭贷款45,194 45,895 
贷款人总流动资金80,043 80,705 
减损按揭贷款(2)
53,267 56,315 
其他：
反向抵押贷款11,618 12,388 
按揭贷款4,079 4,881 
反向抵押贷款证券(3)
7,118 7,185 
自有品牌和其他证券450 473 
联邦抵押协会包装的自有品牌证券510 521 
抵押贷款收入债券162 182 
总计其他23,937 25,630 
留存抵押贷款组合总额$157,247 $162,650 
按类别划分的保留抵押贷款组合：
单户按揭贷款及按揭相关证券$150,397 $154,943 
多户抵押贷款和抵押相关证券$6,850 $7,707 
(1)由房利美、房贷美和Ginnie Mae抵押贷款相关证券组成，包括房利美担保的房贷美证券。不包括房利美(Fannie Mae)和金利美(Ginnie Mae)反向抵押贷款证券以及房利美包装的自有品牌证券。
(2)包括截至2021年3月31日和2020年12月31日分别被归类为TDR的261亿美元和294亿美元的单户贷款，以及截至2021年3月31日和2020年12月31日的196亿美元的非应计状态的单户贷款。包括截至2021年3月31日和2020年12月31日分别被归类为TDR的2400万美元和2000万美元的多家庭贷款，以及截至2021年3月31日和2020年12月31日分别为5.33亿美元和5.36亿美元的非应计状态的多家庭贷款。
(3)由房利美(Fannie Mae)和金利美(Ginnie Mae)反向抵押贷款证券组成。
我们可能拥有的抵押贷款资产上限为2500亿美元，根据我们与财政部达成的高级优先股购买协议的条款，我们可能拥有的抵押贷款资产将在2022年12月31日减少到2500亿美元。根据FHFA的指示，我们目前正在管理我们的业务，上限为2500亿美元。有关我们的投资组合上限的更多信息，请参阅我们2020年的10-K表格中的“企业托管、财政部协议和住房金融改革”。
我们在计算保留投资组合的规模时，包括只计息证券名义价值的10%，以确定是否遵守优先股购买协议、保留投资组合限制和相关的FHFA指导。截至2021年3月31日，我们的纯利息证券名义价值的10%为22亿美元，不包括在上表中。
根据我们的MBS信托文件的条款，我们有权或在某些情况下有义务从MBS信托购买符合特定标准的抵押贷款。这些贷款的购买价格是贷款的未偿还本金余额加上应计利息。如果拖欠贷款仍在单一家庭MBS信托中，服务机构有责任将借款人错过的预定本金和利息支付给MBS持有人最多四个月，在此之后，我们必须支付这些错过的付款。此外，我们还必须偿还服务商预付的本金和利息。目前，从单一家庭房利美MBS信托购买大部分拖欠贷款并将其存放在我们的保留抵押贷款组合中的成本低于提前向证券持有人支付拖欠款项的成本。
除了可以容忍的贷款或已获得某些其他类型的减损选择(如还款计划或延期付款)的贷款外，我们历来都会在单一家庭MBS信托连续四个月拖欠还款时从它们那里购买贷款。2020年9月，联邦住房金融局指示我们和房地美
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MD&A|留存抵押贷款组合
将我们的单一家庭拖欠贷款买断政策的时限延长至自2021年1月1日起连续24个月未偿还的贷款(即逾期24个月的贷款)。我们预计，在大多数情况下，我们仍将根据FHFA指令的一个例外，在24个月的最后期限之前从单一家庭MBS信托基金购买拖欠贷款，包括永久修改的贷款、需要卖空或代替止赎的贷款、全额支付的贷款和转介到止赎的贷款。
为了支持我们的减损战略，我们在2021年第一季度从我们的单一家庭MBS信托购买了15亿美元的贷款，其中绝大多数是拖欠的，而2020年第一季度从单一家庭MBS信托购买的贷款为30亿美元。我们预计，由于新冠肺炎相关的贷款违约和减损战略，我们从信托基金购买的贷款金额可能会比2020年有所增加，特别是在2022年，这可能会增加我们保留的抵押贷款组合的规模。然而，我们保留抵押贷款组合的任何增加幅度将取决于我们最终购买的贷款额、购买的时机以及这些贷款在我们保留抵押贷款组合中保留的时间长度。这些因素高度不确定，取决于许多因素，包括贷款的忍耐期长短、止赎暂停的持续时间，以及我们的减损活动的性质和成功程度，包括延期付款和还款计划，这些活动不要求我们以信托方式购买贷款。由于我们的抵押资产限制，我们的业务活动可能会受到限制。请参阅“单家族企业-单家族抵押信用风险管理-单家族问题贷款管理-单家族忍耐贷款”和“多家族企业-多家族抵押信用风险管理-多家族问题贷款管理和防止止赎”，了解我们忍耐贷款的信息。
担保营业簿
我们的“担保业务手册”包括：
•Fannie Mae MBS未偿还部分，不包括我们发行的由Freddie Mac证券支持的任何结构性证券的部分；
•联邦抵押协会在我们的保留抵押贷款组合中持有的抵押贷款；以及
•我们在抵押资产上提供的其他信用增强。
“联邦抵押协会全面担保”包括：
•我们的担保业务账簿；以及
•我们发行的任何结构性证券中由房地美证券支持的部分。
我们和房地美发行单一家庭统一抵押贷款支持证券，或“UMBS®.“在本报告中，我们使用“房利美发行的UMBS”一词，是指由固定利率抵押贷款直接支持、一般有资格在即将公布的(“TBA”)市场交易的单一家庭房利美MBS。我们使用术语“Fannie Mae MBS”或“Our MBS”来指代我们发行的任何类型的抵押贷款支持证券，包括UMBS、Supers®，房地产抵押投资管道证券(“REMIC”)和其他类型的单家庭或多家庭抵押贷款支持证券。
我们发行的一些房利美(Fannie Mae)MBS全部或部分由房地美(Freddie Mac)证券支持。当我们将房地美证券再证券化为房利美发行的结构性证券(如Supers和REMIC)时，我们对本金和利息的担保延伸到相关的房地美证券。然而，房地美继续担保我们重新证券化的基础房地美证券的本金和利息的支付。我们不收取递增担保费，将房地美证券包括在我们发行的结构性证券中。本报告中提到的我们的单一家庭担保业务账簿不包括我们再证券化的Freddie Mac证券基础上的Freddie Mac收购的抵押贷款。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|担保业务手册
下表显示了我们基于未付本金余额的担保业务账簿的构成。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们的单家庭担保业务账簿分别占我们担保业务账簿的89%和90%。
联邦抵押协会担保商业账簿的构成
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
独栋住宅
多家庭
总计
独栋住宅
多家庭
总计
(百万美元)
常规担保营业簿(1)
$3,380,576 $399,596 $3,780,172 $3,305,030 $386,379 $3,691,409 
政府担保营业簿(2)
19,659 2,180 21,839 20,777 2,268 23,045 
担保营业簿3,400,235 401,776 3,802,011 3,325,807 388,647 3,714,454 
房地美由房利美担保的证券(3)
154,623 — 154,623 137,316 — 137,316 
联邦抵押协会全部担保$3,554,858 $401,776 $3,956,634 $3,463,123 $388,647 $3,851,770 
(1)指的是不受美国政府全部或部分担保或担保的抵押贷款和抵押贷款相关证券。
(2)指全部或部分由美国政府担保或担保的抵押贷款和抵押贷款相关证券。
(3)包括大约(I)截至2021年3月31日和2020年12月31日，房地美发行的UMBS支持房利美发行的Supers的未偿还本金余额分别为1260亿美元和1107亿美元；以及(Ii)截至2021年3月31日和2020年12月31日支持房利美发行的REMIC的房地美证券的未偿还本金余额分别为287亿美元和266亿美元。
1992年的联邦住房企业金融安全和稳健法案，包括2008年的联邦住房金融监管改革法案(合称“GSE法案”)修订后，要求我们每年预留相当于我们新业务购买的未偿还本金余额4.2个基点的金额，并将这笔金额支付给指定的美国住房和城市发展部(HUD)和财政部资金，以支持经济适用房。2021年3月，我们在2020年新业务采购的基础上，向这些基金支付了6.03亿美元。2021年第一季度，我们确认了与这一义务相关的1.77亿美元支出，这是基于同期422.2美元的新业务采购。我们预计将在2022年向这些基金支付这笔款项，外加2021年剩余9个月我们的新业务采购将产生的额外金额。有关此义务的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“商业-立法和监管-GSE法案和其他立法和监管事项-经济适用房分配”。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|业务细分
业务部门
我们有两个需要报告的业务部门：单一家庭和多家庭。单一家庭业务在与单一家庭按揭贷款有关的第二按揭市场运作，该等贷款以包含四个或以下住宅单位的物业作抵押。多家庭业务在二级抵押贷款市场运营，主要与多家庭抵押贷款有关，这些贷款由包含五个或更多住宅单元的物业担保。
下表显示了2020年第一季度与2021年第一季度相比，我们每个业务部门的净收入和净收入。净收入包括净利息收入、手续费和其他收入。
业务部门净收入和净收入
(数十亿美元)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g8.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g9.jpg
在接下来的部分中，我们将介绍每个部门的业务指标、财务结果和信用表现。有关我们如何在贷款的整个生命周期中补偿和管理信用损失风险以及我们如何衡量信用风险的概述，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“业务-管理抵押贷款信用风险”。
单一家族企业
我们的单一家庭业务主要通过从贷款人那里收购单一家庭贷款，并将这些贷款证券化成联邦抵押协会MBS，这些贷款要么交付给贷款人，要么出售给投资者或交易商，从而向抵押贷款市场提供流动性。
本节补充和更新了2020 Form 10-K中有关我们的单一家族业务部门的信息。有关我们的单一家族企业的主要业务活动、客户和竞争的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“MD&A-单一家族企业”。
单一家庭按揭市场
与2020年第四季相比，2021年第一季房屋活动温和放缓。由于可供销售的房屋库存接近创纪录低位，2月份天气恶劣，以及建筑产能限制，房屋销售总额和独栋房屋开工数有所放缓。然而，我们预计，与2020年相比，2021年全年的房屋销售总额和独栋住宅开工数将稳步增长。2021年第一季度抵押贷款利率上升，
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|单一家庭企业|单一家庭抵押贷款市场
我们预计今年会有更多的增长，这可能会导致2021年的再融资总额比2020年有所下降。
根据全美房地产经纪人协会(National Association Of Realtors)的数据，2021年第一季度现房总销量折合成年率平均为630万套，而2020年第四季度为670万套®。根据美国人口普查局的数据，2021年第一季度，新的独户住宅销售增加，折合成年率平均为95.9万套，而2020年第四季度为92.4万套。
根据房贷美的一级抵押贷款市场调查，2021年3月30年期固定抵押贷款利率平均为3.08%，而2020年12月为2.68%®.
我们预测，2021年美国单户抵押贷款市场的总发放量将比2020年的水平下降约12%，从2020年的4.54万亿美元降至2021年的4.00万亿美元，美国单户抵押贷款市场的再融资发放量将从2020年的2.89万亿美元降至2021年的2.11万亿美元。发放量的下降减少了我们可获得的抵押贷款数量，这影响了我们的业务量。有关房地产活动如何影响我们的财务业绩以及可能影响我们的预测和预期的不确定性的进一步讨论，请参阅“关键市场经济指标”。
单户市场活动
单一家庭按揭相关证券发行份额
2021年第一季度，我们的单一家庭房利美MBS发行量为4037亿美元，而2020年第一季度为1857亿美元。这一增长是由2021年第一季度由于抵押贷款利率处于历史低位而出现的大量再融资活动推动的。根据现有的最新数据，下面的图表显示了我们在2021年第一季度发行的单一家庭抵押贷款相关证券的估计份额，与我们发行单一家庭抵押贷款相关证券的主要竞争对手的份额进行了比较。
单一家庭按揭相关证券发行份额
2021年第一季度
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g10.jpg
我们估计，2020年第四季度，我们在单一家庭抵押贷款相关证券发行中的份额为41%，2020年第一季度为37%。
介绍我们的单户保修业务手册
就本“单一家庭业务”部分报告的信息而言，我们使用联邦抵押协会未偿还抵押贷款的未偿还本金余额来衡量单一家庭担保业务账簿。相比之下，在“担保商业账簿”部分的“房利美担保商业账簿的构成”表格中介绍的单一家庭担保业务账簿是基于房利美未偿还MBS的未偿还本金余额，而不是基础抵押贷款的未偿还本金余额。这些数额的不同主要是因为我们收到了尚未汇给MBS持有人的标的贷款的付款，或者我们提前支付了未支付的抵押贷款借款人款项，以便向相关MBS持有人进行必要的分配。根据下面报告的信息进行衡量，截至2021年3月31日，我们的单一家庭常规担保业务账簿为32720亿美元，截至2020年12月31日为32009亿美元。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|单一家族企业|单一家族企业指标
单系列业务指标
我们单一家庭业务的净利息收入是由我们收取的担保费和我们单一家庭传统担保业务的规模推动的。我们的业务量和担保业务账簿的增长受到美国住房抵押贷款债务总额的增长率、美国住房抵押贷款市场的规模和我们在抵押贷款收购中的份额的影响。我们收取的担保费是根据我们获得的贷款的特点而定的。我们可能会根据市场情况调整担保费，以实现回报目标。因此，对新收购收取的平均担保费可能会根据所收购贷款的信用质量和产品组合，以及市场状况和其他因素而波动。
我们实施了不利的市场再融资费用，自2020年12月1日起生效。这笔费用旨在帮助我们抵消新冠肺炎带来的一些更高的预计费用和风险。对于我们获得的每10亿美元符合条件的再融资贷款，我们将收取500万美元的不利市场再融资费用，这些费用将在贷款合同期限内摊销为净利息收入，作为成本基础调整。有关不利的市场再融资费用的详细信息，请参阅我们2020年的10-K表格中的“执行摘要-新冠肺炎的影响”。
下面的图表显示了我们在单户常规担保业务和新的单户常规贷款收购上扣除TCCA费用后收取的平均担保费，以及我们在本报告所述期间的平均单户常规担保业务和单户常规贷款收购。
选择单系列业务指标
(数十亿美元)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g11.jpghttps://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g12.jpg
单户常规担保业务账簿扣除TCCA费用后收取的平均担保费(1)
平均单户常规担保业务账簿(2)
对新的单一家庭常规收购收取的平均担保费，扣除TCCA费用(1)
单一家庭常规收购
(1)    不包括根据TCCA实施的10个基点担保费上调的影响，从TCCA获得的增量收入将汇回财政部，而不是由我们保留。
(2)    我们的单一家庭常规担保业务主要包括以Fannie Mae未偿还MBS为基础的单一家庭常规抵押贷款。它还包括在我们的保留抵押组合中持有的联邦抵押协会的单户常规抵押贷款，以及我们为单户常规抵押资产提供的其他信用增强。我们的单一家庭常规担保业务不包括：(A)我们保留的抵押组合中持有的非Fannie Mae单家庭抵押贷款相关证券，我们不为其提供担保；(B)全部或部分由美国政府担保或担保的抵押贷款；或(C)我们已再证券化的Freddie Mac收购的以Freddie Mac发行的UMBS为基础的抵押贷款。我们平均的单一家庭传统担保业务账簿是基于季度末余额的。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|单一家族企业|单一家族企业指标
对新获得的传统单一家庭贷款收取的平均担保费是管理层用来衡量我们赚取的价格作为我们管理的信用风险的补偿和评估我们的回报的一个指标。平均收取的担保费按年计算，是指在我们新的单一家庭常规担保安排期间收取的基本担保费的总和，我们将在贷款有效期内每月收到这些担保费，加上根据收购时的估计平均寿命确认的任何预付现金付款，包括贷款水平价格调整和最近实施的不利市场再融资费用。我们使用贷款水平的价格调整，包括各种基于风险的预付费用，来为我们在提供担保时承担的信用风险定价。FHFA必须批准我们收取的国家贷款水平价格调整的变化，并可以指示我们对我们的单户担保费定价进行其他变化。
我们对新获得的常规单户贷款收取的平均担保费，扣除TCCA费用后，2021年第一季度比2020年第一季度有所下降。新收购平均收取的担保费减少，主要是因为我们在2021年第一季度收购的贷款的预计平均寿命比2020年第一季度有所延长。由于2021年第一季度实际和预计抵押贷款利率的上升，以及我们业务账簿中的很大一部分起源于这种历史低位的利率环境，我们预计未来提前还款速度会放缓，因为随着利率上升，从再融资中受益的借款人将会减少。较低的预期预付款增加了我们获得的贷款的预计寿命，从而降低了我们在计算平均收取的担保费时将预付现金付款确认为收入的比率。预计寿命变化的影响被2020年12月实施不利市场再融资费导致的担保费增加部分抵消。
独家企业财务业绩(1)
截至3月31日的三个月，
20212020方差
(百万美元)
净利息收入(2)
$5,894 $4,541 $1,353 
手续费及其他收入62 94 (32)
净收入5,956 4,635 1,321 
投资收益(亏损)，净额64 (152)216 
公允价值净收益(亏损)740 (460)1,200 
行政费用(623)(629)6 
信贷相关收入(费用)(3)
679 (2,250)2,929 
TCCA费用(2)
(731)(637)(94)
增信费用(226)(316)90 
预期信用提升回收的变化(4)
(16)58 (74)
其他费用(净额)(5)
(287)(163)(124)
联邦所得税前收入5,556 86 5,470 
关于联邦所得税的规定(1,162)(18)(1,144)
净收入$4,394 $68 $4,326 
(1)有关我们的细分市场分配方法的信息，请参阅“注9，细分市场报告”。
(2)反映了根据TCCA实施的10个基点担保费上调的影响，从TCCA获得的增量收入汇入财政部。由此产生的收入包括在净利息收入中，费用被确认为“TCCA费用”。
(3)包括信贷损失和丧失抵押品赎回权的财产收入或费用的利益或拨备。
(4)包括从我们的单一家庭独立信用增强中确认的福利的变化，这主要与我们的CAS和CIRT计划有关。
(5)主要包括债务清偿损益、住房信托基金费用、与某些减损活动有关的服务费以及贷款分息成本。
净利息收入
与2020年第一季度相比，2021年第一季度单户净利息收入有所增加，原因是净摊销收入和基本担保费收入增加，但投资组合收入下降部分抵消了这一影响。
单一家庭部门的净利息收入的驱动因素与我们的浓缩综合经营报表和全面收益中的净利息收入的驱动因素是一致的，我们在“综合经营业绩-净利息收入”中讨论了这一点。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|单一家族企业|单一家族企业财务业绩
公允价值净收益(亏损)
公允价值收益，2021年第一季度的净收益在很大程度上受到了我们对冲会计计划的实施的影响，导致指定利率掉期的公允价值损失被重新分类为“净利息收入”。公允价值净收益也是由抵押贷款承诺衍生品公允价值增加带来的收益推动的，但交易证券的亏损部分抵消了公允价值收益。
公允价值亏损，2020年第一季度的净亏损主要是由于我们的抵押贷款承诺和风险管理衍生品的公允价值下降，部分被交易证券和CAS债务的公允价值收益所抵消。
单一家族部门的公允价值净收益(净额)与公允价值收益(净额)的驱动因素是一致的，这是我们在“综合经营业绩-公允价值收益(亏损)净额”中讨论的精简综合运营和全面收益报表中的净额。
有关我们对冲会计计划的实施及其对我们财务报表的影响的信息，请参阅“综合经营结果-对冲会计影响”和“综合经营结果-公允价值收益(损失)，净额”。
信贷相关收入(费用)
2021年第一季度与信贷相关的收入主要由实际和预测房价上涨导致的信贷损失收益推动，但实际和预期利率上升部分抵消了这一影响。
2020年第一季度与信贷相关的支出主要是由于我们增加了贷款损失拨备，这些贷款损失是由于我们使用了与我们执行CECL标准一致的预期终身损失方法，预计新冠肺炎疫情将导致的损失。
有关影响我们的单一家庭信贷相关收入(费用)的主要因素的详情，请参阅此报表中的“综合经营结果-与信贷相关的收入(费用)”。
单一家庭抵押贷款信用风险管理
本节更新了我们在2020 Form 10-K中对单户抵押贷款信用风险管理的讨论。有关我们抵押贷款信用风险管理的关键要素的概述，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“业务-管理抵押贷款信用风险”。有关我们的采购和服务政策、承保和服务标准、质量控制流程、回购请求以及陈述和保修框架的更多信息，请参阅我们2020年的10-K表格中的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押贷款信用风险管理”(MD&A-Single-Family Business-Single-Family Mortgage Credit Risk Management)。
单户购买和服务政策以及承保和服务标准
新冠肺炎销售保单
我们正在联邦住房金融局的指导下，与房地美密切合作，在新冠肺炎国家紧急状态期间提供临时措施，为贷款人提供清晰和灵活性，使其能够以审慎和负责任的方式继续放贷。
临时政策灵活性和对销售指南要求的更新旨在减轻新冠肺炎对贷款承销和发起的运营影响。这些灵活性包括：
•购买2021年2月28日之前的某些贷款，这些贷款起源于2020年，在销售时受到新冠肺炎相关付款的限制，但需要支付贷款水平价格调整；
•为申请日期至2021年4月30日的贷款提供获得借款人就业口头核实的其他方法；
•容许其他物业估值方法；以及
•扩大对申请日期至2021年4月30日的贷款使用授权书的指导方针。
为提供清晰度和降低风险而进行的临时政策更新包括：
•评估借款人就业(包括自营职业)、收入和资产的最新文件；
•用于支付首付款或结算费用时，要求提供股票、股票期权、互惠基金资金收受证明，计入准备金时，应将金额降至70%；
•要求对借款人现有抵押贷款的支付状况进行额外的尽职调查；
•为符合资格的自雇人士入息评估提供清晰资料；及
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•要求贷款不超过六个月才有资格出售给我们。
新冠肺炎服务政策
我们还继续按照联邦住房金融局的指示与房地美合作，实施应对新冠肺炎疫情的临时政策，使我们的单户贷款服务商能够更好地帮助受新冠肺炎影响的借款人。2020年3月，我们向服务商发布了帮助受新冠肺炎影响的借款人的临时政策的初步要求，随后对要求进行了修改。我们将继续监测市场，以确定是否适合进一步调整或延长我们的临时政策。
这些临时政策包括：
•授权服务商在任何因新冠肺炎疫情而经历经济困难的单户借款人的请求下，提供最长12个月的宽限，无论借款人的拖欠状况如何；对于截至2021年2月28日已经处于新冠肺炎相关宽限的贷款，服务商可以再延长最多6个月，总计最多18个月，前提是这种宽限不会导致贷款拖欠超过18个月；
•从2020年7月1日开始，为已经解决了与新冠肺炎相关的财务困难但无法通过恢复贷款(即一次性偿还所有拖欠的款项)或通过偿还计划(即分期偿还错过的款项)的合格借款人提供延期付款解决方案。延期付款选项允许借款人将最多18个月的逾期付款(不含利息)推迟到贷款期限结束时(或者当贷款进行再融资时，房产被出售，或者贷款在贷款期限结束前还清)。在贷款期限结束之前，借款人可以不计利息地将逾期付款推迟到贷款期限结束时(或者当贷款进行再融资时，房产被出售，或者贷款在贷款期限结束前还清)。贷款的所有其他条款保持不变；
•暂停取消独户物业的止赎和某些与止赎有关的活动，直至2021年6月30日，但空置或废弃的物业除外；以及
•在CARE法案涵盖的期间内，向信用局报告因新冠肺炎大流行而获得忍耐计划或其他形式救济的借款人的义务，前提是借款人在住宿之前是当前的，并根据经CARE法案修订的公平信用报告法(Fair Credit Reporting Act)支付住宿协议下的付款。
一些州和地方已经实施了新冠肺炎相关的借款人和租户保护，这些保护比我们的《服务指南》要求的范围更广。国家和地方今后可以继续考虑此类建议，或者延长现有保护的期限。此外，CFPB发布了一项拟议的规则，禁止大多数由借款人主要住所担保的抵押贷款在2021年12月31日之前丧失抵押品赎回权，正如我们在“立法和监管”中所讨论的那样。我们的服务人员必须遵守所有适用的法律。
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单一家族投资组合多样化和监控
下表显示了我们的单户传统业务量和我们的单户常规担保业务账簿，这些业务基于我们用来评估单户贷款的风险状况和信用质量的某些关键风险特征。我们在季度财务补充资料中提供有关我们的单户贷款信用特征的更多信息，这些资料与最新的Form 8-K报告一起提交给美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)，并在我们的网站上提供。我们的季度财务补充资料中的信息并未作为参考纳入本报告。
单户常规业务量和保证单的关键风险特征(1)
单一家庭传统业务的百分比
获取时的音量(2)
独户家庭传统户型的百分比
担保营业簿(3)
自.起
截至3月31日的三个月，
202120202021年3月31日2020年12月31日
原按揭成数(“LTV”)：(4)
34 %21 %24 %23 %
60.01%至70%17 15 15 14 
70.01%至80%30 36 35 35 
80.01%至90%9 13 11 11 
90.01%至95%8 12 10 11 
95.01%至100%2 3 4 4 
大于100%**1 2 
总计100 %100 %100 %100 %
加权平均
68 %74 %73 %74 %
平均贷款额$282,561 $274,345 $188,447 $185,047 
估计按市值计价的LTV比率：(5)
53 %52 %
60.01%至70%18 17 
70.01%至80%18 18 
80.01%至90%8 9 
90.01%至100%3 4 
大于100%**
总计100 %100 %
加权平均
57 %58 %
发起时的FICO信用评分：
— %*%1 %1 %
620至2 3 4 4 
660至2 3 4 4 
680至5 6 7 7 
700至17 22 19 20 
>= 74074 66 65 64 
总计100 %100 %100 %100 %
加权平均761 753 751750 
发债时的债务与收入比率(“DTI”)：(6)
80 %75 %77 %77 %
43.01%至45%8 9 9 9 
超过45%12 16 14 14 
总计100 %100 %100 %100 %
加权平均33 %35 %35 %35 %
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
单一家庭传统业务的百分比
获取时的音量(2)
独户家庭传统户型的百分比
担保营业簿(3)
自.起
截至3月31日的三个月，
202120202021年3月31日2020年12月31日
产品类型：
固定费率：(7)
长期84 %87 %84 %85 %
中期16 12 15 14 
总固定费率
100 99 99 99 
可调率*1 1 1 
总计100 %100 %100 %100 %
物业单位数目：
1个单位98 %98 %97 %97 %
2-4个单位2 2 3 3 
总计100 %100 %100 %100 %
属性类型：
独栋住宅91 %91 %91 %91 %
共管公寓/合作公寓9 9 9 9 
总计100 %100 %100 %100 %
占用类型：
主要住所91 %92 %90 %90 %
第二家/度假屋3 3 4 4 
投资者6 5 6 6 
总计100 %100 %100 %100 %
贷款用途：
购进25 %36 %36 %38 %
套现再融资20 24 20 20 
其他再融资55 40 44 42 
总计100 %100 %100 %100 %
地理集中度：(8)
中西部12 %13 %14 %14 %
东北14 12 17 17 
东南21 21 22 22 
西南18 21 18 19 
西35 33 29 28 
总计100 %100 %100 %100 %
起始年份：
2015及更早版本27 %30 %
20167 8 
20176 7 
20184 6 
20199 11 
202038 38 
20219 — 
总计100 %100 %
*销售额占单户常规业务量或担保业务账簿的比例不到0.5%。
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
(1)第三方持有的第二留置权抵押贷款没有反映在本表的原始LTV或估计的按市值计价的LTV比率中。
(2)根据收购时每类单户贷款的未偿还本金余额计算。
(3)计算依据是每一类别的单户贷款未付本金余额除以截至每个期末我们的单户常规担保业务账簿中的未付本金余额合计。
(4)最初的LTV比率一般基于贷款的原始未偿还本金余额除以收购贷款时向我们报告的评估物业价值。不包括无法随时获得此信息的贷款。
(5)总估计市值LTV比率是根据每个报告期结束时贷款的未偿还本金余额除以物业的估计现值，我们使用内部估值模型来计算，该模型估计房屋价值的周期性变化。不包括无法随时获得此信息的贷款。
(6)不包括无法随时获得此信息的贷款。
(7)长期固定利率贷款包括期限大于15年的抵押贷款，而中期固定利率贷款的期限等于或小于15年。
(8)中西部由IL、IN、IA、MI、MN、NE、ND、OH、SD和WI组成。东北由CT、DE、ME、MA、NH、NJ、NY、PA、PR、RI、VT和VI组成。东南由AL、DC、FL、GA、KY、MD、MS、NC、SC、TN、VA和WV组成。西南由AZ、AR、CO、KS、LA、MO、NM、OK、TX和UT组成。WEST由AK、CA、GU、HI、ID、MT、NV、OR、WA和WY组成。
我国新一轮单户贷款收购的特点
与2020年第一季度相比，2021年第一季度，我们由再融资贷款而不是购房贷款组成的单户贷款收购的份额有所增加，这主要是因为较低的利率环境鼓励了再融资活动。通常，再融资贷款的LTV比率低于购房贷款。这一趋势导致我们LTV比率超过90%的单户贷款收购比例下降，从2020年第一季度的15%下降到2021年第一季度的10%。处于历史低位的利率环境，再加上高水平的再融资活动，也导致我们获得的FICO信用评分超过740的贷款比例上升，从2020年第一季度的66%上升到2021年第一季度的74%。
与2020年第一季度相比，我们在2021年第一季度收购DTI比率高于45%的贷款中所占份额有所下降。这下降是由於再融资贷款成交量较高，而这类贷款的DTI比率往往较自置居所贷款为低。
有关可能影响我们未来获得的贷款额和信用特征的因素的讨论，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押贷款信用风险管理-单一家族投资组合多样化和监控”。在我们2020 Form 10-K的这一部分中，我们还提供了有关我们的单户常规担保业务账簿中贷款的信用特征的更多信息，包括高余额贷款、反向抵押贷款和利率重置的抵押贷款产品。
2021年1月，我们的高级优先股购买协议的条款通过FHFA代表我们与财政部签订的书面协议进行了修改。信函协议包括影响我们单一家庭业务的限制性契约，并在我们2020年的Form 10-K中的“企业托管、财政部协议和住房金融改革”中进行了描述。我们目前没有遵守新的公约，这些公约限制我们购买具有较高风险特征的购房款单一家庭贷款，以及我们购买由投资物业和第二套住房支持的单一家庭贷款。我们正在采取措施，确保我们遵守这些公约，并继续与FHFA和我们的贷款客户合作，努力实施这些公约。
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
单户增信与抵押信用风险转移
我们的章程一般要求我们购买或证券化的任何单一家庭常规抵押贷款的信用增强，如果它在购买时的LTV比率超过80%。我们通常通过主要抵押贷款保险来实现这一点。我们还进行各种其他类型的交易，在这些交易中，我们将抵押贷款信用风险转移给第三方。
我们核准的单一险种按揭保险人的财务能力和支付索偿意愿，是我们整体信贷风险敞口的重要决定因素。有关我们对与这些信用增强提供商相关的机构交易对手信用风险的敞口和管理的讨论，请参阅本报告2020 Form 10-K中的“MD&A-Risk Management-机构交易对手信用风险管理”和“附注13，信用风险集中”和本报告中的“附注10，信用风险集中”。另请参阅我们2020年的Form 10-K中的“风险因素”。
无信用增强的独户贷款
下表显示了我们的单一家庭常规担保业务账簿中贷款的主要特征，目前没有信用增强。
无信用增强的独户贷款
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
未付本金余额单户常规保修业务账簿百分比未付本金余额单户常规保修业务账簿百分比
(数十亿美元)
低LTV比率或短期(1)
$1,014 31 %$938 29 %
信用风险转移前计划启动(2)
424 13 462 14 
最近收购的(3)
1,119 34 934 29 
其他(4)
302 9 286 9 
减少：多个类别的贷款(829)(25)(751)(23)
目前没有信用增强的单户贷款总额$2,030 62 %$1,869 58 %
(1)指按揭成数小于或等于60%的贷款，或原来年期为20年或以下的贷款。
(2)代表在我们的信用风险转移计划开始之前获得的贷款。还包括REFI PlusTM贷款。
(3)表示最近获得且未包括在参考池中的贷款。
(4)包括可调利率抵押贷款、综合LTV比率超过97%的贷款、我们的信用风险转移计划开始后获得的在纳入信用风险转移交易之前拖欠30天或更长时间的非再融资加贷款，以及截至2021年3月31日或2020年12月31日拖欠的贷款。
我们自2020年第一季度以来就没有进行过新的信用风险转移交易，正如我们在下面的“抵押信用风险转移”中所讨论的那样。因此，在我们的单一家庭传统担保业务账簿中，没有信用增强的贷款比例在最近几个时期有所增加。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们没有增信的贷款比例分别为62%和58%。
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
信用增级的独户贷款
下表显示了由一种或多种形式的信用增强(包括抵押保险或信用风险转移交易)覆盖的单一家庭常规担保业务中的贷款信息。有关主要抵押贷款保险和表中指定的其他类型信用增强的说明，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“MD&A-单一家庭企业-单一家庭抵押贷款信用风险管理-单一家庭信用增强和抵押信用风险转移”。
信用增级的独户贷款
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
未付本金余额单户常规保修业务账簿百分比未付本金余额单户常规保修业务账簿百分比
(数十亿美元)
基本按揭保险及其他
$677 21 %$681 21 %
康涅狄格大道证券
525 16 608 19 
信用保险风险转移189 6 216 7 
贷款人风险分担
108 3 131 4 
较少：由多项信用增强覆盖的贷款
(257)(8)(304)(9)
信用增强的单户贷款总额
$1,242 38 %$1,332 42 %
抵押贷款信用风险的转移
除了基本按揭保险外，我们的单一家庭业务还开发了其他风险分担能力，将我们的单一家庭抵押贷款信用风险的一部分转移给私人市场的国内和国际投资者和再保险公司。我们的信用风险转移交易旨在转移我们预计将在经济低迷或信贷环境紧张时发生的部分损失。正如“MD&A-单一家庭企业-单一家庭抵押信用风险管理-单一家庭信用增强和抵押信用风险转移-信用风险转移交易”中所描述的那样，我们在2020 Form 10-K中主要使用了三个单一家庭信用风险转移计划：康涅狄格州大道证券(Connecticut Avenue Securities)。® (“CAS”)，信用保险风险转移TM(“CIRT”)，以及贷款人风险分担。在FHFA的指示下，我们已于2020年底停止进行新的贷款人风险分担交易。我们不断评估我们的信用风险转移交易，这些交易除了管理我们的信用风险外，还影响我们的资本回报率。
自2020年第一季度以来，我们没有进行任何新的信用风险转移交易，因为我们继续评估这些交易的成本和收益，包括减少这些交易在FHFA的企业监管资本框架下提供的资本减免。因此，我们的账面中被这些交易覆盖的比例有所下降。我们未来从事任何额外信用风险转移交易的结构和程度将受到企业监管资本框架、我们的风险偏好、未来市场状况的强弱(包括这些交易的成本)以及对我们整体业务和资本计划的审查的影响。有关与新信用风险转移交易的限制相关的风险的更多信息，请参阅2020 Form 10-K中的“风险因素”，有关FHFA企业监管资本框架的更多信息，请参见2020 Form 10-K中的“商业-立法和监管-GSE法案和其他立法和监管事项”。
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
下表显示了Fannie Mae根据我们的单一家庭信用风险转移交易转移给第三方并由Fannie Mae保留的抵押信用风险。截至2021年3月31日，这些交易的有效风险约为390亿美元，指的是信用风险转移投资者可以吸收的最大损失金额。
截至2021年3月31日的未偿还款项
(数十亿美元)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g13.jpg
高年级
联邦抵押协会(1)
$833
优秀参考池(4)(6)
$882







夹层
联邦抵押协会(1)
$1

CIRT(2)(3)
$10

中国科学院(2)
$16

贷款人风险分担(2)
$4

首次亏损
联邦抵押协会(1)
$9

中国科学院(2)(5)
$6

贷款人风险分担(2)
$3

(1)房利美在CAS、CIRT和贷款人风险分担交易中保留的信用风险。不同项目的份额大小各不相同。
(2)信用风险转移到第三方。不同项目的份额大小各不相同。
(3)包括抵押贷款池保险交易，涵盖截至2021年3月31日未偿还本金余额约20亿美元的贷款。
(4)对于CIRT和一些贷款人的风险分担交易，“参考池”反映了担保贷款的池。
(5)对于CAS交易，“首次亏损”代表所有B档余额。
(6)对于CAS和一些贷款人的风险分担交易，代表未偿还的参考池，而不是基础贷款的未偿还本金余额。截至2021年3月31日，信用风险转移计划涵盖的所有贷款(包括在贷款人风险分担交易中转移风险的所有贷款)的未偿还本金余额为822.0美元。
下表显示了因未完成的信用风险转移交易而支付或转移给投资者的大约现金。现金代表支付给投资者的担保费部分，作为分担信用风险的补偿。
信用风险转移交易
截至3月31日的三个月，
20212020
为以下项目支付或转账的现金：
(百万美元)
CAS交易记录(1)
$206 $261 
CIRT交易记录72 102 
贷款人风险分担交易74 81 
(1)包括支付利息支出的现金，扣除CAS未偿债务的LIBOR和为CAS REMIC支付的金额®和CAS信用挂钩票据(“CLN”)交易。
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
独户问题贷款管理
我们的问题贷款管理策略主要集中在减少违约，以避免否则将发生的损失，并寻求止赎替代方案，以减轻我们遭受的损失的严重性。请参阅我们2020 Form 10-K中的“MD&A-单一家族企业-单一家族抵押贷款风险管理-单一家族问题贷款管理”，以讨论我们问题贷款的拖欠统计数据、为管理我们的问题贷款所做的努力、关于我们贷款活动的指标、房地产所有(REO)管理以及其他单一家族信贷相关信息。下面的讨论更新了其中的一些信息。我们还提供单一家庭Fannie Mae MBS相关贷款和单一家庭信用风险转移交易涵盖的贷款的持续信用表现信息。有关支持房利美MBS的贷款，请参阅我们的数据动态(Data Dynamics)MBS部分提供的“容忍和违约仪表盘”®工具，可在www.fanniemae.com/datadynamics上找到。对于信用风险转移交易涵盖的贷款，请参阅该工具的CAS和CIRT部分提供的“交易执行数据”报告。我们网站上的信息不包括在本报告中。由于各种原因，Data Dynamics中的信息可能不同于我们的财务报表和其他公开披露中的类似衡量标准，包括所涵盖贷款人群的变化、报告的时间差异和其他因素。
青少年犯罪
下表显示了我们的单户常规担保业务账簿中基于贷款数量的贷款拖欠状况和严重拖欠贷款量的变化。单一家庭严重拖欠贷款是指逾期90天或以上或处于止赎过程中的贷款，根据贷款计数以占我们单一家庭传统担保业务账簿的百分比表示。管理层监测单一家庭严重违约率，以此作为未来潜在信贷损失和减少损失活动的指标。严重违约率反映了我们在评估和管理与我们担保业务账簿中的单户贷款相关的信用风险方面的表现。通常，更高的严重违约率会导致更高的贷款损失拨备。
为了便于我们披露拖欠情况，根据贷款的合同条款，我们报告接受新冠肺炎相关付款宽限的贷款为拖欠贷款。根据CARE法案，为了向信用局报告，服务商必须报告在承保期间收到新冠肺炎相关付款住宿(如忍耐计划或贷款修改)的借款人为当前借款人，前提是借款人在收到住宿之前是当前的，并且借款人根据住宿支付了所有必需的付款。
独户常规贷款拖欠状况及活跃度分析
自.起
2021年3月31日2020年12月31日2020年3月31日
拖欠状态：
拖欠30至59天0.71 %1.02 %1.31 %
拖欠60至89天0.26 0.36 0.32 
严重违纪行为(“SDQ”)2.58 2.87 0.66 
拖欠天数超过180天的SDQ贷款所占比例
74 67 51 
拖欠两年以上的SDQ贷款所占比例
4 3 11 
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
截至3月31日的三个月，
20212020
单户SDQ贷款(贷款数量)：
期初余额495,806 112,434 
加法84,685 47,756 
删除：
修改和其他贷款安排(80,967)(9,714)
清盘和出售(16,179)(9,634)
治愈或拖欠90天以下(35,316)(29,087)
删除总数(132,462)(48,435)
期末余额448,029 111,755 
与2020年12月31日相比，截至2021年3月31日，我们的独户严重违约率下降，原因是经济持续复苏，以及我们在新冠肺炎忍耐计划中的独户贷款数量下降。截至2021年3月31日，由于新冠肺炎大流行造成的经济错位，增加了借款人对忍耐计划的参与度，我们的独户严重违约率比2020年3月31日有所上升。截至2021年3月31日，单户忍耐贷款占我们单户严重违约贷款的75%。截至2021年3月31日，拖欠180天以上的严重拖欠贷款的比例比2020年3月31日有所上升，主要原因是与新冠肺炎相关的贷款继续保持忍耐状态，并变得更加拖欠。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们的单户严重违约率(不包括忍耐贷款)为0.66%。我们监测不包括忍耐的贷款的独户严重违约率，以便更好地了解忍耐活动对违约率的影响，并监测不是新冠肺炎导致的严重违约率的贷款。我们预计，与大流行前的水平相比，新冠肺炎大流行将导致未来几个季度单身家庭严重违约率继续上升。
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
下表显示了指定贷款类别的严重拖欠率，以及严重拖欠的单一家庭常规贷款所占的百分比。账面金额的百分比表示每一类贷款的未付本金余额除以我们的单一家庭常规担保业务账簿的未付本金余额。报道的类别并不是相互排斥的。
单户家庭常规严重拖欠贷款集中度分析
自.起
2021年3月31日2020年12月31日2020年3月31日
图书未完成百分比
严重拖欠贷款比例(1)
严重违约率图书未完成百分比
严重拖欠贷款比例(1)
严重违约率图书未完成百分比
严重拖欠贷款比例(1)
严重违约率
州/州：
加利福尼亚19 %12 %2.31 %19 %12 %2.62 %19 %7 %0.33 %
弗罗里达6 9 3.60 6 9 4.17 6 8 0.83 
伊利诺伊州3 5 3.02 3 5 3.10 4 6 0.91 
新泽西4 5 4.04 3 5 4.57 3 5 1.13 
纽约5 7 4.34 5 7 4.79 5 8 1.19 
所有其他州63 62 2.34 64 62 2.59 63 66 0.64 
产品类型：
Alt-A(2)
1 5 8.85 1 5 9.32 1 9 2.95 
年份：
2004及更早版本2 9 5.66 2 9 5.88 2 20 2.48 
2005-20082 15 9.65 2 15 9.98 3 32 4.11 
2009-202196 76 2.13 96 76 2.39 95 48 0.35 
估计按市值计价的LTV比率：
53 59 2.36 52 56 2.52 53 52 0.53 
60.01%至70%18 18 3.27 17 18 3.73 17 17 0.80 
70.01%至80%18 13 2.67 18 14 3.05 17 14 0.74 
80.01%至90%8 8 3.23 9 9 4.17 8 9 0.96 
90.01%至100%3 1 1.49 4 2 1.85 5 4 0.85 
大于100%*1 21.81 *1 22.43 *4 10.06 
信用增强：(3)
主要MI和其他(4)
21 27 4.06 21 27 4.36 22 26 0.95 
信用风险转移(5)
25 36 3.65 30 37 3.69 46 17 0.29 
非信用增强型62 51 2.06 58 51 2.36 47 65 0.77 
*占单一家庭传统担保业务账簿的不到0.5%。
(1)计算依据是每类严重拖欠的单户贷款数量除以严重拖欠的单户常规贷款总数。
(2)有关Alt-A贷款分类标准的说明，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“MD&A-本报告中使用的术语表”。
(3)信用增强的类别并不是相互排斥的。具有主要抵押保险的贷款也包括在信用风险转移交易中，这两个类别将被包括在“主要抵押贷款和其他”类别和“信用风险转移”类别中。因此，“信用增强”和“非信用增强”类别的总和不是100%。截至2021年3月31日，我们具有某种形式信用增强的单一家庭常规担保业务的总百分比为38%。
(4)指用于降低信用风险的协议中包括的贷款，该协议要求主要抵押保险、抵押品、信用证、公司担保或其他协议向实体提供一定程度的保证，保证其在发生财务损失时得到一定程度的补偿。不包括信用风险转移交易涵盖的贷款，除非此类贷款也包括在主要抵押贷款保险范围内。
(5)指包括在信用风险转移交易参考池中的贷款，包括这些交易中也在主要抵押保险范围内的贷款。对于CAS和一些贷款人分担风险的交易，这是指截至指定日期的单户按揭信贷账簿上相关贷款的未偿还本金余额，而不是未偿还的参考池。我们的信用风险转移交易中包括的贷款都是从2009年开始收购的。
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
忍耐中的独户贷款
作为我们救济计划的一部分，我们已授权我们的服务人员向经历新冠肺炎相关财务困难的借款人提供最长12个月的付款宽限，而不考虑贷款的拖欠状况，以及允许截至2021年2月28日已经在忍耐的借款人最长18个月的付款宽限，前提是这种宽限不会导致贷款拖欠超过18个月。我们估计，截至2021年3月31日，基于我们传统担保业务账簿截至2020年3月31日的贷款计数，在此期间至2021年3月31日的某个时间点，约有8%的单户贷款处于与新冠肺炎相关的承贷状态(称为我们的“单户累计承担率”)。基于我们对经济复苏的预期(我们在“关键市场经济指标”中讨论了这一点)，我们认为，最终将请求新冠肺炎相关救助的借款人中，绝大多数已经这样做了。
如下表所示，许多进入忍耐的贷款已经退出；因此，截至2021年3月31日，我们的单户常规担保业务中忍耐贷款的百分比已降至2.5%。虽然有宽免安排，但仍有部分借款人继续按原来的合约条款还款；我们预期部分借款人会继续这样做，因此仍会继续付款。下表提供了关于我们的单户忍耐贷款的拖欠和应计状况的信息。我们预计，许多忍耐贷款将通过延期付款或其他形式的贷款安排来解决他们的拖欠问题。如下所述，服务商被要求在忍耐结束之前联系借款人，以评估他们的贷款解决方案，以支持他们成功地摆脱忍耐。
我们继续忍耐地从我们的大部分单一家庭贷款中积累利息收入，因为我们已经确定，这些贷款的本金和利息是有合理保证的。有关我们针对受新冠肺炎疫情负面影响的贷款的非权责发生制政策的信息，请参阅“附注3，抵押贷款”。
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忍耐中的独户贷款拖欠与应计状况
2021年3月31日
贷款数量
未付本金余额(1)
忍耐贷款百分比(2)
应计状态贷款百分比(2)
(百万美元)
拖欠状态：
当前44,195 $8,128 10 %100 %
拖欠30至59天25,301 4,886 6 94 
拖欠60至89天24,529 4,802 6 85 
严重犯罪：
拖欠90至180天86,337 16,767 20 82 
拖欠180天以上249,230 53,471 58 70 
总严重违约率335,567 70,238 78 73 
忍耐贷款总额(3)
429,592 $88,054 100 %77 
单户常规担保业务账簿百分比2.5 %2.7 %
2020年12月31日
贷款数量
未付
本金余额(1)
忍耐贷款百分比(2)
应计状态贷款百分比(2)
拖欠状态：(百万美元)
当前64,159 $12,110 12 %100 %
拖欠30至59天40,653 7,672 8 97 
拖欠60至89天35,107 6,658 7 85 
严重犯罪：
拖欠90至180天126,611 24,961 24 85 
拖欠180天以上258,025 56,379 49 82 
总严重违约率384,636 81,340 73 83 
忍耐贷款总额(3)
524,555 $107,780 100 %86 
单户常规担保业务账簿百分比3.0 %3.4 %
(1)不反映截至2021年3月31日和2020年12月31日分别记录的未偿还本金余额15亿美元和18亿美元的估值津贴。
(2)基于贷款数量。
(3)截至2021年3月31日和2020年12月31日，这些贷款的摊销成本分别为903亿美元和110.4美元。
截至2021年3月31日，我们的单户常规贷款中，绝大多数是由于借款人经历了与新冠肺炎相关的经济困难。由于大流行造成的经济混乱，我们预计到2021年，与大流行前的水平相比，忍耐的单户贷款数量将保持较高水平。
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MD&A|单一家族企业|单一家族抵押贷款信用风险管理
下表提供了我们的单一家庭贷款的信用状况信息，这些贷款具有选定的高风险特征。虽然我们的免息单户贷款的信用状况较我们的单户传统担保簿的整体信用状况为弱，但在我们的免息单户贷款中，只有1%的免息贷款按市值计算的LTV比率超过80%是不受按揭保险保障的。
在忍耐中选择独户贷款的高风险特征
截至2021年3月31日截至2020年12月31日
贷款数量
未付本金余额在忍耐中的百分比
贷款数量
未付本金余额在忍耐中的百分比
具有某些较高风险特征的忍耐贷款：(1)
估计市值LTV比率>80%41,355 12 %62,14415 %
估计无抵押贷款保险的市值LTV比率>80%4,946 1 6,8112 
DTI>43%166,350 41 201,35441 
发起时的FICO信用评分134,474 27 159,01726 
(1)高风险类别并不是相互排斥的。
作为我们减少损失努力的一部分，服务人员必须在容忍期结束前30天内尝试联系借款人，以便在容忍期结束后评估他们的锻炼选项。这些选项包括：
•恢复(借款人一次性偿还所有拖欠的款项)；
•还款计划(借款人分期偿还欠款)；
•延期付款(借款人将拖欠的款项推迟到贷款期限结束时，或贷款再融资、房产出售或贷款在贷款期限结束前还清的时候)；或
•对贷款条件的修改，使借款人可以获得现金，这通常会导致借款人在较长一段时间内每月的合同还款额减少。
与贷款修改不同，还款计划和延期付款不需要我们出于信任购买贷款。
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下表显示了我们的担保业务账簿中2020或2021年获得宽限的单户贷款截至本期末的状况。这些忍耐安排绝大多数是提供给经历了新冠肺炎相关财务困难的借款人。这些借款人中的许多人已经成功地解决了他们的忍耐安排，主要是通过推迟还款或恢复还款。我们预计，在整个2021年，因忍耐而过渡到修改的贷款比例将会增加。有关我们为帮助将贷款恢复到当前状态而采取的措施的更多信息，请参阅“贷款解决指标”。
独户忍耐贷款现状分析
截至2021年3月31日
贷款数量
按类别划分的可宽免贷款百分比
按地位分列的得到宽限的贷款：
主动忍耐429,592 32 %
延期付款(1)
274,704 20 
改型(2)
20,985 2 
已恢复(3)
337,332 25 
其他(4)
42,335 3 
在我们的单户担保业务账簿中获得容忍度的贷款总额1,104,948 82 
已经忍耐了，但得到了回报的贷款244,561 18 
已获得宽免的贷款总额(5)
1,349,509 100 %
(1)截至2021年3月31日，获得忍耐并随后获得延期付款的贷款中，96%是流动贷款。
(2)包括正在试行修改的贷款。截至2021年3月31日，在获得容忍并随后获得完成修改的贷款中，89%是流动贷款。
(3)表示不再容忍但根据贷款的原始条款是当前贷款的贷款。还包括在整个忍耐安排期间保持流动并继续履行的贷款。
(4)包括在忍耐安排到期时拖欠的贷款，以及通过还款计划退出忍耐的贷款。
(5)包括截至2020年1月1日的5415笔未偿还贷款。
下表显示了我们的担保业务账簿中2020年获得宽限的单户贷款截至2020年12月31日的状况。
独户忍耐贷款现状分析
截至2020年12月31日
贷款数量
按类别划分的可宽免贷款百分比
按地位分列的得到宽限的贷款：
主动忍耐524,555 40 %
延期付款(1)
220,414 17 
改型(2)
13,277 1 
已恢复(3)
337,086 26 
其他(4)
45,655 3 
在我们的单户担保业务账簿中获得容忍度的贷款总额1,140,987 87 
已经忍耐了，但得到了回报的贷款167,388 13 
已获得宽免的贷款总额(5)
1,308,375 100 %
(1)截至2020年12月31日，获得忍耐并随后获得延期付款的贷款中，96%是流动贷款。
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(2)包括正在试行修改的贷款。截至2020年12月31日，在获得忍耐并随后获得完成修改的贷款中，83%是流动贷款。
(3)表示不再容忍但根据贷款的原始条款是当前贷款的贷款。还包括在整个忍耐安排期间保持流动并继续履行的贷款。
(4)包括在忍耐安排到期时拖欠的贷款，以及通过还款计划退出忍耐的贷款。
(5)包括截至2020年1月1日的5415笔未偿还贷款。
应计应收利息，单户贷款抵扣净额
对于受新冠肺炎疫情负面影响的贷款，我们继续确认最多六个月的拖欠利息收入，前提是贷款在2020年3月1日是有效的，或者是在2020年3月1日之后发放的，并且本金和利息的收取有合理的保证。对于拖欠超过六个月的贷款，只要贷款保持忍耐安排，并根据我们的非应计政策继续合理保证本金和利息的收取，我们将继续应计利息收入。我们对本金和利息的收取是否得到合理保证的评估考虑了违约的可能性和抵押品的现值。一旦忍耐期结束，我们还将考虑借款人和服务商在多大程度上同意任何可用的减损方案。然后，我们衡量未付应计利息应收余额的预期信贷损失拨备，以便资产负债表反映我们预期收取的净利息金额。因此，我们对受新冠肺炎疫情负面影响的贷款实施非权责发生制政策，导致很大一部分拖欠贷款，包括那些忍耐的贷款，仍然处于应计状态。有关非权责发生制会计政策的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“附注1，重要会计政策摘要”和本报告中的“附注3，抵押贷款”。有关信用风险和新冠肺炎大流行的讨论，请参阅我们2020年10-K表格中的“风险因素-新冠肺炎大流行风险”。
根据我们针对受新冠肺炎疫情负面影响的贷款的非权责发生制会计政策，我们的应计利息应收账款准备在评估收款能力时会同时考虑贷款本金和应计利息应收账款余额以及从合同附属抵押贷款保险中预期的任何收益。我们对应收账款的评估需要重要的管理层判断力；因此，我们的应计应收利息拨备必须遵守相同的审查程序，以及用于我们的贷款损失拨备的其他既定治理和控制。下表显示了我们应计应收利息的账龄分析，扣除了在忍耐计划中的单户贷款津贴。
应计应收利息账龄，扣除独户贷款免税额后的账龄
截至2021年3月31日截至2020年12月31日
(百万美元)
应收应计利息账龄分析：
当前$22 $32 
拖欠30至59天28 46 
拖欠60至89天39 55 
严重犯罪：
拖欠90至180天239 377 
拖欠180天以上1,518 1,427 
应收应计利息总额1,846 1,937 
应计应收利息准备(179)(173)
应计应收利息总额，净额$1,667 $1,764 
在贷款可以容忍的情况下支付本金和利息
虽然一笔贷款仍由MBS信托基金承担，但MBS的投资者有权继续获得MBS的本金和利息支付，即使借款人不需要支付本金和利息。对于我们的单一家庭担保业务账簿中的大多数贷款，直到最近，我们的单一家庭服务指南还要求服务商提前向MBS信托支付错过的预定本金和利息，直到从MBS信托购买贷款，包括欠我们的担保费部分的利息。由于我们通常不会在MBS信托处于忍耐状态时从它们那里购买贷款，因此这种服务商的付款义务可能会在整个忍耐计划中持续下去。从2020年8月开始，在联邦住房金融局的指示下，
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我们减少了我们的单一家庭服务商提前支付这些拖欠的借款人款项的义务，只要求服务商在拖欠借款人付款的前四个月提前支付逾期的贷款本金和利息。四个月后，只要贷款仍在MBS信托中，我们就会向MBS信托支付错过的本金和利息，以便支付给MBS持有人。在截至2021年3月31日的季度，我们向MBS信托预付了6.22亿美元未支付的借款人本金和利息，用于支付给MBS持有人。从2020年8月FHFA的指示到2021年3月31日，我们已经提前支付了18亿美元的借款人本金和利息。有关我们何时从单一家庭MBS信托基金购买贷款的说明，请参阅“留存抵押贷款组合”(Retention Mortgage Portfolio)。
贷款解决指标
作为我们信用风险管理努力的一部分，贷款计划代表我们采取的行动，以帮助将贷款恢复到当前状态，并帮助房主留在家中或以其他方式避免丧失抵押品赎回权。我们的贷款计划反映了各种类型的房屋保留解决方案，包括还款计划、延期付款和贷款修改。我们的贷款安排还包括止赎选择，如卖空销售和代替止赎的契约。
下表显示了与2021年第一季度相比，2020年第一季度按类型划分的已完成的单户贷款余额，以及贷款余额。此表不包括积极忍耐安排中的贷款，或退出忍耐安排但在退出时没有严重拖欠的贷款，试行修改，向某些已获得破产救济的借款人提供的被归类为问题债务重组的贷款，以及已经启动但尚未完成的偿还计划。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g14.jpg
(1)在截至2021年3月31日和2020年3月31日尚未完成的试行修改期内，分别有大约16,700笔贷款和18,100笔贷款。
(2)包括还款计划和丧失抵押品赎回权的替代方案。还款计划只反映那些与拖欠60天或更长时间的贷款相关的计划。2021年第一季度，该表不包括已完成的忍耐安排。2020年第一季度，该表包括1700万美元的已完成忍耐安排，涉及拖欠90天或更长时间的贷款。
与2020年第一季度相比，2021年第一季度留房解决方案的增加是由完成的新冠肺炎相关延期付款推动的，这一直是退出新冠肺炎相关忍耐的借款人的主要贷款解决方案。2021年第一季度，收到延期付款的单户贷款的推迟到贷款期限结束的本金和利息总额为7.83亿美元。
考虑到大流行的持续影响，我们预计2021年将继续开展更高的贷款锻炼活动。

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REO管理
如果贷款违约，我们可以通过丧失抵押品赎回权或以替代抵押品赎回权的契据来获得财产。下表按地区显示了我们的REO活动。地区性REO收购趋势通常遵循与地区性拖欠趋势相似但滞后的模式。
单户REO属性
 截至3月31日的三个月，
20212020
单户REO属性(属性数量)：
单户REO物业期初盘点(1)
7,973 17,501 
按地理区域划分的收购：(2)
中西部250 944 
东北232 890 
东南292 1,148 
西南115 545 
西51 248 
REO收购总额(1)
940 3,775 
REO的处置(1,995)(4,987)
单户REO物业期末库存(1)
6,918 16,289 
单户REO物业的账面价值(百万美元)$995 $2,129 
单户丧失抵押品赎回权比率(3)
0.02 %0.09 %
REO销售净价与未付本金余额之比(4)
107 %82 %
卖空销售净价与未付本金余额之比(5)
82 %79 %
(1)包括持有供使用的财产，这些财产在我们的简明合并资产负债表中作为“其他资产”的一个组成部分报告。
(2)请参阅每个地理区域所包括的州的“单一家族传统业务量和担保业务手册的关键风险特征”表的脚注8。
(3)基于每年通过止赎或替代止赎契约获得的财产总数，占我们的单一家庭常规担保业务账簿中截至每个期间末的贷款总数的百分比。(注：按年率计算，按年率计算，通过丧失抵押品赎回权或代替抵押品赎回权获得的财产在我们的单一家庭常规担保业务账簿中的贷款总数中所占的百分比)。
(4)计算方法为在各个期间出售REO物业时收到的销售收益(不包括向我们的卖家或服务商提出回购请求的销售收益)除以止赎时相关贷款的未偿还本金余额总额。净销售价格代表合同销售价格减去物业的销售成本和卖方在成交时支付的其他费用。
(5)计算方法为于有关期间内在卖空交易中出售物业所得的销售收益除以有关贷款的未偿还本金总额。净销售价格包括借款人搬迁奖励付款和附属留置权谈判支付。
与2020年第一季度相比，2021年第一季度独栋REO房产数量出现下降，原因是新冠肺炎疫情导致自2020年3月开始的止赎暂停。为了应对疫情并得到FHFA的指示，我们已禁止我们的服务商在至少2021年6月30日之前完成我们的单户贷款的止赎，但空置或被遗弃的房产除外。
其他单户信用信息
单户家庭信用损失指标与贷款销售业绩
下面的单户信用损失和贷款销售业绩衡量指标提供了我们在所述期间实现的单户贷款的损益信息。在给定的时期内，这些收益或损失的金额是由止赎、止赎前销售、REO活动、抵押贷款重新指定以及其他触发注销和复苏的事件推动的。我们提供的单一家庭信用损失指标不是定义的术语，计算方式可能与其他公司报告的类似名称的指标不同。管理层使用这些指标来评估我们的单一家庭信贷风险管理策略的有效性，并结合严重违约率和忍耐率等领先指标，这些指标是未来实现的单一家庭信贷损失的潜在指标。我们相信，这些措施提供了有关我们的单一家庭信用表现以及影响我们信用表现的因素的有用信息。
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下表显示了我们的单一家庭信用损失指标和贷款销售业绩的组成部分。
单一家庭信贷收益(损失)指标和贷款销售业绩
截至3月31日的三个月，
20212020
金额
比率(1)
金额
比率(1)
(百万美元)
核销
$(19)$(65)
恢复
5 14 
丧失抵押品赎回权的财产收入(费用)
17 (78)
信贷损益及相关比率
3 *
Bps
(129)1.7
Bps
将按揭贷款由高利贷改称为房屋资助计划的撇账(2)
(54)(9)
销售损益及其他估值调整(3)
31 (167)
信贷净收益(亏损)、重新指定的冲销、销售和其他估值调整的收益(亏损)以及相关比率
$(20)0.2 
Bps
$(305)4.1
Bps
*代表信贷利得比率低于0.05个基点。
(1)基点是根据年化的每个项目的金额除以期内平均单户常规担保业务账簿来计算的。
(2)由重新指定时的成本或公允价值调整中的较低者组成。
(3)包括在此期间出售不良和再履行抵押贷款的收益或亏损，以及HFS贷款的临时成本或市场较低调整，这些调整在我们的简明综合经营报表和全面收益表的“投资收益(亏损)，净额”中确认。
与2020年第一季度的单户信贷损失相比，2021年第一季度我们的单户信贷略有增长。2021年第一季度单户家庭信贷增长主要是由于出售现有的止赎房产，部分抵消了新冠肺炎相关止赎暂停推动的止赎减少.
与2020年第一季度相比，我们2021年第一季度对重新指定的单一家庭冲销有所增加，主要是因为2021年第一季度从HFI重新指定到HFS的再履行贷款数量增加。
2021年第一季度，我们在销售和其他估值调整方面取得了收益，这主要是由于我们的HFS贷款价格上涨推动的成本或市场较低调整的收益，而2020年第一季度，我们的HFS贷款因新冠肺炎疫情爆发而价格下跌导致的成本或市场较低的亏损。
我们预计我们的独户信贷损失在短期内不会因为新冠肺炎而大幅增加，因为我们目前向遭受与疫情相关的财务困难的合格独户借款人提供长达18个月的忍耐，而且我们已经暂停了独户房产的止赎和某些与止赎相关的活动，至少持续到2021年6月30日。从长远来看，我们预计新冠肺炎疫情将导致更高的已实现单一家庭信贷损失，因为贷款违约。有关新冠肺炎疫情潜在信用风险影响的更多信息，请参见我们2020 Form 10-K中的“风险因素”，以及本报告中的“立法和监管”，以了解CFPB关于在2021年12月31日之后之前普遍禁止服务商对借款人主要住所担保的抵押贷款启动任何新的止赎程序的提议的信息。
有关我们与信贷相关的收入或费用(包括我们津贴的变化)的信息，请参阅“综合经营业绩-与信贷相关的收入(费用)”和“单一家族企业财务业绩”。
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独户损失准备金
我们的单户损失准备金，包括我们的贷款损失准备金和相关应计利息，以及我们的担保损失准备金，都在我们的单户担保业务账簿上提供了信用损失的估计。
下表汇总了我们的单一家庭损失准备金的变化，不包括我们AFS证券的信贷损失。有关我们的单一家庭福利或信贷损失拨备变化的讨论，请参阅“综合经营结果-与信贷相关的收入(费用)”。”
独户损失准备金
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
损失准备金的变动：
期初余额
$(9,573)$(8,779)
CECL标准采用后的过渡影响
— (1,231)
信贷损失利益(拨备)
662 (2,170)
核销
73 74 
恢复
(5)(14)
其他
57 28 
期末余额
$(8,786)$(12,092)
核销，扣除年化回收后的净额，占平均单一家庭常规担保业务账簿的百分比(以bps为单位)
0.8 0.8
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
损失准备金占独户家庭的百分比：
常规担保营业簿
0.27 %0.30 %
按摊销成本计算的非权责发生制贷款
24.75 34.63 
问题债务重组和非应计贷款
我们继续考虑CARE法案和2021年综合拨款法案允许的符合条件的新冠肺炎相关减损活动，这两项法案免除了我们的忍耐计划和贷款修改的TDR会计和披露要求。有关免除TDR会计和披露要求的更多信息，请参阅我们的2020 Form 10-K中的“注释1，重要会计政策摘要”。
下表显示了分类为应计状态的TDR的单户贷款和非应计状态的单户贷款。该表包括我们在HFI和HFS单一家庭抵押贷款中的摊销成本，以及应计和非应计贷款的资产负债表内TDR放弃和确认的利息收入。有关TDR和非权责发生制贷款的更多信息，请参阅“附注3，抵押贷款”。
关于应计地位和非应计贷款的独户TDR
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
关于应计状态的TDRS
$66,561 $69,503 
非权责发生制贷款
35,498 27,643 
应计状态和非应计贷款TDR合计
$102,059 $97,146 
累计逾期90天或以上的资产负债表内贷款(1)
$58,426 $77,181 
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截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
与应计状态和非应计贷款的资产负债表内TDR相关的利息：
放弃利息收入(2)
$480 $406 
确认利息收入(3)
815 1,068 
(1)包括截至每个期末，逾期90天或更长时间并继续计息的贷款。截至2021年3月31日和2020年12月31日，这些贷款中的绝大多数都有与新冠肺炎相关的承受力。
(2)代表我们没有确认的利息收入金额，但本应在此期间确认，对于每个期末的非应计贷款和权责发生状态的TDR，如果贷款按照其原始合同条款履行，则应计状态的TDR。
(3)主要包括贷款履行期间的应计金额，包括任何递延成本基础调整的摊销，以及截至每个期末持有的非应计贷款收到的现金付款。
截至2021年3月31日，与2020年12月31日相比，资产负债表上逾期90天或更长时间的非权责发生状态贷款有所增加，而应计贷款相应减少。这主要归因于与新冠肺炎相关的贷款继续处于忍耐状态，违约率变得更加严重。因此，这些贷款中有很大一部分已经进入非应计项目状态，因为本金和利息的收取不再有合理的保证。
根据我们对受新冠肺炎疫情负面影响的贷款的非权责发生制政策，我们继续确认最多六个月的拖欠利息收入，前提是贷款在2020年3月1日是有效的，或者是在2020年3月1日之后发放的，并且本金和利息的收取有合理的保证。对于拖欠超过六个月的贷款，只要贷款保持忍耐安排，并根据我们的非应计政策继续合理保证本金和利息的收取，我们将继续应计利息收入。这导致很大一部分忍让贷款仍处于应计状态。有关我们对非权责发生贷款的会计政策的更多信息，请参阅“抵押贷款附注3”。
根据我们对应收账款的评估，截至2021年3月31日，我们已经为单户应计利息余额设立了2.19亿美元的估值津贴。对于受疫情负面影响、截至2021年3月31日拖欠6个月或更长时间的单户贷款，我们记录的应计应收利息余额总额为18亿美元，我们为此设立了1.85亿美元的估值津贴。
多家族企业
我们的多家庭业务主要为拥有五个或五个以上住宅单元的物业提供抵押贷款市场流动性，这些物业可能是公寓社区、合作物业、老年人住房、专用学生住房或制造住房社区。
本节补充和更新了2020 Form 10-K中有关我们的多家族业务部门的信息。有关我们多家族企业的主要业务活动、客户、竞争和市场份额的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“MD&A-多家族企业”。
多户抵押贷款市场
多户市场基本面，包括空置率和租金等因素，在2021年第一季度有所改善，原因是经济反弹，就业增长，以及对多户住房的持续需求。
•空置率。根据第三方初步数据，截至2021年3月31日，全国机构投资型公寓物业预估多户空置率维持在6.0%不变，与2020年12月31日持平，但高于截至2020年3月31日预估的5.8%。估计的全国多户住宅空置率与过去十年约6.0%的估计平均空置率保持一致。我们认为，本季度交付的新供应水平上升，特别是在成本较高的大都市和子市场，尽管市场基本面有所改善，但通过增加可供使用的单位数量，估计的全国空置率不会下降。
•房租。据估计，有效租金逆转了最近的趋势，2021年第一季度增长了0.5%，而2020年第四季度下降了0.5%，2020年第一季度增长了0.5%。
空置率和租金对贷款表现很重要，因为多户贷款通常从基础物业产生的现金流中偿还。几年来这些基本面的改善帮助我们
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MD&A|多家族企业|多家族抵押贷款市场
提高大多数大都市地区的房产价值。根据目前的多户房产销售数据，2021年第一季度的交易量有低于前几年的趋势，但资本化率仍然很低。我们认为，这是因为业主选择保留他们的多户房产，特别是在需求趋势正在改善的情况下，以及商业房地产投资者仍然对多户房产感兴趣，而不是其他受到疫情重创的行业，如酒店业和零售业，从而保持整体房产价值的相对稳定。
正在进行的多户住宅建设仍处于高位，预计2021年将交付超过50万套，而2020年竣工的新多户住宅预计为39.6万套。我们认为，这种额外的供应是特许权费率上升的原因之一。
虽然仍存在重大不确定性，但我们目前预计，多户住宅部门将受益于未来几个月经济的改善和随后的就业增长，导致租金正增长，到年底空置率略有下降。
多系列业务指标
通过二级抵押贷款市场，我们支持为劳动人口、老年人和学生以及经济上有最大需要的家庭提供租赁住房。2021年第一季度，我们资助的多户住宅中，90%以上是当地收入中位数120%或以下的家庭负担得起的，为劳动力住房和保障性住房提供了支持。
多系列新业务量
(数十亿美元)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g15.jpg
(1)反映在此期间发行的多家庭房利美MBS的未付本金余额、购买的多家庭贷款以及为多家庭抵押资产提供的信用增强。
FHFA设定了2021年多家庭交易量上限，从2021年1月1日到2021年12月31日的四个季度内，新业务量为700亿美元。FHFA还宣布，我们2021年多家庭业务量的至少50%必须是使命驱动的，专注于某些负担得起和服务不足的细分市场，其中包括对收入占地区中位数收入80%或以下的居民负担得起的房产的贷款，并为农村住房和人造住房社区提供特别拨备。此外，FHFA的2021年多家庭业务量上限要求，2021年我们的多家庭业务量的至少20%必须是居民收入中位数的60%或更低的居民能够负担得起的。满足最低20%要求的多家族企业也算作满足最低50%要求。
2021年1月对高级优先股购买协议的修正案包含对联邦抵押协会的业务活动的某些限制，包括我们的多家族业务量。我们可能不会在任何52周内收购超过800亿美元的多家庭抵押贷款资产。联邦住房金融局将根据消费者物价指数的变化，在每个日历年末上调或下调这一限额的美元金额。此外，在任何日历年，我们的多家族收购中至少有50%必须在收购时被归类为使命驱动型收购，这与FHFA的指导方针一致。我们了解到，FHFA在2020年第四季度设定的700亿美元多家族成交量上限和相关要求在2021年历年仍然有效，根据优先股购买协议设定的800亿美元上限是对我们多家族业务量的独立限制。我们继续与联邦住房金融局讨论有关新公约的某些解释问题，并评估其运作和业务影响。有关托管如何影响我们的商业活动的信息，请参阅我们2020年的10-K表格中的“风险因素”。
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MD&A|多家族企业|多家族企业指标
介绍我们的多系列担保业务手册
就本“多家庭业务”部分报道的信息而言，我们使用联邦抵押协会抵押贷款的未偿还本金余额来衡量我们的多家庭担保业务账簿。相比之下，在“担保商业账簿”部分的“房利美担保商业账簿的构成”表格中介绍的多家庭担保商业账簿是基于房利美MBS的未偿还本金余额，而不是基础抵押贷款的未偿还本金余额。这些金额的不同主要是因为我们收到了尚未汇给MBS持有人的标的贷款的付款。
多户担保业务手册
(数十亿美元)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g16.jpg
(1)我们的多家庭担保业务主要包括以Fannie Mae未偿还MBS为基础的多家庭抵押贷款、在我们的保留抵押组合中持有的Fannie Mae的多家庭抵押贷款，以及我们为多家庭抵押资产提供的其他信用增强。它不包括我们的保留抵押贷款组合中持有的非房利美多家庭抵押贷款相关证券，我们不为这些证券提供担保。
平均收取的担保费代表我们的有效收入率相对于我们的多家庭担保业务账簿的大小。管理层使用这一指标来评估我们所获得的回报，作为我们所管理的多家庭信用风险的补偿。由于新的多家族业务定价增加，2021年第一季度平均收取的担保费比2020年第一季度有所增加。虽然我们的多家庭担保费定价主要基于我们获得的贷款的个人信用风险特征，但它也受到市场力量的影响，例如其他流动性来源的可用性、我们与使命相关的目标、FHFA额度上限以及我们整体投资组合的管理。
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MD&A|多家族企业|多家族企业财务业绩
多家族企业财务业绩(1)
截至3月31日的三个月，
20212020方差
(百万美元)
净利息收入$848 $806 $42 
手续费及其他收入25 26 (1)
净收入873 832 41 
公允价值收益，净额44 184 (140)
行政费用(125)(120)(5)
信贷相关收入(费用)(2)
91 (413)504 
增信费用(58)(60)2 
预期信用提升回收的变化(3)
(15)130 (145)
其他费用，净额(4)
(51)(61)10 
联邦所得税前收入759 492 267 
关于联邦所得税的规定(160)(99)(61)
净收入$599 $393 $206 
(1)有关我们的细分市场分配方法的信息，请参阅“注9，细分市场报告”。
(2)包括信贷损失和丧失抵押品赎回权的财产收入或费用的利益或拨备。
(3)包括从我们的独立信用增强中确认的福利的变化，主要与我们的委托承保和服务(“DUS”)有关®“)贷款人共担风险。
(4)由投资收益或亏损、合伙投资收益或亏损、债务清偿收益或亏损以及其他收入或费用组成。
净利息收入
与2020年第一季度相比，2021年第一季度的净利息收入有所增加，原因是我们的多家庭担保业务账簿增加导致担保费收入增加，平均收取的担保费也有所增加，但部分被收益率较低的维护费所抵消。
信贷相关收入(费用)
2021年第一季度与信贷相关的收入主要得益于实际和预测的经济数据，以及新冠肺炎大流行导致的预期损失减少。
2020年第一季度与信贷相关的支出主要是由于我们预计新冠肺炎疫情将导致的损失，增加了贷款损失拨备。
有关我们为信用损失提供的多家庭福利(拨备)的更多信息，请参阅此报表中的“综合经营结果-与信用相关的收入(费用)”。
预期信用增强复苏的变化
受我们津贴变化影响的预期信用增强恢复，2021年第一季度与2020年第一季度相比有所下降，主要原因是预期亏损减少。
多户抵押贷款信用风险管理
本节更新了我们在2020 Form 10-K“MD&A-多家庭业务-多家庭抵押贷款信用风险管理”中对多家庭抵押贷款信用风险管理的讨论。有关我们抵押贷款信用风险管理的关键要素的概述，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“业务-管理抵押贷款信用风险”。
多户购买政策和承保标准
我们的多户贷款标准规定了最高原始LTV比率和最低原始偿债覆盖率(“DSCR”)值，这些值根据贷款特征而有所不同。我们的经验是，原始LTV比率和DSCR值一直是未来信贷表现的可靠指标。在承保时，我们根据实际和承保的偿债金额来评估DSCR。最初的DSCR是使用贷款的承保偿债金额计算的，该贷款同时承担本金和利息支付，而不是实际的偿债金额。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|多家族企业|多家族抵押信用风险管理
付款。根据贷款的利率和结构，使用承保的偿债付款可能会导致对偿债付款的更保守估计(例如，只有利息期的贷款)。这种方法适用于所有贷款，包括全额和部分只计利息的贷款。
为了应对新冠肺炎疫情可能导致的借款人收入和支出的波动，我们在2020年对某些新的多户贷款收购设定了额外的准备金要求，具体取决于产品类型、贷款成本率和存贷比。
多户担保业务账簿的关键风险特征
自.起
2021年3月31日2020年12月31日2020年3月31日
加权平均原始LTV比66 %66 %66 %
原始LTV比率大于80%1 1 1 
原始DSCR小于或等于1.1010 10 11 
全定期纯利息贷款31 30 27 
部分定期纯利息贷款(1)
52 51 51 
(1)包括以只计息期限承保的抵押贷款，无论贷款目前是否处于只计息期限。
我们在季度财务补充资料中提供有关我们多户贷款的信用特征的更多信息，这些资料是我们与Form 8-K的最新报告一起提交给证券交易委员会的。我们的季度财务补充资料中的信息并未作为参考纳入本报告。
多户抵押贷款信用风险的转移
贷款人风险分担是我们多家族业务的基石。我们主要通过我们的DUS计划转移风险，根据我们的标准和要求，DUS计划授权DUS贷款人承销和服务多户贷款。DU贷款人从各自保留的信用风险部分获得与信用风险相关的收入，并反过来被要求履行任何损失分担义务。这使贷款人和房利美在整个贷款期限内的利益保持一致。我们会持续监控我们的DUS贷款人的资本资源和分担损失的能力。
我们的DUS模式通常会导致我们的贷款人按比例或分级的基础上分担我们多户贷款约三分之一的信用风险。DUS计划中的贷款人还可以分担贷款水平的信用损失，最高可达贷款未偿还本金余额的前5%，然后与我们分担超过规定限额的任何剩余损失。截至2021年3月31日和2020年12月31日，DUS贷款人及其附属公司提供的贷款基本上代表了我们所有的多家庭担保业务。在某些情况下，为了有效地管理我们的交易对手风险，我们不允许贷款人完全分担三分之一的信用风险，而是让他们分担一小部分。
虽然不是我们多家庭担保业务的一大部分，但我们的非DUS贷款人通常也有贷款人分担风险，贷款人通常根据商定的贷款百分比或池余额分担或吸收损失。
为了补充我们的前端贷款人风险分担计划，我们通过我们的多家庭CIRT(MCIRT)进行了后端信用风险转移交易TM“)和多家庭CAS(”MCASTM“)交易。通过这些交易，我们已经将与联邦抵押协会损失相关的信用风险的一部分转移到多家庭抵押贷款的参考池中。
我们的后端多家庭信用风险分担交易的主要目的是进一步降低与参考池中的贷款相关的资本要求，并在压力环境下提供额外的信用风险保护。我们在收购时通过贷款人风险分担转移了多家族信用风险，但我们的多家族后端信用风险转移活动发生的时间较晚，通常在收购后长达一年或更长时间。
自2020年第一季度以来，我们没有进行任何新的信用风险转移交易，因为我们评估了这些交易的成本和收益，包括减少了这些交易在FHFA的企业监管资本框架下提供的资本减免。我们未来可能会从事信用风险转移交易，这可以帮助我们管理资本，并在我们的风险偏好范围内进行管理。我们从事任何额外信用风险转移交易的结构和程度将受到企业监管资本框架、我们的风险偏好、未来市场状况的强弱(包括这些交易的成本)以及对我们整体业务和资本计划的审查的影响。
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MD&A|多家族企业|多家族抵押信用风险管理
下表显示了多户贷款的未付本金余额总额，以及后端信用风险转移交易所涵盖的基于未付本金余额的多户担保业务账簿的百分比。该表没有反映前端贷款人的风险分担安排，因为我们的多家庭担保业务账簿中只有一小部分不包括这些安排。
后端信用风险转移交易中的多户贷款
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
未付本金余额多系列保修业务账簿的百分比未付本金余额多系列保修业务账簿的百分比
(百万美元)
MCIRT$71,302 18 %$72,166 19 %
MCAS28,711 7 28,968 7 
总计$100,013 25 %$101,134 26 %
多家族投资组合多样化和监控
我们多家族业务账簿中按地理集中度、期限到到期日、利率结构、借款人集中度、贷款规模和信用增强覆盖面进行多元化是影响信用表现并有助于降低我们信用风险的重要因素。
作为我们正在进行的信用风险管理过程的一部分，我们和我们的贷款人在整个贷款期限内，在资产和投资组合层面持续监测我们的多户贷款和基础物业的表现和风险特征。我们要求贷款人每季度和每年提供我们根据合同有权获得此类信息的贷款的财务更新。我们密切关注当前DSCR估计低于1.0的贷款，因为这是违约风险上升的指标。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们的多家庭担保业务账簿中当前DSCR低于1.0的贷款百分比(根据未偿还本金余额计算)约为2%。我们对当前DSCR的估计是基于这些房产的最新收入信息，不包括合作贷款。尽管我们使用了多户借款人的最新结果，但在报告方面存在滞后，通常可能从三个月到六个月不等，但在某些情况下可能会更长。因此，我们从借款人那里收到的金融信息可能没有反映新冠肺炎大流行的最新影响。
除上述因素外，我们还追踪以下信用风险特征，以确定贷款信用质量指标，这些指标是我们使用的内部风险类别，将在“附注3，按揭贷款”中进一步讨论：
•物业的实际状况；
•违法犯罪状况；
•相关的本地市场和经济状况，可能预示着风险或回报状况的变化；以及
•其他风险因素。
举例来说，我们会密切监察本地市场的租金支付趋势和空置率，以及资本化率，以找出值得密切关注或采取减损行动的贷款。我们管理着未来几年到期的多户贷款的再融资风险敞口。我们有一个团队，主动管理即将到来的贷款到期日，将到期贷款的损失降至最低。该团队帮助贷款人和借款人及时和适当地对到期贷款进行再融资，目的是减少与这些贷款相关的违约和丧失抵押品赎回权的情况。我们多家庭贷款的主要资产管理责任由我们的DUS和其他多家庭贷款人履行。我们定期评估这些贷款人的业绩是否符合我们的资产管理标准。
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MD&A|多家族企业|多家族抵押信用风险管理
多户问题贷款管理与止赎防范
除了下面提供的多家庭贷款的信用表现信息外，我们还提供有关多家庭贷款的信息，这些信息与新冠肺炎相关，支持住房抵押贷款证券和整个贷款REMIC在我们DUS披露的“数据收集”部分的“多家庭住房抵押贷款新冠肺炎容忍名单”中。®工具，请访问www.fanniemae.com/dusexposure。我们网站上的信息不包括在本报告中。
我们不良贷款拖欠的统计数字
由于新冠肺炎的持续影响，截至2021年3月31日，由于新冠肺炎的持续影响，我们的多户贷款在我们的担保业务账簿中被归类为不合格的比例比2020年12月31日有所增加。不合标准贷款是指存在明确弱点的贷款，这些弱点可能会影响他们及时全额偿还。惠尔E我们的多家庭担保业务账簿中的大多数不合格贷款目前正在按时付款或处于忍耐状态，但我们仍在继续监测所有不合格贷款群体的表现。有关我们的信用质量指标的更多信息，包括我们的不合标准贷款的数量，请参阅“注释3，抵押贷款”(Note 3，Mortgage Loans)。
截至2021年3月31日，我们的多家庭严重违约率从截至2020年12月31日的0.98%降至0.66%，主要是由于获得了忍耐的贷款，这些贷款现在正在忍耐偿还计划中，或者已经修改或以其他方式恢复。这一比率较2020年3月31日的0.05%有所上升，原因是新冠肺炎疫情导致经济混乱，自疫情爆发以来，这增加了借款人对忍耐计划的参与度。我们的多家庭严重违约率包括逾期60天或更长时间的多家庭贷款，这些贷款基于未偿还本金余额，以我们多家庭担保业务账簿的百分比表示。我们的多家庭严重违约率包括截至2021年3月31日和2020年12月31日分别逾期180天或更长时间的多家庭贷款的0.32%和0.50%。管理层监测多户严重违约率，以此作为未来潜在信贷损失和减少损失活动的指标。严重违约率反映了我们在评估和管理担保业务账簿中与多户贷款相关的信用风险方面的表现。通常，更高的严重违约率会导致更高的贷款损失拨备。
截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们的多家庭严重违约率(不包括获得忍耐的贷款)为0.03%。我们监测这一比率是为了更好地了解忍耐活动对多个家庭严重违约率的影响，以及不是新冠肺炎导致的严重违约率贷款的表现。
新冠肺炎忍耐多户暂缓驱逐
为了应对新冠肺炎疫情及其影响，我们已经广泛地向受影响的多家庭借款人提供了宽容，正如我们在2020年的10-K表格中所描述的那样，“MD&A-多家庭企业-多家庭信用风险管理-多家庭问题贷款管理和防止丧失抵押品赎回权”。自2020年以来，我们已授权我们的贷款人在2021年6月30日之前为大多数贷款类型提供最多六个月还款的忍耐力。对于任何超过六个月的忍耐请求，我们不会转授决定，我们将根据借款人的情况决定是否延长宽免。对于委托的忍耐，借款人被要求在一段时间内将他们的贷款拿到现款，这一期限由忍耐月数乘以4来确定。例如，三个月的忍耐将转化为12个月的还款期。作为获得忍耐的交换，借款人必须同意暂停因不支付租金而驱逐租户，提供月度运营报表，并按月将任何多余的现金流汇给我们的服务商，直至忍耐期结束，然后应用于拖欠的抵押贷款付款。
2021年3月，疾控中心将暂停驱逐的期限延长至2021年6月30日，如本报告中的“立法和监管”以及我们2020年的Form 10-K中的“商业-立法和监管-美国政府对新冠肺炎的回应”中所述。
多户贷款忍耐度
我们估计，截至2020年3月31日，在截至2021年3月31日的某个时间点，我们的多家族企业账簿中有1.6%的资金处于与新冠肺炎相关的未偿还本金余额中。如下表所示，这些贷款中的一些已经退出了偿还计划，或者已经恢复，或者已经违约，或者已经清算。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|多家族企业|多家族抵押信用风险管理
下表显示了截至2021年3月31日，我们的担保业务账簿中自疫情开始以来一直得到容忍的多户贷款的状况，以及此类贷款的严重违约率。截至2021年3月31日，我们几乎所有的多家庭忍耐贷款都与新冠肺炎相关的财务困难有关。截至2021年3月31日，老年人住房贷款占我们多家庭担保业务账簿的4.3%，约占多家庭贷款未偿还本金余额的40%，这些贷款得到了容忍，截至2021年3月31日仍留在我们的多家庭担保账簿中。在截至期末获得宽免的多户高级住房贷款中，根据未偿还本金余额计算，56%处于还款计划中，33%已恢复偿还，8%已拖欠宽免安排，其余3%处于积极宽免中。
多户忍让贷款余额状况及SDQ率(1)
截至2021年3月31日
贷款数量
未付本金余额
营业帐簿中未付本金余额的百分比
按类别划分的未偿还本金余额(含忍耐)的百分比
应计状态贷款百分比
严重违约率
(百万美元)
按地位分列的得到宽限的贷款：
主动忍耐(2)
64 $917 0.2 %18 %31 %99 %
还款计划188 2,736 0.7 53 80 48 
已恢复(3)
65 1,168 0.3 23 52 — 
默认设置(4)
40 325 0.1 6 — 96 
获得宽免的贷款总额357 5,146 1.3 100 %61 49 
没有得到宽恕的贷款29,127 393,947 98.7 — 100 0.03 
多户合计担保业务账簿29,484 $399,093 100 %1.3 %99 %0.66 %
截至2020年12月31日
贷款数量
未付本金余额
营业帐簿中未付本金余额的百分比
按类别划分的未偿还本金余额(含忍耐)的百分比
应计状态贷款百分比
严重违约率
(百万美元)
按地位分列的得到宽限的贷款：
主动忍耐(2)
88$1,689 0.4 %32 %32 %100 %
还款计划1832,707 0.8 52 82 61 
已恢复(3)
56491 0.1 10 100 — 
默认设置(4)
33 325 0.1 6 — 100 
获得宽免的贷款总额360 5,212 1.4 100 %63 71 
没有得到宽恕的贷款28,285 379,335 98.6 — 100 0.03 
多户合计担保业务账簿28,645 $384,547 100 %1.4 %99 %0.98 %
(1)不包括截至2021年3月31日的2.75亿美元和截至2020年12月31日的1.23亿美元的多户贷款，这些贷款获得了忍耐，但在期末之前清算。
(2)包括正在延长忍耐期的贷款。
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MD&A|多家族企业|多家族抵押信用风险管理
(3)表示不再容忍但根据贷款的原始条款是现行的贷款，或已修改并在修改下执行的贷款。
(4)包括不再忍耐和不在偿还计划中的贷款。这一人群中的贷款可能会被用于其他减少损失的活动，如丧失抵押品赎回权或修改。截至2021年3月31日，由于一笔贷款最近还款，严重违约率不到100%。
根据我们针对受新冠肺炎疫情负面影响的贷款的非权责发生制会计政策，只要贷款截至2020年3月1日是流动的，我们将在长达六个月的时间内继续应计利息收入。逾期六个月以上在忍耐计划中的多户贷款被置于非应计状态，除非贷款既有良好的担保，又处于收回过程中。有关我们的非权责发生制会计政策的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的附注1，重要会计政策摘要和本报告中的“附注3，抵押贷款”。
对于截至2021年3月31日在我们的业务账簿中得到容忍的多家庭贷款，我们已经记录了6600万美元的应计应收利息余额，我们已经为这笔贷款设立了700万美元的估值拨备。
REO管理
截至2021年3月31日，持有待售的多户止赎房产数量为19处，账面价值1.89亿美元，而截至2020年12月31日，有14处房产账面价值1.14亿美元。这一增长主要是由一个老年人住房投资组合推动的，该投资组合在忍耐安排上违约。
我们预计我们的多户家庭丧失抵押品赎回权的房产将继续增加，原因是这些贷款获得了新冠肺炎的贷款，但无法通过偿还计划或其他修改成功治愈他们的拖欠行为。
其他多家庭信用信息
多户信用损失绩效指标
在给定的时期内，我们实现的多家庭信贷损失或收入的数量是由止赎、止赎前销售、REO活动和冲销(扣除复苏后的净额)推动的。我们的多家庭信用损失绩效指标没有定义术语，计算方式可能与其他公司报告的类似名称的指标不同。我们相信，我们的多家庭信用损失和我们的多家庭信用损失，扣除独立的损失分担利益后，可能对利益相关者有用，因为它们在我们的多家庭担保业务账簿中显示我们的信用损失，包括我们从损失分担安排中获得的好处。管理层将多家庭信用损失(扣除独立的损失分担收益后的净额)视为与我们的多家庭业务模式和分担多家庭信用风险战略相关的关键指标。
下表显示了我们的多家族信用损失绩效指标的组成部分，以及我们的多家族初始冲销严重程度。
多户信用损失绩效指标
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
核销(1)
$(34)$(20)
恢复(2)
1 1 
丧失抵押品赎回权的财产费用
(12)(2)
信用损失
(45)(21)
独立的亏损分担收益(3)
15 3 
信贷损失，扣除独立损失分担收益后的净额
$(30)$(18)
信用损失率(Bps)(4)
4.6 2.5 
信用损失率，扣除独立损失分担收益后的净额(Bps)(3)(4)
3.1 2.1 
多个系列初始核销严重程度比率(5)
13.8 
%
23.3 
%
多户贷款核销盘点
9 3 
(1)包括根据咨询公告进行的贷款注销。与非REO销售相关的注销是扣除亏损分担后的净额。
(2)不包括与先前根据咨询公告注销的金额有关的2021年第一季度和2020年第一季度估计回收分别减少1300万美元和增加200万美元。根据我们于2020年1月1日采纳的CECL标准，先前因估值改善而注销的金额的估计收回金额，在我们的简明综合经营报表和全面收益表中记为“利益(拨备)”的一个组成部分，并进行了调整。
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随着期望值的变化，时间也会改变。与这些复苏相关的预期损失分担收益的变化包括在“独立的损失分担收益”中。
(3)代表我们在丧失抵押品赎回权时获得的预期收益，这是由于某些独立的信用增强，主要是多家庭DUS贷款人的风险分担交易，以及根据咨询公告注销的预期损失分担收益。这些好处记录在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“预期信用增强恢复的变化”中。
(4)计算依据是“信用损失”和“信用损失，扣除独立损失分担收益”的年化金额除以该期间多个家庭的平均担保业务账簿。
(5)利率的计算方法是初始冲销金额除以平均违约未付本金余额。这一比率不包括根据咨询公告的规定进行的冲销，以及在通过最终处置进行初始收购后与REO相关的任何成本、收益或亏损。核销是扣除贷款人分担损失协议后的净额。
尽管我们在2021年第一季度看到新冠肺炎疫情造成了少量信贷损失，我们对与疫情相关的损失的预期也有所改善，但我们预计，从长远来看，我们实现的多家庭信贷损失将会更高，因为受到新冠肺炎实质性影响的贷款最终将无法再履行。有关新冠肺炎大流行潜在信用风险影响的更多信息，请参阅我们2020年的10-K表格中的“风险因素”。
多户损失准备金
我们的多家庭损失准备金，包括贷款损失准备金和相关应计应收利息，以及我们的担保损失准备金，在我们的多家庭担保业务账簿中提供了信用损失的估计。
下表汇总了我们的多家庭损失准备金的变化，不包括我们AFS证券的信贷损失。有关我们的多家庭福利或信贷损失拨备变化的讨论，请参阅：综合运营结果-与信贷相关的收入(费用)。
多户损失准备金
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
损失准备金的变动：
期初余额
$(1,225)$(268)
CECL标准采用后的过渡影响(1)
— (490)
信贷损失利益(拨备)
103 (410)
核销
34 20 
恢复
(1)(1)
期末余额
$(1,089)$(1,149)
截至期末未计入损失准备金的多户贷款独立增信的预期收益
$336 $347 
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
损失准备金占多户担保业务账簿的百分比
0.27 %0.32 %
(1)包括2.21亿美元的过渡影响，用于将独立的信用增强措施(如DUS贷款人风险分担)在2020年1月1日从我们精简的合并资产负债表中的“贷款损失拨备”重新分类为“其他资产”。
问题债务重组和非应计贷款
我们继续考虑CARE法案和2021年综合拨款法案允许的符合条件的新冠肺炎相关减损活动，这两项法案免除了我们的忍耐计划和贷款修改的TDR会计和披露要求。有关免除TDR会计和披露要求的更多信息，请参阅我们的2020 Form 10-K中的“注释1，重要会计政策摘要”。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|多家族企业|多家族抵押信用风险管理
下表显示了分类为应计状态的TDR和非应计状态的多家庭贷款。该表包括我们在HFI多家庭抵押贷款中的摊销成本，以及应计和非应计贷款的资产负债表内TDR放弃和确认的利息收入。有关TDR和非应计贷款的更多信息，请参阅“附注3，抵押贷款”。
关于应计地位和非应计贷款的多家庭TDR
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
关于应计状态的TDRS
$32 $29 
非权责发生制贷款
2,153 2,073 
应计状态和非应计贷款TDR合计
$2,185 $2,102 
累计逾期90天或以上的资产负债表内贷款$404 $610 
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
与应计状态和非应计贷款的资产负债表内TDR相关的利息：
放弃利息收入(1)
$14 $1 
确认利息收入(2)
9 1 
(1)表示我们未确认的利息收入金额，但在非应计贷款和截至每个期末持有的应计状态TDR(如果贷款按照其原始合同条款履行)的期间内将予以确认。
(2)代表当期确认的利息收入，包括任何递延成本基础调整的摊销，用于分类为TDR的应计状态贷款或截至每个期末持有的非应计贷款。主要包括贷款履行期间应计的金额。在忍耐计划中从非权责发生制贷款中收到的现金将作为应计应收利息的减少额使用，直到应收账款降至零，然后确认为利息收入。
对于受到新冠肺炎疫情负面影响的贷款，我们将继续积累最多六个月的拖欠利息收入，前提是根据我们的非权责发生制政策，贷款要么是截至2020年3月1日的当前贷款，要么是2020年3月1日之后的贷款。逾期六个月以上的忍耐计划中的多户贷款被置于非应计状态，除非贷款既有良好的担保，又处于收回过程中。2021年第一季度非权责发生制贷款增加，应计状态逾期90天或更长时间的贷款相应减少，主要原因是逾期六个月以上、没有很好担保或在收回过程中的忍耐贷款增加。有关我们对非权责发生贷款的会计政策的更多信息，请参阅“抵押贷款附注3”。
流动性与资本管理
流动性管理
本节补充和更新了2020 Form 10-K中有关流动性管理的信息。有关更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“MD&A-流动性和资本管理-流动性管理”，包括对我们资金的主要来源和用途的讨论、我们的流动性和融资风险管理实践和应急计划、影响我们债务融资活动的因素、可能影响我们获得债务融资或债务融资成本的因素，以及可能对我们的流动性和融资产生不利影响的因素。另请参阅我们的2020 Form 10-K中的“风险因素-流动性和融资风险”，以讨论流动性和融资风险，包括新冠肺炎大流行的潜在影响。
债务融资
根据我们与财政部达成的优先股购买协议，我们目前的债务上限为3000亿美元，截至2022年12月31日，债务上限将降至2700亿美元。截至2021年3月31日，我们总债务的未偿还本金余额为275.1美元。根据优先股购买协议的条款，如果发行债券会导致我们的总债务超过我们的未偿债务上限，我们将被禁止在没有财政部事先同意的情况下发行债券。计算我们的负债是为了遵守我们的债务限额，反映了未偿还的本金余额，不包括债务基础调整和合并信托的债务。由于我们的债务限额，我们的业务活动可能会受到限制。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|流动性与资本管理

未偿债务
联邦抵押协会的未偿债务总额包括短期和长期债务，不包括合并信托的债务。联邦抵押协会的短期债务由原始合同期限为一年或更短的借款组成，因此不包括长期债务的当前部分。联邦抵押协会的长期债务由原始合同到期日超过一年的借款组成。
下面的图表显示了基于原始合同到期日的未偿短期和长期债务的信息。从2020年12月31日到2021年3月31日，短期和长期债务减少的主要驱动因素是，与前一年相比，资金需求减少，在前一年，疫情推动了我们异常高的流动性需求，以及我们整个贷款渠道的贷款获取量创下历史新高。因此，我们没有发行新的债券来取代我们在2021年第一季度偿还的所有债务。
房利美的债务(1)
(数十亿美元)
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g17.jpg
(1)未偿债务余额包括未付本金余额、溢价和贴现、公允价值调整、与对冲相关的基数调整和其他成本基数调整。报告的金额包括截至2021年3月31日和2020年12月31日的净贴现未摊销成本基础调整和公允价值调整，分别为16亿美元和3.93亿美元。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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选定的债务信息
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
(数十亿美元)
选定的加权平均利率(1)
短期债务利率0.06 %0.18 %
长期债务利率，包括一年内到期的部分
1.34 1.34 
可赎回长期债务利率1.38 1.40 
选定的到期日数据
加权-一年内到期的债务的平均到期日(天)
179 196 
加权平均一年以上到期债务期限(月)
53 52 
其他数据
未偿还的可赎回长期债务$57.4 $57.5 
康涅狄格大道证券债务(2)
14.5 15.0 
(1)不包括公允价值调整和对冲相关基差调整的影响。
(2)代表中科院在2018年11月之前发行的债务。有关康涅狄格州大道证券的信息，请参阅2020年10-K表格和本报告中的“单一家族企业-单一家族抵押贷款信用风险管理-单一家族信用增强和抵押信用风险转移-信用风险转移交易”。
我们打算偿还我们的短期和长期债务，因为它们将主要通过发行额外债务证券的收益和业务运营的现金来偿还。
有关我们未偿还长期债务的到期日情况，请参阅“附注7，短期和长期债务”。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|流动性与资本管理

债务融资活动
下表显示了联邦抵押协会的债务活动。这项活动不包括合并信托和盘中贷款的债务。联邦抵押协会的短期债务活动涉及原始合同到期日不超过一年的借款，而联邦抵押协会的长期债务活动涉及原始合同到期日超过一年的借款。每一期间报告的债务发行和清偿金额代表债务在发行和赎回时的面值。
与2020年第一季度相比，2021年第一季度发行和偿还的短期和长期债务减少的主要原因是如上所述资金需求减少。因此，我们没有发行新的债券来取代我们在2021年第一季度偿还的所有债务。
联邦抵押协会的债务活动
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
期内发出：
短期：
金额$5,142 $160,023 
加权平均利率(1)
*1.25 %
长期：(2)
金额$2,815 $39,319 
加权平均利率0.59 %0.70 %
总发行量：
金额$7,957 $199,342 
加权平均利率0.21 %1.14 %
在此期间获得的回报：(3)
短期：
金额$14,459 $128,792 
加权平均利率0.10 %1.52 %
长期：(2)
金额$8,450 $24,164 
加权平均利率1.04 %1.88 %
已付清的总金额：
金额$22,909 $152,956 
加权平均利率0.45 %1.58 %
*代表加权平均利率在0.005以下。
(1)包括回购协议产生的收入，这抵消了我们的短期融资成本。因此，市场状况可能导致加权平均利率为负或为零。
(2)包括2018年11月之前作为CAS债务发行的信用风险分担证券。有关我们信用风险转移交易的信息，请参阅我们2020 Form 10-K和本报告中的“单家族企业-单家族抵押信用风险管理-单家族信用增强和抵押信用风险转移-信用风险转移交易”。
(3)包括债务的所有付款，包括定期安排的本金付款、到期付款、催缴产生的付款以及任何其他回购的付款。债务回购和零息债务提前偿还按原始面值报告，与实际现金支付金额不符。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|流动性与资本管理

其他投资组合
下面的图表显示了我们其他投资组合的构成信息。我们其他投资组合的余额会随着我们现金流、固定收益市场的流动性以及我们的流动性风险管理框架和做法的变化而波动。
我们的其他投资组合在2021年第一季度下降，主要是由于根据转售协议出售的美国国债和联邦基金以及购买的证券减少。2021年第一季度，我们开始将合并信托持有的资金直接投资于符合条件的短期第三方投资。由于这些投资背后的资金根据信托协议受到限制，这些证券不在我们的流动性来源中考虑，也被排除在我们的其他投资组合之外。在这一变化之前，合并信托基金持有的资金在信托协议允许的情况下投资于联邦抵押协会的短期债务。然后，我们将这些收益投资于不受限制的短期投资，这些投资包括在我们的其他投资组合中。这一变化并没有实质性地改变我们的流动性状况。
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/310522/000031052221000192/fnm-20210331_g18.jpg
现金和现金等价物(1)
根据转售协议或类似安排出售的联邦基金和购买的证券
美国国债
(1)    现金等价物包括隔夜回购协议和在收购日到期日为三个月或更短时间的美国国债。

现金流
截至2021年3月31日的三个月. 现金、现金等价物以及限制性现金和现金等价物从截至2020年12月31日的1,156亿美元减少到截至2021年3月31日的1,143亿美元。减少的主要原因是以下方面的现金流出：(1)支付合并信托的未偿债务，(2)购买用于投资的贷款，以及(3)赎回融资债务，其赎回速度超过发行，这主要是由于上述原因。
现金流入部分抵消了这些现金流出，主要来自(1)将联邦抵押协会MBS出售给第三方和(2)偿还和出售贷款的收益。
截至2020年3月31日的三个月.现金、现金等价物以及限制性现金和现金等价物从截至2019年12月31日的614亿美元增加到截至2020年3月31日的1287亿美元。这一增长主要是由于以下方面的现金流入：(1)偿还和出售贷款的收益，(2)向第三方出售联邦抵押协会MBS，以及(3)发行超过赎回的融资债务，这主要是出于上述原因。
现金流出部分抵消了这些现金流入，这些现金流出主要来自(1)购买为投资而持有的贷款和(2)支付合并信托公司的未偿债务。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|流动性与资本管理

信用评级
截至2021年3月31日，自我们提交2020年10-K表格以来，我们的信用评级没有变化。有关我们信用评级的信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“MD&A-流动性和资本管理-流动性管理-信用评级”。
资本管理
资本要求
截至2021年3月31日，我们的核心资本比GSE法案规定的法定最低资本高出1195亿美元，截至2020年12月31日，我们的核心资本赤字为1243亿美元。正如我们在2020年的10-K表格“商业-立法和监管-GSE法案和其他立法和监管事项-资本”中所讨论的那样，FHFA建立了一个新的企业监管资本框架，并于2021年2月生效。我们必须遵守新资本框架的数量要求的日期是错开的，在很大程度上取决于我们是否仍处于托管状态。我们估计，如果新框架的要求截至2021年3月31日适用于我们，我们将被要求持有约1900亿美元的调整后总资本，其中约1400亿美元必须以普通股一级资本的形式存在。规定的缓冲约占总需求的750亿美元。有关我们根据GSE法案采取的法定资本措施的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“附注12，监管资本要求”。
资本活动
根据优先股的股息条款，我们被允许保留净值的增长，直到我们的净值超过我们在2020年10-K表格中讨论的“商业-立法和监管-GSE法案和其他立法和监管事项-资本”中讨论的企业监管资本框架下的资本要求和缓冲所需的调整后的总资本金额。截至2021年3月31日，高级优先股的总清算优先权增加到1,468亿美元，到2021年6月30日，由于我们的净资产在2021年第一季度增加了50亿美元，高级优先股的总清算优先级将进一步增加到151.7美元。
有关我们的高级优先股条款和与财政部的高级优先股购买协议的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“企业托管、财政部协议和住房金融改革-财政部协议”。有关与我们的资本储备限制相关的风险的讨论，请参阅我们2020年的10-K表格中的“风险因素-GSE和托管风险”。
财政部资金承诺
财政部根据优先股购买协议承诺，如果我们出现净资产赤字，将在某些情况下向我们提供资金。截至2021年3月31日，财政部对我们的资金承诺余额为1139亿美元。有关财政部根据优先股购买协议提供的资金承诺的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“附注11，股权”。
表外安排
我们的表外安排主要源于以下几点：
•我公司无法控制的抵押贷款证券化、再证券化交易担保和其他担保承诺；
•流动资金支持交易；以及
•合伙利益。
我们发行的一些证券是由房地美证券(Freddie Mac Securities)全部或部分支持的结构性证券。当我们发行结构性证券时，我们提供担保，即我们将根据需要补充从基础抵押相关证券收到的金额，以允许及时支付与再证券化信托相关的证书的本金和利息。因此，当我们发行全部或部分由房地美证券支持的结构性证券时，我们向结构性证券中包括的基础房地美证券提供担保。我们发行全部或部分由Freddie Mac证券支持的结构性证券，由于我们对Freddie Mac抵押贷款证券化没有控制权，因此产生了额外的表外风险敞口。由于我们没有权力指导影响我们所暴露的信用风险的事项(主要是抵押贷款的偿还)，这构成了对这些证券化信托的控制，因此我们没有将这些信托合并到我们的压缩综合资产负债表中，从而导致资产负债表外的风险敞口。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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MD&A|表外安排

截至2021年3月31日，我们与未合并的Fannie Mae MBS相关的表外敞口总额(扣除我们保留的任何实益权益和其他财务担保)为1702亿美元。其中约1260亿美元包括房地美发行的UMBS支持房利美发行的Supers的未偿还本金余额。此外，表外风险敞口包括支持房利美发行的REMIC的Freddie Mac证券的未偿还本金余额约287亿美元。我们预计，随着我们未来发行更多由房地美证券支持的结构性证券，我们对房地美证券的表外敞口将会增加。截至2020年12月31日，我们与未合并的房利美MBS相关的表外敞口总额(扣除我们保留的任何实益权益和其他财务担保)为1536亿美元。其中约1107亿美元包括联邦住宅贷款抵押协会发行的UMBS支持联邦抵押协会发行的Supers的未付本金余额，以及266亿美元包括支持房利美发行的REMIC的联邦住宅贷款抵押贷款公司证券的未付本金余额。有关我们在未合并的房利美MBS和房地美证券上的最大损失风险的更多信息，请参阅“附注6，财务担保”。
我们还在资产负债表外暴露于流动性支持、交易和合伙权益方面的损失。
•截至2021年3月31日，我们对多家庭住房收入债券支持的证券预付款的未偿还流动性承诺总额为61亿美元，截至2020年12月31日为64亿美元。这些承诺要求我们向第三方预付资金，使他们能够回购无法兑现的投标债券或证券。我们在其他投资组合中持有的现金和现金等价物超过了对预付款的承诺。
•我们投资于各种有限合伙企业和类似的法人实体，包括低收入住房税收抵免投资、社区投资和其他实体。当我们在这些实体中没有控股权时，我们的精简合并资产负债表只反映我们的投资，而不是合伙企业的全部资产和负债。有关我们的有限合伙企业和类似法人实体的信息，请参阅“附注2，合并和转让金融资产-未合并的VIE”。
风险管理
我们的业务活动使我们面临以下主要类别的风险：信用风险(包括抵押信用风险和机构交易对手信用风险)、市场风险(包括利率风险)、流动性和融资风险、操作风险(包括网络/信息安全风险、第三方风险和模式风险)，以及战略风险、合规风险和声誉风险。有关我们管理这些风险的讨论，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“MD&A-Risk Management”。本节是对该讨论的补充和更新，但不涉及2020 Form 10-K中描述的所有风险管理类别。
机构交易对手信用风险管理
本节补充和更新了我们在2020 Form 10-K中关于机构交易对手信用风险管理的讨论。有关我们对机构交易对手信用风险的敞口以及我们管理这一风险的策略的讨论，请参阅我们2020年的10-K表格中的“MD&A-风险管理-机构交易对手信用风险管理”和“风险因素-信用风险”。正如我们2020年的10-K表格中的“风险因素”中所描述的那样，新冠肺炎疫情增加了我们的交易对手信用风险。另请参阅本报告中的“注10，信用风险集中”，了解我们交易对手信用风险敞口的最新情况。
新冠肺炎远期付款导致非托管卖家和服务商流动性需求的变化
我们之前已经为单户非存托服务机构设定了最低流动性要求，以维持其在联邦抵押协会的资格。由于新冠肺炎疫情和CARE法案的史无前例的情况导致忍耐计划中的拖欠贷款增加，我们暂时修改了对单一家庭非存款服务机构的最低流动性要求，以维持在联邦抵押协会的资格。从2020年第二季度开始，在计算非存管服务机构严重拖欠抵押贷款的最低流动性要求时，将拖欠90天及以上、在计划开始时有效的抵押贷款纳入新冠肺炎相关忍耐计划的调整。这项调整部分放宽了这些受影响贷款的服务商的最低流动性要求。
2020年6月，联邦住房金融局宣布，由于新冠肺炎疫情引发的市场波动，它将重新提出房利美和房地美卖家和服务商的最低财务资格要求。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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并购|风险管理|机构对手方信用风险管理

私人按揭保险人资格规定的改变
抵押保险公司必须符合并保持符合私人抵押保险公司资格要求(“PMIER”)，才有资格为联邦抵押协会购买的贷款承保抵押保险。PMIER旨在确保抵押贷款保险公司有足够的流动资产来支付假想的未来压力情景下的所有索赔。在FHFA的指导下，我们和房地美在2020年发布了对PMIER的几次修订，最初于2020年6月30日生效。这些修订包括(1)在计算基于风险的不良抵押贷款所需资产时暂时调整，这些不良抵押贷款在新冠肺炎危机爆发后新拖欠，或受到为应对与新冠肺炎相关的财务困难而授予的容忍计划的约束；(2)在2021年6月30日之前，私人抵押贷款保险公司必须事先获得联邦抵押协会的批准，才能支付股息或某些新的现金转移。(2)在2021年6月30日之前，私人抵押贷款保险公司必须事先获得联邦抵押协会的批准，才能支付股息或某些新的现金转移。这项调整部分宽免按揭保险人根据按揭贷款利率计划对受影响贷款的资本要求。
市场风险管理，包括利率风险管理
我们面临市场风险，包括利率风险和利差风险。利率风险是指基准利率的变动可能对我们的资产或负债的公允价值产生不利影响的风险。利差风险是指与基准利率变化以外的其他因素相关的工具公允价值的变化。我们利率风险的主要来源是我们净投资组合的构成。我们的净投资组合包括：我们的保留抵押贷款组合资产；其他投资组合；联邦抵押协会用于为保留抵押贷款组合资产和其他投资组合提供资金的未偿债务；以及抵押贷款承诺和风险管理衍生品。风险管理衍生品和我们的债务工具一起被用来管理利率风险。有关市场风险对我们GAAP收益的影响，请参阅“利率风险的收益敞口”。
本节补充和更新了2020 Form 10-K中有关市场风险管理的信息。有关其他信息，请参阅我们的2020 Form 10-K中的“MD&A-Risk Management-Market Risk Management，Including Rate-Risk Management”和“Risk Functions”，其中包括我们的利率风险敞口来源、利率变化带来的业务风险以及我们的利率风险管理策略。
利率风险的计量
下表显示了我们的净投资组合的税前市场价值对利率水平变化的敏感度，以及在每个期间的最后一天测量的收益率曲线的斜率。下表还提供了截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月的持续期差距和对净投资组合的最不利市值影响的日平均、最小、最大和标准偏差值，以及利率水平变化和收益率曲线斜率的日平均值、最小值、最大值和标准差值。我们的做法是允许利率在下行冲击模型中降至零以下，除非通过合约下限来阻止。
有关我们如何衡量利率风险的信息，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“MD&A-Risk Management-Market Risk Management，Include Rate-Risk Management”。
净资产组合对利率水平和收益率曲线斜率变化的利率敏感性
自.起(1)(2)
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
利率水平冲击：
-100个基点$(142)$(179)
-50个基点(1)8 
+50个基点(54)(111)
+100个基点(81)(154)
利率斜率冲击：
--25个基点(持平)(14)(9)
+25个基点(趋陡)11 4 

联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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并购|风险管理|市场风险管理，包括利率风险管理
截至3月31日的三个月， (1)(3)
20212020
持续时间差距速率斜率冲击25bps速率电平冲击50bps持续时间差距速率斜率冲击25bps速率电平冲击50bps
市场价值敏感度
市场价值敏感度

(以年为单位)(百万美元)(以年为单位)(百万美元)
平均值0.02$(13)$(70)(0.02)$(20)$(32)
最低要求(0.04)(23)(140)(0.10)(33)(144)
极大值0.10(5)(36)0.12(7)20 
标准偏差0.025 23 0.046 31 
(1)根据美国Libor利率掉期曲线的变化计算。利率水平的变化假设美国伦敦银行间同业拆借利率掉期曲线的所有到期日都会发生平行的变化。收益率曲线斜率的变化假设7年期利率不变，1年期利率(和较短期限)移动16.7个基点，30年期利率相反移动8.3个基点。对剩余到期点的利率冲击进行插值。
(2)在提交的每个期间的最后一个工作日计算。
(3)根据所示期间内的日值计算。
我们的净投资组合的市值敏感度在一系列利率冲击中有所不同，这取决于我们净投资组合的持续期和凸度状况。
我们使用衍生品来帮助管理资产和负债之间的剩余利率风险敞口。衍生品使我们能够在广泛的利率环境下将经济利率风险敞口保持在持续较低的水平。下表显示了在50个基点的平行利率冲击下，衍生品如何影响净市值敞口的例子。
衍生品对利率风险的影响(50个基点)
自.起(1)
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
在衍生工具之前$(899)$(613)
在衍生品之后(1)8 
衍生工具的效力898 621 
(1)在提交的每个期间的最后一个工作日计算。
对利率风险的收益敞口
虽然我们管理我们净投资组合的利率风险，目标是在经济基础上对利率和波动性保持中性，但由于利率变化和适用于我们资产负债表上某些金融工具的不同会计处理，我们的收益可能会出现波动。具体地说，我们对收益波动的敞口是由两个主要领域的利率变化驱动的：我们的净投资组合和我们的合并MBS信托。净资产组合的风险敞口主要是由风险管理衍生工具、抵押贷款承诺和某些资产(主要是证券)的公允价值变化推动的，这些资产以公允价值列账。与我们合并的MBS信托相关的风险主要与利率变化导致我们的信用损失准备金的变化有关。
2021年1月，我们开始应用公允价值对冲会计来解决一些利率敞口，特别是与基准利率(包括LIBOR和SOFR)变化相关的收益波动。虽然我们预计，由于我们采用对冲会计，与基准利率变化相关的收益波动性将继续大幅降低，但由其他因素(如净利息收入中确认的利差或成本基础摊销变化)驱动的收益波动性仍然存在。此外，当收益率曲线的形状在不同时期发生明显变化时，对冲会计可能就不那么有效了。在我们目前的计划中，我们每天都会建立新的对冲关系，以在我们的整体风险管理战略中提供灵活性。
有关我们的公允价值对冲会计政策和相关披露的更多信息，请参阅“综合经营结果-对冲会计影响”、“附注1，重要会计政策摘要”和“附注8，衍生工具”。
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MD&A|关键会计政策和估算

关键会计政策和估算
根据公认会计原则编制财务报表需要管理层做出一些判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响我们的精简合并财务报表中报告的资产、负债、收入和费用的金额。了解我们的会计政策，以及我们在应用这些政策时使用管理判断和估计的程度，对于理解我们的财务报表是不可或缺的。我们在本报告和2020年的Form 10-K中的“注1，重要会计政策摘要”中描述了我们最重要的会计政策。
我们会持续评估我们的政策所要求的关键会计估计和判断，并根据不断变化的情况进行必要的更新。我们已确定我们的会计政策之一--贷款损失拨备至关重要，因为它涉及对高度复杂和内在不确定事项的重大判断和假设，而合理不同的估计和假设的使用可能对我们报告的运营结果或财务状况产生实质性影响。
贷款损失拨备
我们的贷款损失准备是一个估值账户，从HFI贷款的摊销成本基础上扣除，以显示预计从贷款中收取的净金额。贷款损失拨备反映了对房利美和房利美合并MBS信托持有的单户和多户HFI贷款预期信贷损失的估计。我们使用贴现现金流方法来衡量我们单一家庭抵押贷款的预期信用损失，使用未贴现损失方法来衡量我们多家庭抵押贷款的预期信用损失。这些模型使用了对关键经济驱动因素的合理和可支持的预测，如房价(单户)、租金收入(多户)和资本化率(多户)。我们的贷款业绩模型是基于我们的历史经验，对具有相似风险特征的贷款进行调整，以反映当前状况以及合理和可支持的预测。我们的历史损失经验和信用损失估计捕捉到了远程事件的可能性，这些事件可能导致被认为是低风险的贷款的信用损失。我们的信用损失模型，包括用作关键输入的预测数据，都受到我们的模型监督和审查流程以及其他既定的治理和控制的约束。
我们对预期信贷损失估计的变化，包括由于时间的推移而发生的变化，都通过信贷损失的收益(准备金)来记录。在计算贷款损失准备时，我们只考虑资产负债表日贷款的摊销成本。当通过收到偿还贷款的资产(如止赎时的抵押品或卖空完成后的现金)确认损失时，我们将冲销记录为减少贷款损失准备。此外，当一笔贷款被确定为无法收回时，以及在将不良或再履行贷款从HFI重新指定给HFS时，我们将注销记录为减少我们的贷款损失准备。我们在确定贷款损失拨备时，包括了先前注销和预计将注销的金额的预期收回额。
我们在预期信用损失模型下确定该期间预期信用损失计量的过程非常复杂，涉及重大的管理判断，包括依赖历史损失信息和当前经济预测，而这些信息和预测可能不能代表我们最终实现的信用损失。例如，新冠肺炎疫情预期影响的不确定性需要管理层在评估我们截至2021年3月31日的贷款损失拨备时做出重大判断。
我们在2020 Form 10-K的“附注1，重要会计政策摘要”中提供了更详细的贷款损失准备会计信息。有关我们当期福利或贷款损失拨备的更多信息，请参阅本报告中的“附注4，贷款损失拨备”，包括讨论用于衡量新冠肺炎疫情对我们拨备影响的估计数字。有关管理层在应用我们的会计政策和方法时需要做出判断和估计的风险的讨论，请参阅我们2020年的10-K表格中的“风险因素”。
未来采用新会计准则的影响
我们在“注释1，重要会计政策摘要”中确定并讨论了最近发布的会计指导(如果有的话)对我们的简明合并财务报表的预期影响。2021年第一季度没有确定适用的指导方针。
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MD&A|前瞻性陈述

前瞻性陈述
本报告包括根据1934年证券交易法(“交易法”)第21E节的含义构成前瞻性陈述的陈述。此外，我们和我们的高级管理层可能会不时在我们提交给证券交易委员会的其他文件、我们其他可公开获得的书面声明以及向分析师、投资者、新闻媒体和其他人口头提交的文件中发表前瞻性声明。前瞻性陈述通常包括诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“将”、“应该”、“可能”、“将”或类似词语。本报告中前瞻性陈述的例子包括，除其他外，与我们对以下事项的期望有关的陈述：
•我们未来的财务业绩、财务状况和净资产，以及影响它们的因素，包括我们对未来净收入和摊销收入的预期；
•我们对我们的业务计划和战略及其影响的期望，包括资本充足的计划；
•我们对收购量、市场份额、担保费、收购信用特征或业务账簿中贷款周转速度的预期及其波动的影响；
•我们与信用风险转移交易相关的计划及其影响，以及影响我们参与未来交易的因素；
•我们对经济和抵押贷款市场状况的预期，将影响状况的因素，以及这些状况对我们的业务和财务业绩的影响；
•我们对我们以及联邦、州和地方政府为应对新冠肺炎疫情及其经济影响而采取的行动的影响的预期，以及我们对这些行动对我们的业务、财务业绩、财务状况和业务计划以及抵押贷款市场和经济状况的影响的预期；
•我们的减损活动及其影响；
•CFPB取消合格抵押贷款补丁的最终规则以及我们与财政部达成的优先股购买协议中的相关要求对我们业务的影响；
•与我们的对冲会计计划相关的未来财务业绩和预期的波动性及其影响；
•我们保留的抵押贷款组合的规模和构成；
•我们从MBS信托购买贷款的金额和时间；
•对我们业务或财务业绩的影响以及立法和监管的时机；
•我们根据GSE法案向HUD和国库基金支付的款项；
•我们未来对房地美发行的证券的表外敞口；
•我们业务面临的风险；
•与我们担保业务账簿中的贷款相关的未来违约率、违约率、承兑和其他减少损失活动、丧失抵押品赎回权和信用损失，以及影响它们的因素，包括新冠肺炎疫情的影响；
•我们对TDR的期望；
•本公司业务账面贷款的业绩情况及影响业绩的因素；
•我们的贷款收购，此类收购的信用风险状况，以及影响它们的因素；
•我们未来的流动资金、流动资金需求、未偿债务的数额，以及我们将如何履行债务的预期；以及
•我们对法律和监管程序的回应及其对我们业务或财务状况的影响。
前瞻性陈述反映了我们管理层对未来状况、事件或结果的当前预期、预测或预测，这些预期、预测或预测基于各种假设和管理层对我们活跃的市场的趋势和经济因素的估计，否则这些因素会影响我们的业务计划。前瞻性陈述并不是对未来业绩的保证。根据前瞻性陈述的性质，它们会受到重大风险、不确定因素和环境变化的影响。我们的实际结果和财务状况可能与这些前瞻性陈述中显示的预期结果和财务状况大不相同。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
67
MD&A|前瞻性陈述

有许多因素可能导致实际情况、事件或结果与我们的前瞻性陈述中描述的情况、事件或结果大不相同，其中包括以下因素：
•关于我们的未来，我们退出托管，以及我们筹集或赚取满足资本要求所需的资本的能力，都存在不确定性；
•围绕新冠肺炎大流行持续时间和严重程度的不确定性；为控制病毒或处理其影响而采取的行动，包括政府为减轻大流行的经济影响采取的行动以及新冠肺炎疫苗的广泛获得和公众接受；消费者、工人和家庭在多大程度上感到安全，恢复大流行前的活动；我们向受大流行影响的借款人提供的忍耐、推迟付款、修改和其他减轻损失选择的性质、程度和成功程度；与新冠肺炎大流行影响有关的会计选举和估计；针对大流行的借款人和租户行为。恢复正常经济和经营状况的速度和程度，包括未来任何新冠肺炎疫情或每天新增病例的增加是否会中断经济复苏；受影响的借款人、租房者和交易对手可以多快和多大程度上从疫情的负面经济影响中恢复过来；
•我们预期的市场和监管变化，以及我们对这些变化的准备情况，包括与最终退出托管、竞争格局以及吸引私人投资的必要性有关的变化；
•优先股购买协议和企业监管资本框架的影响，以及未来影响我们的立法和监管要求或变化、政府举措或行政命令，例如制定住房金融改革立法，包括限制我们的业务活动或足迹的变化；
•联邦住房金融局、财政部、住房和城市发展部、CFPB或其他监管机构、国会、行政部门或州或地方政府采取的影响我们业务的行动，包括我们的新资本金要求以及最近或可能进一步改变的偿还能力规则，该规则取消了符合GSE资格的贷款的合格抵押贷款补丁；
•金融服务业结构和监管的变化；
•公司所得税税率变化的潜在影响，这将影响我们在立法季度的资本需求和净收入，这是因为我们的递延税项资产价值和我们随后几个季度的净收入因我们有效的联邦所得税税率的变化而发生变化；
•房价变化的时机和水平，以及地区差异；
•未来利率和信用利差；
•可能难以预测的事态发展，包括：导致我们担保业务账簿净摊销收入变化的市场状况，我们通过盈利按市价计价的衍生品和其他金融工具的估计公允价值波动；以及影响我们损失准备金的事态发展，如利率、房价或会计准则的变化，或自然灾害或大范围卫生紧急事件或流行病的出现等事件；
•与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)终止有关的不确定性，或其他可能影响我们拥有或担保的贷款或我们的MBS的市场变化；
•信贷可获得性；
•住房和信贷市场的混乱或不稳定；
•美国抵押贷款市场的规模和份额，以及影响它们的因素，包括人口增长和家庭形成；
•美国经济的增长、恶化和整体健康稳定状况，包括美国国内生产总值、失业率、个人所得等指标；
•美联储财政和货币政策的变化；
•我们和我们的竞争对手未来的担保费用定价，以及该定价对我们的竞争环境和担保费用收入的影响；
•抵押发放量；
•我们的担保业务和留存抵押资产组合的规模、构成、质量和业绩；
•我们所处的竞争环境，包括立法、法规或其他发展对我们行业竞争水平的影响，以及其他影响我们市场份额的因素；
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
68
MD&A|前瞻性陈述

•我们担保业务账簿中的贷款还有多长时间未偿还；
•我们在留住和聘用合格高管和其他员工方面面临挑战；
•我们的业务弹性计划和系统的有效性；
•总体上或一个或多个主要投资者群体对联邦抵押协会MBS的需求变化；
•我们的托管，包括托管的任何变更或终止(通过接管或其他方式)及其对我们业务的影响；
•财政部的投资，包括优先股购买协议条款最近变化或未来可能变化的影响及其对我们业务的影响，包括优先股购买协议、优先股和财政部认股权证条款对我们施加的限制，以及即使我们不再受这些协议和文书约束，这些或其他对我们业务和活动的限制也通过其他机制对我们适用的程度；
•我们从事的支持抵押贷款市场和帮助借款人、租户、贷款人和服务商的活动产生的不利影响；
•联邦住房金融局作为我们的监管者或监管者，可能需要我们采取的行动，例如应对新冠肺炎大流行的行动，我们业务类型的改变，或者与联合住房抵押贷款证券或我们的房地美发行的证券再证券化有关的行动；
•FHFA对我们的业务施加的限制，它作为我们的保护人或监管者的角色；
•我们未来的目标和支持这些目标的活动，包括我们可能采取的行动，以接触到更多未得到充分服务的信用借款人；
•联邦住房金融局或政府领导层的更迭可能会导致联邦住房金融局或财政部寻求我们退出托管的意愿发生变化；
•我们的大多数单一家庭证券化活动依赖共同证券化解决方案有限责任公司(以下简称“CSS”)和共同证券化平台，最近CSS有限责任公司协议和董事会的变化降低了我们对CSS的影响，以及FHFA在我们与CSS的关系或我们对CSS的支持方面可能需要的任何额外改变；
•降低我们的信用评级；
•我们进入债务资本市场的能力受到限制；
•对我们进入新的信用风险转移交易的限制；
•忍耐、修改和丧失抵押品赎回权的活动发生重大变化；
•未来不良贷款和再贷款销售的数量和速度及其对我们业绩和严重违约率的影响；
•借款人行为的变化；
•我们可能采取的减少损失的行动，以及我们减少损失战略的有效性，管理我们的REO库存，以及寻求合同补救措施；
•一个或多个机构交易对手违约；
•我们可能与我们的交易对手签订的解决或和解协议；
•我们需要依靠第三方来充分实现我们的一些公司目标；
•我们对抵押贷款服务商的依赖；
•GAAP的变化、财务会计准则委员会的指导以及我们会计政策的变化；
•资产和负债的公允价值变动；
•影响我们运营的系统和基础设施的稳定性和充分性，包括我们和CSS、我们的其他交易对手和其他第三方的系统和基础设施的稳定性和充分性；
•与UMBS相关的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的单一家庭抵押贷款证券化计划之间日益相互依存的影响；
•作战控制薄弱环节；
•我们对模型的依赖以及我们对模型的未来更新，包括这些模型使用的假设；
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
69
MD&A|前瞻性陈述

•国内和全球政治风险和不确定性；
•自然灾害、环境灾难、恐怖袭击、大范围的突发卫生事件或流行病或其他重大破坏性事件；
•恶劣天气事件、火灾、洪水或其他气候变化事件，我们可能没有投保或保险不足，或可能影响我们的交易对手，以及气候变化和应对气候变化的努力产生的其他风险；
•网络攻击或其他信息安全漏洞或威胁；以及
•本报告和2020年表格10-K中“风险因素”中描述的其他因素。
告诫读者不要过度依赖我们所作的前瞻性陈述，并通过仔细考虑我们2020年10-K报表和本报告中“风险因素”中讨论的因素，将这些前瞻性陈述置于适当的背景下。这些前瞻性陈述仅在作出之日具有代表性，我们没有义务因新信息、未来事件或其他原因而更新任何前瞻性陈述，除非联邦证券法另有要求。
联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
70
财务报表|简明合并资产负债表

项目1.年度财务报表
联邦抵押协会
(在监护下)
简明综合资产负债表-(未经审计)
(百万美元)
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
资产
现金和现金等价物$26,538 $38,337 
限制性现金和现金等价物(包括#美元80,899及$68,308分别与合并信托有关)
87,803 77,286 
根据转售协议或类似安排出售的联邦基金和购买的证券(包括$40,837及$0分别与合并信托有关)
54,937 28,200 
证券投资：
按公允价值交易(包括$6,658及$6,544分别质押为抵押品)
111,256 136,542 
可供出售，公允价值(摊销成本为#美元)1,440及$1,606，扣除信贷损失准备金$3截至2021年3月31日和2020年12月31日)
1,502 1,697 
证券投资总额112,758 138,239 
按揭贷款：
持有以较低成本或公允价值出售的贷款
7,824 5,197 
为投资而持有的贷款，按摊销成本计算：
联邦抵押协会103,310 112,726 
合并信托基金
3,638,374 3,546,521 
*为投资而持有的贷款总额(包括#美元6,048及$6,490，分别按公允价值计算)
3,741,684 3,659,247 
贷款损失拨备(9,628)(10,552)
为投资而持有的贷款总额，扣除津贴后的净额3,732,056 3,648,695 
按揭贷款总额3,739,880 3,653,892 
向贷款人垫款10,572 10,449 
递延税项资产，净额12,516 12,947 
应计应收利息净额(包括#美元9,732及$9,635分别与合并信托和扣除津贴净额#美元有关226及$216分别截至2021年3月31日和2020年12月31日)
9,993 9,937 
取得的财产，净额1,183 1,261 
其他资产13,923 15,201 
总资产$4,070,103 $3,985,749 
负债和权益
负债：
应计应付利息(包括#美元8,768及$8,955分别与合并信托有关)
$9,585 $9,719 
债务：
联邦抵押协会的资产(包括$3,336及$3,728，分别按公允价值计算)
273,442 289,572 
合并信托基金(包括$23,601及$24,586，分别按公允价值计算)
3,740,538 3,646,164 
其他负债(包括#美元1,375及$1,523分别与合并信托有关)
16,313 15,035 
总负债4,039,878 3,960,490 
承担和或有事项(附注13)— — 
联邦抵押协会股东权益：
优先股(清算优先权为#美元146,758及$142,192，分别)
120,836 120,836 
优先股，700,000,000所有股份均获授权-555,374,922已发行和已发行的股票
19,130 19,130 
普通股，没有面值，没有最高授权-1,308,762,703已发行及已发行的股份1,158,087,567流通股
687 687 
累计赤字(103,117)(108,110)
累计其他综合收益89 116 
国库股，按成本价计算，150,675,136中国股票
(7,400)(7,400)
股东权益总额(有关股息义务和清算优先权的信息，请参阅注1：优先股购买协议和优先股)
30,225 25,259 
负债和权益总额$4,070,103 $3,985,749 
请参阅简明合并财务报表附注
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
71
财务报表|简明合并经营表和全面收益表
联邦抵押协会
(在监护下)
简明综合经营报表和全面收益表-(未经审计)
(美元和股票(百万美元，每股金额除外)
截至3月31日的三个月，
20212020
利息收入：
证券交易$140 $316 
可供出售的证券19 31 
按揭贷款23,353 28,938 
根据转售协议或类似安排出售的联邦基金和购买的证券
8 107 
其他42 34 
利息收入总额23,562 29,426 
利息支出：
短期债务
(3)(102)
长期债务(16,817)(23,977)
利息支出总额(16,820)(24,079)
净利息收入6,742 5,347 
信贷损失利益(拨备)765 (2,583)
扣除利息(计提信贷损失准备金)后的净利息收入7,507 2,764 
投资收益(亏损)，净额45 (158)
公允价值净收益(亏损)784 (276)
手续费及其他收入87 120 
非利息收入(亏损)916 (314)
行政费用：
薪金和员工福利(387)(393)
专业服务(214)(212)
其他行政费用(147)(144)
行政费用总额(748)(749)
丧失抵押品赎回权的财产收入(费用)5 (80)
2011年临时工资税减免延续法案(“TCCA”)费用(731)(637)
增信费用(284)(376)
预期信用提升回收的变化(31)188 
其他费用(净额)(319)(218)
总费用(2,108)(1,872)
联邦所得税前收入6,315 578 
关于联邦所得税的规定(1,322)(117)
净收入4,993 461 
其他全面收益(亏损)：
可供出售证券的未实现收益(亏损)变动，扣除重新分类调整和税收后的净额
(23)18 
其他，扣除税金后的净额(4)(3)
其他全面收益(亏损)合计(27)15 
综合收益总额$4,966 $476 
净收入$4,993 $461 
分配给优先股的股息或应占优先股的金额
(4,966)(476)
普通股股东应占净收益(亏损)$27 $(15)
每股收益：
基本信息$0.00 $0.00 
稀释0.00 0.00 
加权平均已发行普通股：
基本信息5,867 5,867 
稀释5,893 5,867 
请参阅简明合并财务报表附注
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
72
财务报表|现金流量简并报表
联邦抵押协会
(在监护下)
现金流量表简明合并报表-(未经审计)
(百万美元)
截至3月31日的三个月，
20212020
经营活动提供的净现金$24,883 $2,174 
由投资活动提供(用于)的现金流：
持有用于投资的交易证券的到期日和偿付所得的收益13 13 
出售为投资而持有的交易性证券所得收益97 — 
可供出售证券的到期日和还款所得69 96 
出售可供出售证券所得款项115 50 
购买为投资而持有的贷款(214,402)(86,307)
偿还为联邦抵押协会投资而持有的贷款的收益2,889 2,308 
偿还和出售为投资合并信托而持有的贷款所得收益
337,028 169,656 
向贷款人垫款(114,805)(45,248)
处置所购财产和止赎前销售所得收益1,064 1,832 
根据转售协议或类似安排出售的联邦基金和购买的证券的净变化
(26,737)5,803 
其他，净额228 (539)
投资活动提供(用于)的现金净额(14,441)47,664 
融资活动提供(用于)的现金流：
联邦抵押协会发行债券所得款项54,780 254,559 
赎回联邦抵押协会债务的付款(69,735)(207,818)
发行合并信托债券所得款项339,056 135,918 
赎回合并信托债务的付款(335,896)(164,726)
其他，净额71 (470)
融资活动提供(用于)的现金净额(11,724)17,463 
现金、现金等价物和限制性现金及现金等价物净增(减)(1,282)67,301 
期初现金、现金等价物及限制性现金和现金等价物115,623 61,407 
期末现金、现金等价物及限制性现金和现金等价物$114,341 $128,708 
期内支付的现金用于：
利息$27,019 $28,867 
所得税— — 








请参阅简明合并财务报表附注
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
73
财务报表|简明合并权益变动表
联邦抵押协会
(在监护下)
凝缩 合并变动表
股权- (未经审计)
(百万美元和股票)

联邦抵押协会股东权益
已发行股票高年级
优先股		择优
股票		普普通通
股票
累计
赤字		累计
其他
全面
收入		财务处
股票		总计
权益
高年级
择优		择优普普通通
截至2020年12月31日的余额1 556 1,158 $120,836 $19,130 $687 $(108,110)$116 $(7,400)$25,259 
综合收益：
净收入— — — — — — 4,993 — — 4,993 
其他综合收入，扣除税收影响后的净额：
可供出售证券未实现净收益变动(扣除税金净额#美元3)
— — — — — — — (12)— (12)
净收入中所列收益的重新分类调整(税后净额#美元3)
— — — — — — — (11)— (11)
其他(扣除税款后净额$(1))
— — — — — — — (4)— (4)
综合收益总额4,966 
截至2021年3月31日的余额1 556 1,158 $120,836 $19,130 $687 $(103,117)$89 $(7,400)$30,225 

联邦抵押协会股东权益
已发行股票高年级
优先股		择优
股票		普普通通
股票
累计
赤字		累计
其他
全面
收入		财务处
股票		总计
权益
高年级
择优		择优普普通通
截至2019年12月31日的余额1 556 1,158 $120,836 $19,130 $687 $(118,776)$131 $(7,400)$14,608 
采用的过渡影响(扣除税收后)
**不符合当前预期的信用损失标准		— — — — — — (1,139)— — (1,139)
截至2020年1月1日的余额，调整后1 556 1,158 120,836 19,130 687 (119,915)131 (7,400)13,469 
综合收益：
净收入— — — — — — 461 — — 461 
其他综合收入，扣除税收影响后的净额：
可供出售证券未实现净收益变动(扣除税金净额#美元5)
— — — — — — — 18 — 18 
净收入中所列收益的重新分类调整(税后净额#美元0)
— — — — — — — — — — 
其他(扣除税金后净额为#美元)1)
— — — — — — — (3)— (3)
综合收益总额476 
截至2020年3月31日的余额1 556 1,158 $120,836 $19,130 $687 $(119,454)$146 $(7,400)$13,945 






请参阅简明合并财务报表附注
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
74
简明合并财务报表附注|重要会计政策摘要
联邦抵押协会
(在监护下)
简明合并财务报表附注
(未经审计)
1.  重要会计政策摘要
联邦抵押协会是美国抵押贷款的主要融资来源。我们是一家股东所有的公司，组织为政府支持的实体(“GSE”)，并根据联邦全国抵押贷款协会宪章法案(“宪章法案”或我们的“宪章”)存在。我们的宪章是国会的一项法案，根据该宪章，我们的使命是为住房抵押贷款市场提供流动性和稳定性，并促进获得抵押贷款的机会。因此，我们受到政府的监督和监管。我们的监管机构包括联邦住房金融局(“FHFA”)、美国住房和城市发展部(“HUD”)、美国证券交易委员会(“SEC”)和美国财政部(“财政部”)。美国政府不担保我们的证券或其他义务。
自2008年9月6日以来，我们一直处于托管之下，FHFA担任托管人员。有关我们的托管和美国政府支持我们业务的影响的更多信息，请参阅下面和我们截至2020年12月31日的年度报告Form 10-K(“2020 Form 10-K”)中的“注释1，重要会计政策摘要”。
截至2021年3月31日及截至2021年3月31日三个月的未经审计中期简明综合财务报表及相关附注应与我们在2020年Form 10-K中包含的经审计综合财务报表及相关附注一并阅读。
陈述的基础
随附的未经审核中期简明综合财务报表乃根据美国中期财务资料公认会计原则(“GAAP”)及证券交易委员会的10-Q表格指示及S-X规则第10条编制。因此，它们不包括GAAP要求的完整合并财务报表所需的所有信息和附注披露。管理层认为，所有正常的经常性调整都已包括在内，这些调整被认为是公平列报所必需的。随附的简明综合财务报表包括我们的账目以及我们拥有控股权的其他实体的账目。所有公司间账户和交易都已取消。为了符合我们本期的列报方式，我们对上期简明合并财务报表中报告的某些金额进行了重新分类。截至2021年3月31日的三个月的业绩可能不一定代表截至2021年12月31日的年度业绩。
列报受限现金和现金等价物
受限现金和现金等价物包括综合MBS信托持有的资金，根据我们的服务指南和相关信托协议的条款，这些资金尚未汇给MBS证书持有人。2021年第一季度，房利美以受托人的身份开始将合并信托持有的资金直接投资于符合条件的短期第三方投资，其中可能包括对现金等价物的投资，这些现金等价物由隔夜回购协议和收购日到期日为三个月或更短的美国国债组成。根据信托协议，这些短期投资背后的资金受到限制。因此，对现金等价物的任何投资都应归类为限制性的，并在我们的简明综合资产负债表中作为“限制性现金和现金等价物”列示，以反映与MBS信托有关的资金的投资。
预算的使用
根据公认会计原则编制简明合并财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响我们截至简明合并财务报表之日报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露，以及报告期内我们报告的收入和费用。管理层在多个领域做出了重大估计，包括但不限于贷款损失拨备。例如，新冠肺炎疫情预期影响的重大不确定性要求管理层在评估我们截至2021年3月31日的贷款损失拨备时做出重大判断。实际结果可能与这些估计不同。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
75
简明合并财务报表附注|重要会计政策摘要
监护权
2008年9月7日，财政部长和联邦住房金融局局长宣布了财政部和联邦住房金融局就联邦抵押协会采取的几项行动，其中包括：(1)由联邦住房金融局作为我们的托管人对我们进行托管，以及(2)由我们的托管人代表我们和财政部执行优先股购买协议，根据该协议，我们向财政部发行了优先股和购买普通股的认股权证。
根据1992年“联邦住房企业金融安全和健全法”(包括2008年联邦住房金融监管改革法案)(统称“GSE法案”)的修订，保管人立即继承(1)联邦抵押协会以及联邦抵押协会的任何股东、高级管理人员或董事关于联邦抵押协会及其资产的所有权利、所有权、权力和特权，以及(2)联邦抵押协会任何其他法定托管人的账簿、记录和资产的所有权。(2)联邦住房企业金融安全和健康法案，包括2008年联邦住房金融监管改革法案(以下简称“GSE法案”)修订后的法案，托管人立即继承了以下权利、所有权、权力和特权：(1)联邦抵押协会以及联邦抵押协会任何股东、高级管理人员或董事关于联邦抵押协会及其资产的所有权利、所有权、权力和特权；管理人随后发布了一项命令，规定我们的董事会行使特定的权力。保管人还提供了关于需要保管人决定或通知的事项的指示。保管人保留随时修改或撤回其命令和指示的权力。
托管机构有权在没有任何批准、权利转让或任何一方同意的情况下，转让或出售联邦抵押协会的任何资产或负债(受转让合格金融合同的限制和转让后通知条款的约束)。不过，已转移到房利美MBS信托的抵押贷款和抵押相关资产必须由房利美MBS实益所有人的保管人持有，不能用来满足房利美的一般债权人。托管和我们与财政部协议的条款都不会改变我们为债务证券支付所需款项的义务，也不会改变我们履行抵押担保义务的义务。
托管没有具体的终止日期，我们的未来仍然存在很大的不确定性，包括我们将以目前的形式继续存在多久，我们在市场中扮演的角色的程度，政府对我们业务的支持程度，我们将托管多长时间，我们将拥有什么形式，以及在托管终止后，我们目前的普通股和优先股股东将持有我们的所有权权益(如果有的话)，以及托管之后我们是否会继续存在。根据GSE法案，如果FHFA局长书面认定我们的资产低于我们的义务，或者如果我们在任何一种情况下都没有偿还债务，FHFA必须将我们置于破产管理状态，无论是哪种情况，都是在60天内。此外，联邦住房金融局局长可随时基于GSE法案中规定的其他原因酌情将我们置于破产管理状态，包括如果我们的资本严重不足，或者如果我们的资本不足且没有合理的资本充足前景。如果我们被置于破产管理程序，将需要不同的假设来确定我们资产的账面价值，这可能导致显著不同的财务结果。财政部已根据优先股购买协议承诺，如果我们出现净资产赤字，将在某些情况下向我们提供资金。我们不知道FHFA有任何计划(1)从根本上改变我们的商业模式，或(2)根据我们的资本结构(包括优先股购买协议)减少公司可用或持有的总金额。
高级优先股购买协议和高级优先股
根据我们与财政部达成的优先股购买协议，我们于2008年9月发行了财政部一百万优先股和购买我们普通股的认股权证。根据我们以管理人身份通过FHFA与财政部达成的一项书面协议，高级优先股购买协议以及高级优先股的股息和清算条款于2021年1月进行了修改。这些变化包括：
•高级优先股的股息条款被修订，以允许我们保持净值的增长，直到我们的净值超过我们满足我们在2020年10-K表格中的“附注12，监管资本要求”中讨论的企业监管资本框架下的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。在“资本储备结束日期”之后，即我们连续第二个会计季度的最后一天，在此期间，我们保持的资本等于或超过企业监管资本框架下的所有资本要求和缓冲，财政部的季度股息金额将等于我们净值的任何季度增长和当时优先股当前清算优先股10%的年率中的较小者。“资本储备结束日期”被定义为连续第二个会计季度的最后一天，在此期间，我们将保持资本等于或超过企业监管资本框架下的所有资本要求和缓冲。
•在每个会计季度末(包括资本储备结束日期)，优先股的清算优先权将增加相当于上一会计季度我们净值(如果有的话)增长的数额。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
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简明合并财务报表附注|重要会计政策摘要
•我们可以发行和保留最多$7010亿美元的出售收益 未经财政部事先同意的普通股，前提是(1)财政部已全面行使其认股权证，(2)所有目前悬而未决的与托管和2012年8月对高级优先股购买协议的修订有关的重大诉讼均已解决，这可能需要财政部的批准。
•FHFA可以在以下情况下解除我们的托管：(1)与托管和2012年8月高级优先股购买协议修正案有关的所有目前悬而未决的重大诉讼已经解决，(2)我们的普通股一级资本，连同我们可能在公开募股中发行的任何其他普通股，等于或超过我们企业监管资本框架下“调整后总资产”的3%。
•增加了新的限制性契约，这将影响我们的单一家庭和多家庭商业活动。
这项修订被认为是对现行安排的修改。因此，优先股的账面价值没有变化。
财政部已根据优先股购买协议承诺，如果我们出现净资产赤字，将在某些情况下向我们提供资金。根据优先股购买协议，我们总共收到了$119.8截至2021年3月31日，我们可以从财政部获得10亿美元的资金，根据协议，我们可获得的剩余资金为113.9十亿美元。自2018年第一季度以来，我们没有收到财政部根据这一承诺提供的任何资金。
高级优先股的股息条款允许我们保持净值增长，直到我们的净值超过我们满足FHFA于2020年11月建立的企业监管资本框架下的资本要求和缓冲所需的调整后总资本金额。优先股的总清算优先权增至$。146.8亿美元，并将进一步增加到2021年3月31日151.7截至2021年6月30日，由于5.02021年第一季度我们的净资产增加了10亿美元。
有关高级优先股购买协议和高级优先股的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“注11，股权”。
法定资本
我们向FHFA提交资本报告，FHFA监控我们的资本水平。核心资本比法定最低资本高出#美元。119.5截至2021年3月31日的10亿美元和124.3截至2020年12月31日。
关联方
因为财政部持有购买房利美普通股的认股权证79.9占联邦抵押协会普通股总数的%，我们和财政部被视为关联方。截至2021年3月31日，财政部持有对我们高级优先股的投资，总清算优先权为$146.81000亿美元。有关本协议下的交易和2021年1月函件协议中所作修改的更多信息，请参阅上面的“高级优先股购买协议和高级优先股”。
联邦住房金融局对房利美和房地美的控制导致房利美、联邦住房金融局和房地美被视为关联方。此外，Fannie Mae和Freddie Mac共同拥有共同证券化解决方案公司(“CSS”)，这是一家为运营共同证券化平台而创建的有限责任公司；因此，CSS被视为关联方。作为我们共同所有权的一部分，Fannie Mae、Freddie Mac和CSS是一项有限责任公司协议的各方，该协议规定了合资企业的总体框架，包括Fannie Mae和Freddie Mac作为CSS成员的权利和责任。Fannie Mae、Freddie Mac和CSS也是一项客户服务协议的缔约方，该协议规定了CSS向我们和Freddie Mac提供抵押贷款证券化服务的条款，包括共同证券化平台的运营以及一项行政服务协议。CSS作为一家独立于我们和房地美的公司运营，由我们和房地美通过我们的出资向其提供所有资金和有限的行政支持服务和其他资源。
在正常业务过程中，联邦抵押协会可以买卖财政部和联邦住宅贷款抵押公司发行的证券。这些交易的条款与当时与非关联方进行的可比交易的条款相同。我们发行的一些结构性证券全部或部分由房地美证券支持。Fannie Mae和Freddie Mac都已同意赔偿另一方因以下原因造成的损失：未能履行发行基础再证券化证券的信托协议规定的付款或其他特定义务；未能履行客户服务协议规定的义务；违反法律；或与基础再证券化证券有关的提供文件、持续披露和相关材料方面的重大错误陈述或遗漏。此外，我们定期向美国国税局(IRS)支付所得税，并从美国国税局(IRS)获得退税。
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简明合并财务报表附注|重要会计政策摘要
与库务署的交易
我们的行政费用减少了$4百万美元和$5分别为截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，原因是财政部和房地美偿还了作为财政部住房负担得起修改计划的项目管理员以及财政部使住房负担得起计划下的其他举措发生的费用。
2011年12月，国会颁布了2011年临时工资削减延续法案(TCCA)，其中包括要求我们至少增加我们的单一家庭担保费10基点，并将这一增长汇至财政部。自2012年4月1日起，我们将向我们交付的所有单户住宅抵押贷款的担保费提高了10基点。2012年，FHFA和财政部建议我们就我们在2012年4月1日或之后以及2022年1月1日之前获得的所有贷款向财政部汇款，并在2022年1月1日及之后继续就我们在此日期之前获得的贷款向财政部汇款，直到这些贷款还清或以其他方式清算。由此产生的手续费收入和费用分别记录在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“利息收入：抵押贷款”和“TCCA费用”中。
2020年，FHFA提供了指导意见，即对于拖欠4个月或更长时间的MBS信托支持贷款，我们不需要向财政部累计或汇出TCCA费用。一旦恢复支付这类贷款，我们将恢复计提贷款的相关TCCA费用并将其汇入财政部。
我们认出了$731百万美元和$637在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月内，TCCA费用分别为100万美元，其中727截至2021年3月31日，100万美元尚未汇入财政部。
GSE法案要求我们拨出某些资金义务，其中一部分可归因于财政部的资本磁力基金(Capital Magnet Fund)。这些资金义务在我们的简明综合经营报表和全面收益表的“其他费用，净额”中确认，是作为下列项目的乘积计量的。4.2基点和我们同期新业务购买总额的未偿还本金余额，以及35这笔款项的%将支付给财政部的资本磁力基金(Capital Magnet Fund)。我们认出了$62百万美元和$30在截至2021年和2020年3月31日的三个月中，分别与财政部资本磁铁基金有关的“其他费用(净额)”为100万美元，其中#美元62截至2021年3月31日，仍有100万美元未汇出。
与FHFA的交易
GSE法案授权联邦住房金融局为包括房利美在内的受监管实体建立年度评估，该评估每半年(4月和10月)支付一次，用于联邦住房金融局的成本和开支，以及维持联邦住房金融局的营运资本。我们确认了FHFA评估费，这笔费用在我们的简明综合经营报表和全面收益表的“行政费用”中记录了#美元。37百万美元和$32截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月分别为100万美元。
与CSS和Freddie Mac的交易
我们向我们与房地美共同拥有的CSS公司出资$27300万美元和300万美元29截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月分别为100万美元。
衍生物
我们按交易日的公允价值确认我们的衍生品为浓缩综合资产负债表中的资产或负债。不属于限定公允价值对冲关系的衍生产品的公允价值和应计利息的变化在我们的简明综合经营报表和全面收益中记为“公允价值收益(亏损)净额”。吾等根据可强制执行的总净额结算安排的条款，抵销若干持有损益头寸的衍生工具的账面金额，以及与衍生头寸相关的现金抵押品应收账款及应付款项。只有当我们根据合同有合法的抵销权利，并且我们满足了所有的抵销条件时，我们才能抵销这些金额。对于我们的场外(“场外”)衍生品头寸，我们的主要净额结算安排允许我们将衍生品资产和负债净额计入同一交易对手。对于我们的清算衍生品合约，我们的主要净额结算安排允许我们通过结算组织和结算会员实现风险敞口的净额结算。
抵销后，我们在简明合并资产负债表中报告在“其他资产”中处于收益位置的衍生品和在“其他负债”中处于亏损位置的衍生品。
我们评估我们购买或发行的金融工具以及其他嵌入式衍生品的金融和非金融合同。为了确定我们必须单独核算的嵌入衍生品，我们确定：(1)嵌入衍生品的经济特征与金融工具或其他合同(即主合同)的经济特征没有明确而密切的关系；(2)金融工具或其他合同本身并未按公允价值计量，公允价值变动计入收益；以及(3)单独的
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简明合并财务报表附注|重要会计政策摘要
具有与嵌入衍生品相同术语的票据将符合衍生品的定义。如果嵌入衍生品满足所有这三个条件，我们选择按公允价值整体列报混合合约，并在收益中记录公允价值变动。
公允价值对冲会计
2021年1月，为了降低与基准利率变化相关的收益波动性，我们开始对某些单一家庭抵押贷款池和某些融资债务发行应用公允价值对冲会计，方法是将此类工具指定为与利率掉期的对冲关系中的对冲项目。在这些关系中，我们已将基准利率的变化(伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)或有担保隔夜融资利率(SOFR))指定为被对冲的风险。我们已经选择使用最后一层的方法来对冲某些单一家庭抵押贷款池。这次选举涉及对每个贷款池中预计不会受到提前还款、违约和其他影响现金流时间和金额的事件影响的部分建立公允价值对冲关系。每个套期保值关系的期限通常为一个工作日，我们每天都会建立套期保值关系，以使我们的套期保值会计与我们的风险管理实践保持一致。
我们应用套期保值会计来限定套期保值关系。当衍生对冲工具的公允价值变动预期可高度有效地抵销对冲项目公允价值的变动(可归因于在对冲关系有效期内被对冲的风险)时，符合资格的对冲关系即存在。我们使用统计回归分析来评估套期保值的有效性。如果套期保值工具的公允价值总变动与被套期保值项目因基准利率变动而产生的公允价值变动在80%至125%的范围内相互抵消，且符合某些其他统计检验，则套期保值关系被视为高度有效。
如果套期保值关系符合套期保值会计的条件，利率掉期的公允价值变动和被套期保值项目的公允价值变动通过净利息收入记录。公允价值变动应归因于被对冲的风险，按套期保值项目(按揭贷款池或债务)计入相应的基数调整。对于对冲单一家庭按揭贷款池的对冲关系，基数调整是根据对冲关系终止时每笔贷款的相对未偿还本金余额分配给个别单一家庭贷款的。套期保值项目的累计基准调整采用实际利息法在套期保值项目的合同期限内摊销为收益，在套期保值关系终止时开始摊销。
衍生对冲工具指定部分(即利率掉期)的所有公允价值变动，包括应计利息，均记录在用于记录被套期项目收益影响的简明综合经营报表和全面收益的同一行项目中。因此，已对冲按揭贷款及应占被对冲风险的债务的公允价值变动，连同各自衍生对冲工具的公允价值变动，在“利息收入”或“利息开支”中确认。
确认对冲项目的基础调整和随后的摊销都是非现金活动，在我们的简明合并现金流量表的“经营活动提供的净现金”中报告。衍生工具在套期保值关系中指定时支付或收到的衍生工具现金在简明综合现金流量表中报告为“经营活动提供的现金净值”。
有关我们的公允价值对冲会计政策和相关披露的更多信息，请参阅“附注3，抵押贷款”、“附注7，短期和长期债务”和“附注8，衍生工具”。
每股收益
每股收益(“EPS”)是指基本每股收益和稀释后每股收益。我们用普通股股东应占净收益除以当期已发行普通股的加权平均股数来计算基本每股收益。然而，由于我们的托管地位和优先股的条款，没有金额可以作为股息分配给普通股或优先股股东(除了作为优先股持有者的财政部)。普通股股东应占净收益(亏损)不包括优先股应占金额。加权平均普通股包括4.7十亿 截至2021年3月31日和2020年3月31日的股票，从权证发行之日起到2021年和2020年3月31日，本应在全面行使向财政部发行的权证时发行的股票。
稀释每股收益的计算包括基本每股收益的所有组成部分，加上普通股等价物(如可转换证券和股票期权)的稀释效应。加权平均已发行普通股将增加，以包括如果稀释性潜在普通股已经发行，将会发行的额外普通股数量。我们的稀释后每股收益加权平均流通股包括26截至2021年3月31日，可转换优先股可发行100万股。截至3月份的三个月
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简明合并财务报表附注|重要会计政策摘要
2020年31日，可转换优先股不包括在计算中，因为发生了普通股股东应占净亏损，它将产生反稀释效应。
2.开展金融资产的合并和转让
我们在各种被视为可变权益实体(“VIE”)的实体中拥有权益。实体的主要类型是证券化和再证券化信托、有限合伙企业和特殊目的载体(“SPV”)。这些权益包括对VIE发行的证券的投资，例如根据我们的证券化交易创建的Fannie Mae MBS以及我们对该实体的担保。我们巩固了我们的绝大多数单一类别证券化信托，因为我们作为担保人和总服务商的角色使我们有权指导影响我们面临的信用风险的事项(主要是抵押贷款的服务)。相比之下，当其他组织有权指导这些活动时，我们不会合并单一类别的证券化信托，除非我们有单方面解散信托的能力。我们也不会巩固我们的再证券化信托，除非我们有单方面解除信托的能力。从历史上看，我们的再证券化信托基金的绝大多数基础资产仅限于以合并信托基金持有的抵押贷款为抵押的联邦抵押协会(Fannie Mae)证券。然而，随着我们发行统一的抵押贷款支持证券(UMBS)，®)，我们将房地美发行的证券纳入我们的一些再证券化信托基金。作为房地美发行证券抵押品的抵押贷款不是由房利美合并的信托持有。
未整合的VIE
当我们不被认为是主要受益人时，我们不合并VIE。我们的未合并VIE包括证券化和再证券化信托、有限合伙企业和某些旨在转移信用风险的特殊目的机构。下表显示了与我们参与未合并证券化和再证券化信托有关的资产和负债的账面金额和分类。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
我们的简明综合资产负债表中记录的资产和负债与未合并的抵押贷款支持信托有关：
资产：
证券交易：
联邦抵押协会$1,243 $1,611 
非联邦抵押协会3,598 3,608 
总交易证券4,841 5,219 
可供出售的证券：
联邦抵押协会1,036 1,168 
非联邦抵押协会279 318 
可供出售证券总额1,315 1,486 
其他资产39 41 
其他负债
(65)(67)
净账面金额
$6,130 $6,679 
我们面临的最大损失通常代表我们在实体中的账面价值或我们担保覆盖的资产的未偿还本金余额中较大的一个。我们参与未合并的再证券化信托可能会导致额外的损失，具体取决于再证券化信托的类型。联邦抵押协会非混合再证券化信托完全由联邦抵押协会MBS支持。这些非混合的单类和多类再证券化信托没有合并，不会造成任何额外的损失，因为我们已经合并了基础抵押品。
Fannie Mae混合再证券化信托全部或部分由Freddie Mac证券支持。我们向这些混合再证券化信托提供的担保可能会增加我们的损失风险，因为我们是在为我们以前没有担保的房地美相关证券的及时付款和利息提供担保。我们对这些未合并信托的最大损失敞口是以这些再证券化信托中持有的房地美证券的数量来衡量的。我们面临的最大损失是
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简明合并财务报表附注|金融资产合并和转让

未合并的证券化和再证券化信托，包括但不限于我们对这些房地美证券的敞口，约为$16410亿美元和146分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。我们未合并的证券化和再证券化信托的总资产约为$。23010亿美元和180分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。
我们未合并的有限合伙企业和类似的法人实体，包括低收入住房税收抵免投资(“LIHTC”)、社区投资和其他实体，面临的最大亏损风险为#美元。169百万美元，相关账面净值为$163截至2021年3月31日，为100万。截至2020年12月31日，最大亏损敞口为$126百万美元，相关账面净值为$121百万美元。这些有限合伙投资的总资产为#美元。2.5截至2021年3月31日的10亿美元和2.6截至2020年12月31日。
与我们参与转移信用风险的未合并SPV相关的最大损失敞口是指康涅狄格大道证券发行的债务的未偿还本金余额和应计应付利息® (“CAS”)和多家族康涅狄格大道证券(“MCAS”)SPV。与这些未合并的特殊目的公司相关的最大损失敞口为#美元。10.410亿美元和11.4分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。与这些未合并的特殊目的公司相关的总资产为#美元。10.510亿美元和11.4分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。
我们多户贷款组合的未付本金余额为#美元。388.6截至2021年3月31日。由于我们的借贷关系并不为我们提供借款人实体的控股权，我们不会合并这些借款人，无论他们是VIE还是有投票权的利益实体。我们已将这些实体排除在我们的VIE披露之外。然而，我们在“附注3，抵押贷款”、“附注4，贷款损失拨备”和“附注6，财务担保”中提供的关于这一群体的披露与财务会计准则委员会关于与未合并的VIE相关的披露的声明目标是一致的.
金融资产的转让
我们通过证券组合证券化交易，将抵押贷款或抵押相关证券池转移到一个或多个信托或特殊目的实体，从而发行联邦抵押协会MBS。当我们在证券组合证券化交易中从我们自己的保留抵押贷款组合中转移资产时，我们被认为是转让人。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，投资组合证券化的未偿还本金余额为1美元。216.710亿美元和89.0分别为10亿美元。这些资产组合证券化交易中的绝大多数通常不符合出售待遇。确实有资格出售的投资组合证券化信托基金主要由美国政府全部或部分担保或保险的贷款组成。
我们保留转让和出售抵押贷款相关证券给未合并的单类别和多类别组合证券化信托基金的利息。截至2021年3月31日，未支付的留存利息本金余额为$1.4亿美元，其相关公允价值为$2.5十亿美元。截至2020年12月31日，未支付的留存利息本金余额为$1.7亿美元，其相关公允价值为$2.9十亿美元。截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，留存利息的本金、利息和其他费用为#美元。143百万美元和$181分别为百万美元。
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简明合并财务报表附注|抵押贷款
3.  按揭贷款
我们拥有由四个或四个以下住宅单位担保的单户按揭贷款，以及由五个或五个以上住宅单位担保的多户按揭贷款。我们将这些贷款分为持有以供投资(HFI)或持有以供出售(HFS)。我们报告未选择公允价值选项的HFI贷款的摊销成本为未偿还本金余额，扣除未摊销保费和折扣、对冲相关基数调整、其他成本基数调整和应计应收利息净额。就我们的简明综合资产负债表而言，我们将应计应收利息净额与我们为投资而持有的贷款的摊销成本分开列示。我们以成本或公允价值中的较低者报告HFS贷款的账面价值，并在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“投资收益(亏损)，净额”中记录估值变化。请参阅“附注1，重要会计政策摘要”和“附注8，衍生工具”，了解与套期保值相关的基差调整和我们于2021年1月实施的公允价值套期保值会计计划的更多信息。
就以下单一家庭按揭贷款披露而言，我们按融资应收账款类别显示贷款。用于披露的融资应收账款类别包括：“20年和30年及以上，摊销固定利率”、“15年或以下，摊销固定利率”、“可调整利率”和“其他”。“其他”类别主要包括反向抵押贷款、纯利息贷款、负摊销贷款和第二留置权。
下表显示了我们按揭贷款的账面价值和贷款损失拨备。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
单户住宅
$3,286,381 $3,216,146 
多家庭
388,591 373,722 
未偿还按揭贷款本金余额总额
3,674,972 3,589,868 
成本基础和公允价值调整，净额
74,536 74,576 
HFI贷款的贷款损失拨备
(9,628)(10,552)
按揭贷款总额(1)
$3,739,880 $3,653,892 
(1)不包括$9.910亿美元和9.8截至2021年3月31日和2020年12月31日的应计应收利息净额分别为2021年3月31日和2020年12月31日。
下表显示了我们将贷款从HFI重新指定到HFS的信息，以及在此期间抵押贷款的销售情况。
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
从HFI重新指定为HFS的单户贷款：
摊销成本
$3,112 $1,637 
重新指定时成本或公允价值调整的较低者(1)
(54)(9)
在重新指定时转回的免税额
361 184 
已售出的单户贷款：
未付本金余额
$208 $— 
已实现收益，净额
2 — 
(1)包括重新指定时对津贴的冲销。
正进行正式止赎程序的单户按揭贷款摊销成本为#元。4.710亿美元和5.0分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。作为我们各种减少损失和防止丧失抵押品赎回权的努力的结果，我们预计在正式丧失抵押品赎回权程序过程中的一部分贷款最终不会丧失抵押品赎回权。此外，为了应对新冠肺炎疫情，我们已禁止我们的服务商在至少2021年6月30日之前完成我们的单户贷款的止赎，空置或废弃的房产除外。
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简明合并财务报表附注|抵押贷款
老化分析
下表显示了我们的HFI抵押贷款按投资组合细分和类别划分的总摊销成本的账龄分析，不包括我们选择了公允价值选项的贷款。
根据CARE法案，为了向信用局报告，服务商必须报告在承保期间收到新冠肺炎相关付款住宿(如忍耐计划或贷款修改)的借款人为当前借款人，前提是借款人在收到住宿之前是当前的，并且借款人根据住宿支付了所有必需的付款。为了便于我们披露拖欠情况，根据贷款的合同条款，我们报告接受新冠肺炎相关付款宽限的贷款为拖欠贷款。
 截至2021年3月31日
30-59天
违法者
拖欠60-89天
严重违法犯罪(1)
总违约率
当前
总计
贷款90天或以上的拖欠和应计利息
无津贴的非权责发生制贷款
 (百万美元)
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
$17,400 $7,024 $79,349 $103,773 $2,688,967 $2,792,740 $51,671 $6,461 
15年或更短时间，摊销固定利率
1,742 492 4,275 6,509 475,960 482,469 3,424 210 
可调率
180 63 993 1,236 26,549 27,785 735 116 
其他(2)
801 317 4,494 5,612 45,188 50,800 2,132 860 
合计单户住宅
20,123 7,896 89,111 117,130 3,236,664 3,353,794 57,962 7,647 
多家庭(3)
1,495 不适用2,531 4,026 387,841 391,867 404 183 
总计
$21,618 $7,896 $91,642 $121,156 $3,624,505 $3,745,661 $58,366 $7,830 
 截至2020年12月31日
30-59天
违法者
拖欠60-89天
严重违法犯罪(1)
总违约率
当前
总计
贷款90天或以上的拖欠和应计利息
无津贴的非权责发生制贷款
 
(百万美元)
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
$24,928 $9,414 $88,276 $122,618 $2,619,585 $2,742,203 $68,526 $6,028 
15年或更短时间，摊销固定利率
1,987 601 5,028 7,616 449,443 457,059 4,292 240 
可调率
268 97 1,143 1,508 29,933 31,441 907 114 
其他(2)
1,150 458 5,037 6,645 47,937 54,582 2,861 771 
合计单户住宅
28,333 10,570 99,484 138,387 3,146,898 3,285,285 76,586 7,153 
多家庭(3)
1,140 不适用3,688 4,828 372,598 377,426 610 302 
总计
$29,473 $10,570 $103,172 $143,215 $3,519,496 $3,662,711 $77,196 $7,455 
(1)单一家庭严重拖欠贷款是指90逾期或丧失抵押品赎回权的天数或更长时间。多户严重拖欠贷款是指60逾期几天或更长时间。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
83
简明合并财务报表附注|抵押贷款
(2)包括在“其他”的反向按揭贷款因其性质而不会老化，并纳入本栏。
(3)多户贷款60-89拖欠天数包括在严重拖欠一栏中。
信用质量指标
下表显示了我们的单一家庭HFI贷款的总摊销成本，按类别、发起年份和信用质量指标划分，不包括我们选择公允价值选项的贷款。估计的按市值计算的按揭成数(“LTV”)是我们在估计单户贷款的贷款损失拨备时考虑的主要因素。随着LTV比率的增加，借款人在房屋中的权益减少，这可能会对借款人进行再融资或以相当于或高于未偿还贷款余额的金额出售房产的能力产生负面影响。
 
截至2021年3月31日，按起始年份(1)
20212020201920182017
在先
总计
 
(百万美元)
估计按市值计价的LTV比率：(2)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率：
小于或等于80%
$187,046 $848,710 $216,806 $124,252 $158,591 $885,994 $2,421,399 
大于80%且小于或等于90%
23,830 180,295 51,499 10,692 2,706 5,552 274,574 
大于90%且小于或等于100%
25,159 66,092 1,710 578 157 1,556 95,252 
大于100%
— 25 6 24 58 1,402 1,515 
总计20年和30年或更长时间，摊销固定利率
236,035 1,095,122 270,021 135,546 161,512 894,504 2,792,740 
15年或更短时间，摊销固定利率：
小于或等于80%
48,003 187,390 35,975 13,779 28,112 161,802 475,061 
大于80%且小于或等于90%
1,137 4,953 292 19 9 19 6,429 
大于90%且小于或等于100%
356 587 4 2 3 9 961 
大于100%
— — — 2 3 13 18 
总计15年或更短时间，摊销固定利率
49,496 192,930 36,271 13,802 28,127 161,843 482,469 
可调速率：
小于或等于80%
111 2,757 1,608 2,006 3,982 16,940 27,404 
大于80%且小于或等于90%
11 189 79 35 15 13 342 
大于90%且小于或等于100%
6 29 2 — — 1 38 
大于100%
— — — — — 1 1 
总可调率
128 2,975 1,689 2,041 3,997 16,955 27,785 
其他：
小于或等于80%
— — 39 318 779 34,761 35,897 
大于80%且小于或等于90%
— — 1 15 31 1,000 1,047 
大于90%且小于或等于100%
— — 2 5 11 456 474 
大于100%
— — — 3 5 485 493 
总计其他
— — 42 341 826 36,702 37,911 
总计
$285,659 $1,291,027 $308,023 $151,730 $194,462 $1,110,004 $3,340,905 
所有类别的LTV比率合计：(2)
小于或等于80%
$235,160 $1,038,857 $254,428 $140,355 $191,464 $1,099,497 $2,959,761 
大于80%且小于或等于90%
24,978 185,437 51,871 10,761 2,761 6,584 282,392 
大于90%且小于或等于100%
25,521 66,708 1,718 585 171 2,022 96,725 
大于100%
— 25 6 29 66 1,901 2,027 
总计
$285,659 $1,291,027 $308,023 $151,730 $194,462 $1,110,004 $3,340,905 
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
84
简明合并财务报表附注|抵押贷款
截至2020年12月31日，按起始年份(1)
2020
2019
2018
2017
2016
在先
总计
(百万美元)
估计按市值计价的LTV比率：(2)
20年和30年或更长时间，摊销固定利率：
小于或等于80%
$794,156 $233,994 $135,849 $183,315 $221,172 $775,636 $2,344,122 
大于80%且小于或等于90%
157,500 85,227 23,440 5,270 1,592 5,958 278,987 
大于90%且小于或等于100%
109,743 4,186 820 250 124 1,994 117,117 
大于100%
28 7 28 77 81 1,756 1,977 
总计20年和30年或更长时间，摊销固定利率
1,061,427 323,414 160,137 188,912 222,969 785,344 2,742,203 
15年或更短时间，摊销固定利率：
小于或等于80%
181,418 41,374 15,768 31,497 46,088 132,596 448,741 
大于80%且小于或等于90%
6,105 811 35 14 8 20 6,993 
大于90%且小于或等于100%
1,274 9 3 4 3 10 1,303 
大于100%
— — 3 3 3 13 22 
总计15年或更短时间，摊销固定利率
188,797 42,194 15,809 31,518 46,102 132,639 457,059 
可调速率：
小于或等于80%
2,935 1,839 2,412 4,765 2,678 16,248 30,877 
大于80%且小于或等于90%
234 152 79 19 5 12 501 
大于90%且小于或等于100%
56 3 1 — — 2 62 
大于100%
— — — — — 1 1 
总可调率
3,225 1,994 2,492 4,784 2,683 16,263 31,441 
其他：
小于或等于80%
— 41 328 811 1,028 36,216 38,424 
大于80%且小于或等于90%
— 2 20 43 30 1,298 1,393 
大于90%且小于或等于100%
— 2 8 16 10 602 638 
大于100%
— — 4 8 9 631 652 
总计其他
— 45 360 878 1,077 38,747 41,107 
总计
$1,253,449 $367,647 $178,798 $226,092 $272,831 $972,993 $3,271,810 
所有类别的LTV比率合计：(2)
小于或等于80%
$978,509 $277,248 $154,357 $220,388 $270,966 $960,696 $2,862,164 
大于80%且小于或等于90%
163,839 86,192 23,574 5,346 1,635 7,288 287,874 
大于90%且小于或等于100%
111,073 4,200 832 270 137 2,608 119,120 
大于100%
28 7 35 88 93 2,401 2,652 
总计
$1,253,449 $367,647 $178,798 $226,092 $272,831 $972,993 $3,271,810 
(1)不包括$12.910亿美元和13.5截至2021年3月31日和2020年12月31日，由美国政府或其一个机构担保或部分担保的抵押贷款分别为10亿美元，主要是反向抵押贷款，我们没有计算出估计的按市值计价的LTV比率。
(2)总估计市值LTV比率是基于贷款的未偿还本金余额除以截至每个报告期末的物业估计现值，我们使用估计房屋价值周期性变化的内部估值模型来计算这一比率。
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85
简明合并财务报表附注|抵押贷款
下表显示了我们的多家庭HFI贷款的总摊销成本，按发起年份和信用风险评级分类，不包括我们选择公允价值选项的贷款。物业租金收入和物业估值是我们内部分配的信用风险评级的关键投入。
截至2021年3月31日，按起始年份
20212020201920182017
在先
总计
(百万美元)
内部分配的信用风险评级：
非分类(1)
$11,295 $81,647 $67,630 $61,280 $49,903 $108,429 $380,184 
分类(2)
— 204 1,185 1,673 2,882 5,739 11,683 
总计
$11,295 $81,851 $68,815 $62,953 $52,785 $114,168 $391,867 
截至2020年12月31日，按起始年份
20202019201820172016
在先
总计
(百万美元)
内部分配的信用风险评级：
非分类(1)
$71,977 $68,296 $62,087 $50,907 $43,174 $70,933 $367,374 
分类(2)
37 1,041 1,529 2,616 1,579 3,250 10,052 
总计
$72,014 $69,337 $63,616 $53,523 $44,753 $74,183 $377,426 
(1)被归类为“非分类”的贷款是指借款人目前的财务实力和偿债能力所提供的现有或充分的保护。
(2)表示分类为“不合格”或“可疑”的贷款。被归类为“不合格”的贷款有一个明确的弱点，这会危及及时全额偿还。“可疑”指的是一笔贷款的弱点，根据现有的条件和价值，完全收回或清算是非常有问题的，也是不可能的。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们有摊销成本为美元的贷款4百万美元以下1分别有100万人被归类为可疑。
问题债务重组
对贷款合同条款的修改导致向遇到财务困难的借款人提供优惠，被认为是问题债务重组(TDR)。除了正式的贷款修改外，我们还与陷入困境的借款人进行其他减少损失的活动，包括还款计划和忍耐安排，这两者都是与借款人达成的非正式协议，不会导致贷款合同条款的法律修改。如果我们推迟了三次以上的未付款，我们就会将这些非正式重组视为TDR。我们还将向某些获得破产救济的借款人的贷款归类为TDR。然而，我们根据CARE法案和2021年综合拨款法案批准的新冠肺炎救济计划下的某些符合条件的减损活动，暂时会受到我们选择对某些符合条件的减损活动进行核算的影响。有关免除TDR会计和披露要求的更多信息，请参阅我们的2020 Form 10-K中的“注释1，重要会计政策摘要”。
绝大多数贷款修改是由于TDR导致期限延长、利率降低或两者兼而有之。在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月内，单户修改贷款的平均延长期限为138月和168月，平均降息幅度为0.52和0.32分别为两个百分点。
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86
简明合并财务报表附注|抵押贷款
下表显示了该期间分类为TDR的贷款数量和摊销成本。
截至3月31日的三个月，
20212020
贷款数量
摊销成本
贷款数量
摊销成本
(百万美元)
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
2,989 $471 10,856 $1,909 
15年或更短时间，摊销固定利率
369 28 1,073 98 
可调率
41 6 144 24 
其他
154 18 537 68 
合计单户住宅
3,553 523 12,610 2,099 
多家庭
— — — — 
总TDR
3,553 $523 12,610 $2,099 
对于在报告期限内违约且在违约前12个月内被归类为TDR的贷款，下表显示了这些贷款在付款违约时的数量和摊销成本。就本披露而言，我们将发生付款违约的贷款定义为：在此期间通过丧失抵押品赎回权、代替止赎契据或卖空而清算了完整TDR的单户和多户贷款；在此期间拖欠两个月或以上的已完成修改的单户贷款；或在此期间拖欠一个或多个月的已完成修改的多户贷款。在本披露中，我们将发生付款违约的贷款定义为：在此期间通过止赎、代替止赎契据或卖空而清算的已完成TDR的单户和多户贷款；在此期间拖欠两个月或以上的已完成修改的单户和多户贷款。
截至3月31日的三个月，
20212020
贷款数量
摊销成本
贷款数量
摊销成本
(百万美元)
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
7,172 $1,327 3,175 $521 
15年或更短时间，摊销固定利率
152 11 50 3 
可调率
11 2 7 1 
其他
633 112 327 51 
合计单户住宅
7,968 1,452 3,559 576 
多家庭
— — 2 2 
随后违约的TDR总数
7,968 $1,452 3,561 $578 
非权责发生制贷款
对于不受新冠肺炎相关非权责发生制政策约束的贷款，当我们认为本金和利息的可收回性得不到合理保证时，我们将停止计息，对于单户贷款，根据我们的历史经验，我们确定为根据合同条款贷款逾期两个月或更长时间。在贷款处于非权责发生状态之日，以前应计但未收取的利息通过利息收入转回。对于非应计项目的单户贷款，我们在收到现金付款时确认收入。当借款人带来贷款流动资金时，我们将未修改的单户贷款返还到应计状态。当借款人在试用期内(通常是三到四个月)成功支付所有所需款项，并且修改成为永久性的时，我们会将修改后的单户贷款退回到应计状态。根据合同条款，当贷款逾期两个月或更长时间时，我们将多户贷款置于非应计状态，除非贷款得到很好的担保，使本金和应计利息的可收回性得到合理保证。对于非权责发生状态的多户贷款，我们在收回成本的基础上应用收到的任何付款来减少抵押贷款的本金。当借款人纠正贷款的拖欠时，我们将多户贷款恢复到应计状态。如果在到期日的一个月内没有收到全额本金和利息，单户和多户贷款就会被报告逾期。
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87
简明合并财务报表附注|抵押贷款
对于受新冠肺炎疫情负面影响的贷款，我们继续按当前合同收益率确认最多六个月的拖欠利息收入，前提是贷款在2020年3月1日是流动的，或者是在2020年3月1日之后发放的，并且本金和利息的收取有合理的保证。对於拖欠超过6个月的单一家庭贷款，只要贷款仍属忍让安排，而本金和利息的收取亦继续获得合理保证，我们便会继续累积利息收入。当借款人逾期六个月时，处于忍耐安排的多户贷款被置于非应计状态，除非贷款既有良好的担保，又处于收回过程中。一旦借款人根据还款计划或修改后的贷款的条款连续进行了六次合同付款，已被放入还款计划或通过修改或延期付款而变现的贷款将恢复应计状态。对于处于非权责发生状态的忍耐安排贷款，现金支付利息将作为应计应收利息的减少额使用，直到应收账款降至零，然后确认为利息收入。如果贷款被修改，任何以前未被确认为利息收入的资本化利息将被记录为贷款的折扣，并在贷款期限内摊销。有关我们的非权责发生制政策的更多信息，请参见我们的2020 Form 10-K中的“注释1，重要会计政策摘要”，包括对针对新冠肺炎发布的利息收入监管指南的讨论，关于我们确定本息收取是否得到合理保证的政策的更多信息，以及我们为受新冠肺炎负面影响的贷款的应计利息应收余额建立预期信用损失估值准备的政策。
下表显示了通过冲销非权责发生贷款利息收入而核销的放弃利息和应计应收利息。
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
独栋住宅：
放弃利息收入(1)
$307 $182 
通过利息收入冲销而注销的应计应收利息
108 87 
多家庭：
放弃利息收入(1)
$14 $1 
通过利息收入冲销而注销的应计应收利息
— — 
(1)对于截至期末持有的非权责发生制贷款，代表我们没有确认但如果贷款按照最初的合同条款履行就会确认的利息收入金额。
下表包括我们的HFI单户和多户非权责发生贷款的摊销成本和确认的利息收入，不包括我们选择公允价值选项的贷款。
自.起
截至3月31日的三个月，
2021年3月31日2020年12月31日20212020
摊销成本
确认的利息收入总额(1)
(百万美元)
独栋住宅：
20年和30年或更长时间，摊销固定利率
$30,173 $22,907 $64 $101 
15年或更短时间，摊销固定利率
945 853 2 2 
可调率
284 270 1 1 
其他
2,583 2,475 4 13 
合计单户住宅
33,985 26,505 71 117 
多家庭
2,153 2,069 8 — 
非权责发生制贷款总额
$36,138 $28,574 $79 $117 
(1)确认的单一家庭利息收入包括贷款履行期间的应计金额，包括任何递延成本基础调整的摊销，以及截至期末持有的非应计贷款的非应计贷款收到的付款。确认的多家庭利息收入包括贷款执行时的应计金额和截至期末持有的非应计贷款的任何递延成本基础调整的摊销。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
88
简明合并财务报表附注|贷款损失准备
4.  贷款损失拨备
我们对Fannie Mae和Fannie Mae MBS合并信托持有的HFI贷款保留贷款损失准备金，不包括我们选择公允价值选项的贷款。在计算贷款损失拨备时，我们考虑了未偿还本金余额，扣除未摊销保费和折扣，以及资产负债表日HFI贷款的其他成本基础调整。我们记录的冲销是在丧失抵押品赎回权时、卖空完成时、不良贷款和再履行贷款从HFI重新指定到HFS时，或者当一笔贷款被确定为无法收回时，减少我们的贷款损失准备。
下表显示了我们的单户贷款拨备、多户贷款拨备和贷款损失拨备总额的变化，包括采用会计准则更新(ASU)2016-13年，“金融工具-信贷损失(主题326)，金融工具信用损失计量”的过渡影响，该准则后来于2020年1月1日由ASU 2019-04、ASU 2019-05和ASU 2019-1(统称为“CECL标准”)修订。请参阅我们2020 Form 10-K中的“备注1，重要会计政策摘要”，了解由于采用CECL标准而导致我们的贷款损失拨备变化的更多信息。
贷款损失的利益或拨备不包括应计利息应收损失、担保损失准备金和可供出售(“AFS”)债务证券的信贷损失拨备。累计起来，这些费用在我们的简明综合经营报表和全面收益中被确认为“信贷损失的利益(拨备)”。
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
单户贷款损失免税额：
期初余额
$(9,344)$(8,759)
CECL标准采用后的过渡影响
— (1,229)
贷款损失的利益(准备金)
671 (2,177)
核销
71 70 
恢复
(2)(3)
其他
57 28 
期末余额
$(8,547)$(12,070)
多户贷款损失免税额：
期初余额
$(1,208)$(257)
CECL标准采用后的过渡影响
— (493)
贷款损失的利益(准备金)
95 (407)
核销
33 19 
恢复
(1)(1)
期末余额
$(1,081)$(1,139)
贷款损失拨备总额：
期初余额
$(10,552)$(9,016)
CECL标准采用后的过渡影响
— (1,722)
贷款损失的利益(准备金)
766 (2,584)
核销
104 89 
恢复
(3)(4)
其他
57 28 
期末余额
$(9,628)$(13,209)
我们对贷款损失的收益或拨备在不同时期可能会有很大差异，这取决于许多因素，例如实际和预测房价或物业估值的变化，实际和预测利率的波动，借款人的支付行为，自然灾害或流行病等事件，我们减轻损失活动的类型和数量，包括忍耐和贷款修改，完成的止赎数量，以及从HFI到HFS的贷款重新指定。我们的利益或拨备也可能受到模型、假设和数据更新的影响，这些模型、假设和数据用于确定我们的贷款损失拨备。 如下所述，我们对新冠肺炎影响的估计对我们的贷款损失福利或拨备以及我们的损失准备金产生了重大影响
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
89
简明合并财务报表附注|贷款损失准备
大流行，这需要极大的管理判断力。我们对借款人的估计发生变化，最终将获得容忍，更重要的是，受影响借款人在忍耐期结束后的损失缓解结果仍不确定，可能会影响我们确认的收益或贷款损失拨备的金额。
T导致我们在2021年第一季度获得贷款损失的单一家庭福利的主要因素是：
•受益于实际和预期的房价增长。2021年第一季度，房价增长反常强劲。我们还提高了对2021年全年全国房价增长的预期。较高的房价降低了贷款违约的可能性，并减少了违约贷款的信用损失金额，这影响了我们对损失的估计，最终减少了我们的损失准备金和贷款损失拨备。
•受益于将某些重新履行的单户贷款从HFI重新指定为HFS。在暂停销售不良和再履行贷款后，我们恢复了2021年第一季度末的销售计划。因此，我们将某些再履行的单户贷款从HFI重新指定为HFS，因为我们不再打算在可预见的未来或到期日持有这些贷款。在重新指定这些贷款后，我们以成本或公允价值较低的价格记录了这些贷款，并从贷款损失拨备中进行了冲销。与这些贷款相关的津贴中记录的金额超过了注销的金额，从而产生了贷款损失的福利。
•受益于有关新冠肺炎承受力的假设变化以及实际和预期贷款拖欠的变化。管理层继续应用截至2021年3月31日的判断和补充模型结果，原因是忍耐的借款人减轻损失的结果仍然存在不确定性，以及关于大流行未来影响的不确定性，包括新冠肺炎疫苗对新病毒株的效力及其对经济的影响。尽管不确定性依然存在，但我们预计因新冠肺炎疫情造成的贷款损失在2021年第一季度有所减少，这得益于美国救援计划的通过，该计划提供了额外的经济刺激，并有助于支持经济的持续复苏。此外，与2020年底相比，政治不确定性降低，再加上新冠肺炎疫苗推出进展加快，降低了贷款损失的预期。基于这些因素，在2021年第一季度，管理层利用其判断减少了之前应用于我们的信用损失模型制定的损失预测的非建模调整。
这些因素的影响被以下因素的影响部分抵消，这些因素减少了我们在2021年第一季度确认的贷款损失的单一家庭福利。
•从较高的实际和预期利率拨备。尽管我们继续处于历史低利率环境，但2021年第一季度实际和预期利率都有所上升。随着抵押贷款利率的上升，我们预计未来单户贷款的提前还款额将会减少，包括修改后的贷款。较低的预期预付款延长了修改后贷款的预期寿命，这增加了与这些贷款提供的期限和利率优惠相关的预期减值，从而产生了贷款损失拨备。
影响我们在2020年第一季度为单户贷款损失拨备的主要因素是：
•预计新冠肺炎疫情造成的贷款损失。鉴于史无前例的新冠肺炎疫情导致2020年第一季度市场状况迅速变化和恶化，我们认为，截至2020年3月31日，我们用于估计单户信贷损失的模型未能涵盖我们预期与新冠肺炎相关的全部损失。因此，管理层使用它的判断，提高了我们的信用损失模型建立的损失预测，以反映我们当时对新冠肺炎影响的预期。这些判断包括根据以下因素调整我们的建模结果：(1)广泛的忍耐计划的预期影响，包括借款人参与率，以及由此导致的贷款修改的数量和类型；(2)《关爱法案》(CARE Act)对TDR会计减免的影响；(3)由于失业率的急剧上升，预计提前还款额较低，预计失业率在短期内仍将居高不下。在制定这一模型调整时，管理层考虑了我们当时单户贷款业务的信用风险概况，以及在罕见或压力较大的经济环境下的相关信用损失经验。
•降低了我们对房价增长的预期。2020年第一季度，我们修正了预测，反映出由于新冠肺炎市场中断，2020年全国房价上涨接近于零。较低的房价增加了贷款违约的可能性，并增加了违约贷款的信用损失金额，这影响了我们对损失的估计，最终增加了我们的损失准备金和信用损失拨备。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
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简明合并财务报表附注|贷款损失准备
•这些因素已被较低的实际及预测按揭利率部分抵销。随着抵押贷款利率的下降，我们预计未来单户贷款的提前还款额将会增加，包括修改后的贷款。如上所述，由于新冠肺炎大流行，我们下调了对提前还款额的建模预期，这降低了利率带来的建模收益。
2021年第一季度影响我们多家庭贷款损失福利的主要因素是：
•受益于实际和预测的经济数据。2021年第一季度，由于对多户住宅的持续需求，房地产价值预测有所增加。此外，就业增长的改善导致预计的平均房地产净营业收入增加，从而降低了贷款违约的可能性，从而为本季度的贷款损失带来了好处。
•受益于新冠肺炎疫情导致的预期贷款损失变化。与上述单一家庭贷款损失拨备类似，管理层继续应用截至2021年3月31日的判断和补充模型结果，原因是关于大流行未来影响的持续不确定性，包括新冠肺炎疫苗对新病毒株的效力及其对经济的影响。尽管不确定性依然存在，但在经济正增长和美国救助计划(American Rescue Plan)获得通过的推动下，我们预计因新冠肺炎疫情造成的贷款损失在2021年第一季度有所下降，该计划提供了额外的经济刺激。基于这些因素，在2021年第一季度，管理层利用其判断减少了之前应用于我们的信用损失模型制定的损失预测的非建模调整。
我们在2020年第一季度为贷款损失拨备的多家庭拨备主要是由于新冠肺炎大流行造成的经济混乱导致的预期损失增加。与上文讨论的2020年单家庭贷款损失拨备一致，我们认为，截至2020年3月31日，我们用于估计多家庭贷款损失的模型没有涵盖我们预期与新冠肺炎相关的全部损失。因此，管理层使用它的判断，提高了我们的信用损失模型建立的损失预测，以反映我们当时对新冠肺炎影响的预期。因此，我们的多户贷款损失拨备主要是由更高的预期失业率推动的，我们预计这将在短期内增加忍耐贷款的数量，减少房地产净营业收入，从而降低预测的房地产价值，增加贷款违约的可能性。在制定这些调整时，管理层考虑了当时我们多家庭贷款业务账簿的信用风险概况，以及在罕见或压力较大的经济环境下的相关信用损失经验。
5.  证券投资
证券交易
交易证券按公允价值记录，随后的公允价值变动在我们的简明综合经营报表和全面收益表中记为“公允价值收益(亏损)、净额”。下表显示了我们在证券交易方面的投资。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
抵押贷款相关证券：
联邦抵押协会$1,985 $2,404 
其他机构(1)
3,440 3,451 
自有品牌和其他抵押证券157 158 
抵押贷款相关证券总额(包括#美元741300万美元和300万美元793(分别为与合并信托有关的100万美元)
5,582 6,013 
与抵押贷款无关的证券：
美国国债105,601 130,456 
其他有价证券73 73 
非抵押贷款相关证券总额105,674 130,529 
总交易证券$111,256 $136,542 
(1)由房地美和Ginnie Mae抵押贷款相关证券组成。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
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简明合并财务报表附注|证券投资

下表显示了我们的净交易收益(亏损)信息。
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
交易净收益(亏损)
$(758)$647 
本期确认的与期末仍持有的证券相关的交易净收益(亏损)
(759)591 
可供出售的证券
我们以公允价值将AFS证券的未实现损益记录为税后净额，作为“其他综合收益(损失)”的组成部分，我们在我们的简明综合经营和全面收益表中的“投资收益(损失)净额”中确认出售AFS证券的已实现损益。我们将AFS证券的摊销成本基础定义为未偿还本金余额、扣除未摊销溢价和折扣以及其他成本基础调整后的净额。我们记录了AFS证券的信用损失准备金，反映了信用损失的减值，以公允价值小于摊销成本的金额为限。非信用损失的减值计入其他综合收益中的未实现损失。
下表显示了AFS证券的摊销成本、信贷损失准备、累计其他综合收益(亏损)(“AOCI”)中的未实现收益和亏损总额以及按主要证券类型划分的公允价值。
截至2021年3月31日
摊销总成本(1)
信贷损失准备AOCI未实现毛利未实现亏损总额(AOCI)
总公允价值(1)
(百万美元)
联邦抵押协会$988 $— $59 $(11)$1,036 
其他机构(2)
32 — 2 — 34 
Alt-A和次级自有品牌证券3 — 2 — 5 
抵押贷款收入债券187 (3)7 — 191 
其他抵押贷款相关证券230 — 6 — 236 
总计$1,440 $(3)$76 $(11)$1,502 
截至2020年12月31日
摊销总成本(1)
信贷损失准备AOCI未实现毛利未实现亏损总额(AOCI)
总公允价值(1)
(百万美元)
联邦抵押协会$1,094 $— $86 $(12)$1,168 
其他机构(2)
59 — 6 — 65 
Alt-A和次级自有品牌证券4 — 2 — 6 
抵押贷款收入债券211 (3)8 — 216 
其他抵押贷款相关证券238 — 4 — 242 
总计$1,606 $(3)$106 $(12)$1,697 
(1)我们不计入摊销成本和公允价值应计利息#美元。5300万美元和300万美元6截至2021年3月31日和2020年12月31日,分别计入我们简明合并资产负债表中的“其他资产”。
(2)其他机构证券包括由房地美和吉尼·梅发行的证券。
联邦抵押协会和其他机构证券
我们的Fannie Mae和其他机构的AFS证券由我们、Freddie Mac或Ginnie Mae发行的证券组成。这些证券的本金和利息由发行机构担保。我们认为，发行机构提供的担保，美国政府对机构的支持，机构对二级抵押贷款市场流动性和稳定性的重要性，以及机构信用损失为零的悠久历史
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
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简明合并财务报表附注|证券投资

抵押贷款相关证券都是目前这些证券没有信用损失的指标，即使该证券处于未实现亏损状态。此外，我们通常持有这些处于未实现亏损状态的证券进行回收。因此，除非我们打算出售证券，否则我们不承认机构抵押贷款相关证券的信用损失拨备。
非机构抵押贷款相关证券
截至2021年3月31日，我们几乎所有的非机构抵押贷款相关证券都处于未实现收益状态。因此，我们没有确认这些证券的信贷损失拨备。
下表显示了有关AFS证券未实现损失总额和按主要证券类型划分的公允价值的附加信息，该证券的未实现损失状况不包括信贷损失准备金。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
连续少于12个月连续12个月或更长时间连续少于12个月连续12个月或更长时间
未实现亏损总额(AOCI)公允价值未实现亏损总额(AOCI)公允价值未实现亏损总额(AOCI)公允价值未实现亏损总额(AOCI)公允价值
(百万美元)
联邦抵押协会$— $— $(11)$131 $(1)$40 $(11)$94 
总计$— $— $(11)$131 $(1)$40 $(11)$94 
下表显示了出售AFS证券的已实现收益和收益总额。
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
*葛罗斯实现了收益
$13 $21 
*总收益(不包括从新投资组合证券化中首次出售证券)
115 50 
下表显示了AFS证券的未实现净收益和在我们累积的其他综合收益中积累的其他金额(扣除税收)。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
*AFS证券的未实现净收益，我们没有为其记录信贷损失拨备
$51 $74 
其他
38 42 
累计其他综合收益
$89 $116 
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简明合并财务报表附注|证券投资

成熟度信息
下表按主要证券类型和剩余合同到期日显示了我们的AFS证券的摊销成本和公允价值，假设没有本金预付款。抵押贷款支持证券的合约到期日并不是衡量其预期寿命的可靠指标，因为借款人通常有权随时提前偿还债务。
 截至2021年3月31日
总账面金额(1)
总计
公平
价值		一年或一年以下一年到五年后在五年到十年之后十年后
净账面金额(1)
公允价值
净账面金额(1)
公允价值
净账面金额(1)
公允价值
净账面金额(1)
公允价值
 (百万美元)
联邦抵押协会$988 $1,036 $— $— $4 $4 $98 $109 $886 $923 
其他机构32 34 — — — — 1 1 31 33 
Alt-A和次级自有品牌证券3 5 — — — — 2 2 1 3 
抵押贷款收入债券184 191 1 1 26 27 18 19 139 144 
其他抵押贷款相关证券230 236 — — — — 18 20 212 216 
总计$1,437 $1,502 $1 $1 $30 $31 $137 $151 $1,269 $1,319 
(1)     账面净值包括账面价值，扣除AFS债务证券的信贷损失拨备后的净额。
6.  财务担保
我们认识到我们有义务随时准备履行我们对未合并信托和其他担保安排的担保义务。这些表外担保使我们面临信贷损失，主要与我们未合并的房利美MBS和其他财务担保的未付本金余额有关。我们保函的最大剩余合同期限是32然而，根据相关抵押贷款的提前还款特点，每笔担保的实际期限可能会明显短于合同期限。我们为资产负债表外风险敞口在暴露于信用风险的合同期内估计的信贷损失衡量担保准备金，除非发行人无条件取消这一义务。
作为全部或部分由房地美发行的证券支持的结构性证券的担保人，我们向我们再证券化信托中的房地美基础证券提供担保。然而，房地美继续担保我们重新证券化的基础房地美证券的本金和利息的支付。我们不收取递增担保费，将房地美证券包括在我们发行的结构性证券中。当我们在2019年6月开始发行UMBS时，我们签订了一项赔偿协议，根据该协议，房地美同意赔偿我们因未能履行信托协议下的付款或其他指定义务而造成的损失，根据信托协议，基础再证券化证券是根据信托协议发行的。因此，由于联邦住宅贷款抵押公司通过其与财政部的高级优先股购买协议可获得的资金承诺，我们得出的结论是，相关的信用风险可以忽略不计。因此，我们从下表中剔除了联邦住宅贷款抵押公司支持的未合并的联邦抵押协会发行的大约$结构性证券。154.610亿美元和137.3分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。
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简明合并财务报表附注|财务担保

下表显示了我们的表外最大风险敞口、在我们的简明综合资产负债表中确认的担保义务，以及通过与我们的财务担保相关的可用信用增强和追索权从第三方获得的潜在最大回收。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
最大暴露量保证义务
最大恢复(1)
最大暴露量保证义务
最大恢复(1)
(百万美元)
未合并的联邦抵押协会MBS$4,232 $17 $4,047 $4,424 $18 $4,226 
其他担保安排(2)
11,392 103 2,295 11,828 109 2,438 
总计$15,624 $120 $6,342 $16,252 $127 $6,664 
(1)此类信用提升和追索权的可回收性取决于我们的抵押贷款保险公司和作为金融担保人的美国政府履行对我们的义务的能力等因素。有关我们抵押贷款保险公司的信息，请参阅“注10，信用风险集中”。
(2)主要包括信用提升和长期备用承诺。
7.  短期债务和长期债务
2021年1月，我们开始将公允价值对冲会计应用于某些债券发行。我们的公允价值对冲的目标是减少与基准利率变化相关的GAAP收益波动。有关我们的公允价值对冲会计政策和相关披露的更多信息，请参阅“附注1，重要会计政策摘要”和“附注8，衍生工具”。
短期债务
下表显示了我们未偿还的短期债务(原始合同期限为一年或更短的债务)和这笔债务的加权平均利率。
自.起
 2021年3月31日2020年12月31日
出类拔萃
加权平均利率(1)
出类拔萃
加权平均利率(1)
(百万美元)
房利美的短期债务
$2,857 0.06 %$12,173 0.18 %
(1)包括折扣、溢价和其他成本基础调整的影响。
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简明合并财务报表附注|短期和长期债务

长期债务
长期债务是指原始合同到期日超过一年的债务。下表显示了我们未偿还的长期债务。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
到期日
出类拔萃(1)
加权平均利率(2)
到期日出类拔萃
加权平均利率(2)
(百万美元)
高级修复：
基准票据和债券2021 - 2030$102,683 2.09 %2021 - 2030$106,691 2.03 %
中期票据(3)
2021 - 203147,693 0.61 2021 - 203048,524 0.63 
其他(4)
2021 - 20387,195 3.77 2021 - 20386,701 3.90 
高级定额合计157,571 1.72 161,916 1.69 
高级浮动：
中期票据(3)
2021 - 202298,095 0.28 2021 - 2022100,089 0.35 
康涅狄格大道证券(5)
2023 - 203114,537 4.13 2023 - 203114,978 4.16 
其他(6)
2037382 7.69 2037416 7.75 
高级浮动总人数113,014 0.79 115,483 0.86 
联邦抵押协会的长期债务总额(7)
270,585 1.34 277,399 1.34 
合并信托债务2021 - 20603,740,538 1.72 2021 - 20603,646,164 1.88 
*长期债务总额$4,011,123 1.70 %$3,923,563 1.85 %
(1)未偿债务余额包括未付本金余额、溢价和贴现、公允价值调整、与对冲相关的基数调整和其他成本基数调整。
(2)不包括公允价值调整和对冲相关基差调整的影响。
(3)包括原始合同到期日大于1年至最长10年的长期债务，不包括零息债务。
(4)包括原始合同期限大于10年的其他长期债务和外汇债券。
(5)信用风险分担证券，将指定的单一家庭抵押贷款池的部分信用风险转移给这些证券的投资者，其中一部分按公允价值报告。代表在2018年11月之前发布的CAS。有关我们从2018年11月开始发布的CAS结构的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的注释2，合并和转让金融资产。
(6)由按公允价值报告的结构性债务工具组成。
(7)包括未摊销折扣和溢价、公允价值调整、对冲相关成本基础调整和其他成本基础调整，净贴现头寸为#美元。1.610亿美元和392截至2021年3月31日和2020年12月31日，分别为100万。

联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
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简明合并财务报表附注|衍生工具
8.  衍生工具
衍生工具是我们管理利率风险策略不可或缺的一部分。衍生工具可以是私下协商的双边合约，也可以在交易所上市交易。我们将根据双边合约进行的衍生品交易称为我们的场外(“OTC”)衍生品交易，将我们的衍生品交易称为我们的已清算衍生品交易，并将我们的衍生品交易称为我们的已清算衍生品交易。我们通常不结算风险管理衍生品的名义金额；相反，名义金额提供了计算实际付款或结算金额的基础。我们用于利率风险管理的衍生品合约主要由利率掉期和利率期权组成。有关利率风险管理的更多信息，请参阅2020 Form 10-K中的“备注8，衍生工具”。
我们将某些形式的信用风险转移交易作为衍生品进行核算。在我们的信用风险转移交易中，与抵押贷款参考池损失相关的信用风险的一部分被转移给第三方。我们进行与我们的一些信用风险转移交易相关的衍生交易，借此我们管理投资风险，以保证某些未合并的VIE有足够的现金流来支付其合同义务。
我们签订远期买卖承诺，锁定未来以固定价格或收益率交割抵押贷款和抵押相关证券。购买抵押贷款和购买或出售抵押贷款相关证券的某些承诺符合衍生品的标准。我们通常会结算计入衍生品的抵押贷款承诺的名义金额。
我们以交易日为基准，按公允价值确认所有衍生品为浓缩综合资产负债表中的资产或负债。公允价值金额(1)在法定抵销权存在且可在交易对手层面强制执行的范围内实现净额，(2)包括与张贴或收到的现金抵押品相关的权利或义务，计入我们简明合并资产负债表中的“其他资产”或“其他负债”。有关按公允价值记录的衍生品的附加信息，请参阅“附注12，公允价值”。我们在简明合并现金流量表中将衍生工具的现金流作为经营活动列报。
公允价值对冲会计
正如在“注释1，重要会计政策摘要”中所讨论的，我们在2021年1月实施了公允价值对冲会计计划。根据这一计划，我们可以将某些利率掉期指定为对冲工具，用于对冲某些固定利率、单户抵押贷款或我们的融资债务的封闭式固定利率、单一家庭抵押贷款池或我们的融资债务的公允价值变化可归因于指定基准利率的对冲工具。对于符合公允价值套期保值关系的被套期保值项目，可归因于指定风险的公允价值变动被确认为被套期保值项目的基准调整。我们亦于同一简明综合经营报表及全面收益项目中报告衍生对冲工具的公允价值变动，以确认对冲项目基数调整的收益影响。我们的公允价值对冲的目标是减少与基准利率变化相关的GAAP收益波动。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
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简明合并财务报表附注|衍生工具
我国衍生品的名义仓位和公允价值仓位
下表显示了我们的资产和负债衍生工具(包括指定为对冲的衍生工具)的名义金额和估计公允价值。
截至2021年3月31日截至2020年12月31日
资产衍生品负债衍生工具资产衍生品负债衍生工具
名义金额估计公允价值名义金额估计公允价值名义金额估计公允价值名义金额估计公允价值
(百万美元)
被指定为公允价值对冲的风险管理衍生品：
掉期：
固定薪酬$2,804 $— $75 $(7)$— $— $— $— 
接收-固定39,754 2 — — — — — — 
应计应收利息— 1 — — — — — — 
指定为套期保值的全面风险管理衍生品
42,558 3 75 (7)— — — — 
未被指定为公允价值对冲的风险管理衍生品：
掉期：
固定薪酬68,674 — 9,636 (482)88,361 — 11,461 (595)
接收-固定45,635 167 46,039 (1,035)92,315 233 33,919 (123)
基准面250 146 — — 250 192 — — 
外币238 43 241 (52)237 57 239 (58)
交换：
固定薪酬5,690 124 375 (16)5,530 37 2,025 (118)
接收-固定1,455 96 1,110 (42)3,355 346 700 (16)
期货(1)
1,602 — — — 64,398 — — — 
总总风险管理衍生品
123,544 576 57,401 (1,627)254,446 865 48,344 (910)
应计利息应收(应付)— 91 — (86)— 97 — (105)
未被指定为套期保值的总风险管理衍生品123,544 667 57,401 (1,713)254,446 962 48,344 (1,015)
净值调整(2)
— (655)— 1,632 — (905)— 995 
全面风险管理衍生产品组合
166,102 15 57,476 (88)254,446 57 48,344 (20)
抵押贷款承诺衍生品：
购买全部贷款的按揭承诺
9,456 5 22,709 (237)35,292 145 51 — 
购买抵押贷款相关证券的远期合约
26,155 57 145,335 (1,689)144,215 844 607 — 
出售抵押贷款相关证券的远期合约
220,063 2,534 31,765 (46)199 — 227,828 (1,426)
总按揭承诺衍生工具
255,674 2,596 199,809 (1,972)179,706 989 228,486 (1,426)
信用增强衍生品14,079 61 10,410 (46)16,829 179 11,368 (49)
公允价值衍生品$435,855 $2,672 $267,695 $(2,106)$450,981 $1,225 $288,198 $(1,495)
(1)期货没有可归属的公允价值，因为头寸是每天结算的。
(2)净额结算调整代表根据可依法强制执行的总净额结算安排与同一交易对手按净额结算(包括过账和收到的现金抵押品)的法定抵销权利的影响。过帐的现金抵押品为$1.010亿美元和658分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。收到的现金抵押品为#美元。35百万美元和$568分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
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简明合并财务报表附注|衍生工具
我们将衍生品的所有损益(包括应计利息)记录在我们的简明综合经营报表和全面收益表的“公允价值损益净额”中，但这些损益不属于合格的指定套期保值关系。下表按衍生工具类型显示我们衍生工具的公允价值损益净额。
截至3月31日的三个月，
20212020
(百万美元)
风险管理衍生品：
掉期：
固定薪酬$2,207 $(4,029)
接收-固定(1,855)3,343 
基准面(46)56 
外币(8)(38)
交换：
固定薪酬107 (148)
接收-固定(239)632 
期货1 (71)
利率掉期合同利息支出净额(11)(106)
总风险管理衍生工具公允价值收益(损失)净额156 (361)
抵押贷款承诺衍生工具公允价值收益(亏损)净额1,082 (993)
信用增强衍生品公允价值损失净额(90)(11)
衍生品公允价值净收益(亏损)合计$1,148 $(1,365)
公允价值套期保值会计的作用
下表显示了公允价值套期保值会计对我们的精简综合经营报表和全面收益的影响，包括在公允价值套期保值关系中确认的损益。
截至2021年3月31日的三个月
利息收入：按揭贷款
利息支出：长期债务
(百万美元)
在我们的简明综合经营报表和全面收益报表中列报的总金额
$23,353 $(16,817)
公允价值套期保值关系的损益：
抵押贷款HFI及相关利率合约：
套期保值项目
(36)— 
指定为对冲工具的衍生工具
36 — 
房利美债务及相关利率合约：
套期保值项目
— 1,195 
停产套期保值相关基差调整摊销
— (13)
指定为对冲工具的衍生工具
— (1,214)
衍生套期保值工具的应计利息
— 54 
公允价值套期保值的总效果
$— $22 

联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
99
简明合并财务报表附注|衍生工具
公允价值套期保值关系中的套期保值项目
下表显示了在我们的精简综合资产负债表中记录的符合公允价值套期保值的套期保值项目的账面金额，包括套期保值项目的累计基数调整和按层末法结算的投资组合余额。套期保值项目账面金额和总基数调整包括未平仓套期保值和终止套期保值。摊余成本和指定的UPB仅包括未平仓套期保值。
截至2021年3月31日
账面金额资产(负债)
账面值中计入的公允价值套期保值基础调整累计金额
层末法下的封闭式抵押贷款组合
基数调整总额(1)
剩余调整-停产对冲
摊销总成本
指定的UPB
(百万美元)
抵押贷款HFI
$83,521 $(36)$(36)$55,819 $2,879 
房利美的债务(55,345)1,182 1,182 — — 
(1)    根据套期保值相关成本基础的未摊销余额计算。
衍生交易对手信用风险敞口
我们的衍生交易对手信用风险主要与利率衍生合约有关。我们面临衍生品交易对手拖欠我们款项的风险，这可能需要我们从不同的交易对手那里寻求替代衍生品。这种替换可能成本较高，或者我们可能找不到合适的替换。我们主要通过可强制执行的总净额结算安排来管理与我们的风险管理衍生产品交易相关的衍生交易对手信用风险敞口，这使得我们能够向相同的交易对手或结算组织和结算会员净额计算衍生资产和负债。对于我们的场外衍生品交易，我们要求交易对手提供抵押品，可能包括现金、美国国债、机构债务和机构抵押贷款相关证券。
有关我们截至2021年3月31日和2020年12月31日的资产和负债抵销权利的信息，请参阅“附注11，净额结算安排”。.
9.会计分部报告
我们有两个可报告的业务部门，这两个部门基于各自执行的业务活动类型：单一家庭和多家庭。我们两个业务部门的业绩旨在反映每个部门，就好像它是一个独立的业务一样。我们两个业务部门的结果总和等于我们浓缩的综合经营结果。有关我们业务部门的其他信息，包括组织基础和其他部门活动，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“附注10，部门报告”。
细分市场分配和结果
我们的大部分收入和支出与各个业务部门直接相关，并包括在确定其经营业绩中。那些不能直接归因于特定业务部门的收入和费用是根据每个部门的担保业务账簿的大小进行分配的。与我们的风险管理衍生品相关的绝大部分损益，包括对冲会计的影响，都分配给了我们的单一家族业务部门。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
100
简明合并财务报表附注|分部报告

下表显示了我们的细分结果。
截至3月31日的三个月，
20212020
独栋住宅多家庭总计独栋住宅多家庭总计
(百万美元)
净利息收入(1)
$5,894 $848 $6,742 $4,541 $806 $5,347 
手续费及其他收入(2)
62 25 87 94 26 120 
净收入5,956 873 6,829 4,635 832 5,467 
投资收益(亏损)，净额(3)
64 (19)45 (152)(6)(158)
公允价值净收益(亏损)(4)
740 44 784 (460)184 (276)
行政费用(623)(125)(748)(629)(120)(749)
与信贷相关的收入(费用)：(5)
信贷损失利益(拨备)662 103 765 (2,172)(411)(2,583)
丧失抵押品赎回权的财产收入(费用)17 (12)5 (78)(2)(80)
与信贷相关的收入(费用)总额679 91 770 (2,250)(413)(2,663)
TCCA费用(6)
(731)— (731)(637)— (637)
增信费用(7)
(226)(58)(284)(316)(60)(376)
预期信用提升回收的变化(8)
(16)(15)(31)58 130 188 
其他费用(净额)(287)(32)(319)(163)(55)(218)
联邦所得税前收入5,556 759 6,315 86 492 578 
关于联邦所得税的规定(1,162)(160)(1,322)(18)(99)(117)
净收入
$4,394 $599 $4,993 $68 $393 $461 
(1)净利息收入主要包括作为承担和管理第三方为各个业务部门持有的联邦抵押协会MBS相关贷款的信用风险的补偿而收到的担保费，以及我们保留的抵押贷款组合中各个业务部门的抵押资产所赚取的利息收入与为这些资产提供资金的债务相关的利息支出之间的差额。单一家庭担保费收入包括根据TCCA将担保费提高10个基点所产生的收入，由此产生的增量收入将汇入财政部，而不是由我们保留。还包括我们在提前偿还多户贷款时确认的收益维持费。
(2)单户手续费和其他收入主要包括从事结构性交易和提供其他贷款服务的补偿。多家庭费用和其他收入包括与多家庭商业活动相关的费用。
(3)单一家庭投资损益主要包括出售抵押资产的损益。多户投资损益主要包括再证券化活动的损益。
(4)单一家庭公允价值损益主要包括风险管理和抵押贷款承诺衍生工具、交易证券、公允价值期权债务以及与我们的单一家庭担保业务账簿相关的其他金融工具的公允价值损益。多家族公允价值损益主要包括与我们的多家族担保业务账簿相关的MBS承诺衍生工具、交易证券和其他金融工具的公允价值损益。
(5)与信贷有关的收入或费用以各自业务部门的担保业务账簿为基础，由适用部门的信贷损失收益或拨备以及该部门担保业务账簿相关贷款的止赎财产收入或费用组成。
(6)包括根据TCCA汇入财政部的单户担保费部分。
(7)单一家庭信用增强费用包括与我们的独立信用增强相关的成本，其中主要包括与我们的信用保险风险转移相关的成本。TM(“CIRTTM“)，康涅狄格大道证券®(“CAS”)和“企业支付抵押贷款保险(”EPMI“)计划。多家庭信用增强费用主要包括与我们的多家庭CIRT相关的成本TM(“MCIRTTM“)和康涅狄格大道证券TM(“MCAS”)计划以及某些贷款人风险分担计划的摊销费用。不包括作为债务工具入账的CAS交易和作为衍生工具入账的信用风险转移计划。
(8)包括从我们的独立信用增强中确认的收益的变化，主要来自我们的CAS和CIRT计划以及某些贷款人风险分担安排，包括我们的多家庭DUS计划。请参阅我们2020年的Form 10-K中的“备注1，重要会计政策摘要”，了解有关我们的表述变更的更多信息。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
101
简明合并财务报表附注|信用风险集中
10.  信用风险集中
我国担保业务账簿的风险特征
我们衡量信用风险的标准之一是担保业务账簿中抵押贷款的拖欠情况。
对于单户和多户贷款，我们使用这些信息，结合房地产市场和其他经济数据，来构建我们的定价以及我们的资格和承保标准，以反映具有较高风险特征的贷款的当前风险，在某些情况下，我们决定大幅减少我们对风险较高的贷款产品类别的参与。管理层还将这些数据与其他信用风险衡量标准结合使用，以确定指导我们减少损失战略发展的主要趋势。
我们在下面报告我们的单户和多户担保业务的拖欠情况。根据贷款的合同条款，我们报告接受新冠肺炎相关付款的贷款为拖欠贷款。
单户信用风险特征
对于独户贷款，管理层监控严重违约率，这是基于以下贷款数量的独户贷款的百分比90逾期天数或更长时间或处于丧失抵押品赎回权过程中的贷款，以及具有较高风险特征的贷款，如较高的市值LTV比率。
下表显示了我们的单户常规担保业务账簿中特定贷款类别的拖欠情况和严重拖欠率。
自.起
2021年3月31日
2020年12月31日
拖欠30天拖欠60天
严重违法犯罪(1)
拖欠30天拖欠60天
严重违法犯罪(1)
基于UPB的单户常规担保业务的百分比0.62 %0.24 %2.72 %0.88 %0.33 %3.10 %
按贷款数量计算的独户常规贷款百分比0.71 0.26 2.58 1.02 0.36 2.87 
自.起
2021年3月31日
2020年12月31日
百分比
独栋住宅
传统型
担保营业簿
基于UPB
严重违约率(1)
百分比
独栋住宅
传统型
担保营业簿
基于UPB
严重违约率(1)
估计按市值计价的LTV比率：
大于100%*21.81 %*22.43 %
地理分布：
加利福尼亚19 %2.31 19 %2.62 
弗罗里达6 3.60 6 4.17 
伊利诺伊州3 3.02 3 3.10 
新泽西4 4.04 3 4.57 
纽约5 4.34 5 4.79 
所有其他州63 2.34 64 2.59 
产品分销：
Alt-A1 8.85 1 9.32 
年份：
2004及更早版本2 5.66 2 5.88 
2005-20082 9.65 2 9.98 
2009-202196 2.13 96 2.39 
*债务在单一家庭常规担保业务账簿中所占比例不到0.5%。
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102
简明合并财务报表附注|信用风险集中
(1)基于贷款计数，由符合以下条件的单户常规贷款组成90截至2021年3月31日或2020年12月31日，逾期或处于丧失抵押品赎回权程序的天数或更长时间.
多户信用风险特征
对于多户贷款，管理层监测严重违约率，这是基于未偿还本金余额的多户贷款的百分比，即60逾期天数或更长时间，以及具有其他较高风险特征的贷款，将决定我们多家族企业账簿的整体信用质量。风险较高的特征包括但不限于以下当前DSCR1.0且原始LTV比例大于80%。我们根据每笔贷款固有的信用风险将多户贷款分成不同的内部风险类别。
下表显示了我们的多户担保业务账簿中特定贷款类别的拖欠情况和严重拖欠率。
自.起
2021年3月31日(1)
2020年12月31日(1)
拖欠30天
严重违法犯罪(2)
拖欠30天
严重违法犯罪(2)
多户担保业务账簿百分比0.37 %0.66 %0.29 %0.98 %
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
多系列保修业务账簿的百分比(1)
严重违约率(2)(3)
多系列保修业务账簿的百分比(1)
严重违约率(2)(3)
原始LTV比例：
超过80%1 %0.86 %1 %1.04 %
小于或等于80%99 0.66 99 0.98 
当前DSCR低于1.0(4)
2 18.51 2 21.19 
(1)计算依据是每一类多户贷款的未付本金余额除以我们多户担保业务账簿中的未付贷款本金余额。
(2)由多户贷款组成，这些贷款是60截至指定日期的逾期天数或更长时间。
(3)计算依据是严重拖欠的多户贷款的未付本金余额除以我们的多户担保业务账簿中包括的每一类别的多户贷款的未付本金余额的总和。
(4)我们对当前DSCR的估计是基于这些物业的最新可用收入信息。虽然我们使用的是我们的多家庭借款人的最新可用结果，但在报告方面存在滞后，通常范围为3至6几个月，但在某些情况下可能会更长。因此，我们到目前为止从借款人那里收到的财务信息可能没有反映出新冠肺炎的最新影响。对于某些物业，我们不会收到更新的财务信息。
其他浓度
抵押贷款保险商。*按揭保险“有效风险”是指我们根据现行适用的按揭保险单追回的最大潜在损失，一般以保险单中指定的贷款水平保险承保百分比和任何集合损失限额(如适用)为基础。
下表显示了我们按主要保险和集合保险计算的有效抵押保险总风险，以及有效抵押保险总覆盖范围占单户传统担保业务账簿的百分比。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
有效风险单户常规保修业务账簿百分比有效风险单户常规保修业务账簿百分比
(百万美元)
有效的按揭保险风险：
初级抵押贷款保险$169,582 $170,890 
联营按揭保险285 291 
有效按揭保险总风险$169,867 5%$171,181 5%
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103
简明合并财务报表附注|信用风险集中
抵押贷款保险不能保护我们免受担保贷款的所有损失。例如，抵押贷款保险不包括我们要求的危险保险不包括的财产损失，这种损害可能导致抵押贷款保险福利的减少或被拒绝。具体地说，在联邦紧急事务管理局(“FEMA”)确定的特殊洪水危险区(我们要求承保的区域)之外的财产被洪水损坏，或被地震损坏的财产最有可能导致不在危险保险承保范围内的损失事件。
下表显示了我们的抵押保险商交易对手，它们为我们的单一家庭常规担保业务账簿中的抵押贷款提供了大约10%或更多的有效风险抵押保险覆盖范围。
有效风险百分比
按揭保险人承保范围
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
交易对手：(1)
Arch Capital Group Ltd.20 %21 %
抵押担保保险公司18 18 
弧度担保公司18 19 
Genworth Mortgage Insurance Corp.17 16 
埃森特担保公司(Essen Guaranty，Inc.)16 16 
其他11 10 
总计100 %100 %
(1)为每个交易对手提供的保险金额可以包括由交易对手的关联公司和子公司提供的保险。
三目前未获批准承保新业务的按揭保险商交易对手，包括PMI按揭保险有限公司(“PMI”)、Triad Guaranty Insurance Corporation(“Triad”)及Republic Mortgage Insurance Company(“RMIC”)，现正进行第二轮竞投。一家处于决选阶段的抵押贷款保险公司继续收取续期保费，并处理其现有保险业务的索赔，但不再承保新的保险，这增加了该抵押保险公司无法全额支付索赔的风险。进入决选可能会限制抵押贷款保险公司的利润和流动性来源，还可能导致其索赔处理的质量和速度恶化。这些三抵押贷款保险公司总共提供了美元2.2十亿美元，或1截至2021年3月31日，我们的单一家庭常规担保业务的有效风险抵押贷款保险覆盖范围的百分比。
PMI和Triad只支付了投保人索赔的一部分，并推迟了剩余的部分。采购经理人指数(PMI)目前正在支付77.5%的抵押贷款保险单索赔以现金支付，其余部分将延期支付22.5%，而三合会目前正在支付75现金索赔的%，其余部分延期25%。目前还不确定PMI或Triad未来是否会获准支付其延期投保人索赔，或增加或减少他们为索赔支付的现金金额。RMIC不再推迟投保人索赔的付款，但仍处于决选阶段。
我们有交易对手信用风险，涉及为我们购买或担保的单一家庭贷款提供保险的单一险种抵押贷款保险公司的潜在资不抵债或不履行义务。这些交易对手可能无法履行其根据保险单支付我方索赔的义务，这是有风险的。我们至少每季度评估我们的抵押贷款保险商交易对手履行对我们义务的能力。我们的评估包括对保险公司的投资组合和资本充足率进行财务审查和分析。如果我们确定我们很可能不会从我们的一个或多个抵押保险交易对手那里收取我们的所有索赔，这可能会增加我们的损失准备金，这可能会对我们的运营业绩、流动性、财务状况和净值产生不利影响。
当我们估计抵押贷款和担保义务条款下固有的信贷损失时，我们也会考虑主要抵押保险将获得的赔偿，因为抵押保险的赔偿将减轻与违约贷款相关的损失的严重程度。我们评估抵押贷款保险商交易对手的财务状况，并调整合同到期的收回金额，以确保截至资产负债表日期的预期信贷损失包括在我们的损失准备金估计中。因此，如果我们对我们的一个或多个抵押贷款保险商交易对手履行各自对我们义务的能力的评估恶化，可能会增加我们的损失准备金。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们从抵押贷款保险中获得的估计收益(基于截至期末的估计信贷损失)减少了我们的损失准备金$1.210亿美元和1.4分别为10亿美元。
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简明合并财务报表附注|信用风险集中
截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们有未付应收账款$542百万美元和$560在我们压缩的综合资产负债表中，分别有100万美元记录在“其他资产”中，与保险、违约贷款(不包括政府保险的贷款)的索赔金额有关。截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们对这些未偿还应收账款进行了应收账款评估，并建立了1美元的估值拨备。480百万美元和$497这使我们的应收索赔减少到被认为可能收回的金额。
抵押贷款服务商和卖家。*抵押服务公司向借款人收取抵押贷款和第三方托管付款，从第三方托管账户支付税款和保险费，监控和报告拖欠情况，并代表我们执行其他必要的活动，包括减少损失。在某些情况下，我们的抵押贷款服务商和卖方也可能有义务回购贷款或丧失抵押品赎回权的财产，赔偿我们的损失或提供其他补救措施，例如，如果确定抵押贷款不符合我们的承保或资格要求，如果违反了某些贷款陈述和担保，或者如果抵押保险公司取消了承保范围。我们的陈述和保证框架不要求对违反某些销售陈述和保证的贷款进行回购，前提是这些贷款满足特定的救济标准。
我们与抵押贷款服务商的业务集中。下表显示了我们最大的五家存托单一家庭抵押贷款服务商和前五家非存托单一家庭抵押贷款服务商(即没有保险的存托机构的服务商)提供的单一家庭担保业务账簿的百分比，并确定了一家基于未付本金余额为我们的单一家庭担保业务账簿提供超过10%服务的存托服务机构。
独栋住宅的百分比
担保营业簿
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
北卡罗来纳州富国银行(及其附属公司)12 %13 %
仍然是前五大存管服务商10 11 
前五大非存管服务商23 24 
总计45 %48 %
与存管金融机构相比，我们的非存管服务机构可能不具备与存管金融机构相同的资金实力或运营能力，或者受到与存管金融机构同等程度的监管，因此带来了额外的风险。
下表显示了由我们最大的五家多家庭抵押贷款服务商提供服务的多家庭担保业务账簿的百分比，并确定了两家服务商，它们基于未付本金余额为我们的多家庭担保业务账簿提供了10%或更多的服务。
多个家庭的百分比
担保营业簿
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
沃克·邓洛普律师事务所(Walker&Dunlop，Inc.)13 %12 %
北卡罗来纳州富国银行(及其附属公司)11 12 
剩下的前五大服务商24 24 
总计48 %48 %
如果一家重要的抵押贷款服务商或卖方交易对手，或多家抵押贷款服务商或卖方未能履行对我们的义务，可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。我们通过几种方式降低这些风险，包括：
•为我们的服务商制定最低标准和财务要求；
•与同行和内部基准相比，监测财务和投资组合的表现；以及
•对于我们最大的抵押贷款服务商，定期进行财务审查，以确认是否符合服务指南和服务绩效预期。
我们可能会采取以下一项或多项行动，以减轻我们对风险较高的抵押贷款服务机构的信贷敞口：
•要求评级较高的实体提供债务担保；
•将风险转移给第三方；
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
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简明合并财务报表附注|信用风险集中
•需要抵押品；
•制定更严格的财务要求；
•与表现不佳的主要服务商合作，改进运营流程；以及
•如认为必要，暂停或终止销售和服务关系。
衍生品交易对手。有关与我们的衍生交易和回购协议相关的信用风险的信息，请参阅“附注8，衍生工具”和“附注11，净额结算安排”。
11.  编网安排
我们使用主净额结算安排，允许我们与同一交易对手抵消某些金融工具和抵押品，以将交易对手的信用风险降至最低。下表显示与衍生工具、根据转售协议或类似安排购买的证券以及根据回购协议或类似安排出售的证券相关的信息，这些证券受可强制执行的总净额结算安排或类似协议的约束，在我们的简明综合资产负债表中被抵销或不被抵销。
截至2021年3月31日
总金额抵销(1)
在我们的简明合并资产负债表中列示的净额我们的简明合并资产负债表中未抵销的金额
总金额
金融工具(2)
抵押品(3)
净额
(百万美元)
资产：
场外风险管理衍生品
$670 $(661)$9 $— $— $9 
清算风险管理衍生品
— 6 6 — — 6 
抵押贷款承诺衍生品
2,596 — 2,596 (801)(85)1,710 
衍生资产总额3,266 (655)2,611 
(4)
(801)(85)1,725 
根据转售协议或类似安排购买的证券(5)
66,437 — 66,437 — (66,437)— 
总资产$69,703 $(655)$69,048 $(801)$(66,522)$1,725 
负债：
场外风险管理衍生品
$(1,720)$1,646 $(74)$— $— $(74)
清算风险管理衍生品— (14)(14)— 14 — 
抵押贷款承诺衍生品
(1,972)— (1,972)801 159 (1,012)
衍生负债总额(3,692)1,632 (2,060)
(4)
801 173 (1,086)
总负债$(3,692)$1,632 $(2,060)$801 $173 $(1,086)
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
106
简明合并财务报表附注|净值安排

截至2020年12月31日
总金额抵销(1)
在我们的简明合并资产负债表中列示的净额我们的简明合并资产负债表中未抵销的金额
总金额
金融工具(2)
抵押品(3)
净额
(百万美元)
资产：
场外风险管理衍生品
$962 $(952)$10 $— $— $10 
清算风险管理衍生品
— 47 47 — — 47 
抵押贷款承诺衍生品
989 — 989 (406)(53)530 
衍生资产总额1,951 (905)1,046 
(4)
(406)(53)587 
根据转售协议或类似安排购买的证券(5)
46,644 — 46,644 — (46,644)— 
总资产$48,595 $(905)$47,690 $(406)$(46,697)$587 
负债：
场外风险管理衍生品
$(1,015)$999 $(16)$— $— $(16)
清算风险管理衍生品
— (4)(4)— 2 (2)
抵押贷款承诺衍生品
(1,426)— (1,426)406 1,017 (3)
衍生负债总额(2,441)995 (1,446)
(4)
406 1,019 (21)
总负债$(2,441)$995 $(1,446)$406 $1,019 $(21)
(1)代表根据法律上可强制执行的总净额结算安排与同一交易对手按净额结算的抵销权的效果，包括已过帐和收到的现金抵押品以及应计利息。
(2)按揭承诺衍生金额反映我们已根据可强制执行的总净额结算安排与同一交易对手确认一项资产及一项负债，但我们并未选择抵销我们简明综合资产负债表中的相关金额。
(3)代表收到的抵押品，这些抵押品在我们的简明综合资产负债表中尚未确认和未抵销，以及已过账的抵押品在我们的简明综合资产负债表中已确认但未抵销。不包括超过我们风险敞口持有或张贴的抵押品。我们质押的交易对手获准出售或再融资的非现金抵押品的公允价值为$。4.7截至2021年3月31日和2020年12月31日。收到的非现金抵押品的公允价值为#美元。66.530亿美元和30亿美元46.6亿美元，其中65.410亿美元和46.6截至2021年3月31日和2020年12月31日，可能分别出售或回补10亿美元。无截至2021年3月31日或2020年12月31日，标的抵押品的一半被出售或再抵押。
(4)不包括$的衍生资产61百万美元和$179分别截至2021年3月31日和2020年12月31日的百万美元，以及衍生品负债美元46300万美元和300万美元49截至2021年3月31日和2020年12月31日，我们的简明综合资产负债表中分别确认了100万美元，不受可执行的主净额结算安排的约束。
(5)包括$6.110亿美元和18.4截至2021年3月31日和2020年12月31日，根据转售协议购买的证券分别为2021年3月31日和2020年12月31日，在我们的精简合并资产负债表中被归类为“现金和现金等价物”。包括$5.4截至2021年3月31日，根据转售协议购买的证券总额为10亿美元，在我们的精简合并资产负债表中被归类为“限制性现金和现金等价物”。截至2020年12月31日，没有根据转售协议购买的被归类为“限制性现金和现金等价物”的证券。
衍生工具按公允价值记录，根据转售协议或类似安排购买的证券按摊余成本记录在我们的简明综合资产负债表中。有关我们如何确定与同一交易对手抵销上述资产和负债的权利，包括已过账或已收到的抵押品，请参阅我们2020年10-K表格中的“附注14，净额结算安排”。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
107
简明合并财务报表附注|公允价值
12.  公允价值
我们使用公允价值计量对某些资产和负债进行初始记录，并在经常性或非经常性基础上定期重新计量某些资产和负债。
公允价值计量
公允价值计量指引定义了公允价值，建立了公允价值计量框架，并围绕公允价值计量提出了披露。本准则适用于其他会计准则要求或允许资产或负债按公允价值计量的情况。该指南建立了一个三级公允价值等级，对用于计量公允价值的估值技术的投入进行了优先排序。该层次结构将基于相同资产或负债的活跃市场未调整报价的衡量给予最高优先级别1。第二个最高优先级别是根据有限的可观察到的投入或类似资产和负债的可观察到的投入来计量资产和负债。最低优先级为级别3，用于基于不可观察到的输入的测量。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
108
简明合并财务报表附注|公允价值
公允价值的经常性变动
下表显示了我们在初始确认后按公允价值经常性在简明综合资产负债表中计量的资产和负债，包括我们选择了公允价值选项的工具。
截至2021年3月31日的公允价值计量
相同资产的活跃市场报价(第1级)
重要的其他可观察到的输入
(2级)
不可观测的重要输入
(3级)
净值调整(1)
估计公允价值
(百万美元)
经常性公允价值计量：
资产：
现金等价物(2)
$4,050 $— $— $— $4,050 
证券交易：
抵押贷款相关证券：
联邦抵押协会— 1,876 109 — 1,985 
其他机构— 3,440 — — 3,440 
自有品牌和其他抵押证券
— 157 — — 157 
与抵押贷款无关的证券：
美国国债
105,601 — — — 105,601 
其他有价证券
— 73 — — 73 
总交易证券105,601 5,546 109 — 111,256 
可供出售的证券：
抵押贷款相关证券：
联邦抵押协会— 847 189 — 1,036 
其他机构— 34 — — 34 
Alt-A和次级自有品牌证券
— 4 1 — 5 
抵押贷款收入债券— — 191 — 191 
其他— 6 230 — 236 
可供出售证券总额— 891 611 — 1,502 
按揭贷款— 5,228 820 — 6,048 
其他资产：
风险管理衍生品：
掉期— 299 151 — 450 
交换— 220 — — 220 
净值调整— — — (655)(655)
抵押贷款承诺衍生品— 2,596 — — 2,596 
信用增强衍生品— — 61 — 61 
其他资产总额— 3,115 212 (655)2,672 
按公允价值计算的总资产$109,651 $14,780 $1,752 $(655)$125,528 
负债：
长期债务：
联邦抵押协会(Fannie Mae)：
高级浮动
$— $2,954 $382 $— $3,336 
联邦抵押协会合计— 2,954 382 — 3,336 
合并信托基金— 23,543 58 — 23,601 
长期债务总额— 26,497 440 — 26,937 
其他负债：
风险管理衍生品：
掉期— 1,662 — — 1,662 
交换— 58 — — 58 
净值调整— — — (1,632)(1,632)
抵押贷款承诺衍生品— 1,972 — — 1,972 
信用增强衍生品— — 46 — 46 
其他负债总额— 3,692 46 (1,632)2,106 
按公允价值计算的负债总额$— $30,189 $486 $(1,632)$29,043 
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
109
简明合并财务报表附注|公允价值
截至2020年12月31日的公允价值计量
相同资产的活跃市场报价(第1级)
重要的其他可观察到的输入
(2级)
不可观测的重要输入
(3级)
净值调整(1)
估计公允价值
(百万美元)
经常性公允价值计量：
资产：
现金等价物(2)
$1,120 $— $— $— $1,120 
证券交易：
抵押贷款相关证券：
联邦抵押协会— 2,310 94 — 2,404 
其他机构— 3,450 1 — 3,451 
自有品牌和其他抵押证券
— 158 — — 158 
与抵押贷款无关的证券：
美国国债
130,456 — — — 130,456 
其他有价证券
— 73 — — 73 
总交易证券130,456 5,991 95 — 136,542 
可供出售的证券：
抵押贷款相关证券：
联邦抵押协会
— 973 195 — 1,168 
其他机构
— 65 — — 65 
Alt-A和次级自有品牌证券
— 4 2 — 6 
抵押贷款收入债券
— — 216 — 216 
其他
— 7 235 — 242 
可供出售证券总额— 1,049 648 — 1,697 
按揭贷款— 5,629 861 — 6,490 
其他资产：
风险管理衍生品：
掉期
— 376 203 — 579 
交换
— 383 — — 383 
净值调整
— — — (905)(905)
抵押贷款承诺衍生品— 989 — — 989 
信用增强衍生品— — 179 — 179 
其他资产总额— 1,748 382 (905)1,225 
按公允价值计算的总资产$131,576 $14,417 $1,986 $(905)$147,074 
负债：
长期债务：
联邦抵押协会(Fannie Mae)：
高级浮动
$— $3,312 $416 $— $3,728 
联邦抵押协会合计— 3,312 416 — 3,728 
合并信托基金— 24,503 83 — 24,586 
长期债务总额— 27,815 499 — 28,314 
其他负债：
风险管理衍生品：
掉期
— 881 — — 881 
交换
— 134 — — 134 
净值调整
— — — (995)(995)
抵押贷款承诺衍生品— 1,426 — — 1,426 
信用增强衍生品— — 49 — 49 
其他负债总额— 2,441 49 (995)1,495 
按公允价值计算的负债总额$— $30,256 $548 $(995)$29,809 
(1)衍生品合约是按级别按总额报告的。净额结算调整代表根据可依法强制执行的总净额结算安排与同一交易对手按净额结算(包括过账和收到的现金抵押品)的法定抵销权利的影响。
(2)现金等价物由收购之日到期日为三个月或更短的美国国债组成。

联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
110
简明合并财务报表附注|公允价值
下表显示了所有资产和负债的对账情况，这些资产和负债是使用重大不可观察的投入(第三级)定期按公允价值计量的。这些表格还显示了公允价值变化造成的损益，包括已实现和未实现的损益，这些损益在我们的精简综合经营报表和3级资产和负债的全面收益中确认。
使用重大不可观察输入进行公允价值计量(第3级)
截至2021年3月31日的三个月
总收益(亏损)
(已实现/未实现)
截至2021年3月31日，包括在与资产和负债相关的净收入中的未实现净收益(亏损)(4)(5)
截至2021年3月31日，保险业与资产和负债相关的未实现净收益(亏损)(1)
平衡，2020年12月31日包括在净收入中
包括在总保险收益/(损失)中(1)
购买(2)
销售额(2)
议题(3)
安置点(3)
转出级别3
转接到
3级
平衡，2021年3月31日
(百万美元)
证券交易：
与抵押贷款相关的：
联邦抵押协会
$94 $(1)$— $— $— $— $— $(7)$23 $109 $2 $— 
其他机构
1 — — — — — — (1)— — — — 
自有品牌和其他抵押证券
— — — — — — — — — — — — 
总交易证券
$95 $(1)
(5)(6)
$— $— $— $— $— $(8)$23 $109 $2 $— 
可供出售的证券：
与抵押贷款相关的：
联邦抵押协会
$195 $— $(3)$— $— $— $(3)$— $— $189 $— $(2)
Alt-A和次级自有品牌证券
2 — (1)— — — — — — 1 — — 
抵押贷款收入债券
216 — (1)— — — (24)— — 191 — — 
其他
235 3 3 — — — (11)— — 230 — 2 
可供出售证券总额
$648 $3 
(6)(7)
$(2)$— $— $— $(38)$— $— $611 $— $— 
按揭贷款
$861 $8 
(5)(6)
$— $— $— $— $(47)$(23)$21 $820 $9 $— 
净衍生工具333 (132)
(5)
— — — — (35)— — 166 (167)— 
长期债务：
联邦抵押协会(Fannie Mae)：
高级浮动
$(416)$34 
(5)
$— $— $— $— $— $— $— $(382)$34 $— 
合并信托基金
(83)1 
(5)(6)
— — — — 4 20 — (58)— — 
长期债务总额
$(499)$35 $— $— $— $— $4 $20 $— $(440)$34 $— 


联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
111
简明合并财务报表附注|公允价值
使用重大不可观察输入进行公允价值计量(第3级)
截至2020年3月31日的三个月
总收益(亏损)
(已实现/未实现)
截至2020年3月31日，包括在与资产和负债相关的净收入中的未实现净收益(亏损)(4)(5)
截至2020年3月31日，保险业与资产和负债相关的未实现净收益(亏损)(1)
余额，2019年12月31日
包括在净收入中
包括在总保险收益/(损失)中(1)
购买(2)
销售额(2)
议题(3)
安置点(3)
转出级别3转接到
3级
平衡，2020年3月31日
(百万美元)
证券交易：
与抵押贷款相关的：
联邦抵押协会
$45 $(9)$— $— $— $— $— $(11)$43 $68 $(10)$— 
其他机构
1 — — — — — — (1)— — — — 
自有品牌和其他抵押证券
— — — — — — — — 94 94 — — 
总交易证券
$46 $(9)
(5)(6)
$— $— $— $— $— $(12)$137 $162 $(10)$— 
可供出售的证券：
与抵押贷款相关的：
联邦抵押协会
$171 $— $4 $— $— $— $(1)$— $14 $188 $— $3 
抵押贷款收入债券
315 (3)2 74 (74)— (18)— — 296 — 4 
其他
306 (11)(1)268 (268)— (10)— — 284 — (1)
可供出售证券总额
$792 $(14)
(6)(7)
$5 $342 $(342)$— $(29)$— $14 $768 $— $6 
按揭贷款
$688 $(24)
(5)(6)
$— $— $— $— $(29)$(23)$26 $638 $(26)$— 
净衍生工具162 41 
(5)
— — — — (4)18 — 217 44 — 
长期债务：
联邦抵押协会(Fannie Mae)：
高级浮动$(398)$(34)
(5)
$— $— $— $— $— $— $— $(432)$(34)$— 
合并信托基金
(75)4 
(5)(6)
— — — — 3 — (15)(83)4 — 
长期债务总额
$(473)$(30)$— $— $— $— $3 $— $(15)$(515)$(30)$— 
(1)包括在其他全面收益(亏损)中的收益(亏损)包括在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“可供出售证券的未实现收益(亏损)变动，扣除重新分类调整和税金后的变动”中。
(2)购买和出售包括与证券化信托资产的合并和解除合并有关的活动。
(3)问题和和解包括与证券化信托负债合并和解除合并有关的活动。
(4)金额代表公允价值的临时变动。信用损失的摊销、增值和减值不被视为未实现，不包括在这一金额中。
(5)收益(亏损)包括在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“公允价值收益(亏损)，净额”中。
(6)收益(亏损)包括在我们精简的综合经营报表和全面收益中的“净利息收入”中。
(7)收益(亏损)包括在我们的简明综合经营报表和全面收益表中的“投资收益(亏损)，净额”。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
112
简明合并财务报表附注|公允价值
下表显示了估值技术以及按公允价值经常性计量的3级资产和负债的重大不可观察投入的范围和加权平均值，不包括我们选择公允价值选项的工具。这些不可观察到的投入的变化可能导致截至报告日期这些资产和负债的公允价值计量大幅增加或降低。
截至2021年3月31日的公允价值计量
公允价值重要的估值技术
重大不可察觉
输入量(1)
量程(1)
加权平均(1)(2)
(百万美元)
经常性公允价值计量：
证券交易：
抵押贷款相关证券：
代理处(3)
$109 五花八门
可供出售的证券：
抵押贷款相关证券：
代理处(3)
93 共识
96 五花八门
总代理
189 
Alt-A和次级自有品牌证券
1 五花八门
抵押贷款收入债券
119 单一供应商利差(Bps)32.5 -188.578.4
72 五花八门
总抵押贷款收入债券
191 
其他
202 贴现现金流利差(Bps)405.0 -406.0405.5
28 五花八门
总计其他
230 
可供出售证券总额$611 
净衍生工具$151 经销商标志
15 贴现现金流
净衍生工具合计$166 
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
113
简明合并财务报表附注|公允价值
截至2020年12月31日的公允价值计量
公允价值重要的估值技术
重大不可察觉
输入量(1)
量程(1)
加权平均(1)(2)
(百万美元)
经常性公允价值计量：
证券交易：
抵押贷款相关证券：
代理处(3)
$95 五花八门
可供出售的证券：
抵押贷款相关证券：
代理处(3)
97 共识
98 五花八门
总代理
195 
Alt-A和次级自有品牌证券
2 五花八门
抵押贷款收入债券
144 单一供应商利差(Bps)32.0 -315.393.4
72 五花八门
总抵押贷款收入债券
216 
其他
206 贴现现金流利差(Bps)425.0 -443.0434.2
29 五花八门
总计其他
235 
可供出售证券总额$648 
净衍生工具$203 经销商标志
130 贴现现金流
净衍生工具合计$333 
(1)没有披露不可观察到的投入的估值技术通常反映了第三方定价服务或交易商的使用，这些来源应用的不可观察到的投入的范围并不容易获得或无法合理估计。在我们披露了共识和单一供应商技术的不可观察的输入的情况下，这些输入是基于我们使用贴现现金流在安全级别执行的验证。
(2)不可观察到的投入由工具的相对公允价值加权。
(3)包括房利美和房地美证券。
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
114
简明合并财务报表附注|公允价值
在我们的简明综合资产负债表中，某些资产和负债在非经常性基础上按公允价值计量；也就是说，这些工具不是持续按公允价值计量，但在某些情况下(例如，当我们评估减值贷款时)会进行公允价值调整。我们有不是截至2021年3月31日或2020年12月31日持有的1级资产或负债，在非经常性基础上按公允价值计量。我们持有1美元672百万美元和$25截至2021年3月31日和2020年12月31日，二级资产分别为100万美元，其中包括持有的抵押贷款，这些贷款已减值。我们有不是截至2021年3月31日或2020年12月31日在非经常性基础上按公允价值计量的第2级负债。
下表显示了我们在非经常性基础上按公允价值计量的3级资产的估值技术。
公允价值计量
自.起
评估技术2021年3月31日2020年12月31日
(百万美元)
非经常性公允价值计量：
持有以较低成本或公允价值出售的按揭贷款共识$212 $754 
单一供应商394 333 
持有供出售的按揭贷款总额，以成本或公允价值较低者为准
606 1,087 
为投资而持有的单户按揭贷款，摊销成本
内部模型614 979 
*为投资而持有的多户抵押贷款，摊销成本
评估166 225 
内部模型122 125 
五花八门75 40 
为投资而持有的多户按揭贷款总额，按摊销成本计算
363 390 
取得的财产，净额：
单户住宅接受的报价16 35 
评估63 89 
内部模型26 41 
向前走56 85 
五花八门10 11 
合计单户住宅171 261 
多家庭五花八门5 25 
按公允价值计算的非经常性资产总额$1,759 $2,742 
我们使用估值技术，最大限度地利用可观察到的投入，最大限度地减少使用不可观察到的投入。请参阅我们2020 Form 10-K中的“附注15，公允价值”，了解我们用于公允价值计量和披露的估值控制程序和估值技术的信息，以及我们在更具体的情况下将这些计量分类为估值层次的1级、2级或3级的基础。我们没有对截至2021年3月31日的三个月的估值控制程序或估值技术进行实质性修改。
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115
简明合并财务报表附注|公允价值
金融工具的公允价值
下表显示了我们金融工具的账面价值和估计公允价值。我们披露的金融工具的公允价值包括购买多家庭和单家庭抵押贷款的承诺，这些贷款我们没有记录在我们的精简合并资产负债表中。这些承诺的公允价值被包括在“为投资而持有的抵押贷款，扣除贷款损失拨备后的净额”。该披露不包括所有非金融工具；因此，我们的金融资产和负债的公允价值并不代表我们的综合资产和负债的基本公允价值。
截至2021年3月31日
账面价值相同资产的活跃市场报价(第1级)重要的其他可观察到的输入(级别2)不可观测的重要输入
(3级)		净值调整估计公允价值
(百万美元)
金融资产：
现金和现金等价物，包括限制性现金和现金等价物
$114,341 $102,841 $11,500 $— $— $114,341 
根据转售协议或类似安排出售的联邦基金和购买的证券
54,937 — 54,937 — — 54,937 
证券交易111,256 105,601 5,546 109 — 111,256 
可供出售的证券1,502 — 891 611 — 1,502 
持有供出售的按揭贷款7,824 — 3,511 5,122 — 8,633 
为投资而持有的按揭贷款，扣除贷款损失拨备后的净额
3,732,056 — 3,549,337 245,916 — 3,795,253 
向贷款人垫款10,572 — 10,571 1 — 10,572 
公允价值衍生资产2,672 — 3,115 212 (655)2,672 
担保资产和收购109 — — 242 — 242 
金融资产总额$4,035,269 $208,442 $3,639,408 $252,213 $(655)$4,099,408 
财务负债：
短期债务：
联邦抵押协会$2,857 $— $2,857 $— $— $2,857 
长期债务：
联邦抵押协会270,585 — 279,208 828 — 280,036 
合并信托基金3,740,538 — 3,777,011 30,990 — 3,808,001 
按公允价值计算的衍生负债2,106 — 3,692 46 (1,632)2,106 
保证义务120 — — 75 — 75 
金融负债总额$4,016,206 $— $4,062,768 $31,939 $(1,632)$4,093,075 
联邦抵押协会(托管)2021年第一季度表格10-Q
116
简明合并财务报表附注|公允价值
截至2020年12月31日
账面价值相同资产的活跃市场报价(第1级)重要的其他可观察到的输入(级别2)不可观测的重要输入
(3级)		净值调整估计公允价值
(百万美元)
金融资产：
现金及现金等价物和限制性现金
$115,623 $97,179 $18,444 $— $— $115,623 
根据转售协议或类似安排出售的联邦基金和购买的证券
28,200 — 28,200 — — 28,200 
证券交易136,542 130,456 5,991 95 — 136,542 
可供出售的证券1,697 — 1,049 648 — 1,697 
持有供出售的按揭贷款5,197 — 116 5,502 — 5,618 
为投资而持有的按揭贷款，扣除贷款损失拨备后的净额
3,648,695 — 3,512,672 255,556 — 3,768,228 
向贷款人垫款10,449 — 10,448 1 — 10,449 
公允价值衍生资产1,225 — 1,748 382 (905)1,225 
担保资产和收购115 — — 258 — 258 
金融资产总额$3,947,743 $227,635 $3,578,668 $262,442 $(905)$4,067,840 
财务负债：
短期债务：
联邦抵押协会$12,173 $— $12,177 $— $— $12,177 
长期债务：
联邦抵押协会277,399 — 288,414 878 — 289,292 
合并信托基金3,646,164 — 3,756,673 31,584 — 3,788,257 
按公允价值计算的衍生负债1,495 — 2,441 49 (995)1,495 
保证义务127 — — 82 — 82 
金融负债总额$3,937,358 $— $4,059,705 $32,593 $(995)$4,091,303 
有关我们金融工具的详细说明和分类，请参阅我们2020年的10-K表格中的“附注15，公允价值”。
公允价值期权
对于包含嵌入衍生品的贷款和债务，我们选择了公允价值选项，否则这些衍生品将需要分拆。此外，我们为我们的信用风险分担证券选择了公允价值选项，这些证券在2016年1月1日之前根据我们的CAS系列发行，作为房利美的债务。根据公允价值期权，我们选择按公允价值计入这些工具，而不是将该等工具的嵌入衍生工具分成两部分。
按揭贷款的利息收入记入“利息收入-按揭贷款”，债务工具的利息支出记入简明综合经营报表和综合收益表的“利息支出-长期债务”。
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简明合并财务报表附注|公允价值
下表显示了我们选择公允价值的金融工具的公允价值和未付本金余额。
自.起
2021年3月31日2020年12月31日
贷款(1)
房利美的长期债务合并信托的长期债务
贷款(1)
房利美的长期债务合并信托的长期债务
(百万美元)
公允价值$6,048 $3,336 $23,601 $6,490 $3,728 $24,586 
未付本金余额5,618 3,158 20,828 6,046 3,518 21,408 
(1)包括公允价值为#美元的非权责发生贷款144百万美元和$139分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。截至2021年3月31日和2020年12月31日，这些非应计贷款的未付本金余额与公允价值之间的差额为#美元。9百万美元和$8分别为百万美元。包括符合以下条件的贷款90公允价值为$的逾期天数或更长时间228百万美元和$257分别截至2021年3月31日和2020年12月31日。未付本金余额与这些资产的公允价值之间的差额90截至2021年3月31日和2020年12月31日，逾期天数或以上的贷款为$10百万美元和$14分别为百万美元.
公允价值选项选择下的公允价值变动
我们录得了$的收益25百万美元和$151截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，分别由于我们的简明综合经营报表和全面收益表中以公允价值计入“公允价值损益(净额)”的贷款的公允价值变化，分别产生了100万欧元。
我们录得了$的收益373百万美元和$262在截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月中，长期债务的公允价值变化分别来自于我们的简明综合经营报表和全面收益表中以公允价值计入“公允价值损益(亏损)，净额”的长期债务的公允价值变化。
13.  承诺和或有事项
我们是各类法律诉讼和法律程序的当事人，包括代表各类索赔人提起的诉讼。我们还受到监管审查、询问和调查以及其他信息收集要求的影响。在一些问题上，寻求的是不确定的金额。美国的现代诉讼实践允许在金钱损害赔偿或其他救济的主张上有相当大的差异。司法管辖区可以允许索赔人不具体说明所寻求的金钱损害赔偿，也可以允许索赔人只说明所要求的金额足以援引初审法院的管辖权。诉状的这种可变性，加上我们和我们的律师在诉讼或解决索赔方面的实际经验，使我们得出结论，原告可能寻求的金钱救济与索赔的是非曲直或处置价值几乎没有相关性。
我们对下述诉讼中的索赔有实质性和有效的辩护，并打算积极为这些事项辩护。然而，所有类型的法律行动和法律程序都受到许多不确定因素的影响，这些因素通常不能有把握地预测。因此，任何特定事件的结果以及特定时间点的潜在损失金额或范围往往难以确定。不确定因素可能包括事实调查员将如何评估书面证据以及证人证词的可信度和有效性，以及法院将如何适用法律。处置估值还受到对方当事人及其律师如何看待证据和适用法律的不确定性的影响。
我们每季度审查有关所有未决法律行动和诉讼的相关信息，以评估和修订我们的或有事项、应计事项和披露信息。我们只在可能发生损失的情况下才建立应计项目，并且我们可以合理地估计这种损失的金额。我们往往无法估计可能的损失或损失的范围，特别是对于处于早期发展阶段的诉讼，原告寻求不确定或未指明的损害赔偿，可能存在与诉讼有关的新的或未解决的法律问题，或和解谈判尚未进行或取得进展的情况。鉴于任何诉讼或诉讼中涉及的不确定性，无论我们是否确定了应计利润，这些问题的最终解决可能会对我们在特定时期的经营业绩产生重大影响，这取决于施加的亏损或负债的规模以及我们在该时期的净收益或亏损水平等因素。
除了以下具体描述的事项外，我们还参与了一些在正常业务过程中出现的法律和监管程序，我们预计这些程序不会对我们的业务或财务状况产生实质性影响。根据我们的附例和赔偿协议，我们还预付了某些现任和前任高级管理人员和董事与各种法律程序相关的费用和开支。
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简明合并财务报表附注|承付款和或有事项

优先股购买协议诉讼
合并推定的集体诉讼(“在Re Fannie Mae/Freddie Mac高级优先股购买协议集体诉讼中”)和两起非集体诉讼，Arrowood赔偿公司诉联邦抵押协会案和Fairholme Funds诉FHFA案房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)股东对我们提起诉讼，作为我们的保护人的联邦住房金融局(FHFA)和房地美正在美国哥伦比亚特区地区法院待决。这些诉讼挑战了2012年8月两家公司与财政部达成的高级优先股购买协议的修正案。
2017年11月1日，原告在所有三起诉讼中都提出了修改后的申诉，指控根据2012年8月修正案实施的高级优先股净值扫除股息条款使股东的某些权利，特别是获得股息的权利无效。原告寻求未指明的损害赔偿、公平和禁制令救济，以及包括律师费在内的费用和费用。这起集体诉讼的原告寻求代表房利美和/或房地美的几类优先和/或普通股股东，他们在2012年8月修正案公开宣布时持有股票。2018年9月28日，法院驳回了原告的所有索赔，除了他们违反了一项默示的诚信和公平交易契约的索赔。
考虑到这些诉讼的阶段、仍然存在的重大和新的法律问题以及我们的实质性辩护，我们目前无法估计这起诉讼可能造成的合理损失或损失范围。
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关于市场风险的定量和定性披露

第三项：关于市场风险的定量和定性披露
关于市场风险的信息在“MD&A-风险管理-市场风险管理，包括利率风险管理”中阐述。
第四项：安全控制和程序
概述
根据适用的法律和法规，我们必须保持控制和程序，包括披露控制和程序以及对财务报告的内部控制，如下所述。
信息披露控制和程序的评估
披露控制和程序
披露控制和程序是指旨在提供合理保证的控制和其他程序，以确保我们根据交易法提交或提交的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会的规则和表格中规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告。披露控制和程序包括但不限于旨在提供合理保证的控制和程序，确保我们根据交易所法案提交或提交的报告中需要披露的信息已积累并传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时决定我们需要披露的信息。在设计和评估我们的披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层必须在评估和实施可能的控制和程序时运用其判断。
信息披露控制和程序的评估
根据交易所法案规则第13a-15条的要求，管理层在我们的首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至2021年3月31日，也就是本报告涵盖的期限结束时，我们有效的披露控制程序和程序的有效性。作为管理层评估的结果，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2021年3月31日或截至提交本报告之日，我们的披露控制和程序在合理的保证水平下并不有效。
截至2021年3月31日或本报告提交之日，我们的披露控制和程序尚未生效，因为它们不能充分确保积累并向管理层传达FHFA已知的信息，这些信息是履行我们根据联邦证券法规定的披露义务所需的。因此，我们无法依赖截至2021年3月31日或截至本文件提交之日实施的披露控制和程序，我们在财务报告的内部控制方面仍然存在重大弱点。这种实质性的弱点在下面的“实质性弱点的描述”中有更详细的描述。根据与FHFA的讨论以及这一实质性弱点的结构性质，我们预计在监管期间不会补救这一实质性弱点。
对材料弱点的描述
上市公司会计监督委员会的审计准则2201将重大缺陷定义为财务报告内部控制的缺陷或缺陷的组合，使得公司年度或中期财务报表的重大错报有合理的可能性不能得到及时防止或发现。
管理层已确定，截至2021年3月31日和提交本报告之日，我们仍存在以下重大弱点：
•披露控制和程序。自2008年9月6日以来，我们一直处于FHFA的托管之下。根据GSE法案，FHFA是一个独立的机构，目前在我们的安全、健全和使命方面既是我们的保护人，也是我们的监管机构。由于GSE法案下托管的性质，将我们置于联邦住房金融局(FHFA)的“控制”之下(该词由证券法定义)，我们履行披露义务可能需要的某些信息可能完全在联邦住房金融局的知情范围内。作为我们的管理者，FHFA有权在我们不知情的情况下采取行动，这些行动可能对我们的股东和其他利益相关者具有重大意义，并可能严重影响我们的财务业绩或我们作为一项持续业务的持续存在。尽管我们和FHFA试图设计和实施
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管制和程序

尽管我们的披露政策和程序将解释托管并实现与典型报告公司的披露控制和程序政策相同的目标，但我们设计、实施、测试或运行有效的披露控制和程序的能力存在固有的结构性限制。根据GSE法案，作为我们的监管机构和监管机构，联邦住房金融局在设计和实施一整套与联邦抵押协会相关的披露控制和程序方面的能力有限，特别是关于根据Form 8-K进行的当前报告。同样，作为一个受监管的实体，我们在设计、实施、操作和测试FHFA负责的控制和程序方面的能力也是有限的。
由于这些情况，我们无法更新我们的披露控制和程序，以充分确保FHFA已知的信息的积累和传达给管理层，这些信息是履行我们根据联邦证券法规定的披露义务所需的，包括影响我们精简合并财务报表的披露。因此，截至2021年3月31日或提交本报告之日，我们没有保持旨在确保GAAP要求的完整和准确披露的有效控制和程序。根据与FHFA的讨论以及这一弱点的结构性性质，我们预计在监管期间不会补救这一实质性弱点。
减轻与物质疲软相关的行动
如上所述，在“重大弱点的描述”一节中，我们对财务报告的内部控制仍然存在重大弱点，这与我们的披露控制和程序有关。然而，我们和FHFA采取了以下做法，旨在允许积累并向管理层传达履行联邦证券法规定的披露义务所需的信息：
•联邦住房金融局成立了决议司，其目的是在监管人员的监督下促进公司的运营。
•我们已经向FHFA人员提供了我们提交给SEC的文件草稿，供他们在提交文件之前进行审查和评论。我们还向FHFA人员提供了外部新闻稿、声明和演讲的草稿，供他们在发布前进行审查和评论。
•包括高级官员在内的FHFA人员在提交文件之前审查了我们提交给SEC的文件，包括截至2021年3月31日的季度Form 10-Q(“2021年第一季度Form 10-Q”)，并参与了与这些文件中包含的信息相关的问题的讨论。在提交我们的2021年第一季度10-Q表之前，FHFA向房利美管理层提供了书面确认，确认它已经审查了2021年第一季度10-Q表，它不知道2021年第一季度10-Q表中有任何重大错误陈述或遗漏，也不反对我们提交2021年第一季度10-Q表。
•我们的高级管理层定期与FHFA的高级领导层会面，包括但不限于主任。
•联邦住房金融局的代表经常参加与公司内部各个小组的会议，以加强信息流动，并就各种问题提供监督，包括会计、信贷和市场风险管理、对外沟通和法律事务。
•FHFA总会计师办公室的高级官员经常与我们的高级财务主管会面，讨论我们的会计政策、做法和程序。
财务报告内部控制的变化
管理层在首席执行官和首席财务官的参与下，评估了我们在上一财季财务报告内部控制方面发生的任何变化是否对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或有合理的可能性对财务报告内部控制产生重大影响。下面我们描述从2021年1月1日到2021年3月31日我们的财务报告内部控制的变化，管理层认为这些变化已经或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响：
•概述。在正常业务过程中，我们会审查我们的财务报告内部控制系统，并做出我们相信将改善这些控制和提高效率的改变，同时继续确保我们保持有效的内部控制。变化可能包括实施新的、更高效的系统、自动化手动流程和更新现有系统。例如，我们目前正在整个公司分阶段实施对各种财务系统应用程序的更改。随着我们继续实施这些变化，每一项实施都可能成为我们财务报告内部控制的重要组成部分。
•实施套期保值会计。2021年1月，我们实施了对冲会计计划，导致我们的会计流程和控制环境发生了重大变化。实施
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管制和程序

包括开发新模式和对现有应用程序进行重大修改，包括我们现有的贷款、债务和衍生品会计系统。对冲会计计划在2021年第一季度使用，作为该计划一部分实施的新流程和控制用于编制本报告中包括的2021年第一季度的精简合并财务报表。我们会继续监察和测试这些新的和经修订的管制措施，以确保其设计和运作成效足够。
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其他资料

第II部分-其他资料
第一项：第三项法律诉讼
本项目中的信息补充和更新了我们2020年10-K表格中的“法律诉讼”中规定的某些法律诉讼的信息。我们还在“附注13，承诺和或有事项”中提供了有关重大法律程序的信息，在此并入作为参考。除了本项目具体描述或引用的事项外，我们还参与了一些在正常业务过程中出现的法律和监管程序，我们预计这些程序不会对我们的业务或财务状况产生实质性影响。然而，所有类型的诉讼索偿和法律程序都会受到许多因素的影响，其结果和对我们的业务和财务状况的影响通常无法准确预测。
只有当损失是可能的，并且我们可以合理地估计这种损失的数额时，我们才会为法律索赔建立应计项目。解决法律索赔的实际费用可能大大高于或低于这些索赔的应计金额。如果这些事情中的某些事情被裁定对我们不利，FHFA或财政部，它可能会对我们的运营结果、流动性和财务状况(包括我们的净资产)产生实质性的不利影响。
优先股购买协议诉讼
2013年6月至2018年8月，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的优先股和普通股股东向多个联邦法院对美国、财政部和联邦住房金融局(FHFA)中的一个或多个提起诉讼，挑战被告就房利美和房地美的高级优先股购买协议以及房利美和房地美的托管所采取的行动。其中一些诉讼还包含对房利美和房地美的索赔。其中一起或多起诉讼提出的法律索赔包括对根据2012年8月协议修正案实施的优先股净值清扫股息条款的挑战，根据净值清扫股息条款向财政部支付股息，以及联邦住房金融局决定要求房利美和房地美在2012年8月修正案之前从财政部提取资金，以便向财政部支付股息。一些诉讼还挑战了FHFA结构的合宪性。原告寻求各种形式的公平和禁令救济，包括撤销2012年8月的修正案，以及损害赔偿。
根据2021年1月的信函协议对我们的高级优先股购买协议进行的修订规定，只有在所有目前悬而未决的与托管和2012年8月对协议的修订有关的重大诉讼得到解决后，我们才可以在没有财政部事先书面同意的情况下采取某些行动。有关更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“企业托管、财政部协议和住房金融改革-财政部协议”。2020年12月31日以后悬而未决的案件如下：
哥伦比亚特区。联邦抵押协会是美国哥伦比亚特区地区法院三起未决案件的被告-一起合并的推定集体诉讼和另外两起案件。在这三起案件中，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的股东于2017年11月1日对我们、作为我们的监护人的联邦住房金融局(FHFA)和房地美(Freddie Mac)提出了修改后的投诉。2018年9月28日，法院驳回了原告在这些案件中的所有索赔，除了他们违反诚实信用和公平交易默示契约的索赔。所有这三种情况都在“附注13，承诺和或有事项”中进行了描述。
德克萨斯州南区(柯林斯诉姆努钦)。2016年10月20日，优先股和普通股股东向美国德克萨斯州南区地区法院起诉FHFA和财政部。2017年5月22日，法院驳回该案。2019年9月6日，美国第五巡回上诉法院全体开庭，确认地区法院驳回对财政部的索赔，但推翻了驳回对FHFA的索赔。法院认为，原告可以继续索赔，称FHFA在2012年8月实施高级优先股购买协议的净值清扫股息条款时，超出了其作为管理人的法定权力。最高法院还认为，“住房和经济恢复法”中规定联邦住房和住房金融局局长不得无故被免职的规定违反了宪法的三权分立原则，因此，联邦住房和经济复苏局局长可被总统以任何理由罢免。法院认为，对这一违反行为的适当补救措施是宣布该条款脱离法规。原告和政府都向最高法院提交了请愿书，要求对第五巡回法院的决定进行复审。最高法院于2020年12月9日听取了口头辩论，我们预计该案将在未来几个月内做出裁决。
密歇根州西区。2017年6月1日，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的优先股和普通股股东向美国密歇根州西区地区法院提出申诉，要求对FHFA和财政部进行宣告性和禁制令救济。FHFA和财政部于2017年9月8日采取行动驳回此案，原告于2017年10月6日提出即决判决动议。2020年9月8日，法院驳回了原告关于
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其他资料

即决判决，并批准被告的驳回动议。原告于2020年10月27日向美国第六巡回法院提交了上诉通知。
明尼苏达州的地区。2017年6月22日，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的优先股和普通股股东向美国明尼苏达州地区法院提起诉讼，要求对FHFA和财政部进行宣告性和禁制令救济。法院于2018年7月6日驳回该案，原告于2018年7月10日向美国第八巡回上诉法院提交上诉通知。
宾夕法尼亚州东区。2018年8月16日，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的普通股股东向美国宾夕法尼亚州东区地区法院提出申诉，要求对FHFA和财政部进行宣告性和禁制令救济。FHFA和财政部于2018年11月16日采取行动驳回此案，原告于2018年12月21日提出即决判决动议。
美国联邦索赔法院。美国联邦索赔法院正在审理许多针对美国的案件。房利美是其中四起案件的名义被告：2013年12月2日提起的费舍尔诉美利坚合众国案；2014年8月14日提起的拉夫诉美利坚合众国案；2018年8月15日提起的佩里资本有限责任公司诉美利坚合众国案；以及2013年7月9日提起的Fairholme Funds Inc.诉美国案，并于2018年10月2日公开修订，将房利美列为名义被告。这些案件的原告声称，根据2012年8月修正案实施的高级优先股的净值扫除股息条款违反了美国宪法，构成了在没有公正赔偿的情况下拿走联邦抵押协会的财产。费舍尔原告代表Fannie Mae以派生方式提出这一索赔，而RAfter、Perry Capital和Fairholme Funds的原告则通过派生和直接向美国提出索赔。兰菲特的原告还声称，他们直接和派生地违反了针对政府的合同索赔。佩里资本(Perry Capital)和费尔霍姆基金(Fairholme Funds)的原告指控类似的违约索赔，以及针对政府的直接和衍生违反受托责任索赔。费舍尔的原告要求对房利美进行公正的赔偿，赔偿金额不详。RAfter、Perry Capital和Fairholme基金的原告要求对他们的直接索赔进行公正的赔偿，并就其衍生品索赔向房利美支付损害赔偿金。美国于2018年8月1日提交动议，要求驳回费舍尔、兰特和费尔霍姆基金案。2019年12月6日, 法院在Fairholme Funds案中发布了一项命令，批准了政府驳回所有直接索赔的动议，但驳回了有关代表房利美提出的所有衍生品索赔的动议。2020年6月18日，美国联邦巡回上诉法院同意审理该法院2019年12月6日命令的上诉。在费舍尔一案中，法院于2020年5月8日驳回了政府的驳回动议，2020年8月21日，联邦巡回法院驳回了费舍尔原告提出的中间上诉请求。
项目1A：各种风险因素
除本报告中的信息外，您还应仔细考虑我们在2020年度10-K表格中的“风险因素”中确定的与我们业务相关的风险。本节是对该讨论的补充和更新。另请参阅我们2020 Form 10-K中的“MD&A-Risk Management”、“MD&A-Single-Family Business”和“MD&A-Multifamily Business”，以更详细地描述我们业务面临的主要风险以及我们如何管理这些风险。
我们面临的风险可能会对我们的业务、经营结果、财务状况、流动性和净资产产生重大不利影响，并可能导致我们的实际结果与我们过去的结果或我们做出的任何前瞻性陈述中预期的结果大不相同。我们相信，本报告和上述2020 Form 10-K表格中描述的风险是我们面临的最重大风险；然而，这些并不是我们面临的唯一风险。我们面临着更多的风险和不确定性，这些风险和不确定性目前我们不知道，或者我们目前认为这些风险和不确定性是无关紧要的。
操作风险
如果我们的系统或设施或与我们有业务往来的第三方的系统或设施的安全遭到破坏，包括由于网络攻击，可能会损害或扰乱我们的业务，或导致机密信息的泄露或滥用，这可能会损害我们的声誉，导致监管制裁和/或增加我们的成本和造成损失。
我们的运营依赖于在我们的计算机系统和网络以及与我们的业务合作伙伴之间安全地接收、处理、存储和传输机密和其他信息，包括受隐私法律、法规或合同义务约束的专有、机密或个人信息。近年来，像我们这样的大型机构的信息安全风险大幅增加，部分原因是新技术的激增，以及互联网和电信技术的使用，以进行或自动化金融交易。一些金融服务公司、以消费者为基础的公司和其他组织报告了未经授权披露客户、客户或其他机密信息，以及涉及传播、盗窃和破坏公司信息、知识产权、现金或其他有价值资产的网络攻击。那里
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其他资料

还有几起广为人知的案例，黑客要求“赎金”，以换取不披露被盗客户信息或不让目标公司的电脑或其他系统瘫痪。
我们一直是，而且很可能继续是网络攻击、计算机病毒、恶意代码、网络钓鱼攻击、拒绝服务攻击和其他信息安全威胁的目标。到目前为止，网络攻击还没有对我们的财务状况、业绩或业务产生实质性影响。然而，未来我们可能会因为网络攻击而遭受实质性的财务或其他损失，这些攻击及其影响很难预测。我们对这些问题的风险和风险敞口仍在增加，原因包括：
•这些威胁的演变性质；
•当前的全球经济和政治环境；
•我们突出的规模和规模以及我们在金融服务业中的角色；
•将我们的部分业务外包；
•持续缺乏合格的网络安全专业人员；
•我们向基于云的系统的迁移；
•我们越来越多地使用员工自有设备进行业务通信；
•我们的大量员工远程工作；以及
•第三方对我们的系统的互连和相互依赖。
尽管我们努力确保我们的软件、计算机、系统和信息的完整性，但我们可能无法预测、检测或识别对我们的系统和资产的威胁，或对所有网络威胁实施有效的预防措施，特别是因为所使用的技术日益复杂、变化频繁、复杂，而且往往在推出之前才被识别。此外，虽然我们没有经历2020年底SolarWinds Orion网络入侵(据报道影响了大约18,000个组织)或2021年初Microsoft Exchange网络攻击(据报道影响了30,000多个组织)带来的任何实质性影响，但最近的这两起大规模网络攻击表明，影响我们和/或与我们有业务往来的第三方的破坏性网络攻击的风险正在增加。我们认为这些事件可能会持续下去，我们无法预测未来的攻击或入侵对业务运营的直接或间接影响。我们经常识别我们系统中的网络威胁和漏洞，并努力解决它们，但这些努力可能是不够的。此外，随着网络攻击方法的持续快速发展，这些努力涉及的成本可能会很大。网络攻击可以来自各种来源，包括与外国政府有关联或参与有组织犯罪或恐怖组织的外部各方。第三方还可能试图诱使我们的系统的员工、客户或其他用户披露敏感信息，或提供对我们的系统或网络、我们的数据或我们的交易对手或借款人的数据的访问，而这些类型的风险可能难以检测或预防。
发生网络攻击、入侵、未经授权的访问、误用、计算机病毒或其他恶意代码或其他网络安全事件可能危及或导致未经授权披露、收集、监控、误用、损坏、丢失或破坏属于我们、我们的客户、我们的交易对手、第三方服务提供商或借款人的机密和其他信息，这些信息被处理、存储在我们的计算机系统和网络中，并通过我们的计算机系统和网络传输。此类事件的发生还可能导致我们的软件、计算机或系统受损，或者以其他方式导致我们、我们的客户、我们的交易对手或第三方的操作中断或故障。这可能导致重大财务损失、客户和商机流失、声誉损害、诉讼、监管罚款、处罚或干预、报销或其他补偿性成本，或以其他方式对我们的业务、财务状况或运营结果产生不利影响。
网络攻击可能会发生并持续很长一段时间，而不会被发现。对网络攻击的调查本质上是不可预测的，完成调查和掌握全面可靠的信息需要时间。虽然我们正在调查网络攻击，但我们不一定知道危害的程度或如何最好地补救，我们可以在发现和补救某些错误或行为之前重复或复合这些错误或行为。此外，宣布发生网络攻击会增加额外网络攻击的风险，而为这种升高的风险做准备可能会推迟宣布网络攻击。所有或任何这些挑战都可能进一步增加网络攻击的成本和后果。
此外，我们可能需要花费大量额外资源来修改我们的保护措施，并调查和补救由操作和安全风险引起的漏洞或其他暴露。虽然我们维持与网络安全风险相关的保险范围，但我们的保险可能不足以在所有情况下提供足够的损失保险。
由于我们与第三方供应商、交易所、票据交换所、财政和支付代理以及其他金融中介机构(包括css)相互联系并相互依赖，因此，如果出现以下任何情况，我们可能会受到实质性的不利影响。
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其他资料

他们受到成功的网络攻击或其他信息安全事件的影响。与我们有业务往来的第三方也可能是网络安全或其他技术风险的来源。我们外包某些功能，这些关系允许外部存储和处理我们的信息，以及客户、交易对手和借款人信息，包括在基于云的系统上。我们还与监管机构及其供应商共享这类信息。虽然我们采取行动减少我们因信息共享活动而暴露的风险，但持续的威胁可能会导致未经授权访问、丢失或破坏数据或其他网络安全事件，从而增加我们的成本和后果，如上文所述。
我们经常通过电子方式发送和接收个人、机密和专有信息。此外，我们的客户在我们提供的系统上维护个人、机密和专有信息。我们与客户、供应商、服务提供商、交易对手和其他第三方进行了讨论和合作，以开发安全传输能力并防范网络攻击，但我们没有、也可能无法与我们的所有客户、供应商、服务提供商、交易对手和其他第三方建立安全能力，我们可能无法确保这些第三方有适当的控制措施来保护信息的机密性。截取、误用或不当处理向客户、供应商、服务提供商、交易对手或其他第三方发送或接收的个人、机密或专有信息可能会导致法律责任、监管行动和声誉损害。
市场和行业风险
整体经济状况(包括房价和就业趋势)或金融市场的恶化，可能会对我们的业务和财务状况产生重大不利影响。
我们的业务受到美国经济状况的重大影响，特别是房价和就业趋势。美国经济长期缓慢增长或总体经济状况或金融市场的任何恶化都可能对我们的运营业绩、净值和财务状况产生重大不利影响。考虑到2020年和2021年财政和货币政策对经济的支持水平，通胀可能会超过决策者所希望的水平，也可能超过金融市场目前预期的水平。这可能导致政府采取各种纠正措施，旨在限制信贷供应，调节增长以遏制通胀，包括减少购买国债和抵押贷款支持证券，或者提高美联储(Federal Reserve)向金融机构收取的利息。此外，由于预期通胀或货币政策转变，利率可能会上升，这可能导致抵押贷款利率上升，住房需求放缓，并对房价升值产生负面影响。一般来说，如果房价下跌或失业率上升，可能会导致信贷损失和与信贷相关的费用大幅上升。
全球经济状况也会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。全球经济状况恶化或不确定性导致的市场状况变化或波动可能会对我们的资产价值产生不利影响，这可能会对我们的运营业绩、净值和财务状况产生重大不利影响。世界各地从新冠肺炎疫情中复苏的速度不同，以及供应链的持续混乱，仍是政策制定者和金融市场的担忧。在全球经济状况对美国经济产生负面影响的程度上，它们也可能对我们业务账簿上贷款的信用表现产生负面影响。
全球或国内政治状况的波动或不确定性也会对经济状况和金融市场产生重大影响。全球或国内政治动荡也可能影响增长和金融市场。我们在2020年的10-K表格中描述了利率变化和利差变化给我们的业务带来的风险。此外，未来金融市场的变化或中断可能会显著改变我们获得的资金数量、组合和成本，以及我们的流动性状况。
第二项股权证券的未登记销售和收益使用
普通股
我们的普通股在场外交易市场交易，并在场外交易市场(OTCQB)报价，该交易所由场外市场集团(OTC Markets Group Inc.)运营，股票代码为“FNMA”。
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其他资料

近期出售的未注册股权证券
根据我们与财政部的优先股购买协议的条款，我们被禁止在没有财政部事先书面同意的情况下出售或发行我们的股权，除非是在有限的情况下，这在我们2020年的10-K表格中的“企业托管、财政部协议和住房金融改革-财政部协议-财政部协议下的契约”中有描述。在截至2021年3月31日的季度里，我们没有出售任何股权证券。
有关联邦抵押协会发行的某些证券的信息
根据美国证券交易委员会(SEC)的规定，上市公司在发生重大直接财务义务或对表外安排下的重大义务负有直接或或有责任时，必须披露某些信息。披露必须在当前表格8-K第2.03项下的报告中进行，或者，如果该义务与某些类型的证券发行有关，则必须在提交给证券交易委员会的该发行的招股说明书中进行披露。
由于我们发行的证券是1933年证券法规定的豁免证券，我们不会就我们的证券发行向证券交易委员会提交注册声明或招股说明书。为了遵守Form 8-K中有关重大财务义务发生的披露要求，我们根据2004年收到的SEC工作人员的一封“不采取行动”信函，在我们的网站上发布的通知或招股说明书(或其补充)中，或在我们提交给SEC的当前Form 8-K报告中，报告我们发生了这些类型的义务。如果信息是在我们网站上张贴的招股说明书或发售通告中披露的，该文件将在非豁免证券发行的招股说明书需要向SEC提交的同一时间段内张贴在我们的网站上。
披露我们债务证券的网址是www.fanniemae.com/debtsearch。投资者可以从这个地址访问联邦抵押协会通用债务工具下发行的债务证券的发售通函和相关补充资料，包括个别发行的债务证券的定价补充资料。
关于我们根据我们发行的MBS所承担的义务(其中一些可能是表外义务)的披露，可以在www.fanniemae.com/mbsinformation上找到。从这个地址，投资者可以访问有关我们的MBS的信息和文件，包括招股说明书和相关的招股说明书补充资料。
我们提供的网站地址仅供您参考。出现在我们网站上的信息不包括在本报告中。
我们购买股票证券
在2021年第一季度，我们没有回购任何股权证券。
股息限制
我们支付股息受到以下限制：
与监护有关的限制。我们的保管人于2008年9月7日宣布，除优先股外，我们不会向普通股或任何系列优先股支付任何股息。此外，联邦住房金融局关于托管和接管业务的规定禁止我们在托管期间支付任何股息，除非得到联邦住房金融局局长的授权。联邦住房金融局局长已指示我们在每个应支付股息的股息期按季度支付优先股的股息。
高级优先股购买协议和高级优先股的限制。优先股购买协议禁止我们在未经财政部事先书面同意的情况下宣布或支付联邦抵押协会股本证券(优先股除外)的任何股息。此外，该协议要求我们遵守FHFA于2020年11月公布的企业监管资本框架条款。这一要求，再加上优先股的股息规定，导致普通股股东无法获得我们的净收入。有关高级优先股购买协议和高级优先股条款的更多信息，请参阅我们2020 Form 10-K中的“企业托管、财政部协议和住房金融改革”。有关企业监管资本框架的更多信息，请参阅我们2020年的Form 10-K中的“企业-立法和监管”。
与优先股相关的额外限制。我们普通股的股息支付也取决于优先股和优先股的优先股息的优先支付。除优先股外，所有已发行优先股的股息支付也必须优先支付优先股的股息。
法定限制。根据GSE法案，如果我们未能满足资本要求，FHFA有权禁止资本分配，包括支付股息。如果FHFA将我们归类为严重资本不足，批准
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其他资料

任何股息支付都需要联邦住房金融局局长。根据宪章法案和GSE法案，如果在进行资本分配后，我们会出现资本不足的情况，我们就不能进行资本分配。然而，如果回购是与发行至少等值的额外股票或义务相关的，并将减少我们的财务义务或以其他方式改善我们的财务状况，联邦住房金融局局长可能会允许我们回购股票。
第三项高级证券违约
没有。
第二项第四项：煤矿安全信息披露
没有。
第五项：其他信息
没有。
项目6.所有展品
以下所列的证据已归档或提供给本报告，或通过引用将其并入本报告。
项目
描述
3.1
“联邦抵押协会宪章法案”(“美国法典”第12编第1716节及以后)截至2019年7月25日的修订(合并内容参考联邦抵押协会截至2019年10月31日提交的Form 10-Q季度报告的附件3.1。)
3.2
联邦抵押协会附则，修订至2019年1月29日(通过参考2019年2月14日提交的联邦抵押协会截至2018年12月31日的10-K表格年度报告附件3.2合并。)
4.1
日期为2021年4月13日的2008-2系列可变清算优先股条款指定证书第四次修订和重新发布
4.2
美国财政部和联邦国家抵押贷款协会之间的信函协议，通过联邦住房金融局作为其正式指定的管理人，日期为2021年1月14日(通过引用联邦抵押协会目前提交的表格8-K于2021年1月20日提交的附件10.1合并)
10.1
美国财政部和联邦国家抵押贷款协会之间的信函协议，通过联邦住房金融局作为其正式指定的管理人，日期为2021年1月14日(通过引用联邦抵押协会目前提交的表格8-K于2021年1月20日提交的附件10.1合并)
31.1
依据证券交易法规则第13a-14(A)条证明行政总裁
31.2
根据证券交易法规则第13a-14(A)条证明首席财务官
32.1
依据“美国法典”第18章第1350条对行政总裁的证明
32.2
依据“美国法典”第18章第1350条对首席财务官的证明
101.惯导系统内联XBRL实例文档*-实例文档不显示在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
101.舍尔内联XBRL分类扩展架构*
101.卡尔内联XBRL分类扩展计算*
101.DEF内联XBRL分类扩展定义*
101.化验室内联XBRL分类扩展标签*
101.预内联XBRL分类扩展演示文稿*
104封面交互数据文件*-封面交互数据文件不会出现在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在包含在附件101中的内联XBRL文档中
*说明这些内联XBRL文件中包含的财务信息未经审计。

联邦抵押协会2021年第一季度表格10-Q
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签名

签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签名人代表其签署。

联邦全国抵押贷款协会
由以下人员提供：/s/休·R·弗拉特(Hugh R.Frater)
休·R·弗拉特(Hugh R.Frater)
首席执行官
日期：2021年4月30日
由以下人员提供：/s/塞莱斯特·M·布朗
塞莱斯特·M·布朗
执行副总裁兼
首席财务官
日期：2021年4月30日
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