Pdm-20200630
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目录

美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
____________________________________________________ 
形式10-Q
_______________________________________________________________________________________  
(马克一)
☒根据1934年“证券交易法”第(13)或(15)(D)节规定的季度报告
截至本季度的季度报告2020年6月30日
或
☐根据1934年“证券交易法”第(13)或(15)(D)节提交的过渡报告
从开始的过渡期                    至                    
佣金档案编号001-34626
皮德蒙特写字楼房地产信托公司
(章程中规定的注册人的确切姓名)
 ____________________________________________________ 
马里兰州58-2328421
(成立为法团或组织的州或其他司法管辖区) (国际税务局雇主识别号码)

5565格伦里奇连接器工位四百五十
亚特兰大, 佐治亚州30342
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
(770) 418-8800
(登记人的电话号码，包括区号)
不适用
(前姓名、前地址和前财政年度，如果自上次报告以来发生变化)

根据该法第12(B)条登记的证券：
每一类的名称交易代码注册的交易所名称
普通股，面值0.01美元PDM纽约证券交易所

用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第(13)或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否一直遵守此类提交要求。是  x 不是的☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是  x 没有问题。o
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅“交易法”第12b-2条中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速滤波器x加速文件管理器☐
非加速文件管理器☐小型报表公司☐
新兴成长型公司☐
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易法第13(A)条提供的任何新的或修订的财务会计准则。o
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。是☐没有问题。x
注册人的流通股数量
普通股，截至2020年7月28日：
126,028,762股份


目录
表格10-Q
皮德蒙特写字楼房地产信托公司
目录
 
 页码：第
第I部分财务信息
第(1)项。
合并财务报表。
5
综合资产负债表(未经审计)--2020年6月30日和2019年12月31日
6
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的综合损益表(未经审计)
7
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的综合全面收益表(未经审计)
8
截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的股东权益综合报表(未经审计)
9
截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月综合现金流量表(未经审计)
11
合并财务报表简明附注(未经审计)
12
第二项。
管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析。
26
第三项。
关于市场风险的定量和定性披露。
42
第四项。
控制和程序。
43
第二部分。其他资料
第(1)项。
法律诉讼。
44
项目71A。
风险因素。
44
第二项。
未登记的股权证券销售和收益的使用。
44
第三项。
高级证券违约。
45
第四项。
矿山安全信息披露。
45
第五项。
其他信息。
45
项目6.
展品。
46

2
目录
有关前瞻性陈述的警示说明
本表格10-Q中包含的某些陈述可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。此外，皮埃蒙特写字楼房地产信托公司(Piedmont Office Realty Trust，Inc.)皮埃蒙特公司(“皮埃蒙特”、“我们”、“我们”或“我们”)或其高级管理人员代表皮埃蒙特公司可能不时在皮埃蒙特公司提交给证券交易委员会的报告和其他文件中或与向媒体、潜在投资者或其他人所作的其他书面或口头陈述有关的情况下作出前瞻性陈述。有关未来事件和发展以及皮埃蒙特公司未来业绩的陈述，以及管理层对未来的期望、信念、计划、估计或预测，均为前瞻性陈述。前瞻性陈述包括在“可能”、“将”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“相信”、“继续”或其他类似词语之前、之后或包括这些词语的陈述。本报告中此类陈述的例子包括对我们的房地产、融资和经营目标的描述；关于未来分红和股票回购的讨论；以及关于经济状况对我们的房地产和租赁组合的潜在影响的讨论。

这些陈述是以皮埃蒙特公司管理层的信念和假设为基础的，而皮埃蒙特公司管理层的信念和假设又是基于发表声明时可获得的信息。与前瞻性陈述有关的重要假设包括有关皮埃蒙特公司经营的市场对办公空间需求、竞争条件和一般经济条件的假设。这些假设可能被证明是不准确的。前瞻性陈述还涉及风险和不确定因素，这可能导致实际结果与任何前瞻性陈述中包含的结果大不相同。其中许多因素超出了皮埃蒙特的控制或预测能力。这些因素包括但不限于：

•实际或威胁到的公共卫生流行病或暴发，如世界目前正在经历的新型冠状病毒(新冠肺炎)大流行，以及政府和私人为抗击此类健康危机而采取的措施，这可能会影响我们的人员、租户、对办公空间的需求以及我们资产的运营成本；
•经济、法规、社会经济变化和/或技术变化(包括会计准则)，这些变化一般影响房地产市场，或可能影响商业办公用房的使用模式；
•竞争对我们续签现有租约或以与现有租约相若的条款重新出租空间的努力的影响；
•影响整个写字楼部门特别是七个市场的经济和其他条件的变化我们主要在年化租赁收入高度集中的地方运营(见下文定义)；
•租约终止、租约违约或租户财务状况的变化，特别是由我们的一个大型主要租户造成的；
•不利的市场和经济条件，包括对我们的长期资产或由此产生的商誉产生的任何减值费用；
•我们的房地产战略和投资目标的成功，包括我们识别和完善合适的收购和资产剥离的能力；
•房地产投资的流动性不足，包括房地产投资信托基金(“REITs”)受到的监管限制，以及由此导致的对我们物业表现不利变化的快速反应能力的障碍；
•与我们收购和处置财产相关的风险和不确定性，其中许多风险和不确定性在收购或处置时可能是未知的；
•开发和建设延误以及由此增加的成本和风险；
•我们的房地产发展战略可能不会成功；
•未来在我们拥有房产的任何主要大都市地区发生的恐怖主义行为、内乱或武装敌对行为，或未来针对我们或我们的任何租户的网络安全攻击；
•遵守政府法律法规的费用；
•与直接管理政府租户占用的财产相关的额外风险和成本，包括州或联邦政府关闭或休假期间政府租户违约风险增加；
•公开市场的价格和成交量大幅波动，包括我们上市普通股的交易所；
•改变伦敦银行同业拆借利率的确定方法，并在2021年后逐步取消伦敦银行间同业拆借利率；
•未来发行债券或股权证券或市场利率变化对我们普通股价值的影响；
•与环境和其他监管事项相关的不确定性；
•政治环境的潜在变化以及联邦和/或州政府租户资金的减少；
•可能对国际贸易产生负面影响的地缘政治事态发展直接或间接造成的我们租户财务状况的变化，包括围绕联合王国撤出的不确定性。
3
目录
终止或威胁终止现有国际贸易协定，或对进出口货物征收关税或报复性关税；
•我们正在或可能受到的任何诉讼的影响；
•与拥有特定行业(如石油和天然气、合作等)的租户占用的财产相关的额外风险和成本，包括在启动期间和经济低迷期间违约的风险；
•税法的变化对房地产投资信托基金和房地产的总体影响，以及我们根据1986年“国内税法”(下称“守则”)继续成为房地产投资信托基金的能力，或以其他方式对我们的股东造成不利影响；
•我们内部控制和程序的未来成效；以及
•其他因素，包括中描述的风险因素第1A项本季度报告表格10-Q中的所有风险因素，以及在第1A项下讨论的风险因素。截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告。

管理层认为这些前瞻性陈述是合理的；但是，不应过分依赖任何基于当前预期的前瞻性陈述。此外，前瞻性陈述仅在发表之日发表，管理层没有义务根据新信息或未来事件公开更新其中任何陈述。

关于所提交的披露的信息

年化租赁收入(“ALR”)是一项非GAAP衡量指标，其计算方法是：(I)当前租金支付(定义为基本租金加运营费用补偿，如果承租人根据已签立的租赁条款按月支付，但不包括(A)租金减免和(B)与现有租赁所涵盖的已执行但未开始租赁的空间相关的租金支付)，乘以(Ii)12。在合同租金或运营费用补偿按月收取的情况下，如果合同租金或运营费用补偿是根据已签署但未开始租赁的现有租约收取的，则(Ii)乘以(Ii)12。如果根据已签约的租赁条款按月支付租金或运营费用补偿，则不包括(A)租金减免和(B)与已执行但未开始租赁的现有租赁相关的租金支付。分别计算年化数字。就已签立但尚未开始的与未租出空间有关的租约而言，ALR的计算方法为：(I)每月基本租金付款(不包括减租)加上租赁期首个月的任何营运开支发还款额，乘以(Ii)12。除非另有说明，否则此措施不包括与发展物业及因重建而停用的物业(如有)有关的收入。

4
目录
第一部分：财务信息

第一项合并财务报表。

随附的综合资产负债表和相关综合收益表、全面收益表、股东权益表和现金流量表中提供的信息反映了管理层认为根据GAAP公平和一致地列报财务状况、经营结果和现金流量所需的所有调整。
阅读随附的财务报表时，应结合皮埃蒙特公司财务报表附注和本报告(Form 10-Q)中管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析，以及皮埃蒙特公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告。皮埃蒙特公司截至2020年6月30日的6个月的经营业绩不一定代表全年预期的经营业绩。
5
目录
皮德蒙特写字楼房地产信托公司
合并资产负债表(未经审计)
(以千为单位，不包括每股和每股金额)
六月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
资产：
房地产资产，按成本计算：
土地
$505,228  $485,560  
建筑物和装修，减去累计折旧$776,870及$730,750分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
2,481,843  2,212,935  
无形租赁资产，减去累计摊销#美元58,148及$50,766分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
105,997  74,405  
在建
51,045  29,920  
持有待售房地产资产净额—  139,690  
房地产总资产3,144,113  2,942,510  
现金和现金等价物36,469  13,545  
租户应收账款，扣除坏账准备净额#美元4,865及$0分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
8,494  8,226  
直线应收租金147,418  132,342  
有限制的现金和第三方托管1,769  1,841  
预付费用和其他资产33,017  25,427  
商誉98,918  98,918  
递延租赁费用，减去累计摊销#美元159,883及$147,324分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
299,515  265,747  
持有待售的其他资产，净额—  28,201  
总资产$3,769,713  $3,516,757  
负债：
无担保债务，扣除贴现和未摊销债务发行成本#美元7,307及$7,626分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
$1,592,693  $1,292,374  
担保债务，扣除保费和未摊销债务发行成本#美元539及$343分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
28,784  189,030  
应付账款、应计费用和应计资本支出95,419  117,496  
应付股息—  26,427  
递延收入35,226  34,609  
无形租赁负债减去累计摊销#美元21,856及$19,607分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
41,179  25,069  
利率掉期28,575  5,121  
持有待售的其他负债—  7,657  
负债共计1,821,876  1,697,783  
承担额和或有事项(注7)
—  —  
股东权益：
信托股份，150,000,000授权股份；无截至2020年6月30日或2019年12月31日的未偿还金额
—  —  
优先股，不是的面值，100,000,000授权股份；无截至2020年6月30日或2019年12月31日的未偿还金额
—  —  
普通股，$0.01面值，750,000,000授权股份；126,025,255和125,783,408分别截至2020年6月30日和2019年12月31日发行和发行的股票
1,260  1,258  
额外实收资本3,691,377  3,686,398  
超过收益的累计分配(1,723,147) (1,871,375) 
其他综合收益/(亏损)(23,360) 967  
皮德蒙特股东权益1,946,130  1,817,248  
非控股权益1,707  1,726  
股东权益总额1,947,837  1,818,974  
总负债和股东权益$3,769,713  $3,516,757  
请参阅附注
6
目录
皮德蒙特写字楼房地产信托公司
合并损益表(未经审计)
(以千为单位，不包括每股和每股金额)
 
三个月截至六个月
 六月三十日，六月三十日，
 2020201920202019
收入：
租金和租户报销收入$131,247  $125,468  $263,401  $251,634  
物业管理费收入622  422  1,395  2,414  
其他与财产有关的收入2,762  4,778  7,006  9,556  
134,631  130,668  271,802  263,604  
费用：
物业运营成本53,148  52,380  106,338  104,185  
折旧27,200  26,348  55,084  52,873  
摊销24,349  18,461  47,980  36,161  
一般和行政
5,937  12,418  14,580  21,786  
110,634  109,607  223,982  215,005  
其他收入(费用)：
利息费用(13,953) (15,112) (29,217) (30,605) 
其他收入349  752  498  1,029  
提前清偿债务损失(9,336) —  (9,336) —  
出售房地产资产的收益191,369  1,451  191,372  39,338  
168,429  (12,909) 153,317  9,762  
净收入192,426  8,152  201,137  58,361  
适用于非控股权益的净亏损/(收益)
1  1  (1) —  
适用于皮埃蒙特的净收入$192,427  $8,153  $201,136  $58,361  
每股信息-基本信息：
适用于普通股股东的净收益$1.53  $0.06  $1.60  $0.46  
每股信息-稀释后：
适用于普通股股东的净收益$1.52  $0.06  $1.59  $0.46  
加权平均已发行普通股-基本125,974,762  125,693,365  125,917,859  125,633,777  
加权平均已发行普通股-稀释126,500,254  126,490,507  126,455,538  126,404,294  
请参阅附注
7
目录

皮德蒙特写字楼房地产信托公司
综合全面收益表(未经审计)
(千)

三个月截至六个月
 六月三十日，六月三十日，
 2020201920202019
适用于皮埃蒙特的净收入$192,427  $8,153  $201,136  $58,361  
其他全面亏损：
被指定为现金流套期保值的衍生工具的有效损失部分(见附注5)
(2,569) (3,465) (24,506) (5,489) 
加/(减)：净收益(收益)/亏损包括在净收入中的重新分类(见附注5)
185  (672) 179  (1,443) 
其他综合损失(2,384) (4,137) (24,327) (6,932) 
适用于皮埃蒙特的综合收入
$190,043  $4,016  $176,809  $51,429  

请参阅附注
8
目录
皮德蒙特写字楼房地产信托公司
合并股东权益报表(未经审计)
截至2020年和2019年6月30日的三个月
(以千为单位，每股金额除外)

 普通股附加
实缴
资本		累积
分布
在超额供应的情况下
收益		其他
综合
收入/(亏损)		非
控管
利息		总计
股东的
权益
 股份数量
平衡，2020年3月31日125,921  $1,259  $3,690,821  $(1,889,109) $(20,976) $1,722  $1,783,717  
支付给普通股股东的股息(#美元0.21每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  —  (26,465) —  (14) (26,479) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，扣除税收后的净额
104  1  556  —  —  —  557  
适用于非控股权益的净亏损—  —  —  —  —  (1) (1) 
适用于皮埃蒙特的净收入—  —  —  192,427  —  —  192,427  
其他综合损失—  —  —  —  (2,384) —  (2,384) 
平衡，2020年6月30日126,025  $1,260  $3,691,377  $(1,723,147) $(23,360) $1,707  $1,947,837  
普通股附加
实缴
资本		累积
分布
在超额供应的情况下
收益		其他
综合
收入/(亏损)		非
控管
利息		总计
股东的
权益
股份数量
余额，2019年3月31日125,597  $1,256  $3,686,017  $(1,971,184) $5,667  $1,766  $1,723,522  
支付给普通股股东的股息(#美元0.21每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (94) (26,415) —  (13) (26,522) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，扣除税收后的净额
186  2  1,958  —  —  —  1,960  
适用于非控股权益的净亏损—  —  —  —  —  (1) (1) 
适用于皮埃蒙特的净收入—  —  —  8,153  —  —  8,153  
其他综合损失—  —  —  —  (4,137) —  (4,137) 
余额，2019年6月30日125,783  $1,258  $3,687,881  $(1,989,446) $1,530  $1,752  $1,702,975  


请参阅附注
9
目录

皮德蒙特写字楼房地产信托公司
合并股东权益报表(未经审计)
截至2020年和2019年6月30日的6个月
(以千为单位，每股金额除外)

普通股额外实收资本超过收益的累计分派其他综合收益/(亏损)非控股权益股东权益总额
股份数量
余额，2019年12月31日125,783  $1,258  $3,686,398  $(1,871,375) $967  $1,726  $1,818,974  
支付给普通股股东的股息(#美元0.42每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (5) (52,908) —  (20) (52,933) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，扣除税收后的净额
242  2  4,984  —  —  —  4,986  
适用于非控制权益的净收益—  —  —  —  —  1  1  
适用于皮埃蒙特的净收入—  —  —  201,136  —  —  201,136  
其他综合损失—  —  —  —  (24,327) —  (24,327) 
平衡，2020年6月30日126,025  $1,260  $3,691,377  $(1,723,147) $(23,360) $1,707  $1,947,837  


普通股额外实收资本超过收益的累计分派其他综合收益/(亏损)非控股权益股东权益总额
股份数量
余额，2018年12月31日126,219  $1,262  $3,683,186  $(1,982,542) $8,462  $1,772  $1,712,140  
作为已宣布计划的一部分的股票回购(728) (7) —  (12,475) —  —  (12,482) 
支付给普通股股东的股息(#美元0.42每股)、子公司股东和股息再投资
—  —  (142) (52,790) —  (20) (52,952) 
根据2007年综合激励计划发行和摊销的股票，扣除税收后的净额
292  3  4,837  —  —  —  4,840  
适用于皮埃蒙特的净收入—  —  —  58,361  —  —  58,361  
其他综合损失—  —  —  —  (6,932) —  (6,932) 
余额，2019年6月30日125,783  $1,258  $3,687,881  $(1,989,446) $1,530  $1,752  $1,702,975  

请参阅附注
10
目录
皮德蒙特写字楼房地产信托公司
综合现金流量表(未经审计)
(以千为单位)。

截至六个月
六月三十日，
20202019
来自经营活动的现金流：
净收入$201,137  $58,361  
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧55,084  52,873  
债务发行成本摊销扣除有利的利率互换结算后的净额
530  261  
其他摊销43,435  33,650  
提前清偿债务损失349  —  
坏账普通准备金4,865  —  
股票补偿费用5,545  9,831  
出售房地产资产的收益(191,372) (39,338) 
资产负债变动情况：
增加租户和直线应收租金(20,923) (8,683) 
预付费用和其他资产增加(8,464) (7,644) 
增加/(减少)应付帐款和应计费用518  (5,255) 
递延收入减少(124) (2,117) 
经营活动提供的净现金90,580  91,939  
投资活动的现金流：
房地产资产和无形资产的收购(396,745) (94,581) 
资本化支出(54,952) (32,279) 
全资物业销售净收益350,752  168,342  
已支付的递延租赁成本(23,072) (5,358) 
净现金(用于投资活动)/由投资活动提供(124,017) 36,124  
融资活动的现金流：
债务发行和支付的其他费用(409) (88) 
债务收益840,625  253,000  
偿还债务(701,441) (277,663) 
因贷款修改而支付的折扣(525) —  
为支付与员工股票薪酬有关的税款而扣留的股份价值(2,601) (3,295) 
作为已宣布计划的一部分的普通股回购—  (16,899) 
支付的股息和股息再投资的贴现(79,360) (79,924) 
由融资活动提供/(用于)融资活动的现金净额56,289  (124,869) 
净增现金、现金等价物、限制性现金和代管22,852  3,194  
期初现金、现金等价物、限制性现金和第三方托管15,386  6,034  
期末现金、现金等价物、限制性现金和第三方托管$38,238  $9,228  

请参阅附注
11
目录
皮德蒙特写字楼房地产信托公司
合并财务报表的简明附注
2020年6月30日
(未经审计)

1. 组织
皮德蒙特写字楼房地产信托公司(“皮埃蒙特”)(纽约证券交易所代码：PDM)是马里兰州的一家公司，其经营方式符合联邦所得税的房地产投资信托基金(“REIT”)的资格，并从事主要位于以下特定子市场的商业房地产的收购、开发、再开发、管理和所有权。七美国东部主要写字楼市场，包括在建、新建或有运营历史的物业。皮埃蒙特公司成立于1997年，并于1998年开始运营。皮埃蒙特公司主要通过皮德蒙特运营伙伴公司L.P.开展业务。(“皮德蒙特OP”)，特拉华州的一家有限合伙企业，以及通过二皮埃蒙特政府服务公司和皮德蒙特办公室管理公司的全资子公司。皮德蒙特拥有99.9皮埃蒙特OP拥有皮埃蒙特OP%的股份，并且是皮埃蒙特OP的唯一普通合伙人，因此对皮埃蒙特OP的运营拥有完全的法律控制权和权力。其余0.1皮埃蒙特公司通过其全资拥有的应税房地产投资信托基金子公司皮埃蒙特办公控股公司间接持有皮埃蒙特公司的%所有权权益。(“POH”)，皮德蒙特OP的唯一有限合伙人。皮埃蒙特运营公司通过全资子公司和其控制的各种合资企业直接拥有物业。本文中提及的皮埃蒙特公司应包括皮埃蒙特公司及其所有子公司，包括皮埃蒙特OP公司及其子公司和合资企业。

截至2020年6月30日，皮埃蒙特拥有57位于以下区域的精选细分市场的服务中写字楼物业七美国主要写字楼市场：亚特兰大、波士顿、达拉斯、明尼阿波利斯、纽约、奥兰多和华盛顿特区，截至2020年6月30日，皮埃蒙特57在职办公室物业包括大约17.2百万平方英尺，主要是A级商业办公空间，88.6租赁百分比。

皮埃蒙特内部评估其所有房地产资产为一操作段，因此不报告段信息。

2. 重要会计政策摘要
列报依据和合并原则

皮埃蒙特的综合财务报表是根据美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)的规则和规定编制的，包括表格10-Q的说明和S-X条例第10条，并不包括GAAP要求的完整财务报表所需的所有信息和脚注。管理层认为，呈列的未经审核中期报表包括公平列报该等期间业绩所需的所有正常及经常性调整。这些过渡期的业绩不一定代表全年的业绩。

皮埃蒙特公司的综合财务报表包括皮埃蒙特公司、皮埃蒙特公司的全资子公司、皮埃蒙特公司或其任何全资子公司被认为有权指导该实体的活动并承担承担损失/获得利益的义务的任何可变利益实体(“VIE”)的账户，或皮德蒙特公司或其任何全资子公司拥有控股权的任何实体的账户。在确定皮埃蒙特或皮埃蒙特OP是否拥有控股权时，除其他因素外，还考虑了以下因素：股权所有权、投票权、投资者的保护权以及投资者的参与权。欲了解更多信息，请参阅皮埃蒙特公司截至2019年12月31日的Form 10-K年度报告中包含的财务报表和脚注。

合并后，所有公司间余额和交易均已冲销。

此外，皮埃蒙特还成立了特殊目的实体来收购和持有房地产。每个特殊目的实体都是一个单独的法人实体。因此，这些特殊目的实体的资产并不是皮埃蒙特的所有债权人都可以使用的。这些特殊目的实体拥有的资产在合并的基础上与皮埃蒙特公司的资产一起报告，仅用于财务报告目的。

12
目录
预算的使用

按照公认会计原则编制随附的综合财务报表要求管理层作出估计和假设，以影响随附的综合财务报表和附注中报告的金额。这些估计中最重要的包括用于评估减值的基本现金流和持有期、对商誉可回收性的判断以及对应收账款可收款性的评估。新冠肺炎疫情未来对皮埃蒙特及其租户的影响可能会影响编制这些财务报表时使用的这些估计和其他估计。虽然皮埃蒙特公司根据截至报告日期的事实和情况做出了它认为是适当的会计估计，但实际结果可能与这些估计大不相同。

所得税

皮埃蒙特公司已选择根据修订后的1986年国内收入法作为房地产投资信托基金征税，并已这样运作，从截至1998年12月31日的纳税年度开始。要符合REIT的资格，皮埃蒙特必须满足某些组织和运营要求，包括至少分配其年度REIT应税收入的90%的要求。作为房地产投资信托基金，皮埃蒙特通常不缴纳联邦所得税，但除其他事项外，还需满足其应税收入分配要求。皮埃蒙特公司需要缴纳与某些地点的物业运营以及其应税房地产投资信托基金子公司POH进行的运营有关的某些税，这些都在财务报表中有所规定。

经营租约

皮埃蒙特公司确认了以下固定和可变租赁付款，其中包括分别截至2020年6月30日和2019年6月30日的3个月和6个月的合并损益表中的租金和租户报销收入，具体如下(以千为单位)：


三个月截至六个月
六月三十日，
2020		六月三十日，
2019		六月三十日，
2020		六月三十日，
2019
固定付款$109,714  $102,637  $221,210  $206,296  
可变支付金21,533  22,831  42,191  45,338  
租金和租户报销收入总额
$131,247  $125,468  $263,401  $251,634  

皮埃蒙特为承租人关系的经营租赁E主要是指第三方拥有的建筑物内的办公空间。对于这两个截至三个月和六个月 2020年6月30日和2019年6月30日，皮埃蒙特认出了大约$20,000及$41,000与这些办公空间租赁相关的运营租赁成本。自.起2020年6月30日，皮埃蒙特使用权资产的加权平均租期约为两年，加权平均贴现率为3.35%.

购买房地产资产产生的无形资产和无形负债

在收购不动产时，皮埃蒙特根据皮埃蒙特根据会计准则编纂(“ASC”)820对其公允价值的估计，将不动产的购买价格分配给有形资产，包括土地、建筑、场地改造和已确认的无形资产和负债，包括原地租赁的价值。公允价值计量.

截至2020年6月30日和2019年12月31日分别在收购时记录的原地租赁产生的无形租赁资产和负债总额，包括归类为待售房地产资产的金额如下(以千计)：

2020年6月30日2019年12月31日
无形租赁资产：
高于市场的就地租赁资产$1,457  $2,082  
就地租赁估价$162,688  $157,101  
无形租赁发起成本(作为递延租赁成本的组成部分包括在内)$258,054  $256,627  
无形租赁负债(低于市价的就地租赁)$63,035  $84,292  

13
目录
对于 截至三个月和六个月 皮埃蒙特分别于2020年6月30日和2019年6月30日确认无形租赁成本摊销如下(以千为单位)：

三个月截至六个月
六月三十日，
2020		六月三十日，
2019		六月三十日，
2020		六月三十日，
2019
计入摊销费用的无形租赁起始成本摊销和原地租赁计价
$20,406  $14,992  $40,152  $29,176  
摊销高于市价和低于市价的就地租赁无形资产，作为租金收入的净增长
$3,304  $2,088  $6,277  $4,086  

截至2020年6月30日的无形资产和负债净额摊销如下(单位：千)：

无形租赁资产
高于市场
在位
租赁资产		就地租赁估价
无形资产租赁
发货成本和成本(1)
低于市场价格
就地租赁
负债
在2020年剩余的时间里$116  $15,442  $21,036  $5,775  
截至12月31日的年度：
2021183  27,635  38,743  10,863  
2022152  20,773  30,527  8,422  
2023103  13,923  21,019  5,139  
202470  9,141  14,463  3,238  
20256  5,658  10,069  2,072  
此后18  12,777  24,881  5,670  
$648  $105,349  $160,738  $41,179  
加权平均摊销期限(年)4565

(1)作为递延租赁成本的组成部分计入随附的综合资产负债表。

截至2020年6月30日的6个月内通过的会计声明和修订

参考汇率改革宽免

会计准则更新第2020-04号，参考汇率改革(主题848)(“ASU 2020-04”)，于2020年3月发布。ASU 2020-04包含影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在截至2020年6月30日的6个月里，皮埃蒙特选择对未来以LIBOR为索引的现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计便利措施，以假设未来对冲交易所基于的指数与相应衍生品上的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。皮埃蒙特公司继续评估这一指导方针的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选举。

金融工具-信用损失修正

2020年1月1日，皮埃蒙特通过了ASU No.2016-13，金融工具-信贷损失(主题326)， 金融工具信用损失的计量，以及ASU编号2019-04，对主题326，金融工具-信用损失，主题815，衍生工具和套期保值，和主题825，金融工具的编码改进，和ASU编号2019-05，金融工具-信贷损失：定向过渡救济(统称为“信用损失修正案”)。信用损失修正案的规定用“预期损失”模型取代了“已发生损失”方法，用于减值贸易和其他应收账款、持有至到期债务证券、租赁净投资和表外信用敞口，这通常会导致提早确认信用损失拨备。然而，财务会计准则委员会(“FASB”)也发布了ASU No.2018-19对主题326“金融工具-信贷”的编码改进
14
目录
损失，这实际上与信用损失修正案同时生效，并将经营租赁产生的应收款排除在信用损失修正案的范围之外，并确认应按照ASC 842的规定对此类应收款进行评估租约. 作为%s皮埃蒙特公司的所有应收账款实质上都是经营租赁应收账款。采用信贷损失修正案对皮埃蒙特公司随附的综合财务报表或披露没有实质性影响。

在截至2020年6月30日的六个月里，FASB就主题842和主题840(租赁会计指导)发布了员工问答：与新冠肺炎疫情影响相关的租赁特许权核算。一般而言，租赁合同未考虑的付款条件变更应作为租赁修改在主题842下说明。财务会计准则委员会的工作人员通过会计政策选举提供了这一修改指导的救济，前提是付款条件的变化不会导致承租人或出租人在租赁项下的权利大幅增加。皮埃蒙特已选择不适用财务会计准则委员会工作人员提供的减免，而是将新冠肺炎的所有租金减免协议作为租约修改进行了说明。有关与皮埃蒙特租户签订的租金减免协议的更多详细信息，请参阅注7下面。

重新分类

所附合并资产负债表中列报的某些前期金额已于2019年12月31日重新分类，以符合与1901 Market Street大楼相关的本期财务报表列报，该大楼于2020年3月31日被归类为持有待售，并于2020年6月25日出售。(见注8).

3. 收购

在截至2020年6月30日的6个月内，皮埃蒙特收购了三物业及毗邻的可发展土地(统称“达拉斯广场写字楼”)使用手头现金及来自5002018年百万无担保信贷额度，如下所示：

财产大都市区统计区购置日期获得的所有权百分比可出租平方英尺收购之日的租赁百分比
合同采购净价格(1)(百万)
达拉斯广场写字楼达拉斯，得克萨斯州2020年2月12日100%1,435,46695%$396.2

(1)价格包括购买相邻地块，价格约为1.9几英亩可开发的土地。

达拉斯广场写字楼和未开发土地的购买价格，包括大约$0.6成交费用的百万美元分配如下：


达拉斯广场写字楼和未开发土地
土地$19,674  
建筑和改善293,760  
无形租赁资产(1)
49,177  
租赁购置成本，扣除从卖方获得的租户信用(1)
1,344  
无形租赁发起成本(1)
55,060  
无形租赁负债(1)
(22,169) 
购买总价
$396,846  

(1)就地租赁无形资产和租赁购置成本的摊销采用直线法确认，大约5.2年限，即原址租约的平均剩余年限。

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4. 债款

在截至2020年6月30日的6个月中，皮埃蒙特公司进入了一个新的美元1501000万美元定期贷款安排，并对其进行了修改，将本金金额增加到#美元3002000万元(经如此修订后，“$3002020年无担保定期贷款100万美元)。皮埃蒙特公司提取了全部$3001,000,000美元以下的可用资金3002020年无担保定期贷款100万美元，并用所得资金偿还未偿还的提款。5002018年无担保信贷额度为100万。

此外，在截至2020年6月30日的6个月内，皮埃蒙特修改了美元250根据皮埃蒙特目前的信用评级，将2018年100万无担保定期贷款的适用利差从LIBOR加160个基点降至LIBOR加95个基点。

最后，在截至2020年6月30日的六个月里，皮埃蒙特出售了1901年市场街大楼(见注8了解更多详情)，并将出售所得净额的大部分用于偿还$160以房产和美元以下所有未偿还借款为抵押的固定利率贷款5002018年无担保信贷额度为1.8亿美元。由于偿还了$160100万美元的固定利率贷款在规定的到期日之前，皮埃蒙特公司确认了一笔美元9.3提前清偿债务造成的亏损100万美元，包括预付款罚款和未摊销递延融资成本。

下表汇总了截至2020年6月30日和2019年12月31日皮埃蒙特公司的未偿债务条款(单位：千)：

设施(1)
规定汇率
有效率(2)
成熟性截至的未偿还金额
2020年6月30日2019年12月31日
安全(固定)
3500万美元固定利率贷款(3)
5.55 %3.75 %9/1/2021$28,245  $28,687  
1.6亿美元固定利率贷款(4)
3.48 %3.58 %7/5/2022—  160,000  
净保费和未摊销债务发行成本
539  343  
小计/加权平均数(5)
5.55 %28,784  189,030  
不安全(可变和固定)
修订并重新安排了3亿美元的2011年无担保定期贷款(6)
伦敦银行间同业拆借利率(Libor)+1.00%1.19 %11/30/2021300,000  300,000  
2018年5亿美元无担保信贷额度(6)
伦敦银行间同业拆借利率+0.90%— %9/30/2022
(7)
—  —  
3.5亿元无抵押优先债券3.40 %3.43 %6/01/2023350,000  350,000  
4亿元无抵押优先债券4.45 %4.10 %3/15/2024400,000  400,000  
2018年2.5亿美元无担保定期贷款
伦敦银行间同业拆借利率+0.95%2.10 %
(8)
3/31/2025250,000  250,000  
2020年3亿美元无担保定期贷款(6)
伦敦银行间同业拆借利率+1.40%1.60 %3/12/2021
(9)
300,000  —  
贴现和未摊销债务发行成本
(7,307) (7,626) 
小计/加权平均数(5)
2.71 %1,592,693  1,292,374  
总计/加权平均值(5)
2.76 %$1,621,477  $1,481,404  

(1)除了一项抵押贷款外，$35100万固定利率贷款，皮埃蒙特截至2020年6月30日和2019年12月31日的所有未偿债务在到期前都是只计利息的。
(2)在考虑已结算或就地利率掉期协议、发行溢价/折扣和/或承担债务时的公平市值调整后的实际利率。
(3)以马萨诸塞州伯灵顿的华尔街5号大楼为抵押。
(4)之前由宾夕法尼亚州费城1901年市场街大楼抵押。
(5)加权平均是基于未偿债务的合同余额和截至2020年6月30日的声明或实际固定利率。
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(6)皮埃蒙特公司可以定期从多种利率选项中进行选择，包括对全部或部分本金实行最优惠利率和不同长度的LIBOR锁定。所有伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的选择都要在皮埃蒙特目前的信用评级基础上，在所选利率的基础上支付额外的利差。
(7)皮埃蒙特可能会将期限延长至一额外年份(至二可用六延长一个月，最终延长到期日2023年9月29日)，前提是皮埃蒙特当时没有违约，并在支付延期费用后。
(8)这项贷款有一个声明的可变利率；然而，皮埃蒙特公司已经签订了利率互换协议，这些协议有效地固定了皮德蒙特公司信用评级的变化，不包括美元。100本金余额的百万美元3.56%截止贷款到期日。对于贷款的其余可变部分，皮埃蒙特公司可能会定期从多种利率选项中进行选择，包括最优惠利率和对全部或部分本金的各种长度的LIBOR锁定。所有伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的选择都要在皮埃蒙特目前的信用评级基础上，在所选利率的基础上支付额外的利差。显示的利率是截至2020年6月30日的有效固定和可变部分未偿债务的加权平均利率(见附注5了解更多详细信息)。
(9)皮埃蒙特可能会将期限延长至一额外年份(至二可用六延长一个月，最终延长到期日2022年3月11日)，前提是皮埃蒙特当时没有违约，并在支付延期费用后。

皮埃蒙特为所有债务安排支付了大约#美元的利息，包括利率互换现金结算。13.0百万美元和$14.3截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月分别为100万美元，约为29.0百万美元和$31.9截至2020年和2019年6月30日的6个月分别为600万美元。此外，皮德蒙特公司资本化的利息约为#美元。0.2百万美元和$0.6截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月分别为100万美元，约为0.4百万美元和$1.1截至2020年和2019年6月30日的6个月分别为600万美元。截至2020年6月30日，皮埃蒙特相信它遵守了与其债务工具相关的所有金融契约。

看见注6有关皮埃蒙特公司截至2020年6月30日的债务估计公允价值的描述。

5. 衍生工具
运用衍生工具的风险管理目标

除了在正常业务过程中出现的经营风险外，皮埃蒙特公司还面临利率、流动性和信用风险等经济风险。在某些情况下，皮埃蒙特公司已经签订了衍生金融工具，如利率掉期协议和其它类似协议，以管理当前或未来可变利率债务交易产生的利率风险敞口。利率互换协议涉及收取或支付未来已知和不确定的现金金额，其价值由利率决定。皮埃蒙特公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。

利率风险的现金流对冲

被指定为现金流对冲的利率掉期涉及从交易对手那里收到可变利率金额，以换取皮埃蒙特在协议有效期内进行固定利率付款，而不交换相关的名义金额。

截至2020年6月30日，皮埃蒙特是利率互换协议的一方，所有这些协议都被指定为有效的现金流对冲。在截至2020年6月30日的6个月内，皮埃蒙特进入四总名义价值为#美元的远期起始利息互换协议2005亿美元，以对冲与2020年12月31日之前各种未来发行的长期债务相关的利息相关现金流变化的风险。截至2020年6月30日，皮埃蒙特拥有有效的利率互换，对覆盖美元的可变现金流进行对冲。100其中百万美元2502018年无担保定期贷款100万笔。皮埃蒙特对冲其对未来预测交易现金流变化的风险敞口的最长时间为120月份。

截至2020年6月30日，皮埃蒙特公司未偿还的利率衍生品详情如下：

利率衍生工具：互换协议数量相联债务工具名义总金额
(百万)		生效日期到期日：
利率掉期22018年2.5亿美元无担保定期贷款$100  3/29/20183/31/2025
远期起始利率掉期4不适用200  3/2/20203/2/2030
总计
6$300  

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皮埃蒙特公司在其综合资产负债表上将其利率衍生品作为利率掉期资产和利率掉期负债在总基础上列报。皮埃蒙特截至2020年6月30日和2019年12月31日的利率衍生品毛利率衍生品和净利率衍生品详情如下(单位：千)：

利率掉期分为：六月三十日，
2020		十二月三十一号，
2019
衍生资产总额$—  $—  
派生负债总额(28,575) (5,121) 
衍生负债净额$(28,575) $(5,121) 

皮埃蒙特公司的利率衍生品(包括之前结算的远期掉期)的亏损分别记录在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的其他全面收益(OCI)和随附的综合收益表中，作为利息支出的一个组成部分，具体情况如下(以千计)：

 三个月截至六个月
现金流套期保值关系中的利率互换六月三十日，
2020		六月三十日，
2019		六月三十日，
2020		六月三十日，
2019
在保险业保单中确认的损失金额$(2,569) $(3,465) $(24,506) $(5,489) 
将以前记录的收益/(亏损)从保险公司重新分类为利息支出的金额
$(185) $672  $(179) $1,443  
综合损益表列报的利息支出总额
$(13,953) $(15,112) $(29,217) $(30,605) 

皮德蒙特估计大约有$0.4100万美元将在未来12个月内从保险业保监处重新归类为利息支出的增加。皮德蒙特认可不是的分别在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月内对冲其现金流对冲的无效。

此外，请参见注6皮德蒙特衍生工具的公允价值披露。

与信用风险相关的或有特征

皮埃蒙特公司与其衍生品交易对手达成了协议，其中包含一项条款，根据该条款，如果皮埃蒙特公司的任何债务违约，包括贷款人没有加快偿还债务的违约，那么皮埃蒙特公司也可以宣布其衍生品债务违约。如果皮埃蒙特公司违反衍生品合同的任何合同条款，它可能被要求以估计公允价值加上应计的终止价值来清偿协议下的责任义务。利息，或大约$29.2截至2020年6月30日，100万。此外，根据与潜在TE相关的某些衍生协议，皮埃蒙特公司拥有抵销权。合同终止时的佣金和协议规定的应付金额。

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6. 金融工具的公允价值计量
皮埃蒙特公司认为其现金和现金等价物、租户应收账款、限制性现金和第三方托管、应付账款和应计费用、利率互换协议和债务符合金融工具的定义。下表分别列出了截至2020年6月30日和2019年12月31日皮埃蒙特公司每种金融工具的账面价值和估计公允价值，以及其在GAAP公允价值层次中的水平(以千为单位)：

 2020年6月30日2019年12月31日
金融工具账面价值估计数
公允价值		公允价值层次结构中的级别账面价值估计数
公允价值		公允价值层次结构中的级别
资产：
现金和现金等价物(1)
$36,469  $36,469  1级$13,545  $13,545  1级
租户应收账款，扣除坏账准备后的净额(1)
$8,494  $8,494  1级$8,226  $8,226  1级
有限制的现金和第三方托管(1)
$1,769  $1,769  1级$1,841  $1,841  1级
负债：
应付账款和应计费用(1)
$9,942  $9,942  1级$50,049  $50,049  1级
利率掉期$28,575  $28,575  2级$5,121  $5,121  2级
债务，净额$1,621,477  $1,649,544  2级$1,481,404  $1,536,687  2级

(1)就呈列期间而言，该等金融工具的账面价值(扣除适用拨备后)因其短期到期日而接近估计公允价值。

皮埃蒙特的债务在2020年6月30日和2019年12月31日按账面价值列账；然而，皮埃蒙特对其公允价值的估计在上表中披露。皮埃蒙特公司使用被广泛接受的估值技术，包括根据债务工具的合同条款(包括每种工具的到期日)进行贴现现金流分析，并对最近在市场上交易的类似债务工具使用可观察到的基于市场的投入。因此，所确定的估计公允价值被认为是基于其他重要的可观察到的投入(第2级)。对这些投入进行比例调整，使其适用于皮埃蒙特未偿债务的剩余寿命。皮埃蒙特没有改变其估计债务公允价值的估值技术。

皮埃蒙特的利率互换协议如上所述，并在注5：在随附的综合资产负债表中归类为“利率互换”负债，并于2020年6月30日及2019年12月31日按估计公允价值列账。该等衍生工具的估值乃根据衍生工具的合约条款(包括每项工具的到期日)采用广泛接受的估值技术(包括贴现现金流分析)厘定，并采用可观察到的基于市场的投入(包括利率曲线及隐含波动率)。因此，所确定的估计公允价值被认为是基于其他重要的可观察到的投入(第2级)。此外，皮埃蒙特公司在确定其衍生金融工具的估计公允价值时，通过估计皮埃蒙特公司和交易对手在估值日都面临风险的衍生金融工具的当前和潜在的未来风险，在确定其衍生金融工具的估计公允价值时，同时考虑了其自身和各自交易对手的不履行风险。皮埃蒙特及其交易对手的信用风险被考虑到利率掉期的估计公允价值的计算中；然而，截至2020年6月30日和2019年12月31日，此次信用估值调整不包括估计公允价值的实质性部分。因此，皮埃蒙特公司认为，用于确定其衍生金融工具估计公允价值的任何不可观察的投入对整个公允价值计量并不重要，也不认为其任何衍生金融工具是3级负债。

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7. 承诺和或有事项

现有租赁协议下的承诺

作为其业务的经常性部分，皮埃蒙特公司通常需要根据其已执行的租赁协议为租户改善、租赁佣金和建筑改善提供资金。此外，某些协议还包含一些条款，要求皮埃蒙特公司出具公司或财产担保，为资本改善或其他财务义务提供资金。截至2020年6月30日，皮德蒙特有一个别重大的未记录租户津贴承诺约为$53.61000万美元，用于大约20-年，520,000皮德蒙特最大的租户之一，纽约州，位于纽约市布罗德街60号大楼，更新和扩建了一平方英尺的面积。这笔承付款将在发生相关支出时计入和资本化。

与租户审计/争议相关的或有事项

某些租赁协议包括授予租户聘请独立审计师审计其年度运营费用对账的权利的条款。这种审计可能会导致租赁协议中的语言与皮埃蒙特公司不同的解释，皮埃蒙特公司H可能导致要求退还以前确认的租户补偿收入，从而给皮埃蒙特造成财务损失。有不是的截至2020年6月30日或2019年6月30日的6个月内，与此类租户审计/纠纷相关的租金和报销收入减少。

与新冠肺炎大流行有关的突发事件

在2020年第二季度，皮埃蒙特继续经历新冠肺炎大流行的影响，包括被迫关闭和其他限制，这对全球经济和皮埃蒙特运营的美国地区经济产生了实质性的不利影响。具体地说，这场流行病已经对皮德蒙特普通股的交易价格和皮德蒙特的一些租户支付租金的能力产生了负面影响。皮埃蒙特已经与大约50它的租户中，大多数是小型零售经营者，他们的业务因大流行而中断。这些协议中的大多数通常将三个月的租金推迟到2020年晚些时候支付，在某些情况下推迟到2021年。此外，在截至2020年6月30日的三个月里，皮埃蒙特公司收取了大约美元的费用。1.8从租金和租户报销收入中扣除1000万美元，以确认收款风险的增加。此外，作为一项预防措施，皮德蒙特公司设立了大约$4.9为未来潜在的收集性问题准备了600万美元的一般储备。

皮埃蒙特公司截至2020年6月30日和截至2020年6月30日的6个月的财务报表是根据这些情况编制的。皮埃蒙特公司继续遵循皮埃蒙特公司截至2019年12月31日的年度10-K表格年度报告脚注中描述的政策，包括与减值有关的政策和对应收租户金额的可能性的估计。

虽然到目前为止，新冠肺炎疫情对皮埃蒙特的业务影响并不严重，但疫情对其租户和全球经济的长期影响尚不确定，将取决于疫情的范围、严重程度和持续时间。大流行导致的长期经济低迷或衰退可能会对皮埃蒙特公司的许多租户造成不利影响，进而可能对皮埃蒙特公司的业务、财务状况和经营结果产生不利影响。皮埃蒙特公司将继续与其租户密切合作，在个案基础上解决他们的担忧，寻求解决即时现金流中断问题的解决方案，同时保持长期租赁义务。

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8. 持有以供出售的资产及财产处置

截至2020年6月30日，不是的物业符合持有待售分类标准；然而，截至2020年3月31日，宾夕法尼亚州费城市场街1901号大楼在截至2020年6月30日的三个月内出售，符合持有待售分类标准。因此，其截至2019年12月31日的资产和负债在随附的合并资产负债表中以待售方式列示，以供比较。在出售市场街1901号的同时，皮埃蒙特公司确认净销售收益约为#美元。350.8600万美元，导致出售房地产资产的收益约为#美元191.42000万。
2020年6月30日2019年12月31日
持有待售房地产资产，净额：
土地
$—  $20,829  
建筑和改善，减去累计折旧$0及$66,823分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
—  112,287  
无形租赁资产，减去累计摊销#美元0及$27,438分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
—  6,574  
持有待售房地产资产总额，净额
$—  $139,690  
持有待售的其他资产，净额：
直线应收租金
$—  $18,776  
递延租赁费用，减去累计摊销#美元0及$34,957分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
—  9,425  
持有待售的其他资产合计，净额
$—  $28,201  
持有待售的其他负债：
无形租赁负债减去累计摊销#美元0及$31,959分别截至2020年6月30日和2019年12月31日
$—  $7,657  

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9. 基于股票的薪酬
皮埃蒙特公司董事会的薪酬委员会定期向皮埃蒙特公司的所有员工和独立董事授予递延股票奖励单位。大多数员工奖励都是按时间授予的，通常在多年期间按比例授予，而独立董事奖励则在结束时授予一年.

某些管理员工的长期股权激励计划在时间授予的奖励单位和多年业绩分享计划之间平均分配，根据该计划，实际奖励取决于皮埃蒙特相对于同类写字楼REITs的TSR的股东总回报(“TSR”)。这些特定员工以及同行群体的长期股权激励由董事会预先确定，并由外部薪酬顾问提供建议。任何赚取的股票都将在多年业绩期满时奖励，并在奖励时授予。多年业绩股票奖励的公允价值是使用蒙特卡罗估值方法估计的。

皮埃蒙特公司截至2020年6月30日的6个月的基于股权的奖励活动前滚如下：

股份加权平均授予日期公允价值
截至2019年12月31日的未授予和潜在股票奖励
1,045,020  $25.15  
已授予递延股票奖励
242,586  $22.39  
根据TSR业绩增加估计潜在份额奖励
332,690  $25.83  
已授予绩效股票奖励
(153,368) $30.45  
已授予递延股票奖励
(218,972) $21.05  
延期股票奖励被没收
(6,516) $21.68  
截至2020年6月30日的未授予和潜在股票奖励1,241,440  $24.88  


下表分别提供了截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月期间股票奖励活动的其他信息(单位为千，每股金额除外)：

三个月截至六个月
六月三十日，
2020		六月三十日，
2019		六月三十日，
2020		六月三十日，
2019
加权平均授予日期期内授予的递延股票每股公允价值
$13.76  $21.02  $22.39  $21.02  
合计授予日期期内归属的递延股票公允价值
$3,392  $8,318  $4,608  $8,658  
期内支付的以股份为基础的责任奖励(1)
$—  $—  $4,116  $3,239  

(1)金额反映在截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月内，分别与2017-19年和2016-18年业绩股计划相关的业绩股奖励的发放情况。

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目录
截至2020年6月30日，皮埃蒙特公司的未偿还股票奖励详情如下：

批出日期奖项类型
净股份
授与(1)
格兰特
日期交易会
价值		归属附表未归属的普通股
2018年5月17日递延股票奖励250,680  $17.84  在已授予的股份中，25%在授予日归属，25%分别于2019年5月17日、2020年和2021年5月17日归属或将归属。52,895  
2018年5月17日2018-2020财年绩效分享计划—  $23.52  授予的股票(如果有)将在2021年奖励确定后立即归属。200,674  
(2)
2019年5月3日递延股票奖励280,997  $21.04  在已授予的股份中，25%在授予日归属，25%分别在2020年5月3日、2021年和2022年5月3日归属或将归属。143,774  
2019年5月3日2019-2021财年绩效分享计划—  $29.43  授予的股票(如果有)将在2022年奖励确定后立即归属。321,286  
(2)
2020年2月19日递延股票奖励178,309  $24.41  在已授予的股份中，25%在授予日归属，25%分别在2021年2月19日、2022年和2023年2月19日归属或将归属。144,341  
2020年3月19日2020-2022财年绩效分享计划—  $25.83  授予的股票(如果有)将在2023年奖励确定后立即归属。332,690  
(2)
2020年5月13日递延股票奖-董事会45,780  $13.76  在已授予的股份中，100%将在2021年5月13日之前归属。45,780  
总计1,241,440  

(1)金额反映了截至2020年6月30日，员工和独立董事获得的原始授予总额，扣除为满足所需的最低预扣税义务而在归属时交出的股份。
(2)基于皮埃蒙特公司截至2020年6月30日的各自业绩期间的累计TSR进行估计。根据皮埃蒙特公司与其同业写字楼REITs的TSR相比的相对表现，未来几个时期的份额估计可能会发生变化。

在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月里，皮埃蒙特确认了大约美元1.6百万美元和$4.4与股票奖励有关的薪酬支出分别为百万美元，其中1.6百万美元和$2.9百万美元分别与未归属递延股份的摊销和对业绩股份的公允价值调整有关。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月中，皮埃蒙特确认了约美元5.5百万美元和$8.3与股票奖励有关的薪酬支出分别为百万美元，其中4.3百万美元和$6.8百万美元与未归属递延股份的摊销和对业绩股份的公允价值调整有关。在截至2020年6月30日的6个月内，净总数为241,847向员工和董事发行了股票。截至2020年6月30日，大约9.0与未归属递延股票奖励相关的未确认补偿成本仍有100万美元，皮埃蒙特公司将在加权平均归属期间将这笔费用记录在其综合收益表中，加权平均归属期间约为两年.

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10. 合并现金流量表的补充披露

截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月，某些非现金投融资活动(单位：千)概述如下：

截至六个月
六月三十日，
2020		六月三十日，
2019
应计资本支出和递延租赁成本$16,380  $11,989  
应计股息变动及股息再投资贴现
$(26,427) $(26,972) 
作为已宣布计划的一部分，应计股票回购的变化$—  $(4,417) 

下表提供了所附的截至2019年6月30日和2019年6月30日的6个月合并现金流量表中列报的现金、现金等价物、限制性现金和代管与各自期间的合并资产负债表的对账(以千为单位)：

20202019
分别截至2020年1月1日和2019年1月1日的现金和现金等价物$13,545  $4,571  
分别截至2020年1月1日和2019年1月1日的受限现金和托管1,841  1,463  
期初现金、现金等价物、限制性现金和代管，如随附的合并现金流量表所示
$15,386  $6,034  
分别截至2020年6月30日和2019年6月30日的现金和现金等价物
$36,469  $7,748  
分别截至2020年6月30日和2019年6月30日的限制性现金和托管
1,769  1,480  
现金、现金等价物、限制性现金和代管，如随附的合并现金流量表所示
$38,238  $9,228  

限制性现金和第三方托管的金额通常是指支付皮埃蒙特某些债务协议所要求的房地产税的第三方托管账户；买方为确保购买皮埃蒙特的一处房产而存入的保证金；或作为租户租赁协议条件为租户持有的证券或公用事业押金。

11. 每股收益

对于稀释后的每股收益计算，“适用于皮埃蒙特公司的净收入”没有调整。

每股净收益-基本收益的计算方法是普通股股东可获得的净收入除以该期间已发行普通股的加权平均数量。稀释后每股净收入的计算方法是普通股股东可获得的净收入除以该期间已发行普通股的稀释加权平均数，其中包括未归属的递延股票奖励。普通股的摊薄加权平均数反映了库藏股方法下的潜在摊薄，如果剩余的未归属递延股票奖励被授予并导致额外的已发行普通股，将会发生这种情况。被确定为反摊薄的未归属递延股票奖励不包括在稀释加权平均普通股的计算中。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月里，皮埃蒙特计算并排除了46,663和104,439分别在截至2020年和2019年6月30日的6个月内，皮埃蒙特计算并排除了109,229和200,111分别为。
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下表对分别在截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月和六个月的合并损益表上显示的基本每股收益和稀释后每股收益计算的分母进行了协调(以千为单位)：

 三个月截至六个月
 2020年6月30日2019年6月30日2020年6月30日2019年6月30日
加权平均普通股-基本125,975125,693125,918125,634
加：来自时间既得性递延和绩效股票奖励的增量加权平均股票
525798538770
加权平均普通股-稀释后126,500126,491126,456126,404

12. 后续事件

第三季度股息声明

2020年7月29日，皮埃蒙特公司董事会宣布2020年第三季度股息为1美元。0.21截至2020年8月28日收盘时，向登记在册的股东发放的每股已发行普通股。此类股息将于2020年9月18日支付。

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第二项：管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论和分析应与所附的皮埃蒙特办公房地产信托公司的合并财务报表及其说明一并阅读。(“皮埃蒙特”、“我们”、“我们的”或“我们”)。另请参阅第一部分之前的“关于前瞻性陈述的警示说明”，以及我们截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K中包括的综合财务报表及其附注以及管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析。

2020年第二季度，我们继续经历新冠肺炎疫情的影响，包括被迫关闭和其他限制措施，对全球经济和我们开展业务的美国地区经济产生了实质性的不利影响。具体地说，这场大流行已经对我们普通股的交易价格和一些租户支付租金的能力产生了负面影响。此外，它还导致皮埃蒙特的典型工作实践和运作发生变化，包括更加频繁的内务和卫生程序。我们的员工继续练习社交距离，他们中的许多人利用我们基于云的技术平台在家工作，不受干扰。我们所有的物业都保持开放和全面运营，供每个租户在他们认为合适的时候使用。鉴于我们向信誉良好的租户长期租赁的低杠杆运营模式，到目前为止，新冠肺炎的中断尚未对我们的财务状况或运营结果、我们的整体流动性状况和前景产生重大影响，也没有对我们的运营物业组合造成重大减值。

为应付新冠肺炎事件，我们已完成各项财务公约的压力测试，假设租金和泊车位收入会适当减少，并确定我们的所有公约比率仍然有良好的边际。在第二季度，我们按月收取了约99%的预定合同租金。我们已经与大约50个租户签订了租约修改协议，其中大部分是小型零售运营商，他们的业务因大流行而中断。这些协议中的大多数通常将三个月的租金推迟到2020年晚些时候支付，在某些情况下推迟到2021年。此外，在截至2020年6月30日的三个月内，我们从租金收入中计入了大约180万美元的费用，以确认收款风险的增加。此外，作为预防措施，皮埃蒙特公司为未来潜在的收款问题建立了约490万美元的一般储备，约占我们年收入的1%。

虽然到目前为止，新冠肺炎大流行对我们业务的影响并不严重，但大流行对我们的租户和全球经济的长期影响是不确定的，将取决于大流行的范围、严重程度和持续时间。大流行导致的长期经济低迷或衰退可能会对我们的许多租户造成不利影响，进而可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响。我们将继续与租户密切合作，在个案的基础上解决他们的担忧，寻求解决即时现金流中断的解决方案，同时保持长期租赁义务。

流动性与资本资源

我们打算使用手头现金、我们物业运营产生的现金流、处置选定物业的净收益，以及我们2018年5亿美元无担保信贷额度的收益，作为我们即时流动性的主要来源。2020年6月25日，我们以3.6亿美元完成了宾夕法尼亚州费城市场街1901号的出售，并将净销售收益的大部分用于偿还与该物业相关的1.6亿美元抵押贷款和我们2018年5亿美元无担保信贷额度的未偿还余额。因此，截至2020年6月30日，我们手头有3650万美元的现金，截至本文件提交之日，我们的全部5亿美元信贷额度都是可用的。虽然利率波动和变动使得在当前环境下获得融资或再融资债务更具挑战性，但在必要时，我们可能会向第三方贷款人寻求担保或无担保借款，或发行证券作为额外的资金来源。这些额外资金来源的条款的可用性和吸引力将高度取决于当时的市场状况。

从历史上看，我们最一贯的资本使用是，我们相信将继续是，为我们现有的物业投资组合的资本支出提供资金。在截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月中，我们发生了以下类型的资本支出(以千计)：

截至六个月
2020年6月30日2019年6月30日
重建/翻新的资本开支$11,966  $6,670  
其他资本支出，包括建筑和租户改善42,986  25,609  
资本支出总额(1)
$54,952  $32,279  
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(1)在支付的总金额中，约60万美元和130万美元分别涉及截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月的软成本，如资本化利息、工资和其他一般和行政费用。

在截至2020年6月30日的6个月内，“用于重新开发/翻新的资本支出”主要用于升级我们位于佛罗里达州奥兰多的200 South Orange大楼的便利设施的重新开发项目，以及升级我们位于佐治亚州亚特兰大的Galleria大楼的公共区域、便利设施和停车场的重新开发总体规划项目。截至2019年6月30日的6个月内的支出主要与一个重新开发项目有关，该项目旨在升级我们位于明尼苏达州明尼阿波利斯的US Bancorp大楼的便利设施。

“其他资本支出，包括建筑和租户改善”包括期内的所有其他资本支出，通常包括租赁、维护或增强我们现有的办公物业组合所需的租户和建筑改进。

考虑到我们的运营模式经常导致将大片空间租赁给信用良好的租户，我们的租赁成功可能会导致上限资本支出根据签订的具体租约，在不同的报告期内有所不同。例如，对于截至2020年6月30日的6个月内签订的租约，我们将获准在租期内每年花费约每平方英尺5.28美元用于租户改善津贴和租赁佣金(扣除即将到期的租赁承诺)，而截至2019年6月30日的六个月为5.12美元(扣除到期的租赁承诺)。自.起2020年6月30日，我们有一项单独重大的未记录租户津贴承诺，约5360万美元，与2019年第四季度执行的纽约市布罗德街60号大楼纽约州租约约20年、520,000平方英尺的续签和扩建有关。

除了我们已承诺作为已签立租约的一部分的金额外，我们还预计在为我们现有的物业组合购买未来租赁的同时，继续产生类似的基于市场的租户改善津贴和租赁佣金。与未来租赁活动相关的支出的时间和规模可能会因多种因素而有所不同，包括高度依赖于签署特定租约的特定写字楼市场在租赁谈判时的竞争市场条件。特别值得一提的是，我们目前正在与纽约市在我们的布罗德街60号大楼就目前313,000平方英尺的租约中的大部分进行续签谈判。视乎租约期的长短，我们预计在未来数年内，会在与续期有关的情况下，投入大量资金，以支付以市场为基础的租户改善津贴及租赁佣金。

作为我们典型业务的一部分，可能会出现资本的其他用途。视乎能否找到有吸引力的投资机会，以及我们是否有能力以令人满意的条件完成这类收购，收购符合我们投资策略的新资产也可能是一项重要的资本用途。当我们认为普通股的交易与我们的同行不同，并且明显低于资产净值时，我们还可以使用资本资源根据我们的股票回购计划回购普通股的额外股票。自.起2020年6月30日，我们还有大约2亿美元的董事会授权能力，用于未来的股票回购。最后，虽然我们没有2020年剩余时间的预定债务到期日，但当我们认为对各种债务进行再融资是谨慎的时，我们可能会使用资本来偿还债务。

未来支付给股东的股息(现金或股票发行)的金额和形式将继续主要取决于(I)我们经营活动产生的现金数量；(Ii)我们对未来现金流的预期；(Iii)我们对偿还债务、发展项目和选择性收购新物业的短期现金需求的确定；(Iv)用于改善租户、建筑重建项目和一般房地产资本改善的重大支出的时间；(V)可比公司的长期股息支付率；(Iv)用于改善租户、建筑重建项目和一般房地产资本改善的重大支出的时间；(V)可比公司的长期股息支付率；(Iv)用于改善租户、建筑重建项目和一般房地产资本改善的重大支出的时间；(V)可比公司的长期股息支付率；(Vi)我们继续取得额外资金来源的能力，包括出售物业的可能性；及。(Vii)为维持我们作为房地产投资信托基金的地位而需要分派的金额。由于现金流和支出的波动性，我们可以在短期基础上定期借入资金，以弥补现金收入和现金支出的时间差异。

运营结果

概述

截至2020年6月30日的三个月，适用于普通股股东的净收入为1.924亿美元，或每股稀释后收益1.52美元，而截至2019年6月30日的三个月，适用于普通股股东的净收入为820万美元，或每股稀释后收益0.06美元。这一增长主要是由于在本期间出售宾夕法尼亚州费城1901年市场街大楼时确认的房地产资产收益1.914亿美元。

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截至2020年6月30日的三个月与截至三个月的比较 2019年6月30日

持续经营收入

下表分别列出了我们截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月的合并收益表中的选定数据，以及每个余额占同期总收入的百分比(以百万美元为单位)：

六月三十日，
2020		收入的%六月三十日，
2019		收入的%方差
收入：
租金和租户报销收入$131.2  $125.4  $5.8  
物业管理费收入0.6  0.4  0.2  
其他与财产有关的收入2.8  4.8  (2.0) 
总收入134.6  100 %130.6  100 %4.0  
费用：
物业运营成本53.1  40 %52.4  40 %0.7  
折旧27.2  20 %26.3  20 %0.9  
摊销24.4  18 %18.5  14 %5.9  
一般和行政5.9  4 %12.4  10 %(6.5) 
110.6  109.6  1.0  
其他收入(费用)：
利息费用(14.0) 10 %(15.1) 12 %1.1  
其他收入0.3  — %0.8  1 %(0.5) 
提前清偿债务损失(9.3) 7 %—  —  (9.3) 
出售房地产资产的收益191.4  142 %1.5  1 %189.9  
净收入$192.4  143 %$8.2  6 %$184.2  

营业收入

与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月，租金和租户报销收入增加了约580万美元。有利的差异是由于2019年4月1日之后的净收购活动，但因确认截至2020年6月30日的三个月内与新冠肺炎大流行相关的租户特定和一般收款风险的租金收入费用而被部分抵消。

与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月，其他财产相关收入减少了约200万美元。减少的主要原因是，在截至2019年6月30日的三个月里，由于2019年第四季度出售了西门罗街500号大楼，停车收入减少，以及新冠肺炎疫情导致停车利用率下降。

费用

截至2020年6月30日的三个月，与去年同期相比，物业运营成本增加了约70万美元，其中2019年4月1日之后的净收购活动导致的增长在很大程度上被公用事业和清洁成本的下降所抵消，后者是由于新冠肺炎大流行导致建筑公用事业和服务的使用量减少。

与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月的折旧费用增加了约90万美元。增加的主要原因是我们现有的物业组合在2019年4月1日之后投入使用的额外建筑和租户改善措施的折旧。

与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月的摊销费用增加了约590万美元。其中约830万美元的增长是由于与2019年4月1日之后收购的物业相关的租赁无形资产的摊销。这一增长部分被某些无形租赁所抵消。
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由于2019年4月1日之后租约到期，我们现有物业的出售资产或其他递延成本将全部摊销。

与截至2019年6月30日的三个月相比，截至2020年6月30日的三个月的一般和行政费用减少了约650万美元，本季度反映了基于股票的薪酬应计项目的减少，上一季度反映了与2019年6月30日发生的高级管理层换届相关的某些一次性费用，导致本期高管薪酬较低。

其他收入(费用)

与去年同期相比，截至2020年6月30日的三个月的利息支出减少了约110万美元，这主要是由于本年度的利率较低。与上一年同期相比，本年度资本化利息减少了大约40万美元，部分抵消了这一差异。

截至2020年6月30日的三个月内，提前清偿债务造成的损失与提前偿还由1901年市场街大楼抵押的1.6亿美元固定利率贷款有关。该房产在截至2020年6月30日的三个月内售出。损失包括提前还款罚金和未摊销债务发行成本以及与贷款相关的折扣。

在截至2020年6月30日的三个月中，出售房地产资产的收益包括出售1901年市场街大楼确认的大约1.914亿美元的收益。截至2019年6月30日的三个月内出售房地产资产的收益反映了出售位于华盛顿特区的两座独立广场大楼的收益的调整，这与偿还某些之前有争议的租户改善超支有关。
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所附截至2020年6月30日的6个月的综合损益表与截至2019年6月30日的6个月的综合损益表的比较

持续经营收入

下表分别列出了我们截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月的合并收益表中的选定数据，以及每个余额占同期总收入的百分比(以百万美元为单位)：

六月三十日，
2020		收入的%六月三十日，
2019		收入的%方差
收入：
租金和租户报销收入$263.4  $251.6  $11.8  
物业管理费收入1.4  2.4  (1.0) 
其他与财产有关的收入7.0  9.6  (2.6) 
总收入271.8  100 %263.6  100 %8.2  
费用：
物业运营成本106.4  39 %104.2  40 %2.2  
折旧55.1  20 %52.9  20 %2.2  
摊销48.0  18 %36.1  14 %11.9  
一般和行政14.6  5 %21.8  7 %(7.2) 
224.1  215.0  9.1  
其他收入(费用)：
利息费用(29.2) 11 %(30.6) 12 %1.4  
其他收入0.5  — %1.0  — %(0.5) 
提前清偿债务损失
(9.3) 3 %—  — %(9.3) 
出售房地产资产的收益191.4  70 %39.4  15 %152.0  
净收入$201.1  74 %$58.4  22 %$142.7  

营业收入

与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月，租金和租户报销收入增加了约1180万美元。有利的差异主要是由于2019年1月1日之后的净收购活动以及以更高的整体租金开始的新租赁，但因确认截至2020年6月30日的六个月内与新冠肺炎大流行相关的租户特定和一般收款风险的租金收入费用而被部分抵消。

与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月，物业管理费收入减少了约100万美元。减少的主要原因是前一段时间从我们以前的独立广场物业收到的建筑管理费，由于建筑活动的不同，这些费用随时期的不同而不同。

其他财产相关收入主要包括停车收入，与去年同期相比，截至2020年6月30日的六个月减少了约260万美元，主要原因是2019年第四季度出售了西门罗街500号大楼，以及2020年第二季度新冠肺炎疫情导致我们大楼的停车利用率下降。这些下降被2019年1月1日之后完成的收购相关的新停车收入部分抵消。

费用

与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月，房地产运营成本增加了约220万美元。出现不利差异主要是由于2019年1月1日之后的净收购活动，但因新冠肺炎疫情导致建筑公用事业和服务使用量减少而导致成本下降，部分抵消了这一影响。
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与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月的折旧费用增加了约220万美元。增加的原因是2019年1月1日之后投入使用的额外建筑和租户改善。

与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月的摊销费用增加了约1190万美元。其中约1,860万美元的增加是由于与2019年1月1日之后收购的物业相关的租赁无形资产的摊销。这一增长被某些租赁无形资产出售或我们现有物业的其他递延成本部分抵消，这些成本因2019年1月1日之后的租约到期而完全摊销。

与截至2019年6月30日的六个月相比，截至2020年6月30日的六个月的一般和行政费用减少了约720万美元，本期反映了基于股票的薪酬应计项目的减少，上期反映了与2019年6月30日发生的高级管理层换届相关的某些一次性费用，导致本期高管层面的薪酬较低。

其他收入(费用)

与去年同期相比，截至2020年6月30日的6个月的利息支出减少了约140万美元，这主要是由于本年度的利率较低。与上一年同期相比，本年度资本化利息减少了约70万美元，部分抵消了这一差异。

截至2020年6月30日的6个月内，提前清偿债务造成的亏损与提前偿还由1901年市场街大楼抵押的1.6亿美元固定利率贷款有关。该房产在截至2020年6月30日的六个月内售出。损失包括提前还款罚金和未摊销债务发行成本以及与贷款相关的折扣。

截至2020年6月30日的6个月内，出售房地产资产的收益包括出售宾夕法尼亚州费城1901年Market Street大楼确认的约1.914亿美元收益。截至2019年6月30日的6个月中，出售房地产资产的收益包括出售华盛顿特区独立广场一号大楼确认的大约3320万美元的收益，以及与偿还某些之前有争议的租户改善超支有关的两个独立广场大楼的销售收益调整约610万美元。

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发行人和担保人财务信息

在截至2013年12月31日和2014年12月31日的年度内，皮埃蒙特通过其全资子公司皮埃蒙特运营合伙公司LP(“皮埃蒙特OP”或“发行者”)分别发行了3.5亿美元和4亿美元的优先无担保应付票据(“票据”)。这些票据是皮埃蒙特OP公司的优先无担保债务，与皮埃蒙特OP公司所有其他现有和未来的优先无担保债务享有同等的偿付权，在兑付权上实际上从属于皮埃蒙特OP公司现有和未来的所有按揭债务和其他有担保债务(以担保这些债务的抵押品价值为限)，以及皮埃蒙特OP公司子公司的所有现有和未来债务以及其他债务，无论是有担保的还是无担保的。

这些票据由皮埃蒙特写字楼房地产信托公司全面和无条件担保。(“担保人”)，合并皮埃蒙特运营公司和所有其他子公司的母公司。通过签立担保，担保人向票据持有人保证票据的本金和利息将在到期时全额支付，无论是在各自贷款的到期日，还是在加快赎回或其他情况下，而票据逾期利息(如果有)的逾期本金和利息以及发行人对票据持有人的所有其他债务将迅速全额支付。(B)保证人将向票据持有人保证票据的本金和利息将在到期时全额支付，无论是在各自的贷款到期日，还是在加快赎回时，或在其他情况下，发行人对票据持有人的所有其他债务都将迅速全额支付逾期本金和利息的利息。担保人对票据的担保是其优先无担保债务，与担保人现有和未来的所有其他优先无担保债务和担保具有同等的偿付权。在付款权方面，担保人对票据的担保实际上排在担保人的所有现有和未来的按揭债务和其他有担保的债务及担保(以担保该等债务和担保的抵押品的价值为限)；以及担保人的附属公司的所有现有和未来的负债及其他负债(不论是有担保的还是无担保的)的付款权利之后，而担保人对票据的担保实际上从属于担保人的所有现有和未来的按揭债务及其他有担保的债务和担保(以担保该等债务和担保的抵押品的价值为限)。

在Piedmont OP或担保人破产、清算、重组或其他清盘的情况下，担保他们各自的有担保债务和其他有担保债务的资产只有在他们各自的债务和由这些资产担保的其他债务都得到全额清偿之后，才能根据票据或担保(视情况而定)和他们各自的无担保债务和其他无担保债务来支付各自的债务。

非担保人为独立及截然不同的法人实体，并无义务(或有或有)支付根据票据到期的任何款项，或因此而提供任何资金，不论是以股息、贷款、分派或其他付款方式。

根据S-X规则13-01，已注册或正在注册的有担保证券的担保人及发行人，下表列出了皮埃蒙特OP AS Issuer和皮埃蒙特写字楼房地产信托公司的汇总财务信息。在消除(I)发行人和担保人之间的公司间交易和余额以及(Ii)来自非担保人的任何子公司的收益和投资的权益(以千为单位)后，合并为担保人：


皮埃蒙特运营公司和皮埃蒙特写字楼房地产信托公司的合并余额。分别作为发行人和担保人
自.起
2020年6月30日
自.起
--2019年12月31日
非担保子公司到期$810  $810  
总资产$378,984  $364,734  
负债共计$1,638,850  $1,343,881  
截至2020年6月30日的6个月
总收入$20,082  
净损失$(26,259) 

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运营资金(“FFO”)、运营核心资金(“核心FFO”)和调整后的运营资金
(“AFFO”)

根据GAAP计算的净收入是计算FFO、核心FFO和AFFO的起点。这些指标是非GAAP财务指标，不应被视为衡量我们经营业绩与净收入的替代指标。管理层认为，根据公认会计原则对房地产资产进行会计处理隐含地假设房地产资产的价值会随着时间的推移而可预测地递减。由于历史上房地产价值随市况涨跌，许多行业投资者和分析师认为，仅对采用历史成本核算的房地产公司公布经营业绩是不够的。因此，我们认为，附加使用FFO、Core FFO和AFFO，再加上所需的GAAP报告，可以更全面地了解我们相对于竞争对手的表现，并为做出涉及经营、融资和投资活动的决策提供更明智和适当的基础。

我们根据目前全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义计算FFO。NAREIT目前将FFO定义为：净收入(根据GAAP计算)，不包括销售折旧房地产和减值费用的损益(包括我们与未合并合资企业投资相关的财产销售收益的比例份额)，加上房地产资产折旧和摊销的回加(包括我们与未合并合资企业投资相关的按比例份额的折旧和摊销)。其他REITs可能不会根据NAREIT定义来定义FFO，或者可能与我们对当前NAREIT定义的解读不同；因此，我们对FFO的计算可能无法与此类其他REITs进行比较。

我们根据NAREIT的定义，通过从FFO开始计算核心FFO，并根据掉期和/或债务的清偿、收购相关费用以及任何重要的非经常性或不常见项目的收益或损失进行调整。核心FFO是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，而不应被视为衡量我们经营业绩的指标。我们认为，核心FFO作为一种补充业绩衡量标准对投资者是有帮助的，因为它排除了某些不常见或非经常性项目的影响，这些项目可能会造成重大的收益波动，但与我们的核心经常性业务运营没有直接关系。因此，我们相信Core FFO可以帮助比较不同时期的经营业绩，并为未来盈利潜力提供更有意义的预测指标。其他REITs可能不会以与我们相同的方式定义Core FFO；因此，我们对Core FFO的计算可能无法与其他REITs的计算结果进行比较。

我们从Core FFO开始计算AFFO，并根据非增量资本支出和收购相关成本进行调整，然后再加上非现金项目，包括：非房地产折旧、直线租金调整和公允价值租赁调整、利息支出和补偿支出的非现金部分，以及对未合并的合资企业进行类似的调整。AFFO是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，而不应被视为衡量我们经营业绩的指标。我们相信，AFFO对投资者是有帮助的，因为它是衡量我们对新物业进行增量资本投资或增强现有物业以提高收入增长潜力的能力的有意义的补充业绩衡量标准。其他房地产投资信托基金对AFFO的定义可能与我们不同，因此，我们对AFFO的计算可能无法与其他REITs的计算结果进行比较。

33
目录
净收入与FFO、核心FFO和AFFO的对账如下(除每股金额外，以千计)：

 三个月截至六个月
 六月三十日，
2020
人均
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六月三十日，
2019
人均
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六月三十日，
2020
人均
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六月三十日，
2019
人均
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适用于普通股的GAAP净收益
$192,427  $1.52  $8,153  $0.06  $201,136  $1.59  $58,361  $0.46  
房地产资产折旧
26,873  0.21  26,128  0.21  54,424  0.43  52,437  0.41  
租赁相关费用的摊销
24,336  0.19  18,446  0.15  47,954  0.38  36,131  0.29  
出售房地产资产的收益
(191,369) (1.51) (1,451) (0.01) (191,372) (1.51) (39,338) (0.31) 
适用于普通股的NAREIT运营资金
$52,267  $0.41  $51,276  $0.41  $112,142  $0.89  $107,591  $0.85  
调整：
与2019年6月高级管理层换届相关的退休和离职费用
—  —  3,175  0.02  —  —  3,175  0.03  
提前清偿债务损失
9,336  0.08  —  —  9,336  0.07  —  —  
运营核心资金适用于普通股
$61,603  $0.49  $54,451  $0.43  $121,478  $0.96  $110,766  $0.88  
调整：
债务发行成本摊销、应付票据公允市值调整和债务贴现
672  525  1,249  1,048  
非房地产资产折旧
319  212  644  420  
租赁收入的直线效应
(7,278) (3,223) (14,063) (5,906) 
基于股票的薪酬调整
645  2,184  2,945  4,964  
市价以上和市价以下就地租赁无形资产摊销净影响
(3,304) (2,088) (6,277) (4,086) 
非增量资本支出。(2)
(7,689) (9,691) (42,451) (13,058) 
调整后的运营资金适用于普通股
$44,968  $42,370  $63,525  $94,148  
加权平均流通股-稀释
126,500  126,491  126,456  126,404  

(1)基于加权平均流通股-稀释。
34
目录
(2)我们将非增量资本支出定义为与租户改善、租赁佣金和建筑资本相关的经常性资本支出，这些资本支出不会逐步提高标的资产的创收能力。租户改善、租赁佣金、建筑资本和延期租赁激励措施、因租赁收购时空置的空间而产生的成本、空置超过一年的空间的租赁成本、收购后不久原址租赁到期的新收购物业的空间租赁成本、与建筑物扩建相关的改进以及提高建筑物的租金或改变物业的基本分类(例如从乙类物业改为甲类物业)的翻新不在此措施之列。截至2020年6月30日的6个月的非增量资本支出包括2019年第四季度执行的纽约市布罗德街60号大楼约20年520,000平方英尺续租和扩建的租赁佣金。

物业及同店营业净收入

物业净营业收入(“物业NOI”)是我们用来评估我们的经营业绩的非GAAP衡量标准。我们从扣除利息、与收入相关的联邦、州和地方税、折旧和摊销前的净收入(根据GAAP计算)开始计算物业NOI，并剔除任何物业销售的任何减值损失、收益或亏损，以及其他造成我们收益波动并使我们难以确定核心持续业务产生的收益的重要不常见项目。此外，我们剔除一般和行政费用、我们为其他组织进行的物业管理相关的收入，以及其他收入或支出项目，如贷款投资的利息收入或追求未完成交易的成本。对于物业NOI(收付实现制)，直线租金和公允价值租赁收入的影响也被剔除；而这些影响在计算物业NOI(权责发生制)时没有进行调整。物业NOI是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，而不应被视为衡量我们经营业绩的指标。我们相信，以现金或权责发生制为基础的物业NOI对投资者是有帮助的，作为仅由我们的物业产生的收入的补充比较业绩衡量标准，而不需要我们的行政管理费用。其他房地产投资信托基金可能不会以与我们相同的方式定义物业NOI；因此，我们对物业NOI的计算可能无法与其他房地产投资信托基金的计算结果相比较。

本年度及上一年度报告期内适用于拥有或投入服务物业的物业净营业收入(“同店NOI”)与物业NOI计算相同的门店净营业收入(“同一门店NOI”)。同一家商店的NOI是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，以衡量我们的经营业绩。我们相信，以现金或权责发生制为基础的同一商店NOI，作为从同一组物业产生的收入从一个时期到下一个时期的补充比较业绩衡量标准，对投资者是有帮助的。其他房地产投资信托基金可能不会以与我们相同的方式定义相同的门店NOI；因此，我们对相同门店NOI的计算可能无法与其他REITs的计算结果进行比较。

35
目录

下表分别列出了根据GAAP计算的净收入与财产NOI(现金和权责发生制)以及同一门店NOI(现金和权责发生制)在截至2019年6月30日、2020年和2019年6月30日止的三个月的对账(以千为单位)：

收付实现制权责发生制
三个月三个月
六月三十日，
2020		六月三十日，
2019		六月三十日，
2020		六月三十日，
2019
适用于皮埃蒙特的净收入(GAAP基础)$192,427  $8,153  $192,427  $8,153  
适用于非控股权益的净亏损
(1) (1) (1) (1) 
利息费用
13,953  15,112  13,953  15,112  
折旧
27,192  26,340  27,192  26,340  
摊销
24,336  18,446  24,336  18,446  
出售房地产资产的收益
(191,369) (1,451) (191,369) (1,451) 
EBITDARE(1)
$66,538  $66,599  $66,538  $66,599  
提前清偿债务损失
9,336  —  9,336  —  
与高级管理层换届相关的退休和离职费用
—  3,175  —  3,175  
核心EBITDA(2)
$75,874  $69,774  $75,874  $69,774  
一般和行政费用
5,937  9,244  5,937  9,244  
管理费收入(3)
(282) (201) (282) (201) 
其他收入
(134) (56) (134) (56) 
坏账非现金一般准备4,865  —  
租赁收入的直线租金效应
(7,278) (3,223) 
与租赁相关的无形资产摊销
(3,304) (2,088) 
属性噪波$75,678  $73,450  $81,395  $78,761  
净营业收入来自：
收购(4)
(10,109) (921) (13,518) (1,155) 
性情(5)
(4,384) (12,320) (5,195) (13,424) 
其他投资(6)
(224) (246) (177) (220) 
同一家商店噪音$60,961  $59,963  $62,505  $63,962  
在同一门店噪声中随时间段的更改期1.7 %不适用(2.3)%不适用

(1)我们根据目前全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益-房地产(“EBITDARE”)。NAREIT目前将EBITDARE定义为经出售财产、减值损失、房地产资产折旧、房地产资产摊销、利息支出和税收调整后的净收入(根据GAAP计算)，以及对未合并的合伙企业和合资企业的相同调整。根据历史成本会计和使用年限估计，在类似条件下，所提到的一些调整可能会因拥有相同资产的所有者而有所不同。EBITDARE是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，以衡量我们的经营业绩。我们认为，EBITDARE作为一种补充业绩衡量标准对投资者是有帮助的，因为它提供了一个衡量标准，用于了解我们正在进行的业务的结果，而不考虑非现金支出(如折旧和摊销)以及资本化和资本结构支出(如利息、支出和税收)的影响。我们还相信EBITDARE可以帮助比较不同时期的经营业绩以及与其他REITs的经营表现。然而，其他REITs可能不会根据NAREIT的定义来定义EBITDARE，或者可能会与我们不同地解读当前的NAREIT定义；因此，我们对EBITDARE的计算可能无法与此类其他REITs的计算结果进行比较。
36
目录
(2)我们计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的核心收益(“核心EBITDA”)为扣除利息、税项、折旧和摊销前的净收入(根据GAAP计算)，并逐步扣除任何减值损失、物业销售的收益或亏损以及其他造成我们收益波动并使我们难以确定核心持续业务产生的收益的重要不常见项目。核心EBITDA是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，而不应被视为衡量我们经营业绩的指标。我们认为，核心EBITDA作为一种补充业绩衡量标准对投资者是有帮助的，因为它提供了一个衡量标准，用于了解我们持续运营的业绩，而不考虑非现金支出(如折旧和摊销)的影响，以及不属于我们业务正常日常运营的项目。其他房地产投资信托基金可能不会以与我们相同的方式定义核心EBITDA；因此，我们对核心EBITDA的计算可能无法与其他房地产投资信托基金的计算结果进行比较。
(3)列报净额，扣除为赚取该等管理费收入而产生的相关营运费用。
(4)收购包括于2019年5月6日购买的Galleria 100和佐治亚州亚特兰大的土地；2019年8月23日购买的Galleria 400、Galleria 600和佐治亚州亚特兰大的土地；以及2020年2月12日购买的德克萨斯州达拉斯的一座Galleria大厦、两个Galleria Tower、三个Galleria Tower和土地。
(5)配置包括华盛顿特区的独立广场一号，2019年2月28日成交；佐治亚州亚特兰大的杜普雷，2019年9月4日成交；伊利诺伊州芝加哥西门罗街500号，2019年10月28日成交；宾夕法尼亚州费城市场街1901号，2020年6月25日成交。
(6)其他投资包括积极的重新开发和开发项目、土地和最近完成的重新开发和开发项目，这些项目的部分运营费用在本年度和/或上一年报告期内资本化。伊利诺伊州伊塔斯卡的两个皮尔斯广场的经营结果包括在本行项目中。

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目录
下表列出了根据GAAP计算的截至2020年6月30日和2019年6月30日的6个月的净收入与EBITDAre、Core EBITDA、Property NOI和Same Store NOI在现金和应计基础上的对账(以千为单位)：
收付实现制权责发生制
截至六个月截至六个月
六月三十日，
2020		六月三十日，
2019		六月三十日，
2020		六月三十日，
2019
适用于皮埃蒙特的净收入(GAAP基础)$201,136  $58,361  $201,136  $58,361  
适用于非控制权益的净收益
1  —  1  —  
利息费用
29,217  30,605  29,217  30,605  
折旧
55,069  52,858  55,069  52,858  
摊销
47,954  36,131  47,954  36,131  
出售房地产资产的收益
(191,372) (39,338) (191,372) (39,338) 
EBITDARE(1)
$142,005  $138,617  $142,005  $138,617  
提前清偿债务损失
9,336  —  9,336  —  
与2019年6月高级管理层换届相关的退休和离职费用
—  3,175  —  3,175  
核心EBITDA(2)
$151,341  $141,792  $151,341  $141,792  
一般和行政费用
14,580  18,611  14,580  18,611  
管理费收入(3)
(677) (2,023) (677) (2,023) 
其他费用/(收入)
(67) (118) (67) (118) 
坏账非现金一般准备4,865  —  
租赁收入的直线租金效应
(14,063) (5,906) 
与租赁相关的无形资产摊销
(6,277) (4,086) 
属性噪波$149,702  $148,270  $165,177  $158,262  
净营业收入来自：
收购(4)
(18,214) (920) (23,786) (1,155) 
性情(5)
(8,979) (27,177) (10,655) (27,826) 
其他投资(6)
(306) (285) (239) (270) 
同一家商店噪音$122,203  $119,888  $130,497  $129,011  
在同一门店噪声中随时间段的更改期1.9 %不适用1.2 %不适用

(1)我们根据目前全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益-房地产(“EBITDARE”)。NAREIT目前将EBITDARE定义为经出售财产、减值损失、房地产资产折旧、房地产资产摊销、利息支出和税收调整后的净收入(根据GAAP计算)，以及对未合并的合伙企业和合资企业的相同调整。根据历史成本会计和使用年限估计，在类似条件下，所提到的一些调整可能会因拥有相同资产的所有者而有所不同。EBITDARE是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，以衡量我们的经营业绩。我们认为，EBITDARE作为一种补充业绩衡量标准对投资者是有帮助的，因为它提供了一个衡量标准，用于了解我们正在进行的业务的结果，而不考虑非现金支出(如折旧和摊销)以及资本化和资本结构支出(如利息、支出和税收)的影响。我们还相信EBITDARE可以帮助比较不同时期的经营业绩以及与其他REITs的经营表现。然而，其他REITs可能不会根据NAREIT的定义来定义EBITDARE，或者可能会与我们不同地解读当前的NAREIT定义；因此，我们对EBITDARE的计算可能无法与此类其他REITs的计算结果进行比较。

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目录
(2)我们计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的核心收益(“核心EBITDA”)为扣除利息、税项、折旧和摊销前的净收入(根据GAAP计算)，并逐步扣除任何减值损失、物业销售的收益或亏损以及其他造成我们收益波动并使我们难以确定核心持续业务产生的收益的重要不常见项目。核心EBITDA是一项非GAAP财务指标，不应被视为根据GAAP计算的净收入的替代指标，而不应被视为衡量我们经营业绩的指标。我们认为，核心EBITDA作为一种补充业绩衡量标准对投资者是有帮助的，因为它提供了一个衡量标准，用于了解我们持续运营的业绩，而不考虑非现金支出(如折旧和摊销)的影响，以及不属于我们业务正常日常运营的项目。其他房地产投资信托基金可能不会以与我们相同的方式定义核心EBITDA；因此，我们对核心EBITDA的计算可能无法与其他房地产投资信托基金的计算结果进行比较。
(3)列报净额，扣除为赚取该等管理费收入而产生的相关营运费用。
(4)收购包括于2019年5月6日购买的Galleria 100和佐治亚州亚特兰大的土地；2019年8月23日购买的Galleria 400、Galleria 600和佐治亚州亚特兰大的土地；以及2020年2月12日购买的德克萨斯州达拉斯的一座Galleria大厦、两个Galleria Tower、三个Galleria Tower和土地。
(5)配置包括华盛顿特区的独立广场一号，2019年2月28日成交；佐治亚州亚特兰大的杜普雷，2019年9月4日成交；伊利诺伊州芝加哥西门罗街500号，2019年10月28日成交；宾夕法尼亚州费城市场街1901号，2020年6月25日成交。
(6)其他投资包括在建或最近完成的重新开发和开发项目，其中一部分运营费用在本年度和/或上一年度报告期和土地中资本化。伊利诺伊州伊塔斯卡的两个皮尔斯广场的经营结果包括在本行项目中。

概述

我们的投资组合是一组地理上不同的物业，主要位于七个特定的子市场美国东部主要写字楼市场。我们通常将空间长期出租给信誉良好的大型企业或政府租户。截至2020年6月30日，我们的平均租约约为20,000平方英尺，其中六年多来，剩余的租赁期。因此，租赁百分比，以及租金上浮和下浮，根据我们所经历的再租赁，租金可能在不同建筑物和不同租户之间大幅波动，这取决于特定租约的预定开始时间或到期时间。

租赁百分比

在同一门店的基础上，截至2020年6月30日，我们的投资组合约有90%是租赁的，而截至2019年6月30日的租赁比例为92%。除了位于纽约布罗德街60号的纽约市313,000平方英尺的租约目前处于暂缓状态外，我们没有超过我们年化租赁收入1%的租约在2020年6月30日之后的18个月内到期。我们仍在就更新纽约市几乎所有的租赁面积进行深入讨论。如果目前空置空间的新租约超过或低于预定期满，该等租约将分别增加或减少我们的整体租赁百分比。

停机时间、停机期和租金变化的影响

新租赁的开始通常发生在租赁执行日期后6-18个月，即空间整修完成后。租赁到期和新租赁开始之间的停机时间可能会对物业NOI和同店NOI比较(权责发生制和现金收付制)产生负面影响。此外，新的和租赁续订的写字楼租赁通常包含预付租金和/或运营费用减免期，即使在新的租赁或续签开始之后，这也会延迟租赁的现金流收益，并将继续以现金为基础对物业NOI和同一商店NOI产生负面影响，直到该等减免到期为止。截至2020年6月30日，我们约有8%的可出租平方英尺用于某种形式的租金和/或运营费用减免；其中包括与目前尚未开始的空置空间相关的349,000平方英尺的签立租约，以及约110万平方英尺的已开始的租赁正在减让。

如果我们无法以等于或大于到期率的租金以新的或续订的租约替换即将到期的租约，则可能会发生租金下降，并对物业NOI和同店NOI的比较产生负面影响。如上所述，我们的地理位置不同的投资组合和租户租用的一些空间的大小可能会导致租金的上浮和下浮，这可能会在每栋建筑和每个季度的基础上大幅波动。在截至2020年6月30日的六个月内，本季度签订的空置一年或以下的租赁的现金租金和应计租金分别上涨了4.5%和11.7%，而截至2019年6月30日的六个月，本季度签订的空置一年或以下的租赁的现金和应计租金分别上涨了13.1%和18.0%。

与截至2019年6月30日的6个月相比，截至2020年6月30日的6个月，同店NOI在现金和权责发生制基础上分别增长了1.9%和1.2%。现金基础同店NOI的增加主要是由于
39
目录
租约减让期满。权责发生制同店NOI的增加与截至2020年6月30日的三个月内直线租金较高的租赁开始有关，但被某些资产的租赁间隔时间以及同店入住率水平下降所抵消。任何给定期间的物业NOI和同店NOI比较仍可能因个别物业在各自期间的净租赁活动组合而波动。

选举为房地产投资信托基金

我们已选择根据守则作为房地产投资信托基金征税，并已从截至1998年12月31日的课税年度开始以房地产投资信托基金形式运作。要符合REIT的资格，我们必须满足某些组织和运营要求，包括要求分配我们调整后的REIT应税收入的至少90%，计算时不考虑派息扣减，并根据准则的定义，不包括可归因于我们股东的净资本利得。作为房地产投资信托基金，我们分配给股东的收入通常不需要缴纳联邦所得税。如果我们在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金，我们可能需要就该年度和失去资格的下一年的应纳税所得额缴纳联邦所得税和/或罚款，除非美国国税局根据某些法定条款给予我们减免。这样的事件可能会对我们的净收入和可供分配给我们股东的净现金产生实质性的不利影响。然而，我们相信，我们的组织和运营方式符合作为REIT的待遇，并打算在可预见的未来继续以这样的方式运营，即我们将保持作为联邦所得税目的的REIT的资格。我们已选择将皮埃蒙特的全资子公司PoH视为应税REIT子公司。POH为我们拥有的建筑物的租户提供非常规服务，包括太阳能发电、房地产和非房地产相关服务；然而，与我们的应税REIT子公司提供的此类服务相关的任何收入都要缴纳联邦和州所得税。此外，为了继续符合REIT的资格，我们对应税REIT子公司的投资不能超过我们总资产价值的20%。

通货膨胀率

我们面临通胀风险，因为长期租赁收入是我们运营现金流的主要来源。我们大部分的租户契约都有条文，旨在保障我们免受通胀的影响，并减低通胀的风险。这些规定包括租金阶梯、运营费用传递费用的报销账单、房地产税和按每平方英尺计算的保险报销，或者在某些情况下，每年报销超过某些每平方英尺津贴的运营费用。然而，由于租约的长期性，租约可能没有足够频繁地调整偿还率，以完全覆盖通胀。

表外安排

我们不依赖表外融资安排来获得流动性。截至2020年6月30日，我们没有表外安排。有关我们在债务义务下的承诺的更多信息，请参阅下表的合同义务。

关键会计政策的应用

我们的会计政策是为符合公认会计原则而制定的。按照公认会计原则编制财务报表要求管理层在应用会计政策时使用判断，包括作出估计和假设。这些判断影响在财务报表日期报告的资产和负债的报告金额和或有资产和负债的披露，以及报告期内报告的收入和费用的报告金额。如果我们对与各种交易有关的事实和情况的判断或解释不同，则可能会采用不同的会计政策，从而导致财务报表的列报方式不同。此外，其他公司可能使用不同的估计，这可能会影响我们的运营结果与类似业务中的公司的可比性。有关我们关键会计政策的讨论，请参阅我们截至2019年12月31日的年度报告Form 10-K。在截至2020年6月30日的六个月里，这些政策没有发生实质性变化。

40
目录
截至2020年6月30日的6个月内通过的会计声明

参考汇率改革宽免

会计准则更新第2020-04号，参考汇率改革(主题848)(“ASU 2020-04”)，于2020年3月发布。ASU 2020-04包含影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选择。在截至2020年6月30日的六个月内，我们选择对未来LIBOR指数现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计权宜之计，以假设未来对冲交易所基于的指数与相应衍生品上的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。我们继续评估指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选举。

金融工具-信用损失修正

2020年1月1日，我们通过了ASU No.2016-13，金融工具-信贷损失(主题326)， 金融工具信用损失的计量，以及ASU编号2019-04，对主题326，金融工具-信用损失，主题815，衍生工具和套期保值，和主题825，金融工具的编码改进，和ASU编号2019-05，金融工具-信贷损失：定向过渡救济(统称为“信用损失修正案”)。信用损失修正案的规定用“预期损失”模型取代了“已发生损失”方法，用于减值贸易和其他应收账款、持有至到期债务证券、租赁净投资和表外信用敞口，这通常会导致提早确认信用损失拨备。然而，财务会计准则委员会(“FASB”)也发布了ASU No.2018-19对主题326“金融工具-信贷损失”的编纂改进，它实际上与信用损失修正同时进行，并将经营租赁产生的应收款排除在信用损失修正的范围之外，并确认此类应收账款应按照会计准则汇编842的规定进行应收账款评估租约. 作为%s实质上，我们的所有应收账款均为营业租赁应收账款，采纳信贷损失修订对我们随附的综合财务报表或披露没有重大影响。

在截至2020年6月30日的6个月里，FASB就主题842和主题840(租赁会计指导)发布了员工问答：与新冠肺炎疫情影响相关的租赁特许权核算。一般而言，租赁合同未考虑的付款条件变更应作为租赁修改在主题842下说明。财务会计准则委员会的工作人员通过会计政策选举提供了这一修改指导的救济，前提是付款条件的变化不会导致承租人或出租人在租赁项下的权利大幅增加。我们已选择不适用财务会计准则委员会职员提供的宽免，而是将新冠肺炎的所有租金宽免协议视作契约修订。有关我们与租户签订的租金宽减协议的更多详情，请参阅注7在我们随附的合并财务报表中。

合同义务
在截至2020年6月30日的6个月中，我们的债务结构发生了重大变化，详情请参见附注4在我们随附的合并财务报表中。因此，截至2020年6月30日，我们与长期债务相关的合同义务如下(以千为单位)：
 按期到期付款
合同义务(1)
总计低于
1年		1至3年3-5年多过
5年
长期债务(2)
$1,628,245  $301,102  
(3)
$677,143  $650,000  

$—  

(1)合同义务不包括在皮埃蒙特为出租人的租赁中为租户或资本改善承诺的金额。但是，请参见注7有关我们个别重大租赁承诺的详情，请参阅随附的综合财务报表，其时间可能会有所变动。此外，截至2020年6月30日，皮埃蒙特没有任何地面租赁，根据经营租赁协议，皮埃蒙特也没有任何作为承租人的实质性义务。
(2)金额仅包括本金支付和截至2020年6月30日的未偿还余额，不包括未摊销发行折扣、支付给贷款人的债务发行成本或估计公允价值调整。在截至2020年6月30日的6个月中，我们支付了约2900万美元的利息，包括根据我们的利率掉期支付的利息，并预计将根据这里和本文件中披露的利率和条款，在未来期间为未偿债务支付利息。附注4在我们随附的合并财务报表中。
(3)包括截至2020年6月30日新的3亿美元无担保定期贷款的未偿还余额。然而，如果我们当时没有违约并支付了延期费用，我们可以将期限延长最多一年(通过两次可用的6个月延期至最终延长到期日2022年3月11日)。
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承诺和或有事项
我们对某些交易有一定的承诺和或有事项。参考注7请参阅我们的合并财务报表以作进一步解释。此类承诺和或有事项的例子包括：
•现有租赁协议下的承诺；
•与租户审计/争议有关的或有事项；以及
•与新冠肺炎大流行有关的突发事件。

项目3.关于市场风险的定量和定性披露
我们未来的收入、现金流和我们金融工具的估计公允价值在一定程度上取决于当时的市场利率。市场风险是指由于利率、外币、汇率、商品价格和股票价格的变化而造成的损失。我们面临市场风险的潜在风险包括与我们2018年5亿美元无担保信贷额度下的借款相关的利率波动，我们修订和重新调整的2011年3亿美元无担保定期贷款，2.5亿美元的2018年无担保定期贷款，以及3亿美元的2020年无担保定期贷款。因此，我们认为我们面临的主要市场风险是利率风险。许多因素，包括政府的货币和税收政策，国内和国际经济和政治考虑，以及其他我们无法控制的因素，都会导致利率风险，包括确定伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的方法发生变化，以及2021年后可能逐步取消伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)。皮埃蒙特公司已经开始对参考伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的合同和协议进行初步评估，并确定这些协议中的每一项都已经包含“后备”语言，允许用各自协议中规定的由各自代理商批准的可比或后续费率替代。在这一点上，还不清楚可能选择什么替代利率来取代伦敦银行间同业拆借利率，以及这可能对皮埃蒙特公司的运营业绩产生什么影响。因此，皮埃蒙特公司将在接近2021年12月31日伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的潜在结束日期时继续评估其合同。

我们的利率风险管理目标是主要通过中低水平的整体借款来限制利率变化对收益和现金流的影响，以及管理我们未偿债务的利率波动的变异性。因此，除了5亿美元的2018年无担保信用额度、修订和重新设定的3亿美元的2011年无担保定期贷款、3亿美元的2020年无担保定期贷款以及我们2.5亿美元的2018年无担保定期贷款中的1.5亿美元外，我们的所有债务目前都基于固定或有效固定的利率，以对冲信贷市场的波动。我们不会出于投机目的进行衍生品或利率交易，因为我们所有的债务和衍生品工具都是出于交易以外的目的而订立的。

截至2020年6月30日，我们债务的估计公允价值约为16亿美元，截至2019年12月31日，估计公允价值约为15亿美元。我们截至2020年6月30日和2019年12月31日实施的利率互换协议名义金额分别为3亿美元和4.5亿美元，加权平均固定利率(不包括企业信用利差)分别为1.89%和2.30%。

截至2020年6月30日，我们的未偿债务总额约为8.782亿美元，利率固定或有效固定，平均有效利率约为每年3.97%，到期日为2021年至2025年。市场利率的变化影响我们固定利率债务投资组合的净金融工具头寸，但不影响该投资组合的利息或现金流。

截至2020年6月30日，我们2018年5亿美元的无担保信贷额度没有未偿还金额。我们的5亿美元无担保2018年信贷额度目前的规定利率为LIBOR加0.90%的年利率(基于我们目前的公司信用评级)。2018年2.5亿美元无担保定期贷款中未通过利率互换有效固定的1.5亿美元的当前声明利差为LIBOR加0.95%(基于我们当前的企业信用评级)，截至2020年6月30日，导致2.5亿美元无担保2018年定期贷款中1.5亿美元的总利率为1.13%。修订和重新设定的3亿美元无担保定期贷款的当前声明利差为LIBOR加1.00%(基于我们当前的公司信用评级)，截至2020年6月30日，利率为1.19%。目前公布的2020年3亿美元无担保定期贷款的利差为LIBOR加1.40%(基于我们目前的公司信用评级)，截至2020年6月30日，利率为1.60%。如果我们未来在2018年无担保信贷额度或未来潜在的可变利率信贷额度下借入额外资金，我们将面临利率上升的风险，这可能会增加我们的债务成本。此外，截至2020年6月30日，我们现有未偿还借款的可变利率增加1.0%，每年将增加约750万美元的利息支出。
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项目4.安全控制和程序
管理层关于信息披露控制和程序有效性的结论

我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层(包括首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，对截至本报告所涵盖的季度末，我们的披露控制和程序的设计和操作的有效性进行了评估，这些控制和程序由1934年“证券交易法”(下称“交易法”)第13a-15(E)和15d-15(E)条规定。基于该项评估，首席执行官及首席财务官得出结论，截至本季度报告所涵盖期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的，可以提供合理的保证，确保我们根据交易所法案提交或提交的报告中要求披露的信息在适用的SEC规则和表格指定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，包括提供合理水平的保证，确保我们根据交易所法案提交的报告中要求我们披露的信息已经积累并传达给我们的管理层，包括首席执行官和以便及时作出关于要求披露的决定。

财务报告内部控制的变化

在截至2020年6月30日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有发生任何变化，这些变化已经或合理地可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。

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第二部分：其他资料

项目1.其他法律程序

我们不会受到任何等待法律程序的重大影响。然而，我们在拥有和经营房地产资产的正常过程中会受到例行诉讼的影响。我们的管理层预计这些普通的例行法律程序将由保险覆盖，并预计这些法律程序不会对我们的财务状况、经营业绩或流动资金产生重大不利影响。此外，管理层不知道政府当局正在考虑对皮埃蒙特公司提起任何法律诉讼。

项目1A.各种风险因素
实际或威胁到的公共卫生流行病或暴发，如世界目前正在经历的新型冠状病毒(新冠肺炎)大流行，以及政府和私人为抗击此类健康危机而采取的措施，可能会对我们普通股的交易价值、我们的业务运营和我们的财务业绩产生实质性的不利影响。

实际或威胁到的公共卫生流行病或暴发，如世界目前正在经历的新型冠状病毒(新冠肺炎)大流行，可能会对我们的业务和运营结果产生实质性的不利影响。在2020年第一季度，世界卫生组织宣布新冠肺炎疫情为大流行。继续有来自国际、联邦、州和地方当局的各种命令，要求在我们的建筑所在的大多数市场强制关闭或其他限制。这些强制关闭和限制对全球经济和我们经营的美国地区经济产生了实质性的不利影响，包括对我们普通股的交易价格和我们的一些租户支付租金的能力产生了负面影响。因此，我们已经与大约60名租户签订了租约修改协议，其中大部分是小型零售运营商，他们的业务因疫情而中断。虽然各种政府金融计划可能会减轻我们的租户无法根据我们的租约支付租金的风险，但政府援助可能不会对所有受影响的租户都可用，或者可能会显著延迟。这些限制还可能导致我们的零售和食肆租户长时间关闭或完全拖欠租约。

采取的遏制新冠肺炎蔓延的措施可能会对我们的物业继续获得必要的商品和服务或提供足够的人员配备的能力产生负面影响，这也可能对我们的经营业绩和声誉产生不利影响。任何因租户财务困难而增加的成本或损失的收入，或他们需要遵守为遏制疫情蔓延而施加的限制，根据我们的租约可能无法完全收回，或无法由保险提供足够的保险，这可能会影响我们的盈利能力。除了以上列出的潜在后果外，这些同样的因素可能会导致潜在租户推迟他们的租赁决定或租赁更少的空间。大流行导致的在家工作政策的盛行，从长远来看，可能会改变租户对租赁办公空间的需求偏好，并可能导致更高的清洁费用。我们的租户无力根据我们的租约支付租金可能会对我们自己的流动资金产生不利影响，并且不能保证未来会有更多的流动资金随时可用或以有利的条件提供。利率波动和走势也使获得融资或再融资债务变得更具挑战性和成本更高。

新冠肺炎疫情以及采取的遏制行动对我们和我们租户的运营的影响程度将取决于未来的事态发展，这些事态发展具有很高的不确定性，无法有信心地预测，包括疫情的范围、严重程度和持续时间，以及为控制和治疗病毒而采取的行动是否成功。新冠肺炎对美国和全球经济的长期影响可能会延长全球经济低迷或衰退，并可能导致我们的租户中的公司破产。任何这些事态发展，以及持续的新冠肺炎全球大流行或任何其他大流行、流行病或传染性疾病爆发的其他影响，都可能对我们的业务和运营结果产生实质性的不利影响。

除上述外，与我们之前在截至2019年12月31日的10-K表格年度报告中披露的风险因素相比，没有其他已知的重大变化。

第二项未登记的股权证券销售和收益的使用
(a)2020年第二季度没有未注册的股权证券销售。
(b)不适用。
(c)在2020年第二季度，我们的普通股没有回购。

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第三项：高级证券违约
不适用。

项目4.煤矿安全披露情况

不适用。

第五项：其他信息
没有。

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项目6.各种展品
陈列品
数
文件说明
3.1  
皮德蒙特写字楼房地产信托公司修订和重述第三条。(“本公司”)(参照本公司于2010年3月16日提交的截至2009年12月31日的10-K表格年度报告附件3.1成立)
3.2  
自2011年6月30日起生效的公司修订章程(通过参考2011年7月6日提交的公司当前8-K表格报告的附件3.2并入)
3.3  
自2011年6月30日起生效的公司补充条款(通过参考2011年7月6日提交的公司当前8-K报表的附件3.1并入)
3.4  
补充和修正的公司修订和重述第三条的补充条款(通过参考2016年11月14日提交的公司当前报告8-K表的附件3.1并入)
3.5  
经补充修正的公司第三次修正和重述章程(参照2018年5月23日提交的公司现行8-K报表附件3.1并入)
3.6  
修订和重新制定公司章程(参照公司于2019年3月19日提交的当前8-K表格报告的附件3.1并入)
22.1  
担保证券的附属发行人
31.1  
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302条对首席执行官的认证
31.2  
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302条认证首席财务官
32.1  
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条对首席执行官的认证
32.2  
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第906条认证首席财务官
101.INSXBRL实例文档-实例文档不会显示在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
101.SCH内联XBRL分类扩展架构文档
101.CAL内联XBRL分类扩展计算链接库文档
101.DEF内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档
101.LAB内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档
101.PRE内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档
104  封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)
 
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签名
根据1934年证券交易法的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的下列签署人代表其签署。

皮德蒙特写字楼房地产信托公司
(注册人)
日期：2020年7月29日依据：/s/罗伯特·E·鲍尔斯(Robert E.Bowers)
罗伯特·E·鲍尔斯
首席财务官兼执行副总裁
(首席财务官及正式授权人员)

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