卡特-20200331
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目录

美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
 
 形式10-Q
(第一标记)
☒依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的季度报告
终了季度2020年3月31日
或
☐依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的过渡报告
的过渡时期                    到                    

委员会档案编号：001-36181

CareTrust REIT公司
(其章程所指明的注册人的确切姓名)

马里兰州46-3999490
(州或其他司法管辖区成立为法团或组织)(国税局雇主识别号码)
905 Calle Amanecer Suite 300圣克莱门特钙92673
(主要行政办公室地址)(邮政编码)

(949) 542-3130
(登记人的电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每一班的职称交易符号注册的每个交易所的名称
普通股，每股面值0.01美元CTRE纳斯达克股票市场有限责任公司
(纳斯达克全球精选市场)
用支票标记说明登记人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)；(2)在过去90天中，该注册人一直受到这类申报要求的限制。☒  是    ☐电话号码
通过检查标记说明注册人是否以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节)第405条要求提交的所有交互数据文件(或要求注册人提交此类文件的期限较短)。☒  是    ☐电话号码
通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。见“交易所法”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义：

大型加速箱☒加速过滤器☐
非加速滤波器☐小型报告公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”第12b-2条规则所界定)。☐是☒电话号码
截至2020年5月6日都是95,711,340股份普通股票发行的股票。




目录
指数
 
第一部分-财务资料
第1项
财务报表(未经审计)
合并资产负债表
1
合并损益表
2
精简合并权益报表
3
现金流动汇总表
5
精简合并财务报表附注
6
第2项
管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析
18
第3项
市场风险的定量和定性披露
26
第4项
管制和程序
27
第二部分-其他资料
第1项
法律程序
27
第1A项.
危险因素
27
项目2.
未登记的股本证券出售和收益的使用
28
第6项
展品
29
签名
31




目录

第一部分-财务资料
项目1.财务报表。
CARETRUST REIT公司

压缩合并资产负债表
(单位：千，但份额和每股数额除外)
(未经审计)
 
2020年3月31日(一九二零九年十二月三十一日)
资产：
房地产投资净额$1,429,525  $1,414,200  
其他房地产投资净额61,753  33,300  
待售资产，净额—  34,590  
现金和现金等价物23,937  20,327  
账户和其他应收款净额1,798  2,571  
预付费用和其他资产11,427  10,850  
递延筹资费用净额2,778  3,023  
总资产$1,531,218  $1,518,861  
负债和股本：
应付高级无担保票据，净额$296,100  $295,911  
高级无担保定期贷款净额198,766  198,713  
无担保循环信贷设施75,000  60,000  
应付帐款和应计负债15,476  14,962  
应付股息24,083  21,684  
负债总额609,425  591,270  
承付款和意外开支(附注10)
公平：
优先股，$0.01票面价值；100,000,000授权的股份，不截至2020年3月31日和2019年12月31日已发行和发行的股票
—  —  
普通股，美元0.01票面价值；500,000,000授权的股份，95,196,331和95,103,270截至2020年3月31日和2019年12月31日已发行和发行的股票
952  951  
额外已付资本1,161,797  1,162,990  
超过收入的累积分布(240,956) (236,350) 
总股本921,793  927,591  
负债和权益共计$1,531,218  $1,518,861  











见所附精简合并财务报表附注。

1
目录
CARETRUST REIT公司
合并损益表
(单位：千，但每股数额除外)
(未经审计)
 
 截至3月31日的三个月，
 20202019
收入：
租金收入$42,464  $38,347  
独立生活设施625  860  
利息和其他收入1,251  451  
总收入44,340  39,658  
费用：
折旧和摊销13,160  11,902  
利息费用6,714  6,860  
财产税485  826  
独立生活设施546  707  
一般和行政4,054  3,310  
总开支24,959  23,605  
其他损失：
房地产销售损失(56) —  
净收益$19,325  $16,053  
普通股收益：
基本$0.20  $0.18  
稀释$0.20  $0.18  
加权平均普通股数：
基本95,161  88,010  
稀释95,161  88,010  













见所附精简合并财务报表附注。
2
目录
CARETRUST REIT公司
精简合并股本报表
(单位：千，但份额和每股数额除外)
(未经审计)



普通股额外
已付
资本		累积
超过收入的分配		共计
衡平法
股份金额
2020年1月1日结余95,103,270  $951  $1,162,990  $(236,350) $927,591  
发行普通股，净额—  —  (90) —  (90) 
受限制普通股的归属，扣除为雇员缴税而预扣的股份93,061  1  (1,987) —  (1,986) 
股票赔偿摊销—  —  884  —  884  
共同红利(美元)0.25每股)
—  —  —  (23,931) (23,931) 
净收益—  —  —  19,325  19,325  
2020年3月31日结余95,196,331  $952  $1,161,797  $(240,956) $921,793  










































见所附精简合并财务报表附注。
3
目录

CARETRUST REIT公司
精简合并股本报表
(单位：千，但份额和每股数额除外)
(未经审计)

 普通股额外
已付
资本		累积
超过收入的分配		共计
衡平法
股份金额
2019年1月1日结余85,867,044  $859  $965,578  $(198,190) $768,247  
发行普通股，净额2,459,000  24  47,219  —  47,243  
受限制普通股的归属，扣除为雇员缴税而预扣的股份72,229  1  (1,496) —  (1,495) 
股票赔偿摊销—  —  994  —  994  
共同红利(美元)0.225每股)
—  —  —  (20,011) (20,011) 
净收益—  —  —  16,053  16,053  
2019年3月31日结余88,398,273  $884  $1,012,295  $(202,148) $811,031  































见所附精简合并财务报表附注。
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CARETRUST REIT公司
合并现金流量表
(单位：千)
(未经审计)
 截至3月31日的三个月，
 20202019
业务活动现金流量：
净收益$19,325  $16,053  
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额：
折旧和摊销(包括地下租赁)13,175  11,906  
递延融资费用摊销487  541  
股票赔偿摊销884  994  
直线租金收入(26) (463) 
非现金利息收入—  (10) 
房地产销售损失56  —  
其他房地产投资的利息收入分配1,346  —  
经营资产和负债的变化：
账户和其他应收款净额335  (1,220) 
预付费用和其他资产454  (116) 
应付帐款和应计负债482  2,389  
经营活动提供的净现金36,518  30,074  
投资活动的现金流量：
不动产购置，扣除所用存款(25,905) (52,697) 
对房地产的改进(2,345) (452) 
购置设备、家具和固定装置(73) (1,806) 
房地产抵押投资和其他应收贷款(100) (11,389) 
收到的不动产抵押贷款和其他应收贷款的本金付款662  411  
偿还其他房地产投资2,327  —  
用于潜在房地产收购的代管存款(1,000) (375) 
房地产销售净收益2,134  131  
用于投资活动的现金净额(24,300) (66,177) 
来自筹资活动的现金流量：
发行普通股的收益(支付的费用)，净额(90) 47,260  
发放高级无担保定期贷款的收益—  200,000  
无担保循环信贷贷款15,000  185,000  
无担保循环信贷设施的付款—  (95,000) 
偿还高级无担保定期贷款—  (100,000) 
递延融资费用的支付—  (4,390) 
限制性股票的净结算调整(1,986) (1,495) 
普通股股利(21,532) (17,710) 
资金活动提供的现金净额(用于)(8,608) 213,665  
现金及现金等价物净增加情况3,610  177,562  
现金和现金等价物，期初20,327  36,792  
现金和现金等价物，期末$23,937  $214,354  
现金流动信息的补充披露：
已付利息$2,289  $2,242  
非现金投资和筹资活动补充时间表：
应付股息的增加$2,399  $2,303  
应付递延筹资费用增加$—  $144  
将购置前费用转入购置资产$167  $—  
以应收票据结算的房地产销售$32,400  $—  
见所附精简合并财务报表附注。
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CARETRUST REIT公司
精简合并财务报表附注-
(未经审计)



1. 组织
业务说明-CareTrust REIT公司(“CareTrust REIT”或“公司”)的主要业务包括收购、融资、开发和拥有不动产，出租给医疗保健部门的第三方租户。截至2020年3月31日，该公司拥有并租赁给独立运营商，包括EnsignGroup，Inc.。(“少尉”)212熟练的护理、多种服务的校园、辅助生活和独立的生活设施。21,652可操作的床位和单位28位于加利福尼亚州、得克萨斯州、路易斯安那州、亚利桑那州和爱达荷州的房产集中度最高的州。截至2020年3月31日，该公司还拥有和运营一独立的生活设施168位于得克萨斯州的单位也有其他房地产投资，包括三应收抵押贷款$61.8百万美元.
2019年12月，中国武汉首次报告冠状病毒，2020年3月11日，世界卫生组织宣布冠状病毒大流行。近几个月来，冠状病毒疫情在全球范围内蔓延，导致世界各国政府和其他当局，包括美国联邦、州和地方当局，实施旨在减少其传播的措施，包括限制行动自由和商业活动，如旅行禁令、边境关闭、商业限制和关闭(基本业务和企业除外)、隔离和就地安置。这些措施可能会持续相当长的时间。
冠状病毒大流行对公司经营和财务业绩的影响程度，以及公司租户的经营和财务业绩，将取决于今后的发展，这些发展非常不确定，目前无法预测，包括可能出现的关于冠状病毒严重程度的新信息、为遏制冠状病毒而采取的行动、首次爆发后可能出现的冠状病毒的任何可能死灰复燃、以及恢复到何种程度的正常经济和运营状况。冠状病毒大流行对公司业务、运营结果和财务状况的不利影响可能是重大的。
 
2. 重要会计政策摘要
提出依据-所附公司精简合并财务报表是根据美国普遍接受的关于中期财务信息的会计原则(“公认会计原则”)和条例S-X第10条编制的。因此，精简的合并财务报表不包括公认会计原则要求的完整年度审定财务报表所需的全部披露。浓缩合并财务报表应与2019年12月31日终了的会计年度公司年度报告中所载经审计的合并财务报表及其附注一并阅读。管理层认为，所有正常和经常性的调整都已包括在内，这些调整被认为是公平列报所提临时期间结果所必需的。中期的业务结果不一定表明全年的结果。公司内部的所有公司间交易和账户余额都已被取消。

出租人会计-根据会计准则编纂(“ASC”)842，租赁，公司一般按直线法确认租赁收入.该公司的收入主要来自在三重网租赁安排中将与医疗保健有关的财产租赁给医疗运营商，根据这种安排，租户单独负责与该财产有关的费用。承租人代表出租人直接向第三方支付的与财产税和保险有关的房客偿还款必须从可变付款中扣除，在出租人的收益表中不得予以确认。否则，房客收回的税款和保险费被归类为出租人在其收入报表中按毛额确认的额外租金收入。T型他公司按毛额确认财产税为$0.8在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月中，每一个月都有100万美元。

公司对其租户应收账款可收性的评估包括对根据租客租赁协议应缴的款项是否基本上都有可能收取的双重评估。公司在作出这一决定时，考虑到经营者的业绩和预期趋势、付款历史以及担保的存在和信誉等因素。对于被认为可能征收的此类租约，收入继续在租赁期限内以直线记录。对于被认为不可能征收的此类租约，收入记作(I)将按直线确认的金额或(Ii)已从租户处收到的现金中的较小部分，而任何租户和递延的应收租金余额则记作收集权确定变更期间租金收入的直接核销。截至二零二零年三月三十一日止的三个月2019，本公司不承认对租金收入的任何注销或回收调整.
估计和假设-按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出影响所报告的资产和负债数额的估计和假设，并披露
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CARETRUST REIT公司
精简合并财务报表附注-
(未经审计)


本报告所述期间财务报表之日或有资产和负债以及报告的收入和支出数额。管理层认为，编制基本合并财务报表所用的假设和估计数是合理的。然而，实际结果可能与这些估计和假设不同。 
 
房地产收购估价-根据ASC 805，业务合并公司对房地产投资的收购一般不符合企业的定义，被视为资产收购，所收购的资产和承担的负债在收购之日进行相对公允价值的计量。购置费用按发生时资本化。公司根据相对公允价值将收购成本分配给有形资产、可识别的无形资产/负债和承担的负债。公司根据可用的市场信息评估公允价值，如资本化和贴现率、可比销售交易以及每平方英尺或单位成本相关信息。房地产资产的公允价值可以利用包含此类市场信息的现金流量预测来确定。对未来现金流量的估计是基于若干因素，包括历史经营结果、已知和预期的趋势以及市场和经济状况。取得的财产的有形资产的公允价值是以财产的价值为依据的，就好像财产是空置的一样。

作为公司房地产收购的一部分，公司可能承诺向卖方或承租人提供或有付款(例如，在达到某些财务指标的适用财产上应支付的收入)。通常情况下，当或有付款得到供资时，现金租金将增加资金数额乘以协议规定的费率。一般情况下，如果或有付款是向卖方提供的一种挣得，则在可能和可估价的情况下，付款被资本化到财产的基础上。如果或有付款是向承租人提供的收入，则付款作为租赁奖励入账，并作为租赁期间的收益调整摊销。
长期资产减值-在每个报告期内，公司评估其将持有的房地产投资，并在情况发生或变化时用于潜在的减值，因为资产的账面金额可能无法收回。关于是否存在损害指标的判断是根据市场条件、经营者业绩和法律结构等因素作出的，这些指标用于确定是否有必要进行损害评估。如果存在减值指标，公司将评估相关房地产投资的账面价值与相关设施未来未贴现现金流的关系。对未贴现现金流最重要的投入包括但不限于设施一级的财务结果、租赁覆盖率、公司预定持有期和终端资本率。确定现金流量的最低水平也会对这一分析产生重大影响，这通常是在现金流量的总租赁水平上。与长期资产有关的减值损失准备金在确定未来未计现金流量低于资产的账面价值时予以确认。减值是以账面价值超过公允价值的数额来衡量的。所有减值都被视为当时的期间成本，折旧将继续调整，以反映分配给资产的新价值。

该公司将其房地产投资归类为在符合适用标准时持有的待售资产，这就需要制定一项正式计划，出售预期在一年内完成的房地产，以及其他标准。在指定出售时，公司将账面价值超出估计公允价值减去出售成本，必要时造成房地产投资减值，并停止折旧。

在发生减值时，房地产投资的公允价值是根据目前的市场状况计算的，并考虑到诸如预测的经营现金流量、租赁覆盖率、资本化率、可比销售数据以及适用的合同或与购买者或潜在购买者谈判的结果等事项。

公司准确估计未来现金流以及估算和分配公允价值的能力影响到损害的时间和识别。虽然公司认为其假设是合理的，但这些假设的变化可能会对财务结果产生重大影响。

其他房地产投资在通过“会计准则更新”(“ASU”)第2016-13号之前，金融工具-信贷损失(分专题326)(“ASU 2016-13”)，应收抵押贷款按摊销成本入账，其中包括未付本金余额、扣除未摊销费用和与贷款来源直接有关的费用。公司应收抵押贷款的利息收入在适用的投资期限内用利息法确认。与应收抵押贷款直接相关的起始成本和费用在贷款期限内摊销，作为利息收入的调整。

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精简合并财务报表附注-
(未经审计)


公司在每个报告期内评估其其他房地产投资的减值指标。如果根据目前的资料和事件，公司很可能无法按照现有合同条款收取所有应付款项，投资就会受到损害。将为投资的账面价值超过公允价值而设立准备金。

在ASU 2016-13通过后，公司选择在公允价值选项下对这些工具进行会计核算，下文讨论了这些工具的公允价值，这些工具的公允价值记录在所附的合并合并资产负债表中，包括任何未付的应计利息。利息收入在合并损益表中确认为利息收入和其他收入。
收入赋税-根据经修订的1986年“国内收入法”(“守则”)，该公司选择作为房地产投资信托(“REIT”)征税。该公司相信，它已组织和运作，公司打算继续运作，以符合资格作为税收作为一个REIT根据守则。为了符合REIT的资格，公司必须满足某些组织和业务要求，包括将公司年度REIT应税收入的至少90%分配给股东(计算时不考虑支付的股息扣减或净资本收益，这不一定等于按照公认会计原则计算的净收入)。作为一个REIT，该公司一般不受联邦所得税的影响，因为它将其所有的REIT应税收入作为符合条件的股息分配给其股东。如果公司在任何应税年度没有资格成为REIT，它将按正常的公司所得税税率对其应税收入征收联邦所得税，并且通常不允许在丧失资格的年份之后的四年内，作为联邦所得税的用途获得REIT待遇，除非国内税务局根据某些法定规定给予公司减免。 
公司最近采用的会计准则-2016年6月，财务会计准则委员会(“FASB”)发布了ASU 2016-13，这改变了大多数金融工具的减值模式，要求公司确认对预期信贷损失的备抵，而不是其他临时减值模式目前要求的损失。ASU 2016-13适用于按摊销成本和某些其他工具计量的大多数金融资产，包括贸易和其他应收款、应收贷款、持有至到期债务证券、租赁投资净额和表外信贷敞口(例如贷款承诺)。2018年11月，FASB发布了ASU 2018-19号，专题326的改进-信贷损失(“ASU 2018-19”)。ASU 2018-19年澄清，经营租赁产生的应收款不属于ASU 2016-13年度的范围。相反，因经营租赁而产生的应收款减值应在分专题842-30“租赁-出租人”项下核算。此外，FASB发布了ASU第2019-05号，定向过渡救济(“ASU 2019-05”)，允许公司在ASU 2016-13通过后不可撤销地选择金融工具的公允价值选项。公允价值期权选择不适用于持有至到期债务证券.各实体必须按文书逐项进行选举.ASU 2016-13在2019年12月15日以后的报告期内生效，自生效之日起用作留存收益的累计调整数。公司于2020年1月1日采用ASU 2016-13.公司的主要业务是租赁真品对于第三方租户而言，在正常经营过程中产生的大部分应收款符合经营租赁的资格，不属于ASU 2016-13的范围。然而，根据2020年1月1日通过的文书，该标准适用于公司的应收抵押贷款，公司选择了ASU 2019-05规定的公允价值选项。这些工具将按公允价值定期计量，并在公司合并损益表中确认在其他收入中确认的公允价值的变化。
2018年8月，FASB发布了ASU第2018-13号，公允价值计量(主题820)(“ASU 2018-13”), 通过删除、修改或添加某些披露来修改公允价值计量的披露要求。ASU 2018-13适用于2019年12月15日以后的年度期和这些年度期内的中期，并允许提前通过。关于未实现损益变化、用于制定三级公允价值计量的重大不可观测投入的幅度和加权平均数以及计量不确定度的说明说明的修正案，应前瞻性地适用于最初采用的财政年度提出的最近的中期或年度期间。所有其他修正TS应追溯适用于自其生效之日起提出的所有期间。该公司于2020年1月1日采用ASU 2018-13。新标准的采用对公司的合并财务报表没有重大影响。

3. 房地产投资净额
下表汇总了截至2020年3月31日和2019年12月31日公司对自有财产的投资情况(单位：千美元)：
 
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精简合并财务报表附注-
(未经审计)


2020年3月31日(一九二零九年十二月三十一日)
土地$208,230  $204,154  
建筑物和改善1,423,769  1,400,927  
综合设备、家具和固定装置94,576  93,005  
确定的无形资产1,650  1,650  
房地产投资1,728,225  1,699,736  
累计折旧和摊销(298,700) (285,536) 
房地产投资净额$1,429,525  $1,414,200  
截至2020年3月31日，公司的212设施e根据三重净值租赁租赁给各运营商。所有这些租约都包含基于CPI的年度自动扶梯，其中一些带有上限，或固定租金的自动扶梯。
截至2020年3月31日，该公司一公司拥有和经营的独立生活设施。
截至2020年3月31日，该公司未来所有租户的最低租金收入总额(不包括营业费用偿还款)为(千美元)： 
年金额
2020年(9个月)$125,502  
2021167,942  
2022168,039  
2023167,735  
2024167,836  
2025167,938  
此后963,401  
$1,928,393  

最近的房地产收购
下表汇总了该公司截至2020年3月31日三个月的收购情况(单位：千美元)：

财产类型
采购价格(1)
初始年度现金租金属性数
床位/单位数(2)
熟练护理$18,675  $1,669  1  99  
多服务校园—  —  —  —  
辅助生活7,396  590  1  62  
共计$26,071  $2,259  2  161  
        
(1)购买价格包括资本化收购成本。
(2)床位/单位的数量包括购置日的操作床位。

出售地产 
2020年2月14日，该公司关闭了六熟练的护理设施，以前由梅特恩综合卫生系统(“梅特恩”)的附属机构经营。与出售有关的$36.0百万元，公司收到$3.5购买该等物业的有限责任公司(“级联”)以百万元现金提供其附属公司，并以该等物业作短期按揭贷款作抵押。32.4百万元按揭贷款利息7.5%，最初 到期日为2020年3月31日。与这次出售有关，该公司确认损失约为$0.1百万在二零二零年四月，按揭贷款以元结算。18.9百万元现金及新按揭贷款13.9百万美元。见注12，后续事件，注4，其他房地产投资净额更多细节。
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精简合并财务报表附注-
(未经审计)



4. 其他房地产投资净额
优先股投资-2016年9月，该公司完成了一笔$2.3百万优先股权投资与卡斯卡迪亚发展有限责任公司的附属公司。优先股投资产生的回报等于优质加9.5%，但在任何情况下都不低于12.0按季度计算的百分比，按投资的未偿账面价值计算。这笔投资被用来开发一个99-爱达荷州博伊西的床上熟练护理设施。在投资方面，该公司持有一项期权，在稳定后以固定的公式价格购买该开发项目，其初始租赁收益至少为9.0%。该项目于2018年第一季度完成，并于2018年第二季度开始租赁。在2020年1月，该公司以大约$20的价格购买了技术熟练的护理设施。18.7百万美元，其中包括资本化的购置费用。公司支付了$15.0收回初期投资$百万元2.3百万美元和累计合同优先收益，至2020年1月17日，即收购日期，即美元。1.4百万元以下0.1截至2020年3月31日的三个月内，百万美元被确认为利息收入。截至2020年3月31日，该公司不剩余的优先股投资。

应收抵押贷款-2019年7月，该公司向MCRC，LLC提供了一笔房地产贷款，由176-加利福尼亚州Manteca的床上熟练护理设施，费用为$3.0百万美元，其固定利率为8%，并要求每月支付利息。同时，该公司签订了一项购买和销售协议，从MCRC，LLC购买Manteca设施，价格约为$16.4百万按正常勤劳及其他意外情况处理。贷款文件规定在收购结束日期之前的到期日，或五在买卖协议终止后的工作日。MCRC，LLC违反了其义务，根据买卖协议中概述的条款将Manteca设施出售给公司，因此，该公司已经开始了对Manteca设施的非司法止赎程序。该公司预计Manteca设施将在2020年进行拍卖，届时该公司预计将购买该设施或偿还贷款和应计利息。2020年1月，借款人进一步为贷款提供担保，使其一家附属公司向该公司提供了一份房地产信托契约，以及构成加州Yolo县棕榈园辅助生活设施的改进项目。该公司尚未对棕榈园设施的所有者提起非司法性的止赎诉讼。

2019年9月，该公司向Communicare公司家族(“Communicare”)的附属公司提供了a美元26.5的抵押贷款三销售给Communicare的熟练护理设施, 的固定利率10%。这项抵押贷款要求Communicare每月支付利息，该贷款将于2020年2月29日到期，其中包括提前还款的选项。2020年1月，该公司修订了按揭贷款的到期日到2020年4月30日。见注12，后续事件，讨论延长贷款期限至2020年4月的问题。

2020年2月，该公司向Cascade的子公司提供了一笔美元32.4的抵押贷款六如注3所述，技术熟练的护理设施以前由Metron的附属公司运营，于2020年2月出售给Cascade，房地产投资网。抵押贷款的利息是7.5%和到期日为2020年3月31日。在二零二零年四月，按揭贷款以元结算。18.9百万元现金及新按揭贷款13.9百万美元。见注12，后续事件，以了解更多细节。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，该公司确认了美元1.1百万美元0.3分别以百万计的利息收入与抵押贷款有关。

5. 公允价值计量

该公司根据报价确定公允价值，如使用与投资的信贷质量和持续时间相称的市场利率折现预期现金流量。公认会计原则指南界定了可用于衡量公允价值的三个层次的投入：

一级-活跃市场中报告实体在计量日有能力获取的相同资产和负债的报价。

第2级-包括在第1级内的报价以外的其他投入，这些投入可用于资产和负债的可观测性，或可与可观测的市场数据确证，其实质上是资产或负债的整个合同期限。

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第三级-无法观察的投入反映了实体本身对市场参与者在资产或负债定价中使用的假设的假设，因此不是基于市场活动，而是通过特定的估值技术。

确定资产或负债在等级结构中的位置需要作出重大判断，并考虑到资产或负债特有的因素。在公允价值计量的确定以公允价值层次不同层次的投入为基础的情况下，整个公允价值计量所处的公允价值层次中的水平是以对整个公允价值计量具有重要意义的最低投入为基础的。公司每季度对其等级披露进行评估，根据各种因素，一项资产或负债可能因季度而异。投入类型的变化可能导致某些资产的重新分类。该公司预计级别之间的分类变化不会频繁。

按公允价值定期计量的项目
下表列出截至2020年3月31日按公允价值计量的公司资产和负债的资料，按这些工具的公允价值等级(单位：千美元)汇总：


一级2级三级截至2020年3月31日的余额
资产：
应收抵押贷款$—  $—  $61,753  $61,753  

应收抵押贷款*应收抵押贷款的公允价值是使用内部估值模型估算的，该模型考虑了投资的预期未来现金流量、基本抵押品价值、市场利率和其他信贷增强。因此，该公司将这些工具归类为三级，因为在确定标的抵押品的公允价值时使用了大量不可观测的投入，其中包括在以下范围内的资本化率12% - 13%。这些汇率的变化可能对这些估计数的估计公允价值产生重大影响。由于贷款的短期性质以及最近以市场利率发行的债券，公允价值对市场利率的变化并不敏感。截至2020年3月31日，逾期90天或以上的贷款的总公允价值为美元。2.4百万元，而该等贷款的未付本金结余总额为$2.4百万美元。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，资产和负债没有变化，公允价值等级中有三级投入。
按公允价值计量的非经常性项目
房地产投资：公司执行季度减值审查程序，主要是通过不断监测可能表明其不动产资产的账面价值无法收回的事件和情况变化。该公司使用三级投入估算公允价值，并采用收入和市场相结合的方法。具体而言，t房地产投资的公允价值以目前的市场条件为基础，并考虑到诸如预测的经营现金流、租赁覆盖率、资本化率、可比销售数据以及在适用情况下与购买者或潜在购买者谈判的合同或结果等事项。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月里，没有任何房地产资产被视为受损。

按公允价值披露的项目

要估计金融工具的公允价值披露，就必须作出相当大的判断。此处提出的公允价值估计数不一定表明在处置金融工具时可以实现的数额。截至2020年3月31日和2019年12月31日公司金融工具的面值、账面价值和公允价值摘要，使用注释2级输入(如注6所定义)债务，)，所有其他金融工具的三级投入如下(千美元)： 

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 2020年3月31日(一九二零九年十二月三十一日)
 水平脸
价值		载运
金额		公平
价值		脸
价值		载运
金额		公平
价值
金融资产：
优先股投资3$—  $—  $—  $2,327  $3,800  $3,674  
应收抵押贷款(1)
3$—  $—  $—  $29,500  $29,500  $29,500  
金融负债：
应付高级无担保票据2$300,000  $296,100  $295,500  $300,000  $295,911  $312,750  

(1)2020年1月1日，该公司选择ASU 2019-05规定的公允价值选项作为其应收抵押贷款的抵押贷款。这些工具将按公允价值定期计量，并在公司合并损益表中确认在其他收入中确认的公允价值的变化。

现金现金等价物、账户和其他应收款、其他应收贷款、应付账款和应计负债：由于这些工具的短期性质，这些余额接近其公允价值.

无担保循环信贷安排和高级无担保定期贷款：公允价值接近其账面价值，因为利率是可变的，类似债务安排的市场利率近似。


6. 债务
下表汇总截至2020年3月31日及2019年12月31日的公司负债余额(单位：千美元)：
2020年3月31日(一九二零九年十二月三十一日)
本金递延贷款费用承载价值本金递延贷款费用承载价值
应付高级无担保票据$300,000  $(3,900) $296,100  $300,000  $(4,089) $295,911  
高级无担保定期贷款200,000  (1,234) 198,766  200,000  (1,287) 198,713  
无担保循环信贷设施75,000  —  75,000  60,000  —  60,000  
$575,000  $(5,134) $569,866  $560,000  $(5,376) $554,624  
应付高级无担保债券
2017年5月10日，该公司全资子公司CTR Partners(“运营合伙”)及其全资子公司CareTrust Capital Corp.(与运营合伙公司“发行人”一起)完成了承销的公开发行(IPO)。300.0百万本金总额5.25应于2025年到期的高级票据%(“说明”)。债券按面值发行，收益总额为美元。300.0百万美元，净收入约为$294.0扣除承销费和其他发行费用后的百万。该批债券将於2025年6月1日到期，利率为5.25每年百分比。债券的利息须於每年六月一日及十二月一日支付。
发行人可于2020年6月1日前随时赎回该批债券，赎回价格为100赎回的债券本金的%，加上债券的应计利息及未付利息(如有的话)，以但不包括赎回日期，另加有关债券的契约所描述的“全数”溢价，并在2020年6月1日或之后的任何时间，按契约所列的赎回价格计算。在2020年6月1日或之前的任何时间40债券本金总额的百分比，如至少以某些股本发行所得的净收益，可予以赎回。60债券本金总额中仍有%未清。在这种情况下，赎回价格将等于105.25赎回债券本金总额的%，另加任何应累算利息及未付利息(如有的话)，以赎回日期为限，但不包括赎回日期。如果公司的控制发生某些变化，债券持有人将有权要求发行人在101本金加应计利息和未付利息(如有的话)到但不包括回购日期的百分比。
“债券”下的义务由公司和公司的某些全资拥有的现有的、除某些例外情况外的未来材料共同和无条件地在无担保的基础上充分和无条件地担保。
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附属公司(发行人除外)；但规定此种担保在某些习惯情况下须自动解除。
该契约包含习惯契约，例如限制公司及其受限制子公司的以下能力：产生或担保额外负债；产生或担保有担保的债务；对股本支付股息或分配、赎回或回购股本；进行某些投资或其他限制性付款；出售资产；与联营公司进行交易；合并或合并或出售其全部或大部分资产；限制发行人及其受限制子公司向发行人支付股息或其他款项的能力。契约还要求公司及其受限制的子公司保持指定的未支配资产与无担保债务的比率。这些公约受到若干重要和重大的限制、限制和例外。契约还包含默认的习惯事件。
截至2020年3月31日，该公司遵守了契约下所有适用的财务契约。

无担保循环信贷贷款和定期贷款
2015年8月5日，该公司、CareTrust GP、LLC、作为借款人的经营合伙公司及其某些全资子公司与作为行政代理人、开证行和Swingline贷款人的KeyBank全国协会及其贷款方(“优先信贷协议”)签订了信贷和担保协议。经随后于2016年2月1日修订的“优先信贷协议”规定如下：(I)美元400.0以无担保资产为基础的循环信贷设施(“优先循环融资机制”)，(2)a100.0百万非摊销无担保定期贷款(“优先定期贷款”，连同优先循环贷款，“优先信贷机制”)，和(Iii)一美元250.0百万未承诺的增量设施。原定于2019年8月5日到期的优先循环融资机制二, 六-月延期选项。优先期贷款定于2023年2月1日到期，可随时预付，但须符合2发行后第一年的溢价%1发行后第二年溢价%。
2019年2月8日，经营合伙公司作为借款人、公司作为担保人、CareTrust GP、LLC和经营合伙公司的某些全资子公司，与作为行政代理人、开证行和Swingline贷款人以及其贷款人方的KeyBank全国协会签订了经修订和重报的信贷和担保协议(“经修订的信贷协议”)。修订后的“信贷协定”修订和重申了“先前信贷协定”，规定：(1)无担保的循环信贷安排(“循环贷款”)，其循环承付总额为本金$。600.0百万美元，包括信用证分设施10当时可获得的循环承付款项和周转线贷款分基金的百分比10(2)无担保的定期贷款信贷安排(“定期贷款”，连同循环贷款机制，即“经修正的信贷安排”)，合计本金为美元200.0百万根据循环贷款机制提供的借款不受借款时发生的违约或“经修正的信贷协定”规定的违约事件的影响。定期贷款的收益部分用于全额偿还根据“优先信贷协定”规定的定期贷款和优先循环贷款机制下的所有未偿借款。修正后的信贷机制下的未来借款将用于周转资本、资本支出、购置资金和一般公司用途。
根据业务伙伴关系的选择，适用于循环贷款的利率等于基准利率加上从0.10%0.55年率或libor加从1.10%1.55根据公司及其合并子公司的债务与资产价值比率计算的每年%(如果公司就其高级长期无担保债务获得某些特定的投资等级评级，则在经营伙伴关系的选择中有所下降)。长期贷款适用于贷款的利率，按经营伙伴关系的选择，等于基准利率加上从0.50%1.20年率或libor加从1.50%2.20根据公司及其合并子公司的债务与资产价值比率计算的每年%(如果公司就其高级长期无担保债务获得某些特定的投资等级评级，则在经营伙伴关系的选择中有所下降)。此外，业务伙伴关系将为循环基金下的循环承诺支付一笔设施费，范围从0.15%0.35每年%，根据公司及其合并子公司的债务与资产价值比率计算(除非公司获得对其高级长期无担保债务的某些特定投资等级评级，而运营合伙选择降低上述适用的保证金，在这种情况下，经营合伙公司将对循环承诺支付一笔安排费，范围从0.125%0.30根据公司高级长期无担保债务的信用评级计算的年率)。截至2020年3月31日，运营伙伴关系$200.0定期贷款项下未偿还的百万美元和美元75.0循环融资机制下的未清款项。
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循环基金的到期日为2023年2月8日，其中包括业务伙伴关系自行决定，二, 六-月延期选项。定期贷款的到期日为2026年2月8日。
经修订的信贷安排由公司及其全资附属公司共同及各别担保，这些附属公司是经修订的信贷协议(营运合伙除外)的一方。经修订的“信贷协议”载有习惯契约，除其他外，除某些例外情况外，限制公司及其附属公司对其资产给予留置权、负债、出售资产、进行投资、进行收购、合并或合并、修改组织文件以及支付某些股息和其他限制性付款的能力。经修订的“信用协议”要求该公司遵守每季度测试的财务维持契约，包括最高债务与资产价值比率、最低固定费用覆盖率、最低有形净值、最大现金分配与营业收入比率、最高担保债务与资产价值比率、最大担保追索权债务与资产价值比率、最高无担保债务与未支配财产资产价值比率、最低无担保利率和最低租金覆盖率。经修订的“信贷协议”还载有某些习惯上的违约事件，包括未能根据经修订的信贷机制及时付款或其他重大负债、未能履行某些契约(包括财务赡养费契约)、发生控制权变更以及具体的破产和破产事件。
截至2020年3月31日，该公司遵守了“经修订的信贷协议”规定的所有适用的金融契约。

7. 衡平法
普通股
市面发售-2020年3月10日，该公司签订了一项新的股权分配协议，不时发行和出售至多$500.0通过“市面上”的股票发行计划(“新atm计划”)，其普通股的总发行价为百万美元。在加入股权分配协议和启动新的自动取款机计划的过程中，公司根据公司之前的股权分配协议(截止到2019年3月4日)实施的“在市场上”的股权发行计划(“优先自动取款机计划”)被终止。
有不在截至2020年3月31日的三个月内，以前的自动取款机计划或新的自动取款机项目活动。截至2020年3月31日，该公司拥有美元500.0可用于新ATM计划下的未来发行。

股份回购计划-2020年3月20日，公司董事会批准了一项股票回购计划，最多可回购美元150.0公司普通股流通股百万股(“回购计划”)。根据2023年3月31日到期的回购计划，可通过公开市场购买、私下谈判交易、结构化或衍生交易，包括加速股票回购交易或其他获得股份的方法，在每一种情况下，在适用的证券法允许并由管理层决定的时间内，根据市场条件进行回购。回购计划下的回购也可以根据根据“外汇法”颁布的规则10b5-1通过的计划进行。该公司希望利用可用现金为回购计划下的任何股票回购提供资金，也可以使用循环融资机制下的短期借款。在截至2020年3月31日的三个月内，该公司没有根据回购计划回购任何普通股。回购计划可随时修改、中止或暂停。
普通股股利—下表汇总了公司董事会宣布的2020年前三个月公司普通股的现金红利(千美元，但每股金额除外)：
最后三个月
2020年3月31日
每股宣布的股息$0.25  
股息支付日期(二零二零年四月十五日)
截至记录日期须支付的股息$23,931  
股息记录日期2020年3月31日

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8. 股票补偿
所有以股票为基础的奖励都要遵守凯雷信托基金的条款.和CTR伙伴关系，L.P.奖励奖励计划(“计划”)。该计划规定给予基于股票的补偿，包括股票期权、限制性股票、业绩奖励、限制性股票单位和其他奖励奖励给与公司雇用或向公司提供服务有关的官员、雇员和董事。
限制性股票奖励-将海军陆战队的医疗保健业务和房地产业务分离为二独立和独立上市的公司(“分拆”)，员工的士兵谁拥有非既得利益的股份限制股票。一CareTrust REIT非既得股股份总计207,580分拆时的股票。这些受限制的股份只适用于一段时间的归属条款，公司不承认与这些裁决相关的任何股票补偿费用。到2020年3月31日，我们Re1,760联合国与分拆相关的已发行的有限制的股票奖励。
2020年1月和2020年3月，公司董事会赔偿委员会批准27,000和107,790受限制股票的股份，分别发给军官和雇员。每一股股票在批出之日均有公平的市价。22.18和$19.06分别根据该日公司普通股的收盘价和股票归属四每年等额分期付款，从赠款日期一周年开始。此外，在2020年3月，赔偿委员会批准107,790绩效股票奖励给警官。每一股股票在批出之日均有公平的市价。19.06根据公司普通股的收盘价在那个日子。表现股票奖励取决于时间和绩效的条件，并归属于一次绩效奖励。一-转至四-年期。最终将授予的业绩奖励数额取决于公司按照赔偿委员会的定义，按每股收益计算或超过年度增长率的标准化运营资金(“NFFO”)。5.0%或更高。
下表汇总了确认的基于股票的补偿费用(单位：千美元)：
 截至3月31日的三个月，
 20202019
股票补偿费用$884  $994  
截至2020年3月31日E是$8.3百万未摊销的股票补偿费用，与未获赔偿有关，以及该等补偿的加权平均剩余转归期为3.0好几年了。 

9. 普通股每股收益
下表列出截至2020年3月31日和2019年3月31日为止的三个月公司普通股每股基本收益和稀释收益(“每股收益”)的计算情况，并将计算基本每股收益所使用的加权平均普通股与计算稀释每股收益时使用的加权平均普通股(单位为千，但每股金额除外)进行核对：
 
 截至3月31日的三个月，
 20202019
分子：
净收益$19,325  $16,053  
减：分配给参与证券的净收入(75) (86) 
可供普通股股东使用的基本收益和稀释收益的分子$19,250  $15,967  
分母：
加权平均基本普通股95,161  88,010  
加权平均稀释普通股95,161  88,010  
普通股每股收益，基本$0.20  $0.18  
普通股每股收益，稀释后$0.20  $0.18  
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该公司与奖励奖励计划相关的非既得股限制股和在分拆时发行给参军员工的非既得股股份，已被排除在上述截至2020年3月31日和2019年3月31日的稀释每股收益计算之外，届时这些股份将被反稀释。

10. 承付款和意外开支
本公司及其附属公司现正并可能不时成为在一般业务过程中所引起的各种申索及诉讼的一方，而该等申索及诉讼并非个别或合计会对公司的经营结果、财务状况或现金流量产生重大不利影响。申索和诉讼可包括涉及对公司租户提出的一般或专业责任的事项，这是公司的租户的责任，公司有权根据适用的租约中的保险和赔偿条款获得其租户的赔偿。

根据公司的三重净值租约租赁的每一项物业的资本支出一般由承租人负责，但根据下列条款租给各附属公司的设施，则属例外。八租客可选择要求公司为某些资本支出提供资金，总额不超过20公司对此类物业的初始投资的百分比，但需在融资时相应地增加租金。至于该公司的其他三重净值总租契，租客亦可选择要求资本开支拨款，而该等款项一般在拨款时须相应加租，但须视乎租户是否符合该公司批准及资助他们的要求的条件而定。截至2020年3月31日，该公司已承诺为某些三网租赁设施的扩建、建造和基本建设改善提供资金。$16.4百万，其中$15.1百万在融资时租金会增加。

11. 风险集中
主要操作者浓度-截至2020年3月31日，海军陆战队租用85熟练的护理、多种服务的校园、辅助生活和独立的生活设施。L.的8,874OP位于亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、爱达荷州、爱荷华州、内布拉斯加州、内华达州、得克萨斯州、犹他州和华盛顿。这个四截至2020年3月31日，在加州、得克萨斯州、犹他州和亚利桑那州，绿旗租赁的房产集中度最高。截至2020年3月31日和2019年3月31日止的三个月内纳特32%和40%，重新分配从经济上讲，公司的租金收入，不包括营业费用的报销。
注册须遵守证券交易委员会的注册和报告要求，并须向证交会提交载有已审计财务信息的年度报告和包含未经审计的财务信息的季度报告。向证交会提交的意见书的财务报表可以在http://www.sec.gov.找到该公司尚未通过独立调查或其他方式核实这一信息。
截至2020年3月31日，优先管理集团(“PMG”)租赁15技术熟练的护理设施共计2,145 b位于路易斯安那州和得克萨斯州。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月内，PMG代表埃德16%和8%分别为本公司的租金收入，不包括营业费用报销。

12. 后续事件
公司根据ASC 855对后续事件进行评估，后续事件。公司对随后发生的事件进行评估，直到合并财务报表发布之日为止。

经修正的协定
2020年4月，该公司修订了向Communicare出售的三家熟练护理设施的抵押贷款协议，如注4所述，其他房地产投资净额。经修订的协议有新的期限d2020年5月29日食用。
在2020年4月，向Cascade的子公司提供的抵押贷款总额为美元。32.4公司与第三者机构放款人共同进行的一宗新按揭贷款交易已获和解。
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放款人，据此公司收到$18.9百万美元现金和一张金额为美元的新本票13.9百万美元。新的抵押贷款与级联是由担保六Cascade公司购买的熟练护理设施(如注3所述)房地产投资净额)，合计本金为$33.9百万美元，公司的美元13.9负债的百万部分，最初以相等于libor+的利率支付利息4.00%，以libor下限为限1.75%。新按揭贷款的到期日为2022年4月29日，包括二六-月延期选项。


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项目2.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析。
前瞻性陈述
本报告中的某些陈述可能构成1995年“私人证券诉讼改革法”意义上的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述包括所有非历史事实陈述和关于我们的意图、信念或期望的陈述，包括但不限于以下方面的陈述：未来的融资计划、业务战略、增长前景以及经营和财务业绩；关于发放和支付红利的预期；遵守和改变政府条例。

“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“可能”、“将”、“可能”、“应”、“寻求”和类似的表述，或这些用语的否定，都是为了确定这种前瞻性陈述。这些报表以管理层目前的期望和信念为基础，受到一些风险和不确定因素的影响，这些风险和不确定性可能导致实际结果与预测、预测或预期的结果大相径庭。虽然我们相信这些前瞻性声明所依据的假设是合理的，但我们不能保证我们的期望会实现。可能对我们的业务和未来前景产生重大不利影响或可能导致实际结果与我们预期大不相同的因素包括但不限于：(I)冠状病毒大流行和为防止其蔓延而采取的措施以及对我们的业务或租户的业务的相关影响；(Ii)我们的租户履行和(或)履行根据我们与他们签订的三重净额租约的义务的能力和意愿，包括在不受限制的情况下，他们各自有义务赔偿、保护和使我们免受各种索赔、诉讼和责任之害；(Iii)租客在经营租给他们的物业时，是否有能力遵守适用的法律、规则及规例；。(Iv)租客是否有能力及愿意在租约期满时与我们续约，以及在不续期或更换现有租客的情况下，以相同或更佳的条件重新安置我们的物业，以及任何包括弥偿责任在内的责任。, 我们可能会因更换现有租客而招致损失；。(V)是否有机会及有能力物色(A)符合我们的信贷及营运标准的租户；及。(B)适当的收购机会；以及以优惠条件购买及租给该等租户的能力；。(Vi)有能力产生足够的现金流量，以应付我们的未偿还债务；。(Vii)进入债务及股本资本市场；。(Viii)利率波动；。(Ix)保留我们的主要管理人员的能力；。(X)是否有能力维持我们作为房地产投资信托基金的地位；(十一)美国税法和其他州、联邦或地方法律的变化，不论是否仅限于不动产投资信托；(Xii)房地产业务固有的其他风险，包括与环境问题有关的潜在赔偿责任和房地产投资的流动性不足；以及(Xiii)在本季报第二部第1A项“风险因素”项下所包括的任何额外因素，包括在截至2019年12月31日止的年度10-K表格年报中，包括在该报告第I部第1A项中题为“风险因素”的部分，因为该等风险因素可不时由我们向证券及交易管理委员会(“SEC”)提交的其他报告修订、补充或取代。
前瞻性发言仅在本报告发表之日起发言。除了在我们公开披露义务的正常过程中，我们明确拒绝任何公开发布对任何前瞻性声明的任何更新或修改的义务，以反映我们预期中的任何变化，或者任何声明所依据的事件、条件或环境的任何变化。
概述
CareTrust REIT是一家自主管理、公开交易的REIT，从事老年人住房和医疗相关房产的所有权、收购、开发和租赁。到2020年3月31日，我们拥有并租赁给独立的运营商，包括兵员集团，公司212个熟练护理、多功能校园、辅助生活和独立生活设施，由位于28个州的21，652张操作病床和单元组成，这些州的房产集中在加利福尼亚州、德克萨斯州、路易斯安那州、亚利桑那州和爱达荷州。截至2020年3月31日，租用给陆军少尉的85个设施共有8874张操作床位和单元，分别位于亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、爱达荷州、艾奥瓦州、内布拉斯加州、内华达州、得克萨斯州、犹他州和华盛顿，其余127个出租物业共有12778张可供使用的床位和单元，分别位于加利福尼亚、科罗拉多州、佛罗里达州、佐治亚州、爱达荷州、伊利诺伊州、印第安纳州、爱荷华州、路易斯安那州和M州。阿拉兰，密歇根州，明尼苏达州，蒙大拿州，新墨西哥州，北卡罗来纳州，北达科他州，俄亥俄州，俄勒冈州，南达科他州，德克萨斯州，犹他州，弗吉尼亚，华盛顿，西弗吉尼亚州和我们还拥有并经营着一个独立的生活设施(“ILF”)，在得克萨斯州共有168个单元。截至2020年3月31日，我们还收到了三笔应收抵押贷款。6 180万美元.
我们主要通过将医疗相关的财产租赁给医疗运营商来创造收入，在这种租赁安排下，租户单独负责与财产相关的费用(包括财产税、保险以及维护和维修费用)。作为内部报告和内部决策的运营部门，我们管理和管理我们的业务.我们期望通过寻找机会来扩大我们的投资组合。
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更多的房产将出租给不同的地方、地区和国家医疗服务提供商，其中可能包括注册，以及高级住房运营商和相关企业。我们还预计，随着时间的推移，我们的投资组合将多样化，包括在不同的地理市场和不同的资产类别中获得资产。此外，我们亦会积极监察租户的临床、规管及财务运作结果，并在他们的运作和市场范围内寻找机会，以改善他们在我们的设施内的经营情况。我们会向租户传达这些意见，但我们并无合约义务这样做。此外，租客可自行决定租给我们的设施的日常运作情况，以及如何及是否与他们分享意见。我们亦定期监察营办商的整体财政及营运实力。我们过去已经更换了租户，如果他们不符合与我们签订的租约的条款和条件，我们可能会选择在未来更换租户。替代的经营者可能包括与我们以前没有业主-租客关系的经营者，也可能包括我们乐于与之扩大关系的现有租户。我们还为选定的运营商提供了用于设施维护和现代化的战略资本，以及在他们等待许可和认证或在我们的一处或多处房产进行周转工作时的短期周转贷款，我们今后可能会继续这样做。此外，我们定期重新评估我们所作的投资和我们与经营者的关系，并有选择地处置设施或投资，或终止这种关系，我们希望继续进行这种重新评估和, 酌情采取此类行动。

最近的发展

COVID-19
2019年12月，中国武汉首次报告冠状病毒，2020年3月11日，世界卫生组织宣布冠状病毒大流行。近几个月来，冠状病毒疫情在全球范围内蔓延，导致世界各国政府和其他当局，包括美国联邦、州和地方当局，实施旨在减少其传播的措施，包括限制行动自由和商业活动，如旅行禁令、边境关闭、商业限制和关闭(基本业务和企业除外)、隔离和就地安置。这些措施可能会持续相当长的时间。
我们按照三重网主租约经营的房产租户，以及我们拥有和经营的一家ILF，都受到了冠状病毒大流行的不利影响，而且我们预计将继续受到不利影响。由于他们正在采取行动防止或减轻在其设施内爆发或传播冠状病毒，包括执行安全议定书和程序、增加购买个人防护设备的费用和增加人事费，我们的租户的业务费用正在增加。为了协助我们的租户，我们订购了大约120万美元的个人防护设备。2020年3月27日至马Y7，2020，我们正以我们的批量折扣成本提供给我们的租户，使他们能够从我们批量订单的成本效率中受益。除其他外，我们设施的占用水平可能下降，除其他外，原因包括：(一)某些设施颁布的关于新入院的临时暂停，(二)关于我们的熟练护理设施(“SNFs”)，政府要求临时推迟进行选择性手术的限制，以及(三)由于担心可能爆发冠状病毒而减少对我们高级住房的询问和参观，推迟迁入和增加搬迁。
高o影响我们租户的成本，可能会对我们的租户全面或及时履行其租金责任的能力造成不利影响。不过，我们约99.3%的合约租金已於四月到期，已向租客收取。此外，我们还预计，我们的三笔抵押贷款中，有两笔将在2020年第二季度末偿还。
以下救济程序政府制定的措施可望为我们的租户带来一些好处：
•“家庭第一冠状病毒反应法”(“家庭第一法案”)-根据“家庭第一法案”，联邦医疗援助百分比(“FMAP”)临时增加6.2%，可追溯到2020年1月1日，几个州已将FMAP资金用于SNFs，其中包括我们的一些租户。
•“冠状病毒援助、救济和经济安全法”(“关爱法”)-根据“照料法”，我们的大量租户已经或预计将从一笔1 000亿美元的基金中得到援助，该基金为合格的保健提供者提供，其中包括SNFs的经营者。此外，根据“关爱法”设立了一个工资保护方案，向雇员不足500人的企业提供小企业管理贷款，这可能是可以部分原谅的。“关爱法”还包括
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从2020年5月1日至2020年12月31日，暂时暂停2%的医疗保险自动减支，并将雇主的社会保障汇款推迟到2020年12月31日。
冠状病毒大流行对我们的业务和财务业绩的影响程度，以及我们租户的业务和财务业绩，将取决于今后的事态发展，这些事态发展非常不确定，目前无法预测，包括可能出现的关于冠状病毒严重程度的新信息、为遏制冠状病毒而采取的行动、首次爆发消退后可能出现的任何冠状病毒死灰复燃的情况，以及恢复正常经济和运营状况的速度和程度。冠状病毒大流行对我们的业务、业务结果和财务状况的不利影响可能是重大的。请参阅本季度10-Q表格报告中的1A项“危险因素”，以获得更多关于我们因冠状病毒大流行而面临的风险的信息。

出售地产
二零二零年二月十四日，我们结束了六家公司的销售。熟练的护理设施，以前由梅特恩综合卫生系统(“METRAN”)的附属公司经营。在以三千六百多万元出售物业方面，我们收到三百五十万元现金，并向购买该等物业的集团公司(“级联”)的附属公司提供短期按揭贷款，按揭贷款以三千二百四十万元作抵押，按揭贷款利息为百分之七点五，而按揭贷款的利息则为百分之七点五。到期日为2020年3月31日。与销售有关，我们确认损失约10万美元。2020年4月，按揭贷款以1 890万美元现金结算，新抵押贷款1 390万美元。见注12，后续事件，以了解更多细节。

近期投资
从2020年1月1日到2020年5月7日，我们以大约2610万美元收购了一个熟练护理设施和一个辅助生活设施，其中包括资本化的购置成本。预计这些收购的初始年现金收入约为230万美元，初始混合收益率约为8.7%。见注3，房地产投资净额在“精简合并财务报表说明”中提供补充资料。

5.25%高级债券-应于2025年到期及新条例S-X修正案的影响
在……里面与我们杰出的5.25%应于2025年到期的高级债券(“债券”)和我们以前发行的注册债务证券，并根据条例S-X第3至第10条，我们提供了一些浓缩的财务信息，涉及我们作为债券的担保人，我们发行债券的全资子公司和我们的全资子公司，这些子公司在财务报表中保证了我们以前的年度报告中关于表10-K的脚注和表10-Q的季度报告。
在……里面2020年3月，美国证交会通过修正案，以减少和简化担保注册证券保证人和发行人的财务披露要求。修正案自2021年1月4日起生效，但允许在2021年1月4日之前自愿遵守修正案。我们已选择遵守本季度报告表10-Q的修订。因此，我们将不再在财务报表中列入我们的季度报告和年度报告的脚注，即表10-Q和表10-K，将发行或担保债券的全资子公司的财务信息单独合并。此外，根据美国证券交易委员会通过的修正案，由于债券的联合发行人和担保人的资产、负债和业务结果与我们的合并财务报表中的相应金额没有重大差异，我们也不必提供关于这些附属发行人和担保人的合并财务信息。
以下是对债券的发行人和担保人(如下所定义)的某些信息的描述。
这个由CTR Partnership，L.P.(“经营合伙”)及其全资子公司CareTrust Capital Corp.(连同经营合伙公司，即“发行人”)于2017年5月10日发出的票据，由CareTrust REIT公司作为母公司担保人(“母担保人”)和母公司担保人(统称为“附属担保人”)的全资子公司(统称为“附属担保人”，并与母公司担保人“担保人”一起)共同、全面和无条件地予以担保，但须在某些习惯情况下自动释放，包括如附属担保人出售或出售其全部或实质上的全部资产，则附属担保人被指定为“不受限制”，以履行管辖该等票据的契约的目的，而附属担保人则终止或解除该等债项的其他债项保证，或已符合有关法律上的失败或契诺失败或解除该等契约的规定。
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这个以下提供关于母公司担保人、发行人和附属担保人实体结构的资料：
CareTrust REIT公司-母公司担保人成立于2013年10月29日，其目的是将安然的医疗保健业务和房地产业务分离为两家独立的上市公司(“分拆”)。在2014年6月1日分拆生效之日之前，母公司担保人是海军陆战队的全资子公司。自分拆以来，母公司担保人未开展任何业务或业务。
CTR合作公司、L.P.和CareTrust资本公司-各发行人均为母公司的全资附属公司，分别于2014年5月8日及2014年5月9日成立，预计将进行分拆及相关交易。发行人在分拆相关交易完成之日前，未开展任何业务或业务。经营伙伴关系直接投资于房地产和房地产相关资产，因此不完全依赖附属担保人产生的现金流量及其以股息或其他方式向发行人提供现金的能力。但是，如果发行人的收益或可用资产不足，发行人支付本金和利息的能力可能取决于附属担保人产生的现金流量及其向发行人提供这些现金的能力。共同发行人凯雷信托资本有限公司(CareTrust Capital Corp.)没有任何实质性资产，也没有运营业务。因此，它没有独立的能力来履行“票据”规定的利息和本金义务。
附属担保人-附属担保人由除签发人以外的母公司担保人的所有子公司组成。母公司担保人通过附属担保人经营其业务的很大一部分，其中包括在分拆完成之前是全资子公司的所有实体。
契约载有习惯契约，摘要如下：“流动资金及资本资源-负债-高级无担保债券”。这些契约包括限制发行人及其受限制的附属公司向发行人支付股息或其他款项的能力，但如有某些其他例外情况，则属例外，除非：(I)在该契约下并无失责或有违约事件；(Ii)发行人已遵从对该等契约下的债务的指明限制；及(Iii)该等付款不超逾指明的受限制付款篮子。如果母担保人董事会真诚地认为有必要维持母担保人的REIT地位或避免对母担保人征收任何消费税或所得税，则还允许分红或分配，条件是契约下没有违约或违约事件。此外，发行人及其受限制的附属公司不得设立或导致对发行人支付股息或作出分配、支付负债、向发行人或其受限制的附属公司提供贷款或垫款、或将财产或资产转让给发行人或其受限制的附属公司的能力的任何产权负担或限制生效，但与某些惯常的例外情况(例如契约或经修订的信贷安排有关的例外情况除外)除外。
看见亦“-流动资金及资本资源-负债-高级无担保票据“有关”说明“的进一步资料。

业务结果

经营成果
截至2020年3月31日的3个月，而截至2019年3月31日的3个月： 
 三个月到3月31日，增加
(减少)		百分比
差异
 20202019
 (千美元)
收入：
租金收入$42,464  $38,347  $4,117  11 %
独立生活设施625  860  (235) (27)%
利息和其他收入1,251  451  800  177 %
费用：
折旧和摊销13,160  11,902  1,258  11 %
利息费用6,714  6,860  (146) (2)%
财产税485  826  (341) (41)%
独立生活设施546  707  (161) (23)%
一般和行政4,054  3,310  744  22 %
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租金收入。租金收入增加410万美元，即11%，主要原因是2019年4月1日以后房地产投资产生的租金收入670万美元，以及现有租户租金费率增加110万美元，部分抵消了现金租金减少170万美元、2019年9月和2020年2月资产处置导致租金收入减少150万美元、直线租金减少40万美元和房客偿还款减少10万美元。
独立的生活设施。我们的ILF收入减少20万美元(27%)，主要原因是将一个ILF出售给第三方，并将一个ILF与此前曾宣布，通过分配彭南特集团公司的普通股，将安然的家庭保健和临终关怀业务以及其所有高级生活业务分离为一家独立的公开上市公司。在截至2019年12月31日的第四季度，Lakeland Hills独立式住宅的入住率增加，部分抵消了这一增长。开支减少20万元，减幅23%，主要是由于收入减少的同样原因.
利息和其他收入。利息和其他收入增加80万美元，即177%，主要原因是我们于2019年7月向Manteca提供的应收抵押贷款、2019年9月向Communicare公司家族和2020年2月向Cascade提供的与我们的抵押贷款有关的利息收入，部分抵消了2019年8月公约援外社和2019年12月普罗维登斯集团应收抵押贷款的偿还额。见注4，其他房地产投资，净额。
折旧和摊销。折旧和摊销增加130万美元(11%)，主要是由于2019年4月1日以后新的房地产投资，资产处置部分抵消了这一增长。
利息费用。利息支出减少了10万美元(2%)，主要原因是截至2020年3月31日的三个月的加权平均债务余额和加权平均利率低于截至2019年3月31日的3个月。
财产税。30万美元，或 41%, 减少的主要原因是处置资产，部分抵消了2019年4月1日以后新的房地产投资。
一般和行政费用。70万美元(22%)的增长主要与80万美元的现金工资上涨有关，部分抵消了与股票薪酬相关的10万美元的减少。

流动性与资本资源
为符合联邦所得税的要求，我们必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，不考虑支付的股息扣除额，也不包括任何净资本利得。因此，我们打算从经营活动的现金流量中定期向普通股股东发放季度股利，但不受合同约束。所有这些红利都由我们的董事会斟酌决定。
截至2020年3月31日，我们有2 390万美元的现金和现金等价物。
在2020年3月10日，我们签订了一项新的股权分配协议，通过“市面上”的股票发行计划(“新atm计划”)，不时发行和出售我们普通股的总发行价高达5000万美元。由于加入了股权分配协议和启动了新的自动取款机计划，我们根据我们之前的股权分配协议(截止到2019年3月4日)的“市面上”股权发行计划被终止(“优先自动取款机计划”)。在截至2020年3月31日的三个月内，没有任何以前的自动取款机计划或新的自动取款机项目活动。截至2020年3月31日，我们有5000万美元可用于新ATM计划下的未来发行。
截至2020年3月31日，我们还7 500万美元旋转设施下的定向盘(如下所示)。我们相信，我们的可用现金、预期的经营现金流以及新的自动取款机计划和经修正的信贷安排(如下文所定义)将为我们的业务提供足够的资金，并至少在今后12个月内为我们预定的偿债付款和股息计划提供足够的资金。
我们打算在适当的机会出现和有足够的资金来源时，投资和/或开发更多的医疗保健设施。我们期望将来对物业的投资和(或)发展，包括对现有或新购置的物业的任何改善或翻新，将取决于并将由全部或
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部分是我们现有的现金，根据修正的信贷安排可供我们借入的款项，未来的借款，或根据我们的新自动柜员机计划出售普通股股份所得的收益，或增发普通股或其他证券的收益。此外，我们可以在与现有抵押贷款的收购和再融资有关的适当情况下，向美国政府机构寻求融资，包括通过房利美和美国住房和城市发展部。
我们已向美国证券交易委员会(SEC)提交了一份自动货架登记表，该声明将于2023年3月到期，这将允许我们或我们的某些子公司通过承销商、交易商或代理人或直接向购买者提供和出售普通股、优先股、认股权证、权利、单位和债务证券的股份，或直接以持续或延迟的方式，按我们在发行时确定的价格和条件，向买方提供或推迟一次发行。
虽然我们的负债能力受到限制，但我们预计，如有需要，我们将能够为现有债务再融资，或为收购或其他目的而增加负债。然而，不能保证我们将能够根据我们可以接受的条件，为我们的债务再融资，增加负债或获得额外的资本来源，例如发行普通股或其他债务或股票证券。
现金流量
下表列出了本报告所述期间现金流量表中的选定数据(单位：千美元)： 
 截至3月31日的三个月，
 20202019
 
经营活动提供的净现金$36,518  $30,074  
用于投资活动的现金净额(24,300) (66,177) 
资金活动提供的现金净额(用于)(8,608) 213,665  
现金及现金等价物净增加情况3,610  177,562  
现金和现金等价物，期初20,327  36,792  
现金和现金等价物，期末$23,937  $214,354  
截至2020年3月31日的3个月，而截至2019年3月31日的3个月
在截至2020年3月31日的三个月中，经营活动提供的净现金比截至2019年3月31日的三个月增加了640万美元，主要原因是收购导致的租金收入增加、2019年3月31日之后现有租户的租金率上升、与我们的抵押贷款应收利息收入有关的利息收入增加以及我们优先股投资分配的利息收入增加。
在截至2020年3月31日的三个月中，用于投资活动的现金主要包括2 700万美元的房地产收购和房地产抵押贷款投资，以及240万美元的房地产改善和家具、固定装置和设备的购买，部分抵消了从我们的优先股投资和抵押贷款及其他应收贷款收到的300万美元付款和房地产销售净收益210万美元。在截至2019年3月31日的三个月中，用于投资活动的现金主要包括6 450万美元的房地产收购和房地产抵押贷款投资。
在截至2020年3月31日的三个月中，我们用于融资活动的现金流量主要包括支付的股息2 150万美元和限制性股票的200万美元结算调整净额，部分由我们经修订的信贷机制下的1 500万美元净借款抵消。在截至2019年3月31日的三个月中，我们通过融资活动提供的现金流动主要包括我们经修正的信贷机制和优先信贷贷款机制下的1.9亿美元净借款和根据我们的先前自动取款机方案进行的普通股销售的净收益4 730万美元，由支付的股息1 770万美元和支付的递延融资费用440万美元部分抵销。
负债
高级无担保票据
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2017年5月10日，发行人完成了债券的公开发行，总本金达3000万美元。债券按面值发行，扣除承销费和其他发行费用后，收益毛额为3000万美元，净收益约为2.94亿美元。该批债券将於2025年6月1日到期，年息为5.25%。债券的利息由2017年12月1日起，每年6月1日及12月1日起支付。
发行人可在2020年6月1日前随时赎回该批债券，赎回价格为已赎回债券本金的100%，如有的话，另加任何应累算及未付利息，以赎回日期为限，但不包括赎回日期，另加规管该批债券的契约所描述的“全价”溢价，并於2020年6月1日或之后的任何时间，以契约所订的赎回价格赎回该批债券。在2020年6月1日或该日之前的任何时间，如债券的本金总额中至少有60%仍未偿还，则可以某些股票发行的净收益赎回不超过40%的债券本金总额。在这种情况下，赎回价格将等于被赎回债券本金总额的105.25%，加上到但不包括赎回日期的应计利息和未付利息(如果有的话)。如信贷信托基金的控制权有某些改变，债券持有人有权要求发行人以本金的101%，再加上任何应累算利息及未付利息，回购日期，但不包括回购日期。
阿德上文在“2025年到期的5.25%高级债券”和最近的条例S-X修正案的影响下，由CareTrust REIT和某些CareTrust R共同和无条件地以无担保的方式充分和无条件地保证“债券”下的义务。EIT全资拥有的现有子公司，除某些例外情况外，还包括未来的重要子公司(发行人除外)。
该契约包含习惯契约，例如限制CareTrust REIT及其受限制子公司的以下能力：产生或担保额外负债；产生或担保有担保的负债；对股本支付股息或分配、赎回或回购股本；进行某些投资或其他限制性付款；出售资产；与关联公司进行交易；合并或合并或出售其全部或实质上所有资产；限制发行人及其受限制子公司向发行人支付股息或其他数额的能力。契约还要求CareTrust REIT及其受限制的子公司保持指定的未支配资产与无担保负债的比率。这些公约受到若干重要和重大的限制、限制和例外。契约还包含默认的习惯事件。
截至2020年3月31日，我们遵守了契约下所有适用的金融契约。
无担保循环信贷贷款和定期贷款
2015年8月5日，该公司、CareTrust GP、LLC、作为借款人的经营合伙公司及其某些全资子公司与作为行政代理人、开证行和Swingline贷款人的KeyBank全国协会及其贷款方(“优先信贷协议”)签订了信贷和担保协议。经随后于2016年2月1日修订的“先前信贷协定”规定如下：(1)400亿美元无担保资产为基础的循环信贷贷款(“优先循环贷款”)；(2)无担保的无担保定期贷款(“优先定期贷款”，与优先循环贷款一起，“优先信贷机制”)1.6亿美元；(3)约2.5亿美元未承付增量贷款。原计划于2019年8月5日到期的优先循环融资机制将有两个6个月的延期选项.优先期贷款原定于2023年2月1日到期，可随时预付，发行后第一年溢价2%，发行后第二年溢价1%。
2019年2月8日，经营合伙公司作为借款人、公司作为担保人、CareTrust GP、LLC和经营合伙公司的某些全资子公司，与作为行政代理人、开证行和Swingline贷款人以及其贷款人方的KeyBank全国协会签订了经修订和重报的信贷和担保协议(“经修订的信贷协议”)。修订后的“信贷协议”修订和重申了先前的“信贷协定”，规定：(I)无担保循环信贷安排(“循环贷款”)，其循环承诺总额为6.00亿美元，包括当时可获得的循环承诺的10%的信用证次级贷款和当时可获得的循环承诺的10%的周转贷款次级安排；(2)无担保的定期贷款信贷安排(“定期贷款”；与循环贷款一起，“经修订的信贷安排”)，合计本金为2亿美元。根据循环贷款机制提供的借款不受借款时发生的违约或“经修正的信贷协定”规定的违约事件的影响。定期贷款的收益部分用于全额偿还根据“优先信贷协定”规定的定期贷款和优先循环贷款机制下的所有未偿借款。修正后的信贷机制下的未来借款将用于周转资本、资本支出、购置资金和一般公司用途。
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根据营运合伙公司的选择，适用于循环贷款的利率，等于基准利率加年息0.10%至0.55%不等的保证金，或根据公司及其合并附属公司的债务与资产价值比率计算的每年1.10%至1.55%的保证金(如该公司就其高级长期无抵押债务取得某些指明的投资评级，则在选择营运合伙时会有所下降)。根据营运合伙公司的选择，适用于该定期贷款的利率，等于基准利率加年息0.50%至1.20%不等的保证金，或根据该公司及其合并附属公司的债务与资产价值比率计算，以每年1.50%至2.20%为限的贷款利率(如该公司就其长期无抵押高级债项获得某些指明的投资评级，则在选择营运合伙时会有所下降)。此外，营运合伙公司将根据公司及其合并子公司的债务与资产价值比率，对循环融资机制下的循环承诺每年支付0.15%至0.35%的设施费(除非公司获得对其高级长期无担保债务的某些特定投资等级评级，而运营伙伴关系选择降低上述适用的保证金，在这种情况下，运营伙伴关系将向循环伙伴关系支付一笔融资费用。)根据公司高级长期无担保债务的信用评级，每年承担0.125%至0.30%不等的承诺。截至2020年3月31日，定期贷款有2亿美元未偿还，循环贷款下有7 500万美元未偿还。
循环贷款的到期日为2023年2月8日，其中包括自由裁量权，两个，六个月的延期方案。定期贷款的到期日为2026年2月8日。
经修订的信贷安排由公司及其全资附属公司共同及各别担保，这些附属公司是经修订的信贷协议(营运合伙除外)的一方。经修订的“信贷协议”载有习惯契约，除其他外，除某些例外情况外，限制公司及其附属公司对其资产给予留置权、负债、出售资产、进行投资、进行收购、合并或合并、修改组织文件以及支付某些股息和其他限制性付款的能力。经修订的“信用协议”要求该公司遵守每季度测试的财务维持契约，包括最高债务与资产价值比率、最低固定费用覆盖率、最低有形净值、最大现金分配与营业收入比率、最高担保债务与资产价值比率、最大担保追索权债务与资产价值比率、最高无担保债务与未支配财产资产价值比率、最低无担保利率和最低租金覆盖率。经修订的“信贷协议”还载有某些习惯上的违约事件，包括未能根据经修订的信贷机制及时付款或其他重大负债、未能履行某些契约(包括财务赡养费契约)、发生控制权变更以及具体的破产和破产事件。
截至2020年3月31日，该公司遵守了“经修订的信贷协议”规定的所有适用的金融契约。
义务和承诺
下表汇总了截至2020年3月31日的合同义务和承诺(千)：
 
 按期间支付的款项
 共计较少
比
1年		1年
降至较低
比
3年		3年
降至较低
比
5年		更多
比
5年
应付高级无担保票据(1)$386,625  $15,750  $31,500  $31,500  $307,875  
高级无担保定期贷款(2)227,075  4,628  9,232  9,244  203,971  
无担保循环信贷设施(3)81,929  2,427  79,502  —  —  
经营租赁3,981  253  495  104  3,129  
共计$699,610  $23,058  $120,729  $40,848  $514,975  
 
(1)数额包括支付利息8 660万美元。
(2)数额包括支付利息2 710万美元。
(3)金额包括与信贷设施费用有关的付款。

资本支出
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我们预计，与我们的一个ILF的业务有关，每单位平均每年的资本支出为400至500美元。根据我们的三重净值租契租出的每一物业的资本开支，一般由租客负责，但根据8份总租契租给附属公司的设施，租客可选择要求我们支付某些资本开支，总额不超过我们对该等物业的初始投资的20%，但在拨款时须相应加租。至于我们的其他三重净值总租契，租户亦可选择申请资本开支拨款，而在拨款时一般须相应加租，但须视乎租客是否符合有关条件，以便我们批准及资助他们的要求。截至2020年3月31日，我们已承诺为某些三重网租赁设施的扩建、建设和基本建设改善提供资金。1，640万令元，其中1，510万元须在拨款时加租。
关键会计政策和估计
本季度报告第10-Q表第1项所列的压缩合并财务报表是根据会计准则编码所列临时财务信息(由财务会计准则委员会公布)编制的。公认会计原则要求我们对影响报告的资产和负债数额、财务报表之日或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和支出数额的未来事件作出估计和假设。我们根据我们的经验和我们认为在当时情况下是合理的假设作出这些估计。然而，如果我们对与各种交易或其他事项有关的事实和情况的判断或解释不同，我们可能会采用不同的会计处理方式，从而导致财务报表的列报方式不同。我们定期重新评估我们的估计和假设，如果这些估计和假设与实际结果不同，我们将在随后的时期进行调整，以反映更多关于本质上不确定问题的当前估计和假设。请参阅本公司2019年12月31日终了年度10-K报表年度报告中的“管理人员对财务状况和业务结果的讨论和分析”一节中的“关键会计政策和估计”，该报告于2020年2月20日提交给证券交易委员会，以进一步了解影响我们编制本季度报告第一部分第1项中关于表10-Q的压缩合并财务报表时使用的更重要估计和判断的关键会计政策。在截至2020年3月31日的三个月内，此类关键会计政策没有发生重大变化。
 
项目3.市场风险的定量和定性披露。
我们的主要市场风险风险是与我们的可变利率负债有关的利率风险。
我们经修订的“信贷协定”规定，银行和其他金融机构的辛迪加提供总额为6.00亿美元的循环承付款项。根据公司的选择，适用于循环贷款的利率，等于基准利率加年息0.10%至0.55%不等的保证金，或根据公司及其合并子公司的债务与资产价值比率计算的每年1.10%至1.55%的保证金(如果公司就其高级长期无担保债务获得某些特定的投资等级评级，则可在经营伙伴关系的选举中降低)。根据公司的选择，适用于该定期贷款的利率，等于基准利率加年息0.50%至1.20%不等的保证金，或根据该公司及其合并附属公司的债务与资产价值比率计算，年利率为1.50%至2.20%不等(如该公司就其高级长期无抵押债务获得某些指明的投资等级评级，则该利率在营运合伙的选举中会有所下降)。截至2020年3月31日，我们有2亿美元的定期贷款未偿还，循环贷款机制下有7 500万美元未偿还。
利率的提高可能会为任何货币交易提供资金。我们的债务成本更高，而且增加了我们可变利率债务的成本。利率上升也可能限制我们在债务到期时再融资的能力，或导致我们在再融资时支付更高的利率，并增加再融资债务的利息支出。此外，目前还不确定伦敦银行同业拆借利率(Libor)是否会在2021年后继续存在。如果libor不再存在，我们将需要对经修订的信贷协议进行修订，而且我们无法预测将与我们的贷款人谈判何种替代指数。如果我们的贷款人由于libor的变化而增加了成本，我们可能会经历我们的可变利率债务利率的潜在上升，这可能会对我们的利息开支、经营结果和现金流量产生不利影响。根据我们截至2020年3月31日的未偿债务余额，以及适用于我们2020年3月31日未偿债务的利率，假设与我们的可变利率债务有关的利率增加100个基点，利息支出将增加大约。70万美元截至2020年3月31日止的三个月。
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将来，我们可以通过利率互换协议来管理或对冲与我们的借款有关的利率风险。然而，经修订的一九八六年“内部收入守则”的实质上限制了我们对冲资产及负债的能力。参见“风险因素-与我们作为REIT的地位有关的风险-遵守REIT要求可能限制我们有效对冲的能力，并可能导致我们承担税务责任”，这包括在我们截至2019年12月31日的年度报告表10-K中。截至2020年3月31日，我们还没有达成互换协议来对冲利率风险。我们还期望通过维持固定利率和可变利率来管理我们的利率风险。

项目4.管制和程序。
披露控制和程序
我们保持披露控制和程序(这一术语在1934年“证券交易法”(“交易法”)第13a-15(E)条和第15d-15(E)条中界定)，目的是确保我们根据“交易法”提交的报告所要求披露的信息在证券交易委员会规则和条例规定的时限内得到处理、记录、汇总和报告，并将这些信息积累起来并酌情传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时作出关于所需披露的决定。在设计和评价披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，而管理层必须运用其判断来评估可能的控制和程序的成本效益关系。
截至2020年3月31日，我们在管理层(包括我们的首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。基于上述情况，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至2020年3月31日，我们的披露控制和程序在合理的保证水平上是有效的。
财务报告内部控制的变化
在截至2020年3月31日的季度内，我们对财务报告的内部控制没有变化(因为这一术语在“外汇法”第13a-15(F)条和第15d-15(F)条规则中得到了界定)，对财务报告的内部控制产生了重大影响，或合理地可能对财务报告的内部控制产生重大影响。

 
第二部分-其他资料

项目1.法律程序。
公司及其附属公司现正并可能不时成为在一般业务过程中所引起的各种申索及诉讼的一方，但公司或其任何附属公司均不属任何重大法律程序的标的，而其各自的财产亦不属该等法律程序的标的。索赔和诉讼可包括涉及对其租户提出的一般或专业责任的事项，这是其租户的责任，公司有权根据适用的租约中的保险和赔偿条款获得租户的赔偿。

项目1A。危险因素
我们在截至2019年12月31日的年度报表10-K中，在“风险因素”项下披露了对我们的业务、财务状况或经营结果有重大影响的风险因素。除下文所述外，以前披露的风险因素没有发生重大变化。
目前流行的冠状病毒和旨在防止其蔓延的措施可能对我们的业务、业务结果、现金流动和财务状况产生重大不利影响。
2019年12月，中国武汉首次报告冠状病毒，2020年3月11日，世界卫生组织宣布冠状病毒大流行。近几个月来，疫情在全球范围内蔓延，导致包括美国联邦、州和地方当局在内的世界各地政府和其他当局采取旨在减少疫情蔓延的措施，包括限制行动自由和商业活动，如旅行禁令、边境关闭、商业限制和关闭(基本业务和企业除外)、隔离和就地安置令。这些措施可能会持续相当长的时间。鉴于…的动态性
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目前无法合理估计这些情况、业务中断的持续时间和相关的财务影响。
冠状病毒大流行的影响及其预防措施针对可能对我们的业务、经营结果和财务状况产生重大不利影响的各种风险和不确定因素，包括：

•这个 由于租客的经营成本增加或其设施的入住率下降，以致租客不能按时或根本未能全数缴付合约租金，这会对我们的租金收入造成不利影响，而如果我们将租金延迟给任何租户，则会对我们的租金收入造成不良影响；
•如果租户无法支付合同租金，我们可能被要求注销未付租金、因无法收取租金而引起租赁会计费用和(或)修改可能对我们不利的租赁条款和(或)如果确定我们的投资总额无法收回，不利的市场条件或我们的房客或借款人的经营业绩下降可能导致资产减值费用或应收贷款的信贷损失；
•我们的一个或多个租户或借款人的财务状况恶化，可能导致该租户破产或启动破产或类似程序，对我们向这些租户收取租金或利息的能力造成不利影响，并增加我们的成本。;
•如果我们需要将我们目前租赁的任何房产重新安置或移交给另一租户或经营者，可能会导致成本增加或延误，这可能会对我们的收入和运营结果产生不利影响。;
•与冠状病毒爆发有关的潜在诉讼的可能性涉及我们的租户、经营者或借款者可能会增加我们各自的业务成本，从而造成负面宣传和/或进一步减少我们设施的占用；
•国家和地方经济状况恶化和失业，这可能会降低对我们房产的需求和占用水平，并使我们的租金和财产价值受到不利影响；
•由于政府的行动或指令，我们的一处或多处物业可能全部或部分关闭，或出现其他运作问题，这可能会增加租客或营办商延迟租金或不履行合约义务的风险；
•保险费用实质上的增加，包括保险费和免赔额的可能增加；
•限制我们获得资本和其他资金来源，这可能对今后借款或再融资或其他形式的筹资，包括在新的自动取款机方案下发行的资金的提供和条件产生不利影响，并可能对我们进行新财产投资的能力产生不利影响；
•我们有能力继续向股东派发与历史水平相称的现金；及
•我们有能力偿还我们的未偿债务，或根据我们的经修订的信贷安排和管理我们的票据的契约保持遵守。

冠状病毒大流行对我们业务和财政业绩的影响程度将取决于今后的事态发展，这些事态发展非常不确定，目前无法预测，包括可能出现的关于冠状病毒严重程度的新信息、为遏制冠状病毒而采取的行动、在最初爆发补贴后可能出现的冠状病毒的任何可能死灰复燃、以及恢复正常经济和运作状况的速度和程度。即使在冠状病毒大流行已经消退之后，我们也可能因其全球经济影响，包括已经发生或将来可能发生的任何经济衰退或衰退而对我们的商业、财务状况、业务结果和前景造成不利影响。冠状病毒大流行对我们的业务、业务结果和财务状况的不利影响可能是重大的。

第二项股权证券的未登记销售和收益的使用。
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在截至2020年3月31日的三个月内，我们收购了员工持有的普通股，这些员工在先前颁发的限制性股票奖励归属时，为履行扣缴税款义务而提交了股份。具体而言，截至2020年3月31日的第一季度，从雇员手中购得的普通股数量和每个月的平均价格如下表所示。
此外，在2020年3月20日，我们的董事会授权我们回购至多1.5亿美元的普通股流通股(“回购计划”)。根据2023年3月31日到期的回购计划，可通过公开市场购买、私下谈判交易、结构化或衍生交易，包括加速股票回购交易或其他获得股份的方法，在每一种情况下，在适用的证券法允许并由管理层决定的时间内，根据市场条件进行回购。回购计划下的回购也可以根据根据“外汇法”颁布的规则10b5-1通过的计划进行。在截至2020年3月31日的三个月内，我们没有根据回购计划回购任何普通股。 回购计划可随时修改、中止或暂停。

期间购买股份总数每股平均价格作为公开宣布的回购计划的一部分而购买的股票总数可根据回购计划购买的股票的最高美元价值
(二0二0年一月一日至三十一日)—$—  —$—  
二0二0年二月一日至二月二十九日88,511  $22.44  —$150,000,000  
二0二0年三月一日至三月三十一日—  $—  —$—  
共计88,511  $22.44  —  $150,000,000  

项目6.展览。
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目录
陈列品
数
 相关文件的描述
2.1
成员权益购买协议，截止日期为2019年1月27日，由BME德州控股有限责任公司和CTR伙伴关系有限公司(L.P.)签署。(本公司目前于2019年4月2日提交的8-K表格报告的附件2.1以参考方式纳入本报告)。
3.1
 
CareTrust REIT股份有限公司修订和重述条款。(2014年5月13日提交的公司注册声明第10表中的证物3.1以参考方式纳入本文件)。
3.2
“修正条款”，日期为2018年5月30日，对CareTrust REIT公司的修正条款和重述(2018年5月31日提交的该公司目前关于表格8-K的报告的表3.1)。


3.3
 
修订及恢复CareTrust REIT公司的附例。(本公司目前于2019年3月7日提交的8-K表格报告的附件3.1以参考方式纳入本报告)。
*4.1
第二次补充义齿，日期为2020年5月7日，日期为2017年5月24日，由CTR Partners、L.P.和CareTrust Capital Corp.作为发行人、其中指定的担保人，以及国家协会富国银行(WellsFargo Bank)担任受托人。
*22.1
CareTrust REIT公司的子公司发行人和担保人名单。
*31.1
 
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条通过的首席执行官证书。
*31.2
 
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条通过的首席财务官证书。
**32
 
根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906节通过的“美国法典”第18章第1350节规定的首席执行官和首席财务官的认证。
*101.不结盟运动 内联XBRL实例文档-实例文档不出现在InteractiveDataFile中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中
*101.SCH XBRL分类法扩展模式文档
*101 CAL XBRL分类法扩展计算链接库文档
*101.DEFXBRL分类法扩展定义链接库文档
*101.lab XBRL分类法扩展标签Linkbase文档
*101.PRE XBRL分类法扩展表示链接库文档
*104封面交互数据文件(格式化为内联XBRL，包含在表101中)
*随函提交
**随函附上

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目录
签名
根据1934年“证券交易法”的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并正式授权。
 
CareTrust REIT公司
2020年5月7日通过：/S/Gregory K.Stapley
格雷戈里·斯塔普利
总裁兼首席执行官
(妥为授权人员)
2020年5月7日通过：/S/William M.Wagner
威廉·瓦格纳
首席财务官、财务主任和秘书
(首席财务主任及
首席会计主任)

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