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•	提高投资者对UE和UELP的理解，使投资者能够以与管理层相同的方式看待整个业务并经营业务；

•	消除重复披露，并提供更精简和可读性更强的列报方式，因为披露的很大一部分既适用于UE，也适用于UELP；

•	在编写一份合并报告而不是两份单独报告的过程中创造时间和成本效益。

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1.	组织

“城市边缘地产”(“UE”、“城市边缘”或“公司”)(纽约证券交易所市场代码：UE)是马里兰房地产投资信托基金，其重点是管理、开发、重新开发和收购城市社区的零售房地产，主要是在纽约大都会地区。富城边缘地产有限公司(“UELP”或“运营合伙公司”)是特拉华州的有限合伙企业，作为UE的多数股权合伙子公司，并通过子公司拥有公司的所有房地产和其他资产。除上下文另有要求外，对“我们”、“我们”和“我们”的提述是指“城市边缘财产”和“UELP”及其合并实体/子公司。

经营合伙的资本包括经营合伙企业(“经营单位”)的一般有限合伙权益和共同有限合伙权益。截至2020年3月31日，城市边缘大约拥有96.0%在其余由管理人员、城市边缘信托委员会和财产权益出资人持有的有限业务单位中，有杰出的共同业务单位。城市边缘公司是运营伙伴关系的唯一普通合伙人。第三方联盟成员对经营伙伴关系的权利有限，因此他们没有控制金融利益的特征。因此，经营伙伴关系被认为是一个可变的利益实体(“VIE”)，公司是合并它的主要受益人。公司唯一的投资是经营伙伴关系。VIE的资产可以用于解决VIE的义务以外的其他目的，公司的合伙利益被认为是过半数的投票权益。

2.	列报基础和合并原则

 

所附合并财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的关于中期财务信息的会计原则(“公认会计原则”)和表10-Q的指示编制的。我们的年度财务报表中包含的某些信息和脚注披露被浓缩或省略。管理层认为，合并财务报表包含所有调整数，包括正常的经常性应计项目，以公平列报公司和经营伙伴关系的财务状况以及所列中期业务和现金流量的结果。的经营结果三结束的几个月2020年3月31日并不一定表示预期在财政年度结束的结果。2020年12月31日。因此，这些合并财务报表应与我们的合并财务报表及其附注一起阅读，这些报表和说明载于我们关于表10-K的年度报告中。2019年12月31日，向证券交易委员会(“SEC”)提交。

截至2005年的合并资产负债表2020年3月31日和2019年12月31日反映全资子公司和那些我们有控制财务利益的实体的合并。综合损益表三结束的几个月2020年3月31日和2019包括公司和经营合伙公司的合并帐目。公司间的所有交易都在合并过程中被取消。

根据ASC 205财务报表的列报前一年的某些余额已重新分类，以符合本期列报方式。

我们的主要业务是零售购物中心和商场的拥有、管理、再开发、开发和经营。为了衡量业绩，我们不区分我们的主要业务，也不将我们的业务按地域划分。该公司的首席经营决策者审查每个财产的经营和财务信息的基础上，因此，每个财产代表一个单独的经营部门。我们的房客中没有一个比10%我们的收入或财产营运收入。我们将所有的财产聚合成一报告部分，因为他们的性质和经济的性质，租户和经营，以及长期平均财务业绩相似。

房地产— 房地产按成本、累计折旧和摊销后入账。日常保养和修理的支出按所发生的情况记作业务费用。改善或延长资产使用寿命的重大翻修被资本化。由于地产正在进行重建活动，所有直接与重建有关并可归因于重建的物业营运开支，包括利息在内，均按本年度的资本化成本资本化。

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物业完成时不得超逾物业的估计公允价值。如果再开发财产的成本，包括现有财产的账面净值，超过了重新开发财产的估计公允价值，超出的部分将记作减值费用。资本化期从重建活动开始，到项目基本完成时结束。折旧率是按直线计算的，估计的使用寿命从1到1不等。40好几年了。

在购买房地产时，我们评估获得的资产的公允价值(包括土地、建筑物和改善，确定无形资产，例如在市场上和市场以下的租赁、所获得的就地租赁和租户关系)和获得的负债，我们根据这些评估在相对公允价值的基础上分配购买价格。我们利用适当的贴现率和资本化率以及可用的市场信息，根据估计的现金流量预测来评估公允价值。对未来现金流量的估计是基于若干因素，包括历史经营结果、已知趋势和市场/经济状况。我们记录所获得的无形资产(包括收购的高于市场的租赁，收购的就地租赁和租户关系)和获得的无形负债(包括低于市场的租赁)的估计公允价值。我们摊销已确定的无形资产，这些无形资产在预期寿命有限的期间内，将直接或间接地对获得的财产或业务的未来现金流量作出贡献。

当情况发生或变化时，当账面金额可能无法收回时，我们的财产就会被单独审查是否减值。这类事件和变化包括宏观经济状况，包括全球大流行造成的情况，如最近的冠状病毒大流行(“冠状病毒”或“冠状病毒大流行”)，这些情况可能导致财产运作中断，并表明携带数量可能无法收回。当一项资产的账面金额超过预期持有期内预计未来现金流量总额时，在确定未来终端价值时考虑到适当的资本化率，即存在减值。减值损失是根据财产账面金额超过其估计公允价值的数额来衡量的。估计的公允价值可以基于未来的现金流量贴现，使用适当的折扣和资本化率，以及现有的市场信息、第三方评估、经纪人销售估计或谈判中的销售协议。减值分析是根据我们目前的计划、预定的持有期和准备分析时可用的市场信息进行的。如果我们根据不确定的市场情况对预计未来现金流量的估计发生变化，我们对减值损失的评估可能有所不同，这种差异可能对我们的合并财务报表具有重大意义。

最近发表的会计文献-从2020年1月1日开始的财政期间，我们通过了ASU 2016-13，金融工具-信贷损失(ASC 326)：信贷损失的计量。关于ASU 2016-03的通过，我们还通过了(I)ASU 2018-19对ASC 326的编码改进，金融工具-信贷损失，(2) ASU 2019-04，ASC 326的编码改进，财务报表-信贷损失，主题815，衍生工具和套期保值，专题825，金融工具, ((三)ASU 2019-05金融工具-信贷损失(ASC 326)：有针对性的过渡救济和(Iv) ASU 2019-11对ASC 326的编码改进，“金融工具-信贷损失”。ASU 2016-13引入了一种估计某些金融工具信用损失的新模型，并用新的估算信贷损失的方法修改了减值模型。2018年11月，FASB发布ASU 2018-19对专题326“金融工具-信贷损失”的编纂改进，其中包括为澄清因经营租赁而产生的应收款而作出的修正，属于ASC 842的范围租赁。由于ASC 842于2019年1月1日采用，该公司在合并损益表中将与经营租赁应收款有关的信贷损失列为租金收入减少额. 截至2020年3月31日，该公司没有任何未清偿的金融工具。 ASU 2016-13的通过对我们的合并财务报表和披露没有任何影响。

在2019年12月，FASB发布了ASU 2019-12所得税(ASC 740)：简化所得税会计，加强和简化了所得税会计的各个方面。ASU 2019-12适用于从2020年12月15日开始的财政年度的中期和年度报告期。允许提前收养。我们目前正在评估ASU 2019-12年对我们的合并财务报表和披露的影响。

在2020年3月，FASB发布了ASU 2020-04。参考费率改革(ASC 848)：促进参考费率改革对财务报告的影响，提供临时可选指导，以减轻会计核算方面的潜在负担，以供参考费率改革之用。ASU 2020-04适用于所有实体，自2020年3月12日起至2022年12月31日止.我们目前正在评估ASU 2020-04可能对我们的合并财务报表和披露的影响。

2020年4月，FASB发布了一份问答文件(“租赁修改问题&A”)，重点是将租赁会计指南应用于因冠状病毒而提供的租赁特许权。根据现有的租赁指南，公司必须以租赁方式确定租赁特许权是与租户达成的新安排(由修改租赁会计框架处理)还是根据现有租赁协议规定的可强制执行的权利和义务(不适用租赁修改会计框架)确定的。“租赁修改问答”明确规定，各实体可选择不评估出租人是否为减轻租赁而提供的与租赁有关的救济。

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冠状病毒对承租人的经济影响是对ASC 842的租赁修改。相反，选择不评估与冠状病毒直接相关的特许权是否为修改的实体可以选择是否适用修改指南(即假定合同总是考虑救济或合同未考虑补救)。承租人和出租人均可作出这一选择。该公司正在对其选举进行分类评估，这种选择一贯适用于具有类似特点和类似情况的租赁。第一季度没有因冠状病毒而授予的租赁特许权。修改租契的问题及评估对未来的影响，取决于日后因冠状病毒而批予租户的租契宽减程度，以及该公司在作出该等宽减时所作的选择。

最近发布的任何其他会计准则或声明未予披露，都被排除在外，因为它们与公司或运营伙伴关系无关，或预期不会对我们的合并财务报表产生重大影响。

4.	收购和处置

收购

在三截至2019年3月31日止的几个月，不公司完成了收购。在三结束的几个月2020年3月31日，我们完成了以下收购：

购买日期

财产名称

城市

国家

平方尺

采购价格

(单位：千)

2020年2月12日

金斯伍德中心

布鲁克林

纽约

130,000

$

90,212

2020年2月12日

金斯伍德交叉口

布鲁克林

纽约

110,000

77,077

2020年合计

$

167,289

(1)

⁽¹⁾期间获得的房产的总购买价格。三结束的几个月2020年3月31日包括$2.5百万与交易有关的交易费用。

在本季度，该公司收购了金斯伍德中心和金斯伍德过境公司$167.3百万，包括交易费用。这些房产位于纽约布鲁克林的米德伍德街区，位于国王高速公路沿线，由1031家交易所提供资金，这些交易使用的是处置所得的现金收入。此外，作为收购金斯伍德中心的一部分，该公司假定$65.5百万2028年到期的抵押贷款。

部分收购金斯伍德十字完成了反向条款1031类实物交换.我们与第三方中介人签订了第1031条类似实物交换协议，最多可180天，允许我们为了纳税的目的，在此期间内对其他财产的销售收益予以推迟。直至交易所协议终止的较早日期或180天在各自的收购日期之后，第三方中介人是物业的合法所有人；然而，我们控制着对每一项财产影响最大的活动，并保留了与每一项财产相关的所有经济利益和风险。因此，在收购之日，我们确定我们是这些可变利益实体的主要受益者，并在收购之日合并了资产及其业务。

上述购置财产的总购买价格分配如下：

财产名称		土地				建筑物和改善				确定的无形资产(1)				已确定的无形负债(1)				债务溢价				总采购价格
(单位：千)
金斯伍德中心		$	15,690			$	76,766			$	9,263			$	(4,534	)		$	(6,973	)		$	90,212
金斯伍德交叉口		8,150				64,159				4,768				—				—				77,077
2020年合计		$	23,840			$	140,925			$	14,031			$	(4,534	)		$	(6,973	)		$	167,289

⁽¹⁾截至2020年3月31日，已确认的无形资产和已确认的无形负债的剩余加权平均摊销期为8.9年数和11.3分别是几年。

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处置

在三个月内结束2020年3月31日，我们处理掉了三财产和收到的收益$58.1百万，减去销售成本，导致$39.8百万出售房地产的净收益。全部出售三作为与Kingswood Crossing的1031次交易的结果，在180天公司的收购。

在2019年3月15日，我们完成了我们在马里兰州奇科皮的房产出售。$18.2百万，减去销售成本，导致$17.0百万在三结束的几个月2019年3月31日.

 

我们确认的无形资产(就地和市面租约收购)和负债(收购低于市场租赁)，扣除累计摊销后，为$59.8百万和$130.8百万分别，截至2020年3月31日和$48.1百万和$128.8百万分别，截至2019年12月31日.

已取得的低于市场的租赁的摊销，扣除所获得的高于市场的租约后，产生额外的租金收入$2.2百万为三结束的几个月2020年3月31日和$2.4百万2019年同期。

 

已取得的就地租赁包括客户关系在内的摊销导致额外的折旧和摊销费用$2.0百万为三结束的几个月2020年3月31日，和$2.1百万2019年同期。

下表列出与无形资产和负债有关的年度摊销收入和费用估计数。2020接下来的五年：

(以千计)		以下-市场				高于市场
年		经营租赁摊销				经营租赁摊销				就地租赁
2020(1)		$	7,367			$	(778	)		$	(6,565	)
2021		9,703				(860		)		(7,612		)
2022		9,627				(495		)		(6,005		)
2023		9,575				(386		)		(4,859		)
2024		9,339				(321		)		(4,366		)
2025		9,167				(142		)		(3,732		)

⁽¹⁾ 其余部分2020.

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以下为截至2000年12月31日止应付按揭的摘要2020年3月31日和2019年12月31日.

				利率		三月三十一日，				十二月三十一日，
(以千等额计)		成熟期		2020年3月31日		2020				2019
第一批抵押贷款：
可变速率
樱桃山(樱桃山广场)(1)		5/24/2022		3.18%		$	28,930			$	28,930
韦斯特菲尔德(林肯广场一号)(1)		5/24/2022		3.18%		4,730				4,730
伍德布里奇(伍德布里奇广场)(1)		5/25/2022		3.18%		55,340				55,340
泽西城(哈德逊公域)(2)		11/15/2024		3.48%		28,862				29,000
华中(2)		11/15/2024		3.48%		26,871				27,000
布朗克斯(1750-1780枪山道)(2)		12/1/2024		3.48%		24,418				24,500
可变利率债务总额						169,151				169,500
固定费率
蒙特希德拉(高级贷款)		7/6/2021		5.33%		82,876				83,202
蒙泰希德拉(初级贷款)		7/6/2021		3.00%		30,000				30,000
卑尔根镇中心-帕拉默斯西部		4/8/2023		3.56%		300,000				300,000
布朗克斯(布鲁克纳的商店)		5/1/2023		3.90%		10,823				10,978
泽西城(哈德逊购物中心)(4)		12/1/2023		5.07%		23,445				23,625
扬克斯网关中心(5)		4/6/2024		4.16%		29,717				30,122
拉斯卡塔利纳斯		8/6/2024		4.43%		128,822				129,335
砖块		12/10/2024		3.87%		50,000				50,000
北平原		12/10/2025		3.99%		25,100				25,100
米德尔敦		12/1/2026		3.78%		31,400				31,400
罗克威		12/1/2026		3.78%		27,800				27,800
东汉诺威(10号干线西200-240号公路)		12/10/2026		4.03%		63,000				63,000
北卑尔根(东内尔大道)		4/1/2027		4.18%		100,000				100,000
曼彻斯特		6/1/2027		4.32%		12,500				12,500
米尔本		6/1/2027		3.97%		23,694				23,798
托托瓦		12/1/2027		4.33%		50,800				50,800
伍德布里奇(伍德布里奇公域)		12/1/2027		4.36%		22,100				22,100
东布伦瑞克		12/6/2027		4.38%		63,000				63,000
东卢瑟福		1/6/2028		4.49%		23,000				23,000
布鲁克林(金斯伍德中心)(6)		2/6/2028		5.07%		72,356				—
哈肯萨克		3/1/2028		4.36%		66,400				66,400
马尔顿		12/1/2028		3.86%		37,400				37,400
东汉诺威仓库		12/1/2028		4.09%		40,700				40,700
工会(斯普林菲尔德大道2445号)		12/10/2028		4.01%		45,600				45,600
自由港(自由港共用区)		12/10/2029		4.07%		43,100				43,100
加菲尔德		12/1/2030		4.14%		40,300				40,300
基斯科山(3)		11/15/2034		6.40%		13,359				13,488
固定利率债务总额						1,457,292				1,386,748
		应付抵押贷款总额				1,626,443				1,556,248
		未摊销债务发行成本				(9,590		)		(10,053		)
应付抵押贷款总额，扣除未摊销债务发行成本						1,616,853				1,546,195
无担保信贷设施：
循环信贷协议(7)		1/29/2024		2.00%		250,000				—
		无担保信贷设施共计				250,000				—
未偿债务总额						$	1,866,853			$	1,546,195

(1)	以一个月的libor+利率支付利息160BPS。

(2)	以一个月的libor+利率支付利息190BPS。

(3)	mtkisco担保的贷款的应付按揭余额包括$0.9百万未摊销债务贴现2020年3月31日和2019年12月31日。包括债务贴现摊销在内的实际利率为7.30%截至2020年3月31日.

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(4)	由Hudson Mall担保的贷款的应付抵押余额包括$0.9百万和$1.0百万未摊销的债务溢价2020年3月31日和2019年12月31日分别。包括债务溢价摊销在内的实际利率为3.85%截至2020年3月31日.

(5)	由YonkerGateway Center担保的贷款的应付按揭余额包括$0.5百万和$0.6百万未摊销的债务溢价2020年3月31日和2019年12月31日分别。包括债务溢价摊销在内的实际利率为3.70%截至2020年3月31日.

(6)	金斯伍德中心担保的贷款的应付按揭余额包括$6.9百万未摊销的债务溢价2020年3月31日。包括债务溢价摊销在内的实际利率为3.44%截至2020年3月31日.

(7)	以一个月的libor+利率支付利息1.05%截至2020年3月31日.

房地产抵押贷款的净账面金额约为$1.3十亿截至2020年3月31日。我们的按揭贷款载有契约，限制我们在这些物业上承担额外负债的能力，而在某些情况下，须由贷款人批准租客租约及(或)在到期前偿还时维持收益。截至2020年3月31日我们遵守了所有的债务契约。

截至2020年3月31日，公司在未来5年及其后的未偿还债务总额的本金如下：

(以千等额计)
截至12月31日止的年度
2020(1)		$	6,335
2021		123,177
2022		100,586
2023		345,242
2024		525,191
2025		33,181
此后		742,731

⁽¹⁾ 2020年剩余时间。

循环信贷协议

2015年1月15日，我们进入了$500百万与某些金融机构签订的循环信贷协议(“协议”)。在……上面2017年3月7日，我们修改并延长了协议。修正案增加了信贷安排的规模$100百万到$600百万并将到期日延长至2021年3月7日带着二 六-月延期选项。在2019年7月29日，我们对该协议进行了第二次修正，将到期日延长至2024年1月29日带着二 六-月延期选项。本协议规定的公司借款应以libor+利息为准。1.05%到1.50%每年的设施费15到30基点。LIBOR的利差和设施费都是基于我们目前的杠杆率，如果我们的杠杆率超过了预定的门槛，就会增加。该协议包含传统的金融契约，包括最高杠杆率为60%的最低固定收费覆盖率1.5x.

2020年3月，该公司借款$250百万根据协议。截至2020年3月31日，$350百万贷方仍可提款。与执行“协定”有关的筹资费用$3.6百万和$3.9百万截至2020年3月31日2019年12月31日分别列入综合资产负债表的递延融资费用净额。

LasCatalinas购物中心抵押贷款

在2020年4月，我们通知了服务者$129百万波多黎各拉斯卡塔里纳斯购物中心的无追索权抵押贷款--现金流动将不足以支付4月份的债务还本付息，而且我们不愿为短缺提供资金。根据贷款协议，贷款违约，在未偿还余额仍未支付的情况下，应支付增量违约利息，贷款人有能力加快全额贷款余额。我们目前仍在与特别服务人员进行积极谈判，尚未就这一问题的时机或最终解决办法作出决定。

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7.	所得税

该公司根据经修订的1986年“国内收入法”(“守则”)第856至860条选择作为REIT征税，从提交其截至2015年12月31日的年度的2015年纳税申报表开始。只要该公司符合“准则”的某些要求，该公司将不对其联邦应税收入征税。如果我们没有资格在任何应税年度内作为REIT，我们将按正常的公司税率征收联邦所得税，包括任何其他最低税率，该税率对公司来说是根据“减税和就业法案”(“TCJA”)废除的，并且可能无法在随后的四年中成为REIT。该公司须缴纳某些外国和州及地方所得税，包括29%非居民代扣税二波多黎各购物中心，包括在收入综合报表中的所得税支出。公司还须缴纳某些其他税种，包括州和地方特许经营权税，这些税包括在综合收入报表中的一般和行政费用。

在三结束的几个月2020年3月31日，某些不能由REIT直接执行的非房地产经营活动是通过公司的应税REIT子公司(“TRS”)进行的，公司的TRS须缴纳联邦、州和地方所得税。这些所得税包括在收入综合报表中的所得税支出中。

我们的两个波多黎各购物中心29%非居民代扣税，包括在收入综合报表中的所得税费用。记录的波多黎各税收支出是$0.1百万和$0.2百万最后三个月2020年3月31日和2019分别。这两项财产都是为波多黎各税收目的而以特别合伙方式持有的(一般合伙人是合格的REIT子公司或“QRS”)。

8.	租赁

所有租金收入均来自三结束的几个月2020年3月31日和2019年3月31日分别。租金收入的组成部分三结束的几个月2020年3月31日和2019年3月31日情况如下：

	三个月到3月31日，
(以千计)	2020				2019
租金收入
固定租赁收入	$	69,097			$	68,484
可变租赁收入	23,903				28,824
租金收入总额	$	93,000			$	97,308

 

ASC 820，公允价值计量与披露定义公允价值并建立衡量公允价值的框架。公允价值的目的是确定在出售资产或在市场参与者之间有条不紊的交易中为转移负债而支付的价格(退出价格)。ASC 820建立了一个公允价值层次结构，将用于衡量公允价值的可观测和不可观测的投入分为三个层次：一级-在资产或负债计量日可以进入的活跃市场中的报价(未经调整)；第2级-基于活跃市场未报价但经市场数据证实的可观测价格；第3级-在市场数据很少或没有市场数据时使用的不可观测输入。公允价值层次结构给予第1级输入的最高优先级和对第3级输入的最低优先级。在确定公允价值时，我们在评估公允价值时，采用了最大限度地利用可观测投入和尽量减少使用不可观测投入的估值技术，并考虑了交易对手信用风险。

 

按公允价值按经常性或非经常性计量的金融资产和负债

并无按公允价值计算的定期或非经常性的金融资产或负债。2020年3月31日和2019年12月31日.

未按公允价值计量的金融资产和负债

综合资产负债表上未按公允价值计量的金融资产和负债包括现金和现金等价物、应付抵押贷款和无担保信贷工具借款，现金和现金等价物按成本入账，接近公允价值。我们的应付按揭及无抵押信贷贷款的公允价值是按以下方法计算的：

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这些工具未来的合约现金流量，使用由第三方专家提供的具有类似信用评级的借款人的当前风险调整利率进行贴现。现金和现金等价物的公允价值被归类为一级，应付抵押贷款和无担保信贷贷款的公允价值被归类为二级。下表汇总了截至2003年12月31日这些金融工具的账面金额和公允价值。2020年3月31日和2019年12月31日.

 

		截至2020年3月31日								截至2019年12月31日
(以千等额计)		承载量				公允价值				承载量				公允价值
资产：
现金和现金等价物		$	622,667			$	622,667			$	432,954			$	432,954
负债：
应付抵押(1)		$	1,626,443			$	1,627,178			$	1,556,248			$	1,590,503
无担保信贷安排		250,000				250,000				—				—

⁽¹⁾ 未摊销债务发行费用$9.6百万和$10.1百万截至2020年3月31日和2019年12月31日分别。

非金融资产和负债按公允价值非经常性计量

我们评估我们财产的账面价值，以作为减值，当事件或情况的变化表明账面价值可能无法收回时。这类事件和变化包括宏观经济状况，包括诸如冠状病毒等全球流行病造成的宏观经济状况，这些情况可能导致财产运营中断，表明账面金额可能无法收回。

期间没有确认减值费用。三结束的几个月2020年3月31日.

在三结束的几个月2019年3月31日，我们认识到$4.0百万我们在新泽西州韦斯特菲尔德的财产减值费用，原因是该财产的一名重要房客的损失。我们在NJ韦斯特菲尔德房产的估价是基于房地产周边地区的类似房产交易。公司认为，在适用的市场条件下，用于衡量公允价值的投入是合理的，但由于无法观察的投入在整个公允价值计量中的重要性，包括市场状况和增长预期，公司决定将公允价值计量列为第三级。减值费用作为损失和减值损失项下的费用列入我们的综合损益表。三结束的几个月2019年3月31日.

 

在一般的业务过程中，我们会受到各种法律行动的影响，在谘询法律顾问后，这些事件的结果不会对我们的财务状况、经营结果或现金流量造成重大的负面影响。

再开发

截至2020年3月31日，我们大约有$52.8百万正在进行的积极开发、重新开发和重新定位的项目，其中$16.0百万仍有待供资。此外，我们大约有$300百万在我们正在开发的项目中，我们没有义务执行和资助任何这些项目，而且考虑到市场条件，这些项目中的每一个都正在重新评估。该公司更新了许多正在进行的项目稳定日期，以反映冠状病毒爆发对其承包商、租户和供应商的影响。

保险 

公司维持(I)一般责任保险，限额为$200百万在美国和波多黎各的财产，(Ii)所有风险财产保险，限额为$500百万在美国和$147百万就波多黎各的财产而言，在适用于洪水和地震等某些危险的情况下，须遵守条款、条件、排除、免赔额和次级限额，(Iii)污染保险，其限额为：$50百万在美国和波多黎各的财产，和(Iv)许多其他保险政策，包括受托人和官员的保险，网络，工人赔偿和汽车相关的责任保险。该公司的保险包括恐怖主义行为的保险，但不包括2020年12月到期的“恐怖主义风险保险方案重新授权法”所界定的核、生物、化学或放射性恐怖主义事件的保险。该公司对某些网络安全损失的报道提供了第一和第三方的报道，包括网络中断、事件管理、网络勒索和媒体内容索赔、安全和隐私责任。

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该公司对与污染有关的损失的承保范围为特定污染事件提供一定的补救和业务中断保险，其中包括病毒的存在。该公司已提出与冠状病毒有关的保险索赔，并正在寻求可获得的保险。

保险费通常直接向每个零售财产和仓库收取，但并不是所有此类保险费都能收回。本公司负责免赔额，超过保险范围的损失，以及房客在我们的财产上无法偿还的部分保险费，这些都可能是实质性的。

我们继续监测保险市场的状况以及现有保险的范围和费用。我们不能预期将来会以商业上合理的条件提供何种保险，而且预计大多数保险范围内的保险费会因最近发生的事件而增加。未投保的损失、费用或未投保的保险费可能会对我们的业务、经营结果和财务状况产生重大和不利的影响。

我们的某些贷款及其他协议，均载有规定须维持保险范围的习惯合约，虽然我们相信现时已有足够的保险保障，但将来我们可能无法以合理的成本获得同等金额的保险，如果贷款人或其他对手坚持要求的承保范围比我们所能获得的为大，可能会对我们的物业融资及扩大投资组合的能力造成重大及不利的影响。

环境事项

我们的每一项财产在不同时间都受到不同程度的环境评估。根据这些评估，我们有$1.0百万和$2.7百万在我们的合并资产负债表上2020年3月31日和2019年12月31日分别用于某些财产的环境污染补救费用。虽然这一应计数额反映了我们对这些财产补救的潜在费用的最佳估计，但无法保证实际费用不会超过这些数额。虽然我们不知道有任何其他物质污染环境，但我们不能保证，查明新的污染地区、改变污染的程度或已知的污染范围、发现更多的地点或改变清理要求不会给我们带来很大的代价。

破产

虽然我们的租金收入得到长期租约的支持，但租约可能在破产程序中被拒绝，相关的租户商店可能在租约到期前永久空出。如果我们的购物中心有大量租约或面积的租户申请破产，并拒绝与我们签订租约，我们的收入可能会减少。我们监测我们购物中心所有租户的经营业绩和租金收取情况，特别是那些在竞争、业务实践或其他地点的商店关闭方面正在经历重大变化的拖欠或经营零售形式的租户。

与大流行病有关的紧急情况

2020年1月30日，世界卫生组织(世卫组织)宣布冠状病毒爆发为国际关注的公共卫生紧急事件。在2020年3月11日，世卫组织将冠状病毒的爆发描述为一场大流行。在第一季度期间和之后，不断演变的冠状病毒大流行影响了我们的租户和业务运作。该公司已采取预防措施，以保护其雇员和租户的安全、健康和福祉.

由于该公司在纽约大都会地区的集中运作，大流行对我们业务的影响的程度和程度都有所提高。截至2020年4月27日，55%我们的投资组合的总可租赁面积仍然开放经营，公司收到了大约56%4月份的租金收入，总计$15.8百万。该公司目前仍在与受影响的租户进行积极的讨论和谈判，并预计有必要给予租金优惠或其他与租赁有关的减免，例如将租赁付款推迟一段时间，以便在租约的剩余期限内支付。由于谈判正在进行，这种减租措施的性质和财政影响目前尚不清楚。

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以下是合并资产负债表中预付费用和其他资产的构成摘要：

以下是综合资产负债表中应付帐款、应计费用-其他负债的组成摘要：

	余额
(以千计)	2020年3月31日				2019年12月31日
递延租户收入	$	20,571			$	26,224
应付应计利息	10,202				9,729
应计资本支出和租赁费用	7,470				7,893
证券押金	6,192				5,814
递延税款负债净额	5,183				5,137
应计薪金费用	2,996				5,851
其他负债和应计费用	16,736				15,996
应付帐款、应计费用和其他负债共计	$	69,350			$	76,644

13.贴现贴现利息和债务费用

 

下表列出综合收入报表中利息和债务支出的详细情况：

	三个月到3月31日，
(以千计)	2020				2019
利息费用	$	16,469			$	15,816
递延融资费用摊销	706				720
利息和债务费用总额	$	17,175			$	16,536

股份回购计划

在2020年3月，公司董事会批准了一项股票回购计划，最多可达$200百万公司的普通股。根据该计划，公司可以按照证券交易委员会规则10b-18的规定，不时在公开市场或私下谈判的交易中回购其股份。购买的数量和时间将取决于许多因素，包括价格和可得的公司股票，交易量和一般市场条件。股份回购计划并不规定公司有义务购买任何特定数额的普通股，并可随时由公司酌情中止或终止。

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在截至2020年3月31日止的三个月，公司回购4.5百万普通股的加权平均股价$9.61根据这个计划，总共$42.8百万。继.之后2020年3月31日，该公司重新购买了另外一笔1.4百万普通股的加权平均股价$7.98总共$11.3百万。自成立以来的累计采购总额为5.9百万加权平均股价$9.22数额相当于.的投资$54.1百万.

股息及分配

在三个月内结束2020年3月31日和2019公司分别宣布我们的普通股和业务单位分配的股息$0.22每股/单位。

合伙经营中的非控制性利益

在公司合并资产负债表上反映的经营合伙中的非控制权权益由经营伙伴关系中的经营单元和有限合伙利益以LTIP单位奖励的形式组成。根据我们的2015年总括共享计划(“Omnibus共享计划”)和2018年诱导公平计划(“诱导计划”)，向某些高管颁发了LTIP单位奖励。OP单元被发放给贡献者，以换取其与2017年公司的财产收购有关的财产权益。

OP单位和LTIP单位的总数表示4.5%业务伙伴关系的加权平均权益截至2020年3月31日止的三个月分别。未偿还的长期投资协议单位的持有人可以、从和之后两年自发行之日起，以现金赎回其LTIP单位，或将公司普通股赎回一-一视同仁，只在我们的选举中。已发行业务单位的持有人可将其单位赎回，以换取现金或公司的普通股。一-一视同仁，只在我们的选举中。

与沃纳多不动产有限责任公司的分离有关。(“VRLP”)，公司5.7百万OP单位，代表5.4%对运营伙伴关系的兴趣，以VRLP作为交换，在VRLP财产的利益，由VRLP。在2019年2月28日，该公司发布了5.7百万普通股到VRLP，以换取同等数量的操作单元后，收到赎回通知从VRLP。根据1933年“证券法”第4(A)(2)节，根据未进行公开发行的情况，可免除发行登记。

合并子公司的非控制权益

股份补偿费用

以股票为基础的补偿费用，包括在我们的合并损益表中的一般费用和行政费用，摘要如下：

	三个月到3月31日，
(以千计)	2020				2019
基于股份的补偿费用构成部分：
限制性股票费用	$	260			$	751
股票期权费用	868				1,071
LTIP费用(1)	1,183				1,208
基于性能的lti费用(2)	915				564
递延股(“DSU”)费用	22				70
股份补偿费用总额	$	3,248			$	3,664

⁽¹⁾ LTIP费用包括2018年、2019年和2020年LTI计划中基于时间的部分。

⁽²⁾ 基于绩效的LTI支出包括2015和2017年OPP计划以及2018年、2019年和2020年LTI计划中基于绩效的部分。

期间的股权奖励活动三结束的几个月2020年3月31日包括：(1)1,208,304归属股票期权，(2)210,078获批单位，(Iii)128,817已归属的猛虎组织单位，(4)50,285获限制的股份及(V)25,937被授予的限制性股份。

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2020年长期激励计划

2020年2月20日，公司董事会薪酬委员会批准了公司2020年长期激励计划(“2020年LTI计划”)。该计划是一项为期多年的股权补偿计划，参加者，包括我们的主席和首席执行官在内，有机会以LTIP单位的形式获得奖励，其依据是：(I)时间的推移(该计划的公允价值的三分之一)和(Ii)与我们的相对和绝对股东总回报(“TSR”)挂钩的业绩目标。三-赠款后的一年绩效期(项目公允价值的三分之二)。2020年LTI计划下的总授予日期公允价值为$8.8百万包括基于绩效和基于时间的奖项，详情如下：

以表现为基础的奖项

对于2020年LTI计划下的基于绩效的奖励，如果城市边缘的绝对和/或相对TSR符合特定的标准，则参与者将有机会以LTIP单位的形式获得奖励。三-年业绩计量期(“业绩期”)，自2020年2月20日起至2023年2月19日止。该公司根据2020年lti计划授予以业绩为基础的奖励，这些奖项代表630,774猛虎组织单位。在发放补助金之日，2020年LTI计划的绩效奖励部分的公允价值为：$5.9百万采用蒙特卡罗模拟方法，在风险中性的前提下估计公允价值.

在绝对TSR成分下，40%如果公司业绩期内的TSR等于18%, 100%如果公司业绩期内的TSR等于27%，和165%如果公司业绩期内的TSR等于或大于36%。相对TSR组件是根据公司的业绩与由以下成员组成的对等组进行比较的14公司。在相对的TSR成分下，40%如果公司业绩期间的TSR等于35^TH同侪组的百分位数，100%如果公司业绩期间的TSR等于55^TH对等组的百分位数，以及165%如果公司业绩期间的TSR等于或高于75^TH在相对和绝对TSR阈值之间使用线性插值确定收入的对等组的百分位数。

时间奖励

根据2020年lti计划颁发的基于时间的奖励，也以LTIP单位的形式授予，按比例授予。三年，但我们的主席和首席执行官除外，因为其转归期已迅速结束四好几年了。截至2020年3月31日，该公司根据2020年lti计划授予时间奖励，这些奖项代表169,004授予日期为公允价值的LTIP单位$2.9百万.

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城市边缘每股收益

我们按两种方法计算每股收益(“每股收益”).两类法是一种收益分配方法，根据未分配收益中的分红和参与权计算每类城市边缘普通股和参股证券的每股收益。根据我们的股份补偿计划发行的限制性股票被认为是参与证券，因此，获得股息的权利是不可剥夺的。

下表列出了我们每股基本和稀释收益的计算方法：

	三个月到3月31日，
(单位：千元，每股除外)	2020				2019
分子：
可归属于普通股股东的净收入	$	48,980			$	25,537
减：分配给未归属参与证券的收益	(34		)		(23		)
可供普通股股东使用的净收入-基本收入	$	48,946			$	25,514
假定转换的影响：
OP和LTIP单元	—				2,245
可供普通股股东使用的净收入.稀释	$	48,946			$	27,759
分母：
加权平均普通股流通股基础	120,966				116,274
稀释证券效应(1):
限制性股份奖励	85				114
假设OP和LTIP单元的转换	—				10,116
加权平均普通股	121,051				126,504
可供普通股股东使用的每股收益：
普通股每股收益-基本收益	$	0.40			$	0.22
普通股每股收益-稀释	$	0.40			$	0.22

⁽¹⁾ 最后三个月2020年3月31日城市边缘普通股赎回OP和LTIP单位对稀释每股收益的计算有一定的抗稀释作用。因此，这种赎回的影响并未包括在这一时期的稀释每股收益的确定中。

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每个单位的业务伙伴关系收入

下表列出单位基本收益和稀释收益的计算情况：

	三个月到3月31日，
(单位数额除外)	2020				2019
分子：
归属于大学的净收入	$	51,288			$	27,892
减：可归因于参与证券的净收入	(34		)		(25		)
可供大学学生使用的净收入	$	51,254			$	27,867
分母：
未完成的加权平均单位-基本	125,844				126,391
城市边缘发行的稀释证券效应	85				114
未归属的LTIP单位	826				—
加权平均单位	126,755				126,505
各单位可供大学学生使用的收入：
单位收入-基本收入	$	0.41			$	0.22
单位收入-经稀释	$	0.40			$	0.22

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项目2.	管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析

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•	自第一四分之一2019;

•	租金偿还收入减少180万美元，原因是公用地区维持费减少；

•	与业务租赁应收款有关的信贷损失增加100万美元，但被部分抵消

•	由于租金开始和合同租金增加，财产租金增加110万美元。

•	自第一四分之一2019；和

•	已完成的发展项目和租户改善项目增加60万美元。

•	80万美元，原因是自第一四分之一2019，部分抵消

•	30万美元，原因是分摊价值增加和资本化税减少。

•	公共地区维修费用减少220万元，主要是与雪有关；及

•	减少60万美元，原因是财产处置扣除购置，但被部分抵消

•	环境合规费用增加30万美元。

•	由于完成发展项目，资本利息减少40万美元；

•	30万美元，原因是与收购纽约布鲁克林的金斯伍德中心有关的抵押贷款债务；以及

•	根据公司循环信贷协议提取的2.5亿美元利息第一四分之一2020，部分抵消

•	由于浮动利率较低，债务减少了30万美元.

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项目3.	市场风险的定量和定性披露

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项目4.	管制和程序

项目1.	法律诉讼

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项目1A。	危险因素

•	租客是否有能力和意愿在租约期满时续期，我们是否有能力以相同或更佳的条款，在不续期的情况下，或在我们行使更换现有租客的权利的情况下，重新出租物业，以及我们在更换现有租客方面可能招致的责任，特别是考虑到由于冠状病毒流行而对许多零售商的财务健康造成的不利影响，以及未来潜在租户何时及在何种条件下能够经营实体零售地点等重大不确定性；

•	发展和重建项目的预期回报已被暂时推迟，在某些情况下可能被放弃；

•	冠状病毒大流行造成的严重经济收缩的更广泛影响，由此造成的失业增加及其对消费者行为的影响，以及如果不及时扭转这些趋势将产生的负面后果；

•	宏观经济条件，例如资本市场的中断或无法进入，以及我们的股价在冠状病毒大流行之前的价格大幅度下跌；

•	我们决定支付股利或以股票支付股利，在后者的情况下，这可能导致我们的股东对这种股息负有超过收到的现金数额(如果有的话)的税务责任；

•	我们在到期时偿付、再融资、重组或延长负债的能力，以及由于与我们在2020年第二季度或未来几个季度的财务业绩有关的契约，我们根据现有信贷安排借入资金的能力可能受到限制；以及

•	当员工远程工作或关键人员因疾病或其他与冠状病毒有关的个人情况而无法工作时，我们的工作效率可能会降低。

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项目2.	未登记的股本证券出售和收益的使用

项目3.	高级证券违约

项目4.	矿山安全披露

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项目5.	其他资料

项目6.	展品

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