成
美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式
(第一标记)
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依据第13节提交的年度报告 或证券交易所的第15(D)条 1934年 |
截至财政年度
或
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根据“公约”提交的过渡报告 条例第13或15(D)条 1934年证券交易所 |
过渡时期 从… 到
委员会档案编号
(“注册章程”所指明的注册人的确切姓名)
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(法团或组织的州或其他司法管辖区) |
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(国税局雇主识别号码) |
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(首席行政办公室地址) |
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(邮政编码) |
登记人的电话号码,包括区号(
根据该法第12(B)节登记的证券:
每一班的职称 |
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交易 文号 |
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注册的每个交易所的名称 |
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存托股票,各占6.375%股份的1/20 |
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存托股票,每股占6.25%股份的1/20 |
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根据该法第12(G)节登记的证券:
无
(职称)
按照“证券法”第405条的定义,通过检查标记表明注册人是否是知名的经验丰富的发行人。
如果注册人不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告,则用复选标记表示。☐
(1)已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在前12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限);(2)在过去90天中一直受到这类申报要求的约束。
通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节)规则第四零五条规定提交的每一份交互数据文件(或要求注册人提交此类文件的期限较短)。
请检查注册人是否为大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司,或阿新兴成长型公司:参见“交易所法”规则12b-2中“大型加速备案者”、“加速备案者”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
大型加速机☑ |
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加速过滤☐ |
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非加速滤波器☐ |
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小型报告公司 |
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新兴成长型公司 |
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如果一家新兴成长型公司,请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”规则12b-2所定义的)。
2019年6月28日,注册人的非附属公司持有的有表决权股票的总市值为美元。
(只适用于公司注册人)
注明注册人的每一类别普通股的流通股数目,截至最新可行日期为止。
以参考方式合并的文件
目录
项目编号 |
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报告页 |
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第I部 |
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1. |
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商业 |
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4 |
1A. |
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危险因素 |
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7 |
1B. |
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未解决的工作人员意见 |
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17 |
2. |
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特性 |
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17 |
3. |
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法律程序 |
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27 |
4. |
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矿山安全披露 |
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27 |
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第II部 |
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5. |
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注册人普通股市场、股东相关事项及证券发行人购买 |
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28 |
6. |
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选定财务数据 |
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29 |
7. |
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管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 |
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31 |
7A. |
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市场风险的定量和定性披露 |
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56 |
8. |
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财务报表和补充数据 |
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57 |
9. |
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会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 |
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57 |
9A. |
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管制和程序 |
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57 |
9B. |
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其他资料 |
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57 |
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第III部 |
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10. |
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董事、执行干事和公司治理 |
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58 |
11. |
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行政薪酬 |
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58 |
12. |
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某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项 |
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59 |
13. |
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某些关系和相关交易,以及董事独立性 |
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59 |
14. |
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首席会计师费用及服务 |
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59 |
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第IV部 |
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15. |
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证物及财务报表附表 |
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60 |
16. |
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表格10-K摘要 |
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65 |
3
P艺术I
ITEM 1 |
商业 |
企业发展概况
网站中心公司(前称DDR公司)是俄亥俄州的一家公司(“公司”或“网站中心”),是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托公司(“REIT”),其业务是收购、拥有、开发、再开发、扩张、租赁、融资和管理购物中心。除非另有规定,本公司或网站中心的参考资料包括SiteCenter Corp.及其全资子公司以及合并和未合并的合资企业。
该公司是自我管理和自我管理的,因此,它没有聘请任何REIT顾问,也不期望保留任何REIT顾问。公司管理这里定义的所有投资组合属性。截至2019年12月31日,该公司通过其所有财产(全资和合资企业)拥有约5 700万平方英尺的可出租总面积(“GLA”),并以零售价值管理约1 320万平方英尺的GLA。(“RVI”),在纽约证券交易所上市的购物中心的所有者和经营者。
公司收入的主要来源是将公司的投资组合财产出租给租户。公司的购物中心和土地统称为“投资组合地产”。此外,公司通过其未合并的合资企业资产和RVI的管理合同产生收入,以及应收票据的利息收入。
2018年7月1日,网站中心完成了RVI的分拆。在剥离时,RVI拥有48个购物中心,包括美国大陆的36个资产和位于波多黎各的网站中心的全部12个购物中心,占账面资产总额的27亿美元和抵押贷款债券的13亿美元。
战略
公司的总体投资、经营和融资政策是由管理层和董事会决定的,这些政策涉及资本分配、股息和REIT地位等多种活动。尽管管理层和董事会目前无意对公司的政策进行重大修改或修改,但董事会可以不经公司股东的表决而不时这样做。
该公司的使命是通过购物中心的所有权和运营来提供卓越的股东总回报。管理部门认为,回报应该以强劲的盈利增长、可持续的股息和通过各种经济周期处于良好地位的资产负债表为基础。
到2020年,核心地产业务的增长机会包括增加租金、继续租赁投资组合,以及几个战术和重大重建机会。在基本完成去杠杆化计划之后,管理层打算利用未来销售增长较低资产的收益,包括出售给新成立的合资企业,主要是为通过专门租赁和战术重组努力提供增长潜力的资产进行机会主义投资。
该公司认为,以下是执行其战略的基石:
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• |
通过强有力的租赁和核心财产业务,最大限度地利用经常性现金流量; |
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• |
通过创造性、积极主动的重建努力,提高财产现金流,使资产得到有利可图的调整,以更好地适应活跃的零售租户和社区需求; |
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• |
通过资本回收来增加公司现金流量,特别是将资本从成熟、增长缓慢的资产中重新调配到具有吸引力的、提供租赁和再开发潜力的机会主义收购中; |
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• |
通过继续注重保持审慎的杠杆水平和长期的平均债务期限,以及利用各种不同的资本来源,包括有担保和无担保的债务市场、范围广泛的合资企业伙伴提供的大量无担保信贷和股本,缓解风险 |
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• |
通过不断注重与投资者、租户、雇员、社区和环境赞助者的关系,实现增长的可持续性。 |
4
商业叙述
2020年2月19日,该公司将拥有21项资产的DDRTC合资公司15%的股权出售给了其合资伙伴,总金额为11.4亿美元。截至2020年2月19日,该公司的业务组合包括148个购物中心(包括通过合资企业拥有的79个购物中心)和400多英亩未开发土地(其中约100英亩是通过未整合的合资企业拥有的)。这些购物中心位于23个州。
在过去三年里,该公司一直是资产净出卖者,并将所得资金用于去杠杆化。从2017年1月1日至2019年12月31日,该公司出售了115个购物中心(包括通过非合并合资企业拥有的58处房产),总面积达2220万平方英尺,总销售额为33亿美元。2018年7月,该公司完成了48个购物中心的RVI分拆。 从2017年1月1日至2019年12月31日,该公司以2.614亿美元的总收购价收购了7个购物中心,其中3个来自未合并的合资企业,合共拥有100万平方英尺的GLA。
下表列出了按以下投资组合汇总的影响基数和租金收入百分比的运营统计数据:按比例计算的联合购物中心投资组合、全资购物中心投资组合和合资购物中心投资组合。
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PRO Rata合并 购物中心投资组合 十二月三十一日, |
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2019 |
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2018 |
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中心拥有 |
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170 |
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177 |
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总占用率 |
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90.8 |
% |
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89.9 |
% |
平均每年每占用平方尺的基本租金 |
$ |
18.25 |
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$ |
17.86 |
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全资 购物中心 十二月三十一日, |
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合资企业 购物中心 十二月三十一日, |
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2019 |
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2018 |
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2019 |
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2018 |
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中心拥有 |
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69 |
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70 |
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101 |
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107 |
|
总占用率 |
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90.7 |
% |
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|
|
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89.6 |
% |
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90.7 |
% |
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|
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|
91.4 |
% |
平均年化基本租金 (2)2,000平方尺 |
$ |
18.80 |
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|
$ |
18.41 |
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|
$ |
14.90 |
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|
$ |
14.84 |
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最近的发展
请参阅本年度报告第10-K表截至2019年12月31日年度报告第8项所载“管理当局对财务状况和经营结果的讨论和分析”第7项和本年度报告第8项所载的综合财务报表及其附注,以了解公司的某些近期发展情况,并在此参考这些信息纳入本报告。
租户与竞争
该公司与大量国家和地区的主要租户建立了密切的关系,公司的管理人员与许多购物中心和REIT行业组织有联系,并积极参与其中。尽管有这些关系,许多房地产公司和开发商,无论是私营还是公共,都在向租户租赁购物中心的空间方面与公司竞争,公司与其他房地产公司和开发商在租金、物业位置、可用空间、管理服务和财产状况方面进行竞争。
该公司的五大租户是TJX公司、BedBath&Beyond Inc.、PetSmart,Inc.、Dick的SportingGoods公司。和Michaels公司,分别占该公司2019年12月31日年化基础租金收入总额的5.9%、3.3%、2.7%、2.7%和2.2%。有关该公司租户的更多信息,请参见第7项。标题公司基本原则下的“财务状况与经营结果的管理探讨与分析”
5
房地产投资信托资格
截至2019年12月31日,该公司已符合经修订的1986年“国内收入法”第856至860条(“守则”)关于REIT的资格要求,因此,除其应纳税的REIT子公司(“TRS”)外,该公司将不受联邦所得税,只要它符合该准则的某些要求。
员工
截至2020年1月31日,公司拥有361名全职员工,公司认为与员工的关系良好。
有关公司执行主任的资料
以下部分提供了截至2020年2月14日该公司高管的信息:
David R.Lukes,年龄 50卢克斯曾担任网站中心总裁兼首席执行官,并自2017年3月起担任网站中心董事会成员。在加入网站中心之前,卢克斯担任购物中心所有者、开发商和经营者权益一号公司的首席执行官和总裁,从2014年6月至2017年3月,并从2014年5月至2014年6月担任其执行副总裁。卢克斯还担任西尔斯控股公司附属公司SeritaRealty信托公司的总裁和首席执行官,该信托公司主要从事购物中心的重新租赁业务,从2012年到2014年4月,卢克斯担任私人拥有的房地产公司olshanProperties的总裁兼首席执行官,从2010年到2012年。2002年至2010年,陆克斯在Kimco房地产公司担任多个高级管理职位,包括2008年至2010年担任首席运营官。自2018年4月起,陆克斯还担任RVI的总裁、首席执行官和董事,并担任位于赫尔辛基的北欧地区购物中心的所有者和经理,Citycon Oyj的独立董事,自2017年以来,陆克斯先生拥有迈阿密大学环境设计学士学位、宾夕法尼亚大学建筑硕士学位和哥伦比亚大学房地产开发科学硕士学位。
康纳·M·芬纳蒂,34岁自2019年11月起担任网站中心执行副总裁、首席财务官和财务主任。2017年4月至2019年11月,芬纳蒂先生担任网站中心资本市场高级副总裁。他曾于2014年7月至2017年4月担任全球基金经理贝莱德公司(BlackRock,Inc.)副总裁兼高级分析师,2012年5月至2014年7月担任专注于实物资产的专业资产管理公司Cohen&Steers Capital Management的分析师,之前于2010年5月至2012年5月担任高盛(Goldman Sachs)全球投资研究部门的一名成员。工商管理学学士毕业于乔治敦大学金融专业。
Michael A.Makinen,55岁,自2017年3月以来,他一直担任网站中心的执行副总裁和首席运营官。在加入网站中心之前,他担任了EquityOne公司的首席运营官。2014年7月至2017年3月,Makinen先生还于2010年至2014年6月担任奥尔山地产公司首席运营官,2008年至2010年担任联合零售集团房地产副总裁,2004年至2008年担任亚伦斯房地产副总裁,1990年至2004年担任房地产咨询公司Thompson Associate Inc.执行副总裁。Makinen先生还自2018年2月起担任联合零售集团执行副总裁和首席运营官。Makinen先生拥有密歇根州立大学理学士学位和印第安纳大学地理硕士学位。
Christa A.Vesy,49岁是网站中心的执行副总裁兼首席会计官,她于2012年3月担任该职位。从2016年7月至2017年3月,韦西还担任了网站中心的临时首席财务官。在担任这些职务时,韦西一直负责网站中心的财产、企业会计和财务报告职能。自2006年11月以来,韦西一直担任网站中心的高级副总裁和首席会计官。Vesy自2019年11月起担任RVI首席财务官兼财务主任,并自2018年2月起担任RVI首席会计官。在加入网站中心之前,Vesy曾在Lubrizol公司工作,担任外部财务报告经理,然后担任润滑油添加剂业务部门的控制器。在1993年至2004年9月加入Lubrizol之前,Vesy女士曾在普华永道会计师事务所(PricewaterhouseCoopers LLP)的保险和商业咨询服务小组担任多个职位。1999年至2004年9月,包括高级经理在内,Vesy女士毕业于迈阿密大学工商管理学士学位,Vesy女士是一名注册会计师和美国注册会计师协会成员。
公司总部
该公司是俄亥俄州的一家公司,成立于1992年。该公司的高级执行办公室位于俄亥俄州海滩伍德,3300家中型企业停车场,电话号码是(216)755-5500。该公司的网站是http://www.sitecenters.com.公司。该公司使用其网站的投资者关系部分作为其网站的一个例行分发渠道。
6
重要信息,包括新闻稿、分析师报告和财务信息。公司向其网站发布的信息可能被视为重要信息,鼓励投资者和其他对该公司感兴趣的人定期监测和审查公司在其网站上发布的信息,并跟踪公司的新闻稿、证券交易委员会文件、公开电话会议和网络广播。公司在向SEC提交或向SEC提供电子表格后,在合理可行的范围内尽快将向SEC提交的文件发布到其网站上,包括公司关于10-K、10-Q和8-K表格的年度、季度和当前报告,该公司的代理声明以及对这些报告或声明的任何修改。所有此类信息和文件都可以在公司的网站上免费获得。此外,本网站允许投资者和其他感兴趣的人在公司在其网站上发布新闻稿和财务信息时,自动接收电子邮件通知。SEC还维护一个网站(https://www.sec.gov),其中包含报告、代理和信息陈述以及其他有关向SEC提交文件的发行者的信息)。本年报所提述的截至财政年度的表格10-K所提述的任何网站2019年12月31日,除非有明确说明,否则不得以提述方式纳入本表格,亦不得视为该表格的一部分。
第1A项. |
危险因素 |
以下所述的风险可能对公司的经营结果、财务状况、流动性和现金流量产生重大和不利的影响。这些风险并不是公司面临的唯一风险,公司的业务运作也可能受到其他因素的影响,这些因素目前不为公司所知,也可能是公司目前认为对其业务具有重大影响的因素。
与公司业务、财产和战略有关的风险
公司购物中心的经济效益和价值依赖于多种因素 每一个因素都可能对公司的现金流产生不利影响, 经营成果
该公司所持房地产的经济表现和价值可能受到多种因素的影响,其中包括:
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国家、区域、地方和国际经济气候的变化; |
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• |
当地条件,例如该地区的空间供应过剩或房地产需求减少; |
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物业对租户的吸引力; |
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• |
消费者通过互联网购买量的增加; |
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• |
公司有能力提供足够的管理服务和维护其财产; |
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• |
增加的经营成本,如果这些费用不能转嫁给租户的话 |
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• |
定期翻新、修理和转租空间的费用。 |
由于公司的资产由零售购物中心组成,公司的业绩与零售市场的一般经济状况有关,包括影响消费者购买行为和可支配收入的条件。零售空间市场一直并可能继续受到以下因素的不利影响:国家、地区和地方经济疲软、一些大型零售公司的不利财务状况、零售部门的持续整合、消费者互联网购买量的增加以及多个市场的零售空间过剩。受到影响消费者购买商品和服务能力的宏观经济因素的影响。如果租户提供的商品和服务价格大幅上涨,包括由于“守则”可能发生变化而导致的税收或关税增加,公司租户的经营业绩和财务状况以及零售空间需求可能受到不利影响。如果出现上述任何情况,公司很可能会影响零售空间的市场租金,此外,该公司在管理和维护财产方面可能面临挑战或导致经营成本增加。例如房地产税,保险和公用事业,这可能使其财产对租户没有吸引力。
此外,该公司的房产在吸引和留住零售商方面,与许多购物场所竞争,包括区域购物中心、直销中心、其他购物中心和电子商务。截至2019年12月31日,该公司房产租赁(包括未合并物业的比例份额)的租约(包括未合并物业的比例份额)预计将于2020年到期,总额约为租赁GLA的6%。对于那些续签的租约,续签后的租金可能低于未续签的租金。公司可能无法以优惠的条件或合理的资本投资迅速转租该空间,在这种情况下,公司的财务状况、经营业绩和现金流可能受到不利影响。
7
电子商务可能继续对公司的租户和企业产生不利影响
电子商务被公众广泛接受,电子商务在消费者总销售额中所占的份额在未来很可能会继续增长。该公司的许多租户受到来自互联网零售商日益激烈的竞争的负面影响,这一趋势可能影响目前和未来租户租赁空间的方式。例如,向电子商务的迁移导致许多全渠道零售商减少了传统的“实体和实体”场所的数量和规模,并且越来越依赖于电子商务和替代分销渠道。该公司无法确切地预测电子商务的增长将如何影响其房产对空间的需求,也无法预测未来传统商店将产生多少收入。如果公司无法预测和迅速应对零售商和消费者行为的趋势,或者对传统零售空间的需求大幅度减少,公司的入住率和经营结果可能会受到重大和不利的影响。
该公司依赖主要租户,使其易受这些租户的业务和财务状况变化或对其空间的需求的影响
截至2019年12月31日,公司租户的年度基础租金收入相当于或超过公司年度化购物中心基础租金收入总额的1.5%,包括其在合资企业年度化购物中心基础租金收入总额中所占比例如下:
租客 |
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年化基数百分比 租金收入 |
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TJX公司 |
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5.9% |
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BedBath&Beyond公司 |
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3.3% |
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佩斯马特公司 |
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2.7% |
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迪克体育用品公司 |
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2.7% |
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迈克尔斯公司 |
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2.2% |
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乌尔塔美容公司 |
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2.0% |
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GAP公司 |
|
1.9% |
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百思买公司 |
|
1.9% |
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AMC娱乐控股公司 |
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1.8% |
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罗斯商店公司 |
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1.8% |
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诺德斯特罗姆公司 |
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1.7% |
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克罗格公司 |
|
1.7% |
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科尔百货公司 |
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1.7% |
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巴诺书商公司 |
|
1.6% |
|
零售购物部门一直受到经济状况的影响,包括消费者互联网购买量的增加,以及零售业务的竞争性质,以及在实力较强的零售商已经退出市场份额的情况下对市场份额的竞争。这些变化迫使一些较弱的零售商放弃了部分市场份额,并要求它们在某些情况下宣布破产和/或关闭门店。在某些情况下,主要租户可能宣布破产,或可能利用提前终止租约的条款与关闭门店的计划联系起来。
由于公司与处于财务困境的租户之间的租约状况或未来空间计划发生变化,公司可能需要注销和/或加速与租户相关的大部分递延费用相关的折旧和摊销费用。公司的收入和履行其财务义务的能力也可能在破产、破产或公司其他主要租户的业务严重下滑时受到不利影响。如果这些租户中的任何一个在租约到期时不以对公司有利的条件或完全以对公司有利的条件到期,则公司的结果可能受到不利影响。
公司对租金收入的依赖可能会对其应付能力产生不利影响 其债务义务及对股东的分配
该公司的收入实质上全部来自不动产的租金收入,因此,该公司的表现取决于其向租户收取租金的能力。如果相当多的租户或其任何主要租户采取下列行动,公司的收入和可用于偿还债务和分配给股东的资金将受到不利影响:
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• |
经历业务下滑,严重削弱他们履行公司义务的能力; |
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• |
延迟租赁开始; |
8
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• |
在租约期满时拒绝延长或续订租约; |
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• |
逾期未付租金或 |
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• |
关闭商店或宣布破产。 |
这些行动中的任何一项都可能导致租户租约终止和租约终止所造成的租金收入损失。锚租者终止租约或锚租人未能占用该房屋,也可能允许同一购物中心的其他租户终止租约或减少根据租约条款支付的租金。公司不能肯定租约期满的任何租户是否会续签该租约,或能够以经济上有利的条件重新租赁空间。公司一些主要租户的租金收入损失以及无法替换这些租户,可能会对公司的盈利能力及其偿付债务和其他财务义务的能力产生不利影响,并向股东分配。
即使公司财产收入减少,公司的开支也可能保持不变或增加
与公司业务有关的费用,如公用地区费用、水电费、保险、房地产税、抵押贷款付款和公司开支,相对不灵活,如果财产没有全部占用,租金下降,租户不支付租金或其他情况,公司的收入会减少。此外,通货膨胀可能导致更高的经营成本。如果公司在收入下降和/或无法将成本增加转嫁给租户时无法降低经营成本,公司的现金流、盈利能力和向股东分配的能力可能受到不利影响。
该公司增加债务的能力可能会对其现金流产生不利影响
截至2019年12月31日,该公司的未偿债务为19亿美元(不包括截至2019年12月31日合计3亿美元的未合并合资企业抵押贷款债务的比例份额)。该公司打算保持债务与资产价值的保守比率。然而,该公司的组织文件并没有对其可能产生的负债数额或百分比作出任何限制。如果公司的杠杆率更高,其用于偿债的现金需求也会相应增加。在这种情况下,公司由于房地产市场波动、依赖其主要租户、收购和开发成本以及这些风险因素中讨论的其他因素而导致现金流量减少的风险,可能会使公司的财务状况和经营结果受到更大的不利影响,此外,增加杠杆可能会增加公司债务债务违约的风险。这可能会进一步减少可供分配的现金,并对其按优惠条件处置投资组合的能力产生不利影响,从而使公司蒙受损失并减少现金流量。
金融市场的混乱可能会影响公司的能力 以合理的条件获得融资并对公司产生其他不利影响 公司普通股的市场价格
过去,美国和全球股票和信贷市场经历了显著的价格波动、错位和流动性中断,导致许多股票的市场价格大幅波动,预期债务融资的利差大幅扩大。这些情况极大地影响了金融市场的流动性,使某些融资条款变得不那么有吸引力,在某些情况下,导致某些类型的融资无法获得。股票和信贷市场的不稳定性可能会对该公司在合理条件下获得额外融资的能力产生负面影响,这可能会对该公司的债务再融资能力产生负面影响,获得新的融资或进行收购。这些情况也可能对公司的租户产生不利影响,包括他们签订新租约的能力、到期时支付租金和以至少与现行费率一样优惠的租金续约的能力。
股权或信贷市场的长期低迷可能会导致该公司寻求其他可能不那么有吸引力的融资来源,并可能要求它相应调整业务计划。此外,这些因素可能会使公司更难出售房产,或可能对其出售的房产的价格产生不利影响,由于潜在买家可能会经历更高的融资成本或融资困难。股票和信贷市场上发生的这些事件可能会使公司通过发行股票或债务证券筹集资金变得更加困难或代价更高。金融市场的这些干扰也可能对公司普通股的市值产生重大不利影响,并对公司或整个经济产生其他不利影响。不能保证政府对金融市场中断的反应将恢复消费者信心、稳定市场或增加流动性,以及股本或信贷融资的可得性。
9
公司信用评级或债务市场以及市场的变化 信贷市场的状况,可能会对公司的公众产生不利影响 交易债务和循环信贷安排
该公司公开交易债务的市场价值取决于许多因素,包括以下因素:
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• |
公司信用评级与主要信用评级机构; |
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• |
与本公司类似的其他公司所发行的公开交易债务的现行利率或市价; |
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• |
公司的财务状况、流动资金、杠杆、财务业绩和前景 |
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• |
金融市场的整体状况。 |
过去金融市场的状况和当前利率一直在波动,未来可能会出现波动。过去,美国信贷市场经历过严重的混乱和流动性中断。此外,不确定的市场状况可能因杠杆而加剧。信贷市场出现这些情况和(或)金融市场的额外波动和当前利率可能会对该公司获得资本的能力及其资本成本产生不利影响。
此外,信用评级机构还会不断对他们所跟踪的公司(包括公司)的评级进行评估。信用评级机构也会评估整个房地产行业,并可能根据其对该行业的总体看法改变其对该公司的信用评级。任何评级机构评级该公司公开交易债务的评级机构,都可能会降低评级或自行决定,不对公司的公开交易债务进行评级。对公司公开交易债务的评级主要是基于评级机构对到期时及时支付利息的可能性和到期日本金支付的评估。公司评级的负面变化可能会对公司的信用设施和公司公开交易债务的市场价格以及公司获得资本的能力及其资本成本产生不利影响。
公司的现金流和经营业绩可能受到以下因素的不利影响 要求偿还债务或相关利息以及债务融资的其他风险
该公司一般受与债务融资有关的风险的影响。这些风险包括以下风险:
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公司现金流量可能不足以支付本金和利息; |
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公司可能无法按需要对其财产上的现有债务进行再融资,或者再融资的条件可能不如现有债务条款对公司有利; |
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如果任何财产的经济表现下降,所需的债务付款不会减少; |
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偿债义务可减少可供分配给公司股东的资金和可用于开发、再开发和收购的资金; |
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公司债务的任何违约都可能导致这些债务加速,这可能导致其他债务加速,并可能导致丧失抵押品赎回权和财产损失。 |
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本公司可能无法支付必要的资本支出的目的,如重新租赁空间的优惠条件,或在任何情况下。 |
如果一项财产被抵押以保证偿还债务,而公司不能或不支付抵押贷款,公司可能不得不将该财产归还贷款人,由此造成该财产的任何预期收入和权益价值的损失,这也可能对公司的信用评级产生不利影响。这些风险中的任何一种都可能对公司的现金流造成压力,降低其增长能力,并对其经营结果产生不利影响。
该公司的财务状况可能受到财务契约的不利影响
公司的信贷设施和发行或可能发行高级无担保债务的契约载有某些财务和经营契约,其中除其他外,包括杠杆比率和某些承保比率,以及对公司发生有担保和无担保债务、出售全部或实质上的所有资产以及进行兼并和某些收购的能力的限制。这些信贷设施和契约还载有习惯上的违约条款,包括但不限于未能及时支付根据该条款发行的本金和利息,没有遵守公司的财务和经营契约,公司或其多数拥有的子公司(即
10
在超过适用的宽限期和补救期后,公司有超过50%的利息需要支付。这些契约可能限制公司获得额外资金的能力,以解决现金短缺问题,或寻求向股东提供大量回报的增长机会或交易。此外,违反这些契约可能导致违约或加速公司的部分或全部负债,这可能对公司的财务状况产生重大不利影响。
该公司存在可变利率债务和利率风险。
该公司负债的利率视市场指数而异。此外,公司还拥有循环信贷设施,对从该设施提取的任何金额按可变利率计息。公司今后可能会产生额外的可变利率债务。利率上调将增加公司的利息支出,这将对公司可用于偿付债务的净收益和现金以及分配给股东的现金产生负面影响。
该公司可能因可能终止libor而受到不利影响
2017年7月,金融行为监管局(监管libor的监管机构)宣布,它打算停止强迫银行在2021年后提交计算libor的利率。替代参考利率委员会(“arrc”)提议,担保隔夜融资利率(“Sofr”)可以替代libor,用于目前与libor挂钩的衍生品和其他金融合约。该机构提出了一项从libor向Sofr的市场转型计划。截至2019年12月31日,该公司约有1.8亿美元的债务(包括其未合并负债的比例份额),这些债务与libor挂钩,包括2024年到期的公司无担保循环信贷贷款和2023年到期的无担保定期贷款。
在LIBOR终止的情况下,与libor挂钩的公司债务的利率将以替代利率(可能包括Sofr)或替代基准利率为基础,如适用的债务相关文件或其他商定的那样。替代率或交替基准利率可能高于或更不稳定的libor在其终止之前。目前尚不清楚LIBOR预期过渡的全部影响以及2021年后LIBOR的可能终止,但这些变化可能会对公司的现金流、财务状况和经营结果产生不利影响。
通过合伙和合资企业拥有财产可能会限制公司的财产所有权 控制这些投资并降低预期收益
合伙或合资投资可能涉及本公司单独进行的投资不存在的风险,包括公司的合伙人或合营者可能破产的可能性,其合伙人或合资经营人在任何时候可能与公司有不同的利益或目标,其合伙人或合营者可以违反公司的指示、要求、政策或目标采取行动,包括公司关于维持其作为REIT的资格的政策,公司的合伙人或合营者可能有不同的投资标准,这些标准会影响合资企业所持有的资产或其在合资企业中的权益,如果投资的账面价值出现亏损,这也可能降低其股权投资的账面价值。这些情况可能会影响公司从合资企业获得的收入。合资投资的其他风险包括在决策上陷入僵局,例如决定出售或为房地产融资,或与锚定租户一起租赁决定,因为公司的合伙人、合营者和公司都不会完全控制合伙企业或合资企业。合资平台通常包含传统的买卖条款,这可能导致出售公司的权益,或者在不适当的时候使用可用的现金或借款来获取公司合伙人的利益,以及终止适用的管理合同和费用。公司有责任维持股息信托投资组合合资企业的REIT子公司的REIT地位,如果它不能或不能这样做,则可能对其合伙人负有重大责任。这些因素可能限制公司从这些投资中获得的回报。, 使其现金流低于其估计,或导致商业冲突或诉讼。根据公司的“公司章程”或“章程”,对公司可投资于合伙企业或合资企业的资金数额没有任何限制。此外,合伙人或合营者可能无法获得足够的资本,以履行其对合资企业的供资义务。此外,如果资本市场的信贷条件恶化,如果投资的账面价值损失被变现或被认为是暂时的下降,该公司可能需要降低其权益法投资的账面价值。截至2019年12月31日,该公司在拥有100个购物中心的非合并合资企业拥有价值294.5美元的投资和预付款。
该公司的房地产资产可能会受到减值费用的影响
该公司定期评估是否有任何指标表明其房地产资产和其他投资的价值可能受到损害;只有当财产产生的未来现金流量总额(未计折扣和不收取利息费用)的估计数低于公司资产的账面价值时,A类物业的价值才会受损。
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现金流量估计,它考虑诸如预期未来营业收入、趋势和前景、需求、竞争和其他因素的影响。如果公司正在评估一项资产或发展备选方案的潜在出售,未贴现的未来现金流量考虑因素包括根据当前计划在资产负债表日期最可能采取的行动方针。预期持有期和可获得的市场信息。要求公司对其房地产资产和其他投资的价值是否存在减损作出主观评估。这些评估对公司的收益有直接影响,因为记录减值费用会导致收益立即出现负调整。例如,在……里面 2019, 公司记录减值费用在一次操作中2019年售出的购物中心和一个未开发的地块合计$3.4百万元。有关公司日后不会就其资产的减值收取额外费用,亦不能保证该公司不会再收取额外费用,而日后的任何类似减值,都会对公司在收费期内的经营结果造成重大的不良影响。
公司的收购活动可能不会产生它预期的现金流 可能受到竞争压力或其他因素的限制
本公司拟收购零售物业,但以有利条件进行适当的收购。收购商业物业会带来以下风险:
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公司可能无法确定或难以确定适合其投资战略和资本成本的收购机会; |
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公司对预期入住率和租金的估计可能与实际情况不同; |
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公司对获得的物业进行任何重建或重新定位所需费用的估计可能被证明是不准确的; |
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由于缺乏市场知识或对当地经济缺乏了解,公司可能无法在新市场上成功运作; |
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这些财产可能成为公司在收购财产时不知道的环境责任; |
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本公司可能无法成功地将新的物业整合到其现有业务中,或 |
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公司可能难以以可接受的条件获得融资,或在充分占用之前支付与获得的财产有关的运营费用和债务服务。 |
此外,由于与从事房地产投资的其他人竞争,公司今后可能无法或有机会以有利条件进行适当的财产收购,其中一些财产可能比公司拥有更多的财政资源或较低的资本成本。公司无法成功获得新的财产可能会影响公司实现预期投资回报的能力,这可能会对公司的运营结果产生不利影响。
房地产投资缺乏流动性;因此,公司可能无法 在需要时或在有利条件下处置财产
房地产投资一般不能迅速处置。此外,该守则还对房地产投资信托基金处置房地产的能力施加限制,这些限制不适用于其他类型的房地产公司。因此,该公司可能无法根据经济状况或零售商或消费者行为的趋势或优惠条件,使其投资组合多样化或改变。如果该公司不能对这些变化作出迅速反应,可能会对该公司投资组合的价值及其向股东分配的能力产生不利影响。
该公司的发展、再开发和建筑活动可能影响其经营 结果
该公司打算在有机会时,根据其发展承销政策,继续进行零售物业的选择性发展、再发展及建造工程。该公司的发展、重建及建造活动包括以下风险:
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项目的建设费用可能超过公司原先的预算; |
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新落成物业的入住率及租金可能不足以令物业有利可图; |
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每平方英尺的租金可能低于预计; |
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本公司不得以优惠的物业发展条件获得融资; |
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本公司可能不按时完成建设和租赁,导致债务还本付息费用和建筑成本增加; |
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该公司可能无法获得或可能在获得必要的分区、土地使用、建筑、占用和其他必要的政府许可和授权方面遇到延误 |
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公司在花费资源以确定可行性后,可放弃发展或再开发机会。 |
此外,开发、建造和租赁这些物业所需的时间框架意味着公司可能要等几年才能获得可观的现金回报。如果发生上述事件中的任何一个,房地产的开发可能会阻碍公司的增长,并对其运营和现金流的结果产生不利影响。此外,新的开发活动,无论它们最终是否成功,通常都需要大量的时间和管理人员的关注。
该公司的房地产投资可能包含环境风险 对其运营结果产生不利影响
财产的取得和所有权可能使公司承担包括环境责任在内的责任。由于遵守现有或未来的环境法律和条例的成本,公司的经营费用可能高于预期。此外,根据各种联邦、州和地方法律、条例和条例,公司可被视为不动产的所有人或经营者,或因此已安排处置或处理有害或有毒物质,公司可能要对在其财产上或在其财产中排放的某些危险物质的清除或补救费用承担责任。公司还可能要对其他可能与危险或有毒物质有关的潜在费用(包括政府罚款以及对人员和财产造成的伤害)承担责任。公司可能承担这类责任,无论它是否知道或对此类有害或有毒物质的存在负责。这种责任可能相当大,使管理层对公司业务的其他方面的注意力转移,因此可能对公司的经营业绩和财务状况产生重大不利影响,以及它向股东分配股票的能力。
公司财产上的无保险损失或超过以下限额的损失 公司的保险单可能使公司丧失资本或收入 关于这些性质
公司已就其财产获得全面的责任、伤亡、洪水、恐怖主义和租金损失保险单。所有这些保险单都可能涉及大量免赔额和某些排除。如果发生的损失超过适用的保险单的合计限额,或如果有损失根据保险单可大幅度扣减,公司可能会损失全部或部分投资于一项或多项财产的资本和预期收入,这些损失可能对公司的经营结果和财务状况产生重大不利影响,以及它向股东分配股票的能力。
该公司的财产可能会受到天气相关因素的损害
公司的物业一般都是露天购物中心。极端恶劣的天气状况可能会影响公司租户的盈利能力,因为交通流量减少或阻碍了对公司物业的访问,这可能会降低公司收取的租金。此外,公司的一些房产位于受自然灾害影响的地区,包括佛罗里达州。因此,此类房产可能会受到海平面上升、飓风和热带风暴的影响,无论是全球气候变化或其他因素造成的。任何因损坏或业务中断而造成的损失的保险金额,都可能证明是不够的。
暴力犯罪,包括恐怖主义和大规模枪击事件,或民间动乱,可能会影响该公司经营业务的市场和盈利能力。
该公司的某些财产位于或靠近大都市区或其他经历过并仍然容易受到暴力犯罪影响的地区,包括恐怖袭击和大规模枪击。任何类型的暴力犯罪行为,包括针对公共机构、建筑物或公共交通工具(包括航空公司、火车或公共汽车)的恐怖行为,都可能改变购物习惯,或阻止顾客参观公司的购物中心,这将对公司的业务、租户的经营和财产价值产生负面影响。
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遵守某些法律和政府规章可能要求公司作出对公司现金流产生不利影响的计划外支出
公司必须按照某些法律和政府规章管理其财产,包括“美国残疾人法”、“消防和安全条例”、“建筑规范”和其他土地使用条例,不论这些法规是现行的还是可能颁布或通过的,并不时适用于这些财产。公司可能需要作出大量的资本支出,以便对其财产进行升级或以其他方式符合这些要求,而这些支出可能对其履行财务义务和向股东分配财产的能力产生重大不利影响。
公司网络或系统的中断、故障或破坏,包括网络攻击,可能会损害其业务
该公司广泛依赖计算机系统来管理其业务。虽然该公司拥有自己的一些重要信息技术系统,但它也依赖第三方提供与若干关键业务职能有关的重要信息技术服务,例如工资、人力资源、电子通信和某些财务职能。这些系统可能因停电、设施损坏、计算机或电信故障、计算机病毒、安全漏洞、破坏公物、自然灾害、灾难性事件、人为错误和潜在的网络威胁而受到损坏或中断,包括恶意代码、蠕虫、网络钓鱼攻击、赎金和其他复杂的网络攻击。虽然该公司和这些第三方采取了若干措施来防止、检测和减轻网络威胁,包括密码保护、防火墙、备份服务器、威胁监测和定期渗透测试,但用于获得未经授权的访问的技术经常发生变化,而且无法保证这些努力将取得成功。如果这些威胁发生,这些威胁可能会损害公司租户、雇员和第三方供应商的机密信息;破坏公司的业务运作以及公司系统中数据的可用性和完整性;并导致诉讼、侵犯适用的隐私和其他法律、调查、行动、罚款或处罚。如果由于这些事件而对公司业务造成损害或中断,公司可能无法成功和迅速地收回其所有关键业务功能、资产和数据。此外,虽然公司拥有保险,但保险范围可能不足以涵盖可能发生的所有类型的损失或索赔。
公司可能无法留住和吸引关键的管理人员
本公司可能无法留住和吸引有才能的管理人员。如果关键管理人员被竞争对手抢走,或在意外死亡、残疾或退休时,公司可能无法找到具有可比技能、能力和行业专长的替代人员。公司的经营业绩和财务状况可能会受到重大和不利的影响,直到确定和保留适当的替代人员为止,如果是这样的话。
该公司面临可能对其运营结果产生不利影响的诉讼
公司是与其业务有关的诉讼和监管程序中的被告。由于诉讼和监管程序固有的不确定性,公司无法准确预测任何此类诉讼或程序的最终结果。不利结果可能会对公司的业务、财务状况或经营结果产生不利影响。任何此类诉讼也可能导致公司普通股交易价格的波动增加。关于诉讼风险的进一步讨论,请参阅公司合并财务报表注11中的“法律事项”。
财务会计准则委员会(FASB)或其他准则制定机构发布的会计准则的改变可能会对公司的业务产生不利影响
公司的财务报表受美国公认会计准则的适用,该会计准则定期修订和/或扩大。公司不时被要求采用由包括FASB和SEC在内的认可权威机构发布的新的或修订的会计准则。公司需要采用的会计准则可能要求对其适用于合并财务报表的现行会计处理方式进行修改,并可能要求它对其系统进行重大修改。会计准则的变化可能会对公司的业务、财务状况和经营结果造成重大不利影响。
14
与公司作为REIT的税收相关的风险
如该公司在任何应课税年度内未能符合资格成为REIT,则须按 美国征收联邦所得税作为普通公司,可能有重大影响 税收责任
该公司打算以一种允许其符合美国所得税目的的REIT资格的方式运作。然而,REIT资格要求该公司满足根据“守则”高度技术性和复杂的规定制定的许多要求(有些是每年或每季度),对这些要求有有限的司法或行政解释。该公司作为REIT的地位要求分析各种不完全在其控制范围内的事实事项和情况。该公司是否有资格并仍有资格成为符合美国联邦所得税目的的REIT,尚不确定。即使是技术上或无意中违反REIT要求,也可能危及该公司的REIT资格。此外,国会或国税局(“国税局”)可能会修改税收法律法规,法院可能会发布新的裁决,在每个案件中都可能产生追溯效力,可能会使该公司更难或不可能继续获得REIT资格。如果该公司在任何税收年度未能获得REIT资格,以下结果如下:
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• |
该公司将作为一家正规的国内公司征税,除其他外,这意味着它将无法在计算其应纳税所得时扣除分配给其股东的款项,并将按正常的公司税率对其应纳税所得征收美国联邦所得税; |
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• |
由此产生的任何税务责任都可能是巨大的,将减少可供分配给股东的现金数额,并可能迫使公司变现资产或采取可能对其营业业绩产生不利影响的其他行动。 |
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• |
除非公司有权根据适用的法定规定获得救济,否则在公司丧失资格的那一年之后的四年内,它将被取消作为REIT待遇的资格,因此,可用于偿债义务和分配给股东的现金将在公司不符合REIT资格的年份减少。 |
即使该公司仍然有资格成为REIT,它也可能面临其他减少其现金流量的税务责任。公司的TRS要纳税,影响公司TRS的法律的任何修改都可能增加公司的税收开支。公司还可能直接或在其子公司一级对其收入和财产征收某些联邦、州和地方税收。这些税收中的任何一种都会减少用于偿债义务和分配给公司股东的现金。
遵守REIT要求可能对公司的运营产生负面影响 决定
为了维持其作为美国联邦所得税用途的REIT地位,公司必须不断满足某些要求,包括其收入来源、资产的性质和多样化、公司分配给股东的数额以及其股份的所有权。如果公司没有随时可供分配的资金,或者公司的资金需要用于支付资本支出或偿债义务时,该公司也可能被要求向其股东分发。
作为一个REIT,公司必须向其股东分配至少90%的年度净收入(不包括净资本收益)。如果公司满足分配要求,但分配的净收入不到其净收入的100%,公司将对其未分配的应纳税所得额征收美国联邦所得税。此外,如果公司在日历年内支付给股东的实际金额低于美国联邦税法规定的最低数额,则公司将被处以4%的不可扣减消费税。为了财务报告的目的,公司可以产生超过其收入的应税收入,或者其净收入可能大于其可分配给股东的现金流量。如果公司在这种情况下没有其他可用的资金,可以要求它以不利的价格借入资金、出售其证券或其部分财产或找到其他资金来源,以满足REIT分配要求,并避免公司所得税和4%的消费税。
此外,守则的REIT规定对“禁止交易”所得的收入征收100%的税。禁止交易一般包括出售资产,但丧失抵押品赎回权财产除外,这些资产构成库存或其他在正常经营过程中出售给客户的财产。这100%的税收可能会影响公司出售财产的决定,如果它认为这种出售可以被视为禁止交易。如果该公司通过其TRS出售资产,则该公司将无须缴纳这项税;如果该公司与其TRS之间的经济安排不能与无关联的TRS之间的类似安排相媲美,该公司也将按某些数额征收100%的税款。
“守则”拟议和今后可能进行的改革如果获得通过,可能会对现有的REITs产生不利影响。这些建议可能会令REITs具有较少的税务优惠,并会对REIT股东造成不利影响,因此,该公司不可能预测任何有关房地产业的新税务法例的性质或程度,尤其是REITs。
15
此外,正在考虑中的一些提案可能会产生不利影响。公司的租户的经营业绩、财务状况和/或未来的业务规划,这可能对公司产生不利影响,因此,公司的股东们。
REITs支付的股息一般不符合降低税率的条件。
一般来说,支付给美国个别股东的股息的最高美国联邦所得税税率为20%。由于其REIT地位,公司对个人股东的分配一般不符合降低税率的条件。
与公司的组织、结构或所有权有关的风险
“公司章程”和“章程”的规定可能会产生延迟、推迟或防止控制权变更的效果,即使公司的一些股东认为这种改变是有益的。
“公司章程”和“章程”载有可能使公司董事会认为不受欢迎的收购更加困难、拖延或阻止的规定。除其他外,“公司章程”和“条例守则”包括下列规定:
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• |
禁止任何人,除公司章程所规定的某些股东(包括Alexander Otto先生的家属)外,拥有公司已发行普通股的5%以上,以维持公司作为REIT的地位; |
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• |
授权“空白支票”优先股,该优先股可由董事会未经股东批准发行,可包括表决、清算、股利和其他优于公司普通股的权利; |
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• |
规定董事会的任何空缺只能由当时任职的其余董事的多数票予以填补; |
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规定股东不得在董事选举中累积股东表决权; |
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• |
规定股东不得以书面同意方式行事,除非这种书面同意是一致同意和 |
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• |
要求在公司股东会议上预先通知股东的业务建议书,并为董事会选举候选人提名人选。 |
这些规定单独或共同可以推迟或防止敌意收购和控制权的改变或公司管理层的改变。公司认为,这些规定保护其股东不受胁迫性或其他不公平的收购策略的影响,并不是为了使公司免受收购的影响。然而,这些规定适用于即使出价可能被某些股东认为有益,并可能推迟、推迟或阻止董事会认为不符合公司及其股东最佳利益的收购,在某些情况下,这可能会降低其普通股的市场价格。
公司有大股东,由于他们对公司普通股拥有相当多的实益所有权,可能会对公司产生影响,他们的利益可能与其他股东的利益不同
公司有股东,包括身为董事会成员的亚历山大·奥托先生,由于他们对公司普通股拥有相当可观的实益所有权,因此能够对公司施加重大影响。这些股东可以对公司董事会和/或公司普通股持有人投票表决的事项施加影响。除其他事项外,这些事项包括公司董事会的选举、公司财务交易和合资企业活动、合并、收购和处置活动,在重大公司事件中,公司大股东的利益可能与其他股东的利益不同。例如,如果大股东不支持合并、收购要约、出售资产或其他业务组合,因为股东认为这与股东的投资战略不一致,公司可能无法达成或完成一项交易,从而使其他股东能够在当时市价的基础上实现普通股的溢价如果公司的大股东在公开市场上出售大量的公司普通股,以增加股东的流动资金头寸、基金替代投资或其他原因,公司普通股的交易价格可能会大幅下跌,其他股东可能无法以优惠价格出售其普通股。公司无法预测或控制公司的大股东如何利用他们所持有的普通股所产生的影响。
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公司董事会可能在未经股东批准的情况下改变重要的公司政策
公司的战略和投资、融资和股利政策将由其董事会决定。这些战略和政策可随时由董事会酌情修改或修改,不经公司股东表决。这些战略和政策的任何改变都可能对公司的财务状况、经营业绩和现金流量以及向股东支付股息的能力产生不利影响。
与公司普通股有关的风险
市场环境的变化可能会对公司的市场价格产生不利影响 公开交易证券
与其他公开买卖的证券一样,该公司的公开交易证券的市价取决于各种市场情况,而这些情况可能会不时改变。在可能影响该公司公开交易证券的市场价格的市场条件中,有以下几种情况:
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• |
机构投资者对公司的兴趣程度; |
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• |
REITs的一般声誉和投资组合相似的REITs的声誉; |
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• |
与其他实体发行的证券(包括其他房地产公司或主权政府发行的证券)、银行存款或其他投资相比,REITs证券的吸引力; |
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• |
公司的财务状况和业绩; |
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• |
市场对公司成长潜力和未来现金红利的看法; |
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• |
市场利率的提高,这可能导致潜在投资者要求更高的分配率,以支付公司股票的价格。 |
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• |
一般经济和金融市场状况 |
未经股东批准,公司可增发证券
公司可以在未经股东批准的情况下发行优先股和普通股,但须受公司章程的某些限制。优先股股东优先于普通股持有人,增发股份减少了公司现有股东的利益。
它Em 1B号 |
未解决的工作人员意见 |
没有。
它EM 2。 |
特性 |
截至2019年12月31日,投资组合地产(Portfolio Properties)包括170个购物中心(包括通过合并和非合并合资企业拥有的101个中心),以及400多英亩未开发的土地,其中包括位于某些购物中心附近的地块。截至2019年12月31日,该公司拥有的GLA(占GLA总面积的570万平方英尺)的投资组合地产(PortfolioProperties)总计4200万平方英尺(约合5700万平方英尺),位于25个州。这些中心主要分布在东南部和中西部,主要集中在佐治亚州、佛罗里达州、北卡罗来纳州和俄亥俄州。2019年12月31日,该公司还拥有加拿大一个地块的权益。
2019年12月31日,按比例计算,该公司69个全资购物中心的平均年化基本租金为18.25美元。该公司69个全资购物中心的平均年化基本租金为每平方英尺18.80美元,而通过合资企业拥有的101个购物中心的平均年化基本租金为每平方英尺14.90美元。该公司每平方英尺的平均年化基础租金不考虑租户费用偿还。
该公司的购物中心由国家租户锚定,旨在为零售合作伙伴和消费者提供极具吸引力的购物体验和商品组合。购物中心的租户通常满足消费者对价值、服务和便利的需求,提供日常生活必需品,而不是高价奢侈品。这些房产通常包括折扣店、专业食品店、宠物供应商店、健身中心和美容供应零售商,作为额外的锚点或租户。该公司与大量主要的国家和地区租户建立了密切关系,其中许多租户占据了购物中心的空间。
17
根据年化租金收入总额和公司拥有的GLA计算的公司10位最大租户的资料2019年12月31日,载于第7项。本年度报表“公司基本原理”标题下的“管理人员对财务状况和经营结果的讨论和分析”表10-K.关于公司全资资产财产抵押的其他细节,请参阅此处的“不动产和累计折旧”(附表III)。2019年12月31日,该公司通过未合并的合资企业对100处资产进行投资,这些资产作为合资企业抵押债务的抵押品,总额约为$1.610亿美元(其中公司所占比例为$0.3该公司的资产规模约为35,000平方英尺至约1,500,000平方英尺(74项财产超过总GLA的300,000平方英尺)。90.8占%2019年12月31日,入住率介于89.9%和93.0截至五年的百分比2019年12月31日.
租户租赁到期和续租
下表显示了该公司69个全资购物中心租赁期满至2029年的影响,假设没有租户行使任何更新选择:
过期 年 |
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没有。的 租赁 到期 |
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近似GLA 平方尺 (千) |
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年化基数 租金低于 到期租约 (千) |
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平均基本租金 每平方英尺 未到期 租赁 |
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百分比 GLA共计 代表 到期租约 |
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百分比 基本租金共计 收入 代表 到期租约 |
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2020 |
|
|
149 |
|
|
|
823 |
|
|
$ |
16,997 |
|
|
$ |
20.65 |
|
|
4.7% |
|
|
5.4% |
|
2021 |
|
|
214 |
|
|
|
1,792 |
|
|
|
32,357 |
|
|
|
18.06 |
|
|
10.2% |
|
|
10.4% |
|
2022 |
|
|
252 |
|
|
|
2,537 |
|
|
|
46,340 |
|
|
|
18.27 |
|
|
14.5% |
|
|
14.8% |
|
2023 |
|
|
244 |
|
|
|
2,662 |
|
|
|
45,745 |
|
|
|
17.18 |
|
|
15.2% |
|
|
14.7% |
|
2024 |
|
|
223 |
|
|
|
2,446 |
|
|
|
41,983 |
|
|
|
17.16 |
|
|
14.0% |
|
|
13.5% |
|
2025 |
|
|
124 |
|
|
|
1,507 |
|
|
|
28,471 |
|
|
|
18.89 |
|
|
8.6% |
|
|
9.1% |
|
2026 |
|
|
83 |
|
|
|
783 |
|
|
|
15,468 |
|
|
|
19.75 |
|
|
4.5% |
|
|
5.0% |
|
2027 |
|
|
62 |
|
|
|
713 |
|
|
|
15,366 |
|
|
|
21.55 |
|
|
4.1% |
|
|
4.9% |
|
2028 |
|
|
71 |
|
|
|
708 |
|
|
|
13,484 |
|
|
|
19.05 |
|
|
4.0% |
|
|
4.3% |
|
2029 |
|
|
70 |
|
|
|
737 |
|
|
|
15,714 |
|
|
|
21.32 |
|
|
4.2% |
|
|
5.0% |
|
共计 |
|
|
1,492 |
|
|
|
14,708 |
|
|
$ |
271,925 |
|
|
$ |
18.49 |
|
|
84.0% |
|
|
87.1% |
|
下表显示了该公司通过合资企业拥有的101个购物中心到2029年为止租约到期的影响,假设没有租户行使任何更新选择:
过期 年 |
|
没有。的 租赁 到期 |
|
|
近似GLA 平方尺 (千) |
|
|
年化基数 租金低于 到期租约 (千) |
|
|
平均基本租金 每平方英尺 未到期 租赁 |
|
|
百分比 GLA共计 代表 到期租约 |
|
|
百分比 基本租金共计 收入 代表 到期租约 |
|
||||
2020 |
|
|
230 |
|
|
|
1,513 |
|
|
$ |
21,311 |
|
|
$ |
14.09 |
|
|
7.3% |
|
|
7.2% |
|
2021 |
|
|
350 |
|
|
|
3,151 |
|
|
|
46,619 |
|
|
|
14.79 |
|
|
15.2% |
|
|
15.8% |
|
2022 |
|
|
342 |
|
|
|
3,124 |
|
|
|
45,318 |
|
|
|
14.51 |
|
|
15.1% |
|
|
15.4% |
|
2023 |
|
|
320 |
|
|
|
2,592 |
|
|
|
39,209 |
|
|
|
15.13 |
|
|
12.5% |
|
|
13.3% |
|
2024 |
|
|
312 |
|
|
|
3,087 |
|
|
|
44,064 |
|
|
|
14.27 |
|
|
14.9% |
|
|
15.0% |
|
2025 |
|
|
138 |
|
|
|
1,689 |
|
|
|
24,148 |
|
|
|
14.30 |
|
|
8.1% |
|
|
8.2% |
|
2026 |
|
|
74 |
|
|
|
782 |
|
|
|
11,211 |
|
|
|
14.34 |
|
|
3.8% |
|
|
3.8% |
|
2027 |
|
|
63 |
|
|
|
516 |
|
|
|
10,156 |
|
|
|
19.68 |
|
|
2.5% |
|
|
3.4% |
|
2028 |
|
|
79 |
|
|
|
868 |
|
|
|
13,459 |
|
|
|
15.51 |
|
|
4.2% |
|
|
4.6% |
|
2029 |
|
|
64 |
|
|
|
562 |
|
|
|
8,744 |
|
|
|
15.56 |
|
|
2.7% |
|
|
3.0% |
|
共计 |
|
|
1,972 |
|
|
|
17,884 |
|
|
$ |
264,239 |
|
|
$ |
14.78 |
|
|
86.3% |
|
|
89.7% |
|
其中某些租契的租金将维持不变,直至基期届满为止,而不论通胀会否增加,亦不能保证这些租契中有任何一份会续期,或如不续期,便会获得任何替代租客。
18
网站中心公司
2019年12月31日购物中心物业清单
|
|
位置 |
|
中心 |
|
年 发达/ 二次开发 |
|
年 后天 |
|
立地 所有权 利息 |
|
|
拥有 GLA (000's) |
|
|
共计 年化 基本租金 (000's) |
|
|
平均干基 租金 (按SF计)(1) |
|
|
主要租户 |
||||
|
|
阿拉巴马州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
伯明翰(2) |
|
河脊 |
|
2001 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
172 |
|
|
$ |
2,887 |
|
|
$ |
16.77 |
|
|
百思买,Nordstrom Rack,Staples,Target(无所有权) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
亚利桑那州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
凤凰城 |
|
阿瓦图基山麓塔中心 |
|
2013 |
|
1998 |
|
20% |
|
|
|
688 |
|
|
$ |
11,532 |
|
|
$ |
18.27 |
|
|
AMC剧院,百思买,Burlington,HomeGoods, 乔-安,莉娜家居装饰,马歇尔,迈克尔斯,OfficeMax,罗斯少穿衣服,发芽农民市场 |
|
3 |
|
凤凰城 |
|
箭头交叉 |
|
1995 |
|
1996 |
|
100% |
|
|
|
345 |
|
|
$ |
5,642 |
|
|
$ |
16.63 |
|
|
书名:Barnes&Noble,DSW,Golf Galaxy,Hobby Lobby,HomeGoods,Nordstrom Rack,Savers(无所有权), 斯台普斯,T.J.Maxx |
|
4 |
|
凤凰城 |
|
鹿谷塔中心 |
|
1996 |
|
1999 |
|
100% |
|
|
|
197 |
|
|
$ |
3,548 |
|
|
$ |
19.92 |
|
|
AMC剧院(无所有权),Michaels,PetSmart, 罗斯少穿衣服,塔吉特(没人) |
|
5 |
|
凤凰城 |
|
天堂村网关 |
|
2004 |
|
2003 |
|
67% |
|
|
|
295 |
|
|
$ |
5,483 |
|
|
$ |
18.80 |
|
|
床浴和超越,佩特斯马特,罗斯少穿衣服,斯台普斯 |
|
6 |
|
普雷斯科特角 |
|
普雷斯科特网关商店 |
|
2012 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
35 |
|
|
$ |
771 |
|
|
$ |
29.47 |
|
|
商人乔 |
|
7 |
|
图森湾 |
|
银华多广场 |
|
1999 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
78 |
|
|
$ |
620 |
|
|
$ |
8.54 |
|
|
萨夫韦 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加利福尼亚 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
|
加利福尼亚州布埃纳公园 |
|
布埃纳公园广场 |
|
2009 |
|
2004 |
|
100% |
|
|
|
213 |
|
|
$ |
3,608 |
|
|
$ |
17.38 |
|
|
阿尔迪,科尔,迈克尔斯 |
|
9 |
|
加利福尼亚州丰塔纳 |
|
鹰岭镇中心 |
|
2005 |
|
2013 |
|
100% |
|
|
|
291 |
|
|
$ |
6,244 |
|
|
$ |
24.02 |
|
|
24小时健身,迈克尔斯,罗斯少穿衣服, Stater Bros市场,塔吉特(无所有权) |
|
10 |
|
加州长滩 |
|
派克店(3) |
|
2015 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
392 |
|
|
$ |
5,608 |
|
|
$ |
22.63 |
|
|
Cinemark,H&M,耐克,恢复硬件 |
|
11 |
|
加利福尼亚州奥克兰 |
|
全食湾广场 |
|
2006 |
|
2013 |
|
100% |
|
|
|
57 |
|
|
$ |
2,654 |
|
|
$ |
46.39 |
|
|
全食 |
|
12 |
|
加利福尼亚州里士满 |
|
山顶广场 |
|
2000 |
|
2002 |
|
20% |
|
|
|
246 |
|
|
$ |
3,714 |
|
|
$ |
17.25 |
|
|
只有99美分,世纪剧院,城市体育俱乐部, DD的折扣,Ross的衣服便宜 |
|
13 |
|
加利福尼亚州罗斯维尔 |
|
克里克赛德山脊 |
|
2007 |
|
2014 |
|
100% |
|
|
|
275 |
|
|
$ |
6,082 |
|
|
$ |
22.38 |
|
|
床浴与超越,买婴儿, 成本加世界市场,梅西家具画廊,REI |
|
14 |
|
加利福尼亚州旧金山 |
|
1000 Van Ness |
|
1998 |
|
2002 |
|
100% |
|
|
|
122 |
|
|
$ |
838 |
|
|
$ |
20.01 |
|
|
演播室混音 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
科罗拉多 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
15 |
|
奥罗拉 |
|
角星 |
|
2008 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
430 |
|
|
$ |
6,088 |
|
|
$ |
19.36 |
|
|
24小时健身,家庭用品,马歇尔,办公室仓库, 罗斯少穿衣服,目标(没人),乌尔塔美女 |
|
16 |
|
百年纪念 |
|
百周年长廊 |
|
2002 |
|
1997 |
|
100% |
|
|
|
443 |
|
|
$ |
7,789 |
|
|
$ |
19.42 |
|
|
卡文德,康涅狄格,高尔夫银河,家庭用品, 宜家(没人拥有),迈克尔斯,罗斯少穿衣服, Stickley家具,总葡萄酒及更多 |
|
17 |
|
科罗拉多斯普林斯 |
|
教堂山 |
|
2000 |
|
2011 |
|
100% |
|
|
|
446 |
|
|
$ |
4,589 |
|
|
$ |
12.53 |
|
|
24小时健身,Barnes&Noble,百思买,DSW 迈克尔斯(没人拥有),诺德斯特罗姆·雷克,老海军, 佩普男孩,佩特斯马特,罗斯少穿衣服,全食 |
|
18 |
|
丹佛,CO |
|
大学山 |
|
1997 |
|
2003 |
|
100% |
|
|
|
243 |
|
|
$ |
4,748 |
|
|
$ |
19.71 |
|
|
苏波尔国王,马歇尔,迈克尔斯,1号码头 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
19 |
|
帕克,CO |
|
FlatAcres市场中心/帕克展馆(3) |
|
2003 |
|
2003 |
|
100% |
|
|
|
232 |
|
|
$ |
3,564 |
|
|
$ |
20.13 |
|
|
24小时健身,床浴及其他,家得宝(无),科尔(无),迈克尔斯,办公室仓库, 沃尔玛(无所有权) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
康涅狄格州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
20 |
|
吉尔福德州 |
|
吉尔福德公地 |
|
2015 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
125 |
|
|
$ |
1,867 |
|
|
$ |
17.06 |
|
|
床浴&超越新鲜市场 |
|
21 |
|
康涅狄格州普莱恩维尔 |
|
康涅狄格公域 |
|
2013 |
|
发展 |
|
20% |
|
|
|
561 |
|
|
$ |
7,325 |
|
|
$ |
13.67 |
|
|
A.C.Moore,AMC剧院,Dick‘s体育用品,DSW,Kohl’s,Lowe‘s,Marshalls,老海军,PetSmart |
|
22 |
|
温莎州 |
|
温莎法院 |
|
1993 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
79 |
|
|
$ |
1,516 |
|
|
$ |
19.31 |
|
|
家庭用品(没有所有权),停止和商店, 目标(无所有权) |
19
网站中心公司
2019年12月31日购物中心物业清单
|
|
位置 |
|
中心 |
|
年 发达/ 二次开发 |
|
年 后天 |
|
立地 所有权 利息 |
|
|
拥有 GLA (000's) |
|
|
共计 年化 基本租金 (000's) |
|
|
平均干基 租金 (按SF计)(1) |
|
|
主要租户 |
||||
|
|
佛罗里达 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
23 |
|
佛罗里达州博因顿海滩 |
|
高尔夫村广场 |
|
2002 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
135 |
|
|
$ |
1,976 |
|
|
$ |
15.90 |
|
|
普利克斯 |
|
24 |
|
布拉登顿角 |
|
克里克伍德交叉 |
|
2001 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
235 |
|
|
$ |
2,713 |
|
|
$ |
11.66 |
|
|
Bealls,Bealls出口,大批次,电路, Lowes(无所有权) |
|
25 |
|
布兰登角 |
|
布兰登湖广场 |
|
2014 |
|
2009 |
|
100% |
|
|
|
178 |
|
|
$ |
2,518 |
|
|
$ |
14.17 |
|
|
Jo-Ann,Nordstrom Rack,Publix,TotalWill&更多 |
|
26 |
|
布兰登角 |
|
布兰登湖村 |
|
2004 |
|
2003 |
|
100% |
|
|
|
114 |
|
|
$ |
1,054 |
|
|
$ |
14.86 |
|
|
购买婴儿,Lowe‘s(无所有权),PetSmart |
|
27 |
|
布兰登角 |
|
布兰登大道的收藏品(3) |
|
2003 |
|
ipo |
|
100% |
|
|
|
217 |
|
|
$ |
1,212 |
|
|
$ |
9.19 |
|
|
Bealls分店,Chuck E.Cheese‘s,凯恩家具 |
|
28 |
|
卡塞尔贝里湖 |
|
Casselberry公域 |
|
2010 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
246 |
|
|
$ |
3,219 |
|
|
$ |
14.89 |
|
|
普布利克斯,罗斯为少穿衣服,Stein Mart,T.J.Maxx |
|
29 |
|
达尼亚角 |
|
谢里丹广场 |
|
1991 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
67 |
|
|
$ |
703 |
|
|
$ |
11.41 |
|
|
沃尔玛邻里市场 |
|
30 |
|
福特迈尔斯堡(2) |
|
柏树迹 |
|
2004 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
278 |
|
|
$ |
3,070 |
|
|
$ |
11.47 |
|
|
Bealls,Bealls分店,Lucky‘s Market,Ross便宜的衣服, 斯坦·马丁 |
|
31 |
|
福特迈尔斯堡(2) |
|
市场广场 |
|
2004 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
119 |
|
|
$ |
1,725 |
|
|
$ |
16.19 |
|
|
美国签名家具,Barnes&Noble(无所有权),成本加世界市场(非拥有),DSW, 迈克尔斯(无所有权),目标(无所有权), 总葡萄酒及更多 |
|
32 |
|
福特迈尔斯堡 |
|
论坛 |
|
2008 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
190 |
|
|
$ |
2,722 |
|
|
$ |
16.14 |
|
|
床浴与超越,挑战极限空中运动, 家得宝(没有),罗斯少穿衣服,斯台普斯, 目标(无所有权) |
|
33 |
|
佛罗里达州沃尔顿堡海滩 |
|
天堂餐厅 |
|
2000 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
84 |
|
|
$ |
858 |
|
|
$ |
12.28 |
|
|
普利克斯 |
|
34 |
|
木星,FL |
|
汇合村 |
|
2004 |
|
2015 |
|
5% |
|
|
|
134 |
|
|
$ |
2,199 |
|
|
$ |
17.17 |
|
|
罗斯少穿衣服,T.J.Maxx |
|
35 |
|
玛丽湖(2) |
|
玛丽湖示意图 |
|
2001 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
74 |
|
|
$ |
1,672 |
|
|
$ |
24.83 |
|
|
Publix(无所有权),Staples,Target(无所有权) |
|
36 |
|
墨尔本,佛罗里达州 |
|
墨尔本购物中心 |
|
1999 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
210 |
|
|
$ |
1,199 |
|
|
$ |
7.97 |
|
|
很大的地段,印地安河古董商城,Publix |
|
37 |
|
迈阿密,佛罗里达州 |
|
迈阿密市中心的商店 |
|
2006 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
467 |
|
|
$ |
8,900 |
|
|
$ |
20.18 |
|
|
迪克的运动用品,家庭用品,马歇尔, Nordstrom Rack,Ross Less,Target,West elm |
|
38 |
|
米拉马尔角 |
|
河道运行 |
|
1989 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
94 |
|
|
$ |
1,268 |
|
|
$ |
14.20 |
|
|
普利克斯 |
|
39 |
|
那不勒斯 |
|
卡里龙广场 |
|
1994 |
|
1995 |
|
100% |
|
|
|
265 |
|
|
$ |
3,957 |
|
|
$ |
15.28 |
|
|
Bealls插座,DSW,OfficeMax,Ross的衣服价格更低, T.J.Maxx,沃尔玛邻里市场 |
|
40 |
|
那不勒斯 |
|
乡间小食 |
|
1997 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
74 |
|
|
$ |
805 |
|
|
$ |
11.88 |
|
|
阿尔迪,运动健康与健身 |
|
41 |
|
新利基港 |
|
金亩 |
|
2002 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
131 |
|
|
$ |
1,153 |
|
|
$ |
11.44 |
|
|
Pepin学院,Publix |
|
42 |
|
奥卡拉 |
|
希瑟岛 |
|
2005 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
71 |
|
|
$ |
684 |
|
|
$ |
11.51 |
|
|
普利克斯 |
|
43 |
|
奥兰多角 |
|
奇卡索小径购物中心 |
|
1994 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
75 |
|
|
$ |
919 |
|
|
$ |
12.53 |
|
|
普利克斯 |
|
44 |
|
奥兰多角 |
|
利维斯塔海滨长廊 |
|
2016 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
311 |
|
|
$ |
4,575 |
|
|
$ |
15.27 |
|
|
学院体育,Bealls出口,史诗剧场,家庭用品,Michaels,罗斯少穿衣服 |
|
45 |
|
奥兰多角 |
|
千禧交 |
|
2009 |
|
2015 |
|
5% |
|
|
|
100 |
|
|
$ |
2,690 |
|
|
$ |
26.79 |
|
|
Nordstrom Rack |
|
46 |
|
奥兰多角 |
|
天景广场 |
|
1998 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
263 |
|
|
$ |
2,227 |
|
|
$ |
10.45 |
|
|
Badcock家庭家具&更多,dd‘s折扣,Publix, 少穿罗斯的衣服 |
|
47 |
|
奥维多岛 |
|
Oviedo公园交叉口 |
|
1999 |
|
发展 |
|
20% |
|
|
|
186 |
|
|
$ |
2,011 |
|
|
$ |
11.10 |
|
|
“床浴与超越”,Lowe‘s(无主),Michaels,OfficeMax,Ross Dake for Less,T.J.Maxx |
|
48 |
|
佛罗里达州棕榈滩花园 |
|
北湖公域 |
|
2003 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
124 |
|
|
$ |
1,564 |
|
|
$ |
14.53 |
|
|
家得宝(无),乔-安,罗斯少穿衣服 |
|
49 |
|
佛罗里达州棕榈港 |
|
布特牧场的小品 |
|
1990 |
|
1995 |
|
100% |
|
|
|
52 |
|
|
$ |
1,285 |
|
|
$ |
25.97 |
|
|
Publix(无所有权),Target(无所有权) |
|
50 |
|
彭布罗克松树 |
|
弗拉明戈瀑布 |
|
2001 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
108 |
|
|
$ |
2,386 |
|
|
$ |
23.29 |
|
|
La Fitness(无所有权),新鲜市场 |
|
51 |
|
种植园 |
|
喷泉 |
|
2010 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
430 |
|
|
$ |
6,253 |
|
|
$ |
16.37 |
|
|
狄克的运动用品,乔-安,科尔,马歇尔/家庭用品,总葡萄酒&更多 |
|
52 |
|
泉山 |
|
自然海岸公域 |
|
2009 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
226 |
|
|
$ |
2,643 |
|
|
$ |
16.17 |
|
|
阿尔迪,百思买,JCPenney(无所有权),PetSmart, 罗斯少穿衣服,沃尔玛(无主) |
20
网站中心公司
2019年12月31日购物中心物业清单
|
|
位置 |
|
中心 |
|
年 发达/ 二次开发 |
|
年 后天 |
|
立地 所有权 利息 |
|
|
拥有 GLA (000's) |
|
|
共计 年化 基本租金 (000's) |
|
|
平均干基 租金 (按SF计)(1) |
|
|
主要租户 |
||||
53 |
|
塔马拉茨角 |
|
中路广场 |
|
1985 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
228 |
|
|
$ |
2,834 |
|
|
$ |
13.55 |
|
|
帕布利克斯,罗斯为了更少的衣服 |
|
54 |
|
坦帕角 |
|
北潘特广场 |
|
1990 |
|
ipo |
|
20% |
|
|
|
108 |
|
|
$ |
1,530 |
|
|
$ |
14.47 |
|
|
Publix,沃尔玛(无所有权) |
|
55 |
|
坦帕角 |
|
南城中心 |
|
2005 |
|
2019 |
|
100% |
|
|
|
44 |
|
|
$ |
1,344 |
|
|
$ |
32.55 |
|
|
— |
|
56 |
|
韦斯利教堂 |
|
新坦帕的节目单 |
|
2002 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
159 |
|
|
$ |
1,582 |
|
|
$ |
16.00 |
|
|
Bealls,Office Depot(无所有权),Publix |
|
57 |
|
佛罗里达州冬季花园 |
|
冬季花园村 |
|
2007 |
|
2013 |
|
100% |
|
|
|
759 |
|
|
$ |
14,758 |
|
|
$ |
19.86 |
|
|
贝尔斯,床浴和超越,百思买,伯灵顿, 永远21,Havertys,Jo-Ann,LA Fitness, 洛埃(没人拥有),马歇尔,佩斯马特, 罗斯少穿衣服,斯台普斯,塔吉特(无主) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
佐治亚州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
58 |
|
亚特兰大,GA |
|
布鲁克海文广场 |
|
1993 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
70 |
|
|
$ |
1,465 |
|
|
$ |
20.96 |
|
|
斯坦·马丁 |
|
59 |
|
亚特兰大,GA |
|
叶栅角 |
|
1993 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
67 |
|
|
$ |
518 |
|
|
$ |
7.76 |
|
|
克罗格 |
|
60 |
|
亚特兰大,GA |
|
串级交叉 |
|
1994 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
63 |
|
|
$ |
673 |
|
|
$ |
10.63 |
|
|
普利克斯 |
|
61 |
|
亚特兰大,GA |
|
周长Pointe |
|
2002 |
|
1995 |
|
100% |
|
|
|
353 |
|
|
$ |
4,580 |
|
|
$ |
18.86 |
|
|
迪克的运动用品,家庭用品,洛杉矶健身, 帝王电影院 |
|
62 |
|
布鲁斯维克 |
|
格林岛 |
|
2007 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
193 |
|
|
$ |
3,105 |
|
|
$ |
16.41 |
|
|
艾希礼家具店(非自有), 狄克的运动用品,劳氏(无主),迈克尔斯,办公室仓库,佩斯马特,罗斯的衣服便宜, 目标(无所有权) |
|
63 |
|
布福德(2) |
|
米利克市场 |
|
2003 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
402 |
|
|
$ |
5,550 |
|
|
$ |
14.98 |
|
|
第二和查尔斯,床浴和超越,伯灵顿, Costco(无所有权)、DSW、Marshalls、Michaels、彩绘树市场、PetSmart、REI、Ross服饰 |
|
64 |
|
广州,GA |
|
山核桃坪村 |
|
2000 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
74 |
|
|
$ |
990 |
|
|
$ |
13.70 |
|
|
普利克斯 |
|
65 |
|
广州,GA |
|
河石广场 |
|
1998 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
308 |
|
|
$ |
3,503 |
|
|
$ |
12.77 |
|
|
Bealls Outlet,Belk,Michaels,Publix,Ross |
|
66 |
|
卡明 |
|
Cumming市场 |
|
1999 |
|
2003 |
|
100% |
|
|
|
310 |
|
|
$ |
3,641 |
|
|
$ |
13.14 |
|
|
家得宝(无),Lowe‘s,Michaels,OfficeMax,沃尔玛(非自有) |
|
67 |
|
卡明 |
|
库明镇中心 |
|
2007 |
|
2013 |
|
100% |
|
|
|
311 |
|
|
$ |
4,861 |
|
|
$ |
15.61 |
|
|
艾希礼家具店百思买 迪克体育用品公司,Staples,T.J.Maxx/HomeGoods |
|
68 |
|
卡明 |
|
莎伦·格林 |
|
2001 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
98 |
|
|
$ |
1,033 |
|
|
$ |
12.04 |
|
|
克罗格 |
|
69 |
|
迪卡图尔 |
|
平坦浅滩穿越 |
|
1994 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
70 |
|
|
$ |
733 |
|
|
$ |
10.51 |
|
|
普利克斯 |
|
70 |
|
迪卡图尔 |
|
海尔斯顿十字路口 |
|
2002 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
58 |
|
|
$ |
474 |
|
|
$ |
9.12 |
|
|
善意 |
|
71 |
|
杜格拉斯维尔 |
|
市场广场 |
|
1990 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
125 |
|
|
$ |
1,321 |
|
|
$ |
11.49 |
|
|
便宜货狩猎 |
|
72 |
|
Ellenwood,GA |
|
埃伦伍德的天堂 |
|
2003 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
68 |
|
|
$ |
290 |
|
|
$ |
12.94 |
|
|
— |
|
73 |
|
法耶特维尔(2) |
|
费耶特馆 |
|
2002 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
1,242 |
|
|
$ |
10,485 |
|
|
$ |
9.58 |
|
|
便宜货狩猎,床浴和超越,Belk,大件,Burlington,Cinemark,迪克的体育用品,永久21,霍比大厅,家得宝(无主),Jo-Ann,Kohl‘s,Marshalls,PetSmart,Publix,Ross的衣服便宜, 购物者世界,目标(未拥有),沃尔玛 |
|
74 |
|
花卉科 |
|
石桥村 |
|
2008 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
157 |
|
|
$ |
2,670 |
|
|
$ |
17.94 |
|
|
家得宝(没有),科尔(没有),佩斯马特, 罗斯少穿衣服,T.J.Maxx,Target(无所有权) |
|
75 |
|
马肯河(2) |
|
艾森豪威尔交叉 |
|
2002 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
420 |
|
|
$ |
2,991 |
|
|
$ |
9.34 |
|
|
阿什利家具家居,床浴&更远, 百思买(无),家得宝(无),克罗格,迈克尔斯,老海军,罗斯为更少的衣服,斯台普斯, 目标(无所有权) |
|
76 |
|
玛丽埃塔 |
|
托恩中心普拉多 |
|
2002 |
|
1995 |
|
20% |
|
|
|
287 |
|
|
$ |
3,475 |
|
|
$ |
12.86 |
|
|
帕布利克斯,罗斯少穿衣服,斯坦因·马蒂 |
|
77 |
|
纽南(2) |
|
纽南馆 |
|
2013 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
468 |
|
|
$ |
3,781 |
|
|
$ |
8.26 |
|
|
学院体育,Aldi,家得宝,Kohl‘s,PetSmart, 罗斯少穿衣服,天区蹦床公园 |
21
网站中心公司
2019年12月31日购物中心物业清单
|
|
位置 |
|
中心 |
|
年 发达/ 二次开发 |
|
年 后天 |
|
立地 所有权 利息 |
|
|
拥有 GLA (000's) |
|
|
共计 年化 基本租金 (000's) |
|
|
平均干基 租金 (按SF计)(1) |
|
|
主要租户 |
||||
78 |
|
罗斯韦尔 |
|
沙地村 |
|
2013 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
174 |
|
|
$ |
2,296 |
|
|
$ |
14.67 |
|
|
电影酒馆 |
|
79 |
|
Smyrna,GA(2) |
|
文物馆 |
|
1995 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
256 |
|
|
$ |
3,600 |
|
|
$ |
14.06 |
|
|
美国签名家具,马歇尔,佩斯马特, 罗斯少穿衣服,T.J.Maxx |
|
80 |
|
斯内维尔 |
|
总统下议院 |
|
2000 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
376 |
|
|
$ |
4,347 |
|
|
$ |
11.93 |
|
|
购买婴儿,家得宝,Jo-Ann,克罗格,Stein Mart |
|
81 |
|
石山 |
|
德尚广场 |
|
1994 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
64 |
|
|
$ |
677 |
|
|
$ |
10.98 |
|
|
普利克斯 |
|
82 |
|
苏瓦尼 |
|
约翰斯克里克市中心 |
|
2004 |
|
2003 |
|
100% |
|
|
|
303 |
|
|
$ |
4,318 |
|
|
$ |
14.64 |
|
|
Kohl‘s,Michaels,PetSmart,Sprouts Farmers Market,Staples,Stein Mart |
|
83 |
|
塔克河 |
|
Cofer交叉 |
|
2003 |
|
2003 |
|
20% |
|
|
|
136 |
|
|
$ |
1,214 |
|
|
$ |
9.10 |
|
|
HomeGoods,Kroger,Walmart(无所有权) |
|
84 |
|
伍德斯托克州(2) |
|
伍德斯托克广场 |
|
2001 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
219 |
|
|
$ |
3,070 |
|
|
$ |
14.55 |
|
|
Kohl‘s,OfficeMax,旧海军,塔吉特(无所有权) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
伊利诺斯州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
85 |
|
芝加哥,伊利诺伊州 |
|
北百老汇3030号 |
|
2016 |
|
2017 |
|
100% |
|
|
|
132 |
|
|
$ |
4,517 |
|
|
$ |
34.29 |
|
|
马里亚诺氏健身 |
|
86 |
|
芝加哥,伊利诺伊州 |
|
麦克斯韦 |
|
2014 |
|
2014 |
|
100% |
|
|
|
240 |
|
|
$ |
5,956 |
|
|
$ |
27.45 |
|
|
伯灵顿,迪克的体育用品,诺德斯特罗姆·雷克, T.J.Maxx |
|
87 |
|
伊利诺伊州鹿公园 |
|
鹿园市中心 |
|
2004 |
|
发展 |
|
50% |
|
|
|
356 |
|
|
$ |
10,309 |
|
|
$ |
31.70 |
|
|
巴诺(无主),世纪剧院, 板条箱和桶、间隙 |
|
88 |
|
沙乌姆堡 |
|
伍德菲尔德村绿地 |
|
2015 |
|
1995 |
|
100% |
|
|
|
509 |
|
|
$ |
7,610 |
|
|
$ |
23.08 |
|
|
布卢明代尔是分店,集装箱店, Costco(无所有权),HomeGoods,Marshalls,Michaels,Nordstrom Rack,PetSmart,SierraTrading Post, 商人乔 |
|
89 |
|
斯基奇,伊利诺伊州(2) |
|
村庄交叉口 |
|
1989 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
722 |
|
|
$ |
12,536 |
|
|
$ |
17.90 |
|
|
高原蹦床公园,AMC剧院, 巴诺,床浴,百思买, 迪克体育用品,珠宝-奥波,迈克尔斯,OfficeMax,PetSmart,星期二早上 |
|
90 |
|
廷利公园 |
|
布鲁克塞德市场 |
|
2013 |
|
2012 |
|
20% |
|
|
|
317 |
|
|
$ |
4,496 |
|
|
$ |
15.51 |
|
|
百思买,迪克的运动用品,家庭用品, 科尔(没人拥有),迈克尔斯,佩斯马特, 罗斯少穿衣服,T.J.Maxx,Target(无所有权) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
印第安纳州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
91 |
|
高地 |
|
高地森林购物中心 |
|
2001 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
312 |
|
|
$ |
4,622 |
|
|
$ |
14.79 |
|
|
百思买(无所有权),伯灵顿, 迪克的体育用品(没有),科尔的,马歇尔,迈克尔斯,塔吉特(没有) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
堪萨斯 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
92 |
|
梅里亚姆湾 |
|
梅里亚姆市中心/ 梅里亚姆村 |
|
2005 |
|
2004 |
|
100% |
|
|
|
418 |
|
|
$ |
5,147 |
|
|
$ |
14.83 |
|
|
电影,迪克的体育用品,霍比洛比, 家得宝(无),宜家(无),马歇尔,OfficeMax,PetSmart |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
马里兰州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
93 |
|
格伦·伯尼 |
|
Harundale广场 |
|
1999 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
218 |
|
|
$ |
1,406 |
|
|
$ |
13.77 |
|
|
摄政家具 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
马萨诸塞州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
94 |
|
埃弗雷特山 |
|
网关中心 |
|
2001 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
640 |
|
|
$ |
5,555 |
|
|
$ |
16.29 |
|
|
采购产品Costco,美元树,家得宝,迈克尔斯,老海军,目标,总葡萄酒&更多 |
|
95 |
|
马里兰州弗雷明翰 |
|
购物者世界 |
|
1994 |
|
1995 |
|
100% |
|
|
|
782 |
|
|
$ |
17,234 |
|
|
$ |
26.09 |
|
|
A.C.Moore,AMC剧院,Barnes&Noble,BestBuy,DSW,Hobby Lobby,HomeSense,Kohl‘s,Macy’s家具画廊,Marshalls,Nordstrom Rack,PetSmart,塞拉利昂贸易邮报,T.J.Maxx |
|
96 |
|
马里兰州西斯普林菲尔德 |
|
Riverdale商店 |
|
2003 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
274 |
|
|
$ |
3,861 |
|
|
$ |
14.98 |
|
|
Kohl‘s,停止和商店 |
22
网站中心公司
2019年12月31日购物中心物业清单
|
|
位置 |
|
中心 |
|
年 发达/ 二次开发 |
|
年 后天 |
|
立地 所有权 利息 |
|
|
拥有 GLA (000's) |
|
|
共计 年化 基本租金 (000's) |
|
|
平均干基 租金 (按SF计)(1) |
|
|
主要租户 |
||||
|
|
密西根 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
97 |
|
Saginaw,MI |
|
山谷中心 |
|
1994 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
409 |
|
|
$ |
3,640 |
|
|
$ |
10.24 |
|
|
巴诺,伯灵顿,迪克体育用品,DSW,HomeGoods,Michaels,PetSmart,T.J.Maxx |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
密苏里 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
98 |
|
布伦特伍德 |
|
布伦特伍德的长廊 |
|
1998 |
|
1998 |
|
100% |
|
|
|
338 |
|
|
$ |
5,192 |
|
|
$ |
15.37 |
|
|
伯灵顿,微型中心,PetSmart,Target,Trader Joe‘s |
|
99 |
|
独立,MO |
|
独立公域 |
|
1999 |
|
1995 |
|
20% |
|
|
|
386 |
|
|
$ |
6,046 |
|
|
$ |
15.94 |
|
|
AMC剧院,Barnes&Noble,BestBuy,Kohl‘s,Marshalls,Ross |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
新泽西 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
100 |
|
东汉诺威 |
|
东汉诺威广场 |
|
1994 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
98 |
|
|
$ |
1,944 |
|
|
$ |
20.75 |
|
|
Costco(无所有权),HomeGoods,HomeSense 目标(无所有权) |
|
101 |
|
Edgewater,NJ |
|
边水塔中心 |
|
2000 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
76 |
|
|
$ |
1,661 |
|
|
$ |
27.17 |
|
|
全食 |
|
102 |
|
自由持有,新泽西州 |
|
自由持有市场 |
|
2005 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
21 |
|
|
$ |
690 |
|
|
$ |
33.40 |
|
|
山姆俱乐部(非自有),沃尔玛(非自有) |
|
103 |
|
汉密尔顿 |
|
汉密尔顿市场 |
|
2004 |
|
2003 |
|
100% |
|
|
|
542 |
|
|
$ |
10,059 |
|
|
$ |
19.15 |
|
|
巴诺,床浴, Bj‘s批发俱乐部(无主),Kohl’s Lowe‘s(无所有权),Michaels,Ross Less,ShopRite,Staples,Walmart(无所有权) |
|
104 |
|
新泽西州兰伯顿(2) |
|
十字路口广场 |
|
2003 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
100 |
|
|
$ |
1,780 |
|
|
$ |
19.13 |
|
|
Lowe‘s(无所有权),ShopRite |
|
105 |
|
林德赫斯特 |
|
Lewandowski公域 |
|
1998 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
78 |
|
|
$ |
1,676 |
|
|
$ |
24.71 |
|
|
停店 |
|
106 |
|
新泽西州普林斯顿 |
|
拿骚公园馆 |
|
2005 |
|
1997 |
|
100% |
|
|
|
616 |
|
|
$ |
10,359 |
|
|
$ |
17.98 |
|
|
百思买,伯灵顿,买宝贝, 迪克的体育用品,家得宝(无),家庭用品,家庭用品,迈克尔斯,佩斯马特, Raymour&Flanigan,Target(无所有权),T.J.Maxx,Walmart(无所有权),Wegmann |
|
107 |
|
NJ联盟 |
|
22号线零售中心 |
|
1997 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
112 |
|
|
$ |
1,164 |
|
|
$ |
19.30 |
|
|
迪克的体育用品,目标(无) |
|
108 |
|
西长支部,NJ |
|
消费者中心 |
|
1993 |
|
2004 |
|
100% |
|
|
|
293 |
|
|
$ |
3,436 |
|
|
$ |
13.87 |
|
|
购买婴儿,迪克的运动用品,家得宝 |
|
109 |
|
新泽西州伍德兰公园 |
|
西瀑布广场 |
|
1995 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
91 |
|
|
$ |
1,816 |
|
|
$ |
20.41 |
|
|
这就是成本加世界市场 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
纽约 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
110 |
|
纽约州亨普斯特德 |
|
枢纽 |
|
2001 |
|
2015 |
|
5% |
|
|
|
249 |
|
|
$ |
3,035 |
|
|
$ |
12.40 |
|
|
家得宝,超级车站和商店 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
北卡罗来纳州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
111 |
|
北卡罗莱纳州教堂山 |
|
麦道蒙特村 |
|
2002 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
146 |
|
|
$ |
2,662 |
|
|
$ |
21.74 |
|
|
哈里斯·蒂特尔 |
|
112 |
|
夏洛特,NC |
|
贝尔盖特购物中心 |
|
2017 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
289 |
|
|
$ |
4,410 |
|
|
$ |
15.78 |
|
|
伯灵顿,成本加世界市场,家具行(无拥有),霍比大堂,宜家(无所有权),马歇尔, 老海军,PetSmart,T.J.Maxx,沃尔玛(未拥有) |
|
113 |
|
夏洛特,NC |
|
卡罗莱纳馆 |
|
1997 |
|
2012 |
|
100% |
|
|
|
708 |
|
|
$ |
9,301 |
|
|
$ |
14.07 |
|
|
AMC剧院,自动区,床浴及更远, 很大的地段,买婴儿,康涅狄格,地板和德克尔, 前门商店,Jo-Ann,Nordstrom Rack, 老海军,罗斯少穿衣服,西尔斯出口, 目标(无所有权),价值城市家具 |
|
114 |
|
夏洛特,NC |
|
科茨沃德村 |
|
2013 |
|
2011 |
|
100% |
|
|
|
261 |
|
|
$ |
5,556 |
|
|
$ |
22.94 |
|
|
哈里斯·蒂特,马歇尔,佩特·斯马特 |
|
115 |
|
克莱顿角 |
|
克莱顿角 |
|
1999 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
126 |
|
|
$ |
1,417 |
|
|
$ |
12.81 |
|
|
洛伊斯食品 |
|
116 |
|
科尼利厄斯角 |
|
新鲜市场的商店 |
|
2001 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
131 |
|
|
$ |
1,653 |
|
|
$ |
12.79 |
|
|
新鲜市场 |
23
网站中心公司
2019年12月31日购物中心物业清单
|
|
位置 |
|
中心 |
|
年 发达/ 二次开发 |
|
年 后天 |
|
立地 所有权 利息 |
|
|
拥有 GLA (000's) |
|
|
共计 年化 基本租金 (000's) |
|
|
平均干基 租金 (按SF计)(1) |
|
|
主要租户 |
||||
117 |
|
NC Fayetteville |
|
费耶特维尔馆 |
|
2001 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
274 |
|
|
$ |
2,769 |
|
|
$ |
12.88 |
|
|
圣诞树商店,食品狮子,马歇尔,迈克尔斯,佩斯马特 |
|
118 |
|
Fuquay Varina,NC |
|
塞克斯顿公域 |
|
2002 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
49 |
|
|
$ |
878 |
|
|
$ |
17.91 |
|
|
— |
|
119 |
|
南卡罗来纳州亨特斯维尔(2) |
|
Birkdale村 |
|
2003 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
300 |
|
|
$ |
8,234 |
|
|
$ |
29.35 |
|
|
巴诺,迪克的体育用品, 帝王电影院(无所有权) |
|
120 |
|
北卡罗来纳州Mooresville(2) |
|
温斯洛湾公域 |
|
2003 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
268 |
|
|
$ |
3,986 |
|
|
$ |
15.18 |
|
|
迪克的运动用品,家庭用品,迈克尔斯, 罗斯少穿衣服,T.J.Maxx,Target(无所有权) |
|
121 |
|
罗利,NC(2) |
|
亚历山大广场 |
|
2004 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
198 |
|
|
$ |
3,038 |
|
|
$ |
16.85 |
|
|
Kohl‘s,O2 Fitness,沃尔玛(非自有) |
|
122 |
|
罗利,NC |
|
波纳广场 |
|
2012 |
|
2012 |
|
20% |
|
|
|
254 |
|
|
$ |
3,149 |
|
|
$ |
17.18 |
|
|
成本加世界市场,马歇尔,罗斯少穿衣服, 目标(无所有权) |
|
123 |
|
威尔明顿,NC |
|
大学中心 |
|
2001 |
|
ipo |
|
20% |
|
|
|
418 |
|
|
$ |
4,373 |
|
|
$ |
11.15 |
|
|
床浴和超越,劳氏,老海军,奥利的便宜货,罗斯的衣服便宜,山姆俱乐部(无) |
|
124 |
|
温斯顿·塞勒姆 |
|
奥利弗十字路口 |
|
2003 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
77 |
|
|
$ |
1,028 |
|
|
$ |
13.91 |
|
|
洛伊斯食品 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
俄亥俄 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
125 |
|
辛辛那提,OH |
|
肯伍德广场 |
|
2017 |
|
2013 |
|
100% |
|
|
|
427 |
|
|
$ |
6,882 |
|
|
$ |
18.32 |
|
|
狄克的运动用品,梅西的家具画廊,Marshalls/HomeGoods,Michaels,T.J.Maxx, 新鲜市场 |
|
126 |
|
辛辛那提,OH |
|
西山广场 |
|
1998 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
34 |
|
|
$ |
429 |
|
|
$ |
12.78 |
|
|
Kroger(无所有权),PetSmart,Walmart(无所有权) |
|
127 |
|
哥伦布,OH |
|
东方市场 |
|
2013 |
|
1998 |
|
100% |
|
|
|
502 |
|
|
$ |
7,607 |
|
|
$ |
15.40 |
|
|
采购产品婴儿,家庭用品,Marshalls,Michaels,Nordstrom Rack,PetSmart, 罗斯少穿衣服,塞拉贸易邮报,斯台普斯, T.J.Maxx,价值城家具 |
|
128 |
|
哥伦布,OH |
|
罗马下院 |
|
2001 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
106 |
|
|
$ |
1,170 |
|
|
$ |
14.92 |
|
|
伯灵顿,家庭用品 |
|
129 |
|
哥伦布,OH |
|
伦诺克斯镇中心 |
|
1997 |
|
1998 |
|
50% |
|
|
|
374 |
|
|
$ |
4,866 |
|
|
$ |
13.01 |
|
|
AMC剧院,Barnes&Noble,Marshalls,Staples,Target |
|
130 |
|
哥伦布,OH |
|
北极星塔中心 |
|
1999 |
|
2011 |
|
100% |
|
|
|
459 |
|
|
$ |
7,612 |
|
|
$ |
17.01 |
|
|
百思买,大地段,Jo-Ann,Kroger,Lowe‘s(无所有权),OfficeMax,T.J.Maxx,Target(无所有权) |
|
131 |
|
哥伦布,OH |
|
太阳中心 |
|
1995 |
|
1998 |
|
79% |
|
|
|
316 |
|
|
$ |
4,184 |
|
|
$ |
15.70 |
|
|
阿什利家具店,迈克尔斯,斯台普斯, 沃尔玛全食公司 |
|
132 |
|
都柏林,OH |
|
周界中心 |
|
1996 |
|
1998 |
|
100% |
|
|
|
136 |
|
|
$ |
2,328 |
|
|
$ |
17.23 |
|
|
巨鹰 |
|
133 |
|
俄勒冈州格罗夫市 |
|
德比广场 |
|
1992 |
|
1998 |
|
20% |
|
|
|
125 |
|
|
$ |
1,376 |
|
|
$ |
11.24 |
|
|
巨鹰 |
|
134 |
|
路易斯中心,OH |
|
鲍威尔中心 |
|
2000 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
202 |
|
|
$ |
2,735 |
|
|
$ |
13.54 |
|
|
巨鹰,家庭用品,马歇尔,迈克尔斯 |
|
135 |
|
梅森 |
|
水石中心 |
|
1998 |
|
2014 |
|
100% |
|
|
|
161 |
|
|
$ |
2,473 |
|
|
$ |
16.31 |
|
|
Barnes&Noble,BestBuy,Costco(无所有权),Michaels,Target(未拥有) |
|
136 |
|
斯托乌,OH |
|
斯托克社区中心 |
|
2008 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
406 |
|
|
$ |
4,554 |
|
|
$ |
14.91 |
|
|
床浴与超越,巨鹰,霍比大堂,科尔‘s,OfficeMax,塔吉特(无拥有) |
|
137 |
|
托莱多,OH |
|
斯普林菲尔德公域 |
|
1999 |
|
发展 |
|
20% |
|
|
|
272 |
|
|
$ |
2,359 |
|
|
$ |
11.65 |
|
|
床浴&超越,科尔的,地球的健身 |
|
138 |
|
西湖,OH |
|
西湾广场 |
|
2000 |
|
ipo |
|
100% |
|
|
|
158 |
|
|
$ |
2,403 |
|
|
$ |
22.41 |
|
|
新潮农贸市场 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
俄勒冈州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
139 |
|
Hillsboro,或 |
|
塔那本镇中心 |
|
2001 |
|
1996 |
|
100% |
|
|
|
303 |
|
|
$ |
5,868 |
|
|
$ |
20.35 |
|
|
巴诺,床浴, 百思买(非自有),马歇尔,迈克尔斯,诺德斯特罗姆雷克(无拥有),办公仓库,罗斯服饰为更少,塞拉利昂贸易邮报,目标(无拥有) |
|
140 |
|
波特兰,OR |
|
块 |
|
2001 |
|
2019 |
|
100% |
|
|
|
97 |
|
|
$ |
2,544 |
|
|
$ |
31.33 |
|
|
— |
24
网站中心公司
2019年12月31日购物中心物业清单
|
|
位置 |
|
中心 |
|
年 发达/ 二次开发 |
|
年 后天 |
|
立地 所有权 利息 |
|
|
拥有 GLA (000's) |
|
|
共计 年化 基本租金 (000's) |
|
|
平均干基 租金 (按SF计)(1) |
|
|
主要租户 |
||||
|
|
宾夕法尼亚州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
141 |
|
宾夕法尼亚州市中心 |
|
阿什布里奇广场 |
|
1999 |
|
2015 |
|
5% |
|
|
|
386 |
|
|
$ |
2,857 |
|
|
$ |
9.48 |
|
|
圣诞树商店,家得宝,乔-安 |
|
142 |
|
伊斯顿 |
|
南蒙特广场 |
|
2004 |
|
2015 |
|
5% |
|
|
|
251 |
|
|
$ |
3,871 |
|
|
$ |
15.76 |
|
|
巴诺,床浴,百思买, 迪克的体育用品,劳氏的(没有),迈克尔斯, 斯台普斯 |
|
143 |
|
普鲁士国王,宾夕法尼亚州(2) |
|
普鲁士国王 |
|
2002 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
193 |
|
|
$ |
5,188 |
|
|
$ |
28.42 |
|
|
百思买,5号,联合艺术家剧院 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
罗德岛 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
144 |
|
沃里克岛(2) |
|
华威中心 |
|
2004 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
153 |
|
|
$ |
1,019 |
|
|
$ |
16.54 |
|
|
Barnes&Noble,DSW,边缘健身俱乐部 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
南卡罗来纳州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
145 |
|
安德森,SC |
|
米德托恩公园 |
|
2008 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
167 |
|
|
$ |
1,649 |
|
|
$ |
9.85 |
|
|
迪克的体育用品,科尔的,斯台普斯 |
|
146 |
|
查尔斯顿 |
|
阿什利十字 |
|
2011 |
|
2003 |
|
20% |
|
|
|
208 |
|
|
$ |
2,100 |
|
|
$ |
10.59 |
|
|
狮子,科尔,马歇尔 |
|
147 |
|
哥伦比亚,SC(2) |
|
哥伦比亚纳站 |
|
2003 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
375 |
|
|
$ |
4,569 |
|
|
$ |
16.33 |
|
|
购买婴儿,哥伦比亚大剧院(无主), 迪克的体育用品,迈克尔斯,佩斯马特 |
|
148 |
|
格林维尔,SC |
|
点 |
|
2005 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
104 |
|
|
$ |
1,820 |
|
|
$ |
17.71 |
|
|
REI全食 |
|
149 |
|
芒特普莱桑 |
|
万多十字 |
|
2000 |
|
1995 |
|
100% |
|
|
|
214 |
|
|
$ |
2,484 |
|
|
$ |
13.72 |
|
|
Marshalls/HomeGoods,Michaels,Office Depot, T.J.Maxx,沃尔玛(无所有权) |
|
150 |
|
莫特尔海滩,SC |
|
卡罗莱纳森林广场 |
|
1999 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
138 |
|
|
$ |
1,798 |
|
|
$ |
13.73 |
|
|
克罗格 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
田纳西州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
151 |
|
布伦特伍德湾 |
|
凉泉 |
|
2004 |
|
2000 |
|
100% |
|
|
|
198 |
|
|
$ |
3,200 |
|
|
$ |
16.15 |
|
|
百思买,罗斯小礼服,皇家家具 |
|
152 |
|
田纳西诺克斯维尔(2) |
|
土耳其溪馆 |
|
2001 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
282 |
|
|
$ |
4,289 |
|
|
$ |
15.29 |
|
|
DSW,霍比·洛比,OfficeMax,老海军 罗斯少穿衣服,塔吉特(没人), 沃尔玛(无所有权) |
|
153 |
|
田纳西诺克斯维尔(2) |
|
城乡公域(3) |
|
1997 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
655 |
|
|
$ |
7,196 |
|
|
$ |
11.25 |
|
|
便宜货,百思买,康涅狄格,迪克体育用品,乔-安,诺克斯维尔16,劳氏,斯台普斯,星期二早晨 |
|
154 |
|
孟菲斯州 |
|
美国式 |
|
1988 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
110 |
|
|
$ |
660 |
|
|
$ |
7.11 |
|
|
— |
|
155 |
|
莫里斯顿湾 |
|
十字路口广场 |
|
2004 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
70 |
|
|
$ |
335 |
|
|
$ |
6.09 |
|
|
讨价还价猎人,OfficeMax(无所有权) |
|
156 |
|
田纳西纳什维尔(2) |
|
贝尔维尤广场 |
|
2003 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
77 |
|
|
$ |
982 |
|
|
$ |
13.29 |
|
|
床浴及更远,家得宝(未拥有), 行星健身 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
得克萨斯州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
157 |
|
德克萨斯州沃斯堡 |
|
东追市场 |
|
1997 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
262 |
|
|
$ |
2,655 |
|
|
$ |
12.42 |
|
|
Aldi(无所有权)、AMC剧院、Marshalls 少买罗斯的衣服,斯派克的酒,烈酒和更好的食物, 目标(无所有权) |
|
158 |
|
TX高地村 |
|
高地村的市场 |
|
2007 |
|
2013 |
|
100% |
|
|
|
207 |
|
|
$ |
3,542 |
|
|
$ |
17.92 |
|
|
书名/作者:HomeGoods,T.J.Maxx/HomeGoods, 沃尔玛(无所有权) |
|
159 |
|
TX圆岩 |
|
复古广场 |
|
2003 |
|
2019 |
|
100% |
|
|
|
41 |
|
|
$ |
985 |
|
|
$ |
25.99 |
|
|
— |
|
160 |
|
德克萨斯州圣安东尼奥 |
|
班德拉·波因特 |
|
2002 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
500 |
|
|
$ |
5,969 |
|
|
$ |
13.20 |
|
|
Barnes&Noble,Gold‘s Gym,Jo-Ann,Kohl’s(没人拥有),Lowe‘s,老海军,Ross便宜的衣服, 斯派克的葡萄酒,烈酒和精细食品(无所有权), T.J.Maxx,Target(无所有权), 城市空中蹦床与冒险公园 |
|
161 |
|
德克萨斯州圣安东尼奥 |
|
特雷尔广场 |
|
2012 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
108 |
|
|
$ |
2,042 |
|
|
$ |
20.13 |
|
|
罗斯少穿衣服,塔吉特(没人) |
|
162 |
|
德克萨斯州圣安东尼奥 |
|
石橡树村 |
|
2007 |
|
发展 |
|
100% |
|
|
|
448 |
|
|
$ |
7,405 |
|
|
$ |
21.91 |
|
|
阿拉莫剧院电影院,霍比前厅,家庭用品, 目标(无所有权) |
25
网站中心公司
2019年12月31日购物中心物业清单
|
|
位置 |
|
中心 |
|
年 发达/ 二次开发 |
|
年 后天 |
|
立地 所有权 利息 |
|
|
拥有 GLA (000's) |
|
|
共计 年化 基本租金 (000's) |
|
|
平均干基 租金 (按SF计)(1) |
|
|
主要租户 |
||||
|
|
维吉尼亚 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
163 |
|
费尔法克斯,弗吉尼亚州 |
|
费尔法克斯塔中心 |
|
1994 |
|
1995 |
|
100% |
|
|
|
253 |
|
|
$ |
5,287 |
|
|
$ |
20.87 |
|
|
床浴与超越,乔-安,帝王电影院,萨夫韦, T.J.Maxx |
|
164 |
|
格伦·艾伦(2) |
|
弗吉尼亚中心的小溪 |
|
2002 |
|
2007 |
|
15% |
|
|
|
266 |
|
|
$ |
3,953 |
|
|
$ |
15.67 |
|
|
巴诺,床浴, 迪克的体育用品,迈克尔斯, 少穿罗斯的衣服 |
|
165 |
|
弗吉尼亚州米德洛提安 |
|
英联邦中心 |
|
2002 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
166 |
|
|
$ |
2,661 |
|
|
$ |
16.64 |
|
|
迈克尔斯,Stein Mart,新鲜市场 |
|
166 |
|
弗吉尼亚州里士满 |
|
市区短泵 |
|
2000 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
126 |
|
|
$ |
2,831 |
|
|
$ |
22.91 |
|
|
Barnes&Noble,Regal Cinemas, 滑冰国家(无所有权) |
|
167 |
|
弗吉尼亚州里士满 |
|
白橡树村 |
|
2008 |
|
2014 |
|
5% |
|
|
|
432 |
|
|
$ |
5,870 |
|
|
$ |
15.74 |
|
|
JCPenney,K&G时装超级商店,Lowe‘s(非自有),Michaels,PetSmart,Publix,Target(无拥有) |
|
168 |
|
斯普林菲尔德,弗吉尼亚州 |
|
春田中心 |
|
1999 |
|
2007 |
|
100% |
|
|
|
177 |
|
|
$ |
4,044 |
|
|
$ |
22.89 |
|
|
Barnes&Noble,BedBath&Beyond,DSW,Michaels 瓷砖店 |
|
169 |
|
弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩 |
|
克罗格广场 |
|
1997 |
|
2007 |
|
20% |
|
|
|
68 |
|
|
$ |
271 |
|
|
$ |
4.02 |
|
|
克罗格 |
|
170 |
|
温彻斯特,弗吉尼亚州 |
|
苹果花角 |
|
1997 |
|
ipo |
|
20% |
|
|
|
243 |
|
|
$ |
2,880 |
|
|
$ |
11.92 |
|
|
书-一百万,家庭用品,科尔的,马丁的 |
(1) |
按按公司所有租金除以年率计算的基础租金总额计算,截至2019年12月31日开始使用GLA。 |
(2) |
购物中心于2020年售出。 |
(3) |
指示须以地面租赁为条件的资产。所有其他资产均为所有权,费用简单。 |
26
ITEM 3 |
法律诉讼 |
公司及其附属公司受到各种法律程序的制约,这些法律程序加在一起不会对公司产生重大的不利影响。公司还会因其正常经营过程中发生的人身伤害或财产损害而受到各种法律诉讼,其中大部分是由保险承保的。虽然无法确切地预测所有事项的解决办法,但管理层认为这种法律程序和索赔的最终结果不会对公司的流动资金、财务状况或经营结果产生重大不利影响。
ITEM 4。 |
矿山安全披露 |
不适用。
27
第二部分
ITEM 5 |
注册人普通股市场、股东相关事项及发行人购买权益证券 |
该公司的普通股在纽约证券交易所上市,代号为“SITC”。截至2020年2月14日,该公司共有4298名记录持有人和大约19 500名受益股东。
公司董事会负责制定并在适当情况下修改公司的股利政策。董事会打算推行一项股利政策,保留足够的自由现金流,以满足公司的资本需求,同时仍坚持REIT的支付要求。2020年2月,该公司宣布,其2020年第一季度普通股股息为每股0.20美元,将于2020年4月2日支付给在2020年3月10日营业结束时创纪录的股东。
宣布和支付未来普通股股利的决定,以及任何此类未来股息的时间、数额和组成,将由公司董事会酌情决定,并将取决于公司从运营、收益、财务状况、资本和债务服务要求以及董事会认为相关的其他因素获得的现金流量。守则要求公司分配至少90%的REIT应税收入。公司打算继续公布其普通股的季度股息;然而,对于未来股息的时间和数额无法保证。
该公司的某些契约包含财务和经营契约,包括要求从1993年12月31日至本期结束期间宣布或支付的累计股息不得超过业务部门(协议中定义)的资金,加上同期额外的2 000万美元,除非需要保持REIT地位。
公司有股利再投资计划,股东可以选择将股息自动再投资于普通股。根据该计划,公司可以不时选择代表参与股东在公开市场购买普通股,也可以向普通股股东发行新的普通股。
发行人购买股票证券
|
(a) |
|
|
(b) |
|
|
(c) |
|
|
(d) |
|
||||
|
共计 数目 股份 购进(1) |
|
|
平均 已付价格 每股 |
|
|
总数 购买的股份 作为 公开宣布 计划或计划 |
|
|
最大数 (或近似) 美元价值) 5月份的股票 在.下购买 计划或计划 (百万) |
|
||||
(一九二零九年十月一日至三十一日) |
|
2,664 |
|
|
$ |
15.52 |
|
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
(2019年11月1日至30日) |
|
402 |
|
|
|
14.81 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
(一九二零九年十二月一日至三十一日) |
|
2,406 |
|
|
|
14.49 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
共计 |
|
5,472 |
|
|
$ |
15.02 |
|
|
|
4,294,680 |
|
|
$ |
49.6 |
|
(1) |
交还或视为已缴足的普通股,以履行与公司股权补偿计划下的裁决的归属和/或行使有关的法定最低预扣缴义务。 |
2018年11月29日,该公司宣布其董事会批准了普通股回购计划。根据董事会授权的计划条款,该公司可以购买至多1亿美元的普通股,而且该计划没有到期日。截至2020年2月14日,该公司共回购了430万股普通股,总成本约为5040万美元,该计划的加权平均成本为每股11.74美元。
28
ITEM 6 |
选定的财务数据 |
下表中所列的合并财务数据是从过去五年的财务报表中得出的,其中包括第S-K号条例第301项所要求的信息。以下选定的合并财务数据应与公司的合并财务报表及相关附注和第7项一并阅读。管理人员对财务状况和经营结果的讨论和分析。
选定财务数据比较摘要
(单位:千,除每股数据外)
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
业务数据: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
收入 |
$ |
507,988 |
|
|
$ |
707,255 |
|
|
$ |
921,588 |
|
|
$ |
1,005,805 |
|
|
$ |
1,028,071 |
|
费用: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租赁业务 |
|
139,663 |
|
|
|
207,992 |
|
|
|
263,743 |
|
|
|
292,134 |
|
|
|
308,208 |
|
减值费用 |
|
3,370 |
|
|
|
69,324 |
|
|
|
340,480 |
|
|
|
110,906 |
|
|
|
279,021 |
|
飓风财产和损失 |
|
— |
|
|
|
817 |
|
|
|
5,930 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
一般和行政 |
|
58,384 |
|
|
|
61,639 |
|
|
|
77,028 |
|
|
|
61,051 |
|
|
|
58,867 |
|
折旧和摊销 |
|
165,087 |
|
|
|
242,102 |
|
|
|
346,204 |
|
|
|
389,519 |
|
|
|
402,045 |
|
|
|
366,504 |
|
|
|
581,874 |
|
|
|
1,033,385 |
|
|
|
853,610 |
|
|
|
1,048,141 |
|
利息收入 |
|
18,009 |
|
|
|
20,437 |
|
|
|
28,364 |
|
|
|
37,054 |
|
|
|
29,213 |
|
利息费用 |
|
(84,721 |
) |
|
|
(141,305 |
) |
|
|
(188,647 |
) |
|
|
(217,589 |
) |
|
|
(241,727 |
) |
其他收入(费用),净额 |
|
357 |
|
|
|
(110,895 |
) |
|
|
(68,003 |
) |
|
|
3,322 |
|
|
|
(1,739 |
) |
|
|
(66,355 |
) |
|
|
(231,763 |
) |
|
|
(228,286 |
) |
|
|
(177,213 |
) |
|
|
(214,253 |
) |
权益法收益前的收入(损失) 主要投资及其他项目 |
|
75,129 |
|
|
|
(106,382 |
) |
|
|
(340,083 |
) |
|
|
(25,018 |
) |
|
|
(234,323 |
) |
合营企业净收入(亏损)权益 |
|
11,519 |
|
|
|
9,365 |
|
|
|
8,837 |
|
|
|
15,699 |
|
|
|
(3,135 |
) |
优先股权益准备金 |
|
(15,544 |
) |
|
|
(11,422 |
) |
|
|
(61,000 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
合资投资减值 |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(1,909 |
) |
销售损益及权益控制变动净额 |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
368 |
|
|
|
(1,087 |
) |
|
|
7,772 |
|
房地产处分所得,税后净额 |
|
31,380 |
|
|
|
225,406 |
|
|
|
161,164 |
|
|
|
73,386 |
|
|
|
167,571 |
|
应纳税的REIT子公司和国家的税收费用 专营权及入息税 |
|
(659 |
) |
|
|
(862 |
) |
|
|
(12,418 |
) |
|
|
(1,781 |
) |
|
|
(6,286 |
) |
净收入(损失) |
$ |
101,825 |
|
|
$ |
116,105 |
|
|
$ |
(243,132 |
) |
|
$ |
61,199 |
|
|
$ |
(70,310 |
) |
(收入)非控制权益造成的损失,净额 |
|
(1,126 |
) |
|
|
(1,671 |
) |
|
|
1,447 |
|
|
|
(1,187 |
) |
|
|
(1,858 |
) |
可归因于工地中心的净收入(损失) |
$ |
100,699 |
|
|
$ |
114,434 |
|
|
$ |
(241,685 |
) |
|
$ |
60,012 |
|
|
$ |
(72,168 |
) |
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
每股收益数据–基本: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
普通股股东的净收益(亏损) |
$ |
0.33 |
|
|
$ |
0.43 |
|
|
$ |
(1.48 |
) |
|
$ |
0.20 |
|
|
$ |
(0.53 |
) |
加权平均普通股数–基本 |
|
183,026 |
|
|
|
184,528 |
|
|
|
183,681 |
|
|
|
182,647 |
|
|
|
180,473 |
|
每股收益数据–稀释性: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
普通股股东的净收益(亏损) |
$ |
0.33 |
|
|
$ |
0.43 |
|
|
$ |
(1.48 |
) |
|
$ |
0.20 |
|
|
$ |
(0.53 |
) |
加权平均普通股数–稀释剂 |
|
183,254 |
|
|
|
184,535 |
|
|
|
183,681 |
|
|
|
182,781 |
|
|
|
180,473 |
|
宣布股息 |
$ |
0.80 |
|
|
$ |
1.16 |
|
|
$ |
1.52 |
|
|
$ |
1.52 |
|
|
$ |
1.38 |
|
29
项目6. |
选定的财务数据(续) |
(单位:千,除每股数据外)
|
十二月三十一日 |
|
|||||||||||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
资产负债表数据: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地产(按成本计算) |
$ |
4,709,812 |
|
|
$ |
4,627,866 |
|
|
$ |
8,248,003 |
|
|
$ |
9,244,058 |
|
|
$ |
10,128,199 |
|
不动产,扣除累计折旧 |
|
3,420,664 |
|
|
|
3,455,509 |
|
|
|
6,294,524 |
|
|
|
7,247,882 |
|
|
|
8,065,300 |
|
合资企业的投资和预付款 |
|
294,495 |
|
|
|
329,623 |
|
|
|
383,813 |
|
|
|
454,131 |
|
|
|
467,732 |
|
对附属公司的投资和预付款 |
|
190,105 |
|
|
|
223,985 |
|
|
— |
|
|
— |
|
|
— |
|
|||
总资产 |
|
4,093,622 |
|
|
|
4,206,331 |
|
|
|
7,170,073 |
|
|
|
8,197,518 |
|
|
|
9,097,088 |
|
负债总额 |
|
1,847,297 |
|
|
|
1,884,405 |
|
|
|
3,849,312 |
|
|
|
4,493,968 |
|
|
|
5,139,537 |
|
总股本 |
|
1,981,478 |
|
|
|
2,073,002 |
|
|
|
2,897,438 |
|
|
|
3,246,012 |
|
|
|
3,463,469 |
|
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
现金流量数据: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
由(用于)提供的现金流量: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
经营活动 |
$ |
270,154 |
|
|
$ |
263,418 |
|
|
$ |
410,407 |
|
|
$ |
460,663 |
|
|
$ |
433,476 |
|
投资活动 |
|
(10,395 |
) |
|
|
818,328 |
|
|
|
478,608 |
|
|
|
473,033 |
|
|
|
(54,648 |
) |
筹资活动 |
|
(254,278 |
) |
|
|
(1,162,816 |
) |
|
|
(833,516 |
) |
|
|
(926,992 |
) |
|
|
(378,772 |
) |
30
ITEM 7 |
管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 |
执行摘要
该公司是一个自主管理和自我管理的房地产投资信托基金(“REIT”),负责收购、拥有、开发、再开发、扩张、租赁、融资和管理购物中心。截至2019年12月31日,该公司的投资组合包括170个购物中心(包括通过合并和非合并合资企业拥有的101个购物中心)。截至2019年12月31日,该公司通过其所有资产(全资和合资企业)拥有约5,700万平方英尺的可租赁总面积(“GLA”),并管理着约1,320万平方英尺的Gfor Retail Value Inc。(“RVI”)是在纽约证券交易所(New York Stock Exchange)上市的购物中心的所有者和经营者。该公司还拥有400多英亩未开发土地,包括土地的合资企业权益。截至2019年12月31日,该公司经营的购物中心投资组合的总入住率为90.8%,按比例计算,该公司每占用平方英尺的平均基本租金为18.25美元。
当前战略
该公司核心物业业务的增长机会包括:提高租金、继续租赁投资组合以及调整现有的面积,以创造更高的混合租金率和运营现金流。额外的增长机会包括机会主义投资和战术重建。管理部门打算利用出售增长较低资产和其他投资所得的收益,为投机性投资和再开发活动提供资金。
该公司认为,以下是执行其战略的基石:
|
• |
通过强有力的租赁和核心财产业务,最大限度地利用经常性现金流量; |
|
• |
通过创造性、积极主动的重建努力,提高财产现金流,使资产得到有利可图的调整,以更好地适应活跃的零售租户和社区需求; |
|
• |
通过资本回收来增加公司现金流量,特别是将资本从成熟、增长缓慢的资产中重新调配到具有吸引力的、提供租赁和再开发潜力的机会主义收购中; |
|
• |
通过继续注重保持审慎的杠杆水平和长期的平均债务期限,以及利用各种不同的资本来源,包括有担保和无担保的债务市场、范围广泛的合资企业伙伴提供的大量无担保信贷和股本,缓解风险 |
|
• |
通过不断注重与投资者、租户、雇员、社区和环境赞助者的关系,实现增长的可持续性。 |
交易与资本市场
2019年期间,该公司完成了以下房地产交易和融资活动:
|
• |
收购了三家购物中心资产(佛罗里达州坦帕、俄勒冈州波特兰和得克萨斯州奥斯汀),总收购价为8510万美元; |
|
• |
发行普通股13225万股,净收益1.946亿美元,赎回其全部6.50%的J类累计可赎回优先股,总清算优先权为2亿美元; |
|
• |
售出10个购物中心和地块,总收入5.235亿美元(包括6个联营购物中心),或按公司份额出售1.994亿美元; |
|
• |
从RVI收到总额为3 400万美元的收益,用于偿还在分拆交易时确定的应收款; |
|
• |
收到与偿还第三方贷款投资有关的1 200万美元; |
|
• |
根据该公司1亿美元的股份回购计划,于2019年1月以1 410万美元回购120万普通股,共回购430万股股份,自2018年11月启动该计划以来,共回购了430万股普通股,平均每股成本为11.74美元和 |
|
• |
宣布的现金红利为每股普通股0.80美元,按年度计算。 |
31
业务成绩
该公司在2019年继续改善其现金流量和投资组合的质量,具体表现如下:
|
• |
签署约300万平方英尺的GLA租约和续签,其中包括90万平方英尺的新租赁量,均按比例分摊; |
|
• |
实现了混合租赁利差6.3%的新租赁和续约在公司的比例份额; |
|
• |
2019年12月31日,按比例将按比例计算的每占用平方英尺的年度基准租金增至18.25美元,而2018年12月31日为17.86美元,增幅为2.2%和 |
|
• |
2019年12月31日,按比例计算,总入住率继续保持在90.8%,而2018年12月31日为89.9%。 |
零售环境
该公司继续看到各种租户对其空间的需求,尤其是随着零售商采用全方位战略,利用砖瓦和砂浆基础设施推动增量业务。价值导向零售商继续从传统和全国性连锁百货公司获得市场份额。因此,尽管某些传统和全国性百货公司已经宣布破产、关闭和/或缩减扩张计划,但其他零售商,特别是价值和便利类别的零售商,仍在制定2020年的门店开店计划。该公司的许多最大租户,包括TJX公司、罗斯公司、伯灵顿公司、以下5家公司和Ulta公司,都在继续实施门店开店计划,其中包括TJX公司、罗斯公司(Ross)、伯灵顿公司(Burlington)和乌尔塔公司(Ulta)。据报同店销售额每年都有增长。 而且在相对优于其他零售类别的同时保持了良好的资本化。该公司还一直在增加对专业食品杂货店和服务租户的租赁,如健身、餐馆和医疗用户,这些公司正在扩大具有强大交通流量的类别。
公司基本面
下表根据全资物业的年化租金收入总额和截至2019年12月31日公司在合并后的未合并合资企业财产中所占比例,列出了该公司的10位最大租户:
租客 |
|
占总数的百分比 购物中心 基租 收入 |
|
|
占公司的百分比- 自有购物 GLA中心 |
|
||
1. |
|
TJX公司(A) |
|
5.9% |
|
|
6.6% |
|
2. |
|
床浴及超越(B) |
|
3.3% |
|
|
3.8% |
|
3. |
|
迪克体育用品(C) |
|
2.7% |
|
|
2.7% |
|
4. |
|
佩特 |
|
2.7% |
|
|
2.5% |
|
5. |
|
迈克尔斯 |
|
2.2% |
|
|
2.4% |
|
6. |
|
乌尔塔 |
|
2.0% |
|
|
1.2% |
|
7. |
|
空隙(D) |
|
1.9% |
|
|
1.6% |
|
8. |
|
百思买 |
|
1.9% |
|
|
1.8% |
|
9. |
|
AMC影院 |
|
1.8% |
|
|
1.2% |
|
10. |
|
罗斯·斯托雷斯(E) |
|
1.8% |
|
|
2.5% |
|
|
(A) |
包括T.J.Maxx,Marshalls,HomeGoods,SierraTrading Post,HomeSense和Combo商店 |
|
(B) |
包括床浴和超越,成本加世界市场,购买婴儿和圣诞树商店 |
|
(C) |
包括迪克的体育用品和高尔夫银河 |
|
(D) |
包括GAP、老海军、香蕉共和国和Janie&Jack |
|
(E) |
包括罗斯少买的衣服和dd的折扣 |
32
下表按全资所有物业及合并及未合并合资企业物业的年化租金收入总额,列出该公司的10名最大租户。2019年12月31日:
|
|
全资物业 |
|
|
合资性质 |
|
||||||
租客 |
|
% 购物中心 基本租金收入 |
|
|
占公司的百分比- 自有购物 GLA中心 |
|
|
% 购物中心 基本租金收入 |
|
|
占公司的百分比- 自有购物 GLA中心 |
|
TJX公司(A) |
|
6.5% |
|
|
7.3% |
|
|
3.2% |
|
|
4.0% |
|
床浴及超越(B) |
|
3.4% |
|
|
3.9% |
|
|
2.9% |
|
|
2.9% |
|
迪克体育用品(C) |
|
2.8% |
|
|
2.8% |
|
|
2.8% |
|
|
3.2% |
|
佩特 |
|
2.8% |
|
|
2.6% |
|
|
2.4% |
|
|
2.2% |
|
迈克尔斯 |
|
2.3% |
|
|
2.4% |
|
|
2.0% |
|
|
2.1% |
|
乌尔塔 |
|
2.1% |
|
|
1.3% |
|
|
1.5% |
|
|
0.9% |
|
诺德斯特罗姆 |
|
2.0% |
|
|
1.7% |
|
|
0.4% |
|
|
0.3% |
|
百思买 |
|
2.0% |
|
|
1.9% |
|
|
2.0% |
|
|
1.7% |
|
空隙(D) |
|
1.9% |
|
|
1.6% |
|
|
1.8% |
|
|
1.4% |
|
克罗格 |
|
1.8% |
|
|
2.0% |
|
|
1.1% |
|
|
2.0% |
|
罗斯·斯托雷斯(E) |
|
1.6% |
|
|
2.2% |
|
|
3.4% |
|
|
4.1% |
|
AMC剧院 |
|
1.6% |
|
|
0.9% |
|
|
3.3% |
|
|
2.3% |
|
普利克斯 |
|
0.2% |
|
|
0.4% |
|
|
2.9% |
|
|
4.2% |
|
科尔氏 |
|
1.5% |
|
|
2.8% |
|
|
2.8% |
|
|
4.6% |
|
|
(A) |
包括T.J.Maxx,Marshalls,HomeGoods,SierraTrading Post,HomeSense和Combo商店 |
|
(B) |
包括床浴和超越,成本加世界市场,购买婴儿和圣诞树商店 |
|
(C) |
包括迪克的体育用品和高尔夫银河 |
|
(D) |
包括GAP、老海军、香蕉共和国和Janie&Jack |
|
(E) |
包括罗斯少买的衣服和dd的折扣 |
该公司租赁了约600万平方英尺的GLA,包括235份新租约和444份续约,并于2019年为全资和合资物业共租赁了679份。该公司继续以正租赁价差执行新租约和续签合同。截至2019年12月31日,该公司有379份租赁合同将于2020年到期,每平方英尺平均基本租金19.12美元,按比例计算。在2019年执行的可比租赁中,公司产生了13.9%的正租赁利差,以及4.7%的续约利差,或混合租赁的6.3%。租赁息差是房地产行业的一个关键指标,代表现有租约的租金与新租约和续签租约的租金比率相比的百分比增长。该公司的租赁息差计算仅包括在前房客腾空之日起一年内完成的交易,因此是一个很好的基准,可以将到期租约的平均年化基准租金与可比较的已执行市场租金比率进行比较。
对于2019年期间执行的新租约,公司根据公司的利益,在租赁期限内按比例按比例计算,花费了房客改进和租赁佣金的加权平均成本,按比例估计为每平方英尺6.56美元。在截至2019年12月31日的5年内,租户改良和租赁佣金的年加权平均成本从每平方英尺4.76美元到7.42美元不等。该公司一般不会在续约上花费大量资本。
33
回顾年-2019财务结果
在截至2019年12月31日的一年中,可归属于普通股股东的净收入与上一年相比有所下降,主要原因是RVI的剥离产生了净稀释效应,以及资产对2018年末成立的股利信托投资组合合资企业的贡献被前一年发生的相关交易和债务消除成本部分抵消。此外,该公司前一年的房地产销售收益较高,被较低的减值费用部分抵消。以下概述了公司的主要财务指标(见“非GAAP财务措施”)(单位:千人,每股收益除外):
|
截止年度 |
|
|||||
|
十二月三十一日, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
可归属于普通股股东的净收入 |
$ |
61,292 |
|
|
$ |
80,903 |
|
可归因于普通股东的财务报告 |
$ |
229,761 |
|
|
$ |
191,838 |
|
经营可归普通股东的财务报表 |
$ |
233,363 |
|
|
$ |
307,274 |
|
每股收益–稀释 |
$ |
0.33 |
|
|
$ |
0.43 |
|
以下对公司财务状况和经营结果的讨论将有助于理解公司的财务报表、某些关键项目的变化和导致财务报表变化的因素,以及影响这些财务报表的关键会计政策。
关键会计政策
公司的合并财务报表包括公司和所有公司在财务或经营上有控制权的子公司的账目。按照公认会计原则编制财务报表要求管理层在某些情况下作出影响所附合并财务报表和相关附注所报告数额的估计和假设。在编制这些财务报表时,管理层利用现有信息,包括公司的历史、行业标准和目前的经济环境等因素,对公司合并财务报表中的某些数额作出估计和判断,适当考虑到重要性。管理层在编制这些财务报表中固有的估计数时所预期的最终结果可能不会实现。下文所述关键会计政策的适用涉及对未来不确定性的判断和假设的使用。因此,实际结果可能与这些估计不同。此外,其他公司可能使用可能影响公司经营业绩与类似业务公司的比较的不同估计数。
收入确认和应收账款
本公司已采用最新会计准则第2016-02号-租赁,经修正(“主题842”),截至2019年1月1日,采用经修改的追溯办法,在收养开始时适用过渡条款。
租金收入包括合同租赁付款,其中一般包括:
|
• |
固定租赁付款,包括与租户偿还公共区域维修费用有关的固定付款、购物中心租户缴纳的税款和保险费,在租约不可取消期限内以直线确认,租期一般为一个月至30年,包括适用的租金步骤和减租措施的影响。 |
|
• |
可变租赁付款,包括百分比和超额收入,在租户报告的销售超过适用租赁中规定的适用销售断点后确认。 |
|
• |
租客根据租户的租赁规定偿还公共地区维修费、税款、保险费和其他财产业务费用的可变租赁付款,在发生相关费用期间确认。 |
|
• |
租赁终止付款,在租赁公司没有进一步义务的情况下,在承租人的租约有效终止时确认。 |
|
• |
附属和其他与财产有关的租金付款,主要包括向临时租户租赁空置空间、亭收入和停车场收入,这些都是在所赚取的期间内确认的。 |
管理费记录在所赚取的期间内。从公司未合并的合资企业投资中获得的费用收入在可归因于非附属所有权权益的范围内予以确认。历史上,公司的大部分租赁佣金收入在租赁执行时被确认为50%,在租户开始租赁时确认为50%。从2018年1月1日起,租赁佣金收入一般在租赁执行时被确认为全部。
34
保险公司因飓风损失而引起的业务中断损失索赔记作营业中断收入。
该公司估计其应收帐款与基本租金有关的可收性,包括直线租金、费用偿还和其他收入或收入。在采用主题842时,2019年1月1日或以后期间的租金收入因公司认为不可能收取的数额而减少。公司在评估收取可能性时分析应收帐款、租户信誉和当前经济趋势。此外,对于破产租户,本公司在评估有关应收款项的收取概率时,估计预计会收回呈请前及呈请后的申索。解决该等申索的时间可能超过一年。这些估计对公司的盈利有直接影响,因为一旦认为不可能收取该款额,则收益会减少相应的数额,直至收取应收款项为止。
固结
所有重要的公司间结余和交易都在合并过程中被消除。公司有能力施加重大影响但没有财务或经营控制权的房地产合资企业中的普通投资被用股本会计方法核算。因此,公司在这些合资企业的收益(或亏损)中按比例分摊的份额包括在合并净收益中。
公司有许多不同结构的合资企业安排。如果确定公司是可变利益实体(“VIE”),则该公司合并其拥有的股份少于100%的实体,公司在VIE中有控制利益,或者是控制普通合伙人。确定公司是否是VIE的主要受益人的分析是基于哪一方有(A)指导VIE最重要的经济表现的活动的权力,以及(B)吸收损失的义务或获得对VIE可能具有重要意义的利益的权利。确定它是否有权力指导VIE的活动,而VIE的活动对VIE的表现影响最大,公司须评估其是否有隐含的财务责任,以确保VIE按设计运作。这种定性评估对公司的财务报表有直接影响,因为表外合资企业的详细活动不在公司合并财务报表中列报。
房地产和长期资产
对资产的估计使用寿命使用直线法进行折旧。公司必须对其财产的使用寿命进行主观评估,以确定每年对这些财产反映的折旧数额。这些评估对公司的净收入有直接影响。如果公司要延长某一特定资产的预期使用寿命,就会在更长的时间内折旧,从而减少折旧费用和提高年净收益。
管理层定期评估是否有任何指标表明房地产资产(包括未开发的土地和在建工程)和无形资产的价值可能受到损害。只有当管理层对财产产生的未来现金流量总额(未计折扣和不收取利息费用)的估计值低于物业的账面价值时,物业的价值才会受损。确定未贴现的现金流量需要管理层作出重大估计。在管理人员估计现金流时,必须考虑到预期的未来营业收入(损失)、趋势和前景、需求的影响等因素。竞争和其他因素。如果公司正在评估一项资产或发展备选方案的潜在销售情况,未来未贴现的现金流量分析是基于管理层对备选行动可能性的最佳估计而进行的概率加权分析。随后,由于预期行动的变化而产生的估计未贴现现金流的变化可能会影响确定是否存在减值,以及这些影响是否会对公司的净收入产生重大影响。在发生减值的程度上,损失将以财产的账面价值超过财产公允价值的盈余来衡量。
公司必须对其房地产和其他投资的价值是否存在减损进行主观评估。这些评估对公司的净收入有直接影响,因为记录减值费用会导致对净收益的立即负调整。如果公司对预计的未来现金流量、预期持有期或市场状况发生变化的估计,公司对减值费用的评估可能有所不同,这种差异可能对公司的合并财务报表产生重大影响。计划在较长时间内持有财产,减少记录减值损失的可能性。
公司将购买价格分配给在收购之日获得的资产和承担的负债。公司在估计购置的有形和无形资产和负债的公允价值时,考虑到由于其尽职调查、营销和租赁活动而获得的关于每一项财产的信息。公司采用各种估值方法,例如使用适当的贴现率和资本化率估算现金流量,估算折旧费净额和现有市场信息。如果公司确定某一事件发生在资产或负债的初始分配之后。
35
如果改变资产的估计使用寿命,公司将重新评估资产的折旧和摊销。公司必须对这些估价和分配作出主观估计。
公司一般认为,当交易得到适当的管理层批准时,持有的资产是出售的,而且没有已知的与出售有关的重大意外事件,因此认为在一年内出售财产是可能的。这种情况一般发生在执行销售合同时,没有意外情况,而且潜在买方有很大的资金风险,以确保业绩。
公允价值计量--房地产与非合股风险投资
公司必须评估某些合并和未合并合资企业投资的价值,以及为其优先股权益和某些应收融资票据提供的基础抵押品。公司减值计算中使用的房地产投资公允价值是根据在市场参与者之间有条不紊的交易中在计量日出售资产所收到的价格来估算的。没有公共市场的小额投资是根据公司所作的假设和可观察的交易数据和投入的评估技术对其进行估值的。可观察的交易数据和投入的提供可能使其更加困难和(或)主观。决定这类投资的公允价值。因此,公司最终从出售的投资中变现的金额可能与提出的公允价值不同,差异可能是重大的。
不动产资产、投资和不动产减值抵押品的估值使用广泛接受的估值技术确定,包括收入资本化方法或对每项资产预期现金流量的贴现现金流量分析,考虑到当前的市场资本化率,分析最近的可比销售交易、实际销售谈判、从第三方收到的真诚购买要约和(或)考虑目前需要替换资产的数额,并根据过时情况进行调整。一般而言,公司在衡量一项投资的公允价值时考虑多种估值技术。然而,在某些情况下,单一估值技术可能是适当的。
就经营房地产资产而言,重要的假设包括收入资本化估值中使用的资本化率以及预计的财产净营业收入和预期持有期。对于非合并合资企业的投资,公司还考虑任何基础合资企业债务的估值。房地产资产的估值是根据市场状况和管理层在计量日作出的假设计算的,如果市场状况或基本假设发生变化,则可能与实际结果大相径庭。
优先股权益-减值评估
该公司根据对标的抵押品价值的评估来评估这些投资的本金和利息的可收性,以确定投资是否受到损害。由于投资的标的抵押品是房地产投资,因此对抵押品的估值方法与为减值目的确定房地产投资公允价值所用的方法相同。根据管理层对还款时间的估计,公司为基础抵押品价值执行现金流量的额外现值,即概率加权。如果公司对基础抵押品公允价值的估计低于优先股权益的账面价值,则优先股权权益被视为受损。受损投资的隐性利息收入按现金确认。该公司监测投资和相关的估值津贴,并视情况在未来期间增加或减少。
合资企业和附属公司的投资-减值评估
公司有许多结构各异的表外合资企业。管理层定期评估是否有任何指标表明,公司对非合并合资企业或附属公司的投资价值可能受到损害。只有当管理层对投资公允价值的估计低于投资的账面价值,而这种损失被视为非临时损失时,该投资的价值才会受损。在发生减值的情况下,损失是以投资公允价值的账面价值超过估计的公允价值来衡量的。
递延税款资产及税务负债
公司根据资产和负债法核算与其应税REIT子公司(“TRS”)有关的所得税,该方法要求确认递延税资产和负债,以应付财务报表中所列事件的预期未来税收后果。公司记录递延税净资产,只要公司认为更有可能实现这些资产。在作出这种确定时,公司考虑到所有现有的正面和负面证据,包括对未来应纳税收入的预测、其他现有临时差异的逆转、现有营业净亏损转帐,税务规划策略及近期的营运结果。其中几项考虑需要对未来应课税收入的预测作出假设及作出重大判断,而这些预测与公司用以管理其业务的计划及估计相一致。根据这项评估,管理层必须评估对公司递延税项资产的需要及估值免税额。该公司将记录一项估价免税额,以减少递延税。
36
资产如果确定其变现存在不确定性,这将增加所得税备抵额。如果将来事实和情况发生变化,可能需要对估价津贴进行调整。如果公司决定今后能够变现递延所得税资产超过其净入账数额,则公司将调整估价免税额,这将减少对所得税的拨款。该公司在确定对递延税资产记录的估价准备金的使用时作出了某些估计,这些估计可能对公司的收入产生直接影响,因为税收规定的差异将影响公司的收入。
该公司在评估所得税不确定性的影响时作出了估计。“会计准则”规定了一个确认门槛和计量标准,用于财务报表确认和衡量在报税表中所采取或预期采取的税收状况。这些准则还就取消确认、分类、利息和处罚、过渡期间会计、披露和过渡提供指导。这些估计对公司的净收入有直接影响,因为较高的税收支出会导致收入减少。
股票雇员薪酬
基于股票的薪酬要求在财务报表中确认所有基于股票的支付给员工的公允价值。期权定价模型输入的假设,如预期波动率、预期期限和无风险利率,都会影响公允价值估计。这些假设是主观的,通常需要进行重大分析和判断。在估算公允价值时,有些假设将基于或根据外部数据确定,而其他假设可能来自基于股票的支付安排的经验,对经验的适当权重是判断的问题,根据相关事实和情况,某些基于业绩的奖励与公司和RVI的股票业绩双重索引,并作为负债赔偿金入账,并按季度按公允价值标出。
2019年和2018年业务结果比较
为了将2019年度公司的业绩与2018年相比较,截至2018年1月1日拥有的综合购物中心房产在此称为“可比投资组合地产”。这些房产不包括在重新开发中的房产和2019年12月31日之前由公司出售的房产,也不包括在RVI分拆中的房产。第二部分第7项列出了对2018年公司2018年业绩与2017年业绩的讨论。该公司2018年12月31日终了的财政年度年度报告“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析--2018年、2017年和2016年业务业绩的比较”。
业务收入(单位:千)
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
$Change |
|
|||
租金收入(A) |
$ |
443,421 |
|
|
$ |
650,594 |
|
|
$ |
(207,173 |
) |
费用和其他收入(B) |
|
63,682 |
|
|
|
49,777 |
|
|
|
13,905 |
|
营业中断收入(C) |
|
885 |
|
|
|
6,884 |
|
|
|
(5,999 |
) |
总收入(D) |
$ |
507,988 |
|
|
$ |
707,255 |
|
|
$ |
(199,267 |
) |
(A) |
公司自2019年1月1日起采用经修改的追溯办法通过了主题842,并在采用期间开始时选择适用标准的过渡条款。由于公司在不将租赁和非租赁部分分开方面采取了实际的权宜之计,所有根据租户租约赚取的租金收入,包括无法收回的数额的准备金,在截至2019年12月31日的综合业务报表中作为“租金收入”反映在合并的业务报表中,见关于2018年重新分类影响的进一步讨论,载于附注1,“重大会计政策摘要”,本公司的合并财务报表包括在此。 |
下表汇总了2019年租金收入与2018年相比的主要构成部分:
合同租赁付款 |
2019 |
|
|
2018 |
|
|
$Change |
|
|||
租金收入基数和百分比(1) |
$ |
325,641 |
|
|
$ |
473,884 |
|
|
$ |
(148,243 |
) |
向租客追讨款项(2) |
|
106,995 |
|
|
|
163,337 |
|
|
|
(56,342 |
) |
租约终止费、附属租金和其他租金收入 |
|
10,758 |
|
|
|
13,373 |
|
|
|
(2,615 |
) |
坏账(3) |
|
27 |
|
|
N/A |
|
|
|
27 |
|
|
合同租赁付款共计 |
$ |
443,421 |
|
|
$ |
650,594 |
|
|
$ |
(207,173 |
) |
37
|
(1) |
出现这些变化的原因如下(以百万计): |
|
|
增加(减少) |
|
|
可比投资组合属性 |
|
$ |
6.0 |
|
购物中心的收购 |
|
|
3.8 |
|
二次开发物业 |
|
|
(0.4 |
) |
2018年转入合并后的合资企业 |
|
|
(42.0 |
) |
购物中心出售或包括在rvi分拆。 |
|
|
(116.3 |
) |
直线租金 |
|
|
0.7 |
|
共计 |
|
$ |
(148.2 |
) |
下表列出了由以下投资组合汇总的公司资产影响基数和租金收入百分比的统计数据:按比例组合的购物中心组合、全资购物中心投资组合和合资购物中心投资组合。
|
PRO Rata合并 购物中心投资组合 十二月三十一日, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
中心拥有 |
|
170 |
|
|
|
177 |
|
总占用率 |
|
90.8 |
% |
|
|
89.9 |
% |
平均每年每占用平方尺的基本租金 |
$ |
18.25 |
|
|
$ |
17.86 |
|
|
全资购物中心 十二月三十一日, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
中心拥有 |
|
69 |
|
|
|
70 |
|
总占用率 |
|
90.7 |
% |
|
|
89.6 |
% |
平均每年每占用平方尺的基本租金 |
$ |
18.80 |
|
|
$ |
18.41 |
|
|
合资购物中心 十二月三十一日, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
中心拥有 |
|
101 |
|
|
|
107 |
|
总占用率 |
|
90.7 |
% |
|
|
91.4 |
% |
平均每年每占用平方尺的基本租金 |
$ |
14.90 |
|
|
$ |
14.84 |
|
截至2019年12月31日和2018年12月31日,全资可比投资组合地产的总入住率分别为93.4%和92.8%,平均单位面积租金分别为18.39美元和18.09美元。
|
(2) |
这一下降主要是由RVI剥离和处置活动推动的。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度,可偿还运营费用和房地产税中,向租户收回的可偿还营业费用和房地产税分别约为80.8%和80.1%。话题842的采用影响了2019年租户的收回率,这导致了某些财务报表列报方式的变化,导致租金收入减少,但对净收入没有影响。 |
|
(3) |
按2018年12月31日终了年度的运营和维护费用分类。 |
(B) |
增加的主要原因是,从RVI赚取的费用为3 000万美元,主要因出售合资企业资产而从合资企业获得的费用收入减少而抵消。 |
费用和其他收入的组成部分载于本公司合并财务报表的附注2,“收入确认”。管理资产数量的变动,包括RVI拥有的资产数量,或适用于此类安排的收费结构,都将影响未来期间的收入记录。这种变化可能发生,因为公司的财产管理协议包含终止条款,RVI和该公司的合资伙伴可以处置公司管理下的购物中心。该公司的合资伙伴还可以选择终止与公司的合资安排,以应对投资战略的改变或其他方面的变化。2020年2月,该公司将拥有21项资产的DDRTC合资企业的股权出售给了其合资伙伴。参见本文其他内容中的“资本的来源和用途”。
38
(C) |
指从该公司的保险公司收到的与其波多黎各财产的业务中断损失索赔有关的付款,这些损失包括在RVI分拆中,保险索赔于2019年8月结算。 |
(D) |
2018年,由于“玛丽亚”飓风,该公司没有为波多黎各购物中心带来670万美元的收入。2018年“玛丽亚”飓风造成的租户收入损失,部分由业务中断保险收入支付。 |
业务费用(千)
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
$Change |
|
|||
操作和维护(A) |
$ |
71,355 |
|
|
$ |
104,232 |
|
|
$ |
(32,877 |
) |
房地产税(A) |
|
68,308 |
|
|
|
103,760 |
|
|
|
(35,452 |
) |
减值费用(B) |
|
3,370 |
|
|
|
69,324 |
|
|
|
(65,954 |
) |
飓风财产损失净额 |
|
— |
|
|
|
817 |
|
|
|
(817 |
) |
一般和行政(C) |
|
58,384 |
|
|
|
61,639 |
|
|
|
(3,255 |
) |
折旧和摊销(A) |
|
165,087 |
|
|
|
242,102 |
|
|
|
(77,015 |
) |
|
$ |
366,504 |
|
|
$ |
581,874 |
|
|
$ |
(215,370 |
) |
(A) |
出现这些变化的原因如下(以百万计): |
|
|
操作 和 维修 |
|
|
房地产 赋税 |
|
|
折旧 和 摊销 |
|
|||
可比投资组合属性 |
|
$ |
(0.5 |
) |
|
$ |
(5.9 |
) |
|
$ |
(7.0 |
) |
购物中心的收购 |
|
|
1.0 |
|
|
|
0.6 |
|
|
|
2.8 |
|
二次开发物业 |
|
|
(0.2 |
) |
|
|
(1.5 |
) |
|
|
2.8 |
|
2018年转入合并后的合资企业 |
|
|
(6.9 |
) |
|
|
(7.3 |
) |
|
|
(21.4 |
) |
购物中心出售或包括在rvi分拆。 |
|
|
(26.3 |
) |
|
|
(21.4 |
) |
|
|
(54.2 |
) |
|
|
$ |
(32.9 |
) |
|
$ |
(35.5 |
) |
|
$ |
(77.0 |
) |
(B) |
在截至2019年12月31日的一年中,该公司记录了减值费用,涉及2019年售出的一个经营购物中心和一个未开发的土地块进行销售。2018年12月31日终了的一年中,该公司记录了6260万美元的减值费用,其中6260万美元涉及RVI剥离所引发的资产减值,这些资产因2017年开始的处置过程而受到指示性出价和市场假设的变化,以及这些资产被归类为2018年7月1日在出售之前持有的资产。 |
(1)由于市场或租赁条件的变化,一项资产的预期未来未贴现现金流量的变化,(2)可能发生的各种行动方案或(3)每一次持有期都可能导致确认额外的减值费用。本公司综合财务报表中的注14“减值费用和准备金”中更全面地描述了该资产的“减损费用和准备金”。
(C) |
截至12月31日、2019年和2018年12月31日的一般开支和行政费用分别约占总收入的4.9%和4.8%,其中包括未合并的合资企业和管理财产的总收入。这一百分比的增加部分是由于采用了主题842,从而导致了某些财务报表列报方式的变化,从而降低了总收入,但对2008年度的净收入没有影响。该公司记录的离职费用共计460万美元,再减去6 160万美元的一般和行政费用,460万美元的离职费约占上述2018年总收入的4.5%。 |
本公司继续支付与租赁和再租赁现有空间有关的某些内部租赁工资、法律薪金和相关费用。2019年采用租赁标准后,资本化的某些一般和行政费用需要支出。见附注1,“重大会计政策摘要”,载于本公司的合并财务报表。
其他收入和支出(千)
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
$Change |
|
|||
利息收入(A) |
$ |
18,009 |
|
|
$ |
20,437 |
|
|
$ |
(2,428 |
) |
利息费用(B) |
|
(84,721 |
) |
|
|
(141,305 |
) |
|
|
56,584 |
|
其他收入(费用),净额(C) |
|
357 |
|
|
|
(110,895 |
) |
|
|
111,252 |
|
|
$ |
(66,355 |
) |
|
$ |
(231,763 |
) |
|
$ |
165,408 |
|
39
(A) |
确认的利息收入减少的主要原因是,与黑石集团L.P.合并后的合资企业的优先股投资额减少。(“黑石”)由于合资企业从资产出售收益(见“资本的来源和用途”包括在其他地方)偿还的结果。该公司在2019年12月31日和2018年12月31日的优先投资总额(包括黑石合资企业的应计利息)分别为2.006亿美元和2.623亿美元。2019和2018年,该公司分别收到6 140万美元和7 510万美元,在优先股偿还中。黑石公司未来出售的资产所产生的部分收益预计将用于偿还优先股。这种优先利息的任何偿还都将减少该公司在未来期间记录的利息收入。 |
未偿还的加权平均应收贷款和相关加权平均利率,包括对附属公司的贷款和优先股权益如下:
|
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
加权平均应收贷款(百万) |
|
$ |
260.0 |
|
|
$ |
303.5 |
|
加权平均利率 |
|
|
7.0 |
% |
|
|
6.8 |
% |
(B) |
未偿还加权平均债务和相关加权平均利率如下: |
|
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
加权平均未偿债务(以十亿计) |
|
$ |
1.9 |
|
|
$ |
3.0 |
|
加权平均利率 |
|
|
4.4 |
% |
|
|
4.5 |
% |
加权平均债务较上年同期减少是rvi剥离和公司降低杠杆的总体战略的结果,加权平均利率(基于合约利率,不包括调整的公允市场价值和债务发行成本)在12月31日、2019年和2018年均为4.2%。
在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度中,与重建项目一起资本化的利息费用分别为130万美元和110万美元,资本利息成本的增加是重建活动增加的结果。
(C) |
2018年,该公司记录了5,840万美元的债务清偿成本和2018年7月1日与RVI剥离相关的交易成本3,650万美元。 |
其他物品(单位:千)
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
$Change |
|
|||
合资企业净收入股本(A) |
$ |
11,519 |
|
|
$ |
9,365 |
|
|
$ |
2,154 |
|
优先股权益准备金,净额(B) |
|
(15,544 |
) |
|
|
(11,422 |
) |
|
|
(4,122 |
) |
房地产处置收益,净额(C) |
|
31,380 |
|
|
|
225,406 |
|
|
|
(194,026 |
) |
应纳税的REIT子公司和国家的税收费用 专营权及入息税 |
|
(659 |
) |
|
|
(862 |
) |
|
|
203 |
|
非控制权益收益净额(D) |
|
(1,126 |
) |
|
|
(1,671 |
) |
|
|
545 |
|
(A) |
增加的主要原因是2019年减值费用减少和销售收益减少,但2018年末成立的股利信托投资组合合资企业抵消了这一减少。中外合资物业销售可能对未来确认的收入或亏损数额产生重大影响。2020年2月,该公司将拥有21项资产的DDRTC合资企业的股权出售给了其合资伙伴。 |
(B) |
本公司综合财务报表中的附注3“合资公司的投资和预付款”中对估值备抵作了更全面的说明。 |
(C) |
该公司分别在2019年和2018年出售了4项和11项资产。此外,2018年,该公司将10项资产出售给了一家20%的未合并合资企业,并确认收益为1.864亿美元。 |
(D) |
从2018年起的变化涉及2018年对运营伙伴关系单位的赎回。 |
40
净收入(千)
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
$Change |
|
|||
可归因于工地中心的净收入 |
$ |
100,699 |
|
|
$ |
114,434 |
|
|
$ |
(13,735 |
) |
净收益减少的主要原因是,出售房地产收益减少,2018年11月成立的股利信托投资组合合资企业的资产贡献产生稀释影响,2018年7月RVI的剥离被2019年较低的债务清偿费用、交易费用、减值费用和利息支出部分抵消。
非公认会计原则财务措施
业务资金和业务资金
定义和表示依据
该公司认为,来自业务部门(“FFO”)和运营FFO的资金都是非GAAP财务措施,为评估REITs的财务业绩提供了额外和有用的手段。房地产行业、证券分析师、投资者和其他相关方经常使用FFO和FFO来评估REITs的业绩。该公司还认为,FFO和FFO更适合衡量公司的核心业务,并为其同行集团提供基准。
2018年12月,全国房地产投资信托协会(NAREIT)发布NAREIT业务白皮书资金-2018年重报(“2018年FFO白皮书”)2018年FFO白皮书的目的不是改变FFO的基本定义,而是澄清现有的指导,并将NAREIT自2002年发布上一份FFO白皮书以来发布的警告和政策公告合并为一份文件。2018年FFO白皮书自2019年第一季度起生效。2018年FFO白皮书因采用2018年FFO白皮书而对FFO的计算所作的改变,涉及排除出售土地的损益以及相关的减损,控制权变动和优先股权益准备金调整带来的损益。该公司在2019年对FFO的计算采用了追溯性的变更。
FFO不包括GAAP的历史成本折旧和房地产和房地产投资的摊销,后者假定房地产资产的价值随着时间的推移而急剧减少。然而,从历史上看,房地产价值随着市场条件的变化而上升或下降,许多公司使用不同的可折旧生命和方法。由于FFO不包括房地产特有的折旧和摊销以及房地产配置的损益,所以它可以提供一种业绩指标,在一年中的比较中,反映出入住率、租金、运营成本、利息成本和收购趋势对运营的影响,处置和发展活动。这提供了公司财务业绩的一个视角,而不是从根据公认会计原则确定的净收入中立即显现出来。
FFO一般由公司定义和计算为净收入(亏损)(根据公认会计原则计算),经调整后不包括(一)优先股股息,(二)不动产及相关投资处置的损益(扣除税收后的损益),(三)不动产及相关投资的减值费用,包括优先股利息准备金调整,(四)控制权变动的损益,(五)变现某些非现金项目。这些非现金项目主要包括不动产折旧和无形资产摊销,合营企业的股权收益(亏损)和非控股利益的股权收益(亏损),加上公司在非合并合资企业和非控股利益中所占的FFO比例份额,是在一致的基础上确定的。公司对FFO的计算与NAREIT提供的FFO的定义是一致的。
公司认为,在其经营业绩中记录的某些费用、收入和收益不能与其核心经营业绩相比较或反映其核心经营业绩。经营FFO对投资者很有用,因为公司去除了无法比较的费用、收入和收益,用于分析其运营结果和评估核心经营房地产投资组合的业绩。因此,公司还计算经营FFO,并与其财务报表的使用者讨论,以及根据GAAP和FFO确定的其他指标,如净收益(亏损)。公司一般将经营FFO定义为FFO,不包括某些费用,管理层认为无法比较和表示公司经营房地产投资组合结果的收入和收益。这些调整包括债务提前清偿的损益、与飓风有关的活动、某些交易费用收入、交易费用和其他重组类型费用。公司财务报表的用户定期要求披露这些调整。
对这些费用、收入和收益的调整可能无法与其他REITs或房地产公司如何计算其经营结果相媲美,公司对经营FFO的计算与NAREIT对FFO的定义不同。此外,公司不保证这些费用、收入和收益是非经常性的。这些费用、收入和收益可以合理地预期在今后的运营结果中重现。
41
本公司用于多项业务用途,而其他REITs则使用这些表现量度。本公司使用FFO及/或操作FFO第(I)部分作为披露以提高投资者对公司经营业绩的了解,(Ii)衡量一家房地产资产公司的业绩,(三)影响收购、处置和资本投资策略;(四)将该公司的业绩与其他公开交易的购物中心REITs进行比较。
基于上述原因,管理层认为FFO和经营FFO为公司和投资者提供了公司经营业绩的重要指标,它们提供了公认的除GAAP净收入之外的业绩指标,其中可能包括非现金项目(通常是显著的)。其他FFO公司可能以不同的方式计算FFO和运营FFO。
管理层认识到FFO和运营FFO与GAAP净收入相比的局限性。FFO和运营FFO并不代表可用于股息、资本置换或扩张、债务偿还义务或其他承诺和不确定性的金额。管理层不使用FFO或运营FFO作为公司未来承诺、收购或开发活动的现金义务和资金需求的指标。FFO和FFO均不代表根据GAAP从经营活动中产生的现金,而且,这两项指标都不一定表示现金可用于满足现金需求。无论是FFO还是经营FFO,都不应被视为净收入(根据公认会计原则计算)的替代方案,也不应被视为现金流量的替代指标,以衡量流动性。FFO和FFO仅被用作衡量公司经营业绩的额外指标。公司认为,为了进一步了解其业绩,FFO和FFO应与公司报告的净收入(亏损)进行比较,并考虑到根据GAAP确定的现金流,如其合并财务报表所示,下文提供了这些计量与其最直接可比的净收益(损失)GAAP计量的对账方式。
对账列报
可归因于普通股东的财务条例和经营财务条例如下(千):
|
截止年度 十二月三十一日, |
|
|
|
|
|
|||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
|
$Change |
|
|
|||
可归因于普通股东的财务报告 |
$ |
229,761 |
|
|
$ |
191,838 |
|
|
|
$ |
37,923 |
|
|
经营可归普通股东的财务报表 |
|
233,363 |
|
|
|
307,274 |
|
|
|
|
(73,911 |
) |
|
FFO的增加主要是由于2018年债务清偿和交易成本增加,但部分被股息信托投资组合交易和2018年RVI剥离的稀释影响所抵消。FFO业务的减少主要是由于股息信托投资组合交易和RVI分拆的稀释影响,部分抵消了较低的利息支出和较高的收费收入。
42
公司根据公认会计原则计算的可归于普通股股东的净收益(亏损)与归属于普通股股东的FFO和归属于普通股股东的经营FFO的对账情况如下(千)。本公司不保证这些费用和收益是非经常性的,可以合理地预期这些费用和收益将在今后的运营结果中重现。
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
可归属于普通股股东的净收入 |
$ |
61,292 |
|
|
$ |
80,903 |
|
房地产投资的折旧和摊销 |
|
158,813 |
|
|
|
236,151 |
|
合资企业净收入股本 |
|
(11,519 |
) |
|
|
(9,365 |
) |
合资企业财务主任(A) |
|
33,528 |
|
|
|
27,982 |
|
非控制权益(业务单位) |
|
113 |
|
|
|
615 |
|
房地产减值 |
|
3,370 |
|
|
|
69,324 |
|
优先股权益准备金 |
|
15,544 |
|
|
|
11,422 |
|
房地产处置收益,净额 |
|
(31,380 |
) |
|
|
(225,194 |
) |
可归因于普通股东的财务报告 |
|
229,761 |
|
|
|
191,838 |
|
处置和再融资费用 |
|
(5,152 |
) |
|
|
(2,959 |
) |
市场价格调整(PRSU) |
|
1,891 |
|
|
|
— |
|
飓风财产(收入)损失净额(B) |
|
(885 |
) |
|
|
639 |
|
债务清偿、交易、其他净额(C) |
|
632 |
|
|
|
112,096 |
|
分离电荷 |
|
— |
|
|
|
4,641 |
|
合资企业-债务清偿和其他净额 |
|
(60 |
) |
|
|
1,019 |
|
减记优先股原始发行成本 |
|
7,176 |
|
|
|
— |
|
非经营项目,净额 |
|
3,602 |
|
|
|
115,436 |
|
经营可归普通股东的财务报表 |
$ |
233,363 |
|
|
$ |
307,274 |
|
|
(A) |
截至2019年12月31日和2018年12月31日,该公司对与100和106家购物中心物业相关的未合并合资企业权益进行了经济投资,这些合资企业代表了该公司在净收益或亏损中所占股本份额的投资,因此,FFO和经营FFO。 |
合营企业的财务业务和经营的财务业务概述如下(千):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
合并后的净收益(损失) 主要企业 |
$ |
77,042 |
|
|
$ |
(73,582 |
) |
房地产投资的折旧和摊销 |
|
149,749 |
|
|
|
145,849 |
|
房地产减值 |
|
13,807 |
|
|
|
177,522 |
|
房地产处置收益,净额 |
|
(67,011 |
) |
|
|
(93,753 |
) |
FFO |
$ |
173,587 |
|
|
$ |
156,036 |
|
FFO在工地中心的所有权利益 |
$ |
33,528 |
|
|
$ |
27,982 |
|
在场址中心的所有权利益上经营FFO |
$ |
33,468 |
|
|
$ |
29,001 |
|
|
(B) |
飓风财产损失概述如下(千): |
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
租客收入损失 |
$ |
— |
|
|
$ |
6,705 |
|
清理费用和其他未投保费用 |
|
— |
|
|
|
818 |
|
营业中断收入 |
|
(885 |
) |
|
|
(6,884 |
) |
|
$ |
(885 |
) |
|
$ |
639 |
|
43
|
(C) |
其他收入/支出中包括的数额如下(千): |
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
债务清偿费用净额 |
$ |
417 |
|
|
$ |
68,220 |
|
交易成本–rvi分拆 |
|
— |
|
|
|
37,032 |
|
交易和其他费用净额 |
|
215 |
|
|
|
6,844 |
|
|
$ |
632 |
|
|
$ |
112,096 |
|
营业净收入与同店净营业收入
定义和表示依据
该公司使用非公认会计原则财务计量的净营业收入(“NOI”)作为补充业绩计量。NOI是以财产收入减去与财产有关的支出计算的。公司认为NOI为投资者提供了关于公司财务状况和经营结果的有用信息,因为它只反映了在财产级别上发生的那些收入和支出项目,并且在跨期比较时,反映了在非杠杆基础上的入住率、租金、运营成本以及收购和处置活动的趋势对运营的影响。
该公司还提供同一商店基础上的NOI信息,或同一商店的净营业收入(“SSNOI”)。该公司将SSNOI定义为财产收入减去与财产有关的支出,其中不包括直线租金收入(包括偿还款)和费用、超过损失租金的租赁终止收入、管理费费用、租赁公平市场价值和费用回收调整。SSSNOI还不包括与开发和重大重建有关的活动,还包括在可比期间拥有的资产(一年末比较12个月)。SSNOI不包括所有非财产和公司一级的收入和开支。其他的房地产公司可能以不同的方式计算NOI和SSNOI。该公司认为SSNOI在其有效的所有权利益中为投资者提供了关于某些非现金和非可比项目的额外信息,因为它是房地产行业以及证券分析师、投资者和其他相关方经常使用的。
SSNOI不是,也不是打算按照GAAP编制的。SSNOI信息有其局限性,因为它不包括与重新租赁租户空间相关的任何资本支出,也不包括运营资产所需的任何资本支出。SSNOI不代表可用于股息、资本替换或扩张、债务偿还义务或其他承诺和不确定因素的金额。SNOI管理部门不使用SSNOI作为公司现金义务和未来承诺所需资金的指标,收购或开发活动:SSSNOI不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金,也不一定表示可用于满足现金需求的现金,不应将SSSNOI视为净收入(根据公认会计原则计算)的替代办法,也不应被视为现金流量的替代办法,作为流动性的衡量标准。NOI和SSNOI与其最直接可比的GAAP净收入(损失)指标之间的调节。
44
对账列报
公司按照公认会计原则计算的净收益(损失)与NOI和SSNOI的核对为100%,资产的实际所有权权益如下(千):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||||
|
100% |
|
|
为了公司的利益 |
|
||||||||||
可归因于工地中心的净收入 |
$ |
100,699 |
|
|
$ |
114,434 |
|
|
$ |
100,699 |
|
|
$ |
114,434 |
|
费用收入 |
|
(59,352 |
) |
|
|
(45,511 |
) |
|
|
(59,352 |
) |
|
|
(45,511 |
) |
利息收入 |
|
(18,009 |
) |
|
|
(20,437 |
) |
|
|
(18,009 |
) |
|
|
(20,437 |
) |
利息费用 |
|
84,721 |
|
|
|
141,305 |
|
|
|
84,721 |
|
|
|
141,305 |
|
折旧和摊销 |
|
165,087 |
|
|
|
242,102 |
|
|
|
165,087 |
|
|
|
242,102 |
|
一般和行政 |
|
58,384 |
|
|
|
61,639 |
|
|
|
58,384 |
|
|
|
61,639 |
|
其他(收入)支出净额 |
|
(357 |
) |
|
|
110,895 |
|
|
|
(357 |
) |
|
|
110,895 |
|
减值费用 |
|
3,370 |
|
|
|
69,324 |
|
|
|
3,370 |
|
|
|
69,324 |
|
飓风财产损失 |
|
— |
|
|
|
817 |
|
|
|
— |
|
|
|
817 |
|
合资企业净收入股本 |
|
(11,519 |
) |
|
|
(9,365 |
) |
|
|
(11,519 |
) |
|
|
(9,365 |
) |
优先股权益准备金 |
|
15,544 |
|
|
|
11,422 |
|
|
|
15,544 |
|
|
|
11,422 |
|
税费 |
|
659 |
|
|
|
862 |
|
|
|
659 |
|
|
|
862 |
|
房地产处置收益,净额 |
|
(31,380 |
) |
|
|
(225,406 |
) |
|
|
(31,380 |
) |
|
|
(225,406 |
) |
非控股权收入 |
|
1,126 |
|
|
|
1,671 |
|
|
|
1,126 |
|
|
|
1,671 |
|
综合NOI |
$ |
308,973 |
|
|
$ |
453,752 |
|
|
$ |
308,973 |
|
|
$ |
453,752 |
|
工地中心合并合资企业 |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(1,787 |
) |
|
|
(1,620 |
) |
合并NOI,非控制利益网 |
$ |
308,973 |
|
|
$ |
453,752 |
|
|
$ |
307,186 |
|
|
$ |
452,132 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未合并合资企业的净收益(亏损) |
$ |
77,042 |
|
|
$ |
(73,582 |
) |
|
$ |
10,504 |
|
|
$ |
(2,551 |
) |
利息费用 |
|
93,887 |
|
|
|
96,312 |
|
|
|
16,408 |
|
|
|
15,229 |
|
折旧和摊销 |
|
149,749 |
|
|
|
145,849 |
|
|
|
24,186 |
|
|
|
20,093 |
|
减值费用 |
|
13,807 |
|
|
|
177,522 |
|
|
|
2,530 |
|
|
|
23,747 |
|
优先股费用 |
|
21,832 |
|
|
|
24,875 |
|
|
|
1,092 |
|
|
|
1,244 |
|
其他费用,净额 |
|
20,563 |
|
|
|
24,891 |
|
|
|
3,978 |
|
|
|
4,263 |
|
房地产处置收益,净额 |
|
(67,011 |
) |
|
|
(93,753 |
) |
|
|
(4,180 |
) |
|
|
(13,749 |
) |
松散NOI |
$ |
309,869 |
|
|
$ |
302,114 |
|
|
$ |
54,518 |
|
|
$ |
48,276 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合计合并+未合并NOI |
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
361,704 |
|
|
$ |
500,408 |
|
减:其他非同一商店NOI调整 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(38,701 |
) |
|
|
(188,675 |
) |
总SSNOI |
|
|
|
|
|
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$ |
323,003 |
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$ |
311,733 |
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SSNOI%变化 |
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3.6 |
% |
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与2018年相比,截至2019年公司实际所有权权益的SSNOI增加,主要是由于通过租约更新活动、新租约的租金开始、租金百分比和超额租金、非经常性租户破产和解和坏账优惠等方式提高了每占用平方英尺的基本租金。
流动性、资本资源和融资活动
该公司定期评估发行和出售额外债务或股权证券、从贷款人获得信贷便利或回购或再融资长期债务的机会,以此作为进一步加强其财务状况的总体战略的一部分。该公司仍然致力于监测流动性和保持低杠杆,以降低其总体风险状况。
公司的合并债务和未合并债务一般要求在债务期限内每月或半年支付本金和/或利息。虽然公司目前认为有几个可行的来源可获得资本和为其业务提供资金,包括以下信贷设施下的能力,但不能保证这些债务将按目前的预期得到再融资或偿还。
该公司历来通过公共和私人市场获得资金来源,一般通过经营活动提供的现金、循环信贷设施(定义如下)提供资金。
45
假设抵押贷款、有担保债务、无担保债务、普通股和优先股、合资资本和资产出售。1.8十亿美元2019年12月31日,与美元相比1.910亿美元2018年12月31日.
循环信贷设施
在2019年,该公司修订并重申了由富国证券公司(Wells Fargo Securities)、有限责任公司(LLC)、摩根大通银行(J.P.Morgan Chase Bank,N.A.)、加拿大公民银行(N.A.)、加拿大皇家银行资本市场(RBC Capital Markets)和美国全国银行协会(“无担保信贷机构”)安排的、由金融机构组成的无担保循环信贷机制。无担保信贷机制规定了至多9.5亿美元的借款(如果新的或现有的贷款人同意提供增量承诺,则可增加到14.5亿美元),并将期限延长至2024年1月,根据该公司的要求(在满足某些条件的前提下),并降低适用于提取金额的利率幅度,该公司还修改了与全国协会PNC银行的现有无担保循环信贷安排,该贷款最多可达2 000万美元(“PNC贷款”,并与无担保信贷机制一起),但须有两个6个月的选择,以延长到期日至2025年1月。“循环信贷安排”,以反映与经修订及重述的无担保信贷设施所载条款大致相同的条款。公司在循环信贷设施下的借款,在公司选举时以可变利率支付利息,利率以LIBOR加指定息差(2019年12月31日为0.9%)或有关设施所界定的备用基准利率为基础,另加指明的利差(2019年12月31日为0%),公司亦须缴付年费(截至12月31日为0.20%)。2019)关于适用于每个循环信贷贷款的总承付款。指定的转帐息差和承诺费用因穆迪投资者服务公司的长期高级无担保债务评级而异。(“穆迪”),标准普尔全球评级(“标准普尔”), 惠誉投资者服务公司(“惠誉”)及其继任者。
发行或可能发行公司高级及附属无担保负债的循环信贷设施及契约,载有某些财务及经营契约,其中包括杠杆比率、债务偿还范围及固定收费承保比率,以及公司招致有担保及无担保负债、出售公司全部或实质上所有资产及进行合并及某些收购的能力受到限制,而该等信贷设施及契约亦载有惯常的违约条款,包括未能及时支付根据该等契约须支付的本金及利息,以及未能遵从公司的财务及营运合约,以及公司或其多数拥有的附属公司(即公司利息超过50%的实体)在到期时未能偿付超过适用宽限期和补救期的某些债务,如果公司的放款人或票据持有人宣布债务违约,则公司可能无法获得进一步的资金,和/或可能在2019年12月31日加速任何未偿还的借款。该公司在有关其债务的协议中遵守了其所有财务契约。尽管该公司打算遵守这些契约,但如果该公司违反这些契约,该公司可能会面临更高的融资成本和费用或加速到期日。该公司相信,它将在2020年继续按照这些契约运作。
综合负债-截至2019年12月31日
该公司预计将从可用现金、资产出售和合资企业活动、当前业务和循环信贷设施的使用等方面为其到期债务债务提供资金;然而,该公司可以发行长期债务和/或股权证券,以代替或补充其循环信贷设施下的借款。该公司打算继续维持一项长期融资战略,对短期债务的依赖有限。该公司认为其循环信贷机制足以满足其流动性战略和长期资本结构需要。
截至2099年12月31日,该公司有4,010万美元的综合抵押贷款债务将于2020年到期,并于2020年1月偿还。该公司已处理了截至2021年6月到期的所有未偿合并债务。截至2099年12月31日,该公司拥有现金和现金等价物1,610万美元,以及2019年12月31日在循环信贷机制上可用的9.65亿美元借款能力。2022年2月,该公司宣布打算赎回其4.625%的高级无担保债券的全部未偿本金总额。
如上文所述,公司致力于维持低杠杆,并可利用出售资产及其他投资所得的收益偿还额外债务。如能保证这些债务会按目前的预期再融资或偿还,这些资金来源可能会受到各种风险和不确定因素的影响(见第1A项。风险因素)。
该公司不断评估其债务期限,并根据管理层的评估,认为它有可行的融资和再融资办法。该公司通过执行一项延长债务期限、增加流动性、保持低杠杆率和改善公司信贷状况的战略,力求管理其债务期限,重点是降低公司资产负债表风险和资本成本。
46
未合并的合资企业抵押贷款-截至2019年12月31日
截至2019年12月31日,该公司未合并合资企业的未偿债务在随后14个月(即至2021年2月27日)到期,其负债情况如下(以百万计):
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突出 2019年12月31日 |
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在现场中心的份额 |
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DDR-国内零售基金一,有限责任公司(A) |
$ |
293.7 |
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$ |
58.7 |
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BRE DDR零售控股公司IV(B) |
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93.0 |
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4.7 |
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DDR-SAU零售基金(A) |
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21.0 |
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4.2 |
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截至2021年2月的债务到期总额 |
$ |
407.7 |
|
|
$ |
67.6 |
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(A) |
根据贷款协议,预计将按合资企业的选择延长期限。 |
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(B) |
2020年1月,作为贷款延期的一部分,210万美元得到了偿还。这笔金额是由贷款人代管的限制性现金提供的,这笔金额是相当高的。根据贷款协议,其馀部分预计将按合资企业的选择展期。 |
预计合资企业将从再融资机会中为这些债务提供资金,包括延期选择或可能的资产出售,但不能保证这些债务将按目前的预期再融资或偿还。
现金流量活动
公司的核心业务是向资金充裕的租户租赁空间,在支出、利息支付和优先股红利之后,继续产生稳定和可预测的现金流。该资本可供公司酌情使用,用于投资、偿还债务和支付普通股和优先股的股息。
该公司的现金流动活动概述如下(千):
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截至12月31日的一年, |
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|||||
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2019 |
|
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2018 |
|
||
经营活动提供的现金流量 |
$ |
270,154 |
|
|
$ |
263,418 |
|
投资活动提供的现金流量(用于) |
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(10,395 |
) |
|
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818,328 |
|
用于资助活动的现金流量 |
|
(254,278 |
) |
|
|
(1,162,816 |
) |
与前一年相比,2019年12月31日终了年度的现金流量变化情况如下:
业务活动:业务活动提供的经常现金增加670万美元,主要原因如下:
|
• |
资产出售和资产剥离对RVI的影响; |
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• |
利息费用减少和 |
|
• |
削减一般和行政开支。 |
投资活动:投资活动提供的经常现金减少8.287亿美元,主要原因如下:
|
• |
购置的房地产增加4 060万美元; |
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• |
处置不动产收益减少8.285亿美元和 |
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• |
由于2018年预付款的偿还,RVI的净交易增加了6 730万美元。 |
筹资活动:用于资助活动的经常现金减少了9.085亿美元,主要原因如下:
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• |
还本付息净额减少,包括贷款费用7.431亿美元; |
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• |
股息减少1.006亿美元和 |
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• |
资产对RVI的捐款减少5 240万美元。 |
rvi优先股
2018年,RVI向公司发行了1,000股其A系列优先股(“RVI优先股”),这些股份是非累积性的,没有强制性股利比率。RVI优先股级别涉及RVI清算、解散或清盘时的股息权利、RVI普通股的优先和优先权以及任何其他类别或系列RVI股本。RVI必须向其共同股东分配任何应纳税年度所需的最低数额,以便RVI保持其REIT地位,并避免美国联邦所得税,RVI优先股将有权在任何时候对RVI股本上宣布的所有股息享有股利优惠,最多不超过1.9亿美元,如果在2018年7月1日以后出售RVI资产的总收益超过20亿美元,RVI的总收益可能会增加1 000万美元。
47
优先股只有在RVI董事会宣布时才有权获得股息,而且RVI支付股息的能力受到负债条款中规定的任何限制。
股利分配
该公司满足了REIT的要求,即分配至少90%的普通应税收入,2019年申报普通股和优先股现金股息1.795亿美元,而2018年支付的现金股息为2.48亿美元。由于实际分配额超过应纳税收入的100%,该公司在2019年没有缴纳联邦所得税。
该公司在2019年宣布每股现金股息为0.80美元。2020年2月,该公司宣布2020年第一季度每股普通股股息为0.20美元,将于2020年4月2日支付给2020年3月10日营业结束时有记录的股东。公司董事会打算监测股利政策,以便在遵守REIT支付要求的同时,最大限度地利用公司的自由现金流。
普通股及普通股回购计划
该公司有一项价值2.5亿美元的持续股权计划。截至2020年2月14日,该公司拥有根据该计划发行普通股的全部2.5亿美元。
2018年11月,公司董事会批准了一项普通股回购计划。根据该计划的条款,该公司可以购买至多1亿美元的普通股。截至2019年12月31日,该公司在公开市场交易中回购了430万股普通股,总成本约为5040万美元。
资本的来源和用途
2019年战略交易活动
该公司仍然致力于监测流动资金和维持低杠杆率,以降低其整体风险状况。出售资产和偿还其他投资的收益仍然是用于实现这些目标的潜在收益来源。
股权交易
2019年,该公司发行了132.25亿股普通股,净收益为1.946亿美元。
在2019年,公司赎回了其所有6.50%的J类累积可赎回优先股,其中有2亿美元的累计清算优先股(“J类优先股”),赎回价格为每J类优先股500美元(或每股存托股票25.00美元),外加每J类优先股3.7917美元的应计和未付股息(或每股存托股票0.1896美元)。公司记录了可归属于普通股股东的非现金费用720万美元,即赎回价格与赎回前账面金额之间的差额。
收购
2019年,该公司以8,510万美元的总价收购了三个购物中心(佛罗里达州坦帕、俄勒冈州波特兰和得克萨斯州奥斯汀)。
交易活动收益
2019年,该公司出售了四套综合购物中心房产,总面积达50万平方英尺,连同土地销售,共创造了1.058亿美元的收益。该公司实现净收益3140万美元。此外,该公司的三家未合并的合资企业出售了6项购物中心资产,总面积为230万平方英尺,加上土地销售,获得了3.563亿美元的收益。其中,该公司在收益中所占比例为3,220万美元。该公司按比例分摊的收益是在偿还债务和交易成本之前实现的。通过与黑石合资公司的资产出售,公司收到了6140万美元的优先股偿还。
2019年,该公司从RVI那里获得3,400万美元,用于偿还在分拆交易中设立的应收账款;2019年,该公司还收到了与偿还第三方贷款投资有关的1,200万美元。
该公司还在2019年达成协议,将其在DDRTC合资企业的15%股份出售给其合作伙伴TIAA-CREF,该公司的总基金价值为11.4亿美元,其中包括截至2019年12月31日的1.849亿美元抵押贷款债务。截至2019年12月31日,DDRTC合资企业由21家资产组成,总计710万平方英尺。
48
截至2019年12月31日,该合资公司的抵押贷款约为1,030万美元。该合资公司的抵押贷款由TIAA-CREF在结束时承担。这项交易于2020年2月19日完成。
资产投资策略的变化可能会影响公司对这些资产的持有期假设。对某些资产的处置可能导致未来期间记录的亏损或减值。公司评估所有潜在的销售机会时,除了考虑到资产的长期增长前景、收益的使用和对公司资产负债表的影响外,还考虑到对经营业绩的影响。
重建机会
该公司的战略计划的一个关键组成部分将是评估投资组合内的额外重建潜力,特别是与有效利用房地产有关的潜力。该公司一般只有在大量租户租赁之后才会开始建造各种重新开发项目。该公司将继续密切监测其2020年预期的再开发支出,因为该公司认为这笔资金是可自由支配的支出。该公司预计在2020年不会为合资企业的重建项目投入大量资金。
本公司合并后的土地资产负债表上有两个单独的项目,即(一)土地和(二)建设进度和土地。截至2019年12月31日,8.814亿美元的土地主要包括属于公司购物中心投资组合一部分的土地。然而,这一数额还包括一小部分空置土地,主要由靠近购物中心的土地或扩张垫组成。这批土地约130英亩,记录成本价约为1 500万美元,可用于今后的开发。
截至2019年12月31日,“在建工程和土地建设”中包括与未开发土地销售有关的记录费用约800万美元,这些未开发土地的现行建设从未开始或以前从未停止过。该公司对这些资产进行每一报告期的评估,并记录一项减值费用,当预期未计现金流量低于资产的账面价值时,减值费用等于当期账面价值和公允价值之间的差额。
重建项目
作为扩展、改善和转租多个物业的策略的一部分,截至2019年12月31日,该公司已投资约7,700万元进行多项综合现行重建计划。该公司的主要重建计划,一般在工程动工后两年内大致完成。截至2019年12月31日,该公司的重大综合重建计划如下(千元):
位置 |
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估计值 稳定 四分之一 |
|
估计值 总成本 |
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|
发生的费用 (一九二零九年十二月三十一日) |
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||
布兰登大道的收藏品(佛罗里达州坦帕) |
|
4Q20 |
|
$ |
27,732 |
|
|
$ |
18,155 |
|
1000 Van Ness(加利福尼亚州旧金山) |
|
2Q20 |
|
|
4,810 |
|
|
— |
|
|
西湾广场(第二期)(俄亥俄州克利夫兰) |
|
2Q22 |
|
|
12,000 |
|
|
|
1,660 |
|
伍德菲尔德村绿色(芝加哥,伊利诺伊州) |
|
3Q23 |
|
|
11,856 |
|
|
|
53 |
|
购物者世界(马萨诸塞州波士顿) |
|
TBD |
|
|
20,426 |
|
|
|
1,950 |
|
沙地平原村(佐治亚州亚特兰大) |
|
TBD |
|
|
8,556 |
|
|
|
1,167 |
|
周边波因特(佐治亚州亚特兰大) |
|
TBD |
|
|
9,833 |
|
|
|
917 |
|
共计 |
|
|
|
$ |
95,213 |
|
|
$ |
23,902 |
|
就2019年完成的重建资产而言,已投入使用的资产每平方英尺约为153美元。
与黑石的交易
该公司投资了两项与黑石的合资协议。这些合资公司的结构是黑石附属实体拥有95%的普通股,网站中心的一家合并子公司拥有其余5%的股份。网站中心还在每一家合资企业中投资优先股。对于这两家合资企业,优先股的固定优先股分红率为每年8.5%,由两部分组成,现金股息率为6.5%,应计PIK为2.0%。由于估值免税额,公司不再将应计PIK确认为收入。EE本公司合并财务报表中的附注3,“合资公司的投资和预付款”。
黑石继续评估其在这些合资企业中持有的资产的战略,这很可能导致在2020年出售更多资产。任何此类出售所得的任何收益都将首先用于偿还相关的第一笔抵押贷款。
49
然后,根据合资协议条款,剩余资金的一部分将用于偿还网站中心的优先股。优先股权的任何偿还都将减少公司记录的利息收入。
2018年战略交易 活动
RVI剥离
2018年7月1日,该公司完成了48项资产的剥离,作为一家独立的上市公司rvi。与剥离有关的公司和RVI达成了一项分离和分配协议,除其他事项外,该公司同意将这些财产和某些相关资产、负债和债务转让给RVI,并将100%的RVI流通股分配给该公司截至2018年6月26日结束营业的普通股记录持有人。公司普通股的持有人按创记录日期持有的公司普通股中每10股获得一股RVI普通股。就分拆而言,公司保留了RVI优先股,这些优先股的总股利偏好相当于1.9亿美元,根据RVI资产出售产生的总收益总额,这一数额可能增加至多1000万美元。
2018年7月1日,该公司与RVI签订了一项外部管理协议,该协议连同各种财产管理协议,规定了公司管理RVI及其财产所依据的费用、条款和条件。根据这些管理协议,该公司为RVI提供日常管理,但须受RVI董事会的监督和某些酌处的限制和授权。RVI公司没有任何员工。一般而言,RVI公司或RVI公司可能在2020年6月30日终止管理协议。或在其后任何六个月的续期期结束时,本公司与rvi亦订立税务事宜协议,就各项税务事宜在分拆后双方的权利及责任作出规管,并就与税务有关的资产、负债及义务的分配作出规定。
收购
2018年,该公司从该公司两家未合并的合资企业中收购了三项资产,总价值为3 510万美元。
股利信托投资组合合资企业
2018年,该公司向一家20%的非合并合资企业--股利信托投资组合合资公司(名为“股利信托投资组合合资企业”)贡献了10处房产,总面积340万平方英尺。该合资企业的价值为6.072亿美元。在成立的同时,股息信托投资组合合资企业进行了3.643亿美元的抵押贷款。该公司为信托公司提供租赁和财产管理服务。该公司从信托投资组合合资企业收取资产管理和财产管理费。
处置
2018年,该公司出售了21套全资购物中心的房产,其中10套出售给了上述分红信托投资组合合资企业。其余11个购物中心的销售额总计240万平方英尺,加上土地销售,共创造了3.482亿美元的收益。该公司实现了3900万美元的净收益。
此外,2018年,该公司三家未合并的合资企业出售了37项购物中心资产,总面积470万平方英尺,加上土地销售,产生的收益总计7.514亿美元,按比例计算的收益为1.503亿美元(包括偿还该公司在黑石合资企业中的优先股投资)。该公司的按比例收益比例收益在偿还债务和交易成本之前。
发展与再开发
2018年期间,该公司为各种开发和再开发项目总共投资了7 420万美元。
50
表外安排
该公司有多个资产负债表外合资企业,经济结构各不相同,透过这些利益,公司在经营物业和一个发展项目上有投资,这类安排一般与机构投资者有关。
截至2019年12月31日和2018年12月31日,该公司未合并的合资企业对第三方的未偿债务总额分别为16亿美元和22亿美元(见第7A项)。对市场风险的定量和定性披露).这类抵押通常不向公司及其合伙人求助;然而,在某些有限的情况下,例如滥用资金和重大失实陈述时,某些抵押贷款可能会求助于公司及其合伙人。
资本化
截至2019年12月31日,该公司的资本包括19亿美元的债务、3.25亿美元的优先股和27亿美元的市场股本(市场股本定义为普通股和未发行操作股乘以14.02美元,即2019年12月31日公司在纽约证券交易所的普通股收盘价),导致债务占总市值的比率为0.38比1.0,而12月为0.43:1.0,2018年12月31日,该公司在纽约证券交易所的普通股收盘价为11.07美元。截至2018年12月31日,该公司的总债务分别为18亿美元和17亿美元的固定利率债务,以及1亿美元和2亿美元的浮动利率债务。2019年,该公司赎回了其所有已发行的J级优先股,发行了大约1,320万股普通股,净收入为1946亿美元。
管理层的战略是获得管理公司资产负债表和偿还即将到期期限所需的资本资源。因此,公司可以寻求通过额外的债务或股权融资和(或)合资资本获得资金,其方式与其打算采用保守的债务资本化政策相一致,并通过维持与穆迪、标普和惠誉的投资等级评级来降低公司的资本成本。评级评级不是购买、出售或持有证券的建议,由于评级机构可能随时对其进行修改或撤销,因此,每项评级都应独立于任何其他评级进行评估。公司可能无法以优惠条件获得融资,或根本无法获得融资,这可能会对未来评级产生负面影响。
公司的信贷设施和公司的高级和次级无担保债务所依据或可能发行的契约载有某些财务和经营契约,其中除其他外,包括债务还本付息和固定费用偿付比率,以及对公司承担有担保和无担保债务、出售公司全部或实质上所有资产、进行合并和某些收购以及向其股东分配的能力的限制,尽管公司打算遵守这些契约,但如果公司违反这些契约,公司可能会受到较高的融资成本和费用或加速到期日的影响。此外,公司的某些信贷设施和契约允许在公司的某些其他债务违约或加速到期时加速到期。抵押财产丧失抵押权或无法为现有债务再融资将对公司的财务状况和经营结果产生负面影响。
合同义务和其他承诺
公司有与其循环信贷设施、定期贷款、固定利率高级票据和到期期限不超过10年的抵押贷款有关的债务义务。此外,公司还有不可取消的经营租赁,主要用于办公空间和地面租赁。
截至12月31日的其后五年(以百万计),这些债务概述如下:
合同义务 |
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共计 |
|
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少于 1年 |
|
|
1至3年 |
|
|
3-5岁 |
|
|
多过 5年 |
|
|||||
债务 |
|
$ |
1,855.4 |
|
|
$ |
41.7 |
|
|
$ |
244.4 |
|
|
$ |
257.5 |
|
|
$ |
1,311.8 |
|
利息支付(A) |
|
|
405.7 |
|
|
|
75.7 |
|
|
|
143.1 |
|
|
|
115.8 |
|
|
|
71.1 |
|
经营租赁 |
|
|
137.2 |
|
|
|
4.4 |
|
|
|
8.4 |
|
|
|
7.0 |
|
|
|
117.4 |
|
共计 |
|
$ |
2,398.3 |
|
|
$ |
121.8 |
|
|
$ |
395.9 |
|
|
$ |
380.3 |
|
|
$ |
1,500.3 |
|
(A) |
指截至2019年12月31日公司合并债务的预期利息支付,包括资本化利息。对于可变利率债务,假定在2019年12月31日生效的利率一直有效,直到每种票据各自的初始到期日为止。 |
RVI担保
2018年,该公司根据RVI与PNC银行签订的3000万美元的循环信贷协议,向PNC银行提供无条件担保,以偿付RVI不时拖欠的任何债务。
51
公司根据担保书向PNC银行支付的任何款项,另加按合同利率计算的利息并以担保方式向本公司缴纳年费。
其他担保
随着购物中心的重新开发,该公司已与总承包商签订了承诺,截至2019年12月31日,其综合财产总额约为810万美元。这些债务主要由建筑合同组成,通常在12至24个月内到期,因为相关的建筑费用已经产生,预计将通过循环信贷设施下的经营现金流、资产出售或借款来融资。这些合同通常可以不受处罚地更改或终止。
截至2019年12月31日,该公司的未付信用证为1 320万美元。该公司没有记录与这些信用证有关的任何债务,其中大部分为公司现有债务和其他债务的抵押品。
该公司定期签订维护其财产的合同。这些合同一般可在接到通知30至60天后不受处罚地予以取消。2019年12月31日,该公司有采购订单义务,通常在一年内支付,与财产维护以及一般和行政费用有关的总额约为150万美元。
该公司已与其四名行政人员签订雇佣合约,这些合约一般提供基本薪金、根据公司财务表现及个人表现等因素发放的奖金、参与公司的股权计划及退休计划、健康及福利福利,以及偿还各项合资格的业务开支,这些雇佣合约亦提供某些额外津贴(例如伤残保险、汽车服务、人寿保险费用偿还等)。公司总裁兼首席执行官兼首席运营官的雇佣协议将延长至2021年3月1日。公司首席财务官和首席会计官的雇佣协议将分别延长至2022年11月和2021年12月。在某些情况下,公司或执行机构将在至少90天的通知下终止所有合同,但在某些情况下须向执行人员支付遣散费和其他款项。
通货膨胀率
该公司的大部分长期租约都包含旨在减轻通货膨胀不利影响的条款。这些条款包括条款,使公司能够从升级条款中获得额外的租金收入,这些条款通常会在租约期间提高租金和/或根据租户的总销售额来决定租金的百分比。这种升级是通过协商决定的,消费者价格指数的增长或类似的通胀指数。此外,该公司的许多租赁期限都不到10年。容许该公司在续期时按市价要求增加租金。该公司的大部分租契规定租户须缴付营运费用的一部分,包括公用地方维修、地产税、保险及公用事业,从而减低该公司因通胀而引致的成本及营运开支增加的风险。
经济条件
尽管最近房客破产和电子商务分销,该公司仍然认为,在良好的购物中心内有良好的租户对优质地点的需求。此外,该公司继续该公司认为,这反映了越来越注重价值的消费者对其空间的需求,尤其是在非价格化领域。这体现在,在截至2019年12月31日和2018年12月31日,新租赁和续约的租赁数量持续稳定,分别达到300万平方英尺和400万平方英尺(按比例计算),这也证明了该公司也从多元化的租户基础上受益。只有两名租户的年化租金收入相当于或超过公司年度综合收入的3%,加上该公司在未合并合资企业收入中所占的比例(TJX公司为5.9%,BeyBath&Beyond为3.3%)。其他重要租户包括百思买(BestBuy)、罗斯商店(Ross Stores)、GAP、Nordstrom Rack、克罗格(Kroger)、全食(Wall Foods)、家得宝(Home Depot)和罗格(Lowe‘s),所有这些租户的信用评级都相对较高,资本化程度较好,业绩优于其他零售类别。该公司预计,鉴于这些租赁的长期性质,这些租户将继续提供稳定的收入基础。该公司购物中心的大多数租户提供日常消费必需品,重点放在价值和便利上,而非可自由支配的项目,该公司认为,这将使许多租户的表现甚至在周期性衰退中都能超越。
零售行业继续受到日益激烈的竞争的影响,包括电子商务的影响。这些动态预期将继续导致租户破产、倒闭和商店缩减。在许多情况下,失去较弱的租户或缩小空间会创造增值机会,例如以更高的租金将空间租给实力较强的零售商,或重新开发,因为租户的损失或空间的缩小可能对公司产生不利影响(见1A项)。危险因素)。
52
该公司认为,其购物中心的投资组合很强,历史入住率和平均年化基本租金的持续增长证明了这一点。自该公司1993年首次公开发行(IPO)以来,该公司的历史入住率一般在89%至96%之间。2019年12月31日和2018年12月31日按比例计算,购物中心投资组合的入住率分别为90.8%和89.9%,按比例计算,投资组合的年平均基租分别为18.25美元和17.86美元。尽管该公司的投资组合受到了锚租者破产、租约到期和资产出售的影响,公司不得不投资资本来重新租赁锚定单元,这样做的每平方英尺成本主要与公司的历史趋势相一致。2019按比例计算为每可租平方呎2.56元,而按比例计算则为每可租平方呎2.34元2018中与锚定租户一起执行的新租约所占比例较高。2019该公司一般不会在续租方面动用大量资本,物业收入来源一般都是长期租约下信用状况良好的租户,很少依赖租客的销售表现所产生的超额租金。该公司认识到经济带来的风险,但相信其转变后的投资组合的地位,以及租户基础的一般多样性和信贷质素,应能使其成功地通过一个潜在的具有挑战性的零售环境。
新会计准则
新会计准则在本公司合并财务报表的附注1“重大会计政策摘要”中有更全面的描述。
前瞻性陈述
7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析,应与本报告其他部分所载公司合并财务报表及其附注一并阅读。公司合并财务报表中列出的历史结果和百分比关系,包括可能出现的趋势,不应视为未来业务的指示。公司认为,这些信息中的一部分是1933年“证券法”第27A节和1934年“证券交易法”第21E节所指的“前瞻性报表”,两者均经修正,关于公司对未来期间的期望。前瞻性报表包括(但不限于)与收购(包括任何相关的形式财务信息)和其他业务发展活动、未来资本支出、融资来源和可用性以及环境和其他法规的影响有关的报表。虽然公司认为这些前瞻性报表所反映的预期是基于合理的假设,但公司不能保证其预期将为此目的实现。任何非历史事实的陈述,均应视为前瞻性陈述。在不局限前瞻陈述的情况下,“将”、“预期”、“计划”、“期望”、“寻求”、“估计”及类似的表述旨在识别前瞻性陈述。读者在解释和依赖前瞻性陈述时应谨慎,因为在某些情况下,此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定因素和其他因素。, 可能导致实际结果与前瞻性陈述中所表达或暗示的结果大不相同,并可能对公司的实际结果、业绩或成就产生重大影响。关于可能导致公司业绩与前瞻性报表中所示结果大不相同的其他因素(见1A项),这将超出公司的控制范围。危险因素)。
可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性声明所表达或暗示的结果、业绩或成就大不相同的因素包括但不限于以下方面:
|
• |
该公司面临影响房地产业的一般风险,包括需要签订新的租约或以优惠的条件续签租约以产生租金收入,任何经济衰退都可能对公司的租户或新租户签订新租约的能力或公司现有租户以至少与现行费率相同的优惠利率续约的能力产生不利影响; |
|
• |
该公司可能受到其财产所在地当地市场的变化以及国家经济和市场条件的不利变化的不利影响; |
|
• |
该公司可能无法预见消费者购买习惯的变化对其财产的影响,包括互联网上的销售以及由此产生的租户的零售做法和空间需求,或其租户业务普遍下滑,这可能导致租户关闭商店或拖欠租金; |
|
• |
该公司受到其他零售物业业主争夺租户的竞争,而租户则受到其他零售商及分销方法的竞争,该公司须视乎租户,特别是主要租户的成功运作及财务状况,而受到该等租户破产的不利影响; |
53
|
• |
该公司依赖主要租户,使其易受这些租户的业务和财务状况的变化或对其空间的需求的影响; |
|
• |
公司可能无法实现收购或合并交易的预期效益。被收购资产可能不符合公司预期的业绩,或者公司可能无法成功整合资产,实现占用和经营业绩的改善。收购部分资产可能会使公司承担包括环境负债在内的负债; |
|
• |
公司可能无法确定、获取、建造或开发能够产生预期投资收益的额外财产,或未能有效整合财产或资产组合的收购。此外,由于竞争、无法以合理的条件获得融资或任何融资和其他因素,公司的收购机会可能受到限制; |
|
• |
公司可能无法以优惠的条件处置物业,特别是在经济状况恶化的地区。此外,房地产投资可能缺乏流动性,特别是潜在买家可能由于当地或全球情况而面临融资成本增加或融资困难的情况,并可能限制公司迅速改变投资组合以适应经济和其他条件的能力; |
|
• |
公司可在动用资源后放弃发展或重建机会,但如公司因种种因素而决定发展机会不可行,包括缺乏合理条款的建筑融资、经济环境对准租客签订新租契或支付合约租金的能力的影响,或公司未能取得所有必需的分区及其他所需的政府许可证及授权; |
|
• |
由于各种因素的影响,公司可能无法按时完成开发或再开发项目,其中许多因素是公司无法控制的,如天气、劳动条件、政府批准、材料短缺或总体经济衰退,造成资金有限、偿债费用增加、建筑费用增加和收入减少; |
|
• |
公司的财务状况可能会受到下列因素的影响:所要求的偿债付款、违约风险以及限制公司根据其信贷设施和其他债务义务文件进行某些交易的能力。此外,公司在获得长期融资或再融资现有债务方面可能遇到困难。公司循环信贷设施下的次级贷款可能受到某些陈述和担保以及惯例违约事件的影响,包括任何已经或可能对公司的业务或财务状况产生重大不利影响的事件; |
|
• |
利率变动可能会对公司普通股的市场价格、业绩和现金流产生不利影响; |
|
• |
公司继续发展和经营业务所需的债务和/或股权融资可能无法获得,也可能无法以优惠条件获得; |
|
• |
金融市场的混乱可能影响公司在合理条件下获得融资的能力,并对公司和公司普通股的市场价格产生其他不利影响; |
|
• |
该公司受制于与其作为REIT的地位有关的复杂规定,如果它没有资格成为REIT,将受到不利影响; |
|
• |
公司必须向股东进行分配,以继续获得作为REIT的资格,如果公司必须借入资金进行分配,则这些借款可能无法以优惠的条件获得,也可能根本无法获得; |
|
• |
合资企业投资可能涉及本公司单独进行的投资不存在的风险,包括合伙人或合资公司可能破产的可能性,在任何时候可能有不同于公司利益或目标的风险,并可采取违反公司的指示、要求、政策或目标的行动,包括公司关于保持其作为REIT的资格的政策。合伙人或合营者可能无法获得足够的资本来履行其对合资企业的供资义务,或寻求终止合资企业,从而给公司带来财产收入和管理费方面的损失。该合伙人可能因公司无法控制的原因而导致合资贷款违约。此外,如果投资的账面价值出现亏损,则公司可能需要降低其股权投资的账面价值,包括优先投资; |
54
|
• |
公司决定处置房地产资产,包括未开发的土地和在建工程,将改变未贴现现金流动减值分析中的持有期假设,这可能导致重大减值损失,并对公司的财务业绩产生不利影响; |
|
• |
未决或未来诉讼的结果,包括与租户或合资伙伴的诉讼,可能对公司的经营结果和财务状况产生不利影响; |
|
• |
公司拥有财产的地点的极端天气状况或自然灾害造成的财产损失、相关费用以及其他商业和经济后果(包括潜在的收入损失)可能会对公司的经营结果和财务状况产生不利影响; |
|
• |
与极端天气状况或自然灾害造成的损害和收入损失有关的任何保险赔偿的充足性和时间安排可能会对公司的运营结果和财务状况产生不利影响; |
|
• |
本公司须承担潜在的环境责任; |
|
• |
公司可能因对财产上发生的某些人身、财产或环境的损害承担责任而造成未投保或超过保险单的损失; |
|
• |
该公司可能招致额外费用,以遵守或回应根据“美国残疾人法”提出的索赔要求,或因政府法规的变化而受到不利影响,包括环境、分区、税收和其他法规的变化; |
|
• |
会计或其他准则的改变可能对公司业务产生不利影响; |
|
• |
公司董事会定期审查公司的业务战略和目标,可根据各种因素和条件改变公司的战略计划,包括应对不断变化的市场状况和 |
|
• |
该公司及其供应商可能承受其各自网络和系统的中断、故障或破坏,包括网络攻击,这可能会破坏公司的业务运作,损害敏感信息的机密性,并导致罚款或罚款。 |
55
ITEM 7A. |
市场风险的定量和定性披露 |
该公司的主要市场风险是利率风险。该公司的债务(不包括未合并的合资企业债务)概述如下:
|
2019年12月31日 |
|
|
2018年12月31日 |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
金额 (百万) |
|
|
加权- 平均 成熟期 (年份) |
|
|
加权- 平均 利息 率 |
|
|
百分比 共计 |
|
|
金额 (百万) |
|
|
加权- 平均 成熟期 (年份) |
|
|
加权- 平均 利息 率 |
|
|
百分比 共计 |
|
||||||||
固定利率债务 |
$ |
1,742.8 |
|
|
|
5.3 |
|
|
|
4.3 |
% |
|
|
94.3 |
% |
|
$ |
1,734.7 |
|
|
|
6.3 |
|
|
|
4.3 |
% |
|
|
92.1 |
% |
可变利率债务 |
$ |
104.5 |
|
|
|
3.1 |
|
|
|
2.8 |
% |
|
|
5.7 |
% |
|
$ |
149.7 |
|
|
|
3.1 |
|
|
|
3.8 |
% |
|
|
7.9 |
% |
该公司未合并的合资企业的负债按其账面价值概述如下:
|
2019年12月31日 |
|
|
2018年12月31日 |
|
||||||||||||||||||||||||||
|
接合 冒险 债务 (百万) |
|
|
公司的 成比例 分享 (百万) |
|
|
加权- 平均 成熟期 (年份) |
|
|
加权- 平均 利息 率 |
|
|
接合 冒险 债务 (百万) |
|
|
公司的 成比例 分享 (百万) |
|
|
加权- 平均 成熟期 (年份) |
|
|
加权- 平均 利息 率 |
|
||||||||
固定利率债务 |
$ |
1,032.8 |
|
|
$ |
211.6 |
|
|
|
4.2 |
|
|
|
4.3 |
% |
|
$ |
1,156.0 |
|
|
$ |
218.6 |
|
|
|
5.1 |
|
|
|
4.3 |
% |
可变利率债务 |
$ |
607.3 |
|
|
$ |
73.9 |
|
|
|
0.8 |
|
|
|
3.5 |
% |
|
$ |
1,056.5 |
|
|
$ |
141.3 |
|
|
|
0.6 |
|
|
|
4.2 |
% |
该公司打算使用留存现金流量、资产出售所得、股本和债务融资以及其循环信贷设施提供的可变利率负债来偿还负债,并为公司购物中心的资本支出提供资金。因此,如果公司产生额外的可变利率负债,其在通货膨胀期间利率上升的风险可能会增加。然而,该公司不认为,由于通货膨胀而增加的利息开支会对公司的可分配现金流产生重大影响。
对公司固定利率债务的账面价值和公允价值进行调整,以包括公司在合资企业固定利率债务中所占的比例份额。对2019年12月31日和2018年12月31日100个基点增加的影响的估计如下(以百万计):
|
2019年12月31日 |
|
|
2018年12月31日 |
|
||||||||||||||||||
|
载运 价值 |
|
|
公平 价值 |
|
|
100基点 增加 市场利益 率 |
|
|
载运 价值 |
|
|
公平 价值 |
|
|
100基点 增加 市场利益 率 |
|
||||||
公司定息债务 |
$ |
1,742.8 |
|
|
$ |
1,840.9 |
|
|
$ |
1,756.9 |
|
|
$ |
1,734.7 |
|
|
$ |
1,729.1 |
|
|
$ |
1,638.7 |
|
公司按比例持有的股份 中外合资固定利率债务 |
$ |
211.6 |
|
|
$ |
213.3 |
|
|
$ |
205.9 |
|
|
$ |
218.6 |
|
|
$ |
214.9 |
|
|
$ |
206.1 |
|
对公司固定利率债务利率变化的敏感性是使用基于上述假设估计所产生的此类债务净现值的因素的估值模型确定的。
截至2019年12月31日,浮动利率债务短期市场利率上升100个基点,将导致该公司利息支出增加约110万美元,相当于该公司在截至2019年12月31日止的12个月期间与可变利率债务有关的合资企业利息支出中所占比例的70万美元。预计该年利息支出的增加不会影响公司或合资企业未偿可变利率债务的每日余额可能发生的变化。
该公司及其合资企业打算继续监测和积极管理其可变利率债务组合的利息成本,并可能根据市场波动进入互换头寸。此外,该公司认为自己有能力通过额外的股权和/或债务发行和合资资本获得资金。因此,将继续评估获得此类保护协议相对于公司进入资本市场的成本。该公司尚未进入、也不打算进入任何用于交易或投机目的的衍生金融工具。该公司没有其他实质性的市场风险敞口。
56
项目8.财务报表和补充数据
对这一项目的答复载于本年度报告的另一节,即表10-K的末尾,开始于第F-1页,并在此以参考的方式纳入其中。
ITEM 9 |
会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧 |
没有。
ITEM 9A. |
管制和程序 |
披露控制和程序
公司管理层在首席执行官(“首席执行官”)和首席财务官(“首席财务官”)的参与下,根据“外汇法”第13a-15(B)条和第15d-15(B)条,对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据他们的评估,首席执行官和首席财务官得出结论,公司的披露控制和程序(如“外汇法”第13a-15(E)条和第15d-15(E)条所界定)自2019年12月31日起生效,确保公司在其根据“交易法”提交或提交的报告中披露的信息在证券交易委员会规则和表格规定的时限内记录、处理、汇总和报告,并于2019年12月31日生效,以确保公司在其根据“交易所法”提交或提交的报告中所要求披露的信息得到积累,并酌情传达给公司管理层,包括其首席执行官和首席财务官,或履行类似职能的人员,以便就所需披露作出及时决定。
管理层关于财务报告内部控制的报告
公司管理层负责建立和维持对“外汇法”规则13a-15(F)或15d-15(F)所界定的财务报告的充分内部控制。由于其固有的局限性,对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误的陈述。此外,对未来期间的任何有效性评估的预测也会受到以下风险的影响:由于条件的变化,控制可能变得不充分。管理部门根据Treadway委员会(COSO)赞助组织委员会(COSO)在“内部控制-综合框架”(2013)中规定的标准评估了其财务报告内部控制的有效性。基于这些标准,管理层得出结论,公司对财务报告的内部控制自2019年12月31日起生效。
截至2019年12月31日,该公司对财务报告的内部控制的有效性已由普华永道会计师事务所(PricewaterhouseCoopers LLP)审计。与此有关。
财务报告内部控制的变化
在截至2019年12月31日的三个月内,公司对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理可能对公司财务报告的内部控制产生重大影响的变化。
ITEM 9B. |
其他资料 |
没有。
57
P第三条
ITEM 10 |
董事、执行主任及公司管治 |
公司董事会通过了下列公司治理文件:
|
• |
指导董事会履行其为公司及其股东的最佳利益服务的责任的公司治理准则; |
|
• |
审计委员会、赔偿委员会、提名和公司治理委员会的书面章程; |
|
• |
适用于公司高级财务主任的高级财务人员道德守则,包括公司指定的总裁、首席执行官、首席财务官、首席会计官、控制人员、司库和首席内部审计师等,如果公司网站上将披露对“高级财务官道德守则”的任何修改或免除,则应如此。 |
|
• |
规范公司员工、官员和董事与现有和潜在客户、消费者、同事、竞争对手、政府和自律机构、投资者、公众、媒体和其他与公司有或可能有联系的人的行为和工作关系的商业行为和道德准则。 |
公司公司治理文件的副本可在公司网站www.sitecenters.com“投资者关系-治理”下查阅。
本报告第10条所要求的某些其他信息,在此参考了“建议一:选举八名董事-年度会议选举提名人”和“董事会治理”的标题下的信息,这些信息载于公司根据条例14A向证券交易委员会提交的2020年股东大会委托书(“2020委托书”),以及本年度报告第一部分“公司高管信息”(表格10-K.K.)下的信息。
ITEM 11 |
行政薪酬 |
本项目11所要求的信息在此参考2020年委托书中所载“董事会治理-董事薪酬”、“高管薪酬表和相关披露”、“薪酬讨论和分析”和“提议二:在咨询基础上核准公司指定执行干事的薪酬-赔偿委员会报告”和“-赔偿委员会联锁和内幕参与”的标题下的信息。
58
I第12号。 |
某些受益所有人的担保所有权、管理层和相关股东事项 |
本报告第12项所要求的某些信息在此参考了2020年委托书中的“董事会治理--董事和管理层的安全所有权”和“公司治理和其他事项--某些受益所有者的担保所有权”章节。下表列出了截至2019年12月31日该公司现有股票补偿计划下发行和未偿证券的数量,以及未偿期权的加权-平均行使价格。
权益补偿计划信息
|
|
(a) |
|
|
|
(b) |
|
|
(c) |
|
|
|||
计划类别 |
|
证券数目 待发 行使 突出 选项、认股权证 和权利 |
|
|
|
加权平均 演习价格 突出 选项、认股权证 和权利 |
|
|
证券数目 剩余可用 未来发行 衡平法 补偿计划 (不包括证券) 反映在(A)栏中) |
|
|
|||
证券公司批准的权益补偿计划 主要持有人(1) |
|
|
2,379,221 |
|
(2) |
|
$ |
26.42 |
|
(3) |
|
3,738,637 |
|
(4) |
证券未获批准的权益补偿计划 主要持有人 |
|
|
— |
|
|
|
|
— |
|
|
N/A |
|
|
|
共计 |
|
|
2,379,221 |
|
|
|
$ |
26.42 |
|
|
|
3,738,637 |
|
|
(1) |
包括公司2002年股权奖励计划、2004年股权奖励计划、2008年股权奖励计划、2012年股权奖励计划和2019年股权奖励计划。 |
(2) |
包括349,846个未清股票期权,693,873个预计在归属时将以股票结算的限制性股票单位,以及假定最高支出的1,335,502项业绩奖励(因此,报告的总数可能夸大实际稀释)。 |
(3) |
在加权平均行使价格中不考虑限制性股票单位和业绩奖励,因为这些奖励没有行使价格。 |
(4) |
所有这些股份的发行可能是关于授予工具,而不仅仅是股票期权或股票增值权或其他获得股票的权利。 |
ITEM 13 |
某些关系和相关交易,以及董事独立性 |
本项目13所要求的信息在此参考了公司2020年委托书中的“提案一:选举八名董事-与奥托家族的交易”和“提议一:选举八名董事-独立董事”和“公司治理和其他事项-关于关联方交易的政策”。
ITEM 14 |
首席会计师费用及服务 |
本文参考了该公司2020年代理声明中的“提案三:批准普华永道会计师事务所作为公司独立注册公共会计师事务所-向普华永道会计师事务所支付的费用”一节。
59
P第四条
ITEM 15 |
展品及财务报表附表 |
a) |
1.统一财务报表 |
下列文件作为本报告的一部分提交:
独立注册会计师事务所报告
合并资产负债表
综合业务报表
综合收入(损失)综合报表
合并权益表
现金流动合并报表
合并财务报表附注
2.附属财务报表附表
以下财务报表附表作为本年度10-K表格报告的一部分提交,并应与登记人的合并财务报表一并阅读:
进度表
二-估值和合格账户及准备金
三.不动产和累计折旧
四-房地产抵押贷款
以上未列出的附表已被省略,因为它们不适用,或者因为其中要求列出的信息包括在公司的综合财务报表或附注中。
公司未合并的合资公司的财务报表被省略,因为它们不符合条例S-X第1-02(W)条的重要附属定义。
证物-下列证物作为本报告的一部分或以参考方式纳入本报告:
形式 10-K 陈列品 电话号码
|
|
描述
|
|
存档或提供 特此或法团 在此参考
|
2.1 |
|
分离和分配协议,日期为2018年7月1日,DDR公司和零售价值公司之间的协议。 |
|
表格8-K的最新报告(2018年7月3日向证券交易委员会提交;档案号001-11690) |
3.1 |
|
第四条修订及重订的法团章程 |
|
表格10-Q的季度报告(2018年11月2日提交美国证交会;档案号001-11690) |
3.2 |
|
修订及重订规例守则 |
|
表格10-Q的季度报告(2018年11月2日提交美国证交会;档案号001-11690) |
4.1 |
|
普通股证明书样本 |
|
表格10-K的年度报告(2012年2月28日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.2 |
|
6.375%A类累积可赎回优先股证明书样本 |
|
表格8-A的注册声明(2017年6月2日提交证交会;档案号001-11690) |
4.3 |
|
自2017年6月5日起,该公司与计算机股份有限公司签订了存款协议。及其全资子公司,N.A.计算机股份信托公司,共同担任保存人,并不时持有所有存托股份 |
|
表格8-K的最新报告(2017年6月5日向证交会提交;档案编号:001-11690) |
4.4 |
|
6.250%K级累积可赎回优先股证明书样本 |
|
表格8-A的登记声明(2013年4月8日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
60
形式 10-K 陈列品 电话号码
|
|
描述
|
|
存档或提供 特此或法团 在此参考
|
4.5 |
|
截至2013年4月9日,公司和计算机股份有限公司作为保存人,以及与保存人股份有关的所有保存人股份的所有持有人之间签订的交存协议 6.250%K级累积可赎回优先股(包括保存人股份证明书样本) |
|
关于表格8-K的当前报告(2013年4月9日提交给证券交易委员会;档案号:001-11690) |
4.6 |
|
自1994年5月1日起由公司和纽约银行(作为摩根大通银行的继承者、化学银行的继承者)作为受托人签订的契约 |
|
表格S-3注册编号333-108361(2003年8月29日提交证券交易委员会) |
4.7 |
|
自1994年5月1日起,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(作为国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人签订的契约。 |
|
表格S-3注册编号333-108361(2003年8月29日提交证券交易委员会) |
4.8 |
|
第一次补充义齿,日期为1995年5月10日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)担任受托人,日期为1995年5月10日 |
|
表格S-3注册编号333-108361(2003年8月29日提交证券交易委员会) |
4.9 |
|
第二次补充义齿,日期为2003年7月18日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人 |
|
表格S-3注册编号333-108361(2003年8月29日提交证券交易委员会) |
4.10 |
|
第三次补充义齿,日期为2004年1月23日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人 |
|
表格S-4注册编号333-117034(2004年6月30日提交证券交易委员会) |
4.11 |
|
第四次补充义齿,日期为2004年4月22日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的接班人)担任受托人,日期为2004年4月22日 |
|
表格S-4注册编号333-117034(2004年6月30日提交证券交易委员会) |
4.12 |
|
第五次补充义齿,日期为2005年4月28日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人 |
|
表格10-K的年报(2007年2月21日提交证交会;档案编号:001-11690) |
4.13 |
|
第六次补充义齿,日期为2005年10月7日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人 |
|
表格10-K的年报(2007年2月21日提交证交会;档案编号:001-11690) |
4.14 |
|
第七次补充义齿,日期为2006年8月28日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的接班人)担任受托人,日期为2006年8月28日 |
|
表格8-K的现行报告(2006年9月1日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.15 |
|
第八次补充义齿,日期为2007年3月13日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)担任受托人 |
|
表格8-K的最新报告(2007年3月16日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.16 |
|
第九次补充义齿,日期为2009年9月30日,由公司和美国国民银行协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人 |
|
表格S-3注册编号333-162451(2009年10月13日提交) |
61
形式 10-K 陈列品 电话号码
|
|
描述
|
|
存档或提供 特此或法团 在此参考
|
4.17 |
|
第十次补充义齿,日期为2010年3月19日,由公司和美国国民银行协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的接班人)的继承者)作为受托人 |
|
表格10-Q的季度报告(2010年5月7日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.18 |
|
第十一次补充义齿,日期为2010年8月12日,由公司和美国国民银行协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人 |
|
表格10-Q的季度报告(2010年11月8日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.19 |
|
第十二次补充义齿,日期为2010年11月5日,由公司和美国国民银行协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人 |
|
表格10-K的年度报告(2011年2月28日提交证交会;档案号001-11690) |
4.20 |
|
第十三次补充义齿,日期为2011年3月7日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)担任受托人,日期为2011年3月7日 |
|
表格10-Q的季度报告(2011年5月9日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.21 |
|
第十四次补充义齿,日期为2012年6月22日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)担任受托人,日期为2012年6月22日 |
|
表格S-3注册编号333-184221(2012年10月1日提交证交会) |
4.22 |
|
第十五次补充义齿,日期为2012年11月27日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)作为受托人 |
|
表格10-K的年度报告(2013年3月1日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.23 |
|
第十六次补充义齿,日期为2013年5月23日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)担任受托人,日期为2013年5月23日 |
|
表格10-Q的季度报告(2013年8月8日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.24 |
|
第十七次补充义齿,日期为2013年11月26日,由公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会(国家城市银行的继承者)的继承者)担任受托人,日期为2013年11月26日 |
|
表格10-K年度报告(2014年2月28日提交证交会;档案号001-11690) |
4.25 |
|
第十八次补充义齿,日期为2015年1月22日,由该公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会的继承者)(作为国家城市银行的接班人) |
|
表格8-K的当前报告(2015年1月22日提交美国证交会;档案号001-11690) |
4.26 |
|
第十九次补充义齿,截止2015年10月21日,由该公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会的继承者)(作为国家城市银行的接班人) |
|
表格8-K的现行报告(2015年10月21日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
4.27 |
|
第二十次补充义齿,日期为2017年5月26日,由该公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会的继承者)(作为国家城市银行的接班人) |
|
表格8-K的最新报告(2017年5月26日提交证交会;档案号001-11690) |
4.28 |
|
自2017年8月16日起,由该公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会的继承者)(作为国家城市银行的接班人)进行的第21次补充义齿 |
|
表格8-K的最新报告(2017年8月16日提交证交会;档案号001-11690) |
4.29 |
|
第二十二次补充义齿,日期为2018年2月16日,由该公司和美国银行全国协会(作为美国银行信托全国协会的继承者)(作为国家城市银行的接班人) |
|
表格10-Q的季度报告(2018年5月4日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
62
形式 10-K 陈列品 电话号码
|
|
描述
|
|
存档或提供 特此或法团 在此参考
|
4.30 |
|
固定利率高级中期债券格式 |
|
表格10-K的年报(于2000年3月30日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
4.31 |
|
固定利率次级中期票据的形式 |
|
表格10-K的年报(于2000年3月30日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
4.32 |
|
浮动利率次级中期债券的形式 |
|
表格10-K的年报(于2000年3月30日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
4.33 |
|
日期为2019年7月26日的第三份经修订和恢复的信贷协议,由网站中心公司、贷款方和摩根大通银行作为行政代理 |
|
表格8-K的最新报告(2019年7月29日向证券交易委员会提交;档案编号:001-11690) |
4.34 |
|
根据1934年“证券交易法”第12条注册的证券说明 |
|
以电子方式提交 |
10.1 |
|
董事递延补偿计划(截至二零零零年十一月八日修订及重订)* |
|
表格S-8注册编号333-147270(2007年11月9日提交证券交易委员会) |
10.2 |
|
董事终止文书-递延薪酬计划*
|
|
10-Q季度报告(2019年8月5日向证交会提交;档案编号:001-11690) |
10.3 |
|
2005年董事递延薪酬计划(2019年5月9日重报)* |
|
10-Q季度报告(2019年8月5日向证交会提交;档案编号:001-11690) |
10.4 |
|
选择性递延补偿计划(2019年5月9日重报)* |
|
表格10-Q的季度报告(2019年8月5日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.5 |
|
通过协议-选择性递延补偿计划(2019年5月9日重报)* |
|
表格10-Q的季度报告(2019年8月5日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.6 |
|
2005年股权递延补偿计划(2019年5月9日重报)* |
|
表格10-Q的季度报告(2019年8月5日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.7 |
|
修订及重整2004年发展商多元化物业公司股权奖励计划(截至2009年12月31日修订及重订)* |
|
表格10-K年度报告(2010年2月26日提交证交会;档案号001-11690) |
10.8 |
|
修订及重整2008年发展商多元化地产公司股权奖励计划(截至2009年6月25日修订及重订)* |
|
表格10-Q的季度报告(2009年8月7日提交证交会;档案号001-11690) |
10.9 |
|
2012年公平和奖励补偿计划* |
|
表格S-8注册编号333-181422(2012年5月15日提交证券交易委员会) |
10.10 |
|
2019年公平和奖励补偿计划* |
|
表格S-8注册编号333-231319(于2019年5月9日提交证券交易委员会) |
10.11 |
|
限制性股份协议的形式* |
|
表格10-Q的季度报告(2013年5月10日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.12 |
|
限制股奖励备忘录的格式* |
|
表格10-Q的季度报告(2016年5月4日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.13 |
|
限制股奖励备忘录的格式* |
|
表格10-K年度报告(2017年2月21日提交证交会;档案号001-11690) |
10.14 |
|
2012年计划限制股奖励备忘录表格-首席执行官及财务总监* |
|
表格10-Q的季度报告(2017年5月4日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.15 |
|
2012年计划限制股奖励备忘录表格-首席运营官* |
|
表格10-Q的季度报告(2017年5月4日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.16 |
|
2012年计划的格式-基于业绩的限制性股份单位调整备忘录* |
|
表格10-Q的季度报告(2018年8月3日向证券交易委员会提交;档案号001-11690) |
10.17 |
|
2012年计划业绩股票奖励备忘录表格-首席执行官及财务总监* |
|
表格10-Q的季度报告(2017年5月4日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.18 |
|
2012年计划表现股份奖励备忘录表格-首席运营官* |
|
表格10-Q的季度报告(2017年5月4日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.19 |
|
2012年计划业绩限制股奖励备忘录的形式-首席执行官兼首席财务官* |
|
表格10-Q的季度报告(2017年5月4日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.20 |
|
2012年计划业绩限制股奖励备忘录的形式-首席执行官兼首席财务官* |
|
表格10-Q的季度报告(2018年5月4日提交给证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
63
形式 10-K 陈列品 电话号码
|
|
描述
|
|
存档或提供 特此或法团 在此参考
|
10.21 |
|
2012年计划业绩格式-限制性股份单位奖励备忘录-首席运营官* |
|
表格10-Q的季度报告(2017年5月4日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.22 |
|
2012年计划业绩格式-限制性股份单位奖励备忘录-首席运营官* |
|
10-Q季度报告(2018年5月4日提交给美国证交会;档案号001-11690) |
10.23 |
|
2019年计划限制股奖励备忘录* |
|
10-Q季度报告(2019年8月5日向证交会提交;档案编号:001-11690) |
10.24 |
|
2019年计划限制股奖励备忘录表格-财务总监* |
|
以电子方式提交 |
10.25 |
|
2019年计划业绩格式-限制性股份单位奖励备忘录-首席执行官* |
|
表格10-Q的季度报告(2019年8月5日提交证券交易委员会;档案编号:001-11690) |
10.26 |
|
2019年计划业绩格式-限制性股份单位奖励备忘录-首席运营官* |
|
10-Q季度报告(2019年8月5日向证交会提交;档案编号:001-11690) |
10.27 |
|
非合资格股票期权协议的格式* |
|
表格10-Q的季度报告(2012年5月9日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.28 |
|
非合资格股票期权协议的格式* |
|
表格10-Q的季度报告(2013年5月10日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.29 |
|
激励股票期权协议的形式* |
|
表格10-Q的季度报告(2012年5月9日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.30 |
|
激励股票期权协议的形式* |
|
表格10-Q的季度报告(2013年5月10日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.31 |
|
股票期权奖励备忘录的格式* |
|
表格10-Q的季度报告(2016年5月4日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.32 |
|
截至2017年3月2日解除武装、复员和重返社会公司与David R.Lukes之间的就业协议* |
|
表格8-K的最新报告(2017年3月6日提交证交会;档案号001-11690) |
10.33 |
|
“就业协议”,截止2017年3月2日,由复员方案公司和Michael A.Makinen公司和Michael A.Makinen公司签署* |
|
表格8-K的最新报告(2017年3月6日提交证交会;档案号001-11690) |
10.34 |
|
“就业协议”,截止2017年3月2日,由复员方案公司和Matthew L.Ostrower公司和Matthew L.Ostrower公司签署* |
|
表格8-K的最新报告(2017年3月6日提交证交会;档案号001-11690) |
10.35 |
|
就业协议,日期为2019年11月6日,由Site Center Corp.和Conor Finnerty*签署 |
|
关于表格8-K的当前报告(2019年11月6日向证券交易委员会提交;档案编号:001-11690) |
10.36 |
|
“就业协议”,日期为2016年12月1日,解除武装、复员和重返社会公司与Christa A.Vesy公司之间的协议* |
|
表格10-K年度报告(2017年2月21日提交证交会;档案号001-11690) |
10.37 |
|
2018年2月27日该公司和Christa A.Vesy公司对就业协议的第一次修正* |
|
表格8-K的最新报告(2018年2月28日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.38 |
|
赔偿协议的形式* |
|
表格8-K的最新报告(2017年11月13日提交美国证交会;档案号001-11690) |
10.39 |
|
截至2009年5月11日,公司和亚历山大·奥托之间的“投资者权利协定” |
|
表格8-K的最新报告(2009年5月11日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
10.40 |
|
放弃协议,截止2009年5月11日,由公司和亚历山大·奥托签署 |
|
表格8-K的最新报告(2009年5月11日提交证券交易委员会;档案号001-11690) |
10.41 |
|
外部管理协议,日期为2018年7月1日,由零售价值公司和零售价值公司之间签订。和DDR资产管理有限公司 |
|
表格8-K的最新报告(2018年7月3日向证券交易委员会提交;档案号001-11690) |
21.1 |
|
附属公司名单 |
|
以电子方式提交 |
23.1 |
|
普华永道股份有限公司同意 |
|
以电子方式提交 |
31.1 |
|
根据1934年“证券交易法”第13a-14(A)条认证首席执行官 |
|
以电子方式提交 |
31.2 |
|
根据1934年“证券交易法”第13a-14(A)条认证首席财务官 |
|
以电子方式提交 |
32.1 |
|
根据1934年“证券交易法”第13a-14(B)条和美国“美国法典”第18条第1350条认证首席执行官 |
|
以电子方式提交 |
64
形式 10-K 陈列品 电话号码
|
|
描述
|
|
存档或提供 特此或法团 在此参考
|
32.2 |
|
根据1934年“证券交易法”第13a-14(B)条和“美国法典”第18条认证首席财务官。 第1350条 |
|
以电子方式提交 |
101.INS |
|
内联XBRL实例文档-实例文档不出现在InteractiveDataFile中,因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 |
|
以电子方式提交 |
101.SCH |
|
内联XBRL分类法扩展模式文档 |
|
以电子方式提交 |
101.CAL |
|
内联XBRL分类法扩展计算链接库文档 |
|
以电子方式提交 |
101.DEF |
|
内联XBRL分类法扩展定义链接库文档 |
|
以电子方式提交 |
101.LAB |
|
内联XBRL分类法扩展标签链接库文档 |
|
以电子方式提交 |
101.PRE |
|
内联XBRL分类法扩展表示链接库文档 |
|
以电子方式提交 |
104 |
|
该公司截至2019年12月31日的年度报告10-K的首页已采用内联XBRL格式。 |
|
以电子方式提交 |
* |
根据表格10-K第15(B)项,管理合同和补偿计划或安排须作为证物提交。 |
它EM 16 |
表格10-K摘要 |
没有。
65
场地中心公司
财务报表索引
财务报表: |
页 |
独立注册会计师事务所报告 |
F-2 |
2019和2018年12月31日合并资产负债表 |
F-5 |
截至12月31日止的三年业务合并报表 |
F-6 |
截至12月31日止的三年综合收入(损失)综合报表 |
F-7 |
截至12月31日止的三年合并股本报表 |
F-8 |
截至12月31日止的三年现金流动合并报表 |
F-9 |
合并财务报表附注 |
F-10 |
财务报表附表: |
|
二. |
F-40 |
三.class=‘class 3’>转售不动产和累计折旧.2019年12月31日 |
F-41 |
IV.class=‘class 3’>住房抵押贷款-2019年12月31日 |
F-44 |
所有其他附表都被省略,因为它们不适用,或者所要求的信息显示在合并财务报表或财务报表附注中。
公司未合并的合资公司的财务报表被省略,因为它们不符合S-X 210.1-02(W)的重要附属定义。
F-1
独立注册会计师事务所报告
致SiteCenter公司董事会和股东。
关于财务报表与财务报告内部控制的几点看法
我们审计了截至2019年12月31日和2018年12月31日的SITE Center Corp.及其子公司(“公司”)的合并资产负债表,以及截至2019年12月31日的三年期间的业务、综合收入(亏损)、权益和现金流量的相关综合报表,包括所附指数(统称“合并财务报表”)中列出的相关附注和财务报表表。我们还根据下列标准审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会印发。
我们认为,上述综合财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则,在所有重大方面公允列报了公司截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的财务状况,以及公司在截至2019年12月31日的三年中的经营结果和现金流量。我们还认为,该公司在所有重大方面都根据下列规定对截至2019年12月31日的财务报告保持了有效的内部控制内部控制-综合框架(2013年)由COSO印发。
意见依据
公司管理层负责这些合并财务报表,对财务报告保持有效的内部控制,并对财务报告的内部控制的有效性进行评估,该报告载于管理部门关于财务报告内部控制的报告第9A项下。我们的职责是根据我们的审计,就公司的合并财务报表和公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的公共会计师事务所,根据美国联邦证券法和证券交易委员会(SEC)和PCAOB的适用规则和条例,我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计,以合理保证合并财务报表是否没有重大错报,是否因错误或欺诈而发生错报,以及是否在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制。
我们对合并财务报表的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序,无论是因为错误还是欺诈,以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数,以及综合财务报表的总体列报方式。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制,评估重大弱点存在的风险,并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果。我们的审计工作还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信,我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序,目的是根据公认的会计原则,为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序:(1)与保持记录有关的政策和程序,这些记录以合理的细节准确、公正地反映公司资产的交易和处置;(2)提供合理的保证,认为记录交易是必要的,以便按照公认的会计原则编制财务报表,而且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行;(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的公司资产的收购、使用或处置,提供合理的保证。
F-2
由于其固有的局限性,对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外,对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足,或政策或程序的遵守程度可能恶化。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是本期间对合并财务报表进行的审计所产生的事项,这些事项已通知审计委员会或需要告知审计委员会,(1)涉及对合并财务报表具有重大意义的账目或披露,(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对合并财务报表的总体看法,我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。
房地产减值评估
如合并财务报表附注1和14所述,该公司记录的截至2019年12月31日年度的减值费用共计340万美元。管理部门审查其个别不动产资产,包括未开发的土地和在建工程以及无形资产,以便在情况或情况变化表明可能无法收回账面价值的情况下,确定潜在的减值指标。减值指标包括但不限于预测净营业收入和入住率大幅下降、估计持有期、预计未来销售损失、市场因素、预计开发成本或完工日期的重大变化以及开发项目的可持续性。如果未贴现的未来现金流不足以收回资产的账面价值,则视为受损。要求管理层作出重大估计,并根据目前的计划、预定的持有期和现有的市场信息,在资产负债表日考虑最有可能的预期行动方案。就业务不动产资产而言,重要假设包括收入资本化估值中使用的资本化率以及预计的财产净营业收入和预期持有期。对于正在开发或不稳定的项目,重要的假设包括贴现率、竣工和项目稳定的时间和估计费用、预计净营业收入和退出资本比率。
我们确定与不动产减值评估有关的程序是一项关键审计事项的主要考虑因素是:(1)管理层作出重大判断,以查明表明账面金额可能无法收回的事件或变化,从而导致审计员在适用与确定这些事件或情况变化有关的程序时具有高度的判断力和主观性;(2)有必要作出重大的审计员判断和审计努力,以评估审计证据,以证明管理层持有或处置不动产资产的意图,以及资本化率。
处理这一问题涉及执行程序和评估审计证据,以形成我们对合并财务报表的总体意见。这些程序包括测试与公司查明的事件或情况变化有关的控制措施的有效性,这些情况表明账面金额可能无法收回,房地产减值评估,包括管理层对财产估价的控制(如果适用)。除其他外,这些程序还包括测试管理层确定待评估为减值的房地产投资的过程,测试管理过程包括评估管理层持有或处置房地产资产的意图,评估资本化率的合理性,以及评估管理评估中使用的基本数据的完整性和准确性。
优先股权益准备金
如合并财务报表附注1、3和14所述,截至2019年12月31日,该公司对BRE III和BRE IV优先投资权益分别记录了7 820万美元和970万美元的估值津贴,或共计净额8 790万美元,截至2019年12月31日,累计估值备抵额为1 550万美元。管理层根据近期房地产销售的实际时间和价值以及当前市场假设,每季度重新评估总估值备抵额。用来估价抵押品的估价技术包括对每一项资产的预期现金流量进行贴现现金流量分析,以及考虑到当前市场资本率的收入资本化方法、对最近可比销售交易的分析、实际销售谈判以及从第三方收到的真诚购买要约。此外,管理层还对基本抵押品价值进行现金流量的额外现值计算,即根据管理层对还款时间的估计进行概率加权。如果管理层对标的抵押品公允价值的估计低于优先股权益的账面价值,则认为优先股权益受损。
F-3
在现金流量贴现分析中使用的假设包括贴现率、预计净营业收入、预期赎回的时间和退出资本率。
我们确定与优先股权益准备金有关的执行程序是一项重要的审计事项的主要考虑因素是:(1)管理层在制定重要假设,包括退出资本化率、贴现率、还款时间和概率加权时,作出了大量的判断,从而导致审计员在执行程序和评价与重大假设有关的审计证据方面具有高度的判断力和主观性;(2)在评价与退出资本化率、贴现率、还款时间和概率加权无关的审计证据时,必须作出重大审计努力;和(Iii)审计工作包括使用具有专门技能和知识的专业人员协助执行这些程序和评价从这些程序中获得的审计证据。
处理这一问题涉及执行程序和评估与形成我们对合并财务报表的总体意见有关的审计证据。这些程序包括测试与优先股权益准备金有关的控制措施的有效性,包括抵押品的估值。这些程序还包括,除其他外,测试管理层确定优先股权益准备金的过程,包括评估管理层根据退出资本化率和贴现率假设获得的证据确定偿还时间概率权重的过程。具有专门技能和知识的专业人员被用来协助评估模型和某些重要假设,包括退出资本化率和贴现率,以评估抵押品的价值。
/S/普华永道有限公司
俄亥俄州克利夫兰
(二0二0年二月二十七日)
自1992年以来,我们一直担任该公司的审计师。
F-4
合并资产负债表
(单位:千,份额除外)
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十二月三十一日, |
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2019 |
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2018 |
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资产 |
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土地 |
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$ |
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建筑 |
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固定装置和租户改进 |
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减:累计折旧 |
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( |
) |
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在建工程和土地 |
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房地产资产共计,净额 |
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合资企业的投资和垫款净额 |
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对附属公司的投资和预付款 |
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现金和现金等价物 |
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限制现金 |
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应收账款 |
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其他资产,净额 |
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$ |
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$ |
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|
负债和权益 |
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无担保债务: |
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高级笔记,净额 |
$ |
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|
$ |
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定期贷款净额 |
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循环信贷设施 |
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按揭负债净额 |
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负债总额 |
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应付帐款和其他负债 |
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应付股息 |
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|
负债总额 |
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承付款和意外开支(附注11) |
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网站中心股权 |
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A类- 2018年12月31日 |
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J级- |
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K级- 2018年12月31日 |
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普通股,面值为$ |
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额外已付资本 |
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超过净收入的累计分配 |
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( |
) |
递延赔偿义务 |
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累计其他综合损失 |
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( |
) |
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( |
) |
减:按成本计算的国库普通股: 2018年12月31日 |
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( |
) |
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( |
) |
网站中心股东权益总额 |
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非控制利益 |
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总股本 |
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$ |
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|
|
$ |
|
|
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-5
CONSOIDATED操作语句
(单位:千,但每股数额除外)
|
截至12月31日的一年, |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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业务收入: |
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租金收入 |
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$ |
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费用和其他收入 |
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营业中断收入 |
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租金业务费用: |
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操作和维护 |
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房地产税 |
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减值费用 |
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飓风财产和减值损失净额 |
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一般和行政 |
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折旧和摊销 |
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其他收入(费用): |
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利息收入 |
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利息费用 |
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( |
) |
其他收入(费用),净额 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
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( |
) |
权益法投资和其他项目收益前的收入(损失) |
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( |
) |
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( |
) |
合资企业净收入股本 |
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|
优先股权益准备金,净额 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
销售收益和权益控制变动,净额 |
|
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房地产处置收益,净额 |
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税前收入(损失) |
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( |
) |
应纳税的REIT子公司的税收费用以及国家特许经营权和所得税 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
净收入(损失) |
$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
(收入)非控制权益造成的损失,净额 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
|
可归因于工地中心的净收入(损失) |
$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
减记优先股原始发行成本 |
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( |
) |
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优先股息 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
普通股股东的净收益(亏损) |
$ |
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$ |
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|
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$ |
( |
) |
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每股数据: |
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基本 |
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( |
) |
稀释 |
$ |
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$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-6
CONSOIDATED综合收入报表(损失)
(单位:千)
|
截至12月31日的一年, |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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净收入(损失) |
$ |
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$ |
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$ |
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) |
其他综合收入: |
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外币换算,净额 |
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外币改叙调整数 包括在净收入中的 |
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利率合约的公允价值变动 |
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现金流量套期保值的变化与收益的关系 |
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其他综合收入共计(损失) |
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( |
) |
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综合收入(损失) |
$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
综合(收入)损失共计 非控制利益 |
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( |
) |
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( |
) |
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|
可归因于工地中心的综合收入(损失)共计 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-7
CONSOIDATED权益表
(单位:千)
|
网站中心股权 |
|
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普通股 |
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优先股 |
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股份 |
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数额 |
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额外 已付 资本 |
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|
累积分布 超过 净收益 |
|
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递延赔偿义务 |
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累计其他综合损失 |
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国库 股票 成本 |
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非- 控制 利益 |
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共计 |
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余额,2016年12月31日 |
$ |
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$ |
( |
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$ |
( |
) |
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$ |
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$ |
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|
发行普通股 与存货计划有关的 |
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发行优先股 |
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股票薪酬净额 |
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分布到 非控制利益 |
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宣布的股息- 股份 |
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宣布的股息- 转股优先股 |
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( |
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综合(损失)收入 |
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2017年12月31日 |
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( |
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发行普通股 与存货计划有关的 |
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回购普通股 |
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股票薪酬净额 |
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分布到 非控制利益 |
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赎回OP单元 |
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宣布的股息- 转股优先股 |
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rvi分拆 |
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2018年12月31日 |
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发行普通股 与存货计划有关的 |
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发行普通股 代表现金供款 |
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宣布的股息- 股份 |
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宣布的股息- 转股优先股 |
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综合收入 |
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2019年12月31日结余 |
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所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-8
C现金流量表
(单位:千)
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截至12月31日的一年, |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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业务活动现金流量: |
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净收入(损失) |
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将净收入(损失)与业务活动提供的现金流量净额对账的调整数: |
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折旧和摊销 |
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股票补偿 |
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债务发行成本的摊销和债务调整的公允市场价值 |
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债务清偿损失 |
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合资企业净收入股本 |
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优先股权益准备金,净额 |
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销售净收益和权益控制的变化 |
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经营合资企业的现金分配 |
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房地产处置收益,净额 |
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减值费用 |
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预付税款资产的估价备抵额 |
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因地租终止而产生的建筑物的假设 |
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为利率对冲活动支付的现金 |
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应收票据的变化-应计利息 |
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应收账款变动净额 |
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与rvi剥离相关的交易成本 |
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应付帐款和应计费用的净变动 |
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其他经营资产和负债的净变动 |
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调整总额 |
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业务活动提供的净现金流量 |
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投资活动的现金流量: |
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购置房地产,减去负债和假定现金 |
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房地产开发与房地产经营的改进 |
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房地产处置收益 |
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飓风财产保险预支款 |
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对合资企业的股本捐款 |
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偿还合资企业预付款净额 |
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与RVI的净交易 |
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未合并合资企业的分配 |
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应收票据的偿还 |
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投资活动提供的净现金流量(用于) |
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融资活动的现金流量: |
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(偿还)循环信贷设施的收益,净额 |
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发行高级债券的收益,扣除提供费用后 |
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偿还高级票据,包括偿还费用 |
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偿还定期贷款和抵押债务,包括偿还费用 |
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偿还债务发行费用 |
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应付按揭及定期贷款收益 |
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发行优先股所得,扣除发行费用 |
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赎回优先股 |
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发行普通股的收益,扣除发行费用后 |
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(回购)与股权授予计划和股利一起发行普通股 再投资计划 |
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回购普通股 |
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赎回经营合伙单位 |
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资产对RVI的贡献 |
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分配给非控制利益和可赎回的经营伙伴关系单位 |
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支付的股息 |
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用于资助活动的现金流量净额 |
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汇率变动对现金及现金等价物的影响 |
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现金、现金等价物和限制性现金净增(减少)额 |
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年初现金、现金等价物和限制性现金 |
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现金、现金等价物和限制性现金,年底 |
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所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-9
N合并财务报表OTES
1.重要会计政策摘要
业务性质
Site Center Corp.及其相关的合并房地产子公司(统称为“公司”或“网站中心”)和未合并的合资企业主要从事收购、拥有、开发、再开发、扩张、租赁、融资和管理购物中心的业务。除非另有规定,本公司或网站中心的参考资料包括SiteCentresCorp.及其全资子公司和合并合资企业。该公司的租户基础主要包括国家和地区零售连锁企业和当地租户。因此,该公司的信用风险集中在零售业。
与财产数量、面积、租户和占用数据、合资企业利益和估计项目费用有关的数额未经审计。
零售价值公司
2018年7月1日,该公司完成了零售价值公司的分拆.(“rvi”)。在分拆时,rvi拥有
与剥离有关的是,2018年7月1日,该公司与RVI签订了一项分离和分配协议,根据该协议,除其他事项外,公司同意将财产和某些相关资产、负债和义务转让给RVI,并分配给RVI。
2018年7月1日,该公司与RVI签订了一项外部管理协议,该协议与各种财产管理协议一起管理费用、条款和条件。场地中心将管理rvi及其财产。根据这些管理协议,公司向rvi提供日常管理,但须受rvi董事会的监督和某些酌处限制和授权。rvi没有任何雇员。一般来说,该公司或rvi可以在2020年6月30日或其后任何6个月续签期结束时终止管理协议。该公司和rvi还签订了税务事项协议,其中规定了转包后各方在各种税务事项上的权利和责任,并规定了税务相关资产的分配,负债和义务。
在编制财务报表时使用估计数
按照普遍接受的会计原则编制财务报表(“公认会计原则”)要求管理层作出估计和假设,这些估计和假设影响到报告的资产和负债数额、或有资产和负债的披露以及当年报告的收入和支出数额,实际结果可能与这些估计数不同。
巩固原则
合并财务报表包括公司和公司拥有控制权或被确定为可变利益实体(“VIE”)主要受益人的所有实体的结果。所有重要的公司间结余和交易都在合并过程中被消除。公司有能力行使重大影响力但没有财务或经营控制权的房地产合资企业中的直接投资,则采用权益会计方法加以核算。因此,公司在这些合资企业的收益(或亏损)中所占份额包括在合并净收益(亏损)中。
公司
F-10
改叙
以前各期的某些数额已重新分类,以符合本期的列报方式。
现金流量表与非现金投融资信息补充披露
非现金投资和筹资活动概述如下(百万):
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截至12月31日的一年, |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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与在建工程有关的应付账款 |
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假设抵押,购物中心收购 |
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净资产对RVI的贡献 |
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核销优先股原始发行成本(注12) |
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宣布但未支付的股息 |
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因地租终止而产生的建筑物的假设 |
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少数权益合伙人取得的土地 |
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业务伙伴关系股的改划 |
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应收和减少不动产资产净额–与 次级飓风 |
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房地产
房地产资产,包括在建和未开发土地,按成本减去累计折旧列报。
建筑 |
使用寿命为31.5至40年 |
楼宇改善及固定装置 |
使用寿命为5至20年 |
租户改进 |
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该公司定期评估其可折旧房地产资产的使用寿命,并对任何修正进行核算,这些修正对所述期间不具重大意义。维修和维修的主要费用记作已发生的业务费用。改善或延长资产寿命的重大支出被资本化。
“在建工程”和“土地建设”包括未开发的土地以及与购物中心建设和扩建有关的在建工程。公司将某些直接成本(工资和相关人员)和增加的内部建筑成本资本化为美元。
采购价格会计
公司的收购被记为资产收购,公司将所发生的收购成本资本化。在收购财产时,公司估算了获得的有形资产的公允价值,包括土地、建筑和装修以及无形资产,一般包括以上和以下市场租赁和就地租赁。公司根据收购之日的相对公允价值,将购买价格分配给已购置和承担的资产和负债。在估算购置的有形资产和无形资产公允价值时,该公司估计了购置的有形资产和无形资产的公允价值,公司考虑因其尽职调查以及营销和租赁活动而获得的关于每一项财产的信息,并使用各种估值方法,例如使用适当的贴现率和资本化率对现金流量进行预测,对最近的可比销售交易进行分析,重置成本估计数,扣除折旧和其他现有市场信息。购置财产有形资产的公允价值考虑该财产的价值,犹如该财产是空置的,以上及以下的市场租赁价值是根据现值(使用反映与所购租约有关的风险的贴现率)记录的,两者之间的差额(1)根据每项就地租赁应支付的合同金额和(2)管理层对每项相应就地租赁的公平市场租赁费率的估计数,在一段期间内,即相等于上述市值租约的剩余租期及初始期,再加上任何低于市场的、固定利率的低市值租约的估计期,将上述及低于市值的租赁价值摊销为有关租约期内的租金收入,另加固定利率续期选项。, 在适当的情况下,所取得的就地租赁的价值是根据估计的平均租赁月数乘以每一次租赁的估计每月市场租金毛额来记录的。这些数额在剩余的初始租赁期内摊销为费用。
F-11
房地产减值评估
该公司审查其个别房地产资产,包括未开发的土地和在建工程,以及在情况或情况变化表明账面价值可能无法收回时的潜在减值指标。减值指标包括但不限于预测净营业收入和入住率显著下降、估计持有期、对潜在未来销售的预计损失、市场因素、预计开发成本或完工日期的重大变化以及开发项目的可持续性。当未贴现的未来现金流不足以收回资产的账面价值时,变现资产被视为受损。如果确定预期的未贴现现金流具有内在的主观性,要求管理层作出重大估计,并根据当前计划、预期持有期和现有市场信息,在资产负债表日考虑最有可能的预期行动方针。如果公司正在评估一项资产的潜在出售,则未贴现的未来现金流量分析是基于管理层对资产负债表日可能采取替代行动的可能性的最佳估计进行概率加权的。如果表示减值,则根据该资产账面价值超过公允价值的账面金额确认减值损失。
房地产与房地产投资的处置
出售非金融资产,如房地产,是在控制资产转让给买方时确认的,这将发生在买受人有能力直接使用资产或从资产中获得大部分剩余收益时发生。这种情况通常发生在交易结束并以代价交换以控制资产时。
已终止的业务只包括对实体的一个组成部分进行处置,这是一种对实体财务业绩有(或将产生)重大影响的战略转变。对公司个别财产的处置不符合终止经营列报的资格,因此,出售的财产的结果仍然是持续经营的收入,处置中的任何相关损益都包括在处置不动产的收益中。
房地产待售
当管理层认为在一年内有可能出售时,公司一般认为资产是待售的。这通常发生在销售合同的执行时,没有实质性的意外情况,而且潜在买家有很大的资金风险。被归类为待售的资产按其账面金额或公允价值的较低部分记录,减去出售成本。该公司认为与2018年分拆至RVI有关的资产是在分配前持有的,因此记录了减值费用$100。
利息和房地产税
与购物中心的建设、扩建或再开发有关的利息和房地产税在建筑物的估计使用寿命内资本化和折旧。这包括投资于或预支给与符合资格的开发活动的非合并合资企业的资金所产生的利息。该公司将在建筑活动基本完成时停止这些费用的资本化,该财产可供租户使用。如果公司大幅度中止与开发符合资格的资产有关的所有活动,公司将停止利息和税收资本化,直至恢复活动为止。
2019、2018和2017年12月31日终了年度支付的利息共计$
合资企业和附属公司的投资和预付款
非合并合营企业的公司成本基础与合营企业一级反映的基础不同的,在有关资产的使用年限内摊销基差,并计入合营企业净收益(亏损)中公司权益份额。管理层评估是否有任何指标表明,公司在非合并合资企业的投资价值可能受到损害。只有当公司对投资的公允价值的估计低于投资的账面价值,这种差额被视为非临时性的,投资才会受到损害。投资减值费用造成了公司累积权益份额与各未合并合资企业的投资余额之间的基数差额。该公司以相对公允价值为基础,对合资企业拥有的每一项财产分配减值总费用。根据和摊销这一基础差额,作为对公司记录的净收入(损失)权益的调整,用于估计相关资产的剩余使用寿命。
F-12
RVI优先股被归类为公司综合资产负债表上的投资和附属机构预付款。RVI优先股对普通股有清算和股利偏好,但除了有限的例外情况或转换权之外,没有任何实质性表决权,也没有规定的息票。RVI优先股按成本记账,在某些情况下进行调整,并将定期评估最高可达美元的普通股息支付。
优先股权益
截至2019年12月31日,该公司的优先股净权益为美元
现金及现金等价物
公司认为所有原始期限为三个月或更短的高流动性投资都是现金等价物。公司在主要金融机构持有现金存款,这些存款可能不时超过联邦保险限额。公司定期评估这些机构的财务状况,并认为损失风险最小。
限制现金
限制现金是指根据各自的贷款协议,主要用于偿还债务、房地产税、基本建设改进和业务准备金的存款金额。为公司现金流量表的目的,受限制现金的变化与现金和现金等价物合并在一起。
应收账款
该公司估计其应收帐款与基本租金有关的可收性,包括直线租金、费用偿还和其他收入或收入。在采用主题842时,2019年1月1日或以后期间的租金收入因公司认为不可能收取的数额而减少。公司在评估收取可能性时分析应收帐款、租户信誉和当前经济趋势。此外,对于破产租户,本公司在评估有关应收款项的收取可能性时,估计预计会收回呈请前及呈请后的申索。解决该等申索的时间可能超过一年。这些估计数字对公司的盈利有直接影响,因为一旦认为不可能收取该款额,则收益会减少相应的数额,直至收取应收款项为止。
应收帐款,不包括直线式应收租金,不包括不可能收取的估计数额$。
应收票据
应收票据包括为投资而持有的某些贷款,这些贷款一般由房地产相关投资担保,可能从属于其他高级贷款。应收贷款按规定本金或初始投资入账。公司推迟贷款来源和承付费用,扣除起始成本,并在相关贷款期限内摊销。公司根据对每笔贷款的抵押品价值评估,以确定其是否受损,而不是使用内部风险评级,对每笔贷款的本金和利息的可收性进行评估。当根据当前信息和事件记录贷款损失准备金时,就会记录这些贷款损失准备金。公司很可能无法按照现有的合约条款收取所有到期款项。当贷款被视为受损时,损失额是通过将记录的投资与标的抵押品的价值进行比较计算的。由于大部分应收票据的标的抵押品是房地产相关投资,因此对抵押品的估值方法与为减值目的确定房地产投资公允价值所用的方法相同。鉴于未偿贷款数量较少,公司的所有贷款都是为减值目的而确定的公允价值。
F-13
为此目的进行个别评估。履行贷款的现金利息收入应计为应计。不良贷款的普通利息收入按收付实现制确认。当公司很可能能够按照合同条款收取应付的金额时,恢复按应计制确认利息收入。
递延费用
由于获得负债而产生的外部费用和费用被列入公司综合资产负债表,作为相关债务负债的直接扣减。与公司循环信贷设施有关的债务发行成本仍被列为合并资产负债表上的一项资产,因为这些费用一开始与未偿借款无关。总成本按相关债务协议的条款摊销。这种摊销反映在公司综合业务报表中的利息支出中。
国库券
公司的股份回购反映为使用成本会计方法的国库股,并作为对合并股东权益的减记。以低于成本的数额重新发行公司国有股,记作因公司累计分配超过净收入而记作已付资本的费用。
收入确认
该公司于2018年1月1日采用了与客户签订合同的会计准则(“主题606”),采用了修改后的回溯法,因此2017年的比较信息没有调整。该指南适用于截至2018年1月1日首次申请之日尚未完成的合同。最重要的是,对于房地产业来说,租赁交易不属于标准范围。该公司绝大部分与租户相关的收入都是根据租赁协议确认的,并受租赁指南的管辖。历史上,公司的大部分租赁佣金收入都得到确认
租金收入
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固定租赁付款,包括与租户偿还公共区域维修费用、税收和购物中心租户的保险费用有关的固定付款,在租约不可取消的期限内按直线确认,一般范围为: |
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可变租赁付款,包括百分比和超额收入,在租户报告的销售超过适用租赁中规定的适用销售断点后确认。 |
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租客根据租户的租赁规定偿还公共地区维修费、税款、保险费和其他财产业务费用的可变租赁付款,在发生相关费用期间确认。 |
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租赁终止付款,在承租人的租约有效终止时,公司在租约下没有进一步义务时确认。 |
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附属和其他与财产有关的租金付款,主要包括向临时租户租赁空置空间、亭收入和停车场收入,这些都是在所赚取的期间内确认的。 |
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营业中断收入
公司将在确定很有可能得到赔偿并解决与保险公司有关的意外情况的期间内记录业务中断的收入。这一收入确认标准很可能导致业务中断保险回收在该公司遭受损坏财产损失的期间内记录在案。
与客户签订合同的收入
公司从与客户签订的合同中获得的收入一般涉及资产和财产管理费、租赁佣金和开发费,这些收入来自公司与RVI和非合并合资企业的管理协议,如属非合并合资企业,则在与其有关的未合并合资企业的非关联所有权范围内予以确认。这些合同下的终止权因合同而异,但一般包括因任何一方或因出售财产而终止的权利。
F-14
资产和财产管理费
资产及物业管理服务包括物业维修、租客协调、会计及财务服务,而资产及物业管理服务则代表一系列不同的日常服务,因此,公司在随时间推移而提供服务时,满足服务的表现义务。
物业管理公司按每月物业租金收入的指定百分比赚取每月管理费,以补偿物业管理服务。该公司每月向客户收取费用,并在提供服务时确认为每月收入,以补偿物业管理服务的资产管理服务。根据本季度末管理资产的资产总价值或资本贡献的百分比计算。RVI外部管理协议规定的资产管理费按月支付,根据RVI物业的初始总估价值计算。RVI物业管理费每月按最近一次12月31日或6月30日之前三个月的平均毛收入支付。
物业租赁
该公司在租赁零售空间方面向第三方,包括RVI和某些合资企业提供战略咨询和执行。公司以佣金的形式获得服务补偿。佣金是在可能有可能发生的某些合同事件发生时支付的。例如,部分佣金可在租客执行租约时支付,其余部分在发生另一项未来的或有事件时支付(例如,支付第一个月的租金或租户迁入)。该公司通常在控制权转让时的某一时刻履行其履行义务。一般来说,在第一次合同事件发生时,如果有目前的付款权,公司会根据客户的历史、与客户的经验和具体的交易考虑来支持其判断,即第二次应急将得到满足。因此,公司通常会加速确认与第二次或有事件(如果有的话)相关的收入,直到将对其服务的控制权转移的时候。
发展服务
发展服务包括建筑管理监督服务,如雇用总承包商、审查计划和规格、进行检查、审查文件和会计服务。这些服务代表一系列不同的服务,并随着时间的推移而被确认为提供服务;该公司每月根据该月份用于建筑的总金额的百分比得到补偿。
处置费
公司收取的处分费相当于
合同资产
合同资产是指在向客户开具账单之前确认的收入资产,其收费权取决于时间的推移以外的其他因素。这种情况在委员会的或有部分中很常见。
一般费用和行政费用
一般和行政费用包括与重新租赁现有空间有关的某些内部租赁和法律工资及相关费用,这些费用由发生的业务费用支付。
股权计划
与股票支付交易有关的补偿成本按授予日公允价值在财务报表中确认,没收率是根据实际预期确定的。
根据公司股权激励计划中的反稀释条款,根据公司薪酬委员会的决定,从2018年7月1日起,股权分拆时对股权薪酬进行了调整。这些调整是为了在分拆后立即保留与分拆前的奖励相同的内在价值,某些奖励与公司和rvi的结果都有双重索引,并作为负债赔偿金入账,并按季度按公允价值标出。
F-15
公司确认的以股票为基础的赔偿成本为$
所得税
该公司已作出符合资格的选择,并相信其运作的目的是符合联邦所得税目的的房地产投资信托(“REIT”)的资格。因此,该公司一般不须缴付联邦所得税,但须向其股东分配至少相等于经修订的“1986年国内收入守则”(“守则”)第856至860条所界定的应课税入息的款额,并继续符合某些其他规定。
根据“REIT现代化法案”,该公司被允许参与某些活动,并仍然保持其作为REIT的资格,只要这些活动是在那些选择根据“准则”被视为应纳税子公司的实体中进行的。因此,该公司对这些活动的收入征收联邦和州所得税。“减税和就业法”于2017年12月22日颁布。该法列入了从2017年12月31日起的多个税收年度的法律修改,其中一些修改适用于REITs。对REITs来说,这些变化对公司的财务报表没有重大影响。
在正常经营过程中,该公司或其一家或多家子公司须接受联邦、州和地方税务管辖区以及美国以外某些适用的司法管辖区的审查,并在适用的情况下开展业务。该公司希望将与不确定的税收状况有关的利息和处罚(如果有的话)确认为所得税支出。截至2019年12月31日的三年中,该公司不承认其对不确定税收规定的税务会计处理方面的重大调整。根据适用的法定时效,仍须由主要税务管辖区审查的课税年度一般为2016年及以后。
递延税款资产
公司根据资产和负债法核算与其应税REIT子公司(“TRS”)有关的所得税,该方法要求确认对财务报表中所列事项的预期未来税收后果的递延税资产和负债。根据这一方法,递延税资产和负债是根据财务报表与资产和负债税基之间的差异确定的,采用的是预计差额将逆转的当年颁布的税率。递延税资产和负债税率的变动在包括颁布日期在内的期间的损益表中得到确认。
公司在其认为更有可能变现这些资产的范围内记录递延税净资产。当公司确定递延税资产的实现存在不确定性时,就会记录评估备抵额,这将增加所得税准备金。在作出这种确定时,公司会考虑所有可用的正面和负面证据,包括对未来应税收入的预测、其他现有临时差额的逆转、可用的营业净亏损结转、税收规划策略和最近的运营结果。这些考虑中有几项需要对未来应纳税收入的预测作出假设和重大判断,并必须与公司利用其管理业务的计划和估计保持一致。应评估是否需要估值津贴。
段段
公司
F-16
公允价值层次
标准公允价值计量根据对这些估值技术的投入是否反映其他市场参与者将根据从独立来源获得的市场数据(可观察到的投入)使用的假设(可观察到的投入),确定估值技术的等级。
·次要等级-1级 |
活跃市场中未调整且在计量日可获得的相同、不受限制的资产或负债的报价; |
|
|
·次级等级2 |
不活跃市场相同资产和负债的报价,活跃市场或可直接或间接观察到重大投入的金融工具中类似资产和负债的报价,如利率和收益率曲线,可在共同报价区间内观察到 |
|
|
·次级等级3 |
需要投入的价格或估值,这些投入对公允价值计量具有重要意义,而且是不可观测的。 |
在某些情况下,用于计量公允价值的投入可能属于公允价值层次的不同层次。在这种情况下,公允价值计量整体下降的公允价值层次的水平是根据对整个公允价值计量具有重要意义的最低水平投入来确定的。公司对特定投入对公允价值计量的整体意义的评估需要判断,并考虑到资产或负债的具体因素。
采用新的会计准则
租赁会计
截至2019年1月1日,该公司采用了主题842,采用了经修改的回顾性方法在收养期开始时适用过渡条款。他公司选出了在新标准的过渡指导下允许的下列实际权宜之计:
|
• |
这套实用的权宜之计,除其他外,使公司得以推行历史租赁分类; |
|
• |
土地地役权,容许公司继续按现有协议办理土地地役权的会计处理及 |
|
• |
不得将所有租赁的租赁和非租赁部分分开,并根据租赁收入或费用的主要特征记录合并的组成部分。 |
该公司并没有采取实际的权宜之计,事后才决定租约的期限。
该公司在收养过程中进行了以下会计政策选择:
|
• |
作为承租人-公司办公租赁的短期租赁例外; |
|
• |
作为出租人 |
|
• |
作为出租人 |
该准则通过后,公司的合并财务报表受到下列影响:
|
• |
该公司有地面租赁协议,在该协议中,公司是所有或部分建筑物以下土地的承租人 |
|
• |
以前,该公司包括承租人直接向第三方缴纳的房地产税和房地产税费用,按毛额计算。在采用该标准后,公司不再将这些金额记录在收入或支出中,因为该标准不允许公司记录承租人直接向第三方支付的款项。此外,在2019年1月1日,该公司倒转了美元。 |
F-17
|
• |
在采用不分离租赁和非租赁组成部分的实际权宜之计时,本公司在适用的情况下,前瞻性地记录了与固定费用偿还有关的租赁付款。 |
|
• |
采用这一标准并没有对公司的合并净收入或合并现金流量产生重大影响。 |
新标准的采用还导致了公司综合经营报表的各种列报方式的变化。公司将合同租赁付款的下列组成部分汇总为一个细项目,称为租金收入,其中包括最低租金、百分比和超额租金、向租户收回的租金、附带收入和租约终止费。上一期间的列报方式符合本期列报的与这些收入构成部分相关的可比性。此外,从2019年1月1日起,公司将坏账列为收入中的租赁收入的一个组成部分。就前期而言,坏账还包括在运营和维护费用中。自2019年1月1日起,该公司不再将主要租户直接向适用的政府当局缴纳的房地产税记录在案。就以往期间而言,这些数额包括在房客和不动产税中。
采用新的会计准则
信贷损失会计
2016年6月,财务会计准则委员会(“FASB”)发布了一项关于衡量报告实体在每个报告日持有的金融资产的信贷损失的修正案(ASU 2016-13,金融工具-信贷损失,“主题326”。该指南要求在估算应收账款、直线应收租金和应收票据可疑账户备抵时使用新的当前预期信用损失(“CECL”)模型。CECL模型要求公司估算这些应收账款的寿命预期信用损失,并记录备抵额,当从应收账款余额中扣除后,这些备抵即为预计将收取的估计净金额。本指南适用于财政年度,适用于从2019年12月15日开始的会计年度内的中期报告期间。FASB发布ASU 2018-19阐明,出租人记录的经营租赁应收款被明确排除在主题326的范围之外。公司已确定,采用这一标准不会对公司的合并财务报表产生重大影响。
2. |
收入确认 |
2018年1月1日,该公司采用了ASC 606,即与客户签订合同的收入。就房地产业而言,租赁交易属于2019年1月1日通过的主题842(注1)。因此,综合业务报表中的费用和其他收入是受ASC 606影响的收入流,包括与客户签订合同的收入和其他与财产有关的收入,主要由剧院收入构成,并在所赚取的期间内确认,转帐费和其他收入如下(千):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
2019 |
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|
2018 |
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|
2017 |
|
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合同收入: |
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资产和财产管理费 |
$ |
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$ |
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$ |
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租赁佣金 |
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开发费用 |
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处置费 |
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信贷设施担保及再融资费用 |
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与客户签订合同的总收入 |
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其他财产收入: |
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其他 |
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费用和其他收入共计 |
$ |
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$ |
|
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|
$ |
|
|
与客户签订的合同应收款总额为美元
合同资产包括在合并资产负债表上的其他资产中。2019年12月31日终了年度租赁佣金余额的重大变化如下(千):
截至2019年1月1日的余额 |
$ |
|
|
已确认的合同资产 |
|
|
|
合同资产帐单 |
|
( |
) |
截至2019年12月31日的结余 |
$ |
|
|
F-18
3. |
合资企业的投资和预付款 |
在2019年12月31日公司合并资产负债表中包括在合资公司的投资和预支款中的公司股权法合资企业如下:
未合并房地产风险 |
|
合伙人 |
|
有效 所有权 百分比 |
|
操作 特性 |
DDRTC核心零售基金(A) |
|
美国教师退休基金会–CREF |
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|
DDRM性质 |
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BRE DDR零售控股公司III |
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BRE DDR零售控股公司IV |
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股利信托投资有限公司 |
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|
|
复员方案–索零售基金有限责任公司 |
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|
|
|
|
其他合资企业利益 |
|
|
|
20.0–79.45 |
|
|
(A) |
2020年2月,该公司将其股权出售给其合资伙伴(注19)。 |
公司未合并的合资企业投资的合并财务信息如下(千):
|
十二月三十一日, |
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2019 |
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2018 |
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合并资产负债表 |
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土地 |
$ |
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$ |
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建筑 |
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固定装置和租户改进 |
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减:累计折旧 |
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( |
) |
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( |
) |
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在建工程和土地 |
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房地产,净额 |
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现金和限制性现金 |
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应收账款净额 |
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其他资产,净额 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
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|
抵押债务 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
应付公司的票据及应计利息 |
|
|
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|
其他负债 |
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可赎回优先股–场地中心(A) |
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累计权益 |
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$ |
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$ |
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公司累计股本份额 |
$ |
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|
$ |
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|
可赎回优先股,净额(B) |
|
|
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|
基微分 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
递延发展费用,扣除与公司权益有关的部分 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
应付公司的款额 |
|
|
|
|
|
|
|
合资企业的投资和垫款净额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(A) |
包括该公司自2017年3月以来累积的PIK |
(B) |
款额扣除估价津贴$ |
F-19
|
截至十二月三十一日止年度 |
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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精简的联合作业报表 |
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业务收入(A) |
$ |
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$ |
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$ |
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业务费用: |
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营业费用 |
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减值费用(B) |
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折旧和摊销 |
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利息费用 |
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优先股费用 |
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其他费用,净额 |
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不动产处置收益前的收入(损失) |
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( |
) |
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( |
) |
房地产处置收益,净额 |
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|
未合并合资企业的净收益(亏损) |
$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
|
|
公司在合资企业净收益(亏损)中所占份额 |
$ |
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$ |
( |
) |
|
$ |
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|
基差调整(C) |
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|
合资企业净收入股本 |
$ |
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|
$ |
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|
$ |
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|
(A) |
业务收入受租赁或其他标准制约。 |
(B) |
截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日,该公司的比例份额为美元 |
(C) |
上文报告的公司净收益份额与公司合并业务报表中所列数额之间的差额,可归因于基差摊销、未确认优先PIK、确认递延收益、出售因基差而确认的某些资产的损益(亏损)以及临时减值费用以外的其他因素。 |
该公司与该公司所有未合并合资企业有关的收入和其在BRE DDR合资企业中优先权益的利息收入(定义如下)如下(以百万计):
|
截至12月31日的一年, |
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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合同收入: |
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资产和财产管理费 |
$ |
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开发费、租赁佣金和其他 |
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其他: |
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利息收入 |
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其他 |
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|
$ |
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|
$ |
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|
该公司的合资协议一般包括每一合伙人有权触发购买或出售其在合营企业的权益,或在若干年后或在任何一方未履行合资协议的情况下,启动购买或出售财产的规定。根据本规定,公司没有义务购买其外部合资伙伴的利益。
购物中心的配置
公司的合资企业出售
BRE DDR合资企业
公司的
F-20
黑石的一个附属公司是管理成员,并有效地拥有
公司的优先利益有权根据优先投资的条款和条件,从经营现金流量和某些资本收益中获得某些优先累积分配。优先分配在公司综合业务报表中确认为利息收入,并在公司合并资产负债表上被列为投资和预支给合资企业的应收票据。
未付的优先权投资(和任何应计的分配)按黑石公司的全部或部分选择权支付(1),但在某些情况下必须提前赎回溢价。
截至2019年12月31日,该公司按净额记录了BRE III和BRE IV优先投资权益的估值津贴,如下所述。
该公司根据近期房地产销售的实际时间和价值以及当前的市场假设,每季度重新评估总估值备抵额。用于评估抵押品的估值技术包括对每项资产的预期现金流量进行贴现现金流量分析,以及考虑当前市场资本率的收入资本化方法、对近期可比销售交易的分析、实际销售谈判以及从第三方收到的善意购买要约。此外,两个合资企业的管理成员对资产出售的时机产生重大影响。该等投资受到损害,以反映该等证券在2021年及2022年的赎回权未获全数偿还的风险。该公司会继续监察该等投资及有关的估值免税额,而有关的估值免税额可能会在未来各期内酌情增减。
如上文所述,首选8.5%的分配率有两个组成部分,即现金利率为
优先投资概述如下(百万元,但拥有的财产除外):
|
|
|
优先投资(特等) |
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|
赎回日期 |
|
初始 |
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2019年12月31日 |
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|
估价津贴 |
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净储备金 |
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拥有的财产 (一九二零九年十二月三十一日) |
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BRE复员方案III |
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$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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BRE复员方案IV |
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( |
) |
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$ |
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|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
|
|
|
与本公司股权关联公司的所有交易均在上文描述。
4. |
对附属公司的投资和预付款 |
与RVI的剥离有关,RVI向公司发行了RVI优先股,这些股份是非累积性的,没有强制股息率。RVI优先股在股利权益方面的等级,以及RVI在清算、解散或清盘时的权利,RVI的普通股的优先和优先权以及RVI的任何其他类别或系列。
F-21
股本,但须向其普通股股东派发任何应课税年度所需的最低款额,以维持其地位a安为避免美国联邦所得税,RVI优先股有权在任何时候对RVI股本上宣布的所有股息享有股利优惠,但不得超过等于美元的“优惠金额”
在某些其他情况下,RVI优先股必须进行强制赎回。RVI优先股包括在公司合并资产负债表中的投资和附属公司预付款中。除了优先投资外,公司从RVI收到的应收款项为$
与RVI签订的合同收入包括在综合业务报表的费用和其他收入中,由以下部分(百万)组成:
|
截至12月31日的一年, |
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2019 |
|
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2018 |
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与RVI签订合同的收入: |
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|
资产和财产管理费 |
$ |
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$ |
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租赁佣金 |
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处置费 |
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信贷设施担保及再融资费用 |
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与RVI签订合同的总收入 |
$ |
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|
|
$ |
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5. |
收购 |
2019年和2018年,该公司收购了下列购物中心(以百万计):
资产 |
|
位置 |
|
日期 后天 |
|
购买 价格 |
|
|
复古广场 |
|
德克萨斯州奥斯汀 |
|
|
|
$ |
|
|
块 |
|
波特兰,OR |
|
|
|
|
|
|
南城中心 |
|
坦帕角 |
|
|
|
|
|
|
莎伦·格林 |
|
卡明 |
|
|
|
$ |
|
|
墨尔本购物中心 |
|
墨尔本,佛罗里达州 |
|
|
|
|
|
|
市场广场 |
|
杜格拉斯维尔 |
|
|
|
|
|
|
购置的公允价值分配如下(千):
|
|
|
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|
|
|
|
|
加权平均 摊销期 (以年份计) |
|
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2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
2018 |
||
土地 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
N/A |
N/A |
建筑 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(A) |
(A) |
租户改进 |
|
|
|
|
|
|
|
|
(A) |
(A) |
就地租赁(包括租赁费用和公平) 租金市值) |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
租户关系 |
|
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|
|
|
|
|
N/A |
|
其他资产 |
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|
|
|
|
|
N/A |
N/A |
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|
|
|
|
|
|
减:按公允价值计算的抵押债务 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
N/A |
N/A |
减:低于市场的租赁 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
减:假定的其他负债 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
N/A |
N/A |
获得的净资产 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
(A) |
按公司政策折旧(注1)。 |
F-22
这些资产以现金支付,包括在公司合并业务报表中的现金总额为$
6. |
其他资产,净额 |
其他资产包括下列资产(千):
|
十二月三十一日, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
无形资产: |
|
|
|
|
|
|
|
就地租赁,净额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
超市场租赁,净额 |
|
|
|
|
|
|
|
租赁起始费用 |
|
|
|
|
|
|
|
租户关系,网络 |
|
|
|
|
|
|
|
无形资产共计,净额(A) |
|
|
|
|
|
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|
经营租赁ROU资产(B) |
|
|
|
|
|
|
|
应收票据(C) |
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|
|
|
|
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其他资产: |
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|
预付费用 |
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|
|
|
其他资产 |
|
|
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|
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存款 |
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|
|
|
|
|
|
递延费用净额 |
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|
|
|
|
|
|
其他资产共计,净额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
以下-市场租赁、净负债(其他负债)(A) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(A) |
如果租户在合同期满前终止租赁,则调整相关无形资产或负债的未摊销部分,以反映更新的租赁期限。 |
(B) |
经营租赁ROU资产将在附注1和7中进一步讨论。 |
(C) |
包括应计利息。附属于其他融资的房地产资产的某些权利作为抵押。2019年12月31日,该公司未偿还贷款的到期日为 |
与公司无形资产有关的摊销费用(不包括以上和市面以下租约)如下(百万美元):
年 |
|
费用 |
|
|
2019 |
|
$ |
|
|
2018 |
|
|
|
|
2017 |
|
|
|
|
与公司无形资产有关的未来摊销净额估计如下(以百万计):
年 |
|
收入 |
|
|
费用 |
|
||
2020 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
2021 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
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2023 |
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2024 |
|
|
|
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|
|
|
F-23
7. |
租赁 |
承租人
本公司经营的购物中心要么是拥有的,要么是根据长期土地租赁经营的,这些土地租约在2070年以前的不同日期到期。公司还根据租赁协议在一般业务过程中租赁到2029年为止的办公空间。某些租赁协议包括偿还公共区域费用的可变付款。公司决定一项安排在开始时是否是租赁。
ROU资产代表公司在租赁期限内使用基础资产的权利,租赁负债代表公司根据租赁期内租赁付款的现值在开始日期确认经营ROU资产和租赁负债的义务。由于公司的大部分租约不包括隐性利率,公司在确定租赁付款现值时根据标准开始之日的信息使用其增量借款利率,该公司采用以市场为基础的方法来估计增量借款利率(“IBR”),这需要作出重大判断。公司根据以下分析估算基础IBR:(一)公司未偿公债的收益率,以及可比公司;(二)可观察的抵押贷款利率;(三)未杠杆资产收益率和贴现率。该公司对基础IBR进行了调整,以反映整个担保和租赁期限。公司的经营租赁ROU资产也包括任何租赁付款。该公司可选择延长某些地契和写字楼租赁;然而,在计算租赁责任时,这些选择不被视为租赁期限的一部分,因为它们不能合理地确定是否会行使。租赁付款的转帐租赁费用是在租赁期限内按直线确认的。
经营租赁ROU资产和经营租赁负债列入公司综合资产负债表如下(千):
|
|
分类 |
|
2019年12月31日 |
|
|
经营租赁ROU资产 |
|
其他资产,净额 |
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
经营租赁负债 |
|
应付帐款和其他负债 |
|
$ |
|
|
经营租赁费用(包括直线费用)包括在公司地面租赁的运营和维护费用中,其办公室租赁的一般和行政费用如下(千):
分类 |
|
|
|
2019年12月31日 |
|
|
操作和维护 |
|
|
|
$ |
|
|
一般和行政(A) |
|
|
|
|
|
|
租赁费用共计 |
|
|
|
$ |
|
|
(A) |
包括短期租赁和可变租赁成本,这些都是无关紧要的. |
与经营租赁有关的补充资产负债表资料如下:
|
|
2019年12月31日 |
|
|
加权平均剩余租赁期 |
|
|
|
|
加权平均贴现率 |
|
|
|
% |
为计量中包括的数额支付的现金— 租赁负债的经营现金流量(千) |
|
$ |
|
|
根据FASB会计准则编码(“ASC”)840确定,租赁,根据所有不可取消的租户租约的条款,根据所有不可取消的租户租约的条款,未来预定的最低租金收入,假设没有新的或重新谈判的租赁或此类房地的期权延期,以及根据所有不可取消的经营租赁,主要是土地租赁的条件规定的最低租金付款,其中公司是截至2018年12月31日的承租人,情况如下(千):
年 |
|
最小值 租房 收入 |
|
|
最小值 租房 付款 |
|
||
2020 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
2021 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
F-24
如在专题842下所确定的,截至12月31日止年度的租赁负债到期日如下(千):
年 |
|
十二月三十一日, |
|
|
2020 |
|
$ |
|
|
2021 |
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
2024 |
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
租赁付款总额 |
|
|
|
|
较少估算的利息 |
|
|
( |
) |
主要用途合计 |
|
$ |
|
|
出租人
空间在购物中心,根据一般从
在截至12月31日的年度内,根据所有不可取消的租户租约的条款,在没有新的或重新谈判的租约或期权延期的前提下,根据专题842为此类房地确定的预定未来最低租金收入如下(千):
年 |
|
十二月三十一日, |
|
|
2020 |
|
$ |
|
|
2021 |
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
2024 |
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
共计 |
|
$ |
|
|
8. |
循环信贷设施 |
下表披露了关于公司循环信贷设施的某些信息(定义如下)(以百万元计):
|
|
账面价值 十二月三十一日, |
|
|
加权平均 利率(A)在… 十二月三十一日, |
|
|
到期日 |
||||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019年12月31日 |
||
无担保信贷贷款 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
PNC设施 |
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|
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|
|
|
N/A |
|
|
N/A |
|
|
|
(A) |
可变利率债务的利率是使用基准利率计算的,息差于2019年12月31日和2018年12月31日生效。 |
2019年,该公司修订并重申了由富国证券公司、摩根大通银行、N.A.公民银行、加拿大皇家银行资本市场和美国银行全国协会(“无担保信贷设施”)安排的金融机构的无担保循环信贷安排。
在2019年,该公司还修改了其$
F-25
公司在循环信贷贷款安排下的借款在公司选举时按可变利率计算利息,利率以libor为基础,加上指定的利差(
9. |
无担保和有担保债务 |
下表披露了有关该公司无担保和有担保债务的某些信息(以百万计):
|
|
账面价值 十二月三十一日, |
|
|
利率(A)在… 十二月三十一日, |
|
|
到期日 |
||||||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2019年12月31日 |
||||
无担保债务: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
高级音符(B) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
–4.700% |
|
|
–4.700% |
|
|
2027年6月 |
||
高级音符–折扣,净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未摊销债务发行成本净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
高级说明共计 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
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|
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|
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定期贷款 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
未摊销债务发行成本净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
定期贷款总额 |
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$ |
|
|
|
$ |
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|
|
|
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|
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|
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|
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|
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担保债务: |
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|
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|
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|
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|
|
|
|
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|
|
|
抵押债务–固定费率 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2025年5月 |
||
未摊销债务发行成本净额 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
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抵押贷款总额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(A) |
上述高级债券的利率代表未偿还债券的息票利率范围,所有其他利率均为未偿还债务的加权平均数,而浮动利率债券的利率则是按基准利率计算,利差则在2019及2018年12月31日生效。. |
(B) |
实际利率范围从 |
高级注释
该公司各种固定利率高级债券的息票利率平均
定期贷款
该公司向富国银行、全国协会(National Association)提供定期贷款,作为行政代理,向PNC和KeyBank国家协会提供定期贷款,作为联合代理(“定期贷款”)。2019年,这一定期贷款的本金增加到美元。
F-26
应付抵押
应付按揭,以物业作抵押,账面净值为$
预定本金偿还额
截至2019年12月31日,循环信贷贷款的预定本金付款(注8)以及无担保和担保债务(不包括延期选项)如下(千):
年 |
|
金额 |
|
|
2020 |
|
$ |
|
|
2021 |
|
|
|
|
2022 |
|
|
|
|
2023 |
|
|
|
|
2024 |
|
|
|
|
此后 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未摊销的假定债务公平市场价值 |
|
|
|
|
未摊销债务发行成本净额 |
|
|
( |
) |
负债总额 |
|
$ |
|
|
2019、2018和2017年该公司为循环信贷设施和定期贷款支付的费用总额共计$
10. |
金融工具与公允价值计量 |
公司在估计金融工具公允价值披露时采用了下列方法和假设:
其他公允价值工具
对非合并合资企业的投资被视为金融资产。
现金及现金等价物、限制性现金、应收账款、应付帐款、应计费用和其他负债
这些金融工具在公司综合资产负债表中报告的账面金额由于其短期期限而接近公允价值。
债务
高级债券的公平市场价值是根据公司公共债务的交易价格确定的。所有其他债务的公允市场价值是使用一种贴现现金流技术估算的,该技术包含了未来的合同利息和本金支付,以及市场利率收益率曲线,其中包括公司的非履约风险和对价值的贷款。在公允价值等级中,该公司的高级债券和所有其他债务分别被划分为二级和三级。
要制订金融工具的估计公允价值,必须作出相当大的判断,因此,所提出的估计数不一定表示公司在处置金融工具时可以实现的数额。
与估计公允价值不同的债务工具概述如下(千):
|
2019年12月31日 |
|
|
2018年12月31日 |
|
||||||||||
|
载运 金额 |
|
|
公平 价值 |
|
|
载运 金额 |
|
|
公平 价值 |
|
||||
高级注释 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
循环信贷设施和定期贷款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
抵押债务 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
F-27
11. |
承付款和意外开支 |
飓风损失
2017年,飓风“玛丽亚”登陆波多黎各。2018年6月30日,RVI拥有
与2018年7月RVI分拆有关的是,根据公司和RVI分离协议的条款,玛丽亚飓风的保险收益主要分配给RVI。 2018年和2017年,租金收入为$
法律事项
公司及其附属公司受到各种法律程序的制约,这些法律程序加在一起不会对公司产生重大的不利影响。公司还会因其正常经营过程中发生的人身伤害或财产损害而受到各种法律诉讼,其中大部分由保险承保。虽然无法确切地预测所有事项的解决办法,但管理层认为这些法律程序和索赔的最终结果不会对公司的流动资金、财务状况或经营结果产生重大不利影响。
分离电荷
该公司记录的离职费用总额为$
承诺和担保
随着各购物中心的重建和扩建,该公司已与总承包商签订协议,建造或再开发购物中心,总额约为$
截至2019年12月31日,该公司有未付信用证
12. |
非控股权益普通股及国库券及优先股 |
非控制利益
公司
普通股
在2019年,该公司发布了
|
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
普通股股息申报每股 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
F-28
国库普通股
2018年,公司董事会批准了一笔美元
优先股
2019年,该公司赎回了所有美元
保存人股份分别代表A类累积可赎回优先股(“A类股份”)和K类累积可赎回优先股(“K类股份”),分别代表A类股份和K类股份的1/20,清算价值为$
公司的授权优先股包括:
|
• |
|
|
• |
|
|
• |
|
13.其他综合损失
按构成部分分列的累积保监处变动情况如下(千):
|
损益 论现金流量 树篱 |
|
|
外国 货币 项目 |
|
|
共计 |
|
|||
余额,2016年12月31日 |
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
改叙前其他综合收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
现金流量套期保值的变化与收益的关系(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
当期其他综合收入净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
结余,2017年12月31日 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
改叙前的其他综合损失 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
现金流量套期保值的变化与收益的关系(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
当期其他综合收入净额(亏损) |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
余额,2018年12月31日 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
改叙前其他综合收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
现金流量套期保值的变化与收益的关系(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
当期其他综合收入净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
馀额,2019年12月31日 |
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
(A) |
C在公司的综合经营报表中扣除利息开支。 |
F-29
14. |
减值费用和准备金 |
公司根据资产或投资的账面价值与估计的公允市场价值之间的差额记录减值费用和准备金如下(以百万计):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
出售资产(A) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
未开发土地(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
包括在rvi分拆中的资产(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
优先股权益准备金(B) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
减值费用共计 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(A) |
2019年,收到的指示性投标引发了记录的减值。2018年和2017年,记录的减值是由资产持有期假设和/或预期未来现金流的变化引发的,以及高管管理团队和战略方向的变化,以增加资产出售数量,加快去杠杆化目标的进展。 |
(B) |
由于BRE解除武装、复员和重返社会合资企业中其优先股的总估值备抵额(注3)。 |
按公允价值计量的非经常性项目
公司必须评估某些受损的合并和未合并合资企业投资的公允价值。受损房地产资产和投资的估值是使用广泛接受的估值技术确定的,包括对每项资产的预期现金流量进行贴现现金流量分析,以及考虑到现行市场资本率的收入资本化方法、对最近可比销售交易的分析、实际销售谈判和从第三方收到的真诚购买要约和(或)考虑到目前需要替换资产的数额,并根据过时情况进行调整。一般而言,公司在衡量一项投资的公允价值时考虑多种估值技术,然而,在某些情况下,单一评估技术可能是合适的。
就业务不动产资产而言,重要的估值假设包括收入资本化估值中使用的资本化率以及预计的财产净营业收入和预期持有期;对于正在开发或未处于稳定状态的项目,重要假设包括贴现率、完工和项目稳定的时间和估计费用、预计净营业收入和退出资本率;对优先股权益的估值,贴现现金流分析中使用的重要假设包括贴现率、预计净营业收入、预期赎回时间和对未合并合资企业投资的退出资本化率。该公司还考虑了对任何基本合资企业债务和合资协议条款的估值,这些估值是根据市场条件和管理层在记录估值调整和减损时所作的假设计算的,如果市场条件或基本假设发生变化,这些估值可能与实际结果大不相同。
下表列出了截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018年和2017年按公允价值计量的公司金融和非金融资产减值费用和准备金的信息。该表还列出了公司为确定这种公允价值而采用的估值方法的公允价值等级(以百万计)。
|
|
公允价值计量 |
|
|||||||||||||||||
|
|
一级 |
|
|
2级 |
|
|
三级 |
|
|
共计 |
|
|
共计 减值费用 |
|
|||||
2019年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
长期持有和使用的资产 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
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|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
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优先股权益 |
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|
|
|
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2018年12月31日 |
|
|
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|
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|
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|
|
|
|
长期持有和使用的资产 |
|
|
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|
|
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|
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|
|
|
|
|
包括在rvi分拆中的资产 |
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优先股权益 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
2017年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
长期持有和使用的资产 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
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包括在rvi分拆中的资产 |
|
|
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|
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优先股权益 |
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|
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|
|
|
|
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|
|
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|
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F-30
下表列出公司为确定非经常性项目的公允价值而使用的不可观测的重要投入的数量信息(以百万计,每英亩的价格除外,单位为千):
|
|
关于三级公允价值计量的定量信息 |
|
||||||||
|
|
公允价值 |
|
|
|
|
|
|
范围 |
|
|
描述 |
|
2019年12月31日 |
|
|
估价技术 |
|
不可观测的输入 |
|
2019 |
|
|
合并资产减值 |
|
$ |
|
|
|
指示性投标(A) |
|
指示性投标(A) |
|
N/A |
|
优先股权益准备金 |
|
|
|
|
|
贴现现金流 |
|
贴现率 |
|
8.9%–9.9% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
终端资本化 率 |
|
8.3%–9.4% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
NOI增长率 |
|
|
|
|
|
关于三级公允价值计量的定量信息 |
|
|||||||||
|
|
公允价值 |
|
|
|
|
|
|
范围 |
|
||
描述 |
|
2018年12月31日 |
|
|
估价技术 |
|
不可观测的输入 |
|
2018 |
|
||
合并资产减值 |
|
$ |
|
|
|
指示性投标(A) |
|
指示性投标(A) |
|
N/A |
|
|
|
|
|
|
|
|
收入资本化 进场 |
|
市场资本化 率 |
|
7.38%–9.34% |
|
|
|
|
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|
|
|
贴现现金 流 |
|
贴现率 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
终端资本化 率 |
|
10.5%–21.4% |
|
|
|
|
|
|
|
|
销售比较 进场 |
|
每英亩价格 |
|
$ |
|
|
优先股权益准备金 |
|
|
|
|
|
贴现现金 流 |
|
贴现率 |
|
8.4%–9.0% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
终端资本化 率 |
|
7.9%–9.1% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
NOI增长率 |
|
|
|
(A) |
以指示性投标为基础的公允价值计量是由第三方来源(包括要约和可比销售价值)制定的,但须经公司证实是否合理。公司无法获得这些第三方使用的某些无法观察的投入来确定这些估计的公允价值。 |
15. |
基于股票的薪酬计划和员工福利 |
分拆调整
由于rvi的剥离,2018年7月1日到期的所有股权裁决都进行了调整,以获得公平的修改,并按照发行时所依据的基于股票的补偿计划中的反稀释条款,总体上保持其在转股前的内在价值。股权分拆调整反映在下面的表格中,并在注1中讨论。
股票补偿
公司以股权为基础的奖励计划规定,授予公司雇员和董事购买普通股的激励和非合格期权、获得普通股价值增值的权利、受转让限制的普通股奖励、将来在满足某些条件和购买普通股的权利后可发行的普通股以及其他基于普通股的奖励。根据该计划的条款,
F-31
股票期权
股票期权可在批出当日以每股不低于公平市价的价格批出,并须在
|
|
2017年12月31日终了年度收入 |
|
|
加权平均赠款公允价值 |
|
$ |
|
|
无风险利率(范围) –根据美国国库券的到期日 接近预期的授标期限 |
|
|
|
|
股息收益率(幅度)) –基于预期寿命的股利预测 |
|
|
|
|
预期寿命(范围) –参考实际锻炼经验 |
|
|
|
|
预期波动(幅度) –中的隐含和历史变化的50/50混合使用导出。 关键公司的历史股票价格在一个时间框架内与预期的奖励寿命相一致 |
|
|
|
下表反映了股票期权活动:
|
|
|
|
|
加权- |
|
|
加权- 平均 |
|
|
骨料 |
|
|||
|
选项数 (千) |
|
|
平均 运动 价格 |
|
|
残存 合同条款 (年份) |
|
|
内禀 价值 (千) |
|
||||
2016年12月31日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
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|
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|
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|
获批 |
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行使 |
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( |
) |
|
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|
|
|
被没收 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2017年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
获批 |
|
|
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剥离调整 |
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|
行使 |
|
( |
) |
|
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|
|
|
被没收 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2018年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
获批 |
|
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|
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||
行使 |
|
( |
) |
|
|
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|
|
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|
|
|
|
被没收 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
2019年12月31日结余 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
可于十二月三十一日行使的期权, |
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
2019 |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2018 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2017 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
下表总结了2019年12月31日尚未落实的备选方案的特点:
|
|
备选方案-杰出 |
|
|
可行使的期权 |
|
||||||||||||||
范围 锻炼价格 |
|
突出 在19/19/12/31 (千) |
|
|
加权平均剩余 契约寿命 (年份) |
|
|
加权平均 运动价格 |
|
|
可在19/19/12/31 (千) |
|
|
加权平均 运动价格 |
|
|||||
–$20.00 |
|
|
|
|
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|
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|
|
$ |
|
|
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|
|
|
$ |
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|
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|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
F-32
下表反映了未归属股票期权授标的活动:
|
备选方案 (千) |
|
|
加权平均 授予日期 公允价值 |
|
||
2018年12月31日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
获批 |
|
|
|
|
|
||
既得利益 |
|
( |
) |
|
|
|
|
被没收 |
|
( |
) |
|
|
|
|
2019年12月31日未获转拨 |
|
|
|
|
$ |
|
|
截至2019年12月31日,所有股票期权补偿成本均已确认。
下表汇总了主要以新发行的普通股或库藏股结算的雇员股票期权活动(以百万计):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
以行使价格收取的现金 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
内在价值 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
受限制股份单位
董事局批准拨款予有限股份有限公司(“RSU”)的高级职员
基于业绩的限制性股份单位(PRSU)
根据该公司股权激励计划中的反稀释条款和相关的rsu奖励协议,2017年和2018年发布的rsu在由该公司薪酬委员会确定的从2018年7月1日开始分拆时进行了调整。PRSU的数量进行了调整,以便在分拆后立即保持PRSU奖在分拆前的固有价值,特别是在RVI分拆完成后,2017年和2018年PRSU奖调整为:(1)保留原站点中心相对股东总回报(RTSR)同行组;(2)保留用于RTSR目的的网站中心初始股价,以及(3)将终止股价作为网站中心的期末价格加上rvi的拆分调整收盘价(在执行期间支付的任何股息都被视为再投资于更多的网站中心股票)。自分拆之日起生效,因为这些奖励与该公司和RVI的股票业绩都有双重索引,2017年和2018年的PRSU奖励作为负债奖励,并按季度被标记为公允价值。该公司在2019年记录了一个标志-市场调整-市场调整-美元。
F-33
未获股份奖励摘要
下表反映了根据所有限制性股票赠款进行的未归属奖励的活动情况:
|
获奖 (千) |
|
|
加权平均 授予日期 公允价值 |
|
||
2018年12月31日 |
|
|
|
|
$ |
|
|
获批 |
|
|
|
|
|
|
|
既得利益 |
|
( |
) |
|
|
|
|
被没收 |
|
( |
) |
|
|
|
|
2019年12月31日未获转拨 |
|
|
|
|
$ |
|
|
截至2019年12月31日,根据上述计划给予的限制赔偿总额为$
递延补偿计划
本公司根据守则的规定,维持一份401(K)界定的供款计划,实质上涵盖公司的所有高级人员和雇员。此外,公司对某些高级人员维持选择性递延补偿计划和股权递延补偿计划,这两项计划都是无保留的计划,允许推迟基本工资、佣金和基于年度业绩的现金奖金或收取限制性股份。此外,公司董事可根据董事递延补偿计划推迟支付全部或部分费用,这是一项无保留计划。所有这些计划都在2019年12月31日获得全额资金。
16. |
每股收益 |
下表提供了净收益(亏损)和在计算每股“基本”收益(“每股收益”)时使用的普通股数(“每股收益”)的对账情况,后者不考虑稀释的潜在普通股,而是利用已发行的普通股加权平均数;“稀释”每股收益,其中包括所有这类股票(千股,每股数额除外)。
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
分子–碱性稀释 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
净收入(损失) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
加:(收入)非控制权益造成的损失 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
减去:优先股原始发行成本的减记 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
减:优先股息 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
减:未归属股票和业务单位的收益 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
之后归于普通股股东的净收益(亏损) 对参与证券的分配 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
分母–股份数目 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
流通股 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
假设稀释证券的转换 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
稀释平均流通股 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
每股收益(亏损): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
基本 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
稀释 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
基本流通股不包括限制股
在计算每股收益时,考虑到下列可能稀释的证券:
|
• |
2019年3月和2018年3月发放给某些高管的PRSU是稀释的,而2017年3月发布的PRSU在计算截至2019年12月31日的每股收益时是反稀释的。在截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度内,在计算稀释后的每股收益时没有考虑到PRSU,因为计算是反稀释的。 |
F-34
|
• |
购买期权 |
|
• |
根据该公司2016年VSEP发行的股票,在计算所有期间稀释每股收益时都不考虑,因为计算是反稀释的,而且 |
|
• |
由于假定转换的效果是反稀释的(注12),因此在计算所有期间未发行的稀释股份时,不包括与OP单位有关的普通股。 |
17. |
所得税 |
根据经修订的1986年“国税法”,该公司选择作为REIT对待,从其截至1993年12月31日的应税年度开始。为了符合REIT的资格,公司必须满足若干组织和业务要求,包括要求公司至少进行分配。
如果该公司在任何应税年度不符合REIT资格,它将按正常的公司税率缴纳联邦所得税,并可能无法在随后的四个应税年度内获得REIT资格。即使该公司有资格作为REIT征税,该公司也可能对其收入和财产征收某些外国、州和地方税收,并对其未分配的应纳税所得征收联邦所得税和消费税。此外,该公司对其经营活动产生的任何应纳税所得都须缴纳联邦、州和地方所得税。
为了维持其REIT地位,该公司必须通过一定的收入测试,以确保其总收入包括被动收入,而不是来自积极经营某一行业或业务的收入。该公司利用其TRS支付一定的费用和其他与房地产有关的杂项收入不能由REIT获得。
截至12月31日2019年2018年和2017年12月31日,该公司记录的净付款为美元
2015年,根据“波多黎各国内收入法”的临时立法,该公司自愿选择预缴与波多黎各房地产资产相关的内置收益有关的税款,并重组了当时的所有权。
|
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
税前账面收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
电流 |
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
递延 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
所得税(福利)费用总额 |
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
F-35
所得税总费用与按法定所得税税率计算的税收总额之间的差额如下(千):
|
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
TRS |
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
法定费率 |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
|
|
|
% |
法定税率适用于税前收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
联邦所得税净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
扣除联邦所得税的递延税费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
AMT福利退款 |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
永久物品 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
税率变动对递延税的影响(A) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
基于影响的估值津贴减少(增加) 税率变动(A) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
估价津贴减少–其他递延 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
其他 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总费用(福利) |
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
有效税率 |
|
|
|
% |
|
|
( |
%) |
|
|
|
% |
|
(A) |
截至2019年12月31日和2018年12月31日止的年度,包括$ |
该公司的递延税款资产和负债如下(千):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
||
递延税款资产(A) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
递延税款负债 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
估价津贴 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
递延税金净额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
(A) |
2019年12月31日主要归因于美元 |
按公认会计原则计算的净收益(损失)与应税收入的对账情况如下(千):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
可归因于场址中心的公认会计原则净收入(损失) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
加:账面折旧和摊销(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
减:税收折旧和摊销(A) |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
资本交易损失的账面/税收差异 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
合资企业股本(收益)损失净额(A) |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
递延收入 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
补偿费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
减值费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
波多黎各预付税款 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
RVI交易成本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
杂项帐簿/税收差额,净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
调整前应纳税所得额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
减:资本收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
应纳税所得额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
(A) |
多数拥有的子公司和附属公司的折旧费用,合并后用于财务报告,但不用于纳税申报,列入对帐项目“合营企业收益净值”。 |
F-36
支付的现金和股票红利与支付的股息之间的对账情况如下(单位:千):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
支付的现金红利 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
RVI分拆带来的股票分红 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
股息总额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
减:指定给上一年的股息 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
加:下一年指定的股息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
减:资本回报 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
派息扣除额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
18. |
段信息 |
下表提供了公司应报告业务部门的信息(千):
|
2019年12月31日终了年度 |
|
|||||||||||||
|
购物 中心 |
|
|
贷款 投资 |
|
|
其他 |
|
|
共计 |
|
||||
租金收入 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
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$ |
|
|
其他收入 |
|
|
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|
|
|
|
|
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|
营业中断收入 |
|
|
|
|
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|
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|
|
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|
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|
总收入 |
|
|
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|
租金业务费用 |
|
( |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
净营业收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
减值费用 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
折旧和摊销 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
利息收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他收入净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
|
|
|
未分配费用(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
合资企业净收入股本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
优先股权益准备金,净额 |
|
|
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|
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( |
) |
|
|
|
|
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|
( |
) |
房地产处置收益,净额 |
|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
税前收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
截至2019年12月31日: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地产资产总额 |
$ |
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
$ |
|
|
应收票据净额(B) |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
F-37
|
2018年12月31日终了年度 |
|
|||||||||||||
|
购物 中心 |
|
|
贷款 投资 |
|
|
其他 |
|
|
共计 |
|
||||
租金收入 |
$ |
|
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
其他收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
营业中断收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总收入 |
|
|
|
|
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|
|
租金业务费用 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
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|
( |
) |
净营业收入 |
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
减值费用 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
飓风财产(损失)信贷净额 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
折旧和摊销 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
利息收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他费用,净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
未分配费用(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
合资企业净收入股本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
优先股权益准备金 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
房地产处置收益,净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
税前收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
截至2018年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地产资产总额 |
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
应收票据净额(B) |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
2017年12月31日终了年度 |
|
|||||||||||||
|
购物 中心 |
|
|
贷款 投资 |
|
|
其他 |
|
|
共计 |
|
||||
租金收入 |
$ |
|
|
|
$ |
— |
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
其他收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
营业中断收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
总收入 |
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
租金业务费用 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
净营业收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
减值费用 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
飓风财产和损失 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
折旧和摊销 |
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
利息收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
其他费用,净额 |
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
( |
) |
|
|
( |
) |
未分配费用(A) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
合资企业净收入股本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
优先股权益准备金 |
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
销售收益和权益控制变动,净额 |
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
房地产处置收益,净额 |
|
|
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|
|
|
|
|
税前损失 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
( |
) |
截至2017年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
房地产资产总额 |
$ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
$ |
|
|
应收票据净额(B) |
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
(A) |
未分配的费用包括公司综合经营报表中所列的一般费用和管理费以及利息费用。 |
(B) |
金额包括BRE DDR合资企业优先投资权益(注3),列于公司综合资产负债表上的“投资于合资企业”和“向合资企业垫款”中。 |
F-38
19. |
后续事件 |
该公司于2019年达成协议,出售其
2020年2月,该公司宣布打算赎回所有美元
20. |
业务季度业绩(未经审计) |
下表列出截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度的季度业务业绩(单位:千,但每股数额除外):
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
||||||||||||||||||||||||||
|
第一季度 |
|
|
第二季度 |
|
|
第三季度 |
|
|
第四季度 |
|
|
第一季度 |
|
|
第二季度 |
|
|
第三季度 |
|
|
第四季度 |
|
|
||||||||
收入 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
可归因的净收入(损失) 转往地盘中心 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
(A) |
可归因的净收入(损失) 对普通股股东的自愿性 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
(A) |
基本: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
净收入(损失) 可归属的一般股份 对普通股股东的转让 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
加权平均数 股份 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
稀释: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
净收入(损失) 可归属的一般股份 对普通股股东的转让 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
加权平均数 股份 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(A) |
包括出售收益$ |
F-39
附表II
场地中心公司
估值及合资格账目及储备金
2019年12月31日2018年和2017年12月31日终了年度
(单位:千)
|
余额 开始 年 |
|
|
向.收取费用 费用 |
|
|
扣减 |
|
|
余额 尾端 年 |
|
||||
截至2019年12月31日止的年度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
坏账备抵(A)(B) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
递延税款资产估价备抵额(C) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
2018年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
坏账备抵(B) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
递延和预付税款资产的估价备抵额(C) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
2017年12月31日终了年度 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
坏账备抵(B) |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
递延和预付税款资产的估价备抵额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(A) |
调整,以反映与业务租赁应收款可收性评估有关的会计原则的变化 |
根据主题842,租约
(B) |
包括直线式租金备抵、应收账款(2018年和2017年)以及优先股利息和应计利息准备金(美元)。 |
(C) |
备注17将进一步讨论从费用中收取的金额。 |
F-40
附表III
网站中心公司
房地产与累计折旧
(一九二零九年十二月三十一日)
(单位:千)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
总费用, |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
初始成本 |
|
|
总成本(1) |
|
|
|
|
|
|
除以. |
|
|
|
|
|
|
日期 |
|||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
建筑物及 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
建筑物及 |
|
|
|
|
|
|
累积 |
|
|
累积 |
|
|
|
|
|
|
建筑(C) |
||||
位置 |
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
改进 |
|
|
土地(2) |
|
|
改进(3) |
|
|
共计 |
|
|
折旧(4) |
|
|
折旧 |
|
|
积存(5) |
|
|
购置(A) |
|||||||||
凤凰城 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
凤凰城 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
凤凰城 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加利福尼亚州布埃纳公园 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加利福尼亚州丰塔纳 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加州长滩 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加利福尼亚州奥克兰 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加利福尼亚州罗斯维尔 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
加利福尼亚州旧金山 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
百年纪念 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
科罗拉多斯普林斯 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
丹佛,CO |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
帕克,CO |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
吉尔福德州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
温莎法院,CT |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
布兰登角 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
布兰登角 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
布兰登角 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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墨尔本,佛罗里达州 |
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迈阿密,佛罗里达州 |
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那不勒斯 |
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奥兰多角 |
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佛罗里达州棕榈港 |
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种植园 |
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|
坦帕角 |
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佛罗里达州冬季花园 |
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亚特兰大,GA |
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卡明 |
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|
|
卡明 |
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|
|
|
卡明 |
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|
杜格拉斯维尔 |
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|
罗斯韦尔 |
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|
斯内维尔 |
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|
苏瓦尼 |
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芝加哥,伊利诺伊州 |
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芝加哥,伊利诺伊州 |
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沙乌姆堡 |
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梅里亚姆湾 |
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埃弗雷特山 |
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马里兰州弗雷明翰 |
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|
|
F-41
附表III
网站中心公司
房地产与累计折旧
(一九二零九年十二月三十一日)
(单位:千)
|
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总费用, |
|
|
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|
|
|
初始成本 |
|
|
总成本(1) |
|
|
|
|
|
|
除以. |
|
|
|
|
|
|
日期 |
|||||||||||||||||||
|
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|
建筑物及 |
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建筑物及 |
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累积 |
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累积 |
|
|
|
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|
|
建筑(C) |
||||
位置 |
|
土地 |
|
|
改进 |
|
|
改进 |
|
|
土地(2) |
|
|
改进(3) |
|
|
共计 |
|
|
折旧(4) |
|
|
折旧 |
|
|
积存(5) |
|
|
购置(A) |
|||||||||
布伦特伍德 |
|
|
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|
|
|
|
东汉诺威 |
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Edgewater,NJ |
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
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自由持有,新泽西州 |
|
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|
汉密尔顿 |
|
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新泽西州普林斯顿 |
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|
西长支部,NJ |
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夏洛特,NC |
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|
夏洛特,NC |
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
|
夏洛特,NC |
|
|
|
|
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|
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|
|
科尼利厄斯角 |
|
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|
辛辛那提,OH |
|
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|
哥伦布,OH |
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|
哥伦布,OH |
|
|
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|
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|
|
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|
|
|
都柏林,OH |
|
|
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|
|
|
|
梅森 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
斯托乌,OH |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
西湖,OH |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
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|
|
|
|
|
波特兰,OR |
|
|
|
|
|
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|
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|
|
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|
|
|
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|
|
|
波特兰,OR |
|
|
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|
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|
芒特普莱桑 |
|
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|
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|
布伦特伍德湾 |
|
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|
|
|
|
|
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|
|
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|
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|
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|
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|
|
|
TX高地村 |
|
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|
|
|
|
|
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|
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|
|
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|
|
|
|
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|
|
|
|
TX圆岩 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
|
|
德克萨斯州圣安东尼奥 |
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
德克萨斯州圣安东尼奥 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
德克萨斯州圣安东尼奥 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
费尔法克斯,弗吉尼亚州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
弗吉尼亚州里士满 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
斯普林菲尔德,弗吉尼亚州 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
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|
投资组合余额(站点) |
|
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|
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|
|
|
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|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
(1) |
联邦所得税的总成本约为$ |
(2) |
包括$ |
(3) |
包括$ |
(4) |
折旧和摊销按资产的估计使用寿命直线记录如下: |
|
建筑 |
|
使用寿命,31.5至 |
|
楼宇改善及固定装置 |
|
使用寿命,范围从 |
|
租户改进 |
|
|
(5) |
不包括债务调整的公平市场价值和贷款费用净额 |
F-42
附表III
房地产资产总额的变动情况如下(千):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
年初余额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
收购 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发展、改进和扩大 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
财产账面价值调整(减值) |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
处置 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
RVI剥离 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
年底结余 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
累计折旧和摊销的变动情况如下(千):
|
截至12月31日的一年, |
|
|||||||||
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
年初余额 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
年折旧 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
处置 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
RVI剥离 |
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
||
年底结余 |
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
F-43
附表IV
场地中心公司
房地产抵押贷款
(一九二零九年十二月三十一日)
(单位:千)
描述 |
|
利息 率 |
|
|
最终 成熟期 日期 |
|
周期 付款 条款(A) |
|
优先留置权(B) |
|
|
面额 抵押贷款 |
|
|
载运 数额 抵押贷款(C) |
|
|
校长 数额 贷款主体 致违法者 校长或 利息 |
|
|||||
夹层贷款 |
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零售 |
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借款人A |
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合资企业的投资和预付款 |
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借款人B |
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借款人C |
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(A) |
I=仅利息;QI=仅按季支付部分利息。 |
(B) |
公司不持有某些物业的第一笔按揭贷款,因此,估计该等物业在2019年12月31日的优先留置额。 |
(C) |
联邦所得税的总成本是美元。 |
抵押贷款的变化摘要如下(千):
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截至12月31日的一年, |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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期初余额 |
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在此期间增加: |
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利息 |
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增值折扣 |
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期间扣减: |
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贷款损失准备金备抵 |
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本金和利息的收取 |
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期末余额 |
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F-44
签名
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的规定,登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告,并经正式授权。
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工地中心公司 |
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通过: |
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S/S/Reach David R.Lukes |
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David R.Lukes,首席执行官, |
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日期:新界区2020年2月27日 |
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根据1934年“证券交易法”的要求,本报告由下列人员代表注册人并以27人的身份签署TH二零二零年二月一日
S/S/Reach David R.Lukes |
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首席执行官、总裁兼主任 |
戴维·卢克斯 |
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(特等行政主任) |
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/S/CONOR FERNERTY |
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执行副总裁、首席财务官兼财务主任 |
康纳 |
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(首席财务主任) |
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/S/Sc.Christa A.Vesy |
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执行副总裁兼首席会计官 |
克里斯塔·维西 |
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(首席会计主任) |
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/S/C.琳达·B·亚伯拉罕 |
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导演 |
琳达·B·亚伯拉罕 |
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/S/Ahern |
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导演 |
泰伦斯·R·埃亨 |
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/S/等分简·E·德弗洛里奥 |
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导演 |
Jane E.DeFlorio |
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S/S/托马斯·芬恩(Thomas Finne) |
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导演 |
托马斯·芬恩 |
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S/S/维克多·B·麦克法兰 |
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导演 |
维克托·麦克法兰 |
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亚历山大·奥托 |
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导演 |
亚历山大·奥托 |
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/S/DUNN M.Sweeney |
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导演 |
黎明先生 |
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