美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式10-K
(第一标记)
截至财政年度(一九二零九年十二月三十一日)
或
截至_
委员会档案编号001-36594
___________________________________
(其章程所指明的注册人的确切姓名)
___________________________________
(法团国) | (国税局雇主识别号码) | |||||
, | , | |||||
(首席行政办公室地址) | (邮政编码) | |||||
登记人的电话号码，包括区号：(407 ) 246-8100
根据该法第12(B)条登记的证券：
每一班的职称 | 交易符号 | 注册的每个交易所的名称 | ||
根据该法第12(G)条登记的证券：无
如“证券法”第405条所界定，登记人是否为知名的经验丰富的发行人，请勾选。☑ 是 ☐不
如果注册人不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记标明。☐是☑ 不
通过检查标记表明注册人(1)是否提交了1934年“证券交易法”第13条或第15(D)节要求在过去12个月内提交的所有报告(或要求登记人提交此类报告的较短期限)，(2)在过去90天中一直受到备案要求的约束。☑ 是 ☐不
通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节)规则第四零五条规定提交的每一份交互数据文件(或要求注册人提交此类文件的较短期限)。☑ 是 ☐不
通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的增长公司。见“外汇法案”第12b-2条中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
☑ | 加速过滤器 | ☐ | |||
非加速滤波器 | ☐ | 小型报告公司 | |||
新兴成长型公司 | |||||
如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐ | |||||
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“交易法”第12b-2条所定义)。☐ 是☑不
注册人的非附属公司持有的112，388，703股普通股的总市值约为$2.3 十亿根据纽约证券交易所截至六月二十八日的收盘价，2019.
截至2020年2月21日，有112,723,273 注册人普通股股份，每股面值0.01美元，已发行。
以参考方式合并的文件
注册人以参考方式将其最终代理声明中的部分合并为2020股东年会，预计将于2020年5月19日举行，按本表格10-K规定的范围纳入第三部分。
赛尼亚酒店和度假村公司
2019年表格10-K年度报告
项目编号 | 第一部分 | 页 |
关于前瞻性声明的特别说明 | 二 | |
市场和工业数据 | 四、四 | |
商标、服务商标和贸易名称 | 四、四 | |
免责声明 | 四、四 | |
某些定义的术语 | 四、四 | |
第1项 | 商业 | 1 |
第1A项. | 危险因素 | 8 |
第1B项 | 未解决的工作人员意见 | 35 |
第2项 | 特性 | 36 |
第3项 | 法律程序 | 42 |
第4项 | 矿山安全披露 | 42 |
第二部分 | ||
项目5. | 注册人普通股市场、股东相关事项及证券发行人购买 | 43 |
项目6. | 选定财务数据 | 46 |
项目7. | 管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 | 48 |
项目7A. | 市场风险的定量和定性披露 | 69 |
项目8. | 财务报表和补充数据 | 70 |
项目9. | 会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 | 70 |
项目9A. | 管制和程序 | 70 |
项目9B. | 其他资料 | 71 |
第III部 | ||
项目10. | 董事、执行干事和公司治理 | 72 |
项目11. | 行政薪酬 | 72 |
项目12. | 某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项 | 72 |
项目13. | 某些关系和相关交易 | 72 |
项目14. | 主要会计费用及服务 | 73 |
第IV部 | ||
项目15. | 证物和财务报表附表 | 74 |
项目16. | 表格10-K披露摘要 | 77 |
签名 | 78 | |
- i -
关于前瞻性声明的特别说明
本年度报告中关于表10-K(“年度报告”)的某些陈述，除纯粹的历史信息外，是1995年“私人证券诉讼改革法”、1933年经修正的“证券法”第27A条和经修正的1934年“证券交易法”(“交易法”)第21E节所指的“前瞻性陈述”。这些声明包括有关赛尼亚酒店和度假村公司的计划、目标、战略、财务业绩和前景、趋势、未来现金分配的数量和时间、前景或未来事件的陈述，并涉及难以预测的已知和未知风险。因此，我们的实际财务业绩、业绩、成就或前景可能与这些前瞻性陈述所表达或暗示的大不相同。在某些情况下，你可以通过使用“可能”、“可能”、“预期”、“意愿”、“计划”、“寻求”、“预期”、“相信”、“估计”、“指导”、“预测”、“潜力”、“继续”、“可能”、“威尔”、“会”、“说明性”等词语来识别前瞻性语句，这些前瞻性的陈述必然是基于估计和假设，这些估计和假设虽然被赛尼亚及其管理层认为是合理的，但基于他们对商业和行业的了解和理解，这些陈述本身就不确定。这些陈述并不能保证未来的业绩，股东也不应过分依赖前瞻性的陈述。有许多风险、不确定因素和其他重要因素，其中许多是我们无法控制的，可能导致我们的实际结果与本年度报告所载的前瞻性声明大不相同。这些风险、不确定因素和其他重要因素，除其他外，包括风险。, “第一部分-A项.风险因素”和“第二部分-项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”所列的不确定性和因素，以及与下列有关的风险和不确定性：
• | 房地产投资和酒店业固有的商业、金融和经营风险； |
• | 食宿业的季节性和周期性波动； |
• | 能源、技术和(或)旅游业等专门行业的不利变化，导致相关企业和公司支出持续下滑，可能对我们的收入和经营结果产生不利影响； |
• | 宏观经济和我们无法控制的其他因素可能对旅馆房间、食品和饮料服务以及/或会议设施产生不利影响和减少需求； |
• | 美国或全球经济萎缩或经济增长水平低； |
• | 商业和休闲消费水平以及消费者信心； |
• | 入住率(“OCC”)和平均每日费率(“ADR”)下降； |
• | 由于旅馆的建造和(或)现有旅馆的翻新和扩建以及对旅馆房间的需求而造成的供应波动； |
• | 酒店业竞争环境的变化，包括管理公司、特许经营商和在线旅行社的合并，以及我们拥有酒店的市场的变化； |
• | 我们无法控制的事件，如战争、恐怖分子或网络攻击、大规模伤亡事件、政府关闭和关闭、与旅行有关的健康问题以及自然灾害； |
• | 网络事故和信息技术故障，包括未经授权进入我们的计算机系统和/或我们供应商的计算机系统，或我们的第三方管理公司或特许人的计算机系统和/或其供应商的计算机系统； |
• | 我们无法直接经营我们的物业，并依赖第三方酒店管理公司来经营和管理我们的酒店； |
• | 我们有能力与我们的第三方酒店管理公司和特许经营商保持良好的关系； |
• | 我们未能保持品牌运营标准； |
• | 我们有能力在酒店保持我们的品牌许可证； |
• | 与工会的关系和劳动法的变化； |
• | 失去我们的高级管理团队或关键人员； |
-二-
• | 我们的能力，以确定和完善额外的收购和处置酒店； |
• | 我们有能力整合并成功经营我们所获得的酒店物业，以及与这些酒店物业相关的风险； |
• | 酒店翻新、安置、再开发和品牌再造活动的影响； |
• | 我们有能力以我们可以接受的条款和时间获得资金进行翻新和收购； |
• | 酒店所有权的固定成本性质； |
• | 我们偿还、重组或再融资债务的能力； |
• | 利率和经营成本的变化，包括与劳动力和服务有关的成本； |
• | 遵守管理制度和地方法律； |
• | 未投保或保险不足的损失，包括与自然灾害、恐怖主义或网络攻击有关的损失； |
• | 改变分销渠道，例如通过互联网旅行中介或网站便利业主短期租赁住房和公寓； |
• | 我们目前或将来可能产生的债务数额； |
• | 债务协议中可能限制我们业务运作的条款； |
• | 我们的组织和治理结构； |
• | 我们作为房地产投资信托基金(REIT)的地位； |
• | 我们的应税REIT子公司(“TRS”)承租人结构； |
• | 遵守环境、健康和安全法的费用和责任； |
• | 反诉讼判决或和解； |
• | 房地产和分区法的变化以及不动产税、估价或税率的提高； |
• | 修改联邦、州或地方税法，包括影响REITs的立法、行政、管制或其他行动； |
• | 政府条例的改变或对其的解释；以及 |
• | 有关我们将来向股东分发股票的能力的估计。 |
这些因素不一定是所有可能导致我们的实际财务结果、业绩、成就或前景与我们的前瞻性陈述中所表达或暗示的内容大不相同的所有重要因素。其他未知或不可预测的因素也可能损害我们的结果。所有可归因于我们或代表我们行事的人的前瞻性陈述都被上述警告声明明确地限定为完整的。前瞻性陈述只在发表之日起进行，我们不承担或承担任何义务公开更新这些前瞻性陈述，以反映实际结果、新信息或未来事件、假设的变化或影响前瞻性陈述的其他因素的变化，但适用法律所要求的情况除外。如果我们更新一个或多个前瞻性语句，则不应推断我们将对这些或其他前瞻性语句进行额外更新。
“公司”、“赛尼亚”、“我们”、“我们”或“我们”是指赛尼亚酒店和度假村公司。以及其一家或多家子公司(包括XHR LP(“运营伙伴关系”)和XHR控股公司)。(连同其全资子公司“XHR Holding”)，或视情况需要，XeniaHotels&Resorts公司。只限于经营伙伴关系或仅持有XHR。
-三-
市场和行业数据
本年度报告所使用的市场数据和某些其他统计资料是以独立的行业出版物、政府出版物或其他已出版的独立来源为基础的。这些消息来源一般说，它们提供的资料是从据信可靠的来源获得的，但资料的准确性和完整性没有得到保证。这些预测和预测是根据行业调查和编制者在该行业的经验作出的，没有任何保证能够实现任何预测数额。我们相信其他人进行的调查和市场调查是可靠的，但我们尚未独立核实这些资料。斯塔尔公司(“str”)是第三方市场数据和行业统计和预测的主要来源。STR不保证收集和提供数据的任何公司的业绩。严禁在未经其书面许可的情况下复制STR的数据。STR数据中的任何内容都不应解释为建议。一些数据也是基于我们的诚信估计。
商标、服务标记和商号
本年度报告中所列的赛尼亚酒店和度假村及相关商标、商号和服务标志是赛尼亚的财产。除非另有说明，否则本年度报告中出现的所有其他商标、商号或服务标记都属于各自所有者的财产，包括万豪国际公司、凯悦公司、金普顿酒店和餐厅集团有限公司、费尔蒙特酒店和度假村、Loews Hotels公司和Hilton Worldwide公司。或其各自的母公司、子公司或附属公司(“品牌公司”)。如果我们与品牌公司的任何管理协议或特许经营协议因任何原因被终止，品牌公司拥有的所有适用商标和服务标记将在终止管理协议或特许经营协议的酒店停止使用；所有带有商标和其他标志的标志和材料将被删除(以我们的费用为代价)。
免责声明
品牌公司或其董事、高级人员、代理人或雇员均不是本年报所述股份的发行人或负责本年报的编制或内容。品牌公司或其各自的董事、高级人员、代理人或雇员，均不就以下任何信息的准确性、适足性或完整性作出任何陈述或保证，包括任何财务资料及对未来表现的任何预测。品牌公司与我们并无专有关系，并会继续从事其他业务，包括获得、发展、建造、拥有或经营住宿、住宅及度假物业，与我们所拥有的财产竞争。
某些定义的术语
除上下文另有说明外，我们在本年度报告中将某些术语定义如下：
• | “每日平均房价”是指酒店客房收入除以一定时期内售出的客房总数； |
• | “入住率”是指在一段时间内售出的房间总数除以一家旅馆或一组旅馆的可用客房总数； |
• | “RevPAR”或“每间可用房间的收入”是指酒店房间收入除以一段时间内可供客人使用的房间夜的收入，不包括非客房收入，如食品和饮料收入或其他经营收入； |
• | “前25家美国住宿市场”是指STR定义的前25家美国住宿市场； |
• | “高档”酒店是指STR定义的高档酒店； |
• | “豪华”酒店是指STR定义的豪华酒店； |
• | “独立”酒店是指STR定义的独立酒店； |
• | “费尔蒙特”、“希尔顿”、“凯悦”、“金普顿”、“Loews”和“万豪酒店”、Means Fairmont Hotels&Resorts、Hilton Worldwide Inc.、Hyatt Corporation、Kimpton Hotel&Restaurant Group、LLC、Loews Hotels公司。和万豪国际公司，以及各自的母公司、子公司或附属公司。 |
-四.
第一部分
项目1.业务
一般
赛尼亚酒店和度假村公司是一家马里兰公司，主要投资于地位独特的豪华和高档酒店和度假村，重点关注美国25大住宿市场以及美国的主要休闲目的地。
公司的所有资产基本上都由XHR LP(“运营合作伙伴”)持有，所有业务都是通过XHR LP(“运营伙伴关系”)进行的。XHR GP公司是经营合伙公司的唯一普通合伙人，由本公司全资拥有。截至2019年12月31日，公司集体拥有96.8%由业务伙伴关系发行的共同有限责任合伙单位(“业务伙伴关系单位”)。剩下的3.2%经营伙伴关系单位由其他有限合伙人拥有，这些有限合伙人由我们的某些现任执行官员和董事会成员组成，包括既得利益和未获授权的长期激励计划(LTIP)伙伴关系单位。LTIP伙伴关系单位可以或不可能根据时间的推移和满足某些基于市场的绩效目标而归属。
赛尼亚经营房地产投资信托(“REIT”)，以美国联邦所得税为目的。为符合住宿资格，本公司不能经营或管理其酒店。因此，运营合伙公司及其子公司将酒店物业租赁给XHR控股公司，其子公司是公司的应税REIT子公司(“TRS”)，该子公司聘请符合条件的第三方独立经营者管理酒店。第三方非附属酒店经营者根据酒店管理协议管理每一家酒店，其条款将在“第一部分-项目2.我们的主要协议”下详细讨论。
公司的合并财务报表包括本公司、运营合伙公司和XHR控股公司的账目，以及它们各自的全资子公司。该公司的子公司一般由有限责任公司(“LLC”)、有限合伙公司(LPs)和我们的TRS组成。所有公司间交易的影响都被消除了。
截至2019年12月31日，公司拥有39共有11,245房间。
该公司的主要执行办公室位于奥兰多大街200号，2700套房，佛罗里达州奥兰多，32801，我们的电话号码是(407)246-8100。该公司的网站是www.xeniareit.com。本网站所载或可透过本网站查阅的资料，既不构成本资料陈述的一部分，亦不包括在此参考资料。
1
下图显示了我们的结构2019年12月31日:
(1) | 所有权百分比包括既得和未归属的LTIP合伙单位，这些单位可能归属也可能不归属，其依据是时间的推移和满足某些以市场为基础的业绩目标。 |
业务目标和增长战略
我们的目标是分配资金，以便主要投资于一个高质量、多元化的投资组合，拥有独特地位的豪华和高档酒店和度假村，重点是：排名前25位的美国食宿市场以及美国的主要休闲目的地。我们投资在估值水平，我们认为这将产生有吸引力的风险调整后的回报。我们通过以下投资和增长战略实现这一目标：
• | 遵循跨目标市场的差异化投资策略。我们利用我们管理团队在住宿行业、房地产经纪人的关系网络，以及我们与多个酒店品牌和管理公司等的关系，来获取收购机会。在评估机会时，我们采用多管齐下的方式进行投资，我们认为这种方法为我们提供了在周期的任何时候在各种市场上追求有吸引力的机会的灵活性。在作出投资决定时，我们会考虑以下特点： |
- | 市场特点。 我们在一系列城市和人口稠密的郊区寻找机会，主要是在美国25大住宿市场以及美国的主要休闲目的地。我们相信，这一战略为我们提供了更广泛的机会，并使我们能够瞄准具有特殊积极特征的市场和子市场，如多种需求产生器、有利的供需动态和具有吸引力的长期预测RevPAR增长。我们认为，考虑到有利的供需动态、RevPAR的增长趋势、有吸引力的估值和更好的多样化机会，美国25大住宿市场和美国主要休闲目的地的资产提供了诱人的投资机会。 |
- | 资产特征 我们通常追求的是与领先品牌有关联的高档和豪华酒店，因为我们相信这些部分能够产生诱人的风险调整后的回报。在这些部分中，我们寻求为客人提供独特的住宿体验的酒店，这些酒店通常是为反映当地市场环境而量身定做的，这吸引了来自商务、休闲和集团业务部门的需求。我们寻求在其市场内拥有理想位置、特殊设施和其他难以复制的竞争优势的物业。我们也倾向于可以购买低于估计重置成本的房产。我们相信，我们专注于定位独特的豪华和高档酒店资产，使我们能够寻求适合特定市场的适当投资。 |
- | 操作和结构特点。我们追求的是新的或新近建造的资产，这些资产需要有限的资本投资，以及更为成熟和复杂的资产，同时也为我们提供了机会。 |
2
专门的资产和项目管理小组，通过更积极的业务监督和有针对性的资本支出，创造价值。此外，我们通常会寻求不受债务约束的房产，这将不需要与第三方投资者建立合作伙伴关系，从而使我们在操作上具有最大的灵活性。
• | 通过积极的资产管理、内部项目管理和战略资本投资推动增长.我们相信，投资于我们的物业，并采用积极主动的资产管理方法，以确定投资策略，将可优化内部增长机会。我们的管理团队在多个品牌和管理公司拥有丰富的行业经验，加上我们的综合资产管理和项目管理团队，使我们能够确定和实施增值战略，并谨慎地将资本投资于我们的资产，以优化运营结果，同时利用我们投资组合中的最佳做法。 |
- | 积极的资产管理。 我们富有经验的资产管理团队致力于通过提高收入和控制成本来推动房地产业绩。我们与各种各样的管理和特许经营公司合作的能力为我们提供了一个机会，在我们的投资组合中对业绩进行基准测试，以便分享最佳实践。虽然我们不直接经营酒店物业，而且根据酒店管理协议的条款，我们参与有关酒店经营决策的能力有限，但我们定期进行收入、销售和财务业绩评估，并对正在进行的业务利润率改进举措进行深入的现场审查。我们经常与我们的管理公司和现场管理人员进行交流，包括定期与我们的管理公司和品牌的关键管理人员举行会议。我们致力于通过酒店运营的各个方面和附带的房地产机会，最大限度地提高我们的资产价值。 |
- | 内部项目管理。 通过保持一个专门的内部资本规划和项目管理团队，我们相信我们能够制定我们的基本建设计划，并以比我们外包这些服务更低的成本和更及时的方式执行每一个翻新项目。此外，我们的项目管理团队在酒店物业的开发和翻新方面具有丰富的经验，既提供了对建筑建设的深入了解，也为我们评估潜在的发展机会提供了机会。我们认为相对于许多同行来说，这是一种重要的竞争优势。 |
- | 战略资本投资，以提高投资组合的绩效。 作为我们正在进行的资产管理活动的一部分，我们不断审查对酒店进行再投资的机会，以保持质量，提高长期价值，并为投资资本创造有吸引力的回报。我们也可以机会主义地处置酒店，以利用市场条件，或在酒店不再符合我们的战略目标的情况下。我们相信，我们丰富的经验和整合的内部资产管理和项目管理团队有助于我们获得和运营资产以及利用重建机会的能力。 |
我国的融资与资本战略
随着时间的推移，我们打算通过发行普通股和优先股证券以及利用交错到期日的债务融资来为我们的长期增长融资。我们的债务包括高级无担保的循环信贷安排、无担保的定期贷款、由我们的酒店财产作为抵押的抵押债务或我们酒店物业地面租赁下的租赁权益，今后还可能包括其他类型的私人和公共债务。
我们努力维持一个灵活的资本结构，使我们在分配资本进行投资时处于机会主义的地位。截至2019年12月31日，我们一共1.949亿美元手头的现金，包括8 410万美元主要用于维护酒店的限制现金。我们已经并寻求保持适度的杠杆率，并密切监测我们的短期债务期限。扣除手头现金后的债务总额与调整后的利息、税金、折旧和摊销前收益(“调整后的EBITDA”)的比率2019年12月31日曾. 3.9x根据该日终了年度的实际业务业绩。我们的加权平均债务期限是5.1我们的抵押贷款期限为3年，无担保定期贷款和循环信贷贷款期限为3年，包括可供选择的延期贷款，而我们的债务的加权平均利率为3.72%截至2019年12月31日(关于调整后的EBITDA的定义和各自对净收入的调节情况，见“第二部分-第7项.非公认会计原则财务措施”)。
我们亦会不时以我们认为有吸引力的估值，机会主义地回购普通股，为我们的股东创造价值。我们已被授权回购高达1.75亿美元的公司未清普通股(“回购计划”)。回购计划没有到期日。本回购计划可能在任何时候被暂停或终止，并且公司没有义务购买任何特定数量的股份。截至2019年12月31日，公司大约有9 690万美元保留在其股份回购授权之下。
3
我们还可能发行新的股本或债券，如果我们认为我们可以使用收益来获取资产或进行资本改进，从而获得有吸引力的风险调整后的投资回报。我们有一个“在市场上”计划(“atm计划”)出售普通股，其总发行价高达2亿美元。当我们相信条件是有利的时候，我们会不时根据自动取款机计划出售股票以筹集资金。截至2019年12月31日该公司有6，260万美元可根据其自动取款机计划出售。
我们预计将利用运营产生的部分现金流为未来的收购以及房地产再开发、投资计划的回报、营运资本要求以及有时的股票回购计划提供资金。视市场情况而定，我们打算不时以定期发行普通股及优先股、长期债务融资、出售资产及营运现金流量的收益，偿还高级无担保循环信贷安排下的未偿还款项。
竞争
美国的酒店业竞争很激烈。我们的酒店与其他酒店和可供客人选择的其他住宿选择(例如那些在网站上为房主提供的住房和公寓的短期租赁提供便利的酒店)在各自的市场上竞争，这些因素包括房价、住宿质量、服务水平和便利设施、位置、品牌归属、声誉和预订系统等。竞争往往是针对我们酒店所在的个别市场，包括来自现有和新酒店的竞争，以及可供选择的住宿选择。我们相信，酒店，如我们的酒店组合，主要附属于领先品牌，将享有与这些品牌的经营相关的竞争优势。竞争加剧可能会损害我们的入住率和收入，并可能要求我们提供更多的便利设施，或进行资本改善，否则我们就不必这样做，而且可能会对我们的经营业绩和流动性产生重大和不利的影响。
我们面临着从其他REITs、私人股本公司、机构投资者、对冲基金、专业金融公司、保险公司、政府机构、外国投资者和其他实体收购酒店的竞争。其中一些竞争对手拥有比我们更多的财政和业务资源以及获得资本的机会，而且可能对我们寻求投资的市场有更多的了解。这种竞争可能会减少向我们提供的合适投资机会，并降低我们获得目标酒店投资条款的吸引力，包括其成本。此外，这些竞争对手通过与我们同样的渠道寻求融资。因此，我们在一个房地产投资基金可能会减少，或以低于基本需求的速度增长的市场上争夺资金。
季节性
酒店业的性质是季节性的，这可能会导致酒店客房收入、入住率、房价、运营费用和现金流的波动。我们的酒店经历了不同时期的高或低需求水平不同的房地产，并取决于位置，类型，和竞争的组合在特定的地点。我们预计，我们的收入和营业收入在第二季度将是最高的，其次是第一、第三和第四季度，根据我们目前的投资组合构成，假设宏观经济环境稳定。
周期性
酒店业是周期性的，其增长或收缩一般跟随整体经济。旅馆房间的需求和供应、入住率和酒店业主通过经济周期实现的费率都有增加和减少的历史。过去某些周期的结果变化更为严重，原因是在特定市场或酒店特定部分的酒店客房供应发生了变化。经济条件的变化和酒店客房供应的变化可能导致酒店财产所有者的结果发生显著波动。经营一家旅馆的成本往往是固定的，而不是可变的。因此，在收入下降的环境中，收入下降的速度将高于收入的下降速度。相反，在需求和房价不断增加的环境中，收入增长率通常高于收入增长率。
条例
一般
我们的酒店受美国联邦、州和地方的各种法律、法令和条例的约束，包括有关公共区域以及消防和安全方面的规定。我们相信我们的每家酒店都有经营其业务所需的许可证和批准。
4
美国残疾人法
我们的酒店必须遵守“美国残疾人法”(“ADA”)的适用规定，只要这类酒店是“美国残疾人法”(ADA)所定义的“公共住宿”。“反倾销协定”可能要求在我们酒店的某些公共区域消除残疾人出入的结构性障碍，因为这些障碍是很容易实现的。我们相信，我们的酒店在很大程度上符合“反倾销协定”的要求，我们将不必为满足“反倾销协定”的要求而作出大量的资本支出。然而，不遵守“反倾销协定”可能导致对私人诉讼当事人处以罚款或给予损害赔偿。我们一直有责任提供容易达到的住宿，我们会继续评估酒店的情况，并在这方面作出适当的改动。
环境事项
根据与保护环境有关的各种法律，房地产的现任或前任所有人或经营人(包括租户)可能对该财产上的危险或有毒物质的存在或排放而造成的污染负责，并可能被要求调查和清理该财产或该财产产生的这种污染。这些费用可能很大，根据这些法律，无论所有者或经营者是否知道或对污染物的存在负有责任，法律规定的责任可能是连带的。我们的酒店存在污染或未能补救污染，可能会使我们承担第三方责任，并对我们出售、租赁或开发房地产或以房地产作为抵押品的能力产生实质性和不利的影响。
我们的酒店受各种联邦、州和地方环境、卫生和安全法规的约束，这些法律和法规涉及范围广泛的问题，包括但不限于储罐、紧急发电机的空气排放、雨水和废水排放、铅基涂料、霉菌和霉菌以及废物管理。我们的酒店因遵守这些法律法规而承担费用，如果不遵守这些规定，将受到罚款和处罚。
我们的一些旅馆含有含石棉的建筑材料。我们相信，石棉是按照现行环境条例适当地包含的，我们没有必要立即采取任何补救措施或目前的计划来清除石棉。环境法要求拥有含石棉建筑材料的业主或经营者妥善管理和维护这些材料，向可能接触石棉的人提供充分的信息或培训，并采取特别预防措施，包括在建筑物翻新或拆除期间石棉受到干扰时采取特别预防措施，包括清除或以其他方式消除石棉。这些法律可对不遵守这些要求的业主或经营者处以罚款和惩罚。此外，第三方可就与接触含石棉建筑材料有关的人身伤害向业主或经营者寻求赔偿。
我们的一些酒店可能含有或发展有害的霉菌，或遭受其他不利的条件，这可能导致责任的不利健康影响和补救费用。在我们的任何一家酒店存在大量的霉菌或其他空气污染物，可能要求我们采取昂贵的补救计划，以控制或清除受影响酒店的霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。此外，如果出现严重的霉菌或其他空气中的污染物，我们将面临酒店客人或员工以及其他人的责任，如果财产损失或健康问题出现的话。
我们的税收状况
为了美国联邦所得税的目的，我们根据1986年的“国税法”(“准则”)选择作为REIT征税，从2015年1月5日开始到2015年2月3日结束的短暂应税年度开始。我们相信，我们已经组织起来，并且已经并将继续以一种方式运作，使我们能够从如此短的应税年度开始，为美国联邦所得税的目的维持我们的REIT，我们打算继续以这种方式运作。为了符合REIT地位，我们必须满足许多组织和业务要求，包括我们每年至少向股东分配我们的REIT应纳税收入的90%，而不考虑支付的股息扣减，不包括任何资本净收益。
我们通过传统的伞式合伙房地产投资信托(UPREIT)经营我们的业务，其中我们的酒店间接由我们的经营伙伴公司拥有，通过子公司有限合伙公司、有限责任公司或其他法律实体。我们100%地拥有和控制着我们的运营伙伴的唯一普通合伙人，并且直接或间接地拥有大约。96.8%我们的业务伙伴关系中的业务伙伴关系单位，其余3.2%由我们的现任执行官员和董事会成员拥有。将来，我们可能会在我们的经营伙伴关系中，不时地就收购酒店、融资、补偿或其他原因，发行更多的共同或优先单位。
为了使我们的酒店业务收入构成“不动产租金”，以符合REIT资格所需的总收入测试的目的，我们不能直接或间接经营我们的任何一家酒店。因此，我们租赁我们的每一个
5
酒店，并打算租赁任何酒店，我们在未来收购，我们的TRS承租人。根据我们作为REIT的资格要求，我们的TRS承租人已经聘请了符合资格的独立承包商的第三方酒店管理公司来管理我们的酒店。我们的TRS承租人向我们支付租金，我们打算将其视为“不动产租金”。我们的TRS拥有我们的TRS承租人，要缴纳适用于公司的美国联邦、州和地方所得税，我们通常要对我们的TRS承租人支付的部分租金征收销售税。
对我国股份所有权和转让的限制
我们的章程授权我们的董事采取必要或适当的行动，使我们能够保持作为REIT的资格。此外，我们的章程禁止任何个人或团体(如我们的章程所界定)，实际或建设性地持有任何类别或系列股本的流通股价值或数目超过9.8%的股份(以限制程度较高者为准)。如果符合某些条件，我们的董事会可自行决定(前瞻性或追溯性地)个人或团体(如本章程所界定)不受所有权限制。不过，任何建议中的承让人，如其直接或间接拥有的股份，超过任何类别或系列股本的市值或流通股数目的9.8%，可能会损害我们作为区域投资信托基金的地位，则我们的董事局不得给予豁免。如果我们的董事会认定继续获得REIT资格不再符合我们的最佳利益，或者不再需要遵守这些限制，我们才有资格成为REIT，则这些对转让和所有权的限制将不适用。所有权限制可能会拖延或阻碍交易或控制权的改变，这可能符合我们股东的最佳利益。
保险
我们或我们的第三方管理公司承担商业一般责任，商业财产包括扩大保险范围和业务中断，恐怖主义，网络责任和保护伞责任覆盖我们所有的酒店和地震，风，洪水，飓风和环境覆盖酒店在我们认为是必要的地区，在每一情况下，我们认为适当的免赔额和责任限额。同样，我们也投保了直接有形损害的风险，我们认为这一数额足以补偿我们在更换的基础上修理或重建每一家旅馆所产生的费用，包括重建期间的收入损失。我们选择了保险规格和保险限额，考虑到相对的损失风险、保险费用和行业惯例，我们认为这是适当的。我们不为一般未投保的损失投保，包括但不限于暴乱、战争或上帝的行为所造成的损失，这些损失是不可保的。我们相信我们的酒店有足够的保险。
员工
截至2019年12月31日我们有48名员工。我们的雇员都不受集体谈判协议的保护。我们的第三方经理负责雇佣和维持我们每家酒店的劳动力。虽然我们不管理酒店的员工，但我们仍然面临着与酒店的劳动力相关的许多成本和风险。
我们某些第三方管理的酒店的雇员被集体谈判协议所涵盖，这些协议需要定期审查和更新。有关这些关系的讨论，请参阅“第一部分-第1A项.风险因素-与我们的商业和工业有关的风险-我们面临与雇用酒店人员有关的风险，特别是雇用或可能雇用工会劳工的酒店，这些风险可能会增加我们的运营成本，降低酒店经理调整酒店员工规模的灵活性，并可能对我们的收入和盈利产生实质性和不利的影响。”
我们的历史
2015年2月3日之前，赛尼亚是InvenTrust Properties Corp.(前称内陆美国房地产信托公司)的全资子公司。或“InvenTrust”)，它的前母公司。2015年2月3日，赛尼亚公司通过InvenTrust按比例分配应纳税的股份从InvenTrust剥离。InvenTrust按比例分配已发行的普通股，每股0.01美元面值(“普通股”)；夏尼亚向截至2015年1月20日营业结束时持有InvenTrust普通股记录的持有者(“创纪录日期”)分拆。InvenTrust普通股记录的每8股持有人一股普通股(“分配”)。作为部分股份的替代，InvenTrust的股东收到了现金。为了实现分离和分配，我们和InvenTrust签订了分离和分配协议，以及其他协议。这些协议规定了我们和InvenTrust之间的资产、负债和义务(包括其财产、雇员和与税务有关的资产和负债)在我们与InvenTrust分离之前、时和之后的分配，并规定了我们与InvenTrust在分离后的某些关系。赛尼亚的普通股开始在纽约证券交易所(“NYSE”)以“XHR”的代码进行交易，由于发行，该公司成为一家独立上市的公司。
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在那里你可以找到更多的信息
我们的网址是：www.xeniareit.com。我们通过我们的网站免费提供我们关于表10-K的年度报告、关于表10-Q的季度报告、关于表格8-K的当前报告、在这些材料以电子方式提交给证券交易委员会(“SEC”)或提供给证券交易委员会(“SEC”)之后在合理可行的情况下对这些报告的所有修正和其他文件，并在我们的网站上提供我们董事会的审计、执行、薪酬和提名以及公司治理委员会的章程，以及我们的道德和商业行为准则，以及我们的公司治理准则。这些文件的印刷本可在本年报封面注明的地址索取，以供秘书索取。我们也可以利用我们的网站作为材料公司信息的分销渠道。有关本公司的财务及其他重要资料，可透过本公司网站的“投资者关系”网页定期查阅及张贴。此外，当您通过访问我们网站的“投资者关系”页面注册您的电子邮件地址时，您可能会自动收到有关公司的电子邮件通知和其他信息。我们的网站上的信息不是本年度报告的一部分，也不是以引用的方式纳入本年度报告的。
证交会拥有一个网站，其中包含我们向SEC提交的报告、代理和其他信息。证券交易委员会的网站可以在http://www.sec.gov.上找到。
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项目1A。危险因素
除了本年报所载的其他资料外，你亦应审慎考虑以下所述的风险及不明朗因素，这些情况可能会对我们的业务、财务状况、经营结果及现金流量造成重大影响。
与我们的商业和工业有关的风险
我们向股东发放股票的能力可能会受到住宿行业常见的各种经营风险的不利影响，包括竞争、过度建设和对商务旅行和旅游业的依赖。
我们拥有与许多其他房地产资产不同的经济特征的酒店。例如，一个典型的写字楼拥有与第三方租户的长期租约，这提供了相对稳定的长期收入流。另一方面，酒店从那些通常只在酒店住几个晚上的客人那里获得收入，这使得我们每家酒店的房价和入住率每天都在变化，并导致收入波动很大。
此外，我们的酒店还将面临与酒店业相同的各种经营风险，其中许多风险是我们无法控制的，其中包括：
• | 总体经济状况的变化，包括美国或全球经济和金融市场任何衰退的严重程度和持续时间； |
• | 战争、政治条件或内乱、恐怖活动或威胁、大规模伤亡事件以及针对这些事件采取的加强旅行安全措施； |
• | 爆发大流行或传染病，例如诺沃克病毒、禽流感、严重急性呼吸系统综合症(SARS)、H1N1(猪流感)、埃博拉、寨卡病毒及COVID-19病毒; |
• | 自然灾害或人为灾害，如地震、海啸、龙卷风、飓风、台风、洪水、野火、石油泄漏和核事故； |
• | 包括水电在内的公用事业和服务延迟交付或任何物资削减或长期中断； |
• | 由于总体经济条件的不利变化和(或)法律和法规的变化，公司或政府与旅行有关的预算和支出以及取消和(或)政府关闭或关闭、推迟或重新谈判集团业务的预算和支出减少； |
• | 由于商业相关技术的创新，商务旅行需求减少； |
• | 消费者信心低，失业率高或房地产价格低迷； |
• | 在我们经营的市场上，供应来自其他酒店和替代住宿的竞争； |
• | 在我们经营的市场上过度建造酒店，导致供应增加，并将对我们酒店的入住率和收入产生不利影响； |
• | 定期资本再投资以修理和升级旅馆的要求； |
• | 由于通货膨胀和其他因素，包括工资和福利造成的业务费用增加，这些因素可能不会因房费增加而抵消； |
• | 利率和可得性、成本和融资条件的变化； |
• | 航空、汽车和其他交通相关行业的财务状况和一般业务状况及其对旅游业的影响； |
• | 减少航空公司的能力和航线，减少前往国外的旅行； |
• | 石油价格和旅费； |
• | 由于国际进口减少，国际关税变化和(或)供应链短缺，进口货物和材料，包括用于旅馆翻修和其他项目的进口货物和材料的费用增加； |
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• | 政府官员关于旅行和公司旅行相关活动的声明、行动或干预，以及由此产生的公众对此类旅行和活动的负面看法；以及 |
• | 风险通常与酒店和房地产所有权相关，详见下文。 |
这些因素以及这些因素的声誉影响可能会对个别旅馆、特定地区和我们的业务、财务状况、业务结果和(或)我们向股东分发股票的能力产生不利影响，并不时产生不利影响。
酒店业的性质是高度周期性的，我们不能保证目前的住宿周期将持续多长时间。
由于其与整体经济表现的密切联系，特别是美国国内生产总值(GDP)的增长，酒店业具有高度的周期性。对食宿业提供的产品和服务的需求一般会影响经济状况的改善。自2010年以来，食宿业总体上与美国经济的增长保持一致，但无论是从过去的水平上，还是在未来任何此类需求增长的时间或程度上，都无法保证酒店客房需求的进一步增长。如果需求减弱，我们的经营业绩和盈利能力可能会受到不利影响。如果美国或全球经济恶化，如果经历这种情况，很可能会对我们酒店的入住率、ADR和RevPAR产生不利影响，从而对我们的经营结果和财务状况产生不利影响。此外，在经济衰退期间，豪华和高档酒店和度假村可能更容易受到收入下降的影响，而其他类别的酒店的房价则较低。
除了一般的经济条件外，新的酒店客房供应也是影响酒店业表现的一个重要因素，过度建设有可能进一步加剧经济衰退的负面影响。当需求增长超过供应增长时，房价和入住率以及RevPAR往往会增加。住宿需求增长的减少或放缓或住宿供应的增加可能导致回报大大低于预期或造成损失，这可能对我们的收入和盈利产生重大和不利的影响，并限制或减缓我们未来的增长，影响我们向股东分配的能力。
酒店业的季节性历来造成并预计将继续造成我们收入的季度波动。
住宿行业是季节性的，预计会导致我们的收入、入住率、房价、运营费用和现金流出现季度波动。我们的季度盈利可能会受到我们无法控制的因素的不利影响，包括假期的时间、天气状况和我们经营的某些市场的不良经济因素。我们的酒店所经历的高或低需求期间，不同的物业，并取决于位置，类型的财产和竞争组合在特定的地点。根据我们目前投资组合的构成，假设宏观经济环境稳定，我们一般预期第二季度的收入最高，其次是第一、第三和第四季度的重要性。我们不能保证我们的现金流量将足以弥补由于这些波动而出现的任何短缺。因此，我们可能不得不在某些方面进行短期借款，以便分配给我们的股东，而且我们不能保证这些借款将以优惠的条件获得，如果有的话。因此，由于酒店业的季节性而导致的财务业绩波动可能会对我们的财务状况、经营结果和向股东分发股票的能力产生不利影响。
我们在一个竞争激烈的行业经营。
酒店业竞争很激烈。我们的酒店基于许多因素与其他酒店和替代住宿(例如，便利业主短期租赁房屋和公寓的网站，包括我们品牌公司的子公司经营的一些)竞争，这些因素包括房价、住宿质量、服务水平和便利设施、位置、品牌归属、声誉和预订系统。可以建造新的旅馆，这些新增的供应创造了新的竞争对手，在某些情况下没有相应地增加对旅馆房间的需求。我们的一些竞争对手也比我们拥有更多的财政和营销资源，这可能使他们能够降低价格，提供更多的便利、服务或便利设施，在与我们现有酒店直接竞争的情况下建造新的酒店，改善他们的财产，扩大和改进他们的营销努力，所有这些都可能对我们的酒店吸引潜在客人的能力产生不利影响，对我们的收入和利润产生实质性和不利的影响，并限制或减缓我们未来的增长。此外，旅行者还可以在网站上预订住宿，方便业主短期租赁房屋和公寓，从而为酒店客房提供了替代方案。
我们还与其他拥有与我们相似的投资目标的公司竞争酒店收购。这种竞争可能会限制向我们提供的适当投资机会的数量。这也可能增加财产的议价能力。
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业主寻求出售给我们，使我们更难以以有吸引力的条件或我们的商业战略所设想的条件购买新的物业。
房地产投资存在固有风险，包括此类投资相对缺乏流动性。
房地产投资面临不同程度的风险。例如，一般情况下，房地产投资不可能迅速出售，我们也无法预测，我们是否能够以我们设定的价格或条件或我们可以接受的条件出售任何我们希望出售的酒店，或者找到愿意购买的人和结束出售酒店所需的时间。此外，该守则还限制了房地产投资信托基金处置不适用于其他类型房地产公司的财产的能力。特别是适用于REITs处置物业的安全港口，要求我们持有酒店以供投资，而不是主要在一般业务过程中出售，并限制可能导致我们放弃或延迟出售符合我们最佳利益的酒店的销售量。因此，在某些情况下，我们可能会被激励将这些资产的出售安排为免税交易所，而这些交易的要求是技术性的，而且很难实现。因此，我们可能无法根据经济、金融和投资条件的变化迅速改变我们的投资组合，并在适当的时候或以有利的条件处置资产，这可能会对我们的现金流和向股东分配的能力产生不利影响。
此外，我们处置一些酒店的能力可能会受到其税收属性的限制。我们在相当长一段时间内拥有的酒店，或者我们通过递延缴税交易购买的酒店，以换取我们运营伙伴关系中的合作伙伴关系单位，这些酒店的税基可能很低。如果我们在应税交易中彻底处置这些酒店，我们可能被要求按照适用于REITs的“守则”的要求将应纳税的收益分配给我们的股东，或者对这些收益纳税，而这两种收益都会影响我们的现金流并增加我们的杠杆作用。在某些情况下，我们可能会受到限制，不能根据与供款人订立的税务保护协议，处置将来捐赠给我们的物业，以换取运作伙伴关系单位，除非我们须支付额外费用，以补偿这些供款人。为了有效地处置低税基或受税收保护的酒店，我们已经并可能不时使用类似种类的交换，这类交换符合推迟应税收益的条件，但很难完善和导致被交换的酒店继承其低税基和其他税收属性。
房地产投资也会受到总体经济状况不利变化的影响。影响酒店及投资价值的因素包括：
• | 与劳动力和其他经营成本的成本增加将超过收入增长的可能性相关的风险，以及在经济放缓时，固定成本的高比例将使成本难以降低到抵消收入下降所需的程度； |
• | 修改税法和物业税，或增加房地产税的财产估价； |
• | 适用于我们的联邦、州或地方法律和条例的不利变化，包括影响分区、燃料和能源消耗、水和环境限制以及相关遵守费用的变化； |
• | 不断变化的市场人口结构； |
• | (二)不能以优惠条件收购和融资房地产资产的； |
• | 持续需要业主供资的基本建设改进和维持或升级旅馆的支出； |
• | 房地产价值的波动或我们资产价值的潜在减损； |
• | 上帝的行为，如地震、洪水、飓风、野火或其他未投保的损失； |
• | 战争、政治条件或内乱、恐怖活动或威胁、大规模伤亡事件以及针对这些事件采取的加强旅行安全措施；以及 |
• | 利率和可得性、成本和融资条件的变化。 |
困难的经济条件可能会对酒店业产生不利影响。
酒店业的表现历来与重要的宏观经济指标有关，如GDP增长、就业、企业收益和投资以及旅游需求。如果美国经济因任何原因(包括但不限于能源和(或)技术等专门行业的波动)而停滞不前，那么，由于关税和(或)政府关停，企业在国内和国际上保持竞争力的能力将延长。
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经济疲软、经济衰退或萧条、我们的经营结果、盈利能力和财务状况可能会受到不利影响。
我们依赖于第三方酒店管理公司的表现，这些公司管理着我们每家酒店的运营，如果这些第三方经理不适当地管理我们的酒店或以其他方式为我们的最佳利益行事，我们可能会受到物质和不利的影响。
为了保持我们作为REIT的资格，第三方必须经营我们的酒店。我们把我们的每家酒店租给我们的TRS承租人。反过来，我们的TRS承租人与第三方管理公司签订了经营我们酒店的管理协议。如果我们的任何第三方经理没有提供优质的服务和便利设施，没有保持高质量的品牌名称，或者没有为了我们的最大利益管理我们的酒店，我们可能会受到物质上和负面的影响，而且我们可以根据我们的管理协议对我们的第三方经理的行为和不作为负财政责任。此外，我们的酒店经理或其附属公司可能管理，在某些情况下可能拥有、投资于或可能向与我们酒店竞争的酒店提供信贷支持或经营担保，其中任何一种都可能造成利益冲突。因此，我们的酒店经理可能会就竞争的住宿设施做出不符合我们最大利益的决定。有时，我们和第三方经理之间可能会就他们的业绩或遵守酒店管理协议的条款发生争执，这反过来可能会对我们的经营结果产生不利影响。如果我们不能通过讨论和谈判取得令人满意的结果，我们可以选择终止我们的管理协议，对争议提起诉讼，或者将问题提交第三方解决，这可能对我们不利。
根据酒店管理协议的条款，我们参与酒店经营决策的能力仅限于某些事项，包括批准年度运营预算和资本支出预算，我们没有具体权力要求任何酒店以特定方式经营。虽然我们的trs承租人密切监测我们的第三方经理的表现，但根据大多数酒店管理协议，如果我们的第三方经理没有按照我们的酒店管理协议允许，我们的一般申诉仅限于终止。例如，在我们的许多酒店管理协议中，如果第三方经理未能达到适用的管理协议中概述的连续两个财政年度的某些酒店绩效标准，我们有权终止管理协议。然而，即使第三方经理未能按照其各自的管理协议的条款履行义务，它通常也可以选择通过支付适用的管理协议中规定的绩效赤字费来避免业绩终止。
如果我们终止我们的任何管理协议，我们不能保证我们可以找到一个替代经理，或任何替代经理将成功地经营我们的酒店。此外，我们现有的多项专营权协议，均赋予专营权人在某些出售或转让酒店时的首次要约权，并规定专营权人有权批准聘用管理该酒店的酒店管理公司作出任何更改。如果发生上述任何情况，可能会对我们的业务和财务状况产生重大和不利的影响。
在某些酒店管理及专营权协议中，限制性合约载有限制或限制出售酒店的条文，可能会对我们的盈利能力造成重大及不利的影响。
酒店管理和特许经营协议通常包含限制性契约，限制或限制我们未经酒店管理公司或特许经营人同意出售酒店的能力。我们的许多特许经营协议为特许人提供了在某一酒店销售或转让时的首次报价权，并规定特许人有权批准从事管理酒店的酒店管理公司的任何变更。一般情况下，我们不得同意出售、租赁或以其他方式转让特定酒店，除非受让人执行新协议或承担相关的酒店管理和特许经营协议。如果酒店管理公司或特许经营人不同意出售我们的酒店，我们可能会被禁止采取行动，否则将符合我们和我们的股东的最大利益。
与第三方酒店管理公司和特许经营商的合同或其他不一致意见可能使我们对他们负责，或导致诉讼费用或其他费用。
我们的管理和特许经营协议要求我们和第三方酒店经理和特许经营商遵守经营和业绩条件，这些条件必须得到解释，并可能导致分歧。在任何时候，我们可能会与一家或多家酒店管理公司或特许人就我们的协议的各种条款发生争执。任何这样的争论对我们来说都是非常昂贵的，即使最终结果对我们有利。我们无法预测任何仲裁或诉讼的结果，任何对我们不利的判决的效果，或我们可能与任何第三方达成的任何和解的金额。如我们提早终止管理或专营权协议，而经理或专营权人认为终止经营或专营权是错误的，他们可要求赔偿。此外，我们可能被要求赔偿我们
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根据我们的管理和特许经营协议，第三方酒店经理和特许经营人与第三方发生纠纷。任何这些程序的不利结果都可能对我们的收入和盈利产生重大和不利的影响。
如果我们不能与第三方酒店经理和特许经营者保持良好的关系，我们的盈利能力可能会下降，我们的增长潜力可能会受到不利影响。
我们各自的酒店投资成功，以及我们专利物业的价值，在很大程度上取决于我们是否有能力与酒店管理和特许经营协议的第三方酒店经理和特许经营商建立并保持良好的关系。如果我们不能与第三方酒店经理和特许经营者保持良好的关系，我们可能无法续订现有的管理或特许经营协议或扩大与他们的关系。此外，与更多第三方经理或特许经营者发展新关系的机会可能受到不利影响.这反过来又会对我们的业务结果和我们执行增长战略的能力产生不利影响。
如果第三方酒店经理和(或)特许人通过并购交易进行合并，我们可能会经历与流程和系统集成相关的未知成本，这可能会对我们的酒店产生不利影响。如果第三方在线旅行社通过合并和收购交易进行整合，这可能会降低在合同上的谈判能力和/或提高获取客户的成本。
第三方酒店经理和特许人合并的结果可能会对我们的酒店产生不利影响，原因是与房产级销售点和后台计算机系统及其他技术相关流程的整合、与劳动力合并相关的培训和其他劳动力成本的整合以及奖励点计划整合的影响，导致了酒店的不确定性和未知成本。此外，第三方酒店经理和特许经营商的潜在整合可能会影响我们在未来管理和特许经营协议谈判中的杠杆作用。第三方在线旅行社的合并可能会导致我们的第三方管理公司在制定定价合同条款和支付给在线旅行社的佣金方面的谈判能力减弱。这些分销渠道的合并可能导致运营利润减少和(或)获得客户的成本增加。
与品牌运营标准相关或未能维持的成本可能会对我们的运营结果和盈利能力产生重大和不利的影响。
根据我们的专营权协议和某些管理协议的规定，我们必须符合指定的经营标准和其他条款和条件，而遵守这些标准的费用可能会很高。我们期望我们的特许经营商定期检查我们的酒店，以确保我们和酒店管理公司遵守品牌标准。如果我们或我们雇用的任何酒店管理公司不遵守这些标准或其他条款和条件，可能会导致特许经营许可证被取消，或者特许人要求我们承担昂贵的财产改善计划。如果特许经营许可证因我们未能作出必要的改进或以其他方式遵守其条款而被终止，我们也可能向特许人支付终止费用，这将因特许人和酒店的不同而有所不同。如果维持品牌运营标准所需的资金数额很大，或者如果特许经营许可证被终止，则可能会对我们的运营结果和盈利能力产生重大和不利的影响。
如果我们失去了一家或多家酒店的品牌许可证，受影响的酒店的价值可能会大幅下降，我们可能会为获得新的特许经营许可证付出巨大的代价，这可能会对我们的运营结果和盈利能力产生实质性和不利的影响，并限制或减缓我们未来的增长。
如果我们失去了品牌许可，某一家酒店的潜在价值可能会从相关的名称识别、营销支持、参与客户忠诚度计划和特许经营或品牌经理提供的集中预订系统的损失中大幅下降，这可能要求我们识别酒店的减值。此外，在某一酒店失去特许经营许可证可能会损害我们与特许经营人或品牌经理的关系，这可能会妨碍我们在同一品牌下经营其他酒店的能力，限制我们在未来以优惠条件从特许人或品牌那里获得新的特许经营许可证或品牌管理协议的能力，并导致我们为获得新的特许经营许可证或品牌管理协议而承担大量费用。因此，如果我们失去一个或多个特许经营许可证或品牌管理协议，这可能会对我们的经营结果和盈利能力产生重大和不利的影响，并限制或减缓我们未来的增长。
我们的许多酒店在万豪(Marriott)、凯悦(Hyatt)和金普顿(Kimpton)品牌家族下经营；因此，我们面临着将我们的投资组合集中在三个品牌家族的风险。
在我们的投资组合中，34.的.39我们所拥有的酒店2019年12月31日在万豪、凯悦和金普顿旗下的品牌下运营。因此，我们的成功在一定程度上取决于万豪、凯悦和金普顿及其各自品牌的持续成功。我们相信，品牌有助于推动需求，提高顾客忠诚度。因此，如果市场认可
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或者，对万豪、凯悦和/或金普顿品牌的正面看法被削弱或妥协，与万豪、凯悦和/或金普顿品牌酒店相关的商誉可能会受到不利影响。此外，如果我们与万豪、凯悦和/或金普顿的关系因酒店管理纠纷或其他原因而恶化或终止，万豪、凯悦和/或金普顿可在某些情况下终止我们目前与它们的特许经营许可证，或拒绝为我们今后可能收购的酒店提供特许经营许可证。如果上述任何一种情况发生，都可能对我们的运营结果和盈利能力产生重大和不利的影响，并限制或减缓我们未来的增长，损害我们有效竞争的能力。
我们的酒店集中在德克萨斯、加利福尼亚和佛罗里达，这使我们的业务受到地区性事件和事件的影响。
我们的酒店集中在德克萨斯、加利福尼亚和佛罗里达。具体来说，截至2019年12月31日，约24%, 19%，和11%我们的房间分别位于德克萨斯、加利福尼亚和佛罗里达。酒店集中在某个区域可能会使我们面临不利立法或经济发展的风险，例如国家当局的不利待遇，以及集中在这些市场的行业部门的负面趋势，这些风险比我们的投资组合在地域上更加多样化时更大。这些经济发展包括区域经济衰退，这些市场中有竞争力的酒店数量大幅增加，以及我们集中在的地理市场和管辖区可能会增加当地财产、销售税和所得税。此外，我们的酒店可能会受到大自然的不利影响，例如冬季风暴、冰雹风暴、强风、热带风暴、飓风、野火、地震、龙卷风和海啸，这些过去曾给我们特定地理位置的酒店造成洪水和其他财产损失，包括在德克萨斯、加利福尼亚和佛罗里达市场。根据这些自然行为的严重程度，对我们酒店的损害可能需要关闭我们在一个或多个市场上的所有酒店一段时间，同时进行必要的修理和翻新(视情况而定)，并/或解决长期停电问题。此外，我们无法向您保证，为这些酒店不时维护的飓风、暴风、地震、洪水或其他伤亡保险的金额将完全涵盖任何此类事件造成的损失。
由于酒店在地理上的集中，如果这些地区比美国其他地区受到不利的经济和竞争条件以及不利的自然行为的影响，我们的收入将面临更大的负面影响。
任何在住宿行业拥有丰富经验和关系的关键人员的离开，都会在物质上阻碍或削弱我们有效竞争的能力，并限制我们未来的增长前景。
我们依靠我们的高级管理团队的经验和关系来管理我们的日常业务和战略业务方向。我们的高级管理团队拥有广泛的住宿行业联系和关系网络，包括与全球和国家酒店品牌、酒店所有者、金融家、第三方管理公司、商业房地产经纪人、开发商和管理公司的关系。我们不能保证我们的任何关键人员会继续在我们这里工作。失去我们高级管理团队的服务，或难以吸引和留住其他有才能和有经验的人员，都可能对我们寻找潜在投资机会的能力、我们与全球和国家酒店品牌及其他行业参与者的关系以及我们业务战略的执行产生不利影响。此外，金融分析师和投资界可能会对这种亏损产生负面印象，这可能会降低我们普通股的市场价值。
我们的长期增长在一定程度上取决于成功识别和完善对更多酒店的收购，而如果不进行此类收购，可能会在很大程度上阻碍我们的增长。
我们的商业战略的一个关键要素是投资于位置独特的豪华和高档酒店和度假村，重点是美国25大住宿市场和主要休闲目的地。我们不能保证，我们将成功地确定有吸引力的酒店，或一旦确定，我们将成功地完成收购。我们面临着来自其他资本雄厚的投资者吸引投资机会的巨大竞争，其中一些投资者拥有比我们更多的财政资源和更多的债务和股本资本来收购酒店。随着房地产投资相对于其他形式的投资而言，这种竞争变得越来越有吸引力。由于这样的竞争，我们可能无法购买某些我们认为有吸引力的酒店，或购买价格可能会大幅提高，或其他条件可能会大大增加。此外，我们期望通过我们的高级无担保循环信贷机制下的借款和无担保的定期贷款、抵押贷款、留存现金流量的使用以及可能无法以优惠条件提供的股本和债务证券，为今后的收购提供资金。任何延误或失败，如果我们不能确定、谈判、以优惠的条件融资、完善和整合这些收购，都会在很大程度上阻碍我们的发展。
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我们的收购、重建、重新定位、翻新和品牌重塑活动都会受到各种风险的影响，其中任何风险都可能导致酒店运营中断、管理资源紧张，并对我们的运营结果和盈利能力产生实质性和负面影响，以及限制或减缓我们未来的增长。
我们打算收购，重新开发，重新定位，翻新和重新品牌酒店，前提是有吸引力的酒店或项目，以及我们有能力以令人满意的条件开展此类活动。在决定是否进行这些活动时，我们会就酒店或项目的预期未来表现作出某些假设。然而，新收购、重新开发、翻新、重新定位或重新品牌的酒店可能无法按预期运行，使这些酒店达到品牌标准所需的成本可能超出我们的预期，这可能导致酒店无法实现预期的回报。
特别是，在我们从事上述活动的范围内，这些活动可能给我们正在进行的行动带来以下风险：
• | 我们可能会放弃这些活动，并可能无法收回因探讨这些机会而已招致的开支； |
• | 收购、重新开发、重新定位、翻新或重新品牌的酒店可能最初不符合我们的业绩，我们和酒店管理公司可能无法成功地管理新收购、翻新、重新开发、重新定位或重新品牌的酒店以满足我们的期望； |
• | 我们可能无法迅速、有效和高效地将新的收购，特别是对酒店投资组合的收购，纳入我们现有的业务； |
• | 我们的重建、重新定位、翻新或重订品牌活动可能未能如期完成，可能会增加还本付息及其他成本，以及降低收入；及 |
• | 管理层的注意力可能会被我们的收购、重新开发、重新定位或品牌重塑活动所转移，在某些情况下，这些活动可能与我们的增长战略不太相符。 |
除其他外，上述任何事件的发生都可能对我们的经营结果和盈利能力产生重大和不利的影响，并限制或减缓我们未来的增长。
在获得必要的资本以进行必要的定期资本支出和酒店翻新方面的任何困难都会对我们的财务状况和经营结果产生重大和不利的影响。
酒店所有权是一项资本密集型业务，经营、维护和翻新房产需要大量的资本支出。获得我们维持和翻新现有房产所需的资本，并获得新的财产，对于我们的业务和收入的持续增长和保持竞争力至关重要。我们可能无法为现有酒店的资本改善提供资金，也无法完全利用经营活动提供的现金购置新酒店，因为我们必须每年分配至少90%的REIT应税收入，以保持我们作为REIT的资格，我们还必须对任何留存的收入和收益征税。因此，我们透过留存收益资助资本开支或酒店重建的能力可能会受到限制。因此，我们可能不得不动用我们的高级无担保循环信贷机制，获得新的无担保贷款，或依赖新的融资安排或股本资本来为资本改善提供资金。我们获得额外资本的能力也可能受到高级无担保循环信贷机制的限制，这限制了我们在某些情况下承担债务的能力。
如果我们被迫从经营活动中花费比预期更多的现金来经营、维护或翻新现有财产，那么我们用于其他目的的现金，包括购置新财产的能力就会受到限制，我们的利润可能会减少。同样，如果我们无法获得资金来资助我们的运营或实施我们的增长战略，我们可能需要推迟或取消计划中的翻新或收购，这可能会削弱我们有效竞争的能力，并损害我们与某些第三方管理公司和/或品牌的业务和关系。
许多房地产成本和某些酒店运营成本是固定的，即使我们酒店的收入减少了。
许多费用，如房地产税、保险费、维持费和某些旅馆经营费用，一般都是固定而不是可变的，因此，即使一家旅馆没有全部住满、房价下降或其他情况导致收入减少，也不会因此而减少。因此，我们的利润一般更受经济衰退和收入下降的影响。如果我们无法在整个投资组合中获得足够的收入来抵消这些成本，这可能会对我们的运营结果和盈利能力产生重大和不利的影响。
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未来的运营费用可能会增加，这可能会导致我们的现金流和经营业绩下降。
酒店运营费用，如劳动费用，包括经营者向酒店员工提供的福利、燃料、公用事业、保险和房地产税等，不固定，今后可能会增加。任何增加都会导致我们的现金流和经营业绩下降。如果我们无法用我们整个投资组合的足够收入来抵消这些减少，这可能会对我们的经营结果和盈利能力产生重大和不利的影响，我们的支付分配能力可能会受到重大和不利的影响。
下垫地五在我们的旅馆和/或会议设施中，有地面租赁；如果发现我们违反了地面租约或不能续签地面租约，我们可能受到重大和不利的影响。
我们出租地下的土地五来自第三方的酒店和/或会议设施(一九二零九年十二月三十一日). 四这些酒店须以地契为准，地契涵盖有关酒店的所有土地，以及第五受到地契的约束，地租涵盖了土地的一部分。因此，我们只拥有长期租赁权或类似权益的全部或部分。五旅馆。假定不行使更新选项，土地租赁的平均剩余期限大约为46好几年了。假设所有更新选项都已行使，平均剩余期限为74好几年了。如果我们被发现违反了地面租赁，我们可能失去使用该酒店的权利。此外，除非我们可以在租契期满前购买有关土地及改善工程的费用权益，或延长这些租契的期限，否则我们便会丧失经营这些物业的权利，以及在契约期满后对改善工程的权益。我们行使与我们的土地契约有关的任何延期选择的能力，须符合以下条件，即在我们行使该等选择时，我们并无根据地契条款违约，而我们亦不能保证在此期间，我们可以行使任何现有的选择。此外，我们不能保证任何地面租赁期满后都能续签。如果我们因违反或不续约地租而失去使用酒店的权利，我们将无法从该酒店获得收入，这可能会对我们的经营结果和财务状况产生重大和不利的影响。
我们的几家酒店都受到共管公寓制度的约束，或者是对我们的房产施加条件、契约和限制的主协会；因此，我们面临着与这种类型的房地产所有权相关的风险。
我们拥有的几家酒店(一九二零九年十二月三十一日)是受共管制或主协会与某些条件，契约，和限制对我们的财产。共管或协会的管理和运作通常由代表组成该协会的个别共管单位或土地的所有者的董事会控制，但须遵守相关的共管权规则、附例或声明的规定。一般来说，董事会的任何行动都需要获得董事会多数成员的同意，而业主控制董事会决定的能力通常与该业主拥有的单位数量有关，即单位面积或面积占共管公寓或协会总面积的百分比。在某些情况下，我们在共管区或协会董事会上没有过半数的投票权，导致公司无法控制相关的共管区或协会。相关的共管区或协会的经理或董事董事会一般有酌处权来作出影响共管权或协会的某些决定，我们不能保证我们将对经理或董事会所作的决定有任何控制权。即使我们指定的董事会成员，无论是通过控制公寓或协会董事会足够成员的任命和投票，还是凭借相关的共管权或协会文件中的其他规定，对共管协会或其他业主的行动拥有同意权，我们也不能向你保证，共管委员会不会采取会对我们的财产产生重大不利影响的行动。因此，该管理人员或董事会作出的决定，包括关于业主应支付的摊款的决定, 对共管权的保险和许多其他影响该共管权或协会的维护的决定，可能会对我们的共管权或协会利益产生重大的不利影响。共管区或协会委员会一般负责管理共管区或协会的事务，包括对公用区域的维护和维修作出规定，制定有关公共区域的规则和条例，在发生意外事故后获得保险，修理和恢复财产的公用区域，共管或联合委员会有权控制意外伤害收益的使用。此外，董事会一般有权评估个人所有者分担的与共同要素的操作和维护有关的费用。如果另一单位的业主未能缴付其已分配的摊款，我们可能须缴付该等评税，以便妥善维持及操作该物业的公用部分。
我们不会承认受地契限制的土地价值有任何增加，而只可在任何有关酒店的征用范围内获得部分补偿。
除非我们购买受土地契约规限的土地的费用权益，否则在我们的土地契约期满时，我们不会对该土地有任何经济权益，因此，我们不会分享土地在土地租契期满后的任何增值，尽管我们会动用资本开支购买该酒店的权益或在该土地上作出改善，并会
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失去使用酒店的权利。此外，如果州政府或联邦政府根据其征用权征用了一家酒店，我们只能获得对没收所给予的任何赔偿的一部分。
我们面临与雇用酒店员工有关的风险，尤其是雇用或可能雇用工会劳工的酒店，这可能会增加我们的运营成本，降低酒店经理调整酒店员工规模的灵活性，并可能对我们的收入和盈利产生重大和不利的影响。
我们与第三方酒店经理签订了经营酒店的管理协议.我们的酒店经理负责雇佣和维持我们每家酒店的劳动力。虽然我们不雇用或管理我们的酒店雇员，我们是受许多成本和风险通常与酒店劳动力相关。由于最低工资倡议和其他地方化的工资变动以及额外税收或产生额外雇员福利成本的要求(包括“平价医疗法案”的要求)等因素导致的劳动力成本增加，可能会对我们的业务成本产生不利影响。在我们拥有工会劳动力的酒店，劳动力成本尤其具有挑战性。
罢工、停工、抵制、公众示威或其他负面行动和宣传不时会扰乱我们任何一家酒店的经营，对我们的声誉或我们品牌的声誉产生负面影响，使我们失去客人，或损害我们酒店与劳动力的关系。由于合同纠纷或其他事件，我们还可能招致更高的法律成本和间接劳动力成本。此外，我们的第三方经理与员工签订集体谈判协议的酒店可能比其他酒店更受劳动力活动的影响。解决劳资纠纷或新的或重新谈判的劳动合同可能会导致劳动力成本的增加，要么是工资或福利的增加，要么是工作规则的改变，从而提高酒店的运营成本。此外，劳工协议可能会限制酒店经理在经济衰退期间缩减酒店员工规模的能力，因为酒店经理和工会之间是通过谈判达成集体谈判协议的。我们没有能力控制这些谈判的结果。
在我们的酒店或雇员团体内，更多的酒店或部门，日后可能须遵守额外的集体谈判协议。此外，由于各种因素，包括但不限于第三方酒店经理的合并，我们目前拥有或将来可能拥有的酒店可能受到集体谈判协议的约束。联邦监管计划或其他事件的潜在变化可能会使工会更容易组织第三方酒店经理员工的团体。如果这些改变生效，更多的酒店人员可能会受到更多的组织努力的影响，这可能会导致混乱，或者需要我们管理层更多的时间来解决工会问题。就集体谈判协议进行谈判，劳工组织试图在我们的旅馆内组织更多的旅馆、部门或雇员团体，或修改劳动法，都可能扰乱我们的运作，增加我们的劳动力成本，或干扰我们管理层集中执行我们的商业战略的能力。
没有保险和保险不足的损失在我们的酒店可能会对我们的收入和盈利产生重大和不利的影响。
我们打算维持或要求我们的第三方管理公司为我们目前收购的每一家酒店和任何酒店提供全面的保险，包括责任、网络、火灾和扩大的保险范围，我们认为这些类型和金额是我们通常为酒店所有者或由酒店所有者获得的。没有人保证将以合理的费率提供保险。各种类型的灾难性损失，如风暴、地震、野火和由气候变化或其他原因造成的洪水，以及外国和国内恐怖活动和大规模伤亡事件造成的损失，可能是不可保的，也可能是经济上不可保的。即使在可投保的情况下，这些保单也可能有较高的免赔额和(或)高保险费。放款人可能只需支付我们的费用，就可以要求这种保险。我们未能获得这种保险可能构成贷款协议下的违约，和/或我们的贷款人可能迫使我们以不利的费率获得这种保险，这可能会对我们的盈利能力和收入造成重大和不利的影响。
如果发生重大损失，我们的保险范围可能不足以支付我们损失的投资的全部当前市场价值或重置成本。如果发生无保险损失或超过保险限额的损失，我们可能会损失我们投资于一家酒店的全部或部分资金，以及预期的未来酒店收入。在这种情况下，我们可能仍然有义务承担任何抵押债务或其他与酒店有关的财务义务。通货膨胀、建筑物守则和条例的改变、环境因素以及其他因素也可能使我们无法在一家旅馆遭到损坏或毁坏后，用保险收入来更换或翻修该旅馆。在这种情况下，我们所得到的保险收益可能不足以恢复我们对受损或被毁旅馆的经济地位，这可能会对我们的盈利产生重大和不利的影响。
此外，与潜在的恐怖主义行为以及灾难性和大规模伤亡事件有关的保险风险可能大幅增加我们为财产和伤亡索赔支付的保险费。随着2007年“恐怖主义风险保险方案重新授权法”的颁布，美国保险公司无法排除常规、化学、生物、核和辐射恐怖主义的损失。这些保险公司必须在其财产和意外伤害保险单中提供恐怖主义保险；但是，这项立法没有对这类保险的定价作出规定。在许多情况下，抵押贷款放款人
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坚持要求商业地产业主购买反恐保险，作为提供抵押贷款的条件。这样的保险单可能无法以合理的成本获得，这可能会限制我们为酒店提供资金或再融资的能力。在这种情况下，我们可能需要提供其他财政支持，无论是通过财政保证或自我保险，以弥补潜在的损失。我们可能没有足够的保险来弥补这些损失，这可能会对我们的收入和盈利产生重大和不利的影响，并限制或减缓我们未来的增长。
我们面临与自然灾害和气候变化的物理影响有关的可能风险，这些风险可能包括更频繁或更严重的风暴、飓风、洪水、海平面上升、缺水、干旱和野火，其中任何一种都可能对我们的财产、业务和业务产生实质性的不利影响。
我们受到与自然灾害有关的风险和气候变化的实际影响，其中可能包括更频繁或更严重的风暴、飓风、洪水、海平面上升、缺水、干旱和野火，其中任何一种都可能对我们的财产、业务和业务产生实质性的不利影响。气候变化也可能影响我们的业务，因为在我们认为最容易受到此类事件影响的地区，增加(或提供)财产保险的费用，增加我们酒店的运营成本，例如水或能源的成本，并要求我们在寻求维修和保护酒店财产免受这种风险时花费资金。我们不能保证气候变化不会对我们的酒店财产、经营或业务产生实质性的不利影响。在气候变化导致气候模式变化的程度上，我们的沿海市场也可能经历风暴强度的增加和海平面的上升，从而对我们的酒店财产造成损害。因此，我们可能会遭受重大损失和/或修理费，这些损失和/或修理费可能不完全由保险承担。其他市场可能会经历温度或降水量的长期变化，这可能会限制我们经营酒店物业所需的水供应，或大幅增加能源成本，这可能会使这些物业承受更多的监管负担，例如限制用水或更严格的能效标准。
我们可能会招致与环境问题有关的政府监管和诉讼的重大物质成本，这可能会对我们的收入和盈利产生重大和不利的影响，并限制或减缓我们未来的增长。
我们的酒店受美国联邦、州和地方环境法律的约束，这些法律规定了污染的责任。根据这些法律，政府实体有权要求我们，作为一家旅馆的现任业主，对酒店、酒店内、酒店下端或酒店排放的污染(包括危险物质、石棉和含石棉材料、废物或石油产品)进行清理或支付费用，并支付因这种污染而造成的自然资源损失。这类法律往往不考虑拥有人或经营者或其他责任方是否知道或造成这种污染，而责任可能是连带的。由于这些法律也对在财产受到污染时拥有财产的人规定了责任，因此，即使在出售旅馆之后，我们也有可能承担清理费用或其他环境责任。酒店的污染、在酒店内、酒店下或从酒店发出的污染也可能使我们对私人方承担补救和(或)人身伤害或财产损害费用的赔偿责任。此外，环境法可能会对受污染的场地设置留置权，以利于政府处理此类污染所造成的损害和费用。如果我们的物业被发现受到污染，环保法例亦可能会对物业的使用方式或经营方式施加限制，而这些限制可能需要大量开支。此外，环境污染还可能影响财产的价值，从而影响业主以财产作为抵押品借入资金或以优惠条件出售财产的能力。此外，将废物送往废物处理设施，如垃圾填埋场或焚化炉的人，可承担与清理该设施有关的费用。
此外，我们的酒店还受到各种联邦、州和地方环境、卫生和安全法规的约束，这些法律和法规涉及范围广泛的问题，包括但不限于储罐、应急发电机的空气排放、雨水和废水排放、铅基涂料、霉菌和霉菌以及废物管理。我们的一些酒店经常处理和使用危险或受管制的物质和废物，作为其运作的一部分，这些物质和废物受到管制(例如游泳池化学品)。我们的酒店因遵守这些环境、健康和安全法律法规而承担费用，如果不遵守适用的要求，将受到罚款和处罚。
我们的某些酒店含有含石棉物质，或“ACM”，而我们在未来获得的酒店可能含有或可能含有含石棉物质。联邦、州和地方的环境、卫生和安全法律要求适当管理和维护ACM，并包括采取特别预防措施的要求，例如拆除或减少ACM，如果ACM在建筑物的维护、翻新或拆除过程中受到干扰的话。这类有关ACM的法律可以对不遵守这些要求的业主、雇主和经营者处以罚款和惩罚。此外，第三方可就与接触含石棉建筑材料有关的人身伤害向业主或经营者寻求赔偿。
当建筑物或建筑材料中积累了过多的水分时，可能会发生霉菌生长，特别是在水分问题仍未发现或在一段时间内没有得到解决的情况下。有些霉菌可能会产生空气中的毒素或
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刺激物。室内空气质量问题也可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及花粉、病毒和细菌等其他生物污染物。室内暴露在空气中的毒素或刺激性物质超过一定水平可能会引起各种不良健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，在我们的任何一家酒店存在大量霉菌或其他空气污染物可能要求我们采取昂贵的补救计划，以控制或清除受影响的特性中的霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。此外，如果发生财产损害或人身伤害，如果存在严重的霉菌或其他空气污染物，我们将面临第三方的赔偿责任。
与环境污染有关的责任和费用-在我们的财产上、在我们的财产上、在我们的财产下或由我们产生的-对与指称或实际的环境问题有关的索赔或遵守环境、健康和安全法可能是实质性的，并可能对我们我们不能保证现行法例或规例的改变，或日后的法例或规例，不会增加额外或新的物质环境责任，亦不能保证酒店现时的环境状况不会受到我们的运作、酒店附近物业的状况，或与我们无关的第三者的影响。发现我们财产上的物质环境负债可能会使我们承受意想不到的重大费用，这可能会大大减少或消除我们的盈利能力和现金，以便分配给我们的股东。
遵守或不遵守“美国残疾人法”和其他安全条例和要求可能造成巨大的费用。
根据1990年“美国残疾人法”和根据该法颁布的无障碍准则(我们统称为ADA)，所有公共设施必须符合与残疾人出入和使用有关的各种联邦要求。遵守“反倾销协定”的要求可能要求取消准入障碍，而不遵守规定可能导致美国政府处以罚款或私人诉讼当事人赢得损害赔偿。
我们的酒店也受到各种联邦，州和地方法规的要求，如州和地方的消防和生命安全要求。如果我们不遵守这些要求，我们可能会受到罚款或私人损害赔偿。我们不知道现有的所需经费是否会改变，或者对未来所需经费的遵守是否需要大量意外支出，从而影响到我们的现金流量和业务结果。如果我们承担大量费用来遵守ADA或其他安全条例和要求，这可能会对我们的收入和盈利产生重大和不利的影响。
我们可能会承担与最近收购的酒店或未来可能收购的酒店或最近被撤资的酒店或未来可能剥离的酒店有关的未知或或有负债，这可能会对我们的收入和盈利增长产生重大和不利的影响。
我们最近收购或出售的旅馆，以及我们将来可能收购或出售的旅馆，可能会承担未知或或有债务，而我们可能对卖方没有追索权，或只能有有限的追索权，或向买方负责。一般来说，根据交易协议提供的与我们所收购或剥离的酒店的购买或处置有关的陈述和保证可在交易完成后的一段特定时期内继续存在。此外，根据这类协议提供的赔偿可能是有限的，并受各种重要程度阈值、重大可扣减额或损失总额上限的限制。因此，我们不能保证就卖方违反其陈述和保证而造成的损失收回任何数额，也不能保证我们没有义务偿还买方的损失。此外，与未知或有负债有关的费用和支出总额可能超出我们的预期，我们可能会遇到其他意想不到的不利影响，所有这些都会对我们的经营结果和盈利能力产生重大和不利的影响。
酒店或酒店投资组合的收购和/或处置通常会受到意外、风险和不确定因素的影响，其中任何一种都可能导致我们无法完成收购和/或处置。
我们可能无法成功完成对酒店或酒店组合的收购和/或处置，这可能会对我们的业务战略产生负面影响。酒店收购和处置通常会受到传统风险和不确定性的影响。此外，除其他事项外，还可能出现与融资、特许经营或管理协议、土地租赁和其他协议有关的意外情况。还可能存在与财产所有权或条件有关的问题，这些问题可能会影响我们购买或试图剥离的财产的市场性，这可能导致额外的开支来纠正。因此，我们不能保证是否会及时或完全满足任何关闭条件，也不能保证是否会因为这些或任何其他原因而终止收购和/或处置。
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我们可能参与正常业务过程的法律程序所产生的不利判决或和解可能会减少我们的利润或限制我们经营业务的能力。
在我们正常的业务过程中，我们参与了各种法律程序。我们的第三方经理，我们赔偿某些法律费用，由我们的酒店管理，也可能涉及各种法律程序与我们的酒店管理。无法预测这些诉讼的结果。如果这些程序中的任何一项对我们或我们的第三方经理不利，或涉及支付一笔大笔款项的和解，可能会对我们的利润或业务运作能力产生重大和不利的影响。此外，我们可能成为第三方未来索赔的主题，包括目前或以前的第三方业主、使用我们房产的客人、我们的雇员、我们的投资者或监管机构。任何重大的不利判断或和解都会减少我们的利润，并可能限制我们经营业务的能力。此外，我们可能会招致与索赔有关的费用，而我们有适当的第三方赔偿，但这些第三方没有履行他们的合同义务。
市场的混乱可能会对我们的经营业绩和经营状况的许多方面产生不利影响。
在2008年开始的全球经济衰退期间，国内金融市场经历了不寻常的波动、不确定性以及债务和股票资本市场流动性的紧缩。美国信贷危机期间，主要资本来源的信贷息差显著扩大，因投资者要求更高的风险溢价.如果未来资本和信贷市场出现波动和疲软时期，债务融资的可得性就会下降。我们的业务可能受到美国或全球经济或整个房地产业所经历的市场和经济挑战的影响，也可能受到酒店所在市场的当地经济状况的影响，包括信贷市场的混乱和普遍的全球经济衰退。由于以下原因和其他原因，我们无法向您保证我们将是有利可图的，或我们将实现增长的价值，我们的投资。具体而言，这些条件可能产生以下后果：
• | 如果股东要求更高的风险溢价或利率，由于通胀预期，主要资本来源的信贷息差可能扩大，导致债务融资成本增加； |
• | 我们根据我们认为可以接受的条款和条件借款的能力可能是有限的，这可能导致我们的酒店产生较低的总体经济回报，并使现金流动水平低于我们收购资产时的预期水平，这可能会影响我们向股东分配资金或寻求收购机会等方面的能力； |
• | 为旅馆提供资金的资本数额可能减少，这反过来可能导致酒店价值普遍下降，减缓酒店交易活动，并降低贷款人愿意贷款的贷款与价值比率； |
• | 我们某些酒店的价值可能会低于我们支付给它们的金额，这将限制我们以有吸引力的价格处置酒店或获得这些酒店担保的债务融资的能力，并可能降低我们为业务融资的能力； |
• | 短期投资(如有的话)的价值及流动资金可能会因本港短期投资的市场混乱及这些投资或其他因素的市场利率波动加剧而减少；及 |
• | 我们可能加入的衍生金融工具的一个或多个交易对手可能违约，或可能破产，这增加了我们可能无法实现这些工具的好处的风险。 |
我们越来越依赖信息技术，而潜在的网络攻击、未经授权的访问事件、安全问题或其他干扰都会带来风险。
经营我们酒店的第三方酒店管理公司依靠信息技术网络和系统，包括因特网和基于云的存储系统，处理、传输和存储电子信息，并管理或支持各种业务流程，包括金融交易和记录、个人识别信息、预订、计费和运营数据。我们有限的合同能力，要求我们的第三方管理公司实施新的或增强的网络安全平台。他们可能会从供应商那里购买他们的一些信息技术，我们和他们的系统将依赖供应商，而第三方酒店经理将依靠商业上可用的系统、软件、工具和监控来为处理、传输和存储机密运营商和其他客户信息(包括个人身份信息)提供安全保障。我们将依靠这些信息在公共网络上的安全传输。根据公开发布的声明，我们的某些第三方酒店管理公司的网络和存储应用程序已经被公开发布，并且在将来可能会继续受制于
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黑客或其他人通过网络攻击进行未经授权的访问，这些攻击正在迅速发展，变得越来越复杂，或者通过其他方式进行，或者由于操作员错误、渎职或其他系统中断而被破坏。在某些情况下，很难预测或立即发现这类事件及其造成的损害。我们的第三方酒店经理系统的任何重大故障、入侵、破坏、中断或泄漏都可能损害我们，而且根据我们的管理协议，我们可能对此类事件对第三方造成的损害承担一定的经济责任。因此，这些事件可能对我们的业务产生重大影响，并对我们的财务状况和业务结果产生不利影响。
我们的一些第三方酒店管理公司，包括万豪酒店、希尔顿酒店和金普顿酒店，已经公开发表声明，披露了网络攻击和/或未经授权访问他们的客人预订、销售点系统和其他敏感数据库，其中一些已经或可能影响了我们的酒店和使用我们酒店服务和便利设施的客人。虽然我们和我们的第三方酒店管理公司有网络和/或隐私责任保险。这种保险范围可能不足以涵盖与网络攻击、安全漏洞和其他相关漏洞有关的所有损失或所有类型的索赔，也不足以防范可能影响未来顾客忠诚度的品牌声誉风险。此外，此类保险可能无法以商业上合理的条款提供给我们或我们的第三方酒店管理公司，这可能会在发生此类网络攻击和/或未经授权的访问事件时对我们的运营结果和财务状况造成重大不利影响。
在我们的公司总部，除了维护我们自己的网络风险保险单外，该公司还继续努力维护安全的信息技术系统，并提供有关网络钓鱼、恶意软件和其他网络风险的持续员工意识培训，以确保该公司尽可能受到网络风险和安全漏洞的保护。然而，这些积极主动的措施并不能阻止每一个发生网络攻击和/或未经授权的访问事件。
分销渠道的改变，包括消费者和公司越来越多地使用中介，可能会对我们的盈利能力产生不利影响。
我们的客房是通过各种分销渠道预订的，包括酒店网站、旅行社、互联网旅游中介和会议采购公司。如果预订转向成本较高的分销渠道，包括互联网旅行中介和会见采购公司，可能会对我们的利润产生实质性影响。此外，随着中介人预订量的增加，这些中介人可以从我们的品牌和管理公司获得更高的佣金、降低的房价或其他重要的合同优惠。许多互联网旅游中介机构被视为以一种类似商品的方式提供酒店客房，通过提高价格的重要性和一般质量指标(如“三星级市中心酒店”)，以牺牲品牌识别为代价。消费者和公司可能会对他们的预订系统和多品牌代表系统，而不是对我们的物业经营所依据的品牌建立品牌忠诚。虽然我们酒店的大部分业务预期来自传统渠道，但如果透过中介机构的销售量大幅增加，房间收入可能会低于预期，及/或开支可能会较高，从而对我们的盈利能力造成不利影响。
与我们与信托业及分离关系相关的风险
根据分离和分配协议，对InvenTrust的潜在赔偿责任可能会对我们的业务产生重大的不利影响。
与InvenTrust签订的“离职和分配协定”除其他外，规定了我们与InvenTrust之间可归属于离职前、离职时和离职后期间的资产、负债和债务的分配，以及关于我们在分离和分配后与InvenTrust的关系的规定。除其他事项外，“分离和分配协议”规定了赔偿义务，旨在使我们对可能存在的与“赛尼亚业务”有关的所有负债负责，该业务包括主要与我们的投资组合有关的业务、业务和活动，以及在分离之前由赛尼亚或InvenTrust拥有的任何其他酒店，但郊区选择服务组合(包括52家郊区选择的高档服务酒店)除外，不论是在分离和分配之前、在或之后发生的。关于郊区选择服务组合，尽管有上述规定，我们已同意承担最初800万美元的负债(包括任何相关费用和费用)，这些负债是在郊区选择服务组合的所有权、运营或出售有关、产生或产生的，以及涉及、产生或产生于任何非分离和分配协议一方的一方或其附属方对盛盛或InvenTrust提出的索赔或要求而产生的负债(包括任何相关费用和费用)，除因InvenTrust违反或指称违反InvenTrust向郊区选择服务组合的第三方购买者所作的某些基本申述而产生的法律责任外。我们还同意承担和赔偿因郊区选择服务组合而产生的某些税务责任的InvenTrust。作为发行时营运资金的一部分，InvenTrust离开了
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美国有足够的现金来履行这些税收义务。因此，根据“分离和分配协议”，我们可能要对重大责任负责。
关于我们与InvenTrust的分离，InvenTrust已同意赔偿我们与InvenTrust资产有关的某些预先分配的负债和负债。然而，不能保证这些赔偿足以确保我们承担全部的赔偿责任，也不能保证InvenTrust履行其赔偿义务的能力在将来不会受到损害。
根据分离和分配协议，InvenTrust同意赔偿我们与InvenTrust资产有关的某些负债。然而，第三方可以要求我们对InvenTrust同意保留的任何责任负责，也不能保证InvenTrust将能够充分履行其赔偿义务。此外，即使我们最终成功地从InvenTrust收回我们负有责任的任何款项，这种赔偿可能不足以完全抵消这些债务的财务影响和(或)我们可能被暂时要求承担这些损失，同时向InvenTrust寻求赔偿。
与债务融资有关的风险
金融市场的动荡和具有挑战性的经济状况可能会对我们以有吸引力的条件获得债务融资的能力和我们今后可能承担的任何债务的偿付能力产生不利影响。
除其他外，国内和国际商业房地产债务市场可能因放款人和信用评级机构收紧承销标准而变得非常不稳定。这可能导致信贷供应减少，并增加现有贷款的成本。如果借款的总成本通过指数利率的提高或贷款人利差的增加而增加，则增加的成本可能导致现有资产或未来的收购产生较低的总体经济回报，并可能减少可供分配的未来现金流量。如果债务市场的这些混乱持续下去，我们为购买或其他与房地产资产有关的活动而借款的能力可能会受到不利影响。如果我们不能以我们认为可以接受的条款和条件借款，我们很可能不得不减少我们可以购买的物业数量，而我们所购买的物业的回报可能会较低。此外，我们可能发现难以、昂贵或不可能再融资正在成熟的债务。
此外，经济状况可能会对商业房地产的基本面产生负面影响，并导致我们的房地产投资组合和抵押品价值下降，从而为我们可能进行的任何贷款投资提供担保，从而产生各种负面影响。具体来说，担保任何贷款投资的抵押品的价值可能会低于此类贷款的未偿本金，这就要求我们提供更多的抵押品。
我们的组织文件对我们可能招致的债务数额没有任何限制。因此，我们将来可能会有很大的杠杆作用，这可能会对我们造成重大和不利的影响。
我们的商业战略考虑使用无追索权担保和无担保债务为长期增长融资。此外，我们的组织文件对我们可能产生的债务数额没有任何限制，我们的董事会可以随时在没有股东通知或批准的情况下改变我们的融资政策。因此，我们今后可能会承担大量额外债务，包括担保债务。债务可能使我们面临许多风险，包括：
• | 我们的业务现金流可能不足以支付本金和利息； |
• | 我们的债务和由此产生的到期日可能使我们更容易受到不利的经济和工业条件的影响； |
• | 我们可能需要将业务现金流量的很大一部分用于支付债务，从而减少可用于分配给我们的股东的现金、可用于业务和资本支出的资金、未来的商业机会或其他用途； |
• | 任何再融资的条件不得与正在进行再融资的现有债务的条件相同，也不得以优惠的条件进行； |
• | 我们可能有义务按照担保义务偿还债务； |
• | 杠杆的使用可能对我们从其他来源筹集资金或向我们的股东分配资金的能力产生不利影响，并可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。 |
如果我们违反未来协议中有关我们可能招致的债务的契约，我们可能需要在到期前偿还全部或部分债务，而此时我们可能无法为偿还债务安排融资。
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有吸引力的条款，如果有的话。此外，债务协议可能要求我们满足某些契约测试，以便分配给我们的股东。
如果我们无法偿还或再融资我们的现有债务，我们可能无法维持或增加分配给我们的股东，我们的股价可能受到不利影响。
我们现有和未来的债务可能使我们面临许多风险，包括：
• | 我们从业务中获得的现金流量将不足以支付本金和利息； |
• | 我们的债务可能使我们更容易受到不利的经济和工业条件的影响； |
• | 我们可能需要将业务现金流量的很大一部分用于支付债务，从而减少可用于分配给我们的股东的现金、可用于业务和资本支出的资金、未来的商业机会或其他用途； |
• | 任何再融资的条款可能不如正在进行再融资的债务的条件有利；以及 |
• | 我们的债务条款可能会限制我们向股东分配股票的能力，从而对我们股票的市场价格产生不利影响。 |
如果我们没有足够的资金在到期时偿还我们的债务，则可能有必要通过额外的债务融资或私人或公开发行债务或股票证券来为这一债务提供再融资。或者，我们可能需要出售潜在的酒店，或者，在某些情况下，贷款人可能会取消抵押品赎回权。不利的经济状况可能导致我们借入或再融资的条件不利。如果我们不能以可以接受的条件再融资，我们可能被迫以不利的条件或在某些情况下处置旅馆，而这些条件或时间可能使我们的投资得不到有吸引力的回报，从而可能造成经营活动带来的损失，对现金流动造成不利影响。
借款可能会减少可供分配的资金，增加损失风险，因为违约可能导致我们失去获得贷款的财产。
我们通过借款获得财产，在某些情况下，我们可以通过假定现有的融资来获得财产。我们可以借钱给我们所购买的资产的一部分买价融资。我们还可以为其他目的借款，除其他外，满足分配至少90%的应纳税所得额的要求，但须作某些调整，或按其他必要或可取的方式，以确保我们继续符合美国联邦所得税的REIT资格。然而，就长期而言，我们借款的任何数额所需的付款，除其他外，减少了可用于购置、现有财产的资本支出或分配给我们的股东的资金，因为用于这些目的的现金被用来支付债务的本金和利息。
如果某一财产的现金流量与偿还抵押贷款债务所需的现金流量之间存在缺口，则可用于分配给股东的业务现金流量可能会减少。此外，抵押贷款债务增加了损失风险，因为由财产担保的债务违约可能导致放款人采取丧失抵押品赎回权的行动。在这种情况下，我们可能会失去抵押贷款的财产，从而降低我们的投资价值。就税收而言，止赎被视为以相当于财产或财产担保的未偿债务余额的购买价格出售该财产或财产。如果欠债余额超过我们在财产或财产上的税基，即使我们没有收到任何现金收益，我们也会在丧失抵押品赎回权行动中确认应纳税的收益。我们还可以全部或部分担保子公司为购买或经营物业而借款的任何款项。在这些情况下，如果附属公司不能偿还贷款，我们可能会向贷款人负责。如果任何抵押包含交叉抵押或交叉违约条款，超过一个财产可能会受到违约的影响。
如果我们不能以优惠的利率借款，我们可能无法获得新的财产。
如果我们不能以优惠利率借款，我们可能无法获得更多的房地产资产或在到期时再融资现有贷款。此外，我们可能签订贷款协议或其他信贷安排，要求我们按可变利率或“可调整”利率支付借款金额的利息。提高利率会增加我们的利息成本。如果我们的贷款再融资利率较高，我们的开支将增加，从而减少我们的现金流和可供分配给你的金额。此外，在利率上升期间，我们可能被迫出售一项或多项物业，以偿还现有的贷款，这可能使我们无法使出售的物业获得最大回报。
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只有利息的负债可能会增加我们的违约风险，最终可能会减少我们可以分配给股东的资金。
我们已经并可能继续承担抵押债务，这不需要我们为债务工具的全部或部分支付本金。在不需要本金支付的期间，每笔定期付款的数额低于传统的分期偿还抵押贷款的数额。抵押贷款的本金余额没有减少(预付款除外)，因为在此期间不需要按计划每月支付本金。在计息期结束后，我们可能需要按计划支付本金和利息，或在到期日或到期前一次性或“气球”付款。这些规定的本金或热气球付款将增加我们预定支付的金额，如果我们没有资金或无法为债务再融资，则可能会增加我们在相关抵押贷款下违约的风险。n.
现有和未来的债务协议包含或可能包含限制我们经营业务的灵活性的限制。
我们现有酒店的按揭，以及我们将来可能购买的酒店，可能会载有一些惯常的契约，例如，但不限于那些在未经贷款人事先同意的情况下，限制我们进一步按揭有关酒店或终止保险承保范围的契约。此外，这类贷款载有消极的契约，其中除其他外，禁止在未经贷款人同意的情况下改变旅馆品牌或抵押财产经理的某些控制，限制我们承担额外债务的能力，或在某些情况下限制向股东分配所需的现金流量。这些贷款还往往有偿债比率要求，这可能限制我们借入更多资金的能力。
此外，在按揭协议方面，我们可订立锁箱及现金管理协议，在某些情况下，酒店物业所产生的全部收入，会直接存入锁箱户口，然后存入现金管理户口，以供贷款人之用，而现金只会在资助某些项目后才发放给我们，其中可能包括支付债务本金及利息、保险及税务储备或遗产税及其他开支。因此，我们可能被迫借入额外资金，以便向我们的股东进行分配(可能包括作出必要的分配，使我们能够维持作为美国联邦所得税用途的REIT资格)。
管理我们高级无担保循环信贷安排和无担保定期贷款的信贷协议载有我们必须遵守的习惯契约，这限制了管理层在某些业务事项上的酌处权。除其他外，这些契约限制了我们在违约或违约事件发生后和违约事件持续期间引起额外负债、资产留置权、进入新型业务、从事兼并、清算或合并、出售资产、进行限制付款(包括支付股息和其他分配)的能力、对附属公司根据信贷协议作出某些分配或担保债务、与关联公司进行某些交易、进行销售和租赁交易、进行投机性套期保值交易的能力作出负保证或限制的能力，等等。改变我们的财政年度，对次级债务进行一定的支付和预付。信贷协议亦载有与我们的最高总杠杆比率、最高保证杠杆比率、最高抵押追索权杠杆比率、最低固定费用覆盖比率、最低有形资产合并净值有关的财务契约。, 最低无担保利率和设置最低数量的未支配财产，我们必须拥有和最低价值的这种未支配财产。任何其他信贷安排或有担保的贷款，我们可能会对我们施加额外的限制，并可能要求我们满足某些财务比率和测试。我们在循环信贷安排下继续借款的能力以及我们可能获得的任何其他信贷安排将取决于这些契约的遵守情况，如果美国住房基本要素在我们预期的时间和范围内继续改善，我们履行这些契约的能力将受到不利影响。此外，我们不遵守这些契约，以及我们无法根据信贷协议或未来任何债务协议支付所需款项，都可能导致信贷协议规定的违约事件，如果不放弃，则可能导致终止信贷协议下的融资承诺和加快该协议下未偿债务的到期，或导致未来债务协议下发生违约事件，从而导致债务加速，并要求我们用从其他来源获得的资金偿还此类债务，我们可能无法获得，也可能只有在不具吸引力的条件下才能获得。此外，如果我们拖欠担保债务，放款人可以占有酒店或酒店担保这种债务。此外，信贷协议和未来的任何债务协议都可能包含与某些其他追索权和无追索权债务有关的跨违约条款，并包含在每种情况下类似的某些其他违约事件。, 给予信贷协议下的放款人终止此种融资承诺和加快信贷协议规定的此种债务的到期的权利，或根据该其他协议给予放款人宣布其债务违约和强制执行补救办法的权利，包括在发生此类其他债务违约时加速此类债务的到期。如果我们违约，我们的信贷协议或任何其他债务协议，它可能会对我们造成重大和不利的影响。
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如果我们改变控制，我们可能无法履行我们的债务义务。
根据有关我们负债的文件，如果我们有改变控制的情况，我们可能须缴付某些罚则、费用及其他开支，其中可能包括偿还部分未偿还债务的全部本金馀额，外加额外的费用及利息。我们可能没有足够的资金来偿还这些款项。任何这些事件都可能对我们的流动性、业务、经营结果和财务状况产生重大不利影响。
适用于当前或未来债务的契约可能限制我们向股东进行分配的能力，因此，我们可能无法作出必要的分配，以符合REIT的资格，这可能对我们和我们普通股的市场价格产生重大和不利的影响。
我们打算继续以一种符合美国联邦所得税目的的REIT的方式运作。为了符合REIT的资格，我们通常被要求每年将至少90%的REIT应税收入分配给我们的股东，这些收入的确定不考虑支付的股息扣除额，也不包括净资本收益。只要我们满足分配要求，但分配不到我们的REIT应税收入的100%，我们将对未分配的应税收入征收美国联邦企业所得税。此外，如果我们在一个日历年内分配给我们的股东的实际金额低于“守则”规定的最低数额，我们将面临4%的非抵扣消费税。如果由于适用于我们当前或未来债务的契约，我们被限制向我们的股东分配股份，我们可能无法作出必要的分配，以避免美国联邦公司所得税和消费税，并保持我们作为REIT的资格，这可能会对我们造成重大和不利的影响。
利率的提高可能会增加我们的债务支付额，并对我们向股东进行分配的能力产生不利影响。
我们借来的钱，其中一些以浮动利率支付利息，因此在不断上升的利率环境下面临成本上升的风险。利率的提高将增加我们对任何可变利率债务的利息开支，以及在到期时必须以较高利率进行再融资的任何债务。我们未来的收入和现金流可能会受到不利影响，因为偿还债务的需求增加，并可能减少我们能够分配给股东的数额。截至2019年12月31日，约3.76亿美元，或29%，在我们的未偿债务总额中，包括我们高级无担保循环信贷贷款的未偿余额，按不受利率保护协议限制的可变利率计息。我们的可变债务的馀额要么是整个贷款期限的固定余额，要么是使用利率对冲协议确定的贷款剩余期限的一部分。
伦敦银行间同业拆借利率(Libor)和某些其他利率“基准”可能受到监管指引和(或)改革的影响，这可能导致我们当前或未来的债务协议下的利率表现与过去不同，或导致其他意想不到的后果。此外，伦敦银行同业拆借利率可能停止公布，并可能被替代基准取代，这可能会影响我们的债务协议下的利率。
监管伦敦银行同业拆借利率的英国金融行为管理局宣布，它打算停止鼓励或要求银行在2021年后提交libor利率，目前尚不清楚libor是否将不复存在，或是否会出现计算libor的新方法。 我们有大量与libor挂钩的可变利率债务和利率互换，我们可能在2021年后从libor转向libor时受到不利影响。
作为对逐步取消伦敦银行同业拆借利率的回应，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了替代参考利率委员会(“ARRC”)，该委员会将担保隔夜融资利率(“Sofr”)确定为衍生品和其他金融合同中美元-libor的首选选择。该公司无法预测何时伦敦银行同业拆借利率将停止提供，或何时将有足够的流动性在软市场。FCA或其他理事机构对用于确定LIBOR的方法所采取的任何变化，都可能导致报告的LIBOR突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，我们的利息支付可能会改变。根据我们的利率互换，我们也接受基于libor的可变利率支付，并进行固定利率支付。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能导致利率和/或支付在我们的可变利率债务和利率互换下高于或低于目前形式的libor。
该公司目前正在监测和评估相关风险，包括利息费用和衍生工具收到和支付的金额。这些风险是在合同向新的替代汇率过渡时产生的，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果libor受到限制或终止，与libor相关的贷款、证券或衍生工具的价值也可能受到影响。对一些文书而言，向替代汇率过渡的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的对手方进行谈判。
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如果合同不过渡到替代利率，而libor被终止，那么合同对我们合同的影响可能会因合同而异。如果LIBOR被终止，或者计算LIBOR的方法改变了当前的形式，我们当前或未来债务的利率可能会受到不利的影响。
虽然我们预计libor将在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能无法获得libor。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行同业拆借利率管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，将加速和扩大与向替代参考汇率过渡有关的风险。
我们可能在合同上有义务购买财产，即使我们无法为收购获得融资。
我们可以为所购物业的全部或部分购房价格提供资金。然而，为了确保我们的报价尽可能具有竞争力，我们不希望签订合同购买包括应急融资在内的财产。因此，我们可能在合同上有义务购买一项财产，即使我们无法为购置获得融资。在这种情况下，我们可以选择使用手头现金关闭财产，这将导致我们的运作和分配给股东的现金减少。或者，我们可以选择不结束对财产的收购和购买合同的违约。如果我们拖欠任何购买合同，我们可能会失去我们的保证金，并成为被清算或其他合同损害赔偿和补救。
为了防范利率波动，我们可以使用可能代价高昂和无效的衍生金融工具。
在与维持我们作为REIT的资格相一致的范围内，我们可以不时使用衍生金融工具来对冲由我们的资产担保的贷款利率变化的风险敞口。衍生工具可包括利率互换合约、利率上限或下限合约、期货或远期合约、期权或回购协议。我们的实际套期保值决定将根据对冲时存在的事实和情况来确定，并可能与我们目前预期的套期保值策略不同。我们的套期保值策略不会实现我们的目标。如果我们终止这些安排，我们可能要承担诸如交易费或破碎费等费用。
在我们使用衍生金融工具对冲利率波动的范围内，我们将面临信用风险、基础风险和法律可执行性风险。在这种情况下，信用风险是指交易对手没有按照衍生产品合同的条款履行义务。如果衍生产品合约的公允价值为正数，则交易方欠我们的是我们的信用风险。如果衍生产品合同的公允价值为负值，我们就欠对方的钱，这就造成了我们可能无法支付这些金额的风险。当合同所依据的指数比对冲资产或负债所依据的指数或多或少可变时，就会产生基础风险，从而降低套期保值的有效性。最后，法律可执行性风险包括一般合同风险，包括交易对手违反衍生合同条款或未能履行其义务的风险，增加了我们可能无法实现这些文书的好处的风险。存在这样一种风险：交易对手可能会破产、倒闭、申请破产或无法支付合同。如果对手方持有我们与利率互换协议有关的抵押品，则可能导致该抵押品的损失。
“多德弗兰克华尔街改革和消费者保护法”中的互换监管规定可能会对我们的利率对冲活动产生不利影响。
“多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法”(“多德-弗兰克法案”)和商品期货交易委员会(“商品期货交易委员会”)、证券交易委员会和其他审慎监管机构通过的规则建立了对参与该市场的场外衍生品市场和实体(如我们)的联邦监管。虽然这些条例大部分已经生效，但执行进程仍在进行中，商品期货交易委员会继续通过补充解释和补充规则来审查和完善其最初的规则。因此，任何新的条例或对现行条例的修改都可能大大增加衍生合同的成本，实质性地改变衍生合同的条款，减少衍生品的供应，以防范我们遇到的风险，降低我们将现有衍生品合同货币化或重组的能力，并增加我们对信誉较差的对手方的风险敞口。
“多德-弗兰克法”(Dodd-Frank Act)规定，某些类别的掉期必须在衍生品清算机构进行清算，并在衍生品合约市场(“DCM”)或其他受监管的交易所进行交易，除非豁免此类清算和交易要求，这可能导致衍生品清算机构及其成员实施某些保证金要求。CFTC和审慎监管机构也对掉期交易商与某些其他交易对手之间达成的未清算掉期采用了强制性保证金要求。虽然在这类强制性结算及保证金规定方面，可能会有最终用户的例外情况，但强制性结算及交易执行规定及未获结算的掉期保证金规定适用于其他市场参与者，例如掉期交易商，可能会对我们用于对冲的掉期合约的成本及可用性造成不利影响。
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与我们作为REIT的地位相关的风险
如果不能保持作为REIT的资格，将导致我们作为一个正规公司被征税，这将大大减少可用于分配给我们的股东的资金。
我们相信，我们有资格为美国联邦所得税的目的在我们的应税年度被征税。2019年12月31日，我们打算继续以这种方式运作。然而，我们不能向你保证，我们将保持作为一个REIT的资格，或者我们将不被要求依赖于REIT的“储蓄条款”。如果我们要依赖REIT的“储蓄条款”，我们就必须缴纳罚款，这可能是很重要的。
如果我们没有资格在任何应税年度获得REIT资格，我们将面临严重的税务后果，这将大大减少可用于分配给我们的股东的资金，因为：
• | 在计算我们的应纳税所得时，我们不会被允许扣减支付给股东的股息，并将按正常的公司税率缴纳美国联邦所得税； |
• | 我们可能在2018年之前的几年内接受美国联邦替代最低税率，并可能增加州和地方税收；以及 |
• | 除非我们有权根据美国某些联邦所得税法获得减免，否则我们不能在我们未能获得REIT资格的那一年之后的四年中重新选举REIT的地位。 |
此外，如果我们没有资格作为一个REIT，我们将不再需要作出分发。由于所有这些因素，我们没有资格成为区域投资信托基金，可能会削弱我们扩展业务和筹集资金的能力，并会对我们普通股的价值造成不利影响。
如果InvenTrust在2011年至2015年的应税年份未能获得REIT资格，我们将无法当选为REIT。
我们相信，从成立之日起至2015年1月5日，我们被视为InvenTrust的“合格REIT子公司”。根据适用的财政部规定，如果InvenTrust在其2011年至2015年的应税年份中没有资格成为REIT，除非根据美国联邦所得税法，InvenTrust的失败可以得到减免，否则我们将无法选择在InvenTrust不符合资格的四年内获得REIT资格。
我们和InvenTrust联合进行了一次税收选择，除其他外，这使得我们有了一个短暂的应税年度，截止于2015年2月3日，如果我们没有资格在那个短暂的应税年度中作为REIT，我们将承担一个重要的公司所得税，并将被排除资格作为REIT在接下来的四年应税年。
我们和InvenTrust根据“守则”第336(E)条于2015年2月3日就我们从InvenTrust公司分拆一事进行了一次联合选举，这使我们能够大幅提高我们资产的税基。选举的结果之一是，我们被认为将我们的所有资产出售给第三方，并于2015年2月3日，即分拆之日清算。我们在我们酒店的个人财产视为出售时所确认的收益，并不符合适用于REITs的75%和95%的总收入测试的收入。根据我们对个人财产的估价，我们相信我们满足了截至2015年2月3日的短期应税年度的75%和95%的总收入测试。
我们不能完全保证，国税局(国税局)不会不同意我们对我们个人财产的估价，以及我们对当作出售该财产所得收益的确定。如果美国国税局成功地断言，我们未能满足到2015年2月3日结束的短期应税年度的一项或多项REIT资格要求，我们只有在有资格获得REIT“储蓄条款”的情况下，才能保持REIT的地位。律师告诉我们，即使国税局成功地不同意对我们个人财产的估价，我们也有资格获得REIT的“储蓄条款”。为了符合REIT“储蓄条款”的条件，我们必须缴纳罚款税，这可能是很重要的。此外，法律顾问的意见只反映了律师对法律问题的最佳判断，对法院没有约束力。因此，我们不能保证我们将有资格获得REIT的“保留条款”来维持我们的资格。如果国税局成功地不同意我们对我们个人财产的估价，而且我们没有资格参加REIT的“储蓄条款”，我们将根据第336(E)条的规定，在当作出售我们的资产时征收公司所得税，而且公司所得税将是实质性的。此外，在这一失败之后的四年中，我们将无法选择REIT地位。
即使我们继续符合reit的资格，我们也可能面临其他减少现金流的税务责任。.
即使我们继续符合作为REIT征税的资格，我们也可能要对我们的收入和资产征收某些美国联邦、州和地方的税收，包括对任何未分配的收入征税，对一些活动的收入征税。
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丧失抵押品赎回权，州或地方收入，特许经营权，财产税和转让税。此外，我们的TRS，以及我们所组成的任何其他TRS，都将受到美国联邦、州和地方公司的定期征税。这些税收中的任何一项都会减少分配给股东的现金。
如果不进行必要的分配，我们就必须缴纳美国联邦企业所得税。
我们打算继续以一种方式运作，以保持我们作为美国联邦所得税的REIT的资格。为了继续取得REIT的资格，我们通常被要求每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，不考虑支付的股息扣除额，也不包括任何净资本收益。只要我们满足分配要求，但分配不到我们的REIT应税收入的100%，我们将对未分配的应税收入征收美国联邦企业所得税。此外，如果我们在一个日历年支付给股东的实际金额低于“守则”规定的最低数额，我们将面临4%的非抵扣消费税。
REIT分配要求可能会对我们的流动性产生不利影响，并可能迫使我们在不利的市场条件下借入资金或出售资产。
为了满足REIT的分配要求，我们可能需要在短期基础上借款或出售资产，即使当时的市场条件不利于这些借贷或销售。我们从业务中获得的现金流量可能不足以为所需的分配提供资金，原因是实际收到收入与确认美国联邦所得税的收入之间的时间差异，或非抵扣资本支出的影响，建立准备金或所需的偿债或摊销付款。我们的现金流不足，无法满足我们的分配要求，这可能会对我们筹集短期和长期债务或出售股票证券的能力产生不利影响，以便为维持我们作为REIT资格所需的分配提供资金。
我们的TRS和TRS承租人的所有权增加了我们的整体税务责任。
我们的TRS，以及我们组建的任何其他国内TRS，将对其应纳税的收入征收美国联邦、州和地方所得税，其中包括我们的TRS承租人租赁的酒店的收入，扣除此类酒店的运营费用和向我们支付的租金。在某些情况下，我们的TRSS扣除利息费用的能力可能是有限的。因此，虽然我们拥有我们的租客，除了收取租金外，我们还可以参与酒店的营运收入，但营运收入将完全须缴纳入息税。我们的TRS承租人的税后净收入可以分配给我们.
我们的TRS承租人结构使我们面临酒店运营费用增加的风险，这可能会对我们的经营结果和向股东分配股票的能力产生不利影响。
我们与我们的TRS承租人的租约要求我们的TRS承租人支付我们的租金，部分是基于我们的酒店收入。我们的经营风险包括酒店收入的减少和酒店经营费用的增加，包括但不限于工资和福利费用、修理和维修费、能源费用、保险费用和其他业务费用的增加，这会对我们的租客支付根据租约到期的租金的能力产生不利影响。
这些经营费用的增加会对我们的财务状况、经营结果、我们普通股的市场价格以及我们向股东分配股票的能力产生重大不利影响。
我们拥有我们的关税和任何其他TRSS，我们的形式，将受到限制，我们与我们的TRS交易，以及任何其他TRSS，我们将导致我们对某些收入或扣减，如果这些交易不按交易条款100%的罚款。
总体而言，REIT资产价值的不超过20%可能由一个或多个TRSS的股票或证券组成。此外，“税务守则”将税务上诉委员会所支付或应累算利息的扣除额，限于由其母公司所支付或累算的利息，以确保储税券须缴付适当水平的公司税。该守则还对TRS与其母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税，而这些交易不是在一定的范围内进行的。例如，100%的税将适用于我们被发现向我们的TRS承租人收取的租金超过一笔租金的情况。我们会监察我们在税务税的投资价值，以确保符合税务税的所有权限制，并会按我们认为与税务当局有一定距离的条款，安排我们与税务当局的交易，以避免征收上述100%的消费税。但是，我们不能保证我们能够遵守20%的税收限制，或避免征收100%的消费税。
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如果我们的酒店租赁给我们的TRS承租人不被尊重作为真正的租约，以美国联邦所得税的目的，我们将不符合资格作为一个REIT。
为了维持我们作为区域投资信托基金的资格，我们每年必须通过两项总入息测试。根据这两项测试，我们的总入息一定百分比必须来自某些来源，例如“地产租金”。我们的TRS承租人根据我们酒店的租约向我们的经营伙伴支付的租金将占我们总收入的很大一部分。为了使这类租金符合毛额收入测试的“不动产租金”的条件，这些租约必须作为美国联邦所得税用途的真正租约予以尊重，而不应被视为服务合同、融资安排、合资企业或其他类型的安排。如果我们的租约不被视为美国联邦所得税的真正租约，我们将不符合REIT的资格。
如果我们目前和未来的酒店管理公司没有资格成为“合格的独立承包商”，或者我们的酒店不是“合格的住宿设施”，我们将无法获得REIT资格。
由我们的“关联方租户”的承租人支付的租金，就适用于REITs的两项总收入测试而言，不属于符合条件的收入。不过，只要旅馆由“合格独立承包商”管理，并满足某些其他要求，“符合条件的住宿设施”(下文定义)租赁给TRS就有例外情况。我们期望将我们的所有或大部分酒店租赁给我们的TRS承租人，并聘请符合“合格独立承包商”资格的酒店管理公司。除其他规定外，为符合资格成为合资格的独立承办商，酒店经理不得直接或透过其股东持有我们超过35%的流通股，任何个人或团体不得持有我们的流通股及酒店经理的股份(或拥有权益)超过35%，并须顾及某些所有权归属规则。适用于这35%门槛的所有权归属规则是复杂的，我们的酒店经理及其所有者对我们的股份的实际和建设性所有权进行监测可能是不切实际的。因此，不能保证不会超过这些所有权水平。
此外，若酒店管理公司有资格成为合资格的独立承办商，该公司或有关人士必须在该公司每次与TRS或其TRS承租人订立酒店管理合约时，积极从事一名或多于一名与REIT或其TRSS无关的人经营“合资格住宿设施”的行业或业务。我们相信，我们目前的酒店经理为某些与我们或我们的TRS无关的人提供合格的住宿设施。然而，我们不能保证我们目前和未来的任何酒店经理实际上都会遵守这一要求。如果不遵守这一要求，我们将需要为未来的合同寻找其他管理人员，如果我们在不知道失败的情况下雇用了一家管理公司，这可能会危及我们作为REIT的地位。
最后，我们的TRS承租人支付租金的每一项财产都必须是“合格的住宿设施”。“符合条件的住宿设施”是指一半以上的住宅单位是临时使用的旅馆、汽车旅馆或其他设施，包括习惯的便利设施和设施，条件是从事收受赌注业务的人或与该设施有关的人不得在该设施内或与该设施有关的场所进行赌博活动，并经法律授权在该设施或与该设施有关的场所从事此类业务。我们相信租给TRS承租人的酒店是合格的住宿设施。虽然我们打算监察日后物业的购置和改善情况，但守则中有关物业投资及投资信托基金的条文，对根据合资格住宿设施的规定所作的决定，只提供了有限的指引，而我们亦不能保证这些规定会得到满足。
遵守REIT要求可能迫使我们放弃和/或清算其他有吸引力的投资机会。
为了保持我们作为REIT的资格，我们必须确保我们每年都能通过REIT的总收入测试，并且在每个日历季度末，我们资产价值的75%至少包括现金、现金、政府证券和合格的房地产资产。我们对证券(政府证券及合资格房地产资产除外)的其余投资，一般不能包括任何一家发行人未偿还的有表决权证券的10%以上，或任何一家发行人未偿还证券总值的10%以上。此外，一般来说，我们的资产价值不超过5%(政府证券和合格房地产资产除外)可以由任何一个发行人的证券组成，我们资产价值的25%不能超过公开提供的REITs的债务(即根据“交易法”要求向证券交易委员会提交年度和期间报告的REITs)，而不超过我们总资产价值的20%可以由一个或多个TRSS的证券来代表。如果我们未能在任何日历季度结束时遵守这些规定，我们必须在日历季度结束后30天内纠正这一缺陷，或有资格获得某些法定救济条款，以避免丧失REIT资格并遭受不利的税务后果。因此，为了保持我们作为REIT的资格，我们可能需要从我们的投资组合中清算，或者为TRS贡献资金，否则就是有吸引力的投资。这些行动可能会减少我们的收入和可供分配给我们股东的数额。此外，我们可能会被要求在不利的时候或当我们没有随时可供分配的资金时，向股东分发股票。, 而且可能无法进行对我们有利的投资，以满足收入来源或资产多样化的要求，使我们有资格成为区域投资信托基金。因此，
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遵守REIT要求可能会妨碍我们进行某些有吸引力的投资的能力，并在某些情况下保持对这些投资的所有权。
根据“守则”第1031条(“第1031条交易所”)，我们可能面临与同类交易所有关的风险。
有时，我们处理事务中的属性，这些事务的目的是作为第1031节交易所的资格。作为第1031节交易所的交易资格可能被成功地质疑和确定为当前应纳税，或者我们可能无法识别和完成购买适当的替换财产以实现第1031条交易所。在这种情况下，我们的应课税收入、收入和利润都会增加。此外，在某些情况下，我们可能需要支付额外的股息，或代替公司所得税，可能包括利息和罚款。因此，我们可能被要求借入资金，以支付额外的股息或税款，而这些税的缴纳可能会使我们有较少的现金分配给我们的股东。此外，如果第1031条交易所后来被确定为应纳税，我们可能需要修改有关年份的纳税申报表，包括我们向股东提交的任何资料报告，如果我们无法减轻所实现的应纳税收益，我们可能需要向股东支付特别股息。此外，除非财产是在该日或之前在交易所处置或接收的，否则“守则”第1031条只允许交换不动产。当局有可能制定更多法例，进一步修改或废除有关第1031条交易所的法例，使我们更难或不可能在延迟缴税的基础上处置物业。
被禁止的交易税可能会限制我们从事交易的能力，包括处置作为出售联邦所得税用途的资产。
REIT从违禁交易中获得的净收入将被征收100%的税。一般而言，禁止交易是指出售或其他财产处置，但丧失抵押品赎回权财产除外，主要是为了在正常经营过程中出售给客户。在处置不动产时，我们可能要缴纳违禁交易税。虽然可以将REIT出售不动产定性为被禁止的交易的安全港，但我们不能向您保证我们可以遵守安全港，或者我们将避免拥有主要用于在正常业务过程中出售给客户的财产。因此，我们可以选择不从事某些不动产销售，也可以通过TRS进行这种销售。
您可能被限制购买或转让一定数量的我们的普通股。
“REITs守则”的股权限制和章程中9.8%的股权限制可能会抑制我国资本股的市场活动，限制我们的商业合并机会。
为了保持我们作为REIT的第一个应税年度之后的每个应税年度的REIT资格，守则中定义的5人或更少的个人，在应纳税年度的最后一半时间内，不得以实益或建设性的方式拥有我们发行的和已发行的资本存量的50%以上。“守则”中的归属规则确定是否有任何个人或实体根据这一要求以实益或建设性的方式拥有我们的资本存量。此外，在我们作为REIT的第一个应税年度之后的每个应税年度，至少有100人必须在应纳税年度的至少335天内实益地拥有我们的资本存量。为了确保我们满足这些测试，我们的章程限制了我们的股本的收购和所有权。
我们的章程授权我们的董事采取必要和必要的行动，以保持我们作为REIT的资格。除非获得董事会的豁免(前瞻性或追溯性的)，否则我们的章程禁止任何个人或团体(如我们的章程所界定)，以实益或建设性的方式，持有任何类别或系列股本的流通股价值或数量超过9.8%的股份(以限制程度较高者为准)。我们的董事会不得对任何拟转让的受让人给予豁免，因为其所有权超过我们流通股价值的9.8%将导致我们没有资格成为区域投资信托基金。然而，如果我们的董事会认为继续获得REIT资格不再符合我们的最佳利益，或者不再需要遵守才能获得REIT资格，这些对可转让性和所有权的限制将不适用。
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我们可以用现金和普通股支付应税股息，在这种情况下，股东可以出售我们普通股的股份，对这些股息纳税，从而对我们的普通股的市场价格造成下行压力。
我们可以在每一位股东的选举中分配以现金和普通股支付的应税股息。如果我们以现金和普通股支付应税股息，接受这种股息的应纳税股东将被要求将股利的全部金额作为普通收入包括在我们当前和累积的收益和利润的范围内，这是为了美国联邦所得税的目的而确定的。因此，可能要求股东就超过收到的现金红利的股利缴纳所得税。如果美国股东为了支付这一税而出售其作为股息收取的普通股，则销售收益可能低于股息收入中包含的数额，这取决于出售时我们普通股的市场价格。此外，对于某些非美国股东，我们可能被要求对这些股息预扣美国联邦所得税，包括普通股支付的股息的全部或部分。如果我们以现金和普通股支付应税股息，而我们有相当多的股东决定出售我们的普通股，以支付所欠股息的税款，这可能会对我们的普通股的交易价格造成下行压力。我们目前不打算支付 我们普通股和现金中的应纳税股息.
REITs支付的股息一般不符合可用于某些股息的降低税率的条件。
适用于按个别税率征税的美国股东的“合格股息收入”的美国联邦最高税率为20%。然而，REITs应支付的股息一般不符合合格股息收入减幅的条件。在2026年1月1日前的应税年度内，非法人纳税人可扣除至多20%的某些通过业务收入，包括“合格REIT红利”(通常指未指定为资本利得股息或合格股息收入的REIT股东收到的股息)，但须受某些限制，从而使美国联邦所得税的实际最高税率为29.6%。虽然适用于合格股息收入的美国联邦所得税税率的降低不会对REITs或REITs应支付的股息的征税产生不利影响，但适用于定期公司合格股息的较优惠税率和较低的公司税率(目前为21%)可能会导致某些非公司投资者认为对REITs的投资相对于对支付股息的非REIT公司的股票的投资更具吸引力，这可能会对REITs的股票(包括我们的普通股)的价值产生不利影响。
遵守REIT要求可能限制我们有效对冲的能力。
守则的REIT条款可能大大限制我们对冲业务固有风险的能力。根据现行法律，为进行REIT 75%或95%的总收入测试，我们从旨在对冲利率或货币风险的交易中产生的任何收入将被排除在总收入之外，条件是(I)该工具对冲因携带或获得房地产资产而发生或将要发生的债务的利率或货币波动风险，(Ii)该工具对根据REIT 75%或95%的毛收入测试将成为限定收入的任何收入项目或收益项目进行货币波动风险对冲，或(Iii)订立该文书是为了“抵销”本句第(I)或(Ii)条所述的某些文书，并符合某些其他规定，而该文书已根据适用的金库规例妥为识别。在REIT 75%和95%的毛收入测试中，来自不符合这些要求的套期保值交易的收入很可能构成非符合条件的收入。由于这些规则，我们可能不得不限制套期保值技术的使用，否则可能对我们有利，或通过我们的TRSS实现这些对冲。这可能会增加我们对冲活动的成本，因为我们的TRSS将对收益征税，或者使我们面临与利率波动或其他变化相关的更大风险，而不是我们本来想要承担的风险。
我们董事会在没有股东批准的情况下撤销REIT资格的能力可能会给我们的股东带来不利的后果。
我们的章程规定，我们的董事会可以撤销或以其他方式终止我们的REIT选举，不经我们的股东批准，如果它确定继续作为REIT的资格不再符合我们的最佳利益。如果我们不再是一个REIT，我们将对我们的应税收入征收美国联邦所得税，并且不再被要求将我们的大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们的股东的全部收益产生不利的影响。
我们可能会受到不利的立法或监管税收的变化，这可能会降低我们的普通股的市场价格。
目前美国联邦所得税对房地产投资信托基金的处理方式可以通过立法、司法或行政行动在任何时候通过立法、司法或行政行动加以修改，可能具有追溯效力，这可能会影响美国联邦所得税对我们股票投资的处理。参与立法程序的人士、国税局(IRS)和美国财政部(UnitedStatesDepartment)不断对影响REITs的美国联邦税收规则进行审查，这导致法规的改变，以及对财政部法规和解释的频繁修订。修改美国联邦税法及其解释可能导致我们改变
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投资和承诺，这也可能影响我们的股票投资的税收考虑。税法可能会有更多的变化。我们无法预测近期或未来任何法律变化对房地产投资信托基金及其股东的长期影响，我们和我们的股东可能会受到任何此类变化的不利影响。
与我国普通股所有权和公司结构相关的风险
我们股票的市场价格可能波动很大，不能保证我们的股票市场会为你提供足够的流动性。
我们的普通股的市场价格可能波动很大，取决于许多因素，其中一些因素可能超出我们的控制范围，包括：
• | 实际或预期的差异，我们的经营结果，流动性，或财务状况； |
• | 我们的收入、未计利息、税前收入、折旧和摊销前收益(“EBITDA”)、EBITDA不动产(“EBITDAre”)、调整后的EBITDAre(“调整的EBITDAre”)、运营资金(“FFO”)、调整后的FFO(“调整后的FFO”)或收益估计数的变化； |
• | 出版关于我们、我们的旅馆、酒店业或整个房地产业的研究报告； |
• | 未能满足我们定期提供的盈利指导或分析师的收入或收益估计； |
• | 机构投资者对我们的兴趣程度； |
• | REITs和房地产投资的总体声誉以及REIT权益证券相对于其他股票证券(包括其他房地产公司发行的证券)和固定收益证券的吸引力； |
• | 关键人员的增减； |
• | 其他类似公司的业绩和市场估值； |
• | 我们或我们的竞争对手的战略行动，如兼并、收购或重组； |
• | 股价波动和竞争对手的经营业绩； |
• | 通过对我们或我们的行业产生不利影响的立法或其他监管发展； |
• | 实现本年度报告中提出的任何其他风险因素； |
• | 新闻界或投资界的投机活动； |
• | 会计原则的变化； |
• | 我们无法控制的事件，如战争、恐怖分子或网络攻击、与旅行有关的健康问题、政府关闭和关闭以及自然灾害；以及 |
• | 一般的市场和经济状况，包括与我们的经营业绩无关的因素。 |
股票市场的波动通常与某一公司的经营业绩无关。这些广泛的市场波动可能会对我们普通股的交易价格产生不利影响。
大量出售我们的普通股，或者认为这类股票可能会大量出售，可能会导致我们的普通股价格大幅下跌。
大量出售我们的普通股可能会降低我们普通股的市场价格，并可能损害我们今后通过出售股票证券筹集额外资本的能力。即使我们的股票的大量出售不受影响，单凭对出售的可能性的认识，可能会压低我们普通股的市场价格，并对我们将来筹集资金的能力产生负面影响。此外，由于这一市场上的普通股实际或预期出售而对我们的普通股价格造成预期的下行压力，可能导致一些机构或个人做空我们的普通股，这本身就可能导致我们的普通股价格下降。
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我们普通股的未来销售或分配可能会对我们普通股的市场价格产生负面影响。
我们的一些大股东可能会出售我们的普通股。重大股东在公开市场上处置我们的普通股，或认为这种处置可能发生，都可能对我们普通股的现行市场价格产生不利影响。
我们可供分发给股东的现金可能不足以支付预期或所需水平的分配，我们可能需要外部来源来进行这种分配，或者我们可能根本无法进行这种分配，这可能导致我们普通股的市场价格大幅下跌。
我们打算定期向我们的普通股持有者支付季度分发。我们已经建立了我们的分配率的基础上，我们的估计，我们的年度现金流量，将可供分配。所有的分配将由我们的董事会酌情决定，并将取决于我们的历史和预测的经营结果，调整后的EBITDAre，FFO，调整后的财务状况，流动性和财务状况，REIT资格，债务偿还要求，资本支出和运营费用，融资安排和适用法律下的禁令和其他限制，以及我们董事会可能不时认为相关的其他因素。不能保证我们的预测将证明是准确的，或任何水平的分配将作出或维持或取得市场收益。我们可能无法在未来进行分配，或者可能需要考虑各种资金来源来弥补任何缺口，包括在我们的高级无担保循环信贷机制下借款，出售我们的某些资产，或使用我们从未来发行的股票、股权或债务证券中获得的部分净收入，或宣布应纳税的股利。上述任何一项都可能导致我们普通股的市场价格大幅下跌。
未来发行的债务证券在我们清算时将高于我们的普通股，而今后发行的股票证券(包括运作伙伴关系股)将稀释我们现有普通股股东的持有量，并可能高于我们的普通股，以便定期或在清算时发行，这可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。
在未来，我们可能会发行债务或股票证券或招致其他借款。在我们清算时，我们的债务证券和其他贷款以及优先股的持有者将在普通股持有人面前得到我们现有资产的分配。如果我们在未来发生债务，我们未来的利息成本可能会增加，并对我们的流动性、FFO、调整后的FFO和经营结果产生不利影响。2018年3月，我们与由五家银行组成的银团(“代理商”)建立了我们的自动取款机项目，根据该计划，我们可以不时向代理商或通过代理商出售总额达2亿美元的销售价格。有时，我们可能更新或实施一个新的市场计划.我们无须先发制人地向现有普通股股东提供任何额外的股本证券。因此，直接或透过可转换或可交换证券(包括营运伙伴关系单位)、认股权证或期权而发行的额外普通股，会稀释我们现有普通股股东的持有量，而这些发行或对此类发行的看法，可能会令我们的普通股的市价下降。由于我们日后发行债务或股票证券或借入其他贷款的决定，会视乎市场情况及其他我们无法控制的因素而定，因此，我们无法预测或估计我们未来集资工作的金额、时间、性质或成功程度。因此，普通股股东承担的风险是，我们未来发行的债务或股票证券或其他借款将对我们普通股的市场价格产生负面影响。
你对我们的持股比例在未来可能会被稀释。
与任何上市公司一样，您在我们公司的持股比例将来可能会因收购、资本市场交易或其他方面的股权发行而被稀释，包括(但不限于)根据我们的ATM计划发行的股票，以及可能授予我们的董事、高级人员、雇员和顾问的股权奖励。我们的董事会已经批准了一项奖励奖励计划(“计划”)，该计划规定向我们的董事、官员、雇员和顾问发放现金和股权奖励。我们保留了700万股普通股，以便根据“计划”规定的奖励进行发行或转让，这些奖励可不时加以修改，并可能增加我们普通股的发行数量。关于该计划的更详细说明，见“第三部分-第12项.某些受益所有人和管理及相关股东事项的担保所有权”。
如果证券分析师不发表有关我们业务的研究或报告，或者如果他们降低我们的股票或行业的评级，我们的股票价格和交易量可能会下降。
我们普通股的交易市场将部分依赖于行业或金融分析师发布的有关我们或我们业务的研究和报告。我们并不控制这些分析师。此外，如果一名或多名分析师对我们的股票或我们的行业，或者我们的任何竞争对手的股票进行降级，或者发表关于我们的业务或行业的不准确或不利的研究报告，我们的普通股的价格可能会下跌。如果其中一位或多位分析师停止对我们的报道，或不定期发表有关我们的报告，我们可能失去在市场上的生存能力，这反过来可能导致我们的股价或交易量下降。
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市场利率的提高可能会减少对我们普通股的需求，并导致我们普通股的市场价格下降。
我们的普通股的市场价格可能受到我们普通股的股利收益(即我们的年度分配额占我们普通股市场价格的百分比)相对于市场利率的影响。与历史水平相比，市场利率目前较低，这可能会导致有意购买我们普通股的人期望获得更高的分配收益，而我们可能无法或选择不提供这种收益。较高的利率也可能增加我们的借贷成本，减少我们的经营成果和可供分配的现金。因此，较高的市场利率可能导致我们普通股的市场价格下跌。
我们的权利和我们的股东对我们的董事和高级官员采取行动的权利是有限的，这可能会限制我们的股东追索权，如果我们的行动不符合我们的股东的最大利益。
根据马里兰州的法律，一般情况下，董事必须以他或她合理地认为符合我们最佳利益的方式履行其职责，并注意在类似情况下，通常审慎行事的人会在类似情况下使用。根据马里兰州法律，董事被认为是按照这一行为标准行事的。此外，我们的章程免除了我们的董事和高级官员对我们和我们的股东所负的金钱损害赔偿责任，但因下列原因而引起的责任除外：
• | 实际收到不正当的金钱、财产或服务利益或利润；或 |
• | 由最终判决确定为对已判决的诉讼具有重大意义的董事或高级官员的主动和蓄意的不诚实行为。 |
我们的章程授权我们自己承担义务，而我们的附例规定我们有义务在马里兰州法律不时允许的最大限度内，向因以该身份向我们提供服务而成为或威胁成为诉讼当事方的任何现任或前任董事或高级人员，在诉讼的最后处置前，向他们支付或偿还合理费用。因此，我们和我们的股东可能对我们的董事和高级职员有更有限的权利，如果没有我们的章程和细则中的现行规定，可能会存在更多的权利。
马里兰州法律的某些条款可以抑制控制的变化。
“马里兰州一般公司法”(简称“MgCl”)的某些规定可能会阻止第三方提出收购我们的建议，或妨碍我们改变对普通股的控制权，否则，我们的普通股持有人就有机会实现高于当时我们普通股市价的溢价，其中包括：
• | “业务合并”规定，在受限制的情况下，禁止我们与“有利害关系的股东”之间的某些商业组合(一般定义为直接或间接地享有我们已发行的有表决权股票的10%或10%或10%以上的表决权，或直接或间接地拥有我们当时未清偿的有表决权股票的10%或10%以上的实益拥有人，在紧接所涉日期之前的两年期间内的任何时间)五年，自股东成为有利害关系的股东之日起计五年内，然后对这些组合实行公平价格和/或绝对多数股东投票要求；和 |
• | “控制股份”条款规定，我们公司的“控制权”(定义为与股东控制的其他股份合并后，股东有权在选举董事时行使三种不断增加的表决权之一)在“控制权收购”(定义为直接或间接获得所有权或控制已发行和流通股)中获得的“控制权”(指直接或间接获得已发行和已发行控制权或流通股的控制权)没有表决权，但经至少三分之二有权就该事项投赞成票的股东所批准的表决权除外，所有有关股份除外。 |
在马里兰州法律允许的情况下，我们已通过董事会决议选择退出MgCl的企业合并条款，条件是这种业务合并已得到我们董事会的批准(包括不属于有利害关系的股东的大多数董事)，并根据我们章程中的一项规定，免除对我们股票的任何收购，使其不受MgCl控制份额规定的约束。不过，我们的董事局可藉决议选择撤销有关豁免，使其不受“管理氯化物”的业务合并条文规限，并可在未来任何时间，藉修订本公司的附例，选择加入该公司的控制股份条文。
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作为一家没有直接业务的控股公司，我们依靠从经营伙伴关系收到的资金来支付债务。
作为一家主要通过我们的运营伙伴关系进行我们所有业务的控股公司，我们依靠我们的运营伙伴关系的分配来支付我们可能申报的普通股股份的股息。我们也依靠我们的经营伙伴关系的分配来履行我们的任何义务，包括我们的经营伙伴关系分配给我们的应税收入的任何税收负债。此外，由于我们是一家控股公司，您作为股东的要求将在结构上从属于我们的经营伙伴关系及其附属公司的所有现有和未来的债务和义务(不论是否借来的资金)。因此，在我们破产、清盘或重组的情况下，我们的资产，以及我们的营运合伙公司及其附属公司的资产，只有在我们和我们的营运合伙公司及其附属公司的负债和义务全部付清后，才能满足股东的索偿要求。
我们拥有96.8%业务伙伴关系股和其余3.2%在业务伙伴关系股中，由现任执行干事和董事会成员组成的其他有限合伙人拥有。不过，在我们将来取得物业或其他物业时，我们可能会向第三者发出营运合伙单位。这样的发行将减少我们在经营伙伴关系中的所有权。由于您将不直接拥有我们的经营伙伴关系的单位，您将没有任何表决权的任何这样的发行或其他合伙级别的活动，我们的经营伙伴关系。
我们的租船限制了任何人所拥有的普通股的数量。
在每个应课税年度的后半个时间，我们普通股的流通股中，不超过50%可直接或间接地由五人或更少的人直接或间接地拥有(第一个应税年度除外)。除非在前瞻性或追溯性上获董事会豁免，否则我们的章程禁止任何个人或团体(如我们的章程所界定)，在任何类别或系列股本的流通股中，拥有超过9.8%的价值或多于9.8%的股份(以限制程度较高者为准)。这些规定可能会拖延、推迟或防止我们改变控制权，包括一项非常交易，例如合并、投标要约或出售我们全部或实质上所有可能涉及普通股持有人溢价的资产。
如果任何人以违反所有权限制的方式转让股份，或阻止我们根据美国联邦所得税法保持我们作为REIT的资格，则这些股份将被转移到信托中，以造福于慈善受益人，或者由我们赎回，或者出售给那些拥有股份不会违反所有权限制的人。如果这种向信托的转移不能阻止这种违反或我们作为REIT的持续资格，那么最初的打算转移将从一开始就无效。该等股份的预期受让人将被视为从未拥有该等股份。任何人违反所有权限制或其他转让限制在我们的章程中取得股份，如果我们股票的市场价格在购买日期和赎回或出售日期之间下降，则在赎回或出售股票时承担财务损失的风险。
我们的章程允许我们的董事会发行优先股的条款，可能从属于我们现有普通股持有人的权利，或阻止第三方收购我们。
我们的董事会允许在不经股东批准的情况下，根据章程规定的某些限制，发行至多5亿股普通股和5000万股优先股。此外，我们的董事会可以将任何未发行的普通股或优先股分类或重新分类为其他类别或系列股票，并确定关于股息和其他分配、资格以及赎回股票的条款或条件的偏好、转换或其他权利、表决权、限制、限制，并可不时修改我们的章程，以增加或减少我们有权在未经股东批准的情况下发行的任何类别或系列的股份总数或股份数目。因此，我们的董事会可以授权我们发行优先股，其条款和条件可能从属于我们普通股持有人或优先股或普通股持有人的权利，这些权利可能会造成延迟、推迟或阻止我们改变控制权的效果，包括一项特殊的交易，如合并、要约收购或出售我们全部或大部分资产，这可能会为我们的普通股持有人提供溢价。
我们的利益冲突政策可能无法消除我们与我们的董事、官员和雇员之间未来可能出现的利益冲突的影响。
我们的利益冲突政策规定，任何交易、协议或关系，如我们的任何董事、高级人员或雇员有重大的直接或间接金钱利益，均须获我们的多数无利害关系的董事批准。不过，除此之外，我们一般不可以采用额外的正式程序来审查和批准利益冲突交易。因此，我们的政策和程序在消除利益冲突的影响方面可能并不成功。
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今后，我们的股东的利益与我们经营伙伴关系中任何经营伙伴关系单位股东的利益之间可能会产生利益冲突，这可能会阻碍有利于我们股东的商业决策。
利益冲突可能是由于我们与我们的附属公司之间的关系，以及我们的业务伙伴关系或其任何伙伴之间的关系造成的。我们的董事和官员，谁拥有我们的经营伙伴关系的利益，有责任根据适用的马里兰州法律与他们的管理我们的公司。同时，我们全资拥有的子公司XHR GP公司作为我们的经营伙伴关系的普通合伙人，根据特拉华州法律和我们的经营伙伴关系的合伙协议，对我们的经营伙伴及其有限合伙人负有信托责任和义务。我们作为运营伙伴的普通合伙人的职责可能与我们的董事和高级人员对我们公司的职责发生冲突。这些冲突的解决方式可能不符合我们股东的最佳利益。
合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止我们的非邀约收购。
合伙协议中关于我们的经营伙伴关系的条款可能会推迟或使我们的非邀约收购或我们控制的改变变得更加困难。这些规定可能阻止第三方提出涉及非邀约收购我们或改变我们控制权的投标书，尽管一些股东可能会考虑这种建议，如果提出这种建议是可取的。
我们的董事会可以在没有股东批准的情况下改变我们的投资政策，这可能会改变你投资的性质。
我们的投资政策可能会随着时间的推移而改变。随着新的投资技术的发展，执行我们投资政策的方法也可能有所不同。我们的投资政策、实施方法和其他目标、政策和程序，未经股东同意，可由多数董事修改。因此，你的投资性质可能会在没有你同意的情况下改变。我们投资策略的改变，除其他外，可能会增加我们面对利率风险、违约风险和商业地产市场波动的风险，所有这些都会对我们实现投资目标的能力造成重大及不利的影响。
我们的董事会可能会批准非常广泛的投资指导方针，并已经批准了我们的投资和融资准则。我们的董事会可能并不总是审查或批准由我们的高级管理团队作出的每一项投资或融资决定。
我们的董事会可能会授权我们的高级管理团队遵循广泛的投资准则，并已批准了某些投资和融资准则，因此，我们期望我们的高级管理团队将拥有一定的酌处权，在某些情况下，我们将有一定程度的酌处权和权力来确定适合我们的资产，以及个人投资决定，以及我们如何为这些投资提供资金。我们的高级管理团队可能以低于在当前市场条件下预期的回报率进行投资和(或)为实现预期回报而进行风险更大的投资。我们期望我们的董事会可能并不总是批准我们的高级管理团队提出的每一项投资或融资策略。
第1B项未解决的工作人员意见
没有。
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项目2.属性
我们租赁我们的总部位于奥兰多大街200号，套房2700，佛罗里达州奥兰多32801。
酒店属性
截至2019年12月31日，我们拥有一个投资组合39跨地经营酒店16各州。我们相信，我们的酒店组合在地理上是多种多样的，因为我们的管理团队已经实施并实施了一项战略，即收购定位独特的豪华和高档酒店和度假村，主要在美国的前25大市场和主要休闲目的地。
我们的品牌联盟
我们的酒店组合主要以优质品牌经营，约有88%我们的房间经营万豪，凯悦或金普顿品牌。下表列出了我们的品牌联盟。2019年12月31日:
酒店数量 | 副房数 | 占客房总数的百分比 | |||||
万豪 | |||||||
签名集 | 5 | 587 | 5.2 | % | |||
万豪 | 5 | 2,076 | 18.5 | % | |||
文艺复兴 | 2 | 1,014 | 9.0 | % | |||
住宅旅馆 | 1 | 221 | 2.0 | % | |||
丽思卡尔顿 | 2 | 567 | 5.0 | % | |||
威斯汀 | 2 | 875 | 7.8 | % | |||
小计 | 17 | 5,340 | 47.5 | % | |||
凯悦 | |||||||
安达兹 | 3 | 451 | 4.0 | % | |||
凯悦中心 | 1 | 120 | 1.1 | % | |||
凯悦摄政 | 4 | 2,377 | 21.1 | % | |||
朴凯悦 | 1 | 327 | 2.9 | % | |||
未装订藏品 | 1 | 119 | 1.1 | % | |||
小计 | 10 | 3,394 | 30.2 | % | |||
金普顿 | 7 | 1,124 | 10.0 | % | |||
费尔蒙特 | 2 | 730 | 6.5 | % | |||
洛沃斯 | 1 | 285 | 2.5 | % | |||
希尔顿-沃尔多夫·阿斯托里亚 | 1 | 127 | 1.1 | % | |||
全品牌 | 38 | 11,000 | 97.8 | % | |||
独立 | 1 | 245 | 2.2 | % | |||
投资组合总额 | 39 | 11,245 | 100 | % | |||
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我们的酒店
下表列出了我们的投资组合2019年12月31日(1):
酒店 | 房间 | 购置/开办年份 | 国家 | 品牌母公司 | 酒店管理公司(2) | 链尺度段(3) | ||||||
安达兹纳帕(4) | 141 | 2013 | 钙 | 凯悦 | 凯悦 | L | ||||||
圣迭戈 | 159 | 2013 | 钙 | 凯悦 | 凯悦 | L | ||||||
安达兹·萨凡纳 | 151 | 2013 | 镓 | 凯悦 | 凯悦 | L | ||||||
波希米亚酒店庆祝活动，签名收藏 | 115 | 2013 | fl | 万豪 | 凯斯勒 | UU | ||||||
萨凡纳河滨波希米亚酒店，签名收藏 | 75 | 2012 | 镓 | 万豪 | 凯斯勒 | UU | ||||||
费尔蒙特达拉斯 | 545 | 2011 | TX | 费尔蒙特 | 雅高 | L | ||||||
费尔蒙特匹兹堡 | 185 | 2018 | 帕 | 费尔蒙特 | 雅高 | L | ||||||
查尔斯顿大波希米亚酒店，自传集 | 50 | 2015 | SC | 万豪 | 凯斯勒 | UU | ||||||
大波希米亚山溪酒店，自传集 | 100 | 2015 | 艾尔 | 万豪 | 凯斯勒 | UU | ||||||
奥兰多大波希米亚酒店，自传集(4) | 247 | 2012 | fl | 万豪 | 凯斯勒 | UU | ||||||
英联邦酒店(5) | 245 | 2016 | 马 | 独立 | 圣贤 | I | ||||||
以凯悦为中心的基韦斯特度假村&水疗中心 | 120 | 2013 | fl | 凯悦 | 凯悦 | UU | ||||||
凯悦摄政大柏树 | 779 | 2017 | fl | 凯悦 | 凯悦 | UU | ||||||
波特兰凯悦酒店位于俄勒冈州会议中心 | 600 | 2019 | 或 | 凯悦 | 凯悦 | UU | ||||||
凯悦摄政圣克拉拉(5) | 505 | 2013 | 钙 | 凯悦 | 凯悦 | UU | ||||||
位于盖尼牧场的凯悦摄政斯科茨代尔度假村和水疗中心 | 493 | 2017 | AZ | 凯悦 | 凯悦 | UU | ||||||
金普顿金丝雀酒店圣巴巴拉 | 97 | 2015 | 钙 | 金普顿 | 金普顿 | UU | ||||||
芝加哥摩纳哥金普顿酒店 | 191 | 2013 | 艾尔 | 金普顿 | 金普顿 | UU | ||||||
摩纳哥丹佛市金普顿酒店 | 189 | 2013 | 协和 | 金普顿 | 金普顿 | UU | ||||||
摩纳哥盐湖城金普顿酒店 | 225 | 2013 | UT | 金普顿 | 金普顿 | UU | ||||||
费城帕洛玛金普顿酒店(4) | 230 | 2015 | 帕 | 金普顿 | 金普顿 | UU | ||||||
金普顿罗琳酒店&水疗中心 | 107 | 2013 | Va | 金普顿 | 金普顿 | UU | ||||||
金普顿河畔酒店 | 85 | 2015 | 或 | 金普顿 | 金普顿 | UU | ||||||
新奥尔良酒店 | 285 | 2013 | 拉 | 洛沃斯 | 洛沃斯 | L | ||||||
万豪查尔斯顿市中心(5) | 352 | 2011 | WV | 万豪 | 万豪 | UU | ||||||
达拉斯市中心万豪(4) | 416 | 2010 | TX | 万豪 | 万豪 | UU | ||||||
万豪纳帕谷酒店&水疗中心 | 275 | 2011 | 钙 | 万豪 | 圣贤 | UU | ||||||
旧金山机场海滨万豪(4) | 688 | 2012 | 钙 | 万豪 | 万豪 | UU | ||||||
万豪伍德兰水路酒店及会议中心(5) | 345 | 2007 | TX | 万豪 | 万豪 | UU | ||||||
ParkHyatt Aviara度假村、高尔夫俱乐部和水疗中心 | 327 | 2018 | 钙 | 凯悦 | 凯悦 | L | ||||||
复兴亚特兰大威弗利酒店及会议中心(4) | 522 | 2012 | 镓 | 万豪 | 文艺复兴 | UU | ||||||
文艺复兴奥斯汀酒店 | 492 | 2012 | TX | 万豪 | 文艺复兴 | UU | ||||||
波士顿剑桥住宅酒店(4) | 221 | 2008 | 马 | 万豪 | 住宅旅馆 | U | ||||||
丹佛丽思卡尔顿酒店 | 202 | 2018 | 协和 | 万豪 | 万豪 | L | ||||||
五角大楼市丽思卡尔顿酒店(4)(5) | 365 | 2017 | Va | 万豪 | 万豪 | L | ||||||
皇家棕榈度假村和水疗中心，凯悦的未装订系列 | 119 | 2017 | AZ | 凯悦 | 凯悦 | L | ||||||
沃尔多夫·阿斯托利亚·亚特兰大·巴克黑德 | 127 | 2018 | 镓 | 希尔顿 | 华尔道夫·阿斯托里亚 | L | ||||||
Westin Galleria休斯顿 | 469 | 2013 | TX | 万豪 | 威斯汀 | UU | ||||||
威斯汀橡树休斯敦 | 406 | 2013 | TX | 万豪 | 威斯汀 | UU | ||||||
(1) | 只包括我们的投资组合中的酒店2019年12月31日。见“列报基础”。 |
(2) | “Accor”指雅高管理美国公司；“Hyatt”指凯悦公司；“Kessler”是指Kessler Collection Management，LLC；“Kimpton”是指Kimpton Hotel&Restaurant Group，LLC；“Loews”指Loews New Orleans Hotel Corp.；“Marriott”指万豪酒店服务公司；“复兴”是指复兴酒店经营公司；“住宅客栈”是指万豪酒店有限公司；“Sage”是指Sage Hospitality Resources，LLC；“Waldorf Astoria”指Waldorf Astoria，LLC；“Westin”是指Westin算子。 |
(3) | “L”指奢华；“UU”指高档；“U”指高档；“I”指独立自主。 |
(4) | 此物业须自下列日期起承担按揭债务。2019年12月31日. |
(5) | 该酒店受地面租赁的约束，包括酒店的全部或部分土地。有关详情，请参阅“第一部分-第二项。物业-我们的主要协议-土地契约”。 |
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我们的主要协议
酒店管理和特许经营协议
为了保持我们作为REIT的资格，我们不能直接或间接地经营我们的任何一家酒店。我们每个人都39酒店到TRS承租人，这反过来又聘请物业经理管理我们的酒店。我们的每家酒店都是按照与独立的第三方酒店管理公司签订的酒店管理协议经营的。约15%我们的酒店(根据截至2019年12月31日)，我们所称的“专营酒店”，也是根据不同的专营权协议经营的，其中一些是与酒店管理公司的附属公司签订的。约82%我们的酒店(根据截至2019年12月31日)根据酒店的管理协议经营，我们称之为“品牌管理酒店”。
以下是我们酒店管理和特许经营协议的概述，总结了每种协议中的主要条款。
品牌管理酒店管理协议
根据我们对品牌管理酒店的管理协议，第三方管理公司控制着每家酒店的日常运营，我们对管理公司的某些行为给予有限的批准权，包括签订长期或高价值合同、从事与法律诉讼有关的某些行动、批准运营预算、作出某些资本支出和批准雇用某些管理人员。
我们享有多种服务和福利，包括有权使用与管理公司有关联的品牌的名称、商标和经营系统，以及集中预订系统、国家广告、营销计划和宣传，旨在提高品牌意识、培训人员以及工资和会计服务。
我们的品牌管理酒店，大约44%我们的酒店(按客房数计算)2019年12月31日)由万豪及其附属公司管理，大约33%由凯悦管理，大约11%由金普顿管理，其余由其他品牌的管理公司管理。
术语
我们对品牌管理酒店的管理协议大多包含20至30年的初始期限，平均剩余期限约为11年，前提是管理公司不行使任何更新选择。这些协议一般允许管理公司选择一个或多个续约期。包括行使所有更新选项，我们的管理协议的平均剩余期限约为27年。
收费
我们对品牌管理酒店的管理协议通常包含两层收费结构，其中管理公司收取基本管理费，如果达到或超过某些财务阈值，则收取奖励管理费。基本管理费通常为酒店总收入或收入的3.0%，但从约1.0%到7.0%不等，其中最高的还包括额外的非管理服务费用。奖励管理费从净营业收入的8%到35%不等(或其他类似的指标，如管理协议中定义的营业毛利)，在扣除一般相当于酒店资本投资总额8.5%至11%的优先回报后仍保留下来。我们还在大部分协议中向管理公司支付了一定的会计服务费。许多管理协议还要求维持1%至5%的酒店收入资本储备基金，用于资本支出，以维持酒店的质量。
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终止事件
性能终止
我们的大多数品牌管理酒店的管理协议使我们的利益与管理公司的利益保持一致，如果管理公司未能达到与酒店绩效有关的某些标准，我们有权终止该协议。如果在任何连续两年期间，(I)该酒店未能达到指定的营运利润，及(Ii)该酒店的某些经营指标，相对于有关的本地市场上各方所议定的一套有竞争力的酒店，未能超过适用的管理协议所规定的指定限额，我们一般可选择因业绩而终止合约。在几乎所有品牌管理酒店的管理协议中，管理公司有权通过支付相当于两年期营业利润低于适用的管理协议中规定的绩效终止门槛的金额来避免业绩终止。
提前终止和违约金
在符合某些条件、通知要求和适用的补救期限的前提下，我们品牌管理的酒店的管理协议通常可由任何一方在发生重大伤害或谴责酒店或发生某些惯常的违约事件时终止，其中包括：任何一方破产或破产；任何一方在到期时不付款，以及在适当通知后未能纠正这种不付款；或任何一方违反管理协议规定的契约或义务。
此外，管理公司通常有权在某些情况下终止管理协议，包括在抵押贷款方面发生某些行动，或我们对管理公司经营旅馆的能力进行干预，原因是不批准所需的基本建设改进或支出，或在旅馆损坏或毁坏后未能完成或开始所需的修理。我们的大多数协议不要求在提前终止时支付违约金；然而，我们的万豪品牌管理的酒店要求我们从总收入中设立准备金，以便在终止合同时使用。该基金将用于偿还管理公司发生的所有费用和开支，这些费用和费用涉及(1)酒店在终止之前的经营，但在终止后应计；(2)管理公司解雇其雇员和(或)(3)支付任何待决或或有索赔，视协议而定。
出售酒店
我们的品牌管理酒店管理协议一般规定，我们不能将酒店出售给以下人士：(一)没有足够的财政资源；(二)道德品质差；(三)是该品牌的竞争对手；或者(Iv)是适用的管理协议中规定的特别指定的国民或被封锁的人。根据大多数协议，如果我们在未经管理公司同意和酒店管理协议转让的情况下进行销售，我们将违约。有些协议规定，我们出售或转让酒店给附属公司不需要得到管理公司的同意。
专营酒店管理协议
我们的专利酒店由各种第三方管理公司管理，这些公司要么是独立的，要么是附属于酒店的品牌。正如我们对品牌管理的酒店的管理协议一样，管理公司控制着每家酒店的日常运营，我们对管理公司的某些行为给予有限的批准权，包括签订长期或高价值合同、从事与法律诉讼有关的某些行动、批准运营预算、作出某些资本支出和雇用某些管理人员。
术语
我们为专营酒店订立的管理协议，一般包括10至15年的初期合约，而平均余下的初步期限约为5年。所有这些协议都不考虑延长或延长最初的期限，或未经我们同意不能延长，如果符合某些条件，其余的可由管理公司选择延长。
收费
一般来说，专利酒店的管理协议包含两层收费结构，在这种结构中，管理公司收取基本管理费，如果达到或超过某些财务阈值，则收取奖励管理费，每项费用按每家酒店计算。基本管理费占酒店总收入的1.5%至2.0%，其中一些
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基本费用随着时间的推移而增加。奖励管理费从净营业收入(或管理协议中定义的其他类似指标)的10%至30%不等，扣除一般相当于酒店资本投资总额9%至9.25%的优先回报。我们亦根据大部分协议，向管理公司缴付某些会计服务费用。
终止事件
性能终止
正如我们对品牌管理酒店的管理协议一样，大多数专利酒店的管理协议规定，如果管理公司未能达到与酒店绩效有关的某些标准，我们有权终止该协议。一般来说，如果在任何连续两年期间，(一)酒店未能实现特定数额的营业利润，和/或(二)与双方商定的在有关的本地市场上的一组有竞争力的酒店相比，酒店的某些经营指标未能超过适用的管理协议中规定的特定阈值，我们就可以启动绩效终止。在一些专营酒店的管理协议中，管理公司有权通过支付适用的管理协议中规定的金额，避免因支付适用的管理协议中规定的金额而终止履约合同，该权利通常不超过每家酒店一次。
提前终止和违约金
在符合某些资格、通知要求和适用的补救期限的前提下，专利旅馆的管理协议通常可在重大伤亡或被谴责或发生某些习惯上的违约事件时终止，其中包括：任何一方破产或破产；任何一方违反管理协议规定的契约或义务，包括我们未能提供必要的营运资金，或我们未能在到期时付款，或在适当通知后未能纠正这种不付款；任何一方根据相应的特许协议违约；任何一方未能维持销售酒精饮料的许可证；以及任何一方未能维持管理协议所要求的保险单。
如果管理公司因我们的某些违约事件而选择终止管理协议，管理公司一般可以按照适用的管理协议的规定，收回作为违约赔偿金的终止费。一些特许旅馆的管理协议给予我们在通知管理公司后无故终止的权利。在某些情况下，这种终止需要支付终止费。
出售酒店
根据专利酒店的大部分管理协议，要出售酒店，我们必须终止管理合约，并向管理公司缴付费用。然而，在某些情况下，如果新业主被指派了协议或与管理公司签订了新的协议，我们可能会避免这些费用。
特许经营协议
我们的专利酒店是根据与万豪的特许经营协议经营的。根据我们的特许经营协议，我们有权在经营酒店时使用特许人的名称、标志和制度。特许经营者还为我们提供各种服务和好处，包括集中预订系统、全国广告、营销方案和宣传，旨在提高品牌意识、培训人员和维持整个品牌系统酒店的运营质量。作为回报，我们的TRS承租人作为特许经营者，必须按照适用的品牌标准经营专利酒店。特许经营协议一般规定我们的TRS承租人必须遵守的管理、操作、记录、会计、报告和营销标准和程序，并通过概述客人服务、产品、标志和家具、固定装置和设备等标准，确保整个品牌的一致性。为确保我们遵守专营权协议，大部分专营权协议规定，我们必须让该酒店接受专营公司的质素检验。我们还被要求参加适用于每个品牌的忠诚度奖励计划。
术语
我们的特许经营协议的初始期限为17至20年，平均余下的初始期限约为11年。我们所有的特许经营协议都不考虑延长或延长初始期限。
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收费
事实上，我们所有的专营权协议，都规定我们须缴付专营权费，由适用酒店的客房总收入的2%至6%不等，而某些全面服务酒店，则须就食物及饮品总收入缴付2%至3%的额外费用。我们还必须支付营销，预订或其他节目的费用在1%至1.5%的总房间收入以及其他费用。此外，根据我们所有的特许经营协议，特许人有权要求我们不时翻新客房和公共设施，以符合当时的品牌标准。根据某些协定，这类支出是在规定的期限内规定的，至少每五至六年需要某种水平的支出。许多特许经营协议还要求维持一个资本储备基金，数额在酒店收入的3%至5%之间，用于资本支出，以维持酒店的质量。
终止事件
我们的专营权协议规定，在发生某些事件时，可由适用的特许人选择终止，其中包括：不维持品牌标准、不支付特许经营许可证规定的使用费和费用或履行其他义务；破产；放弃特许经营权或改变控制权；如果终止，我们必须支付违约金。
担保与特许经营权
作为特许人的TRS承租人负责根据适用的特许经营协议向特许人支付所有款项；然而，Xena Hotels&Resorts公司、XHR LP和/或相应的拥有财产的子公司一般保证TRS承租人在特许协议下的义务。此外，有些专营权协议规定，在某项酒店出售或转让的情况下，我们须向特许人提供优先要约或优先认购的权利，而我们所订立的协议，几乎全部规定特许人有权批准酒店管理公司的任何更改。
TRS租约
为了保持我们作为REIT的资格，我们的公司和我们的任何子公司，包括运营伙伴关系，都不能直接或间接地经营我们的酒店。我们的经营伙伴关系的子公司，作为出租人，将我们的酒店租赁给我们的trs承租人，而后者又是我们每一家酒店与第三方酒店管理公司签订的现有酒店管理协议的缔约方。
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地租
下表汇总了剩余的基本期限、续订权、购置权和每月基本租金。2019年12月31日与我们从第三方租赁的酒店和会议设施相关的土地：
财产 | 现行租赁期限期满 | 续期权利/购买权 | 当前每月最低租金或基本租金(1) | 基础租金在更新时增加 | 租赁类型 | |||||
地租：全部财产 | ||||||||||
凯悦摄政圣克拉拉 | 2035年4月30日 | 4年×10年 1x9岁(2) | $62,013 | 除非承租人行使其扩大的选择权，否则不会增加租金，届时，每增加超过500间酒店房间，租金将增加800元。 | 三重网 | |||||
万豪查尔斯顿市中心 | 2067年12月11日 | 4年×10年 | $5,000 | 除非酒店扩建超过356间客房，否则不增加租金，届时租金应按比例增加。(3) | 三重网 | |||||
英联邦酒店 | 2087年12月19日 | 无 | $0.83 | 不适用 | 三重网 | |||||
五角大楼市丽思卡尔顿酒店 | 2040年5月7日 | 2x25岁 | $53,375 | 租约续期开始时公平市场租金调整 | 三重网 | |||||
地面租赁：部分财产 | ||||||||||
Marriott Woodland水路酒店和会议中心会议中心 | 2100年6月30日 | 无续约权(4) | $10,965(5) | 不适用 | 三重网 | |||||
(1) | 除最低租金外，公司还可能拖欠一定比例的租金。特别是，凯悦酒店圣克拉拉酒店的租金按房间收入和舞厅收入的一定比例计算，超过了截至2019、2018年和2017年12月31日的最低基本租金。 根据2017年12月签署的一项修正案，万豪查尔斯顿市中心的附加租金相当于(一)年总收入的0.5%或8.5万美元。五角大楼市丽思卡尔顿酒店的最低基本租金或(Ii)5%(5%)的客房收入超过了截至2019年12月31日和2018年12月31日的最低基准租金。 |
(2) | 公司有权优先购买这两份单独租约所涵盖的某些地区的全部或部分。 |
(3) | 如果酒店的房间从356间增加到500间，新的基础租金将增加到85，000美元。 |
(4) | 本公司有权优先购买物业，该物业必须在收到业主的第三方条款后60天内行使。 |
(5) | 每年的基本租金根据与消费物价指数挂钩的计算进行调整。本表中的每月最低或基本租金为2019年1月1日至2019年12月31日期间。 |
项目3.法律程序
我们参与了在正常经营过程中发生的各种索赔和诉讼，包括涉及侵权和其他一般责任索赔、工人赔偿和其他与我们拥有某些酒店财产有关的雇员索赔和索赔。大多数涉及责任、过失索赔和雇员的事件都由有偿付能力的保险公司承保。当我们认为损失是可能的和合理的估计时，我们就认识到了责任。我们目前认为，这些诉讼和诉讼的最终结果不会单独或总体上对我们的综合财务状况、业务结果或流动资金产生重大影响。
项目4.矿山安全披露
不适用。
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第二部分
第五项登记人普通股市场、相关股东事项和证券发行人购买证券
市场信息
我们的普通股，每股面值0.01美元，自2015年2月4日起在纽约证券交易所(“NYSE”)上市交易，代号为“XHR”。
股东信息
截至2020年2月21日，共有13，226人持有我们未清普通股的纪录。这一股东数字不包括更多的“街道名称”持有人，或受益持有人，我们的普通股，其股票由银行，经纪人和其他金融机构持有。也是截至.2020年2月21日我们的经营伙伴关系单位有十二名股东(本公司除外)，成员包括我们的某些执行人员和董事会成员，其中包括未获授权的长期激励计划(“LTIP”)伙伴关系单位。LTIP伙伴关系单位可以或不可能根据时间的推移和满足某些基于市场的绩效目标而归属。.的.3,694,439LTIP单位2019年12月31日, 2,010,474单位已归属并有资格赎回。除某些限制外，我们的运作伙伴关系单位可赎回现金，或在我们选举时赎回我们的普通股。
为了符合与我们作为REIT的资格有关的某些要求，我们的章程除某些例外情况外，对一个人可能拥有的股票数量加以限制。我们的章程规定，任何人不得以实益或建设性的方式持有任何类别或系列股本的流通股中价值或数量超过9.8%的股份(以限制程度较高者为准)。
股利
我们预计每季度定期向股东分发股票。为了保持我们作为REIT的资格，我们必须向我们的股东分配至少相当于：
i. | 我们应课税入息的90%，在扣除已支付的股息及不包括任何净资本收益(不一定相等于按照公认的会计原则(“公认会计原则”)计算的净收入)之前厘定； |
二、 | 丧失抵押品赎回权财产的净收入超过该法对这些收入征收的税收的90%；减去 |
三、 | 任何额外的非现金收入(根据守则确定)。 |
我们所作的分配将由我们的董事会以其唯一的酌处权从法律上可得的资金中授权和决定，并将取决于许多因素，包括我们的实际和预计的业务结果、财务状况、现金流动和流动性、我们作为REIT的资格和其他税务考虑、资本支出和其他债务、债务契约、合同禁令或适用法律规定的其他限制，以及我们董事会可能不时认为相关的其他事项。我们不能向你保证，我们的分配政策将在未来保持不变，或任何估计的分配将作出或持续。
我们向股东分配股票的能力将取决于我们资产组合的表现。如有现金可供分发，将以现金分发。我们可能无法产生足够的现金流量，以支付分配给我们的股东。如果我们可供分配的现金低于“守则”规定分配的数额，我们可以考虑各种资金来源来弥补任何短缺，包括通过我们的高级无担保循环信贷机制借款，出售我们的某些资产，或使用我们从未来发行的股本、股权或债务证券或宣布应纳税的普通股股利中获得的部分净收入。
普通股东接受分配的方法可能会影响分配的时间。公司在发行日将所有股东视为建设性地接受分配，而不管股东选择何种分配方式。为了改变接受分配的方法，股东将填写在我们网站的“投资者关系”页面上找到的分配选举表。
此外，我们的章程允许我们发行优先于普通股的优先股，我们的董事会将来也可以改变我们的分配政策。
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下表列出了关于截止年度每股支付的分配的申报、支付和所得税特征的资料。2019年12月31日和2018.
普通股
该公司支付了下列普通股股利年终 2019年12月31日 (1):
每股股息/单位 | 截至本季度 | 记录日期 | 应付日期 | |||
$0.275 | 2019年3月31日 | 2019年3月29日 | 2019年4月12日 | |||
$0.275 | 2019年6月30日 | 2019年6月28日 | 2019年7月12日 | |||
$0.275 | 2019年9月30日 | 2019年9月30日 | 2019年10月15日 | |||
$0.275 | 2019年12月31日 | 2019年12月31日 | 2020年1月15日 | |||
(1) | 就所得税而言，我们的普通股每股支付的股息2019100%应作为普通收入纳税。 |
该公司支付了下列普通股股利年终 2018年12月31日 (2):
每股股息/单位 | 截至本季度 | 记录日期 | 应付日期 | |||
$0.275 | 2018年3月31日 | 2018年3月30日 | 2018年4月13日 | |||
$0.275 | 2018年6月30日 | 2018年6月29日 | 2018年7月13日 | |||
$0.275 | 2018年9月30日 | 2018年9月28日 | 2018年10月15日 | |||
$0.275 | 2018年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年1月15日 | |||
(2) | 就所得税而言，我们的普通股每股支付的股息2018100%应作为普通收入纳税。 |
共享性能图
以下绩效图和相关信息不应视为“征求材料”或“提交”给SEC，也不得以参考方式纳入今后根据“证券法”或“交易法”提交的任何文件，但我们在此类备案中特别提及的信息除外。
下图提供了从2015年2月4日到纽约证券交易所每股收盘价的累计总回报率的比较。2019年12月31日的累计总回报。道琼斯美国酒店和Lodging REIT指数(“DJUSHL REIT指数”)罗素2000指数(“罗素2000指数”)和富时全国房地产投资信托协会股票REITs指数(富时NAREIT股票指数)。在假定2015年2月4日投资100美元的情况下计算了总回报率，并将所有股息再投资于(I)我们的普通股(Ii)DJUSHL REIT指数(Iii)罗素2000指数及(Iv)富时NAREIT权益指数。总回报价值不包括在此期间申报但未支付的任何股息。
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上图所示的实际回报如下：
12月31日的投资价值， | ||||||||||||||||||||||||
名字 | 2015年2月4日 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | ||||||||||||||||||
赛尼亚酒店和度假村公司 | $ | 100.00 | $ | 77.55 | $ | 105.36 | $ | 123.98 | $ | 102.64 | $ | 136.08 | ||||||||||||
DJUSHL REIT指数 | 100.00 | 72.24 | 85.80 | 88.55 | 73.63 | 80.77 | ||||||||||||||||||
罗素2000指数 | 100.00 | 95.34 | 113.91 | 129.44 | 112.33 | 140.04 | ||||||||||||||||||
富时NAREIT股票指数 | 100.00 | 96.85 | 105.21 | 114.34 | 109.71 | 141.16 | ||||||||||||||||||
最近出售未注册证券
没有。
发行人购买股票证券
2015年12月，公司董事会批准了一项股票回购计划(“回购计划”)，根据该计划，我们有权在公开市场、私下谈判交易或其他情况下，包括根据规则10b5-1计划，购买至多1亿美元的公司未偿普通股，每股面值0.01美元。2016年11月，公司董事会授权回购至多一笔7 500万美元公司发行的普通股。回购计划没有到期日。公司没有义务回购任何金额或任何数量的普通股，回购可以随时暂停或停止。
不在截止的几年里，股票是作为回购计划的一部分购买的。2019年12月31日和2018年。在截至2017年12月31日和2016年12月31日的年度内，根据回购计划分别回购了240，352股和4，966，763股股票，加权平均价格分别为17.07美元和14.89美元，总收购价分别为410万美元和7，400万美元。. 截至2019年12月31日，该公司仍有约9 690万美元的股票回购授权。
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项目6.选定的财务数据
您应阅读下列历史合并财务和经营数据摘要，以及“第二部分-第7项.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”、“第一部分-第1项.业务”、“第一部分-第2项.财产”以及本年度报告其他部分所载的合并财务报表和相关附注。
下表显示与我们合并的历史财务状况和截至年度的业务结果有关的合并选定的财务数据。2019年12月31日, 2018, 2017, 2016，和2015(单位：千，但每股数额除外)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
收入： | |||||||||||||||||||
客房收入 | $ | 686,485 | $ | 659,697 | $ | 623,331 | $ | 653,944 | $ | 663,224 | |||||||||
食品和饮料收入 | 382,031 | 335,723 | 266,977 | 246,479 | 259,036 | ||||||||||||||
其他收入 | 80,571 | 62,787 | 54,969 | 49,737 | 53,884 | ||||||||||||||
总收入 | $ | 1,149,087 | $ | 1,058,207 | $ | 945,277 | $ | 950,160 | $ | 976,144 | |||||||||
费用： | |||||||||||||||||||
客房费用 | 162,853 | 154,716 | 142,561 | 146,050 | 148,492 | ||||||||||||||
食品和饮料费用 | 247,487 | 214,935 | 173,285 | 161,699 | 167,840 | ||||||||||||||
其他直接费用 | 30,076 | 19,677 | 14,438 | 12,848 | 17,984 | ||||||||||||||
其他间接费用 | 285,920 | 254,881 | 229,957 | 224,779 | 226,522 | ||||||||||||||
管理费和专营权费 | 46,521 | 45,553 | 43,459 | 47,605 | 49,818 | ||||||||||||||
酒店运营费用共计 | $ | 772,857 | $ | 689,762 | $ | 603,700 | $ | 592,981 | $ | 610,656 | |||||||||
折旧和摊销 | 155,128 | 157,838 | 152,977 | 152,418 | 148,009 | ||||||||||||||
房地产税、个人财产税和保险 | 50,184 | 47,721 | 44,310 | 46,248 | 49,717 | ||||||||||||||
地面租赁费用 | 4,403 | 4,882 | 5,848 | 5,447 | 5,204 | ||||||||||||||
一般和行政费用 | 30,732 | 30,460 | 31,552 | 31,374 | 25,142 | ||||||||||||||
业务中断保险收益 | (823 | ) | (5,043 | ) | (559 | ) | — | — | |||||||||||
收购、终止交易和开业前费用 | 954 | 763 | 1,578 | 154 | 6,457 | ||||||||||||||
减值和其他损失 | 24,171 | — | 2,254 | 10,035 | — | ||||||||||||||
离职和其他启动相关费用 | — | — | — | — | 26,887 | ||||||||||||||
总开支 | $ | 1,037,606 | $ | 926,383 | $ | 841,660 | $ | 838,657 | $ | 872,072 | |||||||||
营业收入 | $ | 111,481 | $ | 131,824 | $ | 103,617 | 111,503 | 104,072 | |||||||||||
(亏损)出售投资物业所得 | (947 | ) | 123,540 | 50,747 | 30,195 | 43,015 | |||||||||||||
其他收入 | 895 | 1,162 | 853 | 3,377 | 4,916 | ||||||||||||||
利息费用 | (48,605 | ) | (51,402 | ) | (46,294 | ) | (48,113 | ) | (50,816 | ) | |||||||||
债务清偿损失 | (214 | ) | (599 | ) | (274 | ) | (5,155 | ) | (5,761 | ) | |||||||||
所得税前收入 | $ | 62,610 | $ | 204,525 | $ | 108,649 | $ | 91,807 | $ | 95,426 | |||||||||
所得税费用 | (5,367 | ) | (5,993 | ) | (7,833 | ) | (5,077 | ) | (6,295 | ) | |||||||||
持续业务净收入 | $ | 57,243 | $ | 198,532 | $ | 100,816 | $ | 86,730 | $ | 89,131 | |||||||||
因停止经营而造成的净损失 | — | — | — | — | (489 | ) | |||||||||||||
净收益 | $ | 57,243 | $ | 198,532 | $ | 100,816 | $ | 86,730 | $ | 88,642 | |||||||||
减：非控制权益造成的净(收入)损失 | $ | (1,843 | ) | $ | (4,844 | ) | $ | (1,954 | ) | $ | (875 | ) | $ | 116 | |||||
归于公司的净收入 | $ | 55,400 | $ | 193,688 | $ | 98,862 | $ | 85,855 | $ | 88,758 | |||||||||
对优先股股东的分配 | — | — | — | — | (12 | ) | |||||||||||||
可归属于共同股东的净收入 | $ | 55,400 | $ | 193,688 | $ | 98,862 | $ | 85,855 | $ | 88,746 | |||||||||
46
截至12月31日的年度， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
每股基本和稀释收益： | |||||||||||||||||||
可供共同股东使用的持续业务收入 | $ | 0.49 | $ | 1.75 | $ | 0.92 | $ | 0.79 | $ | 0.79 | |||||||||
可供共同股东使用的停业经营所得收入 | — | — | — | — | — | ||||||||||||||
普通股股东每股净收益-基本收入和稀释收益 | $ | 0.49 | $ | 1.75 | $ | 0.92 | $ | 0.79 | $ | 0.79 | |||||||||
加权平均普通股数(基本) | 112,636,123 | 110,124,142 | 106,767,108 | 108,012,708 | 111,989,686 | ||||||||||||||
加权平均普通股数(稀释) | 112,918,598 | 110,377,734 | 107,019,152 | 108,142,998 | 112,138,223 | ||||||||||||||
截至12月31日的部分资产负债表数据， | |||||||||||||||||||
投资资产净额，不包括待售资产(1)(2) | $ | 2,926,370 | $ | 2,875,146 | $ | 2,690,855 | $ | 2,443,589 | $ | 2,414,799 | |||||||||
现金和现金等价物 | $ | 110,841 | $ | 91,413 | $ | 71,884 | $ | 216,054 | $ | 122,154 | |||||||||
就普通股/单位宣布的股息 | $ | 126,129 | $ | 123,408 | $ | 118,369 | $ | 119,270 | $ | 93,576 | |||||||||
总资产 | $ | 3,263,006 | $ | 3,170,087 | $ | 3,115,308 | $ | 2,860,345 | $ | 3,005,944 | |||||||||
债务总额，净额，不包括为出售而持有的债务(2)(3) | $ | 1,293,054 | $ | 1,155,088 | $ | 1,322,593 | $ | 1,077,132 | $ | 1,094,536 | |||||||||
总股本 | $ | 1,775,158 | $ | 1,852,705 | $ | 1,645,086 | $ | 1,651,567 | $ | 1,743,358 | |||||||||
其他财务数据： | |||||||||||||||||||
可归因于普通股和单位持有者的调整后的EBITDAre(3) | $ | 302,118 | $ | 299,813 | $ | 270,286 | $ | 287,328 | $ | 293,010 | |||||||||
可归因于普通股和单位持有人的经调整财务报表(3) | $ | 250,598 | $ | 245,399 | $ | 219,978 | $ | 238,241 | $ | 241,635 | |||||||||
(1) | 截至2017年12月31日，不包括与2018年3月售出的阿斯顿怀基基海滩酒店有关的待售资产。截至2016年12月31日和2015年12月31日，这些资产包括在净投资资产中。 |
(2) | 截至2015年12月31日，不包括截至2016年12月31日为止的9家酒店待售资产和与待售资产相关的负债。 |
(3) | 请参阅下文“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”中的“非公认会计原则财务措施”，以详细说明和调节可归因于普通股和单位持有人的调整后的EBITDAre和调整后的FFO，并说明这些业绩计量如何对投资者有用，作为我们经营业绩的重要补充措施。 |
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项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析
以下讨论和分析应与本年度报告所载的合并财务报表和相关说明一并阅读。这次讨论包含了关于我们业务的前瞻性陈述.这些陈述是基于目前受风险和不确定因素影响的预期和假设。实际结果可能大相径庭，因为本年度报告和我们不时向证券交易委员会提交的其他报告中所载的“前瞻性陈述特别说明”和“第一部分-1A项.风险因素”中讨论过的因素。
概述
赛尼亚是一家自我建议和自我管理的REIT公司，主要投资于地位独特的豪华和高档酒店和度假村，重点关注美国25大住宿市场以及美国的主要休闲目的地。2019年12月31日，我们拥有39旅馆，包括11,245房间，对面16各州。我们的酒店主要由万豪(Marriott)、凯悦(Hyatt)、金普顿(Kimpton)、费尔蒙特(Fairmont)、罗氏(Loews)和希尔顿(Hilton)等行业领军企业以及领先的独立管理
我们计划通过有区别的收购策略、积极的资产管理和对我们的房地产的资本投资来扩大我们的业务。我们的主要目标市场和子市场具有特殊的积极特征，例如多种需求来源、良好的供需动态和有吸引力的预期酒店收入增长，重点关注美国25大住宿市场和主要休闲目的地。我们相信，我们对更广泛市场的关注，使我们能够评估更多的收购机会，从而在追求那些最符合我们投资标准的机会时具有高度的选择性。我们主要拥有和追求的酒店和度假村的豪华和高档酒店部分附属于高端领先品牌，因为我们认为，这些部分产生诱人的风险调整后的回报。在这些领域中，我们的重点是为客人提供独特的住宿体验的酒店和度假村，以反映当地的市场环境，而不是严重依赖会议和集团业务的酒店。
我们还寻求通过积极的资产管理和有针对性的资本投资，为我们提供提高经营业绩的机会。虽然我们不经营我们的酒店物业，但我们的资产管理团队和我们的行政管理团队通过定期进行收入、销售和财务业绩评估，并与我们的酒店经理合作进行监督和合作，并对正在进行的业务利润率改进举措进行深入的现场审查。我们经常与我们的管理公司和现场管理人员进行交流，包括定期与我们的管理公司和品牌的关键管理人员举行会议。通过这些努力，我们寻求提高客人的体验，提高物业效率，降低成本，最大化收入，并增加物业经营利润率，我们预计这将增加我们的股东的长期回报。
提出依据
所附的合并财务报表包括本公司、经营合伙企业和XHR控股公司的账目。公司的子公司一般由有限责任公司、有限合伙公司和TRS组成。所有公司间交易的影响已经消除。直接与我们的主要执行办公室、人事和其他行政费用有关的公司费用在综合业务报表和综合收入表中作为一般和行政费用反映。
市场前景
美国酒店业在历史上与美国GDP有很强的相关性，美国GDP年增长率约为2.1%2019，根据美国商务部的数据，这一时期的增长率约为2.2%。 2018。2019年期间，国内生产总值主要由商品和服务、联邦政府支出、住宅固定投资和出口方面的消费支出驱动，私人库存投资、非住宅固定资产投资和进口减少部分抵消了这些支出。此外，国内生产总值还得益于失业率仍然低于5%和相对较低的利率。截至12月31日的一年中，美国的住宿需求增长了2.0%，2019，与供应增长2.0%相一致。这些因素结合在一起，导致工业RevPAR增长0.9%。年终 (一九二零九年十二月三十一日)与截至12月31日的年度相比，2018，这是由于每个行业报告的ADR增加了1.0%。
在我们的几个市场中，新的酒店供应增加了，新供应的增长速度预计在2020年将类似。我们预计，这一趋势和其他近期的宏观经济趋势将在2020年继续下去，从而使整个美国酒店业和我们的投资组合的收入略有增长。然而，随着收入的小幅增长，我们预计，由于工资和福利、房地产税和保险的增加，我们的经营利润率将面临很大的挑战。因此，酒店收入的适度增长可能会导致调整后的EBITDA在我们的投资组合中下降。
在2019年，我们完成了9 300万美元在投资组合的翻修中，包括在凯悦摄政大柏树酒店增加一个新的25，000平方英尺的舞厅和32，000平方英尺的功能前和支撑空间，我们预计这将是积极的。
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影响RevPAR增长和2020年的辅助收入，因为我们开始看到这些翻新的好处。我们还预计，2020年将受益于俄勒冈州会议中心新落成的凯悦酒店波特兰酒店的捐款。我们于2019年12月收购了波特兰凯悦酒店。然而，我们预计，由于2019年12月两家酒店的配置减少，以及由于公园凯悦航空度假村(Park Hyatt Aviara Resort)、高尔夫俱乐部(Golf Club&Spa)的转型改造带来的收入中断，净收入将受到影响。该项目将包括对客房和走廊、会议空间、公共空间、食品和饮料店、水疗中心和高尔夫设施进行全面翻新，以及整个度假村和高尔夫球场的外部升级。
鉴于酒店业前景的固有不确定性，我们无法保证酒店收入或酒店收入的任何增长都会发生，原因有很多，包括但不限于美国或全球经济增速低于预期、商业和休闲旅行模式的变化、能源和/或科技行业的波动。见“第一部分-1A项.危险因素”
重大事件
下列事件是年终 (一九二零九年十二月三十一日):
• | 2019年2月，该公司完成了在2023年8月到期的无担保定期贷款的8 500万美元延迟提取，使贷款的未偿余额达到1.5亿美元。 |
• | 在2019年3月，该公司偿还了9000万美元的抵押贷款抵押由凯悦摄政圣克拉拉。 |
• | 在2019年第一季度，该公司重新定价了其1.25亿美元的无担保定期贷款，该贷款将于2024年9月到期，以降低基于杠杆的定价网格。定期贷款现在的利率是基于定价网格的，根据公司的杠杆比率，利率比libor高出135-200个基点，比以前的杠杆基准降低了35至55个基点。该公司此前将贷款利率定为1.92%，目前的年利率为1.92%。3.37%. |
• | 2019年第二季度，该公司在芝加哥医疗区/UIC的万豪酒店记录了1，480万美元的非现金减值费用。长期资产的减值是由于需求趋势和酒店消费状况的变化导致的未来经营利润的预期下降所致。然后在12月，该公司以1 000万美元的出售价格完成了对该酒店的处置，并确认销售损失约为50万美元，这是由于关闭费用造成的。 |
• | 2019年12月，该公司完成了409间客房的万豪格里芬门度假村(Marriott Griffin Gate Resort&Spa)的处置，售价为5，150万美元。该公司确认销售损失约为50万美元，这是由于关闭费用造成的。 |
• | 2019年12月，该公司以1.9亿美元的收购价格收购了俄勒冈州波特兰市俄勒冈州会议中心新建的600间客房的凯悦酒店波特兰，该公司的资金来自手头现金和我们高级无担保循环信贷机构的收益。 |
• | 在2019年12月，该公司偿还了约1500万美元的抵押贷款抵押万豪查尔斯顿镇中心。 |
• | 在2019年第四季度，该公司记录了与博希米亚酒店萨凡纳河旁签名集有关的非现金商誉减值940万美元，这是由于自2012年收购该酒店以来佐治亚州萨凡纳市场供求动态的变化所致。 |
• | 除了在2019年期间我们的投资组合和融资交易的变化外，我们还进行了大约的投资。9 300万美元在投资组合的改进，我们相信这将推动这些属性在未来的积极表现。 |
我们的客户
我们的收入很大一部分来自以下广泛的客户群体：临时业务、集团业务和合同业务。短暂的商务广泛地代表个人商务或休闲旅行者。商务旅客占我们酒店短暂需求的大部分。因此，商务旅行的趋势比休闲需求的趋势对我们的影响更大。集团业务代表一组客房，通常至少有10间客房。合同业务是指在一段长时间内以显著折扣的价格出售给某一特定公司的房间。航空公司的工作人员是我们一些酒店合同需求的典型来源。此外，位于需求一直较低市场的酒店也可采用合同费率。
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我们的收入和开支
收入
我们的收入来自酒店业务，由以下来源组成：
• | 客房收入入住率和ADR是客房收入的主要驱动因素。酒店的业务组合和分销渠道组合是ADR的重要影响因素。 |
• | 食品和饮料收入-入住率和住在酒店的顾客类型是食品和饮料收入的主要驱动因素(即，与临时业务相比，集团业务通常通过餐饮功能产生更多的食品和饮料业务，后者可能利用或不利用酒店的食品和饮料销售点)。 |
• | 其他收入--指附属收入，如停车场、度假村费、高尔夫、水疗服务、电话和其他客人服务以及租户租赁。入住率和物业设施的性质是其他收入的主要驱动因素。 |
费用
我们的营运费用包括提供酒店服务的费用和公司一级的费用.以下是我们开支的组成部分：
• | 客房费用--这些费用包括家政工资和工资税、客房用品、洗衣服务和前台费用。与客房收入类似，入住率是客房费用的主要驱动因素，因此，客房费用与客房收入之间存在显著的相关关系。这些费用占收入的百分比可根据薪金、工资和福利的增加以及所提供的服务和便利设施的水平而增加。 |
• | 食品和饮料费用-这些费用主要包括食品、饮料和相关的劳动力成本。入住率和住在酒店的顾客类型是食品和饮料消费的主要驱动因素(即，提供服务的功能通常比酒店的餐饮销售更有利可图)，这与食品和饮料收入密切相关。 |
• | 其他直接费用-这些费用主要包括与其他收入有关的劳动力和其他费用，如停车场和其他客人服务。 |
• | 其他间接费用-这些费用主要包括与一般和行政、国家销售和消费税、销售和营销、信息技术和电信、维修和保养以及公用事业费用有关的旅馆费用。 |
• | 管理费-基本管理费按总收入的百分比计算。管理费还包括奖励管理费，这通常是一个百分比的净营业收入(或类似的衡量酒店盈利能力)超过每年的门槛，根据我们在酒店的总资本投资。特许费按房间收入的百分比计算。有关与我们的管理及专营权协议有关的主要条款的摘要，请参阅“第一部分-第二项主要协议”。 |
• | 折旧和摊销费用-这些非现金费用主要包括固定资产的折旧，如建筑物，家具，固定装置和设备在我们的酒店，以及某些公司的资产。摊销费用主要包括已获得的预购预定和购得租赁的摊销，在相关期限或租赁期间摊销。 |
• | 房地产税、个人财产税和保险-房地产税、个人财产税和保险包括在我们酒店所在的各自管辖范围内应支付的款项，由前一年房地产税的退款部分抵消，以及根据我们的酒店投资组合的保险单应支付的款项。 |
• | 地面租赁费用-地面租赁费用是指与我们从第三方租赁的酒店和/或会议设施相关的土地的租金。它还包括非现金地租，作为收购时初始购买价格分配的一部分。 |
• | 一般和行政费用-一般和行政费用主要包括公司职员和支持我们业务的人员的补偿费用、办公室行政和有关费用、法律和专业费用以及其他公司费用。 |
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• | 业务中断保险的收益-业务中断保险的收益包括根据我们各自保险单条款所涵盖的损失收入的保险结算，该保险单超过保险免赔额。 |
• | 收购、终止交易和开业前费用-收购和终止交易费用通常包括与我们追求和收购酒店投资相关的法律费用、其他专业费用、转移税和其他直接费用。2018年1月1日之前，我们将收购酒店作为业务合并入账，因此计入了所有相关交易成本。从2018年1月1日开始，在采用财务会计准则委员会(“FASB”)会计准则更新(“ASU”)2017-01，业务组合(主题805)：澄清业务的定义后，我们对每次收购进行评估，以确定它是资产购置还是收购业务。在截至2018年12月31日和2019年12月31日为止的几年里，我们将所有收购记为资产收购，因此将相关交易成本资本化。因此，这些费用将视购置活动的时间、数量和性质而有所不同。开业前费用是作为重塑品牌和管理过渡努力的一部分而发生的费用，这些费用没有资格资本化。2018年12月，该公司收购了亚特兰大文华东方公司，该公司在收购结束后立即更名为WaldorfAstoria亚特兰大巴克黑德。 |
• | 减值和其他损失--我们的房地产、无形资产、商誉和其他长期资产一般都是长期持有的.我们评估这些资产的减值，如“关键会计政策和估计”中所讨论的那样。这些评估根据这些资产的具体事实和情况以及我们对这些资产(包括商誉)公允价值的估计，导致其中某些资产的减值损失，包括商誉。根据经济条件或适用于某一特定财产的其他因素，我们可能需要承担额外的减值损失，以反映我们的资产和/或投资价值的进一步下降。此外，我们可能不时记录与自然灾害造成的财产损失和/或其他灾害补救费用有关的其他损失。 |
大多数种类的可变经营费用，包括劳动力成本，如客房管理，都会随着入住率的变化而波动。随着入住率的增加，大多数类别的可变业务费用都会增加，而ADR的增加通常只会导致有限类别的业务费用和费用的增加，例如管理费和特许费，这些费用都是根据酒店收入计算的。因此，ADR的变化对营业利润率的影响比占用率的变化更大。
影响手术效果的因素
影响我们经营业绩的主要因素包括：与现有酒店客房的供应相比，酒店客房的总体需求、经济状况以及我们的第三方管理公司在控制开支的同时增加或维持收入的能力。
• | 需求和经济状况-消费者对住宿的需求，特别是商务旅行，与整体经济的表现密切相关，并对商业和个人自由支配支出水平敏感。由于整体经济环境恶劣、旅游模式受到影响或减少的风险、消费者信心下降及不利的政治环境等因素，导致消费需求下降，会令酒店业务的收入及盈利能力下降。因此，消费者需求的变化和一般商业周期的变化可能会使我们的收入受到重大波动的影响。见“第一部分-1A项.风险因素-与我们的商业和工业有关的风险.” |
• | 供应-新酒店客房供应是影响酒店业绩效的重要因素。当需求增长超过供应增长时，房价和入住率以及RevPAR往往会增加。新增有竞争力的酒店会影响现有酒店推动RevPAR增长的能力，从而带来利润。新的发展在很大程度上取决于建筑成本、可获得的资金和现有旅馆的预期业绩。 |
• | 第三方酒店经理-我们取决于第三方酒店管理公司的表现，这些公司根据长期协议管理我们的每家酒店的运营。如果我们的任何第三方经理没有提供优质的服务和便利设施，或者没有为我们的最佳利益管理我们的酒店，我们的经营结果可能会受到重大和不利的影响。我们相信，我们与我们的第三方经理有良好的关系，并致力于这些关系的持续增长和发展。 |
• | 费用的固定性质-许多与经营我们的酒店有关的费用是相对固定的。这些费用包括某些人事费、租金、财产税、保险和水电费以及销售和营销费用。如果当对酒店的需求减少时，我们无法大幅或迅速地降低这些成本， |
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由此导致的收入下降会对我们的净现金流量、利润率和利润产生不利影响。这种影响在经济收缩或经济增长缓慢的时期尤为明显。
• | 季节性--住宿行业是季节性的，这可能会导致我们的酒店客房收入、入住率、房价、运营费用和现金流的波动。我们的酒店所经历的高或低需求期间，不同的物业，并取决于位置，类型的财产和竞争组合在特定的地点。根据我们目前投资组合的历史结果，我们的收入和营业收入在第二季度最高，其次是第一、第三和第四季度，前提是宏观经济环境稳定，我们预计目前的投资组合每年都保持稳定。 |
• | 竞争-住宿行业具有高度的竞争力。我们的酒店与其他酒店竞争，并在各自的市场上为客人提供替代住宿，这些因素包括房价、住宿质量、服务水平和便利设施、位置、品牌归属、声誉和预订系统等。竞争往往是针对我们酒店所在的个别市场，包括来自现有和新酒店的竞争。我们相信，酒店，如我们的投资组合，将享有与在国家认可的品牌经营相关的竞争优势。 |
主要经营业绩指标
我们通过评估财务和非财务指标，如RevPAR；ADR；入住率；EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre；FFO和调整后的FFO，来衡量酒店的经营业绩和业务业绩。我们通过与预算、前期和竞争财产的比较来评估单个酒店和整个公司的绩效.ADR、占用和RevPAR可能受到宏观经济因素以及区域和地方经济和事件的影响。关于公司的用途、EBITDA和EBITDAre、FFO、调整EBITDAre和调整FFO的定义和限制，请参阅“非GAAP财务措施”。
关键会计政策和估计
一般
按照美国公认会计原则编制合并财务报表，要求管理层对本报告所述期间的资产和负债报告数量以及报告的收入和支出数额作出估计和假设。我们认为以下政策至关重要，因为它们需要最困难、最主观和最复杂的判断，并包括对固有不确定、涉及各种假设、需要管理层判断的事项的估计，以及因为它们对于理解和评估我们报告的财务结果很重要。因此，这些会计政策可能对我们的财务状况、业务结果和相关披露产生重大影响。我们根据当时掌握的资料、我们的历史经验和我们认为在当时的情况下是合理和适当考虑的各种事项，不断评估我们的估计、假设和判断。实际结果可能与这些估计数大不相同，原因是由于意外事件或其他原因，判断、假设和条件发生变化，可能对财务状况或业务结果产生重大影响。我们所有重要的会计政策都在“第四部分.证据和财务报表”中的合并财务报表附注中披露。以下是某些重要的会计政策，要求我们进行业务判断或作出重大估计：
酒店物业投资
2018年1月1日通过ASU 2017-01之后，对酒店财产的投资，包括土地和土地改善、建筑和建筑改进、家具、固定装置和设备以及可识别的无形资产，一般都将作为资产收购入账。确定一项收购是否符合资产收购或企业合并的资格是一个需要管理层在评估屏幕测试标准时使用判断的领域。
被收购资产按其相对公允价值记录，依据的是收购的累计总成本，其中包括直接收购相关成本。可识别资产包括土地、土地改良、建筑、家具、固定装置和设备以及可识别的无形资产或负债。可识别的无形资产或负债通常产生于与交易有关的合同安排，包括与购置日的估计市场协议相比市场以上或低于市场的条件。将购房价格分配给我们收购的酒店物业是一个需要判断力和重要估计的领域。因此，分配给购置资产和负债的数额可能与在不同日期或在不同地点发生的交易大不相同。有时，估计数是根据可比较市场交易的有限数据确定的，例如
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市场或收入评估方法或购买涉及土地或土地租赁的利基市场。这可能会对可识别资产的分配以及未来期间的相关摊销和折旧产生重大影响，如果将价值分配给已获得的另一可识别资产的话。
减值
公司评估各自长期资产的账面价值，包括酒店物业及相关无形资产，当情况发生或变化时，这些资产的账面金额可能无法完全收回。可能引起审查的事件或情况包括但不限于下列情况：(1)长期资产的市场价格大幅度下降；(2)经营中的当前或预计亏损，加上经营或现金流量损失的历史；(3)旅馆财产在使用寿命结束前出售的可能性更大；(4)成本的积累大大超过最初预期购买、建造或翻新长寿资产的数额，(5)由于国家或地方经济条件下降和(或)旅馆所在市场新建旅馆的需求发生不利变化；(6)法律因素或商业环境发生重大不利变化，可能影响长寿资产的价值；(7)长期资产在实际情况下使用的程度或方式发生重大不利变化。当这种情况存在时，我们进行分析，以确定估计的未贴现的未来运营现金流和最终处置一家酒店的收益是否超过其账面价值。如果确定估计的未贴现未来现金流量低于资产的账面金额，则记录一项调整，以将旅馆的账面金额减至其估计的公允市场价值，并确认减值损失。
公司每年评估商誉的减值情况，或在情况发生或变化时表明商誉的账面金额低于其公允价值。我们每年进行一次任择定性分析，以评估商誉是否更有可能受到损害。如果确定商誉受损的可能性更大，我们将进行一步分析，以确定和衡量损害。
在评估酒店物业的减值(包括相关无形资产和商誉)时，我们作出了许多假设和估计，包括估值方法、预计现金流量(包括增长率)和最终处置、预期使用寿命和持有期、未来资本支出和公允价值，包括考虑资本化率、贴现率和可比销售价格。酒店或商誉的估值及其后可能出现的损害，是一项重要的估计，可以而且确实会根据我们分析每间酒店物业及商誉的持续过程，以及检讨有关不确定的内在因素的假设，以及物业在某一时间点的经济状况而有所改变。
如果我们判断错误或估计错误，或未来的营运盈利能力、市场或行业因素与我们的预期不同，我们可能会记录一项不适当的减值费用，或在我们本应这样做的情况下，未能记录某项收费，或该等费用的数额可能是不准确的。
业务结果
概述
在截至2019年12月31日的一年中，我们完成了几个大型基本建设项目，包括凯悦摄政大柏树舞厅，并开始在公园凯悦阿维拉度假村、高尔夫俱乐部和水疗中心进行改造改造。然后在2019年12月，我们出售了位于芝加哥医疗区/UIC的113间客房的万豪酒店和409间客房的万豪格里芬门度假村&水疗中心，并在俄勒冈州会议中心收购了新建的600间客房的凯悦酒店波特兰。俄勒冈州会议中心的波特兰凯悦酒店在我们收购的第二天就开始运营了，因此对我们2019年的经营业绩没有太大的影响。我们预计需要几年时间才能达到稳定的酒店营业收入水平，与其他集团型酒店保持一致。
我们的总投资组合RevPAR，包括在公司拥有期间出售或收购的酒店的结果，有所增加3.6%到$168.43为年终 2019年12月31日相比较$162.64为年终 (2018年12月31日)。类的总组合RevPAR的增加。年终 2019年12月31日相比较2018被一个3.3%ADR和a的增加20 bps增加入住率。这与整个美国酒店业略有增加的RevPAR是一致的，但也是由于2018年年初以来超过2亿美元的投资组合翻修带来的收入增加，加上2018年完成的交易使我们的投资组合发生了变化。在2018年12月31日终了的一年中，我们收购了四家豪华酒店，并完成了三家高档酒店的处置。虽然RevPAR增加了，但由于工资和福利、房地产税和保险的增加，在截至2019年12月31日的年度内保持营业利润率具有挑战性。
净收入下降71.2%为年终 2019年12月31日相比较2018，主要原因是华盛顿特区希尔顿花园酒店和住宅区酒店出售阿斯顿怀基基海滩酒店的收益有差异。
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丹佛市中心2018年1.235亿美元与2019年芝加哥医疗区万豪酒店(Marriott Chicago)和万豪格里芬门度假村(Marriott Griffin Gate Resorts&Spa)的销售亏损比较90万美元。这些处置导致营业收入减少940万美元。除了净收入减少之外，我们还记录了Marriott Chicago在2019年出售之前的长期资产减值费用(1 480万美元)，对签名收藏公司Bohemian Hotel Savannah Riverline的商誉减值费用940万美元，以及2019年收到的营业中断保险收益与2018年相比减少了420万美元。这些净收益的减少被以下因素抵消：我们的34家可比酒店贡献的酒店营业收入增加1 430万美元，2018年四次收购的酒店营业收入增加320万美元，利息费用减少280万美元，原因是债务交易的时间安排和2019年加权平均利率与2018年相比的波动。
可归因于普通股和单位持有者的调整后的EBITDAre增加0.8%以及可归因于普通股及单位持有人的经调整的财务条例增加d 2.1%为年终 2019年12月31日相比较2018分别。这些增加期间年终 2019年12月31日主要原因是我们34家可比酒店的营业收入增长和利息支出减少，但与2018年相比，房地产税、个人财产税和保险的增加以及2019年期间业务中断收益的减少抵消了这一增长。在这些财务措施的定义中，请参阅“非公认会计原则财务措施”，说明它们如何对投资者有用，作为我们经营业绩的关键补充措施，并对这些非公认会计原则财务措施与普通股和单位持有人的净收益进行调节。
组合组合
截至2019年12月31日和2018，公司拥有39共有11,245房间和拥有40共有11,165分别是房间。截至2017年12月31日，公司拥有39住宿房产，37其中有一家是全资拥有的，总共有11,533房间。
以下是截至年度出售物业的处置详情：2018年12月31日(千人，房间除外)：
财产 | 日期 | 没有。房间 | 总售价 | |||||
芝加哥万豪医疗区/UIC | 12/2019 | 113 | $ | 10,000 | ||||
马里奥特格里芬门度假村和水疗中心 | 12/2019 | 409 | 51,500 | |||||
2019年12月31日终了年度共计 | 522 | $ | 61,500 | |||||
阿斯顿怀基基海滩酒店 | 03/2018 | 645 | $ | 200,000 | ||||
华盛顿特区希尔顿花园酒店 | 11/2018 | 300 | 128,000 | |||||
丹佛市中心住宅酒店 | 12/2018 | 228 | 92,000 | |||||
2018年12月31日终了年度共计 | 1,173 | $ | 420,000 | |||||
UAB伯明翰市中心庭院 | 04/2017 | 122 | $ | 30,000 | ||||
庭院沃斯堡市中心/黑石，堪萨斯城庭院乡村俱乐部广场，匹兹堡市中心广场，汉普顿酒店和巴尔的摩内港套房，巴尔的摩内港住宅酒店(1) | 06/2017 | 812 | 163,000 | |||||
西得梅因万豪 | 07/2017 | 219 | 19,000 | |||||
2017年12月31日终了年度共计 | 1,153 | $ | 212,000 | |||||
(1) | 这些酒店是作为投资组合销售协议的一部分出售的。 |
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以下是我们在截止年度的收购活动2018年12月31日(千人，房间除外)：
财产 | 位置 | 日期 | 没有。房间 | 净购买价格 | ||||||
波特兰凯悦酒店位于俄勒冈州会议中心 | 波特兰，OR | 12/2019 | 600 | $ | 190,000 | |||||
截至2019年12月31日止年度的购置总额 | 600 | $ | 190,000 | |||||||
丹佛丽思卡尔顿酒店 | 丹佛，CO | 08/2018 | 202 | $ | 99,450 | |||||
费尔蒙特匹兹堡 | 匹兹堡，宾夕法尼亚州 | 09/2018 | 185 | 30,000 | ||||||
ParkHyatt Aviara度假村、高尔夫俱乐部和水疗中心 | 加州卡尔斯巴德 | 11/2018 | 327 | 170,000 | ||||||
沃尔多夫·阿斯托利亚·亚特兰大·巴克黑德(1) | 亚特兰大，GA | 12/2018 | 127 | 60,500 | ||||||
2018年12月31日终了年度收购总额 | 841 | $ | 359,950 | |||||||
凯悦摄政大柏树 | 奥兰多角 | 5/2017 | 815 | $ | 205,500 | |||||
位于盖尼牧场的凯悦摄政斯科茨代尔度假村和水疗中心(2) | 斯科茨代尔 | 10/2017 | 493 | 220,000 | ||||||
皇家棕榈度假村和水疗中心，凯悦的未装订系列(2) | 凤凰城 | 10/2017 | 119 | 85,000 | ||||||
五角大楼市丽思卡尔顿酒店 | 弗吉尼亚州阿灵顿 | 10/2017 | 365 | 105,000 | ||||||
2017年12月31日终了年度收购总额 | 1,792 | $ | 615,500 | |||||||
(1) | 这家旅馆以前是亚特兰大文华东方酒店。收购完成后，这家酒店立即更名为WaldorfAstoria，亚特兰大巴克黑德酒店(WaldorfAstoria)。作为收购酒店的一部分，该公司还收购了一个独立的餐厅单位，这是同一混合用途开发的一部分。这家餐厅目前以德尔·弗里斯科的烧烤店的形式出租和运营。 |
(2) | 这家酒店是作为投资组合收购的一部分而被收购的。 |
55
年终比较2019年12月31日到最后一年2018年12月31日
经营信息
下表列出了截止年度的某些业务信息。2019年12月31日和2018:
截至12月31日的年度， | |||||||||
2019 | 2018 | 变化 | |||||||
1月1日的物业数目 | 40 | 39 | 1 | ||||||
获得的财产 | 1 | 4 | (3) | ||||||
处置性质 | (2) | (3) | (1) | ||||||
截至12月31日的物业数目 | 39 | 40 | (1) | ||||||
1月1日房间数 | 11,165 | 11,533 | (368) | ||||||
物业改善工程完成后购置或增加物业的房间(1) | 602 | 841 | (239) | ||||||
物业改善期间处置或合并物业的房间(2) | (522) | (1,209) | 687 | ||||||
截至12月31日的房间数 | 11,245 | 11,165 | 80 | ||||||
投资组合统计： | |||||||||
入住率(3) | 76.0 | % | 75.8 | % | 20 bps | ||||
ADR(3) | $ | 221.59 | $ | 214.51 | 3.3% | ||||
RevPAR(3) | $ | 168.43 | $ | 162.64 | 3.6% | ||||
酒店营业收入(千)(4) | $ | 376,230 | $ | 368,445 | 2.1% | ||||
(1) | 在截至2019年12月31日的一年中，我们收购了俄勒冈州会议中心600间客房的凯悦酒店波特兰酒店，并在万豪伍德兰水路酒店和会议中心增设了两间客房。 |
(2) | 在截至2019年12月31日的一年内，公司处置了两家拥有522间客房的酒店。在2018年12月31日终了的一年内，该公司处置了三家酒店1,173在凯悦摄政大柏树酒店，我们将72间客房改建成36间新建造的套房，这使得我们的客房总数减少了。 |
(3) | 对于在适用期间收购的酒店，仅包括自收购之日起的经营统计数据。对于在此期间处置的酒店，经营结果和统计数据仅包括在各自处置日期之前。 |
(4) | 酒店营业收入是指营业收入总额与饭店经营费用总额之间的差额。 |
收入
收入包括客房、食品和饮料以及我们酒店的其他收入，如下(千)：
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | 增加 | %变化 | |||||||||||
收入： | ||||||||||||||
客房收入 | $ | 686,485 | $ | 659,697 | $ | 26,788 | 4.1 | % | ||||||
食品和饮料收入 | 382,031 | 335,723 | 46,308 | 13.8 | % | |||||||||
其他收入 | 80,571 | 62,787 | 17,784 | 28.3 | % | |||||||||
总收入 | $ | 1,149,087 | $ | 1,058,207 | $ | 90,880 | 8.6 | % | ||||||
客房收入
房间收入的增加年终 2019年12月31日相比较2018这在很大程度上是由2018年交易活动的时机决定的，这导致了我们的投资组合和收益的季节性变化。2018年下半年，我们收购了四家豪华全方位服务酒店。同样在2018年，我们出售了三家精选的高档服务酒店。然后，在2019年12月，我们出售了芝加哥万豪医疗区/UIC和万豪格里芬门度假村&水疗中心，并收购了在俄勒冈州会议中心新建凯悦摄政波特兰。由于2019年交易的时间安排，与2018年相比，这些交易对我们的经营业绩影响不大。
客房收入增加通过2 680万美元，或4.1%，到6.865亿美元为年终 2019年12月31日从…6.597亿美元为年终 2018年12月31日。下列数额是年度变化的主要驱动因素：
56
• | 5 200万美元增加的主要原因是2018年期间收购的四家酒店，其中包括2018年8月在丹佛的丽思卡尔顿酒店、2018年9月的费尔蒙特匹兹堡酒店、2018年11月的公园凯悦航空度假村、高尔夫俱乐部和水疗中心，以及2018年12月收购的沃尔多夫·阿斯托利亚·亚特兰大巴克黑德酒店(统称为“四个2018年收购”)，但俄勒冈州会议中心凯悦摄政波特兰在2019年12月收购的贡献有限； |
• | 3 880万美元减少的主要原因是2018年期间处置了3家酒店，其中包括2018年3月的阿斯顿怀基基海滩酒店、2018年11月华盛顿特区市中心的希尔顿花园酒店和2018年12月的丹佛市中心住宅酒店(合称“2018年期间售出的三家酒店”)，但由于芝加哥万豪酒店在医疗区/UIC和Marriott Griffin Gate Resorts&Spa酒店于2019年12月售出(合称“这两家酒店于2019年12月售出”)，酒店数量减少。 |
不包括上述金额，客房收入增加 1 360万美元，或2.3%与2018年相比，RevPAR增加了2.3%，主要原因是ADR增加了0.9%，入住率增加了106个基点。
食品和饮料收入
食品和饮料收入的增加年终 2019年12月31日相比较2018在很大程度上是由2018年交易活动的时间所驱动，这也导致了我们投资组合的变化。2018年的四家收购项目都是提供更多餐厅或酒吧场所的全套服务度假村或酒店，此外还有更大的会议设施和活动空间，与2018年期间售出的三家酒店相比，这些酒店的食品和饮料收入都更高，这些酒店都是精选的高档服务酒店。2019年12月，我们出售了芝加哥医疗区万豪酒店(Marriott Chicago)和万豪格里芬门度假村(Marriott Griffin Gate Resorts&Spa)，并收购了俄勒冈会议中心新建的600间客房的凯悦酒店波特兰酒店。由于2019年会计事项的时间安排，这些交易对2019年的业务结果影响不大。
食品和饮料收入增加4 630万美元，或13.8%，到3.82亿美元为年终 2019年12月31日从…3.357亿美元为年终 2018年12月31日。下列数额是年度变化的主要驱动因素：
• | 4 440万美元 i增值主要归因于2018年的四次收购，贡献有限波特兰凯悦酒店位于俄勒冈州会议中心；和 |
• | 150万美元减少的主要原因是2018年期间售出的三家酒店，与2019年12月售出的两家酒店相比，降幅有限。 |
不包括上述数额，食品和饮料收入增加 340万美元，或1.1%我们34个可比较的酒店的其余部分。
其他收入
其他收入的增加也在很大程度上是由于2018年交易的时间安排和投资组合构成的相关变化。与2018年和2019年出售的房产相比，2018年的四次收购拥有更多的便利设施，包括温泉浴场、高尔夫球场，以及在某些情况下的度假胜地和设施费。
其他收入增加1 780万美元，或28.3%，到8 060万美元为年终 2019年12月31日从…6 280万美元为年终 2018年12月31日。下列数额是年度变化的主要驱动因素：
• | 1 770万美元2018年四次收购的增加；以及 |
• | 350万美元减少的原因是2018年期间售出的三家酒店。 |
不包括上述数额，其他收入增加 360万美元，或7.0%在我们34个可比较的酒店中的其余部分，这主要是由于度假村和娱乐设施费用的增加。
57
酒店营运费用
旅馆业务费用包括下列费用(千)：
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | 增加 | %变化 | |||||||||||
酒店营运费用： | ||||||||||||||
客房费用 | $ | 162,853 | $ | 154,716 | $ | 8,137 | 5.3 | % | ||||||
食品和饮料费用 | 247,487 | 214,935 | 32,552 | 15.1 | % | |||||||||
其他直接费用 | 30,076 | 19,677 | 10,399 | 52.8 | % | |||||||||
其他间接费用 | 285,920 | 254,881 | 31,039 | 12.2 | % | |||||||||
管理费和专营权费 | 46,521 | 45,553 | 968 | 2.1 | % | |||||||||
酒店运营费用共计 | $ | 772,857 | $ | 689,762 | $ | 83,095 | 12.0 | % | ||||||
酒店运营费用共计
如前所述，我们的投资组合从2018年开始发生了变化，食品和饮料收入以及其他附属业务的收入都有所增加。其中一些高档豪华酒店和度假村的固定运营成本较高。这导致了r值的增加。Ooms费用、食品和饮料费用以及其他经营部门的费用与这些地区的相关收入增长相一致。一般来说，酒店运营成本的波动取决于各种因素，包括入住率、劳动力成本、公用事业费用和保险成本。
酒店运营费用总额增加8 310万美元，或12.0%，到7.729亿美元为年终 2019年12月31日从…6.898亿美元为年终 2018年12月31日。下列数额是年度变化的主要驱动因素：
• | 9 240万美元增加的主要原因是2018年的四次收购，来自俄勒冈州会议中心波特兰凯悦酒店有限的捐款于2019年12月收购；以及 |
• | 2 070万美元减少的原因是2018年期间售出的三家酒店，2019年12月售出的两家酒店导致的有限减少。 |
不包括上述金额，酒店营运费用。增加 1 140万美元，或1.8%在我们34个可比酒店中的其余部分，这是由于2019年总收入与2018年相比增长了2.2%。
公司及其他开支
公司费用和其他费用包括下列费用(千)：
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | 增加/(减少) | %变化 | |||||||||||
折旧和摊销 | $ | 155,128 | $ | 157,838 | $ | (2,710 | ) | (1.7 | )% | |||||
房地产税、个人财产税和保险 | 50,184 | 47,721 | 2,463 | 5.2 | % | |||||||||
地面租赁费用 | 4,403 | 4,882 | (479 | ) | (9.8 | )% | ||||||||
一般和行政费用 | 30,732 | 30,460 | 272 | 0.9 | % | |||||||||
业务中断保险收益 | (823 | ) | (5,043 | ) | 4,220 | 83.7 | % | |||||||
收购、终止交易和开业前费用 | 954 | 763 | 191 | 25.0 | % | |||||||||
减值和其他损失 | 24,171 | — | 24,171 | — | % | |||||||||
公司和其他费用共计 | $ | 264,749 | $ | 236,621 | $ | 28,128 | 11.9 | % | ||||||
58
折旧和摊销
折旧和摊销费用减少270万美元，或1.7%，到1.551亿美元为年终 2019年12月31日从…1.578亿美元为年终 2018年12月31日. 减少的原因是2018年售出的三家酒店和2019年12月售出的两家酒店的折旧费用减少，这是因为在可比期间，资产完全折旧的时间安排。这些减少额被下列各项的增加所抵销：9 300万美元和1.082亿美元终了年度的资本支出2019年12月31日和2018分别来自2018年的四次收购。
房地产税、个人财产税和保险
房地产税、个人财产税和保险费增加250万美元，或5.2%，到5 020万美元为年终 2019年12月31日从…4 770万美元为年终 2018年12月31日. 这些增长主要是由于2018年的四次收购在2019年期间净增，以及34个可比酒店的其余部分的房地产税、个人财产税和保险每年增加约4.5%。这些增加额因2018年售出的三家酒店的费用减少和2019年期间收到的房地产退税而被抵消，这是由于我们在前一年出售的一家酒店的所有权期造成的。
地面租赁费用
地面租赁费用减少50万美元，或9.8%，到440万美元为年终 2019年12月31日从…490万美元为年终 2018年12月31日，原因是2018年3月处置了Aston Waikiki海滩酒店。
一般和行政费用
一般费用和行政费用增加30万美元，或0.9%，到3 070万美元为年终 2019年12月31日从…3 050万美元为年终 2018年12月31日，主要可归因于与2018年相比，专业费用的减少抵消了雇员相关费用的增加。
业务中断保险收益
在年终 2019年12月31日, 我们认识到使.的收益80万美元从…收到的业务中断保险收益为以凯悦为中心的基韦斯特度假村和水疗中心--飓风厄玛的影响，其中70万美元收益与2018年收入损失有关，其余10万美元属于2019年第一季度收入损失。
在2018年12月31日终了的一年中，我们确认有20万美元与万豪伍德兰水路酒店和会议中心有关，310万美元涉及以凯悦为中心的基韦斯特度假村和水疗中心，因为分别发生在2017年8月和9月的哈维飓风和埃尔玛飓风造成收入损失。伊尔马飓风的后果一直影响着关键西部市场的需求，直到2018年，这导致以凯悦为中心的基韦斯特度假村和水疗中心的收入进一步减少，这是我们的业务中断保险单所涵盖的。我们还确认了170万美元与我们的两家纳帕酒店相关的收入损失，这是北加利福尼亚野火造成的，这场大火在2017年第四季度影响了酒店。
收购、终止交易和开业前费用
收购，终止交易和开业前费用增加到100万美元，或25.0%，为了年终 2019年12月31日从…80万美元为年终 2018年12月31日。2019年12月31日终了年度的购置费用与与前一年收购相关的非经常性费用。截至2019年12月31日和2018年12月31日终了年度的终止交易成本与交易死亡成本有关。2018年12月，该公司收购了亚特兰大文华东方公司，该公司在收购结束后立即更名为WaldorfAstoria亚特兰大巴克黑德。2018年和2019年发生了某些费用，作为重塑品牌和管理过渡努力的一部分，这些费用没有资格资本化，而是记作开业前的费用。
减值和其他损失
该公司记录的减值费用为2 420万美元期间年终 2019年12月31日。在2019年第二季度，我们记录了1 480万美元。长期资产减值费用位于芝加哥医疗区/UIC的Marriott芝加哥公司主要是由于需求趋势导致的未来营业利润的预期下降、预计酒店费用状况的不利变化以及预计的持久期的变化所致。该酒店随后于2019年12月以1000万美元的价格售出。然后，在2019年第四季度，该公司记录了与博希米亚酒店萨凡纳河滨签名集有关的940万美元的商誉减值费用，这是由于自2012年收购该酒店以来佐治亚州萨凡纳市场供求动态的变化所致。请参阅备注2和9在本报告所列合并财务报表中作进一步讨论。
59
期间并无损伤。 年终 (2018年12月31日).
非营业收入和开支的结果
非营业收入和支出包括以下(千)项：
截至12月31日的年度， | ||||||||||||||
2019 | 2018 | (减少) | %变化 | |||||||||||
非营业收入和支出： | ||||||||||||||
(亏损)出售投资物业所得 | $ | (947 | ) | $ | 123,540 | $ | (124,487 | ) | (100.8 | )% | ||||
其他收入 | 895 | 1,162 | (267 | ) | (23.0 | )% | ||||||||
利息费用 | (48,605 | ) | (51,402 | ) | (2,797 | ) | (5.4 | )% | ||||||
债务清偿损失 | (214 | ) | (599 | ) | (385 | ) | (64.3 | )% | ||||||
所得税费用 | (5,367 | ) | (5,993 | ) | (626 | ) | (10.4 | )% | ||||||
(亏损)出售投资物业所得
的投资财产出售损失年终 2019年12月31日与2019年12月两家酒店的销售有关。出售投资物业的收益年终2018年12月31日与年内三家酒店的销售有关。
其他收入
其他收入减少30万美元，或23.0%，到90万美元为年终 2019年12月31日从…120万美元为年终 2018年12月31日。这主要是由于2019年的平均现金余额低于2018年，利息收入减少。
利息费用
利息费用减少280万美元，或5.4%，到4 860万美元为年终 2019年12月31日从…5 140万美元为年终 2018年12月31日。这主要是由于债务交易的时间安排和在终了年度加权平均利率的波动。2019年12月31日与2018年相比，并由于2019年期间建筑和翻修项目产生的80万美元利息资本化。
债务清偿损失
债务清偿损失减少40万美元，或64.3%，到20万美元为年终 2019年12月31日从…60万美元为年终 2018年12月31日. 2019年债务清偿损失的原因是注销了一笔抵押贷款的未摊销贷款费用，而2018年偿还了5笔抵押贷款。
所得税费用
所得税费用减少60万美元，或10.4%，到540万美元为年终 2019年12月31日从…600万美元为年终 2018年12月31日。比上一年减少的主要原因是，由于2018年确认的非经常性业务中断收益和交易相关租赁终止费，应纳税收入减少，2019年的实际税率与2018年相比略有下降。
年终比较2018年12月31日到最后一年2017年12月31日
这一信息载于2018年12月31日终了的年度报表10-K中的“第二部分-第7项.管理层的讨论和分析”，该报告于2019年2月26日提交证券交易委员会，并以参考的方式纳入本报告。
非公认会计原则财务措施
我们认为以下对投资者有用的非GAAP财务措施是我们经营业绩的关键补充措施：EBITDA、EBITDAre、调整EBITDAre、FO和调整FFO。这些非公认会计原则的财务计量应与按照公认会计原则规定的净收益或亏损、营业利润、运营现金或任何其他经营业绩计量一起考虑，但不应作为替代办法。
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EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre
EBITDA是许多行业中常用的业绩衡量标准，定义为净收益或亏损(根据公认会计原则计算)，不包括利息费用、所得税备抵(包括适用于出售资产的所得税)以及折旧和摊销。我们认为，EBITDA对于投资者了解我们的经营结果、评估和促进比较我们在不同时期的经营业绩以及在REITs之间的比较是有用的，方法是消除我们的资本结构(主要是利息费用)和资产基础(主要是折旧和摊销)对我们的经营结果的影响，即使EBITDA并不代表直接累积给普通股东的数额。此外，EBITDA作为确定酒店收购和处置价值的一种手段，与FFO和调整后的FFO一起，被管理层用于薪酬方案的年度预算过程中。
然后，我们根据2018年1月1日通过的全国房地产投资信托协会(NAREIT)制定的标准计算EBITDAre。NAREIT将EBITDAre定义为EBITDA对折旧财产的处置加减损益，包括变更控制的损益，加上折旧财产和因附属公司折旧财产价值减少而对未合并附属公司的投资的减值减值，以及反映实体在未合并附属公司EBITDAre中所占份额的调整。
我们进一步调整EBITDAre不包括合并实体中非控制权利益的影响我们的经营伙伴关系单位，因为我们的经营伙伴关系单位可能被赎回为普通股。我们认为，对投资者来说，了解所有普通股和经营伙伴关系单位持有人的调整后的EBITDAre是有意义的。我们还调整了某些额外项目的EBITDAre，如与公司资产有关的折旧和摊销、酒店财产收购、终止的交易和开业前费用、基于股票的补偿的摊销、非现金地租和直线租金费用、会计原则变化的累积效应以及其他我们认为不代表经常性业务的费用，也不代表我们的基础酒店财产实体的业绩。我们认为，可归因于普通股和单位持有人的经调整的EBITDAre为投资者提供了另一种财务措施，以评估和便利比较期间和报告类似措施的REITs之间的经营业绩。
在2018年1月1日采用EBITDAre之前，我们历史上提出了归属于普通股和单位持有者的EBITDA，其中不包括与公司级资产有关的折旧费用，以及将EBITDA分配给我们在房地产实体的合并投资中的非控股权益。为了按照NAREIT的定义计算EBITDAre，现在进行了这些调整，以得出经调整的EBITDAre。因此，在转换为调整后的EBITDAre时，对调整后的EBITDA没有进行追溯性更改。
FFO和调整FFO
我们按照NAREIT制定的、并经2018年重报白皮书修正的标准计算FFO，该白皮书将FFO定义为净收入或亏损(根据GAAP计算)，不包括房地产相关折旧、摊销和减值、房地产销售收益(损失)、会计原则变化的累积影响、非合并伙伴关系和合并可变利益实体的类似调整，以及GAAP分类的特殊项目。房地产资产的历史成本核算隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移可预见地减少。由于房地产价值在历史上一直随着市场状况而上升或下降，大多数行业投资者认为，利用历史成本会计的房地产公司的经营业绩报告本身是不够的。我们认为，FFO的提出为投资者提供了关于我们经营业绩的有用的补充信息，不包括房地产折旧和摊销的影响、房地产销售的损益、房地产资产的减值、非常项目以及这些项目中与未合并实体有关的部分，所有这些都是基于历史成本会计，在评估当前业绩方面可能不太重要。我们认为，FFO的列报有助于比较各期之间和REITs之间的经营业绩，尽管FFO并不代表直接由普通股东累积的数额。我们对FFO的计算可能无法与不使用NAREIT定义的FFO或不按照NAREIT指南计算稀释后的FFO的其他公司计算的措施相比较。另外, FFO在将我们与非REITs进行比较时可能没有帮助。我们提出的FFO可归因于普通股和单位持有人，其中包括我们的经营伙伴关系单位，因为我们的经营伙伴关系单位可能被赎回为普通股。我们相信，对投资者来说，了解所有普通股和单位持有者的FFO是有意义的。
我们还根据NAREIT对FFO的定义以外的某些附加项目对FFO进行了调整，如酒店物业收购、终止交易和开业前费用、债务起始成本和股票补偿的摊销、非现金地租和直线租金费用、出售物业的经营结果以及我们认为不代表经常性业务的其他项目。我们相信，经调整的财务条例可为投资者提供有用的补充资料，以方便比较各期间的持续经营表现，以及与财务报表作出类似调整的REITs之间的比较，并有助投资者全面了解我们的经营表现。
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以下是本报告所述年度可归因于普通股和单位持有人的EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre净收入的对账情况 2019年12月31日, 2018，和2017(千)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
净收益 | $ | 57,243 | $ | 198,532 | $ | 100,816 | |||||
调整： | |||||||||||
利息费用 | 48,605 | 51,402 | 46,294 | ||||||||
所得税费用 | 5,367 | 5,993 | 7,833 | ||||||||
折旧和摊销 | 155,128 | 157,838 | 152,977 | ||||||||
EBITDA | $ | 266,343 | $ | 413,765 | $ | 307,921 | |||||
减值和其他损失(1) | 24,171 | — | 950 | ||||||||
出售投资财产的损失(收益) | 947 | (123,540 | ) | (50,747 | ) | ||||||
EBITDAre | $ | 291,461 | $ | 290,225 | $ | 258,124 | |||||
合并房地产实体中的非控制权权益 | — | 288 | 99 | ||||||||
与合并房地产实体非控股权益有关的调整 | — | (1,130 | ) | (1,323 | ) | ||||||
与公司资产有关的折旧和摊销 | (399 | ) | (404 | ) | (434 | ) | |||||
债务清偿损失 | 214 | 599 | 274 | ||||||||
收购、终止交易和开业前费用(2) | 954 | 763 | 1,578 | ||||||||
股份补偿费摊销 | 9,380 | 9,172 | 9,930 | ||||||||
非现金地租和直线租金费用 | 508 | 495 | 734 | ||||||||
其他非经常性(收入)支出(1) | — | (195 | ) | 1,304 | |||||||
可归因于普通股和单位持有者的调整后的EBITDAre(3) | $ | 302,118 | $ | 299,813 | $ | 270,286 | |||||
(1) | 在截至2019年12月31日的一年中，该公司确认了一项价值1 480万美元的长期资产减值费用，该费用归于芝加哥医疗区/UIC万豪集团，而商誉减值费用940万美元则归于博希米亚酒店萨凡纳河滨签名收藏公司。在截至2017年12月31日的一年中，哈维和埃尔玛飓风影响了该公司的几家酒店。该公司记录了95万美元的损失，这是风暴期间遭受的损失，扣除了估计的保险回收额，并支出了130万美元与飓风有关的修理和清理费用。这些数额包括在2017年12月31日终了年度业务和综合收入综合报表的减值和其他损失中。 |
(2) | 包括收购，终止交易成本，开业前和酒店更名的费用.酒店更名费用是指将亚特兰大文华东方酒店更名为Waldorf Astoria亚特兰大巴克黑德酒店以及该公司于2018年12月收购的物业管理过渡所产生的费用。 |
(3) | 调整后的EBITDA债务净额定义为(I)截至2000年12月31日的债务本金余额总额。2019年12月31日，也就是13亿美元每注7在“第四部分-项目15.证据和财务报表”所列合并财务报表中，(2)减去现金和现金等价物1.108亿美元截至2019年12月31日，(3)按可归因于普通股和单位持有人的经调整的EBITDAre划分3.021亿美元截止年度2019年12月31日，等于3.9x. |
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以下是我们的GAAP净收入与FFO和调整后的FFO之间的对账情况2019年12月31日, 2018，和2017(千)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
净收益 | $ | 57,243 | $ | 198,532 | $ | 100,816 | |||||
调整： | |||||||||||
与投资财产有关的折旧和摊销 | 154,729 | 157,434 | 152,544 | ||||||||
投资财产减值(1) | 24,171 | — | 950 | ||||||||
出售投资财产所得 | 947 | (123,540 | ) | (50,747 | ) | ||||||
合并房地产实体中的非控制权权益 | — | 288 | 99 | ||||||||
与合并房地产实体非控股权益有关的调整 | — | (732 | ) | (902 | ) | ||||||
可归因于普通股和单位持有人的财务报告 | $ | 237,090 | $ | 231,982 | $ | 202,760 | |||||
与调整后的FFO的对账 | |||||||||||
债务清偿损失 | 214 | 599 | 274 | ||||||||
收购、终止交易和开业前费用(2) | 954 | 763 | 1,578 | ||||||||
贷款相关成本，扣除与非控制权益有关的调整数(3) | 2,452 | 2,583 | 2,833 | ||||||||
股份补偿费摊销 | 9,380 | 9,172 | 9,930 | ||||||||
非现金地租和直线租金费用 | 508 | 495 | 734 | ||||||||
非经常性税(4) | — | — | 565 | ||||||||
其他非经常性(收入)支出 (1) | — | (195 | ) | 1,304 | |||||||
可归因于普通股和单位持有人的经调整财务报表 | $ | 250,598 | $ | 245,399 | $ | 219,978 | |||||
(1) | 在截至2019年12月31日的一年中，该公司确认了一项价值1 480万美元的长期资产减值费用，该费用归于芝加哥医疗区/UIC万豪集团，而商誉减值费用940万美元则归于博希米亚酒店萨凡纳河滨签名收藏公司。在截至2017年12月31日的一年中，哈维和埃尔玛飓风影响了该公司的几家酒店。该公司记录了95万美元的损失，这是风暴期间遭受的损失，扣除了估计的保险回收额，并支出了130万美元与飓风有关的修理和清理费用。这些数额包括在2017年12月31日终了年度业务和综合收入综合报表的减值和其他损失中。 |
(2) | 包括收购，终止交易成本，开业前和酒店更名的费用.酒店更名费用是指将亚特兰大文华东方酒店更名为Waldorf Astoria亚特兰大巴克黑德酒店以及该公司于2018年12月收购的物业管理过渡所产生的费用。 |
(3) | 与贷款有关的费用包括还本付息折扣和递延贷款起始费用。 |
(4) | TCJA对美国联邦所得税法进行了许多重大修改，包括大幅降低我们未来的估计税率。在2017年12月31日终了的一年中，我们对我们的递延税金净资产进行了一次性调整，结果确认了递延所得税支出。 |
非公认会计原则财务措施的使用和限制
EBITDA、EBITDAre、调整后的EBITDAre、FFO和调整后的FFO不代表GAAP下经营活动产生的现金，不应被视为替代GAAP规定的净收益或亏损、营业利润、现金流量或任何其他经营业绩计量。虽然我们提出并使用EBITDA、EBITDAre、调整EBITDAre、FFO和调整后的FFO，因为我们认为它们对于投资者评估和促进比较我们在不同时期和报告类似措施的REITs之间的经营业绩是有用的，但使用这些非GAAP度量作为分析工具有一定的局限性。这些非公认会计原则的财务措施并不是衡量我们的流动性的指标，也不是用来满足我们的现金需求的资金，包括我们为资本支出、合同承诺、营运资本、偿债债务或现金分配提供资金的能力。这些计量不反映长期资产和我们已经发生和将要发生的其他项目的现金支出。这些非公认会计原则的财务措施可能包括可能无法供管理层随意使用的资金，这是因为为资本支出、财产收购以及其他承诺和不确定因素节省资金的职能要求。提出的这些非GAAP财务措施可能无法与其他房地产公司计算的非GAAP财务计量相媲美。
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我们通过单独考虑这些被排除在外的项目的影响来弥补这些限制，只要这些项目对我们的经营决策或我们的经营业绩评估具有重大意义。我们对最具可比性的公认会计原则财务措施的调节，以及我们的业务和综合收入综合报表，包括利息费用和其他排除在外的项目，所有这些都应在评估我们的业绩时加以考虑，以及我们的非公认会计原则财务措施的有用性。这些非GAAP财务措施反映了观察我们的业务的其他方法，我们认为，当与我们的GAAP结果以及与相应GAAP财务措施相协调时，这些方法提供了对影响我们业务的因素和趋势的更完整的理解，而不是在没有这种披露的情况下所能得到的。我们强烈鼓励投资者全面检讨我们的财务资料，而不要倚赖单一的财务措施。
流动性与资本资源
我们期望满足我们的短期流动性要求：手头现金、运营现金流、高级无担保循环信贷贷款、使用我们的未支配资产基础、在到期前再融资或延长到期债务的能力，以及出售普通股所得的股本收益。我们的现金管理政策的目标是保持流动性和尽量减少业务成本。此外，我们有一项投资政策，重点是保护资本和使新投资和现有投资的回报最大化。
从长远来看，我们的目标是最大限度地增加现有房产和收购酒店的收入和利润，进一步提高我们的投资组合价值，产生有吸引力的当前收益，以及从我们的业务中产生可持续和可预测的现金流，将其分配给我们的股东。只要我们能够成功地改善我们投资组合的业绩，我们相信这将导致运营现金流的增加。此外，我们还可以通过额外借款、发行股票和债务证券以及(或)出售酒店的收益来满足我们的长期流动性要求。
2018年3月，该公司根据与富国银行证券有限公司、罗伯特·W·贝尔德公司、Jefferies LLC公司、KeyBanc资本市场公司达成的股权分配协议(“ATM协议”)，实施了“在市场上”(Atm)计划。以及雷蒙德·詹姆斯公司(RaymondJames&Associates，Inc.根据“自动柜员机协议”的条款，公司可不时出售其普通股的股份，其总发行价最高可达2亿元。
在截至2019年12月31日的年度内，没有根据ATM协议出售股票。在此期间年终2018年12月31日1.374亿美元并且付了钱170万美元在交易费用中从发行转帐570万按照“自动取款机协议”，以24.02美元的加权平均股价持有其普通股。此外，该公司摊销80万美元转帐期间的交易费用年终2018年12月31日如……2019年12月31日，公司6 260万美元可根据“自动取款机协议”出售。
我们可以不时通过现金购买和/或交换公开市场购买、私下谈判交易或其他方式的其他证券，包括根据规则10b5-1计划，寻求退休或购买更多未偿权益。这种回购或交换(如果有的话)将取决于当前的市场状况、我们的流动性要求、合同限制和其他因素。所涉金额可能是实质性的。2015年12月，公司董事会批准了一项股票回购计划，根据该计划，我们有权在公开市场、私下谈判交易或其他情况下，包括根据规则10b5-1计划，购买高达1亿美元的公司未偿普通股。2016年11月，公司董事会授权回购至多一笔7 500万美元公司的普通股(这种回购授权统称为“回购计划”)。回购计划没有到期日。本回购计划可能在任何时候被暂停或终止，并且公司没有义务购买任何特定数量的股份。
不股票是作为回购计划的一部分在年终 2019年12月31日和2018年。在年终 2017年12月31日, 240,352股票是根据回购计划回购的，加权平均价格为$17.07每股总收购价为410万美元。在年终(二00六年十二月三十一日) 4,966,763股票是根据回购计划回购的，加权平均价格为$14.89每股购买总价$7 400万。截至2019年12月31日，公司大约有9 690万美元保留在其股份回购授权之下。
截至2019年12月31日，我们有1.108亿美元合并现金和现金等价物以及8 410万美元受限制的现金和百事公司。限制现金2019年12月31日主要由7 080万美元与住宿家具、固定装置和设备储备有关，根据我们的管理和特许协议的规定，现金以限制的方式持有。470万美元主要针对房地产税和保险公司，200万美元在关闭的时候，他会做好准备，以及660万美元为基本建设项目所作的存款。
我们的未偿债务总额2019年12月31日曾.13亿美元的加权平均利率为3.72%的加权平均到期日5.1有抵押按揭贷款年数为3年，无抵押定期贷款及高级贷款年数为3年
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无担保循环信贷机制，包括现有的扩展选项。我们的一些贷款需要遵守某些契约，如债务偿还率、贷款与价值测试、投资限制和分配限制。截至2019年12月31日，该公司已遵守所有该等公约。
无担保定期贷款及酒店按揭
2018年8月，该公司完成了一笔价值1.5亿美元的无担保定期贷款，该贷款将于2023年8月到期。截至2018年12月31日，该公司在定期贷款下提供的1.5亿美元中，已有6500万美元的资金。其余8 500万美元是在2019年2月供资的。
2019年3月，该公司选择预付凯悦酒店圣克拉拉公司提供的抵押贷款担保，并偿还其余本金余额9 000万美元和未付的应计利息。按揭贷款将于2022年1月到期。利率互换被重新应用于部分抵押贷款的利息支付，该抵押贷款由复兴亚特兰大惠弗利酒店和会议中心担保，该中心将于2024年8月到期。
2019年9月，该公司重新定价了其价值1.25亿美元的无担保定期贷款，该贷款将于2024年9月到期，以降低借款成本。定期贷款现在的利率是基于定价网格的，根据公司的杠杆比率，利率比libor高出135-200个基点，比以前的杠杆基准降低了35至55个基点。该公司此前将贷款利率定在1.92%，至2022年9月，导致当期年利率为3.37%.
2019年12月，该公司选择预付万豪查尔斯顿镇中心抵押贷款抵押贷款，并偿还剩余本金余额约1 500万美元和未付应计利息。抵押贷款将于2020年7月到期。
高级无担保循环信贷机制
在2019年第四季度，我们进行了一次平局。1.6亿美元为俄勒冈州会议中心凯悦酒店波特兰的部分采购价格提供资金。截至2019年12月31日，我们有一个未结清的余额1.6亿美元关于高级无担保循环信贷机制，剩余资金3.4亿美元。
对无担保循环信贷安排下的定期垫款按不同利率支付利息，利率以libor或备用基准利率为基础，加上额外的保证金数额。利率取决于我们的杠杆比率根据信贷安排协议的规定。我们的信贷安排要求对可用借款中未使用的部分收取0.20%至0.30%的未使用承诺费，总额约为0.20%至0.30%。150万美元为年终 2019年12月31日。该设施还载有类似类型设施的习惯契约和限制，以及2019年12月31日，我们遵守了这些要求。
衍生物
我们不断监测和评估我们所拥有的浮动利率债务敞口水平，并将继续使用利率对冲来限制它，视情况而定。见“第二部分项目。7衍生工具“有关我们的套期保值政策和交易活动的更多信息。
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借款
债务2019年12月31日和12月31日，2018包括以下(千美元)：
截至1999年的未结清余额 | ||||||||||||||
速率类型 | 率(1) | 到期日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||||||
抵押贷款 | ||||||||||||||
万豪查尔斯顿市中心 | 尾矿固定 | — | 7/1/2020 | — | $ | 15,392 | ||||||||
达拉斯万豪中心 | 固定(2) | 4.05 | % | 1/3/2022 | $ | 51,000 | 51,000 | |||||||
凯悦摄政圣克拉拉 | 固定(2) | — | 1/3/2022 | — | 90,000 | |||||||||
费城帕洛玛酒店 | 固定(2) | 4.14 | % | 1/13/2023 | 58,000 | 59,000 | ||||||||
复兴亚特兰大威弗利酒店会议中心 | 固定(3) | 3.90 | % | 8/14/2024 | 100,000 | 100,000 | ||||||||
安达兹纳帕 | 变量 | 3.66 | % | 9/13/2024 | 56,000 | 56,000 | ||||||||
五角大楼市丽思卡尔顿酒店 | 固定(2) | 4.95 | % | 1/31/2025 | 65,000 | 65,000 | ||||||||
波士顿剑桥住宅酒店 | 尾矿固定 | 4.48 | % | 11/1/2025 | 60,731 | 61,806 | ||||||||
奥兰多大波希米亚酒店 | 尾矿固定 | 4.53 | % | 3/1/2026 | 58,286 | 59,281 | ||||||||
旧金山机场海滨万豪 | 尾矿固定 | 4.63 | % | 5/1/2027 | 115,000 | 115,000 | ||||||||
抵押贷款总额 | 4.31 | % | (4) | $ | 564,017 | $ | 672,479 | |||||||
无担保定期贷款1.75亿美元 | 固定(5) | 2.89 | % | 2/15/2021 | 175,000 | 175,000 | ||||||||
无担保定期贷款1.25亿美元 | 固定(5) | 3.38 | % | 10/22/2022 | 125,000 | 125,000 | ||||||||
无担保定期贷款1.5亿美元 | 变量 | 3.32 | % | 8/21/2023 | 150,000 | 65,000 | ||||||||
无担保定期贷款1.25亿美元 | 固定(5) | 3.37 | % | 9/13/2024 | 125,000 | 125,000 | ||||||||
高级无担保循环信贷机制 | 准变量 | 3.41 | % | 2/28/2022 | 160,000 | — | ||||||||
贷款折扣和未摊销递延融资费用净额(6) | (5,963 | ) | (7,391 | ) | ||||||||||
债务，扣除贷款折扣和未摊销的递延融资费用 | 3.72 | % | (4) | $ | 1,293,054 | $ | 1,155,088 | |||||||
(1) | 变量指数是一个月的libor.截至.年的利率2019年12月31日. |
(2) | 公司签订利率互换协议，以确定贷款部分或整个期限的可变利率抵押贷款的利率。 |
(3) | 一种可变利率贷款，其利率在2022年1月之前的余额9，000万美元上固定，然后利率恢复为可变利率。 |
(4) | 的加权平均利率。2019年12月31日. |
(5) | 伦敦银行间同业拆借利率(Libor)要么是贷款的一部分，要么是整个期限。利差可能会有所不同，因为它是由公司的杠杆比率决定的。 |
(6) | 包括修改后确认的贷款折扣和递延融资成本，扣除累计摊销额。 |
资本支出和准备金
我们维护我们的每一个物业的良好维修和状态，并符合适用的法律和条例，特许经营协议和管理协议。日常资本支出由物业管理公司管理。然而，我们拥有对资本支出的批准权，这是我们每项财产的年度预算过程的一部分。由于我们决定改善部分酒店，例如客房、公共空间、会议空间和/或餐厅，我们的某些酒店可能会不时进行翻修，以便更好地与我们市场上的其他酒店竞争。此外，在购买酒店时，我们经常需要完成一项物业改善计划，以使酒店达到相应的品牌标准。如果管理协议的条款允许，翻修的资金将首先来自家具、固定装置和设备储备。我们有义务就与酒店管理公司、特许经营商和放款人达成的某些协议保留准备金，提供资金，一般占酒店收入的3%至5%，足以支付对酒店进行某些基本建设改进的费用，并定期更换和更新家具、固定装置和设备。某些协议要求我们将这笔现金分别存入不同的账户。在家具、固定装置和设备储备不足以支付翻修费用的情况下，我们可以用手头现金、从无担保循环信贷贷款和(或)其他可用流动资金来源为部分翻修提供资金。截至2019年12月31日和2018，我们一共举办了7 080万美元
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和6 060万美元分别为家具、固定装置和设备储备。我们一直并将继续审慎对待我们的资本支出，同时考虑到我们从业务中获得的现金流量。
在年终 2019年12月31日和2018，我们总共付了现金9 300万美元和1.082亿美元分别用于资本支出。
现金的来源和用途
我们的主要现金来源是业务现金流、债务融资借款，包括利用我们的高级无担保循环信贷贷款，以及各种类型的股权发行或出售我们的酒店。我们现金的主要用途是资产收购、资本投资、日常债务偿还和偿还债务、运营成本、公司开支和股息。我们也可以选择用现金回购我们的普通股在未来的回购计划。
比较年终 2019年12月31日到年终 2018年12月31日
下表为现金流量表汇总现金流量信息(千)：
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
经营活动提供的净现金 | $ | 246,570 | $ | 254,194 | |||
用于投资活动的现金净额 | (222,888 | ) | (49,802 | ) | |||
(用于)筹资活动提供的现金流量净额 | 9,656 | (173,188 | ) | ||||
现金和现金等价物增加 | $ | 33,338 | $ | 31,204 | |||
年初现金及现金等价物和限制性现金 | 161,608 | 130,404 | |||||
现金和现金等价物及限制性现金，年底 | $ | 194,946 | $ | 161,608 | |||
操作
• | 业务活动提供的现金$246.6百万和2.542亿美元为年终 2019年12月31日和2018分别。经营活动提供的现金流量一般包括酒店业务产生的现金净额，部分由支付公司费用和其他周转资金变化的现金抵消。我们经营活动提供的现金流也可能受到酒店收购、处置或翻新带来的投资组合变化的影响。期间业务活动提供的现金净减额年终 2019年12月31日主要原因是我们的投资组合结构发生了变化，反映了已完成的收购和处置以及此类交易的时间安排。请参阅“营运结果”一节，以进一步讨论我们的营运结果。年终 2019年12月31日和2018年。 |
投资
• | 期间用于投资活动的现金年终 2019年12月31日曾.$222.9百万美元4 980万美元 期间2018。基金的投资活动所用现金年终 2019年12月31日主要原因是(I)1.9亿美元在俄勒冈州会议中心收购凯悦摄政波特兰和(Ii)9 300万美元在我们酒店物业的基本建设改善方面，由(Iii)芝加哥万豪集团在医疗区/UIC和万豪格里芬门度假村和水疗中心的处置所得的净收益抵消。6 020万美元。基金的投资活动所用现金年终2018年12月31日，主要原因是：(1)3.541亿美元用于收购Ritz-Carlton、丹佛、费尔蒙特匹兹堡、Park Hyatt Aviara Resort、Golf Club&Spa和Waldorf Astoria亚特兰大巴克黑德；(2)我们酒店物业的基本建设改善费用为1.082亿美元，由(Iii)处置阿斯顿怀基基海滩酒店、华盛顿特区希尔顿花园酒店和丹佛市住宅酒店净收入4.126亿美元所抵消。 |
融资
• | 筹资活动提供的现金d在年终 2019年12月31日曾.$9.7百万美元，用于资助活动的现金为1.732亿美元为年终十二月三十一日2018。资助活动提供的现金年终 2019年12月31日主要归因于8 500万美元从2018年取得的无担保定期贷款剩余余额中提取，(2)1.6亿美元从高级无担保循环信贷贷款中获得波特兰凯悦酒店位于俄勒冈州会议中心。(Iii)缴付1.259亿美元在股息方面，(4)偿还抵押债务总额1.049亿美元，及(V)360万美元。终了年度用于资助活动的现金2018年12月31日主要原因是：(1)支付了1.217亿美元的股息；(2)偿还了总额为2.717亿美元的抵押贷款；偿还了390万美元的本金；(3)偿还了 |
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高级无担保循环信贷机制的未清余额共计4 000万美元，(4)支付本年度融资交易产生的480万美元贷款费用，(5)以1 230万美元收购两项房地产投资的非控制权益，(6)赎回运作伙伴关系单位80万美元，(7)赎回100万美元股份，用于支付基于既得股补偿的扣缴税款。这些减少额被以下收入抵消：(1)1.35亿美元(扣除交易费用)，即通过自动取款机方案出售我们的普通股；(2)8 300万美元用于抵押贷款；(3)以及6 500万美元用于为2018年期间的定期贷款供资。
合同义务
下表综合列出根据债务义务(包括利息)和租赁协议支付未来债务的义务和承诺。2019年12月31日(千)：
按期间支付的款项 | |||||||||||||||||||
共计 | 不足1年 | 1至3年 | 3-5岁 | 5年以上 | |||||||||||||||
债务到期日(1) | $ | 1,323,036 | $ | 48,732 | $ | 438,574 | $ | 540,844 | $ | 294,886 | |||||||||
高级无担保信贷设施(1) | 171,367 | 5,456 | 165,911 | — | — | ||||||||||||||
地租 | 42,039 | 1,661 | 3,322 | 3,322 | 33,734 | ||||||||||||||
停车场租赁 | 16,094 | 322 | 650 | 658 | 14,464 | ||||||||||||||
公司办公租赁 | 4,122 | 423 | 882 | 931 | 1,886 | ||||||||||||||
共计 | $ | 1,556,658 | $ | 56,594 | $ | 609,339 | $ | 545,755 | $ | 344,970 | |||||||||
(1) | 包括本金和利息支付，包括可变利率贷款和固定利率贷款。浮动利率支付额是根据浮动利率利差加上截至2003年12月31日的1个月libor计算的。2019年12月31日. |
表外安排
截至2019年12月31日，该公司在翻修其某些旅馆物业方面与第三方有各种未履行的合同。在这些合同下的其余承付款2019年12月31日全数2 230万美元.
衍生工具
在正常的经营过程中，我们会受到利率变化的影响。我们可订立衍生工具，包括利率掉期、上限及项圈，以根据董事会批准的对冲政策准则管理或对冲利率风险。衍生工具须在每个报告日按公允价值报告，公允价值的增减根据适用的套期会计准则记录在净收益(亏损)或累积的其他综合收入(损失)中。我们预计，我们的利率对冲将是高度有效的，因为衍生工具的条款完全符合相关的对冲债务协议的条款。因此，这些衍生工具的公允价值的定期变化预计将反映在我们的综合财务报表中的其他综合收入(损失)中。衍生工具使公司在对手方根据利率对冲协议条款不履行义务的情况下面临信用风险。该公司认为，通过与信誉良好的金融机构进行交易，可以将信用风险降到最低.
截至2019年12月31日，我们进行了各种利率互换，其名义总金额为6.890亿美元。这些掉期安排了我们酒店四笔抵押贷款中的一部分或整个期限的可变利率，并为我们的三笔无担保定期贷款的一部分或整个期限确定了libor。无担保的定期贷款利差可能会有所不同，因为它们是由公司的杠杆比率决定的.
2017年7月，监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的金融行为监管局(FCA)宣布，它打算停止强迫银行提交2021年后计算libor的利率。因此，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了替代参考利率委员会(“ARRC”)，将担保隔夜融资利率(“Sofr”)确定为衍生品和其他金融合同中美元-libor的首选选择。该公司无法预测何时伦敦银行同业拆借利率将停止提供，或何时将有足够的流动性在软市场。FCA或其他理事机构对用于确定LIBOR的方法所采取的任何变化，都可能导致报告的LIBOR突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，我们的利息支付可能会改变。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能导致利率和(或)付款高于或低于目前形式的伦敦银行同业拆借利率。
截至2019年12月31日，该公司有各种利率掉期，名义金额为5.14亿美元，到期日为2022年至2023年，与伦敦银行同业拆借利率挂钩。该公司目前正在监测和评估
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相关风险，包括利息费用和衍生工具收到和支付的金额。这些风险是在合同向新的替代汇率过渡时产生的，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果libor受到限制或终止，与libor相关的贷款、证券或衍生工具的价值也可能受到影响。对一些文书而言，向替代汇率过渡的方法可能具有挑战性，因为它们可能需要与各自的对手方进行谈判。
如果合同不过渡到替代利率，而libor被终止，那么合同对我们合同的影响可能会因合同而异。如果LIBOR被终止，或者计算LIBOR的方法改变了当前的形式，我们当前或未来债务的利率可能会受到不利的影响。
虽然我们预计libor将在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能无法获得libor。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行同业拆借利率管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，将加速和扩大与向替代参考汇率过渡有关的风险。
通货膨胀率
我们依靠酒店的业绩来增加收入，以跟上通货膨胀的步伐。一般来说，我们的第三方管理公司拥有每天调整房价的能力，除了集团或公司在合同上承诺提前调整房价，尽管竞争压力可能会限制我们的第三方管理公司提高利率的速度快于通胀，甚至是同样的利率。
通货膨胀可能影响我们的开支，包括(但不限于)增加工资、福利、食品、税收、财产和伤亡保险、借款费用和公用事业等费用。此外，我们的酒店费用可能会以高于酒店收入的速度增长。近年来，工资和福利、财产税和保险费等成本的增长速度高于过去几年，预计2020年将继续增长。
季节性
酒店业的需求受到周期性季节性模式的影响，这种季节性模式受到整体经济周期、酒店地理位置和酒店客户组合的极大影响。一般来说，我们预计我们的收入和营业收入在第二季度将是最高的，按第一、第三和第四季度的重要性排序，根据我们目前的投资组合构成，假设宏观经济环境稳定。
新的会计公告尚未执行
见注2对本年度报告中所附的合并财务报表，提供与最近发布的会计公告有关的补充信息。
项目7A.市场风险的定量和定性披露
利率敏感性
我们受到市场风险的影响，利率的变化，无论是在可变利率债务和新的固定利率债务的价格，在现有债务的到期和收购。我们的利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流动的影响，并降低我们的整体借贷成本。如果市场利率对所有可变利率债务2019年12月31日长期增加或减少1%，可变利率债务利息费用的增加或减少将使未来收益和现金流量减少或增加约1%。380万美元每年。如果市场利率对所有可变利率债务2018年12月31日长期增加或减少1%，浮动利率债务利息费用的增加或减少将减少或增加未来收入和现金流量每年约180万美元。比上一期间减少的原因是，管理层努力用固定利率债务偿还浮动利率债务或再融资，并签订利率互换协议，确定贷款期限的利率，以对冲未来利率的上升。
关于我们的可变利率融资，我们通过不断确定和监测可能对预期未来现金流产生不利影响的利率风险敞口，并通过评估套期保值机会来评估利率现金流动风险。我们有风险管理控制系统，以监测利率现金流动风险，可归因于我们的未偿还或预测的债务债务，以及我们潜在的对冲头寸。风险管理控制系统包括使用分析技术，包括现金流量敏感性分析，以估计利率变化对我们未来现金流量的预期影响。
69
我们使用多种技术监测利率风险，包括定期评估可变利率债务的固定利率报价以及将债务转换为固定利率债务的相关成本。此外，计划在短期内到期的现有固定利率和可变利率贷款因考虑到当前利率而可能提前再融资或延期。我们已采取重大步骤，通过偿还受浮动利率影响的房地产抵押贷款债务，并签订各种利率互换协议，对冲利率风险，从而降低我们的可变利率债务敞口。请参阅注7在本年报所载的综合财务报表中，我们按年及预期期限计算按揭贷款本金及加权平均利率，以评估预期现金流量及对利率变动的敏感性。请参阅注8在本文所列的合并财务报表中，有关我们的利率互换衍生品的更多信息，请参阅本年度报告。
我们可以继续使用衍生工具来对冲由我们的房产担保的贷款利率变化的风险敞口。就我们所做的而言，我们面临着信用风险和市场风险。信用风险是指交易对手在衍生产品合同条款下未能履行的风险。我们对我们的对手方维持信用政策，我们认为这降低了整体信用风险。这些政策包括评估和监测我们的对手方的财务状况，包括它们的信用评级，以及根据既定的信贷限额政策与对手方达成协议。市场风险是利率变化对金融工具价值的不利影响。与利率合同相关的市场风险是通过建立和监测限制可能承担的市场风险类型和程度的参数来管理的。
下表提供了有关我们对利率变化敏感的金融工具的信息。未清债务2019年12月31日下表按合同到期日列出本金偿还和相关加权平均利率(千)：
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此后 | 共计 | 公允价值 | ||||||||||||||||||||||||
到期债务(1): | |||||||||||||||||||||||||||||||
固定利率债务(抵押贷款和定期贷款)(2) | $ | 4,365 | $ | 180,135 | $ | 181,840 | $ | 60,788 | $ | 217,969 | $ | 277,920 | $ | 923,017 | $ | 943,284 | |||||||||||||||
可变利率债务(抵押贷款和定期贷款) | — | 270 | 1,080 | 151,080 | 63,570 | — | 216,000 | 217,304 | |||||||||||||||||||||||
高级无担保循环信贷设施 | — | — | — | 160,000 | — | — | 160,000 | 160,886 | |||||||||||||||||||||||
共计 | $ | 4,365 | $ | 180,405 | $ | 182,920 | $ | 371,868 | $ | 281,539 | $ | 277,920 | $ | 1,299,017 | $ | 1,321,474 | |||||||||||||||
加权平均债务利率： | |||||||||||||||||||||||||||||||
固定利率债务(抵押贷款和定期贷款)(2) | 4.45% | 2.94% | 3.60% | 4.16% | 3.61% | 4.66% | 3.83% | 3.21% | |||||||||||||||||||||||
可变利率债务(抵押贷款和定期贷款) | — | 3.66% | 3.66% | 3.32% | 3.69% | — | 3.43% | 3.11% | |||||||||||||||||||||||
高级无担保循环信贷设施 | — | — | — | 3.41% | — | — | 3.41% | 2.89% | |||||||||||||||||||||||
(1) | 债务期限不包括抵押贷款折扣净额和未摊销的递延融资费用600万美元截至2019年12月31日. |
(2) | 包括所有固定利率债务，以及在下列情况下已转换为固定利率的所有可变利率债务：2019年12月31日. |
项目8.财务报表和补充数据
见F-1页财务报表索引。
项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计人员的分歧
没有。
项目9A.管制和程序
对管制和程序披露的评价
根据“外汇法”第13a-15(B)条和第15d-15(B)条的规定，我们的管理部门在特等执行干事和特等财务官的参与下，已于2019年12月31日，“外汇条例”第13a-15(E)条及第15d-15(E)条所界定的披露管制及程序的效力。根据这项评估，我们的首席执行干事和我们的首席财务干事得出结论，我们的披露控制和程序，截至2019年12月31日，有效地确保本年度报告中要求我们披露的信息在规则和表格规定的时限内记录、处理、汇总和报告
70
根据“外汇法”进行积累，并酌情通知管理层，包括首席执行干事和我们的首席财务干事，以便就所要求的披露作出及时的决定。
管理层关于财务报告内部控制的报告
管理层负责建立和维持对财务报告的适当内部控制(如经修正的1934年证券法第13a-15(F)条所界定)。公司对财务报告的内部控制旨在为公司管理层和董事会提供关于公布财务报表公平代表性的合理保证根据公认会计原则并包括下列政策和程序：
• | 涉及记录的维护，在合理的细节，准确和公正地反映我们的资产的交易和处置； |
• | 提供合理保证，证明交易记录为根据公认会计原则编制财务报表所必需的，而且我们的收入和支出只是根据管理层和董事会的授权进行的；以及 |
• | 为防止或及时发现可能对我们的财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置我们的资产提供合理的保证。 |
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
在评估我们对财务报告的内部控制的有效性方面2019年12月31日，管理部门采用了特雷德韦委员会赞助组织委员会在内部控制-综合框架(2013年)。根据这些评估，管理层得出结论认为，我们对财务报告的内部控制在2019年12月31日。管理层与我们董事会的审计委员会审查了评估结果。
独立注册会计师事务所财务报告内部控制报告
毕马威有限责任公司是一家独立注册的公共会计师事务所，它审计了该公司的合并财务报表，这些报表包括在本年度报告表10-K中，作为其审计工作的一部分，作为其审计工作的一部分，它发布了本报告第F-5页所载的关于我们对财务报告的内部控制的有效性的报告。
财务报告内部控制的变化
截至12月31日的第四季度，我们对财务报告的内部控制没有改变，2019这在很大程度上影响了我们对财务报告的内部控制，或者相当可能会对我们的财务报告产生重大影响。
项目9B.其他信息。
附加材料-美国联邦所得税后果
以下是美国联邦所得税对我们证券所有权的某些额外影响的摘要。本摘要补充并应与2017年9月8日招股说明书中的“美国联邦所得税后果”一并阅读，并作为我们在表格S-3(第333-220400号)上的登记声明的一部分提交。
减税和就业法案对适用于企业及其所有者(包括REITs及其股东)的美国联邦所得税法作了许多重大修改。截至2018年1月1日，(1)适用于公司的联邦所得税税率降至21%，(2)最高边际个人所得税税率降至37%，(3)公司可供选择的最低税率被废除，(4)美国股东的备用预扣缴率降至24%，(5)我们向非美国股东发放的可归因于出售或交换美国不动产权益所得的最高预扣缴率也从35%降至21%。此外，根据拟议的国库条例，根据“外国帐户税收遵守法”(FATCA)规定的预扣款不适用于非美国股东出售我国股本所得的收益。FATCA扣留继续适用于我们支付给非美国股东的股息，如果这些股东不符合某些披露要求。
我们的第二条修订及重订附例的第一修正案
71
自2020年2月19日起，我们的董事会通过了对我们的第二次修正和重新制定的章程(“细则”)的第一项修正案，允许我们的股东修改章程，如下所述。
对“章程”第十五条进行了修订，允许我们的股东根据一项根据通知程序适当提交股东的具有约束力的提案以及根据经修订的1934年“证券交易法”规定的规则14(A)-8规定的期限，在正式召开的股东年会或特别股东会议上，对本公司普通股的多数已发行股份的持有人进行修正。
上述修订本附例的摘要看来不完整，并参照经修订的附例全文作全面限定，该附例的副本已作为本表格10-K表的附录3.6提交，并在此以参考的方式纳入本附例。
第III部
项目10.董事、执行干事和公司治理
此项所要求的信息包含在我们的最终代理声明中2020股东年会，并以参考方式在此注册。
项目11.行政补偿
此项所要求的信息包含在我们的最终代理声明中2020股东年会，并以参考方式纳入本文件。
第12项某些实益拥有人的担保拥有权及管理及有关股东事宜
除下文所述外，此项所要求的信息包含在我们的最终代理声明中。2020股东年会，并以参考方式在此注册。
根据权益补偿计划获授权发行的证券
下表列出根据我们的股票补偿计划授权发行的证券的资料，其中包括截至2015年的奖励奖励计划2019年12月31日:
(a) | (b) | (c) | ||||||||
计划类别 | 行使未偿还期权、认股权证及权利时须发行的证券数目(1) | 未偿还期权、认股权证和权利的加权平均价格 | 根据股权补偿计划可供未来发行的证券数量(不包括(A)栏所反映的证券)(2) | |||||||
证券持有人批准的权益补偿计划： | ||||||||||
赛尼亚酒店和度假村有限公司，XHR Holding，Inc.和XHR LP 2015奖励奖励计划 | 1,931,073 | $ | 9.84 | 2,608,071 | ||||||
证券持有人未批准的权益补偿计划 | — | — | — | |||||||
(1) | 代表(1)247,108受限制股票单位所获判给的股份及(Ii)1,683,965LTIP单位(按XeniaHotels&Resorts，Inc.，XHR Holding，Inc.中的定义)。和XHR LP 2015奖励奖励计划)2019年12月31日. |
(2) | 包括在2015年奖励奖励计划下可用于未来赠款的普通股份额2019年12月31日. |
见注13对于本年度报告中所附的合并财务报表，以获得有关这些赔偿计划的补充信息。
项目13.某些关系和相关交易
此项所要求的信息包含在我们的最终代理声明中2020股东年会，并以参考方式在此注册。
72
项目14.主要会计费用和服务。
此项所要求的信息包含在我们的最终代理声明中2020股东年会，并以参考方式纳入本文件。
73
第IV部
项目15.证物及财务报表附表
(a) | 作为本年度报告一部分提交的文件清单，表格10-K： |
1) | 财务报表。 |
独立注册会计师事务所报告
公司的合并财务报表列于“第二部分-第8项”之下。合并财务报表和补充数据“本年报表格10-K。
2) | 财务报表附表。以下财务报表附表载于本报告第F-44至F-47页： |
附表III-盛业酒店及度假村有限公司的地产及累积折旧。
所有其他附表都被省略，因为它们不适用，或者所要求的信息包括在合并财务报表或其附注中。
3) | 展品。下列证物作为本年度报告的一部分存档(或在此以参考方式纳入)：表格10-K。 |
74
展览编号 | 展品描述 | |
2.1 | 美国内陆房地产信托公司的分离和分配协议。(n/k/a InvenTrust Properties Corp.)以及截至2015年1月20日的赛尼亚酒店和度假村公司(参照2015年1月23日提交的公司当前表格8-K(档案号001-36594)的表2.1) | |
2.2 ++ | 自2017年10月3日起，Gainey Drive Associates、HC Royal Palms、L.L.C.和XHR Acts，LLC之间签订的购买和销售协议(参见2018年2月27日提交的公司10-K(档案号001-36594)年度报告表2.2) | |
3.1 | 2015年11月10日向马里兰州评估和税务部提交的赛尼亚酒店和度假村公司的复述条款(参考2015年11月12日提交的公司10-Q季度报告(档案号001-36594)的表3.2) | |
3.2 | 2015年11月10日向马里兰评估和税务部提交的“赛尼亚酒店和度假村公司的补充条款”(参照2015年11月12日提交的公司第10-Q号季度报告(档案号001-36594)的表3.1) | |
3.3 | 2017年3月15日向马里兰州评估和税务部提交的“赛尼亚酒店和度假村公司的补充条款”(参见2017年3月15日提交的公司目前关于表格8-K(档案号001-36594)的表3.1) | |
3.4 | 赛尼亚酒店和度假村有限公司的补充条款。2018年5月22日提交马里兰评估和税务部(参见2018年5月23日提交的公司当前表格8-K(档案号001-36594)的表3.2) | |
3.5 | 第二次修订及重订赛尼亚酒店及度假村有限公司附例。(参考2018年11月28日提交的公司目前表格8-K(档案编号001-36594)的表3.1) | |
3.6* | 赛尼亚酒店及度假村有限公司第二次修订及重订附例之第一修正案。日期：2020年2月19日 | |
4.1* | 根据1934年“证券交易法”第12条注册的注册证券说明 | |
10.1 | 截至2015年11月10日的“XHR LP有限合伙公司第四次修订和恢复协议”(参考2015年11月12日提交的公司第10-Q号季度报告(档案号001-36594)的表10.1) | |
10.2 | 2019年10月30日对XHR LP有限合伙公司第四次修订和恢复协议的第一修正案(参阅2019年10月31日提交的公司第10-Q号季度报告(档案号001-36594)的表10.1) | |
10.3 | 自2018年1月11日起，由贷款方XHR LP和作为行政代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)修订和恢复循环信贷协议。(参考2018年1月12日提交的公司目前表格8-K(档案编号001-36594)的表10.1) | |
10.4 | 自2018年1月11日起，由赛尼亚酒店和度假村有限公司修订并恢复父母担保。以摩根大通银行(JPMorganChase Bank，N.A.)为受益人，作为贷款机构的行政代理人(参见2018年1月12日提交的该公司目前提交的8-K表格(档案号001-36594)的表10.2)。 | |
10.5 | 截至2018年1月11日，XHR LP的某些子公司为摩根大通银行(JPMorganChase Bank，N.A.)作为贷款机构的行政代理而对其进行了修订和重组(参见2018年2月27日提交的公司10-K(档案号001-36594)年度报告表10.4)。 | |
10.6+ | 赛尼亚酒店和度假村有限公司，XHR Holding，Inc.和XHR LP 2015奖励奖励计划(参照2015年1月9日提交的公司注册声明第3号修正案(档案号001-36594)的附件10.14) | |
10.7+ | XeniaHotels&Resorts，Inc.，XHR Holding，Inc.的第一修正案和XHR LP 2015奖励奖励计划(参照2017年2月28日提交的公司10-K(档案号001-36594)年度报告表10.13) | |
10.8+ | A类履约单位协议表格(2017年)(参照2017年2月28日提交的公司10-K(档案号001-36594)年度报告表10.17) | |
75
10.9+ | 基于时间的ltip单位协议表格(参考2015年5月7日提交的公司当前表格8-K(档案编号001-36594)的表10.3) | |
10.10+ | 时间限制股协议格式(参照2016年5月11日提交的公司第10-Q号季度报告(档案号001-36594)表10.1) | |
10.11* | 赛尼亚酒店和度假村公司截至2020年2月19日经修订和重新确定的主任补偿计划 | |
10.12+ | LTIP单位协议表格(非雇员董事)(参照2018年2月27日提交的公司10-K(档案号001-36594)年度报告表10.18) | |
10.13+ | 赛尼亚酒店与度假村公司签订的赔偿协议形式。其每名董事及行政人员(参照2015年1月9日提交的公司注册声明第10号(档案编号001-36594)第3号修订图10.15而成立为法团)。 | |
10.14+ | 协议表格(参照本公司于2015年5月7日提交的第8-K号表格(档案号001-36594)的表10.4) | |
10.15* | 赛尼亚酒店和度假村公司截至2020年2月18日的退休政策 | |
21.1* | 赛尼亚酒店和度假村公司的子公司。 | |
23.1* | KPMG有限责任公司的同意 | |
31.1* | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条认证首席执行官 | |
31.2* | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条认证首席财务官 | |
32.1* | 根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条认证首席执行官和首席财务官 | |
101.INS | XBRL实例文档-实例文档没有出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 | |
101.SCH* | 内联XBRL分类法扩展模式文档 | |
101.CAL* | 内联XBRL分类法扩展计算链接库文档 | |
101.DEF* | 内联XBRL分类法扩展定义链接库文档 | |
101.LAB* | 内联XBRL分类法扩展标签链接库文档 | |
101.PRE* | 内联XBRL分类法扩展表示链接库文档 | |
104 | 封面交互数据文件(格式化为内联XBRL，包含在表101中) | |
* 随函提交
+合同或补偿计划
++ | 附表及证物已根据规例S-K第601(B)(2)项略去。公司特此同意应证券交易委员会的要求提供任何遗漏的附表和证物的补充副本；但公司可根据经修正的1934年“证券交易法”第24b-2条规则要求对所提供的任何附表或证物进行保密处理。 |
76
项目16.表格10-K披露摘要
没有。
77
签名
根据1934年“证券和交易法”第13或15(D)节的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并经正式授权。
赛尼亚酒店和度假村公司
/S/Marcel Verbaas | ||
通过： | 马塞尔·韦尔巴亚斯 | |
主席兼首席执行官 | ||
日期： | 2020年2月25日 | |
根据1934年“证券法”的要求，下列人士以登记人的身份和日期签署了本报告。
签名 | 标题 | 日期 | ||||
通过： | /S/Marcel Verbaas | 主席兼行政总裁(首席行政主任) | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 马塞尔·韦尔巴亚斯 | |||||
通过： | /S/AtishShah | 执行副总裁、首席财务官和财务主任(首席财务官) | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 阿提沙阿 | |||||
通过： | /s/Joseph T.Johnson | 高级副总裁兼首席会计主任(主要会计主任) | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 约瑟夫·约翰逊 | |||||
通过： | /S/Jeffrey H.Donahue | 牵头主任 | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 杰弗里·唐纳休 | |||||
通过： | /S/John H.Alschuler，Jr. | 导演 | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 小John H.Alschuler，Jr. | |||||
通过： | /S/KeithE.BASS | 导演 | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 基思·巴斯 | |||||
通过： | /S/Thomas M.Garland | 导演 | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 托马斯·加特兰 | |||||
通过： | /S/贝弗利·K·古莱特 | 导演 | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 贝弗利·古莱特 | |||||
通过： | /s/Dennis D.OKLAK | 导演 | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 丹尼斯·D·奥克拉克 | |||||
通过： | s/Mary Elizabeth McCormick | 导演 | 2020年2月25日 | |||
姓名： | 玛丽伊丽莎白麦考密克 | |||||
78
赛尼亚酒店和度假村公司
财务报表索引
页 | |||
财务报表 | |||
独立注册会计师事务所报告 | F-2 | ||
截至2019年12月31日和2018年12月31日的综合资产负债表 | F-6 | ||
2019、2018和2017年12月31日终了年度业务和综合收入综合报表 | F-7 | ||
2019、2018和2017年12月31日终了年度股权变动合并报表 | F-9 | ||
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表 | F-10 | ||
合并财务报表附注 | F-12 | ||
附表三-截至2019年12月31日的不动产和累计折旧 | F-43 | ||
F-1
独立注册会计师事务所报告
股东和董事会
赛尼亚酒店和度假村公司：
关于合并财务报表的意见
我们审计了所附的赛尼亚酒店和度假村公司的合并资产负债表。截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019和2018年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日为止，各子公司(公司)、截至2019年12月31日终了的三年期间的相关业务和综合收入、股本变化和现金流量综合报表，以及相关附注和财务报表三(合并财务报表)。我们认为，合并财务报表按照美国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允地列报了公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的财务状况，以及截至2019年12月31日的三年期间的运营结果和现金流量。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据Treadway委员会赞助组织委员会发布的内部控制标准(2013年)，审计了截至2019年12月31日公司对财务报告的内部控制。2020年2月25日对公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留的意见。
会计原则的变化
如合并财务报表附注2所述，由于采用了财务会计准则委员会的会计准则编码(ASC)842，公司已改变了截至2019年1月1日的租赁会计核算方法， 租赁.
意见依据
这些合并财务报表是公司管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计就这些综合财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得合理的保证，以确定合并财务报表是否存在重大错报，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是因为错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及综合财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是本期间对合并财务报表进行的审计所产生的事项，这些事项已通知审计委员会或需要告知审计委员会，这些事项包括：(1)涉及对合并财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对合并财务报表的总体看法，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。
俄勒冈州会议中心收购波特兰凯悦酒店土地公允价值的评估
如合并财务报表附注2和4所述，该公司在截至2019年12月31日的年度内获得了约1.9亿美元的财产。公司将收购确定为资产收购，并将交易价格分配给截至收购日按其相对公允价值购买的单个资产。这些资产有不同的可折旧寿命，其中某些资产是不可折旧的。这个
F-2
将成本分配给不可折旧资产(土地)对未来期间记录的折旧费用数额以及获得的财产的未来账面金额都有影响。
我们把在俄勒冈州会议中心收购波特兰凯悦酒店获得的土地的公允价值的评估确定为一项重要的审计事项。这是因为审计员的判断具有挑战性，需要具备专门技能和知识，以确定和评价有关市场区域内的可比土地销售，并查明和评估对此类交易的调整，以反映公司在确定土地公允价值时所使用的财产属性的差异。
我们为解决这一关键审计问题所执行的主要程序包括以下内容。我们测试了对公司流程的某些内部控制，以确定在资产收购中获得的土地的公允价值。这些措施包括与确定可比交易总量有关的控制措施，以及对可比市场交易中财产属性差异的调整的评价。此外，我们还聘请了具有专门技能和知识的估价专业人员，他们在以下方面提供了协助：
– | 评估公司在确定公允价值时使用的市场可比交易，包括对此类交易的调整；以及 |
– | 独立地从行业来源获得有关可比销售交易的第三方审计证据，包括有关可比资产的交易价格和特征的信息，并将其与公司获得的土地的公允价值进行比较。 |
波希米亚酒店萨凡纳河滨、签名收藏、报告单位商誉减值分析评价
如合并财务报表附注2所述，截至2019年12月31日，商誉余额为2 500万美元。在截至2019年12月31日的年度内，该公司确定了与波希米亚萨凡纳河滨酒店有关的商誉账面价值，签名收集报告部门超过其公允价值，因此记录了940万美元的减值费用。公司每年或更频繁地进行商誉减值测试，如果事件或情况的变化表明报告单位的账面价值可能超过其公允价值。
我们确定了波希米亚酒店萨凡纳河滨、自传收集报告部门的商誉损害分析评估是一项重要的审计事项。这是因为在评估用于估计该报告单位公允价值的某些假设时需要作出高度的审计师判断。具体来说，对收入增长率、最终资本化率和贴现率的评估是主观的，很难检验，因为对这些假设的微小改动对公司对商誉账面价值的评估产生了重大影响。
我们为解决这一关键审计问题所执行的主要程序包括以下内容。我们测试了对公司商誉减值评估过程的某些内部控制，包括与收入增长率、最终资本化率和贴现率假设的制定有关的控制。我们将公司的历史收入预测与实际结果进行比较，以评估公司准确预测的能力。此外，我们还聘请了具有专门技能和知识的估价专业人员，他们在以下方面提供了协助：
– | 通过将公司分析中的收入增长率与行业报告进行比较来评估公司的收入增长率；以及 |
– | 评估终端资本化率和贴现率，将它们与独立制定的利率范围进行比较，使用可比较实体的公开市场数据。 |
酒店物业减值投资的评估
如合并财务报表附注2所述，截至2019年12月31日，对包括相关无形资产在内的酒店财产的投资为29亿美元。当发生事件或情况发生变化时，本公司进行减值测试，表明酒店物业的账面金额可能无法收回。
我们将评估酒店资产减值作为一项重要的审计事项。这是由于审计人员的高度判断：1)评估公司经营地点市场条件的变化是否意味着长期资产的公允价值显著下降；2)确定公司预算中的翻修是否发生了重大变化，可能对财产的财务状况和运营结果产生不利影响；3)确定当前是否大幅下降
F-3
和(或)预计经营业绩已经发生，4)考虑到公司对酒店财产的预期持有期有任何变化。这些判断的变化可能会对酒店物业的账面投资金额是否可收回产生重大影响。
我们为解决这一关键审计问题所执行的主要程序包括以下内容。我们测试了某些内部控制公司的过程，以评估投资于酒店物业的减值。我们对与个别酒店物业相关的市场状况和经营业绩的变化进行了独立评估，并将我们的评估结果与公司的分析进行了比较。我们将翻修的实际成本与预算进行比较，以确定重大变化，并将结果与公司的分析进行比较。我们将实际结果与公司先前的预测进行了比较，并检查了公司当期净现金流量和最近的预测，以确定预计经营业绩的重大变化。我们询问了公司的官员，并检查了公司的文件，以了解酒店财产持有期的变化。
/s/毕马威有限责任公司
自2014年以来，我们一直担任该公司的审计师。
佛罗里达州奥兰多
2020年2月25日
F-4
独立注册会计师事务所报告
股东和董事会
赛尼亚酒店和度假村公司：
关于财务报告内部控制的几点看法
我们根据Treadway委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年)，对截至2019年12月31日的财务报告进行了审计，审计了赛尼亚酒店和度假村公司及其子公司(该公司)对财务报告的内部控制。我们认为，截至2019年12月31日，该公司在所有重大方面都根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年)制定的标准，对财务报告实行有效的内部控制。
我们还按照公共公司会计监督委员会(美国会计监督委员会)的标准，审计了截至12月31日、2019年和2018年12月31日公司的合并资产负债表、截至2019年12月31日的相关业务和综合收入综合报表、2019年12月31日终了的三年期间的股本变化和现金流量，以及相关的附注和财务报表附表三(统称为“合并财务报表”)，以及我们于2020年2月25日的报告对这些合并财务报表表示了无保留的意见。
意见依据
公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，这包括在所附的管理部门关于财务报告内部控制的报告中。我们的职责是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)保持记录，以合理详细、准确和公正的方式反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理的保证，证明记录交易是必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，而且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行的；(3)对防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的公司资产的收购、使用或处置，提供合理的保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
/s/毕马威有限责任公司
佛罗里达州奥兰多
2020年2月25日
F-5
赛尼亚酒店和度假村公司
合并资产负债表
截至十二月三十一日， 2019和2018
(千美元)
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
资产 | |||||||
投资财产： | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
建筑物及其他改善工程 | |||||||
共计 | $ | $ | |||||
减：累计折旧 | ( | ) | ( | ) | |||
净投资资产 | $ | $ | |||||
现金和现金等价物 | |||||||
受限制的现金和替身 | |||||||
应收帐款和租金，扣除可疑账户备抵后 | |||||||
无形资产，扣除累计摊销额(注6和注9) | |||||||
其他资产 | |||||||
总资产 | $ | $ | |||||
负债 | |||||||
债务，扣除贷款折扣和未摊销的递延融资费用(附注7) | $ | $ | |||||
应付帐款和应计费用 | |||||||
应付分配 | |||||||
其他负债 | |||||||
负债总额 | $ | $ | |||||
承付款和意外开支(附注14) | |||||||
股东权益 | |||||||
截至2019年12月31日和2018年12月31日，普通股，0.01美元票面价值，500，000，000股授权股票，112，670，757股和112，583，990股分别发行和发行 | |||||||
额外支付的资本 | |||||||
累计其他综合(损失)收入 | ( | ) | |||||
超过净收益的累积分布 | ( | ) | ( | ) | |||
公司股东权益总额 | $ | $ | |||||
非控制利益 | |||||||
总股本 | $ | $ | |||||
负债和权益共计 | $ | $ | |||||
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-6
赛尼亚酒店和度假村公司
业务和综合收入综合报表
最后几年 十二月三十一日， 2019, 2018和2017
(单位：千美元，每股数据除外)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
收入： | |||||||||||
客房收入 | $ | $ | $ | ||||||||
食品和饮料收入 | |||||||||||
其他收入 | |||||||||||
总收入 | $ | $ | $ | ||||||||
费用： | |||||||||||
客房费用 | |||||||||||
食品和饮料费用 | |||||||||||
其他直接费用 | |||||||||||
其他间接费用 | |||||||||||
管理费和专营权费 | |||||||||||
酒店运营费用共计 | $ | $ | $ | ||||||||
折旧和摊销 | |||||||||||
房地产税、个人财产税和保险 | |||||||||||
地面租赁费用 | |||||||||||
一般和行政费用 | |||||||||||
业务中断保险收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
收购、终止交易和开业前费用 | |||||||||||
减值和其他损失 | |||||||||||
总开支 | $ | $ | $ | ||||||||
营业收入 | $ | $ | $ | ||||||||
(亏损)出售投资物业所得 | ( | ) | |||||||||
其他收入 | |||||||||||
利息费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
债务清偿损失 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
所得税前净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
所得税费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
可归因于非控制权益的净收入 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
可归属于共同股东的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
F-7
赛尼亚酒店和度假村公司
业务和综合收入综合报表-续
最后几年 十二月三十一日， 2019, 2018和2017
(单位：千美元，每股数据除外)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
每股基本和稀释收益 | |||||||||||
普通股股东每股净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均普通股数(基本) | |||||||||||
加权平均普通股数(稀释) | |||||||||||
综合收入： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
其他综合收入(损失)： | |||||||||||
利率衍生工具未实现(亏损)收益 | ( | ) | |||||||||
收入净额(利息费用)确认的数额的改叙调整数 | ( | ) | ( | ) | |||||||
$ | $ | $ | |||||||||
非控制权益造成的全面(收入)损失： | |||||||||||
非控股权综合收益 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
公司的综合收益 | $ | $ | $ | ||||||||
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-8
赛尼亚酒店和度假村公司
合并权益变动表
最后几年 十二月三十一日， 2019, 2018和2017
(单位：千美元，每股数据除外)
普通股 | 非控制利益 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
股份 | 金额 | 额外支付的资本 | 累计其他综合收入(损失) | 超过净收益的累计分配 | 业务伙伴关系 | 合并房地产实体 | 非控股权 | 共计 | ||||||||||||||||||||||||||
2016年12月31日结余 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||
净收入(损失) | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
回购普通股，净额 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||
股息、普通股/单位(1.10美元) | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
股份补偿 | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||||
赎回股份以支付既得股代偿的扣缴税款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||
向非控制利益分配 | — | — | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||
其他综合收入： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
利率衍生工具未实现收益 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
收入净额确认数额的改叙调整数 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
2017年12月31日结余 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||||||
净收入(损失) | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
出售普通股的收益，净额 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
股息、普通股/单位(1.10美元) | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
股份补偿 | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||||
赎回股份以支付既得股代偿的扣缴税款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | |||||||||||||||||||||
非控股权供款 | — | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||||||
非控制权权益的取得 | — | — | ( | ) | — | — | — | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
赎回营运合伙单位 | — | — | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||
其他综合收入(损失)： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
利率衍生工具未实现收益 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
收入净额确认数额的改叙调整数 | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
2018年12月31日结余 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||||||
净收益 | — | — | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
股息、普通股/单位(1.10美元) | — | — | — | — | ( | ) | ( | ) | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
股份补偿 | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||||
赎回股份以支付既得股代偿的扣缴税款 | ( | ) | — | ( | ) | — | — | — | — | — | ( | ) | ||||||||||||||||||||||
其他综合收入(损失)： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
利率衍生工具未变现损失 | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
收入净额确认数额的改叙调整数 | — | — | — | ( | ) | — | ( | ) | — | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||||||||
2019年12月31日结余 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-9
赛尼亚酒店和度假村公司
现金流动合并报表
最后几年 十二月三十一日， 2019, 2018和2017
(千美元)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
业务活动现金流量： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额： | |||||||||||
折旧 | |||||||||||
非现金地租和其他无形资产摊销 | |||||||||||
债务溢价、折扣和融资成本的摊销 | |||||||||||
债务清偿损失 | |||||||||||
出售投资财产的损失(收益) | ( | ) | ( | ) | |||||||
减值和其他损失 | |||||||||||
股份补偿费用 | |||||||||||
资产和负债变动： | |||||||||||
应收帐款和租金 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他资产 | ( | ) | |||||||||
应付帐款和应计费用 | ( | ) | |||||||||
其他负债 | ( | ) | |||||||||
经营活动提供的净现金 | $ | $ | $ | ||||||||
投资活动的现金流量： | |||||||||||
购买投资物业 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
基本建设支出和租户改进 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
出售投资物业所得收益 | |||||||||||
用于投资活动的现金净额 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
来自筹资活动的现金流量： | |||||||||||
按揭债务及应付票据收益 | |||||||||||
抵押债务的偿还 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
偿还抵押债务的本金 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
支付贷款费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
从高级无担保循环信贷机制提取的收益 | |||||||||||
对高级无担保循环信贷额度的付款 | ( | ) | ( | ) | |||||||
无担保定期贷款收益 | |||||||||||
非控股权供款 | |||||||||||
发行普通股的收益，扣除发行成本后的收益 | |||||||||||
收购合并房地产投资的非控股权 | ( | ) | |||||||||
赎回营运合伙单位 | ( | ) | |||||||||
回购普通股 | ( | ) | |||||||||
股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
赎回的股份以满足既得股代偿的扣缴税款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
支付给非控制利益的分配 | ( | ) | |||||||||
资金活动(使用)提供的现金净额 | $ | $ | ( | ) | $ | ||||||
现金和现金等价物及限制性现金净增(减少)额 | ( | ) | |||||||||
年初现金及现金等价物和限制性现金 | |||||||||||
现金和现金等价物及限制性现金，年底 | $ | $ | $ | ||||||||
F-10
赛尼亚酒店和度假村公司
现金流动合并报表-续
最后几年 十二月三十一日， 2019, 2018和2017
(千美元)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
补充披露现金流动信息： | |||||||||||
下表列出合并资产负债表内报告的现金、现金等价物和限制性现金与现金流量表所列数额的对账情况： | |||||||||||
现金和现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
限制现金 | |||||||||||
现金流量表所列现金和现金等价物及限制性现金共计 | $ | $ | $ | ||||||||
以下是为下列期间支付的现金： | |||||||||||
支付利息的现金，扣除资本利息后 | $ | $ | $ | ||||||||
支付所得税的现金 | |||||||||||
作为资产购置的一部分而获得的现金 | $ | $ | $ | ||||||||
非现金投资及融资活动的补充附表： | |||||||||||
应计资本支出 | $ | $ | $ | ||||||||
对资产使用权和租赁负债记录权的调整，净额 | — | — | |||||||||
应付分配 | |||||||||||
所附附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-11
赛尼亚酒店和度假村公司
合并财务报表附注
(一九二零九年十二月三十一日)
1. 组织
赛尼亚酒店和度假村公司(“公司”或“夏尼亚”)是一家位于马里兰州的公司，主要投资于地位独特的高档酒店和顶级度假胜地。25 美国(“美国”)美国的住宿市场以及主要的休闲目的地。
公司的所有资产基本上都由XHR LP(“运营合作伙伴”)持有，所有业务都是通过XHR LP(“运营伙伴关系”)进行的。XHR GP公司是XHR有限公司唯一的普通合伙人，由本公司全资拥有。截至2019年12月31日，公司集体拥有96.8 %由业务伙伴关系发行的共同有限责任合伙单位(“业务伙伴关系单位”)。剩下的3.2 %经营伙伴关系单位由其他有限合伙人拥有，这些有限合伙人由我们的某些现任执行官员和董事会成员组成，包括未获授权的长期激励计划(LTIP)伙伴关系单位。LTIP伙伴关系单位可以或不可能根据时间的推移和满足某些基于市场的绩效目标而归属。
赛尼亚经营房地产投资信托(“REIT”)，以美国联邦所得税为目的。为符合住宿资格，本公司不能经营或管理其酒店。因此，运营合伙公司及其子公司将酒店物业租赁给XHR控股公司。(与其子公司，“XHR Holding”)，该公司的应税REIT子公司(“TRS”)，聘请第三方合格的独立经营者管理酒店。
2. 重要会计政策摘要
提出依据
所附的合并财务报表包括本公司、经营伙伴关系、XHR控股以及所有全资子公司和合并房地产投资的账目。该公司的子公司和房地产投资通常由有限责任公司(“LLC”)、有限合伙公司(LPs)和TRS组成。所有公司间交易的影响已经消除。
每一项财产都有自己的账簿和财务记录，每个实体的资产都无法支付其他附属实体的负债。
估计数的使用
按照美国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制合并财务报表，要求管理层作出影响所报告的资产和负债数额、或有资产和负债披露以及收入和支出的估计和假设。这些估计是在考虑过去、目前和预期的经济状况后，利用管理层的最佳判断编制的。实际结果可能与这些估计不同。
风险和不确定性
该公司的收入集中在佛罗里达州奥兰多2019年12月31日和2018，其中大约10 %和11 %公司的总收入是分别产生的。在截至2017年12月31日的一年中，该公司的收入集中在德克萨斯州休斯敦。10 %公司的收入。另外，30 %公司在截至年底的总收入中所占比例2019年12月31日和2018分别集中在其五大酒店。如果这些酒店、这些市场或在这些市场运作的行业部门出现不利变化，我们的业务和运营结果可能会受到负面影响。
F-12
改叙
固结
公司评估其对部分拥有实体的投资，以确定这些实体可能是可变利益实体(“VIE”)还是有表决权的利益实体。如果该实体被确定为VIE，则必须确定公司是否是主要受益人。主要受益人的确定是根据对实体是否有(一)直接指导竞争对手重大活动的权力和(二)吸收损失的义务或获得可能对竞争对手可能有重大意义的利益的权利的定性评估。如果公司被认为是主要受益人，公司将合并竞争对手。股权会计方法适用于公司不是主要受益人或实体不是VIE且公司没有有效控制权的实体，但可以对实体的经营和重大决策施加影响。
运营伙伴关系是一种竞争。如注1所述，公司的重要资产是其对经营伙伴关系的投资，因此，公司的所有资产和负债实质上都是经营伙伴关系的资产和负债。
非控制利益
公司的合并财务报表包括公司控制财务利益的实体。非控股权益是指子公司的股权份额，而非直接或间接归属于合并母公司。此类非控股权益在合并资产负债表中与公司股权分开报告。在综合经营和综合收益报表中，非全资合并子公司的收入、费用和净收益或亏损按合并数额列报，包括归属于公司的数额和非控制权益。收入或亏损根据适用期间的加权平均所有权百分比分配给非控制权益。权益变动表包括期初余额、期初活动和股东权益期末余额、非控股权益和总权益。
然而，如果公司的非控股权益是可以赎回的现金或其他资产的持有人的选择，而不仅仅是在发行人的控制范围内，他们必须分类以外的永久股权。本公司根据适用协议中的条款，特别是与赎回条款有关的条款作出这一决定。此外，对于公司有权选择通过交付其自己的股份来解决合同的非控制利益，公司评估公司是否控制了发行根据合同的股票结算可能需要交付的最大数量的股份所需的行动或事件。截至2019年12月31日，所有基于股票的支付奖励都包含在永久股权中。
截至2019年12月31日该公司的综合业绩包括其经营伙伴关系单位在运营伙伴关系中的所有权利益，这些权益由公司现任执行官员和董事会持有。
现金及现金等价物
公司认为，所有存款、货币市场账户以及在购买之日期限不超过三个月的存单和回购协议中的投资都是现金等价物。公司在金融机构维持现金和现金等价物。一个或多个机构的合并账户余额定期超过联邦存款保险公司(“FDIC”)的保险范围，因此，与存款有关的信贷风险集中在超过FDIC保险范围的存款中。公司认为风险并不大，因为公司没有预料到金融机构的不履约情况。
F-13
受限制现金和收益
限制现金2019年12月31日 主要由$70.8 百万根据我们的管理和特许经营协议的规定，与住宿家具、固定装置和设备储备有关，$6.6 百万为基本建设项目所作的存款，$4.7 百万以受限制的方式举行，主要用于房地产税和保险，以及$2.0 百万处置结束时背靠背.
限制现金2018年12月31日 主要由$60.6 百万根据我们的管理和特许经营协议的规定，与住宿家具、固定装置和设备储备有关，$1.7 百万为基本建设项目所作的存款，$3.9 百万以受限制的方式举行，主要用于房地产税和保险，以及$4.0 百万处置结束时背靠背.
房地产按成本减去累计折旧。一般的修理和保养按所发生的费用计算。
与建造和改善投资财产有关的直接和间接费用被资本化。物业税和保险费所产生的利息和费用在为使财产为预定用途所需的活动正在进行期间资本化，这些活动包括$0.8 百万截至2019年12月31日止的年度。该公司还将项目管理补偿相关费用和差旅费资本化，因为这些费用与我们酒店投资组合的翻新和资本改善直接相关，包括$2.8 百万对于每个终年 2019年12月31日和2018年12月31日分别和$2.7 百万2017年12月31日终了的一年。
折旧费用用直线法计算.投资财产的折旧依据的估计使用寿命30 年数用于建筑和改善5到15 年数用于家具、固定装置和设备以及场地改进。
购置不动产
2017年1月，财务会计准则委员会(“FASB”)发布了会计准则更新(“ASU”)2017-01，业务组合(主题805)：澄清企业的定义(“ASU 2017-01”)。该指南旨在协助各实体评估一套转让的资产和活动是否是一项业务。在新的指导下，一个实体首先确定所获得的总资产的大部分公允价值是否集中在一个可识别的资产或一组类似的可识别资产中。如果达到此阈值，则集合不是业务。如果该阈值未达到，则该实体将评估该集合是否满足业务至少包括一个投入和一个实质性过程的要求，这些投入和实质性过程共同对创造产出的能力作出了重大贡献。
该公司将于2018年1月1日采用ASU 2017-01。177-01年ASU通过后，对酒店财产的投资，包括土地和土地改善、建筑和建筑改进、家具、固定装置和设备以及可识别的无形资产，一般将作为资产购置入账。购置资产按其相对公允价值，根据购置的累计总成本入账。直接收购相关成本作为被收购资产的一个组成部分资本化。这包括与发现、分析和谈判交易有关的所有费用。
在采用ASU 2017-01之前，该公司将酒店收购作为业务组合进行核算，并按收购日的全部公允价值在有形资产和无形资产之间分配每一项收购业务的收购价。超过公允价值的任何额外数额都分配给商誉。本公司将所有被收购业务的收购成本记作已发生的费用。
购买价格的分配是一个需要判断和重要估计的领域。有形和无形资产包括土地、建筑和装修、家具和固定装置、库存、在市场和市场租赁之下获得的资产、就地租赁价值(如果适用)、提前预订和任何确定高于或低于市场条件的假定融资。资产和假定负债的购置日期公允价值是根据重置成本、评估价值和估计公允价值确定的，采用类似于独立评估师使用的方法，并使用适当的贴现率和/或资本化率和现有市场信息。
在假设贷款时，公司根据与市场上类似的投资财产的类似融资条件的比较来确定任何假定的融资是否高于或低于市场。公司分配
F-14
购房价格的一部分，根据购置时市场上类似租约的估计租约执行费用以及假定租赁期内的租金损失，计算出通过向第三方租户租赁而获得的房产的空置公允价值，这通常是零售或餐厅空间。该公司还根据收购日的现行市场费率评估每一项获得的租赁，包括土地租赁，并考虑到各种因素，包括地理位置、租赁土地的大小和位置或零售空间，以确定所购租约是高于市场还是低于市场。在已获得的租赁被确定为高于或低于市场之后，公司根据合同租赁费率和估计市场费率之间差额的现值，将购买价格的一部分分配给这类高于或低于市场租赁的无形资产。对于具有固定费率续约的租约，续约期包括在市场现地租赁价值的计算中。在现值计算中使用的贴现率是根据“无风险利率”和当前利率确定的。这一折现率是决定市场价值的一个重要因素，它要求对市场知识、经济、人口统计、位置、能见度、年龄和财产物理状况等主观因素进行判断。
购买价格中分配给市场租赁成本以上和低于市场租赁成本的部分，在相关租赁期限(包括相应的续约期)内按直线摊销，并作为非现金租金费用入账。购房价中分配给当地租赁无形资产的部分，在相关租赁期间按直线摊销，并作为摊销费用入账。预购价款中用于提前预订的部分在估计寿命内按直线摊销，并作为摊销费用入账。
减值
善意
被收购实体(即符合被收购企业定义的实体)的成本超过分配给所购资产(包括确定的无形资产)和承担的负债的公允价值净额的部分，记作商誉。商誉已得到承认，并分配给特定的财产。公司每年或更频繁地对商誉进行测试，如果事件或情况的变化表明存在损害。
2017年1月，FASB发布ASU 2017-04，无形资产-商誉和其他(主题350)：简化商誉减值会计(“ASU 2017-04”)。该指南旨在简化商誉减值的会计核算，并在历史指导下删除商誉减值测试的第二步，该步骤需要假设的购买价格分配。177-04会计准则下的商誉减值是指报告单位的账面价值超过其公允价值的数额，而不超过商誉的账面价值。其他所有商誉减值指引基本保持不变。在截至2019年12月31日的一年中，该公司很早就采用了ASU 2017-04.
截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司有良好的信誉$25.0 百万和$34.4 百万，分别列在无形资产中，扣除该日终了期间合并资产负债表上的累计摊销额。在截至2019年12月31日的年度内，该公司确定了与博希米亚酒店萨凡纳河滨(签名集)有关的商誉账面价值超过公允价值，因此记录了以下减值：$9.4 百万。请参阅注9以获取更多信息。在2018年12月31日终了的一年中，该公司取消了对$5.4 百万华盛顿特区希尔顿花园酒店处置后的善意。在截至2007年12月31日的一年中，不 商誉受损记录在案。
F-15
长期资产和无形资产
本公司评估相关长期资产的账面价值，每当事件或情况变化表明这些资产的账面金额可能无法完全收回时。可能引起审查的事件或情况包括但不限于下列情况：(1)长期资产的市场价格大幅度下降；(2)经营中的当前或预计亏损，加上经营或现金流量损失的历史；(3)旅馆财产在使用寿命结束前出售的可能性更大；(4)成本的积累大大超过最初预期购买、建造或翻新长寿资产的数额，(5)由于国家或地方经济条件下降和(或)旅馆所在地市场新建旅馆的需求发生不利变化，(6)法律因素或商业环境发生重大不利变化，可能影响长寿资产的价值和/或(7)长期资产实际使用的程度或方式发生重大不利变化。如果确定由于未贴现现金流不超过账面价值而无法收回账面价值，公司将记录一笔减值费用，以账面价值超过公允价值为限。
在截至2019年12月31日的年度内，该公司记录的减值费用为$14.8 百万对于芝加哥万豪医疗区/UIC来说，将长期资产的账面价值降低到公允价值。减值主要是由于需求趋势、预计旅馆费用概况的不利变化和估计的持久期而导致的未来营业利润预计下降的结果。参见附注4和9以获取更多信息。
减值估计
长期投资财产和/或商誉的估价和可能的后续减值是一个重要的估计，它可以而且确实根据公司分析每一项财产和审查关于不确定的内在因素的假设以及某一特定时间点的财产的经济状况的连续过程发生变化。
预计未来现金流的使用，包括未贴现和贴现，以及估计的持有期，都是基于与公司对未来预期的估计和公司用于管理其基本业务的战略计划相一致的假设。这些关于未来现金流量的假设和估计，以及用来确定公允价值的资本化和贴现率，都是复杂和主观的。确定公允价值和随后可能发生的投资财产减值是一个重要的估计，它可以而且确实根据公司分析每一项财产和审查关于不确定的内在因素的假设以及某一特定时间点的财产的经济状况的连续过程而发生变化。在减值分析之后发生的经济和经营条件的变化以及公司的最终投资意图可能会影响这些假设，并导致不动产未来的减值费用。
租赁
2016年2月，FASB发布了ASU 2016-02(“主题842”)，租约取代了主题840(租约)，并要求承租人在资产负债表上承认租赁，并披露租赁安排的关键信息(“ASU 2016-02”)。专题842随后经ASU 2018-01，土地地役权实际权宜之计，向专题842(“ASU 2018-01”)；ASU 2018-10，对议题842，租约的编纂改进(“ASU 2018-10”)和ASU 2018-11，有针对性的改进(“ASU 2018-11”)作了修正。新标准建立了使用权(“ROU”)模型，要求承租人在资产负债表上确认超过12个月的所有租赁的ROU资产和租赁负债。租赁将分为融资租赁或经营租赁，这种分类影响到损益表中费用确认的模式和分类。
该公司于2019年1月1日通过了主题842及其后的修订，在生效日期及生效日期起采用了经修改的追溯性过渡方法。因此，将不提供2019年1月1日之前的日期和期间的比较财务信息。公司选择了一项排除l的政策期限少于12个月。该公司还采用了一揽子实用权宜之计，因此(1)没有重新评估已到期或现有租约是否包含专题842中新的租赁定义下的租赁；(2)没有重新评估过期或现有租约的租赁分类，因此继续根据其历史会计处理将此类租赁视为经营或融资；(3)未重新评估先前资本化的初始直接费用是否符合主题842下的资本化条件。此外，公司在ASU 2018-01中采用了实用的权宜之计，因此做到了不评估2019年1月1日之前存在的土地地役权，以确定这些地役权是否包含租约。在通过主题842之后，将在开始时对土地地役权进行评估，以确定其中是否包含嵌入的租约。该公司并没有采取实际的权宜之计，事后才决定租期。.
F-16
对于超过12个月的租约，公司在开始时对租约进行评估，以确定该租约是经营租赁还是融资租赁。如果租赁包括基于指数或费率(如客户价格指数)的可变租赁付款，则这些增加将包括在租赁责任中。对于有延展选择权的租约，可由公司酌情行使，管理部门使用判断来确定是否合理地肯定将选择这种延期选择。如果延期选择是合理肯定发生的，公司在计算各自的租赁责任时包括延长期限的租赁付款。租赁付款的租赁费用在租赁期限内按直线确认.
用于贴现租赁负债的增量借款利率是在租赁开始时确定的，或在修改租约后确定，因为承租人在类似的经济环境下，在完全有担保的基础上以完全抵押的方式借款的利率相当于在类似经济环境下的租赁付款数额。管理部门使用投资组合方法为我们的各种租赁类型制定基本的增量借款利率。这种方法包括考虑公司在公司和财产两级的递增借款利率，并分析目前获得新融资的市场条件。然后，管理层调整基础增量借款利率，以考虑到单个租约的信用风险、租赁付款总额和剩余租赁期限。
我们有些酒店的零售空间是租给第三方的。零售租赁的租金收入在所涉租赁期限内以直线确认，并列入综合经营报表和综合收益表的其他收入中。在达到基本阈值和赚取租金百分比的时间点确认租金百分比。
非自愿转换
在2017年下半年，该公司的一些住宿财产受到自然灾害的影响，包括二 加州的主要飓风和一系列野火。由于二 主要飓风，该公司记录的损失$950 千在2017年12月31日终了的年度内，扣除保险费，即扣除因飓风期间遭受的损失而注销的财产和设备累计折旧的历史成本。此外，该公司支出$1.3 百万与飓风相关的维修和清理费用，涉及所有受影响的财产。年终2017年12月31日，即计入该日终了年度业务和综合收入综合报表中的减值和其他损失。
保险追偿
2017年9月，飓风Irma登陆，其后果持续到2018年和2019年对关键西部市场的需求产生影响，包括以凯悦为中心的基韦斯特度假村和水疗中心。在本年度终了的年度内2019年12月31日公司承认$0.8 百万以凯悦为中心的Key West Resort&Spa的营业中断保险收益，其中$0.7 百万2018年与收入损失有关的收益，其余部分$0.1 百万归因于2019年第一季度的收入损失。
在年终 (2018年12月31日)，公司承认$5.0 百万业务中断保险收益。.的.$5.0 百万承认，$3.1 百万以凯悦为中心的Key West Resort&Spa和SPA的收益$0.2 百万与万豪伍德兰水路酒店和会议中心有关的收益中，分别来自分别归因于厄玛飓风和哈维飓风的收入损失。剩下的$1.7 百万在2018年12月31日终了的一年内确认，公司收到的相关保险收益二 纳帕酒店的收入损失，这是由于北加利福尼亚的野火在2017年第四季度影响了酒店。
在截至2017年12月31日的一年内，该公司承认$0.6 百万商业保险的回收收益，归因于飓风Irma。
这些数额包括在业务中断的收益、综合业务报表的保险和该日终了期间的综合收入中。
F-17
待售投资地产
在决定是否将一项投资财产归类为待售财产时，公司考虑：(一)管理层是否承诺执行出售该投资财产的计划；(二)在目前情况下，投资财产可立即出售；(三)该公司正在以与其公允价值相比较合理的价格积极推销该投资财产；(四)该公司已启动一项寻找买家的方案；(五)该公司认为出售该投资财产是可能的；(Vi)该公司已收到购买该物业的大笔不可退还按金；。(Vii)公司完成该计划所需采取的行动，显示该计划不大可能有任何重大改变。
如果符合上述所有条件，本公司将投资财产归类为待售财产。在符合这些标准的当天，公司暂停对待售的投资财产进行折旧和摊销。与这些待出售的投资财产有关的投资财产、其他资产和负债在最近报告所述期间的综合资产负债表中分别分类，并按较小的账面价值或公允价值列报，减去出售成本。
房地产处置
本公司根据ASU 2017-05，其他收入-非金融资产注销的损益(“分专题610-20”)本公司与不相关的第三方之间的交易，在正常业务过程中不被视为客户。通常，处置的房地产资产不代表企业的转让，也不包含大量的金融资产(如果有的话)。销售合同中承诺的房地产资产通常为非金融资产(即土地或土地、建筑、家具、固定装置和设备的租赁权益)或实质上的非金融资产。如果(A)有有效的合同和(B)发生控制权转移，公司在出售房地产时确认全部收益。
递延融资费用
F-18
衍生工具和套期保值活动
在正常的经营过程中，公司面临利率变动的影响。公司通过遵循既定的风险管理政策和程序来限制与利率变化相关的风险，这些政策和程序可能包括使用衍生工具。该公司正式记录了套期保值工具和对冲项目之间的所有关系，以及进行各种对冲交易的风险管理目标和策略。公司在套期保值开始时和正在进行的基础上，评估套期保值交易中使用的衍生工具在抵消被套期保值项目的现金流变化方面是否非常有效。符合这些套期保值标准的工具在衍生合同开始时被正式指定为套期保值，并以公允价值记录在资产负债表上，并记录在其他综合收益(损失)的抵销变动中。当有抵销权时，公司净资产和负债。现金流量套期保值公允价值变动的无效部分被确认为利息支出。该公司在公允价值计量中纳入了信用评估调整，以反映其自身的不履约风险和相应的对手方的不履约风险。
收入
收入包括来自酒店业务的款项，包括出售住宿房间、食品和饮料，以及酒店设施产生的其他辅助收入，包括停车场、水疗中心、高尔夫、度假村费和其他服务。
收入来自各种分销渠道，包括但不限于直接预订、全球分销系统和因特网旅行网站。客房交易价格根据个人酒店的位置、房间类型和预订中包含的服务包确定，由酒店每日确定。任何折扣，包括提前购买、忠诚点赎回或促销，均按折扣率确认，而回扣和奖励则记录为收入减少。网上渠道的收入通常被确认为扣除佣金，除非客人支付的最终价格是已知的。客房收入按酒店客房被客人占用的入住时间确认。入住前从客人处收到的现金作为预付押金入账，在客房预订不可取消、入住期或重新预订日期到期时，通常被确认为客房收入。预付款包括在合并资产负债表上的其他负债中。任何余额的支付通常由客人在退房时支付.销售、使用、占用和类似的税金都是按净额征收和列报的(不包括收入)。
食品和饮料交易价格是基于特定食品或饮料的规定价格，并根据类型、地点和酒店位置而有所不同。服务费用通常是食品和饮料费以及会议场地租金的一个百分比。食品和饮料收入在向客人提供货物和/或服务的时间点确认。在活动发生前收到的现金记录为保证金或预付款。当押金成为不可取消或在向客人提供食品和饮料产品和服务时，保证金和预付款被确认为收入。食品和饮料货物和服务的剩余余额应在这些货物和服务交付和完成后支付。
停车费和视听费在向客人提供服务时得到确认。在我们控制所提供的服务的停车和视听合同中，我们被认为是协议中的主要内容，并确认了相关的相关收入-相关费用总额。如果我们对合同中的服务没有控制权，我们就被视为代理人，并记录相关收入(扣除相关成本)。
度假村及设施费、水疗中心、高尔夫球及其他附属设施收入，在服务或设施服务按规定价格向客人提供的时间内予以确认。
综合收入
F-19
所得税
该公司选择被征税，并以管理层认为将允许它继续作为联邦所得税目的的1986年“国内收入守则”(“守则”)下的REIT的方式运作。只要该公司有资格作为REIT征税，它通常不会对目前分配给其股东的应纳税所得征收联邦所得税。REIT受制于许多组织和业务要求，包括要求它目前至少将其REIT应纳税收入的90%分配给股东(但须作某些调整)。如果公司没有资格在任何应税年度作为REIT，而没有某些减免条款的利益，公司将对其应纳税所得按正常的公司税率征收联邦、州和地方所得税，并且在失败后的四年内不符合重新选择REIT地位的资格。即使该公司符合作为REIT征税的资格，该公司也可能要对其收入和资产征收某些联邦、州和地方税收，包括(1)对任何未分配的收入征税，(2)与其税收有关的税，(3)某些州或地方所得税，(4)特许税，(5)财产税，(6)转移税和(7)企业替代最低税率(2018年1月1日之前的课税年度)。
为了继续取得REIT资格，该公司不能经营或管理其酒店。因此，该公司通过其运营伙伴关系，将其所有酒店租赁给其TRS的子公司。TRS按正常的公司税率征收联邦、州和地方所得税。该公司已选择处理其某些合并子公司，并可在未来选择处理新成立的子公司，作为TRSS依据本准则。TRSS可参与与房地产无关的活动和/或为租户提供不习惯的服务，并按正常的公司税税率缴纳联邦和州所得税。经营合伙企业的租赁收入和TRS子公司的租赁费用为财务报表的合并而取消。
公司使用资产和负债法核算所得税，根据这种方法，递延税资产和负债因财务报表中现有资产和负债数额与其各自税基之间的差异而产生的估计未来税收后果得到确认。递延税资产和负债的计量采用预期收回或解决这些临时差额的年度实行的税率。
股份补偿
公司采用了以股票为基础的激励计划，规定授予股票期权、股票奖励、限制性股票单位、经营伙伴关系单位和其他股权奖励。以股份为基础的补偿是按授予之日的估计公平价值计算的，经没收调整后，并在每项授予的最长归属期内以直线确认为费用。这些奖励的公允价值的确定是主观的，涉及重大的估计和假设，包括公司股票的预期波动率、预期股利收益率、预期期限和某些奖励是否达到业绩阈值的假设。以股份为基础的补偿包括在所附的综合业务和综合收入报表中的一般和行政费用中，并在建筑物和其他改善资产负债表的基础上资本化，用于管理财产开发、翻修和基本建设改善的某些雇员。
每股收益
每股基本收益(“每股收益”)的计算方法是，将普通股股东可获得的净收入除以当期已发行普通股的加权平均数量，不包括该期间未兑现的未归属股份补偿金的加权平均数。稀释后每股收益的计算方法是，将普通股股东可获得的净收入除以当期流通普通股的加权平均数量，再加上任何稀释证券的效果。任何反稀释证券都被排除在稀释后每股收益的计算之外.
段信息
F-20
3. 收入
以下是按主要地理市场分列的总收入(由STR公司界定)。(“STR”)年终 2019年12月31日, 2018和2017年(千)：
年终 | ||||
初级市场 | 2019年12月31日 | |||
奥兰多角 | $ | |||
德克萨斯州休斯顿 | ||||
凤凰城 | ||||
加利福尼亚州圣迭戈 | ||||
德克萨斯州达拉斯 | ||||
旧金山/加利福尼亚州圣马特奥 | ||||
亚特兰大，GA | ||||
圣何塞-圣克鲁斯，加利福尼亚州 | ||||
丹佛，CO | ||||
华盛顿特区-MD-VA | ||||
其他 | ||||
共计 | $ | |||
年终 | ||||
初级市场 | 2018年12月31日 | |||
奥兰多角 | $ | |||
凤凰城 | ||||
德克萨斯州休斯顿 | ||||
华盛顿特区-MD-VA | ||||
旧金山/加利福尼亚州圣马特奥 | ||||
德克萨斯州达拉斯 | ||||
圣何塞-圣克鲁斯，加利福尼亚州 | ||||
丹佛，CO | ||||
马里兰州波士顿 | ||||
加州北部 | ||||
其他 | ||||
共计 | $ | |||
F-21
年终 | ||||
初级市场 | 2017年12月31日 | |||
德克萨斯州休斯顿 | $ | |||
奥兰多角 | ||||
旧金山/加利福尼亚州圣马特奥 | ||||
德克萨斯州达拉斯 | ||||
圣何塞-圣克鲁斯，加利福尼亚州 | ||||
华盛顿特区-MD-VA | ||||
马里兰州波士顿 | ||||
加州北部 | ||||
亚特兰大，GA | ||||
瓦胡岛 | ||||
其他 | ||||
共计 | $ | |||
4. 投资性质
我们不时根据我们的投资标准和/或我们酒店的机会主义配置，以利用市场条件，或在酒店不再符合我们的战略目标的情况下。
收购
在结束的几年内2019年12月31日和2018年12月31日，该公司收购了下列财产：
财产 | 位置 | 日期 | 没有。(未经审计) | 净购买价格 (单位：千) | ||||||
波特兰凯悦酒店位于俄勒冈州会议中心(1) | 波特兰，OR | 12/2019 | $ | |||||||
截至2019年12月31日止年度的购置总额 | $ | |||||||||
丹佛丽思卡尔顿酒店(2) | 丹佛，CO | 08/2018 | $ | |||||||
费尔蒙特匹兹堡(2) | 匹兹堡，宾夕法尼亚州 | 09/2018 | ||||||||
ParkHyatt Aviara度假村、高尔夫俱乐部和水疗中心(3) | 加州卡尔斯巴德 | 11/2018 | ||||||||
沃尔多夫·阿斯托利亚·亚特兰大·巴克黑德(4) | 亚特兰大，GA | 12/2018 | ||||||||
2018年12月31日终了年度收购总额(5) | $ | |||||||||
(1) | 由$ |
(2) | 手头有现金。 |
(3) | 由手头现金提供资金并从公司高级无担保循环信贷机构提取的收益。 |
(4) | 公司收购了亚特兰大文华东方酒店。 |
(5) | 该公司将这些交易记作资产收购，并将相关的收购成本资本化，作为相应的收购价的一部分。因此，大约$ |
F-22
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
土地 | $ | $ | |||||
建筑物和改善 | |||||||
家具、固定装置和设备 | |||||||
无形资产和其他资产(1)(2)(3)(4) | |||||||
营运资本 | |||||||
总采购价格(5) | $ | $ | |||||
(1) | 作为俄勒冈州会议中心凯悦摄政波特兰采购价格分配的一部分，该公司分配$ |
(2) | 作为对丹佛市丽思卡尔顿酒店购买价格分配的一部分，该公司$ |
(3) | 作为ParkHyatt Aviara度假村、高尔夫俱乐部和水疗中心的采购价格分配的一部分，该公司分配$ |
(4) | 作为沃尔多夫·阿斯托利亚·亚特兰大·巴克黑德公司购买价格分配的一部分，该公司$ |
(5) | 在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度内，总成本资本化包括购置费用，因为每一笔交易都作为资产购置入账。 |
以下是截至年度内出售物业的处置详情：2019年12月31日, 2018，和2017(千人，房间除外)：
财产 | 日期 | 房间 (未经审计) | 总售价 | 净收益 | 收益/(亏损)出售 | ||||||||||||
芝加哥万豪医疗区/UIC | 12/2019 | $ | $ | $ | ( | ) | |||||||||||
马里奥特格里芬门度假村和水疗中心 | 12/2019 | ( | ) | ||||||||||||||
2019年12月31日终了年度共计 | $ | $ | $ | ( | ) | (1) | |||||||||||
阿斯顿怀基基海滩酒店 | 03/2018 | $ | $ | $ | |||||||||||||
华盛顿特区希尔顿花园酒店(2) | 11/2018 | ||||||||||||||||
丹佛市中心住宅酒店 | 12/2018 | ||||||||||||||||
2018年12月31日终了年度共计 | $ | $ | $ | (3) | |||||||||||||
UAB伯明翰市中心庭院(4) | 04/2017 | $ | $ | $ | |||||||||||||
庭院沃斯堡市中心/黑石，堪萨斯城庭院乡村俱乐部广场，匹兹堡市中心广场，汉普顿酒店和巴尔的摩内港套房，巴尔的摩内港住宅酒店(5) | 06/2017 | ||||||||||||||||
西得梅因万豪 | 07/2017 | ||||||||||||||||
2017年12月31日终了年度共计 | $ | $ | $ | ||||||||||||||
(1) | 在截至2019年12月31日的年度内，公司确认的调整数为$ |
(2) | 作为2018年11月处置计划的一部分，该公司取消了对$ |
(3) | 在2018年12月31日终了的年度内，公司确认的调整额为$ |
F-23
(4) | 作为2017年4月处置的一部分，该公司取消了对$ |
(5) | 这些酒店是作为投资组合销售协议的一部分出售的。 |
本年度酒店营业业绩2018年12月31日列入公司合并财务报表，作为持续经营的一部分，因为这些处置不代表战略转变，或对公司的经营结果产生重大影响。
5. 房地产实体投资
2018年10月，该公司收购了剩余的25 %会员对查尔斯顿大波希米亚酒店和大波西米亚山溪酒店的兴趣，共同购买价格$12.2 百万。获得剩余的成员权益是一项股权交易，因此在交易结束时对综合业务报表和综合收入没有影响。在购买会员权益的同时，公司还回未付本金余额二 由这些酒店担保的抵押贷款总额$43.4 百万.
6. 无形资产和负债
下表汇总了截至2003年12月31日公司确定的无形资产、无形负债和商誉2019年12月31日和2018年12月31日(千)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
无形资产： | |||||||
就地租赁无形资产 | $ | $ | |||||
市价以下土地租赁(1) | |||||||
预购 | |||||||
累计摊销(1) | ( | ) | ( | ) | |||
无形资产净额 | $ | $ | |||||
善意(2) | |||||||
无形资产共计，净额 | $ | $ | |||||
无形负债： | |||||||
低于市场租赁成本(1) | $ | $ | ( | ) | |||
累计摊销(1) | |||||||
无形负债净额 | $ | $ | ( | ) | |||
(1) | 自主题842通过之日起，共有$ |
(2) | 在截至2019年12月31日的年度内，公司确认商誉减损损失为$ |
F-24
下表汇总截至年度与无形资产有关的摊销额。2019年12月31日和2018年12月31日(千)：
截至12月31日的年份， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
就地租赁无形资产 | $ | $ | |||||
高于或低于市场租赁成本，净额(1) | $ | $ | |||||
预购 | $ | $ | |||||
(1) | 自主题842通过之日起，共有$ |
下表列出未来五年及其后与无形资产及负债有关的摊销额2019年12月31日(千)：
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此后 | 共计 | |||||||||||||||||||||
就地租赁无形资产 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||
预购 | |||||||||||||||||||||||||||
摊销总额 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||
F-25
7. 债务
债务 2019年12月31日和2018年12月31日 包括以下(千美元)：
截至1999年的未结清余额 | ||||||||||||||
速率类型 | 率(1) | 到期日 | 2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||||||
抵押贷款 | ||||||||||||||
万豪查尔斯顿市中心(2) | 尾矿固定 | 7/1/2020 | $ | $ | ||||||||||
达拉斯市中心万豪 | 固定(3) | % | 1/3/2022 | |||||||||||
凯悦摄政圣克拉拉(4) | 固定(3) | 1/3/2022 | ||||||||||||
费城帕洛玛金普顿酒店 | 固定(3) | % | 1/13/2023 | |||||||||||
复兴亚特兰大威弗利酒店会议中心(4) | 固定(3) | % | 8/14/2024 | |||||||||||
安达兹纳帕(5) | 变量 | % | 9/13/2024 | |||||||||||
五角大楼市丽思卡尔顿酒店 | 固定(6) | % | 1/31/2025 | |||||||||||
波士顿剑桥住宅酒店 | 尾矿固定 | % | 11/1/2025 | |||||||||||
奥兰多大波希米亚酒店，自传集 | 尾矿固定 | % | 3/1/2026 | |||||||||||
旧金山机场海滨万豪 | 尾矿固定 | % | 5/1/2027 | |||||||||||
抵押贷款总额 | % | (7) | $ | $ | ||||||||||
无担保定期贷款1.75亿美元 | 固定(8) | % | 2/15/2021 | |||||||||||
无担保定期贷款1.25亿美元 | 固定(8) | % | 10/22/2022 | |||||||||||
无担保定期贷款1.5亿美元(9) | 变量 | % | 8/21/2023 | |||||||||||
无担保定期贷款1.25亿美元(10) | 固定(8) | % | 9/13/2024 | |||||||||||
高级无担保循环信贷机制 | 准变量 | % | 2/28/2022 | (11) | ||||||||||
贷款折扣和未摊销递延融资费用净额(12) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||
债务，扣除贷款折扣和未摊销的递延融资费用 | % | (7) | $ | $ | ||||||||||
(1) | 变量指数是一个月的libor.截至.年的利率2019年12月31日. |
(2) | 在截至2019年12月31日的年度内，公司根据抵押贷款协议的条款选择了提前还款选项，并偿还了未偿余额。 |
(3) | 公司签订利率互换协议，以确定部分或整个贷款期限内可变利率抵押贷款的利率。 |
(4) | 在年终 2019年12月31日，该公司根据有关按揭贷款协议的条款选择其预付选择权，并偿还以下未偿还的余额：$ |
(5) | 2018年9月，该公司修订了抵押贷款协议，将到期日从2019年3月延长至2024年9月，并从$ |
(6) | 该公司签订了利率互换协议，以确定2018年6月至2023年1月可变利率抵押贷款的利率。贷款的实际利率是 |
(7) | 的加权平均利率。2019年12月31日. |
(8) | 在整个贷款期限内，Libor已固定一定的利息期。利差可能会有所不同，因为它是由公司的杠杆比率决定的。 |
(9) | 2018年8月，该公司为$ |
(10) | 2019年9月，该公司重新定价$ |
F-26
(11) | 高级无担保信贷设施的期限可由公司酌情延长至2023年2月，并要求支付延期费。 |
(12) |
与偿还截至年底的抵押贷款有关2019年12月31日和2018年12月31日，本公司发生了约为预付和灭火费的费用$0.2 百万和$0.6 百万分别列入所附的合并业务报表中的债务清偿损失和该日终了期间的综合收入。如果适用的话，债务清偿损失也是在执行原始协议时发生的任何未摊销的递延融资费用的核销。
截至2005年12月31日的未偿债务2019年12月31日和2018年12月31日曾.$1,299 百万和$1,162 百万其加权平均利率为3.72 %和3.82 %每年分别。下表列出了今后五年及其后的预定债务期限(千)：
截至 (一九二零九年十二月三十一日) | 加权准平均值 利率 | |||||
2020 | $ | |||||
2021 | ||||||
2022 | ||||||
2023 | ||||||
2024 | ||||||
此后 | ||||||
债务总额 | $ | |||||
贷款折扣和未摊销递延融资费用净额 | ( | ) | — | |||
高级无担保循环信贷设施(2022年到期) | ||||||
债务，扣除贷款折扣和未摊销的递延融资费用 | $ | |||||
某些贷款如由公司行使，可选择延长到期日，但须符合某些契诺，并须预先缴付延期费。我们期望偿还，再融资，或延长我们的到期债务到期。
高级无担保循环信贷机制
2008年1月，公司进入了一个修正和重报银行辛迪加的高级无担保循环信贷安排。修正案提高了信贷额度，使之从$400 百万到$500 百万并延长到期日三年 至2022年2月二 额外六-月延期选项。循环信贷工具的利率现在基于一个定价网格，其范围为1.50 %到2.25 %超过由公司杠杆比率决定的libor，或按t他公司在获得穆迪投资者服务公司的投资评级后当选。或标准普尔评级服务公司(Standard&Poor‘s Rate Services)，基于libor的利息加上保证金，范围从0.5 %到1.25 %)。此外，在选举之前，该公司须缴付每季度未使用的承付费用，最多可达0.30 %根据信贷设施每日平均未使用部分计算的信贷设施未使用部分；此后，公司必须支付介于0.125 %和0.3 %根据公司的债务评级。
截至2019年12月31日，有未清余额$160 百万关于高级无担保循环设施，剩余可用的$340 百万。在年终 2019年12月31日2018年和2017年，该公司未使用的承付费用约为$1.5 百万, $1.5 百万和$1.2 百万的利息费用$0.2 百万, $0.6 百万，和$0.5 百万归因于高级无担保信贷机构。
金融契约
我们的高级无担保信贷安排和无抵押定期贷款协议包含了一些契约，这些契约限制了我们承担超过计算金额的债务的能力，限制了我们在某些情况下进行分配的能力，并通常要求我们保持一定的财务比率。，比如还本付息率和贷款对价值的测试。 该公司未能遵守其信贷安排、无抵押定期贷款和无追索权抵押贷款所载的财务契约，除其他外，可能是由于经营结果的改变、额外债务的产生或一般经济状况的变化所致。
F-27
如果公司违反了其任何信贷安排、无担保定期贷款或上述抵押贷款中所载的财务契约，公司可试图与放款人谈判放弃违约行为或修改适用的信贷设施、无担保定期贷款或抵押贷款的条款；然而，公司不能保证它将在任何此类谈判中取得成功，或者如果成功地获得豁免或修改，这种修改或放弃将以对公司有吸引力的条件进行。如果出现信贷安排下的违约或无担保的定期贷款，该公司可能不得不通过额外的债务融资、债务证券的私人或公开发行或股权融资来为债务再融资。如果公司无法以可接受的条件为其债务再融资，包括在信贷工具到期时、无担保的定期贷款或抵押贷款时，则可能被迫以不利的条件处置酒店物业，从而可能造成减少经营活动现金流量的损失。如果在进行再融资时，现行利率或其他因素导致再融资利率较高，利息费用的增加将降低公司的现金流量，从而降低可供分配给股东的现金。
与按揭贷款有关的现金陷阱可能会限制公司的整体流动资金，因为获得按揭贷款的酒店的现金不会供公司使用。如果公司无法履行抵押贷款支付义务，包括抵押借款到期时的付款义务，担保特定财产的抵押可被抵押人止赎，或以其他方式转让给抵押权人，从而给公司造成收入和资产价值损失。
F-28
8. 衍生物
该公司主要使用利率互换作为其利率风险管理战略的一部分，对可变利率债务。截至2019年12月31日，所有利率互换都被指定为现金流量对冲，涉及从交易对手处收取可变利率付款，以换取在协议有效期内不交换相关名义金额的固定利率支付。套期保值工具的未实现损益在其他综合收益中列报。与目前未清偿的衍生产品有关的累计其他综合收入(损失)中所报告的数额被确认为通过利息费用对收入(损失)的调整，因为公司的可变利率债务支付利息。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，公司持有的所有具有抵销权的、有净资产状况的衍生工具均列入其他资产，而那些处于净负债状况的衍生工具则列入合并资产负债表上的其他负债。下表汇总公司持有的衍生金融工具的条款。 2019年12月31日和2018年12月31日分别(千)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||||||||||||||||||||||||
对冲债务 | 类型 | 固定费率 | 指数+差 | 生效日期 | 成熟期 | 名义金额 | 估计公允价值 | 名义金额 | 估计公允价值 | |||||||||||||||||
1.75亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+1.60% | 10/22/2015 | 2/15/2021 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||
1.75亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+1.60% | 10/22/2015 | 2/15/2021 | ||||||||||||||||||||||
1.75亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+1.60% | 10/22/2015 | 2/15/2021 | ||||||||||||||||||||||
1.25亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期libor+1.55% | 1/15/2016 | 10/22/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
1.25亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期libor+1.55% | 1/15/2016 | 10/22/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
1.25亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期libor+1.55% | 1/15/2016 | 10/22/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
1.25亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期libor+1.55% | 1/15/2016 | 10/22/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
抵押债务 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+2.60% | 1/13/2016 | 1/13/2023 | ||||||||||||||||||||||
抵押债务 | 互换 | 1个月期libor+2.10% | 9/1/2016 | 1/17/2019 | ||||||||||||||||||||||
抵押债务 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+1.90% | 9/1/2016 | 3/21/2019 | ||||||||||||||||||||||
抵押债务 | 互换 | 1个月期libor+2.25% | 3/1/2017 | 1/3/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
抵押债务 | 互换 | 1个月期libor+2.10% | 3/1/2017 | 1/3/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
抵押债务 | 互换 | 1个月期libor+2.10% | 3/1/2017 | 1/3/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
1.25亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+1.45% | 10/13/2017 | 9/13/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
1.25亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+1.45% | 10/13/2017 | 9/13/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
1.25亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+1.45% | 10/13/2017 | 9/13/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
1.25亿美元定期贷款 | 互换 | 1个月期银行同业拆借利率+1.45% | 10/13/2017 | 9/13/2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||||
抵押债务 | 互换 | 1个月期libor+2.10% | 6/1/2018 | 2/1/2023 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||
抵押债务 | 互换 | 1个月期libor+2.10% | 1/17/2019 | 2/1/2023 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||
$ | $ | ( | ) | $ | $ | |||||||||||||||||||||
F-29
下表详细列出合并财务报表中被指定为现金流量对冲的衍生金融工具确认的收益(亏损)的位置。年终 2019年12月31日和2018(千)：
截至12月31日的年度， | ||||||||||
2019 | 2018 | |||||||||
衍生工具的效力： | 业务和综合收入报表中的位置： | |||||||||
(损失)在其他综合收入中确认的收益 | 利率衍生工具未实现(亏损)收益 | $ | ( | ) | $ | |||||
将累计其他综合(损失)收入重新归类为净收入的损失 | 收入净额确认数额的改叙调整数 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | |||
记录现金流量套期保值效应的利息费用总额 | 利息费用 | $ | $ | |||||||
该公司期望大致相当$1.1 百万将从累积的其他综合损失中重新分类为增加下一次利息支出12 月份。
9. 公允价值计量
该公司根据出售资产时将收到的价格或在计量日市场参与者之间有秩序的交易中为转移负债而支付的退出价格确定公允价值。该公司使用公平价值等级，优先考虑用于衡量公允价值的可观察和不可观测的投入。公允价值等级由以下三大层次组成：
• | 一级-实体有能力进入的活跃市场相同资产或负债的报价。 |
• | 第2级-除第1级报价外的可观察的投入，例如活跃市场中类似资产和负债的报价；非活跃市场相同或类似资产和负债的报价；或可观察到或可由可观测的市场数据证实的其他投入。 |
• | 第三级-由很少或根本没有市场活动支持并对资产和负债的公允价值具有重要意义的不可观测的投入。这包括某些定价模型、贴现现金流方法和使用大量无法观测的投入的类似技术。 |
该公司使用它认为适合于这些目的的市场信息和估价方法来估计其金融和非金融工具的公允价值。在编制这些估计数时涉及相当大的判断力和高度的主观性，因此，它们不一定表明在处置时将实现的数额。
F-30
对于按公允价值按经常性和非经常性计量的资产和负债，截至2019年12月31日和2018年12月31日的合并资产负债表中包括公允价值的量化披露(千)：
公允价值计量日期 | ||||||||||||
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||||||||||
综合资产负债表的地点/ 文书说明 | 不可观测的重大投入(第2级) | 不可观测的重大投入(第3级) | 不可观测的重大投入(第2级) | |||||||||
经常性测量 | ||||||||||||
资产 | ||||||||||||
利率互换(1) | $ | $ | ||||||||||
负债 | ||||||||||||
利率互换(1) | $ | ( | ) | |||||||||
非经常性测量 | ||||||||||||
无形资产，累计摊销净额 | ||||||||||||
善意 | $ | |||||||||||
(1) | 利率互换公允价值按各自主净结算协议的适用条款计算。 |
经常性测量
每种衍生工具的公允价值是基于对每项安排下预期现金流量的贴现现金流量分析。这一分析反映了衍生工具的合同条款，包括到期日，并利用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动，这些都属于公允价值层次结构的第二级。公司还将信用价值调整纳入公允价值计量中，以适当反映各方的不履约风险，公允价值计量采用三级输入，如当前信用利差的估计。然而，该公司评估称，信贷估值调整对衍生品的整体估值没有重大影响。因此，该公司已确定其整个衍生价值估值属于公允价值等级的第2级。
非经常性测量
投资性质
在2019年第二季度，该公司在医疗区/UIC为Marriott Chicago确定了损害指标。减值主要是由于需求趋势、预计旅馆费用概况的不利变化和估计的持久期而导致的未来营业利润预计下降的结果。根据公司的减值政策，管理层估计了预计持有期的未来未贴现现金流，其中包括对预计收入和运营费用的假设。根据未贴现现金流量分析结果，管理层确定酒店因预计未来现金流低于酒店的账面价值而受损。管理层将减值确定为账面价值与估计公允价值之间的差额。公允价值的估计采用二级假设，包括市场参与者的价值。根据管理层确定的公允价值，公司记录的减值损失为$14.8 百万，包括在公司综合经营报表中的减值和其他损失，以及年终 2019年12月31日。在2019年12月，该公司完成了对芝加哥万豪在医疗区/UIC的处置，出售价格为$10.0 百万并确认销售损失约为$0.5 百万，这是由于结帐费用造成的。
善意
在我们的年度商誉减值测试中，我们完成了一步分析，以确定和测量与波希米亚酒店萨凡纳河滨，签名集相关的商誉损害。管理层使用第三级假设确定酒店的公允价值和相关商誉，其中包括根据预计营业收入、计划资本支出的时间和数额、终端资本化率和适用的贴现率计算的现金流量。商誉减损归因于自2012年收购该酒店以来，佐治亚州萨凡纳市场供求动态的变化。根据管理层确定的公允价值，公司记录了商誉
F-31
减值费用$9.4 百万，包括在公司综合经营报表中的减值和其他损失，以及年终 2019年12月31日.
未按公允价值计量的金融工具
下表为截至2005年12月31日合并财务报表中按账面价值列报的金融工具的公允价值。2019年12月31日和2018年12月31日(千)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | |||||||||||||||
承载价值 | 估计公允价值 | 承载价值 | 估计公允价值 | |||||||||||||
债务 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
高级无担保循环信贷设施 | ||||||||||||||||
共计 | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||
该公司使用加权平均实际利率估计其应付抵押贷款的公允价值3.15 %和4.22 %每年截至2019年12月31日和2018年12月31日分别。这些假设反映了目前以类似借贷条件向信贷状况与公司相若的借款人提供的条件，公司已决定将其债务工具估值归入公允价值等级的第2级。
在…2019年12月31日和2018公司某些金融工具的账面金额，包括现金和现金等价物、限制性现金、应收帐款和应付帐款及应计费用，由于这些工具的短期性质和最近对这些项目的收购，是这些工具的公允价值的代表。
10. 所得税
该公司选择被征税，并以管理层认为将允许该公司继续符合联邦所得税准则规定的REIT资格的方式运作。只要该公司符合REIT的资格，它通常不会对目前分配给股东的应纳税净额征收美国联邦企业所得税。REIT受制于许多组织和业务需求，包括它目前至少分发的一项要求。90%向股东缴纳的应纳税所得额(但须作某些调整)。如果公司没有资格在任何应税年度作为REIT，而没有某些减免条款的利益，公司将对其应纳税所得按正常的公司税率征收联邦、州和地方所得税，并且在失败后的四年内不符合重新选择REIT地位的资格。即使该公司继续符合作为REIT征税的资格，该公司也可能对其收入和资产征收某些联邦、州和地方税，包括：(1)对任何未分配的收入征税，(2)与其TRS有关的税收，(3)某些州或地方所得税，(4)特许税，(5)财产税，(6)转移税和(7)企业替代最低税率(2018年1月1日之前的课税年度)。
该公司已选择处理其某些合并子公司，并可在未来选择处理新成立的子公司，作为TRSS依据本准则。TRSS可参与与房地产无关的活动和/或为租户提供不习惯的服务，并按正常的公司税税率缴纳联邦和州所得税。该公司的酒店，通过其经营伙伴关系，租赁给公司的某些子公司的TRS。经营合伙企业的租赁收入和TRS子公司的租赁费用为财务报表的合并而取消。
2017年12月，“减税和就业法案”(TCJA)签署成为法律，并对美国联邦所得税法进行了重大修改。TCJA将公司税率从35%降至21%，这降低了我们从2017年12月31日开始的课税年度的未来公司税率和相关所得税支出。因此，该公司在计算2017年12月31日终了年度递延税资产、负债和估值备抵额时反映了这一比率的下降。因此，公司对我们的递延净资产进行了一次性调整，结果确认了$0.6 百万截至2017年12月31日的递延所得税支出。
为年终 2019年12月31日公司确认所得税费用$5.4 百万使用估计的联邦和州法定综合比率23.65 %.
在年终 2018年12月31日，公司确认所得税费用$6.0 百万使用估计的联邦和州法定综合比率23.85 %.
F-32
在年终 2017年12月31日，公司确认所得税费用$7.8 百万，包括一次性递延所得税费用$0.6 百万，使用估计的联邦和州法定综合比率37.28 %.
与持续业务有关的所得税规定如下(千)：
截至12月31日的年份， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
目前： | |||||||||||
联邦制 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
国家 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
总电流 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
推迟： | |||||||||||
联邦制 | $ | ( | ) | $ | $ | ( | ) | ||||
国家 | ( | ) | |||||||||
递延共计 | $ | ( | ) | $ | $ | ( | ) | ||||
总税额 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
以下是所得税规定与按联邦法定所得税税率计算的所得税数额之间的对账情况(以千为单位)：
截至12月31日的年份， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
按法定税率征收所得税的规定 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
与REIT业务有关的税收优惠 | |||||||||||
未确认联邦税收福利的收入 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
估价津贴 | |||||||||||
税率变动对递延税款余额的影响 | ( | ) | ( | ) | |||||||
州税收规定，扣除联邦税收 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
其他 | ( | ) | |||||||||
总税额 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
递延税资产和负债分别列入综合资产负债表的递延费用和其他资产及其他负债，并归因于公司TRS的活动。递延税资产及负债的组成部分 2019年12月31日和2018年12月31日如下(千)：
2019年12月31日 | 2018年12月31日 | ||||||
净经营损失 | $ | $ | |||||
递延收入 | |||||||
杂类 | |||||||
递延税款资产共计 | $ | $ | |||||
减：估价津贴 | ( | ) | ( | ) | |||
递延税款净资产 | $ | $ | |||||
该公司剩余的美国联邦净营运亏损结转额为$11.2 百万截至2019年12月31日和2018年12月31日，而且都受到限制。因此，该公司已根据这些数额设立了估价津贴。公司有州净营运亏损$24.9 百万和$25.1 百万截至2019年12月31日和2018年12月31日，其中的某些是受限制的。因此，该公司设立了一个$23.6 百万估价津贴2019年12月31日和2018年12月31日，相对于这些数额。
F-33
只有在以下情况下才能确认递延税资产：它们更有可能在考虑现有证据的基础上实现，包括未来逆转现有的应纳税临时差额、未来预测的应纳税收入和税收筹划战略。在评估递延税资产的可变现性时，管理层考虑的是某些部分或全部递延税资产是否更有可能无法实现。递延税资产的最终实现取决于在这些临时差额可扣减的时期内产生未来的应税收入。公司在进行评估时，考虑了各种因素，包括现有应纳税临时差额的未来逆转、预测的未来应税收入以及税收筹划策略。
根据税务筹划策略和对递延税项资产可扣减期内未来应课税收入的预测，管理层相信公司更有可能实现这些可扣减差额的利益，扣除现有的估值免税额。$3.5 百万，在2019年12月31日。但是，如果减少对结转期未来应纳税收入的估计数，被视为可变现的递延税资产的数额可在近期内减少。
在截至2019年12月31日的年度内，该公司没有实质性地改变估价津贴。在2018年12月31日终了的年度内，该公司增加了与某些递延税款资产有关的估值备抵额$0.6 百万.
不确定的税收状况
公司不 截至或结束的三年期间未确认的税收优惠2019年12月31日。本公司预计，在一年内，由于税务职位的变动，未获确认的税项利益不会有显著的增加或减少。2019年12月31日。本公司对合并经营报表中确认的所得税及年终综合收入没有重大利息或罚款。2018年12月31日或在合并资产负债表中2019年12月31日和2018年12月31日。截至2019年12月31日，公司的2019, 2018，和2017纳税年度仍须接受美国和各州税务机关的审查。
11. 股东权益
普通股
2018年3月，该公司根据一项股权分配协议(“ATM协议”)与富国证券有限公司、Robert W.Baird&Co.公司、Jefferies LLC公司、KeyBanc资本市场公司和Raymond James&Associates公司签订了一项“市场上的股权分配协议”(“ATM协议”)。根据“自动柜员机协议”的条款，本公司可不时出售其普通股的股份，其总发行价不得超过$200 百万.
在年终 2018年12月31日，公司收到的总收入$137.4 百万，并支付$1.7 百万在交易费用中，从发行5,719,959 根据“自动取款机协议”，其普通股的加权平均股价为$24.02 。此外，该公司还摊销了$0.8 百万在年终 2018年12月31日。截至2019年12月31日，公司$62.6 百万可根据“自动取款机协议”出售。
2015年12月，公司董事会批准了一项股票回购计划，根据该计划，公司有权购买至多$100 百万在公开市场，在私下谈判交易或其他情况下，包括根据规则10b5-1计划，公司的未清普通股。2016年11月，公司董事会授权回购至多一笔$75 百万公司的普通股(这种回购授权统称为“回购计划”)。回购计划没有到期日。本回购计划可在任何时候中止或终止，不要求公司购买任何特定数额的股份。
F-34
股利
该公司宣布$1.10 普通股合计$124.2 百万在年终 2019年12月31日和$1.10 普通股合计$122.4 百万在年终 2018年12月31日. 就所得税而言，我们的普通股在终年2019年12月31日2018年100 %应作为普通收入征税。
共同经营伙伴关系中的非控制性利益
截至2019年12月31日，业务伙伴关系3,694,439 长期激励合伙单位(“LTIP单位”)表示3.2 %有限合伙人持有的合伙权益。.的.3,694,439 LTIP单位2019年12月31日, 2,010,474 单位已归属并有资格转换。只有现有的长期投资协议单位才可转换为营运合伙的共同单位，而该等单位又可按附注所述投标赎回。13。截至2018年12月31日，业务伙伴关系2,919,986 猛虎组织单位尚未完成，表示2.5 %有限合伙人持有的合伙权益.
该公司宣布$1.10 每单位合计$1.9 百万 在年终 2019年12月31日和$1.10 每单位合计$1.0 百万 在年终 2018年12月31日。截至2019年12月31日和2018，公司应计$489 千和$252 千与猛虎组织单位有关的股息。
12. 每股收益
普通股每股基本收益的计算方法是，将普通股股东可获得的收益除以当期流通普通股的加权平均数量。普通股摊薄收益的计算方法是，将普通股股东可获得的收益除以该期间上市普通股的加权平均数量，再加上可能在此期间上市的任何股票。任何反稀释股票都被排除在稀释后每股收益的计算之外.
包含不可没收的股息或股利等价物(不论已支付或未支付)的未归属股票奖励是参与证券，并按照两类方法计算每股收益。因此，分配和未分配的收益，可归因于未归属的基于股票的补偿(参与证券)被排除在适用的净收益或亏损，可供普通股股东使用的基本和稀释每股收益计算。
分配给经营合伙中非控制权益的收入已从经营合伙中的分子中排除在外，经营伙伴关系中的经营伙伴单位和LTIP单位为计算稀释后的每股收益而从分母中省略，因为将这些数额包括在分子和分母中不会产生任何影响。
F-35
下表核对基本每股收益和稀释每股收益(除股票和每股数据外，以千计)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
分子： | |||||||||||
可归属于共同股东的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
按未归属股份支付的股息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
未分配收益-基于未归属股份的薪酬 | ( | ) | |||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
加权平均流通股-基本 | |||||||||||
稀释股份补偿的效果 | |||||||||||
已发行加权平均股份 | |||||||||||
每股基本和稀释收益： | |||||||||||
普通股股东每股净收益-基本收入和稀释收益 | $ | $ | $ | ||||||||
13. 股份补偿
2015年奖励计划
2015年1月9日，该公司采用了InvenTrust Properties公司。(“InvenTrust”是我们在2015年2月分拆之前的前母公司)，作为其唯一的普通股股东，该公司的2015年激励奖励计划(“2015年奖励奖励计划”)自2015年2月2日起生效(公司与InvenTrust分离之日之前)，根据该计划，公司可以向合格的服务提供商发放现金和股权奖励奖励，以吸引、激励和留住公司竞争的人才。该计划允许授予与公司普通股和合伙单位(即LTIP单位)有关的股份奖励。
F-36
受限制股票单位补助金
本公司董事局赔偿委员会批准向某些公司雇员批出下列限制性股票单位：
授予日期 | 格兰特描述 | 时间补助 | 绩效补助金 | 加权平均 授予日期公允价值 | ||||
2016年3月 | 2016年限制性股票单位 | $ | ||||||
2016年4月 | 2016年限制性股票单位 | $ | ||||||
2017年2月 | 2017年限制性股票单位 | $ | ||||||
2018年2月 | 2018年限制性股票单位 | $ | ||||||
2019年2月 | 2019年限制性股票单位 | $ | ||||||
在2016年4月批出的时间限制股中，50 %2017年2月4日获授权的单位及余下的50 %2018年2月4日。所有其他以时间为基础的受限制股票单位将归属如下，但以雇员通过每个适用的归属日期继续在公司或其任何附属公司服务为限：33 %在裁决开始生效一周年之际，33 %在归属生效日期两周年当日，及34 %在归属开始日期三周年。
在以表现为基础的限制性股票股中，25%(25 %)被指定为绝对股东总回报(“TSR”)单位(“绝对TSR股份单位”)，并根据公司TSR的不同水平与三-年业绩期。其余百分之七十五75 %)以业绩为基础的限制性股票单位被指定为相对TSR股份单位(“相对TSR股份单位”)，并根据公司TSR相对于定义的对等组在三-年业绩期。以业绩为基础的限制性股票单位的归属取决于雇员通过适用的归属日期继续服务。
LTIP单位补助金
LTIP单位是经营伙伴关系中的一类有限合伙单位。最初，猛虎组织各单位在清算分配方面没有与业务伙伴关系的共同单位完全平等。然而，当业务伙伴关系的伙伴关系协议中描述的某些事件发生时，LTIP单位可以随着时间的推移实现为所有目的与共同单位完全平等。如果达到这种均等，可在任何时候应LTIP单位持有人或经营伙伴的一般合伙人的请求，将既得的LTIP单位一一对应地转换为同等数量的共同单位。普通股可根据公司普通股等值股份的公平市价赎回现金，或在公司选举时按同等数量的公司普通股赎回现金，但如发生股票分拆、特殊分配或类似事件，则须作调整。
补偿委员会批准在2015年奖励奖励计划下向某些公司高管颁发以下长期投资奖励：
授予日期 | 格兰特描述 | 时基 LTIP单位 | 以性能为基础 A类LTIP单位 | 加权平均 授予日期公允价值 | ||||
2016年3月 | 2016 LTIP单位 | $ | ||||||
2016年4月 | 2016 LTIP单位 | $ | ||||||
2017年2月 | 2017年LTIP单位 | $ | ||||||
2018年2月 | 2018年LTIP单位 | $ | ||||||
2019年2月 | 2019年猛虎组织单位 | $ | ||||||
每项基于时间的LTIP单位的奖励将授予如下，但须在每一适用的归属日期内由行政人员继续服务：33 %在裁决开始生效一周年之际，33 %在归属生效日期两周年当日，及34 %在归属开始日期三周年。
F-37
每个奖励等级A级的LTIP单位的一部分被指定为若干“基本单位”。百分之二十五25 %)基础单位的基本单位被指定为绝对的TSR基地单位，并根据公司在三年业绩期内不同水平的TSR的成就而赋值。其余百分之七十五75 %)的基础单位被指定为相对的TSR基础单位，并根据公司的TSR的排名与一个定义的同侪组相比较，在三年的业绩期间。A类LTIP单位的归属取决于雇员通过适用的归属日期继续服务。
根据各自的董事薪酬计划，该公司批准根据2015年奖励奖励计划，向该公司的运营伙伴关系发放以下充分授权的LTIP单位七 截至十二月三十一日止的非雇员董事，2019, 2018, 2017:
授予日期 | 格兰特描述 | 时间补助 | 授予日期 公允价值 | |||
2017年5月 | 2017年LTIP单位 | $ | ||||
2018年5月 | 2018年LTIP单位 | $ | ||||
2019年5月 | 2019年猛虎组织单位 | $ | ||||
LTIP单位(未归属的A级LTIP单位除外)，不论是否归属，均与经营伙伴关系中的普通股一样，按季度分配，相当于公司普通股上的每股分配额。A类未归属的LTIP单位每单位获得相当于10 %在业务伙伴关系中向共同单位支付的分配额。
以下是截至年度未获奖励奖励的摘要2019年12月31日和2018:
2014年股份股计划股 | 2015年奖励奖励计划限制性股票单位(1) | 2015年奖励奖励计划(1) | 共计 | ||||||||||||
截至2017年12月31日 | |||||||||||||||
获批 | |||||||||||||||
既得利益(2) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||
过期 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
被没收 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||
截至2018年12月31日 | |||||||||||||||
获批 | |||||||||||||||
既得利益(2) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
过期 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
被没收 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||
截至2019年12月31日 | |||||||||||||||
未归属股份/单位的加权平均公允价值 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
(1) | 包括基于时间的LTIP单位和A级LTIP单位. |
(2) | 在年终 2019年12月31日和2018，公司赎回 |
F-38
以时间为基础的奖励的公允价值是根据授予日公司普通股的收盘价确定的，补偿费用在归属期内以直线确认。业绩奖励的授予日期公允价值是根据蒙特卡罗模拟方法确定的，假设如下，并在业绩期间以直线确认补偿费用：
业绩奖授予日期 | 占奖励总额的百分比 | 按构成部分分列的授予日期公允价值 | 波动率 | 利率 | 股利收益率 | |||||
2016年3月17日或2016年4月25日 | ||||||||||
绝对TSR限制性股票单位 | $ | 0.50% - 1.14% | ||||||||
相对TSR限制性股票单位 | $ | 0.50% - 1.14% | ||||||||
绝对TSR A级LTIP | $ | 0.50% - 1.14% | ||||||||
相对TSR A类LTIP | $ | 0.50% - 1.14% | ||||||||
2017年2月23日 | ||||||||||
绝对TSR限制性股票单位 | $ | 0.68% - 1.55% | ||||||||
相对TSR限制性股票单位 | $ | 0.68% - 1.55% | ||||||||
绝对TSR A级LTIP | $ | 0.68% - 1.55% | ||||||||
相对TSR A类LTIP | $ | 0.68% - 1.55% | ||||||||
2018年2月20日 | ||||||||||
绝对TSR限制性股票单位 | $ | 1.82% - 2.47% | ||||||||
相对TSR限制性股票单位 | $ | 1.82% - 2.47% | ||||||||
绝对TSR A级LTIP | $ | 1.82% - 2.47% | ||||||||
相对TSR A类LTIP | $ | 1.82% - 2.47% | ||||||||
(一九二九年二月十九日) | ||||||||||
绝对TSR限制性股票单位 | $ | 2.44% - 2.55% | ||||||||
相对TSR限制性股票单位 | $ | 2.44% - 2.55% | ||||||||
绝对TSR A级LTIP | $ | 2.44% - 2.55% | ||||||||
相对TSR A类LTIP | $ | 2.44% - 2.55% | ||||||||
绝对和相对股东回报是ASC 718所定义的市场条件，即补偿股票补偿。在这种情况下，市场条件包括通过实现公司普通股的特定价值而满足归属条件的规定，即股东总收益。市场条件不同于ASC 718的其他业绩奖励，因为达到条件(从而归属于股票)的可能性反映在授予的初始授予日期公允价值中。因此，在对裁决进行初步衡量之后，重新考虑归属裁决的可能性是不适当的，如果不符合条件，也不适宜逆转任何费用。
因此，一旦衡量了这些奖励的费用，就必须在服务期内确认费用，而不论目标是否达到，或达到目标的水平。只有当票据持有人在转归前离开公司的雇用而丧失裁决时，费用才能被撤销。
为年终 2019年12月31日公司大致承认$8.8 百万与股份单位、受限股票单位和LTIP单位有关的以股份为基础的补偿费用(扣除没收费用)，提供给其某些执行官员和其他管理人员。此外，在本年度终了期间2019年12月31日我们认识到$0.6 百万向公司董事会提供并约资本化的LTIP部门$0.5 百万与代表公司监督开发和资本项目的管理人员有关的限制性股票单位。如……2019年12月31日，有$10.3 百万根据2015年奖励奖励计划发放的与未归属的限制性股票单位、A类LTIP单位和基于时间的LTIP单位有关的未确认赔偿费用总额(视情况而定)，这些费用预计将在剩余的加权平均期限内确认1.7再过几年。
为了年终 2018年12月31日，公司大致承认$8.6 百万与股份单位、限制性股票单位和LTIP单位有关的基于股份的赔偿费用(扣除没收费用)，并提供给其某些执行机构。
F-39
官员和其他管理人员。此外，在本年度终了期间2018年12月31日我们认识到$0.6 百万向公司董事会提供并约资本化的LTIP部门$0.5 百万与代表公司监督开发和资本项目的管理人员有关的限制性股票单位。
最后一年2017年12月31日，公司大致承认$9.3 百万与股份单位、受限股票单位和LTIP单位有关的以股份为基础的补偿费用(扣除没收费用)，提供给其某些执行官员和其他管理人员。此外，在截至2017年12月31日的一年中，我们认识到$0.6 百万向公司董事会提供并约资本化的LTIP部门$0.6 百万与代表公司监督开发和资本项目的管理人员有关的限制性股票单位。
14. 承付款和意外开支
管理和特许经营协议
为了保持其作为REIT的资格，该公司不能直接或间接经营其任何一家酒店。本公司将每家酒店租赁给TRS承租人，后者又聘请物业经理来管理酒店。每家酒店都是按照与独立的第三方酒店管理公司签订的酒店管理协议经营的。
根据酒店管理协议，管理公司控制着每家酒店的日常运营，并对管理公司的某些行为给予有限的批准权。酒店管理协议通常包含两层收费结构，其中管理公司收取基本管理费，如果达到或超过某些财务阈值，则收取奖励管理费。许多旅馆管理协定还要求根据旅馆收入的一定百分比维持资本储备基金，用于资本支出，以维持旅馆的质量。
品牌管理酒店的管理协议一般有以下条款：20 到30 年数并允许酒店经理选择一个或多个续订期。假设所有续订期均已完成，则余下的平均任期为27 年数。专营酒店的管理协议一般载有两间酒店之间的初步条款。10 和15 年数平均剩余初始任期约为五年 .
本公司一般在出售、租赁或以其他方式转让酒店的能力方面受到限制，除非受让人签署相关的酒店管理协议。然而，大多数协议包括基于经理未能满足某些基于绩效的度量而终止协议的所有者权利。通常情况下，这些标准取决于经理是否有能力“治愈”并避免通过向公司支付指定的缺陷金额而终止合同(或在某些情况下，放弃收取规定的未来管理费的权利)。
专营权协议载有17 到20 年数，平均剩余初始任期约为11 年数。特许经营协议要求按客房总收入的一定百分比收取特许权使用费，而对某些酒店而言，则按食品和饮料总收入的百分比收取额外费用。此外，特许经营协议还要求按酒店客房总收入的一定比例收取营销、预订或其他节目费用。许多特许经营协议还要求根据旅馆收入的一定百分比，维持一个资本储备基金，用于资本支出，以维持旅馆的质量。
最后几年2019年12月31日, 2018，和2017、本公司招致的管理费及专营权费$46.5 百万, $45.6 百万和$43.5 百万，列入业务和综合收入综合报表。
准备金要求
公司管理和特许经营协议的条款要求公司保留与更换和更新酒店家具、固定装置和设备有关的资金。截至2019年12月31日和2018公司有$70.8 百万和$60.6 百万分别用于此类未来改进的准备金，这些准备金包括在合并资产负债表上的受限现金和escrs中。
F-40
翻修和施工承诺
截至2019年12月31日，该公司在翻修其某些旅馆物业方面与第三方有各种未履行的合同。在这些合同下的其余承付款2019年12月31日全数$22.3 百万.
合法
本公司不时受到在正常业务过程中出现的各种法律程序和索赔的制约。虽然无法确切地预测这些事项的解决办法，但管理层认为，根据现有资料，这些事项的最终结果不会对公司的财务报表产生重大不利影响。
此外，关于公司与InvenTrust的分离，2014年8月8日，公司与InvenTrust签订了经修正的赔偿协议，根据该协议，InvenTrust已在法律或政府法规允许的最大程度上同意绝对、不可撤销和无条件地赔偿公司及其子公司、董事、高级人员、代理人、代表和雇员(在每种情况下，均以该人各自的身份)及其各自的继承人、执行者、管理人、继承人和受让人免受一切损失，包括但不限于“赔偿协议”(如“赔偿协议”中所界定的)，源自：(1)如InvenTrust向SEC提交的公开文件(“SEC调查”)所述，证券交易委员会的非公开、正式、事实调查；(2)InvenTrust(“衍生要求”)从股东处收到的三项相关要求(包括下文所述的衍生诉讼)，要求对类似于证券交易委员会调查和InvenTrust提交证交会的公开文件中所述事项的索赔进行调查；(3)2013年3月21日，由提出一种衍生要求的股东律师代表InvenTrust提出的衍生诉讼(“衍生诉讼”)；(4)InvenTrust董事会特别诉讼委员会的调查。在每宗个案中，不论何时或何地发生损失，或任何该等损失、申索、意外、发生、事件或发生是否为已知或未知，以及不论该等损失、申索、意外、意外、发生、发生或发生是否在2015年2月3日之前、当日或之后，该分居日期或与该等损失有关的日期，或因诉讼、不作为、事件、不作为或条件所引致的损失，均由InvenTrust向公司作出弥偿。, 在分离日期2015年2月3日之前、当日或之后发生或存在的事实或情况。
租赁
本公司是一家长期租赁地、停车场的承租人，其公司写字楼租赁，均作为经营租赁入账。
截至2018年12月31日，在通过议题842之前，剩余期间的未来最低租赁付款如下(千)：
地租 | 停车 | 公司办公室 | ||||||||||
2019 | $ | $ | $ | |||||||||
2020 | ||||||||||||
2021 | ||||||||||||
2022 | ||||||||||||
2023 | ||||||||||||
此后 | ||||||||||||
共计 | $ | $ | $ | |||||||||
在截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度内，该公司确认了$4.9 百万和$5.8 百万，分别包括地面租赁无形资产摊销和可变租金付款，并被列入该日终了期间综合业务报表和综合收入的地面租赁费用。
在通过主题842后，总共$20.3 百万对现有市场以上和以下土地租赁的无形资产净额进行了注销，并随后记录为对初始ROU资产的调整。此外，直线应计租金余额被重新归类为初始ROU资产.ROU资产包括在其他资产中，租赁负债包括在所附的合并资产负债表上的其他负债中。2019年12月31日.
F-41
一些地面租赁付款在租赁期间根据可变指数或费率(如客户价格指数)增加，并在最初计量时列入租赁负债。消费者价格指数的未来调整在发生时得到确认。一些地租要求根据所涉旅馆的各自收入来确定租金百分比，但这不包括在确定租赁责任中。租金百分比在发生时予以确认。除租金百分比外，根据我们的土地租赁条款，我们还支付了不动产税和保险费的可变租赁费，这不包括在租赁责任的确定中。不动产税和保险费的可变租赁付款在发生时支出，并包括在综合业务报表和综合收入表中的不动产税、个人财产税和保险。
以下是本公司截至年终 2019年12月31日(千美元)：
经营租赁 | 截至 (一九二零九年十二月三十一日) | |||
加权平均剩余租赁期限，包括合理的某些延期选择(1) | ||||
加权平均贴现率 | ||||
ROU资产(2) | $ | |||
租赁责任(3) | $ | |||
经营租赁租金费用 | $ | |||
可变租赁费用(4) | $ | |||
租金费用和可变租赁费用总额 | $ | |||
(1) | 加权平均剩余租赁期限(包括所有可用的延期选项)大致为 |
(2) | ROU资产包括在伴随的合并资产负债表中的其他资产中。2019年12月31日. |
(3) | 租赁负债包括在所附综合资产负债表的其他负债中。2019年12月31日. |
(4) | 可变租赁费用是指$ |
下表显示了今后五年的剩余租赁付款，其中包括合理的某些延期选择，此后与截至2000年12月31日的租赁负债进行了核对。2019年12月31日(千)：
截至 (一九二零九年十二月三十一日) | ||||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此后 | ||||
未贴现租赁付款共计 | $ | |||
较少估算的利息 | ( | ) | ||
租赁责任(1) | $ | |||
(1) |
15. 后续事件
2020年2月，该公司达成协议，出售492 -德克萨斯州奥斯汀文艺复兴奥斯汀酒店$100.5 百万，不包括结帐费用。预计出售将于2020年第一季度结束，预计收益约为$19 百万, 但须符合某些习惯上的关闭条件。
16. 季度经营业绩(未经审计)
以下是截至12月31日的各季度的业务结果，2019和2018(单位：千，除每股数据外)：
截至2019年12月31日止的年度 | |||||||||||||||||||
第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | 共计 | |||||||||||||||
总收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
净收益 | |||||||||||||||||||
可归因于非控制权益的净收入 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
可归属于共同股东的净收入 | |||||||||||||||||||
普通股股东每股净收益，基本收入和稀释收益 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
2018年12月31日 | |||||||||||||||||||
第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | 共计 | |||||||||||||||
总收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
持续业务净收入 | |||||||||||||||||||
可归因于非控制权益的净收入 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
可归属于共同股东的净收入 | |||||||||||||||||||
普通股股东每股净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
普通股股东每股收益净额，稀释后 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
F-42
赛尼亚酒店和度假村公司
附表III
房地产与累计折旧
(千美元)
(一九二零九年十二月三十一日)
初始成本 (A) | 期末结转的毛额(B) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
财产 | 累赘 | 土地 | 建筑物和改善 | 土地基准调整(C) | 对基数的调整(C) | 土地及改善工程 | 建筑物及改善(D) | 共计(D、E) | 累计折旧(D、F) | 原建年份 | 购置日期 | 最近损益表中计算折旧的寿命 | ||||||||||||||||||||||||||||||
安达兹纳帕谷 加利福尼亚州纳帕 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | 2009 | 9/20/2013 | 5-30岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||
圣迭戈 加利福尼亚州圣迭戈 | 1914 | 3/4/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
安达兹·萨凡纳 萨凡纳 | 2009 | 9/10/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
波希米亚酒店庆典，签名收藏酒店 庆祝，FL | 1999 | 2/6/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
萨凡纳波希米亚酒店，特写收藏酒店 萨凡纳 | 2009 | 8/9/2012 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
巴克黑德亚特兰大-租赁餐厅 亚特兰大，GA | 2008 | 12/7/2018 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
费尔蒙特达拉斯 德克萨斯州达拉斯 | 1968 | 8/1/2011 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
费尔蒙特匹兹堡 匹兹堡，宾夕法尼亚州 | 2010 | 9/26/2018 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
查尔斯顿大波希米亚酒店，自传集 查尔斯顿 | 2015 | 8/27/2015 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
大波希米亚山溪酒店，自传集 伯明翰 | 2015 | 10/22/2015 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
奥兰多大波希米亚酒店，一家签名收藏酒店 奥兰多角 | 2001 | 12/27/2012 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
英联邦酒店 马里兰州波士顿 | 2003 | 1/15/2016 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
以凯悦为中心的基韦斯特度假村及水疗中心 基韦斯特 | 1988 | 11/15/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
凯悦摄政大柏树 奥兰多角 | 1984 | 5/26/2017 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
波特兰凯悦酒店位于俄勒冈州会议中心 波特兰，OR | 2019 | 12/17/2019 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-43
赛尼亚酒店和度假村公司
附表III
房地产与累计折旧
(千美元)
(一九二零九年十二月三十一日)
初始成本 (A) | 期末结转的毛额(B) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
财产 | 累赘 | 土地 | 建筑物和改善 | 土地基准调整(C) | 对基数的调整(C) | 土地及改善工程 | 建筑物及改善(D) | 共计(D、E) | 累计折旧(D、F) | 原建年份 | 购置日期 | 最近损益表中计算折旧的寿命 | ||||||||||||||||||||||||||||||
凯悦摄政圣克拉拉 加利福尼亚州圣克拉拉 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | 1986 | 9/20/2013 | 5-30岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||
位于盖尼牧场的凯悦摄政斯科茨代尔度假村和水疗中心 斯科茨代尔 | 1987 | 10/3/2017 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Key West Bottling Court零售中心 基韦斯特 | 1953 | 11/25/2014 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
金普顿金丝雀圣巴巴拉酒店 加利福尼亚州圣巴巴拉 | 2005 | 7/16/2015 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
芝加哥摩纳哥金普顿酒店 芝加哥，伊利诺伊州 | 1912 | 11/1/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
摩纳哥丹佛市金普顿酒店 丹佛，CO | 1917/1937 | 11/1/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
摩纳哥盐湖城金普顿酒店 UT盐湖城 | 1924 | 11/1/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
费城帕洛玛金普顿酒店 费城，宾夕法尼亚州 | 1929 | 7/28/2015 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
金普顿罗琳酒店 弗吉尼亚州亚历山大 | 2009 | 10/24/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
金普顿河畔酒店 波特兰，OR | 1985 | 7/16/2015 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
新奥尔良酒店 新奥尔良，洛杉矶 | 1972 | 10/11/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
万豪查尔斯顿市中心 查尔斯顿 | 1982 | 2/25/2011 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
达拉斯市中心万豪 德克萨斯州达拉斯 | 1980 | 9/30/2010 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
万豪纳帕谷酒店&水疗中心 加州纳帕谷 | 1979 | 8/26/2011 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
旧金山机场海滨万豪 加利福尼亚州旧金山 | 1985 | 3/23/2012 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
F-44
赛尼亚酒店和度假村公司
附表III
房地产与累计折旧
(千美元)
(一九二零九年十二月三十一日)
初始成本 (A) | 期末结转的毛额(B) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
财产 | 累赘 | 土地 | 建筑物和改善 | 土地基准调整(C) | 对基数的调整(C) | 土地及改善工程 | 建筑物及改善(D) | 共计(D、E) | 累计折旧(D、F) | 原建年份 | 购置日期 | 最近损益表中计算折旧的寿命 | ||||||||||||||||||||||||||||||
万豪伍德兰水路酒店及会议中心 林地，德克萨斯州 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | 2002 | 11/21/2007 | 5-30岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||
ParkHyatt Aviara度假村、高尔夫俱乐部和水疗中心 加州卡尔斯巴德 | 1997 | 11/20/2018 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
复兴亚特兰大威弗利酒店会议中心 亚特兰大，GA | 1983 | 3/23/2012 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
文艺复兴奥斯汀酒店 德克萨斯州奥斯汀 | 1986 | 3/23/2012 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
波士顿剑桥住宅酒店 马里兰州剑桥 | ( | ) | 1999 | 2/8/2008 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
皇家棕榈度假村和水疗中心，凯悦的未装订系列 斯科茨代尔 | 1929 | 10/3/2017 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
丹佛丽思卡尔顿酒店 科罗拉多州丹佛 | 1982 | 8/24/2018 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
五角大楼市丽思卡尔顿酒店 弗吉尼亚州阿灵顿 | 1990 | 10/4/2017 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
沃尔多夫·阿斯托利亚·亚特兰大·巴克黑德 亚特兰大，GA | 2008 | 12/7/2018 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Westin Galleria休斯顿 德克萨斯州休斯顿 | 1977 | 8/22/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯汀橡树休斯敦 德克萨斯州休斯顿 | 1971 | 8/22/2013 | 5-30岁 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
合计 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | |||||||||||||||||||||||||||||||||
注：
(A) | 公司的初始成本是财产的原始购买价格，包括在购置财产时所设想的在收购后发生的数额。 |
(B) | 房地产总成本2019年12月31日就联邦所得税而言，大约是$ |
F-45
赛尼亚酒店和度假村公司
附表III
房地产与累计折旧
(千美元)
(一九二零九年十二月三十一日)
(C) | 购置后资本化的成本包括根据主租赁协议支付的费用以及与投资财产有关的额外有形费用，包括租户空间的任何收入。折余资产的减值费用和核销记作基础减值. |
(D) | 对不动产所有权的调节(包括持续经营和分类为待售资产的业务)： |
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
1月1日结余 | $ | $ | $ | ||||||||
收购 | |||||||||||
基本建设改进 | |||||||||||
处置和注销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
按待售财产分类的财产 | ( | ) | |||||||||
12月31日结余 | $ | $ | $ | ||||||||
(E) | 对累计折旧进行调节(包括持续经营和按待售资产分类的业务)： |
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
1月1日结余 | $ | $ | $ | ||||||||
折旧费用，持续业务 | |||||||||||
折旧费用、按待售财产分类的财产 | |||||||||||
累计折旧、按待售财产分类的财产 | ( | ) | |||||||||
处置和注销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
12月31日结余 | $ | $ | $ | ||||||||
(F) | 折旧是根据下列估计寿命计算的： |
建筑物和改善 | 30年 | ||
租户改进 | 租赁的寿命 | ||
家具、固定装置和设备 | 5 | - | 15年 |
F-46