美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
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形式10-K
依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的年报 | ||||
截至财政年度 | ||||
或 | ||||
依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的过渡报告 | ||||
的过渡时期 | ||||
委员会档案编号 | ||||
(“注册章程”所指明的注册人的确切姓名)
(州或其他司法管辖区成立为法团或组织) | (国税局雇主识别号码) | ||
(主要行政办公室地址) | (邮政编码) | ||
登记人的电话号码：(601 ) 354-3555
根据该法第12(B)条登记的证券：
每一班的职称 | 交易符号 | 注册的每个交易所的名称 |
1
根据该法第12(G)条登记的证券：无
按照“证券法”第405条的定义，通过检查标记表明注册人是否是知名的经验丰富的发行人。是 ☒不☐
如果注册人不需要根据“交易法”第13条或第15(D)条提交报告，请用复选标记表示。是☐ 不 ☒
(2)在过去的90天内，已提交“1934年证券交易法”第13条或第15(D)条规定须提交的所有报告(或较短的期限，即登记人须提交该等报告)。是 ☐不☒
通过检查标记，说明注册人是否已以电子方式提交了在过去12个月内根据条例S-T规则405要求提交的每个交互式数据文件(或在较短的时间内，注册人被要求提交此类文件)。是 ☒电话号码☐
请检查登记人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小报告公司还是新兴增长公司。见“交易法”规则12b-2中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴增长公司”的定义。
☒ | 加速机 | ☐ | 非加速箱 | ☐ | |
小型报告公司 | 新兴成长型公司 | ||||
如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如该法第12b-2条规定的那样)。是☐ 不☒
说明非附属公司持有的有表决权和无表决权普通股的总市场价值，参照上次出售普通股的价格或截至2019年6月28日登记最近完成的第二财政季度的最后一个营业日的普通股的平均出价和要价计算：$4,258,843,000 .
普通股数目，面值0.0001美元，截至2020年2月12日曾.38,901,637 .
以参考方式合并的文件
注册人的代理声明中与其2020股东周年会议以提述方式纳入第III部。注册主任拟在该财政年度终结后不迟於120天向证券及交易管理委员会提交该份委托书。2019年12月31日.
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页 | ||
第一部分 | ||
前瞻性陈述 | 4 | |
项目1. | 商业 | 5 |
项目1A。 | 危险因素 | 7 |
项目1B。 | 未解决的工作人员意见 | 12 |
项目2. | 特性 | 12 |
项目3. | 法律程序 | 13 |
项目4. | 矿山安全披露 | 13 |
第二部分 | ||
项目5. | 注册人普通股市场、股东相关事项及证券发行人购买 | 14 |
项目6. | 选定财务数据 | 16 |
项目7. | 管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 | 17 |
项目7A. | 市场风险的定量和定性披露 | 41 |
项目8. | 财务报表和补充数据 | 42 |
项目9. | 会计与财务披露的变化及与会计人员的分歧 | 42 |
项目9A. | 管制和程序 | 42 |
项目9B. | 其他资料 | 42 |
第III部 | ||
项目10. | 董事、执行干事和公司治理 | 43 |
项目11. | 行政薪酬 | 43 |
项目12. | 某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项 | 43 |
项目13. | 某些关系和相关交易，以及董事独立性 | 43 |
项目14. | 主要会计费用及服务 | 43 |
第IV部 | ||
项目15. | 证物及财务报表附表 | 44 |
项目16. | 表格10-K摘要 | 97 |
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前瞻性陈述
这份关于表格10-K的年度报告包括“前瞻性报表”(“联邦证券法”、1933年“证券法”(“证券法”)第27A条和经修正的1934年“交易法”(“交易法”)第21E节)，这些报表反映了EastGroup Properties，Inc.(“公司”或“EastGroup”)对公司未来业绩、业绩、前景、计划和机会的期望和预测。该公司试图通过使用“可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”、“目标”、“计划”等词语来识别这些前瞻性陈述。这些前瞻性陈述是基于公司目前掌握的信息，并受到许多已知和未知的假设、风险、不确定因素和其他因素的影响，这些因素可能导致公司的实际结果、业绩、计划或成就与这些前瞻性声明所表达或暗示的任何未来结果、业绩或成就大不相同。除其他外，这些因素包括下文讨论的因素。公司打算将所有此类前瞻性陈述纳入“安全港条款”，以适用于“证券法”第27A条和“交易法”第21E条中的前瞻性陈述。公司不公开承诺更新或修改任何前瞻性报表，无论是由于基本假设或新信息、未来事件或其他方面的变化，除非是为履行联邦证券法规定的公司义务而可能需要的。
以下是一些但并非全部的风险、不确定因素和其他因素，这些因素可能导致公司的实际结果与公司前瞻性陈述中提出的结果大不相同(本公司称自己为“我们”、“我们”或“我们”，以下简称“我们”)：
• | 国际、国家、区域和地方经济条件； |
• | 利率的总体水平和以有吸引力的条件筹集股本的能力； |
• | 融资风险，包括我们从业务中获得的现金流量可能不足以支付所需本金和利息的风险，而且我们可能无法在到期时再融资，或在有吸引力的条件下获得新的融资； |
• | 公司经营的竞争环境； |
• | 占用率或租金的波动； |
• | 承租人可能违约(包括破产或破产)或不续约； |
• | 法律或政府规章可能发生的变化以及对这些法律和条例的解释，包括对房地产法律或房地产投资信托(“房地产投资信托”)或公司所得税法的修改，以及可能提高不动产税率； |
• | 我们保持REIT资格的能力； |
• | 购置和开发风险，包括此类收购和开发项目未能按照预测执行； |
• | 火灾、洪水、龙卷风、飓风和地震等自然灾害； |
• | 影响我们的政府条例的条款和对这些条例的解释，包括遵守这些条例的费用、改变房地产和分区法以及提高不动产税率； |
• | 利率互换对手方不履行信用风险； |
• | 保险不足或不足； |
• | 诉讼，包括与起诉或辩护索赔和任何不利后果有关的费用； |
• | 我们留住关键人才的能力； |
• | 未来恐怖袭击或内乱的后果；以及 |
• | 环境责任，包括费用，罚款或罚款，可能是由于我们目前拥有或以前拥有的财产的污染的必要补救所引起的。 |
所有前瞻性陈述都应参照第一部分第1A项中确定的风险来阅读。本年报表10-K内的危险因素2019年12月31日.
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第一部分
第1项.附属业务。
公司
EastGroup Properties，Inc.，我们在本年度报告中称之为“公司”或“EastGroup”，是一个内部管理的股票房地产投资信托(“REIT”)，最初是在1969年组织的。EastGroup主要在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗莱纳州的主要阳光地带市场开发、收购和经营工业地产。EastGroup的增长战略是基于对主要分销设施的所有权，通常集中在供应受限的子市场的主要运输特征附近。EastGroup是一家马里兰公司，其普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)上市，代号为“EGP”。该公司选择征税，并打算继续根据经修订的1986年“国内收入守则”(“国内收入守则”)获得REIT资格。
可得信息
该公司维持一个网站，网址为www.East group p.net。该公司在电子文件或向证券交易委员会(“SEC”)提供这些资料后，在合理可行的范围内尽快将年度报告以表格10-K、表格10-Q的季度报告、表格8-K的现行报告，以及根据“交易法”第13(A)条提交或提供的报告的修正案尽快提交给证券交易委员会(“SEC”)。此外，该公司的网站还包括与公司治理事项有关的项目，包括公司的公司治理准则、董事会各委员会的魅力，以及适用于所有雇员、高级人员和董事的公司商业行为和道德守则。公司打算在其网站上披露适用于公司董事和执行官员的任何适用于公司董事和执行官员的商业行为和道德守则的任何修正或放弃，否则将根据证券交易委员会或纽约证券交易所的规则予以披露。这些报告和公司治理文件的副本可免费从公司网站获得。任何股东也可免费获得这些文件的副本，方式是向以下投资者关系发出书面请求：投资者关系，东方地产有限公司，400 W.Parkway Place，Suite 100，Ridgeland，MS 39157。
证交会还维护一个网站，其中包含报告、代理和信息声明，以及我们向SEC提交的其他信息，网址是：www.sec.gov。
行政管理
EastGroup在密西西比州的里奇兰设有首席执行办公室和总部。该公司还在亚特兰大、达拉斯和洛杉矶设有区域办事处，在奥兰多、迈阿密、休斯顿和凤凰城设有资产管理办公室。EastGroup在杰克逊维尔、坦帕、夏洛特和圣安东尼奥设有资产管理办公室。该公司在这些地点的总部允许该公司为其佛罗里达州、德克萨斯州(奥斯汀和埃尔帕索除外)、亚利桑那州和北卡罗来纳州的房地产提供物业管理服务，这些资产总共占公司总投资组合的78%。该公司目前为其整个投资组合提供财产管理(业务会计)，佐治亚州、得克萨斯州和加利福尼亚的区域办事处负责监督公司的发展和增值计划。2020年2月12日，EastGroup有75名全职员工和2名兼职员工。
业务概况
EastGroup的目标是通过在其市场中为位置敏感的客户(主要在15，000至70，000平方英尺的范围内)提供功能性、灵活性和高质量的业务分配空间，从而使股东价值最大化。该公司开发、收购和运营分销设施，其中大多数集中在主要阳光地带供应受限的子市场的主要运输特征周围。该公司的核心市场在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗莱纳州。
截至12月31日，2019EastGroup在11个州拥有399处工业地产和一栋办公楼。截至同一天，该公司的投资组合，包括开发项目和租赁和在建中的增值财产，包括约4 540万平方英尺，包括361栋商业配送大楼，4 060万平方英尺，13栋散装配送大楼，350万平方英尺，26栋商业服务大楼，130万平方英尺。截至12月31日，2019，EastGroup的经营组合是97.6%租给大约1，500名租户，没有一位租户占公司房地产业务收入的约1.0%。截至2020年2月12日，在年底开发和增值项目中的房产大约是41%的租赁。
期间2019，EastGroup通过收购和开发项目增加了对房地产的持有量。该公司以2.69亿美元的价格购买了1，774，000平方英尺的经营和增值地产以及188英亩的土地。2019该公司开始建设18个开发项目，占地270万平方英尺，
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转移13项目，其中包含180万平方英尺的费用1.567亿美元在转让之日，从其开发和增值程序到房地产.水煤浆
期间2019，EastGroup完成了包括617，000平方英尺经营地产和0.2英亩土地的处置，产生了6，870万美元的总收入。
该公司通常最初通过其3.95亿美元的无担保银行信贷贷款(如标题下讨论的那样)为其开发和收购项目提供资金。流动性与资本资源在本年度报告第二部分第7项中，表格10-K)。在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股票或使用固定利率债务，包括通过使用利率掉期而被转换为有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。2019年6月，穆迪投资者服务公司(Moody‘sInvestors Service)以稳定的前景确认了该公司对Baa 2的评级。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可以随时由指定评级机构修改或撤回。每个评等应独立于任何其他评等进行评估。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换而被转换为有效固定利率的可变利率债务。公司将来也可以进入公债市场，作为筹集资金的一种手段。
EastGroup持有其物业为长期投资，但可决定出售某些不再符合其投资标准的物业。如市场情况需要，本公司可就该等物业的出售向准买家提供融资。此外，公司可在某些情况下，就收购地产事宜向合伙人或联名拥有人提供融资。
在符合保持EastGroup作为REIT资格所需的要求的前提下，公司可以购买从事房地产活动的实体的证券或其他发行人的证券，包括为了对这些实体行使控制权。
EastGroup目前无意充当其他发行人证券发行的承销商。上述策略和政策是由EastGroup董事会确定和审查的，董事会可能会根据其对房地产市场状况、EastGroup资产表现、资本和信贷市场状况以及其他相关因素的评估，改变这些策略或政策。EastGroup向股东提供年度报告，其中包含公司独立注册会计师事务所审计的财务报表。
竞争
工业房地产租赁市场竞争激烈。我们在现有物业、邻近楼宇和新发展项目方面，都遇到了争夺租户的竞争。机构投资者、其他房地产投资信托基金和本地地产经营者一般拥有这类物业；但在本港目前的市场上，并无单一的竞争对手或少数竞争对手占主导地位。即使如此，由于竞争，我们可能要提供优惠、对租客作出改善收费，或提供其他诱因，这些都可能对我们的经营结果造成不良影响。工业地产的收购市场也是竞争激烈的。我们与养老基金及其顾问、私人房地产投资基金、保险公司投资账户、私人投资公司、个人和其他从事房地产投资活动的实体等其他REITs和机构投资者竞争房地产投资。
环境财产事项
根据各种联邦、州和地方的法律、法令和条例，房地产所有人可能要对在这些财产上或在这些财产中移走或补救某些危险或有毒物质的费用承担责任。许多此类法律规定了责任，而不考虑拥有人是否知道或对这些危险或有毒物质的存在负责。这些物质的存在或未能妥善补救这些物质，这些报告可能会对业主出售或出租该等物业或将该等物业用作其借款的抵押品的能力造成不利影响。东达集团的物业一般须接受独立的环境顾问进行的第一期环境地盘评估(“环境影响评估”)，并在有需要时须接受第二阶段环境服务协议的规管。这些报告并没有显示任何潜在的重大环境责任。我们的管理阶层并不知道任何环境责任会对东方集团的业务、资产、财务状况或经营结果造成重大不良影响。更多信息见本年度报告中的“1A项.风险因素”。
环境、社会和治理事项
在EastGroup，保护环境对公司的员工、家庭、客户和社区都很重要。该公司致力于建立高性能和对环境负责的财产，以支持可持续性。通过EastGroup的持续努力，许多物业在能源和环境设计(“LEED”)和能源明星认证方面一直处于领先地位，公司的所有开发财产都是按照LEED认证标准建造的，无论是否采用实际认证。该公司相信它将继续致力于
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通过可持续发展的最佳做法，具有环保意识的业绩和标准为环境、公司和股东创造了长期价值。
此外，EastGroup及其员工致力于承担社会责任，并参与公司商业社区中的各种慈善服务组织。EastGroup的员工为许多慈善机构提供志愿服务，该公司协调其员工的志愿工作机会，并允许其离开工作时间，以鼓励参与和增加我们所经营的所有社区的社会参与。该公司提供全面的员工福利计划和对社会负责的政策和做法，以吸引、发展和提升一支合格和多样化的员工队伍，以加强公司及其文化。
EastGroup的经营前提是，良好的公司治理对公司的业务和核心价值至关重要，公司相信其公司治理政策和做法与股东的利益是完全一致的。公司管理层和董事会的诚实和正直是维持公司投资者、雇员、客户、供应商和公司运作所在社区的信任的关键资产。
第1A项.重复风险因素。
除本文件所载或以参考方式纳入的其他信息外，读者还应仔细考虑以下风险因素。这些风险中的任何一个或任何一个或多个不确定因素的发生都可能对公司的财务状况和业务业绩产生重大不利影响。公司目前不知道或公司目前认为不重要的其他风险和不确定因素也可能损害其业务运作。在下列风险因素中，公司称自己为“我们”、“我们”或“我们”。
房地产业风险
在我们拥有房产的地区，我们面临着与当地房地产状况相关的风险。我们可能会受到一般经济情况及本地地产情况的不利影响，例如本地工业物业供应过剩或物业对租客吸引力下降，会对我们造成负面影响，其他可能影响一般经济情况或本地地产情况的因素包括：
• | 人口和人口趋势； |
• | 就业和个人收入趋势； |
• | 所得税和其他税法； |
• | 利率、可得性和融资成本的变化； |
• | 因通货膨胀和其他因素而增加的业务费用，包括保险费、水电费和房地产税，而这些因素不一定被租金的增加所抵消； |
• | 石油价格的变化；以及 |
• | 建筑费用。 |
我们可能无法争夺物业和租户。我们与其他地产投资者和买家竞争，他们当中有些人拥有比我们更多的财政资源、收入和地域多样性。此外，我们与其他业主竞争租户。我们所有的工业物业都受到当地的重大竞争。我们还与各种各样的机构和其他投资者竞争，以支持我们的投资活动和资产增长所需的资本资金。
我们受到限制我们活动的重大管制。地方分区法和土地使用法、环境法规和其他政府要求限制了我们的扩展、恢复和重建活动。这些法规可能会阻止我们利用经济机会。“美国残疾人法”(American with Dis障Act)这样的附属法规可能要求我们修改我们的财产，而不遵守法规可能导致对私人诉讼当事人处以罚款或判给损害赔偿。未来的立法可能会施加额外的要求。我们无法预测哪些要求可能得到颁布，或者现行立法可能会发生哪些变化。
与我们的财产相关的风险
我们可能无法以优惠的条件租用空间。当租约期满时，租客可选择不续约。如果我们能够以优惠的条件重新出租物业，我们可能无法以优惠的条件重新出租该物业。续期或重租的条款(包括所需的翻新和/或租让给租户的费用)可能不如先前的租约对我们有利。我们也经常开发没有预租赁的财产。如果我们无法租赁我们的全部或大部分财产，或者租赁的租金比预期的低得多，我们在偿还债务和资本支出之前产生的现金以及我们向股东作出预期分配的能力可能受到不利影响。
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我们一直并可能继续受到租户破产和租赁延误的负面影响。在任何时候，租客都可能经历业务下滑，可能削弱其财务状况。同样，经济普遍下滑可能导致我们工业地产对空间的需求下降。因此，我们的租户可能会推迟租约的开始，在到期时不支付租金，或宣布破产。任何这类事件都可能导致租客的租约终止，给我们造成损失。可供分配给投资者的资金可能会减少。根据中期和长期租约，我们获得收入的很大一部分作为租金。如果租户因任何原因(包括由于成本上升或销售下降)而无法遵守租约条款，我们可能认为修改租赁条款是明智的，允许租户支付较低的租金或较小份额的税收、保险和其他运营费用。如果租户破产或破产，我们不能肯定在任何与租客有关的破产程序中，我们能否迅速向租客收回楼宇，或向受托人或债务人追讨。我们亦不能肯定，在有关租客的破产程序中，我们会收取足够的租金。如果租客破产，联邦破产法便会适用，在某些情况下，可能会限制我们向租客申索的款额及可收回的款项。至于租客对我们欠下的债项，可能会对我们的财务状况及可供分配的现金造成不良影响。
我们面对与物业发展有关的风险。我们打算继续发展物业，在我们认为市场情况有此投资需要的情况下进行。我们的投资一旦进行，可能不会按我们的期望产生结果。与我们目前及未来的发展及建造活动有关的风险，包括：
• | 提供有利的融资替代办法； |
• | 我们可能无法获得用于开发的土地的风险，或者由于土地成本的增加，我们的活动可能没有那么有利可图； |
• | 因利率上升、材料和劳动力成本增加而造成的建筑成本超过原估计的； |
• | 建造和租赁延迟，导致还本付息、固定费用和建筑费用增加； |
• | 投入资金和管理人员的时间用于我们未完成的项目； |
• | 新落成物业的入住率及租金波动，取决于多个因素，包括市场及经济情况，导致租金较预期为低，而我们的投资回报亦相应较低；及 |
• | 在获得必要的分区、占用和其他政府许可方面存在复杂的问题(包括建立暂停期和反增长立法)。 |
我们面临着与购房相关的风险。.我们购买个别物业及物业组合，并打算继续这样做。我们的收购活动及成功与否，会受到下列风险的影响：
• | 当我们能够找到想要的物业时，来自其他房地产投资者的竞争可能会大幅提高购房价格； |
• | 获得的财产可能无法执行我们的项目； |
• | 重新定位或重新开发获得的财产的实际费用可能高于我们的估计； |
• | 获得的财产可能位于新的市场，在那里我们面临着对当地市场的不完全认识或了解、该地区有限的既定商业关系以及相对不熟悉地方政府和许可程序的风险； |
• | 我们可能无法迅速和有效地将新的收购，特别是资产组合的收购，纳入我们现有的业务，结果可能会对我们的经营结果和财务状况产生不利影响；以及 |
• | 我们可以获得有责任的财产，没有任何追索权，或者只有有限的追索权，对于未知的法律责任，我们可以向出让人索取。因此，如果基于对这些财产的所有权向我们提出索赔，我们可能需要支付大量款项来解决，这可能会对我们的现金流动产生不利影响。 |
我们现有保险单的承保范围可能不足以弥补损失。.我们一般维持与业务有关的保险保单，包括意外伤亡、一般责任及其他保单，包括我们的业务运作、雇员及资产，以适合我们的物业及业务运作所处的市场。然而，我们须承担所有未获充分保险的损失。此外，由于认为经济上不可行或不审慎，亦可能有某些损失一般没有投保，或一般没有全面投保，包括水灾、风力、地震、战争行为所引致的损失。恐怖主义行为或骚乱。如果我们的一项或多项财产发生无保险损失或超过保险限额的损失，那么我们就可能失去我们投资于这些财产的资本以及财产的预期未来收入。此外，如果损坏的财产有追索权负债，我们将继续对债务承担责任，即使这些财产受到不可弥补的损害。
8
由于缺乏地域和房地产部门的多样性，我们面临风险。我们的所有房产都位于美国的阳光地带，重点是佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。截至2019年12月31日我们最大的两个市场是休斯顿和坦帕。我们在休斯顿和坦帕分别拥有570万平方英尺和430万平方英尺的运营资产，分别占公司总面积的13.9%和10.5%。房地产以平方呎计算。由于工业物业供应过剩或需求减少、本地商业环境、企业裁员及人口结构不断转变，这些地理区域的一般经济状况及本地地产情况均会出现下滑，对我们造成特别严重的不良影响。此外，我们对地产资产的投资集中在工业分销行业。这种集中程度可能会令我们在这方面面临经济衰退的风险，而不是我们的业务活动包括地产业的其他行业。
由于房地产流动性不足，我们面临风险，这可能限制我们改变投资组合的能力。房地产投资相对缺乏流动性。因此，我们根据经济和其他条件的变化而改变投资组合的能力将受到限制。此外，由于我们作为REIT的地位，“国税法”限制了我们出售房产的能力。如果我们必须出售一项投资，我们就无法确保我们能够以对公司有利的条件处置投资。
我们受环境法规的约束。根据各种联邦、州和地方法律、法令和条例，目前和以前的房地产所有者和经营者可能需要调查和清理其拥有或经营的财产中释放的危险物质。他们还可能对政府或第三方承担重大财产或自然资源损害、调查费用和清理费用的责任。这类法律往往不考虑拥有人或经营者是否知道或应对此类有害物质的释放或存在负责。有些环境法对受污染的场地造成留置权，使政府承担与污染有关的损害和费用，可能会对业主的使用能力产生不利影响，以房地产作为抵押品出售或租赁房地产或借款。我们目前无法确定我们可能因环境条件或违反我们目前或以前拥有的财产而可能承担的任何潜在赔偿责任的大小。因此，今天的环境法可对在处置、释放或存在财产时拥有或经营该财产的财产的前业主或经营者规定责任。虽然环保协定已在我们的物业进行，以找出物业的潜在污染源，但该等环保协定并没有显示所有可能因物业而产生的环境责任或遵从性的忧虑。此外，物质环境责任或遵从性问题可能存在，而我们目前所不知道的是，将来可能会对我们的业务造成重大的不良影响。, 资产或经营结果。
气候变化及其影响，包括遵守新的法律或条例，如“绿色”建筑法规，可能要求我们改善现有财产，或造成可能影响我们的商业和财务状况的意外损失。如果气候变化导致灾难性天气事件(如严重风暴、火灾或洪水)增加，我们的财产可能容易受到天气相关损害的增加，即使我们的财产没有直接的物质损害，我们任何财产领域发生的任何自然灾害或气候变化也可能对商业、供应链和整个经济产生实质性的不利影响。未来气候变化对本港物业的潜在影响，可能会对我们出租、发展或出售物业或以物业作为抵押品的能力造成不良影响，此外，为处理气候变化而制定的任何拟议法例，都会增加能源、公用事业及整体发展的成本。任何建议的法例所产生的成本，可能会对本港的财政状况、经营结果及现金流量造成不利影响。
融资风险
我们面临着利用债务为收购和发展提供资金的相关风险，包括再融资风险。我们所面临的风险通常与债务融资有关，包括我们的现金流不足以支付所需本金和利息的风险。此外，我们的某些债务在到期之日将有大量未偿本金余额，俗称“热气球支付”。因此，我们很可能需要在债务到期时至少再融资一部分未偿债务。存在这样一种风险：我们可能无法再融资现有债务，或者任何再融资条款不会像现有债务的条款那样有利。
我们面临依赖外部资本来源的风险。为了符合REIT的资格，我们每年都必须向股东分配至少90%的普通应税收入，如果收入不分配，我们将对其征税。由于这一分配要求，我们可能无法从运营中留存的现金中为未来的所有资本需求提供资金。因此，为了满足资本需求，我们依赖第三方资金来源，而我们可能根本无法以优惠的条件获得这些资金，如果我们获得第三方资金来源的话，这取决于许多因素。包括(I)一般市场情况；(Ii)市场对我们的增长潜力的看法；。(Iii)我们现时及未来的盈利及现金分配；及。(Iv)本港股本的市价；及。(Iv)额外的债务融资，可能会大大提高我们的债务与总市值的比率，而额外增加的股本融资则会稀释我们现时持有的股份。
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信用协议中的契约会限制我们的灵活性，并对我们的财务状况产生不利影响。.我们各项信贷协议及其他负债的条款，要求我们遵守多项惯常的金融及其他契约，例如维持还本付息及杠杆比率，以及维持保险保障，这些契约可能会限制我们在运作上的灵活性，而违反这些契约可能会导致适用债务工具的拖欠，即使我们已履行付款义务。如果我们未能在到期日再融资或履行我们的付款义务，我们的可分配现金流量及财政状况将会受到不利影响。
信用评级的不利变化可能会损害我们在优惠条件下获得额外债务和股权融资的能力，如果有的话。我们的信用评级基于我们的经营业绩、流动性和杠杆率、整体财务状况以及信用评级机构在对我们进行评级分析时使用的其他因素。我们的信用评级可以影响我们可以获得的资金的数量和类型，以及我们可能获得的任何融资条件。我们不能保证我们能够维持目前的信用评级。如果我们目前的信用评级恶化，获得额外资金或为现有债务和承诺再融资可能会更加困难或昂贵。此外，降低我们的信用评级将引发额外的成本或其他潜在的负面后果，在我们目前和未来的信贷安排和债务工具。
提高利率会增加我们的利息开支。在…2019年12月31日，我们有1.127亿美元的浮动利率债务未得到利率对冲合约的保护。我们将来可能会承担额外的可变利率债务。如果利率上升，我们的无对冲可变利率债务的利息费用也会增加，这将对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。我们不时利用利率对冲合约来管理我们的利率风险敞口，这些合约有效地固定或限制了我们的部分可变利率债务。此外，在我们认为利率和条件合适的时候，我们会为固定利率债务再融资。我们管理这些风险的努力可能并不成功。我们利用利率对冲合约来管理与利率波动相关的风险，可能会使我们面临额外的风险，包括对冲合约的对手方可能无法履行其义务的风险。制定有效的利率风险战略是一项复杂的工作，没有任何一项战略能够完全将我们与利率波动相关的风险隔离开来。不能保证我们的套期保值活动将对我们的经营结果或财务状况产生预期的有利影响。利率对冲合约的终止通常涉及成本，如交易费用或破碎费用。
对我们的债务缺乏某些限制可能导致我们的杠杆率越来越高。.我们的管治文件并没有限制我们可能招致的负债额，因此，我们可能会招致额外的债务，例如，如果有需要维持我们作为区域投资信托基金的地位，我们可能会因此而增加负债，而我们的财政状况和可供派发给股东的现金可能会受到负面影响，而我们的债务违约风险可能会增加。
其他风险
我们的普通股的市场价值可能会根据我们的表现、市场感知和条件而降低。我们普通股的市值可能受市场对我们经营业绩、增长潜力、现期和未来现金红利的看法的影响，也可能受到我们标的资产的房地产市场价值的影响。我们普通股的市价也可能受到我们普通股相对于市场利率的股息的影响。利率不断上升可能会导致潜在的购买我们普通股的人期望得到更高的股息，这将对我们普通股的市场价格产生不利影响，此外，利率的上升将导致支出增加。从而对现金流动和我们偿还债务和支付红利的能力产生不利影响。
经济状况或一般或本地经济状况的其他不利变化，可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。全球金融市场的动荡可能会对整个企业的信贷供应产生不利影响，并可能导致美国和全球经济进一步走弱。目前，这些状况并没有削弱我们进入信贷市场和为我们的业务融资的能力。然而，我们进入资本市场的能力可能会受到限制，因为我们希望或需要筹集资金，这可能会影响我们对不断变化的经济和商业状况作出反应的灵活性。此外，不断恶化的经济状况，包括企业裁员、裁员，行业放缓和其他影响我们客户的类似因素可能会继续对商业房地产的基本面产生负面影响，并导致我们的房地产投资组合和抵押品的入住率降低、租金降低和价值下降。此外，不利的经济形势可能会对我们的贷款人或客户产生影响，导致他们无法履行对我们的义务。我们不能保证不利的经济形势不会对我们的业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响。
我们可能不符合REIT的资格。如果我们没有资格成为REIT，我们将不被允许在计算我们的应税收入时扣除分配给股东的款项，并将按正常的公司税率征收联邦所得税。此外，在取消资格后的四年内，我们可能被禁止成为REIT。按正常的公司税率征收的额外税收将显著减少分配给股东和用于偿债的现金流量。此外，我们还可能被禁止担任REIT。
10
“国内收入法典”不再要求将任何分配给我们的股东作为REIT资格的条件，任何分配给股东的都将按我们目前和累积的收益和利润作为普通收入征税。然而，受“国内收入法”的限制，公司分配者可能有资格获得分配所得的股息扣减。REIT资格要求极其复杂，对适用于REIT资格的美国联邦所得税法的解释是有限的。虽然我们认为我们已经并打算以一种将继续使我们有资格成为REIT的方式运作，但我们不能确定我们是否已经或将成功地继续被征税为REIT。此外，可能超出我们控制范围的事实和情况可能会影响我们成为REIT的能力。我们不能向您保证，新的立法、法规、行政解释或法院决定不会对我们作为REIT的资格或资格的联邦所得税后果方面的税法作出重大的改变。
有关税务法律法规的立法或管制行动可能对公司和我们的股东产生不利影响。我们受州和地方税收法律法规的约束。国家和地方税收法律法规的变化可能会增加我国的税收负担。我们所经营的州和市的税收短缺可能导致这种变化的频率和规模增加。如果发生这种变化，我们可能需要为我们的资产或收入缴纳额外的税款。这些增加的税收成本可能会对我们的财务状况、经营结果和可用于支付股息的现金数额产生不利影响。
此外，近年来，对适用于REITs和类似实体投资的联邦所得税法进行了许多立法、司法和行政方面的修改。未来可能会继续对税法进行更多的修改，我们无法向股东保证，任何此类变化都不会对股东的税收产生不利影响。我们不能向你保证，今后对税收法律法规的修改不会对我们的股票投资产生不利影响。
为了维持我们作为REIT的地位，我们限制了任何一个股东所能拥有的股份的数量。。“国内收入法”对REIT股票的所有权施加了某些限制。例如，在任何应课税年度的后半期内，我们的流通股价值不超过50%，可由五人或更少人直接或间接拥有(如“国内税务守则”所界定)。为了保护我们的REIT地位，我们的章程禁止任何持有人获得超过9.8%(价值或数量，以限制性程度较高者为准)的未偿股本(定义为我们所有类别的股本，但我们的超额股本(其中没有未偿还的)除外)，除非我们的董事会给予豁免。所有权限额可能限制股东获得普通股溢价的机会，如果投资者试图将超过9.8%的流通股的股份组合起来或以其他方式改变控制权，这些股份本来可能存在。
我们的章程和细则中的某些税收和反收购条款可能会阻碍我们改变控制方式。。我们的章程和细则以及“马里兰州总公司法”中的某些规定可能会阻止第三方向我们提出要约或收购建议。如果发生这种情况，可能会拖延、阻止或防止改变控制或取消现有管理。这些规定也可能推迟或阻止我们的股东获得高于当时市价的普通股溢价。这些规定包括：
• | 上述REIT所有权限制； |
• | 我们的股东的特别会议只能由董事会主席、首席执行官、主席、董事会过半数或拥有有权在会议上投票的所有票数的股东召集； |
• | 我们的董事会可以未经股东同意授权和发行证券； |
• | 预先通知要求在股东会议上提交建议书。 |
此外，马里兰州法律还保护马里兰州公司免遭非邀约收购，除其他外，限制董事在非邀约收购情况下的义务以及某些“企业合并”和“控制股份收购”。我们的章程载有免除我们受“马里兰州控制股份收购法”和“马里兰州企业合并法”约束的条款。我们的附例禁止在未经公司股东批准的情况下，废除、修订或更改我们取得马里兰州控制股份的选择；然而，我们不能保证这一规定在将来的某个时候不会被修订或取消。
公司在吸引和留住关键人才方面面临风险。我们的很多高级行政人员都有很强的行业声誉，有助我们找出收购和发展机会，以及与租户和物业销售商谈判，而失去这些关键人员的服务，可能会影响我们的运作，因为我们与现有及未来的租户、物业销售商及业界人士的关系会减弱；此外，在一个竞争激烈的市场中，吸引新的或替代的人员可能是困难的。
11
我们与某些高级人员签订了遣散费和控制协议的变更，这可能会阻止公司控制权的改变。如在更改管制后的某段期间内(如该人员的协议所订)内，我们终止该人员的雇用，而非因因由而终止，或如该人员选择终止受雇於我们的合约内所指明的理由，我们会将遣散费定为该人员协议所指明的平均每年补偿次数，以及该人员的基薪及假期薪酬，而该雇员的基薪及假期薪酬已累积但在终止日期仍未支付。该等合约可能会因第三者取得对我们的控制权而增加的成本而阻止控制权的改变。
我们在运作中依赖信息技术，而这种技术的任何重大故障、不足、中断或安全故障都可能损害我们的业务。我们依靠信息技术网络和系统，包括互联网，处理、传输和存储电子信息，管理或支持各种业务流程，包括财务交易和记录，并维护个人识别信息以及客户和租赁数据。我们从系统依赖的供应商那里购买一些信息技术。我们依靠商业上可用的系统、软件、工具和监测，为处理、传输和储存机密客户数据提供安全保障，包括与金融账户有关的可单独识别的信息。虽然我们已采取措施保护我们的信息系统和在这些系统中保存的数据的安全，但我们的安全和保安措施可能不会防止系统的不当运作或损坏，也不会防止在发生网络攻击时不适当地获取或披露可识别的个人信息。安全漏洞，包括物理或电子入侵、计算机病毒、黑客的攻击和类似的入侵，可能导致系统中断、关闭或未经授权泄露机密信息。在某些情况下，很难预测或立即发现这类事件及其造成的损害。任何不维持我们的信息系统的适当功能、安全和可用性的情况都可能中断我们的业务，损害我们的声誉，使我们受到赔偿责任要求或监管处罚，并可能对我们的业务、财务状况和业务结果产生重大不利影响。
我们可能会受到美国社会、政治、监管和经济条件或法律和政策变化的影响。对美国税法、对外贸易、制造业以及在我们的客户经营的地区和国家的发展和投资的任何改变都可能对我们的经营结果和业务产生不利影响。
项目1B.基本一致的未解决的工作人员意见。
没有。
项目2.类似性质。
EastGroup拥有399个工业地产和一座办公楼2019年12月31日主要集中在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗莱纳州的阳光带州，大部分集中在供应受限的子市场的主要运输特征上。2020年2月12日EastGroup的投资组合是97.4%的租赁，97.1%由大约1，500名租户占用，没有一位租户占公司房地产业务收入的约1.0%。该公司开发了大约47%的投资组合(按平方英尺计算)，包括房地产、房地产开发以及租赁和在建中的增值物业。该公司的重点是拥有商业分销空间(占总投资组合的89%)，其余的在散装配送空间(8%)和商业服务空间(3%)。商业分销空间通常是多租户建筑，建筑深度在200英尺或以下，清晰高度为24至30英尺，10%-25%的办公室完工率和100至120英尺深的卡车场。详细的公司财产清单见综合财务报表附表III-房地产和累计折旧。
在…2019年12月31日，EastGroup没有拥有任何账面价值占总账面价值10%或以上或总收入占总收入10%或更多的财产。
12
本公司未来十年的租约期限详列如下：
截至12月31日的年份， | 到期租约数目 | 到期租约总面积 (以平方尺计) | 到期租约的年度当期租金(1) | 到期租约基租总额的百分比 | |||||||
2020 (2) | 329 | 5,660,000 | $ | 36,530,000 | 14.6% | ||||||
2021 | 297 | 7,590,000 | $ | 48,814,000 | 19.6% | ||||||
2022 | 281 | 7,305,000 | $ | 43,535,000 | 17.5% | ||||||
2023 | 197 | 4,649,000 | $ | 29,694,000 | 11.9% | ||||||
2024 | 200 | 5,882,000 | $ | 36,426,000 | 14.6% | ||||||
2025 | 80 | 3,264,000 | $ | 18,555,000 | 7.4% | ||||||
2026 | 51 | 1,926,000 | $ | 12,793,000 | 5.1% | ||||||
2027 | 27 | 1,305,000 | $ | 7,676,000 | 3.1% | ||||||
2028 | 20 | 1,024,000 | $ | 5,899,000 | 2.4% | ||||||
2029年及以后 | 24 | 1,664,000 | $ | 9,467,000 | 3.8% | ||||||
(1) | 的每月现金租金率，不包括房客费用偿还款。2019年12月31日乘以12个月。 |
(2) | 包括月租。 |
项目3.类似的法律程序。
公司目前不涉及任何重大诉讼，也不知道任何针对公司或其财产的重大诉讼受到威胁，但在正常过程中产生的例行诉讼和其他不被视为重大的诉讼除外，这些诉讼基本上都将由公司的责任保险承保，而且从总体上说，这些诉讼不会对公司的财务状况或经营结果产生重大不利影响。公司无法确切地预测任何诉讼的结果，某些诉讼、索赔或诉讼程序可能对公司不利，这会对公司的财务状况或经营结果产生重大影响。
第4项.对矿山安全进行保密披露。
不适用。
13
第二部分.其他相关信息
第五条登记人普通股的转轨市场、相关股东事项和证券发行人购买。
公司的普通股在纽约证券交易所上市，代号为“EGP”。2020年2月12日，有414公司纪录持有人38,901,637普通股流通股该公司将2019年和2018年的所有应税收入分配给股东。因此，没有必要为所得税作出重大规定。下表汇总了2019年和2018年公司对所有分配的联邦所得税待遇。
股份分配的联邦所得税处理
截至12月31日的年份， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
普通股分配： | (每股) | |||||
普通股利 | $ | 3.14000 | 2.14305 | |||
非红利分配 | — | — | ||||
未收回的第1250节资本收益 | — | — | ||||
其他资本收益 | — | — | ||||
共同分配共计 | $ | 3.14000 | 2.14305 | |||
发行人及关联购买者购买权益证券
公司没有购买或扣缴公司普通股的股份，以履行在截止的三个月期间的任何预扣缴义务2019年12月31日.
14
性能图
下面的图表比较了过去五年的情况。2019年12月31日、EastGroup普通股累计股东总收益与标准普尔500总回报指数(S&P 500总回报)和全国房地产投资信托协会(FTSE NAREIT股本REITs)编制的富时权益REIT指数的累计总回报。
绩效图和相关信息不应被视为“征集材料”或被视为已“提交”证券交易委员会，也不得以参考方式纳入今后的任何备案，除非公司通过参考将其具体纳入此类备案。
截至12月31日的财政年度， | ||||||||||||||||||
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |||||||||||||
东方集团 | $ | 100.00 | 91.51 | 126.09 | 155.48 | 166.30 | 246.46 | |||||||||||
富时NAREIT股本REITs | 100.00 | 103.20 | 111.99 | 117.84 | 112.39 | 141.61 | ||||||||||||
标准普尔500指数总回报率 | 100.00 | 101.38 | 113.51 | 138.29 | 132.23 | 173.86 | ||||||||||||
上述信息假设，在2014年12月31日，EastGroup普通股和每个指数的股票投资价值为100美元，所有股息都进行了再投资。
15
项目6.相对较高的备选财务数据。
下表列出了公司历史上选定的财务和运营数据。以下数据应与公司的财务报表及其附注以及管理层对本年度报告其他部分所列财务状况和经营结果的讨论和分析一并阅读，表格10-K。本公司的历史经营业绩可能无法与公司未来的经营业绩相媲美。
截至12月31日的年份， | |||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||
操作数据 | (单位：千，除每股数据外) | ||||||||||||||
收入 | |||||||||||||||
来自于不动产的收入 | $ | 330,813 | 299,018 | 274,031 | 252,961 | 234,918 | |||||||||
GB/T1459.1-1988其他收入、技术等方面的其他财政收入、技术和技术等方面的其他收入，例如，成品率、成品率等 | 574 | 1,374 | 119 | 86 | 90 | ||||||||||
331,387 | 300,392 | 274,150 | 253,047 | 235,008 | |||||||||||
费用 | |||||||||||||||
房地产业务费用 | 93,274 | 86,394 | 80,108 | 74,347 | 67,402 | ||||||||||
折旧和摊销 | 104,724 | 91,704 | 83,874 | 77,935 | 73,290 | ||||||||||
一般和行政 | 16,406 | 13,738 | 14,972 | 13,232 | 15,091 | ||||||||||
间接租赁费用 | 411 | — | — | — | — | ||||||||||
购置费用 | — | — | — | 161 | 164 | ||||||||||
214,815 | 191,836 | 178,954 | 165,675 | 155,947 | |||||||||||
其他收入(费用) | |||||||||||||||
利息费用 | (34,463 | ) | (35,106 | ) | (34,775 | ) | (35,213 | ) | (34,666 | ) | |||||
扣除损失后的收益，房地产投资的销售 | 41,068 | 14,273 | 21,855 | 42,170 | 2,903 | ||||||||||
其他 | 163 | 913 | 1,313 | 1,765 | 1,101 | ||||||||||
净收益 | 123,340 | 88,636 | 83,589 | 96,094 | 48,399 | ||||||||||
可归因于合资企业非控制性利益的自愿净收入 | (1,678 | ) | (130 | ) | (406 | ) | (585 | ) | (533 | ) | |||||
EastGroupProperties，Inc.的净收益普通股东 | 121,662 | 88,506 | 83,183 | 95,509 | 47,866 | ||||||||||
其他综合收益(损失)-现金流量对冲 | (3,894 | ) | 1,353 | 3,353 | 5,451 | (1,099 | ) | ||||||||
综合收入总额 | $ | 117,768 | 89,859 | 86,536 | 100,960 | 46,767 | |||||||||
EastGroupProperty，Inc.的净收益，普通股基础数据。普通股东 | |||||||||||||||
可归属于共同股东的净收入 | $ | 3.25 | 2.50 | 2.45 | 2.93 | 1.49 | |||||||||
加权平均股票 | 37,442 | 35,439 | 33,996 | 32,563 | 32,091 | ||||||||||
EastGroupProperty，Inc.可归因于净收益的普通股摊薄数据。普通股东 | |||||||||||||||
可归属于共同股东的净收入 | $ | 3.24 | 2.49 | 2.44 | 2.93 | 1.49 | |||||||||
加权平均股票 | 37,527 | 35,506 | 34,047 | 32,628 | 32,196 | ||||||||||
其他每股数据 | |||||||||||||||
账面价值，年底 | $ | 30.84 | 24.74 | 21.56 | 19.13 | 17.11 | |||||||||
公共分发声明 | 2.94 | 2.72 | 2.52 | 2.44 | 2.34 | ||||||||||
支付共同分配 | 2.91 | 2.00 | 2.52 | 2.44 | 2.34 | ||||||||||
资产负债表数据(年底) | |||||||||||||||
按成本计算的房地产投资(1) | $ | 3,274,050 | 2,827,609 | 2,591,358 | 2,419,461 | 2,232,344 | |||||||||
不动产投资，扣除累计折旧(1) | 2,402,911 | 2,012,694 | 1,841,757 | 1,725,211 | 1,574,890 | ||||||||||
总资产 | 2,546,078 | 2,131,705 | 1,953,221 | 1,825,764 | 1,661,904 | ||||||||||
无担保银行信贷设施、无担保债务和有担保债务 | 1,182,602 | 1,105,787 | 1,108,282 | 1,101,333 | 1,027,909 | ||||||||||
负债总额 | 1,343,749 | 1,227,002 | 1,202,091 | 1,183,898 | 1,102,703 | ||||||||||
合资企业的非控股权 | 1,765 | 1,644 | 1,658 | 4,205 | 4,339 | ||||||||||
股东权益总额 | 1,200,564 | 903,059 | 749,472 | 637,661 | 554,862 | ||||||||||
(1) | 包括应收按揭贷款及未合并投资。见综合财务报表附注3及4。 |
16
项目7.管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析。
以下对经营结果和财务状况的讨论和分析，应与本年度报告其他表格10-K所载的合并财务报表及其附注一并阅读。
概述
EastGroup的目标是通过在其市场中为位置敏感客户(主要在1.5万至7万平方英尺的范围内)提供功能性、灵活性和高质量的商业分销空间，从而最大限度地提高股东价值。该公司开发、收购和运营配送设施，其中大部分集中在主要阳光地带供不应求的子市场的主要运输特征上。该公司的核心市场位于佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗莱纳州。
公司认为其目前的经营现金流和无担保的银行信贷设施提供了为公司业务提供资金的能力，公司还相信它可以发行普通股和/或优先股，并获得债务融资。期间2019，东方集团2,388,342通过其持续的普通股发行计划，向公司提供净收益2.847亿美元。也是在2019，该公司结束了私人发行1.9亿美元的高级无担保票据和1亿美元的高级无担保定期贷款。EastGroup的融资和股票发行情况将在流动性与资本资源.
公司的主要收入是租金收入。2019，EastGroup以692.2万平方英尺(截至12月31日，占EastGroup总面积41，271，000平方米的16.8%)租赁，2019)。期间签署的新租约和续期租约2019，与以前在同一空间的租约相比，平均租金增加了17.3%。
财产净营业收入(“PNOI”)不包括从同一物业租赁终止的收入(定义为在整个本年度和前一年报告期-2018年1月1日至2019年12月31日期间拥有的经营财产)，增长3.7%2019相比较2018.
EastGroup在12月31日租赁了97.6%的投资组合，2019与去年12月的97.3%相比，2018截至12月31日，按平方尺计算，将于2020年到期的转租约占投资组合的13.7%，2019，到目前为止，这一比例已降至11.8%。2020年2月12日.
该公司通过其开发和收购项目创造新的租赁收入来源。公司通过董事会批准的最高开发土地水平和根据租赁活动调整开发开始日期，减轻与开发相关的风险。
期间2019EastGroup在坦帕、格林维尔、达拉斯、丹佛、凤凰城、拉斯维加斯和圣地亚哥收购了1，774，000平方英尺的经营和增值地产，在坦帕、达拉斯、休斯顿和圣地亚哥收购了188英亩的土地，总价值为2.69亿美元。该公司开始在迈阿密、奥兰多、迈尔斯堡、夏洛特、亚特兰大、达拉斯、圣安东尼奥、休斯顿、奥斯汀和凤凰城建造18个开发项目，占地2，696，000平方英尺。也在2019，公司转移13开发项目和增值收购(1,763,000)在迈阿密，奥兰多，迈尔斯堡，夏洛特，亚特兰大，达拉斯，休斯顿，圣安东尼奥，凤凰城和圣地亚哥，从其开发和增值项目到房地产的成本1.567亿美元在转让之日。截至12月31日，2019EastGroup的开发和增值项目包括28个项目(4088，000平方英尺)，位于13个城市，预计开发和增值项目的总成本为41%。2020年2月12日是4.2亿美元，其中截至12月31日仍有1.04亿美元有待投资，2019.
期间2019，EastGroup出售了61.7万平方英尺的经营地产和0.2英亩的土地，创造了总额为6，870万美元的销售收入。公司认收41，068，000元房地产投资收益以及83，000美元的非经营性房地产销售收益(包括其他期间的收入和综合收入综合报表(英文)2019.
该公司通常最初通过其3.95亿美元的无担保银行信贷贷款为其开发和收购项目提供资金(如下文所述)流动性与资本资源).在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股票和/或使用固定利率债务，包括通过使用利率互换而被转换为有效固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。2019年6月，穆迪投资者服务公司(Moody‘sInvestors Service)以稳定的前景确认了该公司对Baa 2的评级。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，可以随时由指定评级机构修改或撤回。每个评等应独立于任何其他评等进行评估。对于未来的债务发行，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括可变利率债务
17
通过使用利率掉期，这已被转换成有效的固定利率。公司将来也可以进入公债市场，作为筹集资金的一种手段。
EastGroup有一个可报告的部门--工业属性。该公司主要位于美国主要阳光地带的特性具有类似的经济特性，因此被合并为一个可报告的部门。
公司的主要决策者在作出决策时使用两种主要的经营结果衡量标准：(1)可归属于普通股股东的业务资金(“FFO”)和(2)财产净营业收入(“PNOI”)。
FFO是根据全国房地产投资信托协会制定的标准计算的。(“NAREIT”)。2018年12月，NAREIT发布了“NAREIT来自业务白皮书的资金-2018年重报”(“2018年白皮书”)，其中重申并在某些情况下完善了NAREIT关于FFO的事先决定。2018年白皮书中的指导意见为编制人员提供了一种选择，因为它涉及销售损益或不动产资产减值费用，即REIT业务附带的不动产资产是否被排除在FFO的计算之外。EastGroup已作出选择，以排除与这些资产有关的活动，这些资产是我们的业务附带。2019年，该公司修订了以往各期，以反映这一指导意见。
FFO是根据美国公认的会计原则(“GAAP”)计算的普通股股东的净收益(亏损)，不包括出售房地产(包括公司业务附带的其他资产)和减值损失的损益，并按房地产相关折旧和摊销进行调整，并对合并后的合伙企业和合资企业进行调整。FFO不被视为一种替代净收入(根据公认会计原则确定)作为公司财务业绩的一种指标，也不是衡量公司的流动性或指示资金的指标，以满足公司的现金需求，包括提供分配的能力。公司影响FFO的主要驱动因素是PNOI(如下文所述)的变化、利率、公司使用的杠杆金额以及一般和行政费用。
PNOI被定义为房地产业务收入较少房地产业务费用(包括以市场为基础的内部管理费)加上公司在其非全资房地产投资的收入和财产运营费用中所占的份额。
EastGroup有时将相同属性的PNOI称为“相同的PNOI”；公司还提供相同的PNOI，但不包括租赁终止的收入。同一属性被定义为在整个当期和前一年报告期内拥有的经营财产。开发或购置的财产不包括在本年度和前一年报告期的业务组合中。本报告所述期间或前一年报告期内出售的财产也不包括在内。在截至2019年12月31日的年度内，同一地产包括2018年1月1日至2019年12月31日整个期间的经营资产组合。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租赁终止的收入，作为一种财产级的绩效补充度量，用于评估公司在同一财产基础上对房地产资产的投资及其经营结果的绩效。公司认为，在直线和现金基础上评估相同的PNOI(不包括租赁终止的收入)是有用的。直线基础是通过平均客户在租赁期间的租金支付来计算的；GAAP要求在直线基础上确认租金收入。收付实现制不包括对获得的租赁的直线租金和市场租金无形资产摊销的调整；收付实现制是公司在所述期间向客户收取租金的指标，并有助于分析公司投资组合中嵌入的租金增长。
FFO和PNOI是用于评估公司房地产投资业绩及其运营结果的补充性行业报告指标。该公司认为，在行业计算PNOI和FFO时排除折旧和摊销，提供了房地产业绩的补充指标，因为房地产价值历来随市场条件而上升或下降。该公司计算的PNOI和FFO可能无法与其他房地产投资信托(“REITs”)的名称相同但计算不同的计量标准(“REITs”)相提并论。投资者应意识到，从FFO中排除或添加的项目是理解和评估公司财务业绩的重要组成部分。
18
12月31日终了的三个财政年度的PNOI计算如下：2019, 2018和2017.
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | |||||||||
来自房地产业务的收入 | $ | 330,813 | 299,018 | 274,031 | |||||
来自不动产的费用 | (93,274 | ) | (86,394 | ) | (80,108 | ) | |||
合并合资企业PNOI中的非控制性权益 | (199 | ) | (314 | ) | (633 | ) | |||
PNOI来自50%的股权未合并投资 | 976 | 869 | 897 | ||||||
财产净营业收入(PNOI) | $ | 238,316 | 213,179 | 194,187 | |||||
房地产业务收入包括租金收入、费用报销、过户收入和包括租赁终止费在内的其他房地产收入。房地产业务费用包括财产税、保险、水电费、修理费、管理费、其他经营费用和坏账费用。一般来说，公司最重要的经营费用是财产税和保险费。租户租赁可以是净租赁，其中营业费用总额可以收回，其中一些业务费用可以收回，或没有费用可收回的租赁毛额(租赁总额只占公司总租约的一小部分)。财产运营费用的增加可在净租约下完全收回，在经修改的总租约下可在很大程度上收回。修改后的总租约通常包括基准年数额，超过这些数额的费用增加可收回。公司对财产运营费用的敞口主要是由于空置和占用空间的租约限制了可收回的费用数额。
下表列出截至12月31日的三个财政年度净收入与PNOI、相同PNOI和PNOI(不包括租赁终止收入)的调节情况，2019, 2018和2017.
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | |||||||||
GB/T1459.3-1993净收益、技术和技术的发展 | $ | 123,340 | 88,636 | 83,589 | |||||
(增益)对销售的房地产投资、产品、技术等方面的产品的销售、技术、技术等方面(获得)：对销售的房地产投资进行了销售，涉及的产品有：成品率、成品率等 | (41,068 | ) | (14,273 | ) | (21,855 | ) | |||
非经营性房地产销售(收益) | (83 | ) | (86 | ) | (293 | ) | |||
(收益)出售其他资产 | — | (427 | ) | — | |||||
其他损失净额 | 884 | 497 | — | ||||||
GB/T1459.2-1995技术产品的技术改造技术，产品技术，工业，工业 | (129 | ) | (156 | ) | (247 | ) | |||
另一种收入-另一种财政收入-暗机、技术等方面。 | (574 | ) | (1,374 | ) | (119 | ) | |||
间接租赁费用 | 411 | — | — | ||||||
折旧和摊销 | 104,724 | 91,704 | 83,874 | ||||||
公司从未合并投资中获得的折旧份额 | 141 | 128 | 124 | ||||||
GB/T1459.2-1988工业技术发展目标的技术方案，包括：利息费用、成品率等 | 34,463 | 35,106 | 34,775 | ||||||
一般和行政费用 | 16,406 | 13,738 | 14,972 | ||||||
合并合资企业PNOI中的非控制性权益 | (199 | ) | (314 | ) | (633 | ) | |||
财产净营业收入(PNOI) | 238,316 | 213,179 | 194,187 | ||||||
2018年和2019年的PNOI | (6,520 | ) | (1,444 | ) | * | ||||
2018年和2019年的PNOI开发和增值地产 | (20,321 | ) | (7,771 | ) | * | ||||
2018年和2019年经营财产处置 | (3,812 | ) | (4,783 | ) | * | ||||
其他PNOI | 247 | 372 | * | ||||||
相同的PNOI | 207,910 | 199,553 | * | ||||||
租赁终止费用净额(来自同一物业的收入) | (1,257 | ) | (294 | ) | * | ||||
相同的PNOI(不包括租约终止的收入) | $ | 206,653 | 199,259 | * | |||||
* 相同的财产指标不适用于2017年12月31日终了的年度，因为2019和2018年的相同财产计量是基于整个本年度和前一年报告期(2018年1月1日至2019年12月31日)期间拥有的经营财产。
19
下表列出了可归属于EastGroup Properties，Inc的净收入对账情况。在截至12月31日的三个财政年度中，普通股股东归共同股东所有，2019, 2018和2017.
截至12月31日的年份， | ||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||
(单位：千，除每股数据外) | ||||||||||||
可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入GB/T1597-1996普通股东、公证、成品率等 | $ | 121,662 | 88,506 | 83,183 | ||||||||
折旧和摊销 | 104,724 | 91,704 | 83,874 | |||||||||
公司从未合并投资中获得的折旧份额 | 141 | 128 | 124 | |||||||||
折旧和摊销来自非控制的利益和摊销 | (186 | ) | (182 | ) | (224 | ) | ||||||
净(增益)在销售的不动产、投资、产品、产品、技术等方面都是对的，如：对产品的销售、技术(网(获))，在销售不动产投资的产品上，用于销售的产品有：成品油、成品油等 | (41,068 | ) | (14,273 | ) | (21,855 | ) | ||||||
非经营性房地产销售净收益 | (83 | ) | (86 | ) | (293 | ) | ||||||
出售其他资产的净收益 | — | (427 | ) | — | ||||||||
合并合资企业房地产投资销售收益中的非控制性权益 | 1,671 | — | — | |||||||||
来自共同股东的业务资金(“FFO”) | $ | 186,861 | 165,370 | 144,809 | ||||||||
摊薄后普通股股东的净收益 | $ | 3.24 | 2.49 | 2.44 | ||||||||
来自共同股东的业务资金(“FFO”) 按稀释后的股份折合 | 4.98 | 4.66 | 1.0 | (1) | 4.25 | 1.0 | (1) | |||||
稀释后的每股收益和运营资金 | 37,527 | 35,506 | 34,047 | |||||||||
(1) | 该公司最初报告称，截至2018年12月31日和2017年12月31日，FFO分别为每股4.67美元和4.26美元。与公司采用的NAREIT业务白皮书-2018年重述资金有关，该公司现在从FFO中排除与公司业务附带的非经营性房地产和资产的销售损益，因此调整了前一年的业绩，包括公司2018年和2017年的FFO，以符合FFO的最新定义。 |
在评估公司的收入和支出时，公司分析了以下业绩趋势：
• | 每股FFO的变动是指与前一年相比，每股FFO的增减。2019，FFO是$4.98每股比较$4.66每股2018，增幅为6.9%。 |
• | 截至12月31日的一年，2019，PNOI增加25，137，000美元，即11.8%2018。PNOI从新开发和增值物业增加12，550，000美元，从同一物业业务增加8，357，000美元，从5，076，000美元增加2018和2019收购；PNOI从2018年和2019年出售的运营地产中减少了971，000美元。 |
• | 相同的PNOI变动是指在整个本年度和前一年报告期间(2018年1月1日至2019年12月31日)拥有的相同经营财产的PNOI增减，相同的PNOI(不包括租赁终止的收入)在截止年度增加3.7%。2019年12月31日，与2018. |
• | 相同的财产平均占用面积是指租赁期开始的月底租赁面积的平均百分比，而同期(2018年1月1日至2019年12月31日)整个报告期内拥有的同一经营财产的可租赁面积的总和。终了年度平均入住率相同2019年12月31日的比率为96.9%，而2018. |
• | 入住率是指租赁期开始的租赁面积与报告所述期间结束时的可租赁总面积的百分比。2019年12月31日占97.1%，在前四个季度内占96.5%至97.4%。2018年12月31日到9月30日，2019. |
• | 租金变动是指新租约和续签租约的租金与同一空间以前的租约相比的增减。2019，新租约及续期租约的租金增幅平均为17.3%(占总面积的16.8%)。 |
• | 租约终止费收入包括在房地产业务收入。今年2019，租约终止费收入为1 336 000美元，而租赁终止费收入为294 000美元2018. |
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• | 2018年及前几年，该公司的坏账支出包括在房地产运营费用。2019年，该公司开始将无法收回的租金准备金记录为房地产业务收入。该公司记录的无法收回租金准备金在2019年为448，000美元，而2018年为784，000美元。 |
关键会计政策和估计数
公司管理层认为以下会计政策和估算对公司报告的运营至关重要。
房地产性质
财务会计准则委员会(“FASB”)编纂提供指导，说明如何根据有形资产和无形资产的个别组成部分各自的公允价值，适当确定采购价格的分配。当收购价格超过所购资产和负债的公允价值时，记录企业组合的商誉。管理部门在分配所购财产的成本时考虑的不对称因素包括预期租赁期间的结转费用估算-考虑到目前的市场状况和执行类似租赁的成本-对有形资产(土地，土地)的分配。建筑和装修)是根据管理层对财产价值的确定，就好像它是空置的一样，使用的是贴现现金流模型。本公司根据与同类物业类似的融资条款比较，确定任何假定的融资是否高于或低于市场。所购物业的成本可根据卖方承担的债务调整，而卖方的负债是高于或低于市场利率的。
购买价格也在以下类别的无形资产之间分配：就地租赁的以上或以下市场组成部分、就地租赁的价值和客户关系的价值。可分配给所购就地租赁的上述或低于市场部分的价值是根据以下差额(使用反映所购租赁风险的贴现率)确定的：(I)根据租约在剩余期限内应支付的合同金额之间的差额，及(Ii)管理当局估计在租约余下期间使用现行市值租金须缴付的款额，而分配予上述及以下市值租契的款额，则包括在其他资产和其他负债分别在综合资产负债表上摊销，并按各自租约的剩余条款作为租金收入摊销。无形资产总额根据管理层对其各自价值的评估，进一步分配给就地租赁价值和客户关系价值。其他资产在综合资产负债表上摊销，并按现有租约的剩余期限摊销，或在适用的情况下按客户关系的预期寿命摊销。
对于开发中的财产和在开发阶段获得的增值财产，与开发有关的费用(即土地、建筑费用、利息费用、物业税和与开发有关的其他费用)合计为财产的资本总成本，其中包括管理层对被认为与这种发展活动有关的内部费用(主要是人事费用)的估计数。内部费用根据发展活动分配给具体的发展项目。
21
财务状况
东方集团总资产都是$2,546,078,000在…2019年12月31日, 增加的$414,373,000从…2018年12月31日. 负债总额 增加 $116,747,000到$1,343,749,000，和股本总额 增加 $297,626,000到$1,202,329,000在同一时期。以下段落详细解释了这些变化。
资产
房地产性质
房地产 增加 $291,086,000在本年度终了的年度内2019年12月31日。增加的主要原因是：(1)经营财产购置；(2)转移13属性开发和增值属性到房地产(详见开发和增值特性(Iii)公司物业的资本改善；及(Iv)公司土地租赁的资产使用权。这些增加被下文讨论的经营财产销售部分抵消。
2019年期间，EastGroup收购了下列经营资产：
2019年购置的房地产 | 位置 | 大小 | 日期 后天 | 成本(1) | |||||||
(平方尺) | (单位：千) | ||||||||||
航空商务中心 | 丹佛，CO | 382,000 | 05/20/2019 | $ | 45,775 | ||||||
385商业区 | 格林维尔，SC | 155,000 | 07/31/2019 | 12,138 | |||||||
大橡树75商务中心1 | 坦帕角 | 169,000 | 09/06/2019 | 16,554 | |||||||
SiempreViva配送中心2 | 加利福尼亚州圣迭戈 | 60,000 | 10/04/2019 | 8,590 | |||||||
洛奇点配送中心1 | 加利福尼亚州圣迭戈 | 118,000 | 12/17/2019 | 22,244 | |||||||
房地产收购总额 | 884,000 | $ | 105,301 | ||||||||
(1) | 购置的经营财产总费用为113 218 000美元，其中$105,301,000如上文所示分配给房地产。该公司为丹佛、格林维尔、坦帕和圣地亚哥市场使用第三方土地估价，在总收购价中拨出22，750，000美元用于土地。市场价值被认为是FASB会计准则编码(“ASC”)820公允价值计量(见综合财务报表附注18中关于ASC 820的补充信息)界定的三级投入。与购买房地产有关的无形资产分配如下：9，597，000美元用于就地租赁无形资产和$344,000(均包括在综合资产负债表上的其他资产内)，低于市值租赁的2 024 000美元(包括在综合资产负债表上的其他负债中)。(鼓掌) |
同样在2019年期间，EastGroup收购了6.5在圣地亚哥经营的土地$13,386,000。与收购有关，公司将价值分配给土地和低于市场租赁的土地。EastGroup记录的土地$13,979,000基于圣地亚哥市场的第三方土地估价。市场价值被认为是ASC 820定义的三级投入，公允价值计量这片土地，包括在房地产在综合资产负债表上，现租给在该地点经营停车场的租户。公司记录$593,000以低于与这次土地征用有关的市场租赁。这些费用在购置时已存在的相关租约的剩余期限内摊销。
EastGroup还以15，282，000美元收购了圣地亚哥41.6英亩的经营用地。这片土地，包括在房地产在综合资产负债表上，目前租给各租户(一个月到一个月)在工地上经营室外仓库。
2019年期间，EastGroup还以47.2万美元收购了位于加州米尔皮塔斯(旧金山)的约塞米蒂配送中心附近的一小块土地(0.5英亩)。这片土地包括在房地产在综合资产负债表上。
在本年度终了的年度内2019年12月31日，公司进行了资本改进$38,656,000关于现有和获得的财产(列入资本支出表)业务结果)同时，该公司也发生了以下费用：$5,264,000发展和增值项目房地产公司将这些支出作为发展和增值成本记录在现金流动综合报表中。
EastGroup在2019休斯敦世界5号，奥兰多阿尔塔蒙特商业中心，图森南点特配送中心，圣巴巴拉四所大学商务中心大楼中的三座，
22
加利福尼亚。这些房产(合617，000平方英尺)以6，850万美元售出，该公司确认销售收益为4，110万美元。
在2019年期间，EastGroup(通过征用程序)以185，000美元的价格出售了一小块土地(0.2英亩)，毗邻其位于圣迭戈的Siemre Viva配送中心1，该公司确认销售收益为83，000美元。
与该公司2019年1月1日实施新的租赁会计准则有关，EastGroup记录了其土地租赁(列为经营租赁)的使用权资产。该公司土地租赁资产使用权的未摊销余额是$11,997,000截至2019年12月31日。土地租赁使用资产的权利包括在房地产在综合资产负债表上。
开发和增值特性
东方集团投资开发和增值属性在…2019年12月31日由租赁和在建的物业组成$315,794,000的未来发展(主要是土地)$104,205,000公司的总投资开发和增值属性在…2019年12月31日曾.$419,999,000相比较$263,664,000在…2018年12月31日年内投资于发展及增值物业的资本总额2019曾.$318,288,000，主要包括$265,609,000如开发及增值物业活动下表，$47,415,000如开发和增值-2019年期间转入房地产的房地产下表和费用$5,264,000转帐后的项目房地产。转帐后的发展及增值项目的资本化成本。房地产包括物业的基本建设改善，但不包括与开发有关的其他资本化费用(即利息费用、财产税和内部人事费)。
东方集团将内部发展成本资本化$6,918,000在本年度终了的年度内2019年12月31日，与$4,696,000期间2018.
在2019年期间，EastGroup收购了下列增值房产：
2019年购置的增值财产 | 位置 | 大小 | 日期 后天 | 成本(1) | |||||||
(平方尺) | (单位：千) | ||||||||||
物流中心6&7 | 德克萨斯州达拉斯 | 142,000 | 04/23/2019 | $ | 12,605 | ||||||
阿灵顿科技中心1及2 | 德克萨斯州达拉斯 | 151,000 | 08/16/2019 | 12,615 | |||||||
大橡树75商务中心2 | 坦帕角 | 150,000 | 09/06/2019 | 12,815 | |||||||
州际共用分配中心2 | 凤凰城 | 142,000 | 10/21/2019 | 9,386 | |||||||
西南商业中心 | 拉斯维加斯，NV | 196,000 | 10/30/2019 | 25,609 | |||||||
洛奇点配送中心2 | 加利福尼亚州圣迭戈 | 109,000 | 12/17/2019 | 19,238 | |||||||
增值财产购置总额 | 890,000 | $ | 92,268 | ||||||||
(1) | 购置的增值物业的总成本为92，623，000美元，其中$92,268,000如上文所述，该公司分配给开发和增值财产，该公司在总收购价格中拨出24，028，000美元，用于使用达拉斯、坦帕、凤凰城、拉斯维加斯和圣地亚哥市场的第三方土地估价。市场价值被视为ASC 820(公允价值计量)所界定的三级投入(关于ASC 820的补充资料，见综合财务报表附注18)。后勤中心的收购是在地面租赁下进行的；因此，没有为这项交易分配土地价值。与购买有关的无形资产分配如下：就地租赁无形资产(包括在综合资产负债表上的其他资产)约为423，000美元；低于市场租赁的无形资产为68，000美元(包括在综合资产负债表上的其他负债中)。这些费用在购置时已存在的相关租约的剩余寿命内摊销。与增值财产收购有关的费用，除分配给获得的租赁无形资产的数额外，列入下表中的“开发和增值财产活动表”。 |
也是在2019、EastGroup购买140休斯敦，达拉斯和坦帕的几英亩开发用地$34,289,000.与这些购置有关的基本费用包括在开发及增值物业活动桌子。这些增加额因下列各项的转移而抵销：13发展项目房地产期间2019总投资$156,689,000在转让之日。
23
发展与 增值属性活动 | 发生的费用 | |||||||||||||||||
费用 转移 2019年(1) | 为 年终 12/31/19 | 累积 截至 12/31/19 | 预计数 总费用(2) | 预期大楼转换日期 | ||||||||||||||
(单位：千) | ||||||||||||||||||
租赁 | 建筑物大小(平方尺) | |||||||||||||||||
TX达拉斯物流中心6&7(3) | 142,000 | $ | — | 15,735 | 15,735 | 16,400 | 01/20 | |||||||||||
定居者穿越1口，德克萨斯州奥斯汀 | 77,000 | — | 2,999 | 9,259 | 10,200 | 01/20 | ||||||||||||
定居者穿越2口，德克萨斯州奥斯汀 | 83,000 | — | 1,360 | 8,475 | 9,200 | 01/20 | ||||||||||||
北5区，达拉斯，德克萨斯州 | 100,000 | — | 1,736 | 8,689 | 9,200 | 02/20 | ||||||||||||
美国北卡罗来纳州夏洛特机场商业中心3号 | 96,000 | — | 2,763 | 8,556 | 9,100 | 03/20 | ||||||||||||
第八和第九地平线，奥兰多，佛罗里达州 | 216,000 | 4,967 | 11,634 | 16,601 | 18,800 | 04/20 | ||||||||||||
10号西交叉路口8，休斯顿，TX | 132,000 | — | 3,174 | 9,764 | 10,900 | 04/20 | ||||||||||||
德克萨斯州圣安东尼奥，三县1&2交叉口 | 203,000 | — | 6,491 | 15,386 | 16,700 | 04/20 | ||||||||||||
Creekview 121 5&6，达拉斯，德克萨斯州 | 139,000 | — | 7,546 | 13,151 | 16,200 | 06/20 | ||||||||||||
北6区，达拉斯，德克萨斯州 | 96,000 | 2,552 | 5,738 | 8,290 | 10,100 | 07/20 | ||||||||||||
阿灵顿技术中心1&2，达拉斯，德克萨斯州(3) | 151,000 | — | 13,277 | 13,277 | 15,100 | 08/20 | ||||||||||||
佛罗里达州迈阿密5号网关 | 187,000 | 11,944 | 11,161 | 23,105 | 23,500 | 09/20 | ||||||||||||
大橡树75 2，坦帕，佛罗里达州(3) | 150,000 | — | 13,115 | 13,115 | 13,600 | 09/20 | ||||||||||||
西南商业中心，拉斯维加斯，NV(3) | 196,000 | — | 26,613 | 26,613 | 30,100 | 10/20 | ||||||||||||
太阳海岸6号，佛蒙特州。迈尔斯角 | 81,000 | 3,915 | 4,019 | 7,934 | 9,200 | 10/20 | ||||||||||||
洛矶点2，圣迭戈，加利福尼亚州(3) | 109,000 | — | 19,275 | 19,275 | 20,600 | 12/20 | ||||||||||||
斯蒂尔·克里克九世，夏洛特，NC | 125,000 | 1,766 | 7,354 | 9,120 | 9,800 | 12/20 | ||||||||||||
.class=‘class 2’>. | 2,283,000 | 25,144 | 153,990 | 226,345 | 248,700 | |||||||||||||
在建 | ||||||||||||||||||
太阳海岸8号，佛蒙特州。迈尔斯角 | 77,000 | 4,361 | 123 | 4,484 | 9,000 | 05/20 | ||||||||||||
吉尔伯特十字路口A&B，菲尼克斯，AZ | 140,000 | 3,221 | 10,729 | 13,950 | 16,000 | 01/21 | ||||||||||||
飓风浅滩3号，亚特兰大，GA | 101,000 | 3,890 | 2,739 | 6,629 | 8,800 | 03/21 | ||||||||||||
AZ凤凰城2号州际公路(3) | 142,000 | — | 9,882 | 9,882 | 11,800 | 03/21 | ||||||||||||
三县3&4交叉路口，德克萨斯州圣安东尼奥 | 203,000 | 2,334 | 6,364 | 8,698 | 14,700 | 05/21 | ||||||||||||
世界休斯顿44，休斯顿，德克萨斯州 | 134,000 | 1,546 | 3,244 | 4,790 | 9,100 | 05/21 | ||||||||||||
里奇维尤1&2，圣安东尼奥，德克萨斯州 | 226,000 | 2,499 | 4,032 | 6,531 | 18,500 | 06/21 | ||||||||||||
Creekview 121 7&8，达拉斯，德克萨斯州 | 137,000 | 5,489 | 1,310 | 6,799 | 16,300 | 07/21 | ||||||||||||
西北交叉1-3，休斯顿，德克萨斯州 | 278,000 | 6,109 | 5,426 | 11,535 | 25,700 | 07/21 | ||||||||||||
定居者跨越3和4，德克萨斯州奥斯汀 | 173,000 | 4,030 | 4,059 | 8,089 | 18,400 | 07/21 | ||||||||||||
德克萨斯州达拉斯Lakeport 1-3 | 194,000 | 3,542 | 4,520 | 8,062 | 22,500 | 09/21 | ||||||||||||
在建中的水煤税总额 | 1,805,000 | 37,021 | 52,428 | 89,449 | 170,800 | |||||||||||||
未来发展(主要是土地) | 估计建筑面积(平方尺) | |||||||||||||||||
凤凰城 | 178,000 | (3,221 | ) | 785 | 4,373 | |||||||||||||
英国“金融时报”。迈尔斯角 | 329,000 | (8,276 | ) | 2,457 | 7,503 | |||||||||||||
迈阿密，佛罗里达州 | 463,000 | (11,944 | ) | 9,798 | 34,185 | |||||||||||||
奥兰多角 | — | (4,967 | ) | 323 | 1,075 | |||||||||||||
坦帕角 | 349,000 | — | 4,241 | 5,801 | ||||||||||||||
亚特兰大，GA | — | (3,890 | ) | 3,164 | — | |||||||||||||
杰克逊号 | 28,000 | — | — | 706 | ||||||||||||||
夏洛特，NC | 475,000 | (1,766 | ) | 1,884 | 7,327 | |||||||||||||
德克萨斯州奥斯汀 | — | (4,030 | ) | 288 | — | |||||||||||||
德克萨斯州达拉斯 | 997,000 | (11,583 | ) | 18,979 | 19,588 | |||||||||||||
德克萨斯州休斯顿 | 1,223,000 | (13,126 | ) | 16,135 | 19,448 | |||||||||||||
德克萨斯州圣安东尼奥 | 373,000 | (5,987 | ) | 1,137 | 4,199 | |||||||||||||
未来发展 | 4,415,000 | (68,790 | ) | 59,191 | 104,205 | |||||||||||||
8,503,000 | $ | (6,625 | ) | 265,609 | 419,999 | |||||||||||||
开发和增值属性活动表在下面的页面上继续。 | ||||||||||||||||||
24
2019年期间转入房地产的开发和增值财产 | 发生的费用 | |||||||||||||||||
费用 转移 2019年(1) | 为 年终 12/31/19 | 累积 截至 12/31/19 | ||||||||||||||||
建筑物大小(平方尺) | (单位：千) | 建筑物转换日期 | ||||||||||||||||
西姆普雷·维瓦一世，圣迭戈，加利福尼亚州(3) | 115,000 | $ | — | — | 14,075 | 01/19 | ||||||||||||
Creekview 121 3&4，达拉斯，德克萨斯州 | 158,000 | — | 1,739 | 15,539 | 03/19 | |||||||||||||
地平线六，奥兰多，佛罗里达州 | 148,000 | — | 3,682 | 11,907 | 03/19 | |||||||||||||
地平线十一，奥兰多，佛罗里达州 | 135,000 | — | 507 | 9,230 | 04/19 | |||||||||||||
鹰场，凤凰城，AZ | 97,000 | — | 181 | 8,413 | 05/19 | |||||||||||||
佛罗里达州迈阿密1号网关 | 200,000 | — | 3,402 | 23,643 | 05/19 | |||||||||||||
太阳海岸5号，佛蒙特州。迈尔斯角 | 81,000 | — | 1,335 | 7,870 | 05/19 | |||||||||||||
Steele Creek V，夏洛特，NC | 54,000 | — | 2,223 | 5,537 | 07/19 | |||||||||||||
布罗德摩尔2号，亚特兰大，GA | 111,000 | — | 1,478 | 7,892 | 11/19 | |||||||||||||
艾森豪尔9号点，德克萨斯州圣安东尼奥 | 82,000 | 1,154 | 5,175 | 6,329 | 11/19 | |||||||||||||
世界休斯顿43，休斯顿，德克萨斯 | 86,000 | 1,041 | 5,381 | 6,422 | 11/19 | |||||||||||||
艾森豪尔7号和8号点，德克萨斯州圣安东尼奥 | 336,000 | — | 9,790 | 22,880 | 12/19 | |||||||||||||
世界休斯顿45，休斯顿，德克萨斯 | 160,000 | 4,430 | 12,522 | 16,952 | 12/19 | |||||||||||||
转入房地产的总额 | 1,763,000 | $ | 6,625 | 47,415 | 156,689 | (4) | ||||||||||||
(1) | 指在此期间从预期开发(主要是土地)转入在建工程的费用。负数是转入建设项目的土地库存费用。 |
(2) | 这些费用包括发展义务5 930万美元的房客改善义务750万美元正在开发中的财产。 |
(3) | 表示EastGroup获得的增值项目。 |
(4) | 表示转移之日的累计成本。 |
累计折旧
房地产、开发和增值财产累计折旧增加 $56,224,000期间2019主要原因是折旧费用$86,590,000，由出售617,0002019年经营物业的平方尺。
25
其他资产
其他资产 增加 $23,391,000期间2019.的摘要其他资产如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
租赁费用(主要是佣金) | $ | 89,191 | 78,985 | |||
租赁费用累计摊销 | (34,963 | ) | (30,185 | ) | ||
租赁费用(主要是佣金)，扣除累计摊销 | 54,228 | 48,800 | ||||
就地租赁无形资产 | 28,834 | 21,696 | ||||
就地租赁无形资产的累计摊销 | (11,918 | ) | (9,833 | ) | ||
就地租赁无形资产，累计摊销净额 | 16,916 | 11,863 | ||||
获得高于市场租赁的无形资产 | 1,721 | 1,465 | ||||
上述市场租赁无形资产的累计摊销 | (1,007 | ) | (902 | ) | ||
所购市场租赁无形资产，扣除累计摊销额 | 714 | 563 | ||||
应收直线租金 | 40,369 | 36,022 | ||||
应收账款 | 5,581 | 5,433 | ||||
应收抵押贷款 | 1,679 | 2,594 | ||||
利率互换资产 | 3,485 | 6,701 | ||||
资产使用权-办公室租赁(经营)(1) | 2,115 | — | ||||
善意 | 990 | 990 | ||||
预付费用和其他资产 | 18,545 | 8,265 | ||||
共计其他资产 | $ | 144,622 | 121,231 | |||
(1) | 关于公司2019年1月1日、实施FASB ASC 842、租约和公司办公租赁资产使用权的信息，请参见综合财务报表附注1(O)。 |
负债
无担保银行信贷设施 减少 $82,532,000期间2019，主要原因是$1,015,678,000以及在此期间发生的新的债务发行费用，由以下贷款部分抵销$932,658,000以及本期债券发行成本的摊销。公司的信贷设施详见下文流动性与资本资源.
无担保债务 增加 $214,715,000期间2019，主要原因是3月份结清了8 000万美元的高级无担保私人配售票据，8月份结清了1.1亿美元的高级无担保私人配售票据，10月份结清了1亿美元的高级无担保定期贷款，并摊销了债务发行费用。7月份偿还了7 500万美元的高级无担保定期贷款和在此期间发生的新的债务发行费用，抵消了这些增加。借款和偿还无担保债务将在下面更详细地描述流动性与资本资源.
担保债务 减少 $55,368,000在本年度终了的年度内2019年12月31日.经常偿还本金余额45 725 000美元和47 000美元的两笔抵押贷款，定期支付本金$9,821,000和摊还保险费担保债务，由本报告所述期间的发债费用摊销额抵销。
26
应付帐款和应计费用 增加 $5,461,000期间2019.公司的总结应付帐款和应计费用如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
财产税、应付款、应付款、公税、成品率等。 | $ | 2,696 | 10,718 | |||
发展成本、发展成本、高成品率、成品率 | 11,766 | 15,410 | ||||
应支付的房地产改进和资本化租赁费用 | 4,636 | 3,911 | ||||
GB/T1459.2-1995利息、商业、商业、金融、金融、工业、工业等行业 | 6,370 | 4,067 | ||||
应付股息 | 30,714 | 27,738 | ||||
帐面透支(1) | 25,771 | 15,048 | ||||
其他应付款和应计费用-其他应计费用和应计费用-被计费用 | 10,071 | 9,671 | ||||
共计应付帐款和应计费用 | $ | 92,024 | 86,563 | |||
(1) | 指在期终前未结清银行的支票；因此，银行尚未向公司预支现金。当支票结清银行时，他们将通过公司的工作现金信贷额度提供资金。见综合财务报表说明中的附注1(P)。 |
其他负债 增加 $34,471,000期间2019.公司的总结其他负债如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
GB/T1459.2-1988安全矿床、商品、金融、工业、金融等领域 | $ | 20,351 | 18,432 | |||
预付租金和其他递延收入 | 13,855 | 12,728 | ||||
经营租赁负债-土地租赁(1) | 12,048 | — | ||||
经营租赁负债-办公室租赁(1) | 2,141 | — | ||||
收购-市面以下租赁无形资产 | 8,616 | 5,891 | ||||
所购非市场租赁无形资产的累计摊销 | (4,494 | ) | (3,028 | ) | ||
收购-市面以下租赁无形资产，扣除累计摊销额 | 4,122 | 2,863 | ||||
利率互换负债 | 678 | — | ||||
预付房客改善偿还款 | 56 | 614 | ||||
GB/T1593-1991其他负债、商品等其他产品、技术、工业等 | 15,872 | 15 | ||||
共计其他负债 | $ | 69,123 | 34,652 | |||
(1) | 关于公司2019年1月1日、FASB ASC 842的实施情况、租约以及公司对土地租赁和办公租赁的使用权、资产和相关负债的信息，请参见综合财务报表附注1(O)中的注1(O)。 |
衡平法
额外已付资本 增加 $291,508,000期间2019主要原因是根据公司的持续普通股发行计划发行普通股(如下文所述)流动资金和资本资源)以及以股票为基础的补偿(见综合财务报表附注11)。伊斯特集团2,388,342根据其持续的普通股发行计划所持有的普通股股份，该计划的净收益为$284,710,000.
期间2019, 超过收入的分配减少 $9,891,000由于.的结果EastGroupProperties，Inc.的净收益普通股股东的$121,662,000超过普通股股利$111,771,000.
累计其他综合收入减少 $3,894,000期间2019。减少的原因是公司利率互换(现金流量对冲)公允价值的变化，综合财务报表附注12和13将对此作进一步讨论。
27
行动结果
2019相比较2018
EastGroupProperties，Inc.的净收益普通股股东为2019曾.$121,662,000 ($3.25基本和$3.24(与稀释后的股份相比)$88,506,000 ($2.50基本和$2.49(按稀释后的股份计算)2018。以下段落解释了这一变化：
• | 2019年PNOI比2018年增加25，137，000美元(每股稀释后0.67美元)，其中12，550，000美元来自新开发和增值物业，8，357，000美元来自同一物业业务，5，076，000美元来自2018和2019收购；PNOI从2018年出售的运营物业中减少了971，000美元2019。今年2019，租约终止费收入为1 336 000美元，而租赁终止费收入为294 000美元2018公司将无法收回的租金准备金记录为448，000美元2019和784 000美元2018。租金直线增加房地产业务收入增加4，985，000美元和5，116，000美元2019和2018分别。 |
• | EastGroup确认房地产投资销售收益为41，068，000美元(每股1.09美元)，而2018年为14，273，000美元(每股稀释后为0.40美元)。 |
• | 折旧和摊销与2018年相比，2019年的支出增加了13，020，000美元(每股稀释后的0.35美元)。 |
• | 2019年期间，EastGroup确认伤亡和非自愿转换收益为428 000美元(稀释后每股0.01美元)，而2018年为1 245 000美元(稀释后每股0.04美元)。 |
在下列期间，EastGroup签署了160份租约，提供了4，281，000平方英尺的一些免费租金优惠2019年内，共有132份租住面积为3，800，000平方尺的免费租契，总免费租金宽减额为5，944，000元，租期内的租金宽减额为6，114，000元。2018.
截至12月31日，该公司租赁面积的百分比为97.6%，2019与12月31日的97.3%相比，2018.在.结束时的基本占用情况2019去年12月31日为97.1%，而12月31日为96.8%，2018.
同一财产平均占用面积是指租赁期开始的月底租赁面积的平均百分比，与整个本年度和前一年报告期(1月1日)拥有的同一经营财产的可租赁总面积相比较(1月1日)。2018到12月31日，2019)。终了年度平均入住率相同2019年12月31日的比率为96.9%，而2018.
按照公认会计原则计算的同一财产平均租金率是指在整个本年度和前一年报告期(2018年1月1日至2019年12月31日)内拥有的同一经营财产的租赁平均年租金率。同一物业的平均租金为每平方呎6.10元。2019年12月31日，而每平方英尺5.92美元2018.
28
利息费用减少$643,000截至12月31日的一年，2019相比较2018下表列出利息费用为2019和2018:
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 增加(减少) | |||||||
(单位：千) | |||||||||
可变利率利息费用 | |||||||||
无担保银行信贷贷款利率浮动利率 (不包括设施费用摊销和债务发行费用) | $ | 5,756 | 3,736 | 2,020 | |||||
设施费用的摊销-无担保银行信贷设施 | 790 | 736 | 54 | ||||||
债务发行成本-无担保银行信贷设施-无担保银行信贷设施 | 556 | 508 | 48 | ||||||
7,102 | 4,980 | 2,122 | |||||||
固定利率利息费用 | |||||||||
无担保银行信贷贷款利率-固定利率(1) (2) (不包括设施费用摊销和债务发行费用) | — | 1,001 | (1,001 | ) | |||||
无担保债务利息(1) (不包括发债成本摊销) | 28,039 | 24,544 | 3,495 | ||||||
担保债务利息(不包括发债成本摊销) | 6,987 | 10,071 | (3,084 | ) | |||||
发债成本摊销-无担保债务 | 539 | 564 | (25 | ) | |||||
债务发行成本-担保债务-担保债务 | 249 | 280 | (31 | ) | |||||
GB/T1559.2-1995自愿性、高性价比、总利率、成品率 | 35,814 | 36,460 | (646 | ) | |||||
总利益、高技术、高技术等技术 | 42,916 | 41,440 | 1,476 | ||||||
较少的资本化利益、较少的资本化、成品率等 | (8,453 | ) | (6,334 | ) | (2,119 | ) | |||
利息费用总额 | $ | 34,463 | 35,106 | (643 | ) | ||||
(1) | 包括公司无担保银行信贷设施的利息和按债务协议固定利率的无担保债务，或综合财务报表附注13所述由于利率互换而产生的有效固定利率。 |
(2) | 该公司指定了一项利率互换，用于8，000万美元的无担保银行信贷贷款，有效地将8，000万美元的利率通过利率互换的到期日确定为2.020%。这一互换将于2018年8月15日到期，8，000万美元的提款额已恢复到与该公司无担保银行信贷设施相关的可变利率。 |
EastGroup的可变利率利息支出增加了$2,122,000为2019相比较2018主要原因如下表所示，公司的加权平均利率和无担保银行信贷贷款的平均借款增加：
截至12月31日的年份， | ||||||||||
2019 | 2018 | 增加 (减少) | ||||||||
(以千计，利率除外) | ||||||||||
无担保银行信贷设施的平均借款-浮动利率 | $ | 172,175 | 141,223 | 30,952 | ||||||
加权平均可变利率 (不包括设施费用摊销和债务发行费用) | 3.34 | % | 2.64 | % | ||||||
公司的固定利率利息费用减少了$646,000为2019相比较2018由于有担保债务、无担保债务和固定利率-无担保银行信贷设施活动，下文介绍了这些活动。
有担保债务利息减少$3,084,000在……里面2019相比较2018由于定期偿还本金和偿还债务。定期偿还有担保债务的本金是$9,821,000期间201911 289 000美元2018。该公司在2018年没有偿还任何有担保债务。下表列出2019年偿还的有担保债务的详情：
29
2019年偿还的有担保债务 | 利率 | 偿还日期 | 报偿金额 | |||||
(单位：千) | ||||||||
Dominguez，工业I&III，Kingsview，Shaw，胡桃和华盛顿 | 7.50% | 04/05/2019 | $ | 45,725 | ||||
蓝鹭II | 5.39% | 12/16/2019 | 47 | |||||
2019年主要主要加权平均数/总额 | 7.50% | $ | 45,772 | |||||
EastGroup没有获得任何新的有担保债务2018或2019.
固定利率无担保银行信贷设施的利息开支减少了$1,001,000期间2019相比较2018由于2018年8月15日到期的利率互换指定为8，000万美元，公司的无担保银行信贷贷款。更多细节见上文利息费用汇总表脚注(2)。
固定利率无担保债务的利息开支增加了$3,495,000期间2019相比较2018由于公司的无担保债务活动如下所述。无担保债务的详情2018和2019见下表：
2018年和2019年新增无担保债务 | 有效利率 | 获得日期 | 到期日 | 金额 | ||||||
(单位：千) | ||||||||||
6，000万元高级无抵押债券 | 3.93% | 04/10/2018 | 04/10/2028 | $ | 60,000 | |||||
8，000万元高级无抵押债券 | 4.27% | 03/28/2019 | 03/28/2029 | 80,000 | ||||||
三千五百万元高级无抵押债券 | 3.54% | 08/15/2019 | 08/15/2031 | 35,000 | ||||||
7，500万元高级无抵押债券 | 3.47% | 08/19/2019 | 08/19/2029 | 75,000 | ||||||
1亿元高级无抵押定期贷款(1) | 2.75% | 10/10/2019 | 10/10/2026 | 100,000 | ||||||
2018年和2019年 | 3.53% | $ | 350,000 | |||||||
(1) | 这一无担保定期贷款的利率由libor加上150个基点组成，该利率取决于公司覆盖评级变化的定价网格。该公司签订了利率互换协议，将贷款的libor利率转换为固定利率， |
向公司提供截至2019年12月31日定期贷款的加权平均有效利率2.75%。关于利率掉期的补充资料，见“综合财务报表说明”中的附注13。
下列无抵押贷款的偿还部分抵销了新的无担保债务利息开支的增加2018和2019:
2018年和2019年偿还的无担保债务 | 利率 | 偿还日期 | 报偿金额 | |||||
(单位：千) | ||||||||
5，000万元高级无抵押定期贷款 | 3.91% | 06/21/2018 | $ | 50,000 | ||||
7，500万元高级无抵押定期贷款 | 2.85% | 07/31/2019 | 75,000 | |||||
2018年和2019年 | 3.27% | $ | 125,000 | |||||
房地产建设期间的利息费用被资本化，并与利息费用相抵。资本利息增加$2,119,000为2019相比较2018。增加的原因是发展支出和借款利率的变化。
折旧和摊销费用增加13 020 000美元2019相比较2018主要原因是公司在2018和2019以及从开发和增值属性在……里面2018和2019中出售的经营物业部分抵销2018和2019.
房地产投资的收益，其中包括营业物业销售收益，增加26，795，000美元2019相比较2018。公司的2018和2019销售事务描述如下出售和持有的不动产用于销售/停业经营。
30
房地产改进
截至十二月三十一日止的数年东达集团经营物业的地产改善工程，2019和2018情况如下：
估计值 使用寿命 | 截至12月31日的年份， | |||||||
2019 | 2018 | |||||||
(单位：千) | ||||||||
对采购的升级 | 40年 | $ | 1,863 | 294 | ||||
租户改善： | ||||||||
新的租户-新的租户-志愿人员 | 租赁寿命 | 13,113 | 12,896 | |||||
新的租房人-商品-商品-初级商品-商品 | 租赁寿命 | 3,908 | 2,926 | |||||
其他： | ||||||||
GB/T1459.2-1988建筑改进技术、商品、工业等 | 5-40岁 | 5,304 | 9,012 | |||||
财政、金融、金融等领域 | 5-15岁 | 12,179 | 9,053 | |||||
停车场 | 3-5岁 | 1,455 | 2,878 | |||||
GB/T1459.3-1991其他国家的经济、技术、金融等方面的产品，包括其他的产品 | 5年 | 834 | 861 | |||||
房地产改造共计(1) | $ | 38,656 | 37,920 | |||||
(1) | 关于现金流动综合报表的不动产改进总额与房地产改善情况的核对： |
截至12月31日的年份， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
(单位：千) | |||||||
房地产改造共计 | $ | 38,656 | 37,920 | ||||
房地产应付款的变化 | (876 | ) | 581 | ||||
在建工程的变化 | (5 | ) | (999 | ) | |||
房地产改进论现金流量表的合并 | $ | 37,775 | 37,502 | ||||
资本化租赁成本
公司的租赁费用(主要是佣金)资本化，包括在其他资产。费用按相关租约的条款摊销，摊销包括在折旧和摊销截至12月31日止年度的相应资本租赁费用，2019和2018情况如下：
估计值 使用寿命 | 截至12月31日的年份， | |||||||
2019 | 2018 | |||||||
(单位：千) | ||||||||
发展和增值-发展和价值 | 租赁寿命 | $ | 8,065 | 4,843 | ||||
新的租户-新的租户-志愿人员 | 租赁寿命 | 5,900 | 5,880 | |||||
新的租房人-商品-商品-初级商品-商品 | 租赁寿命 | 5,069 | 5,038 | |||||
资本化租赁费用总额 | $ | 19,034 | 15,761 | |||||
租赁费用摊销 | $ | 13,167 | 11,493 | |||||
出售和持有供出售/停止经营的房地产
当公司符合ASC 360规定的标准时，该公司认为该房地产是待售的，财产、厂房和设备，包括财产可能在一年内出售的时间。待售的准价不动产按账面金额或公允价值减去估计出售成本的较低的比率报告，在持有出售时不折旧。
截至12月31日，公司未将任何待售物业分类，2019和2018.
根据FASB会计准则更新(“ASU”)2014-08年，财务报表(专题205)和财产、厂场和设备(专题360)的列报，报告已停止的业务和披露实体各组成部分的处置情况，如果某一实体的某一组成部分或某一实体的一组部件在已停止的业务中处置，该公司将报告对该实体的业务和财务结果有(或将产生)重大影响的战略转变，如果该部分或一组组件符合待出售的标准，或当该部分或一组组件符合待出售的标准时，则该公司将报告该公司的处置情况。
31
组件组通过出售或出售以外的方式处理。此外，该公司还将提供更多的信息，说明已终止的业务以及对一个实体的一个单独重要组成部分的处置情况，而该实体不符合在财务报表中列报中止业务的资格。EastGroup对出售的财产进行分析，以确定销售是否符合终止的业务演示。
公司不考虑2018和2019处置实体的一个组成部分或一个实体的一组组成部分，代表对实体的运作和财务结果有(或将产生)重大影响的战略转变。
EastGroup在2019世界休斯敦5号在休斯顿，阿尔塔蒙特商业中心在奥兰多，南斯佩特配送中心在图森和它的四所大学商务中心在圣巴巴拉，加利福尼亚州。这些房产(合617，000平方英尺)以6，850万美元售出，该公司确认销售收益为4，110万美元。该公司还(通过征用程序)以185 000美元的价格出售了一小块土地(0.2英亩)，毗邻其位于圣地亚哥的Siemre Viva配送中心1，该公司确认出售所得为83 000美元。
2018年，EastGroup出售了以下运营资产：世界休斯敦18号在休斯顿，56号商业公园在坦帕，第35大道配送中心在凤凰城。这些房产共有339，000平方英尺，售价为2，290万美元。EastGroup确认销售收益为1，430万美元。该公司还以260万美元在休斯敦出售了11英亩土地，并确认出售所得为86，000美元。
卖地损益包括在其他关于营业财产销售损益的综合损益表列于房地产投资收益。见综合财务报表附注1(F)和2，以获得更多关于停止经营和销售房地产投资损益的信息。
2018相比较2017
EastGroupProperties，Inc.的净收益普通股股东为2018曾.$88,506,000 ($2.50基本和$2.49(与稀释后的股份相比)$83,183,000 ($2.45(基本和稀释后每股2.44美元)2017.
• | PNOI增加18，992，000美元(每股0.53美元)2018相比较2017。PNOI从新开发和增值物业增加11，900，000美元，从同一物业业务增加6，712，000美元，从2，134，000美元增加2017和2018收购；PNOI减少了1，831，000美元，比2017年和2018。今年2018，租约终止费收入为294 000美元，而租赁终止费收入为468 000美元2017公司记录的坏账净额为784，000美元2018和499，000美元2017。租金直线增加房地产业务收入增加5 116 000美元和3 723 000美元2018和2017分别。 |
• | EastGroup确认房地产投资销售收益为14，273，000美元(每股0.40美元)，而同期为21，855，000美元(每股稀释0.64美元)2017. |
• | 折旧和摊销费用增加了7，830，000美元(稀释后每股0.22美元)。 |
• | 2018年，EastGroup确认伤亡和非自愿转换收益为1 245 000美元(稀释后每股0.04美元)，而2017年为零。 |
本公司于2018租期内的免费租金优惠总额为5，944，000元，而在3，919，000平方呎的土地上，则有138份获免费租金优惠的租约，总租金宽减额为5，672，000元。2017.
截至12月31日，该公司租赁面积的百分比为97.3%，2018与12月31日的97.0%相比，2017.在.结束时的基本占用情况2018的比率为96.8%，而年底时为96.4%。2017.
截至12月31日的一年内(2017年1月1日至2018年12月31日期间拥有的相同经营财产)2018的比率为96.9%，而2017。截至12月31日，同一物业的平均租金为每平方英尺5.94美元，2018，而每平方英尺5.74美元2017.
32
利息费用增加$331,000在……里面2018相比较2017下表列出利息费用为2018和2017:
截至12月31日的年份， | |||||||||
2018 | 2017 | 增加(减少) | |||||||
(单位：千) | |||||||||
可变利率利息费用 | |||||||||
无担保银行信贷贷款利率浮动利率 (不包括设施费用摊销和债务发行费用) | $ | 3,736 | 2,379 | 1,357 | |||||
设施费用的摊销-无担保银行信贷设施 | 736 | 670 | 66 | ||||||
债务发行成本-无担保银行信贷设施-无担保银行信贷设施 | 508 | 451 | 57 | ||||||
4,980 | 3,500 | 1,480 | |||||||
固定利率利息费用 | |||||||||
无担保银行信贷贷款利率-固定利率(1)(2) (不包括设施费用摊销和债务发行费用) | 1,001 | 1,616 | (615 | ) | |||||
无担保债务利息(1) (不包括发债成本摊销) | 24,544 | 22,425 | 2,119 | ||||||
担保债务利息(不包括发债成本摊销) | 10,071 | 12,201 | (2,130 | ) | |||||
发债成本摊销-无担保债务 | 564 | 479 | 85 | ||||||
债务发行成本-担保债务-担保债务 | 280 | 319 | (39 | ) | |||||
GB/T1559.2-1995自愿性、高性价比、总利率、成品率 | 36,460 | 37,040 | (580 | ) | |||||
总利益、高技术、高技术等技术 | 41,440 | 40,540 | 900 | ||||||
较少的资本化利益、较少的资本化、成品率等 | (6,334 | ) | (5,765 | ) | (569 | ) | |||
利息费用总额 | $ | 35,106 | 34,775 | 331 | |||||
(1) | 包括公司无担保银行信贷设施的利息和按债务协议固定利率的无担保债务，或综合财务报表附注13所述由于利率互换而产生的有效固定利率。 |
(2) | 该公司指定了一项利率互换，用于8，000万美元的无担保银行信贷贷款，有效地将8，000万美元的利率通过利率互换的到期日确定为2.020%。这一互换将于2018年8月15日到期，8，000万美元的提款额已恢复到与该公司无担保银行信贷设施相关的可变利率。 |
EastGroup的可变利率利息支出增加了$1,480,000为2018相比较2017主要原因如下表所示，公司的加权平均利率和无担保银行信贷贷款的平均借款增加：
截至12月31日的年份， | ||||||||||
2018 | 2017 | 增加 (减少) | ||||||||
(以千计，利率除外) | ||||||||||
无担保银行信贷设施的平均借款-浮动利率 | $ | 141,223 | 114,751 | 26,472 | ||||||
加权平均可变利率 (不包括设施费用摊销和债务发行费用) | 2.64 | % | 2.07 | % | ||||||
公司的固定利率利息费用减少了$580,000为2018相比较2017由于有担保债务、固定利率、无担保银行信贷安排和下文所述的无担保债务活动。
有担保债务利息减少$2,130,000在……里面2018相比较2017由于定期偿还本金和偿还债务。定期偿还有担保债务的本金为11 289 000美元201813 139 000美元2017。该公司在2018年没有偿还任何有担保债务。已偿还的有担保债务的细节2017见下表：
2017年偿还的有担保债务 | 利率 | 偿还日期 | 报偿金额 | |||||
(单位：千) | ||||||||
Arion 16，百老汇VI，Chino，东方大学I&II，NorthPark I-IV，Santan 10 II，55TH主大道和世界休斯敦1&2，21和23 | 5.57% | 08/07/2017 | $ | 45,069 | ||||
33
EastGroup没有获得任何新的有担保债务2017或2018.
在下列期间，公司由固定利率无担保银行信贷安排支付的利息开支减少了615，000美元2018相比较2017由于2018年8月15日到期的利率互换指定为8，000万美元，公司的无担保银行信贷贷款。更多细节见上文利息费用汇总表脚注(2)。
公司由固定利率无抵押债务支付的利息开支在下列期间增加了2，119，000美元2018相比较2017由于公司的无担保债务活动如下所述。无担保债务的详情2017和2018见下表：
2017年和2018年新增无担保债务 | 有效利率 | 获得日期 | 到期日 | 金额 | ||||||
(单位：千) | ||||||||||
6，000万元高级无抵押债券 | 3.460% | 12/13/2017 | 12/13/2024 | $ | 60,000 | |||||
6，000万元高级无抵押债券 | 3.930% | 04/10/2018 | 04/10/2028 | 60,000 | ||||||
2017年和2018年主要业务加权平均数/总额 | 3.695% | $ | 120,000 | |||||||
新的无担保债务利息支出的增加被两笔无担保贷款的再融资和5 000万美元的无担保定期贷款的偿还部分抵消。2017年12月，该公司对一笔7500万美元的无担保定期贷款进行了再融资，导致贷款利率降低了30个基点。该贷款的到期日为2020年12月20日，目前实际固定利率为3.452%。2018年2月，EastGroup对6500万美元的无担保定期贷款进行了再融资，导致贷款利率降低了55个基点。该贷款的到期日为2023年4月1日，目前实际固定利率为2.313%。2018年6月，该公司偿还了一笔5000万美元的高级无担保定期贷款，实际利率为3.91%，最初的到期日为2018年12月21日。
房地产建设期间的利息费用被资本化，并与利息费用相抵。资本化利息增加569 000美元2018相比较2017。增加的原因是发展支出和借款利率的变化。
折旧和摊销费用增加7 830 000美元2018相比较2017主要原因是公司在2017和2018以及从开发和增值属性在……里面2017和2018中出售的经营物业部分抵销2017和2018.
房地产投资的收益，其中包括营业物业销售收益，减少7，582，000美元2018相比较2017。公司的2017和2018销售事务描述如下出售和持有的不动产用于销售/停业经营。
34
房地产改进
截至十二月三十一日止的数年东达集团经营物业的地产改善工程2018和2017情况如下：
估计值 使用寿命 | 截至12月31日的年份， | |||||||
2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | ||||||||
对采购的升级 | 40年 | $ | 294 | 161 | ||||
租户改善： | ||||||||
新的租户-新的租户-志愿人员 | 租赁寿命 | 12,896 | 11,413 | |||||
新的租房人-商品-商品-初级商品-商品 | 租赁寿命 | 2,926 | 3,357 | |||||
其他： | ||||||||
GB/T1459.2-1988建筑改进技术、商品、工业等 | 5-40岁 | 9,012 | 3,362 | |||||
财政、金融、金融等领域 | 5-15岁 | 9,053 | 6,197 | |||||
停车场 | 3-5岁 | 2,878 | 1,880 | |||||
GB/T1459.3-1991其他国家的经济、技术、金融等方面的产品，包括其他的产品 | 5年 | 861 | 1,101 | |||||
房地产改造共计 (1) | $ | 37,920 | 27,471 | |||||
(1) | 关于现金流动综合报表的不动产改进总额与房地产改善情况的核对： |
截至12月31日的年份， | |||||||
2018 | 2017 | ||||||
(单位：千) | |||||||
房地产改造共计 | $ | 37,920 | 27,471 | ||||
房地产应付款的变化 | 581 | (1,313 | ) | ||||
在建工程的变化 | (999 | ) | 1,227 | ||||
房地产改进论现金流量表的合并 | $ | 37,502 | 27,385 | ||||
资本化租赁成本
公司的租赁费用(主要是佣金)资本化，包括在其他资产成本按相关租赁条款摊销，摊销包括在折旧和摊销截至12月31日止年度的相应资本租赁费用，2018和2017情况如下：
估计值 使用寿命 | 截至12月31日的年份， | |||||||
2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | ||||||||
发展和增值-发展和增值 | 租赁寿命 | $ | 4,843 | 5,571 | ||||
新的租户-新的租户-志愿人员 | 租赁寿命 | 5,880 | 5,782 | |||||
新的租房人-商品-商品-初级商品-商品 | 租赁寿命 | 5,038 | 4,907 | |||||
资本化租赁费用总额 | $ | 15,761 | 16,260 | |||||
租赁费用摊销 | $ | 11,493 | 10,329 | |||||
为出售/停止经营而持有的不动产
截至12月31日，公司未将任何待售物业分类，2018和2017.
公司不考虑2017和2018处置实体的一个组成部分或一个实体的一组组成部分，代表对实体的运作和财务结果有(或将产生)重大影响的战略转变。
2018年，EastGroup出售了以下运营资产：世界休斯敦18号在休斯顿，56号商业公园在坦帕，第35大道配送中心在凤凰城。这些房产共有339，000平方英尺，售价为2，290万美元。EastGroup确认销售收益为1，430万美元。该公司还以260万美元在休斯敦出售了11英亩土地，并确认出售所得为86，000美元。
35
2017年，EastGroup出售了斯塔蒙斯圈和Techway西南I-IV.这些房产占地514，000平方英尺，位于休斯顿和达拉斯，售价为3，800万美元，公司确认销售额为2，190万美元，净利为2，190万美元。该公司还以3，778，000美元在埃尔帕索和达拉斯出售了19英亩土地，并确认净利为293，000美元。
卖地损益包括在其他关于营业财产销售损益的综合损益表列于房地产投资收益。见综合财务报表附注1(F)和2，以获得更多关于停止经营和销售房地产投资损益的信息。
最近的会计声明
EastGroup对FASB最近发布的所有华硕进行了评估，直到财务报表发布之日为止，并确定以下华硕适用于该公司。
2016年2月，FASB发布ASU 2016-02，租赁(主题842)，在随后的几个时期，发布了asu 2018-10、2018-11和2018-20，所有这些都与新的租赁会计指南有关。. 该公司自2019年1月1日起采用新的租赁会计准则，并已在预期的基础上适用其规定。以下变动适用于本公司的财务状况和经营结果：
• | 承租人必须对所有租赁(短期租约除外)在开始之日承认下列事项：(1)租赁责任，即承租人有义务按贴现的方式支付租约所产生的租金；(2)使用权，资产是指承租人在租赁期间使用或控制特定资产的权利的资产。本公司是有限数量租赁的承租人，包括办公和土地租赁。截至2019年1月1日，公司记录了其经营租赁的使用权、资产和租赁负债价值如下：$2,376,000的土地租赁$10,226,000。公司土地租赁和办公租赁的使用权、资产和租赁负债的合并价值如下不足1%公司的总资产截至2019年12月31日。 |
• | 根据ASU 2016-02，出租人会计基本不变。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租赁的出租人。该公司继续以大致相同的方式对其租约进行核算。本公司与出租人会计有关的最重大变化包括： |
◦ | 新标准对租赁初始直接费用的狭义定义-最初直接费用的新定义导致某些费用(主要是与租赁谈判有关的法律费用)被支出，而不是在采用新标准时加以利用。EastGroup记录间接租赁费用关于2019年期间收入和综合收入综合报表的411 000美元。 |
◦ | 适用于记录无法收回的租金的指南-租赁会计准则通过后，无法收回的账户准备金作为收入减少入账。收养前，坏账准备金作为坏账支出入账。该标准还提供了与计算准备金有关的指导；然而，这些变化并没有对公司产生影响。 |
• | EastGroup选择了实用的权宜之计，允许出租人和承租人按基础资产类别进行会计政策选择，在满足具体标准时，不得将合同的非租赁部分(如公用区域维护)与其相关的租赁部分分离开来。该公司认为其租约符合标准。 |
本公司已实施新租约会计准则的规定，并在本年报内提供表格10-K所规定的披露资料。
2017年8月，FASB发布ASU 2017-12，衍生工具和套期保值(主题815)：对套期保值活动会计的有针对性的改进。ASU旨在使公司的对冲活动财务报告更好地与这些活动的经济目标保持一致。过渡方法是一种改进的回顾性方法，要求公司认识到最初应用ASU作为对累计其他综合收入在对会计年度开始时留存收益期初余额进行相应调整后，实体采用ASU。ASU中需要调整起始留存收益的主要准备金是更改与现金流量和净投资套期保值相关的无效的时间和损益表列报方式。由于ASU的过渡指南，以前在现金流量和净投资套期保值中确认的、截至通过之日指定的累积无效，将从开始留存收益中调整和删除，并存入累计其他综合收入。该公司于2019年1月1日采用了ASU 2017-12；ASU 2017-12的采用对其财务状况、运营结果或披露没有重大影响。
36
2018年10月，FASB发布了2018-16年的ASU，衍生工具和套期保值(主题815)：将担保隔夜融资利率(Sofr)隔夜指数互换(OIS)作为对冲会计目的的基准利率。ASU适用于所有选择将套期保值会计应用于主题815下基准利率的实体，并允许使用基于Sofr作为美国(美国)的OIS利率。除美国政府直接国债利率、伦敦银行间同业拆借利率(“libor”)掉期利率、基于美联储基金有效利率的OIS利率以及证券行业和金融市场协会(“SIFMA”)市政掉期利率外，用于对冲会计目的的基准利率。ASU 2018-16在通过ASU 2017-12时生效。该公司于2019年1月1日采用了ASU 2017-12和ASU 2018-16，而采用这两种ASU并不对其财务状况、运营结果或披露产生重大影响。
2016年6月，FASB发布ASU 2016-13金融工具-信用损失(主题326)：金融工具信用损失的计量，随后发布了ASU 2018-19，对主题326“金融工具-信贷损失”的编纂改进2018年11月。华硕修订了按摊销成本法持有并可出售债务证券的资产的信贷损失报告指南。对于按摊销成本持有的资产，专题326取消了目前公认会计原则中可能的初始确认门槛，而是要求一个实体反映其目前对所有预期信贷损失的估计数。对于可供出售的债务证券(EastGroup目前不持有任何债务证券，将来也不打算持有任何债务证券)，信贷损失应以与现行GAAP类似的方式衡量；然而，主题326将要求将信贷损失作为备抵而不是减记。华硕对持有金融资产的实体产生影响，并在2019年12月15日以后的年度期间和这些财政年度内的中期内生效。该公司于2020年1月1日采用ASU 2016-13和ASU 2018-19，并将从截至2020年3月31日的10-Q表开始提供必要的披露。EastGroup并不期望这种做法会对其财务状况、运营结果或披露产生重大影响。
2018年8月，FASB发布ASU 2018-13，公允价值计量(主题820)：披露框架-公允价值计量披露要求的变化。ASU的目的是提高公允价值计量披露的有效性。ASU 2018-13适用于所有实体从2019年12月15日开始的年度期间和这些财政年度内的中期。该公司于2020年1月1日采用ASU 2018-13，并将从截至2020年3月31日的10-Q表开始提供必要的信息披露。EastGroup并不期望这种做法会对其财务状况、运营结果或披露产生重大影响。
37
流动性和资本资源
业务活动提供的现金净额为$195,912,000截止年度2019年12月31日.现金的主要其他来源是无担保银行信贷设施的借款；无担保债务的收益；普通股发行的收益；出售房地产投资和非经营性房地产的净收益。$108,795,000普通股股利201924.现金的其他主要用途是：偿还无担保银行信贷设施、无担保债务和有担保债务；建造和开发财产；购买房地产；以及改善各种财产的资本。
债务总额2019年12月31日和2018公司的无担保银行信贷设施和无担保债务工具有某些限制性契约，例如维持偿债范围和杠杆率以及维持保险范围，公司遵守其所有债务契约2019年12月31日和2018.
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
无担保银行信贷设施.可变利率，账面金额 | $ | 112,710 | 195,730 | |||
未摊销债务发行成本 | (1,316 | ) | (1,804 | ) | ||
无担保银行信贷设施 | 111,394 | 193,926 | ||||
无担保债务-固定利率，账面金额(1) | 940,000 | 725,000 | ||||
未摊销债务发行成本 | (1,885 | ) | (1,600 | ) | ||
无担保债务 | 938,115 | 723,400 | ||||
有担保债务-固定利率，账面金额(1) | 133,422 | 189,038 | ||||
未摊销债务发行成本 | (329 | ) | (577 | ) | ||
担保债务 | 133,093 | 188,461 | ||||
总债务 | $ | 1,182,602 | 1,105,787 | |||
(1) | 由于利率掉期，这些贷款有固定利率或有效固定利率。 |
到2018年6月14日，东方集团3亿美元和3 500万美元超过libor的无担保银行信贷设施100基点，设施费20基点及到期日2019年7月30日。2018年6月14日，该公司对这些信贷设施进行了修订和重新陈述，将贷款规模扩大到3.5亿美元和4500万美元，详情如下。亚细亚
这个3.5亿美元无担保银行信贷工具与一组九银行的到期日为2022年7月30日。信贷工具包含以下选项：两个六个月的延期(公司选举)及1.5亿美元手风琴(经各方同意)每期利率通常按月调整。2019年12月31日，是libor+吗？100基点，年费为20基点。保证金和设施费将随公司信用评级的变化而变化。该公司已将利率互换指定为8 000万美元无担保银行信贷贷款，有效地将8，000万美元的利率固定在2.020%通过利率互换的到期日。这个互换到期了2018年8月15日，8，000万美元的取款已恢复到与该公司的无担保银行信贷贷款有关的可变利率。截至2019年12月31日，公司$105,000,000在这种无担保的无担保银行信贷安排中未偿还的可变利率贷款，其加权平均利率为2.776%。本公司有备用信用证$674,000在这个设施上认捐。
公司的4 500万美元无担保银行信贷安排的到期日为2022年7月30日，或银行指定的较后日期；该公司亦两个六个月的延期类中的扩展选项可用。3.5亿美元设施被行使。利率按日调整2019年12月31日，是libor+吗？100基点，年费为20基点。保证金和设施费将随公司信用评级的变化而变化。截至2019年12月31日，利率是2.763%在…的平衡上$7,710,000.
在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股票和/或使用固定利率债务，包括通过使用利率互换而有效转换为固定利率的可变利率债务，以取代短期银行借款。该公司认为，其目前的经营现金流和无担保的银行信贷设施提供了为该公司运营提供资金的能力。该公司还相信，它可以获得债务融资和发行普通股和/或优先股。未来债务
38
发行债券时，该公司打算主要发行无担保的固定利率债务，包括通过使用利率互换而被转换为有效固定利率的可变利率债务。公司将来也可以进入公债市场，作为筹集资金的一种手段。
2019年3月，该公司关闭了8 000万美元一家保险公司的高级无担保票据。这些音符有一个10-年期及固定利率4.27%每半年支付一次利息。2019年8月，该公司结束了在一家保险公司的三千五百万美元高级无担保票据的私人配售。这些债券的期限为12年，固定利率为3.54%，每半年支付利息.同样在2019年8月，该公司结束了在一家保险公司的7500万美元高级无担保票据的私人配售。这些债券的期限为10年，固定利率为3.47%，每半年支付利息.这些高级无担保票据中没有一种是或将根据经修正的1933年“证券法”进行登记，而且在没有登记或不受登记要求的适用豁免的情况下，不得在美国提供或出售这些票据。
2019年10月，该公司结束了一笔价值1亿美元的高级无担保定期贷款，贷款期限为7年，只支付利息。它按libor的年利率加适用的保证金支付利息(截至年利率为1.50%)。2019年12月31日和2020年2月12日)基于公司高级无担保长期债务评级。该公司还签订了利率互换协议，将贷款的libor利率部分转换为整个贷款期的固定利率，提供2.75%的总有效固定利率。
2019年4月，EastGroup偿还了一笔抵押贷款，余额为$45,725,000，利率为7.50%的原始到期日2019年5月5日。这笔贷款以170万平方英尺的经营资产作为抵押。2019年12月，该公司偿还了一笔按揭贷款，余额为47，000美元，利率为5.39%，最初的到期日为2020年2月29日。
2019年7月，该公司偿还了7500万美元的无担保定期贷款，实际固定利率为2.85%。
2017年7月，监管伦敦银行同业拆借利率(Libor)的金融行为监管局(FCA)宣布，它打算停止强迫银行提交2021年后计算libor的利率。因此，联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组织了替代参考利率委员会(“ARRC”)，将担保隔夜融资利率(“Sofr”)确定为衍生品和其他金融合同中美元-libor的首选替代办法。该公司无法预测何时伦敦银行同业拆借利率将停止提供，或何时将有足够的流动性在软市场。FCA或其他理事机构对用于确定LIBOR的方法所采取的任何变化，都可能导致报告的LIBOR突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，利息支付可能会发生变化。此外，未来变化的程度和方式的不确定性可能导致利率和(或)付款高于或低于目前形式的伦敦银行同业拆借利率。
公司的无担保银行信贷设施、高级无担保定期贷款和利率互换合同均与libor挂钩。该公司正在不断监测和评估相关风险，包括贷款利息和衍生工具收到和支付的金额。这些风险是在合同向新的替代汇率过渡时产生的，包括可能发生的任何由此产生的价值转移。如果libor受到限制或终止，与libor挂钩的贷款或衍生工具的价值也可能受到影响，因为利率可能受到不利影响。虽然我们预计libor将在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能无法获得libor。例如，如果有足够多的银行拒绝向伦敦银行同业拆借利率管理人提交申请，就可能导致这种情况。在这种情况下，向替代参考费率过渡所带来的风险将加速和扩大。
该公司的每一份合同都是以libor为指标的，其规定的重置利率将基本上相当于替换前以libor为基础的全部利率。因此，公司认为这一过渡不会对我们的合并财务报表产生重大影响。(鼓掌)
EastGroup与BNY梅隆资本市场有限公司、美林、皮尔斯、芬纳和史密斯有限公司、杰弗里股份有限公司和雷蒙德詹姆斯联合公司签订了销售协议。2017年3月6日，并与BTIG，LLC；Robert W.Baird&Co.公司和富国证券公司(WellsFargo Securities)于2018年2月15日建立了一个持续的股票发行计划，根据该计划，该公司将不时出售其普通股的总计1000万股(“优先计划”)。根据“优先方案”，这些股票可在经修正的1933年“证券法”第415条所界定的“在市场上”发行的交易或某些其他交易中出售。自2017年成立以来，该公司根据“优先计划”总共出售了7，693，476股普通股。
39
在本年度终了的年度内2019年12月31日、EastGroup发行并出售2,388,342根据其先前计划所持有的普通股，平均价格为每股120.76美元，公司总收益为288，419，000美元。年内，该公司招致了3，709，000元的与发行有关的费用，使该公司获得以下的净收益：$284,710,000.
2019年12月20日，EastGroup与BNY Mellon Capital Markets，LLC；BofA Securities，Inc.；BTIG，LLC；Jefferies LLC；Raymond James&Associates，Inc.；Regions Securities LLC；Wells Fargo Securities，LLC签订了销售协议，目的是建立一个新的持续普通股发行计划，根据该方案，该公司可随时以高达7.5亿美元的总销售价格出售其普通股股份(“当前计划”)。目前的方案取代了先前的方案。截至2020年2月13日该公司没有根据现行计划出售任何普通股；因此，根据目前的计划，东方集团可以通过销售代理商提出和出售其普通股的股票，其总发行价可达7.5亿美元。
合同义务
EastGroup的固定的、不可取消的债务2019年12月31日情况如下：
按期间支付的款项 | |||||||||||||||
共计 | 少于 1年 | 1至3年 | 3-5岁 | 多过 5年 | |||||||||||
(单位：千) | |||||||||||||||
无担保银行信贷设施(1) (2) | $ | 112,710 | — | 112,710 | — | — | |||||||||
无担保银行信贷设施利息(3) | 10,221 | 3,918 | 6,303 | — | — | ||||||||||
无担保债务(1) | 940,000 | 105,000 | 115,000 | 235,000 | 485,000 | ||||||||||
无担保债务利息 | 183,230 | 31,638 | 53,528 | 44,970 | 53,094 | ||||||||||
担保债务(1) | 133,422 | 9,047 | 122,332 | 241 | 1,802 | ||||||||||
担保债务利息 | 8,797 | 5,710 | 2,809 | 149 | 129 | ||||||||||
应付股息(4) | 29,096 | 29,096 | — | — | — | ||||||||||
经营租赁义务： | |||||||||||||||
办公室租赁 | 2,277 | 495 | 884 | 850 | 48 | ||||||||||
地租 | 22,400 | 970 | 1,940 | 1,974 | 17,516 | ||||||||||
房地产债务(5) | 8,250 | 8,250 | — | — | — | ||||||||||
发展和增值义务(6) | 59,268 | 59,268 | — | — | — | ||||||||||
租户改进(7) | 13,908 | 13,908 | — | — | — | ||||||||||
购买义务 | 10,822 | 10,522 | 300 | — | — | ||||||||||
共计 | $ | 1,534,401 | 277,822 | 415,806 | 283,184 | 557,589 | |||||||||
(1) | 这些数额列入综合资产负债表，扣除未摊销的债务发行费用。 |
(2) | 公司在无担保银行信贷设施下的余额会根据公司的现金需求而变化，因此本金和利率都会有变化。2019年12月31日2022年到期的112，71万美元可变利率债券的加权平均利率为2.775%。价值3.5亿美元的无担保信贷安排可以选择两次延长6个月(在公司选举时)和1.5亿美元手风琴(经各方同意)。如果在3.5亿美元的循环贷款中行使延期选项，4500万美元的无担保信贷贷款将自动延长两个六个月的期限。截至2019年12月31日3.5亿美元贷款的利率为libor+100个基点(加权平均利率为2.776%)，年费为20个基点；4，500万美元贷款的利率为libor+100个基点(2.763%)，年费为20个基点。保证金和设施费将随公司信用评级的变化而变化。 |
(3) | 指公司的无担保银行信贷设施到期利息的估计数，所依据的是截至2005年12月31日的未偿无担保信贷设施。2019年12月31日贷款的利率及到期日2019年12月31日如上文附注2所述。 |
(4) | 系2019年12月宣布的股息，于2020年1月支付。须支付的股息不包括未获限制的股份1，618，000元的股息，该等股利须继续服务，并会在以后各期转归时支付。 |
(5) | 表示对不动产的承付款，但房客改善义务除外。 |
(6) | 代表在公司开发和增值项目中对物业的承诺，但租户改善义务除外. |
(7) | 代表租户改善津贴义务。 |
该公司预计，其目前的现金余额、经营现金流、无担保银行信贷贷款、新债务收益和(或)发行股票工具所得收益将足以支付(一)业务和行政费用、(二)其财产的正常维修和维护费用、(三)偿债义务、(四)维持其债务契约的遵守情况、(五)分配给股东、(六)资本改善、(七)购买财产、(八)发展和(九)公司短期和长期的任何其他正常业务活动。
40
表外安排
公司没有任何重要的资产负债表外安排已经或相当可能对其财务状况、财务状况的变化、收入或支出、经营结果、流动性、资本支出或资本资源产生重大影响。
通货膨胀和其他经济考虑因素
该公司的大部分租约包括定期增加租金。此外，公司的大部分租约要求租户按比例支付经营费用的份额，包括房地产税、保险和公共地区维护费，从而减少公司因通货膨胀而增加的经营费用的风险。如果通货膨胀导致公司的一般和行政费用或利率水平增加，这种增加的费用不会转给租户，并可能对公司的经营结果产生不利影响。
EastGroup的财务业绩受公司资产所在市场的一般经济状况的影响。经济状况，或一般或当地经济状况的其他不利变化，可能导致公司的一些现有租户无法支付租赁费用，因此可能增加坏账支出。EastGroup还可能影响公司的以下能力：(一)在租约期满时续订租约或重新租赁空间；或(二)租赁发展空间。经济衰退或经济衰退，亦可能导致整体空置率上升，或在现有租约期满后，公司可向转租物业收取的租金下降，而在所有这些情况下，东方集团的现金流量都会受到不利影响。
第7A项.市场风险的定量和定性披露。
该公司面临利率变化的主要原因是其无担保的银行信贷安排和长期债务到期，这种债务用于维持流动性和资金资本支出，扩大公司的房地产投资组合和业务。该公司的利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流动的影响，并降低其整体借款成本。如在标题下讨论的，公司有两个可变利率的无担保银行信贷设施流动性与资本资源在本年报第二部份第7项中，表格10-K。在市场条件允许的情况下，EastGroup发行股票和/或使用固定利率债务，包括通过使用利率互换将可变利率债务转换为有效固定利率的债务，以取代短期银行借款。该公司的利率互换在综合财务报表附注13中讨论。下表列出固定利率和可变利率债务的应付本金和加权平均利率，其中包括利率互换的影响。2019年12月31日.
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此后 | 共计 | 公允价值 | ||||||||||||||||
无担保银行信贷设施.变量 率(单位：千) | $ | — | — | 112,710 | (1) | — | — | — | 112,710 | 113,174 (2) | |||||||||||||
加权平均 利率 | — | — | 2.78 | % | (3) | — | — | — | 2.78 | % | |||||||||||||
无担保债务-固定 再补贴率(单位：千) | $ | 105,000 | 40,000 | 75,000 | 115,000 | 120,000 | 485,000 | 940,000 | 959,177 (4) | ||||||||||||||
加权平均 利率 | 3.55 | % | 2.34 | % | 3.03 | % | 2.96 | % | 3.47 | % | 3.63 | % | 3.42 | % | |||||||||
有担保债务-固定 再补贴率(单位：千) | $ | 9,047 | 89,562 | 32,770 | 119 | 122 | 1,802 | 133,422 | 136,107 (4) | ||||||||||||||
加权平均 利率 | 4.42 | % | 4.55 | % | 4.09 | % | 3.85 | % | 3.85 | % | 3.85 | % | 4.42 | % | |||||||||
(1) | 可变利率无担保银行信贷工具于2022年7月到期，2019年12月31日，3.5亿美元无担保银行信贷贷款余额为1.05亿美元，4 500万美元无担保银行信贷贷款余额为7，710，000美元。 |
(2) | 公司可变利率债务的公允价值是通过按当前市场利率贴现预期现金流来估算的，不包括债务发行成本的影响。 |
(3) | 表示公司的可变利率无担保银行信贷设施的加权平均利率。2019年12月31日. |
(4) | 公司的固定利率债务的公允价值，包括通过使用利率互换而有效地转换成固定利率的可变利率债务，是根据公司银行家的建议，按目前向公司提供的相同剩余期限债务的预期现金流贴现来估算的，不包括债务发行成本的影响。 |
由于上表只包含了截至2019年12月31日不考虑在该日期后可能出现的风险敞口或头寸。如果如上文所示，可变利率无担保银行信贷设施的加权平均利率变化10%，即大约28个基点，利息费用和现金流量将增加或减少，则利息费用和现金流量将增加或减少。
41
每年增加约313，000美元。这不包括通过使用利率互换有效固定的可变利率债务。
项目8.比较一致的财务报表和补充数据。
本条例第8项所规定的资料，现参照本年报第44页(表格10-K)开始的公司合并财务报表而纳入。
第九项.会计和财务披露方面的重大变动和与会计人员的分歧。
没有。
第9A项.另一项管制及程序。
(i) | 披露控制和程序。 |
公司在公司管理层(包括公司首席执行官和首席财务官)的监督和参与下，根据“外汇法”第13a-15条规则，对公司披露控制和程序的设计和运作的有效性进行了评估。根据这一评估，首席执行官和首席财务官得出结论：2019年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的，及时提醒他们有关公司(包括其合并的子公司)的重要信息，需要包括在公司的定期SEC文件。
(2) | 财务报告的内部控制。 |
(a) | 管理层关于财务报告内部控制的年度报告。 |
管理层负责建立和维持对财务报告的适当内部控制，因为“外汇法”第13a-15(F)条对这一术语作了定义。EastGroup公司关于财务报告内部控制的管理报告载于第48页第四部分第10-K项，并以参考方式纳入本报告。
(b) | 独立注册会计师事务所的报告。 |
公司独立注册公共会计师事务所毕马威有限责任公司关于公司财务报告内部控制的报告载于第49页表格10-K第四部分第15项，并以参考方式纳入本报告。
(c) | 财务报告内部控制的变化。 |
公司对财务报告的内部控制在公司第四个会计季度结束时没有变化2019年12月31日这在很大程度上影响了公司对财务报告的内部控制，或者相当可能会对公司的财务报告产生重大影响。
第9B项.其他相关信息.
不适用。
42
第III部
项目10.副董事、执行官员和公司治理。
第10项所要求的信息将包括在公司提交给SEC的关于公司2020年股东年会的最终委托书中，并以参考的方式纳入其中。
项目11.较高的行政补偿。
第11项所要求的信息将包括在公司提交给SEC的关于公司2020年股东年会的最终委托书中，并以参考的方式纳入其中。
项目12.某些受益所有人和管理及相关股东事项的无记名担保所有权。
第12项所要求的信息将包括在公司提交给SEC的关于公司2020年股东年会的最终委托书中，并以参考的方式纳入其中。
项目13.认可某些关系和相关交易，以及董事独立性。
第13项所要求的信息将包括在公司提交给SEC的关于公司2020年股东年会的最终委托书中，并以参考的方式纳入其中。
第十四项.无偿的主要会计费用和服务。
第14项所要求的信息将包括在公司提交给SEC的关于公司2020年股东年会的最终委托书中，并以参考的方式纳入其中。
43
第IV部
项目15.比较一致的展览和财务报表附表。
财务报表 | 页 | |
下列文件作为本年度报告表10-K的一部分提交： | ||
独立注册会计师事务所报告 | 46 | |
财务报告内部控制管理报告 | 48 | |
独立注册会计师事务所报告 | 49 | |
综合资产负债表-2019年12月31日和2018年12月31日 | 50 | |
收入和综合收入综合报表-2019、2018年和2017年12月31日终了年度 | 51 | |
股本变动综合报表-截至2019、2018年和2017年12月31日止的年度 | 52 | |
现金流动综合报表-2019、2018和2017年12月31日终了年度 | 53 | |
合并财务报表附注 | 54 | |
财务报表附表 | 页 | |
下列文件作为本年度报告表10-K的一部分提交： | ||
附表三-地产及累积折旧 | 81 | |
附表IV-不动产抵押贷款 | 96 | |
在证券交易委员会适用的会计条例中作出规定的所有其他附表，根据有关指示不需要或不适用，因此被省略，或所需资料列入综合财务报表说明。 | ||
44
展品 | ||
下列证物载于本年度表10-K表，供2019年12月31日终了的财政年度之用： | ||
展览编号 | 描述 |
3.1 | EastGroup Properties，Inc.公司注册章程(参照1997年4月4日提交的DEF 14A表格(档案编号001-07094)的公司最终委托书附录B). |
3.2 | 修订及恢复东方集团物业有限公司附例。(参照表3.1纳入公司目前提交的表格8-K(档案编号001-07094)2017年3月3日). |
4.1 | 证券说明(随函提交) |
10.1* | 东方集团地产公司2013年股权激励计划，截至2017年3月3日(参照2017年3月3日提交的公司表格8-K(档案编号001-07094)中的表10.1合并). |
10.2* | 公司与Marshall A.Loeb、Brent W.Wood和John F.Coleman(参照2016年5月18日公司提交的第8-K号表格(档案号001-07094)的表10.1). |
10.3* | 公司与Ryan M.Collins、C.Bruce Corkern和R.Reid Dunbar(参照2016年5月18日公司提交的第8-K号表格(档案号001-07094)的表10.2). |
10.4* | 东方集团地产公司董事薪酬计划，包括根据2013年股权激励计划制定的独立董事薪酬政策(参照2018年2月14日提交的公司10-K(档案号001-07094)年度报告表10(G)). |
10.5 | 截至2013年8月28日由东方集团物业有限公司、公司及每名债券买家签署的购买协议(参考表10.1纳入公司目前提交的表格8-K(档案编号001-07094)2013年8月30日). |
10.6 | 自2018年6月14日起，由东方集团地产公司及其相互之间的“第四份经修订和恢复的信贷协议”；公司；PNC银行，全国协会，作为行政代理；区域银行，作为联合代理；美国银行全国协会、富国银行、国家协会和美利坚银行，作为共同文件代理；PNC资本市场有限公司和地区资本市场公司，作为联合牵头机构和联合管理人；及其下的贷款人(参考2018年6月14日公司提交的8-K表格(档案号001-07094)的表10.1). |
21.1 | 公司的附属公司(随函提交). |
23.1 | 毕马威有限责任公司同意(随函提交). |
24.1 | 授权书(签名页). |
31.1 | 首席执行官Marshall A.Loeb(根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条)颁发的第13a-14(A)/15d-14(A)条认证随函提交). |
31.2 | 首席财务官布伦特·W·伍德(根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第302条)的第13a-14(A)/15d-14(A)条认证随函提交). |
32.1 | 首席执行官马歇尔·A·勒布的第1350条(根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条)随函提供). |
32.2 | 首席财务官布伦特·W·伍德的第1350条(根据2002年“萨班斯-奥克斯利法”第906条)随函提供). |
101.SCH | 内联XBRL分类法扩展模式文档(随函提交) |
101.CAL | 内联XBRL分类法扩展计算链接库文档(随函提交) |
101.DEF | 内联XBRL分类法扩展定义链接库文档(随函提交) |
101.LAB | 内联XBRL分类法扩展标签链接库文档(随函提交) |
101.PRE | 内联XBRL分类法扩展表示链接库文档(随函提交) |
104 | 封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含适用的分类法扩展信息，见图101.*)(随函提交) |
* | 指示管理合同或任何补偿计划、合同或安排。 |
45
独立注册会计师事务所报告
向股东和董事会
EastGroup Property，Inc.：
关于合并财务报表的意见
我们审计了EastGroupProperties，Inc.的合并资产负债表。及附属公司(公司)2019年12月31日和2018与此相关的收入和综合收益、权益变动和现金流量的综合报表。2019年12月31日，以及有关附注和财务报表附表三和表四(统称为合并财务报表)。我们认为，合并财务报表在所有重要方面公允地反映了公司截至2019年12月31日和2018，以及该公司在结束的三年期间每年的经营结果和现金流量。2019年12月31日，符合美国普遍接受的会计原则。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，审计了该公司对财务报告的内部控制。2019年12月31日中确定的标准。内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会赞助组织委员会印发，我们的报告日期为2020年2月13日，对公司财务报告内部控制的有效性发表了无保留的意见。
意见依据
这些合并财务报表是公司管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计就这些综合财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得合理的保证，以确定合并财务报表是否存在重大错报，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是因为错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及综合财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是本期间对合并财务报表进行的审计所产生的事项，该事项已通知审计委员会或要求告知审计委员会，且：(1)涉及对合并财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报丝毫不会改变我们对合并财务报表的总体看法，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独意见，在下文通报关键审计事项。
资产购置中某些获得的有形和无形资产的估计公允价值的评估
如合并财务报表附注1(J)所述，该公司在2019年期间购置了205，841，000美元的房地产、开发和增值财产，这些财产都是作为资产购置入账的。资产购置中的收购价在根据其各自公允价值购置的有形资产和无形资产的各个组成部分之间进行分配。有形资产或财产(土地、建筑物和装修)的公允价值假定财产为空置，并使用贴现现金流模型确定。财产的公允价值的一部分分配给使用可比土地销售确定的土地。就地租赁无形资产的公允价值是根据考虑到当前市场条件和成本的预期租赁期内的账面成本估算来确定的，以及就地租赁无形资产的上述或低于市场租金部分的现值技术。
我们确定了对资产购置中某些获得的有形和无形资产的估计公允价值的评估，认为这是一项重要的审计事项。某些购置的有形和无形资产包括土地、建筑物和就地租赁无形资产，包括就地租赁无形资产的上述或低于市场租金部分。具体来说，公司在确定估计的公允价值时所使用的假设涉及主观审计师在评估可比土地时的判断
46
在贴现现金流模型中使用的销售、当前市场租金和终端资本化率，特别是在可比交易和市场数据可能有限或不能完全可比的情况下。
我们为解决这一关键审计问题所执行的主要程序包括以下内容。我们在公司的过程中测试了一些内部控制，以估计资产收购中获得的有形和无形资产的公允价值，包括公司开发可比土地销售、当前市场租金和终端资本化率。我们聘用了具有专门技能和知识的估价专业人员，他们协助评估公司估计的土地公允价值、当前市场租金和终端资本化率，方法是将公司的估计数与我们独立开发的可比土地销售范围、当前市场租金和终端资本化率使用公开的市场数据进行比较。
KPMG有限责任公司(签名) | |
自1970年以来，我们一直担任公司的审计师。 | |
密西西比州杰克逊 | |
2020年2月13日 | |
47
财务报告内部控制管理报告
EastGroup的管理层负责建立和维持对财务报告的适当内部控制，因为“外汇法案”第13a-15(F)条对这一术语作了定义。在管理层的监督下，包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的参与下，EastGroup根据以下框架对财务报告内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会赞助组织委员会印发。对财务报告的任何内部控制制度的设计部分是基于对未来事件可能性的某些假设，因此无法保证任何设计都能在所有潜在的未来条件下成功地实现其既定目标。内部控制-综合框架(2013年)，管理层的结论是，我们对财务报告的内部控制是有效的。2019年12月31日.
/s/EastGroup Property，Inc. | |
密西西比州里奇兰 | |
2020年2月13日 | |
48
独立注册会计师事务所报告
向股东和董事会
EastGroup Property，Inc.：
关于财务报告内部控制的几点看法
我们已经审计了EastGroupProperties，Inc。和附属公司(公司)对财务报告的内部控制2019年12月31日中确定的标准。内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会赞助组织委员会印发。我们认为，公司在所有重大方面都对财务报告保持了有效的内部控制。2019年12月31日中确定的标准。内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会赞助组织委员会印发。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，审计了该公司截至2005年的合并资产负债表。2019年12月31日和2018与此相关的收入和综合收益、权益变动和现金流量的综合报表。2019年12月31日，以及相关附注和财务报表附表三和表四(统称合并财务报表)，以及我们日期为2020年2月13日，对这些合并财务报表表示无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告内部控制的有效性进行评估，包括在所附报告中财务报告内部控制管理报告。我们的责任是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。我们对财务报告内部控制的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大缺陷存在的风险，并根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果，我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括以下那些政策和程序：(1)保存记录，以合理详细、准确和公正地反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理保证，说明记录交易是根据普遍接受的会计原则编制财务报表所必需的，公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行的；(3)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的收购、使用或处置公司资产提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误的陈述，而且，对未来期间的任何有效性评价的预测也可能因条件的变化而变得不充分，或可能使遵守政策或程序的程度恶化。
毕马威有限公司(签名) | |
密西西比州杰克逊 | |
2020年2月13日 | |
49
东方集团物业公司及附属公司
合并资产负债表
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(除股票和每股数据外，以千计) | ||||||
资产 | ||||||
房地产产权 | $ | |||||
间接发展与增值特性 | ||||||
较少的累计折旧费 | ( | ) | ( | ) | ||
非整合投资 | ||||||
特别现金 | ||||||
其他资产 | ||||||
成本 | $ | |||||
负债和权益 | ||||||
负债 | ||||||
无担保银行信贷设施 | $ | |||||
无担保债务 | ||||||
2.担保债务. | ||||||
应付帐款及应计费用 | ||||||
其他责任 | ||||||
负债总额 | ||||||
衡平法 | ||||||
股东权益： | ||||||
普通股；票面价值0.0001美元；授权股票70，000，000股； 2019年12月31日发行并发行并发行的股票38，925，953股和38，925，953股 2018年12月31日 | ||||||
超额股；面值0.0001美元；核定股份30，000，000股； 4. | ||||||
额外已付资本 | ||||||
超过收入分配的自愿分配 | ( | ) | ( | ) | ||
累计其他综合收入 | ||||||
股东权益合计 | ||||||
合资企业的非控股权 | ||||||
股本总额 | ||||||
自愿性、无偿性、无偿性、总负债性和权益性 | $ | |||||
见所附合并财务报表附注。
50
东方集团物业公司及附属公司
收入和综合收入综合报表
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千，除每股数据外) | |||||||||
收入 | |||||||||
GB/T1597-1991来自于不动产的暗物质收入，来自于成品油的暗含性的收入 | $ | ||||||||
GB/T1459.2-1993技术发展战略和技术发展战略，包括以下几点：1，1，2，1，4，2，2，2，2，4，2，2，2，2，2，2，2，2，4，1，4，1，4，2，2，2，2，2，4，1，4，1，4，1，4 | |||||||||
费用 | |||||||||
GB/T1391-1991工业用的、暗箱的 | |||||||||
GB/T1399-1993/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2004/2004/1999/2004/2004/1999/2004/2004/1999/2004/1999/1999/2004/2004/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/19(1)/2(1).‘class=’class 3‘>.class=’class 1，4‘class=’class 1‘>.’class=‘class 1’> | |||||||||
GB/T15256.3-1993/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001(2004)-一般和暗号，一般和暗物质，一般和暗号，一般和高技术，高技术 | |||||||||
间接租赁费用 | |||||||||
其他收入(费用) | |||||||||
GB/T1583-1991技术产品技术的研究和应用：(1)暗机、技术等方面：一种可能的做法是：(1)可能会带来的潜在利益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
GB/T1393-1993/1998/1998/1998/1998/2001/1999/2004/2004/2004/2004/2004/2004/2004/2004/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/2006/2001/2001/2001/1999/1999/2001/2001/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/1999 | |||||||||
GB/T1459.3-1991/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/1999/1999/2001/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002 | |||||||||
GB/T1459.3-1993净收益、技术 | |||||||||
可归因于合资企业非控股权益的净收入 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入GB/T1597-1996普通股东、公司制、成品率 | |||||||||
其他综合收入(损失)-现金流量对冲 | ( | ) | |||||||
综合收入总额 | $ | ||||||||
EastGroupProperty，Inc.的净收益，普通股基础数据。普通股东 | |||||||||
GB/T1597-1996用于普通的、可归因的、可归因于可归因于公司制的潜在的净收入，可归因于更多的产品 | $ | ||||||||
GB/T1591-1991技术试试看试试看，成品率、成品率 | |||||||||
EastGroupProperty，Inc.可归因于净收益的普通股摊薄数据。普通股东 | |||||||||
GB/T1597-1996用于普通的、可归因的、可归因于可归因于公司制的潜在的净收入，可归因于更多的产品 | $ | ||||||||
GB/T1591-1991技术试试看试试看，成品率、成品率 | |||||||||
见所附合并财务报表附注。
51
东方集团物业公司及附属公司
合并资产变动表
共同 股票 | 额外 已付 资本 | 分布 超额 收益 | 累积 其他 综合 收入 | 非控制 兴趣 合资企业 | 共计 | |||||||||||||
(除股票和每股数据外，以千计) | ||||||||||||||||||
余额，2016年12月31日 | $ | ( | ) | |||||||||||||||
净收益 | ||||||||||||||||||
现金流量套期保值公允价值未实现净变化 | ||||||||||||||||||
宣布的普通股息-每股2.52美元 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
以股票为基础的补偿，除没收外 | ||||||||||||||||||
发行1，370，457股普通股、普通股，扣除费用 | ||||||||||||||||||
发行2，744股普通股， 再投资计划 | ||||||||||||||||||
扣留33，695股普通股，以履行与受限制股票归属有关的扣缴税款义务 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
收购合资企业的非控股权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||
分配给非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
非控股权供款 | ||||||||||||||||||
2017年12月31日 | ( | ) | ||||||||||||||||
净收益 | ||||||||||||||||||
现金流量套期保值公允价值未实现净变化 | ||||||||||||||||||
宣布的普通股息-每股2.72美元 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
以股票为基础的补偿，除没收外 | ||||||||||||||||||
发行1，706，474股普通股、普通股，扣除费用 | ||||||||||||||||||
发行1，844股普通股， 再投资计划 | ||||||||||||||||||
扣留23，824股普通股，以履行与受限制股票归属有关的扣缴税款义务 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
收购合资企业的非控股权益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
分配给非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
非控股权供款 | ||||||||||||||||||
2018年12月31日 | ( | ) | ||||||||||||||||
净收益 | ||||||||||||||||||
现金流量套期保值公允价值未实现净变化 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
宣布的普通股息-每股2.94美元 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
以股票为基础的补偿，除没收外 | ||||||||||||||||||
发行2，388，342股普通股、普通股，扣除费用 | ||||||||||||||||||
发行普通股一千八百九十三股， 再投资计划 | ||||||||||||||||||
扣留28，955股普通股，以履行与受限制股票归属有关的扣缴税款义务 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
非控股权供款 | ||||||||||||||||||
分配给非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
2019年12月31日结余 | $ | ( | ) | |||||||||||||||
见所附合并财务报表附注。
52
东方集团物业公司及附属公司
现金流量表
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | |||||||||
经营活动 | |||||||||
GB/T1593-1993技术，技术技术，工业技术，工业技术，技术等 | $ | ||||||||
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额： | |||||||||
折旧费和摊销额、成品率等 | |||||||||
GB/T1593-1993/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2004/2004/2004/2004/1999/2004/2004/1999/1999(1) | |||||||||
房地产投资和非经营性房地产销售净收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
伤亡和非自愿转换房地产资产的收益 | ( | ) | ( | ) | |||||
经营资产和负债的变化： | |||||||||
应计的收入和其他的产品 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
应计费用、应计费用和超低成本技术 | ( | ) | |||||||
GB/T15256.1-1993技术的发展和发展 | |||||||||
经营活动提供的净现金 | |||||||||
投资活动 | |||||||||
开发和增值属性 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
GB/T1397-1996/1998/1998/1998/1998/1998/1998/2003/2004/2004/2004/2004/2004/2004/2001/1999/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2006/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2006 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
GB/T1593-1993/1998/1998/1998/1998/2004/2004/2004工业发展中国家和地区的技术改造技术的技术改造技术技术的发展和应用技术的发展和应用技术的发展，如：技术技术、技术和技术方面的进展 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
销售房地产投资和非经营性房地产的净收益-非经营性房地产-房地产-商品房-不动产-不动产-商品房-不动产-商品房-不动产-非经营性房地产-房地产 | |||||||||
伤亡和非自愿转换房地产资产的收益 | |||||||||
GB/T1591-1996技术技术的技术方案和技术方案的技术方案，对次级技术的偿还，对技术的要求进行了偿还，在技术上，给出的偿还方案有：技术、技术等方面的偿还，在新的技术条件下， | |||||||||
在应计发展成本中的变化 | ( | ) | ( | ) | |||||
在其他资产中的变化 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
在投资活动中使用的净现金 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
筹资活动 | |||||||||
来自无担保的银行信贷的收益、技术的技术、技术等方面的收益，来自无担保的银行信贷、技术等方面的收益 | |||||||||
在无担保的银行信贷上偿还的费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
来自无担保的收益、技术、技术等方面的收益，来自无保障的技术、技术等方面的收益，来自于无保障的技术、技术等方面的收益、技术 | |||||||||
对无担保债务的报偿，对无担保的技术的报偿，技术上的高等级、高技术、高技术、技术、技术等方面的偿还，在无保障的条件下， | ( | ) | ( | ) | |||||
GB/T1591-1996技术技术的技术方案和技术的偿还方案-在有保障的技术上 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||
给股东的分配(不包括分红) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
来自一般的产品的收益 | |||||||||
来自分红的收益 | |||||||||
GB/T15256.1-1993技术的发展和发展 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
筹资活动提供的现金净额 | |||||||||
现金和现金等价物增加(减少) | ( | ) | ( | ) | |||||
年初现金及现金等价物 | |||||||||
年终现金及现金等价物 | $ | ||||||||
补充现金流信息 | |||||||||
支付利息的现金，扣除资本额8 453美元、6 334美元和 5，765美元，分别是为2019、2018年、2018年和5765美元，分别是：为2019、2018年、2018年和1705年的技术发展，分别是：为2019、2018年和1705年的技术改造和技术改造，分别是：为更高的技术要求 | $ | ||||||||
支付经营租赁负债的现金 | |||||||||
非现金经营活动 | |||||||||
因取得使用权而产生的经营租赁负债 | $ | ||||||||
见所附合并财务报表附注。
53
东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
十二月三十一日，2019, 2018和2017
(1) | 重大会计政策 |
(a) | 巩固原则 |
合并财务报表包括EastGroupProperties，Inc.的账户。(“EastGroup”或“the Company”)、其全资附属公司及其在公司有控制权益的任何合资企业的投资。
在2017年第四季度，EastGroup结束了对20 %非控股权二 .的.四 大学商业中心大楼，由合资公司拥有，然后由公司直接拥有100 %大学商务中心125和175。截至2018年12月31日和2017年12月31日，EastGroup80 %控制大学商业中心120和130的权益。在2019年第四季度，该公司连同非控股股东出售了大学商务中心130。截至2019年12月31日，EastGroup80 %控制大学商业中心120的权益。
同样在2019年，EastGroup加入了二 新的合资企业安排。2019年5月31日，该公司收购了6.5 圣迭戈的几英亩土地，公司称之为Miramar土地。2019年第二季度，成立了一家合资企业，通过该合资企业，EastGroup拥有95 %同时，在2019年12月31日，该公司收购了41.6 圣迭戈的几英亩土地，被该公司称为Otay Mesa Land，与EastGroup拥有一个非控股权合作伙伴99 %控制财产的权益。
公司记录100 %合营企业根据合营协议规定的非控制权益的资产、负债、收入和费用。
公司采用权益会计方法50 %工业配送中心的非分割租户共同利益II.公司间所有重大交易和账户在合并过程中均已被取消。
(b) | 所得税 |
EastGroup是一家马里兰公司，根据“国内收入法典”第856-860条，它有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，并打算继续保持这种资格。为了保持其作为REIT的地位，该公司除其他外，必须至少分配。90 %如果公司有资本收益，则可选择：(一)推迟通过递延税收交易所确认资本收益，(二)对任何未获确认的资本净收益申报和支付资本利得红利，从而不产生公司一级税，或(三)对其长期资本净收益保留和缴纳公司所得税，股东报告其在未分配的长期资本收益中所占份额，并得到公司所缴税款的抵免或退还。2019, 2018和2017股东应纳税所得额。相应地，没有必要对所得税作出重大规定。下表汇总了公司在截止年度内对所有分配的联邦所得税待遇。 2019, 2018和2017.
股份分配的联邦所得税处理
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
普通股分配： | (每股) | ||||||||
普通股利，无偿的，商品的 | $ | ||||||||
非红利分配 | |||||||||
未收复的第1250节资本收益(第1250节)-资本收益 | |||||||||
其他资本收益-另一种资本收益-初级商品-商品 | |||||||||
总共同份额分配 | $ | ||||||||
EastGroup采用财务会计准则理事会(FASB)的原则，会计准则编纂(ASC)740，所得税，在评估和核算所得税的不确定性时，几乎没有例外，该公司2015年及更早的税收年度关闭供美国联邦、州和地方税务当局审查。根据ASC 740的规定，该公司的税收状况没有明显的不确定性。2019年12月31日和2018.
公司的收入可能因税务和财务报告的目的而有所不同，主要原因是：(一)为投资可能出现的损失和损失而扣减准备金的时间；(二)确认出售收益或亏损的时间
54
东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
在投资方面，(3)租赁收入的不同收入确认方法，(4)不同的折旧方法和寿命，(5)有不同的税基和财务报告基础的房地产，(6)具有不同税基和财务报告目的的抵押贷款，从而在收取这些贷款时产生不同的收益，以及(7)账面和税收津贴以及股票补偿费用的时间上的差异。
(c) | 收入确认 |
本公司的主要收入是来自业务分配空间的租金收入。房地产业务的最低租金收入是在直线基础上确认的。租赁中的直线式租金计算包括租金优惠和定期租金上涨的影响，计算的直线租金收入在个人租约的寿命内得到确认。公司根据管理部门确定的估计值，对可疑应收账款，包括应收直线租金保持备抵。在评估可疑账户备抵充足性时，具体分析老化的应收账款、客户信用和当前经济趋势。收入在所有符合ASC 840标准后，从租户收到的提前终止付款中确认，租赁，2019年1月1日之前，根据ASC 842，租赁，随后.
2016年2月，FASB发布“2016-02年度会计准则更新”(“ASU”)，租约(主题842)，在随后的时期，发布了ASU 2018-10、2018-11和2018-20，所有这些都与新的租赁会计指南有关。该公司自2019年1月1日起采用新的租赁会计准则，并已在预期的基础上适用其规定。根据ASU 2016-02，出租人会计基本不变。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租赁的出租人。该公司继续以大致相同的方式对其租约进行核算。与出租人会计有关的公司最重要的变化包括：(一)新标准对租赁初始直接费用的狭义定义，以及(二)适用于记录无法收回的租金的指南，如下文所述。
新标准对租赁初始直接费用的狭义定义-最初直接费用的新定义导致某些费用(主要是与租赁谈判有关的法律费用)被支出，而不是在采用新标准时加以利用。EastGroup记录间接租赁费用的$411,000 关于2019年收入和综合收入综合报表。
适用于记录无法收回的租金的指南-租赁会计准则通过后，无法收回的账户准备金作为收入减少入账。收养前，坏账准备金作为坏账支出入账。该标准还提供了与计算准备金有关的指导；然而，这些变化并没有对公司产生影响。
EastGroup选择了实用的权宜之计，允许出租人按基础资产类别进行会计政策选择，在满足具体标准时，不将合同中的非租赁部分(例如公共区域维护)与其相关的租赁部分分离开来。该公司认为其租约符合标准。
公司采用了新的租赁会计准则的规定，并在合并财务报表的附注中提供了必要的披露。
下表列出了房地产业务收入截至2019年12月31日止的年度：
年终 (一九二零九年十二月三十一日) | |||
(单位：千) | |||
租赁收入-经营租赁 | $ | ||
可变租赁收入(1) | |||
房地产业务收入 | $ | ||
(1) | 主要包括房客偿还的房地产税，保险和公共地区维护。 |
不可撤销租契下的未来最低租金收入
本公司与客户签订的租约可能包括各种条款，如定期增加租金、更新选择和终止选择。该公司的大部分租约包括确定的租金增加，而不是基于指数或未知费率的浮动支付。在计算以下披露，公司包括固定的，不可取消的租赁条款。下表列出按年计算的不动产不可撤销租约下的未来最低租金收入。 2019年12月31日:
55
东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
截至12月31日的年份， | (单位：千) | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
其后 | ||||
最起码的总收据 | $ | |||
如上所述，公司采用了新的租赁会计准则，自2019年1月1日起生效。由于该公司已在未来基础上适用这些规定，以下是截至2018年12月31日的不动产不可取消租约下的未来最低租金收入，按适用于 ASC 840，租赁，在采用ASC 842之前
截至12月31日的年份， | (单位：千) | |||
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
其后 | ||||
最起码的总收据 | $ | |||
公司按照“编纂法”规定的原则确认房地产销售的收益。对于每笔交易，公司都会评估ASC 606中的指导原则，从与客户签订的合同中获得的收入，或ASC 610，其他收益-非金融资产注销后的损益，是适用的。在结束房地产交易时，“编纂”的规定要求考虑卖方在交易结束后持有非金融资产的实体中是否有控制金融利益。此外，卖方评估根据ASC 606是否存在合同，以及交易方是否获得了对出售的每一项非金融资产的控制权。如果存在合同，而交易对手获得了对每一项非金融资产的控制权，则卖方在交易结束时取消对资产的确认，由此产生的损益反映在“收入和综合收益综合报表”中。
该公司按照权责发生制确认抵押贷款的利息收入，除非存在重大的收款不确定性。如果存在重大不确定性，则确认收取利息收入。如果适用，应收抵押贷款的折扣在贷款的整个生命期内用与利息法没有重大区别的方法摊销。公司评估每笔贷款的利息和本金的可收性，以确定贷款是否受到损害，如果根据当前信息和事件，则认为这些贷款受到损害。公司很可能无法按照现有的合同条款收取所有到期款项。当一笔贷款被视为受损时，损失数额是通过将记录的投资与按贷款实际利率折现的预期未来现金流量所确定的价值进行比较计算的，或者与相关抵押品的公允价值(如果贷款是抵押的话)减去出售成本来计算。2019年12月31日和2018因此，利息收入得到确认。2019年12月31日和2018，该公司决定无须为应收抵押贷款的可收性提供备抵。
(d) | 房地产性质 |
东方集团一 可报告的部分-工业属性。这些属性主要位于美国主要的阳光带地区。该公司的财产具有类似的经济特点，因此，已合并为一个可报告的部门。
每当发生事件或情况发生变化，表明资产的账面金额可能无法收回时，公司审查长期资产是否减值。资产的可收回性是通过将资产的账面金额与未来未贴现的净现金流量(包括大幅完成资产所需的未来估计支出)的比较来衡量的。如果资产的账面金额超过其估计的未来现金数额，则衡量该资产的可收回性。
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东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
当资产的账面价值超过资产的公允价值时，减值费用被确认为资产公允价值超过资产公允价值的数额。2019年12月31日和2018，公司没有发现任何应记录的减值费用。
建筑物的折旧和其他改进是用直线法计算的，比一般情况下的估计使用寿命要高。40 建筑年份3 到15 (A)用于改进的年份。将改造改造资本化，而维护和修理费按所发生的费用入账。对改善或延长资产使用寿命的重大翻新和改进进行资本化。折旧费为较低的折旧费用。$86,590,000 , $76,007,000 和$69,010,000 为2019, 2018和2017分别。
(e) | 开发和增值特性 |
对于在开发阶段获得的房地产和增值财产(见附注2)，与开发有关的费用(即土地、建筑费用、利息费用、物业税和与开发有关的其他直接和间接费用)合计为财产的总资本成本。这些费用包括管理层对被认为与这类发展活动有关的内部费用(主要是人事费用)的估计数。内部费用根据发展活动分配给具体的发展项目。随着财产被占用，折旧开始在建筑物的被占部分开始，费用只对仍然空置的部分资本化。公司将属性从开发和增值程序转移到房地产如下：(I)关于开发属性，在90 %占用或一年 在完成壳结构后，(Ii)为增值物业，在较早时90 %占用或一年 在收购之后。早在.的早些时候90 %占用或一年 空壳建造完成后，包括利息费用、财产税和内部人事费在内的开发费用资本化停止，整个财产(不包括土地)的折旧开始。
(f) | 房地产待售 |
当公司符合ASC 360规定的标准时，该公司认为该房地产是待售的，财产、厂房和设备，包括财产可能在一年内出售的时间。待售的准价不动产按账面金额或公允价值减去估计出售成本的较低的比率报告，在持有出售时不折旧。
根据ASU 2014-08年度的规定，财务报表(专题205)和财产、厂场和设备(专题360)的列报，报告已停止的业务和披露实体各组成部分的处置情况，如果某一实体的某一组成部分或某一实体的一组部件在已停止的业务中处置，则该公司将报告对该实体的业务和财务结果有(或将产生)重大影响的战略转变，如果该部分或一组组件符合待出售的标准，或当该组件或一组组件是通过出售或出售以外的方式处置时。此外，该公司还将提供更多的信息，说明已终止的业务以及对一个实体的一个单独重要组成部分的处置情况，而该实体不符合在财务报表中列报中止业务的资格。EastGroup对出售的财产进行分析，以确定销售是否符合终止的业务演示。
(g) | 衍生工具与套期保值活动 |
EastGroup应用ASC 815，衍生工具和套期保值，这要求拥有衍生工具的所有实体披露信息，说明实体使用衍生工具的方式和原因，以及衍生工具和相关套期保值项目如何影响实体的财务状况、财务执行情况和现金流量。有关公司衍生工具及对冲活动的讨论，请参阅附注13。
(h) | 现金等价物 |
公司认为所有三个月或更短期限的高流动性投资都是现金等价物。
(i) | 摊销 |
债务来源成本被递延，并在每笔贷款的期限内用有效利息法摊销。发债成本摊销$1,344,000 , $1,352,000 和$1,250,000 为2019, 2018和2017分别。设施费摊销$790,000 , $736,000 和$670,000 为2019, 2018和2017分别。
现租无形资产的摊销费用如下房地产收购和收购无形资产.
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(j) | 房地产收购和收购无形资产 |
EastGroup在收购房地产时，遵循ASC 805的原则，商业组合。FASB编码提供了一个框架，用于确定交易是否应作为资产或企业的购置(或处置)入账。在指引下，公司须采用初步筛选测试，以确定所取得(或处置)的总资产的公允价值，实质上是否全部集中於单一可识别资产或一组相若的可识别资产；若然，该套资产并不是一项业务。EastGroup确定，其2019年、2018年和2017年的房地产收购被认为是对具有类似可识别资产的集团的收购；因此，这些收购不被视为对企业的收购。因此，该公司已资本化了与2019年、2018年和2017年收购相关的收购成本。
FASB的编纂还就如何根据有形资产和无形资产的各自公允价值正确确定采购价格在有形资产和无形资产的各个组成部分之间的分配提供了指导。当购买价格超过所购资产和负债的公允价值时，企业组合的实物商誉记录下来。管理部门在分配所购财产的成本时考虑到的考虑因素包括，考虑到目前的市场条件和执行对有形资产(土地，土地)的分配的成本，在预期租赁期初期间的结转成本估计数。建筑和装修)是根据管理层对财产价值的确定，就好像它是空置的一样，使用的是贴现现金流模型。本公司根据与同类物业类似的融资条款比较，确定任何假定的融资是否高于或低于市场。所购物业的成本可根据卖方承担的债务调整，而卖方的负债是高于或低于市场利率的。
购买价格也在以下类别的无形资产之间分配：就地租赁的以上或以下市场组成部分、就地租赁的价值和客户关系的价值。可分配给所购就地租赁的上述或低于市场部分的价值是根据以下差额(使用反映所购租赁风险的贴现率)确定的：(I)根据租约在剩余期限内应支付的合同金额之间的差额，及(Ii)管理当局估计在租约余下期间使用现行市值租金须缴付的款额，而分配予上述及以下市值租契的款额，则包括在其他资产和其他负债分别在综合资产负债表上摊销，并按各自租约的剩余条款作为租金收入摊销。无形资产总额根据管理层对其各自价值的评估，进一步分配给就地租赁价值和客户关系价值。其他资产在综合资产负债表上摊销，并按现有租约的剩余期限摊销，或在适用的情况下按客户关系的预期寿命摊销。
上述和低于市场租赁的摊销增加了租金收入$1,229,000 , $667,000 和$529,000 在……里面2019, 2018和2017当地租赁无形资产的折合摊销费用分别为$4,967,000 , $4,204,000 和$4,535,000 为2019, 2018和2017分别。
截至2005年的未来五年就地租赁无形资产的预计摊销额2019年12月31日如下：
截至12月31日的年份， | (单位：千) | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
在2019年期间，该公司收购了下列经营资产：丹佛的Airways商务中心、格林维尔的385个商业公园、坦帕的Grand Oaks 75商务中心1、圣迭戈的Siemre Viva配送中心2和Rocky Point配送中心1。该公司还收购了下列增值物业：达拉斯物流中心6&7和阿灵顿技术中心1和2；坦帕大橡树75商业中心2；凤凰城州际公地分配中心2；拉斯维加斯西南商业中心；圣地亚哥洛基点配送中心2。在收购时，这些增值财产被归类在租赁或在建阶段。本公司所购物业的总成本为$205,841,000 ，其中$105,301,000 分配给房地产和$92,268,000 分配给开发和增值属性。EastGroup分配$46,778,000 在土地使用第三方土地的总收购价格中，丹佛、格林维尔、坦帕、达拉斯、凤凰城、拉斯维加斯和圣地亚哥市场的估值。物流中心6&7位于地面租赁的土地上，因此，该交易没有为土地分配任何价值。市场价值被认为是
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为ASC 820定义的三级输入，公允价值计量(关于ASC 820的补充资料，见注18)。与购买房地产有关的无形资产分配如下：$10,020,000 就地租赁无形资产和$344,000 上述市场租赁(均包括在其他资产(关于综合资产负债表)和$2,092,000 低于市场租赁(包括在其他负债在综合资产负债表上)。这些费用在购置时已存在的相关租约的剩余寿命内摊销。
同样在2019年期间，EastGroup收购了6.5 在圣地亚哥经营的土地$13,386,000 。与收购有关，公司将价值分配给土地和低于市场租赁的土地。EastGroup记录的土地$13,979,000 基于圣地亚哥市场的第三方土地估价。市场价值被认为是ASC 820定义的三级投入，公允价值计量这片土地，包括在房地产在综合资产负债表上，现租给在该地点经营停车场的租户。公司记录$593,000 以低于与这次土地征用有关的市场租赁。这些费用在购置时已存在的相关租约的剩余期限内摊销。
EastGroup还收购了41.6 在圣地亚哥经营的土地$15,282,000 。这片土地，包括在房地产在综合资产负债表上，目前租给各租户(一个月到一个月)在工地上经营室外仓库。
2019年，EastGroup还收购了一小块土地(0.5 位于加利福尼亚州米尔皮塔斯(旧金山)的约塞米蒂配送中心(Yosemite)附近。$472,000 。这片土地包括在房地产在综合资产负债表上。
2018年期间，该公司收购了以下运营资产：亚特兰大的Gwinnett 316公司；位于中国的欧几里德伍德配送中心(洛杉矶)；位于达拉斯的艾伦站I&II；以及位于奥斯汀的格林希尔配送中心。公司还收购了圣迭戈的SiempreViva配送中心一处增值房产.在收购时，SiempreViva被归类为租赁阶段.本公司所购物业的总成本为$71,086,000 ，其中$54,537,000 分配给房地产和$13,934,000 分配给开发和增值属性。EastGroup分配$23,263,000 在亚特兰大、达拉斯、奥斯汀、圣地亚哥和洛杉矶等地使用第三方土地估值的土地总收购价格中。市场价值被认为是ASC 820定义的三级投入，公允价值计量(关于ASC 820的补充资料，见注18)。与购买房地产有关的无形资产分配如下：$4,350,000 在当地租赁无形资产，$21,000 以上述市值租约及$1,756,000 低于市场租赁。这些费用在购置时已存在的相关租约的剩余寿命内摊销。
2017年，该公司收购了以下运营资产：Shiloh 400、Broadmoor商业公园和亚特兰大的飓风浅滩1&2以及奥斯汀的SouthPark公司中心5-7。公司还收购了亚特兰大的一处增值物业，即进步中心1&2.在收购之时，进度中心1&2被划分为租赁开发阶段.本公司所购物业的总成本为$65,243,000 ，其中$51,539,000 分配给房地产和$10,312,000 分配给开发和增值属性。EastGroup分配$11,281,000 在使用第三方土地的亚特兰大和奥斯汀市场的土地总购买价格中。市场价值被认为是ASC 820定义的三级投入，公允价值计量(关于ASC 820的补充资料，见注18)。与购买房地产有关的无形资产分配如下：$3,662,000 在当地租赁无形资产，$115,000 以上述市值租约及$385,000 低于市场租赁。
公司定期审查商誉的可收回性(至少每年一次)和其他无形资产的可收回性(按季度计算)，以应对可能的减值。管理层认为，在12月31日，商誉和其他无形资产不存在减值。2019和2018.
(k) | 股票补偿 |
2004年5月，该公司的股东批准了EastGroupProperties，Inc.。2004年股权激励计划(“2004年计划”)，董事会于2005年9月和2006年12月对该计划作了进一步修订，该计划授权以期权、股票增值权、限制性股票、递延股、业绩股、红利或股票代替现金补偿的形式向雇员发行普通股。
2013年4月，董事会通过了EastGroup Properties，Inc.。根据赔偿委员会的建议，2013年股权激励计划(“2013年股权计划”)；2013年股权计划得到公司股东的批准，并于2013年5月29日生效。董事会于2017年3月进一步修订了2013年股权计划。2013年公平计划取代了2004年计划。通常情况下，公司发行新股以履行股票授权或行使股票期权。
东方集团适用ASC 718的规定，薪酬-股票补偿，说明其以股票为基础的薪酬计划。asc 718要求在财务中确认与股票支付交易有关的补偿成本。
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报表，并以所发行的权益或负债工具的公允价值来衡量成本。以市场为基础的奖励和仅需要服务的奖励的费用按所需服务期间的直线计算。绩效奖励的成本采用分级归属归属法确定，该方法在所需的服务期内以直线方式将奖励的每个单独归属部分确认为单独的奖励，与直线法相比，该方法加快了奖励的支出。
基于服务和业绩的奖励补偿费用总额是根据授予日股票的公平市场价值确定的，对已授予并受未来市场条件影响的奖励的授予日公允价值(总股东回报)是使用一个具体针对奖励的独特特点而开发的模拟定价模型来确定的。
在不再受意外影响的奖励的限制期内，公司可获得股息，并持有股票的证书；然而，雇员可以投票决定股份。股票和股息归给雇员时，即交付给雇员。
(l) | 每股收益 |
本公司采用ASC 260，每股收益，要求公司提供每股基本和稀释收益(“每股收益”)。基本每股基本每股收益是指报告期内普通股每股可归属的损益数额。公司的基本每股收益是通过除法计算的。EastGroupProperties，Inc.的净收益普通股股东按加权平均流通股数计算。已发行普通股的加权平均数不包括任何可能稀释的证券或任何未获限制的普通股。这些未获限制的股份，虽然分类为已发行及已发行的股份，但在限制解除前，会被视为可没收的股份，而在该等股份获转归之前，不会包括在基本每股收益的计算
摊薄每股收益是指在报告期内每股普通股的每股收益，以及假设在报告期内发行的所有稀释性潜在普通股发行的每一股普通股的每股收益。公司通过除以每股摊薄每股收益计算每股摊薄每股收益。EastGroupProperties，Inc.的净收益普通股股东通过加权平均流通股数加上未配售限制性股票的稀释效应，采用国库股法确定非归属限制性股票的稀释效应。
(m) | 估计数的使用 |
按照美国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制财务报表，要求管理层作出影响报告期内报告的资产、负债、收入和支出数额的估计和假设，并在财务报表之日披露重大或有资产和负债。
(n) | 风险和不确定性 |
整体经济状况会对公司的经营业绩产生重大影响，从而影响公司的财务状况。如果东航的经营业绩出现显著下降，可能会影响公司向股东分配资金、偿还债务或履行其他财务义务的能力。
(o) | 最近的会计公告 |
EastGroup对FASB最近发布的所有华硕进行了评估，直到财务报表发布之日为止，并确定以下华硕适用于该公司。
2016年2月，FASB发布ASU 2016-02，租赁(主题842)，在随后的几个时期，发布了asu 2018-10、2018-11和2018-20，所有这些都与新的租赁会计指南有关。. 该公司自2019年1月1日起采用新的租赁会计准则，并已在预期的基础上适用其规定。以下变动适用于本公司的财务状况和经营结果：
• | 承租人必须对所有租赁(短期租约除外)在开始之日承认下列事项：(1)租赁责任，即承租人有义务按贴现的方式支付租约所产生的租金；(2)使用权，资产是指承租人在租赁期间使用或控制特定资产的权利的资产。本公司是有限数量租赁的承租人，包括办公和土地租赁。截至2019年1月1日，公司记录了其经营租赁的使用权、资产和租赁负债价值如下：$ |
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• | 根据ASU 2016-02，出租人会计基本不变。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租赁的出租人。该公司继续以大致相同的方式对其租约进行核算。本公司与出租人会计有关的最重大变化包括： |
◦ | 新标准对租赁初始直接费用的狭义定义-最初直接费用的新定义导致某些费用(主要是与租赁谈判有关的法律费用)被支出，而不是在采用新标准时加以利用。EastGroup记录间接租赁费用的$ |
◦ | 适用于记录无法收回的租金的指南-租赁会计准则通过后，无法收回的账户准备金作为收入减少入账。收养前，坏账准备金作为坏账支出入账。该标准还提供了与计算准备金有关的指导；然而，这些变化并没有对公司产生影响。 |
• | EastGroup选择了实用的权宜之计，允许出租人和承租人按基础资产类别进行会计政策选择，在满足具体标准时，不得将合同的非租赁部分(如公用区域维护)与其相关的租赁部分分离开来。该公司认为其租约符合标准。 |
本公司已实施新租约会计准则的规定，并在本年报内提供表格10-K所规定的披露资料。
2017年8月，FASB发布ASU 2017-12，衍生工具和套期保值(主题815)：对套期保值活动会计的有针对性的改进。ASU旨在使公司的对冲活动财务报告更好地与这些活动的经济目标保持一致。过渡方法是一种改进的回顾性方法，要求公司认识到最初应用ASU作为对累计其他综合收入在对会计年度开始时留存收益期初余额进行相应调整后，实体采用ASU。ASU中需要调整起始留存收益的主要准备金是更改与现金流量和净投资套期保值相关的无效的时间和损益表列报方式。由于ASU的过渡指南，以前在现金流量和净投资套期保值中确认的、截至通过之日指定的累积无效，将从开始留存收益中调整和删除，并存入累计其他综合收入。该公司于2019年1月1日采用了ASU 2017-12；ASU 2017-12的采用对其财务状况、运营结果或披露没有重大影响。
2018年10月，FASB发布了2018-16年的ASU，衍生工具和套期保值(主题815)：将担保隔夜融资利率(Sofr)隔夜指数互换(OIS)作为对冲会计目的的基准利率。ASU适用于所有选择将套期保值会计应用于主题815下基准利率的实体，并允许使用基于Sofr作为美国(美国)的OIS利率。除美国政府直接国债利率、伦敦银行间同业拆借利率(“libor”)掉期利率、基于美联储基金有效利率的OIS利率以及证券行业和金融市场协会(“SIFMA”)市政掉期利率外，用于对冲会计目的的基准利率。ASU 2018-16在通过ASU 2017-12时生效。该公司于2019年1月1日采用了ASU 2017-12和ASU 2018-16，而采用这两种ASU并不对其财务状况、运营结果或披露产生重大影响。
2016年6月，FASB发布ASU 2016-13金融工具-信用损失(主题326)：金融工具信用损失的计量，随后发布了ASU 2018-19，对主题326“金融工具-信贷损失”的编纂改进2018年11月。华硕修订了按摊销成本法持有并可出售债务证券的资产的信贷损失报告指南。对于按摊销成本持有的资产，专题326取消了目前公认会计原则中可能的初始确认门槛，而是要求一个实体反映其目前对所有预期信贷损失的估计数。对于可供出售的债务证券(EastGroup目前不持有任何债务证券，将来也不打算持有任何债务证券)，信贷损失应以与现行GAAP类似的方式衡量；然而，主题326将要求将信贷损失作为备抵而不是减记。华硕对持有金融资产的实体产生影响，并在2019年12月15日以后的年度期间和这些财政年度内的中期内生效。该公司于2020年1月1日采用ASU 2016-13和ASU 2018-19，并将从截至2020年3月31日的10-Q表开始提供必要的披露。EastGroup并不期望这种做法会对其财务状况、运营结果或披露产生重大影响。
2018年8月，FASB发布ASU 2018-13，公允价值计量(主题820)：披露框架-公允价值计量披露要求的变化。ASU的目的是提高公允价值计量披露的有效性。ASU 2018-13适用于所有实体从2019年12月15日开始的年度期间和这些财政年度内的中期。该公司于2020年1月1日采用ASU 2018-13，并将从截至2020年3月31日的10-Q表开始提供必要的信息披露。EastGroup并不期望这种做法会对其财务状况、运营结果或披露产生重大影响。
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合并财务报表附注
(p | 现金流动综合报表账面透支的分类 |
(q) | 改叙 |
某些改叙已在2018合并财务报表与2019介绍情况。
(2) | 房地产 |
公司的房地产和开发和增值属性在…2019年12月31日和2018情况如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
房地产： | ||||||
GB/T1459.2-1993暗中性情、土地、技术、技术、工业等 | $ | |||||
GB/T1393-1991暗合建筑物和建筑物改进、改造、技术、工业等 | ||||||
GB/T1393-1993/1998/1998/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002 | ||||||
资产使用权.土地租赁(经营)(1) | ||||||
开发和增值特性(2) | ||||||
GB/T1383-1991技术产品技术产品的技术指标，产品、技术、工业等 | ( | ) | ( | ) | ||
$ | ||||||
(1) | 请参阅下文和注1(O)中关于公司土地租赁使用资产使用权的信息。 |
(2) | 增值属性被定义为获得的、但不稳定的或者可以转换成更高和更好使用的属性。满足以下两种条件之一的已获得的属性被认为是增值属性：(1)小于 |
EastGroup在2019, 2018和2017如注1(J)所述。
公司在2019, 2018和2017如下表所示。在本报告所述期间出售的财产的业务结果和销售损益在“收入和综合收入综合报表”的持续业务中报告。销售损益包括在房地产投资销售收益。
本公司并没有将任何物业归类为出售物业。2019年12月31日和2018.
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合并财务报表附注
房地产销售
对.的总结房地产投资收益最后几年2019年12月31日, 2018和2017如下：
房地产性质 | 位置 | 大小 (以平方尺计) | 出售日期 | 净销售价格 | 基 | 公认增益 | |||||||||||
(单位：千) | |||||||||||||||||
2019 | |||||||||||||||||
世界休斯顿5 | 德克萨斯州休斯顿 | $ | |||||||||||||||
阿尔塔蒙特商业中心 | 奥兰多角 | ||||||||||||||||
大学商务中心130(1) | 加利福尼亚州圣巴巴拉 | ||||||||||||||||
南点配送中心 | 图森湾 | ||||||||||||||||
大学商务中心125&175 | 加利福尼亚州圣巴巴拉 | ||||||||||||||||
2019年共计 | $ | ||||||||||||||||
2018 | |||||||||||||||||
世界休斯顿18 | 德克萨斯州休斯顿 | $ | |||||||||||||||
56商业区 | 坦帕角 | ||||||||||||||||
第35大道配送中心 | 凤凰城 | ||||||||||||||||
2018年共计 | $ | ||||||||||||||||
2017 | |||||||||||||||||
斯特蒙斯圈 | 德克萨斯州达拉斯 | $ | |||||||||||||||
泰克威西南I-IV | 德克萨斯州休斯顿 | ||||||||||||||||
2017年共计 | $ | ||||||||||||||||
(1) | 东方集团 |
上表列出了经营地产的销售情况；该公司还在提交的年份内出售了一批土地。在截至12月31日的一年中，2019，公司(通过征用程序)出售了一小块土地(0.2 (圣迭戈)$185,000 并确认出售$83,000 。在截至12月31日的一年中，2018，EastGroup在休斯顿出售了一块土地$2,577,000 并确认出售$86,000 。在截至12月31日的一年中，2017，EastGroup出售在埃尔帕索和达拉斯的一块土地$3,778,000 的销售净收益$293,000 。卖地的净收益包括在其他关于收入和综合收入综合报表。
开发和增值特性
公司的发展和增值计划2019年12月31日，由下表所详列的物业组成。所招致的附属成本包括建筑期间的利息成本资本化。2019都是$8,453,000 相比较$6,334,000 为2018和$5,765,000 为2017。此外，EastGroup将内部开发成本资本化$6,918,000 在本年度终了的年度内2019年12月31日，与$4,696,000 期间2018和$4,754,000 在……里面2017.
年内投资于发展及增值物业的资本总额2019曾.$318,288,000 ，主要包括$265,609,000 如开发及增值物业活动下表，$47,415,000 如开发和增值-2019年期间转入房地产的房地产下表和费用$5,264,000 转帐后的项目房地产。发展项目转帐后发生的资本成本房地产包括物业的基本建设改善，但不包括与开发有关的其他资本化费用(即利息费用、财产税和内部人事费)。
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合并财务报表附注
发展与 增值属性活动 | 发生的费用 | 预期大楼转换日期 | ||||||||||||||||
费用 转移 2019年(1) | 为 年终 12/31/19 | 累积 截至 12/31/19 | 预计数 总费用(2) | |||||||||||||||
(单位：千) | ||||||||||||||||||
(未经审计) | (未经审计) | (未经审计) | ||||||||||||||||
租赁 | 建筑物大小(平方尺) | |||||||||||||||||
TX达拉斯物流中心6&7(3) | $ | |||||||||||||||||
定居者穿越1口，德克萨斯州奥斯汀 | ||||||||||||||||||
定居者穿越2口，德克萨斯州奥斯汀 | ||||||||||||||||||
北5区，达拉斯，德克萨斯州 | ||||||||||||||||||
美国北卡罗来纳州夏洛特机场商业中心3号 | ||||||||||||||||||
第八和第九地平线，奥兰多，佛罗里达州 | ||||||||||||||||||
10号西交叉路口8，休斯顿，TX | ||||||||||||||||||
德克萨斯州圣安东尼奥，三县1&2交叉口 | ||||||||||||||||||
Creekview 121 5&6，达拉斯，德克萨斯州 | ||||||||||||||||||
北6区，达拉斯，德克萨斯州 | ||||||||||||||||||
阿灵顿技术中心1&2，达拉斯，德克萨斯州(3) | ||||||||||||||||||
佛罗里达州迈阿密5号网关 | ||||||||||||||||||
大橡树75 2，坦帕，佛罗里达州(3) | ||||||||||||||||||
西南商业中心，拉斯维加斯，NV(3) | ||||||||||||||||||
太阳海岸6号，佛蒙特州。迈尔斯角 | ||||||||||||||||||
洛矶点2，圣迭戈，加利福尼亚州(3) | ||||||||||||||||||
斯蒂尔·克里克九世，夏洛特，NC | ||||||||||||||||||
租赁总额 | ||||||||||||||||||
在建 | ||||||||||||||||||
太阳海岸8号，佛蒙特州。迈尔斯角 | ||||||||||||||||||
吉尔伯特十字路口A&B，菲尼克斯，AZ | ||||||||||||||||||
飓风浅滩3号，亚特兰大，GA | ||||||||||||||||||
AZ凤凰城2号州际公路(3) | ||||||||||||||||||
三县3&4交叉路口，德克萨斯州圣安东尼奥 | ||||||||||||||||||
世界休斯顿44，休斯顿，德克萨斯州 | ||||||||||||||||||
里奇维尤1&2，圣安东尼奥，德克萨斯州 | ||||||||||||||||||
Creekview 121 7&8，达拉斯，德克萨斯州 | ||||||||||||||||||
西北交叉1-3，休斯顿，德克萨斯州 | ||||||||||||||||||
定居者跨越3和4，德克萨斯州奥斯汀 | ||||||||||||||||||
德克萨斯州达拉斯Lakeport 1-3 | ||||||||||||||||||
在建共计 | ||||||||||||||||||
未来发展(主要是土地) | 估计建筑面积(平方尺) | |||||||||||||||||
凤凰城 | ( | ) | ||||||||||||||||
英国“金融时报”。迈尔斯角 | ( | ) | ||||||||||||||||
迈阿密，佛罗里达州 | ( | ) | ||||||||||||||||
奥兰多角 | ( | ) | ||||||||||||||||
坦帕角 | ||||||||||||||||||
亚特兰大，GA | ( | ) | ||||||||||||||||
杰克逊号 | ||||||||||||||||||
夏洛特，NC | ( | ) | ||||||||||||||||
德克萨斯州奥斯汀 | ( | ) | ||||||||||||||||
德克萨斯州达拉斯 | ( | ) | ||||||||||||||||
德克萨斯州休斯顿 | ( | ) | ||||||||||||||||
德克萨斯州圣安东尼奥 | ( | ) | ||||||||||||||||
预期发展总额 | ( | ) | ||||||||||||||||
$ | ( | ) | ||||||||||||||||
开发和增值属性活动表在下面的页面上继续。 | ||||||||||||||||||
64
东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
2019年期间转入房地产的开发和增值财产 | 发生的费用 | |||||||||||||||||
费用 转移 2019年(1) | 为 年终 12/31/19 | 累积 截至 12/31/19 | ||||||||||||||||
(未经审计) | (单位：千) | (未经审计) | ||||||||||||||||
建筑物大小(平方尺) | 建筑物转换日期 | |||||||||||||||||
西姆普雷·维瓦一世，圣迭戈，加利福尼亚州(3) | $ | |||||||||||||||||
Creekview 121 3&4，达拉斯，德克萨斯州 | ||||||||||||||||||
地平线六，奥兰多，佛罗里达州 | ||||||||||||||||||
地平线十一，奥兰多，佛罗里达州 | ||||||||||||||||||
鹰场，凤凰城，AZ | ||||||||||||||||||
佛罗里达州迈阿密1号网关 | ||||||||||||||||||
太阳海岸5号，佛蒙特州。迈尔斯角 | ||||||||||||||||||
Steele Creek V，夏洛特，NC | ||||||||||||||||||
布罗德摩尔2号，亚特兰大，GA | ||||||||||||||||||
艾森豪尔9号点，德克萨斯州圣安东尼奥 | ||||||||||||||||||
世界休斯顿43，休斯顿，德克萨斯 | ||||||||||||||||||
艾森豪尔7号和8号点，德克萨斯州圣安东尼奥 | ||||||||||||||||||
世界休斯顿45，休斯顿，德克萨斯 | ||||||||||||||||||
转入房地产的总额 | $ | (4) | ||||||||||||||||
(1) | 指在此期间从预期开发(主要是土地)转入在建工程的费用。负数是转入建设项目的土地库存费用。 |
(2) | 这些费用包括发展义务$ |
(3) | 表示EastGroup获得的增值项目。 |
(4) | 表示转移之日的累计成本。 |
2019年1月1日，EastGroup通过了FASB会计准则编码原则(ASC)842，租赁，如注1(O)所述。在收养方面，公司记录了其土地租赁的使用权，这些资产被归类为经营租赁，使用的是生效日期过渡选项；根据这一备选办法，以前的年份不予重报。截至2019年1月1日，该公司为其土地租赁记录了资产使用权$10,226,000 。2019年4月，该公司收购了位于达拉斯的物流中心6&7，该中心位于地面租赁的土地上。该公司记录了一项资产使用权$2,679,000 与这次收购有关。截至2019年12月31日，该公司土地租赁资产使用权的未摊销余额为$11,997,000 。土地租赁使用资产的权利包括在房地产在综合资产负债表上。
截至2019年12月31日，公司拥有二 佛罗里达的房产，三 德克萨斯州的房产一 在亚利桑那州有土地租赁的财产。这些租赁的条款是40 到50 年数，到期日2031年8月 到2058年10月 的更新选项15 到35 年，除亚利桑那州每年自动和永久续签的一份租约外，该公司已在租约条款中列入更新选项，以计算地面租赁资产和负债，因为公司合理地肯定将行使这些选择。终了年度地面租赁支出共计2019年12月31日, 2018和2017都是$966,000 , $783,000 和$760,000 较低水平的付款，则须按以下价格加幅：3 到10 每隔一年，根据租出的楼宇在调整日期的商定或评估公平市价，或自基准租金日期起消费物价指数的增幅，这些日后付款的变动会被视为可变付款，不会影响资产或负债的评税，除非有重大事件触发重估，例如修订租约条款。加权平均剩余租赁期2019年12月31日，因为土地租赁是43 好几年了。下表列出这些物业的未来最低地面租赁费用，按年计算。 2019年12月31日:
65
东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
截至2019年12月31日的未来最低土地租赁付款
截至12月31日的年份， | (单位：千) | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
其后 | ||||
推定利息(1) | ( | ) | ||
$ | ||||
(1) | 由于公司的租约没有提供隐含的利率，为了计算剩余地面租赁付款的现值，公司使用了增量借款利率，并根据若干因素进行了调整，包括土地租赁的长期性质、公司估计的借款成本和基础土地的估计公允价值，以确定其土地租赁的估算利息。该公司选择采用投资组合方法，因为截至2019年1月1日，该公司所有的土地租赁都具有类似的特点并已确定 |
如上文所述，本公司采用了新的租赁会计准则2019年1月1日.由于该公司已在未来基础上适用这些规定，以下是按年度分列的未来最低地面租赁付款的大致情况2018年12月31日，适用于ASC 840，租赁，在ASC 842通过之前。
截至2018年12月31日的未来最低土地租赁付款
截至12月31日的年份， | (单位：千) | |||
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
其后 | ||||
$ | ||||
在…2018年12月31日，除2019年4月获得的与物流中心6和7有关的地面租赁外，该公司有相同的土地租赁。
(3) | 松散投资 |
(4) | 应收抵押贷款 |
66
东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
(5) | 其他资产 |
公司概况其他资产如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
租赁成本(主要是佣金) | $ | |||||
租赁成本的累计摊销 | ( | ) | ( | ) | ||
租赁费用(主要是佣金)，扣除累计摊销 | ||||||
已获得的地方租赁、核可、技术、技术、工业 | ||||||
就地租赁无形资产的累计摊销 | ( | ) | ( | ) | ||
就地租赁无形资产，累计摊销净额 | ||||||
获得了市场上的租赁、无形资产、商品、商品等已获得的市场租赁、无形资产、商品等 | ||||||
上述市场租赁无形资产的累计摊销 | ( | ) | ( | ) | ||
所购市场租赁无形资产，扣除累计摊销额 | ||||||
* | ||||||
GB/T1459.2-1988应收帐款、商品、产品、商品 | ||||||
商品、产品、技术等。 | ||||||
利率互换资产 | ||||||
资产使用权-办公室租赁(经营)(1) | ||||||
成品油，产品，技术，工业 | ||||||
预付费费用和其他资产 | ||||||
共计其他资产 | $ | |||||
(1) |
(6) | 无担保银行信贷设施 |
到2018年6月14日，东方集团$300 百万和$35 百万超过libor的无担保银行信贷设施100 基点，设施费20 基点及到期日(2019年7月30日) 。该公司于2018年6月14日修订并重申了这些信贷安排，将能力扩大到$350 百万和$45 百万，详见下文。亚细亚
这个$350 百万无担保银行信贷工具与一组九 银行的到期日为2022年7月30日 。信贷工具包含以下选项：两个六个月的延期 (公司选举)及$150 百万手风琴(经各方同意)每期利率通常按月调整。2019年12月31日，是libor+吗？100 基点，年费为20 基点。保证金和设施费将随公司信用评级的变化而变化。该公司已将利率互换指定为$80 百万无担保银行信贷贷款，有效地将8，000万美元的利率固定在2.020 %通过利率互换的到期日。这个互换到期了(2018年8月15日) ，8，000万美元的取款已恢复到与该公司的无担保银行信贷贷款有关的可变利率。截至2019年12月31日，公司$105,000,000 在这种无担保的无担保银行信贷安排中未偿还的可变利率贷款，其加权平均利率为2.776 %。本公司有备用信用证$674,000 在这个设施上认捐。
公司的$45 百万无担保银行信贷安排的到期日为2022年7月30日 ，或银行指定的较后日期；该公司亦两个六个月的延期 类中的扩展选项可用。$350 百万设施被行使。利率按日调整2019年12月31日，是libor+吗？100 基点，年费为20 基点。保证金和设施费将随公司信用评级的变化而变化。截至2019年12月31日，利率是2.763 %在…的平衡上$7,710,000 .
67
东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
无担保银行贷款平均为$172,175,000 在……里面2019, $141,223,000 在……里面2018和$114,751,000 在……里面2017，加权平均利率(不包括设施费用摊销和债务发行成本)3.34 %在……里面2019, 2.64 %在……里面2018和2.07 %在……里面2017.设施费用的无偿摊销$790,000 , $736,000 和$670,000 为2019, 2018和2017公司无担保银行信贷设施债券发行成本的摊销成本为$556,000 , $508,000 和$451,000 为2019, 2018和2017分别。
该公司的无担保银行信贷设施有某些限制性契约，例如维持偿债范围和杠杆率，以及维持保险范围，该公司遵守了其所有的金融债务契约2019年12月31日.
有关公司未清结余的详情，请参阅附注7。无担保银行信贷设施截至2019年12月31日和2018.
(7) | 无担保和有担保债务 |
公司的债务详见下文。EastGroup将债务发行成本作为无担保银行信贷设施、无担保债务和有担保债务关于综合资产负债表，详见下文。
十二月三十一日 2019 | 十二月三十一日 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
无担保银行信贷设施.可变利率，账面金额 | $ | |||||
未摊销债务发行成本 | ( | ) | ( | ) | ||
无担保银行信贷设施 | ||||||
无担保债务-固定利率，账面金额(1) | ||||||
未摊销债务发行成本 | ( | ) | ( | ) | ||
无担保债务 | ||||||
有担保债务-固定利率，账面金额(1) | ||||||
未摊销债务发行成本 | ( | ) | ( | ) | ||
担保债务 | ||||||
债务总额 | $ | |||||
(1) | 由于利率掉期，这些贷款有固定利率或有效固定利率。 |
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东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
的账面金额摘要无担保债务如下：
12月31日余额， | |||||||||||
高于libor的保证金 | 利率 | 到期日 | 2019 | 2018 | |||||||
(单位：千) | |||||||||||
7 500万美元无担保定期贷款(1) | $ | ||||||||||
7 500万美元无担保定期贷款(1) | |||||||||||
4 000万美元无担保定期贷款(1) | |||||||||||
7 500万美元无担保定期贷款(1) | |||||||||||
6 500万美元无担保定期贷款(1) | |||||||||||
1亿元高级无担保债券： | |||||||||||
约值约3，000万元 | 不适用 | ||||||||||
约5，000万元 | 不适用 | ||||||||||
约值约2，000万元 | 不适用 | ||||||||||
6，000万元高级无抵押债券 | 不适用 | ||||||||||
1亿元高级无担保债券： | |||||||||||
约值约6，000万元 | 不适用 | ||||||||||
约4，000万元 | 不适用 | ||||||||||
二千五百万元高级无抵押债券 | 不适用 | ||||||||||
5，000万元高级无担保债券 | 不适用 | ||||||||||
6，000万元高级无抵押债券 | 不适用 | ||||||||||
8，000万元高级无抵押债券 | 不适用 | ||||||||||
三千五百万元高级无抵押债券 | 不适用 | ||||||||||
7，500万元高级无抵押债券 | 不适用 | ||||||||||
1亿美元无担保定期贷款(1) | |||||||||||
$ | |||||||||||
(1) | 这些无担保定期贷款的利率由libor加上保证金组成，该保证金受公司覆盖评级变化的定价网格的制约。该公司签订了利率互换协议(注13进一步说明)，将贷款的libor利率转换为有效的固定利率。上表所列利率为贷款的有效固定利率，包括利率掉期的影响。2019年12月31日. |
2019年3月，该公司关闭了$80 百万一家保险公司的高级无担保票据。这些音符有一个10 -年期及固定利率4.27 %每半年支付一次利息。2019年8月，该公司关闭了$35 百万一家保险公司的高级无担保票据。这些音符有一个12 -年期及固定利率3.54 %每半年支付一次利息。同样在2019年8月，该公司关闭了$75 百万一家保险公司的高级无担保票据。这些音符有一个10 -任期一年，固定费率为3.47 %每半年支付一次利息。这些高级无担保票据中没有一种是或将根据经修正的1933年“证券法”进行登记，而且在没有登记或不受登记要求的适用豁免的情况下，不得在美国提供或出售这些票据。
2019年7月，该公司偿还了$75 百万到期无抵押定期贷款，有效固定利率为2.85 %.
2019年10月，该公司关闭了$100 百万高级无担保定期贷款，为期七年，只支付利息。该银行以libor年利率加适用的保证金(1.50 %截至2019年12月31日和2020年2月12日)基于公司高级无担保长期债务评级。该公司还签订了一项利率互换协议，将贷款的libor利率部分转换为贷款整个期间的固定利率，提供有效的固定利率。2.75 %.
该公司的无担保债务工具有某些限制性契约，例如维持还本付息范围和杠杆比率以及维持保险范围，公司遵守其所有的金融债务契约2019年12月31日.
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东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
的账面金额摘要担保债务如下：
利率 | 每月 P&I 付款 | 成熟期 日期 | 承载量 稳固 房地产 (一九二零九年十二月三十一日) | 12月31日余额， | |||||||||||||
财产 | 2019 | 2018 | |||||||||||||||
(单位：千) | |||||||||||||||||
Dominguez，工业I&III，Kingsview，Shaw， 胡桃和华盛顿 | $ | ||||||||||||||||
蓝鹭II | |||||||||||||||||
40TH百周年公园，中环交叉路口V号， 行政机场、第一交汇处、海景、湿地5-8和世界休斯敦26、28、29和30 | |||||||||||||||||
科罗拉多十字路口，I-III号州际公路，罗哈斯，斯蒂尔 克里克1&2，风投和世界休斯敦3-9(1) | |||||||||||||||||
Arion 18，Beltway跨界VI&VII，商业 公园II&III、康科德、V-VII号州际公路、湖景、山脊溪II、南岭IV&V和世界休斯敦32 | |||||||||||||||||
拉莫纳 | |||||||||||||||||
$ | |||||||||||||||||
(1) | 在2019年期间，该公司为“世界休斯敦5号”执行了一项抵押品发放；该财产在2019年期间出售，不再被视为担保这项贷款的抵押品。 |
该公司目前打算通过经营现金流、在其无担保银行信贷设施下借款、从新债务(主要是无担保债务)中获得的收益和/或发行股票工具的收益，在短期和长期内偿还其债务义务。
定期偿还长期债务的本金，包括无担保债务和担保债务(不包括无担保银行信贷设施)，在今后五年内到期。2019年12月31日如下：
截至12月31日的年份， | (单位：千) | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
(8) | 应付帐款和应计费用 |
公司概况应付帐款和应计费用如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
财产税、应税税、应付款税、公税、成品税、商品税、成品税、商品税、成品税等 | $ | |||||
应付开发费用 | ||||||
应支付的房地产改进和资本化租赁费用 | ||||||
利息、应付款、商品、商品、金融、金融 | ||||||
应付股息 | ||||||
帐面透支(1) | ||||||
其他应付款和应计费用 | ||||||
共计应付帐款和应计费用 | $ | |||||
(1) 指在期终前未结清银行的支票；因此，银行尚未向公司预支现金。当支票结清银行时，他们将通过公司的工作现金信贷额度提供资金。见注1(P)。
70
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合并财务报表附注
(9) | 其他负债 |
公司概况其他负债如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(单位：千) | ||||||
GB/T1459.2-1988安全矿床、商品、金融、工业、金融等领域 | $ | |||||
预付租金和其他递延收入 | ||||||
经营租赁负债-土地租赁(1) | ||||||
经营租赁负债-办公室租赁(1) | ||||||
收购-市面以下租赁无形资产 | ||||||
所购非市场租赁无形资产的累计摊销 | ( | ) | ( | ) | ||
收购-市面以下租赁无形资产，扣除累计摊销额 | ||||||
利率互换负债 | ||||||
预付房客改善偿还款 | ||||||
其他负债 | ||||||
共计其他负债 | $ | |||||
(1) |
(10) | 普通股活动 |
下表列出截至年底的三年的普通股活动情况。2019年12月31日:
截至12月31日的年份， | ||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||
普通股(股份) | ||||||||
年初发行的股票 | ||||||||
GB/T1593-1991普通股票产品、商品、 | ||||||||
股利再投资计划，成品率、成品率等 | ||||||||
鼓励性、限制性的、被授予的、有价值的、有价值的 | ||||||||
激励性、限制性股票、被没收性、商品性、成品性、商品性、商品性等 | ( | ) | ( | ) | ||||
GB/T15259-1993主管公证，成品率 | ||||||||
董事受限制股票获批 | ||||||||
为纳税义务而扣缴的限制性股票 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||
年底的股票，已发过的股票，有价值的，商品的，商品的，产品的 | ||||||||
普通股发行
下表列出截至年底的三年普通股发行活动。2019年12月31日:
截至12月31日的年份， | 股份数目 普通股发行 | 净收益 | |||||
(单位：千) | |||||||
2019 | $ | ||||||
2018 | |||||||
2017 | |||||||
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东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
股息再投资计划
该公司有一项股息再投资计划，允许股东将现金分配再投资于公司的新股。2019年12月12日，股利再投资计划终止，任何根据该计划未售出的股票都被取消注册。
(11) | 股票补偿 |
东方集团适用ASC 718的规定，薪酬-股票补偿在财务报表中确认与股票支付交易有关的补偿成本，并以所发行的权益或负债工具的公允价值来衡量成本。
股权激励计划
2004年5月，该公司的股东批准了EastGroupProperties，Inc.。2004年股权激励计划(“2004年计划”)，该计划授权发放最多可达1,900,000 以期权、股票增值权、限制性股票、递延股、业绩股、红股或代现金补偿的形式向员工发放普通股，董事会于2005年9月和2006年12月对2004年计划作了进一步修订。
2013年4月，董事会通过了EastGroup Properties，Inc.。根据赔偿委员会的建议，2013年股权激励计划(“2013年股权计划”)；2013年股权计划得到公司股东的批准，并于2013年5月29日生效。董事会于2017年3月进一步修订了2013年股权计划。2013年公平计划允许向雇员和董事颁发以下方面的奖励2,000,000 普通股
有1,583,223 , 1,629,281 和1,671,981 截至12月31日，根据2013年股权计划可获得的总份额，2019, 2018和2017分别。通常情况下，公司发行新股以完成股票授予。
以股票为基础的雇员补偿成本为$8,647,000 , $5,322,000 和$6,309,000 为2019, 2018和2017分别$2,536,000 , $1,173,000 和$1,458,000 作为公司各年发展成本的一部分进行资本化。
雇员权益奖
公司的限制性股票计划旨在为管理层提供激励，以实现公司董事会薪酬委员会(“委员会”)制定的目标。这些奖励作为一种保留手段，随着时间的推移，允许参与者从股票红利和潜在的股票升值中受益。股权奖励使管理层的利益与股东的长期利益相一致。根据委员会的决定，公司限制性股票计划的转归期各不相同。限制性股票授予高管，但须符合委员会确定的某些年度业绩目标和多年市场条件。限制性股票授予非执行官员，但须继续服务。市场奖励和奖励的成本只需在所需的服务期间内直线摊销。服务和绩效奖励的补偿费用总额是根据授予日股票的公平市场价值计算的。
2017年第二季度，委员会批准了公司某些高管的长期股权补偿计划，其中包括三 基于股东总回报和一 组件仅基于截至归属日期的持续服务。
基于股东总回报的三个长期股权补偿计划的组成部分，都要经过明确的测试，将公司的总股东回报与NAREIT股权指数以及NAREIT产业指数的成员公司进行比较。第一个计划衡量了2017年12月31日终了的一年期间的一线测试。2018年第一季度，委员会衡量了该公司的业绩一 -委员会在2017年5月10日赠款日期确定的亮线测试期间。在量度日期厘定的股份数目为4,257 .转让这些股份100 %2018年3月1日，获得的股份被确定。自2017年5月10日授予之日起，该公司开始根据奖励的授予日期公允价值确认该计划的费用，该奖励的确定采用了一个模拟定价模型，该模型是为了具体考虑奖励的独特特点而开发的。
第二个计划衡量了2018年12月31日终了的两年期间的一线测试。在2019年第一季度，委员会衡量了该公司的业绩二 -委员会在2017年5月10日赠款日期确定的亮线测试期间。在量度日期厘定的股份数目为9,460 .转让这些股份100 %2019年2月14日，该公司确定了所获股份的日期。在2017年5月10日的授予日期，
72
东方集团物业公司及附属公司
合并财务报表附注
公司开始根据奖励的授予日期、公允价值确认该计划的费用，该奖励是使用一个模拟定价模型确定的，该模型是为了具体考虑奖励的独特特点而开发的。
第三个计划将在三 -截至2019年12月31日的一年期间。在2020年第一季度，委员会将根据该委员会在2017年5月10日确定的明线测试来衡量该公司在三年期间的业绩。在衡量日期赚得的股份数目可从零 到18,917 .将这些股份转让给75 %在2020年第一季度确定赚得的股份之日25 %2021年1月1日。自2017年5月10日授予之日起，该公司开始根据奖励的授予日期公允价值确认该计划的费用，该奖励的确定采用了一个模拟定价模型，该模型是为了具体考虑奖励的独特特点而开发的。
长期股权补偿计划的组成部分仅基于截至归属日期的持续服务，于2017年5月10日授予。在那一天，5,406 股份只批给某些行政人员，但须在归属日期继续服务。这些股票的授予日期公允价值为$78.18 每股，既得利益25 %2018年、2019年和2020年的第一季度25 %2021年1月1日。在剩余的服务期间，这些股票将以直线方式支付.
2018年第二季度，委员会根据2018年的某些年度业绩计量，核准了公司执行干事权益补偿计划，其中包括每股业务资金(“FFO”)、相同财产净营业收入变化、一般和行政费用以及固定费用保险。2019年2月14日，委员会根据委员会在2018年6月1日赠款日期确定的明线测试，衡量了2018年该公司的业绩，并确定：24,690 股票是赚来的。这些股票的授予日期公允价值为$95.19 、既得利益20 %在股份确定之日20 %每年1月1日以后的四年。自2018年6月1日授予之日起，该公司开始确认根据这些奖励可能获得的股份的估算费用；这些股份正在使用分级归属归属法进行支出，该方法承认奖励的每个单独归属部分为在所需服务期间的直线基础上的单独奖励。
同样在2018年第二季度，委员会核准了一项EastGroup执行干事权益补偿计划，该计划的基础是实现该计划所列每名干事的个人目标。2019年2月14日，委员会评估了这些官员的业绩，并酌情授予5,671 批出日期公允价值为$107.37 。这些股份20 %在股份被确定和判给的日期，并将归属20 %每年1月1日以后的四年。该公司开始确认在2019年2月14日授予的股份的费用，这些股份将在剩余服务期间以直线方式支付。
同样在2018年第二季度，委员会批准了公司高管的长期股权补偿计划，其中包括一 基于股东总收益和一 组件仅基于截至归属日期的持续服务。
基于股东总回报的长期股权补偿计划的组成部分要经过明确的测试，将公司的总股东回报与NAREIT权益指数以及NAREIT产业指数的成员公司进行比较。该计划将在三 -至2020年12月31日止的一年。在2021年第一季度，委员会将根据该委员会在2018年6月1日设立的明线测试来衡量该公司在三年期间的业绩。在衡量日期赚得的股份数目可从零 到27,596 .将这些股份转让给75 %在2021年第一季度确定所获股份的日期25 %2022年1月1日。自2018年6月1日授予之日起，该公司开始根据奖励的授予日期公允价值确认该计划的费用，该奖励采用一个模拟定价模型确定，该模型是为了具体考虑奖励的独特特点而开发的。
长期股权补偿计划的组成部分仅基于截至归属日期的持续服务，于2018年6月1日授予。在那一天，7,884 股份只授予公司的执行官员，但须在归属日期继续服务。这些股票的授予日期公允价值为$95.19 、既得利益25 %2019年第一季度25 %在接下来的四年中，每年1月1日。在剩余的服务期间，这些股票将以直线方式支付.
在2019年第一季度，委员会根据2019年的某些年度业绩计量，核准了对公司高管的股权补偿奖励(“2019年年度补助金”)；2019年年度补助金包括三 组件。2019年年度赠款的第一部分是基于以下公司2019年业绩计量：(1)同一财产营业收入净变化，(2)债务与EBITDAre比率，(3)固定费用保险。在2020年第一季度，委员会将根据
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合并财务报表附注
赠款日期委员会，2019年3月7日。为实现年度业绩计量而可能赚取的股份总数可从零 到9,594 。这些股票的授予日期公允价值为$105.97 ，会穿背心20 %在股份确定的日期20 %每年1月1日以后的四年。自2019年3月7日授予之日起，公司开始确认根据这些奖励可能获得的股份的估计费用；这些股份正在使用分级归属归属法进行支出，该方法承认奖励的每一个单独归属部分为在所需服务期间的直线基础上的单独奖励。
2019年年度赠款的第二个组成部分是基于该公司2019年的每股FFO。在2020年第一季度，委员会将根据该委员会在2019年8月28日确定的明线测试来衡量该公司2019年的业绩。为实现财务总监年度业绩计量而可能赚取的股份总数可从零 到15,992 。这些股票的授予日期公允价值为$122.61 ，会穿背心20 %在股份确定的日期20 %每年1月1日以后的四年。自2019年8月28日授予之日起，公司开始确认其根据这些奖励可能获得的股份的估计费用；这些股份正在使用分级归属归属法进行支出，该方法承认奖励的每个单独归属部分为在所需服务期间内的直线基础上的单独奖励。
2019年年度赠款的第三个组成部分是根据每个被授予股份的官员的个人目标实现的。根据本赔偿计划的个别目标发行的任何股份，将由委员会酌情决定，并于2020年第一季度发行。为实现个人目标而在赠款日期发行的股票数量可从零 到6,394 。这些股份20 %在股份确定和判给之日20 %每年1月1日以后的四年。该公司将开始确认在2020年第一季度授予的任何股票的费用，这些股票将在剩余的服务期内以直线方式支出。
同样在2019年第一季度，委员会批准了对公司高管的长期权益补偿奖励，其中包括一 基于股东总收益和一 组件仅基于截至归属日期的持续服务。
以股东总回报为基础的长期权益补偿奖励的组成部分将接受一线测试，这些测试将将公司的股东总回报率与NAREIT权益指数以及NAREIT产业指数的成员公司进行比较。该奖项将衡量亮线测试在三 -截至2021年12月31日的一年。在2022年第一季度，委员会将根据委员会在2019年3月7日设立的明线测试来衡量该公司在三年期间的业绩。在衡量日期赚得的股份总数可从零 到34,812 .将这些股份转让给75 %在2022年第一季度确定赚得的股份之日25 %2023年1月1日。在2019年3月7日的授予日期，该公司开始根据奖励的授予日期公允价值确认此奖励的费用，该奖励是使用一个为具体考虑奖励的独特特点而开发的模拟定价模型确定的。
长期股权补偿金的组成部分仅基于截至归属日期的持续服务，于2019年3月7日授予。在那一天，9,947 股份只授予公司的执行官员，但须在归属日期继续服务。这些股票的授予日期公允价值为$105.97 ，将25 %在2020年第一季度25 %在2021年、2022年和2023年的1月1日。在剩余的服务期间，这些股票将以直线方式支付.
在2019年第二季度，10,175 股份只授予某些非执行干事，但须在归属日期继续服务。这些股票的授予日期公允价值为$112.14 ，将20 %在2020年、2021年、2022年、2023年和2024年的1月1日。在剩余的服务期间，这些股票将以直线方式支付.
在2019年第四季度，委员会通过了“公平奖励退休政策”(“退休政策”)，允许加速向符合退休资格的雇员(定义为满足一定年龄和服务年限要求的雇员)转让未归属的股份。为了有资格在退休后加速归属，符合资格的雇员必须根据退休政策提供必要的通知，并必须从公司退休。公司调整了其股票补偿费用，以加速确认符合退休资格的雇员的费用。
在不再受意外影响的奖励的限制期内，公司会累积股息，并持有该等股份的证明书；然而，雇员可投票表决该等股份。如属意外情况，则会根据预期批出的股份数目而累算股息，而有关的股份证明书及股息则在其归属时送交雇员。2019年12月31日，有$4,556,000 与雇员和董事的非既得限制性股票薪酬有关的未确认补偿成本，预计将在加权平均期间内确认2.7 好几年了。
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以下是批出、没收及交付(既得利益)予雇员的受限制股份总额的摘要，并以有关的加权平均批出日公平价值股价计算。2019, 2018和2017。在归属于.的股份中2019, 2018和2017, 28,955 股票，23,824 股份和33,695 公司分别扣留股份，以履行根据适用的股权计划选择这一选择权的雇员的纳税义务。在批出日期，期间批出的股份的公允价值。2019, 2018和2017曾.$5,672,000 , $4,223,000 和$7,155,000 分别。截至归属日期，在2019, 2018和2017曾.$6,662,000 , $5,142,000 和$6,441,000 分别。
限制性股票活动： | 截至12月31日的年份， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||||||||||
股份 | 加权平均 授予日期 公允价值 | 股份 | 加权平均 授予日期 公允价值 | 股份 | 加权平均 授予日期 公允价值 | |||||||||||||||
年初未归属 | $ | $ | $ | |||||||||||||||||
获批(1) | ||||||||||||||||||||
没收 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||
既得利益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
年底未归属 | ||||||||||||||||||||
(1) 不包括如果2017年和2018年制定的长期业绩目标和2019年年度和长期业绩目标得以实现可能获得的限制性股份。取决于在公开执行期间结束时实现目标的实际水平，所获股份的数目可从零 到113,305 .
未归属股份归属附表 | 股份数目 | ||
2020 | |||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
2024 | |||
全非既得利益的 | |||
董事权益奖
董事会根据2013年公平计划通过了一项政策，根据该政策，将向非雇员董事颁发奖励。现行政策规定，公司应自动向在年会上当选或再次当选为董事会成员的每一位非雇员董事授予年度保留股份奖励。股份的数目应等于$90,000 除以选举当日股份的公平市价。如果非雇员董事当选或被任命为董事会成员，而不是在公司的年度会议上，则年度保留股份奖励应按比例评定。该政策还规定，每一位新任命或当选的非雇员董事将在当选或任命之日自动获得普通股限制性股份的奖励。$25,000 除以该日公司普通股的公平市价。这些受限制的股份将归属于四-年期，除某些例外情况外，按日后担任董事的情况而定。
发行董事6,384 股票，8,478 股份和8,881 普通股股份2019, 2018和2017分别。
在2007年第三季度，282 股份获批予一名新当选的非雇员董事，但须在归属日期继续服务。该等股份的批出日期公允价值为$88.86 每股，既得利益25%分别于2018年9月8日和2019年9月8日25 %每年在2020年和2021年的9月8日。在剩余的服务期间，这些股票将以直线方式支付.
2013年期间，417 股份获批予一名新当选的非雇员董事，但须在归属日期继续服务。该等股份的批出日期公允价值为$59.97 每股，既得利益25 %分别为2014年12月6日、2015年、2016年和2017年。
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(12) | 综合收入 |
综合收入总额由净收入加上非业主来源的所有其他权益变动构成，并在收入和综合收入综合报表上列报。.的组成部分 累计其他综合收入为2019, 2018和2017列于本公司的权益变动综合报表内，现摘要如下。有关公司利率互换的资料，请参阅附注13。
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
累计其他综合收入： | (单位：千) | ||||||||
年初余额 | $ | ||||||||
利率互换公允价值中的再收益变动-现金流量套期保值 | ( | ) | |||||||
年底余额 | $ | ||||||||
(13) | 衍生工具与套期保值活动 |
公司在经营和经济条件方面都面临着一定的风险。本公司主要通过对其核心业务活动的管理来管理其对各种业务和经营风险的风险敞口。该公司管理经济风险，包括利率、流动性和信贷风险，主要是通过管理其债务融资的数额、来源和持续时间，并在一定程度上管理衍生工具的使用。
具体来说，该公司订立了衍生工具，以管理因商业活动而产生的风险敞口，这些业务活动导致支付未来已知和不确定的现金数额，其价值由利率决定。以下描述的公司衍生工具用于管理公司主要与公司某些借款有关的已知或预期现金支付的金额、时间和期限的差异。
该公司使用利率衍生品的目的是通过使用利率互换将可变利率改为固定利率。利率互换被指定为现金流量对冲，是指从交易对手处收取可变利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率，而不交换相关的名义金额。
截至2019年12月31日，东方集团六 未偿还利率掉期，所有这些都用于对冲与无担保贷款有关的可变现金流。公司的所有利率互换都将相关贷款的libor利率成分转换为有效的固定利率，公司得出的结论是，每一种套期保值关系都是非常有效的。
指定及符合现金流量套期保值资格的衍生工具的公允价值变动载於其他综合收入随后通过利息支出将其重新归类为收益，因为利息支付是在经过套期保值的预测交易影响收益的时期内进行的。
报告的数额其他综合收入(损失)与衍生产品相关的产品将被重新分类为利息费用当利息支付或收到公司的可变利率债务。公司估计$223,000 将被重新分类其他综合收入(损失)减少到利息费用在接下来的12个月里。
该公司对场外(“场外”)衍生品的估值方法是根据隔夜指数互换(OIS)利率折现现金流，非抵押或部分担保交易按OIS利率折现，但包括适当的融资成本经济调整(即LIBOR-OIS基础调整，以近似于无担保资金成本)和信用风险。该公司使用中间市场价格计算其衍生价值.
2017年7月，监管伦敦银行同业拆借利率(Libor)的金融行为监管机构(Fsa)宣布，它打算停止强迫银行提交2021年后计算libor的利率。替代参照利率委员会(“ARRC”)建议，担保隔夜融资利率(“Sofr”)是一种替代美元-libor的最佳做法，用于目前以美元-libor为索引的衍生品和其他金融合同。ARRC已经从美元libor向Sofr提出了一个有节奏的市场转型计划，各组织目前正在制定行业范围和公司特定的过渡计划。
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合并财务报表附注
因为它涉及衍生品和现金市场，暴露于美元-libor。该公司有与美元-libor挂钩的重要合同，并正在监测这一活动并评估相关风险。
截至2019年12月31日和2018，本公司有下列未偿还利率衍生工具被指定为利率风险现金流量对冲工具：
利率衍生 | 截至2019年12月31日的名义金额 | 截至2018年12月31日的名义金额 | ||
(单位：千) | ||||
利率互换 | $ | |||
利率互换 | $ | $ | ||
利率互换 | $ | $ | ||
利率互换 | $ | $ | ||
利率互换 | $ | $ | ||
利率互换 | $ | $ | ||
利率互换 | $ | |||
下表列出该公司衍生金融工具的公允价值，以及截至2005年综合资产负债表的分类。2019年12月31日和2018。有关公司利率掉期的公允价值的更多信息，请参见注18。
衍生物 截至2019年12月31日 | 衍生物 截至2018年12月31日 | ||||||||||
资产负债表定位 | 公允价值 | 资产负债表定位 | 公允价值 | ||||||||
(单位：千) | |||||||||||
指定为现金流套期保值的衍生工具： | |||||||||||
次级利率掉期资产 | 其他资产 | $ | 其他资产 | $ | |||||||
主要利率互换负债 | 其他负债 | 其他负债 | |||||||||
下表列出公司衍生金融工具对截至年度收入和综合收益综合报表的影响。2019年12月31日, 2018和2017:
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | |||||||||
现金流量套期保值关系中的衍生工具 | |||||||||
利率互换： | |||||||||
确认的收入(损失)数额其他综合收入(损失)GB/T1597-1997关于金融产品的技术和技术技术的发展和应用技术的发展，在有关的产品上，有一种产品，一种高性能的产品，一种高技术的、高技术的、高等级的、 | $ | ( | ) | ||||||
(收入)损失额重新分类累计其他综合收入进利息费用 | ( | ) | ( | ) | |||||
有关公司的其他资料，请参阅附注12。累计其他综合收入因为它的利率掉期。
衍生金融协议使公司在对手方根据利率对冲协议条款不履行义务的情况下面临信用风险。公司认为，通过与公司认为有信用价值的金融机构进行交易，可以将信用风险降到最低。
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(14) | 每股收益 |
本公司采用ASC 260，每股收益，这就要求公司提供基本的和稀释的每股收益。在基本计算和稀释EPS计算中，分子和分母的调节如下：
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | |||||||||
的净收益计算基本每股收益 东方集团物业公司普通股东 | |||||||||
核数师-可归属于普通股股东的净收入 | $ | ||||||||
分母加权平均流通股 | |||||||||
可归因于净收益的稀释每股收益计算 致EastGroup Property，Inc.普通股东 | |||||||||
核数师-可归属于普通股股东的净收入 | $ | ||||||||
分母： | |||||||||
流通股 | |||||||||
成品率 | |||||||||
成本 | |||||||||
(15) | 业务季度业绩-未经审计 |
2019年季度结束 | 2018年季度结束 | |||||||||||||||||||||||
3月31日 | 六月三十日 | 9月30日 | 12月31日 | 3月31日 | 六月三十日 | 9月30日 | 12月31日 | |||||||||||||||||
(单位：千，除每股数据外) | ||||||||||||||||||||||||
收入 | $ | |||||||||||||||||||||||
费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||
净收益 | ||||||||||||||||||||||||
可归因于 合资企业的非控股权 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||
归于东集团的净收入 物业公司普通股东 | $ | |||||||||||||||||||||||
EastGroupProperty公司净收益每股基本数据。普通股东(1) | ||||||||||||||||||||||||
可归因于共同的净收入 股东 | $ | |||||||||||||||||||||||
加权平均股票 | ||||||||||||||||||||||||
稀释每股数据的净收益可归因于东方集团的财产，公司。普通股东(1) | ||||||||||||||||||||||||
可归因于共同的净收入 股东 | $ | |||||||||||||||||||||||
加权平均股票 | ||||||||||||||||||||||||
(1) | 上述季度每股收益计算依据的是每季度普通股每股基本收益加权平均已发行股票数和稀释每股收益每季度普通股和普通股等值流通股加权平均数。“收入和综合收入综合报表”中的每股收益计算是根据每年普通股每股基本收益加权平均股数和稀释每股收益每年普通股和普通股等值股加权平均数目计算的。由于四舍五入，季度财务数据可能与年度数据不同。 |
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合并财务报表附注
(16) | 确定缴款计划 |
EastGroup为其员工维持401(K)计划。50 %雇员的供款(限于10 %(按计划确定的补偿金)，并可每年酌情缴纳会费。公司用于此计划的总费用为$786,000 , $769,000 和$672,000 为2019, 2018和2017分别。
(17) | 法律事项 |
本公司目前并无涉及任何重大诉讼，亦不涉及对公司或其财产构成威胁的任何重大诉讼，但在一般业务过程中出现的例行诉讼除外。
正如公司在2018年12月31日终了年度的10-K表年度报告和截至2019年3月31日、6月30日和9月30日的季度表10-Q中所报告的那样，该公司卷入了与该公司及其某些高级人员有关的诉讼，涉及该公司2016年11月购买一批土地，指控违反合同和其他法律和股权索赔。该公司提出了许多肯定的抗辩。为了解决这起诉讼，EastGroup提出了初步和解方案。$497,000 在2018年12月31日和2019年3月31日的公司财务报表中保留。在截至2019年6月30日的三个月内，双方以调解方式解决了这一问题；与此事有关的损失包括在其他关于收入和综合收入综合报表。截至2019年6月30日，此事已得到解决。尽管问题已经解决，案件被驳回，各方之间交换了释放，但原告对命令提出上诉，迫使他遵守和解协议。此后，上诉法院驳回了上诉。根据和解协议应支付的所有款项均已支付给原告的律师，并已如前所述入帐。
(18) | 金融工具的公允价值 |
ASC 820，公允价值计量，将公允价值定义为在计量日在市场参与者之间有秩序的交易中出售资产或为转移负债而支付的价格。ASC 820还为使用公允价值衡量金融资产和负债提供了指导。编纂要求披露公允价值计量下降的公允价值层次内的水平，包括在活跃市场对相同资产或负债使用报价(1级)、在活跃市场使用类似工具的报价或在非活跃市场中使用相同或类似工具的报价(2级)，以及在市场上不易观察的重要估值假设(第3级)。
下表根据ASC 820列出公司金融工具的账面金额和估计公允价值。 12月31日，2019和2018.
十二月三十一日， | ||||||||||||
2019 | 2018 | |||||||||||
载运 金额(1) | 公平 价值 | 载运 金额(1) | 公平 价值 | |||||||||
(单位：千) | ||||||||||||
金融资产： | ||||||||||||
现金和现金等价物 | $ | |||||||||||
GB/T1559.2-1993商业抵押贷款的商品、商业、金融等 | ||||||||||||
次级利率掉期资产 | ||||||||||||
金融负债： | ||||||||||||
无担保银行信贷设施-浮动利率(2) | ||||||||||||
无担保债务(2) | ||||||||||||
(B)次级担保债务(2) | ||||||||||||
贴现利率互换负债 | ||||||||||||
(1) | 该表所列的账面数列在综合资产负债表中，列在所示标题下，但下文附注所示除外。 |
(2) | 表中所示的账面金额和公允价值不包括债务发行费用(补充资料见附注6和7)。 |
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合并财务报表附注
采用下列方法和假设来估计每一类金融工具的公允价值：
现金和现金等价物：由于这些票据期限较短，账面金额近似公允价值。
应收抵押贷款(包括在综合资产负债表上的其他资产)：公允价值是通过使用向信用评级相似的借款人提供类似贷款的当前利率和相同的剩余期限(二级投入)来贴现未来现金流量来估算的。
利率互换资产(包括在综合资产负债表上的其他资产)：这些工具是以公允价值记录的，其依据是使用诸如利率收益率曲线、伦敦银行同业拆借利率互换曲线和OIS曲线等投入的模型，这些模型基本上可在整个合同期限内观察到(二级输入)。有关公司利率互换的更多信息，请参见注13。
无担保银行信贷设施：公司无担保银行信贷设施的公允价值是通过按当前市场利率(二级投入)贴现预期现金流量来估算的，不包括债务发行成本的影响。
无担保债务：公司无担保债务的公允价值是根据公司银行家建议的按目前提供给公司的相同剩余期限债务的预期现金流量贴现(二级投入)来估算的，不包括债务发行成本的影响。
担保债务：公司担保债务的公允价值是根据公司银行家建议的按目前提供给公司的相同剩余期限债务的预期现金流量贴现(二级投入)来估算的，不包括债务发行成本的影响。
利率互换负债(包括在综合资产负债表上的其他负债)：这些工具是以公允价值记录的，其依据是使用诸如利率收益率曲线、伦敦银行同业拆借利率互换曲线和OIS曲线等投入的模型，这些模型基本上可在整个合同期限内观察到(二级输入)。有关公司利率互换的更多信息，请参见注13。
(19) | 后续事件 |
80
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
房地产(C)： | |||||||||||||||||||||||||||||
工业： | |||||||||||||||||||||||||||||
佛罗里达 | |||||||||||||||||||||||||||||
坦帕 | |||||||||||||||||||||||||||||
捷港商务公园 | $ | ||||||||||||||||||||||||||||
西港商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
本杰明配送中心I&II | |||||||||||||||||||||||||||||
本杰明配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
棕榈河中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
棕榈河北I&III | |||||||||||||||||||||||||||||
棕榈河北二 | |||||||||||||||||||||||||||||
棕榈河南I | |||||||||||||||||||||||||||||
棕榈河南II | |||||||||||||||||||||||||||||
瓦尔登第一配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
瓦尔登配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心IV | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心VI | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心VII | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心VIII | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心IX | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心A | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心B | |||||||||||||||||||||||||||||
机场商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
西湖配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
高速公路商务中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
高速公路商务中心二 | |||||||||||||||||||||||||||||
筒仓弯道配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
81
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
坦帕东配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
坦帕西配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
麦迪逊配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
麦迪逊配送中心II&III | |||||||||||||||||||||||||||||
麦迪逊配送中心IV&V | |||||||||||||||||||||||||||||
大橡树75商务中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
奥兰多 | |||||||||||||||||||||||||||||
校长中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
第一外汇配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
外汇配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
外汇配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光地带配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
约翰·杨商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
约翰·杨商业中心二 | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光港第一中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
Sunport Center II | |||||||||||||||||||||||||||||
Sunport Center III | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光港中心IV | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光中心五号 | |||||||||||||||||||||||||||||
Sunport Center VI | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园一 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园II | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园三 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园IV(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园V(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园六 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园七 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园八 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园九 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园X | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商业公园十一 | |||||||||||||||||||||||||||||
82
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
南方商业公园十二 | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园I | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园II | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园III | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园IV | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园V | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园VI | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园七 | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园X | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园XI | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园十二 | |||||||||||||||||||||||||||||
杰克逊维尔 | |||||||||||||||||||||||||||||
鹿木配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
菲利普斯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
波因特湖商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
埃利斯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
西侧配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
海滩商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
州际配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
弗拉格勒中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
英国“金融时报”。劳德代尔/棕榈滩地区 | |||||||||||||||||||||||||||||
Linpro商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
柏树溪商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛克哈特配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
州际商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
行政机场分销中心(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
样本95商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
蓝鹭配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
蓝鹭配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
蓝鹭配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
威斯顿商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
83
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
英国“金融时报”。迈尔斯 | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光海岸商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光海岸商业中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光海岸商业中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光海岸商业中心IV | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光海岸商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
迈阿密 | |||||||||||||||||||||||||||||
网关商业公园1 | |||||||||||||||||||||||||||||
加利福尼亚 | |||||||||||||||||||||||||||||
旧金山地区 | |||||||||||||||||||||||||||||
Wiegman分销中心I | |||||||||||||||||||||||||||||
威格曼配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
亨特伍德配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
圣克莱门特配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
约塞米蒂配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛杉矶地区 | |||||||||||||||||||||||||||||
桉树配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
金斯冠工业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
多明格斯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
主街配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
核桃商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
华盛顿配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
奇诺配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
拉莫纳配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
第一工业配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
工业配送中心III | ( | ) | |||||||||||||||||||||||||||
栗子商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛杉矶企业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
圣巴巴拉 | |||||||||||||||||||||||||||||
大学商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
84
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
弗雷斯诺 | |||||||||||||||||||||||||||||
肖商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
圣地亚哥 | |||||||||||||||||||||||||||||
东湖配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
Miramar土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
海景公司中心(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
奥泰台地 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛奇点配送中心I | |||||||||||||||||||||||||||||
SiempreViva配送中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
SiempreViva配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
得克萨斯州 | |||||||||||||||||||||||||||||
达拉斯 | |||||||||||||||||||||||||||||
艾伦站1及2 | |||||||||||||||||||||||||||||
州际仓库I&II(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
州际仓库III(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
州际仓库IV | |||||||||||||||||||||||||||||
州际仓库V、VI和VII(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
风险仓库(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
柏景商务中心I-3 | |||||||||||||||||||||||||||||
影子小径配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
瓦尔伍德配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
诺斯菲尔德配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
北面1-4 | |||||||||||||||||||||||||||||
Creekview 121 1和2 | |||||||||||||||||||||||||||||
Creekview 121 3和4 | |||||||||||||||||||||||||||||
休斯敦 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心1&2 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心3&4(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心6(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
85
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心7&8(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心9(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心10 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心11 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心12 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心13 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心14 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心15 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心16 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心17 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心19 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心20 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心21 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心22 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心23 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心24 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心25 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心26(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心27 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心28(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心29(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心30(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心第31A号 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心31B | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心32(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心33 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心34 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心35 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心36 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心37 | |||||||||||||||||||||||||||||
86
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心38 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心39 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心40 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心41 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心42 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心43 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心45 | |||||||||||||||||||||||||||||
中央绿色配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
格伦蒙特商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
中环过街商业公园I | |||||||||||||||||||||||||||||
中环过街商业公园II | |||||||||||||||||||||||||||||
中环绕道商业公园III | |||||||||||||||||||||||||||||
中途岛第四商业园 | |||||||||||||||||||||||||||||
中环绕道商业公园V(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
中途岛第六商业区(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
中途岛第七号商业公园(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
中环交汇处第八号商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
中环横过第九商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
中环交叉商业公园X | |||||||||||||||||||||||||||||
中环交叉商业公园十一 | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商业公园一 | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商业公园II | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商业公园III | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商业公园IV | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商业公园V | |||||||||||||||||||||||||||||
十个西交叉1号 | |||||||||||||||||||||||||||||
10个西交叉路口2 | |||||||||||||||||||||||||||||
西十过3 | |||||||||||||||||||||||||||||
10个西交叉路口4 | |||||||||||||||||||||||||||||
10个西交叉路口5 | |||||||||||||||||||||||||||||
10个西交叉路口6 | |||||||||||||||||||||||||||||
87
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
10个西交叉路口7 | |||||||||||||||||||||||||||||
埃尔帕索 | |||||||||||||||||||||||||||||
巴特菲尔德小径 | |||||||||||||||||||||||||||||
罗哈斯商业公园(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
美洲十大商务中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
圣安东尼奥 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫唐斯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿里昂商业公园1-13，15 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿里昂商业公园14 | |||||||||||||||||||||||||||||
Arion商业公园16 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿里昂商业公园17 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿里昂商业公园18(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
韦特莫尔商务中心1-4 | |||||||||||||||||||||||||||||
湿地商务中心5(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
湿地商务中心6(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
湿地商务中心7(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
湿地商务中心8(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
游乐场商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
Rittiman配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
千橡树配送中心1 | |||||||||||||||||||||||||||||
千橡树配送中心2 | |||||||||||||||||||||||||||||
千橡树配送中心3 | |||||||||||||||||||||||||||||
千橡树配送中心4 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫山脊商业公园一 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫山脊商业公园II | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫山脊商业公园三 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫山脊商业公园IV | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商务园1及2 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商务园3 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商务园4 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商务园5 | |||||||||||||||||||||||||||||
88
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商务园6 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商务园7&8 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商务园9 | |||||||||||||||||||||||||||||
奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||
科罗拉多交叉配送中心(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
格林希尔配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方公园公司中心3&4 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方公园公司中心5-7 | |||||||||||||||||||||||||||||
斯普林代尔商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
亚利桑那州 | |||||||||||||||||||||||||||||
凤凰地区 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老汇第一工业园区 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老汇工业园II | |||||||||||||||||||||||||||||
百老汇第三工业园区 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老汇第四工业园区 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老汇第五工业园区 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老汇第六工业园区 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老汇七号工业园区 | |||||||||||||||||||||||||||||
凯琳配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
猎鹰野外商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方公园配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
桑坦10号配送中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
桑坦10号配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
钱德勒高速公路 | |||||||||||||||||||||||||||||
凯琳202商业园区I | |||||||||||||||||||||||||||||
凯琳202商业园区II | |||||||||||||||||||||||||||||
凯琳202商业园区三、四、五 | |||||||||||||||||||||||||||||
凯琳202商务园区VI | |||||||||||||||||||||||||||||
地铁商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
51大道配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
89
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
东方大学第一和第二配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
东方大学配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
第55大道配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
州际共用分配中心I | |||||||||||||||||||||||||||||
州际公域分配中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
机场共用分配中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
第40大道配送中心(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
天空港商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
天空港商业公园6 | |||||||||||||||||||||||||||||
十天港商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
图森 | |||||||||||||||||||||||||||||
乡村俱乐部商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
乡村俱乐部商务中心二 | |||||||||||||||||||||||||||||
乡村俱乐部商业中心III及IV | |||||||||||||||||||||||||||||
乡村俱乐部商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
机场配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
贝南配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
北卡罗来纳州 | |||||||||||||||||||||||||||||
夏洛特地区 | |||||||||||||||||||||||||||||
北园商务园 | |||||||||||||||||||||||||||||
林德伯格商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
商业公园第一中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
商业公园中心II(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
商业公园中心三(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
国家福特商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
机场商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
第一交汇处(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
第二交汇处 | |||||||||||||||||||||||||||||
山脊溪配送中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
山脊溪配送中心II(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
90
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
山脊溪配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
湖景商务中心(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业公园I(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业公园II(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业公园III | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业公园IV | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业公园V | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业公园六 | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业公园七 | |||||||||||||||||||||||||||||
沃特福德配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
南卡罗来纳州 | |||||||||||||||||||||||||||||
格林维尔 | |||||||||||||||||||||||||||||
385商业区 | |||||||||||||||||||||||||||||
佐治亚州 | |||||||||||||||||||||||||||||
亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||
世光400商务中心I&II | |||||||||||||||||||||||||||||
博德摩尔商业公园I | |||||||||||||||||||||||||||||
博德摩尔商业公园II | |||||||||||||||||||||||||||||
Gwinnett 316 | |||||||||||||||||||||||||||||
飓风浅滩I&II | |||||||||||||||||||||||||||||
进度中心I&II | |||||||||||||||||||||||||||||
路易斯安那州 | |||||||||||||||||||||||||||||
新奥尔良 | |||||||||||||||||||||||||||||
埃尔姆伍德商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
海滨商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
科罗拉多 | |||||||||||||||||||||||||||||
丹佛 | |||||||||||||||||||||||||||||
航空商务中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
拉姆巴第一配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
拉姆部分配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
拉姆部分配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
拉姆部分第四配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
协和配送中心(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
91
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
百年公园(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
内华达州 | |||||||||||||||||||||||||||||
拉斯维加斯 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿维尔配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
琼斯公司公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
密西西比州 | |||||||||||||||||||||||||||||
杰克逊区 | |||||||||||||||||||||||||||||
商业园区 | |||||||||||||||||||||||||||||
工业用粉末冶金塔式汽车 | |||||||||||||||||||||||||||||
机场商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
资产使用权、土地租赁净额(经营) | — | — | — | — | — | — | — | N/a | N/a | ||||||||||||||||||||
92
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
发展及增值物业(D)： | |||||||||||||||||||||||||||||
加利福尼亚 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛奇点配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
佛罗里达 | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光海岸商业中心6 | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光海岸商业中心8 | |||||||||||||||||||||||||||||
阳光海岸商业中心土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
网关商业公园5 | |||||||||||||||||||||||||||||
门户商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园八及九号 | |||||||||||||||||||||||||||||
地平线商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
大橡树75商务中心二 | |||||||||||||||||||||||||||||
大橡树75地 | |||||||||||||||||||||||||||||
橡树溪配送中心土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
得克萨斯州 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿灵顿科技中心1及2 | |||||||||||||||||||||||||||||
杉木地 | |||||||||||||||||||||||||||||
Creekview 121 5和6 | |||||||||||||||||||||||||||||
Creekview 121 7和8 | |||||||||||||||||||||||||||||
湖港2499 | |||||||||||||||||||||||||||||
湖港2499土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
物流中心6&7 | |||||||||||||||||||||||||||||
Parc North 5 | |||||||||||||||||||||||||||||
Parc North 6 | |||||||||||||||||||||||||||||
大西交汇处 | |||||||||||||||||||||||||||||
利道土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
西北交叉1-3 | |||||||||||||||||||||||||||||
10个西交叉路口8 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心44 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商务中心土地-2011年扩展 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯顿国际商业中心-2015年扩展 | |||||||||||||||||||||||||||||
岭景1&2 | |||||||||||||||||||||||||||||
93
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不动产和累计折旧 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千计，脚注除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 积存 | 公司的初始成本 | 费用 购置后资本化 | 期末结转总额 | 累计折旧 | 所获年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建筑物和改善 | 土地 | 建筑物和改善 | 共计 | |||||||||||||||||||||||||
岭景地 | |||||||||||||||||||||||||||||
三县交叉1号和2号 | |||||||||||||||||||||||||||||
三县交叉3号和4号 | |||||||||||||||||||||||||||||
三县交叉地带 | |||||||||||||||||||||||||||||
定居者穿越1 | |||||||||||||||||||||||||||||
定居者穿越2 | |||||||||||||||||||||||||||||
定居者穿越3和4 | |||||||||||||||||||||||||||||
亚利桑那州 | |||||||||||||||||||||||||||||
吉尔伯特十字路口A&B | |||||||||||||||||||||||||||||
吉尔伯特十字路口土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
州际公域分配中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
内华达州 | |||||||||||||||||||||||||||||
西南商业中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
北卡罗来纳州 | |||||||||||||||||||||||||||||
机场商业中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业第九公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂尔溪商业公园 | |||||||||||||||||||||||||||||
佐治亚州 | |||||||||||||||||||||||||||||
飓风浅滩3 | |||||||||||||||||||||||||||||
密西西比州 | |||||||||||||||||||||||||||||
地铁机场商业中心II土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
共有房地产(A)(B) | $ | ||||||||||||||||||||||||||||
见所附独立注册会计师事务所报告. | |||||||||||||||||||||||||||||
94
(a) 变化 房地产性质如下：
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | |||||||||
年初余额 | $ | ||||||||
购买房地产 | |||||||||
房地产及增值物业的发展 | |||||||||
改善房地产 | |||||||||
使用权资产，土地租赁净额 | |||||||||
出售投资的账面金额 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
注销改进 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
年底结余(1) | $ | ||||||||
(1) |
房地产累计折旧的变化如下：
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | |||||||||
年初余额 | $ | ||||||||
折旧费用 | |||||||||
出售资产的累计折旧 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
其他主要 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
年底余额 | $ | ||||||||
(b) | 房地产总成本估计数2019年12月31日就联邦所得税而言，大约是$ |
(c) | 公司用直线法计算建筑物的估计使用寿命(一般情况下) |
(d) | 公司将房地产从开发和增值程序转移到房地产如下：(I)关于开发属性，在90%及(Ii)价值增值物业的入住率或完成一年后，较早于90%入驻或收购一年后。早在.的早些时候 |
(e) |
(f) | EastGroup有一个$ |
(g) | EastGroup有一个$ |
95
附表IV
房地产抵押贷款
2019年12月31日
贷款数量 | 利息 率 | 到期日 | 周期 付款条件 | ||||||
第一次按揭贷款： | |||||||||
JCB有限公司-加利福尼亚 | % | ||||||||
按揭贷款总额(A) | |||||||||
面额 抵押贷款 2019年12月31日 | 载运 数额 抵押贷款 | 校长 贷款额 违法者 本金或利息(B) | |||||||
(单位：千) | |||||||||
第一次按揭贷款： | |||||||||
JCB有限公司-加利福尼亚 | $ | ||||||||
按揭贷款总额 | $ | (C)(D) | |||||||
(a) | 请参阅综合财务报表附注中应收抵押贷款可能遭受的损失备抵。 |
(b) | 拖欠三个月或以下的利息，在计算拖欠利息的贷款本金时不计。 |
(c) | 按揭贷款的变动如下： |
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(单位：千) | |||||||||
年初余额 | $ | ||||||||
应收抵押贷款付款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
年底结余 | $ | ||||||||
(d) 联邦所得税的总成本大约是 $1.68 百万联邦所得税报税表2019年12月31日，因此，按揭贷款的所得税基础2019年12月31日，是基于初步的数据。
见所附独立注册会计师事务所报告。
96
项目16.表10-K摘要
没有。
97
签名
根据1934年“证券交易法”第13或15(D)节的要求，登记人已正式安排由下列签名人代表其签署本报告，并经正式授权。
东方集团物业公司 | ||
由：/s/Marshall A.Loeb | ||
Marshall A.Loeb，首席执行官、总裁兼主任 | ||
2020年2月13日 | ||
我们，EastGroup Properties，Inc.的以下署名高级人员和董事，兹分别组成并任命布伦特·W·伍德为我们的真正合法代理人，并以我们的名义，以下文所示的身份，为本年度报告签署对本年度报告的任何和所有修正，并以我们的名义和代表签署所有此类事情，以使EastGroup Properties，Inc。为遵守经修订的1934年“证券交易法”的适用规定，我们特此批准并确认我们的签名，因为这些签名可能由我们的上述受权人签署，以应对任何和所有此类修正。
根据1934年“证券交易法”的要求，以下人员以登记人的身份和日期签署了本报告。
/S/D.Pike Aloian | /S/H.C.Bailey，Jr. | |
D.Pike Aloian，主任 | H.C.Bailey，Jr.，主任 | |
2020年2月13日 | 2020年2月13日 | |
/S/Eric Bolton，Jr. | /S/Donald F.Coleran | |
小埃里克·博尔顿，主任 | Donald F.Coleran，主任 | |
2020年2月13日 | 2020年2月13日 | |
/S/Hayden C.Eaves III | s/Mary Elizabeth McCormick | |
Hayden C.Eaves III，主任 | 玛丽·伊丽莎白·麦考密克，导演 | |
2020年2月13日 | 2020年2月13日 | |
/S/Leland R.转速 | S/David H.Hoster II | |
Leland R.Sprint，董事会名誉主席 | David H.Hoster II，董事会主席 | |
2020年2月13日 | 2020年2月13日 | |
98
/S/Marshall A.Loeb | |
Marshall A.Loeb，首席执行官， | |
总裁兼主任 | |
(特等行政主任) | |
(二0二0年二月十三日) | |
/s/Bruce Corkern | |
BruceCorkern，高级副总裁，首席会计官 | |
秘书 | |
(首席会计主任) | |
(二0二0年二月十三日) | |
/s/布伦特W.伍德 | |
布伦特·W·伍德，执行副总裁， | |
首席财务官兼财务主任 | |
(首席财务主任) | |
(二0二0年二月十三日) | |
99