美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
形式10-K
依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的年报 |
财政年度终了财政年度(一九二零九年十二月三十一日)
或
依据1934年证券交易所ACT第13或15(D)条提交的过渡报告 |
转轨时期的再生产[]到[]
(其章程所指明的注册人的确切姓名)
(州或其他司法管辖区成立为法团或组织) | (委员会档案号码) | (国税局雇主识别号码) |
(其章程所指明的注册人的确切姓名)
(州或其他司法管辖区成立为法团或组织) | (委员会档案号码) | (国税局雇主识别号码) |
(主要行政办事处地址)(邮编)
(登记人的电话号码，包括区号)
___________________
根据该法第12(B)条登记的证券：
每班职称 | 交易符号 | 注册的每个交易所的名称 |
根据该法第12(G)条登记的证券：
无
如“证券法”第405条所界定，登记人是否为知名的经验丰富的发行人，请勾选。
海伍德地产公司 是 ☒电话号码☐ 海伍德房地产有限责任公司 是 ☒电话号码☐
如果注册人不需要根据“证券交易法”第13条或第15(D)条提交报告，请用复选标记表示。
海伍德地产公司是☐ 不 ☒ 海伍德房地产有限责任公司是☐ 不 ☒
用检查标记标明登记人(1)是否已提交1934年“证券交易法”第13条或第15(D)条要求在过去12个月内提交的所有报告(或登记人被要求提交此类报告的较短期限)，(2)在过去90天中一直受到这类备案要求的限制。
海伍德地产公司 是 ☒电话号码☐ 海伍德房地产有限责任公司 是 ☒电话号码☐
通过检查标记说明注册人是否已以电子方式提交了条例S-T(本章第232.405节)规则第四零五条规定提交的每一份交互数据文件(或短时间内要求注册人提交此类文件)。
海伍德地产公司 是 ☒电话号码☐ 海伍德房地产有限责任公司 是 ☒电话号码☐
通过检查标记表明注册人是大型加速备案者、加速备案者、非加速备案者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。参见“外汇法案”第12b-2条规则中“大型加速备案者”、“加速申报人”、“小型报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
海伍德地产公司
海伍德房地产有限责任公司
大型加速箱☐快速成品油☐ 非加速滤波器 ☒相对应的小型报告公司☐ 新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用支票标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守“外汇法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。
海伍德地产公司 ☐ 海伍德房地产有限责任公司 ☐
通过检查标记表明注册人是否为空壳公司(如“证券交易法”第12b-2条所定义)。
海伍德地产公司是☐ 电话号码☒ 海伍德房地产有限责任公司是☐ 电话号码☒
海伍德地产股份有限公司普通股总市值由非附属公司持有(根据纽约证券交易所的收盘价)2019年6月30日大约$4.2 十亿。在…2020年1月24日，有103,783,857 普通股流通股。
海伍德物业有限责任公司的共同单位并无公开交易市场。因此，无法确定海伍德房地产有限责任合伙公司共同单位的总市场价值。
以参考方式合并的文件
海伍德地产公司代理声明的部分内容。与拟举行的股东周年会议有关而提交的文件2020年5月12日以参照方式纳入第二部分第5项和第三部分第10、11、12、13和14项。
解释性说明
我们指的是海伍德地产公司。作为“公司”、“海伍德不动产有限责任合伙公司”作为“经营合伙”，公司的普通股为“普通股”或“普通股”，公司优先股为“优先股”或“优先股”，经营合伙企业的共同合伙利益为“普通股”，经营合伙企业的优先合伙利益为“优先股”。除上下文另有说明外，“我们”和“我们”是指公司和经营伙伴关系。
公司通过经营伙伴关系开展活动，是其唯一的普通合伙人。合伙协议规定，经营合伙应承担并支付与经营合伙的所有权和运营有关的所有费用和费用，或偿还公司的费用和费用，或为经营合伙的利益承担和支付。合伙协议还规定，本公司的所有开支被视为是为经营合伙企业的利益而发生的。
此处包含的某些信息如下：2020年1月24日，在提交本年报前的最新可行财务资料日期。
本报告合并了表10-K所述期间的年度报告。2019年12月31日公司和运营合伙公司的合作伙伴关系。我们认为，将年度报告合并到这份单一报告中会带来以下好处：
• | 合并报告更好地反映了管理层和投资者如何将业务视为一个单一的经营单位； |
• | 合并报告增强了投资者对公司和经营伙伴关系的了解，使他们能够以与管理层相同的方式看待整个业务； |
• | 合并报告对公司和运营伙伴关系更为有效，节省了时间、精力和费用； |
• | 合并报告减少重复披露，并为投资者提供单一的审查文件，从而提高了投资者的效率。 |
为帮助投资者了解公司与经营伙伴关系之间的重大差异，本报告为公司和运营伙伴各分别列出以下章节：
• | 项目6-选定的财务数据； |
• | 项目9A-管制和程序； |
• | 项目15-根据“萨班斯-奥克斯利法”第302条和第906条认证首席执行官和首席财务官； |
• | 合并财务报表；以及 |
• | 合并财务报表的说明如下： |
• | 附注11-股权； |
• | 附注15-每股和单位收益；以及 |
• | 附注18-按季财务数据。 |
海伍德房地产公司
海伍德房地产有限责任公司
目录
项目编号 | 页 | |
第一部分 | ||
1. | 商业 | 4 |
1A. | 危险因素 | 5 |
1B. | 未解决的工作人员意见 | 14 |
2. | 特性 | 15 |
3. | 法律诉讼 | 18 |
X. | 有关行政主任的资料 | 19 |
第二部分 | ||
5. | 注册人普通股市场、股东相关事项及发行人购买权益证券 | 20 |
6. | 选定的财务数据 | 22 |
7. | 管理层对财务状况及经营成果的探讨与分析 | 24 |
7A. | 市场风险的定量和定性披露 | 41 |
8. | 财务报表和补充数据 | 41 |
9. | 会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧 | 41 |
9A. | 管制和程序 | 42 |
9B. | 其他资料 | 45 |
第III部 | ||
10. | 董事、执行主任及公司管治 | 46 |
11. | 行政薪酬 | 46 |
12. | 某些受益所有人的担保所有权、管理层和相关股东事项 | 46 |
13. | 某些关系及相关交易与董事独立性 | 46 |
14. | 首席会计师费用及服务 | 46 |
第IV部 | ||
15. | 展品及财务报表附表 | 47 |
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目录
第一部分
项目1.事务
一般
海伍德地产公司总部设在罗利，是一家公开交易的房地产投资信托基金(REIT)。该公司是一个完全集成的办事处REIT，主要在亚特兰大、夏洛特、纳什维尔、奥兰多、匹兹堡、罗利、里士满和坦帕的最佳商业区(BBDS)拥有、开发、收购、租赁和管理房地产。我们的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)进行交易，代号为“HIW”。
在…2019年12月31日，公司拥有所有的优先股1.033亿，或97.4%，业务伙伴关系中的共同单位。有限合伙人拥有剩余的股份270万共同单位。一般而言，营运合伙有责任应每个普通股持有人的要求，以相当于普通股价值的现金赎回，而该等现金是根据紧接赎回通知日期前10个交易日的市价平均值计算的，但公司可选择购买任何该等普通股，以换取现金或普通股的一股股份。本公司拥有的公用单位不可赎回。
该公司于1994年在马里兰州注册成立。运营伙伴关系于1994年在北卡罗来纳州成立。我们的行政办公室位于北卡罗来纳州罗利600套房3100Smoketree Court，我们的电话号码是(992-4924)872-4924。
我们的主要业务是办公物业的经营、收购和开发。97%按年计算的现金租金收入2019年12月31日。没有实质性的部门间交易。关于每个应报告部门的租金和其他收入、净营业收入和资产的摘要，见我们综合财务报表附注17。
我们的网站是www.Highwoods.com。除本年报外，所有季度及最新报告、委托书报表、互动资料及其他资料，在提交或向证券交易委员会(“证券交易委员会”)提交后，会在合理可行的范围内尽快在本网站免费提供。我们网站上的信息不被视为本年度报告的一部分。
期间2019，该公司向纽约证券交易所提交了不合格的303 a认证。公司和运营合伙公司还提交了2002年“萨班斯-奥克斯利法案”第302和906节要求的首席执行官和首席财务官证书，作为本年度报告的证据。
经营策略
我们的战略计划侧重于：
• | 拥有高质量，差异化的写字楼，在我们的核心市场的商业发展； |
• | 通过集中租赁、资产管理、成本控制和客户服务，提高我们物业的经营效果； |
• | 开发和收购BBDS的办公大楼，以提高我们的投资组合的整体质量，并为我们的股东带来长期的有吸引力的回报； |
• | 处置不再被视为核心资产的财产，主要原因是地点、年龄、质量和(或)总体战略适宜性；以及 |
• | 保持资产负债表充足的流动性，以满足我们的资金需求和增长前景。 |
地方市场领导。我们的房地产活动集中在市场，我们有广泛的当地知识，并拥有大量的资产。我们的房地产专业人士经验丰富，在多个经济周期的各个方面都有管理商业房地产的丰富经验。我们的高级领导团队拥有丰富的经验，并与每个核心市场的市场参与者保持着重要的关系。
面向客户服务的组织。我们为客户提供完整的房地产服务。我们相信，我们的内部租赁和资产管理、开发、收购和建筑管理服务通常允许
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目录
我们将响应我们现有和潜在客户群的许多需求。我们为我们的客户提供符合成本效益的服务，如建造到合适的建筑和空间改造，包括租户的改善和扩展.此外，我们的能力和资源的广泛性为我们提供了无法普遍获得的市场信息。我们相信，通过我们的综合组织和我们的资产负债表的实力所实现的运营效率，在留住现有客户、吸引新客户以及制定我们的租金和定价其他服务方面也具有竞争优势。此外，当客户寻求新的空间时，我们与客户的关系可能会导致开发项目。
地理多样化。我们的核心投资组合主要包括亚特兰大、夏洛特、纳什维尔、奥兰多、匹兹堡、罗利、里士满和坦帕的写字楼。我们不认为我们的业务在很大程度上取决于任何特定的地理市场。
保守而灵活的资产负债表。我们致力于维持一个保守而灵活的资产负债表，提供充足的流动资金、多个债务及股本来源，并在循环信贷安排下提供足够的资金，以应付短期及长期的流动资金需求。我们的资产负债表还使我们能够积极主动地向现有和潜在客户保证，我们能够为房客改善提供资金，并保持我们的物业状况良好，同时保持灵活性，以便在出现有利的开发和收购机会时利用这些机会。
竞争
我们的物业主要根据位置、租金、所提供的服务，以及设施的设计、质量和状况，与市场上同类物业的客户竞争。我们还与其他国内外房地产投资信托基金、金融机构、养老基金、合伙企业、个人投资者和其他公司竞争，试图收购、开发和运营房地产。
可持续性
我们坚定地致力于履行我们的内在和社会责任，定期将我们的财产开发和运营所造成的所有环境影响降到最低。我们致力于为我们的客户和社区创造健康和高效的工作空间。关于我们的可持续性战略的更多信息可在我们网站的“服务而不是空间/可持续性”部分获得。我们网站上的信息不被视为本年度报告的一部分。
员工
在…2019年12月31日，我们有431全职员工。
项目1A。危险因素
投资我们的证券涉及各种风险。投资者在进行证券交易前，应仔细考虑下列风险因素及本年报所载的其他资料。如果这些风险真的发生，我们的业务、经营结果、前景和财务状况都可能受到不利影响。
本港市场的不利经济状况对写字楼的需求造成负面影响，例如高失业率，可能导致我们的投资组合的入住率及租金较低，这会对我们的经营结果造成负面影响。。我们的经营业绩在很大程度上取决于成功租赁和运营我们投资组合中的办公空间。我们的核心市场的经济增长和办公室就业水平是预测我们未来经营业绩的重要因素之一。
影响我们的租金和其他收入的主要组成部分是平均入住率、租金率、成本回收收入、在服务、购置和处置方面的新发展。在经济增长改善时期，平均入住率通常会增加，因为我们租赁空间的能力超过了现有租约到期时出现的空置率。在经济增长放缓或负增长的时期，平均入住率通常会下降，因为新的空置率往往超过我们租赁空间的能力。此外，入住率变化的时间往往滞后于总体经济活动和就业水平变化的时间。有关我们在过去五年的平均入住率和租金趋势的更多资料，请参阅“项目2.物业”。由于我们同一财产组合的平均占用率较低或租金较低而导致的租金收入减少，将对我们的业务结果产生不利影响，除非被任何新购置或开发的财产的影响或可变业务费用、一般和行政费用和(或)利息费用所抵消。
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目录
我们在租赁市场上面临相当大的竞争，可能无法以与现有租约相似的条款续签现有租约或重新出租空间，或者我们可能花费大量资金来努力更新和重新出租空间，这可能会对我们的运营结果产生不利影响。除了借出租现有空置空间来增加平均入住率外，我们亦致力于延长现有租约。由于我们与许多其他开发商、业主和经营者竞争，我们可能无法与现有客户续约，如果我们目前的客户不延长他们的租约，我们可能无法将空间重新让给新客户。只要我们能够将现有的租约续期，或将这些土地重新出租给新客户，由于市场环境恶劣而加剧的竞争，可能要求我们比我们预期或历史上更大程度地利用租金优惠和房客改善措施。此外，由于技术、经济条件和商业文化的影响，我们的客户在空间利用方面的变化也影响了我们的房产的占用。因此，客户可能寻求缩小规模，从我们租赁更少的空间，在任何更新。
如果我们的竞争对手以低于当前市场价格或低于我们目前向客户收取的租金价格提供空间，我们可能会失去现有的和潜在的客户，我们可能会受到压力，将我们的租金降低到低于我们目前收费的水平，以便在现有租约到期时留住客户。即使我们的客户延长他们的租约，或者我们能够重新出租空间，更新或重新出租的条款和其他费用，包括所需的翻修费用，增加租户改进津贴，租赁佣金，降低租金和其他潜在的优惠，可能不如我们目前租约的条款有利，可能需要大量的资本支出。我们亦会不时同意修改现有租约的条款，以鼓励客户续约。如果我们不能在合理的时间内续约或重新出租空间，或如果我们的租金下降，或我们的房客改善费用、租赁佣金或其他费用增加，我们的财务状况和经营结果将受到不利影响。
与大客户续约的困难或延误或大客户腾出的重新租赁空间可能会对我们的运营结果产生重大影响。我们20个最大的客户占我们收入的重要部分。见“项目2.属性-客户”和“项目2.属性-到期.”没有任何保证，这些客户，或我们的任何其他大客户，将更新他们的全部或任何空间，在他们的现有租约到期。
我们的部分租约为客户提供提前终止租约的权利，这可能会对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。。我们的某些租约允许我们的客户在某些情况下，如在某一日期前提供通知，并在许多情况下支付终止费，允许我们的客户在规定的租赁期满日期之前终止租赁的全部或部分租约。只要我们的客户行使提前终止的权利，我们的经营结果将受到不利影响，我们不能保证我们将能够通过将空出的空间出租给其他人而产生同等数额的实际净租金。
我们的经营结果和财务状况可能会受到大客户或一些较小客户的财务困难的不利影响，包括破产、破产或业务全面衰退。。我们的业务依赖于客户的财务稳定。一个重要的客户拖欠其租约付款将导致我们失去收入和任何其他金额，根据这种租赁。在客户违约或破产的情况下，我们作为业主的权利可能会被延迟执行，并且可能会引起大量的重新租赁费用。我们不能仅仅因为客户破产而驱逐它。另一方面，法院可能授权客户拒绝并终止其租赁。在这种情况下，我们向破产的客户提出的未付租金的索赔，未来的租金将受到法定上限的限制，这一上限可能大大低于根据租约实际拖欠的剩余租金。因此，我们对未付租金的索赔很可能无法全额支付，我们可能需要注销延期租赁费用，并确认应计直线应收租金的信贷损失。这些事件可能对我们的财务状况和业务结果产生不利影响。
我们市场的空间供应过剩，往往导致租金和入住率下降，使我们更难以有吸引力的租金租出空间，如果有的话。。在我们经营的许多市场中，未开发的土地通常比纽约和旧金山等较高的进入壁垒市场更容易获得和更便宜。因此，即使在经济积极增长的时候，我们和/或我们的竞争对手也可以建造新的建筑物，与我们现有的物业竞争。任何此类供过于求都可能导致我们的投资组合中的入住率和租金降低，这将对我们的业务结果产生负面影响。
为了维护和(或)提高物业的质量，并成功地与其他物业竞争，我们必须经常花钱维修、维修、翻新和改善我们的物业，这会对我们的财务状况和经营成果造成负面影响。。如果我们的物业不象竞争对手拥有的物业那样对顾客有吸引力，我们可能会失去顾客，或承受较低的租金。因此，我们可以不时作出重大的资本开支，以维持或提高物业的竞争力。我们不能保证任何这类开支会导致较高的入住率或较高的租金，或阻止现有顾客迁往我们的竞争对手所拥有的物业。
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目录
遵守政府法律法规的费用可能会对我们的经营结果产生不利影响。。所有不动产和不动产业务均须遵守与环境保护和人类健康与安全有关的联邦、州和地方法律和条例。其中一些法律和条例可对客户、业主或经营者追究调查或补救受污染财产的费用的连带责任，而不论其过失或造成污染的行为是否合法。此外，危险物质的存在，或未能妥善补救这些物质，可能会妨碍我们出售、出租或抵押这些财产作为未来借款的抵押品的能力。
遵守新的法律或条例或更严格地解释现有法律可能需要我们承担大量的开支。今后的法律或法规可能会规定重大的环境责任。此外，我们的客户的操作，在我们的财产附近的运作，例如地下储存罐的存在，或与我们无关的第三方的活动可能影响我们的财产。此外，还有各种地方、州和联邦火灾、卫生、生命安全和类似的规定，我们可能需要遵守这些规定，并可能以罚款或损害赔偿的形式对不遵守规定的行为承担责任。我们必须支付的任何开支、罚款或损坏都会对我们的经营结果产生不利影响。为解决气候变化问题而提出的立法可能会增加运营我们财产的效用和其他成本。
发现以前未被发现的对环境有害的情况可能会对我们的财务状况和运营结果产生不利影响。. 根据各种联邦、州和地方环境法律和条例，现有或以前的财产所有人或经营人可能对清除或补救这些财产上的危险或有毒物质的费用承担责任。这些费用可能很大。这类法律往往规定不论所有者或经营者是否知道或对此类危险或有毒物质的存在负有责任。环境法还可能对财产的使用方式或企业的经营方式施加限制，这些限制可能需要大量支出，或阻止我们与可能受到此类法律影响的潜在客户签订租约。环境法规定了对不遵守规定的制裁，可以由政府机构或私人方面执行。某些环境法和普通法原则可用于规定释放和接触包括含石棉材料在内的危险物质的责任。第三方可就因接触释放的危险物质而造成的人身伤害或财产损害向不动产所有人或经营人寻求赔偿。就赔偿责任、遵守环境管制规定、补救任何受污染财产或支付人身伤害索赔而提出的抗辩费用，可能会对我们的财务状况和业务结果产生不利影响。
如果我们的物业经营成本，例如房地产税、水电费、保险、维修费和其他成本，比我们增加租金收入和/或成本回收收入的能力要快的话，我们同样的财产经营结果就会受到影响。。虽然我们从客户那里获得额外的租金，这是基于收回部分运营费用，但增加的运营费用将对我们的经营结果产生负面影响。我们的收入，包括成本回收收入，是受较长期租约限制的，可能不会迅速增加，足以收回增加的经营成本和开支。此外，当市场因素和竞争等情况导致物业租金收入减少时，与拥有和经营财产有关的成本不一定减少。同一财产业务费用的增加将对我们的业务结果产生不利影响，除非被较高的租金、较高的成本回收收入、任何新购置或开发的财产的影响、较低的一般和行政费用和(或)较低的利息费用所抵消。
最近和未来的购置和开发财产可能无法按照我们的预期执行，可能需要超过我们的估计的翻新和开发费用。在正常的业务过程中，我们通常评估潜在的收购，签订不具约束力的意向书，并且可以在任何时候签订合同以获得更多的财产。由于租赁风险、装修成本风险和其他因素，购置的房产可能无法按照我们的预期执行。此外，我们为使购置的财产达到我们的标准而承担的翻新和改进费用可能超过我们最初的估计。我们可能没有财力以优惠的条件进行适当的收购或翻新。
此外，我们还面临着来自数量不定的其他房地产投资者吸引投资机会的巨大竞争，包括拥有比我们拥有更多资本资源和获得资本的投资者，如国内和外国公司和金融机构、公开交易和私人持有的房地产投资信托基金、私人机构投资基金、投资银行公司、人寿保险公司和养老基金。此外，写字楼业主可能不愿意出售，从而减少了购置机会。由于竞争加剧和机会有限，我们可能无法购买更多物业，或这些物业的购买价格可能会大幅提高，这会令我们在进行任何这类收购时，预期的回报会下降。
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除了收购，我们还定期考虑开发或重新开发物业。与发展和再开发活动有关的风险包括：
• | 缺乏优惠融资； |
• | 超过原先估计的建筑费用； |
• | 建造和租赁延迟，导致还本付息费用和建筑费用增加；以及 |
• | 低于预期的入住率和租金，导致财产不盈利或低于原先估计的利润。 |
开发和再开发活动也会受到风险的影响，这些风险涉及我们获得或延迟获得任何必要的分区、土地使用、建筑、占用和其他政府和公用事业公司授权的能力。此外，我们持有并预计将继续收购非收入生产用地，以供未来发展之用.见“第2项.物业-为发展而持有的土地”至于何时会在这些土地上展开发展计划，或任何这类发展计划会否以优惠条件进行，我们都不能作出保证。购置和拥有开发用地的固定成本，例如正在缴纳的物业税，对我们的经营结果产生不利影响，直到这些土地投入使用或出售为止。
房地产投资的流动性不足和资产处置的税收效应可能会严重影响我们出售资产的能力，或对房地产业绩的有利或不利变化作出反应。由于房地产投资相对缺乏流动性，我们迅速出售投资组合中的一个或多个房地产以应对不断变化的经济、金融和投资条件的能力是有限的。我们打算在未来继续出售部分物业，作为我们投资策略和活动的一部分。不过，我们不能预测我们是否能够以这个价格或按我们所订的条件出售任何物业，或我们是否可以接受未来买家所提供的价格或其他条件。我们也无法预测找到愿意购房者和结束出售房产所需的时间。
我们的某些房产相对于它们目前的估计市价有较低的税基，因此，出售这类资产将产生重大的应税收益，除非我们根据“国内收入法典”第1031条或另一项免税或递延交易，以递延税的方式出售这些财产。对于符合第1031条规定的延期纳税待遇的交易所，出售财产的净收益必须由代管代理人持有，直到申请购买符合延期收益条件的房地产为止。考虑到符合我们投资标准的物业的竞争，这些收益的再投资可能会出现延误，或者我们可能根本无法再投资这些收益。任何延迟或限制使用再投资收益来获得额外的创收资产，都可能对我们近期的经营业绩产生不利影响。此外，在延迟缴税的1031项交易中，我们的限制现金余额可能与任何此类代管机构持有的其他基金混合在一起，使我们的余额受到机构信用风险的影响。如果我们在应税交易中直接出售物业，我们可以根据“国内收入守则”的规定，将部分或全部应税收益分配给我们的REITs，这反过来会对我们未来的经营结果产生负面影响，并可能增加我们的杠杆作用。如果一项交易的收益打算作为第1031条的延期，后来被确定为应纳税，我们可能会面临不利的后果，如果适用于此类交易的法律被修正或废除，我们可能无法在递延的基础上处置财产。
我们对合资企业的使用可能限制了我们对共同所有投资的灵活性。。在适当情况下，当情况需要使用这些结构时，我们与其他人或实体共同拥有、开发和取得财产。合资企业投资的类型包括合伙企业和有限责任公司等实体的非控制权所有权权益和共有利益中的租户权益，在这些利益中，我们在房地产资产中拥有的不分割权益不到100%。我们参加合资企业的风险是：
• | 我们可能与任何合资伙伴发生纠纷，这可能会影响我们开发或经营财产的能力； |
• | 我们的合资企业有债务，再融资这类债务可能需要股本； |
• | 我们的合资伙伴可能不履行他们的义务，因此我们必须自己履行他们的义务； |
• | 我们的合资伙伴在物业翻新、出售或再融资的适当时间和条件方面，可能与我们有不同的目标； |
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目录
• | 在税务方面，我们的合资伙伴的结构可能与我们不同，这可能会造成利益冲突；以及 |
• | 我们的合资伙伴可能在我们的市场上有相互竞争的利益，这可能会造成利益冲突。 |
我们的财产保险可能不够。我们为我们所有的财产投保，包括责任险、火灾险、暴风险、洪水险、地震险、环境险和营业中断险。然而，保险公司限制或排除对某些类型的损失的保险，例如恐怖主义行为造成的损失，即暴风、地震和有毒霉菌造成的损失。因此，对于某些类型的损失，我们可能没有保险范围，也没有足够的保险范围，而且/或现有的保险范围可能会减少。如果发生无保险损失或超过保险限额的损失，我们可能会损失我们投资于某一财产或财产的全部或部分资本，以及该财产或财产的预期未来营业收入。如果我们的任何财产遭受灾难性的损失，它可能会扰乱我们的业务，延迟收入，导致维修或重建财产的大量费用和(或)损害我们在客户和投资者中的声誉。此外，如果我们的任何一家保险公司破产，我们将被迫用另一家合适的承运人来取代现有的保险范围，任何未决的索赔都有可能被收回。在这种情况下，我们不能肯定我们是否能够以类似或其他优惠的条件取代保险。这些事件可能对我们的业务结果和财务状况产生不利影响。
我们已为我们的每一项物业取得业权保险单，其金额一般相等于其原来的购买价格。然而，这些保单的金额可能低于我们物业现时或未来的价值，特别是我们其后建造楼宇的地块。在这种情况下，如果我们的任何物业有产权缺陷，我们可能会损失一些投资在这些财产上的资本和预期的利润。
我们使用债务可能对我们的财务状况和业务结果产生重大不利影响。我们面对与债务融资有关的风险，例如足够的现金流量以应付所需的付款义务、是否有能力遵守财务比率及其他契约，以及是否有足够的资本为现有负债提供再融资，或为重要的商业计划提供资金。如果我们违反债务协议中的契约，贷款人可以宣布违约，如果债务有担保，则可以占有担保违约贷款的财产。此外，我们的某些无担保债务协议载有跨违约条款，规定无担保放款人有权在违约超过我们的情况下宣布违约。3 000万美元在某些情况下涉及其他贷款。根据我们的债务协议，未经免除的违约可能会对我们的财务状况和业务结果产生重大和不利的影响。
此外，我们根据穆迪投资者服务公司和标准普尔评级服务公司对我们信誉的评估，获得了他们的信用评级。这些机构的评级是基于若干因素，其中一些因素不在我们的控制范围之内。除了我们的财政实力和表现所特有的因素外，评级机构还考虑到影响REITs的一般条件。我们不能保证我们的信用评级不会被降级。如果我们的信用评级被下调，或采取其他负面行动，我们可能需要，除其他外，在循环信贷安排和银行定期贷款下，就未偿还的借款支付额外的利息和费用。
我们一般不打算储备资金，以便在到期时偿还现有债务。在到期或加速时，我们可能无法偿还、再融资或延长任何或全部债务。如果以较高的利率进行再融资，利息费用的增加可能会对我们的现金流量和支付分配能力产生不利影响。任何这类再融资也可能施加更严格的财务比率和其他契约，限制我们采取符合我们最佳利益的行动的能力，例如为新的发展活动提供资金、进行机会主义收购、回购我们的证券或支付分配。虽然我们目前没有大量按揭债项，但我们可能会在未来增加按揭物业，这亦会限制我们出售任何这类资产的能力。如果我们不履行任何此类抵押贷款融资义务，任何担保此类债务的财产都可能被取消抵押品赎回权。
我们依靠我们的循环信贷机制来提供周转资金，并为我们的发展和收购活动提供短期资金，在某些情况下，我们还需要在到期时偿还其他债务。我们在循环信贷安排下借款的能力也使我们能够迅速利用短期利率的机会。如果我们的放款人在循环信贷安排下的债务违约，或者我们因任何原因无法在该机制下借入额外资金，我们将被要求寻求替代股本或债务资本，这可能会造成更高的成本，并对我们的财务状况产生不利影响。如果没有这种替代资本，我们可能无法进行新的投资，也很难偿还其他债务。
提高利率会增加我们的利息开支。在…2019年12月31日，我们有4.71亿美元不受利率对冲合约保护的浮动利率债务。我们将来可能会承担额外的可变利率债务。如果利率上升，那么我们未对冲的可变利率债务的利息费用也会增加，这可能会对我们造成不利影响。
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目录
财务状况和经营结果。我们不时利用利率对冲合约来管理我们的利率风险敞口，这些合约有效地固定或限制了我们的部分可变利率债务。此外，我们还以市场利率使用固定利率债务。如果利率下降，任何现有的利率对冲合约或未偿还的固定利率债务的公平市场价值都会下降。
我们管理这些风险的努力可能并不成功。我们利用利率对冲合约来管理与利率波动相关的风险，可能会使我们面临额外的风险，包括对冲合约的对手方可能无法履行其义务的风险。制定有效的利率风险战略是一项复杂的工作，没有任何一项战略能够完全将我们与利率波动相关的风险隔离开来。不能保证我们的套期保值活动将对我们的经营结果或财务状况产生预期的有利影响。利率对冲合约的终止通常涉及成本，如交易费用或破碎费用。
我们的循环信贷安排和银行定期贷款息差高于libor。2017年7月，监管伦敦银行同业拆借利率(Libor)的金融行为监管局(FCA)宣布，它打算停止强迫银行提交2021年后计算libor的利率。因此，由联邦储备委员会和纽约联邦储备银行组成的一个委员会将担保隔夜融资利率(“Sofr”)确定为其在金融合同中替代libor的首选办法。我们无法预测何时伦敦银行同业拆借利率(Libor)将停止使用，或何时软银市场将有足够的流动性。将可变利率债务下的利率从libor转移到Sofr或另一种替代利率的方法可能具有挑战性。如果我们的循环信贷安排和(或)我们的任何银行定期贷款不过渡到令人满意的替代利率，并且LIBOR停止，我们的未对冲可变利率债务的利率可能会受到不利影响。虽然我们预计libor将在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能无法获得libor。在这种情况下，将加速和扩大与向替代参考汇率过渡有关的风险。
如果不遵守联邦政府承包商的要求，可能会造成大量费用和巨额收入损失。我们遵守各种各样复杂的法律要求，因为我们是联邦政府的承包商。这些法律规定了我们如何经营业务，要求我们管理各种合规项目，并要求我们将合规责任强加给我们的一些承包商。我们不遵守这些法律可能会使我们受到罚款和惩罚，使我们无法履行与联邦政府签订的租约和其他合同，并禁止我们与联邦政府签订未来的租约和其他合同。
我们面临着通过网络攻击、网络入侵或其他方式破坏安全的相关风险，以及对我们的信息技术(IT)网络和相关系统的其他重大破坏。我们面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或对互联网的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、我们组织内的人员或能够访问我们组织内部系统的人，以及其他对我们的IT网络和相关系统的重大破坏。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度的增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括由计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子进行的攻击或网络入侵。我们的IT网络和相关系统对于我们的业务运作和执行日常业务(包括管理我们的建筑系统)的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些客户的运营至关重要。虽然我们已努力维持这类资讯科技网络及有关系统的安全及完整性，并已采取多项措施，以处理出现安全漏洞或中断的风险，但我们不能保证我们的保安工作及措施会有效，或企图破坏或破坏安全的行为不会成功或具破坏性。即使是最受保护的信息、网络、系统和设施也可能容易受到攻击，因为此类企图破坏安全行为所使用的技术不断演变，通常在针对目标发射之前才能得到承认，而且在某些情况下设计时不被发现，实际上也可能没有被发现。因此，我们可能无法预测这些技术或实施适当的安全障碍或其他预防措施，因此，我们不可能完全减轻这一风险。
涉及我们的信息技术网络和相关系统的安全漏洞或其他重大破坏可能：
• | 扰乱我们的网络和系统的正常运作，从而扰乱我们和/或某些客户的运作； |
• | 导致财务报告误报、违反贷款契约、错过报告截止日期和(或)错过允许期限； |
• | 结果导致我们无法适当地监测我们遵守关于我们作为REIT资格的规章制度的情况； |
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• | 导致未经授权获取和销毁、遗失、盗窃、挪用或泄露我们或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可利用这些信息与我们竞争，或使我们面临第三方为破坏性、破坏性或其他有害目的和结果而提出的索赔要求； |
• | 结果导致我们无法维护我们的客户所依赖的建筑系统，以便有效地利用他们租用的空间； |
• | 需要管理人员的大量关注和资源，以补救造成的任何损害； |
• | 对我们提出违约、损害赔偿、信贷、罚款或终止租约或其他协议的索赔；或 |
• | 损害我们在客户和投资者中的声誉。 |
上述任何或所有情况都可能对我们的业务结果、财务状况和现金流动产生重大不利影响。
如果公司不能保持其REIT地位，可能会对公司的股东和经营伙伴关系产生重大的不利影响，该公司作为普通法团可能会受到征税。如果该公司不能继续作为联邦所得税的REIT，我们可能会受到不利的后果。虽然我们打算以一种允许该公司继续有资格作为区域投资信托基金的方式运作，但我们不能保证该公司今后仍将保持这种资格，这可能对公司的股东造成特别不利的后果。作为一个REIT，税收的许多要求是高度技术性和复杂的，取决于各种可能不完全在我们控制范围内的事实和情况。该公司通过经营合伙公司及其子公司持有其资产，这一事实进一步使REIT要求的适用更加复杂化。即使是技术上或无意中的错误也可能危及我们的REIT状态。此外，国会和国税局可能会修改税收法律法规，法院可能会发布新的裁决，使该公司更难或不可能保持作为REIT的资格。如果该公司没有资格成为REIT，它将(A)在计算其应纳税所得时不被允许扣减支付给股东的股息，(B)按正常的公司税率(以及州和地方税)和(C)除非根据税法有权获得减免，否则它在不符合REIT资格后的第五个历年才能重新选举REIT地位。此外，该公司将不再被要求进行分发。由于这些因素，该公司未能获得REIT资格，可能会损害我们扩大业务的能力，并对我们普通股的价格产生不利影响。
即使我们仍然是一个合格的REIT，我们可能面临其他税务责任，对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。即使我们仍然有资格作为REIT征税，我们也可能要对我们的收入和资产征收某些联邦、州和地方税收，包括对任何未分配的收入征税，对因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入征税，以及州或地方收入、财产和转移税。此外，我们的应税REIT子公司要缴纳定期的联邦、州和地方企业税。任何这些税收都会对我们的财务状况和经营结果产生不利影响。
遵守REIT要求可能导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。为了保持作为联邦所得税的REIT的资格，我们必须不断满足关于我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给我们的股东的数额以及我们的资本存量的所有权等方面的测试。为了满足这些测试，我们可能需要放弃我们可能进行的投资。因此，遵守REIT要求可能会妨碍我们的绩效。
特别是，我们必须确保在每个日历季度结束时，我们资产价值的至少75%由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产组成。我们对证券的其余投资(政府证券、应课税的REIT附属公司的证券和合格房地产资产除外)一般不能包括任何一家发行人未发行的有表决权证券的10%以上，或任何一家发行人未偿还证券总值的10%以上。此外，一般来说，我们的资产价值不超过5%(政府证券、应课税的REIT附属公司的证券和合格的房地产资产除外)可以由任何一家发行人的证券组成，而不超过我们总资产价值的25%可以由一个或多个应税REIT子公司的证券来代表。如果我们未能在任何日历季度结束时遵守这些规定，我们必须在日历季度结束后30天内纠正这一缺陷，或有资格获得某些法定救济条款，以避免丧失REIT资格并遭受不利的税务后果。因此，我们可能需要清算其他有吸引力的投资，这可能会对我们的财务状况和业务结果产生不利影响。
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违禁交易税可能会限制我们出售物业的能力。REIT从违禁交易中获得的净收入将被征收100%的税。一般而言，被禁止的交易是指在正常经营过程中主要为出售而持有的财产的销售或其他处分。在处置不动产时，我们可能要缴纳相当于净利100%的违禁交易税。虽然可以将REIT出售不动产定性为被禁止的交易的安全港，但我们不能向您保证，我们在所有情况下都能遵守安全港，或者我们将避免拥有主要用于在正常业务过程中出售给客户的财产。因此，我们可以选择不从事某些出售我们的财产，或可能进行这样的销售通过我们的应税REIT子公司，这将受到联邦和州所得税。
REITs支付的股息不符合可用于某些股息的降低税率的条件。REITs向美国股东支付的股息最高个人税率为33.4%(包括3.8%的净投资所得税，并扣除20%的过户收入)。更优惠的利率适用于正常的公司合格股息，这可能导致按个别税率征税的投资者认为，对REITs的投资相对于对支付股息的非REIT公司的股票的投资更具吸引力，这可能会对包括我们股票在内的REITs股份的价值产生不利影响。
我们面临可能的税务审计。因为我们是有组织的，有资格成为REIT的，所以我们一般不需要缴纳联邦所得税。然而，在某些情况下，我们要缴纳联邦、州和地方税收。在正常的业务过程中，我们拥有房地产的某些实体进行了税务审计。总体而言，迄今从进行前一次审计的司法管辖区收到的缺税通知并不是实质性的。然而，不能保证今后的审计不会以更频繁的方式进行，或者这种审计的最终结果不会对我们的业务结果产生重大的不利影响。
我们普通股的价格波动不定，可能会下跌。许多因素可能会对我国普通股的公开市场价格产生不利影响。这些因素包括：
• | 机构对我们的兴趣程度； |
• | 与其他REITs相比，投资对我们的吸引力； |
• | 与其他资产类别相比，REITs证券的吸引力； |
• | 我们的财务状况和业绩； |
• | 市场对我们增长潜力和未来潜在现金红利的看法； |
• | 政府的行动或规章，包括税法的修改； |
• | 市场利率的提高，这可能导致投资者期望从我们的分配中获得相对于我们普通股价格的更高的年收益； |
• | 我们信用评级的变化； |
• | 增发普通股，或认为可能发行此类股票，包括根据我们的股权分配协议；以及 |
• | 红利水平或稳定性的任何负面变化。 |
有关分配的税务选举可能会影响公司或我们的股东的未来流动性。在某些情况下，我们可以考虑进行税收选择，将未来分配给股东的款项作为本年度的分配。这次选举是由“国内收入法”规定的，可以使我们避免在本年度增加股息或缴纳额外的所得税。然而，这可能会限制我们在未来几年减少股息的能力，而不会造成违反REIT分配要求或产生额外所得税负债的风险。
税收立法或管制行动可能对我们或我们的股东产生不利影响。近年来，对美国联邦所得税法进行了许多立法、司法和行政方面的修改，这些法律适用于类似于我们普通股投资的投资。对税法的进一步修改很可能在今后继续进行，我们不能向你保证，任何这样的变化都不会对我们或我们的股东的税收产生不利影响。任何这样的变化都会产生不利的影响。
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一般情况下，与其他资产类别相比，REITs对我们普通股的投资、房地产的市场价值或证券的吸引力都会产生影响。
我们不能向你保证，我们将继续按历史利率支付股息。我们一般期望利用经营活动的现金流量来支付股息。有关我们的股利支付历史以及影响公司董事会有关股息和分配决定的因素的讨论，见“第7项.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-流动性和资本资源-股利和分配”。我们未来股利支付水平的变化可能会对我们普通股的市场价格产生重大影响。
现金分配减少了本来可用于其他商业目的的现金数额，包括为债务期限提供资金、减少债务或未来的增长举措。为了使公司保持其作为REIT的资格，它必须每年向其股东分配至少90%的REIT应税收入，不包括净资本收益。此外，尽管资本收益不需要分配以保持REIT地位，但作为我们资本回收计划一部分而产生的应纳税资本收益(如果有的话)要缴纳联邦和州所得税，除非这些收益分配给我们的股东。为维持REIT地位或分配其他应税资本收益而向股东发放的现金限制了我们为其他业务目的积累资本的能力，包括为债务期限、减少债务或增长举措提供资金。
进一步发行股票可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响，并可能对现有股东产生稀释作用。。出售大量普通股，或认为这种出售可能发生，可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。我们已向证券交易委员会提交了一份登记声明，允许我们在必要的基础上不时提供无限期的股本证券(包括普通股和优先股)，并视我们是否有能力根据当前条件以令人满意的条件进行发行。此外，公司董事会还不时授权公司根据公司的股权出售协议发行普通股。如果发行更多股本证券来资助未来的发展和收购或偿还债务，我们现有股东的利益可能会被稀释。我们执行业务战略的能力取决于我们能否获得适当的债务融资组合，包括无担保的信贷额度和其他形式的担保和无担保债务，以及包括普通股在内的股本融资。
我们可以在没有得到股东的批准的情况下改变我们的政策。。我们的经营和财务政策，包括我们在收购房地产、增长、运营、负债、资本化和股息方面的政策，完全由公司董事会决定。因此，我们的股东并不控制这些政策。
对控制权变动的限制可能会阻止有利于股东的收购企图。公司章程和章程以及马里兰州普通公司法中的规定可能会产生反收购效果，从而推迟、推迟或阻止收购企图。例如，这些规定可能会推迟或阻止我们普通股的投标报价或购买大量普通股，从而限制了公司股东获得普通股股票高于当时市价的溢价的机会。这些规定包括：
• | 所有权限制。公司章程禁止任何个人或实体直接、间接或建设性地拥有公司未偿股本的9.8%以上。任何企图在未经公司董事会同意的情况下拥有或转让超过所有权限制的股本股份将是无效的。 |
• | 优先股。公司章程授权董事会发行一个或多个类别的优先股，并确定发行的任何类别优先股的偏好和权利。这些行动可以在未经股东批准的情况下采取。发行优先股可能会产生延迟或阻止某人控制公司的效果，即使控制权的改变符合我们的最大利益。 |
• | 商业组合。根据“公司章程”和“马里兰州法”，公司不得合并或合并另一家公司，或进行法定股票交易所交易，其中公司不是幸存的实体，或出售其全部或大部分资产，除非董事会通过一项决议，宣布拟议的交易是可取的，并且多数股东作为单一类别共同投票批准该交易。马里兰法律禁止股东以书面同意方式采取行动，除非所有股东书面同意。这一限制的实际效果是，公司股东要求或允许采取的任何行动只有在适当地提交给股东年会或特别会议时才能采取。“公司章程”进一步规定，为了使股东能够在会议前适当地提出任何事项，股东必须遵守关于提前通知的要求。上述规定可能具有将股东的诉讼推迟到下一次年度会议的效果，即公司多数未清偿的有表决权证券的持有人所青睐的行动。这些规定也可能阻止另一人对公司普通股进行投标， |
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因为这样的个人或实体，即使获得了公司大多数未清偿的有表决权证券，也很可能能够作为股东采取行动，例如选举新董事或批准合并，只有在正式召开的股东会议上才能采取行动。马里兰州法律还对马里兰州公司和有关股东之间的商业合并规定了特殊要求，除非适用豁免。除其他事项外，法律禁止公司与有利害关系的股东之间的合并和其他类似交易，并要求在五年期限结束后对此类交易进行绝对多数表决。该公司的章程载有一项条款，规定公司不受马里兰商业合并法规的约束。然而，我们不能向你保证，这一宪章条款不会在将来的任何时候被修改或废除。
• | 控制股份收购。马里兰州普通公司法还规定，在收购控制权股份过程中获得的马里兰州公司的控制权，除经有权就该事项投票的三分之二票批准外，没有表决权，但收购人或高级人员或雇员董事所拥有的股份除外。控制权股份收购章程不适用于在合并、合并或股票交易所获得的股份，如果该公司是交易的一方，也不适用于公司章程或章程核准或豁免的收购。本公司章程载有一项规定，可豁免任何人所购买的任何股份，使其不受控制股份收购法规的规限。不过，我们不能向你保证，本附例条文不会在将来任何时候被修订或废除。 |
• | 马里兰州主动接管法规。根据马里兰州法律，公司董事会可以在未经股东同意的情况下通过各种反收购条款。采取这种措施可能会阻止公司提出收购要约，或使公司的收购更加困难，即使收购符合公司股东的最佳利益。 |
• | 经营合伙协议的反收购保护。在公司控制权发生变化时，经营合伙公司的合伙协议要求某些收购方维持一种保护伞式合伙房地产投资信托结构，其条件至少与现有的有限合伙人一样有利。例如，收购人必须保留有限合伙人继续持有可赎回被收购人股本的递延税合伙权益的权利。例外情况将需要我们的运营合伙公司(公司除外)三分之二的有限合伙人的批准。这些规定可能会使涉及公司的控制权交易变得更加复杂，因此可能降低发生这种交易的可能性，即使这种交易符合公司股东的最佳利益。 |
项目1B。未解决的工作人员意见
没有。
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项目2.财产
特性
下表按地理位置列出了我们完全拥有的在职办公物业的信息。2019年12月31日:
市场 | 可租 平方尺 | 入住率 | 年度现金租金收入百分比(1) | ||||||
亚特兰大 | 5,415,000 | 89.8 | % | 19.3 | % | ||||
纳什维尔 | 4,528,000 | 94.4 | 18.5 | ||||||
罗利 | 4,874,000 | 90.1 | 16.9 | ||||||
坦帕 | 3,620,000 | 93.2 | 12.9 | ||||||
匹兹堡 | 2,148,000 | 95.3 | 8.5 | ||||||
奥兰多 | 1,791,000 | 89.4 | 6.3 | ||||||
里士满 | 2,036,000 | 93.3 | 6.2 | ||||||
孟菲斯 | 1,303,000 | 90.9 | 4.4 | ||||||
夏洛特 | 841,000 | 89.5 | 3.7 | ||||||
格林斯博罗 | 1,151,000 | 94.6 | 3.3 | ||||||
共计 | 27,707,000 | 91.9 | % | 100.0 | % | ||||
__________
(1) | 年化现金租金收入是指从我们的办公室物业中提取的现金租金收入(基租加成本回收收入，不包括直线租金)。2019年12月乘以12。 |
下表列出我们全部拥有的在用物业的可租面积的净变化情况：
截至12月31日的年度， | ||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||
(单位：千) | ||||||||
收购 | 841 | — | — | |||||
已投入服务的发展 | 898 | 351 | 1,014 | |||||
重建/其他 | (6 | ) | (2 | ) | (7 | ) | ||
处置 | (557 | ) | (491 | ) | (1,077 | ) | ||
可租平方尺的净变化 | 1,176 | (142 | ) | (70 | ) | |||
下表列出了有关我们完全拥有的服务中属性的操作信息：
平均 入住率 | 年化GAAP租金 每平方 脚(1) | 年化现金租金 每平方 脚(2) | ||||||||
2015 | 92.3 | % | $ | 23.30 | $ | 22.55 | ||||
2016 | 92.8 | % | $ | 23.24 | $ | 22.55 | ||||
2017 | 92.5 | % | $ | 24.05 | $ | 23.46 | ||||
2018 | 91.7 | % | $ | 24.68 | $ | 24.06 | ||||
2019 | 91.4 | % | $ | 26.46 | $ | 25.06 | ||||
__________
(1) | 年化GAAP每平方英尺租金是相应年度12月份的租金收入(基本租金加成本回收收入，包括直线租金)乘以12，除以可租总面积。 |
(2) | 按平方尺计算的年化现金租金是该年度十二月份的现金租金收入(基本租金加成本回收收入，不包括直线租金)乘以12，除以可租用总面积。 |
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客户
下表列出我们全资拥有的20个最大物业客户的资料。2019年12月31日:
客户 | 可租广场 脚 | 年化 现金租赁 收入(1) | 百分比 共计 年化 现金租赁 收入(1) | 加权 平均 残存 租期 年数 | |||||||||
(单位：千) | |||||||||||||
联邦政府 | 1,250,231 | $ | 32,251 | 4.59 | % | 3.8 | |||||||
美国银行 | 710,212 | 25,990 | 3.70 | 14.0 | |||||||||
普利司通美洲 | 506,128 | 17,408 | 2.48 | 17.7 | |||||||||
大都会人寿保险 | 621,190 | 16,466 | 2.34 | 11.2 | |||||||||
PPG工业 | 361,215 | 9,836 | 1.40 | 11.3 | |||||||||
马尔斯·佩特卡尔 | 223,700 | 9,026 | 1.28 | 11.4 | |||||||||
EQT公司 | 319,269 | 8,166 | 1.16 | 4.8 | |||||||||
范德比尔特大学 | 285,083 | 7,690 | 1.09 | 6.3 | |||||||||
活跃度 | 263,598 | 7,684 | 1.09 | 3.2 | |||||||||
贝司、贝瑞和西姆斯 | 213,951 | 6,960 | 0.99 | 5.1 | |||||||||
美国通用人寿 | 173,834 | 6,199 | 0.88 | 7.1 | |||||||||
诺维利斯 | 168,949 | 6,172 | 0.88 | 4.7 | |||||||||
沼泽美国 | 177,382 | 6,092 | 0.87 | 6.2 | |||||||||
格鲁吉亚州 | 296,542 | 5,954 | 0.85 | 2.8 | |||||||||
生命点公司服务 | 202,991 | 5,336 | 0.76 | 9.3 | |||||||||
雷格斯PLC | 189,186 | 4,952 | 0.70 | 6.3 | |||||||||
PNC银行 | 159,142 | 4,933 | 0.70 | 8.1 | |||||||||
文诺斯医学 | 193,199 | 4,653 | 0.66 | 9.2 | |||||||||
威利斯塔华生 | 162,849 | 4,471 | 0.64 | 4.3 | |||||||||
全球支付 | 168,051 | 4,440 | 0.63 | 13.2 | |||||||||
共计 | 6,646,702 | $ | 194,679 | 27.69 | % | 8.8 | |||||||
__________
(1) | 年化现金租金收入是指当月的现金租金收入(基租加成本回收收入，不包括直线租金)。2019年12月乘以12。 |
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租约到期
下表列出了我们全资拥有的办公物业现有租约的计划租约到期日期。2019年12月31日:
租约到期(1) | 到期租约数目 | 可租 平方尺 以.为限 到期 租赁 | 百分比 租赁广场 镜头 代表 到期 租赁 | 年化 现金租赁 收入 未到期 租赁(2) | 平均 年度现金 租金率 每平方 脚为 呼气期 | 百分比 年化 现金租赁 收入 代表 到期 租赁(2) | ||||||||||||||
(单位：千) | ||||||||||||||||||||
2020 (3) | 407 | 2,512,492 | 9.9 | % | $ | 68,891 | $ | 27.42 | 10.0 | % | ||||||||||
2021 | 350 | 2,246,284 | 8.8 | 63,401 | 28.22 | 9.2 | ||||||||||||||
2022 | 358 | 2,579,762 | 10.1 | 67,447 | 26.14 | 9.8 | ||||||||||||||
2023 | 293 | 2,381,540 | 9.3 | 62,774 | 26.36 | 9.1 | ||||||||||||||
2024 | 262 | 2,699,855 | 10.6 | 77,015 | 28.53 | 11.2 | ||||||||||||||
2025 | 154 | 2,314,359 | 9.1 | 63,402 | 27.40 | 9.2 | ||||||||||||||
2026 | 118 | 1,806,211 | 7.1 | 49,550 | 27.43 | 7.2 | ||||||||||||||
2027 | 66 | 1,453,678 | 5.7 | 38,656 | 26.59 | 5.6 | ||||||||||||||
2028 | 68 | 1,428,363 | 5.6 | 37,908 | 26.54 | 5.5 | ||||||||||||||
2029 | 67 | 1,071,318 | 4.2 | 28,710 | 26.80 | 4.3 | ||||||||||||||
此后 | 178 | 4,980,934 | 19.6 | 129,174 | 25.93 | 18.9 | ||||||||||||||
2,321 | 25,474,796 | 100.0 | % | $ | 686,928 | $ | 26.97 | 100.0 | % | |||||||||||
__________
(1) | 已续订的到期日期反映在以上基于续订到期日期的基础上。到期包括与已完成的、未稳定的开发属性相关的租约，但不包括与开发过程中的开发相关的租约。 |
(2) | 年化现金租金收入是指当月的现金租金收入(基租加成本回收收入，不包括直线租金)。2019年12月乘以12。 |
(3) | 包括222,000按月到月租赁的可租面积，这些租约代表0.8%年化现金租金收入总额。 |
过程中开发
截至2019年12月31日，我们正在开发90万写字楼的可租面积。下表概述了这些已宣布和正在进行的办公室发展情况：
财产 | 市场 | 可租平方英尺 | 预期投资总额(1) | 截至2019年12月31日的投资(1) | 预租% | 估计完成 | 估计稳定 | |||||||||||||
(千美元) | ||||||||||||||||||||
格伦湖七号 | 罗利 | 125,700 | $ | 40,970 | $ | 21,970 | 100.0 | % | 1Q21 | 1Q21 | ||||||||||
弗吉尼亚泉二 | 纳什维尔 | 111,000 | 37,900 | 11,262 | — | 4Q20 | 3Q22 | |||||||||||||
中城一号(2) | 坦帕 | 150,000 | 71,300 | 22,380 | — | 2Q21 | 4Q22 | |||||||||||||
阿苏宁 | 纳什维尔 | 552,800 | 285,000 | 103,887 | 98.3 | 4Q21 | 1Q22 | |||||||||||||
939,500 | $ | 435,170 | $ | 159,499 | 71.2 | % | ||||||||||||||
__________
(1) | 包括在我们综合资产负债表上被列为递延租赁费用的递延租赁佣金。 |
(2) | 我们在这家合资公司拥有80.0%的股份。 |
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为发展而持有的土地
我们全资拥有261土地开发面积2019年12月31日。我们估计我们可以大致发展480万可租用的办公空间153我们认为核心资产可以满足我们未来的发展需要。我们的核心发展用地已划出区域，并可供发展，而且几乎所有土地都有公用事业基础设施。我们相信，我们的商业分区和未支配土地，使我们的发展优势，比其他商业房地产开发公司在我们的许多市场。
合资投资
下表按地理位置列出我们的合资企业投资情况2019年12月31日:
可租 平方尺 | 加权 平均 所有权 利息(1) | 入住率 | 百分比 年化 现金租赁 收入(2) | |||||||||
市场 | ||||||||||||
堪萨斯城(3) | 292,000 | 50.0 | % | 98.8 | % | 49.1 | % | |||||
里士满(4) | 345,000 | 50.0 | 99.2 | 26.2 | ||||||||
罗利 | 636,000 | 25.0 | 88.8 | 24.7 | ||||||||
共计 | 1,273,000 | 37.5 | % | 93.9 | % | 100.0 | % | |||||
__________
(1) | 加权平均所有权利息使用可租平方英尺计算。 |
(2) | 年化现金租金收入是指当月的现金租金收入(基租加成本回收收入，不包括直线租金)。2019年12月乘以12。 |
(3) | 不包括我们在一家房地产经纪服务公司的26.5%的所有权权益。 |
(4) | 这家合资企业已合并。 |
此外，我们还拥有中城一号80.0%的股份，这是一家合并的合资企业。参见“项目2.在过程中的属性开发”。
项目3.法律程序
我们不时是各种法律程序、索赔和评估的一方，这些诉讼、索赔和评估都是在我们正常的业务过程中发生的。我们根据最新资料，定期评估与这些事项有关的负债和意外开支。对于那些我们可能已经或将要发生损失并且损失或损失范围可以合理估计的事项，估计损失是应计的，并在我们的综合财务报表中记作收入。在其他情况下，由于与可能的结果和损失的数额或范围有关的不确定性，无法对赔偿责任作出合理的估计(如果有的话)。根据这些事项目前的预期结果，预计这些程序、索赔或评估都不会对我们的业务、财务状况、业务结果或现金流动产生重大不利影响。
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目录
项目十.关于我们执行干事的资料
本公司是经营合伙公司的唯一普通合伙人。下表列出有关公司执行干事的资料：
名字 | 年龄 | 位置和背景 | ||
西奥多·克林克 | 54 | 董事，总裁兼首席执行官。 克林克先生于2019年9月成为董事兼首席执行官。在此之前，克林克自2018年11月起担任我们的总裁和首席运营官，2015年9月至2018年11月担任我们的执行副总裁和首席运营官，2012年3月至2015年8月担任高级副总裁和首席投资官。在加入我们之前，克林克先生曾担任戈达德投资集团(GoddardInvestmentGroup)的首席投资官和首席投资官。此前，克林克曾担任摩根士丹利房地产(MorganStanleyRealEstate)董事总经理。 | ||
布赖恩·M·利里 | 45 | 执行副总裁兼首席运营官。 李瑞于2019年7月成为首席运营官。此前，李里自2014年以来一直担任新月社区商业和混合用途业务部门的总裁。在加入新月之前，Leary先生曾在Jacoby Development，Inc.，亚特兰大Beltline，Inc.，AIG Global Real Estate，Atlantic Station，LLC和中部亚特兰大进步公司担任高级管理职务。 | ||
马克·穆尔亨 | 60 | 执行副总裁兼首席财务官。 Mulhern先生于2014年9月成为首席财务官。在此之前，Mulhern先生自2012年1月起担任该公司董事。Mulhern先生曾担任Exco Resources公司的执行副总裁和首席财务官。(纽约证券交易所市场代码：XCO)，一家石油和天然气勘探和生产公司，2013年至2014年9月。Mulhern先生曾担任进步能源公司的高级副总裁和首席财务官。(纽约证券交易所市场代码：PGN)从2008年到2012年7月与杜克能源公司(纽约证券交易所市场代码：DUK)合并。Mulhern先生于1996年第一次加入进步能源公司，并担任过许多财务和战略职务。他还在普莱斯水屋待了八年。Mulhern先生目前担任私人工程服务公司McKim和Creed以及巴林BDC公司的董事。(纽约证券交易所市场代码：BBDC)，一家专业金融公司。Mulhern先生是一名注册会计师、一名注册管理会计师和一名注册内部审计员。 | ||
杰弗里·D·米勒 | 49 | 执行副总裁、总法律顾问和秘书。 在2007年3月加入我们之前，米勒先生是DLA Piper US，LLP的合伙人，他从2005年开始在那里练习。此前，米勒曾是Alston&BirdLLP的合伙人。米勒先生获准在北卡罗莱纳州执业。米勒曾担任Hatteras金融公司(Hatteras Financial Corp.)的首席独立董事，该公司是一家公开交易的抵押贷款REIT公司(纽约证券交易所市场代码：HTS)。(纽约证券交易所：仅)2016年7月。 | ||
Brendan C.Maiorana | 44 | 财务和投资者关系执行副总裁。 马约拉纳于2019年7月担任财务和投资者关系执行副总裁。在此之前，Maiorana先生自2016年5月起担任我们的财务和投资者关系高级副总裁。在加入海伍德之前，迈奥拉纳曾在富国证券(WellsFargoSecurities)从事过11年的股票研究，最初是一名股票研究助理分析师。在此之前，Maiorana先生在安永有限公司工作了四年。 | ||
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目录
第二部分
第五条登记人普通股市场、相关股东事项和发行人购买权益证券
我们的普通股在纽约证券交易所交易，代号是“HIW”。在……上面2019年12月31日，公司804普通股东的记录。这些单位没有公开交易市场。在……上面2019年12月31日，业务伙伴关系100共同单位(公司除外)纪录的持有人。在…2019年12月31日，有1.038亿普通股已发行股份及270万公司未拥有的普通单位。
有关我们的股利支付历史以及影响公司董事会有关股息和分配决定的因素的讨论，见“第7项.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-流动性和资本资源-股利和分配”。
以下股票价格表现图将我们普通股的表现与标准普尔500指数和富时NAREIT全股权REITs指数进行比较。股票价格表现图假设我们的普通股投资100美元，2014年12月31日并进一步假定所有股息的再投资。富时NAREIT所有股票REITs指数是一个自由浮动调整，市值加权指数的美国股票REITs.该指数的组成包括所有符合税收资格的房地产投资信托基金，其总资产的50%以上用于符合资格的房地产资产，但不动产抵押贷款除外。股票价格的表现不一定代表未来的结果。
从2014年12月31日到12月31日， | |||||||||||||||
指数 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | ||||||||||
海伍德地产公司 | 102.40 | 126.19 | 130.40 | 103.22 | 136.04 | ||||||||||
标准普尔500指数 | 101.38 | 113.51 | 138.29 | 132.23 | 173.86 | ||||||||||
富时NAREIT全股权REITs指数 | 102.83 | 111.70 | 121.39 | 116.48 | 149.86 | ||||||||||
上述业绩图表是作为本年度报告的一部分提供的，完全按照规则14a-3(B)(9)的要求，即向公司股东提供此类信息，因此，公司或根据1933年“证券法”或1934年“证券交易法”提交的经营合伙不被视为提交，或在任何文件中以参考方式纳入。
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第四季度2019，该公司发行了一份总额为2,000根据“证券法”第4(2)条，在赎回相同数目的非公开发行的普通股时，向经营合伙企业的普通股持有人发行的普通股股份。根据“证券法”第501条，共同单位的每个持有者都是经认可的投资者。这种股份的转售是由公司根据“证券法”登记的。
该公司有股利再投资和股票购买计划(“滴漏”)，根据该计划，普通股股东可以选择将其股息自动再投资于普通股的额外股份，并为增发的普通股支付可选的现金付款。公司通过指示滴漏管理人在公开市场购买普通股来履行其滴漏义务。
该公司有一个员工股票购买计划(“ESPP”)，根据该计划，员工可以为购买普通股贡献高达25%的现金补偿。在每个季度结束时，每个参与者的账户余额(包括累积股息)被用于购买普通股股票，其成本是按该季度最后一天前五天纽约证券交易所平均收盘价的85%计算的。一般情况下，根据ESPP购买的股票必须持有至少一年。公司通过增发普通股来履行ESPP义务。
有关公司权益补偿计划及其他有关股东事宜的资料，现以本公司的委托书形式纳入其中，该委托书将与公司将于当日举行的股东周年会议有关而提交。2020年5月12日.
21
目录
项目6.选定的财务数据
对截至2015年12月31日终了年度应付资产和抵押贷款及票据总额进行了回顾性修订，将以前报告的数额重新归类为债务发行成本，将其从债务负债账面金额中直接扣除，而不是作为资产列报。
下表中的信息应结合本公司的综合财务报表和相关附注以及管理层对本文件所列财务状况和经营结果的讨论和分析(单位：每股数据除外)阅读：
截至12月31日的年度， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
租金和其他收入 | $ | 735,979 | $ | 720,035 | $ | 702,737 | $ | 665,634 | $ | 604,671 | |||||||||
持续业务收入 | $ | 141,683 | $ | 177,630 | $ | 191,663 | $ | 122,546 | $ | 85,521 | |||||||||
停止业务的收入 | $ | — | $ | — | $ | — | $ | 418,593 | $ | 15,739 | |||||||||
可供共同股东使用的持续业务收入 | $ | 134,430 | $ | 169,343 | $ | 182,873 | $ | 115,461 | $ | 79,308 | |||||||||
净收益 | $ | 141,683 | $ | 177,630 | $ | 191,663 | $ | 541,139 | $ | 101,260 | |||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | 134,430 | $ | 169,343 | $ | 182,873 | $ | 521,789 | $ | 94,572 | |||||||||
普通股每股收益-基本： | |||||||||||||||||||
可供共同股东使用的持续业务收入 | $ | 1.30 | $ | 1.64 | $ | 1.78 | $ | 1.17 | $ | 0.84 | |||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | 1.30 | $ | 1.64 | $ | 1.78 | $ | 5.30 | $ | 1.00 | |||||||||
普通股每股收益-稀释后： | |||||||||||||||||||
可供共同股东使用的持续业务收入 | $ | 1.30 | $ | 1.64 | $ | 1.78 | $ | 1.17 | $ | 0.84 | |||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | 1.30 | $ | 1.64 | $ | 1.78 | $ | 5.30 | $ | 1.00 | |||||||||
普通股股利申报 (1) | $ | 1.90 | $ | 1.85 | $ | 1.76 | $ | 2.50 | $ | 1.70 | |||||||||
十二月三十一日， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
总资产 | $ | 5,138,244 | $ | 4,675,009 | $ | 4,623,791 | $ | 4,561,050 | $ | 4,485,631 | |||||||||
应付按揭及票据净额 | $ | 2,543,710 | $ | 2,085,831 | $ | 2,014,333 | $ | 1,948,047 | $ | 2,491,813 | |||||||||
__________
(1) | 包括截至2016年12月31日并于2017年1月10日支付的每股0.80美元的特别现金股息。 |
22
目录
下表中的信息应结合业务伙伴关系的综合财务报表和相关说明以及管理当局对本文件所载财务状况和业务结果的讨论和分析(单位数据除外)阅读如下：
截至12月31日的年度， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
租金和其他收入 | $ | 735,979 | $ | 720,035 | $ | 702,737 | $ | 665,634 | $ | 604,671 | |||||||||
持续业务收入 | $ | 141,683 | $ | 177,630 | $ | 191,663 | $ | 122,546 | $ | 85,521 | |||||||||
停止业务的收入 | $ | — | $ | — | $ | — | $ | 418,593 | $ | 15,739 | |||||||||
可供普通大学学生使用的持续作业收入 | $ | 137,981 | $ | 173,931 | $ | 187,932 | $ | 118,792 | $ | 81,751 | |||||||||
净收益 | $ | 141,683 | $ | 177,630 | $ | 191,663 | $ | 541,139 | $ | 101,260 | |||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | 137,981 | $ | 173,931 | $ | 187,932 | $ | 537,385 | $ | 97,490 | |||||||||
每个共同单位的收入-基本收入： | |||||||||||||||||||
可供普通大学学生使用的持续作业收入 | $ | 1.30 | $ | 1.64 | $ | 1.79 | $ | 1.18 | $ | 0.84 | |||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | 1.30 | $ | 1.64 | $ | 1.79 | $ | 5.33 | $ | 1.01 | |||||||||
单位收入-稀释后： | |||||||||||||||||||
可供普通大学学生使用的持续作业收入 | $ | 1.30 | $ | 1.64 | $ | 1.79 | $ | 1.18 | $ | 0.84 | |||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | 1.30 | $ | 1.64 | $ | 1.79 | $ | 5.32 | $ | 1.01 | |||||||||
每个共同单位申报的分配情况 (1) | $ | 1.90 | $ | 1.85 | $ | 1.76 | $ | 2.50 | $ | 1.70 | |||||||||
十二月三十一日， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||||||
总资产 | $ | 5,138,244 | $ | 4,675,009 | $ | 4,623,791 | $ | 4,561,050 | $ | 4,485,631 | |||||||||
应付按揭及票据净额 | $ | 2,543,710 | $ | 2,085,831 | $ | 2,014,333 | $ | 1,948,047 | $ | 2,491,813 | |||||||||
__________
(1) | 包括在截至2016年12月31日的季度内宣布并于2017年1月10日支付的每单位0.80美元的特殊现金分配。 |
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项目7.管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析
你应结合所附的综合财务报表和其他地方所载的有关说明阅读下列讨论和分析。
关于前瞻性陈述的披露
本年度报告中的一些信息可能包含前瞻性陈述.这些发言特别包括在本节和“项目1.业务”标题下就我们的计划、战略和前景所作的发言。您可以通过使用前瞻性的术语来识别前瞻性的语句，如“可能”、“将”、“预期”、“预期”、“估计”、“继续”或其他类似的词。虽然我们认为，我们的计划、意图和期望反映在这些前瞻性的声明或建议是合理的，但我们不能向你保证，我们的计划、意图或期望将得到实现。在考虑这些前瞻性陈述时，你应该记住以下重要因素，这些因素可能导致我们的实际结果与任何前瞻性声明中的结果大相径庭：
• | 买受人可能不存在，对非核心资产的计划处置定价也可能不够； |
• | 我们对非核心资产销售价格的预期所依据的可比销售数据可能无法反映当前的市场趋势； |
• | 与关闭格林斯伯勒和孟菲斯办事处有关的预期一般和行政费用节余可能无法实现； |
• | 客户的财务状况可能会恶化； |
• | 我们可能无法租赁或再租赁第二代空间，定义为以前占用的空间，成为租赁，迅速或以优惠的条件作为旧租约； |
• | 我们可能不能像原先预期的那样以较快或优惠的条件租赁新建的建筑物； |
• | 开发、收购、再投资、处置、合资项目的完成速度可能不如预期的快，也不能按预期的优惠条件完成； |
• | 我们现有市场的发展活动可能导致相对于客户需求的过度供应； |
• | 我们的市场可能在经济和(或)办公室就业增长方面出现下降； |
• | 利率的意外提高可能会增加我们的偿债成本； |
• | 业务费用的意外增加可能对我们的经营结果产生不利影响； |
• | 我们可能无法满足我们的流动性要求，或以优惠条件获得资本，以满足我们的营运资本需求和增长计划，或在到期时偿还或再融资未偿债务；以及 |
• | 公司可能会失去关键的执行官员。 |
然而，这一系列的风险和不确定性并不是详尽无遗的。您还应该回顾我们在“1A项”中所做的其他警告声明。“业务风险因素”列于本年报内。考虑到这些不确定性，你不应该过分依赖前瞻性的陈述.我们没有义务公开公布对这些前瞻性声明的任何修改的结果，以反映任何未来的事件或情况，或反映意外事件的发生。
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目录
执行摘要
我们的战略计划侧重于：
• | 拥有高质量，差异化的写字楼，在我们的核心市场的商业发展； |
• | 通过集中租赁、资产管理、成本控制和客户服务，提高我们物业的经营效果； |
• | 开发和收购BBDS的办公大楼，以提高我们的投资组合的整体质量，并为我们的股东带来长期的有吸引力的回报； |
• | 处置不再被视为核心资产的财产，主要原因是地点、年龄、质量和(或)总体战略适宜性；以及 |
• | 维持一个有充足流动资金的资产负债表，以满足我们的资金需求和增长前景。 |
收入
我们的经营业绩在很大程度上取决于成功租赁和运营我们投资组合中的办公空间。我们的核心市场的经济增长和办公室就业水平是预测我们未来经营业绩的重要因素之一。
影响我们的租金和其他收入的主要组成部分是平均入住率、租金率、成本回收收入、在服务、购置和处置方面的新发展。在经济增长改善时期，平均入住率通常会增加，因为我们租赁空间的能力超过了现有租约到期时出现的空置率。在经济增长放缓或负增长的时期，平均入住率通常会下降，因为新的空置率往往超过我们租赁空间的能力。资产购置、处置和新的服务开发直接影响到我们的租金收入，并可能影响我们的平均入住率，这取决于购置、出售或投入服务的财产的入住率。未来收入可预测性的另一个指标是我们投资组合的预期租约到期。因此，除了寻求通过租赁目前的空置空间来增加我们的平均占用量之外，我们还将我们的租赁工作集中在到期之前更新现有的租约上。有关租约到期的更多信息，请参见“项2.属性-租约到期”。我们办公室投资组合中的入住率增加从…91.6%在…2018年12月31日到91.9%在…2019年12月31日.
我们的租金收入是否按比例跟踪平均入住率取决于已签署的新租约和续签租约下的GAAP租金是否高于或低于到期租约下的GAAP租金。任何一年到期的第二代租约的年化租金收入通常低于我们年度租金总收入的15%。下表列出有关第二代办公室租约的资料。2019(我们把第二代写字楼租约界定为与新客户签订的租约，以及以前由我们拥有的办公空间内现有客户的续期租约，以及有关购置楼宇空置空间的租约)：
新的 | 更新 | 所有办公室 | |||||||||
租赁空间(以可租平方英尺为单位) | 397,703 | 805,197 | 1,202,900 | ||||||||
平均期限(以年份为单位-可租平方英尺加权) | 7.7 | 5.2 | 6.0 | ||||||||
基本租金(每平方米租金)(1) | $ | 33.52 | $ | 32.26 | $ | 32.68 | |||||
租金优惠(每平方米租金)(1) | (0.65 | ) | (0.49 | ) | (0.54 | ) | |||||
公认会计原则租金(每可租平方英尺)(1) | $ | 32.87 | $ | 31.77 | $ | 32.14 | |||||
租户改善(每平方米租金)(1) | $ | 3.89 | $ | 2.86 | $ | 3.20 | |||||
租赁佣金(每平方米租金)(1) | $ | 1.17 | $ | 1.01 | $ | 1.06 | |||||
__________
(1) | 按租赁期限计算的按年计算的每可租平方英尺加权平均数。 |
第四季签署的新租约及续订租约的年合公认会计原则租金如下：$32.14每平方英尺，19.8% 更高与以前同一办公空间的租约相比。
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我们努力保持一个多样化，稳定和信誉良好的客户基础。我们有一个内部指导方针，客户占比超过3%我们的收入定期与公司董事会进行审查。截至2019年12月31日，没有一个客户比3%在我们的现金收入中，联邦政府和美国银行除外。4.6%和3.7%按年计算的现金收入。在罗利的MetLife III开发项目稳定后，根据2019年12月的年度现金收入，预计MetLife将占我们收入的大约3.2%。见“第2项.物业-顾客”
费用
我们的费用主要包括租赁财产费用、折旧和摊销、一般和行政费用以及利息费用。有时，费用也包括不动产资产的减值。租金物业开支是指与我们拥有和经营出租物业有关的开支，包括与占用程度有一定比例差异的开支，例如清洁服务及水电费，以及不因占用而有所改变的开支，例如物业税及保险。折旧和摊销是与不动产所有权有关的一种非现金费用，并且通常每年保持相对一致，除非我们购买、使用或出售资产，因为我们的财产和相关的建筑和房客改良资产在固定寿命期间按直线折旧。一般和行政费用主要包括管理和雇员的工资和福利，公司的间接费用和短期和长期的奖励报酬。
净营业收入
我们是否在同一房地产投资组合中记录了不断增长的净营业收入(“NOI”)，取决于我们是否有能力获得更高的租金收入，无论是从更高的平均入住率、更高的GAAP租金/可租平方英尺租金还是更高的成本回收收入中获得，这都超过了运营费用的任何相应增长。同一财产30万美元，或0.1%，较低2019相比较2018由于同一财产费用增加430万美元被增加的.抵消400万美元同样的财产收入。同样的房地产收入也有所下降，主要原因是2019年3月1日与激光脊柱研究所(LaserSpineInstitute)相关的租赁激励措施出现了800万美元的信贷损失和注销，部分抵消了GAAP平均租金的提高和停车场收入的增加。见“运营结果-2019年至2018年的比较-激光脊柱研究所”。我们期望相同的属性NOI在2020相比较2019由于较高的租金收入(主要来自较高的平均GAAP租金/可租平方英尺)、没有与激光脊柱研究所相关的信贷损失和核销以及较高的成本回收收入，预计将足以抵消预计同一物业运营费用的增加。
除了相同属性的影响外，NOI的增加取决于我们获得的财产和正在使用的开发财产的NOI是否超过了财产配置的NOI。诺伊980万美元，或2.1%，较高2019相比较2018由于在服务和收购中安置的开发财产的影响，部分抵消了激光脊柱研究所的信贷损失和上述注销，NOI损失的财产处置和较低的恢复费用。我们预计NOI会更高2020相比较2019由于我们的净投资活动的影响，没有信贷损失和核销相关的激光脊柱研究所。
现金流量
在计算与经营活动有关的现金净额时，折旧和摊销(非现金费用)被计入净收益。历史上，我们从经营活动中产生了大量的现金。从一个时期到另一个时期，业务的现金流量主要取决于我们净收入的变化，如下文“业务结果”、应收账款和应付款项的变化以及我们整体投资组合中的增减净额所述。
与投资活动有关的现金净额一般与租赁和重大建筑物改进以及我们的收购、开发、处置和合资企业活动的资本化费用有关。在重大净收购和(或)发展活动期间，我们用于这类投资活动的现金一般将超过投资活动提供的现金，投资活动通常是在出售我们合资企业的财产和分配时收到的现金。
与融资活动有关的现金净额一般与发行、产生和偿还债务以及发行、回购或赎回普通股、普通股和优先股有关。我们用大量的现金来资助分配。在一段时期内，我们的未偿债务余额是否增加，一般取决于我们的收购、处置、发展和合资企业活动的净效果。我们通常将我们的循环信贷安排用于日常周转资金用途，这意味着在任何特定时期，为了尽量减少利息开支，我们可以在我们的循环信贷机制下记录大量的偿还和借款。
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目录
有关股息和分配的讨论，请参阅“流动性和资本资源-股利和分配”。
流动性与资本资源
我们打算保持一个保守和灵活的资产负债表，使我们能够获得多种债务和股本来源，并在我们的循环信贷机制下获得充足的资金，使我们能够在出现有利的发展和收购机会时利用这些机会。
租金和其他收入是我们满足短期流动性要求的主要资金来源.满足短期流动资金需求的其他资金来源包括可利用的周转金和根据我们的循环信贷安排借入的资金，该机制拥有美元。3.749亿可得性2020年1月24日。我们的短期流动资金需求主要包括营运费用、利息和我们债务的本金摊销、分配和资本支出，包括建筑改造费用、房客改进费用和租赁佣金。建筑物改进是维护或加强现有建筑物的资本成本，通常与特定客户无关。租户改进是为客户的特定需求定制空间所需的成本。我们预计，我们现有的现金和现金等价物以及由经营活动和计划中的融资活动提供的现金，包括我们循环信贷贷款下的借款，将足以满足我们的短期流动性要求。我们将我们的循环信贷贷款用于周转资金用途，并用于为我们的发展和收购活动提供短期资金，并在某些情况下用于偿还其他债务。在循环信贷安排下继续借款的能力，使我们能够迅速利用短期利率的战略机遇。
我们的长期流动资金用途一般包括到期债务的退休或再融资、为改善楼宇、新的楼宇发展和土地基础设施项目提供资金，以及为购置建筑物和发展用地提供资金。我们对已启动和/或已承诺的新发展项目的预期未来资本支出约为2.77亿美元在…2019年12月31日。此外，我们还可以通过赎回、公开市场回购、私下协商的收购或其他方式，不时退休未偿股本和/或债务证券。
我们期望通过以下方法来满足我们的长期流动性需求：
• | 经营活动的现金流量； |
• | 在我们的循环信贷安排下的银行定期贷款和借款； |
• | 发行无担保债务； |
• | 有担保债务的发行； |
• | 公司或经营合伙公司发行股票证券； |
• | 非核心资产的处置。 |
在…2019年12月31日，我们的杠杆比率，以我们的按揭及应付票据及未偿还优先股与资产未折旧账面价值的比率来衡量。39.3%还有1.065亿已发行普通股稀释股份。
投资活动
如上所述，我们战略计划的一个关键原则是通过收购、处置和发展不断提高我们办公室投资组合的质量。我们通常寻求获得和发展办公楼，以提高我们的整体投资组合的平均质量，并为我们的股东提供一致和可持续的长期价值。资产购置或新的发展是否会在任何特定时期导致每股净收入或业务资金增加，取决于若干因素，包括任何这类时期的无观测值是否超过用于为收购或开发提供资金的实际成本。此外，考虑到建设周期的长短，在某些情况下，开发项目要到开工数年后才能投入使用。出售非核心资产可能导致每股净收益或FFO在任何特定时期降低，如果所得收益的使用不超过出售物业的资本化率。
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目录
市场轮换计划
在2019年第三季度，我们宣布了一系列计划中的投资活动。第一，在2019年第四季度，我们收购了位于夏洛特市中心CBD次级市场的美国银行遗产联盟大厦(BankofAmericaTower)，总投资额为4.36亿美元。美国银行大厦在遗产联盟是一个奖杯，LEED黄金注册的办公楼，占地841，000平方英尺，有结构的停车场，交付于2019年。第二，我们有一个分两阶段退出格林斯伯勒和孟菲斯市场的计划。第一阶段包括在2020年中期之前出售格林斯伯勒和孟菲斯的选定资产组合，总销售价格接近美国银行遗产联盟大厦4.36亿美元的投资总额(目的是执行一家反向1031家交易所)，并关闭该部门的办事处。在……里面2020，我们卖了35格林斯伯勒的建筑物和土地的总售价为1.934亿美元。然而，我们不能保证，我们将以优惠的条件处置这些资产的剩余部分，或者根本不提供任何保证。第二阶段是计划在这两个市场出售剩余资产。第二阶段没有预先确定的时间表.
业务结果
比较2019到2018
激光脊柱研究所
在2019年的第一季度，我们提供了关于激光脊柱研究所的信息，该研究所占地176，000平方英尺，六层楼，有结构停车场，位于坦帕的西海岸次级市场，一个BBD。这座由我们开发的大楼曾被激光脊柱研究所用于其公司总部和一个流动外科中心。2019年3月1日市场关闭后，激光脊柱研究所宣布将立即停止运营。这一意外的宣布影响了它在全国的所有地点。由于这一突然关闭，我们因经营租赁应收账款而蒙受了560万美元的信贷损失，并注销了230万美元的租赁奖励、410万美元的应收票据和1 160万美元的租户改进和延期租赁费用。
租金和其他收入
与2018年相比，2019年的租金和其他收入增加了1 590万美元，即2.2%，主要原因是用于服务、购置的开发地产和较高的相同财产收入，使租金和其他收入分别增加了2 240万美元、470万美元和400万美元。同样的物业租金和其他收入也较高，主要是因为平均可租平方英尺的GAAP租金较高，停车场收入较高，部分抵消了经营租赁应收账款的信贷损失和与激光脊柱研究所(LaserSpineInstitute)相关的租赁激励措施的核销。这些增加被财产处置和较低的修复费用部分抵消，这两项费用分别减少了1 100万美元和380万美元的租金和其他收入。我们预计，与2019年相比，2020年的租金和其他收入将更高，原因是收购、已投入服务的开发地产以及较高的同一物业收入(包括2019年激光脊柱研究所(LaserSpineInstitute)信贷损失和资产减记的影响)，但资产处置收入的损失部分抵消了这些收入的损失。
营业费用
2019年，租赁财产和其他费用比2018年增加610万美元，即2.5%，主要原因是提供服务的开发地产、较高的同一财产业务费用和购置，分别使业务费用增加490万美元、430万美元和90万美元。同样的财产业务费用也较高，主要原因是财产税、财产保险以及维修和保养费用增加，但水电费较低部分抵消了这些费用。这些增加被财产处置业务费用减少360万美元部分抵消。我们预计，与2019年相比，2020年的租房和其他费用将更高，原因是同样的物业运营费用、购置和开发物业投入使用，但因财产处置业务费用减少而部分抵消。
2019年折旧和摊销额比2018年增加2 450万美元，即10.7%，主要原因是与激光脊柱研究所有关的租户改进和延期租赁费用的加速折旧和摊销，以及用于服务和收购的开发财产，部分由财产处置抵消。我们预计，与2019年相比，2020年的折旧和摊销率将高于2019年，原因是购置和开发已投入服务的财产，但与2019年激光脊柱研究所相关的租户改进和延期租赁费用的加速折旧和摊销以及财产处置部分抵消了折旧和摊销。
在2019年，我们记录了580万美元的房地产资产总减值，主要是由于我们在格林斯伯勒和孟菲斯的所有资产被归类为非核心资产，从而缩短了持有期。2018年，我们记录了价值40万美元的房地产资产的总减值，这是基于市场的投入的变化和我们对资产使用的假设造成的。
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与2018年相比，2019年的一般和行政费用增加了410万美元，即10.2%，这主要是由于某些以前资本化的租赁相关费用在2019年采用新的租赁会计准则时被计入，以及全公司范围内较高的基薪和福利、高管退休和咨询费用以及与预期关闭格林斯伯勒和孟菲斯办事处有关的遣散费，部分被较低的奖励报酬和支出的开发前费用所抵消。我们预计，与2019年相比，2020年的一般和行政开支将有所减少，原因是预计将关闭格林斯伯勒和孟菲斯办事处所带来的遣散费、薪金和福利降低，奖励报酬以及高管退休和咨询费用将在2019年降低。
利息费用
与2018年相比，2019年的利息支出增加了1 020万美元，即14.3%，主要原因是平均债务余额较高，平均利率较高，资本利率较低。我们预计，2020年的利息支出将高于2019年，原因是平均债务余额较高，而平均利率较低和资本利率较高部分抵消了利息支出。
其他收入/(损失)
与2018年相比，2019年的其他收入/(亏损)减少了450万美元，主要原因是与激光脊柱研究所有关的应收票据被注销。
财产处置收益
2019年处置财产收益比2018年高190万美元，原因是处置活动在这些期间产生了净影响。
未合并附属公司的收益权益
与2018年相比，2019年未合并子公司的股本增加了100万美元，即46.4%，主要原因是平均入住率较高。出于同样的原因，我们预计2020年非合并子公司的收益将高于2019年。
普通股每股收益-稀释
由于上述原因，2019年每股摊薄收益比2018年减少0.34美元。
比较2018到2017
见“项目7.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析-经营结果”2018表格10-K的年报2018到2017.
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流动性与资本资源
现金流量表
我们根据经营活动、投资活动和融资活动报告和分析我们的现金流。下表列出公司现金流量的变化情况(单位：千)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2019-2018年变化 | 2018-2017年变化 | |||||||||||||||
经营活动提供的净现金 | $ | 365,797 | $ | 358,628 | $ | 352,532 | $ | 7,169 | $ | 6,096 | |||||||||
用于投资活动的现金净额 | (607,407 | ) | (306,749 | ) | (200,302 | ) | (300,658 | ) | (106,447 | ) | |||||||||
由/(用于)筹资活动提供的现金净额 | 246,209 | (130,069 | ) | (142,528 | ) | 376,278 | 12,459 | ||||||||||||
现金流动总额 | $ | 4,599 | $ | (78,190 | ) | $ | 9,702 | $ | 82,789 | $ | (87,892 | ) | |||||||
比较2019到2018
2019年业务活动提供的净现金与2018年相比有所增加，主要原因是用于服务、购置和相同财产的开发地产业务的净现金增加，以及支付业务费用的现金时间，因现金流动套期保值和财产处置结算产生的现金净额减少而部分抵消。我们预计，与业务活动相关的净现金在2020年将高于2019年，原因是收购、已投入服务的开发财产和相同的财产，部分由财产处置抵消。
2019年用于投资活动的净现金与2018年相比有所增加，主要原因是2019年在夏洛特收购了位于夏洛特的美国银行遗产联盟大楼，部分抵消了2019年处置活动净收益的增加和2018年在开发过程中的投资增加。我们预计，在2020年，现金投资活动的使用将主要取决于我们是否收购并开始在我们市场的BDs中开发更多的办公大楼。此外，截至2019年12月31日，我们大约有2.77亿美元留给我们之前宣布的2020年及未来几年发展活动的资金。我们预计，这些用于投资活动的现金将被2020年房地产处置所得部分抵消。
与2018年相比，2019年筹资活动提供/(用于)供资活动提供的现金净额发生变化，主要原因是2019年净债务借款增加。假设2020年我们的收购、处置和发展活动的净影响导致我们的资产增加，我们预计未偿债务和(或)普通股余额将增加。
比较2018到2017
见“第7项.管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析--流动性和资本资源”2018表格10-K的年报2018到2017.
资本化
下表列出了该公司的资本化情况(除每股金额外，以千计)：
十二月三十一日， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
应付抵押贷款和应付票据，净额，按记录帐面价值计算 | $ | 2,543,710 | $ | 2,085,831 | |||
优先股，按清算价值计算 | $ | 28,859 | $ | 28,877 | |||
普通股已发行 | 103,756 | 103,557 | |||||
未清公用单位(非公司所有) | 2,724 | 2,739 | |||||
年底每股价格 | $ | 48.91 | $ | 38.69 | |||
普通股和普通股的市场价值 | $ | 5,207,937 | $ | 4,112,592 | |||
总资本化 | $ | 7,780,506 | $ | 6,227,300 | |||
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在…2019年12月31日，我们的按揭及应付票据及未偿还的优先股33.1%我们的总资本39.3%我们资产的未折旧账面价值。另见“执行摘要-流动性和资本资源”。
我们的按揭及应付票据2019年12月31日由9 530万美元有担保债务的利率为4.0%和24.614亿美元无担保债务的加权平均利率为3.56%。抵押债务是以未折旧的账面价值为单位的房地产资产作抵押的。1.471亿美元。截至2019年12月31日, 4.71亿美元我们的债务不按固定利率计息，也不受利率对冲合同的保护。
投资活动
在正常的业务过程中，我们定期评估潜在的收购。因此，我们可能不时会考虑一项或多项可能的收购，而这些收购正处于不同的评估、谈判或尽职调查阶段，包括可能的收购，而这些收购须受不具约束力的意向书或可强制执行的合约所规限。任何交易的完成都取决于一些意外情况，包括满足习惯上的结束条件。没有任何保证，我们将获得任何财产在未来。见“1A项.风险因素-近期和未来的购置和开发财产可能无法按照我们的预期执行，可能需要超过我们估计的翻修和开发费用。”
在2019年第四季度，我们以3.991亿美元的净价收购了夏洛特中心商业区的一栋大楼，该大楼于2019年交付，占地841，000平方英尺。在第三方专家的协助下，按照管理层确定的相对公允价值记录了所获得的资产和承担的负债，这些资产和负债是根据购置日掌握的信息和目前关于未来业务的假设记录的。我们已经或打算额外投资3 690万美元计划租赁资本支出。截至收盘日，根据预期投资总额4.36亿美元，购置这座大楼的资本化率，这是89.5%截止日期租赁6.3%使用预测的2020年年度公认会计原则净营业收入。这些前瞻性声明受到风险和不确定性的影响。见“关于前瞻性陈述的披露”。
在2019年第四季度，我们还以580万美元的总收购价格收购了里士满和匹兹堡的开发用地，包括资本化的收购成本。
在2019年第三季度，我们以660万美元的收购价收购了罗利的开发用地，其中包括资本化的收购成本。
在2019年第二季度，我们和Bromley公司成立了一家合资企业(“中城一合资企业”)，建造中城一号，a150,000平方尺，多客户办公大楼，位于坦帕市西海岸子市场的中城区坦帕项目中.中城一号的总投资预计为7 130万美元。中城区一号的建设始于2019年第三季度，预定于2021年第二季度完工。最后，我们同意提供现金。2 000万美元 (1 590万美元其中有资金和/或由代管人代管2019年12月31日)的交换条件是80.0%对中城一号合资企业和Bromley公司的兴趣贡献了价值为500万美元以换取剩下的20.0%利息。我们还承诺提供4 630万美元只向中城区的一家合资企业提供利息担保的建筑贷款，该合资企业计划在完工两周年时到期。这笔贷款的利息是Libor加250个基点。截至2019年12月31日，贷款项下没有提供任何资金。中城一号合资企业已合并。
在……里面2020，我们卖了35格林斯伯勒的建筑物和土地的总售价为1.934亿美元的财产处置，预计将记录累计收益。1.05亿美元.
在2019年第四季度，我们以8 960万美元的总售价售出了3栋大楼，并记录了处置财产的总收益为2 930万美元。
在2019年第三季度，我们以1，430万美元的总售价出售了一栋大楼和一块土地，并记录了处置财产的总收益350万美元。
在2019年第二季度，我们以3 250万美元的总售价出售了两栋建筑物和土地，并记录了处置财产的总收益670万美元。
在2019年第三季度，由于将格林斯伯勒和孟菲斯的所有资产归类为非核心资产，我们记录了总计530万美元的房地产资产减值，原因是持有期缩短。
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在2019年第二季度，我们记录了价值50万美元的房地产资产减值，这是由于基于市场的投入和我们对资产使用的假设发生了变化。
截至2019年12月31日，我们正在开发90万写字楼的可租面积。有关总结我们已宣布的和正在处理的办公发展的表格，请参阅“项目2.在过程中的属性开发”。
融资活动
我们已与富国证券有限公司、罗伯特·W·贝尔德公司、BB&T资本市场公司、BB&T证券公司、有限责任公司、美林证券公司、皮尔斯公司、芬纳和史密斯公司、BTIG、LLC、Capital One证券公司、第五第三证券公司、Jefferies LLC和J.P.Morgan证券有限公司分别签订了股权分配协议。根据股权分配协议的条款，公司可不时通过这些公司、作为公司的代理人或作为委托人，提供和出售至多3000万美元的普通股股票总销售价格。该等股份的出售(如有的话)，可藉在纽交所进行的普通经纪交易，或以出售时的市价、与现行市价有关的价格、或以谈判价格或与上述任何一间公司另有协议的其他方式进行。在2019年期间，该公司没有根据这些协议发行任何普通股。
我们6.00亿美元的无担保循环信贷贷款计划于2022年1月到期，其中包括一个手风琴功能，允许额外的4000万美元的借款能力，但需要额外的贷款人承诺。假设没有发生违约，我们可以选择将到期期限再延长两个6个月。我们目前信用评级的利率是libor加100个基点，年费为20个基点。利率和设施费是基于穆迪投资者服务公司(Moody‘s Investors Service)或标准普尔评级服务公司(Standard&Poor’s Ratings Services)公布的更高评级。有2.21亿美元和2.25亿美元在我们的循环信贷机制下尚未偿还2019年12月31日和2020年1月24日分别。双双2019年12月31日和2020年1月24日，我们有10万未清信用证，这减少了我们循环信贷设施的供应。因此，我们循环信贷设施的未用能力2019年12月31日和2020年1月24日是$3.789亿和$3.749亿分别。
在2019年第三季度，运营伙伴关系发行了4.00亿美元本金总额为3.050%的债券，将于2030年2月到期，减去原始发行折扣100万美元。这些债券的定价为3.079%。在2019年第三季度，在发行3.050%的债券之前，我们获得了1.5亿美元的期初掉期。在随后的票据发行后，我们终止了远期开始掉期，并在结算时支付现金.未实现的660万美元累计其他综合收入/(损失)将重新归类为利息支出，因为支付的是债务利息。承销费和其他费用共计340万美元；这些费用被推迟，将在附注期间摊销。这些项目摊销的净效应导致实际固定利率为3.37%。
在2019年第三季度，我们在计划于2022年1月到期的2亿美元无担保银行定期贷款中预付了1亿美元。根据我们目前的信用评级，定期贷款的利率是libor加上110个基点。我们记录了与这笔预付款有关的30万美元债务清偿损失。
在2019年第一季度，我们不加惩罚地预付了2.25亿美元的7年期无担保银行定期贷款，该贷款计划于2020年6月到期。定期贷款利率为libor+110个基点。我们记录了与这笔预付款有关的40万美元债务清偿损失。
在2019年第一季度，运营伙伴关系发行了3.5亿美元本金总额为4.20%的债券，将于2029年4月到期，减去原始发行折扣100万美元。这些债券的定价为4.234%。2018年，我们总共获得了2.25亿美元的远期启动掉期。在票据发行后，我们终止了远期开始掉期，并在结算时支付现金.累积的其他综合收入/(损失)中510万美元的未实现损失将重新归类为利息支出，因为支付的是债务利息。承销费和其他费用共计310万美元；这些费用被推迟，将在附注期间摊销。这些项目摊销的净效应导致实际固定利率为4.52%。
我们定期评估参与我们信贷机制的金融机构以及根据利率互换协议作为交易对手的金融机构的财务状况。根据这次审查，我们目前期望这些金融机构履行我们现有设施和互换协议规定的义务。
有关我们的利息对冲活动和与我们的债务融资活动相关的其他市场风险的信息，见“第7A项.市场风险的数量和质量披露”。
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契诺符合性
我们现时已遵守有关综合债务的财政公约及其他规定。虽然我们预计至少在明年仍会遵守这些公约和比率，但视乎我们未来的经营表现、物业和融资交易，以及一般的经济情况，我们不能向你保证我们会继续遵守。
我们的循环信贷贷款和银行定期贷款要求我们遵守惯例操作契约和各种财务要求。在循环信贷安排出现违约的情况下，拥有循环信贷安排承诺总额至少51.0%的放款人可以加快所有当时未偿还的借款，而且我们可能被禁止在循环信贷机制下再借款任何金额，这将对我们为我们的业务提供资金的能力产生不利影响。此外，我们的某些无担保债务协议载有跨违约条款，规定在某些情况下，如果我们拖欠超过3000万美元的其他贷款，无担保放款人有权宣布违约。
截至2019年12月31日，业务伙伴关系有下列未清无担保票据(千美元)：
面额 | 承载量 | 规定利率 | 有效利率 | ||||||||||
应于2021年6月到期的票据 | $ | 300,000 | $ | 299,369 | 3.200 | % | 3.363 | % | |||||
应于2023年1月到期的票据 | $ | 250,000 | $ | 249,201 | 3.625 | % | 3.752 | % | |||||
应于2027年3月到期的票据 | $ | 300,000 | $ | 297,134 | 3.875 | % | 4.038 | % | |||||
应于2028年3月到期的票据 | $ | 350,000 | $ | 346,621 | 4.125 | % | 4.271 | % | |||||
附注应于2029年4月到期 | $ | 350,000 | $ | 349,091 | 4.200 | % | 4.234 | % | |||||
备注应于2030年2月提交 | $ | 400,000 | $ | 399,009 | 3.050 | % | 3.079 | % | |||||
这些未付票据的契约要求我们遵守惯例的操作契约和各种财务比率。受托人或至少25.0%在任何系列票据的本金，可以加快该系列的本金在书面通知的违约后，仍未治愈。60几天。
在到期或加速时，我们可能无法偿还、再融资或延长任何或全部债务。如果以较高的利率进行再融资，利息费用的增加可能会对我们的现金流量和支付分配能力产生不利影响。任何这类再融资也可能施加更严格的财务比率和其他契约，限制我们采取符合我们最佳利益的行动的能力，例如为新的发展活动提供资金、进行机会主义收购、回购我们的证券或支付分配。
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合同义务
下表概述了我们已知的合同义务，包括对产生利息的项目所需支付的利息2019年12月31日(千)：
截至12月31日止年度的应付金额， | |||||||||||||||||||||||||||
共计 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此后 | |||||||||||||||||||||
应付按揭及债券： | |||||||||||||||||||||||||||
本金付款 (1) | $ | 2,566,303 | $ | 1,952 | $ | 302,032 | $ | 523,115 | $ | 252,201 | $ | 2,291 | $ | 1,484,712 | |||||||||||||
利息支付 | 571,365 | 90,038 | 84,758 | 71,740 | 56,868 | 56,401 | 211,560 | ||||||||||||||||||||
融资租赁债务 | 15 | 15 | — | — | — | — | — | ||||||||||||||||||||
采购义务： | |||||||||||||||||||||||||||
租赁和合同承付款及或有考虑(2) | 466,770 | 400,264 | 64,443 | 943 | — | — | 1,120 | ||||||||||||||||||||
经营租赁义务： | |||||||||||||||||||||||||||
经营地租赁 | 94,369 | 2,086 | 2,127 | 2,169 | 2,167 | 2,123 | 83,697 | ||||||||||||||||||||
共计 | $ | 3,698,822 | $ | 494,355 | $ | 453,360 | $ | 597,967 | $ | 311,236 | $ | 60,815 | $ | 1,781,089 | |||||||||||||
__________
(1) | 不包括保费摊销、折扣、债务发行成本和/或采购会计调整。 |
(2) | 主要包括根据已签署的租契及经营物业合约作出的承担，不包括租客资助的租客改善工程，以及发展/重建项目的合约。这包括3.409亿美元与我们在过程中的开发活动和新获得的财产有关的合同承诺，其中2.798亿美元计划在2020。有关我们的开发活动的说明，请参阅“项目2.在过程中的属性开发”.这些租赁和合同承诺的时间可能会波动。 |
应付按揭及应付票据的利息付款，是以固定利率债务的规定利率及现行利率计算。2019年12月31日对于可变利率的债务。我们固定的加权平均利率(包括由相关利率互换有效固定的可变利率债务)和可变利率债务为3.75%和2.81%分别在2019年12月31日。关于我们的经营租赁义务、抵押贷款和应付票据以及购买义务的更多信息，分别见我们的综合财务报表附注2、6和8。
股息及分配
为了保持其作为REIT的资格，公司必须向股东支付至少占其年度REIT应税收入的90.0%的股息，不包括净资本收益。合伙协议要求运营合伙公司至少分配足够的现金，使公司能够支付这些红利。根据美国普遍接受的会计原则(“GAAP”)，公司的REIT应税收入按联邦税法确定，并不等于其净收入。此外，尽管资本收益不需要分配以保持REIT地位，但资本收益(如果有的话)要缴纳联邦和州所得税，除非这些收益分配给股东。见“1A项。风险因素--现金分配减少了本来可用于其他商业目的的现金数额，包括为债务期限提供资金、减少债务或未来的增长计划。“
未来的分配金额将由公司董事会自行决定。下列因素将影响这种现金流动，从而影响公司董事会关于股息和分配的决定：
• | 对公司未来应纳税所得额的预测； |
• | 在考虑到债务契约、某些债务的偿还和重组、债务和股本的其他来源的可供选择的来源及其对我们为现有债务再融资和扩大业务的能力的影响之后，偿还债务的要求； |
• | 现有租约的基准租金定期增加； |
• | 与现有租约或替代租约续期有关的租金变动； |
• | 改变现有财产的占用率，并为新购置或开发的财产执行租赁； |
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• | 业务费用变动； |
• | 因延长现有租约或替代租约而产生的预期租赁资本支出； |
• | 预期楼宇改善工程；及 |
• | 来自融资和投资活动的预期现金流量，包括出售产生应税收益的资产，但这些资产不得在“国内收入法典”第1031条规定的递延税款交易所或其他免税或递延交易中出售。 |
在2019年每个季度，该公司宣布并支付了以下现金红利：$0.475普通股每股
在2020年2月4日，该公司宣布$0.48普通股每股，截至2020年2月18日，应于2020年3月10日支付给创纪录的股东。
当前和未来的现金需求
我们预计，我们现有的现金和现金等价物、来自经营活动的现金流量和其他可用的融资来源，包括业务伙伴关系发行债务证券、发行有担保债务、银行定期贷款、根据我们的循环信贷机制借款、公司或运营伙伴关系发行股票证券和处置非核心资产，将足以满足我们的短期流动性要求。
我们有950万美元的现金和现金等价物2019年12月31日。我们循环信贷设施未使用的能力2019年12月31日和2020年1月24日是$3.789亿和$3.749亿，分别不包括手风琴功能，允许额外的4000万美元的借款能力，但需要额外的贷款人承诺。
我们向SEC提供了一份目前有效的表格S-3的货架自动登记声明，根据该报表，公司可在任何时候、不时地根据需要在一次或多次的发行中，出售数量不定的普通股、优先股和存托股票，而运营合伙公司则可出售无限期的债务证券，但须取决于我们是否有能力根据当前的市场条件以令人满意的条件进行发行。
公司不时与多家公司签订股权分配协议，根据这些协议，公司可不时通过这些公司、作为公司代理人或作为委托人，提供和出售普通股股份。出售该等股份(如有的话)，可藉在纽约证券交易所进行的普通经纪交易，或以出售时的市价、与现行市价有关的价格、或以与上述任何一间公司议定的价格(可包括整笔交易)以其他方式进行。
在2020年，除了完成退出格林斯伯勒和孟菲斯的计划的第一阶段外，我们还期望出售。1亿美元到1.5亿美元因地点、年龄、质量和(或)总体战略适合而不再被视为核心资产的财产。然而，我们不能保证我们会出售任何非核心资产，或者，如果我们这样做了，出售的时间或条件将是什么。
临界会计估计
按照公认会计原则编制财务报表要求我们作出影响报告的资产和负债数额的估计和假设，并在财务报表之日披露或有负债以及报告的报告期收入和支出数额。实际结果可能与我们的估计不同。
我们在编制综合财务报表时所使用的政策在我们的综合财务报表的附注1中作了说明。然而，我们的某些重要会计政策在确定综合财务报表的影响时所使用的假设或估计数有所增加。管理层已与公司董事会的审计委员会审查并确定了我们的关键会计政策和估算是否适当。
我们认为我们的关键会计估计数是用来确定所报告的数额和与下列有关的披露：
• | 房地产及相关资产； |
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目录
• | 不动产资产减值和非合并附属公司的投资； |
• | 出售地产；及 |
• | 租赁。 |
房地产及相关资产
房地产和相关资产按成本入账，并按成本减去累计折旧入账。改善或延长资产使用寿命的翻修、更换和其他支出，按其估计使用寿命资本化和折旧。日常保养和修理的支出按所发生的费用计算。折旧采用直线法计算，估计使用寿命为40年的建筑物和可折旧的土地基础设施费用，15年用于改善建筑物，5至7年用于家具、固定装置和设备。租客的改善是采用直线法在各自租约的初始固定期限内摊销，一般为3年至10年。
与房地产资产开发和建设直接有关的支出包括在房地产资产净额中，并按折旧成本列报。发展开支包括物业发展所必需的建筑前成本、发展及建筑成本、合资格资产的利息成本、地产税、发展人员薪金及有关费用，以及在发展期间所招致的其他费用。利息和其他运输费用资本化，直至建筑物准备就绪供其使用，但不得迟于主要建筑活动停止后一年。我们认为一项建筑工程已基本完成，并可在租客改善工程完成后作预期用途。我们停止对大部分完工、占用或可供占用的部分资本化，只将与在建部分相关的费用资本化。
与我们办公室物业租赁有关的初始直接费用，主要是佣金，包括在递延租赁费用中，并按摊销费用列报。这些支出是执行租赁所必需的投资的一部分，因此在现金流量表中被列为投资活动。所有支付给第三方的租赁佣金和我们新租赁或续约的内部人员都是资本化的。资本化租赁费用按各自租赁的初始固定期限按直线摊销。谈判或安排租赁的所有其他费用按所发生的费用计算。
即使在清算的时间和/或方法存在不确定性时，我们也会记录履行资产退休活动的负债，即使履行这类活动的义务是可能的。
在购置被列为资产收购的房地产资产时，我们评估获得的有形资产的公允价值，如土地、建筑物和租户的改善、无形资产和负债，如以上和低于市场租赁、就地收购的租赁以及其他可识别的无形资产和承担的负债。我们根据利用贴现率和/或资本化率以及现有市场信息的现金流量预测，相对地分配公允价值。购置财产的有形资产的公允价值将财产的价值视为空置。
与购置财产有关的上述和低于市价的租赁部分分别按公允价值记录在递延租赁费用和应付帐款、应计费用和其他负债中，并在各自租约的剩余期间摊销为租金收入，详情如下。公允价值计算为以下两者之间差额的现值：(1)根据每项就地租赁应支付的合同金额和(2)我们对每项相应的就地租赁的公平市场租赁费率的估计，使用的贴现率反映在相当于上述市场租赁的剩余初始租期和剩余初始期限的一段时期内所获得和衡量的与租赁有关的风险，再加上客户将在经济上被迫对低于市场租赁行使的任何更新选择的期限。
所取得的就地租赁按公允价值记录在递延租赁费用中，并在各自租约的剩余期限内摊销折旧和摊销费用。当地租赁的价值是基于我们对每个客户租赁的具体特点的评估。考虑的因素包括假设的预期租赁期内的承载成本估计、当前的市场状况、客户的信贷质量以及执行类似租约的成本。在估算运输成本时，我们包括房地产税、保险和其他运营费用，以及根据当地市场情况，按预期租赁期按市场费率计算的租金损失估计数。在估算执行类似租赁的成本时，我们考虑了租户改进、租赁佣金和法律及其他相关费用。
房地产和其他资产分为待用的长期资产和待售的长期资产。房地产被归类为待出售资产时，出售资产是可能的，并经公司正式批准，一项法律上可强制执行的合同已经执行，买方的尽职调查期(如果有的话)已经到期。
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目录
不动产资产减值和未合并子公司的投资
对于被归类为待使用的资产，如果我们对事件或环境变化的评估表明，账面价值可能无法收回，如占用显著下降、查明重大不利的法律或环境因素、将资产的名称从核心改为非核心，这可能会影响预期的持有期，或市场价值下降到低于成本的数额，我们就会进行减值分析。这种分析一般在财产一级进行，除非一项资产是一个相互依存的集团的一部分，例如办公室公园，并包括确定该资产的账面金额是否将从其未贴现的未来经营和剩余现金流量中收回。这些现金流量是根据一些受经济和市场不确定因素影响的假设估算的，这些假设除其他外包括对空间的需求、对客户的竞争、市场租金的变化、经营每一项财产的费用以及预期的所有权期。对于正在开发中的财产，现金流量是根据开发基本完成时资产或资产组的预期服务潜力计算的。
如果持有用于使用的资产的账面金额超过其未贴现的未来经营和剩余现金流量之和，则记录该资产估计公允价值与账面金额之间的差额的减值损失。我们一般用折现现金流量分析来估计持有供使用的资产的公允价值。在某些情况下，除了现金流动贴现分析外，还可提供评估信息并加以使用。由于产生这些现金流量所使用的因素难以预测，而且可能会受到可能改变我们假设的未来事件的影响，因此，我们在减值分析中估计的未来经营活动和(或)未贴现的现金流量或通过评估确定的现金流动可能无法实现，我们可能需要确认为使用而持有的财产的未来减值损失。
我们以较低的账面价值或估计公允价值记录待售资产。为出售而持有的资产的公允价值等于与潜在买方的估计或合同销售价格，减去出售成本。减值损失是指账面金额超过估计公允价值的数额。
我们还分析了我们对非合并子公司的投资是否受损。这种分析包括通过评估一项投资的市场价值低于成本的时间和程度、投资的财务状况和短期前景以及我们将投资保留一段时间的意愿和能力，以确定投资的预期损失是否是暂时的，以评估市场价值的任何预期复苏所需的时间和程度。由于在此分析中使用的因素很难预测，而且可能会受到可能改变我们假设的未来事件的影响，因此我们可能需要确认我们在未合并子公司的投资中的未来减值损失。
房地产销售
在出售房地产时，我们收取了以转让房地产为交换条件的价款，相关资产和负债从资产负债表中删除，由此产生的损益在交易结束期间予以记录。任何售后参与都作为单独的履约义务入账，在履行单独的履约义务时，分配给每个人的销售价格得到确认。
租赁
为了产生积极的现金流，作为出租人，我们通常将我们的写字楼出租给承租人，以换取每月固定的租金、财产税、保险和某些费用回收，主要是公用区域维护(“CAM”)。我们租赁的写字楼主要位于亚特兰大、夏洛特、纳什维尔、奥兰多、匹兹堡、罗利、里士满和坦帕，出租给许多行业的各种承租人。我们的租约被确定为经营租约，主要范围为三到10好几年了。客户为CAM支付的款项被视为与租赁部分分离的非租赁部分，通常按照收入确认标准入账。但是，由于租赁部分属于经营性租赁，而CAM收益转移的时间和方式与租赁部分相同，因此我们有资格选择与组合相关的实用权宜之计。因此，对CAM的考虑作为租赁总体考虑的一部分。客户支付的房产税和保险费被认为是租赁的非组成部分，因此不给他们分配任何考虑，因为他们没有将商品或服务转让给客户。由我们的租约支付的固定合同付款是在直线基础上确认的，而不是各自租约的条款。这意味着，就某一租约而言，在任何一段时期内按照租约收取的实际金额可能高于或低于该期间确认的租金收入数额。直线式租金收入开始时，客户承担控制租赁的房地.应计直线式应收租金是指直线式租金收入超过目前根据租赁协议收取的租金的数额。
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目录
我们的部分租约会受每年消费物价指数(“消费物价指数”)的变动影响。虽然消费物价指数的增长并不是我们衡量直线租金收入的一部分，但在实际消费物价指数至少在开始时大于或低于消费物价指数的范围内，在某一年确认的直线租金数额就会受到相应的影响。
我们的一些租约有终止选项和/或延期选项。终止选项允许客户在某些情况下在租赁期限结束前终止租赁。终止选择通常在中途生效，或在最初的租赁期限内进一步生效，要求客户提前通知，并支付终止费，该费用偿还我们在原租赁期限下剩余租金的一部分以及未折旧的租赁起始费用，如佣金、租户改进和租赁奖励。终止费收入从签订终止协议之日起至租赁期满之日起直线确认，届时费用数额可确定，费用的可收取性得到合理保证。我们的扩展选项通常需要以市场价格与客户重新协商.
与租赁有关的应收账款，包括应收账款和应计直线式应收租金，因信贷损失而减少。这些数额被确认为租金和其他收入的减少。我们定期评估与租赁有关的应收账款的可收性。我们对收款能力的评估主要包括回顾过去的适当账户余额，并考虑到客户的信用质量、客户的历史趋势和客户支付条件的变化等因素。此外，对于破产中的客户，我们估计可能通过破产索赔收回，并减少相关的应收账款余额被认为无法收回。如果我们关于与租赁有关的应收账款可收性的假设被证明是不正确的，我们可能会经历超过租金和其他收入确认的信贷损失。
非公认会计原则信息
该公司认为，FFO、FFO适用于普通股股东，FFO可供普通股股东每股使用，这对管理层和投资者都是有益的，也是衡量任何股权REIT绩效的重要指标。由于这些FFO计算不包括不动产的折旧、摊销和减值等因素以及经营房地产资产的销售损益，在类似情况下，根据历史成本会计和使用寿命估计，相同资产的所有者之间的损益可能有所不同，因此，这些计算有助于比较期间之间和其他不动产投资信托基金之间的经营业绩。管理层认为，根据公认会计原则对房地产资产进行历史成本核算，隐含地假定房地产资产的价值随着时间的推移可预测地减少。由于房地产价值历来随着市场状况的变化而上升或下降，管理层认为，使用FFO、FFO可供普通股股东使用、为普通股股东提供FFO，以及所需的GAAP报告，可使人们更全面地了解公司相对于竞争对手的业绩，并为作出涉及经营、融资和投资活动的决策奠定更知情和适当的基础。
可供普通股股东使用的FFO、为普通股股东提供的FFO是非GAAP财务措施，因此不代表GAAP定义的净收入或每股净收入。GAAP定义的净收益和每股净收益是确定公司经营业绩的最相关的措施，因为这些FFO措施包括投资者可能认为主观的调整，例如增加折旧、摊销和减值等费用。此外，可供普通股股东每股使用的FFO并不描述直接为股东利益而产生的数额。因此，可供普通股股东使用的FFO、FFO和可供普通股股东每股使用的FFO绝不应被视为可供普通股股东使用的净收入、可供普通股股东使用的净收入或每股可供普通股股东使用的净收入的替代办法，以此作为公司经营业绩的指标。
该公司对FFO的表述与全国房地产投资信托协会(NAREIT)定义的FFO一致，其计算方法如下：
• | 按照公认会计原则计算的净收入/(损失)； |
• | 减去可归因于合并附属公司非控制权益的净收入； |
• | 加上应折旧经营财产的折旧和摊销； |
• | 减去应折旧经营财产销售的损益，加上对应折旧经营财产的减损，不包括按公认会计原则归类为特殊项目的项目； |
• | 加上或减去我们对未合并的合资企业投资所作的调整，包括折旧和应折旧经营财产的摊销(在同一基础上反映业务资金)；以及 |
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目录
• | 折旧和摊销调整数以及应折旧经营财产销售损益加折旧经营财产减值减值，以及与停业经营有关的合并附属公司的非控制权益。 |
在计算FFO时，公司包括可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净收入，该公司认为这与通过UPREIT结构运作的REITs的标准行业惯例是一致的。公司认为，在转换的基础上提交FFO是很重要的，因为公司不拥有的所有普通股都可以以一对一的方式赎回其普通股的股份。
下表列出了公司的FFO、为普通股股东提供的FFO和为普通股股东提供的FFO(以千为单位，但每股金额除外)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
业务资金： | |||||||||||
净收益 | $ | 141,683 | $ | 177,630 | $ | 191,663 | |||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | (1,214 | ) | (1,207 | ) | (1,239 | ) | |||||
不动产资产折旧和摊销 | 251,545 | 227,045 | 225,052 | ||||||||
应折旧财产的减损 | 1,400 | — | — | ||||||||
(收益)处置应折旧财产 | (38,582 | ) | (37,096 | ) | (53,170 | ) | |||||
未合并的附属公司： | |||||||||||
不动产资产折旧和摊销 | 2,425 | 2,284 | 2,298 | ||||||||
(收益)处置应折旧财产 | — | — | (4,617 | ) | |||||||
业务资金 | 357,257 | 368,656 | 359,987 | ||||||||
优先股股利 | (2,488 | ) | (2,492 | ) | (2,492 | ) | |||||
可供共同股东使用的业务资金 | $ | 354,769 | $ | 366,164 | $ | 357,495 | |||||
可供普通股股东每股使用的业务资金 | $ | 3.33 | $ | 3.45 | $ | 3.39 | |||||
加权平均股票(1) | 106,445 | 106,268 | 105,594 | ||||||||
__________
(1) | 包括所有可能稀释的普通股等价物的假定换算。 |
此外，公司认为NOI和同一财产NOI是公司财产经营业绩的有用补充措施，因为这些指标提供了直接涉及到拥有房地产资产的收入和支出的绩效度量，以及从净收入或FFO的角度看不出的情况。公司将NOI定义为租金和其他收入减去租赁财产和其他费用。本公司将现金NOI定义为：NOI减去租赁终止费、直线租金、租赁奖励的摊销和市价以上及以下收购的摊销。其他REITs可以使用不同的方法来计算NOI、相同的属性NOI和现金NOI。
截至2019年12月31日，我们同样的资产组合包括207服务中属性2 830万在所述期间(从1月1日起)全资拥有的可租平方英尺2018到2019年12月31日)。截至2018年12月31日，我们同样的资产组合包括210服务中属性2 810万在所述期间(从1月1日起)全资拥有的可租平方英尺2017到2018年12月31日)。我们同一物业组合的变动是由于增加了三新开发的包括80万可租平方尺放置服务期间2017。这些增加被删除六属性包括60万期间出售的可租平方英尺2019.
与我们不同物业组合中的物业有关的租金及其他收入如下：5 700万美元和4 500万美元最后几年2019年12月31日和2018分别。出租物业及与我们不同物业组合内的物业有关的其他开支如下1 480万美元和1 300万美元最后几年2019年12月31日和2018分别。
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目录
下表列出公司的NOI、相同的财产NOI和相同的财产现金NOI(千)：
截至12月31日的年度， | ||||||||
2019 | 2018 | |||||||
净收益 | $ | 141,683 | $ | 177,630 | ||||
未合并附属公司的收益权益 | (3,276 | ) | (2,238 | ) | ||||
财产处置收益 | (39,517 | ) | (37,638 | ) | ||||
其他(收入)/损失 | 2,510 | (1,940 | ) | |||||
利息费用 | 81,648 | 71,422 | ||||||
一般和行政费用 | 44,067 | 40,006 | ||||||
不动产资产减值 | 5,849 | 423 | ||||||
折旧和摊销 | 254,504 | 229,955 | ||||||
净营业收入 | 487,468 | 477,620 | ||||||
不相同财产和其他净营业收入 | (42,202 | ) | (32,052 | ) | ||||
同一财产净营业收入 | $ | 445,266 | $ | 445,568 | ||||
同一财产净营业收入 | $ | 445,266 | $ | 445,568 | ||||
租赁终止费、直线租金和其他非现金调整 | (15,617 | ) | (21,293 | ) | ||||
同一财产现金净营业收入 | $ | 429,649 | $ | 424,275 | ||||
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项目7A.市场风险的定量和定性披露
下文将讨论利率可能变化的影响。我们的市场风险讨论包括“前瞻性报表”，并对假设未来利率变动时，公允价值或未来收益可能发生的变化作出估计。未来的实际结果可能与提出的结果大不相同。见“项目7.管理层对财务状况和业务结果的讨论和分析-流动性和资本资源”和“综合财务报表说明”，以了解我们的会计政策和与这些金融工具有关的其他信息。
我们以固定利率和可变利率结合借款。在我们的循环信贷安排和银行定期贷款下的借款以浮动利率计息。我们的长期债务包括有担保的和无担保的长期融资，通常以固定利率支付利息.我们的利率风险管理目标是一般地限制利率变化对收益和现金流动的影响，并降低我们的整体借贷成本。为了达到这些目标，我们不时订立利率对冲合约，例如项圈、掉期、上限和库房锁协议，以减低我们对现有及未来债务工具的利率风险。我们一般不会为交易或投机目的持有或发行这些衍生合约。
在…2019年12月31日，我们有20.357亿美元固定利率未偿债务本金a7.477亿美元 增加相比较2018年12月31日，不包括由相关利率对冲合约有效固定的可变利率的债务。估计这一债务的公允市场价值总额是21.071亿美元。如果利率高出100个基点，我们的固定利率债务的总公平市价就会高出100个基点。1.257亿美元再低一点。如果利率低100个基点，我们的固定利率债务的总公平市价将会是1.368亿美元更高。
在…2019年12月31日，我们有4.71亿美元未偿还的可变利率债务，a6 100万美元 减少相比较2018年12月31日，不受利率对冲合约的保护。如果这种可变利率债务的加权平均利率是高或低100个基点，则按2019年12月31日增加或减少470万美元.
见“1A项。风险因素-利率上升会增加我们的利息开支。”
在…2019年12月31日，我们有5 000万美元未偿还的可变利率债务5 000万美元从浮动利率掉期到固定利率互换。这些掉期有效地将基础的一个月libor利率固定在加权平均利率。1.693%。如果基础libor利率增加或下降100个基点，则掉期的总公允市场价值为2019年12月31日增加或减少100万美元.
如果交易对手(主要金融机构)在掉期交易中表现不佳，我们将面临一定的损失。我们定期利用公开的信息评估对手方的财务状况。基于这一审查，我们目前预计交易对手方将在掉期安排下充分发挥作用。然而，如果交易对手违约，我们可能被要求支付适用债务的全部利率，即使这种利率超过了合同中的利率。
项目8.财务报表和补充数据
见页 49海伍德地产公司合并财务报表索引和海伍德房地产有限责任公司。 |
项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
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目录
项目9A.管制和程序
一般
本节的目的是讨论我们的控制和程序。本节中的声明代表了公司总裁兼首席执行官西奥多·J·克林克(Theodore J.Klinck)和公司执行副总裁兼首席财务官马克·F·穆勒恩(Mark F.Mulhern)(“首席财务官”)的结论。
首席执行官和首席财务官对我们的控制和程序的评估包括审查控制的目标和设计、我们执行控制的情况以及控制对产生的信息的影响，以便在本年度报告中使用。我们力求查明数据错误、控制问题或欺诈行为，并确认已采取适当的纠正行动，包括改进程序。我们的控制措施和程序也由下列方面或通过以下方面不断加以评价：
• | 负责测试财务报告内部控制的员工所开展的活动和发布的报告； |
• | 由适当的业务和会计部门的代表提供季度次级认证，以支持首席执行官和首席财务官对我们的控制和程序的评估； |
• | 财务会计机构的其他人员； |
• | 内部披露委员会成员；及 |
• | 公司董事会审计委员会成员。 |
我们不期望我们的控制和程序将防止所有错误和所有欺诈。一个控制系统，无论构想和运作如何良好，只能提供合理的，而不是绝对的保证，以确保控制系统的目标得到实现。此外，控制和程序的设计必须反映一个事实，即存在资源限制，而控制的好处必须与其成本相比较。由于所有控制系统的固有局限性，对控制的任何评价都不能绝对保证所有控制问题和欺诈事件(如果有的话)都已被发现。这些固有的限制包括这样的现实：决策中的判断可能是错误的，而故障可能是由于一个简单的错误或错误而发生的。此外，某些人的个人行为、两人或两人以上的勾结或管理对控制的凌驾可规避控制。任何控制系统的设计也在一定程度上基于对未来事件可能性的某些假设，无法保证任何设计在所有可能的未来条件下都能成功地实现其既定目标。
管理层关于公司财务报告内部控制的年度报告
公司管理层必须建立和维持对财务报告的内部控制，以便为财务报告的可靠性提供合理的保证，并根据公认会计原则为外部目的编制财务报表。对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：
• | 涉及保持记录，以合理的细节准确和公正地反映资产的交易和处置； |
• | 提供合理的保证，即交易记录为根据公认会计原则编制财务报表所必需的，收入和支出仅根据管理层和董事的授权进行；以及 |
• | 就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的资产的未经授权的获取、使用或处置提供合理保证。 |
在公司首席执行官和财务总监的监督下，我们对公司财务报告内部控制的有效性进行了评估。2019年12月31日根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年)确定的标准。
我们的结论是2019年12月31日公司对财务报告的内部控制是有效的。德勤会计师事务所(Deloitte&Touche LLP)-我们的独立注册公共会计师事务所-已发布了关于公司财务报告内部控制有效性的认证报告，报告内容如下：2019年12月31日.
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管理层对经营伙伴财务报告内部控制的年度报告
业务伙伴关系还必须建立和维持对财务报告的内部控制，以便为财务报告的可靠性提供合理保证，并根据公认会计原则为外部目的编制财务报表。
在公司首席执行官和首席财务官的监督下，我们对运营伙伴关系对财务报告的内部控制的有效性进行了评估。2019年12月31日根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013年)确定的标准。
我们的结论是，截至.2019年12月31日，业务伙伴关系对财务报告的内部控制是有效的。SEC规则不要求我们获得德勤(Deloitte&Touche)有限责任公司(Deloitte&Touche LLP)关于运营合伙公司财务报告内部控制有效性的认证报告。
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独立注册会计师事务所报告
致海伍德地产股份有限公司股东和董事会。
关于财务报告内部控制的几点看法
我们审计了海伍德地产公司财务报告的内部控制。及附属公司(“公司”)2019年12月31日根据内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会印发。我们认为，公司在所有重大方面都对财务报告保持了有效的内部控制。2019年12月31日中确定的标准。内部控制-综合框架(2013年)由COSO印发。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，审计了截至年底和终了年度的合并财务报表2019年12月31日我们的报告2020年2月4日对这些财务报表表示无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并对财务报告的内部控制的有效性进行评估，这包括在所附的管理部门关于公司财务报告内部控制的年度报告中。我们的职责是根据我们的审计，就公司对财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们规划和进行审计，以合理保证是否在所有重大方面保持对财务报告的有效内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估重大弱点存在的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作效果，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义与局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，目的是根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理的保证。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：(1)保持记录，以合理详细、准确和公正的方式反映公司资产的交易和处置情况；(2)提供合理的保证，证明记录交易是必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，而且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行的；(3)对防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权的公司资产的收购、使用或处置，提供合理的保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现误报。此外，对未来期间的任何有效性评价的预测都有可能由于条件的变化而导致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能恶化。
/S/Deloitte&Touche LLP
北卡罗来纳州罗利
2020年2月4日
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目录
财务报告内部控制的变化
年第四季，本公司对财务报告的内部控制并无改变2019这对公司财务报告的内部控制产生了重大影响，或相当可能产生重大影响。在第四季度，业务伙伴关系对财务报告的内部控制也没有变化。2019这对经营伙伴关系对财务报告的内部控制产生了重大影响，或相当可能产生重大影响。
披露控制和程序
SEC规则要求我们保持信息披露控制和程序，以确保在提交给SEC的年度报告和定期报告中所要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间内被记录、处理、汇总和报告。根据“交易法”第13a-15(E)条的规定，披露控制和程序包括(但不限于)旨在确保我们需要披露的信息的积累和传递给我们的管理层，包括公司首席执行官和首席财务官的控制和程序，以便及时作出关于所需披露的决定。公司首席执行官和首席财务官得出结论，公司的披露控制和程序在本年度报告所涉期间结束时生效。该公司的首席执行官和首席财务官还得出结论，运营伙伴关系的披露控制和程序在本年度报告所涉期间结束时生效。
项目9B.其他资料
现年71岁的托马斯·P·安德森(Thomas P.Anderson)当选为该公司董事会成员，自2020年1月29日起生效。安德森将在该公司的薪酬和治理委员会任职，根据纽约证券交易所(New York Stock Exchange)的标准，他有资格担任独立董事。
安德森在银行、金融、投资管理和房地产领域有着广泛的职业生涯。在担任南卡罗来纳医科大学基金会首席执行官18年后，他于2019年6月退休。此前，安德森曾在美国银行(Bank Of America)任职27年，担任美国银行(Bank Of America)南卡罗莱纳州商业银行集团的主管。他是索尔·亚历山大基金会(索尔Alexander Foundation)的终身受托人，是温伍德农场之家的董事和财务主管，同时也是房地产和土地管理公司“计划服务”(PlanationServices)的高级副总裁。
45
目录
第III部
项目10.董事、执行干事和公司治理
有关公司执行主任和董事的信息，适用于公司首席执行官和高级财务官的道德准则(张贴在我们的网站上)，以及某些公司治理事项，在此参考公司将在其举行的股东年度会议上提交的委托书。2020年5月12日。股东可向公司董事会推荐提名人的程序未作任何修改。2019年会于2019年5月8日召开。请参阅本年度报告第一部分第十项，以获得有关本公司行政人员的履历资料。本公司是经营合伙公司的唯一普通合伙人。
项目11.行政补偿
有关公司董事及高级行政人员薪酬的资料，现参照公司将于当日举行的股东周年会议提交的委托书而纳入。2020年5月12日.
项目12.某些受益所有人的担保所有权和管理及相关股东事项
关于普通股的实益所有权和公司的股权补偿计划的信息，在此参考公司的委托书，将提交与其将举行的股东年会有关。2020年5月12日.
项目13.某些关系及相关交易和董事独立性
有关某些关系及相关交易(如有的话)的资料，以及公司董事的独立性，现藉参考公司的委托书而纳入，该委托书将与公司将于当日举行的股东周年会议有关而提交。2020年5月12日.
项目14.主要会计师费用和服务
有关向我们的独立注册会计师事务所支付的费用及提供的服务的资料，现藉参考公司的委托书而在此合并，该委托书将与其将于当日举行的股东周年会议有关而提交。2020年5月12日.
46
目录
第IV部
项目15.证物和财务报表附表
请参阅网页上的综合财务报表索引 49关于Highwood Properties公司合并财务报表的清单。和海伍德房地产有限合伙公司包括在本报告。 |
展品
陈列品 数 | 描述 | |
3.1 | 修订及重订公司章程(于2008年5月15日提交本公司关于表格8-K的报告) | |
3.2 | 修订及重整公司附例(已作为本公司于2008年5月15日就表格8-K提交的报告的一部分提交) | |
4.1 | 经营合伙企业、公司和美国银行全国协会之间的契约(作为Wachovia银行利益的继承者，N.A.)日期：1996年12月1日(作为1996年12月2日作业伙伴关系当前表格8-K的一部分提交) | |
4.2 | 应于2027年3月1日到期的3.875%债券的表格(作为公司2017年2月23日8-K表报告的一部分提交) | |
4.3 | 确定3.875%债券条款的高级人员证书，日期为2017年2月23日(作为公司2017年2月23日表格8-K当前报告的一部分提交) | |
4.4 | 应于2023年1月15日到期的3.625%债券的表格(作为公司2012年12月18日8-K表报告的一部分提交) | |
4.5 | 确定3.625%债券条款的高级人员证书，截止日期为2012年12月18日(作为公司2012年12月18日表格8-K当前报告的一部分提交) | |
4.6 | 将于2021年6月15日到期的3.20%票据表格(作为公司2014年5月27日第8-K号表格报告的一部分提交) | |
4.7 | 确定3.20%票据条款的高级官员证书，日期为2014年5月27日(作为公司2014年5月27日第8-K号表格当前报告的一部分提交) | |
4.8 | 应于2028年3月15日到期的4.125%票据的表格(作为公司2018年3月5日第8-K表报告的一部分提交) | |
4.9 | 确定4.125%票据条款的高级官员证书，日期为2018年3月5日(作为公司2018年3月5日表格8-K的当前报告的一部分) | |
4.10 | 4.20%债券表格-应于2029年4月15日到期(已作为公司2019年3月7日第8-K表报告的一部分提交) | |
4.11 | 确定4.20%票据条款的高级官员证书，日期为2019年3月7日(作为公司2019年3月7日表格8-K的当前报告的一部分提交) | |
4.12 | 2013年2月15日到期的3.050%债券的表格(作为公司2019年9月13日第8-K号表格报告的一部分提交) | |
4.13 | 确定3.050%债券条款的高级人员证书，日期为2019年9月13日(作为公司目前关于2019年9月13日表格8-K的报告的一部分提交) | |
4.14 | 注册证券的描述 | |
10.1 | 第二份有限责任合伙协议，日期自2000年1月1日起生效(作为公司截至2004年12月31日止年度10-K表格年度报告的一部分) | |
10.2 | 截至2004年7月22日对经营合伙公司2000年1月1日签署的第二份有限责任合伙协议的第1号修正案(作为公司截至2004年12月31日终了年度10-K表格年度报告的一部分) | |
10.3 | 截至2018年7月19日对经营合伙公司2000年1月1日的第二份有限责任合伙协议的第2号修正案(作为公司截至2018年6月30日的第10-Q号季度报告的一部分) | |
10.4 | * | 2015年长期股权激励计划(作为公司2015年5月13日第8-K表报告的一部分) |
10.5 | 购买公司普通股认股权证的格式(已作为公司截至1997年12月31日止年度10-K表年度报告的一部分提交) | |
47
目录
陈列品 数 | 描述 | |
10.6 | * | 海伍德地产公司退休计划，自2006年3月1日起生效(作为公司截至2007年9月30日的季度报告表10-Q的一部分) |
10.7 | * | 截至2019年9月5日公司与Edward J.Fritsch之间的退休协议(作为公司截至2019年9月30日的季度报告表10-Q的一部分提交) |
10.8 | * | 截至2015年9月1日公司与Theodore J.Klinck之间的行政补充就业协议(作为公司目前关于2015年9月1日表格8-K表的报告的一部分提交) |
10.9 | * | 截至2014年9月29日公司与Mark F.Mulhern之间的行政补充就业协议(作为公司2014年10月1日关于8-K表格的当前报告的一部分提交) |
10.10 | * | 截至2013年2月12日公司与Jeffrey D.Miller之间的经修订和恢复的行政补充就业协议(作为公司2012年12月31日终了年度10-K表年度报告的一部分提交) |
10.11 | * | 截至2019年7月19日公司与Brendan C.Maiorana之间的行政补充就业协议(作为公司截至2019年6月30日的季度报表10-Q报告的一部分) |
10.12 | * | 截至2019年7月19日公司与Brian M.Leary之间的行政补充就业协议(作为公司截至2019年6月30日的季度报告表10-Q的一部分) |
10.13 | * | 海伍德地产公司修订和恢复雇员股票购买计划(作为公司2010年5月12日第8-K表报告的一部分) |
10.14 | * | 修订及重整公司雇员股票购买计划第1号修正案(已作为公司截至2010年12月31日年度10-K表格年报的一部分提交) |
10.15 | * | 修订及重整公司雇员股票购买计划第2号修正案(已作为公司截至2017年12月31日止年度10-K表格年报的一部分提交) |
10.16 | 第五份经修订并于2017年10月18日生效的“信贷协议”，日期为公司、美国银行经营合伙公司、摇摆线贷款人和信用证签发人、富国银行、全国协会和PNC银行，作为联合代理，以及其中点名的其他贷款人(作为公司截至2017年9月30日的季度报表10-Q报告的一部分) | |
21 | 附属公司的附表 | |
23 | 德勤股份有限公司对该公司的同意 | |
31.1 | 根据“萨班斯-奥克斯利法案”第302条认证公司首席执行官 | |
31.2 | 根据“萨班斯-奥克斯利法案”第302条认证公司首席财务官 | |
31.3 | 根据“萨班斯-奥克斯利法”第302条认证首席执行官 | |
31.4 | 根据“萨班斯-奥克斯利法”第302条认证首席财务官 | |
32.1 | 根据“萨班斯-奥克斯利法案”第906条认证公司首席执行官 | |
32.2 | 根据“萨班斯-奥克斯利法案”第906条认证公司首席财务官 | |
32.3 | 根据“萨班斯-奥克斯利法”第906条认证首席执行官 | |
32.4 | 根据“萨班斯-奥克斯利法”第906条认证首席财务官 | |
101.INS | 实例文档不出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 | |
101.SCH | XBRL分类法扩展模式文档 | |
101.CAL | XBRL分类法扩展计算链接库文档 | |
101.DEF | XBRL分类法扩展定义链接库文档 | |
101.LAB | XBRL扩展标签Linkbase | |
101.PRE | XBRL分类法扩展表示链接库文档 | |
__________
*代表管理合同或补偿计划。
48
目录
合并财务报表索引
页 | |
海伍德地产公司 | |
独立注册会计师事务所报告 | 50 |
合并财务报表： | |
2019和2018年12月31日合并资产负债表 | 52 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度收入综合报表 | 53 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表 | 54 |
截至12月31日、2019、2018和2017年的合并股本报表 | 55 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表 | 57 |
海伍德房地产有限合伙公司： | |
独立注册会计师事务所报告 | 59 |
合并财务报表： | |
2019和2018年12月31日合并资产负债表 | 60 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度收入综合报表 | 61 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度综合收入综合报表 | 62 |
2019、2018年和2017年12月31日终了年度资本合并报表 | 63 |
2019、2018和2017年12月31日终了年度现金流动合并报表 | 64 |
合并财务报表附注 | 66 |
附表III | 100 |
__________
所有其他附表都被省略，因为它们不适用，或者因为所要求的信息包括在我们的综合财务报表或附注中。
49
目录
独立注册会计师事务所报告
致海伍德地产股份有限公司股东和董事会。
关于财务报表的意见
我们审计了伴随的海伍德地产公司合并资产负债表。及附属公司(“公司”)2019年12月31日和2018，以及本报告所述期间每年的收入、综合收入、权益和现金流量综合报表。2019年12月31日，以及第15项索引所列的有关附注及附表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面公允地反映了公司截至2019年12月31日和2018，以及在本报告所述期间每年的业务结果和现金流动情况。2019年12月31日，符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，审计了公司对财务报告的内部控制。2019年12月31日中确定的标准。内部控制-综合框架(2013年)特雷德韦委员会赞助组织委员会印发及我们的报告2020年2月4日，对公司财务报告的内部控制发表了无保留的意见。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须独立于该公司。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得关于财务报表是否不存在重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及评价财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是财务报表当期审计所产生的事项，这些事项是通知审计委员会的或需要通知审计委员会的，以及(1)与对财务报表具有重大意义的账目或披露有关的事项，以及(2)涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断的事项。关键审计事项的通报丝毫不改变我们对整个财务报表的意见，我们也没有就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独的意见。
不动产资产减值-指财务报表附注1及3
关键审计事项描述
公司对财产进行减值分析，首先评估可能表明账面价值可能无法收回的事件或情况变化，例如占用量大幅下降、查明重大不利的法律或环境因素、将资产的名称从核心改为非核心，这可能影响预期的持有期，或市场价值下降到低于成本的数额。
公司根据可能的减值迹象对房地产资产进行评估。这些判断的变化可能对待进一步分析的房地产资产产生重大影响。
鉴于公司对不动产资产减值的可能迹象的评估要求管理层作出判断，执行审计程序以评估管理层是否适当地确定了事件或在表明不动产资产的账面金额可能无法收回的情况下发生了变化，需要进行高度的审计师判断。
50
目录
如何在审计中处理关键的审计事项
除其他外，我们与评估不动产资产可能出现减值迹象有关的审计程序包括：
• | 我们测试了管理层识别可能表明房地产资产账面金额不再可收回的可能情况的有效性，包括对管理层指定一项资产为核心或非核心资产的控制、占用和管理层对公允价值的估计。 |
• | 我们评估管理层对损害指标的识别，方法是制定一项独立的决定，即： |
• | 查询管理和阅读投资委员会和董事会会议记录，以确定应评估为非核心的财产，从而可能影响预期的持有期。 |
• | 测试房地产资产的可能减值迹象，包括通过向区域房地产管理公司分发一份调查问卷来寻找不良资产具体情况和/或市场状况。 |
• | 在公允价值专家的协助下，制定一个独立的损害指标预期，并将其与管理层的分析进行比较。 |
房地产及相关资产-收购-参阅财务报表附注1和3
关键审计事项描述
该公司收购了夏洛特中心商业区的一栋大楼，该大楼于2019年交付，净价为3.991亿美元。该公司将收购记作资产收购。因此，在第三方专家的协助下，根据管理层确定的相对公允价值，将为购置资产和承担的负债支付的价款分配给土地、建筑物、房客改善和无形资产和负债，如上述和低于市场租赁和就地租赁。管理层根据利用贴现率和资本化率以及现有市场信息的现金流量估计数评估相对公允价值。
鉴于对所购资产和假定负债的相对公允价值分配要求管理层对贴现率、资本化率、市场租金率和土地价值等假设作出重大估计，执行审计程序以评估这些假设的合理性，需要作出高度的审计师判断和加大努力，包括需要让我们的公允价值专家参与。
如何在审计中处理关键的审计事项
我们的审计程序涉及所购资产和所承担负债的相对公允价值，除其他外，包括：
• | 我们检验了对购买价格分配的控制的有效性，包括管理层对第三方评估审查的控制、房地产资产、无形资产和负债的识别以及估计所购资产和假定负债相对公允价值的估值方法。 |
• | 在我们的公允价值专家的协助下，我们评估了估值方法、贴现率、资本化率、市场租金和土地价值的合理性，方法是制定一系列独立的估计，并将我们的估计数与管理层的估计数进行比较。 |
• | 我们检验了估值模型的数学准确性以及无形资产和负债公允价值确定的来源信息。 |
/S/Deloitte&Touche LLP
北卡罗来纳州罗利
2020年2月4日
自2006年以来，我们一直担任公司的审计师。
51
目录
海伍德房地产公司
合并资产负债表
(除股票和每股数据外，以千计)
十二月三十一日 | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
资产： | |||||||
房地产资产，按成本计算： | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
楼宇及租客改善工程 | |||||||
开发过程中 | |||||||
可供发展的土地 | |||||||
减-累计折旧 | ( | ) | ( | ) | |||
房地产净资产 | |||||||
不动产和其他资产，净额，待售 | |||||||
现金和现金等价物 | |||||||
限制现金 | |||||||
应收账款 | |||||||
抵押贷款和应收票据，扣除备抵额分别为0美元和44美元 | |||||||
应计直线式未收租金 | |||||||
未合并附属公司的投资和预付款 | |||||||
递延租赁费用，扣除累计摊销额146，125美元和149，275美元 | |||||||
预付费用和其他资产，扣除累计折旧20 017美元和18 074美元， 分别 | |||||||
总资产 | $ | $ | |||||
经营伙伴关系中的负债、非控制权权益和股权： | |||||||
应付按揭及票据净额 | $ | $ | |||||
应付帐款、应计费用和其他负债 | |||||||
负债总额 | |||||||
承付款和意外开支 | |||||||
经营合伙中的非控制性利益 | |||||||
公平： | |||||||
优先股，面值0.01美元，50，000，000股授权股票； | |||||||
8.625%A系列累计可赎回优先股(每股1，000美元清算优先股)、28，859股和28，877股已发行和流通股 | |||||||
普通股，面值0.01美元，授权股票200，000，000股； | |||||||
分别发行和发行股票103，756，046和103，557，065股 | |||||||
额外已付资本 | |||||||
超过可供普通股股东使用的净收入的分配 | ( | ) | ( | ) | |||
累计其他综合收入/(损失) | ( | ) | |||||
股东权益合计 | |||||||
合并附属公司的非控制权益 | |||||||
股本总额 | |||||||
经营伙伴关系中的负债、非控股权益与股权 | $ | $ | |||||
见所附合并财务报表附注。
52
目录
海伍德房地产公司
综合收入报表
(单位：千，但每股数额除外)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
租金和其他收入 | $ | $ | $ | ||||||||
业务费用： | |||||||||||
租赁财产和其他费用 | |||||||||||
折旧和摊销 | |||||||||||
不动产资产减值 | |||||||||||
一般和行政 | |||||||||||
业务费用共计 | |||||||||||
利息费用 | |||||||||||
其他收入/(损失) | ( | ) | |||||||||
财产处置收益 | |||||||||||
未合并附属公司的收益权益 | |||||||||||
净收益 | |||||||||||
可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股每股收益-基本： | |||||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均普通股流通股基础 | |||||||||||
普通股每股收益-稀释后： | |||||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均普通股 | |||||||||||
见所附合并财务报表附注。
53
目录
海伍德房地产公司
综合收益报表
(单位：千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
综合收入： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
其他综合收入/(损失)： | |||||||||||
现金流量套期保值未实现损益 | ( | ) | |||||||||
现金流量套期保值摊销 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他综合收入/(损失)共计 | ( | ) | |||||||||
综合收入总额 | |||||||||||
较不全面(收入)可归因于非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
可归属于普通股股东的综合收入 | $ | $ | $ | ||||||||
见所附合并财务报表附注。
54
目录
海伍德房地产公司
合并权益表
(单位：千，份额除外)
普通股数目 | 普通股 | A系列累积可赎回优先股 | 额外已付资本 | 累计其他综合收入/(损失) | 合并附属公司的非控制权利益 | 超过普通股股东可支配净收入的分配 | 共计 | |||||||||||||||||||||||
2016年12月31日结余 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||||||||||
普通股的发行、发行成本和预扣缴额的净额 | ||||||||||||||||||||||||||||||
普通股向普通股的转换 | ||||||||||||||||||||||||||||||
普通股股利(每股1.76美元) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
优先股股利(每股86.25美元) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
经营合伙中非控制权权益的公允价值调整 | ||||||||||||||||||||||||||||||
分配给合并联营公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
限制性股票的发行 | ||||||||||||||||||||||||||||||
赎回/回购优先股 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
以股份为基础的补偿费用，扣除没收后的费用 | ||||||||||||||||||||||||||||||
可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
综合收入： | ||||||||||||||||||||||||||||||
净收益 | ||||||||||||||||||||||||||||||
其他综合收入 | ||||||||||||||||||||||||||||||
综合收入总额 | ||||||||||||||||||||||||||||||
2017年12月31日结余 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
普通股的发行、发行成本和预扣缴额的净额 | ||||||||||||||||||||||||||||||
普通股向普通股的转换 | ||||||||||||||||||||||||||||||
普通股股利(每股1.85美元) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
优先股股利(每股86.25美元) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
经营合伙中非控制权权益的公允价值调整 | ||||||||||||||||||||||||||||||
分配给合并联营公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
限制性股票的发行 | ||||||||||||||||||||||||||||||
赎回/回购优先股 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
以股份为基础的补偿费用，扣除没收后的费用 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
综合收入： | ||||||||||||||||||||||||||||||
净收益 | ||||||||||||||||||||||||||||||
其他综合收入 | ||||||||||||||||||||||||||||||
综合收入总额 | ||||||||||||||||||||||||||||||
2018年12月31日结余 | 103,557,065 | $ | 1,036 | $ | 28,877 | $ | 2,976,197 | $ | 9,913 | $ | 17,576 | $ | (769,303 | ) | $ | 2,264,296 | ||||||||||||||
55
目录
海伍德房地产公司 合并资产负债表-续 (单位：千，份额除外) | ||||||||||||||||||||||||||||||
普通股数目 | 普通股 | A系列累积可赎回优先股 | 额外已付资本 | 累计其他综合收入/(损失) | 合并附属公司的非控制权利益 | 超过普通股股东可支配净收入的分配 | 共计 | |||||||||||||||||||||||
2018年12月31日结余 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||||||||||
普通股的发行、发行成本和预扣缴额的净额 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
普通股向普通股的转换 | ||||||||||||||||||||||||||||||
普通股股利(每股1.90美元) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
优先股股利(每股86.25美元) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
经营合伙中非控制权权益的公允价值调整 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
分配给合并联营公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
合并联营公司非控制权益的贡献 | ||||||||||||||||||||||||||||||
限制性股票的发行 | ||||||||||||||||||||||||||||||
赎回/回购优先股 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
以股份为基础的补偿费用，扣除没收后的费用 | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||||
综合收入： | ||||||||||||||||||||||||||||||
净收益 | ||||||||||||||||||||||||||||||
其他综合损失 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||||||||||||
综合收入总额 | ||||||||||||||||||||||||||||||
2019年12月31日结余 | $ | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||||||||||||
见所附合并财务报表附注。
56
目录
海伍德房地产公司
现金流动合并报表
(单位：千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
业务活动： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额： | |||||||||||
折旧和摊销 | |||||||||||
租赁激励和购置相关无形资产和负债的摊销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
股份补偿费用 | |||||||||||
经营租赁应收款的信贷损失 | |||||||||||
抵押贷款和应收票据的核销 | |||||||||||
抵押贷款和应收票据的应计利息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
发债成本摊销 | |||||||||||
现金流量套期保值摊销 | ( | ) | ( | ) | |||||||
应付抵押和应付票据的摊销公允价值调整 | |||||||||||
不动产资产减值 | |||||||||||
债务清偿损失 | |||||||||||
财产处置净收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
未合并附属公司的收益权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
未合并附属公司的收益分配 | |||||||||||
现金流量套期保值结算 | ( | ) | |||||||||
经营资产和负债的变化： | |||||||||||
应收账款 | ( | ) | ( | ) | |||||||
预付费用和其他资产 | |||||||||||
应计直线式未收租金 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
应付帐款、应计费用和其他负债 | ( | ) | ( | ) | |||||||
经营活动提供的净现金 | |||||||||||
投资活动： | |||||||||||
购置的不动产和相关无形资产的投资，减去所获现金 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
对发展过程中的投资 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
对租户改进和延期租赁费用的投资 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
对改善建筑物的投资 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
处置房地产资产的净收益 | |||||||||||
非合并附属公司的资本分配 | |||||||||||
偿还抵押贷款和应收票据 | |||||||||||
未合并附属公司的投资和预付款 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他投资活动的变化 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
用于投资活动的现金净额 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
57
目录
海伍德房地产公司
现金流动合并报表-续
(单位：千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
筹资活动： | |||||||||||
普通股股利 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
普通股特别股利 | ( | ) | |||||||||
赎回/回购优先股 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
经营伙伴关系中的非控制权利益分配 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
经营合伙中非控制权利益的特殊分配 | ( | ) | |||||||||
分配给合并联营公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
发行普通股的收益 | |||||||||||
发行普通股所支付的费用 | ( | ) | ( | ) | |||||||
回购与扣缴税款有关的股份 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
循环信贷贷款 | |||||||||||
循环信贷贷款的偿还 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
抵押贷款和应付票据借款 | |||||||||||
应付按揭及票据的还本付息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
清偿债务的费用 | ( | ) | |||||||||
债务发行成本和其他融资活动的变化 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
由/(用于)筹资活动提供的现金净额 | ( | ) | ( | ) | |||||||
现金和现金等价物及限制性现金净增/(减)额 | ( | ) | |||||||||
本期间开始时的现金和现金等价物及限制性现金 | |||||||||||
本期间终了时的现金和现金等价物及限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
现金和现金等价物与限制性现金的对账：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
本期间终了时的现金和现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
期末限制现金 | |||||||||||
本期间终了时的现金和现金等价物及限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
补充披露现金流动信息：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
已付利息，扣除资本额后的现金 | $ | $ | $ | ||||||||
补充披露非现金投资和融资活动：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
现金流量套期保值未实现损益 | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||
普通股向普通股的转换 | |||||||||||
应计资本支出变动 | ( | ) | ( | ) | |||||||
已全部折旧的房地产资产的核销 | |||||||||||
全额摊销租赁费用的核销 | |||||||||||
核销全部摊销的债券发行成本 | |||||||||||
经营合伙中非控制权权益的公允价值调整 | ( | ) | ( | ) | |||||||
与取得土地有关的或有代价 | |||||||||||
合并联营公司非控制权益的贡献 | |||||||||||
初步确认与使用权资产有关的租赁负债 | |||||||||||
见所附合并财务报表附注。
58
目录
独立注册会计师事务所报告
致海伍德房地产有限责任公司普通合伙人董事会
关于财务报表的意见
截至今日，我们已审计海伍德物业有限责任合伙及附属公司(“营运合伙”)的合并资产负债表。2019年12月31日和2018，以及本报告所述期间每年的收入、综合收入、资本和现金流量综合报表。2019年12月31日，以及索引第15项所列的有关附注及附表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重大方面公允地反映了业务伙伴关系截至2019年12月31日和2018，以及在本报告所述期间每年的业务结果和现金流动情况。2019年12月31日，符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。
意见依据
这些财务报表是业务伙伴关系管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计，就业务伙伴关系的财务报表发表意见。我们是在美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)注册的一家公共会计师事务所，根据美国联邦证券法和证券交易委员会(SEC)和PCAOB的适用规则和条例，我们必须在经营伙伴关系方面保持独立。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些准则要求我们规划和进行审计，以获得关于财务报表是否不存在重大错报的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。业务伙伴关系不需要对其财务报告的内部控制进行审计，我们也没有这样做。作为审计工作的一部分，我们必须了解财务报告的内部控制，但不是为了就业务伙伴关系对财务报告的内部控制的有效性发表意见。因此，我们不表示这种意见。
我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中数额和披露情况的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和重大估计数，以及评价财务报表的总体列报方式。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
/S/Deloitte&Touche LLP
北卡罗来纳州罗利
2020年2月4日
自2006年以来，我们一直担任运营合伙公司的审计师。
59
目录
海伍德房地产有限责任公司
合并资产负债表
(单位和单位数据除外)
十二月三十一日 | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
资产： | |||||||
房地产资产，按成本计算： | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
楼宇及租客改善工程 | |||||||
开发过程中 | |||||||
可供发展的土地 | |||||||
减-累计折旧 | ( | ) | ( | ) | |||
房地产净资产 | |||||||
不动产和其他资产，净额，待售 | |||||||
现金和现金等价物 | |||||||
限制现金 | |||||||
应收账款 | |||||||
抵押贷款和应收票据，扣除备抵额分别为0美元和44美元 | |||||||
应计直线式未收租金 | |||||||
未合并附属公司的投资和预付款 | |||||||
递延租赁费用，扣除累计摊销额146，125美元和149，275美元 | |||||||
预付费用和其他资产，扣除累计折旧20 017美元和18 074美元， 分别 | |||||||
总资产 | $ | $ | |||||
负债、可赎回经营伙伴关系单位和资本： | |||||||
应付按揭及票据净额 | $ | $ | |||||
应付帐款、应计费用和其他负债 | |||||||
负债总额 | |||||||
承付款和意外开支 | |||||||
可赎回的业务伙伴关系单位： | |||||||
共同股，分别为2 723 703人和2 738 703人 | |||||||
A系列优先股(每台1 000美元)、28 859台和28 877台 已发行和未付 | |||||||
可赎回业务伙伴关系单位共计 | |||||||
资本： | |||||||
共同单位： | |||||||
普通伙伴共同股，分别有1，060，709和1，058，870个未缴 | |||||||
有限合伙人共同股，分别为102 286 528和102 089 386未清 | |||||||
累计其他综合收入/(损失) | ( | ) | |||||
合并附属公司的非控制权益 | |||||||
资本总额 | |||||||
负债、可赎回经营伙伴关系单位和资本共计 | $ | $ | |||||
见所附合并财务报表附注。
60
目录
海伍德房地产有限责任公司
综合收入报表
(单位数额除外)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
租金和其他收入 | $ | $ | $ | ||||||||
业务费用： | |||||||||||
租赁财产和其他费用 | |||||||||||
折旧和摊销 | |||||||||||
不动产资产减值 | |||||||||||
一般和行政 | |||||||||||
业务费用共计 | |||||||||||
利息费用 | |||||||||||
其他收入/(损失) | ( | ) | |||||||||
财产处置收益 | |||||||||||
未合并附属公司的收益权益 | |||||||||||
净收益 | |||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先单元上的分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
每个共同单位的收入-基本收入： | |||||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
未使用的加权平均公用单位-基本单位 | |||||||||||
单位收入-稀释后： | |||||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
加权平均普通单位未清-稀释 | |||||||||||
见所附合并财务报表附注。
61
目录
海伍德房地产有限责任公司
综合收益报表
(单位：千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
综合收入： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
其他综合收入/(损失)： | |||||||||||
现金流量套期保值未实现损益 | ( | ) | |||||||||
现金流量套期保值摊销 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他综合收入/(损失)共计 | ( | ) | |||||||||
综合收入总额 | |||||||||||
较不全面(收入)可归因于非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
普通大学生的综合收入 | $ | $ | $ | ||||||||
见所附合并财务报表附注。
62
目录
海伍德房地产有限责任公司
合并资本报表
(单位：千)
公用单位 | 累积 其他 综合收入/(损失) | 非控制 利益 合并 附属公司 | 共计 | ||||||||||||||||
一般 合伙人‘ 资本 | 有限 合伙人‘ 资本 | ||||||||||||||||||
2016年12月31日结余 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
共同单位的发行，扣除发行成本和扣缴税款 | |||||||||||||||||||
按共同单位分配(每单位1.76美元) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||
按优先单位分配(每单位86.25美元) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||
以股份为基础的补偿费用，扣除没收后的费用 | |||||||||||||||||||
分配给合并联营公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||
将可赎回的共同单位调整为公允价值和普通伙伴的缴款/分配 | |||||||||||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||
综合收入： | |||||||||||||||||||
净收益 | |||||||||||||||||||
其他综合收入 | |||||||||||||||||||
综合收入总额 | |||||||||||||||||||
2017年12月31日结余 | |||||||||||||||||||
共同单位的发行，扣除发行成本和扣缴税款 | |||||||||||||||||||
按公用单位分配(每单位1.85美元) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||
按优先单位分配(每单位86.25美元) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||
以股份为基础的补偿费用，扣除没收后的费用 | |||||||||||||||||||
分配给合并联营公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||
将可赎回的共同单位调整为公允价值和普通伙伴的缴款/分配 | |||||||||||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||
综合收入： | |||||||||||||||||||
净收益 | |||||||||||||||||||
其他综合收入 | |||||||||||||||||||
综合收入总额 | |||||||||||||||||||
2018年12月31日结余 | |||||||||||||||||||
共同单位的发行，扣除发行成本和扣缴税款 | |||||||||||||||||||
按公用单位分配(每单位1.90美元) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||
按优先单位分配(每单位86.25美元) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||
以股份为基础的补偿费用，扣除没收后的费用 | |||||||||||||||||||
分配给合并联营公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||
合并联营公司非控制权益的贡献 | |||||||||||||||||||
将可赎回的共同单位调整为公允价值和普通伙伴的缴款/分配 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||
综合收入： | |||||||||||||||||||
净收益 | |||||||||||||||||||
其他综合损失 | ( | ) | ( | ) | |||||||||||||||
综合收入总额 | |||||||||||||||||||
2019年12月31日结余 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||||||||
见所附合并财务报表附注。
63
目录
海伍德房地产有限责任公司
现金流动合并报表
(单位：千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
业务活动： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
调整数，以核对业务活动提供的净收入与现金净额： | |||||||||||
折旧和摊销 | |||||||||||
租赁激励和购置相关无形资产和负债的摊销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
股份补偿费用 | |||||||||||
经营租赁应收款的信贷损失 | |||||||||||
抵押贷款和应收票据的核销 | |||||||||||
抵押贷款和应收票据的应计利息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
发债成本摊销 | |||||||||||
现金流量套期保值摊销 | ( | ) | ( | ) | |||||||
应付抵押和应付票据的摊销公允价值调整 | |||||||||||
不动产资产减值 | |||||||||||
债务清偿损失 | |||||||||||
财产处置净收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
未合并附属公司的收益权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
未合并附属公司的收益分配 | |||||||||||
现金流量套期保值结算 | ( | ) | |||||||||
经营资产和负债的变化： | |||||||||||
应收账款 | ( | ) | ( | ) | |||||||
预付费用和其他资产 | |||||||||||
应计直线式未收租金 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
应付帐款、应计费用和其他负债 | ( | ) | ( | ) | |||||||
经营活动提供的净现金 | |||||||||||
投资活动： | |||||||||||
购置的不动产和相关无形资产的投资，减去所获现金 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
对发展过程中的投资 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
对租户改进和延期租赁费用的投资 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
对改善建筑物的投资 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
处置房地产资产的净收益 | |||||||||||
非合并附属公司的资本分配 | |||||||||||
偿还抵押贷款和应收票据 | |||||||||||
未合并附属公司的投资和预付款 | ( | ) | ( | ) | |||||||
其他投资活动的变化 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
用于投资活动的现金净额 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
64
目录
海伍德房地产有限责任公司
现金流动合并报表-续
(单位：千)
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
筹资活动： | |||||||||||
公用单元分布 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
公用单元的特殊分配 | ( | ) | |||||||||
优先单位的赎回/回购 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先单元上的分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
分配给合并联营公司的非控制权益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
发放共同股的收益 | |||||||||||
为发放共同单位而支付的费用 | ( | ) | ( | ) | |||||||
回购与扣缴税款有关的单位 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
循环信贷贷款 | |||||||||||
循环信贷贷款的偿还 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
抵押贷款和应付票据借款 | |||||||||||
应付按揭及票据的还本付息 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
清偿债务的费用 | ( | ) | |||||||||
债务发行成本和其他融资活动的变化 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
由/(用于)筹资活动提供的现金净额 | ( | ) | ( | ) | |||||||
现金和现金等价物及限制性现金净增/(减)额 | ( | ) | |||||||||
本期间开始时的现金和现金等价物及限制性现金 | |||||||||||
本期间终了时的现金和现金等价物及限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
现金和现金等价物与限制性现金的对账：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
本期间终了时的现金和现金等价物 | $ | $ | $ | ||||||||
期末限制现金 | |||||||||||
本期间终了时的现金和现金等价物及限制性现金 | $ | $ | $ | ||||||||
补充披露现金流动信息：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
已付利息，扣除资本额后的现金 | $ | $ | $ | ||||||||
补充披露非现金投资和融资活动：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
现金流量套期保值未实现损益 | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||
应计资本支出变动 | ( | ) | ( | ) | |||||||
已全部折旧的房地产资产的核销 | |||||||||||
全额摊销租赁费用的核销 | |||||||||||
核销全部摊销的债券发行成本 | |||||||||||
可赎回单位调整为公允价值 | ( | ) | ( | ) | |||||||
与取得土地有关的或有代价 | |||||||||||
合并联营公司非控制权益的贡献 | |||||||||||
初步确认与使用权资产有关的租赁负债 | |||||||||||
见所附合并财务报表附注。
65
目录
海伍德房地产公司
海伍德房地产有限责任公司
合并财务报表附注
2019年12月31日
(除每股和单位数据外，以千计的表格美元数额)
1. 业务说明和重要会计政策
业务说明
海伍德地产公司(“公司”)是一个完全一体化的房地产投资信托(“REIT”)，为其物业和第三方提供租赁、管理、开发、建筑和其他与客户有关的服务。本公司通过海伍德房地产有限责任公司(“经营合伙”)开展活动。在…2019年12月31日，我们拥有或拥有31.7 百万可出租的营业房，1.2 百万可出租面积的办公物业正在开发和大约275 大片开发用地。
本公司是经营合伙公司的唯一普通合伙人。在…2019年12月31日，公司拥有所有的优先股103.3 百万，或97.4 %，业务伙伴关系中的共同单位。有限合伙人拥有剩余的股份2.7 百万共同单位。如果公司发行普通股股份，发行的净收益将捐给运营伙伴关系，以换取更多的普通股。一般情况下，业务伙伴关系有义务应每个共同股持有人的要求赎回相当于其价值的现金。一 股票市场平均价格基础上的普通股份额10 在紧接赎回通知日期前的交易日，但公司可选择购买任何该等供赎回的公用单位，以换取现金或普通股股份。本公司拥有的公用单位不可赎回。期间2019，公司赎回15,000 普通股数量相同的普通股。
提出依据
我们的综合财务报表是按照美利坚合众国普遍接受的会计原则(“公认会计原则”)编制的。
公司的合并财务报表包括经营伙伴关系、全资子公司和公司拥有控制权的实体。经营合伙公司的合并财务报表包括全资子公司和经营伙伴关系拥有控制权的实体。当我们通过多数所有权、作为普通合伙人或管理成员的身份或通过其他合同权利控制投资的主要经营和财务政策时，我们合并了合资企业投资，例如合伙企业和有限责任公司的利益。在…2019年12月31日, 三 通过合资投资拥有的财产被合并。我们还合并了那些被认为是可变利益实体的实体，在这些实体中，我们被确定为主要受益者。在…2019年12月31日，我们参与了一个我们认为是可变利益实体的实体，并且是该实体的主要受益者(见注4)。
此外，在2019年期间，我们利用一家合格中介拥有的特殊目的实体购置了一栋大楼，以便利根据“国内收入法”第1031条进行反向交换。要实现第1031条所规定的延期交税，我们必须完成第1031节的交换，并取得内待交换建筑物的所有权。180 天收购日期。我们已经确定，这个实体是一个可变的利益实体，我们是它的主要受益者，因此，我们合并了这个实体。截至2019年12月31日，该可变利息实体的总资产、负债和现金流量为$425.0 百万, $24.0 百万和$2.5 百万分别。
所有公司间交易和账户都已被取消。
终了年度综合收入报表中的某些数额2018年12月31日和2017已删除和(或)合并，以符合本年度的列报方式。
66
目录
根据公认会计原则编制合并财务报表要求我们作出影响合并财务报表和所附附注所报告数额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。
保险
我们主要是自保参加的员工的医疗保险索赔.我们有止损保险，以限制我们在每项索赔和年度合计的基础上对重大索赔的风险敞口。我们根据包括索赔负债精算估计在内的所有相关信息确定索赔责任，包括已发生但未报告的损失。在…2019年12月31日.的储备$0.6 百万记录为包括估计报告的和未报告的索赔。
其他活动
在2019年第三季度，我们宣布了一系列计划中的投资活动。第一，在2019年第四季度，我们收购了位于夏洛特市中心CBD次级市场的美国银行遗产联盟大厦(BankofAmericanTower)，投资总额为$436 百万。美国银行遗产联盟大厦是一座奖杯，由LEED黄金注册办公楼组成。841,000 面积与结构化停车场，交付于2019年。第二，我们有二 -分阶段计划撤出格林斯伯勒和孟菲斯市场。第一阶段包括在2020年中期之前出售格林斯伯勒和孟菲斯的选定资产组合，总销售价格接近$436 百万美国银行大厦在遗产联盟的总投资(意图是执行反向1031交易所)和关闭各部门的办事处。在……里面2020，我们卖了35 格林斯伯勒的建筑物和土地的总售价为$193.4 百万。然而，我们不能保证，我们将以优惠的条件处置这些资产的剩余部分，或者根本不提供任何保证。第二阶段是计划在这两个市场出售剩余资产。第二阶段没有预先确定的时间表.由于宣布了退出格林斯伯勒和孟菲斯市场并关闭分公司的计划，我们记录了$1.8 百万2019年的遣散费。
在2019年第一季度，激光脊柱研究所租用了一个176,000 在坦帕的西海岸次级市场，有结构停车场的平方英尺大楼突然停止运营。由于这次突然关闭，我们引起了$5.6 百万经营租赁应收帐款的信贷损失$2.3 百万注销租赁奖励(租金和其他收入)，$4.1 百万应收票据的核销(其他收入/(损失))和$11.6 百万租客改善和延期租赁费用的核销(折旧和摊销)。
房地产及相关资产
房地产和相关资产按成本入账，并按成本减去累计折旧入账。改善或延长资产使用寿命的翻修、更换和其他支出，按其估计使用寿命资本化和折旧。日常保养和修理的支出按所发生的费用计算。折旧采用直线法计算，估计使用寿命为40年的建筑物和可折旧的土地基础设施费用，15年用于改善建筑物，5至7年用于家具、固定装置和设备。租客的改善是采用直线法在各自租约的初始固定期限内摊销，一般为3年至10年。房地产资产折旧费用为$214.7 百万, $191.0 百万和$184.4 百万最后几年2019年12月31日, 2018和2017分别。
与房地产资产开发和建设直接有关的支出包括在房地产资产净额中，并按折旧成本列报。发展开支包括物业发展所必需的建筑前成本、发展及建筑成本、合资格资产的利息成本、地产税、发展人员薪金及有关费用，以及在发展期间所招致的其他费用。利息和其他运输费用资本化，直至建筑物准备就绪供其使用，但不得迟于主要建筑活动停止后一年。我们认为一项建筑工程已基本完成，并可在租客改善工程完成后作预期用途。我们停止对大部分完工、占用或可供占用的部分资本化，只将与在建部分相关的费用资本化。
即使在清算的时间和/或方法存在不确定性时，我们也会记录履行资产退休活动的负债，即使履行这类活动的义务是可能的。
在购置房地产资产入账为资产购置时，我们评估所获得的有形资产的公允价值，如土地、建筑物和房客改良、无形资产和负债，如以上和低于市场租赁，
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目录
所取得的就地租赁和其他可识别的无形资产和承担的负债.我们根据利用贴现率和/或资本化率以及现有市场信息的现金流量预测，相对地分配公允价值。取得的财产的有形资产的公允价值把财产的价值视为空置。
与购置财产有关的上述和低于市价的租赁部分分别按公允价值记录在递延租赁费用和应付帐款、应计费用和其他负债中，并在各自租约的剩余期间摊销为租金收入，详情如下。公允价值计算为以下两者之间差额的现值：(1)根据每项就地租赁应支付的合同金额和(2)我们对每项相应的就地租赁的公平市场租赁费率的估计，使用的贴现率反映在相当于上述市场租赁的剩余初始租期和剩余初始期限的一段时期内所获得和衡量的与租赁有关的风险，再加上客户将在经济上被迫对低于市场租赁行使的任何更新选择的期限。
所取得的就地租赁按公允价值记录在递延租赁费用中，并在各自租约的剩余期限内摊销折旧和摊销费用。当地租赁的价值是基于我们对每个客户租赁的具体特点的评估。考虑的因素包括假设的预期租赁期内的承载成本估计、当前的市场状况、客户的信贷质量以及执行类似租约的成本。在估算运输成本时，我们包括房地产税、保险和其他运营费用，以及根据当地市场情况，按预期租赁期按市场费率计算的租金损失估计数。在估算执行类似租赁的成本时，我们考虑了租户改进、租赁佣金和法律及其他相关费用。
房地产和其他资产分为待用的长期资产和待售的长期资产。房地产被归类为待出售资产时，出售资产是可能的，并经公司正式批准，一项法律上可强制执行的合同已经执行，买方的尽职调查期(如果有的话)已经到期。
不动产资产减值和未合并子公司的投资
对于被归类为待使用的资产，如果我们对事件或环境变化的评估表明，账面价值可能无法收回，如占用显著下降、查明重大不利的法律或环境因素、将资产的名称从核心改为非核心，这可能会影响预期的持有期，或市场价值下降到低于成本的数额，我们就会进行减值分析。这种分析一般在财产一级进行，除非一项资产是一个相互依存的集团的一部分，例如办公室公园，并包括确定该资产的账面金额是否将从其未贴现的未来经营和剩余现金流量中收回。这些现金流量是根据一些受经济和市场不确定因素影响的假设估算的，这些假设除其他外包括对空间的需求、对客户的竞争、市场租金的变化、经营每一项财产的费用以及预期的所有权期。对于正在开发中的财产，现金流量是根据开发基本完成时资产或资产组的预期服务潜力计算的。
如果持有用于使用的资产的账面金额超过其未贴现的未来经营和剩余现金流量之和，则记录该资产估计公允价值与账面金额之间的差额的减值损失。我们一般用折现现金流量分析来估计持有供使用的资产的公允价值。在某些情况下，除了现金流动贴现分析外，还可提供评估信息并加以使用。由于产生这些现金流量所使用的因素难以预测，而且可能会受到可能改变我们假设的未来事件的影响，因此，我们在减值分析中估计的未来经营活动和(或)未贴现的现金流量或通过评估确定的现金流动可能无法实现，我们可能需要确认为使用而持有的财产的未来减值损失。
我们以较低的账面价值或估计公允价值记录待售资产。为出售而持有的资产的公允价值等于与潜在买方的估计或合同销售价格，减去出售成本。减值损失是指账面金额超过估计公允价值的数额。
我们还分析了我们对非合并子公司的投资是否受损。这种分析包括通过评估一项投资的市场价值低于成本的时间和程度、投资的财务状况和短期前景以及我们将投资保留一段时间的意愿和能力，以确定投资的预期损失是否是暂时的，以评估市场价值的任何预期复苏所需的时间和程度。由于在此分析中使用的因素很难预测，而且可能会受到可能改变我们假设的未来事件的影响，因此我们可能需要确认我们在未合并子公司的投资中的未来减值损失。
68
目录
房地产销售
在出售房地产时，我们收取了以转让房地产为交换条件的价款，相关资产和负债从资产负债表中删除，由此产生的损益在交易结束期间予以记录。任何售后参与都作为单独的履约义务入账，在履行单独的履约义务时，分配给每个人的销售价格得到确认。
租赁
见附注2关于我们租赁收入确认的重要会计政策和相关披露、自2019年1月1日起生效的租赁标准采用导致的初始直接成本和租赁奖励成本以及营业租赁应收款的信贷损失。
停止业务
出售或归类为待售的财产被归类为停业经营，条件是这种处置是一种战略转变，对我们的业务和财务业绩有(或将产生)重大影响。利息费用包括在停止的业务，如果有关的贷款担保出售的财产是要偿还或由买方承担与销售有关的。
对未合并附属公司的投资
当我们的利益代表一般合伙企业利益，但实质性参与权或实质性启动权已经授予有限合伙人时，或者当我们的利益不代表一般合伙利益，并且我们不控制投资的主要经营和财务政策时，我们使用股本会计方法对我们的合资企业投资进行核算。这些投资最初以成本入账，作为对不合并子公司的投资，随后根据我们在收益和现金捐助及分配中所占份额进行调整。如果我们在组建合资企业时的成本基础不同于在合资企业一级反映的基础，则基差将在相关资产的寿命内摊销，并计入我们在非合并附属公司收益中所占份额。
现金等价物
我们认为，当购买时，原始期限为三个月或更短的高流动性投资是现金等价物。
限制现金
限制现金是指受法律限制或由第三方代表我们持有的现金存款，如与建筑有关的escrs、财产处置收益，以及指定或打算为未来税收提供资金的递延交换符合资格的房地产投资以及根据某些抵押贷款融资安排设立的偿债准备金、房地产税和财产保险准备金。
可赎回公用单元和优先单元
持有本公司以外的公用单位的有限责任合伙人(“可赎回的公用单位”)有权将任何及所有公用单位存放于营运合伙公司，而公司有权将任何及所有的优先股存入营运合伙公司，以换取其在公司作出相应赎回标的优先股时的清盘优先权及应计及未付分配。因此，这些可赎回的共同单位和优先单位在经营合伙公司伴随的资产负债表中被归类在永久合伙人资本之外。可赎回普通股的记录价值是根据资产负债表日的公允价值计算的，按该日普通股的收盘价乘以未偿可赎回普通股的总数。优先单位的记录价值是根据其赎回价值计算的。
所得税
根据经修订的1986年“国内收入法典”(“守则”)第856至860条，该公司已选出并期望继续符合资格成为REIT。公司REIT是一个法律实体，它持有房地产资产，通过向股东支付股息，一般允许在公司一级减少或避免缴纳联邦和州所得税。为了保持REIT资格，公司必须向股东支付至少相当于90.0 %在其年度应纳税所得额中，不包括资本净收益。合伙协议要求运营合伙企业支付
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在公司支付其未偿还普通股股利的同时，对未偿还的普通股进行经济上的等量分配。
除与其应纳税的REIT子公司有关的所得税外，运营伙伴关系在其财务报表中没有反映任何联邦所得税，因为作为合伙企业，其业务的应纳税影响归于其合伙人。经营合伙企业对直接征收合伙企业收入的州实行国家所得税记录。
我们根据守则的规定，透过应课税的REIT附属公司进行某些业务活动。应纳税的REIT子公司对其应纳税所得须缴纳联邦、州和地方所得税。我们根据为财务报表目的确认的收入，包括收入与为税收目的确认的数额之间的差异，记录所得税准备金。
信贷风险集中
在…2019年12月31日，我们全部拥有的财产被出租给1,785 顾客。所包含的地理位置大于10.0 %我们的租金和其他收入包括亚特兰大、纳什维尔、罗利和坦帕。我们的客户从事各种各样的业务。没有一个客户产生的超过5 %我们的合并收入2019.
我们在金融或其他中介机构保留现金和现金等价物，以及限制现金。每个机构的合并账户余额可能超过联邦存款保险公司的保险范围，因此，与存款有关的信贷风险集中在超过FDIC保险范围的存款中。此外，在延迟缴税的1031项交易中，我们的限制现金余额可能与任何此类中介机构持有的其他资金混合在一起，这将使我们的余额受到该机构信贷风险的影响。
衍生金融工具
我们以固定利率和可变利率结合借款。在我们的循环信贷安排和银行定期贷款下的借款以浮动利率计息。我们的长期债务包括有担保的和无担保的长期融资，通常以固定利率支付利息.我们的利率风险管理目标是一般地限制利率变化对收益和现金流动的影响，并降低我们的整体借贷成本。为了达到这些目标，我们不时订立利率对冲合约，例如套圈、掉期、上限和库房锁协议，以减低我们对现有及未来债务工具的利率风险。我们一般不会为交易或投机目的持有或发行这些衍生合约。我们所有可变利率债务的利率通常每隔一个或三个月调整一次，但须根据这些利率对冲合同达成和解。
利率互换是指从交易对手处收取可变利率金额，以换取在协议有效期内进行固定利率支付，而无需交换基本名义金额。指定的、符合现金流量套期保值条件的衍生产品公允价值的变化记录在累积的其他综合收入/(损失)中，随后随着我们的债务支付利息而重新归类为利息支出。
我们通过确认当期收益中相关的累计其他综合收益/(亏损)余额来核算已终止的衍生工具，除非经过对冲的预测交易继续按原计划进行，在这种情况下，我们继续将累积的其他综合收益/(亏损)摊销到原先指定的对冲期间的收益中。
公司每股基本收益的计算方法是将普通股股东可获得的净收入除以已发行加权普通股-基本股。每股稀释收益是通过将普通股股东可获得的净收入(包括经营伙伴关系中的非控制权益)除以已发行加权普通股-基本收益加上包括普通股在内的期权、认股权证和可转换证券(包括普通股)的稀释效应计算的。已发行的加权普通股-基本包括所有未获限制的股票，在这些限制股票上收到的股息是不可没收的。
每单位经营伙伴关系的基本收入是通过将普通单位可用的净收入除以加权共同单位(未清-基本单位)来计算的。每个单位稀释后的收益是通过使用国库券法将普通单位可用的净收入除以未偿还的加权普通股-基本单位加上期权和认股权证的稀释效应来计算的。未完成的加权普通股-基本包括公司所有未归属的限制性股票，在这些限制股票上收到的分配是不可没收的。
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最近发布的会计准则
财务会计准则委员会(“FASB”)发布了一项会计准则更新(“ASU”)，取消了单独衡量和报告套期保值无效的要求，并通常要求对冲工具的公允价值在套期保值项目影响收益时与被套期保值项目在同一损益表中列报。截至2019年1月1日，我们采用了ASU，对我们的合并财务报表没有重大影响。
FASB发布了一个ASU，它改变了公允价值计量的某些披露要求。要求在2020年通过ASU，并在未来加以应用。我们预计这种做法不会对我们的综合财务报表说明产生重大影响。
2. 租赁
2019年1月1日，我们采用了会计准则编纂主题842“租约”(ASC 842)，取代了会计准则编纂主题840“租约”(ASC 840)。本附注2中关于我们作为承租人和出租人双方的租赁和租赁相关费用以及作为出租人的与租赁有关的应收款的信息，在ASC 842项下列报，截至该年度和终了年度。2019年12月31日根据ASC 840规定，截至年底2018年12月31日.
我们采用了ASC 842，采用了改良的回顾性方法，在收养日期确认收养的累积效果，而以前的时期不重述。截至2019年1月1日，由于采用这一办法，未对留存收益进行净累积效应调整。ASC 842规定了承租人和出租人租赁的确认、计量、提交和披露原则。我们既是出租人又是承租人。作为出租人，ASC 842要求我们使用与ASC 840对经营租赁和其他租赁(如销售型租赁和直接融资租赁)的指导基本相同的方法对租赁进行核算。此外，ASC 842要求出租人只对增量直接租赁费用进行资本化和摊销。作为承租人，根据新标准，我们必须采用双重办法，将租赁，例如地面租赁，按照租赁是否有效融资购买的原则，分为融资租赁或经营租赁。这种分类决定了租赁费用是基于有效利息方法还是在租赁期限内以直线方式确认的。ASC 842还要求承租人记录所有期限超过一年的租赁的使用权、资产和租赁负债，不论其分类如何。我们亦选择实际的权宜之计，不承认一年或一年以下的租约的使用权、资产和租赁负债。
在采用该标准时，我们选出了ASC 842规定的一揽子实用权宜之计，其中包括：
• | 不重新评估任何过期或现有合同是否是或包含租约； |
• | 不重新评估任何过期或现有租约的租约类别；及 |
• | 没有重新评估任何现有租约的初始直接费用。 |
一揽子实际权宜之计是作为一次选举制定的，并始终适用于截至2019年1月1日的所有现有租约。我们还在随后对ASC 842的修正案中选择了向出租人提供的实用权宜之计，该修正案取消了在满足某些条件的情况下分离租赁和非租赁组件的要求。
ASC 842中作为出租人的信息
为了产生积极的现金流，作为出租人，我们通常将我们的写字楼出租给承租人，以换取每月固定的租金、财产税、保险和某些费用回收，主要是公用区域维护(“CAM”)。我们租赁的写字楼主要位于亚特兰大、夏洛特、纳什维尔、奥兰多、匹兹堡、罗利、里士满和坦帕，出租给许多行业的各种承租人。我们的租约被确定为经营租约，大部分期限为3至10年。客户为CAM支付的款项被视为与租赁部分分离的非租赁部分，通常按照收入确认标准入账。但是，由于租赁部分属于经营性租赁，而CAM收益转移的时间和方式与租赁部分相同，因此我们有资格选择与组合相关的实用权宜之计。因此，对CAM的考虑作为租赁总体考虑的一部分。客户支付的房产税和保险费被认为是租赁的非组成部分，因此不给他们分配任何考虑，因为他们没有将商品或服务转让给客户。由我们的租约支付的固定合同付款是在直线基础上确认的，而不是各自租约的条款。这意味着，就某一租约而言，在任何一段时期内按照租约收取的实际金额可能高于或低于该期间确认的租金收入数额。直线式租赁收入是在客户控制租赁业务时开始的。
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房地。应计直线式应收租金是指直线式租金收入超过目前根据租赁协议收取的租金的数额。
我们的部分租约会受每年消费物价指数(“消费物价指数”)的变动影响。虽然消费物价指数的增长并不是我们衡量直线租金收入的一部分，但在实际消费物价指数至少在开始时大于或低于消费物价指数的范围内，在某一年确认的直线租金数额就会受到相应的影响。
我们的一些租约有终止选项和/或延期选项。终止选项允许客户在某些情况下在租赁期限结束前终止租赁。终止选择通常在中途生效，或在最初的租赁期限内进一步生效，要求客户提前通知，并支付终止费，该费用偿还我们在原租赁期限下剩余租金的一部分以及未折旧的租赁起始费用，如佣金、租户改进和租赁奖励。终止费收入从签订终止协议之日起至租赁期满之日起直线确认，届时费用数额可确定，费用的可收取性得到合理保证。我们的扩展选项通常需要以市场价格与客户重新协商.
与我们办公室物业租赁有关的初始直接费用，主要是佣金，包括在递延租赁费用中，并按摊销费用列报。这些支出是执行租赁所必需的投资的一部分，因此在现金流量表中被列为投资活动。所有支付给第三方的租赁佣金和我们新租赁或续约的内部人员都是资本化的。资本化租赁费用按各自租赁的初始固定期限按直线摊销。谈判或安排租赁的所有其他费用按所发生的费用计算。
租赁激励费用，即支付给或代表客户签订租赁合同的奖励，以延期租赁成本为资本，并在相应租赁条款的基础上按直线摊销，以减少租赁收入。
与租赁有关的应收账款，包括应收账款和应计直线式应收租金，因信贷损失而减少。这些数额被确认为租金和其他收入的减少。我们定期评估与租赁有关的应收账款的可收性。我们对收款能力的评估主要包括回顾过去的适当账户余额，并考虑到客户的信用质量、客户的历史趋势和客户支付条件的变化等因素。此外，对于破产中的客户，我们估计可能通过破产索赔收回，并减少相关的应收账款余额被认为无法收回。如果我们关于与租赁有关的应收账款可收性的假设被证明是不正确的，我们可能会经历超过租金和其他收入确认的信贷损失。
我们确认与经营租赁有关的租金和其他收入$723.1 百万在本年度终了的年度内2019年12月31日，其中可变租赁付款为$65.4 百万. 下表列出了未来最低基本租金的未贴现现金流，这些现金流量将从客户那里收到，用于实际租赁。 2019年12月31日我们完全拥有的财产：
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此后 | ||||
$ | ||||
ASC 840下作为出租人的信息
租约的最低契约租金是在各租约条款的基础上以直线确认的。这意味着，就某一租约而言，在任何一段时期内按照租约收取的实际金额可能高于或低于该期间确认的租金收入数额。直线式租金收入开始时，客户承担控制租赁的房地.应计直线式应收租金是指直线式租金收入超过目前根据租赁协议收取的租金的数额。或有租金收入，如租金百分比，在取消应急款项时应计。终止费收入是在客户腾出空间或租赁期满并已交付一份完全执行的租约终止协议时确认的，费用数额可以确定，费用的可收取性得到合理保证。
成本回收收入按日历年和租赁方式确定.在我们的租约中，最常见的成本回收收入是资产管理税和房地产税，客户通常按比例缴纳运营份额和房地产税。
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超过合同规定的基准年期间发生的费用的行政费用和房地产税。费用回收收入的计算十分复杂，涉及到许多判断，包括对租赁条款的解释。租约在处理这些费用回收收入方面并不统一，计算上也有许多不同之处。许多客户每月定期支付CAM、房地产税等费用报销项目。我们每月累积与这些付款有关的收入。我们对成本回收收入进行季度权责发生制调整(正数或负数)，以调整记录的金额，使之符合我们对最后年度金额的最佳估计数。在日历年结束后，我们计算每个客户的最终成本回收收入，并在考虑到客户在该年期间支付的金额后，向客户发出相应金额的账单或贷方。在编制最后账单时，应计调整数与以前收到的较少款项之间的差额记为费用回收收入的增减，发生在下一年上半年。
应收帐款、应计直线式应收租金、抵押贷款和应收票据，因将来可能无法收回的数额而减少。我们定期评估可疑账户备抵是否充足。评估主要包括审查过去的适当帐户余额，并考虑到客户的信用质量、客户的历史趋势和客户支付条件的变化等因素。此外，对于破产中的客户，我们估计可能通过破产索赔收回，并调整备抵被认为无法收回的金额。如果我们关于应收账款可收性的假设被证明是不正确的，我们可能会遭受超过我们的可疑账户备抵的损失。备抵及其相关应收款项，当我们得出结论认为，收取的可能性很低，并且我们已经停止了托收工作时，就注销了。
下表列出可疑账户备抵活动：
2017年12月31日结余 | 加法 | 扣减 | 2018年12月31日结余 | ||||||||||||
可疑帐目备抵-直线式租金 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||
可疑账户备抵-应收账款 | ( | ) | |||||||||||||
可疑账户备抵-应收票据 | ( | ) | |||||||||||||
合计 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||
2016年12月31日结余 | 加法 | 扣减 | 2017年12月31日结余 | ||||||||||||
可疑帐目备抵-直线式租金 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||
可疑账户备抵-应收账款 | ( | ) | |||||||||||||
可疑账户备抵-应收票据 | ( | ) | |||||||||||||
合计 | $ | $ | $ | ( | ) | $ | |||||||||
租赁激励费用，即支付给或代表客户签订租赁合同的奖励，以延期租赁成本为资本，并在相应租赁条款的基础上按直线摊销，以减少租赁收入。
我们的房地产资产以经营租赁的形式出租给客户。租约下的最低租金数额一般须按计划定期增加。一般来说，租约还规定，我们从客户那里获得成本回收收入，因为某些成本高于合同规定的基准年发生的费用。亚细亚
下表列明我们未来的最低基本租金将由顾客收取，而租约的有效地点如下：2018年12月31日我们完全拥有的财产：
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
此后 | ||||
$ | ||||
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ASC 842中的承租人信息
我们有20 在亚特兰大、纳什维尔、奥兰多、罗利和坦帕按加权平均剩余期限出租的土地52 好几年了。这些租约的租金根据CPI或预先确定的时间表定期调整。按预先订出的时间表计算的每月付款额，是在有关租约条款的基础上，以直线方式确认的。CPI的变化并不是我们计算直线租金费用的一部分.在首次采用ASC 842时，我们确认了以下的租赁责任：$35.3 百万(应付帐款、应计费用和其他负债)及相关资产使用权$29.7 百万(按预付费用和其他资产计算)在我们的综合资产负债表上，等于每一次地面租赁所要求的最低租赁付款的现值。记录的租赁负债与使用权资产之间的差额是以前根据ASC 840确认的应计直线租金负债。我们使用的折扣率大约是4.5 %，这是根据我们对公司信用质量的评估得出的，并对其进行了调整，以反映担保借款、估计收益率曲线和与适当的男高音之间的长期息差调整。我们的一些地契载有延期选项；但是，这些办法并不影响我们计算使用权、资产和负债，因为它们超出了受经营地租赁管辖的财产的使用寿命。我们认识到$2.5 百万地面租赁费用，其中$2.2 百万在终了年度以现金支付2019年12月31日.
下表列出了我们的未贴现现金流量2019年12月31日并核对这些现金流量与业务租赁负债之间的关系2019年12月31日:
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此后 | ||||
折价 | ( | ) | ||
租赁责任 | $ | |||
ASC 840下的承租人信息
我们的某些物业须以经营地契为准。这些租约的租金根据CPI或预先确定的时间表定期调整。营业地租赁的租赁财产费用总额为$2.5 百万每一年结束2018年12月31日和2017.
下表列明我们未来在营运地租契上的最低付款义务2018年12月31日:
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
此后 | ||||
$ | ||||
3. 房地产资产
收购
在2019年，我们在夏洛特中心商业区购置了一栋建筑，于2019年交付，包括841,000 可租平方英尺，净价为$399.1 百万。在第三方专家的协助下，按照管理层确定的相对公允价值记录了所获得的资产和承担的负债，这些资产和负债是根据购置日掌握的信息和目前关于未来业务的假设记录的。
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在2019年，我们还收购了四 开发地块总数约为10 罗利、里士满和匹兹堡的英亩土地 的总采购价格，包括资本化收购成本$12.4 百万.
2018年，我们获得了二 开发地块总数约为九 纳什维尔土地的总购买价格，包括资本化的购置费用$50.6 百万.
在2017年，我们获得了罗利土地的费用$2.6 百万.
处置
在2019年，我们总共售出了六 建筑物及各类地块的总售价为$136.4 百万的财产处置的累计收益$39.5 百万.
2018年，我们总共售出了三 建筑物及各类地块的总售价为$90.6 百万的财产处置的累计收益$37.6 百万.
在2017年，我们总共售出了15 建筑物及土地的总售价为$135.6 百万(在结清对买方的贷项前)$3.7 百万)和记录的处置财产的累计收益$54.2 百万.
损伤
在2019年，我们记录了房地产资产的总减值$5.8 百万由于将我们在格林斯伯勒和孟菲斯的所有资产归类为非核心资产，以及基于市场的投入和我们对资产使用的假设的变化，我们的持有期缩短了。
2018年和2017年，我们记录了房地产资产的累计减值$0.4 百万和$1.4 百万分别。这些减损是由市场投入的变化和我们对资产使用的假设造成的。
4. 附属公司的投资和预付款
未合并的附属公司
我们的权益最多可达50.0 %在与不相关的第三方建立的各种合资企业中，由于我们有能力对合资企业投资的经营和财务政策施加重大影响，所以采用股权会计方法进行核算。这些投资的成本与相关净资产的账面净值之间的差额是：$0.7 百万和$0.6 百万在…2019年12月31日和2018分别。
下表列出了我们在未合并的附属公司中的所有权2019年12月31日:
合资企业 | 位置 | 所有权 利息 | ||
广场柱廊，共有租户 | 堪萨斯城 | |||
Kessinger/Hunter&Company，LC | 堪萨斯城 | |||
海伍德DLF论坛 | 罗利 | |||
我们为某些合资企业提供的服务收取开发、管理和租赁费用。这些费用以我们各自合资伙伴的利益为限，在收入中予以确认。在结束的几年内2019年12月31日, 2018和2017，我们认出了$0.5 百万, $0.4 百万和$1.4 百万从我们未合并的合资企业中分别收取开发/建设、管理和租赁费用。双双2019年12月31日和2018，我们有应收帐款$0.1 百万与应收账款中的这些费用有关。
合并可变利益实体
在2019年第二季度，我们和Bromley公司成立了一家合资企业(“中城一合资企业”)，建造中城一号，a150,000 平方尺，多客户办公大楼，位于坦帕市西海岸子市场的中城区坦帕项目中.中城一号的总投资预计为$71.3 百万。中城区一号的建设始于2019年第三季度，预定于2021年第二季度完工。最后，我们同意
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捐献现金$20.0 百万 ($15.9 百万其中有资金和/或由代管人代管2019年12月31日)的交换条件是80.0 %对中城一号合资企业和Bromley公司的兴趣贡献了价值为$5.0 百万以换取剩下的20.0 %利息。我们还承诺提供$46.3 百万只向中城区的一家合资企业提供利息担保的建筑贷款，该合资企业计划在完工两周年时到期。这笔贷款的利息是Libor加250个基点。截至2019年12月31日，贷款项下没有提供任何资金。
我们确定，我们在中城第一合资企业中有可变的利益，主要是因为该实体旨在将利率风险、股票价格风险和操作风险作为债务和股权持有人以及Bromley公司作为股东传递给我们。中城一号(Midtown One)的合资企业还被确定为一个可变利息实体，因为它需要额外的次级金融支持，形式是贷款，因为我们和Bromley公司提供的初始股权投资不足以为其计划中的投资和业务提供资金。我们作为多数股东和管理成员，并通过合资企业治理文件中规定的控制权，被确定为主要受益者，因为我们有权指导对实体影响最大的活动(主要是租赁费率、财产运营和资本支出)，并通过我们的股权投资和贷款承诺进行重大的经济风险敞口。因此，中城第一合资企业于2019年12月31日2019年5月29日至2019年12月31日所有公司间的交易和账户都被取消了。下表列出我们的综合资产负债表所列的中城一家合资企业的资产和负债：
十二月三十一日 2019 | |||
开发过程中 | $ | ||
应付帐款、应计费用和其他负债 | $ | ||
中城一家合资企业的资产只能用于清偿合营企业的债务，而其债权人对我们的全资资产没有追索权。
其他合并附属机构
我们有一个50.0 %海伍德-马克尔联合公司(Markel Associates，LLC)的所有权权益(“Markel”)，这是一家合并的合资企业。我们是Markel物业的经理和租赁代理，这些物业位于里士满，以换取传统的管理费和租赁费。我们合并Markel，因为我们是管理成员，控制着该实体的主要经营和财务政策。作为控股成员，我们有义务使这个拥有财产的实体将清算收益分配给这些部分拥有财产的非控股利益成员，但前提是该实体从出售Markel的任何资产中获得的净收益需要按合资协议确定的分配。我们估计这种非控制利益分配的价值将是$30.1 百万如果该实体在2019年12月31日。这一估计的结算价值是根据基本物业的公允价值计算的，这些价值所依据的一些假设受到经济和市场不确定因素的影响，其中包括对空间的需求、对客户的竞争、市场租金的变化以及经营每一项财产的成本。如果在清算之日，实体的标的资产价值低于相关负债，我们将没有义务将任何考虑汇寄给非控股权益持有人。
5. 无形资产及以下市场租赁负债
下表列出了扣除累计摊销后的市场租赁负债项下的无形资产总额和与购置有关的资产总额：
十二月三十一日 | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
资产： | |||||||
递延租赁费用(包括租赁奖励及以上市场租赁和就地租赁相关无形资产) | $ | $ | |||||
减去累计摊销 | ( | ) | ( | ) | |||
$ | $ | ||||||
负债(应付帐款、应计费用和其他负债)： | |||||||
以下与购置有关的市场租赁负债 | $ | $ | |||||
减去累计摊销 | ( | ) | ( | ) | |||
$ | $ | ||||||
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目录
下表列出无形资产和低于市场租赁负债的摊销情况：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
递延租赁费用和购置相关无形资产的摊销(折旧和摊销) | $ | $ | $ | ||||||||
租赁奖励的摊销(以租金和其他收入计) | $ | $ | $ | ||||||||
与购置有关的无形资产的摊销(以租金和其他收入计) | $ | $ | $ | ||||||||
与购置有关的无形资产的摊销(租赁财产和其他费用) | $ | $ | $ | ||||||||
与购置有关的低于市场租赁负债的摊销(以租金和其他收入计) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ( | ) | ||
下表列出了无形资产和市场租赁负债的未来摊销计划：
截至12月31日的年度， | 摊销 递延租赁费用和与购置有关的无形资产(折旧和摊销) | 摊销 租赁奖励办法(租金和其他收入) | 摊销 与购置有关的无形资产(以租金和其他收入计) | 与购置有关的无形资产的摊销(租赁财产和其他费用) | 摊销 以下市场租赁负债(以租金和其他收入计) | |||||||||||||||
2020 | $ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | |||||||||||||
2021 | ( | ) | ||||||||||||||||||
2022 | ( | ) | ||||||||||||||||||
2023 | ( | ) | ||||||||||||||||||
2024 | ( | ) | ||||||||||||||||||
此后 | ( | ) | ||||||||||||||||||
$ | $ | $ | $ | $ | ( | ) | ||||||||||||||
截至2019年12月31日的加权平均剩余摊销期(以年份为单位) | ||||||||||||||||||||
下表列出因下列情况而获得和低于市场租赁负债的无形资产2019购置活动：
与购置有关的无形资产(以租金和其他收入摊销) | 购置相关无形资产(折旧摊销和摊销) | 市场租赁负债(以租金和其他收入摊销) | ||||||||||
购置时记录的数额 | $ | $ | $ | ( | ) | |||||||
截至2019年12月31日的加权平均剩余摊销期(以年份为单位) | ||||||||||||
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目录
6. 应付按揭及债券
我们的按揭及应付票据包括：
十二月三十一日 | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
担保债务： | |||||||
4.00%按揭贷款到期(1) | $ | $ | |||||
无担保债务： | |||||||
3.20%(有效比率为3.363%)票据应于2021年到期(2) | |||||||
3.625%(3.752%有效利率)票据到期2023年 (3) | |||||||
3.875%(4.038%有效利率)票据到期(4) | |||||||
4.125%(4.271%的有效利率)票据应于2028年到期(5) | |||||||
4.20%(有效利率为4.234%)票据应于2029年到期(6) | — | ||||||
3.050%(3.079%的实际利率)票据应于2030年到期(7) | — | ||||||
应于2020年到期的可变利率定期贷款(8) | |||||||
可变利率定期贷款到期2022年(9) | |||||||
可变利率定期贷款到期2022年(10) | |||||||
循环信贷设施-2022年到期(11) | |||||||
减-未摊销的债务发行成本 | ( | ) | ( | ) | |||
应付抵押贷款和应付票据共计，净额 | $ | $ | |||||
__________
(1) | 我们的有抵押按揭贷款是以未折旧的账面价值$的房地产资产作抵押。 |
(2) | 扣除未摊销的原始发行折扣$ |
(3) | 未摊销原始发行折扣净额$ |
(4) | 未摊销原始发行折扣净额$ |
(5) | 未摊销原始发行折扣净额$ |
(6) | 未摊销原始发行折扣净额$ |
(7) | 未摊销原始发行折扣净额$ |
(8) | 这笔债已还清2019. |
(9) | 正如注7所描述的那样，我们进入了浮动到固定利率掉期，有效地固定了到2022年1月该贷款中5000万美元的libor。因此，此金额的等值固定费率为 |
(10) | 利率是 |
(11) | 利率是 |
78
目录
下表列明我们的按揭贷款及应付票据的未来本金付款，包括摊销。2019年12月31日:
截至12月31日的年度， | 本金 | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
此后 | ||||
减-未摊销的债务发行成本 | ( | ) | ||
$ | ||||
2019年期间，业务伙伴关系发布$400.0 百万合计本金3.050 %应于2030年2月到期的债券，减去原发行折扣$1.0 百万。这些钞票的定价是为了收益率。3.079 %。承保费和其他费用合计$3.4 百万这些费用已推迟，将按附注的期限摊销。
2019年期间，业务伙伴关系发布$350.0 百万合计本金4.20 %应于2029年4月到期的债券，减去原发行折扣$1.0 百万。这些钞票的定价是为了收益率。4.234 %。承保费和其他费用合计$3.1 百万这些费用已推迟，将按附注的期限摊销。
2018年，我们在成熟时得到了回报。$200.0 百万本金7.5 %无担保票据。
2018年期间，业务伙伴关系发布了$350.0 百万合计本金4.125 %应于2028年3月到期的债券，减去原发行折扣$4.1 百万。这些钞票的定价是为了收益率。4.271 %。承保费和其他费用合计$2.9 百万这些费用已推迟，将按附注的期限摊销。
在2017年，我们不加惩罚地预付了一笔有担保的抵押贷款，其公平市场价值为$108.2 百万实际利率为4.22 %。我们录了$0.4 百万与此预付款有关的债务清偿收益。
2017年，我们修改了$200.0 百万，5年无担保银行定期贷款，原定于2019年1月到期.经修改的定期贷款定于2022年11月到期，根据目前的信用评级，利率从Libor加120个基点 到Libor加110个基点 。我们$1.1 百万债务发行成本，将与某些现有的未摊销债务发行成本一起在修改后的贷款的剩余期限内摊销。我们录了$0.4 百万债务清偿的损失。
在2017年，我们获得了$100.0 百万由第三人放款人提供的有抵押按揭贷款，其有效利率为4.0 %。这笔贷款定于2029年5月到期。我们$0.8 百万与该贷款有关的债务发行成本，该贷款将在贷款期限内摊销。
2017年，业务伙伴关系发布$300.0 百万合计本金3.875 %应于2027年3月到期的债券，减去原发行折扣$4.0 百万。这些钞票的定价是为了收益率。4.038 %。承保费和其他费用合计$2.5 百万这些费用已推迟，将按附注的期限摊销。
79
目录
在2017年，我们在到期时得到了回报。$379.7 百万本金5.85 %无担保票据。
我们以前修改过$225.0 百万，为期七年的无担保银行定期贷款，原定于2019年1月到期。我们把借来的金额增加到$350.0 百万。经修订的定期贷款计划于2020年6月到期，而根据我们现时的信贷评级，利率则由Libor加175个基点 到Libor加110个基点 。我们$1.3 百万与这一修正有关的债务发行成本，该修正与新贷款剩余期间现有的未摊销债务发行成本一起摊销。在2017年，我们不受处罚地预付了款项。$125.0 百万关于这3.5亿美元的无担保银行定期贷款和记录$0.4 百万与本预付款有关的债务清偿损失。在2019年，我们将不加处罚地预付剩余款项。$225.0 百万并记录在案$0.4 百万与本预付款有关的债务清偿损失。
我们以前收购了我们的合资伙伴的77.2 %对奥兰多的一栋建筑感兴趣。在此次收购的同时，该合资企业原有的抵押贷款票据被重组为一种新的抵押贷款票据。$18.0 百万首张按揭票据及$10.2 百万这两种债券都定于2017年7月到期。第一批按揭及附属债券的有效利率为5.36 %和8.6 %分别。附属票据和应计利息在支付“瀑布付款”后得到满足。在2017年，这两张钞票在支付$18.0 百万第一次抵押贷款票据的本金余额和$0.5 百万与附属票据有关的瀑布付款，这导致$0.4 百万债务清偿的收益。
我们以前借来了$150.0 百万根据原定于2022年1月到期的无担保银行定期贷款。根据我们目前的信用评级，定期贷款的利率是Libor加110个基点 。2017年，我们修改了$150.0 百万无担保银行定期贷款，将借入金额增加到$200.0 百万。我们$0.3 百万与本修正有关的债务发行成本，将与剩余期间的现有未摊销债务发行成本一起摊销。在2019年，我们不受处罚地预付了款项。$100.0 百万这2亿美元的无担保银行定期贷款。我们录了$0.3 百万与本预付款有关的债务清偿损失。
我们的循环信贷贷款和银行定期贷款要求我们遵守惯例操作契约和各种财务要求。在循环信贷安排发生违约的情况下，至少有51.0 %在循环信贷机制下的总承付款中，可以加速所有当时未偿还的借款，而且可以禁止我们在循环信贷机制下再借款任何数额，这将对我们为业务提供资金的能力产生不利影响。此外，我们的某些无担保债务协议载有跨违约条款，规定无担保放款人有权在违约超过我们的情况下宣布违约。$30.0 百万在某些情况下涉及其他贷款。
我们现时正遵守有关综合债务的财政契约。
业务伙伴关系$299.4 百万账面金额为2021张未清票据，$249.2 百万账面金额为2023张未付票据，$297.1 百万账面金额为2027张未付票据，$346.6 百万账面金额为2028张未付票据，$349.1 百万2029张未付票据及$399.0 百万账面金额为2030年未清票据。这些未付票据的契约要求我们遵守惯例的操作契约和各种财务比率。受托人或至少25.0 %在任何系列票据的本金，可以加快该系列的本金在书面通知的违约后，仍未治愈。60 几天。
我们已考虑过短期流动资金的需要，以及我们从经营活动及其他可获得的融资来源所估计的现金流量是否足够，以应付这些需要。我们打算通过以下措施来满足这些短期流动性要求：
• | 可用现金和现金等价物； |
• | 经营活动的现金流量； |
• | 经营伙伴关系发行债务证券； |
• | 发行有担保债务； |
• | 银行定期贷款； |
• | 根据我们的循环信贷安排借款； |
80
目录
• | 由公司或经营合伙公司发行股票证券；及 |
• | 非核心资产的处置。 |
资本化利息
发展及大型楼宇及租客改善计划的总利息为$5.6 百万, $6.7 百万和$8.8 百万最后几年2019年12月31日, 2018和2017分别。
7. | 衍生金融工具 |
在2019年，我们进入了$150.0 百万有效锁定基础的远期启动掉期的名义金额10-年国库券利率1.87 %关于经营伙伴关系计划发行债务证券的问题。在随后发布$400.0 百万合计本金3.050 %在2019年2月到期的票据中，我们终止了远期启动掉期，并在结算时支付了现金。未实现的损失$6.6 百万在累积的其他综合收入/(损失)将重新归类为利息支出，因为利息支付的债务。
2018年，我们进入了$225.0 百万有效锁定基础的远期启动掉期的名义金额10-按加权平均数计算的年度国库券利率2.86 %关于经营伙伴关系计划发行债务证券的问题。签发时$350.0 百万合计本金4.20 %2099年4月到期的票据，我们终止了远期开始掉期，并在结算时支付现金.未实现的损失$5.1 百万在累积的其他综合收入/(损失)将重新归类为利息支出，因为利息支付的债务。
2017年，我们进入$150.0 百万有效锁定基础的远期启动掉期的名义金额10-年国库券利率2.44 %关于经营伙伴关系计划发行债务证券的问题。签发时$350.0 百万合计本金4.125 %2018年3月到期的票据，我们终止了远期开始掉期，并在结算时收到现金。未实现的收益$7.0 百万在累积的其他综合收入/(损失)将重新归类为利息开支，因为利息支付的债务和收益$0.2 百万套期保值无效被确认为利息支出。
在2017年期间，我们还在2022年1月之前进行了浮动至固定利率的掉期交易。$50.0 百万基于Libor的借款。这些掉期有效地修复了底层一-月同业拆息利率按加权平均利率计算1.693 %.
我们之前$150.0 百万有效锁定基础的远期启动掉期的名义金额10-年国库券利率1.90 %关于经营伙伴关系计划发行债务证券的问题。签发时$300.0 百万合计本金3.875 %在2017年3月到期的票据中，我们终止了远期启动掉期，并在结算时收到了现金。未实现的收益$7.3 百万在累积的其他综合收入/(损失)将重新归类为利息支出，因为利息支付的债务。
此外，我们亦有浮动至固定利率掉期合约。$225.0 百万基于Libor的借款。这些掉期有效地固定了基础一-月同业拆息利率按加权平均利率计算1.678 %。2019年期间，这些利率互换到期。
我们互换交易的对手方是主要的金融机构。掉期协议载有一项条文，规定如果我们拖欠某些债项，而该等欠债行为是由贷款人加速偿还或有能力加速偿还的，则我们亦可被宣布为我们的掉期合约失责。
我们的利率掉期被指定为现金流量套期保值，并将其作为现金流量套期保值，以应付每一报告期内其他综合收入/(损失)记录的公允价值变化。我们没有与利率互换有关的抵押品要求。
与衍生产品有关的累计其他综合收入/(损失)中报告的金额将重新归类为利息支出，因为我们的债务支付利息。期间2020，我们估计$0.3 百万将被重新归类为利息费用的净减少额。
81
目录
下表列出我们衍生工具的总公允价值：
十二月三十一日 | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
衍生产品： | |||||||
指定为现金流量对冲的预付费用和其他资产的衍生工具： | |||||||
利率互换 | $ | $ | |||||
指定为现金流量对冲的应付帐款、应计费用和其他负债的衍生工具： | |||||||
利率互换 | $ | $ | |||||
下表列出了现金流量对冲对累计其他综合收入/(损失)和利息支出的影响：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
指定为现金流动边缘的衍生工具： | |||||||||||
衍生产品累计其他综合收益/(损失)中确认的未实现损益数额： | |||||||||||
利率互换 | $ | ( | ) | $ | $ | ||||||
从累计其他综合收入/(损失)中重新分类为利息支出的(损益)数额： | |||||||||||
利率互换 | $ | ( | ) | $ | ( | ) | $ | ||||
8. | 承付款和意外开支 |
租赁和合同承付款
我们有$466.8 百万租赁和合同承付款2019年12月31日。租约及合约承付款是指根据已签署的租契及经营物业合约(不包括租客资助的租客改善工程)及发展/重建项目合约而作出的承付款。$70.5 百万已记录在我们的综合资产负债表上2019年12月31日.
或有考虑
我们有$5.3 百万和$5.0 百万与某地取得的发展用地有关的或有代价2019年12月31日和2018分别。如果采购协议中概述的未来发展里程碑得到满足，则或有可能以现金支付给第三方。
环境事项
事实上，我们所有的在职及发展物业，均须接受第一阶段的环境评估，在某些情况下，亦须接受第二阶段的环境评估。这种评估和(或)更新没有揭示我们认为会对我们的综合财务报表产生重大不利影响的任何环境责任，我们也不知道这一点。
诉讼、索赔和评估
我们不时是各种法律程序、索赔和评估的一方，这些诉讼、索赔和评估都是在我们正常的业务过程中发生的。我们根据最新资料，定期评估与这些事项有关的负债和意外开支。对于那些我们可能已经或将要发生损失并且损失或损失范围可以合理估计的事项，估计损失是应计的，并在我们的综合财务报表中记作收入。在其他情况下，由于与可能的结果和损失的数额或范围有关的不确定性，无法对赔偿责任作出合理的估计(如果有的话)。根据这些事项目前的预期结果，预计这些程序、索赔或评估都不会对我们的业务、财务状况、业务结果或现金流动产生重大影响。
82
目录
9. | 非控制利益 |
合并子公司的非控制权利益
在…2019年12月31日，我们在合并子公司中的非控股权与我们的合资伙伴有关50.0 %对里士满和20.0 %对坦帕一处写字楼开发的兴趣。我们的合资伙伴是不相关的第三方。
经营合伙中的非控制性利益
经营伙伴关系中的非控制权利益涉及可赎回公共单位的所有权。可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净收入是通过在此期间内可赎回公用单元的加权平均百分比(占未偿还公共单位总数的百分比)计算的，用于该经营伙伴关系扣除优先单元分配后这一期间的净收入。当非控股单位赎回普通股或现金时，经营合伙中的非控制权益减少，公司在经营伙伴关系中的份额因赎回时每种证券的公允价值而增加。
下表列明公司在经营合伙中的非控股权：
截至12月31日的年度， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
在合伙经营中启动非控制权利益 | $ | $ | |||||
经营合伙中非控制权权益的公允价值调整 | ( | ) | |||||
普通股向普通股的转换 | ( | ) | ( | ) | |||
可归因于经营伙伴关系中非控制权益的净收入 | |||||||
经营伙伴关系中的非控制权利益分配 | ( | ) | ( | ) | |||
经营伙伴关系中的非控制利益总额 | $ | $ | |||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股转换为普通股后额外支付的资本增加 | |||||||||||
可供普通股股东使用的净收入和非控制权益转移的变化 | $ | $ | $ | ||||||||
83
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10. | 金融工具公允价值披露 |
以下概述了用于衡量公允价值的投入水平。
1级在活跃市场对相同资产或负债的报价。
我们的一级资产是我们对有价证券的投资，我们用这些证券支付我们无资格的递延补偿计划下的福利。我们的一级责任是我们无保留的延期赔偿义务.公司在经营合伙中的一级非控制性利益涉及公司以外的其他个人和实体对共同单位的所有权。
2级。一级价格以外的可观测投入，例如类似资产或负债的报价、非活跃市场的报价或其他可观察的投入，或相关资产或负债的整个期间的可观测市场数据可以证实的其他投入。
我们的二级资产包括抵押贷款和应收票据的公允价值以及某些利率互换。我们的二级负债包括我们的抵押贷款和应付票据的公允价值以及剩余的利率掉期。
抵押贷款和应收票据以及应付抵押贷款和应付票据的公允价值是利用合同现金流量和市场利率估算的收入方法，以近似于市场参与者在有序交易中支付的价格。利率互换的公允价值是采用贴现的未来固定现金收入和折现预期可变现金支付净额的市场标准方法确定的，利率掉期的可变现金支付是根据观察到的市场利率曲线得出的未来利率预期(前向曲线)，此外，公允价值中还考虑了信贷估值调整，以考虑潜在的不履行风险，但得出的结论并不是计算所述期间的重要投入。
3级。由很少或根本没有市场活动支持的、对资产或负债的公允价值具有重要意义的不可观测的投入。
我们的三级资产包括在非经常性基础上以公允价值记录的任何房地产资产，这是我们季度减值分析的结果，这些资产使用不可观测的本地和全国行业市场数据进行估值，如可比销售、评估、经纪人的价值意见和/或确定销售合同的条款。任何估值投入单独大幅度增加或减少，将导致公允价值计量显著降低或更高。
84
目录
下表列出了我们的资产和负债以及公司在经营伙伴关系中的非控制权益，这些权益是在公允价值等级中以公允价值计量或披露的。
一级 | 2级 | 三级 | |||||||||||||
共计 | 报价 在活动中 相同资产或负债的市场 | 重要的可观测输入 | 重大不可观测输入 | ||||||||||||
2019年12月31日的公允价值： | |||||||||||||||
资产： | |||||||||||||||
按公允价值计算的应收抵押和票据(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
无资格递延补偿计划有价证券(预付费用及其他资产) | |||||||||||||||
总资产 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
经营合伙中的非控制性利益 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
负债： | |||||||||||||||
按公允价值计算的应付抵押贷款和票据净额(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率互换(应付账款、应计费用和其他负债) | |||||||||||||||
无保留递延赔偿义务(应付帐款、应计费用和其他负债) | |||||||||||||||
负债总额 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
2018年12月31日的公允价值： | |||||||||||||||
资产： | |||||||||||||||
按公允价值计算的应收抵押和票据(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率互换(预付费用和其他资产) | |||||||||||||||
无资格递延补偿计划有价证券(预付费用及其他资产) | |||||||||||||||
受损房地产资产 | |||||||||||||||
总资产 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
经营合伙中的非控制性利益 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
负债： | |||||||||||||||
按公允价值计算的应付抵押贷款和票据净额(1) | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
利率互换(应付账款、应计费用和其他负债) | |||||||||||||||
无保留递延赔偿义务(应付帐款、应计费用和其他负债) | |||||||||||||||
负债总额 | $ | $ | $ | $ | |||||||||||
__________
(1)以历史成本记录在我们的综合资产负债表2019年12月31日和2018.
按公允价值计算的三级受损房地产资产$7.6 百万2019年第三季度，包括办公楼和开发用地。总减值是由于我们对资产使用的假设发生了变化，是根据经纪人对价值和可比销售的意见计算的，因为没有可观察的投入。
按公允价值计算的三级受损房地产资产$0.7 百万和$10.3 百万2019年第二季度和2018年第四季度，分别包括用于开发的土地。这些减值是由于我们对资产使用的假设发生变化而造成的，是根据最终销售合同的条款计算的，因为没有可观察到的投入。
85
目录
11. | 衡平法 |
普通股发行
在…2019年12月31日，公司96.2 百万根据章程授权发行的普通股剩余股份。
普通股股利
公司宣布的普通股每股股息合计$1.90 , $1.85 和$1.76 最后几年2019年12月31日, 2018和2017分别。
下表列出了公司为联邦所得税的目的对普通股股东每股股息的估计征税情况：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
普通股利 | $ | $ | $ | ||||||||
资本收益 | |||||||||||
资本返还 | |||||||||||
共计 | $ | $ | $ | ||||||||
该公司的纳税申报表尚未由国税局(国税局)审查，因此，股息的纳税性可能会发生变化。
优先股
下表列出公司的优先股：
发行日期 | 未售股票数量 | 承载价值 | 每股清算优惠 | 可选赎回日期 | 每股应支付的年度股息 | ||||||||||||||
(单位：千) | |||||||||||||||||||
2019年12月31日 | |||||||||||||||||||
8.625%系列A累积可赎回 | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
2018年12月31日 | |||||||||||||||||||
8.625%系列A累积可赎回 | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
下表列出了公司为联邦所得税的目的对优先股股东每股股息的估计征税情况：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
8.625%系列A累积可赎回： | |||||||||||
普通股利 | $ | $ | $ | ||||||||
资本收益 | |||||||||||
共计 | $ | $ | $ | ||||||||
国税局没有对公司的纳税申报表进行审查，因此，股息的纳税性可能会发生变化。
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目录
认股权证
在…2019年12月31日和2018，我们有15,000 未清认股权证，行使价格为$32.50 每股。在行使认股权证时，公司将向运营伙伴关系提供行使价格，以换取共同单位。因此，业务伙伴关系对这些认股权证的记账方式就好像是由业务伙伴关系发出的。这些逮捕令没有到期日。
共同股分配
每个共同股申报的业务伙伴关系分布情况合计$1.90 , $1.85 和$1.76 最后几年2019年12月31日, 2018和2017分别。
可赎回公用单位
一般情况下，经营伙伴关系有义务应每个可赎回的普通股持有人的要求赎回相当于普通股一股价值的现金，这一数额是根据该股的市价平均值计算的。10在紧接赎回通知日期之前的交易日，但公司可选择购买任何该等可赎回的普通股，以换取现金或普通股的赎回。当股东赎回可赎回的普通股或现金时，公司在经营合伙企业中的份额将增加。本公司拥有的公用单位不可赎回。
优选单位
下表列出了业务伙伴关系的首选单位：
发行日期 | 数目 单位 突出 | 载运 价值 | 清算偏好 每单位 | 可选赎回 日期 | 年度 分布 应付款项 每单位 | ||||||||||||||
(单位：千) | |||||||||||||||||||
2019年12月31日 | |||||||||||||||||||
8.625%系列A累积可赎回 | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
2018年12月31日 | |||||||||||||||||||
8.625%系列A累积可赎回 | $ | $ | $ | ||||||||||||||||
87
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12. | 雇员福利计划 |
管理和主任薪酬方案干事
公司职员参加年度非股权激励计划，根据该计划，他们有资格根据适用年度12月的年度基本工资的一定百分比获得现金支付。根据我们的高管薪酬计划的这一组成部分，官员们有资格获得额外的现金补偿，只要在最近完成的一年中实现了具体的绩效指标。每名人员所担任的职位每年有一个目标激励百分比，范围为35 %到135 %基本工资。职位越高，薪酬中随业绩变化的比例就越大。
根据年度非股权激励计划，人员可赚取的百分比数额是目标年度激励百分比乘以“实际绩效因数”的乘积，其范围可从零 到200 %。实际绩效因素取决于我们每个部门在特定领域的实际绩效与预定目标之间的关系。对于公司高级管理人员来说，实际业绩因素是根据公司整体业绩的目标和标准制定的。对于监督我们各部门的人员来说，实际业绩因素是根据部分适用于该部门业绩的目标和标准，部分是根据该公司的整体业绩制定的。根据我们的年度非股权激励计划的金额是应计的，并在该年度的收入支出，但通常支付在下一年的早期。
其他一些员工也参加类似的年度非股权激励计划.奖励资格范围从6 %到30 %年基薪。实际的激励报酬取决于公司的整体业绩、任何适用部门的业绩以及个人在每年的业绩。这些数额也是在赚得的年度内应计和支出的，但通常是在下一年的早期支付。
该公司的管理人员有资格在每年3月1日左右获得长期股权奖励。2018年以前，这种组合通常由股票期权、基于时间的限制性股票和基于总回报的限制性股票组成。自2018年以来，这种组合包括基于时间的限制性股票和基于总回报的限制性股票。每年还向董事和某些其他雇员发放时间限制的股票补贴.受限制股票收取的股息是不可没收的，并按普通股股份相同的费率和同一日期支付，但对于发行给公司首席执行官的以总回报为基础的限制性股票的股份，只有在股份归属的情况下和在其归属的范围内才能累积和支付。在随后被没收的股份上支付的股息将被支出。如果实际业绩超过一定的业绩水平，则可在适用的计量期间结束时发行以总回报为基础的限制性股票的额外股份。这些额外的股份(如有的话)将在发行时完全归属。对于在适用的计量期结束时可能发行的以总回报为基础的限制性股票的额外股份，不记录任何费用，因为这种可能性反映在授予日期公允价值中。下表列出了根据公司长期股权激励计划为未来发行保留的普通股数量：
十二月三十一日， | |||||
2019 | 2018 | ||||
未清股票期权及认股权证 | |||||
根据股权激励计划今后可能发行的股票 | |||||
根据该公司的长期股权激励计划，2019年12月31日，不超过一个额外的0.4 百万股票可以以限制性股票的形式存在。
在结束的几年内2019年12月31日, 2018和2017，我们认识到$7.2 百万, $7.5 百万和$6.7 百万分别以股份为基础的补偿费用。由于REITs一般不缴纳所得税，因此我们无法实现基于股票支付的税收优惠。在…2019年12月31日，有$5.2 百万未确认的基于股份的补偿费用总额，这些费用将按剩余合同期限的加权平均数确认。2.1 好几年了。
88
目录
-股票期权
2014年至2017年发行的股票期权按比例递增四年 然后过期10 好几年了。2013年发行的股票期权按比例授予四年 然后过期七年 。所有股票期权的行使价格等于我们在纽约证券交易所(“纽约证券交易所”)在授予前的最后一个交易日的普通股的最后报告的股票价格。截至授予日期的所有期权的价值是使用Black-Schole期权定价模型计算的，对于根据公司退休计划符合资格的雇员，按各自的归属期或服务期摊销，如果期限较短，则摊销。期间授予的期权的加权平均公允价值 2017曾.$6.72 每种选择。授予期权的公允价值是在授予日期根据下列假设确定的：
2017 | |||
无风险利率(1) | % | ||
普通股股利(2) | % | ||
预期波动率(3) | % | ||
平均预期期权寿命(年份)(4) | |||
__________
(1) | 表示美国国债的授予日期的利率，其寿命与期权授予的估计寿命相同。 |
(2) | 股利的收益率是使用当时的固定股息率在一年期间和普通股的每股价格在授予之日计算的。 |
(3) | 基于普通股在与相关股票期权授予相关的一段时期内的历史波动性。 |
(4) | 期望值的平均寿命是基于对公司历史数据的分析。 |
下表列出股票期权活动：
备选方案-杰出 | ||||||
选项数 | 加权平均演习价格 | |||||
截至2016年12月31日止的股票期权 | $ | |||||
获批 | ||||||
行使 | ( | ) | ||||
2017年12月31日未发行股票期权 | ||||||
行使 | ( | ) | ||||
2018年12月31日未发行股票期权 | ||||||
行使 | ( | ) | ||||
被没收 | ( | ) | ||||
2019年12月31日未缴股票期权(1) (2) | $ | |||||
__________
(1) | 未完成的备选方案2019年12月31日有加权平均剩余寿命 |
(2) | 公司 |
从行使的期权中收到或应收的现金是$0.4 百万, $1.9 百万和$5.2 百万最后几年2019年12月31日, 2018和2017分别。在终了年度内行使的期权的内在价值总额2019年12月31日, 2018和2017曾.$0.1 百万, $0.4 百万和$1.3 百万分别。未清偿期权的内在价值总额2019年12月31日, 2018和2017曾.$2.4 百万, $0.1 百万和$3.9 百万分别。公司一般不允许行使股票期权的净现金结算，但允许净股票结算，只要收到的股份至少持有一年。公司有发行新股以满足股票期权的做法。
89
目录
-时间限制股票
以时间为基础的受限制股票按年比例授予的股份通常超过四年 。从2019年开始，授予非雇员董事的时间限制股票在授予日期一周年时生效。以时间为基础的限制性股票的授予价值是根据授予之日普通股的市场价值计算的，并在各自的归属期或较短的服务期内摊销给根据公司退休计划符合资格的雇员，如果期限较短，则摊销为费用。
下表列出了以时间为基础的限制性股票活动：
股份数目 | 加权平均授予日期公允价值 | |||||
2016年12月31日发行的限制性股票 | $ | |||||
授予和发放(1) | ||||||
既得利益(2) | ( | ) | ||||
2017年12月31日发行的限制性股票 | ||||||
授予和发放(1) | ||||||
既得利益(2) | ( | ) | ||||
被没收 | ( | ) | ||||
2018年12月31日发行的限制性股票 | ||||||
授予和发放(1) | ||||||
既得利益(2) | ( | ) | ||||
被没收 | ( | ) | ||||
2019年12月31日发行的限制性股票 | $ | |||||
__________
(1) | 截至年度内按时间发行的受限制股票批出日期的加权平均公允价值2019年12月31日, 2018和2017曾.$ |
(2) | 在截止年度内归属的时间限制股票的归属日期公允价值。2019年12月31日, 2018和2017曾.$ |
-以回报为基础的限制性股票总额
股份以总回报为基础的限制性股权归属，以公司的绝对总回报为限，在某些预先确定的三年期限内超过预定目标。须归属的款额范围为零 到150 %。即使公司的绝对总收益超过公司总收益100 %在平均对等组总回报指数中，至少75 %在总回报基础上发行的限制性股票将归属于适用期结束时.年内发行的该等股份的加权平均批出日期-以总回报为基础的限制性股票的公允价值2019, 2018和2017被确定为$39.42 , $40.81 和$49.59 分别按三年期或较短的服务期摊销给根据公司退休计划符合资格的雇员。批出的全部基于回报的限制性股票的公允价值是在批出日期使用蒙特卡罗模拟模型和下列假设确定的：
2019 | 2018 | 2017 | ||||||
无风险利率(1) | % | % | % | |||||
普通股股利(2) | % | % | % | |||||
预期波动率(3) | % | % | % | |||||
__________
(1) | 表示截至美国国债授予日期的利率，其寿命与基于回报的限制性股票赠款总额的估计寿命相同。 |
(2) | 股利的收益率是使用当时的固定股息率在一年期间和普通股在授予日期之前的三个月内的平均每股价格来计算的。 |
(3) | 基于历史波动的普通股在一段时期内相关的总回报为基础的限制性股票授予。 |
90
目录
下表列出了以回报为基础的限制性股票活动总数：
股份数目 | 加权平均授予日期公允价值 | |||||
2016年12月31日发行的限制性股票 | $ | |||||
授予和发放(1) (3) | ||||||
既得利益(2) (3) | ( | ) | ||||
2017年12月31日发行的限制性股票 | ||||||
授予和发放(1) | ||||||
既得利益(2) | ( | ) | ||||
被没收 (4) | ( | ) | ||||
2018年12月31日发行的限制性股票 | ||||||
授予和发放(1) | ||||||
既得利益(2) | ( | ) | ||||
被没收(4) | ( | ) | ||||
2019年12月31日发行的限制性股票 | $ | |||||
__________
(1) | 截至本年度止年度以回报为基础发行的受限制股票总额批出日期的公允价值2019年12月31日, 2018和2017曾.$ |
(2) | 在截止年度内归属的以回报为基础的受限制股票总额的归属日期公允价值。2019年12月31日, 2018和2017曾.$ |
(3) | 2017年数额包括 |
(4) | 2019年和2018年的数额包括 |
401(K)退休储蓄计划
我们有一项401(K)退休储蓄计划，基本上涵盖所有符合一定年龄和就业标准的雇员。我们按75 %雇员的供款(至6 %每名雇员的双周工资和现金奖励，但须遵守法定限额)。在结束的几年内2019年12月31日, 2018和2017，我们做出了贡献$1.5 百万, $1.4 百万和$1.4 百万分别用于401(K)储蓄计划。这一合格计划的资产不包括在我们的综合财务报表中，因为这些资产不是我们拥有的。
退休计划
该公司至少有一个员工退休计划30 连续服务年数或至少55 至少有几岁10 连续服役多年。根据事先书面通知和竞业禁止协议，符合资格的退休人员将有权按比例获得退休年期间获得的任何年度非股权激励补偿，股票期权和基于时间的限制性股票将根据其原始补助金的条款不可没收和归属。符合资格的退休人员也有权保留任何以回报为基础的限制性股票，这些股票将在退休日期之后根据其原始补助金的条款转让。对于符合年龄和服务资格要求的雇员，100 %他们的年度补助金中，有一部分是在发放日期支出的，似乎已全部归属。对于在正常转归期内符合年龄和服务资格要求的雇员，补助金按较短的服务期摊销。
递延补偿
在2010年之前，官员们可以选择推迟支付全部或部分现金补偿，然后根据一项无保留的递延补偿计划，将现金补偿投资于不相关的共同基金。这些投资按公允价值入账，这些投资加在一起。$2.3 百万和$1.8 百万在…2019年12月31日和2018分别列在预付费用和其他资产中，并在应付帐款、应计费用和其他负债中记录递延补偿负债。最终支付给参与人的递延数额是根据相关共同基金投资的价值计算的。因此，不相关的共同基金的价值变化记录在利息和其他收入以及相应的冲销变化中。
91
目录
递延赔偿责任记在一般费用和行政费用中。因此，对我们的净收入没有任何影响。
下表列出了我们的递延赔偿责任：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
期初递延赔偿责任 | $ | $ | $ | ||||||||
按市价调整递延薪酬(一般费用和行政费用) | ( | ) | |||||||||
递延补偿计划的分配 | ( | ) | ( | ) | |||||||
递延赔偿负债总额 | $ | $ | $ | ||||||||
员工股票购买计划
本公司有员工股票购买计划(“ESPP”)，根据该计划，员工最多可供款至25 %他们购买普通股的现金补偿。在每个季度结束时，每个参与者的账户余额(包括累积股息)被用于购买普通股股份，其成本按85 %纽约证券交易所的平均收盘价五季度最后一天之前的连续几天。在结束的几年里2019年12月31日, 2018和2017，该公司发布38,618 , 38,951 和33,278 分别持有ESPP下普通股的股份。这个15 %新发行股票的折价，这是参与者应纳税的收入，由我们记录为额外的补偿费用，合计起来。$0.3 百万, $0.3 百万和$0.2 百万在结束的几年里2019年12月31日, 2018和2017分别。一般情况下，根据ESPP购买的股票必须持有至少一年。公司通过增发普通股来履行ESPP义务。
13. | 累计其他综合收入/(损失) |
下表列出了累计其他综合收入/(损失)的构成部分：
十二月三十一日 | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
现金流量对冲： | |||||||
期初余额 | $ | $ | |||||
现金流量套期保值未实现损益 | ( | ) | |||||
现金流量套期保值摊销(1) | ( | ) | ( | ) | |||
累计其他综合收入/(损失)共计 | $ | ( | ) | $ | |||
__________
(1) | 从累积的其他综合收入/(损失)中重新分类为利息费用的数额。 |
14. | 不动产和其他出售资产 |
下表列出在下列地点出售的资产：2019年12月31日和2018，被认为是非核心的：
十二月三十一日 | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
资产： | |||||||
土地 | $ | $ | |||||
楼宇及租客改善工程 | |||||||
减-累计折旧 | ( | ) | |||||
房地产净资产 | |||||||
应计直线式未收租金 | |||||||
递延租赁费用净额 | |||||||
不动产和其他资产，净额，待售 | $ | $ | |||||
92
目录
15. | 每股收益和每股收益 |
下表列出公司基本和稀释后每股收益的计算情况：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
普通股每股收益-基本： | |||||||||||
分子： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
可归因于经营伙伴关系中非控制权利益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
普通股加权平均每股基本收益分母(1) | |||||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
普通股每股收益-稀释后： | |||||||||||
分子： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
可用于普通股股东的可归属于经营合伙企业非控制权益的净收入(收入)之前 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
普通股加权平均每股基本收益分母(1) | |||||||||||
加： | |||||||||||
采用国库法的股票期权 | |||||||||||
非控制利益共同单位 | |||||||||||
普通股调整加权平均股和假定转换的稀释收益分母 | |||||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
__________
(1) | 包括所有未获限制的股份，如该等受限制股份的股息是不可没收的. |
93
目录
下表列出了经营伙伴关系单位基本收益和稀释收益的计算情况：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
每个共同单位的收入-基本收入： | |||||||||||
分子： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先单元上的分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
单位加权平均单位基本收入分母(1) | |||||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
单位收入-稀释后： | |||||||||||
分子： | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
优先单元上的分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
分母： | |||||||||||
单位加权平均单位基本收入分母(1) | |||||||||||
加： | |||||||||||
采用国库法的股票期权 | |||||||||||
单位调整加权平均单位和假定换算单位稀释收益的分母 | |||||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | ||||||||
__________
(1) | 包括所有未归属的受限制股票，在这种受限股票上的分配是不可没收的. |
94
目录
16. | 所得税 |
我们的合并财务报表包括该公司应纳税的REIT子公司的经营情况，该子公司无权享受支付的股息扣减额，并须对其应纳税所得缴纳联邦、州和地方所得税。
维持REIT地位所需的普通股每股最低股息为$1.44 , $1.26 和$1.37 每股2019, 2018和2017分别。作为REIT的持续资格取决于公司满足股利分配测试、股票所有权要求和其他各种资格测试的能力。公司资产(扣除累计折旧和摊销)和负债的税基约为$4.7 十亿和$2.9 十亿分别在2019年12月31日和$4.3 十亿和$2.3 十亿分别在2018年12月31日。经营合伙企业资产(扣除累计折旧和摊销)和负债的税基约为$4.7 十亿和$2.9 十亿分别在2019年12月31日和$4.2 十亿和$2.3 十亿分别在2018年12月31日.
在结束的几年内2019年12月31日, 2018和2017，该公司符合REIT资格，不承担联邦所得税费用；因此，所附合并财务报表中所列的唯一联邦所得税涉及公司应纳税的REIT子公司的活动。由于联邦立法(俗称“减税和就业法案”)于2017年12月22日签署成为法律，应纳税的REIT子公司被要求减少递延税收资产余额，从而导致税收支出增加。$0.1 百万2017年。
下表列出公司所得税支出/(福利)：
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
当期税收支出/(福利)： | |||||||||||
联邦制 | $ | $ | $ | ( | ) | ||||||
国家 | |||||||||||
( | ) | ||||||||||
递延税费用/(福利)： | |||||||||||
联邦制 | ( | ) | |||||||||
国家 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
( | ) | ( | ) | ||||||||
所得税总费用 | $ | $ | $ | ||||||||
该公司的递延税负净额为$0.1 百万和$0.2 百万截至2019年12月31日和2018分别。递延税负债净额主要包括与财产(折旧、摊销和基础差)有关的税额与账面差额。
17. | 段信息 |
我们的主要业务是经营、收购和开发出租房地产。我们根据地理位置来评估我们的业务。按地域分组的经营结果由我们的首席经营决策者定期审查，以评估业绩和其他目的。没有实质性的部门间交易。
我们对这些部门的会计政策与我们的综合财务报表中使用的政策相同。所有行动都在美国境内。
95
目录
下表汇总了租金和其他收入以及净营业收入，这是我们的首席经营决策者使用的第一产业财产级业绩指标，定义为租金和其他收入减去租赁财产和其他费用，用于我们的每个报告部门。
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
租金和其他收入： | |||||||||||
办公室： | |||||||||||
亚特兰大 | $ | $ | $ | ||||||||
夏洛特 | |||||||||||
格林斯博罗 | |||||||||||
孟菲斯 | |||||||||||
纳什维尔 | |||||||||||
奥兰多 | |||||||||||
匹兹堡 | |||||||||||
罗利 | |||||||||||
里士满 | |||||||||||
坦帕 | |||||||||||
办公室部分共计 | |||||||||||
其他 | |||||||||||
租金和其他收入共计 | $ | $ | $ | ||||||||
截至12月31日的年度， | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
营业收入净额： | |||||||||||
办公室： | |||||||||||
亚特兰大 | $ | $ | $ | ||||||||
夏洛特 | |||||||||||
格林斯博罗 | |||||||||||
孟菲斯 | |||||||||||
纳什维尔 | |||||||||||
奥兰多 | |||||||||||
匹兹堡 | |||||||||||
罗利 | |||||||||||
里士满 | |||||||||||
坦帕 | |||||||||||
办公室部分共计 | |||||||||||
其他 | |||||||||||
净营业收入共计 | |||||||||||
对净收入的调节： | |||||||||||
折旧和摊销 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
不动产资产减值 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
一般和行政费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
利息费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
其他收入/(损失) | ( | ) | |||||||||
财产处置收益 | |||||||||||
未合并附属公司的收益权益 | |||||||||||
净收益 | $ | $ | $ | ||||||||
96
目录
十二月三十一日 | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
资产总额： | |||||||
办公室： | |||||||
亚特兰大 | $ | $ | |||||
夏洛特 | |||||||
格林斯博罗 | |||||||
孟菲斯 | |||||||
纳什维尔 | |||||||
奥兰多 | |||||||
匹兹堡 | |||||||
罗利 | |||||||
里士满 | |||||||
坦帕 | |||||||
办公室部分共计 | |||||||
其他 | |||||||
总资产 | $ | $ | |||||
97
目录
18. | 季度财务数据(未经审计) |
下表列出本公司的季度财务资料：
截至2019年12月31日止的年度 | |||||||||||||||||||
第一 四分之一 | 第二 四分之一 | 第三 四分之一 | 第四 四分之一 | 共计 | |||||||||||||||
租金和其他收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
净收益 | |||||||||||||||||||
可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
普通股每股收益-基本： | |||||||||||||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
普通股每股收益-稀释后： | |||||||||||||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
2018年12月31日 | |||||||||||||||||||
第一 四分之一 | 第二 四分之一 | 第三 四分之一 | 第四 四分之一 | 共计 | |||||||||||||||
租金和其他收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
净收益 | |||||||||||||||||||
可归因于经营伙伴关系中的非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
优先股股利 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
普通股每股收益-基本： | |||||||||||||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
普通股每股收益-稀释后： | |||||||||||||||||||
可供普通股股东使用的净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
98
目录
下表列出了业务伙伴关系的季度财务信息：
截至2019年12月31日止的年度 | |||||||||||||||||||
第一 四分之一 | 第二 四分之一 | 第三 四分之一 | 第四 四分之一 | 共计 | |||||||||||||||
租金和其他收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
净收益 | |||||||||||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
优先单元上的分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
每个共同单位的收入-基本收入： | |||||||||||||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
单位收入-稀释后： | |||||||||||||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
2018年12月31日 | |||||||||||||||||||
第一 四分之一 | 第二 四分之一 | 第三 四分之一 | 第四 四分之一 | 共计 | |||||||||||||||
租金和其他收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
净收益 | |||||||||||||||||||
可归因于合并附属公司非控制权益的净(收入) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
优先单元上的分布 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
每个共同单位的收入-基本收入： | |||||||||||||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
单位收入-稀释后： | |||||||||||||||||||
普通大学学生可用净收入 | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||
19. | 后续事件 |
在……里面2020，我们卖了35 格林斯伯勒的建筑物和土地的总售价为$193.4 百万的财产处置，预计将记录累计收益。$105.0 百万.
在2020年2月4日，该公司宣布$0.48 普通股每股，截至2020年2月18日，应于2020年3月10日支付给创纪录的股东。
99
目录
海伍德房地产公司
海伍德房地产有限责任公司
附表III的附注
(单位：千)
下表列出房地产资产活动和累计折旧情况：
十二月三十一日 | |||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
房地产资产： | |||||||||||
期初余额 | $ | $ | $ | ||||||||
增加： | |||||||||||
购置、开发和改进 | |||||||||||
出售和退休房地产的费用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
期末结余(A) | $ | $ | $ | ||||||||
累计折旧： | |||||||||||
期初余额 | $ | $ | $ | ||||||||
折旧费用 | 214,682 | 191,035 | 184,385 | ||||||||
房地产出售和退休 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||||
期末结余(B) | $ | $ | $ | ||||||||
(a) | 房地产资产总额与资产负债表标题的对账： |
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
附表三共计 | $ | $ | $ | ||||||||
发展过程中不包括附表III所列土地 | |||||||||||
不动产资产净值，待售 | ( | ) | ( | ) | |||||||
房地产资产总额 | $ | $ | $ | ||||||||
(b) | 累计折旧总额与资产负债表标题的核对： |
2019 | 2018 | 2017 | |||||||||
附表三共计 | $ | $ | $ | ||||||||
不动产资产净值，待售 | ( | ) | ( | ) | |||||||
累计折旧总额 | $ | $ | $ | ||||||||
100
目录
海伍德房地产公司
海伍德房地产有限责任公司
附表三-不动产和累计折旧
(单位：千)
2019年12月31日
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
亚特兰大，GA | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1700世纪圈 | 办公室 | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | 1983 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||
1800世纪大道 | 办公室 | 1975 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1825世纪大道 | 办公室 | 2002 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1875年世纪大道 | 办公室 | 1976 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1900世纪大道 | 办公室 | 1971 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2200世纪公园路 | 办公室 | 1971 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2400世纪公园路 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2500世纪公路 | 办公室 | 2005 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2500/2635停车场 | 办公室 | 2005 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2600世纪公园路 | 办公室 | 1973 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2635世纪公园路 | 办公室 | 1980 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2800世纪公园路 | 办公室 | 1983 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
50格伦莱克 | 办公室 | 1997 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
世纪广场一 | 办公室 | 1981 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
世纪广场II | 办公室 | 1984 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Charles W.Grant Parkway | 办公室 | 2009 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
亨利县-土地 | 工业 | ( | ) | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
向风公园5405号 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
江点-土地 | 工业 | ( | ) | N/A | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
里弗伍德100 | 办公室 | ( | ) | 1989 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
贸易港-土地 | 工业 | ( | ) | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
两个联盟中心 | 办公室 | 2009 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
一个联盟中心 | 办公室 | 2001 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
10格伦莱克北 | 办公室 | 2000 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
10格伦莱克南 | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
里弗伍德200 | 办公室 | 2017 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
101
目录
海伍德房地产公司 海伍德房地产有限责任公司 附表三-不动产和累计折旧(续) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
Riverwood 300-土地 | 办公室 | N/A | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
君主塔 | 办公室 | 1997 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
君主广场 | 办公室 | 1983 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
夏洛特，NC | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
美国银行大厦 | 办公室 | 2019 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
孟菲斯州 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
三合会第一中心 | 办公室 | ( | ) | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
三合会中心II | 办公室 | ( | ) | 1987 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
半身 | 办公室 | 1979 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
康卡斯特 | 办公室 | ( | ) | 2008 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
国际地点II | 办公室 | 1988 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
彭马克中心 | 办公室 | 2008 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
柱廊 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
新月中心 | 办公室 | ( | ) | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
三合会中心III | 办公室 | 2009 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
首都格栅 | 办公室 | ( | ) | 2014 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
四季52 | 办公室 | ( | ) | 2014 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
田纳西纳什维尔 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3322西区 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3401西区 | 办公室 | 1982 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5310马里兰路 | 办公室 | 1994 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
冷泉I&II甲板 | 办公室 | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
冷泉III及IV甲板 | 办公室 | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
凉泉I | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
凉泉II | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
凉泉III | 办公室 | 2006 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
凉泉IV | 办公室 | 2008 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
冷泉五号(健康通道) | 办公室 | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
关于绿色II的哈佩斯 | 办公室 | 1984 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
绿色III上的哈佩斯 | 办公室 | 1987 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
关于绿色四世的哈佩斯 | 办公室 | 1989 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
102
目录
海伍德房地产公司 海伍德房地产有限责任公司 附表三-不动产和累计折旧(续) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
关于绿色V的哈佩斯 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
山核桃痕迹 | 办公室 | 2001 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德广场I | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德广场II | 办公室 | 1997 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七泉一 | 办公室 | 2002 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
南点 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
城墙 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯特伍德南部 | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
100名获奖者圈 | 办公室 | 1987 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
交响乐场所的巅峰 | 办公室 | 2010 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
东七泉(生命点) | 办公室 | 2013 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七泉的商店 | 办公室 | 2013 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七泉西 | 办公室 | 2016 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七泉二 | 办公室 | 2017 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
普利司通塔 | 办公室 | 2017 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
火星校园 | 办公室 | 2019 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
维吉尼亚路5501 | 办公室 | 2018 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
鼓掌-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
奥兰多角 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
首都广场三地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
尤拉公园-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1800埃勒路大厦 | 办公室 | 1983 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海滨广场 | 办公室 | 1982 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
首都广场二号 | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
首都广场一号 | 办公室 | 1975 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
地标中心二号 | 办公室 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
地标中心一号 | 办公室 | 1983 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
300南橙 | 办公室 | 2000 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Eola中心 | 办公室 | 1969 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格林斯伯勒州 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
燃烧杨树道6348号 | 工业 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
103
目录
海伍德房地产公司 海伍德房地产有限责任公司 附表三-不动产和累计折旧(续) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
燃烧杨树道6350号 | 工业 | 1992 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业路420号 | 办公室 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道418号 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔牛奶路416号 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七0三一号阿尔贝拣选道 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
艾伯特拣道7029号 | 办公室 | 1988 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
艾伯特拾取道7025号 | 办公室 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
阿尔贝拣道7027号 | 办公室 | 1997 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
阿尔贝拣道7009号 | 工业 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道426号 | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业路422号 | 工业 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道406号 | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
艾伯特拾取道7021号 | 工业 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七0一九号艾伯特拣选道 | 工业 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七0一十五号阿尔贝拾取道 | 工业 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
艾伯特拣道7017号 | 工业 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
七0一一一阿尔贝拣道 | 工业 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道424号 | 办公室 | 1997 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道410号 | 工业 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道412号 | 工业 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道408号 | 工业 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道414号 | 工业 | 1988 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
伯吉斯道237号 | 工业 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
伯吉斯道235号 | 工业 | 1987 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
伯吉斯道241号 | 工业 | 1988 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
伯吉斯道243号 | 工业 | 1988 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道496号 | 工业 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道494号 | 工业 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业路486号 | 工业 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业路488号 | 工业 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
加里莫尔乳业道490号 | 工业 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
104
目录
海伍德房地产公司 海伍德房地产有限责任公司 附表三-不动产和累计折旧(续) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
布里根道-土地 | 工业 | ( | ) | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
布里根道651号 | 工业 | 2002 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
布里根道657号 | 工业 | 2006 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
布里根道653号 | 工业 | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德大道1501 | 办公室 | 2001 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
杰斐逊 | 办公室 | ( | ) | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
都铎巷4200号 | 工业 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
都铎巷4224号 | 工业 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
艾伯特拣道7023号 | 办公室 | 1989 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北堂街1126号 | 办公室 | 2003 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北教会街1130号 | 办公室 | ( | ) | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北教堂街1132号 | 办公室 | ( | ) | 2008 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
绿谷道628号 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
绿化谷道701号 | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
布里根道661号 | 工业 | 2016 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
布里根道655号 | 工业 | 2017 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
匹兹堡，宾夕法尼亚州 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
一个PPG位置 | 办公室 | 1983-1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
两个PPG位置 | 办公室 | 1983-1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
三个PPG位置 | 办公室 | 1983-1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
四个PPG位置 | 办公室 | 1983-1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
五个PPG位置 | 办公室 | 1983-1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
六位PPG | 办公室 | 1983-1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
EQT广场 | 办公室 | 1987 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
东自由-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
罗利，NC | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格伦伍德大道3600号 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格伦伍德大道3737号 | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北公园4800 | 办公室 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5000北公园 | 办公室 | ( | ) | 1980 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
801罗利公司中心 | 办公室 | 2002 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
105
目录
海伍德房地产公司 海伍德房地产有限责任公司 附表三-不动产和累计折旧(续) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
蓝岭道2500号 | 办公室 | 1982 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
蓝岭道2418号 | 办公室 | 1988 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
恐惧角 | 办公室 | ( | ) | ( | ) | 1979 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
卡托巴 | 办公室 | ( | ) | ( | ) | 1980 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
2000年中央绿色组织 | 办公室 | ( | ) | 2000 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4000 CentreGreen | 办公室 | ( | ) | 2001 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5000 CentreGreen | 办公室 | 2017 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3000 CentreGreen | 办公室 | ( | ) | 2002 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1000 CentreGreen | 办公室 | 2008 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
柯顿伍德 | 办公室 | 1983 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格伦湖-土地 | 办公室 | ( | ) | N/A | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格伦湖一号 | 办公室 | 2002 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格伦湖四 | 办公室 | 2006 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格伦湖6号 | 办公室 | ( | ) | 2008 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
罗利公司中心701 | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德中心 | 办公室 | ( | ) | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Inveresk包2-土地 | 办公室 | N/A | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4201湖布恩小径 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
溪石道4620号 | 办公室 | 2001 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
溪石道4825号 | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
帕米利科 | 办公室 | 1980 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
进度中心翻修 | 办公室 | 2003 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
751公司中心 | 办公室 | 2018 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
PNC广场 | 办公室 | 2008 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4301湖布恩小径 | 办公室 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4207布恩湖小径 | 办公室 | 1993 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
雷克斯伍德路2301号 | 办公室 | 1992 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4325布恩湖小径 | 办公室 | 1995 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
莱克斯伍德路2300号 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
溪石道4709号 | 办公室 | 1987 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4700号叉子道 | 办公室 | 1982 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
106
目录
海伍德房地产公司 海伍德房地产有限责任公司 附表三-不动产和累计折旧(续) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
4700户林法院 | 办公室 | 1983 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4800号叉子道 | 办公室 | 1987 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
烟树塔 | 办公室 | 1984 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4601溪石路 | 办公室 | 1997 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯顿-土地 | 办公室 | ( | ) | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
溪石道4625号 | 办公室 | 1995 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯顿大道11000号 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格伦湖5号 | 办公室 | 2014 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
威斯顿大道11800号 | 办公室 | 2014 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
中央绿色咖啡厅 | 办公室 | ( | ) | 2014 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
中央绿色健身中心 | 办公室 | ( | ) | 2014 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
城市广场一号 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
爱迪生土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
包机广场 | 办公室 | 2015 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
大都会环球科技校园 | 办公室 | 2015 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
哈吉特-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
其他财产 | 其他 | ( | ) | N/A | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
弗吉尼亚州里士满 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
考克斯道4900号 | 办公室 | 1991 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
柱廊建筑 | 办公室 | 2003 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
领地-皮特包裹-土地 | 办公室 | ( | ) | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
马克尔4521 | 办公室 | ( | ) | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
汉密尔顿海滩 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德公域 | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德一号 | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德二号 | 办公室 | 1997 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德5号 | 办公室 | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德广场 | 办公室 | 2000 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Innslake中心 | 办公室 | 2001 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德中心 | 办公室 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
马克尔4501 | 办公室 | ( | ) | 1998 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
107
目录
海伍德房地产公司 海伍德房地产有限责任公司 附表三-不动产和累计折旧(续) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
考克斯道4600号 | 办公室 | ( | ) | 1989 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北公园 | 办公室 | 1989 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北岸公域一 | 办公室 | 2002 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北岸公域II | 办公室 | ( | ) | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北岸公域C-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
北岸公域D-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
努科尔斯角-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Shockoe广场1号 | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
展馆-土地 | 办公室 | ( | ) | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
溪公湖 | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Sadler&Cox-Land | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德三号 | 办公室 | 2005 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Stony Point VI(弗吉尼亚泌尿学) | 办公室 | 2018 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
石点I | 办公室 | ( | ) | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
石点II | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
石点III | 办公室 | 2002 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
石点IV | 办公室 | 2006 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
维吉尼亚互助 | 办公室 | 1996 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海滨广场 | 办公室 | 1988 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
英斯布鲁克中心 | 办公室 | 1987 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
麋鹿通行证-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
坦帕角 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
经络三 | 办公室 | 1989 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海滨广场 | 办公室 | 1990 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
格雷街5525号 | 办公室 | 2005 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德保护五号楼 | 办公室 | 2001 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德湾第一中心 | 办公室 | ( | ) | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
HIW湾中心II-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海伍德保留第七楼 | 办公室 | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
HIW保护VII车库 | 办公室 | 2007 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
视界 | 办公室 | 1980 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
108
目录
海伍德房地产公司 海伍德房地产有限责任公司 附表三-不动产和累计折旧(续) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
初始费用 | 资本化成本 继.之后 采办 | 期末总值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 财产 类型 | 2019 累赘 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 土地 | Bldg& 即兴表演 | 共计 资产(1) | 累积 折旧 | 日期 建设 | 生活在 哪一个 折旧 是 计算 | |||||||||||||||||||||||||||||
湖尖一号 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
湖尖二号 | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
湖边 | 办公室 | 1978 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
湖滨/公园边停车场 | 办公室 | 2004 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
海港一号 | 办公室 | 1985 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
帕克赛德 | 办公室 | 1979 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
亭 | 办公室 | 1982 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
展馆停车场 | 办公室 | 1999 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
光谱 | 办公室 | 1984 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
塔址 | 办公室 | 1988 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
西海岸广场 | 办公室 | 1976 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
独立公园-土地 | 办公室 | N/A | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
独立一 | 办公室 | 1983 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
子午一号 | 办公室 | 1984 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
子午2号 | 办公室 | 1986 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
阿维翁公园5332 | 办公室 | 2016 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
SunTrust金融中心 | 办公室 | 1992 | 5-40岁 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
SunTrust金融-土地 | 办公室 | N/A | N/A | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
$ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | $ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
__________
(1) | 土地、建筑物及租客改善工程的入息税成本基础2019年12月31日是$ |
109
目录
签名
根据1934年“证券交易法”第13条或第15条(D)款的要求，登记人已正式安排本报告由下列签署人代表其签署，并经正式授权，于北卡罗来纳州罗利市签署。2020年2月4日.
海伍德地产公司 | |
副： | /S/Theodore J.Klinck |
西奥多·克林克 | |
总裁兼首席执行官 | |
根据1934年“证券交易法”的要求，以下人员以登记人的身份和日期签署了本报告。
签名 | 标题 | 日期 | ||
/S/Carlos E.Evans | 董事会主席 | 2020年2月4日 | ||
卡洛斯·埃文斯 | ||||
/S/Theodore J.Klinck | 总裁、首席执行官和主任 | 2020年2月4日 | ||
西奥多·克林克 | ||||
/S/Charles A.Anderson | 导演 | 2020年2月4日 | ||
查尔斯·A·安德森 | ||||
/S/吉恩·H·安德森 | 导演 | 2020年2月4日 | ||
吉恩·安德森 | ||||
/S/Thomas P.Anderson | 导演 | 2020年2月4日 | ||
托马斯·安德森 | ||||
S/David J.Hartzell | 导演 | 2020年2月4日 | ||
戴维·J·哈泽尔 | ||||
S/Sherry A.Kellett | 导演 | 2020年2月4日 | ||
雪莉·A·凯利特 | ||||
/S/Anne H.Lloyd | 导演 | 2020年2月4日 | ||
安妮·劳埃德 | ||||
/S/Mark F.Mulhern | 执行副总裁兼首席财务官 | 2020年2月4日 | ||
马克·穆尔亨 | ||||
/S/Daniel L.Clemmens | 副总裁兼会计主任 | 2020年2月4日 | ||
丹尼尔·克莱门斯 | ||||
110
目录
签名
根据1934年“证券交易法”第13条或第15条(D)款的要求，登记人已正式安排本报告由下列签署人代表其签署，并经正式授权，于北卡罗来纳州罗利市签署。2020年2月4日.
海伍德房地产有限责任公司 | |
通过： | 海伍德地产有限公司，其唯一的普通合伙人 |
副： | /S/Theodore J.Klinck |
西奥多·克林克 | |
总裁兼首席执行官 | |
根据1934年“证券交易法”的要求，以下人员以登记人的身份和日期签署了本报告。
签名 | 标题 | 日期 | ||
/S/Carlos E.Evans | 普通合伙人董事会主席 | 2020年2月4日 | ||
卡洛斯·埃文斯 | ||||
/S/Theodore J.Klinck | 总裁、首席执行官和普通合伙人主任 | 2020年2月4日 | ||
西奥多·克林克 | ||||
/S/Charles A.Anderson | 普通合伙人董事 | 2020年2月4日 | ||
查尔斯·A·安德森 | ||||
/S/吉恩·H·安德森 | 普通合伙人董事 | 2020年2月4日 | ||
吉恩·安德森 | ||||
/S/Thomas P.Anderson | 普通合伙人董事 | 2020年2月4日 | ||
托马斯·安德森 | ||||
S/David J.Hartzell | 普通合伙人董事 | 2020年2月4日 | ||
戴维·J·哈泽尔 | ||||
S/Sherry A.Kellett | 普通合伙人董事 | 2020年2月4日 | ||
雪莉·A·凯利特 | ||||
/S/Anne H.Lloyd | 普通合伙人董事 | 2020年2月4日 | ||
安妮·劳埃德 | ||||
/S/Mark F.Mulhern | 执行副总裁兼普通合伙人首席财务官 | 2020年2月4日 | ||
马克·穆尔亨 | ||||
/S/Daniel L.Clemmens | 普通合伙人副总裁兼首席会计官 | 2020年2月4日 | ||
丹尼尔·克莱门斯 | ||||
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