根据规则424(B)(2)提交
登记编号333-229103

注册费的计算

每一类的标题 证券须予登记		数量 成为 已注册		拟议数 极大值 产品 价格 每股		拟议数 极大值 集料 提供价格		量 注册费(1)
普通股，每股面值0.001美元		57,500,000		$18.50		$1,063,750,000		$138,074.75

(1)	138，074.75美元的申请费是根据经修订的1933年“证券法”第457(O)和第457(R)条计算的，并反映了根据承销商购买额外股份的选择权可能额外发行7，500，000股普通股，面值为0.001美元的股份。本次登记费用表格 的计算应被视为更新医疗财产信托公司表格S-3上的登记声明中的登记费用计算表格。(第333-229103号档案)。

招股说明书补充

(截至2018年12月31日的招股说明书)

5，000万股

普通股

我们提供50，000，000股我们的普通股 。

我们的普通股在纽约证券交易所交易，代码是：MPW。2019年11月4日，我们的普通 股票在纽约证券交易所报告的最后一次出售价格为每股20.44美元。为了确保我们保持作为联邦所得税目的的房地产投资信托(REIT)的资格，我们的章程包含与普通股的所有权和转让有关的某些限制 ，包括普通股流通股数量或价值的9.8%的所有权限制，但某些例外。参见附带的招股说明书中对所有权和 转让的限制。

投资我们的普通股是有风险的。请参阅从本招股说明书增刊S-15页开始，从我们截至2018年12月31日 表格10-K年度报告第15页开始，在标题“风险 因素”下列出的风险因素，该报告通过引用并入本文。

		每股				总计
公开发行价格		$	18.50			$	925,000,000
承保折扣		$	0.6475			$	32,375,000
在费用之前的收益给我们		$	17.8525			$	892,625,000

我们已授予承销商选择权，在本招股说明书增刊日期后30天内，按公开发行价格 减去承销折扣，向我们额外购买最多7，500，000股股票。

证券交易委员会和任何国家证券委员会均未批准或不批准这些证券，也未确定本招股说明书附录及其附带的招股说明书是否真实或完整。任何相反的陈述都是刑事犯罪。

本次发售的普通股将于2019年11月8日左右通过 托管信托公司的账簿录入设施交付。

联合记账经理

摩根大通		美银证券		高盛有限责任公司

巴克莱		KeyBanc资本市场		法国农业信贷银行		MUFG

雷蒙德·詹姆斯		RBC资本市场		斯蒂菲尔		SunTrust Robinson Humphrey

富国银行证券		瑞士信贷		苏格兰银行

本招股说明书增刊的日期为2019年11月5日。

目录

		页
招股说明书补充
关于本招股说明书增刊			S-II
关于前瞻性 声明的警示语言			S-III
招股说明书补充摘要			S-1
汇总历史合并财务数据			S-13
危险因素			S-15
收益的使用			S-18
资本化			S-19
承保			S-21
法律事项			S-28
专家			S-28
以引用方式成立为法团			S-28

		页
招股说明书
关于本招股说明书			1
关于医疗财产信托公司和MPT运营伙伴关系， L.P.			2
关于MPT财务公司			2
危险因素			3
收益的使用			4
关于前瞻性陈述的警示语言			5
债务证券及相关担保说明			7
股本说明			13
马里兰法律和公司章程和章程的某些规定			18
运营 合伙的合伙协议描述			23
美国联邦所得税考虑因素			27
出售股东			51
分配计划			52
法律事项			55
专家			55
在那里可以找到更多信息			56
以引用方式成立为法团			56

S-I

关于本招股说明书增刊

本文档分为两部分。第一部分是本招股说明书附录，它描述了本次发行的具体条款，并将 添加到附带的招股说明书和通过引用合并的文件中包含的信息并进行更新。第二部分，即附带的招股说明书，提供了更一般的信息，其中一些可能不适用于本次发行。您应该 阅读整个文档，包括本招股说明书增刊、附带的招股说明书以及通过引用结合于此和其中的文件。如果本招股说明书附录 与附带的招股说明书之间的发行说明不同，您应依赖本招股说明书附录中包含的信息。附带的招股说明书是我们使用货架注册声明向证券交易委员会( SEC)提交的注册声明的一部分。在货架注册过程中，我们可以不时地在一个或多个发行中提供和出售证券。

本招股说明书增刊和附带的招股说明书包含或作为参考纳入前瞻性陈述。此类 前瞻性陈述应与本招股说明书附录、随附招股说明书以及本文和其中结合的文件中包含或提到的警告性陈述和重要因素一起考虑 引用。请参阅本招股说明书增刊中关于前瞻性陈述的警示语言，以及附带的招股说明书中有关前瞻性陈述的警示语言。

您只应依赖本招股说明书增刊、随附招股说明书和 我们授权交付给您的任何自由写作招股说明书中包含或引用的信息。我们没有授权任何人提供与本招股说明书增刊、随附招股说明书 和任何此类自由写作招股说明书中包含或引用的信息不同的信息。如果有人给你提供了不同的或额外的信息，你不应该依赖它。本招股说明书附录、随附的招股说明书和任何授权的自由写作 招股说明书不是要约出售或征求购买除其相关的登记股份以外的任何证券的要约，也不是本招股说明书附录、随附招股说明书或任何授权的免费 编写招股说明书向在任何司法管辖区向其提出要约或邀请购买证券的任何人在任何司法管辖区出售或征求购买证券的要约。您应假设本招股说明书增刊、随附招股说明书、任何授权自由写作招股说明书或我们之前向SEC提交的信息 中包含或引用的信息 仅在此类 文档各自的日期时是准确的。自这些日期以来，我们的业务、财务状况、运营结果和前景可能发生了变化。

在本招股说明书 附录中：

•

术语“我们”、“我们”、“我们的”、“我们的”和“我们的公司”指的是医疗财产 信托公司。及其子公司，包括MPT Operating Partnership，L.P.，除非另有明确说明或上下文另有要求；

•

除非另有明确说明或 上下文另有要求，否则术语“MPT”仅指医疗财产信托公司；以及

•

术语“运营合伙企业”是指MPT运营合伙企业，L.P.是特拉华州有限 合伙企业，其中Medical Properties Trust，LLC是一家特拉华有限责任公司，是Medical Properties Trust，Inc.的全资子公司，是唯一的普通合伙人。

除非本招股说明书增刊中另有说明，否则我们在整个招股说明书增刊中假设承销商 向我们购买额外股票的选择权未行使。

S-II

关于前瞻性陈述的警示用语

本招股说明书附录中包含的某些陈述，随附的招股说明书，我们在此和其中通过引用纳入的任何文件 以及我们授权交付给您的任何自由写作招股说明书中的前瞻性陈述构成安全港含义内的前瞻性陈述，不受1995年“私人证券诉讼改革法”(1995年“私人证券诉讼改革法”)(在1933年修订的“证券法”第27A节(“证券法”)第27A节和经修订的“1934年证券交易法”(“”索罗斯“”)21E节所规定的民事责任)的规定这些前瞻性陈述包括有关我们业务的可能或假定的未来结果、财务状况、流动性、经营结果、计划和目标的信息。关于 以下主题的陈述，除其他事项外，本质上是前瞻性的：

•

我们的业务战略；

•

我们预计的经营业绩；

•

我们完成收购LifePoint Health，Inc.的能力。(生命点)医院投资组合 (生命点收购)(参见“萨萨斯招股说明书补充摘要”--“最新发展”)按照本文所述的时间表或条款，或根本不在医院投资组合 (参见“商业计划书补充摘要”--“最新发展”)；

•

我们在美国、欧洲、澳大利亚或 其他外国地点获得、开发和/或管理额外设施的能力；

•

获得或开发合适的设施；

•

我们签订未来租赁和贷款的能力和条款；

•

我们通过发行债务和股权证券，合资安排 和/或财产处置来筹集额外资金的能力；

•

我们获得未来融资安排的能力；

•

与未来分配有关的估计，以及我们支付未来分配的能力；

•

我们偿还债务和遵守所有债务契约的能力；

•

我们打算使用此次发行的收益；

•

我们在市场上竞争的能力；

•

租赁利率和利率；

•

市场趋势；

•

预计资本支出；以及

•

技术对我们的设施、运营和业务的影响。

前瞻性陈述基于我们对未来业绩的信念、假设和期望，并考虑到我们目前可以获得的信息 。这些信念、假设和期望可能会由于许多可能的事件或因素而发生变化，而不是所有这些都是我们所知道的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和 运营的结果可能与我们的前瞻性陈述中表达的内容有很大不同。在您就我们的普通股作出投资决定之前，您应该仔细考虑这些风险，以及以下可能导致实际结果与我们的前瞻性陈述不同的因素 ：

•

在本招股说明书附录中引用的因素，包括在标题为 的部分中列出的风险因素和通过引用纳入本招股说明书附录的文档中引用的因素，包括在我们的 中标题为风险因素，管理部门的讨论和 财务状况和运营结果和业务的分析中提出的那些因素

S-III

截至2018年12月31日的财年的Form 10-K合并年度报告(2018年年度报告)，截至2019年3月31日的季度Form 10-Q的季度报告(第一季度10-Q)和截至2019年6月30日的季度的Form 10-Q的季度报告 (第二季度10-Q)；

•

根据 《商业计划书补充摘要》中所述的任何或所有交易的协议关闭的条件可能无法满足 《最新发展》(包括LifePoint收购)中描述的截至本文日期尚未关闭的条件；

•

我们参与的任何或所有交易的预期收益实现时间比预期更长或根本无法实现的可能性 ；

•

我们经营的竞争环境；

•

执行我们的业务计划；

•

融资风险；

•

收购和开发风险；

•

潜在的环境或有事项和其他负债；

•

影响一个或多个租户财务健康的不利发展，包括无力偿债；

•

一般影响房地产业或特别是医疗房地产业的其他因素；

•

我们能够保持MPT作为联邦和州所得税REIT的地位；

•

我们吸引和留住合格人才的能力；

•

外币汇率变动；

•

美国、欧洲、澳大利亚或其他司法管辖区的联邦、州或地方税法的变化 我们可能拥有医疗保健设施；

•

美国、欧洲、澳大利亚和其他国家的医疗保健和其他监管要求； 和

•

美国、欧洲、 澳大利亚和我们可能拥有医疗设施的其他外国司法管辖区的政治、经济、商业、房地产和其他市场状况，这可能会对以下方面产生负面影响：

•

我们的租户，我们的贷款人，或持有我们现金余额的机构的财务状况，这可能会 使我们面临这些方违约风险的增加；

•

我们以有吸引力的条款或根本获得股权或债务融资的能力，这可能会对我们寻求收购和发展机会、对现有债务和未来利息支出进行再融资的能力产生不利影响；以及

•

我们的房地产资产的价值，这可能限制我们以有吸引力的价格处置资产的能力，或者 获得或保持由我们的财产担保的债务融资或在无担保的基础上。

当我们使用“我们相信”、 “期望”、“可能”、“潜在”、“预期”、“估计”、“计划”、“将”、“可能”、“打算”或类似的表达方式时，我们确定的是前瞻性 陈述。您不应过分依赖这些前瞻性陈述。除法律规定外，我们不承担任何义务更新此类陈述或公开宣布对本招股说明书增刊、随附招股说明书、我们通过引用纳入本文和其中的任何文件或我们授权交付给您以反映未来事件或 发展的任何前瞻性 陈述的任何修订的结果。

S-IV

S-1

S-2

S-3

S-4

S-5

S-6

S-7

S-8

S-9

S-10

S-11

S-12

S-13

S-14

危险因素

投资我们的普通股涉及各种风险，包括以下列出的风险以及我们2018年 年报中包括的风险因素，该年报通过引用纳入本招股说明书附录和附带的招股说明书。在投资于我们的普通股之前，您应仔细考虑这些风险因素，以及本 招股说明书增刊及附带招股说明书中包含或引用的信息。这些风险并不是我们面临的唯一风险。我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的其他风险也可能对我们的业务运营产生不利影响 。这些风险可能会对我们的业务、财务状况或运营结果等产生重大不利影响，并可能导致我们普通股的交易价格下降，导致 您的全部或部分投资损失。

我们可能无法按照此处描述的条款或根本完成LifePoint收购。

我们打算将此次发售的全部或部分净收益用于为LifePoint收购提供资金。但是，此服务 预计将在完成LifePoint收购之前完成。完成LifePoint收购须遵守某些惯常的监管和其他成交条件，不能保证这些条件 将在预期时间表上得到满足或根本满足。

此发售不以完成LifePoint收购 为条件，通过在此发售中购买我们的普通股，您是在独立基础上对我们进行投资，并认识到我们可能不会完成全部或部分LifePoint收购，或者如果我们完成了，也不会实现预期的收益。在 事件中，如果我们未能完成LifePoint收购，我们将发行大量额外普通股，并且我们将不会获得产生预期收益和 现金流所需的创收资产。因此，我们未能完成对LifePoint的收购将对我们的每股收益和向股东进行分配的能力产生不利影响。

此外，如果LifePoint收购未完成，我们可能会面临一些可能对我们的业务 和我们普通股的市场价格产生不利影响的风险，包括：

•

我们普通股的市场价格可能下降到当前市场价格反映市场 关于LifePoint收购将完成的假设；

•

无论LifePoint收购是否完善，我们都必须支付与LifePoint收购相关的某些成本，如法律、会计费用和费用 ；

•

我们不会实现我们期望从完善LifePoint收购中实现的好处。

如果我们完善了LifePoint收购，我们可能会面临额外的风险。此外，我们已经经历并预期 继续经历快速增长，我们未能有效管理我们的增长可能会对我们的财务状况、运营结果和现金流产生不利影响，这可能会对我们向 股东进行分配的能力产生负面影响。

除了我们的2018年度报告中描述的与我们可能不时购买的医疗设施有关的风险 ，如果完成对LifePoint的收购，我们还将面临额外的风险，包括但不限于：

•

暴露于与LifePoint收购相关的任何未披露或未知的潜在负债；

•

由于各种因素导致LifePoint收购业绩不佳，包括任何现有融资安排的不利条款和条件 主租赁或经济条件的变化；以及

S-15

•

将我们管理层的注意力从其他业务上转移开。

此外，通过之前的收购以及我们目前正在评估的医疗保健资产的潜在收购 ，我们已经并预期将继续经历快速增长。今年到目前为止，我们的总资产增长了47%(包括对LifePoint的收购)。我们未能有效地管理这样的增长可能会对我们的财务状况、 运营结果和现金流产生不利影响，这可能会对我们向股东进行分配的能力产生负面影响。我们的快速增长也可能增加我们的资本要求，这可能需要我们发行潜在的稀释股权证券 和/或招致额外的债务。

我们的负债可能会对我们的财务状况产生不利影响，否则可能会对我们的业务 运营和我们向股东进行分配的能力产生不利影响。

截至2019年9月30日，在 交易生效后，在发行普通股并按照收益使用中所述应用本次发行的收益后，我们将有61亿美元的未偿还债务。我们的负债可能 对我们的业务产生重大影响。例如，它可以：

•

要求我们使用运营现金流的很大一部分来偿还债务，这将 减少可用于为营运资本、开发项目和其他一般公司目的提供资金的现金流，并减少用于分配的现金；

•

要求支付可能大于我们运营现金流的本金和利息；

•

强迫我们处置我们的一个或多个财产，可能以不利的条款，以支付我们的 债务；

•

增加我们对一般不利经济和行业条件的脆弱性；

•

限制我们在计划或应对业务和我们经营的行业的变化时的灵活性 ；

•

限制我们进行战略性收购或利用其他商业机会；

•

使我们更难履行我们的义务；以及

•

与负债较少的竞争对手相比，我们处于竞争劣势。

我们未来在贷款设施下的借款可能会以浮动利率计息。如果利率大幅上升，我们的经营业绩 将随着可用于分配给股东的现金一起下降。

此外，我们目前的大部分债务是， 我们预计我们未来的大部分债务将是非摊销的，以气球支付方式支付。因此，我们可能需要在债务到期时至少再融资一部分。存在一个风险 ，我们可能无法对未来几年到期的债务进行再融资，或者任何再融资的条款都不会像当时存在的债务的条款那样有利。如果到期的本金付款无法用其他来源的收益(如新股本或出售设施)再融资、延期或偿还 ，我们的现金流可能不足以在重大气球付款到期的年份偿还所有到期债务。此外，如果我们选择提前偿还债务，我们可能会招致重大处罚 。

除了我们的偿债义务，我们的运营可能需要 持续的大量投资。我们是否有能力按期偿还债务，对我们的债务进行再融资，为维持我们运营资产和物业状况所必需的资本和非资本支出提供资金 (以我们的租户未支付的程度为限)，以及为我们的业务增长提供能力，这取决于我们的财务和经营业绩，而这又取决于当时的经济状况 以及财务、业务、竞争、法律和其他因素。

S-16

受我们许多债务工具中包含的限制的限制，我们可能招致 大量额外负债，包括额外的有担保债务。虽然这些协议的条款包含对产生更多债务的限制，但这些限制受到许多限制和例外情况的限制， 遵守这些限制而产生的额外债务可能是巨大的。如果我们在未来招致额外的债务，上述风险可能会增加。

我们普通股的未来销售或发行可能稀释现有股东的所有权权益，并压低我们普通股 的交易价格。

我们无法预测我们普通股的未来销售或 未来销售的普通股的可用性对我们普通股的市场价格将产生的影响(如果有的话)。我们普通股的未来销售或发行可能稀释我们现有股东的所有权权益，包括本次发售中普通股的购买者。此外， 未来销售或发行大量普通股的价格可能低于本招股说明书增刊提供的股份的发行价，并可能对我们普通股的市场价格和未来我们可能获得额外股权融资的条款产生不利影响 。这种出售或发行可能发生的看法也可能对我们普通股的市场价格产生负面影响。

S-17

收益的使用

在扣除承销折扣和佣金以及我们估计的发售费用后，我们估计此次发行的净收益约为8.92亿美元(如果承销商行使 他们的选择权向我们全数购买额外股票，则为10亿美元)。

我们打算将本次发售的净收益贡献给我们的运营伙伴关系，以换取运营伙伴关系中的共同合作伙伴关系单位 。运营合伙企业打算使用本次发售的净收益，为我们与LifePoint收购相关的应付现金购买价格提供部分资金，任何剩余余额(或如果 LifePoint收购未完成)用于一般公司目的，其中可能包括偿还债务(包括我们的循环信贷工具和/或定期贷款工具下不时未偿还的金额)、营运资本和 资本支出以及未来潜在的收购。此要约不以成功完成全部或部分LifePoint收购为条件。

在使用本次发行的净收益之前，运营合伙公司打算将净收益投资于短期 计息证券。

某些承销商的关联公司是我们循环信贷工具和/或定期贷款 工具下的贷款人。在某种程度上，我们的运营合作伙伴使用本次发售的净收益的一部分来偿还我们的循环信贷工具和/或定期贷款工具下的未偿还借款，这些附属公司将收到其偿还的任何金额的按比例 份额。

S-18

资本化

下表列出了我们截至2019年9月30日的现金及现金等价物和资本总额：

•

在实际基础上；

•

在调整后的基础上，使2019年9月30日之后的以下交易生效(参见 募股说明书补充摘要-最新动态)：

(1)承诺资助 在得克萨斯州休斯顿发展一个行为健康设施，初始资金约为1110万美元；以及

(2)出售给我们的净收益约为9300万美元；及

•

在AS进一步调整的基础上，使以下各项生效：

•

本次发行中出售我们的普通股(假设承销商不行使购买 额外股份的选择权，并在扣除承销折扣和发售费用后)；以及

•

完成对LifePoint的收购并为其提供资金。

S-19

		截至2019年9月30日
		实际				作为 调整后				进一步 调整(1)
		(以千为单位)
现金和现金等价物		$	461,622			$	543,484			$	735,109
负债：
循环信贷安排(2)		$	451,006			$	451,006			$	451,006
定期贷款			200,000				200,000				200,000
4.000%2022年到期的优先无担保票据(3)			544,950				544,950				544,950
澳大利亚定期贷款安排(4)			810,000				810,000				810,000
2024年到期的6.375%优先无担保票据			500,000				500,000				500,000
2024年到期的5.500%优先无担保票据			300,000				300,000				300,000
3.325%2025年到期的优先无担保票据(3)			544,950				544,950				544,950
5.250%2026年到期的优先无担保票据			500,000				500,000				500,000
5.000%2027年到期的优先无担保票据			1,400,000				1,400,000				1,400,000
4.625%2029年到期的优先无担保票据			900,000				900,000				900,000
债券发行成本，净额和折扣额			(54,674	)			(54,674	)			(54,674	)
债务总额		$	6,096,232			$	6,096,232			$	6,096,232
股东权益：
优先股，票面价值0.001美元：授权10，000股；无流通股，实际， 调整和进一步调整			—				—				—
普通股，0.001美元票面价值：500，000股授权股(5)；459，778股已发行和 已发行 实际；459，778股已发行和未发行股票，调整后；509，778股已发行和未发行股票，进一步调整			460				460				510
额外实收资本			5,972,341				5,972,341				6,863,916
留存收益和其他权益			739				739				739
股东权益总额		$	5,973,540			$	5,973,540			$	6,865,165
总资本化		$	12,069,772			$	12,069,772			$	12,961,397

(1)	上述AS进一步调整信息仅为说明性信息。

(2)	包括3.67亿英镑的以英镑计价的借款，汇率为每GB 1.00美元， ，这是彭博社报道的2019年9月30日的汇率。

(3)	这些高级无担保票据以欧元计价。反映汇率为1.0899美元/1.00， 这是彭博社报道的2019年9月30日的汇率。

(4)	本期贷款以澳元计价。反映了0.6750澳元兑1澳元的汇率， 是彭博社报道的2019年9月30日的汇率。

(5)	2019年11月4日，我们修改了我们的第二修正案和重述条款，将 授权普通股的数量从5亿股增加到7.5亿股。

此产品不以全部或部分 成功完成LifePoint收购为条件。因此，即使没有发生LifePoint收购，我们在本次发售中出售的普通股的股份仍将保持流通，我们将没有任何义务提出 回购本次发售中出售的普通股的任何或全部股份。

S-20

承保

JP摩根证券有限责任公司，美国银行证券公司和高盛有限责任公司作为以下列出的每个 承销商的代表。根据吾等与承销商之间的包销协议中规定的条款及条件，吾等已同意向承销商出售，而各承销商已个别而非共同同意向吾等 购买下列名称相对列出的各自普通股数目。

承保人		数量 股份
摩根大通证券有限责任公司。			10,000,000
美国银行证券公司			9,000,000
高盛有限责任公司			9,000,000
巴克莱资本公司			2,500,000
KeyBanc资本市场公司			2,500,000
瑞士信贷农业证券(美国)有限公司			2,000,000
三菱UFG证券美国公司			2,000,000
雷蒙德·詹姆斯公司(Raymond James&Associates，Inc.)			2,000,000
加拿大皇家银行资本市场公司			2,000,000
Stifel，Nicolaus&Company，Incorporated			2,000,000
SunTrust Robinson Humphrey，Inc.			2,000,000
富国银行证券有限责任公司			2,000,000
瑞士信贷证券(美国)有限责任公司			1,500,000
Scotia Capital(USA)Inc.			1,500,000
总计			50,000,000

在符合包销协议中规定的条款和条件的情况下，承销商 同意，如果购买任何这些股票， 各自而不是共同购买根据包销协议出售的所有股份(由其购买额外股份(如下所述)涵盖的普通股除外)。 如果包销商违约，包销协议规定可以增加非违约包销商的购买承诺或终止包销协议。

我们已同意赔偿若干承销商的某些负债，包括证券法下的负债，或 向承销商可能需要就这些负债支付的款项。

承销商正在提供 股份，但需事先出售，如果发行给他们并被他们接受，则须经其律师批准，包括股份的有效性，我们向承销商作出的陈述和保证是真实的，我们的业务和包销协议中包含的其他条件没有重大变化，例如承销商收到高级人员的证书和法律意见。承销商保留 撤回、取消或修改对公众的要约以及拒绝全部或部分订单的权利。

佣金和折扣

代表告知吾等，承销商最初建议按本招股说明书封面页所载的公开发行价格 向公众发售股份，并以该价格减去不超过每股0.3885美元的优惠。首次发行后，公开发行价格、特许权或者其他发行条款可以变更。在美国境外进行的股份销售 可由承销商的关联公司进行。

S-21

下表显示了公开发行价格，承销折扣和扣除费用前的收益 给我们。该信息假设承销商不行使或完全行使购买额外股票的选择权。

		人均 分享				无选项				带选项
公开发行价格		$	18.50			$	925,000,000			$	1,063,750,000
承保折扣		$	0.6475			$	32,375,000			$	37,231,250
在费用之前，从公开募股中获得的收益		$	17.8525			$	892,625,000			$	1,026,518,750

此次发行的费用，不包括承销折扣，估计约为1.0美元 万美元，由我们支付。

购买额外股份的选择权

我们已授予承销商一项选择权，可在本招股说明书增刊日期后30天内行使，在 时间内按公开发行价格购买至多7，500，000股额外股份，减去承销折扣。如果承销商行使此选项，则根据承销 协议中包含的条件，每个承销商都有义务根据本承销部分开头的表格中所示的承销商在发售中的承销百分比，按比例购买这些额外股份中的按比例部分。

不出售同类证券

我们，我们的执行人员和董事同意，在本招股说明书日期后的45天内，在未事先获得 代表书面同意的情况下，我们、我们的执行人员和董事在45天内不出售或转让任何可转换为、可交换、 可行使或以普通股偿还的普通股或证券，就我们而言，以及就我们的执行人员和董事而言， 不会出售或转让任何普通股或证券。具体地说，我们和这些其他人同意，除某些有限的例外情况外，不直接或间接地

•

要约、质押、出售或签约出售任何普通股，

•

出售任何购买普通股的期权或合同，

•

购买任何期权或合同出售任何普通股，

•

授予出售普通股的任何选择权、权利或权证，

•

出借或以其他方式处置或转让任何普通股，

•

请求或要求我们提交一份与普通股有关的登记报表，或

•

签订任何掉期或其他协议，转让任何普通股所有权的全部或部分经济后果 ，无论任何此类掉期或交易将通过交付股份或其他证券、现金或其他方式进行结算。

本锁定条款适用于普通股和可转换为或可交换的证券，或 可行使或可用普通股偿还的证券。它也适用于执行协议的人现在拥有或后来获得的普通股，或者执行协议的人后来获得处分权的普通股。

纽约证券交易所上市

这些股票在纽约证券交易所挂牌交易，代码是：MPW。

S-22

价格稳定，空头头寸和罚金出价

代表可以根据“交易法”下的M规则，从事稳定交易、卖空销售和购买，以弥补卖空造成的仓位，并惩罚 投标或购买，目的是钉住、固定或维持普通股的价格：

稳定交易允许出价购买基础证券，只要稳定出价不超过指定的最大值。

空头头寸涉及承销商出售超过承销商有义务在发行中购买的股份数量 ，这就产生了辛迪加空头头寸。这个空头头寸可以是有盖的空头头寸，也可以是无遮盖的空头头寸。在承保空头头寸中， 承销商出售的股份数量超过他们有义务购买的股份数量，不超过他们通过行使购买额外股份的选择权可以购买的股份数量。在无实体空头头寸中，所涉及的股份数量 大于其购买额外股份的选择权中的股份数量。承销商可以通过行使购买额外股票和/或在公开 市场购买股票的选择权来平仓任何空头头寸。在确定股票来源以平仓时，承销商将考虑在公开市场可供购买的股份价格，与他们通过购买额外股份的选择权购买股份的价格相比 。如果承销商担心定价后公开市场上的股票价格可能存在下行压力，从而 可能对在发行中购买的投资者产生不利影响，则更有可能创建无实体空头头寸。

辛迪加覆盖交易是指在分配完成后在 公开市场购买普通股，以弥补辛迪加空头头寸。

罚金投标允许 代表从辛迪加成员收回销售特许权，当辛迪加成员最初出售的普通股在稳定或辛迪加覆盖交易中购买以弥补辛迪加空头头寸时， 代表可以从辛迪加成员那里收回销售特许权。

这些稳定交易、辛迪加覆盖交易和罚金出价可能具有提高或维持我们普通股的市场价格或防止或延缓普通股市场价格下跌的效果。因此，普通股的价格可能高于公开市场中可能存在的价格。这些交易可能 在纽约证券交易所或其他地方生效，如果开始，可能随时停止。

对于上述交易可能对普通股价格产生的任何影响的方向或大小，吾等或任何承销商均未作出任何 表示或预测。此外，吾等或任何承销商均不作任何声明，表示 代表将参与这些稳定交易，或任何交易一旦开始，将不会在没有通知的情况下中止。

电子分发

电子格式的招股说明书可能在互联网网站上提供，或通过参与本次发售的一个或多个承销商和/或销售集团成员或其附属公司维护的其他在线服务提供。在这些 情况下，潜在投资者可以在线查看发售条款，并且根据特定的承销商或销售集团成员，潜在投资者可能被允许在线下单。承销商可能同意我们将 特定数量的股票分配给在线经纪账户持有人。在线分发的任何此类分配将由代表在与其他分配相同的基础上进行。

除电子格式的招股说明书外，任何承销商或销售组成员的网站上的信息以及由承销商或销售人员维护的任何其他网站中包含的任何 信息

S-23

集团成员不是本招股说明书或注册说明书的一部分，未经我们或任何承销商或销售集团 成员以承销商或销售集团成员的身份批准和/或背书，不应被投资者依赖。

其他关系

承销商及其某些附属公司是从事各种活动的全方位服务金融机构，可能包括 证券交易、商业和投资银行、金融咨询、投资管理、投资研究、本金投资、套期保值、融资和经纪活动。承销商及其某些附属公司已不时 为发行人及其附属公司履行并可能在未来履行各种商业和投资银行及金融咨询服务，他们收到或可能在未来收到惯例费用和费用。 某些承销商的附属公司是我们循环信贷安排和/或定期贷款安排下的贷款人。在一定程度上，我们的运营合作伙伴使用此服务的净收益的一部分来偿还 我们的循环信贷工具和/或定期贷款工具下的未偿还借款，此类关联公司将收到其在任何偿还金额中按比例分摊的份额。Stifel，Nicolaus&Company，Incorporated可能会向非附属实体或其附属机构支付与本产品相关的费用，该实体或其附属机构也是我们信用工具下的贷款人 。此外，巴克莱资本(Barclays Capital Inc.)正在为LifePoint提供与收购LifePoint相关的建议。

在其各种业务活动的日常过程中，承销商及其某些关联公司可能会进行或持有广泛的投资 ，并为其自己的账户和客户的账户积极交易债务和股权证券(或相关衍生证券)和金融工具(包括银行贷款)，此类投资和证券 活动可能涉及发行人或其关联公司的证券和/或工具。如果承销商或其附属公司与我们有借贷关系，则某些承销商或其附属公司会定期进行对冲，而某些其他 的承销商或其附属公司可能会对冲，则其对我们的信用风险敞口与其惯常的风险管理政策是一致的。通常，承销商及其关联公司将通过进行交易来对冲此类风险，交易 包括购买信用违约掉期或在我们的证券或我们关联公司的证券中建立空头头寸，包括潜在的普通股股份。任何此类信用违约掉期或空头 头寸都可能对由此提供的普通股的未来交易价格产生不利影响。承销商及其某些关联公司也可传达独立的投资建议、市场颜色或交易想法和/或 发表或表达有关此类证券或工具的独立研究意见，并可随时持有或向客户推荐他们购买此类证券和工具的多头和/或空头头寸。

致澳大利亚潜在投资者的通知

与此次发行有关的配售文件、招股说明书、产品披露声明或其他披露文件尚未提交给澳大利亚证券和 投资委员会(NYSE ASIC)。本招股说明书附录不构成“2001年公司法”(“公司法”)规定的招股说明书、产品披露声明或其他披露文件，也不声称包括“公司法”规定的招股说明书、产品披露声明或其他披露文件所需的信息。在澳大利亚，根据公司法第708条所载的一项或多项豁免，任何股份要约只能向成熟投资者(公司法第708(8)节含义内)、专业投资者(公司法第708(11)条含义内)或其他 人( )提出，因此根据公司法第6D章，在不向投资者披露的情况下提供股份是合法的。

豁免投资者在澳大利亚申请的股份不得在根据要约进行 配售之日后12个月内在澳大利亚发售，除非根据公司法第708条或其他规定，根据公司法第6D章不需要向投资者披露，或者要约是 根据披露文件 进行的，该披露文件

S-24

遵守公司法第6D章。任何获得股票的人都必须遵守这种澳大利亚的出售限制。

本招股说明书增刊仅包含一般信息，不考虑投资目标、财务状况或任何特定人员的 特殊需求。它不包含任何证券建议或金融产品建议。在作出投资决定之前，投资者需要考虑本招股说明书附录中的信息是否 适合其需要、目标和情况，并在必要时就这些问题征求专家意见。

迪拜国际金融中心潜在 投资者注意事项

本招股说明书增刊涉及根据迪拜金融服务管理局(DFSA) 要约证券规则的豁免要约。本招股说明书增刊仅供分发给DFSA提供证券规则中指定类型的人员。不得将其交付 给任何其他人或由任何其他人依赖。DFSA没有责任审查或核实任何与豁免优惠有关的文件。DFSA尚未批准本招股说明书，也未采取步骤验证此处列出的信息， 对招股说明书补充资料不承担任何责任。本招股说明书增刊所涉及的股份可能缺乏流动性和/或受转售限制。所提供股份的潜在购买者应对股份进行自己的尽职调查。如果您不了解本招股说明书附录的内容，请咨询授权财务顾问。

致欧洲经济区潜在投资者的通知

对于每个已经实施招股说明书指令的欧洲经济区成员国(每个是一个相关成员 国)，从并包括招股说明书指令在该相关成员国实施之日(相关实施日期)起(包括该日期)，除根据招股说明书指令的以下豁免外，不得在该相关成员国向公众提出作为本招股说明书预期的要约 的股份要约：

•

向任何符合招股说明书指令定义的合格投资者的法律实体；

•

向少于150名自然人或法人(招股说明书 指令中定义的合格投资者除外)提供，但须事先获得承销商的同意；或

•

在属于招股说明书指令第3(2)条范围内的任何其他情况下，

但该等股份要约不得要求吾等、出售股东或包销商根据 招股说明书指令第3条发布招股说明书或根据招股说明书指令第16条补充招股说明书。

位于相关 成员国的每个最初获得任何股份或向其提出任何股份要约或收到任何关于任何股份要约的通信的人将被视为已代表、担保、承认并同意其是实施招股说明书指令第2(1)(E)条的相关成员国法律意义上的 合格投资者。在向金融中介提供任何股份的情况下，如该术语在招股说明书指令第 3(2)条中使用，(I)每一此类金融中介将被视为已代表、担保、承认和同意其在要约中收购的股份并未以 非酌情权的方式代表收购，也未出于要约或转售的目的而收购，任何人士在可能导致向公众提出任何股份要约(其 在相关会员国向如此定义的合格投资者 要约或转售除外)的情况下，或在包销商事先已就每项建议要约或转售取得承销商同意的情况下，或(Ii)倘股份已由其代表任何有关会员国(合资格投资者除外)的人士购买 ，则向其提出的该等股份要约不会根据招股章程指令被视为已向该等人士作出。

S-25

我们、承销商及其附属公司将依赖 上述陈述、确认和协议的真实性和准确性。

本招股说明书附录是基于任何相关成员国的任何 股份要约将根据招股说明书指令的豁免而作出的，不受发布招股说明书要约的要求。因此，任何在有关 成员国作出或打算提出要约的人，只能在吾等、出售股东或包销商没有义务根据招股章程指令第3条发布有关要约的招股说明书 的情况下才能这样做。我们，销售股东和承销商均未授权，也未授权在吾等或承销商有义务 发布招股说明书的情况下提出任何股份要约。

为上述规定的目的，表达 就任何相关成员国的任何股份向公众提出要约，是指以任何形式和通过任何方式就要约的条款和要提供的股份提供足够的信息，以使 投资者能够决定购买或认购股份，因为在有关成员国，可以通过在相关成员国实施招股说明书指令的任何措施来改变，并且表述 说明书指令 是指指令2003，这一点可以在相关成员国中通过实施招股说明书指令的任何措施来改变。 ， ，是指2003指令。并包括有关成员国的任何相关执行措施。

给香港潜在投资者的通知

除“证券及期货条例”(第80章)所界定的(A)至 专业投资者外，该等股份并无或将不会以任何文件在香港发售或出售。(B)在其他情况下不会导致该文件是“公司条例”(第571章)所界定的招股章程；或(B)在其他情况下不会导致该文件是“公司条例”(第。章)所界定的招股章程。32)或不构成该条例所指的向公众作出的要约。任何与股份有关的广告、邀请或文件均不得或已经或可能由任何人为发行目的而在香港或其他地方发出或已经或可能由任何人管有，而该广告、邀请或文件的目的是针对香港公众或其内容可能被香港公众查阅或阅读的(除非 根据香港证券法获准这样做)，但有关股份的广告、邀请或文件只会或意图只出售给香港以外的人或只出售给专业投资者的股份则除外，定义如下：(A)在香港或其他地方为发行目的而向香港或其他地方的人士发出或已经或可能管有该等广告、邀请或文件(除非 根据香港证券法获准这样做)，否则该等广告、邀请或文件只会向香港或其他地方的专业投资者发出。

致瑞士潜在投资者的通知

我们没有也不会根据2006年6月23日联邦集体投资计划法第119条(经修订)在瑞士金融市场监督管理局(FINMA)注册为外国集体投资 计划，因此根据本招股说明书提供的证券没有也不会得到批准，也可能不会 在FINMA获得许可。因此，根据CISA第119条，证券未被FINMA授权作为外国集体投资计划进行分销，此处提供的证券不得在瑞士境内或来自瑞士向公众提供(如 本术语在第3条CISA中定义)。在2006年11月22日 集体投资计划(CISO)修订后的 条例第3条中规定的情况下，可以仅向合格投资者(如CISA第10条中定义的那样)提供该证券，这样就没有公开发售。然而，投资者并未受益于CISA或CISO的保护或FINMA的监督。本招股说明书和与证券有关的任何其他 材料严格属于个人性质，对每个受要约人保密，不构成对任何其他人的要约。本招股说明书仅可供与本文所述要约相关的合格投资者 使用，不得直接或间接分发或提供给除其接受者以外的任何个人或实体。它不得与任何其他报价一起使用，尤其不得 复制和/或分发给瑞士或瑞士的公众。

S-26

本招股说明书不构成发行招股说明书，因为根据“瑞士联邦义务法典”第652A条和/或1156条对该条款的理解。吾等并无申请将该等证券在六间瑞士交易所或瑞士任何其他受监管证券市场上市 ，因此，本招股说明书中提供的资料未必符合六间瑞士交易所的上市 规则及六间瑞士交易所上市规则所附的相应招股章程计划所载的资料标准。

英国潜在投资者注意事项

此外，在英国，本文件仅分发给并且仅针对 ，并且随后的任何要约只能针对合格投资者(根据招股说明书指令的定义)(I)在与属于《2005年金融服务和市场法案》(Financial Services and Markets Act 2000(Financial Promotion)Order 2005)第19(5)条第(5)款的投资有关的事项上具有专业经验的人员，经修正(该订单)和/或(Ii)属于该订单第49(2)(A)至(D)条(所有此等人士统称为相关人士)的高净值公司(或可能以其他方式合法传达的人士 )。本文件不得由非 相关人员在英国采取行动或依赖。在联合王国，与本文件有关的任何投资或投资活动仅适用于相关人员，并将与相关人员一起从事。

给加拿大潜在投资者的通知

根据 National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions或证券法(安大略省)第73.3(1)节的定义，这些股票只能出售给购买或被视为正在购买的委托人，如National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions或证券法(安大略省)第73.3(1)款所定义，并且是National Instrument 31-103注册要求、豁免和持续注册义务中定义的许可客户。任何股份的转售必须按照适用证券法的豁免或不受招股说明书 要求的交易进行。

如果本招股说明书附录或随附招股说明书(包括对其的任何修订)包含失实陈述，加拿大某些省或地区的证券法可向购买者 提供撤销或损害赔偿的补救措施，前提是购买者 在购买者所在省或地区的证券立法规定的时限内行使撤销或损害赔偿的补救措施。购买者应参考购买者所在省份或地区的证券法的任何适用条款，以了解这些权利的 详情或咨询法律顾问。

根据“国家工具33-105承销冲突”(NI 33-105)第3A.3条，承销商不需要遵守NI 33-105关于与本次发行相关的承销商利益冲突的披露要求。

S-27

法律事项

本招股说明书增刊及其附带招股说明书提供的普通股的有效性已由 Goodwin Procter LLP，New York，New York为我们传递。所附招股说明书中包含的美国联邦所得税考虑事项(不包括对 票据持有人的征税)中包含的美国联邦所得税考虑的一般摘要由Baker，Donelson，Bearman，Caldwell&Berkowitz，P.C.转交。与本次发行有关的某些法律事项将由Skadden，Arps，Slate，Meagher&Flom LLP，New York，New York传递给承销商。

专家

本招股说明书附录中包含的财务报表和管理层对财务报告内部控制有效性的评估(包含在管理层关于财务报告的内部控制报告中 )，参考医疗财产信托公司Form 10-K的年度报告。截至2018年12月31日的年度，根据独立注册会计师事务所普华永道会计师事务所(PricewaterhouseCoopers LLP)的报告(经该事务所授权为审计和会计专家)成立了SO 。

Steward Health Care System LLC在本招股说明书附录中引用截至2018年12月31日的年度10-K/A表的年度 报告合并的财务报表，依据独立注册公共会计师事务所安永会计师事务所(Ernst And Young LLP)作为审计和会计专家 授权提供的报告。

以引用方式成立为法团

我们通过引用将以下列出的文件和我们根据《交易法》第13(A)、13(C)、14或15(D)条向证券交易委员会提交的任何未来文件纳入本招股说明书附录，包括在本招股说明书附录日期后提交的任何文件(根据第2.01项、第7.01项提供的信息或根据Form 8-K第9.01项提供的证物除外)，直至本次要约终止。在此引用的信息是本招股说明书增刊的重要部分。通过引用并入本招股说明书 附录中的文件中的任何陈述将被视为修改或取代(1)本招股说明书附录中包含的陈述，或(2)通过引用并入本招股说明书附录中的任何其他随后提交的文件， 修改或取代该陈述：

•

我们的Form 10-K年度报告和Form 10-K/A Form 10-K/A年度报告(截至2018年12月31日 )；

•

我们的季度报告是截至2019年3月31日和2019年6月30日的季度报表10-Q；

•

我们目前提交的Form 8-K报告是在 6、5月29日、 6月12日、7月 15、7月19日(当天提交的Form 8-K两份当前报告)， 29和2019年8月29日提交的；

•

我们在附表14A上的最终代理 声明，涉及2019年5月23日举行的股东年度会议，于2019年4月26日提交(仅限于通过引用具体纳入我们截至2018年12月31日的10-K表格年度报告的范围内)；以及

•

2005年7月5日提交的Form 8-A注册声明中包含的对我们普通股的描述，以及为更新此类描述而向SEC提交的任何修订或报告。

我们将根据该人的书面或口头请求，向收到本招股说明书附录的每个人免费提供我们通过引用纳入本招股说明书附录中的任何或所有文件的 副本，但这些文件的展品除外，除非这些展品通过引用特别纳入了这些文档。书面请求 应寄给投资者关系部，医疗财产信托公司，1000Urban Center Drive，Suit501，伯明翰，阿拉巴马州35242。

S-28

招股说明书

医疗财产信托公司

普通股

优先股

担保

MPT运营 合作伙伴关系，L.P.

MPT财务公司

债务证券

MPT Operating Partnership，L.P.(运营伙伴关系 Partnership)和MPT财务公司(MPT Finance Corp.)可能会不时提出出售债务证券，这些债务证券可能由Medical Properties Trust，Inc.全面无条件担保。(θMedical Properties 或π公司，以及运营合伙企业和MPT财务公司，MPT公司)，运营合伙企业的唯一普通合伙人的唯一成员。( ，或与运营合伙企业和MPT财务公司一起)，运营合伙企业的唯一普通合伙人的唯一成员。本公司和可能不时在本招股说明书增刊 中被点名的任何出售股东可以在每种情况下在一次或多次发行中不时提供和出售普通股和优先股。本招股说明书为您提供了这些证券的一般描述。公司 不会收到任何出售股东出售其普通股或优先股的任何收益。

每次MPT或任何销售股东 提供和销售证券时，MPT和此类销售股东将对本招股说明书提供补充，其中包含有关发行的具体信息以及任何此类销售股东(如果适用)，以及证券的金额、价格和 条款。增刊还可以添加、更新或更改本招股说明书中包含的有关要约的信息。在投资MPT的任何证券之前，您应仔细阅读本招股说明书和适用的招股说明书附录 。

每一系列或每类证券的具体条款将在适用的招股说明书附录中列出， 可能包括对实际或建设性所有权的限制和对证券转让的限制，在每种情况下，视情况而定，以保持医疗财产信托公司的地位。作为用于美国联邦收入目的的房地产投资信托 (Reit)。适用的招股说明书增刊还将在适用的情况下包含与 此类招股说明书增刊涵盖的证券有关的某些美国联邦所得税考虑因素以及在证券交易所上市的信息。

MPT可以提供和销售本招股说明书和 的任何招股说明书附录中描述的证券，或通过一个或多个承销商、交易商和代理，或直接向购买者，或通过这些方法的组合。此外，任何出售股东可以不时一起或单独 出售和出售公司普通股或优先股的股份。如果任何承销商、交易商或代理参与任何证券的销售，则他们的姓名以及他们之间或他们之间的任何适用的购买价格、费用、佣金或折扣安排将 列出，或将根据适用的招股说明书附录中列出的信息进行计算。有关更多信息，请参阅本招股说明书中题为“关于本招股说明书”和“分销计划”的部分。 在未交付本招股说明书和描述发行此类证券的方法和条款的适用招股说明书附录的情况下，不得出售 证券。

公司的普通股在纽约证券交易所(纽约证券交易所)上市，代码为：2018年12月28日， 最后公布的公司普通股在纽约证券交易所的销售价格为每股16.01美元。

投资我们的证券是有风险的。请参阅适用招股说明书补充中的 风险因素，以及医疗财产和运营伙伴关系的Form 10-K的最新合并年度报告中的风险因素，以及与Form 10-Q上的后续季度报告中包含的风险因素相关的披露(由我们随后向美国证券交易委员会提交的文件更新)，其程度 通过引用并入本文。

证券交易委员会和任何国家证券委员会均未批准或不批准 这些证券或确定本招股说明书是否真实或完整。任何与此相反的陈述都是刑事犯罪。

本招股说明书的 日期为2018年12月31日

目录

		页
关于本招股说明书			1
关于医疗财产信托公司和MPT运营伙伴关系， L.P.			2
关于MPT财务公司			2
危险因素			3
收益的使用			4
关于前瞻性陈述的警示语言			5
债务证券及相关担保说明			7
股本说明			13
马里兰法律和公司章程和章程的某些规定			18
运营 合伙的合伙协议描述			23
美国联邦所得税考虑因素			27
出售股东			51
分配计划			52
法律事项			55
专家			55
在那里可以找到更多信息			56
以引用方式成立为法团			56

关于本招股说明书

本招股说明书是我们利用货架注册过程向SEC提交的注册声明的一部分。在此 货架过程中，我们登记了本招股说明书中描述的任何证券组合的未指明数量，我们和/或任何销售股东可以随时在一个或多个产品中出售此类证券。 本招股说明书为您提供了我们和/或任何销售股东可能提供的证券的一般描述。 我们和/或任何销售股东可以随时出售此类证券。 本招股说明书向您提供我们和/或任何销售股东可能提供的证券的一般描述。每次我们和/或任何销售股东出售证券时，我们和/或任何销售股东都将提供招股说明书 补充资料，其中将包含有关所提供的证券和发行条款的具体信息。招股说明书附则还可以增加、更新或更改本招股说明书中包含的信息。您应该阅读此 招股说明书和任何招股说明书补充资料，以及在您可以找到更多信息的标题下描述的其他信息。

本招股说明书是注册说明书的一部分，我们已经提交或通过引用将其纳入注册说明书。您应该仔细阅读 展品，了解可能对您重要的条款。

除非上下文要求或另有说明，否则在本 招股说明书中提到的我们、我们的或我们的公司是指MPT运营合伙企业，L.P.，一家特拉华州的有限合伙企业，及其合并的子公司(包括MPT金融公司)，以及 医疗财产信托，LLC，一家特拉华有限责任公司和MPT运营伙伴公司的唯一普通合伙人，以及医疗财产信托，Inc.，马里兰州的一家公司和医疗财产信托公司的唯一成员凡提及DESY MPT财务公司，指MPT财务公司，是特拉华州的一家公司 ，是运营合伙公司的全资子公司，而对医疗财产或公司的提及是指医疗财产信托公司(Medical Properties Trust，Inc.)。销售股东的术语包括感兴趣的继任者，受让人、受让人或者以后可能持有任何出售股东权益的其他人。术语你是指潜在的投资者。

1

关于医疗财产信托公司和MPT运营 伙伴关系，L.P.

Medical Properties是一家在纽约证券交易所上市的自助式REIT，专注于投资和拥有全美的净租赁医疗设施，并有选择地在外国司法管辖区投资。医疗地产自2004年4月6日以来一直作为房地产投资信托基金运营。我们基本上通过运营合作伙伴关系开展所有业务 。我们收购和开发医疗保健设施，并根据长期净租赁将设施租赁给医疗保健运营公司，这要求租户承担与物业相关的大部分成本。 我们还向医疗保健运营商提供抵押贷款，以他们的房地产资产为抵押。此外，我们通过我们的应税REIT子公司选择性地向我们的某些运营商提供贷款，这些子公司的收益通常用于 收购和营运资金。不时，我们还可能获得某些租户的利润或其他股权，这使我们有权分享这些租户的利润和亏损。

医疗财产公司于2003年8月27日根据马里兰州法律成立，运营伙伴关系根据特拉华州法律于2003年9月10日 成立。我们的主要行政办公室位于亚拉巴马州伯明翰城市中心大道1000号，Suite501，35242。我们的电话号码是(205)969-3755。我们的互联网地址是 www.Medicalpropertiestrust.com。在本招股说明书或我们向SEC提交或提供的任何其他报告或文件中，我们在网站上找到或可通过其他方式访问的信息未被纳入本招股说明书或任何其他报告或文件中，也不构成本招股说明书或任何其他报告或文件的一部分。

关于MPT财务公司

MPT财务公司是经营合伙公司的全资子公司。MPT财务公司没有资产，不会也不会进行 任何操作或拥有任何员工。其成立的唯一目的是作为债务证券的发行人或联合发行人，运营合伙企业可能不时发行，仅为允许 某些机构投资者投资于我们的证券，因为运营合伙企业是有限合伙企业，或由于其组织国的法律投资法律或 章程，这些机构投资者可能无法投资于我们的证券。

2

危险因素

在投资根据本招股说明书提供的任何证券之前，您应仔细考虑本说明书中列出的所有信息， 在任何附带的招股说明书附录中，以及通过引用的方式并入本文和其中的文件，以及我们授权交付给您的任何自由撰写的招股说明书，除非另有明确规定，尤其是截至2017年12月31日的医疗财产和运营合作伙伴10-K表格的合并年度报告中描述的风险因素 ，以及 引用包含或纳入本招股说明书的所有其他信息。经修订的(《纳斯达克交换法》)，在此通过引用并入，以及包含的风险因素和其他信息 或通过引用并入适用的招股说明书附录中。任何附带的招股说明书附录和通过引用并入本文的文件中描述的风险并不是我们面临的唯一风险。我们目前不知道或我们目前认为无关紧要的其他风险 也可能对我们的业务运营产生不利影响。除其他外，这些风险可能对我们的业务财务状况和运营结果造成重大不利影响，并可能导致我们证券的 交易价格下降，导致您的全部或部分投资损失。

3

收益的使用

我们将在适用的招股说明书附录或其他发售材料 中描述与特定发售相关的收益的使用，其中可能包括(但不限于)一般商业目的，包括偿还债务、收购、资本支出和营运资本。我们不会收到任何出售 股东出售普通股或优先股的任何收益。

4

关于前瞻性陈述的警示用语

本招股说明书中包含的某些陈述，任何附带的招股说明书附录，我们通过引用纳入本说明书和/或其中以及我们授权交付给您的任何自由写作招股说明书中的文件，构成安全港含义内的前瞻性陈述，免除1995年“私人证券诉讼改革法” 诉讼改革法(见“证券法”第27A节)和“交易法”第21E条为此类陈述所规定的民事责任。我们在本招股说明书中作出的前瞻性陈述，包括通过引用并入本文中的文件， 受到风险和不确定因素的影响。这些前瞻性陈述包括有关我们业务的可能或假定的未来结果、财务状况、流动性、经营结果、计划和目标的信息。关于 以下主题的陈述，除其他事项外，本质上是前瞻性的：

•

我们的业务战略；

•

我们预计的经营业绩；

•

我们在美国或欧洲获得或开发更多设施的能力；

•

获得或开发合适的设施；

•

我们签订未来租赁和贷款的能力和条款；

•

我们通过发行债务和股权证券，合资 安排，和/或财产处置来筹集额外资金的能力；

•

我们获得未来融资安排的能力；

•

与未来分配有关的估计，以及我们支付未来分配的能力；

•

我们偿还债务和遵守所有债务契约的能力；

•

我们在市场上竞争的能力；

•

租赁利率和利率；

•

市场趋势；

•

预计资本支出；以及

•

技术对我们的设施、运营和业务的影响。

前瞻性陈述基于我们对未来业绩的信念、假设和期望，并考虑到 我们目前可以获得的信息。这些信念、假设和期望可能会由于许多可能的事件或因素而发生变化，而不是所有这些都是我们所知道的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和 运营结果可能与我们的前瞻性陈述中表达的内容有很大不同。在您就我们的证券做出投资决定之前，您应该仔细考虑这些风险，以及以下可能导致实际结果与我们的前瞻性陈述不同的 因素：

•

此处在标题为风险因素的章节中引用的因素，包括截至2017年12月31日的医疗财产和运营伙伴关系表格10-K的 合并年度报告以及通过引用并入本招股说明书 的任何未来向证券交易委员会提交的文件中所述的那些因素； ， ；

•

美国(国家和地方)和欧洲(特别是德国、英国、西班牙和意大利) 政治、经济、商业、房地产和其他市场条件；

•

我们经营的竞争环境；

•

执行我们的业务计划；

5

•

融资风险，例如我们偿还、再融资、重组或延长债务到期 的能力；

•

可能无法满足协议规定的截止日期尚未完成的任何或所有未完成交易的条件 的风险；

•

我们参与的任何或所有交易的预期收益实现时间比预期更长或根本无法实现的可能性 ；

•

收购和开发风险；

•

潜在的环境或有事项和其他负债；

•

影响一个或多个租户财务健康的不利发展，包括无力偿债；

•

一般影响房地产业或特别是医疗房地产业的其他因素；

•

医疗地产能够保持其作为美国联邦和州所得税REIT的地位；

•

我们吸引和留住合格人才的能力；

•

外币汇率变动；

•

美国(联邦和州)和欧洲(特别是德国、英国、西班牙和意大利) 医疗保健和其他监管要求；以及

•

美国国家和当地经济状况，以及欧洲和我们拥有或将拥有医疗保健设施的任何其他外国司法管辖区的状况 ，这可能会对以下方面产生负面影响(除其他外)：

•

我们的租户，我们的贷款人，或持有我们现金余额的机构的财务状况，这可能会 使我们面临这些方违约风险的增加；

•

我们以有吸引力的条款或根本获得股权或债务融资的能力，这可能对我们寻求收购和发展机会的能力，我们为现有债务和未来利息支出进行再融资的能力产生不利影响；以及

•

我们的房地产资产的价值，这可能限制我们以有吸引力的价格处置资产的能力，或者 获得或保持由我们的财产担保的债务融资或在无担保的基础上。

当我们使用 相信、期望、可能、潜在、预计、计划、计划、可能、意图或类似的词语 时，我们识别的是前瞻性陈述 。您不应过分依赖这些前瞻性陈述。

除法律规定外，我们 不承担任何义务更新此类陈述或公开宣布对本招股说明书、任何随附招股说明书附录、我们通过引用 纳入本文和/或其中的任何文件或我们授权交付给您以反映未来事件或发展的任何自由写作招股说明书所作的任何修改的结果。

6

债务证券及相关担保说明

本招股说明书包含我们根据本招股说明书可能出售的证券的摘要。此摘要不是对每个安全的完整 描述。然而，本招股说明书连同任何适用的附带招股说明书附录将包含所发售证券的重要条款。在本节中使用时，术语“我们”、 us、“我们的”、“我们的”和发行者联合指的是运营伙伴关系和MPT金融公司，而术语“父母”仅指医疗财产信托公司。而不是它的任何子公司。

总则

运营伙伴 可以发行一个或多个系列的优先债务证券，MPT金融公司预计将是任何此类系列的联合发行人。MPT财务公司是经营合伙公司的全资子公司。MPT 财务公司没有资产，现在不会，将来也不会进行任何操作或拥有任何员工。其成立的唯一目的是作为经营 合伙企业可能不时发行的债务证券的发行人或共同义务人。

如果我们提供本注册声明所涵盖的债务证券，我们将根据截至2013年10月10日的 基本契约发行它们，发行人、作为担保人的母公司、其运营合伙一方的某些子公司以及作为受托人的Wilmington Trust，National Association作为受托人，将对此进行修订和 补充 ，以创建可在此发行、提供和销售的每一系列债务证券的形式和条款。基础契约作为本招股说明书 的一部分作为注册说明书的一部分提交，任何补充契约都将作为与发行本招股说明书下提供和销售的任何新系列债务证券相关的文件的附件提交。我们将基础契约称为 ，由适用于根据其发行并在此提供的一系列债务证券的每个补充契约修正和补充，作为契约。我们敦促您阅读基础契约和相关补充契约，因为 这些文档(而不是下面的摘要)将定义您作为债务证券持有人的权利。摘要中使用的大写术语具有契约中指定的含义。

招股说明书补充资料中每个系列债务证券的具体条款

与所发售的任何系列债务证券有关的招股说明书附录和补充契约将包括与发售有关的具体条款 。这些条款将包括以下部分或全部内容：

•

MPT财务公司是否将成为联合发行人；

•

债务证券的担保人(如有)；

•

债务证券的名称；

•

债务证券的本金总额；

•

作为债务证券支付担保的资产(如有)；

•

我们是否将以登记形式，或以 形式由托管人代表持有人持有的临时或永久全球证券，以个人证书的形式向每个持有人发行债务证券；

•

我们发行债务证券的价格；

•

如果债务证券的到期日加快，应支付的本金部分；

•

将支付债务证券的货币或货币单位(如果不是美元)；

•

债务证券本金的支付日期；

•

债务证券将承担的利率和债务证券的利息支付日期；

7

•

任何可选择的赎回条款；

•

任何偿债基金或其他规定，将使我们有义务回购或以其他方式赎回债务 证券；

•

违约或契约的任何变更或附加事件；以及

•

债务证券的任何其他条款。

我们可以以低于本金 的大幅折扣提供和出售债务证券，包括原始发行折价债务证券。招股说明书增刊将描述美国联邦特别所得税和适用于这些证券的任何其他考虑因素。此外，招股说明书附录可能会描述某些特殊的美国联邦所得税或其他 考虑事项，适用于以美元以外的货币计价的任何债务证券。

担保

在与一系列债务证券有关的招股说明书附录中规定的范围内，母公司可以共同和几个基础上向每一位持有人和 受托人保证，当该系列债务证券的本金、溢价(如果有的话)和利息到期和应付时，无论是在规定的到期日，在赎回或 回购时，通过宣布加速或其他方式，都将及时全额支付本金。如果一系列债务证券得到担保，则该系列可由母公司担保，并在与一系列债务证券相关的招股说明书附录中指定的范围内，以及如果 在发行此类债务证券后发生一项或多项指定的意外事件，则由母公司的部分或全部子公司担保。招股说明书附录将描述对任何特定担保的最高金额的任何限制，以及担保可能被解除的 条件。担保将是母公司和任何此类子公司的一般义务。

合并、合并或资产出售

除非招股说明书附录中关于一系列债务证券的另有规定，通常每个契约将允许我们 合并或合并到另一个实体。它还将允许每个发行人将其全部或基本上所有资产出售、租赁、转让或以其他方式处置给另一实体。如果发生这种情况，剩余或收购实体必须 承担所有此类发行人在契约下的责任和责任，包括支付债务证券的所有到期金额以及履行此类发行人在契约中的契约。

在控制发生变更时不提供保护

除非招股说明书附录另有规定，否则债务证券将不包含任何在我们控制权发生变更或发生高杠杆交易时保护 债务证券持有人的条款，无论此类交易是否导致我们控制权的变更。

假牙的修改

除非招股说明书附录中关于一系列债务证券的 另有规定，以下描述将适用于契约的修改。

如果根据受补充或修订影响的契约发行的所有 系列未偿还债务证券的总本金占多数的持有人同意补充或修订契约，我们可以对契约进行补充或修订。此外，任何系列未偿还债务证券的总本金占多数的持有人可以放弃过去在契约 下的违约以及我们仅就该系列的债务证券遵守我们的契约。但是，这些持有人不得放弃对该系列债务证券的任何支付的任何违约，或对没有 不能补充或修订的条款的遵守

8

每个受影响的持有人的同意。未经每一受影响的未偿债务证券的同意，不得修改契约或放弃：

•

减少其持有人必须同意修改、补充或放弃的债务证券本金；

•

减少任何债务证券的本金或改变固定期限；

•

减少或免除赎回时应支付的溢价，或更改或放弃有关赎回债务证券的规定(特定系列债务证券的情况下可能允许的除外)；

•

降低任何债务证券的利率或改变支付利息的时间；

•

放弃债务 证券本金或溢价或利息的违约或违约事件 (债务证券本金总额至少过半数的持有人取消债务证券加速，并放弃因加速支付违约而产生的违约)；

•

除契约另有许可外，解除可能已授予债务证券的任何担保 ；

•

以债务证券所述货币以外的货币支付任何债务证券；

•

对契约中有关免除过往违约或债务证券持有人 收取债务证券本金或溢价(如有)或利息的权利作出任何更改；

•

放弃任何债务证券的赎回付款( 特定系列债务证券的情况下可能允许的除外)；

•

除非契约中另有许可，否则解除任何担保人在其担保或 契约下的义务，或以任何会对持有人权利产生不利影响的方式改变任何担保；或

•

对上述修订、补充和豁免条款作出任何更改(增加其中列出的任何百分比 除外)。

在某些情况下，我们可以在没有任何债务证券持有人同意的情况下补充或修改契约 ，包括：

•

确定任何系列债务证券的条款形式；

•

修复任何歧义、缺陷或不一致；

•

规定在合并或合并或处置所有或基本上所有此类发行人或担保人的资产时，承担发行人或担保人对债务证券持有人的义务 ；

•

依照契约条款增加或解除担保人；

•

作出任何会向债务证券持有人或 提供任何额外权利或利益而不会对任何债务证券持有人在契约下的权利产生不利影响的变更；

•

根据继任受托人的契约提供证据或规定接受委任；

•

添加任何其他违约事件；或

•

以保证债务证券和/或担保。

9

违约事件与补救

除非招股说明书附录中关于一系列债务证券的另有规定，以下描述将适用于违约事件 和契约下的补救措施。

如果在契约中使用违约事件，则意味着与任何系列的债务证券有关的以下 中的任何一种：

•

未在到期时支付该系列的任何债务证券的本金或任何溢价；

•

未能在到期日后60天内支付该系列任何债务证券的利息；

•

未在到期时支付与该系列的任何债务证券有关的任何偿债基金付款；

•

发行人未能遵守合并、合并 或资产出售项下所述的契约；

•

在向发行人发出书面通知后持续30天的契据中未履行任何其他约定的 ；

•

发行人破产、无力偿债或重组的某些事件；或

•

根据该系列债务证券条款规定的任何其他违约事件。

特定系列债务证券的违约事件不一定构成根据契约发行的任何其他 系列债务证券的违约事件。如果受托人认为扣发通知符合债务证券持有人的最佳利益(本金、溢价(如有的话)或利息的支付除外)，则可以扣留通知债务证券持有人的任何违约行为(支付本金、溢价(如果有的话)或利息除外)。

如果任何一系列债务证券的违约事件发生并持续，受托人或该系列债务证券本金总额至少为25%的持有人 可宣布该系列所有债务证券的全部本金和应计利息立即到期并应付。如果发生这种情况，在 某些条件的限制下，该系列债务证券本金总额中过半数的持有人可以撤销声明。

除其在违约情况下的职责外，受托人没有义务应任何持有人的 请求、命令或指示行使其在任一契约下的任何权利或权力，除非持有人向受托人提供合理的担保或赔偿。如果他们提供这种合理的担保或赔偿，任何一系列 债务证券合计本金过半数的持有人可以指示对该系列债务证券进行任何诉讼或任何补救措施的时间、方法和地点，或行使赋予受托人的任何权力。

债务证券金额无限制

该契约不会限制我们可能发行的债务证券的数量，除非我们在招股说明书附录中另有说明。

债务证券登记

除非招股说明书附录另有说明，否则我们将只以登记形式发行一系列债务证券，无息票。

最小面额

除非 招股说明书附录另有规定，否则债务证券将仅发行本金1，000美元或1，000美元的整数倍数。

10

无个人责任

该契约规定，不得对任何债务证券的本金、溢价(如有)或利息的支付追索权，或以此为基础的任何索赔或其他方面的追索权，也不得根据或根据契约中发行人或担保人的任何义务、契约或协议，或任何债务证券或担保的追索权，或因其所代表的任何债务的产生 ，对公司的任何注册人、股东、高级管理人员、董事、雇员或控制人具有追索权。每个持有人通过接受 债务证券，放弃并解除所有此类责任。豁免和释放是发行债务证券的代价的一部分。

付款和转账

受托人将 最初作为契约项下的付款代理和登记员。发行人可以在不事先通知债务证券持有人的情况下更换支付代理人或登记员，发行人或其任何子公司可以担任付款代理人或 登记员。

如果债务证券持有人向发行人发出电汇指示，发行人将按照该指示对 债务证券进行全部支付。债务证券的所有其他付款将在受托人的公司信托办公室支付，除非发行人选择通过邮寄支票的方式支付利息，支票邮寄给持有人的 地址在债务担保登记册中列出。

交换、登记和转让

任何系列的债务证券将可交换为同一系列、相同本金金额和相同 条款的其他债务证券，但根据契约以不同的授权面额进行交换。持有人可以在登记处出示债务证券进行交换或转让登记。登记员在 对提出请求者的所有权和身份文件感到满意时，将进行转让或交换。我们不会对任何转让或交换债务证券的登记收取服务费。但是，我们可能要求为该注册支付任何税款或其他 政府费用。

我们不会被要求：

•

发行、登记转让或交换一系列债务证券，在选择赎回该系列债务证券前15 个工作日至有关赎回或回购通知邮寄当日营业结束时结束，或在记录日期至下一个 利息支付日之间；或

•

登记转让或交换任何被要求赎回或回购的债务证券，但我们正在赎回或回购的任何债务证券的 未赎回部分除外。

满足和解脱；挫败

除非招股说明书附录中对一系列债务证券另有规定，以下描述将适用于债务证券的 清偿和解除。

在以下情况下，该契约将被解除并将不再对根据该契约发行的任何系列的所有未偿债务证券产生进一步影响 ：

(a)

要么

(1)

经认证的该系列的所有未偿还债务证券(遗失、被盗或销毁的 已被替换或支付的债务证券，以及其付款款项此前已存放在信托中并随后偿还给我们的债务证券)已交付受托人注销；或

11

(2)

尚未交付给受托人注销的该系列所有未偿还债务证券 已因发出赎回通知或其他原因而成为到期和应付，或将在一年内到期和应付，或根据令受托人满意的安排在一年内被要求赎回，并且在任何情况下，我们已不可撤销地或导致不可撤销地将美元信托基金、不可赎回的美国政府债务或 作为信托基金存放在受托人处 ，或在任何情况下，我们已将其作为信托基金以美元形式存入受托人，不可赎回的美国政府债务或不可赎回的美国政府债务或在一年内被要求赎回 ，在任何情况下，我们已将其作为信托基金以美元形式或不可赎回的美国政府债务形式存入受托人。支付并解除未交付受托人注销的该等债务证券的全部债务，用于本金， 溢价(如果有)，以及截至该存款日期(对于已到期和应付的债务证券)或声明的到期日或赎回日期的应计利息；

(b)

我们已支付或安排支付根据契约应由我们支付的所有其他款项；及

(c)

我们已经向受托人提交了高级官员的证书和律师的意见，声明满足和解除所有 个先决条件。

特定系列的债务证券 将在招股说明书附录中规定的范围内，并根据条款和条件，受到法律或契约违约的约束。

关于 受托人

契约规定，除违约持续期间外，受托人将不承担责任，除非履行契约中明确规定的职责。如果违约事件已经发生并正在继续，受托人在行使 契约赋予它的权利和权力时将使用与谨慎的人在处理该人自己的事务时所行使的相同程度的谨慎和技能。

1939年“信托法”的契约和 条款通过引用并入契约，包含对受托人权利的限制，如果受托人成为发行人的债权人，在某些情况下获得债权付款或在 上实现其就任何此类债权而收到的某些财产，如担保或其他。允许受托人从事其他交易；不过，前提是，如果获得任何冲突的利益，必须消除 这种冲突或辞职。

执政法

该契约和所有债务证券和担保将受纽约州法律的管辖。

12

股本说明

以下关于本公司股本的重要条款的摘要受 马里兰州总公司法(MgCl，MgCl)和本公司章程和章程 的约束，并完全符合资格。公司章程和规章制度的副本已向证券交易委员会存档。我们建议您查看这些文档。请参阅您可以 找到更多信息的地方 。

授权股票

公司章程授权公司发行最多500，000，000股普通股，每股票面价值0.001美元，以及10，000，000股优先股，每股票面价值0.001美元。截至2018年12月28日，公司已发行和发行普通股370，552，961股，未发行和未发行优先股。公司章程 授权公司董事会在未经股东批准的情况下增加授权股份总数或任何类别或系列的股份数量。

普通股

公司可不时发行 普通股。公司董事会必须批准公司出售的股票数量和出售价格。公司普通股的所有股份，在发行时，将得到正式授权，全额 支付，不可评估。这意味着公司已发行普通股的全价将在发行时支付，并且公司普通股的任何持有人稍后将不需要为普通股向公司支付任何额外资金 。

在符合任何其他类别或系列股票的优先权利和符合以下标题下讨论的关于股票转让限制的公司章程 的规定下-所有权和转让限制，公司普通股的股份持有人有权在公司董事会授权的情况下从合法可获得的资金中获得 股息，并由公司宣布，并按比例分享公司合法可分配给 本公司的资产。 本公司的普通股的持有人有权获得 股息，这些股息是由公司董事会从合法可获得的资金中分配给 本公司的支付或充分拨备公司所有已知债务和负债后解散或清盘，包括解散任何一类或多类优先股时的优先权利。

在公司章程有关股份转让限制 的规定的规限下，本公司普通股的每股流通股使持有人有权就提交股东投票的所有事项(包括董事选举)投一票，并且，除关于任何其他类别或 系列股票的规定外，该等股份的持有人将拥有独家投票权。在公司董事会的选举中没有累积投票。在无竞争的选举中，董事由 投票赞成和反对每个董事提名人的所有投票的 多数选出。在有争议的选举中，董事是由所投的多数票选出的。参见马里兰法律和我们的宪章和 章程的某些条款-我们的董事会。

公司普通股的股份持有人没有优先、转换、交换、 偿债基金、赎回或评估权，也没有优先认购本公司任何证券的权利。根据公司章程中关于股票转让限制的规定， 公司普通股的股份将享有同等的股息、清算和其他权利。

根据MgCl，马里兰州公司一般 不能解散、修订其章程、合并、合并、出售其全部或基本上所有资产、从事股票交换或在正常业务过程之外进行类似交易，除非获得该公司 董事会和持有至少三分之二有权就此事投票的股份的股东的赞成票，除非

13

百分比(但不低于有权就该事项投票的所有投票权的多数)在公司章程中列出。公司的章程没有为这些事项提供 较低的百分比。然而，马里兰州法律允许公司在未经公司股东批准的情况下将其全部或实质上的所有资产转让给一个或多个人，前提是 此人或多个人的所有股权由公司直接或间接拥有。由于运营资产可能由公司的子公司持有，就像公司的情况一样，这可能意味着公司的子公司可以转让 其所有资产，而无需公司股东的投票。

公司章程授权公司董事会 董事将公司普通股的任何未发行股份重新分类为其他类别或系列股票，并确定每个类别或系列中的股份数量，并设定每个类别或系列的优先选择、转换和其他权利、 投票权、限制、关于股息或其他分配的限制、资格或赎回条款或条件。

优先股

公司的 章程授权公司的董事会对任何未发行的优先股股份进行分类，并将任何以前分类但未发行的任何系列股份重新分类。优先股在发行时将得到正式授权， 全额支付且不可评估，并且没有优先购买权。在发行每个系列的股份之前，MgCl和本公司的章程要求本公司的董事会设定条款、优惠、转换或 其他权利、投票权、限制、股息或其他分派的限制、资格以及赎回条款和条件。因此，本公司董事会可授权发行 股优先股，其条款和条件可能具有延迟、推迟或阻止控制权交易变更的效果，该交易可能涉及本公司普通股持有人的溢价，或持有人 可能认为以其他方式符合其最佳利益的控制权交易。截至2017年12月31日，未发行任何优先股。

增加 授权股票并发行公司普通股和优先股的额外股份的权力

公司认为，公司董事会 在未经股东批准的情况下，有权增加授权股票数量，发行额外的授权但未发行的普通股或优先股，并对公司普通股或优先股的 未发行股份进行分类或重新分类，然后促使公司发行此类分类或重新分类的股票，这将使公司在制定未来可能的融资 和收购以及满足可能出现的其他需求方面具有灵活性。额外的类别或系列以及普通股将可供发行，无需公司股东采取进一步行动，除非适用法律或任何国家证券交易所或自动报价系统的规则 要求股东同意，本公司的证券可在其上上市或交易。

对拥有权和转让的限制

为了使本公司符合1986年“国内收入法”(经修订)或本守则的REIT资格，本公司股票流通股价值 的50%实际上或建设性地可由五个或更少的个人(在守则中定义为包括某些实体)在一个课税年度的后半部分(本公司已选择成为REIT的 的第一年除外)拥有。此外，如果公司或一名或多名拥有本公司10%或以上股份的业主(实际上或建设性地)实际或建设性地拥有 公司10%或以上的租户(或本公司是合伙人的任何合伙企业的租户)，则公司从该承租人(直接或通过任何此类合伙企业)收到的租金将不符合准则的REIT总收入 收入测试的目的。本公司的股票亦必须在12个月的课税年度的至少335天或较短的课税年度的按比例部分(本公司已选择成为REIT的 第一年除外)内由100名或以上人士实益拥有。

14

公司章程包含对 公司股本的所有权和转让的限制，旨在帮助公司遵守这些要求并继续符合REIT的资格。章程有关条款规定，自公司首次 公开募股完成后生效，除以下所述的例外情况外，作为一个或多个集团行事的任何人不得拥有或凭借守则的归属条款被视为拥有超过(1)本公司已发行普通股的数量或价值的9.8%(以限制性较强的 为准)或(2)已发行普通股的数量或价值的9.8%(以限制性较大者为准我们将此限制称为所有权限制。公司章程中的所有权限制比“守则”对公司普通股的所有权限制更为严格。

“守则”下的所有权归属规则很复杂，可能导致一组相关 个人或实体实际或建设性拥有的股票由一个个人或实体建设性地拥有。因此，个人或实体收购不到9.8%的公司普通股(或收购实际或建设性地拥有 公司普通股的实体的权益)仍可能导致该个人或实体或另一个人或实体建设性地拥有超过公司已发行普通股9.8%的股份，从而 使普通股受到所有权限制。

如果公司董事会确定超过所有权限制的所有权不会导致公司根据 守则第856(H)节被紧密持有(不考虑所有权权益是否在应纳税年度的后半期持有)或以其他方式危害本公司作为REIT的地位(例如，导致本公司的任何租户成为REIT)，则公司的董事会可自行决定前瞻性或 放弃对一个或多个股东的所有权限制(例如，使本公司的任何承租人不会根据 守则第856(H)节的规定紧密持有本公司)或以其他方式损害本公司作为房地产投资信托基金(REIT)的地位

作为公司弃权的条件，公司的董事会 可能需要法律顾问或国税局(IRS)的意见，裁定令公司董事会满意，并要求申请人就保留我们的REIT地位作出陈述或承诺。

在放弃所有权限制的情况下或在任何其他时间，公司董事会可以降低所有其他个人和实体的所有权限制 ，但是，降低的所有权限制将不会对任何个人或实体有效，其在公司股本中的所有权百分比超过减少的所有权限制 直到此人或实体在公司股本中的百分比等于或低于减少的所有权限制，但任何进一步收购公司的股本超过减少的所有权限制的情况下，降低的所有权限制都不生效 ，但任何进一步收购本公司的股本超过的百分比都将无效 ，但任何进一步收购本公司的股本超过的百分比都不会生效 ，除非此人或实体在公司股本中所占的百分比等于或低于减少的所有权限制，但任何进一步收购本公司的股本都将超过减少的限制此外，新的所有权限制可能不允许五个或五个以下的人(定义为 下REIT所有权限制的目的)实益拥有公司已发行股本价值的49.5%以上。

公司章程 一般禁止：

•

来自实际或建设性地拥有公司股本股份的任何人，将导致 根据守则第856(H)节，公司被紧密持有；以及

•

任何人不得转让本公司股本的股份，如果这种转让会导致本公司股份 由少于100人实益拥有(不参考任何归属规则确定)。

任何人如取得或试图或打算取得本公司普通股股份的实益或推定所有权 将会或可能违反上述对可转让性及所有权的任何限制，均须立即通知本公司，并向本公司提供本公司可能要求的其他资料，以便 确定该等转让对本公司作为房地产投资信托基金的地位的影响。上述关于可转让性和所有权的规定在以下情况下不适用

15

董事会决定，尝试或继续取得REIT资格不再符合公司的最佳利益。

根据本公司的章程，如果任何声称转让本公司股本或任何其他事件会 导致任何人违反所有权限制或本公司章程中的其他限制，则任何该等声称转让将无效，对于声称的受让人或所有者或声称的 所有者而言，超过所有权限制的股份数量(四舍五入为最近的整股)将无效。超过所有权限制的股份数量将自动转移到由公司选择的一个或多个慈善组织的独家利益信托 ，并由该信托持有。信托的受托人将由公司指定，并且必须与公司和任何声称的所有者无关。自动转移将在违反转移或导致转移到信托的其他事件的日期之前的营业日 结束时生效。在本公司发现 股份已如上所述自动转移到信托之前支付给声称的所有者的任何股息或其他分派，必须在要求向信托受益人分派时向受托人偿还，而本公司在受托人出售该等股份之前就该等超额股份支付的所有股息和其他分派应支付给受益人的受托人。如果出于任何原因，如上所述向信托的转让没有自动生效，以防止违反 适用的所有权限制，则公司章程规定，多余股份的转让将无效。在马里兰州法律的约束下，自该等多余股份转让给信托之日起生效，受托人应 有权(由受托人全权酌情决定，并在适用法律的约束下)(1)撤销在公司发现该等股份已转移给信托之前由声称的所有者投下的任何无效的投票，并 (2)根据受托人为信托受益人的利益的意愿重新投该票，前提是如果本公司

转让给受托人的公司股本的股份被视为要约出售给 公司或本公司的指定人，每股价格等于(1)声称的所有者为股份支付的价格中较小的一个(或者，如果导致转移到信托的事件不涉及以市价购买公司股本的 股份，则为导致转让公司的此类股份的事件当日的市价接受这样的提议。本公司有权接受该要约，直至受托人根据下文讨论的规定出售本公司在信托中持有的股本的股份为止。在 向我们出售时，慈善受益人在出售的股份中的权益终止，受托人必须将出售的净收益分配给声称的所有者，受托人就 该股本持有的任何股息或其他分配将支付给慈善受益人。

如果公司不购买股份，受托人必须在收到公司向信托转让股份的通知之日起20天内 将股份出售给受托人指定的能够在不违反所有权限制的情况下拥有股份的个人或实体。在此之后，受托人必须向 声称的所有者分配一笔金额，其数额等于(1)声称的所有者为股份支付的净价(或者，如果导致转移到信托的事件不涉及以市价购买该等股份，则为导致将我们的股本的这些股份转移给信托的事件当天的 市场价格)和(2)信托为股份收到的净销售收益中较小的一个。任何超出可分配给 声称的所有者的金额的收益都将分配给受益人。

所有直接或凭借 守则的归属条款持有本公司已发行股本股份数量或价值中较小者5%(或根据守则颁布的法规规定的其他百分比)的人士，必须在每个日历年结束后 30天内向本公司发出书面通知。此外，应要求，每名股东将被要求以书面向本公司披露有关直接、间接和建设性拥有 公司股票股份的信息，而该信息是本公司董事会认为合理必要的，以遵守适用于REIT的“守则”的规定，遵守任何税务机关或政府机构的要求或确定 任何此类遵守情况。

16

代表公司股本的所有股票都将带有一个图例 ，指的是上述限制。

这些所有权限制可能会延迟、推迟或阻止本公司交易或控制权变更 ，这可能涉及本公司部分或大部分流通股持有人的溢价，或该等持有人可能认为符合其 最佳利益的溢价。

转让代理人和注册官

公司普通股的转让代理和注册商是美国股票转让和信托公司LLC。

17

马里兰法律和S公司的某些条款

宪章和章程

以下MgCl和公司章程和章程的某些条款的摘要并不声称是完整的， 受MgCl和公司章程和章程的参考，并完全符合MgCl和公司章程和章程的要求。公司章程和规章制度的副本已向证券交易委员会存档。我们建议您查看这些文档。请参阅 您可以找到更多信息的地方。

公司董事会

公司章程和章程规定，公司的董事人数将由公司的董事会 设立，但根据MgCl，董事人数不得少于一名，也不得超过15名。目前，公司的董事会由七名董事组成。除因董事人数增加而产生的空缺外，任何空缺均可在 任何例会或为此目的召开的任何特别会议上由其余董事的过半数填补，但不足法定人数。由于公司董事人数增加而产生的任何空缺必须由整个董事会的 多数填补。当选填补空缺的董事应当选任职至下一次董事选举，直至其继任者当选并符合资格。

根据本公司的章程，本公司董事会的每名成员均经选举产生，直至 股东下届年会为止，直至其继任者当选为止，现任成员的任期将于2019年举行的股东年会上届满。公司普通股股东在 董事选举中没有累积投票权。因此，在每次股东年会上，公司董事会的所有成员都将参加选举，公司的董事将通过 无竞争选举中的多数票和有竞争的选举中的多数票当选。在 董事选举中，通过有权投赞成票的三分之二的赞成票，可以在有或没有理由的情况下罢免董事。

企业合并

马里兰州法律禁止马里兰州公司与感兴趣的股东或 感兴趣的股东的关联公司之间的企业合并，期限为感兴趣的股东成为感兴趣的股东的最近日期后的五年。这些业务合并包括合并、合并、股份交换，或在法规规定的情况下，某些资产转让、某些股票发行和重新分类。马里兰州法律将利益相关的股东定义为：

•

任何实益拥有公司有表决权股份10%或以上的人；或

•

公司的附属公司或联系人，在有关日期之前的 两年期间内的任何时间，是公司当时已发行的有表决权股票的10%或更多投票权的实益所有者。

如果董事会事先批准交易，则该人不是利益相关股东，否则该人 将成为利益相关股东。但是，在批准交易时，董事会可以规定其批准必须在批准之时或之后遵守 董事会确定的任何条款和条件。

在五年禁令之后，公司与感兴趣的股东之间的任何业务合并一般必须 经董事会推荐并经至少以下赞成票批准：

•

当时有表决权股份的流通股持有人有权投票的80%；及

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•

有表决权的 股票的持有人有权投票的三分之二的投票权，但将与其或其附属公司达成业务合并的利益股东持有的股份或利益股东的关联公司或联系人持有的股份除外。

如果股东按照马里兰法律的规定，以现金或其他对价的形式获得其股份的最低价格 ，则这些超级多数投票要求不适用，其形式与感兴趣的股东先前为其股份支付的形式相同。

法规 允许从其条款中获得各种豁免，包括在感兴趣的股东成为感兴趣的股东之前董事会批准的企业合并。

如马里兰州法律允许的那样，公司章程包括一项将公司排除在MgCl这些条款之外的条款， 因此，五年禁令和超级多数投票要求将不适用于公司与本公司任何相关股东之间的业务合并，除非公司后来在 股东批准下修改其章程，以修改或消除这一排除条款。我们相信，公司的所有权限制将大大降低股东成为马里兰州商业合并法规 含义内的感兴趣股东的风险。然而，不能保证公司不会在未来日期选择加入MgCl的业务合并条款，但须根据MgCl 和公司章程的要求获得股东批准。

控股权收购

MgCl规定，在控制股份收购中收购的马里兰州公司的控制股份的持有人对控制股份没有 投票权，除非在特别会议上由有权就该事项投赞成票的三分之二的赞成票批准的情况下。由 收购者或作为公司雇员的高级人员或董事所拥有的股份被排除在有权就此事投票的股份之外。控制股份是有表决权的股份，如果与 收购人之前购买的所有其他股份合计，或者收购人能够行使或指示行使表决权的所有其他股份(仅凭借可撤销的委托书除外)，则收购人将有权在以下投票权范围中的一个 范围内行使投票权：(I)十分之一或以上但少于三分之一，(Ii)三分之一或以上但低于 多数，或(Iii)控制股份不包括收购人因事先获得股东批准而有权投票的股份。控股股份 收购意指收购已发行和已发行的控股股份，但某些例外情况除外。

已经或 提出收购控股权的人，在满足某些条件(包括支付费用的承诺)后，可以迫使公司董事会召开特别股东大会，在提出要求之日起50天内召开 ，以考虑股份的表决权。如果没有召开会议的请求，公司可以自己在任何股东会议上提出这个问题。

如果没有在会议上批准表决权，或者如果收购人没有按照 马里兰法律的要求提交收购人声明，那么，在某些条件和限制的限制下，公司可以赎回任何或所有控制股份(先前已批准投票权的控制股份除外)，以确定公允价值，而不考虑 控制股份没有投票权的情况，自收购人最后一次收购控制股之日起，或考虑该等股份投票权的任何股东会议之日，以及如果 控股权的投票权在股东会议上获得批准，并且收购人有权行使或指示行使多数投票权，则所有其他股东都有权要求并获得其 股票的公允价值，或MgCl的异议人士的权利条款中规定的可以行使评估权。为此类评估权而确定的股份公允价值不得低于收购方在控制权收购中支付的最高每股价格 。

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控股权收购法规不适用于(I)在 合并、合并或股票交易中获得的股份(如果公司是交易的一方)，或(Ii)公司章程或章程批准或豁免的收购。

本公司章程包含一项条款，免除任何人对 本公司股票的任何及所有收购，不受控制性股份收购法规的约束。不能保证公司将来不会选择加入MgCl的控股权收购条款，但须根据MgCl和公司章程的要求获得股东批准。

马里兰州主动接管法案

“马里兰州主动收购法”(“MUTA”)还允许受“交换法”约束且 有至少三名外部董事的马里兰州公司，通过董事会决议或章程或章程中的规定，尽管章程或章程中有任何相反的规定，但仍受以下任何或所有公司 治理规定的约束：

•

董事会可以在没有股东投票的情况下对自己进行分类。被归类为 的董事会，其方式不能通过修改公司章程而改变；

•

只有在有权投票的股东要求 至少有权在会议上投票的过半数票时，才会召开股东特别会议；

•

董事会可以为自己保留固定董事人数和填补因董事死亡、免职或辞职而产生的空缺 的权利；

•

董事只能由有权投票的股票的三分之二 的持有人投票罢免；以及

•

规定董事会的所有空缺只能由在任董事 的多数票通过才能填补，即使其余董事不构成出现空缺的整个董事类别的剩余任期的法定人数也是如此。在此情况下，董事会的所有空缺仅可由剩余在任董事 的赞成票填补，即使其余董事不构成出现空缺的整个董事类别的剩余任期的法定人数也是如此。

董事会可以在不修改章程或章程，无需股东批准的情况下，实施所有或任何这些规定。如果 实施，这些规定可能会阻碍收购公司股票的报价，并可能增加完成报价的难度。公司已在其章程中选择退出MUTA，并且在未经股东批准的情况下可能不会选择重新加入。

对公司章程的修订

根据MgCl，只有在董事会宣布为可取的，并获得至少三分之二有权就此事投赞成票的持有人的 赞成票后，公司的章程才可进行修订，除非本公司的董事会可以在未经股东批准的情况下修订 本公司的章程，以更改公司的公司名称或任何类别或系列股票的名称或票面价值。(B)根据MgCl，公司章程可用于修改公司的公司名称或任何类别或系列股票的名称或票面价值，但股东可在未经股东批准的情况下修改公司章程， 修改公司章程的前提是董事会可宣布该公司的公司名称或任何类别或系列股票的名称或名称或面值。

公司解散

公司自愿 解散必须由整个董事会的过半数宣布为可取，并由有权 就此事投票的所有投票权的至少三分之二的持有人的赞成票批准。

董事提名及新业务预先通知

公司的章程规定，对于股东年会，唯一需要考虑的事务和要采取行动的唯一 建议将是那些适当地提交给年会的建议：

•

根据公司召开会议的通知；

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•

由公司董事会的多数成员或在其指示下；或

•

由有权在会议上投票并遵守公司章程中规定的 预先通知程序的股东。

对于特别股东会议，除法律另有规定外，只有 公司会议通知中规定的事项才可提交股东会议。

在任何股东年度或特别会议上提名 人参加公司董事会选举只能：

•

由公司董事会或根据公司董事会的指示；或

•

由有权在会议上投票并遵守公司章程 中预先通知条款的股东。

一般而言，根据本公司的章程，股东如欲提名 董事或在本公司股东周年大会前带来其他业务，必须在不迟于第90天营业时间结束前或不早于上一年度股东年度大会通知寄送股东一周年日前第120天 天向公司秘书递交通知，以供股东进行年度股东大会之用。(2)根据公司章程，股东如欲提名 董事或将其他业务带入本公司股东年会，必须不迟于第90天营业时间或早于上一年股东年度大会通知邮寄日期前第120天 天向公司秘书递交通知。对于寻求提名公司董事会候选人的股东，通知必须描述 关于被提名人的各种事项，包括姓名、地址、职业和所持普通股的数量以及其他特定事项。对于寻求提出其他业务的股东，通知必须包括对 建议业务的描述、建议的理由和其他特定事项。

董事和高级管理人员责任的赔偿和限制

MgCl允许马里兰公司在其章程中加入一项条款，限制其董事和高级管理人员对公司及其股东的金钱损害承担责任，但因实际收到不正当的金钱、财产或服务的利益或利润或由最终判决认定为对诉讼事业具有重大意义的积极和故意的不诚实而产生的责任除外。公司章程将公司董事和高级职员对金钱损害的个人责任限制在当前马里兰州法律允许的最大范围内，而公司的章程 和附例规定，董事或高级职员应在马里兰州法律要求或允许的最大限度内获得赔偿，以针对该董事或高级职员因其作为公司董事或高级职员的身份而可能受到的任何索赔或责任 。马里兰州法律允许董事和高级管理人员就他们因服务于这些或其他身份而可能成为当事人的任何诉讼程序实际发生的判决、处罚、罚款、和解和费用给予赔偿 ，除非可以确定以下情况：

•

董事或高级管理人员的行为或不作为对于在诉讼中判决的诉讼原因具有重要意义 并且是恶意犯下的或者是积极和故意不诚实的结果；

•

董事或高级管理人员实际上在金钱、财产或服务方面获得不正当的个人利益；或

•

就任何刑事诉讼而言，董事或主管有合理理由相信他或她的行为或不作为 或不作为是非法的。

MgCl要求公司(除非其章程另有规定， 公司的章程没有)赔偿根据是非曲直取得成功的董事或高级管理人员，为他或她因其服务而成为当事人的任何索赔辩护。

然而，根据MgCl，马里兰公司不得赔偿该公司或其权利在诉讼中的不利判决，或 基于个人利益不当而作出的责任判决

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收到，除非在任何一种情况下法院命令赔偿，然后只支付费用。此外，MgCl允许公司在 收到以下内容后向董事或高级管理人员预支合理费用：

•

董事或高级管理人员的书面确认，表明他或她的善意相信他或她已达到公司赔偿所需的 行为标准；以及

•

董事或代表董事的书面承诺，如果最终确定董事不符合行为标准，将偿还 公司支付或报销的金额。

公司章程授权公司承担赔偿责任，公司的章程确实规定公司有义务在马里兰州不时生效的法律允许的最大范围内赔偿，并在不要求 对赔偿的最终权利进行初步确定的情况下，在程序的最终处置之前支付或报销合理费用，以达到以下目的：(1) 公司章程授权公司承担赔偿责任，并且公司的章程确实规定公司有义务在马里兰州法律不时生效的最大限度内赔偿公司，并在不要求 对赔偿的最终权利进行初步确定的情况下，在程序最终处置之前支付或报销合理费用：

•

任何现任或前任董事或高级职员，因其担任该职务而成为诉讼的一方 ；或

•

任何个人在担任公司董事或高级管理人员期间，应公司要求，作为该公司、房地产投资信托、合伙企业、合资企业、信托、员工福利计划或其他企业的董事、高级管理人员、合伙人或受托人，为另一公司、房地产投资信托、合伙企业、合资企业、信托、合伙企业、合资企业、房地产投资信托、合伙企业、合资企业、信托、员工福利计划或其他企业提供服务或已经 服务于该公司、房地产投资信托、合伙企业、合资企业、房地产投资信托公司、合伙企业、合伙企业或任何其他企业，并因其以该身份提供服务而成为诉讼程序的一方。

公司的章程和章程也允许公司向以上述任何身份为 公司的前身服务的任何人赔偿和预支费用。

公司股东对赔偿 付款或任何赔偿协议或安排下的其他义务没有个人责任。然而，赔偿可能会减少我们和公司股东针对被赔偿个人的法律补救措施。

这项赔偿公司董事和高级管理人员的条款并不限制股东因违反董事或高级管理人员对本公司或本公司股东的职责而获得 禁令救济或其他衡平法救济的能力，尽管这些衡平法救济在某些情况下可能无效。

除了根据公司章程和 章程和MgCl，公司的董事和高级管理人员有权获得的任何赔偿外，公司的章程和章程规定，在公司董事会的批准下，公司可以在马里兰州法律允许的最大范围内赔偿其他员工和代理，无论他们是为本公司服务还是应公司的要求，为任何其他实体服务。本公司已与本公司各董事及执行人员订立赔偿协议，本公司维持董事及 高级人员责任保险单。虽然赔偿协议的形式提供了实质上与公司章程和章程的规定相同的覆盖范围，但它向董事和高级管理人员提供了更大的保证，保证将提供赔偿，因为作为合同，未来董事会或股东不能单方面修改该协议以消除其规定的权利。

在上述条款允许对董事、高管或控制我们的人在 证券法下产生的责任进行赔偿的情况下，本公司已被告知，证券交易委员会认为，这种赔偿违反了证券法中表达的公共政策，因此不可强制执行。

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运营 合伙的合伙协议描述

我们已经总结了运营合伙企业的第二个修订和恢复的有限合伙协议 (合伙协议)的重要条款和规定。此摘要不完整。有关更多细节，您应参考合伙协议本身，该协议的副本先前已提交给证券交易委员会， 通过引用将其并入本招股说明书和任何附带的招股说明书附录中。请参阅您可以找到更多信息的地方。

经营伙伴关系的管理

2003年9月10日，运营伙伴关系作为特拉华州的有限合伙企业进行组织。最初的合作协议 于该日签订，最后一次修订和重述是在2007年7月31日。根据合伙协议，作为经营合伙唯一普通合伙人医疗财产信托有限责任公司的唯一股东，本公司 在经营合伙企业的管理和控制方面拥有全面、专属和完全的责任和酌情权，但须遵守下文所述的有限合伙人的某些保护权利。本公司有权促使运营 合伙企业进行某些重大交易，包括收购、处置、再融资和选择租户，并改变运营合伙企业的业务线和分销政策。然而，对合伙协议的任何 修订将影响有限责任合伙人的赎回权或以其他方式对有限责任合伙人的权利产生不利影响，则需要获得有限责任合伙人(本公司除外)的同意，该有限合伙人持有该等合伙人持有的本公司经营合伙企业单位的50%以上。

利益的可转移性

在导致公司控制权变更的交易中，公司不得自愿退出运营合伙企业或转让或转让公司在运营 合伙企业中的权益，或从事任何合并、合并或其他合并或出售公司基本上所有资产的交易，除非：

•

公司获得有限合伙人同意，持有 有限合伙人合伙权益的50%以上，但公司或其子公司持有的股份除外；

•

作为此类交易的结果，所有有限责任合伙人将有权为每个合伙单位获得 数额的现金、证券或其他财产，价值相当于在交易中支付给我们一股普通股的持有人的最大金额的现金、证券或其他财产，但条件是，如果与交易相关， 购买、投标或交换要约应已向持有公司普通股50%以上的持有人作出并被其接受，则每个合伙单位的持有人应获得选择权有限责任合伙人如果(1)行使其赎回权(如下所述)和(2)根据在紧接要约到期前行使赎回权时收到的 公司普通股的 要约股份出售、投标或交换的证券或其他财产；或

•

本公司是交易中幸存的实体，并且要么(1)公司股东 在交易中不收取现金、证券或其他财产，要么(2)所有有限合伙人为每个合伙单位收取现金、证券或其他财产，其价值不低于本公司股东在交易中收到的现金、 证券或其他财产。

如果紧接合并或合并后(1)继任者或幸存实体的几乎所有资产(本公司持有的合伙单位除外) 作为资本出资直接或间接贡献给合伙企业，以换取公平市价等于资产价值的合伙单位，则公司也可以与另一实体合并或合并 ，或与另一实体合并或与另一实体合并或合并(1)该继任者或幸存实体的几乎所有资产(本公司持有的合伙单位除外)均作为出资额直接或间接贡献给合伙企业

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善意地由幸存者确定的贡献，以及(2)幸存者明确同意承担合伙协议下本公司的所有义务， 合伙协议应在任何此类合并或合并后进行修订，以便得出一种新的计算赎回权行使时应支付金额的方法，该新方法将尽可能接近 这样的现有计算方法。

本公司还可(1)将本公司的所有或部分普通合伙 权益转让给(A)全资子公司或(B)母公司，转让后可作为普通合伙人退出，及(2)从事法律或任何国家证券交易所规则所要求的交易或本公司的证券可在其上上市或交易的 自动报价系统。

出资

公司将公司2004年4月的私募和随后的公开发行的净收益作为资本 出资，以换取运营伙伴关系的单位。合伙协议规定，如果运营合伙企业在任何时候需要的额外资金超过运营合伙企业的借款资金或 出资额，本公司可以向金融机构或其他贷款人借入此类资金，并按照适用于本公司借款的相同条款和条件将此类资金借给运营合伙企业。 根据合伙协议，本公司有义务将本公司股份的任何发行收益作为额外资本贡献给运营合伙企业。本公司有权促使运营 合伙企业以低于公平市场价值的价格发行合伙企业权益，前提是本公司已真诚地得出结论，认为合伙企业权益发行符合运营合伙企业和本公司的最佳利益。如果公司向运营合伙企业提供 额外资本，公司将获得额外的合伙单位，并且本公司的百分比权益将根据该等额外资本 出资金额和运营合伙企业在该出资时的价值按比例增加。相反，有限责任合伙人的百分比权益将在 本公司额外出资的情况下按比例减少。此外，如果公司向运营合伙企业提供额外资本，公司将按照公司确定的公平市场价值对运营合伙企业的财产重新估值，并且将调整合伙人的资本账户 ，以反映以前未在资本账户中反映的此类资产固有的未实现收益或损失将根据 合伙协议的条款在合伙人之间分配的方式，如果存在按我们在日期确定的公平市价对该资产进行应税处置的话营运合伙企业可就 收购财产或其他事宜发行优先合伙企业权益，就来自营运合伙企业的分派而言，优先于共同合伙企业权益，包括本公司全资附属公司作为普通合伙人 拥有的合伙企业权益。

赎回权

根据合伙协议第8.04条，有限合伙人(公司除外)将获得赎回权， 使他们能够使运营合伙公司赎回其有限合伙单位，以换取现金或(根据公司的选择)公司普通股的股份。一对一基于，但须针对股票拆分、股息、资本重组和类似事件进行调整。根据合伙协议第8.04条，有限合伙单位的持有人将被 禁止在发行后的12个月内行使其赎回权，除非这一等待期被公司董事会放弃或缩短。尽管有上述规定，如果向赎回有限责任合伙人交付普通股将会导致以下情况，有限责任合伙人将无权 行使其赎回权：

•

导致任何人直接或间接持有普通股超过 公司章程中的股权限制；

•

导致公司的股票份额由少于100人拥有(在没有参考 任何归属规则的情况下确定)；

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•

使公司实际或建设性地拥有 公司或合伙企业房地产租户10%或以上的所有权权益，符合《守则》第856(D)(2)(B)节的含义；或

•

导致此类赎回有限合伙人对普通股的收购与任何 其他普通股分销整合在一起，以遵守证券法的登记条款。

公司可以凭其唯一和绝对的酌情权放弃这些限制中的任何一项。

对于与收购或开发我们的设施相关的合伙单位，有限责任合伙人可以 在我们收购这些设施一周年后的任何时间行使赎回权；提供,然而，除非公司另有同意：

•

有限合伙人不得对少于1，000个合伙单位行使赎回权，或者 个有限合伙人持有的合伙单位少于1，000个的，有限合伙人必须赎回该有限合伙人持有的全部合伙单位；

•

有限合伙人行使赎回权的次数不得超过合伙单位的数量， 赎回后，将导致有限合伙人或任何其他人直接或间接拥有超过公司章程中所有权限制的普通股；以及

•

有限合伙人每年行使赎回权不得超过两次。

行使赎回权时可发行的普通股数量将进行调整，以计入股票拆分、合并、 合并或类似的按比例股票交易。

合伙协议要求运营合伙企业以 的方式运营，使公司能够满足被分类为REIT的要求，避免“守则”规定的任何联邦收入或消费税责任(与我们的留存资本 收益相关的任何联邦所得税责任除外)，并确保合伙企业不会被归类为根据“守则”第7704条应作为公司纳税的公开交易合伙企业。

除了运营合伙企业产生的行政和运营成本和费用外，运营合伙企业一般 将支付公司的所有管理成本和费用，包括：

•

与公司持续存在有关的所有费用；

•

与证券发行和登记有关的一切费用；

•

根据 联邦、州或地方法律或法规，与准备和提交公司的任何定期报告相关的所有费用；

•

与公司遵守任何 监管机构颁布的法律、法规和法规有关的所有费用；以及

•

公司代表运营合伙企业在正常业务过程中发生的所有其他运营或管理成本 。

分布

合伙协议规定，运营合伙企业将在与运营合伙企业清算相关的时间和金额，向 本公司和有限责任合伙人按照其在运营合伙企业中各自的百分比权益分配来自运营合伙企业的现金，包括销售或再融资 所得收益净额，但不包括与运营合伙企业清算相关的销售运营合伙企业财产所得款项净额。

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在经营性合伙企业清算时，在支付或充分拨备 合伙企业的债务和义务(包括任何合作伙伴贷款)后，合伙企业的任何剩余资产将根据各自的正 资本账户余额分配给本公司和拥有正资本账户的有限责任合伙人。

分配

合伙企业每个会计年度的利润和亏损，包括折旧和摊销扣除，一般按照合伙企业中各自的权益百分比分配给 公司和有限责任合伙人。上述所有拨款均须遵守“守则”第704(B)和704(C)节的规定以及据此颁布的财政部条例 。运营合伙企业预期将使用守则第704(C)条下的传统方法，就与收购要约有关的出资财产分配项目 ，该要约的公平市价与出资时的调整税基不同。

术语

运营伙伴关系将永久存在，或直至较早解散：

•

公司的破产、解散、解除或退出，除非有限责任合伙人选择继续 合伙；

•

在出售或以其他方式处置 合伙企业的全部或实质上所有资产后90天的期限；或

•

由本公司以经营合伙企业唯一普通合伙人所有者的身份进行的选择。

税务事宜

通过本公司对运营合伙企业普通合伙人的所有权，本公司有权根据 守则代表运营合伙企业进行税收选择。

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美国联邦所得税考虑因素

本节总结了当前联邦所得税对医疗财产和经营伙伴关系的影响，一般 将医疗财产作为REIT处理。由于本节是一般摘要，因此它不会针对您的特定情况解决可能与您相关的所有潜在税务问题。Baker，Donelson， Bearman，Caldwell&Berkowitz，P.C.或Baker Donelson担任我们的法律顾问，审阅了此摘要(除了 标题 美国联邦所得税考量-债券持有人的税收)下包含的美国联邦所得税考虑事项的一般摘要，并且认为本文中包含的讨论公平地总结了对我们普通股持有人来说是重要的联邦所得税后果。 讨论没有涉及可能与特定证券持有人(根据其个人投资或税收情况)或根据 联邦所得税法受到特殊待遇的某些类型的证券持有人相关的税收的所有方面，例如保险公司、免税组织、金融机构或经纪-交易商，以及非美国个人和外国 公司。

本部分Baker Donelson意见中的陈述，称为税收意见，是基于当前 联邦所得税法律，管辖REIT资格。我们不能向您保证，新法律、法律解释或法院判决(其中任何一项可能具有追溯效力)不会导致本节中的任何陈述不准确。 您应该知道，律师的意见对国税局(美国国税局)没有约束力，并且不能保证美国国税局不会质疑这些意见中提出的结论。

这一节不能代替仔细的税务规划，也不构成税务建议。我们敦促您咨询您自己的税务顾问 ，根据您自己的特定情况，购买、拥有和处置我们普通股的股份，我们选择作为REIT征税，以及适用税法的潜在变化对您造成的影响，具体涉及联邦、州、地方、外国和其他税收方面的后果。 ，我们敦促您咨询您自己的税务顾问 ，根据您自己的具体情况，购买、拥有和处置我们的普通股，我们选择作为REIT纳税 以及适用税法的潜在变化的影响。

本公司税收

我们以前是作为S分部公司纳税的。我们在2004年4月6日撤销了我们的S分章选举，我们选择 根据1986年“国内收入法”第856至860节(修订后的“国内收入法”) 征税，从我们的纳税年度开始，从2004年4月6日开始，到2004年12月31日结束。关于此 招股说明书，我们的REIT法律顾问Baker Donelson认为，为了联邦所得税的目的，我们正在并已经按照从截至2004年12月31日的最初 短的纳税年度开始，根据《守则》作为REIT纳税的资格要求进行组织，并且我们目前和建议的运营方法(如本招股说明书中所述以及我们向我们的律师陈述的那样)目前令人满意，并将使我们能够在 未来继续满足 的要求。然而，本意见基于我们向Baker Donelson作出的关于我们的组织、我们 建议的所有权和运营以及与我们资格成为REIT的能力有关的其他事项的事实假设和陈述，并明确以这些假设和陈述的准确性为条件。

我们相信，我们建议的未来经营方法将使我们能够继续符合REIT的资格。然而，不能保证 我们的信念或期望将会实现，因为作为REIT的资格和税收取决于我们是否有能力满足每个应纳税年度根据准则规定的各种测试，如下所述。这些资格测试包括我们从指定来源获得的收入的 百分比，属于指定类别的资产的百分比，我们的股票所有权的多样性，以及我们分配的收入的百分比。Baker Donelson不会 继续审查我们对这些测试的符合性。因此，就我们目前和未来的纳税年度而言，不能保证我们的实际经营结果将满足这些要求。有关 我们未能保持REIT资格的税务后果的讨论，请参见Retified Requirements for Quality(资格要求)Requirements to Failure to Qualified(未符合资格)。

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守则中有关REIT资格和运作的部分，以及REIT及其股东的联邦 所得税，都是高度技术性和复杂性的。下面的讨论仅阐述了这些部分的实质方面。本摘要整体符合适用规范规定和 相关规章制度。

我们目前向股东分配的应税收入 一般不需要缴纳联邦所得税。这种税收待遇的好处是它避免了双重征税，或公司和股东层面的双重征税，这通常是由于拥有公司的股票而产生的。但是，在以下情况下，我们将 要缴纳联邦税：

•

我们需要对应税收入(包括净资本收益)缴纳公司联邦所得税，而我们在赚取收入的日历年期间或之后的特定时间段内 没有将这些所得税分配给股东。

•

对于2018年1月1日之前开始的纳税年度，对于我们没有分发或分配给股东的任何税收优惠项目，我们都需要缴纳公司替代最低 税。自2018年1月1日或之后开始的纳税年度内，公司替代最低税额已被废止。

•

我们在以下方面按最高公司税率纳税：

•

我们持有主要用于在正常业务过程中出售给客户的通过止赎获得的财产(取消抵押品赎回权 财产)的出售或其他处置的净收益，以及

•

其他不符合止赎条件的财产收入。

•

我们需要对销售或其他财产处置的净收入征收100%的税，但止赎 财产除外，我们持有这些财产主要是为了在日常业务过程中出售给客户。

•

我们未能满足75%的毛收入测试或95%的毛收入测试，如下 中所述 尽管如 中所述，我们仍有资格成为REIT，因为我们满足其他要求，我们将在以下方面缴纳100%的税：

•

以下各项中较大者：(1)我们未能通过75%总收入测试的金额，或(2)我们 未通过95%总收入测试乘以的金额

•

旨在反映我们盈利能力的一小部分。

•

如果我们未能在一个日历年内分配至少以下总额：(1) 年我们的REIT普通收入的85%，(2)我们当年的REIT资本收益净收入的95%，(3)任何前期未分配的应税收入，那么我们将对超出我们实际分配的金额 的所需分配的部分征收4%的消费税。

•

如果我们在一个课税年度内未能满足除总收入 收入测试或资产测试以外的一个或多个REIT资格要求，并且此类失败是由于合理原因，如果我们为每一次此类失败支付50，000美元的罚款，我们可以保留我们的REIT资格。

•

我们可以选择保留我们的长期净资本收益并缴纳所得税。在这种情况下，美国 股东将按其在我们未分配的长期资本收益中的比例份额(只要我们及时将该收益指定给该股东)征税，并将收到我们支付的税收的比例份额 的抵免或退款，并进行调整以增加股东在我们股票中的基础，差额(I)包括在收入中的资本收益金额和(Ii)股东视为已支付的税额之间的差额。{br

•

我们可能需要对与应税REIT子公司之间的某些交易征收100%消费税，而这些交易并非 在ARM s-length范围内进行的。

•

如果我们在交易中从C公司获得任何资产(即，通常需要缴纳全额 公司级税收的公司)，其中我们手中资产的基础是参考C公司手中的资产基础确定的，并且我们确认从我们获得资产之日开始的5年期间资产处置收益 ，那么资产的内置收益将按最高公司税率纳税。

28

资格要求

要继续获得REIT资格，我们必须满足各种(1)组织要求，(2)总收入测试，(3)资产测试， 和(4)年度分配要求。

组织要求。REIT是符合以下每个 要求的公司、信托或协会：

(1)

由一名或多名受托人或董事管理；

(2)

其实益所有权以可转让股票或可转让的实益权益证书证明；

(3)

它将作为一家国内公司征税，但它的选择将根据“守则”第856至860条作为房地产投资信托基金征税；

(4)

既不是金融机构，也不是受联邦 所得税法特别规定的保险公司；

(5)

至少100人是其股票或所有权证书的实益所有者(在不参考 任何归属规则的情况下确定)；

(6)

其已发行股票或所有权证书的价值不超过50%的直接或间接 由五个或更少的个人拥有，联邦所得税法将其定义为包括某些实体，在任何应纳税年度的后半部分；以及

(7)

它选择成为REIT，或者对上一个纳税年度进行了这样的选择，该选择没有 被撤销或终止，并且满足IRS制定的所有相关备案和其他行政要求，必须满足这些要求才能选择和保持REIT地位。

我们必须在整个应纳税年度内满足要求1至4，并且必须在12个月的应税 年中的至少335天内或在少于12个月的应纳税年度的比例部分内满足要求5。如果我们遵守了确定有关我们在一个纳税年度的流通股所有权的所有信息的要求，并且没有理由 知道我们违反了要求六，我们将被视为满足了该纳税年度的要求六。对于截至2004年12月31日的应税年度，我们不必满足要求5和6。根据我们2004年4月的私募发行普通股后，我们发行了具有足够多样化所有权的普通股，以满足上述第五和第六项要求。我们的章程规定了关于 我们普通股的所有权和转让的限制，因此我们应该继续满足这些要求。我们章程中限制普通股所有权和转让的条款在资本 股票-对所有权和转让的限制中进行了描述。

为了根据要求六确定股份所有权， 个人通常包括补充失业补偿福利计划、私人基金会或永久留出或专门用于慈善目的的信托的一部分。然而，对于个人而言， 通常不包括符合联邦所得税法规定的合格员工养老金或利润分享信托，此类信托的受益人将被视为按照要求6的目的按其在 信托中的精算权益比例持有我们的股份。

作为合格REIT子公司的公司，或QRS，不被视为与其母公司REIT分开的 公司。QRS的所有资产、负债和收入项目、扣除和贷方均视为REIT的资产、负债和收入项目、扣除和贷方。QRS是除如下所述的 应税REIT子公司以外的公司，其所有股本均由REIT拥有。因此，在应用本文所述的要求时，我们所拥有的任何QR将被忽略，并且该子公司的所有资产、负债和 收入、扣除和贷方项目将被视为我们的资产、负债和收入项目、扣除和贷方。

29

具有两个或两个以上所有者的非法人国内实体，有资格根据财政部法规第301.7701-3节选择其税收 分类，但不进行这样的选择，通常被视为联邦所得税目的的合伙企业。如果REIT是有其他合伙人的合伙企业中的 合伙人，则REIT被视为拥有合伙企业资产的按比例份额，并在适用的REIT 资格测试中赚取合伙企业总收入的可分配份额 。出于美国联邦所得税的目的，我们将我们的运营合作伙伴关系视为合作伙伴关系。因此，我们在经营性合伙企业和任何其他 合伙企业、合资企业或有限责任公司的资产、负债和收入项目中所占的比例，在应用 各种REIT资格要求时，在联邦所得税目的下被视为合伙企业，其中我们直接或间接获得的权益将被视为我们的资产和总收入。

REIT允许拥有一个或多个应税REIT 子公司或TRSS的100%股票。我们已经成立并就MPT Development Services，Inc.(成立于2004年1月的特拉华州公司(MPT TRS))和MPT Finance Corporation，Inc.(成立于2011年4月的特拉华州 公司)进行了应税REIT子公司选举。我们还为MPT Covington TRS，Inc进行了应税REIT子公司选举。(纳斯达克MPT Covington TRS)成立于2010年，自那时起已被解散。我们还成立了由MPT TRS全资拥有的有限责任公司 ，就联邦所得税而言，这些公司是不受重视的实体。应税REIT子公司是一家完全应纳税的公司，如果母公司REIT直接赚取的收入可能不符合资格收入。 一般来说，子公司和REIT必须共同向IRS提交选择，将子公司视为应税REIT子公司。应纳税REIT子公司将按正常的公司税率为其赚取的任何收入缴纳所得税。此外， 规则对应税REIT子公司与其母公司REIT或REIT租户之间的某些类型的交易征收100%消费税，这些交易不是基于ARM S长度进行的。我们可以 在必要或方便的情况下，通过应税REIT子公司间接从事活动，以避免获得收入或服务的好处，如果我们直接从事这些活动，将危及我们的REIT地位。特别是，如果我们希望向可能产生不符合下文所述总收入测试资格的收入的无关联方提供服务，我们将 可能通过应税REIT子公司从事活动。我们也可能通过应税REIT子公司从事 被禁止的交易。参见下面关于资格限制禁止交易的要求下的说明。应税REIT子公司不得经营或管理医疗设施，但 从REIT租赁给应税REIT子公司的医疗设施可由合格的独立承包商代表应税REIT子公司经营。在本定义中，医疗保健设施是指 医院、护理设施、辅助生活设施、聚集护理设施、合格的持续护理设施或其他许可的设施，该设施将医疗或护理或辅助服务扩展到患者，并由服务 提供者运营，该服务提供者有资格参与“社会保障法”关于此类设施的第XVIII标题下的联邦医疗保险计划。MPT Covington TRS公司专门为从 us租赁医疗保健设施而成立，将该设施转租给其拥有股权的实体, 并由合格的独立承包商经营该设施。我们从美国国税局 获得了一份私人信函裁决(“科文顿信函裁决”)，认为股权的所有权和根据各方之间的协议运营该设施不会对MPT Covington TRS的应税REIT子公司地位产生不利影响。我们还构建了其他 交易，其中MPT TRS以类似的方式在租户实体中拥有间接股权，包括与Ernest Health，Inc.的运营子公司。(Ernest)，并可能在 未来类似地构造其他此类交易。我们在2018年期间出售了我们在Ernest Health Holdings，LLC的股权，因此，对于Ernest，我们不再拥有MPT TRS向其转租 由独立合格承包商运营的医疗设施的任何实体的10%股权。因此，我们计划从2019年1月1日起终止与欧内斯特设施有关的MPT TRS租赁。此后，我们经营合伙企业的子公司将直接将相关 房地产租赁给欧内斯特的子公司。

总收入测试好的。我们必须每年满足两次总收入测试，以保持 我们作为房地产投资信托基金的资格。首先，我们每个课税年度毛收入的至少75%必须包括我们直接或间接从与不动产相关的投资或不动产抵押或 获得的定义类型的收入

30

符合条件的临时投资收入。在75%总收入测试中符合资格的收入通常包括：

•

不动产租金；

•

以不动产抵押或不动产权益担保的债务利息；

•

出售其他REITs股份的股息或其他分配和收益；

•

出售房地产资产获得的收益；

•

来自新资本临时投资的收入，该收入可归因于发行我们的普通股 或公开发行我们的债务，到期日至少为五年，并且是我们在收到新资本之日起的一年期间内收到的收入；以及

•

取消抵押品赎回权财产的总收入。

第二，一般来说，我们每个课税年度的总收入中至少95%必须包括符合 75%毛收入测试目的的收入，其他类型的利息和股息或出售或处置股票或证券获得的收益。我们出售主要用于在正常业务过程中出售给客户的财产的总收入 在两个收入测试中都不包括在分子和分母中。此外，我们为对冲已发生或将要发生的债务而进行的对冲交易的收入和收益 以及明确和及时识别的收入和收益也将从分子和分母中排除，用于95%毛收入测试和75%毛收入测试的目的。被动汇兑收益不包括在95% 毛收入测试中，房地产外汇收益不包括在95%和75%毛收入测试中。下面几段讨论总收入测试对我们的具体应用。

财政部长被赋予广泛的权力来决定特定的收益或收入项目是否符合75% 和95%毛收入测试的资格，或者为此目的将被排除在毛收入的测量之外。

房地产租金. 我们从我们的房地产收到的租金将符合资格作为来自房地产的租金，这是符合75%和95%毛收入测试目的的收入，仅当满足以下条件时。

首先，租金不能全部或部分以任何人的收入或利润为基础。但是，如果参与租金是基于收入或销售的百分比以及以下百分比，则符合 来自房地产的租金：

•

在签订租约时固定；

•

在租赁期内没有以具有基于收入或 利润为基础的租金的方式重新谈判；以及

•

符合正常的商业惯例。

更广泛地说，如果考虑到相关租赁和周围的所有 情况，该安排不符合正常的商业惯例，而实际上是作为一种基于收入或利润的租金手段，则该租金将不符合来自房地产的租金。我们已向Baker Donelson表示，我们打算按照上述规则设定和接受固定 美元金额或固定百分比的租金，并且不是根据任何人的收入或利润来确定的。

第二，我们不得实际或建设性地拥有任何租户(称为 关联方租户，应纳税REIT子公司除外)10%或以上的股票或资产或净利润。未能遵守这一点

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限制将导致来自关联方租户的租金收入在REIT总收入测试中不被视为符合资格的收入。推定所有权规则 一般规定，如果任何人直接或间接拥有我们股票价值的10%或更多，我们被视为直接或间接拥有由该人或为该人拥有的股票。此外，我们的章程禁止 转让我们的股份，这将导致我们实际或建设性地拥有承租人10%或更多的所有权权益。除应课税REIT附属公司外，我们并无实际或建设性地拥有任何租户10%或以上的股份。我们已 代表律师，我们不会将任何设施出租给关联方租户。我们已经以与Covington Letter裁决一致的方式构建了其他交易，并可能以类似的方式构建未来的交易。特别是 ，我们与欧内斯特子公司的租约目前采用类似的结构，不同之处在于，在2018年10月4日之前，由欧内斯特 及其子公司的先前管理层组成的指导健康管理集团LLC(GHMG)是欧内斯特设施的经理。我们在2018年期间出售了我们在Ernest Health Holdings，LLC的股权，因此，对于Ernest，我们不再拥有MPT TRS向其转租由合格独立承包商运营的医疗设施的实体的10%股权。因此，我们计划从2019年1月1日起终止与欧内斯特设施有关的MPT TRS租赁。此后，我们 经营合伙企业的子公司将直接将相关房地产租赁给欧内斯特的子公司。在我们处置我们对Capella Healthcare，Inc.运营的投资之前。我们与Capella 子公司的租约是按照与管理公司Sunergeo Health Partners，LLC(Sunergeo Health Partners，LLC)(Sunergeo Health Partners，LLC)类似的方式签订的，由Capella及其子公司的先前管理层组成，作为Capella设施的经理。GHMG和Sunergeo 以前分别以高级官员和雇员的身份运营Ernest及其子公司和Capella及其子公司。虽然某些管理人员仍然是Ernest和Capella的官员，但他们成为GHMG或Sunergeo的雇员并获得 补偿。我们相信，在我们投资欧内斯特GHMG MET的运营期间，GHMG Meet，以及我们投资Capella Sunergeo Met的运营期间， 合格独立承包商的定义是任何独立承包商，如果, 在该承包商与应税REIT子公司签订经营合格医疗设施的协议时，该承包商 为与该REIT或应纳税REIT子公司无关的任何人积极从事经营此类设施的贸易或业务。不能保证国税局不会对这些和其他此类交易的 结构采取相反的立场。此外，MPT TRS已经并将于2016年解散，MPT Covington TRS向租户提供贷款以收购业务和其他目的。我们已经构建并将 将这些贷款构建为债务，并相信它们将具有这样的特征，并且我们从租户借款人获得的租金收入将被视为符合REIT毛收入测试目的的收入。然而，不能 保证国税局不会采取相反的立场。如果IRS成功地将对特定租户的贷款视为股权权益，则该租户将是我们的关联方租户，我们从 租户收到的租金将不符合REIT总收入测试的目的，我们可能会失去REIT身份。

然而，如上所述 ，我们相信这些贷款将被视为债务而不是股权。最后，由于建设性所有权规则是广泛的，并且不可能持续监控我们股份的直接和间接转让，因此不能 绝对保证此类转让或我们不知道的其他事件不会导致我们在未来某个日期建设性地拥有除应税REIT子公司以外的租户10%或更多的股份。

我们目前拥有MPT TRS和MPT Finance Corporation，Inc.100%的股份，这两家公司都是应税REIT子公司，并且在 未来可能拥有一个或多个额外的应税REIT子公司100%的股份。此外，在我们处置我们在Ernest和Capella运营中的投资之前，Ernest，Capella及其各自的公司子公司 是应税REIT子公司，因为MPT TRS Trap Trap在Ernest和Capella中间接拥有超过35%的权益。根据上一段描述的关联方租户规则的例外情况，我们从 应税REIT子公司收到的租金将有资格作为来自房地产的租金，只要(1)应税REIT子公司是符合资格的应税REIT子公司(其中，它不经营或管理医疗保健设施)，(2)设施中至少90%的租赁空间出租给应税REIT子公司和关联方租户以外的人，以及

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(3)应课税REIT附属公司为租赁该设施的空间支付的金额与该设施的其他租户为可比较的空间支付的租金大致相当。此外， 应税REIT子公司就符合资格的医疗保健财产(定义如下)支付给REIT的 租金由作为合格独立承包商的人(如上所述)代表此类应税 REIT子公司运营，符合75%和95%毛收入测试目的的租金收入(定义见下文关于资格鉴定的要求) REIT附属公司是合格的独立承包人(如上所述)，因此应纳税REIT子公司向REIT支付的租金符合75%和95%毛收入测试的目的。我们以 的方式与应税REIT子公司进行结构化租赁，其方式与Covington Letter裁决一致。

第三，与不动产 租赁有关的个人财产的归属租金不得大于租赁收到的租金总额的15%。租赁项下个人财产的应占租金是指与该纳税年度租赁项下租金总额的比率相同的金额 租赁的个人财产在纳税年度开始和结束时的公平市价的平均值与该纳税年度开始和结束时租赁的不动产和非土地财产的总公平市价的平均值之比(个人财产比率) ， 就我们的每一份租约而言，我们相信个人财产比率一般将低于15%。如果情况不是这样，或者将来可能不是 ，我们相信任何可归因于个人财产的收入都不会危及我们获得REIT资格的能力。然而，不能保证国税局不会质疑我们对个人财产比率的计算，或者 法院不会支持这种断言。如果这样的挑战被成功断言，我们可能无法满足75%或95%的总收入测试，从而失去我们的REIT地位。

第四，我们不能向我们设施的租户提供或提供非常规服务，或管理或运营我们的设施，除非 通过独立承包商获得充分补偿，并且我们不从其获得或接收任何收入。但是，我们不需要通过独立承包商提供服务，而是可以直接向 我们的租户提供服务，如果这些服务通常或习惯上仅与占用空间的租赁有关，并且不被认为是为租户提供便利而提供的。此外，我们可以向设施的租户提供最低限度的 非传统服务，但不是通过独立承包商提供的，只要我们的服务收入不超过我们相关设施收入的1%(尽管属于此类服务的任何收入 都不符合75%或95%毛收入测试的租金)。最后，我们可能拥有一个或多个应税REIT子公司100%的股份，这些子公司可能向我们的租户提供非常规服务 而不会污染我们来自相关设施的租金。我们不打算为我们的租户提供常规服务以外的任何服务，以及通过独立承包商或应税REIT子公司提供的服务。我们已向Baker Donelson 表示，我们不会进行会危及我们REIT地位的非常规服务。

最后，为了使我们物业租约下的应付租金 构成房地产租金，租约必须被视为联邦所得税目的的真实租约，而不是被视为服务合同、合资企业、融资安排、 或其他类型的安排。我们通常将与我们物业有关的租赁视为联邦所得税目的的真实租赁；然而，无法保证IRS不会将特定租赁视为融资 安排，而不是联邦所得税目的的真正租赁。在这种情况下，以及在我们有意将租赁结构作为融资安排的任何情况下，我们从该租赁获得的收入将是利息收入而不是租金，并且 在我们的贷款不超过与该设施相关的房地产资产的公平市场价值的情况下， 是符合75%总收入测试目的的收入。我们贷款的所有利息收入将是 符合95%毛收入测试目的的合格收入。我们相信，将租赁定性为融资安排不会对我们获得REIT资格的能力产生不利影响。

如果我们从设施收到的租金的一部分由于 个人财产的租金超过某一纳税年度总租金的15%而不符合来自房地产的租金，则在75%或95%的毛收入测试中，属于个人财产的租金部分将不符合资格收入。因此，如果属于 个人财产的租金，加上任何其他非资格收入，就95%毛收入测试而言，在一个纳税年度内超过我们该年度总收入的5%，

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我们将失去我们的房地产投资信托基金地位。相比之下，在以下情况下，设施租赁的租金均不符合来自房地产的租金：(1)租金是基于租户的收入或利润考虑的 ；(2)租户是关联方租户，不符合关联方租户规则的例外条件，适用于应纳税的REIT子公司；(3)我们向设施的租户提供的非传统服务数量超过 的最低限度，但通过资格认定除外或者(4)对于医疗保健设施或住宿设施，我们管理或运营 设施，而不是通过独立承包商。在上述任何一种情况下，我们都可能失去REIT地位，因为我们将无法满足75%或95%的总收入测试。

除基本租金外，租户可能需要支付我们有义务向第三方支付的某些金额的报销(例如 租户在设施的运营或资本费用中按比例分摊的部分)，未支付或延迟支付租金或租金附加费的罚款。这些付款和其他类似付款应符合从房地产中支付租金的资格。

利息好的。如果 金额的确定全部或部分取决于任何人的收入或利润，则术语π利息一般不包括直接或间接收到或应计的任何金额。但是，一般情况下，收到或应计的金额不会仅因为其基于固定百分比 或收入或销售的百分比而从条款中排除。此外，在某种程度上，基于出售担保贷款财产的剩余现金收益的贷款利息构成共享增值条款，属于这种参与特征的收入 将被视为出售担保财产获得的收益。

费用收入好的。我们可能会 收到与我们的运营相关的各种费用。在75%和95%毛收入测试中，如果收取费用是为了达成协议，使贷款由真实 财产担保，并且费用不是由收入和利润确定的，则这些费用将成为符合资格的收入，用于75%和95%的总收入测试。其他费用不适用于任何一项总收入测试的收入。我们预计，我们的应税REIT子公司之一MPT TRS将获得与我们运营相关的大部分管理费 费用、检查费和建筑费。MPT TRS所赚取的任何费用将不会作为总收入测试的收入包括在内。

禁止交易好的。房地产投资信托基金将对房地产投资信托基金持有主要用于在正常贸易或业务过程中出售给客户的财产(除止赎财产以外的 )的任何出售或其他处置所得的净收入征收100%的税。我们相信，我们的任何资产都不会主要为出售给客户而持有，并且我们的任何资产的出售 不会在我们的正常业务过程中进行。REIT是否持有资产主要是为了在日常交易或业务过程中出售给客户，然而，取决于不时生效的事实和情况， 包括与特定资产相关的事实和情况。然而，我们将尝试遵守联邦所得税法律中规定的安全港条款，规定何时资产出售不会被定性为被禁止的交易。但是，我们 不能向您保证，我们可以遵守安全港条款，或者我们将避免拥有可能被称为我们持有的财产的财产，这些财产主要是为了在正常贸易过程中或 业务中出售给客户。我们可以使用应税REIT子公司从事可能不属于安全港条款范围内的交易。

止赎财产好的。我们将对来自止赎财产的任何收入按最高公司税率纳税， 否则将符合75%总收入测试目的的收入减去与该收入的生产直接相关的支出。然而，来自止赎财产的总收入将符合75%和95%的总收入 收入测试。止赎财产是指任何不动产，包括不动产权益，以及房地产投资信托基金因房地产投资信托基金在止赎时对该财产投标， 或通过协议或法律程序将该财产减为所有权或占有权，在该财产租约或该财产担保的债务发生实际或迫在眉睫的违约后，由房地产投资信托基金获得的任何个人财产。 通过收回行动获得的财产将不被视为取消抵押品赎回权。 通过收回行动获得的财产将不被视为取消抵押品赎回权

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受制于租赁或担保负债，以便在正常业务过程中出售给客户或(2)租赁或贷款是出于意图收回 行动或在房地产投资信托基金有理由知道将会发生违约的情况下获得或达成的。确定这种意图或理由必须基于所有相关的事实和情况。在任何情况下，房地产都不会被视为取消抵押品赎回权 财产，除非房地产投资信托基金做出适当的选择，将该财产视为止赎财产。

止赎财产包括房地产投资信托基金因终止此类财产的租约而获得的任何 合格的医疗保健财产(无论这种终止是否涉及违约或违约的迫在眉睫)。合格卫生保健 财产是指任何不动产，包括不动产的权益，以及附属于此类不动产的任何个人财产，该不动产是卫生保健设施(如上文在 资格鉴定要求-组织要求中定义的)，或者是使用卫生保健设施所必需的或附带的。

但是，房地产投资信托基金 不会被视为已在房地产投资信托基金控制该房地产的房地产上止赎。占有抵押权人除非作为抵押人的债权人，否则不能获得任何利润或承受任何损失。一般情况下，房地产投资信托基金在获得该财产的课税年度之后的第三个纳税年度结束时(或者，在合格的 医疗保健财产的情况下，由于该财产的租赁终止而被房地产投资信托基金收购，在该房地产投资信托基金获得该 财产的课税年度之后的第二个纳税年度结束时，该财产成为止赎财产)或更长的时间(如果财政部部长批准延长期限)，该财产一般不再是止赎财产(如果是在该房地产投资信托基金获得该财产的课税年度之后的第三个纳税年度结束时)或更长时间(如果是符合资格的 医疗保健财产，因为该财产是由于该财产的租赁终止而被房地产投资信托基金收购的)或更长时间。此期间(如果适用，延长)终止，止赎财产在第一天不再是止赎财产：

•

就该物业订立租约，而根据该租约的条款，该物业将会产生不符合75%毛收入测试资格的收入，或任何款额是直接或间接依据在该日或之后订立的租约而收取或累算的，而该租约将会产生不符合75%毛收入测试目的的收入 ；

•

在该物业上进行任何建造(建筑物竣工或任何其他改善除外)，而超过10%的建造是在即将发生违约之前完成的；或

•

在房地产投资信托基金收购该物业之日后超过90天，而该物业是用于房地产投资信托基金进行的 贸易或业务，但透过独立承建商进行，而房地产投资信托基金本身并没有从该独立承建商取得或收取任何收入。为此目的，在符合资格的医疗财产的情况下，从独立承包商获得的收入或 在该收入可归因于(1)房地产投资信托基金获得合格医疗保健财产之日有效的财产租赁(不考虑在 该日期后续期，只要该续期是根据该日期有效的该租赁条款)或(2)在该日期之后签订的任何财产租赁，如果在该日期，该财产的租赁是从房地产投资信托基金租赁的，将不予考虑与先前的租赁相比，REIT获得了大致相同或更少的利益。

套期保值交易好的。我们可能会不时就我们的一项或多项资产或 负债进行对冲交易。我们的对冲活动可能包括订立利率掉期、上限和下限，购买此类项目的期权，以及期货和远期合同。出于95%毛收入测试和75%毛收入测试的目的，来自套期保值交易的收入和收益不包括在毛收入 中。为此，套期保值交易将指：(I)在我们的正常贸易或业务过程中进行的任何交易，主要是为了管理 利率或价格变动的风险，这些风险与购买或携带房地产资产而进行的借款或将要进行的借款，或发生或将要发生的普通义务有关；(Ii)主要是为了管理货币 波动的风险，涉及根据75%或95%收入测试符合收入资格的任何收入或收益项目(或产生此类收入的任何财产)；(Ii)进行对冲交易，主要是为了管理在75%或95%收入测试下符合资格收入的任何收入或收益项目 的利率或价格变动风险；(Ii)主要是为了管理根据75%或95%收入测试符合资格的任何收入或收益项目的货币波动风险。或(Iii)就2015年12月31日之后开始的课税年度而言， 针对第(I)或(Ii)条所述交易进行对冲，并与第(I)或(Ii)条所述交易所对冲的债务清偿或出售财产有关而订立。我们需要 明确标识

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任何此类套期保值交易在其获得、发起或签订之日结束前，在2015年12月31日之后的应税年度内，受某些 治疗性规定的约束。由于金融市场不断推出与风险分担或交易相关的新的创新工具，因此不完全清楚哪些工具将产生收入，这些收入将被视为合格收入或 不包括在总收入测试中的收入。我们打算构建任何套期保值或类似交易，以免损害我们作为REIT的地位。

外币收益好的。被动汇兑收益被排除在95%收入测试之外，房地产外汇收益 被排除在75%收入测试之外。房地产汇兑收益是指外汇收益(如法典第988(B)(1)节所定义)，可归因于(I)任何符合条件的收入或收益项目，用于75%收入测试， (Ii)取得或拥有以不动产抵押或不动产权益担保的义务；或(Iii)成为或成为以房地产抵押或不动产权益担保的义务的债务人 。如果QBU本身符合纳税年度的75%收入测试，并且在直接或间接持有QBU的REIT的每个季度结束时符合75%资产 测试，则Reit的房地产外汇收益还包括可归因于REIT的合格业务单位(QBU)的守则第987节收益。QBU无需满足95%收入测试，即可适用987增益排除。房地产外汇收益还包括财政部长确定的任何其他 外汇收益。

被动汇兑收益包括所有房地产外汇收益 ，此外还包括外汇收益，其归因于(I)为95%收入测试目的的任何符合条件的收入或收益项目，(Ii)债务的获得或所有权，(Iii)成为或 成为债务下的债务人，以及(Iv)财政部长确定的任何其他外汇收益。

任何 收益来自于交易，或从事大量和定期交易，以一种或多种非功能货币计价的证券，或参照一种或多种非功能货币确定的，将被视为75%和95%毛收入测试的非合格 收入。我们目前没有，也不期望从事这样的交易。

未能满足 毛收入测试好的。如果我们未能满足任何课税年度的一项或两项总收入测试，但如果我们符合联邦所得税法某些条款的减免资格，则我们仍有资格成为该年度的REIT。 在以下情况下，通常可以获得这些减免条款：

•

我们未能达到这些测试是由于合理的原因，而不是故意的疏忽，以及

•

在我们确定任何课税年度的此类失败后，我们的收入来源明细表将根据财政部长规定的规定 归档。

我们不能肯定地预测 任何不符合这些测试的人是否有资格获得救济条款。如上文“我们公司的税收”一文所述，即使适用减免条款，我们也将对我们未能通过75%和95%毛收入测试的部分 的毛收入征收100%的税，乘以一个旨在反映我们盈利能力的分数。

资产测试好的。为了保持我们作为REIT的资格，我们还必须在每个 应纳税年度的每个季度末满足以下资产测试。

首先，我们总资产价值的至少75%必须包括：

•

现金或现金项目，包括某些应收款；

•

政府证券；

•

房地产资产，包括不动产权益、租赁权、获得不动产或 租赁权的选择权、不动产抵押的权益、其他房地产投资信托基金的股份(或可转让的实益权益证书)，以及在2015年12月31日之后的课税年度，公开发售的房地产投资信托基金发行的债务工具和房地产权益的抵押权益；以及

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•

可归因于临时投资(即，期限不超过12个月)的股票或债务工具的投资，该新资本是我们通过任何股票发行或公开发行债券筹集的，期限至少为五年。

在2008年7月30日之后的纳税年度生效，如果REIT或其QBU使用任何外币作为其功能货币(如守则第985(B)节中定义的 )，则现金一词包括在REIT或QBU的正常活动过程中使用的该货币，该货币产生符合95%和75% 收入测试资格的收入或收益项目，或与获取或持有符合75%资产测试资格的资产直接相关，前提是

对于不包括在75%资产类别中的投资，我们不得持有任何一个发行人(应税REIT 子公司除外)的证券超过我们总资产价值的5%；我们也不得持有任何一个发行人(应税REIT子公司除外)的证券，其投票权超过该发行人所有未偿还表决权证券的10%或 超过该发行人所有未清偿证券价值的10%。

此外，在2018年1月1日之前开始的应税年度，我们可能持有的一个或多个应税REIT子公司的证券总计不超过我们总资产价值的25%，并且，在2018年1月1日或之后开始的应税年度，我们可能不持有 一个或多个应税REIT子公司的证券，这些证券总计占我们总资产价值的20%以上，在所有情况下，无论此类证券是否也可能包括在75%的资产类别中(例如在2015年12月31日之后的纳税年度内，我们可能不持有由公开发售的REITs发行的债务工具(以房地产权益担保的债务除外)，其总额超过我们总资产价值的 25%。此外，我们的总资产不得超过25%的证券不包括在75%的资产类别中，其中包括应税REIT子公司 的某些证券，如股票或非抵押债务。

出于5%和10%资产测试的目的，条款 证券不包括另一REIT的股票，合格REIT子公司或应税REIT子公司的股权或债务证券，构成房地产资产的抵押贷款，或合伙企业中的股权权益，以合伙企业持有房地产资产为限 。然而，“证券”一词通常包括由合伙企业或其他房地产投资信托基金发行的债务证券，但出于10%价值测试的目的，“证券”一词 不包括：

•

直接债务定义为书面无条件承诺按需或在指定日期支付 一定金额的货币，前提是(1)债务不能直接或间接转换为股票，以及(2)利率和利息支付日期不取决于利润、借款人的酌处权或类似因素。 直接债务证券不包括由合伙企业或公司发行的任何证券，其中我们或任何受控TR(即，我们直接或间接拥有超过50%投票权或 股票价值的TRS)持有非直接债务证券，其总价值超过发行者未偿还证券的1%。然而，直接债务证券包括债务 受以下或有事项的影响：

•

与支付利息或本金时间有关的意外情况，只要(1)债务债务的实际到期率 没有变化，但到期年收益率的变化不超过年到期收益率的0.25%或5%中较大者，或(2)发行价格总额或发行人持有的债务债务面值总额 均不超过100万美元，且不得要求债务债务的未计利息超过12个月的未计利息，或(2)发行价格总额或发行人持有的债务债务面值总额 均不超过1，000，000美元，且不能要求超过12个月的债务债务未计利息，或(2)发行价格或发行人持有的债务债务面值总额 均不超过100万美元，且不得超过12个月的债务债务未计利息。

•

与债务债务发行人违约或行使预付权时的付款时间或金额有关的偶然性，只要该偶然性与习惯商业惯例相一致即可；

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•

对个人或产业的任何贷款；

•

除与关联方租户签订的协议外，任何467条款的租赁协议；

•

从不动产支付租金的任何义务；

•

由一州或其任何政治分区、哥伦比亚特区、外国 政府或其任何政治分区或波多黎各联邦签发的任何担保，但前提是根据这些担保的任何付款的确定不完全或部分取决于本款未描述的任何实体的利润或对本款未描述的实体所发行的任何义务的付款 ；

•

房地产投资信托基金发行的任何担保；

•

在我们作为合伙企业合伙人的 利益范围内，为联邦所得税目的被视为合伙企业的实体的任何债务工具；以及

•

为联邦所得税目的被视为合伙企业的实体的任何债务工具未在 前面的要点中描述，如果合伙企业的毛收入(不包括来自禁止交易的收入)的至少75%符合上述 资格鉴定-总收入测试的要求 总收入测试中所述的75%毛收入测试的目的，则该实体的任何债务工具都没有在上述 点中描述。

就10%价值测试而言，我们在合伙企业资产中的比例份额 是我们在合伙企业发行的任何证券中的比例权益，除了上述最后两个要点中描述的证券以外的所有证券。

MPT TRS已经并将在2016年解散之前，MPT Covington TRS向租户提供贷款以获得运营和其他目的 。如果IRS成功地将租户的特定贷款视为租户的股权，则租户将是我们公司的关联方租户，而我们从租户收到的租金 将不是REIT毛收入测试目的的合格收入。因此，我们可能会失去房地产投资信托基金的地位。此外，如果美国国税局成功地将特定贷款视为由我们的运营合伙企业持有的权益，而不是 由我们的应税REIT子公司持有的利息，则我们可能无法通过5%资产测试，如果美国国税局进一步成功地将该贷款视为非直接债务，我们可能无法通过有关此类利息的10%资产测试。由于 任一测试失败，我们可能会失去REIT状态。

我们已经进行了结构化交易，其中MPT TRS以符合Covington Letter裁决的方式在租户 实体中拥有间接股权，包括与Ernest子公司的租赁。如果美国国税局成功挑战MPT TRS的应税REIT附属机构地位，而我们无法如上所述进行治疗，我们 可能无法通过关于我们对MPT TRS所有权的10%资产测试，从而失去我们的REIT地位。

为了进行各种资产测试，我们将监控我们资产的状态 ，并将管理我们的投资组合，以便在任何时候都符合这些测试。如果我们在日历季度末未能满足资产测试，我们将不会在以下情况下失去我们的REIT状态：

•

我们在上一个日历季度结束时满足了资产测试；以及

•

我们的资产价值与资产测试要求之间的差异源于我们资产的市场价值 的变化，而不是完全或部分由收购一个或多个不符合条件的资产造成的。

如果我们不满足上述第二项中描述的条件，我们仍然可以通过在出现差异的日历季度结束后30天内消除任何差异 来避免取消资格。

如果在任何日历季度结束时，我们 违反了上述5%或10%的测试，如果(1)故障是最低限度的(最低为我们资产的1%或1000万美元)，我们将不会失去我们的REIT状态

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(2)我们在确定资产测试失败的季度的最后一天后六个月内处置资产或以其他方式遵守资产测试。在任何日历季度结束时，如果 超过5%或10%测试的最小失败，或者其他资产测试失败，只要失败是由于合理原因而不是故意疏忽，如果我们 (1)向美国国税局提交描述导致失败的资产的时间表，我们将不会失去REIT状态，(2)在我们确定 资产测试失败的季度的最后一天后的六个月内处置资产或以其他方式遵守资产测试，(3)在我们未能满足资产测试的期间，对不符合条件的资产的净收入按最高公司税率缴纳相当于50，000美元中较大者的税款。

分配要求好的。在每个课税年度，我们必须向股东分发股息(资本收益股息和留存资本收益的视为分配 除外)，总金额不低于：

•

总和：

•

我们90%的REIT应税收入，计算时不考虑股息支付扣除或我们的净资本损益 ；以及

•

我们90%的税后净收入(如果有的话)来自止赎财产；

•

减

•

非现金收入某些项目的总和。

如果我们在及时提交该年度的联邦所得税申报表之前申报分配 ，并在申报后的第一个定期股息支付日或之前支付分配，我们必须在其相关的应税年度或下一个纳税年度支付此类分配。

我们将为不分配给股东的应税收入(包括净资本收益)缴纳联邦所得税。此外，如果我们在一个日历年期间分发的金额低于要求分发的金额，则我们将 对超出我们实际分发金额的指定要求分发超出4%的不可扣减消费税，如果分发的声明和记录日期在日历年的最后三个月内，则在 日历年之后的1月底之前缴纳4%的不可扣减消费税。要求的分发不得小于以下各项的总和：

•

本年度一般收入的85%；

•

本年度95%的REIT资本收益收入；以及

•

前期未分配的应税收入。

我们可以选择保留我们在一个纳税年度获得的净长期资本收益并缴纳所得税。参见 资格要求-应纳税美国股东的税收。如果我们如此选择，我们将被视为为上述4%消费税的目的分配了任何此类留存金额。我们打算及时分配 ，以满足年度分配要求，并避免企业所得税和4%的消费税。

我们可能会不时经历实际收到收入和实际支付可扣除费用之间的时间差，以及在得出我们的REIT应纳税收入时纳入该收入和扣除该等费用。例如 ，我们可能不会从我们的REIT应税收入中扣除确认的资本损失。此外，我们可能会不时获得可归因于出售折旧物业的净资本收益份额 超过我们可分配的可归因于该出售的现金份额。根据最近颁布的“减税和就业法案”(“减税和就业法案”)，我们通常将被要求在不迟于某些财务报表反映这些金额 的时间内提取一定数额的收入。本规则的应用可能要求对某些债务工具或抵押贷款支持证券(如原始发行折扣或市场折扣)的应计收益，早于根据《金融时报》的 案例

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一般税收规则，尽管目前尚不清楚该规则的确切应用。此规则通常适用于2017年12月31日之后的纳税年度，或者对于以原始发行折扣发行的债务 票据或抵押贷款支持证券，适用于2018年12月31日之后的纳税年度。由于上述原因，我们的现金可能少于分配所有应税收入所需的现金， 从而避免了公司所得税和对某些未分配收入征收的消费税。在这种情况下，我们可能需要借款或发行额外的普通股或优先股。

在某些情况下，我们可能能够通过在以后一年向我们的股东支付不足 股息来纠正未能满足一年的分配要求。我们可以将这种不足的股息包括在我们对前一年支付的股息的扣除中。虽然我们可能能够避免对作为不足股息分配的金额征收所得税，但我们 将被要求根据我们对不足股息采取的任何扣除金额支付利息。

记录保存 要求好的。我们必须保持一定的记录，才有资格成为房地产投资信托基金。此外，为了避免支付罚款，我们必须每年要求我们的股东提供旨在披露我们的 已发行股本股份的实际所有权的信息。我们打算遵守这些规定。

资格不合格好的。如果我们在 任何课税年度未能获得房地产投资信托基金资格，并且没有适用任何救济条款，我们将产生以下后果。我们将缴纳联邦所得税，对于2018年1月1日之前的纳税年度，我们将按适用于正规C公司的税率 缴纳任何适用的替代最低税额，我们的应税收入将在不减少分配给股东的金额的情况下确定。我们将不需要向股东进行任何分配，并且向股东进行的任何分配将 作为红利收入向他们征税，以我们当前和累计的收益和利润为限。如果满足某些条件，公司股东可能有资格获得收到的股息扣除。除非我们有资格根据具体的法律规定获得救济 ，否则我们将不被允许在我们不再具有REIT资格的一年之后的四个应纳税年度选择税收作为REIT。

如果我们未能满足REIT资格的一个或多个要求(总收入测试和资产测试除外)，如果失败是由于合理原因而不是故意疏忽，我们可以避免 取消资格，并且我们为每个此类失败支付50，000美元的罚款。此外，还有针对毛收入测试和资产测试失败的救济条款， 如上所述， 在总收入测试和资产测试中进行了描述。

其他税收后果

我们在运营伙伴关系中的投资的税务方面好的。以下讨论总结了一些联邦所得税 考虑因素，适用于我们对我们的运营合伙企业的直接或间接投资，以及我们组建或收购的任何子公司合伙企业或有限责任公司，每个单独称为合作伙伴关系， 统称为合作伙伴关系。以下讨论不包括州或地方税法或所得税法以外的任何联邦税法。

分类为合作伙伴关系。我们有权将我们在每个合伙企业收入中的分配份额包括在我们的收入中，并 只有在每个合伙企业出于联邦所得税目的被归类为合伙企业(或一个实体，如果该实体只有一个 所有者或成员，就联邦所得税而言被忽略)，而不是作为一个公司或作为企业纳税的协会时，才有权 扣除我们在每个合伙企业亏损中的分配份额。至少有两个所有者或成员的组织在以下情况下将被归类为合伙企业，而不是公司，用于联邦所得税：

•

根据财政部有关实体分类的规定(以下简称“合伙企业”)被视为合伙企业复选框规例)；及

•

不是公开交易的合伙企业。

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在 下复选框根据相关法规，拥有至少两名所有者或成员的非法人实体可以选择被归类为应纳税为公司的协会或 为合伙企业。如果这样的实体不进行选举，出于联邦所得税的目的，它通常将被视为合伙企业。我们打算将每个合作伙伴关系归类为联邦所得税目的的合伙企业(或 其他不存在至少两个独立受益所有者的被忽略实体)。

公开交易的合伙企业是指其权益在已建立的证券市场上交易或易于在二级市场(或实质等效市场)交易的合伙企业 。出于联邦所得税的目的，公开交易的合伙企业通常被视为公司，但 在合伙企业的总收入中至少有90%由指定的被动收入组成的任何纳税年度不会被如此对待，包括不动产租金、出售或其他处置不动产的收益、利息和 股息(90%被动收入例外)。

财政部法规，即PTP法规，提供了有限的安全 港口，使其不被视为公开交易的合伙企业。根据其中一个安全港，即私募排除条款，如果(1)合伙企业的所有权益是在不需要根据“证券法”登记的一项或多项交易中发行的，以及(2)合伙企业在合伙企业的纳税年度内的任何 时间内没有超过100名合伙人，合伙企业中的权益将不会被视为可在二级市场或相当于 的实体 上轻易交易。为了确定合伙企业中的合伙人数量，只有在以下情况下，才将在合伙企业中拥有权益的人、出让人信托或在合伙企业中拥有权益的S公司视为 合伙企业中的 合伙企业：(1)所有者对该实体的权益的几乎所有价值都可归因于该实体对合伙企业的直接或间接利益，以及(2)使用 的主要目的是允许该合伙企业满足100名合伙人的限制。我们预计每个合伙企业都有资格获得私募除外。

只有一个独立实益所有者的非法人实体一般可以选择被归类为应纳税为 公司的关联或不计税的实体。如果这样的实体是国内的，不进行选举，它通常将被视为被忽视的实体。被忽视实体的活动被视为其 实益所有者的分支机构或部门的活动。

经营合伙企业尚未选择将其视为应作为公司纳税的协会。因此，出于联邦所得税的目的，我们的 运营合作伙伴关系被视为合作伙伴关系。我们打算继续将我们的运营合作伙伴关系视为联邦所得税目的的合作伙伴关系。

我们没有请求，也不打算请求美国国税局做出裁决，就联邦所得税而言，经营性合伙企业或任何其他附属实体 将被分类为合伙企业或不计税实体。如果出于任何原因，出于联邦所得税目的，任何合伙企业都应作为公司纳税，而不是作为合伙企业或被忽视的实体，我们 很可能无法获得REIT资格。参见资格审查要求毛收入测试和资格审查要求资产测试。此外，出于纳税目的，合作伙伴关系状态 的任何更改都可能被视为应税事件，在这种情况下，我们可能会招致纳税责任，而不会有任何相关的现金分配。有关资格的要求，请参阅DEXY DEVICATION REQUENSION。此外，该合伙企业的收入和 扣除项目将不会传递给其合伙人，而其合伙人将被视为股东，以便纳税。因此，该合伙企业将被要求按公司税率就其净收入缴纳所得税， 向其合作伙伴的分派将构成在计算该合伙企业的应税收入时不能扣除的股息。

收入 合伙企业及其合伙人的税收

合作伙伴，而不是合作伙伴关系，需纳税好的。就联邦所得税而言，合伙企业不是 应税实体。如果每个合伙企业被归类为合伙企业，因此，我们将考虑我们在每个合伙企业的收入、收益、亏损、扣除和信贷中的可分配份额，每个合伙企业的每个 应纳税年度结束于我们的纳税年度或在我们的纳税年度内，即使我们没有收到任何合伙企业在该年或某一年的分配

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分配少于我们应纳税收入的份额。同样，即使我们收到分配，但如果分配未超过我们在合作伙伴关系中的利益调整后的税收基础 ，则可能不应纳税。如果任何合作伙伴被归类为被忽略的实体，则每个合作伙伴的活动都将被视为是由我们直接进行的。

伙伴关系分配好的。虽然合伙协议通常将确定合作伙伴之间的收入分配和亏损分配，但 如果分配不符合联邦所得税法关于合作伙伴分配的规定，则在税收方面将不予考虑。如果分配未被确认为联邦所得税目的，则将根据合作伙伴在合伙企业中的利益重新分配 分配的项目，这将通过考虑与合作伙伴经济安排有关的所有事实和情况来确定 该项目。每个合伙企业对应税收入、收益和损失的分配旨在符合联邦所得税法管理合伙企业分配的要求。

关于贡献财产的税收分配好的。为交换合伙企业的权益而贡献给合伙企业的 被增值或折旧的财产所产生的收入、收益、损失和扣减，必须以这样的方式分配，即贡献合伙人分别承担与贡献时与该财产相关的未实现收益或未实现损失 。类似的规则也适用于合伙企业账面上重估的财产。此类未实现收益或未实现损失的金额，称为 内在收益或内在损失，一般等于贡献或重估时的贡献或重估财产的公平市场价值与该财产当时的调整税基之间的差额，称为账面税差。此类分配仅用于联邦所得税目的，不影响账面资本 帐户或合作伙伴之间的其他经济或法律安排。美国财政部颁布了法规，要求合伙企业使用合理的方法来分配账面税差的项目，并概述几种合理的分配方法。我们的运营伙伴关系一般打算使用传统方法来分配存在账面税差的项目。

合伙利益基础好的。我们一般拥有的任何合伙企业 权益的调整税基为：

•

现金数额和我们对合伙企业贡献的任何其他财产的基础；

•

增加了我们在合伙企业收入(包括 免税收入)中的可分配份额和我们在合伙企业中可分配的负债份额；以及

•

减少，但不低于零，因我们可分配的合伙企业亏损份额、现金金额和分配给我们的财产的 基础，以及因我们在合伙企业中的负债份额减少而产生的建设性分配。

分配给我们的损失超过我们在合伙企业权益中的基础，将不会被考虑，直到我们再次有足够的基础来吸收损失 。减少我们在合伙企业债务中的份额将被视为对我们的建设性现金分配，并将减少我们调整后的税基。超过 我们的合伙权益基础的分配，包括推定分配，将构成我们的应税收入。这种分配和建设性分配通常将被描述为长期资本收益。

合作伙伴审计。对于2017年12月31日之后开始的纳税年度，如果进行联邦所得税审计， 合作伙伴而不是合作伙伴的合作伙伴可能需要支付某些税款，包括利息和罚款，或者合作伙伴可能需要支付税款，但被要求以高于 其他方式适用于付款不足的利率支付利息。此外，合伙企业的合伙企业代表将拥有将所有合伙企业约束于任何联邦所得税程序的专属权力。

折旧合作伙伴可获得的扣减好的。财产的初始纳税基础是现金数额和作为财产对价给予 财产的基础。我们是合伙人的合伙关系

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通常将在修改的加速成本回收折旧系统(MACRS)下为联邦所得税目的折旧财产。根据MACRS，每个合作伙伴 通常将使用200%余额递减法和半年惯例在七年恢复期内折旧家具和在五年恢复期内折旧设备。但是，如果合伙企业在应纳税年度的最后三个月内将超过40%的 家具和设备投入使用，则必须对该年度投入使用的家具和设备使用季度中折旧惯例。 根据MACRS，合伙企业通常将使用直线法和月中惯例在39年的恢复期内对建筑物和装修进行折旧。每个合伙企业仅为换取每个合伙企业单位而获得的财产的初始基础 应与转让人在合伙企业收购之日在此类财产中的基础相同。虽然法律并不完全明确，但每个合伙企业 通常会在相同的剩余可用年限内，根据转让人使用的相同方法，为联邦所得税目的折旧这些财产。每个合伙企业的税收折旧扣除将根据其各自在合伙企业中的利益在合作伙伴之间进行分配 ，除非根据管理合伙企业分配的联邦所得税法律要求任何合伙企业使用一种方法来分配税收折旧扣减 归因于贡献或重估的财产，从而导致我们获得不成比例的此类扣减。

出售 合伙企业的财产好的。一般而言，合伙企业出售持有一年以上的财产而实现的任何收益都将是长期资本收益，但被视为折旧或成本回收的任何收益部分除外 重新获取。合伙企业在处置贡献的财产或重估的财产时确认的任何收益或损失，将首先分配给贡献财产的合伙人或重估时的合伙人，以 他们在这些财产上的固有收益或损失为联邦所得税目的。合作伙伴贡献或重估财产的内置收益或损失是伙伴在贡献或重估时按比例分摊这些财产的账面价值和可分配给这些财产的税收基础之间的 差额。 合伙企业对贡献或重估财产的处置确认的任何剩余收益或损失，以及合伙企业对其他财产的处置确认的任何收益或损失，将按照合伙企业的 分配规定在合伙人之间进行分配(受上述限制的限制)。

我们从出售库存或 主要为在每个合伙企业的贸易或业务的正常过程中出售给客户而持有的 其他财产中获得的任何合伙企业收益将被视为来自被禁止交易的收入，须缴纳100%的税。来自被禁止交易的收入可能对我们满足REIT状态的总收入测试的能力有 不利影响。参见“资格鉴定要求”“总收入测试”。我们目前不打算收购或持有，或允许任何合伙企业收购或 持有任何可能被视为库存或主要为在我们或任何合伙企业的贸易或业务的正常过程中出售给客户而持有的财产。

应税REIT子公司好的。如上所述，我们已经成立并及时选择将MPT TRS和MPT Finance Corporation视为应税REIT子公司，并可能在未来组建或收购其他应纳税REIT子公司。应税REIT子公司可以向我们的租户提供服务，并从事与我们的租户无关的活动，例如第三方 管理、开发和其他独立的业务活动。

我们和我们拥有股票的任何公司子公司( 合格REIT子公司除外)必须选择将该子公司视为应税REIT子公司。如果应税REIT附属公司直接或间接拥有公司股份，其价值或投票权超过该公司所有 已发行股份的35%，则该公司也将自动被视为应纳税REIT附属公司。在我们处置我们在Ernest和Capella运营中的投资之前，Ernest、Capella及其各自的 公司子公司根据此规则自动被视为应纳税REIT子公司。对于2018年1月1日之前开始的纳税年度，不超过我们资产价值的25%可能包含一个或多个应税REIT子公司的证券 对于2018年1月1日或之后开始的纳税年度，不超过我们资产价值的20%可能包含应纳税REIT子公司的证券，无论是否这样

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证券也可能符合75%资产测试的条件，并且不超过我们资产价值的25%可能包含不符合75%测试条件的资产的证券，包括 应纳税REIT子公司的某些证券，例如股票或非抵押债务。

我们从我们的应税REIT子公司收到的租金将符合资格成为来自房地产的租金，只要物业中租赁的 空间的至少90%出租给应纳税REIT子公司和关联方租户以外的人，并且应纳税REIT子公司为该物业的租金空间支付的金额与 该物业的其他租户为可比较空间支付的租金基本相当。由一家应税REIT子公司就符合资格的医疗保健财产向Reit支付的租金(如上文在“符合资格要求”中定义的那样) 由符合资格的独立承包商代表此类应税REIT子公司运营，(如上文“符合资格的资格要求”和“组织要求”中定义的那样)在75%和95%毛收入测试中符合租金 收入的要求。(如上文“应纳税REIT子公司”中关于合格医疗保健财产的定义) 为符合75%和95%毛收入测试目的的应税REIT子公司所经营的租金 。应课税REIT附属规则对应课税REIT附属公司与吾等或吾等租户之间的某些类型交易征收100%消费税，而该交易并非按公平长度进行。

应纳税REIT子公司不得直接或间接经营或管理 医疗保健设施(如上文《资格认证要求》中定义的那样)，但从REIT租赁给应纳税REIT子公司的医疗保健设施可由合格的独立承包商代表 应纳税REIT子公司经营。我们已经进行了MPT TRS拥有间接股权的结构化交易，其方式与Covington Letter裁决一致，并可能在未来构建其他此类交易 。

州税和地方税好的。我们和我们的股东可能会受到各个州和地区的征税， 包括我们或股东进行业务交易、拥有财产或居住的那些。州和地方的税收待遇可能与上述联邦所得税待遇不同。因此，股东应就州和地方税法对我们普通股投资的影响咨询自己的税务顾问 。

我国股东的税收

应税美国股东的税收好的。只要我们有资格成为REIT，应纳税的美国股东将 将我们的当期或累积收益和利润中未指定为资本收益股息或保留长期资本收益的利润作为普通收入分配考虑在内。美国股东 将没有资格获得股息-收到的扣除额通常适用于公司。术语“美国股东”是指普通股的持有者，就美国联邦所得税而言，该普通股的持有者是：

•

美国公民或居民；

•

根据美国法律或美国政治分区的法律设立或组织的公司或合伙企业(包括为美国 联邦所得税目的被视为公司或合伙企业的实体)；

•

其收入不论来源如何均须缴纳美国联邦所得税的遗产；或

•

任何信托，如果(1)美国法院能够对 此类信托的管理行使主要监督，并且一个或多个美国人有权控制信托的所有实质性决定，或(2)有有效的选举被视为美国人。

对于应税收入超过某些门槛的个人，普通收入的最高联邦所得税税率为37%，长期资本利得和合格股息收入的 最高税率为20%。遗产和信托有单独的税率表。

分布好的。支付给美国股东的分配一般不符合 合格股息收入有效的最高20%税率。合格股息收入一般包括股息

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由国内C公司和某些合格的外国公司支付给大多数美国非公司股东。只要我们有资格成为REIT，我们的股息一般将不符合符合条件的股息收入的当前优先利率 。因此，我们的普通REIT股息将继续按适用于普通收入的更高税率征税。目前，普通收入的最高边际个人所得税税率 为百分之三十七。但是，包括个人在内的非公司股东一般可以扣除REIT 20%的股息，但资本收益股息和被视为 合格股息收入的股息除外，适用于2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度，但有一定的限制。此外，合格股息收入的20%最高税率将适用于我们的普通REIT 股息(如果有)，这些股息(1)归因于我们从非REIT公司(如我们的应税REIT子公司)收到的股息，以及(2)归因于我们支付 企业所得税的收入(例如，我们分配的应纳税收入少于100%)。一般而言，为了符合资格获得合格股息收入的减税税率，股东必须在 从普通股成为除股息之日之前60天的日期开始的121天期间内持有我们的普通股超过60天。

分配给美国股东的我们指定为资本收益股息的股息一般将被视为长期资本收益， 而不考虑美国股东持有其普通股的期间。在某些限制下，个别美国股东收到的资本收益股息可能有资格享受优惠税率。然而，作为公司的美国 股东可能被要求将某些资本收益股息的20%作为普通收入对待。此外，持有超过12个月的可折旧房地产的某些净资本收益 须按之前声称的房地产折旧的最高联邦所得税率为25%。

我们指定为任何课税年度的合格股息和资本收益股息的股息金额 不得超过我们就该年度支付的股息。

我们可以选择保留我们在一个纳税年度获得的净长期资本收益并缴纳所得税。在这种情况下，美国 股东将按其在我们未分配的长期资本收益中的比例份额征税。美国股东将收到我们按比例分摊的税款的抵免或退款。美国股东将 增加普通股的基础，按其在我们未分配的长期资本收益中的比例份额减去我们支付的税款份额。

如果 分配不超过美国股东股份的调整基础，则美国股东将不会因超过我们当前和累计收益和利润的分配而招致税款。相反，分配将减少股票的调整基础，超过我们当前和累计收益和利润的任何金额 和调整后的基础将被视为资本收益，如果股票持有超过一年，则为长期，前提是股票是美国股东手中的资本资产。此外，我们在 年的10月、11月或12月宣布的任何分发，如果在其中任何一个月的指定日期支付给美国记录的美国股东，都将被视为由我们支付，并由美国股东在 年的12月31日收到，前提是我们在下一个日历年的1月份实际支付分发。

股东不得在其 个人所得税报税表中包括我们的任何净经营亏损或资本亏损。相反，这些亏损通常由我们结转，以抵消我们未来的收入。来自我们的应税分配和处置 普通股的收益将不被视为被动活动收入；股东一般不能将任何被动活动损失，例如股东是 有限合伙人的某些类型有限合伙企业的损失，应用于此类收入。此外，我们的应税分派和处置普通股的收益一般将被视为投资收益，以限制投资权益。我们将在应纳税年度结束后通知 股东关于该年度可归因于该年度的分配构成普通收入、资本回报和资本收益的部分。

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美国股东对普通股处置的税收. 一般而言，如果美国股东持有 股票超过一年，则非证券交易商的美国股东必须将我们普通股的应税处置实现的任何收益或损失视为长期资本收益或损失，否则视为短期资本收益或损失。然而，美国股东必须将出售或交换持有六个月或更少的普通股的任何损失视为长期资本损失 资本收益股息和美国股东视为长期资本收益的任何其他实际或视为来自我们的分配。如果美国股东在处置普通股之前或之后的30天内购买了我们普通股的其他股份，美国股东在应税处置普通股 上实现的所有或部分损失可能是不允许的。

资本损益好的。非公司纳税人的资本收益和普通收入之间的税率差异 可能是显著的。纳税人一般必须持有资本资产一年以上，因其出售或交换而产生的收益或损失被视为长期资本收益或损失 。目前最高的边际个人所得税税率是37%。适用于个人的长期资本收益的最高税率一般为20%。销售或交换 第1250条财产(即一般可折旧的不动产)所得的长期资本收益的最高税率为25%，以某些未收回的第1250条收益为限。我们通常可以指定我们指定为资本收益股息的分配(以及 我们认为应该分配的任何留存资本收益)是长期资本收益还是未收回部分1250收益。

将收入定性为资本收益或普通收入可能会影响损失的扣除。 非公司纳税人每年最多可从其普通收入中扣除未被资本利得抵消的资本损失，最高限额为3，000美元。非公司纳税人 可以无限期结转未使用的资本损失。公司纳税人必须按公司普通所得税税率缴纳净资本收益税。公司纳税人只能扣除资本利得的资本损失，未使用的损失 可以结转三年，结转五年。

应纳税 收入超过某些门槛的某些美国个人、遗产和信托将对其净投资收入额外征收3.8%的税。

信息 报告要求和备份扣留好的。我们将向我们的股东和美国国税局报告我们在每个日历年支付的分配金额和我们扣缴的税额(如果有的话)。美国股东可以 在分配方面以高达24%的比率进行备份扣缴，除非持有人：

•

是公司或属于某些其他豁免类别，并在需要时证明这一事实；或

•

提供纳税人识别号，在伪证罪处罚下证明没有损失 备份扣缴豁免，否则遵守备份扣缴规则的适用要求。

未向我们提供正确纳税人识别号的美国 州股东也可能受到美国国税局的处罚。作为备份预扣支付的任何金额都将记入股东所得税 负债的贷方。此外，我们可能被要求扣留一部分资本收益分配给未能向我们证明其非外国身份的任何股东。美国股东应咨询自己的税务顾问 关于其豁免备份扣缴的资格和获得豁免的程序。

免税股东的税收好的。免税 实体，包括合格的员工养老金和利润分享信托以及个人退休账户，称为养老金信托，一般免除联邦所得税。然而，他们需要对其 不相关的业务应税收入征税。虽然许多房地产投资产生了不相关的业务应税收入，但美国国税局已经发布了一项裁决，要求分红

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从REIT向豁免员工养老金信托的分配不构成不相关的业务应税收入，只要豁免员工养老金信托不以其他方式使用 REIT在养老金信托的不相关贸易或业务中的份额。根据该裁决，我们分配给免税股东的金额通常不应构成无关的业务应税收入。 但是，如果免税股东通过债务为其普通股的收购提供资金，则根据 债务融资财产规则，它从我们获得的收入的一部分将构成不相关的业务应税收入。此外，根据 联邦所得税法的特别规定免税的社交俱乐部、自愿员工福利协会、补充失业福利信托和合格的团体法律服务计划受不同的不相关业务应税收入规则的约束，这些规则通常要求它们将从我们获得的分配描述为无关业务应税收入。最后，在某些 情况下，拥有我们流通股10%以上的合格员工养老金或利润分享信托必须将其从我们收到的股息的百分比作为无关的业务应税收入处理。该百分比等于我们从不相关的贸易或业务中获得的总收入 ，就像我们是养老金信托一样确定，除以我们支付股息的当年的总收入。只有在以下情况下，此规则才适用于持有我们 流通股10%以上的养老金信托：

•

免税信托必须将我们的股息作为 不相关业务应税收入的百分比至少为5%；

•

我们之所以有资格成为REIT，是因为修改了规则，规定我们的 已发行股票的价值不得超过50%，由五个或更少的个人拥有，这一修改允许养老金信托的受益人被视为按其在养老金信托中的实际权益比例持有股份；以及

•

以下任一项均适用：

•

一家养老信托拥有我们已发行股票价值的25%以上；或

•

一组单独持有我们已发行股票价值超过10%的养老信托共同 拥有我们已发行股票价值的50%以上。

非美国股东的税收。本节总结了美国对非美国股东征收联邦所得税的规则。术语“非美国股东”是指非美国股东、合伙企业(或为美国联邦所得税目的被视为合伙企业)或免税股东的普通股股东。美国对非居民外国人、外国公司、外国合伙企业和其他外国股东征收联邦所得税的规则很复杂。我们敦促非美国股东咨询他们自己的税务顾问，以确定美国联邦、州和地方所得税法律对我们普通股的购买、所有权和处置的影响，包括 任何报告要求。

分配给非美国股东。

如果非美国股东收到的分配不能归因于我们出售或 交换美国房地产利息、或USRPI(定义如下)，并且我们没有指定为资本收益股息或留存资本收益，则在我们从我们的当前或累计收益和利润中支付此类分配 的情况下，将确认普通收入。 如果非美国股东从我们的销售或 交换美国房地产利息、或USRPI中获得收益，并且我们没有指定为资本收益股息或留存资本收益，则该非美国股东将确认普通收入。除非适用的税收协定减少或取消税收，否则通常将对此类分配适用相当于分配总额30%的预扣税。根据一些 条约，较低的股息扣缴比率不适用于或不适用于REITs的股息。

然而，如果 分发被视为与非美国股东的美国贸易或业务行为有效相关，则非美国股东一般将 按分级税率对分发缴纳美国联邦所得税，与美国股东就此类分发征税的方式相同，而作为公司的非美国股东 也可能需要缴纳30%的分支利得税，具体情况如下： ，

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关于该分发。分支机构利得税可以通过适用的税收协定减少。我们计划对支付给非美国股东的任何此类 分配总额按30%的税率代扣美国所得税，除非：

•

适用较低的协议率，非美国股东向我们提供 IRS Form W-8BEN或W-8BEN-E在适用的情况下，证明有资格享受降低的费率；

•

非美国股东向我们提供IRS Form W-8ECI，声称分销与美国贸易或业务的行为有效相关；或

•

该分发被视为可归因于根据FIRPTA(下文讨论)出售USRPI。

如果这种分配的超额部分不超过非美国股东在其普通股中的调整基础，则非美国股东将不会因超过我们 当前和累计收益和利润的分配而招致税款。相反，这种分配的超额 部分将减少此类股份中非美国股东的调整基础。非美国股东将对超过我们当前和累计收益和利润的分配 以及非美国股东在我们普通股中的股份的调整基准征税，如果非美国 股东在其他情况下将对出售或处置我们普通股的收益征税，如下所述。由于我们在进行分发时通常无法确定分发是否会超过 我们当前和累计的收益和利润，因此我们通常会按与预扣股息相同的比率对任何分发的全部金额预扣税款。然而，非美国股东可能 要求退还我们扣留的金额，如果我们后来确定分发实际上超过了我们当前和累计的收益和利润。

根据FIRPTA(以下讨论)，我们可能被要求扣留超过我们当前和累计收益以及 利润的任何分发的15%。因此，尽管我们打算按30%的比率(或适用税收条约下可能提供的较低比率)扣缴任何分发的全部金额，但在我们不这样做的情况下，我们将按 15%的比率扣缴任何不受30%扣缴的分发部分。

对于我们有资格成为REIT的任何年份，非美国股东可能会因我们出售或交换FIRPTA下的USRPI而获得的分配而招致税收。USRPI包括位于美国或 维尔京群岛的不动产权益，以及价值至少为50%的公司股份，其用于或持有用于贸易或业务的不动产权益和资产由USRPI组成。根据FIRPTA，非美国股东对可归因于USRPI销售收益的分配征税 ，就好像该收益与非美国股东的美国贸易或业务有效相关。因此， 非美国股东将按适用于美国股东的正常资本利得税的正常分配税率向其征税，但须缴纳适用的替代最低税和非居民外国人的特别替代 最低税。无权获得条约救济或豁免的非美国公司股东也可能对此类分配缴纳30%的分支利得税。 除非您是持有我们股本不超过10%的股东，或者是合格的股东或合格的外国养老基金(定义如下)，否则我们必须扣留21%的任何分配，我们可以 指定为资本收益股息。非美国股东可能会因我们的扣缴金额而获得抵免其税务责任。

此外，向满足某些 记录保存和其他要求的非美国公开交易股东(合格股东)的分配可免除FIRPTA，除非此类合格股东的所有者实际上或建设性地拥有超过10%的 我们的股本。此外，向符合条件的外国养老基金或实体进行的分配由符合条件的外国养老基金持有的所有利益都由符合条件的外国养老基金持有，则不受FIRPTA的约束。 非美国持有者应就这些规则的应用咨询其税务顾问。

虽然并非没有疑问，但我们指定的美国股东持有普通股的留存资本收益金额 一般应针对非美国股东进行处理

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我们实际分配资本收益股息的方式。在这种方法下，非美国股东将能够抵销其 美国联邦所得税负债，这是由于我们在这些留存资本收益上按比例分摊的税款所产生的，并可以从美国国税局获得退款，但前提是非美国股东在我们支付的此类税收中按比例分摊的 超过其实际美国联邦所得税负债，前提是非美国股东及时向美国国税局提供所需的信息。我们目前 不打算保留任何资本收益。

非美国股东的处置。

非美国股东一般不会根据FIRPTA就出售 股普通股的收益产生税收，只要在指定的测试期间，非美国人直接或间接持有我们的流通股价值低于50%。我们无法向您保证 将满足此测试。即使我们符合此测试，根据FIRPTA下的WASH销售规则，非美国股东可能会在FIRPTA下招致税款，前提是该股东在资本收益分配之前的一段时间内处置我们的 普通股，并在某些规定的时间内直接或间接(包括通过某些关联公司)重新获得我们的普通股。此外，即使我们不满足 国内控制测试，如果股票在既定的证券市场上定期交易，在指定的测试期内实际或建设性地拥有10%或更少已发行普通股的非美国股东将不会 根据FIRPTA对出售普通股的收益征税。这些股东对我们的股本的实际或被认为的处置也可能被视为股息。 此外，由符合条件的外国养老基金或实体处置我们的股本，其所有权益均由符合条件的外国养老基金持有，则不受FIRPTA的约束。 此外，由符合条件的外国养老基金或实体处置我们的股本，其所有权益均由符合条件的外国养老基金持有，则不受FIRPTA的约束。根据 FIRPTA应纳税的任何收益将以与其在美国股东手中接受替代最低税相同的方式处理，但在非居民外国人的情况下根据特殊替代最低税处理。 非美国股东应就这些规则的应用咨询其税务顾问。

在以下情况下，非美国股东通常将对出售不受FIRPTA约束的普通股所获得的收益征税：

•

收益与非美国股东在美国的贸易或业务行为 有效相关，在这种情况下，非美国股东在收益方面将受到与美国股东相同的待遇；或

•

非美国股东是非居民外国人，在纳税年度内 在美国居住了183天或更长时间，在这种情况下，非美国股东将对资本利得税征收30%的税。

股东外国帐户税收合规法。

根据“守则”第1471至1474节和据此适用的财政部法规(通常称为 FATCA)，某些外国金融机构(包括投资基金)和某些其他 非美国实体持有的我们的普通股的股息需要按30%的比率扣缴，除非(I)在此类金融机构的情况下，此类金融机构与财政部长签订协议，扣缴某些付款， 并向美国税务当局提供有关此类机构的美国帐户持有人的信息(其中包括此类机构的某些股权和债务持有人，以及某些是拥有美国 所有者的外国实体的帐户持有人)和(Ii)如果是此类其他非美国实体，则此类实体向扣缴义务人提供证明，证明该实体没有大量美国 美国所有者，或确定任何直接或间接的美国所有者鼓励非美国股东与他们的税务顾问咨询 FATCA可能对他们对我们普通股的投资的影响。

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票据持有人的课税

如果运营合伙企业或MPT金融公司提供债务证券，则可能会对此类证券的持有人产生税收后果 此处未讨论。有关任何此类附加后果的讨论，请参阅适用的招股说明书附录。

上述美国联邦 所得税汇总仅供一般信息使用，可能不适用于您的具体情况。建议您咨询自己的税务顾问，了解 购买、拥有和处置票据对您的税务后果，包括其他联邦税法和州、地方、外国和其他税法下的税务后果，以及税法变化的可能影响。

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出售股东

销售股东包括在各种私人交易中直接或间接获得或可能不时从我们处获得 普通股或优先股的某些个人或实体。此类出售股东可能是与我们签订注册权协议的一方，或者我们可能已经同意或将同意登记他们的证券以供转售。 我们所说的所有这些人都是出售股东，我们的证券的最初购买者，以及他们的受让人、质押人、受让人或继任者，可以根据本 招股说明书和任何适用的招股说明书补充，不时提供和出售普通股或优先股。

适用的招股说明书附录将列出每个出售 股东的名称，以及此类招股说明书附录涵盖的此类出售股东实益拥有的普通股或优先股的数量。适用的招股说明书增刊还将披露在招股说明书增刊日期之前的三年内，是否有任何 销售股东曾在我们担任过任何职位或职务，是否受雇于我们或与我们有过实质性关系。

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分配计划

我们和/或任何出售股票的股东可以通过以下一种或多种方式出售证券：

•

通过由一个或多个管理承销商领导的承销辛迪加向公众提供的；

•

直接向投资者，包括通过具体的招标、拍卖或其他程序；

•

通过代理人向投资者；

•

直接发送给代理商；

•

向或通过经纪人或交易商；

•

向一个或多个单独向投资者或公众转售的承销商；

•

不时由发行人或通过指定代理按现行市场价格计算；或

•

通过任何此类销售方法的组合。

公司的普通股和优先股可以在国内或国外销售。出售招股说明书中指定的股东 增刊可以不时提供和出售普通股和优先股，最高限额为招股说明书增刊中规定的数额。公司的普通股或优先股可以在交换运营合伙企业的债务证券 时发行，也可以用来交换其他证券。我们保留直接向投资者出售证券的权利，以他们自己的名义在那些被授权这样做的司法管辖区。

如果我们或任何销售股东向作为委托人的交易商出售证券，交易商可能会以不同的价格转售该等证券， 由该交易商在转售时自行决定，而无需咨询我们或任何销售股东，该转售价格可能不会在适用的招股说明书附录中披露。

任何包销的发售可能都是在尽最大努力或坚定承诺的基础上进行的。我们也可以通过按比例分配给我们的股东的认购权 提供证券，这些权利可能是可转让的，也可能是不可转让的。在向股东分发认购权时，如果没有认购所有相关证券，我们可以将未认购的 证券直接出售给第三方，或者可以聘请一个或多个承销商、交易商或代理(包括备用承销商)的服务，将未认购的证券出售给第三方。

证券的销售可不时在一项或多项交易中进行，包括谈判交易：

•

固定价格或可以改变的价格；

•

按销售时的市场价格计算；

•

按与当时市场价格有关的价格；或

•

以协商的价格。

任何价格都可能代表当时市场价格的折扣。

在证券的销售中，承销商或代理可能以承销折扣或佣金的形式从我们处获得补偿 ，也可能从证券的购买者那里获得补偿，他们可以代理这些购买者，以折扣、优惠或佣金的形式。承销商可以向交易商或通过交易商出售证券，这些交易商可以从承销商处以折扣、优惠或佣金的形式获得 补偿和/或从他们可以代理的购买者那里获得佣金。折扣、优惠和佣金可能会不时更改。参与的经销商和 代理

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在证券分销中，根据证券法，他们可能被视为承销商，他们从我们这里获得的任何折扣、优惠或佣金以及他们意识到的转售 证券的任何利润可能被视为根据适用的联邦和州证券法的承保赔偿。

适用的 招股说明书附录将在适用的情况下：

•

确定任何此类保险人、交易商或代理人；

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描述由 每个此类保险人或代理人以及所有保险人和代理人从我们处收到的折扣、优惠、佣金或其他形式的任何补偿；

•

描述承销商对参与交易商允许的任何折扣、优惠或佣金；

•

确定承销的金额；以及

•

确定承销商的性质，或承销商承担证券的义务。

除非相关招股说明书附录中另有规定，否则每一系列证券都将是新发行的证券，除公司在纽约证券交易所上市的普通股外，没有 已建立的交易市场。根据招股说明书增刊出售的任何普通股将在纽约证券交易所挂牌上市，但须接受正式的发行通知。我们可以 选择在交易所上市任何一系列债务证券或优先股，但我们没有义务这样做。一个或多个承销商可能会在证券中做市，但此类承销商将没有义务这样做 ，并且可以随时停止任何做市而无需通知。不能保证任何提供的证券的流动性或交易市场。

我们和/或任何出售股东可以与第三方进行衍生品交易，或在私下协商的交易中向第三方出售本 招股说明书未涵盖的证券。如果在适用的招股说明书附录中披露，与这些衍生交易相关的第三方可以出售本招股说明书和此类招股说明书 附录涵盖的证券，包括卖空交易。如果是这样，第三方可以使用我们和/或销售股东质押的证券，或向我们、销售股东或其他人借入的证券来结算卖空或结清任何 相关的开放式证券借款，并可以使用我们在结算这些衍生产品交易时收到的证券来结算任何相关的证券开放式借款。如果根据 证券法，第三方是或可能被视为承销商，则将在适用的招股说明书附录中标识该第三方。

在证券分销完成 之前，SEC的规则可能会限制任何承销商和销售集团成员投标和购买证券的能力。作为这些规则的例外，允许承销商从事一些稳定证券 价格的交易。此类交易包括为盯住、固定或维持证券价格而进行的投标或购买。

承销商可能参与超额分配。如果任何承销商在其出售的 证券超过适用招股说明书增刊封面页列出的 证券的发行中建立空头头寸，承销商可以通过在公开市场购买证券来减少该空头头寸。

主承销商还可以对参与发行的其他承销商和销售集团成员施加罚金报价。这意味着 如果主承销商在公开市场购买证券以减少承销商的空头头寸或稳定证券价格，他们可以从承销商处收回任何出售特许的金额，并出售作为发行一部分出售这些证券的 集团成员。

一般而言，为了稳定或 减少空头头寸而购买证券可能会导致证券的价格高于没有此类购买的情况。施加罚金投标也可能对证券价格产生影响，其程度是 在分配完成之前阻止证券的转售。

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