由Park Hotels&Resorts Inc.提交。
(委员会档案编号001-37795)
根据1933年“证券法”第425条
并被视为根据规则14a-12提交
根据1934年“证券交易法”
主题公司：Chesapeake Lodging Trust
(委员会档案编号001-34572)
展示
操作者
问候。欢迎来到公园酒店和度假村的收购和2019年第一季度的电话会议。
[操作员指令]请注意，这次会议正在录制中。
我现在把会议交给你们的主持人，伊恩·魏斯曼，公司战略的高级副总裁。
谢谢。你可以开始了。
伊恩·魏斯曼
公司战略高级副总裁
早上好， ，欢迎大家。今早早些时候，我们发布了一份新闻稿，宣布朴智星计划以27亿美元收购Chesapeake Lodging Trust。如果您还没有下载发布版或详细的演示文稿，则可以在朴智星的网站pkHotel andrests.com和Chesapeake的Chesapeake网站(chesapeakelodgTrust.com)上访问。
除了 收购公告外，我们还公布了2019年第一季度的运营业绩，并在我们的网站上公布了完整的新闻稿和详细的补充包。
今天上午，朴槿惠董事长兼首席执行官汤姆·巴尔的摩和朴槿惠的EVP兼CFO肖恩·戴尔·奥托将讨论拟议中的交易的战略和财务效益，并讨论朴槿惠第一季度的业绩。Park的资产管理副总裁RobTanenbaum也将被问到问题。
在我们开始之前，我想提醒大家，根据联邦证券法，今天提出的许多评论都被认为是前瞻性的声明。正如我们在提交给美国证交会的文件中所描述的，这些声明受到许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致未来的结果与所表达的不同，而且我们没有义务公开更新或修改这些前瞻性声明。
实际的未来业绩、结果和结果可能与前瞻性声明中所表达的结果大不相同.请参阅Park向SEC提交的文件，特别是关于表10-K、 10-Q和8-K的最新报告，这些报告确定了可能导致实际结果不同于 前瞻性声明的重要风险因素。
在今天的电话会议上，我们可以参考某些 non-GAAP金融措施.有关这些非GAAP财务措施的更多信息，可以在提交给SEC的公司文件中找到。
这样，我现在把电话交给汤姆。
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
谢谢你伊恩。早上好，各位，感谢你们加入我们的行列，讨论由Park Hotels&Resorts非常激动人心地收购Chesapeake Lodging Trust的事宜。正如我们今天上午早些时候宣布的那样，两家公司的董事会一致批准了这一高度战略性和引人注目的合并，这项交易预计将增加收益，并推进我们的业务计划，以改进我们平台的总体质量和多样化。
在形式上，合并后的公司将进一步巩固我们作为企业价值近120亿美元的第二大住宿房地产投资信托基金的地位，以及位于美国主要城市和度假村市场的66家高质量酒店的所有权。这些形式的指标假设出售Chesapeake公司2项纽约市资产和3项遗留非核心公园资产，我们都希望在关闭之前出售这些资产。
我们还宣布了这个 上午，2019年第一季度的结果与Park，这是两个突出的最高和底线的表现，我将在稍后再谈一谈。
在讨论细节之前，我想指出，这个事务处理对于 所有涉及到的事务都是非常积极的。我们对吉姆·弗朗西斯(Jim Francis)、切萨皮克(Chesapeake)团队和董事会自2009年成立该公司以来所取得的成就极为尊敬和钦佩，在为股东创造丰厚回报的同时，组建了一个高质量、维护良好的酒店房地产投资组合。在我们的讨论中，我们两个小组不懈和合作地评估这一交易的优点和机会，我对在整个过程中形成的善意感到非常高兴。这对朴槿惠来说是一个很好的机会，我相信这将在未来几年为我们的股东创造巨大的价值。
自2017年初离开希尔顿以来，朴槿惠取得了巨大的成功。通过无缝地执行我们的业务计划，我们已经为Park股东提供了更高的回报(br}，收益约20亿美元，并且比房地产投资信托基金高出近3400个基点。我们改善了酒店的经营业绩和利润率，报告部门在2018年的业绩领先，并在2019年建立了更强的架构。我们谨慎地分配资本，回收销售15家非核心酒店的收益，同时以与净资产价值相当的折扣回购股票。
我们在保护资产负债表和分配一致且有充分保障的股息方面保持了我们的纪律。总的来说，我对整个公园团队的努力和奉献以及我们在短短两年中所取得的成就感到无比自豪。
在成功地执行了我们的计划之后，我们已经实质性地缩小了与我们同行的估值差距，我们现在进入了我们的长期战略计划的第二阶段。虽然我们仍然专注于继续提高我们核心业务的运营利润率，但 与切萨皮克的合并是加快我们的几个长期战略目标(包括品牌和运营商多样性)、增强我们的地理足迹，以及最重要的是，寻找一笔能提升我们投资组合质量的交易的极佳机会。我们扩大的规模和更加多样化的盈利基础，应有助于进一步推动优越的风险调整FFO增长，股利支持和额外的股东价值从长远来看。
我们相信，合并后的公司在未来几年将带来可观的收益，因为我们将继续利用我们的资产管理专长，这与我们在朴智星的核心投资组合中所展示的成功类似。
当我们展望全方位服务的酒店REITs时，我们相信切萨皮克是对朴槿惠投资组合的完美补充，提升了品牌、运营商和地理多样性。超过80%的足迹位于高速增长的沿海市场，它们的投资组合扩大了我们在波士顿、洛杉矶、圣地亚哥、迈阿密和丹佛等几个目标市场的敞口。此外，我们非常兴奋能够在旧金山获得一个更强大的立足点，可以说，旧金山是美国最强大的酒店市场之一。我们同样兴奋 正在扩大我们的品牌和经营伙伴。
关闭后，我们的品牌组合的客房数将是84%希尔顿，11% 万豪和略低于5%凯悦。我们还将有9个运营商，使我们能够部署最佳实践从每个我们的投资组合。
最后， 组合通过几个关键指标(包括RevPAR、酒店EBITDA利润率和合并演示中指定的每键EBITDA)提高Park的投资组合的总体质量。
深入挖掘切萨皮克的投资组合。我们认为，在投资组合中有几个内在的增长机会，这将推动EBITDA 在未来几年有意义地提高。更具体地说，正如我们在交易平台第17页所指出的那样，我们在2020年承保了大约2 400万美元的EBITDA盈余，其中包括1700万美元的G&A节余，其中2021 增加了约3 400万美元。
增长的关键杠杆包括：在我们试图推动切萨皮克集团混合150个基础 点时进行分组；通过取消评级较低的合同业务和改进收入管理执行情况来调整收入组合，以产生更高的不良贷款率；提高食品和饮料的盈利能力，因为我们认为利润率比潜在利润低几百个基点；提高几家酒店的目的地费和相应的收费率；并通过提高生产力降低成本。
随着时间的推移，我们预计额外的价值创造将由选定的ROI项目驱动，可能包括将未充分利用的空间 重新定位为满足空间扩展、添加额外的密钥、能效项目和在选定的属性上进行品牌转换。我们注意到，这些额外的ROI机会并不包括在事务的基线 承保中。
总之，这是一个非常引人注目的收购。我们预计这将是一笔增值交易，这将进一步提高Park的产品质量、足迹、品牌合作伙伴关系和增长前景。我们正在以极具吸引力的估值收购顶级资产组合，相当于基于我们2020年承销业务的19家EBITDA或12.7倍的预期收益的约13.9倍。
我们有一个明确的计划来解锁合并的 投资组合的价值；我们将以激光为焦点来实现该计划，就像我们自Park的旋转以来所做的那样。我们对潜在的机会再兴奋不过了，这些潜在的机会适合于我们的人才和经验丰富的资产管理以及设计和建筑资源的深层次平台。
在我将电话交给肖恩之前，他将提供交易的更多细节，我将简要讨论我们的 第一季度收益。再次，我们报告了一个非常强劲的季度。随着RevPAR的增长达到4.5%，而利润率增长了令人印象深刻的100个基点，这两个指标都远远超过了我们同行的平均水平。
本季度表现最好的市场包括旧金山，上涨23.8%；基韦斯特，上涨6.6%；新奥尔良，上涨3.4%。虽然我们显然受益于正确的地理足迹，也需要给予我们的积极努力，以分组投资组合信贷。
本季度，我们在48家可比较的国内酒店中获得了31家的市场份额，导致市场份额过高，总体份额增加了480个基础 点。因此，以旧金山为首的集团收入增长了10.3%，集团收入增长了42%，希尔顿邦奈特溪酒店(Hilton Bonnet Creek)和我们的希尔顿新奥尔良酒店以及希尔顿圣塔芭芭拉酒店(Hilton Santa Barbara)的集团收入增加了42%，后者继续受益于近期的品牌升级、翻新和改建。
当我们展望今年的剩余时间时，我们对企业的健康状况感到非常满意，因为关键的经济指标仍然健康。虽然我们预计第二季度将是今年最疲软的季度，但这在很大程度上是由于困难的 年复一年尽管团队速度为负数，但我们仍预计RevPAR的增长将保持在较低的个位数水平。尽管如此，今年下半年的表现似乎异常强劲，尤其是第三季度，集团步伐超过35%，而第四季度的集团步伐仍保持在个位数区间。整体而言，今年的分组步调保持不变， 为10%。
最后，转向指导。由于我们的强劲表现和我们预期在今年的余款中的相对实力，我们正在将2019年RevPAR指南的中点提高50个基点，至2.5%至4.5%，而利润率则上升20个基点，至+-20个基点，至+-80个基点。因此，我们的EBITDA预测中点将增加500万美元至7.5亿美元至7.8亿美元，而FFO每股将增加0.02美元，至每股2.93美元至3.07美元。请注意，我们的最新预测 不包括切萨皮克收购或任何其他未来酒店收购或处置的影响。我们将在第三季度末或第四季度初交易结束后提供最新的指导。
有了这一点，我想把电话交给肖恩，他将为你介绍一些交易细节。
肖恩·M·戴尔·奥托
执行副总裁，财务总监
谢谢，汤姆，大家早上好。我将修改我的评论，以讨论交易的一些财务要素，包括它们如何影响资产负债表、收益和股息。正如发行版所指出的，Chesapeake的总考虑金额约为27亿美元。我们已经获得了11亿美元的承诺，用于资助6.7亿美元的现金部分，以及偿还切萨皮克2.25亿美元的定期贷款和约1.3亿美元的切萨皮克抵押贷款，这些贷款将于明年到期，加上部分交易费用。
考虑到这一融资，加上我们预期将承担的剩余抵押贷款，合并的 企业的形式杠杆将增加到4.6倍，包括Chesapeake的20家酒店的全部投资组合。然而，正如我们在投资者平台上注意到的那样，正如Tom前面所指出的，我们预计除了在/或关闭之前出售3项非核心遗产公园资产外，我们还将出售Chesapeake的纽约市资产。出售这5项资产的收益估计约为3亿美元，将用于减少债务，使我们的形式杠杆降至4.4倍。
我们还在Chesapeake投资组合中确定了2项额外的非核心资产，我们期望在以大约1.7亿至1.8亿美元的价格结束后出售这些资产。进一步将形式杠杆降低到4.3倍。总的来说，我们相信我们有能力执行这些资产出售，因为收购市场仍然强劲，有大量的 资本追求个别酒店。至于收益、形式上，我们预计在收市前出售这5种资产，以及我们的报告中概述的大约2，400万美元的G&A和运营协同效应，我们预计 交易将在第一年全年增加每股约2%的FO。随着我们继续实施我们的资产管理战略，并在切萨皮克投资组合中执行我们设想的ROI 项目，FFO增加额预计将在2021年增加到3%至4%。
尽管2019年结束后存根期的股利略有减少，但我们预计将维持我们目前调整后的每股FFO的65%至70%的交易前股利目标，不过我要提醒你，我们的股息仍由董事会斟酌决定。
最后，如前所述，此次收购的目标收盘价是今年第三季度末或第四季度初，截止日期为10月10日。我还想强调的是，这项交易仍需受到切萨皮克股份有限公司的股东投票、证交会审批等监管批准以及其他客户和结算条件的制约。
我们准备好的发言到此结束。但在我把电话转回给我们的接线员询问之前，请注意，这项交易须经切萨皮克股东 批准，因此我们可能无法回答您今天可能提出的所有问题。我们将提交构成Park招股说明书的注册声明，并将包括Chesapeake 的代理语句，其中将包含有关拟议交易的其他信息。接线员，请回答第一个问题。
问题和 答案
操作者
[操作员指令]我们的第一个问题是来自罗伯特·W·贝尔德公司的迈克尔·贝利萨里奥(MichaelBellisario)。
迈克尔·约瑟夫·贝利斯里奥
罗伯特·W·贝尔德公司成立，研究部
首先，也许让我们看看你所做的协同作用假设，特别是操作假设，并给我们一个关于你是否按财产去了 属性的概述，或者你是在比较切萨皮克的投资组合和你的投资组合，对那里的好处做出更广泛的假设吗？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
我会先说的，迈克尔，如果你看一下，我想，我们上传的是甲板上的第17页。显然，在G&A方面，我认为鉴于我们在公园有着强大的平台，我们显然对那1700万美元充满信心。事实上，我们认为，这个投资组合的摩擦成本大约是200万美元，否则，我们就能够消除所有这些成本。我想说的是，关于短期收入的协同效应，我们把它分成了几个类别，这里的详细内容是1100万美元，在这里确定的是，当然还有大约200万美元的开支节省额。如果是13号支柱，就会有摩擦成本，很明显，我们认为保险方面的成本会略高于他们的运行率。但这真的是通过房产建设来完成的。Rob Tanenbaum和我们的可行性团队，在过去几周里非常努力地工作的男人和女人，真的做了一个-，我想说，一个详细的第一关。重要的是要注意，这些类型的事务，您不是 ，因为允许做更多的实地工作。因此，我们认为，事实上，这是基线，鉴于我们的记录，我们有信心，我们将至少能够满足，如果不超过这些档次。因此，我们对今天所做的工作感到满意。为了回答你的问题，我们在公园里所做的一切都是建立起来的。它是我们建立起来的，我们不看平均水平，我们想看看基础资产，市场 的动态和这个细节的水平，就像我们在我们的承保中所做的那样。
迈克尔·约瑟夫·贝利斯里奥
罗伯特·W·贝尔德公司成立，研究部
那是有帮助的。然后只有一个关于非核心资产出售。首先，对于3家传统的PK酒店，您能给我们一个关于那里的质量和围绕这些配置的 定价的感觉吗？我们应该如何考虑切萨皮克潜在的价格配置，以及比较质量和资本需求？更好地理解我们应该如何看待 这些资产相对于你当前交易倍数的定价？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
是。这是一个很好的问题。Mike，这3种非核心资产，首先，我想提醒听众，这些资产是契约的，它们是非核心的，所以不是dis-类似于我们在过去几年中明显出售的15种资产中的一些。我想说，RevPAR比我们的投资组合平均水平低35%到40%，利润率要低得多，当然也需要资金。我要说的是，对于我们出售的3项资产，可能需要4000万至5000万美元的增量资本，才能使这些资产达到品牌标准。显然，它们是非核心资产，而不是真正适合未来公园投资组合的资产。我们预计这些资产将以 毛重的倍数交易，可能在12倍至13倍的范围内。关于纽约的2项资产，很明显，我们预计这些倍数会高得多。这些都是非常有吸引力的资产，可由管理层随意出售，因此 我们期望这些资产在市场上得到很好的接受。
操作者
我们的下一个问题来自富海塔与Evercore ISI。
理查德·艾伦·海塔
Evercore ISI机构股，研究部
汤姆，首先，我要祝贺你和公司，你甚至可以做这样的交易。很明显，朴槿惠在过去的几年里取得了长足的进步，所以恭喜你。我想问一下，很明显，去年夏天，我们和Pebblebrook和LaSalle有过一个非常引人注目的并购过程，你总是希望在这些情况下小心地进行比较，但是当你回顾去年夏天前后发生的事情时，你从这个过程中学到了什么？另外，关于形式杠杆 和投资者在这一周期中关心什么，以及通过交易涉及的其他一些风险，所以如果你不介意的话，也许可以对此作一般性评论？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
是。首先，里奇，谢谢你的评论。我认为提醒这里的听众是很重要的，我们正在经历这个旅程的第三年。事实上，再过10天，我离开RLJ，重新加入希尔顿，离开公园，我们实际上还需要3年的时间。我再兴奋不过了。我对我们聚集在这里的男男女女感到无比自豪。当你回想起我们在哪里，我们在短短的两年里取得了什么，对吧，利用这些收益回收资本来回购股票。我们显然已经返还了20亿美元的资本-我们在 部门的表现明显好于我们，我们比我们的同行增加了3400个基点，这确实是整个公司的纪律-从我们的财务和会计团队到我们的资产管理团队，到我们的设计和建设。这种艰苦的 工作和性能让我们处于这个支点第二阶段的位置，可以继续进攻并扩大投资组合。所以没有秘密。我已经谈了一段时间了，我们是一个高度支离破碎的部分，我们应该住宿 应该巩固。它往往是断断续续的，它往往是不可预测的。我一直在和我的同龄人交谈，当他们注定要发生的时候，事情就会发生。关于以前的情况，关于Pebblebrook和LaSalle：我认为这再不同不过了，我要说的是截然相反。良好的，专业的谈话，各方承诺创造价值与股东双方的过道。我们已经完成了工作，我想要小心， 显然，这个过程的细节，讨论，所有这些都将在代理中披露，但是我们没有看到我们希望尽可能远离它的戏剧性的重演，我相信切萨皮克团队也有同样的感觉。
在杠杆方面，我们一直专注于激光和纪律。如你所知，我们的三项指导原则：卓越运作，确保 我们是一个审慎的资本配置者，我们已经一次又一次地清楚地证明了这一点，当然，第三，杠杆资产负债表很低。肖恩和我们的团队一样专注于激光和纪律。再一次，当我们做 3x到5x时，我们在这里稍微提高了一些，但是我们已经有了一张路线图，可以快速地完成，但我们仍然低于5x。因此，我们在4.6x，实际上是在宣布；在形式上，我们突破了出售5个资产， 我们将在4.4x。然后再出售另外两个资产，我们很快就会在4.3的范围内下降。与我们的同行相比，杠杆率要低得多，非常容易管理。但是我们对我们在这个过程中所处的位置感到非常高兴，我对此感到非常兴奋。为了使自己处于这一地位，我们付出了很大的努力。我们很兴奋，我们认为它是正确的对手方，我们认为它是正确的投资组合，我们认为它确实解决了许多战略目标 ，我们制定的战略目标是提高我们的投资组合质量；增加品牌和经营者的多样化和地理多样化，同时也嵌入了投资回报率机会和利润机会。所以我们对我们在这个过程中所处的位置感到非常高兴。
理查德·艾伦·海塔
Evercore ISI机构衡平，研究部
好的。谢谢你的评论汤姆。非常快，也许只是为了把杠杆问题转到头上。您提到了在当前参数下预测的 FFO增量，它在未来几年中不会有很大的增长。我的意思是，如果投资者希望在短期内有更多的FFO增长，那么你认为会有弹性吗？然后是NAV增量，这是一个独立的论点，我想知道如果你也这么想的话，你会怎么评论呢？然后我会跳回来。
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
如果你的问题是，我们会提高水平，里奇，只是试着理解这个问题。
理查德·艾伦·海塔
Evercore ISI机构股，研究部
是的，如果前面报告的FFO增量数据可能不是投资者所期待的，那么，再一次把这个问题转到头上，也许是对更多杠杆的日益增长的兴趣吗？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
是的，我们今天对杠杆很满意，并且想要降低，长期来说，正如你所知道的，当我们达到投资等级时，我们渴望降低3s，这需要时间，我们现在还远没有达到这个水平。但是，在这一点上，提高杠杆并不是我们真正想要考虑的事情。
操作者
下一个问题来自花旗的斯米德斯·罗斯(Smedes Rose)。
班尼特·斯梅德斯·罗斯
花旗集团研究部
我只是想问一下，Chesapeake的策略是与投资组合中的Cesapeake组合在一起，但是他们每个键的会议空间要少得多。那么，是否有任何增量投资计划来增加更多的会议空间？还是 在每个键的基础上，如果没有相同数量的组空间，您可以做些什么？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
是。Smedes，这是一个很大的问题。我要做几个观察，因为有时公园的感觉是，我们都是这样的大集体住宅，我们确实有9家酒店，很明显，这些酒店的面积超过了12.5万平方英尺。 我们的前10大资产显然占了我们EBITDA与切萨皮克(Chesapeake)合并前的大约60%，65%，但是我们有很多其他的酒店，有2万，25000，30000，40000平方英尺的会议空间。我们认为，在切萨皮克(Chesapeake)的这个 投资组合上，也有机会对投资组合进行分组。Rob和他的团队所做的工作和我们的可行性团队到目前为止已经完成了，我们认为，在那里有150个基点，大约20%，20.5%。所以 从22%到22.5%，我们认为是非常可以实现的。再一次，随着我们在Park中取得的巨大成功，通过将您的业务与组固定在一起，在合同业务中进行分层，然后它使您能够更有效地提供您的临时服务。每一次我们这样做，我们都会在第一季度看到它的好处。再次，扇区领先性能再次4.5%的RevPAR.我们期待第三季度，我们正在寻找我们的团队步伐是 是35%。所以我们真的认为，在这种环境下，集团是一个真正的竞争优势，我们已经剥离了部分与我们的管理合作伙伴，在这个例子中，希尔顿，期待与我们的扩展合作伙伴这样做，使它 ，我们可以，正如罗布喜欢说，Remix的混合，所以我将窃取他的话，第二。
所以我认为这对我们确实是有益的。
班尼特·斯米德斯·罗斯
花旗集团研究部
好的。我也来问一下希尔顿咖啡厅吧，大概在下个星期左右开门或重开吧。您的指导 是否考虑，包括业务中断，因为这继续增加？或者，就业务方面的保险收益而言，这是怎么回事？
肖恩·M·戴尔·奥托
执行副总裁、首席财务官和财务主任
斯米德斯，我是肖恩。我们的指导也考虑了我们去年所做的一些事情：业务中断的收益以及今年的运营利润，现在它将开放以相当于它在 风暴之前的某种EBITDA水平，它大约是800万美元，因此它被考虑。
操作者
我们的下一个问题是David Katz和Jefferies。
戴维·布赖恩·卡茨
Jefferies有限责任公司，研究部
我今天早上想到了一个问题，当然，在甲板上有很多细节，但是你有没有考虑过或者有没有做过任何关于改变组合中的任何品牌或者重塑品牌的练习？那有可能吗？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
大卫，这是个大问题。是的，我们非常喜欢这个机会，其中之一就是选择。我们认为会有品牌机会，品牌更新换代。我们还认为也会有经理的机会。 ，我们将评估随着时间的推移。但这些都是我认为朴槿惠真正擅长的领域。思考品牌的成功和品牌的改变，我们已经做了。如果你看看圣巴巴拉，把它从一个道布莱(Doubletree )带到希尔顿酒店(Hilton)。我们现在圣何塞的Doubletree工作，我们将把它变成希尔顿酒店。所以我们认为也会有类似的机会，我们真的很期待，其中一件令人兴奋的事情是回到万豪和凯悦品牌家族。我们喜欢我们与希尔顿的关系和伙伴关系，但我们很兴奋能够回到与万豪和凯悦的关系，支持和建立这些 关系和扩大。我们已经得到了新的，8，000新的运营商，我们也认为，这将给我们提供机会，看看一些最佳做法，并应用在我们的投资组合。我们认为这是一个增量，没有一个 被纳入承销，所以我们在接下来的几周和几个月里再次关注交易，希望我们能够接近尾声。
操作者
我们的下一个问题是帕特里克斯科尔斯与 SunTrust罗宾逊汉弗莱。
未知分析员
关于出售纽约市房产的问题。我想知道你最初是怎么看到投标过程的？它有多有竞争力？ 潜在买家的一些特点是什么？当然，我们已经看到酒店的REITs离开了纽约，但我很好奇是谁急着把它弄进来呢？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
公平的问题。显然，正如你所能想象的那样，随着昨晚刚刚签署的文件丰富的合并，以及 显然是今天上午宣布的，我们还没有与任何潜在的经纪人或潜在的买家接触，但我们都知道，纽约是世界上最伟大的城市之一。资本的需求仍然是非常健康的，既有股本资本，也有债务资本。我们认为，鉴于这两种资产的质量，他们重新定位，管理也可以提供，这将吸引国内和可能的外国买家以及。因此，我们认为 能够执行和出售这些资产的风险非常低。我们对我们的足迹很满意，我们喜欢希尔顿市中心。再一次，以这一资产为基础，当我们从资本分配的角度看待它时，我们想把资本分配到其他地方。他们应该是 2有吸引力的资产出售。再一次，当我们寻找去杠杆化投资组合的时候。
操作者
下一个问题来自高盛的斯蒂芬格莱布林。
斯蒂芬·怀特格莱布林
高盛集团研究部
随着 最初的旋转，我认为你所谈论的竞争优势之一是你有一些灵活性，因为你离希尔顿如此之近，并且能够通过一条直接的沟通渠道来实现变革。当你从他们的品牌多元化的时候，这种动态改变了吗？你如何平衡这一点，或评估品牌多元化带来的潜在财务利益？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
这是个公平的问题，史蒂夫。我想告诉你们，考虑到我过去的生活，我想我们有17个运营商，我们是大希尔顿，万豪和凯悦( hyatt)。我实际上认为这是世界上最好的。因为你可以真正了解这些品牌平台的实力，以及那些经营关系，不仅与品牌，而且通过其他独立的 运营商。所以我有很多经验，我知道Rob Tanenbaum和我们的资产管理公司[是吗？]也是。所以我们认为长期而言，这只会使刀子锋利，这只会使我们更成功。我们坦率地认为，通过与强大的经营者合作，他们使我们成为更好的所有者，我们认为，我们通过推动和推动在这一级进行的讨论，使管理公司成为更好的管理者。
因此，我们认为这是一个净积极的，我们认为有一个多元化的平台跨多个品牌，使他们长期。
斯蒂芬·怀特格莱布林
高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)研究部
好的。然后，我不知道我是否在发布时看到过这种情况，但在资本支出方面，您提到了过去5年在切萨皮克的每台钥匙35，000美元，未来几年合并业务的预期资本是多少？那么，对于合并业务的长期维护费用，您是怎么想的呢？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
现在，我们比大多数同龄人更加保守，大多数同龄人可能在 4%，4.5%，然后我们通常使用5%到6%的跑步率，严格地考虑到我们更大的全面服务，有更大的会议空间和公共空间。现在，您可能是安全的，在5%的范围内前进的基础上。我们可能是百分之五到百分之六，这取决于我们的资产，因为我们正在这里做的公园。切萨皮克投资组合得到了很好的维护，我们没有看到太多的PIP风险和大量的资本风险， 这是投资组合中另一个有吸引力的东西。将有投资回报率的机会，但那些再一次将有一个相关的回报给我们。
斯蒂芬·怀特格莱布林
高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)研究部
作为一个非常迅速的跟进，是否有任何规模经济的资本前，您认为 关于ROI项目的前进，或只是一般的维修费用？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
巨大的机会，伟大的问题。卡尔·梅菲尔德，他负责我们的设计和建造，我想最好的班里。我们有同样的好处，这是许多好处之一，但这给了 us的购买力。我们认为，规模的好处是降低了资本成本，不仅是品牌的购买力，也是供应商的购买力。所以我们认为这是一个真正的净正数。我不坦率地知道，也不知道坦率，但并不是所有的 利益也被烘焙在承保中。因此，我们认为，随着时间的推移，交易的前景只会变得更好，而不是更糟。
操作者
我们的下一个问题是罗宾·法利(RobinFarley)和 UBS。
罗宾·玛格丽特·法利
瑞银投资银行研究部
我知道关于REITs之间整合的想法 -这个想法已经存在了一段时间了，这是您已经讨论过的事，您认为现在为什么会出现这种情况呢？是因为REITs从52周以来的高点下降了，所以可能会被卖给更愿意卖的人吗？或者，也许你可以给我们一些颜色，在这种情况下，为什么现在时间方面？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
这是个公平的问题罗宾。我想要作出反应，但我只想说，正如你所知，并购往往是偶然的，有点不平衡，而这正是它在这一点上结合在一起的。在接下来的几周里，我们将在委托书披露中说更多的话，我们将非常详细地回答所有这些问题。我想你可以理解为什么我现在不能回答这个问题。
罗宾·玛格丽特·法利
瑞银投资银行研究部
好的。好的。和 然后只是一个后续问题，你的结果和你的指导。当你看一下RevPAR的强劲增长，尤其是其中的很大一部分来自利率而不是入住率的增长，我想你能帮助我们思考一下，在第一季度，大约100个基点的利润率是400个基点还是390个基点吗？你能帮我们想一想，在中点，你的全年指导是3.5%吗？也许想一想，其中 会有多少来自于费率与入住率之间的关系，以及为什么会出现这种情况。我猜那种30点还是现在的50个基点，在中点就全年的利润率而言？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
我也要说，罗宾，我们很保守。显然，在 我们处于循环的这一时刻，鉴于我们的收入管理战略，我们正在产生重大的RevPAR增长，我认为，我们正在做一项出色的工作，在希尔顿与我们的合作伙伴密切合作，并得到Rob Tanenbaum和资产管理小组的大力鼓励。因此，我们对指导感到非常满意，我们在团队业务中做了大量的准备工作，确实帮助了我们的投资组合，发挥了我们的优势。所以，如果有什么问题的话，我要表示，我们对下半年的情况非常， 非常有信心，我们在这一点上提供了指导。
罗宾·玛格丽特·法利
瑞银投资银行研究部
我猜 我在寻找一点可能对保证金的敏感性，如果它是100个基点的利率和100个基点的占用，只是想一想是什么驱动了保证金？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
好吧，听着，很明显，成本压力很大。但同样，基于我们与合作伙伴正在做的一些基于良好 工作的生产力倡议，我们已经能够减轻这一问题。我们不称它为数据分析在公园，我们称之为良好的封锁和解决我们正在做的事情。我认为罗布和团队已经一次又一次地证明了这一点。
操作者
我们的下一个问题是比尔·克劳和雷蒙德·詹姆斯。
威廉·安德鲁·克罗
Raymond James&Associates公司，研究部
奇怪的是，一旦这笔交易合二为一，你就会卖掉你宣布的5项资产：两项来自他们，三项来自你。我们应该期待更多的投资组合吗？我的意思是，你是否会更加积极地出售资产，出售核心资产，而不仅仅是非核心资产，以便继续完善投资组合，或者进一步集中精力于某些市场？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
很好的问题。 答案是肯定的。如果我多年来在这个行业里学到了什么，那就是投资组合管理，这是至关重要的，因为你继续评估资产的生命周期，市场，观察需求趋势，所以我们喜欢 我们明显地通过在20年代的切萨皮克(Chesapeake)上插入而得到的额外的东西，我们认为，很明显，18种资产。但是我们在旧金山的风险敞口却上升了300个基点。我们在旧金山的CBD将有4200个房间。我们显然认为其中一个是顶级的酒店市场。显然，这提高了我们在波士顿的足迹-约300个基点。我们去洛杉矶丹佛。我们去迈阿密，那里的足迹很好。但我们仍将在遗产公园拥有非核心资产。 你想想公园投资组合，我们现在有51个资产。再一次，其中包括11家合资企业，我们将继续重组，并希望随着时间的推移从这些合资企业中剥离资本。但请记住，我们的前25资产帐户 约90%的价值。因此，你将继续看到我们在更高增长的市场上循环资本，或者如果有错位并回购股票，当然这是有意义的地方。但是显然，继续管理投资组合是我们在Park这里所做的良好工作的一个基本租户。
威廉·安德鲁·克罗
Raymond James&Associates公司，研究部
太棒了。和快速跟踪，肖恩，对G&A或其他项目的影响，从第一季度与 这笔交易？
肖恩·M·戴尔·奥托
执行副总裁、首席财务官和财务主任
否。此交易在G&A上没有任何 材料。
操作者
下一个问题来自富国银行的杰夫·唐纳利。
杰弗里·约翰·唐纳利
富国银行证券，有限责任公司， 研究部
也许这只是你的第一个问题，汤姆，关于协同作用的问题。您能分享一下 交易的分手费吗？也许这笔交易的交易成本是多少？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
是。杰夫，交易费用，我相信，我们披露了1.2亿美元，正负。关于分拆费，合并协议已经提交。我相信你的几位同事可能已经发现了，但是所有的信息都是公开的。
杰弗里·约翰·唐纳利
富国银行证券，有限责任公司， 研究部
太棒了。然后也许回到你的行动中，特别是夏威夷和旧金山，你能告诉我们应该如何思考第二季度到第四季度在这两个市场的进展情况吗？公平地说，夏威夷即将迎来最好的日子，但对旧金山来说，一些最强的RevPAR也许在这一点上已经过去了吗？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
是。我的意思是，听着，旧金山继续-你知道，我们在第一季度上涨了24%。当我们考虑到今年的余额时， 显然，第一季度将是最强的。我们完全期望这一年能以很高的个位数结束.我们整年都有很强的团队速度。因此，在第三季度和第四季度，都是30%以上超过30%，再一次，今年的团队步伐约为31%。所以圣弗朗西斯科将继续强大。我会让罗伯跳进夏威夷，给你一些移动部件，但如你所知，我们在那里的表现继续优于那里，在那里的份额也有很大的增长，我们在夏威夷的2项资产也是如此。
Robert D.Tanenbaum
资产管理执行副总裁
是的，杰夫。夏威夷航空公司的团队做得很好，RevPAR提高了50个基点和242美元。本季度我们组增长了22%，而暂时性下降了5%以上。他们做了很棒的工作，在那所房子里产生了流动。我们对这个 小组和西南航空公司现在开始飞往夏威夷的服务感到非常满意，并预计在未来几个月，FAA和波音公司阅读737 MAX问题后，还会有更多的服务路线。但是，我们已经看到票价下降进入市场，这对于拉动需求来说真是太棒了。我们远东的产量继续增长，所以我们对我们在夏威夷所看到的非常鼓舞，因为我们在这里前进。
操作者
我们现在有一个由花旗银行的斯米德斯·罗斯(Smedes Rose)跟进的问题。
迈克尔·比勒曼
花旗集团研究部
是迈克尔·比勒曼，我和斯米德在一起。说到分拆费只有3850万美元，大约是0.60美元的切萨皮克股票，大约一个月到6月初，然后再涨到68元对不起，6250万美元或每股 1美元。你能不能
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
迈克，这都是很棒的问题。迈克，如你所知，这使我很难得到律师的建议，我现在无法回答这些问题。我们确实提交了合并协议，很明显，你们团队的成员已经对它做了一个 快速审查。正如你所知道的，合并协议和讨论是复杂的，我们将通过代理跟踪这些过程、时间线。我们认为这对双方来说都是一项非常公平的交易， 两个组织都对此感到兴奋，我们期待着向前推进。
迈克尔·比勒曼
花旗集团研究部
从整合的角度来看，你花了多少时间和他们在一起？我只是想了解一下，你们在整合过程中有多远，让我们了解过去几周的情况？在过去的几个月里，这是一次紧张的谈判吗？给我们一点看法？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
同样，Michael，我们将提供颜色和时间线。我想你知道，我们在公园里往往很守纪律，我们不能从臀部射击。我将保留它，但再次，我们将提供所有可能的披露，并在 代理和S-4将在未来几个星期在这里存档。
迈克尔·比勒曼
花旗集团研究部
现在我会不会只想确保我们读对了，没有正式的购物，他们不被允许征求建议，这只是一个事实，在一个月内，有人参与了这个过程， 他们可以较低的分期付款出价，对吗？
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
你说得对，没有商店。
迈克尔·比勒曼
花旗集团研究部
1.2亿美元约为4.5%，1.2亿美元交易成本约占交易总额的4.5%。你能至少拿出这1.2亿美元并把它放进复合材料里吗？其中有多少是顾问、律师、银行家？其中多少是管理团队的遣散费？然后剩下的第三桶？
肖恩·M·戴尔·奥托
执行副总裁、首席财务官和财务主任
迈克尔，肖恩·戴尔，奥托，我们在这一点上不会对这些水桶有太多的兴趣。但很明显，其他的都是相关的咨询费，还有各种与市场相关的融资费用。最后，我们有转帐税，还有房地产交易，很明显，你可以通过代理或者什么的方式来确定 是否有现金遣散费的成分。所以我们就把它放在一边，但是我刚才提到的四件事差不多是，你看到的大部分东西。
迈克尔·比勒曼
花旗集团研究部
你不打算把融资费用和融资成本记在那里摊销吗？
肖恩·M·戴尔·奥托
执行副总裁，财务总监
他们将是，但从现金支出的角度来看，我们已经抓住了。
迈克尔·比勒曼
花旗集团研究部
你把他们投入了1.2亿美元？
肖恩·M·戴尔
执行副总裁、首席财务官和财务主任
他们在来源和用途，对。
运算符
我们已经走到了尽头问答会议。我想把会议重新交给汤姆·巴尔的摩，请他发表闭幕词。
托马斯·耶利米·巴尔的摩
董事长、总裁兼首席执行官
谢谢。我们感谢你们今天抽出时间。在接下来的几天里，我们将与你们中的许多人会面，我们期待着继续进行讨论。谢谢你今天抽出时间。我们为我们在公园的未来感到兴奋，除了强劲的经营业绩外，我们还与切萨皮克进行了一笔潜在的交易。期待着尽快和你谈谈。
操作者
女士们先生们，谢谢你们的参与。今天的电话会议到此结束。您可以断开您的线路，并有一个美好的 日。
前瞻性陈述
这份函件载有1933年“证券法”第27A节(经修正)和1934年“证券交易法”第21E节(经修正)所指的前瞻性声明。前瞻性声明包括但不限于与朴槿惠目前对其业务业绩、财务业绩、流动性和资本资源的预期、竞争的影响和未来立法或条例的影响、预期完成预期的收购和处置、宣布和支付未来红利的预期有关的报表，关于涉及Park和Chesapeake的拟议交易的好处的陈述，以及涉及经营 业绩、公园预期或预期的事件或事态发展的陈述，包括但不限于关于预期协同增效和G&A节约、未来财务和业务成果、计划、目标、 预期和意图、预期资金来源的声明，预期资产处置、预期领导和治理、为股东创造价值、拟议交易对合并公司的客户、雇员、股东和 其他成员的利益、合并Park和Chesapeake、节约成本以及完成拟议交易的预期时间表，和其他非历史声明。 前瞻性陈述包括所有非历史事实的陈述，在某些情况下，可以通过使用前瞻性的术语来识别，如Outlook、Hit、Reach、Expect、 潜能等。.继续.主营项目，重码预测，重码计划，重码估计，对这些字或其他可比较的字的否定版本.class=‘class 1’>.
前瞻性陈述涉及风险、不确定性和假设。由于各种原因，实际结果可能与这些前瞻性说明中所表达的结果大不相同，其中包括朴槿惠完成拟议交易的能力和拟议交易结束时间的相关风险；满足完成拟议交易所需条件的 能力；可适用的监管变化；融资的可得性；一般与收购有关的风险，包括合并公司 业务的合并；与执行预期资产处置有关的风险；与实现预期收入协同增效或节省费用有关的风险；以及Park向证券交易委员会提交的文件中不时详述的其他风险和不确定因素。你不应过分依赖任何前瞻性声明，朴槿惠敦促投资者仔细审查朴槿惠在第1A项中就风险和不确定性所做的披露：Park‘s 截至2018年12月31日的年度表10-K中的风险因素，因为这些因素可能会在Park提交给SEC的定期文件中不时更新，可在证券交易委员会的 网站上查阅，网址是www.sec.gov。除法律规定外，朴槿惠没有义务公开更新或修改任何前瞻性声明，无论是由于新的信息、未来事件或其他原因。
关于拟议交易的附加信息以及在何处找到它
关于拟议的交易，Park打算向SEC提交一份表格S-4 的注册声明，其中将包括Chesapeake的代理声明，并构成Park的招股说明书。Park和Chesapeake还计划就拟议中的交易向SEC提交其他相关文件。投资者和证券持有人被敦促 阅读委托书/招股说明书和其他相关文件，当这些文件提交给证券交易委员会时，因为它们将包含有关拟议交易的重要信息。将向 Chesapeake的股东发送一份明确的委托书/招股说明书。投资者可免费索取由Park及Chesapeake向证券交易委员会提交的委托书/招股说明书及其他有关文件的副本，网址为www.sec.gov. 。朴槿惠向证券交易委员会提交的文件副本可在Park的网站http：/www.sec.gov免费查阅。或联系ParkPandeanInvestorRelations，电话： (571)302-5591。切萨皮克向证券交易委员会提交的文件副本将在切萨皮克公司在http://www.chesapeakelodgingtrust.com的网站上免费获得，或与切萨皮克的投资者关系联系电话：(571)349-9452。
切萨皮克及其受托人和执行干事 和其他管理人员和雇员可被视为参与就拟议交易征求代理。Chesapeake公司的受托人和执行官员的信息可在2019年4月30日向SEC提交的2019年年会的委托书 中查阅。关于委托书招标参与者的其他信息以及对其直接和间接利益的描述，无论是按证券持有还是按其他方式， 将载于委托书/招股说明书和其他相关材料，一旦获得，将提交给证券交易委员会。投资者在作出任何投票或投资决定之前，应仔细阅读委托书/招股说明书，然后再作出任何 投票或投资决定。投资者可从Park或Chesapeake获得上述文件的免费副本。
本函及其所载信息不构成出售或征求购买任何证券的要约，也不构成在根据任何此种法域的证券法进行登记或资格之前，在任何法域出售此种要约、招标或出售将是非法的证券的任何出售。除符合经修正的1933年证券法第10节的要求的招股说明书外，不得发行证券。