EX-99.1 8 psec10-kaq42024ex991.htm EX-99.1 文件
附件 99.1





國家房地產投資信託(CORP)
合併綜合基本報表
截至2023年12月31日及2022年12月31日的年度
(附獨立審計報告)






國家房地產投資信託(CORP)
合併綜合基本報表
目錄
頁
獨立核數師報告
截至2023年和2022年12月31日的合併財務狀況表
3
截至2023年和2022年12月31日止年度的合併經營報表
4
截至2023年和2022年12月31日止年度的合併權益變動表（虧損）
5
截至2023年和2022年12月31日止年度的合併現金流量表
6
合併財務報表附註
8




獨立核數師報告
致董事會
國家房地產信託投資公司


意見

我們已審計國家房地產信託投資公司（以下簡稱“公司”）的合併綜合財務報表，其中包括截至2023年12月31日的合併綜合資產負債表，以及截止到該年度的合併綜合營業、變動（赤字）權益和現金流量表，以及與合併綜合財務報表相關的附註（以下統稱爲“財務報表”）。

在我們看來，隨附的財務報表在所有重大方面公正地反映了截至2023年12月31日公司財務狀況，以及其截至該年度的運營結果和現金流量，符合美國普遍接受的會計原則。

意見基礎

我們根據美國普遍接受的審計標準（GAAS）進行審計。我們在這些標準下的責任進一步在我們報告的財務報表審計的核數師責任部分中進行描述。根據與我們審計相關的相關倫理要求，我們必須獨立於公司，並履行我們的其他倫理責任。我們認爲我們已獲得的審計證據是充分和適當的，能夠爲我們的審計意見提供依據。

前任核數師對2022年基本報表的意見

截至2022年12月31日的公司財務報表由其他核數師審計，審計報告日期爲2023年8月10日，該報告對這些報表表示無保留意見。

管理層基本報表之責任

管理層負責按照美國普遍接受的會計原則編制和公允呈現財務報表，以及設計、實施和維護與財務報表的編制和公允呈現相關的內部控制，以確保財務報表不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯報。

在編制財務報表時，管理層需要評估是否存在條件或事件，綜合考慮後，可能對公司在財務報表發佈後繼續作爲持續經營能力產生重大懷疑。

審計員’對財務報表審計的責任

我們的目標是獲得合理保證，以判斷整體財務報表是否不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯報，並出具包含我們意見的審計報告。合理保證是一個高水平的保證，但不是絕對保證，因此不能保證根據GAAS進行的審計在存在重大錯報時總能檢測到。由於欺詐可能涉及串通、僞造、故意遺漏、虛假陳述或對內部控制的越權，因此未能檢測到由於欺詐導致的重大錯報的風險高於由於錯誤導致的風險。若單獨或綜合考慮，錯報足以影響合理用戶基於財務報表做出的判斷，則該錯報被認爲是重大錯報。





1



根據GAAS進行審計時，我們：

•在整個審計過程中行使專業判斷並保持專業懷疑態度。

•識別和評估財務報表重大錯報的風險，無論是由於欺詐還是錯誤，並設計和執行應對這些風險的審計程序。這些程序包括以抽樣方式檢查財務報表中金額和披露的相關證據。

•獲取與審計相關的內部控制的理解，以便設計在特定情況下合適的審計程序，但並不旨在對公司的內部控制有效性發表意見。因此，不表達任何此類意見。

•評估所使用的會計政策的適當性和管理層做出的重要會計估計的合理性，以及評估財務報表的整體呈現。

•判斷是否存在合併考慮的條件或事件，導致對公司在合理時間內持續經營的能力產生實質性懷疑。

我們需要與治理層溝通，包括審計的計劃範圍和時機、重要審計發現以及我們在審計過程中識別的某些內部控制相關事項。


/s/ 德勤會計師事務所
康涅狄格州斯坦福
2024年8月9日

2

國家物業信託公司
合併綜合資產負債表
2023年12月31日,
20232022
資產
房地產業資產
  土地$239,500,846 $252,884,617 
建築物及改進
2,270,308,784 2,314,165,808 
傢具、固定裝置和設備
189,100,296 154,762,761 
持有投資的房地產業務總資產
2,698,909,926 2,721,813,186 
減：累計折舊
(459,534,036)(380,314,083)
持有投資的淨房地產業務資產
2,239,375,890 2,341,499,103 
待售的房地產業務資產, 淨值
30,985,546 — 
房地產業務總資產, 淨值
2,270,361,436 2,341,499,103 
現金及現金等價物
66,567,915 35,212,438 
受限現金36,248,212 37,869,284 
應收款項，淨額
19,211,544 22,573,685 
應收利息909 8,075 
來自LendingClub公司的款項1,202 20,756 
來自關聯公司的款項
124,676 1,053,834 
優先股投資14,018,973 13,073,865 
預付費用及其他資產17,599,068 11,467,721 
按公允價值計量的抵押貸款義務418,761,852 424,746,173 
未擔保的消費貸款按公允價值79,499 520,946 
按公允價值計量的證券化殘餘權益2,725,658 8,540,118 
按公允價值計量的公司債券16,484,131 11,616,950 
按公允價值計量的利率上限20,203,768 25,724,128 
遞延租賃費用，淨額44,263 111,596 
租賃無形資產，淨額15,426,122 15,790,350 
使用權資產22,373,922 24,886,491 
總資產$2,920,233,150 $2,974,715,513 
負債和赤字
負債
按揭貸款，應付金額淨額減去尚未攤銷的折扣和債務發行費用$2,121,615,056 $2,182,132,581 
與待售房地產資產相關的按揭貸款，應付金額淨額減去尚未攤銷的折扣和債務發行費用
24,616,427 — 
反向回購協議，以公允價值計，淨額減去尚未攤銷的債務發行費用196,336,000 196,118,000 
高級擔保定期貸款，淨額減去債務發行費用1,002,848,924 874,897,855 
應付賬款和應計費用48,259,315 42,763,943 
按金存款7,599,324 6,594,854 
因附屬公司13,856,523 11,175,146 
預付租金及其他負債7,629,080 8,332,467 
租賃負債27,556,286 27,500,110 
總負債3,450,316,935 3,349,514,956 
承諾和或有事項（附註20）
Deficit
優先股，面值$0.001，A系列累計非投票，12.5%；$125,000清算偏好，授權125股，已發行及流通
109,950 109,950 
普通股，面值$0.001；授權100,000,000普通股，已發行及流通3,350,519股和3,275,011股3,375 3,351 
附加實收資本19,819,881 15,219,904 
累計虧損(545,958,649)(392,654,099)
非控股權益(4,058,342)2,521,451 
總虧損(530,083,785)(374,799,443)
總負債和虧損$2,920,233,150 $2,974,715,513 
見 合併綜合財務報表附註。
3

國家房地產信託公司。
合併綜合運營報表
截至12月31日的年份
20232022
收入
租金收入$305,463,927 $280,675,103 
利息收入62,971,464 39,717,233 
其他租戶收入56,366,764 49,581,397 
總收入424,802,155 369,973,733 
成本和費用
  房產營業費用172,561,141 153,617,314 
  管理費用15,192,515 13,710,008 
  折舊與攤銷105,903,894 120,495,413 
  一般及行政費用30,666,091 28,743,890 
總成本和費用
324,323,641 316,566,625 
其他收入（費用）
  利息及債務費用(275,297,786)(259,241,778)
  公允價值調整(11,724,724)3,935,656 
房地產資產的銷售收益43,417,987 20,956,684 
非自願轉讓的收益— 1,531,629 
總其他收入（費用），淨額(243,604,523)(232,817,809)
所得稅前損失(143,126,009)(179,410,701)
所得稅費用(3,573)(11,380)
淨虧損(143,129,582)(179,422,081)
歸屬非控股權益的收入(10,159,343)(3,095,627)
優先股的分紅派息(15,625)(15,625)
歸屬於普通股的淨虧損$(153,304,550)$(182,533,333)

請參閱合併的基本報表附註。


4


國家財產信託公司
合併的變動（虧損）權益報表

優先股普通股額外實收資本累計虧損總股東權益
(赤字)		非控股權益總（赤字）
截至2021年12月31日的餘額$109,950 $3,275 $3,199,980 $(210,120,766)$(206,807,561)$8,711,960 $(198,095,601)
普通股的發行— 76 16,019,924 — 16,020,000 — 16,020,000 
來自非控股權益的貢獻— — — — — 9,567,328 9,567,328 
普通股股息— — (4,000,000)— (4,000,000)— (4,000,000)
優先股息— — — (15,625)(15,625)— (15,625)
向非控股權益的分配— — — — — (18,853,464)(18,853,464)
淨虧損— — — (182,517,708)(182,517,708)3,095,627 (179,422,081)
截至2022年12月31日的餘額109,950 3,351 15,219,904 (392,654,099)(377,320,894)2,521,451 (374,799,443)
普通股的發行— 24 4,599,977 — 4,600,001 — 4,600,001 
來自非控股權益的貢獻— — — — — 7,052,476 7,052,476 
普通股股息— — — — — — — 
優先股息— — — (15,625)(15,625)— (15,625)
對非控股權益的分配— — — — — (23,791,612)(23,791,612)
淨虧損— — — (153,288,925)(153,288,925)10,159,343 (143,129,582)
截至2023年12月31日的餘額$109,950 $3,375 $19,819,881 $(545,958,649)$(526,025,443)$(4,058,342)$(530,083,785)

請參見合併綜合財務報表的附註。




5

國家房地產信託CORP。
合併綜合現金流量表
截至12月31日的年度，
20232022
來自經營活動的現金流：
淨虧損$(143,129,582)$(179,422,081)
調整淨虧損以調節經營活動提供的淨現金：
折舊105,409,244 96,897,855 
在建租賃的攤銷95,686 23,160,600 
租賃佣金的攤銷129,176 153,421 
其他遞延租賃費用的攤銷1,246 1,246 
高於市場租賃的攤銷268,542 282,291 
使用權資產的攤銷2,512,569 8,045,707 
債務發行成本和債務折扣及溢價的攤銷8,240,872 7,440,085 
公司債券的攤銷(81,326)— 
擔保貸款義務折扣的攤銷(3,590,031)(2,374,186)
擔保貸款義務上的收入激勵增值(1,155,562)— 
擔保貸款義務的公允價值調整9,032,496 1,322,497 
無擔保消費者貸款的公允價值調整(533,648)(807,032)
證券化剩餘權益的公允價值調整1,520,787 2,995,389 
公司債券的公允價值調整(4,785,855)6,621,180 
利率上限的公允價值調整7,684,262 (14,067,690)
利率上限的購買(2,163,902)— 
抵押貸款義務的實現收益/損失(1,193,318)— 
房地產資產銷售收益(43,417,987)(20,956,684)
強制轉換的收益— (1,531,629)
提早清償債務的收益/損失(245,147)503,896 
證券化殘餘權益的增值收益608,759 (1,109,048)
優先股投資的增值收益(945,108)(42,486)
經營資產與負債的變動：
應收賬款3,362,141 (7,039,912)
應收利息7,166 10,874 
應付關聯方929,158 2,230,170 
應收關聯方2,681,377 (883,953)
預付費用和其他資產(6,131,347)(1,204,074)
應付賬款和應計費用4,974,282 9,263,946 
保證金1,004,470 1,214,225 
預付租金及其他負債(703,387)997,125 
遞延租賃成本(63,089)(193,335)
租賃負債56,176 435,911 
經營活動使用的淨現金(59,620,880)(68,055,692)
投資活動產生的現金流：
收購房地產業資產— (333,890,228)
對房地產業資產的增加(78,753,021)(55,039,076)
對租賃無形資產的增加— (19,876,824)
房地產資產處置收益88,420,521 33,693,591 
非自願轉讓的收益— 3,117,599 
抵押貸款債務的購買(14,876,274)(186,569,431)
抵押貸款債務收到的本金支付5,187,500 — 
抵押貸款債務處置的收益12,579,510 — 
無抵押消費貸款收到的本金支付975,095 3,043,954 
逾期貸款的回收和銷售收益— 463,251 
優先股投資的購買— (13,031,379)
購買公司債券— (10,206,130)
購買股本證券化— (20,668,884)
收到的證券化剩餘權益的本金償還3,684,914 11,591,269 
6

國家物業信託公司
合併現金流量表

截至12月31日的年度
20232022
從LendingClub公司回收的應收款減少19,554 5,659 
投資活動提供的（使用的）淨現金17,237,799 (587,366,629)
融資活動產生的現金流：
抵押貸款應付的收益18,278,148 296,524,430 
抵押貸款應付的償還(57,831,277)(22,401,909)
逆回購協議的收益828,000 87,315,000 
逆回購協議的償還(610,000)(1,247,000)
高級擔保定期貸款的收益225,646,619 387,580,238 
高級擔保定期貸款的償還(86,950,000)(94,351,510)
利率上限的購買— (8,345,348)
發行債務成本的支付(15,475,530)(3,909,916)
債務解除成本的支付386,286 (184,100)
發行普通股的收益4,600,001 16,020,000 
普通股股息— (4,000,000)
優先股息(15,625)(15,625)
來自非控股權益的貢獻7,052,476 9,567,328 
向非控股權益的分配(23,791,612)(18,853,464)
融資活動提供的淨現金72,117,486 643,698,124 
現金、現金等價物及受限制現金的淨增加29,734,405 (11,724,197)
現金、現金等價物及受限現金，年初73,081,722 84,805,919 
現金、現金等價物及受限現金，年末$102,816,127 $73,081,722 

現金流信息的補充披露
本期間支付的現金用於：
利息費用$267,042,352 $249,486,382 
所得稅$3,573 $11,380 
非現金投資和融資活動：
應計的房地產資產增加$4,378,292 $3,857,202 

        參見合併財務報表附註。
7
國家物業信託公司
合併財務報表附註
1.組織
本文中提到的 "公司"、"我們"、"我們"或 "我們的" 指的是國家物業信託公司（"NPRC"），前身是國家物業控股公司，除非上下文另有說明。
本公司是一家馬里蘭州的公司，並且是美國聯邦所得稅目的房地產投資信託（"REIT"）。本公司成立的目的是持有投資、運營、融資、租賃、管理和銷售一系列房地產資產，並從事任何與之相關的所有其他活動。本公司計劃收購房地產資產，包括但不限於工業、商業、學生住房、自助存儲和多戶住宅物業。本公司於2013年12月31日開始運營。
NPH物業控股有限公司（"NPH"），一家特拉華州有限責任公司，擁有本公司所有已發行普通股。NPH是普羅斯佩克特資本公司（"PSEC"）的全資子公司。2013年12月31日，PSEC通過NPH向本公司貢獻了擁有房地產物業的實體的所有權利益。作爲資產貢獻的交換，NPH收到了本公司普通股的股份。這些實體包括NPH McDowell, LLC（"Oxford"）、APH Carroll 41, LLC（"Bexley"）和146 Forest Parkway, LLC（"146 FP"）。2014年10月23日，由PSEC間接擁有的關聯實體聯合物業信託公司（"UPRC"）向本公司貢獻了對擁有自助存儲房地產物業組合的密歇根存儲有限公司（"Michigan"）的所有權利益。UPH物業控股有限公司（"UPH"），一家特拉華州有限責任公司，擁有UPRC所有已發行的普通股。UPH是PSEC的全資子公司。2014年11月26日，由PSEC間接擁有的關聯實體美國家地產信託公司（"APRC"）向本公司貢獻了對APH Carroll Resort, LLC（"Resort"）的所有權利益，該實體擁有一個多戶住宅房地產物業。2015年5月1日，APRC向本公司貢獻了對5100 Live Oaks Blvd, LLC（"Amberly"）的所有權利益，該實體擁有一個多戶住宅房地產物業。APH物業控股有限公司（"APH"），一家特拉華州有限責任公司，擁有APRC所有已發行的普通股。APH是PSEC的全資子公司。這些實體貢獻交易統稱爲 "共同控制轉移"。
2016年5月23日，APRC和UPRC（統稱爲“關聯信託”）與公司合併（“合併”），公司作爲存續公司繼續存在。關聯信託成立的目的是持有投資、運營、融資、租賃、管理和出售一系列房地產業務。在合併時，關聯信託持有的投資組合包括直接或通過投資於物業擁有實體進行的多數股權投資的房地產資產。合併過程中獲得的房地產投資總稱爲“合併投資”。
根據財務會計準則委員會（“FASB”）會計準則編纂（“ASC”）805， 業務組合上述合併和共同控制轉讓交易是在共同控制的實體之間執行的。這些交易所收購的每個實體的資產和負債以其歷史帳面價值記錄，並且這些實體的運營結果已在所有報告期間的附帶合併綜合運營報表中確認。在2016年合併後，NPRC的合併綜合資產負債表反映收購的資產和負債的歷史延續基礎。公司還對其財務報表進行了追溯性調整，以結合公司和自共同控制開始之日起收購實體的運營結果。
國家市場金融有限公司（前稱普羅斯佩克特融資公司）("NMF")是公司的子公司，目前擁有在線起源的無擔保消費貸款投資組合和證券化的剩餘權益。NMF持有ACLLH（“ACLLH”）和美國消費貸款有限公司（“ACLL”）的權益。
ACLLH成立於持有對ACL消費者貸款信託（“ACL信託”）的間接權益，該信託於2014年6月30日由公司作爲其最初的唯一成員貢獻給ACLLH。ACL信託和美國消費貸款（優質）有限責任公司，作爲ACLL的子公司（與ACL信託統稱爲“ACL子公司”），持有購買自Prosper Funding LLC（“Prosper”）的無擔保消費貸款。
ACL Consumer Loan Trust III ("ACL Trust III"), a subsidiary of ACLLH, formed on June 10, 2014, and American Consumer Lending III (Near-Prime), LLC, a subsidiary of ACLL, (collectively with ACL Trust III, referred to as the "ACL III Subsidiaries"), formed on June 13, 2014, hold unsecured consumer loans purchased from LendingClub Corporation. ACL Consumer Loan Trust IV ("ACL Trust IV"), a subsidiary of ACLLH, formed on March 23, 2015, and American Consumer Lending IV (Near-Prime), LLC, a subsidiary of ACLL, (collectively with ACL Trust IV, referred to as the "ACL IV Subsidiaries"), formed on January 15, 2015, hold unsecured consumer loans originated by and purchased from LendingClub Corporation. ACL Patient Solutions Trust ("ACL PS"), a subsidiary of ACLLH, formed on October 14, 2015, and ACL Patient Solutions Holdings, LLC, a subsidiary of ACLL, formed on October
8
National Property REIt Corp
Notes to Combined Consolidated Financial Statements
5, 2015, hold unsecured consumer loans from NBt Bank, National Association ("NBT"). From October 20, 2015 to December 31, 2018 ACL PS acquired and held unsecured consumer loans as part of a loan purchase and sale agreement between ACL PS, NBt and Springstone Financial, LLC ("Springstone"), a wholly-owned subsidiary of LendingClub Corporation. ACL Consumer Loan Trust V ("ACL Trust V"), a subsidiary of ACLL, formed on October 16, 2015, holds unsecured consumer loans purchased from Avant II, LLC ("Avant") for the period November 17, 2015 to December 31, 2018. ACL Consumer Loan Trust VI ("ACL Trust VI"), a subsidiary of ACLLH, formed on April 27, 2016, and American Consumer Lending VI, LLC, a subsidiary of ACLL, (collectively with ACL Trust VI, referred to as the "ACL VI Subsidiaries"), formed on November 30, 2015, hold unsecured consumer loans purchased from LendingClub Corporation for the period May 1, 2016 to December 31, 2018. Murray Hill Securitization Holdings Limited ("Murray Hill"), a subsidiary of ACLL, formed on July 24, 2015, holds interest in Murray Hill Marketplace Trust 2016-LC1, a securitization of unsecured consumer loans purchased from LendingClub Corporation for the period October 13, 2016 to December 31, 2018. Murray Hill also holds residual interests in securitizations. LendingClub Corporation and Springstone are hereafter collectively referred to as "LendingClub". American Consumer Lending VII, LLC, a subsidiary of ACLL, formed on October 5, 2017, holds unsecured consumer loans purchased from Prosper and NBt during the period July 28, 2015 to December 31, 2018.
NPH Guarantor, LLC於2015年1月13日由公司貢獻給NMF，作爲其最初的唯一成員。NPH Guarantor, LLC是ACL III子公司的賠償人及ACL PS循環信用設施的擔保人。從成立到2018年12月31日，NPH Guarantor, LLC沒有任何活動。
National General Lending Limited（"NGL"），作爲公司的全資實體，於2019年5月23日成立，以擁有在抵押貸款債務義務（“CLOs”）中各類債務分層。NGL持有NGL Subsidiary Ltd.（"NGL Limited"）中的CLOs，NGL Limited是一家於2019年8月26日成立的全資開曼群島有限責任公司。購買和出售CLOs的業務自2019年10月30日開始。針對NGL在2019年開始運營，PSEC貢獻了大約12,000,000美元的現金並轉讓了約52,139,000美元的CLOs。
2.重要會計政策
a.報告原則和估計使用
附帶的合併綜合財務報表已根據美國公認會計原則（"GAAP"）編制，該原則要求管理層做出估計和假設，影響合併綜合財務報表日期的資產和負債的報告金額以及任何或有資產和負債的披露，以及報告期間的收入和費用的報告金額。
管理層對物業購買價格在所收購有形和無形資產及負債的分配、收入確認，以及判斷資產是否減值進行重大估計。這些估計和假設基於管理層的最佳估計和判斷。管理層根據歷史經驗和其他因素，包括當前的經濟環境，持續評估其估計和假設。
由於未來事件及其影響無法準確確定，實際結果可能與這些估計有重大差異。
b.合併基礎和金融資產轉移
伴隨的合併財務報表包括我們的帳戶及我們的全資或控制子公司的帳戶。所有的公司間餘額和交易已被消除。合併子公司的非控股權益被定義爲不直接或間接歸屬於公司的子公司權益的部分。非控股權益需作爲合併財務狀況表中股東權益的單獨組成部分呈現，淨收入（損失）的呈現也進行了修改，以呈現歸屬於控股和非控股權益的淨收入（損失）。
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國家房地產信託公司
合併財務報表附註
對於變量利益實體（"VIE"），如果股權投資者沒有足夠的風險股本來使實體在沒有額外次級金融支持的情況下融資，無法指揮實體的活動，或者未暴露於實體的損失或無權獲得其剩餘收益，則該實體須被合併。符合某些範圍特徵的VIE必須由其主要受益人合併。VIE的主要受益人是被確定爲同時擁有指揮VIE活動的權力，以最顯著影響VIE的經濟績效，並有責任承擔可能對VIE造成重要損失的VIE的損失，或有權獲得可能對VIE產生重大影響的VIE的利益的當事方。這一判斷有時涉及複雜和主觀的分析。我們必須持續評估我們是否是VIE的主要受益人。
我們可能會定期進行交易，出售金融資產。在金融資產轉移時，我們可能保留或獲得相關資產的高級或次級權益。與此類交易相關，必須對我們作爲出讓方是否放棄了對轉移金融資產的控制權進行判斷。該判斷須考慮我們在轉移金融資產中的持續參與，包括所有與轉移同時或考慮到轉移而達成的所有安排或協議，即使它們沒有在轉移時達成。根據適用的公認會計原則（GAAP），金融組件方法限制了在出讓方未將整個原始金融資產轉讓給與出讓方在呈現的財務報表中未合併的實體時，以及/或當出讓方與轉移金融資產持續參與時，金融資產或部分金融資產應被撤銷確認的情況。它定義了“參與權益”一詞，以建立報告部分金融資產轉移爲銷售的特定條件。
不時我們可能將所持的無擔保消費貸款進行證券化，如果這樣的證券化能夠讓我們獲得更好的融資條件。根據證券化交易的結構，這些交易將被記作 "銷售"，且貸款將從合併的合併資產負債表中剔除，或者作爲 "融資"，貸款和融資將在我們的合併資產負債表上報告。我們在判斷交易應記錄爲 "銷售" 還是 "融資" 時可能會使用重大判斷。
在確定證券化交易應採用什麼會計處理時，我們評估用於促進交易的實體是否爲VIE，如果是的話，是否應該合併該VIE。根據我們的評估，我們得出結論認爲我們的一項證券化是一個應該合併的VIE。公司已確定我們參與的其他證券化不應該合併，因爲，除了其他因素外，我們得出結論認爲底層資產的轉移符合銷售的條件。
c.購置會計與房地產業的收購
在公司於2018年1月採用會計準則更新（"ASU"）2017-01之前，公司將用於產生收入的房地產的收購記錄爲業務合併。在業務合併中收購的所有資產和假定的負債以其收購日的公允價值計量。收購成本在發生時計入費用。在採納ASU 2017-01後，公司將用於產生收入的房地產的收購記錄爲資產收購，所有收購的資產和假定的負債體以其收購日的公允價值計量。收購成本被資本化並分配給所收購的有形資產，包括土地、建築物和改進、傢具、固定裝置和設備。公司評估所有有形資產的收購日公允價值，並識別租賃無形資產，包括在位租賃、租戶關係、遞延租賃成本以及高於市場和低於市場的租賃合同。
房地產資產，包括土地、建築物和改進，以及傢具、固定裝置和設備，按歷史成本減去累計折舊入賬。與公司的房地產資產開發、施工和改善相關的成本在發生時資本化。進行維修和維護房地產資產的成本在發生時費用化，而重大更換和改善，改善或延長資產的使用壽命，則資本化並在估計的使用壽命內折舊。
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國家物業信託公司
合併綜合基本報表附註
公司採用直線法記錄折舊費用，按各資產的使用壽命分攤。估計使用壽命如下：
類別術語
建築15至54年
改進2至14年
傢俱、固定裝置和設備2至14年
截至2023年和2022年12月31日的年度折舊費用分別爲105,409,244美元和96,897,855美元，並計入隨附的綜合合併運營報表中的折舊和攤銷費用中。
收購的土地、建築物和改進的價值是通過正式評估、觀察到的可比銷售交易以及在收購前盡職調查活動中收集的信息進行估算的。估值方法考慮了該物業空置時的價值。傢俱、固定裝置和設備的價值通過計算其更換成本並根據其剩餘使用壽命的估計降低該價值來估算。
分配給收購租賃無形資產的價值基於管理層對每位租戶租約特定特徵的評估。管理層在分配這些價值時考慮的特徵包括與租戶的現有業務關係的性質和程度、與租戶發展新業務的增長前景、租約的剩餘期限以及租戶的信用質量等因素。
在位租約和遞延租賃成本的價值在各自租約的剩餘期限內攤銷，期限從不足一年到十七年不等。分配給收購在位租約的金額是通過計算填補假設空置物業至其穩定水平的預計時間來確定的，基於對每個物業歷史觀察到的入駐率進行計算。無形資產的計算是通過估算在位租約的淨現金流與在收購時如果物業空置而產生的淨現金流進行比較。遞延租賃成本的分配金額是基於公司爲獲得新租戶而支付給第三方的費用，再減去各自租約的過期期限。租戶關係的價值在初始租約剩餘期限和預期續約期內攤銷，期限爲三十七年。分配給租戶關係的金額是基於租戶續租其租約的可能性而提供的利益。收購的無形資產通常沒有剩餘價值。與這些資產相關的攤銷費用在截至2023年和2022年結束的年份分別爲494,650美元和23,597,558美元。
d.房地產減值
公司在事件或情況變化時，審核房地產資產和無形資產的賬面價值是否存在減值。如果審核表明資產可能存在減值，且該資產的賬面金額超過其未折現的未來現金流的總和，則資產的賬面金額將按公允價值進行調整。預計未來現金流和公允價值的估計具有高度主觀性，這些估計可能與實際結果存在重大差異。在截至2023年和2022年12月31日的年度內，公司未記錄與房地產資產相關的任何減值費用。
e.資產供出售及停用業務
公司一旦符合GAAP規定的標準，就將某些房地產資產分類爲待售，在合併的綜合資產負債表上顯示。待處置的房地產資產按其賬面金額與公允價值減去出售成本的較低者報告，並不再進行折舊。當處置房地產資產的行爲代表着對實體的經營和財務結果產生重大影響的戰略轉變時，公司報告其停業業務。截至2023年和2022年12月31日，沒有任何處置符合停業業務的定義。
f.環保方面的事宜
根據各種聯邦、州和地方的環保法、法規、條例及相關規定，房地產所有者可能需要對其房地產上、內或底下某些有害或有毒物質的去除或修復費用負責，以及與有害或有毒物質相關的其他潛在費用。這些責任可能包括政府罰款和賠償金，以及對人身和鄰近財產造成的損害。此類法律通常會不論所有者是否知曉而強加責任。
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國家物業信託公司
合併綜合基本報表附註
對這些物質的存在或處置負責。公司在環境事務中承認負有責任，如果可能會產生負債且損失金額可以合理估計。截至2023年和2022年12月31日，公司未注意到任何可能影響合併財務報表的環境事務。
g.公允價值計量
根據ASC主題820， 公允價值計量 ("ASC 820")，公允價值是指在市場參與者之間的有序交易中，出售資產或轉移負債所收取的價格，考慮到資產的最佳使用和與負債相關的非履行風險，在計量日時的主要或最有利的市場中。公司使用可用於測量公允價值的最可觀察輸入。可觀察輸入是市場參與者在對獨立於公司的來源獲取的市場數據進行資產或負債定價時所使用的輸入。不可觀察輸入是反映公司關於市場參與者在根據可用的最佳信息對資產或負債定價時所使用的假設的輸入。作爲考慮市場參與者在公允價值計量中假設的基礎，ASC 820建立了公允價值層級，區別基於獨立於報告實體的來源獲得的市場數據（分類在層級1和層級2中的可觀察輸入）下的市場參與者假設與報告實體關於市場參與者假設的自身假設（分類在層級3的不可觀察輸入）。
•層級1 - 在計量日可獲得的活躍市場上未經調整的報價價格，用於資產或負債；
•層級2 - 基於未在活躍市場上報價但通過市場數據得到證實的輸入的可觀察價格；以及
•三級 - 當可用市場數據很少或沒有時使用的不可觀察輸入。
公允價值層級給予一級輸入最高優先級，給予三級輸入最低優先級。在確定公允價值時，公司利用最大限度地使用可觀察輸入和儘量減少不可觀察輸入的估值技術，並在公司對公允價值的評估中考慮相應的對手方信用風險。
公司將其應支付的抵押貸款、與合併VIE相關的債務、優先股投資和高級擔保定期貸款按成本計算，扣除未攤銷的折扣、債務發行費用和相關的攤銷，記錄在隨附的合併合併資產負債表中。
h.金融工具的公允價值
根據ASC主題825， 財務工具 （"ASC 825"），該主題爲實體提供了在公允價值下報告選定的金融資產和負債的選項，公司已選擇在合併的資產負債表上按公允價值衡量其無擔保消費者貸款、證券化剩餘權益、CLOs、公司債券、利率上限和逆回購設施。我們選擇使用公允價值選項，以使我們的資產和負債的計量屬性一致，同時減輕因使用不同計量屬性而造成的盈餘波動。在此選擇下，(a) 無擔保消費者貸款的沖銷、回收和實現收益（損失），以及(b) 無擔保消費者貸款、證券化剩餘權益、CLOs、公司債券、利率上限和逆回購設施的未實現增值（貶值）的淨增加或減少記錄爲合併的運營報表的公允價值調整。
i.營業收入確認
Rental revenues from residential, student housing, and self-storage tenants are recognized on a contractual basis, as lease periods for these investments are short‑term in nature. Tenant receivables that are deemed uncollectible are recognized as a reduction to rental revenue. The Company recognizes reimbursement for utilities and other expenses recoveries as other revenue when earned. Rental revenues from industrial and commercial tenants are recognized on a straight-line basis over the term of the lease. The industrial and commercial leases contain rental increases at specified intervals. The Company records as an asset, and includes in rental revenues, deferred rent receivable that will be received if the tenant makes all rent payments required through the expiration of the initial term of the lease. Deferred rent receivable in the accompanying combined consolidated balance sheets includes the cumulative difference between rental revenue recorded on a straight-line basis and rents received from the tenants in accordance with the respective lease terms.
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Notes to Combined Consolidated Financial Statements
Rental income can be comprised of fixed and variable lease payments. The following table shows the details of rental income for the year ended December 31, 2023:
Fixed rent$318,320,196 
Less: write-off of tenant receivables(12,856,269)
Total rental income$305,463,927 
Minimum future rental receipts under the noncancelable portion of commercial and industrial tenant leases, assuming no new or renegotiated leases, for the next five years and thereafter are as follows:
年份租金收據
2024$556,468 
2025209,968 
2026209,968 
2027209,968 
2028209,968 
此後$86,911 
利息收入按權責發生制確認，遵循貸款協議的條款，前提是這些金額預計能夠收回。一般來說，當無擔保消費貸款逾期超過60天或被沖銷時，將被置於非權利確認狀態，若借款人在貸款逾期60天之前申請破產，則可能發生這種情況，此時相關的應收利息餘額會在合併綜合經營報表中被沖銷。對於證券化中的剩餘權益，利息收入採用有效利率法確認。在這種方法下，我們將在證券的生命週期內確認預計收回的現金流與證券賬面價值之差作爲利息收入。我們每季度更新預計現金流的估算，並按前瞻性方式確認有效利率的變化。對於公司持有的某些投資，未收到的利息可能通過實物支付（"PIK"）進行記錄。作爲PIK記錄的利息收入在獲得的期間內被確認爲收入。
房地產業務的盈利和虧損按照ASC 610確認， 非金融資產的註銷盈利和虧損任何出售產生的盈利或虧損是根據所收回的對價金額與所售房地產業務的賬面價值之間的差額來衡量的，減去銷售成本。對於部分房地產業務的出售導致控制權轉移的情況，公司按照公允價值衡量所保留的任何非控制權益，並確認其在公允價值與所保留房地產業務賬面價值之間的差額所產生的盈利或虧損。
j.現金及現金等價物
公司認爲所有到期日爲購買之日起三個月內的高流動性工具都是現金等價物。現金及現金等價物包括存放在金融機構的資金以及短期、高流動性的隔夜貨幣市場基金投資。短期、高流動性的隔夜投資於貨幣市場基金。 截至2023年12月31日和2022年，公司現金及現金等價物分別為66,567,915美元和35,212,438美元。 截至2023年12月31日和 2022年，現金及現金等價物中分別有19,072,596美元和69,524美元的項目在合併的綜合資產負債表上顯示，這些代表投資於貨幣市場基金，其餘部分存放在存款賬戶中，幾乎所有都超過了適用的保險限額。
k.受限現金
受限現金包括根據運營協議和抵押協議為償還債務、房地產稅、財產保險及資本改善而預留的現金和其他受限制的存款。截至2023年12月31日和2022年，公司受限現金分別為36,248,212美元和37,869,284美元。總現金及現金等價物以及受限現金分別為102,816,127美元和73,081,722美元，截至2023年12月31日和2022年。
l.無擔保消費貸款
無擔保消費貸款由購買自各個無擔保消費貸款發起方（"借貸平台"）的單個貸款組成，根據公司與各個平台的協議條款，這些平台是繼續服務這些貸款的無擔保消費貸款的賣方。無擔保消費
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國家房地產信託公司
合併綜合基本報表附註
通過借貸平台發放的貸款由WebBank發行，該銀行是一個獲得FDIC保險的猶他州特許工業銀行，除了由NBt發行的貸款。貸款融資後，WebBank將貸款出售給借貸平台，不可追索，作爲貸款的本金。由NBt發行的貸款由公司作爲ACL PS、NBt和Springstone之間的貸款購買與銷售協議的一部分進行購買。所有購買的貸款都是個別借款人的無擔保義務，具有固定利率和貸款期限，設定在12到84個月之間。無擔保消費貸款在公司購買的當天記錄，通常是在發放後至少十五天。無擔保消費貸款在貸款合同逾期超過120天或借款人進入破產的月份被沖銷，此時未償本金金額將從合併綜合資產負債表中無擔保消費貸款的總餘額中沖銷。這導致在合併綜合營業報表上進行公允價值調整。沖銷貸款的回收和向第三方出售沖銷貸款的收入在收到時記錄，扣除費用。
m.應收款項來自借貸平台
LendingClub是一個在線市場借貸平台，我們從中購買無擔保消費貸款。合併綜合資產負債表中顯示的來自LendingClub公司的金額代表存入LendingClub的現金。
n.被認爲無收回價值的應收款項
公司逐租戶監控其應收款項，如果現金收集被認爲不太可能，公司將爲個別租戶未償餘額建立全面準備金。對於剩餘的應收餘額，公司建立並維持一個總準備金，反映公司對一部分經營應收款項無法收回的預期。截至2023年和2022年12月31日，分別被認爲無法收回的金額爲5,172,932美元和3,129,901美元，幷包括在合併綜合資產負債表中的應收賬款中。
o.資產管理和管理服務
管理費用在根據各自的管理協議的條款發生時確認。
p.債務發行成本和未攤銷的債務折扣
公司將與獲得融資相關的成本延期處理，並使用直線法攤銷成本，該方法近似於有效利率法，在相關債務的期限內作爲利息費用的一部分進行攤銷。公司還根據ASC 805以公允價值確認與假設的抵押貸款相關的債務折扣或溢價。. 債務發行成本和未攤銷的債務折扣已作爲對我們應付抵押貸款、與待售房地產資產相關的應付抵押貸款、與合併VIE相關的債務以及附帶的合併合併資產負債表中的高級擔保定期貸款的直接扣除。
截至2023年和2022年12月31日，公司淨債務發行成本和債務折扣分別爲26,351,634美元和19,258,121美元。債務發行成本和債務折扣的攤銷分別爲8,240,872美元和7,440,085美元，已在2023年和2022年12月31日止的合併綜合損益表中計入利息費用。
q.非控股權益
非控股權益由公司合併的房地產項目中合資夥伴的權益組成。公司在合併的房地產合資企業和其他由第三方持有的子公司權益中報告合資夥伴的權益。公司以其初始公允價值記錄這些非控股權益，並根據各自合併投資的淨利潤或損失及股權出資和分配的份額，前瞻性地調整基礎。這些非控股權益不能被股權持有者贖回，並作爲永久性股本的一部分列示。收入和損失通常按各自的持股百分比進行比例分配，直到合資企業達到某些業績指標，此時，其他合資方將有權獲得優先分配（利潤權益）。
r.所得稅
該公司選擇根據1986年《國內稅收法》第856至860條款，以REIT的身份進行美國聯邦所得稅徵稅。該公司相信，它的運營方式符合聯邦所得稅的REIT資格。因此，該公司
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國家房地產信託公司
合併綜合基本報表附註
只要向其股東的分紅至少等於其應稅收入，該公司通常將不受聯邦所得稅的限制。REIT符合多項組織和運營要求，其中包括要求其目前至少向股東分配90%的應稅收入，且需作某些調整。如果該公司在任何應稅年度未能獲得REIT認證，並且沒有享受某些減免條款的福利，則將按常規公司所得稅稅率，承擔聯邦和州的應稅收入稅款。即使該公司有資格被徵稅爲REIT，也可能需承擔某些州或地方的收入、財產或淨資產稅，以及對未分配收入的聯邦稅和消費稅。此外，通過該公司的應稅REIT子公司（"TRS"）管理的非REIT活動的應稅收入將完全按聯邦、州和地方的所得稅徵稅。
該公司根據ASC主題740的要求，採用負債法對TRS所得稅進行會計處理， 所得稅根據負債法，因TRS的收入、資產和負債在GAAP基礎和稅務基礎之間的臨時差異而確認遞延所得稅。截止2023年和2022年12月31日，公司若干子公司被視爲美國聯邦和州所得稅下的應稅公司。應稅的美國公司子公司需按其應稅淨收入，承擔企業層級的美國聯邦、州和地方所得稅。
ASC 740, 所得稅 ("ASC 740") 提供了有關如何在合併的財務報表中確認、衡量、呈現和披露不確定稅務事項的指導。ASC 740 要求評估在準備我們的納稅申報表過程中的稅務事項，以判定這些稅務事項是否“更可能持續”獲得適用稅務機關的支持。不符合更可能持續閾值的稅務事項會在當前年度列爲稅務收益或費用。截至2023年和2022年12月31日，我們沒有任何未確認的稅務收益負債。管理層對ASC 740的判斷可能會在稍後根據稅法、法規及其解釋的持續分析等因素進行審查和調整。我們爲美國聯邦、各州以及外國司法管轄區提交納稅申報表。對於2018年開始的稅務年度，所有司法管轄區的起訴時效沒有限制。
公司的政策是將關於稅務事項的利息和罰款（如有）歸類爲費用。對於截至2023年和2022年12月31日的年度，沒有積累利息和罰款。
s.對手風險和信用風險的集中
在其正常運營中，公司面臨對手風險和信用風險。可能使公司面臨重大信用風險集中情況的金融工具主要包括現現金及現金等價物、受限制現金、無擔保消費貸款的本金和利息，以及存放在每個公司貸款平台的金額。對手風險代表瞭如果交易對方未按照與我們簽訂的合同履行而可能產生的風險。
t.服務費、催收費和前期費用
公司爲每筆未償還的無擔保消費貸款每月支付服務費，費用支付給貸款平台以管理借款人的還款和維護貸款帳戶組合。公司在從逾期貸款中回收的金額上產生催收費，此費用支付給貸款平台。公司在從Avant購買的無擔保消費貸款上產生前期費用。所有的服務費、催收費和前期費用在發生時計入費用。
u.擔保貸款義務（"CLOs"）
公司持有CLO的投資，這些是由行業經驗豐富的第三方擔保管理人管理的聯合貸款的次級債務權益。尚未投資的預期到期時間從2026年10月到2032年4月，利息根據三個月SOFR（“3MS”）加5.20%至9.23%支付。
購買的CLO在交易日記錄。主要CLO從擔保管理人或經紀人購買的，在結算日記錄，以反映由於結算的長期性質而可能的變化、更新或頭寸的調整。存託信託公司債券的典型結算時間爲三天。原始發行折價的攤銷是根據預計現金流在購買時計算至預期到期日，並在債券的預期生命週期內記錄。
CLO銷售的收益或損失作爲已實現的收益或損失記錄在綜合合併的經營報表上，並在銷售日期確認。重組或永久受損的CLO在測量期間記錄，並在綜合合併的經營報表上記錄爲
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國家房地產信託公司
合併綜合財務報表附註
已實現的收益或損失，並根據測量時的可用現金流攤銷至預期到期日。未實現的收益或損失記錄在綜合合併的經營報表上，並在每個估值日確認。
v.公司債券
公司持有的公司債券包括投資級和高收益公司債券，涵蓋以收入爲導向的表現金融策略，聚焦於美國發行人的高級貸款和債券投資策略。
從經紀商處購買的二級公司債券以交易日爲基礎記錄，並以現金的結算價值加上購買的應計利息記錄。購買的應計利息在收到利息時視爲資本回報。折價被攤銷到公司債券的限定到期日，並在合併綜合營運報表中確認爲利息收入的一部分。公司債券出售的收益或損失在合併綜合營運報表中記錄爲已實現的收益或損失，並在銷售日確認。未實現的收益或損失在合併綜合營運報表中記錄，並在每個估值日期確認。
w.利率上限
爲了管理與抵押貸款的變動利率融資相關的風險，公司可能會簽訂各種利率上限協議。這些上限協議的初始名義價值等於相關抵押貸款的原始貸款金額。
不符合對沖會計標準的衍生工具以公允價值記錄在合併綜合資產負債表中，公允價值的任何變動在變化期間反映在合併綜合營運報表中。截至2023年和2022年12月31日，利率上限的公允價值分別爲20,203,768美元和25,724,128美元。對於截至2023年和2022年12月31日的年度， 利率上限的公允價值分別記錄了764,262美元的損失和14,067,690美元的收益。
x.最近的會計公告
2016年6月，FASB發佈了ASU 2016-13，更新了ASC主題326，金融工具 - 信用損失。ASU 2016-13要求在每個報告期末對以攤餘成本計量的金融工具的預期信用損失進行計量和確認，而不是在根據當前GAAP的規定，認爲損失已經發生時認定信用損失。2018年11月，FASB發佈了ASU 2018-19，澄清因經營租賃產生的應收款不在ASC主題326的範圍內，相反，因經營租賃產生的應收款的減值應按照ASC主題842進行會計處理。2019年5月，FASB發佈了ASU 2019-05，爲採用ASU 2016-13的實體提供過渡救濟，允許實體對某些金融工具選擇公允價值選項。ASU 2016-13自2019年12月15日後開始的財政年度的中期和年度報告週期生效，並允許提前採用。公司於2022年1月1日採用ASU 2016-13的條款。該採納對合並綜合財務報表沒有實質影響。
在2020年3月，金融會計標準委員會（"FASB"）發佈了會計標準更新（"ASU"）2020-04，建立了會計標準編碼（"ASC"）第848條，參考利率改革，並且在2021年1月，FASB發佈了ASU 2021-01，參考利率改革（第848條）：範圍（統稱爲"ASC 848"）。ASC 848包含與債務、租賃、衍生品和其他合同相關的參考利率改革活動的實用便利。ASC 848中的指導是可選擇的，並且可以隨着參考利率改革活動的進行而逐步選擇。2022年12月，FASB發佈了ASU 2022-06，推遲第848條的結束日期（"ASU 2022-06"），該更新是爲將ASC 848的結束日期推遲到2024年12月31日。截至2023年12月31日，公司已將基於LIBOR的債務和衍生品轉爲SOFR。
3.最近的房地產業務交易
收購持有投資的房地產資產
在 2023年，公司沒有收購任何房產。
在2022年，公司收購了以下房產
▪2022年5月26日，公司與一個合資夥伴共同收購了Kokomo，一個位於印第安納州Kokomo的多家庭房地產，購買總價爲20,500,000美元，不包括收購和成交費用。
16
國家房地產信託CORP
合併合併基本報表附註
爲了購買該物業，公司獲得了$12,753,000的銀行融資。在收購日，合資企業的非控制性權益公允價值爲$911,917。
▪2022年5月26日，公司與合資夥伴共同收購了Stillwater，這是一個位於俄克拉荷馬州Stillwater的多家庭物業，收購總價爲$26,100,000，不包括收購和交割費用。爲了購買該物業，公司獲得了$15,328,000的銀行融資。在收購日，合資企業的非控制性權益公允價值爲$1,244,358。
▪2022年5月26日，公司與合資夥伴共同收購了Pueblo，這是一個位於科羅拉多州Pueblo的多家庭物業，收購總價爲$31,500,000，不包括收購和交割費用。爲了購買該物業，公司獲得了$20,166,000的銀行融資。在收購日，合資企業的非控制性權益公允價值爲$1,307,918。
▪在2022年5月26日，公司與一個合資夥伴共同收購了位於懷俄明州夏延市的多家庭物業夏延，購買總價爲27,500,000美元，不包括收購和交割費用。爲了購買該物業，公司獲得了銀行融資17,656,000美元。在收購日期，合資企業中非控股權益的公允價值爲1,158,374美元。
▪在2022年3月29日，公司與一個合資夥伴共同收購了位於印第安納波利斯的多家庭物業南港十字路口，購買總價爲48,100,000美元，不包括收購和交割費用。爲了購買該物業，公司獲得了銀行融資35,600,000美元。在收購日期，合資企業中非控股權益的公允價值爲1,141,881美元。
▪在2022年3月18日，公司收購了位於喬治亞州梅肯市的多家庭物業拉特蘭廣場，購買總價爲29,750,000美元，不包括收購和交割費用。爲了購買該物業，公司獲得了銀行融資22,500,000美元。在收購日期，合資企業中非控股權益的公允價值爲0美元。
▪在2022年3月18日，公司收購了位於阿拉巴馬州卡萊拉的多家庭物業蘭卡斯特廣場，購買總價爲37,550,000美元，不包括收購和交割費用。爲了購買該物業，公司獲得了銀行融資28,350,000美元。在收購日期，合資企業中非控股權益的公允價值爲0美元。
▪2022年3月18日，公司收購了位於密西西比州哈提斯堡的Twin Oaks多家庭物業，購買總價爲44,850,000美元，不包括收購和結算費用。爲了購買該物業，公司獲得了33,830,000美元的銀行融資。在收購日，合資企業中非控股權益的公允價值爲0美元。
▪2022年3月18日，公司收購了位於田納西州科爾多瓦的Enclave at Wolfchase多家庭物業，購買總價爲82,100,000美元，不包括收購和結算費用。爲了購買該物業，公司獲得了60,000,000美元的銀行融資。在收購日，合資企業中非控股權益的公允價值爲0美元。
以下列出的2022年收購已被視爲資產收購。購買價格根據收購日期的資產和負債的估計公允價值進行分配。公司在2022年收購的物業的購買價格，加上資本化的收購成本，分配如下：
財產土地建築改善FF&E租賃無形資產總購買價格
2022年收購：
狼砰的棲息地$4,284,151 $73,000,327 $1,627,778 $520,290 $3,496,227 $82,928,773 
雙橡樹1,631,277 40,379,141 1,235,591 309,137 1,875,969 45,431,115 
蘭開斯特廣場2,106,551 33,038,965 951,016 249,514 1,625,929 37,971,975 
拉特蘭廣場1,852,142 26,142,545 607,972 234,807 1,343,056 30,180,522 
南港交叉口2,660,957 42,356,055 617,900 1,008,572 2,070,961 48,714,445 
夏延1,371,052 25,432,206 203,431 316,397 949,190 28,272,276 
普韋布洛1,532,088 29,211,806 — 408,557 1,021,392 32,173,843 
斯蒂爾沃特3,720,206 21,896,069 — 318,876 850,332 26,785,483 
科科莫389,928 19,671,250 58,809 292,446 779,856 21,192,289 
2022年總計：$19,548,352 $311,128,364 $5,302,497 $3,658,596 $14,012,912 $353,650,721 
17
國家房地產信託公司
合併綜合財務報表附註
截至2022年12月31日，收購的在位租賃的加權平均攤銷期約爲六個月。
下面的表格列出了截至2023年和2022年12月31日出售的物業的彙總信息：
財產處置日期資產類型總銷售價格出售收益
2022年處置：
洛基山的陽臺2/1/2022多家庭$34,670,000 $20,956,684 
2022年總計：$34,670,000 $20,956,684 
2023年處置：
西22街10/27/2023學生住房$89,000,000 $43,417,987 
2023年總計：$89,000,000 $43,417,987 
4.房地產資產
公司的房地產權益在67%到100%之間，既包括直接持有，也包括持有物業實體的權益。通過其擁有的權益，公司控制並因此合併這些物業及物業持有實體。其他合資夥伴所持有的權益在這些合併財務報表中反映爲非控股權益。
截至2023年和2022年12月31日，公司的房地產資產包括以下內容：
財產收購日期持股百分比資產類型位置房地產資產，扣除累計折舊
20232022
雞肉菲力*10/24/2012100.0%工業喬治亞州森林公園$3,904,473 $4,064,982 
阿靈頓公園5/8/201393.3%多家庭喬治亞州瑪麗埃塔9,139,353 8,616,016 
塔可鍾，俄克拉荷馬州6/4/2014100.0%商業育空，俄克拉荷馬州1,027,561 1,080,637 
塔可鍾，密蘇里州6/4/2014100.0%商業馬歇爾，密蘇里州828,274 872,568 
阿比湖9/30/201479.1%多家庭運河溫徹斯特，俄亥俄州9,896,318 10,070,645 
布魯克斯艾奇9/30/201479.1%多戶住宅雷諾茲堡，俄亥俄州9,319,103 9,574,690 
阿比湖儲備9/30/201479.1%多戶住宅運河溫徹斯特，俄亥俄州21,904,002 22,577,192 
湖邊9/30/201479.1%多戶住宅皮克林頓，俄亥俄州9,408,695 9,709,282 
桑伯裏嶺9/30/201479.1%多家庭哥倫布，俄亥俄州11,031,109 11,375,360 
石橋9/30/201479.1%多家庭布萊克利克，俄亥俄州15,647,208 16,284,411 
傑斐遜追蹤9/30/201479.1%多家庭布萊克利克，俄亥俄州10,080,770 10,286,606 
湖嶺10/29/201479.1%多戶住宅希利亞德，俄亥俄州5,394,500 5,647,294 
果園村*11/5/201580.0%多戶住宅奧羅拉，伊利諾伊州27,081,074 28,425,777 
斯特林克裏姆森9/28/201667.0%學生公寓塔斯卡盧薩，阿拉巴馬州41,332,877 42,362,222 
霍克斯嶺9/28/201667.0%學生公寓愛荷華市，愛荷華州26,089,935 26,762,353 
島民村9/28/201667.0%學生公寓科珀斯克里斯蒂，德克薩斯州10,436,617 10,875,899 
校園公寓9/28/201667.0%學生住房科珀斯克里斯蒂，德克薩斯州13,943,798 14,277,046 
露瑟區9/28/201667.0%學生住房大學站，德克薩斯州30,373,105 30,507,794 
西229/28/201667.0%學生住房肯尼索州, GA— 45,474,999 
遺產9/28/201667.0%學生宿舍斯塔茨伯勒, GA5,659,634 5,929,116 
大學交叉9/28/201667.0%學生宿舍曼哈頓, KS16,306,972 16,858,191 
季節1/30/201792.5%多家庭勞雷爾，馬里蘭州161,985,415 164,652,567 
貝梅多斯村10/31/201792.5%多家庭傑克遜維爾，佛羅里達州 82,257,521 82,038,859 
海之屋10/31/201792.5%多家庭傑克遜維爾，佛羅里達州 13,616,312 13,388,394 
白銀橡樹11/8/201792.5%多戶型南菲爾德，密歇根州14,350,028 14,088,499 
薩頓廣場11/8/201792.5%多戶型南菲爾德，密歇根州45,837,049 43,808,107 
尖塔賽1/9/201892.5%多戶型拉戈，MD39,329,697 40,135,930 
奧倫唐基公園6/1/201892.5%多戶住宅哥倫布，OH102,151,039 103,376,766 
野木村7/20/201892.5%多戶住宅費爾菲爾德，OH43,375,585 43,465,102 
跌溪8/8/201890.0%多家庭弗吉尼亞州里士滿21,167,327 21,812,770 
克朗波因特8/30/201880.0%多家庭康涅狄格州丹伯裏94,814,557 96,754,311 
洛林公園10/30/201880.0%多家庭馬里蘭州森林維爾55,243,926 56,642,818 
漢普頓1/9/201992.5%多戶住宅海灘木，俄亥俄州74,459,472 76,343,120 
小島6/28/201992.5%多戶住宅奧蘭多，佛羅里達州24,016,497 24,524,503 
德魯伊山7/30/201996.3%多戶住宅亞特蘭大，喬治亞州75,288,872 76,552,758 
18
全國財產信託CORP
合併財務報表附註
財產收購日期持股百分比資產類型位置房地產資產，扣除累計折舊
20232022
Parcstone10/15/201988.0%多家庭北卡羅來納州費耶特維爾38,871,852 40,094,024 
石材嶺10/15/201988.0%多家庭北卡羅來納州費耶特維爾19,336,157 19,972,653 
斯特林廣場10/28/201992.5%多戶住宅哥倫布，俄亥俄州40,453,291 40,196,735 
哈姆頓在木星11/2/202080.0%多戶住宅達拉斯，德克薩斯州34,175,498 35,123,195 
帕爾美託溪11/10/202090.0%多戶住宅北查爾斯頓，南卡羅來納州31,094,893 31,299,438 
瓦洛拉之家11/19/202090.0%多戶住宅阿拉巴馬州霍姆伍德78,484,621 73,413,788 
在費爾本的迪倫12/14/2020100.0%多戶住宅喬治亞州費爾本47,783,160 48,589,466 
在格雷森的迪倫12/14/2020100.0%多戶住宅格雷森，喬治亞州43,674,038 44,488,009 
格林維爾的煙囪1/27/2021100.0%多家庭泰勒斯，南卡羅來納州17,361,445 18,255,507 
月桂公寓2/26/202196.3%多家庭斯帕坦堡，南卡羅來納州54,727,859 54,304,114 
柳樹公寓2/26/202196.3%多戶住宅斯巴特堡，南卡羅來納州20,092,408 20,894,148 
清湖邊緣3/12/202180.0%多戶住宅韋伯斯特，德克薩斯州31,762,298 32,889,330 
梨園6/28/202180.0%多戶住宅瑞吉蘭，密西西比州46,840,841 47,662,565 
湖岸登陸6/28/202180.0%多家庭裏奇蘭，密西西比州20,882,326 20,879,577 
倒影點6/28/202180.0%多家庭弗洛伍德，密西西比州38,311,181 38,603,634 
交叉風6/28/202180.0%多家庭珍珠，密西西比州40,131,416 41,368,894 
埃利奧特·諾克羅斯11/30/202190.0%多戶住宅諾克羅斯，喬治亞州127,042,727 125,570,287 
西景12/30/202190.0%多戶住宅奧蘭多，佛羅里達州81,413,379 83,173,770 
狼追的圍場3/18/2022100.0%多家庭科多瓦, TN76,391,342 77,513,083 
雙橡樹3/18/2022100.0%多家庭哈蒂斯堡, MS42,968,788 42,954,111 
蘭卡斯特廣場3/18/2022100.0%多家庭卡萊拉, AL35,116,710 35,827,253 
魯特蘭廣場3/18/2022100.0%多家庭喬治亞州梅肯27,745,458 28,208,461 
南港交匯3/29/202292.5%多家庭印第安納波利斯，印第安納州47,177,090 47,412,735 
夏延5/26/202290.0%老年生活夏延，懷俄明州26,504,526 26,964,513 
普韋布洛5/26/202290.0%高級生活普韋布洛，科羅拉多州30,145,406 30,780,715 
斯蒂爾沃特5/26/202290.0%高級生活斯蒂爾沃特，俄克拉荷馬州25,406,324 25,693,236 
科科莫5/26/202290.0%老年住宅印第安納州科科摩19,767,727 20,148,278 
總淨房地產資產$2,270,361,436 $2,341,499,103 
*物業待售，並在綜合資產負債表上披露。
5.租賃無形資產
租賃無形資產包括以下內容：
截至2023年12月31日截至2022年12月31日
租賃無形資產累計攤銷租賃無形資產，淨額租賃無形資產累計攤銷租賃無形資產，淨額
現有租約$106,347,193 $(106,046,555)$300,638 $109,870,457 $(104,818,996)$5,051,461 
高於市場租約15,689,752 (955,734)14,734,018 10,989,653 (687,180)10,302,473 
低於市場的租賃— — — — — — 
租戶關係239,208 (71,870)167,338 239,208 (65,433)173,775 
遞延租賃成本635,325 (411,197)224,128 635,325 (372,685)262,640 
總計$122,911,478 $(107,485,356)$15,426,122 $121,734,643 $(105,944,294)$15,790,349 
公司的租賃無形資產未來的攤銷費用如下：
年份攤銷費用
2024$95,687 
202595,686 
202695,686 
202795,686 
202895,686 
此後$14,947,691 
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國有房地產信託公司
合併綜合財務報表附註
6.待售房地產資產
截至2023年12月31日，由Filet of Chicken和Orchard Village持有的房地產資產符合待售分類的標準。公司於2024年1月26日及2024年5月13日分別與一個無關的第三方簽訂了買賣協議。Filet of Chicken的銷售於2024年5月9日結束，認可了共計$7,370,352的收益。Orchard Village的銷售於2024年5月30日完成，認可了共計20,683,786的收益。
截至2022年12月31日，沒有房地產資產符合待售分類的標準。
以下是待售房地產資產主要類別的摘要：    
待售房地產資產2023年12月31日2022年12月31日
土地$5,229,284 $— 
建築及改進39,088,662 — 
傢俱、固定裝置和設備1,604,198 — 
減：累計折舊(14,936,599)— 
待售的淨房地產資產總額$30,985,545 $— 
7.優先股權投資
2022年11月14日，公司與一家合資夥伴共同收購了位於路易斯安那州巴吞魯日的Terraces at Perkins Rowe，一個多家庭物業，購置總價爲41,400,000美元。該投資構建爲一種包含債務類回報指標的投資。公司每月獲得SOFR + 2%的現金回報，以及額外的7%以實物形式支付（PIK）累積到公司的未償資本餘額。雖然此投資沒有明確的到期日，但公司在5年持有期結束時有一個看跌期權，計劃行使。事實上，到期日爲2027年11月14日。在截至2023年和2022年的年度期間，公司確認了來自優先股權投資的總利息收入爲1,921,054美元和240,425美元。公司的優先股權投資符合持有至到期債務證券的定義，按攤餘成本報告。公司判定，截至2023年和2022年12月31日，優先股權投資的公允價值約爲其成本14,018,973美元和13,073,865美元。
8.非自願轉讓
在2023年，公司沒有記錄與房地產資產非自願轉讓相關的任何收益或損失。
在2022年，公司因火災註銷了房地產資產 損失截至2022年12月31日，收到的收益爲3,117,599美元。截止2022年12月31日，記錄了1,531,629美元的非自願轉讓收益，相關的損失評估結果被包括在合併綜合經營報表中的非自願轉讓收益/損失中。
9.無擔保消費貸款
公司的無擔保消費貸款組合由大量小額同質貸款組成。截至2023年12月31日，組合包含27筆貸款，平均未償本金餘額爲3,037美元，發放時的最大餘額爲50,000美元。截至2023年12月31日，無擔保消費貸款的利率範圍爲9.0%到25.0%，加權平均利率爲15.4%，基於未償還的無擔保消費貸款本金。截至2022年12月31日，組合包含216筆貸款，平均未償本金餘額爲2,430美元，發放時的最大餘額爲50,000美元。截至2022年12月31日，無擔保消費貸款的利率範圍爲8.0%到36.0%，加權平均利率爲18.6%，基於未償還的無擔保消費貸款本金。
無擔保消費貸款借款人的還款能力受到其持續財務穩定性的影響。無擔保消費貸款的信用風險和證券化中的剩餘權益被認爲高於有擔保貸款。
貸款平台將無抵押消費貸款按評級（"評級"）劃分爲單獨標識的池，這表明與貸款相關的預期風險水平。每個評級對應於給予評級時的預估平均年化損失率範圍。每筆貸款的估計年虧損率主要基於每個貸款平台使用其各自的歷史數據、借款人特定因素和從信用報告機構獲得的Fair Isaac Corporation評分（“FICO評分”）開發的專有定製風險模型。
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國家房地產信託公司
合併綜合財務報表附註
作爲評級判斷的一部分，貸款平台還考慮借款人的特定因素，例如，但不限於，過去六個月的信用查詢和債務收入比。
評級在貸款平台之間並不一致；因此，公司根據從信用報告機構獲得的FICO評分、以及每個貸款平台在原始貸款時提供的評級，將其無抵押消費貸款劃分爲單獨標識的池。這些分層的池被指定爲“超級優質”、“優質”或“近優質”，並定義如下：超級優質貸款爲FICO評分在720或以上的借款人貸款，優質貸款爲FICO評分在660至719之間的借款人貸款，近優質貸款爲FICO評分在600至659之間的借款人貸款。
以下表格總結了截至2023年12月31日公司持有的無抵押消費貸款：
類別未償還本金公允價值利率區間加權平均利率*
超級優質$45,080 $45,098 9.0% - 20.5%13.4%
優質36,932 34,401 13.5% - 25.0%17.9%
近優質— — 0.0% - 0.0%—%
總貸款$82,012 $79,499 15.4%
* 基於未償還的無擔保消費貸款的本金。
以下表格總結了截至2022年12月31日公司的無擔保消費者貸款：
類別未償還本金公允價值利率區間加權平均利率*
超優質$182,638 $182,194 8.0% - 20.5%12.2%
優質211,193 204,355 12.0% - 25.0%19.1%
近優質131,088 134,397 19.5% - 36.0%26.8%
總貸款$524,919 $520,946 18.6%
* 基於未償還的無擔保消費貸款本金。
下表總結了無擔保消費貸款的逾期狀態:
2023年12月31日2022年12月31日
逾期狀態未償本金公允價值% 的總計未償本金公允價值% 的總計
當前$75,846 $75,693 92.50 %$488,255 $491,804 93.00 %
1 - 30 天3,832 2,541 4.70 %23,907 21,852 4.60 %
31 - 60 天1,385 1,265 1.70 %5,877 4,623 1.10 %
61 - 90天949 — 1.10 %6,879 2,667 1.30 %
91 - 120天— — — %— — — %
總貸款$82,012 $79,499 100.00 %$524,918 $520,946 100.00 %
10.擔保債務義務
NGL投資於擔保債務義務（“CLO”）工具的初級債務分層，這些工具擁有高級擔保貸款的池。. CLO的信用風險取決於投資組合中的基礎資產。對於“傳統”CLO，擔保資產池主要由第一留置權的高級擔保廣泛分散的銀行貸款構成（通常佔總投資組合的至少90%），它可能包括預先確定的其他資產類型的可允許部分，如第二留置權的銀行貸款（這些貸款通常槓桿很高）和無擔保債務，以及中型市場貸款。
一些CLO的基礎擔保主要由中型市場貸款組成。基礎擔保的平均評級通常爲單B級，且槓桿銀行貸款通常爲浮動利率，基於SOFR。
NGL持有的證券爲b級或Bb級的夾層債務，支付季度利息，根據所持的名義餘額以及固定利差加上SOFR，利率在每次支付後重置。本金通過CLO水位在贖回日期或到期日的較早者返回。截至2023年12月31日，根據未償還名義餘額，投資組合中有12.3%的資金投資於單B級分層，87.7%的資金投資於Bb級分層，固定利差加上最近重置日期的LIBOR和/或SOFR。
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國家資產信託公司
合併綜合財務報表附註
截至2023年12月31日，CLO的未償還投資由97項投資組成，公允價值為$418,761,852，面值為$447,833,784。平均未償還票據約為$4,617,000，預期到期日範圍從2026年10月到2032年4月，截至2023年12月31日的加權平均預期到期為6.0年。票息範圍從三個月SOFR（“3MS”）加5.20%到9.23%，加權平均票息為3MS + 6.63%。
截至2022年12月31日，CLO的未償還投資由94項投資組成，公允價值為$424,746,173，面值約為$448,235,434。平均未償還票據約為$4,768,000，規定到期日範圍從2026年4月到2033年10月，截止到2022年12月31日的加權平均到期為6.0年。票息範圍從三個月LIBOR（“3ML”）加5.20%到9.23%，加權平均票息為3ML + 6.93%。
該公司在截至2023年和2022年12月31日的年度中，分別從多家第三方經紀商購買了$14,876,274和$186,569,431的CLO，這些CLO由紐約梅隆銀行作為保管人持有。
11.金融工具的公允價值
金融工具的公允價值被定義為在有序交易中，向獨立買方出售資產時我們會收到的價格，或轉讓負債時我們會支付的價格，該價格是在該金融工具進行交易的主要市場或最有利的市場中。
在所有情況下，公允價值層級中公允價值測量的整體水平是根據對於公允價值測量至關重要的最低輸入層級來判斷的。我們對於特定輸入對於整體公允價值測量的意義的評估需要判斷，並考慮到每項投資的具體因素。
截至2023年和2022年12月31日，大部分以公允價值計量的金融工具被歸類爲三級。至2022年12月31日止的年度內，由於可觀察輸入的波動性，NGL的CLO投資組合在2022年1月1日從二級轉爲三級，主要是由於利率上升。使用三級輸入的投資未實現（損失）收益的淨變化截至2022年12月31日爲1,276,630美元。
截至2023年12月31日的年度內，NGL的回購協議在2023年1月1日從三級轉爲二級，並按成本持有。

無擔保消費貸款、證券化殘餘權益和擔保貸款義務
無擔保消費貸款、證券化殘餘權益和擔保貸款義務並不在具有 readily observable 報價的活躍市場中交易。對於無擔保消費貸款和證券化殘餘權益，通過使用基於顯著不可觀察輸入的折現現金流方法來估計公允價值，例如損失調整折現率和預計損失率。損失調整折現率用於折現預期從無擔保消費貸款中收到的未來現金流，包括未來的本金和利息支付。預計損失率基於無擔保貸款投資組合中每個評級固有的信用風險。有關無擔保消費貸款的詳細信息，請參見注釋9。
根據ASC主題946，NGL符合投資公司的資格， 金融服務-投資公司因此，基礎的CLO投資和回購協議按公允價值計賬，並由公司保留在合併報表中。
在確定我們對CLO投資的估值區間時，管理層利用一家獨立的評估公司，該公司使用折現的多路徑現金流模型進行評估。通過分析CLO交易結構來識別風險暴露，同時確定適當的提前贖回日期（即預期到期日），這些估值得以實現。這些風險因素通過蒙特卡羅模擬在多路徑現金流模型中進行敏感度分析，以生成基礎資產和負債的概率加權（即多路徑）現金流。這些現金流使用適當的市場折現率進行折現，並考慮CLO市場和某些基準信用指數中的相關數據，以確定每個CLO投資的價值。
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國家房地產信託公司
合併綜合財務報表附註
用來評估CLO的顯著不可觀察輸入是應用於預計未來現金流的折扣率，預計將從基礎投資中收到，這包括未來的本金和利息支付。在考慮和選擇折扣率時，納入的因素包括：違約風險、可比投資和贖回條款。在應用於預測現金流的折扣率上升或下降，而所有其他輸入保持不變的情況下，將分別導致公允價值測量的減少或增加。

我們在CLOs中獲得的利益通常是輕微交易或僅有有限的交易市場。CLOs通常是以私下方式提供和出售的，即使在二級市場中。因此，對CLOs的投資可能被歸類為流動性缺乏的證券。除了投資於債務證券的一般風險之外，CLO的殘餘利益承擔額外的風險，包括但不限於：（i）來自抵押品證券的分配可能不足以支付利息或其他款項；（ii）抵押品的質量可能會下降或違約；（iii）我們在CLO分層的投資很可能會劣後於其他的高級票據分層；（iv）證券的複雜結構可能在投資時無法充分理解，並可能與CLO投資產生爭議或意外的投資結果。如果我們就CLO債務的本金回收少於這些投資的成本，我們的淨資產價值也可能隨著時間的推移而下降。我們的CLO投資和/或CLO的基礎高級擔保貸款可能比預期更快地提前支付，這可能對我們的價值產生不利影響。這些投資在公允價值層級中被分類為第3級。

企業債券、利率上限和回購協議
從經紀人處購買的二級公司債券按交易日記錄，並記錄爲現金的結算價值，加上購買的應計利息。購買的應計利息在收到票息時視爲資本的回報。到期折價在公司債券的固定到期內進行攤銷，並作爲利息收入的一部分在合併綜合損益表中確認。存託信託公司的典型結算時間爲三天。公司債券的出售或贖回所產生的收益或損失記錄爲合併綜合損益表上的實現收益或損失，並在出售或贖回的當天確認。未實現的收益或損失記錄在合併綜合損益表上，並在每個評估日確認。
公司定期測量其利率上限的估計公允價值。在確定公司衍生品的公允價值時，公司使用基於市場可觀察的利率收益率曲線的預期現金流的現值，該曲線與工具的期限相稱。公司在公允價值測量中納入信用估值調整，以適當地反映自身的違約風險及相應對手方的風險。信用估值調整利用三級輸入，例如當前信用利差的估計，來評估對手方或公司的違約可能性。然而，公司確認截至2023年12月31日，信用估值調整對衍生品的整體估值影響不大。因此，衍生品的公允價值被認爲主要基於二級輸入。
回購協議以部分CLO投資作爲擔保，截至2023年12月31日，回購協議的賬面價值接近公允價值。
下表顯示截至2023年12月31日，我們的無擔保消費貸款、證券化的殘餘權益、CLO、利率上限、公司債券和回購協議的公允價值，並按ASC 820評估層次的三個層次進行分類。
第一級第二級第三級總計
資產
無擔保消費貸款$— $— $79,499 $79,499 
證券化中的殘餘權益— — 2,725,658 2,725,658 
擔保貸款義務— — 418,761,852 418,761,852 
公司債券— 16,484,131 — 16,484,131 
利率上限— 20,203,768 — 20,203,768 
公允價值下的總投資$— $36,687,899 $421,567,009 $458,254,908 
負債
反向回購工具$— $196,336,000 $— $196,336,000 
公允價值下的總負債$— $196,336,000 $— $196,336,000 
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國家股權房地產業信託公司
合併財務報表附註
截至2023年12月31日，公司的不良貸款減值爲0美元，消費者資產級別3的無擔保消費貸款回收爲0美元。同時，公司在2023年借入了828,000美元，並償還了與回購協議相關的610,000美元。
下表顯示了截至2022年12月31日，我們的無擔保消費貸款、證券化剩餘權益、CLO、利率上限、公司債券和回購協議的公允價值，按ASC 820評估等級分爲三個層級。
第一級第二級第三級總計
資產
無擔保消費貸款$— $— 520,946 $520,946 
證券化的剩餘權益— — 8,540,118 8,540,118 
抵押貸款義務— — 424,746,173 424,746,173 
公司債券— 11,616,950 — 11,616,950 
利率上限— 25,724,128 — 25,724,128 
以公允價值計的總投資$— $37,341,078 $433,807,237 $471,148,315 
負債
反向回購協議$— $— $196,118,000 $196,118,000 
以公允價值計的總負債$— $— $196,118,000 $196,118,000 
截至2022年12月31日，公司對3級無抵押消費貸款的減值損失爲$(285,500)，回收金額爲$463,304。此外，公司在2022年借款$87,315,000，並償還$(1,247,000)與回購協議相關的款項。
有關無抵押消費貸款的詳細信息，請參閱備註9。
截至2023年和2022年12月31日，我們的3級金融工具的公允價值計量中使用的不可觀察輸入的區間如下：
2023年12月31日
資產/負債公允價值估值技術不可觀察輸入區間加權平均
無擔保消費貸款$79,499 折現現金流 損失調整折現率7.70% - 9.87%8.05%
預計提前還款率0.0% - 7.46%5.56%
預計損失率0.0% - 3.18%2.84%
回收率7.50% - 7.50%7.50%
證券化中的剩餘權益$2,725,658 折現現金流 預測當前餘額的提前還款百分比32.28% - 33.32%32.87%
預測當前餘額的違約百分比14.03% - 15.68%14.75%
嚴重性92.50% - 92.50%92.50%
折現率20.00% - 20.00%20.00%
擔保貸款義務$418,761,852 折現現金流折現率11.05% - 24.02%12.93%
加權平均壽命2.1 - 4.64.0
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國家房產信託公司
合併綜合基本報表附註
2022年12月31日
資產/負債公允價值估值技術不可觀察輸入區間加權平均
無擔保消費貸款$520,946 折現現金流損失調整折現率7.60% - 13.83%8.40%
預計預付款率1.24% - 12.09%7.63%
預計損失率0.11% - 8.25%5.13%
回收率7.50% - 11.00%8.26%
證券化中的剩餘權益$8,540,118 折現現金流預計當前餘額的提前還款百分比5.67% - 30.56%30.14%
預計當前餘額的違約百分比6.08% - 14.54%14.01%
嚴重性89.00% - 92.50%92.48%
折現率10.00% - 15.00%14.97%
有抵押貸款義務$424,746,173 折現現金流折現率10.60% - 17.00%12.70%
加權平均壽命2.5 - 5.04.3
反向回購設施$196,118,000 成本，近似公允價值———
12.公司債券
本公司持有的公司債券包括投資級和高收益公司債券，涵蓋以收入爲導向的信用策略的表現在內，專注於針對美國發行人的高級貸款和債券投資策略。
到期日爲2026年11月，包含每半年固定利息7.00%的利息票息。2023年和2022年12月31日的公司債券相關細節如下：
2023年12月31日
購買日期安全面值（票面價值）價格凈購買價格到期票息
12/7/2021WRLD$3,000,000 99.75$2,992,500 11/1/20267.00%
12/16/2021WRLD5,000,000 100.005,000,000 11/1/20267.00%
2/15/2022WRLD7,000,000 94.006,580,000 11/1/20267.00%
3/23/2022WRLD2,572,000 87.752,256,930 11/1/20267.00%
3/30/2022WRLD1,250,000 88.251,103,125 11/1/20267.00%
4/4/2022WRLD310,000 88.25273,575 11/1/20267.00%
$19,132,000 $18,206,130 
截至2022年12月31日
購買日期安全面值（票面價值）價格淨購買價格到期票息
12/7/2021WRLD$3,000,000 99.75$2,992,500 11/1/20267.00%
12/16/2021WRLD5,000,000 100.005,000,000 11/1/20267.00%
2/15/2022WRLD7,000,000 94.006,580,000 11/1/20267.00%
3/23/2022WRLD2,572,000 87.752,256,930 11/1/20267.00%
3/30/2022WRLD1,250,000 88.251,103,125 11/1/20267.00%
4/4/2022WRLD310,000 88.25273,575 11/1/20267.00%
$19,132,000 $18,206,130 
從經紀人那裏購買的二級公司債券按交易日期記錄，作爲現金的結算價值，並加上購買的應計利息。應計利息在收到票息時被視爲資本返還。與公司債券的票面折扣在債券的到期日之間進行攤銷，並在合併的綜合經營報表中作爲利息收入的一部分確認。存託信託公司債券的典型結算時間爲三天。出售或贖回公司債券的收益或損失在合併的綜合經營報表中記錄爲已實現的收益或損失，並在出售或贖回日期確認。
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國家房地產信託公司
合併的綜合財務報表附註
出售或贖回日期。未實現的收益或損失在合併的綜合經營報表中記錄，並在每個估值日期確認。
13.逆回購設施
2019年10月30日，NGL與野村證券國際公司（“野村”）簽署了一份主回購協議（“回購協議”），以提供一項借款設施（"回購"），NGL可以以證券作爲抵押，按照約定條款借入高達$105,000,000。根據回購協議的條款，NGL可以獲得最多達到證券市場價值75%的現金，利率最低爲1.80%加上SOFR，以t-2天作爲參考利率進行計算。回購的期限爲自開始日期起兩年，包含八個滾動的三個月期，每個重置日期時，整個回購關閉並重新開啓，借款利息到期支付給野村。回購中的證券可以隨時買回，但需保持約定的最低提取額度：在Ramp up期間提取60%，Ramp up期定義爲截至2020年1月31日的期間（隨後在2020年1月15日的修訂和重述回購協議中延長至2020年3月15日），Ramp up期結束後提取90%。如果證券的價值降低到貸款價值（"LTV"）大於77.5%，NGL Limited必須向野村的抵押帳戶提供現金或證券，直到合併價值低於70%爲止。
2020年8月5日，NGL同意修訂和重述的回購協議，將協議下的最高借款金額降低至$80,000,000，將最低LTV從60%降低到50%，並將去槓桿要求從77.5%降低至60%，其中合併LTV也從70%降低至50%。2022年4月27日，NGL修訂和重述的回購協議將設施的最高額度提高到$200,000,000。2023年10月31日，NGL修訂和重述的回購協議，將設施的計劃到期日延長至2026年11月2日，並將利率調整爲3.30%加上Term SOFR。
根據修訂和重新闡述的回購協議的條款，到2023年12月31日，NGL繼續獲得最多達到證券市場價值60%的現金。2023年12月31日的利率爲3MS + 3.30%。截至2023年和2022年12月31日的年度裏，公司分別支付了$15,689,399和$6,002,989的利息給野村。如果證券的價值降低到LTV大於50%，NGL Limited必須向野村的抵押帳戶提供現金或證券，直到合併價值低於60%爲止。
以下表格顯示了截至2023年和2022年12月31日我們的回購協議借款和利息摘要：
主回購協議2023年12月31日2022年12月31日
期初餘額$196,118,000 $110,050,000 
借入本金828,000 87,315,000 
歸還本金(610,000)(1,247,000)
債務發行成本攤銷— — 
總未償還本金196,336,000 196,118,000 
減：未攤銷的債務發行成本— — 
淨未攤銷債務發行成本的總未償還本金$196,336,000 $196,118,000 
14.應付抵押貸款
本公司有應付抵押貸款，利率爲固定或 變量。每筆應付抵押貸款均由 respective 房地產和某些現金儲備帳戶作爲擔保，這些帳戶是借款協議所要求的，作爲所披露的限制現金納入合併的合併資產負債表。以下表格呈現了截止到2023年和2022年12月31日的我們的應付抵押貸款的摘要：
抵押貸款票據
利率 (2)
到期日攤銷或僅付利息未償本金
12/31/2023		未償本金 2022年12月31日
阿比湖 (5)
4.20%10/1/2024攤銷$9,676,814 $9,872,848 
布魯克塞奇 (5)
4.20%10/1/2024攤銷10,195,876 10,402,426 
阿比湖儲備 (5)
4.20%10/1/2024攤銷中18,669,576 19,047,787 
湖邊 (5)
4.20%10/1/2024攤銷中9,343,130 9,532,405 
桑伯裏嶺 (5)
4.20%10/1/2024攤銷中9,713,889 9,910,675 
石橋 (5)
4.20%10/1/2024攤銷中14,348,379 14,639,050 
傑斐遜追趕 (5)
4.20%10/1/2024攤銷11,345,230 11,575,063 
湖脊 (5)
4.11%10/1/2024攤銷7,455,363 7,607,986 
26
國家物業信託公司
合併綜合基本報表附註
抵押貸款票據
利率 (2)
到期日攤銷或僅付利息未償還本金
12/31/2023		未償還本金 2022年12月31日
果園村 (4)
4.43%12/1/2025攤銷24,673,727 25,148,946 
斯特林猩紅 - 貸款14.20%10/1/2026攤銷39,746,264 40,457,910 
鷹嶺4.20%10/1/2026攤銷23,920,024 24,348,306 
島民村4.20%10/1/2026攤銷10,406,295 10,592,616 
校園宿舍4.20%10/1/2026攤銷13,658,262 13,902,809 
路德區4.20%10/1/2026攤銷30,889,351 31,442,416 
西22 - 貸款1 (1)
4.20%10/1/2026攤銷— 43,868,144 
遺留4.77%1/1/2029只付利息7,480,000 7,480,000 
季節4.59%2/1/2029只付利息153,580,000 153,580,000 
Abbie Lakes - 貸款 2 (5)
5.82%10/1/2024攤銷2,473,253 2,510,634 
Brooksedge - 貸款 2 (5)
5.82%10/1/2024攤銷中2,366,378 2,402,144 
Abbie Lakes 預留 - 貸款 2 (5)
5.82%10/1/2024攤銷中2,945,204 2,989,719 
Lakes Edge - 貸款 2 (5)
5.84%10/1/2024攤銷中4,162,429 4,225,101 
Sunbury Ridge - 貸款 2 (5)
5.83%10/1/2024攤銷中3,438,348 3,490,218 
Stonebridge - 貸款 2 (5)
5.84%10/1/2024分期償還2,694,227 2,734,793 
傑佛遜追逐 - 貸款 2 (5)
5.82%10/1/2024分期償還4,691,141 4,762,044 
湖嶺 - 貸款 2 (5)
5.82%10/1/2024分期償還1,477,163 1,499,364 
貝梅多斯村4.14%11/1/2027分期償還75,176,450 76,452,417 
家善控股4.14%11/1/2027攤銷12,018,805 12,222,800 
薩頓廣場4.03%12/1/2029僅利息44,044,000 44,044,000 
銀橡樹4.03%12/1/2029僅利息14,185,000 14,185,000 
馬場4.07%2/1/2028攤銷36,150,558 36,668,000 
西22 - 貸款2 (1)
6.00%10/1/2026攤銷— 3,714,149 
斯特林深紅 - 貸款 26.04%10/1/2026攤銷1,734,294 1,762,483 
奧倫唐基社區4.43%6/1/2030僅付息92,876,000 92,876,000 
野木村4.46%8/1/2030僅付息39,525,000 39,525,000 
落溪4.52%9/1/2030僅利息19,335,000 19,335,000 
阿比湖 - 貸款 3 (5)
5.88%10/1/2024攤銷5,329,017 5,415,477 
桑伯裏嶺 - 貸款 3 (5)
5.94%10/1/2024攤銷1,161,656 1,180,296 
阿比湖 - 貸款 3 (5)
5.94%10/1/2024攤銷1,099,291 1,116,931 
布魯克塞奇 - 貸款 3 (5)
5.90%10/1/2024攤銷中2,269,897 2,306,590 
傑斐遜追逐 - 貸款 3 (5)
5.90%10/1/2024攤銷中2,139,657 2,174,244 
湖嶺 - 貸款 3 (5)
5.91%10/1/2024攤銷中2,139,961 2,174,490 
皇冠 pointe4.44%9/1/2030僅限利息89,400,000 89,400,000 
洛林公園4.83%11/1/2030僅利息47,680,000 47,680,000 
漢普頓公寓4.61%2/1/2031僅利息79,520,000 79,520,000 
海島3.79%7/1/2031僅利息21,200,000 21,200,000 
德魯伊山4.26%8/1/2046僅利息79,104,000 79,104,000 
阿比湖 - 貸款 4 (5)
4.71%10/1/2024攤還1,420,366 1,446,688 
阿比湖儲備 - 貸款 4 (5)
4.65%10/1/2024攤還1,348,392 1,373,647 
湖邊 - 貸款 34.45%10/1/2024攤還2,596,679 2,647,053 
桑貝里嶺 - 貸款 4 (5)
4.67%10/1/2024攤還2,016,584 2,054,221 
石橋 - 貸款 3 (5)
4.48%10/1/2024攤銷6,275,646 6,396,752 
帕克斯通3.14%11/1/2029僅利息30,127,000 30,127,000 
石材嶺3.14%11/1/2029僅利息14,662,000 14,662,000 
斯特林廣場3.95%11/1/2031僅利息34,196,000 34,196,000 
西22 - 貸款3 (1)
4.06%10/1/2026攤銷— 2,493,507 
大學交匯 - 貸款25.04%7/1/2030僅利息14,679,000 14,679,000 
阿靈頓公園5.11%11/1/2030攤銷13,485,208 13,494,000 
哈姆頓公寓2.90%11/1/2032僅利息27,590,000 27,590,000 
棕櫚溪4.57%9/1/2030僅利息25,865,000 25,865,000 
Valora在Homewood2.80%8/1/2030僅利息63,844,000 63,844,000 
Fairburn的Dylan3.10%10/1/2026僅利息43,900,000 43,900,000 
Grayson的Dylan3.10%10/1/2026僅利息40,500,000 40,500,000 
Sutton Place - 貸款24.36%12/1/2029攤銷10,227,961 10,414,291 
白銀橡樹 - 貸款24.36%12/1/2029攤銷4,604,961 4,688,853 
27
國家物業信託公司
合併財務報表附註
抵押貸款票據
利率 (2)
到期日攤銷或僅付利息未償還本金
12/31/2023		未償還本金 2022年12月31日
格林維爾的煙囪3.10%2/1/2031僅付利息14,075,000 14,075,000 
勞雷爾公寓3.06%3/1/2031僅付利息42,025,000 42,025,000 
柳樹公寓3.06%3/1/2031僅利息19,000,000 19,000,000 
清湖之邊3.87%4/1/2033僅利息25,496,000 25,496,000 
梨園3.20%7/1/2033僅利息38,175,000 38,175,000 
湖岸着陸3.20%7/1/2033僅利息16,950,000 16,950,000 
反思角3.20%7/1/2033僅付利息31,050,000 31,050,000 
交叉風3.20%7/1/2033僅付利息33,825,000 33,825,000 
帕克斯通4.60%11/1/2029僅付利息12,666,000 12,666,000 
石嶺4.60%11/1/2029僅付利息6,883,000 6,883,000 
下溪4.18%9/1/2030僅利息6,039,000 6,039,000 
埃利奧特·諾克羅斯 (3)
5.60%12/1/2024僅利息105,494,199 101,123,607 
西景 (3)
3.50%1/1/2025僅利息73,000,000 73,000,000 
沃爾夫查斯的護衛3.67%4/1/2027僅利息60,000,000 60,000,000 
雙橡樹 (3)
4.15%4/1/2025僅付息35,273,726 33,960,361 
蘭開斯特廣場 (3)
4.15%4/1/2025僅付息29,154,930 28,535,911 
拉特蘭廣場 (3)
4.15%4/1/2025僅付息23,432,343 22,710,174 
南港交叉口3.46%4/1/2032僅付息36,075,000 36,075,000 
夏延4.71%6/1/2032僅利息17,656,000 17,656,000 
普韋布洛4.71%6/1/2032僅利息20,166,000 20,166,000 
斯蒂爾沃特4.71%6/1/2032僅利息15,328,000 15,328,000 
科科莫4.71%6/1/2032僅利息12,753,000 12,753,000 
野木村 - 貸款 26.80%8/1/2030僅利息18,868,000 18,868,000 
貝梅多斯村 - 貸款 27.19%11/1/2027攤銷14,071,371 14,196,784 
海之屋 - 貸款 27.19%11/1/2027攤銷3,509,920 3,541,202 
梨園 - 貸款 24.50%7/1/2033僅利息4,800,000 4,800,000 
湖岸着陸 - 貸款 24.50%7/1/2033僅息1,005,000 1,005,000 
Reflection Pointe - 貸款 24.50%7/1/2033僅息2,153,000 2,153,000 
Crosswinds - 貸款 24.50%7/1/2033僅息4,776,000 4,776,000 
Hampton on Jupiter - 貸款 26.84%12/1/2032僅息11,253,000 — 
總未償還本金2,157,731,195 2,197,284,332 
減：未攤銷的折扣和債務發行成本(11,499,712)(15,151,751)
總按揭應支付，扣除未攤銷的折扣和債務發行成本$2,146,231,483 $2,182,132,581 
(1) 西22號於2023年10月27日被處置（註釋3）。按揭應支付在銷售日被解除。
(2) 浮動利率以一個月的美元LIBOR或SOFR爲基準。所列利率爲2023年12月31日的數據。
(3) 貸款包括兩項超出披露的初始到期日期的一年延期選擇權。
(4) 不動產待售，並在合併資產負債表中披露。
(5) 貸款於2024年6月28日進行了再融資。
在2023年10月27日，關於西22號的銷售，如註釋3所述， 近期房地產交易公司利用銷售收益償還了相關的未償還抵押貸款餘額49,343,602美元。因此，公司確認了245,147美元的提前償債收益，這包含在合併綜合經營報表的利息支出中。
2022年2月1日，關於Rocky Ridge的Verandas銷售，見第3條， 近期房地產交易公司利用銷售收益償還了相關的未償還抵押貸款餘額18,410,000美元。因此，公司確認了503,896美元的提前償債損失，這包含在合併綜合經營報表的利息支出中。
未來計劃的抵押貸款本金付款如下：105,115,507美元（2024年），111,749,382美元（2025年），119,988,865美元（2026年），124,580,862美元（2027年），126,305,510美元（2028年），以及1,569,991,071美元（此後）。
15.土地租賃
公司通過收購Druid Hills和West Vue簽訂了土地租賃協議。如果公司有權延長土地租賃的期限，則該選項期已納入使用權資產和租賃負債的計算中。公司爲獲取租賃支付了15,689,752美元的初始成本，計入無形資產，並按租賃的使用期限進行攤銷。截至2023年和2022年12月31日，使用權資產分別爲22,232,919美元和24,311,989美元。截至2023年和2022年12月31日，租賃負債分別爲27,415,908美元和26,926,303美元。在截止2023年和2022年的年份中，
28
全國物業信託CORP
合併合併財務報表附註
按直線法確認的租賃費用爲$4,263,995和$4,263,995，分別，並計入附帶合併的經營報表中的物業營業費用。
本公司在計算使用權資產和租賃負債時，使用了各租賃合同期限內的無風險利率作爲折現率，利率在4.26%和7.11%之間。
下表呈現截至2023年12月31日，本公司簽署的租賃合同的彙總定量信息：
類別術語
剩餘期限加權平均 - 運營租賃（月）947
剩餘期限加權平均 - 經營租賃（年）79
年度折現率加權平均 - 經營租賃6.04%
下表展示了截至2022年12月31日公司所簽訂租賃合同的彙總定量信息：
類別術語
剩餘期限加權平均 - 經營租賃（個月）956
剩餘期限加權平均 - 經營租賃（年）80
年度折現率加權平均 - 經營租賃6.04%
截至2023年12月31日，非可取消租賃下的未來最低租賃付款如下：
年份支付
2024$1,432,408 
20251,459,777 
20261,487,692 
20271,516,166 
20281,545,209 
此後373,800,917 
應付總餘額381,242,169 
減：租賃折扣(353,826,260)
租賃負債$27,415,909 
截至2023年和2022年12月31日的租賃負債中包括的現金支付總額分別爲1,407,794美元和1,381,446美元。
此外，截至2023年和2022年12月31日，公司還有設備租賃負債分別爲140,377美元和573,807美元。
16.所得稅
收入稅包括截至年度的以下內容：
2023年12月31日2022年12月31日
當前聯邦稅費(3,573)(11,380)
所得稅費用$(3,573)$(11,380)
17.Equity
截至2023年和2022年12月31日，公司的授權普通股爲100,000,000股，面值爲0.001美元。NPH是公司的唯一普通股股東。截至2023年和2022年12月31日，公司分別向普通股派發了共計876,160,619美元和876,160,619美元的分紅。
截至2023年和2022年12月31日，公司與定向增發相關的普通股尚未流通125股，屬於12.5%系列A累積非投票優先股，面值爲每股0.001美元（系列A優先股）。一般來說，系列A優先股的持有者有權每年獲得按8000美元總購買價格的12.5%計算的累積分紅，分紅每半年支付一次。公司可以以每股1000美元加上累積和未支付的分紅贖回系列A優先股。在公司破產和解散時，系列A優先股的持有者有權獲得與股票購買價格相等的清算優先權，加上所有累積和未支付的分紅。系列A優先股不能兌換或轉換爲公司任何其他財產或證券。截至2023年和2022年12月31日，公司分別向系列A優先股派發了共計282,374美元和266,749美元的分紅。
29
國家房地產信託公司
合併綜合財務報表附註
有權獲得清算優先權，金額爲股票的購買價格，加上所有累積和未支付的分紅。系列A優先股不能轉換或交換爲公司其他任何財產或證券。截至2023年和2022年12月31日，公司分別向系列A優先股派發了共計282,374美元和266,749美元的分紅。
18.關聯方交易
2013年12月31日，公司與普羅斯佩克特管理有限責任公司（"普羅斯佩克特"）簽訂了管理協助協議，提供重要的管理協助。
根據1940年投資公司法，PSEC必須向公司提供"重要的管理協助"。普羅斯佩克特提供管理、運營及業務目標與政策的重大指導和諮詢。服務可能包括安排融資、管理與融資來源的關係、重組現有債務和評估收購及剝離機會。普羅斯佩克特還對公司的政策施加控制影響。每季度，公司向普羅斯佩克特支付管理協助費用，以補償在協助和提供商業及夾層貸款、投資銀行和股權投資服務方面的時間和努力。公司在截至2023年和2022年的每一年中分別發生了257.5萬美元和210萬美元的管理協助費用，這些費用包含在隨附的合併綜合經營報表中的管理費用中。
公司每季度向家善控股支付與法律顧問、稅務和一般會計相關的專業服務費。截止2023年和2022年12月31日，公司分別產生了$2,088,611和$1,773,219的專業服務費用，這些費用包含在附帶的合併綜合運營報表中的一般和管理費用中。截至2023年和2022年12月31日，$595,697和$651,770分別到期支付給家善控股，並在合併綜合資產負債表中記錄爲應付關聯方。
截至2023年12月31日，$4,617、$1,221和$3,307,281分別到期支付給家善控股、普羅斯佩克特資本管理（"PCM"）和PSEC，用於補償代表公司支付的費用，並在合併綜合資產負債表中記錄爲應付關聯方。
截至2022年12月31日，$78,112、$8,738和$3,323分別到期支付給家善控股、PCM和PSEC，用於補償代表公司支付的費用，並在合併綜合資產負債表中記錄爲應付關聯方。
公司通常對每個收購物業的PSEC股權部分收取2.0%至3.0%的結構費用。結構費用支付給PSEC，用於每筆購買交易的結構和指導。截止2023年和2022年12月31日，公司分別產生了$0和$2,685,990的結構費用。
公司還與非控股利益合資夥伴簽訂了物業管理協議，以管理物業的運營。公司向物業經理支付相當於每月總租金的2.0%-5.0%的管理費用。截止2023年和2022年12月31日，物業管理費用分別爲$9,685,549和$8,604,274，幷包含在合併綜合運營報表中的管理費用中。
公司還向物業經理支付相當於每月總租金的最高2.00%的資產管理費用。截止2023年和2022年12月31日，資產管理費用分別爲$2,858,917和$2,676,322。這些金額包含在附帶的合併綜合運營報表中的管理費用項目中。
截至2023年12月31日和2022年12月31日，分別應支付給物業管理人的管理費和資產管理費爲6,127,755美元和5,510,912美元，幷包含在隨附的合併綜合資產負債表中應付關聯公司的項目中。
物業管理協議還規定，項目成本的最高5.0%的施工管理費用應支付給物業管理人。截止2023年12月31日和2022年12月31日的財年，資本化的施工管理費分別爲6,919,885美元和4,951,656美元，幷包含在隨附的合併綜合資產負債表中的建築和改進項目中。
公司一般在每個收購物業的購置價格上產生0.5%至1.0%的收購費。收購費支付給物業管理人，以報酬提供有關調查、選擇、採購、盡職調查和物業或投資的收購方面的服務。截止2023年12月31日和2022年12月31日的財年，公司分別產生了0美元和2,013,700美元的收購費。與之相關的金額
30
國家物業信託公司
合併綜合財務報表附註
截至2023年和2022年12月31日的財年已資本化幷包含在隨附的合併綜合資產負債表中的房地產業資產中。
在與非控股合資夥伴的物業收購相關的情況下，公司有時會留下一部分合作夥伴的收購費作爲遞延收購費。這些遞延收購費將在達到某些績效標準時支付給非控股合資夥伴。在截止2023年和2022年的財年中，分別向非控股合資夥伴支付了528,000美元和0美元。截至2023年12月31日和2022年12月31日，分別保留了1,877,499美元和2,068,799美元的遞延收購費，幷包含在合併綜合資產負債表中的應付關聯公司中。截至2023年12月31日，保留的遞延收購費爲0美元和540,365美元，分別包含在合併綜合資產負債表中的限制現金中。
公司指出，某些費用由物業管理人支付，尚未得到償還。截至2023年12月31日和2022年12月31日，未報銷的預付款和其他應付款項分別爲1,197,781美元和2,848,376美元，並在合併綜合資產負債表中記錄爲應付關聯方。
19.高級擔保定期貸款 - 關聯方
NPRC信用協議
2014年4月1日，公司與PSEC簽訂了一份以高級擔保定期貸款形式的信用協議（"信用協議"）。截至2023年12月31日和2022年12月31日，總承諾爲2,700,000,000美元和2,700,000,000美元。
2022年11月9日，公司對信用協議進行了修訂。此次修訂產生了一筆新的高級擔保定期貸款E（"TLE"）分期。在修訂的信用協議下，新的TLE需承擔等於三個月美元LIBOR利率（最低5.00%）加上2.00%的現金利息，以及7.00%的PIK利息。
2023年6月30日，公司修訂了信用協議，將300萬美元LIBOR利率替換爲300萬SOFR。
2023年9月30日，公司修訂了信用協議，以更新定期貸款現金利息和PIK利率，這些信息在下一頁總結。根據修訂後的信用協議，高級擔保定期貸款的到期日期爲2026年3月31日。
信用協議要求在到期之前不需償還未支付的本金，允許提前還款但可能會有提前還款罰金。在截至2023年12月31日的財年內，公司自願提前還款了總計86,950,000美元的定期貸款A和B，併產生了245,000美元的提前還款罰金。在截至2022年12月31日的財年內，公司自願提前還款了總計94,351,510美元的定期貸款A和B，併產生了98,515美元的提前還款罰金。
公司需要支付相當於適用期間內所賺剩餘利潤的8.33%的剩餘利潤權益。公司將剩餘利潤判斷爲公司從運營中收到的所有總收入減去與適用期間內任何房地產業務的營運費用、利息費用、結構費用、併購費用和成本基礎的總和。
現金利息和剩餘利潤權益按季度以現金支付。按季度到期的PIK利息可由公司選擇整筆或部分以現金支付，或計入貸款的未償本金餘額中。
公司通常因重組或再融資信貸協議而發生結構費用，這些費用在高級擔保定期貸款的有效期內進行遞延和攤銷。結構費用作爲直接抵消的形式，資本化入合併的資產負債表中的定期貸款餘額。至2023年和2022年12月31日止年度，公司分別因高級擔保定期貸款的借款產生了$15,475,530和$0的結構費用。至2023年和2022年12月31日止年度，分別有$4,729,980和$4,106,358在合併的營業報表內攤銷並記錄爲利息費用。





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國家房地產信託有限公司
合併基本報表附註
下表呈現截至2023年和2022年12月31日的高級擔保定期貸款條款和應付彙總：
截至2023年12月31日
高級擔保定期貸款現金利率PIk利率未償還本金
定期貸款A
300萬SOFR(1) + 0.25%
2.00%$589,538,045 
定期貸款B
300萬SOFR(2) + 0.26161% + 2.00%
—%20,630,000 
定期貸款C
300萬SOFR(3) + 0.26161% + 10.00%
2.25%210,000,000 
定期貸款D
300萬SOFR(1) + 0.25%
2.00%183,425,355 
定期貸款E
300萬SOFR(4) + 1.50%
7.00%14,107,431 
總未償還本金1,017,700,831 
減：未攤銷的債務發行成本(14,851,908)
總高級擔保定期貸款，扣除債務發行成本$1,002,848,923 
(1) 利率至少按SOFR底線400個點子累積
(2) 利率至少按SOFR底線300個點子累積
(3) 利率至少按SOFR底線100個點子累積
（4）利率按最低SOFR底線550個點子累計
截至2022年12月31日
高級擔保定期貸款現金利率PIk利率未償還本金
定期貸款A
300萬LIBOR(1) + 1.44%
3.53%$458,747,266 
定期貸款B
300萬LIBOR(1) + 2.00%
5.50%23,080,000 
定期貸款C
300萬LIBOR(2) + 10.00%
2.25%200,600,000 
定期貸款D
300萬LIBOR(1) + 0.50%
2.50%183,425,355 
E類定期貸款
300萬LIBOR(3) + 2.00%
7.00%13,151,592 
總未清償本金879,004,213 
減：未攤銷的債務發行成本(4,106,358)
總高級擔保定期貸款，扣除債務發行成本$874,897,855 
(1) 利率以300個點子的最低LIBOR爲基準累積
(2) 利率以100個點子的最低LIBOR爲基準累積
(3) 利率以500個點子的最低LIBOR爲基準累積
截至2023年12月31日，公司產生了$76,247,081、$27,856,774和$54,042,137的現金利息、PIk利息和剩餘利潤利息。截至2023年12月31日，支付的PIk利息總計爲$27,680,343，均爲現金支付，針對高級擔保定期貸款。截止至2023年12月31日，公司在合併合併資產負債表中記錄了$568,240的現金利息和$176,432的PIk利息，作爲應付關聯方。
截至2022年12月31日，公司產生了$49,159,031、$25,055,620和$81,118,070的現金利息、PIk利息和剩餘利潤利息。截止至2022年12月31日，支付的PIk利息總計爲$25,050,506，均爲現金支付，針對高級擔保定期貸款。截止至2022年12月31日，公司在合併合併資產負債表中記錄了$0的現金利息和$5,115的PIk利息，作爲應付關聯方。

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國家物業信託有限公司
合併財務報表附註
20.承諾與或有事項
公司相信，已根據抵押貸款的要求，通過獲取必要的第三方保險覆蓋，以保護可能在資產上發生的損失。對於在公司某些保險政策中規定的免賠額門檻以下的損失，公司採用自保；然而，管理層並不認爲這種風險會對公司的合併財務狀況或經營成果產生重大不利影響。
公司可能會定期捲入各種調查、索賠和法律程序，這些問題是在正常業務過程中產生的。公司不認爲有任何威脅或未決的程序，如果被判不利，將對公司的財務狀況、經營結果或流動性產生重大不利影響。
公司有時可能會發出某些貸款擔保，以獲得與公司投資相關的融資。這些擔保可能包括但不限於對某些公司的房地產資產投資的償還擔保、完工擔保和債務比率擔保。在某些擔保下，公司可能會因欺詐、挪用、環境責任和其他追索義務而承擔責任。截至2023年12月31日，公司未違反任何這些擔保條款。
21.後續事件
2024年1月19日，公司收購了位於俄亥俄州辛辛那提的The Apex Apartments，多戶住宅物業，購買總價爲34,225,000美元，不包括收購和交割成本。爲了購買該物業，公司獲得了27,712,000美元的銀行融資。
2024年1月19日，公司收購了位於俄亥俄州辛辛那提的The Parkton Apartments，多戶住宅物業，購買總價爲45,775,000美元，不包括收購和交割成本。爲了購買該物業，公司獲得了37,090,000美元的銀行融資。
在2024年5月9日，公司以12,000,000美元的總銷售價格將雞肉裏脊出售給一名非關聯第三方。公司在此次銷售中確認了7,370,352美元的收益。
在2024年5月30日，公司以48,500,000美元的總銷售價格將果園村出售給一名非關聯第三方。公司在此次銷售中確認了20,683,786美元的收益。
在2024年6月20日，公司以16,000,000美元的總銷售價格將大學十字路口出售給一名非關聯第三方。公司在此次銷售中確認了57,087美元的收益。
在2024年6月28日，公司對位於俄亥俄州哥倫布市的多家庭物業現有投資組合進行了3,530萬美元的優先股權投資，以進行資本重組。該投資將獲得8%的現付利息和7%的實物支付利息。由於此次資本重組，公司執行了一項數量爲212,107,000美元的再融資。新債務的到期日爲2029年7月1日。
公司已經評估了截至2024年8月9日的後續事件，該日期是這些合併的綜合財務報表可以發佈的日期，並確定除了上述事件外，沒有其他需要調整或在合併的綜合財務報表中披露的事件。
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