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2024年11月15日

Generation Income Properties宣佈2024年第三季度財務和運營結果

佛羅里達坦帕 - 代收入物業公司(NASDAQ: GIPR)（"GIPR"或"公司"）今日宣佈，截至2024年9月30日的三個和九個月財務和業務結果。

本季度亮點

（截至2024年9月30日的3個月）

FFO和相關措施是房地產行業使用的補充性非GAAP財務指標，用於衡量和比較房地產公司的運營績效。含有從GAAP淨收入調整至核心FFO和核心AFFO的完整協調說明將包含在本發佈末尾。

投資組合

流動性和資本資源

財務結果

首席執行官David Sobelman的一封信評價季度：

致一代收入物業公司的股東和我的同事們，

今年第三季度對我們的股價構成挑戰，儘管我們已實現重大轉型事件以確保公司長期增長和可持續性，但股價達到歷史最低點。我意識到一些股東已表達關切，指出公司最近暫停發放股息對他們的影響超過了我們的長期展望。顯而易見，許多股東主要將投資視爲獲取月度股息及其提供的常規收入，而非我們不斷增長資產的內在價值。我理解這一觀點，尤其因爲「收入」是公司名稱的一部分。 REIT自20世紀50年代和60年代成立以來，基本上旨在提供股息分紅，併爲投資者提供參與房地產市場的透明方式，否則這些市場可能無法進入。

最近我讀完了肯尼斯·D·坎貝爾撰寫的《觀察那個老鼠洞：見證REIT革命》一書，他是REIT行業的早期分析師之一。該書討論了REIT是如何被創立來資助單一家庭房地產開發商的，爲他們在二戰後時代的項目提供必要的短期債務。這一舉措源自美國的緊迫需求，開發商們在爲其短期項目從傳統銀行獲得融資方面面臨困難。隨着時間的推移，REIT結構演變爲不僅關注債務融資，還爲各種物業類型提供資金。

這個歷史背景突顯了自行業創立以來，許多投資側重於短期回報。坎貝爾的書還指出，經濟變化可能影響這些短期策略。當情況發生變化，比如利率上漲或消費者行爲變化時，公司可能面臨重大調整，有時會導致資產銷售或重組。

在GIPR，我們始終保持着長期的、代際的展望，以避免屈服於短期市場壓力。我們相信多年來我們的方法在整個行業中被證明是有效的，我們繼續致力於做出優先考慮未來可持續增長的決策。

我意識到長期思維對許多投資者來說可能是具有挑戰性的，我在包括GIPR成長在內的生活各方面都分享着對各種方面的急躁情緒。然而，反思我們的進展是重要的。大約去年的這個時候，我們的規模只有現在的一半，自那時以來我們取得了實質性的進展。我也了解到我們許多股東可能並未徹底查看我們的公開文件，因此我想強調一些上個季度的關鍵事件：

重要的是，我們在保持當前投資組合完整性的同時完成了所有這些，我們從租戶處收取的租金100%到賬。

我並不打算把這裏描述爲純粹的好消息。您有責任明智評估您的投資，我們旨在爲您提供透明信息以協助您做出決定。這種透明度水平是與私人公司明顯有利的地方，私人公司的報告頻率或詳細程度會低得多。您可以獲取我們的更新，從而基於對我們活動的清晰了解做出明智決定。

爲什麼暫停分紅

讓我從這個開始；我們的公司很穩定，資產負債表很強勁，我們的租戶按計劃支付租金。然而，我們的重點是增長，我們不斷需要新資產和新資本來實現這一目標。沒有增長，我們的股價可能會在增值之前經歷暫時的壓力。目前，公開融資成本高昂，可能會稀釋現有股東，爲新投資者提供更好的交易條件而不是現有股東。通過保留現金用於新資產收購和債務減少，我們的目標是增強公司的長期價值。

另外，雖然我對日常新聞持保留態度，但顯而易見的是經濟仍然不確定。最近的報告顯示，2024年的破產預計將超過2023年。因此，我們在現金管理方面採取保守態度，確保我們能夠在這個不可預測的時期內維持運營，同時將公司定位爲未來增長，而不是僅僅基於短暫市場情緒做決定。

同時，也很重要意識到，從我們這裏收到的信息可能並不總是傳達更廣泛的背景。有時，我們報告特定事件，而不詳細說明這些事件對其他舉措的潛在影響。由於嚴格的監管，我們努力向您提供評估您對我們公司投資所需的所有必要信息，並回答有關我們決策的任何問題。

在我們早期進入這個複雜的房地產市場時，我們的選擇是以所有股東的長期利益爲考量。

過去，我注意到分析師通常不僅基於分紅價值來評估公司。相反，他們了解分紅能吸引投資者興趣，從而推動股價。

分紅 = 積極的

沒有分紅 = 需要更多分析

儘管公式化的方法在證券分析中很常見，但最終，市場情緒決定了股價。因此，我無法準確預測我們的股價何時會恢復，但通常發生在投資者意識到股價被低估並開始購買股份時。

關於恢復派息，這是另一項我無法告訴您確切發生日期的事項。然而，我向您保證，當我們決定暫停派息時，我們已經在制定戰略，以扭轉這一決定，造福所有股東。這個過程涉及詳細討論爲什麼暫停是必要的，我們在此期間會採取什麼行動，以及我們如何最終恢復派息。

我們如何成長GIPR

儘管本季度由於我們的股價下跌而看起來有壞消息，但承認我們的歷程至關重要。作爲GIPR前五大股東之一，我也希望看到投資有積極回報。禾倫·巴菲特在2008年的一篇專欄中著名地說過：「壞消息是投資者最好的朋友，能讓您以打折價格購買美國未來的一部分。」在過去的三年裏，股東看到我們的投資組合從八處物業增長到了二十七處。我們成功地利用我們的股份和運營合夥權益作爲收購的貨幣，並在許多借款人猶豫不決的時候獲得了融資。我們從零物業開始，通過八處物業的IPO，成功將投資組合增長至27處物業，僅進行了一次公開募資。

我們計劃利用我們的資源與合作伙伴一起收購物業，就像我們過去做的那樣，並將繼續通過我們的UPREIt計劃接收資產，需要很少的現金支出。我們專注於這些增長策略，不僅使公司受益，還使我們與理解我們長期願景的投資者保持一致。

後續事件和價值

GIPR直到2028年沒有債務義務到期，直到2026年也沒有現金贖回。這些變化已經在最近幾個月中經過精心規劃和執行。我們的資本市場總監Emily Hewland積極管理我們的時間表，確保我們面臨沒有限制我們選擇的迫在眉睫的截止日期。我們遵循查理·芒格的「逆向思維」原則，識別潛在的陷阱，並積極預防它們。

GIPR的文化和核心價值是我們身份的重要組成部分，類似於像蘋果和Patagonia這樣歷史悠久的公司。總部位於佛羅里達坦帕，我們最近面臨了重大挑戰，包括影響我們社區的颶風。

儘管我們的團隊保持安全，但許多朋友和家人經歷了毀滅性的損失。目睹他們的困境在情感上非常艱難。在此期間，我們的資產經理Bobby Rohrlack帶領努力與可以幫助北卡羅來納和佛羅里達受災人員的租戶取得聯繫。藉助我們與主要公司的關係，我們協調支援有需要的人。

Bobby的倡議的結果包括：

結論

在傳達這一信息時，我的目標是誠實透明地概述我們未來的計劃。我了解股價和分紅的話題對你們和我都很重要。

在我們還有很長的道路要走之前，我們可以宣稱與一些更大同行的地位。然而，在資本和房地產市場中航行時，我們致力於抓住增長機遇。我相信當前市場可能爲我們的股票和我們追求的資產提供有利的買入機會。

在我們繼續這個旅程的過程中，請放心，我們的投資組合保持穩定，我們的租戶履行義務，我們的資產負債表堅實。

此致敬禮，

David Sobelman

關於Generation Income Properties

位於佛羅里達州坦帕的Generation Income Properties, Inc.是一家內部管理的房地產投資信託，旨在直接和共同收購及擁有以零售、辦公和工業淨租賃物業爲重點的房地產投資，特別是在人口稠密的子市場中。有關Generation Income Properties, Inc.的更多信息，請訪問公司的官方網站：www.gipreit.com。

前瞻性聲明

本當前報告（表格8-k）可能包含1995年《私人證券訴訟改革法》的含義下的「前瞻性陳述」，這些陳述涉及風險和不確定性。諸如「預期」、「估計」、「期待」、「打算」、「計劃」和「項目」等詞彙及其他類似的詞彙和表述意在表示前瞻性陳述。前瞻性陳述不是未來結果和情況的保證，而是受各種風險和不確定性影響。這些陳述基於管理層當前的預期，並受到許多風險和不確定性的影響，可能導致實際結果與前瞻性陳述中描述的有實質性的差異。投資者需謹慎，實際結果或業務狀況可能與因各種因素而在此類前瞻性陳述中項目或暗示的有實質性的差異。請參閱我們不時向SEC提交的報告中詳細列出的風險，包括我們於2024年4月8日向SEC提交的截至2023年12月31日的年度報告（表格10-k），以及其他的表格10-Q和定期提交的表格8-k，以獲取可能導致實際結果與前瞻性陳述中所述或隱含的有實質性差異的其他因素。我們對更新或修訂任何前瞻性陳述不承擔任何意圖或義務，無論是基於新信息、未來事件還是其他情況，除非法律要求。

關於非依據 GAAP 的財務測量指標的通知

除了我們報告的結果和每稀釋股淨收益，這些財務指標是根據GAAP規定提供的，本文稿包含並可能提到某些非GAAP財務指標，包括運營資金（「FFO」）、核心運營資金（「核心FFO」）、調整後運營資金（「AFFO」）、核心調整後運營資金（「核心AFFO」）和淨運營收入（「NOI」）。我們認爲使用核心FFO、核心AFFO和NOI 對投資者有用的原因是它們被廣泛接受爲行業常用指標，被分析師和投資者用於比較REITs的運營表現。 FFO和相關指標，包括NOI，不應被視爲淨利潤的替代指標，也不應被視爲我們現金流量表上報告的運營活動現金流量或流動性指標，應被視爲GAAP財務指標以外的內容，並而不是而不是GAAP財務指標的替代內容。您不應將我們的Core FFO、核心AFFO或NOI視爲根據GAAP確定的淨利潤或經營活動現金流量的替代內容。我們將非GAAP指標與最直接可比的GAAP財務指標進行調和，並解釋爲什麼管理層認爲這些指標對投資者有用的聲明已包括在下文中。

合併資產負債表

截至2020年6月30日和2019年6月30日三個月和六個月的營業額

(未經審計)

非GAAP衡量的調和

(未經審計)

下表將淨利潤（虧損）與我們認爲最具可比性的GAAP指標，即淨營業收入（「NOI」）進行調和：

FFO及相關指標

(未經審計)

下表將我們認爲是最相似的GAAP衡量標準的淨利潤（損失）調整爲FFO、核心FFO、AFFO和核心AFFO：

上表顯示的FFO符合最新可用的NAREIt指導，並符合當前行業標準。我們先前的申報和公告中對FFO的呈現沒有包括按照FFO計算中作爲可補回的持有待售資產減值損失，但截至2023年9月30日三個月和九個月的數據已經進行修訂，包含了持有待售資產減值損失。

我們的報告結果符合GAAP。我們還披露了基金運營（「FFO」），調整後的基金運營（「AFFO」），核心基金運營（「Core FFO」）和核心調整後的基金運營（「Core AFFO」），這些都是非GAAP財務指標。我們認爲這些非GAAP財務指標對投資者有用，因爲它們是分析師和投資者廣泛接受的行業指標，用於比較REIT的營運表現。

FFO和相關措施並不代表業務活動產生的現金，並不一定反映可用於基金現金需求的現金；因此，它們不應被視爲淨收益或虧損的績效指標，也不應作爲我們現金流量表上報告的運營現金流量的流動性指標的替代選擇，並應作爲GAAP財務指標的補充而不是替代。

我們按照國家房地產信託協會（「NAREIT」）董事會採用的定義計算FFO。NAREIT將FFO定義爲GAAP淨收益或損失，調整以排除超常項目（按GAAP定義），從可折舊的房地產資產銷售中獲得的淨收益，在與可折舊的房地產資產相關的減值準備金中，包括未合併子公司銷售收入的按比例份額，以及與房地產相關的折舊和攤銷費用。然後，我們調整FFO的非現金收入和支出，如延遲融資成本的攤銷，市場租賃無形資產攤銷，公司是承租方和出租方的直線租金調整，以及非現金股票補償，以計算核心AFFO。

管理層、投資者和分析師使用FFO主要是爲了便於在不同時間段之間和我們的同行之間進行有效的營運性能比較。由於它排除了房地產折舊和攤銷以及銷售淨收益的影響，這些基於歷史成本且默認房地產價值會隨時間可預測性地降低，而不是基於現有市場環境波動所假設的影響。我們認爲AFFO是另一個有用的補充措施供投資者考慮，因爲它將有助於他們更好地評估我們的營運表現，而不會因其他非現金收入或費用而產生扭曲。FFO和AFFO可能不可與其他公司採用的類似命名的指標進行比較。我們認爲Core FFO和Core AFFO是管理層和投資者有用的指標因爲它們進一步排除了非現金費用和某些非直接相關於房地產營運的其他費用的影響。當我們制定企業目標時，我們將它們用作我們表現的指標。

由於FFO不包括折舊和攤銷、可用於向股東分配的房地產處置的收益和損失及超常項目，因此它提供了一種績效指標，當年與年進行比較時，可反映出從入住率、租金率、營運成本、一般和管理費用和利息成本中趨勢的營運影響，從而提供一個不立即從淨收益或淨損失中體現的視角。但是，FFO不應被視爲我們營運績效的可替代的度量，因爲它不反映折舊和攤銷費用或保持我們房地產運營績效所需的資本支出和租賃成本水平，這可能是重大經濟成本，並可能對我們的營運結果產生重大影響。此外，FFO不反映向可贖回的非控制股權支付的分配。

投資者聯繫方式

投資者關係

ir@gipreit.com